辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终9492号
上诉人（原审被告）：沈阳大北农饲料有限责任公司，住所地新民市兴隆镇社区。
法定代表人：莫青山，该公司总经理。
委托诉讼代理人：姜永波，男，1987年2月20日出生，汉族，该公司法务主管。
被上诉人（原审原告）：洪德胜，男，1968年7月2日出生，汉族，住辽宁省新民市。
委托诉讼代理人：张志强，辽宁毕圣律师事务所律师。
原审被告：梁育，男，1956年9月9日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
上诉人沈阳大北农饲料有限责任公司（以下简称“大北公司”）因与被上诉人洪德胜、原审被告梁育租赁合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2016）辽0181民初2391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
大北公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.上诉人于2004年取得了案涉土地使用权证和相关房产证，上诉人对案涉土地、房产享有完全排他的使用权利、财产权利。2.一审认定上诉人不享有案涉土地使用权及相关房产所有权无事实依据。3.一审判决第6页“现在该块土地上有猪舍3间，自北至南……另有一间3#猪舍为60米长、10米宽，改房屋为2012年所建没有任何产权手续”的事实认定错误。4.一审判决上诉人给付被上诉人租金60,000元无事实及法律依据。二、一审适用法律错误。
洪德胜辩称，请求维持原判。
梁育未到庭答辩。
洪德胜向一审法院起诉请求：1.大北公司为我方腾退土地及房屋（位于新民市兴隆镇林场内，土地面积为东西长166米、南北55米，总计9130平方米，房屋包括林场办公室3间，饮料房13间，猪舍32间），并将其自建的位于林场场部西侧的二栋猪舍拆除，恢复原状；2.给付我方租金108,000元（2003年1月至2006年12月31日租金为8000元，2007年1月至今租金为100,000元）；3.诉讼费由大北公司承担。
一审法院认定事实:大北公司与新民市兴隆镇林场于1999年11月28日签订的（场地租赁协议），协议约定将林场南北100米、东西70米租给大北公司用于建猪舍，租期为大北公司撤出时止，并且大北公司享有20瓦千动力电的使用权，电费由其自负。大北公司为此交付了两年的租金，2001年大北公司又给新民市兴隆镇林场5年的租金10,000元。2002年5月29日因林场经营困难，为了盘活资产新民市兴隆镇林场所在地的新民市兴隆镇人民政府与洪德胜及其合伙人赵守信签订了兴隆镇林场转让协议，将原新民市兴隆镇林场的建筑物、电权、1321亩的土地使用权等项权利转让给洪德胜及其合伙人赵守信，转让期限为35年。在该转让协议第三条第2项中对于大北公司原与新民市兴隆镇林场协议约定租赁的土地事项进行了明确，该条款中明确租期不定，承包期按原合同执行，租金2003年1月起由洪德胜及其合伙人赵守信收取，2015年7月7日经新民市兴隆镇人民政府见证，洪德胜与赵守信双方签订兴隆镇林场转让协议，赵守信将原兴隆镇林场转让协议下的的有已方的权利义务一并转让给洪德胜。另查明，大北公司分别2004年5月18日和2004年11月21日，针对本案争议的土地在新民市兴隆镇人民政府取得了南北110米、东西80米，共计8800平方米的土地使用权证和分别为25.83平方米、639.65平方米、600平方米的房产证，以上产权证书并未在相关政府机关完成不动产登记。另查明，本案所争议的土地现自1999年起一直由大北公司实际占有、使用至今，该块土地大约为南北100米、东西70米，共计7000平方米，现在该块土地上有猪舍3间，自北至南分别为1#、2#、3#猪舍。1#、2#猪舍50米长、10米宽，在1#、2#猪舍中间有横向房屋一间为25.83平方米，1#、2#猪舍为1999年所建并在原基础上进行过3次翻修改建，最后一次为2014年，以上三间房屋为2004年11月21日取得房证的房屋。另有一间3#猪舍为60米长、10米宽，改房屋为2012年所建没有任何产权手续。
一审法院认为，不动产物权的取得、设立应该经过依法登记，未经登记的不发生效力。不动产权属证书只是权利人拥有该不动产权利的表面证明，在只能提供相应不动产权属证书，而没有不动产登记簿登记的，该不动产权利不能发生效力。在此情况下实际的长期占有、使用并不能对抗其它权利人，故一审法院对于大北公司主张的因已经取得争议土地的集体土地使用权证和相关房产证并实际的长期占有、使用该块土地而不应返还争议土地的诉讼主张一审法院不予支持。大北公司与新民市兴隆镇林场于1999年11月28签订的（场地租赁协议），双方约定的租期为大北公司撤出时止，因为租赁合同的租期不得超过20年，且长期的租赁合同应当采用书面形式进行明确约定，未明确约定事后也未协商确定的应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同要求返还租赁物。洪德胜在兴隆镇林场经营困难，所在地政府与其及其合伙人赵守信签订了兴隆镇林场转让协议关系的情况下，在协议约定的期限内对协议约定的土地及其它物品的使用权应受法律保护。在大北公司所取得不动产权利因没有不动产登记不能发生效力的情况下，其有权利解除合同要求返还租赁物，但应以现在土地上的现实情况为准，故一审法院对于洪德胜请求大北公司腾退土地及其房屋（位于新民市兴隆镇林场内，土地面积为东西长166米、南北55米，总计9130平方米，房屋包括林场办公室3间，饲养房13间，猪舍32间），并将其自建的位于林场场部西侧的二栋猪舍拆除，恢复原状的诉讼请求，予以支持。大北公司六十日内拆除土地上自北至南分别为1#、2#、3#猪舍3间，（1#、2#猪舍50米长、10米宽，3#猪舍为60米长、10米宽）和在1#、2#猪舍中间有的25.83平方米的横向房屋一间恢复土地原状并返还位于原新民市兴隆镇林场（班屯林场）南北100米、东西70米共计7000平方米的土地；作为转让协议中不动产物权的租赁使用方，大北公司亦应按协议约定或双方协商的结果支付租金，但对于大北公司已经支付给洪德胜不能要求再次支付，未协商一致的应当综合参照当地同等地理位置地块酌情确定，故一审法院对洪德胜要求大北公司给付租金108,000元（2003年1月至2006年12月31日租金为8000元，2007年1月至今租金为100,000元）的诉讼请求，2003年1月至2006年12月31日租金8000元不予支持，2007年1月至今租金100,000元酌情予以支持60,000元；对于洪德胜要求梁育承担责任的诉讼请求，因梁育当时只是作为大北公司的法定代表人在相关协议上签名，并履行法定代表人的职责的行为，其不应对大北公司的公司行为承担个人责任，故一审法院对于该诉讼请求不予支持。对于大北公司主张的已经以缴纳全部电费的方式缴纳租金的诉讼主张，因其猪舍等设施也在实际有使用电力的需要，其所提供的电费缴纳收据并不能直接证明有替洪德胜缴纳电费的事实，双方对此也无相关约定，故一审法院对此事实不予采信。
判决：一、被告沈阳大北农饲料有限责任公司在本判决生效后六十日内拆除位于原新民市兴隆镇林场土地上自北至南分别为1#、2#、3#猪舍3间（1#、2#猪舍50米长、10米宽，3#猪舍为60米长、10米宽）和在1#、2#猪舍中间有的25.83平方米的横向房屋一间恢复土地原状，并返还原告洪德胜位于原新民市兴隆镇林场（班屯林场）南北100米、东西70米，共计7000平方米的土地；二、被告沈阳大北农饲料有限责任公司在本判决生效后六日内支付原告洪德胜所欠租金60,000元；三、驳回原告洪德胜的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费2460元，由被告沈阳大北农饲料有限责任公司承担1366.67元，原告洪德胜承担1093.33元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，大北公司在一审期间提供了1.兴土集用（2004）第003号土地使用权证，土地使用权人：沈阳大北农饲料有限责任公司；座落：班屯林场；使用权面积8800㎡；日期为2004年5月18日，并盖有新民市人民政府土地登记发专用章。2.新村镇房字第19036**号房屋所有权证，所有权人：沈阳大北农饲料有限责任公司；房屋座落：兴隆镇班屯村；建筑结构：砖平；建筑面积：25.83；日期为2004年11月21日，盖有新民市兴隆镇村镇建设办公室印章。3.新村镇房字第19036**号房屋所有权证，所有权人：沈阳大北农饲料有限责任公司；房屋座落：兴隆镇班屯村；建筑结构：砖平；建筑面积：639.65；日期为2004年11月21日，盖有新民市兴隆镇村镇建设办公室印章。4.新村镇房字第19036**号房屋所有权证，所有权人：沈阳大北农饲料有限责任公司；房屋座落：兴隆镇班屯村；建筑结构砖平；建筑面积：600；日期为2004年11月21日，盖有新民市兴隆镇村镇建设办公室印章。
大北公司与新民市兴隆镇林场于1999年11月28日签订的《厂地租赁协议》中约定的年租金为1500元。
本院认为，大北公司持有座落于班屯林场使用权面积8800㎡的土地使用权证和建筑面积分别为25.83平方米、639.65平方米、600平方米的房屋所有权证，虽然以上权利证书在相关政府机关未能查询到不动产登记信息，但未能查询到登记信息不足以否认大北公司持有的相关权利证书的有效性，洪德胜亦未能提供其他证据证明大北公司持有的相关权利证书系无效权利证书，故在大北公司持有相关权属证书的情况下，洪德胜依据其与新民市兴隆镇人民政府签订了兴隆镇林场转让协议主张大北公司腾退其房屋和土地，缺乏法律依据，本院无法支持。一审判决大北公司拆除1#、2#猪舍和25.83平方米房屋一间恢复土地原状，并返还7000平方米的土地不当，本院予以纠正。
关于大北公司应否给付洪德胜租金及租金标准的问题。2002年5月29日新民市兴隆镇人民政府与洪德胜签订了《兴隆镇林场转让协议》，将兴隆镇林场所有的厂房、房屋等所有权及土地使用权转让给洪德胜，洪德胜基于该协议取得了林场土地和房屋等设施设备的相关权利，且协议中亦明确约定2003年之后的租金由洪德胜收取。大北公司虽与新民市兴隆镇林场1999年签订了《厂地出租协议》，但2002年林杨已转让给洪德胜，作为林场的权利人洪德胜有权向大北公司收取租金。但根据大北公司与新民市兴隆镇林场签订的协议约定，租金应为每年1500元，自2007年1月至2016年12月31日止，大北公司应给付洪德胜租金15,000元。关于大北公司提出林杨转让给洪德胜未通知大北公司，且洪德胜主张租金已超过诉讼时效的问题，洪德胜作为林场的受让人，通过诉讼形式向大北公司告知并主张租金并无不当，大北公司与新民市兴隆镇林场签订的《厂地出租协议》对于租金给付期限并未作出约定，故大北公司提出洪德胜主张超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销新民市人民法院（2016）辽0181民初2391号民事判决第三项，即：“三、驳回原告洪德胜的其它诉讼请求”；
二、变更新民市人民法院（2016）辽0181民初2391号民事判决第一项，即：“一、被告沈阳大北农饲料有限责任公司在本判决生效后六十日内拆除位于原新民市兴隆镇林场土地上自北至南分别为1#、2#、3#猪舍3间（1#、2#猪舍50米长、10米宽，3#猪舍为60米长、10米宽）和在1#、2#猪舍中间有的25.83平方米的横向房屋一间恢复土地原状，并返还原告洪德胜位于原新民市兴隆镇林场（班屯林场）南北100米、东西70米，共计7000平方米的土地”为：沈阳大北农饲料有限责任公司于本判决生效后六十日内拆除位于原新民市兴隆镇林场土地上自北至南3#猪舍3间；
三、变更新民市人民法院（2016）辽0181民初2391号民事判决第二项，即：“二、被告沈阳大北农饲料有限责任公司在本判决生效后六日内支付原告洪德胜所欠租金60,000元”为：沈阳大北农饲料有限责任公司于本判决生效后六日内给付洪德胜所欠2007年1月至2016年12月31日止租金15,000元；
四、驳回双方其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费2460元，由沈阳大北农饲料有限责任公司承担175元，洪德胜承担2285元；二审案件受理费2460元，由沈阳大北农饲料有限责任公司承担175元，洪德胜承担2285元负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 韩彩霞
审判员 姜会军
二〇一七年十月十三日
书记员 赵博文
本案判决所依据的相关法律
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。