江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭东商初字第00271号
原告刘通达。
被告唐春芹，居民。
委托代理人杨天明，居民。
原告刘通达与被告唐春芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李东生独任审判，并于同年6月11日开庭进行了审理。后因案情复杂依法转为普通程序组成合议庭，并于同年12月11日公开开庭进行了审理。原告刘通达，被告唐春芹及其委托代理人杨天明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘通达诉称:2010年4月3日，被告购买了原告自建于黄尖镇子午路东侧的楼房，双方签订合同一份。嗣后，被告仅支付了部分购房款。现诉请法院依法判决：1、被告支付尚欠原告的房款3万元以及算至2014年10月23日的利息16956.69元；2、被告承担违约金15000元。
被告唐春芹辩称：1、在原告诉状形成后，我又支付了2万元的房款，目前还差欠1万元房款。合同中约定按月利率9‰计算利息也不错，但我只承认合同签订三年后的利息，因为当时原告承诺我房价不下降，但不要前三年的利息，三年后的利息再算；2、该房屋存在漏水等质量问题，还有就是至今未能接上居民用电，待这些问题解决后我同意支付上述款项，但不同意承担利息。
经审理查明：原告刘通达与ＸＸ玉系夫妻关系。2008年，ＸＸ玉以出让方式取得位于盐城市××镇子午路东侧1574.4平方米国有土地使用权，并于2012年7月办理了国有土地使用权证书。取得上述国有土地使用权后，经相关部门批准，原告刘通达开始建设房屋。2010年4月3日，原告刘通达（甲方）与被告唐春芹（乙方）签订合同书一份。约定：1、甲方将自建位于黄尖镇子午路东侧一幢五层综合楼中的第二层、由北向南第一个套间转让给乙方，房价为125000元；2、乙方购房时，甲方的房子已经建成，现状为毛坯房，室内装修及门、水、电开户均由乙方自理；3、合同订立时交房款2万元，2010年7月16日再交房款65000元，余款按月息9‰由乙方承担利息，并于2011年11月10日结清；4、甲方帮助牵头办理过户手续，所需税费由乙方承担，办理时间为乙方交清房款总额的95%后；5、如有一方违约，违约方承担违约金15000元；6、小车库为由北向南第一间，没有产权和土地证，价格5000元（包含在125000元房价之内）。合同签订后，被告唐春芹分别于2010年7月21日、2011年9月21日、2015年2月17日、5月13日向原告交纳购房款85000元、1万元、1万元、1万元，合计115000元。同年5月，原告刘通达将上述房屋交付给了被告唐春芹。对于合同中约定的利息起算时间，原告刘通达认为应为2010年7月17日开始计算，但被告唐春芹提出当时原告的妻子曾口头承诺三年内不要利息。在本案审理过程中，本院依法向原告刘通达的妻子ＸＸ玉进行了调查了解，其否认曾作出上述承诺。
2014年3月，原告刘通达委托盐城市房屋安全鉴定中心对于上述房屋进行了鉴定。经鉴定，该中心于2014年4月1日作出盐房鉴字[2014]第13号房屋结构安全鉴定书，鉴定结论：该楼安全性等级综合评定为可安全使用级。同年6月，原告刘通达为上述房屋办理的房产证和土地使用权证，房屋所有权人以及土地使用权人均登记为被告唐春芹，但上述证书现在原告处保管。
另查明：在原告刘通达起诉的其他购房户追索房款的案件中，其还提交了朱云虎、徐洪方等人的购房合同，内容与案涉购房合同基本一致。原告刘通达对此陈述：“购房合同是双方协商一致，并由我找人打印的”。
还查明：上述房屋，至今未能接入居民用电。原告认为接入居民用水、用电不是其合同义务，因为合同中约定“水、电开户均由乙方自理”，被告唐春芹不同意该项意见。为此，本院在关联案件审理过程中，依法向供电部门进行了了解，其工作人员指出：“该种情况应适用省公司[2008]1880号文件第二条第二款的规定，应由房屋的开发商负责架设变压器，费用约20万元也应由其负担”。江苏省电力公司苏电发展[2008]1880号《关于明确新农村集中居住区等客户供电工程管理意见的通知》第二条（农村居民客户供配电设施建设及收费标准）第二款（商品房性质的集中居住区）规定：“商品房性质的集中居住区是指符合城市总体规划，土地以市场价格挂牌拍卖，土地性质为国有，由房地产开发企业以商品房形式合法开发的居住区。其供配电设施建设标准按照《居住区供配电设施建设标准》执行，其接入工程根据2006年《省物价局关于供（配）电贴费中自建部分工程费用执行范围的批复》要求，与内部受电工程一并由居住区开发企业出资建设”。此外，原告刘通达还陈述建房所需的各类配套费用共计10万元均已缴纳政府相关部门，并提交黄尖镇建设环保服务中心出具的证明以及转账凭证各一份。
上述事实，有合同书、建设用地批准书、结婚证、收款收据、照片、房屋结构安全鉴定书、房产证、国有土地使用权证、接处警记录、江苏省供电公司文件、证明、转账凭证、调查笔录以及当事人的陈述等在卷予以证实。
本院认为：（一）关于案涉房屋买卖合同是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，原告刘通达以其妻子ＸＸ玉的名义通过有偿出让方式取得了国有土地的使用权后，建设多套房屋对外公开出售，并为购房者办理了相关权属证书。这一行为虽非真正意义上的商品房开发，但从经营流程和实际效果来看，具有部分商品房开发的性质。而原、被告之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，并已办理了相关权属证书，应为有效合同，对双方均有法律约束力。
（二）关于案涉房屋是否存在质量的问题。庭审中，原告提交相关鉴定部门出具的鉴定书一份，证实案涉房屋安全性等级综合评定为可安全使用。对于被告唐春芹提出的漏雨等其它质量问题，其可以另案主张权利，本院在本案中不予理涉。
（三）关于未能接入居民用电是否构成被告不支付剩余房款抗辩理由的问题。1、在双方签订的房屋买卖合同中，对于用电接入工程由谁负责完成未明确约定。江苏省电力公司苏电发展[2008]1880号文件虽是电力部门的企业文件，但相关费用的负担已经行政主管部门的核准，结合本院调查了解的情况，可以认定案涉房屋的用电接入工程应当由房屋建设者原告刘通达出资建设。但至本案庭审辩论终结前，相关接入工程仍未开工建设。故对于此项义务，作为建设者的原告刘通达未能完成，购房者办理接电手续的前提条件仍不具备。2、原告刘通达虽向黄尖镇建设环保服务中心缴纳了10万元的相关配套费用，但其未能证明该笔费用与用电接入工程存在关联性，故不能作为其已经完成了上述义务的证明。3、案涉房屋买卖合同是由原告刘通达提供的格式合同。此合同中具有“水、电开户费均由乙方自理”的约定，但双方对此具有不同的理解。首先，《合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。在本案审理过程中，原告刘通达未能提交相关证据证明其在合同签订时，已经尽到了上述法律规定的说明义务；其次，根据《合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，上述条款应作出不利于格式条款提供者、原告刘通达的解释；再次，被告唐春芹作为单个购房者在办理接电手续的前提条件不具备的情况下，即使愿意负担相关费用、自行办理，但仍然无法办理成功。故合同中虽有“水、电开户费均由乙方自理”的约定，也不能免除原告刘通达作为案涉房屋建设者完成用电接入工程的义务。综上，原告作为案涉房屋的建设者和出售者，其在向购房者交付房屋时，就应当完成用电接入工程，具备购房者接入居民用电的前提条件。而根据合同中分批支付房款的约定，被告朱云虎支付剩余房款的时间应在原告交付房屋之后。故原告完成用电接入前提条件的合同义务在先，被告支付剩余房款的义务在后。因此，被告唐春芹应在原告刘通达完成居民用电接入前提条件后，支付剩余房款。另经本院确定，被告唐春芹不应当负担合同中约定的利息，对于其交纳的全部款项均应当算作购房款，故被告唐春芹尚欠购房款1万元。
（四）关于原告主张的利息以及违约金如何处理的问题。案涉合同中，双方约定了余款需计付利息以及逾期利息，该项约定系双方真实意思的表示，并不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告现主张的是2010年7月117日至2014年10月23日期间的利息。但此时，原告已经向被告交付了房屋，并未完成接入居民用电的前提条件，相关合同义务并未完成，被告唐春芹未支付剩余房款事出有因。如此段时间再行计算利息，则有失公平，故本院对于原告的此项主张，不予支持。对于之后的利息，原告在本案中并未主张，故对此不予理涉。至于违约金，与合同中约定的利息以及存在一定的重复，且被告唐春芹并不存在违约行为，该项诉请本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十一条、第六十七条、第一百三十条之规定，判决如下：
被告唐春芹应于原告刘通达完成相关居民用电接入手续（或是相应条件具备）后十五日内向其支付房款1万元。
二、驳回原告刘通达的其它诉讼请求。
案件受理费1370元，由原告负担（原告已预交，被告于支付上述房款时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。（开户银行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户）。
审 判 长 李东生
代理审判员 郑春水
人民陪审员 沈文宽
二〇一六年一月十一日
法官 助理 杨 春
书 记 员 朱一东
附相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。