上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第2070号
原告上海雅恒房地产开发有限公司。
法定代表人陈璐琳。
委托代理人宓甜甜。
被告上海福陆椿餐饮有限公司。
法定代表人阮裕椿。
委托代理人潘婕。
被告上海福蓉餐饮管理有限公司。
法定代表人阮裕椿。
委托代理人潘婕。
原告上海雅恒房地产开发有限公司（下简称雅恒公司）与被告上海福陆椿餐饮有限公司（下简称福陆椿公司）、被告上海福蓉餐饮管理有限公司（下简称福蓉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员徐立独任审判，于2014年10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宓甜甜到庭参加诉讼。被告福陆椿公司、被告福蓉公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，故按缺席审理。本案现已审理终结。
原告雅恒公司诉称，2011年9月，原告与被告福蓉公司签订《物业租赁合同》及补充协议，同年12月又签订《租赁合同补充协议》。约定，租赁标的为本市黄浦区西藏中路XXX号雅居乐国际广场3层商铺，面积计910平方米；租赁期限为8年。2012年9月，原告、被告福蓉公司与自然人黄安刚、阮裕椿、王炜、赵明、傅春佳签订《〈物业租赁合同〉及〈租赁合同补充协议〉主体变更协议》，约定，将被告福蓉公司在租赁合同项下权利义务转让给上述5位自然人。同年9月被告福陆椿公司正式注册成立后，原告、被告福陆椿公司及5位自然人签订《〈物业租赁合同〉及〈租赁合同补充协议〉主体变更协议》，约定，上述5位自然人在租赁合同项下权利义务转让给被告福陆椿公司。2014年初，原告与被告福陆椿公司签订《租赁合同补充协议（二）》，约定，租赁期限变更为4年，月租金调整为人民币（以下币种同）152，235元。上述合同签订后，原告依约履行，而被告福陆椿公司却于2014年5月底丢弃租赁标的内的相关物品，自行离开租赁商铺。截止2014年5月被告福陆椿公司尚欠原告租金608，940元，按合同约定被告福陆椿公司应按每日0.5%标准支付违约金计317，790.56元。被告福陆椿公司与被告福蓉公司法人代表同为一人，组织机构及人事任命重合，存在人格混同，故两被告应就对外债务承担连带清偿责任。原告诉至法院，请求判令：1、被告福陆椿公司应向原告支付租金608，940元，违约金317，790.56元；2、被告福蓉公司对被告福陆椿公司所欠租金及违约金承担连带赔偿责任。案件受理费由两被告负担。
审理中，原告因于2014年8月8日向被告福陆椿公司发送解约函件，故变更诉讼请求如下：1、确认原告与被告福陆椿公司签订的《物业租赁合同》及相关补充协议于2014年8月9日解除；2、被告福陆椿公司迁出本市黄浦区西藏中路XXX号雅居乐国际广场3层（313＋314＋315＋316＋316-1＋321＋322）区位商铺（含物品），将商铺交还给原告；3、被告福陆椿公司应向原告支付租金963，252.50元（自2014年2月1日起至2014年8月9日止）及违约金（按每日0.5%标准计算至判决生效日止），暂计至2014年9月30日计931，948.03元；4、被告福陆椿公司交付的保证金387，508.34元归原告所有；5、被告福蓉公司对被告福陆椿公司所欠租金及违约金承担连带赔偿责任。
原告根据诉请提交证据如下：1、《上海市房地产权证》，证明原告对出租的商铺享有所有权；2、《物业租赁合同》及补充协议，证明原告与被告福蓉公司间签订租赁合同的事实；3、商铺交接确认书及交付清单，证明原告于2012年3月7日向被告福蓉公司交付商铺的事实；4、5、《〈物业租赁合同〉及〈租赁合同补充协议〉主体变更协议》，证明原告分别与被告福蓉公司、5位自然人、被告福陆椿公司签订协议，确定原合同项下的权利义务最终转让给被告福陆椿公司；6、《租赁合同补充协议（二）》，证明原告与被告福陆椿公司补充约定调整租赁期限及租金内容的事实；7、律师函，证明原告委托律师于2014年5月5日向被告福陆椿公司发函催讨租金；8、9、被告福蓉公司发布的考勤管理通知、福陆椿公司的人事任命书，证明被告福陆椿公司任命的餐厅总经理等，同时亦是福蓉公司的管理人员，组织人事混同；10、公证书，证明被告福陆椿公司自行离开租赁场地后，原告申请公证机构对场地内现存物品进行证据保全的事实；11、解除租赁合同函、快递回执及查询记录，证明被告福陆椿公司已于2014年8月9日收到解约通知。
被告福陆椿公司未答辩。
被告福陆椿公司提交一份2013年12月31日公司资产负债表。
被告福蓉公司未答辩。
被告福蓉公司提交一份2014年10月13日公司资产负债表。
经质证，原告对两被告各自提供的资产负债表，认为是两被告自行编制，未经过审计，对其真实性无法确认；该两份资产负债表的会计时间不同，也无制表人员的手写签字；仅从该两份资产负债表看，也不能得出两被告的财务不混同，据原告所知，两被告是在共同经营餐饮。
经审理查明，原告系被告福陆椿公司承租本市黄浦区西藏中路XXX号雅居乐国际广场3层商铺（面积910平方米）的所有权人。
2011年9月5日，原告为出租方（甲方）、被告福蓉公司为承租方（乙方），双方签订一份《物业租赁合同》，约定，甲方同意将位于本市黄浦区西藏中路XXX号雅居乐国际广场3层（313＋314＋315＋316＋316-1＋321＋322）区位商铺由乙方经营餐饮，经营品牌仅限于来福小馆、来福楼，商铺套内面积为910平方米；租赁期限为8年，自2011年12月15日起至2019年12月14日止；乙方应付商铺月租金为193，754.17元（第3年开始递增，每一年递增率3%），自2012年3月15日开始支付，租金应按三个月为周期，每个周期开始前5日支付下周期租金，乙方逾期支付租金等费用，须按每日0.5%标准支付违约金，逾期支付租金超过30日，甲方有权单方解除合同；乙方在租赁期间的物业费、水、电等各项费用由乙方支付；乙方不得将商铺分租、转租及担保；乙方应按《商场装修手册》及甲方或甲方委托的管理机构制订的规定进行装修申报和施工，租赁期限届满或合同因解除提前终止的，乙方应于合同终止后10日内返还商铺，甲方可选择商铺内的附属设施和装修归甲方所有且不做补偿、要求乙方恢复原状、收取乙方恢复原状所需费用。合同还就其他相关事项进行了约定。
同日，双方签订补充协议，约定，乙方应于协议生效之日起5个工作日内，向甲方一次性支付租赁保证金387，508.34元，租赁期限届满，保证金可用于结清乙方应承担的租金、费用和违约金，余款于20日内无息退还，不足部分由乙方补齐；租赁期内，如乙方有中途解约、拖欠租金达30日等七种情形，则乙方向甲方交纳的保证金不予退还；乙方以租赁区域作为营业场地注册公司或分支机构，则在合同终止或解除之日前，应将该注册地址在工商、卫生、消防等部门变更完毕，否则乙方按每逾期一日向甲方支付日租金7，606.11元作为违约金。协议还就物业管理费、宣传费及商品管理等进行了约定。
同年12月，原告与被告福蓉公司又签订补充协议，约定，租赁商铺交付日期更改为2011年12月30日；商铺开业日期更改为2012年5月1日；甲方同意另给予乙方6个月免租期；乙方同意除享有免租期外不要求甲方作相关补偿及承担违约责任。
2012年3月7日，原告与被告福蓉公司签具商铺交接确认书及清单。
2012年9月，原告、被告福蓉公司与黄安刚、阮裕椿、王炜、赵明、傅春佳5位自然人，原告、被告福陆椿公司与上述5位自然人分别签订《〈物业租赁合同〉及〈租赁合同补充协议〉主体变更协议》各一份，约定，将被告福蓉公司在租赁合同项下权利义务先行转让给上述5位自然人，5位自然人设立的新公司被告福陆椿公司成立，被告福陆椿公司确认承继合同；原租赁合同及补充协议条款内容不变。
2014年初，原告（甲方）与被告福陆椿公司（乙方）签订《租赁合同补充协议（二）》，约定，租赁期限调整为4年，即自2013年8月16日起至2017年8月15日止；月租金调整为152，235元（逐年递增及扣点）；截止2013年12月31日，乙方拖欠甲方租金830，375元（2013.8.1-2013.12.31），乙方原支付首期租金及2013年11月支付的部分租金抵扣后，乙方实际应结清欠租6，250.39元；乙方减少300平方米租赁面积。
2014年5月5日，原告委托律师向被告福陆椿公司发送律师函，要求被告福陆椿公司收函10日内支付欠租及违约金，否则将主张相关的法律权利。
2014年5月底，被告福陆椿公司未经告知离开经营场地，不再继续经营。
2014年7月14日，上海市东方公证处经原告申请，对被告福陆椿公司租赁场地内的物品进行保全证据公证。
2014年8月8日，原告向被告福陆椿公司发出解除租赁合同函，载明：截至发函日，被告福陆椿公司欠付原告2014年2月至同年7月租金计913，410元，逾期付款天数265天，违约金计655，752.26元。根据合同约定，原告正式通知解除租赁合同及相关补充协议。原告保留向被告福陆椿公司追索商铺恢复原状费用及相关物品占用所造成租金损失的权利。
另查，2013年8月、9月被告福陆椿公司发布人事任命，蔡军、杨超被分别任命为餐厅总经理、前厅经理；2014年1月被告福蓉公司发出考勤管理通知，该通知发送给蔡军、杨超等。
又查、被告福陆椿公司、被告福蓉公司分别提交2013年12月31日、2014年10月13日资产负债表，其上表内记载项目、制表人员均不同一。
以上事实，有原告提供的《上海市房地产权证》、原、被告签订的《物业租赁合同》及补充协议、商铺交接确认书及交付清单、《〈物业租赁合同〉及〈租赁合同补充协议〉主体变更协议》、《租赁合同补充协议（二）》、律师函、两被告发布的考勤管理通知及人事任命书、公证书、解除租赁合同函，两被告分别提交的资产负债表及原告当庭陈述为证。
本院认为，原告、被告福蓉公司及被告福陆椿公司通过签订租赁合同主体变更协议，约定由被告福陆椿公司承受被告福蓉公司合同项下的全部权利义务，该租赁合同主体变更协议系当事人合意的结果，依法有效。根据合同法规定，依法成立的合同，对当事人均有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告福陆椿公司取代被告福蓉公司承租人合同地位，理应按租赁合同及补充协议的约定履行义务。但被告福陆椿公司于2014年5月擅自离开租赁场地停止经营，且长期拖欠原告合同约定的租金，被告福陆椿公司以自己的行为表明不再履行主要债务，故原告依据合同有关承租人逾期支付租金超过30日，出租人有权单方解除合同的约定，向被告福陆椿公司发出解约函，该解除合同通知已送达被告福陆椿公司。原告主张与被告福陆椿公司签订的《物业租赁合同》及相关补充协议于2014年8月9日解除，本院依法予以确认。
根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告与被告福陆椿公司租赁合同被确认解除后，被告福陆椿公司继续占有使用系争商铺已无合同和法律依据。因被告福陆椿公司未与原告办理房屋交接手续即撤离租赁场地，且相关经营物品均未搬离。故对原告要求被告福陆椿公司迁出上海市黄浦区西藏中路XXX号雅居乐国际广场3层（313＋314＋315＋316＋316-1＋321＋322）区位商铺之诉请，本院予以支持。原告要求被告福陆椿公司给付合同期内租金963，252.50元（自2014年2月1日至2014年8月9日止）、要求被告福陆椿公司按日0.5%计算自2014年2月1日至本判决生效日止的逾期支付租金的违约金的诉请，本院予以支持。根据合同有关承租方违约情形下保证金处理的约定，原告主张被告福陆椿公司已付保证金387，508.34元不予退还，本院亦予以支持。原告提交两被告人事任命及考勤管理通知等材料，尚不足以证明其主张两公司存在公司人格混同的情形，且两被告提供的资产负债表也未反映出两公司财务无法区分的内容，故原告要求两被告承担连带责任的请求，依据不足，本院难以支持。审理中，原告对商铺恢复原状费用、物品占用租金损失及逾期变更工商等注册登记违约金等，表示不在本案中主张。对此，本院均予准许。鉴于被告福陆椿公司、被告福蓉公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海雅恒房地产开发有限公司与被告上海福陆椿餐饮有限公司于2011年9月5日签订的《物业租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《租赁合同补充协议（二）》于2014年8月9日解除；
二、被告上海福陆椿餐饮有限公司应自本判决生效之日起十日内迁出上海市黄浦区西藏中路XXX号雅居乐国际广场3层（313＋314＋315＋316＋316-1＋321＋322）区位商铺（含物品），将商铺交还给原告上海雅恒房地产开发有限公司；
三、被告上海福陆椿餐饮有限公司应自本判决生效之日起十日内给付原告上海雅恒房地产开发有限公司自2014年2月1日起至2014年8月9日止的租金人民币963，252.50元；
四、被告上海福陆椿餐饮有限公司应自本判决生效之日起十日内给付原告上海雅恒房地产开发有限公司自2014年2月1日起至2014年9月30日止的逾期支付租金违约金人民币931，948.03元，自2014年10月1日起至本判决生效日止的逾期支付租金违约金，按未付租金每日千分五标准计算；
五、被告上海福陆椿餐饮有限公司已付原告上海雅恒房地产开发有限公司租赁保证金人民币387，508.34元不予退还，归原告上海雅恒房地产开发有限公司所有；
六、原告上海雅恒房地产开发有限公司要求被告上海福蓉餐饮管理有限公司对被告上海福陆椿餐饮有限公司应付租金及违约金承担连带赔偿责任的诉请，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币21，856.80元（原告已预缴），因本案适用简易程序，减半收取，计人民币10，928.40元，由被告上海福陆椿餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐立
二〇一四年十一月五日
书记员 周琪
附：相关法律条文
附：相关的法律条文。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。