湖南省永州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）湘11行终217号
上诉人（原审原告）：零陵区东门一号业主委员会。
负责人：孙善明，该业主委员会主任。
被上诉人（原审被告）：永州市房产局。
法定代表人：高武，该局局长。
委托诉讼代理人：鲁智，该局法律顾问。
原审第三人：永州市金达来房地产开发有限公司。
法定代表人张志，该公司董事长。
上诉人零陵区东门一号业主委员会因房屋行政登记一案，不服永州市冷水滩区人民法院于二○一七年八月十一日作出的（2017）湘1103行初26号行政裁定，于2017年8月21日向本院提起上诉。永州市冷水滩区人民法院于2017年9月15日向本院移送案卷。本院于同日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院查明，2007年5月14日，第三人永州市金达来房地产开发有限公司取得坐落在永州市零陵区城标西南角，地类(用途)商住，使用权类型出让，使用权面积2689.95㎡的零国用（2007）第003366号国有土地使用权证。2007年7月20日，第三人取得编号为2007129建设用地规划许可证，用地项目名称为金色年华*世纪家园，用地位置为永州市零陵区城标西南角，用地面积2689.95㎡。2010年1月13日，第三人取得编号为432901201001130101建筑工程施工许可证，工程名称为金色年华世纪1#商住楼，建设地址永州市零陵区潇水中路与南津南路交叉口，建设规模为42,626㎡，合同价格2332.8万元，合同开工日期为2009年8月20日，合同竣工日期为2010年12月30日。2010年12月8日，第三人取得编号为2010288建设工程规划许可证，建设项目名称为金色年华*世纪家园，建设位置永州市零陵区潇水中路与南津南路交叉口西南角，建设规模为41,056㎡。2010年8月3日，第三人向永州市人民防空办公室交纳了人防易地建设费150,000元。2010年11月10日，第三人取得商品房预售许可证。2011年6月15日，主体工程质量验收合格。
2011年10月14日，第三人永州市金达来房地产开发有限公司向被告永州市房产局申请将其坐落在永州市零陵区城标西南角的股份制房产-1楼车库，建筑面积2421.99㎡办理初始登记，并向被告永州市房产局提交了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、组织机构代码证、营业执照、税务登记证、商品房预售许可证、主体工程质量验收记录。被告永州市房产局经审查后，于2012年1月10日给第三人永州市金达来房地产开发有限公司颁发了房屋所有权证，证号为永房权证零陵字第001599**号。2012年7月24日，第三人永州市金达来房地产开发有限公司因商业一层面积发生变化与所发证有出入导致其它楼层面积有变，向被告永州市房产局申请办理变更登记，并向被告永州市房产局提交了原产权证、变更登记申请报告。被告永州市房产局经审查后，于2012年7月25日给第三人永州市金达来房地产开发有限公司颁发了房屋所有权证，证号为永房权证零陵字第001860**号。2017年1月，第三人永州市金达来房地产开发有限公司发布东门一号地下室停车位出售价格表，原告零陵区东门一号业主委员会知晓后遂向该院提起行政诉讼，请求撤销被告永州市房产局为第三人永州市金达来房地产开发有限公司颁发的永房权证零陵字第001860**号房屋所有权证。
一审据以认定事实的证据有：第三人申请涉案地下车库初始登记的申请材料、第三人申请涉案地下车库变更登记的申请材料、主体工程质量验收记录及建筑工程施工许可证、人防费用、房产证明、东门一号商品房买卖合同、小区A栋房屋产权证（每户型一本）、小区B栋房屋产权证（每户型一本）、车库所有权证、社区证明、业主选举及授权签名表、职责分工、章程、公约等。
一审法院认为，一、《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的业主自治管理组织，是业主大会的执行机构。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第五十二条规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。本案中的零陵区东门一号业主委员会是经业主大会选举产生的，并有一定的组织机构，属于其他组织，作为本案原告主体适格。二、根据《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”之规定，永州市房产局作为永州市人民政府房地产行政主管部门，是本案适格的被告。三、2017年1月第三人发布地下室停车位出售价格表，原告零陵区东门一号业主委员才知晓被告永州市房产局将地下车库的权属登记给第三人，原告于2017年2月17日向该院提起诉讼并没有超过六个月的起诉期限。四、根据《房屋登记办法》第三十六条规定，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；（三）房屋面积增加或者减少的；（四）同一所有权人分割、合并房屋的；（五）法律、法规规定的其他情形。第三十七条规定，申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。第三人永州市金达来房地产开发有限公司因商业一层面积发生变化与所发证有出入导致其它楼层面积有变，向被告永州市房产局申请办理变更登记，并提交了变更登记申请报告、原房屋所有权证，被告永州市房产局对房屋进行勘测后，通过内部审核进行变更登记，并颁发房屋权属证书，办证程序合法。五、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定，原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。本案所诉争的行政行为是被告永州市房产局颁发的永房权证零陵字第001860**号房屋所有权证，是由永房权证零陵字第001599**号房屋所有权证变更登记而来。原告只诉永房权证零陵字第001860**号房屋所有权证的登记行为，未对其产生实际影响的永房权证零陵字第001599**号房屋所有权证的登记行为一并提起诉讼，不符合起诉条件。六、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，原告认为东门一号的地下室属于东门一号全体业主，对地下车库的所有权归属，不是本案的审查范围，原告应当提起民事诉讼，对地下车库进行确权。民事争议处理后，对登记行为不服，可提起行政诉讼。综上所述，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第十项之规定，裁定驳回原告零陵区东门一号业主委员会的起诉。
零陵区东门一号业主委员会不服一审裁定，向本院提起上诉称，1、根据规范设计要求，规划小区地下室配套建设48个停车位，因此修建地下停车位是原审第三人的法定义务。建成后的车位作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建设物的所有人共同使用。小区的土地面积和地下室建筑面积已经全部分摊到全体业主身上，土地使用权为小区业主共有，根据地上建筑物与土地使用权不能分割的原则，开发商不再对此享有所有权和支配权。2、地下停车位构造简单，是附属于小区楼房的建筑物，不能进行实质性的分割，应认定为小区楼房的基础工程，不属于建筑区的专有部分，依法应认定为全体业主共有。3、地下室的建筑中包含了逃生楼梯、电梯井等公共场所、设施和物业服务用房，且在原审第三人已经没有小区土地使用权的情况下，将地下车库登记在其名下，违反了房屋所有权、土地使用权一致的原则，登记程序违法。4、根据《房屋登记办法》第二十二条的规定，申请房屋登记不能特定或者不具有独立利用价值的，房屋登记机构应当不予登记。本案中，小区车库属全体业主共有的附属设施，不能明确特定给原审第三人，原审第三人也不能独立利用，因此被上诉人不能登记发证给原审第三人。5、一审适用法律错误，本案不是因主张某种民事法律关系无效或者应当撤销为由而请求撤销登记行为，因此不存在《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的先民后行情形。综上，一审裁定错误，请求二审撤销一审裁定，依法撤销被诉的房屋登记行为。
被上诉人永州市房产局辩称，1、本案当中关于地下车库所有权的归属问题，属民事争议，根据《最高人民法院房屋登记若干问题的规定》第八条的规定，上诉人应先提起民事诉讼，待对地下车库进行确权后，再提起行政诉讼。同时本案被诉的颁证行为非首次转移登记，上诉人未对首次转移登记行为提起诉讼，不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款的规定。因此本案不属行政诉讼的审理范围。2、上诉人称涉案地下车库系全体业主所有，无事实及法律依据。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，凡是具备构造和利用上的独立性，能够明确区分和排他使用的房屋，均属专有部分，由某特定主体专有，不属于全体业主的共有部分。本案中的地下车库，能独立利用、排他使用，故属于专有部分。综上，答辩人作出的房屋登记行为合法有效。
原审第三人永州市金达来房地产开发有限公司未出具书面的陈述意见。
一审据以认定事实的证据，已随案移送本院，经审查可以作为认定本案事实的证据。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，故对一审认定的事实予以确认。
本院认为，从上诉人零陵区东门一号业主委员会起诉及上诉的主要理由来看，上诉人主要是以地下车库归其所有主张被诉的登记行为违法，其实质完全是地下车库所有权归属的民事争议，只有地下车库的权属争议解决后，方能解决本案的行政争议，因此本案符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条确定的先民后行的司法解释本意。同时，只有地下车库所有权待民事争议确认归上诉人所有后，上诉人认为登记行为侵犯了其权利而提起诉讼才符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第三项“提起诉讼应当符合有具体的诉讼请求和事实根据”中“有事实根据”的规定，故一审法院裁定驳回起诉正确。但一审法院认为上诉人只诉永房权证零陵字第001860**号房屋所有权证的登记行为，而未对之前的永房权证零陵字第001599**号房屋所有权证的登记行为一并提起诉讼，不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定的起诉条件，属对该条款的错误理解，从本案查明的事实看，两次登记的房屋权利人是一致的，并未发生房屋权属的转移，且首次登记是初始登记，非转移登记，后一次登记也只是对面积发生改变进行的变更登记，不属于该条款规定的情形，因此一审法院以此认定上诉人不符合起诉条件不当。综上，一审裁定认定事实虽部分有误，但处理结果正确。据此，参照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 曾 辉
审判员 陈 姬
审判员 周文静
二〇一七年十月三十日
书记员 陈恒首
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审上诉案件，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。