广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠城法小民初字第330号
原告（反诉被告）：皇翔（惠州）精密电子塑胶有限公司，住所地：广东省惠州市汝湖镇水苑岭工业区。
法定代表人：宋泰志。
委托代理人：陈文泉，系广东汇和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司，住所地：惠州市汝湖镇水苑工业园9号小区厂房二楼1室。
法定代表人：刘武棠。
委托代理人：蒋枞、乐玉慧，系广东鸿园律师事务所律师。
原告皇翔（惠州）精密电子塑胶有限公司诉被告惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司以及反诉原告惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司诉反诉被告皇翔（惠州）精密电子塑胶有限公司建设用地使用权转让合同纠纷两案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告皇翔（惠州）精密电子塑胶有限公司诉称，2012年11月27日，原、被告签订《房屋、土地产权转让合同书》，约定由原告向被告转让“惠府国用（1996）字第l3021100003号”（面积5566㎡）和“惠府国用（2001）字第l3021100011号”（面积3600㎡）土地，“粤房地证字第0018625号”和“粤房地证字第0018626号”等建筑物面积5278.61平方米及供水供电、办公设备等，转让价格为1050万元，转让款在房产证、国土证办到被告名下后支付，如被告不按照约定支付转让款，视为被告违约，应承担违约责任200万元，并赔偿守约方因此造成的经济损失。原告在2013年1月l5日将转让标的全部交付给被告，2013年2月26日将转让房产的房地产权证办到被告名下，2014年1月26日将国土证办到被告名下，至此，原告已经履行全部合同义务。被告支付了1126519.08元用于缴纳税款后，余款8873420.9元至今未支付给申请人，其中有500万元已经支付到惠州市房地产中介管理协会客户交易结算资金账户，但被告拒绝配合到惠州市房地产中介管理协会办理转款手续。原告认为，原告已将合同约定转让的财产全部交付给被告，并已将产权证办妥到被告名下，被告拒绝支付剩余款项的行为，已经构成违约，应承担违约责任，恳请法院判决支持原告诉讼请求。1、判令被告向原告支付房地产转让款人民币8873420.9元，并从2014年1月27日起按银行同期同类贷款利率向原告计付利息。2、判令被告向原告支付违约金人民币200万元。3、由被告承担本案全部诉讼费、保全费。
被告惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司辩称，和反诉意见一致。
反诉原告惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司诉称，2012年11月27日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋、土地产权转让合同书》，约定的反诉被告向反诉原告转让“惠府国用（1996）字第13021100003号”（面积5566㎡）和“惠府国用（2001）字第l3021100011号”（面积3600㎡）的土地，“粤房地证字第0018625号”、“粤房地证字第0018626号”共计面积5278.61平方米的建筑物和附属产权（包括供水供电、通信电信、办公设备及四周围墙、围墙内及天面现有铁门铁棚、构筑物等实物），转让总价为人民币1050万元，此费用包括双方应交的一切税费、补交地价费和一切行政收费。同日，双方与惠州市房地产中介管理协会签订一份、《代收代付协议》。双方的《房屋、土地产权转让合同书》第三条约定，反诉被告须于本合同及《代收代付协议》签订后90日内办妥上述土地、房产变更登记到反诉原告名下（含全部费用）；第四条约定，反诉被告须于土地、房产变更登记到反诉原告名下并领取受理回执后，将上述土地、房产及附属设施交付给反诉原告使用；第六条约定，任何一方违约，违约方须付守约方违约金200万元整，并赔偿守约方因此造成的经济损失。合同签订后，反诉原告支付了50万元的定金给反诉被告，同时还将转让款500万元支付到惠州市房地产中介管理协会“交易结算资金专用账户”中。2013年1月11日，反诉原告又支付了ll26579.11元给反诉被告用于缴纳税款。但是因为反诉被告转让给反诉原告的上述土地在转让前未完成开发投资总额25%以上，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、39条的规定，按照法律规定不得转让，后其通过向国家机关工作人员行贿的方式，在2014年1月24日才将上述两块土地过户登记到反诉原告名下。而此时，比合同约定的反诉被告应该在90日内办妥，整整超期330日！现上述土地和房产反诉被告至今仍强行霸占不准反诉原告使用，反诉被告已经构成根本违约。因反诉被告的违约，直接造成反诉原告无法履行与案外人徐辉签订的《厂房转让合同书》（转让价格l500万元），损失利润450万元（1500万元-1050万元），反诉原告又因违约支付徐辉违约赔偿费225万元，诉讼费10000元。因为反诉被告违约，造成反诉原告巨大的经济损失，反诉原告多次要求反诉被告赔偿。反诉被告亦多次主动找反诉原告协商赔偿反诉原告的损失事宜，并多次向反诉原告道歉因其转让土地未完成开发投资总额的25%以上，被国土局依法不给办理过户登记手续。2014年1月18日，双方就反诉被告赔偿反诉原告损失金额进行第一次谈判协商，反诉被告同时透露其因向政府有关部门工作人员行贿一百多万元，才得以将上述两块土地办理过户到反诉原告名下。此次谈判，关于赔偿金额双方未达成一致意见；2014年2月21日，反诉被告第二次约反诉原告在康帝酒店一楼咖啡厅就赔偿数额进行第二次谈判，此时反诉被告只同意赔偿反诉原告看护厂房的保安费约l5万元，反诉原告不同意此赔偿数额；2014年3月5日，反诉被告再次约反诉原告在凯宾斯基5楼王子饭店就赔偿数额进行第三次谈判，反诉被告再次抱怨因土地过户向有关部门送了钱，但双方就赔偿金额仍未达成一致意见；2014年3月26日，反诉被告总经理和会计李惠芳与反诉原告在江北华贸味珑港式餐厅进行第四次谈判，反诉被告总经理沈文贵明确表示同意赔偿35万元作为弥补反诉原告的损失；2014年4月30日，反诉被告委托律师陈文泉和会计李惠芳与反诉原告在江北华贸味珑港式餐厅进行第五次谈判，委托律师陈文泉提出赔偿金额不能超过一百万元；2014年7月14日，双方在江北凯宾斯基C座11楼广东汇和律师事务所办公室进行第五次谈判，反诉被告最后坚持赔偿损失的数额最多不超过l00万元，双方未达成一致意见。双方谈判不成后，2014年4月27日，反诉被告指使其经理王少武多次打电话恐吓反诉原告，企图在不退还反诉原告已经支付的转让款的情况下通过暴力方式逼反诉原告交还反诉被告厂房。反诉原告当天即向惠州市公安局汝湖派出所报警求助，但是反诉被告经理王少武还是于2014年4月28日纠集l0多台车30多名带黑社会性质人员把工厂唯一的出入大门封堵，不准反诉原告使用厂房，用暴力强行将反诉原告员工驱离。反诉原告认为，反诉被告转让给反诉原告的上述土地在转让前未完成开发投资总额25%以上，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、39条的规定，其在办理过户登记的过程中存在向国家机关工作人员行贿的事实，已经触犯了《中华人民共和国刑法》的规定，上述土地使用权的转让登记依法也应该被撤销，反诉原告的权利被严重侵害。同时，反诉被告用暴力蛮横的手段不准反诉原告使用上述房产，故反诉原告要求解除双方于2012年11月27日签订的《房屋、土地产权转让合同书》，反诉被告向反诉原告双倍返还定金100万元，转让款6126579.11元，合计7126579.11元。同时因反诉被告的过错和违约，其应该按照合同向反诉原告支付违约金2000000元，并赔偿反诉原告损失2886600元（对案外人徐辉的赔偿226万元，已付款利息损失按照中国人民银行同期贷款利率计算，以已付款6526579.11元为本金，计算时间为2012年11月29日至2014年4月20日）。为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，望公正判决！1、请求人民法院依法判决解除反诉原告与反诉被告于2012年11月27日签订的《房屋、土地产权转让合同书》，并判决反诉被告返还反诉原告转让款6126579.11元；2、请求人民法院依法判令反诉被告向反诉原告双倍返还定金共计100万元；3、请求人民法院依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金200万元；4、请求人民法院依法判令反诉被告赔偿反诉原告违约损失226万元，已付款的利息损失551993.43元，合计2811993.43元；5、看护厂房保安服务费、工人工资、水电费21099元（暂计至2014年9月）；6、本案本诉和反诉的全部诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告皇翔（惠州）精密电子塑胶有限公司辩称，一、《房屋、土地产权转让合同书》的主要内容合法有效，合同双方应履行合同约定的有效内容。《房屋、土地产权转让合同书》合同双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。被答辩人在反诉状中请求解除合同，表明其也认为《房屋、土地产权转让合同书》合法有效。根据合同法规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、答辩人不存在违约行为，被答辩人无权解除合同，也无权要求答辩人承担违约责任。第一，答辩人已经履行完了全部合同义务，且被答辩人接受了答辩人的履行。根据双方签订的《房屋、土地产权转让合同书》，答辩人的主要义务是将合同约定的房产、土地交付给被答辩人，并将房产和土地变更登记到被答辩人名下。同约定的全部房产、土地在2013年1月15日已经交付给被答辩人使用，并在2013年2月26日将转让房产的房地产权证办到被告名下，2014年1月26日将国土证办到被告名下，整变更登记的过程，被答辩人都有参与，并最终由被答辩人领取了新的产权证书，取得转让财产的物权。第二，答辩人履行合同的行为符合《房屋、土地产权转让合同书》的约定，不构成违约。首先，合同约定90天内办妥房产、土地过户手续的约定对政府部门不具有约束力。根据合同的行对性原则，依法成立的合同对该合同的当事人有约束力，但行政部门的作出行政行为依据的是行政法规，而不是民事合同。本案中涉及的房产、土地过户登记是行政行为，属于行政法律管辖的范畴，不受民事合同的约束，因此90天内办妥房产、土地过户登记的约定对行政部门不具有约束力。其次，超出90天办证属于政府政策原因造成，《房屋、土地产权转让合同书》约定此情形可相对延期。《房屋、土地产权转让合同书》签订后，答辩人已经及时到国土部门办理国土过户手续，国土局的国土档案资料可以证明答辩人已经在2013年1月18日前提交了办理过户的申请，但直到2013年10月29日才批准3600平方米土地入市交易，2013年11月19日才批准5566平方米土地入市交易，最终于2014年1月份将两块土地登记到被答辩人名下。《房屋、土地产权转让合同书》第三条第2项约定：“甲方须于本合同及《代收代付协议》签订后90日内（因政府政策及不可抗拒因素拖延相对延期）办妥上述土地、房产变更登记到乙方名下。”答辩人在合同签订后已经及时提交了办理土地过户的手续，后因政府原因导致土地过户时间超过90天，可以相对延期，不构成答辩人违约。第三、被答辩人要求解除合同没有合法的理由和事实依据。被答辩人在其反诉状中没有明确其要求解除合同依据的具体理由。至于被答辩人在反诉状中陈述的事实方面，存在众多虚假之处，例如如其在反诉状第2页倒数第3行声称答辩人至今仍霸占土地和房产没有交付给被答辩人，在反诉状第4页第l行中却又说答辩人指使王少武恐吓被答辩人，企图逼被答辩人交还厂房，被答辩人当天即向派出所报案。被答辩人在起诉状中的这些自相矛盾的表述中可以看得出，被答辩人已经实际占用了转让厂房。第四、退一步讲，即使被答辩人曾享有解除权，其也已经选择了继续履行合同，放弃了合同解除权，无权再反悔重新主张合同解除权。被答辩人在反诉中认为答辩人超过90天未办好转让土地的过户手续构成根本违约，认为其享有解除合同的权利，但其一直没有按照《合同法》规定的程序解除合同，而是继续使用着厂房，并与答辩人一起办妥了土地过户手续，被答辩人的行为表明其要求履行合同的意愿。现被答辩人在原告起诉要求其支付转让款后，却提出要解除合同，违背了诚实信用原则，法院不应该判决支持被答辩人不诚信的行为。《广东省高级人民法院民二庭关于民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》第一点第（十二）项认为：“解除权人行使解除权并非法律的强制性规定，在解除合同的条件成就后，解除权人可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同。如有充分的证据证明解除权人明知解除合同的条件已成就仍选择继续履约，可视为其放弃解除权。”三、被答辩人主张的多项违约金，没有事实依据和法律依据，应予全部驳回。第一、答辩人没有违约事实，被答辩人无权向答辩人主张违约责任。第二、答辩人既主张双倍返还定金，又主张违约金，不符合《中华人民共和国合同法》关于定金和违约金只能选择一项进行主张的规定。第三、被答辩人主张的对第三方违约损失是虚假的。被答辩人主张的损失所依据的证据是人民法院的调解书，而本案属于不动产纠纷，应当由不动产所在地惠城区的法院管辖，被答辩人与第三方故意违反法律规定到广西立案，并在两个工作日内作出了调解书，不排除被答辩人与第三方串通制造虚假证据的可能。且法院的调解书不等同于法院的生效裁判，不具有当然的证明力。实际上，答辩人的代理人陈文泉律师在华贸餐厅与刘武堂见面的时候，刘武堂声称其从深圳来惠州是一个错误，原来打算购买厂房是要搞一个项目，结果项目没有搞成，损失很大，根本没提过要卖给第三人徐辉，被答辩人企图用违法取得的《民事调解书》来证明的损失实际上是根本不存在的。综上所述，答辩人不存在根本违约行为，被答辩人无权解除合同，无权要求答辩人承担违约责任，请人民法院驳回被答辩人的全部反诉请求。
查明的案件事实
经审理查明，2011年5月5日，原告的名称由“惠州皇翔精密塑胶模具制品有限公司”变更为“皇翔（惠州）精密电子塑胶有限公司”。
2012年11月27日，原、被告双方签订了一份《房屋、土地产权转让合同书》，约定由原告将其所有的位于惠州市惠城区汝湖镇水苑工业区的房屋、土地和附属产权转让给被告，包括：一块面积为5566平方米的土地（以下简称“涉案土地一”），国有土地使用权证号为惠府国用（1996）字第13021100003号；另一块面积为3600平方米的土地（以下简称“涉案土地二”），国有土地使用权证号为惠府国用（2001）字第13021100011号；总面积为5278.61平方米的厂房、宿舍及其他建筑物，其中厂房的房地产权证号为粤房地证字第00186**号，建筑面积为4452.48平方米，宿舍的房地产权证号为粤房地证字第00186**号，建筑面积为826.13平方米；供水供电设施、通信电信设施、办公设备及四周围墙等已有实物。该合同第二条约定，上述房屋、土地及现有的全部附属设施设备的转让价为1050万元，此款包括上述房屋、土地过户时双方需要缴纳的全部税费、需要补交的地价费及一切行政收费。该合同第三条约定，被告在双方签订本合同及《代收代付协议》后二个工作日内向原告支付定金50万元；原告须于本合同及《代收代付协议》签订后90日内（因政府政策及不可抗拒因素拖延相对延期）将上述房产、土地变更登记到被告名下；政府部门受理后，原告将受理回执复印件交予被告，被告于三个工作日内将上述土地、房产过户应缴费用全额汇入监管账户；原告办妥所有变更登记手续后，把领取的已登记到被告名下的国土证及房地产权证交给被告，同时被告把剩余房款汇入监管账户，原告可领取全额剩余房款；如因原告将上述土地、房产转让给第三方或不能变更登记到被告名下，原告须付被告违约金200万元整。如因被告无力付款，原告有权单方撤销本合同，被告须付原告违约金200万元整。该合同第四条约定，原告办妥上述土地、房产变更登记到被告名下并领取受理回执后，原告须于3天内将本合同交易的上述土地、房产及附属设施设备交付被告使用。自原告交付被告使用开始，上述土地、房产的使用责任由被告负责，与原告无关。该合同第六条约定，本合同由原、被告双方签字盖章后生效，双方必须严格遵守、执行。任何一方违约，违约方须付守约方违约金200万元整，并赔偿守约方因此造成的经济损失。另外，双方还在该合同补充条款中约定，原告收到定金50万元后，本合同生效。
同日，原、被告及惠州市房地产中介管理协会（以下简称“房地产协会”）一起签订了一份《代收代付协议》，约定：由原、被告共同委托房地产协会代管房款，金额为人民币500万元，此房款由被告支付，于签订本合同时一次性存入专用账户；委托方应向房地产协会支付代管手续费600元，此费用由原告承担；委托方通过银行转账的方式将代管房款存入房地产协会交易结算资金专用账户44001718136059123456；经原、被告双方确认双方凭已办好到被告名下的房地产权证到协会办理转款手续；因代管房款滋生的收益归房地产协会所有。
2012年11月27日，被告向原告支付了定金人民币50万元。
2012年11月29日，被告通过其法定代表人的个人账户向房地产协会交易结算资金专用账户存入代管房款人民币500万元。
2013年1月11日，被告向原告支付了涉案房屋、土地过户时双方需要缴纳的全部税费人民币1126579.11元，该款项作为双方约定的转让款的一部分，原告向被告出具了一张收据。
2013年1月15日，原告将涉案宿舍楼、厂房、土地及其附属设施交付给了被告。
2013年2月4日，涉案宿舍楼、厂房变更过户登记到被告名下，其中宿舍的房地产权证号为粤房地权证惠州字第11001697**号，厂房的房地产权证号为粤房地权证惠州字第11001697**号。
惠州市国土资源局分别于2013年10月14日和29日向原告发出惠市国土资（惠城）（用地）字（2013）500、552号批复，告知原告应到惠州市公共资源交易中心办理土地使用权交易鉴证手续。之后，原、被告双方在惠州市公共资源交易中心签署了关于两块涉案土地的惠州市土地使用权交易成交确认书。
2014年1月21日，涉案土地二变更过户登记到被告名下，国有土地使用权证号为惠府国用（2014）字第13021120034号。2014年1月24日，涉案土地一变更过户登记到被告名下，国有土地使用权证号为惠府国用（2014）字第13021120035号。
现原告以被告未支付转让款为由于2014年6月3日诉至本院，请求判如所请。
另查一，经原告申请，本院于2014年4月24日作出（2014）惠城法小保字第40-1号民事裁定书，冻结了被告交到惠州市房地产中介管理协会的客户交易结算资金500万元（账号：44001718136059123456，冻结期限为半年），查封了被告名下的“惠府国用（2014）字第13021120035号”土地及其地上建筑物中价值3873420.9元的部分（查封期限为二年），同时查封了原告名下位于博罗县义和镇新角管理区下围村石马排13158平方米的土地（国土证号：博府国用（95）字第22000**号，查封期限为二年）。
另查二，根据反诉原告提交的有关证据及其陈述：反诉原告于2013年2月23日和案外人徐辉签订了一份厂房转让合同书，将涉案房产、土地及其附属设施全部转让给徐辉，转让价人民币1500万元，定金250万元，反诉原告应在收到徐辉的第一笔定金后六个月内将涉案房产、土地变更登记到徐辉名下。当天，反诉原告收到徐辉的定金80万元，并出具了一张收据。2013年3月2日，反诉原告又向徐辉出具了一张收据，载明收到徐辉的定金170万元。2014年5月9日，徐辉以反诉原告未按时交付涉案房产、土地等为由向广西壮族自治区容县人民法院起诉，要求反诉原告返还定金20万元并支付违约金250万元。该院于2014年5月12日作出（2014）容民初字第1034号民事调解书，其中载明：反诉原告在2014年5月15日前向徐辉返还定金20万元并支付违约金225万元。2014年5月15日，反诉原告向徐辉返还定金20万元并支付违约金90万元，徐辉出具了收条。后来，反诉原告分别于2014年5月20日和2014年5月28日分两次向徐辉支付了违约金80万元和55万元，徐辉分别出具了收条。
裁决理由和结果
本院认为，原、被告经协商一致、以平等自愿的原则于2012年11月27日签订的《房屋、土地产权转让合同书》和《代收代付协议》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。本案中，原、被告争议的主要问题包括：一、原告是否违约；二是反诉原告是否有权解除合同，并要求反诉被告双倍返还定金及支付违约金。
关于第一个问题。根据双方的约定，原告应当在《房屋、土地产权转让合同书》和《代收代付协议》签订后90日内将涉案房产、土地变更登记到被告名下，但涉案土地一和涉案土地二的国有土地使用权证直到2014年1月才办至被告名下，确实超过了双方约定的期限，因此，原告已违约，其认为逾期变更登记是因政策原因造成的，没有事实依据，不予采信。
关于第二个问题。首先，反诉被告虽然未按约定如期将两块涉案土地的土地使用权变更登记到反诉原告名下，但是反诉原告并没有在合理期限内要求解除合同，而是配合反诉被告将涉案房产、土地及相关附属设施的产权变更登记到自己名下，并缴交了有关的税费，表明其愿意继续履行双方所签订的合同。其次，反诉被告的违约行为没有导致反诉原告的合同目的未能实现，在双方没有约定的情况下，反诉原告依法无权解除合同。故，对于反诉原告的该项诉求，不予支持。同时，反诉原告要求反诉被告双倍返还定金和返还已付的转让款，亦依据不足，不予支持。
如前所述，涉案房产、土地及相关附属设施的权属人已变更为反诉原告，反诉被告履行了其合同主要义务，按照合同约定，反诉原告应当向反诉被告支付转让款。反诉原告不能因反诉被告存在违约情形就拒不支付剩余全部转让款，故其未履行付款义务的行为也构成违约。既然双方违约，各自应承担相应的责任，双方均无需向对方支付违约金。
此外，反诉原告要求反诉被告赔偿违约损失的问题。从反诉原告提交的相关证据来看，尚不能确定其和案外人徐辉之间存在真实的交易，退一步讲，即使存在真实的交易，双方之间的款项支付凭证仅仅是各自书写的收条，在无其他证据佐证的情况下，不能充分证明反诉原告已经因反诉被告的违约行为实际产生其诉求的损失，所以，在本案中对于反诉原告的该项诉求，不予支持。反诉原告可在有确凿的证据后另行主张权利。
至于反诉原告诉求的看护涉案厂房产生的保安服务费、工人工资及水电费，涉案厂房在反诉被告交付给反诉原告之后，不管反诉原告有无实际使用，在双方没有约定的情况下，以上费用应由反诉原告承担。因此，反诉原告的该项诉求，依据不足，不予支持。
综上，原告的诉求有事实和法律依据，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、被告惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告皇翔（惠州）精密电子塑胶有限公司支付转让款人民币8873420.89元。
二、驳回原告皇翔（惠州）精密电子塑胶有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费87041元、保全费5000元，共计人民币92041元，由被告惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司负担；反诉受理费46940元，由反诉原告惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 石 磊
代理审判员 潘丽军
人民陪审员 高 峰
二〇一五年五月二十九日
书 记 员 林海利