湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2014）雨民初字第04774号原告伍尾花。被告陈勇。被告刘艳。原告伍尾花（以下简称原告）诉被告陈勇、刘艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼。被告陈勇、刘艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月21日，原告作为买受人，被告陈勇作为出卖人，在居间方长沙新环境房地产经纪连锁有限公司（简称新环境公司）的居间介绍下就位于长沙市雨花区五金机电大市场C区11栋305房签订了编号为0007175号的《房屋买卖合同》，约定：房屋总售价为438000元，同时载明了房屋已经抵押给长沙银行，抵押银行金额为300000元，由被告负责赎楼。签订合同当天，原告支付被告购房定金20000元。2014年3月23日，原告依约再次向被告支付购房首付款300000元，同时被告向原告交付了房屋。原告依约履行上述合同义务后，被告却故意不履行赎楼义务，致使合同标的房屋也未能在约定期限即2014年4月22日之前办理产权过户手续。被告故意不归还银行贷款，直至长沙银行贷款到期，银行多次通知被告还款，但被告根本不予理会，所以长沙银行通知，如果被告再不归还贷款，银行会行使抵押权拍卖该房屋，一想到半辈子积攒的辛苦钱被骗，原告寝食难安，四处奔走，新环境公司工作人员多次往返被告湖北老家寻找，苦不堪言，最后两被告同意办理全权委托公证。2014年10月13日，原告不得以向被告支付了301000元用于被告还清银行贷款，并于当天办理了房屋产权过户手续。综上，原告向被告支付了621000元，而总房价为438000元，被告多收取了原告183000元。原告认为，被告的行为侵害了自身的合法权益，故诉至法院，请求依法判决：1、两被告退还原告款项183000元及支付相应利息（以182000元为基数，自2014年10月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际退还全部款项之日止，起诉之日暂计算为854元）；2、两被告向原告支付违约金34800元（2014年4月22日至2014年10月13日，共计174天，每天违约金为200元）；3、两被告承担本案诉讼费用。为支持其主张，原告提供了以下证据：1、《房屋买卖合同》，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系，房屋总售价为438000元，被告在2014年4月22日之前办理赎楼和房屋过户手续；2、结婚证、公证委托书，证明两被告系夫妻关系，并共同出售合同标的房屋，应共同承担法律责任；3、被告陈勇的房产证，证明本案诉争房屋的登记所有人为被告陈勇；4、长沙银行按揭贷款还款明细表，证明被告贷款金额为300000元，于2014年9月5日到期；5、承诺书，证明被告陈勇未按约赎楼，也未在2014年4月22日之前办理房屋产权过户手续；6、收条及转账凭证，证明原告向被告共支付了621000元，被告应返还多收取的183000元；7、原告的房产证、缴税票据、完税凭证，证明原告于2014年10月13日办理了房屋产权过户手续；8、证人证言，证明因被告恶意违约，原告和居间方为履行合同义务遭受了重大损失；9、报案记录，证明被告拒不履行合同义务，骗取原告房款；10、银行催款通知单，证明被告骗取原告首付款后未按约归还贷款。被告陈勇、刘艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，经与证据1、证据2中公证委托书、证据5-8的原件核对无异，结合庭审查明的事实，本院对原告提供的证据1-10予以采信。被告陈勇、刘艳未答辩，亦未提交书面的答辩状。根据以上采信证据，本院查明以下事实：2014年3月21日，原告（乙方、买受方）与被告陈勇（甲方、出售方）和长沙新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方自愿将坐落于长沙市雨花区五金机电大市场C区11栋305房出售给乙方，所有权证号为：712149448，该房已设立抵押，抵押给长沙银行，抵押金额约300000元，由甲方赎楼；2、甲乙双方确认该房屋总售价为438000元【购房定金+购房首付款+购房尾款（含政府货币补贴款项）+交房尾款】，乙方于2014年3月21日支付甲方购房定金20000元，于2014年3月27日之前支付甲方购房首付款300000元，于2014年4月22日之前支付甲方购房尾款（含政府货币补贴款项）115000元，于交房时支付甲方尾款3000元；3、合同一方未按照本合同条款约定履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付200元/天的违约金，如违约行为累积超过双方约定时间十日的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。同日，原告支付被告陈勇购房款20000元。2014年3月23日，原告向被告陈勇支付购房款300000元，同日，被告将本案诉争房屋交付给原告。2014年7月18日，被告陈勇、刘艳经公证委托案外人胡泽洲全权办理本案诉争房屋出售的相关事宜。因被告陈勇未按照约定办理房屋过户手续，被告陈勇于2014年8月1日向原告出具《承诺书》，内容为：因被告陈勇的原因导致原、被告未能在2014年4月22日前办理房屋过户手续，被告陈勇承诺自行与所欠贷款长沙银行进行协商，自行负责处理所欠银行贷款一事。承诺在2014年8月2日下午两点三十分到长沙新环境房地产经纪有限公司南站店与原告协商处理该房屋交易事宜，并交代好所欠银行贷款一事。因原告于2014年3月24日支付被告陈勇购房款300000元是用于被告陈勇归还长沙银行所欠贷款，但被告陈勇未将贷款还清并拿出产权证，故被告承诺在2014年8月2日下午两点三十分与原告见面协商之时务必将该欠款之事调解清楚，不影响该房屋过户交易。之后，被告陈勇仍未归还本案诉争房屋的按揭贷款，长沙银行向被告陈勇催缴欠款未果欲行使抵押权，原告于2014年10月13日为被告陈勇归还银行按揭贷款301000元。原告多次向被告催讨多支付的购房款未果，于2014年11月5日诉至本院，请求依法判决。另查明，1、被告陈勇、刘艳系夫妻关系；2、2014年10月13日，位于长沙市雨花区五金机电大市场C区11栋305房所有权人登记为原告。本院认为，原告与被告陈勇签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。（1）关于购房款的返还及利息。按照合同约定，原告应支付被告陈勇购房款438000元，原告因被告陈勇的原因实际支付被告陈勇购房款621000元，即原告多支付被告陈勇购房款182000元，故原告请求被告陈勇退还多支付的购房款182000元以及以182000元为基数自2014年10月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止的利息，符合法律规定，本院予以支持；（2）关于违约金。原、被告约定合同一方未按照本合同条款约定履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付200元/天的违约金，被告陈勇应于2014年4月22日前协助原告办理房屋过户手续，因被告陈勇的原因导致原告于2014年10月13日才取得房屋产权证，故原告主张被告陈勇支付其违约金，符合合同约定，本院予以支持，即被告陈勇应支付原告违约金34800元（174天×200元/天）；（3）关于被告刘艳的责任。因被告刘艳与被告陈勇系夫妻关系，在本案诉争房屋买卖合同履行过程中，被告刘艳与陈勇共同委托他人办理过户手续，两被告未按照约定履行义务，被告刘艳应对被告陈勇的上述债务承担共同清偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈勇、刘艳于本判决生效后7日内退还原告伍尾花购房款183000元及利息（以183000元为基数自2014年10月13日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、被告陈勇、刘艳于本判决生效后7日内支付原告伍尾花违约金34800元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4580元，公告费560元，合计5140元，由被告陈勇、刘艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  邓红梅人民陪审员  金世祥人民陪审员  于育梅二〇一五年五月十九日书 记 员  吴 婷附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。