赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2015）赛民初字第02295号原告刘惠甫，女，1949年10月3日出生，汉族，退休教师，现住呼和浩特市赛罕区。委托代理人高东升，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托代理人王海波，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被告内蒙古嘉友房地产开发有限公司。组织机构代78708567-6。住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰洲路**号（巨海城对面）。法定代表人徐玉生，总经理。委托代理人尚永贵，内蒙古合德律师事务所律师。原告刘惠甫与被告内蒙古嘉友房地产开发有限公司（以下简称嘉友房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月24日受理后。依法组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告刘惠甫的委托代理人高东升、王海波，被告嘉友房地产的委托代理人尚永贵到庭参加诉讼。2015年7月6日，本院依原告刘惠甫申请作出（2015）赛民初字02295-1号民事裁定书，采取保全措施。本案现已审理终结。原告刘惠甫诉称，2011年11月1日至2011年11月11日期间，被告与内蒙古维多利商业（集团）有限公司联合在《北方新报》刊登整版广告：“维多利·城南生活中心，入住全盘。维多利城南生活中心总营业面积5万平方米，集百货零售、大型超市、生活休闲业态为一体。保值商铺于2011年11月11日对外发售，10年包租，净赚商铺。”等进行营销宣传，2011年11月20日，原告基于对维多利集团商业价值的认可，与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的“维多利城南生活中心”第1幢3层3050号商业用房，合同约定建筑面积为26.4平方米，房屋总价款为681080元，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，同日，原告与内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司签订了《房屋租赁合同（内铺）》，合同约定原告将位于呼和浩特市大学路，丰州路交汇西南角处“维多利城南生活中心”，铺位号3050，建筑面积26.4平方米的铺位出租给乙方（被告）做商业经营使用。以原告所签《商品房买卖合同》总价为依据，每年支付的租金是房价总额的百分之十，合同签订后，被告未能依据《商品房买卖合同》的约定，将符合合同约定的商铺交付原告。原告找被告多次协商返还购房款等事宜，被告一直找理由推脱。2015年5月20日，被告向包括原告在内的业主作出承诺，称“集团公司汪总代表公司向各位业主承诺，2014年的返租款，公司将于2015年6月30日前付清。业主的其他问题，如退房事宜，请各位业主监督，在上述条件成熟后，一定满足各位业主的要求。”被告未按照合同约定交付商铺的行为已经构成根本性违约，原告与被告协商解决未果，故诉至人民法院，请求依法解除原、被告之间的《商品房买卖合同》，要求被告返还原告购房款681080元，承担租金损失107837元，以上共计788917元。被告嘉友房地产辩称，原告起诉的依据是合同关系，本案解决的是与嘉友公司的商品房买卖合同关系，原告与内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司签订的合同是租赁合同，是租赁合同关系，内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司不是本案的当事人，也不是本案的审案范围。被告未能按时交付房屋，是因国家的形势和市场的影响属不可抗力因素，不能认定为被告根本性违约。原告刘惠甫为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、商品房买卖合同、收款收据（2张），拟证明1、原、被告于2012年12月20日签订一份《商品房买卖合同》，合同第8条约定房屋交付时间为2012年8月30日前后两个月，被告至今未能交付房屋。已经构成根本性违约。2、合同第9条约定了出卖人逾期交房的违约责任，该条第1款第二项约定，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，因被告原因至今未能交付房屋，原告有权选择解除合同。3、原告已经按照合同约定，分两次向被告支付了全部购房款共计681080元，合同解除后，被告应当全部予以返还。被告对该组证据的真实性认可，但认为合同未能履行，是由于国家形势和市场影响，属于不可抗力的因素，不能归责于被告，故不应认定被告违约。二、《房屋租赁合同（内铺）》，拟证明1、原告与内蒙古维多利摩尔城商业集团有限公司于2011年12月20日签订《房屋租赁合同(内铺)》约定原告将购买的铺位出租给乙方做商业经营使用，租赁期限9年，租金以房屋总价款的10％计算；2、原告起诉前，被告已经承担了部分租金损失，至起诉之日，原告尚有107837元租金未能实现，针对该租金损失，被告应予承担。被告认为该证据是与案外人的合同关系，不属于本案的审案范围。租金是否拖欠应当以原告与承租公司结算为准。三、关于嘉友城市花园l号楼商业返租的承诺，拟证明2015年5月20日，包括原告在内的业主找被告协商关于欠付租金及退房事宜，被告书面承诺，称“2014年返租款，公司将于2015年6月30日前付清。业主的其他问题，如退房事宜，请各位业主监督，在上述条件成熟后，一定满足各位业主的要求”关于返祖、退房事宜，原告与被告已经有过协商沟通，因被告原因一直未能实现承诺。被告对该组证据真实性认可，对原告所要证明的问题不认可。四、谈话录音，拟证明1、因被告原因未能交付房屋，前期的返租一直由被告在向包括原告在内的业主进行支付，合同解除后，被告应当对原告承担欠付租金的损失。2、证明原告第一年租金未实际收到，而是抵顶了购房款，但合同总金额未包括该笔租金。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。五、《北方新报》广告宣传，拟证明1、被告与维多利商业（集团）有限公司联合在《北方新报》第3、4版面做数期正版宣传，有l0年包租，净赚商铺等内容。2、现被告未能按照约定交付房屋，应当承担相应的租金损失。被告认为因无法提供原件，故对该证据不予质证。被告嘉友房地产未向本院提交证据。经审理查明，2011年12月20日，原告刘惠甫（买受人）与被告嘉友公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的维多利城南生活中心X幢X层XXXX号房屋。合同约定，该商业用房建筑面积共26.4平方米，每平方米25798.48元，总价为681080元。买受人采取一次性方式付款于2011年11月16日交付购房定金100000元，余款581080元于2011年12月20日付清，定金抵做购房款。出卖人应当在2012年8月30日前后两个月，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告于2011年11月16日向被告支付认购定金100000元，于2011年12月20日向被告支付购房款581080元，被告向原告出具了相应收据。另查明，被告于2015年5月20日出具《关于嘉友城市花园1号楼商业返祖的承诺》，承诺“业主的其他问题，如退房事宜，请各位业主监督，在上述条件成熟后，一定满足各位业主的要求。”又查明，2011年12月20日，原告（甲方）与内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同（内铺）》，将维多利城南生活中心3050号铺位（建筑面积26.4平方米）出租给乙方作商业经营使用，租赁期限九年，自2013年10月1日至2022年9月30日止。租金价格以甲方所签《商品房买卖合同》总价为依据，乙方每年支付的租金是房价总额的百分之十。还查明，被告至今尚未向原告交付涉案房屋。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。关于原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的主张，本案中，原告已按照合同约定支付了全部购房款681080元，履行了合同义务。但被告至今仍未按合同约定向原告交付房屋，已经构成违约，依据双方签订的《商品发买卖合同》规定，逾期交付超过90日后，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，双方所签订的《商品房买卖合同》的解除条件已经成就，故原告要求解除原、被告之间的《商品房买卖合同》并要求被告返还原告购房款681080元的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告承担107837元租金损失的诉讼请求，因《房屋租赁合同（内铺）》系原告与内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司签订，被告非合同一方当事人，故原告该项请求本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告刘惠甫与被告内蒙古嘉友房地产开发有限公司于2011年12月20日签订的《商品房买卖合同》已解除。二、被告内蒙古嘉友房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘惠甫返还购房款681080元。三、驳回原告刘惠甫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11689元（原告已预交），由原告刘惠甫负担1078元，被告内蒙古嘉友房地产开发有限公司负担10611元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 员 范 虹人民陪审员 高 飞人民陪审员 乌日娜二〇一五年十二月二十日书 记 员 贾 杰