大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甘民初字第5681号
原告中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行。
负责人王永伟，系行长。
委托代理人乔为，系该单位职员。
委托代理人许洪庆，系该单位职员。
被告温小龙。
被告大连鲲达房地产开发有限公司。
法定代表人孙照贵，系董事长。
委托代理人于美欣，系该公司职员。
委托代理人肖平，系该公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行与被告温小龙、大连鲲达房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后由代理审判员王菲适用简易程序独任审判，公开开庭审理本案。原告委托代理人许洪庆、乔为及被告温小龙、被告大连鲲达房地产开发有限公司的委托代理人肖平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月28日，二被告与原告签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定被告温小龙向原告借款人民币520，000元，借款用途为购买房产，借款期限自2011年6月28日至2041年6月27日止，担保方式为抵押担保和阶段性保证担保，即以被告温小龙购买的位于大连市建筑面积99.36平方米的房产抵押担保和被告大连鲲达房地产开发有限公司阶段性保证担保。《个人购房担保借款合同》第三十五条约定“阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”。上述合同签订后，被告温小龙协助原告于2011年7月4日对其所购房产在大连市国土资源和房屋局完成抵押权预告登记，并取得《房屋预告登记证明》，预告登记权利人为原告。2011年7月5日原告向被告发放贷款人民币520，000元，期限为2011年7月5日至2041年7月4日，执行年利率6.8%，逾期利率10.2%。贷款发放后，被告温小龙共计偿还借款本金3，313.55元，至今尚欠借款本金516，886.45元、利息62，531元未还，被告大连鲲达房地产开发有限公司也未履行担保责任。原告认为原告与二被告签订的合同合法有效，被告应按期偿还原告借款本息，现被告欠款逾期超过20期未还，已构成违约，应承担偿还借款本息的义务。被告大连鲲达房地产开发有限公司承担阶段性保证担保，意思表示真实，担保有效，被告大连鲲达房地产开发有限公司应承担连带保证担保责任，故原告诉至法院，请求判令：1、被告温小龙立即提前偿还全部借款本金516，886.45元及利息67，580.87元（暂计算至2013年10月5日）；2、自2013年10月6日起的正常利息及全部罚息、复利按合同计算至被告实际还清欠款之日止；3、原告对被告抵押房产享有的抵押权合法有效，对该房屋享有优先受偿权；4、为实现债权所发生的拍卖、变卖房产费用及诉讼费、保全费以及其他实现债权的费用由被告承担；5、被告大连鲲达房地产开发有限公司对上述所欠款项承担阶段性连带保证责任。
被告温小龙辩称，同意偿还贷款，但是目前的经济状况存在问题，确实是前期拖欠了一些没有还上，但现在一次性偿还不了。罚息、复利正常计算就行。对原告要求对被告抵押房产享有的抵押权合法有效没有异议。不同意承担为实现债权所发生的拍卖、变卖房产费用及诉讼费、保全费、律师费等全部实现债权的费用。
被告大连鲲达房地产开发有限公司（以下简称被告鲲达公司）辩称，不同意原告诉讼请求。第一，按照个人购房担保借款合同的约定，第二被告真实的担保意思为贷款发放之日起至抵押登记手续办理完毕这一期间借款人正常的本金和利息，由于借款人的违约行为而造成的贷款人提前收回全部本金及相应复利、罚息以及实现债权的所有的费用并不是第二被告担保的真实意思，第二被告只同意承担这一阶段借款人正常的本金及正常的利息。第二，第二被告的担保义务是应当在原告主张第一被告的抵押权实现之后第二顺序的担保。因为担保既有物上的抵押，也有第二被告的连带保证，在这种情况下第二被告主张应当是第二顺序的。
经审理查明，2011年6月28日，原告与二被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告温小龙向原告借款520，000元，借款期限30年；还款方式为按月等额本息还款。合同同时约定，借款人未按约定按期足额偿还借款超过90天，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；合同中还约定，借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同规定用途使用借款的，贷款人有权按约定对借款人计收罚息和复利；合同另约定，与该合同有关的公证、登记、评估、鉴定、见证、运输、保管等费用由借款人、保证人、抵押人承担。被告自愿以位于大连市自有房屋作为抵押物为上述借款提供抵押担保，房屋建筑面积99.36平方米。抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。2011年7月4日，被告温小龙协助原告对其所购房产在大连市国土资源和房屋局完成抵押权预告登记，并取得《房屋预告登记证明》，预告登记权利人为原告，该房屋至今仍未取得所有权证书。合同另约定，由被告鲲达公司为借款人承担阶段性保证责任，即自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证的范围包括但不限于本合同项下的数笔债务。
合同签订后，原告于2011年7月5日向被告发放了全部贷款。但被告自合同签订之日起至2013年10月5日止，累计出现20期违约还款情形。二被告至今均未依约履行剩余还款义务。截至2013年10月5日，被告尚欠本金516，886.45元未还。
本院确认上述事实，有《个人购房担保借款合同》、房屋预告登记证明、借款凭证、还款记录、原、被告陈述以及本院的庭审笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，二被告与原告签订的《个人购房担保借款合同》，是双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应恪守。现原告已按照合同约定如期、足额向被告温小龙发放了贷款，而被告温小龙在还款过程中未足额偿还借款本息，故，原告有权依据合同约定，要求被告清偿全部贷款及利息，本院对原告要求被告支付借款本金及利息的诉讼请求予以支持。
关于案涉抵押权的效力问题。经审查，原、被告虽在《个人购房担保借款合同》中就被告名下位于大连市房屋设定抵押权且已办理抵押预告登记，依据《中华人民共和国物权法》规定，以建筑物作为抵押应当办理抵押登记，抵押自登记时设立，但本案当事人仅进行预告登记，并不能视为抵押已生效，故原告依此主张抵押权合法有效及优先受偿于法无据，本院不予支持。
关于原告要求被告承担为实现债权所产生的实现债权费用的诉讼请求，因原告主张的上述费用中除诉讼费、保全费外，其他费用并未实际发生，故本案中无法处理，原告可待上述其他费用实际发生后另行诉讼。
关于原告要求被告鲲达公司对上述所欠款项承担阶段性连带保证责任，因双方在合同中对被告鲲达公司的担保责任已予以明确，本院予以支持。关于被告鲲达公司辩称其真实担保意思应为贷款发放之日起至产权、抵押等办理完毕之日止期间的正常本金和利息，本院认为，双方合同明确约定了担保期限，该期限并非提供担保的范围而系原告主张权利的期间，即原告在此期限内主张权利，被告鲲达公司作为担保人便应履行合同约定的担保义务，被告温小龙在此期间未如约履行合同义务，应按原告要求一次性偿还借款，被告鲲达公司应对此承担连带偿还责任；而对被告鲲达公司辩称的担保顺位，因被告温小龙所提供抵押系预告登记，抵押权尚未生效，故本案并不存在物保与保证并存的情况，本院对被告鲲达公司上述两种辩称意见均不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十五条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告温小龙偿还原告中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行借款本金516，886.45元及正常利息、复利、罚息（正常利息、复利、罚息按《个人购房担保借款合同》的约定计算至本判决确定的给付之日止）。
二、被告大连鲲达房地产开发有限公司对上述欠款承担连带偿还责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行的其他诉讼请求。
案件受理费人民币9，590元，其他诉讼费50元，保全费3，420元，共计13，060元，由被告温小龙负担，上述费用于本判决生效之日起十日内给付原告，被告大连鲲达房地产开发有限公司对上述费用承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
代理审判员 王菲
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 孙蕾
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。
第十五条保证合同应当包括以下内容：
（一）被保证的主债权种类、数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）保证的方式；
（四）保证担保的范围；
（五）保证的期间；
（六）双方认为需要约定的其他事项。
保证合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。