重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第01187号
上诉人（原审被告）陈顺珍，女，1954年1月3日出生，汉族，住重庆市万州区。
委托代理人张道荣，重庆法韵律师事务所律师。
委托代理人李碧泉，重庆法韵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市万州区佳信物业管理有限公司，
法定代表人唐先文，公司董事长。
委托代理人吴继东，重庆荣东律师事务所律师。
上诉人陈顺珍与被上诉人重庆市万州区佳信物业管理有限公司（以下简称佳信物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2015年6月29日作出（2015）万法民初字第01603号民事判决。宣判后，上诉人陈顺珍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，原告成立于2001年12月30日，注册资金50万元，经营项目为物业管理，企业资质为三级物业管理企业。原告为重庆市万州区火车站商贸城的物业管理企业。被告系重庆市万州区火车站商贸城的业主之一，其拥有重庆市万州区火车站商贸城1号楼4单元A、B号住房共计475.06平方米，该房屋登记类型为高层住宅。
2008年10月19日，原告与被告分别签订《物业管理合同》，合同约定：被告将其所有的位于重庆市万州区火车站商贸城1号楼4单元B号住房共计建筑面积281.74平方米委托给原告进行物业管理，管理及服务范围：物业共用部位的维修、养护和管理；物业公用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属于市政部门管理的）和附属构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑的养护和管理；公共环境卫生管理；交通秩序和车辆停放管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专线维修资金的预算和计划；装修管理；物业管理费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由原告管理服务的其他服务事项等；物业管理费的标准为：住宅0.8元／平方米／月、商业用房2.0元／平方米／月、餐饮娱乐休闲用房3.0元／平方米／月；物业管理费第一年在交接房屋时一次性付清，以后每年按月收取；合同期限为2008年11月1日至2009年10月31日；违约责任：若逾期未缴纳管理费以及相关费用，则每天按应缴费总额的5‰缴纳滞纳金。2010年7月30日，原告又与被告签订《物业管理合同》，合同约定：被告将其所有的位于重庆市万州区火车站商贸城1号楼4单元A号住房共计建筑面积193.32平方米委托给原告进行物业管理。合同期限届满后，原、被告双方没有续签合同，但被告仍然按照前述合同约定向原告支付物业服务费。2010年2月，被告陈顺珍将其位于重庆市万州区火车站商贸城1号楼4单元A、B号住房共计475.06平方米用于经营“金都商务宾馆”至今。自2012年5月1日起，被告认为原告在实施物业管理的过程中没有尽到相应的物业管理服务，至今拒绝交纳物业管理费。2015年1月1日，原告向被告发出催缴通知书，要求被告在2015年1月5日前交纳2012年5月1日至2014年12月31日期间的物业管理费30400元。到期后，被告陈顺珍仍未交纳物业管理费。2015年2月2日，原告向一审法院起诉。
另查明，重庆市万州区发展和改革委员会于2011年10月31日作出的万州发改价（2011）55号文件《关于万州区火车站商贸城物业服务收费标准的通知》载明：一、物业服务费：1、多层住宅（建筑面积）：0.32元／月.㎡，其中：日常维修养护费0.12元／月.㎡；2、高层住宅（商住混合楼）（建筑面积）0.57元／月.㎡，其中日常维修养护费0.2元／月.㎡；3、商场（建筑面积）：3.5元／月.㎡，其中：日常维修养护费1.4元／月.㎡。二、可根据实际情况选择一种方式收取电梯费：1、月票价。按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.3元×（N-3），N为楼层数；2、次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。三、住房改为办公用房或营业性用房的，按渝价（2004）778号文件规定，其收费标准由物业公司与业主协商确定并报我委备案。四、物业服务费收费属政府指导价，物业公司可在此收费标准内根据实际情况与业主协商议定具体收费标准，并报我委备案……。原告在对重庆市万州区火车站商贸城实施物业管理过程中，对多层住宅实际按照0.3元／月.㎡、对高层住宅（商住混合楼）实际按照0.8元／月.㎡、对商业用房按照2.0元／月.㎡、对餐饮娱乐休闲用房实际按照3.0元／月.㎡的标准向业主收取物业管理费。
原告佳信物业公司诉称，原告系万州区火车站商贸城的物业服务企业。2008年10月19日、2010年7月30日，原、被告签订《物业管理合同》，约定被告在万州区火车站商贸城1号楼4单元A、B号住房共计475.06平方米，按建筑面积每平方米0.8元／月的标准向原告支付物业服务费；期限为2007年12月21日至2008年12月20日。自2010年2月起，被告将其住房用于开设宾馆，根据物业管理合同的约定，被告应当按照3.0元／平方米／月的标准向原告给付物业服务费。原告主动只按商业用房物业服务费标准2.0元／平方米／月要求被告给付，但被告自2012年5月1日起一直拒绝给付物业管理费。现起诉要求：1、判令被告立即向原告支付2012年5月1日至2014年12月31日期间的物业管理费30403.84元，并自2015年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付逾期给付利息，直至付清之日止；2、本案诉讼费由被告负担。
被告陈顺珍辩称，被告拥有万州火车站商贸城1号楼4单元A、B号住房475.06平方米，物业服务费按照建筑面积0.8元／平方米交纳属实。合同到期后就没有续签。第一、二、三年的物业管理费被告都交了的。后被告没有支付物管费的原因：1、被告的房屋一直漏水，物管开始来整了二次后就不管了，至今未得到解决。被告多次找物管，他们态度不好，还脏话骂人；2、被告家的水表安装在别人家的门面内使用不方便。2012年停水8天，2013年春运期间水闸被关3天，造成被告损失；3、被告家的小车停放在小区，经常被别人划伤，经常丢东西，保安不管；4、楼上空调漏水在被告家门口长满青苔，多次造成行人伤害5、小区环境差，随意搭建；6、通道、梯子门口经常停放车辆，被告对此反映，物管说不该他们管；小区绿化地被改建成路，没有经业主同意；9、被告家的天然气在尾上，多次没有气做饭。原告做到自己的职责后被告就交物管费。
一审法院判决认为，原、被告于2008年10月19日、2010年7月30日签订的《物业管理合同》不违背法律、法规的规定，合法有效。该合同期限届满后，原、被告双方虽然没有续签合同，但双方仍然按照该合同的约定履行各自义务，应视为对该合同的延续，双方成立物业服务合同关系。原告已经提供了物业管理服务，被告负有向原告交纳物业管理费的义务。被告从2010年2月起，将其所有的重庆市万州区火车站商贸城1号楼4单元A、B号住房共计475.06平方米用于经营“金都商务宾馆”至今，将其住房改为了商业用房，双方的物业服务事实已经发生变化，原告要求被告按照2.0元／月／平方米的标准交纳物业管理费，符合重庆市万州区发展和改革委员会万州发改价（2011）55号文件《关于万州区火车站商贸城物业服务收费标准的通知》载明的物业服务费收费标准和法律的规定，一审法院予以确认。被告从2012年5月1日起至今未向原告交纳物业管理费，因此，原告主张要求被告支付2012年5月1日至2014年12月31日期间的物业服务费30403.84元（475.06平方米×2元／平方米／月×32个月）符合法律的规定，一审法院予以支持。根据原、被告的诉、辩意见及庭审陈述，原告在实施物业管理服务的过程中，也存在有部分物业服务瑕疵的事实，故原告要求被告支付自2015年1月1日起按人民银行同期贷款利率支付逾期给付利息直至付清之日止的诉讼请求一审法院不予支持。原告在诉讼过程中已经对部分物业服务瑕疵进行了整改，被告的抗辩及提供的证据不足以证明原告有根本违约的事实，故其拒交物业服务费缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告在一审判决生效后五日内支付原告所欠2012年5月1日至2014年12月31日期间的物业管理费30403.84元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费560元，由被告负担。
宣判后，上诉人陈顺珍不服一审法院判决，向本院提起上诉。
上诉人陈顺珍上诉称，1、上诉人只是将住房用于开设宾馆，并非经营商场，一审法院按照发改委文件规定的经营商场的收费标准来确认被上诉人主张的物管费符合该收费标准是错误的。2、被上诉人对上诉人将住房改为宾馆的事实是明知的，一直是按照0.8元.月／平方米的标准，被上诉人对此在诉讼中也不否认，一审判决按照2元.月／平方米计算物管费是错误的。3、宾馆房屋漏水拒不修缮、小区绿化破坏严重。一审法院对被上诉人的违约行为仅不支持其利息的处理过宽。请求：依法改判按照0.8元.月／平方米计付物管费12161.54元，并按合同约定追究被上诉人的违约责任。一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人佳信物业公司辩称，被上诉人是受开发商佳信集团的委托实施前期物业合同，被上诉人与开发商的约定对所有业主都有效力，我们可以不与所有业主签订合同，整个小区内商业、餐饮、住宿的约定既有合同约定也有发改委的文件，被上诉人按照合同和文件的标准要求上诉人支付其物业管理费并无不当。上诉称其房屋漏水的原因是因为其擅自改变房屋结构所致，不应当由被上诉人承担该责任。收费标准的问题，与上诉人的合同中明确约定商业2元.月／平方米，餐饮娱乐是3元.月／平方米，上诉人本应当按照餐饮娱乐标准计费，现被上诉人主动只按照商业标准收费并无不当。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律和判决结果均无不当，应予维持，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
上诉人在二审审理中向本院提交5张黑白照片打印件，证明被上诉人在没有经过业主同意是情况下，现在还在继续破坏小区绿化，存在违约行为。
被上诉人对上诉人提交的证据质证后认为，该照片不能看出什么东西。
双方当事人对一审查明的事实（除对认定本案所涉合同陈顺珍的签名是其本人所签的事实外）无异议，本院对双方当事人无争议的事实予以确认。对双方争议的事实，被上诉人对此称因事隔多年，也不清楚是怎么回事了。但双方实际上是按照该合同的约定在履行相关的义务，上诉人也按照该约定支付了被上诉人2010年以前的物管费。
本院认为，上诉人、被上诉人对一审法院认定的双方于2008年10月19日、2010年7月30日分别签订的《物业管理合同》的真实性、合法性均无异议，因该两份《物业管理合同》均没有明确约定合同履行期限，所以，双方在第二次即2010年7月30日签订的合同未解除或变更之前，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照该合同的约定履行各自的义务，双方之间建立了物业服务合同的法律关系。双方在签订该合同后，被上诉人按约履行了物业服务的义务，上诉人也按约向被上诉人缴纳了2012年5月1日之前的物业服务费。
现双方对该合同中约定的物业服务的计费标准（住宅0.8元／月.平方米、商业用房2.0元／月.平方米）无异议，仅对上诉人将住房改为宾馆从事经营活动后的物业服务收费标准产生争议。被上诉人主张，上诉人将住宅改为宾馆进行营利，其物业服务费的收费标准应当从其改变房屋使用性质时起按照合同中约定的商业用房的标准计收。而上诉人主张其拒绝继续按照该合同约定的住宅标准向被上诉人缴纳物业服务费的原因，是因为被上诉人没有按照物业服务合同的约定履行物业服务的义务，服务质量较差，服务不到位，而被上诉人现要求按照合同中约定的商业用房的标准计收服务费属擅自提高物业服务费标准的行为，不予认可。
针对双方当事人的该争议焦点，本院经审理认为，首先，上诉人于2010年2月起将其住房开设宾馆，改变了其房屋的使用性质的事实，被上诉人作为该小区的前期物业服务企业应当是明知的。一般而言，上诉人改变房屋使用性质，双方约定的物业服务的内容发生了改变，其物业服务费的计费标准也应当作相应的变动，但物业服务费的变更须经双方进行协商或依据法律规定进行调整、修改或补充。而被上诉人在明知上诉人改变房屋用途后，在与上诉人于2010年7月30日达成的《物业服务合同》时，也没有特别针对上诉人的改变行为对物业服务费的计费标准作出相应的变更和约定，仍然按照改变前的约定标准计收其物业服务费，且在实际收取上诉人截止2012年4月30日的物业服务费时，也均是按照该合同中约定的住宅标准收取上诉人的物业服务费。因此，本院根据上诉人、被上诉人的前述行为可以确认，上诉人在改变房屋使用性质后，双方约定其物业服务费的收费标准仍然按照合同约定的住宅标准即0.8元.月／平方米收取。其次，被上诉人在收到2011年10月31日万州发改价（2011）55号《关于万州区火车站商贸城物业服务收费标准的通知》后，也没有根据该通知中“三、住房改为办公用房或营业性用房的，按渝价（2004）778号文件规定，其收费标准由物业公司与业主协商确定并报我委备案。”的规定，与上诉人就住改商的物业服务收费标准进行重新协商，约定新的计收物业服务费的标准，且对之后截止2012年4月30日的物业服务费仍然按照2010年7月30日《物业服务合同》约定的住宅的标准收取，因此，在万州发改价（2011）55号通知出台后，双方对收费标准仍然合意按照住宅标准收取物业服务费。第三，现被上诉人除在本案诉讼中明确主张要求上诉人按照双方签订的合同中约定的商业用房标准计收上诉人物业服务费的意思外，没有证据证明其在2015年1月1日前向上诉人明确提出要求提高物业服务费标准的意思，虽然被上诉人于2015年1月5日向被上诉人发出了催缴通知书，但其载明的催缴物业服务费的标准和金额系其单方按照商业用房标准计算而来，并非双方协商合意，因此，该计算标准对上诉人没有约束力，双方仍然应当按照合同中约定的住宅标准计算上诉人截止2014年12月31日止的物业服务费。故被上诉人在本案诉讼中主张按照2.0元／月.平方米计算物业服务费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
另上诉人上诉称因被上诉人未履行合同义务拒绝交费的理由，本院经审理认为，上诉人房屋漏水系因其改变房屋结构所致，不属物业服务范围，小区绿化毁坏所带来的损失，双方可另行协商解决。虽然被上诉人在履行合同期间，服务质量存在瑕疵，但不能成为上诉人拒绝缴纳物业服务费的抗辩理由，上诉人的这一上诉理由不能成立，本院不予支持。因被上诉人对一审法院判决的其主张物业服务费的资金占用不予支持的结果未提出异议，本院对此予以确认。本案因二审审理中上诉人提交了新的证据，本院予以改判。据此本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持重庆市万州区人民法院（2015）万法民初字第01603号民事判决第二项；
二、变更重庆市万州区人民法院（2015）万法民初字第01603号民事判决第一项为：上诉人陈顺珍在本判决生效后五日内支付被上诉人重庆市万州区佳信物业管理有限公司从2012年5月1日至2014年12月31日期间的物业服务费12161.54元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费560元、二审案件受理费560元，共计1120元，由上诉人陈顺珍负担560元、被上诉人重庆市万州区佳信物业管理有限公司负担560元。
本判决为终审判决。
审判长 李学文
审判员 刘 健
审判员 何 洪
二〇一五年十一月三日
书记员 陈思静