上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2664号
上诉人（原审被告）上海颐圣网络科技有限公司。
法定代表人韩邦华。
委托代理人陈亦云。
委托代理人黄幼芸。
被上诉人（原审原告）上海宝山科技园科技孵化器管理有限公司。
法定代表人顾瑾莹。
委托代理人余岚，上海市光大律师事务所律师。
上诉人上海颐圣网络科技有限公司（以下简称颐圣公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年2月3日，上海宝山科技园科技孵化器管理有限公司（甲方，以下简称宝山科技园公司）与颐圣公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在宝山区上大路XXX号XXX-
XXX、XXX室，建筑面积为464平方米。签订本合同前，乙方已对房屋、附属设施及其现有装修及设施状况进行了验看，并对房屋现有的状况表示认可。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用。甲乙双方约定，房屋租赁期限自2012年2月10日起至2015年2月9日止。装修期自2012年2月10日起至2012年4月30日止。装修期内免收租金。该房屋自2012年2月10日起至2014年2月9日每日每平方米建筑面积租金为人民币（以下币种均为人民币）1.50元，每月租金为21，170元（按365天／12个月计算，不含物业管理费）。该房屋第三年房租租金的递增比例为8%，自2014年2月10日起至2015年2月9日每日每平方米建筑面积租金1.62元，每月租金22，864元。租金先付后用，按三个月为一期支付，乙方应于每期末月的25日前向甲方支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方按拖欠金额的0.5%支付违约金。甲方作为法律规定的其他权利人与乙方建立该房屋在本合同项下的租赁关系，乙方完全认可甲方作为本合同出租方的地位，并依照本合同向甲方承担全部合同项下责任。
2014年5月8日，颐圣公司向宝山科技园公司出具《付款计划》，载明，颐圣公司自2013年2月至2014年6月期间尚未支付的租金共计359，890元，计划于2014年6月底付清全部的房租费。
原审法院另查明，位于宝山区上大路XXX号等系上海祁华房地产开发有限公司（以下简称祁华公司）所有的房地产权，其中包括上大路XXX号，2010年2月22日，经核准登记取得房地产权证，登记的部位为1层，总层数4层，建筑面积705.13平方米，房屋类型商场，房屋用途为商业，该房屋备注为配套商品房用于租赁。
原审法院再查明，2014年1月3日，祁华公司出具委托书，全权委托上海亨联实业有限公司（以下简称亨联公司），负责对上大路商业物业的全面招商和运营管理。同日，亨联公司出具委托书，表示全权委托上海宝山科技控股有限公司（以下简称科技公司）负责对上大路商业物业全面招商和运营，该区域商业物业在租赁管理中发生的一切权利与义务均由科技公司享受和承担。2010年8月17日，科技公司出具授权证明，授权宝山科技园公司负责上海动漫产业孵化器大楼（上大路XXX-
XXX号，建筑面积6，631.79平方米）的房屋租赁管理、孵化企业的引进，可作为出租方与入驻企业签订房屋租赁合同，授权时间为2011年5月至2023年4月，期间上海动漫产业孵化器大楼的所有房租资金均入宝山科技园公司帐户。
2014年7月，宝山科技园公司向原审法院提起诉讼，称合同签订后，颐圣公司未按照合同约定支付租金，尚拖欠宝山科技园公司自2013年2月1日起至今的租金。颐圣公司的行为已经构成违约，故请求判令颐圣公司支付自2013年2月1日起至判决生效之日止的租金，并根据合同约定，承担截止于2014年8月9日止的逾期付款违约金。
原审审理中，宝山科技园公司为证明出租建筑物的合法性，还提供2008年4月17日由上海市宝山区规划管理局颁发的《建筑工程规划许可证》，载明，建设单位祁华公司，建设项目为商业楼、地下车库，建设位置宝山区大场镇上大路南侧，建设规模24，352平方米（含外保温101.4平方米），其中的建设工程项目表中载明，23号楼为四层，高度18米，面积6，591平方米。该幢建筑即为宝山科技园公司出租的标的物。宝山科技园公司一并提供《建筑工程施工许可证》、《建筑工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案证书》，上述材料足以证明宝山科技园公司出租标的的合法性，故系争租赁合同为合法有效。对此，颐圣公司表示，关于相关证照的真实性不持异议，但无法证明本案的关联性，不能直接证明23号楼即为本案系争房屋。关于支付租金的情况，宝山科技园公司表示，2012年3月31日，收到颐圣公司支付2012年5月1日起至2012年8月31日止的租金63，510元、2012年3月31日，收到颐圣公司支付的押金21，170元、2013年1月31日，收到颐圣公司支付2012年8月1日起至2012年10月31日止的租金63，510元、2013年4月30日，收到颐圣公司支付2012年11月1日起至2013年1月31日止的租金63，510元，故欠租从2013年2月1日起算。
原审法院经审理后认为，宝山科技园公司、颐圣公司就系争房屋签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。关于颐圣公司以系争房屋无合法产证为由主张合同无效的观点，根据查明的事实，系争房屋已经核准取得相关建设工程规划、施工许可证，并经竣工备案，该建筑物应系合法建筑，故颐圣公司的上述抗辩，于法无据，法院不予采信。关于宝山科技园公司主张的欠租部分，根据合同约定，装修期自2012年2月10日起至2012年4月30日止。装修期内免收租金。2012年2月10日起至2014年2月9日止，每月租金为21，170元；自2014年2月10日起至2015年2月9日止，每月租金22，864元。租金先付后用，按三个月为一期支付，颐圣公司应于每期末月的25日前支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，颐圣公司按拖欠金额的0.5%支付违约金。宝山科技园公司自认收到颐圣公司支付的2013年1月31日止的租金，颐圣公司主张租金支付至2013年2月9日，法院认为，比照合同对租金起算日期的约定，宝山科技园公司的主张更具可信性，同时，颐圣公司作为付款方，未就上述主张进一步提供证据予以佐证，法院难以采信。在双方就月租金标准已作明确约定的情况下，颐圣公司仍对租金标准提出异议，显然于法无据，法院不予采纳。颐圣公司关于宝山科技园公司未能兑现相关承诺而要求扣减租金20万元的抗辩，对此，宝山科技园公司不予认可，颐圣公司对上述主张亦未提供充分、有效证据证明，故法院亦不予采纳。故宝山科技园公司要求颐圣公司支付自2013年2月1日起的租金，合法有据，法院予以准许。再次，宝山科技园公司要求根据合同约定主张逾期付款违约金，亦符合合同约定和法律规定，法院可予准许。鉴于颐圣公司就违约金标准提出异议，认为过高并要求调整，故根据公平、合理原则，从系争租赁合同的实际履行出发，结合宝山科技园公司实际损失，法院酌情将违约金标准调整为日万分之五。
原审法院据此作出判决：一、上海颐圣网络科技有限公司于判决生效之日起十日内，向上海宝山科技园科技孵化器管理有限公司支付自2013年2月1日起至判决生效之日止的租金（其中2013年2月1日起至2014年2月9日止，每月租金为21，170元；自2014年2月10日起每月租金22，864元），并根据日万分之五计算，支付每期租金应付之日起至2014年8月9日止的逾期付款违约金；二、上海宝山科技园科技孵化器管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人颐圣公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，颐圣公司在原审中已举证证明宝山科技园公司在签订租赁合同时采用欺诈的方式隐瞒了系争房屋实际并未取得产证的事实，造成颐圣公司无法获得政府相关扶持资金，并导致租金、装修等损失，系争房屋的租赁合同应为无效。故请求撤销原审判决，改判驳回宝山科技园公司原审全部诉讼请求，并赔偿颐圣公司相关损失。
被上诉人宝山科技园公司辩称：系争房屋已办相关手续，属于合法建筑，产权目前正在办理之中，故租赁合同应为有效，颐圣公司无权拒付租金。颐圣公司并未在原审中提出过反诉，其所谓的损失赔偿，不属于本案审理范围。故请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本案审理期间，宝山科技园公司表示颐圣公司合同到期后未搬离系争房屋，故请求本案中租金计算至2015年2月9日止。
本院认为，现颐圣公司在二审中主张双方所签系争房屋的租赁合同因宝山科技园公司欺诈而无效。根据查明的事实，双方当事人在签订的租赁合同中对系争房屋的产权情况及因产权问题而造成的法律后果并无约定，颐圣公司在审理中既未提供证据证明其对系争房屋应具备产权证明作出过明确要求，也未就其主张的因系争房屋尚未进行产权登记而导致影响其经营提供确实证据予以证明，故颐圣公司关于因宝山科技园公司欺诈而导致系争房屋的租赁合同无效的主张，缺乏依据，本院不予采纳。鉴此，原审法院认定双方签订的租赁合同合法有效，并无不妥，故颐圣公司理应向宝山科技园公司支付租金，并承担合同约定的逾期付款的违约责任。综上所述，原审法院基于查明的事实，判决颐圣公司依照合同约定的标准支付相应租金并酌情调整违约金标准，并无不当，本院予以维持。鉴于租赁合同现已到期，宝山科技园公司亦确认租金计算截止至2015年2月9日，故本院对相应判决事项予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条项之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1090号民事判决第二项；
二、撤销上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1090号民事判决第一项；
三、上海颐圣网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海宝山科技园科技孵化器管理有限公司支付自2013年2月1日起至2015年2月9日止的租金（其中2013年2月1日起至2014年2月9日止，每月租金为21，170元；自2014年2月10日起每月租金22，864元），并根据日万分之五计算，支付每期租金应付之日起至2014年8月9日止的逾期付款违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币3，631元、二审案件受理费人民币3，700元，均由上诉人上海颐圣网络科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 徐 江
代理审判员 姚 跃
二〇一五年三月九日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。