安徽省界首市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）界民一初字第02241号
原告：李影，女，1951年10月15日出生，汉族，安徽省界首市人。
委托代理人：李斌，安徽法卫律师事务所律师。
委托代理人：翟致远，安徽法卫律师事务所律师。
被告：王军（又名王建杰），男，1959年7月8日出生，汉族，河南省沈丘县人。
委托代理人：燕鹏程，安徽皖大律师事务所律师。
原告李影与被告王军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月7日受理后，依法由审判员李聚武、刘颖、人民陪审员牛力共同组成合议庭于2015年12月25日公开开庭进行了审理。原告李影的委托代理人李斌、被告王军的委托代理人燕鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李影诉称：原告在本市东光明路广夏商城有门面一间、住房二套。2014年8月23日，原告与被告达成买卖协议，被告支付原告115万元购买上述房屋，并支付了35万元，剩余80万元约定在2015年春节前付清，如到期不能支付将翻倍支付。截止到2015年春节前，仍下欠10万元直至2015年5月11日将剩余房款10万元付清，但10万元违约金至今未付。为此，原告提起诉讼，请求依法判令被告王军支付违约金10万元。
原告李影为支持自己诉讼请求所依据的事实，向本院提供如下证据：
1、原告身份证复印件一份，以证明原告诉讼主体资格适格。
2、保证书（承诺书）复印件一份，以证明原、被告间房屋买卖约定。
3、中国农业银行交易明细清单复印件一份，以证明被告在2015年5月11日将最后一笔房款10万元转入原告账户。
4、房屋拆迁补偿安置协议书复印件一份，以证明原告两处房屋来源，双方交易的是现房，没有领取房产证是开发商造成的。
被告王军辩称：原告诉称不真实，原告诉称门面一间、住房两套卖与被告，与客观事实不符。原告是委托被告代为销售，原告在没有足额补缴面积差额价款之前不是权利人。原告主张违约金没有事实和法律依据，无效合同约定的条款当然无效。即使合同有效，按照约定，被告也不存在违约情形。假设被告存在违约行为，原告主张的违约金十万过高，明显高于实际损失。综上，原告方诉讼不真实，诉求没有法律依据。
被告王军为支持其反驳主张所依据的事实，向本院提交证据如下：
1、被告身份证、户口本复印件各一份，以证明被告诉讼主体适格，王某甲曾用名为王军。
2、拆迁补偿安置协议书复印件一份，以证明原告被拆迁的房屋包括门面房15.6平方米，住宅177.49平方米；原告当时选择产权置换，置换门面40平方米，住宅两套约180平方米；协议约定等面积互不找补，超出部分按市场价优惠3-5%；原告应就超出部分补交差价，未补交之前，产权并不全部属于原告。
3、房屋调换承诺、委托书复印件各一份，以证明原告将原住宅调换成面积分别为90平方米、111平方米两套住房；超出拆迁部分仍按原协议执行；原告应就超出部分补交差价，未补交之前产权并不全部属于原告；原告房屋不好出售，被告被迫接手的事实。
4、保证书（承诺书）复印件一份，以证明该协议书内容因违反法律强制规定应认定无效；即使被告违约，原告主张翻倍支付余款作为违约金的条件也不成就；即使协议有效，约定的违约金也过高，应依法调整。
5、收条复印件四份，以证明被告已将约定的全部房款支付给了原告，原合同权利义务已经终止，原告再诉求不应支持。
经庭审举证、质证，本院对原告所举证据认定如下：
被告对原告所举证据1原告身份证无异议，本院对其证明效力予以认定。
被告对原告所举证据2保证书（承诺书）的真实性无异议，但对合法性提出异议，认为双方协议中的两套房产未办理房产证手续，因此该协议不具备合法性，不符合双方约定的双倍赔偿的前提条件，双方在协议中未明确约定最后一笔钱的付款时间，属于双方约定不明，由于该承诺书内容违法，约定的条款无效。本院对该份证据的真实性予以认定。
被告对原告所举证据3中国农业银行交易明细清单交易记录的真实性、合法性无异议，本院对其证明效力予以认定。
被告对原告所举证据4房屋拆迁补偿安置协议的真实性无异议，认为协议注明原告被拆迁房屋的状况，原告门面房15.6平方米，住宅177.49平方米，能够证实原告选择的置换门面房屋面积，能够证实被拆迁面积和被安置面积不一致，超出被拆迁面积部分，按市场价优惠3-5%，由于原告未按照协议约定补足超出部分的房屋差价，原告并不当然享有其诉称房屋的全部产权。本院对该份证据的真实性予以认定。
经庭审举证、质证，本院对被告所举证据认定如下：
对被告所举证据1身份证、户口本，原告无异议，本院对其证明效力予以认定。
对被告所举证据2拆迁安置协议书，原告对其真实性无异议，认为原告所售房屋系旧房变新房，双方交易房屋是合法财产，是合法物权。本院对该份证据的真实性予以认定。
对被告所举证据3房屋调换承诺以及委托书，原告对其真实性无异议，但对被告证明目的提出异议，认为原被告双方最终达成协议并交易，协议合法有效，不存在被告被迫接手的情况。本院对该组证据的真实性予以认定。
对被告所举证据4保证书，原告对其真实性无异议，但对保证书的证明目的提出异议，认为该份保证书是原告的承诺，是单方真实意思表示。本院对该份保证书的真实性予以认定。
对被告所举证据5收条，原告无异议，本院对该组证据的证明效力予以认定。
本院查明的事实是：被告王军系王某甲的曾用名。被告王军系界首光明路拆迁后房屋建设的开发商。原告李影原在界首光明路13号拥有商业用房15.6平方米，住宅122.33平方米和55.16平方米。2009年10月29日，原告与界首市国土局达成拆迁补偿安置协议，进行产权调换，并签订阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书，约定原告用其界首光明路13号的商业用房和住宅进行产权调换，调换为门面40平方米，二层住宅一套约90平方米，四层住宅一套约90平方米。同时约定，超出被拆迁面积按市场价优惠3-5%，被拆迁面积与安置房面积等面积互不找补。2013年5月23日，原告与被告协商，将其拆迁协议置换房中的二层、四层住宅各一套调整为九层住宅二套，面积分别为111平方米和90平方米左右。原告同时在调整房屋的字据上写明“请王老板帮助出售以上房子”。2014年8月22日，原告李影出具委托书，载明“李颖委托开发商王军帮助出售〈裕民桥〉住房87.93一套不少于30万，111不少于40万，〈税已扣除〉”。2014年8月23日，原告李影与被告王军达成协议，签订保证书（承诺书），载明“经王军和李影协商，为了共同利益，有王军将李影住房2套，门面壹间（不论面积多少）一次性转让给王军转让费总共计壹佰壹拾伍万元，王军在自签字之日伍日内付款叁拾伍万元正，余款捌拾万元在春节前付清（不长利息），如不支付翻倍支付余款。（付35万元时所有手续交给王军）保证人：王军同意承诺人：李颖2014年8月23日”。同日，被告王军交付原告35万元，原告将房屋拆迁补偿安置协议书原件交给被告。2014年8月25日，被告交付原告房款35万元。2014年9月1日，被告交付原告房款5万元。2015年2月15日，被告交付原告房款65万元。2015年春节即2015年2月18日之前，被告王军共支付原告房款105万元。2015年5月11日，被告将余款10万元交付原告。2015年12月7日，原告以被告未能在春节前付清房款为由，要求被告支付最后一笔房款10万元的违约金10万元。
本院认为：（一）关于原、被告间签订的房屋买卖合同是否有效的问题。
2014年8月23日，原、被告间签订的保证书，实质是双方间达成的房屋买卖合同。被告辩解称原告未取得房屋所有权证书，该份保证书违反法律强制性规定而无效，且原告超出拆迁面积部分，未补交差价，不享有保证书中房屋的全部产权。本院认为，虽然《城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产不得转让：……（6）未依法登记领取权属证书的。”但此项规定系房地产管理部门对未依法登记领取权属证书的房屋不能办理房屋权属过户登记的规定，其性质为管理性规范，而不是禁止此类合法房屋所有人签订房屋买卖合同的效力性规范，因此，不能依据该规定认定本案所涉房屋买卖合同无效。且《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”不动产的登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，只要合同是双方真实意思表示，且不损害国家的、集体的、他人的利益，合同即为有效。
本案中，征收拆迁安置调换房屋虽然未登记领取房产证书，但原告李影作为被拆迁人，其拥有原被拆迁房屋的产权是确定的，征收拆迁安置房屋的权属、位置在房屋拆迁补偿安置协议书中是明确的，其取得产权的预期也是明确的。根据阜阳市房屋拆迁安置补偿协议书，被拆迁人是李影一人，诉争房屋属李影，李影有权处分诉争房屋，且原被告签订该份保证书并不存在有欺诈、胁迫或重大误解的情形，因此，本院认为被告的辩解意见不能成立，原被告间签订的保证书是双方真实的意思表示，合法有效，双方应当遵循诚实信用原则履行合同。
（二）关于原告要求被告支付违约金10万元的问题。
原、被告在房屋买卖合同中约定“余款捌拾万元在春节前付清〈不长利息〉，如不支付翻倍支付余款。”，而被告仅在2014年8月23日签订保证书支付房款35万元，而余款80万元，被告未能如约在春节即2015年2月18日前付清，在春节前仅支付65万元，显系违约，因此，原告要求被告支付违约金并无不当。
原、被告在该份保证书中就违约金的计算方式进行了约定，即“余款捌拾万元在春节前付清〈不长利息〉，如不支付翻倍支付余款。”但被告辩称违约金10万元明显过高，应予调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条明确规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，且本案中原被告双方虽约定了违约金的计算方式，但被告在春节前仅余房款10万元未支付，因此，违约金应自约定的付款期限春节前即2015年2月18日起算，至被告交付原告最后一笔房款10万元即2015年5月11日，仅相隔三月有余，双方在房屋买卖合同中约定的10万元明显过高，本案不宜采用。被告关于违约金过高，要求调整的主张，本院予以采信。因原告并未就其实际损失数额提交证据予以证明，本院参照《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，按年利率36%计算违约金。违约金应自2015年2月18日起算，以所欠房款10万元为本金，计算至被告付清该款之日即2015年5月11日，即被告应支付的违约金为8200元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
一、被告王军于本判决生效之日起十日内支付原告李影违约金8200元
二、驳回原告李影的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件审理费2300元，由原告李影负担2111元，被告王军负担189元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 李聚武
审 判 员 刘 颖
人民陪审员 牛 力
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 李 婧
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《最高人民法院关惠民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。