江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第01108号
上诉人（原审被告）徐中泼。
上诉人（原审被告）范碧娟。
委托代理人贺煌、葛雨婷（受徐中泼、范碧娟的共同委托），上海市协力（无锡）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）无锡市金马国际花园业主委员会，住所地江苏省无锡市金马国际花园35号楼负一楼。
法定代表人贾平，该业主委员会主任。
委托代理人祁琦、蔡全义，江苏金渠律师事务所律师。
上诉人徐中泼、范碧娟因与被上诉人无锡市金马国际花园业主委员会（以下简称业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2015）北民初字第0191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
业委会原审诉称：其与徐中泼、范碧娟于2012年3月续签了金马国际花园会所的房屋租赁合同，2014年1月起，徐中泼、范碧娟未按照合同约定交付金马国际花园会所的租赁费。现请求判令徐中泼、范碧娟交付2014年1月至12月租金79375元，承担本案诉讼费用。
徐中泼、范碧娟原审辩称：业委会无权处分涉案房产，其无法向业委会支付房租，请求驳回业委会的诉讼请求。
原审法院经审理查明：
2012年3月21日，业委会与徐中泼、范碧娟订立房屋租赁合同1份，双方明确本合同作为前期合同的续租合同，并约定业委会为方便小区业主的生活将金马国际花园会所一楼南面约100平方米租赁给徐中泼、范碧娟开办便民超市。租赁期三年，从2012年4月1日至2015年3月31日。2012年4月1日至2013年3月31日不含税租金75000元，2013年4月1日至2014年3月31日不含税租金77500元，2014年4月1日至2015年3月31日不含税租金80000元，徐中泼、范碧娟每季度首月前五天内支付当年租金的四分之一（不含税租金）。合同订立后，徐中泼、范碧娟继续承租赁该租赁房屋开设无锡市徐中泼食品超市。2014年1月起徐中泼、范碧娴未按期交纳租金。2015年1月13日，业委会诉至法院。
原审诉讼中，徐中泼、范碧娟陈述，其夫妻开设的个体超市在2005年即租赁该会所，2005年起与小区房屋开发商聘选的前期物业公司也就是现在的业委会聘请的物业公司订立租赁合同，2008年以后，因小区业委会成立，其即与业委会订立租赁合同，2012年3月与现在的业委会重新订立租赁合同，租金交于现在的业委会至2013年年底。2014年1月9日，其小区物业公司无锡金马物业管理有限公司（下称物业公司）书面告知，其超市租赁会所属于无锡市益多投资发展集团有限公司所有，无锡市益多投资发展集团有限公司委托物业公司自2014年1月1日起直接与租赁户订立租赁合同，并要求其于2014年1月底前与物业公司洽谈和签订租赁合同，如无需再使用或不与物业公司订立租赁协议，则自行搬离，逾期物业公司将通过合法途径收回场地，其遂将书面函件告知业委会，之后其就未按照2012年3月与业委会订立的租赁合同交纳2014年的租金。业委会陈述，小区业委会于2007年8月成立，新的一届业委会于2014年2月成立，并经主管部门登记备案。徐中泼、范碧娟超市使用会所确实在业委会成立之前与物业公司订立租赁合同，业委会成立后即一直与业委会订立租赁合同，并实际交纳租金。会所没有单独产权证，业委会与物业公司服务合同约定公共收益归业委会管理，会所依据物业管理规定是小区全体业主共有财产，故业委会成立后会所由其出租。
另查明，业委会于2014年2月24日成立，业委会主任贾平。同日经无锡市北塘区住房保障和房产管理局物业管理科登记备案。
上述事实，有房屋租赁合同、图片、业委会备案回执、《告知函》，以及双方当事人的陈述在卷予以佐证。
原审法院认为：
合法的民事权益受法律保护。租赁合同是转移财产使用收益的合同，租赁合同的出租人应为租赁物的所有人或者使用权人，但出租人是否为租赁物的所有人或者使用权人，不影响租赁合同的效力。业委会作为出租房屋的提供方，与徐中泼、范碧娟订立房屋租赁合同，用于徐中泼、范碧娟开设超市经营，双方订立的合同意思表示真实，业委会虽然无法提供出租房屋会所的合法权属证明或为业主共有部分房屋的证明文件，但因徐中泼、范碧娟使用出租房屋未按期支付2014年房屋租金，对租赁合同的出租方构成违约，故徐中泼、范碧娟应当承担房屋租赁合同约定的民事责任。徐中泼、范碧娟辩称其经小区物业公司书面告知超市租赁的会所属于房屋小区开发商无锡市益多投资发展集团有限公司所有，业委会对此予以否认，认为会所属于小区公建配套用房，属于小区业主共有，并多年委托业委会出租。法院认为小区会所一般而言是指住宅小区居民提供娱乐休闲场所，就建筑性质而言，会所不属于城市规划管理界定的公建配套的范畴，但由于房屋开发商往往把不同类型的公建配套集中在会所建造，会所往往会与“公建配套”联系在一起。业委会主张的“公建配套”是指住宅区配套公共建筑，系房屋开发商按照国家和地方有关规定在住宅土地范围内与商品房住宅配套修建的公用建筑，包含教育、医疗卫生、市政、社区服务等，小区的业主依法享有“公建配套”所有权或者使用权。出租房屋会所是否属于“公建配套”，或者不属于“公建配套”，权属属于开发商还是小区业主尚不明确，该争议属于物权处理范畴，本案不予以理涉，利害关系人可对物权归属另行主张权利。如有证据证明出租人以他人之物出租的，对租赁物的所有人构成侵权或不当得利，权利人可依法另行主张出租人相应的民事责任。徐中泼、范碧娟主张业委会无权出租涉案房产，并无事实依据。房屋出租人负有对租赁物权利瑕疵担保责任，物业公司的书面告知，对徐中泼、范碧娟租赁会所构成一定的影响，但没有妨碍徐中泼、范碧娟继续租赁会所的承租使用和收益，徐中泼、范碧娟仍应当支付租金，其提出业委会不享有会所的所有权或使用权，拒绝支付租金的辩称意见，法院不予以支持。业委会作为业主大会的执行者，为业主利益出租会所，且又系房屋租赁合同的相对方，符合本案诉讼主体资格，其主张徐中泼、范碧娟支付2014年1月至12月租金79375元，承担本案诉讼费用，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十八条之规定，判决如下：徐中泼、范碧娟于判决发生法律效力之日起十日内支付业委会租金79375元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取895元由徐中泼、范碧娟负担。
徐中泼、范碧娟不服原审判决，向本院提起上诉称：1、2012年3月20日上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，约定涉案房屋租赁至2015年3月31日。2013年12月26日，无锡市益多投资发展集团有限公司致函业委会并在小区公示称，关于金马国际花园会所自2014年1月1日起由我司委托物业公司直接与承租户签订租赁协议，并向承租户收取租金。2014年1月9日物业公司函告上诉人，明确要求自2014年1月1日起直接与承租户签订租赁协议，并收取租金。2014年1月12日上诉人与物业公司就涉案房屋重新签订了租赁合同。由于被上诉人并没有举证出涉案房屋为其合法财产或所有权人的证据，也没有涉案房屋权利人授权委托其签订租赁合同的证据，因此，被上诉人不具有签订涉案房屋租赁协议的主体资格，故上诉人与被上诉人签订的涉案房屋租赁合同不具有法律效力，上诉人已无理由再向被上诉人支付涉案房屋租金费用。2、租赁合同出租人必须为出租物的所有权人，且没有第三人对租赁物主张权利的情况下，出租物不存在争议的前提下，承租人应当履行合同约定，给付租金。本案中，被上诉人无法证明涉案房屋为其财产或全体业主共有财产，相反，物业公司才是具有涉案房屋出租及收取租金的唯一合法主体。因此，上诉人与物业公司签订的涉案房屋租赁协议合法有效，上诉人负有向物业公司支付租金的法律义务，而不应向被上诉人支付租金。请求二审法院依法予以改判驳回业委会的诉讼请求。
被上诉人业委会辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审认定事实与一审认定事实相同，本院予以确认。
另，上诉人徐中泼、范碧娟在二审中提供4组证据。第一组是物业管理委托合同及补充协议，证明业委会与物业公司并未约定业委会有权签订涉案房屋租赁合同及收取租金；第二组证据是告知函3份及律师函2份，证明无锡市益多投资发展集团有限公司明确告知业委会涉案房屋收益权归其所有，房屋租赁签约和收取租金由物业公司代理；第3组证据是徐中泼与物业公司签订房屋租赁协议，证明2014年1月12日徐中泼与物业公司签订房屋租赁协议，租赁期限自2014年1月1日至2015年3月31日，租赁房屋为会所超市；第4组证据是告知函，证明业委会明确告知徐中泼租赁房屋的租金应支付给物业公司。针对上诉人徐中泼、范碧娟所提供的证据，被上诉人业委会发表质证意见如下：对于第1组-第3组证据不属于新证据。关于第1组证据，物业管理委托合同对房屋是否约定不影响上诉人与被上诉人房屋租赁合同的效力；第2组证据房屋权属问题不属于租赁合同法律关系的范畴，与本案无关；第3组证据上诉人在一审中明确承认其与物业公司没有房屋租赁协议，所租赁房屋并没有影响使用，本证据与一审陈述矛盾，违反禁止反言的原则，应不予采信；第4组证据告知函发函时间在办案所审理的合同关系存续期间之外，与本案无关。
本案的争议焦点是：徐中泼、范碧娟是否应将涉案房屋的租金支付给业委会。
本院认为：
根据合同法的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。由此，可以认定，出租人是否为租赁物的所有人或者使用权人，并不影响租赁合同的效力，除因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金之外，承租人不能以租赁物因第三人主张权利为由，而减少租金或者不支付租金。本案中，首先，上诉人徐中泼、范碧娟早在2008年就将涉案房屋的租金交予被上诉人业委会，双方在2012年3月份又签订续租合同，该合同系双方真实的意思表示，且不违反法律规定，应认定为有效合同。根据该合同的约定，上诉人徐中泼、范碧娟应将租金支付给被上诉人业委会。其次，虽然无锡市益多投资发展集团有限公司于2014年对涉案房屋主张权利，但无锡市益多投资发展集团有限公司的主张，并未使上诉人徐中泼、范碧娟不能对租赁物使用、收益。因此，上诉人徐中泼、范碧娟并不享有减少租金或者不支付租金的权利。再次，涉案房屋的权属尚未明确，上诉人徐中泼、范碧娟无权确定涉案房屋的权属归属。对涉案房屋归属，利害关系人可另行主张权利。如确认涉案房屋为无锡市益多投资发展集团有限公司所有，则可向业委会主张相应的民事责任，但上诉人徐中泼、范碧娟不负有向无锡市益多投资发展集团有限公司支付租金的义务。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人徐中泼、范碧娟的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1784元，由上诉人徐中泼、范碧娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 陈丽芳
审判员 潘晓峰
二〇一五年七月二十日
书记员 张 威