江西省奉新县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉城民一初字第133号
原告：罗韶云，男，1972年10月2日出生，汉族，南昌县人，个体工商户，住南昌县。
原告：罗韶霞（系原告罗韶云之妹），女，1975年10月14日出生，汉族，南昌县人，住南昌县。
原告：唐铁梅（系原告罗韶云之妻），女，1972年1月18日出生，汉族，南昌县人，住南昌县。
共同委托代理人：罗韶云，男，1972年10月2日出生，汉族，南昌县人，个体工商户，住南昌县。
原告：徐小平，男，1967年5月4日出生，汉族，南昌县人，个体工商户，住南昌县。
被告：周孔根，男，1964年6月13日出生，汉族，奉新县人，个体工商户，住奉新县。
被告：熊基春，男，1966年3月19日出生，汉族，奉新县人，个体工商户，住奉新县。
被告：熊绪根，男，1973年6月17日出生，汉族，奉新县人，个体工商户，住奉新县。
被告：黎祖权，男，1963年11月1日出生，汉族，奉新县人，个体工商户，住奉新县。
第三人：涂志强，男，1977年3月18日出生，汉族，奉新县人，个体工商户，住奉新县。
第三人：彭球，女，1992年10月26日出生，汉族，奉新县人，个体工商户，住奉新县。
第三人：刘慧林，男，1988年10月5日出生，汉族，奉新县人，个体工商户，住奉新县。
委托代理人：何芳（系第三人刘慧林之妻），女，1988年11月15日出生，汉族，奉新县人，个体工商户，住奉新县。
第三人：宋心萍，女，1978年1月12日出生，汉族，奉新县人，住奉新县。
原告罗韶云、罗韶霞、唐铁梅、徐小平诉被告周孔根、熊基春、熊绪根、黎祖权租赁合同纠纷（立案案由返还原物纠纷）一案，于2015年5月25日向本院提起诉讼，2015年6月3日，被告周孔根、熊基春、熊绪根、黎祖权向本院提出追加第三人申请，本院依法通知第三人涂志强、彭球、刘慧林、宋心萍参加本案诉讼。本案依法由审判员杨春林担任审判长，与审判员陈慧、代理审判员涂玉儿组成合议庭于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告罗韶云、徐小平及罗韶霞、唐铁梅的共同委托代理人罗韶云、被告周孔根、熊基春、熊绪根、黎祖权、第三人涂志强、彭球、刘慧林到庭参加诉讼，第三人宋心萍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告罗韶云、罗韶霞、唐铁梅、徐小平诉称：2012年5月1日，我方将位于奉新县＊＊镇的某大厦租赁给四被告，并于2012年7月25日签订《＊＊大厦租赁合同》。合同约定，租赁期限三年，自2012年5月1日至2015年4月30日。在合同履行过程中，被告方未依约履行支付租金的义务。为此我方曾通过电话、短信等多种方式要求被告方支付租金，但被告方置之不理，拒不履行合同义务。现合同租赁期限已�，双方没有续签合同，我方多次要求被告方返还租赁房屋，被告方不予理会。为维护我方的合法权益，特向法院提起诉讼，要求：一、判令四被告立即将租赁房屋返还原告；二、本案诉讼费全部由四被告承担。2015年6月6日，原告方增加诉讼请求为：一、判令四被告共同给付房屋租赁合同到期后的房屋占用费，按每日2082元（原租赁价格的2倍）计算，自2015年4月30日起至全部交付租赁房屋止，现暂算至起诉之日为31232元；二、判令四被告之前交纳的房屋租赁保证金20万元由原告没收。
被告熊绪根辩称：我认为自奉新县人民法院（2014）奉民一初字第1号民事判决书2014年7月3日判决后，剩余的房租款已全部付清并有多余在原告处，判决后我方应付予原告方51.5万元，通过银行转账31万元，当面交付1.5万元，另有房租押金20万元经原告方口头并默认转为房租款。因我方�原告方的合同为三年一签，头年的押金转到下个合同期。由于原告方告知我们完成此合同期后不再续签合同，所以没有必要再转为下一个合同期押金。经双方协商后也就转为房租。按此算，我方已多付了一万元给原告方，另自合同签订时由我方垫资安装的水表、电表费用原告方也一直未予返还我方。关于房屋返还的问题，我方自房屋租赁以来，一直就将外面一些门店租与其他租户，以减轻房租压力，与第三人的租期也是约定在2015年4月30日止。在原告方告知我方后，我方也明确告知第三人合同期满后不会再行续约，并提前将对方押金转为房租款以退还。合同期满前后我方曾单独或同原告方多次上门催促第三人尽快在期满后返还原告方房屋，并在合同期满后协助原告方以断水断电的方式促使第三人尽快搬离以返还原告方店面。由于原告方已于合同期满前打出广告将此�面整体或分体出售，于是我方便将自己使用的店面钥匙在合同期满后交给原告方，但原告方拒收。之后，原告方的委托人熊基春又将钥匙拿去以方便客户看房，故我方认为原告方已大部分接收该房屋，只是一小部分店面未及时返还，而原因也非我方故意不返还，是原告方一直不能给予第三人一个明确的售卖方案。原告方也明确表态会空出一段时间给第三人甩货，但原告方出尔反尔。
被告周孔根辩称：合同到期后，我方就主动将押金退还给第三人，我方已经尽了义务，我方没有收第三人超期的任何费用，我方不应该承担店面超期费用。
被告黎祖权辩称：合同到期后，确实应该将店面归还给原告方，我方已尽了很大努力与第三人协商，但第三人也有很多存货，立即搬出去也有困难，原告方要求的费用我方不能承担。
被告熊基春辩称：合同到期前我个人与原告方协商多次，我与第三人打过招呼要求空出店面，我个人对原告方提出的诉讼请求没有异议。
第三人涂志强书面辩称：我从被告周孔根处承租店面，原告方不可能不知道转租一事，而且是完全同意转租的。无论是原告方还是被告方，均未在合同到期前提前通知我，亦未在合同到期后通知我不再续租一事。我是接到法院传票才知道原告方要求我腾出店面的。也就是说，原、被告不履行告知义务，合同到期后视为续租。我租赁店铺经营的是烟酒，目前仓库�近20万元的货，一旦仓促腾店，损失惨重。我承租该店面支付了5万元的转让费，并耗资3万元对店面进行了装修，当时被告方承诺我的租赁期不是3年而是6年。因此我愿意以合理的价格与原告方直接签订租赁合同，若原告方不同意，我请求延期4个月再腾店，期间租赁费不予计算，免费使用，同时原告方退回我装修费3万元。另第三人涂志强又在庭审中口头辩称，我已经空出店面，原告方也没有要求我赔偿什么，我没有意见。4月30日确实收到被告方说房子不租了的信息，我现在的损失很重，希望在同等条件下享受优先承租权，就算不让我租了也要给我时间空出店面。
第三人彭球口头辩称：合同到期后确实知道要空出店面，但店里有很多货，需要时间处理。我与被告方签订合同条款约定我承租的店面附近不能有类似的店面，但实际上被告方没有按合同条款履行�务。合同到期后被告方就将店面关掉了，没有给我时间清理货物。
第三人刘慧林口头辩称：合同到期后被告�马上就将店面关掉了，我损失很多，假如原告方还要将店面租赁出去，希望能享受优先租赁权，现在店面里只剩下货架，货已全部搬出去了。
第三人宋心萍未提出答辩意见，但其在本院于2015年6月10日的询问笔录中陈述：我接手的店面也是从别人手上转过来的，并支付了6000元转让费，之前我以为被告方是房东，我也不清楚原、被告之间的纠纷，要知道这店面有纠纷，我就不会去租。我认为我已经付了租金还有转让费，只租了一年，在租赁期间没人告诉我这个店面有纠纷，而且被告周孔根还跟我签了合同，我认为被告周孔根应该在签合同的时候阻止这事发生，否则我的损失也不会这么大。我是2015年6月7日空的店面，但对方不收我钥匙。
原告罗韶云、罗韶霞、唐铁梅、徐小平为证明自己的诉称事实，提交的证据有：
（一）身份证四份，用于证明原告方的身份；
（二）某大厦租赁合同一份，用于证明原、被告之间的租赁关系；
（三）房产证四份，用于证明本案所涉店面产权归原告方所有的事实；
对原告罗韶云、罗韶霞、唐铁梅、徐小平提交的上述证据，被告周孔根、熊基春、熊绪根、黎祖权经质证后均无异议。
对原告罗韶云、罗韶霞、唐铁梅、徐小平提交的上述证据，第三人涂志强、彭球、刘慧林除对证据（二）某大厦租赁合同表示不清楚外，对证据（一）、（三）均无异议。
被告周孔根、熊基春、熊绪根、黎祖权为证明自己的辩称事实，提交的证据有租赁合同三份，用于证明被告方已将店面转租给第三人的事实。
对被告周孔根、熊基春、熊绪根、黎祖权提交的上述证据，原告罗韶云、罗韶霞、唐铁梅、徐小平经质证后认为这是被告方�第三人之间的事情，原告方不发表意见。
对被告周孔根、熊基春、熊绪根、黎祖权提交的上述证据，第三人彭球、刘慧林经质证后无异议。第三人涂志强经质证后认为其与被告方之间没有签书面合同，只有口头租赁协议，双方约定了租赁期限为三年，从2012年4月30日至2015年4月30日，每年租金5.5万元，没有约定押金。
第三人涂志强、彭球、刘慧林、宋心萍未提交证据。
综上，本院对上述证据综合认证如下：
（一）被告周孔根、熊基春、熊绪根、黎祖权对原告罗韶云、罗韶霞、唐铁梅、徐小平提交的身份证、某大厦租赁合同、房产证的真实性、合法性、关联性均无异议，第三人彭球、刘慧林、涂志强除对某大厦租赁合同表示不清楚外，对身份证、房产证均无异议。故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以采信；（二�对被告周孔根、熊基春、熊绪根、黎祖权提交的租赁合同三份，原告罗韶云、罗韶霞、唐铁梅、徐小平未发表实质性反对意见，且次承租人系本案的第三人对于转租的事实均予以认可，故该证据可以作为证明被告方将其承租的部分店面转租给第三人的事实证据。
综上认证，本院认定本案事实如下：
原、被告于2006年开始签订某大厦租赁合同，合同三年一签，2012年7月25日原、被告再次签订＊＊大厦租赁合同，合同约定原告方将其所有的奉新县＊＊镇某大厦一楼商铺出租给被告方，租赁期限三年，自2012年5月1日至2015年4月30日，租金为38万元／年，付款方式：1、合同签订日乙方（即本案被告方）向甲方（即本案原告方）支付履约保证金20万元。2、租金每年支付一次，签订合同之日支付第一年租金，第二年租金2013年5月1日支付，第三年租金2014年5月1日�付。3、若乙方违约，合同终止，保证金和预付租金不予退还，并承担由此造成的损失。4、如合同履行完毕，甲方一周内退还保证金（保证金不计利息）。合同第七条约定：租赁期间，甲乙双方必须遵守合同，任何一方违约需向对方支付20万元，乙方有下列情形之一视为违约：……4、合同期满后乙方逾期交房给甲方。合同签订之后，四被告陆续将所租商铺转租给本案第三人，并分别与本案第三人彭球、宋心萍、刘慧林签订《＊＊商厦店面租赁合同》，上述转租合同均约定租赁期限至2015年4月30日止，并约定“乙方（即本案第三人）租赁期满后，应保持原有的装修设施交给甲方（即本案被告方）接管”、“乙方无条件保持原有装饰空出店面”。合同约定第三人彭球每年租金为5.5万元，第三人宋心萍每年租金为1.2万元，第三人刘慧林每年租金为2.5万元，第三人涂志强虽�与被告方签订书面租赁合同，但认可有口头租赁协议，认为双方约定了租赁期限为三年，从2012年4月30日至2015年4月30日，每年租金5.5万元，没有约定押金。现原、被告租赁合同到期后，原告方向被告方及第三人催收商铺，因第三人提出合同到期后原告方默认给其一定时间清理库存及需补偿商铺装修损失等为由未能及时搬迁，致使原告方提起本案诉讼并提出前列诉讼请求。另查明原、被告于2013年12月4日因租赁合同纠纷在本院有过诉讼，在该次诉讼中，原告方以被告方未经许可擅自转租等为由要求解除与被告方签订的《＊＊大厦租赁合同》并没收被告方交付的保证金20万元，要求被告方立即将租赁房屋返还原告方，租金计算至腾房之日止。本院依法驳回原告方要求解除《＊＊大厦租赁合同》、没收保证金人民币20万元、收回租赁房屋的诉讼请求，判令被告方向原告方支付租金人民币51.5万元。判决生效后，原告方向本院申请执行，目前该案正在执行过程中。另第三人宋心萍于2015年6月10日、刘慧林于2015年7月2日、彭球于2015年7月13日、涂志强于2015年7月29日向本院交付商铺钥匙，本院依法通知原告方接收商铺，原告方以商铺需整体交付为由拒绝接受上述钥匙。诉讼过程中，原告方未经本院准许拆除并重新装修了除第三人涂志强占用商铺之外的其余商铺。
本院认为：首先，原、被告经自愿协商后签订商铺租赁合同，系双方真实意思表示，该商铺租赁合同合法有效，双方应按照合同约定行使并履行各自的权利义务。现租赁合同因到期终止，作为出租人的原告方可基于合同关系主张承租人即被告方腾房，也可基�物上请求权请求实际占有的次承租人即第三人腾房。本案立案案由为返还原物纠纷，但经本院征询原告方意见后，出租人即本案原告方选择合同关系向承租人即本案被告方主张返还租赁物并支付房屋使用费，其未直接行使物上请求权，故本案案由应定租赁合同纠纷为宜。另原、被告双方在2013年12月4日的租赁合同纠纷一案中，本院考虑到转租行为事实存在，解除合同将对各方造成不必要的损失故未予支持原告方要求解除合同的诉求，原告方也未对判决结果提起上诉，现该判决已经生效，故应认定原告方对转租行为默示同意，被告方的转租行为合法有效。现被告方基于其与次承租人之间的转租关系、次承租人继续占有商铺的状态等进而要求追加次承租人为本案的第三人并要求其承担相应义务。本院认为，根据合同法规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现原�被告之间及被告与第三人之间的合同均于2015年4月30日租期届满，故作为承租人的被告方、次承租人的第三人均有义务将承租商铺腾空、返还给出租人即原告方，为减轻诉累及有效保障出租人的合法权益，故对于原告方主张要求被告方返还租赁商铺的诉讼请求，依法应由目前仍实际占有使用商铺的第三人承担。对于原告方要求被告方支付腾房占有使用费的诉求，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之精神，支付逾期腾房占有使用费的义务依法由第三人予以承担。关于因第三人逾期腾房造成的原告方损失计算标准，原�方主张按每日2082元（原租赁价格的2倍）计算，并无合同约定之依据，综合考虑被告方与第三人之间关于租金的约定及原告方已自行拆除部分商铺装修并收回部分商铺的事实，本院酌定由第三人宋心萍自2015年5月1日起至2015年6月10日按日租金33元（12000元／年÷365天）向原告方支付逾期腾房占有使用费共计1320元（33元／天×40天）、第三人刘慧林自2015年5月1日起至2015年7月2日按日租金68元（25000元／年÷365天）向原告方支付逾期腾房占有使用费共计4216元（68元／天×62天）、第三人彭球自2015年5月1日起至2015年7月13日按日租金151元（55000元／年÷365天）向原告方支付逾期腾房占有使用费共计11023元（151元／天×73天），第三人涂志强虽已交付钥匙，但明确提出未得到装修补偿款前不得拆除其商铺装修，本院认为，第三人涂志强属于无权占有，且该行为事实上仍处于持续状态，故�承担逾期腾房占有使用费时间应自2015年5月1日起按日租金151元（55000元／年÷365天）计算至腾房之日止。因本案的第三人作为本案的无独立请求权第三人，并未直接与原告方签订合同，根据合同的相对性，其无法依据合同约定直接向原告方提出诉讼主张，无权在本案中提起反诉，对于第三人在诉讼过程中的主张，本案不予处理，如其认为有理由可获得相应补偿则可通过另行起诉主张相关权利。对于原告方要求没收被告方20万元履约保证金的诉求，本院认为，履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。但履约保证金并不等于定金，根据《中华人民共和国合同法》第115条之规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。�付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中对于该20万元履约保证金并未明确约定为定金，合同本身也没有约定在原告方违约时要双倍返还履约保证金，根据《最高人民法院关于适用﹤担保法﹥的司法解释》第118条之规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。因该履约保证金不具备定金性质，而法律规定只有定金才能适用定金罚则，故对于原告方要求没收被告方20万元履约保证金的诉求，本院不予支持。该20万元履约保证金应优先冲抵被告方所欠租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤担保法﹥的司法解释》第一百一十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、第三人涂志强应于本判决生效后十日内向原告罗韶云、罗韶霞、唐铁梅、徐小平腾出其占用的位于奉新县＊＊镇＊＊＊路某大厦一楼东面自北向南第壹、贰号商铺（系原“稻花香”冯城烟酒店），并向原告罗韶云、罗韶霞、唐铁梅、徐小平支付逾期腾房占有使用费（自2015年5月1日起按日租金人民币一百五十一元计算至腾房之日止）；第三人宋心萍向原告罗韶云、罗韶霞、唐铁梅、徐小平支付逾期腾房占有使用费共计人民币一千三百二十元；第三人刘慧林向原告罗韶云、罗韶霞、唐铁梅、徐小平支付逾期腾房占有使用费共计人民币四千二百一十六元；第三人彭球向�告罗韶云、罗韶霞、唐铁梅、徐小平支付逾期腾房占有使用费共计人民币一万一千零二十三元；
二、驳回原告罗韶云、罗韶霞、唐铁梅、徐小平其它诉讼请求。
如第三人涂志强、宋心萍、刘慧林、彭球未按本判决确定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币四千八百六十八元，由原告罗韶云、罗韶霞、唐铁梅、徐小平负担四千二百三十五元，由第三人涂志强负担二百八十三元，由宋心萍负担二十八元，由刘慧林负担八十九元，由彭球负担二百三十三元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预�上诉案件受理费人民币四千八百六十八元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14024401040000848，开户银行：中国农业银行宜春市分行袁山大道分理处，逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 杨春林
审 判 员 陈 慧
代理审判员 涂玉儿
二〇一五年十月十五日
代书 记员 刘海淋