上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初12597号
原告(执行案外人)：上海同建工程建设监理咨询有限责任公司，住所地上海市崇明县建设镇白钥村XXX号XXX幢XXX室(上海建设经济小区。
法定代表人：顾志荣，董事长。
委托诉讼代理人：孙艳，上海元始律师事务所律师。
被告(申请执行人)：上海静安甬商汇小额贷款股份有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：叶莉芳，董事长。
委托诉讼代理人：虞兆娄。
委托诉讼代理人：孙东华。
第三人(被执行人)：戴美智，男，汉族，1965年4月17日出生，住浙江省苍南县宜山镇镇中路***号。
第三人(被执行人)：上海秀森置业发展有限公司，住所地上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号XXX室。
法定代表人：戴美智，董事长。
原告上海同建工程建设监理咨询有限责任公司与被告上海静安甬商汇小额贷款股份有限公司、第三人戴美智、第三人上海秀森置业发展有限公司(以下简称“秀森置业公司”)案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用普通程序，于同年6月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙艳、被告委托诉讼代理人虞兆娄、孙东华、第三人戴美智暨第三人上海秀森置业发展有限公司法定代表人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除(2016)沪0106执320号裁定书中对本市松江区九亭镇涞亭南路XXX号秀森大厦909室房屋(以下简称系争房屋)的强制执行措施(目前拍卖中)；2.确认系争房屋产权为原告所有。事实和理由：一、原告是系争房屋的所有权人，原告已与第三人秀森置业公司签订房屋买卖合同，且已向其支付全部购房款，房屋亦交付原告占有、使用。2010年1月，第三人秀森置业公司与原告签订《建设工程项目监理合同》、《工程项目管理合同》，委托原告对秀森置业公司开发的工程提供工程监理及工程管理专项服务，双方约定监理费70万元、项目管理费61.5万元。原告依约履行监理及项目管理服务。第三人秀森置业公司仅支付22.8万元，欠付合同款108.7万元。2013年4月16日，经双方协商一致签订购房《协议书》，约定欠付的合同价款108.7万元购买第三人秀森置业公司开发的系争房屋。双方约定，系争房屋出售价为108.7万元。原告收房后即对房屋进行装修、入住。因该房屋处于抵押状态，暂时不能办理过户，第三人秀森置业公司承诺将尽快为申请办理过户。二、自2013年4月16日起系争房屋一直为原告合法占有使用，所有权人及使用人均为原告。原告接收该房屋进行装修改造。原告向物业缴纳装修保证金、支付装修工程款、物业管理费、水电费等相关费用。三、原告自2014年开始出租系争房屋，目前正在承租中。四、系争房屋未办理过户手续系因秀森置业公司将房屋抵押给他人。综上，原告是系争房屋的实际所有权人。法院(2016)沪0106执320号裁定对系争房屋采取强制执行措施，发布拍卖公告。原告对此执行提出异议，法院(2016)沪0106执60号裁定驳回请求，原告不服故起诉至法院。
原告为证明其诉称，向本院提交如下证据：1.房屋买卖《协议书》、《建设工程委托监理合同》、《工程项目管理合同》、合同款项支付票据；2.《秀森大厦909室装饰工程建筑装饰工程施工合同》、装修款支付票据及《收据》、装修押金《收据》、物业费缴纳《收据》；3.《房屋租赁合同》、《交通银行交易凭条》、《佣金收据》、照片；4.(2016)沪0106执60号裁定书。
被告辩称，被告2012年9月与第三人签订最高额抵押合同及贷款合同，并以系争房屋抵押给被告。被告抵押在先，原告买卖在后，故原告诉请不成立。对原告提供的证据1不认可，合同均为原告与两第三人所签，未使用房屋买卖规范合同，也未经抵押权人即被告同意，应当无效；证据2、3不知情，不认可；对证据4无异议。
被告向本院提交如下证据：1.抵押权登记证明、不动产登记簿信息、2.(2015)静民四(商)初字3897号判决书。
第三人戴美智和秀森置业公司述称，愿意拍卖系争房屋偿还被告债务；本公司将系争房屋卖给原告时已告知系争房屋抵押的事实。对原告证据1真实性无异议，但其中《建设工程委托监理合同》履行有异议，房屋买卖只是意向，冲抵房款中的108万，原告没有实际支付过房款，《协议书》中的签约日期为原告方自行添加；证据2不认可，物业费收据日期有涂改；证据3不认可，租赁是原告自己的行为，与本公司无关；证据4无异议。
第三人戴美智和上海秀森置业发展有限公司向本院提供不动产登记簿信息(2015年7月21日查询)。
原告认为被告的证据1系复印件，不发表质证意见，证据2真实性无异议；第三人的证据查询时间过早，不认可。被告与第三人对对方证据均无异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；其他有争议证据，与本案有关联性，可予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
(一)2010年1月，原告与第三人秀森置业公司签订《建设工程委托监理合同》、《工程项目管理合同》，约定原告向第三人秀森置业公司提供秀森大厦工程项目监理和委托管理服务。2013年4月16日，原告与第三人秀森置业公司签订《协议书》。双方约定：原告购买第三人秀森置业公司名下的系争房屋，购房款冲抵第三人应支付给原告的秀森大厦工程项目监理、项目管理服务费用余款108.7万元；系争房屋因抵押暂无法办理入户手续，第三人秀森置业公司承诺尽快为原告办理购房入户手续、办理产权证等等。原告遂入住系争房屋并进行装修、支付费用。
(二)2015年7月29日，被告与第三人戴美智、秀森置业公司金融借款合同纠纷案本院受理后，作出(2015)静民四(商)初字第3897号民事判决书。该判决查明：2012年9月25日，被告与第三人秀森置业公司签订《最高额抵押合同》。双方约定：为2012年9月26日到2013年9月26日期间被告向第三人戴美智发放贷款而形成的债权提供抵押担保；担保全部主债权最高余额不超过5,000,000元；抵押物包括系争房屋在内的位于本市松江区九亭镇涞亭南路XXX号909室、911室、912室、913室；2012年9月28日双方办理房屋抵押登记；2013年6月20日，被告向第三人戴美智放贷5,000,000元，展期后第三人戴美智归还部分借款本金，截至2015年7月21日仍欠本金2,300,000元、利息462,159.30元。法院判决，第三人戴美智向被告归还前述借款、利息及逾期利息；第三人戴美智未履行付款义务，被告可行使抵押权在主债权最高余额不超过5,000,000元内优先受偿等。该案审理中，本院根据被告
申请查封抵押房产。
(三)(2015)静民四(商)初字第3897号民事判决进入执行程序。执行中，原告提出书面异议。本院作出(2017)沪0106执异60号执行裁定。该裁定查明因第三人戴美智和秀森置业公司未履行法律文书确定的义务，本院作出(2016)沪0106执320号执行裁定书，裁定拍卖第三人秀森置公司名下系争房产。执行裁定认定，原告购买时明知系争房屋已设立抵押，应当知晓存在不能办理产权转移登记的风险，遂驳回原告异议请求。原告不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。
(四)根据2017年6月2日上海市不动产登记簿信息记载：本市松江区九亭镇涞亭南路XXX号秀森大厦909室房屋土地和房屋权利人均为第三人秀森置业公司；房屋抵押权人为被告，核准时间为2012年9月28日；权利限制，因(2015)静民四(商)初字第3897号案件正式查封。
本院认为：物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据上海市房地产登记簿的记载，系争房屋登记权利人为第三人秀森置业公司，抵押权人为被告。本院根据生效法律文书和被告申请，裁定依法拍卖系争房屋以清偿债务，符合法律规定。
物权法第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，原告签约时知晓产权过户存在抵押的事实，房屋转让也未经抵押权人同意或清偿债务消灭抵押权。因此，原告对未能办理过户手续有自身原因，原告的请求不符合上述法律的规定，其权利不能排除执行。
综上，原告的诉讼请求，缺乏法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，判决如下：
驳回原告上海同建工程建设监理咨询有限责任公司的诉讼请求。
本案受理费15,330元，由原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陆晓峰
审 判 员 严亚璐
人民陪审员 施黎莺
二〇一七年七月十三日
书 记 员 李 彦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。
……
第一百九十一条……
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的可以提出书面异议，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
……
四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。