广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶武法民一初字第705号
原告：李国伟。
被告：邓国民。
被告：甘泉琳。
原告李国伟诉被告邓国民、甘泉琳房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年6月4日受理后，依法适用简易程序由审判员张步云独任审判于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告李国伟，被告邓国民、甘泉琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原�李国伟诉称：2013年2月，原告与邓国民经协商达成一致意见，由邓国民承租使用权为原告所有，位于韶关市群康路2号明居园二号商铺之一，租金每月7000元，合同保证金14000元，租赁期限自2013年2月9日起，至2016年2月9日止。2013年2月9日，双方按协商的内容订立一份《房屋使用协议》，邓国民要求在协议承租人栏签“温高辉”三字，原告认为商铺的使用人是邓国民，房租也由邓国民交，与原告形成租赁合同关系的只能是邓国民，名字只是形式，就同意了邓国民的要求。原告将商铺交付给邓国民后，邓国民在商铺原有装修（原经营西餐咖啡屋）的基础上，对墙体作简单粉刷后就开始经营“37°咖啡屋”。租赁初期，邓国民能按时向原告交纳租金，但自2013年5、6月就开始拖欠租金。原告向其催收时，其告知原告咖啡屋增加了一个合伙人甘泉琳，租金由二人共同负担，甘泉琳�向其支付前，其无法交租。之后也几乎每个月都不按时交租，甚至连水、电费都不交纳，有几个月甚至到了供电部门要断其电源，邓国民才去交纳电费。2013年10月期间，邓国民告知原告其已退出“37°咖啡屋”的经营。此后，邓国民直至2013年12月底都未向原告交纳10月份的租金，11月起的租金至今未付，原告向其催收，他就叫原告叫甘泉琳，原告不得已只能找甘泉琳，甘泉琳却以商铺准备进行装修，资金困难为由，请求原告同意其迟点交租。原告见咖啡屋生意确实不怎样，作为出租人，也希望承租人生意兴旺，于是同意了甘泉琳的请求。2014年1月，甘泉琳开始对商铺进行装修。2014年3月，咖啡馆装修完毕重新营业，名称变更为“画布西餐厅”。原告见其生意好转，资金应该周转过来了，就要求甘泉琳支付2013年11月至2014年3月的租金，但甘泉琳开始以楼上房屋PVC管渗水没人管、原告不帮其办理工商营业执照、原告没有房屋所有权等事由，拒绝向原告交纳租金。经原告咨询，物管答复不对渗水一事进行处理是因为邓国民、甘泉琳自2013年2月承租商铺开始就没有交纳过物管费。至于工商营业执照，在邓国民独自经营及与甘泉琳合伙经营期间，根本就没有向原告提出过需原告协助办理。甘泉琳独自经营之后，仅向原告交纳了一个月租金，在其足足拖欠数月租金未付，原告已准备按法律规定行使单方合同解除权的情况下，也不存在协助办理工商的可能。另外，《房屋使用协议》由邓国民签订的，商铺也是出租给邓国民使用，后来邓国民与甘泉琳共同以商铺经营咖啡屋，二人之间是个人合伙关系，即使后来邓国民主张其已退出合伙，但未提交证据证明，且二人之间任何关于债务承担的约定，并不能对抗合伙人以外的债权人，原告可要求邓国�与甘泉琳共同承担清偿拖欠租金的责任。综上所述，至原告向法院提起诉讼时，邓国民与甘泉琳已拖欠原告7个月租金未支付，二人以行为表示不再履行租赁合同的义务，导致原告的合同目的不能实现，二人的行为已构成根本违约，原告可根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定解除《房屋使用协议》。《房屋使用协议》解除后，邓国民、甘泉琳应将商铺恢复至二人承租时的原状，且在向原告清偿拖欠租金的同时，还需承担合同解除后，商铺返还前的商铺使用费，该费用按合同约定的租金标准计算。至于物管费，邓国民自承租商铺起就没有向物管部支付过物管费，至今已拖欠物管费万余元，按合同约定，该费用应由商铺使用人承担。为避免日后出现纠纷，请求法院在判令解除合同的同时，一并确认商铺由邓国民、甘泉琳使用期间的物管费由二人承担。�此，请求法院判决：1、解除原告与被告邓国民、甘泉琳以“温高辉”名义签订的《房屋使用协议》，并于协议解除之日起十日内将租赁商铺恢复原状，返还给原告；2、被告邓国民、甘泉琳支付2013年11月至《房屋使用协议》解除之日止的商铺租赁费（按每月7000元计算）及自《房屋使用协议》解除之日起，至二人向原告返还已恢复原状的商铺之日止的商铺使用费（按每月7000元计算给原告）；3、确认被告邓国民、甘泉琳承租商铺期间的物业管理费由被告邓国民、甘泉琳承担；4、案件诉讼费由被告邓国民、甘泉琳承担。
被告邓国民辩称：一、作为房东的原告，答辩人是第一次见，以前都是一名叫杨森的人，原来签订合同时的房东也是杨森。后来移交责任时答辩人多次联系杨森，通知他过来都未果。二、答辩人不同意恢复原状，前期答辩人与杨森交涉，2013年10月底就已�知杨森，答辩人已退出咖啡厅的经营，后期已移交给被告甘泉琳，答辩人已不再承租商铺，对此事实杨森也很清楚。三、答辩人与本案无关，原告要求答辩人共同承担责任没有依据，不应予以支持。综上所述，为保护答辩人合法权益不受侵害，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告甘泉琳辩称：一、答辩人于2013年2月9日承租原告商铺，但原告至今未提供房产证资料给答辩人办理相关执照。二、工商行政管理部门对答辩人的罚款应由原告承担。三、因房屋漏水问题一直得不到解决，导致答辩人一直无法正常营业，原告应承担相关费用。四、涉案商铺是不得经营餐饮业的，但原告一直没有告知答辩人该点，导致答辩人对商铺进行投资。五、答辩人从未见过原告本人，所以有权拒绝与杨先生协商一切事宜。六、答辩人同意解除与原告的协议，但答辩人已对商铺有所投入，原告需承担答辩人的损失，因是原告中途解除合同。七、答辩人对原告要求恢复原状的请求没有意见，但答辩人没有义务去恢复。八、答辩人确认从2013年11月份起拖欠租金的事实，对每月7000元的租金数额也确认，但拖欠租金是因为答辩人承租商铺一年多，原告都没有提供房屋产权证给答辩人办理餐饮营业执照，答辩人已缴纳十个月的租金。且商铺还漏水。九、关于物管费，原告一直没有告诉答辩人需要交，答辩人也不知道应去什么地方交。答辩人不清楚原告是否商铺的所有人，不同意交纳物管费。
经审理查明：2013年2月初，原告与被告邓国民通过案外人杨森就位于韶关市群康路2号明居园一层2号商铺之一的租赁事宜达成一致协议，双方口头约定于2013年2月9日签订租赁合同，交付租赁房屋。
2013年2月9日，原告委托案外人杨森将两份其已在甲方处签名，乙方签名�空白的《房屋使用协议》带给被告邓国民签署。因被告邓国民当时身在外地，遂委托案外人温文辉（因签名字迹潦草，原告起诉时误以为是“温高辉”）代其在其中一份《房屋使用协议》上签字后交由案外人杨森带回给原告，另一份乙方签名处空白的《房屋使用协议》则由其本人持有。
《房屋使用协议》约定：一、使用标的。韶关市群康路2号明居园二号商铺之一，建筑面积约250平方米，门窗等设施完好。二、使用期限。协议期限3年，自2013年2月9日至2016年2月9日止，协议期满，乙方若需续约，应提前2个月同甲方协商并另行签订协议合同。协商不成，乙方于协议期届满5日内搬离乙方财物并将房屋交回甲方，及时更改乙方营业执照上的经营地址，乙方不及时搬离其财物的视为放弃对该财物所有权，甲方有权处分。乙方交回房屋时，必须保证房屋无人为破损（自然损�除外），否则甲方可拒绝接收房屋，并有权要求乙方修缮，且租金计至乙方修缮好房屋，将房屋清洁完毕之日止。本合同签订之日起甲方即已向乙方交付房屋，乙方在此确认。……四、租金及支付方式。乙方对甲方支付费用为：该房屋的月使用费人民币柒仟元整。支付方式：每月9日之前交付，即于每月9日前将本月费用转入甲方指定账户。使用费递增方式：第一年、第二年使用费不变，第三年使用费在第二年基础上递增5%。五、履约保证金。本合同签订当日，乙方向甲方支付14000元作为履行合同保证金，保证金交纳当日甲方向乙方交房，协议期届满或合同解除后，抵扣应由乙方承担的使用费、费用、违约金等款项后返还给乙方（无息）。六、水电费及其他费用。1、水电、物业等因乙方使用房屋产生的全部费用由乙方交付。水电费的基数以水电表记载的数字为准。物�管理合同由甲方指定物业公司与乙方另行签订。2、使用期间由相关管理部门收取的费用由乙方支付（包括但不限于城管、卫生、环保、消防费用）。……九、合同解除。乙方有下列行为之一的，甲方可单方解除合同，已收保证金不予返还，并要求乙方承担违约责任：1、利用房屋进行非法活动的；2、拖欠1个月及以上使用费的；3、未尽合理管理、维护及维护义务或有损房屋的行为；4、可视为根本违约的行为。甲方有下列行为之一的，乙方可单方解除合同，要求甲方返还保证金并承担违约责任：……2、未能保证上位承租人的营业执照已注销或保证房产证件齐全，致使工商执照未能正常办理。……十、违约责任。下列行为构成本合同项下的违约行为：1、甲方未按合同规定向乙方交付符合本合同要求的房屋；2、乙方未按合同规定及时足额交付使用金；……十二、纠纷解决方式。本合同上发生的任何纠纷，双方应友好协商解决，协商不成的，向房屋所在地人民法院起诉。
被告邓国民接受涉案商铺后，在其所持《房屋使用协议》乙方空白处签上自己名字，但未将原告所持《房屋使用协议》的乙方温文辉予以更正。被告甘泉琳加入咖啡屋的经营时，仅在邓国民所持《房屋使用协议》乙方处加签上其名字，原告所持《房屋使用协议》乙方仍为温文辉。此后，被告邓国民依协议约定向原告交纳了履约保证金14000元，并开始以涉案商铺经营咖啡屋。租赁初期，邓国民尚能依约定的时候向原告交纳商铺使用费，但自2013年4月被告甘泉琳入股咖啡屋与邓国民共同经营时起，商铺使用费就经常不能按时交纳。2013年10月28日，被告邓国民、甘泉琳签订了一份《转让协议》，约定邓国民将其所持咖啡屋的股份全部转让给甘泉琳，咖啡屋此后由甘泉琳独�经营。自2013年11月起，被告甘泉琳未再向原告交纳商铺使用费。2014年年初，被告甘泉琳对涉案商铺进行装修（拆墙、间房、油墙、吊天花等），商铺内原有的两个房间被改为八间。2014年4月，被告甘泉琳以装修完毕的商铺经营西餐厅。因多次向其催收商铺使用费未果，原告遂诉至法院，要求解决。本院经审查立案受理后，于2014年6月6日将起诉状副本送达给被告甘泉琳。庭审后，原告明确要求解除的是与被告邓国民、甘泉琳签订的《房屋使用协议》，并主张被告返还的商铺不得有故意损毁。被告对解除《房屋使用协议》未提出异议。
另查明，涉案商铺登记所有人为广东方夏集团有限公司。2012年5月21日，广东方夏集团有限公司与原告签订了《房屋租赁合同》，将涉案商铺出租给原告。
被告甘泉琳对涉案商铺进行装修期间，曾因上层房屋渗水问题产生争议，后由广东�夏集团有限公司协助解决。2014年2月，因原告与被告甘泉琳之间因商铺使用费发生的纠纷，广东方夏集团有限公司曾从中协调，但原、被告之间不能达成调解协议。被告邓国民、甘泉琳确认自承租涉案商铺以来，从来未向商铺物管处交纳过商铺的物业管理费。
2014年5月6日，韶关市武江区工商行政管理局向被告甘泉琳发出《询问通知书》，要求其于2014年5月8日到新华工商所就其涉嫌无照经营的相关事宜接受询问。被告甘泉琳据此主张其因无证经营被韶关市武江区工商行政管理局处以罚款30000元。
被告甘泉琳主张其于2013年4月份就向原告提出协助办理工商营业执照的要求，但未提交证据予以证明，原告对此也予以否认，主张被告甘泉琳是在商铺装修完毕后向其提出该要求的，但原告以其拖欠半年租金未交为由予以拒绝。
本院认为：原告与涉案商铺所有权人广东方夏�团有限公司签订租赁合同，依法取得了涉案商铺的使用权后，将涉案商铺转租给被告邓国民，邓国民以涉案商铺与甘泉琳共同经营咖啡屋，此后，邓国民退出合伙经营，由被告甘泉琳独自经营咖啡屋，继续租赁涉案商铺，并与原告产生商铺使用费纠纷。因此，涉案商铺的出租人为广东方夏集团有限公司，原告为承租人，被告邓国民、甘泉琳为次承租人，本案为承租人与次承租人之间因转租合同产生的纠纷。对此，本院分析如下：
一、原告转租行为的效力。被告甘泉琳虽主张原告转租未取得出租人同意，但未提交证据证明，而从查明的事实反映，次承租人租赁商铺期间，出租人未提出过异议，且还就承租人与次承租人之间关于商铺使用费问题产生的纠纷进行过调解，可见，出租人对承租人的转租行为是予以认可的，对原告的转租行为，本院确认有效。
二、转租合�的当事人。虽然原告所持《房屋使用协议》上的承租人签名为温文辉，但被告邓国民确认温文辉只是代签名人，原告也确认与其建立租赁关系的实为邓国民和甘泉琳，故本院确认合同当事人为原告与被告邓国民、甘泉琳。
三、拖欠商铺使用费的责任人。鉴于原告的转租行为有效，涉案《房屋使用协议》是合法有效的合同，具有法律约束力，合同当事人应按《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，全面履行涉案《房屋使用协议》。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于承租人应当按照约定期限支付租金的规定，被告甘泉琳次承租人在已实际占有、使用涉案商铺的情况下，应承担向原告支付商铺使用费的责任，且其并未提出异议，故原告要求被告甘泉琳支付2013年11月起至今的商铺使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于被告邓国民是否应�担支付商铺使用费责任的问题，因自2013年10月29日起被告邓国民已退出了商铺经营，且原告已知悉，故原告要求被告邓国民承担共同支付责任，于法无据，本院不予支持。
四、原告关于解除涉案《房屋使用协议》的主张。至原告起诉之日止，被告甘泉琳已拖欠7个月的商铺使用费未支付给原告，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及涉案《房屋使用协议》第九条的约定，原告可行使单方解除合同权。而被告甘泉琳也当庭表示对原告要求解除《房屋使用协议》的主张没有意见，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院确认原告与被告甘泉琳的《房屋使用协议》于被告甘泉琳签收起诉状之日（2014年6月6日）起解除。
五、物业管理费。涉案《房屋使用协议》第六条第1项明确约定，物业管理费由房屋使用人（乙方）承担，原告要求确认被告邓国民、甘泉琳承租商铺期间的物业管理费由被告邓国民、甘泉琳承担，本院予以支持，但应按被告邓国民、甘泉琳租赁涉案商铺的不同时间段分别确定物业管理费的责任人。因两被告未向本院提交合伙经营开始的具体时间，故本院确认2013年2月9日至2013年10月28日期间的物业管理费由被告邓国民、甘泉琳共同承担；2013年10月29日至被告甘泉琳向原告返还涉案商铺之日止的物业管理费由被告甘泉琳承担。至于邓国民与甘泉琳对2013年2月9日至2013年10月28日期间支付的物业管理费应由谁承担的问题，属被告邓国民与甘泉琳之间因合伙产生的事务，两被告可另寻途径解决。
六、工商营业执照。被告甘泉琳提出其自2013年4月起就要求原告提供办理工商营业执照所需的材料，原告一直不予提供的抗辩主张，但未提交证据予以证明。原告对其该主张予以否认，提出甘泉琳是2014�年初才向其提出协助办理营业执照的。而从常理分析，在原告自2013年4月起就拒绝提供办理营业执照所需的材料的情况下，被告甘泉琳无理由投入资金对涉案商铺进行装修。故被告甘泉琳上述陈述不符合常理，对被告甘泉琳关于原告不予配合其办理营业执照的抗辩主张，本院不予采纳。
六、被告甘泉琳关于原告应赔偿其因无照经营被工商行政管理部门罚款30000元的主张。被告甘泉琳所提交的《询问通知书》并不足以证明其被工商行政管理部门处以行政罚款30000元，且其主张被行政处罚的理由为无证经营，而在未办理工商营业执照的情况下，仍对外经营西餐厅，属被告甘泉琳个人行为，与原告无关，被告甘泉琳要求原告承担行政罚款的赔偿责任，没有依据。
七、被告甘泉琳关于原告应赔偿其装修损失的抗辩主张。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”及第十一条第一款第（二）项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”的规定，在双方未对装饰装修物进行约定的情况下，对未形成附合的装饰装修物，被告甘泉琳可在不对房屋进行毁损的情况下自行拆除；对已形成附合的装饰装修，由于导致双方的《房屋使用协议》不能履行的原�为被告甘泉琳拖欠原告商铺使用费不支付的违约行为，合同解除的过错显然在被告甘泉琳，由此产生的损失应由被告甘泉琳自行承担，故在原告不同意利用装修，要求被告甘泉琳将商铺恢复原状的情况下，被告甘泉琳要求原告赔偿装修损失，没有法律依据。
八、原告要求被告将租赁商铺恢复原状的诉讼请求。因原、被告在签订的《房屋使用协议》中对此并无约定，本院不予支持。
综上所述，因本院确认原告与被告甘泉琳的《房屋使用协议》于被告甘泉琳签收起诉状之日（2014年6月6日）起解除，故自2013年11月9日起，至2014年6月6日止，被告甘泉琳共拖欠原告商铺使用费48300元未付（7000元／月×6个月＋7000元／月÷30天／月×27天），对此，被告甘泉琳应承担清偿责任。《房屋使用协议》解除后，被告甘泉琳应将涉案商铺返还给原告。而在商铺返还前，对商铺占有使用所产生的占用费，由被告甘泉琳承担，数额参照《房屋使用协议》的约定，按每月7000元计算。
因此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第（二）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告李国伟与被告邓国民、甘泉琳于2013年2月9日签订的《房屋使用协议》。
二、被告甘泉琳欠原告李国伟2013年11月9日至2014年6月6日的商铺使用费48300元，限于本判决生效之日起十日内支付给原告李国伟。
三、被告甘泉琳应于本判决�生法律效力之日起十日内将位于韶关市武江区群康路2号明居园二号商铺之一的房屋返还给原告李国伟，并支付自2014年6月7日起至房屋返还之日止的占用费（按每月7000元计算）给原告李国伟。
四、确认位于韶关市武江区群康路2号明居园二号商铺之一的房屋2013年2月9日至2013年10月28日期间的物业管理费由被告邓国民、甘泉琳承担，2013年10月29日至被告甘泉琳返还涉案商铺之日止的物业管理费由被告甘泉琳承担。
五、驳回原告李国伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1025元，减半收取512.5元，由被告邓国民负担50元，被告甘泉琳负担462.5元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人�人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 张步云
二〇一四年八月二十六日
书记员 梁增有