宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬北慈民初字第113号
原告：宁波杰诚进出口有限公司清算组。
负责人：陈士芬。
委托代理人：徐玲益，浙江海册律师事务所律师。
被告：宁波江北森翔服装有限公司。
法定代表人：胡欣。
委托代理人：王闽，浙江红邦律师事务所律师。
原告宁波杰诚进出口有限公司清算组（以下简称杰诚公司清算组）为与被告宁波江北森翔服装有限公司（以下简称森翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月8日向本院起诉。本院于同日立案后，依法适用简易程序由本院审判员陈建贞进行审理。在审理过程，本院依据原告的申请，对被告财产采取了诉讼保全措施。本案于2015年7月30日公开开庭进行了审理，并于庭审后组织双方进行了现场勘查。2015年8月5日组织双方进行了补充质证。原告杰诚公司清算组的委托代理人徐玲益以及被告森翔公司委托代理人王闽到庭参加了庭审诉讼、现场勘查。本案现已审理终结。
原告杰诚公司清算组起诉称：2012年3月1日，被告为生产需要向宁波杰诚进出口有限公司（以下简称杰诚公司）租用位于宁波市江北区洪塘街道长兴路59号的厂房，后因被告未按时支付租金及水电费，宁波市江北区人民法院（以下简称江北法院）作出的（2013）甬北庄民初字第317号民事判决书，解除了杰诚公司与被告之间的租赁关系。但被告一直未搬离所租用的杰诚公司厂房。2014年9月，杰诚公司被江北法院裁定受理破产清算申请，并指定清算组。2015年4月3日，原、被告签订了《协议书》一份，原告同意被告的租赁期限延长至2015年5月15日，并约定租赁期限届满，被告应无条件搬离杰诚公司，同时对之前租金的支付情况和违约情况进行了约定。租赁期限届满后，原告多次要求被告搬离厂房，未果。为维护自己的合法权益，原告特起诉至法院，请求判令：一、被告立即腾出杰诚公司的厂房，并办理厂房移交手续；二、被告立即向原告结清2015年5月1日至2015年5月15日的租金8343元，2015年5月16日起按租金的三倍支付至实际腾房之日的违约金（暂计算至2015年6月30日止为75087元）；三、被告立即向原告结清水费11418.66元，电费102380.91元；四、本案诉讼费由被告负担。在审理过程中，因第三项诉请金额计算有误，原告在庭审中予以纠正并进一步明确，被告在2013年11月30日至2014年8月30日止尚欠水费9918.66元、电费102380.91元，在2015年5月1日起至原告切断电源止又产生水费1398.25元、电费8611.17元，被告未支付，故原告要求被告立即结清水费11316.91元、电费110992.08元，对之后产生的水、电费不再主张。
原告杰诚公司清算组为证明自己的诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：
1.（2013）甬北庄民初字第317号民事判决书复印件一份，用以证明经法院判决解除了杰诚公司与被告森翔公司关于厂房租赁合同关系的事实；
2.（2014）甬北商清（预）字第1号民事裁定书复印件一份，用以证明江北法院于2014年9月17日受理杰诚公司的强制清算申请，并指定奉化广平会计师事务所有限公司担任杰诚公司清算组的事实；
3.2015年4月3日协议书一份，用以证明经原、被告协商，被告租赁杰诚公司厂房期限延长至2015年5月15日止，逾期未搬离，应按租金的三倍支付逾期违约金的事实；
4.2013年11月30日起至2014年8月30日止的水、电费增值税发票、分割单据、记账凭证各一组，用以证明在此期间原告厂房所发生的水、电费金额以及经原告分割计算的、被告实际使用的水费11316.91元、电费110992.08元的事实。
被告森翔公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：首先，其对原告诉请的被告在2015年5月1日至5月15日止的租金8343元未支付无异议，但是被告已经在2015年5月20日腾空了厂房；其次，原告诉请的关于在租赁期限届满后的违约金应按原租金的三倍计算明显过高，根据合同法司法解释的相关规定，仅应在原租金的基础上上浮20%是合理的，计算期限也仅应自2015年5月16日计算至同年5月20日腾空之日止；第三，关于水、电费问题，因其中一部分是被告自己交的（如从2014年9月1日起至2015年4月底由被告自己支付），被告仅在2013年11月30日起至2014年8月30日止尚有水费5000元、电费50000元未支付，在2015年5月1日起至原告切断电源止尚有水费1398.25元、电费8611.17元未付，被告愿意支付上述水、电费；第四，被告认为诉讼费不是诉讼请求。综上，请求法院在查明事实的基础上依法判决。
被告森翔公司未提供任何证据材料。
经本院组织原、被告至被告租赁的原告厂房区域进行现场勘查，根据现场勘查显示，在被告所租赁的原告厂房区域仍有员工在生产，但员工拒绝透露其所属公司信息。
经质证，被告对原告提供的证据1、2、3的形式真实性无异议，但认为证据3中约定的违约金过高；对原告提供的证据4中的水、电费增值税发票、记账凭证的形式真实性无异议，但对原告提供的分割单据有异议，该分割单据系原告单方制作，被告实际应支付的水、电费金额应以被告自认金额为准。对现场勘查笔录，原告表示无异议，被告认为从现场勘查来看，在原租赁区域生产的员工并未承认为被告员工。
经审查，对被告无异议的、原告提供的除证据4中的分割单据外的其他证据的形式真实性均予以确认，对原告提供的证据4中的分割单据因系原告单方制作，且原告提供的水、电费单据所涉水、电并非被告一家使用，而原告并未进一步举证分割被告应承担水、电费金额的依据，故本院对被告应支付的水、电费金额以被告在庭审中自认金额为准。根据现场勘查，本院确认截止庭审之日，被告租赁的厂房区域仍有员工在生产的事实。
本案根据原、被告的庭审陈述以及本院对证据的认定，本院认定如下事实：
2012年3月1日，被告为生产需要向杰诚公司租用位于宁波市江北区洪塘街道长兴路59号的厂房，后因被告未按时支付租金及水、电费，杰诚公司起诉至本院，要求解除双方之间的租赁合同。本院于2014年2月18日作出的（2013）甬北庄民初字第317号民事判决书，判决解除了杰诚公司与被告之间关于厂房的租赁合同关系。但被告未按时搬离杰诚公司厂房。
2014年9月17日，本院受理了杰诚公司破产清算申请，并指定了清算组。
2015年4月3日，原、被告签订了《协议书》一份，约定：一、经双方现场测量，一致确认被告实际使用的房屋面积共计为1854平方米（其中2014年12月10日杰诚公司面辅料出售前，被告实际使用面积为1572平方米），被告应当于本协议签订后三日内补缴2014年8月1日至2015年3月31日止（按9元/月/平方米计算，其中2014年12月10日之前的面积按1572平方米计算，共计61261元，2014年12月11日起的面积按1854平方米计算，共计61238元）并结清之前所欠的水、电费；二、被告按合同约定的时间付清2015年3月31日前的租金后，原告同意被告继续使用房屋，2015年4月1日起的租金继续按9元/月/平方米（面积按1854平方米计算），每月支付一次（先付后用），在每月5日前付清当月租金，2015年4月份的租金于2015年4月10日前付清；三、租赁期限暂定到2015年5月15日，租赁到期后，被告应无条件搬离杰诚公司，如果逾期尚未搬离完毕，被告应当按原租金的三倍支付逾期期间的违约金（按日结算），并且如果原告将房屋出售，因被告的行为导致原告不能向受让人交付房屋而构成违约的，所造成的一切经济损失均由被告承担（包含但不限于因向转让方延期交付房屋而应当承担的违约责任等，因违约造成对方解除买卖合同而造成的一切损失）；四、本协议签订后，如果被告未按时支付租金或结清水电费等费用，原告有权随时采取停电、停水等措施，对此造成被告的损失应由被告承担；五、本协议签订后，被告应在2015年4月10日前支付至原告指定账户10万元作为押金，租金和押金均指定至原告在交通银行宁波分行奉化支行账户308006278018170103562中，如果被告搬离杰诚公司，原告应于5日内将押金退还给被告，双方另行达成协议的，则押金可以用于冲抵其他款项；六、基于本合同签订的特殊情况，今后原告公开拍卖杰诚公司的房屋时，被告可以参与拍卖，但被告承诺不享有优先购买权。
后被告仅支付了部分水电费，被告从2013年11月30日至2014年8月30日止尚有水费5000元、电费50000元未支付，从2015年5月1日至原告切断电源止又有水费1398.25元、电费8611.17元未付，故被告尚有水费6398.25元、电费58611.17元，合计65009.42元未支付。
另，截止本案庭审之日，被告所租赁的原告厂房区域仍有员工在生产。
本院认为：原、被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告均应遵照履行。被告在租赁使用厂房后，应依约支付原告租赁费以及水、电费，并应在约定的期限届满后搬离厂房。现被告违反《协议书》约定，应当承担相应的法律责任。从本院组织双方对被告所租赁的原告厂房区域进行现场勘查来看，该厂房区域仍有员工在生产，虽员工拒绝透露其所属公司信息，但因被告未提交其腾空房屋的相关证据，故本院认为被告并未腾空所租赁的原告厂房区域，故本院对原告要求被告腾空所租赁厂房的诉请予以支持。对租赁期限届满后应支付的费用，即双方《协议书》中的“违约金”，为租赁期限内租金的三倍，该金额不仅包含了被告在租赁期限届满后所应支付的厂房占有使用费，还包括了被告未在约定期限内及时搬离应支付的违约金，故《协议书》的“违约金”不同于合同法上的违约金，属于当事人的自愿约定，应尊重当事人意思自治，故本院对原告关于被告应支付2015年5月1日至2015年5月15日的租金8343元以及被告应在逾期之日起至实际腾空厂房之日止按原租金的三倍计算“违约金”（指逾期腾房所应支付的厂房占有使用费和违约金）的诉请，予以支持。对原告认为被告应支付所欠水、电费的诉请，因原告提供的水、电费金额计算系单方计算，故本院仅对被告自认承担部分予以确认，对原告诉请的超出部分，依法予以驳回。本院对被告认为其已在2015年5月20日搬离了所租赁的原告厂房以及“违约金”过高的辩解，与本院查明事实不符，不予采纳。本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告宁波江北森翔服装有限公司于本判决生效后十日内腾退其承租的位于宁波市江北区洪塘街道长兴路59号1幢的厂房，并与原告宁波杰诚进出口有限公司清算组办理厂房移交手续；
二、被告宁波江北森翔服装有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波杰诚进出口有限公司清算组自2015年5月1日至2015年5月15日的租金8343元并赔偿原告宁波杰诚进出口有限公司清算组自2015年5月16日起按0.9元/日/平方米、面积为1854平方米计算至实际腾房之日止的“违约金”；
三、被告宁波江北森翔服装有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波杰诚进出口有限公司清算组水、电费合计65009.42元；
四、驳回宁波杰诚进出口有限公司清算组其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分的债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费减半收取计2122.50元，财产保全费1520元，以上合计3642.50元，由原告宁波杰诚进出口有限公司清算组负担924.50元，由被告宁波江北森翔服装有限公司负担2718元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 陈建贞
二〇一五年八月二十日
代书记员 周俏俏