北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第03417号
上诉人（原审被告）王亮，男，1980年9月1日出生。
委托代理人刘少辉，北京市广渡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）韩秀花，女，1931年4月29日出生。
委托代理人达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。
委托代理人张彦，北京市亿达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王永，男，1964年12月13日出生。
委托代理人杨希光，北京高文律师事务所律师。
委托代理人孙茂成，北京高文律师事务所律师。
原审第三人刘禹，男，1984年11月13日出生。
原审第三人陈静，男，1977年10月10日出生。
上诉人王亮、韩秀花因确认合同无效（原审为房屋买卖合同）纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第3240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2011年12月，王永诉至原审法院称：2006年11月，我购买了位于北京市丰台区×108号院8号楼2单元10层1001号房屋（以下简称涉诉房屋），价款1522768元。后，我依法取得该房屋所有权。2009年11月，我因经营需要预想贷款30万元，经人介绍认识陈静，其称可以帮助办理贷款。随后，陈静将我的房屋产权证、身份证、结婚证等原始证件拿走并承诺在一个月内能办成贷款。2010年8月11日，北京市金寿典当有限责任公司（以下简称金寿典当公司）工作人员来到涉诉房屋内称，该房屋现在归刘禹所有，刘禹和陈静已将房屋出典，典价245万元，并且约定一个月内偿还本金及典价。我对此事实全然不知并于同年8月12日前往北京市丰台区建设委员会进行查询，得知陈静和刘禹于2010年2月10日在我不知情的情况下，利用其骗得的我的合法证件通过房屋中介已将房屋转移登记至刘禹名下。2010年8月7日，北京市公安局西城分局将陈静刑事拘留并于同年9月3日被北京市西城区人民检察院批准逮捕。2010年11月23日，刘禹在明知涉诉房屋涉及刑事案件的情况下与王亮签订《存量房屋买卖合同》，以明显低于市场的991200元的价格将房屋出售给王亮。2011年4月12日，王亮与韩秀花签订《存量房屋买卖合同》，以明显低于市场价991200元的价格将涉诉房屋出售给韩秀花。我认为，陈静通过犯罪手段，在违背我的真实意思表示的情况下，非法转卖涉诉房屋，已经严重侵害我的合法权益。王亮明知该房产是他人犯罪所得，仍以明显低于市价的价格购买并转让该房屋，双方主观上存在恶意。现请求依法确认王亮与韩秀花于2011年4月12日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
韩秀花辩称：双方买卖是合法的，请求驳回王永的诉讼请求。
王亮辩称：我与刘禹的交易行为有效，建委已经核发了房产证，我已经实际取得了房屋所有权。我与刘禹之间的交易行为真实价款是405万元，房屋已经过户，符合善意取得不动产的要件。因此，即使刘禹处分涉诉房屋有瑕疵，也不影响我善意取得房屋。
刘禹述称：2009年12月4日，王永授权陈静办理涉诉房屋的买卖事宜，包括过户、买卖、出售等事项。双方签订委托合同后，我借给王永412600元用于偿还银行贷款。2010年2月9日，陈静作为王永的委托代理人与我签订《存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋过户到我名下，作为我借款给王永的抵押。2010年3月9日，陈静将涉诉房屋典当抵押给金寿典当公司，向金寿典当公司借款245万元。陈静归还我借款及相关费用后，剩余款项由陈静领走。典期届满后，金寿典当公司告知王永，涉诉房屋已被典当抵押给了金寿典当公司，且当期届满后未赎当。2010年9月14日，由于陈静和王永均不向金寿典当公司赎当，导致该行向我提起民事诉讼并查封了我名下410万元存款。经法院主持调解，我向金寿典当公司一次性支付本金等共计3025528元，法院作出民事调解书予以确认。自我支付上述钱款之日起，我与王永间就是房屋买卖关系了。2010年11月19日，由于王永拒不归还我支付给金寿典当公司的借款本息，我与王亮签订房屋买卖合同，将涉诉房屋以价款405万元转让给了王亮。因我未能按合同约定向王亮交付房屋，王亮向我提起诉讼。经法院作出调解书，我于2011年1月16日前将涉诉房屋交付王亮使用。2011年1月20日，因我无法按时交付房屋，我向王亮支付补偿款100万元。我与王永之间是名为房屋转让实为借款抵押的法律关系，我是善意第三人，有理由相信陈静的代理行为。因代理人滥用代理权造成他人损害，应由王永承担相应的法律责任。
陈静述称：我对于刘禹、王亮如何出售涉诉房屋并不知情，当时我已经被刑事羁押。
原审法院经审理认为：本案争议焦点有以下几点：一、刑事裁判文书对于本案的影响。首先，合同无效应当返还原物，无法返还的折价补偿。虽然刑事判决判令继续追缴赃款发还王永，但追缴赃款并非王永的意思表示。刑事判决书判令追缴赃款系由于刘禹并非刑事案件当事人，刑事判决作出时涉诉房屋已经并不在陈静名下，法院无法判断所有权人取得涉诉房屋是善意抑或恶意。现王永已经明确表示若可以通过合同无效之诉取得涉诉房屋所有权即返还原物，则不再要求追缴赃款，因此刑事判决认定追赃并发还王永，并不影响如果合同被确认无效后王永重新取得房屋所有权。其次，刑事判决中，陈静的诈骗对象系王永，诈骗的标的系涉诉房屋，即刑事判决解决的系陈静与王永之间的关系。而王永起诉《存量房屋买卖合同》无效，系针对王亮与韩秀花之间的合同关系，刑事判决对此并未进行处理。因另案已经确认王永与刘禹之间的《存量房屋买卖合同》无效，刘禹与王亮之间的《存量房屋买卖合同》无效，故王永有权基于合同无效要求返还财产，因此王永仍然有权请求法院就王亮与韩秀花之间的《存量房屋买卖合同》的效力进行认定。二、《存量房屋买卖合同》效力的认定。首先，依据当事人陈述可以认定，韩秀花在签订合同时并未实地查验房屋，若韩秀花实地查验房屋则可以发现王永在涉诉房屋内居住的情形。而王亮明知王永在涉诉房屋内居住，无法交付房屋，无法实现房屋买卖合同目的情况下，仍然坚持出售；其次，现王亮与韩秀花均称房屋价格实际为330万元，法院予以认定。参考刑事判决中的鉴定结论可以认定即便按照330万元，价格仍然明显低于市场价值。综合上述两方面内容，法院有理由相信王亮与韩秀花在签订合同过程中存在恶意串通，损害王永权益的情形。因此，法院认定《存量房屋买卖合同》无效。三、民事裁判文书对于《存量房屋买卖合同》效力认定的影响。北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）调解书处理的是刘禹与金寿典当公司之间的典当关系；（2011）丰民初字第04856号调解书处理的是王亮与刘禹之间争议；（2011）丰民初字第18865号判决书处理的是韩秀花与于洋之间争议。因此，上述案件的处理对于法院认定韩秀花与王亮之间的《存量房屋买卖合同》均不构成影响。据此，原审法院于2014年11月判决：确认王亮与韩秀花于二○一一年四月十二日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
判决后，王亮、韩秀花不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回王永的诉讼请求。王亮的主要上诉理由为：西城法院的刑事判决已明确判令继续追缴赃款发还王永，并未判令返还房屋，原审判决无权否认西城法院作出的（2011）西刑初字第174号刑事判决的既判力；其向刘禹支付了房价款，已成为涉诉房屋的合法产权人；韩秀花支付了全部房款，交易价格合理且办理了房屋过户手续，韩秀花对涉诉房屋交易之前的纠纷并不知情，韩秀花属于善意第三人，故双方之间的房屋买卖合同应为合法有效。韩秀花的主要上诉理由为：其在购买涉诉房屋时严格审核了王亮提供的房屋产权证，房产证上该房屋所有权人为王亮，共有情况为单独所有，房屋所有权证作为物权登记形式，具有对外的公示力及公信力，且其支付了合理价款，故其购买房屋时系善意的；其依法购买并取得涉诉产权，属于善意取得，其合法权益应受到保护。王永、陈静均同意原判。
经审理查明：2006年11月12日，王永与北京银帆基业房地产开发有限公司签订《北京市商品房销售合同》购买涉诉房屋，价款1522768元。后，王永取得该房屋所有权证书并一直在该房屋居住。
2009年12月4日，陈静以帮助王永办理抵押贷款为名与王永及其妻祁凤英签订《委托合同》，王永及其妻祁凤英委托陈静处理涉诉房屋的相关事宜并由北京市中信公证处对此委托进行了公证。后，陈静找到刘禹借给王永461207.43元用以提前还清涉诉房屋贷款。2010年2月10日，陈静作为王永代理人与刘禹签订了《存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋以98万元的价格出售给刘禹，并办理了过户手续，但刘禹并未支付购房款。同年3月8日，陈静以刘禹名义将涉诉房屋典当给金寿典当公司，借款245万元，并将其中的177万元据为己有。同年8月7日，陈静因涉嫌合同诈骗罪被北京市公安局西城分局羁押，同年9月3日被逮捕。后，金寿典当公司以刘禹未按期赎当为由向海淀法院提起诉讼，要求刘禹偿还欠款本金245万元并支付综合息费及违约金1310750元。该案经法院调解，刘禹一次性给付金寿典当公司本金、综合信息费、违约金共计3025528元，并已实际履行完毕。
2010年11月23日，刘禹与王亮签订《存量房屋买卖合同》，约定：王亮购买涉诉房屋，价款为991200元。当日，双方办理了房屋产权过户手续。刘禹和王亮在履行合同过程中就房屋交付问题发生争议诉至原审法院，原审法院于2011年1月作出（2011）丰民初字第04856号民事调解书，确认：刘禹于二○一一年一月十六日前将涉诉房屋腾空交付给王亮使用。后因刘禹始终未能交付房屋，刘禹与王亮达成协议，约定由刘禹给付王亮100万元补偿款。王亮取得房屋所有权后，于2011年4月12日与韩秀花签订《存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋以991200元的价格转让给韩秀花，并将房屋产权转移登记至韩秀花名下。韩秀花取得涉诉房屋所有权后又将该房屋转让给于洋，双方在合同履行过程中发生争议，于洋曾与2011年诉至原审院要求解除双方之间的房屋买卖合同并返还定金。原审法院经审理作出（2011）丰民初字第18865号民事判决，判决解除于洋与韩秀花的委托代理人高书田所签《北京市存量房屋买卖合同》，并驳回了于洋的其他诉讼请求。判决后，于洋不服，提出上诉，本院经审理作出（2011）二中民终字第21258号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
另查，2011年9月19日，西城法院作出（2011）西刑初字第174号刑事判决，判决：被告人陈静犯合同诈骗罪，判处有期徒刑九年，并处罚金人民币九千元；犯诈骗罪，判决有期徒刑十四年，剥夺政治权利三年，并处罚金人民币一万四千元，决定执行有期徒刑二十年，剥夺政治权利三年，并及诈骗罪，判处其有期徒刑二十年，剥夺政治权利三年，并处罚金二万三千元；尚未追缴之赃款予以追缴，追缴后发还被害单位北京通银典当有限公司及被害人王永。判决后，陈静不服，上诉至一中院，该院经审理于2011年11月23日作出（2011）一中刑终字第5143号刑事裁定，裁定：驳回上诉，维持原判。
再查，王永在本案审理期间，向原审法院申请查封本案涉诉房屋，原审法院于2013年6月26日作出（2013）丰民初字第3240号民事裁定，查封了涉诉房屋。
原审审理中，王亮、韩秀花双方确认：虽然合同约定价款为991200元，但实际成交价格为330万元，韩秀花已向王亮支付了全部的购房款。王永称：刘禹、王亮明知涉诉房屋系陈静犯罪所得，仍然签订合同；签订合同时王永仍在该房居住，韩秀花购房并未实地看房，明显不符合常理；房屋价格明显低于市场价格，故刘禹与王亮主观上系恶意串通损害了王永的利益，且二人所签订的《存量房屋买卖合同》应为无效。王亮、韩秀花对王永的上述主张均不予认可。王亮称：其与刘禹签订涉诉房屋买卖合同时并不知晓该房屋涉及刑事案件，只是知道王永在该房屋内居住。韩秀花称：买房前其审核了房产证，未实地查验涉诉房屋，但看了同户型的其他房屋。
另，王永明确表示：若可以通过合同无效之诉取得涉诉房屋所有权即返还原物，则不再要求追缴赃款；其在本案中仅要求确认合同效力，其他问题另案处理。经查，（2011）西刑初字第174号刑事判决生效后，尚未向王永发还追缴赃款，王永亦于2014年6月13日向西城法院就陈静犯合同诈骗罪及诈骗罪一案提出申请，申请终止执行追缴赃款发还一项，不再要求西城法院追缴赃款发还。
上述事实，有《存量房屋买卖合同》、房屋所有权证、民事判决书、民事调解书、刑事判决书、刑事裁定书、民事裁定书、银行转账凭证、收条及各方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：根据本案现已查明的事实，王亮在出售涉诉房屋时明知该房屋一直由王永一家居住使用，无法交付房屋，韩秀花亦未实地查验房屋状况，且双方交易价格明显低于市场价，韩秀花在购房后较短时间内又转手卖与他人，故原审法院认定王亮与韩秀花在签订合同过程中存在恶意串通，损害了王永的权益，其二人所签《存量房屋买卖合同》无效，处理正确，本院予以确认。王亮、韩秀花以其二人属于善意第三人为由主张合同有效，理由不充分，本院不予支持。
关于刘禹所称陈静犯合同诈骗罪及诈骗罪一案的刑事判决已经确认追缴赃款发还给王永，故王永对涉诉房屋不再享有权利的上诉主张，本院认为，上述刑事案件对涉案赃款的处理并不能排除王永作为涉诉房屋原产权人基于其与陈静、刘禹之间的民事法律关系主张权利，且相关赃款尚未追缴并发还给王永，王永亦明确表示要求终止执行刑事判决追缴赃款的发还，故刘禹的上述意见，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，王亮、韩秀花的上诉请求，均缺乏依据，本院均不予支持。原审法院所作判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由王永负担2500元（已交纳），由韩秀花负担2500元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费70元，由王亮、韩秀花负担（于本判决生效之日起七日内已交纳）；二审案件受理费70元，由王亮、韩秀花负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 马兴芳
代理审判员 陈雨菡
二〇一五年四月二十日
书 记 员 刘 曈