呼和浩特市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民一初字第361号
原告（反诉被告）刘国强，男，1970年2月5日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市新城区。
委托代理人黄志强，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
委托代理人李晓哲，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
被告（反诉原告）内蒙古盛业房地产开发有限责任公司，住呼和浩特市新城区车站东街108号。
法定代表人陈乃新，公司总经理。
委托代理人王志，内蒙古丰洲律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘国强诉被告（反诉原告）内蒙古盛业房地产开发有限责任公司（以下简称盛业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序由审判员赵婧独任公开开庭进行了审理。原告刘国强及其委托代理人黄志强，被告盛业公司的委托代理人王志到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘国强诉称，2010年6月至2010年10月，原告为被告内蒙古盛业房地产开发有限责任公司房地产项目的低温地板辐射采暖工程进行施工，工程验收合格后原被告确定的工程总造价为1，201，400元。双方于2010年12月9日协商签订盛业城市广场工程抵账房源确认单，确认原告购买被告开发的盛业城市广场4号楼8层029房，用部分工程款折抵房款首付款，剩余34万元购房款向商业银行贷款。原被告双方于2010年12月10日正式签订商品房买卖合同，该合同约定房屋总价685，261元，被告于2011年10月31日前交房，若逾期交房60日以上，最后交房期限的第二天起至实际交付之日止被告按日向原告支付万分之二的逾期违约金。原告在合同签订当日用工程款折抵了全部价款并积极履行了买受人的全部义务。但是截至到2014年8月27日，被告已经延迟交房两年零十个月，故原告诉至法院请求判令：1、判令被告履行交房义务；2、判令被告向原告支付逾期违约金141，164元（自2011年11月1日起至2014年8月27日止），及自起诉之日起至实际交房之日按总房款万分之二每天计算迟延履行违约金；3、判令本案全部诉讼费用由被告承担。
原告（反诉被告）刘国强向法庭出示2组证据：证据1，房源确认单、商品房买卖合同，证明2010年12月10日被告将房屋以抵账形式卖给原告，被告应于2011年12月11日交付房屋，被告逾期交付房屋，构成违约，违约金应自2011年11月1日开始支付；证据2，收据，证明原告已经履行了该房屋的交款义务，并未欠付房款。
被告（反诉原告）内蒙古盛业房地产开发有限责任公司对原告出示的证据发表的质证意见为：对证据1的真实性认可，对证明的问题不予认可；对证据2的真实性认可，对证明的问题不予认可。
被告（反诉原告）盛业公司答辩并反诉称，一、原告至今仍然欠被告房款，所以被告没有交付房屋，被告违约的事实不存在。二、给被告施工的并不是原告，而是祝融科技节能有限公司和被告签订的施工合同。工程总造价据实结算为1，083，567元，合同约定施工款抵顶房款，两套房款一共是136万元，因为原告无法给付被告剩余房款，所以与被告签订了商品房买卖合同，目的是为了贷款。综上，原告还欠被告226，315元。由于原告违约在先，导致房屋一致未能完成交付，以此盛业城市广场4号楼8层829号房屋产生物业费，反诉判令：1、依法判令被反诉人支付房款113，157.5元；2、依法判令支付物业费等各项费用43，940.06元。
被告（反诉原告）盛业公司向法庭出示了4组证据：证据1，《低温地板辐射采暖工程施工承包合同书》，证明当时和被告签订承包合同书的不是原告，而是祝融公司；证据2，工程款支付协议、工程款抵账协议、房源确认单，证明抵顶的两套房屋的价款为1，364，409元；证据3，凭证，证明工程价款为1，083，567元，税金保证金代扣130，028元，被告给祝融公司支付工程款953，539元，原告贷款34万，原告共交房款1，293，539元。房屋价款为1364，409元，被告为原告支付房款现金77，000元，偿还贷款78，445元，共1，519，854元。原告欠被告226，315元；证据4，《物业服务合同》，证明原告拖欠物业费43，940.06元。
原告（反诉被告）刘国强对被告（反诉原告）盛业公司的证据发表的质证意见为：对证据1的真实性、关联性、证明的问题都不予认可，工程开工时间为2008年9月25日，竣工时间是2008年11月15日，证据施工日期不符。工程造价为1，163，400元，是包死价而不是据实计算；对证据2的真实性、合法性、关联性都不予认可，原告的工程款已经完全抵顶被告的房款；对证据3的真实性不认可，对证明的问题不予认可，只能证明原告的房款已经全部交清；对证据4的真实性、关联性、证明的问题都不予认可。
经审理查明，2008年8月26日，盛业公司与内蒙古祝融科技节能开发有限责任公司（以下简称祝融公司）签订《低温地板辐射采暖工程施工承包合同书》一份，约定由祝融公司给盛业公司进行低温地板辐射采暖工程的施工，祝融公司施工完毕后，双方进行了结算，盛业公司欠付祝融公司施工费用。原告（反诉被告）刘国强系祝融公司的法定代表人。2010年12月9日，原告（反诉被告）刘国强与被告盛业公司签订《盛业城市广场工程抵账房源确认单》一份，约定盛业公司欠付祝融公司施工费抵顶刘国强的盛业城市广场4号楼8层829号房屋部分购房款。
2010年12月10日，刘国强与盛业公司签订了《商品房买卖合同》，该合同第四条约定商品房单价为每平方米13，008元，总金额为685，261元。第八条约定被告盛业公司在2011年10月31日前交付房屋。该合同第九条第1款第（2）项约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，盛业公司为刘国强出具购房收据一张，写明：工程款顶房款，金额为685，261元。
另查明，盛业公司在2011年7月20日在呼和浩特晚报刊登的盛业广场工程项目交付的通知的时候，盛业公司开发的盛业广场项目不具备实际交付条件。
以上事实有《低温地板辐射采暖工程施工承包合同书》、《盛业城市广场工程抵账房源确认单》和《商品房买卖合同》、收据原被告的当庭陈述在案佐证，本院予以采信。
本院认为，盛业公司同意以其欠付祝融公司的工程款抵顶刘国强认购的盛业城市广场4号楼8层829号房款，并签订有《商品房买卖合同》，该行为是双方真实的意思表示，合法有效。双方应该按照《商品房买卖合同》的约定，全面履行各自的义务。盛业公司为刘国强出具购房收据证明刘国强已经向盛业公司交付了全部购房款，然而，盛业公司至今未交付房屋，应该承担违约责任。因此对于原告刘国强主张盛业公司履行向其交房义务和承担违约责任的诉讼请求本院予以支持。对于被告盛业公司的抗辩理由缺乏事实依据，本院不予采信。
反诉原告盛业公司要求反诉被告刘国强支付房款113，157.5元的诉讼请求，因反诉原告盛业公司同意以其欠付祝融公司的工程款抵顶了购房款并出具了全额交款收据，该项诉求缺乏事实依据，本院不予支持。反诉原告盛业公司要求反诉被告刘国强支付物业费等各项费用43，899.47元的诉讼请求，因反诉原告盛业公司一直未现实交付房屋，也没有证据证明其是收取物业费的权利主体，该项诉求缺乏事实依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）内蒙古盛业房地产开发有限责任公司自本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘国强交付盛业城市广场4号楼8层829号房屋；
二、被告（反诉原告）内蒙古盛业房地产开发有限责任公司自2011年12月31日起按照已付购房款685，261元万分之二按日向原告（反诉被告）刘国强支付违约金至实际给付之日止；
三、驳回被告（反诉原告）内蒙古盛业房地产开发有限责任公司的诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1，562元（原告已预交），反诉案件受理费1，720元（被告内蒙古盛业房地产开发有限责任公司已预交），全部由被告内蒙古盛业房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 赵 婧
二〇一四年十二月三日
书记员 张俊康