山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第708号
上诉人（原审被告）山东长安汽车销售有限公司，住所地济南市。
法定代表人李东华，董事长。
委托代理人韩春芳，山东国盾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南润佳纺织制品有限公司，住所地济阳县。
法定代表人崔桂山，董事长。
委托代理人张丽，山东荟萃律师事务所律师。
上诉人山东长安汽车销售有限公司（以下简称长安公司）因与被上诉人济南润佳纺织制品有限公司（以下简称润佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济阳县人民法院（2012）济阳商初字第331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2005年6月18日，济阳县人民政府与济南润通服饰有限公司（以下简称润通公司）签订了协议书，济阳县人民政府将济阳县济北经济开发区南至富阳街中心、北至原联碳项目用地、东至248线路界、西至齐鲁汽贸项目的土地协议出让给润通公司使用，由润通公司自筹资金投资建设织布、棉纺项目，主要生产棉纱、棉布、成衣等。
2007年5月16日，润通公司与润佳公司签订合作协议书约定：润通公司同意从济阳县人民政府出让给其使用的土地中提供50亩土地使用权，与润佳公司合作开发钢结构展厅及其它设施。双方合作开发的土地具体位置位于济阳县济北开发区富阳路和省道248线交叉路口西北地块西部位置。双方约定由润通公司提供合作开发的土地，由润佳公司自筹资金建设钢结构展厅11间。钢结构展厅建成后，产权归润佳公司，润佳公司所得租赁收益的50%作为润通公司土地的使用费支付给润通公司。
2008年3月1日，润佳公司与长安公司签订了汽车展销大厅租赁协议，润佳公司将其建设的位于润通公司内的11间钢结构展厅中的自西向东第9至第11间展厅共3间租赁给长安公司，用于汽车展销。双方约定，租赁期限为5年，自2008年5月1日至2013年5月1日止。双方约定的租金为每年60000元，每6个月付一次，租赁费五年不变。在本案开庭审理过程中，双方均认可，长安公司向润佳公司交纳租赁费已经截止到2012年4月30日。双方另约定，长安公司在租用润佳公司的房屋期间，如果因润佳公司自身原因造成的经济损失，由润佳公司负责，非因润佳公司自身原因造成的损失，润佳公司不负任何责任。租赁期内如房屋出现人为损坏，由长安公司负责维修。后长安公司在该钢结构展厅内进行汽车展销等经营活动。
2009年3月3日，润佳公司与山东省吉利汽车超市有限公司（以下简称吉利公司）签订了厂房租赁协议，润佳公司将其建设的位于润通公司内的11间钢结构展厅中的自东向西第5至第8间展厅共4间租赁给吉利公司，用于汽车展销及修理。2009年8月25日，吉利公司与济南世通汽车服务有限公司（以下简称世通公司）签订了协议书，吉利公司将其租赁的位于润通公司内的4间钢结构汽车展厅的北半部分租赁给世通公司，用于汽车维修或与之关联的业务。2009年9月26日，世通公司与张成立又签订了协议书约定，世通公司作为浙江吉利汽车销售有限公司在山东省济南市部分车型汽车的销售代理商之一，将其租赁的吉利公司的钢结构展厅4间的北半部分租赁给张成立用于汽车维修。
2011年1月20日晚间，吉利公司租赁的汽车展厅北邻汽车维修车间西南角的员工宿舍内起火，起火后，火势由维修车间宿舍沿屋顶保温材料向四周蔓延成灾。造成建筑物、吉利公司展厅内汽车及汽车配件、展厅北邻维修车间内房屋、汽车配件及一辆送修车辆、济南快爱特有限公司济阳分公司内汽车及房屋、长安公司房屋、济南万迪商贸汽车销售有限公司房屋烧损。该火灾事故经济阳县公安局消防大队现场勘查，作出济阳公消火认字（2011）第002号火灾事故认定书，认定起火原因无法查清。
火灾事故发生后，经润佳公司申请，原审法院委托济南万通价格评估有限公司作出万价评（2012）第8108号关于火灾对租赁房屋造成经济损失价值的价格评估报告书，认定评估标的在价格评估基准日（2011年1月20日）的经济损失金额为184965元，内含残值11989元。2012年12月13日，济南万通价格评估有限公司作出关于2012年11月25日函的回复，认定价格评估标的在评估基准日的补充评估金额为43286元，内含残值2075元。润佳公司为此支出鉴定费10000元。因本次火灾事故造成润佳公司建设的11间钢结构展厅均被毁损，润佳公司已经另案起诉了另外两家租赁其钢结构展厅的公司，要求三公司平均承担鉴定费，原审予以准许。
另查明，长安公司租赁的涉案钢结构汽车展厅没有办理土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等证件。
双方当事人对以下事项争议较大，一、润佳公司与长安公司签订的厂房租赁协议是否有效。原审法院认为，涉案钢结构展厅没有办理土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等证件，且该钢结构展厅与济阳县人民政府和润通公司签订协议的用途（建设织布、棉纺项目，主要生产棉纱、棉布、成衣等）不相符。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条（出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效）的规定，润佳公司与长安公司签订的汽车展销大厅租赁协议无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条（房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持）的规定，长安公司占有使用润佳公司钢结构展厅期间应当按照双方的约定支付占有使用费。关于涉案钢结构展厅被2011年1月20日晚间的火灾烧损后，因双方当事人对长安公司搬离该钢结构展厅的时间陈述不一致，且长安公司已经向原审法院另行提起民事诉讼，要求润佳公司返还多交纳的租赁费。因此，原审法院认为，涉案钢结构展厅被2011年1月20日晚间的火灾烧损后的占有使用费及润佳公司应当返还长安公司的租赁费应当在长安公司起诉润佳公司的案件中处理，不宜在本案中处理。
二、长安公司对涉案钢结构展厅被火烧损是否应当承担民事赔偿责任。原审法院认为，长安公司虽称，润佳公司出租给其使用的钢结构展厅不符合消防安全规定，没有通过消防安全验收，但未提供证据证明其主张，长安公司对此应承担举证不能的法律后果。根据原审法院调取的济阳县公安局消防大队的消防卷宗，因长安公司济阳分公司的消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，2010年9月21日，济阳县公安局消防大队作出济阳公（消）决字（2010）第0007号公安行政处罚决定书，决定对长安公司济阳分公司罚款5000元，长安公司于2010年9月25日交纳了罚款5000元。据此，本次火灾事故的发生并不能证明是润佳公司的钢结构展厅本身存在消防安全隐患，对长安公司的这一辩解理由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条（当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。）及第二百二十二条（承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任）的规定，长安公司在占有使用润佳公司的钢结构汽车展厅期间，因火灾致使该钢结构展厅被火烧损，长安公司应当承担赔偿责任。润佳公司建设的钢结构展厅共计11间，而长安公司租赁了其中的3间。本次火灾造成润佳公司建设的钢结构展厅11间均被毁损，经济南万通价格评估有限公司鉴定，损失价值扣除残值后共计214187元，润佳公司要求长安公司按十一分之三的比例赔偿钢结构展厅的损失符合法律规定，予以支持。长安公司虽称其所租赁的钢结构展厅距离着火点最远，火灾损失最小，不应要求其分担损失，但在本案第一次开庭审理时，原审法院给予了长安公司对价格评估报告的异议期。长安公司在异议期内没有提出书面异议，也没有要求鉴定人员出庭接受质询，且无证据证明对造成的损失不应承担责任，长安公司对此应承担举证不能的法律后果，对长安公司的该答辩意见不予采纳。
综上所述，原审法院认为，润佳公司将其建设的钢结构展厅租赁给长安公司用于汽车展销，长安公司济阳分公司在占有使用该租赁物期间因火灾致使租赁物毁损，长安公司对此应当承担赔偿责任。根据相关法律规定，长安公司在向润佳公司承担了赔偿责任后，可以依法向致害人追偿。因双方签订的厂房租赁合同无效，润佳公司要求长安公司继续支付占用使用费至2012年12月31日无法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百二十一条、第二百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、山东长安汽车销售有限公司于判决生效之日起十日内赔偿济南润佳纺织制品有限公司钢结构展厅经济损失费58414.64元；二、驳回济南润佳纺织制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，诉讼保全费1000元，本案鉴定费2727元，由济南润佳纺织制品有限公司负担1527元，山东长安汽车销售有限公司负担4500元。
上诉人长安公司不服原审判决上诉称，一、原审判决上诉人承担赔偿责任于法无据。被上诉人要求上诉人赔偿其所“出租”的汽车展厅的损失，是指因2011年1月20日火灾而造成的损失。众所周知，承担民事赔偿责任的法律要件是赔偿人存在过错行为，并且该过错行为与损害后果存在因果关系。因此，判定2011年1月20日火灾损失与上诉人“租赁”展厅之间有无因果关系，是准确认定上诉人是否应当承担赔偿责任的前提和必要条件。1、根据济阳县公安消防大队2011年2月17日作出的《火灾事故认定书》，被上诉人“出租”给上诉人的部分汽车展厅的损失，是由于吉利公司展厅北邻汽车维修车间西南角的员工宿舍起火后，由维修车间宿舍沿屋顶保温材料向东上诉人使用的汽车展厅蔓延，并造成不同程度的损坏。根据《侵权责任法》第六条的规定，其责任应由引发火灾的吉利公司承担。2、对于本案火灾的发生，对上诉人而言显属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是不可抗力。上诉人按照双方约定的方法和汽车展厅的使用性质占有、使用涉案汽车展厅的行为，与因火灾蔓延导致被上诉人汽车展厅受损结果之间不存在因果关系。因此，根据《侵权责任法》第28条、第29条之规定，上诉人对因火灾造成被上诉人汽车展厅的损失依法不承担赔偿责任。二、被上诉人用于“出租”的汽车展厅本身存在严重消防安全隐患。1、我国《消防法》第9条、第10条规定：“建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术规范”、“建设单位应当自取得施工许可之日起7个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查”。原审法院查明，被上诉人提供的汽车展厅未取得建设工程规划许可证，亦不属经批准建设的临时建筑。涉案因火灾损坏的汽车展厅是没有任何合法手续的违法建筑，本身从未经过公安机关消防机构的备案、验收。涉案汽车展厅的消防安全是否达到消防技术标准，所用建筑材料是否符合消防技术规范等，依法应由承建该汽车展厅的“出租人”（即被上诉人）提供其证据，否则，被上诉人应当承担举证不能的法律后果。原审法院明知被上诉人出租的钢结构展厅不符合消防安全规定，没有通过消防安全验收，却将举证责任分配给上诉人承担，并以此认定上诉人“对此应承担举证不能的法律后果”，简直不可思议。2、正是由于该汽车展厅是由被上诉人私自设计施工，汽车展厅的建设施工未能按照我国相关法律规定的技术标准和要求使用保温材料及其他建筑材料，致使火灾发生后沿不符合消防标准的“保温材料”蔓延，并导致上诉人“租用”的汽车展厅及部分财产受损。由此证明被上诉人承建的汽车展厅本身存在消防安全隐患，建筑材料未能达到阻燃的消防要求。因此，被上诉人对于因火灾造成其汽车展厅的损失，具有明显过错，应依法自行承担相应责任，或减轻赔偿义务人的赔偿责任。三、十一分之三的赔偿比例显失公平，且缺乏法律依据。原审法院不但否决了上诉人“其所租赁的钢结构展厅距离着火点最远，火灾损失最小”的答辩意见，而且在判决中亦否认上诉人在规定的期间内依法提交《评估异议书》的事实，是严重侵害上诉人合法权益的违法行为，必须予以纠正。综上，原审法院认定事实错误，分配举证责任明显不公，要求赔偿损失的主要证据严重不足。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人润佳公司答辩称，一、本案系房屋租赁合同纠纷，非侵权之诉，一审判决上诉人承担赔偿责任符合法律规定。1、2008年3月1日，上诉人承租被上诉人的钢结构展厅，同年5月1日实际接收。根据租赁合同“交付转移风险”的原则，标的物在交付后风险即发生转移。上诉人租赁期间对该钢结构展厅有直接支配和控制的权利，应做好维护消防安全、保护消防设施、预防火灾等义务。且双方租赁协议约定，租赁期间非因出租人自身原因造成的损失，出租人不负责任。火灾致使被上诉人的钢结构展厅毁损，并非被上诉人自身原因所致，上诉人也没有证据证明是因展厅本身存在消防安全隐患造成。被上诉人建造涉案展厅是在2006年，使用的保温材料是当时市场上最好的，完全符合当时的标准。上诉人作为展厅的承租人和实际管理人，没有尽到妥善管理的责任和防范火灾的义务，火灾发生前2个月，消防部门曾因上诉人的消防设施器材、消防安全配置等不符合标准，给其下发行政处罚决定书，责令其整改。上诉人一直拒不执行，埋下了火灾隐患，导致展厅因火灾毁损的严重后果。2、本案虽起火原因不明，但火灾事故认定书认定，起火部位在屋内，并非不可抗力。由于上诉人疏于管理和缺乏防范意识，才导致火灾的发生。二、涉案展厅并非违章建筑。本案所涉钢结构展厅是济阳县人民政府早期扶持的工业项目，2005年6月，济阳县人民政府与润通公司签订协议书，将包括该展厅在内的土地出让给润通公司，之后，润通公司如约履行缴纳土地出让金的义务。该协议约定济阳县人民政府负责办理土地使用证，办证期间润通公司即可进行基本建设。被上诉人在建设时，先由济北开发区管委会规划局派工作人员现场放线后，才开始施工建设，并非上诉人所称的违章建筑。三、上诉人按照十一分之三的赔偿比例承担责任，符合法律规定。该11间展厅是无法分割的整体，无法进行局部价值鉴定，损失无法进行独立分割，按份承担责任符合客观情况和公平原则。综上，被上诉人将其所有的钢结构展厅租赁给上诉人用于汽车展销，上诉人在占有使用期间未尽妥善管理和防范火灾义务，致租赁物毁损，上诉人应承担赔偿责任。本案应驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点为长安公司应否赔偿润佳公司因火灾造成的房屋损失。长安公司租赁润佳公司的钢结构展厅，根据《合同法》第二百二十二条的规定，长安公司作为承租人，依法应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。长安公司在签订租赁合同后按照双方的合同约定使用租赁物，虽然租赁期间发生火灾，但根据消防部门作出的事故认定书，本案火灾的起火部位为吉利公司展厅北邻汽车维修车间西南角员工宿舍内，灾害成因为起火后火势由维修车间宿舍沿屋顶保温材料向四周蔓延成灾，起火原因无法查清。由此可以看出，本案火灾事故的起火部位与成因均与长安公司无关，润佳公司也无其他证据证明系由于长安公司的原因导致火灾发生。因此，本案中，润佳公司的房屋损失并非长安公司对房屋保管不善造成。润佳公司以长安公司对租赁物保管不善、未尽管理责任，要求其赔偿损失，无事实依据，润佳公司的诉讼请求不应支持。长安公司关于其不应承担赔偿责任的上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决长安公司承担赔偿责任不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济阳县人民法院（2012）济阳商初字第331号民事判决。
二、驳回被上诉人济南润佳纺织制品有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费2300元、财产保全费1000元，二审案件受
理费2300元，均由被上诉人济南润佳纺织制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
审 判 员 孟繁荣
代理审判员 马立营
二〇一四年十二月八日
书 记 员 吴秀婷