北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终8489号
上诉人（原审被告）：罗世琴，女，1960年12月24日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）北京龙城兴业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路34号。
法定代表人：戴林章，董事长。
委托诉讼代理人：李广利，北京华沛德权律师事务所律师。
上诉人罗世琴因与被上诉人北京龙城兴业物业管理有限公司司（以下简称龙城公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初50223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗世琴、被上诉人龙城公司的委托诉讼代理人李广利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗世琴的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回龙城公司的全部诉讼请求。事实与理由：1.罗世琴及原房主从未与龙城公司签订过任何合同,业主购买房屋后也从未授权物业公司可以转让物业管理权或者转让业主的权利;2.根据物业管理协议,物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安交通等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务。房屋共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道，房屋共用设施设备是指共有的上下水管道、落水管、绿地、沟渠、和公用设施设备使用的房屋等。涉案房屋外墙长期被空调落水管浸泡导致内墙返潮严重，室内无法开窗，装修严重受损。一审法院虽到现场勘验，但勘验时间并非空调使用的季节。另，该小区还存在垃圾长期无人打扫、绿化无人管理、擅自出租业主公摊房屋、小区治安混乱等问题。
龙城公司辩称，服从一审法院判决，罗世琴的上诉请求不应得到支持。
龙城公司向一审法院起诉请求：1.罗世琴支付2003年8月16日至2015年8月15日期间的物业费25147.58元；2.罗世琴支付2003年8月16日至2015年8月15日期间的垃圾清运费360元；3.罗世琴支付2004年8月16日至2015年8月15日期间的滞纳金14040.1元。
一审法院认定事实：一审法院从北京市朝阳区不动产登记事务中心调取的商品房买卖合同记载，罗世琴向北京百环房地产开发有限责任公司购买了北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）。该合同首部买受人姓名有更改痕迹，落款处买受人姓名无更改痕迹，落款日期为2001年2月13日。罗世琴称其于2006年向朱红军购买了涉案房屋，并否认其在前述商品房买卖合同中签字的真实性。
涉案房屋于2006年2月8日登记至罗世琴名下，房屋所有权证记载建筑面积为138.6平方米。
2004年9月1日，北京百环房地产开发有限责任公司的名称变更为北京百环房地产实业有限公司，以下均简称百环公司。2005年3月15日，龙城公司的名称由北京合力兴物业管理有限责任公司变更为现名称。
2003年8月15日，百环公司作为甲方，龙城公司作为乙方，双方签订百环花园物业管理委托合同，约定甲方将百环花园住宅小区委托乙方实行统一物业管理；物业类型为经济适用房，座落位置为朝阳区华威里5、6、7、8号楼，委托管理期限为3年，自2003年8月16日至2006年8月15日止；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平米1.26元向业主或物业使用人收取；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区内交通与车辆停放秩序的管理等；物业管理服务费按年度计收，业主应交费的时间为提前一个月预交下一年度的物业管理费；物业业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方将收缴滞纳金，收缴数额从逾期之日起按每天应交管理费总和的万分之五计算。
2006年12月25日、2009年11月2日，百环公司作为甲方，龙城公司作为乙方，双方分别签订两份百环花园物业服务委托合同，约定甲方选聘乙方对百环花园提供物业管理服务；物业服务期限自2006年8月16日起至2012年8月15日止；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，小区内交通疏导及车辆停放管理等；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平米1.26元向业主或物业使用人收取；物业管理服务费按年度计收，业主应交费的时间为提前一个月预交下一年的物业管理费；业主和物业使用人逾期不交纳物业费的，乙方将收取违约金，收取数额从逾期之日起按每天应交管理费总额的万分之五计算。
2012年5月15日，百环公司作为甲方（委托方），龙城公司作为乙方（受托方），双方签订《百环花园物业服务委托合同》补充协议，约定将原百环花园物业服务委托合同的物业服务期限延长3年，自2012年8月16日起至2015年8月15日止；原百环花园物业服务委托合同的其他条款不变。
经询，罗世琴称其除2006年度外未交纳2003年8月16日至今其他期间的物业费；罗世琴称其曾交纳2006年的物业费，但未就此提交任何证据。
龙城公司称其在本案中分别以每年应交物业费总额为基数，按照每日万分之五主张2004年8月16日至2015年8月15日期间罗世琴迟延交纳物业费的滞纳金。
龙城公司援引《北京市物价局、北京市市政管理委员会关于调整居住小区居民生活垃圾清运费的通知》中的相关规定按照每年30元标准主张垃圾清运费，并提交了相应的支出凭单、发票予以佐证。
罗世琴称涉案房屋室外墙长期被空调落水管浸泡、窗内飘水导致其无法开窗、房屋内潮湿、室内装修的墙面、顶面、顶角线、地面等起鼓、脱落，且龙城公司未对涉案小区绿化及公摊面积处晾晒衣物、粘贴广告等情况尽到管理义务，并提交了照片若干予以佐证。
一审法院于2017年3月30日对涉案房屋进行现场勘验，勘验中在房屋内未见渗水水渍痕迹。经询，罗世琴称空调落水管返水不会渗入涉案房屋内，但涉案房屋存在返潮情况。
一审法院认为，百环公司系涉案小区开发商，龙城公司为物业服务企业，双方签订的百环花园物业管理委托合同、百环花园物业服务委托合同、《百环花园物业服务委托合同》补充协议均系当事人真实意思表示，合法有效；在涉案小区业主委员会未另行与物业服务企业签订物业服务合同的情况下，前述合同的效力及于作为小区业主的罗世琴。龙城公司为罗世琴所有的房屋提供了物业服务，罗世琴应依约向龙城公司支付物业费。罗世琴称其交纳了2006年度物业费，但未就此提交任何证据，需自行承担不利后果。一审法院从北京市朝阳区不动产登记事务中心调取的商品房买卖合同记载罗世琴直接向百环公司购买了涉案房屋，该合同已经备案公示，龙城公司有权自2003年起向罗世琴主张物业费。
一审法院经现场勘验，在涉案房屋中未见渗水水渍痕迹，即使存有返潮现象，亦与龙城公司物业服务无关，罗世琴无权以此作为拒绝交纳物业费的抗辩理由。罗世琴主张龙城公司存在未尽物业管理义务、物业管理不善情况，但根据其提供的照片，一审法院无法认定龙城公司提供的服务质量与相关标准存在明显差距。故对龙城公司要求罗世琴支付2003年8月16日至2015年8月15日期间欠付的物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。双方约定物业费逐年交纳，每年的精确数额应为2095.632元，我国在分以下无现实货币，上述数额依四舍五入规则应为2095.63元，因此总计数额应为25147.56元。
关于垃圾清运费，双方约定的物业管理范围已包含垃圾的收集、清运，故龙城公司另行主张垃圾清运费缺乏依据，一审法院对此不予支持。
关于滞纳金，双方约定标准过高，一审法院酌减为5000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、罗世琴于判决生效之日起十日内向北京龙城兴业物业管理有限公司交纳2003年8月16日至2015年8月15日期间物业费二万五千一百四十七元五角六分；二、罗世琴于判决生效之日起十日内向北京龙城兴业物业管理有限公司支付2004年8月16日至2015年8月15日期间滞纳金五千元；三、驳回北京龙城兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，罗世琴提交了如下证据：证据1.照片打印件一组，证明涉案房屋被楼上空调落水浸泡的情况，以此说明龙城公司一直未尽到物业服务义务；证据2.龙城公司百环花园项目部居住证明复印件一份，证明2006年至今罗世琴未在涉案房屋居住。经本院组织证据交换及质证，龙城公司发表质证意见如下：证据1、证据2均不属于二审新证据，真实性无法核实，证明目的均不认可。对于证据1，本院对其真实性予以确认,证明目的予以采信。对于证据2，本院对其真实性认可，证明目的不予认可。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点有二，一是龙城公司是否有权向罗世琴主张2003年起的物业费；二是龙城公司的物业服务是否尽到物业服务义务。
关于争议焦点一，百环公司与龙城公司签订的百环花园物业管理委托合同、百环花园物业服务委托合同、《百环花园物业服务委托合同》补充协议均系当事人真实意思表示，合法有效；在涉案小区业主委员会未另行与物业服务企业签订物业服务合同的情况下，前述合同的效力及于作为小区业主的罗世琴。龙城公司为罗世琴所有的房屋提供了事实上的物业服务，罗世琴亦应向龙城公司支付物业费。根据一审法院从北京市朝阳区不动产登记事务中心调取的商品房买卖合同记载，罗世琴直接向百环公司购买了涉案房屋，该合同已经备案公示，龙城公司有权自2003年起向罗世琴主张物业费。罗世琴主张其与龙城公司签订任何合同，亦未授权百环公司转让物业管理权，故无需向龙城公司交纳物业费，该主张缺乏依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，《百环花园物业管理协议书》《百环花园物业管理委托合同》《百环花园物业服务委托合同》均约定了物业共用部位的维修、养护和管理的义务，根据上述协议，外墙面属于物业共用部位，龙城公司对此负有修缮义务，结合一、二审罗世琴提交的证据以及调查勘验情况可以认定龙城公司至今未予修缮，且该问题仍未得到有效解决，龙城公司在此工作方面存在瑕疵，其要求的物业管理服务费，本院予以酌减，但罗世琴以此问题拒绝交纳全部物业管理服务费，没有合同及法律依据，本院对此抗辩理由不予采纳。关于滞纳金，因龙城公司存在未尽到约定的管理维修等物业服务义务的问题，罗世琴未交纳物业费事出有因，故罗世琴无需交纳滞纳金，对于一审法院对于滞纳金的认定，本院予以纠正。
综上,罗世琴的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初50223号民事判决；
二、罗世琴于本判决生效之日起十日内向北京龙城兴业物业管理有限公司交纳2003年8月16日至2015年8月15日期间物业费二万零一百一十八元；
三、驳回北京龙城兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费789元，由北京龙城兴业物业管理有限公司负担486元（已交纳），由罗世琴负担303元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费789元，由罗世琴负担303元，由北京龙城兴业物业管理有限公司负担486元（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 刘正韬
审 判 员 金园园
二〇一七年十月三十一日
法官助理 高赫男
书 记 员 李安康