四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第2046号
上诉人（原审原告、反诉被告）保利（成都）实业有限公司。住所地：四川省成都市武侯区。
法定代表人吴章焰，董事长。
委托代理人杨慧，四川高新志远律师事务所。
委托代理人李杰，四川泰常律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）任兴涛，男，汉族，1985年2月19日出生，住四川省荥经县。
委托代理人葛少林，女，汉族，1969年6月30日出生，住四川省叙永县。
上诉人保利（成都）实业有限公司（以下简称保利公司）与被上诉人任兴涛商品房预售合同纠纷一案，因不服成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月4日立案受理后，于2015年3月12日公开开庭审理了本案，上诉人保利公司的委托代理人杨慧、李杰，被上诉人任兴涛及其委托代理人葛少林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年5月2日，任兴涛向保利公司交纳定金2万元，定购保利花园三期5-1-101房屋。
2013年5月17日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由任兴涛购买保利公司开发的保利花园三期5号楼1单元101房屋，房屋面积254.61平方米，总价1692366元。合同第五条约定，买受人采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司成都锦城支行银行或住房公积金管理机构借款支付。合同第九条约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。在签订《商品房买卖合同》的同时，任兴涛还签署了《承担保利花园项目认购承诺确认单》，并填报了《购房人家庭成员住房情况申报表》。《成都保利花园项目认购确认单》第4条载明：“本人承诺购买此房不属于限购范围，自愿购买保利花园，如有不实本人自愿承担一切责任”；第5条载明：“确认认房认贷政策下您目前的资信情况可以办理按揭手续，如有不实本人自愿承担一切责任”。在《购房人家庭成员住房情况申报表》中，任兴涛如实填写了其户籍所在地四川荥经县。
2013年5月18日，任兴涛向保利公司支付首付款492366元，并交纳了首付款滞纳金4516元。此后任兴涛未能在银行处办理到按揭贷款手续，至今未付余款。任兴涛未能在银行处办理贷款的原因，因其系非成都市户籍居民，且无成都市的纳税证明或社保交纳证明，属于政策的限购对象。
2014年1月21日，保利公司诉至原审法院请求判令：1.解除保利公司与任兴涛签订的《商品房买卖合同》；2.任兴涛向保利公司支付违约金236000元。后任兴涛提起反诉，请求判令保利公司返还其已支付的首付款512366元（含定金2万元）和滞纳金4516元。
原审法院审理认为，尽管任兴涛在与保利公司签订《商品房买卖合同》时属于限购限贷对象，但该合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。任兴涛在支付了首付款后，至今未能按合同约定以办理按揭贷款的方式向保利公司付清全部房款，其行为构成违约。根据合同约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，故保利公司主张解除合同理由成立，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故对任兴涛要求保利公司返还购房首付款512366元和滞纳金4516元，原审法院予以支持。因任兴涛未按约支付购房款构成违约，合同解除后，其应当承担违约责任。双方约定“买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。任兴涛认为约定的违约金过高，请求减少违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因损失产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”之规定及案件查明的事实，任兴涛主张减少违约金的主张成立，对其减少违约金的请求，原审法院予以支持。结合该案案情，原审法院酌定违约金调整为3万元。因此，保利公司应当退还任兴涛购房款及滞纳金共计486882元（首付款512366元＋滞纳金4516元-违约金30000元）。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、解除保利公司与任兴涛于2013年5月17日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；二、保利公司于判决生效之日起十日内向任兴涛退还购房款和滞纳金486882元；三、驳回保利公司的其他诉讼请求。如果保利公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费共计9325元，由保利公司负担8140元，由任兴涛负担1185元。
宣判后，保利公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第一项，改判保利公司向任兴涛退还购房款及滞纳金共计290882元。理由：原审法院对任兴涛应承担的违约金调整过低，不足以弥补保利公司的损失，且保利公司对于合同的解除并无过错，原审对违约金的调整并无法律依据。
被上诉人任兴涛答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院对一审已查明的事实予以确认。
二审中，保利公司提交如下新证据：
证据1.（2014）双流民初字第4717号民事判决书及生效证明，拟证明本案保利公司在诉讼请求及事实理由等方面与四川省双流县人民法院的生效民事判决的情况基本一致，故原审判决与生效判决发生冲突，明显错误；
证据2.贷款利率表、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发（2003）251号）》，拟证明原审法院判决任兴涛仅承担3万元的违约金明显过低，尚未达到银行贷款利率标准。
任兴涛针对保利公司提交的2份新证据真实性予以认可，但认为导致任兴涛违约双方解除合同系因保利公司未尽到提示义务所致，保利公司作为专业的开发商应该了解限购范围，故原审对违约金调整合理。
本院对上述证据的真实性予以认可。
本院认为，本案二审争议的焦点为原审法院对任兴涛应承担的违约金调整比例是否适当，现评判如下：
任兴涛与保利公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力。因任兴涛属于限购限贷对象未获得银行按揭贷款，导致其未能按约支付购房款已对出卖方保利公司构成违约。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据此理解，违约金具有以补偿性为主、惩罚性为辅的双重性质，系以补偿守约方的损失为主要功能。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的确定应以违约损失为基础，综合考虑案件的具体情况。综合本案情况，虽因任兴涛属限购限贷人群从而导致合同的履行不能，从而对保利公司构成付款违约，但保利公司作为房地产开发企业，较之于普通购房者其应该更清楚限购限贷政策，保利公司在与任兴涛订立合同之时就已经清楚任兴涛非成都市户籍居民，故其对合同的不能履行也存有过错，且保利公司并无证据证明其实际损失的发生，故综合合同履行情况及双方过错程度，原审判决将违约金调整为3万元并无不当，本院予以维持。
综上，保利公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费5665元，由保利（成都）实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一五年四月一日
书 记 员 龙春光