北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02172号
上诉人（原审被告）北京国峰方舟农贸市场有限公司，住所地北京市朝阳区青年路西里3号院6号楼B01-6商铺。
法定代表人胡凤国，经理。
委托代理人郝健平，北京市一格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郝文玲，女，1966年6月2日出生。
委托代理人逄伟平，北京市京豪律师事务所律师。
上诉人北京国峰方舟农贸市场有限公司（以下简称农贸市场公司）因与被上诉人郝文玲租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第34743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人农贸市场公司法定代表人胡凤国及委托代理人郝健平，被上诉人郝文玲之委托代理人逄伟平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年9月，郝文玲起诉至原审法院称：2008年10月1日，我与北京国峰方舟商贸有限责任公司（以下简称商贸公司）签订《商铺租赁合同》，约定商贸公司承租我位于”国美第一城”商业17#B01-6单元商铺（现名称为北京市朝阳区青年路西里3号院6号B01-6商铺，以下简称B01-6商铺），租期15年，自2008年10月1日起至2023年9月30日止。租金为111279元／月，每两个月支付一次，每期缴款月最后一个月30日前支付下一期租金。2010年1月20日，商贸公司名称变更为农贸市场公司。农贸市场公司自承租以来，长期拖延�拖欠租金，我多次给予减免退让，农贸市场公司仍不能按时支付，2011年11月28日，双方签订《﹤商铺租赁合同﹥补充协议（2号）》（以下补充协议（2号）），我将2011年10月1日至2013年9月30日期间每天每平方米租金标准从1.68元降低至0.8元。并约定2013年10月1日至2013年12月31日的租金319553.35元提前到2013年5月30日前支付。还约定，如有违约，应支付违约金215492.99元。但农贸市场公司没有按时支付，对我的多次催促均置之不理，农贸市场公司的行为已构成根本违约。为维护我的合法权益，故起诉要求解除与农贸市场公司签订的《商铺租赁合同》，农贸市场公司将商铺返还给我，要求农贸市场公司支付违约金215492.99元，要求农贸市场公司按每日3709.31元支付自2013年10月1日起至腾退日止的使用费。
农贸市场公司辩称：首先，我与郝文玲于2008年10月1日签订商铺租赁合同，我承租�文玲B01-6商铺，自2008年10月1日至2023年9月30日止。2011年11月28日双方签订了补充协议（2号），签订后我按照合同和补充协议（2号）约定的方式足额按时支付了租金，没有违约行为。郝文玲以2011年11月28日签订补充协议（2号）第三条约定的315953.35元租金拖欠为由起诉，而根据补充协议（2号）第二条已经履行完毕。补充协议（2号）届满后，应按照2008年的租赁合同相关条款执行。2008年的租赁合同约定租金为每两个月支付一次，每期缴款月最后一月30日前支付下一期租金，故我不欠郝文玲的租金，也没有违约。我方租金应该在9月30日之前交纳，但是因为郝文玲起诉了，我方就没有交纳，不属于违约情形。补充协议（2号）第二条和第三条相互矛盾，因第二条规定在前，2013年10月1日后应执行2008年的租赁合同。其次，我们经营的是农贸市场，因为新的商户不再办理个体营业执照，导致我们经营困难。第三，约定的违约金数额过高，总计三个月的租金315953.35元，却约定了违约金215492.99元，至少应当按照同期银行贷款利率计算。第四，我租赁的商铺顶棚长期漏水，郝文玲迟迟不予解决，给我造成很大的损失。第五，在我与郝文玲的租赁纠纷尚未解决的情况下，郝文玲擅自向我的商户发出解约通知，使我的商户纷纷离去，新商户不敢入驻，由于郝文玲单方解约行为，给我造成经济损失15万元。第六，我与郝文玲签订的租赁合同期限为15年，我用于商铺装修298万元，郝文玲应当赔偿我单方解约的损失。综上，我不同意郝文玲的诉讼请求，要求继续履行双方的租赁合同。如果协商不了，我方保留反诉的权利。
原审法院经审理查明：郝文玲与商贸公司于2008年10月1日签订《商铺租赁合同》。商贸公司于2010年1月13日经北京市工商行政管理局核准变更�称为农贸市场公司。双方合同约定：出租人为郝文玲（甲方），承租人为商贸公司（乙方）。租赁区域为”国美第一城”商业B01-6商铺的合法拥有者，建筑面积为2207.92平方米，租赁区域可作为商业用途。本承租单元租赁期为15年，自2008年10月1日起至2023年9月30日止，本合同期满，如乙方要求续约，在同等条件下乙方有优先承租权。免租期为150天，自2009年5月1日起至2009年9月30日止，起租日最终以乙方收到该物业钥匙后第一天为准。乙方在免租期内仅免付租金。租金标准为1.68元／每天／每建筑平方米，合计承租单元每月租金为111279元／月，租金不含空调使用费、水、电、气等。租金应按2个月支付，首期租金应于签约日后7日内支付。本合同有效期内，每期交款最后一个月30日前支付下期租金（按自然月计算）。本合同签订后，乙方应向甲方缴付172216元作为租赁保证金（相�于2个月的租金），保证金与第一笔租金同时支付给甲方。如乙方违反本合同任何条款规定或条件（其中包括但不限于关于交付租金的规定）给甲方造成实际损失的，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金作为违约赔偿金或损失赔偿金，其数额根据实际情况而定。在乙方全部履行本合同各项条款、规定和条件的情况下，或按双方实现约定的条件而提前终止本合同的条件下，并且乙方合格交还承租单元并交清一切应缴费用后（包括水、电、气及电话、物业等费用）甲方将于乙方退房之日起30天内退还乙方租赁保证金（不计利息）。甲乙双方自合同签订之日起，在本租约有效期内，若合同双方任何一方提出解约的，违约方应向守约方支付数额相当于两个月租金共计172217元作为违约金，并赔偿相应的由此产生的经济损失。乙方对承租区域进行的装修，应符合国家相关法律�规及行业规范的要求，且应提前向甲方提供经消防局批准的内部装修设计施工图，由此所发生的一切费用由乙方承担。乙方有下列任何一种情况发生时，视同乙方违约，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约责任，租赁保证金不予退回，该种情形包括：未按合同约定按时足额缴纳租金、保证金、物业费及其他费用在甲方发出书面通知七个工作日后仍未履行合同的；合同期内，因甲方原因造成乙方无法正常营业的，甲方应赔偿乙方由此产生的全部损失。同时双方签署了合同附件1”租金付款明细”。2011年11月28日双方签署了补充协议（2号），约定：”1.甲乙双方于2008年10月1日签订《商铺租赁合同》，根据此协议乙方承租甲方的B01-6商铺，期限15年，租金按《商铺租赁合同》附件1执行。2.自2010年4月1日至2011年9月30日由于乙方无法按照《商铺租赁合同》租金标准执行，甲乙双方通过协商，于2010年4月1日签订《商铺租赁合同》补充协议。2011年9月30日该补充协议履行完毕，到期终止。3.根据2010年4月1日签订的《商铺租赁合同》补充协议。双方约定该补充协议履行完毕后，乙方应按照《商铺租赁合同》约定义务履行。由于乙方仍然无法按照《商铺租赁合同》租金标准执行，甲乙双方经过协商达成如下协议：一、从2011年10月1日至2013年9月30日租金标准维持每平米每天0.8元，付款方式为：2011年10月1日至2011年11月30日乙方支付甲方105980.16元租金；2011年12月1日至2012年2月29日乙方支付甲方158970.24元租金；2012年3月1日至2012年5月31日乙方支付甲方158970.24元租金；2012年6月1日至2012年8月31日乙方支付甲方158970.24元租金；2012年9月1日至2012年11月30日乙方支付甲方158970.24元租金；2012年12月1日至2013年2月28日乙方支付甲方158970.24元租金；2013年3月1日至2013年5月31日乙方支付甲方158970.24元租金；2013年6月1日至2013年9月30日乙方支付甲方211960.32元租金；租金按每期付款最后一个月结束前一周支付下期租金。第一期付款于2011年9月30日支付。二、本补充协议从2011年10月1日至2013年9月30日止，本补充协议履行完毕，到期终止后按甲乙双方2008年10月1日签订的《商铺租赁合同》相关条款执行。三、2013年10月1日至2013年12月31日的租金319553.35元提前到2013年5月30日之前支付。四、违约责任：1.甲方配合乙方协调开发商与物业的维修问题，如因乙方拖欠物业费导致不能进行修缮，则乙方承担违约责任；2.乙方在本合同有效期内，违反法律法规，给甲方造成严重影响；3.乙方未按合同约定按时足额缴纳租金、物业费及其他费用；在甲方发出书面通知七个工作日后未按时足额缴纳的，甲方有权单方解除《商铺租赁合同》，终止双方之间租赁关系，要求乙�搬出租赁房屋，承担违约责任；4.甲乙双方任何一方违反上述约定，视为违约，违约方需向守约方支付违约金215492.99元。乙方根据《商铺租赁合同》所缴纳保证金用于冲抵其违约金、欠付租金、物业费或其他费用。”
经询，农贸市场公司已支付租金至2013年9月30日。2013年9月13日农贸市场公司得知郝文玲起诉其拖欠租金一事。2013年9月14日郝文玲向农贸市场公司下发了”你方长期拖欠租金已经构成根本违约的通知”。农贸市场公司对该通知的真实性无异议。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。本案争议的焦点是补充协议（2号）中约定的2013年10月1日至2013年12月31日租金的交纳时间。首先，该协议是建立在农贸市场公司无法按照《商铺租赁合同》的租金标准执行的基础上。其次，在补充协议（2号）第三条特别约定了2013年10月1日至2013年12月31日的租金319553.35元提前到2013年5月30日前支付，故农贸市场公司未按期交纳构成违约。双方虽然约定了补充协议（2号）于9月30日履行完毕，到期终止。但是在该协议中特别条款明确了2013年10月1日至2013年12月31日的租金提前支付，与双方约定补充协议（2号）的终止时间并不冲突，因此农贸市场公司的抗辩理由，法院不予支持。郝文玲要求解除双方的《商铺租赁合同》并支付违约金，符合双方合同约定，法院准予。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。郝文玲要求农贸市场公司一并返还租赁物，合法有据，法院亦准予。郝文玲要求农贸市场公司支付使用费，在合同解除后，农贸市场公司继续占用租赁物，缺乏合同依据，应当支付使用费，在合同解除前，农贸市场公司应当支付�金，关于租金给付标准，应当以《商铺租赁合同》约定为准。关于农贸市场公司所述违约金过高一节，鉴于农贸市场公司迟延交付租金三个月，比较而言违约金稍高，法院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除郝文玲与北京国峰方舟农贸市场有限公司签订的《商铺租赁合同》；二、北京国峰方舟农贸市场有限公司于本判决生效后十日内将位于北京市朝阳区青年路”国美第一城”商业17#B01-6单元商铺腾空交还郝文玲；三、北京国峰方舟农贸市场有限公司于本判决生效后十日内按每日三千七百零九元三角一分给付郝文玲于2013年10月1日至判决生效日止的房屋租金，之后按此标准给付至房屋腾退日止的房屋使用费；四、北京国峰方舟农贸市场有限公司于本判决生效之日�十日内支付郝文玲违约金十五万元；五、驳回郝文玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，农贸市场公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回郝文玲的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由郝文玲承担。其上诉理由是：原审法院认定事实不清，证据不足；农贸市场公司与郝文玲于2011年签订的补充协议（2号）第三条的约定不是农贸市场公司的真实意思表示，按照《商铺租赁合同》及补充协议约定，2013年10月1日至2013年11月30日期间的租金于2013年9月30日前支付即可，农贸市场公司不存在违约情形；按照补充协议（2号）第四条第三款约定，郝文玲应在发出书面通知7个工作日后，农贸市场公司仍未足额�纳的，郝文玲才有权单方解除合同，故郝文玲就本案而言无权起诉；原审法院判决农贸市场公司承担15万元违约金无事实和法律依据；按照双方约定，郝文玲应返还农贸市场公司保证金。郝文玲同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有郝文玲提交的《商铺租赁合同》、补充协议（2号）、郝文玲向农贸市场公司送达的通知、农贸市场公司提供的银行转账凭证、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。农贸市场公司上诉主张其与郝文玲于2011年签订的补充协议（2号）第三条的约定不是农贸市场公司的真实意思表示，对此郝文玲不予认可，而农贸市场公司未提供相应证据加以证明，故本院不予采信。按照双方约定，2013年10月1日至2013年12月31日的租金319553.35元应于2013年5月30日前支付，而农贸市场公司至今未交纳上述租金，构成违约。郝文玲要求解除双方的《商铺租赁合同》并要求农贸市场公司支付违约金的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持并无不当。合同解除后，农贸市场公司应将租赁物返还郝文玲并应支付合同解除前所欠租金及合同解除后其占用租赁物期间的使用费。综上所述，农贸市场公司的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2266元，由郝文玲负担616元（已交纳），由北京国峰方舟农贸市场有限公司负担1650元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费4532元，由北京国峰方舟农贸市场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万丽丽
代理审判员 胡林强
代理审判员 赵 卉
二〇一四年三月十八日
书 记 员 刘艳辉