山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民终字第2477号
上诉人（原审被告）周某甲，济宁市医学院职工。
被上诉人（原审被告）屈某甲，济宁市毛纺织印染厂退休职工。
委托代理人（一般代理）袁某，济宁市中古槐法律服务所法律工作者。
委托代理人（一般代理）罗某。
被上诉人（原审原告）刘某甲。
委托代理人（特别授权）谢某。
上诉人周某甲、屈某甲因分家析产纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第574号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告刘某甲是被告周某甲的祖母，被告屈某乙的婆婆，已故周某乙之母；周某乙也系被告周某甲之父、屈某乙之夫。被告周某甲祖父与原告刘某甲于1966年离婚并于1993年去世。2005年1月1日被告周某甲与山东省汇源开泰房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，主要内容：1、购买开泰花园24楼东户2单元1层东户房屋；2、单价每平方米1568元，总房款198336元。2006年9月18日被告周某甲与山东省汇源开泰房地产有限责任公司又签订了《购房协议书》，第四条约定付款方式：签定合同之日乙方（周某甲）交房款60000元，余款126000元在中国人民银行以按揭贷款方式支付。2007年5月17日被告周某甲与山东省汇源开泰房地产有限责任公司又签订了《商品房结算移交协议书》，主要内容：乙方（周某甲）购买开泰花园24楼东户2单元1层东户房屋一套，共计房款198336元已结清，甲方将房屋交付乙方使用。另查明，原告于2007年10月3日将其金乡自建住宅一套以玖万元价格卖给邻居张某甲，后搬入开泰花园24楼东户2单元1层东户房屋与其子周某乙共同生活，一直居住至今。原告居住期间缴纳了诉争房屋相关的物业费及水电气暖等费用。2008年2月14日济宁市房权管理局为开泰花园24楼东户2单元1层东户房屋办理了房权证书，将该房屋登记在周某甲名下。2009年1月5日该房在中国银行股份有限公司的按揭贷款全部结清，后被告周某甲又于2009年1月22日以该房作抵押又在中国农业银行济宁府前支行办理了22万元贷款，抵押期限360个月。2012年7月9日周某乙突发心脏病去世。被告周某甲在其父周某乙去世前向其父出具《保证书》，内容为：“座落在开泰花园房产一处，系周某乙之家庭财产，房产证的名字系周某乙之子，周某甲的名字，但不经周某乙同意，任何人不得办理开泰花园房产之相关事宜。（相关事宜包括：不得出售、交易）口说无凭，立字为据。保证人：周某甲监督人：单邵臣杨某”。周某乙生前未立遗嘱。原、被告均未表示放弃对周某乙遗产的继承。2014年6月30日依原告申请本院委托山东正诚土地房地产评估有限公司对争议房产（包含架空层27.1平方米）进行了价值评估，评估价值为611129元。
双方争议的焦点事实是：1、诉争房产--开泰花园24楼东户2单元1层东户房屋的所有权如何确认？2、原告主张分割诉争房产的具体诉讼请求，是否合法有据？
原审法院认为，不动产登记是不动产物权的公示方式，其目的在于为物权的变动提供统一的、具有公某力的法律基础。而物权的公某力包括登记的权利推定和不动产物权的善意取得制度两层意义。所谓权利推定效力是指登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，但这种效力只是法律上的“推定”，并非绝对的不可推翻的“真正”。当一方当事人提供的证据足以证明真正的权利状态与不动产登记簿的记载不一致时，人民法院可以直接采纳其证据，确认其权利，推翻不动产登记簿上的记载，将不动产物权确认给真正的权利人享有。本案诉争房产系周某乙经手购买，因周某乙的死亡，造成关于该诉争房产的真实出资情况已无法核实。因为原、被告及周某乙身份关系的特殊性，不能简单的依据交款收据、购房合同、房权证和还贷明细、交费单据等属名“周某甲”或“周某乙”就认定为系被告周某甲或是周某乙全部或部分交款。但被告周某甲向其父周某乙出具的“保证书”，即“座落在开泰花园房产一处，系周某乙之家庭财产”，对诉争房产的所有关系作了变更约定。该“保证书”应视为当事人之间订立有关设立、变更、转让消灭不动产物权的合同，且不违反法律和合同的另有约定，自合同成立时生效。关于出具“保证书”的背景原、被告说法各执一词，但不影响“保证书”的法律效力。该“保证书”应当成为本院认定本案诉争房产真正所有权人的依据。关于“保证书”中对“周某乙之家庭财产”的理解，原告认为包含原告本人及已死亡的周某乙；被告周某甲则主张只包含两被告及周某乙，不包含原告。综合原告于2007年与其子周某乙一直在诉争房屋居住生活至今的事实以及其他相关材料，可以确认原告为周某乙之家庭成员，本案诉争房产属于原告刘某甲、被告周某甲、屈某乙及周某乙共同共有。根据《最高人民法院关于继承开始时继承人未表示放弃继承遗产又未分割的可按析产案件处理的批复》及《继承法》第二十五条的规定，本案案外人周某乙生前未立遗嘱，死亡后，原、被告作为第一顺序继承人均未放弃继承，应视为已接受继承，故周某乙对诉争的房屋的份额归属本案原、被告共同共有。综上，本案诉争房产
--开泰花园24楼东户2单元1层东户房屋系原告及被告周某甲、屈某乙家庭共有财产。现原告就诉争房产主张析产，理由正当，应予以支持。
关于诉争房屋分割问题：本案诉争房产为一个整体权利，产权无法实体分割，且原、被告关系紧张已无共同生活的基础，故本院对诉争房产应当按照折价补偿的原则进行分割。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第90条：在共同共有关系终止时，对共同财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。本案原、被告对诉争房产的分割没有达成任何协议，本院依等分及先析产再继承的原则，先确认原、被告及已故的周某乙作为财产共有人对争议房产各享有四分之一的份额；再确认已故周某乙四分之一的份额因继承原、被告再各享有三分之一的份额。则原、被告三人应当享有本案争议房产各享有三分之一的份额，即611129÷3＝203710元（四舍五入）。原告要求两被告按济宁市开泰花园小区24号楼2单元1层东户住房的市场价值三分之一支付房屋分割款后，该房屋的所有权归两被告所有，不违反法律规定且较为合理，本院予以支持。本案对诉争房产的分割不影响中国农业银行济宁府前支行对该房产依法享有的抵押权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国继承法》第二十五条的规定、《最高人民法院〈关于继承开始时继承人未表示放弃继承遗产又未分割的可按析产案件处理的批复﹥》、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第九十条之规定，判决：一、坐落于济宁市开泰花园小区24号楼2单元1层东户房屋及附属架空层（建筑面积105.75平方米、架空层27.1平方米，房权证号码：中区字第××号）归被告周某甲、屈某乙所有。二、被告周某甲、屈某乙在本判决生效后十日内支付给原告刘某甲上述房屋折价款203710元。三、原告刘某甲于被告周某甲、屈某乙履行上述第二款确定的付款义务后十日内搬出上述房屋；二被告未履行完上述付款义务前原告刘某甲对该房屋享有居住权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9911元，由原告承担3303元，两被告负担6608元。
上诉人周某甲、屈某甲不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误。本案争议的焦点事实是：济宁市开泰花园小区24号楼2单元一层东户房产的所有权如何确认？认定房产的所有权，依法应从二个方面予以确认。其一，房产登记在谁的名下应当是谁的房产；根据《物权法》的规定，不动产以登记为准，涉案房产登记在上诉人周某甲的名下是不争的事实。其二，谁签购房合同，谁出资购买应当是谁的房产。根据《合同法》的规定，上诉人周某甲签订的购房合同合法有效。签订合同的同时上诉人周某甲先后与中国银行、中国农业银行签订按揭贷款和抵押贷款，至今房贷尚有10余万元未有偿还。根据《物权法》的规定房产证登记在周某甲的名下，房屋所有权应当归属周某甲。上述事实有上诉人周某甲一审提交的二组证据十三个方面有效证据在案佐证。证据确实、充分，足以认定。本案一审认定：“本案诉争房产系周某乙经手购买，因周某乙死亡，造成关于该诉争房产的真实出资情况已无法核实”。该认定缺乏事实根据。一审认定周某甲出具的“保证书”“应当成为本院认定本案诉争房产真正所有权人的依据”该保证书，首先是对谁的保证？其背景是儿子对父母的保证，并非对被上诉人的保证，当时上诉人已年逾30岁，要结婚在新房，这也是周某乙一家三口唯一的一套房产，周某乙担心儿子在新房婚后不让父母与儿子、儿媳同住出具的保证书。该保证书只有三份，已故周某乙一份，周某甲母亲一份，见证人单某一份。一审中法官问原告代理人保证书是如何得到的？答复是单某开庭前给她的。当上诉人的代理人向被上诉人的代理人发问时，回复是保证书是周某乙去世后，从周某乙的箱子找到的。保证书虽然未载明对象，并不是谁拿到保证书对谁就有效。周某甲的房子仅对自己父母，因为周某甲是其父母的唯一赡养人。而被上诉人刘某甲膝下有三个子女，周某乙去世，还有长子周某丙、女儿周某丁两个赡养刘某甲的子女。一审认定“本案诉争的房产属于原告刘某甲、被告周某甲、屈某乙及周某乙共同共有”。该认定没有事实根据。其一，认定共同共有必须共同出资类似于合伙的性质；其二，共有人收入混同，用于共有人所需开支；其三，共有人自愿约定共有。本案涉案房产周某甲签购房合同，同时按揭贷款的方式周某甲付的房款，房产证办在周某甲的名下。涉案房款有按揭贷款合同、保险合同、抵押贷款合同在案佐证，房贷是周某甲偿还，现尚欠银行房贷10万多元。被上诉人刘某甲系金乡县剧团业务团长，是解放前参加工作的离休干部，月收入6000余元。涉案争议的房产2007年底入住至今。上诉人周某甲、周某甲的女朋友、母亲屈某乙在外租房居住至今。周某乙在世时住金乡地盘注册企业
--
回龙山矿泉水有限公司，任法定代表人，常年不回家。需要说明的是上诉人、被上诉人、周某乙在世时，各住一处各自独立，经济收入自理，互不混同。因此，一审判决认定周某乙、周某甲、屈某乙、刘某甲系家庭共有人员是没有事实根据的。一审认定：“2005年1月1日周某甲与山东省汇源开泰房地产有限公司（以下称：开发商）签订了《商品房买卖合同》。2006年9月18日周某甲与开发商有签订了《购房协议书》。签订合同之日，周某甲交房款6万元，余款126000元在中行以按揭方式支付”。“另查明，原告于2007年10月3日将其金乡自建住宅一套以玖万元价格卖给邻居张某甲”，这是本案的基本事实。足以证明被上诉人有卖房款9万元时，上诉人周某甲已在早于一年前以按揭贷款方式结清了房款。
本案涉案房产系周某甲个人财产，分家析产无事实和法律根据，一审判决适用法律错误。综上，请求法院，1、撤销（2014）任民初字第574号民事判决；2、驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人刘某甲提出答辩称，一、一审法院认定事实清楚，本案诉争房产不是周某甲的个人财产，而是周某乙的家庭共同财产。一是诉争房屋是济宁如意印染有限公司（以下简称“印染公司”）向山东省汇源开泰房地产有限责任公司（以下简称“房地产公司”）购买的职工福利房。上诉人周某甲之父周某乙以印染公司职工身份才能购房，所有购房手续及付款均是周某乙经手办理的。2006年5月9日周某乙将6万元房款交到印染公司，有印染公司财务收据为证。上诉人周某甲书写的保证书上明确说明房产证的名字是周某甲，但诉争房产并不是周某甲的个人财产，而是周某乙的家庭财产。无论保证书是向谁出具的，该保证书的内容是真实有效的，可以反映诉争房屋的真实所有关系。虽然买卖合同、银行按揭、房权证均以周某甲名义办理，但不动产登记薄不具有绝对的证明力，在有证据证明真正的权利状况与不动产登记薄的记载不一致的，人民法院可以确认真正的权利人，推翻不动产登记薄上的记载。因此，一审法院依据上诉人出具的保证书将诉争房产确定为家庭共有，具有事实及法律依据。二、一审认定答辩人为周某乙之家庭成员，对诉争房屋享有共有权是正确的。该房产是周某乙为答辩人在济宁居住购买的，2007年10月周某乙卖掉答辩人唯一的住房，就把答辩人接到诉争房屋共同生活。被上诉人把卖房款和个人积蓄共计20万元都交付了周某乙，又交付了两年的按揭贷款及出资三万元装修。与周某乙共同生活期间，上诉人缴纳了大部分的水、电、气、暖和物业费用。因此，一审认定答辩人是周某乙的家庭成员之一，是诉争房屋的共有权人，符合事实。2012年7月9日周某乙突发心脏病去世后，上诉人周某甲以其是房产证登记的房主之名多次撵答辩人搬出房屋，双方关系恶化，已无法共同生活。上诉人为购买诉争房屋卖掉了唯一住房，付出了所有积蓄，现无其他住处，无奈只能要求分割诉争房屋，另寻住处安度晚年。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院依法维持原判，维护当事人的合法权益。
二审查明的事实与一审查明的相一致。
本院认为，本案当事人争议的焦点问题是，本案所争议的房产，即济宁市开泰花园小区24号楼2单元一层东户的所有权是否归上诉人？上诉人以房产登记在其名下为由，主张其享有所有权。该房在2005年1月1日签订《商品房买卖合同》时，是以上诉人周某甲的名义购买，2006年9月18日又签订了《购房协议书》，约定交房款60000元，余款126000元在中国人民银行以按揭贷款方式支付。2007年5月17日签订《商品房结算移交协议书》，将房屋交付上诉人使用。2012年7月9日周某乙突发心脏病去世。上诉人周某甲在其父周某乙去世前向其父出具《保证书》，内容为：“座落在开泰花园房产一处，系周某乙之家庭财产，房产证的名字系周某乙之子，周某甲的名字，但不经周某乙同意，任何人不得办理开泰花园房产之相关事宜。（相关事宜包括：不得出售、交易）口说无凭，立字为据。保证人：周某甲监督人：单邵臣杨某”。上诉人周某甲对于保证书上的内容予以认可。一审法院依据以上事实认定本案所争议的房产系周某乙之家庭财产，事实清楚，证据充分。上诉人以房产登记在上诉人周某甲名下为由，主张其享有所有权，与事实不符。该房自交房后一直由被上诉人刘某甲居住，上诉人在二审中所称的其家庭事务，与本案所争议房产没有直接关系，不能以此认定该房产所有权归上诉人所有。上诉人的上诉请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4536元，由上诉人周某甲、屈某甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘力红
审 判 员 王衍琴
代理审判员 张 婕
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 黄 灿