广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第619号
上诉人（原审原告）：黄秋华，女，1985年11月6日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：刘世龙，广东品信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市华鸿房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：何建华，该公司总经理。
委托代理人：关瑜姗，该公司员工。
原审第三人：陈杰锋，男，1964年12月12日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人黄秋华因与被上诉人中山市华鸿房地产开发有限公司（以下简称华鸿公司）、原审第三人陈杰锋商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第1635号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：黄秋华与华鸿公司于2013年5月4日签订中山市商品房买卖合同三份，分别约定由黄秋华购买华鸿公司开发的位于中山市东区起湾北道12号华鸿水云轩5期10幢1梯2602房及华鸿水云轩5期12、13幢784号车位与华鸿水云轩5期12、13幢797号车位。商品房合同约定涉案2602房房屋建筑面积为281.4平方米，其中套内面积243.04平方米，单价为每平方米6947元，总金额为1688400元；涉案784号车位建筑面积共34.06平方米，其中套内建筑面积12.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.49平方米，总金额为100000元；涉案797号车位建筑面积共32.51平方米，其中套内建筑面积12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.51平方米，总金额为100000元。三份合同均约定买受人于2013年5月4日一次性现金付款；出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经工程竣工验收报告并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限2013年7月31日起至实际交付之日止由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。违约金的总额不超过总楼价的1%，合同继续履行。若买受人未缴付办理契证税费等，按买受人未付款每天万分之一计付滞纳金，物业管理费按每天百分之一计付滞纳金至付清为止。上述费用若买受人未缴清时，出卖人有权拒绝交楼给买受人而无需承担延误交楼的责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，华鸿公司将该三份商品房买卖合同予以登记备案，但黄秋华本人并未向华鸿公司支付房款，而主张购房款已通过第三人陈杰锋缴纳。华鸿公司承认三份商品房买卖合同系在陈杰锋的指示下与黄秋华签订，但以至今并未收到陈杰锋代为支付房款与税费的任何凭据为由拒绝办理交房手续。黄秋华遂诉至原审法院，请求判令：1.华鸿公司立即向黄秋华交付房屋并支付逾期交房的违约金（按总楼价的1%计算，为18884元）；2.华鸿公司承担本案诉讼费用。
另查明：中山市华翔房地产开发有限公司（以下简称华翔公司）与华鸿公司的法定代表人及总经理均为何建华。2013年4月，因华翔公司开发的馨园小区项目之建筑商浙江省东阳第三建筑工程有限公司中山分公司（以下简称东阳三建中山分公司）向华翔公司表示希望后者提前支付该项目尚未到期的建设工程款，并提出以馨园小区及华鸿公司开发的水云轩小区各一部分商品房作相应抵扣。经华鸿公司同意后，华翔公司与东阳三建中山分公司对上述商品房抵扣工程款事项达成一致。随后，东阳三建中山分公司要求将抵扣工程款所取得的商品房一并转让给本案的第三人陈杰锋。2013年5月10日，华翔公司作为甲方、东阳三建中山分公司作为乙方及陈杰锋作为丙方签订了购房抵扣工程款三方协议（以下简称三方协议），该协议约定：“甲乙丙三方就乙方购买水云四季（馨园）和水云轩房子用于支付馨园项目甲方尚未到期的部分工程款，以及乙方转让水云四季（馨园）和水云轩房子给丙方的事宜达成以下协议：乙方承包甲方水云四季（馨园）住宅小区1、2、6栋及园林排水工程项目，乙方向甲方请示，愿意以房抵扣工程款。甲乙丙三方对此无异议。甲方所销售物业具体买受人则为丙方指定且乙方确认的自然人或法人。”该协议还将用于抵扣工程款的商品房及车位的物业编号、售价、买受人排列清单，其中包括涉案商品房及2车位，其买受人均为陈杰锋。
再查明：黄秋华主张陈杰锋向其借款4000000元，并提交“借据”为证，该借据载明：“因经营需要特向朋友黄秋华借款肆佰万元整（￥4000000.00），并以水云轩10幢2601，2602两房屋及四车位作抵押，借款期为180天。借款人：陈杰锋；担保人：中山市起湾混凝土制品公司”，陈杰锋在“借款人”处签字，落款时间为2013年5月10日。
因原审第三人陈杰锋下落不明，原审法院依法于2014年9月4日向原审第三人陈杰锋公告送达起诉状副本和开庭传票。但公告期限届满，原审第三人陈杰锋仍未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见和证据。
原审法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，争议焦点在于黄秋华有无依约一次性缴清购房款。根据合同的相对性原则，本案的三份中山市商品房买卖合同系华鸿公司与黄秋华签订的，黄秋华应按照合同约定向华鸿公司一次性支付购房款。黄秋华主张已通过陈杰锋工程款抵扣的方式支付购房款，但由于黄秋华未能提供有效证据证明陈杰锋与华鸿公司就涉案商品房已办理以工程款抵扣购房款的相关手续，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，黄秋华应承担举证不足的不利后果，故原审法院对黄秋华的主张不予采信，并认定黄秋华尚未向华鸿公司支付涉案商品房的购房款。根据双方中山市商品房买卖合同的约定，买受人未缴清购房款及相关税费，出卖人有权拒绝交楼而无需承担延误交楼的责任。鉴于该合同已明确约定买受人先履行交付购房款义务，出卖方后履行交楼义务的顺序，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，华鸿公司拒绝交楼系其依法依约行使先履行抗辩权，而非违约，故原审法院对黄秋华要求华鸿公司立即交付涉案商品房并支付逾期交房之违约金的诉讼请求不予支持。原审第三人陈杰锋经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回黄秋华的诉讼请求。案件受理费272元（黄秋华已预交），由黄秋华负担。
宣判后，黄秋华不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。本案争议焦点在于涉案房产的房款是否已实际支付。黄秋华经原审第三人陈杰锋的介绍，于2013年5月4日与华鸿公司签订商品房买卖合同。因陈杰锋急需资金周转，且华鸿公司、东阳三建中山分公司仍拖欠陈杰锋的工程款，所以签订三方协议，由黄秋华将房款支付给陈杰锋，陈杰锋再以工程款抵扣的方式支付房款。2013年5月10日，黄秋华将4000000元支付给陈杰锋。原审判决以黄秋华未提供有效证据证明陈杰锋与华鸿公司就涉案房产已办理工程款抵扣房款手续为由，判决黄秋华应承担举证不能的不利后果，实际上，上述相关证据是由华鸿公司提供。三方协议明确表示，由东阳三建中山分公司购买水云四季（馨园）和水云轩房产（含本案所涉房产）用于支付华翔公司尚未到期的部分工程款，以及东阳三建中山分公司转让上述房产给陈杰锋。三方协议签订，即表示陈杰锋已经完成了涉案房产房款的支付。但原审却将上述事实割裂，得出华鸿公司已完成以房抵扣工程款，但又未办理工程款抵扣购房手续的荒谬结论。综上，请二审法院撤销原审判决，支持黄秋华的诉讼请求。
被上诉人华鸿公司答辩称：涉案房产未交付的原因是黄秋华未交纳房款及办理相关契税手续，黄秋华称通过第三人转交房款，未提供证据证实。黄秋华应当按照合同约定向华鸿公司一次性支付购房款，其脱离合同相对性认为已支付房款，但陈杰锋未表明黄秋华已经通过抵扣工程款的方式支付房款。原审认定事实清楚，适用法律正确，黄秋华上诉理由没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人陈杰锋二审期间未作答辩。
各方当事人在二审期间均未提交新的证据。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：三方协议约定“甲方（华翔公司）所销售物业具体买受人则为丙方（陈杰锋）指定且乙方（东阳三建中山分公司）确认的自然人或法人”。涉及的物业共六套房屋和八个车位共计金额13550950元。其中，涉案2602房售价2476320元，784车位售价200000元，797车位售价200000元。
二审期间，黄秋华申请追加东阳三建中山分公司为无独立请求权第三人。
本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。本案二审争议焦点为黄秋华有无付清涉案房屋及车位购房款。黄秋华上诉认为华翔公司、东阳三建中山分公司与陈杰锋签订三方协议即视为涉案房产购房款已支付。本院认为，根据双方庭审陈述及商品房买卖合同、三方协议的内容来看，黄秋华与华鸿公司签订商品房买卖合同时应该知悉，虽然商品房买卖合同约定其向出卖人华鸿公司一次性付清房款，但因涉案房屋为华鸿公司用来抵扣欠付陈杰华的工程款，其并非直接向华鸿公司付款，而是向陈杰锋付款。黄秋华为证明已向陈杰锋支付房款，提交陈杰锋向其出具的4000000元借据一份，认为该借据即证明其已经向陈杰锋支付了房款。本院认为，首先陈杰锋未到庭应诉，黄秋华未能举证证明其实际向陈杰锋提供了4000000元借款，换言之，双方是否存在合法的民间贷款关系存疑；其次，即使双方借贷关系真实，借贷关系也与本案商品房买卖合同关系属不同法律关系，不能将借据视为付款凭证，证明黄秋华已向陈杰锋支付房款。而三方协议关于涉案房屋及车位抵扣工程款的约定，属于陈杰锋与华鸿公司、东阳三建中山分公司之间的法律关系，该协议所涉及以商品房抵扣工程款共计六套房屋、八个车位共计13550950元，涉案房屋及车位用以抵扣工程款的价格与黄秋华、华鸿公司签订的商品房买卖合同价格不一致，且三方协议还约定“甲方（华翔公司）所销售物业具体买受人则为丙方（陈杰锋）指定且乙方（东阳三建中山分公司）确认的自然人或法人”，故华鸿公司称在没有陈杰锋明确确认的情况下，无法直接认定黄秋华已支付购房款符合三方协议的约定。故黄秋华上诉认为已支付涉案房屋及车位购房款，理据不足，原审法院驳回黄秋华要求华鸿公司立即交房及支付违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。至于黄秋华二审申请追加东阳三建中山分公司为第三人的问题，如前所述，东阳三建中山分公司与陈杰锋、华鸿公司属于另一法律关系，与本案处理无利害关系，故对其申请追加其为无独立请求权第三人不予准许。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人黄秋华的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费272元，由上诉人黄秋华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一五年七月三日
书 记 员 钱绮丽