广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法民一初字第581号
原告佛山市奥园置业投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区，组织机构代码证代码74448999-6。
法定代表人何剑锋，董事长。
委托代理人梁广城（，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人杨明玖，广东君之杰律师事务所律师。
被告邱继风，女，汉族，住广东省饶平县，公民身份号码×××1528。
被告邱锦秋，男，汉族，住广东省饶平县上饶，公民身份号码×××0636。
上列两被告的共同委托代理人刘博，广东广立信律师事务所律师。
原告佛山市奥园置业投资有限公司诉被告邱继风、邱锦秋商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理，依法由审判员吴建兴适用简易程序独任审判，于2015年10月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨明玖与被告的委托代理人刘博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年6月15日签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定：被告购买原告名下的佛奥湾8号楼×××房，成交价为1002328元，并约定银行按揭。后因两被告进行银行黑名单，无法办理银行按揭。原告同意被告于2014年4月4日提交的《特殊申请（一次性分期类）》要求变更支付房款的请求：分期支付房款，被告支付首期房价款302328元（含定金），余款700000元分14期支付，2014年4月30日前支付2万元，2014年5月30日至2015年6月30日每月分别支付5万元。截止2015年9月10日，已交房款542328元（只支付2014年9月30日前房款），余款46万元未支付（2014年10月30日后没依约支付），已逾期315日支付房款，依据依据《商品房买卖合同》第八条第2项“合同继续履行合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金”，故被告应向原告支付逾期违约金为72450元（46万元×315日×0.05%/日，2014年10月30日到2015年9月10日止）。针对被告多次逾期付款行为，经原告多次口头和书面催告，被告拒不履行，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告起诉请求法院判令：1.被告继续履行《商品房买卖合同》，并向原告支付逾期剩余购房价款46万元及该款从2014年10月30日起至实际支付之日止每日万分之五违约金（暂计至2015年9月10日的逾期违约金为72450元元，两项暂合计为532450元；2.本案诉讼费及相关费用由被告承担。
诉讼中，原告提供的证据如下：
1.原告营业执照、组织机构代码证、两被告身份证复印件各一份，证明原、被告诉讼主体资格。
2.《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《特殊申请（一次性分期类》原件各一份，证明原被告于2013年6月15日签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，双方约定：被告购买原告名下的佛奥湾8号楼×××房，成交价1002328元，并约定银行按揭。后因两被告进入银行黑名单，无法办理银行按揭，原告同意被告于2014年4月4日要求变更支付房款的请求：分期支付房款，被告支付首期房价款302328元（含定金），余款700000元分14期支付，2014年4月30日前支付2万元，2014年5月30日-2015年6月30日每月支付5万元。
3.《律师函》复印件一份、快递单原件两份，证明原告多次催促，被告无正当理由逾期支付房款长达315日（至2015年9月10日）之久。
被告辩称，对原告起诉状的两处笔误更正均没有意见。原告起诉的违约金不合理，请求法院调整，原被告签订的商品房买卖合同中虽约定该房产买卖的价款支付方式及违约处理方式，但由于原被告双方均同意不按该合同的约定进行付款，因此被告认为该合同约定的违约处理方式也对双方失去约束力，实际上原被告双方后达成了新的补充协议（按特殊申请所约定的方式进行付款），该特殊申请没有约定沿用之前合同中违约条款的约定，被告认为虽然没有如期付款，但违约金不应按原合同约定来执行，应视为被告无须支付违约金或支付合理违约金。对原告起诉的其他事实没有异议，原告已交付房屋给被告，被告已收到房屋。
被告诉讼中未提供证据。
经庭审质证，被告对原告提供的证据真实性无异议，本院予以确认。
经审理查明，2013年6月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定：被告购买原告的商品房为现房，位于佛山市顺德区乐从镇乐从大道东B268号佛山奥园的佛奥湾8号楼×××房，套内建筑面积102.51平方米，公共部分与公用房屋分摊面积20.08平方米，总建筑面积为122.59平方米。价格按套内建筑面积计算，购房总金额为1002328元，分期付款，须于2013年6月15日前签署本合同及补充协议条款等相关文件时付清首期房价款302328元（含定金），同时办理房价款余款700000元的银行按揭手续。合同第八条约定被告逾期付款的违约责任为：逾期超出60天，原告有权解除合同，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，按日支付逾期应付款万分之五的违约金，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。《商品房买卖合同补充协议》第二条约定：若被告选择分期付款方式付款，当有任意一期未能按时付款的，视为被告违约，原告有权提前收回被告其它未到期款项，同时，被告还须按本合同第八条的约定承担逾期付款的违约责任。合同对商品房交付期约定为：原告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付被告使用。原告逾期交房的违约责任为：逾期超过60天后，被告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交房价款万分之五的违约金。
上述合同签订后，原告依约将房屋向被告交付使用，被告依约向原告支付了首期房价款302328元（含定金）。2014年4月4日，被告向原告提交《特殊申请（一次性分期类）》，以被告进入银行黑名单无法办理银行按揭为由，提出变更支付房款的请求：分期支付房款，被告已于2013年6月15日前支付首期房价款302328元（含定金），余款700000元分14期支付，从（2014年4月30日前支付2万元）2014年5月30日至2015年6月30日每月分别支付5万元。原告在被告的以上申请书上签署同意意见。之后，被告按以上《特殊申请（一次性分期类》支付至2014年9月30日前的分期房款。截止2015年9月10日，被告累计已交房款542328元，余款46万元未支付。
另查明，2014年10月1日，原告曾委托律师事务所邮寄《律师函》给被告，催促被告支付2014年8月30日应付的5万元及9月30日前应付5万元两项合计10万元及违约金725元。
2015年9月21日，原告向本院提起本案诉讼。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定原、被告之间的商品房销售合同关系成立，双方所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当依照合同的约定及时履行义务。根据合同约定，被告须于2013年6月15日前签署本合同及补充协议条款等相关文件时付清首期房价款302328元（含定金），同时办理房价款余款700000元的银行按揭手续。而签约后，被告依约支付了首期款302328元（含定金），因其进入银行征信系统的黑名单而无法办理按揭，尔后，被告于2014年4月4日向原告提交《特殊申请（一次性分期类）》原告在该申请书上签章确认同意，可以认定双方对于剩余购房款项的支付期限进行了变更，亦即转为分期买卖合同关系，即余款700000元分14期支付，从（2014年4月30日前支付2万元）2014年5月30日至2015年6月30日每月分别支付5万元。而被告在变更付款期限之后，仅部分履行，依原告的确认，仅继续支付至2014年9月30日止的款项，累计支付了542328元，仍有46万元未支付。被告逾期仍未支付购房余款的行为违反了《中华人民共和国合同法》第一百五十九条的规定，已构成违约，依法应按合同约定承担逾期付款的违约责任。原告起诉请求被告继续履行合同、支付购房余款46万元以及承担支付违约金的违约责任，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款的规定，理由成立，依法应予支持。
双方争议的焦点在于是否应当按《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》计付违约金的问题。因《商品房买卖合同》第八条及《商品房买卖合同补充协议》第二条明确约定，逾期支付购房款的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，按相应的分期应付款作为基数，按每日万分之五的标准计算违约金，若被告有任意一期未能按时付款的视为被告违约，原告有权提前收回被告其它未到期款项，虽然之后双方基于按揭事项的原因而重新在《特殊申请（一次性分期类）》仅就付款期限进行了变更，但并未明确约定变更原来的违约责任条款，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。”、第三款“买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。”之规定，应当认定《商品房买卖合同》第八条及《商品房买卖合同补充协议》第二条的违约条款继续有效，对双方均有约束力，但违约金的起算点应根据付款期限的变更而作出相应的变更。即违约金的计算应当依据《商品房买卖合同》第八条约定结合《特殊申请（一次性分期类）》所约定的付款期限，自《特殊申请（一次性分期类）》所约定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，按相应的分期应付款作为基数，按每日万分之五的标准计算违约金。虽然《商品房买卖合同补充协议》第二条约定“若被告有任意一期未能按时付款的视为被告违约，原告有权提前收回被告其它未到期款项”，但原告并未在分期付款违约之后行使提前收回被告其它未到期购房款的权利，原告起诉时主张收回全部款项时各期付款期限已经届满。因此，违约金的计算被告只须按本合同第八条的约定承担逾期付款的违约责任。根据诉讼中原、被告承认签批该申请书后被告继续支付了23万元的事实，结合《特殊申请（一次性分期类）》的内容可知，尚未支付的46万元的的分期付款次数应当分为10笔，每笔履行支付期限应当为：1万元至2014年9月30日止应支付，剩余45万元分9期9个月、每月应支付5万元，从2014年10月30日至2015年6月30日止。因此，违约金的计付应当分10笔分段计付，即1万元从2014年10月1日起，剩余45万元分9期，每期每月5万元从2014年10月30日至2015年6月30日止每期届满之次日起算至本判决确定给付之日止，按每日万分之五计付。综上，被告答辩主张不应按原合同的违约金条款计付租金的理由不成立，本院不予采纳。而原告起诉请求计付违约金从2014年10月30日起至实际支付之日止全部以46万元为基数，依据不足，本院不予支持，对于超出本院前述分段计算以外的部分违约金请求，依法应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告邱继风、邱锦秋继续履行与原告佛山市奥园置业投资有限公司于2013年6月15日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、2014年4月4日的《特殊申请（一次性分期类）》；
二、被告邱继风、邱锦秋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市奥园置业投资有限公司支付购房款46万元；
三、被告邱继风、邱锦秋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市奥园置业投资有限公司支付逾期付款的违约金（计付逾期付款违约金的本金为46万元，其中1万元从2014年10月1日起算，剩余45万元分9期，每期每月5万元分别从2014年10月30日至2015年6月30日止每期届满之次日起算至本判决确定给付之日止，按每日万分之五计付逾期付款违约金）；
四、驳回原告佛山市奥园置业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为4154.34元，由原告负担207.72元，被告邱继风、邱锦秋负担3946.62元。受理费已由原告佛山市奥园置业投资有限公司预交，本院不再收退，由被告邱继风、邱锦秋在履行还款义务中一并付还予原告佛山市奥园置业投资有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 吴建兴
二〇一五年十二月十七日
书记员 肖佳宇
附：本判决适用的相关法律依据
1．《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
2．《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
3．《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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