浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民初字第1650号
原告：浙江雷邦实业有限公司，住所地：浙江省诸暨市陶朱街道千禧路15号。
法定代表人：何宇，系公司总经理。
委托代理人（特别授权）：寿雪女，浙江正众律师事务所律师。
被告：韩玉桥。
原告浙江雷邦实业有限公司（以下简称雷邦公司）为与被告韩玉桥房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月17日诉至本院。本院于同日受理后，依法由代理审判员张晓龙适用简易程序独任审判，于2014年7月14日公开开庭进行了审理，原告雷邦公司的委托代理人寿雪女及被告韩玉桥到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序进行审理，由审判员郭昕担任审判长，与代理审判员张晓龙、人民陪审员周苗来组成合议庭进行审理，并于2014年10月13日再次公开开庭进行了审理，原告雷邦公司的委托代理人寿雪女及被告韩玉桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷邦公司起诉称：原、被告于2010年3月1日签订了房屋租赁合同，该合同约定，原告将自己所有的坐落于诸暨市陶朱街道千禧路15号原告厂区内的1号生产车间整幢厂房出租给被告，供被告作为生产车间、仓库使用，租赁期限为5年，双方约定第一年租金为325000元，以后每年租金在上一年租金的基础上递增5%，并于每年3月1日前付清。合同签订初期，双方均按约履行自己的义务，但之后被告并未按约于2014年3月1日前支付2014年度的租金，同时还拖欠原告水电费6万余元。后经原告多次催讨，被告仅于2014年3月份支付了水电费22000元，剩余水电费45926.10元及2014年度的租金至今未付。原、被告双方签订的房屋租赁合同第八条第1项明确约定，拖欠房租3个月以上，原告有权终止合同，原告遂于2014年6月10日向被告发出了关于终止房屋租赁合同的通知，该函被告于2014年6月11日签收。因双方诉前协商未果，现原告起诉要求法院判令被告支付原告2014年3月2日至2014年6月11日的租金105137.50元，支付违约金179583元，并支付水电费45926.10元。后原告变更诉讼请求为要求被告支付2014年3月2日至2014年6月11日的租金64133.90元、支付违约金109545.60元并支付水电费45926.10元。
被告韩玉桥答辩称：1、厂房名义上是我全部承租下来的，但实际上被告仅承租了61%的厂房；2、水电费，我已经支付了22000元，因原告尚欠被告油桶加工费，且我向原告购买的6万元烤漆房和拉桶的车均由原告在使用，故该部分费用应当进行折算；3、与我签订房屋租赁合同的是何利云，并非原告的法定代表人何宇；4、原、被告之间的房屋租赁协议我已经口头通知被告要求解除。
原告雷邦公司为证实其主张，向本院提交了如下证据：
1、提供房屋租赁协议一份，证明原、被告于2010年3月1日签订了厂房租赁合同，其中合同第3条载明租金支付的期限为每年3月1日前，每年租金在上一年的基础上递增5%。第8条第6项约定，拖欠房租累计三个月以上的，原告享有终止合同的权利，并可按10%计算违约金；
2、提供解除房屋租赁合同的通知、特快专递回执，证明原、被告之间的租赁合同已于2014年6月11日解除；
3、提供水电费明细单、现金缴款单，证明截至2014年2月份，被告共拖欠原告水电费67926.11元，但被告至今仅支付了22000元；
4、提供转租协议一份，证明被告将39%的厂房转租给了案外人杨淑燕，对此原告方是同意的，并且案外人杨淑燕将租金直接支付给原告；
被告韩玉桥围绕其答辩主张，向本院提交了如下证据：
5、提供原告雷邦公司与被告韩玉桥的钢桶生产经营承包合同、加工承揽合同、设备买卖协议、收条各一份，证明原、被告双方约定被告需支付的租金在被告应得的钢桶加工费中扣除，且被告已经支付了2012、2013年度的厂房租金。
以上证据经庭审质证，原告提供的证据1，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，至于被告抗辩其租金是通过加工费抵扣的，本院认为，被告的该一抗辩主张不能成立，本院不予支持；原告提供的证据2，被告确认其朋友接受了该信函，半个月之后被告也看到了该信函。本院认为，因被告自认收到了该信函，故本院对该组证据予以采信；原告提供的证据3，被告对真实性没有异议，但认为被告应缴纳的水电费都从被告应得的加工费中扣除，本院认为，因被告对该组证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认。对于被告的抗辩主张，应其并未提供证据予以证明，本院不予支持；原告提供的证据4，被告质证无异议，本院予以确认；被告提供的证据5，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据与本案没有关联性。本院认为，该组证据与本案审理的房屋租赁合同纠纷无关，在本案中不予认定。
综上，本院认定如下事实：2010年3月1日，原告雷邦公司与被告韩玉桥签订了房屋租赁合同，合同约定：雷邦公司将其所有的坐落于诸暨市陶朱街道千禧路15号厂区内建筑面积为3817平方米1号生产车间整幢（1-3层），出租给被告韩玉桥，租赁期限为5年，自2010年3月1日起至2015年3月1日止，租金第一年为325000元，以后每年租金在上一年租金的基础上递增5%，并于每年3月1日前付清。双方在合同第八条违约责任中约定，如果被告拖欠房租累计3个月以上，则被告应按照合同总租金的10%向原告支付违约金。同日，被告韩玉桥与案外人杨淑燕签订转租协议，协议约定被告韩玉桥将承租的39%的厂房（面积约为1716平方米）转租给案外人杨淑燕，并约定年租金为126750元。该转租协议获得了原告雷邦公司的认可，案外人杨淑燕应付的租金也直接支付给原告，原告也同意被告韩玉桥仅需支付合同约定的每年租金的61%。2014年3月1日前，被告韩玉桥搬离其承租的厂房，但并未以书面的形式通知原告解除合同。2014年6月4日，原告通过EMS向被告邮寄送达了终止房屋租赁合同的通知一份，被告的朋友签收了该邮件，之后被告本人收到了该邮件。双方曾对被告2013年至2014年水电费进行结算，确定被告总计拖欠原告的水电费金额为67926.11元，扣除已支付的22000元，尚应支付45926.11元。因双方诉前未能就租金等问题达成一致，原告遂诉讼来院，要求本院判如所请。
本院认为，原告雷邦公司与被告韩玉桥于2010年3月1日签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，应属合法有效。被告韩玉桥虽于2014年3月1日前搬离了其租赁的厂房，但其并未书面通知原告解除合同，应视为租赁合同未解除，根据合同约定，被告拖欠租金3个月以上，原告可以解除合同，被告于2014年6月11日接到解除合同的通知，解除合同的时间点应计算至被告接到通知的日期，2014年3月1日至2014年6月11日的租金本院经计算确定为67340.71元，原告主张的租金64133.90元少于被告实际应支付的金额，本院予以支持。被告在庭审中抗辩其应支付的房屋租金和水电费应在其应得的钢桶加工款中予以扣除，本院认为，其抗辩主张不能成立，房屋租赁关系与加工承揽关系不是同一个法律关系，其拖欠的租金和水电费理应按照约定支付，至于原告是否拖欠被告加工费，被告可另案主张权利。被告抗辩其曾向原告口头通知要求解除合同而原告没有反对，因原告对此予以否认，被告也没有提供证据予以证明，故本院对被告该一抗辩主张不予支持。双方在租赁合同中约定如果被告违约，则应按照合同总租金的10%计算违约金，但该违约金约定过高，本院予以适当调整，违约金金额本院酌情确定为20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告韩玉桥应支付原告浙江雷邦实业有限公司房屋租金64133.90元、水电费45926.11元、违约金20000元，合计130060.01元，款限本判决生效之日起三十日内付清；
二、驳回原告浙江雷邦实业有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案案件受理费6260元，由原告浙江雷邦实业有限公司负担3798元，被告韩玉桥负担2462元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 郭 昕
代理审判员 张晓龙
人民陪审员 周苗来
二〇一四年十月十五日
书 记 员 齐海平