湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民二终字第37号
上诉人（原审被告）蒋月贤，男，1956年4月19日出生，汉族。
委托代理人曾凡林，湖南告成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李珍年，女，1947年1月29日出生，汉族。
委托代理人孙广，男，1970年9月11日出生，汉族。
原审被告熊跃英，女，1959年11月26日出生，汉族。
原审第三人柳大华，女，1967年5月16日出生，汉族。
上诉人蒋月贤因与被上诉人李珍年、原审被告熊跃英、原审第三人柳大华定金合同纠纷一案，不服常德市武陵区人民法院于2014年2月27日作出的（2013）武民初字第1792号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蒋月贤及委托代理人曾凡林、被上诉人李珍年的委托代理人孙广、原审被告熊跃英到庭参加诉讼。原审第三人柳大华经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年6月5日，熊跃英与罗建群签订房地产买卖契约，将涉案房屋卖给罗建群，但没有完成房屋产权过户手续。2012年9月12日，李珍年经柳大华介绍与蒋月贤签订涉案房屋的房地产买卖契约。当日，李珍年向蒋月贤交付定金20000元。2012年9月27日，熊跃英出具委托书将涉案房屋的买卖事宜委托蒋月贤办理。此后在李珍年与蒋月贤办理房屋交付事宜时，双方对房地产买卖契约中约定的杂屋间产生争议。
原审法院认为，本案争议焦点为：1、熊跃英是否承担本案责任；2、蒋月贤是否应双倍返还李珍年定金。对于争议焦点1，2012年6月5日，熊跃英与罗建群签订房地产买卖契约，将涉案房屋出售给罗建群并交付，该房屋所有权转移。但因该涉案房屋产权过户手续没有完成，蒋月贤在明知涉案房屋所有权转移的情况下，于2012年9月27日与名义房主熊跃英就涉案房屋的买卖事宜达成委托，其行为属于以合法形式掩盖非法目的，是无效的民事行为，二人明知委托事项违反法律规定而为之，依法应承担本案连带责任。关于争议焦点2，蒋月贤以自己的名义与李珍年签订涉案房屋的房地产买卖契约，但因涉案房屋所有权属于罗建群，蒋月贤没有证据证明其处分罗建群所有的涉案房屋行为得到了罗建群的追认或与其签订合同取得处分权，故蒋月贤与李珍年签订的房地产买卖契约属于无效合同，因无效合同而取得的财产应予以返还。综上，李珍年与蒋月贤签订的房地产买卖契约无效，蒋月贤应当返还因契约而取得的定金20000元，熊跃英对此承担连带责任。李珍年要求蒋月贤、熊跃英双倍返还定金的诉讼请求，因合同无效而不适用双倍返还定金的法律规定，不予支持。李珍年要求蒋月贤、熊跃英支付利息2000元的诉讼请求，因无法律依据，不予支持。第三人柳大华与本案纠纷无关，不承担本案责任。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款（七）项，第六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条之规定，判决：一、蒋月贤于该判决生效之日起十日内返还李珍年定金人民币20000元，熊跃英对此承担连带责任；二、驳回李珍年对蒋月贤、熊跃英的其他诉讼请求；三、驳回李珍年对柳大华的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，由蒋月贤、熊跃英共同负担。
宣判后，蒋月贤不服该判决，向本院提起上诉称：涉案房屋未交付给罗建群，所有权也没有发生转移，蒋月贤接受熊跃英委托卖房合理合法，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当；李珍年起诉未要求确认合同无效，一审法院超范围审理；本案所涉房屋买卖合同合法有效，是被上诉人李珍年违约，不应退还定金。请求撤销原判，驳回被上诉人李珍年的诉讼请求，判令被上诉人承担本案上诉费用。
被上诉人李珍年答辩认为一审判决认定事实清楚、证据确凿、适用法律正确，请求维持原判。
原审被告熊跃英答辩称涉案房屋已卖给罗建群，自己不认识蒋月贤，办理委托公证手续是受到欺骗，其与本案争议无关，不应承担退还定金的责任。
二审期间，蒋月贤与熊跃英未向本院提交新证据。李珍年向本院提交一份证据材料：《房屋分层分户平面图》，拟证明涉案房屋没有杂屋间。经庭审质证，蒋月贤对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为不能达到证明李珍年的诉讼主张，且不属于新证据。熊跃英质证认为该证据是真实的。本院认为，李珍年提交的《房屋分层分户平面图》能证明本案诉争房屋的客观情况，且系二审举证期限内提出，本院予以采信。
经二审审理查明：2012年9月7日，熊跃英与蒋月贤签订《委托书》一份，约定受托人蒋月贤为委托人熊跃英办理本案诉争房屋的下列事项：“1、代为签订房地产买卖合同；2、代为办理上述房屋产权及土地使用权的过户手续；3、代为办理资金监管事宜，收取房价款、代为交房（价款由受托人与买方自行协商）；4、代为支付上述房地产买卖过程中应付之税费；5、代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜，包括水、电、管道燃气以及有线电视等过户；6、维修并管理房屋。代理人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予认可。代理人无转委托权。上述委托的期限为一年，即从2012年9月7日起至2013年9月6日止。”同日，双方对该《委托书》进行了公证。2012年9月22日，经柳大华从中介绍，蒋月贤与李珍年签订《房地产买卖契约》，约定：“甲方（蒋月贤）将其座落在市区武陵区城东半边街路2栋2楼45号房间转让给乙方（李珍年），房屋按产权证上所制定的面积101.67平方米，杂物间二楼一小间（平方米），房产证号000980**，国土证00371号……”房屋总价款双方约定为381000元，付款方式为2012年9月28日前一次性付清，由乙方在合同签订之日预交20000元定金，购房定金在最后一次付款时冲抵。并在合同中附注了定金条款：乙方中途悔约不得索要定金，甲方中途悔约双倍返还定金。合同签订当日，李珍年即向蒋月贤交付了定金20000元，该款项由蒋月贤签字收取后占有至今。合同签订后，李珍年称在办理房屋交付时，蒋月贤无法交付《房地产买卖契约》所约定的配有杂屋间的房屋，已构成根本违约，熊跃英作为委托人应共同承担责任。遂向原审法院提起诉讼，请求判令熊跃英、蒋月贤双倍返还定金40000元及利息2000元。
另查明，2012年6月5日，经蒋月贤中介，熊跃英与案外人罗建群签订《房地产买卖契约》，将本案诉争房屋以305000元的价格出卖给罗建群；《房地产买卖契约》中标明的房屋产权证记载的面积为101.67平方米、杂物间8平方米；罗建群已根据合同付清购房款，但未办理房屋所有权转移登记。该房已于2012年10月交易过户给另一案外人。
本院认为，本案的争议焦点为：李珍年与蒋月贤之间的房屋买卖合同是否有效？各方是否存在违约情形？李珍年交付的定金应否返还？蒋月贤、熊跃英是否应承担连带责任？
定金合同是主合同的从合同，主合同的效力直接影响从合同的效力，原审法院首先应对该定金条款所依附的主合同《房地产买卖契约》的效力进行审查，所以原审法院不存在超范围审判的情形。依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十五条“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，熊跃英虽然在2012年6月5日与案外人罗建群签订了《房地产买卖契约》并接受了购房款，但未办理房屋所有权转移登记，该房屋的所有权并未发生转移，故蒋月贤根据《委托书》授权与李珍年于2012年9月22日签订的《房地产买卖契约》有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务，否则，应承担相应的违约责任。本案中，李珍年在交付定金20000元后拒付房款，其抗辩理由为根据合同约定，蒋月贤应在101.67平方米的房屋之外再交付杂物间一间，蒋月贤则认为101.67平方米的房屋之内已经包括杂物间，不应退还定金。双方之所以产生本案纠纷，是因对合同标的物约定不明确所致。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”和第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，双方对约定不明的杂物间首先可协议补充，但双方已不能协商一致，故应按合同文义、交易习惯及诚实信用原则等确定杂物间是否应包含在住房套内面积之内。蒋月贤、李珍年签订的《房地产买卖契约》已将杂物间单列，而且按交易习惯及常人理解，杂物间不应包含在住房套内面积之内，特别是经蒋月贤中介，熊跃英与案外人罗建群签订《房地产买卖契约》中已标明房屋产权证记载的面积为101.67平方米、杂物间8平方米，杂物间面积不在住房面积之内；所以，住房的套内面积应解释为不包括杂物间面积，蒋月贤、李珍年对杂物间的争议，作为卖方的蒋月贤应负主要责任。由于涉案房屋的所有权已为案外人取得，蒋月贤以自己的名义与李珍年签订的《房地产买卖契约》已不能履行，故蒋月贤收取的李珍年的定金本应双倍返还。但因原审判决没有支持李珍年双倍返还定金的诉讼请求，李珍年亦未对原审判决提起上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条的规定，二审法院可以不予改判。对于蒋月贤、熊跃英是否应承担连带责任的问题。2012年6月5日，熊跃英经蒋月贤中介，已与罗建群签订合同，将房屋出售给了罗建群；2012年9月7日，熊跃英又委托蒋月贤出售该已经售出的房屋，故熊跃英的行为属“一房二卖”，违反了《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条规定的诚实信用原则，属违法行为；该违法行为虽不能导致两份《房地产买卖契约》无效，但熊跃英、蒋月贤均为明知，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条的规定，熊跃英、蒋月贤对李珍年应连带承担相应的民事责任。熊跃英认为其对蒋月贤出具的经过公证的《委托书》系受蒋月贤的欺诈所致，但没有提供充足的证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，对熊跃英的该辩解理由不能采信。本案中无证据表明第三人柳大华依据该《房地产买卖契约》获得利益，故柳大华不承担责任。
综上，原审判决虽认定事实有误，但实体处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元，由蒋月贤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王国丽
审 判 员 喻译婵
代理审判员 陈小莲
二〇一四年六月十日
代理书记员 方 芳
附：本案适用的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。