河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民再二初字第00001号
原审原告：杨风明，女，汉族，1975年4月28日出生，住河南省焦作市山阳区。
委托代理人：武中文，河南裕达律师事务所律师。
原审被告：刘保生，男，汉族，1949年10月4日出生，住河北省安国市。
原审被告：刘保力，男，汉族，1956年7月17日出生，住河北省安国市。
原审被告：靳荣欣，男，汉族，1947年9月15日出生，住河北省安国市。
第三人：张芝威，男，汉族，1950年12月16日出生，住河南省焦作市武陟县。
第三人：陈永增，男，汉族，1949年11月28日出生，住河北省安国市。
原审原告杨风明因与原审被告刘保生、刘保力、靳荣欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月29日作出（2013）焦民一初字第38号民事调解书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年12月11日作出（2014）焦民立字第00003号民事裁定，再审本案。再审诉讼中，因本案诉争的房地产涉及到了共有权人张芝威和陈永增的利益，故本院于2015年6月1日作出追加第三人通知书，依法追加张芝威、陈永增为本案的第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告杨风明及其委托代理人武中文、原审被告刘保生、第三人张芝威、陈永增到庭参加了诉讼。原审被告刘保力、靳荣欣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2013年9月27日，原审原告杨风明起诉至本院称，2002年11月6日，陈永增、刘保力、刘保生、张芝威、靳荣欣五人订立了“合作协议书”，按照协议书约定：1、五人合伙购买（位于武陟县黄河大道098号）武陟县粮食局下属良友裘皮公司的房地产；2、购买后的房地产共分四份，陈永增、刘保力、张芝威各持一份，刘保生、靳荣欣合持一份；3、房地产所有权归合伙的四份五人共有；4、此房地产的出租、使用、买卖、抵押须经合伙人五人协商同意。如意见不一致，采取少数服从多数的原则执行。2003年9月30日，武陟县国土资源局为五人办理了土地使用证书。2002年12月，武陟县房管局为五人办理了房屋共有权证书和所有权证书。2008年11月18日，陈永增将自己所持有的份额以65万元人民币转让给了刘保生和靳荣欣二人。2013年4月6日，刘保生、刘保力、靳荣欣三人与原告签订了“房地产股份转让合同”，按约定：1、甲方（刘保生、刘保力、靳荣欣）将武陟县黄河大道098号的房地产股份全部转让给乙方（杨风明）；2、转让价为570万元；3、合同生效后甲方在武陟县黄河大道098号房地产的所有权益转移给乙方。2013年4月12日，在原告将合同约定的价款交付刘保生、刘保力、靳荣欣三人后，即持有了武陟县黄河大道098号房地产75%份额和此份额所产生的所有权益。由于刘保生、刘保力、靳荣欣三人的原因，导致原告所购买的房地产迟迟不能办理过户手续。原告为确保自己的合法权益不受侵犯，为此提起诉讼。诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的“房地产股份转让合同”合法有效；2、依法确认武陟县黄河大道098号房地产原属于三被告的75%土地使用权、房屋所有权真实合法；3、责令三被告尽快配合原告办理土地、房产过户手续。
本院受理本案后，本院立案庭组织双方当事人进行了调解工作，并于2013年9月29日作出（2013）焦民一初字第38号民事调解书，该调解书的主要内容是：1、原告杨风明与被告刘保生、靳荣欣、刘保力2013年4月6日签订的房地产股份转让合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。2、被告刘保生、靳荣欣、刘保力原持有的武陟县黄河大道098号房地产75%的份额及该份额所产生的所有权益自2013年4月12日原告付款后即转移给了原告。3、被告刘保生、靳荣欣、刘保力应积极协助原告杨风明办理房地产相关转移手续。4、本案诉讼费51700元减半收取28850元，由原告杨风明负担18850元，被告刘保生、靳荣欣、刘保力共同负担10000元。该调解书于2013年9月29日发生法律效力。
本案再审过程中，第三人张芝威称，1、刘保生、刘保力、靳荣欣将共有财产75%的股份转让给杨风明没有合法依据。另外，刘保生私自将共有财产处分给杨风明，直接损害了其他共有权人的利益。刘保生、刘保力、靳荣欣与杨风明签订的房地产转让协议和在法院达成的民事调解协议应属无效。2、在诉讼中刘保生提供了伪证，陈永增将股份转让给刘保力和靳荣欣的协议是伪造的。3、张芝威之所以就第三人撤销之诉申请撤回起诉，主要原因是本案已启动了再审程序，达到了其诉讼目的，但并不等于放弃权利。第三人陈永增称，1、杨风明起诉刘保生、刘保力和靳荣欣这个案件其不知道。2、刘保力、靳荣欣购买其的股份这个事情，其也不知道，根本不存在。原审原告杨风明委托代理人武中文针对张芝威的申诉理由称，1、杨风明获得75%股份的依据充分，没有伪证。2、杨风明取得75%股份是经过代表该股份的全体股东的同意，而张芝威向张金成出售所有股份时没有取得其他股东刘保生、刘保力和靳荣欣的同意，按照张芝威的思维，其向张金成的出售行为同样无效。原审原告杨风明的委托代理人武中文针对陈永增的申诉理由称，陈永增称其不知道刘保生、刘保力和靳荣欣将股份转让给杨风明这有可能，但并不能否定杨风明取得相关股份的法律效力。2008年11月10日，陈永增出具了委托刘保力为其在河南武陟房地产转让的代理人，委托期限至2008年底为止，转让价格为65万元。另外，受武陟县人民法院的委托，河南中允司法鉴定中心于2012年3月15日作出司法鉴定书，证实该委托书上的签字确系陈永增本人所签。因此，刘保力代表陈永增与刘保生、靳荣欣签订的房地产转让协议书应当有效的。杨风明与刘保生、刘保力和靳荣欣之间签订的房地产转让协议有效，法院所作出的民事调解书也是合法有效的。根据该房地产五名股东之间的协议，刘保生、刘保力和靳荣欣有权向杨风明转让股份，陈永增已将其名下的股份转让给了刘保生和靳荣欣，刘保生、刘保力和靳荣欣向杨风明转让75%股份合法有效。并且杨风明依据转让合同已经支付了所有的款项，也拿到了产权证书。综上述理由，杨风明的诉讼主张合法有效，应当得到支持。
再审诉讼中，原审原告杨风明所举证据有四组：第一组1号证据，2002年11月6日，陈永增、张芝威、刘保力、刘保生、靳荣欣共同签订的合作协议书。据此说明针对诉争房地产的转让如果共有权人意见不一致，采用少数服从多数的原则执行。第一组2号证据，2008年11月9日，陈永增、张芝威、刘保力、刘保生、靳荣欣就共有房地产的转让和转让价款达成的协议书。据此说明刘保生等五共有权人均同意放弃优先权，向共有权之外的“他人”转让共有房地产，另说明转让价格不得低于300万元，否则转让行为无效。据第一组证据证明刘保生、靳荣欣、刘保力有权将其名下房产在不低于300万总价前提下转让给原审原告杨风明。第二组1号证据，2008年11月10日，陈永增出具的委托书。据此说明陈永增委托刘保力以65万元价格转让其名下的房产股份。第二组2号证据，2012年3月15日，河南中允司法鉴定中心作出的豫中允司鉴中心（2012）文鉴字第43号司法鉴定意见书。据此说明2008年11月10日陈永增出具的委托书中“陈永增”签名系其本人所签。第二组3号证据，2008年11月18日，刘保力代表陈永增为甲方与乙方刘保生、靳荣欣签订的房地产股份转让协议书。据此说明陈永增及其委托人按照原定价格与刘保生、靳荣欣签订了房地产股份转让协议。第二组4号证据，刘保力和陈永增分别于2008年11月18日和12月9日出具的收到房地产股份转让款（65万元）的收条。据此说明刘保生已按照约定时间、数量付清房地产股份转让款项，实际取得原来陈永增名下25%房地产的所有权。第二组5号证据，武陟县黄河大道098号房地产的房屋所有权证和土地使用权证。据此说明由于房屋所有权证和土地使用权证均由陈永增持有，其他共有权人仅持有共有权证，所以，杨风明持有此两证进一步说明陈永增名下的房地产股份已经完成对刘保生、靳荣欣的实际移交。据第二组证据说明陈永增名下四分之一股份已经转让给了刘保生、靳荣欣所有，刘保力、刘保生、靳荣欣拥有四分之三房地产的所有权，能够代表多数合伙人。第三组1号证据，2013年4月6日，刘保生、刘保力靳荣欣与杨风明签订的房地产股份转让合同。据此证明刘保生、刘保力、靳荣欣将其名下四分之三的房地产所有权转让给了杨风明。第三组2号证据，杨风明的中国工商银行个人业务凭证（其中网银转款一张）五张和刘保生于2013年4月13日出具的收款条。据此说明杨风明已经按照合同约定履行了付款义务。第三组3号证据，武陟县黄河大道098号房地产的房屋所有权证和土地使用权证，以及刘保生、刘保力、靳荣欣的共有权证。据此说明除张芝威持有的共有权证书外，诉争房地产的房产证、土地使用证和共有权证已经全部交付给了杨风明持有，诉争不动产已经实际交付完成，杨风明已合法占有，并开始实际使用。第三组4号证据，河南省武陟县公证处于2013年4月16日作出的（2013）武证民字第156号公证书。据此说明刘保生、刘保力、靳荣欣三人将其名下75%份额房地产转让给杨风明的事实通过公证机构通知了张芝威，进一步说明诉争房地产已经实际交付，杨风明已经依法拥有75%份额房地产及其附属权利。据第三组证据说明刘保生、刘保力、靳荣欣名下四分之三房地产所有权已经合法转让给杨风明，杨风明已合法占有，并开始实际使用。第四组1号证据，诉争房地产的现状照片61张。据此说明诉争房地产在杨风明接收后进行了大规模改建和实际投资。第四组2号证据，杨风明提供自2013年4月至2015年6月期间，其接收诉争房地产后，对该房地产进行扩建支出费用的相关财务凭证（复印件784页），据此说明杨风明接收房地产后，对该房地产进行改扩建、装修工程的实际投资。
经质证，原审被告刘保生对原审原告杨风明所举的四组证据的真实性和证据的证明指向均表示没有异议。第三人陈永增对原审原告杨风明所举的四组证据中除了对第一组和第四组证据表示没有异议外，对其他证据均提出了异议。对第二组证据的真实性提出异议，认为该组证据是虚假的；对第三组证据称，该组证据的内容其均不知情，所以其对此不发表意见。第三人张芝威对原审原告杨风明所举四组证据中除了对第一组证据的真实性表示没有异议外，对其他证据均提出了异议。对第二组证据称，对陈永增的委托书和陈永增的笔记鉴定书，因为陈永增本人在场，其不发表意见。对房地产股权转让协议书和收款收条的真实性提出异议称该证据系刘保生伪造的。对诉争房地产的产权证书的真实性表示没有异议。对第三组证据提出，该房屋转让合同和付款凭证都是刘保生和杨风明伪造的，对武陟县黄河大道098号产权证的真实性没有异议，对公证书的内容其不清楚这件事。对第四组证据提出，对杨风明是否投资其不清楚这件事。
针对原审原告杨风明所举的四组证据，第一组证据，原审被告刘保生和第三人张芝威、陈永增对该证据的真实性和证据的指向表示没有异议，故本院再审对该证据的效力予以确认。第二组证据，第三人陈永增对该组证据提出了异议，认为该组证据均是伪造的。但陈永增承认2008年11月10日其向刘保力出具委托书的内容和落款处“陈永增”的签名系其本人所签。因此，本院再审对第二组证据中第1、2号证据的效力予以确认。第三人张芝威对该组证据也提出了异议，认为诉争房地产股份转让协议书和收款收条都是刘保生伪造的。本院再审认为，陈永增虽然给刘保力出具委托书，委托刘保力作为诉争房地产的转让代理人，但该委托书中亦明确载明：“在转让签字时本人愿意配合签字”，并且陈永增对于刘保力将其名下的房地产份额转让给刘保生、靳荣欣的事实表示并不知情。另外，陈永增对于2008年11月18日和12月9日落款处署名为“陈永增和刘保力”的收到房地产转让定金和房地产股份转让款的收据亦表示不知情，刘保生亦认可2008年11月18日所签订的房地产股份转让协议书和两张收款收据均系刘保力代替陈永增所签，并不是陈永增本人签字。因此，本院再审对第二组3、4号证据的效力不予确认。针对武陟县黄河大道098号房地产的产权证书的真实性，第三人张芝威表示没有异议，陈永增也没有证据证明该证据系虚假的。因此，本院再审对第二组5号证据的真实性予以采信。但该证据仅能证明诉争不动产所有权的归属问题，在所有权登记没有完成变更登记之前该不动产的所有权并不发生转移，该证据并不能证明陈永增名下的房产股份已经完成对刘保生、靳荣欣实际移交，故本院再审对第二组5号证据的效力不予确认。第三组证据，系刘保生、刘保力、靳荣欣（刘保生代签名）作为甲方与乙方杨风明于2013年4月6日签订的房地产股份转让合同，杨风明向刘保生支付房地产股份转让款的支付凭证，武陟县黄河大道098号房屋所有权证书和共有权证书，以及刘保生、靳荣欣、刘保力通过武陟县公证处向张芝威送达诉争房地产已经转让给杨风明通知。该组证据能够证明甲方就武陟县黄河大道098号房地产在其名下的份额进行转让，转让合同签订后，乙方杨风明按约定分期向甲方刘保生支付房地产股份转让款550万元，以及在乙方杨风明履行付款义务后，甲方刘保生将诉争房地产的所有权证书和靳荣欣、刘保生、刘保力的共有权证书和该宗土地的使用权证书交付给杨风明的事实，并证明刘保生、刘保力、靳荣欣将诉争房地产股份转让给杨风明的事实告知了张芝威的事实。第三人陈永增虽然对该组证据提出其对该组证据的内容均不知情，第三人张芝威提出该房屋转让合同和付款凭证都是刘保生和杨风明伪造的，另对公证书的内容其不清楚这件事。对此，第三人陈永增、张芝威未对其的质证意见加以举证说明，故本院再审对该组证的效力予以确认。第四组证据，原审被告刘保生、第三人陈永增对该组证据的真实性表示没有异议，另外，第三人张芝威对原审原告杨风明已实际占有和使用诉争房地产的事实表示认可。因此，本院再审对该组证据效力予以确认。
经庭审质证，依据有效证据，本院再审确认以下事实：2002年11月6日，陈永增、刘保力、张芝威、刘保生、靳荣欣五合伙人签订合作协议，共同购买武陟县粮食总公司所属良友裘皮公司（武陟县黄河大道098号）房地产，房地产总价265万元，分为四股，陈永增、刘保力、张芝威各持一股，刘保生、靳荣欣合为一股。2002年12月4日，武陟县房产管理局为该房产办理了过户登记手续，房产证号为：武房权龙字第000015**号，该房屋建筑面积为3220.58平方米，登记的房产所有权人为陈永增，共有权人分别为张芝威、刘保力、刘保生、靳荣欣。2003年9月30日，武陟县国土资源局为该宗土地办理了国有土地使用权证，土地证号为：武国用（2003）第11**号，该宗土地的使用面积为5799.56平方米，登记的土地使用权人为刘保力、陈永增、刘保生、靳荣欣、张芝威。2008年11月9日，该五共有权人签订书面协议，约定一致同意将其共有的房地产整体转让，并约定转让价300万元以上即可转卖。
2008年11月10日，陈永增给刘保力出具了委托书，委托书的内容为：今委托刘保力为本人在河南武陟房地产转让代理人，委托时间2008年底为止，房地产价格陆拾伍万元，在转让签字时本人愿意配合签字。2008年11月18日，刘保力代表陈永增作为甲方，刘保生、靳荣欣作为乙方，双方签订了房地产股份转让协议书，将属于陈永增名下的25%的房屋所有权和土地使用权的股份全部转让给刘保生、靳荣欣，转让价为65万元。该转让协议签订当天，刘保生向刘保力支付了房地产转让定金15万元，刘保生又于2008年12月9日向刘保力支付房地产股份转让款50万元，刘保力分别向刘保生出具了收款收条，该两张收条落款处签名均为“陈永增、刘保力”，但陈永增对该转让事实表示并不知情，字不是其本人所签，刘保生承认该转让协议书和两张收条中“陈永增”的签名均不是陈永增本人所签，而是刘保力代签的。
2013年4月6日，刘保生、刘保力、靳荣欣与杨风明签订了房地产股份转让合同，将位于武陟县黄河大道098号房地产75%的份额以570万元的价格转让给了杨风明。该合同签订后，自2013年4月6日起至2013年4月12日止，杨风明分别以汇款和现金支付的方式共计向刘保生支付购买房地产股份款550万元，余款20万元双方约定待办理完房地产过户登记手续后予以结清。之后，杨风明开始实际占有、使用诉争房地产至今，并已实际投资对该房地产进行了一定规模的改建、扩建和装修。
另查明：2009年12月16日，张芝威与张金成签订协议书，将武陟县黄河大道098号房地产的所有权转让给了张金成，约定转让金为265万元。同日，陈永增夫妇和张芝威夫妇在注销土地证的申请上签名按指印，并签署了房地产买卖契约。2009年12月20日，张金成与张芝威签订补充协议，约定追加转让费40万元，但约定一切契税、过户费等一切转让所发生的税费由张芝威负担，并约定转让金额中265万元由张金成在协议签订后一个月内支付给张芝威或其他共有人，所余40万元待办理过户手续后一个月内一次性支付给张芝威，还约定张芝威办理过户手续应在收到张金成265万元的三个月内办理完毕，如张芝威不能按时办理，应支付违约金，从违约之日起按265万元的月息一分五计算至过户手续办结之日止。2009年12月16日，张金成向陈永增支付房地产转让金65万元、支付张芝威70万元，2009年12月26日，张金成向张芝威支付房地产转让金130万元，陈永增、张芝威分别向张金成出具了收条。2013年7月23日，张金成起诉至武陟县人民法院，诉讼请求：1、判令张芝威、陈永增、刘保力、刘保生、靳荣欣履行双方于2009年12月16日和2009年12月20日签订的房地产买卖协议，立即到武陟县房地产管理部门办理过户手续；2、暂给付其违约金50万元（下余违约金从违约之日起，按265万元的月息1.5分计算至该房地产过户手续完毕之日止）。2014年1月27日，武陟县人民法院作出（2013）武民二初字第00201号民事判决，判决：1、被告张芝威、陈永增、刘保生、刘保力、靳荣欣应于本判决生效后十五日内，协助原告张金成办理位于武陟县黄河大道098号房地产（武房权证龙字第000015**号）过户手续；2、被告张芝威应于本判决生效后十五日内，给付原告张金成违约金，违约金从2010年3月25日以本金265万元，按照月息1.5分计算至本判决第一项确定的履行义务之日止；三、驳回原告张金成的其他诉讼请求。一审宣判后，该案被告刘保生、刘保力、靳荣欣不服判决，向本院提起上诉。本院二审于2014年6月5日作出（2014）焦民一终字第141号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，经本院审判委员会讨论决定，再审本案。该案经本院再审已于2015年8月13日作出（2015）焦民再二终字第00026号民事裁定，以本案的判决结果直接影响到了案外人杨风明的利益，原审未通知杨风明参加诉讼，漏列诉讼主体为由，裁定：1、撤销本院（2014）焦民一终字第141号民事判决及武陟县人民法院（2013）武民二初字第00201号民事判决；2、本案发回武陟县人民法院重审。目前，该案正在一审审理过程中。
本院再审认为，杨风明诉争的武陟县黄河大道098号房地产系陈永增、张芝威、刘保力、刘保生、靳荣欣五合作人按份共有的财产。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。据此说明对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭是以变更登记确定所有权转移的，另对于按份共有的财产共有权人处分共有财产须经占份额三分之二以上的共有人同意。本案中，杨风明称陈永增已将属于其本人的房地产份额转让给了刘保生和靳荣欣，并提供了陈永增给刘保力出具的委托书和刘保力代表陈永增作为甲方与乙方刘保生、靳荣欣签订的房地产股份转让协议书，以及刘保力代表陈永增出具的收到房地产转让款的收条，证明陈永增委托刘保力为其本人房地产份额的转让代理人，将属于陈永增的房地产份额转让给了刘保生和靳荣欣。对此，陈永增表示均不知情，并提出其的房地产份额并未转让。本院再审认为，陈永增给刘保力出具的委托书中明确载明：在转让签字时，本人愿意配合签字。据此说明刘保力作为陈永增房地产转让的代理人与买受人刘保生、靳荣欣签订房地产转让协议时，应当告知陈永增，并由陈永增在房地产股份转让协议中签字确认后该转让合同关系方能成立。刘保力代表陈永增与刘保生、靳荣欣签订的房地产股份转让协议，没有陈永增的签字确认，而且刘保生承认该房地产股份转让协议和收款收条中陈永增的签字不是其本人所签，而是刘保力代签，故该房地产转让协议针对陈永增不具有约束力。另外，对于陈永增所享有的房地产份额仍登记在其的名下，所有权并未发生实质性转移。因此，杨风明与刘保力、刘保生、靳荣欣于2013年4月6日所签订的“房地产股份转让合同”未达到该房地产三分之二以上的按份共有权人的同意，该转让合同违反了法律、行政法规的强制性规定，故该房地产股份转让合同无效。第三人张芝威、陈永增称该转让合同应为无效的抗辩理由成立，本院再审予以采纳。原审原告杨风明要求依法确认其与刘保生、刘保力、靳荣欣之间的“房地产股份转让合同”合法有效，并要求确认武陟县黄河大道098号房地产原属于刘保力、刘保生、靳荣欣的75%土地使用权、房屋所有权真实合法，另责令刘保生、刘保力、靳荣欣尽快配合办理土地、房产过户手续的诉讼请求，本院再审依法不予支持。本院作出（2013）焦民一初字第38号民事调解书所确认当事人达成的协议内容违反了法律强制性规定，且损害了诉争房地产按份共有权人张芝威、陈永增的利益。因此，依法应予以撤销。另外，再审诉讼中，原审原告杨风明向本院提出现场勘验申请，要求对诉争房地产进行现场勘验，旨在确认诉争房地产的实际使用人以及扩建、装修的情况。对此，鉴于共有权人张芝威、刘保生、陈永增对于杨风明已实际占有、使用大部分诉争房产，并对诉争房地产进行了扩建和装修的事实表示认可，故本院再审对其的现场勘验申请不予准许。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零九条第一款第（一）项、《中华人民共和国物权法》第九十七条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）焦民一初字第38号民事调解书；
二、驳回原审原告杨风明的诉讼请求。
案件受理费51700元，由原审原告杨风明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审判长 柳 涛
审判员 徐世魁
审判员 毕 蕾
二〇一五年十一月五日
书记员 ＸＸ阳