上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1721号
上诉人（原审被告）韩常德。
上诉人（原审第三人）上海红宝石投资管理有限公司顺昌路分公司。
负责人王杰。
上诉人（原审第三人）上海方舟商贸有限公司。
法定代表人潘双印。
委托代理人潘某。
上诉人（原审第三人）吕长根。
委托代理人乙根花。
被上诉人（原审原告）上海市李惠利中学。
法定代表人赵燕凌。
委托代理人王文琴，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
原审被告上海顺昌商行。
法定代表人王荣祥。
原审第三人董爱银。
原审第三人陈振钗。
原审第三人李志谋。
韩常德、上海红宝石投资管理有限公司顺昌路分公司、上海方舟商贸有限公司、吕长根均因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第912号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市顺昌路XXX号、XXX号、XXX号（原为上海市顺昌路XXX号，以下简称“系争房屋”）是上海市李惠利中学（以下简称“李惠利中学”）承租的公有非居住房屋。
2008年5月30日，李惠利中学出具《授权书》，内容为：“学校与顺昌商行关于顺昌路XXX号的租赁协议已在2007年12月31日到期。本应续签协议，但因该物业处于将要动迁状态。学校决定在顺昌商行收取2008年1月-5月房租后，从2008年6月开始由韩常德同志（原顺昌路XXX号物业的实际承租人）全权负责顺昌路XXX号物业的一切事务，并承担期间可能产生的经济及安全等责任。并在动迁公司正式进入动迁之时，负责收回该物业归还学校。随即本授权书终止”。
2008年12月30日，韩常德以上海顺昌商行的名义与李惠利中学签订《临时租用房屋协议》，约定：上海顺昌商行续借系争房屋，每月租金为人民币（以下币种均为人民币）5，000元、公房房租为2，728.23元，上海顺昌商行在签订合同时先支付2009年1月份的租金和公房房租，以后每月的5日支付当月租金和公房房租；系争房屋的水费、电费、煤气费、电话费由上海顺昌商行负责支付，若发生拖欠等情况而产生的后果，由上海顺昌商行负责；上海顺昌商行在承租期内未经李惠利中学同意不得擅自转租；房屋因经营需要装修，由上海顺昌商行负责；上海顺昌商行必须合法经营，如有违法乱纪，由上海顺昌商行承担一切责任；上海顺昌商行必须依法按时交纳租金及费用，如果拖欠租金达一个月的，李惠利中学可以收回系争房屋。韩常德在该协议的乙方处盖上了上海顺昌商行的公章。
2012年6月12日，李惠利中学委托律师致函上海顺昌商行，表示：由于李惠利中学与上海顺昌商行签订的《临时租用房屋协议》为不定期租赁合同，李惠利中学有权随时解除合同，故李惠利中学通知上海顺昌商行在收到律师函后的一周内，到李惠利中学处结清2010年至2012年5月的租金，且在2012年9月13日前搬出系争房屋并移交租赁房屋内的设备设施；如果上海顺昌商行在2012年9月13日前搬出系争房屋，则可以免交2012年6月至2012年9月13日的租金，反之所产生的不利后果由上海顺昌商行自行承担。2012年6月12日，韩常德出具《收条》，称：“2012年6月12日我代表公司收到该律师函。特提出申请将顺昌路XXX号门面延长至2012年底”。
李惠利中学于2014年4月提起诉讼，请求法院判令：1、确认李惠利中学与上海顺昌商行、韩常德于2008年12月30日签订的《临时租用房屋协议》解除；2、判令上海顺昌商行、韩常德携带所有第三人迁出系争房屋；3、判令上海顺昌商行支付所欠的非居住公房租金、公房协议租金共计49，505.01元；4、判令韩常德支付所欠的非居住公房租金和公房协议租金共计125，498.58元（2009年1月至12月、2012年1月至2014年10月）、合同协议租金共计245，000元（2010年10月至2014年10月）。诉讼过程中，李惠利中学撤回要求上海顺昌商行支付非居住公房租金、公房协议租金49，505.01元的诉讼请求。
原审法院又查明：上海顺昌商行注册在上海市顺昌路XXX号，2003年2月19日被工商部门吊销营业执照，但至今仍处于“吊销未注销”状态。
原审法院再查明：2013年3月1日，董爱银、陈振钗作为承租人与作为出租人的韩常德签订《协议书》，约定：“经过协商，现同意将顺昌路XXX号门面租给红宝石美发美容公司，一直到动迁，无条件收回，承租方不再要求任何补偿”。上海红宝石投资管理有限公司顺昌路分公司（以下简称“红宝石公司”）负责人王杰作为见证人在该协议书上签字。
2013年3月5日，吕长根作为承租人与作为出租人的韩常德签订《协议书》，约定：“经过协商，现同意将顺昌路XXX号门面租给吕长根，一直到动迁收回”。
2014年8月16日，李志谋与案外人潘某签订上海市顺昌路XXX号的《联营合同》，约定：联营期限为2014年8月27日至2017年2月26日；李志谋每年向案外人潘某支付联营利润108，000元。该合同已履行。
原审法院还查明：韩常德欠付李惠利中学关于系争房屋的公房房租（包括非居住公房租金、公房协议租金）共计125，498.58元（2009年1月至12月、2012年1月至2014年10月）、合同租金共计245，000元（2010年10月至2014年10月）。
原审法院另查明：在法院2014年10月的庭审时，系争房屋分别由吕长根、董爱银、陈振钗、李志谋在实际使用。红宝石公司在工商部门注册登记的营业场所为上海市顺昌路XXX号。
原审法院审理中，韩常德于2014年4月23日向法院表示同意解除合同，但在2014年10月27日庭审中却表示不同意解除合同。
原审法院经审理认为，当事人的合法权益受法律保护。《临时租用房屋协议》上虽然盖了上海顺昌商行的公章，但根据法院查明的事实，韩常德与李惠利中学签订该协议时，上海顺昌商行已被吊销营业执照，韩常德自认其个人是系争房屋的实际承租人，李惠利中学的《授权书》中也反映出李惠利中学在签订《临时租用房屋协议》前已经知道系争房屋的实际租赁人为韩常德，且众第三人的陈述也印证了韩常德是系争房屋的承租人，故法院认定《临时租用房屋协议》的合同双方实际为李惠利中学和韩常德。根据《临时租用房屋协议》的约定，系争房屋的租金和公房房租应每月的5日支付，然韩常德并未履约，显属违约。根据《临时租用房屋协议》的约定，韩常德如果拖欠租金达一个月的，李惠利中学可以收回系争房屋。因此，李惠利中学行使合同解除权的条件早在2012年6月《律师函》发出前就已具备。至于韩常德关于其不付租金是按照李惠利中学的要求，且其已经支付相应维修费用的辩称理由，因缺乏相应证据证明，故法院对此不予采信。关于租赁期限，《授权书》虽表示韩常德“在动迁公司正式进入动迁之时，负责收回该物业归还学校”，但该《授权书》发生在《临时租用房屋协议》之前，相隔有半年多时间，《临时租用房屋协议》中既未记载李惠利中学允许韩常德租赁系争房屋至动迁时止，也未约定具体的租赁期限，且从2008年签订《临时租用房屋协议》至李惠利中学起诉时，系争房屋处尚未被动迁，故李惠利中学与韩常德之间的租赁合同关系应认定为不定期租赁。根据我国法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故李惠利中学在2012年6月12日送达韩常德的《律师函》中关于在2012年9月13日前搬出系争房屋并移交租赁房屋内的设备设施的内容，符合我国的法律规定，且韩常德在其出具的《收条》中也表示“申请将顺昌路XXX号门面延长至2012年底”。综上，法院认为李惠利中学关于要求解除合同的诉请于法有据，法院予以支持。鉴于韩常德收到了李惠利中学的《律师函》，韩常德当时在其《收条》中表示“申请将顺昌路XXX号门面延长至2012年底”，李惠利中学并未持异议，故法院认为2012年12月31日作为合同解除日较妥。根据我国法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于李惠利中学与韩常德之间的租赁合同关系已解除，系争房屋是红宝石公司、上海方舟商贸有限公司（以下简称“方舟公司”）、吕长根、董爱银、陈振钗、李志谋在实际使用，故李惠利中学要求韩常德携带所有第三人迁出系争房屋的诉请，与法有据，法院应予支持。上海顺昌商行因已非系争房屋的实际租赁人，且未使用系争房屋，故对李惠利中学要求上海顺昌商行迁出的诉请法院不予支持。关于李惠利中学要求上海顺昌商行支付所欠的非居住公房租金、公房协议租金49，505.01元的诉请，鉴于该诉请李惠利中学已经撤回，故法院对此诉请不再处理。根据我国法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故李惠利中学要求韩常德支付所欠的系争房屋公房房租（包括非居住公房租金、公房协议租金）、合同租金的诉请，法院应予支持。至于红宝石公司、方舟公司、吕长根、董爱银、陈振钗、李志谋称韩常德承诺其租赁系争房屋至动迁时，鉴于韩常德和红宝石公司、方舟公司、吕长根、董爱银、陈振钗、李志谋之间的租赁合同关系，与本案争讼的租赁合同关系非同一法律关系，根据合同相对性原则，法院无法对韩常德与红宝石公司、方舟公司、吕长根、董爱银、陈振钗、李志谋之间的租赁合同关系在本案中予以一并处理，红宝石公司、方舟公司、吕长根、董爱银、陈振钗、李志谋可另行向韩常德主张权利。上海顺昌商行、方舟公司、董爱银经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、上海市李惠利中学与韩常德之间关于上海市顺昌路XXX号、XXX号、XXX号（原上海市顺昌路XXX号）房屋的租赁合同关系于2012年12月31日解除；二、韩常德于判决生效之日起十日内携带上海红宝石投资管理有限公司顺昌路分公司、上海方舟商贸有限公司、吕长根、董爱银、陈振钗、李志谋等的物品和人员迁出上海市顺昌路XXX号、XXX号、XXX号（原上海市顺昌路XXX号）房屋，并将该房屋归还上海市李惠利中学；三、韩常德于判决生效之日起十日内支付给上海市李惠利中学公房房租（包括非居住公房租金、公房协议租金）125，498.58元（2009年1月至2009年12月、2012年1月至2014年10月）、房屋合同租金和房屋使用费245，000元（2010年10月至2014年10月）；四、驳回上海市李惠利中学的其他诉讼请求。
原审判决后，韩常德不服提起上诉称，系争房屋产权不属于李惠利中学，李惠利中学无权提出解除合同。即使租赁合同有效，一审判决房租追索期已经超过一年的时效，超出部分应无效。学校的授权书应该有效。原审法院判决事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回李惠利中学的原审诉请，或发回重审。
方舟公司不服提起上诉称，方舟公司自2002年向上海顺昌商行承租，在承租期内每月租金3，000元一直付给韩常德，并有韩常德出示的李惠利中学授权书一份。韩常德答应方舟公司租赁至动迁为止，有法庭证词及电话录音和房租收据为证。方舟公司于2014年3月投资装修成小吃店，并于2014年8月16日与李志谋签订联营协议，联营签订后，李志谋重新投资装修了小吃店，2014年11月转租给第三方，第三方再次投资装修，原审法院判决李志谋迁出与事实不符。李惠利中学不顾及白纸黑字的授权书法律效益，在授权期内韩常德拖欠任何费用都不影响房屋租赁合同继续，却出尔反尔违背了社会诚信原则，不顾及多方投资装修的损失和几家生活来源，强行收回该房屋的使用权。李惠利中学是以教育为本的学校，却违背了签约诚信原则，要求赔偿经济损失和装潢费用50万元。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回李惠利中学的原审诉请，或发回重审。
上诉人吕长根不服，向本院提起上诉称：在韩常德有李惠利中学的授权书的基础上其才与韩常德签订租赁合同。其是正常经营，按月交租给韩常德。李惠利中学与韩常德之间的纠纷不应影响其与韩常德的租赁关系。要求赔偿经济损失和装潢费用50万元。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回李惠利中学的原审诉请，或发回重审。
上诉人红宝石公司不服，向本院提起上诉称：其在1999年与租赁方签订了三年期的租赁合同。因为何时动迁不能确定，所以租期届满后，基于双方信任的基础上，口头签订合同经营至今。韩常德也有授权书，可让其经营至动迁时才将系争房屋归还学校，且其有优先承租权。其在租赁期限内未拖欠出租方任何费用，韩常德拖欠李惠利中学租赁费与其无关。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回李惠利中学的原审诉请，或发回重审。
被上诉人李惠利中学答辩称：韩常德与李惠利中学于2008年12月30日签订的《临时租用房屋协议》符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于不定期租赁的相关规定。李惠利中学2012年6月12日委托律师向韩常德发出《律师函》，要求韩常德结清租金，迁出系争房屋。韩常德签收该《律师函》并书面承诺租赁关系延长至2012年底，韩常德未履行其承诺，构成严重违约。韩常德行为亦违背《临时租用房屋协议》第4条及第5条第2款的约定，李惠利中学的合同解除权在2012年6月就可以行使。韩常德在一审审理中未提出过诉讼时效抗辩，二审时提出不应被法院采信。《临时租用房屋协议》的形成时间晚于《授权书》的形成时间，《临时租用房屋协议》的约定已经替代了《授权书》相关约定，且《临时租用房屋协议》中未记载允许韩常德租赁关系至动迁时止，也未约定具体租赁期限，且系争房屋至今未被动迁。韩常德与各其他上诉人及原审第三人之间的事实租赁关系，与李惠利中学和韩常德的租赁关系并非同一法律关系，依照合同相对性原则，各其他上诉人应另行向韩常德主张。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人董爱银未发表意见。
原审第三人陈振钗述称同意上诉人上诉意见。
原审第三人李志谋未发表意见。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。韩常德在原审法院审理中未提出诉讼时效的抗辩，现上诉主张李惠利中学的房租追索期已过诉讼时效，本院难以支持。韩常德在签订《授权书》后又与李惠利中学签订了《临时租用房屋协议》，韩常德理应依照《临时租用房屋协议》的约定全面履约，现韩常德未按约支付租金，显属违约。依照《临时租用房屋协议》的约定，李惠利中学有权解除合同，收回房屋。2012年6月，李惠利中学发出《律师函》，韩常德签收并要求租期延长至2012年年底，李惠利中学对租期延长未有明确的意思表示，原审法院以2012年12月31日作为合同解除日并无不当，本院予以维持。李惠利中学与韩常德的租赁关系解除后，红宝石公司、方舟公司、吕长根无权继续占有、使用系争房屋，原审法院判决迁出并无不当，本院予以维持。红宝石公司、方舟公司、吕长根与韩常德之间的租赁关系并非本案审理范围，红宝石公司、方舟公司、吕长根可另行主张。综上所述，上诉人韩常德、红宝石公司、方舟公司、吕长根的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人韩常德、上海红宝石投资管理有限公司顺昌路分公司、上海方舟商贸有限公司、吕长根共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
审 判 员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……