广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2013）深盐法房初字第285号原告：曹利宁。原告：余国柱。委托代理人：沈志雄。委托代理人：付伟蒙。被告：深圳玮鹏实业有限公司。法定代表人：胡建雄。委托代理人：于莉。被告：深圳市鸿泰实业股份有限公司。法定代表人：彭道坚。被告：深圳市盐田区人民政府盐田街道办事处。法定代表人：邓德良。原告曹利宁、余国柱诉被告深圳玮鹏实业有限公司（以下简称玮鹏公司）、深圳市鸿泰实业股份有限公司（以下简称鸿泰公司）、深圳市盐田区人民政府盐田街道办事处（以下简称盐田街道办）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告玮鹏公司在答辩期内提出管辖权异议申请，要求将本案移送至深圳市中级人民法院审理，本院裁定驳回被告玮鹏公司提出的管辖权异议。被告玮鹏公司不服本院裁定提出上诉，深圳市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。2013年10月17日审判员胡亚楠公开开庭审理本案，原告委托代理人沈志雄、付伟蒙，被告玮鹏公司委托代理人于莉到庭参加诉讼。被告鸿泰公司、盐田街道办经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告曹利宁、余国柱诉称：三被告共同开发深圳市盐田区盐田街道办事处某某阁项目，原告与三被告于2011年7月19日签订《深圳市房地产买卖合同》（预售）（以下简称购房合同），并向深圳市房地产权登记中心办理了预售备案。购房合同约定：原告向三被告购买某某阁第X号房，用途为住宅，建筑面积为47.89平方米，房款为665944.00元；被告应当于2011年12月28日前交付房产，并在将房产交付之日起240日内为原告办理并取得《房地产证》。如被告未履行相关义务造成原告无法按约定期限取得《房地产证》的，应按约定支付相应的违约金。2011年12月20日，被告玮鹏公司向原告发出《某某阁入伙通知书》，通知入伙时间为2011年12月28日至2011年12月31日。2011年12月28日，被告委托深圳市某物业服务管理有限公司发出《入伙须知》，原告按通知办理了入伙手续，接收涉案房产。被告延迟办理《房地产证》，直到2013年3月19日，原告才取得所购房屋的《房地产证》。为此，特向法院提起诉讼，请求依法判令：一、三被告向原告连带支付逾期办理《房地产证》的违约金54074.65元（自2012年8月28日起，计至2013年3月19日止共203天，按每天万分之四计算）；二、由被告承担本案诉讼费用。被告玮鹏公司答辩称：一、被告玮鹏公司未能按照合同约定日期为涉案项目某某阁业主办理房地产证是由于玮鹏公司意志以外的因素，而非玮鹏公司自身的原因。深圳市盐田区人民政府于2008年2月2日正式批复引入被告玮鹏公司作为深盐二通道拆迁安置用地改造项目（涉案项目）合作开发商。2009年6月18日，涉案项目地价款付清。2009年6月26日，涉案项目土地使用权出让合同书正式签订。2009年10月9日，涉案项目取得房地产证。2011年12月16日，涉案项目通过规划验收。2011年12月28日，涉案项目完成竣工验收备案并正式交付。根据土地使用权出让合同书的约定，涉案项目建成后，被告鸿泰公司分得商业830平方米，住宅4376.36平方米，用于深盐二通道28栋民房拆迁安置补偿；被告盐田街道办分得办公950平方米，性质为非商品房，不得分割登记；被告玮鹏公司分得住宅15213.64平方米，商业建筑面积710平方米，办公1820平方米，其中住宅2500平方米用于大梅沙村北路拆迁安置补偿，商业710平方米和办公1820平方米用于深圳市某实业股份有限公司拆迁安置补偿。以上是涉案项目的基本情况，涉案项目安置住宅建筑面积6876.36平方米，安置办公建筑面积2770平方米，安置商铺建筑面积1540平方米，需安置建筑面积合计为11186.36平方米。可进入市场公开对外销售的建筑面积仅为15213.64平方米。从此可见，涉案项目超过40%的建筑面积用于回迁安置，其中涉及28户原村民家族。二、涉案项目不拖欠地价，无二次抵押，按期竣工验收并交付使用，不存在影响产权初始登记办理的因素。如果是一般的商品房开发项目，完全可以按照商品房预售合同约定的时间为业主办理房地产证。导致业主房地产证办理延误的直接原因也是唯一原因在于涉案项目为拆迁安置与旧城改造打包建设的特殊性。在深盐二通道项目拆迁过程中及涉案项目建设过程中，区政府数次在会议及文件中强调，要保护这些原村民的权益。在回迁安置的过程中，原村民家族内部成员之间就回迁安置房的分配意见存在诸多分歧，无法达成一致意见，导致回迁安置房的分配工作迟迟无法完成。正是为了保护这些原村民的权益，尽可能避免社会矛盾，维护社会和谐稳定，被告盐田街道办做了大量的安置协调工作，被告玮鹏公司、鸿泰公司也积极配合安置协调工作，尽可能满足拆迁户的安置要求。经过不懈努力，涉案项目初始登记通过初步审定，深圳市房地产权登记中心于2012年10月24日进行了房地产初始登记公告。正当被告玮鹏公司积极为业主办理房地产证时，在公告异议期内，拆迁户又对拆迁安置分配提出了变更要求，致使产权初始登记过程进入停滞阶段。商业部分的分配是涉案项目拆迁安置焦点之一，商业部分原规划面积为1540平方米，由于工程原因实际竣工面积为1508.13平方米，差异部分在3%范围之内，属于合理差异。但是部分村民以此为借口，导致商业部分无法完成分配。直至2013年1月16日，各方才最终妥协，暂时搁置争议，商业部分暂不予分配，产权共有，最终完成拆迁安置房屋的分配。三、被告玮鹏公司是涉案项目的开发建设实施主体，不是涉案项目的拆迁安置实施主体，对于因拆迁安置的久拖不决而直接导致的业主房地产证办理延误，并不是基于玮鹏公司自身的原因，也不是鸿泰公司、盐田街道办自身的原因，而是由三被告以外的因素造成。被告鸿泰公司、盐田街道办为维护和谐稳定的社会局面进行了大量的工作，在回迁安置过程中避免了村民上访或其他过激行为的发生。导致业主房地产证办理延误的直接原因在于部分回迁村民为了争取个人利益的最大化，是第三方原因，而不是三被告自身的原因。《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发（2003）24号）第2条：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律的规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。被告玮鹏公司认为，本案并不是因为三被告自身的原因导致买受人不能在合同约定的期限内领取房屋权属证书，被告玮鹏公司、鸿泰公司、盐田街道办无需承担逾期办证的违约责任。四、虽然房地产证延期办理是客观事实，但并未给本案原告造成实际的损失。从原告购买涉案房产至今，同片区的房地产市场价格稳中略升。涉案房产按期交付，原告实际居住于涉案房产内，延期办证并未给原告造成实际的经济损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，首先，延期办理房地产证的期限未超过合同约定期限一年；其次，不是由于出卖人的原因导致延期办证，而是由于第三人原因所致。因此，原告的诉讼请求不应得到支持，应予驳回。被告鸿泰公司、盐田街道办未向法院提交任何答辩意见。本院经审理查明：2008年2月2日，深圳市盐田区人民政府向被告鸿泰公司和盐田街道办作出深盐府函（2008）7号《关于深盐二通道拆迁安置用地引入合作开发商的批复》。该《批复》称，《关于引进合作开发商开发深盐二通道拆迁安置用地的请示》收悉，经研究，同意以鸿泰公司、玮鹏公司为主体，合作开发深盐二通道拆迁安置用地改造项目。有关单位必须依照有关建设法律法规及时组织实施改造，自觉接受有关主管部门监管，保证建设资金及时到位，保证工程质量，并依法保障业主、居民和其他利害关系人的合法权益。2009年6月18日，三被告向深圳市国土资源和房产管理局直属分局付清涉案项目地价款。2009年6月26日，三被告作为受让方与深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市土地使用权出让合同书》，受让涉案土地。《深圳市土地使用权出让合同书》约定：涉案项目建成后，被告鸿泰公司分得商业建筑面积830平方米，住宅建筑面积4376.36平方米，用于深盐二通道28栋民房拆迁安置补偿；被告盐田街道办分得办公建筑面积950平方米，性质为非商品房，不得分割登记；被告玮鹏公司分得住宅建筑面积15213.64平方米，商业建筑面积710平方米，办公1820平方米，其中住宅建筑面积2500平方米用于大梅沙村北路拆迁安置补偿，商业建筑面积710平方米和办公建筑面积1820平方米用于深圳市某实业股份有限公司拆迁安置补偿。该项目为二通道拆迁安置和旧改项目用地，其责、权、利按其签订的《深盐二通道拆迁安置综合楼项目合作开发合同》及其补充协议执行。2009年10月9日，三被告取得涉案土地的权利证书，该证书载明：1、本块土地性质为商品房。规定计入容积率总建筑面积不超过24050平方米，其中商业1540平方米、办公2770平方米、文化活动房100平方米、物业管理用房50平方米、住宅19590平方米。2、该项目建设成后，被告鸿泰公司分得商业830平方米，住宅4376.36平方米，用于深盐二通道28栋民房拆迁安置补偿；被告盐田街道办分得办公950平方米，性质为非商品房，不得分割登记；被告玮鹏公司分得住宅15213.64平方米，商业建筑面积710平方米，办公1820平方米；其中住宅2500平方米用于大梅沙村北路拆迁安置补偿；商业710平方米和办公1820平方米用于深圳市某实业股份有限公司拆迁安置补偿。3、项目用地内的文化活动用房100平方米由用地单位负责建设，无偿提供给政府；物业管理用房50平方米按《深圳经济特区物业管理条例》办理相关手续。4、该项目为二通道拆迁安置和旧改项目用地，其责、权、利按其签订的《深盐二通道拆迁安置综合楼项目合作开发合同》及其补充协议执行。5、除拆迁住房外，其余住宅须满足单套面积90平方米以内的住房建筑面积不少于90%。其他按照《深圳市建设用地规划许可证》（深规许BH—2008—0043号）执行。2011年7月19日，原告与三被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定：原告向三被告购买某某阁第X号房，用途为住宅，建筑面积为47.89平方米，房款为665944.00元；被告应当于2011年12月28日前交付房产；如因被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》，被告自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，三被告按日向原告支付房地产总价款万分之四的违约金。合同还约定，三被告应以书面形式通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；“书面形式通知”是指三被告向原告邮寄特快专递，邮寄地址以合同载明的通讯地址为准，未通知或迟延通知的，由通知方承担法律后果。2011年12月16日，涉案房地产项目取得《深圳市建设工程规划验收合格证》，通过规划验收。2011年12月20日，被告玮鹏公司向原告发出《某某阁入伙通知书》，通知入伙时间为2011年12月28日至2011年12月31日。2011年12月28日，被告玮鹏公司委托深圳市某物业服务管理有限公司发出《入伙须知》。随后，原告按通知办理了入伙手续，接收涉案房产。2011年12月28日，三被告向深圳市盐田区住房和建设局递交“深盐二通道拆迁安置综合楼”项目竣工验收备案资料。2012年10月24日，深圳市房地产权登记中心就涉案房地产进行房地产初始登记公告。在公告异议期内，拆迁户又对拆迁安置分配提出了变更要求，致使产权初始登记过程进入停滞阶段。2013年1月16日，涉案房地产完成最终的房屋分配。2013年3月19日，原告取得所购置房屋的《房地产证》。以上事实有深盐府函（2008）7号《关于深盐二通道拆迁安置用地引入合作开发商的批复》、《付清地价款证明》、《深圳市土地使用权出让合同书》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《深圳市建设工程规划验收合格证》、《入伙须知》、《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》、《深圳市房地产初始登记公告》、《深盐二通道拆迁安置房屋分配确认表》以及当事人陈述予以证实。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点为三被告是否需为延期办证承担违约责任。原告与三被告签订的《房屋买卖合同》真实有效，应受法律保护，双方均应依约履行相应的义务。被告玮鹏公司认为，延期办证非因玮鹏公司自身原因。该争议问题涉及对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中“由于出卖人的原因”的解释。本院认为，根据《合同法》第一百零七条，法律对违约责任的构成不以过错为条件。因此，为保护守约方的利益，不能对“由于出卖人的原因”作限缩性的解释。此外，可以通过对“非由出卖人的原因”的解释来判定“由于出卖人的原因”的意义。根据司法解释保护守约买受人的精神，出卖人只有在能够举证证明，其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间，将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，才属于“非由出卖人的原因”的情形。除此之外，在不存在不可抗力的情形下，出卖人均应承担延期办证的违约责任。因此，本院认定本案的延期办证系“由于出卖人的原因”而造成。双方合同中约定的购房总价款日万分之四的违约金计算标准，为双方真实意思表示，符合公平原则，本院予以支持。根据《房屋买卖合同》第二十一条、第二十二条的约定，该延期办证的计算时间应为自2012年8月28日起至原告实际取得《房地产证》之日（即2013年3月19日）止，共计204天，应按照日万分之四的标准给付违约金。涉案房产价款为人民币665944.00元，则违约金应为人民币54341.03元（665944元×0.0004／天×204天=54341.03元）。但原告仅主张违约金为人民币54074.65元，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告深圳玮鹏实业有限公司、深圳市鸿泰实业股份有限公司、深圳市盐田区人民政府盐田街道办事处于本判决生效之日起十日内共同向原告曹利宁、余国柱支付违约金人民币54074.65元。如未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币576元，由被告深圳玮鹏实业有限公司、深圳市鸿泰实业股份有限公司、深圳市盐田区人民政府盐田街道办事处负担。案件管辖权异议受理费人民币100元，由被告深圳玮鹏实业有限公司负担。原告曹利宁、余国柱已预交案件受理费，多收取的费用人民币576元，本院予以退回。被告深圳玮鹏实业有限公司、深圳市鸿泰实业股份有限公司、深圳市盐田区人民政府盐田街道办事处应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付原告曹利宁、余国柱。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本一式六份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 胡 亚 楠二〇一三年十二月十八日书记员 张婷（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。