江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沭华民初字第01018号
原告李长周，居民。
委托代理人杨守伟，江苏序阳律师事务所律师。
被告江苏元农生态科技有限公司，住所地沭阳县万匹乡工业园区5号新沭灌路北侧。
法定代表人柴昊成，该公司经理。
委托代理人顾卫国，江苏德沛律师事务所律师。
原告李长周诉被告江苏元农生态科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理后，依法由审判员赵大权独任审判，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告李长周及其委托代理人杨守伟、被告委托代理人顾卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李长周诉称：2014年9月19日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定被告将位于沭阳县万匹乡817乡道北面的约100亩尚未建厂的土地出租给原告耕种农作物，年租金30000元，租期为2014年10月8日至2017年10月8日止，如一方违约则赔偿另一方损失等。合同签订后原告给付被告租金30000元，并购买机械、雇员开垦荒地支出约140000元。2015年5月5日，双方签订《土地租赁合同附件》，在原合同基础上追加100亩土地给原告耕种农作物。合同签订后原告又向被告支付租金20000元，并为200亩土地育水稻苗支出60000元。同年6月初，被告擅自中断合同，不允许原告继续使用土地，给原告造成重大损失。现请求判令：一、被告返还租金35000元；二、被告赔偿原告损失127550元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告江苏元农生态科技有限公司辩称：根据原、被告签订的土地租赁合同及附件约定，被告有权在合同期限届满前解除合同。被告于2015年6月8日已告知原告解除合同。被告同意按照原告实际租赁土地时间收取租金，剩余租金予以返还。原告支出的开垦费、育苗费是其耕种土地的成本支出，应由其自行承担。
本案争议焦点为：一、原、被告之间的租赁合同是否能够继续履行？应否予以解除？二、如果合同解除，被告是否应当返还原告已支付的租金并赔偿原告损失以及损失的具体数额？
原告李长周针对上述争议焦点提交下列证据：
1、租赁合同两份，证明原告承租被告土地期限为2014年10月8日至2017年10月9日，租金为每亩300元。
2、收据两份，证明原告已经按合同约定履行给付租金义务，共计50000元。
3、协议书、收据各一份，证明原告与东海县平明镇彩云家庭种植农场签订涉案土地育苗协议书，并交纳20000元的定金。
4、视频录音、短信，证明被告于2015年6月8日提出与原告解除合同，原告在麦收后无法进行水稻种植。
5、视频，证明租赁土地前地貌情况。
6、证人李某、宋某证言，证明原告雇佣两名工人，每人每天200元、机器用油每天500元、开垦天数为55天，同时证明土地在交付前系荒地。
被告江苏元农生态科技有限公司对原告提供的证据发表如下质证意见：
1、两份租赁合同真实性没有异议。根据合同补充附件第二条规定，如因被告建厂需要须提前3个月通知对方或短信通知。因此被告有权单方提前解除协议。
2、两份收据真实性没有异议。2015年5月5日的收据上载明收款事由系用于2014年9月19日至2015年9月18日土地租赁，能够证明土地于2014年9月19日已交付给原告。
3、协议书、收据真实性、关联性均不予认可。即使系真实的，该部分损失应由原告自行承担。
4、视频录音、短信真实性无异议，被告于2015年6月8日提出与原告解除合同是事实。
5、视频真实性无异议，能够证实被告交给原告的土地属于耕地，虽然耕地上长有杂草但不能以此要求被告承担清除杂草的费用。双方约定土地租金为每亩300元已低于市场价1000元左右，其中已经包含杂草清理方面的费用。
6、证人李某证言真实性无异议。证人宋某关于开垦土地的时间不真实。原告向证人支付的工资、土地开垦、除草费用均系土地正常经营成本的支出，应由原告自行承担。
被告针对上述争议焦点提交下列证据：
协议书一份，证明2015年6月8日，被告与万匹乡银杏村就涉案土地签订解除合同协议书。
原告对被告提供的证据发表如下质证意见：
对证据真实性、关联性、合法性均无异议，但被告违反补充协议约定，应提前3个月告知原告。
对当事人提供的证据，本院作如下认证：
对原告提供的证据1、2、4、5和6中证人李某证言以及被告提供的证据真实性均予以确认。根据原告提供的证人宋某证言，其陈述内容与证人李某的陈述相互印证，被告对李某证言真实性予以认可，本院对宋某证言真实性亦予以确认。原告提供的证据3因系其与案外人签订的协议，无法证实其真实性，故本院对其真实性不予确认。
根据上述证据的分析认定，本院概述本案事实如下：
2014年9月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《土地租赁合同》，约定：“一、甲方将位于宿迁市沭阳县万匹镇817乡道北面的江苏元农生态科技园内约100亩尚未建厂的土地出租给乙方耕种农作物，期间乙方不准种树或花木植物，也不准种植大棚蔬菜或建厂房设施；……。七、租赁期暂定为2014年10月8日至2017年10月8日（以实际情况安排租期），提前终止合同，双方互不追究违约，甲方提前终止合同时，应待收获之前一月内告知乙方，特殊情况需终止合同，甲方应向乙方赔偿育苗费；八、经甲乙双方商定，本宗地（约100亩）年租金为叁万元，在每年10月8日一次性缴纳本年租金。如逾期交纳租金15日以内，乙方除应补给甲方所欠租金外，还要交违约金3%；超过15日甲方有权解除协议。……”。同日，原告向被告支付租金30000元（2014年9月-2015年9月）。后原告开始雇佣工人及机器进行土地整理并种植小麦。2015年5月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《土地租赁合同附件》，约定：“一、甲方将位于宿迁市沭阳县万匹镇817乡道北面，江苏元农生态科技园内的100亩（尚未建厂的土地）在原合同基础上追加100亩出租给乙方耕种农作物，合计200亩（租金300元／亩／年不变），以实际缴纳租金为准。二、租赁期与原合同一样暂定为2014年10月8日至2017年10月8日，如甲方确因建厂需要，提前终止合同。应提前三个月书面告知乙方或短信、电话通知，以减少乙方的子种、化肥、育苗等费用损失。如甲方不在三个月前告知终止合同，应赔偿乙方种植的相应损失……”。合同签订后，原告于当日向被告支付租金20000元（2014年9月19日-2015年9月18日）。同年6月8日，被告与沭阳县万匹乡银杏村村民委员会签订《解除合同协议书》，约定《用地协议书》自2015年6月8日解除。同日被告用短信告知原告解除双方之间的租赁合同。双方协商未果诉至本院要求处理。
上述事实，有当事人陈述、土地租赁合同、收据、信息清单、协议书等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间形成的土地租赁合同关系，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法律的规定，应认定为合法有效，原、被告双方均应依合同约定行使权利、履行义务。本案中，被告与沭阳县万匹乡银杏村村民委员会就涉案土地签订《解除合同协议书》致使不能实现涉案合同目的，故原、被告签订的租赁合同两份均应予以解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。现原告要求被告返还租金，本院部分予以支持。根据原告已交租赁土地的租金和原告实际使用时间，被告应退还原告未使用土地期间租金13698.63元（50000元／365天×100天）。对于原告主张的前期投入的损失，因其均系正常生产经营成本的投入，且原告支付被告的租金远远低于市场价格，故对该项诉讼请求本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告之间于2014年9月19日、2015年5月5日签订的租赁合同；
二、被告江苏元农生态科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李长周租金13698.63元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2020元，由被告负担72元，由原告负担1948元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4040元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）。
审判员 赵大权
二〇一五年八月十二日
书记员 韦 杰
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。