济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民初字第1821号
原告姜新建，男，1954年3月29日出生，汉族，退休职工，住济南市。
委托代理人燕泽，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
委托代理人王韵，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
被告济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3401室。
法定代表人李昊，总经理。
委托代理人孔磊，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人王京武，男，1979年12月14日出生，汉族，该公司员工，住公司宿舍。
原告姜新建与被告济南东拓置业有限公司（以下简称“东拓置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姜新建的委托代理人燕泽，被告东拓置业的委托代理人孔磊、王京武到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告姜新建诉称，2011年9月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的涵玉翠岭二区2号楼1单元1903室，房屋总价款为人民币512828元。同时签订《地下车位使用权转让协议》约定车位款为75000元。并约定于2013年5月30日前，被告依照国家有关规定，将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付原告使用。在合同签订后，原告已依约履行了合同义务，但由于被告的原因，其在履约过程中出现严重的违约行为，给原告造成了巨大的经济损失。原告在与被告沟通无果的情况下，特诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金99045.84元。2、本案所有诉讼费用由被告承担。
被告东拓置业辩称，一、被告不存在违约情况，原告诉求没有事实和法律依据，原告没有提供证据予以证实。二、根据原、被告签订合同的约定，房屋交付是双方共同履行的合同义务，假设本案存在延期交房情形，请求法院依法查明事实，根据双方义务承担过错担当，对本案依法裁决。三、根据法律规定违约金的主张应当约定双方受到的实际损失相适应，本案原告未提供证据证明所受到的实际损失，同时，被告认为原告所主张的违约金远远超出了实际损失，请求法院依法进行调整。四、原告属于单位团购客户，其购买的房屋价格远低于市场价格。
经审理查明，2011年9月2日，原告姜新建（买受人）与被告东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。约定由原告购买被告开发的涵玉翠岭二区2号楼1单元1903室的房屋一套。商品房建筑面积为125.08平方米，商品房价款为512828元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。同日，原、被告双方另行签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定原告姜新建向被告东拓置业购买B2区B2-3054号车位使用权，总价75000元，于2013年5月30日前交付原告使用。如被告逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，原告姜新建依约支付了全部购房款。原告姜新建于2014年10月28日到涵玉翠岭小区办理了商品房及车位的交接手续，并在房屋及车位交接单、房产移交结算书中签字。
经结算，原告姜新建购买丰奥嘉园二区2号楼1单元1903室的房屋（建筑面积为125.01㎡）及储藏室（建筑面积为14.94㎡）一处，购房款共计564831元。
由于被告东拓置业逾期交房，原告姜新建等诸多购买被告涵玉翠岭小区商品房的业户均陆续向本院提起诉讼，要求被告东拓置业按照合同约定支付其违约金。被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，被告东拓置业提出鉴定申请，要求对原告的实际损失进行鉴定。本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涵玉翠岭小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司于2015年8月31日作出鲁裕丰评字（2015）第059号涵玉翠岭小区房屋租金项目资产评估报告书（以下简称：资产评估报告书）。该评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。原告对该鉴定结论不予认可，但对被告东拓置业因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向本院提供相关证据。
本案审理过程中，原告姜新建明确违约金计算天数自2013年5月31日起至2014年10月28日止共计516天，逾期交房违约金计算方式为（564831元+75000元）×516天×3/10000=99045.84元。
上述事实，有原告姜新建提交的《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》、房屋及车位交接单、房产移交结算书、购房发票、付款收据，被告东拓置业提交的房地产开发项目竣工综合验收备案证明、资产评估报告书以及原、被告的法庭陈述予以证实。
本院认为，原告姜新建与被告东拓置业于2011年9月2日所签订的《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告姜新建依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，被告东拓置业亦应依照合同约定于2013年5月30日前将本案房屋及车位交付于原告姜新建。而被告东拓置业未按照合同约定期限将商品房及车位交付原告，且未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。关于违约期限，被告东拓置业主张其于2013年12月28日取得综合验收，并于次日电话通知原告收房，故违约金的计算期间为2013年5月31日至2013年12月29日，期间为213天。被告东拓置业提交房地产开发项目竣工综合验收备案证明一份、回执单一份予以证明。原告姜新建认为被告提交的证据为复印件，不予质证。即便综合验收证明为原件，也与本案原告主张的事实不具有关联性，房屋综合验收备案只是被告交付房屋的前提条件之一，但并不能证实被告在取得综合验收备案时向原告交付了房屋，至于被告所提到的在综合验收备案第二天向原告电话通知，但原告也没有接到通知。关于回执单，被告所述于2014年元月向原告发出通知，该回执单的时间也不可能为2014年8月31日，期间相差7个多月，与常理不符。因此，被告提供的证据不能证明其证明目的，且与原告主张的事实无关。本院认为，被告东拓置业主张其于2013年12月28日取得综合验收，并电话通知原告，但其提供的相应证据均系复印件，对此原告表示不予认可，故本院对被告东拓置业的证据不予采信。本院对被告主张违约金的计算期间为2013年5月31日至2013年12月29日亦不予采信。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，本院对原告主张的违约金计算期间确认为自2013年5月31日起至实际交付之日（即2014年10月28日）止，共计516天。原告姜新建主张被告东拓置业支付逾期交房违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院应予支持。原告姜新建要求被告东拓置业按照合同约定支付其违约金，被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因被告东拓置业的违约，造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在原告未能举证证明其实际损失的情况下，本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涵玉翠岭小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。原告虽对该鉴定结论不予认可，但对被告的违约事实给其造成的实际损失并未向本院提供相关证据证实。山东裕丰资产评估有限公司系本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，本院予以采信。综合考虑被告东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合原告所购房屋的价格实际损失等公平因素，本院参照上述鉴定意见，酌情确定被告东拓置业逾期交房给原告姜新建造成的实际损失为2013年日租金为0.38元/平方米；2014年日租金为0.40元/平方米。本院依据该标准，依法按照130%支持原告姜新建主张的违约金。关于逾期交付车位的违约金，涉案房屋和车位的买卖系订立两份独立的买卖合同，逾期交付房屋和车位的违约责任系在两份买卖合同中分别约定。被告东拓置业未申请司法鉴定以证明逾期交付车位给原告姜新建造成的损失，亦未提交证据证明约定的违约金过分高于给原告姜新建造成的损失，故逾期交付车位的违约金应依据《地下车位使用权转让协议》的相关约定予以确定。故本院认定被告东拓置业向原告姜新建支付自2013年5月31日至2014年10月28日期间的逾期交付车位的违约金（75000元×516天×3/10000）=11610元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜新建自2013年5月31日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金14864.09元[（125.01平方米+14.94）×0.38元/平方米/天×215天×130%]。
二、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜新建自2014年1月1日至2014年10月28日期间的逾期交房违约金21904.97元[（125.01平方米+14.94）×0.40元/平方米/天×301天×130%]。
三、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜新建自2013年5月31日至2014年10月28日期间的逾期交付车位违约金11610元（以75000元为基数，按照日万分之三计算516天）。
四、驳回原告姜新建的其他诉讼请求。
如果被告济南东拓置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2276元，由原告姜新建负担1164元，被告济南东拓置业有限公司负担1112元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
代理审判员 梁 猛
人民陪审员 褚振荣
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 李 灵