西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碑民初字第03359号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：杨新丰，行长。
委托代理人：ＸＸ，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：赵洁，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：李世，男，汉族，无业。
被告：西安龙湖兴城置业有限公司。
法定代表人：曾礼，总经理。
委托代理人：井琦，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
委托代理人：刘爽，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与被告李世、西安龙湖兴城置业有限公司（以下简称龙湖兴城公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行委托代理人ＸＸ、被告龙湖兴城公司委托代理人井琦到庭参加诉讼，被告李世经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行陕西省分行诉称，被告李世向原告借款1520000元用于购买西安市灞桥区浐河西路1号龙湖香醍漫步第1幢1单元9层10901号房屋，并承诺用该房屋对其上述债务承担抵押担保责任。被告龙湖兴城公司承诺对被告李世的上述债务承担连带保证责任。后被告李世未按约偿还借款本息，经多次催要未果。现诉至法院，请求判令被告李世偿还原告借款本金1485499.74元、利息37119.25元、罚息117.8元、复利710.77元（计算至2014年7月7日）及此后至贷款实际清偿之日的利息、罚息、复利；请求判令原告对被告李世为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；判令被告龙湖兴城公司对上述债务承担连带清偿责任；本案诉讼费由二被告承担。
被告李世未答辩。
被告龙湖兴城公司辩称，其不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告未通知被告李世即单方宣布贷款提前到期的行为不合法；二、被告李世的贷款尚未到期，故其不应承担最高额连带保证责任，即使要承担最高额连带保证责任，也应以被告李世的抵押房产先行承担抵押担保责任，然后再由其承担最高额连带保证责任；三、承担连带保证责任后，其要求行使追偿权。
经审理查明，2011年9月19日，原告建行陕西省分行与被告龙湖兴城公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：由被告龙湖兴城公司为其开发建设的西安市东三环内灞桥区浐河西岸、长乐路南侧“龙湖.香醍漫步二期”项目所属房产提供一亿五千万元的最高额连带保证。保证范围包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于贷款人垫付的有关手续费、杂费等）、贷款人为实现债权与担保权利而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。2012年1月20日，原告建行陕西省分行与被告李世签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：被告李世为购买位于西安市灞桥区浐河西路1号龙湖香醍漫步第1幢1单元9层10901号房屋，向原告建行陕西省分行借款1520000元；借款采用等额本息还款法，每月归还本息11462.69元；借款期限为2012年1月20日至2040年1月20日，共28年；如果被告李世不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则原告有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求被告李世立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告李世的借贷关系。同日，被告李世与原告建行陕西省分行签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》一份，约定：由被告李世以购买的上述房屋对上述债务承担抵押担保责任。抵押担保的范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。2012年2月7日，原告建行陕西省分行将1520000元转入被告李世的建行个人银行账户内。西安市房屋管理局于2012年2月27日为上述抵押出具了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。截止2014年7月7日，被告李世多次未按约向原告建行陕西省分行偿还借款本息，共计拖欠原告建行陕西省分行借款本金1485499.74元、利息37119.25元、罚息117.8元、复利710.77元。
以上事实，有当事人法庭陈述、庭审笔录、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、贷款支付凭证、个人贷款对账单等在卷佐证。
本院认为，原告建行陕西省分行与被告李世签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实，符合法律的规定，该合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。该合同明确约定：如果被告李世不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则原告有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求被告李世立即清偿借款本息及相关费用。原告建行陕西省分行已按约给被告李世发放了贷款，被告李世未按合同约定还本付息，构成违约。原告建行陕西省分行有权按照该合同的约定要求被告李世立即清偿借款本息及相关费用。因此，对原告建行陕西省分行要求被告李世偿还借款本金1485499.74元、利息37119.25元、罚息117.8元、复利710.77元（计算至2014年7月7日）及此后至贷款实际清偿之日的利息、罚息、复利之诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。这一规定明确说明被担保的债权既有物的担保又有人的担保时，在有约定的情况下，债权人应当先按照约定实现债权。没有约定或者约定不明确的情况下，债权人应当先就该物的担保实现债权。原告建行陕西省分行与被告龙湖兴城公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》已经明确约定：无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。故根据该约定及上述法律规定，在被告李世未按约偿还贷款本息时，原告可以直接要求被告龙湖兴城公司承担连带保证责任。原告建行陕西省分行与被告李世签订的《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实，符合法律的规定，应属有效合同。抵押房屋已经在西安市房屋管理局办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案。因此，原告请求对被告李世为上述债务所提供的抵押房产享有优先受偿权之诉讼请求，本院依法予以支持。被告龙湖兴城公司承担保证责任后，有权向债务人李世追偿。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条之规定，判决如下：
一、被告李世于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金1485499.74元、利息37119.25元、罚息117.8元、复利710.77元，2014年7月7日以后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利按合同约定计算支付。
二、被告西安龙湖兴城置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
三、被告李世逾期不清偿上述债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告李世用于借款抵押的西安市灞桥区浐河西路1号龙湖香醍漫步第1幢1单元9层10901号房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
四、被告西安龙湖兴城置业有限公司为上述债务承担连带清偿责任后有权向被告李世追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19361元（诉讼费18761元、公告费600元），由被告李世、西安龙湖兴城置业有限公司负担（此款原告己预交，二被告在付上款时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马利群
审 判 员 马巧会
人民陪审员 闫 玲
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 刘 美