上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8756号
上诉人（原审被告、反诉原告）：康春燕，女，1980年2月9日生，汉族，住河南省焦作市山阳区。
委托诉讼代理人：成涛，上海市六角城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨磊，上海市六角城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海长泰商业经营管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区金科路2889弄2号A座6层05C单元。
法定代表人：赵长甲，执行董事。
委托诉讼代理人：黄潇潇，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘丰畅，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
上诉人康春燕因与被上诉人上海长泰商业经营管理有限公司（以下简称长泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初24370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人康春燕上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人在一审中的诉请，支持上诉人在一审中的反诉请求。事实和理由：一、一审中，被上诉人承认采取断电行为的原因是上诉人拖欠一月份电费未付，但其从未依约催告上诉人，上诉人亦未收到过一月份电费账单，故上诉人不存在逾期付款的行为，不应承担任何法律后果。另，根据双方合同5-11条约定，上诉人除了享有7天付款期外，被上诉人在停水停电前还需给足上诉人10天宽限期。但被上诉人在2016年5月24日才通过微信第一次通知上诉人电费未付，第二天即断电，未给予正常的宽限期，显属违约；二、被上诉人的断电行为属根本性违约，具有单方解除合同的意思表示，应认定双方合同于2015年5月25日解除；三、被上诉人违约在先，上诉人无违约行为，故上诉人的反诉请求具有事实和法律依据，应当予以支持。
被上诉人长泰公司辩称，不同意康春燕的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、本案中提出解除合同主张的是上诉人。被上诉人在上诉人未付电费的情况下只是实施了停电的行为，并未阻碍上诉人经营或将上诉人赶出房屋。相应证据显示，被上诉人表示只要上诉人交纳电费就会恢复供电，因此并不存在以停电行为要求解除合同的意思表示。相反，上诉人以直接搬离租赁房屋的方式通知被上诉人不再履行租赁合同，应认定其主张合同解除；二、双方争议焦点在于被上诉人断电是否属于根本违约导致合同目的不能实现的行为。上诉人未能根据合同约定或被上诉人通知的方式缴纳电费，致使被上诉人无法确定上诉人实际缴费情况，故依据合同约定被上诉人采取停电措施要求上诉人交纳电费是合理合法的，不构成根本违约，上诉人不享有合同解除权，故其以搬离房屋方式解除合同的行为属违约，应承担违约损害赔偿责任。
长泰公司向一审法院起诉请求：1、确认长泰公司、康春燕就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》已于2016年5月27日解除；2、判令康春燕向长泰公司支付自2016年1月13日起至2016年5月27日止的欠付租金人民币（下同）22,878.58元及滞纳金（以22,878.58元为基数，按照日息0.1%的标准，自2017年3月17日起计算至实际支付之日止）；3、判令康春燕向长泰公司支付自2016年1月13日起至2016年5月27日止的欠付推广费592.25元，自2016年1月13日起至2016年5月27日止的欠付物业管理费6,080.50元，并支付相应滞纳金（以两者合计的6,672.75元为基数，按照日息0.1%的标准，自2017年3月17日起计算至实际支付之日止）；4、判令康春燕向长泰公司支付欠付的电费751.50元及滞纳金（以751.50元为基数，按日息0.1%的标准，自2017年3月17日起计算至实际支付之日止）；5、判令康春燕向长泰公司支付违约金39,402元及滞纳金（以39,402元为基数，按照日息0.1%的标准，自2017年3月17日起计算至实际支付之日止）；6、本案律师费5,000元由康春燕承担。康春燕提出反诉请求：1、确认长泰公司、康春燕就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》已于2016年5月25日解除；2、要求长泰公司赔偿因擅自解除合同造成康春燕装修损失42,000元。
一审法院认定事实：系争房屋系长泰公司所有。2015年11月4日，上海金缔联创置业有限公司（企业名称于2016年7月21日变更为长泰公司）作为出租方（甲方）与康春燕作为承租方（乙方）签订《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》，约定长泰公司将系争房屋出租给康春燕用于经营钱家品牌，租赁面积约为17平方米，租赁期自2015年12月20日起至2016年12月19日止，交付日拟为2015年11月20日，实际交付日以正式交房当日双方签署的《房屋交付确认书》中载明的具体日期为准，甲方延迟交付该房屋的，预租期及装修免租期相应顺延。交付日宽限日为150天。自交付日起算，乙方享有30天的装修免租期。开业日为装修免租期届满之次日，预计不迟于2015年12月20日。若实际交付日迟于约定交付日的，则开业日相应顺延。若乙方在装修免租期内开始营业，需至少提前3个工作日书面通知甲方，经甲方许可，乙方可提前营业，且装修免租期亦相应提前结束。自乙方提前营业之日起，每提前一天，甲方有权按照补充条款4-1约定的（基本租金/使用费/提成租金）之100%的标准向乙方收取日租金/使用费。日租金/使用费为12.7元每平方米，月基本租金为6,567元。基本租金/使用费每个公历月支付一次，每公历月第25日或之前（若前述日期恰逢法定节假日，则相应提前）支付下一个公历月的基本租金/使用费。第一个月的基本租金/使用费，应当按照装修免租期结束之次日至该日所在公历月的最后一日止。租赁保证金为23,781元，甲方有权从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金/使用费、物业管理费和其他费用。由此造成的不足部分，乙方须在甲方通知后5天内将其补足。乙方同意从本合同约定的预租起租日起，在租赁期限内，乙方应按其租赁面积向甲方交纳每月每平方米10元的推广费。预租期及租赁期间，该租赁房屋内发生的一切水、电、空调等公共事业费由乙方承担。在收到该等记录表或账单后7日内按管理处指定的收款方式支付水、电、煤气等费用。如乙方未及时支付，每逾期支付1日，应按照逾期支付款项的0.1%支付滞纳金。乙方逾期支付该等款项超过10天的，甲方有权停止供应水、电等，因此造成的一切后果由乙方自行承担，且甲方停止水、电、煤气的供应不影响甲方在此期间向乙方收取租金/使用费、物业管理费及其他费用。倘乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金/使用费、推广费、物业管理费、公共事业费及其他费用等逾期超过1天，甲方有权向乙方收取日息0.1%的滞纳金。滞纳金的计算期限自上述各项费用应付之日起计算，直至乙方付清所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关费用。若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同（包括擅自撤离该房屋）的，则乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项并补偿甲方因此而遭致的一切损失，包括但不限于律师费用、诉讼费用及相当于该房屋12个月租金/使用费的可预期利益等。甲方除可没收租赁保证金及公共事业费押金外，亦有权没收乙方根据本合同向甲方预先支付的租金/使用费以冲抵前述可预期利益，还可就不足部分向乙方进行追讨。若乙方违反本合同项下的任何义务，甲方经事先书面通知乙方后有权切断该房屋水、电供应或其他服务或者采取合法的其他措施、行动，直到乙方前述的违约行为得到改正，但因此而产生的一切后果及所有因此而引起的费用（包括重新接驳水电供应的费用）均由乙方负责。
合同签订后，长泰公司于2015年12月17日将系争房屋交由康春燕使用。2016年1月13日，康春燕向长泰公司提交了开业申请。2016年5月25日，长泰公司对系争房屋采取断电。2016年5月27日，康春燕搬离系争房屋，双方未办理交接。2016年6月17日，长泰公司向康春燕发函，列明了康春燕自2016年2月起欠付的租金、推广费、电费、物业管理费等共计31,385.77元，称2016年5月27日起双方正式解除房屋租赁合同，要求康春燕于2016年6月30日缴清欠付的租金、推广费、物业管理费、水电费等，并赔偿6倍租金作为违约金等。
一审庭审中，长泰公司向法院提交了2016年1月、4月、5月份的物业付款通知单，证明2016年1月、4月、5月的电费为191.50元、291.60元、268.40元，康春燕共计拖欠电费751.50元尚未支付。经庭审质证，康春燕确认2016年4、5月份的电费未支付，2016年1月份的电费账单没收到过，不清楚。长泰公司另向法院提交了法律服务委托协议，证明为解决本案纠纷，长泰公司支出律师费5,000元。康春燕对真实性无异议，认为律师费应由长泰公司自行承担。
康春燕向法院提交了康春燕与王某（长泰公司方工作人员）的微信聊天记录以及租户工作群的微信记录，证明长泰公司于2016年5月24日通知康春燕缴纳电费，次日即进行断电，康春燕并非不付水电费，只是付错了收款账户，对于租金，长泰公司是同意暂缓交付的。经庭审质证，长泰公司表示聊天记录的真实性无法确认，长泰公司从未明确同意暂缓支付租金，但长泰公司于2016年5月25日采取断电是由于康春燕欠付电费，2016年2、3月的电费康春燕付错了账户，1月份的电费至今未付。另查，康春燕提供的租户工作群微信内容显示，长泰公司工作人员于2016年5月25日在微信中称，要求康春燕将欠缴的水电费付清即安排恢复用电。康春燕另向一审法院提交了上海B有限公司开具的收款收据，证明康春燕支付了装修款42,000元。长泰公司对此真实性不予确认。
经长泰公司、康春燕一致确认，康春燕曾向长泰公司支付了租赁保证金23,781元，推广费170元，一个月租金6,575元，装修期水费1.20元，2月电费264.70元，3月电费276.90元。长泰公司表示同意将康春燕交付的租赁保证金冲抵康春燕的欠付费用。康春燕认为根据合同约定的免租期计算起始日期，本案的起租日期应从2016年1月16日起计算，2016年1月16日至31日的应付租金为3,389元，推广费和物业管理费的计算方式依此类推。长泰公司认为倘若自2016年1月16日计算起租日，康春燕计算2016年1月份的应付租金属实，相应推广费和物业管理费依此类推，但长泰公司主张应从2016年1月13日起计租。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。一、本诉部分：（一）关于合同的解除以及解除时间。长泰公司于2016年5月25日对租赁房屋采取断电行为是基于向康春燕催缴电费，长泰公司在微信中亦表示欠缴的水电费付清即恢复用电，而事实康春燕确实有未缴纳的电费，在长泰公司断电以后也未及时支付，故长泰公司断电的行为并不构成根本违约，亦非单方解除合同的意思表示。而康春燕未如约支付欠付电费，自行于2016年5月27日搬离承租房屋，应视为提前解约，长泰公司对此也予以认可，故双方的租赁合同解除时间可确认为2016年5月27日。（二）关于租金。对租金的计算标准，双方无异议。但对租金的起算点，长泰公司认为，合同约定开业日为装修免租期届满之次日，康春燕于2016年1月13日提出开业申请，故应从2017年1月13日起计算。康春燕则认为自交付日起，康春燕享有30天的装修免租期，长泰公司于2015年12月17日交房，故应从2017年1月16日起计算租金。一审法院认为，康春燕虽于2016年1月13日提出开业申请，但根据合同约定，若康春燕在装修免租期内开始营业，需至少提前3个工作日书面通知长泰公司，经长泰公司许可，康春燕才可提前营业。现康春燕提出开业申请，系向长泰公司发出书面通知，并非即为开业日，且康春燕在庭审中也否认1月13日就是开业日，故租金起算点应认定为2016年1月16日。综上，自2016年1月16日起到2016年5月27日，康春燕共计欠付租金22,242.60元；（三）关于推广费和物业管理费。如前文所述，推广费和物业管理费的起算点也应为2016年1月16日，故根据合同约定的计算标准，康春燕尚欠付长泰公司推广费575.70元，物业管理费5,966.40元。（四）关于逾期付款违约金和解约违约金。长泰公司要求康春燕按照每日千分之一的标准计算欠付费用及违约金的逾期付款违约金，并按照6倍月租金标准承担违约金，康春燕提出该标准过高而请求调整，一审法院根据租赁市场实际、双方合同履行情况、当事人过错等综合因素，将逾期付款违约金的标准均酌情调整为每日万分之五，将违约金的标准调整为3倍月租金标准，即19,701元。对于逾期付款违约金的起算日，长泰公司要求自向法院提交诉状之日即2017年3月17日起开始计算，一审法院认为并无不妥，予以采纳。长泰公司主张的违约金的逾期付款违约金，无相关依据，法院不予支持。（五）关于律师费。长泰公司并未向法院提交相应支付凭证，且合同对于承担律师费以及租金利益损失等费用的描述，均属于在一方违约的情况下应当承担的违约责任，鉴于康春燕已经承担了提前解约的违约金，长泰公司亦无证据反映其损失已超过康春燕承担违约金的数额，故对于律师费损失的请求，法院不予支持。长泰公司同意将租赁保证金冲抵康春燕的欠付费用，法院予以准许，本案中一并处理。
二、反诉部分。关于合同解除时间，不再赘述。关于赔偿装修损失，一审法院认为，由于康春燕违约搬离系争房屋导致合同解除，康春燕要求长泰公司赔偿解除合同后的装修损失42,000元，无合同及法律依据，法院不予支持。
一审法院据此判决：一、确认上海长泰商业经营管理有限公司与康春燕就上海市浦东新区XX路XX弄XX号地下一层06-16室房屋签订的《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》于2016年5月27日解除；二、康春燕于判决生效之日起十日内向上海长泰商业经营管理有限公司支付欠付租金22,242.60元及逾期付款违约金（以22,242.60元为基数，按照日万分之五的标准，自2017年3月17日起计算至实际支付之日止）；三、康春燕于判决生效之日起十日内向上海长泰商业经营管理有限公司支付推广费575.70元及逾期付款违约金（以575.70元为基数，按照日万分之五的标准，自2017年3月17日起至实际支付之日止），支付物业管理费5,966.40元及逾期付款违约金（以5,966.40元为基数，按照日万分之五的标准，自2017年3月17日起至实际支付之日止）；四、康春燕于判决生效之日起十日向上海长泰商业经营管理有限公司支付欠付电费751.50元及逾期付款违约金（以751.50元为基数，按照日万分之五的标准，自2017年3月17日起计算至实际支付之日止）；五、康春燕于判决生效之日起十日向上海长泰商业经营管理有限公司支付解约违约金19,701元；六、上海长泰商业经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还康春燕租赁保证金23,781元；七、驳回上海长泰商业经营管理有限公司其余诉讼请求；八、驳回康春燕全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,198.80元，减半收取计599.40元，由上海长泰商业经营管理有限公司负担99.40元，由康春燕负担500元。反诉案件受理费计425元（已减半收取），由康春燕负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人康春燕提供如下证据材料：微信聊天记录截屏，用以证明长泰公司招商部经理王某同意上诉人暂缓支付租金，上诉人不存在逾期付款的违约行为。
针对上述证据材料被上诉人长泰公司发表质证意见如下：对真实性无法确认，王某已经离职目前无法核实情况。被上诉人催缴的是上诉人欠付的水电费。
本院对上诉人康春燕提供的上述证据材料认证意见如下：上述证据的真实性本院不予确认，且无法实现上诉人之证明目的，故本院不予采信。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的主要争议焦点在于导致合同解除的责任应归责于哪方。上诉人认为，被上诉人以断水断电行为解除合同，构成根本违约；被上诉人认为，上诉人以擅自搬离承租房屋的行为提前解约，应承担解约违约责任。对此，本院认为，根据租赁合同约定，上诉人逾期支付水、电、空调等公共事业费等款项超过10天的，被上诉人有权停止供应水、电等，因此造成的一切后果由上诉人自行承担。经查，上诉人未支付2016年1月、4月、5月的电费，2月、3月电费也付错了账户，故被上诉人以断电方式向上诉人催缴电费具有合同依据且事出有因，并不构成根本违约。同时，被上诉人在断电当天亦明确告知上诉人只要将欠缴费用付清后即可安排恢复用电，然上诉人不仅未及时缴纳欠付的电费，而且时隔2日即搬离系争房屋，且未办理交接手续，应视为其以自己的行为要求终止合同继续履行。鉴于上诉人并不具有约定及法定解除合同的情形，故其不享有合法的单方解除权。考虑到，被上诉人在2016年6月17日的函中认可双方的合同于2016年5月27日解除，故可认定租赁合同解除日为该日，但上诉人对于其擅自解约的行为应承担相应的违约责任。根据租赁合同约定，上诉人未经被上诉人事先书面认可擅自提前终止本合同（包括擅自搬离该房屋的），应补偿被上诉人因此而遭致的一切损失，相当于该房屋12个月租金/使用费的可预期利益等。一审法院据此根据当事人的履约情况、过错程度等综合因素，酌情调整解约违约金为3个月租金，尚属合理，本院予以维持。就上诉人提出的装修损失42,000元，如前所述，因导致合同解除的责任应归责于上诉人一方，故其要求被上诉人承担赔偿责任的主张，本院亦不予支持。关于上诉人欠付的租金、推广费、物业管理费、电费等，一审法院计算无误，庭审中，上诉人亦同意支付，故本院予以认可。对于相应的逾期付款违约金，上诉人认为，被上诉人同意其暂缓支付，故不存在违约行为。本院注意到，一则，其未提供充分证据证明被上诉人同意暂缓收费的事实；二则，即便上诉人的陈述属实，双方对暂缓支付的时间并未明确。在2016年6月17日的函中，被上诉人已告知上诉人要求其支付2月起的欠付款项，然上诉人之后既未提出异议，亦未予以支付，显然构成违约。现被上诉人向上诉人主张违约金的起算点为其向法院提交诉状之日起，已适当免除了上诉人的逾期付款责任，系其对自身权利的处分，并无不妥，本院予以认可；上诉人不同意支付2017年3月17日起的逾期付款违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人康春燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,275元，由上诉人康春燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一七年八月十七日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……