广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）防市民再终字第1号
上诉人（一审被告）李杰。
上诉人（一审被告）薛云菁。
委托代理人韦金和，（两上诉人的共同委托代理人）。
被上诉人（一审原告）邹颖雄。
被上诉人（一审原告）江秀英。
一审第三人竺方美，
上诉人李杰、薛云菁因共有纠纷一案，不服东兴市人民法院（2013）东民初字第407号民事判决，向本院提出上诉。另外，邹颖雄、江秀英于2008年11月11日向东兴市人民法院起诉，该院作出（2009）东民初字第2号民事判决。判决后，李杰、薛云菁向本院提起上诉，本院作出（2010）防市民一终字第76号民事判决，判决生效后，李杰、薛云菁向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，该院作出（2012）桂民提字第40号民事裁定，撤销本院（2010）防市民一终字第76号民事判决和东兴市人民法院（2009）东民初字第2号民事判决，本案发回东兴市人民法院重审。东兴市人民法院立案受理后，作出（2013）东民初字第407号民事判决。李杰、薛云菁不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月31日公开开庭对本案进行了审理。上诉人李杰、薛云菁及其委托代理人韦金和，被上诉人邹颖雄到庭参加诉讼。被上诉人江秀英和一审第三人竺方美经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明，2004年10月，原告邹颖雄、江秀英与被告薛云菁、李杰协商共同出资购买位于东兴市外环路的土地（证号：东国用（2004）第A8650号；土地使用权人：邹颖雄、江秀英、薛云菁、李杰）。2005年3月21日，原告邹颖雄以自己的名义向中国农业银行股份有限公司东兴市江平支行贷款65万元用于建房，担保人为江秀英、薛云菁、李杰。其中2007年5月20日至2008年9月20日的贷款是由被告偿还，共计本金72680元，其他时间均为原告偿还。2007年5月21日，原、被告对买地建房形成的共有财产进行出资结算后出具一份证明：邹颖雄经朋友李杰介绍有块屋地座落在东兴市武装部对面，占地面积360平方米，经两人协商购买这块地建房，买地建房总造价2011514元（贰佰零壹万壹千伍佰壹拾肆元）。因资金不足，邹颖雄向东兴市江平镇农行储蓄所贷款65万元，江秀英、李杰、薛云菁作贷款担保人。在买地建房过程中，李杰、薛云菁因资金不足只投资了222200元。邹颖雄及薛云菁均在该证明上签字，原告邹颖雄代其妻子江秀英、被告薛云菁代其丈夫李杰在该证明上签字，证人周某也在该证明上签字。2008年11月11日，原告向一审法院起诉，要求解除双方共有关系，诉争房屋归其所有，由其按被告出资比例补偿给被告相应的金钱利益。被告同意分割房屋，但要求原、被告一人一半，遂造成纠纷。在本案审理过程中，原告申请对诉争房地产价格进行评估，一审法院依法委托广西国联房地产评估有限公司评估作出房地产估价报告，估价结果现该房地产价格为4685700元。
二审经审理查明，二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。
另查明，李杰、薛云菁向一审法院提供房屋开支和房屋材料开支书面材料各一份，上述材料均无邹颖雄、江秀英签字，只有薛云菁和证明人冯华庆、邹意峰签名。2007年5月20日，李杰、薛云菁向邹颖雄出具一张欠条，内容载明：“今欠到邹颖雄同志人民币348923元（叁拾肆万捌仟玖佰贰拾叁元），本人定于2008年12月30日归还。备注：如欠款人不按时归还，借款人有权向人民法院提出起诉”。
一审经审理认为，2004年10月原告与被告口头协商共同出资购买《东国用（2004）第A8650号》土地使用证项下的土地，在协商共同出资购地建房时没有签订书面合同，也没有对份额进行明确的约定，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百零三条的规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”，因原告与被告不具有家庭关系，所以原、被告对共同出资购地建房应为按份共有；根据《物权法》第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”。本案中被告的出资额应为原、被告双方确认的222200元加上偿还银行贷款本金72680元，共计294880元。以总投资额2011514元来计算，被告所占的出资比例为14.66%。因该讼争房地产已由2011514元升值为4685700元，被告的出资额也相应增加为686923元，现原告要求解除与被告的共有关系，被告表示同意。但原、被告对共有财产的分割方式达不成协议，按照《物权法》第一百条的规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”因被告对共有财产投资份额较少，仅为14.66%，实物分割必然会影响共有物的使用价值，不宜进行实物分割，故应对共有物进行评估后，由原告方按被告方投资比例14.66%折价给付被告686923元。原告的主张理由正当，予以支持。被告辩称：①原、被告双方协商被告李杰及原告江秀英并不在场，且原告提供的出资证明上面被告李杰的签名是被告薛云菁代签，且原告江秀英的签字也是过后补的。被告李杰过后也提供一份声明称不同意被告薛云菁代签并不认可该份签名，故该份证明无效。②原告与被告双方对土地及房屋的分配有明显的约定，即建设用地使用权一方一半，房屋所有权一方一半。根据《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释第十七条第二款的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”因此，被告的辩称①理由不足；对辩称②被告提供的是一份2007年5月9日的房屋开支及房屋材料开支及被告出具给原告的欠条一份，但证据上面均未有原告签字认可，且与2007年5月20日由原、被告亲笔签名的一份出资证明相矛盾，故被告提供的证据不能形成完整的证据链，无法证实被告的说法。被告的辩称②证据不足，对被告的答辩意见该院不予采信。综上，依照《物权法》第一百条、第一百零四条之规定，判决：一、解除原告邹颖雄、江秀英与被告李杰、薛云菁的共有关系；二、位于东兴市外环路的房屋［土地证号：东国用（2004）第A8650号］的土地使用权及房屋所有权全部归原告邹颖雄、江秀英享有；三、原告邹颖雄、江秀英应支付房屋补偿款686923元给被告李杰、薛云菁。本案受理费3333元，评估费14200元，共计17533元（原告已预交），由原告邹颖雄、江秀英承担14963元，被告李杰、薛云菁承担2570元。
二审经审理认为，一、双方当事人在购地建房中各方出资多少问题。本案中，1、从邹颖雄、江秀英提供的证据2007年5月21日双方当事人签字确认的出资结算证明材料来看，证实双方当事人共同购地建房总造价为2011514元，李杰、薛云菁因资金不足投资了222200元；2、双方当事人确认的农行还贷款清单及还贷款存折，证实李杰、薛云菁从2007年5月20日至2008年9月20日代邹颖雄偿还农行贷款本金共计72680元。据此，本院确认李杰、薛云菁在共同购地建房中出资额为：222200元＋72680元=294880元。以总投资额2011514元来计算，李杰、薛云菁所占的出资比例为14.66%。虽然李杰、薛云菁提供2007年5月20日的欠条和以邹颖雄为原告的民事起诉状及房屋材料开支等证据抗辩李杰、薛云菁与邹颖雄、江秀英共同出资购地建房过程中因资金不足，经结算欠到邹颖雄、江秀英款项348923元并立写欠条给邹颖雄收执。且李杰、薛云菁从立写欠条之日起代邹颖雄偿还农行贷款至2008年9月20日。但从李杰、薛云菁提供2007年5月20日的欠条载明的内容来看，没有明确欠款的来源，即使李杰、薛云菁提供邹颖雄于2008年9月10日以该欠条为据向一审法院起诉李杰、薛云菁与其共同出资购地建房过程中，因资金不足，欠款348923元，请求予以偿还。李杰、薛云菁以该证据主张其与邹颖雄、江秀英共同出资购地建房经结算尚欠邹颖雄、江秀英投资款348923元，但该案件未经审理，邹颖雄、江秀英即撤回起诉。因此，李杰、薛云菁提供上述证据并不能直接证明其在共同购地建房过程所出资数额。另李杰、薛云菁提供房屋材料开支等证据仅有薛云菁和证明人冯华庆、邹意峰签名，邹颖雄、江秀英不予认可，依法不能作为双方当事人就购地建房出资进行结算的依据。因此，李杰、薛云菁依据上述证据抗辩认为其与邹颖雄、江秀英共同出资购地建房过程中因资金不足，经结算尚欠邹颖雄、江秀英投资款348923元证据尚不充分，本院不予采信。
二、邹颖雄、江秀英诉请解除其与李杰、薛云菁对本案讼争房产共有关系，要求共有房产归其所有，并由其按房屋评估价值以李杰、薛云菁的投资比例给付现金补偿有无事实和法律依据问题。《物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”该法第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”。本案中，因李杰、薛云菁与邹颖雄、江秀英不具有家庭关系，且双方在协议共同出资购地建房过程中对各方享有的份额没有约定，故依照上述法律规定，李杰、薛云菁与邹颖雄、江秀英对上述房产应为按份共有。而李杰、薛云菁在共同购地建房中出资额为294880元，占总投资额比例为14.66%。因此，李杰、薛云菁请求与邹颖雄、江秀英对半分割共有房产与法不符，其该请求，本院不予支持。综合本案案情，李杰、薛云菁对本案讼争房产所占份额较少，若进行实物分割必然会影响共有物的使用价值，故不宜进行实物分割，应以该房产评估价4685700元，由邹颖雄、江秀英按李杰、薛云菁投资比例14.66%折价给付相应价值的经济补偿即686923元为宜。一审判决位于东兴市外环路的房屋［土地证号：东国用（2004）第A8650号］的土地使用权及房屋所有权全部归邹颖雄、江秀英享有，由邹颖雄、江秀英向李杰、薛云菁支付房屋补偿款686923元正确，本院予以维持．综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3333元（李杰、薛云菁已预交），均由李杰、薛云菁负担。
一审重审查明，2004年10月，原告邹颖雄、江秀英与被告李杰、薛云菁共同出资108万元购买东兴市外环路的一块土地使用权（东国用2004第A8650号）用于共同建房；双方没有书面约定共有份额。2005年3月21日，原告邹颖雄以上述土地使用权作抵押，向中国农业银行东兴市江平支行贷款65万元用于建设上述共有房屋，担保人为江秀英、李杰、薛云菁。建房贷款主要由原告偿还，其中2007年5月20日至2008年9月20日期间由被告偿还，共计72680元，其余均由原告偿还。房屋建成后，2007年5月21日，原、被告对买地建房形成的共有财产进行出资结算，并出具一份《证明》，载明“邹颖雄经朋友李杰介绍有块屋地坐落在东兴市武装部对面，占地面积360平方米，经两人协商购买这块地建房，买地建房总造价2011514元，因资金不足，原告邹颖雄向东兴市江平镇农行储蓄所贷款65万元，江秀英、李杰、薛云菁作贷款担保人。在买地建房过程中，李杰、薛云菁因资金不足只投资222200元”。邹颖雄及薛云菁均在该《证明》上签字，原告邹颖雄代妻子江秀英、被告薛云菁代丈夫李杰在该《证明》上签字，证人周某也在该《证明》上签字。一审期间，评估机构对诉争房产的价格评定为4685700元。
本案二审判决生效后，2011年4月12日，原告邹颖雄、江秀英与第三人竺方美签订《房地产转让协议书》，约定将上述房产转让给第三人竺方美并办理了过户手续（国有土地使用权证号：东国用（2011）第A0285号，房屋所有权证号：东房权证东兴字第××号）。
一审重审认为：一、关于第三人竺方美是否属于善意取得的问题：第三人竺方美在本案二审判决生效后与原告签订房屋买卖合同，支付了合理对价，双方的转让行为不违反法律、行政法规的强制性规定，并办理了物权登记，合法有效；第三人竺方美依法属于善意取得。
二、关于原、被告的投资比例问题：根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。因原、被告不具有家庭关系，原被告之间应为按份共有。原告请求解除共有关系，被告表示同意，本院予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条的规定，按份共有人对共有的不动产或动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。双方对共有财产的份额未进行书面约定，依法按出资额确定。被告出资额按双方最后确定的222200元＋偿还银行的贷款额72680元，合计294880元；双方共同购地建房总投资额2011514元，被告所占的出资比例为294880元÷2011514元＝14.66%。
三、关于诉争房产如何分割的问题：根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款的规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案房产的所有权已合法转移给第三人竺方美，无法进行实物分割或拍卖、变卖，本院依法按原审评估价格4685700元进行折价分割，被告按出资额比例应分得4685700×14.66%≈686923元。原告请求按被告投资比例14.66%折价支付被告补偿款686923元符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百条第一款、第一百零三条、第一百零四条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告邹颖雄、江秀英与被告李杰、薛云菁的共有关系；二、原告邹颖雄、江秀英支付被告李杰、薛云菁房屋补偿款686923元。案件受理费3333元（原告已预交），由原告邹颖雄、江秀英负担763元，被告李杰、薛云菁负担2570元。
李杰、薛云菁上诉称，一、一审判决认定事实和证据错误。一审认定：“被告提供的两张收条只能证明郑通杰收到土地转让款108万元但不能证明被告支付土地转让费63万元；发票、收据、税证能证明办理证件须交纳的税费及支出的费用；庭审笔录只能证明购地款108万元，买地和建房总投资2011514元……欠条、起诉状、裁定书与本案无关”错误。收条、发票、收据、税证、庭审笔录、欠条、起诉状、裁定书等这些证据都是真实合法的证据。收条非常明确地记载李杰、薛云菁出资63万元购地，且与发票、收据、税证、庭审笔录、欠条、起诉状、裁定书等相互印证。郑通杰的证言，证实其收到李杰、薛云菁63万元和邹颖雄、江秀英45万元，共108万元购地款，两张收条是他当年所写。一审认定李杰、薛云菁出资购地和建房资金共294880元错误。李杰、薛云菁在购地和建房中共出资了924880元，由三部分组成：一是购地款63万元；二是房屋建造222200元；三是偿还房屋贷款72680元。在一审认定的294880元中，除72680元是双方共识外，222200元被认定为购地和建房款，唯一依据是邹颖雄、江秀英提供的2007年5月21日的《证明》。但该证据明显缺乏真实性与合法性。一审认定李杰、薛云菁投入资金14.66%的比例错误。一审认定竺方美购房属善意取得错误，李杰、薛云菁对诉争房屋拥有将近一半的权属，邹颖雄、江秀英对李杰、薛云菁份额没有处分权，邹颖雄、江秀英擅自将李杰、薛云菁的份额出卖无效。该房屋权属问题至今还在纠纷当中，买受人明知权属正在争议却仍然与邹颖雄、江秀英签订买卖合同，这明显是恶意而不是善意。邹颖雄、江秀英与买受人双方以明显低予合理的评估价格进行买卖。一审以原审评估价判决分割错误，因为现在的诉争房价格比原审评估价高出数倍多，这样判决分割不符合客观事实。二、一审判决适用法律错误。实物分割为第一方式，作价分割为第二方式。实物分割优于作价分割，只有穷尽实物分割所有方法都无法分割时才能作价分割。本案诉争的房屋完全可以进行实物分割。因此一审以作价方式判决明显适用法律错误。综上，一审判决对案件的法律事实和证据及适用法律错误，请求：1、撤销一审判决；2、判决位于东兴市外环路的房屋【土地证号：东国用（2004）第A86**号】的土地使用权及房屋所有权的一半权属归李杰、薛云菁享有，另一半归邹颖雄、江秀英享有；3、本案所有诉讼费由李杰、薛云菁承担。
被上诉人邹颖雄辩称，一审判决清楚了。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案焦点：一、一审认定李杰、薛云菁支付购地款金额，以及认定支付税费和办证费是否正确；二、一审按原评估报告确定房屋的价值是否正确；三、一审认定江秀英、邹颖雄与竺方美买卖涉案房屋有效是否正确；四、一审判决江秀英、邹颖雄向李杰、薛云菁支付房屋补偿款686923元是否正确。
本院认为，关于第一个焦点问题。江秀英、邹颖雄和李杰、薛云菁购买宅基地共同支付108万元，双方对支付购地的总款额没有争议，只是对双方各自投资多少金额有异议。李杰、薛云菁提交两张由郑通杰出具的收条要证明其支付土地转让费63万元，但这两张收条是郑通杰根据李杰、薛云菁陈述写的，郑通杰本人并未核实过双方当事人的出资情况，江秀英、邹颖雄也不认可，因此，郑通杰出具的两张收条不能证明李杰、薛云菁支付土地转让费63万元。另外，从江秀英、邹颖雄提交的证据分析，邹颖雄和薛云菁于2007年5月21日共同签名的证明，该证明实际是双方对共有房屋完工后进行的结算。虽然李杰和江秀英都没有在该证明上签名，是邹颖雄和薛云菁代签名，但双方基于各自夫妻关系，均构成表见代理，应当认定李杰、薛云菁的出资款为222200元加上偿还银行的贷款额72680元，合计294880元。李杰、薛云菁提交的契税完税证、办证收据等，只能证明双方支付税费和办证费情况，因此，李杰、薛云菁认为一审认定其支付购买宅基地款金额及认定支付税费和办证费错误的上诉理由不充分，本院不予支持。一审对李杰、薛云菁支付购地款金额，以及对税费和办证费的认定正确，本院予以维持。
二、关于第二个焦点问题。江秀英、邹颖雄于2008年11月向一审法院起诉，在诉讼中申请对房屋进行评估，而李杰、薛云菁在二审判决生效后向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，一审在广西壮族自治区高级人民法院将本案发回重审后，只是重新对本案进行审理，并不是新的案件，因而一审对原评估报告采信正确。因此，李杰、薛云菁认为一审按原评估报告确定房屋的价值错误的上诉理由不充分，本院不予支持。
三、关于第三个焦点问题。邹颖雄、江秀英在本案二审判决生效后与竺方美签订房屋买卖合同，竺方美支付了购房款，并办理了物权登记，应合法有效。竺方美属于合法取得，不属于善意取得。因此，李杰、薛云菁认为江秀英、邹颖雄与竺方美签订房屋买卖合同无效的上诉理由不充分，本院不予支持。但李杰、薛云菁同时认为一审认定竺方美为善意取得错误正确，本院予以支持。一审认定江秀英、邹颖雄与竺方美买卖涉案房屋合同有效正确，本院予以维持，但一审认定江秀英、邹颖雄转让房屋给竺方美属于善意取得错误，本院予以纠正。
四、关于第四个焦点问题。李杰、薛云菁与江秀英、邹颖雄共同购地建房，双方对共有房屋没有约定是按份共有还是共同共有，应当视为按份共有。因江秀英、邹颖雄在二审判决生效后已将本案房产的所有权已转让给竺方美，已无法进行实物分割，根据具体情况只能采用折价分割。李杰、薛云菁按出资额比例应分得4685700×14.66%≈686923元。因此，李杰、薛云菁认为一审没有采取实物分割，而是采取折价分割错误的上诉理由不充分，本院不予支持。一审对房屋采用折价分割，即按评估价格进行折价分割正确，本院予以维持。
综上，除一审认定竺方美为善意取得错误外，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，实体处理正确，尚可维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3333元（李杰、薛云菁已预交），全部由李杰、薛云菁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭传亿
代理审判员 陈卫华
代理审判员 林智明
二〇一五年五月十一日
书 记 员 冯镜光