江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏执复203号复议申请人（异议人、被执行人）：沭阳光中房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市沭阳县。法定代表人：吴成龙，该××总经理。委托代理人：许贵兵，江苏××律师事务所律师。委托代理人：金澍宇，江苏××律师事务所律师。申请执行人：何沭清。复议申请人沭阳光中房地产开发有限公司（以下简称光中公司）因申请执行人何沭清与该公司民间借贷纠纷一案执行，不服江苏省宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）（2016）苏13执异116号执行裁定，向本院申请复议。本院于2016年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。本院经审查查明：何沭清与光中公司民间借贷纠纷一案，宿迁中院于2014年10月20日作出（2013）宿中民初字第0157号民事判决：一、被告光中公司于判决生效之日起十日内偿还原告何沭清1080000元及利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率四倍，自2011年3月16日计算至款项付清之日止）；二、被告光中公司于判决生效之日起十日内偿还原告何沭清2611700元及利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率四倍，自2011年9月23日计算至款项付清之日止）；三、被告沭阳光中房地产开发有限公司已归还原告何沭清的1066300元从被告光中公司应当向原告何沭清支付的利息中予以扣除；四、驳回原告何沭清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45920元，由被告光中公司负担，保全费5000元，由原告何沭清负担。该判决生效后，因光中公司未履行判决确定的义务，何沭清向宿迁中院院申请执行，宿迁中院于2015年11月10日立案执行。在执行过程中，宿迁中院裁定对被执行人光中公司所有的沭阳县蓝天国际商贸城B区b1112号商铺进行评估拍卖。经该院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司（以下简称苏信公司）评估，确认涉案商铺2016年5月5日价值时点间的市场价值为20404000元，单价为27094元/㎡。光中公司认为该评估价过低，向宿迁中院提出异议：请求对沭阳县蓝天国际商贸城B区b1112号商铺重新进行评估。主要理由为：1.涉案商铺2011年8月经沭阳县发展和改革局核定的备案价格为3391369元，苏信公司评估价不应低于该价格。且该价格为5年前的价格，近几年商业用房价格逐年增长，而苏信公司评估价低于5年前价格，明显背离了该商铺的实际价值。2.涉案商铺位于县城商业中心区，区域位置、市场位置和所在楼层位置较好，出租率和租金收益率较高，苏信公司在评估时未考虑上述因素，导致估价失实。为证明其主张，光中公司向宿迁中院提供下列证据：1.沭阳县发展和改革局核定的备案价格表，证明涉案商铺2011年8月备案价格为3391369元；2.2012年1月12日，光中公司与案外人耿敬超签订的商品房买卖合同，标的为沭阳县蓝天国际商贸城B区b1173号商铺，单价为41008.09元/㎡，证明涉案商铺与同类商铺相比估价过低；3.2015年4月20日，光中公司与案外人叶巍巍、邱大勇签订的租赁合同，证明涉案商铺租金很高，苏信公司在评估时未考虑到租金收益因素。申请执行人何沭清答辩称：光中公司的异议理由无事实和法律依据，请求驳回其异议申请。针对光中公司的异议理由，苏信公司回复意见主要内容为：1.沭阳县发展和改革局核定的备案价格并非商铺的实际销售价格，不能作为确定评估价过低的依据。2.在对涉案商铺估价过程中，充分考虑了涉案商铺的区位状况、实物状况和权利状况，严格按照《房地产估价规范》，对相关因素进行综合修正的基础上得出涉案商铺的评估价值。3.在对涉案商铺估价过程中，对类似商铺的租金水平进行了调查，按照租金和出租率进行测算得出的价格较低，说明目前商场内租售比不成比例，考虑到涉案商铺的实际价值比收益价值高，故未采用收益法对涉案商铺进行评估。宿迁中院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2009]16号）第六条第二款规定：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，苏信公司及其评估人员具备涉案商铺的评估资质，可以接受该院委托从事涉案商铺的评估，评估程序亦不违反相关规定。关于评估价值是否过低问题。该院认为，沭阳县发展和改革局核定的备案价格是最高限价，而非实际成交价格，不能作为确定评估价过低的依据。光中公司与案外人耿敬超签订的商品房买卖合同虽然约定的价格较高，但与评估价值时点相距4年多，亦不作为确定评估价过低的依据。苏信公司采用比较法而非租金收益法对涉案商铺市场价值进行评估，故光中公司提供租赁合同与本案无关联性，该院对该二份合同的证据效力不予认定。综上，光中公司的异议理由无事实和法律依据，不予支持。据此裁定：驳回光中公司的异议申请。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。光中公司不服该执行裁定，向本院申请复议称：宿迁中院（2016）苏13执异116号执行裁定错误。苏信公司评估程序违法，评估价背离涉案房屋实际价值，请求撤销该执行裁定，对案涉房屋重新评估。理由是：一、苏信公司评估程序违法。苏信公司《房地产估价报告》第九条载明本次估价方法为“采用比较法，具体步骤是收集交易实例――选取可比案例――建立比较基础等”，但苏信公司没有对市场进行调查，没有收集交易实例，异议听证时苏信公司未能出示其收集交易实例的相关证据。苏信公司违反评估鉴定程序，其评估报告不具合法性与可采性。二、评估价背离了涉案房屋的实际价值。涉案房屋位于县城商业中心区，区域位置好，随着近几年商业用房价格逐年增长，房屋的现时实际价格应高于5年前价格。涉案房屋在2011年8月经沭阳县发展和改革局核定价为每平方米为4万余元，2012年1月份同等地段B区b1173号商铺出售给耿敬超价格每平方米即为41008.09元。而2016年7月份苏信公司对涉案房屋的评估价格每平方米仅27094元，苏信公司现时认定的价格远远低于5年前的核定价，又低于同地段的价格，其评估价严重背离涉案房屋的实际价值。本院另查明：2016年9月5日苏信公司出庭参加听证接受质询时，对光中公司的异议逐一解释说明，并明确，“评估报告分为估价结果报告和技术报告，技术报告里有详细的技术路线和测算过程，技术报告由审查部门出具，考虑到案例的隐私，所以该块没有向异议人提供。”2016年9月5日苏信出庭参加听证接受质询时，对光中公司的异议逐一解释说明，并明确，“评估报告分为估价结果报告和技术报告，技术报告里有详细的技术路线和测算过程，技术报告由审查部门出具，考虑到案例的隐私，所以该块没有向异议人提供。”本院认为：苏信公司及其评估人员具备涉案商铺的评估资质，其接受法院委托从事涉案商铺的评估，评估程序合法规范，符合《房地产估价规范》要求。光中公司认为苏信公司采用市场法评估，未向该公司披露相关技术路线和测算过程因而评估程序违法理由不能成立。根据《房地产估价规范》第7.0.2“估价技术报告可按估价委托合同约定不提供给估价委托人，但房地产估价机构应将其存档，以供房地产估价行业管理部门和房地产行业组织检查等”的规定，技术报告无需向被执行人光中公司披露和出示。关于评估价值是否过低问题。沭阳县发展和改革局核定的备案价格是最高限价，而非实际成交价格，不能作为确定评估价过低的依据。光中公司与案外人耿敬超签订的商品房买卖合同虽然约定的价格较高，但与评估价值时点相距4年多，亦不作为确定评估价过低的依据。苏信公司作为有评估资质的专业估价公司，根据《房地产估价规范》要求，采用市场比较法进行评估，对其专业评估判断，应予以尊重。况且，评估价仅是网络司法拍卖的参考价和保留价，最终案涉房屋价值应由网络公开拍卖的市场价值决定。综上，光中公司的复议理由无事实和法律依据，不予支持。宿迁中院（2016）苏13执异116号执行裁定认定事实清楚、适用法律恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回沭阳光中房地产开发有限公司复议申请，维持江苏省宿迁市中级人民法院（2016）苏13执异116号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 沈 燕审 判 员 苏 峰代理审判员 孙 凯二〇一六年十二月三十日书 记 员 沈晓雯代理审判员 孙 凯