江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04548号
上诉人（原审被告）昆山新楚房产咨询有限公司。
被上诉人（原审原告）林丽维。
被上诉人（原审被告）昆山国仁置业有限公司。
上诉人昆山新楚房产咨询有限公司（以下简称新楚公司）因与被上诉人林丽维、被上诉人昆山国仁置业有限公司（以下简称国仁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆花民初字第00617号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年4月20日，林丽维与国仁公司在新楚公司的居间下签订定金合同，约定由林丽维购买昆山市花桥镇花桥裕花园项目17号楼1单元1605号房屋，并支付了定金30000元，国仁公司出具了收到定金的收据。且定金合同中约定，2014年4月27日签订正式的《商品房购销合同》，且约定认购方采用按揭付款方式的，应于《商品房购销合同》签订之日十四日内，向贷款银行提供办理按揭或其他金融贷款手续所需的全部资料，如认购方未能履行该义务，则出售方有权视认购方违约，已收的定金不予退还。
另查明，2014年4月20日，新楚公司出具承诺书，载明林丽维购买裕花园17号楼1605号房屋的按揭贷款如批不下来返还定金60000元，材料齐全，真实有效。林丽维系福建省浦城县人且在福建省缴纳社保。
再查明，林丽维提供了相应贷款资料但系因其的购房贷款未办理下来，2014年4月27日林丽维与国仁公司并未签订正式的《商品房购销合同》。林丽维认为未能签订正式合同的原因系因为包装费没有谈妥，但并未能提供证据证明该主张。
上述事实有双方当事人身份信息、承诺书、花桥裕花园定金合同、客户按揭买房需要带齐材料清单、林丽维夫妻身份证、户口本、结婚证、收入证明、社保卡、定金收据、个人信用报告及双方当事人的陈述予以证实。
原审原告林丽维的诉讼请求为：1、新楚公司支付承诺办妥房贷事宜违约金60000元；2、判令国仁公司向林丽维支付不能签订正式合同的双倍定金60000元；3、本案诉讼费用由二原审被告承担。
原审法院认为，林丽维与国仁公司之间签订的花桥裕花园定金合同系双方真实意思表示，合同成立并生效，房屋买卖双方应受合同约束。双方均应按照合同的约定履行义务。林丽维认为未能签订正式合同的原因系因为包装费没有谈妥，但不能提供相应证据证明国仁公司存在违约情形，根据合同约定，林丽维未能依约签订正式的房屋买卖合同，国仁公司可以根据合同约定不予返还。但新楚公司出具承诺书，载明“林丽维购买裕花园17号楼1605号房屋的按揭贷款如批不下来返还定金60000元，材料齐全，真实有效。”林丽维系福建省浦城县人且在福建省缴纳社保。该承诺书可以认定为系新楚公司对其中介林丽维购买国仁公司的房屋的中介违约性承诺，林丽维的购房贷款并未成功办理，新楚公司应当为其所作承诺承担相应后果，因此对林丽维请求判令新楚公司应根据其承诺支付60000元给林丽维的诉请，原审法院予以支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、昆山新楚房产咨询有限公司支付款项60000元给林丽维；二、驳回林丽维的其他诉讼请求。案件受理费1350元，由林丽维负担675元，由昆山新楚房产咨询有限公司负担675元。
上诉人新楚公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实有误。按揭购房的正确流程为：签订正式的《商品房购销合同》，提供办理贷款的相关资料，最后才能定性贷款是否审批下来。二、原审判决适用法律错误。上诉人承诺书中明确载明有“购买”二字，承担双倍返还定金的前提也是“购买”并且“材料齐全，真实有效”，现林丽维并未实施购买行为，故原审认定上诉人双倍返还定金缺乏法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人林丽维二审答辩称，原审判决针对上诉人认定事实清楚，适用法律正确，但针对国仁公司认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院改判国仁公司承担双倍返还定金的责任。
被上诉人国仁公司二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，认可原审判决。
本院第一次调查时，上诉人新楚公司提供了上海盛塞投资管理有限公司一份档案材料，用于证明林丽维是上海盛塞投资管理有限公司的法定代表人，该公司注册资本为100万元人民币，林丽维是有能力贷款的。被上诉人林丽维质证认为，上诉人提供的是公司材料，与林丽维个人购房无关。林丽维提供了两份出警记录以及诊疗费票据，用于证明林丽维于2014年4月22日、4月27日两次前往国仁公司要求签订房屋买卖合同未果，还遭到国仁公司工作人员的殴打。上诉人新楚公司质证认为，出警记录与其无关。被上诉人国仁公司质证认为，对出警记录的真实性没有异议，但不能证明双方未能签约的原因。
本院第一次调查时，林丽维陈述，她的户籍是福建的，所有银行对福建户籍身份证号码“35”开头的人都不发放购房贷款。新楚公司将她带到国仁公司售楼处看房，她要求新楚公司出具承诺书保证她可以贷款，新楚公司出具了承诺书，她才支付了定金。2014年4月22日、4月27日她两次前往国仁公司要求签订合同。国仁公司要求她支付贷款包装费，她不愿意支付，国仁公司称没有包装费贷款就批不下来，所以不能签订合同。她要求国仁公司退还定金，国仁公司不愿意还打了她，她就报警了。后来她又去找新楚公司，新楚公司称定金不能退还，要么去法院诉讼，她就提起了本案诉讼。新楚公司陈述，林丽维符合购房贷款条件，因林丽维没有签订正式的房屋买卖合同，也没有提交办理贷款的真实材料，第一步流程都没有完成，故无法办理贷款。林丽维所称的两次至国仁公司要求签订合同与事实不符，第一次发生纠纷是因为林丽维要求国仁公司再给她两万元优惠；第二次发生纠纷是因为林丽维提出支付首付款的条件是新楚公司再出具一份承诺书，如贷款批下来赔偿40万元。
本院第二次调查时，新楚公司又提供了林丽维、毛样洪与昆山市越秀广电投资发展有限公司签订的《昆山市商品房购销合同》，林丽维、毛样洪的收入证明以及银行进账单等证据，用于证明林丽维于2014年11月20日购买了昆山市可逸兰亭小区的一套房物，采用的方式是按揭贷款，2015年1月4日贷款已经通过银行审批，林丽维提供的收入证明为上海盛赛投资管理有限公司总经理，月收入14000元；林丽维丈夫毛样洪提供的收入证明为浦城县仙阳中心卫生院副院长，月收入4000元。对上述证据，林丽维质证认为，对证据的真实性没有异议，福人居中介公司告诉她，2014年9月30日银行对福建人放宽了贷款，购买房屋不需要支付包装费，她就购买了房屋，贷款金额为58万元，没有出包装费，她应中介公司的要求提供了空白盖好章的收入证明。被上诉人国仁公司质证认为，对证据的真实性没有异议，该组证据足以证明林丽维可以在昆山花桥区域以贷款方式购买房屋，且贷款已经通过银行审批，这与林丽维所述的福建户籍身份证号码“35”开头的人不能贷款买房不符。
本院第二次调查时，国仁公司陈述，林丽维2014年4月27日前三次至国仁公司售楼处沟通，所洽谈的签约前提均为再次优惠20000元，并非其列入禁贷名单，国仁公司没有要求林丽维支付贷款包装费。林丽维则陈述，她多次前往国仁公司售楼处要求签订合同，国仁公司要求她支付8000元贷款包装费和2000元团购费，她不愿意支付，国仁公司就拒绝签订合同。
本院二审经审理查明，2014年4月20日，林丽维与国仁公司在新楚公司的居间下签订定金合同，约定林丽维认购昆山市花桥镇花桥裕花园项目17号楼1单元1605号房屋；认购方签订本认购协议时支付购房定金人民币30000元整；认购方同意自签订本认购协议之日起七日内，即2014年4月27日前签订正式的《商品房购销合同》，并足额缴纳首期款，如认购方未能于期限内办理有关手续或付款，则出售方有权视认购方毁约，已收的定金不予退还；认购方采用按揭付款方式的，应于《商品房购销合同》签订之日十四日内，向贷款银行提供办理按揭或其他金融贷款手续所需的全部资料，如认购方未能履行该义务，则出售方有权视认购方违约，已收的定金不予退还。当天林丽维向国仁公司支付了定金30000元，国仁公司出具了收到定金的收据。
2014年4月20日，新楚公司出具承诺书，载明林丽维购买裕花园17号楼1605号房屋的按揭贷款如批不下来返还定金60000元，材料齐全，真实有效。
2014年4月22日、4月27日，在国仁公司售楼处林丽维与国仁公司两次发生纠纷，并经昆山市公安局花桥派出所予以接处警。2014年4月27日前林丽维与国仁公司未能签订《商品房购销合同》。
2014年11月20日，林丽维及其丈夫毛样洪与昆山市越秀广电投资发展有限公司签订《昆山市商品房购销合同》，购买昆山市可逸兰亭苑第18幢2单元3108室房屋，该套房屋系林丽维以按揭贷款方式购买，贷款金额为58万元。
上述事实，由定金合同、承诺书、接处警工作登记表、《昆山市商品房购销合同》、当事人陈述等予以证实。
本院认为，2014年4月20日林丽维与国仁公司签订的定金合同合法有效，双方均应按约履行。定金合同约定，认购方签订本认购协议时支付购房定金30000元，签订本认购协议之日起七日内，即2014年4月27日前签订《商品房购销合同》，并足额缴纳首期款，如认购方未能于期限内办理有关手续或付款，则出售方有权视认购方毁约，已收的定金不予退还。定金合同签订后，林丽维按约支付了30000元定金。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，林丽维支付的30000元定金符合上述规定，属于订约定金性质。对于合同未能订立的原因，林丽维主张系因福建户籍身份证号码“35”开头的人不能从银行贷款买房，国仁公司要求其支付8000元贷款包装费以及2000元团购费，其不愿意支付，国仁公司就拒绝签订合同，对此国仁公司不予认可，林丽维也未能提供有效证据予以证明，本院碍难采信。因本案现有证据不足以认定《商品房购销合同》未能订立应归责于国仁公司，故林丽维要求国仁公司双倍返还定金60000元的诉讼请求，不能成立。
关于林丽维要求新楚公司返还定金60000元的诉讼请求，本院认为，虽然新楚公司出具的承诺书载明，林丽维购买涉案房屋的按揭贷款如批不下来返还定金60000元，材料齐全，真实有效，但新楚公司仅系林丽维与国仁公司签订定金合同的居间方，并非办理购房贷款的金融机构，无权决定贷款审批事项。林丽维应对其自身是否符合购房贷款条件尽到谨慎注意的义务。新楚公司出具的承诺书可合理理解为其自愿协助林丽维办理购房贷款，如因新楚公司的过错导致林丽维未能通过购房贷款审批的，新楚公司应当承担返还定金60000元的违约责任。林丽维与国仁公司签订的定金合同约定，林丽维应于签订《商品房购销合同》之日起十四日内，向贷款银行提供办理按揭或其他金融贷款手续所需的全部资料。因办理购房贷款的前提是林丽维与国仁公司签订《商品房购销合同》，而林丽维并未与国仁公司签订《商品房购销合同》，也未向金融机构提供办理贷款手续所需的全部资料，故购房贷款未能办理系林丽维自身原因所致，而非新楚公司的过错所致。因此，林丽维要求新楚公司返还定金60000元，亦不能成立。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律和实体处理有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2014）昆花民初字第00617号民事判决；
二、驳回林丽维的全部诉讼请求。
一审案件受理费1350元、二审案件受理费1350元，均由林丽维负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一五年一月十六日
书 记 员 王文君