北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第1002号
上诉人（原审原告）周新。
委托代理人魏新，北京市中海律师事务所律师。
委托代理人谢波，北京市中海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司。
法定代表人白晋安，董事长。
委托代理人吴子珅。
委托代理人苑晓波，北京市浩东律师事务所律师。
上诉人周新因与被上诉人招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司（以下简称招商局嘉铭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第13847号民事判决，向本院提起上诉。本院由审判长王茂刚，审判员刘秋燕，代理审判员徐冰、范磊、赵蕾组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
周新在一审法院起诉称：2009年12月24日，我与招商局嘉铭公司签订《商品房预售合同》一份。合同中我是房屋买受人，招商局嘉铭公司是出卖人。根据合同第11条第1款、第21条第1款的约定，招商局嘉铭公司应当自2011年10月1日起按日计算向我支付已付购房款万分之二的违约金。根据合同第21条第2款第2项约定，招商局嘉铭公司应当自2012年9月21日起按日向我支付全部已付款万分之二的违约金。合同签订后，我于2009年12月24日、2010年1月26日共向招商局嘉铭公司支付购房款525834元。2010年9月30日招商局嘉铭公司为我办理了入住手续，并收取了办理权属证明和房产证所需材料及代办房产证费用500元。但是招商局嘉铭公司到2012年9月26日才办理了诉争房屋所在楼栋的初始登记，到2012年12月12日才办理了我的房产证。鉴于以上情况，为了维护我的合法权益，我要求法院判决：1、招商局嘉铭公司支付2011年10月1日至2012年9月26日期间未按约定取得房屋所在楼栋权属证明的违约金37965元；2、招商局嘉铭公司支付2012年9月21日至2012年12月12日的未按约定交付房屋所有权证的违约金8728元；以上两项共计46693元。3、招商局嘉铭公司承担本案诉讼费。
招商局嘉铭公司在一审法院答辩称：周新提出的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应全部驳回。具体理由如下：一、案涉房屋产权登记迟延并非因我公司的责任导致，我公司对此无需承担任何责任。根据双方所签订《北京市商品房预售合同》第二十一条规定，只有在因出卖人的责任情况下，我公司才需承担责任，但在本案中产权登记的迟延并非出卖人的责任导致。具体因为：（一）溪城家园项目完全按照北京市建委、住保办等政府部门批复以及合同约定的周期按期施工、按期竣工、按期交付，不存在任何迟延；而且本项目也按期具备办理产权登记的条件，但由于非出卖人的原因，导致办理产权登记工作的启动时间比预计时间迟延了14个多月。（二）由于项目建设过程中，北京市住宅专项维修资金管理中心出台了新政策，要求开发单位在办理大产权证之前必须交齐整栋楼宇的住宅专项维修资金，并要求开发单位在系统中逐户录入相关信息，这不但大大增加了我公司的资金压力，也增大了工作量。筹措资金和录入信息用时共计3个月左右，系因为新政出台而增加，并非我公司的责任导致。综上，无论是依据合同、法律还是基于公平原则，我公司均无义务向周新支付违约金或承担任何违约责任。二、周新并未因产权登记迟延遭受任何损失，其巨额违约金的索赔诉求不应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以在合同中约定一定金额或比例的违约金，但在守约方主张权利时，合同约定的违约金也必须与守约方的实际损失相挂钩。违约金低于或高于实际损失时，法院可以调整违约金数额与实际损失相匹配。周新因产权登记迟延并未遭受任何损失，合同约定的每日万分之二的计算违约金数额本身亦不应支持。同时，办理大产权证是办理小产权证的前提，即便认定我公司在办理产权登记时存在迟延，二者的违约金亦不应当叠加主张，因同一个行为承担双重违约责任本身有违公平原则。三、周新的诉讼请求若被支持不但将严重有违公平原则，亦会产生极其不良的社会效应。本案的特殊性在于案涉房屋并非普通的商品住房，而是限价商品住房，是以限制开发商的开发利润为前提的保障性住房。限价房的开发单位本身的利润已经极低，再加上本项目的建设周期在2009年之后，恰逢人工、材料等各种成本大幅度上涨之时，我公司已经因本项目遭受较大亏损。四、根据《城市房地产开发经营管理条例》之规定，房地产开发企业对业主办理房屋产权证仅为协助义务，提供必要的证明文件，本案中周新未按规定及时提供办理房产证所需的资料，是办证迟延的主要原因，故对周新的诉讼请求不应支持。综上所述，根据双方合同的明确约定，我公司具备合理合法的免责事由，周新的起诉理由不足，亦无证据证明其实际损失，故请求驳回周新的全部诉讼请求。
一审法院审理查明：2009年12月24日，周新与招商局嘉铭公司签订一份《商品房预售合同》（限价商品住房），约定周新购买招商局嘉铭公司开发建设的XX室房屋，总价款共计525834元。合同第二十一条关于产权登记条款约定：（一）初始登记出卖人应当在2011年9月30日前，取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”。（二）转移登记1、该限价商品住房交付使用后，双方同意按照下列第二种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托出卖人或其指定第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用五百元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在限价商品住房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：（1）、买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。
合同签订后，周新向招商局嘉铭公司支付了合同约定的全部购房款，招商局嘉铭公司向周新交付了房屋。2012年9月20日，招商局嘉铭公司取得周新所购房屋所在楼栋的房屋所有权证。2012年12月12日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会颁发了诉争房屋的所有权证书，登记所有权人为周新，房屋性质为限价商品住房。登记地址为XX。
另查，溪城家园小区为北京市较早的限价房小区。该小区房屋购买业主主要来源有公开摇号配售和部分城区拆迁安置两种途径。因拆迁工作进展不一，为保证各项目被拆迁安置居民能及时与招商局嘉铭公司签订房屋买卖合同，各有关拆迁单位分别多次向北京市住房保障办公室提出申请，要求将配售溪城家园项目保留房屋使用时间一再延期。北京市住房保障办公室对申请批复予以同意。
再查，周新与招商局嘉铭公司签订的《商品房预售合同》第十一条约定，招商局嘉铭公司应当在2010年9月30日前向周新交付房屋。庭审中，周新与招商局嘉铭公司均认可招商局嘉铭公司于2010年9月30日向周新交付诉争房屋。
上述事实，有《商品房预售合同》、房屋所有权证书、公证书、北京市住房保障办公室的批复、《关于尽快办理溪城家园销售证延期的申请》、商品房预售许可证及双方当事人的当庭陈述在案佐证。
一审法院判决认定：周新与招商局嘉铭公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照约定全面履行各自义务。一方当事人履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。本案招商局嘉铭公司违约延期办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记，应当向周新承担违约责任。
依据前述查明的事实，溪城家园小区是北京市较早的限价房小区，作为该小区开发建设单位的招商局嘉铭公司在建设限价房过程中事实上担负了协助相关行政部门安置部分被拆迁居民的任务。该种因素的存在使得招商局嘉铭公司在销售及按规定办理限价房登记手续的过程中受相关拆迁工作进度影响较大，而且招商局嘉铭公司在配售过程中必然要接受相关行政部门的指令，也必然要顾及到被拆迁居民的整体安置事项。为保障被拆迁居民稳妥及时安置，保障拆迁后续工作的顺利衔接，无论是依申请还是依职权，相关行政部门对招商局嘉铭公司的预售许可证截止日期数次向后推迟，此种情形对招商局嘉铭公司及时开展商品房预售转现售工作及办理楼栋初始登记开始时间构成重大影响。此情节有别于自由市场中普通商品房的办证流程，是本案需要审查的重要情节之一。因此从公平角度出发，法院认为在判决认定招商局嘉铭公司延期办证的过错问题上，不宜过于苛责招商局嘉铭公司。法院将结合本案的特殊情况对招商局嘉铭公司的违约责任酌情判定。
合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现周新主张招商局嘉铭公司按照合同约定的标准支付违约金，招商局嘉铭公司辩称违约金数额过高，法院认为招商局嘉铭公司承担的违约金数额应当以周新的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合本案的实际情况，法院将违约金计算标准由约定的全部已付款的日万分之二调低至已付款的日万分之零点六七。关于楼栋权属登记迟延与房屋所有权转移登记迟延的关系，法院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋初始登记的迟延与周新自身的损失并不存在直接的因果关系，故法院将两种违约后果合并一起评价。关于计算的起止日期，招商局嘉铭公司辩称应当以周新实际收房日为计算标准，因周新未能在合同约定日期取得诉争房屋系招商局嘉铭公司自身原因造成，周新本身不存在过错，故法院认为计算违约金期限应当以合同约定的房屋交付日期即2010年9月30日起720日的次日为计算起点。关于实际取得房屋所有权证的日期，周新主张应当以招商局嘉铭公司实际发放给周新的日期为准，招商局嘉铭公司主张应当以房屋所有权证书登记的日期为准，因不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故法院认为周新与招商局嘉铭公司在《商品房预售合同》中约定的“实际取得”房屋所有权证书之日，应当解释为不动产登记簿及房屋所有权证书上登记的日期。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日向周新支付自二○一二年九月十九日至二○一二年十二月十二日止的逾期办证违约金，计算标准为已付房屋价款的日万分之零点六七；二、驳回周新的其他诉讼请求。
周新不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求本院撤销一审法院判决，改判招商局嘉铭公司支付周新违约金。其中：2011年10月1日至2012年9月20日期间未按期办理房屋所在楼栋权属证明违约金37439元；2012年9月19日至2012年12月12日期间未按约定交付房屋产权证书的违约金8834元。上诉理由是一审法院适用法律错误。一、招商局嘉铭公司因政府原因未能按照约定履行义务时，仍应当承担违约责任。二、一审法院无权对双方自愿签订的合同行驶自由裁量权。三、一审诉讼费分担不公平。我方并无过错，应当由招商局嘉铭公司承担全部诉讼费。
招商局嘉铭公司服从一审法院判决，不同意周新的上诉请求及理由。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：周新、招商局嘉铭公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自义务。
《商品房预售合同》第二十一条的约定，招商局嘉铭公司在因出卖人责任未能如期办理所在楼栋的权属证明和取得房屋所有权证书时承担违约责任。双方约定的招商局嘉铭公司承担违约责任的原则是过错原则。即违约责任的有无要根据招商局嘉铭公司是否存在过错来判断。该约定不违反法律的强制性规定，本院予以认可。周新主张招商局嘉铭公司因政府原因未能按照约定履行义务时，仍应当承担违约责任。该主张与双方的约定不符，本院不予支持。《商品房预售合同》第二十一条同时亦约定了违约责任数额的计算方式。根据合同法的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。即违约金数额的多少应依据合同约定和当事人的实际损失来判断，且人民法院有权力依据当事人的请求进行调整。周新主张一审法院无权对双方自愿签订的合同行使自由裁量权，该主张没有法律的依据，本院不予支持。
周新所持延期办理住房所在楼栋的权属证明给其造成的损失的主张不能成立，本院不予支持，理由如下：一、周新的经济损失应为因延迟办证导致房屋能够上市交易的时间出现迟延，由此带来的交易收入的减少。办理住房所在楼栋的权属证明后至房屋的转移登记之前并不能将诉争房屋实际进行交易。因此，住房所在楼栋的权属证明的延迟与周新主张的交易损失并无因果关系。二、办理住房所在楼栋的权属证明与房屋的转移登记的延迟系同一行为所致，不宜重复评价，双重处罚。一审对此未予支持是正确的，本院予以确认。
根据本案已查明事实，招商局嘉铭公司未如约为周新办理房屋权属证书。周新主张招商局嘉铭公司应为此支付违约金，周新的该项主张有事实和法律依据，应予支持，数额由本院根据本案具体情况酌定。
招商局嘉铭公司认为约定的违约金数额过高，请求人民法院酌减，综合下述两点理由，本院认为该主张符合法律的规定，应予支持。其一、诉争房屋所在小区是北京市较早的限价房小区，招商局嘉铭公司在建设过程中担负了协助相关行政部门安置被拆迁居民的任务。在安置被拆迁居民的过程当中，保持网签通道的畅通，无疑更能使拆迁工作顺利进行。接受政府指令，协调拆迁工作进展，保持网签通道畅通，招商局嘉铭公司并无过错。办理诉争房屋所在楼栋的产权证明系办理诉争房屋产权证书的必要前置程序，办理诉争房屋所在楼栋的产权证明的延迟会导致办理诉争房屋产权证书的延迟，该延迟并非招商局嘉铭公司自身责任，应对招商局嘉铭公司的违约金数额予以酌减。其二、政府推出限价房的目的主要是为了解决中低收入家庭的住房困难，而非让业主将房屋上市获利。不管通过拆迁还是摇号取得的限价房购买资格，均应尊重限价房的自住性质，而不能过于强调限价房的市场交易收益。一审法院将违约金计算比例由约定的全部已付款的万分之二调低至已付款的万分之零点六七，该认定不违反法律的规定，本院予以确认。
诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审法院按照周新的请求被支持的比例来认定周新和招商局嘉铭公司分别承担的诉费，该认定符合法律的规定。周新主张应当由过错方来承担诉讼费，该主张没有法律的依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决结果是正确的，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四百八十四元，由周新负担三百八十四元（已交纳），由招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司负担一百元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费八百零九元，由周新负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 徐 冰
代理审判员 赵 蕾
代理审判员 范 磊
二〇一四年三月十七日
书 记 员 赵 彤
书 记 员 郑雅文
书 记 员 赵梦芸