浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙湖民终字第259号
上诉人（原审原告）：湖州市历史文化街区保护改造有限公司。
法定代表人：胡鑫。
委托代理人：沈丹。
被上诉人（原审被告）：张华。
上诉人湖州市历史文化街区保护改造有限公司（以下简称历史文化公司）与被上诉人张华房屋租赁合同纠纷一案，吴兴区人民法院于2014年3月27日作出（2013）湖吴民初字第1029号民事判决，上诉人历史文化公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年6月1日，历史文化公司将其有权出租的坐落于湖州市衣赏街街区38、39幢竹安巷4、6号房屋，建筑面积280.63平方米，出租给张华用作商铺。双方签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限为2012年6月1日至2017年5月31日止。第一年租金为140000元，第二年起每年租金比前一年租金涨8%。双方约定每六个月支付一次租金，先付后用。张华应在每个付租期的前十天支付租金，首期租金须在签订合同时同时支付。张华逾期支付房租不满三个月，按当年正常租金标准的三倍支付逾期租金，逾期支付房租满三个月的，历史文化公司有权单方解除合同，由此造成的损失，全部由张华承担。合同签订后，张华按合同规定支付了第一期租金。2012年12月起，张华拒不支付租金，其理由为承租的房屋为历史文化公司转租的，历史文化公司没有出示房屋全部所有权人同意转租的委托书，没有履行租赁合同随附义务，为张华商铺经营提供必要条件，街区没有统一管理，租期约定不一管理混乱给张华经营造成损失，双方纠纷成讼。另查明，坐落于湖州市衣赏街街区38、39幢竹安巷4、6号房屋的所有权人为姚鸿远、汪佩娟、姚晟、陈芳。其中姚鸿远与汪佩娟系夫妻关系，姚晟与陈芳系夫妻关系，姚鸿远与姚晟系父子关系。四人将该房屋出租给历史文化公司，可由该公司转租自用或其他使用。
原审法院审理认为：历史文化公司与张华之间的签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表述，且未违反法律法规禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定，履行自己的义务，主张自己的权利。现张华以历史文化公司未取得房屋全部所有权人的同意将房屋转租给张华，故其与历史文化公司的房屋租赁合同存在瑕疵为由，终止了租金的支付。依据该院查明的事实，该出租的房屋所有权人为同一家人，且在诉讼过程中，历史文化公司提供了其他所有人知晓并同意出租的书面证据，张华亦未能提供其他所有权人不同意出租而对其造成影响或妨害经营的证据，故对张华的该项疑虑实际不存在。对于张华因历史文化公司对街区的管理不善而造成其经营损失的辩称，因无相关证据证实，与该院所查事实不相符。现历史文化公司要求解除房屋租赁合同符合当初双方签订合同时的约定，其要求张华偿付正常标准130%的逾期租金，是当事人自行处理自己的诉讼权利，也符合合同的约定，历史文化公司的诉讼请求，该院予以支持。张华的辩称无事实和法律依据，其所提出的理由不符合双方当初签订房屋租赁合同的约定，其辩称该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四第一款条之规定，判决：一、立即解除湖州市历史文化街区保护改造有限公司与张华于2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、张华限于判决生效之日起30天内腾空位于湖州市衣赏街街区39幢竹安巷4、6号的租赁房屋，将该房屋恢复原状后返还给湖州市历史文化街区保护改造有限公司；三、张华支付湖州市历史文化街区保护改造有限公司自2012年12月1日起至2014年1月31日止的房屋租金176400元（按基本租金130%标准计算），限于判决生效之日起十日内清偿。2014年2月1日起至张华腾退归还房屋之日的经济损失按基本租金的标准计算，计算至腾退之日止。若张华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3828元，由张华负担。
历史文化公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决张华支付所欠租金及占用房屋期间的经济损失均按照合同约定的第一年租金标准进行计算，明显违背了双方合同约定的租金标准。原审判决对本案实体处理存在明显错误，应当予以纠正。综上，请求二审法院撤销原审判决第三项，依法改判张华支付2012年12月1日至2014年1月31日止的逾期租金222040元。2014年2月1日至张华腾退归还房屋之日起的经济损失按合同约定的租金标准计算。
张华答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：原审判决对于张华所欠租金及占用房屋期间的经济损失数额的认定是否正确。张华与历史文化公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，合法有效。该租赁合同第二条约定：“房屋租赁期自2012年6月1日起至2017年5月31日止，第一年房屋租金为人民币140000元，房租金第二年起每年租金比前一年租金涨8%，即第二年租金为151200元，第三年租金为163300元，第四年租金为176300元，第五年租金为190450元。乙方每6个月支付一次租金……乙方应当在每个付租期的前十天支付租金……乙方逾期支付房租不满3个月的，按当年正常租金标准的三倍向甲方支付逾期租金，乙方逾期支付房租满三个月的，甲方有权单方解除本合同。”合同签订后，张华仅支付了2012年6月1日至2012年11月30日的租金，未履行合同约定的义务，应当承担相应的违约责任。现历史文化公司要求张华以正常租金标准的130%计算逾期租金，在原合同约定的正常租金标准三倍范围以内，系其自行处理自己的诉讼权利，且未违反法律的强制性规定，本院予以照准。一审判令张华支付2012年12月1日至2014年1月31日的房屋租金以及2014年2月1日起至张华腾空归还房屋之日的经济损失，但采用了基本租金标准进行计算，存在不当，本院予以纠正。根据双方合同的约定，2012年6月1日至2013年5月31日的年租金为140000元，2013年6月1日至2014年5月31日的年租金为151200元，故张华应支付2012年12月1日至2014年1月31日的房屋租金应为222040元［（140000／12＊6＋151200／12＊8）＊130%］。2014年2月1日起至张华腾空归还房屋之日的经济损失亦应当按照每年正常租金标准计算。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，但实体处理错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖州市吴兴区人民法院（2013）湖吴民初字第1029号民事判决第一项、第二项；
二、变更湖州市吴兴区人民法院（2013）湖吴民初字第1029号民事判决第三项“张华支付湖州市历史文化街区保护改造有限公司自2012年12月1日起至2014年1月31日止的房屋租金176400元（按基本租金130%标准计算），限于判决生效之日起十日内清偿。2014年2月1日起至张华腾退归还房屋之日的经济损失按基本租金的标准计算，计算至腾退之日止”为“张华支付湖州市历史文化街区保护改造有限公司自2012年12月1日起至2014年1月31日止的房屋租金222040元，限于判决生效之日起十日内清偿。2014年2月1日起至张华腾退归还房屋之日的经济损失按每年正常租金的标准计算，计算至腾退之日止”。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3828元，由被上诉人张华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 耿延冰
审 判 员 邱金海
代理审判员 周辰晨
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 贾艳红