四川省高县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜高民初字第827号
原告（反诉被告）陈于森，男，汉族，居民。
原告（反诉被告）张旭，男，汉族，居民。
二原告（反诉被告）委托代理人（特别授权）凌明，四川宏成律师事务所律师。
被告（反诉原告）曾雪彬，男，汉族，居民。
委托代理人（特别授权）蔡富丽，四川法光律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈于森、张旭诉被告（反诉原告）曾雪彬租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法由审判员罗国富担任审判长与人民陪审员叶龙旭、李旭宏组成合议庭，于2014年8月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈于森、张旭的委托代理人凌明，被告（反诉原告）曾雪彬的委托代理人蔡富丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈于森、张旭起诉及答辩称：二原告（反诉被告）因合伙开设“实木踢脚线”加工厂需租赁场地，经顾忠兵介绍，二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2014年4月20日签订《租赁协议》。该协议约定：被告（反诉原告）将位于高县月江镇磨顶村一组（原高县福溪粮站）的厂房、机械设备及其附属设施租赁给二原告（反诉被告）；合同期限自2014年5月1日起至2016年4月30日止；每年租金150000元，签订合同时一次性缴纳当年租金；交付场地后再交押金50000元；二原告（反诉被告）于2014年4月21日进场生产，被告（反诉原告）将场地中现有库存货物及二原告（反诉被告）不能用的设备，在2014年4月21日前处理完毕，保证二原告（反诉被告）能按时进场生产；如果违约，违约方支付违约金100000元。合同签订后，二原告（反诉被告）于当日向被告（反诉原告）支付了当年租金150000元，并向被告（反诉原告）出具了一张50000元场地保证金的欠条，约定在被告（反诉原告）向二原告（反诉被告）交付场地当日，二原告（反诉被告）再支付该保证金。此后，二原告（反诉被告）根据经营“实木踢脚线”加工厂的需要，向设备生产厂家订购了210000元生产设备，并支付定金80000元。办理了《四川省木竹材经营加工许可证》，向工商主管部门提交了设立“宜宾宇森木业有限公司”的申请，并已完成企业名称预核准审批。2014年4月21日，二原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）交付租赁场地，被告（反诉原告）却多方推诿并未按约交付。经二原告（反诉被告）多次向被告（反诉原告）催告未果后，才了解到被告（反诉原告）在与二原告（反诉被告）签订《租赁协议》时，隐瞒了其早在2013年7月15日就与李贤清签订了《承包经营协议》，将位于高县月江镇磨顶村一组（原高县福溪粮站）的厂房、机械设备及其附属设施整体交付给了李贤清使用，期限至2014年7月14日止。截止2014年5月20日，李贤清仍在使用该场地，且不仅拖欠巨额水、电费，还有大量人员工资未支付，该租赁场地存在诸多纠纷。鉴于被告（反诉原告）根本无法按约向二原告（反诉被告）交付租赁场地，双方所签订的《租赁协议》无法履行，二原告（反诉被告）合同目的已无法实现，二原告（反诉被告）于2014年5月20日函告被告（反诉原告），解除二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）2014年4月20日所签订的《租赁协议》。被告（反诉原告）的违约行为给二原告（反诉被告）造成的损失：二原告（反诉被告）因不能按时接收所购买设备而向设备厂家支付了80000元违约金；为尽快完成建厂所需而另行租赁其他场地造成了租金差价100000元；办理生产许可证、工商登记的费用及交通费损失20000元。二原告（反诉被告）认为，被告（反诉原告）故意隐瞒事实，且未按合同约定交付租赁场地的重大违约行为，已导致双方签订的《租赁协议》无法履行，二原告（反诉被告）签订合同的目的已无法实现，双方所签订的《租赁协议》应依法解除。被告（反诉原告）的行为给二原告（反诉被告）造成的经济损失已远远超过双方所约定的违约金数额，因此，被告（反诉原告）除应向二原告（反诉被告）支付违约金外，还应当赔偿二原告（反诉被告）因此遭受的经济损失100000元。现诉请法院依法判决解除二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2014年4月20日所签订的《租赁协议》；由被告（反诉原告）向二原告（反诉被告）返还租金150000元，并给付二原告（反诉被告）该租金从2014年5月18日起至支付完毕之日止的资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，截止起诉之日为1625.00元）；由被告（反诉原告）向二原告（反诉被告）支付违约金100000元；由被告（反诉原告）赔偿二原告（反诉被告）经济损失（包含场地租金差价损失、购买设备定金损失、办理生产许可证、工商登记的费用、交通费）100000元；本案的诉讼费用由被告（反诉原告）承担。
被告（反诉原告）曾雪彬答辩及反诉称：答辩人与被答辩人于2014年4月20日签订的《租赁协议》合法有效。该《租赁协议》约定答辩人将位于高县月江镇磨顶村一组（原高县福溪粮站）的厂房、机械设备及其附属设施租赁给被答辩人使用，租赁期限为2年，从2014年5月1日起至2016年4月30日止，每年租金15万元；答辩人准许被答辩人于2014年4月21日进场生产；签订合同时一次性缴纳当年租金，提前解约不退租金；租赁期间，双方任何一方提前解除本租赁协议，违约方应支付对方违约金10万元。协议签订后，被答辩人支付了当年的租金15万元，保证金5万元出具了欠条未支付。合同签订后，被答辩人一直拒绝进场，造成答辩人的厂房、机械设备及其附属设施一直闲置至今。根据被答辩人的起诉状，被答辩人已经明确在2014年5月20日提出解除双方的《租赁协议》，为了保护答辩人的合法权益，依据合同法关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务之规定，答辩人据此提起反诉，请求人民法院依据双方《租赁协议》的明确约定，依法判决被答辩人支付违约金10万元；因被答辩人提前解约，判决答辩人不返还被答辩人已经支付的租金15万元。
经审理查明：原告（反诉被告）陈于森、张旭因合伙开设“实木踢脚线”加工厂需要租赁场地，经案外人顾忠兵介绍，与被告（反诉原告）曾雪彬于2014年4月20日签订了《租赁协议》。该协议载明：出租方（曾雪彬）将位于高县月江镇磨顶村一组（原高县福溪粮站）的厂房、机械设备及其附属设施整体租赁给承租方（陈于森、张旭）用于独立生产经营业务（租赁范围详见清单）；合同期限为两年，从2014年5月1日起至2016年4月30日止；出租方在协议签订后清场，将租赁的厂房、机械设备及其附属设施交由承租方使用。租金支付方式及违约责任：每年租金150000元，签订合同时一次性缴纳当年的租金，出租方允许承租方于2014年4月21日进场生产。第二年租金在租赁期满10个月时支付。承租方提前解约不退租金；承租方交付给出租方押金伍万元，租赁期满由出租方无息退还。由出租方列出租赁物清单，一式两份，双方在确认的清单上签字，双方各执一份。出租方将场地中现有库存货物及承租方不能使用的设备，在2014年4月21日前自行处理完毕，保证承租方能按时进场生产。租赁期间，双方任何一方提前解除本租赁协议，违约方应支付对方违约金10万元；如承租方未按时缴纳租金，应支付给出租方违约金10万元。该协议还载明了其他相关内容。双方当事人在《租赁协议》上签名并捺印。原告（反诉被告）陈于森、张旭为此向顾忠兵支付了中介费30000元。合同签订后，原告（反诉被告）陈于森于当日向被告（反诉原告）曾雪彬支付了当年租金150000元（通过工商银行转账），被告（反诉原告）曾雪彬向原告（反诉被告）陈于森出具了收条一张。因场地尚未交接，原告（反诉被告）陈于森、张旭同时向被告出具了一张场地保证金欠条（金额为50000元）。双方口头约定此保证金在被告（反诉原告）曾雪彬向原告（反诉被告）陈于森、张旭交付场地的当日支付。此后，原告（反诉被告）陈于森、张旭便开始为进场生产做准备。原告（反诉被告）陈于森、张旭根据生产经营“实木踢脚线”的需要，于2014年4月25日向自贡市贡井区卫鑫木业厂订购了一批旧机械设备（总价款210000元），并支付了设备预付款80000元，双方约定买方于2014年5月30日前自行提货，逾期未能提取，设备另行处理，预付款不予退回。合同签订后，原告（反诉被告）陈于森、张旭多次去接收所租赁场地未果，原因是被告（反诉原告）曾雪彬与案外人李贤清之间的《承包经营协议》尚未到期，而李贤清不同意提前解除协议，致使被告（反诉原告）曾雪彬不能履行《租赁协议》约定的义务。原告（反诉被告）陈于森、张旭曾多次要求被告（反诉原告）曾雪彬履行未果。2014年5月5日，原告（反诉被告）陈于森、张旭组织人员来到租赁场地准备开工，案外人李贤清正在使用该场地进行生产，不愿意让出该场地，称他与被告（反诉原告）曾雪彬之间的合同还没有到期，他的原材料也还没有加工完。李贤清还将他与被告（反诉原告）曾雪彬之间签订的《承包经营协议》拿出来证明。此后，李贤清为原告（反诉被告）陈于森、张旭提供了该《承包经营协议》的复印件。2014年5月20日，原告（反诉被告）陈于森、张旭再次来到租赁场地，看见李贤清尚在该租赁场地生产经营，对此进行了拍照。原告（反诉被告）陈于森、张旭也曾致电介绍人顾忠兵，要求他催促被告（反诉原告）曾雪彬交付租赁场地。虽然原告（反诉被告）陈于森、张旭多次向被告（反诉原告）曾雪彬催告，但因李贤清不愿意提前解除《承包经营协议》，致使被告（反诉原告）曾雪彬无法向原告（反诉被告）陈于森、张旭交付租赁场地。原告（反诉被告）陈于森、张旭于2014年5月18日制作了解除合同通知书，通知被告（反诉原告）曾雪彬解除《租赁协议》，并要求其退还租金150000元，支付违约金100000元，赔偿经济损失300000元。原告（反诉被告）陈于森、张旭于2014年5月20日下午将该解除合同通知书张贴于租赁场地的大门口，并于次日采用快递方式向被告（反诉原告）曾雪彬进行了送达。
另查明，被告（反诉原告）曾雪彬与案外人李贤清于2013年7月15日签订了《承包经营协议》，被告（反诉原告）曾雪彬将位于高县月江镇磨顶村一组（原高县福溪粮站）的厂房、机械设备及其附属设施（即本案租赁合同标的物）整体交付给李贤清使用，承包经营期间为1年，自2013年7月15日起至2014年7月14日止。
同时查明，原告（反诉被告）陈于森另行与案外人李明松于2014年5月26日签订了场地《租赁合同》，李明松将位于宜宾市翠屏区宗场镇名胜村公山茶场3500平方米场地租赁给原告（反诉被告）陈于森生产经营，租赁期为2年，每年租金为180000元。合同签订后，原告（反诉被告）陈于森向李明松支付了租金180000元。原告（反诉被告）陈于森、张旭认为被告（反诉原告）曾雪彬在签订《租赁协议》时故意隐瞒了该租赁场地早已交付给他人经营使用的事实，事后也未能按合同约定交付租赁场地的重大违约行为直接导致双方签订的《租赁协议》无法履行，当事人签订合同的目的已无法实现，应依法解除双方所签订的《租赁协议》。双方协商未果后，原告（反诉被告）陈于森、张旭诉讼来院，请求依法判决解除《租赁协议》；由被告（反诉原告）曾雪彬返还原告（反诉被告）陈于森、张旭所支付的全部租金，给付原告（反诉被告）陈于森、张旭该租金在占用期间的利息（按银行贷款利率计算）；由被告（反诉原告）曾雪彬向原告（反诉被告）陈于森、张旭支付违约金100000元；由被告（反诉原告）曾雪彬赔偿原告（反诉被告）陈于森、张旭经济损失100000元。被告（反诉原告）曾雪彬在诉讼过程中提起反诉，认为是原告（反诉被告）陈于森、张旭自己不进场生产，提前解除《租赁协议》，是原告（反诉被告）陈于森、张旭而不是被告（反诉原告）曾雪彬违约，请求判决不退还原告（反诉被告）陈于森、张旭租金150000元，并由原告（反诉被告）陈于森、张旭向其支付违约金100000元。
上述查明事实有当事人陈述及当事人所举证据予以证实。原告（反诉被告）陈于森、张旭提供了自己的身份证复印件、被告（反诉原告）曾雪彬的人口信息、《租赁协议》、租金收条、理财金账户历史明细清单、转账凭证、与顾忠兵等人通话的录音、被告（反诉原告）曾雪彬与李贤清签订的《承包经营协议》、2014年5月20日拍摄的现场照片（6张）、自贡市贡井区卫鑫木业厂的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、购买机械设备的收条、原告（反诉被告）陈于森与李明松签订的场地《租赁合同》、李明松出具的租金收条、木竹材经营加工许可证复印件、汽油发票（2张）、解除合同通知书、EMS快递凭证、现场张贴照片（2张）。对于前述证据，被告（反诉原告）曾雪彬质证认为通话录音与本案无关，没有播放的必要，但对该录音无异议；《承包经营协议》是已经解除了的；照片可以证明原告（反诉被告）陈于森、张旭根本没有使用过这个场地；木竹材经营加工许可证、汽油发票，不能证明原告（反诉被告）陈于森、张旭所受到的损失。即便办理经营许可证、工商登记有费用开支，也是其开办企业必须支出的费用。购买机械设备的收条、原告（反诉被告）陈于森与李明松签订的场地《租赁合同》、李明松出具的租金收条上的字是出于同一人之手，认为不真实，对此表示有意见。认为原告（反诉被告）陈于森、张旭租赁新场地是5月26日，设备提取时间是5月30日前，完全可以按约定期限提取所购买的机械设备，不会违约，所以80000元损失是不存在的。被告（反诉原告）曾雪彬对原告（反诉被告）陈于森、张旭提供的其他证据无意见。本院认为，原告（反诉被告）陈于森、张旭提供的《四川省木竹材经营加工许可证》上载明的经营地址是“高县月江镇川新村九组”，法定代表人为“张德银”，发证日期是“二〇一四年四月十六日”，与本案无关联，不予采信。对于2张汽油发票，因开票日期分别是2014年4月11日、2014年5月22日，该费用产生于签订《租赁协议》之前和解除通知送达之后，与本案没有联系，不予采信。关于原告（反诉被告）陈于森与李明松签订的场地《租赁合同》、李明松出具的租金收条上的字与购买机械设备的收条是出于同一人之手的问题，可以理解是他人代书所形成，因当事人予以签字认可，且被告（反诉原告）曾雪彬也未提出任何相反证据，故应当予以采信。但购买机械设备的收条上载明80000元是预付设备款而不是定金，原告（反诉被告）陈于森、张旭重新租赁场地后也完全有时间提货并安装调试，不会造成违约，且未能证明该80000元未抵作设备购买款也未予退还，故该80000元不能认定是原告（反诉被告）陈于森、张旭的损失。关于原告（反诉被告）陈于森、张旭提出的两次租赁场地的租金损失（差价）问题，因两份租赁协议约定的权利义务不同，租金就可能有差别，其相差数额并非当然就是原告（反诉被告）陈于森、张旭的损失，也因原告（反诉被告）陈于森、张旭所举证据不能证明其因重新租赁场地受到损失，故所主张的该损失不予认定。被告（反诉原告）曾雪彬提供了身份证复印件、《租赁协议》、原告（反诉被告）陈于森、张旭出具的保证金欠条、《协议书》、四川法光律师事务所对证人古锡芬的调查笔录。原告（反诉被告）陈于森、张旭对《协议书》有异议，认为是虚假的、伪造的。质证称，所提供的照片显示2014年5月20日李贤清还在使用该场地生产经营，如果该解除协议是真实的，应该还有场地移交手续等予以相互证明。原告（反诉被告）陈于森、张旭进场地的时候李贤清不让入场，并拿出了他与被告（反诉原告）曾雪彬签订的《承包经营协议》给原告（反诉被告）陈于森、张旭等人看，该承包协议上约定了移交场地时双方要在设备设施清单上签字认可。因交清租金后被告（反诉原告）曾雪彬不能按约交付场地，才没有交50000元的保证金。对证人的调查笔录不能作为证据使用，因证人应当出庭作证而没有出庭。原告（反诉被告）陈于森、张旭对被告（反诉原告）曾雪彬提供的其他证据没有意见。本院认为，《协议书》与李贤清提供给原告（反诉被告）陈于森、张旭的《承包经营协议》相互矛盾，原告（反诉被告）陈于森、张旭提供的现场照片显示李贤清在2014年5月20日尚在使用该场地进行生产，原告（反诉被告）陈于森与顾忠兵的通话录音内容也能证明被告（反诉原告）曾雪彬至2014年5月20日未交付该租赁场地，且被告（反诉原告）曾雪彬在双方交涉过程中一直未向原告（反诉被告）陈于森、张旭出示过该《协议书》，据此，因缺乏真实性，应不予采信。至于古锡芬的证言，因证人未出庭，且不属于确有困难不能出庭的情形，故不予采信。对于反诉部分，被告（反诉原告）曾雪彬提供了《租赁协议》和保证金欠条各一份，原告（反诉被告）陈于森、张旭对此没有意见，并提供了照片2张（复印件）反驳。该2张照片被告（反诉原告）曾雪彬已表示无异议。本院对双方当事人无意见的证据予以采信，并结合当事人的陈述认定本案的基本事实。
本院认为，原告（反诉被告）陈于森、张旭与被告（反诉原告）曾雪彬签订的《租赁协议》合法有效，是双方当事人的真实意思表示。合同成立后，双方都应当本着诚实信用的原则全面履行自己的合同义务。原告（反诉被告）陈于森、张旭按照约定向被告（反诉原告）曾雪彬交清了第一年的租金，履行了自己的主要合同义务，被告（反诉原告）曾雪彬应当按合同约定至迟在2014年5月1日将租赁场地、厂房、机械设备等交付给原告（反诉被告）陈于森、张旭，并制作租赁物清单一式二份，双方签字确认。因被告（反诉原告）曾雪彬在2013年7月15日与李贤清签订了《承包经营协议》，将本案所涉租赁物交给李贤清使用经营，一年的租赁期限尚未届满，李贤清不愿意提前解除该承包协议，致使被告（反诉原告）曾雪彬不能履行与原告（反诉被告）陈于森、张旭签订的租赁协议，无法按约定的期限向原告（反诉被告）陈于森、张旭交付租赁物，已经构成根本性违约，应当依法承担违约责任。被告（反诉原告）曾雪彬辩称其已经向原告（反诉被告）陈于森、张旭交付了租赁物，是原告（反诉被告）陈于森、张旭自己不进场生产，但对此未能提供任何证据予以证明，该抗辩理由不能成立，本院对这一主张不予支持。原告（反诉被告）陈于森、张旭没有接收到租赁物，未向被告（反诉原告）曾雪彬交付场地租金50000元，是出于对等履行的考虑，也是出于对自身权益的正当保护，不属于违约行为。被告（反诉原告）曾雪彬所提供的证据不能证明原告（反诉被告）陈于森、张旭存在违约行为，因此，其反诉请求缺乏事实依据，依法应当不予支持，应予以驳回。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该法律规定表明，当事人在签订合同时可以选择约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，且违约金的数额应当与因违约造成的损失额大体相当。本案中原告（反诉被告）陈于森、张旭的损失是客观存在的，但原告（反诉被告）陈于森、张旭所请求的数额过高。原告（反诉被告）陈于森、张旭所举证据也不能证明因被告（反诉原告）曾雪彬违约给自己造成的损失的确切数额。对于原告（反诉被告）陈于森、张旭请求的资金占用利息，可以参照中国人民银行同期同类贷款基准利率6.15‰计算支付。此外，原告（反诉被告）陈于森、张旭为签订合同、履行合同、办理相关证照、筹备开业支出了一定费用，本院酌情确定由被告（反诉原告）曾雪彬向原告（反诉被告）陈于森、张旭支付违约金30000元，并认为该数额与原告（反诉被告）陈于森、张旭除资金利息以外的损失大致相当。被告（反诉原告）曾雪彬无法履行租赁协议，致使合同目的不能实现，原告（反诉被告）陈于森、张旭请求解除合同理由正当，依法应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈于森、张旭与被告（反诉原告）曾雪彬于2014年4月20日签订的《租赁协议》；
二、由被告（反诉原告）曾雪彬在本判决生效后立即返还原告（反诉被告）陈于森、张旭租金150000元，并同时按中国人民银行同期同类贷款基准利率6.15‰计算支付资金利息（利息计算期间：自2014年5月18日起至本判决生效之日止）；
三、由被告（反诉原告）曾雪彬在本判决生效后立即给付原告（反诉被告）陈于森、张旭违约金30000元；
四、驳回原告（反诉被告）陈于森、张旭的本诉其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）曾雪彬对原告（反诉被告）陈于森、张旭的反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6575元，由被告（反诉原告）曾雪彬负担4275元，原告（反诉被告）陈于森、张旭负担2300元。被告（反诉原告）曾雪彬负担的费用原告（反诉被告）陈于森、张旭已预交，在本判决生效后，由被告（反诉原告）曾雪彬直接给付原告（反诉被告）陈于森、张旭诉讼费4275元。反诉案件受理费5050元，由被告（反诉原告）曾雪彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审 判 长 罗国富
人民陪审员 叶龙旭
人民陪审员 李旭宏
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 王佳琳