湖北省谷城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂谷城民二初字第00256号
原告陈某。
委托代理人赵俊，湖北谷伯律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、代收法律文书等特别授权。
原告李某。
被告董某。
委托代理人任学锋，湖北谷伯律师事务所律师。代理权限：一般授权。
原告陈某、李某与被告董某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某的委托代理人赵俊，原告李某，被告董某及其委托代理人任学锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某、李某诉称：2013年2月，二原告看到湖北省新华资产管理有限公司在石花镇东门街新华书店房屋张贴的《房屋出售公告》，交纳竞买保证金参与竞买。2014年7月18日，原告陈某与新华资产公司签订了《房屋买卖合同》，购买了新华资产公司位于谷城县石花镇东门街五间两层房屋。竞买时，出售方告知承租户原来签订的租赁合同由买方承接至合同到期日。其中，出售方委托湖北新华书店（集团）有限公司谷城分公司代管该房屋，于2014年2月28日与被告董某（代理人任少锋）续签《房屋租赁合同》，约定：出租临街门面二间及二楼房屋两间，年租金10200元；合同到期日为2015年1月30日；违约方应向守约方支付年租金30%的违约金。原告购买该租赁房屋后，告知被告租赁合同到期后，房屋收回自用。湖北新华书店有限公司谷城分公司也于2015年2月26日明确告知原租房户，租赁房屋已出售给原告，相关权利由原告承接。之后，原告曾多次要求被告在租赁合同到期搬出原告所有的房屋，均遭致被告拒绝。故请求人民法院判令被告立即向二原告返还租赁的房屋，并判令被告向二原告支付违约金3060元，赔偿租金损失5100元（租金损失计算至起诉之日，以后租金损失计算至被告返还租赁房屋之日止）。
原告陈某、李某为证明所陈述的事实及支持其主张，举出如下证据：
1、原告陈某与湖北省新华资产管理有限公司于2014年7月18日签订的《房屋买卖合同》及原告向新华资产公司支付购房款的付款凭证。用于证明原告通过参与竞价购得新华资产公司位于谷城县石花镇东门街原石花新华书店门市部的房屋。
2、谷城县房权证石花镇字第××号房屋产权证。证明二原告已取得涉案房屋的房屋产权证。
3、湖北省新华书店有限公司谷城县分公司向房屋承租人送达的《温馨告知》。用于证明涉案房屋出售给原告的事实已告知房屋承租户。
4、湖北省新华书店有限公司谷城县分公司受房屋所有权人新华资产公司委托与被告董某签订的2012年至2014年的《房屋租赁合同》3份及被告交纳房租费的发票3张。用于证明被告在租赁合同到期后未返还租赁房屋，应承担违约责任。
5、房屋现状的照片2张。用于证明被告在租赁合同到期后，仍占用租赁房屋的事实。
6、新华资产公司资产处置档案1组及证明2份。用于证明原告通过竞价程序合法取得涉案房屋所有权。
7、湖北长江出版传媒集团有限公司《关于湖北省新华书店集团改制上市资产分割方案》、《关于省新华书店集团资产分割划转的通知》及资产评估明细表。用于证明涉案房屋建成时间、资产划转时评估价值，该房屋已划转归新华资产公司所有。
8、湖北省新华书店有限公司谷城县分公司出具的《说明》1份。用于证明涉案房屋的买卖情况。
被告董某辩称：1、被告与原告之间未形成合同关系，被告不存在违约。因被告与第三人损害赔偿事宜未能协商一致，被告不得不采用占有的方法维护自身利益，并不存在侵权的故意；2、原告与新华资产公司、新华书店谷城分公司恶意串通，损害了承租人的利益，应认定原告与新华资产公司签订的《房屋买卖合同》无效。且讼争房屋系划拔土地所建房屋，新华资产公司未取得土地使用权证，不具备房屋转让的条件，故原告与新华资产公司签订的房屋买卖合同属于效力待定的合同，在第三人新华资产公司未依法取得处分权之前，诉争房屋的所有权应归属新华资产公司。故原告的诉请缺乏事实和法律依据。3、因新华资产公司在出卖租赁房屋时未履行通知义务，侵害了原告作为承租人的优先购买权。因原告未取得房屋所有权，被告可以向第三人新华资产公司主张优先购买权或者请求损害赔偿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告董某为证明所陈述的事实及支持其主张，举出如下证据：
1、谷城县委宣传部致被告董某的《信访回复》。用于证明被告曾向有关部门反映案外人出卖涉案房屋，侵犯其优先购买权的事实。
2、被告申请证人刘某、杨某出庭作证的证言。拟证明新华资产公司于2013年2月6日未在租赁房屋上张贴《房屋出售公告》的事实。
庭审中，被告对二原告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但认为原告与新华资产公司签订的房屋买卖合同是效力待定合同。对证据2的真实性无异议，但认定新华资产公司出卖涉案房屋侵害了被告的优先购买权。对证据3、证据4、证据5无异议。对证据6《房屋出售公告》认为是单方出具的，不能证实该出售公告已张贴并告知被告。对证据6中的委托书、签到单的真实性、关联性有异议。对证据7的关联性、真实性有异议。对证据8的真实性、合法性有异议。
原告对被告提供的证据1的真实性有异议，且认为不能达到被告的证明目的。原告对被告提供的证据2证人出庭作证证言的真实性、关联性有异议。
本院对原、被告提供的证据认证如下：对原告提供的证据1—5，被告对其真实性无异议，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。对原告提供的证据6—8，被告虽提出异议，但未能提供相关证据予以反驳，且原告提供的证据6—8能反映案件的真实情况，与待证事实相关联，证据之间能相互印证，故本院对证据6—8予以采信，作为认定案件事实的依据。对被告提供的证据1、证据2，因该证据不足以证实被告的证明目的，故本院不予采信。
根据本院采信的上述证据，结合当事人的陈述，本院对本案事实认定如下：
经审理查明：案外人湖北省新华书店（集团）有限公司谷城分公司（以下称谷城新华书店）的前身为谷城县新华书店。1993年4月，其在谷城县石花镇东门街建盖一幢311.68㎡的五间二层房屋作为其图书分销网点。后因经营策略的调整，该房屋改由对外分别出租。从2006年始，被告董某租赁该幢房屋中的部分门面房屋供其开设个体诊所使用，房屋租赁合同每年签订一次。
2009年10月，案外人湖北省新华书店（集团）有限公司根据《湖北长江出版传媒集团有限公司关于省新华书店集团资产分割划转的通知》及湖北长江出版传媒集团有限公司《鄂出团发（2009）145号》文件要求，将该处房屋划归湖北省新华资产管理有限公司（以下称新华资产公司）所有，并于2010年7月9日为新华资产公司办理了相关房权证。之后，案外人新华资产公司委托谷城新华书店代为管理该处房产。2012年及2013年，谷城新华书店代表新华资产公司与被告董某分别签订了《房屋租赁合同》，双方均已按合同履行完毕。2013年2月6日，新华资产公司委托谷城新华书店在出租房屋上张贴《房屋出售公告》，公告载明：现有新华资产公司位于谷城县石花镇东门街1幢的一处房产，无土地证，房产证面积311.68平方米，欲出售。出售底价30万元，有意者，请联系，并在本公告截止日前按出售底价将款项汇入公告方账户以示诚意，公告方将按公开、公平、公正的原则确认受让人。截止日期：2013年2月12日。2013年2月25日，新华资产公司向谷城新华书店出具《授权委托书》，委托谷城新华书店代为履行该处房产的处置事项，包括签订《房屋买卖合同》、代为办理产权注销（或过户）等相关手续。原告陈某得知售房信息后，于2013年3月20日按新华资产公司要求交纳了该处房屋的竞买保证金30万元后并最终以41万元的出价竞买成功。2014年7月18日，原告陈某（乙方）与新华资产公司（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将位于谷城县石花镇东门街的房屋出售给乙方，该房屋房产证号为“谷城县房权证石花镇字第××号”，证载面积311.68㎡，无土地证；该房屋买卖成交价格为人民币41万元。乙方原向甲方交付的30万元保证金转作买房款，其与成交价格的差额部分11万元于本合同签订之日前向甲方一次性付清；合同签订之日起5个工作日内，甲方将该房屋的房产证交予乙方，该房屋产权证交予乙方后，该房屋的买卖手续即视为交接完毕；该房屋转让过户手续由乙方自行办理，必要时甲方应出具相关资料并协助乙方办理。合同签订后，原告及新华资产公司已依约履行了各自的义务。2015年6月19日，新华资产公司协助原告陈某、李某在谷城县房管局办理了该处房屋的所有权证。
在上述房屋出售并办理相关手续期间的2014年2月28日，被告董某（乙方）委托案外人任少锋与谷城新华书店（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：1、乙方租赁甲方坐落在谷城县石花镇东门街的房屋二间仅作为医疗就诊服务经营场所使用，从西向东第二和第三间，共计门面房；二楼靠东第一、二两间生活住宿用房暂借乙方使用，甲方若有需要有权随时收回；2、房屋的租期1年，自2014年1月31日至2015年1月30日止。租赁期满，甲方根据自身情况决定是否继续出租，不再出租该房则在租赁期满前的二个月告之乙方，如继续出租，乙方有优先租赁权，但乙方须于租赁期满二个月向甲方书面提出续租要求并重新签订租赁合同；3、租金按年计算，一楼经营场地年租金10000元，二楼租住房年租金200元，共计10200元；租金支付方式以先交纳租金后使用房屋为前提，按年一次性付清，每年的1月10日为次年租金支付截止日；4、租赁期间，乙方对该房屋的装修、使用及维修所产生的一切费用及相关责任后果均由乙方承担，乙方返还该房屋时应当符合正常使用的状态，并结清应当承担的费用。租赁期满或本合同提前终止时，乙方应在本合同期满或本合同终止后20日内将其全部可移动财产和装置搬离租赁房屋，将租赁房屋及甲方原配置的设备、设施在能正常运行状态下完好的交还给甲方。乙方投入装修中附着于建筑物上不可拆迁部分或拆迁降低其使用价值的部分无偿归甲方所有，乙方不得拆除或损坏，且甲方不对乙方进行任何补偿。对乙方可移动的财产，乙方应当按期搬离，逾期未搬离其财产的，视为乙方放弃租赁物内的财产，甲方有权单方面对租赁房屋内的财产和设施进行任何处理，且无需给予乙方任何补偿和赔偿；5、违约责任：违约方应向守约方支付年租金30%的违约金；6、租赁期内双方均不得提前解除本合同。合同签订后，被告依约向谷城新华书店交纳了2014年的房屋租金。2015年2月26日，谷城新华书店受新华资产公司的委托向被告及其他房屋承租人送达了《温馨告知》载明：“1、您现在承租的房屋（原谷城县新华书店石花门市部）由湖北省新华资产管理有限公司已经出售给陈某，即陈某是您现在承租房屋的所有权人；2、湖北新华资产管理有限公司及其委托管理单位湖北省新华书店（集团）有限公司谷城县分公司对此房产（土地）已无任何管理或干涉权限；3、承租人租赁合同未到期或已到期的若要续租请及时与房屋的所有权人陈某联系，未到期的原合同继续有效至合同到期日止；4、续租联系方式：联系人陈建义（陈某的父亲）”。被告董某所承租房屋的租赁期限到期后，二原告多次要求被告返还租赁房屋，被告董某以新华资产公司出售该房屋侵害了其优先购买权为由拒绝返还租赁房屋，故原告诉至本院。
本院认为：2014年2月28日，案外人新华资产公司委托谷城新华书店与被告董某签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应信守合同并按合同履行。被告董某所承租的房屋在2014年7月18日已由房屋所有权人新华资产公司出卖给原告陈某，新华资产公司与原告陈某之间签订的《房屋买卖合同》也因不违反法律、行政法规的强制性规定，且在原告支付相应对价后，新华资产公司已为原告办理了该房屋的所有权转移登记手续，该买卖合同当属有效，受法律保护。根据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力”的规定，原告陈某、李某作为受让人代替出租人新华资产公司取得原租赁关系所产生的权利与义务，原租赁合同对于新的所有权人仍然有效。因在2014年2月28日被告董某与原房屋出租人签订的租赁合同已约定：租期自2014年1月31日至2015年1月30日止一年；租赁期满，若继续承租，须于届满之前二个月向出租人提出并重新签订租赁合同；否则，应在合同期满或合同终止后20日内将其可移动财产和装置搬离租赁房屋。至2015年1月30日，被告董某与原出租人签订的《房屋租赁合同》期满后，本应依照《合同法》第235条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”向出租人即二原告返还租赁房屋，以全面履行其合同义务。但是，被告却在租期届满后，仍然继续占有并使用该租赁房屋，其行为侵害了原告的合法权益，故被告董某应向二原告赔偿占用房屋期间的租金损失。该项损失的计算可参照出、承租人之前租赁合同约定的租金标准计付，即从2015年1月31日起计算至被告返还租赁房屋之日止。因被告未在租期届满前的两个月时段内与原告达成续租协议，在租赁合同到期后，未依约返还房屋，仍继续占有并对租赁物使用、收益，其行为已构成违约，故原告要求被告按租赁合同约定承担年租金30%即3060元的违约金，有事实依据和法律根据。被告辩称新华资产公司将租赁房屋出卖给原告时未履行通知义务，侵害了被告的优先购买权，因新华资产公司出卖租赁房屋是否侵害被告的优先购买权不属本案的审理范围，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。故被告的此项辩称理由，于法难以成立。被告辩称新华资产公司将案涉房屋低价出卖给原告，属恶意串通，损害了被告的利益，双方所签订的房屋买卖合同应认定无效，因未提供相关证据证实其主张，故本院不予采纳。被告辩称新华资产公司出卖诉争房屋因未取得土地使用权证，原告与新华资产公司签订的房屋买卖合同属效力待定合同的理由，因效力待定的民事行为仅适用于民事行为能力有欠缺或者无权处分的情形，而本案中新华资产公司将其享有所有权的房屋出卖给原告并不存在上述情形，故被告的此项辩称理由依法不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告董某于本判决生效之日起15日内，将租用原告陈某、李某所有的位于谷城县石花镇东门街的2间门面房及该房屋二楼的2间住房返还给二原告。
二、被告董某于本判决生效之日起15日内，向原告陈某、李某赔偿2015年1月31日至2015年7月31日占用房屋的租金损失5100元，以后租金损失从2015年8月1日起按年租金10200元标准计算至返还租赁房屋之日止。
三、被告董某于本判决生效之日起15日内，向原告陈某、李某支付违约金3060元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元减半收取250元，由被告董某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：襄阳市中级人民法院，账号17×××38。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交纳。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。当事人签收本判决书后，视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知。
审判员 刘 波
二〇一五年十一月十一日
书记员 程波乐