广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳西法民初字第456号
原告（反诉被告，以下简称原告）：谢举兴，男，汉族，1958年10月19日出生，户籍住址：广东省阳西县。
委托代理人：陈惠婵，广东丽日律师事务所律师。
委托代理人：梁娟华，女，汉族，1968年2月12日出生，户籍住址：广东省阳西县。
被告（反诉原告，以下简称被告）：ＸＸ强，男，汉族，1973年12月4日出生，户籍住址：广东省电白县。
委托代理人：黎胜峰，广东诚挚律师事务所律师。
委托代理人：李土富，广东诚挚律师事务所实习律师。
原告谢举兴诉被告ＸＸ强租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理。案件审理过程中，被告ＸＸ强提起反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢举兴及其委托代理人陈惠婵、梁娟华、被告ＸＸ强的委托代理人黎胜峰、李土富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢举兴诉称：原告谢举兴是阳西县人民大道67号房屋的所有权人。2013年5月31日，原告与被告达成租赁合同协议，原告将该房屋的一楼铺位租给被告ＸＸ强进行商业使用，该铺位面积约120平方米，有两个独立铺面（一大一小），租期自2013年7月1日至2019年6月30日，月租金为21000元，约定在每月10日之前缴纳，双方签订了书面的租赁合同，约定各自的权利义务。租赁合同签订后，被告都按时缴纳租金等各项费用。2014年2月，被告向原告说自己经营的生意下滑，想不再租赁其中一个较小的铺面，并自行雇人将两个独立铺面用墙隔开，把较小铺面强行交给原告。原告就此事多次与被告交涉，要求被告补缴租金，继续履行该租赁合同，被告却不予理睬。两个月过去，小铺面未能出租，被告只好将较小的铺面重新装修，准备出租或自行做生意之用，共用装修费106000元。原告认为，租赁合同是原、被告双方真实的意思表示，合同内容没有违反国家强制性规定，应当认定为合法有效，原、被告双方应按照合同的约定履行各自的义务，被告在未经原告同意的情况下就自行变更合同的内容，少交2月、3月的租金，违反了合同的约定。因此，被告应支付2月、3月未支付的租金6000元。并且合同约定每月租金应在10日之前支付，被告现仍未支付4月份的租金。由于被告在未经原告同意的情况下就自行变更租赁合同，原告将较小铺面重新装修，准备出租或自行做生意之用，共用去装修费106000元。被告的行为已经违约并造成原告的损失。因此，原告请求法院判令被告继续履行该租赁合同并赔偿原告损失。具体诉讼请求：一、请求法院判决被告ＸＸ强支付2014年2月、3月拖欠的租金6000元；二、请求法院判令被告ＸＸ强支付2014年4月份、5月份及6月份拖欠的租金63000元；三、请求法院判令被告ＸＸ强继续履行租赁合同至租赁合同解除之日并赔偿损失106000元；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告ＸＸ强对本诉辩称：一、从谢举兴出具2014年2月和3月的收据可知谢举兴已就租金数额达成事实上的变更。谢举兴要求ＸＸ强支付2014年2月、3月份拖欠的租金6000元没有事实依据。ＸＸ强自承租了谢举兴的铺位经营以来生意一直不错，并未存在谢举兴所说的经营不善的情况，而且ＸＸ强一直如约支付租金并未存在任何违约行为。后ＸＸ强实际测量发现涉案铺面面积并未达到合同约定的120平方米，实际整个承租面积仅为100平方米，而且21000元／月租金远高于所处路段同等铺面租金。ＸＸ强就此与谢举兴多次协商，最终谢举兴同意从2014年2月开始每月减少ＸＸ强租金3000元，即每月只需ＸＸ强缴交18000元。ＸＸ强依约向谢举兴缴交2月、3月18000元租金，谢举兴出具相应的收据确认已全额收取当月的租金。根据《合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当时人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。尽管谢举兴与ＸＸ强仅以口头形式达成了《铺面租赁合同》的变更，但ＸＸ强通过刷卡的形式将所需租金交给谢举兴并由谢举兴出具相应的收据，由2月份、3月份的租金收据可以清晰可见谢举兴签名及谢举兴清楚写明是“一个月”租金。ＸＸ强履行了交租的主要义务，而谢举兴也接受所交租金并出具收据，谢举兴在接受ＸＸ强所支付的18000元租金时也从未提出异议，可见双方已就租金金额变更为18000元达成合意，双方口头变更的合同已经成立。故ＸＸ强按照口头变更的协议交租，并未存在任何拖欠租金的行为，谢举兴要求ＸＸ强支付2014年2月、3月份拖欠的租金6000元没有事实依据；二、谢举兴擅自将涉案铺面向他人转租，并为此拒收谢举兴缴纳的2014年4月份租金，意图达到造成ＸＸ强拖欠租金而收回商铺的目的。《铺面租赁合同》经双方协议变更后，ＸＸ强如约交租，出于经营考虑，经谢举兴同意后，ＸＸ强于2014年2月份重新装修所承租的铺面，将其中约50余平方米作为“小魔怪牛仔”加盟店的铺面，余下部分铺面（实质余下40余平方米）准备重新装修做其他生意。但谢举兴看到ＸＸ强重新装修铺面后，又要求ＸＸ强将暂时未利用部分铺位交还其自用或再出租，ＸＸ强因耗费大量装修完毕不同意，但谢举兴强行收回ＸＸ强承租后暂时空置的铺位并趁ＸＸ强不在涉案铺位的机会于2014年3月21日擅自将其中的40平方米出租给第三方开蛋糕店之用（租赁期限自2014年4月5日至2017年4月4日）。谢举兴的上述行为已经构成根本违约，其为达到将ＸＸ强强行驱离所承租的铺面的目的，对ＸＸ强按时缴纳的2014年4月份的租金拒收，并扬言要根据双方签订的《铺面租赁合同》第三条“……每月10日之前须向甲方（谢举兴）交付租金，否则甲方（谢举兴）有权收回铺面，并以实物抵顶欠租”约定收回铺面。故在10日之前ＸＸ强一直要求如约交租，但谢举兴却以各种理由推辞不收，而且拒绝与ＸＸ强协商，直接向贵院提起诉讼。在谢举兴一直故意拒收ＸＸ强租金的情况下，ＸＸ强根本无法向谢举兴支付租金。故谢举兴称ＸＸ强拖欠2014年4月份租金21000元是与事实不符的，ＸＸ强自始至终都同意按口头变更的协议缴交租金18000元，并无任何拖欠的故意。三、谢举兴单方面装修重新招租是违约行为，据此要求ＸＸ强承担装修费于理不合、于法无据。2014年3月21日，谢举兴擅自将出租给ＸＸ强的铺位的其中40余平方米另外出租给第三方，铺位完全是由第三方承租人自行装修的，而谢举兴未花费分毫装修费用，故谢举兴根本不存在装修损失问题。综上所述，恳请贵院查明事实，依法驳回谢举兴对ＸＸ强的诉讼请求，依法对案件作出公正判决。
被告ＸＸ强反诉称：2013年5月31日，ＸＸ强与谢举兴签订《铺面租赁合同》，约定ＸＸ强租赁阳西县人民大道67号一楼商铺，租赁面积约120平方米，租赁期限为6年（自2013年7月1日至2019年6月30日），租铺押金63000元。合同签订后ＸＸ强如约支付了押金63000元及一次性装修补贴金20000元，并投入十余万元进行了全面装修。而在合同履行过程中一直如约缴交每月租金，从未存在任何违约行为。后ＸＸ强实际测量发现涉案铺面面积仅为100平方米，而且21000元／月租金远高于所处地段同等铺面租金。ＸＸ强就此与谢举兴多次协商，最终谢举兴同意从2014年2月开始每月减少ＸＸ强租金3000元，即每月只需ＸＸ强缴交18000元，而承租铺位面积为一楼整层面积（约100平方米）。其后，ＸＸ强依约向谢举兴缴交2月、3月18000元租金，谢举兴出具相应的收据确认已全额收取当月的租金。至此双方就原租赁合同有关租金及租赁面积部分作出了实质变更。但是谢举兴却未能如约履行相应的义务。ＸＸ强实际占有使用的面积仅为50余平方米，还不及合同约定面积120平方米的一半。谢举兴之所以无法履行约定的交付义务，是因为其于2014年3月21日擅自将涉案铺面的其中40平方米转租他人（租赁期限自2014年4月5日至2017年4月4日），并为此拒收ＸＸ强缴交的2014年4月份租金，企图达到造成ＸＸ强拖欠租金而收回商铺的目的。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。而谢举兴的上述擅自转租行为已构成根本违约，以自己的行为表明不履行合同义务。故ＸＸ强可以在履行期限届满之前要求解除合同并要求谢举兴承担违约责任，即根据《铺面租赁合同》第八条约定承担100000元的违约责任并赔偿因其违约行为造成ＸＸ强包括装修费112752元、一次性装修补贴金20000元在内的损失。而谢举兴违约导致租赁合同解除的，谢举兴理应全额退还所收押金63000元。谢举兴擅自转租的根本违约行为，已严重侵害ＸＸ强的合法权益，ＸＸ强特向贵院提起反诉，望贵院依照事实及法律判如所请。具体反诉请求：一、判令解除ＸＸ强与谢举兴之间的《铺面租赁合同》，并要求谢举兴退还ＸＸ强所交押金63000元；二、判令谢举兴赔偿ＸＸ强装修损失112752元及一次性装修补贴20000元；三、判令谢举兴给付违约金100000元；四、判令谢举兴承担全部诉讼费用。
原告谢举兴对反诉辩称：一、谢举兴并没有违约，该《铺面租赁合同》合法有效，应继续履行，谢举兴无需退还ＸＸ强所交押金63000元。ＸＸ强声称谢举兴的房屋租赁面积只有100平方米而要求减少租金的讲法不是事实依据。首先，《铺面租赁合同》中的铺面面积约120平方米是按照房产证中的建筑面积计算，而ＸＸ强声称谢举兴的铺面实际测量面积是100平方米，这是铺面的实际面积。众所周知，建筑面积120平方米的铺面，实际面积100平方米是正常的。因此，ＸＸ强以此理由认为谢举兴违约并没有事实依据。其次，该租赁合同是2013年5月31日签订，合同签订后，ＸＸ强就对该铺面进行装修等一系列工作，在此过程中ＸＸ强不可能不知道该房屋的实际面积是100平方米，但ＸＸ强一直都没有提出异议，直到2014年的2月份才向谢举兴以此理由提出减少租金是不合情理的。真实情况就如谢举兴所说，是由于ＸＸ强在经营将近半年后生意下滑才提出减少租金。因此，ＸＸ强以铺面面积未有达到合同约定的面积为由要求解除合同没有事实依据。谢举兴并没有违约，2014年3月份，在谢举兴多次向ＸＸ强补交铺租时，ＸＸ强向谢举兴要求将一小铺交回给谢举兴，当时，谢举兴不同意，因为谢举兴考虑到收回小铺是有风险，很难租出去，后来ＸＸ强多次上门要求，谢举兴向ＸＸ强提出收回小铺条件两点，口头约定：条件一、要求ＸＸ强自行隔开小铺，所产生的费用谢举兴不承担，如租出去小铺谢举兴不承担装修费用。条件二、谢举兴租赁方式与ＸＸ强无关，租出小铺押金由谢举兴保管。ＸＸ强说谢举兴违约是不可取的。ＸＸ强几次拒交或少交铺租是违约行为，该《铺面租赁合同》合法有效，应继续履行，谢举兴无需退还ＸＸ强所交的押金63000元；二、谢举兴没有违反合同约定，不需赔偿ＸＸ强装修损失112752元及一次性装修补贴20000元。ＸＸ强在2014年2月向谢举兴提出减少租金至18000元，谢举兴并不同意，但ＸＸ强执意支付18000元，谢举兴只能收取，但并不等于说谢举兴同意改变租金为18000元，以免这18000元的租金都不能得到，这种顾虑在2014年4月也得到印证，ＸＸ强并没有支付4月份的租金。到现时为止，ＸＸ强的店铺仍在营业当中，没有任何的装修损失，因此谢举兴不需赔偿ＸＸ强装修损失112752元及一次性装修补贴20000元；三、ＸＸ强请求给付违约金100000元没有事实依据，谢举兴不应赔偿。根据《铺面租赁合同》的约定，支付违约金100000元的条件是一方强行终止合同，但谢举兴在没有违反任何合同约定的情况下仍然要求ＸＸ强继续履行合同。因此，谢举兴没有任何终止合同的行为，谢举兴根本不需承担违约金100000元的责任；四、谢举兴将小铺出租是由于ＸＸ强强行将小铺归还给谢举兴，并告知不再租小铺，小铺由谢举兴自行出租。谢举兴多次与ＸＸ强协商，ＸＸ强都不予理会，为了减少损失，谢举兴只好将小铺出租给第三人，出租后由ＸＸ强进行确认时，ＸＸ强却拒绝确认，在此情况下，第三人要求与ＸＸ强解除小铺租赁合同，并要求谢举兴承担第三人所有的损失。由于ＸＸ强的违约行为造成谢举兴的损失应由ＸＸ强承担，谢举兴在本案中并无过错，并无违约，相反ＸＸ强从擅自间墙，把小铺钥匙强行交回谢举兴开始就存在根本违约，要追究违约责任的话，应是谢举兴追究ＸＸ强的违约责任才合理合法。第三人与谢举兴解除小铺租赁合同，并要求谢举兴承担因装修所产生的损失，谢举兴于是将该铺买回来，共花费106000元，应由ＸＸ强全部承担。综上所述，谢举兴没有违反合同任何约定，请求法院驳回ＸＸ强的所有诉讼请求，以维护谢举兴的合法权益。
经审理查明：原告谢举兴（甲方）与被告ＸＸ强（乙方）于2013年5月31日签订《铺面租赁合同》，约定：“甲方将位于阳西县人民大道67号的铺位出租给乙方商业使用，面积约120平方米，有两个独立铺面（其中转弯位的铺面现正在经营凉茶和奶茶，另一间现经营海味干货）；租赁期限自2013年7月1日至2019年6月30日，共计6年；乙方向甲方一次性补贴装修费20000元，租铺押金三个月63000元（收铺前交付），到合同终止后甲方3天内应无息退还押金给乙方；本铺面前三年租金为人民币21000元／月，后三年按租金递增15%一个月，第一年按每月租金交付一次，第二年起按每三个月缴交一次（先付后租），每10号前需向甲方交付租金，否则甲方有权收回铺面，并以实物抵顶欠租；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金100000元”。本案所涉两个铺面铺内实际占地面积合计100多平方米，其中被告现在经营的成衣生意的铺面铺内的实际占地面积约为57平方米，该铺面门面向阳西县人民大道（该路段属商业旺街），另一铺面与上述铺向人民大道铺面相连，地处阳西县人民大道与兴盛八街交汇处西北方向，该铺面大部分门面面向兴盛八街（该路段非商业旺街）。
合同签订后，原告谢举兴如期将涉案两个铺面（其中被告现经营的成衣生意的铺面以下简称为面向人民大道铺面，另一铺面以下简称为面向兴盛八街铺面）交付给被告ＸＸ强使用，被告ＸＸ强在两个铺面分别经营小魔怪成衣和凉茶，并按合同约定一次性支付装修费20000元、押金63000元以及按合同约定支付租金给原告谢举兴。截至2014年1月，被告均按21000元／月向原告支付租金，而在2014年2月和2014年3月，被告ＸＸ强向原告支付18000元／月的租金，并由原告向被告出具收据。两份收据均注明为一个月的租金，与原告之前向被告出具的当月租金（21000元／月）收据书写字样相同。2014年3月，原、被告口头协商一致，被告将面向兴盛八街铺面退租还给原告，并由被告雇人将两个铺面隔开。2014年3月21日，原告与案外人孙转签订租赁合同，孙转承租原告位于阳西县人民大道67号面向兴盛八街铺面经营面包生意。在该铺面装修过程中，经原告介绍，孙转曾和被告就铺面内的一条被告所有的空调管进行协商买卖，因价格不适，孙转没有向被告购买。且在装修过程中，被告亦未曾就面向兴盛八街铺面转租一事提出异议。2014年4月，原告与孙转解除租赁合同，与孙转在面向兴盛八街铺面合伙经营面包生意。后因被告未按约支付租金，原告诉至本院，诉讼过程中，被告亦提起反诉。
以上事实，有《铺面租赁合同》、房地产权证、收据、调查笔录、证人证言、原、被告陈述为证，本院对上述证据及事实予以确认。
本院认为：原告与被告签订的《铺面租赁合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方具有约束力。本案争议焦点有：一是关于2014年2月和2014年3月的租金，原、被告是否协商变更为18000元／月；二是原、被告是否协商从2014年4月始被告将面向兴盛八街铺面退租还给原告，由原告另行出租；三、原、被告签订的《铺面租赁合同》是否应继续履行。关于2014年2月和2014年3月的租金的问题，原告向被告出具2014年2月和2014年3月的租金收据分别注明“成衣铺屋租，（一个月），2月1日至31日止，18000元”和“成衣铺屋租，（一个月），3月1日至3月31日止，18000元”的字样，且两份收据与原告之前向被告出具的当月租金（21000元／月）收据书写字样相同，可推定原、被告已协商一致将2014年2月和2014年3月租金变更为18000元／月，因此原告请求被告支付2014年2月和2014年3月拖欠的租金6000元没有依据，应不予以支持。关于涉案面向兴盛八街铺面是否协商退租的问题，案外人孙转承租涉案面向兴盛八街铺面后在该铺面进行装修，经原告介绍，孙转曾想购买被告所有的在涉案面向兴盛八街铺面内一条空调管，在此过程中，被告没有对孙转在此进行装修提出异议，甚至与孙转就空调管价格进行商讨，后因为价格不合，孙转没有向被告购买。证人罗成心、韦朱劲证实在装修过程中，被告和被告成衣铺的员工知道涉案面向兴盛八街铺面在进行装修，并没对工人装修进行干涉、阻挠，且称铺面招牌可退还公司进行退款，要求装修工人将招牌完好拆下。庭审中，被告亦承认原、被告曾商量过以11000元／月继续承租面向人民大道铺面。综上，被告称原告未经被告同意擅自将涉案面向兴盛八街铺面转租的意见和被告与案外人孙转议价空调管行为以及对待涉案面向兴盛八街铺面转租并进行装修一事的行为表现相矛盾，因此对被告该意见不予以采信，由此可推定原、被告协商变更合同，达成一致意见：从2014年4月始被告将涉案面向兴盛八街铺面退租还给原告，由原告另行出租。故被告以原告擅自转租，构成违约为由反诉请求解除《铺面租赁合同》和请求原告退还押金63000元，支付违约金100000元，赔偿装修损失112752元以及装修补贴20000元的主张没有事实依据，不予以支持。关于涉案面向兴盛八街铺面退租后，被告承租面向人民大道铺面的租金问题，原告称原、被告当时协商租金变更为11000元／月，庭审中被告未对11000元／月租金提出异议，且与该铺面的实际占地面积（约57平方米）分摊两个铺面铺内总面积比例计算出来的租金相近，同时考虑到该铺面面向人民大道，具有区位优势，其铺租应高于面向兴盛八街铺面铺租，故被告的租金从2014年4月起变更为11000元／月比较适宜。至第三次庭审辩论结束之日（2014年9月30日）止，被告拖欠原告2014年4月至2014年9月的租金合计66000元。关于《铺面租赁合同》的履行问题，因被告请求解除合同没有事实依据，且原告诉请要求被告继续履行合同，故原、被告应按变更后的《铺面租赁合同》继续履行。关于原告请求被告赔偿106000元损失的主张，原告没有提供证据证明该损失是被告造成的，因此对该主张不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告ＸＸ强自本判决生效之日起五日内支付2014年4月至2014年9月的租金，合计66000元给原告谢举兴，从2014年10月起应按租金11000元／月支付给原告谢举兴；
二、原告谢举兴与被告ＸＸ强按变更后的《铺面租赁合同》继续履行；
三、驳回原告谢举兴的其他诉讼请求以及被告ＸＸ强的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费2960元、反诉受理费2868元，合计5828元（原、被告均预交），由原告谢举兴负担2715元，被告ＸＸ强负担3113元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 许文华
代理审判员 谢镓骏
人民陪审员 陈世欣
二０一四年九月三十日
书 记 员 施春丽