山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第1342号
上诉人（原审原告）：陈园园，南京医科大学教师。
委托代理人：陈奎顺，无固定职业。
被上诉人（原审被告）：烟台鼎城置地发展有限公司，住所地：烟台市芝罘区上夼西路78号。
法定代表人：丁志红，总经理。
委托代理人：戴江玲，山东君孚律师事务所律师。
上诉人陈园园因与被上诉人烟台鼎城置地发展有限公司（以下简称鼎城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈园园的委托代理人陈奎顺与被上诉人鼎城公司的委托代理人戴江玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2010年7月30日，陈园园与鼎城公司在签订的《商品房买卖合同》及附件（包括房屋平面图）中约定：陈园园购买鼎城公司坐落于烟台市芝罘区鼎城·2008小区的第2幢（建筑号2号）1层1F02号房屋，用途为［非住宅.公寓］，该商品房合同约定建筑面积为48.71平方米，其中套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米，（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；该商品房按套（单元）计算总价款为124542元，该约定价款包括暖气投资，不包括小棚车位款，相关费用另付；陈园园于2010年7月30日前支付124542元；鼎城公司应于2010年12月31日前将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给陈园园使用；鼎城公司承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑按约定日期达到使用条件，其中燃气、有线电视、宽带网络、电话在交付时达到接驳条件，如果在规定日期内未达到使用条件，由鼎城公司采取其他方式保证陈园园正常使用；鼎城公司在商品房交付使用后60日内，或双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由鼎城公司提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续；如因鼎城公司的责任，陈园园不能在规定期限内取得房地产权属证书，且陈园园不退房的，鼎城公司应按已付房价款的0.5%向陈园园支付违约金。陈园园同时在上述《商品房买卖合同》的附件二即商品房预销售合同公共部位与房屋共摊面积补充协议构成说明中签字确认，该构成说明中的“商住楼共有建筑面积的分摊方法”部分载明：“首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部门分摊到的全幢共有建筑面积，然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊；其中商业部分将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
2010年7月31日，陈园园与鼎城公司在签订的《商品房买卖合同》补充协议书中约定：双方就2010年7月30日签订的编号为芝预09第1564号《商品房买卖合同》订立本补充协议，本协议条款与主合同约定不一致时，以本协议为准；合同约定面积与产权登记面积误差比绝对值在3%以内的，双方互不找差价；误差比绝对值超出3%时，陈园园不退房，双方按2556.80元／平方米的单价和产权登记面积来确定实际总房款；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变更，影响到买方所购商品房质量或使用功能的，卖方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知陈园园；除上述约定外，该商品房及建设项目的任何变更均不需通知陈园园，陈园园均予以接受，双方不需另行签订补充协议，仍按主合同及相关协议继续履行；产权登记手续由鼎城公司在房屋交付使用后一年内负责办理，鼎城公司负责提供办理产权登记的相关手续，产生的税金和费用由双方按国家规定各自承担；如因鼎城公司的责任，陈园园不能在规定的期限内取得房地产权属证书，陈园园选择不退房的，鼎城公司应按已付房价款的0.5%向陈园园支付违约金；本协议作为主合同的补充协议，自双方签字盖章后生效。
上述合同签订前的2010年7月29日，陈园园依约向鼎城公司交纳了购房款124542元。2010年12月27日，陈园园在向鼎城公司出具的收款收据中载明：“今收到陈园园鼎城2008（2－1F02）办证费用4838元代收代付多退少补”。同日，陈园园另向鼎城公司出具的收款收据中载明：“今收到陈园园鼎城2008（2－1F02）闭路电视安装费250元”。
2010年12月27日至2013年6月8日间，陈园园共向烟台润德物业管理有限公司缴纳了坐落于烟台市芝罘区鼎城·2008小区2号楼1层1F02号房屋的物业服务费715元，烟台润德物业管理有限公司向陈园园出具了收款收据五份。
2011年1月6日，陈园园自鼎城公司处接收了坐落于烟台市芝罘区鼎城·2008小区第2幢（2号）1层1F02号房屋。同日，陈园园与鼎城公司在签订的《鼎城2008〈商品住宅使用说明书〉补充条款（公寓）》及《商品住宅使用说明书》中载明：房内配置设施包括敷设室内线路（见补充条款）、接通闭路电视系统（见补充条款）；电话、宽带和闭路电视管路已敷设到位（必须交付投资款后开通，专业公司穿线由井内箱至户内第一个点；陈园园已收到了该补充条款及鼎城2008《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》各一套。
2011年4月19日，烟台市住房和城乡建设局下发了烟建住房（2011）25号《关于公布烟台市区新建商品房首期住宅专项维修资金交存标准的通知》，通知根据《烟台市住宅专项维修资金管理办法》（烟政办发（2011）20号）文件，要求多层住宅（七层以下，不带电梯），按58元／平方米的标准交存；多层住宅（七层以下、带电梯）及小高层（十二层以下），按66元／平方米投资；高层住宅（十二层以上，按118元／平方交存；上述标准自2011年5月1日起执行。
2012年3月2日，鼎城公司与烟台供电公司签订了《资产移交协议书》及附件，约定由鼎城公司投资建设的、位于烟台市芝罘区××规划指定位置的10KV鼎城一站和二站工程已竣工，经烟台供电公司验收合格，具备送电条件；为了便于运行管理，现鼎城公司自愿将相关资产无偿移交给烟台供电公司，资产所有权归烟台供电公司所有并由烟台供电公司负责维护管理。
2012年6月8日，烟台润德物业管理有限公司鼎城服务部向陈园园出具收据，载明“交款单位2－1F02电费2159度2159元”。2013年9月4日，烟台润德物业管理有限公司鼎城服务部向陈园园出具收据，载明“交款单位2－1F02电24772159318元”。
2012年11月3日，烟台5**供热有限公司向陈园园出具发票，载明“楚毓路1／3／1－10243.28平方米（2012采暖期）采暖费1060.36元”。2013年10月31日，烟台5**供热有限公司向陈园园出具发票，载明“楚毓路1／3／1－10243.28平方米（2013采暖期）采暖费1060.36元”。
2013年6月14日，烟台市房产交易中心出具了坐落于烟台市芝罘区××3号楼0102号房屋（用途为公寓）的《商品房屋所有权证明》，载明的所有权人为鼎城公司，证明编号为烟房权证明芝字第××号，并注明只作为权利人办理商品房转移登记使用。
2013年6月24日，鼎城公司向陈园园寄发了《鼎城2008办证通知函》，告知鼎城2008小区2号楼（门牌号码：××3号楼）已具备办证条件，曾要求陈园园在2013年6月21日至22日间在小区售楼处现场集中办理；因陈园园未如期到现场办理，现再次通知陈园园于2013年7月15日前携带相关资料（包括办证费差价）于工作日至上夼西路78号2楼办证办公室办理，逾期，鼎城公司将先办理其他楼座房证手续。陈园园于2013年6月26日收悉了该份通知函。
2013年8月7日，鼎城公司在向包括陈园园在内的鼎城2008小区业主发出的《致鼎城2008业主公开信》中载明：由于在项目建设过程中历史遗留问题造成部分业主未按照合同约定如期办理房产证，鼎城公司表示深深的歉意，并承诺不论何种原因造成违约都将严格按照合同约定承担违约责任，并在业主办理分户房证手续时一次性给予结算；《烟台市住宅专项维修资金管理办法》出台的依据是国家（建设部、财政部第165号）《住宅专项维修资金管理办法》及《山东省住宅专项维修资金管理办法》，自2011年5月1日起正式实施；其中高层（13层以上）按每平方米118元收取，由烟台市住宅专项维修资金管理中心管理，住宅专项维修资金俗称房子的“养老金”，由业主共同缴纳，属于业主个人所有。
2013年9月2日，山东电力集团公司烟台供电公司在向陈园园出具的收据中载明：“客户编号0701114541；客户名称烟台鼎城置地发展有限公司；客户地址××－3－102号；预收金额100元”。2013年9月12日的《电力自助收费凭条》中载明：“客户名称烟台鼎城置地发展有限公司；客户编号0701114541；用电地址××－3－102号；计费年月2013年9月；上次余额100.00，本次实收300.00，本次余额400.00”。
烟台市中立房产测绘有限公司在出具的测量编号为1103253的《房屋建筑面积计算成果表［竣工］》中载明：坐落于烟台市芝罘区××3号楼（总层数29层）的0102号房屋，房屋用途为公寓，其中套内面积28.800平方米，分摊面积14.479平方米，建筑面积43.28平方米，分摊系数为0.502475。坐落于烟台市芝罘区××3号楼3层－9层（总层数29层）的房屋，房屋用途均为住宅，分摊系数为0.327449。
2014年5月14日，烟台润德物业管理有限公司在出具的《证明》载明：“我公司为烟台鼎城2008小区物业管理公司，自该小区交付之日起一直由我公司负责该小区的物业管理；该小区公寓电费在小区交付之初是由我公司按照国家非居民用电收费标准负责收取，每月我公司要派人进行抄表收费，考虑到物业公司管理成本及公寓住户的强烈要求，我公司牵头协调电力部门，对该小区的公寓用电进行改造，改为每户公寓单立表计费，由电力部门每月按居民用电负责收取；公寓部分电费的变更与该小区电力线路施工及开发单位无关。同时附有涉案房屋所在小区的公寓业主在2012年12月至2013年8月间申请对电路进行改造和每户交缴改造费用1600元的签名表一份及山东省物价局鲁价格发（2008）101号《关于调整我省电价的通知》等电力收费标准各一份。
2014年5月15日，山东广电网络有限公司烟台分公司在向鼎城公司出具的《证明》中载明：“贵公司为我公司代收代缴鼎城2008项目有线电视初装费541500元（大写：伍拾肆万壹仟伍佰元整），共计2166户，特此证明”。
2012年12月20日，陈园园诉鼎城公司商品房预售合同纠纷一案，本院作出了（2011）芝民一初字第540号民事判决书，认定陈园园与鼎城公司针对涉案房屋在签订的《商品房买卖合同》及补充协议书合法有效，并判令鼎城公司向陈园园退还涉案房屋的差价款13883.42元。陈园园不服，提起上诉，山东省烟台市中级人民法院（以下简称烟台中院）于2012年12月20日作出了（2012）烟民一终字第1159号民事判决书，仍确认上述《商品房买卖合同》及补充协议书合法有效，维持一审判决；另在鼎城公司自愿补偿陈园园6000元的情况下判令鼎城公司向陈园园支付补偿款6000元。陈园园仍不服，向山东省高级人民法院（以下简称省高院）申请再审。2013年3月15日，鼎城公司向陈园园支付了包括房屋差价款在内的各类款项20933.42元。2014年6月10日，省高院作出了（2014）鲁民提字第160号民事裁定书，裁定提审烟台中院（2012）烟民一终字第1159号案件。因本案的审理需以省高院（2014）鲁民提字第160号案件的审理结果为依据，本院于2014年7月4日裁定本案中止诉讼。2014年12月5日，省高院作出了（2014）鲁民提字第160号民事判决书，认定涉案的补充协议书没有违反合同法关于无效的规定，应当有效；维持了二审判决，另判令鼎城公司向陈园园支付房屋差价款13883.42元自2010年7月30日起至2013年3月15日止的同期银行贷款利息损失。
本案诉讼中，本院至烟台电力设计院有限责任公司调取了涉案房屋所在楼盘的配电系统图三张，显示鼎城.2008小区1－3号楼配备居民照明电路的楼层范围为3层-28层，1－3号楼的网点房屋则配备动力电气线路。
原审法院依据《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同》补充协议书、收款收据、《鼎城2008〈商品住宅使用说明书〉补充条款（公寓）》、《商品住宅使用说明书》、《关于公布烟台市区新建商品房首期住宅专项维修资金交存标准的通知》、《资产移交协议书》及附件、发票、《商品房屋所有权证明》、《鼎城2008办证通知函》、《致鼎城2008业主公开信》、《电力自助收费凭条》、收据、《房屋建筑面积计算成果表［竣工］》、《证明》、（2011）芝民一初字第540号民事判决书、（2012）烟民一终字第1159号民事判决书、（2014）鲁民提字第160号民事判决书、配电系统图、个人身份证明及双方当事人庭审陈述等证据认定上述事实。
原审法院认为，（一）陈园园与鼎城公司在2010年7月30日签订的《商品房买卖合同》及补充协议书，业经本院（2011）芝民一初字第540号民事判决书、烟台中院（2012）烟民一终字第1159号民事判决书及省高院（2014）鲁民提字第160号民事判决书认定，均属于有效协议的事实清楚。现陈园园请求确认双方签订的《商品房买卖合同》补充协议书无效的主张，本院依法不予支持。
（二）陈园园与鼎城公司在签订的《商品房买卖合同》中明确约定陈园园所购买的鼎城·2008小区2号楼1层1F02号房屋的用途为［非住宅.公寓］，并非住宅。陈园园以上述涉案房屋的公摊系数0.502745元高出涉案房屋所在楼栋三层以上住宅房屋的公摊系数达0.1752为由，请求鼎城公司返还其多承担的公摊面积房屋价款12900.99元（0.1752×28.800平方米×2556.80元／平方米），并自2010年7月30日付款购买房屋之日起至2014年1月6日起诉之日按中国人民银行同期贷款利率赔付利息损失；以及要求鼎城公司返还因公摊面积过高而多支付的暖气费247.22元（0.1752×28.800平方米×24.5元／平方米）和2011年1月6日至2014年1月6日间（免收费3个月）的物业服务费83.25元（0.1752×28.800平方米×0.8元／平方米×33个月）的主张，没有事实依据，本院依法不予支持。陈园园对鼎城公司在签订合同时曾口头承诺公摊系数为17%－22%的主张，未能举证证明，鼎城公司亦不予认可，故本院不予采信。
（三）陈园园与鼎城公司在签订的《商品房买卖合同》中约定了涉案房屋的“燃气、有线电视、宽带网络、电话在交付时达到接驳条件”的内容属实，该部分内容是指鼎城公司作为开发商，保证在向陈园园等交付涉案房屋时，包括有线电视在内的相关线路铺设安装入户，具备使用条件；至于作为买受人的陈园园是否使用、以及使用过程中需缴纳的相关入网费和使用费，则不属于鼎城公司的承担范围。现陈园园依据《商品房买卖合同》的上述约定内容，请求鼎城公司承担其支付有线电视入网费250元的主张，于约不符，本院不予支持。
（四）2011年1月6日，鼎城公司向陈园园交付了涉案房屋。依据《商品房买卖合同》补充协议书的约定，鼎城公司应在交房后一年内即2012年1月6日前协助陈园园办理涉案房屋的房产权属登记手续，鼎城公司迟延至2013年6月14日才办理了涉案坐落于烟台市芝罘区××3号楼0102号房屋（合同载明的房屋编号为2号楼1层1F02号）的《商品房屋所有权证明》事实清楚，鼎城公司依约应向陈园园支付逾期办证违约金。本案双事人争议的焦点在于逾期办证违约金的计算基数。本院认为，生效的烟台中院（2012）烟民一终字第1159号民事判决书和省高院（2014）鲁民提字第160号民事判决书已经判定，鼎城公司在合同约定的涉案房屋价款124542元基础上向陈园园退还房屋差价款13883.42元，并向陈园园赔偿该部分差价款自2010年7月30日起的相应利息损失。现陈园园请求鼎城公司按合同约定的房屋价款124542元的0.5%支付逾期办证违约金622.71元的主张，本院依法仅能支持以实际房屋价款110658.58元（124542元－13883.42元）为基数计算的违约金553.29元，超出部分不予支持。至于陈园园要求鼎城公司另行赔偿该逾期办证违约金利息损失的主张，因陈园园未能举证证明其实际受到的经济损失大于违约金的数额，故对陈园园的该部分诉讼请求不予支持，采信鼎城公司的答辩意见。
（五）按惯常的商品房产权登记流程，涉案房屋的初始登记办理完毕后才能进行个人房屋所有权证书的办理；本案鼎城公司向陈园园收取了办理个人房屋所有权证书所需的办证费用4838元，应视为鼎城公司与陈园园达成了鼎城公司协助陈园园办理涉案房屋个人所有权证书的合意；现陈园园请求鼎城公司协助办理涉案房屋的个人所有权证书，于约相符，本院予以支持。而鼎城公司于2013年6月14日办理了涉案房屋的初始登记证明，但早在2010年12月27日就收取了陈园园的个人房屋所有权证书的办证费用4838元的事实清楚。故陈园园请求鼎城公司返还其自2010年12月27日至2013年6月14日间占用该办理费用不当得利2419元（参照陈园园自行估算收益额4838元的50%）的主张，证据不足，本院依法仅能支持鼎城公司赔偿占用该笔办证费用期间的同期银行贷款利息损失，超出部分不予支持。
（六）烟台市住房和城乡建设局依据上级文件要求针对新建商品房收取住宅专项维修资金的执行时间是2011年5月1日，早于鼎城公司依约协助办理涉案房屋权属登记手续的最后期限2012年1月6日；现陈园园尚未实际缴纳，且该项资金在缴纳后的所有权仍归属于陈园园等业主，故陈园园以鼎城公司逾期办证导致增收住宅专项维修基金为由，要求鼎城公司承担涉案房屋的住宅专项维修基金5107.04元（按118元／平方米计算）的主张，没有依据，本院不予支持。
（七）陈园园针对涉案房屋在2013年9月4日前是按每度电1元的标准缴纳电费；后经涉案房屋所在小区的公寓业主提出申请和缴纳改造费用，以及物业公司协调，才改造了原有的电路设计安装，涉案房屋的电路收费标准亦予以调低的事实清楚，有电费收据佐证；但上述情况并不能证明涉案房屋原有的电路设计存在错误，结合烟台电力设计院有限责任公司审核存档的配电系统图及烟台供电公司在《资产移交协议书》中关于涉案房屋所在小区的电路工程“经验收合格，具备送电条件”的约定内容，陈园园以发生电路改造的事实即证明涉案房屋原有的电路设计存在错误为由，要求鼎城公司承担此前多支付的电费1090元（0.44元／度×2477度），证据不足，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，于2015年11月12日判决：一、限鼎城公司于本判决生效之日起10日内协助陈园园办理坐落于烟台市芝罘区××3号楼0102号房屋的个人所有权证书。二、限鼎城公司于本判决生效之日起10日内向陈园园支付逾期办证违约金553.29元（110658.58元×0.5%）。三、限鼎城公司于本判决生效之日起10日内向陈园园赔偿2010年12月27日至2013年6月14日间占用办证费用4838元的利息损失730.28元（按中国人民银行同期贷款利率进行计算）。四、驳回陈园园的其他诉讼请求。如果鼎城公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费449元，由陈园园负担299元，鼎城公司负担150元。
宣判后，上诉人陈园园不服，向本院提起上诉称，一、被上诉人违反建设部88号令，故意在商品房买卖合同中不填写诉争房屋套内建筑面积及分摊共有建筑面积，掩盖诉争房屋的真实状况，侵害了上诉人作为房屋买受人的知情权与选择权，属于合同欺诈。二、被上诉人违法收取全小区上千万办证款用于投资房地产，获得巨大收益，没有合法根据收取的办证巨款，其收益就是不当得利。三、上诉人与被上诉人在房屋买卖合同中明确约定有线电视在交付时达到接驳条件，但诉争房屋交接时被上诉人收取了上诉人250元有线电视初装费，一审判决采信被上诉人作为格式条款提供方对“接驳”的单方解释，适用法律错误。四、电力设计图纸是按被上诉人的要求设计的，是上诉人用电价格的决定原因，一审判决以设计图纸为据判案是认定事实错误。五、被上诉人逾期办理房产证的违约金计算基数，应以上诉人最初缴纳的总房款124542元为依据，而不应以上诉人最终实际支付的房款110658.58元为依据。六、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同补充协议系被上诉人单方面拟定的格式条款，规避了国家法律法规，排除了买受人的全部权利，依法应被认定为无效。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人鼎城公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的事实同原审。
本院认为，民事法律行为是公民、法人设立、变更或者终止民事权利和民事义务的合法行为。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议之效力，已经生效法律文书确认的事实清楚，上诉人认为《商品房买卖合同》存在欺诈及补充协议无效之主张，于法无据，本院不予支持。上诉人与被上诉人均应按照《商品房买卖合同》及补充协议之约定享有权利、承担义务。上诉人要求被上诉人返还多支付的公摊面积款及按银行同期贷款利率计算的利息、暖气费、物业费、办证费、有线电视初装费、电费并支付逾期办证违约金的主张，没有事实及法律依据，且与《商品房买卖合同》及补充协议的约定不符，本院不予采纳。综上所述，原审判决正确，应予维持。上诉人的上诉不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费241元，由上诉人陈园园负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一六年二月二日
书 记 员 辛婷婷