福建省大田县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第982号原告福建兴田城市建设投资有限责任公司，住所地大田县均溪镇银山北路2号。法定代表人叶式教，董事长。委托代理人陈爱章，福建宏岩律师事务所律师。被告周庆棣，男，1965年9月21日出生。委托代理人林乐漂、张丽玲，福建九信律师事务所律师。第三人叶德招，男，1981年11月27日出生。原告福建兴田城市建设投资有限责任公司（以下简称城投公司）因与被告周庆棣、第三人叶德招房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月10日公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托代理人陈爱章、被告周庆棣及其委托代理人林乐漂、张丽玲、第三人叶德招到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城投公司诉称，2012年7月，原、被告签订《租赁合同书》，原告将香山苑商住楼一层店面及二、三楼营业场所出租给被告使用。2012年11月，原告同意被告将场所转租给第三人叶德招使用。2013年6月，双方对租赁面积、租赁期限等事项进行变更，另行签订《租赁补充协议书》。现因被告未能按约定期限支付租金，至2015年2月，被告尚欠原告租金528493元，经原告多次催讨未果，被告已构成违约，故请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的《租赁合同书》及《租赁补充协议书》。2、被告将租赁标的物即香山苑商住楼一层店面及二、三楼营业场腾空返还给原告。3、被告支付2014年4月1日至2015年2月28日止的租金计人民币528493元。4、被告已交付原告的合同履约保证金200000元归原告所有。5、被告承担本案诉讼费用。被告周庆棣辩称，经原告同意，被告已将租赁合同权利义务转让给第三人，被告不再承担承租人的义务，租赁物现由第三人控制，租金应第三人承担，被告无需向原告支付租金，被告有要求原告返还合同履约保证金的权利。第三人叶德招述称，对原告主张尚欠的租金没有异议，原告系向第三人催讨租金，该租金与被告无关，第三人同意承担支付租金的责任，系原告的原因，致使第三人无法交付租金。经本院审理，查明的主要事实如下：2012年7月13日，被告周庆棣中标取得大田县均溪镇香山路42号5幢香山苑商住楼一层店面及二、三楼营业场所租赁使用权，原告城投公司（甲方）与被告周庆棣（乙方）签订《租赁合同书》，合同主要约定：1、甲方同意将位于大田县均溪镇香山路42号5幢香山苑商住楼一层店面及二、三楼营业场所租赁给乙方经营，建筑面积约2172㎡（以房产证为准）。2、租赁期限共8年，甲方暂定从2013年1月1日起将经营场所交付乙方经营，至2020年12月31日收回（以该商住楼整体工程完工，甲方实际交付乙方使用时间为准，若无法在2013年1月1日前交付使用，另行签订补充协议）。3、租金按人民币28元／平方米计算，月租金为60816元，每季度租金合计人民币182448元（届时以房产证面积和中标价计算，另行签订补充协议）。4、乙方应支付的租赁合同履约保证金200000元，应于签订《经营场所租赁合同书》前缴清。租赁合同履约保证金待租赁合同期限届满，乙方若未违反本合同约定的条款并经甲方验收后给予退回（不计利息）。5、乙方不享有转租、转借的权利，如违反约定，甲方有权终止合同，同时不退还已交纳的租金和租赁合同履约保证金，如有损失还应赔偿。乙方确须转租的，须报甲方书面同意方可转租。6、乙方未按甲方要求按时签订补充协议的，甲方有权收回经营场所，没收租赁合同履约保证金。7、乙方违反第三、九�十条规定的，甲方有权收回经营场所，而且乙方已支付的租金不作退补，同时没收租赁合同履约保证金。8、乙方拖欠租金累计达1个月的，甲方可以单方终止合同，并收回场所租赁使用权等。签订租赁合同书前，被告支付给原告合同履约保证金200000元。2012年10月29日，被告（乙方）和第三人叶德招（丙方）签订《租赁转让合同》，约定乙方将租赁场所转让给丙方经营使用，主要约定：1、乙方按原甲方租赁合同书转让给丙方经营权，丙方应支付给乙方前期装修及费用计人民币526800元，今后甲方与丙方所发生的一切享有和责任与乙方无关。2、丙方要履行乙方与甲方所签订租赁合同所有条款，如丙方违反要负法律和经济责任，与乙方无关。2012年11月6日，被告向原告出具《报告》，主要内容为：由于本人此前主要从事其他行业，没有经营商铺和住宿娱乐等行业经验，以及�金不足等原因，准备改变经营计划，将上述店面和营业场所分租给第三方经营，望予批准。2012年11月13日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《香山苑商住楼店面及营业场所租赁补充协议书》，主要内容为：1、甲方经研究，同意乙方将租赁场所分租给第三方经营，由乙方与第三方签订租赁协议，该协议中的第三方仅与乙方发生权利义务关系，与甲方没有任何权利义务关系，甲、乙双方继续履行已签订的《租赁合同书》约定，双方权利义务关系不变。2、本协议自双方签字之日起生效，生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。2013年2月6日，原告在上述《租赁转让合同》上签署“同意转租”，并盖有原告印章。2013年6月28日，原告签订《租赁合同补充协议书》，该合同首部注明“承租人：周庆棣（乙方）及身份证号码”、尾部注明“乙方（或授权代表）：叶德招及身份证号码”，主要内容为：根据2012年7月13日双方就大田县均溪镇香山路42号5幢香山苑商住楼一层店面及二、三楼营业场所租赁事项签订的《租赁合同书》第一条、第二条、第四条和2012年11月13日签订的《香山苑商住楼店面及营业场所租赁补充协议书》约定，因该房产竣工验收交付使用时间及房屋建筑面积测量确定延后，在原合同基础上变更合同条款部分内容，特订立补充协议，主要约定：1、协议内容更改部分为：建筑面积为2040.373㎡；租赁期限共8年，从2013年7月1日起至2021年6月30日止；租金按人民币28元／平方米计算，月租金为57130.444元，每季度租金合计人民币171391元（取整数）。2、本协议自双方签字之日起生效，生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作补充的条款之外，原合�的其余部分应完全继续有效。后租赁场所由第三人叶德招经营，租金由第三人叶德招支付给原告。因租金被拖欠，原告于2014年9月2日向被告出具《关于催缴大田县香山苑商住楼一至三层营业场所租金的通知》，于2014年9月17日委托福建宏岩律师事务所律师陈爱章向被告出具《律师函》，要求被告缴纳拖欠的租金，否则终止履行合同等。截止2015年2月28日，原告被拖欠的租金为528493元。上述事实，原告提供《租赁合同书》、《租赁转让合同》、《报告》、《香山苑商住楼店面及营业场所租赁补充协议书》、《租赁合同补充协议书》、《关于催缴大田县香山苑商住楼一至三层营业场所租金的通知》、《律师函》及缴纳租金的票据等证据予以证实，本院予以确认。本案双方当事人争议的焦点：原、被告及第三人之间的租赁合同关系问题。原告认为，《租赁转让合同》系被告与第三人之间的约定，原告仅是注明“同意转租”，表明同意被告将租赁物转租给第三人。上述《租赁转让合同》签订于2012年10月29日，而原告同意被告转租的时间为2012年11月13日，即双方签订《香山苑商住楼店面及营业场所租赁补充协议书》之日，被告辩称原告认可租赁关系转让给第三人，缺乏事实依据。2013年6月28日签订的《租赁合同补充协议书》是针对原告与被告之前签订的《租赁合同书》、《香山苑商住楼店面及营业场所租赁补充协议书》进行细化和补充，《租赁合同补充协议书》首部注明的是被告，当时原告通知被告签订租赁合同补充协议书，被告以自己在外没空为由，通知第三人代为被告在协议书上签字，所以《租赁合同补充协议书》的尾部注明乙方（或授权代表），并由叶德招签字。原告与被告未签订解除租赁协议或合同，原告与第三人未签订过任何�议或合同，故被告是承租人，第三人是次承租人。根据原告向被告出具的《关于催缴大田县香山苑商住楼一至三层营业场所租金的通知》、《律师函》，证实被告辩称原告未向其催讨租金不是事实，被告在庭审中也认可此前多次与原告协商解决租金等事宜，第三人作为次承租人，代为被告缴纳租金符合法律规定，故被告辩称租金由第三人支付，其不是承租人，没有事实和法律依据。被告认为，2012年7月13日，被告与原告签订《租赁合同书》后，于2012年10月29日又与第三人签订《租赁转让合同》，约定被告涉诉店面租赁关系转让给第三人，由第三人履行《租赁合同书》的条款。因《租赁转让合同》载明的内容是转让租赁关系，原告于2013年2月6日在《租赁转让合同》上签署“同意转租”，应理解为“同意转让租赁关系”。若原告不同意被告与第三人的租赁关系转让约定，则不应该在《租赁转让合同》上签署“同意”，或应该在签署时特别备注“仅同意转租”，应视为原告同意被告将租赁关系转让给第三人，第三人成为《租赁合同书》新的承租人，被告退出租赁合同关系，不再是租赁合同关系中的承租人，《租赁合同书》中承租人的权利义务由第三人概括承受。原、被告于2012年11月13日签订的《香山苑商住楼店面及营业场所租赁补充协议书》，早于原告于2013年2月6日作出的同意转让租赁关系的承诺，内容上与原告在《租赁转让合同》上签署同意转让租赁关系相反，应以原告最后作出的同意转让租赁关系的承诺为准。2013年6月28日，原告直接与第三人签订《租赁合同补充协议书》，原告与第三人就租赁标的、租赁期限、租金及租金的缴纳等租赁合同基本要素重新进行了约定。该补充协议书的签订，被告没有参与，也没有授权任何人参与�该补充协议书与被告无关，被告不是该补充协议书的相对方，不享有合同权利，不承担合同义务，且该补充协议书签订后，原告直接向第三人收取租金，第三人也直接向原告支付租金，被告没有经手租金，也没有从中谋利。第三人认为，原告在《租赁转让合同》上签署同意第三人与被告之间的租赁关系转让，系原告通知第三人在2013年6月28日的《租赁合同补充协议书》上签字，被告未通知第三人代为被告在该补充协议书上签字，且原告直接向第三人收取租金，系第三人与原告形成租赁合同关系，与被告无关。本院经审查认为，2012年7月13日被告与原告签订《租赁合同书》，被告与原告形成租赁合同关系。被告作为承租人于2012年10月29日与第三人签订《租赁转让合同》，约定被告将租赁物的经营使用权转让给第三人，第三人要履行被告与原告签订的《租赁合同书》所有�款，如有违反与被告无关等，因此，《租赁转让合同》系被告将其与原告签订的《租赁合同书》中的权利义务转移给第三人的协议，根据合同法的有关规定，上述权利义务的转移应经出租人原告同意。2012年11月6日，被告向原告出具要求将租赁场所分租第三方经营的《报告》，原、被告于2012年11月13日签订《香山苑商住楼店面及营业场所租赁补充协议书》，原告同意被告分租租赁场所的同时，双方明确约定“由乙方与第三方签订租赁协议，该协议中的第三方仅与乙方发生权利义务关系，与甲方没有任何权利义务关系，甲、乙双方继续履行已签订的《租赁合同书》约定，双方权利义务关系不变”，可以证实原告并未同意被告将《租赁合同书》中的权利义务转移给第三人，被告仍为承租人，同意第三人为次承租人。根据合同法的有关规定，“同意转租”系指出租人同意�租人将租赁物转租给第三人，并未包含“同意转让租赁关系”的情形，故被告及第三人关于原告于2013年2月6日在《租赁转让合同》上签署“同意转租”系原告作出同意转让租赁关系的辩解，于法无据，本院不予采信，对被告关于其于2013年2月6日退出租赁合同关系，不再是租赁合同关系中的承租人的辩解，本院不予支持。关于2013年6月28日的《租赁合同补充协议书》，原告陈述系被告通知第三人代为被告在协议书上签字，故该补充协议书的尾部注明乙方（或授权代表）。被告辩解原告未通知其签订该补充协议书，其也未要求第三人代为在该补充协议书上签字。第三人述称被告未通知其代为在该补充协议书上签字，系原告通知其在该补充协议书上签字。对第三人在该补充协议书上的签字原因，原、被告及第三人各执一词，本院认为，该补充协议书的首部注明的是被告，�订该补充协议书的依据系《租赁合同书》、《香山苑商住楼店面及营业场所租赁补充协议书》，签订该补充协议书的原因系因租赁物竣工验收交付使用时间及房屋建筑面积确定延后，依此原因，该补充协议书对租赁场所的面积、租赁期限进行了明确，但每平方米的租金28元并未变更，并依确定后的面积对月租金、季租金进行了调整，因此，该补充协议书系对《租赁合同书》中部分条款的变更约定。2013年2月6日之后，被告作为承租人未与原告签订解除租赁协议，2014年9月，原告以通知及律师函的形式向被告催讨租金，上述通知及律师函也注明系被告委托第三人签订《租赁合同补充协议书》，虽然原告对第三人在补充协议书上签字原因负有举证责任，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条关于对负有举证证明责任的当事人提供�证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在的规定，结合《租赁合同书》中对租赁期限等另行签订补充协议的约定及补充协议书的尾部签字栏注明了乙方（或授权代表）等事实，原告关于系被告委托第三人在补充协议书上签字的陈述更具有真实性，因此，应认定该补充协议书的相对人与《租赁合同书》的相对人一致，即出租人为原告，承租人为被告，第三人为次承租人。综上所述，本院认为，原告城投公司与被告周庆棣签订的租赁合同、香山苑商住楼店面及营业场所租赁补充协议及租赁合同补充协议系双方的真实意思表示，双方应当按照上述合同及补充协议的约定履行义务。原告将所属房屋租赁给被告使用，被告作为承租人未按约定支付相应的租金，已构成违约。第三人叶德招作为次承租人，对拖欠的租金528493元没有异议，虽表示愿意承担偿还上述租金，但并未实际将所欠租金支付给原告，故对原告主张解除与被告签订的租赁合同、香山苑商住楼店面及营业场所租赁补充协议及租赁合同补充协议的诉讼请求，本院予以支持，被告应支付截止至2015年2月28日的租金528493元给原告。因租赁物位于大田县均溪镇香山路42号5幢香山苑商住楼一层店面及二、三楼营业场所现由第三人控制管理，被告及第三人负有将租赁物腾空并返还给原告的义务。租赁合同对被告拖欠租金的违约情形，未约定原告可以没收被告缴纳的合同履约保证金，故对原告主张没收合同履约保证金200000元的诉讼请求，本院不予支持，合同履约保证金可以抵扣被告所欠的租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第九十三条第二款、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款、第十七条第一款之规定，判决如下：一、解除原告福建兴田城市建设投资有限责任公司与被告周庆棣于2012年7月13日签订的租赁合同，于2012年11月13日签订的香山苑商住楼店面及营业场所租赁补充协议，于2013年6月28日签订的租赁合同补充协议。二、被告周庆棣应支付租金人民币528493元（截止2015年2月28日止）给原告福建兴田城市建设投资有限责任公司，扣除被告周庆棣缴纳的合同履约保证金200000元，余款328493元应于本判决发生法律效力后1个月内付清。三、被告周庆棣、第三人叶德招应当于本判决发生法律效力后1个月内将租赁物位于大田县均溪镇香山路42号5幢香山苑商住楼一层店面及二、三楼营业场所腾空并返还给原告福建兴田城市建设投资有限责任公司。若被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11085元，由原告负担4085元，被告负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判长罗世辉代理审判员连加埔人民陪审员罗江二〇一五年七月三十一日书记员林晓峰附本案适用的相关法律条文及执行申请提示：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。3、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。4、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。5、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。6、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和�约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支付。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。7、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。