重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00531号
上诉人（原审被告）：黄小明，男，1952年12月21日出生，汉族，武隆县羊角小学退休教师，住重庆市武隆县。
被上诉人（原审原告）：重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路63号，组织机构代码67869419-X。
负责人：王中毅，经理。
委托代理人：廖贵萍，女，该分公司原经理，住重庆市九龙坡区。
委托代理人：李永建，重庆剑直律师事务所律师。
上诉人黄小明与被上诉人重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司（以下简称庆业武隆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市武隆县人民法院（2014）武法民初字第01574号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：XX城是位于武隆县的商业住宅综合小区，其中龙XX景、龙XX苑、龙XX家三个片区分别为XX城的第一、二、三期，建设单位均为重庆裕升房地产开发有限公司（以下简称裕升公司）。XX城第一、二、三期在建时，建设单位裕升公司与庆业武隆分公司分别签订了前期物业服务合同，委托庆业武隆分公司为其进行前期物业服务，并在房地产行政管理部门进行了前期物业合同的备案登记。裕升公司（甲方）与庆�武隆分公司（乙方）在《XX城二、三期前期物业服务委托服务合同》中约定：“……第三条物业管理委托服务期限。本合同管理服务期从2009年1月1日至2012年1月1日止，为期叁年。在本款规定的时间内，乙方与业主签订物业服务合同生效后，本合同自然废止。本合同届满后，若小区业主委员会未成立，则本合同自动延续至业主委员会成立并与之签订物业服务合同后，本合同自然作废。……第五条物业管理服务费及付款方式。……5.1.2本物业管理区域的物业服务费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；……5.1.3物业服务收费标准（按建筑面积）：住宅：0.5／平方米／月（电梯费另收）；电梯费：实行分级制：3�20元／户、每上升一层递增0.5元／户。……5.1.6上述物业服务费中不含小区公共部位之用电、用水所产生的公摊电费、水费。按照国家及政府相关规定，该部分费用应由小区所有业主及使用人每月据实分摊；上述约定的收费标准，乙方需申报物价部门审核通过后按批准标准执行。……第九条甲乙双方的权利和义务。……9.5乙方的权利与义务……9.5.2按照本合同和有关规定向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用……第十二条、违约责任及合同的终止、解除。……12.3甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数支付物业服务费（包括启动补偿金）或物业服务费的，乙方向违反者按每日3‰的标准收取违约金。……”2009年9月5日，XX城业主委员会成立并在国土房管部门进行备案登记。2009年10月，XX城业主委员会与武隆德信物业管理有限责任公司签订物业服务合同。2010年8月28日，XX城业主委员会公开选聘物管公司，并与重庆巨轮物业管理有限责任公司（以下简称巨轮公司）签订物业服务合同。之后，巨轮公司进驻XX城龙XX苑即XX城第8、9号楼开展物业服务。2010年12月15日，巨轮公司从XX城撤场。之后，庆业武隆分公司进驻XX城龙XX苑，在武隆县国土资源和房屋管理局及武隆县XX镇人民政府的组织下，进行物业服务工作交接、财务清算，并按照《XX城二、三期前期物业服务委托服务合同》的约定实施物业管理服务。
黄小明是XX城小区龙XX苑X幢的业主。该物业建筑面积88.04平方米，用途为普通成套住宅，配备电梯。2010年9月4日，黄小明向巨轮公司交纳装修履约金、除渣费及楼道恢复费等费用，并预交了三个月的物业服务费。2011年3月至2014年5月31日期间，黄小明未向庆业武隆分公司支付物业服务费和公摊电费等费用�2014年8月22日，庆业武隆分公司诉至一审法院，请求判令黄小明向其支付2011年3月至2014年8月的物业费2982元及滞纳金合计5580.81元，公摊水电费182.90元，共计8745.71元。诉讼中，黄小明提出反诉，请求判决庆业武隆分公司赔偿全体业主挖壕沟损失15000元、井盖7200元、摩托车40000元，退回门禁卡费400元，合计62600元；退回其交纳的装修保证金1000元、赔偿其名誉损失费10000元、误工费2000元，合计13000元。在一审法院指定的期限内，黄小明未预交诉讼费。
另查明，2011年9月6日，武隆县国土资源和房屋管理局以XX城业主委员会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由作出了撤销该业主委员会备案的决定。
还查明，XX城龙XX苑业主共用部位、共用设备设施的电费由庆业武隆分公司代缴后按户据实分摊。2011年2月1日至2014年7月31日期间，黄小明物�所在的9号楼每户的公摊电费合计170.90元。
黄小明辩称：庆业武隆分公司并非由8、9号楼的业主选聘，且在2010年8月31日5个物业公司竞选时评分为最后一名，应当退出小区。小区原业主委员会已经与巨轮公司签订了物业服务合同，并进行了前期物业服务合同的备案登记，而庆业武隆分公司并非合法的物业服务公司。庆业武隆分公司未按国家标准履行服务义务，服务中破坏共用设施，导致业主的损失，危及业主的生命安全，应当进行赔偿。2011年3月，我的房屋还未装修，2010年10月至2012年5月期间我在外租房，不应支付物业费。庆业武隆分公司每月收取71元的物业服务费属于擅自提高收费标准。2010年9月，我接房后与巨轮公司签订了合同，已交纳除渣费183.43元、楼道恢复费73.37元，并预交物业服务费113.57元及装修保证金1000元。应由小区业主大会选聘物业公司并依法订立合�，然后在根据服务质量磋商服务费用的基础上，解决以前的费用问题。
一审法院认为，双方当事人主要的争议焦点为：一、黄小明应否向庆业武隆分公司支付物业服务费、电梯费，数额应如何确定；二、黄小明应否向庆业武隆分公司支付公摊电费，数额应如何确定。三、黄小明应否向庆业武隆分公司支付违约金，数额应如何确定。
关于焦点一。庆业武隆分公司与裕升公司于2009年1月签订的《XX城二、三期前期物业服务委托服务合同》，是双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，合同内容没有违反法律的禁止性规定，且该合同经过了房地产管理部门的登记备案，真实、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘�物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对全体业主包括黄小明均具有约束力，庆业武隆分公司与黄小明均应当按照合同的约定履行自己的义务。黄小明辩称庆业武隆分公司并非由小区业主委员会合法选聘的物业服务公司，故不应支付物业服务费及其他费用。经查，武隆县国土资源和房屋管理局已以XX城原业主委员会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由撤销了XX城原业主委员会的备案。这说明XX城原业主委员会并非合法成立的民事主体，其行为不具有法律效力，不产生预期的法律效果。根据《物业管理条例》第二十六条的规定和《XX城二、三期前期物业服务委托服务合同》第三条的约定，因XX城业主委员会解除前期物业服务合同的行为以及与他人签订物业服务合同的行为均不能对《XX城二、三�前期物业服务委托服务合同》的效力产生影响，且该合同亦不必然因约定的履行期限届满而自动失效，故该合同对庆业武隆分公司和黄小明双方仍具有法律约束力。因此，对黄小明的前述抗辩理由，不予采纳。黄小明还主张庆业武隆分公司存在管理不善、乱收费用、侵害业主权利等违约行为，并提起反诉，但因黄小明未能在指定的期限内预交反诉的诉讼费，依法应当视为自动撤回反诉主张。黄小明的该抗辩理由，因缺乏相应的事实和法律依据，也不予采纳。因此，对庆业武隆分公司主张由黄小明支付物业服务费的诉讼请求，依法予以支持。
按照物业服务行业的通常习惯，物业服务费应当是在次月交纳。庆业武隆分公司主张的实际应当是2011年2月1日至2014年7月31日期间的物业服务费。黄小明虽辩称讼争物业一直处于装修状态，其在2012年5月之前并未入住该物业，但未�提供充分有效的证据予以证明，且黄小明主张的该事实与其举示的2010年9月4日向巨轮公司交纳物业服务费等费用的相关凭证并不相符，故不予采信。经查，在2010年12月15日巨轮公司撤出XX城龙XX苑小区后，庆业武隆分公司就进驻该小区并按照合同约定进行物业服务。因此，截止庆业武隆分公司起诉时，黄小明应当向庆业武隆分公司支付2011年2月1日至2014年7月31日期间的物业服务费。按照《XX城二、三期前期物业服务委托服务合同》第五条中约定的物业服务费0.5元／平方米·月，电梯费按所在楼层另行支付的收费标准，黄小明物业建筑面积为88.04平方米，所在楼层为17层，每月应司支付物业服务费合计71元［0.5元／平方米×88.04平方米＋20＋0.5元／层×（17-3）层］，故应向庆业武隆分公司支付物业服务费2982元（71元／月×42个月）。
关于焦点二。按照《XX城二、三期前期物业�务委托服务合同》第五条5.1.6的约定，业主公共部位的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。黄小明对庆业武隆分公司代缴2011年2月1日至2014年7月31日期间小区公共部位的电费的事实并无异议，故对庆业武隆分公司主张由黄小明支付这期间按户分摊的电费的诉讼请求，依法予以支持。庆业武隆分公司主张公摊电费合计182.90元，虽未举示相应的缴费凭据予以证明，但通过核对公摊电费表，并结合本案实际，依法确认黄小明物业在2011年2月1日至2014年7月31日期间按户分摊的公摊电费合计170.90元。对于庆业武隆分公司主张的其余部分，因无证据予以证明，不予支持。
关于焦点三。经查，庆业武隆分公司向黄小明提供了相关的物业服务，并履行了相应的义务，而黄小明从2011年2月起未交纳约定的物业服务费，故对庆业武隆分公司主张黄小明支付违约金的请求，予以支持。庆业武隆分公司主张按照双方合同中的约定，按各月欠费金额每日千分之三的标准支付违约金至该公司起诉时止，但该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，结合双方的履约情况及庆业武隆分公司的实际损失，酌定按中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金。虽然双方并未约定交纳物业服务费的时间，但根据行业习惯，结合XX城小区内其他片区的缴费时间，对黄小明向庆业武隆分公司每月交纳的物业服务费的时间确定为次月20日之前。因此，本案违约金应当自黄小明拖欠物业服务费的次月21日即2011年3月21日起计算至2014年8月20日止，本金应当为每月截止当月21日黄小明累计拖欠物业服务费的数额。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第二十六条、第四十二条，《最高人民�院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决：一、黄小明于判决生效后五日内向重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付2011年2月1日至2014年7月31日期间的物业服务费2982元、公摊电费170.90元，合计3152.90元；二、黄小明于判决生效后五日内，按中国人民银行同期贷款基准利率向重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付违约金，违约金计算方式为：从2011年3月21日以欠费71元为本金计付至2011年4月20日止；从2011年4月21日以欠费142元为本金计付至2011年5月20日止；从2011年5月21日以欠费213元为本金计付至2011年6月20日止；从2011年6月21日以欠费284元为本金计付至2011年7月20日止；从2011年7月21日以欠费355元为本金计付至2011年8月20日止；从2011年8月21日以欠费426元为本金计付至2011年9月20日止；从2011年9月21日以欠费497元为本金计付至2011年10月20日止；从2011年10月21日以欠费568元为本金计付至2011年11月20日止；从2011年11月21日以欠费639元为本金计付至2011年12月20日止；从2011年12月21日以欠费710元为本金计付至2012年1月20日止；从2012年1月21日以欠费781元为本金计付至2012年2月20日止；从2012年2月21日以欠费852元为本金计付至2012年3月20日止；从2012年3月21日以欠费923元为本金计付至2012年4月20日止；从2012年4月21日以欠费994元为本金计付至2012年5月20日止；从2012年5月21日以欠费1065元为本金计付至2012年6月20日止；从2012年6月21日以欠费1136元为本金计付至2012年7月20日止；从2012年7月21日以欠费1207元为本金计付至2012年8月20日止；从2012年8月21日以欠费1278元为本金计付至2012年9月20日止；从2012年9月21日以欠费1349元为本金计付至2012年10月20日止；从2012年10月21日以欠费1420元为本金计付至2012年11月20日止；从2012年11月21日以欠费1491元为本金计付至2012年12月20日止；从2012年12月21日以欠费1562元为本金计付至2013年1月20日止；从2013年1月21日以欠费1633元为本金计付至2013年2月20日止；从2013年2月21日以欠费1704元为本金计付至2013年3月20日止；从2013年3月21日以欠费1775元为本金计付至2013年4月20日止；从2013年4月21日以欠费1846元为本金计付至2013年5月20日止；从2013年5月21日以欠费1917元为本金计付至2013年6月20日止；从2013年6月21日以欠费1988元为本金计付至2013年7月20日止；从2013年7月21日以欠费2059元为本金计付至2013年8月20日止；从2013年8月21日以欠费2130元为本金计付至2013年9月20日止；从2013年9月21日以欠费2201元为本金计付至2013年10月20日止；从2013年10月21日以欠费2272元为本金计付至2013年11月20日止；从2013年11月21日以欠费2343元为本金计付至2013年12月20日止；从2013年12月21日以欠费2414元为本金计付至2014年1月20日止；从2014年1月21日以欠费2485元为本金计付至2014年2月20日止；从2014年2月21日以欠费2556元为本金计付至2014年3月20日止；从2014年3月21日以欠费2627元为本金计付至2014年4月20日止；从2014年4月21日以欠费2698元为本金计付至2014年5月20日止；从2014年5月21日以欠费2769元为本金计付至2014年6月20日止；从2014年6月21日以欠费2840元为本金计付至2014年7月20日止；从2014年7月21日以欠费2911元为本金计付至2014年8月20日止；三、驳回重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三�之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由黄小明负担10元，重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司负担15元。
黄小明不服一审判决，向院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回庆业物业武隆分公司的诉讼请求。理由是：双方无物业服务关系。小区业委会选聘巨轮公司后，其与巨轮公司建立了前期物业服务关系；在巨轮公司撤场后，其并未与谁签订合同，庆业武隆分公司属强行服务，其不应支付物业服务费。
庆业物业武隆分公司辩称：双方存在前期物业服务关系。小区建设单位裕升公司与庆业武隆分公司早就签订了《XX城二、三期前期物业服务委托服务合同》，根据相关法规及司法解释的规定，该合同对包括黄小明所在的8、9号楼业主在内的小区全体业主均具有约束力，毋需与业主个人签订合同。小区原业委会虽另行选聘了�轮公司，但因程序不合法，武隆县国土资源和房屋管理局已撤销了该业委会的备案登记，且新的业委会产生后尚未选聘新的物业公司，故前述前期物业服务合同仍然有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院二审查明：XX城综合小区已选举产生了新的业主委员会，但尚未与庆业物业武隆分公司签订合同，也未选聘新的物业服务公司。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，当事人在二审中争议的焦点是：黄小明应否向庆业物业武隆分公司支付物业服务费、公摊电费和违约金。
经查，黄小明所在小区的建设单位裕升公司与庆业武隆分公司（乙方）早在2009年1月即签订了《XX城二、三期前期物业服务委托服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依�与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对包括黄小明所在的8、9号楼业主在内的小区全体业主均具有约束力。虽然小区原业主委员会在2010年8月28日与巨轮公司签订了物业服务合同，但因该业委会的产生程序不合法，武隆县国土资源和房屋管理局已于2011年9月6日作出了撤销该业委会备案的决定。由于该业委会不是合法的民事主体，故其与巨轮公司签订的物业服务合同自始无效，不能对抗建设单位裕升公司与庆业武隆分公司签订的前期物业服务合同的效力。根据该合同的约定，合同期限暂定三年，但在业主委员会与庆业武隆分公司签订合同（本意应还包括选聘新的物业服务公司）之前，该合同仍然有效。现该小区的业主委员会虽已经重新选举产生，但尚未与庆业物业武隆分公司签订合同，也未选聘新的物业服务公司，故该合同仍然有效，对双方具有约束力。庆业物业武隆分公司按约履行了相应的物业服务义务，黄小明亦应当按约履行支付物业服务费及公摊电费的义务。
该合同约定，违反合同的约定，未能按时如数支付物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。黄小明因种种原因未按时足额缴纳物业服务费，已构成违约，应按约向庆业物业武隆分公司支付违约金。一审根据黄小明的要求，结合本案实际对过分高于损失的违约金进行了适当调减，符合法律规定，本院予以确认。
综上所述，黄小明的上诉理由不能成立，对其上诉请求院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由黄小明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李山中
代理审判员 王 利
代理审判员 张海瑞
二〇一五年六月十一日
书 记 员 文 杰