广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第709号
上诉人（原审被告）：陆秀如（系林少清继承人），男，1933年4月10日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：陆小玲（系陆秀如女儿），女，1963年6月12日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：肖醒威（系陆秀如女婿），男，1964年9月10日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：黄家华，男，1973年7月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：武中平，广东启源律师事务所律师。
委托代理人：郭尚英，广东启源律师事务所律师。
上诉人陆秀如因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第580民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市荔湾区恒海西街26号402房（原自编广州市桥中东海路河沙村珠江桥中花园海景A幢四层41A房，所有权取得方式：合建分割，建筑面积50.9平方米）由林少清于2012年6月1日办理了产权登记。1995年8月21日，林少清（乙方）与广州市白云区城镇建设开发总公司松洲分公司河沙集资建房办公室、陈昌阁（甲方）签订《合作建房协议书》约定，双方合作建房位于广州白云区松洲街河沙村珠江桥中花园海景A幢41A房西南向（建筑面积54.52平方米），成交价146114元，甲方为乙方办理房屋契证。该协议的抬头甲方处写明是广州市白云区城镇建设开发总公司松洲分公司河沙集资建房办公室，在协议尾部的甲方签章及委托代理人签章处加盖了陈昌阁的印章，该协议办理了公证手续。林少清于1998年1月17日向广州市白云区城镇建设开发总公司松洲分公司交了房款146114元，于1996年10月6日交纳了水电增容费7986元。2006年9月27日，黄家华、林少清双方签订《房屋买卖协议书》约定，林少清将其所有位于广州市荔湾区恒海西街26号41A房（原自编广州市桥中东海路河沙村珠江桥中花园海景A幢四层41A房）出售给黄家华，房款人民币7万元，并约定黄家华支付房款后取得房屋的所有权，林少清应配合黄家华办理房产证。签订协议当天黄家华依约支付了全额房款7万元，林少清亦向黄家华出具了收据。同时，林少清将其取得房屋的凭证《合作建房协议》公证书、发票、收据等原件交给黄家华，并于2006年10月10日将房屋交付给黄家华使用至今。
黄家华于2012年4月12日向原审法院起诉请求：1.林少清立即为黄家华办理座落广州市荔湾区恒海西街26号402房的转让过户登记手续；2.本案受理费由林少清承担。
林少清在本案原审时没有向法庭提供答辩意见。
在本案诉讼中，黄家华提出财产保全申请，要求查封以林少清名下登记产权的广州市荔湾区恒海西街26号402房屋，并提供了担保。原审法院于2012年8月8日作出了（2012）穗荔法民三初字第580-3号民事裁定书，裁定查封以林少清名下登记产权的广州市荔湾区恒海西街26号402房屋。黄家华预交了财产保全费2020元。
原审法院认为：黄家华、林少清签订《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应依约履行。黄家华已依合同履行了向林少清支付购房款的合同义务，而林少清仍未为黄家华办理产权变更登记手续，其行为已构成违约，应当承担违约责任。黄家华要求林少清办理涉案房屋的产权过户手续的请求合法合理，原审法院予以支持。林少清经原审法院传票传唤无正当理由不到庭应诉，原审法院依法作缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，作出如下判决：林少清自本判决发生法律效力之日起3日内，提供必要的证明文件，协助黄家华司办理广州市荔湾区恒海西街26号402房（原自编广州市桥中东海路河沙村珠江桥中花园海景A幢四层41A房）房屋的房地产交易过户手续。本案受理费50元、财产保全费2020元，由林少清负担。
判后，上诉人林少清不服，向本院提起上诉称：原审法院严重违反法律程序，认定事实不清，适用法律错误。一、原审法院未将本案的开庭信息情况送达林少清的情况下径行开庭，且一审法院并未向林少清送达有关管辖权异议的民事裁定书，严重违反法律程序。二、《房屋买卖协议书》因违反《土地管理法》关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”的规定，属于无效合同。原审法院认定该合同有效，属于认定事实错误。且涉案协议中有关房价条款显失公平，不是上诉人的真实意思表示。三、涉案合同在履行过程中客观情况发生了重大变化，应该适用情势变更原则。因合同签订时，依据法律规定是无效协议，更无法办理房产证，因此，按照该协议约定的房价继续履行合同对于林少清极为不公平。据此请求法院判令：1.撤销原审判决，发回原审法院重审；2.驳回黄家华的全部诉讼请求；3.本案诉讼费由黄家华负担。
被上诉人黄家华答辩称同意原审判决。
另查：1.案涉房屋的房地产登记簿查册表中显示：土地性质为国有；2.原审法院卷宗记载：2012年5月18日一审法院以公告方式向林少清送达了起诉状副本及开庭传票；2012年7月24日林少清签收（2012）穗荔法民三初字第580号民事裁定书。
林少清上诉后，于2013年4月3日死亡。本院于2013年4月8日告知林少清的委托代理人需向本院提供林少清继承人的相关资料，并重新办理委托手续，林少清的代理人未在法院指定期限内提供相关资料。本院于2013年5月28日、2013年6月17日两次致电林少清死亡证明书中的申报人肖醒威了解林少清的继承情况，肖醒威均表示经其不清楚林少清是否有继承人。本院前往林少清住所地所属的越秀区太平通津居委会以及人民派出所调查林少清继承人情况，均查询未果。本院于2013年6月17日发出公告，通知林少清继承人自即日起与本院联系决定是否参与本案诉讼及主张权利。
2014年3月18日，广州市公证处作出的（2013）粤广广州第137212号公证书，主要内容是：申请人陆秀如因被继承人林少清的遗产，于2013年7月8日申请办理继承权公证，林少清死亡时遗留的名下财产有：于2012年6月合建、分割所得的座落在广州市荔湾区恒海西街26号402房的房屋（《广东省房地产权证》编号：粤房地权证穗字第06500480**号），根据继承法的规定，林少清的上述遗产应由陆秀如一人继承。
2014年11月10日，本院向陆秀如发出参加二审诉讼的通知。二审中，陆秀如表示坚持原林少清上诉状中的上诉请求及理由。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：陆秀如应否协助黄家华办理案涉房屋的过户手续。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第44条之规定：“在诉讼中，一方当事人死亡，有继承人的，裁定中止诉讼。人民法院应及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。”《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”本案中，林少清于案件上诉期间死亡，现因广州市荔湾区恒海西街26号402房的房屋作为林少清的遗产已由陆秀如一人继承，因陆秀如作为案涉房屋的唯一继承人，依据上述法律规定，其理应承担因该房屋所产生的债务。根据案件查明事实，黄家华依据《房屋买卖协议书》的约定已经履行完毕支付购房款的合同义务，且案涉房屋亦实际交付黄家华使用多年，因此，陆秀如应当协助黄家华办理案涉房屋的过户手续。鉴于二审期间新发生的事实，本院对于原审法院判决中的协助过户的义务主体予以调整。现陆秀如上诉提出因案涉房屋属于农村集体土地而主张合同无效，对此明显与房屋权属登记中所显示的性质不符，该上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。至于陆秀如上诉提出因情势变更原则而拒绝办理过户的理由，缺乏法律依据，本院亦不予采信。
关于案件的程序问题，经审查原审卷宗，原审法院于2012年5月18日以公告方式向林少清送达了起诉状副本及开庭传票，2012年7月24日林少清签收了（2012）穗荔法民三初字第580号民事裁定书，故陆秀如上诉提出一审程序违法的理由，缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人陆秀如的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。因二审期间新发生的事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
变更广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第580民事判决为：陆秀如自本判决送达之日起十日内，提供必要的证明文件，协助黄家华办理广州市荔湾区恒海西街26号402房（原自编广州市桥中东海路河沙村珠江桥中花园海景A幢四层41A房）房屋的房地产交易过户手续。
本案一审案件受理费50元、财产保全费2020元，二审案件受理费100元均由陆秀如负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一四年十二月二日
书 记 员 张辉