四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）内民初字第128号
原告四川省隆昌县康源房地产开发有限公司，住所地四川省隆昌县。
法定代表人魏大春，董事长。
委托代理人刘勇，四川平新律师事务所律师。
委托代理人张军，四川平新律师事务所律师。
被告四川省隆昌县四海发展实业有限公司，住所地四川省隆昌县。
法定代表人孙刚，总经理。
被告四川内江四海锻压机床有限公司，住所地内江市。
法定代表人陈磬，总经理。
被告内江西南医用设备有限公司，住所地内江市。
法定代表人陈磬，总经理。
被告孙刚，男，汉族，住四川省资阳市。
被告孙素清，女，汉族，住四川省成都市。
以上5被告委托代理人万俊松，四川中民律师事务所律师。
原告四川省隆昌县康源房地产开发有限公司（以下简称康源房产公司）与被告四川省隆昌县四海发展实业有限公司（以下简称四海实业公司）、四川内江四海锻压机床有限公司（以下简称锻压机床公司）、内江西南医用设备有限公司（以下简称西南设备公司）、孙刚、孙素清建设用地使用权转让合同纠纷一案。本院于2015年7月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月21日公开开庭审理了本案。原告康源房产公司的委托代理人刘勇、张军，被告四海实业公司、锻压机床公司、西南设备公司、孙刚、孙素清的委托代理人万俊松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康源房产公司诉称：2013年5月21日，康源房产公司与四海实业公司签订《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》，约定四海实业公司将其享有使用权，位于隆昌县的工业用地（面积约71.18亩）变性为商住用地后，以每亩200万元的价格整体转让给康源房产公司，四海实业公司应在收到定金后8个月内将约定土地变性为商住用地并交付康源房产公司，否则将从第9个月起按照20‰的月息计算康源房产公司已付资金的利息，同时约定违约金5000万元。签订协议后康源房产公司先后支付四海实业公司定金5000万元、新厂区建设进度款2000万元。为保证上述协议的履行，2015年1月14日，康源房产公司与四海实业公司、锻压机床公司、西南设备公司、孙刚、孙素清签订《担保协议》，约定由四海实业公司、锻压机床公司、西南设备公司、孙刚、孙素清对康源房产公司与四海实业公司签订的《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》承担连带担保责任。因四海实业公司一直未将双方约定的土地变性为商住用地并交付康源房产公司，损害了康源房产公司的合法权益，故请求法院判决：1.解除康源房产公司与四海实业公司于2013年5月21日签订的《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》；2.四海实业公司返还康源房产公司已支付的合作项目定金5000万元和新厂区建设进度款2000万元，以及利息3340万元，合计10，340万元；3.四海实业公司向康源房产公司支付违约金5000万元；4.由锻压机床公司、西南设备公司、孙刚、孙素清对前述款项合计15，340万元承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由四海实业公司、锻压机床公司、西南设备公司、孙刚、孙素清承担。
被告四海实业公司、锻压机床公司、西南设备公司、孙刚、孙素清辩称：1.《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》是无效合同，所涉土地已经抵押给银行，且康源房产公司也知晓抵押情况，但双方并未将协议告知抵押权人；2.因本案主合同无效，从合同《担保协议》也应该无效，相关被告不应承担担保责任；3.四海实业公司愿意向康源房产公司返还其已付款项，并按照银行利率计算利息。
康源房产公司为支持其诉讼主张，向本院提交了七组证据：
第一组证据
1.康源房产公司营业执照及组织机构代码证。
2.康源房产公司税务登记证。
3.法人代表魏大春的身份证复印件。
该组证据证明原告康源房产公司的诉讼主体资格。
第二组证据
1.四海实业公司营业执照、锻压机床公司、西南设备公司全国企业信用公示信息。
2.孙刚、孙素清的身份证复印件。
该组证据证明被告四海实业公司、锻压机床公司、西南设备公司、孙刚、孙素清的诉讼主体资格。
第三组证据
隆昌县人民政府隆府阅（2012）4号《研究隆昌四海公司搬迁入园扩能建设相关问题的纪要》。
该组证据证明隆昌县政府同意隆昌县四海发展实业有限公司搬迁入园扩能建设，并将其现有工业用地转换为商业用地，由四海公司自主开发。
第四组证据
《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》。
该组证据证明：1.康源房产公司与四海实业公司于2013年5月21日签订了上述协议，约定四海实业公司将位于隆昌县约71.18亩的工业用地转变土地性质为商住用地后，作价200万元／亩转让给康源房产公司；2.康源房产公司应在协议签订后三日内向四海实业公司支付定金5000万元，四个月内支付建设进度款2000万元；3.四海实业公司应当在协议签订后8个月内最迟不超过12个月将上述土地变性为商住用地，若8个月内无法交付土地，从第九个月起按月息20‰计算已付款项的资金利息；4.双方在协议中约定违约金5000万元，适用定金法则，并支付资金利息。
第五组证据
银行汇款单、收条。
该组证据证明：康源房产公司在签订上述协议后，按约定将定金及建设进度款按期支付给四海实业公司，履行了约定的义务。
第六组证据
《担保协议》。
该组证据证明：康源房产公司与四海实业公司、锻压机床公司、西南设备公司、孙刚、孙素清于2015年元月14日签订了担保协议，被告锻压机床公司、西南设备公司、孙刚、孙素清自愿为《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》项下四海实业公司的责任承担连带担保责任，并认可康源房产公司支付四海实业公司的款项共计7000万元及资金利息。因锻压机床公司公章不在，通过股东会决议对四海实业公司作了担保。
第七组证据
四川内江四海锻压机床有限公司章程。
该组证据证明：四川内江四海锻压机床有限公司的股东为四川省资阳市四海发展实业有限公司和四川四海产业投资集团公司，四川省资阳市四海发展实业有限公司股权份额为60%，四川四海产业投资集团公司股权份额为40%。
被告四海实业公司、锻压机床公司、西南设备公司、孙刚、孙素清的质证意见为：对第一、二、三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对第四组证据的真实性、关联性无异议，但协议中的土地使用权已经抵押给银行，签订协议时康源房产公司也知道土地被抵押的情况，但未告知抵押权人。因此，该协议无效，且协议中对资金利息及违约金的约定违反相关法律规定。对第五组证据的收条无异议，对收到康源房产公司7000万元的事实无异议，但康源房产公司当庭出示的银行汇款单原件单据中有2笔1000万元的转款单据不能核实是否为不同的2次转款。对第六组证据的真实性、关联性无异议，但因主合同无效致使担保合同无效。且即使担保协议有效，担保人也仅对7000万元本金及利息承担担保责任。对第七组证据无异议。
本院的认证意见为：该七组证据具有证据的真实性、合法性及关联性，本院予以采信。
被告四海实业公司、锻压机床公司、西南设备公司、孙刚、孙素清未举证。
本院经审理查明：2013年5月21日，以四海实业公司为甲方，以康源房产公司为乙方签订《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》。该协议约定甲方将位于隆昌县土地面积约71.18亩（最终以隆昌县人民政府和相关部门审核批准实际建设净用地面积为准）的工业用地，转变土地性质为商住用地后，作价贰佰万元／亩，整体转让给乙方作为商住开发建设用地。该协议还约定签订协议三日内，乙方支付甲方定金伍仟万元整（定金在土地价款中抵扣），四个月内乙方支付甲方新厂区建设进度款贰仟万元。该协议第五条一、二项载明：“甲方须在收到定金时起八个月内交付已变更为出让性质的商住用地给康源房产公司，如到期无法交付土地，可在此时间基础上顺延4个月，但交地时间从收到定金起计算总共不得超过12个月。如八个月到期甲方无法按时交地给乙方，则从第九个月起计算已付款项的资金利息，资金利息按月息20‰每月计付”。该协议第七条一、二项载明：“如双方没有按本协议约定事项办理均属违约行为，应承担违约责任。双方约定违约金为人民币伍仟万元整。甲方违约应按已收定金双倍返还乙方，并支付给乙方违约金和资金利息”。
康源房产公司通过中国工商银行于2013年5月22日、5月23日分2次向四海实业公司转账，共计转入定金5000万元。2013年9月22日，康源房产公司通过工商银行向四海实业公司转账2000万元新厂区建设进度款。
2015年1月14日，以四海实业公司为甲方，康源房产公司为乙方、锻压机床公司为丙方、西南设备公司为丁方、孙刚为戊方、孙素清为己方签订了《担保协议》，约定由四海实业公司、锻压机床公司、西南设备公司、孙刚、孙素清对康源房产公司与四海实业公司签订的《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》承担连带担保责任。该《担保协议》第一条载明：“丙方、丁方、戊方、己方自愿对甲方和乙方所签订的《合作协议》提供连带责任保证担保，承担无限连带保证担保责任”。第二条载明：“丙方、丁方、戊方、己方连带责任保证担保范围包括甲方履行《合作协议》的义务及甲方无法履行《合作协议》应偿还乙方已付的合作项目定金伍仟万元和新厂区建设进度款贰仟万元，共计柒仟万元本金、已付款项柒仟万元的资金利息”。
2015年1月14日，锻压机床公司召开股东会形成《股东会决议》，载明其公司全体股东自愿对康源房产公司与四海实业公司签订的《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》承担无限连带担保责任。
另查明：四海实业公司至今未将与康源房产公司签订的《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》中所涉土地转变土地性质为商住用地，并交付康源房产公司。
本院认为，本案的争议焦点为：1.四海实业公司与康源房产公司签订的《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》是否有效；2.是否应当依法解除四海实业公司与康源房产公司签订的《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》；3.四海实业公司是否应当偿还康源房产公司已支付的定金和新厂区建设进度款；4.四海实业公司是否应当偿还康源房产公司定金、新厂区建设进度款的利息及协议约定的违约金；5.锻压机床公司、西南设备公司、孙刚、孙素清是否应当对本案诉讼标的承担连带清偿责任。
关于四海实业公司与康源房产公司签订的《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》是否有效的问题。五被告主张四海实业公司与康源房产公司在签订《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》时，明知该协议所涉土地已经抵押给银行，却未将该土地转让情况告知抵押权人，因此该协议无效，但其并未提供相关证据予以证明。且《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条第一款规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。因此，即使该协议所涉土地已经抵押给银行，且未将土地转让情况告知抵押权人，也不因此致使协议无效。综上，四海实业公司与康源房产公司签订的《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》未违反法律强制性规定，协议有效。
关于是否应当依法解除四海实业公司与康源房产公司签订的《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》的问题。四海实业公司与康源房产公司签订协议，约定四海实业公司在收到康源房产公司5000万元定金后8个月内（若8个月内未交付，可延期4个月），将位于隆昌县的71.18亩的工业用地，转变土地性质为商住用地后交付康源房产公司。康源房产公司于2013年5月22日、5月23日分2次向四海实业公司转账定金5000万元，并于2013年9月22日向其转账2000万元的新厂区建设进度款。但四海实业公司一直未将双方约定的土地转变土地性质为商住用地后交付康源房产公司，双方多次协商，至今逾期17个月，仍未履行合同约定的义务。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，四海实业公司迟延履行主要债务，且现在难以将本案所涉土地的性质转变为商住用地。现康源房产公司提出解除合同的要求符合法律规定，应予准许。综上，应当依法解除四海实业公司与康源房产公司签订的《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》。
关于四海实业公司是否应当返还康源房产公司已支付的定金和新厂区建设进度款的问题。康源房产公司主张因四海实业公司违约，四海实业公司应当返还其已支付的定金和新厂区建设进度款。对此要求，四海实业公司在庭审上予以认可。且根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因四海实业公司不履行合同义务致使合同解除，应当将康源房产公司已支付的5000万元定金和2000万元新厂区建设进度款返还康源房产公司。
关于四海实业公司是否应当偿还康源房产公司定金和新厂区建设进度款的利息及协议约定违约金的问题。本案因四海实业公司违约，造成双方签订的《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》无法履行。该协议约定若康源房产公司支付四海实业公司定金5000万元后8个月内未将协议所涉土地按约定交付康源房产公司，则从第9个月起按月息20‰计算已付款项的资金利息。协议还约定“如双方没有按本协议约定事项办理均属违约行为，应承担违约责任。双方约定违约金为人民币伍仟万元整”。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，康源房产公司要求四海实业公司按合同约定的利率支付其占用资金的利息并不违反相关法律规定，应予以支持，支付利息时间应当按照合同约定于2013年5月23日康源房产公司支付定金8个月后开始计算，即2014年1月24日起按月息20‰计算利息。但康源房产公司主张四海实业公司按合同约定赔付5000万元违约金的金额明显过高。违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金，但违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金约定不利于体现公平原则。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，康源房产公司主张的5000万元违约金过高，应酌情降低违约金至2500万元。
关于锻压机床公司、西南设备公司、孙刚、孙素清是否应当对本案诉讼标的承担连带清偿责任的问题。康源房产公司与四海实业公司签订的《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》合法有效，康源房产公司和本案被告签订的《担保协议》也符合相关法律规定，具有法律效力。《担保协议》第二条明确约定锻压机床公司、西南设备公司、孙刚、孙素清承担连带责任保证担保范围包括四海实业公司履行《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》的义务及其无法履行应偿还康源房产公司已付的7000万元本金及该7000万元的利息。四海实业公司未履行合同应当承担的违约责任也属于其应当履行的义务，因此，锻压机床公司、西南设备公司、孙刚、孙素清承担连带保证责任的范围应包括康源房产公司已付的7000万元本金和利息以及四海实业公司应当承担的违约责任。
综上所述，原告康源房产公司与被告四海实业公司签订的《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》有效，协议依法解除后，被告四海实业公司应返还原告康源房产公司已支付的定金5000万元和新厂区建设进度款2000万元，并自2014年1月24日起按20‰的月息支付7000万元的利息，同时由四海实业公司支付康源房产公司违约金2500万元。锻压机床公司、西南设备公司、孙刚、孙素清应对四海实业公司的上述债务承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十三条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条之规定，判决如下：
一、解除原告四川省隆昌县康源房地产开发有限公司与被告四川省隆昌县四海发展实业有限公司签订的《关于四川省隆昌县四海发展实业有限公司土地转让合作协议》；
二、被告四川省隆昌县四海发展实业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告四川省隆昌县康源房地产开发有限公司已支付的定金5000万元和新厂区建设进度款2000万元，并支付7000万元的利息（按月息20‰计算）自2014年1月24日起至付清之日止；
三、被告四川省隆昌县四海发展实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告四川省隆昌县康源房地产开发有限公司支付违约金2500万元；
四、被告四川内江四海锻压机床有限公司、内江西南医用设备有限公司、孙刚、孙素清对被告四川省隆昌县四海发展实业有限公司应当支付原告四川省隆昌县康源房地产开发有限公司的7000万元本金和利息以及2500万元违约金，承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费808，800元，诉讼保全费5000元，合计813，800元，由被告四川省隆昌县四海发展实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 夏 飞
审 判 员 马晋川
人民陪审员 张 萍
二〇一五年十一月六日
书 记 员 李 萍