河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邢民四终字第133号
上诉人（原审被告）河北美隆房地产开发有限公司，住所地：宁晋县西城区新兴路东侧。
法定代表人王博林，系该公司总经理。
委托代理人尚跃鹏，河北太平洋世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）温建峰。
委托代理人赵建华，河北天宏律师事务所律师。
原审被告河北福兰德服装有限公司，住所地：宁晋县综合改革试验区。
法定代表人王兰萃，系该公司董事长。
委托代理人李风华，系该公司员工。
上诉人河北美隆房地产开发有限公司（以下称美隆公司）因房屋买卖合同纠纷一案，前由宁晋县人民法院于2014年2月11日作出（2013）宁民初字第2108号民事判决，被上诉人温建峰不服，向本院提起上诉。本院于2014年4月24日作出（2014）邢民四终字第290号民事裁定书，裁定撤销宁晋县人民法院（2013）宁民初字第2108号民事判决，发回宁晋县人民法院重审。宁晋县人民法院重审后于2014年12月5日作出（2014）宁民重初字第14号民事判决书，美隆公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人美隆公司的委托代理人尚跃鹏，被上诉人温建峰及其委托代理人赵建华，原审被告河北福兰德服装有限公司（以下称福兰德公司）的委托代理人李风华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年7月，被告福兰德公司、美隆公司合作开发商住房屋西城嘉园。2009年11月，原告温建峰与两被告达成口头协议，约定温建峰预购两被告合作建设的西城嘉园1号楼裙楼22号商铺一套，温建峰于2009年11月20日预付给美隆公司40万元，于2010年4月9日预付给美隆公司15万元。该楼于2009年7月28日开始施工，于2011年3月10日施工结束。2011年3月28日，原告温建峰（丙方）与被告福兰德公司（乙方）、美隆公司（甲方）达成《内部认购协议（商铺）》，协议约定原、被告的意向商铺名称为西城嘉园1号楼22号商铺，暂估建筑面积225.85平方米，单价3，500元／平方米，总款预计790，475元。协议约定本协议自三方签署之日起生效，至甲、丙方签订正式售房合同时自动失效。协议签订后，温建峰于2011年3月29日给付美隆公司240，475元，以上三次付款合计为790，475元。2012年5月26日美隆公司办理了商品房预售许可证，预售许可的商品房屋包括西城嘉园1号楼、2号楼。截止目前，西城嘉园的大部分住宅、商铺已经交付使用。2014年7月14日，美隆公司委托邢台恒楼建筑工程检测有限公司对西城嘉园1号楼裙楼进行检测，该公司于2014年7月15日作出JG1407－0267宁晋县西城嘉园1#楼裙楼结构实体检测报告，检测结论为：1、地下一层1－6――1－10／1－C轴主梁上部与顶板混凝土和与1－C――1－B／1-8轴梁接点部位出现影响结构安全的贯通性结构裂缝。2、地下一层1－6――1－10／1－C轴主梁混凝土截面尺寸偏差不满足设计及规范要求。
原审认为，原、被告之间签订房屋认购协议以后，双方形成房屋认购合同关系，双方应当严格按照协议约定履行。因被告美隆公司在签订房屋认购协议以后取得了房屋预售许可证明，且双方之间的认购协议具备了商品房买卖合同的主要内容，并且美隆公司已经按照约定收受了温建峰的购房款，因此对认购协议应当认定为商品房买卖合同。美隆公司在房屋施工结束并办理房屋预售许可证明以后，在大部分商铺、住宅交付使用的情况下，以房屋存在质量问题为借口，却不采取任何修复措施，怠于履行房屋认购协议，不与温建峰签订正式售房合同并交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告美隆公司交付1号楼22号商铺的诉讼请求，有事实根据并符合法律规定，应予支持。根据法律规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。故被告美隆公司应在对该房屋验收合格后，方可交付使用。因诉争房屋存在质量缺陷，被告美隆公司应先对房屋存在的质量缺陷进行修复，并达到验收合格的标准。因被告福兰德公司仅是房屋开发的合作方，并非房地产开发企业，不具有履行房屋买卖合同的能力，故对原告要求该公司交付所购房屋的诉讼请求，不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第二条之规定，一审判决：一、被告河北美隆房地产开发有限公司自本判决生效之日起九十日内完成对西城嘉园1号楼22号商铺质量缺陷的修复、验收，并交付原告温建峰使用。二、驳回原告温建峰对被告河北福兰德服装有限公司的诉讼请求。案件受理费11，705元由被告河北美隆房地产开发有限公司负担。
美隆公司上诉主要称，上诉人与被上诉人签订的《内部认购协议（商铺）》应为预约合同，该协议仅证明被上诉人对争议商铺有优先认购权利，协议有效期为自签署之日至上诉人与被上诉人签订正式售房合同时止，是约定将来需另行签订正式售房合同来明确双方相关售房的权利和义务，条款内容完全符合预约合同的有关规定，不符合商品房买卖合同的法律规定，认购协议只有在具备权利义务明确的条款和支付购房款两个条件时才可能被认定为商品房买卖合同。另外，诉争商铺只是西城嘉园1号楼房产的一部分，一审判决上诉人在规定期限内对争议商铺完成验收没有事实和法律依据，建筑工程竣工并经验收合格方可交付使用，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款之规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”房地产项目验收涉及众多相关政府等职能部门职权行为，非上诉人自身单方意愿便能实现的民事行为。2011年底上诉人发现诉争商铺存在质量问题，曾多次向被上诉人表示无法按照双方的内部认购协议与其签订正式售房合同，以及因存在质量问题不让销售诉争商铺，因此双方签订的内部认购协议已依法解除。综上，请求撤销一审判决，依法改判。
温建峰答辩主要称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，应当驳回上诉，维持原判。
福兰德公司同意上诉人的上诉意见。
二审查明情况同一审基本一致，因为温建峰多次催交商铺未果，故诉至法院，请求判令美隆公司、福兰德公司交付合格商铺。
本院认为，上诉人美隆公司与被上诉人温建峰签订的《内部认购协议（商铺）》，约定了所购商铺的单价、面积及付款方式等内容，温建峰也按照上述协议的约定履行了房款的全部支付义务，双方之间的房屋买卖关系依法成立，对美隆公司称双方签订的协议是预约合同，不构成房屋买卖法律关系的主张不予支持。另外，诉争商铺楼盘已于2011年3月10日施工完毕，在大部分商铺、住宅已交付并使用的情况下，美隆公司却以诉争商铺存在质量问题为由，拒绝向温建峰履行交付房屋等相应义务，明显构成违约。还有，2011年3月10日美隆公司对诉争商铺楼盘施工完毕后，其应当积极向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并依法交付房屋；但自诉争楼盘竣工至今已达四年之久，美隆公司依旧称房屋存在质量问题，却不采取相应的补救措施的情况下，一审判决美隆公司在九十日内完成对诉争商铺质量缺陷的修复、验收，并交付给温建峰使用并无不妥，应予维持。经调解无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11，705元，由上诉人河北美隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 信深谦
代理审判员 王小英
代理审判员 王朝辉
二〇一五年三月十六日
书 记 员 梁 冰