广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠城法民一初字第2129号
原告：惠州山水华府置业有限公司，住所地：惠州市河南岸金山湖“香港公务员村”。
法定代表人：董志远。
委托代理人：沈瑜琳、姚纪宁，广东伟伦律师事务所律师。
第一被告：黄贵雄。
第二被告：黄晓忠。
两被告共同委托代理人：章利兵、黄庆龙，广东卓凡（仲恺）律师事务所律师。
第三人：中国银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市麦地路22号。
负责人：周旭东。
原告惠州山水华府置业有限公司与被告黄贵雄、黄晓忠、第三人中国银行股份有限公司惠州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告惠州山水华府置业有限公司诉称，原告与被告一、被告二于2007年8月22日签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定二名被告向原告购买惠城区河南岸金山湖九号小区山水华府（二期领墅），该商品房总价款为人民币3812476元，双方约定二名被告应付首期款为1912476元，余款人民币1900000元办理银行按揭。合同签订后，被告支付了部分购房款项，并向中国银行惠州分行办理了银行按揭贷款，涉案房屋亦办理了预告抵押登记。2009年4月8日，二名被告因资金紧张，与原告协商签订了一份《协议书》，约定解除双方签订的《商品房买卖合同》，《协议书》约定：“三、《商品房买卖合同》一经解除，乙方（两名被告，下同）已向甲方（原告，下同）交付的购房款及其他一切款项归甲方所有，所有已收费用均不予退还，甲方亦不再追究乙方合同违约责任。四、《商品房买卖合同》解除后，乙方所购房屋由甲方收回，乙方因购买该房屋而向中国银行惠州分行申请的贷款由甲方代为清偿，乙方之前已付该贷款本息作为山水华府所支付，乙方不得要求退还。五、本协议签订后，乙方应协助甲方完善房产局登记变更和银行还款及解除抵押相关手续，因此产生的手续费由甲方负责。”《协议书》签订后，原告于2009年4月28日代两名被告清偿了银行按揭贷款本息1938694.31元，随后几年里，原告多次通知两名被告协助完成解除涉案房屋抵押和撤销合同网上备案并注销商品房预告登记手续，但被告一直拒不履行《协议书》约定的义务，导致相关手续至今无法完成。为此，原告遂诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告一、被告二签订的惠州（2007）00012321号《商品房买卖合同》；2、被告一、被告二协助原告向惠州市房产管理局申请注销惠城区河南岸金山湖九号小区山水华府（二期领墅）的预抵押登记，撤销《商品房买卖合同》网上备案和注销商品房预告登记并办理相关手续；3、被告一、被告二赔偿因其不履行《协议书》约定的义务造成原告的损失（以涉案房屋总价款3812476元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2009年4月28日起计至第2项相关手续完成之日，暂计10万元）；4、本案诉讼费由两名被告承担。
被告黄贵雄、黄晓忠辩称，一、答辩人已经履行了《商品房买卖合同》中约定的义务，原告无权要求解除合同。答辩人支付了首期款1912476元，余款190万元办理银行按揭。二、从《协议书》约定的生效条件来看，生效条件并未成就，协议并未生效。协议第五条和第六条约定了生效的条件，但该条件尚未成就。三、从《协议书》的内容上来看，协议约定的权利义务明显有失公平。四、被答辩人要求答辩人赔偿损失的诉请，缺乏事实与法律依据。
第三人中国银行股份有限公司惠州分行未到庭参加诉讼但提交书面意见述称，被告于2008年1月23日与我行签订《个人房屋抵押借款合同》，约定借款190万元用于购买山水华府二期别墅第69-76栋69号房，贷款期限30年。该笔贷款于2008年2月1日放款，并于2009年4月28日提前结清。被告偿还的借款本息136414.28元，其中本金13382.98元、利息123031.3元；原告偿还的贷款本息1972365.48元，其中本金1886617.02元、利息85748.46元。
查明的案件事实
经审理查明，2007年7月6日，原告取得位于惠州市河南岸金山湖9号小区山水华府（二期领墅）69-76栋的《商品房预售许可证》，预售许可的期限为2007年7月6日至2008年7月6日。2007年8月22日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告预购原告开发的山水华府第69-76栋1单元69号房，建筑面积318.09平方米，购房款总额3812476元，其中首期款为1152476元，按揭贷款266万元。2008年1月7日，原、被告签订《合同补充协议》，约定：被告支付首期款1912476元，按揭贷款190万元。2007年7月10日，被告支付定金10万元。2007年7月11日，被告支付定金10万元。2007年7月21日，被告支付定金10万元。2007年8月22日，被告支付购房款60万元。后被告向第三人按揭贷款190万元。原、被告办理了商品房合同预售登记备案手续和预购房抵押登记手续，未办理合同预告登记和抵押权预告登记。
2009年4月8日，原、被告签订《协议书》，约定：（第一条）因被告资金方面的原因，解除双方签订的《商品房买卖合同》；（第四条）中国银行惠州分行的贷款由原告代为清偿；（第五条）被告应协助原告完善房产局登记变更和银行还款及解除抵押相关手续；（第六条）本协议经各方签章，并且完成本协议第五条所述相关手续后生效。协议签订后，原告为被告偿还了第三人的按揭贷款。被告未协助办理注销合同备案及预抵押登记手续。
裁决理由和结果
本院认为，在原告取得的《商品房预售许可证》许可期间内，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案的合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。由于原、被告于2009年4月8日签订的《协议书》第六条约定了协议生效的条件，且该条件尚未成就，故该《协议书》尚未生效。原告以被告违反该《协议书》为由要求被告承担违约责任，理由不充分。但是，由于被告至今仅履行《商品房买卖合同》及补充协议约定的首期款1912476元的部分款项，其行为已经构成违约，且原告已经将被告向第三人借款的剩余款项已经结清，故原告要求与被告解除房屋买卖合同并要求被告协助原告办理注销商品房合同预售登记备案和预购房抵押登记的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。至于原告以被告不履行《协议书》为由赔偿原告损失的诉讼请求，因该协议书未生效，且原告未举证证明其损失的具体金额，故该诉请证据不足、理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告惠州山水华府置业有限公司与被告黄贵雄、黄晓忠于2007年8月22日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；
二、被告黄贵雄、黄晓忠在十日内协助配合原告惠州山水华府置业有限公司办理注销上述合同预售登记备案手续及与预购房抵押登记手续；
三、驳回原告惠州山水华府置业有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费2300元（原告已预交1150元），由原告惠州山水华府置业有限公司负担1150元，被告黄贵雄、黄晓忠负担1150元。被告黄贵雄、黄晓忠应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 唐作培
代理审判员 肖石平
代理审判员 钟志明
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 纪舜龄
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