上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第37176号
原告李勇。
被告马东拉海。
原告李勇诉被告马东拉海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周婉独任审判，于2014年11月3日公开开庭进行了审理。原告李勇、被告马东拉海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李勇诉称，原、被告于2013年5月签订房屋租赁合同，约定租期为2013年5月15日至2015年4月30日，房屋用途为开设馒头店使用。但被告自2014年2月起至今未按约支付房租，经原告多次通知并多次给予合理期限后，被告仍拒绝支付，且其开设店铺照常经营。原告与被告多次协商未果，无奈起诉法院，要求：1、判令解除原、被告之间就上海市浦东新区上南四村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订的房屋租赁合同，被告腾空并返还原告系争房屋；2、判令被告支付原告自2014年2月1日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费，按房租人民币5，000元（以下币种同）每月计算；3、判令被告支付原告违约金5，000元；4、本案案件受理费由被告承担。
被告马东拉海辩称，不同意返还房屋，不同意解除租赁合同，也不同意支付房租或使用费。如果原告非要解除合同，会给被告造成很大损失，被告投入了50多万元用于开店。被告与原告之间的租赁合同约定月租金确实是5，000元，自2014年2月1日起，被告确实没有向原告缴纳房屋租金了。被告支付了原告到2014年1月14日的房屋租金。被告之所以没有交房租，是因为生意不好，赚不到钱了。原告在2014年2月起就电话找被告催要房租，被告答应原告说大房东赔给被告损失后，被告就把房租支付给原告。后来大房东找到被告让被告支付一半的房租，但因为不认识大房东，所以没有付；后被告就打电话让原告一起来，但是原告没有来。水、电费被告都是交的。
经审理查明：2013年4月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋及附属设施在良好状态下出租给被告作为开设点心（馒头）铺使用。合同约定租赁期为2013年5月15日至2015年4月30日，租金为每月5，000元，按三个月一付，每次提前七天支付，被告支付保证金5，000元，退租时结清所有费用后退还。合同第六条约定，任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止合同，并且在未征得对方原谅的情况下视为违约，违约金为5，000元，若违约金不足弥补对方损失的，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告于2013年4月25日支付押金5，000元及2013年5月15日至2013年8月14日租金15，000元，于2013年8月15日支付2013年8月15日至2013年11月14日租金15，000元，于2013年11月27日支付2013年11月15日至2014年1月14日租金10，000元。
另查明，系争房屋系原告自密斯凯处承租而来，租赁期限自2011年12月1日至2016年11月30日，后因原告未支付租金，密斯凯于2014年7月21日向本院提起诉讼，本院于2014年9月12日作出（2014）浦民一（民）初字第26571号民事判决，判令：一、解除密斯凯与李勇签订的《房屋租赁合同》；二、李勇应于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区上南四村XXX号XXX室房屋返还密斯凯；三、李勇应于判决生效之日起三十日内按每月4，500元支付密斯凯自2014年3月1日至实际返还房屋之日止的租金与使用费……。该判决已经生效。
审理中，被告提出原告在将房屋出租时并未告知其系争房屋要拆迁，现被告其因开店花费装修费50，000元，原告应予赔偿；原告表示签订合同时并没有明确要拆迁，被告未按合同约定开设馒头店，而且在合同期内被告未付租金的情况下，原告也没有采取停水停电的措施，被告至今仍在正常经营，故不同意赔偿装修损失；同时原告明确收取的保证金应抵扣被告未支付的租金、使用费。
上述事实，由房屋租赁合同、收据、（2014）浦民一（民）初字第26571号民事判决书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，系争房屋虽系原告转租给被告，但对于转租问题案外人也未提过异议，故原、被告之间的租赁合同系当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应遵照履行。被告未按约支付租金，原告进行催告后仍未支付相应租金，被告行为明显违约，原告有权要求解除合同。被告提出因原告事先未告知系争房屋存在拆迁情况，导致被告无法正常经营，但对于原告在签订合同时刻意隐瞒系争房屋拆迁等情况并未举证，故本院对此难以采信。双方租赁合同解除后，被告应及时将系争房屋腾空并返还原告。原告按照5，000元每月标准主张自2014年2月1日至被告实际返还房屋之日止的房屋租金、使用费的请求，并未不当，本院予以支持。被告未按约支付租金，原告依据合同要求被告支付违约金，本院予以准许。原告将收取的保证金抵扣被告应承担的房屋租金及使用费，本院亦予准许。被告提出其因开店产生装修费原告应予赔偿，本院认为双方合同解除系被告方未按约支付租金导致，过错方系被告，且原告亦不同意对被告装修进行补偿、利用，故被告要求原告赔偿装修的请求本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第一款第二项之规定，判决如下：
一、解除原告李勇与被告马东拉海于2013年4月25日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告马东拉海应于本判决生效之日起三十日内腾空上海市浦东新区上南四村XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还原告李勇；
三、被告马东拉海应于本判决生效之日起三十日内按每月5，000元标准支付原告李勇自2014年2月1日起至被告马东拉海实际返还房屋之日止的租金与使用费（执行时应扣除被告马东拉海支付的保证金5，000元）；
四、被告马东拉海应于本判决生效之日起三十日内支付原告李勇违约金5，000元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费675元，减半收取337.50元，由被告马东拉海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 婉
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。