湖北省通山县人民法院
民事�决书
（2015）鄂通山民二初字第96号
原告阮志琼。
委托代理人陈绪家。
委托代理人梅进白。
被告湖北兴元投资开发有限公司（下称兴元公司）。
法定代表人沈国振。
委托代理人李木相。
原告阮志琼与被告兴元公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告阮志琼及其委托代理人陈绪家、梅进白，被告兴元公司委托代理人李木相到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告阮志琼诉称：2010年2月1日，原告购买被告位于凤凰山庄第26栋7号房，并签订了凤凰山庄商品房认购书，认购书约定该商品房面积为270平方米。2010年4月8日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定商品房面积270平方米，约定了面积误差比的处理原则。2011年3月8日，被告通知原告所购买的商品房实际面积为259.86平方米，面积误差为10.14平方米，房款为617895元，花园价款30000元，被告按照单价2288.5元价款计算退还原告面积差价23206元。原告认为，按照商品房买卖合同第五条第二款约定以及法律的规定，被告应当双倍退还面积误差比超过3％的面积价款。另外，被告收取的原告花园款30000元实为巧立名目，属不当得利，应予退还。故诉请人民法院：1、判令被告双倍支付面积误差比超过3％的部分价款3982元（不含已经退还的价款）；2、判令被告退还原告花园款30000元及利息损失6500元（按银行同期贷款利率计算至退款之日止）；3、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告将前二项诉讼请求变更为：1、判令被告双倍支付面积误差比超过3％的部分价款4668.54元（不含已经退还的价款）；2、判令被告退还原告花园款30000元及利息损失14697.38元（按银行同期贷款利率计算至退款之日止）。
原告为证明自己的诉讼�求所依据的事实，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、凤凰山庄商品房认购书一份，用以证明原告购买被告凤凰山庄26栋07号商品房的面积是270平方米。
证据二、商品房买卖合同一份，用以证明原告购买被告商品房的建筑面积为270平方米，后改为259.86平方米，原告已经付清房款。
证据三、通知、转账支票各一份，用以证明被告通知原告出售的商品房误差面积达10.14平方米，被告按每平方米2288.5元退还原告23206元房款，且被告收取原告花园款30000元。
证据四、房产证复印件一份，用以证明原告购买被告商品房的建筑面积为259.86平方米。
证据五、被告出具的收款收据三份、原告从银行按揭贷款的《个人购房借款／担保合同》及公证书各一份、原告要求被告承担3万元花园款的利息的计算单一份，用以证明原告向被告支付购房款和税费的时间和数额，从而根据中国人民银行规定的贷款利率计算被告应承担的3万元花园款的利息。
被告兴园公司辩称：一、原、被告双方于2010年4月8日签订的商品房买卖合同第三条约定了建筑面积为257.41平方米，第四条约定了计价方式为按套计价，故不适用按面积来计价，原告要求双倍支付面积误差比超过3%部分的价款4668.54元无根据；二、原告对所购买别墅的相关情况是熟知的，花园面积为非公共面积，是独享的花园，被告不存在虚构事实和欺诈；三、2011年3月8日，原告要求被告退还部分房款，双方达成协议后，被告已向原告支付完毕，无需再向原告退还房款，且该项诉讼请求已超过诉讼时效。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告为证明自己辩称理由所依据的事实，在举证期限内向本院提交了下列证据：
商品房买卖合同一份，用以证明原告所购商品房的计价方式是按套计价，不存在面积误差，不存在有面积单价的事实。
经庭审质证，被告对原告的证据提出了如下质证意见：对证据一的真实性无异议，但称该认购书第八条约定《商品房买卖合同》一经签订，本认购书自动失效；对证据二的真实性无异议，但称该商品房买卖合同第四条明确约定按套计价；对证据三中被告发给原告的通知的真实性持异议，称该通知无被告的公章，不是被告所发，并要求原告提交该通知的原件；对证据三中的转账支票无异议；对证据四无异议；对证据五认为不能作为与本案有关的有效证据来使用，认为在哪家银行办理的按揭贷款，就应按那家银行的按揭贷款利率计算。原告对被告要求其提交证据三中通知的原件作了如下解释：被告工作人员拿来通知让原告在通知上签名并捺印后就拿走了，当时原告只留下复印件。原告对被告的证据提出如下质证意见：�同系原、被告签订，但合同中的面积是270平方米，后来被告单方改为257.41平方米；签合同时写按套计价是因为被告当时说单价还没出来，从后来被告向原告退还超面积房款这一事实足以证明房款不是按套计价的。
本院认为，被告对原告的证据一的真实性无异议，且该证据与本案有关联，故本院确认该证据为本案有效证据。原告的证据二与被告的证据均是2010年4月8日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的文本，但在原告提交的文本中，商品房的建筑面积是259.86平方米、总价款是624689元，在被告提交的文本中，商品房的建筑面积是257.41平方米、总价款是647895元，原告文本中的面积259.86平方米与房屋所有权证上登记的面积相同，被告文本中的总价款647895元与原告实际支付给被告的总价款相同，从原、被告双方认可二份合同均系原、被告签订可推断出，原、被告在2010年4月8日签订《商品房买卖合同》之后，对合同内容有过更改，但对签订时间未作改动，因原告提交的合同文本是最后在通山县房地产管理局备案的文本，故可确定被告提交的合同文本形成在先，原告提交的合同文本形成在后；由于原、被告提交的合同文本均与本案有关联，可与其他有效证据相互印证，用以确认本案的事实，故本院确认原、被告提交的合同文本均为本案的有效证据。被告对原告证据三中的转帐支票无异议，故本院确认该转帐支票为本案的有效证据；被告对原告证据三中的通知的真实性提出异议，但该通知中手写字的笔迹明显与被告无异议的转账支票中手写字的笔迹相同，所以填写该通知的人与填写转帐支票的人是同一人，并且该通知中所确认的房号、认购面积与原告的证据一中的相同、所确认的总价款与被告提交的合同文本中的总价款及原告实际�给被告的总价款相等、所确认的退给原告的超面积房款数额与被告实际退给原告的超面积房款数额相等，故本院对被告对该通知真实性的异议不予支持，确认该通知系被告制作，确认该通知为本案的有效证据；根据该证据和原告提交的证据一所确认的原告认购的商品房面积为270平方米，本院对原告提出的“被告在其提交的合同文本中单方面将面积270平方米改为257.41平方米”的质证意见予以采信，确认在被告提交合同文本中，原、被告约定的面积应为270平方米。被告对原告的证据四无异议，故本院确认该证据作为本案的有效证据。被告对原告证据五中的三份收款收据及按揭贷款的借款／担保合同无异议、故本院确认该三份收款收据及借款／担保合同作为本案的有效证据；被告对原告要求被告承担3万元花园款的利息的计算单提出异议，认为即使被告应承担利息，也只�是按原告按揭贷款的利率计算，对此，本院予以支持，故本院确认原告证据五中的利息计算单不作为本案的有效证据。
依据上述依法确认的有效证据及当事人的陈述，可确认本案以下事实：
2010年2月1日，原告阮志琼作为乙方、被告兴元公司作为甲方签订一份《凤凰山庄商品房认购书》，双方在该认购书中约定了如下主要内容：原告自愿购买被告开发的凤凰山庄26栋07号商品房一套，该商品房建筑面积约为270平方米，付款方式为商业贷款付款；按套计算，该商品房总价款为（人民币）651000元；签订该认购书当日原告向被告支付定金10000元，原告应于2010年3月31日前与甲方签订《商品房买卖合同》同时支付房价款651000元，若原告采用贷款方式付款，还应于签订《商品房买卖合同》后7天内向被告提供贷款所需的全部资料并办妥贷款手续；《商品房买卖合同》一经签订，该认购书自动失效。2010年3月29日，原、被告双方协商将签订《商品房买卖合同》的时间更改为在2010年4月25日前。2010年4月8日，原、被告签订编号为GF—2000—0171的《商品房买卖合同》，该合同约定了如下主要内容：原告购买被告开发的凤凰山庄项目26栋07号住宅用商品房一套，该商品房合同约定建筑面积共270平方米；按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）647895元（此总价不包括代收代缴费用）；付款方式为银行按揭，原告应在本合同签订之日支付首期房价款497895元，剩余房价款150000元由原告在本合同签订之日起10日内自行向银行申请住房按揭贷款进行支付；合同第五条约定面积确认及面积差异处理方式为：根据当事人选择的计价方式，以套内面积（下称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产�登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按以下原则处理：（1）、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）、面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房。原告退房的，被告在原告提出退房之日起30天内将原告已付房款退还原告。原告不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由原告补足；超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）÷合同约定面积×100%。合同签订后，原告阮志琼于2010年4月14日支付被告兴元公司首付购房款497895元，�2010年8月17日在中国工商银行股份有限公司通山支行按揭贷款150000元向被告付清了合同约定的购房款，按揭贷款的利率为年利率6.336%。商品房建成后，实际面积为259.86平方米。2011年3月8日，被告兴元公司送给原告阮志琼一份通知，内容为“业主阮志琼，你于2010年在我公司项目凤凰山庄定购的26栋7号别墅，认购面积270㎡，总价款647895元整（房款617895元，花园30000元整），经相关部门实测后，面积误差为10.14㎡。现本公司根据实际面际（积），将误差面积10.14㎡依照原双方合同约定单价2288.5元／㎡计算，合计退还人民币23206元。”原告在此通知上签名并捺上手印后将该通知复印留下复印件，被告将该通知原件收回。同日，被告兴元公司用转账支票向原告阮志琼付款23206元，支票上载明该款用途为“退房款”。根据商品房的实际面积，原、被告将2010年4月8日签订的合同更改为面积259.86平方米，总价款624689元后交给通山县房地产管理局备案。原告另分别于2011年3月9日、2012年4月9日向被告交纳由被告代收的购房税费等10000元和33869.7元。此间，原告发觉相邻购房户均无花园款，遂要求被告退还30000元花园款，但遭被告拒绝。2012年11月22日，房产部门为原告所购商品房办理了证号为“通山房权证通羊镇字第0282**号”的房屋所有权证，该证登记了如下内容：房屋所有权人：阮志琼、共有情况：单独所有、房屋坐落：通羊镇南门社区罗汉湾小区（凤凰山庄）26幢107室、登记时间：2012-11-22、规划用途：住宅、总层数：4、建筑面积（㎡）：259.86、套内建筑面积（㎡）：249.01。该房权证办好后被告直接交给了原告按揭贷款的银行，用于办理担保手续。2014年9月15日，原告提前还清按揭贷款，取回房权证，发现房权证上无花园产权的相关登记，在要求被告退�花园款无果的情况下，遂于2015年5月7日向本院提起诉讼，请求：1、判令被告双倍支付面积误差比超过3％的部分价款4668.54元（不含已经退还的价款）；2、判令被告退还原告花园款30000元及利息损失14697.38元（按银行同期贷款利率计算至退款之日止）。
本院认为，原、被告于2010年4月8日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，为有效合同；被告于2011年3月8日发给原告并经原告签名捺印的通知，以及原、被告交给通山县房地产管理局备案的合同是原、被告对原合同的变更，是双方的真实意思表示，亦为有效合同；但由于事实上无花园存在、原告的房权证上无花园产权登记、被告未实际上履行向原告交付花园的义务，故本院对原告要求被告退还30000元花园款并承担相应利息的请求予以支持，利息起算时间为被告确定收取花园款的时间即2011年3月8日，利率为原�按揭贷款的年利率6.336%。2011年3月8日，被告向原告退还10.14平方米超面积的购房款23206元，且原告已接收，应视为原、被告已就超面积退款达成协议，据此，本院对原告要求被告双倍支付面积误差比超过3%部分的购房款的诉讼请求不予支持。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、判决如下：
一、由被告兴元公司在本判决生效后7日内退还其向原告阮志琼收取的花园款30000元并支付相应利息（利息从2011年3月8日起按年利率6.336%计算至实际退还30000元花园款之日止）。
二、驳回原告阮志琼的其他诉讼请求。
本案诉讼费1034元，由原告阮志琼负担227元，由被告兴园公司负担807元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规�，加倍支付迟延履行期间的利息。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行咸宁金穗支行，帐号：17680601040004550，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈竹权
人民陪审员 黄有美
人民陪审员 顾秋玲
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 成宇璇
附：相关法律条文
《中华人民共和国民合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
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第六十条当事人应当按约定全面�行自已的义务。
……
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……