重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05452号
上诉人（原审原告、反诉被告）况建兰。
委托代理人刘云川。
上诉人（原审被告、反诉原告）杨成强。
委托代理人蒋小猛，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
上诉人况建兰与上诉人杨成强租赁合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2015年5月20日作出（2015）长法民初字第00285号民事判决，上诉人况建兰与被上诉人杨成强对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年10月16日进行了询问。上诉人况建兰及其委托代理人刘云川、上诉人杨成强的委托代理人蒋小猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，原告况建兰系重庆市长寿区晏家商贸街A幢1-18号门面房屋征收之前的所有权人。2013年5月1日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定将原告上述房屋租赁给被告，租期从2013年5月1日至2018年5月1日，第一年租金为50000元／年，分两期支付，第一期租金为25000元，付款时间为2013年5月1日，第二期租金为25000元，付款时间为2013年11月1日，支付租金的宽限期为7天，并约定了其他权利义务。合同签订后，被告向原告支付了违约押金2000元，履行合同过程中，被告依约支付了第一期租金25000元，第二期租金仅于2013年10月30日支付了2013年11月1日至2014年1月8日的租金8666元，之后的租金未再支付，也未向原告交还门面，直到2014年9月，被告才搬离该租赁门面。
同时查明，2013年10月24日，重庆市长寿区人民政府发布《国有土地上房屋征收决定公告》，该租赁商业用房属于征收范围内。2014年4月9日，原告况建兰和重庆市长寿区土地房屋征收安置办公室签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，就该租赁房屋的征收补偿达成了协议，该协议第三条约定“本协议签订时，乙方（原告）应将被征收房屋所有权证和国有土地使用权证等相关证件交给甲方，由甲方送交有关部门注销”。
另查明，一审法院于2014年7月3日作出（2014）长法民初字第02879号民事判决书，判决况建兰与杨成强于2013年5月1日签订的《商铺租赁合同》自该判决生效之日解除。该判决于2014年7月31日生效。
原告况建兰诉称并反诉辩称，原告况建兰系位于重庆市长寿区晏家商贸街A幢1-18号门面房屋的所有权人，2013年5月1日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定将原告所有的上述房屋租赁给被告，租期从2013年5月1日至2018年5月1日，第一年租金50000元／年（分两期支付），并约定了其他权利义务。履行合同过程中，被告支付了第一期租金，第二期仅支付了2个月的租金8666元，被告没有履行双方的合同约定（支付租金义务）。至2014年1月8日后，被告仍然正常营业，原告多次催缴租金，被告拒付租金，原告多次告知被告终止合同并搬离，被告不予理睬继续经营，其后原告起诉被告解除合同并得到法院的支持，合同已于2014年7月31日解除。原告认为在合同解除前被告应当向其支付相应的租金，故起诉来院，要求判令被告杨成强支付2014年1月8日之后7个月的房屋租金29166.69元（4166.67元／月＊7个月）及2014年1月16日至2014年7月31日的滞纳金；本案诉讼费由被告承担。同时，原告未收到被告杨成强的天然气押金。至于违约押金，被告杨成强未按照合同的约定支付租金，按照《商铺租赁合同》的约定，被告杨成强应当向支付违约金2000元，故应当驳回杨成强的反诉请求。
被告杨成强辩称并反诉诉称，2013年5月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》后，被告杨成强依照合同约定向原告况建兰支付了租金、天然气押金及违约押金。原告况建兰的房屋属于征收范围，重庆市长寿区人民政府在2013年10月24日发布了征收公告后，原告房屋的所有权转移给政府，原告就失去了对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利，因此，原告的诉讼请求没有法律依据。即使认定双方之间的租赁关系存续至2014年7月30日，依据合同约定及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，原告主张的2014年1月9日至4月30日的租金已过诉讼时效，请求法院予以驳回；原告主张的2014年5月1日至7月30日时间段的租金合同中未做具体金额约定，法院应当依照《中华人民共和国合同法》第五条所确定的公平原则合理确定2014年5月1日至7月30日期间的租金。
同时，反诉原告请求法院依法判令反诉被告况建兰退还2013年10月24日至2014年1月8日期间的租金9761.89元、天然气押金2300元、违约押金2000元；反诉被告（本诉原告）况建兰承担诉讼费。
一审法院认为，2013年10月24日，重庆市长寿区人民政府发布了《国有土地上房屋征收决定公告》，原、被告之间的租赁合同关系并没有解除。经一审法院作出（2014）长法民初字第02879号民事判决书后，双方的租赁关系于2014年7月31日解除。原告基于租赁合同关系向被告主张合同解除前未交纳的门面租金有事实和法律依据，但原告况建兰在2014年4月9日与重庆市长寿区土地房屋征收安置办公室签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，征收人已经向原告支付了相应的征收补偿款项，应当视为原告同意将其所有的门面移交征收人，原告在签订征收补偿安置协议书以后就不能再基于原有的租赁合同关系向被告主张该门面的租金。综上，本案原告只能向被告主张该门面2014年1月8日至2014年4月8日期间的租金12500元。但按照原、被告签订的《商铺租赁合同》第三条约定，第二期租金25000元支付的时间为2013年11月1日，宽限期为7天，被告仅于2013年10月30日支付了租金8666元，原告在明知其收取租金的权益被侵害的情况下，未在2013年11月8日之后的一年内向被告主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，原告主张租金已过诉讼时效。故对原告请求被告支付租金的诉讼请求，不予支持。
对于反诉原告（本诉被告）主张退还天然气押金2300元的诉讼请求，因被告没有证据证明反诉原告（本诉被告）向反诉被告（本诉原告）支付了天然气押金，不予支持。对于反诉原告（本诉被告）主张退还违约押金2000元的诉讼请求，虽然反诉原告（本诉被告）证明了其向反诉被告（本诉原告）支付了违约押金2000元，但反诉原告（本诉被告）拖欠租金累计超过了30天，根据原、被告签订的《商铺租赁合同》第九条的约定，反诉原告（本诉被告）应当向反诉被告（本诉原告）支付违约金2000元，因此反诉被告（本诉原告）无需再向反诉原告（本诉被告）退还违约押金。故反诉原告的诉讼请求，亦不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百四十八条之规定，判决：一、驳回原告况建兰的诉讼请求；二、驳回反诉原告杨成强的诉讼请求。本案本诉受理费780元，由原告况建兰负担；本案反诉受理费152元，由反诉原告杨成强负担。
宣判后，上诉人况建兰不服一审判决，向本院提起上诉称：
1、我与杨成强签订的合同是自愿合法的，第二期租金杨成强总共才支付2个月租金仅8666元，至2014年元月8日之后，杨成强仍在正常经营。2、第一年合同履行届满的时间是2014年5月1日，双方的租赁合同经一审法院确定于2014年7月31日解除，杨成强直至2014年9月29日在法院强制执行下交出钥匙，一审法院确定的诉讼时效起始期间为2013年11月8日，该时间既不是履行合同届满的时间，也不是法院裁决双方租赁合同终止时间。综上，请求二审法院撤销原判，改判杨成强支付拖欠的租金29166.69元及滞纳金26814.1034元，诉讼费由杨成强承担。
杨成强针对况建兰的上诉答辩称：从征收公告时间点2013年10月24日起，房屋产权就已经转移给长寿区人民政府，况建兰主张此时间之后的租金没有事实依据，况建兰主张租金的诉讼请求超过了诉讼时效，杨成强也没有违约，不应当支付滞纳金。
上诉人杨成强亦不服一审判决，向本院提出上诉称：1、一审判决认定的物权转移时间有误，应以发布公告时间即2013年10月24日为准，在此时间之后，况建兰即失去了对该房屋的占有、使用和收益，故上诉人有权要求其退还多余支付的租金。2、一审法院认定房屋产权转移的时间有误，进而错误的认定了上诉人在租金支付方面存在违约。综上，请求二审法院予以纠正，依法支持上诉人的上诉请求。
况建兰针对上诉人杨成强的上诉意见答辩称：对方没有按照合同约定交付租金，应该按照合同约定支付违约金。天然气押金是交给天然气公司的，我们没有义务返还。产权转移时间不应该是公告时间，而应该是2014年7月3日。
经审查，一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有：1、况建兰主张租金的诉讼时效期间应从何时开始起算；2、况建兰有权收取租金至什么时间；3、杨成强是否存在违约行为。现依据查明的事实，结合相关法律规定，对上述争议焦点评析如下：
关于第1个争议焦点。本院认为，根据双方签订的《商铺租赁合同》第三条之约定，第二期租金25000元支付的时间为2013年11月1日，宽限期为7天，故该期租金诉讼时效期间应从2013年11月8日开始计算，杨成强仅于2013年10月30日支付了租金，况建兰未举示证据证实在2013年11月8日之后的一年内向杨成强就剩余租金曾主张权利，故不存在引起诉讼时效中断的事由，一审法院根据杨成强的抗辩认定况建兰对剩余部分租金的请求超过诉讼时效符合法律规定，本院予以确认。上诉人况建兰的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。
关于第2个争议焦点。本院认为，虽然涉案房屋征收公告发布于2013年10月24日，但况建兰与征收部门于2014年4月9日才正式签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，故涉案房屋的产权转移时间应为2014年4月9日，况建兰有权收取房屋租金至2014年4月8日，上诉人杨成强称况建兰只能收取至2013年10月24日租金的意见与查明的事实不符，其要求退还相应租金的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于第3个争议焦点。本院认为，根据双方签订的租赁合同约定，第二期租金支付的时间为2013年11月1日，宽限期为7天，故最迟应于2013年11月8日支付第二期租金，但杨成强存在延迟支付租金的行为，根据双方签订的《商铺租赁合同》第九条之约定，杨成强应支付违约金2000元。故一审法院判决驳回杨成强要求退还违约押金的诉讼请求符合法律规定，本院予以确认。杨成强就此的上诉意见亦不成立，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1293元，由上诉人况建兰负担1199元，上诉人杨成强负担94元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 希
二〇一五年十一月三日
书 记 员 梁 麟