黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院民 事 判 决 书（2014）阳民初字第61号原告牡丹江星元房产有限公司。法定代表人肖景辉。委托代理人王铁兵。委托代理人钟法江。被告王刚。被告陈丽红。原告牡丹江星元房产有限公司与被告王刚、陈丽红物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理，依法由代理审判员高喜军适用简易程序公开开庭进行审理，原告牡丹江星元房产有限公司的委托代理人钟法江与被告王刚到庭参加诉讼，被告陈丽红经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年7月，原告与牡丹江金土地房地产开发有限公司签订了关于牡丹江市阳明区金河湾小区一期共十一栋楼的物业管理委托服务合同，其中约定由原告提供物业管理服务，物业服务费为每月每平方米0.60元等。两被告系夫妻关系，于2011年8月入住其购买的金河弯一期3号楼4单元601室，面积为202.36平方米。原告按约定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准服务。然而，被告无故拖欠原告物业管理费3763.71元未予给付，原告曾多次向被告催缴，被告均不予理睬。故诉至法院。诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的物业管理费3763.71元，诉讼中原告变更为要求被告支付2011年8月份至2014年2月份物业管理费3642.48元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告王刚辩称：1.原告提供的物业服务是否合法，被告没有与其签订过合同；2.物业服务质量不达标，楼道内的声控灯没有，单元门的闭门器、呼叫器被物业拆除，相邻的住宅楼一楼饭店的烟囱产生的烟气影响被告的生活，被告房屋的漏雨问原告未协助被告找开发商处理。被告陈丽红未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本案的争议焦点是：1.原告与被告是否形成了物业合同关系；2.被告是否应当给付原告物业费。原告为证明其主张向法庭提交了以下证据：证据一、金河湾一期前期物业管理委托服务合同。证明1.原告与被告购买房屋的开发商与牡丹江金土地房地产开发有限公司签订的前期物业管理委托服务合同。被告所购买的房屋在服务合同中，原告具备诉讼主体资格；2.服务期限2011年7月3日到小区业主委员会成立为止，合同现在还在履行期限内；3.原告按照合同约定履行为本小区每户业主提供物业管理服务，其约定物业服务费为每月每平方米0.60元等；4.房屋的维修和质保均由开发商承担。被告王刚对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议。开发商没有权利为被告签订物业服务合同，如果原告尽职尽责提供了物业服务被告也认可，但原告没有尽职尽责为被告服务，故被告不认可。本院认为，被告对此份证据的形式要件没有异议，本院对此份证据予以采信，但根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力之规定，故对此份证据予以确认。证据二、催缴通知及照片各一份。证明原告曾多次向被告催缴物业管理费。被告对此份证据没有异议。本院认为，被告对此份证据没有异议，故本院对此份证据予以确认。被告王刚为反驳原告的主张向法庭提交以下证据：证据一、物业费收据4张。证明被告从2009年11月1日-2011年12月30日已向哈尔滨东方物业公司以及金河湾物业公司缴纳了物业费。原告对此份证据的形式要件无异议，被告所缴纳的物业费不是向原告缴纳的，被告缴纳的物业费大部分是原告提供物业服务之前的物业管理费用，其缴纳的物业费与被告提供服务相重合的几个月服务费用被告应当向金河湾物业要求返还，与原告没有关系。本院认为，原告对此份证据形式要件没有异议，本院予以采信，但2011年8月份以后金河湾小区的物业服务由原告负责，被告应当向原告交纳物业费，其向金河湾物业公司多交的物业费可另行主张权利。证据二、照片15张。证明1.被告所居住的房屋存在漏雨情况；2.相邻楼房的烟囱对被告产生影响；3.原告将单元门的闭门器、声控开关、声控灯拆除，至今未修复。原告对此份证据有异议。1.这组证据不能证明现场的真实情况；2.原告已经多次就排烟问题向城管和环卫部门反映，但均未解决。原告只是企业单位，没有行政执法权，不能强制拆除烟囱；3.声控灯和其他设施原告没有拆除过；4.原告已经向开发商反映了房屋漏雨问题，原告没有责任修理，已履行了服务义务。本院认为，被告证明的房屋漏雨维修问题及相邻楼房的烟囱排烟问题不属于原告负责维修及处理的服务范围，此份证据也不能独立证明单元门上设施的拆除系原告所为，故对被告欲证明的问题不予确认。被告陈丽红未向法庭提交证据。根据当事人的举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：牡丹江金土地房地产开发有限公司开发了位于牡丹江市阳明区的金河湾小区。2011年7月3日原告与牡丹江金土地房地产开发有限公司签订了金河湾一期1、2、3、6、7、8、9、10、11、19号楼共10栋楼的住宅及非住宅的前期物业管理委托服务合同，服务内容为1.房屋建筑共用部位的日常维修，养护和管理；2.属于业主共用的设施设备日常维修、养护和管理；3.物业管理区域内的环境卫生、保洁服务；4.物业管理区域内的安全防范服务；5.物业管理区域内的绿化服务；6.提供针对性的专项服务和特约性的委托服务；协助业主大会开展社区文化活动；8.做好业主反映的房屋维修的协调工作。物业服务费按建筑面积每月每平方米0.60元收取。期限自2011年7月3日至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。被告王刚、陈丽红系夫妻关系，于2009年10月份入住其购买的金河湾小区一期2号楼1单元602室，建筑面积为202.36平方米。两被告的房屋在入住后存在漏雨的情况，虽然开发单位对其进行了维修，但漏雨情况仍然存在。金河湾小区先期物业先后由哈尔滨新东方物业管理有限责任公司和金河湾物业公司管理，被告王刚向金河湾物业公司交纳物业费期限至2011年12月30日，但2011年8月份以后的物业服务由原告负责，金河湾物业公司已退出服务，自2011年8月份至2014年2月份两被告未向原告交纳过物业管理费。金河湾小区至今未成立业主大会。据以上事实，本院认为，原告于2011年7月3日与金河湾小区开发建设单位牡丹江金土地房地产开发有限公司签订了金河湾一期前期物业管理委托服务合同，对小区为主具有约束力。被告所居住的房屋位于金河湾小区一期3号楼4单元601室，面积为202.36平方米，在原告提供的物业服务范围内。因被告王刚提供的证据不能证明其辩解主张，故对被告王刚的辩解不予支持。故对原告要求被告王刚、陈丽红支付2011年8月15至2014年2月14止的物业管理费2603.40元予以支持。根据《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务。……（五）按时交纳物业服务费用；……”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企事业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：被告王刚、陈丽红给付原告牡丹江星元房产有限公司2011年8月15日至2014年1月14日的物业费3642.48元，此款于本判决生效后十日内给付，。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告王刚、陈丽红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。代理审判员  高喜军二〇一四年二月十八日书 记 员  刘美晨