广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法三民一初字第997号
原告：晁宗辉，男，1968年5月30日出生，台湾居民，住台湾宜兰桃源县。
委托代理人：张博洋，广东中亿律师事务所律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住中山市三乡镇。
第三人：蒲玉梅，女，1980年6月10日出生，汉族，住贵阳市。
原告晁宗辉诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能同蒲玉梅有法律上的利害关系，本院依法追加蒲玉梅为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告晁宗辉委托代理人张博洋到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、第三人蒲玉梅经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年3月29日，原告与被告吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇吉雅花园3号楼X幢X房，建筑面积82.8平方米，购房总价为111979元。付款方式为银行按揭，首期定金5000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款17979元须于2006年4月13日或之前付清。认购书签订后，原告已支付购房款33979元及其他办证费并占有使用房屋至今，但被告并未按合同约定为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认第三人蒲玉梅与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇吉雅花园3号楼X幢X房地产权属证书；3.诉讼费由被告承担。
原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.白石吉雅花园认购书；2.收款收据；3.不动产销售转让发票；4.吉雅花园业主公约、前期物业管理服务协议、吉雅花园物业交接书；5.房屋租赁合同、物业管理费收据。
被告吉雅公司未作答辩亦未提供证据。
因第三人蒲玉梅下落不明，本院依法于2013年12月13日公告通知第三人参加诉讼。公告期限届满，第三人仍未到庭应诉。
经审理查明：2006年3月29日，原告晁宗辉与被告吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇吉雅花园3号楼X幢X房，建筑面积82.8平方米，认购原价为114264元，优惠折扣98%即111979元。付款方式为银行按揭，首期定金5000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款17979元须于2006年4月13日或之前付清；认购书还约定了其他事项。认购书签订后，原告向吉雅公司支付了购房款33979元及其他办证费用3621元；2006年4月24日，原告与吉雅公司签订了吉雅花园物业交接书，吉雅公司将中山市三乡镇吉雅花园3号楼X幢X房交付给原告，原告对该房屋装修后一直占有使用至今。原告认为已依约向被告支付了购房款并装修入住至今，但被告并未按合同约定为原告办理房地产权属证书，于2013年11月28日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，中山市三乡镇吉雅花园3号楼X幢X房，建筑面积为82.8平方米，购房总价为82800元，一次性付款；签约日期2006年10月15日，于2006年10月17日备案登记在第三人蒲玉梅名下。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及购房人晁宗辉，非法吸收公众存款明细表涉及第三人蒲玉梅，出借金额650万元，虚假按揭物业明细表未涉及涉讼房屋。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼房屋进行了查封。
本案审理过程中，本院于2013年12月20日派员到涉案的中山市三乡镇吉雅花园3号楼X幢X房核查居住人员情况并张贴通知。经核查，涉案房屋为原告晁宗辉出租给黄晓英居住使用，张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了购房款，将房屋交付给原告使用，原告已实际占有使用房屋多年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原告与被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。吉雅公司应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书，故原告主张吉雅公司继续履行合同，并为其办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。
原告主张向吉雅公司购买了涉案房屋，并依约支付了购房款，要求被告继续履行合同，协助办理房地产权属证书。因房屋已备案登记在第三人蒲玉梅名下，故本案的关键问题是要确定晁宗辉及第三人蒲玉梅谁是真实的房屋买受人。根据本院查明事实，分析如下：一、从购买的单价来看，晁宗辉所购房屋单价为每平方米1352.4元，而蒲玉梅所购房屋单价为每平方米1000元，蒲玉梅所购房屋单价不仅远低于原告的购买单价，且低于市场同期房价，此不合常理；二、从涉案房屋的交付使用事实来看，吉雅公司已于2006年4月24日将房屋交付给晁宗辉使用，晁宗辉一直占有使用该房屋至今，但蒲玉梅从签约至今长达七年时间内，从未主张过房屋权利，此情形不符合一个正常购房者应有的正常行为；三、中山市中级人民法院的刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表未涉及晁宗辉，但涉及第三人蒲玉梅；虚假按揭物业明细表虽未涉及涉讼房屋，但蒲玉梅未作答辩及到庭抗辩，也未提供证据证明购买房屋款不同于出借给吉雅公司的借款，故不排除备案登记在蒲玉梅名下的房屋是作为借款的抵押担保。从上分析，本院认定晁宗辉是真正的房屋买受人，晁宗辉与吉雅公司的商品房买卖合同关系应予确认，第三人蒲玉梅与吉雅公司之间不存在真实的房屋买卖关系，实质是非法吸收公众存款的刑事犯罪行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，其与吉雅公司之间的商品房买卖合同无效，合同相应的销售登记备案亦为无效，第三人蒲玉梅应协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园3号楼X幢X房的商品房销售合同备案登记手续。
被告吉雅公司收取了晁宗辉的购房款，并已将房屋实际交付给了晁宗辉多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现被告吉雅公司未能举证证明系因原告的原因未能办理房地产权属证书，也即被告吉雅公司存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故被告吉雅公司应按合同约定继续履行协助胡金子办理房产权属证书的义务。因此，原告要求被告吉雅公司协助其办理中山市三乡镇吉雅花园3号楼X幢X房地产权属证书的诉讼请求合法有据，本院予以支持；原告亦负有同时履行向被告支付购房余款的合同义务，其尚欠被告吉雅公司的购房款78000元，应一并支付给被告吉雅公司。被告吉雅公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人蒲玉梅与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2006年10月15日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；
二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人蒲玉梅于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告办理注销中山市三乡镇吉雅花园3号楼X幢X房的商品房销售备案登记手续；
三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告晁宗辉办理位于中山市三乡镇吉雅花园3号楼X幢X房的房地产权属证书；
四、原告晁宗辉于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款78000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2540元（原告已预交），由被告吉雅公司负担（被告吉雅公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，原告晁宗辉可在判决书送达之日起三十日内，被告吉雅公司及第三人蒲玉梅可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
代理审判员 唐 群
二〇一四年三月十三日
书 记 员 余 伟