苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第02427号
原告苏州工业园区生物产业发展有限公司，住所地苏州工业园区星湖街218号。
法定代表人庞俊勇，总经理。
委托代理人赵伟，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
委托代理人徐雨晗，上海市建纬（苏州）律师事务所实习律师。
被告钛可明科金属科技（苏州）有限公司，住所地苏州工业园区星湖街218号生物纳米园A3楼321室。
法定代表人刘飞江。
原告苏州工业园区生物产业发展有限公司（以下简称生物公司）诉被告钛可明科金属科技（苏州）有限公司（以下简称钛可公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理后，依法由代理审判员李精华独任审判，因当事人下落不明，本院采用公告方式送达，依法由代理审判员李精华与人民陪审员徐家骝、魏淼澄组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。原告生物公司委托代理人赵伟到庭参加诉讼，被告钛可公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告生物公司诉称：被告承租原告位于苏州工业园区生物纳米园A3楼321室房屋（面积208㎡），双方于2011年3月26日签订房屋租赁合同，租期自2011年4月25日至2014年5月24日，租期内租金按40元／㎡／月计算，每月租金于当月第一日支付。被告共拖欠自2012年12月1日至租期届满日的租金147881元，抵扣被告在原告处的安全保证金24960元、租金补贴48980.65元后，被告尚欠租金73940.35元。根据合同约定，被告另应支付拖欠租金产生的违约金、逾期返还房屋的占用费，并应将房屋恢复原状返还原告。被告长期拖欠租金等行为已构成严重违约并损害了原告的合法权益。原告遂诉讼来院，请求判令：1、被告支付拖欠租金73940.35元；2、被告支付拖欠租金的违约金（每逾期一日按逾期支付的租金金额的万分之五为标准，自逾期之日起支付至实际付清之日。暂计至2014年8月20日为27051.48元）；3、被告支付逾期返还房屋的占用费（每日以约定租金为标准，自租金合同终止次日起支付至实际返还房屋之日，暂计至2014年8月20日为24128元）；4、被告将A3楼321室房屋恢复原状后返还原告；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告钛可公司未作答辩。
经审理查明：原告生物公司（甲方）与被告钛可公司（乙方）签订苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同，合同首部注明签订日期为2011年3月26日。合同约定甲方将苏州工业园区星湖街218号生物纳米园A3楼321室房屋（建筑面积为208㎡）出租给被告作为研发和办公使用。本合同正式签署之日，乙方应向甲方支付三个月租金作为安全保证金，在整个租赁期内，甲方无须向乙方支付安全保证金的利息。在乙方违反本合同的情况下，甲方应提前14天书面通知乙方更改，如果乙方拒绝更改，则甲方有权抵扣乙方的安全保证金，以补偿甲方所遭受的一切损失包括但不限于拖欠的租金、物业管理费及其他费用。租赁解除或终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付的款项，将房屋恢复至交付时原状（自然损耗除外）且在迁离该房屋后书面通知甲方验收该房屋。乙方对该房屋作出任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方同意，甲方仍有权要求乙方在交还房屋之前，复原、移去或拆走该改建、附属物、装置及附加物或其任何部分，并承担一切的费用。若乙方未按规定履行交还房屋义务的，则从合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止，甲方有权每天按合同期内日租金的200%向乙方收取租金及其他各项费用，并有权从房屋押金中扣除，但此项费用之支付并不构成续租或租赁之继续，甲方仍有权要求乙方随时迁离；逾期三十日（包括法定节假日）甲方同时有权视乙方留存于房屋内之任何物品（包括但不限于办公用品和设备）为乙方废弃物，甲方有权进入并予以处置废弃物，乙方同意不向甲方索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费和将房屋恢复原状所支付的费用。如乙方未按合同约定按时向甲方支付租金等费用，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及滞纳金之日为止。合同还对其他权利义务进行了约定。
合同附件一对涉案租赁房屋的所在平面位置进行了确定。附件二约定：“甲乙双方约定自本合约签署之日至2011年4月24日为优惠期，在此期间，乙方无需支付租金、物业管理费及其他一切费用；免租期一个月，自2011年4月25日起至2011年5月24日止。在免租期内，乙方无需支付租金；该房屋租金支付期自2011年5月25日起至2014年5月24止；租赁期为37个月；甲乙双方约定，该房屋每月租金为人民币40元／㎡，第一年（2011.5.25～2012.5.24）……，首期租金（2011年5月25日至2011年5月31日）应于2011年5月25日支付，以后房屋租金每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付；本合同项下保证金总额为24960元。”附件三约定：该房屋交付日为2011年4月25日；起租日为2011年4月25日。
合同签订后，原告按约交付被告涉案房屋，被告亦按约支付原告安全保证金24960元。被告欠付自2012年12月1日至2014年5月24日的租金。
庭审中，原告陈述租赁期满后，被告不再经营，目前下落不明。房屋内仍遗留有一些简单装修，房屋钥匙被告没有交还原告。原告认可根据工业园区相关政策，被告在原告处尚有租金补贴48980.65元未领取。
上述事实，由原告提交的租赁合同等证据以及当事人庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原告提交了双方签订的房屋租赁合同，在未有相反证据证明情况下，应当能够认定双方存在房屋租赁合同法律关系。该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，原、被告应当按照约定履行义务。合同期满后，被告未按约定履行交房义务，继续占有房屋，应当按照合同约定的租金标准支付占有使用费，直至搬离之日止。因被告没有及时将涉案房屋内装修设施等物品搬走，故原告要求被告腾让房屋并将房屋恢复原状的诉讼请求本院予以支持。被告钛可公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，应视为放弃抗辩权利。根据原告主张的被告欠费周期2012年12月1日至2014年5月24日，及租金标准8320元／月，本院对原告主张的租金数额147881元予以确认，原告主张将被告在原告处的安全保证金24960元、租金补贴48980.65元与欠付租金进行折抵，由于合同已经终止，为免诉累，原告主张予以抵扣所欠租金应予支持，相应折抵后，被告尚欠原告租金73940.35元。违约金在合同中已予约定，原告主张按逾期支付租金总额的日万分之五计算，但因被告在原告处尚有安全保证金、租金补贴可予以抵扣，原告该项违约金主张明显过高，本院参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍予以计算；截至2014年10月13日，本院参照上述标准酌情认定被告逾期缴纳租金的违约金共为13917元；原告于2014年10月14日起诉要求被告支付尚欠租金对安全保证金、租金补贴一并予以抵扣结算，自该日起违约金应以抵扣后尚欠租金73940.35元为本金计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告钛可明科金属科技（苏州）有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告苏州工业园区生物产业发展有限公司房屋租金73940.35元，并支付原告相应违约金（违约金计算方式：2014年10月13日前违约金为13917元，自2014年10月14日至实际支付之日，以73940.35元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算）。
二、被告钛可明科金属科技（苏州）有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告苏州工业园区生物产业发展有限公司自2014年5月25日至实际搬离之日，按照8320元／月租金标准计算的房屋使用费。
三、被告钛可明科金属科技（苏州）有限公司于本判决生效之日起一个月内将涉案房屋腾空并恢复原状交付原告苏州工业园区生物产业发展有限公司。
四、驳回原告苏州工业园区生物产业发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2812元，公告费690元，共计3502元，由被告钛可明科金属科技（苏州）有限公司负担，此款项已由原告预交，本院不再退回，被告于履行上述判决付款义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 李精华
人民陪审员 徐家骝
人民陪审员 魏淼澄
二〇一五年四月十日
书 记 员 许叶婷
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