北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第02699号
上诉人（原审被告）杨志军，男，1967年6月26日出生。
委托代理人李捷，女，1974年11月5日出生。
被上诉人（原审原告）北京和泓物业服务有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇甜园路2号。
法定代表人张爱丽，董事长。
委托代理人马文瀚，男，1979年3月1日出生，北京市和泓物业服务有限公司职员。
委托代理人刘忠美，男，1986年2月14日出生，北京市和泓物业服务有限公司员工。
上诉人杨志军物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第17972号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京和泓物业服务有限公司（以下简称和泓物业公司）在原审法院诉称：杨志军于2003年3月20日入住交大嘉园，始终享受着我司提供的物业服务。从进驻交大嘉园以来我司始终坚持以为业主提供优质服务为己任，按照交大嘉园物业管理委托合同尽职尽责履行了自己的义务，并且不断完善、提高自身的物业管理与服务水平。按照公约的规定，业主应及时缴纳物业管理费的义务，但是2004年3月22日至2014年3月21日期间，杨志军一直未向我司缴纳该期间的物业管理费，虽经我司工作人员多次催缴，杨志军仍拒不缴纳。为维护自身合法权益，我司向法院提起诉讼，诉讼请求：1、请求法院判令杨志军缴纳2004年3月22日至2014年3月24日的物业费共计24885元；2、请求法院判令杨志军缴纳我公司代收代缴2004年3月22日至2014年3月21日的垃圾清运费300元；3、请求判令杨志军缴纳每天万分之三的物业费滞纳金共计12431.06元；4、本案的诉讼费由杨志军承担。
杨志军在原审法院辩称：第一、和泓物业公司未提供物价部门核发的收费许可证，故不具备收费资格。第二、根据北京市相关规定，和泓物业公司所收取的物业费应经由北京市物价部门审批，故和泓物业公司应提供物价部门审批文件。第三、和泓物业公司诉求2.33元／平米／月物业收费价格与《公约》中约定的物业费构成明细不符，《公约》约定仅为1.49元／平米／月，且和泓物业公司未按照各时期法规指导价格收取物业费，《公约》按2006年法规修订后应为1.28元／平米／月。因此，和泓物业公司存在严重违约、乱收费行为。《公约》总则第1条约定，条款中如出现歧义或不符，由开发商承担全部责任。第四、和泓物业公司没有履行公约约定的物业服务修缮义务且侵害了我的财产利益，不及时解决房屋漏雨问题给我造成重大财产损失，应当给予我相应的经济赔偿。第五、和泓物业公司未履行《公约》约定的其他诸多方面条款，存在严重违约行为，应当承担违约责任。第六、物业服务关系是一种民事法律关系。民事法律关系主体的权利义务是对等的和相互的，故在和泓物业公司没有全面充分的履行物业服务责任并造成我财产损失的情况下，无权要求我支付相应的物业服务费用。第七、即便和泓物业公司有权收取相应的物业费用，但其诉求2004年3月至2011年5月间的物业费已过法定诉讼时效；2011年6月至2013年6月间的物业费因和泓物业公司自2004年起没有履行物业服务修缮义务且侵害了我的财产利益，故拒绝支付；2013年8月至2014年3月间的物业费，因和泓物业公司还未提供相应的物业服务，故我无法定或约定支付义务，即便交费，也需要依法与我协商物业费，重新签订物业管理合同。综上所述，请求法院依法驳回和泓物业公司之诉讼请求。
原审法院审理查明：2002年2月5日，北京东和嘉业房地产开发有限公司（以下简称东和公司）作为出卖人与杨志军作为买受人签订了《商品房买卖合同》，东和公司将1605号房屋出卖给杨志军。
2002年10月7日，东和公司和东和物业公司签订《交大嘉园物业管理委托合同》（以下简称委托合同），东和公司将交大嘉园委托于东和物业公司实行物业管理。东和物业公司负责房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；东和物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、供暖费、代收水、电等能源费；有关规定应收取的其他费用；委托管理期限自2002年10月8日起至交大嘉园成立业主委员会选聘新的物业公司管理之前。本物业的管理服务费，住宅房屋由东和物业公司按建筑面积每月每平方米2.33元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。
杨志军于2003年3月22日办理了入住手续，并于当日与东和公司、北京东和田园物业管理有限责任公司（以下简称东和物业公司）签订了承诺书，承诺遵守交大嘉园物业管理公约（以下简称公约）内的一切条款并愿意承担相应的违约责任。交大嘉园物业管理公约总则第1条和第2条显示：“如因我公司制定过程中的不谨慎导致本公约内容存在歧义、语义不清或违反有关政策，由我公司承担相应责任，我公司和物业管理企业签订的物业管理委托合同与本公约内容不存在抵触”。交大嘉园物业管理公约规定，物业管理服务费包括：……4）管理费：3.5元／平方米／年；5）小修费：4.72元／平方米／年（其中公共部分38.7%）；6）电梯运行维护费、电梯检验费、高压水泵运行维护费：按照京价（房）字（1996）第274号文件规定标准结合实际情况分摊计收；7）垃圾清运费：30元／户／年；10）保洁费：3元／户／月；11）化粪池清淘费：0.3元／平方米／年；12）保安费：5元／户／月；13）绿化费：0.55元／平方米／年；14）各项费用统收服务费：1元／平方米／年；15）共用设施维修费：1元／平方米／年。同时物业管理企业计算上述费用时，按政府有关规定需加收5.5%的营业税；按照实际发生项目，由产权人或受托代表到物业管理企业财务部门交纳。双方没有约定或者约定不明的，应按政府有关文件执行；政府有新规定时，收费应依新的政策进行调整。物业管理服务收费标准如按规定或约定有调整，物业管理企业应在物业管理区域内醒目位置公告和书面送达通知全体产权人。物业管理公约在违约责任部分规定，如产权人、使用人未按照本公约、物业管理委托合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收0.5的滞纳金。
后杨志军与和泓物业公司因房屋修缮问题发生纠纷，并以和泓物业公司应赔偿杨志军因漏雨及维修产生的费用为由向法院提起了诉讼，法院于2013年2月7日作出了（2013）海民初字第04938号民事判决，判决驳回杨志军的全部诉讼请求。杨志军不服该判决提起了上诉，北京市第一中级人民法院于2013年9月29日作出了（2013）一中民终字第09011号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
自2004年3月22日至今，杨志军一直未交纳物业费用。庭审中，杨志军主张如果要交纳物业费的话，物业费的计算标准应该按照公约的标准计算，而不同意按照委托合同中的标准计算。杨志军对和泓物业公司主张的垃圾清运费不持异议，但认为已经过了诉讼时效。双方未约定物业费的交纳时间。
另查，东和物业公司于2007年12月6日变更为和泓物业公司。和泓物业公司具有中华人民共和国物业服务企业资质证书，资质等级为壹级。双方对物业费的交纳方式没有约定。
原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、商品房买卖合同、资质证书、名称变更通知、承诺书、交大嘉园物业管理委托合同、接收物品确认单、手续转接单、（2013）海民初字第04938号民事判决书、（2013）一中民终字第09011号民事判决书、交大嘉园物业管理公约、照片等。
原审法院判决认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《交大嘉园物业管理委托合同》系东和公司与东和物业公司签订，杨志军作为业主理应受到该委托合同的约束，该委托合同对杨志军具有约束力，根据该合同，物业管理费按建筑面积每月每平方米2.33元。
和泓物业公司作为物业服务单位提供了物业服务，杨志军作为小区业主，享受了该服务，理应按约定交纳相应的物业费。在双方当事人对物业费交纳方式没有约定的情况下，和泓物业公司要求杨志军支付本次诉讼之后的费用，法院不予支持。本次物业费，法院计算至法庭辩论结束的当月，即2013年12月21日。此后的物业费用，待和泓物业公司提供了物业服务后，另行解决。故对和泓物业公司主张的物业费超出部分，法院不予支持。
庭审中，杨志军对和泓物业公司主张的垃圾清运费300元不持异议，故对和泓物业公司要求杨志军交纳300元垃圾清运费的诉讼请求，法院予以支持。
杨志军主张和泓物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，对此法院认为，和泓物业公司一直持续为小区提供物业服务至今，不应认定其主张已过诉讼时效。杨志军提出“和泓物业公司没有履行公约约定的修缮义务，侵害了杨志军财产利益，不及时解决杨志军房屋漏雨问题，给杨志军造成重大财产损失，应当给予杨志军相应的经济赔偿”的抗辩理由所反映出的问题已经生效判决予以了处理，故法院对该抗辩理由不予采信。
因杨志军不交纳物业费的原因系杨志军与和泓物业公司因房屋修缮问题发生纠纷，并非恶意拖欠，且双方并未约定物业费的交纳方式，故本案中和泓物业公司主张滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、杨志军于判决生效后七日内支付给北京和泓物业服务有限公司二○○四年三月二十二日至二○一三年十二月二十一日止的物业费二万三千九百七十元六角；二、杨志军于判决生效后七日内支付给北京和泓物业服务有限公司二○○四年至二○一四年度的垃圾清运费三百元；三、驳回北京和泓物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
杨志军不服原审判决，向本院提起上诉。杨志军认为，第一，原告主体不适格，为业主提供服务的是被上诉人的分公司。第二，一审法院对管理费具体数额的认定不合法。第三，一审法院依据最高法院解释第一条认定合同合法有效，但和泓物业公司并没有证明该合同有效。第四，根据本案中的委托合同约定，由于我和开发商具有纠纷，所以和泓物业公司没有权利向我追讨物业费用。第五，和泓物业公司并没有履行对我房屋的修缮义务，此事一直没有解决，且服务质量大打折扣。其所提供的服务明显质价不符。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或者发回重审。
和泓物业公司答辩称：房屋质量问题是对方与开发商之间的纠纷，我公司只能是协调。我们目前履行的前期物业服务合同是合法有效的。
本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：东和公司和东和物业公司签订的委托合同属于前期物业服务合同，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对业主具有约束力，杨志军应该遵守该合同约定。按照合同约定，物业费的标准是每月每平方米2.33元，故杨志军应该按照该标准交纳相应的费用。
杨志军因房屋损害问题曾经提起过诉讼，根据生效判决认定，和泓物业公司就杨志军房屋漏水问题曾经协助其向施工方以及生产厂家协商解决，没有怠于解决问题。因此，杨志军主张和泓物业公司未能积极履行维修义务，提供物业服务不合格的抗辩理由，本院不予采纳。和泓物业公司是否存在其他服务不合格的违约行为，杨志军在本案中亦未提供充分的证据予以证明。
杨志军是否与开发商有纠纷与本案物业服务费的交纳没有关联，杨志军在享受了物业服务之后，应当向物业服务提供方交纳相应的服务费用。
杨志军主张原告主体不适格，本院认为，因签订合同的主体是东和物业公司（后变更为和泓物业公司），因此，和泓物业公司依据合同起诉符合法律规定，本案主体没有问题，程序合法。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨志军的上诉请求和理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七百三十二元，由北京和泓物业服务有限公司负担三百二十五元（已交纳），由杨志军负担四百零七元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四百零七元，由杨志军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 伟
代理审判员 宁 韬
代理审判员 王国庆
二〇一四年三月十七日
书 记 员 张颖岚