山东省济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初440号
原告：林国华，住济南市历城区。
委托诉讼代理人：程倩，山东平正大律师事务所律师。
被告：济南康都置业有限公司，住所地山东省济南市天桥区。
法定代表人：JEROMEKIANG，董事长。
委托诉讼代理人：程刚，山东齐邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王艺群，男，山东齐邦律师事务所实习律师，住济南市市中区。
原告林国华与被告济南康都置业有限公司（以下简称康都置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告林国华及其委托诉讼代理人程倩，被告康都置业公司的委托诉讼代理人程刚、王艺群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林国华向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的编号为销售（字）201239926号《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还购房款869.68万元；3、被告自2012年8月17日起至判决生效之日止，以439.68万元为基数，按同期银行贷款利率向原告赔偿损失；4、被告赔偿原告已产生的贷款利息损失1013326.48元，并赔偿原告自2016年10月22日起至判决生效之日止，以430万元为基数按同期银行贷款利率上浮10%的利息损失；5、被告赔偿原告损失26.09万元；6、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年8月27日，原告与被告签订编号为201239926的《商品房买卖合同》，向被告购买位于济南市馆驿街北侧、经一路南侧楼盘X号楼X单元X层X室房屋一套。房屋总价款869.68万元。2012年8月17日，被告向原告出具金额为439.68万元收款收据一份，剩余房款430万元向银行按揭贷款。该款项于2012年9月21日由银行向被告支付。被告按双方签订的《商品房买卖合同》约定于2012年10月31日前向原告交付了涉案房屋。双方所签《商品房买卖合同》第15条，关于产权登记的约定规定，出卖人应当在商品房交付使用后750日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人退房，买受人应当协助出卖人办理完毕合同撤销手续，出卖人自合同撤销完毕之日起30个工作日内退还全部已付首付款，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。被告未按上述条款约定期限将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告未能在规定期限内取得房地产权属证书，已构成违约，依据上述条款，原告可要求解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。依据该条规定，原告可以要求解除合同。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》既符合上述约定的合同解除、退还房款及赔偿损失条件，也符合相关法律及司法解释规定的法定的解除合同、退还房款并赔偿损失的条件。
被告康都置业公司辩称，第一，原告未支付购房首付款的行为构成先行违约，被告有权拒绝履行合同义务。原、被告签订的商品房买卖合同附件五第一条约定：“买受人应于签订合同的当日交付总房款的50%为首付款”。截至被告作出答辩之日，原告仍未向被告支付购房首付款，原告的行为已经构成先行违约。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。就本案而言，原告未履行支付购房款的合同义务，被告有权就原告先行违约行为拒绝履行办理房屋所有权手续的合同义务。第二，原告不享有合同解除权及要求被告退还购房首付款、赔偿损失的权利，具体理由如下：首先，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。同时，被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，买受人应当协助出卖人办理完毕合同撤销手续……据此，原告仅在因被告原因导致无法办理房屋所有权手续的情况下享有合同解除权。本案中，原告逾期未足额支付房屋价款的先行违约行为是原告无法正常办理房屋所有权登记手续的直接原因，而非因被告的过错导致。因此，原告不符合享有解除权的前提条件，无权主张解除该商品房买卖合同。其次，原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。如出卖人解除合同，在买受人配合出卖人撤销网签合同，还清贷款本息后30日内无息退还买受人已付首付款。据此，因原告逾期付款的违约行为，被告有权主张解除合同。又因原告并未支付购房首付款，因此原告不享有向被告主张退还购房首付款及利息的权利。第三，原告无权向被告主张退还已付购房款、赔偿利息损失及贷款违约金，具体理由如下：首先，因原告逾期未支付购房首付款先行违约，原告不享有合同解除权，被告享有该权利。被告并未行使合同解除权的情况下，合同继续履行，原告无权主张退还已付购房款以及已付购房款产生的相应利息。其次，原告以商业贷款方式支付购房款，归还贷款本息及逾期利息、违约金的义务应当由原告自行承担，其无权要求被告承担支付贷款本息及逾期利息、违约金的义务。综上所述，原告先行违约行为造成合同尚未履行完毕，其无权主张解除合同、返还购房款及赔偿利息损失、合同损失等。并且原告的违约行为给被告造成了巨大的经济损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议事实为：2012年8月27日，原告林国华（买受人）与被告康都置业公司（出卖人）签订编号为销售（字）201239926的《济南市商品房买卖合同》，约定康都置业公司将其开发的济南市天桥区明湖西路X号和信花园X号楼X室（以下简称涉案房屋）房屋出售给林国华。涉案房屋建筑面积310.6平方米，总价款为8696800元。合同约定买受人应于合同签订当日交付总房款50%，即4396800元为购房首付款，剩余430万元采取银行按揭贷款方式。合同第七条约定，买受人如未按合同规定时间付款，按下方式处理：“1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之肆的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之肆（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.如出卖人解除合同，在买受人配合出卖人撤销网签合同，还清贷款本息后30日内无息退还买受人已付首付款。如买受人在接到出卖人腾房通知后30日内无法定理由将本合同约定的房屋交付出卖人，则出卖人的上述退款期限相应顺延，而不承担任何责任。同时，如因买受人逾期腾房形成诉讼，买受人除承担自腾房之日起至实际腾房之日止以本合同总价款的日百分之一计算的租金损失，还应赔偿出卖人因诉讼而支出的律师费、诉讼费用、通知费等费用。”第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后750日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3.买受人退房，买受人应当协助出卖人办理完毕合同撤销手续，出卖人自合同撤销完毕之日起30个工作日内退还全部已付首付款，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。如买受人是以贷款方式支付房款的，买受人应当在与出卖人签订解除购房合同协议时还清贷款本金和利息。买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人未按照出卖人的书面通知办理房屋所有权证，出卖人有权解除本合同、收回房屋，并要求买受人按合同总价款1%支付违约金。”合同签订后，康都置业公司于2012年8月17日向林国华出具4396800元的收款收据，摘要载明“和信花园X号楼X商铺”。2012年8月27日，原、被告就涉案房屋进行了预售合同备案登记。2012年9月20日，林国华与案外人何凤叶作为共同借款人、中国工商银行股份有限公司济南大观园支行作为贷款人、康都置业公司作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》，约定林国华、何凤叶向中国工商银行股份有限公司济南大观园支行借款430万元，康都置业公司提供连带责任保证。2012年10月22日，康都置业公司将涉案房屋交付给林国华。2013年1月30日，康都置业公司向林国华出具430万元的收款收据，载明为和信花园X号楼X商铺房款。2015年7月15日，被告康都置业公司向原告林国华出具涉案房屋的销售发票，金额为8696800元。原告林国华接收涉案房屋后一直对外出租，至今未办理房屋权属登记。
原、被告对双方谁存在违约存有争议。林国华认为，根据合同第十五条约定，康都置业公司应在房屋交付使用后750日内即应在2014年11月10日之前办理备案登记，将需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因导致原告未在规定期限内取得权属证书，原告可以退房，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，商品房买卖合同约定的办理所有权登记的期限届满后超过一年即2015年11月10日，由于被告的原因导致原告无法办理权属登记，原告有权要求解除合同并要求被告赔偿损失。另，涉案房屋涉及房屋用途与土地规划不符的情况，至今无法办理房屋所有权初始登记。康都置业公司辩称，林国华未按照合同约定的期限支付购房款，在林国华未履行支付购房款的先合同义务的情况下，康都置业公司有权拒绝履行办理房屋所有权登记的后合同义务。康都置业公司认为，林国华未交清购房首付款，对原告陈述的原告与案外人中纬公司、被告之间的抵账协议不予认可。本院认为，康都置业公司虽辩称林国华未交清购房首付款，却未举证证明其向林国华催要过购房款，且先后向林国华出具首付款的收款收据、按揭贷款的收款收据及购房全款的销售发票，足以证明林国华已向康都置业公司足额支付涉案房屋的购房款，本院对康都置业公司关于林国华未足额缴纳购房款的抗辩理由不予采纳。康都置业公司虽对林国华提交的律师函不予认可，但林国华提交了该律师函的邮件回单，本院对该律师函予以采信。根据该回单显示，林国华于2015年10月12日向康都置业公司提出退房及配合办理撤销涉案房屋网签的要求，康都置业公司于2015年10月13日签收该邮件。
诉讼过程中，林国华提交了截止到2016年10月的银行贷款的还款明细以证明其贷款利息损失。康都置业公司对该明细的真实性不予认可，认为贷款合同系原告与银行签订，所产生的利息应由原告自行承担，与被告无关，但康都置业公司未再提交相关反驳证据。本院对该明细的真实性予以确认，认定截止到2016年10月，林国华共向银行偿还贷款利息共计1013326.48元。
另，本院在诉讼过程中通知中国工商银行股份有限公司济南大观园支行可以参加诉讼，但该银行表示不参加本案诉讼。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系出于双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当依照合同履行各自权利义务。原告林国华提交的证据足以证明其已依约支付了涉案房屋的购房款，被告康都置业公司作为出卖人，应当履行办理房屋所有权登记的义务。康都置业公司未在双方约定的期限内，协助林国华取得房地产权属证书的，应承担相应的违约责任。林国华于2015年10月12日向康都置业公司发出律师函，该律师函要求退房并撤销网签，实际为解除合同的通知，康都置业公司于2015年10月13日收到，并未在合理期限内提出异议。现林国华要求解除双方签订的商品房买卖合同并返还购房款869.68万元，合法有据，本院予以支持。对于林国华要求康都置业公司按照合同第十五条支付已付购房款的3%，即26.09万元违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告林国华主张的已付房款的利息损失，因林国华接收房屋后一直将涉案房屋对外出租，该租金亦是对其损失的弥补，故林国华要求的以439.68万元为基数计算的利息损失，本院不再支持；对于以银行贷款方式支付的430万元，林国华已举证证明截止到2016年10月21日共计产生利息1013326.48元，康都置业公司在承担违约金后，应另向林国华赔偿利息损失752426.48元。对林国华主张的赔偿2016年10月22日至判决生效之日止，以430万元为基数，按同期银行贷款利率上浮10%的利息损失，因该损失尚未实际发生，且林国华主张解除合同后，应积极采取阻止损失产生的措施，故对该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、解除原告林国华与被告济南康都置业有限公司2012年8月27日签订的济南市商品房买卖合同；
二、被告济南康都置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告林国华返还购房款869.68万元；
三、被告济南康都置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告林国华支付违约金26.09万元；
四、被告济南康都置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告林国华赔偿利息损失752426.48元；
五、驳回原告林国华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费86200元，由被告济南康都置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 梁 艳
人民陪审员 石兆凤
人民陪审员 李 瑜
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 于 蕊