中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2014）民提字第75号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：乌鲁木齐市粤通商贸有限公司。
法定代表人：江志生，该公司总经理。
委托代理人：ＸＸ，该公司副总经理。
委托代理人：周春莉，该公司业务经理。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：新疆赛博特房地产开发有限公司。
法定代表人：周邦武，该公司董事长。
委托代理人：徐晓刚，该公司职员。
委托代理人：尹正友，北京市炜衡律师事务所律师。
再审申请人乌鲁木齐市粤通商贸有限公司（以下简称粤通公司）因与被申请人新疆赛博特房地产开发有限公司（以下简称赛博特公司）财产损害赔偿纠纷一案，赛博特公司向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（以下简称乌鲁木齐中院）提起诉讼，该院于2010年11月22日作出（2010）乌中民四初字第35号民事判决。粤通公司和赛博特公司均不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称新疆高院）提起上诉，该院于2012年7月18日作出（2011）新民二终字第25号民事判决。粤通公司不服，向本院申请再审。本院于2013年12月20日作出（2013）民申字第189号民事裁定，提审本案并中止原判决的执行。本院依法组成合议庭于2014年5月9日开庭审理了本案，粤通公司的委托代理人ＸＸ、周春莉，赛博特公司的委托代理人徐晓刚、尹正友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乌鲁木齐中院经审理查明：2003年5月20日，粤通公司代表新疆粤通汽车销售服务有限公司（以下简称新疆粤通公司）与赛博特公司签订订购合同，约定粤通公司与新疆粤通公司自愿先期订购位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市鲤鱼山路20号双方确认的平面图中的建筑物（暂定为新疆赛博特汽车城），包括汽车独立展厅2个、汽车修理厂1个。之后，粤通公司与赛博特公司对b区2-1号、2-3号、2-4号展厅及b区1号、3号展厅分别签订商品房买卖合同。买卖房屋的面积和价格为：b区2-1号面积948.84平方米，单价3108.52元／平方米；b区2-3面积2702.11平方米，单价3108.52元／平方米；b区2-4面积2256.14平方米，单价3108.52元／平方米；上述购房面积总共5907.09平方米，购房金额18362307.4元。赛博特公司在本案起诉的311万元中，包含了向粤通公司出卖的b区1号、3号房屋的使用费。关于付款方式，合同第六条约定为首付40%，其余部分通过银行按揭方式向赛博特公司支付。2003年9月30日，粤通公司与赛博特公司签订补充协议，约定赛博特公司所交付房屋须保证消防验收合格。2004年8月9日，粤通公司、新疆粤通公司与赛博特公司签订补充协议约定，b区1、2、3号工程验收时间为2004年9月20日。
从上述商品房买卖合同签订的第二天起至2004年底，粤通公司分9次向赛博特公司支付b区2-1号、2-3号、2-4号展厅及b区1号、3号展厅的定金及购房款503万元。2004年4月，赛博特公司协助将b区2-1号、2-3号、2-4号展厅的房屋产权证书登记在粤通公司名下。2005年4月，粤通公司对上述购买的房屋开始预埋设施及装修。至今赛博特公司销售的b区1、2、3号房屋，未在有关主管部门进行消防申报验收，消防工程不合格。案涉房屋所属土地使用权的年限为50年。
2005年起，双方当事人为房屋消防验收、借款合同、商品房预售、商品房买卖等事宜不断产生纠纷，至今已产生多次诉讼，截止本案诉讼时，案涉房屋仍然闲置。2009年11月4日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（以下简称新市区法院）作出（2009）新民三初字第595号民事判决（以下简称595号判决），判令：1、解除粤通公司与赛博公司签订的有关赛博特汽车城b区1号、b区2-1号、2-3号、2-4号、b区3号展厅的商品房买卖合同；2、赛博特公司返还粤通公司503万元的购房定金及购房款。
赛博特公司向乌鲁木齐中院起诉，请求判令：粤通公司赔偿经济损失311万元，并承担本案案件受理费。
一审法院认为，粤通公司在争议房屋没有进行消防验收的情况下，对是否继续履行购房合同、使用房屋，未置可否。现有证据并没有反映粤通公司有明确的意思表示不履行购房合同。并且，在签订购房合同5年之后，粤通公司才向法院提起诉讼行使合同解除权，造成房屋使用价值贬损，对于这种损失，粤通公司应当负主要责任。赛博特公司作为房屋出卖方，在买受方长时间不明确是否继续履行购房合同时，也没有本着积极的方式解决房屋闲置问题。并且在此期间，双方有近5年的时间不断进行诉讼，但对房屋闲置问题不予理会，也是房屋价值贬损的主要原因。因此，针对上述损失，赛博特公司也负有一定责任。根据公平、诚实守信的合同原则，比照房屋所属土地使用权50年年限，粤通公司自2005年4月预埋设施起，至2010年4月诉讼止，须给付赛博特公司70%的房屋使用费。关于赛博特公司诉请b区1号、3号的房屋使用费，赛博特公司在（2010）乌中民四初字第35号、（2010）乌中民四初字第36号两案中同时主张，属于重复计算，故对b区1号、3号的房屋使用费，在（2010）乌中民四初字第36号案中予以处理。
乌鲁木齐中院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出（2010）乌中民四初字第35号民事判决：1、粤通公司付给赛博特公司赛博特汽车城b区2-1号、2-3号、2-4号的房屋使用费1285361.5元（2005年4月至2010年4月共5年×18362307.4元（b区2-1号、2-3号、2-4号共5907.09平方米购房合同金额）÷50年×70%=1285361.5］；2、驳回赛博特公司关于赛博特汽车城b区1号、3号房屋使用费的诉讼请求。一审案件受理费31680元，由赛博特公司负担18596.16元，粤通公司负担13083.84元。判决款项粤通公司应在判决生效后十日内一次付清，否则应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。
赛博特公司、粤通公司均不服一审判决，向新疆高院提起上诉。
赛博特公司上诉请求，变更一审判决，增加判决新疆粤通公司、粤通公司支付其房屋使用费918115.30元，全部诉讼费用由粤通公司承担。
粤通公司上诉请求，撤销一审判决，驳回赛博特公司的全部诉讼请求，全部诉讼费用由赛博特公司承担。
新疆高院二审经审理查明：一审查明的事实属实，予以确认。另查明，新疆高院于2008年12月4日作出（2006）新民一终字第217号民事判决（以下简称217号判决），认定“新疆粤通公司、粤通公司已停业，均未参加2006年年检”，以及“新疆粤通公司、粤通公司及丁奋强等六人均认可b区1、2、3号展厅的实际购买人为新疆粤通公司、粤通公司，且现上述展厅由新疆粤通公司、粤通公司使用”等事实。
595号判决查明，粤通公司与赛博特公司对b区2-1号、2-3号、2-4号展厅签订商品房买卖合同。2004年4月b区2-1号、2-3号、2-4号展厅的房产证办理在粤通公司名下，2005年赛博特公司将粤通公司购买的展厅交付粤通公司使用。还查明：赛博特公司取得的位于鲤鱼山路20号的国有土地使用权目前尚未办理商业使用权出让手续，也尚未办理国有土地使用权转让手续，至今相关土地使用权证尚未办理在粤通公司名下。赛博特公司销售给粤通公司b区1、2、3号展厅的消防工程在新疆维吾尔自治区公安厅消防局未经申报验收，属不合格工程。该判决已生效。
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区人民法院（以下简称达坂城区法院）于2010年3月22日出具《执行说明》，证明：2006年6月该院受理了申请人中国农业银行新疆建设兵团分行乌鲁木齐市奇台路支行请求强制执行新疆粤通公司、粤通公司的执行案件，并依法查封了被执行人位于赛博特汽车城b区2号的房产，在查封时厂房内有车辆维修设备以及配件库房和专用设备工具间。该院于2006年12月12日裁定解除了对b区2号房产的查封。
本案赛博特公司在一审起诉状中仅陈述了其向粤通公司交付赛博特汽车城b区2号展厅的事实，请求判令粤通公司赔偿其经济损失311万元，起诉状对具体赔偿范围和计算方式均未列明。一审审理中，赛博特公司提交损失计算表，将b区2-1、2-3、2-4及b区1号、b区3号的经济损失共同计算为3110437.85元。
二审法院认为，虽然赛博特公司在本案起诉状中仅陈述其向粤通公司交付赛博特汽车城b区2号展厅的事实，但根据其提交的损失计算表，其主张的311万元经济损失中包含了b区1号、3号展厅的使用费，该数额与其诉讼标的相符，故一审判决认定赛博特公司诉讼标的311万元包含了b区1号、3号展厅的使用费，并无不当。因赛博特公司在（2010）乌中民四初字第36号案件中亦主张了b区1号、3号展厅的使用费，故一审将该部分使用费在（2010）乌中民四初字第36号民事判决中予以处理并无不妥，二审法院对粤通公司的该项上诉主张不予支持。
在赛博特公司与粤通公司历次诉讼中，生效判决已查明赛博特公司将b区2-1、2-3、2-4号展厅的房产证办在了粤通公司名下，并将其购买的展厅交付粤通公司使用。粤通公司称赛博特公司不能提交工程验收及交付证据，不能认定展厅已交付，但其在二审中提交的发票等证据，并不能直接证明涉案房产未予交付。达坂城区法院出具的《执行说明》，证明该院因另案查封了粤通公司和新疆粤通公司b区2号的房产，查封时在厂房内有车辆维修设备以及配件库房和专用设备工具室。粤通公司提交该证据并不能证明其对争议展厅没有使用，反而证明了争议展厅已在粤通公司、新疆粤通公司名下，且安装了机械设备。在粤通公司不能提交有效证据推翻生效判决认定事实的情况下，认定赛博特公司已将涉案房产交付粤通公司。同时，因生效判决已查明粤通公司未参加2006年年检已停业，故即使粤通公司未在涉案展厅进行经营活动，其对不能经营亦承担相应责任。
经粤通公司请求，595号判决判令解除其与赛博特公司的商品房买卖合同，此系因赛博特公司对涉案土地未办理商业用地使用权手续，不能为粤通公司办理土地使用权证，消防工程也未经申报验收，在合同履行过程中存在违约行为所致，赛博特公司对此应当承担责任。合同解除后，当事人可以根据履行情况和合同性质要求赔偿损失。本案中，粤通公司系因赛博特公司以上违约行为而行使合同解除权，赛博特公司对房屋闲置存在过错；粤通公司在合同签订五年后才起诉要求解除合同，亦造成房屋闲置损失不断扩大。因此，赛博特公司与粤通公司对本案房屋闲置造成损失均负有责任，按照公平、诚实守信的原则，对此损失双方应平等分担，一审认定粤通公司负主要责任不妥，二审法院对此予以纠正。本案现有证据证明争议展厅未取得商业用地使用权，所属土地使用权的性质为工业用地，工业用地土地出让年限为50年，一审照此计算房屋使用年限符合本案实际情况。赛博特公司称粤通公司使用房产年限为六年，但根据生效判决认定的事实，2004年4月赛博特公司仅将房产证办在粤通公司名下，交付展厅系在2005年，故一审从2005年4月粤通公司预埋设施起计算使用费用并无不当。赛博特公司上诉理由不能成立，二审法院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，但责任承担比例划分不当，粤通公司应支付50%的房屋使用费。新疆高院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，作出（2011）新民二终字第25号民事判决：1、维持一审判决第二项；2、变更一审判决第一项为粤通公司给付赛博特公司赛博特汽车城b区2-1号、2-3号、2-4号的房屋使用费918115.37元（2005年4月至2010年4月共5年×18362307.4元（b区2-1号、2-3号、2-4号共5907.09平方米购房合同金额）÷50年×50%=918115.37元］；3、驳回赛博特公司的上诉请求；4、驳回粤通公司的其他上诉请求。二审案件受理费29349.4元，由粤通公司负担8804.82元，赛博特公司负担20544.58元，一审案件受理费按此比例由双方负担。
粤通公司不服，向本院申请再审称，赛博特公司在没有取得商业用地使用权的情况下，非法建设商业用地性质的汽车展厅出售，收取购房款和占有使用费，其实质是非法占有国家土地资源并非法谋取利益。赛博特公司将违法建筑出售，其主张房屋占用费没有法律依据。217号判决未涉及汽车展厅的交付问题，没有证据证明展厅已经交付。595号判决中关于赛博特公司将汽车展厅交付给粤通公司的认定，是根据217号判决作出的，但该案没有审理涉及交付的问题。粤通公司修理汽车的设备需要在工程全部完工之前进行预埋，粤通公司在预埋期间受消防部门检查告知不能使用，随即于2005年5月初退出，故不能将此行为认定是占有使用行为。涉案汽车展厅没有土建竣工合格验收手续，没有办理消防审批手续，更不可能验收合格备案，不可能交付。二审判决将涉案房屋交付的举证责任分配给粤通公司，认定已经交付汽车展厅错误。一审、二审法院均按照50年的使用期限计算使用费错误。粤通公司承担赛博特公司因根本违约而造成的后果不合理也不合法。故请求撤销一审、二审判决，驳回赛博特公司的全部诉讼请求，一审、二审诉讼费用由赛博特公司承担。
赛博特公司答辩称，涉案房屋已交付，虽未交付交接单，但2004年赛博特公司即将涉案房屋登记在粤通公司指定的6名职工名下，2005年粤通公司在涉案房屋预埋了设施并进行装饰，达坂区法院出具的说明证明两公司在查封时已在涉案房屋中存储设备、配件及工具，217号判决、595号判决等生效文书亦确认两公司已实际占有了该房屋。涉案房屋自2005年以来在消防部门的监督下逐步取得了消防验收合格意见书，其他商户也一直在正常营业，粤通公司在使用时从未就消防验收问题提出主张。涉案房屋虽在消防验收方面存在瑕疵，但并不足以导致房屋处于闲置状态。粤通公司无法使用该房屋是由于房屋在2006年被法院查封导致，而法院查封的原因是其怠于履行借款合同约定的还款义务。粤通公司已实际占有案涉房屋，至2009年才提出解除合同，导致房屋闲置的原因在粤通公司。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，赛博特公司主张的数额已经放弃本应由粤通公司承担的部分，对两审法院未全额支持赛博特公司的诉讼请求，虽不予认可，但尊重法院的裁量。
本院再审查明：案涉订购合同第八条约定，粤通公司定购的建筑物必须是经建筑管理部门认可的合格工程。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人交付房屋应当符合经验收合格的条件；第十一条约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，应签署房屋交接单；双方另约定同意出卖人在报纸上刊登入住通知后即视为出卖人已经履行书面通知义务。
2006年5月16日，赛博特公司将丁奋强等六人及新疆粤通公司、粤通公司诉至乌鲁木齐中院，以六个自然人购买了案涉展厅，未按期付款，新疆粤通公司、粤通公司对买卖合同提供担保为由，要求八被告支付赛博特公司购房款、垫付按揭款并支付欠款利息。乌鲁木齐中院审理后，于2006年10月26日作出（2006）乌中民四初字第31号民事判决，判令丁奋强等六人及新疆粤通公司、粤通公司共同支付赛博特公司购房款、垫付按揭款并支付欠款利息。丁奋强等五人上诉至新疆高院，新疆高院审理后作出217号判决，撤销一审判决，改判新疆粤通公司、粤通公司共同支付赛博特公司购房款、垫付月还款及欠款利息。217号判决查明：新疆粤通公司、粤通公司及丁奋强六人均认可案涉展厅的实际购买人为新疆粤通公司、粤通公司，且上述展厅由新疆粤通公司和粤通公司使用。
粤通公司将赛博特公司作为被告以商品房买卖合同纠纷诉至新市区法院，请求解除合同、返还购房款503万元。新市区法院作出595号判决认定，2004年9月，b区1、3号展厅的6个部分房产证分别办理在丁奋强等6人名下，2004年4月，b区2-1、2-3、2-4展厅的房产证办理在粤通公司名下，2005年赛博特公司将展厅交付粤通公司使用；涉案房屋只有房产证，但无办证手续，涉案土地系工业用地，尚未转化为商业用地，赛博特公司约定给粤通公司办理相关土地使用证的义务系不可实现之义务；赛博特汽车城的00424511、00424512、00482206房产证因初始登记手续不齐全，被新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市房产中心档案科于2008年9月1日行政限制，虽然赛博特公司在大证限制前即2004年4月为粤通公司购买的b区2号部分展厅办理了分证，但由于大证初始登记手续不全，该物权的取得有瑕疵，粤通公司无法将房产证从6名个人名下过户到自己名下，处分权受到限制；b区1、2、3号展厅的消防工程未经验收系不合格工程，粤通公司在使用该展厅时受到影响；粤通公司不能完全得到所购商品房的物权，合同目的不能实现，有权解除合同。故判令解除双方b区1号，2-1、2-3、2-4、3号展厅商品房买卖合同，赛博特公司返还粤通公司503万购房定金及购房款。877号判决判令解除赛博特公司与新疆粤通公司关于b区2-2、2-5、2-6号展厅的商品房买卖合同，赛博特公司返还新疆粤通公司24万元。上述两判决作出后，赛博特公司提出上诉后又撤回。赛博特公司称595号判决、877号判决生效后，涉案房产已实际交还给赛博特公司。
上述两案中新疆粤通公司与粤通公司起诉时均要求了利息损失后又放弃。2010年6月5日，粤通公司将赛博特公司诉至新市区法院，以赛博特公司违约为由，要求支付违约金并承担自2010年6月至该判决生效之日的同期银行贷款利息损失。新市区法院于2011年6月8日作出（2010）新民三初字第602号民事判决，判令赛博特公司支付粤通公司违约金即利息损失1785141.50元，驳回了粤通公司的其他诉讼请求。赛博特公司不服，上诉至乌鲁木齐中院，该院于2011年12月12日作出（2011）乌中民四终字第934号民事判决，驳回上诉，维持原判。
为购买赛博特汽车城内展厅，粤通公司法定代表人江志生作为借款人，于2004年3月24日与中国农业银行兵团分行乌鲁木齐市奇台路支行签订《商业用房抵押借款合同》，借款11000000元，粤通公司为担保人，并与中华联合财产保险股份有限公司乌鲁木齐市东山区支公司办理了《商品房抵押贷款合同履约保证保险》，由于江志生与粤通公司未按期还款，保险公司依约支付了赔款，并分别诉至法院，要求江志生与粤通公司支付垫付款本息。乌鲁木齐中院分别于2009年9月1日作出（2009）乌中民二终字第41号民事判决，判令粤通公司赔付保险公司本息，驳回了对江志生的诉讼请求。
粤通公司提交了新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市公安消防支队2013年7月4日做出的《关于赛博特国际汽车城火灾隐患举报投诉的调查答复函》，该函主要内容为：经核查，赛博特国际汽车城存在未经消防验收擅自投入使用、未经验收擅自变更使用性质、未经竣工验收消防备案的违法行为；针对违法行为，该支队高新区消防大队历年来多次对单位进行了行政处罚并督促单位整改；2006年赛博特汽车城因未经审核、验收擅自投入使用，被处以责令停止施工、停止使用并处罚2万元的行政处罚；2010年新市区政府决定，由于赛博特国际汽车城涉及商户较多，停业整改社会影响大，同意该单位“边整改、边营业”；2011年至2013年间，在该支队督促指导下，该汽车城逐步完善了消防设施。
再审中，粤通公司提交：1、履行职务行为证明书，证明ＸＸ在案涉合同签订及诉讼中的行为系职务行为；2、请求不予执行申请书及（2014）乌中民监字第3号裁定书，证明217号案件已经被乌鲁木齐中院决定再审。赛博特公司对上述证据的真实性均予以认可，但认为履行职务行为证明书与本案无关，裁定书只能说明案件进入再审程序，不能证明该案认定存在错误。赛博特公司提交公证文书，证明目前涉案b区内有多家汽车销售店在正常经营，粤通公司对该证据不予认可。粤通公司主张于2005年4月开始进入房屋预埋件，2005年4月底或5月初因消防问题离开。
本院再审查明的其他案件事实与二审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：粤通公司是否应当以及如何向赛博特公司支付案涉房屋使用费。
赛博特公司向粤通公司主张房屋使用费损失，应当证明其已经将该房屋实际交付给粤通公司。根据双方《商品房买卖合同》的约定，房屋达到交付使用条件后，赛博特公司应当书面通知粤通公司办理交付手续，双方进行验收交接时，应签署房屋交接单，赛博特公司在报纸上刊登入住通知即视为其履行书面通知义务。就已经书面通知粤通公司交付房屋或者在报纸上刊登入住通知，以及签署房屋交接单的事实，赛博特公司均未举证证明，其作为房屋出售方，不能提供直接证据证明案涉房屋已经实际交付，应对此承担不利后果。虽然另案判决中，法院经审理查明案涉房屋的实际购买人为粤通公司，该房屋由粤通公司使用，但该案争议的焦点，并非房屋是否实际交付问题，粤通公司在另案中对此未提出异议，主要是基于对购房主体的确认，而非房屋交付事实的认可。在本案粤通公司对房屋实际交付的事实予以否认的情况下，不能仅仅依据另案判决的上述查明事实，认为案涉房屋已经实际交付给粤通公司。退一步看，即使可以依据粤通公司进入案涉房屋预埋、装修的行为，认定赛博特公司已经实际交付房屋，根据新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市公安消防支队的答复函，该房屋确实存在因未经消防验收擅自投入使用、未经验收擅自变更使用性质、未经竣工验收消防备案的违法行为，被消防管理部门多次给予责令停止施工、停止使用、罚款等行政处罚并督促整改的情况。根据案涉订购合同及《商品房买卖合同》的约定，赛博特公司向粤通公司交付的房屋，应当是经验收合格的工程，而案涉房屋在赛博特公司主张向粤通公司交付时，并不符合上述合同约定的交付条件，赛博特公司的该交付行为，不能发生依约交付房屋的法律效果。
本院认为，在赛博特公司未依约向粤通公司交付符合合同约定房屋的情况下，一审、二审判决以粤通公司未及时行使合同解除权，造成房屋闲置价值贬损为由，判决粤通公司向赛博特公司支付房屋使用费，属于认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。赛博特公司以粤通公司解除房屋买卖合同给其造成损失为由，要求粤通公司赔偿其房屋占用费损失的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2011）新民二终字第25号民事判决、新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2010）乌中民四初字第35号民事判决；
二、驳回新疆赛博特房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费31680元，二审案件受理费29349.4元，均由新疆赛博特房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛正郁
代理审判员 司 伟
代理审判员 沈丹丹
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 唐 倩