杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初7513号原告：中国建设银行股份有限公司杭州中山支行。营业场所：浙江省杭州市下城区。负责人：盛勇，该支行行长。委托诉讼代理人：陈杨东，浙江鼎亚律师事务所律师。被告：徐海华，男，1977年12月16日出生，汉族，住安徽省泾县，被告：杭州万泓置业有限公司。住所地：浙江省杭州市余杭区。法定代表人：朱向华，该公司董事长。原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行（以下简称建设银行中山支行）与被告徐海华、杭州万泓置业有限公司（以下简称万泓置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月25日公开开庭进行了审理。原告建设银行中山支行的委托诉讼代理人陈杨东、被告徐海华到庭参加诉讼，被告万泓置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建设银行中山支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐海华偿还贷款余额1438171.11元（其中本金1397743.11元、利息39132.71元、罚息1295.29元。利息、罚息暂计至2017年9月8日，实际请求按合同约定计算至本息付清之日止）；2.判令被告徐海华承担本案律师费8000元；3.判令被告万泓置业公司对上述债务承担连带清偿责任；4.判令原告就被告徐海华名下位于杭州市余杭区的房产折价或拍卖、变卖等方式处置所得价款在上述诉请范围内享有优先受偿权；5.判令本案诉讼费用（含保全费、公告费）由二被告承担。事实与理由：2014年9月16日，原告与两被告签订了编号为330018227-2012-20140552206的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告徐海华为向被告万泓置业公司购买位于杭州市余杭区的房产向原告贷款1500000元。贷款期限为240个月，即从2014年10月8日至2034年10月8日，贷款利率参照国家基准利率，每年1月1日调整，双方约定的还款方式为等额本息还款。此外，合同还约定被告徐海华以杭州市余杭区的房产为该笔贷款中原告对其形成的全部债权及相关费用提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。同时，被告万泓置业公司为被告徐海华的上述全部债务及相关费用在保证期间内，即合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止承担连带责任保证。2014年10月8日，原告依约放款1500000元。然而，自2016年7月起，被告徐海华未能依约足额还款。根据原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告徐海华立即归还贷款本息及承担相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）并就涉案抵押物折价或拍卖、变卖等方式处置所得价款在上述范围内享有优先受偿权。因此被告徐海华需要偿还贷款共计1438171.11元，其中本金1397743.11元、利息39132.71元、罚息1295.29元。利息、罚息暂计至2017年9月8日以及律师费8000元，被告万泓置业公司对上述债务承担连带清偿责任。因此为了维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的相关规定，特具状起诉，请求依法裁判。被告徐海华当庭答辩称，认可原告的诉请及事实理由。被告万泓置业公司书面答辩称，一、原告对案涉房产享有抵押权，有权就案涉房产拍卖、变卖款享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产所谓债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿、根据上述规定，预售房屋可以作为抵押物，且预售房屋抵押的，只要办理了预告登记，该抵押权即为有效抵押，并依法享有优先受偿权，具有对抗第三人的物权效力，未经抵押权人同意，任何第三人不能取得预售抵押房屋的所有权。同时（2015）浙民申字第00810号、（2014）浙杭商外字第28号等相关案例均认为预告登记抵押物享有优先受偿权。本案中，被告徐海华以其购买的案涉房产向原告提供抵押担保并办理抵押预告登记，应为有效抵押，原告依法享有优先受偿权。二、原告应先行就房产拍卖、变卖，被告万泓置业公司仅对不足部分承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保意外的债权承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，原告的债权同时存在债务人徐海华提供物的担保，也存在被告万泓置业公司提供的保证，根据上述法律规定，原告应当先就物的担保实现债权，被告万泓置业公司仅就物的担保以外不足清偿部分债权承担保证责任。三、被告万泓置业公司承担保证责任后有权向被告徐海华追偿。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一规定的权利”的规定，恳请法院直接在判决事项中明确被告万泓置业公司在承担保证责任后有权向债务人追偿，以免增加讼累。综上所述，原告对案涉房产享有抵押权，有权就该抵押物拍卖、变卖款优受偿，被告万泓置业公司仅在拍卖、变卖款优先受偿后不足部分承担保证责任。原告建设银行中山支行围绕诉讼请求提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、房屋预告登记证、《委托代理协议》及律师费发票，经庭审出示、质证。被告徐海华对原告提交的证据均无异议。被告万泓置业公司因缺席未到庭，系自动放弃质证的权利。本院认为，原告建设银行中山支行提供的证据真实合法，与本案具有关联，故对其证据效力均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月16日，原告建设银行中山支行作为贷款人、被告徐海华作为借款人、被告万泓置业公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：330018227-2012-20140552206）1份，约定：借款本金1500000元；借款期限为240个月，即2014年10月8日至2034年10月8日；借款利率为浮动利率，即基准利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日即每年的1月1日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；本合同项下借款人的还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用，剩余款项对于本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，或者法律、法规或规章另有规定的借款，按照先还本后还息的原则偿还，对于上述情形以外的借款，按照先还息后还本、息随本清的原则偿还；借款人选取委托扣款方式还款，还款方法为等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为11227.80元；本合同项下担保方式为保证、抵押；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务、保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议；保证人同时为售房人、房地产中介机构等与房屋权属交易有关联的个人、单位或其他组织的，应协助借款人或抵押人及时办理所购房产的房屋所有权证。土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续；抵押财产为坐落于杭州市余杭区的房产；保证担保和抵押担保的范围均包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清除借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）均由借款人承担；等等。同年9月24日，双方就上述房产在杭州市住房保障和房产管理局办理抵押预告登记，预告登记权利人为原告建设银行中山支行，登记的债权数额为1500000元，登记证号为余房预字第14273926号。同年10月8日，原告建设银行中山支行向被告徐海华发放了上述贷款。庭审中，双方均确认被告徐海华已结清2017年2月8日前的应还款项，此外仅归还本金37.50元、利息461.24元。为实现本案债权，原告建设银行中山支行委托浙江鼎亚律师事务所代理本案，并已支付律师费2400元。本院认为，原告建设银行中山支行与被告徐海华、万泓置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。各方应恪守约定，履行各自义务。被告徐海华在取得借款后，未按约定及时归还借款本息，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任，故本院对原告建设银行中山支行要求提前收回借款本息的请求予以支持。根据我国合同法的相关规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告建设银行中山支行未能提交其在本案起诉前向被告徐海华主张提前收贷的依据，故本院确认其以提起诉讼的方式主张提前收贷，本院向被告徐海华送达副本材料之日即2017年11月22日视为原告提前收贷通知到达被告徐海华之日。对于提前收贷的贷款的利息，应从2017年11月23日起按合同约定的罚息利率计收。关于原告建设银行中山支行主张的律师费，目前仅实际产生了2400元，故本院对原告建设银行中山支行多主张的部分不予支持。被告徐海华自愿以案涉房产作为抵押物为案涉贷款提供抵押担保，相关抵押约定合法有效，且被告万泓置业公司已将案涉房屋交付给被告徐海华，并办理了抵押预告登记，被告徐海华依约应承担抵押担保责任。关于被告万泓置业公司的保证责任，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》约定被告万泓置业公司的保证期间为“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，但至今案涉房产尚未办理正式抵押登记，故被告万泓置业公司理应承担保证责任，并在承担相应的保证责任后，有权向被告徐海华追偿。被告万泓置业公司抗辩称其仅对案涉房产拍卖、变卖后的不足部分承担保证责任，本院认为，本案债权虽存在债务人徐海华自己提供的物的担保，但各方已在案涉《个人住房（商业用房）借款合同》中约定“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务、保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议”，故本院对该意见不予采纳。被告万泓置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐海华于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行贷款本金1397743.11元；二、被告徐海华于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行利息39132.71元、罚息547.64元、复利747.65元[暂计至2017年9月8日，此后的利息、罚息、复利按照案涉《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至2017年11月23日；自2017年11月24日起，以全部未还本金和利息为基数，按照案涉《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率继续计算至实际履行之日止]；三、被告徐海华于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行律师费2400元；四、被告杭州万泓置业有限公司对被告徐海华的上述第一至三项债务承担连带清偿责任，并在承担相应的保证责任后，有权向被告徐海华追偿；五、在被告徐海华不履行上述第一至三项债务时，原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行有权对被告徐海华抵押的坐落于杭州市余杭区的房产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；六、驳回原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行的其他诉讼请求。如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17816元，减半收取8908元，财产保全申请费5000元，合计13908元，由原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行负担54元，被告徐海华、杭州万泓置业有限公司负担13854元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 员 詹琳玲二〇一八年一月十日代书记员 陈肖肖?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-11-?