广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初4961号
原告（反诉被告）：佛山市南海能兴物业管理有限公司，住所地佛山市南海区桂城南五路10号，统一社会信用代码91440605708115815K。
法定代表人：钟乃江。
委托诉讼代理人：冯敏钊，广东龙浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈嘉虹，广东龙浩律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：余忠强，男，1971年8月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
原告佛山市南海能兴物业管理有限公司诉被告余忠强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员ＸＸ独任审判。被告在答辩期内向本院提出反诉，致使案件不符合小额诉讼案件条件，本案依法适用简易程序的其他规定公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费5409.49元；车位物业服务费667.96元（暂计至2017年2月28日并要求计至实际清偿日）、违约金912.23元（以每期物业服务费为本金，从当月16日起按每日1‰计算并要求计至实际清偿日）。2、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：被告余忠强是案涉房产的第三任业主，其与第二任业主李美贤于2015年9月29日就怡翠宏璟花园6座1702房房产办理了转户手续，此后，被告余忠强成为了上述房产的业主，并接受了由原告提供的物业管理服务。原告认为，被告在成为案涉房产的业主后，原被告双方应当根据第一任业主陈蓉与原告签订的《怡翠宏璟花园前期物业服务协议》（以下简称《服务协议》）行使或履行权利和义务。原告与第一任业主陈蓉于2011年1月30日签订了《服务协议》，约定：原告向案涉房产提供物业管理服务，电梯住宅物业服务费收费标准为2014年4月1日前2.18元/㎡/月，2014年4月1日起为2.58元/㎡/月，已售车位按建筑面积1.60元/㎡/月收取。被告应当按照《服务协议》于每月15日前支付当月费用，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，应当按《服务协议》规定的每日1‰支付滞纳金。上述住宅实际建筑面积共209.67㎡，车位建筑面积为25.89㎡，按照上述《服务协议》，物业服务费在2014年4月1日后应为607.75元/月。被告从2016年5月1日起开始拖欠物业服务费，截至2017年2月28日，被告共拖欠原告物业管理费累计达6077.45元（要求计算至实际清偿日）。此前，原告多次与被告沟通并向被告发出《通知书》，但被告仍未履行付款义务，其行为已构成违约，应当按照《服务协议》约定，以每期物业服务费为本金，从当月16日起参照每日1‰标准向原告支付违约金并计算至实际清偿日。原告认为，原被告双方并非专业法律人士，对法律专业术语理解有误，以为滞纳金就是违约金，但双方在《服务协议》设置滞纳金条款本意在于保障合同的履行，惩罚违约方和补偿无过错方，亦符合违约金的本质特征，因此，将《服务协议》约定的滞纳金认定为违约金更符合当事人意思表示。
庭审中，原告明确其起诉状中车位物业服务费计算有误，应按1.6元每平方米计算，累计拖欠车位物业服务费金额为497.04元。
被告辩称：1、被告2016年5月1日前一直都有按时足额交付物业管理费，其后一直都没有拒绝交付物业管理费，而是拒绝全额交付物业管理费。2、原告一直以来均没有按照物业管理行业标准和合同约定全面履行义务，瑕疵履行合同，多处违反了《物业管理条例》和《合同法》的相关条款，物业管理秩序混乱，小区违建泛滥，卫生环境差，安全防范工作极其不到位并存在极大隐患，消防意识淡薄，电梯等公共设施故障频发，物业服务内容及质量均大打折扣，在被告和其他业主明确告知其不作为和不履行义务的情况下，原告仍不知悔改，拒绝继续履行义务及采取补救措施。根据《合同法》的第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”在原告按“一级”标准全面履行义务之前，被告有权拒绝其对等给付义务（滞纳金更无从谈成起）。请求法院查明事实后驳回原告不合理且不合法的诉讼请求。
余忠强向本院提出反诉请求：1、被反诉人退回10%反诉人2016年5月1日之前足额交付的物业管理费。2、判决反诉人只需支付所欠物业管理费的70%，无须缴纳滞纳金。3、反诉人只需支付后续物业管理费的70%，直至被反诉人严格按照合同约定和行业标准约定的“一级”标准来全面履行义务，或与业主业委会重新签订新的物业管理合同为止，以示惩戒。4、被反诉人后续严格按照合同约定和行业标准约定的“一级”标准来全面履行义务，不得继续“打折”服务。5、被反诉人按标准限时解决小区业委会办公用房和办公经费问题。6、本案诉讼费由被反诉人承担。
事实和理由：被反诉人一直没有严格按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》的“一级”标准来全面履行义务（鉴于怡翠宏璟小区“前期物业服务协议”所约定的义务和标准过于不明确，根据《合同法》第六十二条的规定，合同约定不明确时的处理（第一）质量要求不明确的，按照国家标准，行业标准履行），而且违反了《物业管理条例》和《合同法》的多个条款。而且一直提供的都是打了折的服务内容（数量）和打了折的质量标准，瑕疵履行合同。其他事实与理由与本诉答辩意见第二点一致。
针对被告的反诉，原告辩称：1、原告按照约定和规定提供物业服务，对于被告提出的意见与建议，原告已经及时作出回应，并对相关问题进行修正与跟进，并无被告所说的恶劣行径和拒绝改正。2、对于被告提出的按照退回10%的物业管理费以及只需支付所欠管理费的70%与只需后续管理费的70%，并无依据，具体的支付百分比例，理由不充分不清晰。3、针对被告所说的违建现象，是个别业主的违法违规行为，原告已经进行积极的阻止和劝导，并对违建情况向相关执法部门上报，并积极配合执法。原告并无权力对违章建筑进行强拆。4、原、被告双方有物业管理合同关系，原告已依法依合同履行义务，对于被告的诉求缺乏依据，应予以驳回。
诉讼中，原告就本诉与反诉举证如下：
1、原告营业执照、被告身份证复印件各一份。证明原、被告的诉讼主体适格。
2、怡翠宏璟花园前期物业服务协议一份。证明该协议系案涉房产第一手业主与原告签订的，系怡翠宏璟花园的前期物业服务协议格式合同，被告应依据该协议规定履行义务。
3、转房证明、业主（住户）情况登记表、怡翠世嘉花园业主承诺书、不动产登记信息查询结果各一份。证明被告是案涉房产的业主。
4、代扣物业管理费授权书、银行卡各一份。证明被告委托中国建设银行根据原告提供的扣款资料，每月从被告授权账户代扣原告应当向被告收取的管理类费用。
5、催缴通知书及张贴照片一份。证明原告向被告催收欠付的物业管理费。
6、怡翠宏璟提供物业服务的图片十四张。证明原告向怡翠宏璟花园业主提供了良好优质的服务。
7、6座1702房业主欠费清单、物价局收费备案、南海区人民法院判决书各一份。证明原告的收费是由物价局的批准，收费标准合法合规。
8、管理处各部门规章制度一份。证明原告公司内部有
严格系统的管理制度，内部管理整理有序。
9、保修期内业主的保修流程及备案一份。证明对于业
主的报修，原告有完善的报修系统进行及时处理和维修。
10、众联会计师事务所审计的怡翠宏璟2016年1-6月收
支情况报表一份。证明原告并无以亏损为由降低服务质量，物业服务收支情况是由有资质的会计师事务所进行审计，并做出报告。原告按照规定和约定公布了收支状况。
11、6座1702业主怂恿和污蔑管理处违法支出业主维修基金一份。证明被告污蔑物业管理处违法支出业主维修基金，事实上原告并未违法支出过业主维修基金。现小区仍由开发商承担维修责任。
12、2016年业主满意度调查表通知及汇总、关于6座1702房业主投诉意见的跟进与回复函各一份。证明原告有按照规定进行满意度调查，并将结果汇总，满意度符合规定标准。对于被告向原告书面提出的意见原告已进行了详细的书面回复。
13、小区公共区域维修及保养前后对比图片一份。证明
原告有及时对小区公共地方进行维护维修，并不如被告所说的拒绝修正。
14、楼管及保安巡查记录表一份。证明原告的楼管和保安有按照规定和标准进行巡查。
15、宏璟装修流程一览表一份。证明原告已按照规定和
约定建立了完善的住宅装饰装修管理制度，并实际施行。
16、违建资料的报备及存档一份。证明对于部分业主
的违建行为，原告已进行劝阻，并及时通知执法部门进行处理。
17、宏璟6座电梯检验合格报告及使用标志一份。证明
小区的电梯有按照规定，定期进行质量检查，检查结果为合格，符合标准。
18、宏璟3月消费系统维护保养记录表一份。证明原告工作人员有对消防系统进行维护和保养。
19、垃圾清运时间及图片、清洁组2017年3月巡查检查表、清洁日常检查登记表各一份。证明原告工作人员有按照约定和标准进行卫生清洁，侧面反映被告提供的照片是时点上的取巧。
20、6座1702业主违规偷用公共设备用电安装监控及侵犯他人隐私照片、6座1702业主利用网络平台恶意诋毁和造谣言论各一份。证明被告违规私自偷用公共设备用电，安装监控侵犯了他人的隐私，并且危害了公共安全。证明被告利用网络平台制造谣言，并恶意诋毁原告，对原告的名誉产生了负面的影响。
21、清洁图片一份。证明原告为小区提供服务，对小区的清洁有及时跟进。
22、绿化修剪及清扫图片一份。证明原告提供了优质的物业服务。
经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：证据1系双方的主体材料，本院经审查后予以确认；证据2-4有原件核对，且被告无异议，本院予以确认；证据5虽无原件核对，但被告确认已经收取催缴通知书，故本院对该组证据予以采信；证据6的图片信息中被告对第二张及第九张图片左下关于保安站岗的图片信息不予确认，因原告未提供图片原始载体，本院对该两张照片中被告不确认的图片信息不予采信，该组证据的其他图片被告无异议，本院予以采信。被告对证据7无异议，本院予以采信；被告对原告提供的证据8、11、13、15、18、20的真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据9、10、12、14、16、17、19有原件核对，本院对真实性予以确认；证据21、22的图片信息反映的是涉案小区的实景，本院对该两组照片信息真实性予以确认。
诉讼中，被告就本诉与反诉举证如下：
1、被告的身份证复印件一份。证明被告的主体资格。
2、光盘一份（内含照片、视频、证据说明及业主q群聊天记录）、车辆临时出入单4张及停车温馨提示单一份。证明原告的物业服务水平低下、物业管理混乱、卫生状况极差、安保工作不到位、小区违建泛滥、物业消防意识淡薄、电梯等公共设施故障频发等。此外，小区内没有实现人车分流，车辆乱停乱放现象严重。
3、《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》一份。证明正常住宅小区的物业服务管理应该达到何种标准。
4、被告向原告发送的书面材料2份。证明物业管理存
在的问题，被告曾多次要求原告改善物业服务的质量，加强对物业服务的管理。
5、已缴费清单1份。证明被告于2015年10月至2016年4月已缴付的物业管理费（含车位管理费）合计3559.43元。原告应退回10%即355.94元。
经庭审质证，本院对被告提供的证据认证如下：证据1系被告的主体材料，本院经审查后予以确认；原告对证据2光盘内照片、视频及业主q群聊天记录的真实性不持异议，且对该组证据的其他材料的真实性予以确认，故本院对证据2的真实性予以确认；原告对证据3无异议，本院予以确认；证据4有原件核对，本院对真实性予以确认；原告对被告已支付物业管理费的期间及金额予以确认，本院对证据5的真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
案外人陈蓉系佛山市禅城区彩虹路98号六座1702房的前业主。2011年1月30日，陈蓉（乙方）与原告（甲方）签订《怡翠宏璟花园前期物业服务协议》，约定：前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业公司签订的《物业服务委托合同》生效时止的物业服务。物业名称：怡翠宏璟花园。……建筑面积：209.67平方米。……第一条、甲方的权利和义务。1、对房屋共用部位、共用设施设备以及共用区域的绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行保养、维修与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定《物业服务规定》等公共管理规定，并书面告知乙方；3、建立健全本物业服务档案资料；……6、依据本协议向乙方收取物业服务费用；……9、制定房屋装修管理规定，并提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方；10、应乙方的要求，可向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；……二、乙方的权利义务。……3、依据本协议向甲方交纳物业服务费用（含公共水电费）及其他公摊费用；……第四条、物业服务费。二、乙方于每月15日前交纳当月费用，乙方应及时在甲方指定银行各营业网点存入足量金额；……六、2014年4月1日起，物业服务费收费标准为2.58元／平方米／月（电梯住宅）。2014年4月1日前，物业服务费收费标准为2.18元／平方米／月（电梯住宅）……第九条、违约责任。……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。乙方无正当理由欠款，甲方有权通过法律等途径进行追讨。
再查明，原告成立日期为1998年4月7日，经营范围为住宅小区（大厦）物业管理，酒店托管、项目策划、管理咨询；绿化工程，楼宇清洁等。原告持有一级物业管理资质证书。
另查明，佛山市禅城区彩虹路98号六座1702房的产权人为被告余忠强，建筑面积为208.78平方米，登记时间为2015年8月24日。佛山市禅城区彩虹路98号地下停车场二区DS158号的产权人为被告余忠强，建筑面积为25.89平方米，登记时间为2015年9月2日。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告是具有物业管理资质的物业服务企业，其与涉案房产第一任业主签订的《怡翠宏璟花园前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，被告虽未与原告签订物业服务协议，但被告购买了涉案房屋，其作为怡翠宏璟花园的业主实际上已接受了原告的物业服务，涉案物业服务协议对原、被告均具有约束力，各方均应全面履行合同的约定。
根据《怡翠宏璟前期物业服务协议》第二条第3点的约定，被告负有依约按时支付物业服务费的义务。原告已依约向被告提供物业服务，被告作为物业的产权人理应依约履行支付物业管理费的义务。被告抗辩提出是因为原告提供物业服务不合格，所以才不交纳物业服务费，并反诉请求要求退回已支付物业服务费的10%且只需支付所欠物业服务费的70%。经审查，首先，尽管原告对涉案小区的管理在某些方面存在一些暇疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。其次，被告并未举证证明，案涉物业服务协议中有关于原告物业管理服务存在瑕疵时被告可以免交或减交物业服务费的约定。此外，本院虽确认被告举证的照片及视频的真实性，但并不足以证明原告提供物业服务的完整过程，且从原告举证内容来看，针对被告在答辩中提到的墙面发霉脱落问题已经采取补救措施；小区的绿化、安保、清洁、电梯维护、消防等工作均有序开展，至于小区其他业主的加建问题，原告亦连同行政执法部门进行督促管理，已经尽到了物业服务公司应尽职责，如被告认为其他业主的加建行为使其相邻权受损，可以另案主张权利。
综上，被告应根据合同约定，向原告支付物业服务费（含住宅物业服务费及车位物业服务费）。被告拒交物业服务费及关于物业服务费的反诉请求不成立，本院不予支持。经核算，就涉案物业被告每月应向原告支付住宅物业服务费538.65元（208.78㎡×2.58元/㎡）、车位物业服务费41.42元（25.89㎡×1.6元/㎡）。被告应向原告支付自2016年5月至2017年4月的物业服务费，原告主张计算至清偿之日止，因截止法庭辩论终结前，2017年5月及以后的物业服务费尚未发生，故本院对原告的该项主张不予支持。
关于违约金。本案中，被告认为原告提供物业服务存在瑕疵是被告拒交物业服务费的主要原因，其并非故意拖欠，结合本案审理情况，本院对原告主张的违约金不予支持。
关于被告的第三项、第四项反诉请求，因尚未实际发生，本院不予审查。被告的第五项反诉请求与本案无关，本院不予处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告余忠强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市南海能兴物业管理有限公司支付2016年5月至2017年4月的物业服务费6960.84元；
驳回原告佛山市南海能兴物业管理有限公司的其他诉讼请求；
驳回被告余忠强的反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费25元，由原告负担5元，由被告负担20元；本案反诉受理费25元，由被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 肖 华
二〇一七年五月十二日
书记员 张应成