重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙法民初字第08466号
原告重庆流年物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区大坪正街88号附1号6-9#，组织机构代码68149739-X。
法定代表人郭玉洲，重庆流年物业管理有限公司总经理。
委托代理人陈德沛，男，重庆流年物业管理有限公司员工，住重庆市璧山区。
被告肖永武，男，1966年10月22日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人贺理，重庆盛世文辉律师事务所律师。
被告王新华，男，1972年2月20日出生，汉族，个体经营者，住重庆市垫江县。
原告重庆流年物业管理有限公司（以下简称流年公司）与被告肖永武、王新华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理后，依法由代理审判员张振华独任审判，适用简易程序于2014年10月14日、11月5日公开开庭进行了审理。原告流年公司的法定代表人郭玉洲、委托代理人陈德沛，被告王新华、被告肖永武的委托代理人贺理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告流年公司诉称，原告系有资质的物业服务企业，合法进驻被告所在小区进行物业服务。被告肖永武是重庆市沙坪坝区某某房屋的业主，拥有434.07平方米的专有商业物业，按照物业服务合同的约定，收费标准为1.20元／平方米／月，每月应缴物业服务费520.90元。业主未按时如数交纳物业服务费，应按日支付应交物业服务费的千分之三的滞纳金。被告肖永武将物业出租给被告王新华没有告知原告，应承担连带责任。被告经催收，未履行交费义务。现诉至法院，请求：1，判令被告支付2012年11月1日至2014年9月1日期间的物业服务费11980.70元（520.90元／月＊23个月）；2，判令被告支付滞纳金11860.80元（从2012年12月1日至2014年9月1日，按每月欠费金额的千分之三按日累计计算）。
被告肖永武辩称，被告没有与原告签订物业服务合同，原告也没有出示收费许可证以及相关的物业管理收费批准备案的法律文件。该小区的业主大会没有通过和原告签订物业管理合同的相关决议，原告与被告没有物业管理合同关系。被告所住房屋是独立的区域，属于小区物管的相关服务、清洁、保卫、日常维护等原告都没有参与，被告没有享受到原告的物业服务。根据合同法相关规定以及权利和义务相一致的原则，原告也没有向被告收取物业服务费的法律基础。涉案房屋已经出租给王新华，按照租赁合同的规定物业服务费应当由王新华承担。被告不认可滞纳金，如果法院支持滞纳金，被告认为滞纳金的标准过高，要求法院调低。
被告王新华辩称，原告未尽管理职责，未对排烟管道进行合理处置，放纵楼下商户对被告店面进行油烟污染，给被告造成严重经济损失，无权要求被告支付物业服务费。被告未曾享受原告的物业服务，要求交纳物业服务费显失公平。
经审理查明，肖永武系沙坪坝区某某号房屋所有权人，该房屋为商业用房，建筑面积434.07平方米，所属小区为沙坪坝区宏浩大厦A栋，现出租给王新华经营餐饮。
2012年6月17日，王新华与肖永武签订房屋租赁合同，约定由王新华承租该房屋经营餐饮，租赁期限从2012年10月1日起至2023年9月30日。合同约定，租赁期间所产生的清洁、水、电、气、物管等日常经营费用由王新华自行负责。
2012年1月5日，沙坪坝区宏浩大厦A栋业主委员会作出了“关于同意新聘重庆流年物业管理有限公司入驻管理A区物业决定的通知”，内容为：“重庆市渝北区龙发物业管理有限公司于2011年10月27日函告宏浩大厦A栋业委会，要求终止公司在宏浩大厦A区的物业管理合同。当时，业委会正处于换届之际，没有时间和精力及时研究。2011年12月3日，第二届业主委员会正式成立。通过业委会广泛征求业主意见，同意龙发公司于2011年12月退场。现经三分之二以上业主签字同意，聘请重庆流年物业管理有限公司进场管理本小区物业（征求意见表附后）。业主委员会本着对广大业主负责的精神，正在对流年公司的物业服务合同进行认真的研究和协商，合同签订完毕后，业委会将合同条款在小区内进行公布。”该通知后附“关于聘请流年物管公司及收费标准征求意见表。”
流年公司拥有三级物业服务资质。2012年1月10日，流年公司（乙方）与重庆市沙坪坝区宏浩大厦A栋业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》。合同第二条约定甲方委托乙方提供的物业服务主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共秩序维护、安全防范等事项的管理；装饰装修管理服务。合同第五条约定二楼门面的收费标准为1.20元／月／平方米。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费或资金的，从其约定，物业使用人不按约定缴纳的，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。合同第六条约定物业服务费按月计算，由业主每月24日前向乙方缴纳。合同第十五条约定，业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按应缴费金额的千分之三每日的标准向乙方支付违约金。合同第十七条约定合同期限为一年，从2012年1月1日起至2012年12月31日止。合同还约定了双方的权利义务、物业管理用房、专项维修基金及其他事项等内容。
2013年1月30日，流年公司（乙方）与重庆市沙坪坝区宏浩大厦A栋业主委员会（甲方）签订《补充协议》，约定双方续签2013年物业服务合同，期限为2013年1月1日至2013年12月31日。2014年1月15日，双方再次签订《补充协议》，约定双方续签2014年物业服务合同，期限为2014年1月1日至2014年12月31日。
审理中，原告还举示了保安巡逻签到表、六张收据，证明原告在小区履行了物业服务义务；催款通知书、律师函，证明向被告进行了催收。二被告质证称对以上证据均不认可，未收到催费通知。被告王新华举示了12张照片，证明讼争物业楼下店面烟道排放对其造成的影响，原告未尽服务义务；举示了沙坪坝街道生活垃圾处理费票据26张，证明垃圾处理费交给了其他单位；收据一张，证明油烟致使空调受损产生的损失。原告质证认为，关于照片，开发商未配置烟道，原告只能就已有设备进行管理，原告曾出面协调，但原告没有强制执法权，被告王新华可依法寻求司法救济；关于垃圾处理费收据，与物业服务费并不矛盾；收据与本案无关。被告肖永武对被告王新华提交的证据无异议。现原告起诉认为业主无正当理由未交费，二被告承担连带清偿责任；二被告认为双方无合同关系，原告未提供服务，不应交费。双方争议较大，调解未成。
上述事实，有原告举示的物业服务合同、补充协议、权属证明、资质证书、业委会通知，被告举示的租赁合同等书证，以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的证据属性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与重庆市沙坪坝区宏浩大厦A栋业主委员会签订的物业服务合同及补充协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，被告肖永武系讼争物业业主，被告王新华系物业使用人，二被告约定由被告王新华负担物业服务费用，从其约定，被告肖永武负连带交纳责任。被告王新华抗辩的上下楼烟道纠纷，从庭审的举证、质证以及当事人的陈述看，以相邻权纠纷寻求救济更为妥当，不宜以此纠纷未解决为由拒交物业服务费。
关于交费期间、交费金额。物业服务合同约定物业服务费按月交纳，对于原告请求的2012年11月1日至2014年9月1日期间物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。交费标准为1.20元／月／平方米，被告物业建筑面积为434.07平方米，每月应交纳的物业服务费为520.88元。从2012年11月1日至2014年9月1日22个月共计11459.36元，原告主张此期间应计算23个月物业服务费无法律依据和事实依据。
关于违约金标准。物业服务合同约定业主每月24日之前交费，现被告未按期交费，应当按约承担违约责任。合同约定的违约金标准为每日按欠费金额千分之三的金额累计，被告抗辩此违约金标准过分高于原告的损失，要求本院予以调整，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将此违约金标准调整至中国人民银行同期同类贷款利率的130%。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告王新华于本判决发生法律效力后立即向原告重庆流年物业管理有限公司支付2012年11月1日至2014年9月1日共计22个月的物业服务费11459.36元。被告肖永武负连带清偿责任。
二、被告王新华于本判决发生法律效力后立即向原告重庆流年物业管理有限公司支付逾期交费违约金。该违约金以每月欠费金额520.88元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%，从2012年11月1日至2014年9月1日期间的每月第25日起，计算至2014年9月1日。被告肖永武负连带清偿责任。
三、驳回原告重庆流年物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费396元，减半交纳198元（原告已预交），由被告王新华、肖永武负担，限于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆流年物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 张振华
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 肖 庆