四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第1428号
上诉人（原审被告）成都博大房地产开发有限公司。住所地：四川省新津县。
法定代表人潘建明，总经理。
委托代理人姚宜敏，四川谦信律师事务所律师。
委托代理人刘杰，四川谦信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）龚开明，男，汉族，1972年7月23日出生，住重庆市彭水县。
委托代理人周凌，四川泰仁律师事务所律师。
委托代理人黄文英，四川泰仁律师事务所律师。
上诉人成都博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）因与被上诉人龚开明房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2014）新津民初字第1360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月19日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月28日公开开庭进行了审理。博大公司的委托代理人刘杰，龚开明的代理人黄文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年12月31日，龚开明与博大公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：龚开明以271000元购买博大公司开发的“津都雅居”1号楼2单元12楼4号房屋；第十九条（一）初始登记约定：博大公司应当在2011年6月1日前，取得该商品房的房屋楼栋权属证明；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权选择继续履行合同，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；（二）转移登记约定：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；第十四条（三）第2项约定：买受人同意委托出卖人代交契税等税费，并在接受该商品房的同时将税费交给出卖人。合同签订后，龚开明按照约定支付了全部购房款；博大公司于2011年2月向龚开明交付了房屋，并代收龚开明契税4063.16元。博大公司至今未办理该商品房所在楼栋的权属证明及分户产权手续。
原审法院认定上述事实，有博大公司、龚开明身份信息、《商品房买卖合同》及附件、缴纳商品房买卖的发票及收据等证据在案佐证。
龚开明在原审中的诉讼请求是：博大公司立即为龚开明办理房屋所有权转移登记；博大公司退还多收缴的契税4065元；博大公司支付因逾期办理房屋所有权证违约金34146元（暂计算至起诉之日，实际金额据实计算）；诉讼费用由博大公司承担。
原审法院认为，博大公司、龚开明签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应全面履行自己的义务。被告违反合同约定的期限，逾期办证应当承担违约责任，支付违约金。对于龚开明主张的违约金，博大公司当庭要求原审法院予以调整，原审法院依法酌情予以调整。博大公司尚未办理产权分户手续，按合同补充约定龚开明将办理分户房屋所有权需要的全套资料及交纳的相关税费交给并委托博大公司代为办理产权证，故龚开明缴纳契税应当在博大公司办理产权分户手续后再据实结算，故龚开明主张博大公司退还契税的请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、博大公司在判决生效后三十日内为龚开明申请办理其购买的“津都雅居”1号楼2单元12楼4号房屋所有权证；二、博大公司在判决生效后三十日内支付龚开明逾期办理房屋初始登记和分户产权证的违约金9700元；三、驳回龚开明的其他诉讼请求。如果博大公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费378元，由龚开明负担230元，博大公司负担148元，此款已由龚开明预交，博大公司在给付上述款项时一并直接支付给龚开明。
宣判后，博大公司不服原审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：1、合同第十九条所约定的迟延办证违约金应在出卖人实际取得权属证明之日起30日内和买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付，而事实是博大公司还未取得权属证明，产权登记也正在办理中，因此博大公司支付违约金的条件尚未成就；2、博大公司已交付房屋，并不影响龚开明的正常使用，房屋也在龚开明的掌控之中，仅对抵押贷款或出卖房屋等行为有一定影响。法院应以龚开明的实际损失为限，酌情确定违约金，才能最大限度保护双方当事人的利益。原审没有酌情估计被上诉人的实际损失，违约金过高，没有保护博大公司的利益，故上诉请求撤销原判，改判博大公司不向龚开明承担9700元违约金。
被上诉人龚开明答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审中，博大公司向本院提交了新津县房管局于2014年10月14日颁发的津房权证监证字第02195**号《房屋产权证》和新津县地税局征税证明、契税申报表，拟证明案涉所有房屋的大产权已经办理完毕，且房管局已经受理博大公司提交的10户业主的分户手续的事实。龚开明对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议，本院对上述证据予以采信。
根据上述证据，本院在二审时补充查明，博大公司于2014年10月14日取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，并着手为部分购房业主办理分户产权手续。本院二审查明的其他案件事实与原审查明的案件事实一致。
本院认为，龚开明与博大公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应按约履行义务，享受权利。龚开明已按约履行了支付购房款的义务，虽然博大公司交付了房屋，但其并未按约取得房屋所在楼栋的权属证明及办理案涉房屋所有权登记证书于龚开明名下，其行为违反合同约定，应当依照合同约定向龚开明承担违约责任。在本案二审中双方主要争议焦点是：一、违约金的调整是否适当；二、违约金的支付条件是否成就。
关于违约金的调整是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，该法律规定充分说明我国违约金立法采用“补偿性为主，惩罚性为辅”的基本原则，以补偿守约方的实际损失为主要功能。就本案而言，如何确定因博大公司的违约行为给龚开明所造成实际损失是人民法院合理确定违约金的关键。虽然龚开明未能提供证据证明其损失的具体情形，但博大公司的违约行为客观发生，必然给龚开明造成损失，而原审判决依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定对违约金的调整幅度适当，本院予以维持。
关于违约金的支付条件是否成就的问题。双方合同第十九条第（一）项、第（二）项约定，“取得楼栋的初始登记”以及“为业主办理房屋权属转移登记”均属博大公司的合同义务。博大公司应当积极、主动地履行该义务。但从本案查明的事实分析，博大公司于2011年2月向业主交付了房屋，于2014年10月14日取得所在楼栋的权属证明已逾期3年有余，虽然博大公司开始为部分业主办理房屋权属转移登记，但也早已逾期。博大公司怠于履行义务的行为客观上导致合同第十九条所约定的支付违约金的条件不能成就，属不正当地阻止支付违约金条件的成就，应当视为支付违约金条件已成就，故博大公司提出的违约金支付条件尚未成就的主张，因其理由不能成立，本院不予支持。
综上，博大公司的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费50元，由上诉人成都博大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 范 珍
代理审判员 曹 洁
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 龙春光