上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第1952号
原告上海安典建筑装饰工程有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人夏小安，董事长。
委托代理人祁建勋、祁律成，上海市海之纯律师事务所律师。
被告上海济学科技咨询有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人岳龙涛。
原告上海安典建筑装饰工程有限公司诉被告上海济学科技咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海安典建筑装饰工程有限公司的法定代表人夏小安及委托代理人祁建勋到庭参加了诉讼。被告上海济学科技咨询有限公司因下落不明经本院公告送达诉讼文书。本案现已审理终结。
原告上海安典建筑装饰工程有限公司诉称，2012年4月9日，原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将承租的位于上海市虹口区物华路XXX号XXX层，房屋面积1，149.55平方米，出租给被告使用。租赁期限自2012年5月1日起至2016年3月31日止，前二年房屋租金为85，000元，第三年起房屋租金为93，500元，租金三个月一付，先付后租，租赁保证金为一个月房屋租金，承租期间的水电费及物业管理费由被告承担。被告逾期不支付租金累计超过一个月，原告可以通知被告解除本合同，被告应向原告支付违约金。租赁期间，非本合同规定的情况，原告擅自解除本合同，原告应按提前收回天数的租金的二倍向被告支付违约金；被告中途擅自退租的，被告应按提前退租天数的租金二倍向原告支付违约金。合同签订后，原告将花费160多万元装修并配好办公设施的出租房屋交给被告使用。被告在租赁房屋后，便与房屋权利人上海润信投资有限公司（以下简称润信公司）互相串通，企图剥夺原告的房屋转租经营权。2012年9月，润信公司以原告转租不合法为由，向法院提起诉讼。被告则故意拖欠原告租金不付，并要求原告在败诉后对其进行违约赔偿。如原告在该案败诉，则原告不但无法收回三年合同期内的正常收益，而且要向被告赔偿500多万元的违约金。2013年11月23日，法院判决认定原告转租房屋系正常的市场经营行为，判决驳回润信公司的诉讼请求。原告在诉讼期间，经多次向被告催讨房屋租金，被告才将房屋租金陆续付至2013年10月。2013年11月期间，原告通过电视及新闻媒体报道，得知被告开办的易思教育已卷款后人去楼空，同时出租房屋内不断有学生家长上门找被告讨要说法。嗣后，原告多次联系被告，但均无结果，只得诉至本院，要求：1、判令被告给付原告2013年11月至12月的房屋租金170，000元；2、判令被告给付原告2013年9月至12月物业管理费22，992元、2013年8月至12月水电费36，503.5元、2013年9月至11月停车费1，200元；3、判令被告赔偿原告中途退租违约金4，590，000元。
被告上海济学科技咨询有限公司未应诉答辩。
经审理查明，上海市物华路XXX号三层房屋产权人系案外人润信公司。2011年2月，案外人上海润信投资有限公司与案外人东台市建设新东台（上海）促进会（以下简称新东台促进会）签订《上海市房屋租赁合同》，约定润信公司将名下位于上海市物华路XXX号三层的产权房（建筑面积1，149.55平方米）出租给新东台促进会用于办公，租赁期限自2011年4月1日起至2016年3月31日止。
同日，新东台促进会与原告签订《上海市房屋租赁合同》，约定新东台促进会将上述承租的房屋全部出租给原告用于办公，租赁期限自2011年4月1日起至2016年3月31日止。
2012年3月1日，新东台促进会向润信公司出具《委托证明》，要求将承租的房屋交由其会员单位即本案原告经营管理，并负责房屋转租和进驻企业等相关工作，其承诺将监督原告按照其与润信公司签订的租赁合同进行经营管理……。原告在该《委托证明》上承诺将按照新东台促进会与与润信公司签订的租赁合同的各项条款要求进行经营管理……。润信公司同意新东台促进会的上述委托要求。嗣后，原告对系争房屋进行了装修，并添置了部分设备。
2012年4月9日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在本市虹口区物华路XXX号三层（以下简称该房屋）。该房屋出租建筑面积为1，149.55平方米，房屋用途为办公。房屋租赁期限自2012年5月1日起至2016年3月31日止。该房屋每日每平方米建筑面积租金为（人民币）2.43元，月租金总计（人民币）85，000元。该房屋租金贰年内不变，自第叁年起，双方可协商对租金进行调整。甲方出租给乙方的房屋自2014年5月1日起，房屋由原来的每日每平方米建筑面积的租金从（人民币）2.43元调整为2.67元，即每月租金（人民币）由85，000元调整为93，500元。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即（人民币）85，000元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、停车费等费用由乙方承担。其他有关费用，均由乙方承担。租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的贰倍向乙方支付违约金。乙方擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同签订后，被告按约使用房屋，并支付租金至2013年10月。2013年11月原告通过媒体得知被告已停止经营，人去楼空，同年12月原告将该房屋加锁。因原告多次向被告发函催讨欠费未果，故诉至本院，要求判如所请。
又查明，2014年2月25日，原告与案外人上海天吕投资管理有限公司（以下简称天吕公司）签订《房屋租赁居间合同》，将承租房屋中的部分场地计430平方米出租给天吕公司用于办公，租赁期限自2014年3月1日起至2016年3月30日止，租金每月36，620元。嗣后，由于天吕公司逾期支付租金，原告诉至本院。2014年10月23日，（2014）虹民三（民）初字第1507号案判决，原告与天吕公司签订的《房屋租赁居间合同》于本判决生效之日解除，天吕公司支付原告2014年4月至6月的租金109，860元、2014年4月至6月的物业管理费5，805元、违约金36，620元。该判决业已生效。
再查明，2015年1月26日原告（乙方）与润信公司（甲方）签订《交还房屋协议书》，约定：甲方租赁给建设新东台（上海）促进会并经甲方同意交由乙方经营管理的物华路XXX号三楼房屋，自本协议签订之日起5个工作日内，由乙方交还给甲方。乙方支付甲方的租金至2014年6月30日止，甲方免除乙方2014年7月1日至2014年9月30日的租金，但在2014年7月1日至2014年9月30日间发生的物业管理费、水电费等，仍由乙方支付给物业管理公司。出租房内可移动的办公用品以及空调由乙方负责处理，但不得破坏固定装修设施。乙方在本协议签署后5个工作日内交清2014年7月1日至2014年9月30日间发生的物业管理费、水电费等，并同时在5个工作日内腾空房屋后，乙方到甲方办理押金退还手续并交还钥匙。在乙方经营期内发生的所有纠纷，由乙方承担相应责任，所有债权债务及民事纠纷与甲方无关。2015年2月4日，原告将系争房屋交还给润信公司。
以上事实，有当事人陈述、上海市房地产租赁合同三份、上海市房地产权证、委托证明、前期费用和装修费清单、解除《房屋租赁合同》协议书、《告知函》两份、再次催款通知书、（2012）虹民三（民）初字第2168号民事判决书、上海银行业务回单及发票三张、物业费发票、停车费发票两张及水电费发票两张、转账凭证及发票各两张、时代报报道、告知书三份等证据予以佐证，并经当庭质证。
本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告在未告知原告的情况下，于2013年11月擅自搬离系争房屋，并拒付此后的租金，系以自己的行为表明不再履行合同，已构成违约。原告于2013年12月底将房屋收回并加锁，可视为原告同意自该时间起解除该租赁合同。被告理应支付使用房屋期间的租金、物业管理费、水电费及停车费。对于违约金的计算，合同约定为被告提前退租天数的租金的贰倍，但因原告已于2015年2月4日将系争房屋交还给产权人润信公司，租赁标的物已无实际剩余退租天数，故2015年2月4日后至合同期满之日的期间不应再计入提前退租天数，违约金计算应为2014年1月1日至2015年2月3日租金的两倍。被告支付的保证金85，000元可从欠付费用中抵扣。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海安典建筑装饰工程有限公司诉被告上海济学科技咨询有限公司2012年4月9日签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年12月31日解除；
二、被告应于本判决生效之日起10日内支付原告2013年11月至12月的房屋租金170，000元；
三、被告应于本判决生效之日起10日内支付原告2013年9月至12月物业管理费22，992元、2013年8月至12月水、电费36，503.5元、2013年9月至11月停车费1，200元；
四、被告应于本判决生效之日起10日内支付原告违约金2，143，214.28元（已扣除保证金85，000元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费45，365.56元，由原、被告各半负担22，682.78元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 曹北霖
人民陪审员 唐尚德
人民陪审员 毛济平
二〇一五年三月十六日
书 记 员 尤 佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。