江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张商初字第0005号
原告中国银行股份有限公司张家港分行，住所地张家港市人民中路111号。
负责人钱海刚，该行行长。
委托代理人蒋永新。
被告朱烨。
被告庞蕊君。
原告中国银行股份有限公司张家港分行（以下简称中行张家港分行）与被告朱烨、庞蕊君金融借款合同纠纷一案，本院于2013年12月23日受理后，依法由代理审判员吴丹适用简易程序于2014年1月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋永新到庭参加诉讼，被告朱烨、庞蕊君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告中行张家港分行诉称：2006年9月，被告朱烨与我行签订《中国银行个人购房借款合同》一份，约定其向我行借款650000元，借款期限20年。合同签订后，被告朱烨以自有房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。合同履行过程中，其未能依约还款已经构成违约，我行有权要求其立即偿还全部借款本金。被告庞蕊君系被告朱烨配偶，应当对其上述债务承担连带清偿责任。为此请求法院判令：1.被告朱烨归还本金438527.33元、利息5025.19元（暂计算至2013年12月16日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定的计算方式计算至判决确定的履行之日）；2.本案诉讼费用由被告朱烨承担；3.被告庞蕊君对被告朱烨的上述债务承担连带清偿责任；4.我行对被告提供的抵押房产享有优先受偿权。
被告朱烨、庞蕊君未作答辩。
经审理查明，朱烨与庞蕊君系夫妻关系。2006年9月12日，朱烨向中国银行股份有限公司张家港支行（以下简称中行张家港支行）递交《个人住房贷款申请书》一份，向该行申请贷款650000元。
同日，朱烨（借款人、抵押人）、庞蕊君（抵押人）与中行张家港支行（贷款人）签订《购房借款合同更改协定》，对编号为2006年中银城西265号《个人购房借款合同》的内容进行更改，主要为将上述借款合同中的第十三条项下第（四）事项“借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息”更改为“借款人在本合同期内累计三个付款期内未按时偿还贷款本息”；将借款合同第七条中的“同时授权贷款人于每月15日从该存款账户中扣收贷款本息”更改为“同时授权贷款人于每月贷款发放日从该存款账户中扣收贷款本息”。
2006年9月13日，朱烨（借款人、抵押人）、庞蕊君（抵押人）与中行张家港支行（贷款人）签订了一份编号为2006年中银城西265号的《个人购房借款合同》，约定：借款人向贷款人借款650000元用于购房，贷款期限自2006年9月20日起至2026年9月20日止，贷款月利率为4.845‰，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行；借款人如未按约定的时间归还贷款本息，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之二点一的罚息，并对未支付的利息计收复利；借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期并要求借款人清偿部分或者全部贷款本息（包括逾期利息）；抵押人将位于张家港市杨舍镇东湖苑蓝波湾23幢204及7#车库、汽车库7抵押给贷款人；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合同第九条规定所计收的复利）、罚息以及实现债权的费用；贷款人宣布提前收回贷款而未受清偿的，贷款人有权提前处分抵押物。之后，双方就上述抵押物办理了抵押登记手续，房屋他项权证载明：杨舍镇东湖苑蓝波湾23幢204号房屋以及7#车库上设定的权利价值为600000元，23幢汽车库7上设定的权利价值为50000元。
2006年9月21日，中行张家港支行出具《借款借据》一份，载明：借款单位为朱烨，收款单位为市暨阳湖房地产开发有限公司，借款金额为650000元，月利率4.845‰，借款期限为2006年9月21日至2026年9月21日。该《借款借据》有朱烨签字确认。
2011年11月25日，中国银行业监督管理委员会出具银监复（2011）552号批复，同意将中行张家港支行升格为中行张家港分行。
另查明，朱烨（借款人）与中行张家港支行（贷款人）签订一份《关于贷款利率、罚息利率、提前还款的补充约定》，内容为：将2006年中银城西265号借款合同中贷款利率变更为按年利率5.184%执行，利率水平一年一定，即从贷款发放之日起一年内按此利率计息，每满一年后，再在人民银行当时相应档次的法定利率的基础上下浮15%以确定下一年的利率；逾期贷款罚息利率为在合同载明的贷款利率水平上加收40%。
2013年9月21日后，朱烨未再正常归还本息，至2013年12月16日，其尚结欠中行张家港分行本金438527.33元，利息5025.19元，中行张家港分行因此提起诉讼。本院于2014年1月1日向朱烨与庞蕊君邮寄送达了相关应诉材料。
审理中，中行张家港分行明确其主张的利息、罚息、复利计算方式为：2013年9月21日至2013年11月21日期间，朱烨结欠三期利息共计4915.88元，上述利息按年利率6.419%（以人民银行同期同档次贷款年利率下浮15%确定为4.585%后加收40%）分别计算至2013年12月16日的复利共计48.38元；三期本金共计6153.69元，上述本金按年利率6.419%（以人民银行同期同档次贷款年利率下浮15%确定为4.585%后加收40%）分别计算至2013年12月16日的复利共计60.93元。综上，朱烨共结欠中行张家港分行利息4915.88元、复利109.31元。自2013年12月17日起至判决确定的履行之日止的利息、罚息与复利按年利率6.419%计算。
以上事实有《个人住房贷款申请书》、《购房借款合同更改协定》、《中国银行个人购房借款合同》、《房屋他项权证》、《借款借据》、《关于贷款利率、罚息利率、提前还款的补充约定》、《贷款已还款明细清单》、《逾期未还款查询》以及庭审笔录等予以证明。
本院认为：原告与两被告签订的《中国银行个人购房借款合同》、《购房借款合同更改协定》、《关于贷款利率、罚息利率、提前还款的补充约定》等合同是双方真实意思表示，其形式与内容不违反法律规定，合同均为有效。被告朱烨自2013年9月21日起未再按合同约定归还本息，已经构成违约，原告有权依约宣布贷款提前到期，并要求两被告归还结欠的借款本金438527.33元。依据《关于贷款利率、罚息利率、提前还款的补充约定》规定，合同利率按年利率5.814%执行，利率水平一年一定，即从贷款发放之日起一年内按此利率计息，每满一年后，再在人民银行当时相应档次的法定利率的基础上下浮15%以确定下一年的利率；逾期贷款罚息利率为在合同载明的贷款利率水平上加收40%。原告据此确定按年利率6.419%计算2013年9月21日至2013年11月21日期间的三期利息与复利，本院予以支持。原告另主张对2013年12月17日起至判决确定的履行之日止的利息、罚息与复利按年利率6.419%计算，不符合合同约定。本案合同约定的贷款到期日为2026年9月20日，原告依约主张的贷款提前到期日，应当自两被告收到贷款提前到期通知时起算。本院于2014年1月1日向朱烨与庞蕊君邮寄送达了相关应诉材料，因此，上述贷款自2014年1月1日起到期。对于原告的上述主张，本院调整为自2013年12月17日起至2014年1月1日止的利息按年利率4.585%计算、复利按年利率6.419%计算，自2014年1月2日起至判决确定的履行之日止的利息与复利按年利率6.419%计算。上述债务发生于两被告夫妻关系存续期间，贷款所购房屋为夫妻共同生活居住所用，被告庞蕊君也知晓上述借款事实以及房屋用于抵押的情况，因此，被告庞蕊君应当对被告朱烨的上述债务承担共同还款责任。被告朱烨以自有房屋为本案贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押权自登记时设立，原告对抵押物的变价款在抵押登记的范围内享有优先受偿权。两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法视为放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等规定，判决如下：
一、被告朱烨、庞蕊君归还原告中国银行股份有限公司张家港分行借款本金438527.33元、计算至2013年12月16日的利息、复利共计5025.19元；自2013年12月17日起至2014年1月1日止按年利率4.585%计算的利息、按年利率6.419%计算的复利；自2014年1月2日起至判决确定的履行之日止按年利率6.419%计算的利息与复利。限于本判决生效后十日内履行。
二、如被告朱烨、庞蕊君未按上述第一项履行付款义务，则原告中国银行股份有限公司张家港分行有权对被告朱烨名下位于杨舍镇东湖苑蓝波湾23幢204号房屋、7#车库在600000元范围内、对被告朱烨名下位于杨舍镇东湖苑蓝波湾23幢汽车库7在50000元范围内享有优先受偿权。
如果两被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8033元，减半收取4016.5元，由被告朱烨、庞蕊君负担，该款原告中国银行股份有限公司张家港分行已预交，由两被告在履行本判决时直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，开户行：农行园区支行，帐号：10×××99。
代理审判员 吴 丹
二〇一四年二月二十日
书 记 员 徐冰燕
本判决引用法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人于债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。