河南省平顶山市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）平民再终字第29号
原审上诉人（一审原告）：孙线，女。
委托代理人：夏根立，河南星烁律师事务所律师。
原审被上诉人（一审被告）：王二申，男。
一审第三人：苏现良，又名苏小军，男。
委托代理人：朱亚涛，河南金年华律师事务所律师。
一审第三人：白书峰，男。
委托代理人：常跃民，河南通海律师事务所律师。
原审上诉人孙线与原审被上诉人王二申及一审第三人苏现良、白书峰确认买卖合同无效纠纷一案，叶县人民法院于2013年1月17日作出（2012）叶民二初字第307号民事判决。孙线不服，向本院提起上诉。本院于2013年7月9日作出（2013）平民三终字第348号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2015年3月23日作出（2015）平民监字第4号民事裁定，由本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2015年6月11日公开开庭审理了本案。原审上诉人孙线及其委托代理人夏根立，原审被上诉人王二申，一审第三人苏现良的委托代理人朱亚涛，一审第三人白书峰的委托代理人常跃民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶县人民法院一审查明，孙线、王二申系夫妻关系，双方于1990年结婚。孙线的婆婆李某与王二申于1991年在叶县外贸局西边健康路南边建造门面房6间，并于1994年10月25日办理房屋所有权证，所有人为李某，共有人栏内为王二申。2004年李某去世，王二申于2005年5月19日将这6间门面房中的西头3间过户到自己名下，房屋所有权证上未登记孙线为共有人。其东头3间则没有进行继承分割，自此至今，西头3间由孙线与王二申夫妻共同收取租赁费，东头3间则为王二申之弟王栓紧收取租赁费。2009年9月2日，王二申与第三人苏现良签订一份房屋买卖协议，将包括上述3间门面房在内的6间房屋及土地以120万元的价格卖给第三人苏现良。当时，由王二申给苏现良出具一份收据，收到卖房款100万元。2009年9月9日，由苏现良替王二申清偿银行借款本息20万元。同时，王二申将该房屋的所有权证及土地使用证一并交给了苏现良，双方未办理房产过户登记，且该6间门面房也一直未交付给苏现良，门面房的租赁费用一直由孙线、王二申收取。2011年3月份，苏现良通知该6间门面房的承租户搬出该房屋，并告知王二申之妻孙线说将要扒掉该房屋进行开发时，孙线方才知道王二申与第三人苏现良之间的上述买卖行为。2011年3月30日，苏现良又将该6间房屋以160万元价格卖给白书峰。为此，双方发生纠纷，孙线诉至一审法院。2011年5月29日，苏现良等人将本案诉争房屋扒掉。
叶县人民法院一审认为，王二申与苏现良均系完全民事行为能力人，双方进行房屋买卖的民事行为是其真实意思表示。因此，双方有共同的交易目的。本案争议房屋登记的所有人为王二申，并未登记孙线为共有人。因此，苏现良在与王二申订立合同，支付双方议定的价款后，交易即完成。即使双方交易侵犯第三方利益，作为买受人的苏现良的购买行为也符合善意取得。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此，孙线以王二申无处分权要求确认买卖协议无效的理由不能成立，不予支持。苏现良述称的理由成立，予以采信。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百五十条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，一审法院判决：驳回原告孙线的诉讼请求。一审案件受理费100元，由孙线负担。
孙线不服一审判决，向本院提起上诉。其主要事实及理由：一、孙线与王二申于1991年5月1日结婚，1993年孙线和丈夫王二申、婆婆李某共同将原有旧房翻建为临街门面房6间，1994年10月25日办理了房屋所有权证，房屋所有人李某，共有人为王二申。2004年李某病世，孙线和王二申于2005年5月19日将6间临街门面房中的西边3间过户到自己名下。后王二申兄弟三人因李某生前所有的该6间临街门面房的继承发生纠纷，当时因顾及情面未发生继承官司，经口头协议约定：西边3间房屋归孙线和王二申所有，东边3间房屋由王二申之弟王栓紧收取房屋租赁费。本案争议有关房屋属于孙线和王二申的夫妻共同财产，苏现良与王二申签订房屋买卖协议时，未征得孙线的同意，房价也低于正常价格，王二申还让苏现良对孙线和王二申的兄弟隐瞒卖房的事实，苏现良不属于善意取得，协议应属无效。二、叶县人民法院增加另一个第三人白书峰参加诉讼，是有意混淆案件事实，孙线也包括王二申在内与白书峰就不存在民事法律关系。三、叶县人民法院对该案判决适用法律条款不当，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》对该案无溯及力，该解释第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，该条款是针对当事人就物品、产品买卖合同履行时的法律适用，不适用本案。请求：撤销一审判决，改判王二申与苏现良所签订的房屋买卖协议无效；本案一、二审案件受理费由王二申、苏现良负担。
王二申二审答辩称，同意孙线的上诉意见。
苏现良二审述称，根据《城市房地产管理法》，房屋所有权证和土地证是确立房屋所有权的有效证件，孙线诉请确认无效的合同所涉及的房屋和土地，从房屋所有权证和土地使用权证来看，房屋所有权人和土地使用权人是王二申，孙线并不是有关房屋的所有权人或共有权人、使用权人，一审对此已经查明，并在此基础上依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百五十条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，判决驳回孙线的诉求是正确的，请求二审予以维持。
白书峰二审述称，同意苏现良的意见。
本院二审查明，本案所涉6间房屋，西头3间由孙线与王二申夫妻共同收取租赁费，东头3间则为王二申之弟王栓紧收取租赁费。二审查明的其他事实与一审判决认定的基本事实相一致。
另查明，叶县人民政府颁发的叶房私字第03572号房屋所有权证载明：该6间平房所有权人栏内为李某，共有人栏内为王二申。叶县人民政府颁发的叶房私字第07835号房屋所有权证载明于2005年5月19日该6间平房中的西头3间所有权人已登记为王二申。2004年3月叶县人民政府颁发（2004）字第1-17-044-01号国有土地使用证，将上述6间平房所占的土地使用者登记为王二申，该土地证载明土地用途为住宅，使用权类型为划拨。2007年7月叶县国土资源局颁发的叶他项（2007）字第07-005号土地他项权利证明书载明：该宗土地于2007年7月11日曾用于抵押贷款。
本院二审认为，本案所争议的6间房屋系李某、王二申共同共有。其后，王二申将这6间房屋中本案所涉西头3间的所有权人登记为王二申。叶县人民政府为6间房屋所占的土地颁发的国有土地使用证登记的土地使用者为王二申，该土地证载明土地用途为住宅，使用权类型为划拨，由此可看出该块土地除王二申为土地使用者外，亦没有涉及到他人。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；2、领有国有土地使用证；3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；…我国《城市房地产转让管理规定》第十一条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。第十二条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将房地产所获取收益中的土地收益上缴国家或做其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。…2、私有住宅转让后仍用于居住的；…4、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割的；…从以上可以看出，本案所争议的房屋及土地是可以依法转让的，本案中苏现良与王二申签订的房屋买卖协议是双方依法转让房屋及土地的前提，其是否报由批准权相关部门审批以及有批准权相关部门是否审批，属于行政审批程序，并不影响双方所签订的协议的效力。本案中王二申依法处置自己所拥有的土地使用权和房屋产权，其与苏现良签订的房屋买卖协议没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，苏现良在购买出卖人王二申的土地使用权和房屋所有权时，已对土地所有权及房屋所有权证上载明的使用权人、所有人及共有人进行了必要的审查，尽到了自己的注意义务，并支付了对价，且出卖人已将土地使用权证、房屋所有权证交付给了买受人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定：“为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。”同时，该解释还规定：“本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。”本案属于该解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，因此，本案应适用该解释。因苏现良又将该6间房屋卖给白书峰，之后，本案诉争房屋大部分已被扒掉。因此，该案的处理同白书峰有法律上的利害关系，一审将其作为第三人参加诉讼并无不当。故上诉人孙线的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙线负担。
孙线再审称，本案二审判决认定的事实缺乏证据证明，且适用法律错误。涉案的6间门面房系孙线与王二申婚姻存续期间建造，西边3间登记在王二申名下，属于夫妻共同财产，原由孙线与王二申共同收取租金；东边3间属王二申及其兄弟的共同财产，原由王栓紧收取租金。王二申未经共有人同意无权处分共有房产，王二申与苏现良所签订的买卖合同无效。王二申明知是夫妻共有房产，未经孙线同意擅自出卖，苏现良没有理由和证据认为王二申的处分行为系夫妻共同意思表示，房屋售价也远低于市场价格，二人属恶意串通，所签订的买卖合同无效。苏现良明知王二申无权处分，仍与之签订合同，不属于善意，房屋也未交付和变更登记，不构成善意取得，买卖合同应属无效。请求：撤销本案二审判决，确认合同无效，本案一、二审诉讼费由王二申负担。
王二申再审答辩称，当时因借苏现良30万元，未到期苏现良就逼着要钱，声称要到王二申单位闹事，无奈王二申与苏现良签了协议将房屋卖了，王二申与苏现良以“君子协议”约定卖房不让王二申家人知道。买卖合同所涉及的土地有两个土地证，一个是王二申的，一个是王二申之子王强的，苏现良是在买房一年之后才找王强签署了一份认可的声明。王二申与苏现良卖房的价格是100万元，另外20万元是借苏现良的钱。二审判决查明的事实清楚，但适用法律不当。王二申无权代表共有人孙线处分房屋，所签买卖合同无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《合同法》第六条、第一百五十条只对王二申、苏现良有效，对其他共有人无效。换一种角度讲，6间门面房有5个人的份额，即使合同有效，也只有五分之一份额的买卖是有效的。
苏现良再审述称，一、房屋所有权证的所有权人、土地证的使用权人只有王二申，孙线不是房地产权属证书记载的所有权人或使用权人，无权对该房地产主张权利，不具备起诉主体资格。二、卖房是王二申主动提出来的，买卖协议是双方真实意思表示，不存在恶意串通和隐瞒不让王二申家人知道的情况。王二申是登记的房地产权利人，未登记有其他共有人，王二申有权处分，事实上王二申也曾将该房地产以抵押贷款的方式进行过处分。三、苏现良在购房时对所买房地产的房屋所有权人、土地使用权人及共有人情况进行了必要审查，包括王二申抵押贷款的事实。当时《物权法》已经生效，苏现良按照权利证书记载的权利人进行审查，已尽到了注意义务。四、苏现良购房是善意的，并支付了对价，王二申也将房产证、土地使用证交付给了苏现良，协议合法有效。如确认无效，可能会产生一系列后果。
白书峰再审述称，同意苏现良的陈述意见。另外，在协议签订时，涉案6间门面房中西边3间是王二申所有，东边3间是李某和王二申共有，当时李某已经去世，土地使用证在李某生前即登记在王二申名下，依据房产证及土地使用证除王二申外没有登记其他共有人。根据《物权法》的规定，物权未经登记的，不能对抗第三人，故王二申将登记在自己名下的土地使用权和房产转让给苏现良所签订的协议有效，苏现良依据权利证书的记载已经尽到了审查义务。本案诉讼将近四年，争议标的物已灭失，如确认合同无效，将引起一系列诉讼和不稳定因素。
本院再审认为，本案诉讼发生时，当时施行的《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第五十六条规定：“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人应当列为共同诉讼人。”王二申与苏现良签订房产买卖协议一份，孙线、王大森、王拴紧均以该协议侵害了其对房产的共有权益为由提起诉讼，要求确认该协议无效，是基于同一房产买卖事实、同一份协议，并且诉讼请求相同，应属必要共同诉讼，孙线、王大森、王拴紧等均属于共同诉讼人，原一、二审将孙线、王大森、王拴紧所提起的诉讼分开受理及审理，违反了上述法律规定，属于程序违法。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第五十七条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十九条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请无理的，裁定驳回；申请有理的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。”第五十八条规定：“人民法院追加共同诉讼的当事人时，应通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。”本案房产买卖协议出卖的标的物涉及到王二申之子王强的土地使用权，且对其利益有较大影响，原审仅依买受人苏现良提供的一份王强的“声明”，而未征求王强本人是否参加诉讼或者是对本案纠纷的意见，不符合上述两项法律规定，程序亦有不妥，可能影响案件的正确处理。
本案属于合同效力确认之诉，当事人并未提出确认物权的诉讼请求，善意取得制度属于物权法律关系范畴，原一审判决审理认定买受人苏现良属于善意取得，将合同法律关系与物权法律关系一起审理和作出认定，超出了案件审理范围。
综上，原一、二审民事判决违反法定程序，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第四项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2013）平民三终字第348号民事判决及叶县人民法院（2012）叶民二初字第307号民事判决；
二、本案发回叶县人民法院重审。
审判长 张文平
审判员 武炳耀
审判员 张占帅
二〇一五年七月十五日
书记员 杨谱说