浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第1375号
上诉人（原审原告）陈六秀。
委托代理人黄晨骞、傅扬州。
被上诉人（原审被告）浦江南凯置业有限公司。
法定代表人魏雪峰。
委托代理人何远。
上诉人陈六秀为与被上诉人浦江南凯置业有限公司（以下简称南凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2014）金浦民初字第572号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告陈六秀诉称，2007年5月14日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定，原告向被告购买位于浦江县经济开发区商贸中心五区a幢1层1、2、3号房屋，总价款为430000元。合同签订后，原告依照双方约定于2007年5月14日支付被告首付款215000元，余款215000元通过银行按揭贷款的形式向被告支付。后因原告资金紧张，原告支付部分贷款有逾期，于是被告代原告支付了部分贷款。但被告在原告不知情的情况下通过伪造陈六秀签名的形式，以原告陈六秀的名义提出退房，并向浦江县房管处申请撤销了原被告之间商品房买卖合同备案登记。原告发现后，于2011年8月24日向浦江县人民法院提起行政诉讼，要求恢复原有的备案登记。2011年10月15日，经双方协商，原、被告就包括本案所涉房产在内的五区a幢1-5层的房产达成协议，原告向浦江县人民法院撤回行政诉讼，并再支付被告两处房产购房款165万元人民币，被告保证将本案所涉的房产过户给原告。协议签订之后，原告多次要求被告领取165万元购房款，但被告避而不见，拒绝接受房款。反而在2011年11月17日将本案所涉房产抵押给了恒丰银行股份有限公司义乌支行，致使原告无法取得该房屋。
原告认为，原、被告间的房屋买卖合同合法有效，双方均应严格全面履行，但被告违反约定将房屋抵押给银行的行为已严重侵害原告的合法权益，故诉至法院请求：1、判令解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、责令被告立即退还原告购房款265100.92元及利息146468.26元（利息按原告按揭贷款月利率0.65%，从2007年5月14日起计算至实际款项还清之日止，暂计算至2014年6月13日的利息为146468.26元），合计411569.18元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原审被告南凯公司辩称，涉案商品房买卖合同未履约是由于原告的违约所造成。根据（2013）金浦民初字第508号判决书认定，2007年5月14日，原被告签订商品房买卖合同，后因原告资金紧张，未按时支付按揭款，由被告垫付按揭款，后来原告提出退房手续，解除双方的商品房买卖合同，撤销备案登记，2011年10月15日，原、被告重新签订房屋买卖协议书，约定原告须在2012年1月30日前支付165万元，但原告未按约定及时支付。综上，存在违约是原告并非被告。因此原告已支付的215000元及其利息如要退还，也应当扣除被告垫付的按揭款212365.96元及相应的利息。
原判认定，2007年5月14日，原告陈六秀购买了位于浦江县平七路西侧第五区a幢1层1、2、3号预售商品房，购房款430000元，并与被告南凯公司签订商品房买卖合同一份，双方约定于2007年5月14日支付首付款215000元，余款215000元采用银行按揭贷款形式付清。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
后原告按约定支付了首付款，并于2007年7月11日与广东发展银行股份有限公司杭州文三支行签订个人房屋按揭贷款合同，按揭贷款215000元。广东发展银行于2007年7月13日发放了贷款。贷款办理完毕后，原告至2009年1月起无法正常还款，由被告代为清偿，于2010年5月26日还清贷款。被告就该商品房买卖合同为原告清偿贷款共计212365.96元。
被告南凯公司以原告无力归还贷款，于2009年9月8日提出退房申请为由，向浦江县建设局撤销了商品房买卖合同备案登记。原告认为被告假冒原告签名申请退房，于2011年8月24日向本院提起行政诉讼，要求恢复原有备案登记。2011年10月15日，原、被告达成协议，约定：1、陈六秀于2007年5月14日在浦江经济开发区商贸中心以按揭贷款的方式购买了五区a幢1-3号1-5层的商品房。当时因资金紧张无力偿还银行按揭，在2009年9月8日提出退房申请，首付款至今未来退过。现经双方友好协商，该商品房重新卖给陈六秀，价格再付南凯公司壹佰陆拾伍万元整。上述价格付清后被告为原告代付的银行按揭款不再向原告追索。2、原告必须在2012年1月30日前付清壹佰陆拾伍万元的购房款。付清后被告把房屋交付给原告，并承诺在15个工作日做产权证给原告或原告指定的人。3、原告承诺2011年10月18日前，撤销对浦江县建设局的行政起诉后该协议方可生效。4、此协议一式贰份，双方各执壹份。2011年10月17日，原告向本院申请撤回对浦江县建设局的起诉。
但协议签订后，原告未按协议约定的日期2012年1月30日前付清1650000元购房款。被告将本案讼争房屋抵押给恒丰银行股份有限公司义乌支行，并于2011年11月17日向浦江县房管处申请办理抵押登记手续。
另查明，原告在购买本案讼争房屋的同时，还另行向被告购买了五区a幢第2-5层1-3号房屋，双方于2011年10月15日签订的协议是一并处理两个买卖合同。
原审法院认为，原、被告于2007年5月14日签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，合法有效。但在合同履行过程中，因原告资金紧张未能如期归还贷款，由被告垫付了部分按揭款，后原告向被告提出退房申请，被告向浦江县房管处撤销了商品房买卖合同的备案登记，至此，该商品房买卖合同已解除。虽然原告称被告假冒原告签名提出退房申请，但未能提供证据证明，且双方签订的协议书中明确原告于2009年9月8日提出退房申请，故对原告异议不予采信。原、被告于2011年10月15日又签订协议书，约定将该商品房重新卖给原告，并就房款等事项作了初步约定，该协议书可视为商品房买卖的认购协议。根据法律规定，如商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。但依照庭审查明的内容，原告陈六秀未能依照协议约定如期支付购房款，故不宜认定原、被告已重新订立商品房买卖合同。现被告在庭审中也明确同意解除商品房买卖合同，故本院对原告要求解除商品房买卖合同的诉请，予以支持。
商品房买卖合同解除后，原告先行支付的购房款及利息在扣除被告垫付的按揭款及其利息后，应予返还。对于利息的计算，原告已支付的购房款本应在退房时返还，当时未返回故应按银行同期同档贷款利率从退房之日即2009年9月8日暂算至提起诉讼之日止。对于被告垫付按揭款的利息，亦应按中国人民银行同期同档贷款利率从垫付之日暂算至起诉之日止。经核算，原告支付的购房款及利息共计563386.48元，被告就本案买卖合同垫付的金额及利息共计270890.46元，故应由被告南凯公司返还原告陈六秀292496.02元（详细计算方式附后）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、解除原告陈六秀与被告浦江南凯置业有限公司于2007年5月14日签订的商品房买卖合同。二、由被告浦江南凯置业有限公司退还原告陈六秀购房款及利息共计563386.48元（利息自2009年9月8日起按中国人民银行同期同档贷款利率暂算至2014年7月4日止），抵扣被告浦江南凯置业有限公司垫付的房贷款及利息计270890.46元（利息自垫付之日起按中国人民银行同期同档贷款利率暂算至2014年7月4日止），尚应由被告浦江南凯置业有限公司支付原告陈六秀人民币292496.02元，并支付利息（自2014年7月5日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至判决确定的履行之日止）。三、驳回原告陈六秀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7474元，减半收取计3737元，由原告陈六秀承担1081元；由被告浦江南凯置业有限公司承担2656元。
一审宣判后，陈六秀不服，向本院提起上诉称，一审法院认定其先行支付的购房款为430000元以及按此计算利息错误。其支付了首期房款215000元，余款215000元南凯公司以按揭贷款方式收受。至2008年12月17日，陈六秀共计归还银行按揭贷款50100.92元，为此其已支付购房款265100.92元。一审法院认定南凯公司为陈六秀清偿贷款或垫付款212365.96元错误。2009年1月至同年9月8日，南凯公司自愿为陈六秀归还按揭贷款15247.46元，此后双方解除合同，南凯公司向银行返还贷款行为并非为陈六秀清偿或垫付按揭款。陈六秀无力支付按揭款只构成对银行还款的违约，不构成对南凯公司的违约。本案商品房买卖合同已依法解除，不能认定南凯公司应返还给银行的购房贷款为垫付款。一审法院从合同解除之日即2009年9月8日开始计算购房款利息不符合法律规定，利息应从陈六秀支付购房款之日即2007年5月14日开始计算。综上，南凯公司应当返还陈六秀已支付的购房款265100.92元及利息，请求二审法院撤销原判，依法改判。
南凯公司答辩称，陈六秀混淆了其与银行按揭贷款合同和本案房屋买卖合同这两个不同的法律关系。陈六秀与南凯公司的房屋买卖合同中，陈六秀已付清全部购房款430000元；陈六秀与银行的按揭贷款合同中，陈六秀就涉案合同贷款215000元，并由南凯公司作为保证人。无论房屋买卖合同是否解除、何时解除，陈六秀均为银行贷款合同的主债务人，应当依法承担还款义务；南凯公司作为银行贷款合同的保证人，在主债务人无力偿还贷款时，主动向银行清偿陈六秀的贷款债务并无不当，且双方2011年10月15日签订的协议中，也明确南凯公司系为陈六秀代付银行按揭款，南凯公司有权向陈六秀追偿。若按陈六秀的逻辑推论，陈六秀尚应返还南凯公司55000余元。陈六秀主张已付购房款265100.92元，一审法院却判决南凯公司应退还其已付购房款430000元，显然超出陈六秀的诉讼请求范围，存在技术性错误。南凯公司返还陈六秀购房款利息，应从本案判决生效之日起算。综上，原判认定事实正确，但存在部分技术性错误，请求二审法院依法判决。
二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，双方就原判解除涉案商品房买卖合同的认定均无异议，本院予以确认。合同解除后，南凯公司应当返还陈六秀购房款，又因南凯公司为涉案商品房垫付银行按揭款，可从中抵扣。关于购房款如何认定的问题，根据双方签订的商品房买卖合同，约定涉案商品房总价款为430000元，陈六秀通过自筹资金及银行按揭贷款方式付清全部购房款，故合同解除时，应认定购房款为430000元。陈六秀提出购房款仅为其自筹的首付款215000元以及自行归还银行的按揭款50100.92元，总计265100.92元，明显混淆了商品房买卖合同与银行按揭贷款合同的法律关系，本院不予采纳。关于购房款利息的起算时间问题，陈六秀因资金紧张无力偿还银行按揭，于2009年9月8日向南凯公司提出退房申请，故退房原因在于陈六秀，而非南凯公司违约，故原判基于合同解除的原因自退房之日起算购房款利息并无不当。陈六秀提出自合同签订之日起算利息的主张，于法无据，本院不予支持。关于陈六秀提出退房后，南凯公司归还银行按揭贷款的性质问题。陈六秀于2009年9月8日向南凯公司提出退房后，并未与银行解除贷款合同关系，陈六秀作为贷款合同的主债务人，仍应按约履行还款义务直至债务清偿。因陈六秀无力偿还，由南凯公司归还，且归还款项即为陈六秀与银行贷款合同项下的债务，故南凯公司归还银行按揭贷款的性质属于为陈六秀垫付款项，可向陈六秀追偿。陈六秀提出2009年9月8日后南凯公司归还的银行贷款与其无关，不属于垫付性质的意见，与事实不符，本院不予支持。原判按双方法律关系经抵扣后，计算出南凯公司尚应支付陈六秀的款项金额无误，该部分利息自陈六秀主张之日起算并无不当。综上，陈六秀的上诉请求，依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7474元，由陈六秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 桦
审 判 员 杜月婷
审 判 员 陈旻尔
二〇一四年十一月二十八日
代书记员 周 莉