福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第4552号
原告中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地南安市。
负责人李明钦，该支行行长。
委托代理人黄宏宏、赖燕凌，该支行职员。
被告苏方向，男，1972年1月31日出生，汉族，住泉州市台商投资区。
被告苏桂兰，女，1972年1月3日出生，汉族，住泉州市台商投资区。
被告南安骏杰房地产开发有限公司，住所地南安市。
法定代表人ＸＸ来，该公司执行董事。
委托代理人黄震宁，该公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称农行南安支行）与被告苏方向、苏桂兰、南安骏杰房地产开发有限公司（以下简称骏杰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，依法由代理审判员庄慧虹适用简易程序独任审理，并于2015年7月20日公开开庭进行审理。原告的委托代理人黄宏宏、赖燕凌及被告骏杰房地产公司的委托代理人黄震宁到庭参加诉讼，被告苏方向、苏桂兰经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告农行南安支行诉称，被告苏方向于2014年11月27日与原告签订1份合同编号为35020120140051657的《个人购房担保借款合同》，合同约定被告苏方向向原告借款480000元整，期限自2014年12月15日起至2034年11月14日止，用途为购买位于南安市柳城办事处金街居委会四季家园13号楼25层2501室的商品房（以下简称涉案房产），并以该套房产设定抵押担保，原告和被告苏方向依法向有权登记机关办理了抵押权预告登记手续，现尚未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续。被告苏方向、苏桂兰为夫妻关系，被告苏桂兰于2014年11月27日签订了《共同还款承诺书》，承诺为被告苏方向上述借款合同项下的所有贷款承担共同还款责任。该笔借款同时由被告骏杰房地产公司提供阶段性保证担保，担保期限自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。原告依约于2014年12月15日向被告苏方向发放贷款本金480000元整，被告苏方向自原告放款后依约按月准时偿还贷款本金及相应的利息，但自2015年3月21日起被告苏方向开始未按时偿还贷款本金及相应的利息，截止2015年5月15日，被告苏方向已经连续3期贷款本息未按约归还。目前，被告苏方向尚欠原告贷款本金473974.89元及相应未还的利息、罚息、复利。被告苏方向已严重违约，被告苏桂兰也未履行共同还款责任，被告骏杰房地产公司也未履行连带保证担保责任。为此，原告请求：1、解除编号为35020120140051657的《个人购房担保借款合同》，判令被告苏方向立即归还原告贷款本金473974.89元及相应未还的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2015年4月20日止为2429.12元，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）；2、判令原告有权对被告苏方向提供的借款抵押物（南安市柳城办事处金街居委会四季家园13号楼25层2501室）拍卖、变卖的价款优先受偿；3、判令被告骏杰房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告苏方向未作书面答辩，也未提供任何证据。
被告苏桂兰未作书面答辩，也未提供任何证据。
被告骏杰房地产公司辩称，本案借款及担保属实，但本案欠款应先从被告苏方向、苏桂兰提供的涉案房产拍卖、变卖款项中优先支付，不足部分再由其承担责任。
经审理查明，被告苏方向、苏桂兰系夫妻关系。被告苏方向、苏桂兰、骏杰房地产公司于2014年11月27日与原告签订1份编号为35020120140051657的《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告苏方向因个人购房需要向原告借款480000元，借款期限为240个月，借款年利率为6.15%，若借款人未按约定期限还款，原告就逾期借款从逾期之日起在约定的执行利率的基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，原告还有权依据中国人民银行规定计收复利。借款的发放方式为将借款直接划至被告骏杰房地产公司的账户。还款日为每月的20日，采用按月等本递减还款法。合同违约责任条款约定：若被告苏方向未按合同约定按期足额偿还借款，原告有权宣布借款本息全部提前到期，解除与被告苏方向间的借贷关系。因合同订立、履行及争议解决发生的费用由被告苏方向承担。被告苏方向、苏桂兰以其二人购买的涉案房产为被告苏方向向原告的借款提供抵押担保，等等。同时，被告骏杰房地产公司提供阶段性连带责任保证，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，并约定合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，原告已选择某一担保方式实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权，等等。涉案房产已办理预购商品房抵押权预告登记，该笔借款于2014年12月15日汇至被告骏杰房地产公司的账户。之后，因被告苏方向仅偿还本息至2015年3月20日止，现尚欠原告借款本金473974.89元及从2015年3月21日起的利息、罚息、复利未归还，被告骏杰房地产公司也未履行保证责任。
另查明，涉案房产至今没有办理房产证，原告与被告苏方向、苏桂兰没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得该房产的他项权利证书。
以上事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证，被告苏方向、苏桂兰的居民身份证复印件、结婚证复印件，被告骏宏房地产公司的营业执照、组织机构代码证复印件，编号为35020120140051657号的《个人购房担保借款合同》，借款凭证，预购商品房抵押权预告登记证书，个人逾期还款明细表以及原告农行南安支行、被告骏杰房地产公司的委托代理人在庭审中的陈述为证。对原告提供的证据，三被告没有提出异议，也没有提出相反证据或反驳证据，因此可以确认上述证据具有证明力，可以作为认定本案事实的依据。
综上事实，本院认为，被告苏方向、苏桂兰、骏杰房地产公司于2014年11月27日与原告签订1份编号为35020120140051657的《个人购房担保借款合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约向被告苏方向发放480000元的贷款，按照合同约定，被告苏方向未按合同约定归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息、复利。而截止至原告起诉时，被告苏方向已有多期本息没有偿还，其行为构成严重违约，现原告要求解除合同并要求被告苏方向提前偿还尚欠的全部借款本金473974.89元及从2015年3月21日起的利息、罚息、复利，于法有据，本院予以支持。被告苏方向、苏桂兰以其向被告骏杰房地产公司购买的涉案房产向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记是合法有效的，在被告苏方向不履行债务时，原告有权以该房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。被告骏杰房地产公司的保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。合同中的正式抵押登记应理解为抵押物已办理产权证书并进行相应的抵押登记，抵押权人也已经取得抵押物的他项权利证书，本案中被告苏方向、苏桂兰提供的抵押物虽然已经办理预购商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理产权证，也未能以该房产设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故应认定该抵押物还未办理合同中约定的正式抵押登记，合同中约定的解除条件未成就，所以被告骏杰房地产公司的保证责任还不能免除。同时，各方当事人在合同中还约定合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，原告已选择某一担保方式实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权，即当被告苏方向未能按本合同约定履行其债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求被告苏方向、苏桂兰以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告骏杰房地产公司承担连带责任保证，该约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效的，故原告的诉讼请求符合各方当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告骏杰房地产公司提出先就涉案房产实现原告的债权，不足部分再由其承担保证责任的抗辩缺乏依据，不予采纳。被告骏杰房地产公司承担保证责任后，依法有权向被告苏方向追偿。被告苏方向、苏桂兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、第四十七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司南安市支行与三被告于2014年11月27日签订的编号为35020120140051657的《个人购房担保借款合同》；
二、被告苏方向应于本判决生效后10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金人民币473974.89元及从2015年3月21日起的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按中国人民银行有关规定及双方当事人签订《个人购房担保借款合同》的约定计算）；
三、对被告苏方向的上述借款本息，原告中国农业银行股份有限公司南安市支行有权从被告苏方向、苏桂兰提供的抵押物（南安市柳城办事处金街居委会四季家园13号楼25层2501室）拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿，或者直接要求被告南安骏杰房地产开发有限公司承担连带清偿责任；
四、被告南安骏杰房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告苏方向追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8447元，减半收取为4224元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 庄慧虹
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 林应才
附页：
一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。