上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第2367号
原告永丰源（上海）瓷谷股份有限公司，住所地上海市普陀区新村路671号6幢1-3层。
法定代表人刘昊，职务董事长。
委托代理人季民权，公司员工。
委托代理人吴书颉，上海董道律师事务所律师。
被告浙江多萝西建材有限公司，注册地拱墅区新昌路3号（浙江利华假日酒店有限公司105室）。
法定代表人林守军，职务不详。
被告上海檬柠贸易有限公司，注册地上海市普陀区真南路1809弄69号22幢163室。
法定代表人蒋亿柠，职务总经理。
两被告共同委托代理人黄耀勇，上海住珈律师事务所律师。
原告永丰源（上海）瓷谷股份有限公司与被告浙江多萝西建材有限公司（以下称“多萝西公司”），被告上海檬柠贸易有限公司（以下称“檬柠公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告永丰源（上海）瓷谷股份有限公司的委托代理人季民权、吴书颉，被告多萝西公司、檬柠公司的共同委托代理人黄耀勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永丰源（上海）瓷谷股份有限公司诉称，原告对本市普陀区新村路661号场地及建筑物具有使用权。2013年9月13日，原告与多萝西公司签订《房屋租赁合同》一份，约定将上述部分场地及房屋向其出租用于经营建材与涂料的办公及仓储。合同规定租赁期间不得擅自改变房屋结构，不得将房屋用于它途或转租，否则原告将收回房屋不作任何赔偿。但多萝西公司承租场地后，搭建并分割了群租房用于对外非法招租，入住人员达70余名且身份不明，经原告发现后多次劝阻无效，后经群众举报，执法部门通过调查取证后于2013年11月18日向当事人送达了“责令整改通知书”，要求多萝西公司停止并拆除违法搭建，原告亦于当日向其发送了整改通知，但该公司拒不执行，其招租的人员在居住期间还发生了治安违法事件。2014年6月4日，原告向多萝西公司发送公函，再次要求其进行整改；2014年6月9日，原告就房屋的违章搭建及群租问题向警署报案；自2014年7月1日起，多萝西公司不再支付房租；2014年7月22日，原告向多萝西公司发送函件，要求终止合同并处理善后事宜，因其管理人李灵仙拒收，故原告将此函件以张贴的方式进行了公示；在本案诉讼过程中，原告又要求李灵仙在限定日期前迁出场地未果，在此情形下，原告于2015年6月10日将场地收回并将未搬出物品集中存放，但在此之前并未对租赁场地的使用进行限制，只是对出入登记加强了管理。其次，租金的银行转账记录、檬柠公司的对外转租合同、�场的视频、签收记录等多项证据可证实，在合同签订、房租支付、纠纷处理、人员管理等方面除多萝西公司参与外，还由檬柠公司及其股东李灵仙负责，李灵仙的行为应代表檬柠公司而非其个人，檬柠公司将租赁场地中违章搭建的房屋以自己的名义对外转租且实际收取租金，此经营模式与该公司他处场地的转租模式相同。原告认为，承租人擅自改变房屋用途与结构、违章搭建并群租的行为已构成违约，原告有权依法行使合同解除权并要求合同相对方多萝西公司及实际参与租赁方檬柠公司承担连带责任。同时，种种迹象表明，多萝西公司与檬柠公司之间并非委托关系，且对租赁场地进行违章搭建并转租属违法行为，即使两公司之间的委托关系成立，亦应按规定承担连带责任。故提起诉讼请求判令：一、依法判决原告与多萝西公司签订的《房屋租赁合同》于2014年7月22�解除（如被告否认收到解约函的，解约日期可以原告起诉日为准）；二、两被告于合理期限内清空房屋并恢复原状；三、两被告共同支付拖欠的租金及房屋占用费（按每月46400元计，自2014年7月1日起算至2015年6月10日止）；四、两被告支付租金及房屋占用费的利息（按每季度租金139200元，以同期银行同类贷款利率计，自每个付费季度的首月6日起算至判决生效之日止）；五、两被告支付违约金（计算方式同诉请第四项）；六、本案受理费由两被告承担。
被告多萝西公司辩称，一、考虑到诉讼风险，多萝西公司同意解除合同，因双方发生矛盾后原告有不当行为导致己方产生损失，因此多萝西公司于2014年7月1日起未再支付房租及交还房屋，现同意支付房租及使用费，也同意将已支付的押金用于抵扣租金。但多萝西公司未收到原告发出的解约函，故原告以2014年7月22日为解�日依据不足，利息与违约金应就高而择而不应同时适用；二、多萝西公司对租赁房屋的搭建系经原告许可，且租赁合同签订前已向原告明示李灵仙为公司代理人，故李灵仙的行为均应由多萝西公司承担责任。多萝西公司与檬柠公司之间的关系是：多萝西公司向原告租用场地后，将部分场地用于经营涂料获利，其余闲置场地由檬柠公司基于多萝西公司的委托对外出租，所得的租金用于支付檬柠公司的管理成本，故两公司之间是委托关系而非转租关系，原告对上述事实系明知且并未制止，即使该经营模式违反法律规定，由此产生的后果亦应由多萝西公司承担；三、自2015年5月15日始，原告将租赁场地出入口原有的主门封闭，场地内的人员需经登记后从边门出入，承租方的管理人员则无法进入，从而失去了对租赁场地的控制权，故应以2015年5月15日作为租赁合同解除日及场�交接日，此后发生的费用不应再由己方承担。
被告檬柠公司辩称，檬柠公司的股东李灵仙以个人名义与多萝西公司签订了委托协议，表明其系受多萝西公司的委托与原告建立了租赁关系，与檬柠公司无关，此委托关系原告系明知；檬柠公司曾在李灵仙经济困难时代其向原告支付的了两笔租金，此款项系李灵仙个人所用，事后多萝西公司已将相关费用返还李灵仙，表明李灵仙与多萝西公司之间为委托关系且代为行使租赁房屋的管理义务；檬柠公司他处另租有房屋作为办公场地，并无必要再向原告租房；檬柠公司管理、使用、出租部分租赁场地系基于多萝西公司的委托，而非檬柠公司与原告之间有合同关系。综上所述，仅凭己方有向原告付款的行为，原告即将己方作为被告并要求承担连带责任的依据不足，檬柠公司并非合同当事人，不应该对付租、腾房、恢复原状等承担共同责任，故请求依法驳回原告针对檬柠公司的诉请。
经审理查明，一、本市新村路661号房屋及场地由原告向案外人承租后对外出租。2013年8月1日，多萝西公司向原告出具委托书一份，声明关于系争房屋的“仓库、办公楼及工人宿舍等相关事项”委托檬柠公司李灵仙全权处理。2013年9月13日，原告作为出租方，多萝西公司作为承租方，签订《房屋租赁合同》一份，主要约定内容为：1、多萝西公司向原告承租本市普陀区新村路661号场地，包括平房仓库660平方米、钢混结构综合楼534平方米，用途为经营建筑材料与进口涂料，承租方不得擅自改变房屋结构与用途，未经出租方同意，承租方不得将房屋用于与经营无关的活动或转租，否则出租方有权收回房屋不作任何赔偿；2、租期第一期自2013年9月15日起至2015年9月14日止，第二期自2015年9月15日起至2017年9月14日止；3、月租金为46400元，每三个月交纳一次，首月的5日前一次交清，管理费、水电费由承租方负担。承租方如拖欠租金的，应按“中国人民银行延期付款的规定”支付违约金，拖欠租金超过1个月的，出租方可收回房屋；4、租期届满或合同解除的，承租方须按时搬离，搬迁后7日内房屋有留置物的，由出租方处置。合同签订后，双方依约交接房屋，同时给予承租方两个月免租期用于装修，除将部分场地用于堆放涂料外，多萝西公司还在租赁场地内搭建了房屋并配备炉灶、卫浴、空调、计电表等生活设施用于对外出租。2013年11月20日，城市管理部门以违法搭建为由向原告出具了《责令改正通知书》；同日，原告向多萝西公司发送函件一份，认为承租方未经许可于租赁库房内搭建群居房，现要求其立即拆除违法建筑并进行整改，否则将终止租赁合同并追究责任。2014年10月10日，原告诉至法院，请求判决如其诉请。2015年5月15日，原告于租赁现场张贴“告临时租户通知书”，指出该处房屋属违法搭建并制定了相应管理制度要求租户予以遵照执行；2015年6月8日，原告向多萝西公司及其代理人发送公函，要求其于2015年6月9日前搬离并清空场地、于2015年6月14日前恢复场地原状。
另查明，一、当事人对租金的支付情况确认如下：1、2013年9月15日至2013年11月14日为免租期；2、已付租金为三期，第一期付款金额为116000元，其中押金46400元，余款69600元为2013年11月15日至2013年12月31日间的租金；第二期付款金额为139200元，为2014年1月1日至2014年3月31日间的租金；第三期付款金额为139200元，为2014年4月1日至2014年6月30日间的租金；3、自2014年7月1日起承租方未再支付租金；二、据银行交易凭证载明：案外人李灵仙于2013年9月向原告转账116000元；檬柠公司于2014年1月向原�转账139200元、于2014年4月向原告转账132755元；三、原告自认，其于2015年6月10日收回租赁场地并将相关物品集中存放，故不再对之后的租金或使用费提出主张。
诉讼过程中，经多萝西公司申请，本院委托相关机构对租赁场地内搭建房屋及其装饰装潢、可移动物品价值进行了评估，并出具了鉴定意见书，结论为：租赁场地内搭建房屋及装饰装潢造价原值为481961元，残值为366290.28元，可移动物品重置价值为112640元，评估价值为97490元。针对上述鉴定结论，原告认为，对结论不持异议，但上述损失的形成不应由原告承担责任；两被告认为，对结论不持异议，多萝西公司提起评估的目的系为证实己方承租房屋后在免租期内投入了一定的资金进行装修，希望长期保持租赁关系而非仅仅承租两年，但对合同解除后的装潢及物品损失不提出主张。
本院认为，租赁双方应按约定履�合同义务，当事人对租赁合同的条款及效力、租金的支付情况、租赁场地的实际使用状况均不持异议，本院对此予以确认。多萝西公司向原告承租场地后，在场地内搭建房屋并用于对外出租收益的行为显然有悖于合同约定，其长期欠付租金又无正当理由，基于此类严重违约行为，原告作为出租方有权解除合同并要求多萝西公司承担违约责任。因无证据表明原告的解约函已向多萝西公司送达，则以原告起诉日，即2014年10月10日为合同解除日。合同解除前，多萝西公司应对2014年7月1日起欠付的租金承担支付义务并根据其庭审中的意见将押金用于抵扣，合同解除后，多萝西公司应迁出并交还租赁场地，但在场地未交接之前仍应按租金标准支付使用费，现原告自认其于2015年6月10日已收回场地并集中存放物品，且不再对之后的使用费提出主张，故本院对原告要求被告腾空场地的诉求不再支持，并将使用费的付费日期截止至2015年6月10日。针对被告认为2015年5月15日后其无法使用场地故不应付费的主张，本院认为，被告所提供的证据仅能证实原告对场地加强了管理——此系原告针对承租方违约行为所采取的合理措施，无法证实被告已对场地失去控制，更无证据表明被告已交还了场地，故对被告的主张不予采信。违约金一节，原告以合同约定为基础提出的违约金计算方式较为合理，本院予以支持，但原告并未提交证据证实其因对方的欠租行为所蒙受的实际损失高于违约金，故对其再要求被告支付租金利息的主张本院不再支持。关于檬柠公司的责任问题，本院认为，根据不动产租赁的原则与规定，多萝西公司基于租赁合同自原告处取得系争租赁场地后，即在租期内对场地享有占有、使用、收益权，而上述权利所对应的义务，如支付租金、交还�地、恢复原状、赔偿损失等显然应由作为承租方的多萝西公司承担。如原告认为多萝西公司将场地交檬柠公司使用有违约定的，可按合同追究多萝西公司的违约责任，但无论多萝西公司与檬柠公司之间关系为何，原告在其与多萝西公司租赁关系存续期间要求檬柠公司共同承担租金及违约金的诉请有悖于合同的相对性，也混淆了合同权益与物权的关系——除非原告有充分证据可证实檬柠公司与原告之间同样存在租赁关系或檬柠公司对合同负有担保责任，而就目前可查实的证据分析，檬柠公司有向原告支付钱款并使用场地的行为并不必然表明其与原告之间存在租赁关系，而原告在租赁合同签订前对多萝西公司委托檬柠公司相关人员参与租赁活动系明知且未持反对意见，这恰恰增强了檬柠公司使用场地及代付租金是基于多萝西公司委托与允许而非基于檬柠公司与原告存有租赁关系这一论断的可能性，故在多萝西公司与檬柠公司相互确认委托关系的前提下，本院无法认定檬柠公司应就其在合同租期内对租赁场地所实施的行为，包括搭建、使用、收租等向原告承担责任。但当原告与多萝西公司的租赁关系解除后，檬柠公司作为场地的实际使用人，其与多萝西公司占用场地的行为不再具有合同与法律依据，应当共同向原告支付使用费，使用费的计费标准可参照租赁合同的约定。另，两被告未对场地内属于其所有的建筑装潢及物品提出主张，本案中不作处置。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告永丰源（上海）瓷谷股份有限公司与被告浙江多萝西建材有限公司于2013年9月13日签订的关于上海市普陀区新村路661号的《房屋租赁合同》于2014年10月10日解除；
二、被告浙江多萝西建材有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市普陀区新村路661号租赁场地恢复原状；
三、被告浙江多萝西建材有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告永丰源（上海）瓷谷股份有限公司支付2014年7月1日起至2014年10月10日止的租金（按每季度人民币139200计，被告浙江多萝西建材有限公司已交纳的押金人民币46400元可用于抵扣）；
四、被告浙江多萝西建材有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告永丰源（上海）瓷谷股份有限公司支付本判决第三项欠租的违约金（每一笔违约金的本金即为每季度租金人民币139200元，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自每个付费季度首月的6日起算至本判决生效之日止）；
五、被告浙江多萝西建材有限公司、被告上海檬柠贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告永丰源（上�）瓷谷股份有限公司支付2014年10月11日起至2015年6月10日止的房屋使用费（按每月人民币46400元计）；
六、对原告永丰源（上海）瓷谷股份有限公司的其余诉请不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案保全费人民币2270元，由两被告共同负担。
本案评估费人民币18119元，由两被告共同负担。
本案受理费人民币9368元，减半收取，计人民币4684元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹彬
二〇一五年六月十九日
书记员 蒋平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。