北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08833号
上诉人（原审原告）程风，男，1978年1月24日出生。
委托代理人赵江涛，北京市易理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京宝隆城房地产开发经营中心，住所地北京市丰台区科学城帝京路15-D。
法定代表人胡政，董事长。
委托代理人方梅，广东广和（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）ＸＸ，男，1977年5月27日出生。
委托代理人毛铮铮，北京市恒德律师事务所律师。
上诉人程风因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2011）丰民初字第24455号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人程风及其委托代理人赵江涛，被上诉人北京宝隆城房地产开发经营中心（简称宝隆城中心）之委托代理人方梅，被上诉人ＸＸ之委托代理人毛铮铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年9月，程风诉至原审法院称：2006年8月19日，我与宝隆城中心签订了合同编号为NO.060819的《宝隆温泉公寓商品房买卖合同》，约定由我购买位于北京市丰台区118、119室，并向宝隆城中心交付了定金10万元。2009年8月19日，我与宝隆城中心签署补充协议，并约定于2010年4月18日付清购房余款767672元。签约后，宝隆城中心故意不收取我的购房款，却与ＸＸ串通签订另一份合同编号为NO.060820的《宝隆温泉公寓商品房买卖合同》。宝隆城中心与ＸＸ签订的商品房买卖合同和备忘录的落款时间是2007年5月19日，我认为该商品房买卖合同和备忘录是伪造的。另，ＸＸ就是宝隆城中心经理的司机，与宝隆城中心存在利害关系，且购房也没有支付房款，购房后没有在所购房屋居住或使用该房屋。宝隆城中心与ＸＸ的房屋买卖协议价明显低于2010年年底的市场价。故我认为宝隆城中心与ＸＸ签订的商品房买卖合同及备忘录系恶意串通所为，侵害了我的合法权益，要求法院确认宝隆城中心与ＸＸ之间签订的房屋买卖合同和备忘录及其补充协议无效。
宝隆城中心辩称：我中心与ＸＸ之间的买卖合同是真实有效的，ＸＸ已经按照约定支付了全部购房款，并缴纳了契税、维修基金，已经取得了房屋所有权证。程风就本案所涉的118、119房屋并无与我方签订房屋买卖合同，只是2006年8月19日签订了一个备忘录。程风在签订备忘录后，也没有支付定金和房款，所以备忘录未生效。所以我中心于2007年5月19日和ＸＸ签订了房屋买卖合同和备忘录，但ＸＸ之后也未付房款。2009年8月份程风通过熟人找到我中心还想以原价买118、119房屋，我中心同意将房屋还卖给程风，双方当时签订了一个补充协议，约定程风当天付10万元定金、2010年4月18日之前付清全部房款。之后程风支付了10万元定金，但是未付房款，补充协议也约定了未付房款，就解除补充协议，之后我中心向程风发出解除函。我方认为，至此已与程风没有任何关系。之后，程风起诉至法院要求我方继续履行118、119号房屋的合同。一审法院也认定双方没有房屋买卖关系，驳回了程风的诉求。一审判决后，ＸＸ也找到我方，称现有现金要求购买此房，我方就将房屋卖给了ＸＸ。ＸＸ2011年3月22日支付了房屋全款，之后就办理了过户手续。我们也从来没向程风交付118、119号房屋。ＸＸ不是宝隆城中心经理的司机，我中心也没有告知ＸＸ后来与程风就所涉房屋存在诉讼的情况。不同意程风的诉求。
ＸＸ辩称：认可宝隆城中心所述。因为我一直有使用现金的习惯，我以现金方式支付了全部购房款，取得了产权证。购房时，宝隆城中心的业务员带着我去看的房。程风和宝隆城中心的事情我不清楚，我也不是宝隆城中心的司机。购房后，由于妻子生小孩，住不开，以及程风对我的生活持续骚扰，故没有在所涉房屋居住。不同意程风的诉讼请求。
原审法院经审理认为：北京市第二中级人民法院终审判决中表明：程风与宝隆城中心之间就丰台区118、119室存在房屋买卖合同关系，宝隆城中心在明知与程风就本案所涉房屋存在诉讼争议的情况下，仍将所涉房屋出卖给他人，显属不当。本案争议焦点系ＸＸ是否与宝隆城中心存在恶意串通。根据谁主张谁举证的证据规则，程风应当承担证明ＸＸ存在与宝隆城中心恶意串通的举证责任。程风称宝隆城中心与ＸＸ于2007年5月19日签订的《宝隆温泉公寓商品房买卖合同》、备忘录时间是倒签的，但没有提供证据证明，法院不予采信，故法院对该签订日期予以认定。宝隆城中心与ＸＸ签订上述文件时，程风与宝隆城中心尚未发生诉讼纠纷，故不存在ＸＸ明知程风与宝隆城中心存在诉讼仍购买房屋的问题，程风以2010年的房屋市场价格，判断宝隆城中心与ＸＸ的购房价格明显偏低的主张，也同样没有了根据。现宝隆城中心提供了ＸＸ支付购房款的凭证，但程风未能提供直接证据证明该购房款非ＸＸ支付，故法院认定ＸＸ交纳了购房款。程风提出ＸＸ曾为宝隆城中心司机及ＸＸ在购房过程中及购房后存在诸多不合常理行为（如未在购买房屋中居住使用等），并据此主张ＸＸ具有恶意。但此等推定系根据一般经验的推定，不具有必然性，有很大程度的或然性，其可能程度尚不足以使法院认定ＸＸ存在恶意串通。故对程风的诉讼请求，法院不予支持。程风因不能履行购买房屋造成的损失可另行向相关责任人主张损害赔偿。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，于2014年6月判决：驳回程风的诉讼请求。
判决后，程风不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。其除坚持原诉理由外，还认为ＸＸ以现金形式支付房款、购房后并未入住违背常理；ＸＸ购房价格严重低于2011年市场价格等。宝隆城中心及ＸＸ均同意原判。
经审理查明：2006年8月19日，宝隆城中心（出卖人）与程风（买受人）签订《宝隆温泉公寓商品房买卖合同》，约定：宝隆城中心将其开发的北京市丰台区18、19号房屋（简称218、219号房屋）出售给程风，总价款为1221402元，一次性付款。
同日，双方签订《备忘录》，约定：买受人于2006年8月19日签订了购买218、219号房屋的商品房买卖合同，编号为：060819，房屋单价为每建筑平方米7800元，签约面积为156.59平方米，总房价款为1221402元。面积以办理房产证面积为准，多退少补。因为买受人资金周转出现问题，经双方协商，买受人于2006年8月19日支付出卖人118、119号房间（简称118、119号房屋）定金10万元，并于2007年4月18日前支付剩余房款767672元，如未按期支付剩余房款买受人应向出卖人按日支付3%的违约金，另还应向出卖人支付218、219号房屋租金每月4000元，买受人在2006年8月19日签订的218、219号房屋合同无效，买受人无条件退房。出卖人如数退还买受人支付218、219号房屋房款1221402元和118、119号房屋定金10万元，退还房款无利息及其它经济说法。此备忘录是在买受人交清以上房款的前提下方与合同同时生效。
2007年5月19日，宝隆城中心与ＸＸ签订了《宝隆温泉公寓商品房买卖合同》、备忘录各一份，载明：宝隆城中心将位于丰台区118、119号房屋出售给ＸＸ，价款为每平方米7800元，合计867672元。
2009年8月19日，程风与宝隆城中心又签订《补充协议》，约定：出卖人与买受人在2006年8月19日双方签订的商品房买卖合同及备忘录由于当时买受人资金出现问题，未能按双方所签合同履行，现经双方协商愿意继续履行所签定的商品房买卖合同及备忘录，并于2009年8月19日支付出卖人218、219号房屋总房价1221402元、118、119号房屋定金10万元整，并于2010年4月18日前支付剩余房款767672元，如未按期支付剩余房款买受人应向出卖人按日支付3%的违约金，另还应向出卖人支付218、219号房屋租金每月4000元，买受人在2006年8月19日双方所签订的商品房买卖合同无效，买受人无条件退房。出卖人如数退还买受人218、219号房屋总房价1221402元，118、119号房屋定金10万元，退还房款无利息及其它经济说法。如需网上签约买受人承诺在七日内（出卖人书面通知）无条件签署在网上的现房合同，否则将视为买受人违约，由其承担给出卖人造成的所有相关的损失。
上述协议签订后，程风于当日交纳218、219号房屋全部房款及118、119号房屋定金。同年8月31日，宝隆中心依约交付218、219号房屋。
后，双方对程风未能如约在2010年4月18日前支付118、119号房屋剩余房款767672元一事产生争议：程风认为其未能如期缴纳剩余房款系宝隆城中心拖延收款所致。宝隆城中心认为系程风逾期支付剩余房款，双方的买卖合同及备忘录应予以解除。
2010年7月，程风诉至原审法院，要求判令宝隆城中心接受其关于118、119号房屋的付款，并同时交付房屋。2010年12月20日，原审法院作出（2010）丰民初字第17037号民事判决书，认定双方未就所涉房屋签订正式商品房销售合同，程风以商品房销售合同纠纷为由，主张宝隆城中心接受其房款，无事实及法律依据为由，驳回了程风的诉讼请求。
同日，2010年12月20日，宝隆城中心与ＸＸ签订了一份《补充协议》，载明：出卖人与买受人于2007年5月19日签订了购买宝隆温泉公寓118、119号房屋的商品房买卖合同及备忘录。由于当时买受人的资金出现问题和其他原因，未能按双方所签上述合同和备忘录履行。现经双方协商愿意继续履行上述所签定的商品房买卖合同并于2010年12月21日向出卖人支付定金10万元，并于其后三个月内支付剩余房款767672元。
原审法院判决后程风不服，提出上诉，要求撤销原判。上诉期间，宝隆城中心将118、119号房屋出售给ＸＸ，并办理了房屋过户。
2011年5月18日，本院作出（2011）二中民终字第4322号民事判决书，对上述丰台区人民法院（2010）丰民初字第17037号案件，作出了驳回上诉，维持原判的终审裁判。但此终审判决在本院认为中阐明：“根据《备忘录》及《补充协议》的内容，可以确定双方就118、119号房屋已达成买卖合同。原审法院认为双方仅成立定金合同，并未签订正式商品房买卖合同，与合同法及相关司法解释的规定及立法精神相悖，显属不当，予以纠正。在本院二审过程中，宝隆城中心已将讼争房屋转移登记至案外人名下，交付房屋已无法履行，在此种前提下，程风要求宝隆城中心接受房款并交付房屋的诉讼请求，本院不能支持。”
就支付房款一节，宝隆城中心提供现金送款簿一张，其上有中国农业银行北京市丰台区支行科学城分理处盖章。交款日期为2011年4月2日，送款金额为867672元，均为打印字体。同时该送款簿下方写有“提示：本联经打印后，证实款项已入账”的字样。ＸＸ另提供交纳118、119号房屋购房款专用发票二张。
原审法院审理过程中，程风提出申请，要求对宝隆城中心与ＸＸ签订的《商品房买卖合同》、《备忘录》进行痕检鉴定，确定书写及签字的时间及书写签字是否为同一人同一支笔同一时间签字。北京法源司法科学证据鉴定中心出具退案说明，载明：根据北京市高级人民法院相关要求，送检的鉴定要求超出本中心技术条件和鉴定能力范围。送检材料全部返还。
关于ＸＸ购房时是否明知就所涉房屋宝隆城中心与程风存在纠纷，ＸＸ称宝隆城中心从未告知。宝隆城中心对此说法予以认可。
上述事实，有宝隆城中心与程风签订的宝隆温泉公寓商品房买卖合同、备忘录、补充协议；宝隆城中心与ＸＸ签订的宝隆温泉公寓商品房买卖合同、备忘录、补充协议；（2010）丰民初字第17037号民事判决书；（2011）二中民终字第4322号民事判决书；现金送款簿；购房款发票；鉴定申请；退案说明及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据双方的诉辩意见，程风主张宝隆城中心与ＸＸ签订的房屋买卖合同、备忘录及补充协议无效，理由主要是ＸＸ购房价格严重低于2011年市场价格及购房行为违背房地产销售惯例，包括ＸＸ以现金形式支付房款、购房后并未入住等。对此，本院分析如下：2006年8月宝隆城中心与程风签订房屋买卖合同及备忘录后，并未实际履行。2007年5月，宝隆城中心又与ＸＸ就同一房屋签订房屋买卖合同及备忘录，但也未实际履行。直至程风2009年8月与宝隆城中心签订补充协议，程风将所涉房屋的购房定金给付宝隆城中心，但并未于补充协议约定的期间内支付剩余购房款。对于未能支付的原因，双方说法不一。程风起诉宝隆城中心要求继续履行合同后，虽一审判决驳回了其诉讼请求，但上诉期未过，一审判决尚未生效，宝隆城中心在与程风的纠纷尚未解决的情况下与ＸＸ另行签订补充协议，接收ＸＸ支付的购房款并在二审审理期间将房屋过户，该行为显属不当。但从ＸＸ的角度来看，其首次与宝隆城中心签订房屋买卖合同时，宝隆城中心与ＸＸ尚未发生纠纷，根据ＸＸ与宝隆城中心的陈述及结合现有证据，均无法确认ＸＸ在购房及支付房款前明知程风与宝隆城中心就所涉房屋存在纠纷，更无从断定其与宝隆城中心存在串通行为。程风上诉提出ＸＸ以现金形式支付购房款及购房后并未装修入住违背常理，ＸＸ对此给出解释，本院认为其解释并非不合理。现程风以此为由主张合同无效，依据不足，本院难以支持。2010年ＸＸ与宝隆城中心继续履行时仍沿用2007年约定的购房款，此系双方当事人自愿协商的结果，程风以该价格与2011年价格相比较，缺乏事实依据且有违公允，故程风该项上诉理由，本院亦不予支持。据此，原审判决正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各70元，均由程风负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年九月十九日
书 记 员 张 璐