山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第946号
上诉人（原审原告）刘玉。
委托代理人于云龙，山东正洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛德惠房地产有限公�。
法定代表人杨宝凤，经理。
委托代理人宋成宝，山东雅圣律师事务所律师。
原审原告杨桂珍。
委托代理人于云龙，山东正洋律师事务所律师。
上诉人刘玉因与被上诉人青岛德惠房地产有限公司（以下简称德惠公司）、原审被告杨桂珍商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第5311号民事判决，于2015年3月19日向本院提起上诉。本院于2015年3月19日受理后，依法组成由代理审判员徐镜圆担任审判长并主审本案，代理审判员迟金铜、代理审判员高仁青参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年5月14日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人刘玉的委托代理人于云龙，被上诉人德惠公司的委托代理人宋成宝，原审被告杨桂珍的委托代理人于云龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨桂珍、刘玉在原审中共同诉称，2012年12月，杨桂珍、刘玉在与德惠公司签订商品房预售合同，购买德惠公司开发的原胶南市南港路德惠凤凰都小区阁楼一处，签订合同时，双方约定房屋按面积计价。但杨桂珍、刘玉办理房产证时发现房屋面积少了8.4%，杨桂珍、刘玉多次要求德惠公司退款。德惠公司拒不退款，故杨桂珍、刘玉要求德惠公司返还购房款37060.38元。
德惠公司在原审中辩称，杨桂珍、刘玉所诉事实不属实，杨桂珍、刘玉与德惠公司于2012年11月30日签订三期认购书，杨桂珍、刘玉与德惠公司于2012年12月6日签订商品房预售合同，当时房子是现房，杨桂珍、刘玉实地看过，明确原告购买的阁楼是按套出售，而不是按平方出售，双方签订的认购书中约定杨桂珍、刘玉所购阁楼价格是最终合同价，在此价格基础上不作优惠，在预售合同中约定阁楼是一户一价，不以面积改变而改变价格，原告称不了解这一销售方式不属实。面积发生变化是因为计算方式发生变化，买时是公共楼梯两户公摊，后来是14户公摊，其实是杨桂珍、刘玉得到了实惠，实际楼梯公摊小了，自己的房子实际面积未发生变化，杨桂珍、刘玉其实知道自己得到了实惠。杨桂珍、刘玉要求按面积退还购房款无依据，请求驳回原告诉请。
原审查明，2012年12月6日，杨桂珍、刘玉所（乙方）与德惠公司（甲方）签订青岛市商品房预售合同，杨桂珍、刘玉所购买由德惠公司开发的位于原胶南市南港路77号《德惠凤凰都》×栋×单元×层×户，合同约定房屋建筑面积每平方米单价为3860.45元，甲方暂测房屋建筑面积为69.94平方米，其中套内建筑面积62.17平方米、公用分摊建筑面积为7.77平方米，房屋总价款暂定为269999.87�，甲方定于2013年8月30日前将该房屋交付给乙方，在该房屋交付时，房屋建筑面积以国家认可的房产管理部门认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，杨桂珍、刘玉所按照合同约定交付购房款269999.87元，德惠公司按照合同约定时间向杨桂珍、刘玉所交付了房屋。
另查明，杨桂珍与刘玉系夫妻关系。
双方争议的焦点问题：德惠公司所持合同所添加的补充条款是否具有法律效力。
杨桂珍、刘玉所认为，德惠公司交付房屋后，杨桂珍、刘玉得知德惠公司交付的房屋实际面积为64.06平方米，误差为8.4%，德惠公司在3%以内返还购房款为3860.45元×69.94×3%＝8170元，超过3%部分应当返还购房款为3860.45元×（5.88-69.94×3%）×2＝28953.38元，以上共计37123.38元。
德惠公司认为，杨桂珍、刘玉购买德惠公司的阁楼是一房一价，不是按平方计算的，因此不应当返还以上款项。另外合同约定的是误差面积按照多退少补的原则予以结算。对其主张德惠公司提交了青岛市商品房预售合同一份、认购书一份、青岛浩云不动产顾问有限公司出具的说明一份。
对德惠公司提交的该合同，杨桂珍、刘玉经过质证认为，德惠公司提交的合同中补充条款部分与原告存有的合同不一致，德惠公司提交的合同中第十五页第四条“阁楼一户一价，总房款不以实测面积改变而改变”，该条款系德惠公司自己添加的，杨桂珍在该条款上捺印，刘玉并未捺印。
对德惠公司提交的认购书一份，杨桂珍、刘玉对其真实性予以认可。在该认购书中并无“一户一价”的约定。
对德惠公司提交的青岛浩云不动产顾问有限公司出具的说明，杨桂珍、刘玉认为与其无关。
结合双方的举证与质证，原审认为，杨桂珍与刘玉系夫妻关系，在德惠公司通知杨桂珍、刘玉更改合同时，杨桂珍在更改条款上捺印，表明其对更改内容系认可的，其行为构成表见代理，对刘玉具有约束力。因此持有的合同虽与德惠公司所持有的合同在该条款上不一致，因杨桂珍捺印确认，故该条款对刘玉亦发生法律效力，故应当视为杨桂珍、刘玉与德惠公司之间就合同约定的房屋面积问题达成了更改意见。
原审认为，杨桂珍、刘玉与德惠公司之间签订的商品房预售合同是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，依法应予维护。双方签订合同后，均应按照合同约定履行各自义务。杨桂珍、刘玉主张德惠公司交付的房屋存在误差，要求德惠公司返还购房款，缺乏法律与事实依据，对其请求原审不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
驳回原告杨桂珍、刘玉的诉讼请求。案件受理费727元，减半收取363.50元，由杨桂珍、刘玉负担。
宣判后，刘玉不服原审判决，上诉至本院。
上诉人刘玉上诉称，一、原审法院认定杨桂珍与刘玉属于表见代理，没有事实与证据。刘玉与德惠公司、杨桂珍签订商品房买卖合同，系刘玉与杨桂珍分别作为合同的相对方与德惠公司签订的合同。刘玉与杨桂珍虽系夫妻关系，但在合同权利和义务上是相对独立的，刘玉未曾授权给杨桂珍。作为合同一方主体，本人亲自在合同签订时签名捺印，即便合同变更，也应由本人来签字，杨桂珍无权取代本人签合同；二、合同变更应当与备案合同一并变更，刘玉与德惠公司签订的商品房买卖合同共计5份，除一份变更外，其他未予变更；三、德惠公司与杨桂珍签订变更条款，是以欺诈的形式让杨桂珍签字的；四、德惠公司签订的商品房买卖合同，在房屋交易中心备案时是按面积出售，而非按套出售。综上，请求法院依法判决：一、撤销原审判决，改判支持刘玉的原审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由德惠公司负担。
被上诉人德惠公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘玉的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。
二审经审理查明，刘玉、杨桂珍与德惠公司于2012年12月6日签订的《青岛市商品房预售合同》第二十八条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变�协议进行约定。
另查明，刘玉、杨桂珍与德惠公司签订涉案商品房买卖合同前已实际看过涉案房屋。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，杨桂珍、刘玉与德惠公司于2012年12月6日签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。双方约定：房屋建筑面积每平方米单价为3860.45元，德惠公司暂测房屋建筑面积为69.94平方米，其中套内建筑面积62.17平方米、公用分摊建筑面积为7.77平方米，房屋总价款暂定为269999.87元。甲方定于2013年8月30日前将该房屋交付给乙方，在该房屋交付时，房屋建筑面积以国家认可的房产管理部门认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按该房屋每平方米建筑�积单价计算多退少补。合同签订后，杨桂珍、刘玉所按照合同约定交付购房款269999.87元，德惠公司按照合同约定时间向杨桂珍、刘玉所交付了房屋。现刘玉主张德惠公司交付的涉案房屋面积与约定面积不符，德惠公司应返还超付房款。德惠公司主张涉案房屋是按套出售，合同中约定面积及单价是为办理备案用。对此，本院认为，首先，刘玉、杨桂珍与德惠公司签订合同前已实际看过涉案房屋，其对房屋现状已实际了解；其次，杨桂珍对德惠公司提交的合同中第15页第四条“阁楼一户一价，总房款不以实测面积改变而改变”其签字捺印的真实性并无异议，刘玉虽主张德惠公司以欺诈方式让杨桂珍签字，但其并未提交有效证据予以证实，本院对其该主张不予采信；再次，双方合同第二十八条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。现杨桂珍在德惠公司持有的合同15页补充条款第四条“阁楼一户一价，总房款不以实测面积改变而改变”后签名并捺印，应视为杨桂珍认可上述补充条款内容。故，双方应以该补充条款作为合同履行依据。综上，本院采信德惠公司的主张，确认涉案房屋系按套出售，对刘玉的主张本院不予采信。刘玉、杨桂珍系夫妻关系，刘玉主张杨桂珍无权代其签字，鉴于涉案商品房买卖合同系其夫妻双方共同与德惠公司签订的事实，本院对其该主张不予采信，刘玉应受杨桂珍签字行为的约束。
综上，上诉人刘玉的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判�
二审案件受理费727元，由上诉人刘玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐镜圆
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一五年六月十日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 李珊珊