江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第0587号
上诉人（原审被告）董佳娣，女，1971年3月21日出生，汉族。
上诉人（原审被告）朱初荣，男，1972年11月6日出生，汉族。
上诉人（原审被告）陈锋，男，1978年10月16日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）乔宝永，男，1972年9月11日出生，汉族。
委托代理人刘福江，江苏宝宜律师事务所律师。
原审被告葛志明，男，1971年11月9日出生，汉族。
原审被告焦艳梅，女，1972年12月29日出生，汉族，系葛志明的妻子。
上诉人董佳娣、朱初荣、陈峰因与被上诉人乔宝永及原审被告葛志明、焦艳梅房屋买卖合同纠纷一案，不服宝应县人民法院（2013）宝民初字第2131号民事判决，于2014年3月28日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：
被告董佳娣、朱初荣、陈锋从事房屋买卖等中介服务，三人工商登记的中介字号分别为宝应县宝珠信息服务部、宝应县金叶信息服务部、宝应县宝成信息服务部。2013年9月10日，原告通过被告董佳娣、朱初荣、陈锋介绍，与被告葛志明、焦艳梅夫妇签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：1、甲方（被告葛志明、焦艳梅）自愿将坐落于宝应县鑫宝佳园14幢302室房屋卖给乙方（原告乔宝永），本合同一经签订，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。2、双方商定成交价格为710000元，分三次付清，付款方式为现金加贷款；于2013年9月11日前付200000元，甲乙双方去房产公司办理登记，登记后七日内双方必须向见证方提供贷款所需资料，申报贷款时，乙方向见证方付贷款费用4000元；于2013年10月8日前付408000元，双方去房产公司办理房产证过户，待乙方房产证发放时，双方去土地局办理土地证过户，过户后乙方名下的房产证、土地证交见证方保管，贷款发放时归还乙方；于2013年前支付通过贷款的284000元。3、甲方于乙方结清所有房款时将房屋及附属物正式交付给乙方。4、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。5、乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金；甲方中途违约，甲方应在违约之日起三日内双倍返还定金给乙方。6、为保证房地产交易的完整性，甲方在收到乙方定金的同时将该房屋的房产证、土地证和10000元保证金交给见证方，待该房产交接无异议后见证方一次性无息退还。7、合同签订后，乙方在办理房产证过户前向见证方缴纳中介信息费（按委托书收取，如没有委托书的按成交价1%收取）。合同中注：甲方的产权证必须保证过5年，于2013年9月11日将产权证交于中介，土地证挂失拿到后交中介。原告乔宝永在乙方一栏签字，被告被告葛志明、焦艳梅在甲方一栏签字，被告董佳娣、朱初荣、陈锋在见证方一栏签字，见证方一栏盖有宝应县金叶信息服务部印章。
2013年9月11日，原告向被告葛志明交付购房定金20000元。2013年10月8日，原、被告共同到宝应县房产管理局办理买卖登记并到银行进行购房款交付（被告朱初荣于出具收条到达现场），办理买卖登记后，原告通过银行向被告葛志明转帐200000元，被告葛志明向原告出具收条一张，载有：“收条，今收到乔宝永购房款人民币贰拾万无正（￥200000），收到人：葛志明，2013.10.8”，由被告朱初荣在收条上写有：“担保人：朱初荣”，由被告陈锋、董佳娣在其下面签名。
2013年10月10日，宝应县人民法院作出（2013）宝民初字第1978号民事裁定书，对被告葛志明所有的位于宝应县鑫宝佳园14幢302室的房产产权予以查封。宝应县鑫宝佳园14幢302室的房产的土地使用权证由宝应县国土资源局于2013年10月9日制发。
2013年10月24日，乔宝永诉至原审法院，请求判决：1、解除购房合同；2、被告葛志明、焦艳梅返还购房款200000元，并双倍返还定金20000元，合计240000元；3、被告董佳娣、朱初荣、陈锋对上述返还款项承担连带责任；4、由被告承担本案的诉讼费用。
原审期间双方争议的焦点为：1、原告乔宝永与被告葛志明、焦艳梅签订的《房屋买卖合同》效力及解除条件是否成就；2、被告董佳娣、朱初荣、陈锋是否应当承担本案的责任以及承担责任的方式、范围。
原审法院认为：
原告乔宝永与被告葛志明、焦艳梅签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。对于合同是否具备解除条件，本院查明，被告葛志明因多笔债务被债权人起诉至法院，本案房产于买卖登记公示期间被宝应县人民法院查封，房产被查封后，被告葛志明、焦艳梅未能采取积极措施协调与债权人之间的纠纷，未能消除影响本案合同履行的障碍，从而导致合同履行不能。根据合同法的相关规定，《房屋买卖合同》的解除条件已经成就。
《房屋买卖合同》约定双方于3013年9月11日付定金20000元，然后去房产公司办理登记，于2013年10月8日去房产公司办理过户时付406000元；实际上，原告于9月11日给付定金20000元，双方于10月8日到房产公司办理登记，待7天公示期满后办理过户，故406000元的给付义务应向后顺延至公示期满办理过户阶段，故原告未给付206000元并没有违反合同义务。被告董佳娣、朱初荣、陈锋从事房屋买卖中介服务，在本案房屋买卖过程中，参与看房、价格磋商、合同签订、过户登记；因此，被告董佳娣、朱初荣、陈锋对于《房屋买卖合同》目的的实现负有义务。原告收到被告葛志明的收条，该收条中虽未约定双方的权利、义务，但根据《房屋买卖合同》约定的履约顺序，被告葛志明负有进一步配合办理过户以及交房的义务，葛志明出具的收条由原告收存、保管，原告要求三位中介签字担保，系对合同目的不能实现后，200000元不能收回的风险保障。因此，被告董佳娣、朱初荣、陈锋知道且应当知道签字提供担保的后果。被告董佳娣、朱初荣、陈锋签字未明确担保方式，故应承担返还200000元购房款的连带责任。对于原告要求被告董佳娣、朱初荣、陈锋承担给付双倍定金40000元的连带责任，因被告董佳娣、朱初荣、陈锋仅在200000元收条上签字担保，且本案违约情形系客观违约，故被告董佳娣、朱初荣、陈锋不应承担双倍定金的担保责任。
综上所述，原告乔宝永与被告葛志明、焦艳梅签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告葛志明、焦艳梅因与案外人的债务纠纷导致合同履行不能，已构成根本违约，根据合同约定应负有向原告退还200000元购房款以及返还双倍定金40000元的义务。被告董佳娣、朱初荣、陈锋对200000元给付承担连带责任，三人承担连带责任后有权向被告葛志明、焦艳追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告乔宝永与被告葛志明、焦艳梅签订的《房屋买卖合同》于本判决生效时解除；二、被告葛志明、焦艳梅于本判决生效后十日内向原告乔宝永返还购房款200000元及双倍定金40000元，合计240000元；三、被告董佳娣、朱初荣、陈锋对上述200000元购房款返还义务承担连带责任；四、被告董佳娣、朱初荣、陈锋承担连带责任后可向被告葛志明、焦艳梅追偿；五、驳回原告乔宝永对被告董佳娣、朱初荣、陈锋的其他诉讼请求。本案受理费10900元，减半收取5450元，由被告葛志明、焦艳梅负担（此款原告已垫付，被告葛志明、焦艳梅于本判决生效后十日内给付原告）。
宣判后，董佳娣、朱初荣、陈锋不服共同上诉称：
1、原审判决解除《房屋买卖合同》不当。
首先，乔宝永未能按约付款系违约在先。根据《房屋买卖合
同》的约定，乔宝永应于2013年10月8日前向葛志明支付首付款406000元，但其至今仅支付200000元。由于乔宝永未能按约支付首付款导致该合同不能履行。其次，原审判决解除合同缺乏依据。原审期间，上诉人未能看见葛志明负有多笔债务的相关证据。最后，该合同尚不符合解除的法定条件。上诉人认为，应在乔宝永付清首付款后，如果该房屋仍然处于查封状态，该合同才能予以解除。
2、原审判决三上诉人承担连带责任有误。
首先，三上诉人未在合同中作为保证人签名。三上诉人在该
合同中仅仅作为见证人签名，而没有作为保证人签名。其次，三上诉人签名是对尚未支付款项提供担保。根据该合同约定，乔宝永应于2013年10月8日前向葛志明支付首付款406000元，但其仅支付200000元，尚有206000元未能支付，三上诉人在该200000元的《收条》上担保签名，是对乔宝永尚未支付的206000元向葛志明提供担保。最后，三上诉人所提供的担保并不明确。由于该担保没有具体的履行内容，根据相关法律规定，三上诉人也不承担保证责任。
综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，且审理程序违法，请求二审撤销原审判决，并依法予以改判。
其二审期间未提供证据。
乔宝永答辩称：
1、该购房合同已不可能继续履行。
在该合同的履行过程中，是本人违约还是房屋出卖人违约本身存在争议，即便存在一方或者双方违约的行为，也是违约方如何承担违约责任的问题。本案是在合同的履行过程中，该合同项下的房屋被人民法院查封，依据相关法律规定，该合同属于法律规定和事实上无法继续履行的情形。
2、三上诉人依法应承担连带责任。
首先，三上诉人在葛志明向本人出具的《收条》上签名担保，其作为房屋中介应当知道担保的法律后果。其次，即便没有担保的具体内容，根据相关法律规定，三上诉人依法也应向本人承担连带责任。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
其二审期间亦未提供证据。
葛志明、焦艳梅未作陈述亦未提供证据。
本院查明：原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。
本案双方争议的焦点为：1、本案所涉《房屋买卖合同》能否继续履行？2.如不能继续履行，董佳娣、朱初荣、陈锋是否应对葛志明、焦艳梅应返还的购房价款承担连带责任？
本院认为：
1、该房屋买卖合同已无法继续履行。
乔宝永与葛志明、焦艳梅所签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定合法有效。在该合同履行期间即该房产买卖登记公示期间，葛志明因多笔债务被债权人起诉及强制执行至法院，法院依法对该房产进行了查封。由于葛志明、焦艳梅未能采取积极措施协调与债权人之间的纠纷，未能消除影响该房屋买卖合同履行的障碍，从而导致该房屋买卖合同履行不能。原审判决解除该房屋买卖合同，并无不当。
2、三上诉人依法应当承担连带责任。
在该房屋买卖登记公示期间，乔宝永向葛志明支付购房首付款200000元。为此，葛志明向乔宝永出具了《收条》，并由董佳娣、朱初荣、陈锋作为担保人在该《收条》上签名。根据相关法律规定，董佳娣、朱初荣、陈锋对于该房屋买卖合同目的的实现负有担保义务。现由于该房屋买卖合同依法予以解除，葛志明所收乔宝永的购房首付款依法应予返还，乔宝永作为该《收条》的债权人，要求该《收条》中的担保人董佳娣、朱初荣、陈锋对该债务承担连带责任，符合法律规定，依法应予支持。
董佳娣、朱初荣、陈锋称其三人在该《收条》中作为担保人签名，是对乔宝永尚未支付的首付款向葛志明提供担保的上诉理由。由于担保法律关系是担保人为债务人的债务向债权人提供担保，而该《收条》是葛志明向乔宝永出具，因此该担保法律关系的债权人显然是乔宝永而不是葛志明，故本院对此上诉理由不予采信。
综上所述，董佳娣、朱初荣、陈锋的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，且审理程序合法，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10900元，由上诉人董佳娣、朱初荣、陈锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 喻彬蓉
附本判决所依照的法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；