安徽省霍邱县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）霍民二初字第00556号
原告：郭孝琴
委托代理人：范寿国，安徽靖淮律师事务所律师。
被告：沙从兰
委托代理人：余辉，安徽殷坪律师事务所律师。
委托代理人：吴益红，安徽殷坪律师事务所律师。
原告郭孝琴诉被告沙从兰房屋买卖合同纠纷一案，于2013年12月3日起诉来院，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2014年1月21日公开开庭进行了审理。原告郭孝琴及其委托代理人范寿国，被告沙从兰及其委托代理人余辉、吴益红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭孝琴诉称：被告称在霍邱县城关镇双湖西路有房产一处欲对外出售，原告通过关系找到被告想购买该房屋，于是双方见面，被告称该房屋手续齐全，房屋要价95万元，但原告必须先付定金20万元，下余款在2013年11月份交房时一次性付清。如原告到期不付款或反悔，所交的20万元定金不予返还；如被告不能按期交房或反悔时，被告应将定金退回并赔偿给原告20万元。约定好后，双方于2013年4月9日签订了协议，原告将20万元定金交给了被告。2013年11月份，原告多次找被告要求交房，可被告一拖再拖，后原告多方打听，才得知被告的房屋早已租给别人，还有三年才到期，被告现在根本没法交房给原告。被告缺乏诚信，采取隐瞒事实和真相的方法，将早已租出的房屋卖给原告，将定金骗取后不予返还，到期不交房屋，其行为存在严重欺诈。现诉请被告双倍返还定金40万元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告沙从兰辩称：原告交付20万元定金是事实。但定金约定过高，超过主合同标的额20%的部分无效，法院不应支持。本案中涉及的协议书第二条是关于不动产交付的约定，第四条中的“交出”是对不动产交付使用的约定、而不是指物权法上的不动产交付，因此协议书中的争议条款不适用关于不动产交付的规定。本案中涉及的房屋，在原、被告签订房屋买卖协议书之前已由被告租赁给他人、该租赁合同并未到期，原告在签订协议之前与其家人多次考察过该房屋、被告也多次告知原告该事实，原告应该知道该房屋已被租赁的事实，根据买卖不破租赁的原则，原告没有理由要求房屋承租人将一楼实际交付给其使用、而是应该按照租赁合同的约定享受租金利益，因此房屋一楼已视为交付给原告使用，且被告随时可以将房屋三楼交付给原告使用、但原告拒绝接受，被告不构成根本违约。本案中涉及的民事责任不适用定金罚则，且房屋买卖协议书中并没有关于定金罚则的另行约定，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告身份证一份，证明原告诉讼主体资格。2、被告户籍证明一份，证明被告身份情况及诉讼主体资格。3、买卖房屋协议书一份，证明房屋的位置、数量、价格及违约情况。4、证人冯克宝、卢保付证言，其中冯克宝证言证明原告去银行交付20万元定金时其在场、并现场在协议书丙方处签的名字；协议书讲11月份交房时原告一次性付清剩下的75万元，被告把房屋交给原告、同时把房产证和土地证交给原告，愿意过户他提供手续、不愿意证都给原告；后来到了11月份要交房时被告讲房屋正被别人租赁使用，已经租了几年，还差3年才到期，房屋没交付成；其又和原告丈夫张俊宝去被告家协调了三、四次，这才知道一楼门面被别人租赁使用的事；因为没有协调好，剩余75万元也没给，其中有一次张俊宝随身带着一份银行卡打印清单去被告家，讲只要被告交房就马上把余款付清。卢保付证言证明原、被告签订房屋买卖协议书的晚上吃饭时其在场，并听说他们已经签订合同、原告已向被告交付定金20万元、房屋应于2013年11月底交付给原告；2013年10月份起，原告就开始向被告要房子，后来在11月份其还陪张俊宝到被告家去过，当时被告讲愿意赔偿原告损失每月200元；原告还有75万元钱放在银行，因被告没有交房，钱一直没有给。
被告对原告所举证据的质证意见为：对证据1、2无异议。对证据3的真实性、关联性无异议，对合法性有异议；协议第四条中，交出房屋是交付使用的意思，而不是不动产的交付，房屋一楼已经租赁视为交付使用，房屋三楼随时可以交付使用，被告不构成根本违约；协议第四条不属于对定金的另行约定，不属于定金条款，因此不适用定金罚则；协议约定的定金20万元超过主合同标的额的20%，超过部分不应受到法律保护，定金约定过高不具有合法性。对证据4，两位证人都是原告的亲戚，证明效力比较低；证人讲原告拿着75万元的银行账单证明原告有支付75万元的能力和意图，但实际上是原告拿着银行账单向被告索要利息；签订协议主要内容时，证人是在场的；签订协议之前被告已明确告知原告的丈夫张俊宝，他所购买的房屋已经租赁给别人使用了，证人也是知道的。
被告为支持其辩称意见，向本院提交以下证据：1、房屋租赁协议书一份，证明被告已将本案涉及的房屋于2010年11月16日租赁给罗路。2、新线借记卡历史交易明细清单一份，证明该清单系张俊宝向被告提供，其拿此清单是为了向被告索要利息及赔偿。3、证人汪运先、冯克宝证言，其中汪运先证言证明其房屋在被告旁边并住二楼、被告住三楼；年年租门面都是两家一起租，这次是2010年11月16日租给罗路，六年的合同；2013年7月份，被告想收回房屋，但罗路一直不愿交房，后来在9、10月份其去帮忙要了两趟，被告曾提出赔偿罗路2、3万元损失，罗路不愿意；11月16日当年房租到期，月底她们要房租时，其问被告有没有协商，被告讲原告也不愿意，其让被告找人调解、算房屋交付给原告并由原告收房租，被告讲原告不同意；罗路租房子做烟酒喜铺土特产，房子进行过一般化装修，房子上面还有门头，一眼就能看到房子正在被使用。冯克宝证言即为前述证言。
原告对被告所举证据的质证意见为：对证据1，达不到被告的证明目的，该协议只能证明被告所有的房屋一直在租赁，不能证明被告在卖房时、原告方已经知道房屋租赁的事实。对证据2，也不能达到被告的证明目的，只能证明原告丈夫在银行存款的事实，不能证明原告丈夫向被告索要利息及赔偿。对证据3没有异议。
针对原、被告双方的举证、质证意见，本院对双方当事人所提交证据的认证如下：一、对原告所举证据的认证：对证据1原告身份证一份，系公安机关所出具，具有真实性、合法性、关联性；对证据2被告户籍证明一份，系公安机关所出具，具有真实性、合法性、关联性；对证据3买卖房屋协议书一份，系原、被告双方所共同签订，属双方真实意思表示，具有真实性、合法性、关联性；对证据4证人冯克宝、卢保付证言，其中冯克宝系原、被告双方均申请其出庭作证，又系原、被告签订的买卖房屋协议书中在“丙方”处签字的证明人，其证言陈述了从原、被告签订合同到其参与协调的过程，证言内容与买卖房屋协议书基本一致，具有真实性、合法性、关联性；卢保付证言陈述了原、被告签订合同、交付定金20万元到其参与协调的过程，及原告丈夫张俊宝将75万元存进银行的客观事实，证言内容与买卖房屋协议书、新线借记卡历史交易明细清单基本一致，具有真实性、合法性、关联性；故本院对原告所举证据1、2、3、4均予以认定。二、对被告所举证据的认证：对证据1房屋租赁协议书一份，证明被告已于2010年11月16日将本案涉及的房屋租赁给罗路，租期为六年，租赁时间至2016年11月17日，现该租赁协议并未到期，原告当庭亦认可该房屋现被他人租赁，具有真实性、合法性、关联性；对证据2新线借记卡历史交易明细清单一份，系银行于2013年10月30日所出具，证明张俊宝于2013年10月29日存款金额为760663.5元，具有真实性、合法性、关联性；对证据3证人汪运先、冯克宝证言，其中汪运先证言陈述了其与被告将两家各自所有的门面房共同租赁给罗路，合同期为六年，后被告想收回房屋未果，及房屋能看到正被使用的事实，原告当庭亦无异议，具有真实性、合法性、关联性；冯克宝证言亦具有真实性、合法性、关联性；故本院对被告所举证据1、2、3均予以认定。
基于上述证据认证及庭审中双方当事人的陈述，本院审理查明的事实如下：经被告沙从兰起草，2013年4月9日，原告郭孝琴与被告沙从兰签订买卖房屋协议书一份，协议约定：卖方（甲方）为沙从兰，买方（乙方）为郭孝琴；甲方有全框架结构房屋，一楼为门面一间，三楼为二室二厅一厨一卫，总面积为140.59平方米，副房二层面积为50平方米，甲方以950000元的价格卖给乙方；乙方签协议时付给甲方定金200000元，余款在甲方交付房屋时一次付清；甲方交付给乙方房屋的同时转让房地产权证和土地使用证；甲方交付房屋时应保证现有设施完整，水电及下水管道畅通；如果乙方在甲方交付房屋时不能付清余款或者反悔，所交200000元定金甲方不予退还，如果甲方在2013年11月份不能交出房屋或者反悔，应全部退回乙方所交定金，同时赔偿乙方200000元；甲方在2013年11月份将上述房屋交付给乙方，本合同经双方签章后生效；被告在协议书下方“甲方”处签字“沙从兰”，原告在协议书下方“乙方”处签字“郭孝琴”，证人冯克宝在协议书下方“丙方”处签字“冯克宝”。协议签订后，原告向被告支付定金200000元。2013年10月起，原告开始向被告要房，并截止2013年10月29日在银行存款合计760663.5元。2013年11月份，原告丈夫张俊宝与冯克宝、卢保付到被告家要求交房，其中有一次张俊宝将上述760663.5元的银行清单交给被告，因得知该房屋正被别人租赁使用、租赁时间还有三年才到期，房屋便未能交付，经协调无果。2013年12月3日，原告向本院提起诉讼，要求被告双倍返还定金400000元。
综合各方举证、质证及诉辩意见，归纳本案争议焦点是：1、被告沙从兰在本案中是否构成违约行为。2、被告沙从兰应如何承担相应的民事责任。
本院认为：1、关于被告沙从兰在本案中是否构成违约行为。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。本案原告郭孝琴与被告沙从兰在2013年4月9日签订了买卖房屋协议书，双方均应按照合同约定履行义务。在协议书相应条款中，均明确了“甲方交付房屋”这一约定，关于第4条中“甲方交出房屋”的表述，应当理解为具备房屋买卖协议中的交付条件。被告并未举出充分证据证明在签订协议之前原告就应该知道房屋已被租赁的事实，且在房屋处于被告实际控制的情况下，不应由在签订协议时对房屋租赁事实不知情、且不实际控制房屋的原告来承担举证责任及不利后果，故被告辩称房屋一楼因“买卖不破租赁”的法律规定导致应由原告按照租赁合同的约定享受租金利益、应视为被告已将房屋一楼交付使用等意见，本院不予采纳。故被告沙从兰的行为在本案中构成违约，应承担相应的民事责任。
2、关于被告沙从兰应如何承担相应的民事责任。本案被告沙从兰收取原告郭孝琴定金200000元后，并未按照协议的约定将房屋交付给原告，则其行为构成违约，应当双倍返还定金。协议书第4条中的约定，虽然与有关定金罚则的法律条文的表述不完全吻合，但其意思表示与法律规定基本相同，故本案中涉及的民事责任应适用定金罚则的法律规定，对被告该项辩称意见，本院亦不予采纳。至于被告双倍返还定金的数额，依法不得超过主合同标的额的20%，即950000元×20%＋200000元=390000元，对原告该部分诉请，本院依法予以支持，双方在协议中约定的定金数额超过主合同标的额20%的部分，则不予支持，对被告该项辩称意见，本院亦予以采纳。
综上，原告的诉请部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条之规定，判决如下：
一、被告沙从兰双倍返还原告郭孝琴的定金390000元，于判决书生效之日起三日内一次性付清；
二、驳回原告郭孝琴其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由原告郭孝琴负担300元，被告沙从兰负担7000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 墨力
代理审判员 孙敏
人民陪审员 马娟
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 钟华
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。