广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第2343号
原告：陈国强。
委托代理人：李逸泰，广西至善律师事务所律师。
委托代理人：庞兴志，广西至善律师事务所律师。
被告：南宁农工商集团有限责任公司，住所地：南宁市竹溪大道。
法定代表人：龙文原，董事长。
委托代理人：文仁振，广西八桂律师事务所律师。
第三人：张诗敏。
委托代理人：谢冬梅，广西桂成律师事务所律师。
委托代理人：吴江美，广西桂成律师事务所实习律师。
第三人：南宁威宁租赁物业服务有限公司，住所地：南宁市葛村路。
法定代表人：唐海波，董事长。
委托代理人：文仁振，广西八桂律师事务所律师。
原告陈国强诉被告南宁农工商集团有限责任公司（以下简称农工商公司）、第三人张诗敏、第三人南宁威宁租赁物业服务有限公司（以下简称威宁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月4日受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序于2013年12月23日公开开庭进行审理，后因追加第三人威宁公司，于2014年2月10日公开开庭进行审理。原告陈国强的委托代理人李逸泰、庞兴志，被告农工商公司、第三人威宁公司的委托代理人文仁振，第三人张诗敏的委托代理人谢冬梅、吴江美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈国强诉称：2002年11月1日，原告与南宁市青山汽车修理厂签订《协议书》，约定原告承租位于青山路9号农工商小区某商住楼临街商铺1-2层部分铺面，期限至2012年12月31日。被告于2005年7月22日吸收合并南宁市青山汽车修理厂。2012年10月25日，被告向原告发《通知函》，称如原告有意继续承租该铺面，请于2012年10月31日前书面回函。原告于2012年10月28日给被告回复《继续承租复函》，要求继续按原租赁协议承租该铺面，租金重新协商。2012年11月18日，原告给被告发《请求维护投资者利益报告》，表示被告对外招租该商铺的行为的理解与支持，并积极投标，2012年12月28日被告给原告发《告知函》，告知原告，双方签订的《协议书》到期自行终止，届时被告将委托第三人威宁公司进行公开挂牌招租，原告可以参加竞租，并且在同等条件下原告享有优先承租权。2013年1月18日，原告在第三人威宁公司的交易大厅参加该铺面竞租，并以69元∕平方米为出价最高的竞租人。2013年1月21日，原告向被告发《关于要求签订租赁合同的函》，要求被告尽快以竞租成交价与拥有该铺面有限承租权的原告签订租赁合同。原告在该铺面公开挂牌招租中出价最高，并享有该铺面的优先承租权，于2013年1月20日与第三人张诗敏协商签订了《酒楼合作经营合同》。2013年2月2日，被告向原告发《复函》，称在第三人威宁公司通过竞价方式招租，确定该铺面的承租人为案外人莫卫红，被告决定与其签订《租赁合同》。2013年3月19日，原告向被告发《关于要求一周内与本人签订租赁合同的函》，要求被告在一周内与原告签订该商铺租赁合同，并将场地移交原告使用。被告至今也没有与原告签订《租赁合同》，以致原告违约，双倍向第三人张诗敏支付《酒楼合作经营合同》定金360万元，原告直接损失180万元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，提出如下诉讼请求：一、被告赔偿原告因无法取得对青山路9号农工商小区某号商住楼临街商铺1-2层租赁权的损失180万元；二、本案的诉讼费用由被告承担。
被告农工商公司辩称：一、因原告在第三人威宁公司举办的公开竞价活动中，未在同等条件下参与竞租，不享有青山路9号农工商小区某号商住楼一、二楼商铺的优先承租权；二、原告与第三人张诗敏签订的《酒楼合作经营合同》是无效合同；三、即便《酒楼合作经营合同》有效，原告以其对青山路9号农工商小区某号商住楼一、二楼商铺的优先承租权与他人合作也是不合法、不合理的，其权益不应得到保护；四、即便《酒楼合作经营合同》有效，原告诉称的其遭受180万元损失也不应得到法律保护；五、假设真的要承担赔偿责任，责任应由第三人威宁公司承担；六、原告属于恶意诉讼，原告与第三人张诗敏恶意串通，企图通过诉讼方式侵害被告的合法权益；综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人张诗敏述称：第三人张诗敏与本案无关，对于原告的诉讼请求没有异议。
第三人威宁公司述称：第三人威宁公司与本案无关，且在本案中，原告只要求被告承担责任，没有要求其承担责任，其他意见同被告答辩意见一致。
经审理查明：2002年11月1日，原告与南宁市青山汽车修理厂签订《协议书》，约定原告承租位于青山路9号农工商小区某号商住楼临街商铺1-2层部分铺面，期限从2003年1月1日起至2012年12月31日止。2005年7月22日，被告吸收合并南宁市青山汽车修理厂。2012年10月25日，被告向原告发《通知函》，称如原告有意继续承租该铺面，请于2012年10月31日前书面回函。原告于2012年10月28日给被告回复《继续承租复函》，要求继续按原租赁协议承租该铺面，租金重新协商。2012年11月18日，原告给被告发《请求维护投资者利益报告》，表示被告对外招租该商铺的行为的理解与支持，并积极投标。2012年12月28日，被告给原告发《告知函》。该函载明：“2012年12月31日你我双方签订的《协议书》到期自行终止，届时我方将到期铺面委托威宁资产交易大厅进行公开挂牌竞租，如你有意可前往参加竞租，届时同等条件下你享有优先承租权。否则，望你于竞租后18日内做好撤场工作”。此后，第三人威宁公司发出《2013年社会资产（总第109批）竞租商铺》，其中载明对资产代码为5656030xxxx、资产名称为青山路9号农工商小区某号商住楼临街商铺1-2层进行公开竞租。2013年1月5日，南宁市秀成置业投资有限责任公司（以下简称：秀成公司）作出《关于青山路9号农工商小区某号商住楼1-2楼东侧临街铺面的情况说明》，针对涉案的商铺进行了特别说明。2013年1月18日，原告出具《委托书》委托第三人威宁公司参加2013年1月18日在被告举行的铺面竞租获得，一切责任由原告负责。同日，原告向南宁威宁交易大厅提交编号为0018xxx的《竞租报价单》，该单载明：竞租者编号910xxx、资产代码5656030xxxx、投标单价为69元／平方米／月，第三人威宁公司在该单上加盖了骑缝章。同日，莫卫红与第三人威宁公司签订《租赁资产公开竞价竞租成交确认书》，载明：莫卫红竞价成功获得涉案商铺承租权，成交单价为68元／月／㎡，数量为1680.57㎡，成交价为114279元／月。2013年1月20日，原告（甲方）与第三人张诗敏（乙方）签订《酒楼合作经营合同》，约定：甲方原租赁涉案商铺，原租赁期已满，甲方对该租赁物享有优先承租权，现将甲方承租的1-2层酒楼的使用权和其原投资的资产按400万元作价入股，乙方以货币投资400万元入股，对1-2层酒楼进行合作经营，双方各占50%股份；甲方在本合同签订后一个月内，提供1-2层酒楼全部场地和原投资的设备；乙方在2013年2月5日前，向甲方支付定金180万元，甲方在本合同签订后一个月内不能提供场地或不履行本合同的，双倍返还定金给乙方，乙方不履行本合同的，无权要求退还定金。2013年1月21日，原告向被告发出《关于要求签订租赁合同的函》，载明：“贵司青山路农工商住宅小区某号商住楼1-2层已经南宁威宁租赁物业服务有限公司竞租结束，本人有优先承租权，请贵司以竞租成交价尽快与本人签订租赁合同。”被告确认于2013年1月21日收到该函。2013年1月31日、2月1日、2月2日、2月3日，第三人张诗敏先后通过中国建设银行户名为张诗敏账户向户名为陈国强的账户汇入63万元、30万元、9万元、58万元，2月4日第三人张诗敏通过中国银行户名为张诗敏的账户向户名为陈国强的账户汇入20万元，合计180万元。被告于2013年2月2日发出《复函》，载明：其已委托第三人威宁公司通过竞价方式确定涉案铺面的承租人，现“桂林肥仔风味菜馆”的代表莫卫红持有第三人威宁公司签发的《租赁资产公开挂牌竞价确认书》，表明其是通过竞价产生的承租者，第三人威宁公司也来函确认其为中标者，因此被告经研究后决定与莫卫红签订《租赁合同》，由其承租涉案商铺。2013年3月19日，原告向被告发出《关于要求一周内与本人签订租赁合同的函》，载明：其对涉案商铺享有优先承租权，并于春节前要求将涉案场地及其本人物品移交，但被告至今未与之签订租赁合同，现特函告被告要求移交场地及物品。被告确认其于同日收到此函。2013年3月3日，第三人张诗敏向原告发出《关于要求履行合作合同的函》，载明：由于原告至今未提供场地，严重影响了经营合作工作，请原告在接到本函后5日内提供合同约定的场地和设施设备，否则将追究违约责任。2013年3月11日，第三人张诗敏向原告发出《关于要求履行合作合同的函》，载明：由于原告至今未提供场地，多次找寻原告不见，请原告在接到本函后5日内提供约定的场地和设备。2013年3月21日，第三人张诗敏通过代理律师向原告发出《律师函》，载明：张诗敏已按合同约定支付了定金，但原告至今未按合同约定履行场地和设备的提供义务，其行为已构成严重违约，现限原告5日内履行合同义务，否则将在原告收到本函之日起10日内双倍返还定金360万元等。2013年3月31日至4月15日，原告先后通过中国建设银行户名为陈国强的账户向户名为张诗敏的账户汇入110万元、68万元、116万元、40万元、26万元，合计360万元。
另查明：2012年9月6日，被告出具《委托经营书》，自2012年9月起，委托秀成公司经营管理青山路9号农工商小区某号商住楼一、二楼等经营性物业。2012年10月30日，被告出具《授权书》，载明：决定收全南宁市秀成置业投资有限责任公司代表其全权负责位于青山路9号农工商小区某号商住楼一、二楼东侧部分自由商铺对外租赁的具体事宜，由该公司委托专业机构南宁威宁租赁实业有限公司通过公开挂牌竞租系统等方式对外进行竞价租赁。此后，秀成公司与第三人签订《委托公开挂牌竞价合同》，约定委托第三人通过公开挂牌竞租方式对外进行竞价租赁位于南宁市青山路9号农工商小区某号商住楼一楼东侧临街2号、4-7号、9号共六间铺面。《南宁威宁资产经营有限责任公司资产租赁挂牌公开竞价办法》规定：“第二条、本办法所称资产挂牌公开竞价租赁是指由本公司或其他个人、组织、企事业单位授权南宁威宁租赁物业服务有限公司作为挂牌人具体负责组织实施，在规定时间和地点公告租赁资产的基本情况、竞价办法等内容，并接受竞租人竞价申请，竞租人在挂牌期限内轮番报价，报价最高的竞租人获得资产承租权。……第五条、（二）原承租人如需在其租赁期满后继续承租的，必须按本办法报名参加竞租。（五）竞租人向挂牌人的受理窗口提交竞租报价单并经挂牌人盖章后，即视为承诺，不得以任何形式撤回竞租报价单。同时，在“交易大厅”出示竞租人编号、报价及出单时间等内容。……第六条、挂牌人按以下方式确定承租人：（二）在挂牌期限截止前两个小时有两个或两个以上竞租人报价的，挂牌人在“交易大厅”组织竞租人现场竞租期限截止时（现场填写报价单或在“交易大厅”的电脑输入报价），在挂牌期限截止时“交易大厅”工作人员将立即当场询问在场的其他竞租人是否继续报价：如其他竞租人明确表示不再报价后，则确定挂牌期限截止时最高报价的竞租人为承租人……。”
还查明：第三人威宁公司曾向被告出具《关于南宁市青山路9号农工商小区某号商住楼6间商铺竞租的情况汇报》，载明了其对青山路9号农工商小区某号商住楼6间商铺竞租的相关情况，其中对9号1-2层商铺的竞租进行了特别说明：9点44分27秒由竞租代号为911495的竞租人出价68元／㎡／月，经过了3次现场叫价，每次叫价间隔60-90秒，在第三次叫价后再无人出价的情况下，于9点51分17秒截标。但竞租代号为910649的竞租人在已截标的情况下仍然埋头填写事先领取的报价单，我司工作人员也及时阻止910649竞租人在截标后继续报价，按照《南宁威宁资产经营有限责任公司资产租赁挂牌公开竞价办法》的相关规定，其报价是无效的，因此我司作为挂牌人依照该规定来确定9号商铺由911495竞租人竞租成功。庭审过程中，原告提交了3张照片，显示内容均为“2013年第109批商铺最新竞价信息”，其中第一张照片显示：09：53：14时，资产代码为5656030xxxx，资产地址为青山路9号农工商小区某号商住楼临街商铺1-2层，最新竞价为69元／㎡／月，月租金为115959.33元，竞价时间为2013-1-18，9：51：34时，竞租人910649（已截标）；第二张照片显示：09：53：19时，资产代码为5656030xxxx，资产地址为青山路9号农工商小区某号商住楼临街商铺1-2层，最新竞价为69元／㎡／月，月租金为115959.33元，竞价时间为2013-1-18，9：51：34时，竞租人910649（已截标）；第三张照片显示：09：56：50时，资产代码为5656030xxxx，资产地址为青山路9号农工商小区某号商住楼临街商铺1-2层，最新竞价为69元／㎡／月，月租金为115959.33元，竞价时间为2013-1-18，9：51：34，竞租人910649。对此，第三人威宁公司也提供证据四张照片。第一张照片显示：“2013年第109批商铺最新竞价信息”，09：51：17时，资产代码为5656030xxxx，资产地址为青山路9号农工商小区某号商住楼临街商铺1-2层，最新竞价为68元／㎡／月，月租金为114278.76元，竞价时间为2013-1-18，9：44：27，竞租人911495（已截标）。第二至四张照片显示：第三人威宁公司曾将《房屋租赁合同》的相关条款进行公示。
本院认为：一、关于优先承租权约定的效力及范围问题。所谓优先承租权是指租赁关系存续期间，承租人在房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。从性质来看，优先承租权虽然没有法律明文规定，但符合我国合同法规定的意思自治原则，也不违反法律、行政法规的禁止性规范，对此，应当对合同当事人约定的优先承租权予以保护。本案中，涉案的原租赁合同期满前，原告曾向被告发函请求继续承租涉案租赁物，被告也向原告发出《告知函》并载明：“原告通过委托威宁公司进行公开挂牌竞租，如你有意可前往参加竞租，届时同等条件下你享有优先承租权。”由此可知，在原租赁合同期满前，被告曾承诺为原告设定关于涉案租赁物的优先承租权，而该权利的行使的前提条件，系原告参与公开竞租。所谓“竞租”，在被告通过秀成公司委托第三人威宁公司对外发出的《南宁威宁资产经营有限责任公司资产租赁挂牌公开竞价办法》等相关招租竞租公告中描述为：“在规定时间和地点公告租赁资产的基本情况、竞价办法等内容，并接受竞租人竞价申请，竞租人在挂牌期限内轮番报价，报价最高的竞租人获得资产承租权。”在此基础上，被告还设定了“同等条件”的行权条件。鉴于上述规则将“竞租”定义为“竞价高者取得租赁权”，故应将出租人给予承租人“优先权”的“同等条件”之设定理解为：出租方应履行公布竞标最高价让承租人选择是否租赁的义务，优先承租权人也享有以公布的竞标最高价优先承租的权利。否则，同为竞价人参与竞租，承租人的“优先承租权”将无法体现，有悖于当初设定该权利之目的。二、关于优先承租权履行情况的问题。1、原承租人原告是否参与了涉案商铺的竞价问题。《南宁威宁资产经营有限责任公司资产租赁挂牌公开竞价办法》第五条第（五）约定：“竞租人向挂牌人的受理窗口提交竞租报价单并经挂牌人盖章后，即视为承诺，不得以任何形式撤回竞租报价单。同时，在“交易大厅”出示竞租人编号、报价及出单时间等内容。”竞价日当天，原告参与了竞价，并提供了编号为0018xxx的《竞租报价单》，该单载明：竞租者编号910649、资产代码5656030xxxx、投标单价为69元／平方米／月，第三人威宁公司在该单上加盖了骑缝章，应视为其接受了原告的出价。对此，被告和第三人威宁公司均陈述原告的上述出价系在截标后才提交的。但因第三人威宁公司未提供相应的现场录音录像记录加以佐证，故本院仅通过现有证据判断当时情况。双方均向法院提交了在竞价当日现场交易屏幕的照片。原告提交的三张照片均显示涉案商铺“最新竞价为69元／㎡／月，月租金为115959.33元，竞租人910649（已截标）”；而被告及第三人威宁公司提交的照片显示涉案商铺“最新竞价为68元／㎡／月，月租金为114278.76元，竞租人911495（已截标）”。从常理推断，如竞价结束（截标），组织竞价机构将不再受理新的竞价。原告与被告、第三人威宁公司提交的照片所显示内容存在较大差异，则应结合其他证据进行综合判断。鉴于原告提交的《竞租报价单》所载竞价内容与照片体现的交易大厅屏幕显示的内容一致，而被告、第三人威宁公司提交的照片无旁证佐证，第三人提交的《关于南宁市青山路9号农工商小区某号商住楼6间商铺竞租的情况汇报》属于其自述，无法与照片形成完整的证据链，故从证据的证明力大小比较判断，本院遂采信原告提交的证据，并认定原告系按照《南宁威宁资产经营有限责任公司资产租赁挂牌公开竞价办法》第五条第（五）约定的竞价规则参与涉案商铺的竞价。2、承租人是否及时反馈要求行使优先权的问题。竞价结束后三日（2013年1月21日），原告向被告发出《关于要求签订租赁合同的函》，在函中要求行使优先承租权，请求被告以竞租成交价尽快与之签订租赁合同，即原承租人及时向出租人反馈愿意在同等条件下以竞标最高价租赁涉案商铺，应视为原告自愿履行被告承诺的优先承租的权利。3、出租人与他人签订租赁合同行为是否构成违约的问题。原告按照约定参与了相关竞价，并在竞价结束后以书函形式反馈愿意在同等条件下以竞标最高价租赁涉案商铺，即已履行了己方义务，则被告依约应向原告提供涉案商铺优先承租权。但被告于2013年2月2日发出《复函》，回复原告根据第三人威宁公司签发的《租赁资产公开挂牌竞价确认书》，研究决定与案外人莫卫红签订《租赁合同》，其行为属于对原承诺优先承租权约定的违反，构成违约，应承担相应的违约责任。三、关于损失范围认定的问题。原告在竞租涉案商铺后3日内即去函给被告要求行使优先承租权，并在此前1日与第三人张诗敏签订《酒楼合作经营合同》，且第三人张诗敏将180万元作为履行《酒楼合作经营合同》的定金汇入原告账户，系发生在被告明确书面答复原告将于他人签订租赁合同之日前后，此后原告一直积极去函被告履行当初关于优先承租权的约定，属于在合理期限内的行权行为。被告主张原告的行为存在明知无法取得优先承租权而扩大己方损失的情形，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。鉴于被告未依约给予原告涉案商铺优先承租权，而原承租人原告与出租人被告在合同中及此后的往来函件中均未对违约金做出约定，则被告应赔偿原告损失。根据我国对违约损害赔偿原则的界定，损害赔偿原则上仅具有补偿性而不具有惩罚性。从民法等价有偿原则出发，任何民事主体，一旦造成他人损害都必须以等量的财产予以补偿，一方违约后，违约方必须赔偿对方因违约而遭受的全部损失。因此，本案中原告得赔偿的范围应仅限于实际损失部分。原告主张其损失部分为因无法继续履行《酒楼合作经营合同》而赔偿给第三人张诗敏的180万元，并未超出上述法定范围，故对其诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告南宁农工商集团有限责任公司应向原告陈国强赔偿因无法取得南宁市青山路9号农工商小区某号商住楼临街商铺1-2层租赁权造成的实际损失180万元。
本案案件受理费21000元，由被告南宁农工商集团有限责任公司承担。此款原告陈国强已预交，本院不再退回，由被告于本案判决生效后十日内向原告支付。
上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。并于递交上诉状之日起七日内，到南宁市中级人民法院立案庭预交上诉费，逾期按撤回上诉处理。
审 判 长 钟 凯
代理审判员 韦伟杰
人民陪审员 江高鹏
二〇一四年三月二十日
书 记 员 邓 颖