重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0119民初5489号
原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司，住所地南川区南城街道办事处清桥社区硫磺二组移民新村13号，组织机构代码59673160-4。
负责人张良，系该公司总经理。
委托代理人沈国敏、夏卿，重庆华升律师事务所律师。
被告杨自军，男，1978年10月3日出生，汉族，现住重庆市南川区。
原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司（以下简称永欣物业南川分公司）与被告杨自军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月18日受理后，依法由代理审判员肖雯雯独任审判，适用小额诉讼程序于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告永欣物业南川分公司的委托代理人沈国敏到庭参加了诉讼，被告杨自军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告永欣物业南川分公司诉称，原告系XX·XXX建设单位依法聘请的物业服务公司，原告依法为XX·XXX的业主提供物业服务。被告系原告管理的XX·XXX小区的业主，被告至2014年11月30日止共计下欠原告物业费486.3元。该金额具体计算为：物业服务费欠费时间为2014年2月至2014年11月，共计10个月，电梯费为113.83㎡×0.3元／㎡×10个月=341.50元；公摊水电费为10元／月／户×10个月=100元；二次供水费为56吨×0.8元／吨=44.80元，合计486.30元。经原告多次催收，被告无故拒不支付。现请求法院判令被告支付下欠原告的物业服务费486.30元，并从2014年3月1日起，每日按照欠费金额的3‰支付违约金直至付清为止，诉讼费由被告承担。
被告杨自军未到庭，亦无书面答辩意见。
经审理查明，2010年11月1日，重庆同邦房地产开发有限公司与四川永欣物业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由重庆同邦房地产开发有限公司选聘四川永欣物业有限公司对重庆同邦房地产开发有限公司开发建设的南川区XX·XXX小区实施前期物业管理服务事宜，合同期限自2010年11月1日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。该合同第六条约定，物业服务费用按建筑面积计算，标准为：1.住宅1.10元/月/平方米（不含电梯费和公共能耗费用）；……3.商业物业3.50元/月/平方米（不含中央空调费用、电梯费和公共能耗费用）……。合同第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条约定，业主同意自购房合同约定的交付之日，或者物业具备法定交付条件之日起承担其所拥有物业的服务费用或服务资金。……物业的服务费用或服务资金按季度交纳，各业主应在每季度前十五日内自行到物业服务企业位于本物业区域的办公地点履行交费义务，物业服务企业可以不必再一一发放催费通知单。该合同第二十七条约定，甲方（重庆同邦房地产开发有限公司）、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按逾期每日千分之叁的标准支付违约金。双方在《前期物业服务合同》中还约定了其他的权利义务。2012年7月6日，重庆同邦房地产开发有限公司（甲方）、四川永欣物业有限公司（乙方）以及四川永欣物业有限公司南川分公司（丙方）三方签订《关于明确“XX·XXX”物业管理工作的协议书》，约定：一、丙方系乙方为方便在南川区“XX·XXX”小区进行物业管理工作而设立的下属企业。丙方成立后，实际负责小区的物业服务工作。二、甲、乙、丙三方一致同意，原甲、乙双方于2010年11月1日签订的“前期物业服务合同”（以下简称“原合同”）中约定的乙方应承担的权利、义务全部由丙方享有和承担。三、“原合同”第四章第六条中约定的住宅物业服务费用按建筑面积每月每平方米1.1元收取，电梯费和公共能耗费用另行计算，现将住宅物业的电梯收费标准统一调整为按建筑面积每月每平方米0.3元，公共能耗费10元/月/户，另二次供水0.80元/吨收取。事实上，由原告永欣物业南川分公司实际为XX·XXX小区提供物业管理和服务。2014年11月，重庆同邦房地产开发有限公司（甲方）与四川永欣物业有限公司签订《前期物业服务合同解除协议》，约定2014年11月30日双方正式解除2010年10月28日签订的《前期物业服务合同》。
被告杨自军系重庆市南川区XX·XXX小区X栋XX-
X号房屋的业主，其房屋为电梯住宅，建筑面积为113.83㎡，原告杨自军从2014年2月至2014年11月30日期间未向原告交纳物业服务费。2016年2月29日，原告永欣物业南川分公司向本院提起诉讼，要求被告杨自军支付2014年2月至2014年11月30日期间的物业费、公摊水电费以及二次供水费共计1738.4元，并从2014年3月1日起每日按照欠费金额的3‰支付违约金直至付清为止。在该案诉讼过程中，原告永欣物业南川分公司向本院提交《撤回诉讼请求申请》，称因需要补充证据，要求撤回对被告杨自军按0.3元／㎡标准主张的电梯费、公摊水电费、二次供水费，再另案起诉。本院审理该案后认为，原告要求撤回按0.3元／㎡标准主张的电梯费、公摊水电费、二次供水费是对自身权利的处分，依法予以准许。被告杨自军应当向原告支付2014年2月至2014年11月30日期间的物业服务费1252.13元（113.83㎡×1.10元/㎡×10个月）。原告在履行服务过程中确实存在瑕疵行为，被告未按时交纳物管费具有一定的理由，故对原告要求被告从2014年3月1日起每日按照欠费金额的3‰支付违约金的诉讼请求依法不予支持。2016年5月18日，本院作出判决，由被告杨自军支付原告永欣物业南川分公司物业服务费1252.13元，驳回原告永欣物业南川分公司的其他诉讼请求。现原告永欣物业南川分公司再次向本院提起诉讼，要求被告支付2014年2月至2014年11月期间的电梯费、公摊水电费和二次供水费共计486.30元，并从2014年3月1日起，每日按照欠费金额的3‰支付违约金直至付清为止。
还查明，被告杨自军位于XX·XXX小区X栋XX-X号房屋自2014年6月开始产生自来水用度，至2014年11月，累计产生的自来水用度为79吨。
以上事实，有原告举示的《前期物业服务合同》、《关于明确“XX·XXX”物业管理工作的协议书》、《前期物业合同解除协议》、（2016）渝0119民初1600号民事判决书、南川区自来水公司出具的用户用水明细清单以及原告的当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。
本院认为，重庆同邦房地产开发有限公司与四川永欣物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》和重庆同邦房地产开发有限公司与四川永欣物业有限公司以及原告永欣物业南川分公司签订的《关于明确“XX·XXX”物业管理工作的协议书》均系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述《前期物业服务合同》和《关于明确“XX·XXX”物业管理工作的协议书》依法对南川区XX·XXX小区包括被告杨自军在内的全体业主具有约束力。原告永欣物业南川分公司按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告享受了物业服务后，理应及时按照合同约定向原告交纳相关物业服务费用。根据《关于明确“XX·XXX”物业管理工作的协议书》第三条的约定，住宅物业的电梯收费标准统一调整为按建筑面积每月每平方米0.3元，公共能耗费10元/月/户，二次供水0.80元/吨收取。被告杨自军的住宅面积为113.83㎡，从2014年2月至2014年11月30日共10个月，被告应向原告交纳电梯费341.49元（113.83㎡×0.30元/㎡×10个月）、公摊水电费100元（10元／月／户×10个月）。关于二次供水费，被告杨自军位于XX·XXX小区X栋XX-
X号房屋自2014年6月开始产生自来水用度，至2014年11月，累计产生的自来水用度为79吨，由于原告明确要求被告支付二次供水费44.8元（56吨×0.8元／吨），原告的这一主张是对自己权利的处分，不违反法律的规定，本院予以支持。综上，被告杨自军应向原告支付2014年2月至2014年11月30日期间的电梯费、公摊水电费和二次供水费合计486.29元。此外，原告主张被告从2014年3月1日起每日按照欠费金额的3‰支付违约金直至付清为止，本院认为，根据本院查明的事实，原告在履行服务过程中确实存在瑕疵行为，被告未按时交纳物管费具有一定的理由，因此本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告杨自军在本判决生效后十日内向原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司支付2014年2月1日至2014年11月30日期间的电梯费、公摊水电费和二次供水费共计486.29元。
二、驳回原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告杨自军负担。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 肖雯雯
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 章弋航