南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民初字第1357号
原告中国化学工�第十四建设有限公司，住所地南京市六合区新华路148号。
法定代表人张传玉，董事长。
委托代理人李桂琴，该公司法律顾问。
委托代理人郭悦，该公司职员。
被告王守诚，男，1961年4月9日出生，汉族。
委托代理人姜忠，江苏环太律师事务所律师。
被告朱彦忠，男，1957年9月9日出生，汉族。
委托代理人王秀明、卞正义，江苏东恒律师事务所律师。
原告中国化学工程第十四建设有限公司（以下简称十四化建）与被告王守诚合作、合资开发房地产合同纠纷一案于2013年5月27日向本院起诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。案件审理过程中，根据被告王守诚的申请追加了朱彦忠为本案的共同被告。2014年4月10日作出一审判决，十四化建和朱彦忠均不服一审判决，向南京市中级人民法院�起上诉，南京市中级人民法院于2014年9月19日以原判决认定事实不清为由裁定发回重审。本院重新组成合议庭，由审判员刘家云主审并担任审判长，审判员甘晶、人民陪审员秦勇参加评议。本案于2015年3月9日、2016年9月5日公开开庭进行了审理，原告十四化建的委托代理人李桂琴、郭悦、被告王守诚的委托代理人姜忠、被告朱彦忠及其委托代理人王秀明、卞正义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告十四化建诉称，2005年原告十四化建与被告王守诚签订了《联合建房协议》（以下简称联建协议）一份。由于建房使用的土地为工业用地，双方所签订的协议无效，请求判令双方签订的联建协议无效，被告返还占用的土地并赔偿占用期间的使用费48万元。
被告王守诚辩称，原告与王守诚签订的联建协议是双方真实意思表示，案涉房屋系王守诚与被告朱彦�联合所建，现原告要求确认协议无效没有异议，但对两被告建房时投入的成本应评估后予以补偿。
被告朱彦忠辩称，原告与王守诚签订联建协议后，王守诚与朱彦忠签订了合作建房协议，约定建房投资97.6634万元，由王守诚与朱彦忠各出资一半共同建房，但王守诚只支付5万元，朱彦忠实际投入了资金100余万元，工程竣工后，因十四化建的原因房屋未能合理利用，给自己造成了巨大损失，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年3月2日，原告十四化建与被告王守诚签订了“联建协议”一份，约定：双方在大厂凤凰南路111号联合修建门面房；原则上为7间，上下三层，总建筑面积约900平方米；合作方式为甲方（十四化建）以土地、资信出资，乙方（王守诚）以建设该建筑物所需所有费用出资，建成后甲方拥有3间房屋（西头楼上、楼下）产权，约385平方米，乙方拥有4间房屋（东头楼上、楼下）产权，约515平方米；由甲方办理选址、立项、规划许可证等前期手续、办理乙方房屋的产权证；乙方负责组织施工、工程资料的交付及费用的承担；工程设计费、勘探费、前期工程费用由乙方承担；乙方办理房屋产权证、土地使用权证发生的所有费用由乙方支付。
2005年3月20日，原告十四化建向南京市沿江工业开发区市政建设局申请，请求在原告享有土地使用权的大厂凤凰南路111号建设商业门面房，同年4月12日南京市沿江工业开发区市政建设局核发2006－04－031号《南京市建设工程规划许可证》，批准十四化建在大厂凤凰南路111号建设商业门面房三层，共计919.6平方米。
2006年7月16日，被告王守诚与被告朱彦忠签订了《合作建房协议书》一份，约定，王守诚与朱彦忠共同投资建设开发南京沿江工业开发�凤凰南路111号已规划完成的门面房，房屋建成后东第三间、第四间归朱彦忠所有，东第一间、第二间归王守诚所有；投资开发所用资金双方各占50%，投资项目包括：1、规划过程中的各项费用；2、投资建房费用；3、公用设施投资费用；4、员工工资及建房过程中的其它经营性费用；经共同测算，完成合同约定的投资规模费用总量资金97.6634万元，由朱彦忠对总投资额度包干使用；建房应在2006年8月1日前开工，4个月完成基建，2个月内完成公用设施建设。上述协议签订后，朱彦忠以南京盐阜物贸有限公司名义与江苏省溧阳市第二建筑安装工程公司（下称溧阳二建）签订“施工合同”，约定由溧阳二建承建商业门面房，合同价款为68万元（包工包料）。2006年10月28日工程竣工并完成验收手续。门面房建成后，一直由被告朱彦忠占有使用，至今未办理房屋所有权登记。
另查明，原告十四化建在2005年3月20日向南京市沿江工业开发区市政建设局申请建门面房时，书面申请中称其享有大厂凤凰南路111号土地使用权的土地证号为：宁大国用2002字第009**号（该证号的土地使用权证书没有提交）。原告向法庭提交的大厂凤凰南路111号土地使用权证书是六合区国土局于2008年10月27日颁布发的，其证号为：宁六国用（2008）第07930P号。该土地证记载：地类（用途）为工业用地，使用权类型为作价出资，使用权面积13994.3平方米。
本案在原一审过程中，根据被告王守诚的申请，本院委托了江苏华盛兴伟房地产评估造价咨询有限公司对南京市六合区大厂凤凰南路111号三层楼房的价值进行评估，2013年11月26日，江苏华盛兴伟房地产评估造价咨询有限公司作出华盛兴伟估（2013）第0141号的《房地产估价报告》，确定在估价时点2013年11月26日�南京市六合区大厂凤凰南路111号三层楼房的价值为185.80万元，其中，三层楼房价值176.38万元，底层装修价值9.42万元。重审中，由于原评估报告的有效期截止于2014年11月28日，现已失效，故本院重新委托江苏伟业房地产土地评估造价咨询有限公司对案涉房屋的价值进行了评估，2016年7月18日，江苏伟业房地产土地评估造价咨询有限公司作出苏伟业房地鉴字第【2013-008】号《房地产估价报告》，确定在估价点2016年7月13日，南京市六合区大厂凤凰南路111号三层楼房的市场价值为191.39万元，其中，一至三层建筑物价值181.62万元，底层装修价值9.77万元。
上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，原告提供的《联合建房协议》、《合作建房协议书》、建设工程施工承包合同、工程验收单、规划许可证、土地使用权证书、《房地产估价报告》等证据予以证明。
本院认为，本案的争议焦点主要是双方当事人签订的“联建协议”和“合作建房协议”是什么性质的法律关系；“联建协议”和“合作建房协议”两者之间是何关系；“联建协议”和“合作建房协议”是否有效，如无效，责任如何承担，损失如何认定？
本案中，存在两个合同和三方当事人，即原告十四化建与被告王守诚签订的“联建协议”和王守诚与朱彦忠签订的“合作建房协议”。“联建协议”的内容是十四化建提供依法取得的土地使用权，由王守诚出资合作建设商业用房，此“联建协议”的性质属合资、合作开发房地产合同。王守诚取得“联建协议”的合同权利后，与朱彦忠签订“合作建房协议”，该协议的主要内容涉及两个方面，一是朱彦忠享有“联建协议”中王守诚应得的商业房权属部分的一半产权，二是明确各方在商业房建设中资金投入、施工�理和质量监管的权利义务。合作建房协议是王守诚作为联建协议的一方当事人为履行联建协议的义务而实施的行为，合作建房协议不是完全脱离联建协议之外的民事法律关系，而是附属于联建协议并为履行联建协议而为的行为。从合资、合作开发房地产合同的内容和法律要求上来看，将商品房建成是合作双方实现利益的必要条件，建设商品房是合作开发房地产合同的基本内容，尤其是对出资的一方来讲建房是其履行合作开发房地产合同的主要行为。王守诚与朱彦忠签订“合作建房协议”，合同的内容没有超出“联建协议”中王守诚享有的合同权利，王守诚是以和朱彦忠合作建房的形式履行其在联建协议中的义务；朱彦忠以合作建房的形式加入联建协议，合作建房协议是联建协议的从合同，朱彦忠与王守诚对联建协议共同承担连带责任，朱彦忠与王守诚之间可依合作建房协议确立各自的权利和义务。
合作开发房地产合同是指两方或两方以上的当事人约定，由一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，共同开发土地、建筑房屋，并在项目开发完成后按照约定比例分享利益的协议。因此，只要是双方合作在土地上增添建筑物的活动，均应纳入房地产合作开发的范畴，不限于开发后的建筑物是否对外销售，本案中，十四化建以其依法取得的土地使用权作价与王守诚合作，由王守诚出资建房，建成的商业用房由十四化建取得三间，王守诚分得四间，并由十四化建负责办理房地产开发的相关手续，且约定将占地房屋的土地使用权按约定份额办至出资方名下，由出资方取得相应份额的产权，其合同的内容、履行方式完全符合合作开发房地产合同的法律特征，因此，本案应属合作开发房地产合同纠纷。朱彦忠抗辩认为案涉�屋建成后合作双方并未对外销售，以获取利润为目的，而是留作自用，合同性质应属于合作建房，不是合作开发房地产合同，此理由与事实和法律规定不符，本院不予采纳。
根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资格的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发资格的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方取得房地产开发经营资格的或者已依法合作成立房地产项目公司的，应当认定合同有效。上述规定是对合作开发房地产经营资格和合同效力的原则规定，也是决定合作开发房地产合同是否有效的必要条件。本案中，原被告均不具备房地产开发资格，而且，十四化建以其享有的土地使用权作为投资，与被告合作建房，签订的合作建房合同是土地使用权有偿转让的一种形式，依法应当办理合建审批手续，并办理土地使用权变更登记手续。原告十四化建没有办理合建审批手续，亦未办理或者补办土地使用权变更登记手续，应当认定合建合同无效，与合建合同相关联的合作建房协议亦应无效。本案双方当事人均不具备房地产开发经营资质，且没有办理合建审批手续，和土地使用权变更登记手续，应由合作各方承担合同无效的法律后果。导致合同无效的主要原因在提供土地使用权的原告十四化建，其应承担主要的过错责任，王守诚、朱彦忠不具备房地产开发的资质，是合作合同无效的次要原因，应承担次要的过错责任。
根据《中华人民共和国合同法》第58第的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。又根据合作建房合同无效处理原则，已经建成的房屋，可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资及合理的间接损失由土地使用权提供方赔偿。本案中，十四化建作为土地使用权提供方，已经建成的7间商业门面房应当归十四化建所有，由十四化建赔偿王守诚、朱彦忠投资款和合理的间接损失。
对于投资款和合理的间接损失的认定，应当综合考虑以下几个方面：1、王守诚、朱彦忠投入的资金已转化为房屋，房屋的现有价值为投资所产生的收益，该门面房的价值评估为191.39万元，计算损失应以此为主要依据。2、7间门面房建成后由朱彦忠占用，并用于经营，经营收益可与无效合同所致的损失相抵。3、根据合资、合作开发房地产无效合同处理规则十四化建将取得房屋，取得房屋有望获取长远利益，而十四化建又是致合同无效的主要过错者，应适当加大对投资方的损失赔偿金额。综合多方因素确定十四化建承担80%的过错责任，赔偿被告损失306万元。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告中国化学工程第十四建设有限公司与被告王守诚签订的《联合建房协议》无效，王守诚与朱彦忠签订的《合作建房协议》也无效；
二、位于南京沿江工业开发区凤凰南路111号房屋归中国化学工程第十四建设有限公司所有，被告王守诚、朱彦忠于本判决生效之日起三十日内将此房屋交�中国化学工程第十四建设有限公司；
三、原告中国化学工程第十四建设有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿被告王守诚、朱彦忠损失306万元；
四、驳回原告中国化学工程第十四建设有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费21522元，评估费19600元，合计人民币41122元，由原告中国化学工程第十四建设有限公司负担32898元，被告王守诚、朱彦忠王守诚、朱彦忠负担8224元（此款原告已垫付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关�定，在上诉期满后七日内向该院预交上诉费用21522元。南京市中级人民法院的开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18）
审 判 长 刘家云
审 判 员 甘 晶
人民陪审员 秦 勇
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 周玉梅