河南省沁阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沁民崇义初字第00094号
原告朱伟军，男，1985年6月9日出生，汉族。
委托代理人梁发贵，河南永威律师事务所律师。
委托代理人王建国，河南永威律师事务所律师助理。
被告王凤娥，女，1970年1月28日出生，汉族。
委托代理人杨庆军，河南合祥律师事务所律师。
原告朱伟军与被告王凤娥为房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月24日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告朱伟军及其委托代理人梁发贵、王建国、被告王凤娥及其委托代理人杨庆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱伟军诉称，2012年8月15日原、被告签订房屋租赁协议，协议签订后被告就开始使用该商铺，使用期间，被告将房一层中间隔断墙拆除，将房内打了一些窟窿，如房内二层房间打一窟窿放座便器作为卫生间使用。头两年被告基本上按协议约定给付租金。按约定被告应在2014年7月15日向原告缴2014年9月16日至2015年9月15日一年的租金50000元，可被告没有按约履行，同年9月15日，原告催促被告支付租金时，被告称资金紧张，缓缓再给，同年12月底，原告去店里再次催要租金，发现被告店门紧锁，原告通过玻璃发现被告已基本上将店内物品全部搬走，2015年元月初原告在向被告问询其情况时，被告称不再租用该房屋了，原告要求被告应支付2014年10月、11月、12月三个月租金及被告单方解除合同还应以半年的租金作为违约即支付25000元违约金，为此损失双方未协商成。原告于2015年1月31日经专业人员把店门的锁打开，发现被告竟将店内应属原告的许多物品拆走详见（物品明细表），商铺内狼籍一片。综上所述，由于被告的违约和侵权，给原告造成很大的经济损失，现原告选择被告承担违约责任，请求如下：要求被告给付违约金25000元、租金12501元，两项合计37501元；本案诉讼费用由被告承担。
被告王凤娥辩称并提起反诉，一、被告与原告签订租房合同，是经营雅芳化妆品店，该店是被告与辛海燕、马小花合伙经营的，应追加辛海燕、马小花为被告或第三人参加诉讼。二、原告要求的违约金、租金没有事实和法律依据，房屋租赁协议签订后，被告按时交纳了租金，并对房屋经行了装修。在合同期间内，原告的父母到化妆品店吵闹，还在玻璃门上张贴转租广告，撵走顾客，将正在营业的房屋锁住，被告不得已搬出了租赁的房屋，原告已将房屋收回，被告未占用。三、在签租赁合同时，被告向原告交了2000元的押金，原告应退还；由于原告的违约，造成租赁期未到，被告搬出租赁的房屋，被告的损失19000元原告应予赔偿；原告应承担违约金25000元。
根据原、被告诉辩，本院归纳本案的争议焦点为：原、被告各自是否存在违约行为，原告主张的违约金、租赁费能应否支持，被告的抗辩及反诉理由能否成立？
被告王凤娥辩称并提起反诉称，一、被告与原告签订租房合同，是经营雅芳化妆品店，该店是被告与辛海燕、马小花合伙经营的，应追加辛海燕、马小花为被告或第三人参加诉讼。二、原告要求的违约金、租金没有事实和法律依据，房屋租赁协议签订后，被告按时交纳了租金，并对房屋进行了装修。在合同期间内，原告的父母到化妆品店吵闹，还在玻璃门上张贴转租广告，撵走顾客，将正在营业的房屋锁住，被告不得已搬出了租赁的房屋，原告已将房屋收回，被告未占用。三、在签租赁合同时，被告向原告交了2000元的押金，原告应退还；由于原告的违约，造成租赁期未到，被告搬出租赁的房屋，被告的损失19000元原告应予赔偿；原告应承担违约金25000元。
根据原、被告诉辩，本院归纳本案的争议焦点为：原、被告各自是否存在违约行为，原告主张的违约金、租赁费能否支持，被告的抗辩及反诉理由能否成立？
围绕争议焦点，原告朱伟军提供的证据有：1、原告身份证，证明原告的基本情况及是本案适格主体；2、房屋租赁协议一份，证明原、被告之间是租赁合同关系及合同约定了租赁期限、违约责任等内容；3、沁阳市天鹅楼顶门开锁修锁店证明一份，证明由于被告用U型锁将租赁房屋门锁住，原告在万般无奈下于2015年1月31日求助开锁专业人员才将该锁打开，为此支付20元开锁费，开锁后开锁人员及原告见房屋内许多装修物品被被告拆走，屋内一片狼藉，原告对现况以及是本案适格主体；2、房屋租赁协议一份，证明原、被告之间是租赁合同关系及合同约定了租赁期限、违约责任等内容；3、沁阳市天鹅楼顶门开锁修锁店证明一份，证明由于被告用U型锁将租赁房屋门锁住，原告在万般无奈下于2015年1月31日求助开锁专业人员才将该锁打开，为此支付20元开锁费，开锁后开锁人员及原告见房屋内许多装修物品被被告拆走，屋内一片狼藉，原告对现场照了相的事实；4、照片20张，证明被告私自拆走、毁坏装修物品，给原告造成了经济损失；5、物品明细单一张，证明被告私自拆走租赁屋内装修物品的名称、数量、价值，给原告造成经济损失的事实；6、视听资料（电话录音）一份，证明被告单方解除房屋租赁协议，存在违约事实及被告用锁锁住租赁屋门的事实。
被告王凤娥对原告证据质意见为：对证据1、2的真实性无异议，但认为其是和辛海燕、马小花合伙经营，二人在场，应将二人追加为被告或者第三人；租房协议签订时，对该份协议的违约金的约定，可能高于损失，当事人有权进行调整，不应当支付违约金。对证据3、4、5、6有异议，认为证据3，没有负责人的签名，该证明中的具体内容也没有经过被告在场和同意，不能证明原告的证明对象；对证据4没有拍摄的时间，照片的人和反映的内容，与本案没有关联性，也不能证明原告的观点；对证据5系原告单方制作，只能证明原告自己陈述不能作为定案依据；对证据6，没有将双方谈话内容全部记载在书面上，有很多被剪辑掉的部分，也可以证明是原告及其父母不让被告再租赁房屋，被告也在第二年房屋到期之前将原告的房屋腾出来交给了原告。
围绕争议焦点，被告王凤娥提供的证据有：1、王凤娥与朱伟军签订的《房屋租赁协议》复印件一份，证明原、被告依法签订了房屋租赁协议，双方应按合同约定履行应尽义务。我们约定的押金就是2000元；2、朱伟军给王凤娥出具的收据两份，证明朱伟军收到了王凤娥缴纳的前两年租金，以及收取2000元押金的事实；3、焦作市中级人民法院（2015）焦民终字第00095号民事裁定书复印件一份，证明王凤娥租赁朱伟军的房屋经营雅芳化妆品店，是与辛海燕、马小花合伙经营的至今三方未进行散伙清算。该案的判决结果与辛海燕、马小花存在着法定的利害关系，即使不追加该两人为被告，也应当追加为第三人；4、照片六张，证明在被告租赁期间，是原告及其父母将被告租赁的房门锁住，并在玻璃门上张贴转租广告的事实，可见原告已经将房屋收走，并进行再转租的事实；5、被告给原告的短信一页8条，证明在2014年9月15日第二年房租到期前，被告已经通知原告，房屋已退出的情况；6、证人任某、周某、吴某的庭审证言，证明是原告父母在被告租赁期间，赶走被告顾客，将正在营业的租赁房屋锁住，在门上张贴转租广告，导致被告无法经营，退出房屋的事实；7、装修费收据一份，证明被告支付了38000元装修费，现被告仅使用了两年，还有三年没有使用，原告应承担一半19000元的损失。
原告朱伟军对被告证据质证意见为：对证据1、2无异议；证据3与本案无关联性；对证据4有异议，该证据均非原件，不符合证据的形式要件，该照片没有显示拍摄的具体时间，事实上原告在2015年1月31日，求助开锁专业人员开锁后，才贴的出租广告；对证据5有异议，2014年9月23日的短信内容是被告将门锁的，与被告答辩所称的该门的门锁是原告所锁的相矛盾，从而也印证了原告所说的该商铺的门是被告所锁的，是客观事实；对证据7，该证据是复印的，不能核实真实性，出具该条的人应当出庭作证，接受双方的质询；对证人任某的证言，因该证人是被告的员工，双方有利害关系；证人周某与吴某均与被告系朋友关系，且均系听被告所说，属传来证据。
根据原、被告诉辩陈述及上述质证意见，本院认证如下：对原告证据1、2和被告证据1、2当事人对真实性互无异议，本院予以确认。原告证据3与被告的证据5双方虽均持异议，但能够相互印证，证明该房屋在2015年9月15日被告锁住，2015年1月31日原告打开的事实，对该事实本院予以确认；对原告的4、5、6及被告的4、6、7证据，因双方互持异议，也均没有其他证据佐证，故对以上证据本院不予认定。被告证据3与本案缺乏关联性，亦不予采信。
根据原、被告诉辩陈述及上述有效证据，本院确认如下本案事实：2012年8月15日，原告（作为出租方即甲方）与被告（作为承租方即乙方）签订了房屋租赁协议，协议约定的主要内容为：“一、甲方愿将位于太行大道西侧，小官路南侧门面楼第一、第二间一、二层共四间商铺，就此房屋现有实际状况，租赁给乙方做经营使用。二、租赁期限为五年，自2012年9月15日至2017年9月15日止，若甲乙双方在合同生效期间因单方面原因告知解除合同需提前60天通知另一方，并支付半年租金作为违约赔偿，不可抗力的情况除外（如因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，租金按实际使用时间计算）。三、缴纳房租金或称定金本协议有效，定金为第一年为40000元，第二年为45000元，第三年为50000元。第四、五年房租参照阳光假日和锦绣江南房租取中，首次租金于双方签订协议时缴纳，每年租金应提前二个月缴纳。合同到期时，乙方有优先使用权。如逾期不交租金，乙方应在3日内无条件搬出，甲方另行租赁。四、在合同有效期间，装修装饰费、包括房屋维修费由乙方承担，合同到期时，装修内容无偿归甲方所有（可移动物品除外）。…八、租赁期间，甲方有权依照法定程序出售该出租房屋，出售后，本协议对新的房屋所有人和乙方继续有效。未经甲方书面同意乙方在租赁期间转租、转借承租房屋、拆改变动房屋结构，甲方可终止合同并收回房屋。九、租赁期满，乙方交还甲方房屋应保持房屋本身处于正常使用状态（包括水电通畅等）。乙方修改楼梯到期后折成费用或还原，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，影响续租的，甲方有权处理。十、交租房押金2000元，租赁期限到时，交接后退还押金。此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字后生效。备注：①房内一层中间隔断墙，经房主同意拆除；②物业费从2012年9月起乙方开始交付；③房内所有房间无门；④房内所有门不能带走。”。协议签订后，被告交原告2000元押金。原告将房屋交付被告装修、使用，被告按约定向原告交纳了租金。在交纳2014年9月16日至2015年9月15日租金时，双方发生纠纷。2014年9月15日，被告短信告知原告搬出租赁的房屋，并将该房锁住，停止经营。2015年1月31日原告让开锁人员将锁打开。被告在庭审中提起反诉，但在法院指定的期限内，没有交纳反诉费，视为其撤回反诉请求。
本院认为，首先，关于原、被告的租赁合同及双方是否存在违约问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2012年8月15日签订的《房屋租赁协议》，符合租赁合同的法律特征，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。支付租金是承租人的主合同义务，承租人应当按照约定的时间、数额支付租金。根据双方协议第三条：“每年租金应提前二个月缴纳”的约定，被告应当在2014年7月15日前交纳2014年9月15日至2015年9月15日房屋租金，由于被告未按时交纳，在原告催要过程中，双方发生纠纷，被告不按约定交纳租金的行为已构成根本违约，应承担违约责任。其次，关于原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，本案中，从被告发给原告的短信可以证明，被告在2014年9月份不再继续租赁原告的房屋，被告发送给原告的短信，尽管原告没有回复，应视为被告通知原告解除了合同。根据双方协议第二条“若甲乙双方在合同生效期间因单方面原因告知解除合同需提前60天通知另一方，并支付半年租金作为违约赔偿，不可抗力的情况除外（如因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，租金按实际使用时间计算）”，也未发生双方约定的解除合同不可抗力事由，按照双方约定第三年租金为50000元，故原告要求被告支付半年租金25000元作为违约赔偿，理由正当，本院予以支持。双方已于9月份解除了合同，故原告要求被告支付10、11、12三个月房租共12051元，无事实和法律依据，本院不予支持。第三，关于被告交给原告的2000元押金以及其他抗辩事由。《诉讼费用交纳办法》第二十条规定：“案件受理费由原告、有独立请求权的第三人、上诉人预交。被告提起反诉，依照本办法规定需要交纳案件受理费的，由被告预交。追索劳动报酬的案件可以不预交案件受理费。”《最高人民法院关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条规定：“当事人逾期不按照《办法》第二十条规定交纳案件受理费或者申请费并且没有提出司法救助，或者申请司法救助未获批准，在人民法院指定期限内仍未交纳案件受理费或者申请费的，由人民法院依法按照当事人自动撤诉或者撤回申请处理。”，被告在答辩状中明确表示要求原告赔偿其装修损失19000元，以及原告的父母到店内吵闹，影响其经营，才导致其提前解除合同，属原告违约，支付其违约金25000元，但其在提起反诉后，没有在规定和本院指定的期限内交纳案件受理费。故对被告的反诉应按其自动撤诉处理。由于双方在协议中未明确押金2000元如何处理，根据公平原则，在合同解除后，原告应予返还。对原、被告其他诉辩理由，于法无据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第二十条、第二十二条和《最高人民法院关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条之规定，判决如下：
一、被告王凤娥应支付原告朱伟军违约金25000元。
二、原告朱伟军应退还被告王凤娥合同押金2000元。
三、驳回原告朱伟军的其他诉讼请求。
以上一、二项相抵后，被告王凤娥应于本判决生效后三十日内再支付原告朱伟军23000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费738元，原告朱伟军负担363元，被告王凤娥负担375元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 赵清太
审 判 员 张 燕
人民陪审员 栗德义
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 王二芳