江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第01421号
上诉人（原审原告）喻望承。
委托代理人吴宏亮，江苏彭城律师事务所律师。
委托代理人夏建立，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）绿地地产集团徐州新诚置业有限公司，住所地徐州市维维大道1号潘塘办事处512室。
法定代表人许敬，该公司总经理。
委托代理人刘梦林，该公司法律顾问。
委托代理人刘洁，该公司法律顾问。
上诉人喻望承因与被上诉人绿地地产集团徐州新诚置业有限公司（以下简称新诚公司）凭样品买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第3126号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人喻望承的委托代理人吴宏亮，被上诉人新诚公司的委托代理人刘洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2011年6月23日，双方当事人签订商品房买卖合同，喻望承购买新诚公司开发的本市绿地商务城四期（香颂）100幢1单元602室房屋一套，建筑面积138.14平方米，合同价款821919元。按照合同约定，房屋交付时间应为2012年12月31日前，交付条件为该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期在90日内，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付房价款万分之1的违约金。合同附件4第19条规定，2011年6月23日前，买受人支付出卖人房款人民币246919元；2011年7月23日前，买受人付清剩余房款人民币57500元。合同第10条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。喻望承于2011年6月23日交纳购房款246919元，2011年6月24日交纳购房款75000元，2011年8月4日交纳购房款500000元。上述商品房于2013年1月16日取得徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书。2013年1月15日晚上，新诚公司电话通知喻望承于2013年1月16日办理上房手续，并于2013年1月16日向喻望承邮寄书面上房通知。喻望承收到上房通知后，准备办理上房手续，但到达小区现场后，发现所购房屋附属设施及小区环境不符合上房条件，且新诚公司当初宣传的一梯一户已变为两梯两户，故拒绝按照新诚公司要求的时间办理上房手续。
2011年1月，徐州市建筑设计研究院设计变更通知单载明绿地商务城B2-4地块高层部分设计变更原因及内容，因消防审图所提对消防疏散的影响问题做出部分公共走道区域的变更：厨房出疏散阳台门改为玻璃防盗门、厨房开往疏散阳台窗户取消，墙体改为剪力墙；楼梯和电梯前室分隔墙取消，楼梯和电梯合用前室。
一审中，喻望承诉称的房屋变更情况是：原来两户业主之间有消防活动门隔开，空间是独立的，业主互不相见；变更后，消防门被取消，两户之间没有隔断，两户之间直接相对，即由“一梯一户”变成了“两梯两户”。
涉案房屋所在小区在2013年1月16日后，尚存在遗留建筑垃圾、绿化及景观收尾未到位、小区行道砖部分损坏等工程未完善的遗留问题。
2014年10月10日，喻望承诉至原审法院称，2011年6月23日，双方签订了商品房买卖合同，购买新诚公司开发的绿地商务城四期（香颂）100幢1单元602号房。合同约定新诚公司应于2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付使用。合同还约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更影响到喻望承所购商品房质量或使用功能的，喻望承应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知喻望承。2013年1月15日，新诚公司在夜间采取电话通知的形式，要求喻望承1月16日上房。喻望承到达现场后，发现所购商品房、附属设施及小区环境根本不符合上房条件，且被告当初宣传的一梯一户已变为两梯两户，使用价值大打折扣。遂拒绝上房，并多次和被告交涉，要求整改，以整改合格之日为上房时间并支付迟延上房违约金，同时要求新诚公司支付私自变更设计赔偿金。新城公司对喻望承的诉求置若罔闻。为此诉至法院，请求法院判令新诚公司支付逾期上房违约金18739.753元（计算至2013年6月1日）、欺诈赔偿金20000元；诉讼费由新诚公司承担。
新城公司在一审中辩称，喻望承的诉请没有事实和法律依据。理由：1、涉案房屋已通过政府相关部门竣工验收并获得交付使用通知书，完全符合交付使用条件，新诚公司也已按照合同约定向喻望承寄送了上房通知书，喻望承在诉状中也承认接到了上房通知书，因此新诚公司已经履行了自己的义务，虽上房延迟了15天，但新诚公司已经进行统一赔付，喻望承因个人原因一直未领取与新诚公司无关，新诚公司已经完全履行合同约定的义务，因此喻望承关于房屋一直未交付并重复索要违约金的行为于法无据。相反按照商品房买卖合同附件4第19条约定喻望承应当于2011年7月23日前向新诚公司交付购房款575000元，但实际上喻望承直至2011年8月4日才缴纳购房款，逾期13天，按照商品房买卖合同第8条第3款的约定喻望承交房期应当相应顺延，因此新诚公司逾期交房15天，喻望承逾期交付购房款13天，故新诚公司仅需支付逾期2天的逾期上房违约金（商品房买卖合同第9条已交付房款日万分之一计算，总房款821919元计算两天共计164.38元）。2、新诚公司不存在私自变更设计或欺诈宣传的行为，事实是为了业主的安全考虑，根据消防部门的要求将楼梯和电梯前的消防门取消，这是对公共区域的变更，完全是为了社会公共利益的考虑，且该设计变更是在签订合同之前，设计变更通知单也已经在售楼现场予以公示并且该变更并不属于商品房买卖合同第十条所约定的内容，即使是签订合同后进行的变更，也并不属于商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更，并不属于应当向喻望承书面告知的情形。因此喻望承在签订合同时对此是明知的，新诚公司并不存在私自变更的情况，同时涉案房屋现在仍为一梯一户，且宣传是在售楼之前，新诚公司既无欺诈的故意也无欺诈宣传的事实，因此请求法庭依法驳回喻望承的诉讼请求。
原审法院认为，1、双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，合同当事人均应诚实信用的履行该合同。关于逾期上房问题。新诚公司未按约定期限和条件及时将房屋交付给喻望承，存在违约行为，应当承担违约责任。喻望承的自认事实与新诚公司提供的邮局路单相互印证，能够认定喻望承知道在2013年1月16日开始能够办理上房手续。建设管理部门发放的交付使用通知书足以证实该房屋具备了交付使用条件，系行政主管部门的确认，也符合合同约定交付条件。逾期上房违约金的计算，应以821919元为本金，按照日万分之1的标准，从2013年1月1日计算到2013年1月16日止。关于喻望承逾期支付房款的问题，按照双方签订的商品房买卖合同第七条的规定，喻望承逾期付款的违约金应以500000元为本金，按照日万分之一的标准，从2011年7月24日计算至2011年8月4日。因此扣除喻望承逾期支付房款的违约金，新诚公司应支付给违约金715元。对喻望承主张后续逾期上房违约金的诉讼请求，法院不予支持。
2、就喻望承主张的新诚公司的违约问题，涉案房屋确存在绿化、道路等不尽完善之处，新诚公司应予以修复完善，但该情形不属于合同约定的影响房屋交付的范畴。关于涉案房屋公共区域部分设计变更的问题。设计变更的情况确实存在，从变更原因看系消防主管部门为消防安全考虑要求设计单位变更设计，从变更效果看提升了火灾发生时消防疏散人员的速度，公共空间更加开阔、通畅。在日常使用电梯的过程中，所谓“一梯一户”和喻望承所称“两梯两户”无本质不同，因同楼层业户数量固定、电梯数量固定，故并未影响喻望承所购商品房质量或使用功能，不存在欺诈行为，因此喻望承请求法院判令新诚公司支付欺诈赔偿金20000元的请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上，原审法院遂判决：（一）绿地地产集团徐州新诚置业有限公司于判决生效后三日内，给付喻望承逾期上房违约金715元。（二）驳回喻望承的其他诉讼请求。
上诉人喻望承不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、一审法院认定事实不清，适用法律错误。关于延期上房问题，合同第八条约定出卖人应当在2012年12月31日前将具备商品房适用条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十条约定出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的水电、道路、天然气、物业公司等基础设施、公共配套建筑同时交付使用。实际情况是在2013年1月15日被上诉人通知上诉人上房时，该小区并未达到使用条件。一审法院认定被上诉人取得了政府部门颁发的交付使用通知书系行政部门的确认，符合交付的条件是错误的。一审法院没有审查合同第八条约定的内容。政府部门颁发交付使用通知书只是对是否具备上房条件进行的行政确认，是政府行使管理权的体现，是行政行为，上诉人主张的依据是合同的约定，是民事行为，该交付通知书并不能否认被上诉人在交房时确实存在问题。2、关于变更设计的问题，按照最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被上诉人在主流媒体及宣传彩页上表明的一梯一户应视为合同内容。同时补充协议（二）第20条的规定与合同法的规定背道而驰应为无效条款。上诉人就是因为涉案房屋是一梯一户才愿意购买，双方签订合同时，被上诉人并未告知设计变更的事实，是欺诈行为。一梯一户改成两梯两户丧失了私密性，是被上诉人的原因导致，消防的强制性规定并不能免除被上诉人变更设计的责任。一审法院以消防需要免除被上诉人的责任不符合契约精神及诚实信用原则。3、关于上诉人延期付款问题，合同第八条第二款第三项规定，买受人付清全部款项后方可办理房屋交接手续，否则出卖人交房期限可以相应推迟。即上诉人只要在合同约定的交房期限前付清房款即可，虽然合同第七条有违约金的约定，但是在2011年8月4日已经付清房款，故被上诉人主张逾期付款违约金已经超过诉讼时效。被上诉人可以另行起诉。被上诉人向上诉人提供的上房通知中也没有提及逾期付款违约金，说明被上诉人认可上诉人的付款行为。且上诉人推迟办理贷款是因为被上诉人买房是房屋没有封顶，不能按时办理贷款的过错在被上诉人。综上请求二审法院改判被上诉人支付延期上房违约金18739.75元、欺诈赔偿金20000元。
被上诉人答辩称，1、上诉人所谓的逾期上房与事实不符，涉案房屋在2013年1月14日、1月16日获得竣工验收备案表及交付使用通知书符合法律规定的上房条件，被上诉人也向上诉人邮寄了上房通知书，因此被上诉人交付的房屋完全符合合同约定的条件。同时根据合同约定，双方均由违约行为，互相抵扣后被上诉人仅需要支付两天的违约金164.38元。2、首先，被上诉人不存在私自变更行为，更不存在欺诈。双方合同签订后被上诉人未变更，之前的变更也不违反法律规定，亦不需要向上诉人承担违约责任。其次，交付的房屋也符合一梯一户的要求，现实中提升了火灾发生时消防疏散的速度，更加方便上诉人的生活。再次，被上诉人并无欺诈宣传的行为，上诉人提交的宣传资料上记载：“该材料仅供参考，具体以政府规划批复及测绘报告为准”，且双方签订的合同附件四补充协议第20条也约定，买房人不得援引宣传资料的内容进行解释或提起主张。被上诉人的宣传资料也不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二条的规定，更未造成上诉人的任何损失，故其诉请的20000元不应得到支持。3、被上诉人已于2015年2月28日按照上诉人的要求向其支付逾期上房违约金1233元。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：上诉人喻望承向被上诉人新诚公司主张上房违约金及赔偿金应否予以支持，数额如何认定。
二审期间，上诉人喻望承提供上房通知书复印件一份，拟证明被上诉人应向上诉人支付违约金1233元，被上诉人并未要求扣减上诉人逾期交款的违约金，一审扣减上诉人的逾期付款违约金错误。
被上诉人新诚公司质证认为，该证据系复印件，未加盖被上诉人单位公章，对真实性不予认可。一审判决后被上诉人已经向上诉人支付过违约金1233元。
被上诉人新诚公司提供江苏银行网上银行电子回单一份，拟证明2015年2月28日，被上诉人已经将违约金支付给上诉人。
上诉人喻望承质证认为，对该款已经支付不持异议，并自愿撤回对一审判决中关于扣减上诉人逾期付款违约金的上诉。
本院认为，关于上诉人喻望承向被上诉人新诚公司主张上房违约金及赔偿金应否予以支持，数额如何认定的问题。首先，关于上诉人主张的上房违约金的问题，双方当事人签订的商品房买卖合同明确约定房屋交付时间为2012年12月31日前，而被上诉人未按合同约定时间向上诉人交付房屋，存在违约行为，应当就此承担违约责任。被上诉人于2013年1月16日取得徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书，具备房屋交付使用条件，符合合同的约定，同时，被上诉人已经通知上诉人在2013年1月16日开始能够办理上房手续。因此逾期上房违约金应自2013年1月1日计算至2013年1月16日止，故原审判决此部分逾期上房违约金并无不当。关于一审认定上诉人应当向被上诉人支付的逾期付款违约金，因一审判决后被上诉人已经实际向上诉人自动履行了一审判决的逾期交房违约金，且并未就逾期付款违约金予以扣减。故应当认为被上诉人自愿放弃此部分主张，上诉人也在二审庭审中撤回了对此部分内容的上诉。其次，关于上诉人主张的赔偿金20000元的问题，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案所涉房屋所在小区在2013年1月16日后，仍遗留建筑垃圾、绿化和景观收尾不到位、小区行道砖部分损坏等问题，但并不存在房屋主体结构质量不合格、因房屋质量问题严重影响正常居住等情况。至于涉案房屋部分变更的问题，该涉案房屋实际变更仅为两业主之间的消防门被取消，且该设计变更系根据消防管理部门的消防安全要求进行变更，亦未影响商品房质量，且上诉人主张20000元赔偿金也没有证据加以证明。因此上诉人的此项上诉本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费751元，由上诉人喻望承承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单雪晴
代理审判员 吴 丹
代理审判员 李 琳
二〇一五年六月十六日
书 记 员 侯梦池