云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普中民终字第291号
上诉人（原审被告）思茅维地房地产开发有限公司。
住所地：普洱市。
法定代表人赵同领，系该公司董事长。
委托代理人杨桥富，云南新南疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）杨葵，女，生于1967年3月17日，汉族，初中文化，云南省人，现住景东县，个体户。
委托代理人刘铭兵，云南银生律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人思茅维地房地产开发有限公司（以下简称维地房产公司）因与被上诉人杨葵房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省景东县人民法院（2015）景民初字第167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认如下法律事实：
原、被告双方于2013年10月30日签订一份《商品房购销合同》及补充协议，合同约定：被告将位于景东县锦屏镇凌云路月牙湾广场旁“维地·银座”住宅楼第1幢第2单元第1层11号商铺512498元出售给原告；2014年5月25日，双方再次签订了三份《商品房购销合同》，约定被告将位于景东县锦屏镇凌云路月牙湾广场旁“维地·银座”住宅楼第1幢第2单元第1层12号、27号、28号商铺分别490197元、200000元、149803元出售给原告。交房期限：被告应于2014年8月1日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交给原告。关于被告逾期交房的违约责任约定：逾期15天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期15天后，被告按原告已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按合同约定支付了四套商铺的购房款，被告分别于2014年6月4日向原告出具收到原告交付11号商铺购房款的发票512498元，2014年6月6日向原告出具收到原告交付27、28号商铺购房款的发票149803元、200000元，2014年8月6日向原告出具补开发票收到原告交付12号商铺购房款的发票490197元（250197元现金是被告于2014年5月25日由杨明武代原告交纳的、240000元为按揭贷款）。原告共交付被告购房款合计1352498元。
另查明，被告于2015年1月25日公告交房，被告逾期交付原告第1幢第2单元第1层11号、12号、27号、28号商铺计176天。现原告以被告违约为由，起诉要求被告按合同约定支付违约金。
原审认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，原告已按约定履行了向被告支付四套商铺的购房款计1352498元的义务，则被告应按合同第七条的约定的时间即在2014年8月1日前将验收合格的房屋交付给原告，被告未按约定期限交付出售的商品房给原告，已对原告构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，原、被告双方在合同的第九条中明确约定了被告逾期交房的违约责任及违约金计算方法，即：被告逾期交房15天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期15天后，被告按原告已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。综上所述，原告要求被告按合同约定支付违约金的诉讼请求，于法有据，原审予以支持。原告主张的违约金应计算如下：第1幢第2单元第1层11号商铺违约金即逾期交房15天计1500元，逾期15天后即已付购房款512498元×0.1%×逾期天数161天计82512.18元，两项违约金计84012.18元；第1幢第2单元第1层12号商铺违约金即逾期交房15天计1500元，逾期15天后即已付购房款490197元×0.1%×逾期天数161天计78921.72元，两项违约金计80421.72元；第1幢第2单元第1层27号商铺违约金即逾期交房15天计1500元，逾期15天后即已付购房款200000元×0.1%×逾期天数161天计32200元，两项违约金计33700元；第1幢第2单元第1层28号商铺违约金即逾期交房15天计1500元，逾期15天后即已付购房款149803元×0.1%×逾期天数161天计24118.27元，两项违约金计25618.27元。上述四间商铺违约金总计223752.17元。至于被告认为逾期交房系施工单位造成及约定违约金高于实际损失的主张，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同第段同类房屋租金标准确定。”本案中，原、被告双方对违约金的计算方法作出了明确约定，故本案违约金不适用参照租金标准的规定。所以，被告认为违约金过高的辩解，没有事实和法律依据，原审不予采纳。
综上，原审依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条之规定，判决：由被告思茅维地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨葵逾期交房违约金计223752.17元。案件受理费4650元，减半收取2325元，由被告思茅维地房地产开发有限公司承担。
原审判决宣判后，原审被告维地房产公司不服，向本院提起上诉，请求：依法撤销原判，并根据查明案件事实依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条等相关规定公正判决；本案一、二审案件受理费判由二被上诉人承担。其主要上诉理由为：一、原审判决认定基本事实不清。1、一审判决未根据双方签订的合同对商品房的面积进行认定，从而不能正确判断违约金是否过分高于造成的损失；2、一审判决未根据上诉人递交的答辩状确定违约金，上而诉人得该答辩事实是无须举证证明的，人民法院应当依法认定；3、上诉人在一审中提供的证据证实，造成逾期交房责任在于施工方云南华太元建筑工程有限公司，不论上诉人还是二被上诉人都不存在过错；4、商品房通过终验的时间是2015年1月15日，上诉人在终验以前，按相关法律法规及政策规定，不可能也不应该交付房屋；5、上诉人从未推卸责任，只是要求根据事实依据法律规定承担相应责任；6、一审法院未明确因逾期交房给二被上诉人造成的损失应由谁举证，如果应由上诉人举证，上诉人申请对损失进行委托评定。二、一审判决对本案的评判存在错误。1、合同违约条款的约定，不具有与法律一样的效力，上诉人主张调整过高的违约金确有法律依据；2、一审判决论述不全面；3、合同仅约定违约金的计算方法，没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，故本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定；4、上诉人主张违约金过高确有事实根据，根据日常生活经验法则能推定出二被上诉人诉请的违约金过高；5、上诉人主张调整过高的违约金确有法律依据。三、一审判决适用法律存在错误。1、对举证责任及证据判断方面适用法律错误；2、对违约金条款适用存在错误。综上所述，一审判决认定基本事实不清，适用法律严重错误，请求二审法院认真审核诉讼材料，调查收集必要的证据，依法客观公正判决。
被上诉人杨葵书面答辩称：一、一审认定事实清楚，证据确实充分。1、《商品房购销合同》第九条第一项已经明确，违约金计算与违约天数和已付房款有关，而与购买房产面积没有直接关系；2、一审根据违约金计算方式计算得出的违约金金额明确具体，上诉人单方的计算方式不当；3上诉人举证其确实已经违约，根据合同的相对性其应当对被上诉人承担违约责任，如上诉人认为第三方云南华太元建筑工程有限公司违约，可追究第三方的责任；4、上诉人提交的证据证实其在2015年1月15日之前根本无法向被上诉人交付房屋；5、因双方对违约金事宜没有协商一致，故上诉人的单方意见对被上诉人没有约束力；6、违约金的计算方法在合同中已明确约定，数额可以明确具体的计算得出而无争议。二、一审法院适用法律正确，判决正确。1、根据法律规定，双方签订的《商品房购销合同》合法有效；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条是在违约金无法确定的情形才适用，与本案实际相反；3、迟延履行违约金即属惩罚性违约金，不以违约损失为前提，无需举证损失，更不能依据实际损失的多少，对违约金的数额进行调整；4、关于合同中对违约金数额计算方法的约定具有对等性，逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。三、逾期交房违约金应当支持。l、约定必守、诚实信用的原则，违约金的约定系双方真实意思表示，双方理应履行义务；2、逾期交房违约金系惩罚性违约金，不以违约损失为前提；3、本案应当适用合同法，对延迟履行违约金不应当调整；4、双方权利义务对等，均受合同约束；5、如果支持上诉人的诉请，将纵容开发商的违约行为，破坏交易安全；6、为了矫正失衡的正义，有必要倾向保护购房者，对逾期交房的违约金不调整。综上，双方签订的《商品房购销合同》合法有效，违约金条款合法有效，不存在违约金过高的情形，上诉人作为违约方应该承担约定的违约责任，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决得当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
经二审审理查明的案件事实与一审认定基本一致，本院对一审认定的法律事实予以确认。
本案二审双方的争议焦点为：合同关于违约金计算方式的约定是否符合法律规定，即合同约定的违约金是否过高。
本院认为，本案双方当事人签订的四份《商品房购销合同》及补充协议，是在双方平等自愿、协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，应为合法有效，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。另，上诉人维地房产公司作为房地产开发商，作为合同的提供者，其对房屋价款的约定，对违约条款的设立，特别是对交房期限的确定，一般购房者处于缔约劣势地位，故此，处于优势地位的开发商更应当诚实信用地履行约定。但出卖人即上诉人维地房产公司却逾期交房计176天，远超过法律规定的守约方行使解除权的一般期限（催告后的三个月内）。因此，上诉人构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，并按约定合同继续履行。而《商品房购销合同》关于违约条款的约定，明确了出卖人逾期交房、买受人逾期付款的违约责任及违约金计算方法，上诉人维地房产公司逾期交房的违约责任与被上诉人杨葵逾期交款的违约责任对等，符合合同对等原则，且未违反相关法律规定，应当得到法律支持。另，上诉人主张延期交房系施工方云南华太元建筑工程有限公司导致，其不存在过错，本院认为，上诉人与施工方之间的合同关系属另一法律关系，与本案争议并无关联性，本院不予审查。
上诉人维地房产公司主张违约金过分高于造成的损失，并申请进行评估鉴定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则，合同双方的权利义务应当对等，合同应当严守。本案，双方当事人签订的《商品房购销合同》已明确约定了逾期交房的违约责任及违约金计算方法，未违反法律规定，且上诉人的该损失鉴定申请对证明待证事实并无意义，并不影响本案违约责任及违约金的确定，故对上诉人的该上诉主张，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后认为，原审法院依据合同的约定及逾期交房的天数确定违约金的赔偿额并无不当，应予维持。
另，一审认定本案案由为买卖合同纠纷不当，二审纠正为房屋买卖合同纠纷。
综上所述，上诉人思茅维地房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4650元，由上诉人思茅维地房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向景东县人民法院申请执行。
审 判 长 胡 荣
审 判 员 吴荣康
代理审判员 丁海洋
二〇一五年七月三十日
书 记 员 周蜀为