江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2236号
上诉人（原审被告）南京市建邺区副食品有限公司，组织机构代码13517128-8，住所地南京市建邺区东升村43-3号。
法定代表人赵明勇，该公司总经理。
委托代理人李庆法，江苏衡鼎律师事务所律师。
委托代理人顾洁，女，1963年5月18日生，汉族，主席。
上诉人（原审第三人）南京市建邺区燃料有限责任公司，组织机构代码13517073-6，住所地南京市建邺区莫愁湖东路22-1号。
法定代表人吴新生，该公司总经理。
委托代理人王建群，男，1955年4月25日生，汉族。
上诉人（原审第三人）胡志琳，男，1961年1月12日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京中央商场（集团）股份有限公司，组织机构代码13488164-0，住所地南京市秦淮区中山南路79号。
法定代表人祝义材，该公司董事长。
委托代理人成际兵，男，1978年2月24日生，汉族。
委托代理人任永建，男，1982年3月25日生，汉族。
上诉人南京市建邺区副食品有限公司（以下简称建邺副食品公司）、胡志琳、南京市建邺区燃料有限责任公司（以下简称建邺燃料公司）因与被上诉人南京中央商场集团股份有限公司（以下简称中央商场）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2248号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人建邺副食品公司的委托代理人李庆法、顾洁，上诉人建邺燃料公司的委托代理人王建群、上诉人胡志琳以及被上诉人中央商场的委托代理人任永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中央商场原审诉称，1984年11月，中央商场与建邺副食品公司就南京市凤凰西街145号房屋签订了房屋租赁合同，合同未约定租赁期限。签订合同时该房屋属公房性质，后中央商场取得了该房所有权。因双方间的房屋租赁合同属不定期租赁，中央商场于2013年1月23日向建邺副食品公司发出解除通知函，告知建邺副食品公司双方的租赁合同自其收到解除通知之日起第30日解除，并要求其于合同解除之日起十日内腾空房屋交还中央商场，并结清房屋使用费。现期限已届满，但建邺副食品公司未按通知履行义务，且将房屋转租给建邺燃料公司、胡志琳。故中央商场诉至法院，请求判令：1、依法确认解除合同的效力；2、建邺副食品公司及建邺燃料公司、胡志琳立即腾空房屋并交还中央商场；3、建邺副食品公司及建邺燃料公司、胡志琳支付中央商场自合同解除之日至实际腾空房屋之日的房屋占有使用费（按照每日3.5元／㎡计算）；4、建邺副食品公司承担本案的诉讼费用。
建邺副食品公司原审辩称，1、中央商场要求解除合同的理由不成立。双方在1987年5月14日的补充协议中约定租赁期限为永久性，双方多年来一直按照该协议履行并无异议。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》适用于实施之后的租赁合同，对双方之间的租赁合同不具有溯及力；2、中央商场的解约行为损害公共利益。涉案房屋用于经营菜市场，以确保当地居民的菜篮子。如果中央商场单方解除租赁协议，不仅使建邺副食品公司公司几十名工人失业，而且导致当地居民买菜困难，严重损害公众利益。
建邺燃料公司原审述称，1、中央商场将建邺燃料公司追加为第三人不妥，建邺燃料公司从1997年承包涉案房屋起，从未与中央商场有过接触，也不知道涉案房屋的产权人为中央商场；2、自2003年起，建邺燃料公司将涉案房屋承包给自己的职工胡志琳，由胡志琳进行经营管理。
胡志琳原审述称，胡志琳不是从中央商场处承租涉案房屋，而是从建邺燃料公司处承租。胡志琳当时是根据区里的要求承租管理涉案房屋的，是为了照顾社会环境，当时是亏本的。胡志琳不同意中央商场收回房屋。
原审法院经审理查明，1984年11月2日，南京市人民商场（甲方）与南京市建邺付食品公司（乙方）签订房屋租赁协议书，约定乙方租用甲方位于南京市凤凰西街145号房屋用于经营。同时约定乙方应对房屋、设备及定附着物妥加爱护，不得任意损坏，私自拆改和变卖，亦不得私自进行翻建和改建。如必须添、搭建及增添装修设备时，应先与甲方协商取得同意后再报经城建和房管部门核准，领取建筑执照后方可施工。违者视其情节，由有关主管部门给予罚款赔偿，直至拆除；乙方应按照核定范围、用途使用房屋，不得自行分租、转让、转借、交换、改变用途。对违反上述规定者，甲方将终止其使用权益。1987年5月14日，南京市人民商场与南京市建邺付食品公司签订补充协议，其中第七条约定：本协议生效后，若无国家政策性变动或双方经协商一致同意的变更，则为永久性效力。
2008年10月6日，南京市人民商场经过改制后核准变更为本案南京中央商场（集团）股份有限公司。南京市建邺付食品公司亦经过改制变更为南京市建邺区副食品公司。2009年7月22日，包括本案诉争房屋在内的南京市凤凰西街145号-161号房屋登记在中央商场名下。
2013年1月23日，中央商场向建邺副食品公司发出通知一份，主要内容为：中央商场与建邺副食品公司于1984年11月份签订的租赁合同未约定租赁期限，依法属于不定期租赁合同。现中央商场依据合同法的规定，通知建邺副食品公司于收到本通知之日起三十日内解除合同，请建邺副食品公司于合同解除之日起十日内腾空房屋交还中央商场，并结清房租。2013年2月2日，建邺副食品公司收到中央商场的通知后向中央商场发出回函一份，主要内容为：建邺副食品公司于2013年1月30日收到中央商场的通知。双方签订的租赁合同为永久性效力，中央商场以未约定租赁期限为由解除合同是不成立的。希望中央商场尊重和承认历史事实，考虑民生和社会安定的大局，撤回通知，双方在租赁期间产生的问题可以通过协商解决。
原审法院另查明，建邺副食品公司自1997年起将涉案房屋转租给建邺燃料公司。2012年4月11日，建邺副食品公司与建邺燃料公司再次签订承包协议，约定租赁期限自2012年6月1日至2015年5月31日止；租金为人民币每年60000元，每年分十二次付清，每次5000元。建邺燃料公司自1998年起将涉案房屋转租给胡志琳。2012年5月15日，建邺燃料公司再次与胡志琳签订承包协议，约定承包期限至2017年5月31日止；租金为人民币每年60000元。
因当事人之间调解意见相差较大，致使原审法院调解未果。
上述事实，有房屋租赁协议、公证书、补充协议、工商登记资料、承包协议、摊位承租协议书、通知、函等证据以及当事人原审陈述予以证实。
原审法院认为，中央商场与建邺副食品公司之间签订的租赁合同虽然成立于《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日，因履行该合同发生的纠纷，应适用合同法的相关规定。合同法规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。双方约定的租赁协议为永久效力违反了该规定，依法应属无效约定。双方对租赁期限约定不明，视为不定期租赁。根据合同法规定，中央商场有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知建邺副食品公司。本案中，中央商场向建邺副食品公司发出的解除通知于2013年1月30日到达建邺副食品公司，明确告知双方签订的租赁合同于建邺副食品公司收到通知之日起三十日内解除。中央商场提前一个月通知建邺副食品公司解除合同，符合法律规定，双方之间的租赁合同于2013年3月3日起即解除。关于中央商场主张按照3.5元／㎡／天计算自合同解除之日起的房屋占有使用费的诉讼请求，缺乏相应依据，原审法院不予支持。中央商场主张的房屋占有使用费应按照第三人支付给建邺副食品公司的租金标准即年租金60000元计算较为适宜。按此标准计算2013年3月3日至2014年3月2日的房屋占有使用费为60000元，2014年3月3日起的房屋占有使用费按照此标准继续计算。关于中央商场主张建邺副食品公司和第三人腾空房屋并交还房屋的诉讼请求，原审法院认为，建邺副食品公司虽将涉案房屋转租给建邺燃料公司，但建邺副食品公司、建邺燃料公司和胡志琳均有腾空并返还房屋的义务。故中央商场该项诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。如原审第三人要求继续承租，可与中央商场另行协商解决。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审法院判决：一、南京中央商场（集团）股份有限公司与南京市建邺区副食品有限公司之间的租赁合同于2013年3月3日解除。二、南京市建邺区副食品有限公司、南京市建邺区燃料有限责任公司、胡志琳于判决生效之日起30日内腾空南京市凤凰西街145号房屋并交还给南京中央商场（集团）股份有限公司。三、南京市建邺区副食品有限公司、南京市建邺区燃料有限责任公司、胡志琳于判决生效之日起十日内一次性支付中央商场自2013年3月3日至2014年3月2日的房屋占有使用费60000元；2014年3月3日起的房屋占有使用费按照60000元／年继续计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费829元，由南京市建邺区副食品有限公司负担。
建邺副食品公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、本案诉争合同是在计划经济体制下，由政府安排的民生公益合同。因民生及商业网点配套需要，1984年由建邺区人民政府提供土地并由中央商场出资建设，规划时确定凤凰西街145号一层为商业配套菜市场，二层为住宅。1984年11月双方签订的《房屋租赁协议书》确定租赁房屋的性质是公用公房，租金按政府有关规定执行，租赁期限一栏被划去，为不定期限租赁。房屋正式交付使用后，双方又于1987年5月14日签订《协议书》和《结算房屋租金协议书》并经公证处公证，明确了租赁面积、租金和租赁期限。《协议书》中约定协议生效后，若无国家政策性变动或双方经协商一致同意的变更，则为永久性效力。双方确定租赁的房屋是公用公房，执行国家公房租金标准，租赁期限为永久，符合当时我国合同法规定，应当为合法有效合同。新合同法适用于1999年10月1日后订立的合同，对之前订立的合同不具有溯及效力。合同法并未规定该法实施前订立的永久性合同为无效合同。2、被上诉人要求解除合同的理由不成立。双方在1987年的补充协议中明确约定租赁期限为永久性，是有固定期限合同。原审中中央商场不承认补充协议存在，认为只有一份租赁合同且没有约定租赁期限，故其认为可随时解除合同。3、中央商场的解约行为是损害公共利益的行为。涉案房屋建房前一直是建邺副食品公司所属的汉西门菜市场供应点，后在政府安排下建邺副食品公司兴办了现在的凤凰街菜场，后因经营需要由建邺燃料公司承包经营至今。中央商场单方解除公用公房租赁协议，将导致当地居民买菜困难，严重损害公众利益。4、中央商场至今未取得本案租赁房屋的土地使用权，该租赁房屋的土地使用权性质仍然是划拨性质。5、该合同的处理应当考虑到历史问题及职工的养老、退休、生存问题等社会稳定问题。6、原来中央商场和建邺副食品公司都是国有企业，虽现在改制了，但是双方的租赁性质应当是不变的。我们希望继续履行原有合同，按照正常的标准交纳房租。综上，请求二审法院撤销原审判决或发回重审并由中央商场承担上诉费用。
建邺燃料公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、中央商场并未取得南京市凤凰西街145号房屋的土地证，没有完全取得房屋和土地的使用权。2、建邺副食品公司与中央商场不尊重事实和历史，涉案房屋是由建邺区政府协调安排原建邺副食品公司将一个网点给建邺燃料公司建立金凤凰农贸市场，建邺燃料公司按照政府意见和精神投入很大资金改造了小菜场，安排一部分占道人员及街道生活困难人员，为配合政府作出大量工作，多年来给莫愁新寓一带的居民生活带来极大便利。3、此小菜场网点是建邺区政府协调下的菜篮子工程，建邺燃料公司并不知道涉案房屋产权属于中央商场，建邺副食品公司未告知建邺燃料公司，属于历史遗留问题。4、现小菜场有经营户40余户，职工30余人，从未少付过承租的租金，而合同也未到期，如房屋被收回它用，这将给周边居民带来极大的生活不便，同时几十名经营户的矛盾将给社会带来极大的隐患。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
胡志琳不服原审判决，向本院提起上诉称，1、凤凰西街145号即金凤凰农贸市场分场，1998年起胡志琳承租至今，在该菜场内投入了大量的资金进行改造出新。2、凤凰西街145号的二楼是胡志琳出资从建邺副食品公司购买的。3、涉案房屋是政府协调做为菜篮子工程和解决当时郁金街脏乱差的问题及安排占道经营人员入室经营的一项工作。当时郁金街道街面到处是流动摊点，摊点经营者大都是下放回宁和两劳释放人员无正式工作，生活贫困无任何经济保障，由政府协调安置这些人员。4、涉案房屋承包是历史形成的，当时为照顾这些人员，租金都是很低，一直都是在亏损经营，就是为政府排忧解难，改善莫愁新寓的脏乱差局面。5、胡志琳与40余户经营者签订的租赁合同未到期，如要经营者搬出将承担巨额的赔偿费用。承包的经营面积与中央商场提供的面积不一致。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人中央商场答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求均无事实和法律依据，请求法院依法驳回所有上诉人的上诉请求。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，关于涉案房屋租赁，中央商场与建邺副食品公司于1987年5月14日签订的《补充协议》中对合同效力的约定为该协议生效后，若无国家政策性变动或双方经协商一致同意的变更，为永久性效力。但双方在该协议中对租赁期限的约定并不明确，而本案租赁合同的履行期限跨越合同法实施之日，故本案应当适用现行的《中华人民共和国合同法》的相关规定，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方对租赁期限的约定不明确，故案涉租赁合同应当视为不定期租赁。2013年1月23日，中央商场向建邺副食品公司发出通知，通知案涉租赁合同于建邺副食品公司收到通知之日起三十日解除，建邺副食品公司于2013年1月30日收到该通知。中央商场作为出租人以通知方式行使解除租赁合同的权利，并在合理期限之前通知了承租人，故原审法院认定双方租赁合同解除符合法律规定。三上诉人认为案涉租赁合同的形成有其历史背景，该协议不应当予以解除的上诉理由，因无相应的法律依据，本院不予采纳。对上诉人建邺副食品公司及建邺燃料公司关于中央商场没有取得涉案房屋的土地使用权，并不完全享有涉案房屋的产权的上诉理由，本院认为，中央商场已经取得案涉房屋的房屋所有权证书，其为案涉房屋的合法所有权人，其据此提起本案诉讼，并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费829元，由上诉人南京市建邺区副食品有限公司、南京市建邺区燃料有限责任公司、胡志琳各负担276.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年九月十五日
书 记 员 罗程允