上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第13060号
原告上海申江资产经营管理有限公司。
法定代表人徐孙庆。
委托代理人郭健枫，上海市捷华律师事务所律师。
委托代理人纪雯，上海市捷华律师事务所律师。
被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司。
法定代表人高婷。
被告上海胜威企业发展有限公司。
法定代表人赵德威。
委托代理人何长舟。
原告上海申江资产经营管理有限公司诉被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司、上海胜威企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月11日公开开庭进行了审理。原告上海申江资产经营管理有限公司的委托代理人郭健枫、纪雯，被告上海胜威企业发展有限公司的委托代理人何长舟到庭参加诉讼。被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海申江资产经营管理有限公司诉称，2012年6月，原告与被告上海胜威企业发展有限公司就位于上海市浦东新区小南码头路XXX号内21号楼签订了《南码头房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定，原告将系争房屋出租给被告上海胜威企业发展有限公司，租赁期限自2012年6月1日起至2014年5月31日止，其中前3个月为免租期，房屋租金为人民币（以下币种相同）4.00元／平方米／天，月租金为21，778.33元。2012年7月，原告与被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司、上海胜威企业发展有限公司又共同签订了《补充协议》，协议约定，自2012年6月28日起，由被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司承受被告上海胜威企业发展有限公司在租赁合同中的全部权利与义务，租赁合同的承租方变更为被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司。同时约定，被告上海胜威企业发展有限公司作为被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司履行租赁合同的担保人，并承担连带责任。截止到2014年3月10日，被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司拖欠系争房屋租金130，669.98元不予支付。原告曾于2014年2月委托律师发函催讨，但两被告仍然没有支付举动。直至原告诉讼至法院后，被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司于2014年4月17日向原告支付了租金130，670元，故原告诉请要求：1、判令解除原告与被告就系争房屋上海市浦东新区小南码头路XXX号内21号楼签订的《南码头房屋租赁合同》及《补充协议》；2、判令被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司迁出系争房屋上海市浦东新区小南码头路XXX号内21号楼；3、判令被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司向原告支付自2014年6月1日起至实际交还房屋之日止按每月21，778.33元的标准计算的房屋使用费；4、判令被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司向原告支付滞纳金11，760.30元；5、判令被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司向原告支付违约金65，334.99元；6、判令原告没收被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司的租赁保证金65，334.99元；7、判令被告上海胜威企业发展有限公司对前述被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司的金钱给付义务承担连带责任；8、本案诉讼费用由两被告承担。
被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司未作答辩，也未提供证据。
被告上海胜威企业发展有限公司辩称，被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司于2014年4月17日将合同期内的租金全部支付给了原告，故双方签订的《南码头房屋租赁合同》属到期自然终止，不存在合同解除的问题。合同期满后，被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司曾要求搬离系争房屋，但遭到系争房屋物业公司的阻止，故占有房屋的责任不在被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司，被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司不应承担2014年5月31日之后的房屋使用费。且根据三方签订的《补充协议》的约定，被告上海胜威企业发展有限公司仅对租赁期限内被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司不付租金承担保证责任，在租赁合同履行完毕之后，被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司与原告之间关于房屋使用费不应由被告上海胜威企业发展有限公司承担保证责任。鉴于原告和被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司之间的租赁关系已经终结，被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司亦不存在欠付租金和水电费的情况，故原告应当将租赁保证金退还给被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司。被告上海胜威企业发展有限公司作为担保人没有收到过原告对于租金的催告，也不知道被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司的违约情况，在得知被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司无法支付租金的第一时间已经支付了全部租金履行了担保责任，故不同意支付滞纳金。且原告主张的滞纳金数额过高，请求法院予以调整。本案中，被告上海胜威企业发展有限公司认为不存在违约，即使违约也只存在一个违约行为，原告无权就一个违约行为主张滞纳金、违约金及没收租赁保证金等多个违约责任。
经审理查明：位于上海市浦东新区小南码头路XXX号的系争房屋登记的权利人为上海市申江两岸开发建设投资（集团）有限公司。
2009年7月28日，上海市申江两岸开发建设投资（集团）有限公司（甲方）与上海怡德物业经营管理有限公司（乙方）签订了《南栈项目租赁协议》一份，约定甲方将小南码头路XXX号南栈项目出租给乙方，房屋建筑面积为29，270平方米。租赁期限为五年，自2009年1月1日至2013年12月31日。
2011年4月1日，上海市申江两岸开发建设投资（集团）有限公司（甲方）与上海怡德物业经营管理有限公司（乙方）、原告上海申江资产经营管理有限公司（丙方）签订《三方协议》一份，约定鉴于甲乙双方曾签订《南栈项目租赁协议》，甲方同意将东至浦明路、南至南浦大桥龙阳路、西至黄浦江、北至小南码头路共计29，270平方米建筑面积的承租单元租赁给乙方，租赁期限为五年，自2009年1月1日起至2013年12月31日止。甲方有意将上述项目资产变更租赁或委托给丙方经营管理。租赁委托协议的当事人自2011年4月1日起由甲乙双方变更为甲丙双方，乙方在租赁委托协议项下之权利义务全部转让给丙方，丙方同意受让乙方在租赁委托协议项下之全部权利义务。乙丙双方应相互配合与客户签订三方协议，约定将乙方在与客户的租赁协议项下的权利义务全部转让给丙方，并将与客户的租赁协议的当事人由乙方和客户变更为丙方和客户。
2012年5月，上海市申江两岸开发建设投资（集团）有限公司（甲方）与原告上海申江资产经营管理有限公司（乙方）签订了《南栈项目租赁协议之补充协议》一份，约定甲方将南码头19号楼、南码头20号楼以及南码头21号楼续租给乙方，续租期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。
后，上海市申江两岸开发建设投资（集团）有限公司（甲方）与原告上海申江资产经营管理有限公司（乙方）签订了《南栈项目租赁协议之补充协议二》一份，约定原租赁协议项下之租赁面积自2013年1月1日起，由原先的29，270平方米，调整为27，229平方米，减少2041平方米。原租赁协议中除南栈项目租赁协议之补充协议涉及范围外的建筑，租赁期限由原来的自2009年1月1日起至2013年12月31日止延长至2017年12月31日止。
2012年6月，原告上海申江资产经营管理有限公司（出租方）与被告上海胜威企业发展有限公司（承租方）签订《南码头房屋租赁合同》一份，约定出租方将小南码头路XXX号内21号楼出租给承租方作为会所、餐饮用途，租赁房屋建筑面积为179平方米，租赁期限自2012年6月1日至2014年5月31日止，自2012年6月1日至2012年8月31日为免租期。租金单价为4.00元／平方米／天，年租金为261，340.00元，月租金为21，778.33元。租赁房屋实行先付后用，每三个月为一个支付期，承租方应在免租期结束前10个工作日内以支票或转帐等方式向出租方支付首期租金（以出租方银行到帐日为准），此后每下一期租金须在每个支付期开始前五个工作日内支付（以出租方银行到帐日为准）。合同第10条约定：承租方应于本合同签订后七个工作日内，以支票或转帐等方式向出租方支付相当于第一年租金标准的三个月租金的租赁保证金65，335.00元，作为承租方履行本合同项下所有义务和责任的保障。……本合同期满或终止后60天内，承租方不拖欠出租方租金及水电煤等一切应付而未付的费用的、经出租方验收确认承租方交还租赁房屋的，出租方将租赁保证金无息退还给承租方。合同第22条约定：承租方必须按时向出租方支付租金，每逾期一日，按逾期应付金额的千分之三支付滞纳金；承租方若逾期不支付租金累计30日的，出租方有权解除本合同，承租方交纳的租赁保证金不予退还，且承租方须向出租方交纳自出租方发出书面解除本合同之日前的所有应交费用，出租方保留进一步向承租方追缴其他的经济损失。合同第37条约定：在租赁期限及续租期内，未履行本合同、违反本合同条款的一方视作违约方，守约方有权终止本合同，违约方向守约方支付相当于第一个租赁年度三个月租金的违约金。
2012年7月，原告上海申江资产经营管理有限公司（甲方）与被告上海胜威企业发展有限公司（乙方）、被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司（丙方）签订《补充协议》一份，约定自2012年6月28日起，丙方承受乙方在租赁合同中的全部权利与义务，租赁合同的承租人变更为丙方。丙方承诺严格履行租赁合同中的各项条款。乙方自愿作为丙方履行租赁合同的担保人，并承担连带责任。
2014年2月21日，原告向被告发送了律师函一份，内容为：据查，上海申江资产经营管理有限公司与上海胜威企业发展有限公司于2012年6月4日签订小南码头路XXX号内21号楼《房屋租赁合同》；后上海申江资产经营管理有限公司、上海胜威企业发展有限公司与上海春夏秋冬餐饮管理有限公司于2012年7月5日共同签订《补充协议》，约定自2012年6月28日起，由上海春夏秋冬餐饮管理有限公司承受上海胜威企业发展有限公司在租赁合同中的全部权利与义务，租赁合同的承租方变更为上海春夏秋冬餐饮管理有限公司。根据租赁合同之约定，承租人应按季度向上海申江资产经营管理有限公司支付固定租金；根据《补充协议》之约定，上海胜威企业发展有限公司自愿作为上海春夏秋冬餐饮管理有限公司履行租赁合同的担保人，并承担连带责任。自2013年12月1日起上海春夏秋冬餐饮管理有限公司再未按时依约向上海申江资产经营管理有限公司支付租金。截止2014年2月28日，上海春夏秋冬餐饮管理有限公司累计拖欠上海申江资产经营管理有限公司租金65，334.99元（不含滞纳金）。请贵司于接到本律师函之日起三日内，主动联系上海申江资产经营管理有限公司并付清拖欠租金65，334.99元以及相应滞纳金，逾期上海申江资产经营管理有限公司将与贵司解除租赁合同并通过法律途径追究贵司的违约责任。
2014年4月8日，原告上海申江资产经营管理有限公司起诉来院，诉请如前。
另查明，2014年4月17日，被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司向原告上海申江资产经营管理有限公司支付了租金130，670元。
庭审中，原、被告双方一致确认，被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司尚有物品存放在系争房屋内未搬离。
以上事实由原、被告提供的《南码头房屋租赁合同》、《补充协议》、《南栈项目租赁协议》、《三方协议》、《南栈项目租赁协议之补充协议》、《南栈项目租赁协议之补充协议二》、律师函及快递凭证、上海市房地产权证、贷记凭证以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《南码头房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告已履行交房的义务，被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司理应按约支付房屋租金，现被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司未按合同约定支付房屋租金，原告要求解除双方签订的《南码头房屋租赁合同》及《补充协议》，符合合同约定，本院予以支持。被告上海胜威企业发展有限公司辩称，被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司于2014年4月17日将合同期内的租金全部支付给了原告，故双方签订的《南码头房屋租赁合同》属到期自然终止，不存在合同解除的问题，缺乏事实及合同依据，本院不予采纳。
合同解除后，被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，并支付合同解除后的房屋使用费。被告上海胜威企业发展有限公司辩称，合同期满后，被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司曾要求搬离系争房屋，但遭到系争房屋物业公司的阻止，故占有房屋的责任不在被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司，被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司不应承担2014年5月31日之后的房屋使用费，遭原告否认，被告对此亦未能提供充分证据予以证明，故本院对此不予采信。关于房屋使用费的标准，原告要求按照合同约定的租金标准予以计算，并无不当，本院予以支持。
租赁合同因被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司未能按约定履行按时支付租金的义务而解除，原告要求被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司承担违约责任，应予支持。被告上海胜威企业发展有限公司认为合同约定的违约责任过高，鉴于合同约定的违约责任既包括没收租赁保证金又包括支付三个月的租金作为违约金，该违约责任过分高于因被告的违约事实给原告造成的实际损失，故本院根据公平原则和诚实信用原则，酌情予以调整为没收租赁保证金。
被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司逾期支付租金，原告要求被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司支付滞纳金，符合合同约定，被告上海胜威企业发展有限公司认为原告主张的滞纳金过高，要求法院予以调整。鉴于合同约定的每日千分之三的滞纳金计算标准显属约定过高，故本院根据公平原则和诚实信用原则，将滞纳金计算标准调整为日万分之五。
原告要求被告上海胜威企业发展有限公司对前述被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司的金钱给付义务承担连带责任，具有合同依据，本院予以支持。被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，系放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海申江资产经营管理有限公司与被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司、上海胜威企业发展有限公司之间的《南码头房屋租赁合同》及《补充协议》；
二、被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区小南码头路XXX号内21号房屋，并将房屋返还给原告上海申江资产经营管理有限公司；
三、被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海申江资产经营管理有限公司自2014年6月1日起至实际迁出之日止按每月21，778.33元计算的房屋使用费；
四、被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海申江资产经营管理有限公司滞纳金1，960元；
五、被告上海胜威企业发展有限公司对上述房屋使用费及滞纳金承担连带清偿责任；
六、驳回原告上海申江资产经营管理有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，396元，由原告上海申江资产经营管理有限公司负担1，766元，被告上海春夏秋冬餐饮管理有限公司、上海胜威企业发展有限公司负担3，630元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 戴雨珍
二〇一四年九月十八日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
中华人民共和国合同法
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
中华人民共和国民事诉讼法
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。