湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）开民一重字第02775号
原告（反诉被告）吴国祥。
委托代理人李文志，湖南骏熙律师事务所律师。
被告（反诉原告）长沙市社会福利房地产开发公司。
法定代表人刘淳，总经理。
委托代理人张烨辉，湖南三湘律师事务所律师。
委托代理人邹荣。
原告（反诉被告）吴国祥与被告（反诉原告）长沙市社会福利房地产开发公司（以下简称福利公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2012年6月11日作出（2011）开民一初第2775号民事判决，被告（反诉原告）福利公司不服该判决，向长沙市中级人民法院提出上诉，长沙市中级人民法院作出（2012）长中民征终字第2876号民事裁定，将该案发回本院重审。本院受理后，依法组成由代理审判员房淼淼担任审判长，人民陪审员殷宪民、胡定苗参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员彭小波担任庭审记录。原告（反诉被告）吴国祥及其委托代理人李文志，被告（反诉原告）福利公司的委托代理人张烨辉、邹荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吴国祥诉称，吴国祥与福利公司于2003年4月17日签订房屋拆迁补偿协议，就补偿费用及购置安置房事宜进行了约定。吴国祥依约腾空房屋，福利公司亦已将房屋拆除，但福利公司未将补偿费用支付给吴国祥，亦未安排吴国祥购置安置房。现诉至法院，请求判令：1、福利公司向吴国祥支付补偿费49200.8元及利息26096.1元（按年利率6.8%，自2003年11月20日计算至2011年7月20日）；2、福利公司同意吴国祥在四方坪安置小区E组团内购买一套面积不低于44.3平方米的安置房（于2011年11月2日变更该项诉讼请求为福利公司同意吴国祥在四方坪安置小区E组团内购买一套面积不低于44.3平方米的安置房或按7000元／平方米的标准补偿吴国祥购房款310100元）；3、福利公司按1000元／月的标准向吴国祥支付房租84000元（自2003年12月计算至2010年12月）；四、福利公司承担本案诉讼费。
福利公司辩称，吴国祥与福利公司签订的房屋拆迁补偿协议因政府原因无法履行。协议约定福利公司同意吴国祥在四方小区E组团内购买一套面积不低于44.3平方米的安置房违反了长沙市征地补偿安置条例实施办法第十一条的规定，且该约定系优惠及准购条件，非安置条件，福利公司无法定及约定义务为吴国祥安置房屋。福利公司多次就补偿问题与吴国祥协商并给予经济补偿，因吴国祥拒绝未果。吴国祥未及时另行购房存在过错，应就扩大的损失承担责任。
福利公司反诉称，吴国祥与福利公司于2003年11月7日签订房屋拆迁补偿协议，协议第二条约定吴国祥可凭本协议在福利公司四方坪安置小区E组团内购安置房。长沙市征地补偿安置条例实施办法第十一条规定拆迁集体所有土地上的非农业户的合法建筑物，按保留房屋补偿标准作价收购，并另按合法建筑面积和建设用地补偿费最低标准补助宅基地费用。按上述规定补偿后，不再划地重建。吴国祥属于集体土地上的非农业户，协议第二条违反上述规定，属无效条款。福利公司对吴国祥安置住房没有政策依据，现诉至法院，请求判令：1、确认吴国祥与福利公司于2003年11月7日签订的房屋拆迁补偿协议中的第二条无效；2、吴国祥承担本案诉讼费。
吴国祥反诉辩称，福利公司请求确认吴国祥与福利公司于2003年11月7日签订的房屋拆迁补偿协议中的第二条无效无法律依据。
经审理查明，吴国祥与福利公司于2003年11月17日就吴国祥所有的砖木房屋（计合法产权面积44.3㎡）签订房屋拆迁补偿协议，第一条约定吴国祥系集体土地上的非农业户，经协商吴国祥的房屋合法建筑面积按1000元／㎡一次性作价收购，计价44300元，附属设施以及青苗补偿费1888.4元，搬家费531.6元，补助9个月过渡费1594.8元，按期拆迁奖886元，共计49200.8元，吴国祥须在2003年11月20日前腾空房屋，交由福利公司处理，福利公司于验收后支付上述补偿费；第二条约定吴国祥可凭本协议在福利公司四方坪安置小区E组团内购安置房，在拆除吴国祥合法房屋相等面积内，安置房价为每平方米建筑面积1000元，超面积应安置部分为均价1400元，层次调整系数按有关规定办理。李海芳户与福利公司于2003年11月10日就李海芳户所有的砖木房屋（计合法产权面积71.06㎡）签订房屋拆迁补偿协议，约定李海芳户系集体土地上的非农业户，经协商李海芳户的房屋合法建筑面积按1000元／㎡一次性作价收购，计价71060元，附属设施以及青苗补偿费1973.3元，搬家费852.7元，补助9个月过渡费2558.2元，按期拆迁奖1619.6元，违章建筑拆除费297.6元，共计78361元，李海芳户须在2003年11月14日前腾空房屋，交由福利公司处理，福利公司于验收后支付上述补偿费；李海芳户可凭本协议在福利公司四方坪安置小区E组团内购安置房，在拆除李海芳户合法房屋相等面积内，安置房价为每平方米建筑面积1000元，超面积应安置部分为均价1400元，层次调整系数按有关规定办理。签订协议后，吴国祥及李海芳每年均向福利公司主张购买安置房，福利公司均答复需等待，吴国祥亦因此拒绝领取49200.8元拆迁补偿款。
长沙市国土资源局于2006年2月10日向福利公司作出拟收回国有土地使用权告知书{长国土资收告（2006）字001号}，告知福利公司为实施城市规划，拟修建栖凤路，根据《中华人民共和国城市规划法》第34条和《中华人民共和国土地管理法》第58条的规定，市人民政府拟收回福利公司在道路规划范围内34610.9平方米国有土地使用权（详见地籍测绘成果），根据国土资源听证规定第19的规定，如对收回国有土地使用权有异议，应从本告知书送达之日起5个工作日内向长沙市国土资源局书面申请举行听证。经听证等程序后，长沙市国土资源局于2006年4月11日作出关于收回栖凤路规划范围内国有土地使用权的决定（长政发（2006）9号），收回了栖凤路规划范围内涉及长沙市水利局等11家单位国有土地使用权（包括福利公司的四方坪安置小区E组团下的国有土地使用权）。
四方坪安置小区E组团下的国有土地使用权被政府收回后，福利公司未告知吴国祥及李海芳无法履行房屋拆迁补偿协议（在四方坪安置小区E组团内购买安置房）。李海芳于2010年8月再次向福利公司主张购买安置房时，福利公司告知其无法履行房屋拆迁补偿协议（在四方坪安置小区E组团内购买安置房），只能进行货币补偿，经协商，李海芳与福利公司于2010年9月8日达成货币补偿协议（内容为被告根据原房屋拆迁补偿协议已于2003年支付李海芳78361元，现再支付175000元作为李海芳货币安置补偿，此175000元包括房屋补偿费、附属设施及补偿费、搬家费及过渡费等最终全部费用；李海芳在收到被告175000元货币安置补偿款后，被拆迁人的房屋拆迁事宜到此终止，福利公司不再承担被拆迁人该栋房屋拆迁安置的任何补偿责任。）。福利公司原工作人员马岳、邹海秋于2010年8月17日就吴国祥多次要求福利公司履行协议的情况向吴国祥出具证明，内容为“该同志多年以来，已多次来我公司要求办理”。吴国祥在原一审庭审中（2011年）陈述“马岳多次讲要给我钱，他正式说要给钱是在今年之内，大概是7、8月左右，我连续跑了几次，他说没房子，我只要求他们安置房子给我，今年8月左右才开始要我拿钱”。因吴国祥坚持要求福利公司履行购买安置房的约定，双方未能就货币补偿达成一致，故吴国祥诉至本院。
湖南湘诚日升房地产评估有限责任公司受本院委托（经吴国祥申请）于2012年1月12日就长沙市开福区四方坪安置小区E组团安置房价格出具湘诚日升评字（2012）第S001号房地产评估报告，评估作业日期：2011年12月26日至2012年1月12日，评估对象：本次评估无具体的估价实物，假设其拥有完全产权，用途为住宅（安置房）用途，混合结构、3／6层、45平方米、普通装修、建成于2009年、水电气齐全。根据开国用（2000）字第840号国有土地使用证记载四方小区（四方安置小区E组团为四方小区的一个组团）的使用权类型为行政划拨地，设定估价对象的使用权类型为行政划拨地。估价人员调查了解四方坪安置小区E组团地上建筑物共12栋，总层数均为6层，均为安置人员自建房；估价目的：为司法诉讼了解房地产市场价值提供参考依据；估价时点：2011年12月26日；价值定义：本次评估采用市场价值标准，即估价对象在估价时点，完整权利状态及满足“估价的假设和限制条件”下的公开市场价值；估价依据包括《国有土地使用证》（开国用（2000）字第840号）；估价结果：估价对象在估价时点2011年12月26日的估价结果为单价4845元／㎡。
湖南湘信房地产估价有限公司受本院委托（经福利公司申请）于2015年5月20日就长沙市开福区四方坪安置小区E组团住宅安置房市场价值出具湘信房评字第20150526号房地产评估报告，评估作业日期：2015年5月10日至2015年5月20日；估价对象：本次评估无具体的估价实物，根据委托要求，评估对象为长沙市开福区四方坪安置小区E组团住宅（安置房）于评估时点2010年9月的市场价值，设定其为住宅（安置房）用途，混合结构毛坯房、3／6层、无电梯、建成于2009年、水电气齐全，建筑面积44.3平方米，本次评估设定评估对象的土地类型为行政划拨地；估价依据包括《国有土地使用证》（开国用（2000）字第840号）、《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20075461804、XD0902071004、XD0902071011）；估价结果：估价对象在估价时点并满足本报告全部假设和限制条件下估价对象平均单价为3100元／㎡。原告（反诉被告）吴国祥就上述评估报告提出异议，认为《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20075461804、XD0902071004、XD0902071011）未经质证不能作为评估依据。
本案审理过程中，吴国祥向本院提交其与张怀志、周忠于2003年11月29日、2007年1月1日签订的2份房屋租赁合同{合同约定张怀志、周忠将长沙市侯家塘华宫大厦A栋504房（面积为55平方米，已装修，有简单家具）出租给吴国祥，租期为2003年12月1日至2010年12月31日，其中2003年12月1日至2006年12月31日的月租金为900元，2007年1月1日至2010年12月31日的月租金为1250元}，拟证明吴国祥花费的租房费用。
上述事实有房屋拆迁补偿协议、房地产评估报告、拟收回国有土地使用权告知书、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。
本院认为，一、吴国祥系集体土地上的非农业户，其与福利公司签订的房屋拆迁补偿协议约定吴国祥可凭本协议在福利公司四方坪安置小区E组团内购安置房，该约定内容虽与《长沙市征地补偿安置条例实施办法》第十一条规定“拆迁集体所有土地上的非农业户的合法建筑物，按保留房屋补偿标准作价收购，并另按合法建筑面积和建设用地补偿费最低标准补助宅基地费用。按上述规定补偿后，不再划地重建”相抵触，但《长沙市征地补偿安置条例实施办法》不属于法律、行政法规，故福利公司据此主张房屋拆迁补偿协议无效，本院不予支持。吴国祥与福利公司签订的房屋拆迁补偿协议系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吴国祥与福利公司均应恪守。吴国祥已依约履行搬迁义务，福利公司应依约支付吴国祥拆迁补偿款49200.8元及履行其他合同义务。二、房屋拆迁补偿协议履行过程中，长沙市人民政府收回了栖凤路规划范围内的国有土地使用权（包括福利公司的四方坪安置小区E组团下的国有土地使用权）致房屋拆迁补偿协议约定的拟建安置房已不能付诸实践，促使吴国祥与福利公司订立“吴国祥可凭协议在福利公司四方坪安置小区E组团内购安置房”之约定的基础不复存在，“吴国祥在四方坪安置小区E组团内购买安置房”这一期待事实目前也已不能再实现，故本院对吴国祥要求福利公司同意其在四方坪安置小区E组团内购买一套面积不低于44.3平方米的安置房之诉讼请求不予支持，吴国祥诉请福利公司以货币补偿，本院予以支持。三、因房价已大幅上涨，按协议签订时间点确定货币补偿标准已不具备实现协议目的的客观可能性，吴国祥与福利公司亦未就协议中第二条的履行时间进行约定，本案协议不能履行系因不可归责于任何一方当事人原因的情势变更，故本院酌定福利公司应按由住房安置转换为货币补偿后的合理协商期间内拟建安置房屋的市场价值确定吴国祥的货币补偿标准（相当于协议实际履行后吴国祥可以取得的利益）。福利公司未能举证其在长沙市人民政府收回栖凤路规划范围内的国有土地使用权后及时告知吴国祥无法履行协议，吴国祥向本院提交的由福利公司的原员工马岳、邹海秋就吴国祥多次要求福利公司履行协议的情况出具的证明的落款日期为2010年8月17日，福利公司于2010年8月告知李海芳无法履行协议，结合吴国祥在原一审庭审中（2011年）陈述“马岳多次讲要给我钱，他正式说要给钱是在今年之内，大概是7、8月左右”，本院推定吴国祥于2010年8月已知悉协议无法履行。吴国祥及福利公司在知悉协议客观履行不能后应积极协商妥善解决，吴国祥坚持要求住房安置致双方长久不能就货币补偿达成一致，有扩大损失的可能，考虑吴国祥知悉协议无法履行的时间即2010年8月并给予双方1个月的合理协商期间，本院酌定货币补偿标准的时间点为2010年9月。房地产价格具有很强的时间性，不同的时点，同一房地产往往会有不同的价格，因湘诚日升评字（2012）第S001号房地产评估报告的评估时间点为2011年12月26日，距离2010年9月的时间较长，已无法真实反映四方坪房地产市场在2010年9月的交易价格，故诚日升评字（2012）第S001号房地产评估报告，本院不予采纳。湖南湘信房地产估价有限公司系具有房地产估价资质的鉴定单位，其受本院委托，运用专业技术，对长沙市开福区四方坪安置小区E组团住宅（安置房）于2010年9月的市场价值进行鉴定并出具湘信房评字第20150526号房地产评估报告，内容真实，程序合法，可以作为本案的定案依据。《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20075461804、XD0902071004、XD0902071011）系湖南湘信房地产估价有限公司为完成鉴定收集的技术材料，不具有证据属性，吴国祥以《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20075461804、XD0902071004、XD0902071011）未经质证为由对湘信房评字第20150526号房地产评估报告提出的异议，本院不予采纳。依据湘信房评字第20150526号房地产评估报告，本案货币补偿按3100元／㎡确定补偿标准，剔除吴国祥需缴纳的购房款1000元／㎡，福利公司需向吴国祥补足货币补偿93030元{（3100元／㎡-1000元／㎡）×44.3㎡}。四、吴国祥未领取49200.8元拆迁补偿费系其拒绝领取即其自身原因所致，故其诉请49200.8元拆迁补偿费的利息损失，本院不予支持。五、吴国祥诉请租金系房屋拆迁后至提供安置房前期间过渡所发生的费用，该部分租金应以过渡补助的方式进行补偿。过渡补助期限应计算至提供安置房时止。吴国祥与福利公司签订的房屋拆迁补偿协议约定补助9个月过渡费1594.8元，但福利公司未能在上述9个月内提供安置房，因拆迁补偿的方式为货币补偿则不计算过渡补助，故福利公司应向吴国祥补足过渡费至2010年9月即由提供安置房变更为货币补偿时止。2000年长沙市征地补偿安置条例实施办法确定住宅房屋的过渡补助费标准为4元／平方米·月（按合法建筑面积计算），2008年4月1日施行的长沙市征地补偿实施办法确定住宅房屋的过渡补助费标准为6元／平方米·月（按合法建筑面积计算）。《长沙市城市房屋拆迁管理条例》（2001年12月21日施行）第四十三条规定由于拆迁人的责任延长过渡期的，从逾期之月起，拆迁人应当按下列规定给被拆迁人或者房屋承租人增付临时安置补助费：（一）对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长时间在十二个月以内的，增付一倍临时安置补助费；延长时间超过十二个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费……。2008年4月1日施行的《长沙市征地补偿安置条例》规定因征地方的责任延长过渡期限的，从逾期之日起，过渡补助费按原定标准的2倍发放。福利公司在长沙市人民政府收回栖凤路规划范围内的国有土地使用权后迟至2010年8月才告知吴国祥无法履行协议致吴国祥过渡期延长，故本院参照《长沙市城市房屋拆迁管理条例》及《长沙市征地补偿安置条例》，酌定福利公司按原定标准的2倍发放2004年8月至2010年9月期间的过渡补助费。综上，福利公司应向吴国祥补足过渡费31541.6元（4元／平方米·月×44.3㎡×44月×2＋6元／平方米·月×44.3㎡×30月×2）。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）长沙市社会福利房地产开发公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）吴国祥支付补偿费49200.8元；
二、被告（反诉原告）长沙市社会福利房地产开发公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）吴国祥支付购房补偿款93030元；
三、被告（反诉原告）长沙市社会福利房地产开发公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）吴国祥支付房租补偿（过渡补助费）31541.6元；
四、驳回原告（反诉被告）吴国祥的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）长沙市社会福利房地产开发公司的反诉请求。
本案本诉受理费3586元，反诉受理费2259.75元，共计5845.75元，由被告（反诉原告）长沙市社会福利房地产开发公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 房淼淼
人民陪审员 殷宪民
人民陪审员 胡定苗
二〇一五年八月二十一日
代理书记员 彭小波