杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第348号
原告（反诉被告）：杭州长都实业有限公司。住所地：杭州经济技术开发区德胜东路****号***室。
法定代表人：滕鸿余，总经理。
委托代理人：宁松、沈吉，浙江汉鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）：金琳强。
委托代理人：肖环，浙江鼎和律师事务所律师。
原告（反诉被告）杭州长都实业有限公司（以下简称长都公司）与被告（反诉原告）金琳强租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日受理后，依法由审判员邱洁健独任审判，并于2014年5月15日公开开庭进行审理。后因被告提起反诉，本院受理后合并审理，由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于同年7月28日第二次公开开庭进行审理。原告杭州长都实业有限公司委托代理人宁松、沈吉，被告金琳强及其委托代理人肖环到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
长都公司起诉称：2011年11月15日，原、被告双方签订了编号为CD20110679的《东沙商业中心商铺租赁合同》及《补充协议》，约定租期5年，另赠送1年免租期，年租金563130元，综合服务费一年一付，先付后用。被告于2011年11月15日支付了自2011年12月1日至2012年5月31日止的租金281565元、综合服务费102771.2元以及经营保证金100000元之后，未再支付任何费用。后原告成立杭州东沙商业中心管理有限公司专门负责杭州东沙商业中心的市场管理工作，并于2012年7月10日发布《杭州东沙商业中心市场管理文件》，据此，东沙商业中心各商户与原告所签订的租赁合同由原告与杭州东沙商业中心管理有限公司共同实施。合同签订后，被告即开始使用涉案商铺，但一直拒不支付拖欠费用。原告于2014年1月13日向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除合同，被告置之不理。原告为维护其合法权益，向本院提起诉讼，请求判令：1、确认解除原被告双方于2011年11月15日签订的编号为CD20110679的《东沙商业中心商铺租赁合同》及《补充协议》，并判决被告在合同解除后五天内交还商铺；2、被告支付拖欠的租金988177元、综合服务费128956.7元，以上合计1117133.7元（暂计至2014年3月4日，之后费用另计）；3、被告支付违约金389875元（暂计至2014年3月4日，此后另计）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：双方签订租赁合同后，没有对租金的起始计租时间明确约定，但在儿童游乐场的合作协议中明确约定从商铺消防审批通过后开始计租，而原告一直未办理消防审批，且原告所办经营执照范围亦不包括被告经营业务，以致被告至今无法合法经营，被告延迟支付租金是由于租赁物存在瑕疵，原告未履行租赁物担保义务。根据合同第11条第4款第1项约定，原告解除权的形成以商业中心正常经营、被告拖欠租金为前提，因此，原告无权解除合同。根据合同第11条第3款第1项约定，由于原告原因造成被告不能依法营业连续达1个月以上，被告享有合同解除权。而被告不能依法营业已远超1个月，且被告因之产生了一系列损失，按合同约定，合同解除权为被告所享有，原告应当赔偿被告相关损失。
被告反诉称：2011年11月15日，反诉人与被反诉人签订的编号为CD20110679的《东沙商业中心商铺租赁合同》及相关补充协议约定，被反诉人将东沙商业中心四层面积为938.55m2的商铺出租给被告做贝因美儿童生活馆。反诉人经与东沙商业中心签订协助代理招商协议，将部分铺位分割转租给第三人，由反诉人、被反诉人以及第三人签订合作协议，协议约定被反诉�有义务协助反诉人及第三人对商铺所经营业态及规划进行消防审批，直至消防审批通过开始计算租金。因东沙商业中心一直处于未正式开业状态，该商铺的营业执照至今未办出。经反诉人向工商登记部门咨询了解到，东沙商业中心在工商备案登记的经营范围中未涉及儿童用品项目，故反诉人曾多次要求被反诉人在经营范围中增加儿童用品项目，以协助反诉人承租的商铺及转租的商铺办理营业执照，但被反诉人均不予理会。故被反诉人已构成违约，且造成被告经济损失，反诉人为维护自己合法权益，特向本院提起反诉，请求判令：1、解除反诉人与被反诉人于2011年11月15日签订的编号为CD20110679的《东沙商业中心商铺租赁合同》及相关补充协议；2、被反诉人返还反诉人交纳的租金281565元及经营保证金100000元；3、被反诉人赔偿反诉人装修损失500000元；4、被反诉人赔偿反�人其他损失1358376.82元；5、本案反诉费由被反诉人承担。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据：
证据1.商铺租赁合同及补充协议，用以证明双方对合同约定租期、年租金、综合服务费、违约责任等有明确约定。
证据2.2011年11月15日收款收据3份，用以证明被告交纳了自2011年12月1日至2012年5月31日的租金和综合服务费后至今未缴纳任何费用。
证据3.原告营业执照等企业基本信息、通知，用以证明原告的登记情况及涉案合同的实施主体。
证据4.（2014）浙杭钱证内字第1166号公证书，用以证明原告已于2014年1月13日向被告邮寄《解除合同通知书》的事实。
证据5.消防安全检查合格证，用以证明2012年6月12日原告的1至4层就已经通过消防审批。
被告向法庭出示并陈述了下列证据：
证据1.协助代理招商协议，用以证明双方就承租商铺协助进行对外招商的事�。
证据2.合作协议6份，用以证明双方签订合作协议，将部分商铺转租第三人并约定直至消防通过开始计算租金的事实。
证据3.原告其他场所经营的个体工商户营业执照，用以证明婴童用品一般的经营范围，该经营范围与原告涉及的经营范围不一致。
证据4.被告与第三人签订的装修合同2份，用以证明被告应原告的要求对涉案商铺进行装修，被告承租了原告的商铺并且支付了相应费用，却无法正常经营，原告的行为给被告造成了装修损失。
证据5.原告招商时出具的商业宣传册1页，用以证明原告在宣传时以贝因美品牌为招牌，其中明确了贝因美品牌的经营项目为儿童游乐、婴幼儿洗澡、婴幼儿咨询、婴幼儿食品，婴幼儿摄影等范围。但这些经营项目在工商审批的过程中超出了原告的经营范围导致经营执照无法办理的事实。
原告提交的证据，被告对证据1的真实性无�议，原告未能正常经营达到1个月以上，解除权在被告方。对证据2，三性均无异议。对证据3，真实性无异议，原告市场名称登记信息中明确了商品种类范围，导致被告方营业执照无法办理，对《通知》真实性无异议。对证据4，真实性无异议，与本案的关联性有异议，本案原告不具有解除权，对本案不具有证明力。对证据5，真实性无异议，签订的合作协议中明确了系涉案商铺的消防审批，非市场的消防审批。本院认为，长都公司的证据真实、客观，可以证明双方的合同关系及履行事实，本院予以确认。
被告提交的证据，原告对证据1的合法性、真实性无异议，但对其关联性有异议，该证据的核心内容是代理招商的权利义务约定，与本案商铺租赁合同无关联性。对证据2，合法性、真实性无异议，但对其关联性和证明对象有异议，《合作协议》中约定第三人是从反诉�而不是从被反诉人租赁商铺，租金、保证金也都是缴纳给反诉人，被反诉人只起监督作用，被反诉人盖章只是履行《商铺租赁合同》第8条“转租商铺需经甲方备案同意”的义务。此外，《合作协议》第5条“丙方有义务协助甲乙双方对此商铺所经营业态及规划进行消防审批”属于无效条款，因为按照《建设工程消防监督管理规定》第13条的规定，只有建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所才需要单独申请消防验收，而反诉人所租赁的商铺面积（包括反诉人转租给第三人的面积）只有938.55平方米且并不都是经营儿童游乐厅，涉案商铺无须单独进行消防验收，所以该条款因违法而无效，更何况涉案商铺已经通过消防验收。对证据3，合法性、真实性无异议，但对其关联性与证明目的有异议，反诉人在租赁涉案商铺时已经知晓商铺的具体情况，也知晓被反诉人的经营范围，且被上诉人的经营范围包括了服装服饰、百货等的批发、零售，已经涵盖了反诉人的营业范围，该材料也可以反证证明婴童用品一般的经营范围不包括游泳间，而被反诉人从未同意反诉人设置游泳间，也正是因为在四楼开设游泳间的问题，所以工商局不予批准办理营业执照。对证据4，三性均有异议，没有证据可以佐证该合同实际履行了，且商铺租赁合同中并未约定反诉人装修商铺所产生的费用需要由被反诉人承担，所以该证据与本案无关；第二份装修合同的内容为游泳间的设计、装修，但商铺租赁合同中并没有约定反诉人可以设置游泳间，该证据恰好可以证明被反诉人设置游泳间的行为已经违反了双方的租赁合同。对证据5，形式真实性无异议，该宣传册的内容系被告自行提交的，原告只是根据被告的样稿进行印�，该证据与本案没有关系性，本案系商铺租赁合同，且该证据可以反证证明被告自己违约、违法，该宣传侧册中没有规定可以在四楼设置游泳间。本院认为，原告对金琳强的证据1-3、5真实性无异议，对上述证据予以确认，并作为定案依据。原告对证据4提出的异议成立，本院对证据4不予确认。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2011年11月15日，原、被告双方签订了编号为CD20110679的《东沙商业中心商铺租赁合同》及《补充协议》，约定金琳强承租东沙商业中心四层C区面积为938.55平方米商铺，租期5年，另赠送1年免租期，按租赁年限平均分配到每一年，合计可使用六年，自2011年12月1日起至2017年11月30日止，商铺年租金563130元，年综合服务费102771.2元；双方确认金琳强承租的商铺用于经营儿童生活馆，未经长都公司书面同意，金琳强不得擅自改变经营状态；长都公司有协助有关部门做好金琳强办证、办照和税费交纳工作。此外，双方另签订合作协议、代理招商协议，约定：双方统一在杭州东沙商业中心四楼C区共同规划、经营、管理含童装、童鞋、玩具零售、及母婴生活馆、亲子馆、儿童摄影、儿童游乐中心的儿童世界，该项目对外宣传冠名为贝因美儿童世界。原告提供招商力量协助被告对其独立经营部分儿童项目对外招商。被告于2011年11月15日支付了自2011年12月1日至2012年5月31日止的租金281565元、综合服务费102771.2元以及经营保证金100000元之后未支付任何费用。
杭州东沙商业中心的举办者为杭州东沙商业中心管理有限公司，于2012年6月12日通过消防安全检查，市场营业期限自2013年7月9日至2016年7月8日，经营范围为纺织、服装及日用品，文化、体育用品及器材，电子产品。杭州东沙商业中心管理有限公司系一人有限责任公司，原告系投资人。2012年7月10日，原告向东沙商业中心各经营户发布通知，载明东沙商业中心各商户与原告所签订的租赁合同由原告与杭州东沙商业中心管理有限公司共同实施，并请各商户抓紧办理营业执照等工商税务手续。租赁合同签订后，被告即开始使用涉案商铺，其经原告同意后将商铺部分转租，部分自营，销售的贝因美品牌产品包括奶粉、食品、童装及其他儿童商品。因被告的经营范围超出杭州商业中心经营范围，故至今未办出营业执照，被告以此为由拒不支付租金及其他费用。2014年1月13日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除合同。
本院认为：一、关于租金及综合服务费问题。商铺租赁合同首页及收款收据等多处均有载明“贝因美”字号，证明原告明知被告承租的商铺需经营贝因美品牌产品，包括婴儿奶粉、食品、母婴护理用品、童装等，被告承租的商铺是以经营贝因美品牌产品为主要目的。然而在被告承租商铺时，东沙商业中心尚未办理市场登记，被告应对经营风险作相应评估判断。原告的工商登记证于2013年7月办出，期间还经历市场装修，业态改变，超市入驻等过程，这必然影响被告的经营，然双方在签订租赁合同时均未对相关问题作出约定，被告遂以此为由拒不支付租金及其他费用。本院认为，双方在履行合同过程中遇到问题应友好协商解决，被告未经原告同意拒不支付租金显然不妥，被告应履行支付租金的义务。鉴于原告办出营业执照时间较晚、因原告经营范围限制被告无法办理营业执照、市场经历装修及业态改变等影响被告经营的因素，以及被告已实际经营商铺且出售奶粉及儿童食品、被告已将部分商铺转租他人、合同约定免租期一年、原告租给被告的租金较低�实际情况综合考量，酌情对被告减免一年租金，但被告已支付的租金不予退还，租金从2013年6月1日起计算至被告实际腾退之日止。关于综合服务费，系原告实际支出，但市场装修及业态改变期间服务质量必受一定影响，本院酌情减免六个月综合服务费，鉴于被告已实际交纳一年费用，故应从2013年6月1日起计算至被告实际腾退之日止。被告已交纳的保证金，可以在此抵扣。二、关于解除合同的问题。原告请求确认合同已解除，被告主张解除合同，本院认为双方对解除合同均无异议，合同应予解除。根据双方的合同履行情况，本院确定以判决生效之日起解除合同。解除合同后，被告有义务在合理的期限内返还商铺，本院酌情指定合同解除之日起十五日内交还原告商铺。三、关于违约金及赔偿金问题。双方在履行合同中均存在瑕疵，在此本院不作赘述，故原告主张的违约金、被告主张的装修损失及其他损失本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、杭州长都实业有限公司与金琳强于2011年11月15日签订的编号为CD20110679的《东沙商业中心商铺租赁合同》及《补充协议》于判决生效之日解除，金琳强于合同解除后十五日内退还杭州长都实业有限公司商铺；
二、金琳强于判决生效之日起十五日内支付杭州长都实业有限公司租金703912.5元（暂计至2014年8月31日，之后按每年563130元计算至实际腾退之日止）；
三、金琳强于判决生效之日起十五日内支付杭州长都实业有限公司综合服务费28464元（保证金已抵扣，暂计至2014年8月31日，之后按每年102771.2元计算至实际腾退之日止）；
四、驳回杭州长都实业有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回金琳强的其他反诉请求。
本案本诉受理费18363元，由杭州长都实业有限公司负担12363元，金琳强负担6000元；反诉受理费12360元，由杭州长都实业有限公司负担550元，金琳强负担11810元。原告于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
审 判 长 邱洁健
人民陪审员 吕建生
人民陪审员 冯一秦
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 陈轩桢