湖北省鄂州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂鄂州中民三终字第00037号
上诉人（原审原告）：陶生金，男，汉族，1963年5月15日出生，黄石市人。
被上诉人（原审被告）：鄂州益鑫置业有限公司
法定代表人：朱松林，该公司经理。
上诉人陶生金因与被上诉人鄂州益鑫置业有限公司（以下简称鄂州益鑫公司）商品房买卖合同纠纷一案不服鄂城区人民法院（2013）鄂鄂城民初字第00160号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人陶生金到庭参加了诉讼，被上诉人鄂州宜鑫公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审认定事实，2008年4月3日，原告陶生金与被告鄂州益鑫公司签订了商品房买卖合同一份，合同约定如下：原告陶生金购买被告在鄂州花湖经济开发区重庆路康馨花园1-2-601号住宅房，该商品房建筑面积为119.38平方米，房屋购买价款为183000元。付款方式为买受人于2008年4月30日付首期款128000元，剩余45000元于2008年6月30日付清，尾款10000元于2008年9月30日前付清。
买受人逾期付款的违约责任为：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付合同总价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期在30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同总价款的5%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，自本合同规定的应付付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付合同总价款万分之十的违约金。买受人逾期付款的，除按照以上承担违约责任外，出卖人可以按其逾期天数顺延商品房交付使用期限。逾期天数是指本合同约定的应付款期限之第二天起到实际金额支付应付款之日止的天数，每次逾期的天数可以累加。顺延商品房交付使用期限是指本合同约定的商品房交付使用最后期限之日起，加上逾期天数，为出卖人的最后交付使用期限。在顺延期内交付使用，不构成违约。
房屋交付期限为：出卖人应当在2008年9月30日前，将验收合格的房屋，交付买受人使用。
出卖人逾期交房的违约责任为：逾期交付不超过60日的，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。
房屋的交接条件为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付使用手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
关于产权登记的约定。如因出卖人的责任，买受人不能在出卖人交付使用之日起一年内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付商品房价款的万分之三向买受人支付违约金。
合同签订后，原告陶生金于当日支付房屋首付款128000元，被告鄂州益鑫公司并出具收款收据一份。2008年5月7日，原被告双方签订的商品房买卖合同经鄂州市房产局备案登记。2008年7月4日，原告陶生金交纳房款45000元，被告鄂州益鑫公司出具了一份收款金额为55000元的收款收据交给原告陶生金，随后，原告陶生金向被告鄂州益鑫公司出具了一万元的欠条。
2010年12月14日，被告鄂州益鑫公司建设的康馨花园小区商住楼，经鄂州市鄂城区建筑工程质量监督站检测，验收为合格工程。同日，鄂州市房产局出具（2010）29号房地产开发项目竣工综合验收证明，证明该小区综合验收合格，同意交付使用及办理产权总证。
2010年12月22日，被告鄂州益鑫公司向鄂州市房产局出具具结书，因被告鄂州益鑫公司资金周转困难，经鄂州市鄂城区花湖开发区政府协调，将鄂州益鑫公司开发的康馨花园小区1-7号楼的产权登记，委托给湖北武阳房地产开发有限公司办理。
2011年7月12日，被告鄂州益鑫公司向原告陶生金开具了金额为183567.17元的销售不动产发票。
2011年8月2日，被告鄂州益鑫公司在鄂州市地税局鄂城分局替原告陶生金垫交房屋交易契税3671.34元。
2011年11月14日，原告陶生金在购买的房屋中安装太阳能热水器。
2012年9月29日，原告陶生金到鄂州市房产局办理了产权登记手续。
2012年10月30日，被告鄂州益鑫公司在鄂州市房产局垫交房屋维修基金3671元。
2012年11月1日，原告陶生金到鄂州市房产局领所购买的房屋的产权证。
上述事实有：原告身份证、被告工商登记信息表、原被告之间签订的《商品房买卖合同》、被告收取原告购房款的收款收据、被告出具的销售不动产发票、缴纳税款的缴款书、鄂州市房产局收取房屋维修基金的收据、房屋产籍档案查询证明单、鄂州市房地产交易中心收件回执单、被告出具的具结书、鄂州市鄂城区建筑工程质量监督站检测验收为合格证明、房地产开发项目竣工综合验收证明、原告陶生金在庭审中的陈述在卷为据。
原审认为：原告陶生金与被告鄂州益鑫公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，符合法律规定，属合法有效合同，双方均应依合同履行义务、享有权利。案件焦点问题为：被告鄂州益鑫公司是否应承担逾期交房与逾期办证的违约责任？原审认为：依合同约定，被告鄂州益鑫公司应在原告陶生金履行付款义务后，向原告交付房屋并在约定期限内为其办理房产证。而本案在审理中查明原告陶生金至今下欠被告鄂州益鑫公司购房款10000元未付清，依照合同约定买受人逾期付款的，除承担违约责任外，出卖人可以按其逾期天数顺延商品房交付使用期限。在顺延期内交付使用，不构成违约。故原告陶生金要求被告鄂州益鑫公司承担逾期交房与逾期办证的违约责任无事实依据。
原告陶生金的第一项诉讼请求，原审认为交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是商品房买卖合同的附随义务，在原告未付清房款前，被告享有相应的抗辩权。故原审不予支持；原告陶生金的第四项诉讼请求，因未提交被告鄂州益鑫公司的销售广告及宣传资料等相关证据证明，且合同中亦无此条款的约定，原审不予支持；关于原告陶生金的第五项诉讼请求，原审认为康馨花园小区在被告鄂州益鑫公司完成初始登记后买受人可自行申办产权，开发商负有相应协办义务，相应的产权证件只能由买受人在产权管理部门领取。如果被告鄂州益鑫公司持有原告的土地证未交付给原告，则构成侵权，该项诉讼请求并不在本案的处理范围之内，原告可按照侵权之诉另行起诉解决，况且原告未提交证据证明被告鄂州益鑫公司持有原告的土地证未交付给原告，故原审不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、一百四十四条之规定，判决驳回原告陶生金的诉讼请求。案件受理费3560元由陶生金负担。
上诉人陶生金上诉称，一、购房合同的总房价应以被上诉人未达到交房标准而降低。首先，被上诉人的“两书”未办理，房屋买卖合同中包含了办证费用，房价应降低5000元；其次，房屋墙面开裂严重，应降价7000元；第三，本栋一楼一户约100平方米的房子打通后作为另一小区人员进出通道，并且将该房屋的面积分摊到本栋楼房其他住户，导致房屋公摊面积多加5平方米，应降价8000元，同时另一小区人员把车辆、货物放置在我的小区，导致小区拥挤，侵害上诉人合法权益，房屋应降价7000元；第四，本栋小区东面有旧民房未拆除，按规划应当拆除，房屋价格应当降价1万元。二、（2013）鄂鄂城民初字第00160号民事判决的陶生金违约错误。任何商品的买卖，都是购买者先支付一定比例的订金，出卖者按交货期按时保质保量完成定制任务，购买者到期去卖方地点验货，若合格，则交余款提货；若验货不合格不能按期交货，就必须承担延期交货违约责任。本案中，合同约定被上诉人在2008年9月30日交出房屋合格证书给上诉人，上诉人收到“两书”后交付一万元购房尾款。在合同履行中，上诉人已交房款总价的94.45%作为定金，远高于一般合同定金，显然上诉人并未违约；被上诉人在合同约定的时间是2008年9月30日不能提供“两书”，无房屋合格证明，只到2010年12月14日才验收合格，又未出示验收合格证，给上诉人造成重大经济损失。上诉人按合同要求于2008年9月30日将购房余款1万元交给被上诉人，因被上诉人知道将大大延迟于合同约定的交房期，所以将1万元退还给上诉人。2008年10月，上诉人已经将余款1万元交给被上诉人。三、原审判决违背了民事诉讼法的基本原则；被上诉人未到庭参加诉讼，放弃了一切权利主张，包括享有的抗辩权。即使上诉人存在逾期付款的违约责任，因出卖人鄂州益鑫公司未向上诉人主张权利，法院无权为被上诉人主张权益。2011年7月12日被上诉人开具了183567.17元的不动产发票，时至今日已超过两年，被上诉人失去诉讼时效，另外，该不动产发票也证明了上诉人不差被上诉人的购房款。在买卖合同中，逾期付款的违约责任比逾期交房的违约责任要严厉，违反了公平原则，该条款无效，法院应当将该条作废。因被上诉人违约，给上诉人造成装修费用增加9万元以上。
被上诉人鄂州益鑫公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
二审期间当事人未提交新证据。
本院经审理查明，陶生金在2011年10月占有、使用该商品房。原审认定其他事实属实。
本院认为，本案的焦点是1、鄂州益鑫公司是否逾期交房构成违约？是否逾期办证构成违约？2、鄂州益鑫公司是否应当向陶生金交付《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》？3、鄂州益鑫公司是否应当返还陶生金被湖北武阳房地产开发公司扣押的土地使用权证？4、鄂州益鑫公司是否应当赔偿陶生金因小区内拆迁房未拆除等原因给其造成的损失10000元？
关于鄂州益鑫公司是否逾期交房构成违约、是否逾期办证构成违约的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定：“买受人于2008年4月3日付首期款128000元，剩余45000元于2008年6月30日付清，余款10000元于2008年9月30日前付清。”第十一条的约定：“买受人逾期付款的，双方同意按以下方式处理：除按合同第六条规定承担违约责任外，出卖人可以按逾期天数顺延商品房交付使用期限。逾期天数是指本合同约定的应付款期限之第二天到实际全额支付应付款之日止的天数，每次逾期天数可以累加。顺延商品房交付使用期限是指本合同约定的商品房交付使用最后期限之日起，加上逾期天数，为出卖人的最后交付使用期限。在顺延期内交付使用，不构成违约。”在上述合同约定的付款期限内，陶生金并未将最后一笔购房款10000元交付鄂州益鑫公司，那么鄂州益鑫公司可以依据合同约定，延期交房直至房款付清时止。陶生金在二审陈述，自己支付10000元购房款时，鄂州益鑫公司拒绝收取，但其未提供证据证明。另外自己陈述已经将10000元购房款付清也未提供相应证据证明，同时与诉状中陈述自己差欠鄂州益鑫公司10000元购房款的内容互相矛盾。上述陶生金的陈述本院不予采信。因此，鄂州益鑫公司逾期交房并不构成违约。陶生金现在已经占有、使用了该住房，而且在一年内取得了产权证。根据《商品房买卖合同》第十五条第一款第（三）项的约定：“如因出卖责任，买受人不能在出卖人交付使用之日起一年内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人有权按已付商品房交款的万分之三向买受人支付违约金。”因此，鄂州益鑫公司不应当向陶生金支付违约金。
关于鄂州益鑫公司是否应当向陶生金交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的问题。根据双方合同约定，交房时就应当提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。现商品房已经办理移交，陶生金已经占有、使用该商品房，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》应随商品房的移交而提交，其在一、二审期间并未提交证据证明鄂州益鑫公司未将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交予自己。故陶生金此项主张本院不予支持。
关于鄂州益鑫公司是否应当返还陶生金被湖北武阳房地产开发公司扣押的土地使用权证的问题。2010年12月22日，鄂州益鑫公司委托湖北武阳房地产开发有限公司办理相关产权登记，根据陶生金陈述土地使用权证已经办理完毕，土地使用权证被湖北武阳房地产开发公司扣押。如果该证被湖北武阳房地产开发公司扣押，陶生金应当向湖北武阳房地产开发公司主张权利，而不是向鄂州益鑫公司主张返还。
关于鄂州益鑫公司是否应当赔偿陶生金因小区内拆迁房未拆除等原因给其造成的损失10000元的问题。双方当事人在商品房买卖合同中并未约定小区拆迁房未拆除，必须由鄂州益鑫公司赔偿业主损失的内容。因此，陶生金要求鄂州益鑫公司赔偿损失10000元的请求本院不予支持。
综上所述，原审适用法律正确，实体处理得当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费3560元由陶生金负担；二审案件受理费2518元，由陶生金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖春花
审 判 员 邹 围
代理审判员 吴祥勇
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 胡 航
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