福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽05民终2992号上诉人（原审被告）:永春县桃城房地产开发有限公司，住所地福建省永春县桃城镇城东南街85号。法定代表人:郑庆明，该公司经理。委托诉讼代理人：王建明，福建建明联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺宝，福建建明联合律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴美红，女，1974年2月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，现住福建省永春县。上诉人永春县桃城房地产开发有限公司（以下简称桃城公司）因与被上诉人吴美红商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2015）安民初字第6896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。桃城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回吴美红的全部诉讼请求。事实和理由：一、桃城公司协助办证义务是在吴美红提出申请时才会产生的从合同义务。在本案诉讼之前，吴美红作为申请人未依法备齐自身应提交的资料向不动产登记中心办理登记并知会桃城公司，故桃城公司协助吴美红办证义务的时限尚未成就，一审判决径直认定桃城公司逾期履行协助办证义务是错误的。二、桃城公司已备齐申办房屋产权初始登记所需的各项材料，逾期办证并非桃城公司造成的，而是由于部分小区业主违章扩建导致行政部门拒绝办理初始登记。三、一审判决将代销单位印制的宣传资料内容作为双方之间的要约是错误的。四、造成逾期办证并非桃城公司的过错所致，所以桃城公司无需承担逾期协助办证的违约责任。而且，逾期办证对吴美红并未造成任何经济损失。五、吴美红购买房屋实际已付款的数额是138170元，其余320000元向银行贷款，至今仍未还清，但一审判决以458170元作为吴美红实际已付款总额并以此作为计算逾期办证违约金的基数是错误的。一审判决以2013年4月1日作为违约金的起算日期无相应的事实和法律依据。六、桃城公司早已于2013年1月将讼争车位统一交付给包括吴美红在内的36户业主使用，根本不存在未交付车位的事实，依照《合同法》第十条的规定，买卖关系的确立并不要求一定要有书面买卖合同，吴美红已向桃城公司支付购买车位款项，桃城公司亦将车位交付给吴美红，该合同并不存在解除合同的法定事由，不应判决桃城公司退还吴美红购买车位的款项108000元。吴美红辩称，桃城公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。一审法院依照事实与法律作出正确的判决，请求二审法院维持原判。吴美红向一审法院起诉请求：1.桃城公司及时履行协助办理址在永春县桃城镇桃溪中区桃源观邸2幢605号房的房地产权属证书的义务，并向吴美红支付自2013年4月4日起至桃城公司履行完毕上述协助办证义务之日止每日按吴美红已付购房款458170元的0.01%计算的逾期办证违约金；2.桃城公司退还吴美红购买地下车位61号的预付款人民币108000元及利息(从交款之日起至还款日止按中国人民银行同期类贷款利率计算)。一审判决认定事实：2010年12月30日，吴美红作为买受人与桃城公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：吴美红向桃城公司购买址在永春县桃城镇桃溪中区“桃源观邸”2幢605号房，总购房款为人民币458170元，交房期限在2012年12月31日前。其中合同第十四条约定“出卖人（桃城公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，吴美红依约支付了房价款人民币458170元。2013年1月3日，桃城公司向吴美红交付了房屋。桃城公司开发建设的永春县桃城镇桃溪中区商住楼的房屋使用权证上载明的登记时间为2015年6月5日。桃城公司至今未将办理权属登记需由桃城公司提供的材料交付给吴美红。吴美红又与桃城公司口头协商购买该“桃源观邸”小区的61#地下车位。吴美红分别于2011年12月29日、2013年1月3日支付给桃城公司该地下车位款人民币108000元。一审法院认为，桃城公司具有商品房预售资质，其与吴美红之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定该合同合法有效，受法律保护。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。双方明确约定了桃城公司应履行协助办证的义务及逾期办证的违约责任，桃城公司开发建设的永春县桃城镇桃溪中区商住楼的房屋使用权证上载明的登记时间虽为2015年6月5日，但根据约定，桃城公司还应将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人，而桃城公司至今未向吴美红发出办理房产权属证书的通知书，也未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人，因此，吴美红请求桃城公司履行协助吴美红办理址在永春县桃城镇××“××”小区××房的房地产权属证书的义务，于法有据，予以支持；本案涉诉房屋的交房时间为2013年1月3日，依合同约定，吴美红若不能在2013年4月3日前取得房地产权属证书，桃城公司应自逾期之日即2013年4月4日起每日按吴美红已付购房款人民币458170元的0.01%向吴美红支付逾期办证违约金，直至其将办理权属登记需由其提供的资料交付给买受人（吴美红）之日止。故吴美红的诉求，于法有据，予以支持。桃城公司虽提供一系列的违章搭建者名单等证据，欲证明其对逾期办证负有合法的免责事由，无义务向吴美红支付违约金，但依据明显不足，且在其办理房产总证之前的违章搭建者名单中并没有吴美红，认定吴美红属违章搭建者的证据又是在吴美红诉求之后，故即使违章搭建确系影响桃城公司办理初始预登记，也与本案吴美红无关。其次，关于吴美红诉求桃城公司退还购买地下车位的购车款人民币108000元的问题。原、桃城公司双方虽口头达成由吴美红购买桃城公司开发的“桃源观邸”小区的61#地下车位协议，吴美红也为此支付桃城公司购买款项人民币108000元，不论桃城公司是否有权出售该地下车位，从吴美红支付购买款项至今，桃城公司都不能提供已将该车位交付给吴美红的证据，而且双方并未签订书面合同及向永春县住房和城乡规划建设局办理备案登记，故根据合同法规定，虽双方没有明确具体的履行期限，但在互负履行义务的一方未履行应尽义务之前，对方是有权请求解除合同的，因此，吴美红表示不再购买该地下车位，要求桃城公司退还购买车位的款项，于法有据，予以支持；至于若因解除合同给桃城公司造成其经济损失，桃城公司有证据证明，可另案主张。第三，关于吴美红诉求桃城公司应支付给吴美红从交付购买车位的款项之日起至还款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息问题。因系吴美红自行表示不再购买车位，其诉求应从交付购买车位的款项之日起支付利息，显然于法不符，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，依法自其诉讼主张之日即2015年6月3日起，按年利率6%计算至本判决确定的履行期限届满之日止予以保护。桃城公司及其代理人辩解吴美红自2013年1月接收车位后已实际使用至今，不同意解除合同，依据不足，不予采纳。综上，吴美红诉求合法有据的意见，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，并参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，判决：一、被告永春县桃城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内履行协助原告吴美红办理址永春县桃城镇××“××”小区××房的房地产权属证书的义务；二、被告永春县桃城房地产开发有限公司应支付给原告吴美红自2013年4月4日起按购房款人民币458170元的日0.01%计算至将办理权属登记需由被告提供的材料交付给原告时止（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起十五日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至将办理权属登记需由被告提供的材料交付原告时止，若未满一年按实际天数计算）；三、被告永春县桃城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还给原告吴美红购买地下车位的款项人民币108000元及占用期间的利息（利息自2015年6月3日起按年利率6%计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；四、驳回原告吴美红的其他诉讼请求。案件受理费人民币3152元，由原告吴美红负担152元，被告永春县桃城房地产开发有限公司负担3000元。本院二审期间，桃城公司围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据永春县住房和城乡规划建设局于2015年11月19日出具的永建函〔2015〕96号《关于桃源观邸办理初始登记情况回复》载明的内容可知，诉争楼盘未能及时办理房产总证的原因在于，一、小区道路高低不一，无法满足正常使用；二、诉争楼盘1#、2#、3#楼擅自违法扩建阳台及安装不锈钢防盗网；三、因以上二问题，无法确定整改落实时间，桃城公司与物业服务公司无法达成并签订承接查验协议，未能办理物业承接查验备案；四、桃城公司未提交办理总证的相关材料。其中，小区道路高低不一且无法确定整改落实时间以及未提交办理总证的相关材料明显是桃城公司自身的原因。虽然商品房的销售广告和宣传资料在一般情况下为要约邀请，但是桃城公司就诉争楼盘内的商品房可将空中花园、设备平台改为阳光书房或儿童房所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，桃城公司上述说明和允诺即使未载入合同，亦应当视为合同内容。由此可见，诉争楼盘出现违法扩建系桃城公司允诺业主空中花园、设备平台可改为阳光书房或儿童房所致。根据桃城公司提交的永春房权证桃城镇字第××号《房屋所有权证》、落款时间为2015年9月28日《办理房产证通知书》以及《国有土地使用权分割转让证》，可以证明桃城公司于2015年6月5日办理了初始预登记，于2015年7月15日取得了诉争商品房的国有土地使用权分割转让证，并于2015年9月28日通知吴美红办证。桃城公司二审中提供照片一组，以此证明其于2015年6月6日在诉争小区内通知吴美红办理房屋权属登记。本院经审查认为，该组照片不足以证明桃城公司于2015年6月6日向业主发出办证通知，亦无法排除事后张贴通知的可能性，故该组照片无法证明桃城公司的上述主张。桃城公司在二审中提供的其他证据无法证明逾期办证并非其原因导致的主张。综上所述，诉争楼盘出现逾期办证的情况系由于桃城公司自身原因造成的。《商品房买卖合同》补充协议第一条约定，买受人向出卖人支付首期购房款138170元，其余房款320000元向银行申请按揭贷款支付。第四条约定，买受人办理按揭贷款的，应在按揭时交清办理产权证应缴纳的契税等费用，并提交办证时需由买受人提供的证件由出卖人代为办理。该补充协议的约定变更了合同第十四条关于产权登记的约定，即吴美红将诉争商品房的权属登记委托桃城公司代为办理。而当桃城公司于2015年7月15日取得了诉争商品房的国有土地使用权分割转让证时，诉争商品房即已具备办理权属登记的条件，吴美红理应按照补充协议的约定将需由其提供的材料提交给桃城公司，但吴美红未能举证证明其已履行向桃城公司提交材料的义务，故桃城公司只应承担支付逾期协助办证违约金至2015年7月15日的责任，之后诉争商品房未办理权属登记并非桃城公司的原因造成的，其无需承担相应的责任。一审判决认定事实有误，应予纠正。本院认为，桃城公司具有商品房预售资质，其与吴美红签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方之间的商品房预售合同关系应认定有效。因桃城公司的原因，吴美红未能在诉争商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，现吴美红要求桃城公司自2013年4月4日起每日按吴美红已付购房款的0.01%向吴美红支付违约金，符合合同约定，应予支持。桃城公司关于其无需承担逾期办证违约责任的主张，理据不足，不予采纳。但桃城公司于2015年6月5日办理了初始预登记，于2015年7月15日取得国有土地使用权分割转让证，即其完成了合同补充协议约定的协助办证义务，桃城公司支付逾期办证违约金的截止时间应为2015年7月15日，而非一审判决认定的2015年9月28日。桃城公司应支付自2013年4月4日起至2015年7月15日止的逾期办证违约金783日×45.82元=35877.06元。桃城公司虽然收取吴美红车位款108000元，但桃城公司并未能举证证明已与吴美红就地下61号车位签订买卖合同，也未能举证证明已实际向吴美红交付该车位，因此，桃城公司应退还吴美红已收取的车位款108000元并支付占用期间的利息。桃城公司关于已实际交付给吴美红地下61号车位及不应退还车位款的上诉请求，证据不足，不予支持。综上所述，桃城公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持福建省安溪县人民法院（2015）安民初字第6896号民事判决第三项；二、撤销福建省安溪县人民法院（2015）安民初字第6896号民事判决第一项、第二项、第四项；三、上诉人永春县桃城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人吴美红逾期办证违约金35877.06元；四、驳回被上诉人吴美红原审的其他诉讼请求。一审案件受理费3152元，由永春县桃城房地产开发有限公司负担2910元，吴美红负担242元。二审案件受理费3152元，由永春县桃城房地产开发有限公司负担2910元，吴美红负担242元。本判决为终审判决。审 判 长  林海峰审 判 员  戴 强代理审判员  黄有志二〇一六年十一月二十八日书 记 员  丁吉娜速 录 员  陈威鸿附：本案适用的主要法条及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。