重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）渝一中法民终字第04561号
上诉人（原审原告）：余尊福，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人：刘小龙，西南政法大学学生。
被上诉人（原审被告）：重庆上佳房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区上桥东风新村8号。
法定代表人：童嘉（家）华，总经理。
上诉人余尊福与被上诉人重庆上佳房地产开发有限公司（以下简称上佳公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2011年9月22日作出（2011）沙法民初字第00021号民事判决，上诉人余尊福不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年10月16日对本案进行了询问。上诉人余尊福及其委托代理人刘小龙参加了询问，被上诉人上佳公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：2008年1月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告余尊福购买被告重庆上佳房地产开发有限公司开发的沙坪坝区上桥东风新二村8号10-3房屋一套，房屋总成交金额229296元。合同第五条付款方式及期限约定，余尊福于2008年1月31日付房款149296元，余款80000元申请办理银行按揭。合同第六条约定，属预售商品房的，被告应当在2009年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告余尊福使用。合同第九条逾期交房的违约责任约定，除本合同第六条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付余尊福使用，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：1、逾期不超过30日（含此日），自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向余尊福支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日（含此日）后，余尊福有权解除合同。余尊福解除合同的，被告应当自余尊福解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按余尊福累计已付款的2%向余尊福支付违约金。余尊福要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向余尊福支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于上款中的比率）的违约金。被告承诺与该商品房直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：于2009年3月31日前通水；于2009年3月31日前通电；于2009年4月30日前通气，天然气公司验收余尊福装饰工程合格后通气。如果余尊福所购商品房未在本合同规定的日期内通水、通电，则被告应当自本条规定最后期限次日起至实际通水、通电之日止，每日按余尊福已付房款的万分之一向余尊福支付违约金。在商品房交付使用后60日内，应办理房地产权证。办理合同备案和房地产权证，由被告到房地产交易管理部门办理。如因被告的责任，致使余尊福不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：余尊福不退房，详见合同附件四补充协议进行处理。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议约定，双方将本合同中第六条、第七条约定的交房条件变更为竣工验收，竣工验收备案登记则变更为竣工验收意见书，被告不承担因此产生的违约责任。由于双方约定交房条件为竣工验收，故双方将合同中第十五条办理产权登记的时间变更为房屋交付使用后的180天内。原告不退房，自本合同规定的最后办理时间起至实际办理时间止，被告按日支付原告购房款万分之一的违约金等条款。合同签订后，原告余尊福按照合同约定向被告支付购房款229296元，大修基金6879元，印花税115元，装修保证金2000元等费用。2010年1月7日，被告将房屋交付给原告使用，且未按约为原告办理房地产权属证。现原告起诉至一审法院，要求判如所请。
原告余尊福诉称，2008年1月31日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将上佳双子鑫座B幢10-3号房屋套内建筑面积83.86平方米出售给原告，被告应当在2009年3月31日前交付房屋，如被告未按期交付房屋，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。2009年3月31日前通水、电，2009年4月30日前通气，如未在规定的日期内通水、通电，被告应当自本条规定最后期限次日起至实际通水、通电之日止，每日按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金。原告按照合同的约定向被告支付了购房款、契税、印花税等费用，被告未按约定交付房屋，至2010年1月7日被告才通知原告接房，但仍未按期通气，且未办理房地产权证。现要求被告支付2009年4月1日至2010年1月7日止逾期交付房屋违约金14353.9296元；被告支付原告2009年4月1日至2010年1月7日逾期通水、电违约金14556.6832元；被告支付原告2009年5月1日至2010年11月1日逾期通气违约金12634.2892元；被告支付原告2009年9月28日至实际交付房地产权证止的逾期办证违约金。诉讼费由被告承担。
被告重庆上佳房地产开发有限公司未作出书面答辩意见。
一审法院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。根据合同约定，被告负有在2009年3月31日前将商品房交付原告余尊福使用的义务，而被告于2010年1月7日才将房屋交付原告使用，被告已构成违约，应承担从2009年4月1日起至2010年1月7日止的逾期交房违约责任，一审法院对原告余尊福的该请求予以支持。按照双方补充协议的约定，双方将合同中第十五条办理产权登记的时间变更为房屋交付使用后的180天内。被告应当在2010年7月6日前协助原告办理房地产权属登记，被告未按该约定履行义务，应当承担从2010年7月7日起至被告向房地产管理部门提交房屋产权证书所需资料完毕时止的违约金。原告要求从2009年9月28日起计算逾期交房违约金的请求，与双方合同约定不符，一审法院不予支持。水、电是房屋的附属设施，需随房屋交付后才能使用，原告要求被告支付逾期交房期间逾期通水、通电违约金的请求不当，一审法院不予支持。原告要求被告支付逾期通气违约金，因双方在合同中并未约定逾期通气的违约金标准，且原告亦无充分证据证明被告存在逾期通气的事实。故一审法院对原告的该请求不予支持。被告经一审法院传票传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，依法可以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决为：一、被告重庆上佳房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告余尊福逾期交房的违约金，该违约金以原告余尊福已付房款229296元为本金，按每日万分之二，从2009年4月1日起计算至2010年1月7日止。二、被告重庆上佳房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告余尊福逾期办证的违约金，该违约金以原告余尊福已付房款229296元为本金，按每日万分之一，从2010年7月7日起计算至被告重庆上佳房地产开发有限公司向房地产管理部门提交房屋产权证书所需资料完毕时止。三、驳回原告余尊福的其他诉讼请求。如果被告重庆上佳房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1072元（原告已预交536元），财产保全费529元，合计1601元，由被告重庆上佳房地产开发有限公司负担。被告重庆上佳房地产开发有限公司负担之金额限于本判决生效后立即迳付原告余尊福1065元，向一审法院交纳536元。
余尊福不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判决，依法改判。理由：1、被上诉人主体资格不合法；2、原判决适用法律有误，被上诉人迄今为止尚未办理好通气及房地产权证。
二审审理查明的事实和证据与一审相同，本院予以确认。
本院认为，公民及法人的合法权利依法应受到保护。余尊福与上佳公司所签订的商品房买卖合同系基于双方自愿、合法的基础上签订，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。上诉人余尊福上诉称上佳公司的股东应承担民事责任的上诉理由，因上佳公司的股东承担有限责任，且该公司目前尚未注销，其法律人格还存在，上诉人并未举示出上佳公司股东应承担责任的法定情形，故上诉人要求其股东承担责任依据不足。至于上诉人称上佳公司逾期通水、电设施，应承担违约金的上诉理由，因水、电设施系房屋的附属设施，不能脱离房屋而单独使用，双方签订合同时约定逾期违约金是为了合理地使用房屋，而上诉人接受房屋后水、电设施并未妨碍房屋的使用属性，故原判决不支持该项请求的评判理由适当，应予维护。关于上诉人所提出的上佳公司逾期通气，应承担违约金的上诉理由，因双方合同中对该事项无违约金的具体约定，故该上诉理由无法定或约定依据，不予支持。
综上，上诉人余尊福的上诉理由及请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1072元，由上诉人余尊福负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈孟琼
审判员 李盛刚
审判员 赖生友
二〇一二年十月二十四日
书记员 邓 超