河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民终600号
上诉人（原审被告）：常高雅，男，汉族，1981年7月16日出生，住河南省鲁山县。
委托诉讼代理人：武延辉，男，汉族，1980年8月27日出生。住河南省汝州市。
被上诉人（原审原告）：杨青峰，男，汉族，1990年3月4日出生，住河南省郏县。
委托诉讼代理人：于燿铭，河南首位律师事务所律师。
原审第三人：平顶山华丰园集团房地产开发有限公司，住所地：河南省平顶山市湛河区南环路与茂源街交叉口东南角办公楼五楼501、502室。
法定代表人：牛国豪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦向东，该公司员工。
原审第三人：牛学民，男，汉族，1969年3月5日出生，住河南省平顶山市卫东区。
上诉人常高雅因与被上诉人杨青峰，原审第三人平顶山华丰园集团房地产开发有限公司（以下简称华丰园开发公司）、牛学民案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（2016）豫04民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常高雅及其委托诉讼代理人武延辉，被上诉人杨青峰的委托诉讼代理人于燿铭，华丰园开发公司的委托诉讼代理人韦向东，到庭参加诉讼。牛学民经传票传唤无正当理由拒不当庭参加诉讼。本案现已审理终结。
常高雅上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回杨青峰的诉讼请求。2、一二审案件受理费由杨青峰负担。事实和理由：1、对于购房款项的交纳，杨青峰仅能提供收款收据，不能提供任何转款凭证或取款凭证，不能证明其真实付款；涉案购房合同签订时间在一审法院采取保全措施前一两个月内，且款项支付异常，房价不仅偏高且杨青峰不能提供转款凭证，涉案合同系华丰园开发公司为抗拒执行而补签的；杨青峰提供的无房证明仅能证明其本人在郏县无住房，不能证明其夫妻双方名下无房，也不能证明在郏县之外无住房。2、华丰园开发公司、杨青峰签订涉案购房合同后，未办理合同备案、过户，自身存在重大过错，一审未考虑该过错及相应责任承担明显不妥。
杨青峰辩称，1、杨青峰已经支付了全部房款，华丰园开发公司开具了收据。2、杨青峰与华丰园公司之间签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，应当认定为合法有效。3、杨青峰已经提交了无房证明，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
华丰园开发公司述称，同意杨青峰的答辩意见。
牛学民提交书面意见述称，同意华丰园公司的答辩意见，请人民法院依法判决。
杨青峰向一审法院起诉请求：1、判令立即停止对位于郏县郏宝路口西北角（华丰国际）A座1单元19层04（西北户）房屋的强制执行；2、常高雅承担案件受理费用。
一审法院认定事实：就常高雅与华丰园开发公司、牛学民民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年4月22日作出（2014）平民初字第155号民事判决，该判决内容为：一、华丰园开发公司于判决生效后十日内偿还常高雅借款本金2000万元及利息（其中500万元借款利息字2014年7月17日起计算，1500万元借款利息自2014年10月1日起计算，利息均按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率四倍计算至2000万元借款本息清偿完毕之日止）；二、牛学民对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回常高雅的其他诉讼请求。该判决书生效后，常高雅向一审法院提出申请，一审法院于2015年5月19日作出（2014）平民初字第155号裁定，对华丰园开发公司位于郏县郏城郏宝路口西北角（华丰国际）的房产（房权证号：郏房2013010763-13-**）予以查封。对华丰园开发公司开发的位于郏县郏城郏宝路口西北角(华丰国际)的房产A座东二单元01（西北户）12楼、16楼、21楼、29楼；东二单元02（西南户）19楼、27楼、29楼；东二单元03（东南户）9楼、12楼；东二单元04（东北户）7楼、9楼、16楼、17楼、20楼、22楼、23楼、26楼、29楼；东一单元01（东北户）7楼、19楼；东一单元02（东南户）7楼、8楼、12楼、13楼、25楼；东一单元03（西南户）7楼、13楼、19楼、21楼、23楼、29楼；东一单元04（西北户）7楼、16楼、19楼、21楼、25楼、29楼。3、华丰国际广场B－1座东一单元01（东北户）6楼、20楼、28楼、29楼、30楼、31楼；东一单元02（东南户）8楼、9楼、10楼、13楼、21楼、25楼、27楼、29楼、31楼、32楼；东一单元03（西南户）11楼、14楼、15楼、16楼、17楼、26楼、28楼、30楼、32楼；东一单元04（西北户）12楼、13楼、14楼、18楼、24楼、30楼、31楼、32楼共计七十套商品房予以查封。被查封房屋含杨青峰异议中的A座1单元19层04（西北户），杨青峰以案外人的身份对该执行裁定提出异议。一审法院经审查后于2016年3月23日作出（2016）豫04执异9号执行裁定，驳回杨青峰等56人的异议，杨青峰提起本案诉讼。一审诉讼中杨青峰向一审法院提交《商品房买卖合同》一份，签订时间为2015年3月26日，合同约定出卖人：平顶山市华丰园房地产开发有限公司，买受人：杨青峰。合同约定杨青峰购买华丰国际广场A座1单元19层1904房屋一套。房屋面积为131.54平方米，单价2572元/平方米，该套住房价格为338318元。合同自签订之日起生效，双方还约定了其他事宜。2015年3月24日华丰园开发公司为杨青峰出具购房款338318元收据一份。杨青峰向一审法院提交郏县房产管理局出具的无房证明一份，证明其除本案所涉房产外，名下无其他房产。
一审法院另查明，平顶山市华丰园房地产开发有限公司在2012年2月6日变更企业名称为华丰园开发公司。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉案件。本案的争议焦点是杨青峰就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。杨青峰对一审法院（2014）平民初字第155号裁定提出异议后，因不服一审法院（2016）豫04执异9号执行裁定，以案外人提起本案诉讼。依据上述法律规定，杨青峰具备本案的诉讼主体资格。常高雅辩称杨青峰不具备本案主体资格，不予采纳。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。杨青峰与华丰园开发公司签订的《房屋买卖合同》内容明确，是双方当事人真实意思表示，应为有效。在合同签订后将总房款已交付给华丰园开发公司系事实。杨青峰与华丰园开发公司之间买卖行为已经发生且已实际履行，双方买卖关系成立，应为有效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。杨青峰交纳了本案房屋的全部购房款，诉讼中还向本院提交了相关部门的无房证明。结合上述规定，杨青峰在本案执行标的上的权利能够排除执行。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。本案杨青峰提交的证据足以证明其对本案执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，常高雅以杨青峰与华丰园开发公司虽然签订了房屋买卖合同，但房产的物权尚未发生改变，该房产仍归属于华丰园开发公司，要求继续执行涉案房屋的辩解理由，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：不得执行本案执行标的，即：华丰园开发公司开发的华丰国际A座1单元19层04（西北户）房屋。案件受理费100元，由常高雅负担。
本院查明事实除与一审相同之外，另查明：1、华丰园开发公司记账凭证显示2011年2月28日杨青峰已交纳购房意向金5万元。2、2016年10月26日郏县房产管理局出具证明，证明杨青峰在该局无住房记录，该证明中配偶、未成年子女一栏中无记载内容，2015年3月26日、2017年6月22日，郏县民政局、郏县冢头镇天地庙村村委会分别出具证明称杨青峰至今未婚。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，购房者对登记在被执行的房地产开发公司名下的商品房提出异议，需满足三个条件，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购房地产系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；所支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而本案中杨青峰、华丰园开发公司于2015年3月26日签订《商品房买卖合同》，早于一审法院作出裁定对涉案房屋予以查封的日期2015年5月19日；华丰园开发公司向杨青峰出具的购房款收据，不仅载明杨青峰已经全额支付了购房款，且第一笔购房款的交付时间是2011年2月28日，该日期更是早在涉案房屋被查封之前，一审法院依据上述收据认定杨青峰已经支付了全额购房款并无不当，常高雅认为杨青峰的购房款系一次性支付，款项支付异常以及仅凭收款收据不足以认定购房款已经支付的上诉理由不能成立，本院不予支持。杨青峰一审中提交的《证明》能够证明其在涉案房屋所在地郏县，也即杨青峰本人户口所在地并无其他住房，一审法院据此认定其已尽到证明责任并无不当，常高雅称该《证明》虽能说明杨青峰本人在郏县区域内无房，但不能证明其夫妻双方名下无房，对该主张，常高雅并未提供相关证据证明杨青峰目前已经结婚，而根据杨青峰提交的郏县民政局以及郏县冢头镇天地庙村村委会所出具的证明显示杨青峰系单身，故对常高雅该上诉理由，本院不予支持。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定认定杨青峰对案涉房屋具有消费者物权期待权，可以排除常高雅对案涉房屋的执行并无不当，常高雅认为一审法院存在选择性适用法律情形的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，常高雅的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由常高雅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关晓海
审 判 员 梁培栋
代理审判员 郑 征
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 谢步步