河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民终596号
上诉人（原审被告）：常高雅，男，汉族，1981年7月16日出生，住河南省鲁山县。
委托诉讼代理人：武延辉，男，汉族，1980年8月27日出生。住河南省汝州市。
被上诉人（原审原告）：王旭召，男，汉族，1972年2月25日出生，住河南省郏县。
委托诉讼代理人：于燿铭，河南首位律师事务所律师。
原审第三人：平顶山华丰园集团房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市湛河区南环路与茂源街交叉口东南角办公楼五楼501、502室。
法定代表人：牛国豪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦向东，该公司员工。
原审第三人：牛学民，男，汉族，1969年3月5日出生，住河南省平顶山市卫东区。
上诉人常高雅因与被上诉人王旭召，原审第三人平顶山华丰园集团房地产开发有限公司（以下简称华丰园开发公司）、牛学民案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（2016）豫04民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常高雅及其委托诉讼代理人武延辉，被上诉人王旭召的委托诉讼代理人于燿铭，华丰园开发公司的委托诉讼代理人韦向东，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
常高雅上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回王旭召的诉讼请求。2、一二审案件受理费由王旭召负担。事实和理由：1、对于购房款项的交纳，王旭召仅能提供收款收据，不能提供任何转款凭证或取款凭证，一审法院便认定其付款超过总房款的50%不当；王旭召提供的无房证明仅能证明其本人在郏县无住房，不能证明其夫妻双方名下无房，也不能证明在郏县之外无住房。2、华丰园开发公司、王旭召签订涉案购房合同后，未办理合同备案、过户，自身存在重大过错，一审未考虑该过错及相应责任承担明显不妥。
王旭召辩称，1、王旭召已经支付了大部分房款，华丰园开发公司开具了收据。2、王旭召与华丰园公司之间签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，应当认定为合法有效。3、王旭召已经提交了无房证明，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
华丰园开发公司述称，同意王旭召的答辩意见。
牛学民提交书面意见述称，同意华丰园公司的答辩意见，请人民法院依法判决。
王旭召向一审法院起诉请求：1、判令立即停止对王旭召所有的位于郏县郏宝路口西北角华丰国际B座1单元20层01（东北户）房屋的强制执行；2、案件受理费由常高雅、华丰园开发公司、牛学民承担。
一审法院认定事实：常高雅与华丰园开发公司、牛学民民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年4月22日做出（2014）平民初字第155号民事判决，判决：一、华丰园开发公司于判决生效后十日内偿还常高雅借款本金2000万元及利息（其中500万元借款利息字2014年7月17日起计算，1500万元借款利息自2014年10月1日起计算，利息均按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率四倍计算至2000万元借款本息清偿完毕之日止）；二、牛学民对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回常高雅的其他诉讼请求。该判决生效后，常高雅向一审法院提出申请，一审法院于2015年5月19日做出（2014）平民初字第155号裁定，对华丰园开发公司位于郏县郏城口西北角（华丰国际）的房产（房权证号：郏房2013010763-13-**）予以查封。对华丰园开发公司开发的位于郏县郏城宝路口西北角(华丰国际)的房产A座东二单元01（西北户）12楼、16楼、21楼、29楼；东二单元02（西南户）19楼、27楼、29楼；东二单元03（东南户）9楼、12楼；东二单元04（东北户）7楼、9楼、16楼、17楼、20楼、22楼、23楼、26楼、29楼；东一单元01（东北户）7楼、19楼；东一单元02（东南户）7楼、8楼、12楼、13楼、25楼；东一单元03（西南户）7楼、13楼、19楼、21楼、23楼、29楼；东一单元04（西北户）7楼、16楼、19楼、21楼、25楼、29楼。3、华丰国际广场B－1座东一单元01（东北户）6楼、20楼、28楼、29楼、30楼、31楼；东一单元02（东南户）8楼、9楼、10楼、13楼、21楼、25楼、27楼、29楼、31楼、32楼；东一单元03（西南户）11楼、14楼、15楼、16楼、17楼、26楼、28楼、30楼、32楼；东一单元04（西北户）12楼、13楼、14楼、18楼、24楼、30楼、31楼、32楼共计七十套商品房予以查封。被查封房屋含王旭召异议中的华丰国际B座1单元20层01（东北户）房屋，王旭召以案外人的身份对该执行裁定提出异议。一审法院经审查后于2016年3月23日作出（2016）豫04执异9号执行裁定，驳回王旭召等56人的异议。王旭召提起本案诉讼。一审诉讼中王旭召向一审法院提交《商品房买卖合同》一份，签订时间为2012年11月28日，出卖人：华丰园开发公司，买受人：王旭召。商品房预售许可证号为：郏房预售证第082号。买受人购买的商品房为华丰国际广场B座1单元20层东北户2001号。房屋建筑面积131.65平方米，单价2974.06元/平方米，总金额391535元。付款方式：银行按揭：买受人已付房款241535元，剩余房款150000元作为银行按揭贷款，贷款年限10年。第二十三条约定，本合同自双方签订之日起生效。第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向郏县房产管理局申请登记备案。出卖人华丰园开发公司加盖公司及法定代表人安占伟印章，买受人王旭召签名并按指印。截止开庭之日，华丰园开发公司未向郏县房产管理局申请登记备案。
王旭召于签订买卖合同的当日交纳首付款241535元，2012年11月29日交纳公共维修基金专项费用8557元。华丰园开发公司于2012年11月29日向王旭召出具首付款、公共维修基金专项费用的收据各一份。华丰园开发公司对王旭召交纳房款、公共维修基金专项费用的事实无异议。
王旭召向一审法院提交2016年10月24日郏县房产管理局出具证明一份，证明王旭召除本案所涉房产外，名下无其他房产登记。常高雅、华丰园公司、牛学民对上述证明均无异议。
一审法院另查明，平顶山市华丰园房地产开发有限公司在2012年2月6日变更企业名称为平顶山华丰园集团房地产开发有限公司。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉案件。本案的争议焦点是原告王旭召就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，王旭召要求停止强制执行的诉讼请求是否成立。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案王旭召对一审法院（2014）平民初字第155号裁定提出异议后，因不服一审法院（2016）豫04执异9号执行裁定，以案外人提起本案诉讼。依据上述法律规定，王旭召具备本案的诉讼主体资格。常高雅辩称王旭召不具备本案主体资格，不予采纳。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产特权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。本案王旭召与华丰园开发公司签订的《商品房买卖合同》的时间为2012年11月28日，该合同内容明确，是双方当事人真实意思表示，应为有效。王旭召在签订认购协议已将大部分房款交付给华丰园开发公司系事实。王旭召与华丰园开发公司之间买卖行为已经发生且已实际履行，双方买卖关系成立，应为有效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。王旭召与华丰园开发公司签订了商品房买卖合同，交纳了涉案房屋房款241535元，超过合同约定总价款391535元的百分之五十，且提供了房产管理部门出具的无房证明。结合上述规定，王旭召在本案执行标的上的权利能够排除执行。
《最高人民法院关于适〈用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。本案原告王旭召提交的证据足以证明其对本案执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，常高雅以王旭召与华丰园开发公司双方仅达成购房合意，房产的物权尚未发生改变，该房产仍归属于华丰园开发公司，要求继续执行涉案房屋的辩解理由，不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：不得执行本案执行标的，即：华丰园开发公司开发的华丰国际B座1单元20层01（东北户）房屋。案件受理费100元，由常高雅负担。
本院查明事实除与一审法院相同之外，另查明：1、一审中王旭召称对涉案房屋，华丰园开发公司尚未交付，目前其与父母同住。2、郏县房产管理局2016年10月24日出具的《证明》显示王旭召及其配偶、子女名下均无住房。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，购房者对登记在被执行的房地产开发公司名下的商品房提出异议，需满足三个条件，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购房地产系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；所支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而本案中王旭召、华丰园开发公司于2012年11月28日签订《商品房买卖合同》，并交纳了超过60%的购房款，上述行为均早于一审法院作出裁定对涉案房屋予以查封的日期2015年5月19日，一审法院依据华丰园开发公司所出具的购房款收据认定王旭召已经支付了全额购房款并无不当，常高雅认为仅凭收款收据不足以认定购房款已经支付的上诉理由不能成立，本院不予支持。王旭召一审中提交的《证明》能够证明王旭召及其配偶、子女在涉案房屋所在地郏县，也即王旭召本人户口所在地并无其他住房，一审法院据此认定其已尽到证明责任并无不当，常高雅认为该证明无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定认定王旭召对案涉房屋具有消费者物权期待权，可以排除常高雅对案涉房屋的执行并无不当，常高雅认为一审法院存在选择性适用法律情形的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，常高雅的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由常高雅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关晓海
审 判 员 梁培栋
代理审判员 郑 征
二〇一七年七月七日
书 记 员 谢步步