甘肃省武威市凉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凉民初字第1997号
原告张建梅。
委�代理人任旭方，甘肃靖申律师事务所律师。
委托代理人李树学，甘肃靖申律师事务所律师。
被告韩秀花。
委托代理人高伯虎，甘肃陇达律师事务所律师。
原告张建梅诉被告韩秀花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日受理后，依法适用简易程序，于同年5月5月、6月30日公开开庭进行了审理。原告张建梅及其委托代理人任旭方、李树学、被告韩秀花及其委托代理人高伯虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月23日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定被告将位于本市西苑小区北大门西侧2号商铺租给原告，租赁期为3年，即2014年3月23日至2017年3月23日，第一年租金20000元，第二年、第三年租金在20000元的基础上适当增加，增加浮度不高于3000元等。协议签订时，原告一次性支付被告三年租金60000元，并对该房屋进行了装修，并购置了办公设施�办公用品。2014年4月1日，房屋所有人毛军花来到商铺，称该房屋为其所有，未经其同意转租房屋，让原告搬出去。此时，原告才知房屋所有人非被告韩秀花。此后，毛军花一再要求原告搬出该房屋，致使原告无法正常营业。原告多次要求被告协调处理，被告置之不理。现原告损失巨大，请求法院判令：1、原、被告签订的租赁协议无效；2、被告退还原告三年房屋租金60000元；3、被告赔偿原告店面装修费14456元，购买办公用品等其它附属设施费11369元，误工损失费10465.49元，总计36290.49元。
原告为支持其主张提供了下列证据：
1、租房协议一份、银行取款单3张，证明原、被告于2014年3月23日签订房屋租赁协议，约定被告将位于本市西苑小区北大门西侧2号商铺租给原告，租赁期为3年，即2014年3月23日至2017年3月23日，第一年租金20000元，第二年、第三年租金在20000元的基础�适当增加，增加浮度不高于3000元等。同日，原告从兰州银行取款60000元支付被告的事实。
2、电话通话笔录、通话记录各一份、光盘一张，证明被告收取原告租金60000元、房屋转租的事实。
3、照片7张，证明原告装修房屋、购置办公设施的事实。
4、收条一张，证明原告装修房屋支付装修费8000元的事实。
5、收条、出库单共8张，证明原告支付门头广告牌制作费650元、玻璃门安装费3850元、木地板安装费1956元、玻璃餐桌购置费1600元、电脑购置费3600元、打印机购置费1600元、不锈钢广告层架费520元、桌椅购置费2000元、装修附件费1119元、固定电话宽带安装费930元的事实。
6、合伙协议一份，证明原告与张玉霞、张玉红合伙经营租赁商铺的事实。
7、工作牌一个，证明原告张建梅系中国人寿保险公司武威分公司保险营销员的事实。
经原告申请，本院依职权调取了下列证据：
1、证人魏丰年的证言，证明2014年4月3日晚9点许，张玉霞打电话，让我去和房主说一下房屋租金的事。此后，我叫上苏新军一起来到铺子里，见到原告、被告、张玉霞、张玉红，还有一男一女。被告要求原告与其写一个合伙协议，张建梅他们不写。之后又说房屋租金的事，被告说房东都知道我收你们的钱了，我说既然收了原告的60000元房租，就把这钱全部交给房东。被告说她不交，这是她和房东的事，与原告他们三人没有关系。
2、证人苏新军的证言，证明2014年4月3日晚，魏丰年叫我说有个事。我去之后，见到原、被告都在，听到被告收了原告的60000元，说房屋不是被告的，是另一个人的，现在另一个出现了，要协商处理这事情。之后，我和被告坐在一起说着，她说没有收转让费，只是收了60000元的三年房屋租金。她还说她和房东签订的房租是每年14000元，和原告签订了三年的房屋租赁协议，收了60000元。后协商不成，我们就回家了。
3、证人张玉霞的证言，证明在2014年3月21日，被告韩秀花将位于本市西苑小区北大门西侧2号商铺出租给张建梅，自称商铺是她自己的，约定租赁期为3年，从2014年3月23日至2017年3月23日，并收取了三年租金共计60000元。半月后，原告要求张建梅腾退房屋，我们才知道铺面不是被告的。
4、证人张玉红的证言，证明在2014年3月21日，被告韩秀花将位于西苑小区北大门西侧2号商铺出租给张建梅，自称商铺是她自己的，约定租赁期为3年，从2014年3月23日至2017年3月23日，并收取了三年租金共计60000元。过了半个月后，原告来了要求张建梅腾退房屋，我们才知道铺面不是被告的。
5、被告韩秀花的询问笔录一份，证明其在接受本院第一次询问时，承认转租协议属实。
被告辩称，我和原告之间是委托装修关�，不是租赁关系，我和原告未签订过租赁合同，也未收取过原告的60000元房租，不赔偿原告的装修费用及其他损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩称的事实提供了下列证据：
1、房屋出租协议一份，证明被告之夫沈生有与毛军花于2012年3月10日签订房屋出租协议，约定毛军花将其所有的位于武威市西苑小区北大门西侧2号商铺出租给沈生有使用，租赁期限为5年，自2012年3月10日至2017年3月10日，每年租金随行就市，2012年租金为12000元，租赁期内，如沈生有无法经营，需转让他人，必须经毛军花同意等。
2、收条3张，证明沈生有交清了2012年至2014年的租金，其中2014年3月10日交付毛军花房租14000元。
3、结婚证一份，证明被告与沈生有系夫妻关系的事实。
开庭时，原、被告对上述证据提出如下质证意见：
对原告提交的证据1，被告有异议，认为其未签订过转租协议，银行取款单不能证明原告所取款支付了被告。对证明2，被告有异议，认为其未签订过转租协议，也未收取过60000元租金，通话录音属实，但录音时未经原告同意。对证据3、4、5，被告认为均系原告单方行为，不予认可。对证据6、7，被告认为与本案无关，不予认可。对证人魏丰年、苏新军的证言，原告无异议，被告提出异议，认为不属实，不能作为证据使用。对证人张玉霞、张玉红的证言、被告韩秀花的询问笔录，原告无异议，被告因缺席未发表质证意见。对被告提交的证据1、2，原告认为与本案无关。对证据3，原告无异议。
本院认为，原告提交的证据1，证明了原、被告签订租房协议的事实，与原告提交的证据2、3、4、5、证人魏丰年、苏新军、张玉霞、张玉红的证言、被告韩秀花的询问笔录能够相互印证，且原告对租房协议中韩秀花的签名、指印申请鉴�时，韩秀花拒绝到庭，不提供鉴定样本，故原告提交的证据1具有证据效力，予以确认。原告提交的证据2，虽然录音时未经被告同意，但该证据证明了被告收取60000元租金及转租房屋的事实，且被告承认通话录音属实，故该证据具有证明效力，予以确认。证据3、4、5证明了原告装修房屋及购买物品的事实，客观真实，予以确认。证据6、7与本案无关，不予确认。本院依职权调取的证据1、2、3、4、5能够相互以印证，客观真实，来源合法，应予确认。被告提交的证据1、2、3客观真实，来源合法，其证明效力应予确认。
根据原、被告的陈述及本院确认的上述具有证明效力的证据，查明如下事实：
2012年3月10日，被告韩秀花之夫沈生有租赁了毛军花所有的位于本市西苑小区北大门西侧2号商铺，租赁期限为2012年3月10日至2017年3月10日，在承租期内，如需转让他人，必须经出�人同意等，签订了房屋出租协议。协议履行中，沈生有支付了2012年至2014年的租金，其中2014年租金为14000元。2014年3月23日，原告张建梅与被告签订房屋租赁协议一份，约定被告将位于本市西苑小区北大门西侧2号商铺租赁给原告，租赁期为3年，即2014年3月23日至2017年3月23日，第一年租金20000元，第二年、第三年租金在20000元的基础上适当增加，增加浮度不高于3000元等。签订协议时，原告一次性支付被告三年租金60000元，被告将房屋交付原告使用。经被告同意，原告对该房屋进行了装修，支付装修工程款8000元，购置了办公用品，支付办公用品费17825元。2014年4月1日，毛军花发现房屋被转租，即要求原告搬迁。后原、被告与毛军花多次协商无果，原告提起诉讼。审理中，原告于2014年5月19日、5月26日分别提出申请，要求对房屋租赁协议中韩秀花的签名、指印进行鉴定、对�修房屋的财产损失进行评估。本院受理后，通知被告限期到庭，以便提取其签名、指印，调查房屋装修情况，并告知其若不按时到庭，本院将按放弃鉴定、评估权利对待，认定房屋租赁协议中韩秀花的签名、指印系其所为等。在指定期限内，被告未到庭。2014年6月29日，原告撤回了对装修房屋财产损失进行评估的申请，同时，以证据不足撤回了要求被告赔偿经济损失的诉讼请求。另查明，被告在接受本院第一次询问时，承认转租协议属实。沈生有对被告韩秀花处理租赁房屋的行为认可。毛军花因不同意房屋转租而提起诉讼，本院已解除了毛军花与沈生有签订的房屋租赁合同。
本院认为，本案争议的焦点为：1、转租协议中韩秀花的签名、指印是否系其所为。庭审中，被告否认转租协议中韩秀花的签名、指印系其所为，但原告提供的证据2、本院依职权调取的证据1、2�3、4均证明原、被告之间签订了房屋转租协议，被告接受本院询问时也表示转租协议属实，且原告申请鉴定时，被告拒不提供其签名、指印样本，因此，应认定转租协议中韩秀花的签名、指印系被告所为；2、房屋转租协议的效力问题。被告韩秀花未经出租人同意，擅自将租赁房屋转租原告，且房屋所有人拒绝追认转租协议的效力，属无权转租行为，因此，原、被告签订的转租协议属无效协议，故原告要求确认转租协议无效的诉讼请求应予支持；3、被告是否收取原告租金60000元的问题。开庭时，被告否认收取原告60000元，但原告提交的证据2及本院调取的证人证言均证实被告收取了原告租金60000元，且被告认可通话录音属实，因此，应认定被告收取了原告租金60000元。因转租行为无效，被告收取的原告租金60000元应予返还，故原告要求被告返还租金60000元的诉讼请求，应�支持。因原告以证据不足撤回了要求被告赔偿各项经济损失的诉讼请求，故该项请求不再审理。被告提出的其与原告系委托装修关系，非租赁关系的辩解理由，未得到原告认可，被告又不能提供相应证据证实，不予采纳。原告占有使用房屋，应当支付房屋使用费，具体标准参照出租人与承租人确定的14000元／年计算，即38.36元／天（14000元÷365天），自2014年3月23日起计算至房屋归还之日。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告张建梅与被告韩秀花签订的房屋转租协议无效；
二、原告张建梅将租赁的位于本市西苑小区北大门西侧2号商铺退还被告韩秀花；
三、被告韩秀花退还原告张建梅三年房屋租金60000元；
四、原告张建梅支付被告韩秀花自2014年3月23日至房屋退还日间的房屋使用费，按标准38.36元／天计算；
五、驳回原告张建梅的其他诉讼请求。
上述二、三、四项于本判决生效后10日内履行完毕。
案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告韩秀花负担。
如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
判决书生效后，义务人拒绝履行的，权利人向人民法院申请执行的期限为二年，逾期视为放弃申请执行权，法院将不再立案执行。
审判员 张中红
二〇一四年七月二日
书记员 张国君