江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第0724号
上诉人（原审被告）殷宝珠
上诉人（原审被告）高德贤
被上诉人（原审原告）柳爱国
上诉人殷宝珠、高德贤因与被上诉人柳爱国房屋买卖合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2014）扬广民初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人殷宝珠、高德贤的委托代理人姚宏、吴俊辉，被上诉人柳爱国及其委托代理人陶松林、甑磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：殷宝珠、高德贤系夫妻关系，其建造的位于扬州市广陵区湾头镇沙联村房屋因拆迁获得安置房屋。2007年8月，柳爱国经人介绍向殷宝珠、高德贤购买位于扬州市广陵区万福路1009号天顺花园的安置房屋，向殷宝珠、高德贤付款237800元，殷宝珠、高德贤向拆迁单位出具申明：本人殷宝珠、高德贤，因家庭原因，自愿放弃信息服务产业基地拆迁点拆迁安置房屋计划，如有矛盾，家庭自行解决，与扬州市建业拆迁公司无关。殷宝珠、高德贤并将身份证、结婚证、户口簿、房屋拆迁补偿协议交给柳爱国办理领取安�房屋的手续，在房屋拆迁补偿协议上注明柳爱国为被拆迁人的代理人。2009年10月，柳爱国直接向拆迁单位选取了天顺花园215幢406室112.53平方米的安置房，自行结算相关配套设施、物业管理等费用，并居住使用至今。2013年9月，天顺花园物管处通知：天顺花园一期204幢—217幢各户房产证即将办理，请业主将本人身份证、结算凭证（票据）、拆迁协议（原件）带到物管办公室进行登记核对。此后，柳爱国要求殷宝珠、高德贤配合办理产权登记并办理转移手续未果。现柳爱国诉至法院，要求殷宝珠、高德贤协助其办理产权登记过户手续。
原审认为：根据双方就扬州市广陵区万福路1009号天顺花园215幢406室安置房屋各自存在的买卖意愿、互相交付的房款、领取安置房手续以及柳爱国自2009年即实际占有天顺花园215幢406室房屋的客观事实，应确认双方就买卖天顺花园215幢406室安置房屋事宜达成一致，买卖关系成立并有效，殷宝珠、高德贤依法负有向柳爱国转移房屋所有权的义务，现该房屋已具备办理产权证的条件，故依法对柳爱国要求转移产权的诉讼请求予以支持。民事活动应当遵循诚实信用原则，在殷宝珠、高德贤未提供证据的情况下，对其以家庭成员异议、房屋总价款未谈妥等理由提出的解除合同、增加房屋价款的抗辩意见不予采信。诉讼中，柳爱国表示办理产权转移的相关费用由其负担，应予照准。原审根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：殷宝珠、高德贤于判决生效后七日内将扬州市广陵区万福路1009号天顺花园215幢406室房屋所有权转移给柳爱国，相关费用由柳爱国承担。案件受理费4860元，减半收取2430元，由殷宝珠、高德贤共同负担。
宣�后，殷宝珠、高德贤不服，向本院提起上诉称：1、2007年，柳爱国经人介绍拟向我们购买安置房屋，双方经口头协商，未订立书面合同，柳爱国先支付部分款项，因当时安置房产尚无产权登记，余款待需要过户时再行支付。2009年10月，柳爱国自行选取了安置房并居住至今。2013年，小区物业通知办理房产证，柳爱国要求我们配合，我们要求柳爱国补足房款，遭到柳爱国拒绝。因至今柳爱国未付清房款，我们不应承担协助过户之义务。2、我们与柳爱国未订立书面合同，双方权利义务尚未明确，需进一步商谈细节，包括转让价款，是否过户以及费用承担等。3、对于拆迁利益，所有家庭成员均为共有人，而我们的子女至今未同意出让上述安置房，故安置房的转让无效。综上，请求二审撤销原判，改判驳回柳爱国的诉讼请求。
其在二审中未提交新的证据。
被上诉人柳爱国答辩称：1、我方与殷宝珠、高德贤之间的房屋买卖关系已经成立，并且有效。2、我方已向殷宝珠、高德贤支付了所有价款，根据常理，如房屋价款没有付清，殷宝珠、高德贤应当多次要求我方缴清房款，而实际上殷宝珠、高德贤从未主张过权利。3、根据殷宝珠、高德贤所提供的证据及其在一审庭审中的回答，可以看出殷宝珠、高德贤的儿女当时根本没有能力出资砌建房屋，并非共有人。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
其在二审未提交新的证据。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，本院询问上诉人殷宝珠、高德贤对于转让房款的金额和付款期限是如何约定的，其代理人陈述：“没有具体书面的约定。当时有两个说法，如果被上诉人能够自己直接办理过户手续，这个事情就到此结束，房款就是这个价。如果需要我方协助办理，就要�差价。”
本案二审的争议焦点为：一、双方当事人之间的房屋买卖合同关系是否成立且有效；二、双方对房屋价款是如何约定的，柳爱国是否已付清房款；三、殷宝珠、高德贤有无协助过户之义务。
关于争议焦点一，即双方之间的房屋买卖合同关系是否成立且有效？
上诉人殷宝珠、高德贤认为，房屋买卖合同无效。理由：1、根据《城市房地产转让管理规定》第7条以及房产登记部门的房产转让登记程序规定，房地产转让需订立书面合同，但双方至今未订立书面合同，权利义务尚未明确，包括转让借款、是否过户以及费用承担等，双方需进一步商谈细节。2、我方收取房款的时间是2007年8月，而柳爱国自行领取房屋的时间是2009年10月，即我方收取价款时，房屋还处于不确定状态，因此，房屋转让无效。3、拆迁利益存在其他共有人，而共有人未同意出售房屋，据此�房屋买卖合同无效。
被上诉人柳爱国认为，房屋买卖合同成立并生效。理由：1、房屋拆迁补偿协议、申明以及收条等证据和证人证言，可以证明双方之间成立房屋买卖合同关系。2、关于合同的效力，房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量说明书》，证明房屋以商品房的模式开发，后交由政府安置，表明该房屋可以交易。3、我方付款时，该房屋处于不确定状态，但直至起诉时，该房屋已确定，属于可以交易和流转的状态，因此房屋买卖合同有效。
本院认为，双方的房屋买卖关系成立且有效。理由如下：
1、殷宝珠、高德贤在庭审以及上诉状中认可，2007年柳爱国经人介绍，与殷宝珠、高德贤商谈拆迁安置房的买卖事宜，经协商后，柳爱国支付了237800元，殷宝珠、高德贤交付了拆迁安置补偿合同原件并出具了申明。据此，对于房屋买卖，柳爱国与殷宝珠、高德贤�具有真实的意思表示。
2、《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案交易标的物为拆迁安置房，不同于规范化操作的商品房买卖，双方当事人在自行协商后达成口头约定，并未签订书面合同。其后，柳爱国向殷宝珠、高德贤交付了房款，且柳爱国收到了由殷宝珠、高德贤提交的房屋拆迁补偿协议原件及办理产权过户手续所需的身份证、结婚证、户口簿等复印件。故，柳爱国已经履行房屋买卖合同的主要义务，且殷宝珠、高德贤予以接受，房屋买卖合同已经成立。
3、房屋拆迁补偿协议中明确注明了交易房屋的面积，并载明柳爱国为代理人，且殷宝珠、高德贤向拆迁人出具申明，告知拆迁人柳爱国有替代殷宝珠、高德贤�择安置房的权利。殷宝珠、高德贤的上述行为表明，其将拆迁补偿协议约定的权利义务概括转让给柳爱国。据此，双方虽未签订书面房屋买卖合同，但合同的必要条款已经具备，双方各自的权利义务已经明确。
4、房屋拆迁补偿协议中被拆迁人注明为殷宝珠、高德贤，并未包括其子女；殷宝珠、高德贤作为拆迁补偿协议的权利人，将合同权利转让给柳爱国时已向拆迁人进行告知，并承诺如有矛盾，家庭自行解决，与拆迁人无关。在此情况下，柳爱国购买殷宝珠、高德贤的拆迁安置房，其主观上不具有过错；且殷宝珠、高德贤的子女与父母共同居住，在拆迁前后均未提出异议，应当认定其子女对于父母出售房屋的情况明知且认可。殷宝珠、高德贤关于其子女不同意出售房屋因而合同无效的上诉理由，本院不予采信。
5、双方于2007年8月即达成房屋买卖合同，柳爱国于2009年选择了位于天顺花园的房屋、结算尾款并装修入住至今，在长达6年的时间之内，同样居住在天顺花园的殷宝珠、高德贤，未曾就柳爱国选房并居住的行为提出异议，该事实亦能佐证本院关于房屋买卖合同成立并生效的认定。
关于争议焦点二，即双方对房屋价款是如何约定的，柳爱国是否已付清房款？
上诉人殷宝珠、高德贤认为，买卖时双方口头约定，如果柳爱国能够自己直接办理过户手续，房价就按照237800元确定。如果需要我方协助办理过户手续，就要根据过户时的市场价格补差价。
被上诉人柳爱国认为，2007年我向殷宝珠、高德贤交付
237800元，该款即总房款，这符合当时的市场行情，并且，如果双方约定过户时再补足差价，那么2007年交易时应当是一个整数，否则不合常理。
本院认为，双方对房屋价款约定为237800元。理由：1、殷宝珠、高德贤在收到柳爱国房款时出具收条，收条载明收到售房款共计贰拾叁万柒仟捌佰元整。当时在该收条上并未注明尚欠房款，亦未注明若需协助过户应补足差价，按照交易习惯和生活常理，237800元即双方约定的总价款。2、协助办理过户登记手续，本为出卖人应履行的附随义务。在殷宝珠、高德贤并无证据证明双方之间存在关于履行上述义务的特殊约定的情形下，应当认为，该义务的履行，并不影响房屋价款的确定。据此，本院认为，双方在商谈房屋买卖事宜时，已就房屋价款为237800元达成一致。3、柳爱国支付237800元后，取得了拆迁安置补偿协议原件和身份证、结婚证、户口簿等复印件，其后选取房屋并入住，直至诉讼之前，殷宝珠、高德贤从未向柳爱国主张房款仍未付清，上述事实亦能印证柳爱国已全额支付房款的主张。
关于争议焦点三，即殷宝珠、高德贤有无协助过户之义务？
上诉人殷宝珠、高德贤认为，柳爱国至今仍未付清房款，我们不应承担协助过户之义务。
被上诉人柳爱国认为，房屋买卖合同成立并生效，且我方早已付清房款，殷宝珠、高德贤应配合我方办理过户登记手续。
本院认为，殷宝珠、高德贤具有协助柳爱国过户之义务。理由：1、根据前述分析，双方约定的房屋价款为237800元，殷宝珠、高德贤于2007年8月22日收取了全部价款，此后，殷宝珠、高德贤作为出卖人，应全面履行相应的合同义务。2、柳爱国持房屋拆迁补偿协议已选取房屋，并办理入住手续，应视为殷宝珠、高德贤已向柳爱国履行了交付房屋的义务。但作为房屋出卖人，除交付房屋外，殷宝珠、高德贤还应履行协助办理房屋过户手续之义务，故，柳爱国要求殷宝珠、高德贤协助办理房屋过户手续的诉请应予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律�确，处理结果并无不当，依法应予维持。上诉人殷宝珠、高德贤的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4860元，由上诉人殷宝珠、高德贤负担（已交）。
本判决为终审判决。
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审 判 长 沈 红
审 判 员 陈明霞
代理审判员 李春艳
二〇一四年六月三日
书 记 员 夏 磊
附本判决所依照的法律和司法解释条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错�的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。