湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖吴商初字第305号
原告：胡兆春。
原告：陆蔚琳。
委托代理人：马国良。
委托代理人：丘占芬。
被告：褚柏樑。
委托代理人：严晔。
原告胡兆春、陆蔚琳与被告褚柏樑委托合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理，依法由代理审判员徐锋适用简易程序于2015年4月15日公开开庭审理。原告胡兆春、陆蔚琳及其委托代理人马国良、丘占芬，被告褚柏樑及其委托代理人严晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年3月30日，两原告向案外人沈新民借款人民币80万元，约定借款期限为1个月，利息为银行同期贷款基准利率四倍计算，两原告以其所有的位于湖州市宏基花园3幢1004室商品房为上述借款提供抵押担保，为确保原告能履行还款义务，沈新民要求两原告与被告订立委托合同，该委托事宜经湖州市南太湖公证处公证，两原告委托被告代理以下事项：1、代为办理还款手续、代领他项权证及办理抵押登记注销手续，2、代为出售上述原告所有的商品房办理有关过户手续。2012年12月11日，被告在未告知原告的情形之下，一方面以两原告的名义，同时又以案外人赵玉琴的名义同时代理双方订立房屋买卖合同，将案涉房屋出售给赵玉琴，该房屋成交价为人民币80万元，赵玉琴应于上述合同订立后1日内一次性支付全部购房款，自该合同订立后30日内交付房屋，上述合同签订后，赵玉琴即在当日出具欠条一份，承诺其应给付沈新民房款及过户税费合计人民币85万元，于案涉房屋交付之日一次性付清。同年12月17日，被告将案涉房屋过户给赵玉琴。案涉房屋出售后被告仍未向两原告披露房屋已转让之事实，直至2013年5月赵玉琴向吴兴区人民法院起诉要求两原告立即腾空并交付案涉房屋时才知道房屋已被被告出售，在上述案件审理期间，赵玉琴于2013年5月15日将85万元支付给被告，被告将所收款项交付案外人沈新民用以清偿原告所欠借款。另原、被告于2014年12月25日通过摇号方式确定浙江国信房地产土地评估价咨询有限公司湖州分公司对案涉房屋在2012年12月11日的市场价格进行评估。2015年1月16日，评估公司出具估价报告书，确认案涉房屋于2012年12月11日市场价格为1266091元。原告认为被告在履行原告委托给其的代理活动过程中未能尽到其作为代理人应尽的义务，且存在故意损害委托人利益的情形，故诉至法院：请求判令：1、被告立即赔偿两原告经济损失466091元；2、被告承担本案诉讼费用，评估费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1、借条一份；证明两原告向案外人沈新民借款80万元的事实。
证据2、（2012）浙湖南证经字第250号公证书一份；证明两原告与案外人沈新民签订借款抵押协议，并经公证的事实。
证据3、（2012）浙湖南证民字第649号公证书一份，以证明两原告委托被告代办还款手续、代领他项权证及代办抵押等手续并予以公证的事实。
证据4、湖州市房屋买卖合同一份；证明被告作为原告与赵玉琴的共同代理人将案涉房屋以80万元低价转让给赵玉琴的事实。
证据5、房产信息一份，证明2012年12月17日，案涉房屋已登记到赵玉琴名下的事实。
证据6、欠条一份、转帐凭证一份、收条一份，证明赵玉琴直到2013年5月15日才将房款及税费合计85万元支付给被告。
证据7、（2013）湖吴民初字第435号民事判决书一份，证明法院已经将房屋判决给赵玉琴所有，本案被告系房产中介机构工作人员的事实。
证据8、房地产司法评估报告书，证明案涉房屋在2012年12月11日的市场交易价为1266091元的事实。
证据9、产权证基本信息一份、沈苹的证明一份，证明案涉房屋经赵玉琴转卖，价格为132万元的事实。
证据10、评估费发票一份，证明本案出具的评估报告的评估费用为4165元。
被告答辩称：首先，被告申明两点，1、2012年3月30日两原告与被告签订委托合同时，被告并不认识案外人沈新民。被告基于房产中介施世林介绍与两原告签署委托合同。2、两原告与被告签订的委托卖房合同有两份，第一份是2012年3月30日签订的是有期限的，委托期限从2012年3月30日到2012年6月30日。第二份签订的时间是2012年6月27日，该份委托合同期限从2012年6月27日至办妥上述事宜为止。该合同事项包括：1、代办还款手续、代领他项权利证书及代办抵押登记注销手续；2、在该房产无任何权利限制的前提下，代为出售上述房产，包括代签房屋买卖合同，代办房地产变更手续、代办过户手续、代收房款、代缴有关税费等等手续，委托人均予以认可。所以两原告诉称是因案外人沈新民的要求与被告签署的委托合同不是事实。其次，2012年12月11日，两原告诉称被告在未告知两原告的情形下，以双方代理人身份同时代理双方订立买卖合同情况不属实。因为1、2012年12月11日签订合同时，案外人赵玉琴是本人亲自去的，根本无需代理人。而被告是依据公证书代理两原告签订房屋买卖合同的。当然被告注意到房屋买卖合同赵玉琴一栏的下方填有被告的名字，这是笔误，写错了。关键看合同最后落款，被告是作为两原告的代理人签署的房产买卖合同。2，要卖房这个事情，其实两原告是很清楚的，第一次委托合同到期前，也就是2012年6月27日办理公证的时候。就提到过卖房子的事，事后中介公司就在网上挂出销售房产的信息。但是房子卖不掉。在卖房之前中介公司还有沈新民都找到过两原告，为此产生纠纷，公安还出过警。后来过户后，赵玉琴没有拿到房子，起诉两原告才同意退房的，当时沈新民也向被告表示过只要两原告拿85万元，房子可以还给他们。但是两原告没有还钱。最后被告在两原告还款无望的前提下，尽到了善意委托人的职责，依据评估价格、结合市场销售情形，综合考虑了两原告还款金额及利息损失，最后在沈新民答应收到85万元款项后，对两原告不再追索利息的前提下，帮两原告全部清偿了欠沈新民的债务。据此，被告认为自己不存在过错，无需承担责任，请求法院驳回两原告的诉请。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据1、（2012）浙湖南证民字第309号公证书一份，证明2012年3月30日，原告向沈新民借款的时候，已办理了委托被告卖房的公证，期限是到2012年6月3日。该公证到期前，原、被告又再次办理公证，就是为了将房屋挂网上出售，尽快还款。被告都是在维护原告的利益。
证据2、通知单一份，证明出借人沈新明通知被告方尽快归还借款的事实。
证据3、2012年12月11日江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司出具的评估单一份，证明该房屋当时的评估价格是844905元的事实。
证据4、（2012）湖吴执民字第40-2号执行裁定书、资产评估报告书，该房屋虽与本案的房屋没有关系，但是为了证明当时通过中介机构委托评估，法院在网上卖房一直是流拍的，当时的房地产市场不景气的真实情况。
被告对原告提供的证据，经当庭质证，发表如下质证意见：对证据1、2、3的真实性没有异议；对证据4本身的真实性没有异议，但是对原告的证明内容有异议，被告在答辩中已经陈述了，房屋买卖合同赵玉琴一栏的下方填有被告的名字，这是笔误，写错了，赵玉琴是本人去的；对证据5、6、7的真实性没有异议，但是被告并非两原告去办理抵押借款所在的房产中介公司人员，而是另一房产中介公司的人员；对证据8有异议，目前房地产市场不好，被告在2012年12月11日卖房的时候也是有评估报告的，该证据不具有唯一性；对证据9有异议，与本案缺乏关联性，也不能证明其要证明的内容；对证据10有异议，去评估的时候被告就不同意的，所以被告不必承担该费用。
原告对被告提供的证据，经当庭质证，发表如下质证意见：对证据1的真实性没有异议，但是对关联性有异议，虽然可以证明原告二次委托被告卖房的事实，但不能证明原告同意被告以80万元的价格交易房屋。对证据2的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，该通知书是案外人沈新民出具给被告而不是原告，是沈新民要求被告卖到80万元的。如果被告不及时处理，沈新民要追究被告的责任，被告是受两原告的委托，卖不卖房是两原告来决定的。该证据也表明了本案的卖房价格80万元是如何确定的。对证据3的三性均有异议，该评估系被告单方委托的，该公司是否有资质，是否符合法定程序，被告是有异议的。对证据4的关联性有异议，本案被告以一个个案的处理，说明当时的房地产市场处于低迷情况是不能成立的。
本院认为，对原告提交的证据1、2、3、5、6、7，被告提交的证据1、2，经对方质证后无异议，本院经审查认为符合有效证据真实性、关联性与合法性的要件，对其证明效力本院予以确认。对原告提交的证据4，被告质证认为真实性无异议，但对原告欲证明被告存在双方代理的行为有异议，本院认为被告名字虽出现在合同首页买卖双方的委托代理人处，但合同落款处买方系赵玉琴本人签字，未出现代理人。故应当以落款处为准，因此被告的异议本院予以采信。对原告提交的证据8、10符合有效证据真实性、关联性与合法性的要件，对其证明效力本院予以确认。对被告提交的证据3，其证明力低于原告提交的证据8，故对其证明效力不予认可。对原告提交的证据9、被告提交的证据4，本院经审查认为与本案缺乏关联性，故对其证明效力本院不予确认。
根据认定的证据，结合原、被告的当庭陈述，本院认定事实如下：2012年3月30日，两原告与案外人沈新民签订借款抵押协议，约定两原告向被告借款80万元，借款期限为1个月，从2012年3月30日至2012年4月29日止，利息为银行同期贷款基准利率四倍计算，两原告以其所有的位于湖州市宏基花园3幢1004室房屋为上述借款提供抵押担保，上述协议经湖州市南太湖公证处公证，后两原告向案外人沈新民出具借条一份。同日两原告与被告（系房产中介机构工作人员）签订委托书一份并办理公证，委托被告全权办理以下事项：1、代为偿还上述房屋是所有抵押款项，注销他项权证，2、在无任何权利限制的情况下代为办理上述房产的出售、转让手续等手续，委托期限从2012年3月30日至2012年6月30日为止。2012年6月27日，因委托书快到期，两原告又与被告签订委托书一份并办理公证，委托被告办理以下事项：1、代办还款手续、代领他项权利证书及代办抵押登记注销手续；2、在该房产无任何权利限制的前提下，代为出售上述房产，包括代签《房屋买卖合同》，代办房地产变更手续、代办过户手续、代收房款、代缴有关税费等。委托期限从2012年6月27日起至办妥上述事宜时为止。2012年12月11日，被告持上述公证委托书与案外人赵玉琴签订房屋买卖合同，将上述原告所有的房屋出售给赵玉琴，该房屋转让价格为80万元，赵玉琴应于上述合同订立后1日内一次性支付全部购房款，自该合同订立后30日内交付房屋，并由赵玉琴支付税收。同日，赵玉琴向沈新民出具欠条一份，今欠沈新民房款及过户税费合计85万元，于该房交付之日一次性付清。承诺其应给付沈新民房款及过户税费合计人民币85万元，于上述房屋交付之日一次性付清。后于同月17日办理了过户登记手续。2013年4月8日，赵玉琴向湖州市吴兴区人民法院起诉要求两原告立即腾空并交付案涉房屋，经审理，法院于2013年7月8日作出（2013）湖吴民初字第435号民事判决书，支持了赵玉琴的诉讼请求。在该案件审理过程中，赵玉琴于2013年5月15日将85万元汇款给被告，被告遂向赵玉琴出具收条一份。现原告以被告不合理低价转让房屋为由，要求赔偿款未成，以致纠纷成讼。
另查明：原告曾于2014年11月18日向法院提出申请，对案涉房屋在2012年12月11日的市场价格进行评估。法院通知被告后，通过摇号方式确定浙江国信房地产土地评估价咨询有限公司进行评估。2015年1月16日，公司出具估价报告书，确认案涉房屋在2012年12月11日的市场交易价格为1266091元。原告为此预交评估费4165元。
本院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原、被告通过签订委托书并办理公证的形式授权被告代售房屋、代签房屋买卖合同，代收房款及代为还款等，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，具有法律约束力。因原、被告未约定报酬，故本案系无偿的委托合同。根据合同法关于无偿委托合同的规定，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中，被告作为房产中介机构工作人员在未征得原告同意的情况下以明显不合理的低价将房屋出售给第三人，系损害委托人利益的重大过失行为，应当承担相应的法律责任。至于赔偿数额，结合房屋评估及实际交易价值，同时考虑到房地产市场本身就存在价格波动，且被告是在原告到期未归还借款的情况急售房屋以归还借款本息从而减少原告实际损失等因素，在委托书未限定最低价格的情况下，应当赋予受托人一定合理的裁量空间，因此本院在综合考量上述因素的情况下，酌情予以裁定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零一条、第四百零六条之规定，判决如下：
一、被告褚柏樑赔偿原告胡兆春、陆蔚琳经济损失12万元，限于本判决生效之日起十日内清偿；
二、驳回原告胡兆春、陆蔚琳其余诉讼请求。
本案受理费8291元，减半收取4146元，评估费4165元，合计诉讼费8311元，由原告胡兆春、陆蔚琳负担6172元，被告褚柏樑负担2139元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 徐 锋
二〇一五年六月三日
书 记 员 虞芳静