徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第1903号
原告王姣姣，无业。
委托代理人王兴明，江苏元封律师事务所律师。
委托代理人郑璐璐，江苏元封律师事务所律师。
被告冯东久，退休。
被告郎太梅，无业。
二被告共同委托代理人冯晶，女，1979年12月23日生，汉族。
原告王姣姣诉被告冯东久、郎太梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月6日受理后，依法由审判员朱军麟独任审判，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。后因案情需要依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。原告王姣姣及其委托代理人王兴明、郑璐璐、被告郎太梅及其与冯东久的共同委托代理人冯晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王姣姣诉称，二被告系夫妻关系，坐落于本市铜山区共建路XXXX的房屋为其共同所有。2011年被告与杨宾签订房屋租赁合同，将上述房屋租给杨宾用于开设“静轩”宾馆，租赁期限至2015年10月28日，年租金40000元，押金10000元。后经被告同意，该宾馆经过几手转让。2014年1月22日，原告从程某处接手该宾馆并实际经营。后该宾馆房屋被铜山区人民政府征收，原告无法正常经营。2014年3月拆迁部门与二被告签订补偿协议并将相关费用补偿到位。2011年10月至今，被告仅是将该房屋出租并未实际经营，相关装潢及经营都是原告投资。后原告就剩余的房租、押金以及因此次拆迁导致的搬迁费用、停业损失等多次找被告协商，被告均不予理睬。故诉至法院，请求依法判令二被告退还房屋剩余租金25000元、押金10000元；返还搬迁费、临时安置补助费、停产停业损失等共计82934元；诉讼费由被告承担。
被告冯东久、郎太梅辩称，原告的诉讼请求与事实不符。原告系在被告不知情的情况下，未经被告同意从其认定的转让者手中转租被告的房屋，原告的转租行为发生在政府拆迁公告张贴发布后，应认定原告知晓该房屋即将面临拆迁的事实，其所签订的转租合同应为无效。被告曾多次对原告的转租行为提出异议，责令原告搬出，但原告不同意且提出很多无理要求。无奈之下，导致原告一直非法占用该房至2014年3月31日，拖欠水电费及滞纳金1902元未缴纳而自行搬走，屋内设备遭到损坏遗失。综上，原告未经被告同意转租，双方不存在合同关系，原告也未向被告缴纳租金，原告要求被告承担退款和赔偿损失没有任何依据。故，请求法院依法驳回其诉讼请求。
经审理查明，二被告系夫妻关系，坐落于本市铜山区共建路XXXX的房屋为其共同所有。2011年10月28日，被告冯东久与杨宾签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：被告将上述房屋租给杨宾；租赁期限自2011年10月28日起至2015年10月28日；被告收取押金10000元；年租金40000元，按年缴纳，先交租金后使用；杨宾交还房屋时应当保持房屋及设施、设备的完好状态，所有装修不得拆走或损坏；房屋如果在租赁期间拆迁，被告仅需返还杨宾已付租金中剩余天数所对应的租金，计算时间以政府公布的实际拆迁时间为准；合同另约定了其他权利义务。双方签订合同后，杨宾将涉案房屋用于开设经营“静轩”宾馆。
后该宾馆经多次转手，原告于2014年1月22日与当时的承租人程某签订了《旅馆转让协议书》一份，主要约定：程某将“静轩”宾馆转让给原告经营；原告支付程某60000元，其中包括程某在房东处剩余的房租、现金、押金等；合同明确房租交至2014年10月28日，2015年的房租由原告负责；2014年房租已退还程某。随后原告即在该宾馆进行经营。
2013年3月13日，二被告分别与徐州市铜山区房屋征收办公室就涉案房屋签订三份《铜山区房屋征收补偿协议》，征收补偿款项分别为912582元（1-104商铺，含停产停业损失补助72777元等）、731691元（1-1-201室）、731691元（1-1-202室），被告同意以被征收房屋补偿款与征收办公室产权调换房屋房款相互结算差价，差价款被告也已实际领取。后双方因补偿款产生纠纷，原告遂以诉称理由诉至本院，被告辩称如上，经调解无效。
原告为证实其主张，提供：1、二被告户口本复印件，证明二被告系夫妻关系及主体适格；2、被告与杨宾签订的租赁合同，证明被告自2011年10月28日将所涉案房屋租给杨宾经营，至该房屋被拆迁前，被告都未实际经营；3、银行转帐记录及被告郎太梅出具的收条，收条内容为“今收到李某交静轩宾馆房租肆万元整（40000），租期（2013.10.25-2014.10.25），特此证明”，证明李某接手经营该宾馆时，二被告以行为认可了转租行为，房屋租金自2013年10月25日交至2014年10月25日；4、宾馆转让协议及押金合同，证明原告从程某手中转租宾馆的事实，原告支付的72000元里包含了在被告处剩余的房租、押金等；5、原、被告间的电话录音二份，证明二被告知道原告转包宾馆的事实，且在涉案房屋被征收后，原告与二被告多次就剩余租金及押金的事进行协商；6、水电费发票，证明原告实际经营并交纳水电费用；7、铜山区房屋征收补偿协议，证明2014年3月拆迁部门已与二被告签订补偿协议并将相关费用补偿到位，以及原告起诉要求二被告返还数额的计算依据；8、《铜山区政府房屋征收决定》及公告、《江苏师大邻里文化创意区项目房屋征收补偿方案实施细则》，证明铜山区政府发布房屋征收的公告是在2014年2月20日，结合证据7证明在2014年3月15日前原告已经搬出该房以及剩余租金的计算天数；9、原告与杨斌的谈话录音，证明原告转租该房是经过被告同意并认可的；10、证人程某、李某的证人证言，程某陈述其是从李某手中转租宾馆的，当时被告虽不在场，但是李某当时给他们打电话告知了，后来二被告还一起到宾馆来过，其将宾馆转让给原告时收取了共计72000元，包含剩余的租金和押金；李某陈述，其曾以95000元从前手孙林处转租并经营“静轩”宾馆，当时被告知道，对于转租被告并无异议，证人于2013年9月15日通过银行转帐给郎太梅40000元做为下一年房租，被告也知道是其在经营，收的是其交的房租，证人后又转租给程某，双方约定转让费90000元，但程某未付，程某转让给原告后，将其收到的72000元给了证人。
被告质证如下：1、户口本无异议，；2、被告与杨宾签订的租赁合同无异议；3、银行转帐记录及收条无异议，但是李某说是替别人代亲戚交的，所以被告以为他是替杨宾交的；4、对宾馆转让协议及押金合同不认可，程某被告不认识，转让也没有给被告说；5、录音不能说明被告当时同意转租的事；6、对水电费发票，被告是租给杨宾，承租人当然要支付水电费，对于谁付的，被告也不清楚；7、对征收补偿协议无异议；8、拆迁公告按法律程序出来的时候是调查公告，而调查公告是在2013年6月就已开始，说明拆迁工作从2013年6月开始，并不是原告说的2014年2月20日，而到那时候已经接近尾声了，原告并不是3月15日撤出该房的，实际上原告是3月31日搬出的；9、被告只是同意把房子租给杨斌，未同意他转租；10、程某是转租给原告的，与原告有利害关系，被告对转租不知情；证人李某的证言完全是虚假的，他交房租时说的是代交房租，证人说从孙林手里接手，被告根本没见过孙林。
被告为证实其辩称意见，提供：1、铜山区房屋征收办公室张贴的房屋征收调查公告，时间为2013年4月28日；2、铜山区房屋征收办公室张贴的公告，时间为2014年1月22日；3、铜山区政府房屋征收补偿方案。以上证明原告应该知道涉案房屋面临拆迁仍然接受转租，该租凭行为应属无效，其主观有重大过失。4、被告和杨宾签订的房屋租赁合同，在合同背面杨宾书写有“以前所有事和我无关，合同作废”，这是2014年3月份写的，被告当时找杨宾要房子，他说对转租的事都不知道，所以说以前的事和其无关；5、被告替原告缴纳的水电费发票，系原告租赁期间所欠；6、原告于2014年3月23日给被告发的的信息，说明原告此时还未搬出。
原告质证认为：1-3、对公告及补偿方案的真实性无异议，但不能证实原告知道该房屋面临拆迁的事实；4、对租凭协议真实性无异议，对杨宾书写的话，当时原告也在场，是被告让杨宾写的，意思是把这份合同转到原告身上，之后和杨宾没有任何关系；5、对于水电费，原告3月份即已经搬走，这是后期费用，不应由原告来负担；6、对短信内容无异议，该信息恰恰能证明在这之前原告已搬出该房，短信内容显示原告已经把自己的东西带走，善意提醒房东及时将其物品搬走。
本院认为，关于被告对原告转租并经营涉案房屋是否知情以及原告与前手签订的转租合同是否有效的问题。从原告提供的与二被告的通话录音内容来看，双方就涉案房屋拆迁以及房内设施、钥匙交付产生争议，应当认定被告对原告转租的事实是知情的，且被告给李某出具的租金收条上亦明确记载是收取李某缴纳的租金，可见被告对房屋多手转租的情况是明知且默许的。被告虽辩称根据《城市房屋拆迁管理条例》，在拆迁范围确定后，不得租赁房屋，即原告的转租行为应属无效，一则该条例已经废止，二则涉案房屋一直在租赁状态中，并非改变了房屋用途以不当增加补偿费。故对被告的该项辩称意见，本院不予采信。
涉案房屋在经过多手转让后，各承租人通过转让费的形式，将实际交至2014年10月25日的租金及押金转移至原告。现该房因客观原因不能继续使用，双方租赁关系无法继续，被告理应将押金及多付的租金返还原告。因双方均未提供证据证实原告搬离该房的准确时间，故本院结合原告给被告发送信息的时间，确认双方租赁关系终止时间为2014年3月23日。根据租金的约定及缴纳，被告应返还原告押金10000元和租金23333元。
关于原告要求返还搬迁费、临时安置补助费、停产停业损失的问题。各后续承租人在承租时，均未与被告重新签订租赁合同，故仍应按被告与杨宾签订的租赁合同履行各自权利义务。而该合同中，明确约定了双方租赁关系终止时，所有装修不得拆走或损坏，且约定遇到拆迁情况时被告仅需返还剩余租金。故对原告要求被告返还搬迁费、临时安置补助费、停产停业损失的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十五条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告冯东久、郎太梅返还原告王姣姣押金10000元、租金23333元；
二、驳回原告王姣姣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2660元，由原告王姣姣负担1860元，被告冯东久、郎太梅负担800元，（原告已预交，被告负担的部分随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 朱军麟
人民陪审员 高传美
人民陪审员 李业华
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 邱 媛