广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗云法民四初字第156号
原告（反诉被告）许美芬，女，1980年8月24日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。
委托代理人陈喜平，广东丰粤律师事务所律师。
被告（反诉原告）叶海燕，女，1965年7月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人张学利，广东粤胜律师事务所律师。
第三人广州市胜逸房地产代理有限公司，住所地。
法定代表人吴清国，总经理。
委托代理人吴潮发，男，系该公司职员。
原告（反诉被告，下称原告）许美芬诉被告（反诉原告，下称被告）叶海燕及第三人广州市胜逸房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月7日受理后，依法由代理审判员任坤灵独任审判，公开开庭进行了审理。原告许美芬的委托代理人陈喜平，被告叶海燕及其委托代理人张学利，第三人广州市胜逸房地产代理有限公司的委托代理人吴潮发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许美芬起诉并答辩称，2013年10月30日，原告与被告签订《房地产买卖合约》，约定原告将名下的广州市白云区x街X号X房（下称诉争房屋）的房产出售给被告，成交价为350万元，合同签订后，被告在当天向原告支付定金1万元，但在2013年11月1日，被告在没有任何事实理由的情况下，便以合约无效不能履行为由要求解除合约，对此，原告与被告多次进行协商，终未能达成一致意见，原告认为，上述合约是双方的真实意思表示，内容清楚且真实、合法、并不存在我国《合同法》规定的无效情形，双方均应依约严格履行，被告拒不履行合约的行为已严重违约，故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告在2013年10月30日签订的《房地产买卖合约》在《解除合同通知书》到达被告之日解除；2、被告向原告支付合同违约金34万元；3、被告承担本案一切诉讼费用。原告认为被告的反诉请求是没有依据的：1、双方签订的合同不存在无效的情况，并没有影响任何公共利益；2、被告作为广州当地人，对于限购政策是完全知晓的，但被告在签订合同时并未向原告告知有关内容，也并没有出具不具备购房资格的证明，直至双方发生诉讼，被告才提交其名下已有两套房屋的资料，不管是从合同履行或缔约责任，被告具有完全的过错；3、本案合同我方认为是一个暂不具备履行条件的合同，据第三人陈述，被告购买房屋是给其子女，即便其本人名下有两套房屋，被告仍然与原告签订合同，其也可完全处置一套房产再与我方交易。故本案不是无效合同，仅是暂不具备履行条件的合同，被告明知相应的情况及条件还与原告签订合同，被告应承担全部责任。故被告主张的请求完全没有事实和法律依据的。
被告叶海燕答辩并反诉称，不同意原告的诉讼请求：1、《房地产买卖合约》是损害社会公共利益的合同，依法应当认定无效。因合同取得的财产依法应当返还，即便被告有过错也应当承担过错责任而非违约责任。根据限购政策，虽不属于法律规定，违反该政策将会导致政策的失灵，本案中被告名下因拥有两套住房而不具备购房资格，所以合同因属合同法第52条第4项的情况属无效合同；2、合同即便有效，也因违反上述政策而无法继续履行，解除合约是有利于原告的方式，也是被告负责的表现，由于上述意见的实施，原、被告签订的房地产买卖合约实质无法网签及过户手续，原告此时要求被告履行是严重扩大双方的损失；3、原告要求主张的违约金没有事实和法律依据，本案没有出现违反合同义务则需承担违约责任的情况，原告主张的依据是合同第9条，该条款承担违约责任的前提是“无故”，被告认为应解释为故意不履行合约，并存在明显的恶意，但结合本案的具体事实，被告并没有出现上述无故不履行合同的行为，不履行合同是因为合同无法继续履行，因此原告请求被告履行违约责任没有任何依据；4、对于房地产买卖合约无效或不能履行，第三人应承担不可推卸的责任，在签订合同时，被告已明确告知第三人其名下已有两套房屋的事实，但第三人并未阻止原、被告签订合同，反而促成了原、被告合同的签订，第三人的行为导致合同无效或不能的履行结果，被告也是受害人；5、因全国都有限购政策导致合同无法履行的纠纷出现，综观处理的原则主要是各自返还，从公平原则出发，本案应就无法履行的损失而非约定的违约金分配责任，本案中被告已履行了最大的能力，及时告知原告合同无法履行，反而是原告在无法履行合同的情况下继续要求履行合同及支付购房款，继续扩大损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，因被告在第三人和原告的诱骗下签订了《房地产买卖合约》，被告在签订合同的当天即提出不能履行合同并要求原告退回定金，现原告无理缠讼，被告请求法院判令原告即时返还定金10000元并由原告承担本案的全部诉讼费用。
第三人广州市胜逸房地产代理有限公司述称，第三人并没有保证及承诺帮原、被告办理任何手续；签订合同时，第三人有告知原、被告双方限购政策，限购政策也是大众所须知的，在洽谈中，被告表示房屋是购买给其子女的过户给子女，其子女是广州户口，在广州没有房屋，符合购买条件；第三人清楚知道被告名下有两套住房，也告知其不具备购房资格，被告的答辩不属实；签订合同之后第二天，被告表示不购买房屋，不清楚当时不购买的原因，原告当时表示尽量大家协商，第三人也积极为原、被告协商，原、被告意见分歧较大，当时原告的意见是如果可以继续履行，就支付定金9万元，继续履行合同，被告的表示不想购买房屋，要求原告将1万元退还。
经审理查明，2013年10月30日，原告（卖方）与被告（买方）及第三人（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定原告向被告出售诉争房屋，建筑面积为192.02平方米，成交价为350万元，付款方式为一次性付款，定金10万元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方，买卖双方须于签署本合约后两个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料，首期楼价款140万元买方应在到房管局网签日（递件日之前的，不迟于递件日）前直接支付卖方；双方应在签署本合约后十一月三十日前配合经纪方完成本次交易的递件手续，楼价余款200万元买方应在本次交易完税、过户当天直接支付给卖方；因买方或卖方违反本合约约定，或者拒不配合提供交易所需资料，逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合约相应义务，则按以下情况履行相应违约责任：1、逾期未超过15天的，违约方需按总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方影响违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还等，合同另约定买卖双方同意于签订本合同之日按《服务收费确认书》向经纪方支付自行及中介服务费及咨询费……经纪方已如实告知买方该物业所在当地的限购政策规定购房人必须符合的条件，以及各商业银行对购房人的限制贷款的政策，如需要经纪方对其购房条件进行评估，买方保证所提供给的信息真实无误，如有隐瞒或提供虚假信息而导致本交易未能完成的责任由买方承担。
上述合同签订后，被告于当日向原告支付定金1万元，于次日向原告发函要求退还定金，并于函件中主张《房屋买卖合约》是第三人的工作人员诱骗下签字，该司工作人员明知其不具备在购买商品房的资格。原告于2013年11月4、5日左右收取上述函件，并于2013年12月9日向被告及第三人发出《解除合同通知书》，表示因被告已违约不再履行合同约定，故书面告知被告解除双方签订的诉争合同，并要求被告承担违约责任。被告确认其于2013年12月9、10日左右收到原告发出的《解除合同通知书》。期间双方曾通过互发律师函的方式进行协商。
庭审中，原告表示其在签订合同时并不知道被告不具备购房资格，对于被告有两套房屋的事实也是在本案诉讼过程中得知；被告主张第三人并未明确告知其不具备新购住房资格，其将自己名下的房产情况口头告知了原告；第三人陈述其在促使双方签订合同时对于被告不具备在广州的新购住房资格是清楚的，第三人未将该情况告知原告，但被告表示诉争合同是代其子女签订，其子女具备新购住房的资格。
另查，诉争房屋产权于2013年4月11日登记于原告名下。被告名下于2013年前在广州市范围内登记有住宅两套，登记字号分别为2009交登字1008938、2012登记字10311820。
2011年2月24日，广州市国土资源和房屋管理局发《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》内容为：根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号）和《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（穗府办（2011）3号），自2011年2月24日起，进一步严格执行我市住房限购措施。现就有关具体事项通知如下：一、……对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房……等等。
以上事实，有《房屋买卖合约》、收据、函、《解除合同通知书》及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合约》是当事人的真实意思表示，无违反我国法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。根据现有证据及当事人陈述可知，被告在明知自己不具备在广州市新购住房资格、对于能否继续履行合同属可预见的情况下仍与原告签订诉争合同，之后却主张因购房政策导致其无法继续履行合同而拒绝继续履行，现无证据显示被告曾将其不具备在广州市范围内新购住房资格的情况告知原告，也无证据显示原告对于该情况属明知，合同未能继续履行的责任在于被告，现被告确认其于2013年12月9、10日收到原告向其发出的《解除合同通知书》，因双方对该时间未能确定，本院以被告确定的最后的时间为准，则原告诉请确认诉争合同于2013年12月10日解除、被告向其支付违约金合法，本院予以支持。因被告提出违约金标准过高，根据《中华人民共和国合同法﹤javascript：SLC（21651，0）﹥》第一百一十四条﹤javascript：SLC（21651，114）﹥的规定，如约定的违约金高于其造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，由于原告对于被告的违约行为给其造成的损失并未举证证实，而合同约定按照成交价10％计算所得的违约金数额明显高于被告违约行为给原告造成的实际损失，结合被告对合同的不能履行有全部过错的情形，本院依法酌情调整违约金为100000元。由于原告已主张违约金，其收取被告的定金10000元应予退回，原告主张以定金10000元抵扣违约金无合同依据，本院不予支持。由于诉争合同还涉及第三人与原被告双方之间的居间合同关系，故本案确认解除的是诉争合同涉及原被告双方之间的买卖合同关系的相应条款，对于涉及居间关系的条款，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、许美芬与叶海燕于2013年10月30日签订的《房屋买卖合约》于2013年12月10日解除；
二、在本判决生效之日起五日内，叶海燕向许美芬支付违约金100000元；
三、在本判决生效之日起五日内，许美芬向叶海燕退还定金10000元；
四、驳回许美芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3300元，由许美芬负担2259元，叶海燕负担1041元；反诉受理费25元由许美芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 任坤灵
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 盛燕冰