浙江省温州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）浙温行终字第335号
上诉人（原审第三人）张慧卿。
委托代理人邵应段、支绍安。
被上诉人（原审原告）杨继海。
委托代理人李吏民。
原审被告平阳县住房和城乡规划建设局。
法定代表人林声强。
委托代理人薛成安。
委托代理人黄飞。
上诉人张慧卿因杨继海诉平阳县住房和城乡规划建设局（下称平阳县住建局）房屋行政登记一案，不服浙江省平阳县人民法院（2014）温平行初字第49号行政判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月2日受理后，依法组成合议庭，于同年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人张慧卿的委托代理人邵应段、被上诉人杨继海及其委托代理人李吏民、原审被告平阳县住建局的委托代理人薛成安、黄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：平阳县昆阳镇水塔村城西小区三号楼一单元132室房屋原登记为原告杨继海所有。但原告未出资建造，也未实际占用使用该房屋。2006年3月1日，案外人张志龙以原告名义与第三人张慧卿签订了《房屋卖尽协议》。2006年4月4日，第三人张慧卿申请将该房从杨继海名下转移登记在自己名下。同年3月15日，平阳县昆阳镇水塔村民委员会出具《委托书》，内容为：“兹有本村民集资建房户杨继海（套房坐落水塔村城西居住小区三号楼一单元132室），其本人在外经商，无法亲自前往办理该屋买卖过户等相关手续，现全权委托张志龙办理该房的房地产买卖过户、领证等手续。特此委托，受托人签署上述相关文件协议等，委托人均予以承认。”该委托书并未经原告签字或捺印确认。平阳县昆阳镇水塔村委会另于2006年3月28日出具《具结书》，内容为原告等人不能亲自办理房屋买卖过户相关手续。该《具结书》经平阳县昆阳镇城西办事处、平阳昆阳镇开发建设指挥部办公室、平阳县昆阳镇人民政府确认“情况属实”，并加盖印章。2006年4月28日，原平阳县房产管理局核准登记，并颁发平昆字第032365号房屋所有权证书，确认上述房屋转移登记至张慧卿名下。原告不服，诉请撤销该房屋登记行为。现法院生效判决已确认：张志龙以杨继海名义与张慧卿签订的《房屋卖尽协议》及平阳县昆阳镇水塔村民委员会出具的《委托书》均不成立。
原判认为：1.原平阳县房产管理局对平阳县辖区内的房屋有权属登记的法定职权。现该局已被撤销，被告平阳县住建局已继受了其职权职责，故系本案适格被告。2.被告不能证明原告得知被诉行政行为内容的具体时间，原告自认于2013年6月8日知道该行政行为内容，至其同年7月24日提起本案诉讼，符合《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，未超过法定起诉期限。3.原告系被诉转移登记的原登记产权人，对被诉行政行为有权提起行政诉讼。4.原平阳县房产管理局作出被诉行政行为之时，已经认识到应对房屋原登记权利人的身份及意思表示进行审核，但却在原登记权利人未到场、受委托人提供的委托材料明显不符合法律规定之时，即认可其代签的《房屋买卖协议》，并以此协议确认涉案房屋权属转移，核准房屋转移登记，被诉行政行为明显违法。5.第三人申请房屋权属转移登记之时，应得知张志龙并非涉案房屋的登记产权人，且张志龙不能出具登记产权人委托其出售及办理房屋权属转移登记的材料。在此情况下，第三人同意张志龙以原登记产权人的名义在《平阳县房地产卖契》“卖方”一栏上签名，主观上不能推定为善意。综上，被诉房屋登记行为认定事实证据不足，应予以撤销。据此判决撤销平阳县房产管理局于2006年4月28日以颁发平昆字第032365号房屋所有权证作出的房屋登记行为。
上诉人张慧卿诉称：1.涉案房屋所占土地虽以被上诉人杨继海名义取得用地审批，但实际系案外人张志龙出资兴建，且杨继海已领取该返回地补偿款，其并非该房屋的实际所有权人，与被诉房屋登记行为不具有法律上利害关系，不具备原告诉讼主体资格。2.水塔村村委会曾于涉案房屋竣工后召开村民大会告知各村民享有优先购买权并限期申报，且被诉行政行为的内容已于2006年7月4日在温州日报上公告，被上诉人至2013年7月24日提起本案诉讼，已超过起诉期限。3.涉案房屋所占土地系水塔村安置返回地，该村作为权利主体对放弃优先购买权的安置房组织对外销售，并承诺办理过户登记，上诉人足以信赖其有合法处分权，且已支付合理对价，属于善意第三人。请求撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人杨继海辩称：1.涉案房屋已登记在被上诉人名下，水塔村村委会未经被上诉人授权，无权处分该房屋。2.涉案房屋卖尽协议及委托书已被法院生效判决确认不成立，原审被告据此作出的被诉房屋登记行为缺乏事实依据，依法应予撤销。3.上诉人明知张志龙和水塔村村委会无权处分的情况下仍签订房屋买卖协议，且未支付相应的土地出让金，不符合善意取得的条件。4.上诉人及原审被告未举证证明被上诉人知道或应当知道被诉登记行为具体内容的时间，故本案起诉未超过起诉期限。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告平阳县住建局同意上诉人张慧卿的意见。
各方当事人在一审诉讼中提供的证据均已随案移送至本院。在二审诉讼中，上诉人张慧卿提供了以下证据并申请本院向平阳县昆阳镇水塔村村委会调取该证据原件：1.原平阳县昆阳镇城市建设局会议纪要和平阳县规划建设局平规建发（2005）24号文件，以证明上诉人张慧卿于涉案用地报批前已向水塔村村委会购置涉案安置房。2.村民代表会议记录、补贴报销单和征地补偿协议书，以证明被上诉人杨继海于2003年已知道涉案房屋联建及其自愿放弃涉案安置房并领取安置补偿款。3.温州日报、安置房业主公告照片和平阳县昆阳镇城西花苑业主委员会证明，以证明被上诉人起诉已超过起诉期限。
本案争议焦点是被上诉人杨继海是否具备原告诉讼主体资格、本案起诉是否超过起诉期限、被诉行政行为是否合法及上诉人张慧卿是否构成善意取得。综合各方当事人意见，本院认为：1.上诉人张慧卿在二审诉讼中提供的上述证据不属于新证据，本院均不接纳，其一并提出的调取该证据原件申请，本院亦不予准许。原审被告平阳县住建局提供的组织机构代码证，可以证明原平阳县房产管理局职责于2012年5月18日已划归平阳县住建局。原判认定的事实有相应证据印证，本院予以确认。2.《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上的利害关系的公民、法人或其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”涉案房屋初始登记在被上诉人杨继海名下，其与该房屋转移登记行为具有法律上利害关系，具备原告诉讼主体资格。3.《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条规定：“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”水塔村村民委员会是否召开村民大会、温州日报公告的涉案房屋土地登记内容并不能证明被上诉人杨继海当时知道或应当知道被诉房屋登记行为的内容，在无其他证据的情况下，上诉人张慧卿及原审被告仅以此主张杨继海起诉已超过2年期限，缺乏事实依据，本院不予支持。被诉行政行为于2006年作出，被上诉人自认于2013年6月8日知道该行政行为内容，至其提起诉讼，未超过法律规定的期限。4.《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第七条规定：“申请房屋产权登记，权利人可以亲自办理或委托他人代为办理，委托他人办理的，应出具委托书。”第八条规定：“申请房屋产权登记的，权利人应提交下列文件：（一）房屋产权登记申请书；（二）权利人合法有效的身份证明；（三）房屋产权的合法来源证明。”原审被告平阳县住建局据以登记的房屋卖尽协议、委托书已被生效判决确认不成立，被诉行政行为缺乏事实依据。5.《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”涉案房屋原登记在被上诉人杨继海名下，上诉人张慧卿仅凭平阳县昆阳镇水塔村村委会出具的具结书、无杨继海签名确认的委托书即认为张志龙已取得杨继海处分该房屋的委托授权并签订买卖合同，明显不符合上述“善意受让”的条件，不构成善意取得。综上，原判撤销被诉房屋登记行为并无不当。上诉人张慧卿上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人张慧卿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 存
审 判 员 曾晓军
审 判 员 章宝晓
二〇一四年十月二十四日
代书记员 沈奇峰