广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2207号
上诉人（原审被告）：深圳市钻石财富金融集团有限公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：杨歌，该公司总经理。
委托代理人：潘鑫辉，女，汉族，住所地：湖南省新化县，该司员工。
委托代理人：王亭，女，汉族，住所地：河南省邓州市，该司员工。
被上诉人（原审原告）：深圳市沪宁资产管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：孙方，该公司董事长。
委托代理人：廖永彬，广东卓建律师事务所律师。
上诉人深圳市钻石财富金融集团有限公司（以下简称钻石公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第48号号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：一、2013年9月18日，钻石公司、深圳市沪宁资产管理有限公司（以下简称沪宁公司）签订《房屋租赁合同》，约定：沪宁公司同意出租位于深圳市深南东路5016号京基100大厦a座32层x3、x9、x5a单元出租给钻石公司，供其办公使用。租赁房产的建筑面积为978.10平方米。租期从2013年9月18日起至2014年9月17日止；租金为255元／平方米／月，月租金总额计为249415.50元，管理费及空调费32元／平方米／月，此费用为31299.20元／月，月租金及管理费总额为280714.70元／月。沪宁公司应于本合同签订后两日内支付首月租金及管理费280714.70元，从第二个月起钻石公司须于每月25日前支付次月租金，不满一个完整日历月的租金按照该日历月实际租赁天数计算。双方签订本合同两日内钻石公司应向沪宁公司支付租赁保证金748246.50元（含已交定金）、管理费保证金62598.40元、水电费保证金29343元，三项保证金合计840187.9元。以上三项费用于本合同终止时，钻石公司将租赁房产交还给沪宁公司且双方就租赁房产而产生的一切权利和义务履行完毕并结清所有费用后10个工作日内，沪宁公司将保证金退还给钻石公司。租赁期间，钻石公司利用租赁房产进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的，沪宁公司可解除合同、没收租赁保证金并就遭受的损失向钻石公司要求赔偿。根据本合同需要发出的全部通知均须采用书面形式，钻石公司、沪宁公司双方按照本合同列明地址发送书面通知或其他文件。钻石公司的地址为深圳市深南东路5016号京基100大厦a座32层，x3，x9、x5a单元；沪宁公司的地址为深圳市罗湖区京基100大厦xx层。任何文件、通知或其他通讯往来，若邮寄，在寄出第三个工作日将被视为已送达，邮局出具的挂号投送收据作为已送达的有效证明；若面交，则对方签收时视为已经送达，回执将作为有效证明；对方拒收的，则可采取留置的方式送达。合同签订后，钻石公司当日向沪宁公司支付了租赁保证金748246.50元、水电费保证金29343元、管理费保证金62598.40元。其后，钻石公司又支付了2013年9月18日至2013年10月17日的租金249415.5元。二、2013年10月17日晚上10点左右，钻石公司因部分工作人员涉嫌犯罪，涉案办公场所被警方暂时查封。三、2013年11月1日，钻石公司、沪宁公司就涉案房产再次签订《房屋租赁合同》，将租期约定为2013年9月18日至2015年3月17日。钻石公司应在签订本合同两日内支付租赁保证金997662元（含已交定金）、管理费保证金62598.40元、水电费保证金29343元，三项保证金合计1089603.40元。月租金数额、管理费、空调费总金额及双方的其他权利义务关系与双方在2013年9月18签订《房屋租赁合同》的约定相同。四、2013年10月15日，沪宁公司向钻石公司发出《付款通知》，要求钻石公司支付2013年10月18日至2013年11月30日的租金36809.40元、管理费45905.49元、电费200元共计411914.89元。五、2013年10月30日，钻石公司向沪宁公司支付了411914.89元，对于该笔款项，钻石公司认为是2013年10月18日至2013年11月30日的租金，而沪宁公司则认为该笔费用是租赁保证金。故，沪宁公司认为涉案房产租金已付至2013年10月17日，钻石公司认为涉案房产租金已付至2013年11月30日。六、2013年11月28日、12月16日，案外人某公司两次向沪宁公司发出《催告函》，催告函载明：“我司受母公司深圳市钻石财富金融集团有限公司委托，分别于2013年9月2日、9月6日向贵司关联公司深圳市鼎晟投资有限公司汇付88412.53元、150000元，后又于9月18日向贵司汇付500930元，合计739342.53元，作为深圳市钻石财富金融集团有限公司应向贵司支付的租赁保证金。但贵司一直不予认可，继续向我母公司追索。基于上述情况，我司特发此函，敦请贵司将前述款项作为我母公司的已付款项，不再要求我母公司支付租赁保证金，或者马上向我司返还前述款项。七、2013年12月11日，沪宁公司在《晶报》发表通知，通知载明：“深圳市钻石财富金融集团有限公司，贵司租用我司位于深圳市××大厦××、××、××单元，因贵司拖欠租金已超过合同约定期限。请见报3日内与我司联系处理相关事宜，逾期我方将按合同相关条款约定将该单元依法收回，另行出租。”八、对于涉案房产的返还，沪宁公司主张是2013年12月28日，钻石公司则主张是在2013年11月28日之前，但双方未提交相关证据予以证明，并明确未办理相关交接手续。
沪宁公司诉讼请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、钻石公司支付未缴纳的保证金677688.51元；3、钻石公司支付2013年11月1日至12月19日未缴纳的租金402283.06元，2013年12月20日至法院判令解除合同期间的租金按合同约定计付；4、钻石公司支付2013年11月和12月份的管理费62598.40元和电费1541.89元；5、钻石公司支付4个月租金997662元作为沪宁公司的赔偿；6、钻石公司承担本案诉讼费。
原审法院认为：沪宁公司、钻石公司就涉案房产分别于2013年9月18日、同年11月1日签订两份《房屋租赁合同》，均是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规强行性规定，为合法有效合同；后一份合同是对前一份合同的部分条款约定变更。钻石公司称后一份合同系钻石公司受胁迫、欺诈所签，应属无效合同，但钻石公司未提供证据证明沪宁公司胁迫、欺诈钻石公司签订合同，且该合同并无其他导致合同无效的情形，因此，原审法院对于钻石公司认为合同无效的主张不予采纳。钻石公司于2013年10月30日向沪宁公司支付的411914.89元，与沪宁公司2013年10月15日向钻石公司发出《付款通知》要求钻石公司支付2013年10月18日至2013年11月30日的租金、管理费、电费411914.89元可以相互印证，故钻石公司主张该款系2013年10月18日至同年11月30日的租金等，予以采信；沪宁公司主张该款是补交的保证金，缺乏充分的证据，不予采信。对于涉案房产的返还，沪宁公司主张是2013年12月28日，钻石公司则主张是在2013年11月28日之前，但双方未提交相关证据予以证明，并明确未办理相关交接手续，原审法院认为对于房屋的返还时间，举证责任在于房屋返还方，沪宁公司认可涉案房产于2013年12月28日返还，钻石公司未能举证证明早于该日期，故原审法院对沪宁公司主张的房屋返还日期予以采信。对于沪宁公司的诉讼请求，原审法院认为：1、沪宁公司已在晶报通知解除租赁合同，涉案租赁合同目前已经被解除，且沪宁公司已将涉案房产收回，故沪宁公司要求解除双方签订的涉案租赁合同，原审法院依法不予支持。2、双方于2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》实际上是对2013年9月18日签订的《房屋租赁合同》予以变更，因此，钻石公司于2013年9月18日所支付的租赁保证金应该顺延至第二份合同，虽后一份合同约定保证金金额大于前一份合同，但该合同对保证金明确约定了“定金罚则”，故该保证金应认定为履约定金，属于实践性合同条款，保证金金额以实际已支付的保证金金额为准，且合同目前已解除，沪宁公司要求钻石公司补交保证金，缺乏法律依据，原审法院不予支持。3、钻石公司使用涉案房产至2013年12月28日，已支付截至2013年11月30日的租金，至今未支付其后租金，已构成违约，故沪宁公司要求钻石公司支付2013年12月1日至同月28日期间租金249415.50元／月×28／31个月=225278.52元，依据充分，予以支持；因钻石公司已经支付2013年11月份租金，且自2013年12月29日起已不再占有使用涉案房产，故沪宁公司主张该期间租金，缺乏法律和事实依据，原审法院不予支持。4、沪宁公司明确其本案主张的管理费是2013年11月及12月份，电费为2013年12月份，沪宁公司2013年10月15日制发的付款通知，包含了2013年10月18日至2013年11月30日期间租金、管理费、电费共计411914.89元，钻石公司已于2013年10月30日付清该款，故沪宁公司要求钻石公司支付2013年11月份管理费，缺乏事实依据，不予支持；鉴于钻石公司使用涉案房产至2013年12月28日，且未举证证明已向沪宁公司支付2013年12月份管理费或有合法原因无需支付，故钻石公司应向沪宁公司支付涉案房产2013年12月1-28日期间管理费31299.20元／月×（28÷31）=28270.25元，沪宁公司要求钻石公司支付2013年12月29-31日期间管理费，缺乏事实依据，不予支持；沪宁公司未举证证明其主张的电费金额的依据，钻石公司亦未认可该金额，故沪宁公司要求钻石公司支付2013年12月份电费1541.89元，不予支持。5、合同约定钻石公司提前解约的情况下，钻石公司应向沪宁公司支付剩余租期的租金（超过四个月租期按四个月租金计算）作为对沪宁公司的赔偿，而本案在合同履行过程中系出现钻石公司逾期支付租金的违约行为导致沪宁公司行使合同解除权，不属于约定的支付四个月租金的情形，且沪宁公司已依法主张没收相当于三个月租金的保证金（未超过合同总额的20%），并于2013年12月当月便收回涉案房产，在钻石公司人已以被没收保证金的方式承担违约责任的情形下，沪宁公司亦未举证证明自己因钻石公司违约造成损失超过上述保证金，故沪宁公司要求钻石公司支付四个月租金997662元作为赔偿，没有充分的合同和法律的依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、深圳市钻石财富金融集团有限公司应于判决生效之日起十日内向深圳市沪宁资产管理有限公司支付涉案房产2013年12月1-28日期间租金225278.52元；二、深圳市钻石财富金融集团有限公司应于判决生效之日起十日内向深圳市沪宁资产管理有限公司支付涉案房产2013年12月1-28日期间管理费28270.25元；三、驳回深圳市沪宁资产管理有限公司的其它诉讼请求。本案受理费23752元，由沪宁公司负担21220元，钻石公司负担2532元。
钻石公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、沪宁公司承担本案一、二审诉讼费。上诉理由：一审法院部分事实漏查及部分事实认定不清，证据不足，适用法律不当。一、一审认定：钻石公司于2013年10月30日向沪宁公司支付的411914.89元，钻石公司对于一审法院此项认定并无异议，同时判决书此项认定可证明钻石公司交纳租金、管理费、电费等费用的时间至2013年11月30日。二、一审法院对于房屋返还的时间不能确认的说法属于事实漏查及事实认定不清，钻石公司有充分证据证明钻石公司返还房屋的时间。1、沪宁公司在一审提供的录像资料及图片一显示2013年11月22日，星期五，下午16时到17时左右钻石公司员工用行李箱搬离公司的材料与资料的情形；同时显示2013年11月23日，星期六，上午9时到11时左右钻石公司员工继续用行李箱搬离公司的材料与资料的情形。从上述录像资料和图片可以证明，2013年11月22日至23日，钻石公司员工用行李箱搬离公司的资料等办公用品证明钻石公司正在撤离涉案房屋，而沪宁公司因为其是物业管理公司的特别地位，第一时间就知道钻石公司员工陆续搬离、实际搬离涉案房产的情景。2、沪宁公司向法院提供的录像资料及图片二显示2013年12月18日9点47分，涉案房产已经没有任何人。9点47分对于公司来说正是正常营业时间，理应有员工在此工作，因此上述录像资料和图片可以证明，2013年12月18日钻石公司已经没有任何员工在涉案房产上班，而实际上如录像资料及图片一显示的，钻石公司员工从2013年11月22日起搬离涉案房屋，2013年11月27日已经全部搬离，钻石公司已经与沪宁公司实际解除租赁合同。3、深圳市公安局罗湖分局不予立案通知书可以证明，2013年11月27日钻石公司员工沈某因其在涉案房产里丢失物品，且是被沪宁公司员工私自拿走，向深圳市公安局罗湖分局申请立案侦查。据此，2013年11月27日起，沈某在涉案房屋逗留皆因他们双方纠纷无法协商一致，与钻石公司无关。4、证据诉讼文书送达地址确认书显示深圳罗湖区法院于2013年12月23日收到了钻石公司员工沈某起诉沪宁公司的材料同样可以证明，2013年11月27日之后，是沈某个人与沪宁公司之间的纠纷，与钻石公司无关。综上，钻石公司无需再向沪宁公司支付任何租金和管理费。原审认定事实不清，适用法律不当，恳请二审法院查明事实，依法改判，支持钻石公司的诉讼请求。
二审审理过程中，钻石公司补充上诉理由如下：沪宁公司是11月15日向我公司发出了付款通知书，里面有合同应付款1370318.10元，实际上第二份合同是对第一份合同的变更，之前的保证金已经交了840187.9元，所以我们公司如果要交合同应付款，应该是1370318.10元-840187.9元的差额，而不是137万多元，我们认为是沪宁公司要我们多交钱，违约在先。
沪宁公司口头答辩如下：一、一审关于物业返还时间的认定事实清楚，适用法律正确。二、因钻石公司利用涉案物业进行违法犯罪，导致该物业在2013年10月17日被查封。在沪宁公司的多方沟通下，涉案物业才得以解封，但是钻石公司的行为已经违反了租赁合同第12.4条之约定，沪宁公司决定于2013年10月24日解除合同，并没收租赁保证金。2013年10月30日，钻石公司表示希望继续承租物业，并与沪宁公司重新达成新的租赁合同，故双方的权利义务应当按新的合同进行规范，因此新旧两份合同是独立的，二者不关联，钻石公司依据第一份合同缴纳的租赁保证金不能顺延至第二份合同。同时在第一份合同已经解除的前提下，2013年10月30日钻石公司支付的411914.89元如果被认定为支付2013年10月17日至11月30日的租金，显然没有法律依据，因此该金额应当被认定为支付第二份租赁合同的租赁保证金。三、钻石公司应当向沪宁公司支付租金和管理费至2013年12月28日。钻石公司主张其返还物业的时间为2013年11月28日，没有事实和法律依据。1、沪宁公司在一审提供的录像资料及相片显示2013年11月22日和23日钻石公司利用行李箱搬东西，但不能推断钻石公司有返还物业的意思表示，沪宁公司也无法从中作出判断，另外该份证据也是沪宁公司后来收集证据时发现的。2、沪宁公司在一审提供的录像资料和图片显示2013年12月18日之后钻石公司还有部分员工滞留物业，显然也没有向钻石公司返还物业的意思表示。3、钻石公司一直委派公司员工等人员24小时使用物业，使用期限直至2013年12月28日，钻石公司在上诉状中承认其公司员工沈某等人自2013年11月27日起就一直在涉案物业逗留，并且从沪宁公司出示的视频证据也证明2013年12月28日民警在出警并了解情况时逗留人员承认其是因为钻石公司与沪宁公司存在租赁纠纷而故意逗留，显然沈某等人代表了钻石公司，钻石公司应当承担该期间的租金，另外钻石公司在一审答辩时辩称逗留人员与沪宁公司存在个人债务纠纷，与钻石公司无关，并不承认逗留人员是钻石公司员工的事实，显然也是自相矛盾。4、双方当事人的租赁到期日为2015年3月17日，如钻石公司主张已在2013年11月28日之前返还物业，钻石公司应当就物业的返还时间承担举证责任。一审法院对举证责任的划分完全正确。四、沪宁公司认为钻石公司多次严重违约，包括未足额缴纳租赁保证金，逾期支付租金以及提前终止合同等行为，钻石公司应当根据合同约定承担相应的违约责任。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同关系。根据钻石公司的上诉请求和沪宁公司的答辩意见，本案的争议焦点为钻石公司是否应支付2013年12月1日至12月28日的租金和管理费。本院认为，作为承租物业的使用人，在租赁合同终止或解除时，有返还租赁物业的合同义务。本案中，钻石公司作为租赁物业的使用人，认为其在2013年11月28日前已经返还涉案物业，但钻石公司提供的证据并不能证明涉案物业已经返还给沪宁公司，因此，原审判决钻石公司承担该期间租金及管理费正确，本院对此予以维持。钻石公司员工搬运办公物品不能得出钻石公司已经返还物业给沪宁公司的结论，钻石公司的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。
综上，原审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费23572元，由钻石公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。