浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙金民终字第20号
上诉人（原审被告）浙江××置业有限公司，
华市婺城区××中心××楼××-××室。
法定代表人范某某。
委托代理人（特别甲。
委托代理人（特别乙。
被上诉人（原审原告）徐某某。
委托代理人（特别丙。
委托代理人（特别丁。
上诉人浙江××置业有限公司（以下简称新洲置业公司
）为与被上诉人徐某某商品房买卖合同纠纷一案，不服浙江省
金华市婺城区人民法院（2010）金婺民初字第2338号民事判决
，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理
。本案现已审理终结。
徐某某诉称，2008年8月8日，原告与被告签订《商品房
买卖合同》l份，约定：原告向被告购买新洲丽晶第2-
3幢201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、2
11、212号房，被告应于2009年l2月31日前将商品房某某给原
告使用。约定交房期限过后，原告多次向售楼部销售人员催促
、询问确切交房时间，均不得而知。2010年5月29日，原告曾
收到《入伙通知书》，通知原告于2010年5月31日携带《入伙通知书》及相关材料，前往办理交房手续。但后来，新洲丽晶
由于某些规划发生了变更及是否通过综合验收等事宜与其它业
主发生了纠纷，被有关部门叫停办理交房，到2010年7月12日
上午9点34分，原告再次接到被告所属售楼人员电话通知，确
认终于可以前往办理交房手续。原告于2010年7月15日前往被
告售楼部，欲办理交房手续，但被告知必须委托其办理《房屋
所有权某》，并缴纳完所有办理房屋所有权某的契税、印花税
、证件等费用后，方可将房屋交付给原告。原告为了保障自身
合法权益，不同意委托被告代为转缴相关契税、证费及办理房
屋所有权某；原告同意缴讫《入伙交款通知书》上所述之购房
面积差额补款、物业维修基金、物业费、装修保证金及装修垃
圾清运费后，由被告将房屋交付给原告使用。至于缴纳契税、
办理房屋所有权某等事宜，由原告另行确定时间自主办理，但
被告不同意交房，并说必须按照其公司程序办理。截至2010年
8月8日为止，被告已经延误交房时间220天，期间经原告多次
交涉均没有结果。原告在2010年7月15日去所购房屋内察看，
发现多处屋面及楼梯间东墙漏水严重，已经出具书面整改意见
给被告所聘用的乐居物管公司，但至今未有相关反馈意见或整
改成果。原告认为，其一，根据浙江省人大常委会1996年5月7
日颁布的《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第二章第七条
规定，“申请房屋产权登记，权利人可以自行办理或委托他人
代为办理。委托他人办理的，应出具委托书。”同时，国家尚
无任何法律法规规定买受人必须将办理权属证件之事宜委托给
出卖人，被告作为开发商和出卖人，自然无权强制原告即买受人必须将办理《房屋所有权某》事宜委托给被告，也无权据此
拒不交房；2010年8月6日《金某某报》第2l版头条文章就明确
指出，“目前市区有些开发商，将交纳契税、公共维修基金、
第一年的物管费等作房屋交付的先决条件。事实上契税的收税
主体是国家的税务机关，开发商根本不具备收税资格。如果开
发商要求先交纳契税再交付房屋就是非法行为，开发商将先交
契税作为房屋交付的先决条件没有法律依据。”其二，依照《
中华某某共和国合同法》规定及《商品房买卖合同》约定，原
告同时主张依法追究被告延误交房对原告造成违约责任和相关
损失；其三，被告作为《商品房买卖合同》出卖人，有义务为
原告提供其届时自主办证的相关材料和手续，而确实需要由被
告统一办理的土地证，原告也原则同意接受授权委托被告办理
。原告认为，被告违约事实清楚，不法要求明显，为了保护原
告的合法权益，根据《中华某某共和国民法通则》第106条、
第111条、第112条规定与《中华某某共和国民事诉讼法》第l0
8条以及相关司法解某某定，原告请求法院：1、判令被告立即
将新洲丽晶第2-
3幢201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、2
11、2l2号房某某给原告；2、判令被告按双方所签订的《商品
房买卖合同》第九条第一款第二小项约定，支付违约金173456
.84元；3、判令被告在房屋交付后一个月内提供如下材料：原
告所购房号的最终面积测绘图纸、面积补充协议、新洲丽晶预
售证附件、正式发票办证联以及盖有被告公某的办理房产证申
请表，以便于原告用于自主办理《房屋所有权某》；4、判令被告在房屋交付后三个月内将办理权属（包括契税证、房屋所
有权某和土地使用权某）登记需要由出卖人提供的资料报产权
登记机关备案；5、判令被告代为办理原告所购房号的土地证
；6、判令被告在房屋交付后一个月内将所有屋顶及楼梯间东
墙漏水处维修完成，并通过金华市质监站验收；7、判令被告
承担全部诉讼费用。
原审被告新洲置业公司辩称，1、被告已经向某告发出书
面通知，交付房屋，不存在拒交付房屋事实；2、原告存在商
品房买卖合同第九条第二款的情形，被告不存在违约责任；3
、即便原告自主办理房屋所有权某，对被告要求也应符合双方
买卖合同第十五条的约定；4、原告自己不委托被告办理土地
使用权某，反而提出诉讼请求要求法院判令，被告对原告的诉
讼请求不理解；5、竣工验收合格的房屋才能交付使用，这是
常识，被告是专业房地产开发公司，面对的并非原告一人，本
案所涉的房屋已经经金华市质监站质量监督，评定为合格工程
；6、办理所购房屋的所有权某、土地使用权某、契证是被告
应尽的附随义务，统一代为办理权属证书是买卖合同的一项主
要的义务，也是行业及行政管理的贯例；7、原告所购的房屋
是通过银行按揭行为支付购房款的，被告作为贷款合同的担保
方，有义务将房屋所有权某办理纳入统一步骤，是被告为原告
担保的一种自身保障，符合双方签订的商品房买卖合同的本义
和精神：8、代办权属证书没有侵犯原告任何某某，入伙交款
通知书清单对所涉的费用清楚列明，被告对原告没有任何不法
要求，只是尽商品房买卖和担保合同义务。综上，原告起诉被告不符合事实及合同约定，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原判认定，2008年8月8日，原告徐某某与被告新洲置业
公司签订《商品房买卖合同》1份，约定：原告向被告购买位
于金华市环城南路某某、双龙南街以东的新洲丽晶第2-
3幢201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、2
11、2l2号商品房，合同第八条规定，被告于2009年12月31日
前将商品房经验收合格，交付给原告使用；但如果遇到下列特
殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据
实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日
内告知买受人的：2、因规划、环保等主管部门所采取某项行
政措施或遇到重大技术问题而导致建设期延长的，出卖人可据
实予以延期；3、买受人未交清房款、利息及违约金以及未交
纳与合同有关的税费的，交付期限自动延长至前述全部款项结
清时止。第九条，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同上述
规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品
房某某买受人使用，按下列两种方式处理：l、按逾期时间，
分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八
条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人
按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续
履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人
解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30
天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人
支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自
本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金
。2、因本合同第八条原因逾期交房的，不承担违约责任。房
款支付方式，买受人于2008年8月8日前支付房款1328134元，
余款1300000元办理银行按揭。买受人须于房屋具备办理按揭
贷款条件后15天内到出卖人指定的银行提交完整的按揭申请资
料，并办理好贷款手续；买受人未按约定时间申请办理银行按
揭的，视同逾期付款。因买受人原因不符合银行放贷的，买受
人须在接到出卖人书面通知后15日以现金补足。实际房价单价
不变，按产权面积多退少补。后原告于2008年8月8日支付50万
元，2009年5月15日支付428134元，2009年8月28日支付30万元
，2009年9月9日支付10万元，2010年2月11日银行按揭支付130
万元。被告对原告分期支付房款未提出异议。2010年5月29日
，原告曾收到被告《入伙通知书》，通知原告于2010年5月31
日前往办理交房手续。6月初，原告前往接收房屋发生纠纷。2
010年7月6日，该房屋经金华市建设工程质量监督站竣工验收
合格。7月12日，原告接到被告通知交房电话，2010年7月15日
，原告再次前往办理交房手续，因双方是否委托办理《房屋所
有权某》，并缴纳办理房屋所有权某契税、印花税、证件等费
用等发生争议，交房未果。
原审法院认为，根据现有证据，原告与被告之间的商品
房买卖合同合法有效，权利义务关系明确，双方均应当依约全
面及时履行合同。被告关于房产项目受累于金融风暴等辩解事
由，不能成为其逾期交房免责事由，被告未按合同约定时间交
房，已构成违约。2010年5月31日房屋未经验收，交房条件未成熟，被告通知原告接收房屋不符合双方约定。此后，被告未
提供证据证明其在7月6曰房屋验收合格后通知原告接收房屋。
原告自认7月12日被告电话通知交房，故被告逾期交房时间应
当认足为2010年1月1日至2010年7月12日，现原告要求继续履
行合同，被告应当继续履行合同即交付房屋，并按合同约定的
按每日支付已付房价款万分之三的违约金，其中房款1328134
元从2010年1月1日起算至7月12日共193天，130万房款从2010
年2月12日起算至7月12日共151天。原告的其他诉讼请求，均
需在双方交接房屋后一定期限内完成，现期限未到，不予支持
。如在房屋交付后被告未在约定期限内履行相关义务，原告有
权再行主张。据此，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第六
十四条、第二百二十九条、《中华某某共和国合同法》第一百
零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百三
十八条等规定，判决：一、被告浙江××置业有限公司当于本
判决生效之曰起七日内交付给原告徐某某金华市环城南路某某
、双龙南街以东某某丽晶第2-
3幢201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、2
11、212号商品房。二、被告浙江××置业有限公司当于本判
决生效之日起七日内支付给原告徐某某违约金人民币l35788.9
6元。三、驳回原告徐某某的其他诉讼请求。如果被告未按本
判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和
国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期
间的债务利息。本案受理费14607元（减半收取），由被告负
担。一审宣判后，新洲置业公司不服，向本院提起上诉称，
一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定上诉人承担逾
期交付的违约责任是错误的。（1）上诉人延期交房是因为发
生了法定情形和合同约定的情形，故不需要承担逾期交付的违
约责任。2008年爆发全球性金融危机，各行各业均受到了金融
危机冲击。由于这一不能预见、不能避免、不能克服的客观情
况，上诉人及其关联企业陷入困境。（2）《商品房买卖合同
》第八条第2款第3项中还约定买受人未交清房款、利息及违约
金以及未交纳与合同有关的税费的，交付期限自动延长至前述
全部款项结清时止。因徐某某至今未交纳上述房款，新洲置业
公司不存在违约的情形，不应当承担违约责任。2、2010年徐
某某收到新洲置业公司寄给他的通知，通知其于2010年5月31
日前往办理交房手续。当时本案所涉的房屋已经经金华市质监
站质量监督，评定为合格工程，符合交付条件。而一审法院认
定本案所涉房屋符合交付条件的期限是2010年7月6日，这与事
实不符。二、一审法院适用法律错误。综上，请求二审法院撤
销原判，依法改判，驳回徐某某诉讼请求。
徐某某答辩称，一、上诉人延期交房的原因不属于《商
品房买卖合同》第8条约定的原因，被上诉人认为上诉人引用
不可抗力来延长交房期限是没有根据的。二、被上诉人已经按
约支付了全部房款，上诉人不能以《商品发买卖合同》第8条
要求延长交付期限。三、上诉人认为2010年5月31日上诉人已
经完成了交房通知义务是错误的。四、一审法院认定事实与作
出的判决是错误的。综上，上诉人的上诉理由并不成立，应当驳回其上诉请求。
二审中双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审认定的事实清楚，证据确实充分，本
院予以确认。
本院认为，新洲置业公司所遇到的金融危机，系企业经
营过程中遇到的商业风险，企业审慎经营当可化解，而并非不
可抗力。徐某某已经交清合同约定的房款，履行了合同的主要
义务，新洲置业公司并不能依照《商品房买卖合同》第八条第
2款第3项的约定延期交房。新洲置业公司称已于2010年5月31
通知徐某某交房，但当时涉案商品房尚未验收合格，不具备交
房条件，不能以此认定新洲置业公司已履行交房义务。原审法
院确定的新洲置业公司逾期交房天数并无不当。综上，新洲置
业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实
清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。根据《中华
某某共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十
三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29214元，由上诉人浙江××置业有限公
司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆 定 进
审 判 员 陶仙琴审判员陈旻尔
二〇一一年二月十四日
代书记员 朱 丽 敏