广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第757号
原告佛山市华艺物业经营管理有限公司，住所佛山市禅城区。
法定代表人陈耀荣，董事长。
委托代理人梁光楷、区丽容，均系广东煜日律师事务所律师。
被告黄志敏，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××。
被告张秋妹，女，汉族，住江西省南昌市安义县长埠镇江。公民身份号码×××。
被告ＸＸ鹏，男，汉族，住江西省南昌市湾里区。公民身份号码×××。
上述被告共同委托代理人胡益兴，广东昊法律师事务所律师。
被告余雪文，男，汉族，住江西省南昌市安义县东阳。公民身份号码×××。
原告佛山市华艺物业经营管理有限公司（下称华艺公司、出租人）诉被告黄志敏、张秋妹、ＸＸ鹏、余雪文（下称承租人）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理。本案依法适用简易程序，由代理审判员丁保国独任审判。本案于2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁光楷、区丽容，被告黄志敏、张秋妹、ＸＸ鹏共同委托代理人胡益兴到庭参加诉讼。被告余雪文经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：因被告承租华艺装饰材料物流城事宜，原告与各被告分别签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》两份。随后，各被告进场经营，但各被告一直拖欠租金、管理费、水电费至今未付。原告虽然以口头、手机短信及书面通知等多种形式向被告发出催收通知，但被告不予理睬。故原告请求法院判令：一、解除原告与各被告之间签订的两份《华艺装饰材料物流商铺物业管理合同（正本）》，终止双方租赁关系，各被告向原告返还商铺，各被告已支付给原告的履约保证金归原告所有；二、各被告向原告付清自欠租时起暂计至2015年4月XX日期间所发生的租金、管理费、水电费，上述各项费用计算至被告返还商铺之日止；三、被告向原告支付违约金（暂计至2015年4月XX日，计算至被告缴清全部欠款时止）；四、本案的诉讼费用由各被告负担。
诉讼中，原告表示水电费是动态的，待具体金额确定后另案主张，在本案中放弃对各被告的水电费的诉讼请求。
各被告共同辩称：一、应驳回原告第一项诉请，双方租赁合同不应解除。理由如下：被告一直以实际行动履行合同约定。但原告交付的涉案铺位不能按照合同约定正常经营，双方对何时收取租金及管理费没有达成一致意见。原告只是聘请几个保安进行管理，却收取每月42元/平方米的管理费，双方对是否降低管理费不能达成一致意见。各被告并非不履行合同，只是要求降低管理费收取标准及变更租金及管理费的起算日期。各被告为了履行租赁合同，已经投入大量的资金，每间铺位缴纳7万元推广费，3个月租金及管理费，为履行合同投入巨资进行装修。原告仍未向法院提交每一个铺位的面积的产权证明，原告提供的铺位的使用面积与合同约定的使用面积不符，普遍缩水10%以上。各承租人无法按照实际使用面积交纳租金，该举证责任应当由原告承担。原告提供的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，该两份许可证已经失去效力，且报建的是临时性建筑，有效期只有两年。但双方合同履行期是五年。二、应当驳回原告第二项诉请。各被告在本案开庭前已经基本上交清涉案铺位水电费，各个租户并未拖欠涉案铺位的水电费。原告应于2015年3月1日开始计收涉案铺位的租金及管理费，原告主张从2014年6月计收租金及管理费明显不公平。三、应驳回原告第三项关于违约金的诉请。原告违约在先，原告交付的铺位面积与合同约定的不符，收取的管理费过高，在交付铺位后涉案场地仍在建设，各个租户无法正常经营。原告计算的违约金过高。综上，请法院驳回原告全部诉讼请求。
原告在诉讼中提交以下证据：
1、《广告发布业务合同》、《活动策划、执行合同》、《第116届广交会展位代理申请协议书》、《广告发布启动通知书》、《合同书》、《合作协议》、《佛山珠江传媒集团股份有限公司电台广告合同》、《合同》、《LED显示屏户外媒体广告发布合同》、《活动物料租用及制作协议书》、宣传册。证明原告收取各被告推广费后，积极推进华艺市场的广告宣传。
2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书。证明涉案商铺是经过合法报建、规划，并通过联合验收备案。
3、《华艺装饰材料物流商铺物业管理合同（正本）》。证明双方存在租赁合同关系。
被告在诉讼中提交以下证据：
1、各被告身份证、华艺公司企业机读档案登记资料复印件。证明原告及被告的诉讼主体资格。
2、《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》、《敬告》、《收据》。证明原、被告签订租赁合同，原告向被告收取押金、租金、管理费及前期推广费的事实。
3、《关于华艺北区2、3、8座租户诉求的复函》、照片及光盘。证明被告经营管理的华艺北区长期以来堵塞、封锁，市场环境未能形成，严重影响各原告从2014年6月15日至2015年2月28日期间正常营业，故租金、管理费被告应从2015年3月1日开始收取，管理费应从每月42元/平方米下调为每月3元/平方米。
4、2015年6月3日催收通知。证明关于租金起算时间，原告与被告一直在协商中。
5、伍翠玉与原告签订的《物业管理合同》。证明原告向华艺市场南区收取的租金标准低于向北区收取的租金标准的事实。
本院于2015年5月15日到涉案场地进行现场勘查并拍摄24张照片。
经庭审质证，本院对证据作如下认证：
对原告提交的证据1，被告不予认可，但原告提供了原件当庭予以核对，本院对真实性予以确认；证据2、证据3，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。
对被告提交的证据1，原告无异议，本院予以采信；证据2、证据3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据4，原告不予认可，被告提供了原件予以当庭核对，原告没有反证予以推翻，故本院予以采信；证据5，原告不予认可，由于无原件核对，且和本案没有关联，故本院不予采信。
对本院到涉案铺位进行现场勘查，拍摄照片24张，双方均无异议，本院作为本案认定事实的依据。
综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：
2014年2月份，各被告（乙方）分别与原告（甲方）签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，主要约定内容：甲方将位于佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内北区铺位出租给乙方；合同期限从2014年6月15日起至2016年6月14日止，从2014年6月15日起计收管理费和租金；租金每月60元/平方米，管理费每月42元/平方米；在签订合同时，甲方收取乙方三个月管理费及租金作为履约保证金，并缴纳三个月管理费、租金，合同期满后甲方于十五天内无息退还保证金给乙方；租金和管理费每三个月缴纳一次，在每期末提前十天收取下期管理费和租金等。同日，双方另签一份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，约定合同期限从2016年6月15日至2019年6月14日。
被告黄志敏铺位位于八座一层XX、XX号，约定面积为172平方米，每月租金、管理费为17544元（172平方米×102元/平方米）。被告ＸＸ鹏铺位位于八座首层XX号，约定面积为83平方米，每月租金、管理费为8466元（83平方米×102元/平方米）。被告张秋妹与余雪文铺位位于八座首层21号，约定面积为83平方米，每月租金、管理费为8466元（83平方米×102元/平方米）。双方在签订合同前，各原告按照每间铺位7万元的标准向被告支付铺位推广费。双方签订合同后，各原告按照各自合同约定标准向原告交付履约保证金、三个月租金和管理费，其中被告黄志敏交付履约保证金52632元，被告ＸＸ鹏交付履约保证金25398元，被告张秋妹与余雪文交付履约保证金25398元。
合同签订后，原告与佛山市英信广告有限公司签订《广告发布业务合同》、与佛山市德智文化活动策划有限公司签订《活动策划、执行合同》、与广州博鑫展览策划有限公司签订《第116届广交会展位代理申请协议书》、与佛山市声动演艺有限公司签订《合同书》、与佛山市中媒文化传播有限公司签订《LED显示屏户外媒体广告发布合同》等形式对涉案铺位所在的华艺装饰材料城进行整体推广。原告也通过制作《华艺装饰材料物流城宣传册》等其他形式对涉案铺位所在的华艺装饰材料城进行整体推广。
本院于2015年5月15日到涉案铺位所在的华艺市场北区进行现场勘查，显示涉案华艺市场北区道路能够正常通行，铺位能够正常进行经营。
2015年6月3日，原告向李育聪、熊荣、林曼辉等发出《催收通知》，催收涉案铺位的租金、管理费等。
另查明，2012年12月28日，佛山市国土资源和城乡规划局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南、莱翔路北侧地块颁发《建设用地规划许可证》（地字第XXX号）。2012年12月29日，佛山市国土资源和城乡规划局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）。2013年2月7日，佛山市禅城区国土城建和水务局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼颁发《建设工程施工许可证》（编号440601201302070101）。2014年1月29日，位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼取得相关部门的联合竣工验收备案，并取得《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》。
本案原告起诉被告曹立元等41人租赁合同纠纷，予以合并审理，案号为（2015）佛城法民一初字第757号。诉讼中，其中曹立元等共计37人与原告协商支付了租金、管理费，原告对曹立元等37人予以撤诉。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。各原告与被告在平等自愿的基础上签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及被告均具有约束力，双方均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。
关于原告主张解除合同并收回涉案铺位的诉请，根据双方合同第七条第2款约定，逾期交纳租金等费用超过一个月，原告有权解除合同并收回铺位，由于被告从2014年10月开始拖欠租金、管理费等费用长达半年时间，故原告该主张符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。关于被告提出签订合同后至2014年2月28日，被告交付给原告的涉案铺位所在的华艺市场北区存在无法正常通行等违约情形，导致各被告无法正常营业，租金应从2015年3月1日收取的抗辩理由，被告并未提供证据予以证实，根据本院工作人员现场勘查，涉案铺位所在的华艺市场北区并未出现道路无法通行等影响原告正常营业的情况，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。
关于原告主张各被告支付拖欠的租金、管理费的诉讼请求。各被告仅缴纳2014年6月15日起至2014年9月14日期间的三个月租金、管理费，则从2014年9月15日起，各被告应按照双方合同约定标准向原告缴纳租金、管理费至实际返还铺位之日止。对被告提出涉案铺位的管理费过高的抗辩，由于管理费与租金收取标准是双方在平等自愿基础上达成的，原告并无证据证明系受到被告胁迫或其他符合法定需要变更的情况，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。
关于原告主张没收保证金的诉讼请求，根据双方合同第七条第6款的约定，由于被告违约导致合同解除，原告有权没收被告履约保证金，故本院予以支持。对原告关于租金、管理费的违约金的诉讼请求，由于原告没收被告履约保证金，足以弥补原告损失，故对原告另主张租金、管理费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告佛山市华艺物业经营管理有限公司与被告黄志敏于2014年3月19日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》两份；
二、被告黄志敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司返还位于佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内北区第八座一层38、39号铺位；
三、被告黄志敏于本判决发生法律效力之日起十日内，按照月17544元标准向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付2014年9月15日起的租金、管理费至实际返还佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内北区第八座一层XX、XX号铺位之日止；
四、原告佛山市华艺物业经营管理有限公司没收被告黄志敏履约保证金52632元；
五、解除原告佛山市华艺物业经营管理有限公司与被告ＸＸ鹏于2014年2月14日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》两份；
六、被告ＸＸ鹏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司返还位于佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内北区第八座一层XX号铺位；
七、被告ＸＸ鹏于本判决发生法律效力之日起十日内，按照月8466元标准向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付2014年9月15日起的租金、管理费至实际返还佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内北区第八座一层XX号铺位之日止；
八、原告佛山市华艺物业经营管理有限公司没收被告ＸＸ鹏履约保证金25398元；
九、解除原告佛山市华艺物业经营管理有限公司与被告张秋妹、余雪文于2014年2月17日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》两份；
十、被告张秋妹、余雪文于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司返还位于佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内北区第八座一层XX号铺位；
十一、被告张秋妹、余雪文于本判决发生法律效力之日起十日内，按照月8466元标准向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付2014年9月15日起的租金、管理费至实际返还佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内北区第八座一层XX号铺位之日止；
十二、原告佛山市华艺物业经营管理有限公司没收被告张秋妹、余雪文履约保证金25398元；
十三、驳回原告佛山市华艺物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3820元，由被告黄志敏负担1904元，由被告张秋妹、余雪文负担958元，由被告ＸＸ鹏负担958元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 丁保国
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 梁钰萍
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不可实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为标明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。