宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终2003号上诉人（原审原告）：灵武市通宇电讯有限责任公司，住所地宁夏回族自治区灵武市民维路。法定代表人：韩扬，该公司总经理。上诉人（原审原告）：杨生广，男，1945年6月2日出生，回族，住宁夏回族自治区灵武市。共同委托诉讼代理人：翟明霞，宁夏翟明霞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李忠，男，1966年7月2日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区灵武市。被上诉人（原审被告）：杨菊兰，女，现年50岁，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。上诉人灵武市通宇电讯有限责任公司（以下简称通宇公司）、杨生广因与被上诉人李忠、杨菊兰房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区灵武市人民法院（2016）宁0181民初4398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。通宇公司、杨生广上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判，二审上诉费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院部分事实、证据认定错误。一、在一审中，被上诉人李忠辩称其与上诉人通宇公司的租赁合同于2013年已口头解除并搬离了租赁房屋。被上诉人是负有支付租金义务的当事人，对于其是否已按约定履行义务及合同是否解除承担举证责任。但在一审中，被上诉人并未提供证据予以证实。一审法院即对被上诉人已经搬离房屋，没有继续使用房屋，房屋内没有被上诉人物品予以认定。二、一审中，上诉人提交了租赁合同和收据，证明了租赁关系的成立及存在，以及被上诉人未支付租金的事实。根据上诉人提交的证据，证实被上诉人于每年7月1日支付上一年度的租金，而不是下一年度的租金。三、被上诉人在租赁合同到期后一直在使用租赁房屋。其一审陈述未使用房屋，却又陈述房屋里放着其的床、仓库里放着车辆。一审出庭的证人也陈述其是由被上诉人找去看大门的，被上诉人的确有车放在仓库里，被上诉人还拿着涉案租赁房屋的钥匙，但对这一事实，一审法院却未予认定。四、一审中，上诉人基于合同到期后，被上诉人仍在使用租赁房屋，双方没有再签订租赁合同，已形成不定期租赁，上诉人要求其支付租金，但被上诉人以其和上诉人有合伙纠纷不予支付。对双方形成不定期租赁合同关系的主张，一审法院不予认定，系认定错误。李忠辩称，一、因上诉人的房屋无法使用，被上诉人已在2013年停业交付了房屋并于2014年6月30日办理了工商注销手续，双方的租赁合同于2014年6月30日到期终止，且在到期后没有续签，也可以证实被上诉人没有继续使用房屋。二、按照相关证据规则，上诉人为负有举证责任的一方，应当举证证明被上诉人没有交付房屋。三、租赁合同到期前，被上诉人因下水管道破裂无法正常经营宾馆，早已停业，且于2014年6月30日合同终止时办理了宾馆的工商注销手续。房屋内的装修、设施早已破旧、损坏，无使用价值，被上诉人放弃了该设施，并不能因装修及设施的存在说明被上诉人继续租赁宾馆。四、因2013年至今已逾两年多，上诉人的主张已超过法律规定的诉讼时效。五、上诉人主张的合同到期后形成的不定期租赁合同关系，无法律及证据上的支撑，应当不予支持。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。通宇公司、杨生广向一审法院起诉请求：1、被告李忠、杨菊兰支付原告租金50万元；2、被告李忠、杨菊兰支付原告违约金10万元；3、解除原、被告之间的房屋租赁合同；4、被告李忠、杨菊兰在判决生效后将租赁房屋腾空并交付原告；5、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2008年7月1日，原告通宇公司与被告李忠签订房屋租赁合同。约定，原告将其所有的位于灵武市原广电局宾馆出租给被告李忠，租赁期自2008年7月1日至2014年6月30日，租金为每年8万元，被告李忠于签订合同之日起一星期内向原告支付全年租金，以后每年按时支付。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋。被告李忠分期向原告支付2008年7月1日至2013年7月1日期间的租金。2012年，原、被告协商，原告将其所有的库房租赁给被告使用，租金为7万元。另查明，原告通宇公司原法定代表人为杨生广，杨生广在房屋租赁合同中签字为履行职务行为。被告李忠、杨菊兰系夫妻关系。以上事实由原告提交的房屋使用权证书、房屋租赁合同、收据及原、被告当庭陈述予以证实，予以确认。被告李忠提交的个体信息不能证实租赁房屋下水管道破裂导致其无法租赁房屋的事实，不予采信；被告提交的照片真实性无法核实，不予采信。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、被告李忠租赁原告通宇公司房屋的租赁期间；2、被告李忠辩解，原告主张支付租金的诉讼时效已过，理由是否成立。2008年7月1日，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实、自愿的意思表示，不违反法律规定，为有效合同。根据合同约定，租赁期间自2008年7月1日至2014年6月30日。合同履行期满后，原、被告未续签租赁合同。原告主张被告李忠在合同履行期届满后继续使用涉案房屋，但未提供相应证据予以证实。故对原告主张被告在合同租赁期限届满后继续使用租赁房屋的事实，不予认可。被告辩称，因租赁房屋下水管道破裂，无法继续使用，双方的租赁合同已解除。被告提交的个体经营信息、照片无法证实其抗辩主张，其抗辩理由不能成立。原、被告之间的房屋租赁期间应按照合同约定期间履行，现履行期已届满，原告主张解除双方之间的房屋租赁合同的诉讼请求，不作处理。被告李忠自认，涉案租赁房屋内无其物品，故对原告主张被告搬离并交付租赁房屋的诉讼请求，不予支持。根据双方约定租金支付方式为分期支付，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》，同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。被告李忠应于2013年7月1日前一周内向原告支付2013年7月1日至2014年6月30日期间的房屋租金。根据法律规定，出租人主张承租人支付租金的诉讼时效期间为1年。本案中，原告于2016年11月22日起诉，主张被告支付租金的诉讼请求已过诉讼时效期间。故被告辩解原告主张支付租金的诉讼时效期间已过的辩解理由成立，予以采纳。原告主张被告支付租金及违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告诉讼请求。案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告负担。本院二审期间，上诉人向本院提交证据照片65张。证明目的：截止到2017年3月9日涉案租赁房屋仍由被上诉人李忠继续使用。被上诉人质证认为，该证据的照片中一部分是宾馆内废弃的家具杂物，一部分是院内库房内的车辆照片。全都是我不要的东西，车辆也不是我的，房屋我现在没有使用。该证据达不到上诉人的证明目的，亦不能证明我在继续经营宾馆。经本院审查认为，上诉人提供的证据65张照片，不属于民事诉讼二审中的新证据，被上诉人亦不予认可，故本院不予采信。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人主张被上诉人在合同履行期满后继续使用涉案房屋，但其未提供证据予以证实，故一审法院对上诉人主张被上诉人在合同租赁期满后继续使用租赁房屋的事实不予认定并无不当。上诉人主张合同到期后，形成不定期租赁合同关系，但其未提供证据予以证实，被上诉人亦不予认可，本院不予支持。故上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人灵武市通宇电讯有限责任公司、杨生广负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴志明代理审判员  虞 东代理审判员  郭燕荣二〇一七年十月二十六日书 记 员  哈 越