吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第366号
上诉人�原审被告）：长春高新建设开发有限公司。住所：长春高新技术产业开发区。
法定代表人：王辅仁，董事长。
委托代理人：胡健，北京市汉鼎联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吉林省宏达交通基础设施建设集团有限公司。住所：长春高新技术产业开发区。
法定代表人：陈耀忠，董事长。
委托代理人：黄志红，吉林创一律师事务所律师。
上诉人长春高新建设开发有限公司（以下简称开发公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2014）长高开民初字第1125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
吉林省宏达交通基础设施建设集团有限公司（以下简称宏达公司）一审诉称：2010年3月26日，原告与吉林省宝路集团公路工程有限公司（以下简称宝路公司）签订了《合并协议》，约定原告以吸收的方式合并宝路公司。至2010年10月，双方正式完成合并。2010年4月，原告以宝路公司的名义承包了长春高新技术产业开发区建设发展中心（以下简称发展中心）的市政及园林景观工程。现工程早已完工并交付使用。但发展中心未能按合同约定及时支付工程款，双方形成债权债务关系。因发展中心和被告均为长春高新技术产业开发区管理委员会（以下简称管委会）出资、管理的国有企业，2010年3月31日，管委会为解决拖欠各企业工程款问题，召开了第12次会议，研究长春高新技术产业开发区国有资产管理有关问题，并作出《会议纪要》，决定被告开发建设的超达园内部分存量房产，按市场价格进行评估，以实际评估价进行抵账处理。根据《会议纪要》精神，原、被告于2010年12月22日签订了《协议书》，原告认购被告开发建设的超达—磐谷国际商务港项目的1号楼109号（户）房屋，房屋总价款为人民币3299523.25元,由发展中心支付，以折抵应由发展中心支付给原告的工程款。《协议书》签订后，原告依照约定向被告支付了房屋总价款2%的定金，即人民币66000元。虽然《协议书》约定在7日内原告到被告指定地点与被告签订《商品房买卖合同》，但因被告没有及时收到发展中心的购房款，被告未与原告签订《商品房买卖合同》，被告却将房屋交付原告使用至今。原告认为，被告虽然交付房屋已达4年之久，但拒绝与原告签订商品房买卖合同、开具发票，致使原告无法办理房屋产权。被告未能收到发展中心购房款，责任不在原告，被告应根据《协议书》已实际履行的事实与原告签订《商品房买卖合同》，协助原告办理抵账房屋的产权手续。现原告诉至法院，请求依法判令被告与原告签订《商品房买卖合同》，协助原告办理被告开发建设的超达·磐谷国际商务港项目的1号楼109号（户）房屋产权。
开发公司一审辩称：原告诉称与事实不符，没有法律依据。请求驳回其诉讼请求。理由如下：一、2010年12月22日原、被告签署的《协议书》，在性质上属于附期限的预约购房合同。协议第二条、第三条、第五条约定，被告为原告保留房屋期限为签约之日起7日内，期满原告不与被告签署《商品房买卖合同》，即视为原告自行放弃房屋保留权。协议第六条约定，涉案房产属于国有资产，对外转让需要履行挂牌程序与评估程序，遵循价高者得原则，才能确定最终购买人和购房价格。在此情况下，原告如无法购买涉案房屋，不属于被告方违约。《协议书》签署后，原告没有在7日内与被告签署《商品房买卖合同》，即已丧失房屋保留权，且之后转让房产所必需的挂牌程序没有进行，《协议书�在客观上已经终止。原告继续占有涉案房屋没有法律和合同依据。二、原告诉称的原、被告及发展中心三方抹账关系并不存在，被告不欠原告任何款项，也从未承诺代任何第三方处理与原告之间的债权债务关系。原告诉称所引《协议书》和管委会2010年3月21日《会议纪要》对三方抹账事宜没有任何记载。此外，也没有任何证据显示三方之间就任何债务处理问题达成一致意见。原告与发展中心之间的债务处理问题与被告无关。原告无权要求被告以国有资产代他人处理债务。三、涉案房产属于国有资产，根据我国企业国有资产法和国有资产评估管理办法，对外转让需要履行产权交易中心挂牌程序和评估程序。按照价高者得原则确定购买方，因此原告要求签署房屋买卖合同并办理过户，本身即违反法律、法规的强制性规定。
原审法院经审理查明：2010年4月20日，宝路公司�发展中心签订了《建设工程施工合同》，约定宝路公司承建长东北城市生态湿地公园土方一期二标段工程，工期自2010年4月20日至5月20日，价款为29476497元。2010年10月11日，宝路公司并入原告宏达公司，工程由原告宏达公司接续承建。工程竣工后，截止到2011年9月19日，发展中心向原告支付工程款15000000元，尚欠14476497元。2010年3月27日，管委会召开第12次专题会议，研究高新区国有资产管理有关问题。2010年3月31日，管委会办公室制发了《管委会专题会议纪要》确定：高新区现有及未来形成的所有国有资产统一由国资委负责管理。超达创业园现有19.6万平方米存量房产，按照市场价格进行评估，以实际评估价值进行抵账处理。要求在2010年年底前完成。2010年4月13日，被告委托吉林中兆新房地产土地评估咨询有限公司，对超达创业园1号楼等房产的市场价值进行了评估，�2010年4月28日作出《房地产评估结果被告》，结果为均价每平方米4265元。有效期自2010年4月28日至2011年4月27日。2010年12月22日，原、被告签订了《协议书》，约定原告购买被告位于超达.磐谷国际商务港项目的1号楼109号（户）房屋，用途为办公用房，面积为797.95平方米，转让单价为每平方米4135元。房屋已办理产权证，协议建筑面积最终以产权部门登记为准。相关费用按国家及本市有关规定执行。房屋总价款为3299523.25元,进行房屋交易、办理产权过户及入住产生的费用由双方按国家及本市有关规定执行。购买有效期为被告为原告所定房屋的保留期限自协议签订日起至7日内止。原告向被告支付总房款2%的定金66000元。原告需在保留期内与被告签订《房屋买卖合同》或《抹账协议》。由于房屋为国有资产，按有关国有资产转让法律法规的规定，房屋应在长春产权交易中心�牌转让。双方还约定了其他事项。《协议书》签订当日，原告向被告支付定金66000元。次日，被告将坐落于长春高新技术产业开发区硅谷大街超达创业园1号楼1单元109室面积为124.11平方米、209室面积为143.74平方米、309室面积为143.74平方米、409室面积为143.74平方米、509室面积为143.74平方米、609室面积为98.88平方米房屋的房屋交付原告使用至今。但尚未给原告开具发票也未给原告办理产权过户手续。
原审法院认为：原、被告签订的《协议书》明确约定了出卖人与买受人的名称、房屋的基本情况、房屋的总价款、办理产权过户及入住费用的承担、违约责任、解决争议的方法等内容，上述约定具备房屋买卖合同的基本内容，应认定为房屋买卖合同。《协议书》是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，不损害他人及社会公共利益，应认定合法有效。双方�按合同约定全面履行各自的义务。因被告与发展中心均属管委会统一管理的国有企业，其资产也由国资委统一管理。在发展中心尚欠原告工程款的前提下，被告按照管委会提出的对超达创业园现有存量房产，按照市场价格进行评估，以实际评估价值进行抵账处理的要求，与原告签订了《协议书》。并按《协议书》的约定收取了原告的定金，向原告交付了房屋。此后，原告再未向发展中心主张过给付工程款的权利。被告出卖房屋的行为应认定为以实际评估价值对房屋进行了抵账处理，原告已履行了支付购房款的义务。在原告履行付款义务后，被告应按约定向原告履行办理房屋过户手续的义务。因被告未履行已构成违约，应承担进行履行的违约责任。关于被告提出的《协议书》属于附期限的预约购房合同、原告与被告及发展中心不存在抹账关系、被告不欠原告款项、被告未承诺代第三方处理与原告的债权债务关系的抗辩理由。纵观上述关于《协议书》的性质、被告履行《协议书》约定义务的过程的论述，被告提出的抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于被告提出的涉案房产属国有资产，对外转让需履行产权交易程序和评估程序的抗辩理由。《国有资产管理办法》第九章国有资产处置，第三项规定：国有资产有偿转让主要采取挂牌方式、拍卖方式和协议方式。即挂牌方式或拍卖方式不是唯一处置方式。因此，被告委托评估结构对房屋进行评估后，采取协议方式向原告出售，处置国有资产的行为并不违反行政法规的规定。被告提出的这一抗辩理由也不能成立，本院不予支持。综上，原告提出的诉讼请求，事实清楚，证据充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条之规定，判决如下：被告长春高新建设开发有限公司于本判决生效后立即向原告吉林省宏达交通基础设施建设集团有限公司履行办理坐落于长春高新技术产业开发区硅谷大街超达创业园1号楼1单元109室面积为124.11平方米、209室面积为143.74平方米、309室面积为143.74平方米、409室面积为143.74平方米、509室面积为143.74平方米、609室面积为98.88平方米房屋的产权过户义务。案件受理费33200元，由被告长春高新建设开发有限公司负担。
宣判后，开发公司不服，向本院提起上诉，上诉请求为：1.撤销（2014）长高开民初字第1125号民事判决书，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.案件诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由为：一、认定上诉人、被上诉人和发展中心存在三方抵账关系必须依法查明：（1）发展中心是否欠付被上诉人工程款、欠付金额以�是否存在合法欠付理由；（2）上诉人作为房屋出售方，享有收取购房款的合法债权，被上诉人如主张由发展中心代为履行支付义务，是否经过上诉人同意，有无形成书面文件。对第（1）项，被上诉人在庭审时仅提交《长春高新区工程施工中标通知书》、《建设工程施工合同》、《银行进账单》等复印件，在发展中心不到场核实情况下根本无法确认发展中心与被上诉人间债权债务的真实情况，且被上诉人自身就提供了涉案《协议书》签署后仍发生了高额《银行进账单》，恰恰说明其与发展中心间债权债务在《协议书》签订后仍不断变化。上诉人认为，发展中心与被上诉人间债权债务情况是进一步查明是否存在抵账关系的根本基础，属于必须查明的事实，一审法院对此根本不予调查即采纳自相矛盾的复印件材料，属事实认定严重错误。对第（2）项，我国合同法第八�、第六十条、第八十四条明确规定，合同对当事人具有法律拘束力，应全面履行，如被上诉人要求由发展中心代为履行付款义务，必须经由上诉人书面同意。纵观本案全部证据，未有任何一处显示三方间就以房抵账进行过任何协商或签署过任何协议，上诉人从未认同被上诉人向任何第三方转嫁付款义务。二、长春高新区管委会无权直接处分涉案房产，对涉案房产的处置属于上诉方经营自主权，必须经过上诉方书面同意。三、上诉人与发展中心互为独立法人，各自对经营效益负责。不因同属于国资委管理而自动负有代为清偿债务的法律或合同义务。国资委系受政府委托代为履行出资人职责，并据此对国有企业形成一定的行政管理关系，但其无权将所管理多家国有企业间财产进行随意混同。据此，《管委会专题会议纪要》虽有“超达创业园现有约16.9万平方米存量房产�按照市场价格进行评估，以实际评估价值进行抵账处理”的字样，但根本无法推导出上诉人以此为发展中心债务抵账的意思，全案证据也未存在任何此类表述。一审判决由管委会提出抵账处理要求、上诉人和发展中心同属管委会管理国有企业即推导出上诉人的房产应清偿发展中心债务，属法律适用严重错误。四、一审判决认定涉案《协议书》为房屋买卖合同，存在法律适用错误，应予以纠正。根据我国合同法第四条、第八条、第六十条，当事人享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定全面履行自己的义务。据此，界定涉案《协议书》性质应以具体合同条款为准，即便协议书具备房屋买卖合同基本内容，也应严格遵守双方明确约定的限定条件并综合全部条款界定合同性质。根据《协议书》第二条、第三条、第五条、第六条的约定，上诉人与被上诉人实质是签署了预约合同，根据本协议，被上诉人取得的是七日内购房资格，最终能否购得房屋、以何等价格购买不确定，其应在同时满足被上诉人七日内与上诉人签约、被上诉人在挂牌程序中以最高价摘牌两个条件前提才与上诉人通过签署正式买卖合同建立房屋买卖关系。五、原审判决认定被上诉人已履行了支付购房款义务，存在事实认定和法律适用错误，应予纠正。被上诉人在起诉状及庭审过程中均认可自身没有支付购房款，并主张由发展中心代其向上诉人支付购房款，在没有任何证据显示上诉人同意发展中心独立承担付款义务的情况下，被上诉人的主张充其量是要求第三方代为履行，并不改变其在协议书下作为付款债务人的身份。被上诉人本身明确认可发展中心未向上诉人支付任何购房款，根据我国合同法第六十五条，发�中心没有代为支付购房款，被上诉人作为债务人应当向上诉人承担违约责任，仍负有付款义务。六、一审判决援引根本不存在的行政法规认定无需履行挂牌协议，存在法律适用错误，应予纠正。我国目前根本没有一部法律或行政法规名称为一审判决援引的《国有资产管理办法》。经查询，关于国有资产管理，效力登记最高的《企业国有资产法》第五十四条明确规定“除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应在依法设立的产权交易场所公开进行”，现行法律法规并未将本案情形纳入可直接协议转让的特殊情形，应依法履行产权交易公开交易程序。七、一审判决将与涉案协议书无关的五处房产纳入判决范围，存在事实认定错误，应予纠正。被上诉人所主张《协议书》明确约定标的房屋超达·磐谷国际商务港项目1号楼109号，在没有任何证据的情况下，�院采纳被上诉人意见，将一号楼109号扩大解释为整个单元，并依据上诉人明确不认可其真实性的单一证据房地产估价报告复印件将209、309、409、509、609随意纳入判决范围，严重违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。
被上诉人宏达公司二审辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。1.上诉人根据高新管委会会议纪要以超达园区的存量房屋抵付发展中心拖欠的工程款不是本案一套房屋，而是将大量房屋都以这种方式抵账，有些已经办理了抹账协议和房屋产权，原审法院受理类似案件多起，上诉人否认双方签订的协议书是以房抵账协议与事实不符，且协议书本身也体现了这是以房抵债协议，上诉人明知此事实；2.双方签订的协议书已经实际履行了四年，上诉人在签订协议的第二天就已经交付了房屋，在四年时间里，上诉人从未向被上诉人主张过房屋价款，本次诉讼也是被上诉人为了办理产权作为原告提起的，如果这份协议书不是以房抵账，不是被上诉人无需支付房屋价款，上诉人不可能任由国有资产被被上诉人占用而不作任何处理；3.经被上诉人了解，原审法院在审理其他同类案件过程中已经查明高新国资委、财政局、发展中心与本案上诉人之间的关于工程款抹账房屋抵偿财务均已处理完毕，上诉人不应否认这一事实；4.关于协议书中109号（户）明确约定了面积是797.95平米，单价为4135元每平米，总价3299523.25元，因此，抵账房屋不是一套而是一个门栋，总计六套房屋，原审庭审时核对了该门栋全部评估报告中各套的面积及总价，说明了抵账房屋经过了国有资产的评估，是以评估价抵账的，是以一个门栋的全部房屋抵账，上诉人认为其他房屋与本案无关的说法无法成立；5.双方对协议书实际履行时进行了变更，比如，房源的保留和交付的时间都与协议书不符，关于国有资产是否必须挂牌交易不是效力性规范，因此，双方之间的协议书和履行方式仍有法律效力，原审法院判决结果是正确的，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：1.上诉人开发公司（甲方）与被上诉人宏达公司（乙方）于2010年12月22日签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规定的强制性规定，合法有效，双方当事人应按该《协议书》的约定履行各自义务。2.该《协议书》虽明确约定了出卖人与买受人的名称、房屋的基本情况、房屋的总价款、办理产权过户及入住费用的承担、违约责任、解决争议的方法等内容，但通观《协议书》全部内容，特别是根据《协议书》第二条：“甲方承诺为乙方预定房屋的保留期限自本购买书签订日起7日（含7日）止”、第三条“本协议签订时，乙方向甲方支付相当于总房款2%的定金，即人民币66000元。乙方须在上述房屋保留期限内，携本协议到甲方处，与甲方签订《房屋买卖合同》或《抹账协议》。上述定金在甲、乙双方签订《房屋买卖合同》或《抹账协议》时，由甲方退还或抵作该房屋的购房价款”的约定，可以看出，该《协议书》系双方就协议标的即超达·磐谷国际商务港项目1号楼109号办公用房达成的预约合同，即被上诉人宏达公司在签订本《协议书》并交纳66000元购房定金后取得的是与上诉人开发公司订立正式房屋买卖合同或者抹账协议的机会，故被上诉人宏达公司据此《协议书》要求上诉人开发公司协助其办理案涉房屋的产权手续没有事实依据，本院不予支持。3.根据《协议书》第六条第2项约定“由�本房屋所有权人为甲方，房屋为国有资产，按有关国有资产转让法律法规的规定，转让本协议项下房屋应在吉林长春产权交易中心挂牌转让。甲方承诺挂牌价为本协议价。乙方应按有关法律法规的规定参与摘牌，若无第三方以更高价摘牌，则乙方摘牌价不低于本协议价。若有第三方摘牌，并以更高价将房屋买走（摘牌），则甲方将有关款项返还给乙方。乙方若不参与摘牌，定金不予返还。如果房屋被第三方摘牌，乙方没买到房屋，甲方不是违约，仅返还定金。转让过程中有关费用按法律法规规定各自承担应承担的部分”，案涉房屋系国有资产，转让应通过挂牌方式，即被上诉人宏达公司与上诉人开发公司订立正式房屋买卖合同的前提应该是被上诉人宏达公司在挂牌转让过程中摘牌购得案涉房屋，现案涉房屋尚未履行挂牌转让手续，被上诉人宏达公司是否能够购得案涉房屋亦不能确定，故被上诉人宏达公司主张与上诉人开发公司签订《商品房买卖合同》亦无事实依据，本院不予支持。4.关于双方是否形成事实房屋买卖合同关系的问题。被上诉人宏达公司虽然与案外人发展中心存在建设工程施工合同关系，但被上诉人宏达公司没有证据证明上诉人开发公司用案涉房屋作为对价为发展中心抵顶了工程欠款，也即没有证据证明被上诉人宏达公司支付了房屋价款，故宏达公司虽然实际占有使用案涉房屋，但并不能仅据此即认定双方已形成事实上的房屋买卖合同关系。
综上，原判决认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销长春高新技术产业开发区人民法院（2014）长高开民初字第1125号民事判决；
二、驳回被上诉人吉林省宏达交通基础设施建设集团有限公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费66400元，由被上诉人吉林省宏达交通基础设施建设集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 张新华
二〇一五年七月十三日
书 记 员 吴东旭