黑龙江省绥芬河市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑1081民初305号
原告：曹成顺，男，1976年10月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。
委托诉讼代理人：董久震，黑龙江董久震律师事务所律师。
被告：马月山，男，1973年3月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。
被告：马春辉，女，1996年7月20日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。
委托诉讼代理人：马月山（与被告是父女关系），男，1973年3月6日出生，住黑龙江省绥芬河市。
被告：绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市。
法定代表人，孙银龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐袁波，黑龙江晨光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘华霞，女，1988年1月24日出生，绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司劳资科科员。
原告曹成顺与被告马月山、马春辉、绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司（以下简称龙兴公司）执行异议之诉一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月15日、10月17日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人董久震，被告马月山、马春辉，被告龙兴公司的委托诉讼代理人徐袁波、刘华霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令对绥芬河市新华商厦1单元1004室进行执行。事实和理由：绥芬河市人民法院在执行原告与龙兴公司民间借贷纠纷一案时，被告马月山、马春辉提出执行异议，绥芬河市人民法院作出（2017）黑1081执异10号执行裁定，支持马月山、马春辉的异议申请，原告不服该裁定提起执行异议之诉。理由如下：一、原告享有该房屋的优先权。被告只提供认购书和收据，该合同是否真实、是否支付购房款，借款是否转化为买卖没有进行审查。原告与龙兴公司借款发生后，签订了买卖协议，办理备案登记，享有优先权。被告陈述对房屋进行了装修和居住，交付房屋的时间是否在办理登记手续之后,是否应当办理而不办理，被告无权继续占有房屋。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理＜执行异议和复议案件＞若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，非因本人自身原因未办理过户登记的人民法院应当支持。被告提供的认购书和收据显示其购买房屋的时间是2013年，而原告办理登记的时间是2015年，因此，本案不是因为龙兴公司的原因不能办理相关手续，而是马月山、马春辉的原因不去办理手续，不属于善意占有，被告无权占有该房屋。
被告马月山、马春辉辩称，一、在涉案房屋未进行房屋所有权变更登记的情况下，被告为涉案房屋的第一顺位权利人。（一）原告签订房屋买卖合同、销售备案前，被告已于2013年12月31日与龙兴公司签订了认购书并支付了全部房款。被告于2011年11月25日向龙兴公司出借资金130万元，后因龙兴公司未及时还款，经协商，以被告的借款冲抵房屋的购房款。（二）被告已于原告签订购房协议、销售备案登记前，合法占有涉案房屋。（三）被告未能进行房屋所有权变更登记在于涉案整栋房屋因龙兴公司的原因不能办理，被告对此没有过错。（四）原告未合法占有房屋，且原告的房屋买卖协议的签订时间晚于被告认购书的签订时间。二、原告的诉讼请求及主张的优先权没有事实和法律依据。
被告龙兴公司辩称，2013年12月31日，马月山用其在龙兴公司张萍名下的借款130万元顶账了新华商厦1单元1004室，面积182.37平方米，单价4500元，房款820665元，该房款已从张萍借款中扣除。2015年曹成顺计划借给龙兴公司300万元，龙兴公司为其备案了抵押物，其中包括新华商厦1单元1004室，后期该借款没有实际履行。2016年8月曹成顺起诉龙兴公司，要求偿还借款2588000元，庭审中，曹成顺承认300万元的借款没有实际履行，龙兴公司将借据收回。龙兴公司要求解除抵押物备案，曹成顺拒绝。
原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：第一组证据商品房销售备案登记表一份、（2017）黑1081执异10号执行裁定书一份。证明龙兴公司向原告借款300万元，用涉诉房屋进行备案登记，原告享有优先权。2015年办理备案时，被告马月山、马春辉没有在房产办理任何手续。第二组证据马月山、马春辉执行异议申请书一份。证明马月山、马春辉取得该房屋也不是买卖，是民间借贷关系而发生的认购。第三组证据认购书、收据各一份。证明龙兴公司同马月山、马春辉是借款关系。购买方的名字被随意更改。收据上收款方式上写的是“个借”不是房屋买卖。认购书不等同于房屋买卖合同，认购书表明马月山有购买房屋的意向。而且收据上盖的财务章、公章名称有所区别，有“（集团）”两个字，认购书上没有。2013年至今，能够办理房屋登记手续，马月山、马春辉没有办理，存在过错。第四组证据电力消费发票一份。证明该房屋不是被告占有使用，原告曾经对该房屋交过电费。
被告马月山围绕答辩理由依法提交如下证据：第一组证据银行汇款凭证三张、第二组证据楼宇认购书、收据各一份。证明2011年11月25日，龙兴公司向张萍借款230万元，张萍扣除3个月利息，通过转账方式汇给龙兴公司209.3万元，该笔借款已经履行完毕。2013年12月31日，马月山与龙兴公司签订新华商厦楼宇认购书，马月山认购新华商厦1单元1004室，建筑面积182.37平方米，单价4500元，房款820665元。马月山用龙兴公司欠张萍借款抵顶全部房款820665元。第三组证据供热费交费记录一份、水费收据二份、电费交款凭证一份、第四组证据2014年11月18日发票、2016年11月11日发票、2017年1月4日发票各一张、第五组证据电力销售发票十一份、交付电费通知单三张、中环水务收据二份、第六组证据地址确认书三份。证明自2013年12月31日起马月山占有、使用该房屋，交纳各种费用。第七组证据房产档案查询信息二份、（2015）绥执字第391-1号、395-1号执行裁定书各一份。证明2013年11月3日，马月山从龙兴公司以顶欠款方式取得的欧亚新城小区G1-1单元401、402室。该两处房产分别于2016年2月22日、2016年3月15日被法院执行完毕。马月山名下无房产。第八组证据不动产登记通知一份。证明因为历史遗留问题办理不了备案登记。第九组证据离婚证复印件一份。证明马月山与张萍曾是夫妻关系，2013年7月10日马月山与张萍离婚。
被告龙兴公司围绕答辩理由依法提交如下证据：第一组证据2011年11月25日合同书、借据两份、第二组证据收据存根一本、第三组证据2013年12月31日借据一张。证明2011年11月25日，马月山爱人张萍与龙兴公司签订借款合同，龙兴公司向张萍借款本金230万元，月利息3分，借款期限至2012年5月24日。该笔借款出具二张借据，分别为100万元、130万元。2013年12月31日，龙兴公司从欠张萍130万元借款中抵顶马月山交付房款820665元。马月山认购房屋，登记在马春辉名下。第四组证据2015年1月15日借据一张、第五组证据调解书一份。证明2015年1月15日的300万元借款没有实际履行，房屋备案时间的是2014年末，不是（2016）黑1081民初699号案件争议的房屋。
各方当事人对上述证据进行了质证，并分别发表了质证意见。
三被告对原告提供的第一、二组证据无异议，对其他证据有异议。关于第三组证据，马月山、马春辉认为马月山与龙兴公司协商交款时，马春辉不在现场，交款人写成马月山，下午马春辉回来，就将马月山变更为马春辉。龙兴公司认为2013年12月龙兴公司以抵账的形式将房屋出售给马月山，并已实际履行。关于第四组证据，马月山、马春辉认为2017年8月份左右，曹成顺擅自到电业部门将户名改成曹成顺，电业部门调查后，又恢复成马月山、马春辉。龙兴公司认为，其从未将房屋交付曹成顺。
马春辉、龙兴公司对马月山提供的证据无异议，但龙兴公司认为2013年12月31日将房屋交付后，没有交过各种费用，不清楚马月山如何交费。龙兴公司在那段时间融资都是将借款汇入董事长孙银龙的账户。曹成顺对马月山提供的第九组证据无异议，对其他证据有异议。认为第一组证据借款汇入孙银龙账户，不是龙兴公司账户，证实不了双方发生借贷关系。认为第二组证据马月山之前提供过该组证据，收据和认购书中公章有一个带“集团”两字，有一个不带“集团”两字，现在是一致的。楼宇认购书不等同房屋买卖合同，不等同于以房抵账，只能说明马月山或马春辉有购买楼房的意愿。被告陈述是用借款抵债，应该签订以房抵账协议不是楼宇认购书。认为第三组证据是复印件，不予认可。认为第四组证据中2014年、2016年发票是复印件，虽然加盖公章但没有注明出处，而且名称是马月山，而2017年1月4日的发票名称是马春辉。发票只能证实交费，不能证实产权人。认为第五组证据2017年1月15日前交费人是孙银龙不是马月山、马春辉。收据只能证明交费情况，不能证明房屋的所有权人。认为第六组证据只是证明能接受法院送达文件，不能证明实际住址。认为第七组证据不能证明这是马月山的唯一住宅。在上午庭审中，龙兴公司曾陈述剩余30多万元抵给马月山10多套住宅。认为第八组证据2015年原告就已经对该房屋办理预告登记，按被告所说2013年12月份购买该房屋，被告就可以办理预告登记，但是一直没有办理，证实不了被告没有过错。
曹成顺对龙兴公司提供的证据有异议，认为第一组证据中票据能够看出是顶1-G1-1-401室、402室房款，而且写明了原收据100万和合同230万已收回，余款130万请重新开具合同，给了贾东义。2013年3月22日顶房款、2013年5月10日顶房款，2013年11月3日在张萍借款剩余130万给贾艳华顶房款。钱在2013年12月31日前顶清了，没有本案诉争顶房款的事实。认为第二组证据没有标明是抵债所买卖的房款。记账联也在其中，其他记账联均已撕下入账，只有这一份没有入账。没有标明是本案诉争房屋。认为第三组证据是复印件且与本案无关。认为第四组证据是孙银龙或龙兴公司自己出具的，不是原告出具的。认为第五组证据是对债务确认，没有陈述其他问题。马月山、马春辉除对龙兴公司提供的证据欲证明的问题进行补充说明外，对龙兴公司提供的第一、二、三、四组证据无异议，认为其不清楚第五组证据。
本院经审查认为，对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。马月山提供的第三组证据、龙兴公司提供的第三组证据均是复印件且原告对此不予认可，无法确认其真实性，本院对其不予采信。各方当事人提供的其他证据具有客观性、合法性及与本案的关联性，本院对其予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述、举证、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
马月山与张萍原是夫妻关系，马春辉是马月山与张萍的婚生女。马月山与张萍于2013年7月10日离婚。
2011年11月25日，张萍与龙兴公司签订合同书一份，合同约定龙兴公司向张萍借款230万元用于欧亚新城项目开发投资，月利率3%，期限自2011年11月25日至2012年5月24日。张萍提前扣除三个月利息207000元，从其农业银行账户转入孙银龙账户973000元。马月山从其信用社账户支取1120000元，存入孙银龙账户。同日，龙兴公司为张萍出具借据二份，借款金额分别为100万元、130万元。借款到期后，龙兴公司没有按照约定履行还款义务。2013年11月3日，龙兴公司与张萍协商，龙兴公司以1－G1－1－401室、1－G1－1－402室房屋抵偿张萍借款，并在2011年11月25日欠款金额为130万元的借据中注明：“结1－G1－1－401室、1－G1－1－402室房款，欠房款壹拾伍万柒仟伍佰贰拾元整，从壹佰叁拾万元里冲出，现剩余本金壹佰壹拾肆万贰仟肆佰捌拾元整。2013.11.3（130万－157520）＝1142480张萍。”
2013年12月31日，马月山与龙兴公司签订《新华商厦楼宇认购书》一份，认购书约定：“一、经双方协商，乙方（马月山）确认定购甲方（龙兴公司）开发的位于绥芬河市新华商厦1单元1004号物业，建筑面积约为182.37平方米，该物业销售单价为每平方米4500元。二、在签订本协议时，乙方向甲方交纳全款820665元。四、乙方同意以甲乙双方签定的《商品房买卖合同》为最终物业买卖依据。五、其他条款1.双方签定《商品房买卖合同》后，本协议自行终止。”同日，龙兴公司出具收据一份，收据记载：“交款单位马月山，收款方式个借人民币捌拾贰万零陆佰陆拾伍元整，收款事由新华商厦1单元1004室，面积182.37平方米，每平方米4500元。”
签订认购书后，龙兴公司将新华商厦1单元1004室交付马月山。2014年11月18日，马月山交纳新华商厦1号楼1单元10层04门2014－2015供热费3200元。2016年11月11日，马月山交纳新华商厦1号楼1单元10层04门2016－2017供热费3000元。2017年1月4日，马春辉交纳新华商厦1号楼1单元10层04门2016－2017供热费2226元。2015年3月14日，马月山交纳新华商厦1号1单元1004室水费180元。马月山分别于2015年2月10日、2015年3月3日、2016年2月5日在绥芬市人民法院（2015）绥商初字第151号、222号、（2016）黑1081民初66号案件中送达地址确认书中确认的送达地址为绥芬河市新华商厦1单元1004室。2016年2月22日，绥芬河市人民法院作出（2015）绥执字第395－1号执行裁定，将马月山所有的位于欧亚新城G1号楼1幢1单元402室以356400元由申请人隋秀玲接收。2016年3月15日，绥芬河市人民法院作出（2015）绥执字第391－1号执行裁定，将马月山所有的位于欧亚新城G1号楼1幢1单元401室以319707元由申请人张玉强接收。
龙兴公司、马月山、马春辉将2013年12月31日收据中交款单位由马月山更名为马春辉。马月山在绥芬河无其他住宅信息。
2017年8月28日，绥芬河市房产管理局、绥芬河市不动产登记中心联合发出通知，内容：“按照市委、市政府关于解决房地产开发遗留及回迁办证难问题的工作安排，经过一段时间的努力，经研究拟于2017年8月29日开始办理新华商厦项目。”
为了保障原告债权的实现，2014年12月26日，曹成顺与龙兴公司签订商品房买卖合同，双方以商品房买卖的形式将新华商厦67幢1单元10层04商品房备案登记在曹成顺名下。
2017年2月17日，马月山、马春辉向本院提出执行异议申请，请求中止对绥芬河市新华商厦1单元1004室采取拍卖等执行措施。本院于2017年2月15日作出（2017）黑1081执异10号执行裁定书，裁定中止对位于绥芬河市新华商厦1单元1004室的执行。
本院认为，根据马月山、马春辉自2014年11月18日起开始交纳新华商厦1单元1004室的供热费、水费等及马月山在本院其他诉讼案件中确认的送达地址为新华商厦1单元1004室的事实足以证明龙兴公司至迟在2014年11月18日之前已将该房屋交付马月山，马月山已对该房屋进行占有、使用。马月山没有及时办理该房屋的产权过户手续，是由于历史遗留问题造成的，而非马月山的过错造成的。
马月山与龙兴公司签订新华商厦楼宇认购书并由龙兴公司出具收据，内容为：“交款单位马月山，收款方式个借人民币捌拾贰万零陆佰陆拾伍元整，收款事由新华商厦1单元1004室，面积182.37平方米，每平方米4500元。”上述事实足以说明，马月山与龙兴公司达成了协议即以马月山与张萍在婚姻关系存续期间与龙兴公司的部分民间借贷关系通过签订楼宇认购书的方式转化为房屋买卖关系，并且马月山已按该认购书约定付清全部房款。
楼宇认购书中约定了房屋位置、单价、面积、房款等一般条款，虽然双方未对其他条款进行约定，但未作约定的部分双方完全可依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定予以明确。虽然楼宇认购书约定“乙方同意以甲乙双方签订的《商品房买卖合同》为最终物业买卖依据。双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自行终止”且双方至今没有签订商品房买卖合同，但是马月山已按认购书的约定付清全部房款，龙兴公司也将房屋交付马月山占有、使用。马月山、龙兴公司均按认购书约定履行了主要义务，且相对方对此予以接受。马月山与龙兴公司通过签订楼宇认购书的方式所确立的房屋买卖关系是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，虽然各方没有按照约定签订商品房买卖合同，但是各方均履行了主要义务，对方予以接受，应当认定楼宇认购书合法、有效，对各方均具有约束力。
马月山、马春辉将收据中交款单位由马月山变更为马春辉，马春辉没有向马月山支付对价，应当认定是马月山对马春辉的赠与。因赠与物未办理产权过户手续，受赠人马春辉无权就该赠与物主张权利。
龙兴公司与曹成顺签订商品房买卖合同，并将新华商厦1单元1004室以买卖的形式登记备案在曹成顺名下，双方的本意是为了保障曹成顺债权的实现，而非真实的商品房买卖行为。该备案不是当事人的真实意思表示且不具有担保物权的性质，曹成顺关于对该房屋享有优先权的主张不成立。
根据《最高人民法院关于人民法院办理＜执行异议和复议案件＞若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。马月山对该房屋所享有的权利符合上述情形之规定且能够排除执行。原告要求继续执行该房屋无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理＜执行异议和复议案件＞若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：
驳回曹成顺的诉讼请求。
案件受理费12700元，公告费260元，合计12960元，由曹成顺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 车玉军
审 判 员 何 艳
人民陪审员 孙玉娟
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 戴 静