江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3072号
上诉人（原审原告）南京东大视觉职业培训学校，住所地南京市秦淮区中山南路224号6层。
法定代表人杨梅，该校校长。
委托代理人李忠平，男，1960年3月9日生，汉族，南京东大视觉职业培训学校员工。
被上诉人（原审被告）南京电线电缆厂有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路224号。
法定代表人张金莲，董事长。
委托代理人蒋龙飞、张正明，江苏海浪律师事务所律师。
原审第三人南京诺亚贸易实业有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路224号。
法定代表人叶世光，该公司董事长。
原审第三人南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司，住所地南京市秦淮区中山南路224号。
法定代表人叶世光，该公司总经理。
以上两原审第三人共同委托代理人陈杰，男，1972年2月27日生。
上诉人南京东大视觉职业培训学校（以下简称东大视觉培训学校）因与被上诉人南京电线电缆厂有限公司（以下简称电线电缆公司），原审第三人南京诺亚贸易实业有限公司（以下简称诺亚公司）、南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司（以下简称诺亚物业分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月13日公开开庭审理了本案。上诉人东大视觉培训学校的委托代理人李忠平，被上诉人电线电缆公司的委托代理人蒋龙飞，原审第三人诺亚公司与诺亚物业分公司的共同委托代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东大视觉培训学校原审诉称，其于2011年12月21日与电线电缆公司签订《房屋使用合同》，租期自2012年1月11日起至2015年1月10日止。东大视觉培训学校分别于2011年12月21日、2012年6月向电线电缆公司支付保证金10000元、房租157416元，并花费35000元进行改建及装潢。2012年12月10日左右，诺亚公司向东大视觉培训学校主张租赁房屋使用权归其所有，并提供南京市中级人民法院（2012）宁民再终字第12号撤销一、二审判决的民事判决书，同时电线电缆公司也于2012年12月10日发出公告，强调其与东大视觉培训学校所签合同合法有效，要求东大视觉培训学校继续履行与其签订的合同，并在2013年1月23日向东大视觉培训学校发出催缴房租公函。为此，东大视觉培训学校分别于2012年12月14日及2013年1月23日书面答复，东大视觉培训学校已准备好足额房租，在诺亚公司主张权利的情况下，东大视觉培训学校明确主张只能在电线电缆公司提供司法部门确认其对本市中山南路224号房屋（以下简称224号房屋）具有出租权的法律文件后支付房租，并应当在合理期限内尽快提供，但时至今日电线电缆公司一直不予提供。后东大视觉培训学校多次向电线电缆公司要求提供有效出租权利证明，但电线电缆公司一味要求东大视觉培训学校履行给付房租义务，却拒绝出示有权出租该房的法律文件。东大视觉培训学校认为，电线电缆公司在签订合同时故意隐瞒租赁物存在纠纷这一与订立合同有关的重要事实，违反诚实信用原则以及意思表示真实的强制性规定，合同无效。根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，故东大视觉培训学校诉至原审法院，请求判令：1、确认东大视觉培训学校与电线电缆公司于2011年12月21日签订的《房屋使用合同》无效；2、电线电缆公司返还东大视觉培训学校房租及保证金共计167416元；3、电线电缆公司赔偿东大视觉培训学校遭受的直接损失69446.1元、装潢费35000元、可得利益损失600000元。
电线电缆公司原审辩称，出租房屋在2011年6月18日二审判决生效后已由电线电缆公司收回，电线电缆公司与东大视觉培训学校在签订合同时不存在任何纠纷，不存在隐瞒出租房屋存在争议的问题，合同签订后电线电缆公司将房屋交付给东大视觉培训学校，东大视觉培训学校一直使用至今，其主张合同无效的诉讼请求不应得到法院支持。对于东大视觉培训学校提出的相关损失，双方签订租赁合同，合同的义务就是将房屋交东大视觉培训学校使用，对于在商业经营过程中产生的损失属其经营风险，相关损失不应由电线电缆公司承担。故请求依法驳回东大视觉培训学校的诉讼请求。
第三人诺亚公司、诺亚物业分公司述称，224号房屋唯一有权出租的主体是诺亚公司，电线电缆公司与东大视觉培训学校签订的租赁合同侵犯了诺亚公司的出租权；电线电缆公司与东大视觉培训学校在签订租赁合同时，生效判决仅是判决诺亚公司与电线电缆公司的租赁合同解除，但房屋使用权仍在诺亚公司处，电线电缆公司无权收回房屋，无权出租。请求法院依法判决。
原审法院经审理查明，1998年11月26日，电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司签订《租赁房屋经营合同》（以下简称原租赁合同），约定：电线电缆公司将224号房屋1-6层（6081.61平方米）出租给诺亚公司、诺亚物业分公司,租期为20年；诺亚公司、诺亚物业分公司享有租赁期间的经营使用权，即享有开办商务写字楼招租及其他经营项目的权利。2009年10月，电线电缆公司向原南京市白下区人民法院提起诉讼，请求依法判令解除电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司签订的原租赁合同等事项。原南京市白下区人民法院经审理于2010年12月10日作出民事判决，判决电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司签订的原租赁合同于2009年10月23日解除。诺亚公司、诺亚物业分公司不服判决，提起上诉，南京市中级人民法院于2011年6月18日作出二审民事判决，判决驳回诺亚公司、诺亚物业分公司提起的上诉，维持原判。诺亚公司、诺亚物业分公司仍不服，申请再审，江苏省高级人民法院于2012年3月5日作出民事裁定，指令南京市中级人民法院再审。南京市中级人民法院于2012年12月4日作出再审民事判决，判决撤销原南京市白下区人民法院和南京市中级人民法院一、二审民事判决；驳回电线电缆公司的诉讼请求。
在上述案件审理期间，电线电缆公司于2011年12月1日自南京圣汇富软件科技有限公司（原诺亚公司承租经营户）处收回224号北楼六层房屋，于2011年12月21日与东大视觉培训学校签订《房屋使用合同》，约定：电线电缆公司将224号安瑞大厦六层建筑面积约362.5平方米的房屋（以下简称诉争房屋）出租给东大视觉培训学校，租期自2012年1月11日起至2015年1月10日止，租金总额为507248元，东大视觉培训学校分别于2011年12月25日、6月30日前各支付78708元，于2012年12月30日、2013年6月30日前各支付84208元，于2013年12月30日、2014年6月30日前各支付90708元；签约时电线电缆公司收取东大视觉培训学校一个月租金作为租赁保证金，为房屋装潢、附属设施及东大视觉培训学校应承担的有关费用的担保；东大视觉培训学校必须服从电线电缆公司的物业管理，电线电缆公司应做好商务中心公共部分的管理。合同签订后，东大视觉培训学校于2011年12月23日向电线电缆公司交纳租赁保证金10000元，于2012年1月13日交纳2012年1月11日至2012年7月10日期间的租金78708元，于2012年7月18日交纳2012年7月11日至2013年1月10日期间的租金78708元。2012年12月10日，电线电缆公司向224号房屋内的经营户发出《公告》，声明：电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司的原租赁合同已解除，电线电缆公司将重新起诉，要求确认双方的原租赁合同已解除，各入驻单位与电线电缆公司签订的合同合法、有效，必须严格履行。同日，诺亚公司、诺亚物业分公司向东大视觉培训学校发出《关于南京诺亚贸易实业有限公司为房屋租赁合同出租方主体的函》，载明：根据再审判决，具有224号房屋唯一对外经营管理权主体资格的是诺亚公司，要求东大视觉培训学校在收到函件后立即停止向电线电缆公司交纳房租及相关费用，要求与诺亚公司签订租赁合同并履行支付房租及其他费用的义务，否则诺亚公司将收回房屋并依法追究违约责任。2012年12月24日，东大视觉培训学校向电线电缆公司发出《关于对南京电线电缆公司要求继续履行合同的答复函》，称其在司法部门确认电线电缆公司对224号房屋继续具有出租权并提供具有管辖权的司法部门账号时付款。2013年1月10日，电线电缆公司向东大视觉培训学校发出《公函》，催促其尽快交纳2013年上半年的房租。2013年1月23日，东大视觉培训学校向电线电缆公司发出《公函》，载明：因没有明确的法律文件证明电线电缆公司是否具有出租主体资格，出于安全需要，要求电线电缆公司通过司法程序中的财产保全方法，取得租金。2013年10月15日，电线电缆公司再次向东大视觉培训学校发出《催告信函》，催告东大视觉培训学校履行合同义务。2013年11月14日，东大视觉培训学校再次向电线电缆公司邮寄《公函》，载明：诺亚公司仍主张其具有224号房屋的出租人主体资格，在没有明确法律文件证明电线电缆公司具有出租主体资格的情况下，东大视觉培训学校暂时中止履行向电线电缆公司给付房租的义务。该函件寄出后被拒收退回。
以上事实，有原租赁合同、《房屋使用合同》、发票、函件、民事判决书及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，东大视觉培训学校与电线电缆公司就诉争房屋签订《房屋使用合同》时，电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司的原租赁合同已被一、二审法院判决解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施。虽然当时电线电缆公司并未就合同解除的法律后果即返还房屋提出诉请，但法律并未禁止出租方在合同被判决解除后采取私力救济的方式自行收回房屋。电线电缆公司作为出租方，在与诺亚公司、诺亚物业分公司的原租赁合同被判决解除后，即从诺亚公司、诺亚物业分公司转租的实际承租人处收回房屋，诺亚公司、诺亚物业分公司作为转租人，在原一、二审判决被撤销前并未对此提出异议。电线电缆公司在此情况下与东大视觉培训学校签订《房屋使用合同》，将诉争房屋出租给东大视觉培训学校，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。东大视觉培训学校抗辩电线电缆公司故意隐瞒房屋存在诉讼纠纷的行为，对此，原审法院认为，东大视觉培训学校现所举证据不足以证明电线电缆公司存在故意隐瞒的情形，且双方在签订合同时，一、二审已判决原租赁合同解除，东大视觉培训学校以此为由主张合同无效，亦无法律依据，故东大视觉培训学校该项抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。综上，东大视觉培训学校与电线电缆公司签订的《房屋使用合同》系双方当事人真实意思表示，不存在法律规定的无效的情形，电线电缆公司在签订合同后按约将诉争房屋交付东大视觉培训学校经营使用，虽然在合同履行过程中，电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司因租赁纠纷均向东大视觉培训学校主张出租人权利，但庭审中诺亚公司、诺亚物业分公司亦表示其仅有发函主张权利的行为，并未实际干扰或阻止东大视觉培训学校的正常经营，东大视觉培训学校提出要求确认合同无效、电线电缆公司返还房租、保证金、赔偿损失及可得利益的诉讼请求，无事实及法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：驳回南京东大视觉职业培训学校的全部诉讼请求。一审案件受理费7574元，由南京东大视觉职业培训学校负担。
上诉人东大视觉培训学校不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实错误，从江苏省高院2011年10月24日签发的传票和上诉人相应的委托书来看，表明被上诉人在2011年10月24日就明确知道其与第三人之间的纠纷已经重新开始审理，被上诉人在2011年12月21日前与上诉人签订合同时就明知诉争房屋当时存在纠纷；二、双方之间签订的租赁合同无效，一是因为被上诉人故意隐瞒了涉案房屋正在发生纠纷的真实情况，二是被上诉人采用欺诈方法与上诉人签订合同，导致上诉人上当受骗；三、被上诉人应当赔偿上诉人损失，由于被上诉人的欺诈行为导致涉案房屋存在的纠纷严重干扰了上诉人三年的市场经营，导致50多万元的损失。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，改判支持上诉人在原审中的诉讼请求，一、二审诉讼费用由上诉人承担。
被上诉人电线电缆公司答辩称，被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同是合法有效的。2011年6月18日南京市中级人民法院就中山南路224号房屋租赁纠纷一案作出了二审判决，第三人与被上诉人的房屋租赁合同解除，2011年10月上诉人承租的房屋原使用人南京圣汇富软件科技有限公司向被上诉人提出了解除房屋租赁合同，并把房屋交付给被上诉人。2011年12月21日被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同，被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同时房屋不存在任何争议，被上诉人在这期间也有权出租房屋，直至2012年3月5日省高院作出裁定终止原审判决的执行，并指令南京市中院再审以后第三人强行阻挠被上诉人的工作，第三人并未干扰上诉人的正常经营，只是要求上诉人向第三人缴纳租金，上诉人一直正常使用房屋；二、上诉人所谓的损失既不存在也与本案无关。上诉人租赁房屋以后一直经营使用着房屋，至于其经营盈亏均是其自身经营的结果与其他人无关。而且上诉人从南京中院改判后就没有交过房租却一直使用着房屋，如不能经营为什么不搬走？由此可见，上诉人的诉讼行为完全是为了逃避拖欠了两年多的租金。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人诺亚公司、诺亚物业分公司共同述称，本案一审、二审我们都是第三人，请求法院查清事实，正确适用法律，依法作出裁判。
二审中，本院查明的事实与原审法院一致。
上诉人东大视觉培训学校向本院提交两份新证据：一、2011年10月24江苏省高级人民法院传票，要求被上诉人电线电缆公司到该院就（2011）苏审二民申字第510号案件接受询问；二、被上诉人电线电缆公司分别于2011年11月10日和2011年11月14日出具给金辉律师和任侠律师等人的授权委托书。以此证据证明双方在2011年12月21日签订合同之前就已经知道涉案房屋存在纠纷。被上诉人电线电缆公司质证称：对以上证据的真实性没有异议，但对关联性有异议。该组证据并不足以证明被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同时存在法律上规定的欺诈，受胁迫等情形以至于达到合同无效的后果。上诉人提供的该组证据只能证明房屋的所有权人跟曾经的使用权人存在纠纷。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同时省高院虽然已经在处理第三人的申诉，但并未下达中止一、二审判决执行的文书，所以上诉人提交的该组证据并不能证明被上诉人在与上诉人签订房屋租赁合同时存在欺诈等影响合同效力的行为。原审第三人诺亚公司、诺亚物业分公司对此没有意见。
二审中另查明，被上诉人电线电缆公司与原审第三人诺亚公司与诺亚物业分公司签订的《租赁房屋经营合同》经法院判决已于2013年8月14日解除。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
上诉人东大视觉培训学校上诉主张涉案合同无效并主张被上诉人电线电缆公司返还租金等，其依据为2011年12月21日双方签订涉案租赁合同时，被上诉人隐瞒了涉案房屋存在纠纷的情况，违反了诚实信用原则，存在欺诈行为。从本案查明的事实看，双方在2011年12月21日签订涉案租赁合同时，本院在2011年6月18日已经做出终审判决，判决维持原审法院做出的被上诉人电线电缆公司与原审第三人诺亚公司、诺亚物业分公司签订的租赁合同于2009年10月23日解除的民事判决，故双方签订涉案租赁合同时被上诉人电线电缆公司对涉案房屋有处分权。上诉人东大视觉培训学校二审中提供的证据表明被上诉人电线电缆公司在2011年10月24日之前已经就上述案件提起再审，但当事人申请再审并不停止已生效判决的执行，故被上诉人电线电缆公司的申诉行为并不影响其对涉案房屋行使处分权。现上诉人东大视觉培训学校认为被上诉人隐瞒涉案房屋存在诉讼纠纷的情况，违反诚实信用原则，存在欺诈行为，但上诉人东大视觉培训学校提供的证据不足以证明被上诉人隐瞒了涉案房屋存在诉讼纠纷的情况；即使该情况确实存在，被上诉人电线电缆公司违反诚实信用原则也并不必然导致合同无效；即使被上诉人电线电缆公司以欺诈手段订立合同，也只有在损害国家利益的前提下才属于法律规定应当认定合同无效的情形。因此，上诉人东大视觉培训学校认为涉案租赁合同无效依据不足，本院对此不予采纳；其基于涉案合同无效要求被上诉人电线电缆公司返还房租及保证金等诉讼请求亦无依据，本院亦不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7574元，由上诉人南京东大视觉职业培训学校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 朱亚芳