北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第12418号
原告北京市发展和改革委员会老干部活动站，住所地北京市西城区西外xxx西里12号楼。
法定代表人欧阳天宝，主任。
委托代理人熊又球，北京观韬律师事务所律师。
委托代理人闫伟荣，北京观韬律师事务所律师。
被告北京盛展宾馆有限公司，住所地北京市西城区xxx西里12号楼二层（德胜园区）。
法定代表人盛福合，经理。
委托代理人欧阳勇，北京市英岛律师事务所律师。
被告汪国华（北京南城香国华餐厅照主），男，1968年9月3日出生。
委托代理人段涧波，北京市建诚律师事务所律师。
委托代理人郭凤军，男。
原告北京市发展和改革委员会老干部活动站（以下简称发改委活动站）与被告北京盛展宾馆有限公司（盛展宾馆）、被告汪国华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告发改委活动站之委托代理人熊又球、闫伟荣，被告盛展宾馆之法定代表人及委托代理人欧阳勇、被告汪国华之委托代理人段涧波、郭凤军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告发改委活动站诉称：2006年12月20日，被告盛展宾馆与原告签订了《北京市发展和改革委员会老干部活动站房屋租赁合同》，双方约定由盛展宾馆承租原告拥有的位于西城区xxx西里12号楼房屋，作为一楼经营、二楼宾馆使用，租赁期限至2011年12月31日，租金标准为每年五十七万元。合同约定，未经原告同意，盛展宾馆不得向第三人转租该房屋，同时合同对一楼底商的经营范围也有明确约定：一是不得开办餐饮，二是不得开办网吧、歌舞、酒吧等不利于环保、扰民的经营项目。合同签订后，原告依约向盛展宾馆交付了房屋，履行了合同约定的全部义务。但盛展宾馆却在原告不知情的情况下，擅自将该房屋一楼店面转租给汪国华用于经营南城香餐厅。合同于2011年12月31日期满终止后，二被告未按约定腾房并返还房屋。据此，原告多次向二被告催告及时清理现场、腾退房屋，并与原告办理交接手续，但二被告仍占用至今。原告认为，盛展宾馆擅自将一楼底商转租给汪国华，并允许汪国华用于经营餐饮的行为已构成严重违约，应按合同约定承担相应的违约责任。在合同终止后，二被告均有义务腾退并返还房屋，但经原告多次催促后，二被告仍拒绝腾退，故原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告一于2006年12月20日签订的《租赁合同》于2011年12月31日终止；2、二被告立即将北京市西城区xxx西里12号楼的一层底商及二层房屋腾空交予原告；3、二被告向原告支付逾期腾房占用使用费（自2012年1月1日起至实际腾房之日止，按照47500元／月的计算标准）；4、被告一支付擅自转租违约金28500元、未按约定用途使用房屋违约金28500元；5、诉讼费二被告承担。
被告盛展宾馆辩称：双方所签合同确实于2011年12月31日到期，但在到期之前双方准备续签合同时，原告要求涨房租，被告未同意，双方就此未达成一致意见，故未再续签合同，后被告向原告交纳房租，原告拒收。因被告的前期投资还没有收回，故被告不同意立即腾房。被告占用房屋期间，同意按照每月47500元向原告交纳房租。关于房屋使用，被告刚开始租赁的时候经营手机店，由于赔钱无法经营下去，被告就和原告商量开餐馆，被告和汪国华是合作关系，被告提供房屋，汪国华提供技术和设备，我们一起经营，共负盈亏。现在一层有110平米用于餐厅经营，二层用于经营宾馆。原告所述其不知情我们将房屋转租不属实，而且原告也知道我们转租用于经营餐厅，因为我们去工商局办照的时候，原告配合我们办工商手续，故不存在转租问题。因为我们不存在违约行为，故不同意承担违约金，诉讼费不应我们来承担。
被告汪国华辩称：我于2008年12月11日在此开始经营南城香餐厅，我和盛展宾馆签过一个协议，双方是合作关系，我用的就是一层110平米房屋，房屋使用费已交给盛展宾馆，因为我与原告没有合同关系，我不同意向原告交纳房屋使用费并腾房。
经审理查明，北京市西城区xxx西里12号楼系原告所有的房屋。2006年12月20日，原告（甲方）与被告（乙方）盛展宾馆签订房屋租赁合同，甲方将位于西城区xxx西里12号楼房屋出租给乙方，房屋出租建筑面积560m2其中一楼底商110m2，二楼450m2。双方约定附件（2）为年度有效，每年签订一次。若附件（2）到期后双方未再续签该附件，则本合同即告终止。该合同附件（2）约定对房屋租赁期限进行了约定。主要内容为：“甲乙双方须在签署本合同时签署本附件，且房屋实际租赁期限以本附件约定的期限为准。在甲方确认乙方没有违约情形，且乙方在本附件期满前一个月书面向甲方提出续签本附件的情况下，双方应续签本附件。本附件每次续签后有效期为一年。附件（2）本次有效期：自2006年12月20日至2007年12月19日止”关于房屋租赁用途，合同约定，乙方保证该租赁房屋作为一楼经营、二楼宾馆使用。一楼底商经营范围要求：一是不得开办餐饮，二是不得开网吧、歌舞、酒吧等不利于环保、扰民的经营项目……。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意，并按规定须经有关部门审批前，不擅自改变上述约定的使用用途。关于交付日期和租赁期限，甲乙双方约定，甲方于2006年12月20日至2011年12月19日之间向乙方交付该房屋。房屋意向租赁期自实际交付之日起至该交付日后五年的对应日，但具体房屋租赁期间以本合同附件（2）所定期限为准。附件（2）的租赁到期时，如果乙方需继续租赁该房屋，须交付下年度至少半年的房屋租金，并应于租赁期届满前壹个月，向甲方提出书面请求，重新签订租赁附件（2）。在意向租赁期到期时（五年租赁期到期），如果乙方需继续租赁该房屋，则应于租赁期届满前叁个月，向甲方提出书面请求，重新签订意向租赁合同，在同等条件下，乙方享有优先续租的权利。关于押金、租金支付方式和期限，合同约定月租金为47500元。年租金总计为570000元。此租金一定五年不变。乙方支付租金的方式为按半年支付，每年的12月5日前和6月5日前，分二次付清全年房屋租金，每次付款不少于全年房屋租金的一半。关于房屋返还，合同约定，双方终止房屋租赁后，乙方应在合同期满后伍日内返还该房屋给甲方。另合同第八条约定，乙方在租赁期限内不得转租、转让（包括部分转租、转让），否则视乙方违约，甲方有权解除合同。且不退还乙方所付给甲方的押金，并按本合同的约定追究乙方的违约责任。合同签订后，原告如期将房屋交付给盛展宾馆使用。2007年12月3日、2008年12月9日、2009年12月25日，双方先后续签共计三年期合同。诉讼中，盛展宾馆认可合同应于2011年12月31日到期。2012年1月6日，原告向被告盛展宾馆发出告知书一份，主要内容有：“我单位与贵公司关于北京市西城区xxx西里12号楼房屋的租赁合同于2011年12月31日租赁期限届满，因上级机关及财政要求，不允许我单位再继续出租房屋，因此我单位不再与你公司续签合同，在租赁期限届满后合同即终止。我单位已提前多次将不再续签合同的通知送达你公司，但是你公司拒签回执，现租赁期限已满，合同已经终止，我单位再次郑重通知你公司，我单位不再出租房屋，请贵公司及时清理现场，腾退房屋，与我单位办理交接手续……。”2012年1月9日、5月29日、12月7日，原告先后三次将上述告知书张贴于盛展宾馆的经营地，但盛展宾馆未按告知书的要求将房屋腾退，占用房屋至今。盛展宾馆将房租交纳至2011年12月31日，此后未再交纳房租。
另查，2008年11月5日，被告盛展宾馆（甲方）与汪国华（乙方）签订合作协议一份，盛展宾馆将位于西城区xxx西里12号楼一层的商业用房，建筑面积110m2出租给汪国华经营，合作期限自2008年11月5日至2011年11月4止。合同期满后，汪国华在2011年11月4日向盛展宾馆交回房屋。双方约定，甲方用房屋为投资金，乙方负责装修和经营所需要的一切资金，乙方每年向甲方交纳人民币16万元的房屋投资金，每半年支付一次，并交纳合同押金9万元。合同签订后，盛展宾馆将上述房屋交与汪国华用于经营南城香餐厅至今。诉讼中盛展宾馆出示落款日期为2008年11月10日在北京市工商局备案的加盖有原告印章的经营场所证明一份，证明原告对盛展宾馆将房屋转租给汪国华用于经营餐厅一事是知晓并认可的。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同及附件、告知书及照片、房屋所有权证、合作协议、经营场所证明等证据材料在案佐证。
本院认为，房屋所有权人对其所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。原告与被告盛展宾馆签定的房屋租赁合同是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。合同已明确约定租赁期限于2011年12月31日届满，在合同到期后双方未再续签合同，盛展宾馆亦未向原告交纳房屋使用费，本院确认双方的租赁关系于2011年12月31日到期终止，现盛展宾馆继续占用原告所有的房屋没有事实和法律依据，其应当将该房屋腾空交予原告。在盛展宾馆与原告的租赁合同到期后，盛展宾馆亦无权将属于原告所有的房屋继续交与汪国华进行经营餐厅，且盛展宾馆与汪国华签订的合作协议也已明确约定租赁期限于2011年11月4日到期，故原告要求二被告立即腾房之诉讼请求，具备事实和法律依据，本院予以支持。租赁合同到期后，被告继续占用原告房屋，应当支付房屋使用费，关于房屋使用费的标准，被告盛展宾馆同意按每月47500元标准向原告支付，本院对此不持异议。被告主张以前期投资未收回为由拒绝腾房没有法律依据，本院不予采信。关于原告主张因盛展宾馆擅自转租及未按约定使用房屋要求支付违约金一节，根据盛展宾馆出示的经营场所证明可以看出原告对盛展宾馆将房屋转租给汪国华用于经营餐厅系明知且认可的，故原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求不具备事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条之规定判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告北京盛展宾馆有限公司、被告汪国华将其占用的北京市西城区xxx西里12号楼一层、二层房屋腾空交与原告北京市发展和改革委员会老干部活动站。
二、本判决生效之日起十日内，被告北京盛展宾馆有限公司按月四万七千五百元标准向原告北京市发展和改革委员会老干部活动站支付二〇一二年一月一日至房屋实际腾空之日止的房屋使用费。
三、驳回原告北京市发展和改革委员会老干部活动站其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万五千五百七十三元，由原告北京市发展和改革委员会老干部活动站负担七百七十九元（已交纳），由被告北京盛展宾馆有限公司负担七千三百九十七元、由被告汪国华负担七千三百九十七元（均于本判决生效之日起十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审 判 长 刘洪宇
人民陪审员 刘和霞
人民陪审员 武丕显
二〇一三年十二月二十四日
书 记 员 韩露璐