海南省琼海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼海民二初字第138号
原告：于兰。
委托代理人：白俊艳。
被告：琼海华升投资开发有限公司。住所地：海南省琼海市豪华路商业步行街。
法定代表人：李成雄，该公司董事长。
委托代理人：李刚，海南英乐律师事务所律师。
原告于兰与被告琼海华升投资开发有限公司（以下简称华升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月8日立案受理。依法由审判员符儒超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人白俊艳，被告的委托代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年下半年，原告向被告预订被告开发的琼海商业步行街第4栋2单元603房，并预交了首付款人民币121117元。同年9月6日双方签订了商品房买卖合同，合同约定房价款为人民币231117元，交房日期为2011年6月18日。被告2012年6月19日才通知交房，按原告实际收房时间2012年6月19日计算，被告逾期交房366天。被告在2012年6月给业主发出无具体日期的收楼须知等材料中，《延期交房谅解备忘录》里称由于受台风、洪水、雨天、豪华路改造，特别是受步行街道路市政工程的延误影响导致延期交付。原告认为琼海的地理位置决定降雨偏多且常有台风，被告在确定合同工期时应当考虑，不能以此为据免责，被告必须承担违约责任；步行街项目工地道路有豪华路、爱华路、新春湾街及兴工路横道四条通路，因此，该项目不应受影响，且二期工程的7#楼建设就是在步行街南端封闭不允许大车通行的情况下施工作业的，被告称豪华路改造导致工期延误不合理；步行街道路工程电力、自来水、排污、排水、通信等均为被告组织管理和施工的项目内容，是被告组织协调管理的职责所在，并非市政部门直接管理实施的市政工程，且该区的1、2栋住宅楼已于2011年6月中旬交房投入使用，第4栋就更不存在这方面的影响。综上，被告逾期交房属被告组织管理不善，应依据合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止（即2011年6月19日至2012年6月19日共366天）按原告已支付房价款的日万分之三支付违约金。为此，原告特诉至法院，请求判令被告：1、按合同房价款向原告支付延期交房违约金人民币25376元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其主张的事实，向法院提交如下证据：1、商品房买卖合同，证明合同约定的交房日期及被告的违约责任。2、收款单据，证明原告已缴纳购房款及物业费。3、收楼须知。4、入伙通知书、入伙手续书。5、缴款通知书。6、延期交房谅解备忘录。7、验收楼交接书。证据3-7证明被告延期交房。
被告华升公司辩称：被告逾期交房情况属实，但逾期交房是由于客观原因造成的，比如雨天、台风、市政道路施工、农电网升级改造等不可抗力导致，被告不存在过错，根据合同不可抗力的免责条款约定，被告据此可以免责，且原告主张的违约天数应扣除10天大暴雨以上的天气。
被告为支持其主张的事实，向法院提交如下证据：1、备案证，证明被告履行了为原告在房管局备案的义务。2、竣工验收记录，证明被告在不可抗力影响消除后，及时施工追赶进度，并验收合格。3、申请书，证明被告向政府申请，要求政府协调解决步行街市政道路施工对施工进度影响的问题。4、晴雨表，证明被告在施工过程中遭遇不可抗力，影响了施工进度。5、会议纪要，证明农网升级改造工程影响了被告的施工进度。6、函，证明被告施工过程中遭遇不可抗力。
经质证，被告对原告证据1-7的真实性、合法性及关联性均没有异议，对证明力不予认可。原告对被告证据1-6的真实性均没有异议，对证据4的证明内容不予认可，被告作为本地企业，应对当地气候有所了解，该因素不是不可抗力。本院对原告证据的真实性、合法性及关联性均予以确认，对被告证据的真实性均予以确认。
经审理查明：2010年9月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的琼海商业步行街第4栋2单元603号房，总房款人民币231117元，付款方式为一次性付款。该合同第八条约定，被告应当在2011年6月18日将验收合格的商品房交付原告。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；或者设计变更和工程量增加及市政配套工程延误等，出卖人可据实予以延期。第九条约定，如出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了总房款人民币231117元。2012年6月19日，被告向原告交付房屋。2014年4月8日原告向本院提起诉讼，请求判令被告支付2011年6月19日至2012年6月19日逾期交房366天的违约金人民币25376元。被告认可逾期交房，抗辩因雨天、台风、豪华路及其配套工程的施工，影响了小区建设工期，符合合同约定的可据实予以延期的情形，因此，应免除违约责任。庭审中，原、被告一致同意逾期交房违约天数中扣除10天大暴雨以上天气。
另查，琼海商业步行街位于琼海市嘉积镇豪华路西段，系被告投资建设，原、被告签订商品房买卖合同之前该步行街项目已在建设中。被告在步行街两旁建设商铺以及多幢住宅楼，原告购买的步行街第4栋住宅楼2012年5月18日通过竣工验收，2012年7月27日取得竣工验收备案证。步行街建设过程中进行农网升级改造，2012年1月12日，该农网升级改造工程通过竣工验收。
琼海市豪华路市政改造工程于2011年2月18日动工，2012年1月19日功能性通车，工程建设期间对周边建筑工程的材料运输和居民的生活出行会有影响，为了减少影响，在工程施工至道路水泥碎石稳定层、沥青面层施工前，一般采用半幅施工、半幅通行的管理方式，在此段施工期间，因排水沟槽开沟深度在2.5米左右，为了施工安全和交通安全，禁止载重车辆通行。为了保证工程施工质量，在豪华路西段起点至人民路口段，在道路水泥碎石稳定层、沥青面层施工期间封闭施工，时间约是2011年11月12日至2011年11月30日（水泥碎石稳定层），2011年12月23日至2011年12月30日（沥青面层施工）。通往商业步行街住宅楼工程项目的道路除了豪华路外，还有其他道路，但其他道路必须经过爱华路或者人民路，爱华路、人民路白天禁止运输建筑材料车辆通行。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。本案的争议焦点是：被告逾期交房是否应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2011年6月18日前将房屋交付原告，被告在2012年6月19日才向原告交房，逾期交房366天。被告认可逾期交房，但认为因天气、豪华路市政工程的影响，应免除责任。原、被告一致同意逾期交房违约天数中扣除10天大暴雨以上天气，故可免除被告10天的违约责任。豪华路市政改造工程于2011年2月18日动工，2012年1月19日功能性通车，豪华路市政改造工程在施工期间禁止载重车辆通行，虽不属于法定不可抗力影响，但属于双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第二项“设计变更和工程量增加及市政配套工程延误”约定的情形，影响了住宅楼项目工程的施工进度。通往住宅楼工程的道路除豪华路外，还有其他道路，但这些道路均必须经过爱华路或者人民路，而爱华路与人民路白天均禁止运输建筑材料车辆通行，影响工程建设材料的运输。因此，被告逾期交房确受豪华路市政改造工程影响。为保护合同双方当事人的权益，平衡双方的利益，根据公平原则，综合考虑被告违约的过错大小、延期交房时间等因素，可酌情确定被告华升公司承担50％的逾期交房违约责任。至于农网升级改造是否影响住宅楼建设工期的问题。步行街系被告投资建设，原、被告签订合同之前该步行街已开始建设，农网升级改造工程系步行街的配套工程，被告与原告签订合同时应充分考虑步行街配套工程的工期，约定合适的交房时间。因此，被告抗辩农网升级改造影响了小区建设工期，理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，被告逾期交房366天，扣除大暴雨天气10天，被告应承担356天总房款日万分之三的违约金。因被告延期交房是受豪华路市政改造工程影响，酌情确定被告承担50％的逾期交房违约责任，故被告应承担逾期交房的违约金为人民币12341.6元（231117元×356天×0.0003×50%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
限被告琼海华升投资开发有限公司在于本判决生效之日起十日内，向原告于兰支付逾期交房违约金人民币12341.6元。
二、驳回原告于兰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币217元，由原告于兰承担111元，被告琼海华升投资开发有限公司承担106元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判员 符儒超
二〇一四年五月十二日
书记员 王望来