湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀中民一终字第286号
上诉人（原审原告）佘华明，男，汉族，1963年12月4日出生。
委托代理人杨学东，怀化市鹤城区鹤城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）怀化兴业建设有限责任公司。
法定代表人张明，该公司总经理。
委托代理人郭建兵，男，1961年9月13日出生、汉族，该公司项目负责人。
上诉人佘华明因与被上诉人怀化兴业建设有限责任公司（以下简称“兴业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院2014年3月16日（2013）怀鹤民一初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月26日公开开庭对本案进行了审理。上诉人佘华明及其委托代理人杨学东，被上诉人兴业公司的委托代理人郭建兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2009年12月7日佘华明与兴业公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，佘华明购买兴业公司位于怀化市舞水路202号，富民大市场（暂定名）中四栋A418号门面一间，面积为10.92平方米，每平米12299.60元，共计购房款134312元。付款方式为佘华明在签订本合同时支付房款74312元，余款60000元，由佘华明按银行要求办理按揭贷款，（并在该合同附件一中对佘华明按揭所需要的资料进行了约定），兴业公司协助乙方办理。办理贷款手续所发生的相关费用由佘华明负责。佘华明于2009年12月4日付购房款20000元，2009年12月7日付购房款47596元，合计付购房款67596元。按合同约定兴业公司返一年租金共计6716元，于签订合同时一次返还。故佘华明合计交购房款74312元。因兴业公司所售门面为现房，佘华明、兴业公司于签订合同当天办理了门面接交手续。但因佘华明银行按揭至今未办理好，佘华明还尚欠兴业公司购房款60000元。该合同第十条约定，在兴业公司付清全部房款且本项目开业之日起，兴业公司承诺180天内办理好房、地产权证，因兴业公司原因未在规定期限内办理好房、地产证的，每延期一个月支付原告延期费1000元。该合同附件三补充协议约定，该门面土地使用年限为50年，2009年-2059年。兴业公司在明知佘华明未交清购房款的情况下，于2012年3月6日为佘华明办理了房、地产权证，该土地终止日期为2050年4月15日。该合同附件三补充协议规定，此商业用房只能做为服装经营，兴业公司不允许佘华明做其他经营，如有违反此协议，兴业公司有权收回此商铺所有权，佘华明并按购房总金额的30﹪支付兴业公司违约金。2011年5月兴业公司改变经营方式，将服装市场转变成花鸟市场。现佘华明以兴业公司未按期办理房、地产权证，办理土地使用权证年限与合同约定不符、擅自改变市场经营为由，向法院提起诉讼而形成纠纷。
原审认为：佘华明、兴业公司于2009年12月7日签订的《商品房买卖合同》是在合法、自愿的原则下签订的，该合同合法有效。佘华明以该合同第十条的约定，兴业公司未在规定的期限内为佘华明办理好房、地产权证，应按约定给付延期办证费32000元，但该条款是附条件的，也就是佘明华必须是在付清全部购房款的前提下，才可以追究兴业公司的违约责任。该合同第四条虽约定了兴业公司协助佘明华办理银行按揭贷款，但也同时约定了佘明华应向兴业公司提供银行按揭贷款的全部资料，佘明华未提供己向兴业公司交付银行按揭贷款全部资科的证据，或是兴业公司的原因不能为佘明华办理按揭贷款的证据，佘明华应承担举证不能的责任，而佘明华至今尚欠兴业公司60000元的购房款。故佘明华的这一诉请不予支持。佘明华要求判令兴业公司因擅自改变经营市场，按购房款总金额30﹪给付佘明华违约金40293元，该补充协议是兴业公司单方对佘明华的规定，约定的是佘明华应向兴业公司承担的违约责任。而不是对佘明华、兴业公司双方的约定，该补充协议也只有兴业公司的印章，没有佘明华的签字认可。故佘明华这一请求不予支持。补充协议兴业公司承诺该啇品房土地使用年限为50年，而办理的土地使用年限没有50年，佘明华可以主张自己的权力，但佘明华主张给付少办10年土地使用权价款6956.04元的请求，目前尚无法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据若干规定》第二条之规定，判决如下。驳回佘明华的诉讼请求。案件受理费1781元，由佘明华承担。
宣判后，上诉人佘明华不服，以上诉人佘明华已向被上诉人兴业公司交付了办理按揭手续所需的所有资料，完全是被上诉人兴业公司违约，被上诉人兴业公司违约应承担违约责任为由上诉本院，要求本院二审：1、撤销原判；2、支持上诉人的全部诉讼请求；3、由被上诉人兴业公司承担本案一切诉讼费用。
被上诉人兴业公司对上诉人佘明华的上诉主张及理由答辩称：上诉人的上诉主张不能成立。
本院二审查明，原审认定的事实属实。
上述事实，经一、二审公开开庭审理，双方当事人到庭举证、质证和辩论，本院确认有下列证据予以证实：
1、一审所列证据；
2、一、二审庭审笔录。
本院认为：本案系上诉人佘明华以被上诉人兴业公司违反双方所签订的《商品房买卖合同》、应承担违约责任为由起诉要求被上诉人兴业公司向其支付房产证、土地使用权证办理延期的费用32000元和因改变经营市场须按购房总价30%给付其违约金40293元、少给10年土地使用权价款6956元。被上诉人兴业公司认为上诉人佘明华的诉请主张及理由并不能成立。故上诉人佘明华所提诉请主张及理由是否成立即为本案争议焦点。
首先，上诉人佘明华与上诉人兴业公司签订的《商品房买卖合同》出于双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，为有效协议，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应遵照履行。由于上述合同第十条约定上诉人佘明华必须是在付清全部购房款的前提下，被上诉人兴业公司才有从项目开业之日起180日内为上诉人佘华明办理好房、地产权证的义务；同时上述合同第四条虽约定被上诉人兴业公司协助上诉人佘明华办理银行按揭贷款，但也同时约定了佘明华应向被上诉人兴业公司提供银行按揭贷款的全部资料，上诉人佘明华未提供己向被上诉人兴业公司交付银行按揭贷款全部资科的证据，或是被上诉人兴业公司的原因不能为佘明华办理按揭贷款的证据，上诉人佘明华应承担举证不能的责任，即未予办理银行按揭贷款手续不属于被上诉人兴业公司违约。由于银行按揭贷款手续未予办理，上诉人佘明华至今尚欠被上诉人兴业公司的购房款，被上诉人兴业公司据此未在合同约定的期限内为上诉人佘华明办理好房、地产权证，属于正当的合同履行抗辩权，不构成违约。
其次，关于上诉人佘华明要求被上诉人兴业公司因擅自改变经营市场、按购房款总金额30﹪给付违约金40293元的问题，因补充协议是被上诉人兴业公司单方对包括上诉人佘明华在内的门面购买者就经营内容和行业的限制性规定，约定的是包括上诉人佘明华在内的门面购买者如果改变经营内容和行业则应向被上诉人兴业公司承担违约责任。该补充协议并未载明被上诉人兴业公司的违约情形和责任。故上诉人佘华明以上述补充协议为据要求被上诉人兴业公司因擅自改变经营市场须按购房款总金额30﹪给付违约金40293元的诉请主张不能成立。另外，上述补充协议载明兴业公司承诺该啇品房土地使用年限为50年，而办理的土地使用权证所载土地使用权年限只有40年，被上诉人兴业公司对此陈述系在土地使用权证办理过程中才得知系政策性规定，不属于被上诉人兴业公司有意欺诈和违约。由于上述补充协议并未载明土地使用权年限不足40年的违约责任规定，且合同约定的门面售价系包括土地使用权和土地上建筑附着物在内的综合价值，上诉人佘华明亦未举有关土地使用权年限价格司法鉴定等充分有效证据证明10年土地使用权的对应价值，故上诉人佘华明以与合同比被上诉人兴业公司少办理10年土地使用权为由，要求被上诉人兴业公司向其给付土地使用权价款6956.04元的上诉请求缺乏依据。
综上，原判事实清楚，处理正确。上诉人佘华明的上诉主张及理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1781元，由上诉人佘华明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘士平
审 判 员 向淑莉
审 判 员 王文利
二〇一四年五月二十八日
代理书记员 戴蚁玲