新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）新民一终字第244号 上诉人（原审被告）：吐尔洪依米提，男，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区库车县。 委托诉讼代理人：艾尼瓦尔吾布力，新疆制衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司库车支行，住所地新疆维吾尔自治区库车县。 负责人：庄继飞，该支行行长。 委托诉讼代理人：校波，新疆浩翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾焕英，新疆浩翔律师事务所律师。 上诉人吐尔洪依米提因与被上诉中国工商银行股份有限公司库车支行（以下简称库车支行）房屋租赁合同纠纷一案,不服阿克苏地区中级人民法院（2014）阿中民一初字第45号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吐尔洪依米提的委托诉讼代理人艾尼瓦尔吾布力，被上诉人库车支行的委托诉讼代理人校波等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吐尔洪·依米提上诉请求：请求人民法院依法判令撤销阿克苏地区中级人民法院（2014）阿中民一初字第45号民事判决书。事实理由：原判决事实认定与判决不当。因为该案是2005年起主张优先购买所引发的案件。该纠纷经过新疆维吾尔自治区高级人民法院和库车县人民法院审理确认了优先购买的权利。但原审法院却不顾生效的法律文书却将该案以一般的合同纠纷案件进行审理做出了错误的结论。对优先购买权纠纷案件最高人民法院有着相对明确的规定。在生效的判决未被更改或上诉人未放弃优先购买的主张的情况下原审法院做出了错误的判决侵犯了上诉人的合法权益。所以请二审法院予以纠正。第一、原审法院审理的是合同纠纷案件，原审法院在没有撤销合同的情况下判令返还租赁物，不符合法律规定，应当先确认合同的效力，撤销合同后才能判决返还租赁物。第二、原审法院判决上诉人从2005年到2014年未缴纳租赁，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，要求主张租金的诉讼时效为一年，原审法院没有查明被上诉人在此期间是否主张或起诉要求返还租赁物的事实。如果不能证明，相关法律规定，房屋租赁的结算单只证明租金的数额，诉讼时效仍然是一年。所以原审法院在诉讼时效已经超过的情况下判令上诉人承担2005年到2014年的租赁是违反了法律规定的。第三、判决书第四项说承担被告的损失，我们也看不出来损失是什么，这个应当是租金。但他认定是两个月，所以不存在损失问题。 库车支行辩称，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。本案是租赁合同纠纷，我方是出租人，对方是承租人，租赁合同中不存在优先权问题，只有在房屋买卖时才享有的。现在我们要求收回房屋，要求上诉人支付租金，所以没有优先权的问题。上诉人主张的优先权与本案无关。第一、上诉人和被上诉人的租赁合同截止到2010年8月5日，按照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条规定，租赁期满后，双方没有书面合同的，视为不定期租赁合同，合同法二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同。作为出租方，在2014年6月我们发出书面通知，提出解除合同，库车支行合同已经解除了，所以返还房屋的事实是清楚的。第二、关于诉讼时效，法院审查案件时不能主动适用，必须当事人提出主张，但上诉人在一审中没有提出诉讼时效问题，在二审中当事人提出说一审没有考虑时效，是错误的。本案是基于库车县法院2014年4月10日做出的177号民事判决确认买卖合同无效后，我们才提起了本案诉讼，从这个角度看，我们也没有超过诉讼时效。第三、关于损失问题，上诉人混淆概念，双方合同到2014年6月，我们通知上诉人解除租赁关系，至今上诉人没有返还房屋，上诉人占有房屋给我们造成了损失，我们要求的是这部分损失。一审起诉时按同等地段的房屋租金诉讼，一审判决按双方约定的每年20万确定损失的金额，虽然和我们主张的有差距，我们为了解决纠纷没有上诉。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 库车支行一审法院起诉请求：1、请求判令吐尔洪依米提立即交还承租的房屋及土地使用权。2、请求判令吐尔洪依米提支付房租费1771050.23元，逾期付款违约金273739元，合计2044789.23元。3、请求判令吐尔洪依米提赔偿库车支行租赁费用损失242508元；（以上2、3项合计为：2287287.23元）4、由吐尔洪·依米提承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2001年7月27日，中国工商银行库车县支行作为甲方（出租方）与吐尔洪依米提作为乙方（承租方）签订房地产租赁契约，双方约定：一、甲方自愿将坐落在新城区文化路的房屋（房屋建筑面积1229.38平方米；土地使用面积1871.5平方米）出租给乙方使用。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产年租金为人民币（大写）贰拾万元正200000元。租赁期限自2001年8月5日至2010年8月4日止。租金按年结算，由乙方在每年的7月30日前交付给甲方。付款方式：现金支付。三、上述房屋承租给乙方使用时，其该建筑物范围内的土地使用权同时由乙方使用。四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。乙方保证承租上述房屋仅作为商业用房使用。五、房地产租赁期内，甲方保证并承担下列责任：1、上述房地产符合出租房屋使用要求。2、如需出卖或抵押上述房地产，甲方将提前两个月通知乙方。六、房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1、如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。2、如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方同意。3、因使用不当或其它人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给以修复。4、乙方将对甲方正常的房屋检查和维修给予协助。5、乙方将在租赁期届满时把房产交还给甲方。如果继续承租上述房地产，应提前两个月与甲方协商，双方另签订契约。七、违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金的千分之五向乙方加收违约金。八、如因不可抗力的原因而使承租房屋及其设备损坏，双方互不承担责任。九、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可由库车县房地产仲裁委员会申请调解或仲裁。也可向有管辖权的人民法院起诉。十、上述房地产在租赁期内所需要缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。十一、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充协议书经签章后与契约具有同等效力。十二、本契约经双方签章并经房地产租赁管理机关审查批准后生效。十三、本契约一式参份，甲乙双方各执壹份。十四、双方约定的其他事项：1、租赁期间，本着“谁受益，谁承担”的原则，因乙方经营发生的各项费用，如水电费、排污费、卫生费、保安费以及其他费用和门前三包，由乙方承担。2、租赁期间，房屋的修缮和维修费由乙方承担。该房地产租赁契约经库车县公证处公证。吐尔洪·依米提作为原告于2005年8月以请求法院保护其优先购买权为由，向库车县人民法院提起了诉讼，请求宣告中国工商银行股份有限公司库车支行与库车明欧房地产开发有限责任公司签订的转让协议无效。该确认合同无效纠纷一案，库车县人民法院于2005年11月9日作出(2005)库民初字第1190号民事判决，吐尔洪·依米提对该判决不服，提起上诉。2006年9月5日该院作出(2006)阿中民二终字第365号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。吐尔洪依米提仍不服，向该院提出申请，请求撤销原判，再审本案，该院于2008年8月15日作出(2008)阿中民监字第23号驳回申诉通知书。吐尔洪依米提又向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2010年6月17日作出(2009)新民申字第740号民事裁定，指令该院对本案再审。该院再审后于2010年10月12日作出(2010)阿中民再终字第39号民事裁定，裁定撤销该院(2006)阿中民二终字第365号民事判决和库车县人民法院(2005)库民初字第1190号民事判决，发回库车县人民法院重审，库车县人民法院于2011年5月25日作出(2011)库民初字第416号民事判决，吐尔洪依米提对该判决不服，提起上诉。2011年9月22日，该院作出(2011)阿中民二终字第430号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。吐尔洪依米提对此判决仍不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2013年10月29日作出(2013)新民1—调字第44号民事裁定，裁定撤销该院作出的(2011)阿中民二终字第430号民事判决和库车县人民法院(2011)库民初字第416号民事判决，发回库车县人民法院重新审理。库车县人民法院于2014年4月10日作出(2013)库民初字第1770号民事判决书判决：中国工商银行股份有限公司库车支行与库车明欧房地产开发有限责任公司于2005年1月10日签订的房地产转让合同无效。该判决双方均未上诉，已发生法律效力。 2010年8月4日，库车支行与吐尔洪依米提所签订的房地产租赁契约已到期，吐尔洪依米提至今依然实际占用该房屋并将房屋租赁给案外人使用。库车支行原名称为中国工商银行新疆库车县支行，现名称变更为中国工商银行股份有限公司库车支行。 一审法院认为：库车支行与吐尔洪依米提签订的房地产租赁契约系双方真实意思表示，不违反相关法律和行政法规的规定，属有效合同，双方当事人均应依约履行。库车支行与吐尔洪·依米提签订的合同于2010年8月4日到期，双方没有签订续租协议，吐尔洪依米提继续在使用租赁房屋和土地，按照法律规定，双方在合同期满后视为不定期租赁。法律规定不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，现库车支行要求吐尔洪依米提交还租赁的房屋和土地使用权不违反相关法律规定，对该项诉讼请求，该院予以支持。吐尔洪依米提自2005年8月11日起至2014年6月19日一直未交纳房租费，根据双方合同的约定和法律规定，吐尔洪依米提理应承担支付房租费的义务，对库车支行要求支付租金的诉讼请求，该院予以支持。吐尔洪·依米提长期未交纳房屋租金，违反了双方的合同约定，理应承担违约责任，对库车支行要求支付违约金的诉讼请求，该院予以支持。吐尔洪依米提自2014年6月20日至2014年8月20日亦占有使用租赁房屋，理应支付该期间的损失，由于库车支行提供的同类地段租金合同，吐尔洪依米提不予认可，该院参照双方约定的房屋租金标准予以计算，对库车支行要求支付损失的合理部分的诉讼请求，该院予以支持。吐尔洪·依米提辩称其享有优先购买权，不应返还房屋、支付租金、违约金等理由不符合法律规定和合同的约定，对其辩解，该院不予采纳。判决：一、吐尔洪依米提于判决生效后十日内返还库车支行房屋所有权（面积1229.38平方米）、土地使用权（面积1871.5平方米）；二、吐尔洪依米提于判决生效后三日内支付库车支行房屋租金1771050.23元（2005年8月11日至2014年6月19日，200000元×8年+(200000元÷12月×10月)+(200000元÷365天×8天)=1600000元+166666.67元+4383.56元）；三、吐尔洪依米提于判决生效后三日内支付原告库车支行违约金273739元（9年×365天×83.33元／天）；四、吐尔洪依米提于判决生效后三日内支付库车支行损失32876.71元（200000元÷365天×60天）；五、驳回库车支行的其他诉讼请求。 本院二审期间双方当事人未提供新证据，二审法院审理查明的事实与一审查明的一致。 本院认为，（一）关于租赁合同解除的问题。依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等法律约束力。吐尔逊依米提与库车支行签订的《房地产租赁契约》，均系当事人真实的意思表示，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用的后的状态”、第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”、第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案涉诉房屋的租赁合同至2010年8月4日到期，然而吐尔洪依米提超过上述期限后仍继续使用租赁物至今。因此，自2010年8月4日起双方转为不定期租赁关系，库车支行有权随时要求解除双方租赁合同，一经通知对方，合同即解除。库车支行于2014年6月9日向吐尔洪依米提发通知，通知中虽无“解除合同”等文字，但据库车支行要求吐尔洪依米提十日内搬离之文意表示，应可依法认定库车支行已书面通知吐尔洪依米提于该日解除双方所签租约。由此，双方所签《房地产租赁契约》实际已于2014年6月19日予以解除，吐尔洪依米提在合同解除之后应当即时迁离系争房屋。现库车支行诉至一审法院要求吐尔洪依米提立即返还承租的房屋及土地使用权，即解除双方租赁合同，于法有据，本院予以认同。故吐尔洪依米提关于一审判决没有撤销合同的情况下，判令返还租赁物不符合法律规定的上诉理由不能成立，本院不予采信。 二、关于损失的问题。双方租赁合同解除后，吐尔洪依米提应当交还所占有的房屋，但其在继续占有使用房屋至今故应当支付想要的占用使用，一审法院参照双方约定的房屋租金标准2014年6月20日其计算至2014年8月20日止，并无不当，本院予以支持。故吐尔洪依米提关于不存在损失的上诉理由不能成立，本院不予采信。 三、关于优先购买权的问题。吐尔洪依米提作为原告于2005年8月以请求法院保护其优先购买权为由，向库车县人民法院提起了诉讼，请求库车支行与库车明欧房地产开发有限责任公司签订的转让协议无效。库车县人民法院于2014年4月10日作出(2013)库民初字第1770号民事判决确认库车支行与库车明欧房地产开发有限责任公司于2005年1月10日签订的房地产转让合同无效。优先购买权只有在房屋出租人“出卖”第三人时才能产生，即只限于对第三人出卖为内容的有偿装让行为，故吐尔洪依米提关于其享有优先购买权，不应返还房屋、支付租金、违约金的上诉理由不能成立，本院予以采信。 综上所述，吐尔洪依米提的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23421.33元，由吐尔洪依米提负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戴 昀 杞 审 判 员 阿依努尔 代理审判员 古丽菲亚 二〇一六年十二月十八日 书 记 员 张  佳