上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第22466号
原告杨明。
原告颜力行。
上列原告共同委托代理人於阿金，上海市沪西律师事务所律师。
被告唐永军。
原告杨明、颜力行诉被告唐永军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告杨明、颜力行的委托代理人於阿金到庭参加诉讼。被告唐永军经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨明、颜力行诉称，2011年12月5日，在大团镇法律服务所的见证（见证人为陶炎新）下，原告与被告签订了《房屋转让协议书》。转让标的是位于大团镇园艺村农艺四组墩艺路南面鱼塘旁的占地建筑面积100平方米的平房以及3亩鱼塘和9分农田。由于当时听信见证律师的意见——不合法的买卖不可能予以见证，误以为该买卖合法有效，所以不但签了该协议，并且当天就通过农行转账支付给被告人民币（以下币种相同）290，000元购房款。此款加上在2011年10月30日原告当场支付给被告的购房定金20，000元，原告共计支付给了被告310，000元整。接着，原告杨明即请工程公司进行房屋的改建修理。后因工程遭受城管部门干涉无法顺利地进行，几经查询得知该转让协议是违反相关法律和规定的，属于违法的无效合同。期间，却又发现被告将涉案房屋转让给了其他人。经多次寻找找到了被告本人，双方协商决定解除涉案《房屋转让协议》，被告同时承诺一次性归还全部的购房款290，000元和定金20，000元。后来，在原告的追寻和催促下，被告分数次共归还了房款120，000元。嗣后，原告就无法找到被告了。原告在警方协助下，在2013年1月29日找到了被告，并与被告达成一份《还款协议》。在该协议中，被告承诺分二次归还收到的原告购房款的余款170，000元，承诺赔付因不能兑现一次性归还全部购房款的口头约定的违约金10，000元。随后，原告再也无法追寻到被告的踪迹。故原告诉讼至法院，要求：1、判令被告立即偿还欠付原告的购房余款170，000元和赔付口头约定全额归还房款未兑现的违约金10，000元；2、判令被告归还原告购房定金20，000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告唐永军未到庭应诉，亦未提交证据。
经审理查明，2011年10月30日，原告杨明（买受人）与被告唐永军（出让人）签订《定金协议》一份，约定今收到杨明交付的购房定金为贰万元整，待付清尾款时抵作房款。房屋总价为叁拾陆万元整，购房人于2011年10月30日预付购房定金为贰万元整，余款于出让人办理完水面证过户、房屋证明出具之日一次性付清为叁拾肆万元整，期限为15天。该房屋地址为浦东新区大团镇园艺村四组望棚以南三间平顶、鱼塘及九分水稻田。出让人承诺协助购房人加层上述房屋为二层半洋房及打好围墙（包括鱼塘及水稻田），费用支出由购房人承担。
2011年12月5日，原告杨明、颜力行（乙方）与被告唐永军（甲方）在上海市奉贤区四团镇法律服务所的见证下签订了一份《房屋转让协议书》，约定甲方将位于浦东新区大团镇园艺村农艺四组墩艺路南面鱼塘旁的平房，占地建筑面积100平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台）以及鱼塘三亩和农田9分等附属设施转让给乙方，该房屋转让价格为360，000元整，在甲方向乙方交付房屋全部钥匙、《园艺村村民委员会建房证明》、《上海市渔业水域养殖使用证》等，乙方应支付购房款310，000元，剩余房款50，000元在甲方将房屋建造（土建部分）完毕的同时由乙方全部支付。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款290，000元。
同日，被告出具了一份承诺书，内容为：本人自愿将坐落在浦东新区大团镇园艺村农艺四组墩艺路南面鱼塘边2间平房、9分包谷地、3亩鱼塘自己名下产权转让给杨明、颜力行，保证该房屋没有被查封，抵押，无论今后房价跌与涨都与本人无关。买卖协议达成后，本人绝不反悔，如涉及该房屋共有人的争议，均由本人自行处理。未能处理由此造成对方的损失，一切后果均由本人负责。
同日，被告出具了一份收条，内容为：今收到杨明、颜力行购置位于园艺村农艺四组墩艺路南面鱼塘旁的两间平房，计叁拾壹万元整（含购置房定金贰万），尚余房款伍万元整。待房屋二楼土建完成后支付。包括鱼塘及附近属于唐永军的土地。
2013年1月29日，被告唐永军（甲方）与原告杨明（乙方）签订《还款协议》一份，约定甲方归还乙方购房余款170，000元，同时甲方赔付乙方违约金10，000元。还款方式：1、甲方在2013年2月8日前支付乙方80，000元；2、甲方在2013年3月1日前支付乙方剩余100，000元；3、乙方在甲方支付所有余款及违约金后退还甲方房屋材料原件。
另查明，2010年12月，上海市浦东新区大团镇园艺村村民委员会出具了一份《关于唐永军重建两间平房的证明》，内容为：浦东新区大团镇园艺村农艺四组449号村民唐永军所属的位于园艺村农艺四组墩艺路南面鱼塘旁的两间平房，因影响2010年浦东新区村庄改建工程项目中墩艺路主干道的拓宽，经商议，唐永军同意拆除其所拥有的平房，并在不影响道路拓宽的前提下，允许唐永军在附近重建两间平房的提议。
2014年6月17日，原告杨明、颜力行向本院提起诉讼，诉请如前。
庭审中，原告陈述因《定金协议》中明确载明2万元购房定金待付清尾款时抵作房款，且被告在与原告协商退还房款事宜时表示2万元定金系原告通过中介转交给被告，定金的退还事宜亦应通过中介处理，故双方签订的《还款协议》中并未涉及定金的处理问题。
以上事实，由原告提供的《定金协议》、关于唐永军重建两间平房的证明、承诺书、见证书、《房屋转让协议书》、贷记凭证、收条、《还款协议》以及原告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议书》所约定的系争房屋没有产权证，系在未经征用的集体所有土地上建造的房屋，且被告亦未能提供其他合法审批手续，故双方签订的《房屋转让协议书》违反了国家强制性规定，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还，且鉴于双方签订的《还款协议》中明确约定了被告归还原告购房余款17万元并赔付违约金1万元，现原告要求被告返还已支付的购房款17万元并支付违约金1万元，具有合同和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的定金2万元，虽然在双方签订的《还款协议》中对此未作约定，但是鉴于被告未举证证明其已返还原告定金2万元，故本院对此亦予以支持。被告唐永军经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告唐永军应于本判决生效之日起十日内返还原告杨明、颜力行已付房款170，000元；
二、被告唐永军应于本判决生效之日起十日内返还原告杨明、颜力行购房定金20，000元；
三、被告唐永军应于本判决生效之日起十日内向原告杨明、颜力行支付违约金10，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，300元，由被告唐永军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 田有娣
二〇一四年十一月五日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。