南京市高淳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0118民初3226号
原告：戴鹏飞，男，1989年1月18日，汉族，住所地泰兴市。
被告：高淳县汇恒农村小额贷款有限公司，住所地南京市高淳区淳溪镇北岭路15号12栋14—16号。
法定代表人：王道春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩良虎，男，1985年2月17日生，该公司员工。
委托诉讼代理人：孙胄军，南京市高淳区淳溪法律服务所法律工作者。
被告：孙小小，男，1949年8月8日生，汉族，住所地南京市高淳区。
被告：杨桂华，男，1962年9月26日生，汉族，住所地南京市高淳区。
原告戴鹏飞与被告高淳县汇恒农村小额贷款有限公司（以下简称汇恒小贷公司）、孙小小、杨桂华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴鹏飞，被告孙小小、杨桂华及被告汇恒小贷公司的委托诉讼代理人孙胄军、韩良虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴鹏飞向本院提出诉讼请求：请求停止对南京市江宁区XX街道XX路X号XX小区X幢X室房屋的执行。事实及理由：原告与被告杨桂华通过南京馨然居房产经纪有限公司于2015年9月7日签订房地产买中介合同1份，合同约定，原告购买被告杨桂华位于江宁区XX街道XX路X号XX小区X幢X室的房产，建筑面积86.47平方米，房屋成交价为1260000元，过户前支付首付款，其余部分银行按揭贷款支付。合同签订后，原告按约定履行了义务，实际给付杨桂华售房款320000元，原告与南京馨然居房产经纪有限公司多次催促杨桂华按照合同约定解押过户，而杨桂华却一直未按约定办理房屋解押及过户手续。杨桂华于2016年4月底将案涉房屋交付给原告后，原告实际占有该房屋并居住至今，但该案涉房屋仍然登记在杨桂华名下。2016年6月29日和9月18日，高淳法院保全查封了该案涉房屋。根据相关法律规定，原告与杨桂华签订了合法有效的房屋买卖合同，给付了部分购房款，没有违约行为，且已经实际入住，高淳法院应当停止执行该案涉房屋。原告提出执行异议，高淳法院以原告未提供实际占有该房屋证明及未交纳全部购房款为由裁定驳回原告异议，原告曾向执行人员请求将剩余房款交付高淳法院执行，但未获同意，现提供了实际占有该房屋并居住至今的证据并提供存款交法院冻结以供执行，请求判决支持原告诉请。
被告汇恒小贷公司辩称：1、原告在本案诉讼前就该案已经向南京市江宁区人民法院提起诉讼，江宁法院于2016年11月8日作出（2016）苏0115民初10107号民事判决书，驳回了原告的要求杨桂华继续履行合同，立即协助办理房产过户手续的诉讼请求；2、原告虽然和杨桂华通过中介公司签订了房屋买卖合同，但只支付了少部分房款，合同未履行完毕，买卖关系不成立；3、原告所述已实际占有该案房屋，并提供了费用清单作为证据，该清单只能说明案涉房屋产生了费用，并不能证明原告已占有。请求驳回原告终止本案执行的诉求。
被告孙小小答辩意见同被告汇恒小贷公司一致。
被告杨桂华辩称：原告按约应在2016年3月底之前向我支付390000元预付款，而其实际只支付了320000元，存在违约行为；2、合同约定如过户完毕在2016年4月底交房，因为原告说没有地方住，我在2016年4月20日左右将房屋暂时交给原告居住，不是交付。
当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告围绕其诉讼请求向本院提供以下证据：1、房地产买卖中介合同1份，证明原告与被告杨桂华于2015年9月7日签订的房屋买卖合同合法有效；2、收条2份、银行转账记录1份及支付宝交易记录2份，证明原告已经按约支付房款320000元；3、缴纳水电费、物业费的账单3页、物业公司证明及发票各1份，证明原告于2016年4月底已经入住案涉房屋；4、交易合同2份，证明同一时间段案涉房屋交易价格是正常的；5、补充协议1份，证明杨桂华是自愿将房屋交付给原告，原告占有房屋合法；6、南京市江宁区人民法院（以下简称江宁法院）作出的（2016）苏0115民初10107号民事判决书1份，证明原告不存在违约行为；7、（2017）苏01民终326—2号民事裁定1份，证明江宁法院案件上诉期间二审以本案审理结果为依据为由中止审理。
被告汇恒小贷公司、孙小小、杨桂华未向本院提供证据。
对当事人没有争议的以下证据：原告所提供证据1、2、3、5、6、7，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人有争议的以下证据和事实，本院认定如下：对证据4，系他人房屋买卖合同，三被告不予认可，与本案无关联性，本院不予采纳。
本院经审理查明以下事实：
2015年9月7日，原告戴鹏飞（乙方）、被告杨桂华（甲方）、南京馨然居房产经纪有限公司（丙方）签订房地产买卖中介合同，约定原告购买被告所有的位于南京市江宁区XX街道XX路X号XX小区X幢X室房屋，房屋面积86.47平方米，交易总价1260000元。合同约定的付款方式为：1.定金。乙方于2015年9月7日支付甲方购房定金20000元;2.首付。乙方于2015年9月30日前支付甲方300000元（含定金），该款用于甲方向抵押人偿还债务，注销抵押，不足部分，甲方自行解决;3.过户。双方定于2016年3月30日前办理房屋过户手续，乙方在过户前支付房款90000元;4.贷款。乙方向银行申请860000元贷款，贷款不足部分以现金补齐。5.交房。甲方于银行放款三日内结清物业相关费用并办理交房手续，乙方在交房当天支付尾款10000元。合同另约定，无正当理由不履行合同的，或导致交易无法完成的，违约方应支付守约方违约金126000元。
合同签订后，原告戴鹏飞按约于2015年9月7日支付购房定金20000元、于2015年9月26日支付购房款280000元。2016年3月21日，原、被告双方签订补充协议，约定：一、因卖方没有银行解押款，导致双方延迟到2016年4月30日之前办理过户手续；二、2016年5月1日之前交房给买方戴鹏飞；三、如卖方无法解押房屋贷款，则由卖方杨桂华承担所有违约责任。2016年4月7日，原告戴鹏飞支付被告杨桂华购房款10000元。2016年4月底，杨桂华将案涉房屋交付于戴鹏飞。2016年6月3日，原告戴鹏飞再次支付被告杨桂华购房款10000元。后戴鹏飞多次联系杨桂华办理案涉房屋过户事宜，未果。
另查明，2016年8月12日，原告戴鹏飞向江宁法院提起诉讼，诉请：1、被告杨桂华继续履行合同，立即协助原告办理房产过户手续;2、被告杨桂华支付违约金126000元;3、本案诉讼费用由被告负担。江宁法院审理过程中，案涉合同丙方南京馨然居房产经纪有限公司经办人罗某出庭作证，证实双方原约定2016年3月30日办理过户后续，同日戴鹏飞支付杨桂华90000元，后因杨桂华称其解押款不足，双方再次约定将过户时间变更至4月30日。期间杨桂华称其急用钱，向戴鹏飞要了10000元房款。后杨桂华提出要自行找人解决解押款的问题，再次向戴鹏飞要了10000元房款，再之后房屋交易事宜就被搁置。同时，罗某陈述，2016年3月30日前，“卖方杨桂华没有向买方戴鹏飞就90000元的房款进行催告，双方一直说的就是解押之后过户当天给”。经质证，原告戴鹏飞对证人证言予以认可，被告杨桂华认为证人陈述与事实不符，并称其曾于2016年3月30日之前就90000元房款一事对原告进行过催告，但未提供证据证明。江宁法院认为，合法的买卖关系受法律保护。原告戴鹏飞与被告杨桂华签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行。根据合同及补充协议约定，被告杨桂华在收取原告戴鹏飞购房款300000元后应自行办理解押手续，后杨桂华因资金问题无法解押，双方变更至2016年4月30日前办理房屋过户手续，戴鹏飞在过户当日支付房款90000元。截止2016年4月30日，杨桂华仍未将案涉房屋予以解押，导致双方未能于该日之前办理过户手续。后原告戴鹏飞多次联系被告杨桂华，要求办理房屋过户手续，被告杨桂华未予配合办理的行为已构成违约。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉房屋因其他多起诉讼被司法查封，房地产权利受到限制，原告要求继续履行合同，办理房屋过户手续存在法律上的障碍。经释明，原告坚持要求办理房屋过户手续不符合法律规定，故对其第一项诉讼请求，不予支持。被告杨桂华的违约行为致使双方交易无法完成，根据合同约定，违约方应支付守约方违约金126000元，故对原告戴鹏飞提出第二项诉请，予以支持。关于被告杨桂华提出的因原告未予支付90000元房款违约在先，其有权拒绝要求办理房屋产权变更手续的抗辩意见。首先对于该笔90000元房款支付时间的认定。本案中，《房地产买卖中介合同》约定双方定于2016年3月30日前办理房屋过户手续，乙方在过户当日支付房款90000元，后双方补充约定将过户时间延迟到2016年4月30日之前，结合证人罗某的当庭陈述，综合理解上述条文可以得出，双方最终定于2016年4月30日之前办理过户手续，同日原告戴鹏飞支付被告杨桂华90000元房款。现被告未在该日前将案涉房屋原有抵押注销，客观上导致双方无法在该日办理过户等手续，尚未达到合同约定的90000元房款支付条件。此外，原告曾多次要求被告办理过户手续，被告均未予配合，故被告提出的该点抗辩意见于法无据，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一)项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨桂华在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告戴鹏飞违约金126000元；二、驳回原告戴鹏飞其他诉讼请求。案件受理费2900元，减半收取1450元，由原告戴鹏飞负担40元，由被告杨桂华负担1410元。
江宁法院于2016年10月8日作出上述（2016）苏0115民初10107号民事判决后，原告戴鹏飞上诉至江苏省南京市中级人民法院，南京市中级人民法院认为该上诉案件应以本案的审理结果为依据，遂于2017年7月7日作出（2017）苏01民终326—2号民事裁定中止诉讼。
再查明，本院于2016年6月29日作出（2016）苏0118号民初974号民事裁定书，查封案涉房屋，查封期限自2016年6月29日至2019年6月28日，查封期间不得办理对该房产的过户及抵押手续。2016年9月18日，本院作出（2016）苏0118民初2594号民事裁定书，轮后查封案涉房屋，查封期限自2016年9月18日至2019年9月17日。本院在执行申请执行人汇恒小贷公司与被执行邢顺头、杨桂华、杨水根保证合同纠纷一案中，原告戴鹏飞以案外人身份向本院提出执行异议，请求停止对案涉房屋的执行，本院以戴鹏飞未支付全部价款及未举证证明实际占有该项房屋为由于2017年7月13日作出（2017）苏0118执异14号民事裁定，驳回其异议请求。
当事人对江宁法院（2016）苏0115民初10107号民事判决中查明事实除被告杨桂华对判决书的第二页中倒数第五行“乙方在过户当日支付房款90000元”认为应为“过户前”外，其他均予认可。
本案审理过程中，原告戴鹏飞将剩余购房款940000元存至其本人账户（建设银行江宁支行账号43×××76），请求本院予以冻结，待本案审理终结后如其胜诉供本院执行。本院于2017年11月9日裁定冻结该账户存款940000元。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告汇恒小贷公司、孙小小抗辩称，原告之前在江宁法起诉要求杨桂华继续履行合同已被判决驳回；原告只支付了少部分房款，合同未履行完毕，买卖关系不成立；原告证据不能证明已实际占有案涉房屋。本院认为，江宁法院在该案中判决驳回原告杨桂华继续履行合同的诉请，理由为“案涉房屋因其他多起诉讼被司法查封，房地产权利受到限制，原告要求继续履行合同，办理房屋过户手续存在法律上的障碍”，并未否认原告对案涉房屋的权利，且该判决未生效；案涉房屋买卖合同约定，合同经双方签字后生效，现双方签署后已实际部分履行，该买卖合同关系已成立并合法有效；原告提供的缴纳水电费、物业费的账单、发票及物业公司足以证明其已实际占有案涉房屋；故两被告抗辩不能成立，本院不予支持。被告杨桂华抗辩称，原告未按约在2016年3月底之前支付90000元购房款，存在违约行为，房屋只是暂时交给原告居住，不是交付。本院认为，结合双方实际履约行为及房屋买卖合同、补充协议的文义理解，该90000元房款应是先解押后付款，现尚未达到合同约定的支付条件，原告未违约；补充协议约定于2016年5月1日前交付房屋，杨桂华实际于2016年4月底将案涉房屋交原告入住，其称“暂时交给原告居住，不是交付”未向本院提供证据，本院不予支持。综上，案涉房屋买卖合同关系合法有效，应受法律保护，原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有案涉房屋，且已按约支付部分价款并将剩余价款主动交本院冻结用于执行，未办理过户登记原因系被告杨桂华不履行合同约定造成，原告基于合同对案涉房屋享有的权利依法足以排除执行，原告的诉请符合法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下:
停止对南京市江宁区XX街道XX路X号XX小区X幢X室房屋的执行。
本案诉讼费25元，由被告杨桂华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 魏猷龙
人民陪审员 吴水木
人民陪审员 孙岩湘
二〇一七年十一月十五日
见习书记员 杭建梅