上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初29153号原告(反诉被告)：上海卞利废旧物资回收利用有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：申青云，经理。委托诉讼代理人：杜家红，安徽金六州律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海鑫艺程清运有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：王永福，董事长。委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：何昕亚，上海市福隆律师事务所律师。第三人：闵行区华漕镇XX村民委员会，住所地上海市闵行区。负责人：曹Z，村主任。委托诉讼代理人：程辉，上海市新闵律师事务所律师。原告上海卞利废旧物资回收利用有限公司(以下简称卞利公司)与被告上海鑫艺程清运有限公司(以下简称鑫艺程公司)土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理，依法由审判员林霞适用简易程序公开开庭进行了审理。2016年11月22日，鑫艺程公司向本院提起反诉。本院经审核后予以合并审理，并于2017年1月5日公开开庭进行了审理。审理中，鑫艺程公司就相关工程的现值向法院递交了司法鉴定申请书。本院经审核后予以准许，并经上海市高级人民法院委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对相关工程的现值进行司法鉴定。2017年6月22日，上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司向本院出具了《工程审价司法鉴定意见书》。2017年6月23日，本院依据鑫艺程公司的申请，追加闵行区华漕镇XX村民委员会(以下简称XX村委会)作为本案第三人参加诉讼，并于2017年7月3日、7月11日公开开庭进行了审理。卞利公司的委托诉讼代理人杜家红、鑫艺程公司的委托诉讼代理人何昕亚、第三人XX村委会的委托诉讼代理人程辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)卞利公司向本院提出本诉诉讼请求如下：鑫艺程公司给付拖欠的租金人民币350,000元(以下币种均为人民币)。事实与理由如下：2012年10月31日，卞利公司与鑫艺程公司签订《租赁协议书》，协议约定卞利公司将位于上海市XX镇XX村西侧共五亩土地(以下简称涉案土地)出租给鑫艺程公司使用，租期为十年，年租金500,000元，租金每三年递增5%，先付后用，每年一次性付清。2015年底，鑫艺程公司本应一次性付清2016年全年租金525,000元。但迄今为止，鑫艺程公司分文未付。卞利公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。被告(反诉原告)鑫艺程公司辩称，首先，己方已于2015年11月将涉案土地归还卞利公司，故鑫艺程公司无需向卞利公司给付自2016年1月至8月的土地使用费。其次，涉案土地因上海市闵行区拆违整治的原因，自2015年11月21日起，可供大车通行的道路已被封闭。因己方租赁涉案土地系用于土方清运，而土方清运车的吨位少有低于10吨，这些10吨以上的大型清运车辆均无法在封闭时通过便桥，故根本无法在封路阶段通行于XX路上，基于己方无法在此处经营，故己方将租赁场地归还卞利公司是有事实依据和情理可推的。综上，不同意卞利公司的诉讼请求。同时，鑫艺程公司向本院提出反诉请求如下：1.卞利公司退还2015年12月的租金计41,666.67元；2.卞利公司赔偿码头建造损失44,5000元。事实与理由如下：鑫艺程公司向卞利公司承租涉案土地后，实施了土地平整、水泥浇筑、码头建设、道路建设等投资。其中码头建造经评估为890,000元，但自2015年8月起，鑫艺程公司无法正常使用场地。经与卞利公司协商，鑫艺程公司陆续搬离涉案土地，并于2015年11月将涉案土地交还卞利公司。然卞利公司至今未能将鑫艺程公司已付未用的租金(即2015年12月的租金)退还鑫艺程公司。经鑫艺程公司了解，该块场地并非建设用地，而系农业用地，故双方签订的《租赁协议书》系无效协议。基于上述协议租期系于2022年方到期，现因不可归责于双方的政策调整，致使己方蒙受巨大损失，请法院根据公平原则进行处理，即由卞利公司对己方在该场地上投资建造码头的费用损失按50%的比例予以赔偿。卞利公司针对反诉辩称，首先，鑫艺程公司尚欠付8个月租金，故己方不应向鑫艺程公司退还2015年12月的租金。其次，鑫艺程公司在涉案土地上搭建违章建筑，却要求卞利公司赔偿无法律依据。综上，不同意鑫艺程公司的反诉请求。第三人XX村委会述称，对卞利公司的本诉诉讼请求及鑫艺程公司的反诉诉讼请求均不发表意见。对法院需了解的三个问题作如下答复：一、关于XX路封闭时间的问题。为了配合查清本案实际情况，该村委会特向有关部门调取了《XX路(XX路-XX路)道路大修工程组织设计》，该文件显示，XX路封闭时间为自2015年11月20日起至2016年5月30日止。二、关于鑫艺程公司搬离时间的问题。自XX路大修工程开始实施后，该村作为案外人并不知晓鑫艺程搬离涉案土地的具体时间。该村与卞利公司是于2016年9月6日达成的《拆除违法建筑房屋协议书》。三、关于涉案土地上违法搭建的码头及配套用房等问题。由于区政府和上海市华漕镇人民政府五违整治，涉案土地上违法搭建的码头及配套用房等被列为XX镇拆违和环境综合整治范围，该村特委托相关评估机构对该码头及配套用房等作出相关的评估报告。但由于双方当事人间存在租赁纠纷，导致卞利公司至今未能与该村就建筑物达成协议的签订和补偿。因此，待双方明确或法院审结本案后，该村明确支付对象后方可向相关部门申请拨付。本院查明事实如下：坐落于上海市闵行区XX镇XX村XX村东侧、XX港西侧、XX河南侧的土地系XX村委会名下集体土地，土地性质为有林地。2012年2月24日，案外人上海XX**有限公司(签约甲方)与卞利公司(签约乙方)签订《转让协议》一份，协议约定甲方将承租的坐落于上海市闵行区华漕镇XX村村委会XX村东侧、XXX西侧、XX河南侧5.73亩土地的租赁权及甲方所建构筑物转让给乙方。转让的范围：1.甲方在承租土地上所建码头一座126米。2.甲方在承租土地上所建二层楼房上下各三间计230平方米。3.甲方在承租土地上已支付的租赁费用。4.甲方在承租土地上所建道路。转让要求：乙方负责在办理转让协议前，取得土地所有方XX镇XX村村委会同意后方能办理转让协议。甲方和XX村委会的承租合同经村委会同意转让给卞利公司后，甲方和XX村委会的承租合同自然终止，后续合同由乙方负责和XX村村委续签租赁合同。该协议尾部除案外人上海XX**有限公司、卞利公司盖章外，另有XX村委会等单位盖章。2012年10月31日，卞利公司(甲方)与鑫艺程公司(乙方)签订《租赁协议书》，协议约定甲方将XX村、西泾港西侧、北边出租给乙方用于土方清运之用。具体合同条件如下：一、租赁合同：每亩每年使用费100,000元，自然递增另行计算，租赁费每三年递增5%。二、付款方式：先付后用，即每年费用一次性付清。三、租赁面积：总面积包路约五亩，合计每年总租赁费500,000元。四、租赁使用年限为10年，即2013年1月1日至2022年12月31日止，租赁期间内如发生市政动迁，乙方必须无条件服从，甲方不承担任何经济补偿。五、甲方提供房屋二间、场地约五亩(现有土地2亩，另外3亩土地上现有苗木，由乙方负责整平)、码头给乙方使用。六、乙方自行经营土方清运，所有手续由乙方自行办理。租赁期满后，乙方在同等条件下，优先租用，租金另行商定。七、如在租赁期内市政规划动迁，动迁中上级政府对搬迁适当补偿，补偿费按双方所投资产，甲方资产归甲方所有，乙方所投资产归乙方所有。八、经营期间乙方如有安全事故全部由乙方自己负责，一切费用由乙方承担，甲方帮助调解。附场地实际面积草图一份。九、在合同期内乙方不得拖欠租赁费用，如拖欠租赁费甲方有权终止合同，所有损失由乙方自行承担。十、甲方不得无故解除合同，如乙方在合同期内无法继续租赁，可以提前解除合同，但应付甲方六个月租金，乙方的自用设备由乙方自行处理，甲方不得干涉。协议签订后，卞利公司向鑫艺程公司交付了租赁场地。鑫艺程公司对租赁场地实施了土地平整、水泥浇筑、码头建设、道路建设等，并支付卞利公司租金至2015年12月31日。2015年8月，XX村委会发布告知书，告知各位村民、各企事业单位、社会各界：上海市闵行区人民政府决定对村主干道XX路路段、桥梁实施改造工程，整个工程工期约7个月时间，施工期间，由于桥梁翻新须搭建便桥，道路按半条顺序翻新须对五吨以上载重车辆进行限流，预计工程实际启动时间在2015年11月左右。2015年10月20日，XX村委会发布通知，内容为：本村XX路上桥梁改建工程定于2015年11月20日正式开始施工，届时旧桥西侧架临时便桥以供通行，便桥限10吨以下车辆通行，10吨以上大型车辆禁止通行。随后，XX路路段实施了半封闭，半封闭时间段为2015年11月20日至2016年5月30日。另查明，自2016年5月起，由于上海市闵行区人民政府和上海市闵行区华漕镇人民政府进行“五违”综合整治，涉案土地上违法搭建的码头及配套用房被列为拆违和环境综合整治范围。根据综合整治实施方案，2016年5月1日至2016年7月15日为调查摸底、宣传动员阶段；2016年7月16日至2016年9月30日为综合整治、清退拆违阶段；2016年10月1日至2016年12月31日为强制拆除、管理复垦阶段。本案在审理过程中，XX村委会提供了由卞利公司相关人员签字的计算明细一份，以证明XX村委会与卞利公司曾就涉案土地上违法搭建码头的补偿款进行了协商，双方一致确认补偿金额为356,094元。庭审中，卞利公司确认该补偿款应由XX村委会直接给付鑫艺程公司，XX村委会亦表示同意该款在本案中一并处理，由其将此款直接给付鑫艺程公司。以上事实，由卞利公司提供的《转让协议》、《租赁协议书》、鑫艺程公司提供的支付租金凭证、照片、XX村委会告知书、通知、关于土地性质的情况说明、第三人XX村委会提供的《情况说明》等证据及各方当事人的陈述在卷佐证。审理中，鑫艺程公司为证明其建造码头的投资费用为890,000元，向本院提供了由案外人上海仟一资产评估有限公司于2016年8月25日出具的《固定资产—其他设备清查评估明细表》，上载：设备名称：码头；规格型号：顺岸式码头；启用日期：2013年1月1日；净值：890,000元。卞利公司认为上述证据材料系鑫艺程公司单方委托，故对该评估明细表不予认可。2017年1月5日，鑫艺程公司就涉案土地上建造码头的费用向本院递交了鉴定申请书。本院通过上海市高级人民法院委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对该工程进行了司法鉴定。2017年6月22日，上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司向本院出具了《工程审价司法鉴定意见书》，鉴定意见为：上海市闵行区华漕镇XX村、XX港西侧西泾码头工程上报金额为890,000元。由于现场已拆除，现仅有鑫艺程公司所提供的施工图纸和现场照片等工程资料，然而卞利公司对鑫艺程公司提供的上述资料的真实性不予认可。对此情况，该司依据鑫艺程公司所提供的施工图纸和现场照片等有关工程资料，经该司专业人员核算，按照上海市建筑和装饰工程预算定额(2000)计价，测算该工程造价为1,441,397元。按平均年限法折旧，则现值为1,441,397元*7/10=1,008,978元。鑫艺程公司为此次鉴定垫付鉴定费用计24,414元。经庭审质证，卞利公司对上述司法鉴定意见提出如下异议：1.鉴定机构未到现场进行察看；2.鉴定时，涉案土地上的建筑物已被拆除；3.鉴定机构的依据仅为鑫艺程公司提供的工程资料和几张照片，上述依据未经卞利公司确认。鉴定机构派员出庭对卞利公司的异议作如下答复：1.在鉴定过程中，鉴定机构通知双方至现场进行实地勘察，卞利公司的委托诉讼代理人称涉案土地的建筑物已被拆除，故不愿意去现场进行实地勘察。2.因现场被拆除，鑫艺程公司向鉴定机构提供了包括图纸在内的相关资料。鉴定机构将图纸交换给卞利公司，并请卞利公司对图纸范围及其真实性进行确认。卞利公司的委托诉讼代理人回复称码头建造的事实是不存在的。鉴定机构现依据鑫艺程公司提供的资料进行了司法鉴定。鑫艺程公司对上述司法鉴定意见无异议。第三人XX村委会对上述司法鉴定意见不发表质证意见。本院认为，涉案土地属集体所有，其土地性质为林地。现卞利公司以与鑫艺程公司签订《租赁协议书》的方式将土地出租用于土方清运，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》中关于集体土地使用权不得出租用于非农建设的效力性强制性规定，故双方之间签订的《租赁协议书》应依法认定为无效合同，签约双方对上述协议书无效均有过错。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于此，本院对卞利公司的本诉诉讼请求及鑫艺程公司的反诉诉讼请求逐项处理如下：一、关于卞利公司要求鑫艺程公司给付2016年1月至8月租金(实为土地使用费)350,000元的本诉请求及鑫艺程公司要求卞利公司退还2015年12月一个月租金的反诉请求。本院认为，首先，鑫艺程公司称已于2015年11月将涉案土地归还给卞利公司，但并未提供充分有效的证据证明。其次，自2015年11月20日起至2016年5月30日止，因XX村主干道赵家路路段、桥梁实施改造工程，改造工程确实禁止10吨以上大型车辆通行，但该情形并非由卞利公司的行为所致。再次，从闵行区政府和华漕镇政府就涉案土地进行“五违”综合整治的实施方案来看，强制拆违阶段亦是从2016年10月1日才开始。故鑫艺程公司应当给付卞利公司自2016年1月起至2016年8月期间的土地使用费，卞利公司的该项本诉请求，本院予以支持。同理，对于鑫艺程公司要求返还一个月租金的反诉请求，本院不予支持。二、关于鑫艺程公司要求卞利公司赔偿码头损失445,000元的反诉诉讼请求。从鑫艺程公司提出的反诉主张来看，该司认为，其码头建造损失为890,000元，基于《租赁协议书》无效，其作为签约主体按50%的比例承担相应损失，故要求卞利公司承担另50%的损失计445,000元。本院认为,致使《租赁协议书》无效,签约双方均有过错,故对于鑫艺程公司建造码头的损失,本院综合考虑签约双方的过错责任、鑫艺程公司建造码头的现值、第三人赵家村委会将发放给鑫艺程公司拆违补偿款356,094元等因素，酌情由卞利公司赔偿鑫艺程公司损失计270,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，本院判决如下：一、被告(反诉原告)上海鑫艺程清运有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海卞利废旧物资回收利用有限公司人民币350,000元；二、原告(反诉被告)上海卞利废旧物资回收利用有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海鑫艺程清运有限公司人民币270,000元；三、第三人闵行区华漕镇赵家村民委员会于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海鑫艺程清运有限公司人民币356,094元；四、驳回被告(反诉原告)上海鑫艺程清运有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,550元，减半收取计3,275元，由被告(反诉原告)上海鑫艺程清运有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计4,300元，由原告(反诉被告)上海卞利废旧物资回收利用有限公司负担2,385.62元，由被告(反诉原告)上海鑫艺程清运有限公司负担1,914.38元。司法鉴定费24,414元，由原告(反诉被告)上海卞利废旧物资回收利用有限公司12,207元，由被告(反诉原告)上海鑫艺程清运有限公司负担12,207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林霞二〇一七年九月七日书记员  朱琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。