四川省荣县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）荣执异字第2号
案外人毕寸英，女，1968年2月13日出生，住四川省成都市。
申请执行人但积华，男，1971年10月30日出生，住四川省荣县。
委托代理人袁洪德，男，1953年1月6日出生，住四川省荣县。
被执行人林建华，女，1970年3月7日出生，住四川省成都市。
被执行人龚林刚，男，1973年7月7日出生，住四川省荣县。
本院在执行但积华与林建华、龚林刚借款合同纠纷一案过程中，案外人毕寸英对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法由本院审判员余文勇担任审判长、审判员段培政、郝小军组成合议庭进行审查，2015年3月27日对案外人异议举行了听证，现已审查终结。
案外人毕寸英称：2014年10月19日，案外人毕寸英与被执行人林建华、龚林刚签订《房屋买卖合同》，案外人毕寸英以支付280000元并承接被执行人林建华、龚林刚的按揭贷款的方式，购买被执行人林建华、龚林刚共有的位于成都市武侯区顺和横街28号1栋1单元15楼1502号房屋（建筑面积87.7平方米，产权证号3166253、3166254）及位于成都市武侯区顺和横街28号1栋1单元-1层193号车位（建筑面积31.92平方米，产权证号3840661、3840662）。合同签订后，案外人毕寸英经银行转账给付了林建华、龚林刚购房款28万元并承接了被执行人林建华、龚林刚的按揭贷款，林建华和龚林刚完成了相关产权证、合同、家具家电等交付手续。案外人毕寸英在该房屋被人民法院查封前按合理房价购买并支付了购房款（包含毕寸英承接的银行按揭款），并且已经实际占有使用该房屋及车位，案外人毕寸英在房屋买卖中无过错，是善意购买人。为保障其合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求法院解除对上述房屋及车位的查封并终止对该房屋及车位的执行。
案外人毕寸英向本院提交的证据如下：1、身份证复印件，证明案外人的身份情况；2、《房屋买卖合同》，证明被执行人已将涉案房产出卖给案外人；3、银行转账凭证及回单，证明案外人于2014年10月23日向被执行人支付20万元房屋及车位价款以及自2014年11月至2015年3月向银行支付按揭款的事实；4、收条，证明2014年10月23日林建华收到毕寸英购买房屋及车位款共计28万元的事实（其中银行转账20万元，现金支付8万元）；4、房屋交接清单、房屋及车库所有权证、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，证明2014年10月23日被执行人将房屋和车位以及相关凭证交付案外人的事实；5、《公证书》，证明被执行人将房屋抵押给中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行按揭贷款35万元的事实。
申请执行人但积华辩称：荣县人民法院查封被执行人林建华、龚林刚共有的坐落于成都市武侯区顺和横街28号1栋1单元15层1502号房屋及车位是正确的；被执行人林建华、龚林刚转让给案外人毕寸英的房产价格明显低于市场价格，且转让未经抵押权人同意，房屋转让是虚假的，不属于善意取得，买卖应当认定无效，案外人毕寸英的异议理由不成立，请求法院依法驳回案外人毕寸英的异议请求，继续执行已查封的财产。
申请执行人但积华向本院提交了中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行出具的情况说明等证据，证明该房产有银行抵押贷款，银行撤销抵押权的前提要完清抵押贷款。
被执行人林建华称：林建华与案外人毕寸英的买卖是真实的，房屋及车位已经交付给了案外人毕寸英，请求法院支持案外人毕寸英的异议请求。
被执行人林建华向本院提交了《房屋买卖合同》、房屋及财产交接清单、银行转款凭证、收条等证据，证明合同双方已经按合同约定履行了支付房款和交付房屋的义务。
被执行人龚林刚称：龚林刚与案外人毕寸英的买卖是真实的，请求法院支持案外人毕寸英的异议请求。
被执行人龚林刚未向本院提交证据。
本院查明：2009年9月26日、11月11日，被执行人林建华、龚林刚与成都武海置业有限公司签订《商品买房买卖合同》及补充协议，分别以总价款507061元（其中首付3成即152118.30元，向中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行按揭贷款35万元）购买了位于成都市武侯区顺和横街28号1栋1单元15楼1502号房屋（建筑面积87.7平方米，产权证号3166253、3166254）和以115000元价格购买了位于成都市武侯区顺和横街28号1栋1单元-1层193号车位（建筑面积31.92平方米，产权证号3840661、3840662），车库支付了全部价款。房屋按揭期限为20年（自2009年11月24日起至2029年11月23日止），每月支付按揭款为2228元。
2014年10月19日，案外人毕寸英与被执行人林建华、龚林刚签订《房屋买卖合同》，案外人毕寸英以支付280000元并承接被执行人林建华、龚林刚的按揭贷款的方式，购买被执行人林建华、龚林刚共有的位于成都市武侯区顺和横街28号1栋1单元15楼1502号房屋及位于成都市武侯区顺和横街28号1栋1单元-1层193号车位，案外人毕寸英已支付的280000元房屋价款中，车库价款为110000元，房屋价款为170000元，并承接该房屋剩余银行按揭贷款。2014年10月23日，毕寸英以银行转账20万元、现金支付8万元的方式支付林建华房款280000元。同日，林建华将房屋、车位及相关产权证等交付给毕寸英。毕寸英从2014年11月至2015年3月每月按期向银行支付按揭贷款2228元。
2014年10月28日，但积华向本院提起诉讼，要求林建华、龚林刚归还其借款400万元，并申请对林建华、龚林刚的财产采取保全措施。本院2014年10月30日受理立案，同日，本院以（2014）荣民保字第248号民事裁定书，裁定查封了林建华、龚林刚共有的位于成都市武侯区顺和横街28号1栋1单元15楼1502号房屋（建筑面积87.7平方米，产权证号3166253、3166254）及位于成都市武侯区顺和横街28号1栋1单元-1层193号车位（建筑面积31.92平方米，产权证号3840661、3840662）。2014年12月9日，本院以（2014）荣民二初字第367号民事判决书，判决被告林建华、龚林刚共同归还但积华借款400万元。林建华、龚林刚不服判决，向自贡市中级人民法院提起上诉，2015年2月9日自贡市中级人民法院以（2015）自民二终审字第37号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2015年3月13日原告但积华向本院申请强制执行。
本院认为：案外人对执行标的提出异议，人民法院应当审查案外人对执行标的是否享有权益，判断案外人对执行标的享有的权益是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，案外人购买被执行人林建华、龚林刚所有的成都市武侯区顺和横街28号1栋1单元-1层193号车位时，案外人毕寸英已支付全部价款并实际占有，其未办理过户登记手续，系因购买该车位后不久即被法院查封，案外人毕寸英对此没有过错，案外人毕寸英的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，故案外人毕寸英对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立，本院予以支持。申请执行人但积华认为价格明显低于市场价格，买卖无效的理由，按照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条“对于合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；”的规定，申请执行人但积华未能提供双方交易时交易价低于当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价百分之七十的的证据，故申请执行人但积华的理由，本院不予支持；申请执行人但积华认为属虚假合同，不属于善意取得，因案外人毕寸英支付被执行人林建华、龚林刚的对价大部分是通过银行转账方式履行，申请执行人但积华未能提供属虚假合同的有关证据，故申请执行人但积华的请求，本院不予支持。
案外人毕寸英与被执行人林建华、龚林刚签订《房屋买卖合同》，购买被执行人所有的成都市武侯区顺和横街28号1栋1单元15楼1502号房屋，虽双方签订的《房屋买卖合同》合法有效和已支付170000元价款，但因该房屋依法办理了房屋按揭贷款抵押登记，只有在抵押权人明示同意或者事后予以追认后，才能视为案外人已支付全部价款，在抵押权人未明示同意或者事后予以追认之前，不能视为案外人已支付全部价款，本案异议审查中，案外人毕寸英未能提供抵押权人已同意或者事后追认该买卖行为的证据，故案外人毕寸英对执行标的虽享有权益，但其享有的权益还未达到《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件，案外人毕寸英的异议理由不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
一、中止对被执行人林建华、龚林刚所有的位于成都市武侯区顺和横街28号1栋1单元-1层193号车位（建筑面积31.92平方米，产权证号3840661、3840662）的执行；
二、驳回案外人毕寸英对被执行人林建华、龚林刚所有的位于成都市武侯区顺和横街28号1栋1单元15楼1502号房屋（建筑面积87.7平方米，产权证号3166253、3166254）的执行异议。
如不服本裁定，案外人、申请执行人可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 余文勇
审判员 段培政
审判员 郝小军
二〇一五年四月八日
书记员 何巧俐