广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贵民二终字第264号
上诉人（一审被告、反诉原告）贵港市农垦物业服务有限责任公司，住所地贵港市xx号楼。
法定代表人王金文。
委托代理人朱豪。
委托代理人李万峰。
被上诉人（一审原告、反诉被告）贵港市华景房地产开发有限公司，住所地贵港市xx花苑。
法定代表人李铁林。
委托代理人黄雄高。
委托代理人黄乔。
上诉人贵港市农垦物业服务有限责任公司（以下简称农垦物业公司）与被上诉人贵港市华景房地产开发有限公司（以下简称华景公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人农垦物业公司不服贵港市港北区人民法院作出的（2015）港北民初字342号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月29日立案受理后，依法组成由刘丽担任审判长，代理审判员陈燕霞、黄缓健参加的合议庭，于2015年9月8日公开开庭对本案进行了审理。书记员梁明燕担任法庭记录。上诉人农垦物业公司的委托代理人朱豪、李万峰，被上诉人的委托代理人黄雄高、黄乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年5月26日，华景公司与农垦物业公司签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：1、农垦物业公司为华景公司开发的欧景蓝湾小区提供前期物业管理服务；2、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：多层住宅0.6元／月／㎡，高层住宅0.7元／月／㎡，商业物业1.2元／月／㎡，办公室0.8元／月／㎡；专项维修基金按建筑面积交纳：住宅0.1元／月／㎡，商铺（含办公）0.2元／月／㎡；3、实行物业服务费用包干制方式，农垦物业公司按本合同标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈利或亏损由农垦物业公司享有或承担；4、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因华景公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用及相关费用由华景公司全额交纳；5、农垦物业公司承接物业时，华景公司应配合农垦物业公司对物业共用部位、共用设施设备进行查验；6、对于本合同签订后承接的物业共同部位，共用设施设备，双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据；7、合同期限自2009年6月1日起至2014年5月30日止。合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理公司办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；8、本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，移交当地物业管理部门处理。2011年1月26日，农垦物业公司入驻欧景蓝湾小区并承接1#、3#楼物业。华景公司于2011年6月移交8#、10#楼，2012年6月移交2#、5#、6#楼，于同年8月移交7#楼给农垦物业公司。2014年5月29日，华景公司委托广西正大五星律师事务所律师黄雄高向农垦物业公司发出律师函，通知农垦物业公司《前期物业服务合同》于2014年5月30日终止，并要求农垦物业公司退出物业服务区域，与华景公司另行聘请的物业管理公司办理欧景蓝湾小区物业移交手续。2014年6月3日，农垦物业公司收悉并委托广西观复律师事务所向华景公司发出律师函，以华景公司未与农垦物业公司结清各项物业费为由拒绝退出小区、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。双方经多次协商未果，华景公司诉至法院，请求判决：1、确认双方于2009年5月26日签订的《前期物业服务合同》于2014年5月30日终止；2、农垦物业公司将贵港市港北区欧景蓝湾小区物业办公场所和办公设备返还给华景公司；3、农垦物业公司将贵港市港北区欧景蓝湾小区业主的相关物业资料移交给华景公司（价值100000元）；4、本案的诉讼费由农垦物业公司承担。农垦物业公司反诉请求法院判决：1、华景公司支付农垦物业公司延迟移交物业管理导致反诉人付出的物业服务准备期间人员成本、前期开办费用、额外增加工作人员的费用、电费、空置房屋及商铺物业费、地下停车场空置车位服务费等共计17984438.70元（暂计至2015年2月9日，最终数额以华景公司实际付清相关费用的日期计算出的费用为准）；2、华景公司补足物业管理用房面积给农垦物业公司；3、华景公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院另查明，农垦物业公司是华景公司通过招投标的方式选中的物业服务企业，其在投标文件中测算前期开办费需206450元，用于购买农垦物业公司为欧景蓝湾小区提供前期物业服务所需的行政办公用品、维修工具及清洁工具和治安、交通、消防装备等物资装备。庭审中，农垦物业公司反诉请求华景公司支付2013年4月至2014年12月华景公司使用的电费131009.95元；2011年至2014年12月31日空置房屋物业费112463.32元、专项维修资金12954.49元，合计125417.81元；2013年4月1日至2014年4月30日未租车位车位服务费5460元。上述三项共计261887.76元。华景公司对上述款项予以认可，并同意支付。庭后农垦物业公司变更空置商铺2011年6月1日至2015年4月30日期间物业费和专项维修金合计为446938.02元。
一审法院认为，关于《前期物业服务合同》终止问题。华景公司与农垦物业公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律强制性规定，合法有效，该合同约定合同期限截止至2014年5月30日。合同期限届满，贵港市港北区欧景蓝湾小区尚未成立业主大会，双方亦未就延长合同期限达成协议，故双方签订的《前期物业服务合同》依约于2014年5月30日终止。双方权利义务终止后，华景公司要求农垦物业公司退出物业服务区域，并移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料，符合法律规定，予以准许。关于农垦物业公司反诉请求华景公司支付前期开办费206450元的问题。农垦物业公司是华景公司通过招投标的方式选中的物业服务企业，其在投标文件中测算前期开办费需206450元，用于购买农垦物业公司为欧景蓝湾小区提供前期物业服务所需的行政办公用品、维修工具及清洁工具和治安、交通、消防装备等物资装备。本案农垦物业公司没有证据证实其在合同期限因购买物资装备实际支出的华景公司尚未给付的费用，故农垦物业公司请求前期开办费，没有事实和法律依据，不予支持。关于农垦物业公司反诉请求华景公司补足物业管理用房面积的问题。双方签订的《前期物业服务合同》已于2014年5月30日终止，故农垦物业公司反诉请求华景公司补足物业管理用房面积，不予支持。关于农垦物业公司反诉要求华景公司支付未按时交付物业造成物业服务准备期间人员成本损失36690元及华景公司未提供符合合同约定的物业管理区域所产生的额外增加物业工作人员成本933051.51元。一审法院认为，农垦物业公司在与华景公司签订《前期物业服务合同》时已明知欧景蓝湾小区工程尚未竣工，其对工程项目的完成并交付使用情况及前期物业服务难度有所预知；另物业公司进驻住宅小区进行物业服务，是一个较为复杂的工作，需要较多前期准备工作，并不是短期就能够到位并开始物业服务的。因此，农垦物业公司在进入小区前开展前期准备工作是其物业服务工作本身的要求。综上，华景公司诉请的人员成本损失，依法无据，不予支持。关于农垦物业公司反诉要求华景公司支付拖欠的电费、房屋物业费、空置商铺物业费、未租车位车位服务费的问题。对于农垦物业公司主张的2012年7月至2015年4月空置商铺物业费446938.02元，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案欧景蓝湾小区业主委员会尚未成立，故华景公司作为建设单位在前期物业服务合同终止后有权另行选聘物业服务企业。现双方签订的《前期物业服务合同》已于2014年5月30日届满，此前华景公司于2014年5月29日委托广西正大五星律师事务所律师黄雄高向农垦物业公司发出律师函，通知农垦物业公司《前期物业服务合同》于2014年5月30日终止，并要求农垦物业公司退出物业服务区域，与华景公司另行聘请的物业服务企业办理欧景蓝湾小区物业移交手续。农垦物业公司于2014年6月3日收悉，但以华景公司未与农垦物业公司结清物业费为由拒绝退出小区、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。根据上述法律规定，华景公司在前期物业服务合同到期后明确拒绝农垦物业公司为欧景蓝湾小区提供物业服务，故农垦物业公司以事实上的物业服务关系为由反诉请求前期物业服务合同权利义务终止后的物业费，不予支持。双方签订的《前期物业服务合同》约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因华景公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用及相关费用由华景公司全额交纳，故华景公司应支付农垦物业公司空置商铺的物业服务费。华景公司称农垦物业公司在接手欧景蓝湾小区物业管理后已明确拒绝为小区的商铺提供物业管理服务，故农垦物业公司无权收取空置商铺物业服务费。因华景公司未能提交证据证实，该院对华景公司这一主张不予采信。农垦物业公司已提供初步证据证实空置商铺物业费，但华景公司拒不提供相关证据予以核实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，华景公司应承担举证不能的不利后果。故该院采信农垦物业公司主张空置商铺的铺号、面积及交付管理时间。经核实，至合同期限届满之日即2014年5月30日，华景公司尚欠空置商铺物业服务费325023.3元、专项维修资金27085.28元，合计352108.58元。庭审中，农垦物业公司反诉请求华景公司支付2013年4月至2014年12月华景公司使用的电费131009.95元；2011年至2014年12月31日空置房屋物业费112463.32元、专项维修资金12954.49元，合计125417.81元；2013年4月1日至2014年4月30日未租车位车位服务费5460元。上述三项共计261887.76元。华景公司对上述款项予以认可，并同意支付，系华景公司自主处分其民事权利，故对农垦物业公司该项主张该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《物业管理条例》第二十一条之规定，判决：一、原告（反诉被告）贵港市华景房地产开发有限公司与被告（反诉原告）贵港市农垦物业服务有限责任公司签订的《前期物业服务合同》于2014年5月30日终止；二、被告（反诉原告）贵港市农垦物业服务有限责任公司移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料给原告（反诉被告）贵港市华景房地产开发有限公司；三、原告（反诉被告）贵港市华景房地产开发有限公司支付被告（反诉原告）贵港市农垦物业服务有限责任公司2013年4月至2014年12月电费131009.95元；2011年至2014年12月31日空置房屋物业费112463.32元、专项维修资金12954.49元；2013年4月1日至2014年4月30日未租车位车位服务费5460元；2011年6月至2014年5月30日空置商铺物业费325023.3元、专项维修资金27085.28元。以上合计613996.34元；四、驳回被告（反诉原告）贵港市农垦物业服务有限责任公司的其他反诉请求。本案本诉受理费2300元，由被告（反诉原告）贵港市农垦物业服务有限责任公司负担。反诉受理费10493元，由原告（反诉被告）贵港市华景房地产开发有限公司负担3582元，被告（反诉原告）贵港市农垦物业服务有限责任公司负担6911元。上述应付款项，义务人应在本判决生效后七日内履行完毕。
上诉人农垦物业公司不服上述判决，上诉称，一、一审判决认定上诉人应于《前期物业合同》终止后向被上诉人移交物业用房及相关物业资料是错误的。上诉人对《前期物业合同》终止没有异议，但小区绝大多数业主已与上诉人签订《物业管理协议》，业主没有更换物业服务的意愿。根据《前期物业合同》第三十五、三十六条的约定，被上诉人并非物业服务合同终止后物业资料的移交对象。二、开办费是上诉人在投标文件中明确提到的付费项目，投标文件对招标人具有约束力，支付开办费是招投标程中就已确定的被上诉人的义务，不以上诉人是否已实际购买办公设备设施为先决条件，一审判决不予支持是错误的。三、一审判决认定被上诉人不需补足物业用房面积是错误的。根据招投标文件及《前期物业合同》的约定，被上诉人应当向上诉人提供513平方米的物业用房，被上诉人应当履行义务，在业主选聘上诉人提供物业服务的情况下，被上诉人应当补足物业用房给上诉人。四、本案中上诉人与各业主的物业服务合同并未终止，各业主不反对上诉人继续提供服务，也未要求或委托被上诉人提出更换要求，而上诉人自2014年5月30日后已实际向所有业主提供一年余的物业服务，一审判决不支持2014年5月30日以后的物业费用是适用法律错误。五、被上诉人没有按时将小区移交给上诉人，移交的物业区域不符合招标文件及《前期物业合同》的约定，并随意更改增加进出口，导致上诉人无法收取按照合同时间预期可得的物业费用及被迫增加人力成本，被上诉人应当对造成被上诉人的损失承担赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销一审判决第（二）、（四）项，改判支持上诉人一审反诉请求。
被上诉人华景公司辩称，一、上诉人对《前期物业合同》的终止没有异议，应当向被上诉人移交物业用房及相关物业资料。上诉人提供的《物业管理协议》是小区业主领房时与上诉人签订的，并不是《前期物业合同》到期后主业选聘上诉人作为物业公司的协议。二、上诉人请求支付开办费是没有依据的，《前期物业合同》没有约定，且被上诉人已向上诉人提供了相应的办公场所和用品。三、被上诉人在履行《前期物业合同》的过程中已向上诉人提供了足够工作需要的办公场所，且《前期物业合同》于2014年5月30日已到期，上诉人请求被足物业用房面积没有依据。四、《前期物业合同》到期后，被上诉人多次发函要求上诉人结算办理终止手续，上诉人没有办理，至今还在工作，2014年5月30日后的费用一审法院不予支持是正确的。五、上诉人请求被上诉人赔偿损失没有依据。在《前期物业合同》签订前，上诉人对欧景蓝湾小区的现状是很了解的，上诉人作为专业的物业服务公司是对管理小区的成本费用应有相应预期，上诉人要求被上诉人支付人员成本损失没有依据。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人农垦物业公司与被上诉人华景公司对《前期物业服务合同》于2014年5月30日终止的事实没有异议，本院予以确认。一、《前期物业服务合同》已于2014年5月30日终止，被上诉人要求上诉人退出物业服务区域，移交物业服务用房、相关设施和物业服务所必需的相关资料，一审判决予以支持并无不当。上诉人提供的其与小区业主签订的《物业管理协议》的签订日期是在《前期物业服务合同》履行期间，并非《前期物业服务合同》到期后选聘上诉人作为物业服务企业的协议，上诉人亦未能提供证据证实欧景蓝湾小区的业主大会或业主委员会决定选聘上诉人作为物业服务企业。因此，上诉人认为虽然《前期物业服务合同》终止，但相关权利义务并未终止，不应移交相关设施及资料并请求被上诉人支付2014年5月30日后的相关物业费用的理由不能成立，本院不予支持。二、《前期物业服务合同》已于2014年5月30日终止，上诉人请求被上诉人补足物业管理用房面积已无意义，一审判决不予支持并无不当。三、上诉人在招投标文件中测算用于购买物业服务所需物资装备的前期开办费为206450元，该费用只是预算，上诉人也没有提供证据证实其购买了物业服务所需物资装备而被上诉人未支付相关费用，因此，上诉人请求被上诉人支付前期开办费206450元，无事实和法律依据，本院不予支付。四、被上诉人在招标文件中对欧景蓝湾小区工程的相关进展情况已进行了说明，上诉人在与被上诉人签订《前期物业服务合同》时是知道或应当知道小区工程项目进展及交付使用情况的，其应当对开展物业服务所需成本费用有所估计，且其提供的予以证明其增加的人员成本损失的证据是其单方制作计算，被上诉人不认可，本院也不予采信，因此，上诉人请求被上诉人支付准备期间及管理期间额外增加的人员成本损失，一审法院不予支持并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。上诉人上诉理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15460元（上诉人已预交），由上诉人贵港市农垦物业服务有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 丽
代理审判员 陈燕霞
代理审判员 黄缓健
二〇一五年十月十五日
书 记 员 梁明燕