甘肃省兰州市西固区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民二初字第179号
原告兰州市西固区蔬菜公司，住所地兰州市西固区西固。
法定代表人陈国福，该公司经理。
委托代理人赵正庆，甘肃唯真律师事务所律师。
被告兰州市西固区塑料制品厂，住所地兰州市西固区。
法定代表人李甫龄，该厂厂长。
原告兰州市西固区蔬菜公司（简称蔬菜公司）诉被告兰州市西固区塑料制品厂（简称塑料厂）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员蔡春晓适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔬菜公司委托代理人赵正庆、被告塑料厂法定代表人李甫龄均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告蔬菜公司诉称：1998年7月8日，原告将位于临洮街门市部约2000平方米的房屋、场地租给被告使用，双方签订了书面的《租赁合同》，合同中约定租赁期限为20年，自1998年7月8日至2018年7月8日。租赁费前十年每年2.5万元，后十年双方根据经济发展情况重新商定。同时合同还约定“承租人拖欠租金一月内仍不能交付时，出租方有权终止合同、收回场地”。截止2013年1月1日前，被告拖欠租金70348元，对此，原告和被告于2013年1月1日就有关租赁事宜又签订了《补充协议》，协议中双方对拖欠租金数额予以确认，并约定被告须在签订《补充协议》后的一日内还清拖欠租金，否则每逾期一天将承担3%的违约金，另约定2013年1月1日到2015年底期间的租金每年变更为9万元，租金按季度收取，须于每季度第一个月的15日前交清本季度租金，逾期不交须承担3%的违约金，同时出租方有权单方解除合同，承租方应按照合同承担相应的法律后果。自双方签订《补充协议》后至今，被告一直未向原告支付拖欠租金，已构成严重违约。原告已于2014年3月18日和2014年5月21日分别两次向被告发函告知其拖欠租金的事实及违约行为，于2014年6月6日原告向被告正式签发书面的《解除合同通知书》，声明解除合同。截止起诉被告共欠原告租金205384元，按约定应向原告支付违约金130万元，故原告起诉请求：
1、依法判令解除《临洮街蔬菜门市部的房屋场地租赁合同》，并判令被告无条件的移交出租场地及场地内的附着物。
2、请求判令被告立即给付拖欠原告的租金205384元及逾期付款违约金130万元，合计1505384元。
3、本案的诉讼费由被告全部承担。
原告为支持其诉讼请求提供以下证据：
证据一、西国用（99）字第20365号《国有土地使用证》复印件一份一页，证明被告承租场地的土地面积；
证据二、《房产证》复印件一份一页，证明被告租赁土地的地上附属物系原告所有；
证据三、《租赁合同》复印件一份，证明双方签订了租赁合同，合同中约定租赁场地地址、租赁期限、租金支付及其他违约责任等事项；
证据四、《补充协议》复印件一份一页，证明拖欠租金、年租金的变更及违约金变更等事项；
证据五、《授权委托书》复印件一份一页，证明原告代理人代表原告签订《补充协议》的行为合法有效；
证据六、《解除合同通知书》复印件一份及特快专递邮件单原件一份，证明原告单方解除合同的行为合法有效，并且原告已书面告知被告；
证据七、《内资企业基本信息》复印件一份一页，证明被告的工商登记情况、被告的法定代表人为李甫龄；
证据八、《告知书》复印件一份两页，证明被告已两次书面通知被告的严重违约行为；
被告塑料厂辩称：原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》属实。但《补充协议》是在被胁迫的情况下签订的，协议中原告将租金上涨，显失公平。被告拖欠原告租金属实，被告同意尽快支付租金，但不同意解除合同，因为解除合同会给被告造成严重损失，同时被告塑料制品厂系为残疾人提供社会福利性质的企业，该合同解除被告面临停产停业，这样势必影响残疾职工的就业、生活。另外，被告认为《补充协议》对违约金约定的过高，不公正，请求减少违约金。
被告塑料厂未提供证据证明其主张。
经审理查明：原告蔬菜公司与被告塑料厂于1998年7月8日签订《租赁合同》一份，合同约定“蔬菜公司将其所属的临洮街门市部的房屋场地租赁给被告塑料厂，用于塑料制品的生产加工，租赁土地面积为2512.998平方米，房屋间数不定，租赁期限为20年，自1998年7月8日至2018年7月8日。租金前十年为每年2.5万元，后十年根据经济发展状况双方重新商定；第六条第二项约定“塑料厂若不能按时交纳租金，从拖欠之日起的十日后加收每日万分之五的滞纳金。拖欠租金一月仍不能交付时，蔬菜公司有权终止合同、收回租赁场所”。2013年1月1日，原告委托代理人赵正庆与被告法定代表人李甫龄又签订了《补充协议》，该《补充协议》对租期、租金、违约金进行了变更。协议中约定租赁期间：为2013年1月1日至2018年7月8日；
租金自2013年1月1日至2015年12月每年9万元，租金按季度收取，须于每季度第一个月的15日前一次交清，否则每逾期一天按未交数额的3℅承担违约金。逾期交纳租金的时间超过30日，蔬菜公司有权单方解除合同，收回租赁场所。同时《补充协议》确定截止2013年1月1日前，被告拖欠原告租金70348元，并约定被告须在签订《补充协议》后的一日内还清。截止2014年上半年被告共拖欠原告租金合计205384元（2013年1月1日前拖欠租金70348元、2013年拖欠租金9万元、2014年上半年拖欠租金4.5万元）。
另查明：《租赁合同》第四条第（一）项还载明：塑料厂接收蔬菜公司三名职工，职工工资按塑料厂工资标准执行，同时塑料厂应给该三名职工购买养老保险、待业保险等，该三名职工若因故缺额，蔬菜公司派员递补，定额不变。
本院认为：原告蔬菜公司与被告塑料厂签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，依据该《租赁合同》及《补充协议》被告理应及时向原告给付租赁费，被告没有给付，由此违约，被告负有给付责任。被告主张《补充协议》是在其受到被迫的情况下签订的，对此未提供证据证明其主张，对其抗辩理由不予采信。原告以《补充协议》约定的“逾期交纳租金的时间超过30日，原告有权单方解除合同，并自行收回租赁场所”之规定的解除条件已成就为由，诉请解除《租赁合同》，被告不同意解除。被告庭审中未提供证据反驳原告的主张，但在庭审后提供了申请书一份，附资产清单、社会福利企业证书、残疾证，证明被告租赁该土地后，在地上投入了大量的资金，建设厂房、购买设备积极进行生产经营，且被告塑料厂系为残疾人开办的，为残疾人解决就业、生存、谋福利的企业。虽然该证据在程序上有瑕疵，但内容真实，反映的情况属实，对其证明的事实可以认定。加之合同租赁期限未满，被告仍在继续经营，该合同的解除会给被告造成重大的经济损失，势必也影响残疾职工的切身利益。因此对原告要求解除合同的请求不予支持。
关于原告诉请的土地租赁费205384元，因被告在占有使用租赁物，其理应支付，且双方在庭审中对该数额均无异议，应予支持。
关于原告诉请的违约金130万元，该项诉请与被告拖欠的租赁费本金数额相比，明显过高。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为，《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”应予以调整，本案在审理中，因被告主张双方在合同中约定的违约金过高，请求予以适当减少。根据以上法律规定，故原告的该项诉请应以不超过给其造成实际损失的百分之三十为准，但该案原告未举证证明被告没有及时向其支付租赁费给其造成的实际损失，因此对实际损失无法认定。对实际损失无法认定时，原、被告约定的违约金数额不超过以未履行部分为基数，按人民银行同期贷款基准利率4倍计算违约金。即70385元（自2013年1月3日至2014年10月28日，判决之日）利息7777.43元；9万元（自2014年1月1日至2014年10月28日判决之日）利息4500元；4.5万元（自2014年7月1日至2014年10月28日，判决之日）利息892元。利息共计13169.43元，违约金即为52677.72元，租赁费本金205384元，本金与违约金合计258061.72元。
原告诉请1505384元，获支持诉请258061.72元；被告未按约定支付租赁费是引发诉争的直接原因，因此双方各承担诉讼费18349元的50%，即9174.5元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第（二）款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、原告兰州市西固区蔬菜公司与被告兰州市西固区塑料制品厂于1998年7月8日签订的《租赁合同》、2013年1月1日签订的《补充协议》不予解除。
二、被告兰州市西固区塑料制品厂给付原告兰州市西固区蔬菜公司土地租赁费205384元、逾期支付租赁费的违约金52677.72元，合计258061.72元。于本判决生效后十日内付清。
案件受理费18349元，原告承担9174.5元，被告承担9174.5元。
如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
代理审判员 蔡春晓
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 安红霞
附法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。
第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。
地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报请上级人名检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。
各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。