安徽省庐江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐江民一初字第00330号
原告：叶有坤，男，1973年11月2日出生，汉族，农民，住安徽省庐江县。
被告：李益，男，1982年11月11日出生，汉族，农民，住安徽省庐江县。
委托代理人：袁良燕，安徽剑戈律师事务所律师。
原告叶有坤与被告李益租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月13日立案受理。依法组成由审判员李革会担任审判长、审判员汪涛、人民陪审员吴宗四参加评议的合议庭，于2014年3月13日公开开庭审理了本案。原告叶有坤、被告李益及其委托代理人袁良燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶有坤诉称：2012年8月9日，叶有坤、李益共同签订《厂房租赁合同》，双方约定租赁期自2012年8月10日至2017年8月10日，租期5年，租金为6.5万元，并约定“在租赁期内，若遇乙方欠租金一月，甲方在书面通知五日内，乙方未支付，甲方有权停止乙方使用”等内容。合同签订时，李益支付定金10000元，答应余下租金待机械全部搬入时付清。至2012年8月28日，李益将机械搬入厂房并已开始生产，但经叶有坤多次催讨，李益一直拖延。至2012年10月底，李益尚欠叶有坤租金30000元。期间，李益工厂的工人因李益未发放工资多次去政府闹事。此后，在叶有坤不知情的情况下，李益将厂房转租给胡代娣。叶有坤考虑有希望拿回房租，就在得知其转租后并未拦阻。此后，李益又因未按时发放工资，导致工人再次去政府闹事。叶有坤与李益协商下欠租金问题，李益出具承诺书表示愿意在2012年农历年底前支付，并以厂房内机械进行抵押。叶有坤于2012年12月底前向李益催讨未果。直至2012年农历12月23日工厂放假，叶有坤多次向李益催讨，李益未支付也未出现。农历12月22日晚，胡代娣搬走厂房内7台机械。次日，叶有坤要求胡代娣支付剩余租金30000元，胡代娣拒绝支付。为防止胡代娣再次搬走机械，叶有坤要求胡代娣交回厂房钥匙。2013年农历1月14日，胡代娣与叶有坤联系要求开厂房门拿一台双针机械另租厂房生产，至此，李益一直未露面协商处理。农历1月底，叶有坤先后两次去往李益家中催要房租，均未找到李益。自2013年农历1月开始，叶有坤每晚在厂房内看守。期间，李益带人至厂房强行搬走机械，因叶有坤报警才离开。因李益一直未支付厂房租金和违约金，为避免损失扩大，叶有坤于2013年8月30日与夏明龙签订《厂房租赁合同》将厂房租赁给夏明龙，并将机械存放至该处。为维护叶有坤的合法权益，现起诉要求李益赔偿房屋租金30000元、违约金18000元（30000元×3%×20个月）、合同违约金16700元（5400元／月×3个月）、房屋空置期租金3600元（180元／天×20天）、厂房看护费用6000元（1000元／月×6个月）、最后一个月水电费1000元，合计75300元。
李益辩称：李益资金周转困难是事实，但叶有坤同意李益缓付租金；李益虽将厂房转租给胡代娣，但胡代娣并未支付租金，故李益无法向叶有坤支付租金。叶有坤为此经常到厂房内要求支付租金甚至掐断厂房供电。2012年12月15日，李益为避免损失，在叶有坤的逼迫下出具承诺书。李益将厂房转租给胡代娣，叶有坤得知后并未否认，但却屡次找胡代娣麻烦，不让工人工作。2012年农历12月23日，胡代娣将工人工资发放完毕，并将厂房内原借他人的机械部分归还，这些机械不在李益与胡代娣交接清单之列。之后，叶有坤向胡代娣要回厂房钥匙。2013年农历1月10日，胡代娣向叶有坤支付30000元租金以继续生产，但叶有坤拒绝接受并阻止胡代娣继续生产。后胡代娣要求拿回其物品也遭到叶有坤的拒绝；李益在2013年1月后就外出新疆做生意，对厂房事并不知情，且对农历12月底厂房内机械丢失也不知情；现叶有坤起诉要求李益支付剩余租金已超过诉讼时效。李益与叶有坤合同履行不能系叶有坤拒绝接受胡代娣支付的30000元租金，因此损失应当由其自行承担，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：位于庐江县泥河镇大岭菜市场附近的五间门面房上、下二层，楼后二层小楼六间房屋（以下简称“厂房”）属叶有坤所有。2012年8月9日，叶有坤与李益签订《厂房租赁合同》，约定：1、叶有坤将厂房租赁给李益使用；2、租赁期自2012年8月10日至2017年8月10日，租期暂定五年；3、租金65000元每年，租金一次性支付，下一年度提前二月支付；4、租赁期内，如遇李益欠交租金一月，叶有坤在书面通知五日内，李益未支付，叶有坤有权停止李益使用，厂房内有关设施，所造成的损失均有李益负责。若租金二月未付，叶有坤有权解除合同，叶有坤以信函方式书面通知李益之日起，合同自动终止，如李益提前解除合同，需提前六个月告之，并支付当月租金三倍款项作为赔偿；5、合同未尽事宜，经双方协商一致后，可签订补充。合同经双方签字盖章，并收到乙方支付费用后生效。合同签订时，李益支付租金10000元。此后，经叶有坤多次催讨，截止到2012年10月，李益陆续支付租金25000元。2012年10月30日，李益未经叶有坤同意，以庐江县浪雅服饰有限公司名义与胡代娣签订厂房承包协议，将厂房转租给胡代娣，租赁期自2012年11月1日至2014年11月1日。2012年11月中旬，叶有坤得知李益将厂房转租给胡代娣，未表示异议。此后，叶有坤多次向李益和胡代娣催讨下欠30000元租金，对方一直未付。2012年12月15日，李益因资金周转困难，向叶有坤出具承诺书，内容为“本人李益欠叶有坤房租三万元整，自2012年8月按日计算利息1分，在12月底付清。如12月底没付清欠款及利息，就以3分利息计算至2012年腊月底，如果仍未付清，我自愿将厂里所有机器及设施抵押给叶有坤，空说无凭，立字据。承诺人：李益；证明人：胡代娣”。2013年2月3日（2012年农历12月23日），胡代娣经营的服装厂放假，放假时，胡代娣搬走厂房内部分机械。另应叶有坤要求，将厂房钥匙交予叶有坤。2013年2月5日（2012年农历12月25日），李益撬开厂房门锁搬走部分机械和办公设备。2013年2月9日（2012年农历12月29日），叶有坤得知厂房被撬，遂报警至泥河镇派出所。至此，李益仍未支付下欠租金。2013年2月19日（农历1月10日），胡代娣要求搬走剩余机械，李益未予准许，叶有坤亦拒绝其要求。此后，厂房一直处于关闭状态。2013年8月30日，叶有坤与夏明龙签订《厂房租赁合同》，将厂房租赁给夏明龙，租赁期自2013年8月30日起。
证明以上事实的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告的主体身份情况；2、原、被告之间签订的《厂房租赁合同》，证明原、被告签订合同时间以及合同约定情况；3、原告与夏明龙签订的《厂房租赁合同》，证明原告将厂房租赁给夏明龙的情况；4、承诺书，证明被告向原告出具承诺书以及承诺书约定支付利息和财产质押的情况；5、庐江县公安局泥河派出所询问笔录，证明2012年农历12月底叶有坤报警的事实；6、原、被告的当庭陈述和辩解。以上证明案件事实的证据，业经庭审质证，具有真实性、合法性、关联性，本院对此予以确认。
本院认为：公民的合法的民事权益受法律保护。李益与叶有坤自愿签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同应为合法、有效合同，双方理应按合同约定履行各自义务。合同签订后，李益虽支付部分租金，但叶有坤同意下剩租金由李益出具承诺书，李益提出抗辩，认为该承诺书系叶有坤逼迫其书写，且叶有坤要求支付租金已超过诉讼时效，但未提交证据证明其系在被逼迫的情况下出具的，本院经审查认为该承诺书形式、内容均不违反法律规定，另延付或拒付租金的诉讼时效为一年，叶有坤要求李益支付租金未超过一年的诉讼时效，故本院对李益该抗辩主张不予采纳。李益应按照承诺书的约定支付叶有坤厂房租金30000元，并按照承诺书约定“以3分利息计算至2012年腊月底”支付违约金，本院确定李益支付叶有坤违约金1800元（30000元×3%×2个月）；叶有坤诉请合同违约金16700元（5400元／月×3个月），本院认为叶有坤与李益之间签订的《厂房租赁合同》中约定支付合同违约金的情况系乙方提前解除合同需提前六个月告之，而本案中不存在乙方提前解除合同未提前告知的情形，故对叶有坤要求支付三倍合同违约金的诉求不予支持；叶有坤诉请房屋空置期租金3600元（180元／天×20天），本院认为合同约定“租金一次性支付，下一年度提前二月支付”，李益尚欠30000元租金且未提前二月支付下一年度租金，叶有坤明知或者应当知道厂房空置的可能性，其仍主张空置期间的租金于法无据，本院对此不予支持；叶有坤诉请厂房看护费用6000元（1000元／月×6个月）、最后一个月水电费1000元，但没有提交证据予以证明，本院对此不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告李益于本判决书生效之日起三十日内支付原告叶有坤租赁厂房租金30000元及违约金1800元；
二、驳回原告叶有坤其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1617元，由原告叶有坤负担900元，被告李益负担717元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 李革会
审 判 员 汪 涛
人民陪审员 吴宗四
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 房希彤
附：本案适用相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。