广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1586号
原告：潘明仔，男，1955年7月31日出生，汉族，住广州市越秀区。
被告：广州市越秀区城市建设开发公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：陈蔚，该公司总经理。
委托代理人：方卫兵，广东翔信律师事务所律师。
委托代理人：李竞贤，广东翔信律师事务所律师。
原告潘明仔诉被告广州市越秀区城市建设开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘明仔，被告委托代理人李竞贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1992年4月，原告与被告签订了《广州市房屋拆迁补偿协议书》并向房管部门备案。1994年1月，被告安排原告回迁至广州市越秀区新桥街4号903房，并上述协议书第三条约定，以350元／平方米的价格结算了增大面积9.86m²的款项共计3451元，原告于回迁当日支付完结。原告回迁后，被告本应按照双方签订的《广州市房屋拆迁补偿协议书》第十一条的约定为原告办证，但被告却以该房屋有超出50m²的面积差3.4006m²为由，要求原告按照4000元／m²的价格进行结算，否则不予办证。原告不认可该补偿标准，于2012年11月将被告诉至法院，要求被告立即为原告办证。广州市越秀区人民法院以（2013）穗越法民三初字第74号民事判决书支持了原告的诉求，该判决生效后原告向法院申请了强制执行［案号：（2013）穗越法执字第2671号］，但在广州市地方税务局交税时，因该3.4006m²的面积未出具发票，导致该部分的契税无计税依据，原告无法办理核征税费手续和涉案903房的产权证。因此，原告请求法院依法确认广州市越秀区新桥街4号903房实际面积超出拆迁补偿合同约定的50平方米以外面积约3.4006平方米的价格标准（10平方米以内的0.14平方米按350元／平方米支付，10平方米以外的3.2606平方米按法院判决的标准支付）。
被告辩称：被告同意由法院确定一个市场公允价格与原告进行交易或按照评估公司的评估价格出售给原告，但被告不同意以350元／平方米的标准将超出面积3.4006平方米出售给原告。若被告不同意上述方案，则该部分面积应当认定为被告的财产，由原告依法交纳租金。
经审理查明：原广州市越秀区西华路齐心巷10号的产权人为原告。该房屋由被告经广州市房地产管理局核准拆迁。1992年4月13日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋拆迁补偿协议书》约定：乙方同意甲方拆除座落在越秀区西华路齐心巷10号房屋，建筑面积40.14平方米；甲方将自有的座落在东风小区y4幢2梯904号第九层楼建筑面积50平方米的房屋（包括分摊楼梯、走廊面积共5.3平方米在内），划归给乙方所有，作为拆除乙方原址房屋的产权调换，并于1995年8月30日交付给乙方；因乙方的原址房屋合法建筑面积是40.14平方米，甲方补偿给乙方房屋产权调换面积对比超过了9.86平方米，对比相差的房屋面积乙方愿意以每平方米350元结算，付给甲方3451元，并于1995年8月28日前付清；乙方回迁入补偿的房屋后，应向广州市房地产登记所办理房地产登记手续，甲方应给予协助，所需的登记费用由乙方负责支付。该协议书已在广州市房地产管理局办理了备案。
1994年1月17日，原告按照350元／平方米的标准向被告支付了超面积9.86平方米的房款共3451元。同日，被告安置原告住户到y4幢2梯904房（改903）居住。1998年4月20日，原告的户籍从广州市齐心巷10号迁至广州市新桥街4号903房。
2013年，原告因与被告就增大面积的价格补偿标准存在争议无法办理房产证而将被告诉至本院，要求被告立即为原告办理广州市越秀区新桥街4号903房属原告的房地产权证。被告辩称原告按照4000元／平方米的标准支付3.4006平方米的增大面积购房款被告才同意配合办证。在该案审理过程中，原告表示若日后房管部门核发的房产证核定的产权面积超过50平方米，对于超出面积部分，如果依法确定需要补交购房款，原告愿意依法向被告交付增大面积购房款，以保证房屋整体归原告所有。原、被告均确认：由于拆迁协议书中约定的回迁房屋编号是被告自编的，当时回迁时就变更为903房，现该房屋地址为广州市越秀区新桥街4号903房。该案经审理认为，原告与被告签订的《房屋拆迁补偿协议书》是双方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。被告将上述房屋作为回迁房补偿安置给原告回迁，应视为被告将上述房屋整体办理至原告名下的意愿，原告也同意购买可能超出50平方米面积的产权，故考虑到房屋整体使用的效能及其性质是拆迁后的产权调换房，被告作为拆迁人理应履行协助办理上述房屋产权整体登记在被拆迁人名下的手续的义务。由于现该房屋未出产权证，实际面积尚未最终确定，故对于房屋实际面积与拆迁补偿合同约定的50平方米之间可能存在的相应差额购房款的争议，有待讼争房屋办理产权证后，再另行处理。本院于2013年2月5日作出（2013）穗越法民三初字第74号民事判决书，判决被告应在该判决发生法律效力之日起十日内，协同原告到房管部门办理广州市越秀区新桥街4号903房属原告所有的产权登记手续等。该判决已于2013年2月21日发生法律效力。
原告于上述判决发生法律效力后向本院提出执行申请，本院于2013年3月13日向原告出具（2013）穗越法执字第2671号《受理申请执行案件通知书》。广州市国土资源和房屋管理局于2013年3月18日向本院出具《协执文书收件回执》［收案号：（2013）1814号］，载明：凭此回执到交易登记中心联系办理有关手续。2013年4月9日，广州市房地产测绘院向原告出具房地产测绘收费发票，金额80元。2013年4月19日，广州市房地产测绘院出具编号为测字：11010429103号的《房屋面积测量成果报告书》，载明：房屋座落地址新桥街4号903房总面积53.4006平方米，其中套内面积46.2530平方米，分摊面积7.1476平方米。
2013年5月2日，广州市房地产交易登记中心向广州市地方税务局契税征管办公室出具《关于确认拆迁补偿中超面积数额的函》，载明：现有潘明仔位于越秀区新桥街4号903房的房产，申请办理征用补偿登记业务，被拆除房屋的面积为40.14平方米，现补偿房屋的面积为53.4006平方米，超出原产权面积13.261平方米。请贵单位依照有关规定，核征（减、免）相关税费等。
2013年10月15日，被告向原告出具《复函》，载明：广州市越秀区信访局（越访（2013）57号）转来你反映房屋产权办证问题已收悉，现答复如下：自今年3月，房管部门在办理拆迁安置房产权过户时需提供与原被拆房屋面积产权交换部分的发票，这一规定实施后，我司一方面向上级有关部门反映，另一方面积极与税务局多次沟通，寻求解决上述规定涉税问题的方案，目前，我司正等待相关部门的指示，若收到指示，我司将及时通知你办理房产过户手续等。
2013年11月11日，被告向原告出具发票号码052××××0779的《发票》记载：销售的不动产楼牌号越秀区西华路新桥街4号903房，建筑面积40.14平方米，单价1300元／平方米，金额52182元，款项性质售房款。
因原、被告双方就涉案房屋尚有部分增大面积款项未达成协议，原告称税务部门无收取该部分面积税款的计税依据导致其无法办证，故原告于2014年7月1日向本院提起本案诉讼。
庭审中，原、被告对超出面积的补偿标准存在争议，双方分别向本院提出了评估申请。原告申请对涉案房屋在1992年4月13日《房屋拆迁补偿协议书》签订时的市场价格（即每平方米的商品房单价）进行评估；被告申请对涉案房屋在1994年1月17日回迁时的市场价格（即每平方米的商品房单价）进行评估。经双方当事人同意，本院经摇珠确定由广东国汇土地房地产评估有限公司（以下简称国汇公司）对上述事项进行评估。评估费2193元，分别由原告预交1096元，由被告预交1097元。本院于2014年9月3日组织原、被告双方以及国汇公司去涉案房屋现场进行勘查，国汇公司于2014年9月15日出具编号为粤国汇评初第2014-09041号《房地产评估初稿》，本院于2014年9月16日向原、被告双方送达，原、被告均对该评估报告无异议。国汇公司于2014年9月28日出具《房地产价格评估报告书》，评估意见为：1992年4月13日的评估单价为3719元／平方米；1994年1月17日的评估单价为4494元／平方米。原、被告对该评估意见的真实性、合法性、关联性均无异议。原告并表示：超出面积中，10平方米以内的面积同意按350元／平方米计算，10平方米以外的面积同意按评估报告书中1992年4月13日的评估单价3719元／平方米来计算。
本院认为：原、被告于1992年4月13日签订的《房屋拆迁补偿协议书》是双方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。但双方在上述协议中就产权调换房屋超面积房款的计算约定不明确、不完善，根据公平、等价有偿原则，应适用上述拆迁补偿协议签订时施行的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》（广州市人民政府令第1号发布）第二十八条的规定：以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价格结算，超过十平方米的部分，按商品房价格结算。本案中依据广州市房地产测绘所的《房屋面积测量成果报告书》的测绘结果，被告补偿给原告的产权调换房屋面积超过原建筑面积40.14平方米，在10平方米以内的部分应按上述拆迁补偿协议约定的建筑成本价格350元／平方米计算；超过10平方米的部分，应按商品房价格计算。因上述拆迁补偿协议是在1992年4月13日签订，有关产权调换房屋超面积房款计算标准，双方本应在当时就予以明确，但双方未予约定，故根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项的规定，当事人就有关合同价款约定不明确的，应按照订立合同时履行地的市场价格履行，即以1992年4月13日的评估单价3719元／平方米来计算。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项之规定，判决如下：
确认被告广州市越秀区城市建设开发公司以产权调换形式补偿给原告潘明仔的广州市越秀区新桥街4号903房，补偿建筑面积超过原建筑面积40.14平方米十平方米内的部分，按建筑成本价格350元／平方米计算；超过十平方米的部分，按商品房价格3719元／平方米计算。
本案受理费50元，由原告潘明仔负担25元，被告广州市越秀区城市建设开发公司负担25元；鉴定费2193元，由原告潘明仔负担1096元，被告广州市越秀区城市建设开发公司负担1097元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 雪
人民陪审员 陈 燕
人民陪审员 何霭如
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 潘洁莹