福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第3610号
原告（反诉被告）福建省金爵房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人ＸＸＸ，该公司董事长。
委托代理人罗金圳、王坤，福建刺桐律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑紫经，男，1978年2月26日出生，汉族，住福建省永春县。
委托代理人陈腾育、吴庆瑞，福建尚品律师事务所律师。
原告福建省金爵房地产开发有限公司与被告郑紫经房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理后，被告郑紫经于2014年9月7日提出反诉，本院于2014年9月10日受理后，决定合并审理，将本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年11月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福建省金爵房地产开发有限公司的委托代理人王坤、被告（反诉原告）郑紫经的委托代理人陈腾育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建省金爵房地产开发有限公司诉称，被告于2012年3月29日与原告签订了一份《商铺租赁合同》，编号为（闽）海商街租字第024号。合同约定被告向原告承租位于泉州市江滨北1号海景国际花园海商街B122号商铺，租赁建筑面积为178.62平方米、租金按照建筑面积计为：90元／平方米／月（不含税），月标准租金总额为16076元，租赁期限三年，由2013年1月1日起至2015年12月31日止。被告应于每月5号前一次性付清当月租金，同时原告予以被告一定的租金优惠，即2013年1月1日至2013年12月31日，月租金为8038元（打5折）；2014年1月1日至2014年12月31日，月租金为9646元（打6折）；2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为11253元（打7折）。同时在合同期内，原告给予被告第一年6个月、第二年4个月、第三年3个月的免租优惠。该租赁合同还约定被告未按照合同约定按期足额支付租金或其他费用的，每逾期1天，被告应按逾期未支付金额的千分之五向原告支付违约金及其他费用，直至被告实际付款日止。除此之外，上述租赁合同还对被告与原告之间的其他权利义务进行了约定。该合同签订后，原告按照约定将被告所承租商铺及附属设施、设备交付被告使用，但被告并未按照约定交付租金，从2013年8月至今B122商铺已拖欠原告8个月租金，被告因逾期支付租金应支付的违约金也未支付。原告多次书面催讨，被告却予以推诿。请求：1、解除原告与被告签订的编号为（闽）海商街租字第024号的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付自2013年8月1日起至2014年11月15日止的租金（B122商铺2013年8月至12月的租金为每月8038元，2014年从第5个月起按每月9646元计算租金）；3、判令被告向原告支付逾期支付租金应向原告支付的违约金（按商铺每月应付而未付金额的日千分之五计算，自商铺应付而未付之日起计算至被告付清租金之日止）；4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告郑紫经辩称，一、双方2012年3月29日签订的《商铺租赁合同》为无效的合同。原告出租给被告的商铺未取得“建设工程规划许可证”或即使取得了，该出租的商铺也是未按照“建设工程规划许可证”的规定所建设的房屋，属违法建筑。二、原告交付的商铺不符合双方合同的约定。原告将被告承租商铺周边的通道、阳台、窗户和公共卫生间改成了商铺另出租他人，严重影响了被告所承租商铺的通风、采光和通行，特别是天然气和排气的问题一直没有解决，该商铺已无法实现承租时的目的，被告无法正常使用。三、根据《商铺租赁合同》第1.2条的约定：“商铺租赁建筑面积为178.62平方米，租金、管理费等相应费用，均按建筑面积计算”。但原告实际交付给被告商铺的建筑面积不到110平方米。如果法院认为被告要支付原告租金的话，被告请求按原告所交付的实际面积计算租金和物业管理费。另，租金的计算标准应当适当降低，因为原告将原公摊的部分改成商铺另行出租他人，影响了商铺的使用，被告商铺的实际公摊相应减少。四、原告存在违约行为。《商铺租赁合同》约定的：水、电、气、广告宣传、维修、维护等物业管理均无兑现。原告在招商时承诺的经营条件如：商铺的基础设施建设及配套的娱乐项目等均也无兑现，这一结果直接导致海商街的人流量严重不足，商户们生意惨淡。综上所述，双方签订的合同实际上已终止，原告交付的商铺与合同约定的不符，原告在履约中存在严重违约行为，被告根本无法使用商铺，因此原告的诉讼请求依法不能成立，应予以驳回。
反诉原告郑紫经诉称，原、被告于2012年3月29日签订了《商铺租赁合同》，约定：由反诉原告向反诉被告承租商铺。反诉原告于签约当天支付给反诉被告保证金32152元，同时也支付了租金和物业管理费。合同签订后，因反诉被告所交付系违法建筑，且商铺格局和周围的情况已发生改变，无法实现反诉原告签订合同时目的，因此该合同系无效的合同，即使有效，但因反诉被告违约，致使合同无法履行。另根据合同的约定：商铺的建筑面积为178.62平方米，但反诉被告交付的商铺实际不到110平方米，如果要计算租金、物业管理费的应按实际面积计算。请求：一、确认原、被告于2012年3月29日签订的《商铺租赁合同》无效；二、判令反诉被告退还反诉原告34090元（其中保证金32125元，其他费用1965元）并按银行同期同类贷款利率计算支付自收取之日（2012年3月29日）至退还之日的利息。
反诉被告福建省金爵房地产开发有限公司辩称，1、双方签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，合同内容合法，属于有效合同。反诉被告于2012年4月份就将商铺交付给反诉原告使用，已经履行了合同约定义务。反诉原告请求确认合同无效无法得到支持。2、该商铺的面积为合同约定的建筑面积。3、反诉原告要求退还保证金的请求不能得到法庭支持，因为反诉原告存在违约行为，根据合同约定其保证金不应退还给反诉原告。
经审理查明，原告（反诉被告）福建省金爵房地产开发有限公司（甲方）与被告（反诉原告）郑紫经（乙方）于2012年3月29日签订了合同编号为（闽）海商街租字第024号的《商铺租赁合同》，约定原告将位于泉州市江滨北一号1号海景国际花园海商街B122号商铺出租给被告使用。原告于2012年4月份将上述商铺交付被告。被告于合同签订当日向原告支付了保证金32152元并预付租金8038元，此后未再向原告支付租金。被告已于2014年11月15日将该商铺返还原告。
以上事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证、（闽）海商街租字第024号《商铺租赁合同》，被告提供的身份证、收款收据，以及当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
双方当事人争议的焦点为：一、诉争租赁合同的效力问题；二、租赁标的物的租金计算标准为多少；三、双方哪一方存在违约行为以及应当相应承担的法律后果。
关于焦点，原告认为，一、双方签订的租赁合同真实合法有效。原告对其他商铺的改造，并未对被告的商铺产生实质影响。二、租金应以合同约定的建筑面积计算。三、原告不存在违约的情形。诉争商铺各项配套措施均已经完善。诉争商铺所在的海商街已经完成天然气管道的安装，店家开通天然气须至公司自行办理开户手续，但被告并未履行，未开通天然气的责任在于被告。被告存在拖欠租金及违约金的事实。原告已经将商铺交给被告使用，履行了合同约定的交付义务，但是被告除了支付一个月的租金之外，并没有履行支付后续租金的义务，按照合同约定以及法律规定，原告要求解除租赁合同的请求应当得到支持，且被告应向原告支付租金及违约金。
原告相应提供证据1即建设工程规划许可证，以此证明本案诉争商铺已取得建设工程规划许可证的事实；
证据2即（闽）海商街租字第024号《商铺租赁合同》，以此证明原、被告就房屋租赁事宜约定的权利义务内容；
证据3即催缴商铺租金通知书、邮政特快专递详情单、特快专递邮件查询查单，以此证明原告于2014年1月7日、2014年3月7日、2014年4月7日、2014年5月21日分别向被告发出催缴商铺租金通知书；
证据4即泉州市建设工程竣工验收备案证明书，以此证明本案诉争铺位所在的海商街已于2009年9月7日通过竣工验收并于2011年7月28日通过建设工程竣工验收备案，相关设施已配套到位；
证据5即泉州市公安消防支队建筑工程消防验收意见书（泉公消验（2009）第240号）、建设工程消防验收意见书（泉公消验字（2013）第0005号）及室内装修工程合格证明，以此证明本案诉争店铺所在的海商街于2009年10月27日通过消防验收，其室内装修工程于2011年11月18日经抽查合格，二次装修工程也于2013年1月31日通过消防验收，符合消防法的要求；
证据6即泉州市燃气输配有限公司工程竣工验收证书，以此证明诉争店铺所在的海商街已完成天然气管道的室外及室内安装，店家开通天然气须至燃气公司自行办理开户手续，但被告未履行，未开通天然气的责任在于被告；
证据7即泉州市房产测绘报告书、泉房权证（丰）字第2012208**号、20120869号、201220857号、201208**号房屋所有权证，以此证明本案诉争店铺的实际面积及已取得房屋所有权证的事实；
被告质证称：1、对规划许可证的真实性没有异议，对证明目的有异议，该商铺是否取得建筑许可，还应当结合红线图予以确定；2、对租赁合同的真实性没有异议，但该合同是无效合同；3、被告没有收到该催缴通知书，快递上记载的寄送情况是退回的；4、对是否竣工的事实不清楚，由法院确定；5、对消防验收意见书、室内装修工程合格证明的真实性无法确定，消防的验收时间为2013年，但原、被告签订合同及争议的时间是在2012年；6、泉州市燃气输配有限公司工程竣工验收证书无法证明燃气已经接入店内；7、房产测绘报告书、房屋所有权证由法院认定。
关于焦点，被告的意见同其答辩意见一致。
被告相应提供证据1即平面图、招商手册、会审单，以此证明出租的商铺系违法建筑；
证据2即租赁合同三份，以此证明其他商户租赁合同中约定的建筑面积均为实际出租面积，原、被告签订合同的面积也就为实际面积，原告存在欺诈。
原告质证称：1、对平面图、招商手册、会审单的真实性有异议，没有原告的盖章，且会审单内容与事实不符；2、租赁合同与本案无关。该些合同当中约定的也是建筑面积。
本案在审理过程中，本院根据被告的申请，依法对诉争商铺进行现场勘验并制作勘验笔录一份，原、被告均对该勘验笔录没有意见。
本院经审查认为，一、被告对原告提供的建设工程规划许可证真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。原告提供的房产测绘报告书、泉房权证（丰）字第2012208**号房屋所有权证的真实性应予认定。经调查，原、被告共同确认诉争商铺即该房产测绘报告书中所附一层平面图上的店面1-57。因此，以上证据可以证明诉争商铺已取得建设工程规划许可证并已取得房屋所有权证的事实，原告就该商铺与被告订立的租赁合同应为有效合同。二、被告对原告提供的《商铺租赁合同》真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。根据合同的约定，该商铺租赁建筑面积为178.62平方米，租金、管理费等相应费用的，均按建筑面积计算，该商铺的标准租金为90元／㎡，首三个租赁年度的月租金为16076元。经查，合同签订后，双方另约定将租赁期限及租金起算时间顺延，结合合同条款，即该商铺的租赁期限从2013年1月1日至2015年12月31日止，2013年1月1日至2013年12月31日的月租金为8038元（打5折），2014年1月1日至2014年12月31日的月租金为9646元（打6折），2015年1月1日至2015年12月31日的月租金为11253元（打7折），合同期内，原告给予被告第一年6个月、第二年4个月、第三年3个月的免租优惠。同时，根据泉房权证（丰）字第2012208**号房屋所有权证，诉争商铺即坐落于丰泽区的店面建筑面积为179.89平方米。因此，被告主张原告所交付的商铺建筑面积不到110平方米，应按原告所交付的实际面积计算租金，没有事实依据，且不符合双方约定，本院不予采纳。原告主张以合同约定的建筑面积计算租金，予以采纳。三、原告提供的泉州市建设工程竣工验收备案证明书、泉州市公安消防支队建筑工程消防验收意见书、建设工程消防验收意见书及室内装修工程合格证明、泉州市燃气输配有限公司工程竣工验收证书的真实性应予认定，可以证明诉争商铺所在的海商街已于2011年7月28日通过建设工程竣工验收备案，并且已通过消防验收及完成天然气管道的安装。双方签订的《商铺租赁合同》第六条6.5约定：“该商铺如设有电话、有线电视、宽带网络、燃气等接口的，乙方可根据其实际需要，自行向相关服务单位申请开通，并承担全部费用和责任。”故未开通天然气的责任在于被告。原告对被告提供的招商手册真实性有异议，因该招商手册没有原告的盖章，本院对该证据不予认定。原、被告对勘验笔录没有异议，本院予以认定。本院认为，诉争商铺及其周边的现场勘验情况与《商铺租赁合同》附件一商铺平面图所示情况基本一致，可以推定被告在签订合同时对于原告将诉争商铺对面的商铺进行加宽改造是接受的。
综上事实，本院认为，原告（反诉被告）福建省金爵房地产开发有限公司与被告（反诉原告）郑紫经于2012年3月29日签订了合同编号为（闽）海商街租字第024号的《商铺租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方约定该商铺2013年的月租金为8038元（原告给予被告6个月免租优惠），2014年的月租金为9646元（原告给予被告4个月免租优惠），应以此标准计算租金。原告于2012年4月份将诉争商铺交付被告，但被告于合同签订当日预付租金8038元后，未再向原告支付租金，并已于2014年11月15日将该商铺返还原告。根据合同第四条的约定：“乙方于每月5号前一次性付清当月租金……支付租金日遇法定节假日的，顺延至节假日后的第1个工作日支付。”以及合同第十八条18.2的约定：“乙方未按本合同约定按期足额支付租金或其他费用的，每逾期1天，乙方应按逾期未支付金额的5‰向甲方支付违约金及其他费用（如有），直至乙方实际付款日止；如逾期付款超过30天，视为乙方单方面解除本合同，甲方不予返还履约保证金，有权收回商铺，处理商铺内物品，乙方须赔偿由此给甲方造成的全部损失。”被告主张原告对诉争商铺周边的改造影响其承租目的，但被告在签订合同时对于原告将诉争商铺对面的商铺进行加宽改造是接受的，该主张本院不予采纳。同时，被告主张原告在合同中约定的物业管理及在招商时承诺的经营条件均无兑现。本院认为，诉争商铺所在的海商街已于2011年7月28日通过建设工程竣工验收备案，并已通过消防验收及完成天然气管道的安装，未开通天然气的责任在于被告，且被告所提供的证据不足以证明其上述主张，本院不予采纳。被告无正当理由逾期未支付原告2013年8月1日至2014年11月15日期间的租金共计102889元，原告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》并要求被告支付所拖欠租金的请求，合法有据，本院予以支持。现被告认为双方约定的违约金过高，请求予以适当减少。本院认为，双方约定违约金按日5‰计算高于被告违约造成的损失，本院予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准计算，对原告要求被告支付违约金的请求予以部分支持。因双方签订的《商铺租赁合同》系有效合同，经本院释明，反诉原告不变更反诉请求，故反诉原告要求确认该合同无效，并要求反诉被告退还保证金、其他费用及支付利息的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告福建省金爵房地产开发有限公司与被告郑紫经于2012年3月29日签订的合同编号为（闽）海商街租字第024号的《商铺租赁合同》；
二、被告郑紫经应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省金爵房地产开发有限公司租金102889元，并按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准支付2013年8月1日至2013年12月31日、2014年5月1日至2014年11月15日期间逾期支付租金的违约金（2013年以月租金8038元、2014年以月租金9646元为基数，自当月的5日起，该日遇法定节假日的，顺延至节假日后的第1个工作日，计算至判决确定付款之日止）；
三、驳回原告福建省金爵房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告郑紫经的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6709元，由原告负担500元，被告负担6209元；反诉受理费6709元，减半收取3354.5元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 胡剑涛
代理审判员 黄达婧
人民陪审员 秦贵美
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 郑锦芬
附注：本案引用的主要法律法规条文及执行申请提示：
1、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。