辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽10民终1425号上诉人（原审被告）：�静宇，男，1988年2月1日，住灯塔市。委托诉讼代理人：周红君（刘静宇妻子），1970年12月12日出生，汉族，住灯塔市。被上诉人（原审原告）：灯塔市鑫亿物业服务有限公司，住所地灯塔市兆麟街文化路。法定代表人：马超，该公司经理。委托诉讼代理人：吴军，辽宁杜金珏律师事务所律师。上诉人刘静宇因与被上诉人灯塔市鑫亿物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省灯塔市人民法院（2017）辽1081民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月6日开庭进行了审理。上诉人刘静宇的委托诉讼代理人周红君，被上诉人灯塔市鑫亿物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘静宇上诉请求：撤销一审判决，依法�回原审原告的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、东鑫馨园小区由沈阳鑫夏房屋开发有限公司以胡庭立为开发商开发建筑，建成于2005年10月，鑫阔小区由我们灯塔的开发商林景安开发建筑，于2010年建筑完工，两个小区属于自治组织，由于一些原因，违背两个小区全体业主的意愿，硬生生捏造一个委员会，完全违背了事实。二、2010年3月鑫阔小区开发商林景安为本小区的交工验收私下拟定由车宏成（鑫阔业主）为业主委员会主任，卢明艳等10个鑫阔业主为业委会委员，并由灯塔市物业管理办公室以张贴通知形式，在小区门口张贴公示，所谓的灯塔市鑫阔家园即东鑫馨园小区业主委员会就成立了。当时东鑫馨园小区已入住率达90%以上。依据《物业管理条例》、《国务院关于修改》以及《物权法》第七十五�规定，由林景安拟定的业主委员会没有依照国家法律规定，在组建与成立上不合法，我们东鑫馨园小区和鑫阔小区全体业主不予承认和认可。三、2014年12月1日，灯塔市鑫亿物业服务有限公司与鑫阔业主车宏成签订了物业管理服务合同，就此入驻鑫阔小区，车宏成虽被鑫阔小区开发商林景安拟定为业委会主任，但他一人无权代表东鑫馨园小区和鑫阔小区全体业主行使权利，他的行为仅代表他个人，并非两个小区业主的真实意思表示。被上诉人与两个小区的业主产生了一些问题后，部分业主到灯塔市物业办进行调查，调到的卷宗里没有物业公司进驻两个小区的业主大会会议纪要、决议，没有所谓的业委会成员的会议纪要与决议，没有物价部门审判的收费许可而且备案的材料也矛盾重重。灯塔市鑫亿物业服务公司在与两个小区业户的民事诉讼过程中，为了其利益的最大�，又捏造了一份合同，至此此案件有两份合同的出现，从整个案件调查来看被上诉人进驻我们两个小区，程序缺失、违法，侵害了上诉人的合法权益。灯塔市鑫亿物业服务有限公司辩称，坚持一审判决。灯塔市鑫亿物业服务有限公司向一审法院起诉请求:原告是具有从事物业服务资质的公司，从2014年12月1日开始至今对该小区住户及商业网点进行服务和管理，被告是小区的商业网点，应该根据合同规定向原告缴纳物业费，但被告至今无故拖欠，迟迟未予交付，原告公司索要数次无果。物业费是小区治安秩序环境绿化及卫生，房屋公共设施配套管理的根本保证，若物业费不能按时足额缴纳，将会对物业管理和小区内的全体业主、商户造成一定影响。为维护小区内全体业主、商户的正当合法权益，故请求法院：1、判令被告一次性给付拖欠的2015年、2016年、2017年的物业费共计9,720.00元；2、诉讼费由被告承担。刘静宇一审辩称：我是小区墙外的商业网点，并没有与原告签订任何合同。原告没有对我网点进行任何服务，反而对小区内进行破坏，物业服务监管不到位，收费标准没有物价部门审批文件，没有管理收支账目、管理人员名单及职业资格证书，业主委员会成立不合法，小区内没有举行业主大会，业主没有参加选举，原告与业主委员会签订的物业合同不合法，没有召开业主大会更没有会议记录及决议。原告属于非法入驻本小区。单个、个别业主无权签订物业合同，必须成立业主大会，过半业主且专用部分面积过半业主同意，业委会才能与物业公司签订物业服务合同，否则无效，本案物业合同只有车宏成单个人，并没有过半业主同意的业委会成员签字，合同无效。街道也因物业公司非法强驻我小区为小区开过证明，物业公司注册的是三级资质，但对本小区的基础条件、公共秩序维护、保洁服务均未达到三级服务。我与租赁方的租房合同可以证实我从2015年10月1日开始接管网点。并提供证据如下：1、小区业主联名签名未参加过业主委员会选举；2、关于业主罢免物业公司意见表；3、照片一组，证明物业公司服务不到位损害业主利益；4、证人证言，证明小区物业公司服务不到位。5、物业服务合同、资质证书、业主委员会备案说明、公示、业主委员会成员，证明原告物业公司进驻小区不合法。6、租赁合同书，证实被告从2015年10月1日开始经营门市的。7、证实材料。一审法院认定事实：灯塔市鑫亿物业服务有限公司是具有从事物业服务资质的公司。2014年12月1日，灯塔市鑫亿物业服务有限公司与灯塔市东鑫馨园小区业主委员会签订了物业管理服务合同，委托管�期限十年，自2015年1月1日至2025年1月1日。合同约定：本物业的管理服务费按双方协商的标准向商业网点收取建筑面积每月每平方米1.0元，向业主（住户）收取建筑面积每月每平米0.5元。刘静宇的门市面积为270平方米，2012年9月30日至2015年9月30日承租给他人经营，并约定由承租人承担租房期间一切费用。2015年10月1日开始由刘静宇经营使用。刘静宇的商业网点2015年10月份、11月份、12月份三个月的物业费为810.00元,2016年物业费3，240.00元，2017年物业费为3，240.00元，共计人民币7，290.00元均未向灯塔市鑫亿物业服务有限公司交纳。一审法院认为，灯塔市鑫亿物业服务有限公司与灯塔市东鑫馨园小区业主委员会之间存在物业服务合同关系，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。灯塔市鑫亿物业服务有限公司与业主委员会签�的物业服务合同，对全体业主有效。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用”。第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”物业管理服务合同已约定商业网点每月每平方米1.0元的物业费，灯塔市鑫亿物业服务有限公司有向刘静宇收取物业费的权利。刘静宇商业网点270平方米，2015年10月份、11月份、12月份三个月的物业费为810.00元,2016年物业费3，240.00元，2017年物业费为3,240.00元，共计人民币7，290.00元，综上，灯塔市鑫亿物业服务有限公司要求刘静宇支付2016年至2017年物业费的诉讼请求，一审法院予以支持，对灯塔市鑫亿物业服务有限公司要求刘静宇支付2015年物业费的诉求，�刘静宇于2015年10月1日开始经营该网点，故对2015年10月至12月份三个月的物业费一审法院予以支持。关于刘静宇主张东鑫新园业主委员会成立程序违法，该业主委员会与灯塔市鑫亿物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》无效一节，因业主委员会的成立是业主自治行为，且东鑫馨园业主委员会已备案成立，故该业主委员会有权签订物业服务合同，该合同对全体业主有约束力，刘静宇作为物业使用者应当交纳物业费。关于刘静宇提出灯塔市鑫亿物业服务有限公司物业公司的物业服务不到位，未达到服务标准，其不应交纳物业费一节，无法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十七条之规定，判决：刘静宇于本判决发生法律效力后五日内给付�塔市鑫亿物业服务有限公司2015年10月份、11月份、12月份的物业费810.00元、2016年物业费3,240.00元、2017年物业费3,240.00元，共计人民币7,290.00元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元（由灯塔市鑫亿物业服务有限公司预交50.00元），由刘静宇承担。本院二审期间，上诉人提交了证明三份、物业服务合同一份，本院对该份证据的关联性不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。关于上诉人刘静宇主张东鑫馨园业主委员会成立程序违法，选聘物业管理企业未召开业主大会，该业主委员会与被上诉人灯塔市鑫亿物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》无效，被上诉人无权主张物业费一节，因业主大会的召开、业主委员会的成立系业主自治行为，均不是民事审判范围，现东鑫馨园业主委员会已经备案成立，该业主委员会有权代表业主签订并且已经签订物业服务合同，故该合同对全体业主有约束力，上诉人刘静宇作为物业服务的使用者应当缴纳物业费。上诉人刘静宇关于其不是缴纳物业费义务主体、物业公司没有履行服务义务，其不应缴纳物业费等上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘静宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一�第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘静宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘辉& # xB;审 判 员 马喜泉审 判 员 胡      玲二〇一七年十二月十八日法官助理 张   丽   丽书 记 员 白   如   冰