湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芦法民一初字第1131号
原告宾琳，女，1965年11月11日出生，汉族。
委托代理人蒙利，株洲市芦淞区神龙法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为起诉、应诉，参与调解并达成合意，代签法律文书等。
被告株洲市华成置业有限责任公司，住所地株洲市芦淞。
法定代表人严某某，系该公司董事长。
委托代理人汤雪云，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告宾琳诉被告株洲市华成置业有限责任公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2013年10月28日受理后，依法由审判员宁险爱适用简易程序进行审理。因该案与本院审理的（2013）芦法民一初字第1129号（范荣平诉本�被告）、1130号（刘亚明诉本案被告）、1132号（王宁州诉本案被告）、1133号（何建诉本案被告）四个建筑物区分所有权纠纷案件的法律关系基本一致，经当事人同意，本院决定对该五案进行合并审理。2013年12月20日，本院公开开庭对该五案进行了审理。2014年1月27日，本院依法裁定本案转为普通程序，组成由审判员刘海源担任审判长、审判员宁险爱、人民陪审员易新能参加的合议庭，分别于2014年3月3日、2014年4月25日公开开庭进行了审理。三次开庭时，原告宾琳的委托代理人蒙莉、被告株洲市华成置业有限责任公司法定代表人严某某及其委托代理人汤雪云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宾琳诉称，被告株洲市华成置业有限责任公司于1998年以出让方式取得株洲市华茂商厦地块的使用权，并于2002年正式对外销售所开发的株洲市华茂商厦商住楼。原告在与被告�订房屋买卖合同并在房屋交付后入住、办理房产证。被告当时在对外宣传的广告（有明确的权利义务，属于要约）中表明了株洲市华茂商厦商住楼负一层作为停车场使用，而且在商品房买卖合同第十八条也规定了出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位及设施的使用性质。但是被告现不仅单方面停止了负一层车库的使用，而且将此车库作为商场对外招租，此外，被告长期私自占有属于全体业主所共有的株洲市华茂商厦1—4楼电梯间作为其个人所有的对外经营性用房。原告认为，被告在商品房买卖合同和对外宣传招商要约中均提到株洲市华茂商厦负一层作为停车场使用，且株洲市城建档案馆保存的株洲市华茂商厦负一层平面图也清楚表明负一层系停车场，也正是基于此，株洲市规划局规划建筑科才同意报建。因此，被告的上述行为严重侵犯了原告的权利，依法应属无效。同时，被告长期私自占用电梯间的行为同样属于侵犯原告利益的违法行为。现原告诉至法院，请求依法判令：一、确认原告享有株洲市华茂商厦负一层停车场使用权；二、确认负一层停车场月使用费不得高于《株洲市机动车停放服务费实施细则》规定的最高标准；三、确认株洲市华茂商厦1-4楼电梯间属于原告所共有；四、被告承担本案诉讼费用。
第二次庭审中，原告将第二项诉讼请求明确为确认负一层停车场月使用费不得高于湖南省株洲市物价局的株价服（2011）101号文件即《株洲市机动车停放服务费实施细则》规定的室内小车停车位每个每月300元，将第三项诉讼请求变更为确认株洲市华茂商厦1至5楼楼梯间且包括1至4楼楼梯间歇足平台上的4间房屋属于原告共有。
原告宾琳为支持其诉讼请求，提交以下证据：
原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；
被告的企业工商登记资料，证明被告的诉讼主体资格；
株洲市华茂商厦销售广告，证明被告的宣传广告中明确了
业主享有停车场使用权；
4.2012年10月12日的株洲市华茂商厦告示，证明被告存在违约行为；
5.株洲市华茂商厦负一层平面图两张，证明株洲市华茂商厦负一层报建时是作为停车场使用；
6.原告的房产证复印件，证明原告系房屋所有人。
被告株洲市华成置业有限责任公司辩称：一、株洲市华茂商厦负一层登记的所有权人为被告，被告可以任意行使权利，有权决定其使用性质和使用价格，机动车停车费用标准只适用于生活小区而不适用商厦，而且负一层报建时并非作为停车场，因此，原告不能因为负一层以前或者现在作为停车场就认定负一层只能作为停车场，其使用用途应由被告来决定。同时，负一层与住宅是分开的，不能因为原告购买了株洲市华茂商厦的房屋就自然享有负一层的使用权；二、负一层不是作为停车场使用，也不是原告入住所必需的配套设施，其用途的变更或者收费情况应由被告确定，而且在房屋产权证上确认了负一层的用途为商业用途，故被告对负一层的使用是合理合法的；三、原告的诉讼请求不明确，存在瑕疵，应予驳回。一至四楼楼梯间本来就是大家在共用，商品房买卖合同中均未注明配有停车场，而且该案的原告为个人，不能代表所有业主，如果原告认为株洲市华茂商厦一至四楼楼梯间属于共有部分，那就不应是本案中原告所共有，而应由全体业主共有，原告的诉请显然不合法。
被告株洲市华成置业有限责任公司为支持其主张，提交以下证据：
1.被告的营业执照、组织机构代码证复印件，证明被告的诉讼主体资格；
2.房产证复印件，证明被告对株洲市华茂商厦负一层享有所有权，负一层的用途登记为商业用途；
3.报建图纸，证明株洲市华茂商厦负一层报建时并非为停车场；
4.商品房买卖合同、备案登记表，证明商品房买卖合同中并未约定被告须提供停车场；
5.房屋分层分户平面图，证明原告主张的楼梯间的小房间属于被告所有；
6.刘亚明与被告签订的商品房买卖合同，证明商品房买卖合同中没有约定被告负有向原告提供地下停车场的义务。
经庭审质证，被告株洲市华成置业有限责任公司对原告宾琳所提交证据的质证意见为：对证据1、2、6无异议；对证据3有异议，宣传广告只是开发商宣传的工具，宣传广告经过多次变更，应以最后变更且加盖了公司印章的为准，而原告提交的广告并未加盖被告公司印章；对证据4的真实性无异议，该证据恰恰证明了株洲市华茂商厦负一层的规划变更后，被告考虑业主的实际情况，另行提供了停车场�但停车场价格较高，而且规划用途的变更经过了相关部门的登记，如果业主对此有异议，可以向相关行政部门提出异议，与被告无关；对证据5的真实性无异议，负一层开始是作为停车场报建的，但后来规划变更为精品果品市场，应以最后变更的为准。
被告株洲市华成置业有限责任公司的委托代理人对原告宾琳所提交证据的质证意见为：对证据1、2、6无异议；对证据3的三性均有异议，原告所称的宣传广告上未加盖被告公司印章，其取得的方式也不明确，因此不能证明原告要证明的事实；对证据4的关联性有异议，不能证明原告要证明的事实；对证据5中盖了城建档案馆印章的平面图的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该图明确了负一层是作为精品果品市场，而不是作为停车场，对负一层规划用于停车场的平面图的关联性有异议，不能证明原告主张的事实。
原告宾琳对被告株洲市华成置业有限责任公司所提交证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但对其载明的房屋使用性质有异议；证据3中落款日期为2003年12月5日的图纸与本案无关，对落款日期为2001年6月25日的规划为精品果品市场的报建图的真实性无异议，该图与原告提交的图纸是一样的，该规划图没有经过规划部门的同意；对证据4、6的真实性无异议，但对其证明目的有异议，合同第3页约定有关公共部位公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二，但合同附件二是空白的，没有任何说明，原告认为根据被告的销售宣传广告中注明的负一层为停车场，应当可以认定负一层为停车场，且业主享有使用权；对证据5有异议，没有通过规划局的规划设计备案，只是建成后对房屋面积的测绘。
经审查并综合全案，本院对原告所提交的证据认证如下：证据1、2、6，被告均无异议，本院予以采信；对证据4的真实性予以采信；证据3、5，本院结合其他证据综合认定。
本院对被告株洲市华成置业有限责任公司所提交的证据认证如下：证据1、2，本院予以采信；证据4、5、6，本院对其真实性予以采信；证据3，本院结合其他证据综合认定。
经审理查明，株洲市芦淞区栗树街46号株洲市华茂商厦（以下简称株洲市华茂商厦）系被告株洲市华成置业有限责任公司开发，原告宾琳系株洲市华茂商厦604号（户室号1004号）房屋的所有权人。2001年1月15日，经株洲市城市规划局同意，株洲市华茂商厦负一层以车库报建。2002年，被告株洲市华成置业有限责任公司在其书面售房宣传资料中明确说明株洲市华茂商厦负一层为1844平方米的停车场。株洲市华茂商厦小区业主入住后，被告株洲市华成置业有限责任公司将负一层停车位以每个150元／月出租给包括原告宾琳在内的小区业主使用，后租金涨至每个300元／月。2012年10月12日，被告株洲市华成置业有限责任公司在该小区内粘贴告示，告示的内容为：“各位业主：我公司株洲市华茂商厦附一楼原设计为商场配套的精品市场，后因招商不足作停车使用。现附一楼腾空装修已尽尾声，皮具城要求我方将停车改回原设计的精品市场租与他们配套使用，但考虑到株洲市华茂商厦业主的停车问题，现告示如下：一、我方将装饰一新的附一楼变为固定停车位出卖使用权，包电费、管理费和装修分摊费，每个车位的使用费为600元／月。使用权为购买人所有，专车专位，其他人不得占用。二、购买使用权签约为三年一签，使用费按年一次性交清。三、如车位使用权购买率在本月22日前未超过80%，我方损失太大，将恢复原设计功能的精品市场。······”因原告认为每个停车位600元／月的使用费过高，故原、被告就负一层停车位的使用问题未能达成一致。现被告株洲市华成置业有限责任公司在该小区张贴了出售告示，将负一层划分为若干个停车位对外出售，并在出售告示中承诺在同等价格的条件下，优先向株洲市华茂商厦的业主出售。
另查明，2005年6月10日，株洲市华茂商厦负一层到第4层以及510号进行了所有权登记，所有权人为被告株洲市华成置业有限责任公司，负一层到第4层为商业用途，510号为办公用房。从第1层到第5层，有东北方向和西南方向两部电梯供用。在与东北方向电梯相对应的第1层到第5层楼梯间现由小区业主正常使用，第1层到第4层楼梯间的歇足平台上共有4间面积相等的房屋，房屋的长度为3.60米，宽度为2.90米。2014年2月10日，株洲市房地产测绘队就株洲市华茂商厦1-4层出具了房屋分层分户平面图，图中明确载明：红线范围内，除了中间部位楼梯和自动扶梯，其余部分为该户套内面积。而根据该图显示，前述楼梯间歇足平台上的4间房屋均在红线范围内。
再查明，原告宾琳与被告株洲市华成置业有限责任公司就株洲市华茂商厦604号房屋签订的商品房买卖合同中载明有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二，但该合同中的附件二并无任何内容。同时，双方在该合同中并未就停车位的使用问题进行约定。
庭审中，原告称，原、被告现在争议的主要问题就是株洲市华茂商厦负一层停车位的租金问题，原告仍愿意以原来的每个车位300元／月的标准继续承租，但被告不同意。对于本案讼争的第1层到第4层楼梯间歇足平台上的4间房屋，被告称，一部分已经出租，一部分现在闲置，而原告称，被告已将该4间房屋全部出租。
本院认为，本案系建筑物区分所有权纠纷。本案争�的焦点为：一、原告对株洲市华茂商厦负一层停车场是否享有使用权；二、原告要求确认负一层停车场月使用费不得高于湖南省株洲市物价局的株价服（2011）101号文件即《株洲市机动车停放服务费实施细则》规定的室内小车停车位每月每个300元的请求是否具有法律依据；三、株洲市华茂商厦第1层至第5层楼梯间以及第1层至第4层楼梯间歇足平台上的4间房屋是否属于原告所共有。
一、关于原告对株洲市华茂商厦负一层停车场是否享有使用权问题。根据我国《物权法》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，原告先后以150元／个／月和300元／个／月的租金向被告承租了株洲市华茂商厦负一层停车场的停车位，该行为系原、被告采取出租方式对讼争停车位的使用问�进行了约定。在被告将负一层停车位的月使用费用调整到600元／个后，原告认为费用过高，而与被告未就停车位的使用问题达成一致，并请求确认其对负一层停车场享有使用权。本院认为，建筑区划内车位、车库的归属问题属于当事人约定范围，且约定的形式应当为书面合同。根据原告提交的现有证据显示，原、被告并未在房屋买卖合同中就停车位的使用问题进行约定。同时，原告也未提供其与被告约定停车位使用问题的其他书面协议。被告作为株洲市华茂商厦负一层的所有权人，现在该小区张贴出售告示，将负一层的停车位对外出售，并承诺在同等价格的条件下，优先向株洲市华茂商厦业主出售的行为，符合我国《物权法》关于处理建筑区划内车位归属问题的规定。因此，在此种情形下，原告要求确认其对负一层停车场享有使用权的诉讼请求，缺乏事实和法律�据，本院不予支持。
二、关于原告要求确认株洲市华茂商厦负一层停车场月使用费不得高于相关文件规定的室内小车停车位每个每月300元的请求是否具有法律依据的问题。在原、被告未就株洲市华茂商厦负一层停车位的使用问题进行约定且被告现通过出售方式处分讼争停车位归属问题的条件下，原告要求确认停车位的使用费不得高于每个每月300元的请求，缺乏法律依据，而且，关于停车位的使用费确认问题不属于本案处理的范围。
三、关于株洲市华茂商厦第1层至第5层楼梯间以及第1层至第4层楼梯间歇足平台上的4间房屋是否属于原告所共有的问题。根据我国《物权法》的规定，业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，共有部分的范围，应当包括但不限于：1.建筑物的基本构造部分；2.建筑物的共用部分及附属物；3.仅为部分区分所有人所共有的共有部分。本案中，根据株洲市房地产测绘队出具的房屋分层分户平面图，原、被告讼争的第1层至第4层楼梯间歇足平台上的4间房屋均属于登记在被告名下的套内面积，具有法律上的独立性，并非该小区业主的共有部分。因此，原告要求确认第1层到第4层楼梯间歇足平台上的4间房屋属于原告所共有的请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。但是，双方讼争的第1层到第5层的楼梯间，属于建筑物的共用部分，依法属于该小区全体业主所共有，该小区的业主对其享有使用权。因此，原告作为该小区的业主，依法对其享有共有权。
据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、七十二条第二款、第七十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、第三条第一款、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告宾琳对株洲市华茂商厦东北方向第1层到第5层的楼梯间享有共有权；
二、驳回原告宾琳的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币240元，由原告宾琳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 刘海源
审 判 员 宁险爱
人民陪审员 易新能
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 汤 敏
附：判决书引用法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方�约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十二条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一�类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。
共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。