广西壮族自治区大新县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第299号
原告（反诉被告）农勤东
委托代理人许福天
被告（反诉原告）陈启富
被告（反诉原告）许花葵
两被告委托代理人黄欣照
原告农勤东与被告陈启富、许花葵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月28日受理后，依法组成合议庭进行审理，诉讼中，被告陈启富、许花葵于2014年5月14日提起反诉，本院决定合并审理，并于2014年6月26日、9月23日、11月19日公开开庭审理了本案。书记员农勇军担任记录。原告（反诉被告）农勤东及其委托代理人许福天、被告（反诉原告）陈启富、许花葵及其委托代理人黄欣照、证人龚某荣到庭参加诉讼。在诉讼过程中，因案件疑难、复杂，经本院院长批准，延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告农勤东诉称，2009年2月21日，原告与两被告签订了《房屋租赁合同书》，约定被告将其位于大新县桃城镇某某路XX号一栋五层楼房的一、二层楼出租给原告经营口腔门诊，租赁期为十年（从2009年3月18日至2019年3月18日），租金分为两个价位期，即每五年为一个价位，第一期租金40000元／年，第二期租金则按届时同路段价格进行上下浮动，浮动率不能超过第一期年租金的20%。合同签订后，原告已一次性向被告付清第一期租金共160000元。2014年3月，在第二期租金将支付之前，被告擅自将租金提高到100000元／年，大大超过双方约定在第一期年租金基础上上浮20%即48000元／年。原告认为太高，经与被告协商，原告愿意将年租金提高到78000元／年，但是被告也不愿意，并强迫原告解除合同，搬出承租房。原告不肯，被告随即在2014年3月19日强制将出租房屋上锁，单方解除合同，致使原告的经营活动被迫中断。原告认为，《房屋租赁合同书》是双方的意思自治，双方应当恪守合同约定，被告擅自解除合同致使原告损失共561300元，其中门诊业务纯收入损失207600元、卫生局年评审费300元、广告费1000元、新门诊装修费152400元、原门诊设备投入折旧7500元、新旧房屋租金差价160000元、员工待工生活费12000元、旧门诊设备搬迁安装费10000元、旧门诊招牌费10000元、旧门诊灯箱500元。为此，特向法院起诉，请求判令被告赔偿原告上述经济损失。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、《房屋租赁合同书》、2014年3月16日《搬迁通知》、2014年3月29日《通知》及2014年4月26日《解除房屋租赁通知书》，拟证明原、被告签订合同条款的内容明确，但被告在合同期限届满前擅自提高铺面租金，强行更换门锁，致使原告无法营业，原告被迫另行寻租铺面，是被告违约而不是原告违约。
2、手机通话录音记录光盘及录音内容整理记录，拟证明在原、被告协商第二期年租金数额过程中，被告强行提高年租金数额。
3、歇业申请书，拟证明原、被告协商第二期年租金数额过程中，原告的诊所被迫歇业。
4、营业收入统计表、某某口腔专用收款收据、员工工资发放表、义齿加工费、诊所设备投入、工程装修合同、装修费预付款收据、2014年4月至6月员工待工生活费统计表等损失计算单据及旧门诊内部装饰照片、旧门诊灯箱照片等，拟证明因被告擅自解除合同，致使原告无法营业所造成的损失及另行租房需要装修等各项经济损失情况。
5、新门诊装修照片，拟证明原告租赁的新门诊铺面需要一定时间装修，被告应给原告一个搬迁宽限期，且原告因歇业装修期间其损失还在扩大。
6、电费缴纳发票，拟证明原告已缴纳所欠的电费。
7、医疗机构执业许可证两份，拟证明原告经大新县卫生局核发医疗机构执业许可证后经营“某某口腔门诊”，后因被告违约，致使原告自2014年3月19日起至7月18日止被迫停业，大新县卫生局于同年7月18日重新颁发了许可证才恢复营业。
8、医疗设备损坏照片3张，拟证明被告未经原告同意，擅自将医疗设备从一楼搬到二楼，造成部分设备损坏。
被告陈启富、许花葵答辩并反诉称，2009年9月21日，被告与原告签订房屋租赁合同，约定由被告将大新县桃城镇某某路XX号一幢五层楼房的第一、第二层楼出租给原告经营口腔门诊，租期为十年。合同签订后，被告将约定的两层楼房交给原告使用，但原告在承租期间，擅自改变房屋用途，将第二层楼的全部房间作为其家人的生活起居用房，扰乱被告的生活秩序，构成根本违约。此外，按合同约定，第一期五年当中每年租金40000元，共200000元，原告至今仅支付160000元，尚欠40000元未支付。因原告曲解合同条款，一直认为其已交清全部租金，被告要求其交清余款时，遭到拒绝，导致原告违约在先。2014年3月18日，第一个租赁期届满，被告与原告就第二期年租金问题进行协商时，被告提出按合同约定，第二期年租金按同路段价格进行上下浮动，浮动率不超过第一期年租金的20%，目前同一路段仅第一层楼的年租金高达80000元，加上浮动金额8000元，则每年租金不超过88000元，但原告曲解合同，按其计算方式只同意给每年48000元。因原告给出的价位不符合合同约定，也不符合同一路段房屋租金行情，且原告自行于2014年3月18日把所有门诊用品贴上封条，一走了之。后被告多方打听得知原告已另行租房营业，于是被告于同年4月26日将《解除房屋租赁通知书》张贴到原告另行租房经营的门面上。以上事实证明，原告违反合同法的规定，构成严重违约，而被告按法律规定通知原告解除合同，不存在任何违约行为，不应当赔偿原告的任何损失。退一万步说，即使认定被告违约在先，原告请求被告赔偿的563100元没有事实和法律依据。其中原告请求的停业损失207600元是间接损失而不是直接损失，且原告在另行租房后即对外营业；请求新旧房屋租金差价损失160000元、原门诊设备搬迁安装费10000元没有提供证据证明；新门诊装修费152400元、门诊设备投入折旧费7500元、员工待工生活费12000元、招牌及灯箱损失10500元于法无据；关于卫生局年评审费和广告费与本案没有任何关联。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，被告于2014年4月26日书面通知原告解除租赁合同，并已向原告送达，租赁合同已于送达当日即行解除，但原告在合同解除后仍继续占用被告的两层楼房，并拖欠第一期的租金，为此被告提起反诉，请求判令反诉被告支付占用楼房应支付的租金20000元（按同路段每年租金80000元计算，月租金为6666.7元，以三个月计算）和第一期拖欠的租金40000元，共60000元。
被告为其辩解和反诉在举证期限内提供的证据有：
1、《房屋租赁合同书》、《催告通知》、《解除房屋租赁通知书》及二楼卧房照片和厨房照片，拟证明被告与原告签订有效的租赁合同，是原告违反合同第一条约定，因大新县桃城镇某某路同一路段的年租金已经是80000元，被告按同路段提高租金价格并不违反合同约定，因原告拖欠租金，被告通知原告支付未果，同时原告违反租房用途，将用于开口腔门诊的租房用于人员居住和用作厨房，为此被告依法解除房屋租赁合同。另外，《房屋租赁合同书》还证实第一期五年的租金40000元／年，共200000元，原告仅付了160000元，还有40000元未付；合同第七条约定，原告应在合同期满或者解除后的十天内搬出全部物件。
2、何某芳与黄某娜的房屋出租合同书，拟证明现阶段被告出租的某某路房屋同一路段的铺面租金市场价格为80000元左右。
3、证人赵某志的证词，拟证明原告在被告租房居住期间经常半夜吵闹，影响邻居休息。
4、证人龚某荣出庭作证的证言，证人龚某荣陈述其住在被告家隔壁，与原、被告没有亲友关系。原告租赁被告的租房后，与其家属一起住在被告的租房里，其在2013年之前，经常听到原告的家人在半夜三四点钟吵架声，有时还听到女人的哭声。
5、医疗设备照片，拟证明被告用手机拍摄其家二楼的医疗设备情况，这些医疗设备并没有损坏。
6、许花葵与黄某娜签订的《房屋租赁合同书》，拟证明被告现将房屋出租所得的租金为81000元／年，被告房屋同一路段的年租金为80000元左右，原告从2014年3月19日至7月5日占用被告房屋，应计付相应的租金赔偿被告的损失。
7、原告新租房屋对外营业告示及医疗设备照片，拟证明原告另行租房后，在租房门前张贴“某某口腔二楼营业中”告示，原告在2014年4月26日之前已正常对外营业。
8、换锁收据，拟证明被告于2014年3月31日购买锁头更换门锁。
原告农勤东对被告陈启富、许花葵的反诉辩称，被告提出第一个租期期满后的20000元租金在双方签订的合同中没有作出约定，因被告强行解除合同，原告为此另找铺面装修后才能搬离，被告应给原告一个宽限期，故原告不同意支付第一期期满后的租金。另外，被告所称的原告拖欠第一期租金40000元也不是事实，合同第二条载明，因被告急需资金周转，所以双方约定第一期租金五年共160000元，原告已一次性付清。综上，被告反诉称原告拖欠60000元租金没有事实和法律依据，原告不同意支付。
在诉讼过程中，为查明案件事实，本院依法调取以下证据：
1、受理报警登记表，拟证明大新县公安局于2014年4月22日接到农勤东报警后，由该局桃城派出所民警到大新县桃城镇某某路XX号“某某口腔”进行处置，建议双方通过诉讼解决纠纷。
2、证人陈某炫的证言，证人陈某炫陈述，其系陈启富、许花葵的儿子。农勤东因房屋租赁合同与其父母发生纠纷，其曾于2014年4月22日将农勤东的灯箱拆下来并踢坏该灯箱。
3、证人杜某波的证言，证人杜某波陈述，大新县桃城镇某某路“某某口腔”东家在2014年3月31日到其家店铺购买锁头，当天其得上门更换锁头。
对于上述证据，经过开庭质证。原告对本院调查收集的三份证据无异议，被告对原告提供的证据6及本院调查收集的三份证据无异议。本院对双方当事人均无异议的证据予以认定。
被告对原告提供证据1的真实性、合法性和关联性没有异议，但认为是原告曲解合同，违反合同约定，改变租房用途，拖欠租金，是原告违约而不是被告违约，被告为此提供证据1予以反驳。原告对被告提供的证据1的真实性、合法性和关联性也没有异议，但认为是被告违反合同约定，存在违约行为。原告的岳父母在租房头两年因身体不好前来居住，但过后也已搬离，且当中也经过被告同意，被告从未提过任何异议。过后二楼租房是作为患者的休息室和诊所员工值守，这些都是医疗行为，并没有改变租房用途。此外，被告提出尚欠第一期租金40000元与事实不符，合同第二条写明第一期五年的租金共160000元，已经付清；因被告强行解除合同，应给原告搬离医疗设备的宽限期，宽限期间不应计付租金。本院认为，被告对原告提供证据1和原告对被告提供的证据1的真实性、合法性和关联性均无异议，予以认定。关于合同条款如何理解双方存在争议，对各自主张所要证实的内容本院结合在案证据及双方签订合同条款等情况综合认定。
被告对原告提供的证据2的真实性无异议，但认为该证据证实双方通话协商租金数额时，其提出由原告支付租金80000元／年才出租，而原告只同意支付48000元／年。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，对原告提供的该证据予以认定，但关于第二期年租金数额如何确定问题，因双方各执一词，本院结合在案证据、双方签订的合同条款等情况综合认定。
被告对原告提供的证据3提出异议，认为该证据与本案没有关联。本院认为，原告经营的口腔门诊于2014年3月20日以房东换大门锁无法经营，需异地开设门诊而向大新县卫生局申请歇业，大新县卫生局于同年3月30日同意歇业申请。本院对该证据证实因租房合同不能履行而歇业的事实予以认定，但租房合同不能履行的原因综合在案证据予以认定。
被告对原告提供的证据4提出异议，认为原告停业损失受市场影响，是间接性损失，且损失数额没有会计报表和纳税凭证等证据印证。本院认为，原告提供证据4中的某某口腔专用收款收据为医护人员在日常诊疗过程中给病人开具的原始收据，员工工资发放表有医护人员领取工资当中的签名，义齿加工费有销售方的盖章，被告对该三份证据提出异议，但未能提供相应证据反驳，故原告提供证据4中的该三份证据本院予以认定。关于证据4中的旧门诊招牌装饰、内部装修照片，虽原告未能提供装饰装修具体费用清单，但其装饰装修事实客观存在，其装饰装修残值损失本院综合本案实际情况综合认定。证据4中的诊所设备投入、工程装修合同、装修费预付款收据被告提出异议，本院认为这些证据与本案并无关联，不予认定。证据4中的2014年4月至6月员工待工生活费统计表被告提出异议，原告未能提供用工合同等相应证据印证，不予认定。还有证据4中的旧门诊灯箱照片，因灯箱损害赔偿是另一个法律关系，与本案并无关联，不予认定。
被告对原告提供的证据5提出异议，认为新门诊装修情况与本案没有关联。本院认为，原告另行租房装修以经营口腔门诊与本案并无关联，不予认定。
被告对原告提供的证据7的真实性没有异议，但认为该证据与本案没有关联，原告以该证据作为计算损失的依据不予认可。本院认为，被告对该证据的真实性没有异议，予以认定，但是否能作为原告停业损失的依据综合在案证据予以认定。
被告对原告提供的证据8的真实性没有异议，认为该证据虽证实医疗设备损坏是事实，但不能证实是被告的行为造成，被告为此提供证据5予以反驳，以证实搬到二楼的医疗设备没有受损。对被告提供的证据5，原告提出异议，认为被告所拍的场景不完整，没有拍到设备损坏部分。本院认为，医疗设备损害赔偿是另一个法律关系，与本案并无关联，不予认定。
原告对被告提供的证据2提出异议，认为该证据系复印件，即使是真实的，也是被告对合同条款的曲解。本院认为，被告提供的证据2虽是复印件，但该证据证实同时期同路段的房屋租金是80000元／年，原告庭审中也认可被告出租房屋同路段市场价为80000元／年左右，故对被告提供的证据2所证实的内容予以认定。
原告对被告提供的证据3、证据4提出异议，认为该两份证据不符合客观真实性。本院认为，原告在承租被告出租房屋初期，就已将一、二楼部分区域作为厨房和生活起居用房，当中原告家人虽有吵闹事实，但被告未提供证据证实其对原告的该行为提出异议，且原告将部分租房作为生活起居用房及厨房使用多年，视被告对原告的行为予以默认，故对被告提供的证据3、证据4不予认定。
原告对被告提供的证据6的真实性没有异议，但认为该证据与本案没有关联，不能证实被告所要证实的内容，反而能够证实原告新旧房屋租金差价损失的情况。本院认为，原告对该证据的真实性没有异议，该证据与被告提供的证据2相互印证同一路段房屋租金为80000元／年左右，因此对被告提供的证据6予以认定。
原告对被告提供的证据7的真实性没有异议，但认为不是正常对外营业，只是对部分病人作后续诊疗而已。本院认为，原告对该证据的真实性没有异议，虽原告的新租房正在装修，但其在租房门前张贴“二楼正在营业中”的告示，要求病人注意安全等词句，足以认定原告在2014年4月装修期间已开始对外营业的事实，故对被告提供的证据7予以认定。
原告对被告提供的证据8提出异议，认为被告应在3月19日下午就已更换门锁，因为他们之前张贴的通知已明确要换锁的警告，证据8不排除过后才补写的可能。本院认为，虽原告对被告提供的证据8提出异议，但未能提供相应证据证实其的主张，相反，被告提出其与原告在3月28日晚协商第二期年租金数额时，原告曾同意把租金提高到78000元／年，第二天因是否一次性支付问题，双方意见不一，被告为此在门前张贴限原告在两天内交付80000元租金，否则后果自负。这与被告主张的3月31日换锁的时间吻合，且有证人杜某波的陈述相互印证，故对被告提供的证据8予以认定。
综合全案证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下法律事实：2009年2月21日，原告农勤东与被告陈启富、许花葵签订《房屋租赁合同书》，合同第一条约定，被告将其位于大新县桃城镇某某路XX号一栋五层楼房的一、二层楼出租给原告经营口腔门诊，租赁期为十年，即自2009年3月18日起至2019年3月18日止。租金分为两个价位期，即每五年为一个价位，第一期租金40000元／年，第二期租金则按届时同路段价格进行上下浮动承租，浮动率不超过第一期年租金的20%。如要一次性付清各期租金，届时双方再另行协商。第二条约定，由于被告急需资金周转，双方协商决定由原告一次付清第一期租金（即自2009年3月18日起至2014年3月18日止）共160000元，原告在2009年3月1日即可以搬进装修。第七条约定，租赁期满或者合同解除，原告要在十天内按时搬出全部物件，如原告逾期搬迁，应赔偿被告违约金，违约金按照超期日租金计算。合同签订后，原告按合同约定一次性向被告付清第一期五年的租金共160000元。原告在承租房屋初期至2012年期间，将一、二楼的部分区域作为厨房和生活起居用房，在双方发生纠纷之前，被告对此未曾提出异议。2014年3月12日晚，被告与原告就第二期年租金数额进行商议当中，双方对合同第一条约定的“第二期租金则按届时同路段价格进行上下浮动承租，浮动率不超过第一期年租金的20%”的理解产生分歧，被告认为应当按照现行同路段价格即80000元为基数进行上下浮动，年租金应在72000元至88000元之间确定；而原告则认为应以第一期年租金即40000元为基数进行上下浮动，年租金应在32000元至48000元之间确定。同年3月14日，被告在租房一楼门面张贴搬迁通知，以房屋不适合开诊所为由，限原告于4月19日前腾退房屋。3月16日，被告又在租房门面张贴通知，限原告于3月19日前腾退房屋。3月18日晚，原告将租房内的门诊设备及房间门贴上封条。次日上午，被告阻止不给原告及其员工进入租房开门营业。3月20日，原告以被告无理抬高房租，阻止其继续经营为由向大新县卫生局申请歇业。过后双方仍通过电话多次对第二个租期的年租金数额问题进行协商。3月28日晚，原告到许花葵家协商第二期的年租金数额问题，当中，原告同意将年租金提高到78000元／年。次日，因双方对第二期共五年的租金是否一次性支付事宜意见不一，随即被告在租房门前张贴通知，限原告两日内交纳本年度租金80000元。3月31日，被告请他人前来更换租房大门锁头。4月1日，原告在桃城镇桃源路另行租赁一栋七层楼房以装修经营口腔门诊。4月15日，原告请他人装修租房，装修期间，原告另行购买医疗设备，利用二楼对外营业。4月22日，被告的儿子陈某炫将原告的小灯箱拆下并踩坏，原告为此报警由公安民警出警处置。4月26日，被告到原告新承租的店面张贴《解除房屋租赁通知书》，限原告收到通知后立即按年租金78000元交清两个月房屋租金，并在两日内腾退房屋。当天陈某炫雇请他人将原告安装在一楼的医疗设备搬到二楼。4月28日，原告以被告强制将出租房屋上锁，单方解除合同，致使自己经营活动被迫中断，造成经济损失为由，向本院提起诉讼，请求判令被告赔偿经济损失共计561300元。对原告的起诉，被告提出反诉，认为原告违约在先，请求判令原告支付占用租房的租金20000元和第一个租期拖欠的租金40000元，共60000元。
另查明，原告承租被告的租房后，从中装饰门面招牌和装修室内铝合金玻璃隔墙等。原告经营的口腔门诊在2013年11月至2014年1月期间的月营业收入为79845元至93290元不等，每月开支的费用有支付聘用员工工资为17570元至19852元，开支的义齿等各类材料费为5210元至9190元，开支水电费约600元／月，开支房屋租金40000元／年。根据个体工商户个人所得税征税政策规定，营业额在50001元以上至80000元的附征率为1%，营业额在80001元／月以上的附征率为1.5%。2014年7月5日，原告从被告的租房中搬离自己医疗设备等物品。7月12日，被告将房屋一楼以81000元／年出租给他人。7月18日，大新县卫生局给原告核发新的医疗机构许可证。本案在诉讼过程中，原告增加诉讼请求，即要求被告赔偿门诊业务停业损失由207600元增加到276800元，另增加要求赔偿医疗设备损坏造成的损失5000元，请求的各项损失合计635500元。
综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：
一、关于本诉部分：1、《房屋租赁合同书》不能履行，原、被告双方是否存在违约？2、原告因不能营业造成的经济损失是多少？被告是否应予以赔偿？
二、关于反诉部分：1、反诉被告是否尚欠反诉原告的租金40000元；2、反诉被告应否支付反诉原告逾期房屋租金20000元。
本院认为，关于本诉部分：1、关于《房屋租赁合同书》不能履行，原、被告双方是否存在违约问题。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》合同期限自2009年3月18日起至2019年3月18日止。在2014年3月18日第一期租期届满后由于双方对第二期租金数额理解产生分歧，为此被告阻止原告进入租房并锁住房屋大门，导致合同不能继续履行。在合同履行期限内，双方对《房屋租赁合同书》第一条“第二期租金则按届时同路段价格进行上下浮动承租，浮动率不超过第一期年租金的20%”的理解，原告认为应以第一期年租金即40000元为基数，被告认为应当按照现行同路段价格即80000元为基数。双方理解不一，属约定不明。根据我国《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案原告与被告签订的合同对第二个租期的年租金价款约定不明确，双方协商后未能达成补充协议，按照合同有关条款亦未能确定其租金数额，应参照同路段市场价格即交易习惯确定。本案双方对现阶段被告出租的房屋同路段的年租金价格为80000元左右的意见一致，可以认定第二期的年租金以80000元为基数上下浮动。原告与被告对第二期的年租金数额问题协商不成，可通过仲裁或诉讼的方式予以确认。被告在协商未果情况下，于2014年3月19日阻止原告进入租房，并于3月31日锁上房屋，后于4月26日向原告送达解除租赁合同通知书提出解除合同，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，原告可在三个月的期限内对被告的解除合同行为提出异议，原告于4月28日向法院起诉后，于7月5日搬出租赁房屋，应视为原告于该日同意解除合同，据此，足以认定双方签订的合同于7月5日协议解除。被告在合同解除前阻止原告进入租房并锁住房屋大门，致原告无法经营，属于违反合同的行为。关于被告提出原告改变租房用途及未支付第一期租金40000元，主张原告构成根本性违约的问题。原告在租赁初期即将部分租房作为厨房和生活起居用房，被告并未提出异议，应视为被告对原告行为的认可，同时原告该行为也不是导致合同不能履行的原因，不构成根本性违约。根据双方签订的合同第二条约定，第一期五年的租金共160000元已一次性付清。原告已交付了160000元租金，不存在拖欠租金的事实，故对被告提出原告构成根本性违约主张本院不予采纳。综上，本院认定《房屋租赁合同书》不能履行系由被告单方违约行为造成。
2、关于原告因不能营业造成的经济损失是多少，被告是否应予以赔偿的问题。本案中，原、被告在2014年3月18日第一个租期届满后，被告于3月19日阻止原告进入租房，并于3月31日更换门锁，致原告无法经营，造成原告经济受到损失。但原告于4月1日另行租房，并在4月26日之前在新租房屋二楼对外营业，根据原告提供其在停业之前近三个月的营业收入及材料费、水电费、房屋租金、员工工资支出及原告本人的工资和应缴税款的情况，原告的月平均纯收入约51000元。本院酌情确定原告2014年3月19日至4月26日前的停业损失为50000元。此后原告已对外营业，不应计算其停业损失。关于原告提出旧门诊招牌装饰、室内装修铝合金玻璃隔墙等装饰装修残值损失10000元的主张，由于原告未能提供充分证据证实具体损失数额，本院综合案件实际情况酌情确定原告的装饰装修残值损失为3000元。此外，原告主张卫生局年评审费、广告费、新门诊装修费、旧门诊设备投入折旧费、旧门诊设备搬迁安装费及新旧房屋租金差价损失等没有法律依据，本院不予支持。原告请求的员工待工生活费未能提供相应证据证实，亦不予支持。关于原告主张的灯箱损坏及医疗设备被搬动过程中造成损坏的赔偿问题，因该财产损害或由他人所为，属于另一法律关系，原告若需处理，可另行起诉。由于被告违约，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，被告应赔偿原告相关经济损失。据此，原告请求被告赔偿停业损失和装饰装修残值损失的理由符合法律规定，本院予以支持，但其请求过高部分不予支持。
关于反诉部分：1、关于反诉被告是否尚欠反诉原告租金40000元的问题。反诉被告和反诉原告签订的《房屋租赁合同书》第一条约定，租赁期为十年，租金分为两个价位期，每五年为一个价位，第一期租金40000元／年。第二条约定，由于反诉原告急需资金周转，双方协商决定由反诉被告一次付清第一期租金（即自2009年3月18日起至2014年3月18日止）共160000元，反诉被告在2009年3月1日即可以搬进装修。虽然合同第一条约定每年租金40000元，五年共200000元，但合同第二条约定一次性支付的为16000元，反诉被告一次性支付反诉原告160000元，已按合同第二条约定履行，其无义务再另行支付40000元，反诉原告主张反诉被告尚欠40000元无事实依据，故反诉原告请求反诉被告支付尚欠第一期租金40000元与案件事实不符，本院不予支持。
2、关于反诉原告请求反诉被告支付自第一期届满后占用租房的租金20000元的问题。如上所述，本案确定《房屋租赁合同书》于2014年7月5日解除，反诉被告在2014年3月18日第一个租期期满后，其医疗设备一直占用反诉原告的租房直至合同解除共107天，依法应支付房屋租金，其租金计付标准按现行价格即80000元左右确定，具体数额参照双方在协商中各自曾提出的年租金78000元确定，因此本院确认反诉被告应支付的租金为：78000元／365天×107天共22866元。但反诉原告起诉请求的标的额为20000元，超出部分反诉被告并未提出主张，本院不予保护。因此反诉被告应支付反诉原告租金20000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告陈启富、许花葵赔偿原告农勤东停业经济损失50000元、旧门诊装饰装修残值损失3000元，共计53000元；
二、驳回原告农勤东的其他诉讼请求；
三、反诉被告农勤东支付反诉原告陈启富、许花葵房屋租金20000元；
四、驳回反诉原告陈启富、许花葵的其他反诉请求。
上述第一、第三项债务相互抵销后，被告陈启富、许花葵尚应赔偿原告农勤东经济损失33000元。
本诉案件受理费10155元，由原告农勤东负担9000元，由被告陈启富、许花葵负担1155元；反诉案件受理费1300元，减半收取650元，由反诉原告陈启富、许花葵负担400元，反诉被告农勤东负担250元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区崇左市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交案件上诉费（收款单位：崇左市财政局，账号：200731010XXXXXX13，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵权富
审 判 员 马文忠
人民陪审员 雷永刚
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 农勇军