山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2015）滕民初字第3344号原告（案外人）：秦加位，男，1968年5月11日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：秦加良，男，1968年10月1日出生，汉族，住滕州市，系原告胞弟。委托诉讼代理人：王宇峰，山东滕达律师事务所律师。被告（申请执行人）：韩兴河，男，1968年1月5日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：苏子涛，山东滕国律师事务所律师。被告（被执行人）：孙召景，男，1966年8月20日出生，汉族，住滕州市。原告秦加位与被告韩兴河、孙召景案外人执行异议之诉一案，本院于2015年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告起诉时将孙召景列为第三人，因孙召景下落不明，后被告韩兴河提出异议，本院依法将其变更为被告，原告的委托诉讼代理人、被告韩兴河及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。被告孙召景经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告秦加位向本院提出诉讼请求：1．请求确认坐落于滕州市大同北路东侧腾龙财富商贸城5-南-1号营业房（产权证号：01××37）为原告所有；2.依法判决不得强制执行坐落于滕州市大同北路东侧腾龙财富商贸城5-南-1号营业房；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年6月25日，原告与孙召景签订营业房买卖合同，孙召景将坐落于滕州市大同北路腾龙商贸城5-南-1号营业房（产权证号：01××37）以39万元的价格卖给原告，原告付清购房款后，孙召景将房产交付原告，原告将该房出租给马召田合法使用至今。2010年7月2日，滕州市人民政府冻结了该区域房产，致使原告没能办理过户手续。2011年8月5日，被告韩兴河申请法院查封了该房产，原告对此提出案外人异议，但被裁定驳回。根据《合同法》第8条、第60条、第130条的规定，原告与孙召景签订的房屋买卖协议合法有效，该协议对原告和第三人产生约束力，原告依约履行了付款义务，孙召景依约交付了房屋，原告已对该房屋实际占有，根据《物权法》第15条的规定，原告已取得该房屋的所有权。且该房屋未办理产权变更登记手续，过错不在原告，原告有权阻却法院对该房的执行。特诉至本院。被告韩兴河辩称，原告的诉请无事实和法律依据。依据物权法第九条的规定，不动产的设立、变更，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。被告申请执行的营业房目前登记在孙召景名下，执行该房产于法有据。原告与孙召景为了逃避执行，恶意串通。原告诉请缺乏法律依据，请依法驳回原告诉请。被告孙召景未予答辩。原告秦加位提供如下证据：1．原告秦加位与孙召景于2010年6月25日签订的营业房买卖契约一份。证明原告与孙召景之间的房屋买卖意思真实、合法有效，并实际履行完毕。原告实际占有该房屋。2．孙召景于2010年6月25日向原告出具的收条一张。证明孙召景已收到原告购房款。3.原告向银行的还款凭证原件一张。证明原告已代孙召景偿还涉案房屋在银行中的贷款。在原告与孙召景签订完买卖合同且已实际付完购房款后，才得知该房屋抵押于工商银行，为了获得房屋所有权，原告于2011年向工商银行偿还了房屋的贷款。4.滕州市人民政府关于冻结杏花村干货市场南房屋的公告。证明原告与孙召景买卖房屋自2010年7月2日起，因公告明确载明了不得过户的房屋范围，导致无法办理过户，原告没有过错。5.原告与马兆田在2010年6月25日签订的房屋租赁协议一份和淄博淄达物业公司滕州分公司出具的证明一份。证明原告于2010年6月25日实际占有买卖房屋，并将该房屋出租给马兆田使用。6.2011年8月19日滕州市人民法院对孙召景的调查笔录。证明孙召景认可2010年6月25日与原告签订的营业房买卖契约的真实性、合法性。调查笔录足以证明原告与孙召景签订的买卖契约真实合法。被告对原告提交的以上证据的质证意见：1.对原告与孙召景签订的营业房买卖契约，从内容看，该契约形成时间并非载明的2010年6月25日，应为2011年8月20日左右，是在被告韩兴河对孙召景提起诉讼，且对该房产进行诉讼保全后形成的该买卖契约。具体内容亦存在瑕疵。第二条所约定的买卖价款并不明确，假如是在2010年6月25日形成的，但形成契约时未确定房屋买卖价款。第六条约定，如果该营业房在二个月内拆迁，双方可参照拆迁标准，重新调整买卖价格。结合第二条的约定，可以看出，尽管契约名为买卖契约，但是不具备买卖合同的必要要件，原因是未确定价款，未确定给付时间。同时，也能看出该买卖契约是孙召景逃避被告韩兴河的起诉和原告秦加位仓促制订的买卖契约，该契约是虚假的。2.对原告提交的书证收据，从形式要件看，收条所有文字均为打印，仅是孙召景和时间签名是手写，不符合日常法则。按正常法则，完全可以由孙召景亲笔书写收条。该收据载明的金额为39万元，落款时间2010年6月25日，结合买卖契约，签订契约时尚未确定房屋价款，同日出具的收条为什么确定了39万元价款？另外，结合（2011）滕民初字第3448号卷宗原告陈述，应该当日给付了孙召景是21.8万元，而不是欠条载明的39万元。（2014）滕民再重字第1号卷原告陈述，“2010年6月25日二位申请人签订了买卖合同……交付了39万元房款。”与原告的陈述相互矛盾，结合该收据形式要件看，收条也是虚假的。3.对工商银行个人贷款查询凭证真实性无异议。但是该笔业务发生时间为2011年9月29日，可以印证刚才原告提供的买卖契约所签订的时间是虚假的。4.滕州市人民政府关于冻结杏花村干货市场南房屋公告落款时间为2010年7月2日，是在原告与孙召景签订买卖契约的第七天人民政府发布的公告。孙召景应该知道该区域为拆迁范围，为何又将自己的房产进行出售？即使出售，在2010年6月25日至拆迁公告之日起七天的时间，有时间可以履行完毕，进行房屋产权的过户。4.对证据五租赁协议有异议。该协议落款时间为2011年6月25日，并非原告所称2010年6月25日。另外该协议第二条条款约定了租赁期限为二年，协议一年签订一次，租赁期限从2010年6月25日至2012年6月25日。但协议的落款时间却是2011年6月25日。显然看出协议形成时间应为2011年6月25日。当初签订该租赁协议的本意应为对抗被告诉孙召景一案，但是却忽略了落款时间。该租赁协议是虚假的。（2011）滕民初字第3448号卷宗第20页还有一份房屋租赁协议的复印件，这个复印件又把落款时间纠正为2010年6月25日，更能印证租赁协议的虚假性。物业公司证明内容不真实，实际上马兆田从2009年2月1日起租赁该房，而不是从2010年6月25日起。被告韩兴河提交的证据以及原告的质证意见如下：1.提交马兆田书写的情况说明、原始租赁协议。证明马兆田使用该房的实际情况。鉴于马兆田在另案出庭作证的证言和其书写的情况说明内容不一致。原告认为该证据从证据形式要件看，属证人证言，证人应出庭作证，证人未出庭不认可。2.被告提交秦加良代孙召景与马兆田在2009年2月1日签订的房屋租赁协议。证明在2009年2月1日，马兆田就使用该房屋。与马兆田证实2010年6月25日前几天查看该房相矛盾。证明马兆田的证言虚假。对此。原告认为租赁房屋在2009年时就由孙召景委托秦加良出租给马兆田使用，2010年孙召景将房屋卖给原告时，原告又与马兆田签订了房屋租赁协议。3.被告提交孙召景与孙庆照的通话录音（书面材料）。内容当中孙召景陈述，“那个协议（指买卖契约）是重新改的。我又重新签的字。”原告质证是应查明录音的形成时间，如果该形成时间在2011年8月19日法院对孙召景作出调查材料之后，这份录音资料就是虚假的，不认可。本院对孙召景作的调查笔录。原告对该笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，认可调查笔录的效力。本院经审理认定事实如下：2010年之前，孙召景借原告秦加位17.2万元未还。原告秦加位与孙召景签订《营业房买卖契约》，契约最后落款时间为“2010年6月25日”，秦加位、孙召景签字。契约内容为：“甲方孙召景、乙方秦加位，为明确买房卖房责任，甲乙双方经协商一致同意签订本买卖房屋契约，以资双方共同遵守执行。1．营业房坐落在滕州市大同北路腾龙财富商贸城院内。房号5-南-1号营业房。房权证号01××37，产权面积为79.54平方米。2．经双方协商营业房价最低人民币叁拾捌万整，最高肆拾万元整。3．签订协议时乙方将房款用现金形式支付给甲方，同时甲方给乙方出具现金收条。4．甲方必须在二个月以内把所有手续交于乙方，特殊情况特殊对待。5.该房产过户时所产生的费用由乙方承担。甲方无偿协助乙方提供过户签字手续。5．甲方不能以任何借口理由将房产作为贷款或债务抵押，没有任何经济纠纷。如有甲方承担一切经济责任。该房在未办理完房产过户手续前，甲乙双方不得反悔，不能对该房主张任何要求。6．如该营业房在两个月内拆迁，双方也可参照拆迁标准重新调整买卖价格，但必须由中间人秦加良负责协调。7.本合同在履行中如发生争议，可协商解决，如不能解决可到当地人民法院提起诉讼。8．本协议一式二份，甲乙双方各持一份。签字生效。”契约签订后，被告孙召景给原告秦加位出具了“收到秦加位（腾龙商贸城5-南-501号营业房）房款叁拾玖万元整，小写390000元”的收条一份，落款时间为2010年6月25日。原告秦加位与马兆田签订房屋租赁协议两份，一份落款时间为2010年6月25日，一份落款时间为2011年6月25日。后双方未办理房产过户手续。孙召景所有的滕州市大同北路东侧腾龙财富商贸城5-南-1号营业房，房权证号01××37，产权面积为79.54平方米，该营业房于2006年11月9日抵押给中国工商银行股份有限公司滕州支行，抵押期限为120个月。2011年9月29日，秦加位付款为孙召景提前一次性归还该商用房贷款剩余本金及利息66263.43元。另查明，2011年8月2日，韩兴河起诉被告孙召景偿还借款本金45万元及约定利息。同年8月5日，本院立案受理后，当日经韩兴河申请，本院以（2011）滕民初字第3162号民事裁定，查封了孙召景所有的滕州市大同北路东侧腾龙财富商贸城证号为01××37的营业房。同年8月18日，秦加位提出诉讼保全异议，请求撤销查封裁定未果。2013年10月23日，本院作出（2011）滕民初字第3162号民事判决，判决孙召景偿还韩兴河借款本金45万元及利息。2014年7月4日，本院依据已经发生法律效力的（2011）滕民初字第3162号民事判决，以（2014）滕法执字第370号执行裁定，继续查封被执行人孙召景所有的滕州市大同北路东侧腾龙财富商贸城5-南-1号、证号为01××37的营业房一套。案在执行中，原告作为案外人向本院提出执行异议，认为不应对该涉案房屋予以强制执行，应中止执行。本院于2015年5月28日作出（2015）滕法执异字第24号执行裁定，裁定驳回案外人秦加位提出的执行异议。后案外人秦加位起诉至法院。本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案的焦点问题在于，原告秦加位对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。首先要审查秦加位与孙召景是否存在借贷法律关系，如果存在，双方签订的《营业房买卖契约》是否真实，是房屋买卖还是以房抵债，是否具有阻却执行的民事实体权利。1.关于秦加位与孙召景是否存在借贷法律关系的问题。本案中，案外人秦加位与孙召景均认可双方存在17.2万元的借款未还，可以证明其秦加位为孙召景的债权人，双方存在借贷法律关系。2.关于秦加位与孙召景签订的《营业房买卖契约》是否真实、是房屋买卖还是以房抵债的问题。原告秦加位诉称与孙召景于2010年6月25日签订的契约，被告辩称该契约从内容看是虚假的，其形成时间并非载明的2010年6月25日，形成时间应为2011年8月20日左右，从具体内容来看，也存在瑕疵。但被告所举证据不足以否定该契约形式上的真实性，至于该契约的性质以及内容在该案件中所具有的证据效力则需另行判断。2011年8月19日本院立案庭对孙召景调查笔录中孙召景称“在2006年就一直借秦加位的钱，因我无钱归还，我们就把我的这套房子抵给秦加位，抵的价值暂定39万元，如果拆迁，多出的部分是我的……”，原告在（2011）滕民初字第3448号案件的2011年9月1日庭审中陈述“当时被告欠原告17.2万元，在2010年5月份原被告就商量以房抵债……”，原告在该案件庭审中对契约第六条的解释为“传言房屋要拆迁，如果房屋拆迁，多余20万元，一人一半，当时有口头这个话。”从以上陈述可以看出，双方并没有房屋买卖的意思表示，因此，原告认为《营业房买卖契约》确立的是买卖关系，无事实依据，依法不予支持。既然契约形式上真实，但又不是房屋买卖法律关系，是否为以房抵债协议？通过上述原告与孙召景的陈述分析，双方曾有抵债的意思表示，原告提交孙召景于2010年6月25日向其出具的收条一张，欲证明孙召景已收到原告购房款39万元，但是，原告未提供证据证实向孙召景实际交付22万元的依据。被告认为该契约第二条所约定的买卖价款并不明确，第六条约定，如果该营业房在二个月内拆迁，双方可参照拆迁标准，重新调整买卖价格。对以上的条款分析可以看出，双方对涉案房屋的价格是不确定的。结合原告与被告孙召景均认为对房屋拆迁后的利益享有权益，明显不符合常理，这与以房抵债、消灭原债的基本法理相悖。因此，该契约亦非以房抵债的协议。3.关于原告秦加位对诉争房产是否享有所有权、是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。分析如下:原告秦加位对案涉房屋是否享有所有权的问题。原告主张其系从孙召景处因买卖而受让物权。需要指出，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。也就是说，要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案查明的事实看，自人民法院查封始，案涉房屋一直登记在被执行人孙召景名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成，秦加位尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对案涉房屋享有所有权之诉求，依法不能支持。原告秦加位是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。从以上分析可以看出，《营业房买卖契约》的内容体现的首先不是房屋买卖关系，更未构成以房抵债的要件，原告不享有民事实体权益，原告的物权期待权不存在，当然也就不存在排除人民法院对案涉房屋执行的问题。从原告的诉讼请求及双方庭审诉辩情况分析，本案原告主要基于其认为其获得房屋的合同关系具有买卖合同的效力，本案应适用最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，并认定其已支付全部价款且实际占有房屋，对房屋未进行过户无过错，故涉案房屋应归其所有，对涉案房屋的执行应停止。但是，从查明的事实看，涉案房屋目前仍登记在孙召景名下，已认定不是房屋买卖关系，故原告该项主张的理由无法律和事实依据。退一步讲，即使原告秦加位通过与孙召景订立抵债协议，约定以房屋抵债而占有涉案房屋，两者之间设立的仍是借贷法律关系，而非房屋买卖合同法律关系，故本案情形没有适用最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条即“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的条件。综上，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告秦加位提交了秦加位与孙召景签订的《营业房买卖契约》、个人业务凭证、个人贷款查询单、收条、租房协议等证据，证实其与孙召景之间存在借贷关系，涉案房屋在法院查封前已经由孙召景卖给他，并交付其占有使用，对未办理相关手续没有过错。本院认为，原告提交的证据，不能证明对涉案房屋享有民事实体权益，不符合能够排除强制执行的条件，对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告秦加位的诉讼请求。案件受理费100元，由原告秦加位负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判长 刘 永审判员 蒋继伟审判员 罗 璇二〇一七年八月十一日书记员 陈 琛