上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1498号
上诉人（原审原告）上海博隆游戏机娱乐有限公司。
法定代表人陈一意。
委托代理人沈剑飞。
委托代理人李妮，北京市君泰律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告）上海勤音广告传播有限公司。
法定代表人张琴。
委托代理人吴伟国。
上诉人上海博隆游戏机娱乐有限公司（以下简称博隆公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服崇明县人民法院（2013）崇民一（民）初字第4780号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人博隆公司的委托代理人沈剑飞、李妮，被上诉人上海勤音广告传播有限公司（以下简称勤音公司）的委托代理人吴伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年7月10日，勤音公司作为甲方与博隆公司作为乙方签订《房屋租赁管理合同》，约定甲方将崇明县长兴镇凤滨西路（临）650号（承租面积146.534平方米）、凤滨西路（临）654号（承租面积253.352平方米）商业用房（以下简称系争房屋）出租给乙方用于经营电玩、台球、网吧，凤滨西路（临）650号按人民币2元（以下币种均为人民币）／天平方米收取租金，凤滨西路（临）654号按3元／天平方米收取租金，付款方式为先付后用，按付六押一办法支付，押金为32，000元，装修免租期为50天，租赁期限自2012年9月1日起至2017年8月31日。
上述合同签订后，博隆公司支付勤音公司半年租金及押金224，192元，勤音公司交付了系争房屋，博隆公司随后对该房屋进行了装修，并于2012年9月1日起对外营业。同年12月7日上海市工商行政管理局崇明分局向博隆公司出具了行政处罚决定书，以博隆公司在未取得相关许可证件及未经工商行政管理部门核准登记的情况下，擅自以个人名义对外从事游戏机、桌球服务经营活动，处以罚款500元的行政处罚。2013年3月10日，博隆公司向勤音公司支付了3月至8月的租金153，756元。
博隆公司诉至法院称：其于2013年8月被正式告知勤音公司无法为系争房屋办出房产权证，所以博隆公司无法取得相应许可证及营业执照。鉴于合同标的为违章建筑，合同无效，故请求判令：1、博隆公司与勤音公司签订的《房屋租赁管理合同》无效；2、勤音公司返还博隆公司押金32，000元；3、勤音公司返还收取博隆公司的2012年9月1日起至2013年8月31日止的租金345，948元；4、勤音公司赔偿博隆公司装修、设备费用共计552，951元。
原审法院另查明，系争房屋的门牌号为崇明县长兴镇凤滨路XXX号；2010年4月8日上海市规划和国土资源管理局对该系争房屋所在地块核发了《临时建设用地规划许可证》，编号：沪长兴地临（2010）EBXXXXXXXXXXXXXX，该证有效期为发证之日起两年。
2013年12月，博隆公司申请对系争房屋的装修及设施设备费用进行评估，后撤回了对设施设备进行评估的申请。法院委托上海中世建设咨询有限公司进行该项评估，2014年3月31日该公司出具房屋装修费用工程造价司法鉴定意见书，结论为装修费用376，187元。同年5月13日上海中世建设咨询有限公司出具对房屋装修费用折旧费及现值计算说明，核定折旧后现值为302，831元。
原审法院审理中，勤音公司放弃了要求博隆公司支付电费的请求，关于房屋使用费的损失则要求在本案中一并处理。
原审法院经审理后认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案中系争房屋的《临时建设用地规划许可证》的有效期至2012年4月8日，双方订立合同时已过了临时建筑的使用期限，至法庭一审辩论终结前又未经主管部门批准延长，故就该房屋签订的租赁协议无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故博隆公司要求勤音公司返还租金及押金的诉讼请求，法院予以支持。
本案中勤音公司作为出租方对租赁的标的未尽瑕疵担保责任，博隆公司作为承租方未尽注意、审查义务，双方在本案中的过错责任相当，对合同无效产生的损失各承担50%的赔偿责任。对于博隆公司主张的装修和设备损失，装修损失经博隆公司申请，法院已通过有资质的鉴定部门进行了鉴定，折旧后的现值为302，831元，法院予以确认，该损失由博隆公司、勤音公司各半承担；关于设备损失，因博隆公司未能举证证明损失的具体数额，故法院对此不予采信。
关于博隆公司实际使用房屋产生的费用结算事宜，博隆公司在2013年8月底停业，对系争房屋无产权证而无法办理营业执照系明知，但客观上未将该房屋返还勤音公司，至今还在博隆公司的控制之下，故博隆公司应当参照双方关于租金数额的约定支付房屋使用费，关于2012年9月至2013年8月之间的房屋使用费，期间博隆公司处于经营状态，原则上参照合同约定的租金金额支付，鉴于博隆公司未能办出许可证及营业执照客观上给其经营带来了影响，故按博隆公司实际支付的租金计算使用费，勤音公司要求补足租金差额的请求法院不予支持，2013年9月起至博隆公司实际迁出系争房屋之日止的使用费参照合同约定的租金金额由博隆公司承担50%。
原审法院据此作出判决：一、博隆公司与勤音公司于2012年7月10日签订的《房屋租赁管理合同》无效；二、勤音公司于判决生效之日起十日内返还博隆公司押金32，000元；三、勤音公司于判决生效之日起十日内返还博隆公司租金345，948元；四、勤音公司于判决生效之日起十日内赔偿博隆公司装修损失151，415.50元；五、博隆公司于判决生效之日起十日内支付勤音公司自2012年9月起至实际交房之日止的房屋使用费（2012年9月至2013年8月期间的房屋使用费为345，948元，2013年9月1日起按日526元的标准计算使用费）；六、博隆公司其余的诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，上诉人博隆公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人将临时建筑出租给上诉人时，告知上诉人该房屋有政府临时批文，会尽快办出房屋权利证明，骗取上诉人的信任与其签订了租赁合同，之后也一直许诺最迟在2013年4月可以办出房屋权利证明。而因与系争房屋比邻的另一栋相同的建筑已被用于商业经营，故上诉人基于一般的常识性理解，轻信了被上诉人的承诺，所以被上诉人应承担主要的过错责任。被上诉人并未提起反诉要求上诉人支付房屋使用费，因此原审法院判决上诉人向被上诉人支付房屋使用费违反了不告不理的原则。即使要求上诉人支付房屋使用费，也应基于被上诉人存在主要过错的情况予以确定。上诉人于2012年12月7日被工商部门处罚即已停止营业，故上诉人不应支付此后的房屋使用费。2013年8月30日双方同意终止履行合同，此后的房屋使用费上诉人也不应支付。综上，请求撤销原审判决第四、五项，改判被上诉人按90%的比例赔偿上诉人装修损失272，547.9元。
被上诉人勤音公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。出租给上诉人的房屋没有房屋产权证及建设工程规划许可证情况属实，当时是作为临时设施建造的，造成该情况系政策原因所致，上诉人在签订合同之时就已知晓。被上诉人并未向上诉人承诺办理房屋产权证，客观上被上诉人也无法办理。上诉人在2012年12月7日之后并未停业，一直处于营业状态。因房屋是在被上诉人的控制之下，上诉人的租金只交到2013年8月底，故要求上诉人按合同约定的租金标准全额支付房屋使用费，请求维持原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明以下事实：上诉人与被上诉人于2014年7月9日对系争房屋办理了房屋移交手续。
本院认为，在上诉人与被上诉人订立租赁合同时，系争房屋所在地块的《临时建设用地规划许可证》已过有效期，至原审法院一审法庭辩论终结前又未经主管部门批准延长，被上诉人作为出租方对此负有瑕疵担保责任，而博隆公司知晓系争房屋尚未取得相关房地产权证，却未尽注意、审查义务，仍然与被上诉人签订租赁合同，故双方均有过错。原审法院确定对合同无效产生的损失由双方各承担50%的赔偿责任，并无不妥，本院予以认同。上诉人认为应由被上诉人承担主要过错责任依据不足，本院不予支持。关于房屋使用费，虽然被上诉人交付的房屋为临时设施，由此导致租赁合同无效。如若上诉人在未办理证照之前始终未营业，其关于拒付使用费的主张可以成立。但是，实际情况是上诉人在未办理证照的情况下已经使用系争房屋并营业，行政部门所给予的罚款500元的处罚，也不影响其实现经济效益。所以，从公平角度出发，原审法院酌定上诉人支付相应的使用费，能够平衡当事人的利益，本院予以认同。由于系争合同为无效合同，认定无效合同应当对无效合同所引发的后果一并处理，并不以当事人的诉请为唯一依据。因此，即使被上诉人在一审未提出反诉主张，但其于一审时已要求对房屋使用费在本案中一并处理，而且系争合同的处理后果牵涉到费用结算以及房屋返还等系列问题，故原审法院直接裁决相应的使用费并不违反不告不理的原则。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，328.31元，由上诉人上海博隆游戏机娱乐有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 徐 江
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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