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湖北省恩施市人民法院<\\\/div>
民事裁定书<\\\/div>
（2011）恩民初字第02520号<\\\/div>
原告廖瑞艳（反诉被告），个体工商户。<\\\/div>
委托代理人（特别授权）何选彬，湖北清江源律师事务所律师。<\\\/div>
被告罗念（反诉原告），居民。<\\\/div>
被告周用碧（又名周荣碧），居民。系罗念之母。<\\\/div>
二被告共同委托代理人（特别授权）朱明斌，湖北正典律师事务所律师。<\\\/div>
原告廖瑞艳诉被告罗念、周用碧合同纠纷一案，本院于2011年9月5日立案受理。诉讼中被告罗念提起反诉，本院立案受理。依法组成由审判员郭韶华担任审判长，审判员向云、程靖参加的合议庭于2011年12月19日公开开庭进行了审理。原告廖瑞艳（反诉被告）及其委托代理人何选彬，被告罗念（反诉原告）及二被告共同委托代理人朱明斌到庭参加诉讼。原、被告均同意延长庭外和解期限三个月，后经原告廖瑞艳提出申请，本院于2012年2月20日作出（2011）恩民初字第02520号民事裁定，中止本案本诉及反诉的诉讼。本案现已审理终结。<\\\/div>
原告廖瑞艳诉称，2007年12月10日，原、被告双方签订了《合伙建房协议书》，由原告出钱，被告负责组织建房并办理建房的相关手续。2009年房屋建成后，被告一直不给原告交付房屋，也未办理相关户证。经原告多次催告，被告不理。请求判决被告立即交付房屋及房地产权证，并承担本案诉讼费用。<\\\/div>
原告廖瑞艳为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：<\\\/div>
证据一、《合伙建房协议书》及附件复印件各一份。证明原告廖瑞艳与被告罗念合伙建房的事实。被告罗念对其真实性无异议，对附件提出当时未约定第七楼。被告周用碧对其真实性无异议，承认其代被告罗念签字并书写了七楼和价格1500元的内容。本院对该证据予以确认。<\\\/div>
证据二、收款收据复印件七份。证明原告廖瑞艳已付合伙投资款185000元。被告罗念、周用碧对其真实性无异议。本院对该证据予以确认。<\\\/div>
证据三、照片二张。证明合伙所建房屋已建成。被告罗念对其真实性无异议，认为不是合伙建房。被告周用碧认为物权应以证照或者合同明确约定为准。本院对该证据予以确认。<\\\/div>
被告周用碧辩称，本人不是《合伙建房协议书》的权利享有者和义务承担者。原告廖瑞艳与被告罗念因《合伙建房协议书》产生纠纷，与被告周用碧无关。请求驳回原告廖瑞艳对被告周用碧的诉讼请求。<\\\/div>
被告周用碧未向本院提交证据。<\\\/div>
被告罗念答辩并反诉称，原告廖瑞艳与被�罗念经人介绍相识后，就合伙建房达成共识，双方约定在恩施经济技术开发区（恩施市公共汽车总公司附近）共建住宅楼一栋，并于2007年12月10日签订《合伙建房协议书》，被告罗念按照协议约定多次就合伙建房所需土地、规划等事项向政府部门申请建房，政府相关部门置之不理，明确告知恩施市城区规划范围内严控地段不允许私人建房，更不允许私人合伙建房，政府不供给土地，也不办理任何建房手续，相关部门还给被告提供了恩市政发（2006）24号文件，明确答复不能办理的理由。被告明确告知原告无法实现合同目的，多次协商要求解除合同，原告不同意。《合伙建房协议书》因政府原因导致合同目的不能实现，同时双方合伙内容违反了法律的禁止性规定，请求驳回原告廖瑞艳的诉讼请求。同时提出反诉，请求解除该《合伙建房协议书》。<\\\/div>
被告罗念为证�其抗辩理由及反诉主张，向本院提交了以下证据：<\\\/div>
证据一、《合伙建房协议书》复印件一份，证明该协议仅约定了大概范围、由原告组织资金、双方合伙建房、罗念具体实施，未反映被告罗念现有房屋是合伙建成。原告廖瑞艳对其真实性无异议，提出附件中楼层没有填写七楼，价格1500元与原告提交的《合伙建房协议书》一致，该协议附件二是业主公约有众多合伙建房人，还有其他合伙人有类似协议。本院对该证据予以确认。<\\\/div>
证据二、恩市政发（2006）24号文件复印件一份。证明因政策原因无法实现合伙目的。原告廖瑞艳对其真实性无异议，提出该文件系2006年底印发，属于未生效的法律文件；在文件印发前房屋已修建了部分，被告于2007年1月相继同其他人签订了合伙建房协议，被告同原告签协议是在2007年12月10日，被告明知有文件还同原告签协议，说明�告有能力办好相关手续。本院对该证据予以确认。<\\\/div>
原告廖瑞艳就反诉辩称，被告罗念反诉与事实不符。本案所涉房屋已经建成，并取得了国有出让土地使用权。2007年12月10日所签《合伙建房协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，被告罗念应当将房屋交给原告廖瑞艳。<\\\/div>
原告廖瑞艳为证明其反诉抗辩理由，向本院提交了以下证据：<\\\/div>
证据一、土地权属证明复印件一份。证明被告罗念2002年取得国有土地使用权并修建房屋，2007年找人合伙建房（加层）。被告罗念对其真实性无异议，认为该宗土地与本案无关。本院对该证据予以确认。<\\\/div>
证据二、对证人廖某调查笔录原件一份。证明被告罗念与原告廖瑞艳及他人签订了同类合伙建房协议，部分房屋已交付使用。被告罗念承认当时确实签了几份合伙建房协议，但认为该证据与本案无关，希望证人廖某出庭作证。本院对被告罗念承认的事实予以确认。<\\\/div>
证据三、证人廖某与被告罗念签订的《合伙建房协议书》复印件一份。证明被告罗念与证人廖某为共同建房人，所建房屋已交付廖某使用，其《合伙建房协议书》与本案《合伙建房协议书》内容一致。被告罗念对其真实性无异议，认为合伙房屋未能建成，遂将自有房屋一套交给廖某居住。本院对该证据予以确认。<\\\/div>
证据四、原告廖瑞艳天然气安装开户申请表复印件一份。证明合伙建房已申请安装天然气，该申请表由被告周用碧办理，确定了房屋位置为七楼右侧，原告廖瑞艳姓名由被告周用碧代签。被告罗念认为该证据与本案无关。本院对该证据予以确认。<\\\/div>
证据五、规划许可证及验收证明复印件各一份。证明双方合伙协议因被告罗念取得了国有土地使用权及规划许可证而有效。被告罗�提出该证据系其个人建房资料，规划的是4层，申请时间是2006年，与本案《合伙建房协议书》无关。本院对该证据予以确认。<\\\/div>
经审理查明，2002年5月31日，被告周用碧将其位于恩施红庙经济开发区下官田面积为310.9㎡的国有土地使用权馈赠给其子即被告罗念用作住宅用地。2002年5月31日，被告罗念取得了该宗土地的《国有土地使用权证》，该证载明土地使用者为罗念。2006年11月30日，经规划部门审批同意被告罗念建房4层。<\\\/div>
2007年12月10日，被告罗念在修房过程中，被告周用碧代被告罗念与原告廖瑞艳签订《合伙建房协议书》，约定：合伙人自愿组合在恩施经济技术开发区（恩施市公共汽车总公司附近）施州大道共建住宅楼一栋；罗念负责房屋设计、组织修建、质量监督、质量验收及户证办理；各合伙人首次交纳选定房屋总价款的90%，剩余10%的建房资金在房屋建成后一次性付清；房屋楼层户型由合伙人作为选定人签字确认，并依此作为选定房屋和计算建房资金的依据。附件一《房屋楼层户型及单价选择确认书》、附件二《房屋业主公约》属于本合同的一部分，并具有同等法律效力。附件一载明七楼户型为三室两厅、一厨两卫，单价为1500元／平方米，建筑面积为130平方米（最终结算建房款以实际建筑面积计算，多退少补）。该协议签订后，原告廖瑞艳向被告罗念支付了合伙建房预付款共计185000元。<\\\/div>
2009年7月，被告罗念修建的8层住房竣工。2009年9月21日，被告周用碧为原告廖瑞艳申请天然气安装，填写了《恩施中油管道燃气有限公司居民用户天然气安装开户申请表》。该表载明：申请人廖瑞艳（周荣碧过户），地址为红庙下官田步行街（公汽公司背后）火头安装地点为“七楼右”。2009年9月22日，被告周用碧代原告廖瑞艳与恩施中油管道燃气有限公司签订《恩施居民用户天然气建设安装费收款协议》，该协议载明甲方为恩施中油管道燃气有限公司，乙方为廖瑞艳。<\\\/div>
此后，被告罗念拒不向原告廖瑞艳交付房屋，原告廖瑞艳遂于2011年9月5日诉至本院，请求判准前述诉讼请求。<\\\/div>
另查明，被告罗念于2007年1月30日与案外人廖某签订了《合伙建房协议书》及附件（修建的楼层为六楼），其内容和被告罗念与原告廖瑞艳所签《合伙建房协议书》及附件一致。被告罗念于2010年4月13日向廖某交付了《合伙建房协议书》约定的房屋（六楼左户）。<\\\/div>
恩施市人民政府《关于城市规划区私人建房规划管理的实施意见》（恩市政发（2006）24号）载明：城市规划严控区内严格控制私房加层及扩建；城市规严控区以外的区域，不属城市近、远期纳入开发、改造范围的区域，及与现行城�规划不相冲突的区域内私房允许有条件加层。恩施市规划严控区范围：红庙片区（东至山脚、恩施机场，西至清江河，北至红庙老街北段，南至上官田）其严控范围：施州大道两侧100米；红旗大桥桥东两侧。被告罗念所建房屋，一至四层办理了规划建设手续，五至八层未办理任何审批手续。<\\\/div>
本院认为，从原告廖瑞艳与被告罗念（被告周用碧代）于2007年12月10日所签《合伙建房协议书》的内容来看，由被告罗念负责建房和办理相关手续，原告廖瑞艳支付建房款并取得房屋所有权，该协议实为房屋买卖合同。被告罗念所建房屋五至八层未办理行政许可的建房手续，原告廖瑞艳请求判决被告交付房屋（第七层）及产权证书，其实质是要求确认未办理合法手续的房屋产权归属。该房屋是否违章建筑，能否取得合法产权证书，应当经有权认定的行政主管部门进行认定。在未经有关行政主管部门进行认定的情况下，无法判断本案所涉《合伙建房协议书》能否实际履行。同理，被告罗念反诉请求解除其与原告廖瑞艳所签《合伙建房协议书》，亦存在无法判断该《合伙建房协议书》能否实际履行的问题，应当以有关行政主管部门进行认定为条件。本案所涉房屋需经有关行政主管部门进行认定，因此应当驳回原告廖瑞艳的起诉及被告罗念的反诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、第一百二十四条第（三）项的规定，裁定如下：<\\\/div>
一、驳回原告廖瑞艳的起诉。<\\\/div>
二、驳回反诉原告罗念的反诉。<\\\/div>
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服�判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。<\\\/div>
审判长 郭韶华
审判员 向 云
审判员 程 靖
二〇一五年三月十一日
书记员 罗毅”