济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高民初字第653号原告谢婷，女，1987年6月15日出生，汉族，住济南市。委托代理人张伟，山东康桥律师事务所律师。委托代理人陈晓鹏，山东康桥律师事务所律师。被告济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3401室。法定代表人刘金辉，总经理。委托代理人孔磊，山东豪才律师事务所律师（2016年12月26日解除委托关系）。委托代理人秦承龙，山东豪才律师事务所律师。委托代理人李荣荣，山东豪才律师事务所律师。原告谢婷与被告济南东拓置业有限公司（以下简称：东拓置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理，于2016年11月18日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告谢婷的委托代理人陈晓鹏，被告东拓置业的委托代理人孔磊、李荣荣到庭参加了诉讼。后于2016年12月28日再次公开开庭进行了审理，原告谢婷的委托代理人陈晓鹏，被告东拓置业的委托代理人秦承龙、李荣荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢婷诉称，2011年10月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于丰奥嘉园小区南区11号楼（现5号楼）2单元802室商品房一套，建筑面积为155.75平方米，房屋单价为8100元/平方米，总价款为1261575元，房屋交付时间为2013年2月28日前。《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交付房屋超过60日的，原告有权选择解除合同或继续履行合同，如原告选择继续履行合同，则被告应自2013年3月1日起至房屋实际交付之日止，每日按照原告已付房款的万分之三支付违约金。同日，原、被告双方签订《地下车位使用权转让协议》，约定由原告购买被告开发的丰奥嘉园小区3号车库3-1-288号车位使用权，车位价款为8万元，车位交付时间为2013年2月28日前。《地下车位使用权转让协议》第八条约定，被告逾期交付车位的违约责任按照上述双方签订的《商品房买卖合同》第九条的计算方式处理。《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，原告按照合同支付了全部购房款及车位价款，但被告并未在约定的交付期限内向原告交付房屋及车位。直至2013年10月3日，被告才向原告交付房屋及车位。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判令：1、被告向原告支付逾期交付房屋及车位的违约金共计87336.53元，并按照同期金融机构贷款基准利率赔偿原告损失至违约金支付完毕之日止（暂计算至2014年12月18日为6305.46元）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。被告东拓置业辩称，1、原告的主张已经超过诉讼时效，本案中被告与原告约定的房屋交付时间为2013年2月28日，自2013年3月1日原告知道权利被侵害，直至2015年4月13日提起诉讼，已经超过两年诉讼时效的规定。在此期间，原告从未向被告主张过权利。2、原告主张的逾期交房违约金计算比例过高，根据《合同法》第一百一十四条第二款：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述法律规定，违约金主张应以实际损失为依据，被告认为因逾期交房给原告造成的损失应为同地段、同类型房屋日租金损失，现原告直接要求被告按照合同约定支付违约金，数额明显过高。3、原告要求被告按照同期金融机构贷款基准利率赔偿损失没有依据，原告主张的6305.46元为其期待利益，缺乏合同及法律依据的支持。经审理查明，2011年10月2日，原告谢婷（买受人）与被告东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。约定由原告购买被告开发的丰奥嘉园南区11号楼2单元802室的房屋一套。商品房建筑面积为155.75平方米，商品房总价款为1261575元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年2月28日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。同日，原、被告双方另行签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定原告谢婷向被告东拓置业购买3号车库3-1-288号车位使用权，总价80000元。出卖人应当在买受人付清全部价款后，于2013年2月28日前交付原告使用。如被告逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，原告谢婷依约支付了全部购房款、车位款。2013年10月3日，被告就交接涉案商品房及车位与原告签订了《房屋及车位交接单》。被告认可其于2013年10月3日将涉案房屋及车位交付原告。由于被告东拓置业逾期交房，原告谢婷等诸多购买被告丰奥嘉园小区商品房的业户均陆续向本院提起诉讼，要求被告东拓置业按照合同约定支付其违约金。被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，被告东拓置业提出鉴定申请，要求对原告的实际损失进行鉴定。本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东铭润资产评估不动产估价有限公司对2013年1月1日至2013年12月31日期间，丰奥嘉园小区同地段、同类型的商品房日租金进行了评估。该评估公司评估结论为：住宅年度区间价格为0.38-0.53元/平方米·天，住宅年度平均价格为0.48元/平方米·天。原告对评估报告不予认可，认为本案商品房买卖合同对逾期交房的违约金有明确约定，被告应当依此承担违约责任，房屋租金与本案无关。逾期交房违约金属于惩罚性违约金，就惩罚性违约金而言，不存在着过高或过低的问题。惩罚性违约金的支付不以违约损失为前提，无需举证损失，更不能依据损失的多少，对违约金的数额进行调整。该案中的商品房买卖合同不仅是双方达成的合意，而且是被告提供的格式合同，逾期交房违约金是被告单方、主动提出。被告在逾期交房的情况下承担相关的违约责任是诚实信用和维护交易安全的基本要求。根据商品房买卖合同司法解释规定，判决逾期交房违约金按房屋租金标准计算的前提是商品房买卖合同没有关于逾期交房违约金或者约定损失赔偿额的规定。本案在双方对逾期交房违约金有明确约定的情况下，应当按照双方约定履行。本案中，双方约定的违约金为日万分之三，属于行业惯例，并不过高。原告对被告的违约事实给其造成的实际损失未向本院提供相关证据。上述事实，有原告谢婷提交的《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》、收据、销售不动产统一发票、《房屋及车位交接单》，被告提交的鲁铭润评报字（2016）第048号评估报告以及原、被告的法庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原告谢婷与被告东拓置业于2011年10月2日所签订的《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告谢婷依照合同约定履行了支付购房款、车位款的合同义务，被告东拓置业亦应依照合同约定于2013年2月28日前将本案房屋、车位交付于原告谢婷。本案诉讼时效问题，被告主张原告于2015年4月13日提起诉讼，已经超过诉讼时效。原告称其起诉时间为2014年12月18日，未超过诉讼时效。原告在被告逾期交房后，选择继续履行合同，要求被告支付相应逾期交房违约金。被告于2013年10月3日将涉案房屋、车位交付原告，原告主张逾期交房违约金的期间为2013年3月1日至2013年10月3日。自2013年10月4日至2015年10月3日两年内，原告有权就被告不支付逾期交房违约金的行为主张赔偿。原告于2015年4月13日提起诉讼，未超过两年的诉讼时效，故本院对被告的抗辩不予采纳。被告认可其于2013年10月3日将涉案房屋、车位交付原告，且被告未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。原告谢婷主张被告东拓置业按照合同约定支付其违约金，被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因被告东拓置业违约造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在原告未能举证证明其实际损失的情况下，本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东铭润资产评估不动产估价有限公司对2013年1月1日至2013年12月31日期间，丰奥嘉园小区同地段、同类型商品房日租金进行了评估。该评估公司评估结论为：住宅年度区间价格为0.38-0.53元/平方米·天，住宅年度平均价格为0.48元/平方米·天。原告对该评估报告书不予认可，要求按照合同约定支付违约金，对被告的违约事实给其造成的实际损失未向本院提供相关证据。山东铭润资产评估不动产估价有限公司系本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，其鉴定结论本院予以采信。综合考虑被告东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合原告所购房屋的价格及实际损失等公平因素，本院参照上述鉴定意见，酌情确定被告东拓置业逾期交房给原告谢婷造成的实际损失为2013年日租金0.48元/平方米·天。本院依据该标准，依法按照130%支持原告谢婷主张的违约金。对于案涉停车位，本院依法支持被告以车位款80000元为基数，按日万分之三向原告支付违约金。对于原告要求被告自2013年10月4日起至实际支付违约金止按照同期金融机构贷款基准利率赔偿利息损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告谢婷自2013年3月1日至2013年10月3日期间的逾期交房违约金21089.8元（155.75平方米×0.48元/平方米/天×217天×130%）。二、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢婷自2013年3月1日至2013年10月3日期间的逾期交付车位违约金5208元（以80000元为基数，按日万分之三计217天）。三、驳回原告谢婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1983元，由原告谢婷负担1426元，被告济南东拓置业有限公司负担557元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  梁 猛人民陪审员  褚振荣人民陪审员  师长利二〇一七年一月三日书 记 员  李 灵