上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2905号
上诉人（原审被告）罗顺国，＊出生，汉族，住＊＊＊。
上诉人（原审被告）李小芳，＊出生，汉族，住＊＊＊。
上诉人（原审被告）罗麟，＊出生，汉族，住＊＊＊＊。
三上诉人之共同委托代理人俞菲，上海创远律师事务所律师。
上诉人（原审被告）吴亚兰，＊出生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人李晓清，上海华宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈峰，＊出生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人张洪根，上海申通律师事务所律师。
委托代理人张哲峰，上海申通律师事务所律师。
原审被告上海宾华招待所，
法定代表人＊＊，经理。
原审被告沈国民，＊出生，汉族，住＊＊＊。
两位原审被告之共同委托代理人李晓清，上海华宏律师事务所律师。
上诉人罗顺国、李小芳、罗麟、吴亚兰因业主共有权纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第21235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，沈峰系本市xxxxx底层店铺产权人，建筑面积均为91.25平方米，其中公用分摊建筑面积均为15.9237平方米。罗顺国、李小芳、罗麟系xxxxx二层店铺产权人，建筑面积214.94平方米，其中公用分摊建筑面积37.5076平方米。吴亚兰系xxxxx三层店铺产权人，建筑面积214.94平方米，其中公用分摊建筑面积37.5076平方米。2009年7月8日，罗顺国、沈国民签订房屋租赁合同一份，双方约定：1、罗顺国将其所有的xxxxx22号、xxxx二楼自有的商业用房出租给沈国民使用。2、罗顺国租给沈国民使用的租赁物建筑面积291.45平方米，其中22号76.51平方米，21号二楼为214.94平方米。3、租赁期限自2009年9月1日至2014年8月31日止。
另查明，1999年12月12日，罗顺国、吴亚兰在上海泰龙房地产发展有限公司、上海龙城物业发展有限公司见证的情况下签订协议书一份，双方对xxxxx共同楼梯（即为xxxxx楼梯间）改建事项达成协议如下：1、现有楼梯间底层沿东西方向一分为二，间宽约3.2米，分开后约1.6米。南边半间归乙方（吴亚兰）使用，北半边归甲方（罗顺国）使用。2、二楼楼梯间楼梯口东边部分，甲方让出从楼梯口向东1.6米，从南墙向北1.6米，此部分面积归乙方使用。3、楼梯间改建费用由甲方负责，今后若要恢复原状费用也由甲方负责，楼梯间改建后，xxxxx门口至三楼的楼梯通道由乙方独用，甲方在其使用面积内另建楼梯通至二楼，双方互不干涉，友好共存。2014年1月1日，xxxx业主就xxxxx楼梯的使用及安全事宜进行协商表决，表决内容为：一、同意xxxx楼梯由21号二楼、三楼业主长期使用并管理，具体方案由21号二楼、三楼业主商议决定；二、同意21号二楼、三楼业主对21号楼梯的改造和装修。对上述内容，397号业主、371弄20号业主、xxxx二楼业主，xxxx三楼业主、xxxx业主表决同意，371弄23号、371弄24号业主即沈峰未签字确认。
2013年1月21日，沈峰因不服上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局房屋登记行政登记一案，向原审法院提起行政诉讼。该院于2013年12月20日作出（2013）浦行初字第33号行政判决，认为上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局具有核发房地产权证的法定职权，其依据罗顺国等人的申请，对提交的材料进行审核后核发xxxxx二层房地产权证，登记内容及程序并无不当。在登记的内容方面，被诉房地产权证房屋平面图的红线范围将二楼楼梯间划入其中，确有不当，存在一定的瑕疵，但测绘部门在本案审理过程中已经将房屋平面图的红线范围予以更正，更正后的房屋平面图的红线范围未包含二楼的楼梯间，原审认为该瑕疵不足以影响被诉房地产登记行为的合法性。沈峰认为罗顺国等人所有的房屋中的卫生间属于公摊面积，无事实和法律依据。关于沈峰与罗顺国等人在房屋使用方面的争议，不属于本案审理范围。综上，沈峰要求撤销所诉房地产权证之诉请，不予支持。2014年1月26日，沈峰不服一审法院行政判决，上诉至本院，2014年3月12日，本院作出（2014）沪一中行终字第52号行政判决，驳回上诉，维持原判。2014年6月9日，沈峰诉至法院，要求判令：1、罗顺国、李小芳、罗麟、吴亚兰立即拆除本市浦东新区xxxxx二层公用楼梯部位私搭的201室房间、铁门、内楼梯设施等全部非法搭建物，恢复原状，并恢复承重墙；2、罗顺国、李小芳、罗麟、吴亚兰共同赔偿沈峰自2000年1月1日起至今经济损失113，401元；3、上海宾华招待所（以下简称宾华招待所）、沈国民对上述第一、二项罗顺国、李小芳、罗麟、吴亚兰的履行义务承担连带责任。
原审认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，上海市浦东新区xxxxx楼梯间为公共场所，应由业主共有。沈峰作为系争建筑物内部分房屋的业主，对公共场所享有建筑物区分所有权。
罗顺国、李小芳、罗麟所有的上海市浦东新区xxxxx二层店铺的产权面积登记为214.94平方米，测绘部门现也已经将该房屋平面图的红线范围予以更正，更正后的房屋平面图的红线范围未包含二楼的楼梯间，故罗顺国主张xxxxx二层楼梯间面积为其专有面积，无事实与法律依据，法院不予采纳。吴亚兰、宾华招待所、沈国民主张xxxxx楼梯间系二楼、三楼业主使用面积，其他人不能使用，亦无事实与法律依据，法院不予采纳。本案所涉21号二层楼梯间系所在建筑之全体业主共有，罗顺国、吴亚兰及其他xxxxx业主就该楼梯间如何使用达成协议和决议，未经业主大会的同意。罗顺国、李小芳、罗麟、吴亚兰作为同意将搭建物交承租人使用的业主，宾华招待所作为实际占用并使用该公用楼梯搭建物承租人，应共同承担搭建物的拆除和楼梯间的恢复。宾华招待所作为企业法人，可以独立承担上述民事责任，沈峰要求沈国民对拆除搭建物承担连带责任，没有事实与法律依据，法院不予支持。
沈峰还主张罗顺国、李小芳、罗麟、吴亚兰对其利益造成损害，要求赔偿，宾华招待所、沈国民作为实际获利者应当承担连带责任，其实质是要求罗顺国、李小芳、罗麟、吴亚兰支付占有共有部位的使用费中属于沈峰份额的部分。但是，因该楼梯间为业主共有，而利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。故沈峰该主张均缺乏法律依据，法院不予支持。宾华招待所、沈国民主张沈峰的诉请已过诉讼时效，但沈峰主张的公用部位搭建一直存续至今，现沈峰作为业主起诉要求拆除，并未过诉讼时效。综上，原审法院于二○一四年九月四日根据《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第十四条、第十五条第（四）项、《物业管理条例》第五十五条之规定，作出判决：一、罗顺国、李小芳、罗麟、吴亚兰、上海宾华招待所于判决生效之日十五日内共同拆除上海市浦东新区xxxxx二层楼梯间搭设的房间、铁门，恢复二层楼梯间原状；二、驳回沈峰的其余诉讼请求。一审案件受理费2，568元，减半收取计1，284元，由罗顺国负担40元；沈峰负担1，244元。
判决后，罗顺国、李小芳、罗麟与吴亚兰均不服上述民事判决，分别向本院提起上诉。
罗顺国、李小芳、罗麟上诉称：原审判决有关“浦东新区xxxxx楼梯间为公共场所，应由业主共有，原告享有建筑物区分所有权”的认定事实不清。本案所涉21号楼梯间原本在构成上不具有独立性。根据规划竣工平面图显示，楼梯固然原本就存在，但是楼梯与二楼、三楼的其他空间连成一体，并没有空间上的隔断。21号二楼、三楼业主在取得房屋时同时取得了21号位于一楼的一扇铁门的钥匙，而20号、22－24号业主并没有取得该钥匙这一事实，也为上述猜想提供了佐证，现在所谓的21号楼梯间是在21号二楼、三楼业主分别购买房屋并发现使用上的不便后通过与开发商共同签订协议的方式约定各自如何使用并出资建造隔断和装修后才出现的。根据物权法第七十六条规定有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定，其中的“业主”并非要求业主大会等。因此请求二审法院撤销原判第一项，改判驳回被上诉人一审的全部诉请。
吴亚兰上诉称：一、根据物权法第七十六条的规定，上诉人在原审中提交的业主会议决议中，除沈峰未签字外，其余业主均已签字确认，无论从建筑面积还是人数，都已超过三分之二，故该决议显然合法有效，上诉人有权按照该决议继续占有使用二层楼梯间，原审以该决议未经业主大会同意为由否定其效力，显然缺乏法律依据。二、本案中，系争的二层楼梯间虽经测绘部门更正后从房屋红线范围内剔除，但上诉人认为，该楼梯间具有以下特殊性，不应简单的认定为公用面积。首先，从功能上看，该楼梯间仅21号业主可以使用，该建筑物内的其他业主根本无需使用该楼梯间，因此，该楼梯间具有使用上的独立性。其次，该建筑的开发商上海泰龙房地产发展有限公司在交付21号房屋时，该楼梯间的出入口处有一扇带锁的门，而开发商仅向21号二层、三层业主交付了钥匙，可见，该楼梯间具有构造上的独立性。再次，1999年12月，上诉人吴亚兰与罗顺国签订了协议书，对该楼梯间的改建事项作了约定，开发商上海泰龙房地产发展有限公司作为见证方在该协议上盖章，由此可见，开发商亦确认上诉人吴亚兰与罗顺国有权占有、使用该楼梯间。故请求二审法院撤销原判主文第一项，并判决驳回被上诉人在原审时的全部诉请。
被上诉人沈峰均不同意两上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
原审被告上海宾华招待所、沈国民表示同意两上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人是本市xxxxx底层店铺产权人。上诉人罗顺国、李小芳、罗麟是本市浦东新区xxxxx二层店铺产权人，上诉人吴亚兰是本市浦东新区xxxxx三层店铺产权人。2009年7月8日，上诉人罗顺国、原审被告沈国民签订房屋租赁合同一份，双方约定，上诉人罗顺国将其所有的本市浦东新区xxxxx22号、xxxx二楼自有的商业用房出租给原审被告沈国民使用。本案中，争议的楼梯间为公共部位，应由业主共有。被上诉人作为系争建筑物内部分房屋的业主，对公共部位应享有建筑物区分所有权。被上诉人起诉要求上诉人与原审被告拆除系争搭建物，并恢复原状的诉讼请求，依法有据。关于面积和赔偿的问题，原审法院在其判决理由中已作了阐述，本院不再赘述。为此，原审法院依法所作的判决并无不当，本院应予维持。上诉人的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币160元，由上诉人罗顺国、李小芳、罗麟负担人民币80元，由上诉人吴亚兰负担人民币80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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