浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬宁民初字第403号
原告：蒋苗辉。
委托代理人：干科威。
被告：宁海县跃龙街道赵溪村经济合作社。
法定代表人：任定狄。
委托代理人：应满昌。
委托代理人：邬小云。
第三人：方忠旺。
第三人：宁波双侨房地产开发有限公司。
法定代表人：王南如。
委托代理人：杨继统。
原告蒋苗辉与被告宁海县跃龙街道赵溪村经济合作社为商品房预售合同纠纷一案，于2013年2月26日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员毛亚琼独任审判。2013年3月14日，本院依法追加方忠旺、宁波双侨房地产开发有限公司为第三人参加诉讼。本案于2013年4月10日第一次公开开庭进行了审理，原告蒋苗辉的委托代理人干科威、被告宁海县跃龙街道赵溪村经济合作社的委托代理人应满昌、邬小云、第三人宁波双侨房地产开发有限公司的委托代理人杨继统到庭参加诉讼，第三人方忠旺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。2013年4月10日，原、被告申请庭外和解2个月。因案情复杂，本案于2013年5月20日转为普通程序，并依法组成合议庭于2013年6月19日第二次公开开庭进行了审理，原告蒋苗辉的委托代理人干科威、被告宁海县跃龙街道赵溪村经济合作社的委托代理人邬小云、第三人宁波双侨房地产开发有限公司的委托代理人杨继统到庭参加诉讼，第三人方忠旺经本院合法传唤无正当理由拒不到参加诉讼。2013年8月14日，经审批，本案延长审限6个月。2013年8月26日，原、被告申请庭外和解60天。本案现已审理终结。
原告蒋苗辉起诉称：2010年2月26日，原、被告签订《购房合同》，双方约定被告应于2010年12月31日前向原告交付坐落于宁海县跃龙＊＊＊＊移民＊＊安置点的落地房一套，原告应于合同签订后向被告支付购房款660000元，余款待产权证到户办理银行按揭后一次性付清。合同签订后，原告依约向被告支付了
660000元购房款，但到交房日时，原告发现涉案土地上连起码的土建都未进行。因被告直言无法交付房产，原告遂向被告提出返还购房款，却一直未果。现诉至法院，要求被告返还购房款660000元，并支付已付房款5%的违约金计33000元及利息损失108647元（按照年贷款利率5.81%的标准从2010年3月起算，暂算至起诉之日为108647元），共计801647元。本案审理中，原告变更上述诉讼请求为：由被告返还购房款660000元，并从2010年3月起按银行同类贷款利率标准支付利息至被告付清本息之日止，同时增加了诉讼请求：要求确认原、被告签订的《购房合同》无效。后原告又撤回了要求确认原、被告签订的《购房合同》无效的诉讼请求。
原告举证如下：
⑴《购房合同》一份，以证明：①原、被告签订房屋买卖合同，双方对相关权利义务作了约定的事实。②第三人方忠旺作为被告的委托代理人有权处理房屋买卖相关事宜的事实。
⑵收条一份及存款凭条三份，以证明被告委托方忠旺代收购房款及原告实际交付购房款660000元的事实。
被告宁海县跃龙街道赵溪村经济合作社答辩称：诉争房产所在的地块系＊＊水库开发中被告方通过置换所得，经社员代表大会讨论通过后，该地块用于与第三人宁波双侨房地产开发有限公司联合开发房地产。《购房合同》签订时，诉争房产未取得商品房预售许可证，该合同系宁海县跃龙街道赵溪村村民委员会主任任＊＊私盖经济合作社公章而形成，未经社员代表大会讨论通过，故而无效。因无效合同所取得的财产应该返还，但被告从未与原告签订过合同也从未委托方忠旺收取房屋转让款，故无需承担返还购房款及支付利息的责任。
被告举证如下：
⑴宁海县国土资源局宁土（2005）84号文件复印件、《土地交接协议书》复印件、《土地置换协议》复印件各一份，以证明被告通过置换取得了本案所涉的国有划拨性质的土地使用权的事实。
⑵《联合开发套房协议书》一份、宁波市农村集体经济组织统一收据四份，以证明：2008年9月22日，被告与第三人宁波双侨房地产开发有限公司签订《联合开发套房协议书》，约定由被告将涉案地块的土地使用权以15000000元的价格转让给第三人宁波双侨房地产开发有限公司用于开发房地产，宁波双侨房地产开发有限公司根据合同的约定支付了土地使用权转让款810×××00元。
⑶村民代表会议记录一份，宁海县跃龙街道赵溪村经济合作社社员代表登记表一份，以证明：任＊＊未经全体社员代表讨论通过的情况下与原告签订《购房合同》及在方忠旺出具的收条的担保栏中加盖被告公章，该行为系任＊＊的个人行为，产生的后果应当由任＊＊个人承担的事实。
第三人宁波双侨房地产开发有限公司答辩称：诉争房产所在的土地系被告通过置换所得，土地性质为国有划拨。被告与第三人宁波双侨房地产开发有限公司签订的《联合开发套房协议书》系被告为了开发需要与第三人宁波双侨房地产开发有限公司签订，协议未实际履行。原告的诉请与第三人宁波双侨房地产开发有限公司无关。
第三人宁波双侨房地产开发有限公司举证如下：
第三人方忠旺、案外人卢＊＊出具的证明复印件各一份、浙江省农村合作金融机构分户明细对账单复印件一份、浙江省农村信用社（合作银行）现金缴款单复印件六份、农村信用合作社转账支票复印件五份，以证明：第三人宁波双侨房地产开发有限公司与被告签订的《联合开发套房协议书》系被告为了开发房地产所需而签，第三人宁波双侨房地产开发有限公司于2009年5月19日到2010年2月10日期间分六次转账给被告7580000元，该款来源于被告及第三人方忠旺，上述《联合开发套房协议书》并未真正履行。
第三人方忠旺未作答辩也未举证。
对于原、被告及第三人宁波双侨房地产开发有限公司提供的证据，第三人方忠旺未到庭参加诉讼，视为放弃对上述证据质证的权利，经庭审质证，本院认证如下：
1.对于原告提供的证据⑴、⑵，被告对三性均有异议，认为任＊＊不是被告的法定代表人，被告也未委托任＊＊及方忠旺与原告签订合同，《购房合同》系任＊＊私自加盖被告公章而形成，对被告无约束力。如果被告是出让方，则被告无需在收条上以担保人的身份盖章，因此该收条只能证明第三人方忠旺收到了原告支付的购房款，而不是被告收取了购房款；第三人宁波双侨房地产开发有限公司对原告提供的证据⑴、⑵的真实性无异议，认为该证据正好可以证明被告实际开发房地产并委托第三人方忠旺参与房屋买卖的事实。对于该证据，本院对真实性予以认定。
2.对于被告提供的证据⑴，原告对合法性无异议，但认为该证据与本案无关联。第三人宁波双侨房地产开发有限公司对真实性、合法性、关联性均无异议。本院审核后对该组证据的真实性、合法性予以认定。
3.对于被告提供的证据⑵，原告要求法院审核其真实性，认为该证据即使是真实的亦与本案无关联；第三人宁波双侨房地产开发有限公司对《联合开发套房协议书》的真实性无异议，对合法性及关联性有异议。对于收款收据，第三人宁波双侨房地产开发有限公司对三性均有异议。本院认为，无证据显示第三人宁波双侨房地产开发有限公司是上述《购房合同》的当事人，该组证据与本案无关联。
4.对于被告提供的证据⑶，原告与第三人宁波双侨房地产开发有限公司认为，该份证据系被告单方形成，无法确定其真实性，同时被告内部的会议纪录不能对抗其对外签订的合同。本院认为原告与第三人宁波双侨房地产开发有限公司的异议成立。
5.对于第三人宁波双侨房地产开发有限公司提供的证据中的两份证明，原、被告均认为，因证人未到庭作证，证明内容的真实性无法确定；第三人宁波双侨房地产开发有限公司提供的证据中的其它证据，原告认为真实性无法确定，与本案也无关联性。被告认为，该证据可以证明第三人方忠旺系第三人宁波双侨房地产开发有限公司的项目负责人，其无权代表被告。本院审核后认为，该证据与本案无关联。
经审理，本院认定事实如下：
2005年9月9日，宁海县国土资源局将39164平方米的土地划拨给宁海县＊＊水库发展有限公司使用。2006年5月9日，宁海县＊＊水库指挥部将该地块中14262.6平方米的土地移交给宁海县土地储备中心管理。2008年3月25日，宁海县土地储备中心将该14262.6平方米土地置换给宁海县跃龙街道赵溪村。2008年9月22日，被告宁海县跃龙街道赵溪村经济合作社与第三人宁波双侨房地产开发有限公司签订《联合开发套房协议书》，约定由被告提供宁海县＊＊库区移民小区北面与宁海县土地储备中心置换所得的21.34亩＊＊移民安置用地用于与第三人宁波双侨房地产开发有限公司联合开发房地产。如果该地块按政策规定不允许建造套房，则被告将该地块以15000000元的价格转让给第三人宁波双侨房地产开发有限公司。2010年2月26日，原、被告签订《购房合同》，约定由被告将其以划拨方式取得的位于宁海县＊＊街道＊＊安置点14262.6平方米土地上的建筑面积约360平方米的第12幢C、D号房转让给原告，该商品房的转让价共计1650000元。原告应于合同签订后三天内支付购房款660000元，余款于产权证到户办理银行按揭后一次性付清。被告应于2010年12月31日前将上述房屋交付原告使用。《购房合同》落款处加盖了被告公章，第三人方忠旺则以被告的委托代理人的身份签字。之后，原告于2010年3月1日、2010年3月2日、2010年3月4日分别向第三人方忠旺账户打入10×××00元、10×××00元、460000元，第三人方忠旺出具了收条一份，载明“今收到蒋苗辉购房款（人民币）陆拾陆万元整，小写￥660000.00元整。该款用于购买位于宁海跃龙街道西溪移民赵郎场安置点第12幢C、D号房。”第三人方忠旺在收条下方“收款人”处签字，被告则在收款人下方“担保人”处盖章。诉争房产所在的地块至今未办理开发房产所需的相关手续，诉争房产也尚未开发。
本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效后，依据该合同取得的款项应予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。上述《购房合同》加盖了被告公章，第三人方忠旺以被告委托代理人的身份签字，在方忠旺出具的收条中，被告也在担保人项下盖章，原告有理由相信诉争房产的出让方系本案被告宁海县跃龙街道赵溪村经济合作社。被告既不具备商品房开发资质亦未取得商品房预售许可证，原、被告签订的《购房合同》无效，作为合同相对方，被告应承担返还购房款及支付利息的责任。被告与方忠旺之间的债权债务关系可由双方另行解决。被告辩称，该《购房合同》系任＊＊私自加盖被告公章而形成，被告从未签订过合同也从未委托方忠旺收款，其无需承担还本付息的责任，依据不足，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告宁海县跃龙街道赵溪村经济合作社限于本判决生效后三十日内返还原告蒋苗辉购房款660000元并按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准支付利息（其中10×××00元购房款的利息从2010年3月2日起计算至本判决确定的履行之日止，10×××00元购房款的利息从2010年3月3日起计算至本判决确定的履行之日止，460000元购房款的利息从2010年3月5日起计算至本判决确定的履行之日止）。
如果被告宁海县跃龙街道赵溪村经济合作社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11816元，财产保全费4363元，由被告宁海县跃龙街道赵溪村经济合作社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。
审 判 长 毛亚琼
人民陪审员 陈其家
人民陪审员 鲍明园
二〇一四年五月五日
代书 记员 赖建亚