辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2532号
上诉人（原审被告）：沈阳德信邦嘉物业有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街38号。
法定代表人：薛京，该公司总经理。
委托代理人：王凯，辽宁圣法律师事务所律师。
委托代理人：郝静，辽宁圣法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市皇姑区克莱斯特住宅小区业主委员会，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街38号。
负责人：王琦，该委员会主任。
委托代理人：谭艳萍，辽宁弘立律师事务所律师。
委托代理人：梁盾，男，1956年10月2日出生，汉族，该委员会副主任。
上诉人沈阳德信邦嘉物业有限公司（以下简称德邦嘉信物业）因与被上诉人沈阳市皇姑区克莱斯特住宅小区业主委员会（“克莱斯特业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第125号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月8日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉，代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年10月17日公开开庭审理了本案，上诉人沈阳德信邦嘉物业有限公司委托代理人王凯、郝静，被上诉人沈阳市皇姑区克莱斯特住宅小区业主委员会王琦及委托代理人谭艳萍、梁盾，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告沈阳市皇姑区克莱斯特住宅小区业主委员会诉称，请求法院解除被告对沈阳市皇姑区克莱斯特园区的物业服务合同，并判令被告依法撤离园区；移交园区物业资料、相关印章、物业用房及公共设施使用权，请求法院判令被告承担本案诉讼费用。
原审被告沈阳德信邦嘉物业有限公司辩称，对原告出庭人员有异议，业主委员会负责人在法定机构登记为王琦，王琦伪造婚姻证明，骗取园区业主身份参加业主委员会，北行社区确认了王琦不是小区业主身份一事，因而其不符合出庭人员身份；被告为法律承认的物业服务主体，被告未怠于服务，现物业费收取率95%，被告不存在私自处分公共收益，改变公共设施用途的事情。综上所述，原告诉请所依据的事实与理由不存在的，因而请求法院驳回原告诉请。
原审法院审理查明，位于沈阳市皇姑区黄河南大街38号的克莱斯特国际花园，系沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司开发建设。2009年11月，该公司对克莱斯特国际花园前期物业服务项目，当时以144，482平方米为住宅面积，公开招标选聘前期物业公司。沈阳奥林物业有限公司（以下简称“奥林物业”）中标后，其与沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司签订《克莱斯特国际花园前期物业管理服务合同》。
签订合同后，奥林物业对园区内的9栋住宅提供物业服务。该9栋住宅的地址分别为沈阳市皇姑区巴山路66号、沈阳市皇姑区巴山路68号、沈阳市皇姑区巴山路70号、沈阳市皇姑区黄河南大街38-1号、沈阳市皇姑区黄河南大街38-2号、沈阳市皇姑区黄河南大街38-3号、沈阳市皇姑区黄河南大街38-5号、沈阳市皇姑区嘉陵江街77号、沈阳市皇姑区嘉陵江街79号。
2010年12月，奥林物业更名为沈阳清湖物业服务有限公司（以下简称“清湖物业”）。
2012年5月9日，克莱斯特国际花园小区业主委员会成立。2012年6月6日，沈阳市皇姑区房产局对该小区业主委员会下发（2012）008号业主委员会备案通知书，通知该届业主委员会任期三年；业主委员会成员中由王琦担任主任一职。
2012年8月3日，作为业主委员会的原告在园区内张贴关于召开业主大会的通知，其内容主要为：从2012年8月18日起至9月20日止，以书面表决形式组织全体业主就是否续聘被告服务进行表决。业主委员会委员和业主代表将佩戴加盖原告公章的胸卡，携带表决票，登门征求表决意见等。通知张贴后，原告组织人员并通过走访业主方式进行表决票落实，且将收回的表决票交至对其具有监督、管理权限的沈阳市皇姑区黄河街道北行社区居民委员会。
2012年9月20日，该社区委员会收到表决票后，由其及业主代表监督，并进行唱票，当场出具开票结果，报送沈阳市皇姑区住宅小区管理办公室备案，且以书面形式记载，主要内容为：按照《住建部》274号文件精神和《沈阳市房产局》第61号文件精神，于2012年9月20日19：00，由沈阳市皇姑区北行社区居民委员会和克莱斯特小区业主代表现场监督，就是否续聘沈阳清湖物业公司现场开票，实际住户1，044户，不同意续聘693户，同意续聘50户，弃权12户，合计住宅面积111，682.3平方米，社区干部公布结果如下，结果表明半数以上业主不同意续聘清湖物业为小区进行相关服务。次日，原告在园区内对上述开票结果进行公示，但在公示内容中，针对园区总面积记载为199，987平方米。
2012年9月28日，沈阳市皇姑区黄河街道北行社区委员会作出了情况说明，对2012年9月20日的开票结果内容再次确认。
2012年10月10日，原告通知被告15日内移交小区各种档案并撤出该小区物业服务。但被告至今未撤离该小区。
2012年10月29日，沈阳市皇姑区克莱斯特住宅小区业主大会向沈阳市房产局物业管理机构、沈阳市物业服务招标投标服务部门，递交业主大会关于选聘物业服务企业的决定，请求相关部门进行招标。因沈阳市皇姑区房产局针对原告所属社区办事处下达两份函告，要求核实业主委员会主任王琦身份、确定小区的总建筑面积和总户数及核实选票的效力等问题。目前截止本案庭审结束，没有相关部门对于上述问题作出任何回复。该小区至今未能招标新的物业公司。
经（2013）皇民二初字第1243号民事判决书、（2014）沈中民二终字第191号民事判决书认定，王琦接受清湖物业服务，应履行交纳物业费的义务，该一、二审法院均判令王琦、李某某共同给付被告物业费。
另查明，2003年12月，沈阳市规划和国土资源局出具的沈规建证附更字03年0044号建设工程规划许可证内容变更通知书记载：位于沈阳市皇姑区黄河南大街38号的国际金融贸易发展中心及国际外商公寓9栋，建筑规模为241，333平方米。
在本案审理过程中，本院依职权在沈阳市房产局调取了沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司位于皇姑区黄河南大街项目02076号预售许可证。该许可证记载经2002年8月16日审批，该项目商品房栋数9栋，建筑面积241，333平方米，销售面积214，165.62平方米，住宅面积200，152.43平方米、网点面积14，013.19平方米。
原审法院院依职权向沈阳市房产档案馆调取被告服务克莱斯特国际花园小区9栋楼的实测面积，但沈阳市嘉陵江街77号、沈阳市嘉陵江街79号、沈阳市皇姑区巴山路68号3栋楼的房屋产权面积测算审核分层分户表没有记录。
原审法院认为，物业服务合同具有委托合同性质，从时间连续性上属继续性合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。根据《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止”。由上可知，只要经过合法程序，符合“双重多数决”规则，既可行使对于前期物业合同的任意解除权。
关于原告所提供的2012年9月20日的开票结果效力问题。解决该问题是确定本案系列相关问题的先决条件。通过原告陈述及在社区人员在场进行开票、监督管理的情形下，包括社区作出的肯定性质的情况说明，在被告无充分相反证据的情形下，本院对于该开票结果的客观性、有效性予以确认。
关于认定克莱斯特国际花园小区投票时间内业主总人数的问题。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“物权法七十六条规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一个人计算。但建设单位尚未出售或虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算”。作为该小区的服务企业即被告理应有便利条件向本院递交其服务对象即园区业主人数的相关数据，但通过数次庭审并未提供相关证据；虽依据预售许可证显示，该小区住宅套数为1，292套，但该预售许可证体现的数据不能够证明投票时间内的业主具体人数。而本院从沈阳市皇姑区住宅小区管理办公室调取存档的开票结果记载，实际住户为1，044户，连接原告多次稳定的陈述，在被告没有充分相反证据情况下，本院认为结合现有证据，以1，044户为该小区投票时间内的业主为宜。
关于认定克莱斯特国际花园小区建筑物总面积的问题。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“物权法七十六条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”。对于该条结合司法实践及立法目的，应该理解为系指两个层面，一方面是对专有部分面积的规定；另一方面是对建筑物总面积的计算方法。结合本案事实，通过庭审调查及法庭取证，关于该小区业主的专有面积，不动产登记簿登记的面积和测绘机构的实测面积并无全面记载，故应以房屋买卖合同记载的面积为计算标准。房屋买卖合同记载的面积系开放商销售房屋的销售面积。虽被告主张该小区建筑物总面积应为241，333平方米，但结合本院依法调取的预售许可证可以识别出该建筑面积并非销售面积，该小区的销售面积实为214，165.62平方米。因现无证据表明开发商实际销售情况，而原告认可的199，987平方米其并未提供相关证据予以佐证，在加强原告行使解除权义务的前提下，本院认为结合现有证据，采用214，165.62平方米为该小区建筑物总面积为宜。
关于克莱斯特国际花园小区业主大会决议是否符合法定程序的问题。鉴于前两段对于投票时业主总人数及建筑物总面积通过论述已经确定，结合开票结果，即不同意续聘693户（693户／1044户=66.38%），合计住宅面积111，682.3平方米（111，682.3平方米／214，165.62平方米=52.15%），均超过业主总人数及建筑总面积的半数，符合“双重多数决”规则，决议结果符合法律规定。虽被告对原告选票真实性及有效性提出质疑，但截至庭审结束，无一相关部门对该选票的真实性及有效性作出否定意见，沈阳市皇姑区房产局也仅是要求确认相关问题，至今也未对要求确认的问题下发结论性文件。本院认为，从双方当事人的利益、法律的效率角度考量，原告要求解聘被告物业服务意愿已经明确，如由被告继续服务存在双方矛盾激化的可能性，不利于实现合同目的，故在无相反证据证明原告选票真实性及有效性存在问题的情形下，本院对被告的该项答辩意见不予采信。
关于原告请求解除与被告之间的前期物业服务合同的问题。基于该小区业主大会决议符合法律规定，本院对原告的该项请求予以支持。
关于原告请求被告撤离园区、移交园区物业资料、相关印章、物业用房及公共设施使用权的问题。因原、被告间权利义务现已终止，被告应承担退出物业服务区域等相关义务，故本院对原告的上述请求予以支持。
关于被告对原告主任王琦身份质疑的问题。王琦作为业主委员会主任的身份，已备案于沈阳市皇姑区房产局。虽皇姑区房产局要求确认王琦业主身份，但截至本案庭审结束之日，并无撤销王琦业主委员会主任身份的决定，故本院对被告的该项答辩意见不予采信。
原审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、《物业管理条例》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳市皇姑区克莱斯特住宅小区业主委员会与被告沈阳清湖物业服务有限公司之间的前期物业服务合同；二、被告沈阳清湖物业服务有限公司于本判决生效后十五日内，将园区物业服务相关材料、相关印章交予原告沈阳市皇姑区克莱斯特住宅小区业主委员会依法管理；三、被告沈阳清湖物业服务有限公司于本判决生效后十五日内，将应属于园区的物业用房交予原告沈阳市皇姑区克莱斯特住宅小区业主委员会依法管理；四、被告沈阳清湖物业服务有限公司于本判决生效后十五日内，将应属于园区的公共设施使用权交予原告沈阳市皇姑区克莱斯特住宅小区业主委员会依法管理；五、被告沈阳清湖物业服务有限公司于本判决生效后十五日内撤离克莱斯特国际花园小区；六、驳回原、被告的其它诉讼请求。案件受理费1，000元，由被告沈阳清湖物业服务有限公司承担。
宣判后，沈阳德信邦嘉物业有限公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：一、一审法院认定事实不清、证据不足，程序错误，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、请求二审法院查清事实，依法判决上诉人继续履行合同，驳回被上诉人的诉讼请求；三、请求判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要上诉理由：一、本案解除合同条件未成就，不符合《合同法》规定的解除条件；二、本案不应当解除物业服务合同；一审法院未查清事实，请二审法院纠正。大量证据能够证明上诉人提供的物业服务，业主是满意和认可的；三、一审法院认定解除“合同”证据明显不足。偏袒被上诉人，造成上诉人经营权丧失，其合法权益受到侵害。势必引发“克莱斯特”小区无人服务、管理的非正常状态；四、一审法院程序违法。本案的重要证据“选票”未经开庭举证、质证，即认定其合法有效，程序违法；王琦身份不是业主，更没有资格代表业主委员会主任履行责任；330名业主对业主委员会的组成人员选举质疑，认为其不能代表其业主意愿，要求重新组建业主委员会；被上诉人主体资格不合法，不具有诉讼主体资格。
被上诉人沈阳市皇姑区克莱斯特住宅小区业主委员会答辩称同意一审法院判决。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有当事人陈述及业主委员会备案通知书、中标通知书、关于召开业主大会的通知、开票结果、情况说明、公告、关于选聘物业服务企业的决定、建设工程规划许可证、民事判决书、预售许可证、房屋产权面积测算审核分层分户表等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条相关规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会只要经过合法程序，符合“双重多数决”规则，即可解聘物业服务企业。根据2012年9月20日的加盖有业主大会及业主委会的公章及沈阳市皇姑区黄河街道北行社区委员会公章的《开票结果》及2012年9月28日沈阳市皇姑区黄河街道北行社区委员会出具的《情况说明》，表明被上诉人所属的社区委员会对被上诉人召开业主大会及决定解聘物业服务公司的投票结果事项知情并确认，该《开票结果》主送皇姑区小区办、抄送黄河街道办事处，抄送北行社区，送达清湖物业服务有限公司，留存业委会备案，再结合被上诉人一审期间提供的“关于召开业主大会的通知、公告、关于选聘物业服务企业的决定”等证据材料表明被上诉人召开业主大会解聘物业服务企业的具体行为符合沈阳市房产局沈房发（2011）61号文件的相关指导意见，在被上诉人没有证据证明加盖有社区公章的《投票结果》及《情况说明》系违法出具的情况下，该《投票结果》及《情况说明》没有被相关部门撤销的情况下，本院认为其合法有效，具有公示的效力，据此，本院认为，被上诉人要求与上诉人解除物业服务合同的相关主张符合《中华人民共和国物权法》第七十六条相关规定，应予确认。对于上诉人提出的解除物业合同不成就，投票结果存在瑕疵等问题，因至本院二审审理期间无相关权力部门对选票的真实性及有效性提出违法撤销的意见，故对其主张本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人沈阳德信邦嘉物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。