浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞商初字第892号
原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行。
负责人王益盛。
委托代理人（特别授权）陈力。
被告谢明明。
被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司。
法定代表人姜忠。
委托代理人（特别授权）蔡一帆，浙江玉海律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行（以下简称农行瑞安支行）为与被告谢明明、浙江天瑞房地产开发股份有限公司（以下简称天瑞公司）金融借款合同纠纷一案向本院起诉，本院于2015年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告农行瑞安支行的委托代理人陈力和被告天瑞公司的委托代理人蔡一帆到庭参加诉讼，被告谢明明经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行瑞安支行诉称：2011年5月17日，被告谢明明向原告申请个人购房贷款390万元。经协商，2011年5月30日原告和被告谢明明签订了合同编号为33020520110016849号的《个人购房担保借款合同》，借款期限20年，同时合同中约定：1、借款利率执行浮动利率，依据中国人民银行公布的人民币贷款同期限档次的基准利率，实行等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月30日，借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；2、借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金自逾期之日起直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之五十计收罚息；3、合同有效期内，借款人未按时、足额偿还借款本息，至少一期借款逾期超过90天的，贷款人有权暂停或终止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权、要求保证人履行保证责任、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；4、借款的担保方式为抵押担保+阶段性保证担保，由被告谢明明以位于瑞安市塘下镇尚城小区第11幢1单元2901室的房产提供抵押担保，抵押物评估价值6509670元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准，抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、因违约而产生的律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的费用；同时天瑞公司自合同签订之日起，至借款人取得约定的房产权利证书，办妥正式的最高额抵押登记之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2011年6月2日原告依该合同向被告谢明明发放了贷款390万元，并约定年利率6.80000%，还款方式实行等额本息还款。自2014年10月起，被告一直未予按时归还贷款本息。暂算至2015年1月20日谢明明尚欠款本金3564025.19元、正常利息58885.89元、罚息与复利907.65元，合计3702589.66元。在按揭逾期后，经过多次催讨无果。原告已邮寄通知被告谢明明贷款提前到期。请求判令：1、被告谢明明偿还原告欠款本金3564025.19元、正常利息58885.89元、罚息与复利907.65元，合计3702589.66元（算至2015年01月20日止），自2015年1月20日起逾期利息及复利以人民币3702589.66元为基数按逾期利率年10.2%计收至债务清偿之日止；2、合同编号为33020520110016849号的《个人购房担保借款合同》设定的抵押合法有效，原告对该合同项下的抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款有优先受偿权；3、被告天瑞公司对上述款项承担连带还款责任；4、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告补充陈述到：起诉后被告谢明明偿付部分款项，原告宣布借款于2015年7月23日到期，故变更第1项诉讼请求为：被告谢明明偿还原告欠款本金3460971.41元、正常利息12416.23元及逾期利息和复利（自2015年7月24日起以3473387.64元为基数按逾期年利率10.2%计收至债务清偿之日止）。
原告农行瑞安支行为证明其诉称事实，向本院提供了如下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证复印件，拟证明原告的主体情况；
2、被告身份证、营业执照、组织机构代码证复印件，拟证明被告主体情况；
3、个人购房贷款申请表、个人购房担保借款合同、借款凭证，拟证明原、被告之间的借款关系；
4、商品房预售证、商品房预告登记证书、商品房抵押权预告登记证书，拟证明原被告之间的抵押借款合同关系；
5、贷款余额凭证及明细、关于提前收回借款通知函、快递回执，拟证明被告违约的事实。
被告谢明明未作答辩亦未向本院提供证据。
被告天瑞公司辩称：借款的逾期利息和期外复利不能重复计算；涉案房屋已办理抵押预告登记，具有准物权效力，原告已取得涉案房屋的抵押优先权，天瑞公司的阶段性担保责任应予以免除；天瑞公司帮谢明明垫付了部分款项。
被告天瑞公司为证明其辩称事实，向本院提供了如下证据：
6、垫付凭证，拟证明被告天瑞公司帮被告谢明明垫付部分款项的事实；
7、登记在被告天瑞公司名下的涉案房屋的产权证，拟证明涉案房屋已具备办理转登记手续的条件。
上述证据经庭审出示、质证。被告谢明明未作答辩，又未提供反驳证据，应视为自动放弃对原告证据质证的权利。被告天瑞公司对证据1、2、3、4及证据5中贷款余额凭证及明细无异议，对证据5中提前收回借款通知函、快递回执质证认为快递回执显示不是谢明明签收，提前收回借款通知不对谢明明发生效力。原告农行瑞安支行对证据6无异议，对证据7质证认为不能证明被告天瑞公司能免除担保责任。本院经审查认为，证据1、2、3、4、6、7及证据5中贷款余额凭证及明细符合证据的真实性、合法性、关联性，且具有证明力，予以采信；对证据5中的提前收回借款通知函、快递回执，因为原告庭审中主张借款于2015年7月23日到期，故对该两份证据不作认定。
经审理，本院认定事实与原告诉称的一致。
另查明，《个人购房担保借款合同》约定：借款期限内产生的应付而未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率按月计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率按月计算复利；逾期借款的应付而未付利息，按逾期借款利率按月计算复利；借款人未按时、足额偿还借款本息，至少一期借款逾期超过90天，则贷款人有权提前收回已发放借款。
涉案抵押房屋于2011年5月19日进行预购商品房预告登记（瑞房预瑞安字第XXX号），预告登记权利人为谢明明，预告登记义务人为天瑞公司；于2011年6月1日进行预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为农行瑞安支行，预告登记义务人为谢明明。
涉案借款2015年度执行的年利率为6.15%，逾期年利率为9.225%。
本院认为，涉案的《个人购房担保借款合同》系当事人意思表示真实，不具有法律规定的无效情形，为有效合同，应受法律保护。被告谢明明理应按约偿还借款，现未按期支付借款本息，应承担相应的违约责任。原告据此可以宣布合同提前到期，提前收回已发放的借款，现原告宣布借款于2015年7月23日到期，予以支持。被告谢明明除应向原告偿还借款本金3460971.41元外，还应向原告支付拖欠至2015年7月23日的正常利息12416.23元、从2015年7月24日起以本金3460971.41为基数按年利率9.225%计算至偿还之日止的逾期利息、从2015年7月24日起以正常利息12416.23元为基数按年利率9.225%计算至偿还之日止的复利，逾期利息不再计付复利。之后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自调整后的次年1月1日起，逾期利息和复利的利率按调整后五年期以上贷款的基准利率上浮50%执行。根据合同意思自治原则，当事人在订立合同时，可以附加某些条件，将条件的成就与否作为民事法律行为效力发生或者消灭的依据。本案《个人购房担保借款合同》中约定被告天瑞公司承担的是阶段性连带保证，其本意就是让被告天瑞公司为借款人在该阶段内（即贷款合同签署之日起至抵押有效设定之日止）向原告履行还款义务提供保证；这并非是对保证期间的约定，而是对保证合同所附的解除条件的限定。一旦原告取得房屋的抵押权（或者说原告对房屋享有优先受偿权），所附条件成就，阶段性保证也应随之消灭。本案中，虽然被告谢明明与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物无法进行正式的抵押登记，无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。既然原告对房屋享有了优先受偿权，被告天瑞公司的阶段性保证责任应予免除。综上，原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谢明明在本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行借款本金3460971.41元、利息12416.23元以及从2015年7月24日起至偿还之日止的逾期利息和复利（逾期利息以本金3460971.41元为基数、复利以利息12416.23元为基数，均按年利率9.225%计算，今后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自调整后的次年1月1日起，利率按调整后五年期以上贷款的基准利率上浮50%执行）；
二、若被告谢明明未按期偿还上述债务，原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行有权对坐落于瑞安市塘下镇尚城小区第11幢1单元2901室房屋（预告登记号为瑞房预瑞安字第007318号）折价或拍卖、变卖后所得价款对上述债务优先受偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行的其他诉讼请求。
本案受理费36421元，公告费400元，合计36821元，由被告谢明明负担（定于本判决生效后十日内向本院缴纳，原告于本判决生效后十五日内到本院退回预缴的受理费36421元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［上诉案件受理费36421元（具体金额最终由浙江省温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），应在提交上诉状时预交，款汇浙江省温州市中级人民法院，户名：温州市财政局非税收入结算户，账号：192999010400031950013，开户行：农行温州市分行，上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理]。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可向本院申请执行；申请执行期限为两年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 邹丽雅
人民 陪 审员 张微萍
人民 陪 审员 李 明
二〇一五年七月二十六日
（代）书记员 戴程栋