福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第15043号
原告付春芳，女，1972年4月11日出生，苗族，住厦门市湖里区。
被告黄敏艳，女，1969年8月28日出生，汉族，住福建省古田县。
委托代理人李琳琳、陈曾盛，福建均融律师事务所律师。
原告付春芳与被告黄敏艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，依法由代理审判员朱晨适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付春芳与被告黄敏艳的委托代理人陈曾盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付春芳诉称，原告租住被告位于厦门市思明区莲秀里24号601室的房屋，最后一份书面租赁合同有效期为2013年7月5日至2014年7月4日。该合同到期后，被告将租金上涨到4000元／月，继续出租给原告，但未签订书面合同。原告按上涨后的租金继续支付了三个月，并将押金补足到4000元。大约2014年8、9月份，被告电话通知原告要出售讼争房屋，随后被告委托中介带客人看房多次，原告配合客人看房。由于没有书面租赁合同，原告长期稳定租住讼争房屋的权益无法保证，于是原告着手物色他处房屋，并在9月底找到另一处居处。原告告知被告将于10月10日搬离，被告不同意并强令原告于10月3日搬离，最后双方协商同意于10月4日上午9：30进行交接，原告于10月4日仓促搬离。至原告搬离讼争房屋，原告向被告支付了全部房租，向物业管理处缴交了到期管理费，向电力、水务、燃气公司缴交了到期相关费用。但被告却不同意将租房押金4000元退还，也未在约定时间与原告进行交接。基于《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，原告因被告要卖房的缘故，终止继续租住讼争房屋，原告不是违约方，无须支付被告违约金，被告扣留的押金应予退还。故诉请判令：被告退还原告租房押金4000元。
被告黄敏艳辩称，一、原、被告之间存在固定期限租赁合同关系，原告主张双方之间存在无固定期限租赁合同关系与事实不符。双方于2013年6月8日签订的租赁合同到期前，原告要求继续租赁讼争房屋，双方约定租期为一年，自2014年7月5日起至2015年7月4日止，房屋租金为每月4000元，押金为4000元，被告遂委托中介与原告签订房屋租赁合同。二、双方于2013年6月8日签订的租赁合同已履行完毕，原告于2014年转账给被告12316元履行的是双方重新签订的合同。三、原告于2014年7月3日转账支付给被告12个月的有线电视费216元，证实双方之间存在为期一年的固定期限租赁合同关系。四、原告无故提前解除合同的行为已构成违约，根据合同约定，原告应向被告支付一个月租金作为违约金，原告无权要求被告退还押金4000元，且原告应将被告已退还给其的押金3000元予以返还。五、原告无故终止履行合同，拒不办理房屋交接手续，恶意损坏租赁房屋内的家具、设备，其行为已构成严重违约，应向被告赔偿损失。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应予驳回。
经审理查明，2013年6月8日，被告黄敏艳（出租方／甲方）与原告付春芳（承租方／乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区莲秀里24号601室房屋出租给乙方；租赁期限从2013年7月5日起至2014年7月4日止；每月租金为3600元乙方应每季度向甲方交付10800元；乙方向甲方交付3600元作为押金；乙方负责交付水、电费、有线电视费、电话费、卫生费、小区管理服务费等费用；双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，需提前一个月通知对方，经对方同意解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。上述合同约定的租赁期限届满后，双方约定原告继续承租讼争房屋，租金调整为4000元／月，押金调整为4000元。原告主张双方未签订书面租赁合同；被告主张双方有签订书面租赁合同，并约定租赁期限为一年，但被告未提交书面租赁合同。
2014年7月3日，原告通过网上银行向被告转账支付12316元。原告主张12316元包括2014年7月5日至2014年10月4日的租金12000元、用于补足押金的400元和2013年7月5日至2014年7月4日的有线电视费216元，并扣除了室内杀白蚁费用300元。原告提交手机短信、厦门蜻蜓白蚁防治科技有限公司工程合同，证明原告支出室内杀白蚁费用300元，且原告已告知被告，被告予以同意。被告主张原告应支付的费用包括2014年7月5日至2014年10月4日的租金12000元、用于补足押金的400元和2014年7月5日至2015年7月4日的有线电视费216元，原告仅向被告支付了押金3700元，尚欠300元。被告认为原告主张的室内杀白蚁费用300元未经被告同意，且没有正式票据为凭，被告不予认可。
2014年10月4日，原告向被告发出内容为“我已搬走，请找我交接。”的短信，但之后双方并未办理房屋交接手续。原告主张被告于2014年10月4日自行撬锁进入讼争房屋，故双方之后未再办理交接手续。被告主张2014年10月4日被告收到原告短信后到达讼争房屋，因找不到原告而未办理交接，被告直到2014年12月23日才撬锁进入讼争房屋。
2014年12月12日，被告向原告的银行账户存入3000元。审理中，原告确认被告在原告提起本案诉讼后退还押金3000元，并变更请求被告退还剩余的押金1000元。
此外，被告主张原告拖欠了部分租赁期间的电费、燃气费、物业费、公维金，因原告使用不当导致房门及家具多处受损，因原告未办理交接，也未交还钥匙，导致被告换锁产生了相关费用。原告对被告主张的上述费用及损失均不予认可。
上述事实，有《房屋租赁合同》、网银转账记录、手机短信、厦门蜻蜓白蚁防治科技有限公司工程合同、银行存款凭条等证据以及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原告付春芳与被告黄敏艳于2013年6月8日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。上述合同租赁期限届满后，双方约定原告继续承租讼争房屋，并对租金和押金的金额进行调整，原告依约补足押金和支付租金，但双方未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，双方可以随时解除租赁合同。被告主张双方有签订书面租赁合同，但未提交证据予以证明，本院不予采信。现原告已搬离讼争房屋，被告已收回讼争房屋，双方之间的租赁合同已实际解除，原告要求被告退还押金，本院予以支持。原告主张其已补足被告押金4000元，被告认为原告仅支付押金3700元，尚欠300元。双方争议的300元为室内杀白蚁费用，结合原告提交的手机短信、厦门蜻蜓白蚁防治科技有限公司工程合同等证据，且被告在原告要求扣除该笔费用时并未提出异议，应视为被告同意扣除该笔费用，故本院确认原告已补足被告押金4000元。因被告在本案审理过程中已退还原告押金3000元，故原告要求被告退还剩余押金1000元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：
被告黄敏艳于本判决生效之日起十日内退还原告付春芳押金1000元。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告黄敏艳负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 朱 晨
二〇一五年一月六日
代书 记员 周月娜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。