海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民三终字第39号
上诉人（原审原告）：李志勇，男，1976年8月18日出生，汉族。
委托代理人潘兵，海南肖明德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南三叶制药厂有限公司。
法定代表人：李明泉，该公司董事长。
委托代理人：杨虹，海南大兴天泰律师事务所律师。
上诉人李志勇因与被上诉人海南三叶制药厂有限公司（以下简称三叶公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2013）龙民一初字第1690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月25日受理后，依法组成由审判员廖端明担任审判长，审判员庹军、代理审判员杜蕾参加的合议庭对案件进行审理，并于2014年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人李志勇及其委托代理人潘兵，被上诉人三叶公司的委托代理人杨虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年2月11日，李志勇、三叶公司签订一份《商品房买卖合同》，约定李志勇购买三叶公司开发的位于海口市海垦路119号GSP医药物流商城配套公寓（九九.城南郡）B栋5层503房；建筑面积为128.51平方米，每平方米4682.44元；总金额为601740元；三叶公司应当在2011年12月28日前，将经验收合格【单位（子单位）工程竣工验收】的商品房交付李志勇使用；出卖人未能按合同约定的期限交房，逾期超过90日的，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金；出卖人交付使用的商品房的装饰及设备标准应符合双方约定（附件三）的标准；达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在收到买受人提出的书面异议并经双方确认后30日内进行整改达到合同约定标准，整改期间不视为出卖人逾期交房。合同签订后，李志勇已依约付清全部购房款。2012年5月6日，李志勇、三叶公司又签订一份《GSP医药物流配套公寓（九九城南郡）商品房买卖合同补充协议》，约定三叶公司将项目电梯间和楼梯间外围一块尺寸为9.0m×2.1m的钢筋混凝土结构板免费无偿赠与李志勇使用，李志勇承诺不以任何方式追究三叶公司逾期交房责任；本协议作为李志勇、三叶公司签订的《商品房买卖合同》的补充。2012年8月30日，三叶公司开发的GSP医药物流商城配套公寓（九九.城南郡）通过单位（子单位）工程竣工验收合格。2012年9月29日，三叶公司与其投资商海南玖九投资开发有限公司联合在《海南日报》上刊登《九九城南郡项目入伙通知书》，公告通知买受人于9月30日办理交房手续。2012年9月30日，李志勇与三叶公司GSP医药物流管理处办理房屋交付手续，双方为此均在《房屋交付验收表》上签字盖章予以确认。
另查，2010年1月7日，李志勇在三叶公司与投资商海南玖九投资开发有限公司的《VIP登记表》上签字，认购九九.城南郡B栋5层03号房，正式成为九九.城南郡VIP会员。该《VIP登记表》载明涉案房屋折扣后单价为4682.44元／平方米。2010年12月1日，三叶公司与海南盛世铭匠装饰工程有限公司（下称盛世铭匠公司）签订一份《装修工程合同书》，约定三叶公司将海口市海垦路119号GSP医药物流配套公寓（九九城南郡）室内装修工程发包给盛世铭匠公司承包；工程项目及承包范围见购买GSP医药物流配套公寓（九九城南郡）房屋业主与三叶公司、盛世铭匠公司签订的《装饰工程合同书》；工程造价具体金额根据购买GSP医药物流配套公寓（九九城南郡）房屋业主与三叶公司、盛世铭匠公司双方确认所采用的材料及工程量计算；工程开工时间（空白）；若业主与盛世铭匠公司直接签订装修合同，业主将装修款项直接支付给盛世铭匠公司时，付款方式盛世铭匠公司与业主自行协商；盛世铭匠公司装修的房屋经三叶公司、业主、盛世铭匠公司三方验收合格后，在95%的工程款结清当日办理钥匙移交手续。2010年12月16日，李志勇向三叶公司出具一份《承诺书》，同意装修交房，承诺涉案房屋的装修在交房前由三叶公司统一委托装修公司进行装修并支付装修款，并承诺在2011年3月1日前与三叶公司指定的装修公司签订装修合同；装修款项具体额度待装修清单和报价方案确认后在以后签署的装修合同中注明，装修款在交房时付清。
李志勇在原审提出的诉讼请求为：请求法院判令三叶公司支付延期交房违约金16427元，并支付房屋装修费87000元。
原审法院判决认为：一、关于三叶公司是否应当支付逾期交房违约金的问题。李志勇、三叶公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》意思表示真实，不违反法律和行政法规的禁止性规定，且已实际履行，应确认合法有效。李志勇、三叶公司双方应当全面履行合同义务。三叶公司根据《商品房买卖合同补充协议》约定已依约无偿向李志勇交付项目电梯间和楼梯间外围一块尺寸为9.0m×2.1m的钢筋混凝土结构板作为免除承担逾期交房违约金的对价，李志勇也已承诺放弃追究三叶公司逾期交房的违约责任。现李志勇反悔要求三叶公司支付逾期交房违约金，于法无据，不予支持。二、关于三叶公司是否应当向李志勇支付装修款的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十七条虽对涉案房屋的装修标准作出约定，但从三叶公司提供的其与盛世铭匠公司签订的《装修工程合同书》和李志勇出具的《承诺书》来看，三叶公司是统一委托盛世铭匠公司对九九.城南郡项目进行装修，所需装修款由业主承担。对此，也可从李志勇为认购涉案房屋而登记成为九九.城南郡VIP会员而由三叶公司提供的《VIP登记表》证实。该《VIP登记表》载明的房屋单价与《商品房买卖合同》约定的房屋单价是一致的，均为4682.44元／平方米，只是房屋建筑面积有所出入。另外，从李志勇提供的其于2012年9月30日收房时在《房屋交付验收表》上确认的交房检验项目来看，三叶公司交房的标准并未包含合同附件三标准。若三叶公司交房的标准包含合同附件三的标准，那么三叶公司应会在《房屋交付验收表》上列明，李志勇对此也应当知晓，如未列明，李志勇应当及时提出异议，并因此拒绝收房。但事实上，李志勇却签字确认三叶公司交付的房屋符合合同约定的标准而予以收房。故李志勇要求被告支付装修款的诉请，缺乏事实根据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：驳回李志勇的诉讼请求；案件受理费2368元，由李志勇负担。
上诉人李志勇不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一、关于违约金问题，即“换楼板协议”是否有效的问题，上诉人认为“换楼板协议”应无效，被上诉人应当支付违约金。“换楼板协议”无论从形式还是内容上均是非法无效的。在形式上：2012年4月中旬在逾期交房已成事实的情况下被上诉人售楼部工作人员谎称5月份就要交房。为完善手续，让业主补签一个协议（“换楼板协议”），在当时已逾期交房达五个月之久的情况下这无疑是一个天大的喜讯。售楼处工作人员谎称，这仅是一个手续问题，不会危及业主的实际利益。在此情况下，上诉人信以为真，在补充协议上签上了名，一式两份。之后被上诉人售楼处的工作人员又以要让单位盖章为由，将已签上业主名字的补充协议收起，并告之待盖好章以后再交给上诉人。但直到一审开庭时，被上诉人才将此补充协议拿出作为其拒绝支付违约金的理由进行抗辩。而在签订完补充协议后，该楼房并未在五月份交工，在其一拖再拖。到2012年9月30日在《海南日报》上发布所谓的交房公告后，业主争先恐后地涌入被上诉人售楼处领取楼房钥匙，查看早都应属于自己的新房，而看到的却是未经任何装修的毛坯房。从以上情况可以看出，被上诉人售楼处工作人员所采用的方法是被上诉人精心设计的，是谎称五月份交房；是仅履行手续不会带来实际损失；是签字后该协议被收走不给上诉人留下研判机会。其真实的目的就是要换取上诉人继续追索逾期交房违约金的权利。从内容上看，该协议也是采用欺诈手段骗取上诉人的信任而签订的协议。在该协议的第一条当中，被上诉人就清楚地写道，“出卖人将此面积（房产证并不体现此面积）免费无偿赠与买受人使用”。再加之售楼处工作人员的虚假讲解，使上诉人误认为被上诉人真要将这一块9＊2.1㎡的楼板送给自己，所以才签名的。被上诉人的做法完全符合《民法通则》第58条第三款规定的情形，应当认定其行为无效。而无效的民事行为从行为开始就没有法律约束力。但是原审法院判决对此存在的事实却视而不见，仅以上诉人在补充协议上签名为由驳回上诉人要求支付逾期交房违约金的请求事项显然是错误的。被上诉人用来交换的是一块工程结构板，具有整栋楼房抗震的作用；在原设计图纸上没有体现；后来在施工中被有关部门强制增加进去的，是保证工程质量必不可少的工程结构板。被上诉人不得已为此多支出了建筑成本便想转嫁到全体业主身上。该结构板的属性为建筑工程所必须的结构组成部分，正如工程的主梁和框架一样，是不可或缺的，被上诉人根本无权处置。如果对全体业主共有财产被上诉人都可以随意处置，那么做为共有部分的楼道和电梯间被上诉人是不是也可以进行处置。原审法院一边认为被上诉人是无偿向上诉人交付外围一块结构板；一边又认可上诉人支付所谓的对价，那么被上诉人到底是赠与还是换取，是无偿还是有偿，是欺诈还是诚信。原审判决很难不让上诉人产生合理的联想。二、关于装修款的问题，上诉人依然认为应当由被上诉人全额承担。上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，在该《商品房买卖合同》的《合同补充协议》（附件七）第七条第二款规定：“本《合同补充协议》和《商品房买卖合同》是明确买卖双方权利义务的唯一依据，双方在此之前有关该商品房及相关设施的所有书面或口头的协议、同意、承诺、宣传、允许或者说明等，均对双方无约束力。”，原审法院在判决中以《房屋交付验收表》上已由业主签名确认了交付的房屋符合合同约定的标准而予以收房的认定，则是不顾客观事实和已被认定的证据证实的，是自相矛盾的，也是十分错误的。《承诺书》是所有业主在签署《商品房买卖合同》时必须首先签订的第一份文件，它的制作均由被上诉人一家完成无须征得上诉人的同意。也就是说不签订《承诺书》的业主是绝不可能签署《商品房买卖合同》的，但《商品房买卖合同》在业主签字后，交由被上诉人签字盖章，在时间上有个延后的情况。根据合同构成的要件，其生效是在最后一方当事人签字盖章时，由此，该《承诺书》就变成了“双方在此之前有关该商品房及相关设施的所有书面或口头的协议、同意、承诺、宣传、允许或者说明等，均对双方无约束力”了。而原审法院对这份加盖有被上诉人公章的《合同补充协议》也能做到视而不见。毫不夸张的说在整个买卖房屋过程中，所有的文件、文书均由被上诉人提供，上诉人仅剩签字和交钱的份，有时签字后连文书都拿不到（如换楼板协议）。无论《VIP登记表》还是《房屋交付》验收表》均是被上诉人事先制作好的格式文本，原审判决书第6页倒数第三行写明，“若被告交房的标准包含附件三的标准，那么被告就会在《房屋交付验收表》上列明，如未列明，原告应当及时提出异议，并拒绝收房”，上诉人既然收房了，那么被上诉人就不违约了。如此定，实属谬论。已交几十万元购房款，每月还要承担数千元的银行按揭款的压力，对已逾期交房近一年的上诉人来说心情是何等的焦虑，原审法院对上诉人拿到钥匙入户即认可房屋现状的认定，已失却了基本的公平、公正。
综上，上诉人认为原审判决缺乏事实依据和法院依据，请二审法院依法查清本案事实，依法判决：一、撤销原审错误判决，依法改判支持李志勇原审中的诉讼请求，即三叶公司向李志勇支付违约金并承担装修款。二、一、二审诉讼费由三叶公司支付。
被上诉人三叶公司辩称：一审判决认定事实清楚、证据充分，应予维持。一、上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同补充协议》约定，上诉人已免除被上诉人逾期交房的违约责任。上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同补充协议》约定，被上诉人将项目电梯间和楼梯间外围一块尺寸为9.0mx2.1m的钢筋混凝土结构板免费无偿赠与上诉人使用，上诉人不以任何方式追究被上诉人逾期交房责任。双方《商品房买卖合同》约定的交房期限是2011年12月28日，而双方签订《商品房买卖合同补充协议》之时（2012年5月），已超过了被上诉人与上诉人约定的交房期限。对该事实被上诉人并无欺瞒，上诉人也知道该事实。双方是在这一客观事实的基础上就逾期交房如何处置进行协商并达成一致的。在签订该协议之前，协议的条款内容已交由上诉人等买受人阅读并了解，同意接受条款内容的买受人在补充协议上签字。被上诉人已依协议的约定将结构板交由上诉人使用，上诉人亦应依约不再主张逾期交房违约责任。二、上诉人买受商品房的装修费不应由被上诉人承担。被上诉人与上诉人之间的《商品房买卖合同》第十七条约定：交付使用的房屋按照合同附件三约定的标准进行装修。达不到约定标准的，在买受人书面提出异议经双方确认后30日内进行整改。但合同并未约定装修费用的标准及由哪一方当事人负担。为此，上诉人在合同上签字当日同时向被上诉人出具《承诺书》，承诺：买受房屋交房前由被上诉人委托装修公司进行装修，但装修款的额度须由买卖双方确认方可签订装修合同，装修款由被上诉人统一收取，在交房时再由上诉人付清。本承诺书作为《商品房买卖合同》的补充。之后，被上诉人与海南盛世铭匠装饰工程有限公司签订《装修工程合同书》。上述承诺书及合同书均体现了装修费由买受人自行承担的内容。此外，在被上诉人与上诉人签订上述合同及承诺书之前，上诉人以登记为VIP会员的方式内部认购B503房。在该登记表上，双方对所购房屋并无装修的约定，购房款亦不包含装修款。被上诉人认为，由上诉人另行承担装修款是其真实意愿。一审法院根据上述查明的事实，判决驳回上诉人的诉讼请求，具有充分的事实和法律依据，应予维持。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：李志勇与三叶公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方当事人应遵守合同的约定。三叶公司依约无偿交付项目电梯间和楼梯间的钢筋混凝土结构板给李志勇使用，李志勇亦应依约放弃追究三叶公司逾期交房的违约责任。故原审法院驳回李志勇主张三叶公司支付逾期交房违约金的诉讼请求正确，应予维持。根据双方签订的合同约定：李志勇对三叶公司交付使用的商品房的装饰及设备标准不符合双方约定（附件三）的标准的，有权要求三叶公司在收到李志勇提出的书面异议并经双方确认后30日内进行整改达到合同约定标准。然而李志勇在接收房屋时已明知该房屋是未经任何装修的毛坯房，但仍对房屋现状进行了确认、接收且未提出异议，结合李志勇曾经表示自负装修款等事实，应认为李志勇认可三叶公司交付的房屋符合交付的标准。故李志勇要求三叶公司支付装修款没有事实与法律根据，原审法院不予支持该请求符合法律规定。
综上，上诉人李志勇的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2368元由上诉人李志勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖端明
审 判 员 庹 军
代理审判员 杜 蕾
二〇一四年三月十四日
书 记 员 何 军