河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）唐民四终字第100号
上诉人（原审原告）李志刚，男，1958年6月2日出生，汉族，农民。
委托代理人张晓伟，河北力公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王志武，男，1958年4月26日生，满族，农民。
委托代理人宗保圳，河北承唐律师事务所律师。
上诉人李志刚因与被上诉人王志武租赁合同纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2013）遵民初字第939号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年10月27日，原告李志刚（甲方）与被告王志武（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：“一、甲方将位于平安城镇铁道桥西壹佰米，路南坐南朝北（下）两间门市，南北井一家一半，（上）西隔断以北三间，出租给乙方使用，自2010年11月1日起至2013年10月31日止，租赁期限三年。二、本房屋年租金人民币大写壹万陆仟元整，小写16000元，按年度从本协议签订之日，一年一交。三、乙方租赁期间甲方必须提供水井、厕所、电源及生活所相关的方便，水电费、卫生费，由乙方使用而产生的费用由乙方自行负责，并按月缴纳，租赁结束时，乙方必须缴清乙方自身所产生的所欠费用。四、乙方如需装修改造先征得甲方同意并自行承担所有费用，乙方要保护房屋内的设施使用安全，发生损坏应及时更换。五、租赁期满后，如乙方继续租赁，则要提前两个月向甲方提出申请，在同等条件下乙方享有优先权。六、乙方承包期间因改建拆下甲方原有建筑物，归甲方所有。到期后房屋内装饰装璜及与墙体连接物不得拆除（防弹玻璃、防盗门、办公设施除外），如甲方留用合理作价处理。否则赔偿一切损失。七、因国家政策调整原因，达成协议不能履行的双方再协议。因甲方原因造成不能履行合同的除甲方负责退还未使用租金外另赔偿总承包金额的五倍违约金给乙方。由乙方造成双方不能履行合同的甲方概不负责，在承包期内征得甲方同意允许乙方转租。否则赔偿甲方相应的一切损失。八、乙方中止合同，搬迁时必须通知甲方在场，否则按盗窃处理。九、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。十、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方：李志刚，乙方：王志武，2010年10月27日”。王志武当时只租赁李志刚门市楼房的一半房屋，合同生效后，原、被告双方按合同约定履行至2012年4月份。2012年4月份，李志刚将剩余的房屋租给他人开饭店，王志武与饭店经营者因用电问题发生纠纷。2012年7月1日，电力所因王志武与饭店经营者没人交电费给予停电处理。2012年7月中旬，王志武在其他地方重新租赁了门市房，王志武与李志刚协商要求终止双方的房屋租赁合同，李志刚表示不同意，要求王志武租赁三年。2012年8月23日，王志武将租赁房屋中的重要东西搬走，当时双方又协商终止房屋租赁合同之事，但未能达成协议。2012年12月16日，王志武向李志刚邮寄了终止房屋租赁合同通知一份，内容为：“李志刚，我与你于2010年10月27日签订的位于平安城镇铁道桥西100米，路南坐南朝北（下）西两间门市，南天井一家一半，（上）西隔断以北三间的房屋租赁合同。作为租赁方，我自合同生效后，认真履行合同内的义务，双方关系和睦。自2012年7月1日起你方拖欠电费导致电力部门给予租赁房屋停电及国家政策调整等原因，造成我方不能在贵处继续租赁。我方已于2012年7月开始正式通知你，自2012年9月正式搬出此门市。但你方一直未正式接收该房。为了正式解除你我的房屋租赁合同，我方现再次正式通知你，自你收到本通知之日起，你方立即接管该门市，另行出租。否则，因此而产生的各种后果均由你本人承担，我方一律不负担各种义务。平安城镇姚各庄村王志武，2012年10月15日”。李志刚于2012年12月18日收到该通知书。2013年3月1日，王志武在本院主持下将租赁房屋的门打开，将租赁房屋交给李志刚管理。在审理中，王志武同意赔补李志刚房租损失5000元。
原审法院认为，原告李志刚与被告王志武签订的房屋租赁合同是双方真实的意思表示，内容合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。现被告已从租赁房屋中搬走，并单方通知原告终止租赁合同，原、被告双方再履行房屋租赁合同已无实际意义，应当解除原、被告双方的房屋租赁合同。原告按租赁合同约定提供有效电力的情况下，被告方理应按合同的约定履行自己的义务。被告因用电问题与他人发生纠纷应协商处理，被告擅自单方终止租赁合同的行为已构成违约；原告作为出租方将其所有的房屋出租他人，在被告与他人因用电发生争议情况下，未妥善协调处理，造成被告不能正常用电，其行为亦构成违约；原、被告双方均构成违约，依法应承担各自的违约责任。原、被告的房屋租赁合同约定的赔偿总承包金额的五倍违约金是针对原告违约时的约定，原告据此要求被告也承担总承包金额的五倍违约金诉讼请求，没有合同依据，本院对该项请求依法不予支持，但被告理应赔偿因其违约给原告造成的损失，即被告搬家后仍管理占用租赁房屋期间（2012年11月1日至2013年3月1日）的房屋租金。遂判决：一、解除原告李志刚与被告王志武于2010年10月27日签订的房屋租赁合同，房屋租赁合同终止履行。二、限被告王志武于本判决生效后十日内赔偿原告李志刚四个月的房屋租赁费5333.33元。三、驳回原告李志刚的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由原告李志刚负担700元，被告王志武负担300元。
判后，李志刚不服上述判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由：1、一审法院认定事实不清且错误，李志刚不构成违约。本案的法律关系是租赁合同法律关系，李志刚作为出租方按照双方所签租赁合同的约定交付了出租房屋，提供了符合使用要求的电源，自2010年10月27日双方签订租赁合同至今电源都是完好无损能正常使用的，李志刚的义务仅限于提供电源，而不包括支付电费。一审法院审理过程中，王志武承认自己套用了电表，后来电表坏了的这一事实。而其与另一租赁户因电费问题产生纠纷的原因是由于电表坏了无法分清双方用电数额，因此王志武拖欠电费。王志武拖欠电费是导致电力部门停电的根本原因。一审法院认为李志刚作为出租方将其所有的房屋出租给他人，在王志武与他人因用电问题发生争议情况下，未妥善协调处理，造成王志武不能正常用电，其行为构成违约，显然错误。2、王志武无故单方终止合同，根本性违约事实清楚，一审法院认定王志武承担违约责任的方式错误。依据双方签订的房屋租赁合同，租赁期限为三年，自2010年11月1日起至2013年10月31日止。2012年7月份王志武无视合同约定，单方无故终止合同，已经构成违约。虽然一审法院对王志武的违约行为予以认定，但未按双方所签合同第七条“因国家政策调整原因，达成协议不能履行的双方再协议。因甲方原因造成不能履行合同的除甲方负责退还未使用租金外令赔偿总承包额的五倍违约金给乙方。因乙方造成双方不能履行合同的甲方概不负责”的约定判决王志武承担违约责任。无论是根据合同法相对性和公平性的原则，还是从订立合同的本意来看该违约条款均应适用于李志刚与王志武。《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”正是基于这一法律规定，李志刚将向王志武主张的违约金调整为48000元。一审法院却认为双方签订合同第七条赔偿总承包额的五倍违约金是针对李志刚违约时的约定，李志刚以此为由要求王志武承担总承包额的五倍违约金，没有合同依据，对该请求不予支持，仅判决王志武承担2012年11月1日至2013年3月1日占用期间的房屋租金5333.33元。一审法院的判决不仅没有考虑到李志刚因王志武违约所遭受损失的实际情况，更至李志刚的利益于不顾，有违法律的公平性原则。3、一审判决超出了李志刚的诉讼请求。李志刚一审的诉讼请求是“1、依据2010年10月27日所定《房屋租赁合同》第七条约定：应按租金总额的五倍支付违约金，即被告应支付16000元x3年x5倍＝240000元。2、依据法律规定：违约金过高时可以予以调整，故我方请求支付合同约定总额48000元。3、对变更后的诉讼请求额，我方自愿交纳诉讼费”，一审判决为“一、解除原告李志刚与被告王志武于2010年10月27日签订的房屋租赁合同，房屋租赁合同终止履行。”一审法院的判决超出了原告的诉讼请求范围。民事审判应坚持不告不理的原则，一审判决超出原告诉讼请求的，属于适用法律错误。综上，请二审法院查清事实，依法改判或发回重审，并由王志武承担一、二审诉讼费用。
被上诉人王志武答辩称：1、双方于2010年10月27日签订的合同是真实存在的，且双方按照合同实际履行到2012年4月，2012年4月后李志刚将楼房一半租赁给他人开饭店，由于开饭店用电量太大且李志刚提供的电源只有一个，造成王志武经营的企业长期处于停电状态，不能正常营业，故此王志武也曾经若干次找李志刚要求协商解决，要求李志刚提供良好电源。直至2012年7月，因李志刚不能提供良好电源，致使王志武不能继续承租该房屋。2、王志武按照合同依约履行，没有违约。综上，一审判决合法有据，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。
二审诉讼中双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与原审法院认定事实无异。
本院认为，上诉人李志刚与被上诉人王志武签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容合法有效。双方应当按照合同约定全面履行各自义务。李志刚上诉主张一审法院认定事实不清且错误、上诉人不构成违约，本院认为，李志刚作为出租方，未能全面履行义务，采取有效措施，协调处理承租方王志武与另一租赁户因用电发生的矛盾，造成所出租房屋不能正常用电。一审法院认定李志刚违约并无错误，对上诉人的该项上诉请求本院不予支持。李志刚称一审法院判定王志武承担违约责任的方式错误，本院认为依据双方签订的租赁合同第七条的约定，李志刚要求王志武赔偿其48000元违约金的诉讼请求没有合同及法律依据。王志武实际占用租赁房屋至2013年3月1日，故一审法院判令王志武承担2012年11月1日至2013年3月1日的房屋租金亦无不妥。李志刚上诉主张一审法院判决解除双方签订的租赁合同超出了其诉讼请求属适用法律错误，本院认为，解除合同虽未在李志刚的诉讼请求范围之内，但承租人王志武早已搬出租赁房屋，双方已不可能再履行租赁合同，对已无法实现合同目的的租赁合同，一审法院判决解除并无不妥。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1000元，由上诉人李志刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建波
代理审判员 苗会新
代理审判员 许永委
二〇一四年三月十七日
书 记 员 王 玫