徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民再初字第0005号
原告李爱某，男，1954年6月15日生，汉族，铁路退休职工。
被告徐州市房地产某某开发有限责任公司。
法定代表人张某，该公司总经理。
被告徐州市某某房屋拆迁安置有限公司。
法定代表人张某，该公司总经理。
二被告共同委托代理人王某甲，江苏义行律师事务所律师。
二被告共同委托代理人王某乙，江苏义行律师事务所律师。
原告李爱某与被告徐州市房地产某某开发有限责任公司（以下简称房地产公司）、徐州市某某房屋拆迁安置有限公司（以下简称苏苑拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2010年1月15日作出（2009）鼓民一初字第2148号民事判决，李爱某不服，提出上诉。2010年6月4日徐州市中级人民法院作出（2010）徐民终字第976号民事判决，驳回上诉，维持原判。李爱某仍不服，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2013年1月30日作出（2012）苏民申字第321号民事裁定，指令徐州市中级人民法院再审。徐州市中级人民法院于2013年6月28日作出（2013）徐民再终字第0020-1号民事裁定，撤销原一、二审民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2013年9月24日、2014年3月4日、7月15日公开开庭进行了审理。原告李爱某、被告房地产公司、苏苑拆迁公司的共同委托代理人王某甲、王某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李爱某诉称，2003年6月，原告与被告房地产公司、苏苑拆迁公司签订拆迁安置协议，将其所有的铁路24宿舍房屋二套拆除，并约定以建成后的丰财小区7号楼4单元501室、502室二套房屋补偿安置给原告。但房地产公司未经原告同意，在建设中变更安置方案，并把约定安置给原告的7号楼4单元501室、502室出卖给了第三人，致使协议无法履行，故请求：1、补偿安置原告丰财小区7号楼2单元301、401室房屋；2、赔偿原告因该房屋其他不符合协议约定的户型、楼层等造成的损失6万元；3、判令被告给付拆迁附属物补偿及搬迁补助费30876.70元，诉讼费4000元、保全费5000元；4、以实际拆迁面积54.59平方米为依据，按照协议签订之日起至房屋交付之日止计算过渡费金额。
被告房地产公司辩称，房地产公司不存在原告所称的违约行为。我公司调整房屋设计及安置方案系应铁路分局和广大拆迁安置户的要求作出的，房地产公司已与铁路分局达成了调整铁路职工房屋安置方案的一致意见，将拆迁安置房屋整体从4单元移至1单元并未违反约定，反而使拆迁安置户避免了污染和噪音。房地产公司多次通知原告办理调整后安置给原告的丰财小区7号楼1单元501室、402室房屋的上房手续，且1单元501室、402室房屋也完全符合补偿协议约定。因此，房地产公司不存在原告所谓欺诈、违约行为。房地产公司多次通知原告上房并办理相关手续，而原告拒不接受，因原告原因造成的额外的过渡费、补偿费的损失应由其自己承担。
被告苏苑拆迁公司辩称，产权交换协议合同相对人是房地产公司，苏苑拆迁公司不是协议当事人，原告起诉苏苑拆迁公司无事实及法律依据，请求驳回原告对苏苑拆迁公司的起诉。
经审理查明，原告李爱某系铁路系统退休职工，1997年1月公有住房改革时，李爱某购买徐州铁路分局所有的公房二套，分别为铁路24宿舍1、铁路24宿舍2房屋。李爱某购房后取得铁路分局内部颁发的产权证，产权证载明上述两套房屋的计价面积分别为15.65平方米和21.36平方米，合计37.01平方米。被告房地产公司在原一审中提供的拆除房屋补偿费汇总明细表，载明原告李爱某房屋建筑面积为54.59平方米。
2003年6月，被告房地产公司经徐州市拆迁办批准，经与徐州铁路分局协商，对铁路24宿舍进行拆迁，用于建设丰财小区商品房。2003年6月16日，房地产公司与李爱某分别作为甲、乙双方签订《产权交换协议书》，该协议甲方一栏载明房地产公司，但落款盖章为苏苑拆迁公司。在庭审中，李爱某、房地产公司、苏苑拆迁公司均认可实际签约人为李爱某和房地产公司，苏苑拆迁公司仅加盖公章，并非合同当事人。但在2014年7月15日的庭审中，李爱某要求该公司与房地产公司共同承担责任。
《产权交换协议书》中双方约定：房地产公司将李爱某所有的铁路24宿舍1、2两套房屋拆除，并以建成后的丰财小区7号楼4单元（西单元）501、502室同被拆除的房屋进行产权调换、安置补偿给李爱某；拟安置的501、502室建筑拟建面积各55平方米。该协议另约定“甲方安置房屋超出55平方米，乙方不负责向甲方交纳任何费用”。李爱某和房地产公司均认可：拟安置的房屋总面积超过被拆迁房屋总面积但不到100平方米的部分，李爱某应当按照铁路内部工龄价以每平方米198元向房地产公司支付差价；拟安置的房屋总面积超过100平方米不到110平方米的部分，李爱某以每平方米1580元的价格向房地产公司支付差价。《产权交换协议书》签订后，房地产公司拆除了李爱某原有的铁路24宿舍两套房屋。
在丰财小区7号楼建设过程中，2003年7月21日，房地产公司函告徐州铁路分局，称应铁路职工要求，为避免西晒和噪音，故将安置拆迁职工的4单元整体移至1单元；但房地产公司未将上述变更安置方案的情况告知李爱某并经其同意。此后，房地产公司将4单元501、502室房屋分别售予他人，并均已办理产权证书。
2007年3月29日，房地产公司发布上房公告通知上房，李爱某发现安置的房屋从4单元501、502变更为1单元501、402，遂与房地产公司发生本案纠纷，诉至本院。
另查明，丰财小区7号楼4单元501室建筑面积为88.46平方米、502室建筑面积为99.25平方米；丰财小区7号楼1单元501室建筑面积为64.40平方米、402室建筑面积为61.47平方米；丰财小区7号楼2单元301、401室房屋建筑面积均为63.25平方米。
以上事实，有原铁路24宿舍1、2房屋产权证、《产权交换协议书》、拆迁许可证、商品房预售许可证、拆除房屋补偿费汇总明细表、丰财小区7号楼4单元501、502室产权证、丰财小区7号楼房屋面积对照表及当事人陈述等证据证实，本院予以认定。
关于丰财小区7号楼2单元301、401室房屋现状，经现场核查，该两套房屋为空置状态。经本院到产权部门核实，丰财小区7号楼2单元301、401室房屋登记在被告房地产公司名下，经采取保全措施，查封了上述两套房屋产权及国有土地使用权。
本案的争议焦点在于：1、被告房地产公司未按照合同约定交付丰财小区7号楼4单元501、502室，是否构成违约；2、如构成违约，被告房地产公司应如何承担违约责任；3、李爱某诉请的过渡费、补偿费应否支持、应按何种标准支付。
本院认为：一、关于房地产公司是否构成违约的问题。李爱某与房地产公司签订的产权交换协议书中约定了房地产公司将李爱某所有的铁路24宿舍1、2两套房屋拆除，并以建成后的丰财小区7号楼4单元（西单元）501、502室同被拆除的房屋进行产权调换、安置补偿给李爱某。协议签订后，被告房地产公司未经合同相对方李爱某的同意，擅自变更合同主要内容，将原约定安置的丰财小区7号楼4单元501、502室调整为丰财小区7号楼1单元501室、402室，并将建成后的丰财小区7号楼4单元501、502室房屋出卖给第三人，致使原告李爱某依据产权交换协议获得丰财小区7号楼4单元501、502室房屋的目的落空，已构成根本违约。房地产公司辩称未按照合同约定履行之原因是规划设计变更，即使其变更了规划设计，亦应与李爱某就相关内容达成新的协议，在未达成新的协议的情况下，仍应依照原协议约定履行，故关于房地产公司的抗辩，本院不予支持。
二、关于房地产公司如何承担违约责任的问题。房地产公司作为违约方，对协议不能履行具有明显过错，应承当相应的违约责任。本案中，房地产公司已经将丰财小区7号楼4单元501、502室房屋分别售予他人，要求房地产公司继续履行，交付协约约定房屋已属不能。在合同未约定违约金和定金等违约责任的情况下，原告李爱某作为守约方可以要求被告房地产公司采取补救措施或赔偿损失等。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。就原告李爱某来看，双方签订产权交换协议是为了通过被告的拆迁行为，以其原有房屋置换建成后的房屋，其目的是以实物形态获得补偿而非货币补偿，被告的违约行为造成原告的损失后果亦是致其未能获得约定房屋。现原告李爱某要求被告补偿安置丰财小区7号楼2单元301、401室房屋，是根据合同目的和损失情况，某某考虑选择的补救措施。上述两房屋与拆迁协议约定安置的房屋属同一地段、同一楼号，建筑面积均为63.25平方米，共计126.5平方米，不少于协议约定的110平方米的要求，与李爱某要求的面积大体相当，且上述两房屋现仍为房地产公司所有，具备履行可能。被告房地产公司提出以丰财小区7号楼1单元501、402室房屋进行安置，系擅自变更产权交换协议内容，未经原告李爱某同意。某某考虑房屋的面积、户型、区位、房地产公司的过错及其因违约调整方案可能获得的利益等因素，在协议约定房屋履行不能的情况下，原告要求安置上述房屋来挽救损失，属合理的补救措施，能够实现对原告的有效补偿，本院予以支持。
违约责任的承担应遵循补偿性原则，不应超出合理预期。被告房地产公司辩称丰财小区7号楼2单元301、401室房屋与协议约定安置房屋存在面积差异，但协议约定“安置房屋超出55平方米，乙方（李爱某）不负责向甲方（房地产公司）交纳任何费用”。故上述房屋超出110平方米的部分，李爱某不需向房地产公司缴纳任何费用。原告要求被告另行补偿6万元损失，未能提供该项损失的计算方式和依据，且产权交换协议上并未详细约定安置房屋的户型等具体情况，没有证据证明以丰财小区7号楼2单元301、401室房屋进行安置不足以弥补原告李爱某未获房屋安置部分的损失。故原告关于赔偿6万元的损失的主张，本院不予支持。但李爱某应当按照双方约定“拟安置的房屋总面积超过被拆迁房屋总面积但不到100平方米的部分，按照铁路内部工龄价以每平方米198元支付差价；拟安置的房屋总面积超过100平方米不到110平方米的部分，以每平方米1580元的价格支付差价”的标准，向房地产公司支付购房差价款。
关于原告应支付的购房差价款的具体数额。原铁路24宿舍1、2房屋为原属铁路公房的房改房，铁路分局出具的产权证中载明的为计价面积而非建筑面积，现李爱某主张其建筑面积共计为54.59平方米，并提供了（2009）鼓民一初字第2148号案件卷宗中的拆除房屋补偿费汇总明细表予以证实。该明细表载明建设单位为某某开发公司，工程地点为西后里，日期为97年1月7日，载明了含李爱某在内的十名住户的姓名、房屋坐落、座向、间数、结构类型、使用面积、建筑面积、补偿费、定附着物补偿费、合计补偿费等项目。该明细表虽无相关单位印章，且为复印件，但相关房屋细节清楚详实，日期亦与拆迁日期相符。在庭审中，被告房地产公司认可该表在（2009）鼓民一初字第2148号案件中是为了计算补偿费和过渡费提交的。故关于拆除房屋补偿费汇总明细表，可以作为认定李爱某被拆迁房屋建筑面积为54.59平方米的依据，本院予以认可。因此，关于原告应当支付的购房差价款应以54.59平方米的建筑面积予以计算。故原告应支付的购房差价款应为24791.18元【198元／平方米×（100-54.59）平方米＋1580元／平方米×（110-100）平方米=24791.18元】。
三、关于李爱某诉请的过渡费、补偿费应否支持、应按何种标准支付的问题。关于过渡费，原、被告双方主张的计算标准不同。本院认为，因双方协议签订于2003年，应适用当时有效的2002年市政府78号令的规定，自2003年6月16日起算，2005年标准调整后，应按照新标准予以计算。同时根据“房屋拆迁补偿按照拆除合法建筑面积为依据”的规定，本案的过渡费应以54.59平方米的建筑面积计算。原告李爱某关于过渡费的主张标准符合当时有效的规定，故过渡费应为自2003年6月16日至2004年12月15日按照5元／平方米、自2004年12月16日至2005年6月15日按照10元／平方米、自2005年6月16日至本案最终实际安置之日按照30元／平方米计算。
关于拆迁附属物补偿及搬迁补助费，李爱某主张30876.70元，对此，房地产公司认可误工费50元、搬家费100元、附着物补偿费3500元，共计3650元，对于双方无异议部分，本院予以认可。李爱某主张的防盗门、楼梯、地面等附属物的赔偿费，未能提供证据证实附属物情况，且其主张依据为徐建发2005第13号《徐州市市区城市房屋拆迁附属物补偿和搬迁补助标准》，该标准自2005年2月1日施行，本案房屋系2003年拆除，拆除行为在2005年之前已经完成，相关补偿不应适用拆迁行为之后的新标准。故原告关于拆迁附属物补偿、搬迁补助费的主张超出3650元的部分，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”因此，当事人在合同书上的签字、盖章的效力，是表明合同内容为签字、盖章当事人的真实意思表示，当事人据此享有合同权利、履行合同义务，同时具有使合同相对人确信交易对方，从而确定合同当事人的作用。本案中，被告苏苑拆迁公司在《产权交换协议书》的落款处加盖了公章的行为，应当认定具有确定被告苏苑拆迁公司为合同当事人的效力。被告苏苑拆迁公司作为合同当事人，其未能依约履行合同时，亦应当承担相应的赔偿责任。被告苏苑拆迁公司关于其并非《产权交换协议书》当事人，不应承担赔偿责任的抗辩，本院不予支持。
综上，本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、参照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十三条之规定，判决如下：
一、被告徐州市房地产某某开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告李爱某交付坐落于本市丰财小区7号楼2单元301、401室房屋；原告李爱某于接收房屋时向被告徐州市房地产某某开发有限责任公司支付购房差价款24791.18元；
二、被告徐州市房地产某某开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告李爱某支付过渡费（以54.59平方米为依据，自2003年6月16日至2004年12月15日按照5元／平方米、自2004年12月16日至2005年6月15日按照10元／平方米、自2005年6月16日至本案最终实际安置之日按照30元／平方米计算）、拆迁补偿费3650元；
三、被告徐州市某某房屋拆迁安置有限责任公司对被告徐州市房地产某某开发有限责任公司应承担责任的部分承担连带责任；
四、驳回原告李爱某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原一审案件受理费人民币2000元，原二审案件受理费人民币2000元，保全费5000元，合计人民币9000元（原告已预付），被告徐州市房地产某某开发有限责任公司、徐州市苏苑房地产拆迁安置有限责任公司分别承担4500元（随上述案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 王 庆
审 判 员 程 云
审 判 员 朱 焱
二〇一四年八月十一日
见习书记员 潘传维