山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第534号
上诉人（原审原告、反诉被告）：尹作余，居民。
委托代理人：续明，费县××维权法律服务中心法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵元杰，居民。
委托代理人：孟令华，居民。
上诉人尹作余因租赁合同纠纷一案，不服费县人民法院（2014）费民初字第2895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告尹作余一审诉称：2008年5月4日原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定，原告将位于费县薛庄镇原建筑公司院内堂屋15间、西屋6间，租赁给被告使用，租赁期限20年，自2009年1月1日至2029年1月1日止，租金每年4600元，合同签订后先支付5年的租赁费，其余每年支付。并约定了违约责任。但被告仅仅支付了前4年的租赁费，至今未交纳租金，被告的违约行为已经使原告的合同目的不能实现，请求法院判决：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告支付原告拖欠租金9200元；3、由被告承担本案的诉讼费用。
原审被告赵元杰一审辩称：1、原告主张支付房租的诉讼请求已过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。原告诉称2008年5月4日合同签订后，被告依约支付原告前4年的租金，第5年的租金至今未支付。现已超过6年，原告未向被告要求第5年的租金，已超过诉讼时效。2、原告无任何解除房屋租赁合同的法定或约定理由，法院应驳回其诉讼请求。原告主张解除合同无法律依据。3、房屋租赁合同约定，租赁期内被告违约不追究违约责任。
反诉原告一审诉称，请求判令：1、反诉被告支付反诉原告违约金9200元；2、判令反诉被告支付反诉原告由于反诉被告未修缮房屋，给反诉原告造成的损失10000元；3、判令反诉被告履行对房屋彻底修缮的义务；4、判令反诉被告履行对房屋合法通电的义务；5、本案的诉讼及相关费用由反诉被告承担。
反诉被告一审辩称，被告的反诉请求不能成立。1、双方签订的房屋租赁合同第四、第六条系无效条款，其要求支付违约金的请求不受法律保护。2、反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失10000元没有相关证据证实。3、房屋租赁合同签订后，反诉被告已将二十一间房屋交付反诉原告使用，经验收正常使用，如果在使用过程中，出现维修等问题应协商解决。4、反诉原告的请求不能成立，实际上供电部门已将承租房的动力电接通。
原审法院查明，2008年5月4日原告尹作余作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的被告赵元杰签订房屋租赁合同一份，合同具体条款如下：“一、甲方房宅一处，出租给乙方使用，此宅位于原建筑公司院内后部西头，土地面积为南北长32.7米，东西宽49米，堂屋15间，西屋6间。二、租金为每年4600元，先付5年，其余每年一付。三、租赁期为20年。自09年元月1日至2029年元月1日止。租期内乙方违约不追究责任，租期内不能转让他人。四、关于待拆房屋，补偿款由乙方使用至期满，因拆除减少土地使用面积，以后每年交4000元租金。五、维修责任：房屋自然损坏归甲方负责，乙方人为损坏责任自负。甲方必须水、电、路三通，乙方可随需要开后门，甲方不干涉。六、违约责任：如单方违约给对方造成损失应加倍赔偿损失。并付给或退还对方双倍全额租金，未尽事宜，双方协商解决。合同签字后生效”。原告尹作余作为甲方，被告赵元杰作为乙方在合同上签字。
合同签订后，被告在该处从事家俱加工。被告支付原告2009年至2012年前4年的租赁费18400元，后未再支付原告租赁费，双方酿成纠纷，原告诉至原审法院。上述事实，主要是根据原审法院的庭审查证、当事人陈述、原告提交的租赁合同书等证据材料认定的，其证据材料均已收集记录在卷。
原审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，其约定并不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，该租赁合同应为有效合同。合同签订后，该合同即对双方当事人产生法定拘束力，双方均应按约定全面及时的履行合同。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，有下情形之一的，当事人可以解除合同：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。原告主张曾多次催交房屋租赁费，但未能提供证据证实，故对于原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，原审法院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告已按合同约定向被告交付了租赁物，被告应按照约定一次性交纳前5年即2013年前的租赁费23000元，但被告仅支付18400元未再履行义务，已构成违约，被告应承担继续给付原告租赁费的义务。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案被告赵元杰向原告交纳了前4年的租赁费18400元后即未再按合同约定向被告支付租赁费，故对于原告要求被告按合同约定每年4600元的标准支付原告2013年、2014年的租赁费9200元的诉讼请求，予以支持。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”原告与被告签订的房屋租赁合同约定分期交纳租赁费。被告主张原告起诉已过诉讼时效，无法律依据，不予采信。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”反诉原告赵元杰提出的反诉请求未能提供证据，对其反诉请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告赵元杰支付原告尹作余房屋租赁费9200元（2013年及2014年）。限于判决生效后五日内履行完毕。二、驳回原告尹作余的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告赵元杰的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费280元，由被告赵元杰负担。
上诉人尹作余不服一审判决上诉称，2008年5月4日上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，合同约定，上诉人将位于费县薛庄镇原建筑公司院内堂屋15间、西屋6间，租赁给被上诉人使用，租赁期限20年，自2009年1月1日至2029年1月1日止，租金每年4600元，合同签订后先支付5年的租赁费，其余每年支付。并约定了违约责任。但被上诉人仅仅支付了前4年的租赁费，至今未交纳租金。为此，上诉人曾多次催要拖欠的房屋租赁费，但被上诉人一直拒付，被告的违约行为已经使原告的合同目的不能实现，构成严重违约。依据《中华人民共和国合同法》第227条规定，上诉人可以解除合同。请求二审法院依法改判解除上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人赵元杰答辩称，上诉人上诉理由不属实。原审法院第一次开庭时被上诉人就把租赁费带去了，但上诉人未收，在被上诉人投资四五十万元后又想解除合同。
本院二审查明，上诉人尹作余在二审中提交其代理人续明对证人周某做的调查笔录一份，证实上诉人与证人周某及吴士高一起去找被上诉人赵元杰催要租赁费，被上诉人拒绝支付，双方引发纠纷。被上诉人对上述证人证言有异议，认为证人系上诉人舅舅，证言不属实。上诉人与被上诉人发生纠纷系因去看合同底稿，没有提出租赁费的事。
另查明，在原审法院2014年8月25日庭审调查中，被上诉人明确表示，“如果原告要2013年、2014年的租赁费，我现在就可以给他”。
二审查明其他事实与一审一致。
本院认为，上诉人尹作余与被上诉人赵元杰于2008年5月4日签订的“房屋租赁合同”系双方真实意思表示，且内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方应按合同约定履行。本案双方争议的焦点为上诉人是否有权解除双方上述“房屋租赁合同”。本案双方在合同中未约定解除合同的条件，上诉人主张解除合同的理由为被上诉人未按合同约定缴纳租赁费，构成根本违约。但上诉人提供的证人周某未出庭作证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条、第六十九条（五）项的规定，对其证言本院不予采信，对上诉人以此主张其于在原审法院提起诉讼前曾向被告催收过租赁费的上诉理由本院不予采信。依据现有证据不能认定上诉人在原审法院提起诉讼前曾向被上诉人催要过租赁费并给予被上诉人一定的合理履行期限，且被上诉人在原审法院庭审中明确表示同意继续履行合同并当庭向上诉人缴纳租赁费，故本案不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）、（三）项及第二百二十七条规定的可以解除合同的情形，故，对上诉人以此要求解除双方“房屋租赁合同”的上诉请求本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人尹作余负担。
本判决为终审判决。
审判长 李大军
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二〇一五年八月十一日
书记员 刘晓光