广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第3129号
上诉人（原审被告）：广州市荔湾区逢源轩业主大会，住所地。
上诉人（原审被告）：广州市荔湾区逢源轩首届业主委员会，住所地。
负责人：赖坤，职务：主任。
两上诉人共同委托代理人：戴小红、王潇潇，均为广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州新城市房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：ＸＸ伟，职务：总经理。
委托代理人：郝振宇、周威宇，分别为广东德培律师事务所律师、律师助理。
上诉人广州市荔湾区逢源轩业主大会（以下简称逢源轩业主大会）、广州市荔湾区逢源轩首届业主委员会（以下简称逢源轩首届业主委员会）因与被上诉人广州新城市房地产开发有限公司（以下简称新城市公司）业主撤销权纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第659号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区逢源路56-68号逢源轩是新城市公司开发的住宅，对外销售了商品房217套（建筑面积28238.69平方米），房管局管理的公房13套（建筑面积854.04平方米），回迁户安置房17套（建筑面积1266.27平方米），街道办事处（居委会用房）1套（建筑面积146.86平方米），新城市公司自有83套（建筑面积5307.90平方米）。
2011年6月23日，莲塘社区居委会向逢源轩各位业主发出通知，请有意参与业主大会筹备组的业主领取有关表格等。植治章等10位业主被推荐为筹备组成员。
2011年10月24日，多宝街道办事处发出《关于成立首届业主大会筹备组复函》，要求逢源轩首届业主大会筹备组按国务院《物业管理条例》和建设部建住房（2003）131号的有关规定，组织完成首次业主大会及选举产生业主委员会的工作等。
2011年11月30日，莲塘社区居委会召集逢源轩首届业主大会筹备组成员在居委会开会，植治章等筹备组成员、居委会代表、新城市公司代表、区房管局代表参加了会议。新城市公司代表表示支持成立业主大会，但对筹备组成员的资格提出质疑。此后，筹备组成员在小区也开了几次筹备组会议，但居委会代表、新城市公司代表、区房管局代表均缺席。
2012年3月20日，筹备组成员在小区也开了第九次筹备组会议（居委会代表、新城市公司代表、区房管局代表无参加会议），决定以公告形式告知全体业主：首届业委会设委员7名，采取等额选举的方式，在2012年4月1日至2012年4月20日开首届业主大会，总投票权数231票等。
2012年3月30日，筹备组成员在小区也开了第十次筹备组会议（居委会代表、新城市公司代表、区房管局代表无参加会议），决定在2012年4月1日至2012年4月20日开首届业主大会，投票表决《新城市逢源轩业主大会议事规则（草案）》、《新城市逢源轩管理规约（草案）》、选举产生首届业委会委员等。
2012年4月28日，逢源轩首届业主大会筹备组向荔湾区国土资源和房管局、多宝街道办事处、莲塘社区居委会发函，要求他们根据荔湾区国土资源和房管局荔国房发（2005）28号文于2012年5月8日派人对开箱计票活动进行监督，如上述时间不能前来，请另行通知开箱计票时间等。
2012年5月8日，荔湾区国土资源和房管局、多宝街道办事处、莲塘社区居委会无人到逢源轩。逢源轩首届业主大会筹备组无开箱计票。
2012年5月12日，逢源轩首届业主大会筹备组向荔湾区国土资源和房管局、多宝街道办事处、莲塘社区居委会、多宝街道派出所发函，要求他们于2012年5月17日18：30派人对开箱计票活动进行监督。
2012年5月17日，荔湾区国土资源和房管局、多宝街道办事处、莲塘社区居委会无人到逢源轩，逢源轩首届业主大会筹备组和部分业主自行开箱计票。计票结果为：发放选票231张，收回182张，《新城市逢源轩业主大会议事规则（草案）》、《新城市逢源轩管理规约（草案）》同意的180张等，7位首届业委会委员候选人得票率过96%以上。
同日，逢源轩小区（大厦）业主大会作出业主大会决定（一）：根据国务院《物业管理条例》和建设部建住房（2003）131号的有关规定，决定：一、本小区（大厦）业主大会于2012年5月17日成立；二、表决通过逢源轩小区（大厦）《业主大会议事规则》；三、表决通过逢源轩小区（大厦）《业主公约》。逢源轩小区（大厦）业主大会作出业主大会决定（二）：根据国务院《物业管理条例》和建设部建住房（2003）131号的有关规定，决定选举产生赖坤等7人为首届业委会委员。
《新城市逢源轩业主大会议事规则》第十五条规定：业主大会作出决定，须经登记业主的专有部分面积二分之一以上且占登记业主总数二分之一以上的业主同意等；第十六条规定：业主投票权是按已登记业主拥有物业的面积和户数确定，持有房产证或经房管局的预售契约为投票人等。
2012年6月21日，逢源轩首届业主委员会将选举情况、业主大会决定（一）（二）及其附件送到房管局进行备案，广州市国土资源和房屋管理局开具了《收件回执》。
2013年4月16日，新城市公司向原审法院提起本案诉讼，以逢源轩业主大会通过的《议事规则》和选举成立了广州市荔湾区逢源轩首届业主委员会的两项决定存在违法违规和侵犯业主知情权、表决权、选举权等合法权益为由，请求：1、判令撤销逢源轩业主大会一表决通过《新城市逢源轩业主大会议事规则》的决定；2、判令撤销逢源轩业主大会作出成立广州市荔湾区逢源轩首届业主委员会的选举决定；3、判令本案全部诉讼费由逢源轩业主大会与逢源轩首届业主委员会承担。
原审法院认为：新城市公司作为逢源轩的业主之一，认为业主大会作出的决定侵害其合法权益而提起本诉，符合《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定。本案争议的焦点是业主大会作出的决定（一）（二）是否侵害了新城市公司的合法权益或者违反了法律规定的程序。1、中华人民共和国住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第六十四条规定“本规则自2010年1月1日起施行。《业主大会规程》（建住房（2003）131号）同时废止”，但业主大会于2012年5月17日作出的决定（一）（二）是依据的已被废止的建住房（2003）131号文。2、《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条规定“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定”，但业主大会决定（一）通过的《议事规则》第十四、十五条等规定的业主定义和投票人的资格显然违反上述规定。3、通过业主大会决定和选举业委会委员是业主的权利，但为了保证选举的公平合理，必须保证选票的真实性。广州市国土资源和房屋管理局的穗国房字（2004）756号文也作了规定，要求筹备组将有关情况函告区房管局，由区房管局到场对投票箱贴封条，并对开箱投票活动进行监督。从筹备组于2012年4月28日向荔湾区国土资源和房管局等单位发的函来看，筹备组对此规定是知道的，但筹备组和部分业主在无荔湾区国土资源和房管局等单位监督下，就开箱点票，计票结果对新城市公司和部分业主不公平的。综上所述，新城市公司的诉讼请求符合法律规定，应予支持。逢源轩的业主可在房管局和有关部门指导和协作下，重新商议《议事规则》和选举业委会委员。新城市公司已表示同意成立业主大会和选举业委会委员，并愿意提供协作。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定，原审法院于2013年8月1日作出判决：一、撤销广州市荔湾区逢源轩业主大会作出的业主大会决定（一）第二项“表决通过《新城市逢源轩业主大会议事规则》”的决定；二、撤销广州市荔湾区逢源轩业主大会作出的业主大会决定（二）。本案受理费200元由新城市公司负担。
判后，上诉人逢源轩业主大会、逢源轩首届业主委员会不服原审判决，向本院提起上诉，具体理由如下：一、原审判决无视相关行政部门对荔湾区逢源轩首届业主委员会合法性的多次确认，错误认定逢源轩业主大会、逢源轩首届业主委员会系违反法定程序成立的组织。即原审判决在事实认定上存在重大错误，应依法予以撤销。上诉人在一审阶段提交的广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局出具的荔国房群字（2012）493、496、512号《关于逢源轩业主代表信访事项的复函》第二页明确写到：“在逢源轩成立业主大会筹备期间，我局多次参加指导，多宝街办事处积极跟进相关具体筹备事宜，我局于2012年6月21日到我局备案《收件回执》。业主委员会备案非行政审批，是一种告知制度，对于业主委员会是否成立，是根据业主投票结果是否双过半，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能成立。根据逢源轩业主提交的《相关资料》，投票同意率已达到双过半。”上述文件清楚确认逢源轩业主委员会不仅在形式上经过合法备案，且系符合法律规定双过半实质要件而依法成立的组织。上诉人在一审阶段提交的广州市荔湾区多宝街综治信访维稳中心出具的《关于逢源轩业主委员会信访问题的答复》第一页段明确写到“我街接件后，于9月25日下午先召开了有区房管局、区物价局、派出所、社区居委会、逢源轩开发商代表、逢源轩物管公司代表参加的工作会议；会后又组织了有逢源轩业委会代表和区房管局、区物价局、派出所人员参加的会议。会议中，区房管局就有关业委会的合法性予以肯定，也要求开发商和物管公司要加强同业主的有效沟通，也希望业委会多与开发商和物业公司加强沟通；……街道办事处表达了四点意见：一是职能部门根据超过两个50％的选举结果，给予逢源轩业委会合法性的肯定，也因此给及备案……”上述文件清楚确认区房管局作为处理业主委员会成立等问题的相关职能部门，已明确确认了逢源轩业委会的合法性，且相关会议新城市公司也有代表参与，会上新城市公司还明确表达了愿意整改的意愿，表示愿意与业委会进行沟通。由此可见，新城市公司对于逢源轩业主大会、逢源轩首届业主委员会的合法地位一直以来都是明知且确认的。上诉人在一审阶段提交的荔湾区人民政府办公室荔府会纪（2012）62号《关于研究解决逢源轩楼盘业委会反映问题的会议纪要》第二页明确写到：“会议纪要如下：一、确认业主委员会的主体地位，明确其权利和义务，指导其规范运作。由多宝街牵头，区国土房管分局、多宝街派出所和莲塘社区居委会等配合，向各方重申逢源轩首届业主委员会的合法性，各单位要旗帜鲜明地指导和支持业主委员会的工作，对任何干扰该委员会正常工作的行为要依法依规坚决及时制止。”上述文件多次重申了逢源轩首届业主委员会具有合法地位，是依法依规成立的主体。综上所述，以上出具函件的行政部门对于逢源轩首届业主委员会的成立过程都有给予指导及监督，是在对所有相关材料、事实进行调查、了解后对其地位做出的高度肯定，是具有法律效力的正规公文。原审判决无视上述相关行政部门对逢源轩业主大会、逢源轩首届业主委员会合法性多次确认的情况下，毫无依据地错误认定逢源轩业主大会、逢源轩首届业主委员会逢源轩首届业主委员会系违反法定程序成立的组织及其产生会损害业主的合法权益，应予以撤销。二、原审判决错误适用《物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，将撤销决定的条件“是否侵害业主合法权益”毫无根据的扩大理解为“是否侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序”，即原审判决适用法律错误，依法应予以撤销。由于多宝街道办、荔湾区房管局等职能部门提供给逢源轩业主大会、逢源轩首届业主委员会的指导、学习文件中屡次引用已废止的《业主大会规程》（建住房（2003）131号），且提供给逢源轩业主大会、逢源轩首届业主委员会的《广州市业主大会议事规则示范文本》（征求意见稿）中存在个别与现行法规不一致的地方。逢源轩业主大会、逢源轩首届业主委员会作为一个民间组织，在复杂的筹备过程中难免会存在程序上的个别瑕疵，然而，逢源轩业主大会作出的涉案决定根本没有以已废止的文件作为依据。事实上，逢源轩业主大会、逢源轩首届业主委员会作出决定所依据的选举投票结果是完全符合现行法律、法规规定的双过半实质要件的，因此，逢源轩业主大会作出的两个涉案决定均为实质上依法定程序作出的决定，完全没有侵害新城市公司的合法权益。原审判决单凭广州市国土资源和房屋管理局的穗国房字（2004）756号文认定由于区房管局等单位未对开箱点票活动到场监督就认为计票结果对新城市公司不公平，从而撤销业主大会决定。然而，穗国房字（2004）756号文早已于2011年11月16日就失效。我国没有任何现行法律、法规规定选举业委会委员必须要有房管局等单位对开箱点票活动到场监督才算保证选票的真实性。原审判决属于适用法律错误，依法应予以撤销。三、上诉人做出涉案决定事实上并没有依据已废止的《业主大会规程》（建住房（2003）131号文）。现行的《业主大会和业主委员会指导规则》虽替代了《业主大会规程》（建住房（2003）131号文），但二者并非完全不同，新城市公司也没有证据证明上诉人的涉案决定实质上是依据建住房（2003）131号文中已被修订、废弃的内容所做出的，故不应据此认定涉案决定侵害了新城市公司的合法权益。四、涉案业主大会决定（一）第二项“表决通过《新城市逢源轩业主大会议事规则》”的决定并没有侵害新城市公司的合法权益，不应予以撤销。涉案《议事规则》的第四章“投票规则”，共由第十四至第十八条组成，内容是统一、互补、不可分割的。第十七条明确规定，业主没有主动领取投票表格的，业委会将派人逐户派送。在本案中，上诉人统计出的有效票权总数为231票，与新城市公司主张的一致，而上诉人实际派发的选票也为231票，说明上诉人并没有遗漏任何一位有投票权的业主。新城市公司一审时提交的证据《逢源轩首届业主大会选票》也明确表明了新城市公司有收到上诉人派发的选票，上诉人并没有剥夺新城市公司的投票权，是新城市公司因抵制成立业主委员会而自己放弃了投票权利。为此，逢源轩业主大会、逢源轩首届业主委员会上诉请求：一、撤销原审判决第一、二项，改判驳回新城市公司的诉讼请求；二、判令由新城市公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
被上诉人新城市公司答辩称：一、成立业主大会不是行政行为，有关行政机关的文件没有法律效力，有关部门再三答复，不能否定人民法院对业委会成立有司法审查的权利，广州市国土资源与房屋管理局也复函表示尊重人民法院的判决；我方承认业委会及首届业主大会已成立，但这一决定是侵犯业主权利的，根据物权法第78条第2款的规定，这些决定侵犯业主权利可以撤销；二、根据《新城市逢源轩业主大会议事规则》第14、15、16条规定看，登记业主是向业委会或筹备组登记的业主。法律规定业主是向房管登记机关登记的业主。《议事规则》规定的业主与法律规定的业主相矛盾，明显违反了法律、法规、部门规章的规定，侵犯了业主的表决权，依法应予撤销，原审法院对此项的判决正确无误；这也是《议事规则》应予以撤销的理由。三、上诉人统计的投票结果不真实，要求业主签署的文件没有经过适当的程序，侵犯了业主的知情权、表决权、选举权与被选举权。部分业主明确提出从未获知履行选举或被选举的权利，也没有委托他人代为履行该权限。业主甚至对成立业主大会及业主委员并不知情。业主签署的相关文件是因为筹备组违规操作而产生，不是业主真实的意思表示。三位业主联名表示上诉人在没有对文件作充分解释，亦没有预留足够阅读时间的情况下，要求业主签名，显然侵犯了业主的知情权和表决权。四、原审法院适用法律正确。原审法院的判决依据是《物权法》第78条第二款，原审法院引用穗国房字（2004）756号文不属于适用法律，不存在适用法律错误的问题。原审法院引用穗国房字（2004）756号文是为了说明上诉人无法保证选票的真实性，在没有足够监督的情况下开箱点票，对新城市公司和部分业主不公平。五、业主大会表决事项违法、表决依据违法、表决程序违法，筹备组组成违法，按照规定筹备组必须有开发商及街道代表参加，且筹备组不适当履行义务，在《议事规则》没有表决通过时就要求业主对业主委员会进行选举，选举行为没有依据，不论是否达到双过半的要求，都已经侵犯了业主的合法权益，依法应予撤销。因此，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
经二审审理查明，上诉人逢源轩业主大会、逢源轩首届业主委员会对于原审判决查明的“新城市公司自有83套（建筑面积5307.90平方米）”有异议，上诉人认为新城市公司自有建筑面积5307.90平方米包括了业主共有的面积，比如架空层1000多平方米；对原审判决查明的“此后，筹备组成员在小区也开了几次筹备组会议，但居委会代表、新城市公司代表、区房管局代表均缺席”有异议，上诉人认为一直以来居委会都有参与，房管部门对此有进行了指导，见居委会会议记录及复函。对于原审判决其他查明事实没有异议。
被上诉人新城市公司对于原审判决查明的“同意的180张等，7位首届业委会委员候选人票率过96%以上”有异议，被上诉人认为上诉人没有提供证据证明其选票的真实性，对于是否是180张及通过率是否达到96%以上不清楚。对于原审判决其他查明事实没有异议。
对于原审判决查明事实中双方当事人均无异议的内容，本院予以确认。
另查明，2012年9月29日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局出具《关于逢源轩业主代表信访事项的复函》，其中载明：“经查，多宝街办事处于2011年10月24日函复逢源轩《关于成立首届业主大会筹备组复函》（附件1），筹备组于10月27日将《筹备小组成员名单》（附件2）在大厦公告栏张贴公示，筹备组成员有新城市房地产公司代表许岸盛”，“在逢源轩成立业主大会筹备期间，我局多次参加指导，多宝街办事处积极跟进相关具体筹备事宜，我局于2012年6月21日到我局备案《收件回执》（附件3）”，“根据逢源轩业主提交的《相关资料》（附件4），投票同意率已达到双过半”。
2012年9月29日，广州市荔湾区多宝街综治信访维稳中心出具《关于逢源轩业主委员会信访问题的答复》，复函内容为：我街接件后，于9月25日下午先召开了有区房管局、物价局、派出所、社区居委会、逢源轩开发商代表、逢源物管公司代表参加的工作会议；会后又组织了有逢源业委代表和区房管局、区物价局、派出所人员参加的会议。会议中，区房管局就有关业委会的合法性予以肯定，也要求开发商和物管公司要加强同业主的有效沟通，也希望业委会多与开发商和物业公司加强沟通；……街道办事处表达了四点意见：一是职能部门根据超过两个50%的选举结果，给予逢源轩业委会合法性的肯定，也因此给及备案。
2012年10月19日，荔湾区人民政府办公室作出荔府会纪（2012）62号《关于研究解决逢源轩楼盘业委会反映问题的会议纪要》，纪要内容包括：确认业主委员会的主体地位，明确其权利和义务，指导其规范运作。由多宝街牵头，区国土房管分局、多宝街派出所和莲塘社区居委会等配合，向各方重申逢源轩首届业主委员会的合法性，各单位要旗帜鲜明地指导和支持业主委员会的工作，对任何干扰、阻碍该委员会正常工作的行为要依法依规坚决及时制止。多宝街派出所要做好物业管理公司保安的教育和规范工作。
《新城市逢源轩业主大会议事规则》第十四条规定：业主登记制度1、筹备组或业主委员会发出登记通告，张贴于建筑物区域显著位置。2、登记需出示业主身份证原件、房产证或经房管局确权的预售契约原件。3、登记时间为一个月。第十七条规定：业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业委会将派人逐户派送，送达房屋使用人或租户的，视为送达业主本人。投票人必须在投票上填写业主拥有物业面积或所代表业主投票权并签名（盖章）。第二十七条规定：本规则所称业主是指物业管理区域内房屋的所有权人，包括尚未出售物业的建设单位。
原审期间，新城市公司提交了选票编号为230、落款为业主（代表）广州市新城市房地产开发有限公司的《新城市·逢源轩首届业主大会选票》。新城市公司在原审庭审中述称其公司单是拥有的住宅面积便已有800多平方米，虽然只算一票，但其公司已明确弃权。
原审期间，逢源轩业主大会、逢源轩首届业主委员会提交了2012年5月12日筹备组给全体业主的《关于开箱统计首次业主大会选票的公告》，公告内容为：“我们定于2012年5月17日（星期四）18：30在本小区大堂开箱统计首次业主大会选票，敬请广大业主亲临现场监督”。原审庭审中，逢源轩业主大会、逢源轩首届业主委员会述称于2012年5月17日开箱，已发邀请函给派出所、国土局、街道、居委会到场观看，但除了派出所的专区民警到场，其他部门均没有到场，专区民警没有签名；场地公开，所有业主都可以观看参与。新城市公司在原审庭审中确认2012年5月17日开箱，但新城市公司没有参加。
二审期间，上诉人逢源轩业主大会、逢源轩首届业主委员会提交了：1、广州市人民政府法制办公室行政规范性文件全文检索系统首页、穗国房字（2004）756号文检索结果，显示穗国房字（2004）756号文已于2011年11月16日起失效；2、广州市国土资源和房屋管理局于2013年8月26日出具的穗国房函（2013）2158号《市国土房管局关于逢源轩首届业委会备案情况的函》，主要内容为：我局荔湾区分局于2012年6月21日向荔湾区逢源轩首届业主委员会发出的《收件回执》（附件），是我局荔湾区分局按照《广东省物业管理条例》第二十七条规定对荔湾区逢源轩首届业主委员会发出的备案回执。3、逢源轩业主大会和业委会成立工作会议记录。被上诉人新城市公司对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，但认为不能证明上诉人主张的内容；对证据3真实性、合法性、关联性不予认可，认为该证据是复印件，因新城市公司没有参与，不知道是否真实，即使有相关政府人员参与，也不能证明这些政府人员就是筹备组的人员。
被上诉人新城市公司提交了：1、广州市国土资源和房屋管理局于2013年11月11日作出的穗国房业务（2013）167号《市国土房管局关于指导逢源轩选举业主委员会的复函》，主要内容为：对于你司与逢源轩业主之间的诉讼，……我局将尊重和执行法院最终的生效判决。2、《情况反映函》四份，分别署名为陈允华、刘淑芬、龙凤仪、李带卿，拟证明部分业主从未获知履行选举及被选举的权利，对成立业主大会及业主委员会不知情。3、《关于重新组织选举逢源轩业委会的请求》三份，分别署名为刘淑芬、龙凤仪、李带卿。4、《商品房买卖合同》、《预告登记证明》各四份，记载购房人分别为陈允华与杨宇康、刘淑芬与蔡俊明、邱文煊与龙凤仪、李带卿。5、署名为新城市公司，落款时间为于2013年11月8日的《关于依法指导、监督成立逢源轩业委会的申请》，拟证明新城市公司全力支持依法成立业主委员会。6、由新城市公司及龙凤仪等50余人签名的《关于依法指导、监督成立逢源轩业委会的申请》，拟证明53位业主不认可现任业主委员会的合法地位，要求按照法律、法规成立业委会。上诉人质证认为，对证据1真实性予以确认，关联性不予认可，该函件说明房管局会尊重法院判决，与本案事实没有关联；对证据2真实性、关联性、合法性不予确认，其他业主如果认为上诉人侵犯其合法权益，应提起诉讼或通过行政途径解决，与本案没有关联；证据3这些人是否是业主身份不清楚，对证据真实性不予确认；对证据4真实性、合法性、关联性不予确认，买卖合同是新城市公司与业主签订，有无实际发生交易不清楚；预告登记证明没有提供原件，对其真实性不予确认；对证据5真实性、合法性、关联性不予确认，该证据是新城市公司自己提供的文件，该文件记载联系人许岸盛，再次说明许岸盛是代表新城市公司；对证据6真实性、合法性、关联性不予确认，这是新城市公司单方提交的证据，对于这些人签名是否是业主本人签名无法确认，其他业主认为上诉人侵害其权利，应由其自行起诉或向有关部门投诉，与本案无关。
二审庭审中，新城市公司确认其公司自有的商铺、住宅、车位已领有独立房产证。
本院认为：本案为新城市公司作为逢源轩业主之一，提出的撤销业主大会决定的撤销之诉，故根据《中华人民共和国物权法》第七十八条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，本案争议焦点为逢源轩业主大会作出的决定（一）、（二）是否侵犯了新城市公司的合法权益以及是否违反了法律规定的程序。
首先，关于新城市公司提出业主大会决定（一）通过的《新城市逢源轩业主大会议事规则》侵犯其公司合法权益的问题。逢源轩业主大会决定（一）通过的《议事规则》第十四条规定“登记需出示业主身份证原件、房产证或房管局确权的预售契约原件”，第十六条规定，“业主投票权是按已登记的业主拥有的物业的面积和户数确定，持有房产证或经房管局确权的预售契约为投票权人”，第十七条规定，“业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业委会将派人逐户派送，送达房屋使用人或租户的，视为送达业主本人”，第二十七条规定“本规则所称业主是指物业管理区域内房屋的所有权人，包括尚未出售物业的建设单位”。新城市公司既是建设单位，亦自认就自有的商铺、住宅、车位均已领取有房产证，故上述《议事规则》的规定并无限制或剥夺其投票权，且事实上，在首届业主大会成立过程中，新城市公司亦已收到选票，其公司作弃权处理，故新城市公司主张上述《议事规则》侵犯其合法权益、剥夺其投票权理由不成立。
关于新城市公司主张在议事规则未通过生效前，同时表决通过业委会成员选举决定，程序错误的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员”，建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十五条规定“业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立”，2008年《广东省物业管理条例》第十六条规定“首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会”。新城市公司的上述主张缺乏法律依据。
关于新城市公司主张筹备组组成违法的问题。广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局于2012年9月出具的《关于逢源轩业主代表信访事项的复函》载明筹备组于2011年10月27日将《筹备小组成员名单》在大厦公告栏张贴公示，筹备组成员有新城市公司代表许岸盛。因此新城市公司上述主张与事实不符，本院不予采纳。
关于新城市公司主张本次投票和点票过程无街道办或房管部门进行监督验票，对新城市公司及部分业主不公平的问题。广州市国土资源和房屋管理局穗国房字（2004）756号文规定由区国土房管局到场对投票箱粘贴封条，并于召开业主大会时对开箱投票活动进行监督，但该文已于2011年11月16日起失效。逢源轩业主大会决定（一）、（二）的投票、计票均发生在2012年4月以后，逢源轩首届业主大会筹备组已两次发函要求房管部门、街道办事处及居委会等单位派员对开箱计票活动进行监督，房管部门、街道办事处及居委会等单位均无在指定时间到场监督，在此情况下，筹备组及部分业主在指定时间、公开地点开箱计票，程序并无违反法律规定。
关于新城市公司主张逢源轩业主大会决定（一）、（二）所依据的建住房（2003）131号《业主大会规程》是失效文件的问题。新城市公司主张撤销业主大会决定（一）、（二），应举证证明上述业主大会决定违反了法律规定的程序。经查，建房（2009）274号《业主大会和业主委员会指导规则》自2010年1月1日起施行，《业主大会规程》（建住房（2003）131号）同时废止，新城市公司未能举证证明业主大会决定（一）、（二）系依据已被《业主大会和业主委员会指导规则》废止的程序作出，故其主张撤销上述决定，法律依据不足。
至于新城市公司提出部分业主对投票有异议等，应由有异议的业主自行提出主张，本案不予审查。
综上，新城市公司请求撤销逢源轩业主大会决定（一）、（二）理据不足，应予驳回。原审法院事实认定错误，适用法律不当，本院予以纠正。上诉人逢源轩业主大会、逢源轩首届业委会上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第659号民事判决；
二、驳回被上诉人广州新城市房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各200元，均由被上诉人广州新城市房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年八月十二日
书记员 张 坤
邓燕葵