广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法寮民一初字第125号
原告钟欣言，女，XX年XX月XX日出生，汉族，身份证住址为XXXX，身份证号码：XXX。
被告尹婉笑，女，XX年XX月XX日出生，汉族，身份证住址为XXXX，身份证号码：XXX。
原告钟欣言诉被告尹婉笑房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟欣言、被告尹婉笑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钟欣言诉称，原告与被告于2014年11月19日签订《房屋买卖合同》，原告按合同协定支付被告购房诚意金100000元。被告于12月8日至12日期间以急用钱为由催原告先支付500000元购房款，并答应同时将房屋过户给原告，但在约定办理过户时又以种种理由推脱。后原告咨询东莞市寮步国土资源管理局，得知原告所购房屋是政府文件不允许转让和出售给非本管理区户籍内人员，因此原、被告签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。因此原告要求被告退回诚意金，但被告予以拒绝，在协商未果情况下，原告根据相关法律规定，特向原告起诉，请求判令：一、被告退回购房诚意金100000元整；二、本案诉讼费用由被告承担；三、确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效。
被告尹婉笑辩称，其不同意返还100000元，根据案涉合同约定，原告应当在2015年3月份前支付900000元，被告才将案涉房屋过户给原告，但原告至今只支付了100000元，原告属于违约。
经审理查明，2014年11月19日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定：被告自愿将位于东莞市XXXX宅基地大楼面积约1365平方米转售给原告；房屋价款为3500000元，含土地过户办证一切费用；付款方式为2014年11月20日支付100000元作为购房诚意金，2015年3月前支付900000元，同时被告将权属人为尹婉笑的房产转至原告名下，剩余房款于2016年12月前必须付清，之后被告再将另一房产转至原告名下；在付清房款前房屋租金由被告收取，付清房款后房租由原告收取支配。2014年11月20日，原告向被告支付了100000元购房诚意金，被告出具收据予以确认。
原告主张案涉房屋为农村宅基地上房屋，不能转让过户给非本村村民，因此原告与被告签订的《房屋买卖合同》应属无效，被告应退还原告支付的100000元。被告则主张东莞市XXXX宅基地大楼为其所有，10号宅基地大楼为卢旭彬所有，如果房屋买卖合同达成，卢旭彬也同意出卖给原告，当时被告也有将权属人为被告的土地证、房产证原件以及卢旭彬的土地证复印件出示给原告。被告还认为由于原告未按照案涉《房屋买卖合同》约定付款，导致案涉房屋无法过户给原告，如果原告在2014年12月9日前支付1000000元，被告是可以想办法将房屋过户给原告的，且双方当时口头约定如案涉房屋买卖不成，则被告可以没收原告支付的100000元。原告则表示双方签订合同时只是约定在原告违约时被告才可以没收100000元，且原、被告在2014年12月12日一起到东莞市国土资源局办理案涉土地及房屋过户手续时才得知案涉房屋不能出让过户给非本村村民，因此原告才没有支付剩余的房款。原告在庭审时表示其并非东莞市寮步镇长坑村村民居委会的村民或者拆迁安置户。
本院就案涉XXXX土地及房屋情况向相关部门调查，东莞市寮步房地产管理所出具的查询结果显示，东莞市寮步镇XXXX路边的房屋权属人为尹婉笑，房产证号为CXX**；东莞市寮步镇长坑村村民委员会出具证明，证实东莞市寮步镇XXXX路南边的房屋门牌已经改成寮步镇XXXX路门牌，XXXX路南边与XX路是同一条路；东莞市国土资源局出具复函，证实东莞市XXXX宗地的土地证号为东府集建（1999）第XX**号，土地使用权人为尹婉笑，10号宗地土地证号为东府集建（1999）第XX**号，土地使用权人为卢旭彬，农村宅基地上的房屋或其他建筑物联同宅基地使用权只允许在本村（社区）集体成员范围内转让。
以上事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、收据以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”案涉土地为集体土地，被告对案涉宅基地拥有占有和使用的权利，但被告无权将该宅基地的使用权转让给非同一集体经济组织的原告，且被告亦没有证据证明其获得案涉10号宅基地权属人卢旭彬的授权或事后追认而将该宅基地转让给原告，属于无权处分。故被告将案涉宅基地转让给原告的行为违反了法律的强制性规定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条的规定，原告与被告签订的《房屋买卖合同》应属于无效合同，故对原告要求确认其与被告签订的案涉买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于原、被告均确认原告已向被告支付了100000元，因此被告依法应当将上述款项返还给原告，故对于原告要求被告退回因《房屋买卖合同》获得的购房诚意金100000元的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及上述援引的法律规定，判决如下：
一、确认原告钟欣言与被告尹婉笑于2014年11月19日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告尹婉笑应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告钟欣言返还100000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用2300元（该款已由原告预交），由被告尹婉笑承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 焦金娜
代理审判员 赖艳君
人民陪审员 邓爱容
二〇一五年七月十日
书 记 员 许任宁
附相关法律条文：
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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