中华人民共和国
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1670号
上诉人（原审原告）尹立民，男，1940年8月5日出生，汉族，户籍地广东省深圳市。
上诉人（原审原告）金菊芳，女，1942年11月15日出生，汉族，住上海市。
上列两上诉人共同委托代理人王全荣，上海市经纬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）尹某某（YINYuqun），女，1968年11月28日出生，住上海市。
委托代理人俞中炎，上海市中联鼎峰律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）达斯汀诺·斯瓦诺（D′AGOSTINOSilvano），男，1958年7月11日出生，意大利籍，住上海市国权东路***弄***号***室。
委托代理人赵国庆，上海九州丰泽律师事务所律师。
上诉人尹立民、金菊芳与上诉人尹某某、达斯汀诺·斯瓦诺因用益物权纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，尹立民与金菊芳系夫妻，两人生育一女尹某某，一子尹宇峰。达斯汀诺·斯瓦诺系尹某某的丈夫。
2001年5月16日，金菊芳作为尹某某的代理人与上海新演房地产开发有限公司（以下简称“新演公司”）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：尹某某向新演公司购买上海市国权东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），建筑面积为200.71平方米，建筑面积单价为人民币（以下币种除外币外均为人民币）5，281元，总房价款暂定为1，060，000元；合同签订三天内，尹某某向新演公司支付424，000元，贷款530，000元，交房时一次付清余款106，000元。该合同上尹某某签名及盖章系金菊芳所为。2001年6月13日，新演公司出具《收据》，载明收到登记费、印花税、抵押证费用618元，交款人记载为尹某某。2001年7月4日，中国人民保险公司上海市分公司开具住房抵押贷款保费发票一张，缴款人为尹某某，金额为15，300元。
2002年3月13日，尹某某与中国建设银行上海市崇明县支行、新演公司签订《个人住房抵押借款合同》，尹某某以系争房屋作为抵押物向银行贷款530，000元，贷款期限从2002年3月起至2012年3月，还款采用等额还款法，每期归还本息5，631.84元。达斯汀诺·斯瓦诺作为抵押物共有人在该合同上签名同意将系争房屋作为抵押物。同日，合同三方及达斯汀诺·斯瓦诺到崇明县公证处就上述抵押借款合同进行了公证。金菊芳作为尹某某代理人与中国建设银行上海市崇明县支行签订《中国建设银行上海市崇明县支行储蓄卡转账还贷委托协议》，约定中国建设银行活期存折账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX为还贷账户。2002年5月至2005年9月期间，从尹某某帐户内共归还贷款231，465.15元。
2002年11月18日，新演公司交付系争房屋，双方签订《房屋交接书》。该交接书载明：房屋实测建筑面积为199.07平方米，总房价款为1，051，339元，尹某某已付清全部房价款。尹某某姓名系金菊芳代签。同日，新演公司开具《收据》一张，载明收取手续费、工本费444元，交款人记载为尹某某。2003年2月18日，上海市杨浦区财政局开具《契税完税证》，纳税人为尹某某，金额为15，770.09元。2003年3月24日，系争房屋产权人登记为尹某某。
2005年10月7日，金菊芳与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，将其名下的上海市辽源西路XXX号XXX室产权房（以下简称“辽源西路房屋”）以445，000元的价格出售给案外人。2005年10月12日，金菊芳用售房款付清了系争房屋剩余贷款本息379，488.74元。
2011年8月22日，尹某某委托律师向尹立民、金菊芳发出《律师函》，要求其搬离系争房屋。2012年7月10日，尹立民、金菊芳和尹某某因房产纠纷发生争执致尹立民手指骨折，尹立民报警处理。当日，上海市公安局杨浦分局五角场镇派出所向尹立民就纠纷起因进行了询问并制作《询问笔录》，尹立民陈述：女儿尹某某和女婿要我离开这里，我说我不可能出去的，因为当时购买这套房子的时候，2005年10月份我们为这套房子付了按揭贷款380，000余元，所以我们在这套房子里是有居住权的，而且女儿当时承诺让我们居住到老，养老送终。后尹立民、金菊芳提起诉讼，要求确认其对系争房屋享有居住使用权，判决尹某某对该权利给付相应的折价补偿款3，500，000元。原审法院审理后作出（2012）杨民四（民）初字第3853号民事判决。尹某某不服该判决，向本院提起上诉。本院审理后作出（2014）沪二中民二（民）终字第5号民事裁定，撤销原判，发回重审。
原审中，尹立民、金菊芳诉称，2001年5月初，尹某某与尹立民、金菊芳协商购买系争房屋，由双方永久共同居住。签约后，首付款424，000元中的定金20，000元系金菊芳支付，余款404，000元及尾款97，339元系尹某某支付，契税等交易费用32，292.09元也由尹立民、金菊芳支付。交房后，尹立民、金菊芳出资320，000元进行了装修，2003年6月入住，入住后物业管理费、水电费等相关费用均由尹立民、金菊芳支付；银行按揭贷款530，000元开始由尹立民、金菊芳以退休工资按月支付，合计231，465.15元，至2005年10月，尹立民、金菊芳难以承受还贷压力遂向尹某某提出困难，女儿承诺尹立民、金菊芳有权永久居住系争房屋，尹立民、金菊芳遂将自己名下的辽源西路房屋以445，000元的价格出售，用售房款一次性还清了系争房屋剩余贷款本息379，488.74元。尹立民、金菊芳为系争房屋合计支付了853，340.67元（20，000＋32，292.09＋231，465.15＋379，488.74＋320，000）元，而双方共同支付的首付款、尾款、契税等费用、贷款、装修款共计1，487，075.98元，尹立民、金菊芳对系争房屋的出资比例达到了55.27%；2011年，尹某某夫妇回国后即要求尹立民、金菊芳搬离，进而将尹立民、金菊芳赶出系争房屋；尹某某夫妇的行为严重侵害了尹立民、金菊芳的合法权益，系争房屋现市场单价每平方米37，800元，要求尹某某及达斯汀诺·斯瓦诺共同向尹立民、金菊芳支付居住使用权补偿款3，520，000元。
尹某某及达斯汀诺·斯瓦诺述辩称，尹立民、金菊芳所述不实。系争房屋由尹某某夫妻出资购买，购房首付款424，000元全部由尹某某支付，为便于金菊芳代为办理付款手续，尹某某将自己的中国银行存折交给金菊芳保管，2002年2月28日至2004年8月25日期间尹某某存入的人民币、美元、欧元等款项共计折合670，000元，金菊芳取款后用于支付契税等交易费用32，292.09元、尾款97，339元、装修费及按揭贷款。另在2000年，尹立民、金菊芳与尹某某及弟弟尹宇峰协商共同开办台球俱乐部，注册资金由尹某某全额出资，尹某某遂汇给金菊芳62，000美元（折合约510，000元），受当时的外汇政策规定所限只能以赡养费的名义支取；但金菊芳收款后，并未按计划开办台球俱乐部，也未归还该款。2005年尹立民、金菊芳担心因国家调控政策致房价下跌故出售辽源西路房屋，双方协商一致以尹立民、金菊芳支付系争房屋剩余贷款本息379，488.74元的方式作为62，000美元的部分还款，至今尹立民、金菊芳尚未还清上述62，000美元。2011年8月尹某某夫妇回国后，即讨要这370，000余元，致双方产生矛盾。迄今为止，尹某某支付的首付款、交由金菊芳管理的银行汇款及公司投资款共计1，604，000元，而购买系争房屋及装修仅花费1，452，292.80元，无需尹立民、金菊芳来出资装修及还贷。尹立民、金菊芳在深圳工作，有两套住房，退休金也比较高，在上海还另享有临青路私房29%的产权份额，无需尹某某夫妇给予大额赡养费。出于孝心，尹某某夫妻在国外时让尹立民、金菊芳居住系争房屋，但从未承诺过父母有权永久居住。尹立民、金菊芳并未支付过房款，故不同意其诉讼请求。
原审法院另查明，尹某某中国银行账户XXXXXXXXXXXXXXXXXX内存取款情况如下：2002年2月5日存入5元，2002年2月28日存入41，250元，2002年3月2日金菊芳提取41，255元；2002年10月18日存入38，500美元，同年11月7日案外人徐有田转出38，430美元入其账户；2003年2月10日存入15，500美元，同年2月12日徐有田转出15，430美元入其账户；2003年2月27日存入2，250欧元，2003年3月5日徐有田转出121美元、2，234欧元入其账户；2003年5月30日存入9，000美元，同年6月9日徐有田转出9，000美元入其账户；2004年8月25日存入4，900欧元，同年9月15日金菊芳提取2，904.08欧元，同年11月3日金菊芳提取2，011.97欧元。按照同期人民币对美元、对欧元中间价，2002年2月至2004年8月汇入上述银行账户的钱款总计约为670，000余元，金菊芳承认提取了其中的450，000元。对于取款人徐有田，金菊芳表示不认识，尹某某称徐有田是金菊芳结识的专门炒外汇的人，金菊芳通过徐有田将外币换成人民币使用。经向上海市公安局出入境管理局调查尹某某的出入境情况，查知上述存取款期间，第1笔存款5元、第2笔存款41，250元及第1笔取款41，255元发生时尹某某在国内，其余存取款发生时尹某某均在境外。
原审法院再查明，2000年12月，尹某某曾从国外汇给金菊芳62，000美元。对于该款，尹某某表示将另案主张。
原审中，根据尹某某申请，上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对系争房屋装修原值及残值分别进行了鉴定，结论为：房屋装修工程原值双方确认内容为322，491元、双方争议内容为2，697元；系争房屋装修工程成新率为70%左右，房屋装修残值双方确认内容为302，262元、双方争议内容为2，260元。两次鉴定费各10，000元，均由尹立民、金菊芳预付。对于鉴定结论，尹立民、金菊芳表示基本认可；尹某某表示房屋装修已10年，对成新率按70%计算有异议，且尹立民、金菊芳将部分装修项目与家电家具购置项目重复计算，如装修费为322，491元，则购置的家具物品为23，000元，并非如尹立民、金菊芳所述装修及家具家电共计540，000余元。原审法院就2015年3月辽源西路房屋市场价向上海中原物业顾问有限公司和上海仁丰房地产经纪有限公司作了询价，询价结论为，单价每平方米31，000至33，000元，总价1，500，000至1，600，000元。对于询价结论尹立民、金菊芳表示无异议，尹某某表示不清楚辽源西路现房价情况。
原审法院认为，案件争议焦点有以下两项，逐一分析如下。争议焦点一，系争房屋首付款424，000元、尾款97，339元、契税及交易手续费32，292.09元、2002年5月至2005年9月期间还贷本息231，465.15元及装修费320，000余元等共计1，090，000余元的出资人。综合分析尹某某汇入中国银行账户的670，000元的取款情况，除第一笔金菊芳取款时尹某某在国内，其余6次取款尹某某均在境外；金菊芳承认670，000余元中450，000元系其本人提取，而相关证据证明其本人提取的金额仅91，842元，其自认数额与相关证据反映的客观事实不符，金菊芳又未作合理解释，故对其否认认识另一取款人徐有田，法院难以采信。综观金菊芳自认事实及其与徐有田取款情况，法院认定该中国银行账户内670，000元系金菊芳取得。金菊芳认为系争房屋首付款424，000元中20，000元是其本人出资，但未提供相应证据，法院对此难以采信。关于尾款97，339元，各方对该款由尹某某支付意见一致，法院对此予以确认。根据相关证据证明的事实计算可知尹某某支付的首付款、尾款及中国银行账户汇款总计为1，190，000余元，而涉诉的因购置、装修系争房屋支付的各项钱款的总和为1，090，000余元。结合上述尹某某出资情况及尹立民在五角场镇派出所的自述，法院认定首付款、尾款、契税及交易手续费、2002年5月至2005年9月期间还贷本息231，465.15元及装修费均系尹某某出资。争议焦点二，尹立民、金菊芳是否对系争房屋享有永久居住权。尹立民、金菊芳并非系争房屋产权人，亦未能提供证据证明尹某某及达斯汀诺·斯瓦诺曾经承诺让其可以永久居住系争房屋，故对尹立民、金菊芳主张其敢于出售自己唯一住房系基于尹某某承诺给予永久居住之推论，法院难以采信。综上，对于尹立民、金菊芳要求尹某某及达斯汀诺·斯瓦诺对其居住使用权进行经济补偿之诉讼请求，法院难以支持。系争房屋产权取得于尹某某与达斯汀诺·斯瓦诺夫妻关系存续期间，2005年10月尹立民、金菊芳出资结清银行抵押贷款本息379，488.74元，尹某某与达斯汀诺·斯瓦诺均属该还贷行为的受益方，故该笔钱款应由尹某某及达斯汀诺·斯瓦诺共同承担返还责任。尹立民、金菊芳出售的辽源西路房屋系其在上海唯一实际可供居住之住房，现房价上涨幅度较大，尹立民、金菊芳年事已高欲叶落归根定居本市，另行购置住房确实存有实际困难，虑及各方之间系亲属，对尹某某及达斯汀诺·斯瓦诺的支付金额，法院将综合民族孝养传统及上述因素酌情予以确定。据此，原审法院作出判决：尹某某（YINYuqun）、达斯汀诺·斯瓦诺（D′AGOSTINOSilvano）应于判决生效之日起十日内支付尹立民、金菊芳人民币1，330，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币34，800元，由尹立民、金菊芳负担人民币23，352元，由尹某某（YINYuqun）、达斯汀诺·斯瓦诺（D′AGOSTINOSilvano）共同负担人民币11，448元；财产保全费人民币5，000元及鉴定费人民币20，000元，由尹立民、金菊芳负担人民币12，500元，尹某某（YINYuqun）、达斯汀诺·斯瓦诺（D′AGOSTINOSilvano）共同负担人民币12，500元。
尹立民、金菊芳不服原判，向本院提起上诉称，第一，签约及支付定金时尹某某人在国外。系争房屋从选择购买到装修，均由尹立民、金菊芳自主决定并全程操办，原审法院却对该基本事实未作认定。为了系争房屋购买、还贷、装修、添置家具家电及所有的日常开销等，尹立民、金菊芳几乎花尽了全部养老金，原审法院对于尹立民、金菊芳投入系争房屋的出资性质未作认定，对双方全部付款及来源未进行全面、客观、公正地详细查明和作出认定，听信谎言，将尹某某中国银行帐户中徐有田支取的款项认定为尹立民、金菊芳取款，进而得出670，000元全部都是尹立民、金菊芳提取的结论，没有任何依据。自完成装修起尹立民、金菊芳入住系争房屋近十年，期间，尹某某对系争房屋从未提出任何异议。第二，尹某某并未提供其向中国银行帐户内汇入折合670，000元的美元、欧元等的相关凭据，尹某某提供的帐户流水单及存取款凭证没有任何一笔可以体现出系由尹某某汇款或存入，原审法院认定相关（折合670，000元的）款项系尹某某汇款存入以及尹某某支付（包括汇款在内的）各项费用总和为1，190，000元没有依据。第三，正因为尹某某当时作出尹立民、金菊芳可以在系争房屋内永久居住的承诺，尹立民、金菊芳才将自己唯一的辽源西路房屋出售，从逻辑性和高度盖然性上讲，已足以认定尹某某作出过该承诺，原审法院对此却不予确认，剥夺了两位老年人对系争房屋享有的合法权益，所作的错误判决有违民族孝养传统，故上诉请求撤销原审判决，依法发回重审或改判支持尹立民、金菊芳的原审诉请，诉讼费用由尹某某及达斯汀诺·斯瓦诺负担。
对尹立民、金菊芳的上诉请求，尹某某及达斯汀诺·斯瓦诺辩称，尹立民、金菊芳的所称并非事实，故不同意其上诉请求。
尹某某及达斯汀诺·斯瓦诺亦不服原判，向本院提起上诉称，第一，原审法院查明2000年12月尹某某从国外汇给尹立民、金菊芳62，000美元，在尹立民、金菊芳未按照双方约定将该款项进行投资的情况下，其持有该款项已无法律依据，形成了对尹某某的债务。而尹立民、金菊芳向银行清偿系争房屋剩余贷款本息379，488.74元实质上是向尹某某履行归还上述款项中的部分欠款的行为，因此除原审法院已认定的购买系争房屋所支出的首付款、尾款、交易税费以及前期归还贷款的费用（231，465.15元）系尹某某出资外，剩余贷款本息（379，488.74元）实际也是由尹某某归还清偿。第二，尹某某从未向尹立民、金菊芳作出保证其可在系争房屋永久居住的承诺。尹立民、金菊芳出售自有的辽源西路房屋完全系其自主行为，与系争房屋的居住权无关。第三，尹立民、金菊芳有较强的经济实力，在深圳、上海均有房产，即使欲定居上海也并非以购房为必要条件。第四，本案是用益物权纠纷，属于物权纠纷范畴，并不涉及到家庭赡养纠纷，因此亲属的身份因素不应当作为法院的裁判考量因素。尹立民、金菊芳主张对系争房屋享有永久居住权及要求获得折价补偿款没有法律依据，原审法院判决尹某某及达斯汀诺·斯瓦诺向尹立民、金菊芳支付1，330，000元缺乏依据，故上诉请求撤销原判，依法驳回尹立民、金菊芳的原审诉请，诉讼费用由尹立民、金菊芳负担。
对尹某某及达斯汀诺·斯瓦诺的上诉请求，尹立民及金菊芳辩称，尹某某及达斯汀诺·斯瓦诺的所称并非事实，故不同意对方的上诉请求。
本院经审理查明，金菊芳于2000年12月收到尹某某从国外汇给其的62，000美元。原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案的《上海市商品房预售合同》载明系争房屋的购买方为尹某某，金菊芳仅系尹某某的代理人操办买房事宜，最终系争房屋的产权也经登记归尹某某所有。虽然尹立民、金菊芳主张其对购房、装修及偿还贷款等也予出资，但并未提供证据证明是为拥有房屋产权而出资参与购房，也未提供对既有的系争房屋产权登记双方内部另有房产归属约定的证据，因此仅凭出资情况并不足以对既有的系争房屋产权登记及归属构成影响。原审法院依据系争房屋的产权登记确认该房属尹某某所有是适当的。尹立民、金菊芳主张尹某某曾口头承诺给予其系争房屋的永久居住权，遭对方否认，尹立民、金菊芳对其所称同样未能提供确凿证据，本院难以确认。尹立民、金菊芳以其已将自有的辽源西路房屋出售的事实来印证尹某某作出过上述承诺，尚不足以达到逻辑推理结论所要求的前提条件须充分必要之要求，因此对尹立民、金菊芳所持基于尹某某的承诺而对系争房屋拥有居住权的意见，亦难以采纳。鉴于尹立民、金菊芳用出售自有的辽源西路房屋所获房款清偿了系争房屋的剩余贷款（379，488.74元），尹某某及达斯汀诺·斯瓦诺由此实际受益的情况，从公平原则出发，原审法院酌情确定尹某某及达斯汀诺·斯瓦诺向尹立民、金菊芳支付补偿款1，330，000元，所作的处理尚属适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币34，800元，由上诉人尹立民、金菊芳负担人民币17，400元；上诉人尹某某（YINYuqun）、达斯汀诺·斯瓦诺（D′AGOSTINOSilvano）负担人民币17，400元。
本判决为终审判决。
审判长 顾慧忠
审判员 周刘金
审判员 高 胤
二〇一五年十二月二十九日
书记员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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