上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第1535号
原告（反诉被告）马骏。
委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。
委托代理人刘羽，上海敏诚善律师事务所律师。
被告（反诉原告）章玲平。
委托代理人刘奇伟，上海市国鑫律师事务所律师。
委托代理人顾宏杰，上海市国鑫律师事务所律师。
原告（反诉被告）马骏（以下简称原告）与被告（反诉原告）章玲平（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年2月13日、2014年4月28日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本案依法转为普通程序，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人柴小森、刘羽、被告及其委托代理人刘奇伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马骏诉称，2013年3月13日，经上海聚家房地产经纪事务所居间，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定被告购买原告名下坐落于上海市浦东新区康桥镇秀沿西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。买卖合同约定了房价款、过户时间及逾期付款的违约责任等内容。买卖合同签订后，原告配合被告至房地产交易中心办理产权过户手续，但因被告不符合购房条件，导致过户申请资料被交易中心退回。原告认为，被告行为已构成根本违约，应承担违约责任。故原告诉至法院，要求确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年11月14日解除；被告支付原告赔偿金人民币（以下币种相同）316，000元。庭审中，原告增加诉请要求被告返还原告系争房屋。
被告章玲平辩称，同意原告解除合同的诉请，同意将系争房屋钥匙返还给被告。被告于2013年11月14日收到原告的解除通知函。双方买卖合同补充条款约定，如因政策原因导致不能过户，双方买卖合同解除，如造成损失，则赔偿相应损失。相应损失即为原告实际损失，现系争房屋房价已上涨50万元左右，原告并无损失，故不同意原告主张赔偿金的诉请。
被告章玲平反诉诉称，2013年3月5日，原、被告经上海聚家房地产经纪事务所居间签订了《房地产买卖居间协议》，约定原告将系争房屋出售给被告，房屋总价为176万元。居间协议签订当日被告支付定金5万元。2013年3月13日，双方签订了正式的房地产买卖合同。合同签订后被告于2013年3月13日转账支付了房款65万元。2013年6月9日，被告应原告要求另支付了房款15万元。因被告属非上海户籍，合同签订后被告将所有资料及补交税款交给居间方去补交税款，但之后因政策变化，通过补交税款的方式不能作为上海纳税年限的凭证，交易中心通知系争房屋无法办理过户。故被告认为买卖合同无法履行系政策原因，并非被告过错，反诉要求解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、原告返还被告房款85万元、原告支付被告垫付的物业费1，065.47元、原告协助被告办理垫付的交易手续费220元、税费89，270元的退费手续。庭审中，被告撤回要求原告支付垫付的物业管理费的诉请。
原告马骏辩称，同意扣除原告主张的赔偿金后将剩余房款退还被告，被告已拿到系争房屋钥匙，由此产生的物业费应由被告承担。如需原告配合办理退费手续，原告同意配合。
经审理查明，系争房屋产权登记于原告名下。2013年3月5日，原告作为出售方（甲方）、被告作为买受方（乙方）、上海聚家房地产经纪事务所作为居间方（丙方），三方签订《房地产买卖居间协议》一份，约定被告以176万元的价格向原告购买系争房屋，系争房屋原抵押贷款余额约为90万元，居间协议并约定了签约时间、签约条件等。当日，被告支付原告定金5万元。2013年3月13日，原告作为卖售人（甲方）、被告作为买受人（乙方），双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋转让价款为158万元，合同第六条约定，甲乙双方于2013年5月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起拾日内向甲方支付。买卖合同补充条款（一）约定：签订本合同当日，乙方支付甲方67万元（含定金5万元）；乙方以银行贷款方式支付甲方91万元整，他项权利证明办出后3个工作日内，乙方将他证交到银行，该款项由银行直接划入甲方帐户。乙方若贷款不足，则不足部分于过户当日以现金补足给甲方。买卖合同补充条款（二）约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。买卖合同附件四约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担，转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。当日，原告（甲方）与被告（乙方）另签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，约定：1、乙方支付甲方搬迁补偿费18万元，于签订本协议当日支付3万元，房屋产权过户当日支付15万元；2、双方再次确认，不论甲方实际搬迁费花费多少，乙方支付给甲方的搬迁补偿费与房屋转让款总计176万元确定不变；3、甲乙双方本次交易应支付的税费均由乙方承担；4、本协议与买卖合同同时履行，二者不可分离，本协议与买卖合同不一致者，以本协议为准等内容。当日，双方另签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，约定被告另支付原告搬迁补偿费18万元，双方过户交易税费均由被告承担等内容。当日，被告向原告支付65万元，原告就此款出具收据两份，一份收据言明收到房款62万元，另一份收据言明收到搬迁补偿费3万元。之后，原告注销了系争房屋上原有的抵押登记。2013年6月8日，被告缴纳了系争房屋交易的买卖双方税费，其中以原告名义缴纳的交易税费为：一般营业税为79，000元、其他企业城市维护建设税为10，270元、交易手续费为220元。当日，原、被告双方共同向房地产交易中心申请办理了系争房屋的交易过户手续。2013年6月9日，被告向原告支付房款15万元。当日，原告将系争房屋交付给被告。之后，交易中心告知被告，因被告不符上海限购政策，不予办理过户。2013年11月12日，原告向被告发出《解除通知函》，内容为：因被告不符合购房条件，导致过户申请资料被房地产交易中心退回，原告通知被告解除《上海市房地产买卖合同》，要求被告支付违约金316，000元等内容。2013年11月14日，被告收到上述函件。
上述事实，由上海市房地产权证、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》及补充协议、《解约通知函》、收件收据、付款凭证、税费缴款凭证等及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按约履行。现因被告限购原因，致双方买卖合同无法正常履行，对此是否构成被告违约，本院认为，被告作为购房人应对其是否属限购对象自行审核，该审核义务并非作为出售方的原告之责，现原告在买卖合同签订后正常履行了注销抵押等合同义务，因被告限购原因致房屋无法过户，而被告之限购情形在买卖合同签订之时已存在，却企图通过非正常的操作手段规避限购，由此造成的风险应由被告自行承担，故本院认定买卖合同未能履行应属被告违约。现原、被告对房屋买卖合同解除均无异议，本院确认买卖合同于被告收到解除通知之日即2013年11月14日解除。上述买卖合同解除后，原告已收取的房款85万元应予返还被告，被告应将系争房屋返还给原告。同时，被告已缴纳了买卖双方的交易税费，原告应协助被告办理交易税费的退费手续，所得的税款由被告领取。因买卖合同解除系被告原因造成，被告应承担相应的违约责任。现被告提出买卖合同约定的违约金过高；原告则认为被告违约致使其遭受多项损失。本院认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院认为，鉴于本案中被告的实际损失无法确定，且原告违约的主观恶意较轻，结合合同履行情况、违约时间等因素，本院酌定合同解除违约赔偿的数额为12万元。被告庭审中撤回要求原告支付物业管理费的诉请，系其自行处分诉讼权利，本院予以准许。考虑到本案诉讼系因被告违约引发，故诉讼费用由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）马骏与被告（反诉原告）章玲平就坐落于上海市浦东新区康桥镇秀沿西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年11月14日解除；
二、原告（反诉被告）马骏于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）章玲平房款85万元；
三、被告（反诉原告）章玲平于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区康桥镇秀沿西路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告（反诉被告）马骏；
四、被告（反诉原告）章玲平于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉原告）马骏赔偿金12万元；
五、原告（反诉被告）马骏于本判决生效之日起十日协助被告（反诉原告）章玲平办理上海市浦东新区康桥镇秀沿西路XXX弄XXX号XXX室房屋原告（反诉被告）马骏名下交易税费的退费手续，所得税款由被告（反诉原告）章玲平领取。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6，040元，反诉案件受理费6，602.50元，共计12，642.50元，由被告（反诉原告）章玲平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
代理审判员 周 箐
人民陪审员 戴雨珍
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 秦 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。