湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘03民终47号
上诉人（原审被告）湘潭市名阁实业有限公司，住所地湘潭市雨湖区建设北路252号。
法定代表人米玲，该公司负责人。
委托代理人刘志林，湖南湘晋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湘潭市雨湖区文化馆，住所地湘潭市雨湖区平政路八仙桥侧。
法定代表人陈文清，该馆馆长。
委托代理人刘阳、张明，湖南潭州律师事务所律师。
上诉人湘潭市名阁实业有限公司因与被上诉人湘潭市雨湖区文化馆房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2015）雨法民一初字第700号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人湘潭市名阁实业有限公司的委托代理人刘志林，被上诉人的法定代表人陈文清及其委托代理人刘阳、张明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判查明：原、被告于2004年1月15日签订《租赁合同》，合同约定将原告所有的位于湘潭市雨湖区建设北路252号的文化馆活动中心一楼270平方米房屋租赁给被告使用，租赁期限为8年，从2004年2月8日起至2012年2月7日止，租金为28800元/年，按季度缴纳。合同另约定被告逾期15天不交房租，视为自动终止合同，原告有权要求被告退场，如一方违约，由违约方给付守约方违约金10000元。合同签订后，原告根据合同约定向被告交付了房屋。合同期间，被告湘潭市名阁实业有限公司使用所承租房屋的一部分开办了“自然轩茶楼”，并于2010年11月9日承包给刘利桃经营。合同到期后，原、被告双方未续签合同，房屋维持原有的使用情况至今。原告从2013年5月15日起多次通知被告不再续签合同，要求被告交回所承租房屋。
另查明，从2012年2月7日合同届满至今，被告向原告交纳了房租42000元。“自然轩茶楼”于2012年10月23日向原告交纳了36000元。减掉以上两笔款项，截止至2015年8月7日，被告尚欠原告租金27600元。
原判认为，原、被告之间签订《租赁合同》，原告湘潭市雨湖区文化馆将相关房屋交由被告湘潭市名阁实业有限公司经营，原、被告之间租赁合同关系成立；双方约定的租赁期间自2012年2月7日届满后，被告继续占有使用所承租房屋并向原告支付了部分租金，双方之间的租赁合同关系继续存在，但租赁期限为不定期，双方当事人可随时解除合同；此外，被告自2012年起即存在迟交、欠交租金的行为，显属违约，原告亦可根据《租赁合同》的约定行使其解除合同的权利及主张违约金，故对原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求予以支持；原告从2013年5月16日起多次通知被告不再续签合同，并于2015年6月5日向被告送达《律师函》，明确表示自被告收到该《律师函》之日解除租赁合同关系，已主张了其解除合同的权利，对此予以确认；租赁期满后，承租人应当返还租赁物，对原告要求被告腾出湘潭市雨湖区建设北路252号雨湖区文化馆活动中心一楼部分（270平方米）的诉讼请求予以支持；从2012年2月7日合同届满至2015年6月5日合同解除时，被告仅向原告交纳了房屋租金42000元，被告应根据合同约定向原告支付拖欠的房屋租金。原告自愿将“自然轩茶楼”于2012年10月23日向原告交纳的36000元抵作被告应缴纳的房屋租金，系原告对其民事权利的处分，应予以支持。因2015年6月5日合同解除后，租赁物仍由被告实际占有使用，被告应当支付相应的占有使用费，故对原告要求被告按《租赁合同》约定的28800元/年的标准支付从2012年2月7日至2015年8月7日拖欠的租金共计22800元（28800元/年÷12个月×从2012年2月7日至2015年8月7日共计42个月－36000元）的诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持；被告主张的维修费用、原告在被告处消费签单费用等，因其未提供充分证据予以证明，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告湘潭市名阁实业有限公司在本判决生效之日起三十日内腾空所承租湘潭市雨湖区建设北路252号雨湖区文化馆活动中心一楼部分场地（270平方米）并返还给原告湘潭市雨湖区文化馆；二、被告湘潭市名阁实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告湘潭市雨湖区文化馆租金22800元及违约金10000元，共计32800元；三、驳回原告湘潭市雨湖区文化馆其他的诉讼请求。如当事人未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取340元，由原告湘潭市雨湖区文化馆负担20元，被告湘潭市名阁实业有限公司负担320元。
宣判后，湘潭市名阁实业有限公司不服上述判决，上诉至本院称：既然被上诉人明知且认可了上诉人分租的事实，本案的处理结果与分租人（自然轩茶楼经营者）存在法律上和事实上的利害关系。原审法院应该追加分租人为本案当事人。遗漏分租人参与本案诉讼就必然导致案件无法执行，也会损害上诉人和分租人的合法利益。其次，被上诉人既然认可分租事实，且与分租人发生了收取租金的事实，被上诉人就有义务分清上诉人和分租人各自应交纳租金的情形，就不会错误的认定是上诉人欠交租金，实际是分租人欠交租金，由于分租人与被上诉人直接发生租金收取事实，故被上诉人应该不需要追究上诉人对租人的欠交租金的责任。
被上诉人湘潭市雨湖区文化馆答辩称：首先，上诉人与第三人自然轩之间的租赁关系，因超过上诉人租赁期限而无效。上诉人与答辩人的合同期间为2004年2月8日至2012年2月7日，并且合同到期后双方未达成任何续约的合意。因此，上诉人与自然轩在2012年2月7日之后的租赁关系都是无效的。其次，《租赁合同》期限届满后，答辩人均有权向上诉人及自然轩收取房屋使用费。在上诉人与答辩人《租赁合同》期限内，答辩人与上诉人之间系租赁合同关系，答辩人、上诉人、自然轩三者的身份分别是出租人、承租人、次承租人，此期间答辩人只能向上诉人收取房屋租金。而《租赁合同》期限届满后，答辩人是不定期租赁的出租人，上诉人是不定期租赁的承租人，自然轩的次承租人身份已丧失，成为了房屋的占有使用人，因此答辩人均有权向上诉人及自然轩收取房屋使用费。
二审期间，上诉人提交了如下证据：一、个体工商户设立登记申请书、个体工商户设立（变更）登记审核表、住所（经营场所）使用证明、承包合同，拟证明上诉人自2008年3月18日起是经过被上诉人同意将承租的部分分租给自然轩茶楼。并且被上诉人于2012年10月收到了人租人缴纳的3万元租金，证明分租合法有效。二、2009年-2012年被上诉人单位在上诉人茶楼签单的欠款，欠款金额为7067元，拟证明该欠款应当抵减租金。
被上诉人质证认为，对证据一的关联性有异议，该工商登记信息只能证明其经营情况，证明他们的关系为租赁关系，租赁期限为3年，租金早已经过期，关于承包合同等均不属于新的证据。对证据二的三性均有异议，欠款7067元都是由上诉人自行统计盖章，茶水单15张均系复印件，上面没有文化馆的盖章签字。
本院认证认为，上诉人提交证据一的目的在于证实其与案外第三人的分租合同合法有效，本院认为分租合同是否有效与本案的处理没有关联性，故对该份证据本院不予采信。证据二系上诉人单方制作，没有被上诉人签字认可，其真实性无法确认，故对该份证据本院不予采信。
本院认为，上诉人与被上诉人于2004年1月15日签订《租赁合同》在2012年2月7日到期后，双方没有续签合同，但上诉人仍然占有使用该租赁房屋，故双方于2012年2月7日之后形成的为不定期租赁合同关系，双方应当如实履行合同义务。在《租赁合同》履行期间，被上诉人同意上诉人将租赁房屋部分转租的意思表示，以及被上诉人于2012年10月23日接受分租人交纳租金的行为，均不能等同于被上诉人同意上诉人将合同的权利和义务转由分租人承担，分租人“自然轩茶楼”并不是本案所涉租赁关系的合同主体。故上诉人关于本案遗漏诉讼主体，应当追加分租人为本案当事人，被上诉人既然认可分租事实，且与分租人发生了收取租金的事实，就不应向上诉人追究分租人所欠租金部分的主张均不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费680元，由上诉人湘潭市名阁实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 亮
代理审判员 王 芳
代理审判员 刘娇琳
二〇一六年四月二十一日
代理书记员 严冰彬
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一章普通程序。