江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2155号
上诉人（原审原告、反诉被告）翁敏，女，1990年8月3日生，汉族，中原房地产公司销售员。
委托代理人张晖，江苏容大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李庆，男，1957年10月2日生，汉族，众合物业有限公司保安。
委托代理人汪小剑，江苏朗华律师事务所律师。
上诉人翁敏因与被上诉人李庆房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第2022号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人翁敏及其委托代理人张晖、被上诉人李庆及其委托代理人汪小剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
翁敏原审诉称，2013年7月24日，翁敏与李庆在江苏中广置业有限公司居间介绍下，订立房屋买卖合同，合同约定，李庆将其名下的南京市应天路10号某幢202室房屋以总价915000元的价格卖给翁敏。合同约定，李庆应当配合翁敏办理交易过户手续，提供相应的证件资料，无正当理由不履行合同的以及任何一方不配合导致交易不成的应当向另一方支付违约金40000元。同时，李庆、翁敏与中介三方订立补充协议，约定翁敏于2013年7月24日前支付定金20000元，于2013年9月30日前支付首付款210000元，同时双方办理产权过户及贷款手续。后翁敏按照协议支付了定金及首付款230000元，后因贷款手续问题，李庆拒绝配合翁敏前往办理银行要求的手续，导致翁敏迄今无法完成该贷款手续，进而导致贷款不能完成申请及下放，整个交易不能正常进行，期间，翁敏曾多次直接要求或者通过中介公司向李庆提出配合办理手续的要求，李庆拒绝且提出其他无理要求，恶意阻止合同履行，李庆的行为已实际构成了违约。李庆的行为严重侵害翁敏的合法权益，造成其重大损失，故翁敏诉请要求：1、双方继续履行房屋买卖合同及补充协议；2、李庆协助翁敏办理贷款手续；3、李庆向翁敏支付违约金40000元；4、李庆承担本案诉讼费用。
李庆原审辩称并反诉称，合同签订后李庆一直依约履行配合义务，翁敏无法办理贷款手续系其自身不符合购房贷款条件，非李庆的原因，李庆无须承担违约责任；翁敏逾期支付房款，已构成实际违约，该违约行为已满足双方约定的解除条件，且导致李庆的合同目的无法实现，李庆有权依约解除合同，且李庆已经短信通知翁敏解除合同并给予其合理期限，翁敏拒不配合；翁敏的违约行为造成李庆重大经济损失，应予以赔偿，李庆出售该房屋是为了取得房款，换购房屋居住，将剩余房款用于儿子结婚，且出于对翁敏的信赖，向碧桂园如山湖城认购了一套公寓并支付了定金31000元，翁敏的违约行为导致李庆无法继续履行购买义务，定金无法取回；翁敏目前处于失业状态，根本无法满足购房贷款的条件，合同已无法继续履行，应予以解除。综上，请求驳回翁敏的诉请。李庆反诉要求：1、解除双方签订的买卖合同及补充协议；2、翁敏向李庆支付违约金50000元；3、诉讼费用由翁敏承担。
翁敏针对反诉辩称，不同意李庆的反诉请求。翁敏并非无故拖延办理贷款的时间，一直积极地履行合同，李庆拒不配翁敏办理贷款，真实目的是为了涨价，该行为实际上阻碍了合同的有效履行和完成，是实质性的违约。如果解除合同会对双方造成较大的损失，即使解除，李庆也应赔偿翁敏的损失。
原审法院经审理查明，南京市应天路10号某幢202室房屋产权人为李庆，建筑面积为57.95平方米。
2013年7月24日，李庆（甲方）与翁敏（乙方）、江苏中广置业有限公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，主要内容：甲方委托丙方向乙方出售讼争房屋，价款为915000元；甲乙方如无正当理由不履行合同、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同、相互或与他人串通，损害丙方利益、未能按合同约定支付佣金和代办费、其他造成丙方无法完成委托事项的行为，应分别支付40000元违约金给各守约方。同时，三方签订补充协议一份，主要内容：甲乙双方约定就讼争房屋房价款支付方式为非网签流程；乙方于2013年7月24日前支付甲方定金20000元，于2013年9月10前支付甲方首付款210000元，同时双方办理产权过户及贷款手续，剩余房款660000元以贷款方式支付，下款时间以银行放款时间为准；双方于银行下款一周内办理房屋交接手续，同时乙方支付甲方25000元尾款；房屋交付最迟不晚于2013年11月30日；甲乙双方约定于2013年7月30日前办理贷款预批手续。
上述合同及补充协议签订后，翁敏支付李庆定金及首期房款共计230000元，李庆出具收条确认。
2013年9月16日，三方签订《南京市存量房交易合同》一份，主要内容：李庆自愿将坐落于南京市雨花台区应天大街695号某幢202室的房屋出售给翁敏，房屋面积57.95平方米，房屋转让价款为950000元；李庆同意翁敏向贷款银行申请个人住房抵押贷款，贷款金额为660000元，用于支付房屋转让价；翁敏同意于2013年9月30日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户；若翁敏不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，翁敏同意在贷款批准或者不批准之日起3日内以现金解交监管账户；李庆同意翁敏自留尾款50000元，不存入监管账户，在房屋交付时，双方自行分割；翁敏无法以现金支付贷款资金不足部分的，双方解除合同，翁敏承担违约责任，并支付违约金50000元；翁敏逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金；翁敏逾期支付房价款超过10天，且所欠应付到期房款超过10000元的，李庆有权解除合同，李庆在解除合同后10天内将已收房价款退还翁敏，所收定金不予退还，并有权要求翁敏支付总房价款百分之二的赔偿金；双方定于款清时正式交付房屋，款清前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，并将落户于讼争房屋的所有户籍迁出等。
庭审中，翁敏、李庆均向法庭出示了2013年9月16日《补充协议》一份，主要内容：经双方协商，在丙方（中介方）见证下，将2013年7月24日签订的房屋买卖合同作出更改，交易流程由非网签流程改为网签流程；原定于2013年9月10日支付的首付款210000元，时间改为2013年9月16日；剩余房款具体下款时间以银行通知为准，翁敏需积极配合，并协助提取房款；若花旗银行无法办理此业务，丙方继续提供贷款服务，其中产生的费用由翁敏承担，翁敏有权自主选择银行；翁敏支付的首付款同时办理网签提交手续，报备房产局。双方提交的补充协议内容一致，但翁敏提交的补充协议有丙方（中介方工作人员王大贵）签字，李庆提交的补充协议无丙方签字。
上述《南京市存量房交易合同》及《补充协议》签订后，翁敏向花旗银行申请贷款，李庆配合翁敏办理了申请贷款相关手续，2013年10月，翁敏得知贷款未成功。
2013年10月17日，李庆发短信给翁敏，主要内容：由于翁敏未按约支付剩余房屋价款685000元，要求翁敏于2013年11月17日补足剩余房款，否则李庆将追究其违约责任。翁敏收到该信息。
审理中，翁敏申请中介方江苏中广置业有限公司工作人员李霞到庭做证，证人证言主要内容：其是在2013年10月、11月左右的时间接手该项中介工作的，之前一直是王大贵负责，后王大贵工作调动，才由其接手的，接手时李庆已向房产部门投诉，要求解除房屋买卖合同，后其组织双方进行协调，李庆要求翁敏承担其在他处购房未成被没收的定金30000元，翁敏同意给10000元，后11月份，其通知李庆配合翁敏办理贷款，李庆至中介门店与翁敏谈了一些细节问题，因翁敏要回老家拿单身证明，当天来不及办手续，后过了2天左右，再给李庆打电话要求办理相关手续，李庆就不肯来了。翁敏对证人证言无异议，李庆某证人作为房屋买卖合同的中介方，在作证资格上有瑕疵，与翁敏及本案的裁判结果有直接利害关系，且在居间过程中存在不规范操作及欺诈行为，本案争议的发生与证人的不规范操作有直接关系，对证人证言的真实性不予认可。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，经双方协商，将2013年7月24日《房地产买卖中介合同》的交易流程由非网签手续改为网签手续，并签订了《南京市存量房交易合同》就讼争房屋买卖的价格、付款方式、付款时间、过户时间、违约责任等问题做出明确约定，系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。合同正文约定李庆同意翁敏通过贷款方式支付房款660000元，翁敏应于2013年9月30日前与银行签订借款合同，如不能按计划贷足或银行不同意贷款申请的，则翁敏应于银行批准贷款或者不批准之日起三日内以现金方式，补足房款余额。对此，原审法院认为，合同已约定如贷款遇阻，翁敏应在银行批准贷款或者不批准之日起三日内补足房款，现李庆依约配合翁敏办理了向花旗银行申请贷款的相关手续，翁敏得知贷款未成时已至2013年10月，在贷款未成的情况下，未能及时付清房款，亦未按约补足房款，显属违约。即使《补充协议》约定具体下款日期以银行通知为准，并未确定第二期房款支付的确定日期，也不意味着该房款支付可无限期拖延，直至翁敏的相应贷款获得审批。因翁敏已违约，李庆按约向翁敏发催告短信，翁敏称收到短信，但没有仔细看，并不知道是何人所发，也不知是何意思，对翁敏的该项辩称，原审法院认为显属推托之词，难以采信。故翁敏诉请要求李庆继续履行合同及补充协议，并向翁敏支付违约金40000元缺乏法律依据，难以支持。现李庆反诉要求解除双方就讼争房屋所签订的买卖合同及补充协议，并要求翁敏承担违约金50000元，原审法院根据李庆的实际损失，兼顾合同的履行程度、翁敏的过错情况及预期利益等综合情况，对翁敏的该项诉请予以支持。李庆已经收取的房款230000元，应按照合同约定，在扣除相应的违约金后，返还翁敏。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、翁敏与李庆就南京市应天路10号某幢202室房屋签订的买卖合同及补充协议于判决生效之日解除。二、翁敏支付李庆违约金50000元。三、李庆返还翁敏房款人民币230000元。四、以上二、三项折抵后，李庆于判决生效之日起十日内给付翁敏180000元。五、驳回翁敏的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1300元、反诉案件受理费1050元，合计2350元，由翁敏负担。
翁敏不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、原审判决认定事实不清，本案的焦点在于究竟哪一方违约，违约的前提是约定的文本及内容之效力，本案的基本证据之一是与网签存量房交易合同同日签订的补充协议，该补充协议约定花旗银行无法办理此项业务，则中介方另行寻求其他银行贷款是被允许的。该补充协议是双方自愿和合意的表示，且不违反国家规定，应当认定有效。原审法院不对补充协议做出明确认定，有失公正。2、双方2013年7月24日签订的补充协议约定先过户再贷款，如果原审法院不认可2013年9月16日的协议，则违约方是被上诉人，其违约行为是未办理过户手续，致使上诉人不能货款。3、合同中第三方的证言是唯一非主观的直接证据，原审法院不采纳中介工作人员的证词，未说明理由，有违司法公正。被上诉人否认中介工作人员证言的理由空泛无据，无诉讼价值含量。综上，请求二审法院改判驳回被上诉人原审反诉请求，或发回重审。
被上诉人李庆答辩称，首先，上诉人不能办理贷款是其个人原因所致，并非被上诉人不履行配合义务。上诉人目前的收入并不具备办理贷款的条件，以及及时还贷的能力。其当时在花旗银行贷款不成的原因就是其向银行提供的收入证明被银行查证为不属实。在贷款不成之后，上诉人没有能力用现金交监管账户，导致合同无法继续履行。因此，属于上诉人违约。其次，2013年9月16日上诉人与被上诉人签订了存量房交易合同以及补充协议各一份。补充协议约定，将房屋买卖流程由非网签流程改为网签流程，这说明该补充协议是对之前签订的合同补充，并非对同一天签订的存量房交易合同的补充。在存量房交易合同中，双方对于房款支付的时间以及合同解除条件，违约责任都做了明确的约定。因此，双方在之后的履行过程中应以该合同的约定为准。补充协议中以银行下款为准的约定，应符合存量房交易合同中约定的时间限制，否则就违反了合同的公平合理的原则，限制了被上诉人的主要权利，并加重了被上诉人的义务。同时，在双方签订的2013年7月24日补充协议中，双方对整个交易的时间限制有了明确的约定，约定交房的最晚时间是2013年11月30日，在交房时，应结清各项费用，注销户口，说明双方整个交易应该在2013年11月30日之前完成。上诉人在11月30日之后无法办理贷款，因此违约在先，符合合同解除条件，并应承担违约责任。最后，上诉人主张的被上诉人要求加价，是不真实的。被上诉人在整个交易中没有要求加价，而是主张上诉人承担违约责任，赔偿被上诉人的损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，翁敏和李庆对于双方2013年9月16日签订的补充协议的真实性均不持异议。
另查明，2014年1月15日原审法院开庭审理笔录中记载，上诉人陈述在花旗银行办理贷款未果后，其向南京银行申请贷款，南京银行承诺贷款可以批，上诉人通知李庆协助办理贷款签协议，李庆不愿意去。在原审法院向李庆询问上诉人这一陈述是否属实时，李庆陈述，上诉人是于2013年11月13日通知其去签字，其前面已经配合过很多次了，工作比较忙，其认为合同不能这么拖下去，即使再去签字下款时间至少在2014年2月中旬之后，已经远远超过了双方合同约定的付款期限和交易节点，所以上诉人已经预期违约。
原审查明的其他案件事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。双方2013年9月16日签订的补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，该协议约定剩余房款具体下款时间以银行通知为准，且对上诉人办理贷款的期限和银行未作限制性约定。上诉人在原审中主张其于2013年11月通知被上诉人协助办理贷款，被上诉人不予配合，对此，被上诉人未予否认。被上诉人认为上诉人目前的收入不具备办理贷款条件和及时还款的能力，经审查，是否具备贷款条件应由接受贷款的银行进行审查确认，上诉人的贷款申请虽然未被花旗银行接受，但双方约定上诉人仍可向其他银行申请贷款，被上诉人称上诉人不具备贷款条件没有证据予以证明，其以此为由拒绝履行协助贷款义务不符合双方约定，被上诉人构成违约。双方当事人2013年9月16日签订了存量房交易合同和补充协议各一份，该补充协议并未说明只是对2013年7月24日合同的补充，应当认定是对两份合同的补充，此份补充协议中约定的贷款事项，是双方关于贷款的最后一次特别约定，应优先于其他同类约定适用，故被上诉人关于贷款时间应以存量房交易合同约定为准的抗辩理由不能成立。综上，原审法院认定上诉人违约证据不足。因双方已无信任基础，合同客观上无法履行，原审法院判决解除双方签订的买卖合同及补充协议并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第2022号民事判决的第一项；
二、变更南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第2022号民事判决的第三项为：李庆于本判决生效后3日内返还翁敏定金和购房款230000元；
三、驳回翁敏的诉讼请求；
四、驳回李庆的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费1300元，由翁敏负担。一审反诉案件受理费1050元，由翁敏负担500元，由李庆负担550元。二审案件受理费1050元，由李庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一四年六月十日
书记员 朱亚芳