广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法樵民三初字第18号
原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司，住所地。
负责人刘永基，总经理。
委托代理人邓凯涛。
委托代理人黎润芬。
被告周亚妹，女，1980年8月22日出生，住茂名市茂港区。
委托代理人周嘉盈，系被告的妹妹。
第三人广东西樵商贸广场有限公司，住所地。
法定代表人刘永基，总经理。
委托代理人罗富镜。
上列原、被告物业服务合同纠纷一案，原告于2013年11月21日向本院提起诉讼，本院于同月22日立案。诉讼期间，本院于2014年1月10日作出（2013）佛南法樵民三初字第18号民事裁定，中止本案审理，同年6月4日本案恢复审理，并依法由审判员肖志军适用简易程序于同日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人邓凯涛、黎润芬、被告的委托代理人周嘉盈到庭参加诉讼，第三人经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年4月22日签订《物业管理协议》。原告为被告位于佛山市南海区商铺提供物业管理服务，服务年限从2011年7月1日起至2016年6月30日止，并约定了物业管理费、水电费等计算方法、支付方式及双方具体权利义务等内容。被告从2012年4月1日开始拖欠物业费，2012年12月至2013年2月期间拖欠电费，2013年3月31日才撤场。依照协议约定，被告逾期缴纳物业管理费、水电费，每天滞纳金（及违约金）按总费用3‰收取，并终止相关物业服务，因被告违反租赁协议约定，导致出租人解除租赁协议的，物业管理协议解除。因被告长期拖欠物管费、水电费，原告依约解除《物业管理协议》，并要求被告依约支付拖欠费用。请求判令：1、解除原、被告双方签订的《物业管理协议》；2、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费16512元（2012年4月1日至2013年3月31日）及其违约金13762.752元（违约金按拖欠总费用每日千分之三从拖欠之日起计至实际清偿之日止，暂计至2013年10月25日止）；3、被告立即向原告支付拖欠的电费217.87元及其利息（利息按人民银行同期贷款基准利率从起诉之日计至实际清偿之日止）；4、被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告补充陈述称原告未与第三人签订物业服务协议，对未出租的商铺的管理费由原告自理。
被告答辩称，一、同意解除双方签订的《物业管理协议》，但关于其中违约的相关条款为格式条款，应当认定为无效，被告无需向原告支付违约金。二、原告在履行合同中存在以下违约行为，被告无需向原告支付管理费并承担违约金。1、被告商铺于2012年1月中旬发现店内出现大面积渗漏污水的现象，被告于第一时间向管理客服部提出检修请求，到场工作人员检测发现是商场原装的排污管由于质量不及格出现破裂从而导致楼上月儿湾酒店的污水排往本店区域时出现大面积渗漏现象。由于检修工程浩大，故而商场方面一拖再拖，被告一再苦苦申请维修，无奈皆被一句“会尽快处理”而打发。当被告三番五次地请求及时维修时，原告方面却一直只是象征性地派工作人员过来查看，从来没有对症下药地根治漏水问题，导致数次浸湿过被告的衣物（被告主经营一线品牌内衣）。被告经营的乃一线品牌内衣，装修及加盟方面投下了巨资，却因商场采用劣质排水管导致精心装修的一线品牌形象尽毁。由于渗出来的是漏水酒楼排出来的污水，奇臭无比，久而久之弥漫着一股恶臭，原来整个商场的人流就稀少，这样一来本店的进驻率就更少之又少了，行人个个避之不及。（根据《物业管理协议》第四章第十八条第8节，急修：一般故障当天解决，较难故障三天内解决以及第9小节，小修：保修3小时内到现场检查，一天内解决，此两条协议原告在根本性上违约在先。）2、在2012年9月到10月，原告公共区域的化粪池出现渗漏，导致被告商铺整个月充斥着臭气，被告多次要求原告进行维修，但原告一直屡屡延迟维修，导致消费者都纷纷躲避被告的商铺，对被告的经营以及盈利收入造成严重的影响。3、原告从2012年9月起，在不通知被告的情况下，把商贸广场主要通道关闭并延后每日营业时间，顾客不能从大门直接到商场的内部。4、商场从一开始就恶意欺骗被告，在签订《商铺租赁合同》和《物业管理协议》前曾对被告宣称已经有80%的商铺开业率，开业后被告才发现进店率实际低得可怜，被告所在的区域只有区区三家店进驻，空店却足有十间。原告曾在2010年2月发放给被告的《商户手册》中做出许多与实际不相符的承诺，比如：“设置大型户外电视”“室内设有中庭互动空间以及免费上网区”“欢乐嘉年华，佛山西南部最大的独家室内外主题游乐园”等等，以上均未在承租期间得以实施，严重影响了商贸广场的客流量。更令人不齿的是原告擅自更改了大门的门面，将原来的“雅居乐大都会广场”改为“雅居乐都荟天的销售中心”，将原本用于消费娱乐的地方转眼间变成了一个售楼中心，该商贸广场的性质亦起了根本性的改变，原告亦没有以商铺的性质向租户收取管理费。4、原告提供的证据相互矛盾，其诉讼请求计算的期限与其提供的证据不符。2013年1月31日原告通过自己的行为表明与被告解除了租赁关系，原告请求被告支付2012年4月1日至2013年3月31日的管理费，而提供的证据（欠费明细表）显示被告仅仅欠付原告2013年1月前的管理费，因原告在2013年2月1日起已经对该商铺采取断电处理，故应当认定原告被告拖欠的管理费实际区间是2012年4月1日至2013年1月31日。对欠费明细表中的电费金额予以确认，但是2月份的电费产生主要是因为商场电费为每月的25日抄表，二月份显示的31.27元实际是2013年1月25日至2013年1月31日的电费。且2013年1月31日原告通过自己的行为表明与被告解除了租赁关系。综上，恳请法院根据公平性原则和诚实信用原则予以衡量，做出合理的裁决。
原告在诉讼中举证如下：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的主体资格。
2、《物业管理协议》复印件一份。
3、2012年4月至2013年1月收费通知单（管理费）发文签收表复印件各一张、2012年12月缴款通知单（水电费）复印件一张、关于交纳物业管理费及水电费的通知发文签收表复印件一份，证明被告欠原告管理费、电费，原告发文催收。
4、2012年7月20日、30日管理费催收函复印件各一份、2013年4月9日广东创誉律师事务所律师函、国内特快专递邮件详情单复印件各一份，证明被告拖欠费用后，原告通知被告履行缴费义务。
被告在诉讼中举证如下：
五、照片五张，反映了被告的店铺存在严重漏水，原告管理不当。
第三人在诉讼中均没有答辩及提交证据。
第三人经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证、辩论的权利。经庭审质证、辩证，被告对证据1-3均无异议，本院予以确认。关于证据4，被告称未收到律师函和邮件，由于证据4的函件落款时间分别是、2012年7月20日、30日、2013年4月9日，邮件寄出日期是2012年10月25日，时间相差甚远，而原告未提交证据证明函件送达时间和寄送邮件内容，故本院对该证据不予确认。原告对证据5有异议，被告未提供证据反映相片拍摄时间和拍摄地点，本院对该证据不予确认。
综合原、被告陈述及本院采信的证据，本院对以下事实予以认定：
2011年4月22日，被告与第三人签订《商铺租赁合同》，第三人将位于佛山市南海区商铺出租给被告，租赁期限从从2011年7月1日起至2016年6月30日止，从2011年10月1日起计算租金。商铺交付时间为2011年5月10日。自2012年4月23日起，被告开始拖欠第三人租金。2013年3月25日，被告搬离涉案租赁物，第三人于当日收回涉案租赁物。因被告拖欠租金，第三人以租赁合同纠纷为由诉至本院，本院作出（2013）佛南法民三初字第790号民事判决，确认被告与第三人签订的上述《商铺租赁合同》于2013年3月25日解除，判决被告支付第三人租金24694.5元。第三人和被告均不服，并提起上诉。佛山市中级人民法院作出（2014）佛中法民一终字第552号判决，维持原判。
2011年4月22日，被告与第三人签订上述《商铺租赁合同》时，亦与原告签订了《物业管理协议》，约定原告为被告租赁的商铺提供物业服务，合同期限从2011年7月1日至2016年6月30日止，从2011年7月1日起被告按照每月30元／㎡的收费标准即每月1376元向原告支付物业管理费，被告在商铺使用期间的水电费由被告按其实际使用的数量金额与物业管理费一并缴交，物业管理费从商铺交付使用之日开始计算，并按月结算，被告需每月五号前主动到原告指定地点缴交当月的物业管理费和上月自行承担的水电费，被告逾期不交物业管理费的，每逾期一天须向原告支付当月应缴费用的3‰滞纳金，逾期十五天仍不缴交的，视为被告故意违约，原告包括但不限于有权停水停电并保留通过法律途径追缴被告应缴欠款的权利，被告所交费用（含各项保证金）不予退回，因被告违反租赁协议的约定，导致业主或出租人解除租赁协议的，本协议解除，被告的物业管理费及其他费用应缴交至业主或出租人收回场地使用之日。2011年5月10日第三人将商铺交付被告，被告自2012年4月1日起未向原告支付物业管理费，并拖欠电费217.87元。原告诉至本院要求解除《物业管理协议》、被告支付物业管理费和水电费。本院于2013年12月17日向被告送达起诉状。
另查明，佛山市南海区房产的登记权属人是第三人，房地产权证号粤房地权证佛字第××号，规划用途为商用，建筑面积57585.05平方米。
本院认为，国务院《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。原告与商铺使用人被告签订《物业管理协议》是双方意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。原告按照《物业管理协议》约定提供服务，但被告未按照约定支付物业管理费，亦因未缴纳商铺租金被业主第三人解除租赁合同并收回商铺，原告据此主张解除协议，理由充分，予以支持，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”，因此，《物业管理协议》自诉状送达被告即2013年12月17日时解除。被告一直未支付原告物业管理费，故原告主张被告支付该费用理由充分，予以支持。关于物业管理费计算问题，被告自2012年4月1日起至搬离商铺时止均未支付物业管理费，根据《物业管理协议》约定，物业管理费自2012年4月1日起按照每月1376元计算至出租人（第三人）收回商铺之日，即2013年3月25日止，故被告应当向原告支付物业费16245.68元（1376元／月×11个月＋1376元÷31天×25天），原告主张计算至2013年3月31日没有依据，对原告主张超出部分，本院不予支持。被告逾期支付物业管理费，已构成违约，原告主张按照协议约定以日千分之三计算违约金，暂计至2013年10月25日已经达到13762.75元，明显过高，而且原告未对被告违约造成其实际损失数额进行举证，而实际上原告未收取物业费的损失主要在于利息损失，故本院酌定违约金自应缴纳物业费的次日起以实欠费用为本金按中国人民银行同期贷款利率两倍计算至实际清偿日止，对原告主张超出部分，本院不予支持。据此计算，计至立案日即2013年11月22日的违约金为2378.56元。关于电费，被告确认拖欠原告电费217.87元，故被告应予支付，原告主张利息自起诉之日（2013年11月21日）起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止，该请求理由充分，本院予以支持。被告答辩称原告没有实现招商承诺，擅自停水停电，没有履行物业服务义务。招商事宜是被告与第三人之间租赁合同关系项下的内容，亦已在（2013）佛南法民三初字第790号案进行处理，故本案不予处理，被告提供的证据不足以反映原告存在未按合同约定履行物业服务义务，故本院对其该答辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司与被告周亚妹于2011年4月22日签订的《物业管理协议》于2013年12月17日解除。
二、被告周亚妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年4月1日至2013年3月25日期间的物业管理费16245.68元、计至2013年11月22日的违约金2378.56元，以及从2013年11月23日起至付清款项日止以实际所欠物业管理费为本金按中国人民银行同期贷款利率两倍计算的违约金予原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司。
三、被告周亚妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费217.87元以及从2013年11月21日起至实际清偿之日止以实际所欠电费为本金按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，受理费281.16元（原告已预交），由原告负担100元，被告负担181.16元，被告负担部分并应在给付上述款项时一并迳付原告，本院不另作收退。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。
审判员 肖志军
二〇一四年六月十九日
书记员 陈宇琼