山西省大同市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）晋02民终870号
上诉人（原审被告）：大同市大富翁商厦有限责任公司，�所地大同市城区教场街北侧。
法定代表人：翟立业，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭斌，山西若谷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢桂荣，女，汉族，无业，住大同市。
委托诉讼代理人：李晓梅，山西北岳律师事务所律师。
上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司（以下简称大富翁公司）因与被上诉人卢桂荣租赁合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2017）�0202民初4070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大富翁公司的委托诉讼代理人郭斌、被上诉人卢桂荣的委托诉讼代理人李晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大富翁公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销山西省大同市城区人民法院作出的(2017)晋0202民初4070号民事判决书，发回重审或改判上诉人不承担违约金3956元。2、-、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人向被上诉人承担违约金属于适用法律错误。1、双方签订的《商铺租赁合同》第三条第一项以及第六点约定：租金为税前租金，被上诉人在领取租金时应提供房屋租赁发票。根据该合同约定，被上诉人没有证据证明向我公司提供了房屋租赁发票，因此主张违约金没有依据，其在领取租金前应先向我公司提供房屋租赁费发票。2、根据上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》第六条第三项约定：租赁期内，因不可抗力因素包括但不限于（地震等自然灾害、政策性征用、道路改造等造成经营受损），致使本协议无法继续履行，双方互不承担违约责任。3、根据《中华人民共和国合同法》的规定：因不可抗力导致合同无法履行的，合同双方互不承担违约责任。不可抗力包括自然灾害、政府行为和社会事件等。本案违约行为的发生是由于政府的修路行为所导致的，属于政府行为，应当适用不可抗力的规定，上诉人不承担违约责任。4、上诉人在2016年之初的同类案件中均提出反诉要求解除或者变更合同，但是被上诉人及法院没有支持上诉人主张。因此继续经营造成的扩大损失不应由上诉人承担，更不应由上诉人承担违约责任。依据双方合同第二条第（一）项的约定：如遇道路改造、政府征用或强制变更经营等特殊情况，租期截止相关部门下达通知之日。通过上诉人一审提交的证据看，合同已经符合约定解除的条件。加之有法定的情势变更（古城改造）及不可抗力（道路改造）等解除合同的事由，本案上诉人不应承担违约责任。因此，一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金，属于事实认定不清、适用法律错误。二、上诉人认为本案存在程序问题。本案被上诉人没有交纳诉讼费，依据法律规定没有交纳诉讼费的，法院应驳回起诉或者不予受理。本案被上诉人也不符合诉讼费交纳办法以及援助条例规定的缓减免交诉讼费以及接受法律援助司法救助的条件。因此，上诉人认为法院不收取诉讼费以及违法进行法律援助/司法救助的行为违法。三、上诉人认为本案应追加大同市政府为被告，因为大富翁商厦的经营困境是由政府因素导致。但原审法院没有准许，上诉人认为，本案遗漏/必须参加诉讼的被告，应发回重审。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重申或改判上诉人不承担违约金。
卢桂荣答辩称，1、依据上诉人与被上诉人在租赁合同中第六条已经明确约定如果上诉人拖延或违约支付租金，应该按人民银行贷款利率向被上诉人支付逾期的违约金，这个约定符合法律规定，判决由上诉人向被上诉人支付违约金是正确的，上诉人所说的不可抗力在本案中没有出现过，因为在上诉人所属的道路上并没有过道路改造等情况发生，导致上诉人未付租金的原因是上诉人经营管理不善造成的，并非政府行为导致；2、依据租赁合同第三条，租金支付方式第二项第六款已经明确约定被上诉人在领取租金时，应该向上诉人提供房屋租赁发票，这一点上诉人在上诉状中认可，说明领取租金在前有领取租金行为，被上诉人再提供房屋租赁发票，本案中正是因为上诉人逾期三年未向被上诉人支付租金，所以提供房屋租赁发票的情形并不存在；3、本案一审程序合法，没有违法行为。综上，请求维持一审判决。
卢桂荣向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2015年、2016年、2017年的房屋租金136828.84元，并支付违约金6499.37元，共计143328.21元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2003年9月5日，原告从大同市民航房地产开发有限责任公司购买大富翁亚太国际购物广场巨蟹馆2层17号商铺，并支付购房款512000元。原、被告双方于2013年1月22日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所购位于教场街北侧大富翁亚太国际购物广场巨蟹馆2层17号商铺出租给被告大富翁公司用于商业经营，合同约定租期自2013年1月22日至2018年1月21日。租赁期限内，被告大富翁公司采用固定租金形式，每年分四个季度向原告支付租金，租金计算方法为：2013年每季度租金=已付购房款×8.60%/365×本季实际天数；2014年每季度租金=已付购房款×8.70%/365×本季实际天数；2015年每季度租金=已付购房款×8.80%/365×本季实际天数；2016年每季度租金=已付购房款×8.90%/365×本季实际天数；2017年每季度租金=已付购房款×9.00%/365×本季实际天数。原告在领取商铺租金时，应向被告大富翁公司提供房屋租赁发票。不能提供发票的，被告大富翁公司将按税务部门要求代扣代缴。被告大富翁公司若有违约或拖欠租金行为，以致损害原告权益，原告有权按人民银行贷款利率向被告大富翁公司收取逾期违约金。
一审法院认为，原告与被告的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方都应按照合同约定履行义务。综上，原告诉讼请求事实清楚，证据确凿充分，该院予以支持。诉讼费应当依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由败诉方负担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：被告大同市大富翁商厦有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告卢桂荣商铺租金125214.16元（从2015年1月22日至2017年10月21日），并支付违约金5948元，共计131162.16元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3167元（原告申请缓交），由原告负担269元，由被告大富翁公司负担2898元（原、被告于收到判决后交付该院）。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对双方当事人无争议的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点主要为大富翁公司应否支付违约金以及应否追加被告。关于违约金的问题，大同市政府的城市改造行为并未导致大富翁公司停业，大富翁公司一直处于营业状态，现有证据无法证明双方之间的协议无法履行，大富翁公司未按约定向被上诉人支付租金，已属违约，故大富翁公司应承担支付违约金的责任，一审判决认定正确，大富翁公司的该项上诉理由不能成立，对其该项上诉请求不予支持。
关于应否追加被告一节。本案为租赁合同纠纷，大同市政府并非本案租赁合同中的当事人，上诉人的该项主张并无事实和法律依据，对其该项主张亦不予支持。关于诉讼费交纳方式一节。被上诉人依照法律规定申请缓交诉讼费符合《诉讼费交纳办法》的规定，上诉人主张程序存在问题并无法律依据，其该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，大富翁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人大富翁商厦有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长刘保平
审判员高存慧
审判员张丽娟
�〇一八年三月三十日
书记员常佳