河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第1222号原告牛淑贞，邢台市公交总公司员工。委托代理人吴会平。委托代理人张杰民，河北晓阳合众律师事务所律师。被告河北万峰房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区中华西路三超商务楼六楼。法定代表人张峰，该公司经理。委托代理人赵建廷、郭叔平，该公司法律顾问。原告牛淑贞诉被告河北万峰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴会峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告牛淑贞及其委托代理人吴会平、张杰民到庭参加了诉讼，被告河北万峰房地产开发有限公司的委托代理人赵建廷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牛淑贞诉称，原、被告于2009年9月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的桥西区金域首府第6幢2003号商品房，建筑面积86.25平方米，单价每平方米3354.12元，总房款289,293元；合同签订当日（2009年9月15日）原告向被告支付了购房首付款149,293元，2009年10月16日又向工商银行冶金支行贷款140,000元并转入了被告账户，2009年11月5日被告向原告开具了房款140,000元的收据，至此原告已向被告支付购房款共计289,293元。但被告却没有履行合同义务，至原告起诉时其购买的商品房仍未经综合验收合格，被告已经违约722天，被告应按照合同约定给付原告2010年11月1日至交付经综合验收合格的商品房之日止的违约金，并按照合同约定按照已付房款289,293元为基数按照日万分之一计算违约金。其中截止2012年10月22日具状之日的违约金为20,887元。其被告至今仍未办理房产权属证书，亦应承担违约责任，并按照合同约定已付房款289,293元的0.5%给付违约金1,446.5元。原告为支持自己的主张，向本院提交如下证明材料：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》；证据2、票号0005827、0005585号房款收据二张；被告河北万峰房地产开发有限公司辩称，1、合同中约定的综合验收条款由于行政法的变更已属无效，根据国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定，国发（2004）16号文附件国务院决定取消的行政审批项目目录第八十三项，明确取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。实践中也无综合验收程序，在合同约定条款无效下，应当按照法定条款进行约束。住宅小区综合验收取消后，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程管理质量条例》第十六条，法定的交付条件为竣工验收合格后即可交付。金域首府6号楼是在2010年11月5日竣工验收合格，达到法定交付条件，2011年4月27日原告到被告处办理了交房手续，因此被告延迟交房的期限为2010年11月1日至2011年4月26日。2、合同中约定的违约金过高，应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条予以调整。3、万峰大酒店综合开发项目（包括金域首府6号楼）市政府曾承诺减免该项目范围内的一切市级行政性收费但由于政策变更导致相关政策无法落实，应当认为不可抗力，符合购房合同15条第3项；被告不应当承担延迟办证的违约金。被告为支持自己的主张向本院提交了如下证明材料：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、原告办理交房手续时签署的移交业主物品登记表、金域首付业主公约和邢台市商品住宅质量保证书；3、邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目6#楼的建设工程竣工验收报告；4、对金域首府2号楼2单元701号住宅租金的市场价值进行评估的物价报告书；5、被告庭后向本院提交的业主为原告的房屋（室内）装修验收表。经审理查明，原、被告于2009年9月15日签订了编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，合同约定：原告从被告处购买位于邢台市桥西区钢铁路××、××以北金域首府6幢2003号住宅，建筑面积为86.25平方米，每平米单价3,354.12元，总房款为289,293元。买受人按其他方式购买：总房款金额为289,293元；首付款金额为149,293元；贷款金额为140,000元。出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《合同补充协议》第六款约定：《商品房买卖合同》及本补充协议约定的由甲方（被告方）履行的通知方式为电话通知或登报通知，即通过买受人预留的电话方式及报纸通知乙方（原告方）。因乙方预留联系号码错误、拒接、打不通、接通后未按合同约定行使权利、履行义务的，视为甲方已通知。2011年4月27日被告将合同约定的房屋交付与原告并签订了《邢台市商品住宅质量保证书》及《金域首府业主公约》。在庭审中，被告向本院提交了邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目6#楼的建设工程竣工验收报告，验收结论显示为“该工程已按合同约定完成图纸设计的全部内容。技术、资料基本齐全，施工单位能够按照有关法律法规及强制性条文进行施工，经验收委员会谈论一致通过该单位工程为‘合格’工程。”该竣工验收报告加盖有建设单位（河北万峰房地产开发有限公司）、勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）、设计单位（邢台市建筑设计研究院）、施工单位（江苏南通六建建设集团有限公司）、施工图审查机构（邯郸市国宁工程设计咨询有限公司）、监理单位（河北齐翔工程项目管理有限公司）单位印章和负责人或法定代表人的签章。原告对于该验收报告真实性有异议，并称不知道这件事，对该验收报告中各单位和他们的公章是否一致存有异议，但并不申请对其一致性申请鉴定。被告向本院提交了对金域首府2号楼2单元701号住宅租金的市场价值进行评估的物价报告书，以证明其在《商品房买卖合同》中与原告间所约定的违约金过高，应予适当调整。原告对于该物价报告书真实性无异议，但是认为与本案无关。以上查明事实，有原、被告提交的《商品房预售合同》，原告提交的购房款缴费收据凭证，被告提交的金域首府6号楼竣工验收报告、对金域首府2号楼2单元701号住宅租金的市场价值进行评估的物价报告书、原告办理交房手续时签署的移交业主物品登记表、金域首付业主公约和邢台市商品住宅质量保证书以及原、被告当庭陈述的庭审笔录等在卷佐证。本院认为，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告按《商品房买卖合同》的约定向被告支付了房款，被告向原告开具了收据，至2011年4月27日被告才向原告交付了房屋，被告未如期交付房屋应承担违约责任。关于迟延交房的违约责任问题，被告认可其存在违约的事实，同时主张与原告签订的《商品房买卖合同》中关于违约金的约定过高，应予调整。本院参照相同小区不同房型的平均年租金价格，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失的130%，应予以调整。将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜，故被告应以原告已交付房价款289,293元为基数来承担违约责任。关于违约天数的计算，因被告于2011年4月27日交付了房屋，故被告违约天数应为2010年11月1日至2011年4月26日止，共计176天。综上，被告延迟交房违约金数额为289,293元×0.00008×176天=4,073元。关于逾期办理房地产权属证书违约责任问题，被告在庭审中陈述邢台市政府部门同意万峰大酒店综合开发项目免缴市级权限内的一切行政性收费的内容，但并无法据此证明相关优惠政策是否已落实，也无法证明其未能按约定办理房地产权属证书的原因是市相关部门未落实相关优惠政策，因此被告应承担迟延办理房地产权属证书违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》中已对产权登记问题作出了明确约定，应按合同中约定由被告按照原告已付房价款的0.5％向原告支付违约金。综上，被告逾期办理房地产权属证书违约金数额为289,293元×0.5％=1,446元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，给付原告牛淑贞购买位于邢台市桥西区金域首府6幢2003号商品房的逾期交房违约金4,073元。二、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，给付原告牛淑贞逾期办理房地产权属证书违约金1,446元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取180元，由被告河北万峰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  吴会峰二〇一五年七月二十八日书记员  石树勋