安徽省铜陵市义安区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0706民初162号原告：铜陵市银杏物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜官区义安南路义安大厦五楼，统一社会信用代码913407007199722818（1-1）。法定代表人：王军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈勇，安徽景旺律师事务所律师。被告：姚翠萍，女，1962年10月13日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。被告：左金鸡，男，1957年8月10日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。被告：铜陵县五松镇渝川食府，住所地安徽省铜陵市义安区，系个体工商户。经营者：王义，男，1984年11月12日出身，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。原告铜陵市银杏物业管理有限责任公司（以下简称银杏物业公司）与被告姚翠萍、左金鸡、铜陵县五松镇渝川食府（以下简称渝川食府）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告银杏公司委托诉讼代理人陈勇、被告左金鸡和渝川食府经营者王义、证人孙某到庭参加诉讼，被告姚翠萍经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银杏物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令姚翠萍、左金鸡、渝川食府支付银杏物业公司10326元和违约金（自起诉之日起至付清全部款项之日止按照日千分之三计算）；2、本案诉讼费用由姚翠萍、左金鸡、渝川食府负担。事实和理由：2011年10月，银杏物业公司与天馨花园的开发商铜陵市建宝房地产开发有限公司（以下简称建宝公司）签订了《前期物业管理服务合同》，约定银杏物业公司为天馨花园提供物业服务等权利义务。合同签订后，陆续有业主搬入，姚翠萍、左金鸡和渝川食府也搬入并使用（出租给他人使用）天馨花园的房屋，但姚翠萍、左金鸡、渝川食府却没有缴纳相应的费用，经银杏物业公司多次催要，姚翠萍、左金鸡及渝川食府仍未履行付费义务。姚翠萍、左金鸡及渝川食府实际使用了银杏物业公司提供服务的物业却不支付相关费用，其拖欠费用的行为不但侵害了银杏物业公司的合法权益，同时也损害了小区全体业主的共同利益。姚翠萍的50#门面房面积是82.10平方米，每平方米2.50元，自2014年9月1日至2016年8月31日两年的物业费是4926元；左金鸡的58#门面房面积是90.01平方米，每平方米2.50元，于2014年8月26日交了一年的物业费，自2014年9月1日至2015年8月31日欠交的物业费是2700元；左金鸡的60#门面房面积是90.01平方米，每平方米2.50元，自2014年9月1日至2015年8月31日欠交的物业费是2700元。姚翠萍和左金鸡均为业主，且系夫妻关系，通过出租自己的房屋营利。渝川食府系承租人，应承担相应义务。左金鸡辩称，1、左金鸡未与银杏物业公司签订物业服务合同；2、若银杏物业公司与建宝公司签订的物业合同能作为物业费的依据，那么依据该合同多层住宅是每平方米0.60元，高层住宅是每平方米1.10元，非住宅物业是每平方米1.10元，网点门面房应按非住宅的标准收费，且门面房并没有享受到住宅的物业服务项目，银杏物业公司目前对门面房仅提供了垃圾清理服务；3、银杏物业公司要求按照每平方米2.5元收取物业费，没有收费依据，应当提交收费依据，天馨花园属于义安区，而位于该区繁华地段的井湖大市场的物业费标准为每平方米0.60元，天馨花园位于该区的边远地段，不应按每平方米2.50元收费；4、之前支付的一年物业费系因银杏物业公司提出不交费不能营业时，渝川食府才被迫交的费，要求银杏物业公司退还；5、门面房漏水，物业公司至今没维修，50#门面房还没有办证，因不同意按每平方米2.5元的收费标准而没有交物业费，物业公司多次对50#门面房进行停电。渝川食府辩称，1、银杏物业公司要求按照每平方米2.5元收取物业费，没有收费依据，物业费应该交，但是不能按照每平方米2.5元的标准交，要协商价格。2、渝川食府支付了一年的物业费系因渝川食府租房后要开工装修，银杏物业公司阻碍耽误了三天工期，渝川食府出于无奈才交的物业费5400元，银杏物业公司应给出合理的收费依据，否则应退还该部分费用。3、物业合同中提到的物业服务项目渝川食府基本没有享受到，仅有垃圾清理服务，银杏物业公司未配备消防设施；银杏物业公司与开发商建宝公司签订的物业合同中的第三章里面有关于物业公司对屋面、外墙面进行维修的内容，而58#门面房楼顶已经开始脱落，涉及安全问题，物业公司没有处理，58#、60#门面房漏水，渝川食府要求物业公司处理，而物业公司没有履行维修义务，而要求渝川食府去找开发商处理；58#门面房门前的井盖坏了，也是渝川食府自己修补的；4、2016年，因60#门面房消防漏水，物业公司要进行消防测试，在未通知渝川食府的情况下进行测试将渝川食府的门面房房淹了，造成了损失，银杏物业公司应赔偿。姚翠萍未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、对当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证；银杏物业公司营业执照复印件、渝川食府工商登记信息表、左金鸡与开发商建宝公司签订的房屋购买协议首页复印件、50#门面房的房屋租赁合同复印件、58#和60#门面房的房屋租赁合同复印件、《接处警情况登记表》三份。2、银杏物业公司提交了《天馨花园前期物业管理服务合同》，拟证明银杏物业公司与开发商签订了前期物业管理服务合同，范围包括天馨花园，但是没有对商业门面房的服务进行约定。左金鸡和渝川食府质证认为，没有看到过该份合同。本院对该份合同的真实性、合法性、关联性予以认可，该份合同中将物业服务费标准约定为：多层住宅每月每平方米0.60元，高层住宅每月每平方米1.10元，非住宅物业每月每平方米1.10元，但并未约定非住宅的范围，故本院认为非住宅应含商业门面房，商业门面房的物业服务费标准应适用非住宅的标准。因此，对银杏物业公司提出该份合同没有对商业门面房的服务进行约定的证明观点，本院不予采纳。3、银杏物业公司提交了其与52#、54#门面房业主签订的前期物业管理服务协议复印件，拟证明物业服务合同是含在天馨花园业主手册中的，业主手册是开发商建宝公司和银杏物业公司共同交付给业主的，协议样本已经在铜陵市房产局物业科备案，合同中明确约定商业用房为每平方米2.5元，银杏物业公司的物业费收费标准符合约定，也经过相关行政部门备案，符合法律规定。左金鸡质证认为，没有见过该份合同，但是与物业公司签订该份合同的人应该是被迫签订的，现在此人已经离开了，52#和54#门面房到现在也没有交物业费。渝川食府质证认为，没有签过这样的合同。本院认为，该份合同系复印件，银杏物业公司未提供其他证据来佐证合同的真实性，且该份合同系银杏物业公司与案外人签订的，对案涉门面房的所有人或使用人不发生效力，不能作为案涉门面房的收费依据，故本院对该份证据不予确认。4、银杏物业公司提供了律师函（卷宗保留复印件）和照片各两份，拟证明银杏物业公司委托律师于2016年6月3日向姚翠萍、左金鸡和渝川食府送达了律师函，送达的地址均位于案涉的门面房房内。左金鸡和渝川食府质证认为，至今没有收到该律师函，也没有见过照片。本院认为，对律师函和照片的真实性予以认可，但照片未标注拍摄地点，不能证明银杏物业公司已将两份律师函送达给了姚翠萍、左金鸡和渝川食府，故本院对该组证据的证明力不予确认。5、渝川食府提供了照片二十张和视频一份，拟证明渝川食府房屋漏水，要求物业公司维修，物业公司至今没有处理；同时证明物业公司在凌晨进行消防测试，没有通知渝川食府，造成渝川食府因淹水受到了损失。银杏物业公司质证认为，对证据的真实性和关联性持有异议，照片和视频均不能反映系因物业公司的行为造成了照片和视频中的水渍，且照片无拍摄时间，形式上不符合法律规定。左金鸡对该组证据没有异议。本院认为，渝川食府的屋内漏水非房屋的共用部位，通过照片不能确定漏水部位是否系物业维修范围，且通过照片不能看出漏水的原因；渝川食府提供的屋内淹水的照片和视频来证明其损失，本院在庭审中已向渝川食府释明，要求其另行主张。故对该组证据的证明力不予认可。6、渝川食府申请了证人孙某到庭作证，孙某在作证过程中陈述其系50#门面房的业主，与50#门面房的承租人系夫妻关系。本院认为，孙某与案涉50#门面房的承租人存在利害关系，其当庭证词中关于50#门面房的断电部分有《接处警情况登记表》佐证，对该部分予以认可；其余部分无其他证据佐证，对其证明力不予确认。7、对证人张某和叶某的书面证言，因证人张某和叶某无正当理由未出庭作证，且其书面证言无其他证据佐证，本院对该两份书面证言不予确认。本院经审理认定事实如下：建宝公司系天馨花园小区的开发单位，其与银杏物业公司就天馨花园的前期物业服务签订了《天馨花园前期物业管理服务合同》。该合同约定：物业类型：多层住宅、高层住宅、非住宅物业；物业服务费标准：多层住宅每月每平方米0.60元，高层住宅每月每平方米1.10元，非住宅物业每月每平方米1.10元；建宝公司、业主或物业使用人违反本合同第八条、第九条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三的标准向银杏物业公司支付违约金。姚翠萍购买了天馨花园50#门面房，左金鸡购买了58#和60#门面房。2014年8月15日，左金鸡将天馨花园58#和60#门面房出租给王义用于经营渝川食府并签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：租赁期限从2014年10月18日至2017年10月18日；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、燃气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业费等门面所有经营有关的费用，以上须按时缴纳。2015年10月18日，姚翠萍将天馨花园50#门面房出租给左宗琴用于经营药房并签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：租赁期限从2015年10月18日至2018年10月18日；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、燃气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业费德国门面所有经营有关的费用，以上须按时缴纳。2015年7月3日至2015年12月2日，银杏物业公司因天馨花园50#门面房未支付物业费，对该门面房断电。渝川食府于2014年8月26日支付了58#和60#门面房一年的物业费5400元。本院认为，银杏物业公司与建宝公司签订的《天馨花园前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效。该合同对案涉50#门面房的购买人姚翠萍和58#和60#门面房的购买人左金鸡具有约束力。姚翠萍和左金鸡在接收房屋后未与银杏物业公司重新签订物业服务合同。现银杏物业公司要求对50#门面房按照每月每平方米2.5元的标准收取物业服务费，但其未提供证据证明其就该收费标准与购买人姚翠萍或房屋承租人左宗琴达成了一致意见。故本院认为，银杏物业公司应继续按《天馨花园前期物业管理服务合同》中约定的非住宅物业的收费标准即每月每平方米1.10元的标准收取50#门面房的物业费，50#门面房自2014年9月1日至2016年8月31日的物业费为2167.44元（82.10平方米×1.10元/月/平方米×24个月=2167.44元）。姚翠萍作为该门面房的购买人负有向银杏物业公司支付物业费的义务。故对银杏物业公司要求姚翠萍支付物业2167.44元的诉请，本院予以支持；对超出部分物业费不予支持。姚翠萍向银杏物业公司支付物业费后有权依据《房屋租赁合同》向承租人左宗琴主张该部分物业费。银杏物业公司认为左金鸡与姚翠萍系夫妻关系，要求左金鸡与姚翠萍共同支付该部分物业费，但其未提供证据证明左金鸡与姚翠萍系夫妻关系，且夫妻关系系身份关系，不适用自认。故对银杏物业公司要求左金鸡支付50#门面房的物业服务费的请求，本院不予支持。银杏物业公司要求对姚翠萍所欠的物业费自起诉之日即2017年1月11日按日千分之三的标准收取违约金，该违约金的起算时间未违反法律规定，本院予以确认。但银杏物业公司未提供证据证明其因姚翠萍拖欠物业服务费存在利息损失外的其他损失，其违约金的计算标准超出了中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，对超出部分本院不予支持。对银杏物业公司对50#门面房进行断电的问题，如果姚翠萍或50#门面房的承租人认为该断电行为给其造成损失的话可另行主张，本案中不予处理。渝川食府系58#和60#门面房的实际使用人，其于2014年8月26日支付了一年物业费5400元，从渝川食府经营者王义与购买人左金鸡签订的《房屋租赁合同》的租赁期限来看，渝川食府支付的一年物业费应是2014年8月至2015年8月的物业费。现银杏物业公司要求姚翠萍、左金鸡和渝川食府支付2014年9月1日至2015年8月31日的物业费，系重复收费，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姚翠萍于本判决生效后七日内一次性支付原告铜陵市银杏物业管理有限责任公司物业服务费2167.44元和违约金（以2167.44元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，自2017年1月11日计算至付清之日止）；二、驳回原告铜陵市银杏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元，减半收取29元，原告铜陵市银杏物业管理有限责任公司负担23元，被告姚翠萍负担6元（该部分款项原告铜陵市银杏物业管理有限责任公司已预交，被告姚翠萍应于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决审判员 杨 琴二〇一七年四月七日书记员 钟婷婷附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条经人民法院通知，证人应当出庭作证。有下列情形之一的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证：（一）因健康原因不能出庭的；（二）因路途遥远，交通不便不能出庭的；（三）因自然灾害等不可抗力不能出庭的；（四）其他有正当理由不能出庭的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。