广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂04民终486号
上诉人（原审原告）：梧州市汇龙物业管理有限公司，住所地，广西梧州市冬湖路1号。
法定代表人：马允华，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王振华，广西公力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈某，男，1969年2月26日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。
上诉人梧州市汇龙物业管理有限公司（以下简称汇龙物业公司）与被上诉人陈某物业服务合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人梧州市汇龙物业管理有限公司上诉请求：请求撤销梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初62号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付物业服务费用8365.30元及一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.汇龙国际广场二单元1701房符合交房标准，在开发商通知办理交楼手续时，被上诉人并未向开发商或上诉人提出过房屋存在质量问题，而拒不接收，属故意违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，开发商书面交付通知送达后，汇龙国际广场二单元1701房屋毁损、灭失的风险及产生的前期物业服务费，均应由被上诉人承担。2.开发商与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》已约定前期物业服务费由被上诉人承担，且被上诉人也同意承担前期物业服务各项费用。鉴于本案争议因前期物业服务而产生，因此，上诉人可以根据项目开发商委托前期物业服务合同直接向买受人（即被上诉人）主张前期物业服务费用，再根据《物业服务收费管理办法》第十六条规定突出强调只能是因开发建设单位的原因，未按时交给买受人的物业，物业服务费用才由开发建设单位全额交纳，但本案并不存在此情形，所以，汇龙国际广场二单元1701房的前期物业服务费由被上诉人承担是符合约定和法律规定的。3.本案应适用《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定进行审理，即该1701房的前期物业服务全部费用理应由被上诉人承担。
被上诉人陈某辩称，上诉人提出被上诉人拒绝收楼不是事实，是房屋质量有问题，所以才拒收，直至上诉人撤走也未把钥匙交给被上诉人，而钥匙是新物业公司交给被上诉人的。上诉人要求被上诉人交物业费的理由也不是事实，因房屋存在质量问题，被上诉人一直在等待上诉人处理，双方没有对物业费问题进行过交涉，上诉人及开发商也未书面通知被上诉人收楼，至今被上诉人都未收到房，也没有实际入住，也不存在出租问题，因此上诉人要求被上诉人支付物业费是不正确的，应向开发商主张物业费。同时，如果要支付物业管理费用，上诉人也不能以开发商向被上诉人提起过诉讼就认为是诉讼时效中断，而从2013年开始计算物业管理费用。
梧州市汇龙物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付梧州市新兴三路83号汇龙国际广场二单元1701房物业服务费、电梯费、水电分摊费共计8365.30元；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告陈某与原告广西梧州汇龙港房地产开发有限公司（以下简称汇龙港公司）签订《商品房买卖合同》，购买梧州市新兴三路83号汇龙国际广场二单元1701房，现在系汇龙国际广场二单元1701房业主。双方签订的买卖合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人在接到或应接到交房通知或自出卖人在《梧州日报》发布公告之日起30天内办理交房手续。买受人逾期办理的，从逾期之日起双倍计收物管费。2009年11月30日，汇龙港公司在《梧州日报》刊登交楼启事通知业主从该日起正式交楼，要求业主到汇龙国际广场售楼中心办理交楼手续。当时被告陈某以因房屋存在质量不合格为由拒绝办理房屋交接手续。直至原告汇龙物业公司于2016年5月31日撤出汇龙国际广场的物业管理仍未办理房屋交接手续。汇龙港公司系汇龙国际广场的开发商，其与本案原告汇龙物业公司于2010年4月30日签订《前期物业管理委托合同》，约定汇龙物业公司成为汇龙国际广场小区的物业管理企业。在庭审过程中，原告承认其已于2016年5月底撤出汇龙国际广场的物业管理。原告汇龙物业公司承认于原告起诉时即2017年1月5日被告陈某尚未办理房屋交接手续。
一审法院审理认为,原告汇龙物业公司虽撤出汇龙国际广场的物业管理，但未进行工商登记的注销手续，其营业执照的营业范围为2007年7月5日至2017年7月4日，所以其具备原告资格。根据《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，以及《商品房买卖合同》第十一条明确约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人在接到或应接到交房通知或自出卖人在《梧州日报》发布公告之日起30天内办理交房手续。买受人逾期办理的，从逾期之日起双倍计收物管费。由于汇龙国际广场的开发商汇龙港公司和业主对于商品房的交付有明确规定的，从其约定。在汇龙港公司与被告陈某办理房屋交接手续之前，物业服务费由汇龙港公司负担，故由于被告在原告起诉之日前仍未办理房屋交接手续。原告诉请被告支付2010年4月份到2016年5月份的物业服务费、电梯费、公摊水电费，缺乏法律依据，该院不予支持。综上所述，原告汇龙物业公司要求被告陈某支付2010年4月份到2016年5月份物业服务费、电梯费、公摊水电费的诉讼请求，无事实根据和法律依据，该院不予支持。依照《物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告梧州市汇龙物业管理有限公司请求被告陈某支付2010年4月份到2016年5月份物业服务费、电梯费、公摊水电费的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告梧州市汇龙物业管理有限公司负担。
本院二审期间，上诉人汇龙物业公司提交（2015）长民初字第240号民事裁定书一份，拟证明上诉人在2015年年初曾经向被上诉人主张过物业费。被上诉人陈某质证意见认为，对证据真实性无异议，但该案是开发商起诉，与上诉人无关，不能证实诉讼时效中断问题。被上诉人陈某没有新的证据提交。本院认为，上诉人在二审期间提供的证据裁定书是广西梧州汇龙港房地产开发有限公司作为原告起诉被上诉人的，广西梧州汇龙港房地产开发有限公司与上诉人是不同的法律主体，因此与本案没有关联，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，被上诉人陈某自2015年2月份起至2016年5月份止共欠缴水费分摊费8元、电费分摊费97.70元、电梯费600元、物业管理费948元，共计1653.70元。
本院认为，本案争议焦点是被上诉人陈某是否应支付物业管理费用给上诉人汇龙物业公司；如应支付，应支付多少。
关于被上诉陈某是否应支付物业管理费用给上诉人汇龙物业公司问题，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，广西梧州汇龙港房地产开发有限公司与汇龙物业公司签订的《前期物业管理委托合同》对全体业主都有约束力；根据《物业服务收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”之规定，买受人交付物业管理费用的时间应当在房屋交付之日计算。本案中，根据在案的证据及已查明的事实，广西梧州汇龙港房地产开发有限公司于2009年11月30日已在《梧州日报》刊登交楼通知，要求被上诉人接收房屋，而根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在《梧州日报》发布交楼通知之日起30天内，被上诉人应当办理交房手续，因此被上诉人陈某应当在2009年12月底前办理接收汇龙国际广场二单元1701房的手续。故被上诉人陈某应当从2010年起支付物业管理费用给上诉人至上诉人2016年5月退出小区物业管理时止。
关于被上诉人应支付多少物业管理费用给上诉人问题，由于上诉人并没有充分确凿的证据证实其向被上诉人主张过物业管理费用，而由于上诉人是2017年1月份起诉被上诉人主张物业管理费用的，因此被上诉人关于2015年1月份之前的物业管理费用由于已过诉讼时效的抗辩主张成立，故被上诉人向上诉人交纳物业管理的费用应从2015年2月份起计算至2016年5月份。根据已查明的事实，被上诉人陈某自2015年2月份起至2016年5月份止共欠缴水费分摊费8元、电费分摊费97.70元、电梯费600元、物业管理费948元，共计1653.70元。因此，被上诉人陈某应支付的物业管理费为1653.70元。综上所述，上诉人的上诉请求有理部分，本院予以支持，无理部分，本院不予支持；一审判决认定事实和适用法律有误，导致实体处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及第九条第二款和《物业服务收费管理办法》第十五条之规定，判决如下：
一、撤销梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初62号民事判决；
二、被上诉人陈某于本判决生效之日起十日内支付物业服务费、电梯费、公摊水电费共计1653.70元给上诉人梧州市汇龙物业管理有限公司。
本案一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人梧州市汇龙物业管理有限公司负担55元，被上诉人陈某负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 黎江玲
审判员 曾 超
审判员 李庆春
二〇一七年八月二十三日
appoint
书记员 陈志恒