天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民四终字第370号
上诉人（原审被告）蒋志刚，无职业。
委托代理人宋明国，天津世杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵晓娟，无职业。
委托代理人刘卫东，天津耀达律师事务所律师。
原审被告吴忠革，无职业，现在天津市津西监狱服刑。
原审第三人中国光大银行天津分行，住所地天津市和平区曲阜道中联商务中心一附楼。
负责人姚峰，行长。
委托代理人王海，天津明义律师事务所律师。
上诉人蒋志刚因房屋所有权确认纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2012）南民初字第5777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蒋志刚及其委托代理人宋明国，被上诉人赵晓娟的委托代理人刘卫东，原审被告吴忠革，原审第三人中国光大银行天津分行（以下简称光大银行）的委托代理人王海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2003年9月17日赵晓娟取得坐落于天津市南开区白堤路西泠里1-5-501号房屋产权证，建筑面积为279.75平方米。因赵晓娟在银行有不良贷款记录，无法获取银行贷款，遂与吴忠革商定将上述房屋以买卖的形式过户至吴忠革名下，并以吴忠革名义向银行贷款，所得贷款由赵晓娟使用并由其偿还。2007年4月25日，双方订立买卖协议一份，约定房屋成交价160万元，首付50万元由赵晓娟替吴忠革交纳，吴忠革从银行贷款110万元交给赵晓娟。整个交易过程吴忠革未出任何费用。2007年8月30日赵晓娟与吴忠革又签订《协议书》一份，载明：双方就天津市南开区白堤路西泠里1-5-501房屋出售一事，经过协商并达成协议如下：1、西泠里1-5-501号房屋买卖协议签订后，吴忠革因经济原因，故向赵晓娟提出退房，赵晓娟同意吴忠革退房。自本协议签字之日起，西泠里1-5-501号房屋归赵晓娟所有。2、退房后，以吴忠革名义在建行河北支行所贷的110万元由赵晓娟每月以吴忠革名义偿还本金及利息。如违约，其违约责任由赵晓娟承担。3、在赵晓娟将西泠里1-5-501号房屋产权由吴忠革变更为赵晓娟之前，吴忠革不得对该房屋出售、转让、出租、抵押、抵偿等。该房屋原以赵晓娟名义出租所得租金，依然归赵晓娟所有，吴忠革无收益权。4、赵晓娟按期还清或者提前还清银行贷款，吴忠革应无条件配合赵晓娟办理房屋产权转移手续，而不得提出任何额外的经济要求。如违约，吴忠革补偿赵晓娟80万元。5、本协议一式两份，自签字之日起生效。后赵晓娟以每月向吴忠革名下建设银行河北支行银行卡内存款的方式偿还银行贷款。自2007年7月18日至2008年9月18日赵晓娟偿还贷款本息合计122000元。
2008年8月间，吴忠革在赵晓娟不知情的情况下将涉案房屋卖给蒋志刚，协议载明：房屋交易价2600000元，首付款780000元，申请银行贷款1820000元，契税78000元，转让手续费839.25元，印花税1300元，登记费80元，抵押登记费80元，合计2680299.25元。吴忠革扣除转让手续费839.25元和印花税1300元，应收房款2597860.75元。在实际履行过程中，双方商定吴忠革、蒋志刚均承认此前吴忠革欠蒋志刚借款50万元，在交易时抵扣。同时又扣除蒋志刚替吴忠革还贷的1064285.60元，蒋志刚还应给付吴忠革1033575.15元。2008年8月31日吴忠革给蒋志刚出具“今收到蒋志刚购房款99万元整（西泠里1-5-501已结清）”的收条。2008年9月9日蒋志刚从吴忠革资金监管账户分两笔提取现金979200元及1619014元，共计2598214元。涉案房屋过户至蒋志刚名下。
蒋志刚与第三人光大银行于2008年8月25日签订抵押贷款合同，向光大银行贷款182万元，贷款期限25年，自2008年9月至2033年8月终止，利率为6.65555%。后蒋志刚分期向第三人光大银行偿还银行贷款。截至2013年12月20日，蒋志刚已还本金230439.45元，偿还利息426361.27元，尚欠贷款本金余额1589560.55元。
赵晓娟不知上述房屋已过户，继续按约定连续三次向吴忠革账户上存款共计30700元“归还银行贷款”，均被吴忠革通过银行TM机将款全部取出，据为己有。案发后，吴忠革经天津市南开区人民法院（2011）南刑初字第429号刑事判决书，判决吴忠革犯侵占罪，处有期徒刑4年（自2011年2月3日至2015年2月2日），该判决书事实部分有“蒋志刚在当月14日一次性还清了银行贷款1064285.60元后，合法取得了该房产（指涉案房屋）所有权”的叙述。
赵晓娟对涉案房屋吴忠革与蒋志刚的成交价格为260万元（每平方米9294.01元）提出异议，认为价格过高。经赵晓娟申请对涉案房屋当时市场价格进行评估，估价时点为2008年8月19日，天津中量房地产土地评估有限责任公司作出中量房评字（2013）-0008号房地产纠纷估价报告，估价结果为，该估价时点可能实现的市场价值取整为1840000元，平均单价为6560元／建筑平方米。估价作业日期自2013年1月23日至2013年3月6日，赵晓娟预付鉴定费7100元。赵晓娟对鉴定结论无异议。吴忠革认为鉴定结论评估过低。蒋志刚认为该鉴定结论只是一个推论，不具有可信性，对此不予认可。第三人光大银行认为鉴定结论与其无关。
赵晓娟为支持其诉讼请求，向一审法院提供了天津市河西公证处出具的（2012）津河西证字第1801号公××，公证的内容为证人张××的证言。张××系涉案房屋承租人，其证言主要内容为“2008年7月的一天，蒋志刚到承租房处对张××称欲购买该房屋，当时张××告知蒋志刚该涉案房屋产权人系赵晓娟，并非吴忠革，且张××每月向赵晓娟交纳房租，并告诉蒋志刚该房屋有纠纷”。证人张××亦出庭确认了其证言的内容。吴忠革、第三人光大银行对该证言未发表质证意见。蒋志刚质证认为证人与赵晓娟有利害关系，在回答询问时有重大矛盾，对该证人证言不予认可。
蒋志刚为证明其购买房屋手续合法，向一审法院出具天津市星驰土地房地产评估有限公司作出的津星房滨字（2008）第694号《房地产抵押估价报告》一份，赵晓娟对该报告“业务委托书”中“委托方”吴忠革签名提出质疑，认为该签名系蒋志刚代吴忠革签的，能够证明吴忠革与蒋志刚恶意串通，并提出司法鉴定申请。一审法院依法委托天津市中胜物证司法鉴定所进行司法鉴定。2013年6月20日，该鉴定所出具天津市中胜物证司法鉴定所（2013）文鉴字第029号司法鉴定意见书，鉴定意见为：该处“吴忠革”的签名字迹是蒋志刚所书写。赵晓娟对鉴定结论无异议。吴忠革承认不是本人签名，但认可这一委托行为。蒋志刚认为鉴定结论与本案无关联性，且对其真实性、合法性存有异议。第三人光大银行认为鉴定结论与其无关，但对其真实性有异议。
各方当事人的其他质证意见为，赵晓娟认为蒋志刚提供的证据天津市南开区人民法院（2011）南刑初字第429号刑事判决书所述蒋志刚合法取得房屋所有权，仅为形式上合法；证据2房地产权登记簿只是形式上的登记；对证据3的真实性不予认可；对证据4无异议；对证据5的合法性不认可；对证据6真实性不认可；对证据7真实性无异议，但不能证明二被告的交易合法；认为证据8房屋过户契税的交款人应以合同约定为准；对证据9的合法性有异议，因业务委托书中“吴忠革”签名并非本人签字，申请司法鉴定；对证据10真实性无异议，对其关联性有异议；认为证据11与本案无关联性。赵晓娟对第三人提供的证据进行质证，认为第三人光大银行在审查贷款手续时没有尽到审慎的义务，使高评高贷得以发生。
吴忠革对赵晓娟提供的证据，认为对赵晓娟提供其名下产权证无异议；对证据2无异议；对证据3中的14800元系赵晓娟逾期还款无异议；认为证据4与本案无关联性；认为证据5系赵晓娟打印，最后一句话本人签字时没注意；对证据6所述过程不清楚；对证据7至证据15均无异议。对蒋志刚及第三人提供的证据无异议。
蒋志刚对赵晓娟提供的证据，认为证据1至5与本案不具有关联性；对证据7至8真实性认可，对吴忠革未收到99万元的表述不予认可；对证据9至10无异议；认为证据11银行对账单不能反映真实交易过程；证据6、证据12张××证人证言和公××，本案已有表述；认为证据13与本案无关；认为证据14的证明效力可疑；对证据15真实性、合法性无异议，对关联性和目的性有异议。对第三人光大银行提供的证据无异议。
原审第三人光大银行对赵晓娟、吴忠革、蒋志刚提供的其他证据认为与己无关。
2012年9月6日赵晓娟向一审法院提出财产保全申请，要求冻结蒋志刚名下坐落于天津市南开区白堤路西泠里1-5-501号房屋所有权转移手续，并提供郑岩名下坐落于天津市南开区万德庄书香园4-2-401号房屋及30000元现金作为担保。2012年9月6日，一审法院依法作出（2012）南民初字第5777号民事裁定书，冻结蒋志刚名下坐落于天津市南开区白堤路西泠里1-5-501号房屋所有权的转移手续。赵晓娟交纳保全费5000元。
原审原告赵晓娟一审诉称，2007年4月25日赵晓娟与吴忠革签订房屋买卖合同，将赵晓娟名下的房屋卖给吴忠革，房屋成交价160万元，首付款50万元（吴忠革实际未付款），其余110万元由吴忠革从银行做按揭贷款。该房屋产权证于2007年6月25日办至吴忠革名下。后吴忠革由于生意出现失误无力还款，又将上述房屋退还给赵晓娟，双方并于2007年8月30日签订了退房协议。退房协议签订后，赵晓娟每月按期偿还银行按揭贷款，并多次向吴忠革催要产权证未果。2008年8月19日吴忠革在赵晓娟不知情的情况下与蒋志刚签订房屋买卖合同，将赵晓娟所有的西泠里1-5-501房屋所有权证办至蒋志刚名下，后又将该房屋抵押给第三人光大银行，贷款182万元。蒋志刚于2008年9月9日分两次将贷款全部提取，而吴忠革实际没有得到房款。上述事实可看出，吴忠革与蒋志刚于2008年8月19日所签订的房屋买卖合同属恶意串通，侵害了赵晓娟的权益，蒋志刚取得该房屋的产权登记不是善意取得，赵晓娟享有追回权，故请求判令：1、2008年8月19日吴忠革与蒋志刚签订的房屋买卖合同无效；2、确认坐落于天津市南开区白堤路西泠里1-5-501号的房屋归赵晓娟所有；3、吴忠革与蒋志刚将该诉争房屋过户到赵晓娟名下，过户费用由吴忠革与蒋志刚负担；4、诉讼费由吴忠革与蒋志刚负担。
原审被告吴忠革一审辩称，吴忠革与蒋志刚之间的房屋买卖按正常的手续办理，买卖合同合法有效。吴忠革基于与赵晓娟签订的协议书中载明“若吴忠革违约需向赵晓娟支付80万元违约金”的约定，将讼争房屋卖给蒋志刚，请求依法判决。
原审被告蒋志刚一审辩称，第一、天津市南开区人民法院（2011）南刑初字第429号刑事判决已确认本案讼争房产合法过户到蒋志刚名下。如果赵晓娟的诉请得到支持，在前的刑事案件定案依据将不复存在，进而形成错案；第二、蒋志刚与吴忠革签订的《房产买卖协议》合法有效，蒋志刚取得房产所有权符合法律规定。赵晓娟与吴忠革签订的《退房协议》只约束其二人，协议的效力不及于任何第三人。赵晓娟无权凭借此协议向蒋志刚主张讼争之房的所有权；第三、退一万步讲，假设蒋志刚在购买讼争房产时，吴忠革无权处分该房产，蒋志刚仍然可以依据我国法律规定的善意取得原则取得讼争之房的所有权，故请求驳回赵晓娟的全部诉讼请求。
原审第三人光大银行一审述称，第三人与赵晓娟、吴忠革、蒋志刚之间的纷争没有关系。上述三方当事人之间的房屋买卖纠纷，不必然牵扯到蒋志刚和银行借款合同的履行。所以第三人同赵晓娟、吴忠革与蒋志刚之间的房产权属之间的关系没有牵连。蒋志刚向银行借款的手续合法，银行发放贷款的手续合法，借款方和出借方均无过错，第三人享有的抵押权是排他和优先的权利，不清偿贷款，房产是不能撤销抵押及办理过户手续的。赵晓娟与吴忠革之间的纠纷属于债权纠纷，蒋志刚取得房屋过程不存在瑕疵，抵押贷款后的任何纠纷均不影响抵押权，故第三人恳请注意其出借贷款的善意及没有过错的情况，依法判决。
一审法院认为，吴忠革与蒋志刚对天津中量房地产土地评估有限责任公司作出中量房评字（2013）0008号房地产纠纷估价报告的评估结果提出异议，但未能提供不予采信的充分证据，故对此异议，一审法院不予支持。蒋志刚提出证人张××与赵晓娟有利害关系，对其证言不予认可一节，因证人张××是涉案房屋的承租人，与赵晓娟、蒋志刚均建立过租赁关系，现无证据证明证人张××与赵晓娟有利害关系，结合本案其他证据，对该证人证言一审法院予以认定。吴忠革虽否认收到蒋志刚给付的房款99万元，但不能提供证据予以证实，对吴忠革自书收条的内容，一审法院予以确认。
赵晓娟为获取贷款与吴忠革签订了房屋买卖协议，吴忠革虽然未付房款，但在法律上其已成为涉案房屋的所有权人。吴忠革与赵晓娟2007年8月30日签订“退房协议”后，吴忠革系涉案房屋所有权人的身份虽未发生改变。但是根据协议约定，吴忠革对该房的处分权受到限制，即对应涉案房屋吴忠革处于无处分权人的地位。因此，吴忠革将涉案房屋卖与蒋志刚则构成无处分权行为。在吴忠革与蒋志刚的交易过程中，吴忠革借助处分他人财产之机，清偿个人债务50万元，蒋志刚明知涉案房屋产权存有争议，却以大幅高于市场价格购买，该交易行为违反了财产转让以对价为条件的一般规律，其转让过程及转让价格存在不合理因素。由此可见吴忠革与蒋志刚的交易行为属于非善意转让，蒋志刚对涉案房屋不构成善意取得，因此双方的房屋买卖合同无效，吴忠革应按自书收条记载数额返还房款。吴忠革与蒋志刚原有的债权债务关系随之恢复。由于该无效合同的形成吴忠革与蒋志刚均有过错，因此所产生的契税、利息等损失二人均应负担。赵晓娟为获取贷款与吴忠革办理的房屋买卖手续，使得吴忠革后来的转让行为得以实现，是此纠纷发生的原因之一，因此也应分担一定比例的契税、利息等损失。此外，吴忠革未经赵晓娟的同意将涉案房屋卖予蒋志刚，违反了赵晓娟与吴忠革2007年8月30日所签“退房协议”的约定，构成违约，因此赵晓娟要求将涉案房屋确认归其所有，理由充分，一审法院予以支持。关于吴忠革所称“退房协议”约定吴忠革违约仅应承担给付违约金80万元的责任一节，该约定是针对吴忠革不协助赵晓娟办理过户手续而订，并非包括其他违约行为，因此，其抗辩意见一审法院不予采信。蒋志刚辩称一审法院刑事判决书已确认其已合法取得涉案房屋所有权的抗辩意见，一审法院认为该判决书所叙述有关内容不是认定本案事实的唯一依据，该抗辩意见，一审法院不予采信。
在购买涉案房屋时，蒋志刚与第三人光大银行签订了抵押贷款合同并取得贷款，光大银行系涉案房屋的贷款人和抵押权人，与本案的审理结果存在利害关系，吴忠革与蒋志刚的交易行为被宣告无效后，该合同无需继续履行。因此本案应一并作出调整。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条之规定，一审法院判决：“一、被告吴忠革与被告蒋志刚于2008年8月19日签订的编号为26246-001498的《天津市房产买卖协议》无效；二、坐落天津市南开区白堤路西泠里1-5-501号房屋一套归原告赵晓娟所有，被告蒋志刚协助办理所有权转移手续，所需费用由原告赵晓娟负担；三、被告吴忠革退还被告蒋志刚购房款990000元；四、被告蒋志刚偿还第三人光大银行贷款本金525274.95元（本项允许原告赵晓娟自愿垫付后追偿）；五、原告赵晓娟代被告蒋志刚偿还第三人光大银行贷款本金1064285.60元；六、被告蒋志刚已支付涉案房屋过户手续费、契税等80299.25元、银行贷款利息426361.27元，共计500666.52元，原告赵晓娟负担166888.84元，被告吴忠革负担166888.84元，被告蒋志刚负担166888.84元。原告赵晓娟、被告吴忠革将应负担部分给付被告蒋志刚；七、第三人光大银行与被告蒋志刚签订的编号为5580816000054号个人贷款合同（抵押、保证）于2013年12月20日终止，第三人光大银行收回贷款本金余额后，协助办理涉案房屋撤销抵押手续；八、上列第三项、第四项、第五项、第六项，于判决生效后十日内给付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23440元、鉴定费7100元、保全费5000元，共计35540元，由原告赵晓娟负担11848元，由被告吴忠革负担11846元，由被告蒋志刚负担11846元。”
一审判决后，上诉人蒋志刚不服，向本院提出上诉，认为一审判决超出诉讼请求范围，违反了不告不理原则。一审否定了已生效的刑事判决。赵晓娟与吴忠革假卖房真骗贷的行为应承担市场风险。一审判决认定合同无效没有任何证据，认定非善意取得是错误的。交易价格低才是恶意串通特征，本案是交易价格高。蒋志刚取得涉案房屋是善意取得，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定。蒋志刚支付了合理的对价，承担了全部转让的税费。赵晓娟应向吴忠革赔偿，故请求撤销原判，依法改判：1、驳回赵晓娟的一审全部诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人赵晓娟辩称，一审认定事实正确，请求维持一审判决。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定和本案事实，赵晓娟对本案诉争的房屋享有追回权。吴忠革不是以合理价格转让本案所涉房产，蒋志刚不是以合理价格受让本案所涉房产，蒋志刚取得房屋所有权不属于善意。吴忠革与蒋志刚在本案所涉房屋买卖过程中，恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，侵占他人财产，所订立的房屋买卖合同应被确认为无效。无效合同即使履行若被确认无效是应返还财产的，故上诉人第一点上诉意见不成立。退房协议是一份合同，但合同明确约定了吴忠革没有处分权。蒋志刚作为买房一方，应支付购房款，但最终买方实际又掌握了房款，吴忠革代为签字明显属恶意串通行为，说明蒋志刚并非善意，足以认定蒋志刚是明知的。赵晓娟认为刑事判决书上认定蒋志刚合法取得产权只是登记，并非实际取得。赵晓娟一审起诉请求确认合同无效，一审判决认定返还财产，并未违反不告不理原则。
原审被告吴忠革辩称，答辩意见与蒋志刚的答辩意见一致。吴忠革不同意一审法院判决，但未在法定上诉期间提起上诉。
原审第三人光大银行述称，蒋志刚和光大银行之间的贷款手续合法有效，光大银行享有优先抵押权。一审判决只处理了房子的本金部分，对于银行在贷款合同中取得的利息及逾期造成罚息未认定。银行贷款合同是相对的，蒋志刚的个人征信没问题，光大银行未审查赵晓娟的征信情况，不接受赵晓娟的清偿。
经审理查明，一审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。双方二审期间均未提交新证据，案经调解未果。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案系房屋所有权确认纠纷。上诉人蒋志刚主张一审法院查明的基本事实中遗漏了光大银行评估问题，实际情况是光大银行指定评估单位为蒋志刚做的评估，光大银行及房管局均认可及通过了该评估。2008年7月蒋志刚出示房产证，承租人张××表示看到了，诉争房屋过户后张××与蒋志刚重新签订了承租合同。赵晓娟、吴忠革、光大银行均表示对一审法院查明的基本事实并无异议。
本案的争议焦点是吴忠革与赵晓娟签订的退房协议的效力是否能够对抗诉争房屋的产权登记。
首先，蒋志刚与吴忠革签订房屋买卖合同时，吴忠革是诉争房产的产权人。按照《中华人民共和国物权法》有关物权登记的相关规定，房屋产权归属情况应以有权机关的登记为准，故吴忠革对外出售诉争房产的行为属于有权处分的民事法律行为。赵晓娟一审主张的蒋志刚取得房屋所有权不属于善意取得，吴忠革与蒋志刚房屋买卖过程中恶意串通一节，因善意取得的前提应为出卖人无权处分，2007年6月25日诉争房屋产权证变更至吴忠革名下，本案中2008年8月19日吴忠革对诉争房产的处分属于有权处分，故本案不适用善意取得制度，亦无证据证明恶意串通的情形。因此，蒋志刚上诉主张一审判决错误认定其非善意取得，吴忠革应向赵晓娟赔偿一节，因上诉人蒋志刚取得涉诉房屋支付了价款，并承担了全部转让的税费，故蒋志刚上诉主张其拥有诉争房屋所有权，应驳回赵晓娟一审全部诉讼请求的上诉请求，理由充分，应予以支持。
其次，2007年8月30日赵晓娟与吴忠革签订的《退房协议》仅能约束合同相对双方，该协议的效力不能及于合同以外的第三人蒋志刚，故一审法院以该《退房协议》为依据认定2008年8月19日吴忠革与蒋志刚签订的编号为26246-001498的《天津市房产买卖协议》无效欠妥，应予以纠正。赵晓娟因吴忠革不履行《退房协议》所遭受的损失，不属于本案审理的范围，可另行向吴忠革主张权利。
综上，蒋志刚与吴忠革签订的房屋买卖合同有效。涉诉房屋所有权人应确定为蒋志刚，蒋志刚与光大银行所签贷款抵押合同继续履行。蒋志刚的上诉请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销天津市南开区人民法院（2012）南民初字第5777号民事判决；
二、驳回被上诉人赵晓娟的诉讼请求。
一审案件受理费23440元、鉴定费7100元、保全费5000元，共计35540元，由赵晓娟负担23694元，由吴忠革负担11846元；二审案件受理费50元，由赵晓娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍惠
代理审判员 党国华
代理审判员 赵 盈
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。