湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0211民初2229号
原告株洲湘银物业管理有限责任公司，住所地株洲市。
法定代表人王恰骅。
委托代理人彭卫，男，1968年3月11日出生，汉族，住湖南省株洲市。系原告工作人员。代理权限为全权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。
被告张建伟，男，1956年4月6日出生，汉族，住湖南省株洲市。
委托代理人彭燕，女，1956年9月29日出生，汉族，住湖南省株洲市。系被告之妻。代理权限为特别授权（代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解）。
原告株洲湘银物业管理有限责任公司（以下称湘银公司）诉被告张建伟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理。本案依法由审判员刘洋适用简易程序于2016年10月21日、11月11日两次公开开庭进行了审理。书记员戴芬担任法庭记录。两次开庭原告的委托代理人彭卫，被告张建伟及其委托代理人彭燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湘银公司诉称：原告2013年受湖南工业大学住宅建设项目部的委托进入山水文园小区，为小区业主提供相应的物业管理服务，并于2013年8月签订《株洲市湘银山水文园前期物业管理服务委托合同》。该合同约定：湖南工业大学住宅建设项目部委托原告对山水文园小区进行物业管理服务，小区业主按相应标准每月支付物业管理费，业主逾期支付物业管理费按应付款金额的日千分之三支付违约金。合同签订后，原告一如既往为业主提供较好的物业管理服务。然而，被告在入住山水文园小区23栋1002室以来，在享受了原告提供的物业管理服务同时，却未履行缴纳物业管理费的义务。经原告核算，截止到2016年6月30日被告共计欠付物业管理费6136.4元。原告多次向被告催交物业管理费未果，为维护合法权益，诉至本院，请求判决：1、被告支付原告物业管理费6136.4元（2014年2月1日至2016年6月30日）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告张建伟辩称：1、原告以与非开发商建设单位签订的“前期物业服务合同”为依据，其主体不合格，为无效合同，不具民事实体法律关系的唯一性、关联性和证明力，其诉求缺乏依据，应予驳回。2、即使原告已经不合法入驻，原告也没有履行法定的和自己承诺的物业管理和服务职责，在我方先后七次书面提交维修报告长达几年中都不能解决房屋维修问题，造成我方不能入住，原告应该承担由此造成的后果。3、原告声称对房屋质量问题只负有协调责任，不负有维修责任，山水文园工程部发出有关房屋维修的委托函，以及原告《房屋施工质量整改通知单》上的服务承诺和明示，证明原告具有负责维修职责而没履行应担责。4、由于原告长期不履行职责（后只部分履行职责）而造成我方不能入住，已经违反了《前期物业服务协议》和《物业管理条例》，进而造成我方巨大损失，理应由原告赔偿，其物业费也因原告自己过错行为依法由原告及开发商承担；因原告辱骂业主、粗暴管理，造成业主精神损害，应当赔礼道歉赔偿损失。5、我方与原告签订的物业服务合同即交付时间是2016年7月25日，不存在原告所说从2013年为我方提供了物业服务，且已过诉讼时效。6、原告无视法庭规定，迟到30分钟、证据提交过了举证期限，没有原件，且没有按法律规定事先提交给我方，违反证据规则，依法应驳回起诉。
经审理查明：原告湘银公司系株洲市天元区山水文园小区的物业服务企业，自2013年起至今在该小区提供物业服务。被告张建伟系该小区23栋1002号房屋（系高层住宅，销售合同载明的建筑面积为166.31平方米）的业主，未向原告支付2014年2月1日至2016年6月30日期间的物业服务费。
2013年6月27日，湖南工业大学工会（以下称工会）与原告订立一份《湘银山水文园前期物业服务合同》约定：“工会选聘原告对工会委托湘银房地产股份有限公司建设的山水文园小区提供前期物业管理服务，高层住宅物业服务费按每平方米每月1.27元收取，业主应于2013年8月1日起交费，空置物业按应交金额的90%交纳，合同期限自2013年6月25日起至2015年6月24日止……”。该合同到期后，现无证据证明双方续订合同或业主委员会与原告另订有物业服务合同，原告继续在该小区提供物业服务至今。后工会向原告发出一份《关于山水文园收取物业管理费的通知》，通知原告从2014年2月1日起正式收取山水文园小区物业管理费。被告于2013年接到开发商收房通知进行验房后，发现房屋存在墙面空鼓、开裂、渗水等质量问题，故拒绝收房并多次向被告提交维修整改申请，迟至2016年7月25日才与湘银房地产股份有限公司办理收房手续。被告进驻山水文园小区时即接受委托负责协调解决业主提出的房屋维修问题，另原告亦当庭认可其负有协调维修的义务，但其在收到被告提出的维修申请后，对部分问题未予处理或迟延处理，未充分完全履行其物业服务义务，导致双方产生纠纷。原告催要物业费不成，故诉至本院，请求判如所请。
另查明，山水文园小区23栋于2013年8月16日经勘查、设计、鉴理、施工、建设单位验收合格。
以上事实，有双方当事人的陈述，原告提供的原告营业执照、被告身份信息、前期物业服务合同、关于收取物业管理费的通知、空置房巡查记录表、客户需求服务单、维修现场勘查表、房屋质量整改通知单、竣工验收备案表，被告提供的反映验房问题的图片及材料、维修申请及整改通知等相关材料、电话录音材料，业主收房确认书、情况说明、商品房预销售合同等证据予以证明。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据。
本案中，《前期物业服务合同》已载明山水文园小区系工会委托湘银房地产股份有限公司建设，故工会应视为该小区的建设单位。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，工会为小区全体业主与原告订立的《前期物业服务合同》及《关于山水文园收取物业管理费的通知》均出于双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力，被告应按上述合同和通知行使权利和履行义务。案涉房屋虽存在质量瑕疵,但因该房在2014年2月前已经有关单位竣工验收，且被告提供的证据也不足以证明该房屋存在确无法居住等可能导致合同目的不能实现的明显重大缺陷，故被告拒绝收房并无正当充分理由，本院对被告所提“应从办理收房手续之日即2016年7月25日起计收物业服务费”的抗辩意见不予支持。综上，被告应自2013年湘银房地产股份有限公司通知交房时起承担该房产生的相应义务和相关风险，即应按通知约定从2014年2月1日起开始支付物业费。据被告陈述，原告多次拒绝向被告提供房屋钥匙，故可推定原告向被告多次催收过物业费，并未怠于行使权利，另原告长期不主张物业费也有悖常理，故原告主张本案权利未超过诉讼时效期间。2015年6月30日合同期满后，现无证据证明另订有物业服务合同，原告继续在小区提供物业服务，故期满后的物业服务费可按原合同约定的标准计算。案涉房屋在2016年6月30日前处于空置状态，故物业服务费依约应按应交金额的90%交纳。另考虑原告对被告房屋存在的部分问题未予处理或迟延处理，未充分完全履行其物业服务义务，本院在应交物业费基础上酌情予以核减20%。综上，被告应支付的物业服务费计算为[166.31平方米×1.27元/平方米/月×29月（2014年2月1日至2016年6月30日）×90%（空置）×80%（核减20%）]即4410.14元。
综上所述，本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张建伟于本判决生效之日起十日内向原告株洲湘银物业管理有限责任公司支付2014年2月1日至2016年6月30日期间的物业服务费4410.14元；
二、驳回原告株洲湘银物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元、减半收取计25元，由原告株洲湘银物业管理有限责任公司负担7元、被告张建伟负担18元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 刘洋
二〇一六年十一月十一日
书记员 戴芬
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。