山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）鲁民监字第62号原审申诉人（一审原告、二审上诉人）：王福明，男，1936年6月23日出生，汉族，住枣庄市十里泉电厂宿舍*号楼***室。委托代理人：刘善斌，山东天宝兴律师事务所律师。委托代理人：王芹。委托代理人：王发旭，北京市京师律师事务所律师。委托代理人：王薇薇，女，1980年1月8日出生，汉族，住枣庄市市中区新兴组团*号楼中单元*楼*户。原审被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：刘贤瑞，男，1948年3月13日出生，汉族，原住枣庄市薛城区金河乡建筑安装公司宿舍。原审被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：刘强，男，1980年8月6日出生，汉族，原住枣庄市薛城区金河乡建筑安装公司宿舍。以上两原审被申诉人的共同委托代理人：朱士革，山东龙头律师事务所律师。原审第三人：枣庄市薛城区常庄镇人民政府，住所地枣庄市薛城区常庄镇人民政府驻地。法定代表人：曹保营，镇长。委托代理人：王显玉，山东金尊律师事务所律师。原审申诉人王福明因与原审被申诉人刘贤瑞、刘强、原审第三人枣庄市薛城区常庄镇人民政府（以下简称：常庄镇政府）侵权纠纷一案，枣庄市中级人民法院于2013年8月8日作出（2011）枣民再终字第32号民事判决，该判决已发生法律效力。王福明不服，向本院申诉，本院于2014年11月14日作出（2014）鲁民监字第62号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审申诉人王福明本案第一次庭审的委托代理人刘善斌、王芹，变更后第二次庭审的委托代理人王发旭、王薇薇、原审被申诉人刘贤瑞、刘强及其共同委托代理人朱士革，原审第三人常庄镇政府的委托代理人王显玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。2007年11月21日，王福明起诉至一审法院称，王福明于1972年、1976年在枣庄市市中区广济路7号，经有关单位批准，建造房屋七间，其中一间是过道。1983年4月，王福明与枣庄市薛城区金河公社革委会建筑工程队（简称金河建筑队）就该七间房屋签订买卖协议，后改为租赁。1989年6月，枣庄市人民政府为王福明颁发了枣中房字第××号城镇私房所有权证，1997年1月15日又换发了枣政房权私字第××号房产证。2006年王福明发现刘贤瑞、刘强侵占了其房屋，并将王福明的房屋毁损，自建了住房，刘贤瑞、刘强的行为侵犯了王福明的合法权益。请求法院依法判令刘贤瑞、刘强停止侵权、恢复原状；诉讼费用由刘贤瑞、刘强承担。常庄镇政府在（2009）市中民初字第605号案件中由一审法院追加为被告参加诉讼，在庭审及裁判文书中均列为第三人。刘贤瑞、刘强辩称，王福明在1983年4月1日将其房屋出售给金河建筑队并签订协议，刘贤瑞是在1997年7月6日从金河建筑队处购买了争议房屋，刘贤瑞是通过买卖的法律关系获得的财产权，不具有侵权事实。王福明与金河建筑队签订的协议中，约定三年内因单位需要土地导致房屋不能买卖，房屋出售改为租赁。在合同履行中，三年内没有出现改为租赁的条件，所以没有改为租赁。王福明是在1983年出售的房屋，而刘贤瑞是在1997年通过金河建筑队购得，且对所购旧房全部进行了改建，已经使现有房屋价值比原房屋增值，王福明如因其拥有房产证而将该房屋收回，应向刘贤瑞支付同价值的价款。王福明在1983年已经将其房屋出售，又在1989年办理房产证是违反房屋买卖合同的行为，王福明对房屋已经失去所有权，不应办理房产证。虽然王福明拥有房产证，但不实际拥有房屋的所有权，王福明的诉讼请求于法无据，请求予以驳回。常庄镇政府辩称，王福明起诉没有列常庄镇政府为被告，常庄镇政府也没有侵权行为，并且也不是本案的适格被告，请求驳回王福明对常庄镇政府的诉讼请求。枣庄市市中区人民法院重审查明，1983年4月1日，王福明与金河建筑队签订《协议书》。协议约定：王福明将坐落于枣庄市市中区广济路7号住宅一处（其中瓦房三间、草房三间、过道一间、树木40棵）作价7500元协议出售给金河建筑队。该协议还约定：“由于地皮是单位的，由王福明保期三年，三年以内单位需要地方由王福明出面解决问题，把房产收回，建筑队从收回之日起算租王房屋住，房价每年按700元算给王福明，并由建筑队交回原屋。三年以后如无有问题，房屋、围墙、树均属建筑队”。此后三年内，该土地没有被收回。1989年6月13日，枣庄市人民政府将上述七间房屋为王福明颁发了枣中房字第××号城镇私房所有权证。1997年1月，枣庄市人民政府为王福明换发了枣政房权私房字第××号房产证。1997年7月6日，枣庄市薛城区金河乡建筑安装公司（简称金河建筑公司）与刘贤瑞签订《转让契约》。金河建筑队系金河建筑公司前身。金河建筑公司将所属枣庄工地办公室转让给刘贤瑞，刘贤瑞于同日支付转让金5000元。1997年11月，刘贤瑞将登记在王福明名下的枣政房权私房字第××号房产证下七间屋中的三间房屋，申请办理了枣政房权私房字第OSF30888房屋所有权证，2001年12月换发为枣房权证枣字第××号房屋所有权证。刘强于1997年11月将登记在王福明名下的枣政房权私房字第××号房产证七间房屋中的三间房屋，申请办理了枣政房权私房字第××号房屋所有权证，2001年12月换发为枣房权证枣字第××号房屋所有权证。2006年11月枣庄市人民政府注销了刘贤瑞、刘强的上述房产证。王福明在1989年领得枣中房字第××号城镇私房所有权证前后至争议发生时并未实际占有证下房屋。刘贤瑞在1997年购买位于枣庄市市中区广济路7号房屋后，实际占有了该房屋并进行了投资改建。枣庄市市中区人民法院重审认为，公民的合法民事权益受法律保护。房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证明资格，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。房屋产权证书是权力的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。如果纠纷的当事人一方有证据证明房屋所有权证上记载的权利人不是真正的权利人，自己才是真正的权利人，应当认定房屋的所有权人为提供证据的人，房屋所有权证上记载的权利人不是真正的权利人。本案中，经审查，虽然讼争房屋的所有权证上显示所有权人为王福明，并且王福明也实际持有讼争房屋的所有权证书，但并没有证据证明其对该房屋拥有实体所有权。王福明与金河建筑队签订的《协议书》及金河建筑公司与刘贤瑞签订的《转让契约》究其事实是房屋买卖合同，上述合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均应为有效合同。且根据上述协议及履行情况，可以明确，金河建筑队从王福明处购买了讼争房屋并支付了房款，取得了讼争房屋的所有权并实际占有使用该房屋。后金河建筑队又于1997年转让于刘贤瑞，刘贤瑞支付了房款5000元，取得了对讼争房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》的规定，当事人之间订立有关转让不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，王福明与金河建筑队签订的协议中所附转为租赁的条件是“三年内土地收回”，通过庭审查明，三年内土地没有收回。因此，金河建筑队与王福明之间的房屋买卖关系是成立的。王福明庭审所称的因未付清房款2000元而导致由买卖关系改为租赁关系，对其主张不予支持。即便金河建筑队没有完全付清房款，那王福明享有的也仅是对金河建筑队的债权请求权，其不能对抗金河建筑队依法取得物权的效力。王福明基于其与金河建筑队的合同关系而产生的债权纠纷，可以另寻法律途径解决。金河建筑队拥有该房屋的合法所有权，享有占有、使用和处分该房屋的权利。刘贤瑞通过购买方式从金河建筑公司取得对讼争房屋的所有权，属于合法占有，善意取得，其投资改建行为合法，并没有对王福明构成侵权。综上，王福明的诉讼请求不予支持。枣庄市市中区人民法院于2010年4月6日作出（2009）市中民初字第605号民事判决：驳回王福明的诉讼请求。案件受理费100元，由王福明负担。王福明不服重审判决，向枣庄市中级人民法院上诉称，1、一审法院认为房屋产权证书仅具有证明资格，是权力的外在表现形式的判决理由不成立。2、一审法院认定刘贤瑞是真正的权利人是错误的。3、刘贤瑞侵权行为成立。请求二审法院撤销原判，支持王福明的诉讼请求。刘贤瑞、刘强答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。常庄镇政府述称，1、金河建筑队为独立法人单位，应独立承担权利义务。2、常庄镇政府没有侵权事实，没有合同义务，不应承担任何责任。枣庄市中级人民法院二审查明的事实与一审重审查明的事实基本一致。枣庄市中级人民法院二审认为，王福明与金河建筑队于1983年4月1日签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，并已实际履行，应确认有效。后金河建筑队于1997年将该房屋转让给刘贤瑞，刘贤瑞支付了房款并居住至今，该房屋转让协议亦应确认有效，刘贤瑞基于该房屋转让协议已实际取得该房屋的所有权，原审法院认定刘贤瑞为房屋所有权人正确，予以支持。本案中双方争议房屋的房产证上登记的房屋所有权人虽为王福明，该登记产生的是物权登记的公信效力，即登记的房屋所有权人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而与之从事交易的第三人，即使后来证明该登记是错误的，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。但这种效力只是法律上的推定，在对登记有异议的当事人有相反的证据并能够足以证明真正的权利状况与不动产登记薄的记载不一致时，人民法院可以直接采纳其证据，确认其权利，推翻房屋所有权证上的记载。《中华人民共和国物权法》第十九条对此作出了明确的规定，故本案房屋虽登记在王福明名下，但其并不享有本案涉案房屋的所有权。王福明以其系房屋所有权人而主张刘贤瑞、刘强侵权的上诉理由不能成立，二审法院不予支持。王福明主张其与金河建筑队之间的买卖合同已经转化为租赁合同无充分证据予以证实，其提供的证人证言不能对抗双方之间签订的买卖协议所反映的事实，且其在长达20多年的时间里未曾索要过房租，亦能印证不存在租赁关系这一事实，故对王福明的该项主张二审法院亦不予支持。综上，王福明的上诉理由不能成立，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。枣庄市中级人民法院于2010年7月26日作出（2010）枣民一终字第490号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王福明负担。王福明不服终审判决，向检察机关申诉。山东省人民检察院于2011年9月1日作出鲁检民抗[2011]144号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2011年10月20日作出（2011）鲁民抗字第327号民事裁定，指令枣庄市中级人民法院再审本案。检察机关抗诉认为，终审判决认定刘贤瑞对争议房屋享有所有权，不存在侵权行为的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。一、王福明是原房屋的建造者和合法登记所有权人，枣政房权私房字第××号房产证能够证明王福明对原房屋享有所有权。二、终审判决认为刘贤瑞对争议房屋享有所有权，不存在侵权行为，适用法律错误，认定的基本事实缺乏证据证明。综上，刘贤瑞仅以自己与金河建筑公司之间的转让协议，无法对抗王福明对原房屋所拥有的不动产登记，刘贤瑞在此基础上的翻盖行为，缺乏合法基础，侵犯了原房屋所有权人王福明的合法权益。王福明的申诉理由同检察机关的抗诉内容一致。同时认为，一、王福明与金河建筑队于1983年4月1日签订的协议是无效的，如果有效，也由买卖合同转为租赁合同。二、刘贤瑞与金河建筑公司于1997年7月6日签订的《转让契约》是虚假的、无效的。三、刘贤瑞恶意占有王福明的房产，是非法的，不属于善意取得，构成侵权。四、原判适用法律错误。刘贤瑞、刘强答辩称，房屋买卖协议已经履行完毕，王福明于1989年办理的房产证违反法律规定，金河建筑公司将房屋卖给刘贤瑞是合法有效的，刘贤瑞在此基础上翻建，不存在侵权。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求再审予以维持。常庄镇政府述称，金河建筑公司已改制为枣庄市工正建筑有限公司，金河建筑公司与常庄镇政府无利害关系，不应列常庄镇政府为原审第三人出庭，其他答辩意见与刘贤瑞答辩内容一致。再审期间，王福明申请对枣政房权私房字第××号房屋及院墙按1997年的市场价进行评估；对刘贤瑞新建的主房、配房、门楼按1997年的建造价进行评估；对刘贤瑞所占诉争房屋及院落共占土地面积进行实地勘验、测量。枣庄市中级人民法院经过法定程序选定山东广泰房地产评估测绘咨询有限公司为评估机构，该公司于2013年1月9日作出广泰枣评字（2013）第[017]号王福明房地产估价报告，以2012年11月14日为估价时点，采取市场比较法，求得房屋价值为16.67万元；该公司于2013年1月9日作出广泰枣评字（2013）第[018]号刘贤瑞房地产估价报告，以2012年11月14日为估价时点，采取成本法，即房屋的重置成本结合成新率，求得房屋价值为14.58万元。王福明预交评估费9375元。2013年3月20日经过现场勘验测量，刘贤瑞改建房屋及院落共占土地面积约为522.35平方米。王福明对其房地产估价报告质证认为，整体上没有大的异议，但评估单位没有考虑由于院落的减少，居住的适宜程度降低了。评估单位对王福明房屋价格评的偏低，结合周边房屋价格、环境，认为3000元/平方米为宜。对刘贤瑞房地产估价报告质证认为，不应该把学校、医院、超市作为房价参考的依据，门楼是框架结构，成本价应减半，单价评的偏高，认为400元/平方米为宜。王福明对评估费9375元无异议。刘贤瑞、刘强对王福明房地产估价报告质证认为，对于1997年已经不存在的房屋按照市场价格进行评估不合理。我们在王福明原有的房屋不具有居住功能的情况下，进行了拆旧建新，旧房子已经损毁不具有价值了。我们的房子按七成新折旧，王福明的没有折旧不合理。对刘贤瑞房地产估价报告质证认为，刘贤瑞新建的房屋是现存的房屋，无论归谁都将被确权，应该按照市场价格进行评估。刘贤瑞对评估费9375元不认可。常庄镇政府对王福明、刘贤瑞房地产估价报告的质证意见与刘贤瑞、刘强一致，对评估费9375元无异议。山东广泰房地产评估测绘咨询有限公司指派工作人员兰波、刘永敢出庭接受咨询。各方对刘贤瑞改建房屋及院落共占土地面积约为522.35平方米均无异议。对王福明房地产估价报告、刘贤瑞房地产估价报告的效力，枣庄市中级人民法院认为，鉴定机构及鉴定人员具备相应的鉴定资格，评估程序合法，评估依据充分，两份估价报告均作为本案的定案依据。法院依据王福明的申请，依法调取了刘贤瑞土地登记资料，刘贤瑞、刘强房屋登记资料。王福明用以上档案资料证明刘贤瑞不是合法取得的诉争房产，刘贤瑞陈述是从金河建筑队购买的房屋，而档案上却记载是自建，土地登记资料中刘贤瑞填写身份证号码与现在的刘贤瑞的身份证号码不一致，刘贤瑞没有陈述客观事实，构成侵权。刘贤瑞辩称是1995年入住的诉争房屋，1996年金河建筑公司有意向卖给他，1997年7月6日签订的《转让契约》。矿区街道办事处找他让缴纳土地使用费，0.2元/平方米，每年都交了。刘贤瑞对于身份证号码不一致、房屋来源填写自建（析产）、翻建房屋后补办的建筑许可证面积为108平方米与房产证面积118.2平方米不相符等疑点未作出合理解释。法院依据刘贤瑞的申请依法向张继安、傅芳元核实刘贤瑞是否向金河建筑公司缴纳购房款5000元、金河建筑队是否向王福明支付剩下的2000元购房款等情况。张继安证实其于1996年在金河建筑公司任经理，金河建筑公司与刘贤瑞于1997年7月6日签订的《转让契约》是其起草的，当时卖给刘贤瑞的是枣庄工地施工队临时搭设的工棚，此临时建筑没有在公司记账，公司的账由于其他原因未保存。傅芳元证实其在1979年至2000年一直在金河建筑队、金河建筑公司干会计，离职时，把会计账交给枣庄工正建筑有限公司了，1997年7月6日收取刘贤瑞5000元购房款属实。王福明对张继安的证言质证认为，张继安的证言能够证明刘贤瑞买的不是诉争的房屋，而是金河建筑公司施工队临时搭建的工棚，与本案诉争房屋不是同一标的物，而刘贤瑞现在占用的是本案争议的房屋，属于擅自占用。对傅芳元的证言无异议。刘贤瑞对张继安、傅芳元的证言无异议，但认为金河建筑公司卖给刘贤瑞的房屋就是金河建筑队买王福明的房屋，即临时搭建的工棚。常庄镇政府对张继安、傅芳元的证言无异议。刘贤瑞申请证人张某甲出庭作证。张某甲证明，其在1996年至金河建筑公司解散一直任该公司办公室主任，1997年7月6日金河建筑公司商议将房屋转让给刘贤瑞时在场，刘贤瑞可能是交了5000元钱给傅芳元。金河建筑公司在枣庄办公地点有两个院，一个东院一个西院，东院是木工房，西院是办公室，两个院由一个墙头分开，房子是金河建筑公司租的。王福明对张某甲的证言质证认为，证人张某甲不能证明争议房屋属于金河建筑队，刘贤瑞占用的房屋和《转让契约》约定的房屋不是同一标的物。刘贤瑞对张某甲的证言质证认为，证人张某甲能够证明刘贤瑞通过合法手段取得涉案房屋。常庄镇政府对张某甲的证言质证认为，证人张某甲无法证明涉案房屋的所有权是谁。常庄镇政府向法庭提交（2005）枣民一初字第41号民事判决书复印件一份，用以证明2001年7月枣庄工正建筑有限公司是用金河建筑公司的整体资产进行注册，金河建筑公司与常庄镇政府无关，常庄镇政府不是适格的第三人。王福明、刘贤瑞、刘强对该判决书的真实性及证明目的均无异议。法院依职权调取了枣庄工正建筑有限公司工商登记资料。各方对以上资料及金河建筑队变更为金河建筑公司，金河建筑公司改制为枣庄工正建筑有限公司均无异议。枣庄市中级人民法院再审查明，王福明经所在单位山东十里泉发电厂热电分厂同意，于1972年、1976年在枣庄市市中区广济路7号建房屋七间，其中一间是过道。1983年4月1日，王福明与金河建筑队就该七间房屋签订《协议书》。协议约定：王福明将坐落于局机厂后、预制厂前住宅一处（其中瓦房三间、草房三间、过道一间、树木40棵）作价7500元出售给金河建筑队。该协议还约定：由于地皮是单位的，由王福明保期三年，三年以内单位需要地方由王福明出面解决，把房产收回，建筑队从收回之日起算租王福明房屋住，租房价每年按700元算，并由建筑队交回原屋。如树木有失，由建筑队负责按每棵10元赔偿。三年以后如无问题，房屋、围墙、树均属建筑队。付款办法4月15日以前先付5500元，三年后（86.4.1）把下余2000元款全付清，自订协议之日起王福明逐步搬出，半月内搬完交给建筑队管理。在搬家时除墙、房屋、房屋部件等和树木不杀外，其余均由王家自由安排。1989年6月13日，经王福明申请，枣庄市人民政府将上述七间房屋为王福明颁发了枣中房字第××号城镇私房所有权证。1997年1月15日，枣庄市人民政府为王福明换发了枣政房权私房字第××号房屋所有权证。1996年4月8日刘贤瑞申请用地，刘贤瑞在土地登记申请表中填写内容：土地所有权性质：国有土地使用权，土地权属来源：国有土地划拨，批准用地机关：矿区街道西岭居委会，批准日期：82.2，用地面积：556.55平方米（建筑占地146.3平方米），土地实际用途：住宅，四至：北边小路，东至电业局仓库，南至宋学启广济路，西至刘君义、孙景友，申请者提供的权属证明材料及申请理由：该宗地经西岭居委会于1982年2月批准使用，并出具权属证明。市中区矿区街道办事处西岭路居民委员会1996年4月8日向枣庄市国土资源局市中分局出具的土地权属证明内容为：兹有我居民委员会居民刘贤瑞在矿区办广济路20号有宅基地一宗、土地来源系1982年国务院《村镇建房用地管理条例》公布前建住宅用，四至清楚，无争议，用地合法。地籍调查表记载刘贤瑞身份证号码为××。1997年4月，枣庄市人民政府将位于市中区广济路20号（原为7号）的556.55平方米的土地为刘贤瑞颁发了市中国用（97）字第0097号国有土地使用证。1997年7月6日，金河建筑公司与刘贤瑞签订《转让契约》。主要内容：刘贤瑞为金河建筑公司老工人，已有30余年工龄，自公司成立以来历任技工、技术员、副经理、党支部书记之职，一直居住在枣庄矿务局机厂西侧。由于家庭人口多，住房面积比较窄，生活极为不便，经公司全体领导共同商议决定，为照顾老同志生活，将公司所属枣庄工地办公室转让给刘贤瑞，以解决目前居住不足问题。刘贤瑞交纳转让金5000元。同日金河建筑公司向刘贤瑞出具了收取5000元转让费的收款收据。1997年11月5日，刘贤瑞将登记在王福明名下的枣政房权私房字第××号房产证下七间房屋中的三间房屋，申请办理了枣政房权私房字第××号房屋所有权证，2001年12月3日换发为枣房权证枣字第××号房屋所有权证。刘贤瑞在枣庄市私有房屋产权登记申请表中填写自己的身份证号码为××，房屋状况产权来源一栏填写为继承后改为自建，建成年代一栏填写为72年，建筑面积填写为65.70平方米。刘贤瑞提供给房管部门的枣庄市市中区建筑许可证记载自建面积108平方米。王福明对枣庄市人民政府为刘贤瑞颁发枣政房权私房字第××号《房屋所有权证》的具体行政行为向山东省人民政府提出复议申请，2006年8月3日，山东省人民政府以鲁政复决字[2006]12号行政复议决定书撤销了枣庄市人民政府为刘贤瑞颁发的枣政房权私房字第××号房屋所有权证。2006年11月2日，枣庄市人民政府注销为刘贤瑞颁发的枣房权证枣字第××号房屋所有权证，并依法予以收回。2006年12月25日，枣庄市市中区国土资源局作出市中国土资字[2006]132号“关于注销市中国用（97）字第0097号国有土地使用证的决定”，注销了刘贤瑞持有的上述国有土地使用证。刘强于1997年11月5日将登记在王福明名下的枣政房权私房字第××号房产证七间房屋中的三间房屋，申请办理了枣政房权私房字第××号房屋所有权证，2001年12月31日换发为枣房权证枣字第××号房屋所有权证。刘强在枣庄市私有房屋产权登记申请表产权来源一栏填写自建后改为继承，建筑面积一栏填写为52.50平方米。2006年11月3日，枣庄市人民政府注销为刘强颁发的枣房权证枣字第××号房屋所有权证，并依法予以收回。刘贤瑞对枣庄市人民政府为王福明颁发和换发房屋所有权证的行为提起行政诉讼，枣庄市山亭区人民法院于2007年6月5日作出（2007）山行初字第1号行政裁定，以刘贤瑞不符合原告主体资格为由，裁定驳回刘贤瑞起诉。刘贤瑞不服，上诉至枣庄市中级人民法院，该院认为金河建筑公司与王福明未办理房屋过户手续，金河建筑公司不具有法律上认可的该争议房屋的所有权，刘贤瑞亦不能拥有争议房屋的所有权，刘贤瑞对颁证行为没有法律上的利害关系，其不具有行政诉讼原告资格，于2007年10月9日作出(2007)枣行终字第12号行政裁定，维持原裁定，已经发生法律效力。金河建筑队系金河建筑公司前身，属于金河乡人民政府集体企业。金河建筑公司后改制为枣庄工正建筑有限公司。枣庄工正建筑有限公司因未参加年检于2008年1月10日被工商行政管理部门吊销经营资格。薛城区金河乡于2001年2月28日合并归属薛城区常庄镇政府管辖，薛城区金河乡政府同时取消。枣庄市中级人民法院再审认为，最高人民法院《关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款规定“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外”。本案是由检察机关抗诉启动的再审程序，根据以上司法解释、检察机关的抗诉理由、申诉人的申诉内容以及被申诉人及原审第三人的答辩，本案的审理焦点应围绕抗诉支持当事人请求的范围进行，超出检察机关抗诉范围的不属于本案再审范围，本案当事人争议的主要焦点是：王福明与金河建筑队、金河建筑公司与刘贤瑞房屋买卖合同的效力；王福明对讼争的原房屋是否享有所有权、刘贤瑞是否构成侵权。关于王福明与金河建筑队、金河建筑公司与刘贤瑞房屋买卖合同的效力问题。本案中，王福明与金河建筑队签订的协议所附买卖转为租赁的条件是“三年内土地收回”，该情形没有发生，因此，双方的房屋买卖合同成立。王福明主张房屋买卖合同转为租赁合同应提供双方协商一致变更合同内容的证据。王福明在2008年1月7日庭审时陈述房屋买卖改为房屋租赁的时间是1985年。在2010年1月7日庭审时陈述房屋买卖改为房屋租赁的时间是1988年1月，因找不到人没有收过租金。在2013年4月7日庭审时陈述房屋买卖改为房屋租赁的时间是1989年，通过李云安乡长找的宋明亮，给过几次100元的，也给过几次200元的租金。王福明对于房屋买卖改为房屋租赁的时间以及是否收取过租金的陈述前后矛盾。金河建筑队原队长宋明亮于2006年3月23日为王福明出具公证证言，证明因欠王福明的房款，由买卖转为租赁，以700元/年租赁费计算，以已付的款为租赁费计算年限。宋明亮又于2006年8月18日为刘贤瑞出具公证证言，证明上次为王福明所作的证言与事实不符，以本次为准。宋明亮的证言相互矛盾。王福明没有提供有效证据证明其主张，且刘贤瑞不予认可，检察机关对王福明的该主张未支持亦未提起抗诉，因此，王福明关于房屋买卖改为房屋租赁的观点不能成立。《最高人民法院关于若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可适用合同法的有关规定。第三条规定，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。王福明与金河建筑队签订房屋买卖合同的时间是1983年4月1日，当对没有相关法律规定，根据以上司法解释确认合同效力可适用《中华人民共和国合同法》。金河建筑公司与刘贤瑞签订房屋买卖合同的时间是1997年7月6日，根据以上司法解释确认合同效力可适用《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994）、《中华人民共和国合同法》。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第十四条对《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定中的强制性规定进行了解释，即强制性规定，是指效力性强制性规定。违反管理性规范的不影响合同效力。本案王福明与金河建筑队、金河建筑公司与刘贤瑞之间的房屋买卖合同均是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均应确认为有效合同。检察机关关于金河建筑公司卖给刘贤瑞房屋时没有领取权属证书属于无效法律行为的抗诉理由不能成立。关于王福明对讼争的原房屋是否享有所有权、刘贤瑞是否构成侵权的问题。诚实信用原则是《中华人民共和国民法通则》的基本原则之一，2012年修订的《中华人民共和国民事诉讼法》增加了诚实信用原则的内容。诚实信用原则要求民事主体从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务；同时，诚实信用原则要求维持当事人之间的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。鼓励交易、尊重约定、维护交易安全是《中华人民共和国合同法》的重要精神。本案王福明与金河建筑队房屋买卖契约约定的房屋及40棵树木的总价款是7500元，金河建筑队已支付约定的第一期房款5500元，在合同未经双方协议变更的情况下，王福明享有的是依约向对方索取第二期房款的债权和按时移交房屋、协助办理产权转移的义务。王福明将房屋卖出交付后即失去实体权利，其于卖房6年后的1989年将产权证办理在自己名下，本应及时与买受人办理产权转移登记而未予办理，反而以此主张所有权，违反了诚实信用原则。刘贤瑞是基于有效买卖合同占有使用争议房屋，属于有权占有，不构成侵权。本案二审虽然适用《中华人民共和国物权法》不当，但该法与之前关于房屋权属方面的法律、行政法规规定精神是一致的，不影响二审裁判结果。综上，检察机关的抗诉理由不能成立。原二审认定事实清楚，适用法律欠当，但裁判结果正确。本案经枣庄市中级人民法院审判委员会讨论决定，判决维持该院（2010）枣民一终字第490号民事判决。本院再审过程中，王福明诉称，一、原审判决认定事实错误，应依法改判。1、王福明主张的涉案房屋与刘贤瑞购买的房屋不是同一标的物。刘贤瑞对王福明房屋的占有没有合法依据，属于非法占有。2、王福明对涉案房屋具有事实和法律上的所有权，涉案房屋已经改卖为租，王福明一直享有房屋的所有权。3、刘贤瑞擅自占用、翻建王福明的房屋没有正当理由，构成侵权，依法应当承担赔偿责任。二、原审判决适用法律错误，应当依法撤销并改判。原审法院依据合同法及合同法司法解释（一）第一条、第三条认定协议书与转让契约不违反法律、法规强制性规定，均是有效合同，是错误的。刘贤瑞、刘强辩称，1、王福明于1983年4月1日与金河建筑队签订的房屋买卖协议，已经实际履行，并没有变更为租赁关系。2、刘贤瑞于1997年7月6日从金河建筑公司以5000元的价格受让了王福明出售给金河建筑队的七间房屋，该转让协议性质符合当时的法律规定，且刘贤瑞是有偿受让，符合相关法律规定，不构成恶意侵占。3、关于涉案房屋的登记问题。王福明取得产权证的行为是恶意行为，刘贤瑞办理产权登记的行为是善意的，获取涉案房屋具有合法依据。4、王福明提到的涉案房屋属于草房已经全部拆除并进行了翻盖，该房屋已经不复存在。终审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。常庄镇政府辩称，枣庄市常庄镇人民政府没有侵权事实，也没有合同义务，不应当承担任何责任。金河建筑队是金河建筑公司的前身，金河建筑公司已经改制为枣庄市工正建筑有限公司，金河建筑公司与常庄镇人民政府没有任何关系，常庄镇人民政府不是适格的第三人。本院再审中，王福明向法庭提交如下证据，证据一：枣庄市兴鲁公证处作出的公证书（2014）枣兴鲁证字第580号公证书及证明一份。证明金河建筑队于1983年7月21日支付给王福明5500元房屋租赁费的事实。金河建筑队1983年8月30日的财务付款记账凭证也记载为租赁费，以证明5500元钱的性质是租赁费。刘贤瑞、刘强质证认为，对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为根据1983年4月1日王福明与金河建筑队的协议约定，三年内如果土地收回，则改为租赁关系，因此首付的5500元转让款记名为房租费，不能以此认定租赁关系，记载名目不影响1983年4月1日协议的效力。常庄镇政府质证称，对证据真实性无异议，质证意见同刘贤瑞、刘强。证据二：宋明亮于2014年7月27日在租赁费收条上出具的证明一份。证明：当时5500元的房屋租赁费的出具是按李云安乡长和张裕俊书记的签字为准，买卖改为租赁属实。证明房屋改卖为租的事实。证据三：宋明亮于2014年7月27日在（2006）枣市政民字第152号公证书上出具的证明一份。证明：公证书内容属实，王福明与金河建筑队的协议由买卖改为租赁，以700元每年计算租赁费，以已付的款为租赁费计算年限。证据四：宋明亮于2014年7月27日在（2006）枣薛证民字第189号公证书上出具的证明一份。证实宋明亮本人从未到薛城区公证处办理过公证事宜，公证书记载的证人证言内容不属实，公证无效。刘贤瑞、刘强对证据二、三、四质证认为，以上三证据不合法，宋明亮对于这个收条上的证明作用，是一种证人证言，证人应当当庭作证，且宋明亮在本案中作为证人，已经不是新证据了。买卖协议签订在1983年4月1日，付5500元是在1983年7月21日，这时并没有改变协议的内容，所以宋明亮根本不能证明在付这个款时就已经改为租赁关系了。因为王福明主张改为租赁的时间都不一致，所以宋明亮不能主张合同改为租赁关系的时间和事实。证据三、四也不属于新证据。宋明亮谁找他，他就倾向于谁，其不具有证人的资格，以上三份证据都不是新证据，不认可宋明亮出具的以上书面材料证明的事实。常庄镇政府质证称，对以上三证据真实性无异议，质证意见同刘贤瑞、刘强。证据五：金河乡建筑安装公司金建企管字（97）7号《关于将公司驻枣庄矿办事处临时设施转让刘贤瑞的申请批准报告》一份。证实：金河建筑安装公司于1997年7月2日向金河乡党委、政府、经贸委提出转让申请，申请将办事处临时设施转让给刘贤瑞，并不是转让的房产；同时证实了枣庄矿办事处办公室两间是租用的刘姓偏房，而王福明的房子是东户，用来放废旧设备的木工房场地。结合原审法院认定的金河建筑公司与刘贤瑞的1997年《转让契约》，其明确约定转让的标的物为“枣庄工地办公室”，可以证实，即使存在房产的转让行为，金河建筑公司转让给刘贤瑞的也是金河建筑公司租用的刘姓偏房，而非王福明的房子，因此刘贤瑞以此侵占王福明的房屋构成侵权。刘贤瑞、刘强质证认为，该证据是复印件，无法辨认真伪。复印件不能作为证据使用，也不是新证据。即使有这份文件，也不能否定1997年的《转让契约》效力。常庄镇政府质证认为，由于该文件是复印件，不予质证。证据六：张裕俊的书面证明两份。证明金河建筑队与王福明的协议由买卖关系已经改为租赁关系。刘贤瑞、刘强质证认为，仅是两份证明，不能证明是证明人本人所为，也不符合证据规则的要求。且证人没有到庭，不能接受质询，我们对此不予质证。常庄镇政府质证认为，对张裕俊的两份证明的证据内容不了解，不发表质证意见。在申诉立案审查阶段，本院对宋明亮和张继安的两份调查笔录，经法庭质证。王福明认为，宋明亮曾经有过公证证言，宋明亮证明第一次做的公证证言是真实的，与调查笔录一致。2013年3月15日再审法院对张继安的调查笔录与本次调查笔录内容基本一致。证明张继安说明“当时卖给刘贤瑞的是枣庄工地施工队的临时搭设的工棚，此临时设施是没有记账的。”其签字是真实的。刘贤瑞、刘强质证认为，该证据是2014年7月31日由山东省高级人民法院申诉立案阶段调取的两份调查笔录，本案2015年1月16日开庭时庭审中没有见到王福明申请法院调取证据的依据。并且该两份调查笔录形成于第一次开庭前，而且所谓的两证人在原审中已经作过证言，因此，该两份证据不是新证据，不能以此作为认定案件的依据。根据民诉法规定，证人应当出庭作证，对该两份证据我方不予质证。另提交两份裁判文书证明张继安与刘贤瑞有其他纠纷。常庄镇政府质证认为，对两份调查笔录的真实性无异议。在庭审结束后，王福明申请本院依职权调取金河乡建筑安装公司金建企管字（97）7号《关于将公司驻枣庄矿办事处临时设施转让刘贤瑞的申请批准报告》原件，本院认为，王福明未在举证期限届满前以书面申请形式向本院申请调查收集该证据，且该证据不属于法院依职权收集证据的范围，本院予以驳回。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院再审认为，本案主要争议焦点为，刘贤瑞是否有权占有使用涉案房屋，即刘贤瑞占有使用涉案房屋是否对王福明构成侵权。关于1983年协议是租赁合同还是买卖合同的问题。首先，从1983年协议的内容看，因土地为划拨土地性质，双方约定三年内如电厂不收回土地，则按买卖合同履行，如收回则按照租赁合同履行。经查明三年后土地未收回，则其性质依约为买卖合同。王福明主张1983年协议已经转化为租赁合同，但无充分证据予以证实。其提供的证人证言与1983年协议内容不符，另在多次庭审中其对于房屋买卖改为房屋租赁的时间以及是否收取过租金的陈述亦前后矛盾，故原审认定1983年协议为买卖合同并无不当。其次，本案再审中，王福明提交的关于1983年协议收款记载事项为租赁费的公证书。因收款凭证填写时，合同性质尚未确定，故该证据不能证明合同性质，因此本院对其证明事项不予采信。再审中王福明提交的关于宋明亮言词的公证书和对宋明亮的调查笔录。因宋明亮多次庭审的证言相互矛盾，原审未予采信并无不当。再审中王福明又提交张裕俊的书面证明两份，原审中已经质证，其内容不能证明其主张事项，作为证人张某乙未出庭作证，刘贤瑞、刘强及常庄镇政府亦不认可，故该言词证据不能否定1983年协议约定，原审未予采信并无不当。关于1983年协议与1997年契约是否指向同一标的物的问题。本院对张继安的调查笔录，与原审法院对张继安的调查笔录内容一致，从其内容看不能直接证明王福明的主张，刘贤瑞、刘强及常庄镇政府亦不予认可，故本院不予采信。王福明提交金建企管字（97）7号《关于将公司驻枣庄矿办事处临时设施转让刘贤瑞的申请批准报告》，以证明其诉争的房屋与1997年契约指向的房屋并非同一标的。从证据形式上看，该证据是复印件不符合证据的形式要件，刘贤瑞、刘强及常庄镇政府不予认可；从该证据内容看，该证据可以证明1983年协议与1997年契约的承接关系，但不能证明王福明的主张，故本院不予采信。在原审前历次庭审中，王福明均未否认1983年协议与1997年契约指向同一标的物，本院再审中，王福明又未提供有效证据证明其主张，因此1983年协议与1997年契约指向同一标的物，即本案涉案房产，原审对该事实认定并无不当。综上，刘贤瑞基于1983年协议和1997年契约占有使用争议房屋，属于有权占有，其行为不构成侵权，原审认定并无不当。王福明的申诉请求不能成立，本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：维持枣庄市中级人民法院（2011）枣民再终字第32号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  李 霞代理审判员  柴家祥代理审判员  刘 洋二〇一五年六月十六日书 记 员  陶新枝