重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第10739号
原告蒋承志，男，1972年9月1日生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人黄富平，重庆钦天律师事务所律师。
被告重庆宫和置业集团有限公司，住重庆市九龙坡区科园三路7-1-5-2，组织机构代码747495680-9。
法定代表人侯凯，职务执行董事长。
委托代理人李隆春，重庆红刚律师事务所律师。
原告蒋承志与被告重庆宫和置业集团有限公司（以下简称宫和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员雷元亮担任审判长，与代理审判员杨杰、人民陪审员罗玉萍组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋承志的委托代理人黄富平与被告宫和公司的委托代理人李隆春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋承志诉称，原告于2006年9月25日在被告开发的xx区xx山处的xx旅游度假会议中心（xx）处购买住房两套，现宫和公司将两套房屋规划设计成了一栋房屋，合同约定被告应当在2007年7月30日前交房，并应于交房后60日内办理房地产权证，否则甲方应当从逾期之日起按照已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金（详见双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十五条的约定），原告缴纳首期房款后，于2006年11月28日通过按揭付清了全部房款，被告也按期交付了房屋，但被告交付房屋后一直未为原告办理房屋产权证，原告多次催办未果，由于被告一直没有为原告办理产权证，现诉请：1、被告协助原告办理（九里香堤）4幢产权证（合同面积为462.59平方米）；2、被告依照原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十五条约定承担违约责任支付违约金，违约金计算方式为按照已交购房款总金额，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从约定的交付房屋日期2007年9月30日起计算至办理完产权证之日止。本案诉讼费由被告承担。
被告宫和公司答辩称，被告不存在逾期办证的违约行为，不应支付违约金，双方签订原告诉称的两套商品房买卖合同后，基于原告的要求双方将所购买的两套房屋进行了重修规划与设计，变更为一套房屋，基于原告所购房屋为按揭付款，房屋测量机构因涉及抵押权不予建盘，办证机构也拒绝接件，被告多次申请办理均未果，目前只要还清款项，就可以办理产权证书，目前不能办理产权证是双方约定以外的其他原因而非被告原因，被告不应承担逾期办理产权证的违约责任；即使要求被告承担违约责任，原告请求的标准及结果均超过了原告实际损失，应当予以调整，并且因产权证是否办理下来并非被告所能决定的，原告要求违约金计算至办理完产权证之日止的请求不符合合同约定；原告诉请的违约金部分超过诉讼时效，不应得到支持。
原告蒋承志向本院举示证据如下，已在庭审中当庭质证：
1、《重庆市商品房买卖合同》2份，拟证明合同约定的购房地点、违约责任等；
2、4-1及4-2号房屋各类交费收据、发票等单据，拟证明原告履行了缴纳房款及相关费用的义务；
3、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》2份，拟证明当时购买两套房屋办理了抵押贷款；
4、费用缴纳情况清单，拟证明两套房屋分别收取了税费、大修基金、登记费等；
5、（2015）渝北法民初字第07140号判决书，拟证明被告出售的是联排别墅，原告交纳的物业费也是按两套房屋收取的，不能办证的原因是被告欺诈导致，原告对延期办理产权证无责任。
被告宫和公司发表质证意见如下：对证据1、2、3真实性均无异议；对证据4真实性不确定，没有被告公司盖章；对证据5真实性、合法性认可，但认为判决书仅能证明物业服务单位按照商品房预售合同及物业服务协议进行服务收费，不能达到原告的证明目的。
被告宫和公司向本院举示证据如下，已在庭审中当庭质证：
1、《重庆市商品房买卖合同》2份，拟证明双方就案涉房屋达成买卖合议，并对户型设计做了约定，取得了备案登记，按合同履行办理产权证书不存在问题；
2、《九里香堤2期别墅合同补充协议》一份及附图（其中附图为复印件），拟证明双方在签订买卖合同后基于原告需求将两套房屋变更为一套房屋，被告根据原告需求重新进行了报规与设计，补充协议两份户型图也确认双方认可将两套房屋变更为一套房屋进行建设，同时证明双方认可将房屋产权证书办理为一个产权证；
3、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》2份，拟证明原告进行按揭付款的事实；
4、重庆市规划局建设项目竣工规划验收合格证及附页（复印件），拟证明双方将所涉房屋变更为一套之后通过了规划设计并取得了竣工验收和备案登记，还证明案涉房屋已实际变更为一套的客观事实；
5、重庆市房产面积测算成果备案登记申请书（复印件），拟证明案涉房屋实际为一套的事实，及与商品房买卖合同约定的应以房屋测量机构测定实际数据办理产权证书约定吻合，说明被告仅能为原告办理一套产权证；
6、建筑结构竣工图档案一套，拟证明原告方购买房屋自施工建设、竣工均是一套房屋的规划设计，同时该档案就该别墅的1、2、3层别墅图与被告举示的补充协议附图的房屋平面图基本一致，佐证了被告举示的补充协议附图的真实性；
7、案涉小区规划图纸一张，拟证明被告开发小区的规划情况。
原告蒋承志发表质证意见如下：对证据1、3真实性无异议；对证据2真实性无法确认，但未申请鉴定；对证据4、5真实性无法确认，因该两组证据系复印件；对证据6真实性无异议，但认为达不到被告证明目的；对证据7真实性无异议，但该图显示包含原告购买的房屋在内这一期别墅都是独栋设计，故不是应原告要求而变更为独栋设计。
审理过程中，本院依法去函向重庆市渝北土地房屋权属登记中心调查房屋已实际为一套能否为原告办理两套房屋产权证及目前该案涉房屋未办理房屋产权证的具体原因。该中心回函称：“根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第九条规定：土地以宗为基本单元进行登记；房屋以有因定界限，可以独立使用，有明确、唯一编号的幢、层、套、间为基本单元进行登记。经规划许可修建的房屋，以规划审批确定的最小单元为基本单元进行登记。……由于该项目的开发建设单位目前尚未申报办理房屋初始登记，现暂不具备办理分证条件”。原、被告双方对该中心回函真实性均无异议。
根据原、被告双方的质证意见，本院对证据评判如下：对原告、被告对对方证据真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认。对原告举示的证据4，本院认为该证据无被告方盖章、亦无被告方授权人员签字，对该证据真实性本院不予采信。对被告举示的证据2中的补充协议，原告虽称真实性无法确认，但对该补充协议上“蒋承志”的签字及捺印未申请鉴定，本院对补充协议真实性予以采信。对被告举示的证据4、5，因均系复印件，被告亦未提交原件予以核对，本院对该两组证据的真实性不予采信。
本院经审理查明如下事实，2006年9月25日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》两份，约定原告购买被告开发的位于重庆市xx区xx镇xx村xx
社xx幢xx号、xx号两套房屋，房屋为预售商品房，房屋建筑面积均为232.63平方米，套内面积均为225.81平方米，套内面积单价均为5203.49平方米，总成交金额均为1175000元，该两份合同第十五条均约定：“……预售商品房的，自本合同签定之日起10日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。办理合同登记备案和《房地产权证》，由甲方到房地产交易管理部门办理。如由单方办理的，另一方应予以无条件配合。如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金”。该两份合同附件四合同补充协议第一条付款方式及期限约定：“……3、按揭付款方式：（1）本合同签定时乙方支付首期房款给甲方计……353000元。（2）除首期房款外的应付房款：……822000元由乙方向银行申请7成10年按揭贷款，办理贷款手续。最终贷款年限及贷款额度以银行批准为准”。补充协议另约定：“关于产权登记：甲方应在房屋交付使用后，将办理权属登记需由乙方提供的资料报产权登记机关备案。若非甲方原因而无法办理权属证书的，出卖人不承担本合同第十五第所约定的违约责任”。同日，原、被告双方签订《九里香堤2期别墅合同补充协议》一份，该协议第一条约定：“该房屋为甲方根据乙方的需求所设计，故乙方不得以不正当理由放弃购买此套房屋。”第二条约定：“本协议附该房屋户型设计图纸两份，乙方签字确认后甲乙双方各执壹份，作为《重庆市商品房买卖合同》附件。”第三条约定：“关于该房屋面积的约定，该房屋建筑面积为498.59㎡，其中赠送建筑面积约36㎡，合同建筑面积为462.59㎡，最终产权证面积以政府相关部门出示的实测报告为准，最终面积差异处理以此建筑面积为基准”。
2006年10月11日，原告向被告支付编号为4-1号房屋购房款353000元，4-2号房屋购房款353000元，被告向原告开具发票两张。2006年11月27日，兴业银行股份有限公司重庆分行作为甲方（贷款方、抵押权人），原告作为乙方（借款方、抵押人），被告作为丙方（担保方），三方签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，合同约定，贷款金额为822000元，贷款期限从2006年11月24日至2016年11月24日，贷款利率为5.814%，起息按贷款实际发生日起计息，计息按贷款余额计算，以原告购买被告开发的房屋重庆市xx区xx镇xx村xx社xx幢xx号作为抵押物。2006年12月13日，兴业银行股份有限公司重庆分行作为甲方（贷款方、抵押权人），原告作为乙方（借款方、抵押人），被告作为丙方（担保方），三方另签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，合同约定，贷款金额为822000元，贷款期限从2006年12月12日至2016年12月12日，贷款利率为5.814%，起息按贷款实际发生日起计息，计息按贷款余额计算，以原告购买被告开发的房屋重庆市xx区xx镇xx村xx社xx幢xx号作为抵押物。2006年11月28日，兴业银行股份有限公司重庆分行向原告出具借款借据一张，该借据载明原告借款822000元已向被告转讫，2006年12月15日，兴业银行股份有限公司重庆分行向原告出具借款借据另一张，该借据载明原告借款822000元已向被告转讫。后被告出具发票一张，该发票载明销售的不动产项目编号为4，不动产楼牌号为1.2.3-1，建筑面积516.23平方米，单价5080.09元，原告向被告支付预收房款共计1714500元。庭审中，原告陈述发票金额多于两份合同约定的金额是因为原告还交纳了其他费用，房屋价款系依照两合同约定金额交纳的，被告对原告按合同约定金额即2350000元已支付房价款事实予以认可。
庭审中双方一致确认，案涉房屋于2008年3月5日由被告交付给原告，案涉房屋实际状态为一栋。被告举示建筑结构竣工图档案一套，该资料也显示，案涉房屋竣工图为一栋。
本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议内容不违反法律、法规关于合同效力性的强制性规范，系双方当事人真实意思表示，本院予以确认。
关于被告是否应当办理产权证的问题。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”双方对原两份合同的标的物进行了变更，则被告不能基于原合同向原告履行办理产权证书的义务，双方对案涉房屋办理过户并无其他约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”现原告起诉要求被告对案涉房屋产权进行登记过户，被告作为房地产开发商，其出售房屋应当履行为原告办理产权证书的义务，故对原告请求被告协助原告办理案涉房屋产权证的诉讼请求本院予以支持。
关于被告是否应当承担逾期办理产权证的违约责任的问题。双方对合同变更后，对办理产权证期限未形成补充协议，原告亦未举示证据证明其于起诉前要求被告履行办理产权证的义务，故案涉房屋至今未办理产权证不可归责于被告。因此对原告要求被告承担逾期办理产权证违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十二条、第七十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告重庆宫和置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告办理重庆市xx区xx镇xx村xx社xx幢房屋的产权证；
二、驳回原告蒋承志的其他诉讼请求。
本案受理费3120元，由被告重庆宫和置业集团有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 雷元亮
代理审判员 杨 杰
人民陪审员 罗玉萍
二〇一六年一月十四日
书 记 员 何江兰