上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初6812号
原告(反诉被告)黄立严，男，1981年7月1日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人杨立阳，上海君伦律师事务所律师。委托代理人赵一峰，上海君伦律师事务所律师。被告(反诉原告)侯彦君，男，1980年7月16日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人王易，上海汉盛律师事务所律师。第三人侯家祥，男，1954年7月4日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人王易，上海汉盛律师事务所律师。第三人上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人陆成，董事长。委托代理人姚莹莹。原告(反诉被告)黄立严与被告(反诉原告)侯彦君房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，通知第三人侯家祥、上海中原物业顾问有限公司作为第三人参加诉讼，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄立严及其委托代理人杨立阳、被告(反诉原告)侯彦君及其与第三人侯家祥的委托代理人王易、第三人上海中原物业顾问有限公司的委托代理人姚莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)黄立严诉称，2015年12月1日，原、被告签订了房屋买卖合同一份，被告代第三人侯家祥签字，将华浜新村XXX号XXX室房屋出售给原告。根据约定，双方应在90日内签订示范文本的上海市房地产买卖合同，但原告多次催促，被告皆以种种理由推脱，拒不签署合同。被告的行为严重违反了合同约定，构成根本违约。故原告起诉要求确认双方的房屋买卖合同于2016年3月24日解除，并要求被告向原告返还定金50,000元；被告向原告支付违约金337,000元；被告向原告支付其他赔偿145,850元。被告(反诉原告)侯彦君反诉并辩称，同意解除合同。导致合同不能签订的原因在原告，原告违约在先，不同意返还定金、支付违约金、赔偿金。原来合同中约定了买房人只有一人黄立严，后来增加了一个买受人关晓卫，当时签订居间合同时没有关晓卫。居间协议约定首付款51.5万元(含定金5万元)，在正式合同中，原告更改了首付款，不包括尾款5万元。系原告的行为导致合同无法继续履行，故同意解除合同，其余诉讼请求均要求驳回。基于原告的违约行为，故被告反诉要求没收定金50,000元。原告(反诉被告)黄立严针对反诉辩称，被告依据的格式合同是被告提供的，双方并没有签字。关晓卫是原告的妻子，在交易中加名字是很正常的，如果被告不同意加名字，原告也是同意不加的。定金5万元原告已经支付给被告。房屋买卖合同约定首付款51.5万元(含定金)，而51.5万元中还应该有5万元由中介公司保管，作为房屋尾款。因此不存在原告变更合同条件的事实，原告同意按照房屋买卖合同的原有条款履行。因此要求驳回被告的反诉请求第三人侯家祥同意被告(反诉原告)侯彦君的意见。第三人上海中原物业顾问有限公司述称，双方在第三人公司签订了居间合同、买卖合同，原告支付了5万元定金。约定90日内网签。2016年2月29日，双方来签约，被告侯彦君的妻子到场，晚上侯彦君也来了，侯家祥一直没有出现。被告提供的样张合同，是第三人公司到交易中心打印的样张，内容是可以更改的，是为了节约成本，等内容确定后再签订正式合同。样张合同是和居间合同一样，没有更改。当时被告提出要延期交房，原告同意延期交房，但被告又在家具部分反悔不送，原告就不同意了，因此双方没有签约成功。之后，原、被告就自己协商，没有继续在第三人公司交易。被告有无在其他地方挂牌，第三人不清楚。产证原件还在第三人处。至于本案，要求法院依法判决。经审理查明，2015年12月1日，出卖方侯彦君和侯家祥(甲方)与黄立严(乙方)签订了房屋买卖合同，约定，甲方将华浜新村XXX号XXX室房屋出售给原告，建筑面积为60.79平方米，房屋转让价为1,685,000元。双方同意于本协议签订之日起90日内，前往居间方签订示范文本的上海市房地产买卖合同。首期房价款，乙方应于签订示范文本的房屋买卖合同当日，通过居间方或者自行向甲方支付首期房款(含甲方已经收到的定金)人民币515,000元，该款并包括了尾款5万元由居间方代为保管。乙方通过向银行申请贷款的方式支付第二期房款117万元。甲乙双方于2016年3月31日前向房地产交易中心申请办理房屋过户手续。甲乙双方任何一方未按照本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行合同或者单方解除合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方须按照总房价的20%向守约方支付违约金。合同落款处，甲方由侯彦君并代侯家祥签字。同日，侯彦君出具了承诺书，承诺其得到了侯家祥的授权委托与黄立严就系争房屋的买卖签订合同，并收取定金5万元。还是同日，第三人将系争房屋的产证原件予以保管。2016年3月3日，黄立严发出催告函，表示根据合同约定双方应于2016年2月29日前签订示范文本的上海市房地产买卖合同，然你方未依约履行。故要求甲方于2016年3月5日与乙方共同签订示范文本的上海市房地产买卖合同，若甲方再不配合，该催告函期限届满之日即为甲方根本违约，届时乙方要求甲方承担合同约定的违约责任。同年3月7日，黄立严再次通过发律师函的形式催告。根据快递底单显示，同年3月24日，黄立严发出落款时间为2016年3月23日的通知书，告知被告的种种行为均严重违背了合同约定的义务，构成了根本违约，故黄立严正式告知双方合同于2016年3月24日起终止履行。该通知次日到达了被告。审理中，原告表示同意第三人中原公司关于2016年2月29日双方协商的过程，但被告关于合同中约定的装修损失折价一倍赔偿一条提出异议，要求改成折价1元，对此原告不同意。被告表示，2016年2月29日，白天是侯彦君妻子去的，晚上侯彦君去了，侯家祥在车里等。因为房屋买卖合同就2页，中介公司拿出的样张有18页，里面有很多新加的东西。侯彦君没有提出要延期交房、不送家具，也没有提出估值1元等问题，当时磋商过程中，侯彦君的妻子吴静与中原公司业务员胡娇发生肢体冲突，后报警，侯彦君提供上海市公安局治安调解协议书一份。对此，原告和第三人中原公司表示，胡娇是替班的中介业务员，由于被告提出种种变更原先约定的无理要求，胡娇说了句公道话，侯彦君的妻子就和她发生肢体冲突，后来去了公安局。同时，原告还表示，在2016年4月17日找了链家房产公司，看房后当天下午签订居间合同，当天交房、签订正式合同，第二天原告支付了首付款，现在房屋已经过户。原告一并提供了新购房屋的产证及发票、房屋买卖合同，并表示新房屋的成交价是154万元，40多平方米，单价3万余元，在高境地区，因为和系争房屋同地段的华浜新村的房子面积太大，原告负担不起，剩余的房屋都太老，而且华浜的房子价格涨幅太快。被告对房产证真实性无异议、契税、完税发票真实性无异议，房屋买卖合同上的中介公司是德佐公司，原告刚才说是链家，被告不清楚德佐与链家的关系，其他没有异议。被告还表示，至本案审理期间，系争房屋未另行出售，仍由被告全家居住使用。以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、承诺书、确认书、收款收据、催告函、通知函、律师函、被告提供的治安调解协议书，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，公民行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实、信用的基本民法原则。原、被告就系争房屋签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，双方应在90日内签订示范文本的房地产买卖合同。2016年2月29日，第三人召集双方进行协商，原告表示被告就延期交房、家具赠送以及装修估值等条款提出变更的要求，而导致了合同未能签订成功。对此，第三人中原公司予以确认。被告表示因原告变更了首付款以及增加了买受人，被告对此不予认可。关于首付款，有关条款与双方的房屋买卖合同中所约定的并不矛盾，至于买受人的问题，原告表示关晓卫系原告的妻子，但如果被告不同意，原告可以不做增加。之后，原告连续发函要求被告再次签订示范文本的房地产买卖合同，然被告均未到场。故被告的不作为导致双方合同无法正常、全面、按期地履行。根据双方合同约定，任何一方未按照本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行合同或者单方解除合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方须按照总房价的20%向守约方支付违约金。故原告于2016年3月24日向被告发出的通知书，即行使了单方解除权，该函件一经到达即具有法律效力。故原告要求确认系争买卖合同解除的诉请，符合双方合同约定及法律规定，本院予以准许。鉴于被告于2016年3月25日收到原告的通知书，本院确认双方房屋买卖合同于2016年3月25日解除。根据上文分析，鉴于被告在合同履行中构成根本违约，故原告要求其依照总价的20%部分承担违约金，也合法有据，本院也予以准许。至于原告主张的损失问题，本院认为，原告在发出解除函后，已另行委托中介公司，购买了其他地段的其他类型的房屋，且完成了交易。故根据该客观状况，原告仍要求以系争房屋目前市场价作为实际损失的计算依据不足，本院对于原告超过合同约定违约金部分的其余赔偿要求，不予支持。被告以原告违约为由要求没收定金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)黄立严与被告(反诉原告)侯彦君就宝山区华浜新村XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同于2016年3月25日解除；二、被告(反诉原告)侯彦君于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)黄立严返还定金50,000元；三、被告(反诉原告)侯彦君于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)黄立严支付违约金337,000元；四、原告(反诉被告)黄立严的其余诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)侯彦君的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取4,559元，由被告(反诉原告)侯彦君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一六年七月二十九日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……