海南省陵水黎族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）陵民初字第748号
原告耿铁伟，男。
委托代理人王琪，黑龙江远东律师集团事务所律师。
被告海南雅恒房地产发展有限公司。
法定代表人黄奉潮，区域总裁。
委托代理人陈长奋，该公司法务主任。
原告耿铁伟诉被告海南雅恒房地产发展有限公司（以下简称雅恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王琪、被告雅恒公司委托代理人陈长奋到庭参�诉讼。本案现已审理终结。
原告耿铁伟诉称，2010年11月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于陵水县某某镇某某湾度假区某某传说小区独立X幢X－1X0号房，房屋总价款4383431元，约定被告于2011年12月30日前交房。合同签订后，原告按照约定付清了全部购房款。2012年1月5日，被告向原告寄送了《关于延期交楼的告知函》，将交房期限延期至2012年5月30日。2012年6月4日，原告至被告公司现场收楼，但房屋并未达到收楼条件，被告公司员工记录了原告的诉求并形成《客户诉求处理单》。此后，被告未再通知原告收楼，逾期时间已长达870天，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金1906792.49元。另外，因被告违约导致原告未能成功收楼，原告为收楼支付的费用应由被告承担。原告认为，被告的行为已严重违反合同的约定，给原告造成重大损失。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告依照合同约定向原告交付房屋。2、被告按照合同约定向原告给付逾期交付房屋违约金1906792.49元。3、被告承担原告赴房屋所在地收楼发生的交通费3600元。
被告雅恒公司辩称，第一、被告已通知原告于2012年6月1日起可以收楼，但由于原告的原因未收楼，按合同约定，2012年6月1日起视为被告已向原告交付房屋。第二、由于被告施工过程中存在异常天气，受台风、雨天等不可抗力的影响，应按合同约定予以延期交房。第三、双方合同中约定的违约金过高，申请法院予以降低。
经审理查明，2010年11月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下称《合同》），购买被告开发的位于陵水县某某镇某某湾度假区某某传说小区AXX区X幢X－1X0号房，房屋总价款4383431元。合同第八条、第九条约定了房屋的交付期限及逾期交房的违约责任：被告应当在2011年12月30日前将经验收合格的房屋交付给原告使用，逾期交房在90日之内的，自约定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日按原告已付房款的万分之三的标准支付违约金；逾期超过90日的，被告每日按原告已付房款的万分之五的标准支付违约金。合同第八条第二款第2项约定，因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工期造成延误的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同签订后，原告依约定支付了购房款，但被告未依合同约定的时间交付房屋。2012年1月5日，被告向原告发出《关于延期收楼的告知函》，将交房期限长延期至2012年5月30日。2012年5月25日，被告发出《收楼通知书》，通知原告于2012年6月1日至7月31日期间办理收楼手续。2012年6月4日，原告从�某某搭乘飞机至被告公司售楼处收楼，发生交通费用2590元。原告因房屋未装修完毕而未收楼，现场向被告工作人员诉求解决：1、未达到收楼条件通知业主收楼，要求给书面的完工承诺期限；2、补偿此次未成功收楼的费用；3、按合同约定执行延期补偿。被告工作人员记录了原告的诉求并形成《客户诉求处理单》。之后，被告没有再通知原告收楼，原告至今未收楼。2014年7月15日经本院现场勘查，该房屋已装修完毕。
另查明，2010年11月23日至2011年12月30日期间，陵水地区共有大雨以上天气23天、中雨天气24天、雷阵雨天气29天。
上述事实，有原、被告的庭审陈述笔录，以及原、被告提交的证据在案为凭据。双方当事人有争议的事实是：1、涉案房屋在2012年6月1日起有否达到收楼条件；2、2010年11月23日至2011年12月30日合同履行期间，台风、雨天天气是否对被告的施工造成�响。
为证明涉案房屋在2012年6月1日起未达收楼条件，原告提交的证据有：证据一《客户诉求处理单》、证据二房屋现场相片8张，证明原告于2012年6月4日至被告公司收楼，房屋尚未装修完毕，不具备收楼条件，致使原告未能成功收楼，要求被告予以整改。证据三《律师函》、EMS快递详情单、EMS快递查询单各1份，证明原告于2014年1月23日委托律师以邮寄方式函告被告尽快解决逾期交房事宜，并应承担相应的违约责任，但被告签收后至今未予解决。
被告的质证意见为：对《客户诉求处理单》的真实性无异议，但该处理单仅仅是记录了原告诉求，这个诉求经核实不是有效的诉求，因此被告未作出处理意见。对于相片，无法确认拍摄的时间、地点，被告对其真实性不予认可。对证据三的真实性无异议，但与本案无关联性。
被告提交证据一陵水县2010、2011年台风影响情况及气象资料，证明合同履行期间，因台风、雨天等不可抗力影响施工造成工期延误，按合同约定应予延期交房。证据二《海南省建筑工程竣工验收备案表》、《竣工验收申请报告》及《单位工程竣工验收证明书》，证明讼争房屋已达合同约定的交楼条件。证据三《收楼通知书》，证明被告于2012年6月1日通知原告可以收楼。
原告的质证意见为：对证据一的真实性无异议，但该证据只能证明2012年6月1日前存在不可抗力原因，但之后视为被告应交楼的时间，已不存在雨天影响施工的问题。对证据二《海南省建筑工程竣工验收备案表》的真实性无异议，但该证据证明讼争房屋的土建部分达到验收条件，但不能证明房屋已完成装饰工程。对《竣工验收申请报告》及《单位工程竣工验收证明书》，是被告和装修工程的承包单位形成的书面文件，因双方具有利害关系，因此原告对�2份证据的真实性不予确认。原告提交的现场相片证明房屋当时未完成装饰工程，故该证据不能证明被告的主张。对《收楼通知书》的真实性无异议，该证据仅是书面通知，不能证明原告已实际收楼。
本院认证：对原、被告提交的证据的真实性予以确认，其证明力将结合其他证据作出判断。
本院认为，原、被告签订的《合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属于有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。依合同约定，原告支付了购房款，被告应按期交付房屋。本案中，被告未依照合同约定交付房屋是事实，是否应当承担逾期交房的违约责任是案件争议的焦点。
第一、《合同》约定的违约金是否过高。《合同》中被告逾期交房、原告逾期支付购房款所应承担的违约金计算方式相同，双方关于违约责任的承担是对等的。当事人之间�订的合同实际是双方经协商一致而形成的文本内容，只要是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，当事人都应当遵守并且履行，不应随意改变。本案合同约定的违约金未高于中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，不应予以调整。
第二、被告是否应当承担2011年12月30日至2012年5月31日的逾期交房违约金。《合同》第九条约定了逾期交房违约金的计算方式，如无其他免责事由，被告则应按照第九条的约定支付违约金。而根据《合同》第八条第二款第2项的约定，合同期间因台风、雨天造成工期延误的可以延长交房时间，实际是指台风、雨天期间被告可免予承担逾期交房的违约责任。被告作为房地产开发商，根据海南的气候特点，预见到异常天气对建筑施工的影响，在合同中提出上述免责条款，目的是为了免除承担因台风、雨天造成延期交房的违约�任。原告作为完全行为能力人，签订合同时也应当是阅读了该内容，理解了文本内容，原告未对这一条款提出异议，与被告签订了合同，可认定就该合同条款双方达成了共识，属双方的真实意思表示。而且，上述约定不违反法律、法规的强制性规定，属于有效条款，对合同当事人具有约束力。结合海南省本地天气的实际情况及全省建筑行业施工的惯例，中雨以上的雨天就会对建筑材料的运输、水泥的搅拌等造成影响，工人因此停止施工。2010年11月23日至2011年12月30日合同履行期间，陵水县大雨以上天气23天，中雨天气为24天，雷阵雨天气29天。陵水县当地的雷阵雨，一般都发生在下午3、4时左右，影响半天施工，故本院酌情认定2天雷阵雨天气折合1天的工作时间。因此，被告因台风、雨天天气影响可据此延期交房的天数应为62天。被告至2012年5月30日延期交房150天，扣除�风、雨天天气62天，余下88天应向被告支付违约金115723元（4383431元×88天×0.0003）。
第三、被告是否应当承担2012年6月1日之后的逾期交房违约金，违约金应当计算至何时截止。本案中，原告提交了《客户诉求处理单》、现场相片、《律师函》3份证据证明涉案房屋于2012年6月1日后尚未具备交房条件。《客户诉求处理单》由被告员工负责记录原告的诉求，应是对当时实际情况的如实记录。况且，现场相片中房屋正处于装修施工当中，确实未具备精装修房的交楼条件。之后，原告又发出《律师函》向被告追偿逾期交房的违约金。上述3份证据之间相互印证，符合情理。被告提交的验收报告、证明，只能证明房屋某些部位已完工验收，并不能证明房屋整体已符合交房条件。按人之常情，原告作为具备良好经济能力的公民，交付了大笔房款购买房屋，并按照被告的通知前往现场收楼，如房屋已具备了收楼条件，应当是正常收楼以便使用房屋，而制作虚假相片等证据以向被告索取违约金的可能性不大。基于上述理由，原告提交证据的证明力大于被告提交证据的证明力，本院认定涉案房屋在被告通知原告收楼时尚未具备交房条件。本案的另一争执的问题是，涉案房屋现已装修完毕，而原告尚未收楼，应如何确定违约金的截止时间。被告虽然一直未履行再次通知原告收楼的义务，存在过错，但原告收楼未果后也不再主动过问，对损失的扩大亦存在一定的过错，从公平原则考虑，违约金不宜计算至起诉时止。2012年6月4日原告至现场收楼时，房屋已部分装修，酌情延长2个月，房屋应当具备交房条件。因此，被告应再向原告支付60天的违约金131503元（4383431元×60天×0.0005）。
综上所述，因被告逾期交房，应向原告支付逾期交房违约金合计247226元，�及原告第一次收楼的交通费2590元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，判决如下：
限被告海南雅恒房地产发展有限公司于本判决生效之日起7日内，向原告耿铁伟支付违约金247226元、交通费2590元，计249816元。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费21993.53元，由原告耿铁伟负担18246.53元，被告海南雅恒房地产发展有限公司负担3747元。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 王素芳
审 判 员 杨 婷
人民陪审员 郑儒光
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 吴彬彬
法律依据：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。
因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。