江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第3527号
原告张杰。
委托代理人张智永。
被告凌孝民。
委托代理人刘玉，江苏宝同德律师事务所律师。
被告陈志，男，1972年8月5日生，居民身份证号码3209021972********，汉族，农民，住新沂市新安街道天马小区*号楼*单元***室。
委托代理人陈大权（系被告陈志哥哥），男，1967年5月8日生，居民身份证号码3203811967********，汉族，农民，住新沂市邵店镇友谊村陈刘*组**号。
原告张杰诉被告凌孝民、陈志确认合同无效纠纷一案，本院于2013年8月15日立案受理。依法由审判员王建民适用简易程序审理，后因案情复杂，转入普通程序，依法由审判员王建民、人民陪审员卢太峰、曹桂红组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张杰及其委托代理人张智永，被告凌孝民及其委托代理人刘玉，被告陈志委托代理人陈大权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张杰诉称：2011年1月16日，在原告毫不知情的情况下，被告凌孝民擅自将原告所有的位于新沂市邵店镇悦集村悦秀园小区自西向东第六户房屋（商住2＋1层）销售给被告陈志。二被告之间非法签订了房屋买卖协议，并且由被告陈志哥哥陈大权签字作保，之后，被告陈志父母搬进房屋居住。原告知道后，多次要求二被告返还房屋，二被告皆以种种理由拒绝返还。二被告的行为严重严重侵犯了原告的合法权益。
根据《中华人民共和国物权法》相关规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。对本案中的房屋，原告于2010年10月23日经新沂市人民政府、新沂市国土资源局批准取得了新集用（2010）第080053号《中华人民共和国集体土地使用证》，于2010年12月8日取得了新沂市规划局颁发的乡字第3203812010-SD0009号《中华人民共和国乡村建设规划许可证》。原告对此房屋的所有权已经从法律上予以确认，任何人不得侵犯。被告凌孝民对此处房屋没有处分权，其擅自处分原告房屋行为严重违法。被告陈志没有核实房屋所有权人，草率购买此处房屋，没有尽到普通人的注意义务，应当承担由此引起的不利后果。二被告的房屋买卖协议应为无效。请求依法判决确认二被告签订的房屋买卖合同无效，返还原告房屋。诉讼费用由被告承担。
被告凌孝民辩称：1、原告所述并不是本案事实。本案争议房屋并非原告个人所有，原告所称集体土地使用证、规划许可证，均是原告用伪造身份证、户口本骗取而来，原告向法院起诉时出具的身份证住址为新沂市新安镇城关里一号楼三单元106室，而原告向国土等部门申请办理使用证、许可证提供的身份证住址为新沂市邵店镇悦集村七组25号，提供的常住人口登记卡经身份证照片核实两张杰为同一人，后被告向邵店国土资源所、邵店派出所调查核实，原告在办理上述产权证、许可证时均是提供虚假的身份证和户口本，从而骗取上述证件，其办理的证件不合法，应当予以撤销；2、邵店镇悦集村秀园小区包括本案争议房屋系原告张杰与被告凌孝民合伙承建。2010年初，张杰拿一份邵店镇悦集村土地合同找到凌孝民商量，最初准备合伙搞一个小加油站，后在别人建议下双方协商开发建设房屋，双方口头协商风险共当，利润共享。由于凌孝民是本地人，地方关系、施工管理、水电安装等由凌孝民负责，并且开工时第一层材料孔令辉、孔令军垫资部分都是凌孝民操作，被告当时要出资，但原告只要求被告出劳务、协调地方关系。工程完工后，原告和凌孝民商量了房屋价格，原告对外宣传的横幅上将被告凌孝民的手机号码制作在横幅上；3、2010年12月份，原告张杰因刑事犯罪被采取强制措施后，小区后期工程完成、照明安装，均是被告凌孝民负责，本案争议房屋在原告出事前由原、被告出售给案外人程昌学，并且已收取程昌学定金1万元，后因程昌学在上海买房，要求退房，但张杰此时被采取强制措施，恰巧被告陈志哥哥通过销售热线联系到凌孝民，由凌孝民将本案房屋出售给陈志。凌孝民出售房屋的行为是合法的，也是接受原告的委托，凌孝民的行为构成表见代理，被告陈志已经支付购房款且已入住，原告要求确认合同无效没有事实和法律依据，请求依法驳回原告对被告凌孝民的诉讼请求。
被告陈志辩称：悦秀园小区准备动工的时候，我哥哥准备要买房子，因购买房屋准备给父母住的，由此，买房时以我的名义购买，买房时看到宣传横幅上有联系人号码，那时候张杰已出事，于是就按手机号联系了凌孝民，凌孝民称房子已经卖完，但有一人想退房子，想买就来谈，当时在邵店工商所二楼约谈的，谈好的房屋价格为24万元，当时交了12万元签订了合同，凌孝民接到12万元后退给退房人1万元。凌孝民与我办理购房手续，我已交付一半的购房款，且已入住房屋，我取得房屋合法有效，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告于2010年10月23日经新沂市国土资源局批准取得了新集用（2010）第080053号“中华人民共和国集体土地使用证”，于2010年12月8日取得了新沂市规划局颁发的乡字第3203812010-SD0009号“中华人民共和国乡村建设规划许可证”。原告在新沂市邵店镇悦集村开发建设悦秀园小区住宅工程。工程施工中，原告聘用被告凌孝民负责工程施工中的相关事务。工程即将结束时，原告对外售房宣传的横幅上注有被告凌孝民的手机号码。2010年12月份，因原告涉嫌犯罪被相关部门依法采取了限制人身自由的强制措施。2011年1月16日，被告陈志哥哥陈大权欲购买悦秀园小区房屋，其按照宣传横幅上的联系人号码，联系了被告凌孝民，凌孝民将案外人程昌学订购的位于新沂市邵店镇悦集村悦秀园小区自西向东第六户（商住2＋1层）房屋，以24万元价格卖给被告陈志并与陈志订立房屋买卖协议，被告陈志交付给被告凌孝民购房首付款12万元。被告凌孝民收到购房款后，将案外人程昌学的购房定金1万元退给了程昌学。原告张杰被解除人身自由强制措施后，因被告凌孝民出售的房屋系办证在张杰名下对应的房屋，对被告凌孝民的售房行为不予认可，在与被告凌孝民协商未果的情况下，原告诉至本院，请求依法判决确认二被告签订的房屋买卖合同无效，返还原告房屋。诉讼费用由被告承担。
另查明：被告凌孝民抗辩认为，其与原告张杰之间系合伙关系，但其对抗辩主张没有提供任何证据证明，且庭审中也认可当时要求出资，但原告只同意被告凌孝民出劳务、协调地方关系，没有同意被告凌孝民出资和合伙。凌孝民认为售房横幅上注有其手机号码，其出售房屋的行为是接受原告的委托，凌孝民对外的售房行为构成表见代理，售房行为合法有效。但根据被告凌孝民的举证，悦秀园小区的房屋除涉案房屋外，没有其他任何房屋系被告凌孝民以自己的名义出售，故对表见代理也未提供相应的证据证明。被告陈志系本市城区居民，其户籍地不是邵店镇悦集村。
以上事实有原告提交的新沂市邵店镇悦集村村委会和原告签订的土地使用合同一份、缴纳土地使用费票据一份、土地使用证一份、规划许可证一份、缴纳土地费用收据一份、张杰和其妻胡满园与购房者签订的部分房屋买卖协议、部分施工人员收条、承包土地农户与张杰签订的土地转让协议、转让款条据、陈继春收条一份、部分材料收条、张杰与陈响签订协议一份、二被告签订的房屋买卖协议一份、三个受雇人出具的书面证明，被告凌孝民提交的张杰户口本、身份证复印件二份、照片复印件一份、新沂市电信局缴费发票一组、收条一组，被告陈志提交的收条复印件一份，本院于2014年5月19日对刘春山调查笔录一份、手机短信照片一份以及原、被告的陈述等证据在卷佐证。
本院认为，原告张杰除了开发建设新沂市邵店镇悦集村悦秀园小区外，还经批准取得了被告凌孝民出售房屋相对应的土地使用证和乡村建设规划许可证。被告虽提出以上两证系原告用伪造身份证、户口本骗取而来，但对于以上两证是如何取得的，取得两证是否合法，是否存在瑕疵，均不是本案争议焦点，对于原告持有的两证是否有异议，是否应予撤销均是行政相关部门的事务，不是本案通过民事诉讼所解决的问题，故对被告凌孝民的这一抗辩主张本院不予理涉。原告除了在新沂市邵店镇悦集村开发建设悦秀园小区住宅工程外，还依法取得了涉案房屋的土地（宅基地）使用权及建设规划许可。小区建成后，涉案房屋的产权已经从法律上予以确认。被告凌孝民没有提供相应证据证明与原告之间有合伙关系，且在庭审中其陈述曾要求入伙，但没有得到原告张杰的认可，由此，被告凌孝民抗辩主张其以合伙人的身份出售房屋，缺乏依据。被告凌孝民虽然认为其售房行为符合法律上的表见代理，但其没有提供原告开发的小区房屋曾以凌孝民的名义进行过销售，售房横幅上虽然注有凌孝民的手机号码，但从房屋的开发及销售经营行业惯例看，售房小姐和售房先生，均不是售房主体，售房横幅上的电话号码只是为购房者联系购房提供方便，为购房者提供相关服务。所以，被告凌孝民因售房横幅上有自己的手机号码而认为其形成了表见代理，此理由显然不能成立。被告陈志在没有核实被告凌孝民提供涉案房屋的的任何相关依据的情况下，冒然相信凌孝民与张杰合伙、凌孝民具有销售房屋的权利，在没有尽到一般人注意义务的情况下与凌孝民签订房屋买卖合同，将购房款交付给凌孝民，其行为明显过于草率，其购房行为并不符合法律关于善意取得的实质要件与程序条件，不能认为其系善意取得。事实上，本案争议的焦点应该是被告凌孝民与被告陈志双方订立的房屋买卖合同的效力问题；原告是否对该合同的效力有权提出异议。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民可以出卖、出租宅基地上所建住宅，但对买受主体却有限制。宅基地分配制度具有福利性，该福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农村集体经济组织成员。因经济发展、人口流动等，原所有权人不再使用宅基地，依法可以转让，但是，对于宅基地使用权受让主体是有所限制的，即宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，因为一旦转让给城市居民或其他农村集体经济组织成员，受让主体便不再符合法定的条件。被告陈志作为本市城区居民，依据相关法律规定，其不是涉案房屋买卖合法的购买方。根据合同法第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。因二被告订立的房屋买卖合同违反了土地管理法强制性规定，因此，合同无效。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。被告凌孝民无权处分原告房屋，被告陈志违反法律规定购买涉案房屋，原告作为权利人有权主张合同无效，且有权主张追回房屋。被告陈志交付给被告凌孝民的购房款可依法另行向被告凌孝民主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条的规定，判决如下：
一、被告凌孝民与被告陈志订立的邵店镇悦集村悦秀园小区自西向东第六户二间房屋的房屋买卖协议无效。
二、被告陈志于本判决生效后三十日内将位于邵店镇悦集村悦秀园小区自西向东第六户二间房屋返还给原告张杰。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费2700元，由被告凌孝民负担（原告已预交，本院不再退还，被告凌孝民在本判决生效后十日内随案款一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 王建民
人民陪审员 曹桂红
人民陪审员 卢太峰
二〇一四年七月十八日
书 记 员 石 雪