黑龙江省甘南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第588号
原告季成军，男。
委托代理人李玉明，黑龙江淞泽律师事务所律师。
被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司，住所地齐齐哈尔市铁锋区军校街5号。
法定代表人韩春东，该公司总经理。
委托代理人范影，黑龙江天扩律师事务所律师。
委托代理人王德威，黑龙江天扩律师事务所律师。
被告李平，男。
原告季成军与被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司、李平商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月28日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月16日公开开庭进行了审理。因本案中开发商李平涉嫌刑事犯罪，本案依法中止审理。被告在庭审中申请追加李平为被告参加诉讼，为了查清案件事实，本院依被告申请追加李平为被告参加诉讼。本院于2015年4月16日、2017年1月6日和2017年3月17日三次公开开庭进行了审理。原告季成军及委托代理人李玉明三次到庭参加诉讼，第一次庭审中被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司委托代理人范影到庭参加诉讼，第二次、第三次庭审中被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司委托代理人王德威到庭参加诉讼，被告李平二次到庭参加诉讼。
原告季成军向本院提出诉讼请求：1、依法确认2014年12月9日被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司与原告签订的11套车库购买楼房合同书合法有效并继续履行；2、依法确认2014年12月20日被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司与原告签订的21套住宅购买楼房合同书合法有效并继续履行。事实与理由：2014年12月9日，被告与原告签订11套车库购买楼房合同书，约定被告将11套位于甘南县宝山乡双景嘉苑车库卖给原告，总价款583620.00元已一次付清。2014年12月20日，被告公司与原告签订21套住宅购买合同书，约定被告将21套位于甘南县宝山乡双景家苑住宅卖给原告，总价款2206095.00元已一次付清。以上住宅及车库分别在甘南县房产处办理了网签备案。由于原告欠王志刚外债280万元，王志刚于2015年1月14日与原告在甘南县人民法院大调解中心达成调解协议书，并经法院确认下发了（2015）甘调确字第25号民事裁定书。2015年1月20日，甘南县人民法院以（2015）甘法执字第129号执行裁定书将上述房产予以查封。2015年1月26日案外人穴立峰提出查封异议，2015年2月17日甘南县人民法院以（2015）甘法执异字第2号执行裁定书认定案外人穴立峰的执行异议理由成立，终止对本案争议房屋车库的执行。此执行裁定书严重损害了原告的合法权益，并告知原告可在15日内向人民法院提起诉讼，故原告诉至法院要求依法确认2014年12月9日原、被告签订的11套车库和2014年12月20日的21套住宅的购买楼房合同书合法有效并继续履行。
被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司未向本院提交书面答辩状，但在本院庭审中口头答辩称，一、实际与原告签订商品房买卖合同的经手人是李平，但李平与穴立峰于2014年8月15日签订了开发项目变更证明，约定自签订证明之日起宝山乡双景家苑小区3号楼和5号楼的一切费用由穴立峰负责，税费、盈亏都由穴立峰负责，穴立峰与李平当日到被告公司与政府部门进行了相关备案，自签订变更证明书以后，李平无权处置公司名下的财产。原告与李平在公司不知情的情况下，将公司3号楼中的21套住宅与11套车库用于抵顶李平从原告处借款，李平给原告出具的收据、买卖合同中加盖的公章并非公司原始印鉴。该小区3号楼和5号楼由穴立峰开发建设后，未给李平出具这栋楼房任何合法手续。二、李平使用未经公司认可的公章出售房屋车库的行为，是无效民事行为，不产生法律效力，以上被告所述事实已经（2015）甘法执字第2号执行裁定书予以认定。三、原告与李平之间系债务关系，以房抵债签订的买卖合同，不是双方的真实意思表示，故双方签订的商品房买卖合同无效。四、李平所签订的买卖合同中公章为其私刻，私刻公章涉嫌犯罪，李平已投案自首，公安机关已经对李平私刻印章进行鉴定，结论为其私刻，建议将本案移送公安机关处理。五、原告与李平签订商品房买卖合同，其未向公司交付购房款，无权主张公司履行商品房买卖合同。李平向原告出具的收据中，21套住宅平均每平方米1400.00元，地下车库约为1900.00元，该价格明显低于成本价，原告没有支付合理对价，原告与李平为借贷关系，与公司无关。
被告李平未向本院提交书面答辩状，但在本院庭审中口头答辩称，对原告主张的诉求无异议。自己建宝山乡双景嘉苑小区时因资金不足从原告处借款240万元，后期用楼房和车库做的抵帐手续，当时做网签手续时公章都是在自己手里。自己和穴立峰之间是合伙关系，自己有权处分和出售楼房，现在两人之间也没有算帐。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据1被告对真实性无异议，本院予以采信。证据2结合联合开发协议及李平询问笔录，公司转让穴立峰协议是虚假的，不具有真实性，本院不予采信。证据3、4系被告李平代表公司与原告签订的手续，具有客观真实性，本院予以采信。证据5、6、7、8、9、10具有客观真实性，本院予以采信。证据11结合李平询问笔录、联合开发协议是虚假的，本院不予采信。法院依职权调权的公安机关对季成军、李平、穴立峰、冷冰、刘鹏举、辛志民的询问笔录、联营合作协议,第一被告称不知道，通过证人陈述及李平供述8月15日协议书是假的，8月21日合作协议书是真实的，故本院对证人陈述一致的内容予以采信，联营合作协议书的真实性、合法性予以采信。
经审理查明，2013年和2014年之间被告李平分几次从原告季成军处借款本金200万元，借款到期后被告李平未能如约还款，经双方协商后被告李平用其开发的宝山乡双景家苑的车库及楼房抵借款本金及利息240万元。2014年12月9日，李平与季成军之间签订购买楼房合同书一份并出具583620.00元收据一份，李平将位于甘南县宝山乡双景家苑三号楼000120、000119、000118、000117、000116、000113、000112、000111、000110、000109、000114共11套车库抵给原告。2014年12月22日，李平与季成军之间签订购买楼房合同书一份并出具2206095.00元收据一份，李平将位于甘南县宝山乡双景家苑三号楼030202、030601、000115、030602、030501、030502、030401、030402、030301、030302、030201、040202、040302、040201、040301、040402、040401、040601、040602、040502、040501共21套住宅抵给原告。以上房产已于2014年12月19日和30日甘南县房产处办理网签手续。
另查明，2012年3月2日，李平挂靠齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司开发甘南县宝山乡双景家苑小区，齐齐哈尔市交通房地产开发有限公司授权李平负责甘南县宝山乡双景佳苑的开发项目。2012年7月16日，被告李平与被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司签订开发经营承包合同一份，任命李平为项目部经理经营承包责任人，负责该项目的一切经济活动与法律责任。
本院认为，原告与被告李平签订商品房买卖合同之前存在借款合同关系，为了履行借款合同，双方签订了相应商品房买卖合同并办理网签手续。双方之间的商品房买卖合同是在被告李平未偿还借款本息的情况下经重新协商对帐，将借款本息转为商品房买卖合同关系，借款本息转为已付购房款并对房屋面积、单价、付款方式，商品房总价款、违约责任等权利义务进行了约定。双方在落款处签字盖章，被告李平对合同真实性未提出异议并称超出借款本息的数额系原告办理过户应交付税费，故双方签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。甘政发[2012]号甘南县人民政府建设用地审批件中显示齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司在该土地上开发双景家苑小区并登记房产权属，因此，齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司享有双景家苑小区房产所有权。被告李平不能证明其对争议房产享有所有权。被告李平不是在不动产登记机关登记的权利人，未持有不动产权属证书，因此，被告李平以挂靠齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司和系项目实际开发人为由主张对双景家苑小区的所有权没有法律依据。原告与被告李平签订购买楼房合同书时，被告李平提供被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司授权委托书，开发承包经营合同证实被告李平对甘南县宝山乡双景家苑楼房有权销售，承包经营合同上也是允许被告李平刻制单位印章，原告在看到授权委托书和承包经营合同时，有理由相信被告李平有权销售宝山乡双景家苑楼房，原告又支付了合理价款，故应认定被告李平的行为属于职务行为。被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司不能以此对抗善意第三人原告季成军。被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司辩解合同无效的理由，本院不予采纳。综上，原告季成军与被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司之间商品房买卖合同及购买楼房合同书成立且有效，双方应按合同约定履行相应义务。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
原告季成军与被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司之间于2014年12月9日签订的11套车库（甘南县宝山乡双景家苑三号楼000120、000119、000118、000117、000116、000113、000112、000111、000110、000109、000114）和2014年12月20日签订的21套住宅（甘南县宝山乡双景家苑三号楼030202、030601、000115、030602、030501、030502、030401、030402、030301、030302、030201、040202、040302、040201、040301、040402、040401、040601、040602、040502、040501）的楼房合同书合法有效并继续履行合同。
案件受理费100.00元由被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。
审判长 刘晶淼
审判员 陈双庆
审判员 谷秀琴
二〇一七年四月十六日
书记员 陈 晨