江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣06民终325号
上诉人（原审原告）:刘梅，女，汉族，住鹰潭市月湖区。
上诉人（原审原告）:王长江，男，汉族，1949年7月22日出生，住址同上。
被上诉人（原审被告）：鹰潭绿地置业有限公司，住所地鹰潭市月湖区鹰雄大道777号绿地月湖国际星城A1栋01单元101室，统一社会信用代码91360602058849197H。
法定代表人：黄薪，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：赖江波、谢娟，江西豫章律师事务所律师。
上诉人刘梅、王长江与被上诉人鹰潭绿地置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2017）赣0602民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘梅、王长江上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求中的违约金20564.78元、利息5043.7元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院以“产权登记部门已经出具了告知单的情况下，不能认定系绿地公司的原因导致在房屋交付之日起360日内未办理权属转移登记”为由，判决驳回上诉人一审诉讼请求明显错误。1、绿地公司仅为上诉人办理了《鹰潭市房屋交易与产权管理告知单》，该告知单不具备房屋权属转移登记效力，故绿地公司的行为不符合合同的约定。2、绿地公司并未提供证据证明是因为上诉人拒不配合才导致产权证无法办理，且《鹰潭市房屋交易与产权管理告知单》及绿地公司出具的《承诺》能够证明上诉人一直在催促绿地公司为其办理房产证，绿地公司直到2017年3月13日才办理了案涉房屋的大产权证，该时间已远远超过了合同约定的办理权属转移登记的时间。3、绿地公司已严重违约，根据《合同补充协议》第九条第3款约定，上诉人单方行使合同解除权的条件已经成就，法院应支持上诉人包括解除合同在内的所有诉讼请求。
被上诉人绿地公司辩称，1、被上诉人不存在违约行为，上诉人无权要求被上诉人支付违约金。被上诉人已按合同约定时间通知被上诉人收房，但上诉人因自身原因到2015年10月30日才办理收房手续，根据合同约定，办理权属转移登记的起止时间应为2015年10月30日至2016年10月26日，被上诉人已在合同约定的时间为上诉人办理了权属转移登记。2、即使上诉人存在逾期办理案涉房屋权属转移登记的情形，上诉人要求的违约金数额也缺乏合同和法律依据。根据合同约定，即使被上诉人存在逾期办理房屋权属转移登记，被上诉人只应按上诉人已付房价款的0.1%支付违约金，而非上诉人请求的金额。3、双方签订的合同之目的能够实现，上诉人无权要求解除合同。上诉人在上诉状中并未要求解除合同，也未交纳该部分上诉费，合同约定逾期办理权属转移登记的，合同应当继续履行，合同补充协议第九条第3项不能适用。
刘梅、王长江向一审法院起诉请求：一、解除两原告与被告于2014年7月19日和2015年1月7日签订的《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号：YT2014004617、YT2015000105）；二、判令被告立即退还两原告两套房购房款630338元，办证费160元、房屋维修基金14090元、契税25215元、物业费1691元、有线电视费1000元，合计672494元，并承担违约责任20564.78元（违约金数额以全部房款630338元为基数，按同期银行贷款年利率4.35％上浮50％即6.525％的标准，暂从2016年7月1日计至2017年1月1日，为20564.78元，之后按上述标准计全部款项本息还清之日止）；三、本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。在本案审理期间，两原告增加诉讼请求：被告支付利息5043.7元（利息按已付款672492元为基准，按同期银行存款利率1.5%暂从2016年7月1日计至2017年1月1日，之后利息另行计算）。
一审法院认定事实：两原告系夫妻关系，2014年7月19日，两原告与被告签订了《鹰潭市商品房买卖合同》，合同第一、二条约定了两原告购买被告开发的鹰潭市鹰雄大道777号绿地月湖国际星城203栋1单元402室商品房一套，建筑面积88.6平方米，每平方米价格为3576.71元，总价款317183元等内容。第五条商品房交付及交付日期约定了被告于2015年6月30日前将符合条件的房屋交付两原告使用。第十二条商品房权属登记约定了商品预售的，自房屋交付使用之日起360日内办理转移登记，如由于被告的原因，未能在上述期限内办理房屋权属转移登记的，按照合同继续履行，被告应按已付房价款的0.1%向两原告支付违约金等内容。该商品房合同补充协议第九条解除合同约定第3项约定，买方（即两原告）根据合同第十二条（指卖方原因导致买方所购房屋权属登记逾期）行使单方面解除合同的，应在卖方逾期180天后起30天内以书面形式提出，否则视为买方放弃该项权利。2015年1月7日，两原告又与被告签订第二份《鹰潭市商品房买卖合同》，约定两原告购买被告上述同地段开发的205栋1单元402室的商品房一套；面积87.45平方米，每平方米价格3580.96元，总价款313155元。该合同其他条款与第一份《鹰潭市商品房买卖合同》条款一致。上述两份购房合同签订后，两原告依照合同约定支付了两套房的购房款共计630338元。2015年6月19日，被告通过EMS邮件通知两原告收房，2015年10月30日，两原告办理了两套房屋的收房手续。在收房时，被告代收了两原告两套房屋的房屋维修基金14090元、办证费160元、契税25215元、有线电视费1000元，两原告另向所购房屋物业公司交纳了两套房屋的物业费共1691元。因办理产权证事宜，两原告与被告发生争议，2016年9月22日，被告向两原告出具《承诺》一份，承诺自2016年10月20日带两原告前往鹰潭市房管局办理房产证事宜。2016年10月12日，被告与两原告前往鹰潭市房产交易中心办理诉争两套房屋的产权证，同日，鹰潭市房产交易中心出具《鹰潭市房屋交易与产权管理告知单》，告知单载明原告所购的诉争房屋已经在该中心办理了房地产交易与产权管理手续，并注明了所购房屋的产权证号等内容。因未能办理好产权证，2017年1月10日，两原告通过EMS快递向被告邮寄送达《解除商品房买卖合同通知》，被告于当月15日签收。2017年1月19日，两原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，被告表示办理房产证需要签两次字，在2016年10月20日，通知两原告前去房产交易中心签字，但两原告没有去。两原告则表示被告并未通知。另查明，根据被告提供的证据，诉争房屋所在的203栋、205栋已办理了权利人为被告的大产权证.与两原告所购房屋同栋的203栋2单元502室已经办理了房屋产权证书。
一审法院认为，本案的争议焦点为被告办理房产证是否逾期构成违约。根据两原告与被告签订的两份《鹰潭市商品房买卖合同》第五条的约定，被告应于2015年6月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。两原告于2015年10月30日前往被告处办理房屋交付手续，根据合同第十二条的约定，商品房预售的，自房屋交付使用之日起360日内办理转移登记，故本案中应当认定被告为两原告办理房屋权属转移登记的起止时间为2015年10月30日至2016年10月26日止。根据现有证据，2016年10月12日，鹰潭市房产交易中心对两原告所购的两套诉争房屋分别出具了《鹰潭市房屋交易与产权管理告知单》，该告知单注明了诉争房屋的产权证号，表明房产登记部门已经受理了诉争房屋的产权办理事项，并按照流程为两原告办理产权证书。对于办理产权证的后续事项，根据原、被告的陈述及证据，难以认定是被告拒绝为两原告办理产权转移登记还是两原告拒绝前往产权登记中心签字，因此，在产权登记部门已经出具了告知单的情况下，不能认定系被告的原因导致在房屋交付之日起360日内未办理权属转移登记，因此，两原告认为被告未在规定的期限内办理权属转移登记，构成违约，与合同的约定不符，本院不予支持。故两原告诉求解除诉争的两份《鹰潭市商品房买卖合同》，并诉求被告退还房款、办证费、房屋维修基金、契税、物业费、有线电视费，并承担违约责任，无事实与法律依据，本院不予支持。判决如下：驳回原告刘梅、王长江的诉讼请求。案件受理费计人民币10831元，由原告刘梅、王长江负担。
本院二审期间，上诉人刘梅、王长江提交了2份证据：《绿地﹒月湖国际星城交付通知书》、《商品房验收交接催告函》，证明绿地公司明文表示自通知约定的验收交接之日起第二天即视为该商品房已经交付。经本院组织当事人进行质证，被上诉人认为该证据不属于新证据，也不能达到上诉人所要证明的目的，上诉人实际到2015年10月30日才接收使用该房屋，而且《购房合同补充协议》第七条第二项明确约定，如果上诉人逾期收房，应自行承担产权登记手续迟延办理的相应责任。本院认为，被上诉人在合同约定的期间内通知了上诉人收房，但上诉人到2015年10月30日才实际接收使用该房屋，故对该组证据本院不予采信。本院向鹰潭市不动产登记中心调取了一份不动产登记资料查询结果证明，证明绿地月湖﹒国际星城203栋、205栋房屋办理不动产初始登记的时间为2017年1月10日。双方当事人对该证据均无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《商品房买卖合同》第五条约定“出卖人应于2015年6月30日前将商品房交付买受人使用”。绿地公司于2015年6月19日通过EMS邮件通知了上诉人刘梅、王长江收房，上诉人于2015年10月30日办理了两套房屋的收房手续。《商品房买卖合同》第十二条约定“商品房预售的，自房屋交付使用之日起360日内办理转移登记，由于出卖人原因，未能在上述期限内办理房屋权属转移登记的，按下列第1种约定处理：1、合同继续履行。出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2、解除合同”。《合同补充协议》第九条第3项约定“买方根据合同第十二条单方面解除合同的，应在卖方逾期180天后起30天内以书面形式提出”。案涉的绿地月湖﹒国际星城203栋、205栋房屋办理不动产初始登记的时间为2017年1月10日。其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据《商品房买卖合同》约定，自房屋交付使用之日起360日内被上诉人应为上诉人办理房屋权属转移登记，上诉人实际接收和使用房屋的时间是2015年10月30日，故本案中办理房屋权属转移登记的起止时间应为2015年10月30日至2016年10月26日止。因案涉的绿地月湖﹒国际星城203栋、205栋房屋办理不动产初始登记的时间为2017年1月10日，在此之前不可能办理房屋权属转移登记，其办理权属转移登记的时间只能在2017年1月10日之后，因此，被上诉人无法在2016年10月26日前为上诉人办理房屋权属转移登记，其行为已构成违约，故对上诉人要求被上诉人支付违约金的上诉请求，本院予以支持。根据合同约定，出卖人未能按期办理房屋权属转移登记的，应按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，故被上诉人应按上诉人已付总房款630338元的0.1%即630.34元向买受人支付违约金。因合同中对逾期办理权属转移登记未约定利息，故对上诉人请求的5043.7元利息不予支持。本案中，《商品房买卖合同》第十二条对出卖人逾期办理房屋权属转移登记的处理方式有两种选择，双方选择的是第1种“合同继续履行，出卖人向买受人支付违约金”，未选择第2种“解除合同”。而《合同补充协议》第九条第3项是对《商品房买卖合同》第十二条中第2种处理方式的补充，因双方在主合同中并未选择第2种处理方式，所以《合同补充协议》第九条第3项就没有适用的基础，故对上诉人依据《合同补充协议》第九条第3项主张行使合同解除权并要求退还房款及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人刘梅、王长江的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院（2017）赣0602民初165号民事判决。
二、被上诉人鹰潭绿地置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人刘梅、王长江支付违约金630.34元。
三、驳回上诉人刘梅、王长江的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10881元，二审案件受理费440元，共计11321元，由被上诉人鹰潭绿地置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈华秀
审判员 张志明
审判员 李胜旺
二〇一七年十月三十日
书记员 陈 娟