广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2801号
上诉人（原审被告）刘志春，男，
被上诉人（原审原告）广州市置家房地产代理有限公司，住所地。
法定代表人张锡荣，总经理。
委托代理人肖海军、麦丽妍，均为广东同益律师事务所律师。
原审第三人叶建立，男，
上诉人刘志春因居间合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：置家公司（经纪方）、刘志春（卖方）和叶建立（买方）于2013年8月13日签订了《房地产买卖合同》，合同约定了买卖双方就买卖位于增城市新塘镇府前路29号锦绣新天地花园35座303房和304房的所有买卖条件达成一致意见；房屋总楼价为850000元；买方承担因本次交易而按规定向有关政府部门支付的一切税费；在本合同履行过程中因政府部分原因发生税费种类及标准的变化，由买方承担；买卖双方应于2013年9月30日前到房管局申请办理产权转移登记；基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产居间服务费，按《买卖代理费支付承诺书》执行；经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且并无异议等内容。后，叶建立支付了20000元定金给刘志春。
2013年8月13日，叶建立与置家公司签署了《买卖代理费支付承诺书（买方）》，载明叶建立委托置家公司代理购买位于增城市新塘镇府前路29号锦绣新天地花园35幢303、304房的房产；如置家公司成功促成卖方与叶建立达成买卖合同，叶建立同意支付房地产咨询及买卖代理费共10000元，将于签订《房地产买卖合同》时支付，否则须按签订本合同之日起每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止；提前终止买卖不影响本协议履行；叶建立知悉置家公司向卖方收取房地产咨询及买卖代理费，对此并无异议等内容。同日，刘志春与置家公司签署了《买卖代理费支付承诺书（卖方）》，载明如置家公司成功促成买方与刘志春达成买卖合同，刘志春同意支付房地产咨询及买卖代理费共30000元，将于签订《房地产买卖合同》时支付，否则须按签订本合同之日起每日总金额的百分之一支付违约金直至全部支付完毕之日止；提前终止买卖不影响本协议履行；刘志春知悉置家公司向买方收取房地产咨询及买卖代理费，对此并无异议；不管卖方以后签订任何形式或任何金额之合同，卖方实收820000元，其他一切税金、费用及任何佣金，不管金额多少，均与卖方无关，卖方不予承担；卖方在收取首期款850000元（含定金），当天内支付完毕给置家公司30000元等内容。
2013年9月28日，叶建立与刘志春签订了一份《协议》，载明叶建立于2013年8月13日经置家公司员工介绍与刘志春约定购买刘志春位于增城市新塘镇府前路29号锦绣新天地花园35座303、304房；现双方经友好协商，同意取消此约定等。同日，刘志春向叶建立退回购买涉案房屋定金20000元。同日，刘志春电话告知置家公司的工作人员温伟平解除房屋买卖的事宜。
另查明，叶建立与置家公司的工作人员温伟平之间曾就减少买卖双方支付的房地产咨询及买卖代理费进行协商，但未果。
至2014年3月31日止，增城市国土资源和房屋管理局登记交易房屋的产权人为刘志春。
2014年1月13日，置家公司未依照约定支付房地产咨询及买卖代理费为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、刘志春立即向置家公司支付房地产咨询及买卖代理费30000元以及违约金（自2013年8月13日，每日按总金额的千分之五计算至付清之日，暂至起诉之日止为30000元）；二、本案诉讼费用由刘志春承担。
一审庭审中，一、置家公司主张刘志春签署《买卖代理费支付承诺书（卖方）》中载明的房地产咨询及买卖代理费30000元，包括了佣金、由刘志春承担的未知税金和办理过户交易时的未知费用（手续费），上述各项费用没有具体的构成金额。二、刘志春主张其签署《买卖代理费支付承诺书（卖方）》中载明的房地产咨询及买卖代理费30000元，包括了佣金、印花税、房管局收取的过户手续费和叶建立在交易时应承担的税费。三、置家公司和叶建立均主张叶建立签署《买卖代理费支付承诺书（买方）》中载明的房地产咨询及买卖代理费10000元只是佣金。
原审法院认为：本案是居间合同纠纷，《房地产买卖合同》中关于置家公司与刘志春之间的居间权利义务的约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应自觉履行。
关于置家公司请求刘志春支付房地产咨询及买卖代理费的条件是否成就的问题。置家公司作为经纪方，在该公司提供的居间服务下，叶建立与刘志春已就涉案房屋的买卖达成合意，并签订了《房地产买卖合同》，置家公司已促成了买卖合同的成立。刘志春主张《买卖代理费支付承诺书（卖方）》中约定刘志春在收取首期款850000元（含定金）当天内支付给置家公司30000元，支付条件未成就。根据《买卖代理费支付承诺书（卖方）》中关于在收取首期款当天支付房地产咨询及买卖代理费的约定是对支付时间的约定，而非刘志春主张的支付条件。且买卖双方解除合同与置家公司是否收取高额的房地产咨询及买卖代理费无涉。为此，原审法院对刘志春的上述主张不予采纳。置家公司已促成刘志春与叶建立签订了《房地产买卖合同》，置家公司请求刘志春支付房地产咨询及买卖代理费的条件已经成就。
关于本案房地产咨询及买卖代理费的收费标准。置家公司主张在《买卖代理费支付承诺书（卖方）》中约定的房地产咨询及买卖代理费30000元包括了佣金、由刘志春承担的未知税金和办理过户交易时的未知费用（手续费），但未能提供证据证明刘志春在本案房屋买卖中应当支付的具体税费项目及金额。同时，根据《房地产买卖合同》约定为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费均由叶建立承担。对置家公司主张30000元包括了除佣金外的其他费用的主张，原审法院不予采纳。依照《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收，实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但不超过成交价格的3%的规定，置家公司在本案中分别与买卖双方约定收取合共40000元的房地产咨询及买卖代理费达到本次交易价格总额的4.71％，已超过上述规定。且置家公司并无证据证明其在本案中为独家代理，故结合本案的实际情况，原审法院认为置家公司收取本次交易的房地产咨询及买卖代理费总额为2.5％，故酌定刘志春应向置家公司支付11250元房地产咨询及买卖代理费（850000元×2.5%－叶建立应支付的10000元房地产咨询及买卖代理费）。
综上所述，置家公司要求刘志春支付房地产咨询及买卖代理费11250元的请求，于法有据，原审法院予以支持，对于其主张支付超过上述款项的请求，原审法院不予支持。
至于置家公司要求刘志春支付违约金的问题。依照上述收费通知的规定，置家公司在本案中分别与买卖双方约定收取合共40000元的房地产咨询及买卖代理费达到本次交易价格总额的4.71％，已超过上述规定，并因此导致三方当事人就收费问题发生纠纷。同时，置家公司亦未提供证据证明其与买卖双方约定收费时已告知上述规定。置家公司对此纠纷存在过错。为此，原审法院对于置家公司要求刘志春支付违约金的请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年4月10日作出如下判决：一、刘志春应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市置家房地产代理有限公司支付房地产咨询及买卖代理费11250元；二、驳回广州市置家房地产代理有限公司的其他诉讼请求。案件一审受理费650元，由广州市置家房地产代理有限公司负担610元，由刘志春负担40元。
判后，刘志春不服原审判决，向本院提起上诉称：1、置家公司恶意欺骗买卖双方，变现吃差价，损害我方利益，依照《合同法》第四百二十五条的规定，我方无需向其支付任何报酬。2、置家公司的欺诈行为导致买卖双方对其彻底失去了信心，才协商解除合同。3、退一步讲，即便我方需向置家公司支付佣金，由于置家公司并未办理房产、水电、煤气过户等手续，我方也无需足额支付佣金。刘志春上诉请求：撤销原审判决，改判驳回置家公司的全部诉讼请求。
置家公司二审答辩称：同意原审判决，不同意刘志春的上诉请求和理由。
叶建立二审答辩意见与一审一致。
各方对一审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。
二审中，刘志春称：由于置家公司有过错，我方只承担5000元中介费。置家公司对此表示不同意。
本院认为，本案二审争议的焦点为置家公司主张刘志春支付房地产咨询及买卖代理费能否成立的问题。经本案查明的事实，置家公司作为居间方，已经促成了刘志春、叶建立买卖双方签订了《房地产买卖合同》，并且，刘志春与置家公司签订了《买卖代理费支付承诺书》，确认向置家公司支付房地产咨询及买卖代理费。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，原审法院支持置家公司主张刘志春应支付房地产咨询及买卖代理费的请求，并无不当，本院予以维持。关于费用标准的问题，原审已经考虑置家公司向买卖双方收取的代理费不得超过相关行政部门许可范围的情况，酌定刘志春应支付11250元房地产咨询及买卖代理费，并无不当，本院予以维持。刘志春上诉提出置家公司有过错，其只需承担5000元中介费的意见，缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案