大连市西岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0203民初1314号
原告（反诉被告）曹立人
委托代理人张娅丽、柴青源
被告（反诉原告）刘建东
被告金健花
二被告共同委托代理人徐静、张俊东
原告曹立人与被告刘建东、金健花房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张娅丽、柴青源，二被告的委托代理人张俊东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年10月25日，原告与被告签订了《租赁协议书》。该协议签订后原告积极履行合同约定的义务，将标的物大连市西岗区长春路173号商务楼南侧公建（转门西侧）及A区监控室旁公建如约交付给被告。而被告至今未向原告全额支付租金及其他费用。为此，原告多次向被告索要，但被告以各种理由推托，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判决解除双方租赁协议书；判决被告支付所欠租金400000元、水电及冬季取暖费4499.80元、违约金100000元，共计504499.80元
被告刘建东、金健花共同辩称，1、双方签订的《租赁协议书》属无效合同。案涉咖啡厅未取得权利人房主同意，原告私自转租的行为无效，案涉咖啡厅未经消防验收，双方签订的《租赁协议书》违反法律强制性规定，当属无效。2、原告提出的第二项诉讼请求无事实及法律依据，被告在接受房屋装修完毕后并没有正常使用，更没有开业经营。因原告未依法办理消防验收手续，并无法提供消防设计及施工图纸，消防申报无法进行。另外，原告从2015年4月一直拖欠房主电费，费用多达10多万元，被告接收咖啡厅后，原告仍没有予以解决，自此房主方单方面停止供电，被告根本无法经营。至于原告提及关于水电、冬季取暖费问题是原告与房主之间的纠纷，原告没有权利人向被告主张索要。在原告没有将诸多问题给予有效解决的情况下，原租赁协议书根本无法有效履行。3、本案金健花并非合同签订人，不应作为本案适格被告。
被告刘建东反诉称，2016年10月份，反诉人发现被反诉人要将其所经营的咖啡厅对外进行转让，根据广告上的联系方式，反诉人联系到了被反诉人，经多次商谈，最终双方达成了房屋租赁协议。双方也于2016年10月25日签订了《租赁协议书》，将位于大连市西岗区长春路173号商务楼南侧公建及A区监控室旁公建面积为544平方米的房屋用于餐饮经营。租赁期限从2016年11月15日至2019年11月15日止，商铺年租金为600000元。合同中已经明确约定了，被反诉人需保证持有合法的租赁房产权利，若反诉人在承租期内，出现租赁纠纷，由被反诉人负责，并赔偿损失。反诉人签订合同后，对咖啡厅进行了装修，并采购大量设备，正当准备正常营业时，得到了消防部门的口头通知，告知反诉人在未经过消防验收合格的情况下，不得进行营业。反诉人找到了被反诉人，要求其立即办理消防验收手续，被反诉人对此不予理睬，让反诉人以不正当的方式与消防部门自行沟通。消防手续是经营咖啡厅的必备条件，被反诉人隐瞒了咖啡厅没有办理任何消防手续的关键信息，致使咖啡厅至今无法正常营业。另外，反诉人在进入经营场所后，向被反诉人先后支付了200000元的租金。在反诉人装修后准备开业阶段，因被反诉人与原房主之间存在纠纷，案涉房屋已被原房主单方面采取了停电、停水、封门等措施。被反诉人的种种行为，已经给反诉人造成了巨大的经济损失。故反诉人向贵院提出反诉请求，请求依法确认双方签订的《租赁协议书》无效；判令被反诉人返还已支付的200000元租金，并支付因其未能提供具备经营条件的经营场所，致使反诉人不能营业给反诉人造成的经济损失300000元。
原告针对被告刘建东的反诉辩称，不同意反诉人的反诉请求。1、本案是一起房屋租赁合同纠纷，原、被告之间签的是房屋租赁协议，而不是咖啡厅转让协议。原、被告之间的租赁协议书第6条第7款明确约定了被告自行办理营业手续，自主经营。原告依租赁协议的约定向被告交付了房屋，就履行完租赁协议约定的义务。2、原告与房主大连香洲开发集团有限公司香洲花园酒店不欠任何费用，包括不限于水电费用、取暖费等，并且房主是知悉原告对外转租事宜。因此，双方签订的租赁协议是合法有效的，不存在任何无效的情形。被告应按合同约定支付租金，履行合同义务，被告所阐述的咖啡厅无法取得消防验收手续与原告无关，原告提供的合同租赁物具有相关的消防手续，至于经营所需要的消防手续应依据合同约定由被告自行办理。
经审理查明，2016年10月25日，原告与被告刘建东签订《租赁协议书》，约定：原告将坐落于大连市西岗区长春路173号商务楼南侧公建（转门西侧）及A区监控室旁公建出租给被告刘建东，该公建面积为544平方米，租赁期限自2016年11月15日起至2019年11月15日止，年租金600000元（含物业管理费100000元）；冬季取暖费33元/平，夏季制冷费35元/平，电费每月按表计量按1.2元/度的计费标准计费，水电费由被告每月月底一次性交付给原告。租金需按年一次性付清，每次租金提前两个月支付，若被告延期支付，原告有权随时停止被告对该场地使用，限期搬出，被告需赔偿原告两个月租金，并有权解除合同。被告自行办理营业手续，自主经营，依法经营。合同签订后，被告分别于2016年11月3日、12月30日支付租金共计200000元。
另查，2014年12月18日，案涉租赁房屋所有人大连香洲房地产开发集团有限公司与原告签订《租赁协议》，将位于大连市西岗区长春路173号商务楼南侧公建（转门西侧）及A区监控室旁公建出租给原告曹立人，租赁期限自2014年12月18日起至2019年12月31日止，并同意其对外转租。大连香洲房地产开发集团有限公司香洲花园酒店商务楼（A区及B区地下室）已于2008年11月26日经大连市公安消防局对其建筑工程验收合格。2017年3月1日案涉房屋被房主大连香洲房地产开发集团有限公司香洲花园酒店封店。
再查，2003年11月28日，被告刘建东与被告金健花登记结婚。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《租赁协议书》、证明、大连市公安消防局大公消验（建验）字【2008】第1378号建筑工程消防验收的意见书、中国建设银行转账支票两张（票号分别为04007850、04007847）、退票通知书、结婚登记审查处理表，被告提供的《租赁协议》、《关于限期缴费的通知》、照片等证据材料及当事人笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证及本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告在《租赁协议书》签订后即将案涉房屋交付给被告，被告亦应按约定支付租金，被告未按约定及时足额支付租金属违约，且因房主封店被告已于2017年3月1日撤出案涉房屋，双方合同已终止履行，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求被告支付欠付的租金400000元及违约金100000元一节，双方合同约定租金需按年一次性付清，每次租金提前两个月支付，若被告延期支付，原告有权随时停止被告对该场地使用，限期搬出。被告需赔偿原告两个月租金，并有权解除合同。本案中，被告在租赁期内支付了租金200000元，2017年3月1日因房主封店被告撤出案涉房屋，被告实际使用案涉房屋4个月，原告主张被告欠付的租金400000元并未实际发生，现原告要求解除双方合同，原告该项主张本院不予支持。原告主张的违约金100000元符合合同约定，本院予以支持。
关于原告要求被告支付欠付水电费、冬季取暖费一节，因原告未提供相关费用所发生的票据予以证明，原告该项请求本院不予支持。
关于被告辩称金健花非本案适格主体一节，被告刘建东与被告金健花系夫妻关系，《租赁协议书》虽系被告刘建东签订，但合同订立是在二被告婚姻存续期间，房屋租赁用途为经营餐饮，亦是为了夫妻共同生活所需，故金健花应对双方婚姻关系存续期间的债务承担共同还款责任。被告的抗辩主张不成立，本院不予采纳。
关于被告要求确认合同无效、退还租金200000元及赔赔偿经济损失的反诉主张，本院认为，案涉租赁房屋的所有人同意原告对外转租，且包括案涉租赁房屋在内的整体商务楼已经消防部门对该建筑工程消防验收合格并使用，被告租赁房屋用以经营所需的各项审批，应由其自行申报。故被告的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）曹立人与被告（反诉原告）刘建东签订的《租赁协议书》。
二、被告（反诉原告）刘建东、金健花于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）曹立人违约金100000元。
三、驳回原告（反诉被告）曹立人的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）刘建东的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8845元（原告已预交），原告曹立人负担5000元，被告刘建东、金健花负担3845元；反诉费4400元，由被告刘建东、金健花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行期限为二年。
审 判 长 杨 晶
人民陪审员 刘晓虹
人民陪审员 范春兰
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 张 颖