南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2015）玄锁民初字第644号原告秦广社，男，1975年10月13日生，汉族，个体工商户。委托代理人褚永勤，女，汉族。委托代理人夏斌，江苏唯衡律�事务所律师。被告杨嘉源，男，1949年9月6日生，汉族。被告南京市玄武区房屋征收管理办公室，住所地在南京市玄武区佛心桥**号。法定代表人章凯，该房屋征收管理办公室主任。委托代理人黄学安，男，该房屋征收管理办公室员工。委托代理人高思波，男，该房屋征收管理办公室员工。原告秦广社与被告杨嘉源、南京市玄武区房屋征收管理办公室（以下简称玄武征收办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。因案件审理需要，本案延期审理六个月。原告秦广社的委托代理人褚永勤、夏斌与被告杨嘉源、被告�武征收办的委托代理人高思波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦广社诉称：1、2008年6月1日，原告与被告杨嘉源签订《房屋出租协议》，协议约定杨嘉源将位于南京市玄武区红山街道藤子村122号门面房及房屋前后空地租赁给原告经营使用，租赁期限为2008年6月1日至2011年6月1日，月租金2100元，支付方式为每月15日前付清下一个月房租。协议签订当日原告向杨嘉源支付了1个月房租及租房押金1000元，被告杨嘉源将房屋交付给原告并同时移交了水、电卡等。协议签订后，原告对房屋进行了装潢，并向南京市工商行政管理局玄武分局申请个体工商户注册，取得了南京市玄武区秦广社百货店经营资格；原告又征得杨嘉源同意后在空地上加盖了板房、披房及挡雨棚等附属房屋，实际加盖面积达100多平方米。原告为了扩大经营范围，于2010年6�再次申请注册南京市玄武区鳌藤棋牌室经营资格。合同到期后，原告又续租，最后一期房屋租赁期限为2014年6月1日至2016年6月1日，月租金2100元，其他条款不变。原告至今仍然在租赁房屋内经营，并按月缴纳房租，按时缴纳水、电等费用。2、2015年3月，原告承租的房屋被列入拆迁范围内，经有关部门入户调查、现场测量，被告杨嘉源被拆迁房屋中营业用房面积为111.58平方米、板房为18.72平方米、披房为2.3平方米、其它8.96平方米。2015年6月8日，南京市国土资源局公布宁征拆字[2015]003号《南京市征地房屋拆迁方案标准通知书》，确认被告玄武征收办为拆迁实施单位等。通知发布后，两被告签订了拆迁安置补偿协议，但原告多次找被告杨嘉源协商补偿事宜，杨嘉源均不予理睬；原告也曾多次向玄武征收办、南京市红山街道办事处等有关部门反映情况，要求协调处理，均不�解决。现诉至法院，要求被告杨嘉源支付原告营业用房补助费85000元（85平方米1000元/平方米）、板房补偿款16200元（18平方米900元/平方米）、铁皮雨棚补偿款1230元（82平方米15元/平方米）、提前搬家奖励费29750元（85平方米350元/平方米）、租房押金560元（押金1000元，扣除电费240元、水费200元），共计132740元；被告玄武征收办对上述款项承担连带清偿责任。被告杨嘉源辩称：1、原、被告签订的房屋租赁合同中约定如遇政府拆迁，原告自行承担经济损失。2、被告房屋拆迁，拆迁补偿款是政府补偿给被拆迁人的，与原告无关，而且房屋租赁合同是原告草拟的，理应按合同约定履行，不同意赔偿原告任何损失。被告玄武征收办辩称：原告诉称多次找玄武征收办协调解决，与事实不符。玄武征收办是拆迁实施单�，原告要求玄武征收办承担连带责任，无法律依据。经审理查明：2014年6月1日，原告秦广社（乙方）与被告杨嘉源（甲方）签订《房屋出租协议》一份，约定：甲方将藤子村122号门面房约85平方米及前后空地租给乙方使用，租赁期限为2014年6月1日至2016年6月1日，月租金为2100元，每月15日前付清下一个月房租；门面装修时乙方需征求甲方同意，不得改变房屋主体结构，在退租时，固定装潢不得拆除；如遇政府拆迁、自然灾害乙方自行承担经济损失，与甲方无关；房屋前后空地仅供乙方在承租期使用，不得作为其他用途，合同到期后自行归甲方所有（指地皮面积）；甲方交付房屋给乙方前，收取乙方押金1000元等内容。审理中，被告杨嘉源认可原告秦广社自2008年起租赁使用涉案房屋，并收取1000元押金的事实，同意扣除水电费440元后退还原告；原告亦同意杨嘉源扣除水电费440元退还押金560元。2015年6月，南京市国土资源局以宁征拆字[2015]003号《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》批准了藤子村地块拆迁方案，拆迁实施单位为南京市玄武区房屋征收管理办公室（以下简称玄武征收办），拆迁人为南京铁北实业投资有限公司，拆迁范围为藤子村地块征收规划意见函（宁规函字[2014]389号）附图范围内征地批文涉及的集体土地上的房屋，执行政策及标准为《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》（宁政发[2007]61号）、《〈南京市征地房屋拆迁补偿安置办法〉实施细则》（宁政发[2007]143号）、《市政府关于调整规范征地房屋拆迁补偿有关政策标准的通知》（宁政发[2010]263号）、《市政府关于印发南京市危旧房改造产权调换、城中村拆迁安置暂行办法的通知》（宁政规字[2013]4号）。2015年6月19日，被告杨嘉源与玄武征收办签订了《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，双方就杨嘉源房屋拆迁补偿安置签署协议：一、杨嘉源房屋座落于玄武区红山街道藤子村122号，建筑面积220平方米，位于本次拆迁范围之内。二、杨嘉源同意在协议签署之日起3日内将所属房屋腾空，并移交玄武征收办拆除。三、杨嘉源被拆迁房屋货币补偿款为1474119.67元，包含1、拆迁补偿款954800元，其中原房补偿款121000元、购房补偿款800800元、区位补偿款33000元；2、装修补偿费291346.80元，其中附属物补偿88000元（220平方米400元/平方米）、自建房37320元（37.32平方米1000元/平方米）、营业用房补助费102620元（102.62平方米1000元/平方米）、简房1612.80元（8.96平方米180元/平方米）、披房207元（2.3平方米90元/平方米）、自建房（砖木）61587元（68.43平方米900元/平方米，包含砖木自建房49.71平方米及板房18.72平方米）；3、电话、空调、管道煤气等拆移补偿费4810元，其中电话310元、有线电视400元、宽带网500元、空调3000元（6台5**元/台）、沼气设备400元、太阳能热水器200元；4、围墙、地坪等补偿费39682.87元，其中水泥路面9082.32元（116.44平方米78元/平方米）、水泥场地7407.60元（123.46平方米60元/平方米）、水井2000元、桔子树600元、桂花树980元、铁栅栏1293.75元（10.35平方米125元/平方米）、下水道2808元（70.2米40元/米）、雨棚67.20元（4.48平方米15元/平方米）、钢架彩钢瓦棚15444元（85.8平方米180元/平方米）；5、搬家费、过渡费18480元，其中搬家费2640元（220平方米12元/平方米）、自行过渡费15840元（220平方米6元/平方米·月12个月）；6、提前搬家奖励费165000元，其中提前搬家奖励费77000元（220平方米350元/平方米）、特别奖励88000元（220平方米400元/平方米）。等等。两被告已履行了上述《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》。因原告认为被告杨嘉源获得的拆迁补偿款中部分补偿款应当属于原告所有，遂以本案诉称理由诉至本院。另查明，2012年6月26日，原告秦广社领取了个体工商户营业执照，名称为南京市玄武区秦广社百货店，经营场所为南京市玄武区藤子村藤子二队122号门面房，注册日期为2008年10月29日。2010年6月30日，原告秦广社领取了个体工商户营业执照，名称为南京市玄武区鳌藤棋牌室，经营场所为南京市玄武区藤子村122号。原告经营期间，在租赁的房屋外空地上搭建了板房及铁皮雨棚。原、被告争议焦点为：原告承租房屋被拆迁，被告杨嘉源获得的拆迁补偿款是否包含原告相应利益？原告要求两被告支付相应的补偿款是否有法律依据？原告称，原告自2008年起承租被告房屋用于经营百货店，领取了营业执照。2010年6月，原告又领取了经营棋牌室的营业执照。原告在经营期间，利用租赁房屋前后空地搭建铁皮雨棚、板房及简易房，而玄武征收办给予了铁皮雨棚的补偿费及营业用房补助费、提前搬家奖励费，还在核定自建房（砖木）面积中包含原告搭建的板房面积18平方米，并给予补偿，玄武征收办给予杨嘉源的拆迁补偿款中包含原告应获得的补偿，两被告应给付原告应得补偿款。被告杨嘉源称，涉案房屋在建造时即按门面房用途建设，房屋本身属于营业用房，故玄武征收办给予的营业用房补助，与原告营业无关；板房是原告所建，被拆后原告自己又私自搭建起来；铁皮雨棚是原告所建。根据双方签订的租赁协议，租赁房屋拆迁时杨嘉源不应给予�告任何补偿。被告玄武征收办称，玄武征收办系涉案房屋拆迁实施单位，拆迁补偿款补偿的相对方为被拆迁人。涉案房屋系住宅用房拆迁，被拆迁人为杨嘉源，并非原告，原告仅系被拆迁房屋的租赁人，故玄武征收办与原告之间无任何法律关系，原告要求玄武征收办支付相应的补偿款无法律依据。藤子村地块房屋拆迁过程中，被拆迁房屋作为住宅房屋拆迁的，按拆迁政策无营业用房补助，考虑到被拆迁房屋的实际用途等原因，如果被拆迁人提供合法有效的证据证明被拆迁房屋用于经营，或玄武征收办对被拆迁房屋现场核实确认、房屋用于经营的，可按每平方米1000元给予被拆迁人除房屋其他补偿外的营业用房补助。因双方意见分歧，本案调解无果。上述事实，有原告提交�《房屋出租协议》、营业执照、照片、南京市征地房屋拆迁方案通知书，本院调取的《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》及南京市征地房屋拆迁补偿款测算表，当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告秦广社自2008年起承租被告杨嘉源所有的涉案房屋使用，2014年6月双方签订了《房屋出租协议》一份，双方之间存在房屋租赁合同关系。2015年6月，涉案房屋因征收需要被列入拆迁范围，而双方约定房屋租赁期限至2016年6月1日止，故双方签订的《房屋出租协议》提前终止。合同终止后，双方就拆迁补偿款问题应当按照双方合同约定处理，没有约定或约定不明的应根据被告杨嘉源在拆迁过程实际获得的补偿项目、补偿标准等，参照相关拆迁政策及合同履行情况予以处理。《南京市征地房屋拆迁补偿安置办�》第二十一条规定“住宅房屋实行货币补偿的，其拆迁补偿款由原房补偿费、购房补偿款和区位补偿款三部分组成。拆迁住宅房屋的附房、披房只支付原房补偿款。……”第二十五条规定“拆迁个体工商户自有营业用房及连家店的，被拆迁人必须提供土地使用证、房屋产权证、工商营业执照，按以下规定补偿：（一）货币拆迁的，如其土地使用证上所载明的土地用途为宅基地的，按住宅房屋货币补偿标准支付拆迁补偿款，但其原房补偿款部分按1.2倍计算，不再另行安置和支付停业损失等其它补偿；如其土地使用证上所载明的为其它用途的，按非住宅房屋实行拆迁。”第二十六条规定“住宅房屋实行货币拆迁或统拆统建的，拆迁实施单位应向被拆迁人支付搬家费、过渡费、原�电话、空调、有线电视等设备拆移补偿费、拆除管道煤气补助费和电增容工料费等费用；被拆迁人的原房有装修的，拆迁实施单位应当支付装修补偿费。”第四十六条规定“……营业用房，是指服务对象接受服务，直接用于商业活动的房屋，包括金融、娱乐、餐饮、服务等类型的房屋。……”《实施细则》第一条第2项补偿款项中规定“住宅房屋拆迁实行货币补偿或统拆统建的，对被拆迁人的货币补偿款包括6项：①拆迁补偿款；②装修补偿款；③搬家费、过渡费；④电话、有线电视、空调、管道煤气等拆移补偿费；⑤围墙、地坪、道路补偿费；⑥提前搬家奖励费。其中，实行货币补偿的，拆迁补偿款包括：①原房补偿款，②购房补偿款，③区位补偿款；……”本案中，一、原告秦广社系被拆迁房屋的承租人，双方在《房屋出租协议》中约定“如遇政府拆迁、自然灾害乙方（指承租人）自行承担经济损失，与甲方（指出租人）无关”，该项约定明确了涉案房屋遇拆迁时承租人损失由承租人自行承担，但双方对拆迁补偿问题并未明确约定，因此本案可以参照拆迁政策及合同履行依法予以处理。二、涉案房屋拆迁系住宅房屋拆迁，被拆迁的房屋不仅包含被告杨嘉源所有的房屋，也包含原告承租期间添附的板房等附属设施，因此，原告应当举证证明双方就拆迁补偿问题未约定或约定不明，以及被告杨嘉源因原告承租被拆迁房屋而获得玄武征收办多给予的补偿，或玄武征收办�予补偿的附属物系原告在承租房屋期间在原房基础上增添的。根据原、被告举证质证，对原告主张的补偿款，认定如下：（1）关于营业用房补助费。杨嘉源对秦广社自2008年起租赁涉案房屋使用的事实予以认可，原告秦广社又提交了营业执照证明了自承租涉案房屋起，涉案房屋用于经营，而玄武征收办根据涉案房屋的实际使用情况核定营业用房面积为102.62平方米，被告杨嘉源因此获得了营业用房补偿款102620元。因涉案《房屋出租协议》中未明确约定因承租人经营行为而多获得的补偿如何处理，故原告有权参与承租房屋面积85平方米的营业用房补助85000元（85平方米1000元/平方米）的分配，分配时应考虑原告承租房屋的时间、原告经营状况、原告承租前的房屋实际使用状况等因素，被告杨嘉源给予原告补偿费42500元较为适宜。（2）关于提前搬家奖励费。原告系被拆迁房�的承租人，秦广社与杨嘉源在租赁合同中明确约定涉案房屋遇拆迁时承租人损失由承租人自行承担，故原告主张提前搬家奖励费，无事实和法律依据，本院不予支持。（3）关于板房附属物补偿。因板房系被拆迁房屋的附属物，从权利性质来看该添附的附属物权利并不当然归原告秦广社所有，但考虑到板房确系秦广社添附，故秦广社可参与该项补偿款16200元的分配，杨嘉源给予秦广社50%补偿款即8100元。（4）关于铁皮雨棚补偿。该项补偿系设备补偿，该项补偿应归设备所有人所有。杨嘉源认可铁皮雨棚系原告在承租涉案房屋期间添附的，而玄武征收办亦给予了的相应补偿款，故原告主张铁皮雨棚补偿1230元，有事实依据，本院予以支持。综上，被告应支付原告营业用房补偿款42500元、板房补偿款8100元、铁皮雨棚补偿1230元，合计51830元。关于房屋押金退还问题。原、被告之间的房屋租赁合同已提前终止，被告收取的押金1000元应当予以退还。被告杨嘉源要求扣除水电费440元，原告秦广社亦表示同意，本院予以采纳。因此，杨嘉源应退还秦广社房屋押金为560元。原告主张涉案权利的请求权基础系房屋租赁合同关系，而被告玄武征收办与原告秦广社之间并不存在房屋租赁合同关系。被告玄武征收办作为拆迁实施单位，与被拆迁人即本案被告杨嘉源签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，双方之间存在拆迁安置补偿关系，而原告秦广社系被拆迁房屋的承租人，并非被拆迁人，被告玄武征收办与原告秦广社之间不存在拆迁安置补偿关系，被告玄武征收办与被告杨嘉源签订拆迁安置补偿协议，并不损害原告利益。故原告秦广社要求被告玄武征收办承担连带清偿责任，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨嘉源于本判决生效之日起十日内支付原告秦广社营业用房补助费、板房补偿费、铁皮雨棚补偿费共计51830元，退还房屋押金560元，合计52390元。二、驳回原告秦广社其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3237元，由原告秦广社负担2127元，被告杨�源负担1110元（该款原告已预交，被告给付本案判决款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费2955元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：1076）。审 判 长  唐奇志人民陪审员  赵元敬人民陪审员  竺春燕二〇一六年四月五日法官 助理  杜 超见习书记员  赵婷婷