浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙台民终字第941号
上诉人（原审原告）：吴金福。
上诉人（原审原告）：郑彩仙。
被上诉人（原审被告）：台州三和房地产开发有限公司。
法定代表人：卢爱玲。
委托代理人：任益民。
委托代理人：杨俭。
上诉人吴金福、郑彩仙因商品房销售合同纠纷一案，不服三门县人民法院（2014）台三民初字第1166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人吴金福、郑彩仙及被上诉人的委托代理人任益民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，原告吴金福、郑彩仙与被告三和房产公司于2012年3月9日签订了《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于三门县海游街道朝阳路2号的“江景花苑”商品房一套，房号为34号楼1单元703室，面积为87.38平方米，总房款为423793元。《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2013年4月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路、消防系统、电梯等，具备商品房正常使用的基本条件；4、有线电视、电话、网络等管线具备开通条件；5、商品房项目分期交付，竣工验收备案证明及规划、公安消防、环保等部门的认可文件或准许使用文件无法分期取得的，上述文件取得按相关规定及当地相关部门的规定执行等。第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房所有权证；出卖人承诺于2013年7月31日前，取得前款规定的土地、商品房权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.5%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②处理，①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金等。合同签订后，原告已按约付清总房款423793元，该商品房所在江景花苑小区的二期工程已于2014年3月12日取得建设工程竣工验收备案证明，该商品房符合合同约定的交付条件，该商品房的相关权属证书至今尚未办理取得。
原审法院审理认为，原、被告订立的商品房买卖合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律上的约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务。原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于逾期交房违约金及逾期办证违约金如何认定，结合本案的事实及有关法律规定综合分析如下：（一）关于逾期交房违约金，首先涉及到逾期交房时间的认定。根据原、被告在《浙江省商品房买卖合同》第九条的约定，被告应于2013年4月30日前将符合相关条件的商品房交付原告使用，但被告并未按约履行，故逾期交房的违约金应自约定最后交房期限的次日起算。本案商品房交付条件成就的时间是2014年3月12日，故被告的逾期交房时间应当从2013年5月1日起计算至2014年3月12日止共316天。其次，关于逾期交房违约金的计算标准，双方约定从逾期次日起按已付总房款的日万分之五标准计算，但被告认为约定的违约金过高并要求本院予以调低。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院在确定违约金时虽应以实际损失为基础，但同时亦应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案双方当事人关于违约金的约定，及原告的实际损失诸如已付房款的利息损失等，故本院酌情将逾期交房违约金调整为按已付总房款的日万分之三计算，本案被告应当支付的逾期交房违约金数额为40176元。（二）关于逾期办证违约金。根据《浙江省商品房买卖合同》第九条、第十六条的约定，被告应于2013年4月30日前交付符合约定的商品房，于2013年7月31日前办理商品房权属证书。据此，应认定商品房的相关权属证书应在符合约定条件的商品房交付后的三个月内办理。但至目前，被告尚未办理好本案商品房的土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，故亦不能确定办理权属证书的期限，导致本院无法对逾期办证的合理损失作出判断，因此，原告要求被告承担逾期办证违约金的起诉条件尚不具备，对此，本案暂不作处理，待条件成就时，原告可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、限被告台州三和房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付给原告吴金福、郑彩仙逾期交房违约金40176元。二、驳回原告吴金福、郑彩仙其他诉讼请求。如果被告台州三和房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，减半收取725元，由原告吴金福、郑彩仙共同负担325元，被告台州三和房地产开发有限公司负担400元。
宣判后，吴金福、郑彩仙不服，向本院提起上诉称：一、双方所签购房合同已就逾期交证违约金的标准作出约定，且该约定经双方自愿协商一致的真实意思表示，也没有违反国家强制性规定，应为合法有效。原审法院未按房价款的日万分之一确定逾期交证违约金系适用法律错误。希望二审法院予以纠正，并按约定支付逾期交证的违约金额：423793＊477天＊0.0001=20215元。二、双方购房合同第十条约定的违约金并不存在过高情况，不应再作调整。被上诉人逾期586天交房，相当于上诉人提前支付了586天的房款，被上诉人无息地使用423793元。按合同约定日万分之五计算违约金586＊423793＊0.0005=120357元是合法的。请求撤销原判，改判由被上诉人支付给上诉人违约金140572元。
台州三和房地产开发有限公司答辩称：一、因为逾期办证的事实目前尚处于不确定的状态，一审确定另案处理，并无不当。二、原审调整违约金计算标准到日万分之三，合情合理的。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的是逾期交房违约金以及逾期办证违约金的认定问题，对此应作如下分析：（一）关于逾期交房违约金，涉及逾期交房时间及违约金标准如何认定。首先，根据双方当事人所签《浙江省商品房买卖合同》第九条的约定并结合本案商品房成就交付条件日期为2014年3月12日的事实，本案逾期交房时间应认定为316天（从2013年5月1日起计算至2014年3月12日止）。上诉人要求计算586天缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，关于逾期交房违约金标准，应以当事人实际损失为前提，综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益并结合诚实信用原则和公平原则等因素综合加以认定。因此，原审根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定及被上诉人的请求，酌情将逾期交房违约金的计算标准调整为上诉人已付总房款的日万分之三尚属合理，本院亦予认定。（二）关于逾期办证违约金，上诉人的该项诉请涉及实际交付房屋权属证书日期的认定，但无证据证明涉案房屋已经办理好房屋权属证书，亦无法确定办妥权属证书的期限，故在本案中未作处理是正确的，上诉人可另行主张。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应不予支持。原审判决处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1450元，由上诉人吴金福、郑彩仙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 陈 龙
审 判 员 徐黎明
二〇一五年一月十四日
代书记员 严 凌