广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）珠香法湾民初字第561号
原告：田媛媛，女，澳门特别行政区居民，1981年5月24日出生。
委托代理人：孙亚南，广东万山律师事务所律师。
被告：王业盛，男，汉族，1972年2月25日出生。
原告田媛媛诉被告王业盛房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告田媛媛的委托代理人孙亚南到庭参加诉讼，被告王业盛经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告田媛媛诉称：原、被告双方于2012年9月至10月期间便达成被告将其拥有产权的位于珠海市珠海大道1号（华发新城）142栋XX04房（以下称诉争房产）转让给原告的协议，并于2012年10月30日签订了《珠海市房地产买卖合同》，约定：被告将前述房地产转让给原告，该房建筑面积314.30平方米，交易总金额为人民币（以下币种均为人民币）4011656元，付款方式为签约三日内付定金10万元，2012年11月3日前付100万元，2012年11月10日前付100万元，2012年11月10日前付2911654元（付清），签约三十日内办理过户登记，2012年11月23日交付房屋。实际上在签订合同前，原告己给付了前两期定金及首付款110万元现金，且代为被告付清了在中国银行珠海营业部全部抵押按揭贷款本息及罚息共计3006887.89元，共计已支付了购房款4106887.89元，被告交付了房屋钥匙。但当原告为被告代付清银行抵押贷款时与银行方面同去房地房产登记中心办理抵押登记注销时，却得知该房已因被告负债而被法院查封，以致合同约定的过户登记无法履行。原告认为，原、被告双方所签订的《房屋买卖合同》系有效合同，由于原告己付清了全部购房款，包括被告的银行贷款及罚息，被告也交付厂房屋，房屋买卖合同实际上己履行完毕，原告实际已取得了房屋的房地产权，尽管尚未及登记但也并不影响原告所拥有的权利，被告与案外人人的案件与该房无关联，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》的有关规定，双方所签的合同及原告所拥有的物权依法应予保护，被告的情况虽不能说是故意违约，但被告有义务立即解决与他人的法律纠纷，排除办理过户的法律障碍，保证原告的权利不受侵犯，故原告提起本案诉讼。原告田媛媛诉讼请求如下：一、确认双方所签订的《房屋买卖合同》为有效合同；二、确认原告已拥有诉争房屋的房地产权；三、判令被告排除办理房地产权过户登记手续的障碍并进行过户登记；四、被告承担本案诉讼费用。
原告田媛媛为其诉称提交以下证据：1、《房地产买卖合同》，证明双方已经就诉争房屋签订了国家版本的买卖合同；2、王业盛房地产权登记表，证明诉争房屋登记在被告名下，产权清晰；3、王业盛房地产抵押登记表，证明诉争房屋是被告按揭抵押在中国银行；4、王业盛房地产限制查封登记表，证明诉争房屋因被告其他债权被查封；5、珠海公证处公证书，证明郑惠华作为被告代理人，受被告委托全权买卖诉争房屋；6、郑惠华身份证复印件，证明被告代理人身份情况；7、郑惠华出具的收据，证明被告代理人郑惠华收到卖房款；8、中国银行贷款还款凭证（流水尾号8869）；9、中国银行贷款还款凭证（流水尾号2743）；10、中国银行收费凭证（流水尾号0981）；证据8-10，证明原告已经替被告还清诉争房屋贷款，证据8本息合计2960351.20元，证据9是35245.61元，证据10是提前还款补偿金11290.88元，还款总额达300多万；11、中国银行财务处理通知书（35245元）；12、中国银行财务处理通知书（297万）；证据11-12，证明中国银行已经就原告替被告还清贷款问题发出通知书，证明已经支付了证据8-10的款项；13、中国银行贷款结清通知书，证明诉争房屋被告的银行贷款已经全部结清；14、诉争房屋房地产权表、抵押（按揭）登记表、限制（查封）登记表；15、哈尔滨市太平公证处公证书。
被告王业盛未应诉，亦未向本院提交证据。
经审理查明：被告王业盛系诉争房产权属人。2012年4月27日，被告与案外人孙明月共同出具《委托书》一份，载明其二人系夫妻，是诉争房产的权属人，现委托案外人姜毅璋办理如下事宜：1、办理还清诉争房产银行贷款的相关手续，签署并领取相关银行证件资料；2、办理注销房屋抵押登记手续，领取房地产权证；3、办理退保手续并领取退回的保险金；办理完上述事项后，在符合法律规定的情况下，再办理如下事宜：1、确定买主、商议并决定该房屋的出售价格，签署出售上述房屋的买卖合同，办理相关房地产买卖合同及领取公证书；2、代为接受房地产登记机关询问，以及办理上述房屋的过户手续；3、协助买主办理上述房屋银行贷款按揭、房屋抵押登记的相关手续；4、代收售房款，以及缴纳相关税费；5、办理上述房屋水电煤气、电话、有线（数字）电视及物业管理等相关事宜的结清、更名手续；等。该《委托书》还载明，委托期限从委托书签署之日至办完上述事宜为止，委托人有转委托权。该《委托书》在黑龙江省哈尔滨市太平公证处办理了公正手续，公证书编号为（2012）黑哈太证内民字第1312号。2012年5月4日，姜毅璋出具《转委托书》一份，载明其转委托案外人郑惠华为王业盛、孙明月的代理人，除无转委托权外，其他代理权限与姜毅璋相同。该《转委托书》在珠海市珠海公证处办理了公正手续，公证书编号为（2012）粤珠珠海第10308号。
2012年10月20日，郑惠华出具《收据》一份，载明其作为被告的代理人，代为办理被告出让诉争房产的相关手续，已代收110万元，为买方田媛媛支付的前期买房款（其中10万元为定金）。
2012年10月29日，原告代被告向中国银行股份有限公司珠海分行偿还了诉争房产按揭贷款合计306887.69元，该银行出具《贷款结清通知书》一份，载明被告在该行申请贷款320万元用于购买诉争房产，贷款期限自2009年7月29日至2034年7月29日，现该笔贷款已全部结清。
2012年10月31日，郑惠华作为被告（甲方）委托代理人，与原告（乙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定甲方将其名下的诉争房产出售给乙方，交易总金额为4011656元，乙方应于合同签订后3日内支付定金10万元，2012年11月3日前付100万元，2012年11月10日前付100万元，2012年11月10日前付2911654元（付清），签约三十日内办理过户登记。该合同第三条约定：本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到珠海市房地产登记中心办理过户手续。第四条约定：双方同意于年11月23日前由甲方将该房地产交付给乙方使用。
庭审中，原告称，其支付订金后，就取得了诉争房屋的钥匙，但在2012年10月30日去办理过户手续时发现该房屋被本院另案查封。截止本案最后一次庭审之日，诉争房产的另案查封已被解除，诉争房产尚有一个查封记录，查封单位为本院，申请人为原告，此外无其他限制（查封）登记。
本院认为：被告委托姜毅璋办理诉争房产出售事宜并同意姜毅璋有转委托权，姜毅璋依其代理权限再委托郑惠华办理诉争房产出售事宜，上述委托及转委托系上述各方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，因此郑惠华代理被告与原告签订《房地产买卖合同》并收取原告支付的售房款，其法律后果应由被代理人即被告承担。《房地产买卖合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，对原、被告均具有法律拘束力。原告已依约向被告支付了购房款110万元，并代被告偿还了诉争房产银行按揭贷款306887.69元，以上款项合计416887.69元，已超过了原告应付的购房款4011656元。原告已依约履行了付款义务，被告应依《房地产买卖合同》第三条的约定履行诉争房产的过户义务。现被告未按期履行该义务，原告请求被告立即履行，有事实和法律依据，本院予以支持。
原告还请求确认其拥有诉争房产的房地产权，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由于诉争房产仍登记在被告名下，因此在诉争房产未办理过户手续并登记在原告名下前，该房产权属人仍为被告，原告的上述诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告田媛媛与被告王业盛（郑惠华代签）签订的《房地产买卖合同》合法有效；
二、被告王业盛于本判决书发生法律效力之日起三日内协助原告田媛媛办理珠海市香洲区珠海大道1号142栋XX04房全部产权的过户手续并登记在原告田媛媛名下；
三、驳回原告田媛媛的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币38894元，保全费人民币5000元，合计人民币43894元，由被告王业盛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 胡冬梅
代理审判员 陈 荣
人民陪审员 林 娟
二〇一四年一月十五日
书 记 员 罗志斌