江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终169号上诉人（原审被告）：赵学玲，男，1959年6月17日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：南京广来物业发展有限公司，住所地南京市浦口区桥林工业园区33号。法定代表人：赵学玲，该公司执行董事。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘伯戡，江苏华昕律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：江逸来，江苏华昕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏师豪科技发展有限公司，住所地南京市鼓楼区宁海路122号130幢304室。法定代表人：房金成，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤卫东，江苏永衡昭辉律师事务所律师。上诉人赵学玲、南京广来物业发展有限公司（以下简称广来物业公司）因与被上诉人江苏师豪科技发展有限公司（以下简称师豪科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初3450号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。上诉人赵学玲及广来物业公司的委托诉讼代理人刘伯戡、师豪科技公司的法定代表人房金成及委托诉讼代理人汤卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵学玲、广来物业公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回师豪科技公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、双方曾于2012年10月26日签订《会议纪要》一份，载明“赵学玲于2012年10月30日前归还房金成门面房租金30万元整”，一审法院据此认定截至彼时赵学玲、广来物业公司存在欠缴租金的事实。该认定断章取义，该《会议纪要》对不能归还租金后的处理意见等，采用模糊、不确定的说辞，纪要中的内容也存在与事实相悖的情形。涉案房屋由上诉人一直租赁至2014年，倘若欠缴租金，房屋早已收回。二、从涉案房屋发生租赁关系的时间看，始于2003年10月31日，止于2014年1月22日。2009年以前的租金，上诉人除支付货币外，另于2008年将位于浦口的苗圃通过协议用以偿还。2009年至2014年1月的租金，每年72600元，合计363000元，而上诉方提供此期间的转账凭证已达722186元，超出近四十余元，故上诉人不应再承担任何租赁费用。师豪科技公司辩称：2012年10月26日的《会议纪要》系真实的，该纪要上明确载明赵学玲于2012年10月30日前归还租金30万元整，且赵学玲最后亲笔签字。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。师豪科技公司向一审法院起诉请求：1、赵学玲、广来物业公司立即支付欠付的房租及管理费576000元；2、赵学玲、广来物业公司支付上述欠款的利息28800元；3、赵学玲、广来物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：坐落于南京市××××号房屋（使用面积为55平方米，门牌编号曾为南京市鼓楼区汉口西路67-3-10，现门牌编号为南京市鼓楼区汉口西路67-3-10-B，以下简称涉案房屋），产权人为南京师范大学。师豪科技公司自南京师范大学后勤实业中心（以下简称南师大后勤中心）处承租上述涉案房屋，双方之间签订的最后一期房屋租赁合同的租期至2015年12月31日止。南京市鼓楼区学玲布店（以下简称学玲布店）系赵学玲于2001年7月开办设立的个体工商户，已于2004年6月13日注销。广来物业公司于2003年12月设立，赵学玲系该公司法定代表人。2003年10月31日，师豪科技公司（甲方）与南京市鼓楼区学玲布店（乙方）签订了《房屋场地设施有偿使用合同》，约定：经南师大后勤中心同意，甲方将其承租涉案房屋出租给乙方承租使用；租赁期为8年，自2003年10月15日起至2011年10月14日；年租金为72600元（6050元/月）；按市物价局文件规定，以租期内总租金额的1.5%缴纳租赁管理费，租赁双方各负担0.75%，签订本合同时一次性付清；乙方应交纳住房押金5000元，作为装修保证金，按时交还房屋保证金；乙方擅自转租、转借房屋，拖欠租金累计达2个月的，甲方有权终止合同，收回房屋；乙方逾期交还出租房屋的，甲方收取乙方部分房屋押金；乙方违反合同，擅自将承租房转给他人使用的，应支付违约金，数额为同期相应时段租金的2倍等等。广来物业公司后亦在合同尾部承租人处盖章。上述合同签订后，师豪科技公司即将涉案房屋交付赵学玲、广来物业公司使用。2007年7月30日，上述合同的复印件上注明“此合同执行到2017年7月30日”，该内容经师豪科技公司签章以及其法定代表人房金成签字确认。2007年6月30日，师豪科技公司（甲方）与广来物业公司（乙方）另行签订一份《房屋场地设施有偿使用合同》，约定：经南师大后勤中心同意，甲方将其承租的坐落于本市汉口西路67-3-10号校外壹间（两层）共计100平方米（一楼70平方米，加层65平方米）租给乙方使用；租赁期为10年，自2007年7月1日起至2017年6月30日止；年租金为66000元（110元/平方米·月×50平方米=5500元/月），2007年7月1日前一次付清，今后每年6月30日前交付当年租金；本合同正本一式二份，甲方、乙方各执壹份，签章后生效等等。该合同二份原件现均由师豪科技公司持有，其中一份合同上注明“乙方必须按期交纳房租，在履行承诺函的基础上，此合同有效”，赵学玲在该条款下方签字确认。2009年5月20日，赵学玲经师豪科技公司同意将涉案房屋另行转租给案外人邰耀斌使用，约定租赁期限至2017年5月19日止，用于其经营理发店。此后，因师豪科技公司未及时向南师大后勤中心支付房租，南师大后勤中心向师豪科技公司发出解除合同通知，要求依法解除双方之间的房屋租赁合同，并对涉案房屋进行停水停电处理。2014年4月21日，南师大后勤中心将涉案房屋收回后，与邰耀斌另行签订房屋租赁合同，租赁期限自2014年4月21日起至2017年4月20日止。邰耀斌实际自2014年1月22日起向南师大后勤中心支付租金。2014年10月29日，邰耀斌因与赵学玲之间的转租合同产生纠纷曾另案诉至一审法院，要赵学玲返还2013年11月1日至2014年5月19日期间的租金、押金20000元并承担违约金等。一审法院审理后于2015年2月13日作出（2014）鼓民初字第5762号民事判决书，判决赵学玲返还邰耀斌租金76913元（其中2014年1月22日至2014年5月19日期间多付61617元）等。该判决已生效。2014年11月11日，师豪科技公司以广来物业公司拖欠租金，致使双方合同于2014年1月30日终止为由曾向一审法院提起诉讼，请求判令广来物业公司支付2014年1月30日之前的欠付租金437758.75元。一审法院经审理后认为，师豪科技公司依据2007年6月30日与广来物业公司所签合同主张权利，赵学玲、广来物业公司对该事实予以否认，认为双方之间实际履行的系2003年10月31日所签合同，师豪科技公司并无充分证据证明双方实际按2007年所签合同履行，故对其主张不予支持。2015年5月8日，一审法院作出（2014）鼓民初字第5989号民事判决书，判决驳回师豪科技公司的诉讼请求。该案判决后，双方当事人均未上诉，该判决已生效。对于双方有争议的事实，师豪科技公司提供如下证据：1、2007年6月29日广来物业公司出具的《承诺函》，载明“广来物业公司由于业务需要向师豪科技公司借款及承租师豪科技公司门面房，承诺所有借款、门面房租金于2008年6月30日前归还一半，计70万元，余款于2009年6月30日前还清等”，证明因赵学玲、广来物业公司拖欠师豪科技公司租金等债务，师豪科技公司一直向其催要。2、2007年8月19日广来物业公司和学玲布店以及担保人赵学玲出具的《债务确认书》，载明“截至2007年8月31日，广来物业公司及学玲布店共欠师豪科技公司及南师大后勤中心151.33355万元，其中门面房租金40.28502万元及利息4.34853万元等”，证明双方经对账对2007年之前的欠付租金进行确认，师豪科技公司已向赵学玲、广来物业公司主张权利。3、2012年10月26日会议纪要，结论意见为赵学玲于2012年10月30日前归还房金成汉口西路67-3-10门面房租金30万元，赵学玲于2012年11月30日前交回汉口西路67-3-10门面房，由房金成经营出租等”，证明经双方确定，赵学玲、广来物业公司拖欠师豪科技公司租金，师豪科技公司明确就租金债务向其主张权利。赵学玲、广来物业公司质证后，对师豪科技公司证据1的真实性无异议，但就该承诺书中的债权金额，师豪科技公司未在诉讼时效内主张权利，师豪科技公司无权再行主张；对证据2的真实性无异议，但认为双方于次日另行确认，赵学玲、广来物业公司尚欠师豪科技公司的债务为16万元；对证据3的真实性无异议，但认为该会议纪要中对于双方债权债务总金额未确认，且根据内容记载，赵学玲、广来物业公司存在向师豪科技公司还款的事实。赵学玲、广来物业公司提供如下证据：1、收据、收入结算凭证、转账汇款回单、银行卡取款业务回单一组，证明2009年10月至2013年5月期间，赵学玲、广来物业公司已向师豪科技公司支付房屋租金及其他款项共计722184元，具体明细为：2009年10月9日赵学玲向师豪科技公司支付2184元（支票）、30000元（现金），小计32184元；2009年12月10日以师豪科技公司名义向南师大后勤中心支付34000元；2010年8月2日向房金成账户转账66000元；2010年10月30日分六次共向房金成账户现存45000元；2010年11月29日向房金成账户汇款20000元；2010年11月30日向房金成账户汇款20000元；2010年12月24日向房金成账户转账15000元；2011年1月5日向房金成账户现存20000元；2011年1月31日向房金成账户现存8000元、10000元；2011年3月14日向房金成账户汇款70000元；2011年7月4日向房金成账户转账100000元；2011年12月26日向房金成账户现存30000元；2012年1月13日向房金成账户转账20000元；2012年2月27日向房金成账户现存66000元；2012年8月21日向房金成账户现存66000元；2013年5月3日向房金成账户现存100000元，以上合计722184元。2、2007年8月20日广来物业公司和学玲布店以及担保人赵学玲出具的《债务确认书》，载明“截止2007年8月31日，广来物业公司及学玲布店共欠房金成16万元（用于还款及支付工程款）”，证明截止2007年8月31日赵学玲、广来物业公司欠师豪科技公司的债务金额为16万元。3、股权确认证明书，证明师豪科技公司法定代表人房金成系广来物业公司的隐名股东，双方之间资金往来密切，如果广来物业公司系承租人，则房金成系受益者，赵学玲、广来物业公司受房金成安排而付款在情理之中。4、2008年1月28日签订的《债务清偿协议》、《苗木转让和熟地补偿协议》、《土地租赁合同主体变更协议》，2008年12月29日签订的《合同执行备忘录》、2016年6月28日的《情况说明》。其中《债务清偿协议》由江苏师豪环境艺术工程有限公司（甲方，以下简称师豪环境公司）、广来物业公司和学玲布店（乙方）、师豪科技公司（丙方）、江苏师豪高校实业有限公司（丁方，以下简称师豪高校实业公司）共同签订，主要内容为“1、乙方于2005年4月1日向丙方借款本金人民币30万元，利息由乙方和丙方协商处理；2……；3、乙方转租丙方门面房，时间从2003年12月1日至2006年11月30日，欠租金198000元，房管费1458元，利息30860.28元。乙方与甲方已签订《苗木转让和熟地补偿协议》，甲方应支付给乙方款项65万元。经甲乙丙丁协商具体债务清偿办法如下：乙方欠丙方和丁方的款项，由甲方替乙方转支给丙方和丁方；差额部分的58934.89元由乙方于08年12月31日前归还给丙方”。《苗木转让和熟地补偿协议》由师豪环境公司（甲方）与广来物业公司（乙方）签订，双方对于苗木转让和熟地补偿进行了具体约定。《土地租赁合同主体变更协议》由南京市浦口区桥林镇双庙村村委会（甲方，以下简称双庙村委会）、广来物业公司（乙方）和师豪环境公司（丙方）签订，该协议约定甲乙之间租赁合同的主体由甲乙变为甲丙，租赁合同中的其他内容不变。《合同执行备忘录》由广来物业公司与师豪环境公司签订，双方对于合同的履行作了具体的约定。《情况说明》由双庙村委会出具，主要内容为2008年1月，南京广来物业将其租赁的双庙村土地转让给师豪环境公司，现由师豪环境公司支付租金，并使用至今。该组证据证明赵学玲、广来物业公司所欠师豪科技公司的款项已经达成清偿协议，根据协议约定，赵学玲、广来物业公司不应再向师豪科技公司支付有关款项。师豪科技公司质证后，对上述证据1的真实性无异议，但认为该组证据中除了三笔66000元付款系赵学玲、广来物业公司支付的租金，其余均基于其他法律关系向师豪科技公司付款；对证据2的真实性无异议，但认为该笔债务系赵学玲、广来物业公司与房金成个人之间的债务，与本案无关；对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关联性。对证据4的真实性无异议，但认为《债务清偿协议》已终止履行，而赵学玲、广来物业公司与师豪环境公司之间的协议与师豪科技公司无关。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于租金标准问题。根据生效文书确认以及双方当事人陈述，一审法院确认租金标准为72600元/年。关于赵学玲、广来物业公司是否已经足额支付了承租期间的租金问题。一审法院认为，双方于2012年10月26日签订的《会议纪要》明确载明“赵学玲于2012年10月30日前归还房金成汉口西路67-3-10门面房租金30万元整”。由此可以确认，截至2012年10月30日，赵学玲、广来物业公司还应向师豪科技公司支付房租30万元。关于2012年11月1日后的租金数额问题。由于自2014年1月22日起，涉案房屋已由出租人另行交付案外人邰耀斌使用，赵学玲、广来物业公司未再实际控制使用。故师豪科技公司主张的租金应计算至2014年1月21日止，据此计算2012年11月1日至2014年1月21日期间的租金为88935元（72600元/年÷12个月×14.7个月）。综上，赵学玲、广来物业公司欠付师豪科技公司的租金总额应为388935元（30万元+88935元）。因此，判断赵学玲、广来物业公司是否足额支付了承租期间的租金，仅需判断赵学玲、广来物业公司是否于2012年10月26日之后向师豪科技公司支付了388935元。赵学玲、广来物业公司提供的收据、收入结算凭证、转账汇款回单、银行卡取款业务回单等证据，仅有一笔2013年5月3日的10万元款项系在2012年10月26日后支付，赵学玲、广来物业公司在庭审中称该款项是交给房金成实施潜规则用的，因此不应作为租金予以抵扣。而赵学玲、广来物业公司提供的《债务清偿协议》中赵学玲、广来物业公司所欠师豪科技公司款项包括借款本金30万元及利息、2006年11月30日前的租金等，因此《债务清偿协议》与2012年12月26日应付租金及此后应付租金无关。综上分析，赵学玲、广来物业公司未举证证明其于2012年10月26日之后向师豪科技公司支付租金388935元的事实，应承担举证不能的不利后果。一审法院依法认定赵学玲、广来物业公司欠师豪科技公司租金总额为388935元，赵学玲、广来物业公司应承担继续偿还的违约责任。关于赵学玲、广来物业公司辩称师豪科技公司主张的租金已超过诉讼时效的辩解意见，根据庭审查明的事实，双方存在多起债权债务关系，师豪科技公司亦多次向赵学玲、广来物业公司主张租金，故师豪科技公司的诉请并未超过诉讼时效，赵学玲、广来物业公司该辩解意见，一审法院不予采纳。关于师豪科技公司主张的管理费问题。根据合同约定，该款项应于合同签订时一次性付清。考虑到赵学玲、广来物业公司在合同履行过程中已向师豪科技公司支付了部分租金及其他款项，而双方在2012年12月26日确认租金时并未提及该费用，因此师豪科技公司该项请求，一审法院不予支持。关于师豪科技公司主张未付租金一年的利息损失，该主张符合法律规定，一审法院予以支持。具体计算方式为：以388935元为基数，按照年利率5%计算，据此计算一年的利息为19447元。综上所述，赵学玲、广来物业公司应向师豪科技公司支付租金388935元以及利息19447元，合计408382元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：赵学玲、南京广来物业发展有限公司于判决生效之日起十日内一次性向江苏师豪科技发展有限公司支付租金388935元、利息19447元，合计408382元。一审案件受理费9848元，由江苏师豪科技发展有限公司负担3348元；由赵学玲、南京广来物业发展有限公司负担6500元。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2012年10月26日，师豪科技公司房金成等与赵学玲召开洽谈会议，会议议题为关于师豪科技公司汉口西路67-3-10号校外一间门面房事宜。会议当中，房金成提出：1、赵学玲必须立即归还房租30万元，用于抵充2011年我方垫付的17万元，今年的门面房租30万元至今未付我方，须立即归还；2、赵学玲拿来的门面房2份合同，第二份租赁协议明显为造假合同，我方只承认第一份合同（2张纸的合同）；3、赵学玲现两处门面房，我方提出自行出租经营，房租可以按原比例分，现在汉口西路67-3-10门面房赶紧收回；4、赵学玲欠款151.33355万元+16万元=167.33355万元，回去后自己汇总已还款金额。会议结论意见：1、赵学玲于2012年10月归还房金成汉口西路67-3-10门面房租金叁拾万元整（￥30万元）；2、赵学玲于2012年11月30日前交回汉口西路67-3-10门面房，由房金成经营出租，南师大正门口地下室门面房也须立即考虑收回；3、如赵学玲于2012年10月30日前不能归还房金成租金30万元，则由房金成直接收回南师大正门口地下室门面房。该会议纪要下方有房金成、赵学玲等签字。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。本案中，师豪科技公司将涉案房屋交付上诉人使用，上诉人应当支付其承租期间的租金。2012年10月26日双方进行洽谈，并得出结论性意见，赵学玲于2012年10月归还房金成汉口西路67-3-10号门面房租金叁拾万元整，该意见在《会议纪要》上明确载明，赵学玲亦在该纪要上签名。现上诉人认为该《会议纪要》不明确，与实际事实不符，但其提交的证据不足以证明该主张。一审法院根据《会议纪要》计算上诉人所欠租金，并无不当，本院依法予以维持。上诉人并无举证证明其在2012年10月26日之后，向师豪科技公司有支付租金的行为，故一审法院判决上诉人向师豪科技公司支付租金及相应的利息正确，本院亦予以维持。综上所述，赵学玲、广来物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7426元，由上诉人赵学玲、南京广来物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 付 双审判员 吴 勇二〇一七年三月十六日书记员 孙雪松