山东省枣庄市薛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0403民初2624号
原告（反诉被告）：张新民，男，1970年5月7日出生，汉族，工人，住枣庄市高新区。
委托诉讼代理人：赵超，山东长明阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区民生路659号嘉汇大厦6楼C区。统一社会信用代码：91370400778417165Q。
法定代表人：蒋戈，总经理。
委托诉讼代理人：乔云伟，男，该公司法务办副主任。
委托诉讼代理人：褚海燕，山东法扬律师事务所律师。
原告（反诉被告）张新民诉被告（反诉原告）枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张新民及其委托诉讼代理人赵超，被告枣庄德圣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人乔云伟、褚海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张新民向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金51,027元；2、判令被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金25,513元；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：1、判令被告支付逾期交房违约金51,027元；2、判令被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金25,513元；3、判令被告返还原告已交纳的两年物业费2,967元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发销售的新大都花园小区1幢3单元7层04号商品房一套，总价款349,503元。双方约定，被告应于2012年8月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。被告未按约定交房的，应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。同时还约定，基础设施、公共配套建筑应于2012年8月31日前达到设计使用标准。在约定期限内未达到设计使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了房款，但被告至今未按法律规定和合同约定履行义务。为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判令支持其诉请。
被告枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，一、原告存在逾期支付房款的违约行为，且违约行为在先，因此原告无权要求被告承担逾期交房以及基础设施、公共配套建筑未达标的违约责任。由于原告在内的大部分购房人未按照合同约定及时付清房款，直接导致被告资金不能及时回笼从而造成房屋逾期竣工，因此造成被告违约交房，原告无权要求被告承担逾期交房及基础设施、公共配套设施未达标的违约责任；二、原告的起诉已超诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。原、被告在商品房买卖合同中约定的被告交房及配套设施达到使用条件的时间均为2012年8月31日，原告要求被告承担逾期交房及配套设施未达标的违约责任的诉讼时效应从2012年9月1日开始计算。被告在2013年7月7日便已办理了上房手续，原告接收了房屋，在此时被告已履行了合同约定的交付房屋的义务，违约行为在此时终结。原告追究被告逾期交房的违约责任的诉讼时效起算点即便不从合同约定的应当交房的次日起算，最迟也应当从被告交付房屋之日起算。现原告起诉已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉请；三、原告要求返还已缴纳的物业费，没有事实和法律依据，原告提交的宣传单或者宣传册从性质上讲不属于要约，也不是双方在合同中约定的内容，且物业费不是被告收取，收取物业费的物业公司与被告是两个公司，被告没有权利义务退还物业费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付逾期付款违约金560元；2、判令反诉被告补交房屋面积差补款15,285元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2011年8月20日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，反诉被告购买反诉原告开发的新大都花园住房一套。合同约定：反诉被告须在2011年9月20日前将余款10万元付清，但反诉被告却违反合同约定未按期付清房款。另外，反诉被告购买的房屋实测面积比合同面积多出4.71平方米，多出部分的房款为15,285元，反诉被告应依法补交。综上，反诉被告违反合同约定逾期付款，应向反诉原告支付违约金，其购买的房屋实际面积大于合同约定面积应依法补足差额款。为维护自身合法权益，反诉原告特提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。
反诉被告张新民辩称，一、反诉原告无权要求反诉被告支付逾期付款违约金。反诉被告通过公积金贷款支付剩余房款，反诉原告未及时向住房公积金管理机构提供相关材料导致逾期付款，其无需承担违约责任，且反诉原告的该项主张已超过诉讼时效，反诉原告根据收据记载的时间计算逾期付款违约金，但收据的时间距离反诉原告反诉时已远远超过两年的诉讼时效；二、反诉原告要求反诉被告交付面价差款没有事实和法律依据。反诉原告提供的测绘报告不能作为认定案件事实的依据，涉案房屋面积是否增加无法确定，且涉案房屋面积具体是哪部分增加的无法证明。反诉原告错误的将未封闭的阳台面积按照全部面积计算房款，且反诉原告存在违约行为，未按照法律规定及合同约定交付房屋，无权要求反诉被告支付面积差款。即使反诉原告主张面积差款成立，也已超过了两年的诉讼时效。综上，请求依法驳回反诉原告的诉请。
本院经审理认定事实如下：2011年8月20日，原告张新民与被告枣庄德圣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的新大都花园1号楼3单元7层04室住房一套。该合同中约定，诉争住房设计建筑面积为107.7平方米，单价为每平方米3,245.15元，总金额349,503元整；原告首期支付购房总价款的71%，其余价款可以向住房公积金管理机构贷款支付，于2011年9月20日将余款10万元整付清。逾期超过30日付款的，原告应按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；被告应于2012年8月31日前向原告交付该商品房。被告逾期超过30日后交房的，应按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；与商品房正常使用直接关联的基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气等）应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述交付条件的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。同时合同还约定，双方以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，被告应出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书，被告还需提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等内容。至2011年8月20日，原告已向被告交付房款共计249,503元。2011年11月10日，原告通过住房公积金贷款从中国建设银行股份有限公司枣滕矿区支行贷款10万元直接划入被告账户。2011年11月15日，被告向原告出具金额为10万元的收据一张。
2013年1月，枣庄高新区房地产测绘队出具了新大都花园19号楼的测绘报告，经其测绘原告购买的涉案房屋建筑面积为112.41平方米。2013年7月7日，原、被告办理了房屋移交手续，原告领取了涉案住房钥匙。新大都花园小区暖气达标使用日期为2015年11月2日。
另查明，原告于2015年9月12日、2016年7月3日、2016年8月25日分别向枣庄德圣物业管理有限公司交纳电梯费202.3元、404.6元、202.3元及物业费168.6元、337.2元、168.6元。
上述事实由原告提交的商品房买卖合同、收据等证据及被告提交的房产测绘报告、移交房屋通知单等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2012年8月31日前交房，但是被告于2013年7月7日才将涉案房屋交付原告使用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但是原告未提供有效证据证明其在被告违约行为终止之日即2013年7月7日起两年内向被告主张过权利，故被告关于原告该项诉请已过诉讼时效的辩称本院予以采纳，对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求本院依法不予支持。
关于原告要求被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金25,513元的诉请。本院认为，与涉案房屋直接关联的暖气配套设施于2015年11月2日才达标使用，而原、被告在合同中约定的相关基础设施、公共配套设施应于2012年8月31日达到设计使用标准，且原、被告双方对基础设施、公共配套设施未达标亦单独约定了违约责任的计算方法。故被告应对其此项违约行为承担违约责任。被告关于原告主张支付基础设施、公共配套建筑未达标违约金已超过诉讼时效的抗辩依法不能成立。现原告要求被告支付该项违约金的诉请，合法有据，但原告要求被告支付该项违约金至2016年8月31日止的主张，证据不足，本院依法认定被告应支付原告基础设施、公共配套建筑未达标违约金数额为20,236.22元（以房价款349,503元为基数，自2012年9月1日起至2015年11月2日止，按日万分之零点五计算违约金）。
关于原告要求被告返还已交纳的物业费2,967元的诉请，本院认为，被告不是收取原告物业费的主体，原告也未提交充分有效的证据证明被告与原告达成免除两年物业费的合同约定，原告上述诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金560元的诉请。本院认为，虽然双方在合同中约定了反诉被告支付剩余房款的时间是2011年9月20日，但双方同时约定了反诉被告支付剩余房款的方式为公积金贷款支付，反诉被告支付剩余房款期限应将贷款成就条件及因素综合考虑予以确定。另外，反诉原告诉争房屋的剩余房款由中国建设银行于2011年11月10日直接支付到反诉原告账户，反诉原告也于2011年11月15日向反诉被告出具了收据，反诉原告未提供证据证明其在之后的两年内曾要求反诉被告支付逾期付款违约金的事实，反诉被告关于反诉原告该项诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩本院予以采纳，对反诉原告的该项诉请，本院依法不予支持。
反诉原告提交了枣庄高新区房地产测绘队的测绘报告以证明诉争房屋的实际面积，反诉被告虽提出异议，但未提交充分有效的证据予以反驳，本院认为以该测绘报告中载明的房屋面积结算房价并无不当；2013年1月枣庄高新区房地产测绘队既已出具了新大都花园19号楼的测绘报告，反诉原告在向反诉被告移交房屋时既已知道反诉被告应补交的房屋面积差款的事实，而反诉原告未提供证据证明在移交房屋之后的两年内向反诉被告主张过房屋面积差款，故反诉被告关于反诉原告该项诉请已过诉讼时效的辩称本院予以采纳，对反诉原告要求反诉被告支付面积差款的请求本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张新民基础设施、公共配套建筑未达标违约金20,236.22元；
二、驳回原告张新民的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,788元，减半收取894元，由原告张新民负担671元，被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担223元，于本判决生效后七日内交纳；反诉费196元，减半收取98元，由反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判员 张 琪
二〇一七年二月二十八日
书记员 胡安敏