徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1772号
原告江苏某某物业管理有限公司。
法定代表人王志某，该公司经理。
委托代理人刘云某，江苏好佳律师事务所律师。
委托代理人王某某，江苏好佳律师事务所律师。
被告张心某，退休工人。
原告江苏某某物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告张心某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，由审判员王成林依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人刘云某、王某某，被告张心某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称，原告自2004年进驻华夏·某某园小区进行物业管理服务至今，并收取物业服务费、公共水电费。被告是该小区Axx幢x单元xxx室业主，建筑面积163.54平方米，入住至今。被告应当每年按约缴纳物业服务费和公共水电费。如逾期，原告有权自被告拖欠之日起按每天3‰收取滞纳金。被告拖欠2008-2014年度物业服务费和公共水电费至今。原告多次催要，被告一直拖延缴纳。为维护原告合法权益�诉至法院请求判令被告支付物业服务费3802.31元（自2008年1月至2011年3月，按照0.25元／月／平米收费，面积是163.54平米，自2011年4月至2014年12月按照0.3元／月／平米收费），公共水电费168元（24元／年／户＊7年），滞纳金为1140.69元（按照拖欠物业费的30%计算），共计5111元；诉讼费用由被告承担。
被告张心某辩称，我八年没交，我的楼在西头，我上房后屋里湿了，我去找建筑商，给我放了好几年，墙都坏了。我去找物业七八趟，平时找没人理我，我从上房就不知道有物业，到现在我找人弄，后来给用泥堵上，屋里还是漏，所以我拖着不交物业费是这个原因。后来我们小区能停150辆车，外面人也进来停，都是自己垒地方占车位，没有人问，物业不管理。单元门没有一个好的，也没有人问，小广告贴到六楼了，没人管，随便人进小区。物业公司除了租了几个民工打扫卫生，其他任何服务都没有。综上，请求依法判决。
原告物业公司为证明其主张，向法庭提交以下证据：1、物业管理服务委托合同一份，由江苏某某置地集团有限公司委托原告为某某园小区实行物业管理，提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和使用人，没有落款签订时间，自该小区上房2004年3月，委托期限自2004年3月1日至2006年2月28日止。本合同自动顺延至业主委员会成立，与业委会签订新合同生效时止，合同第十五条约定原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，第二十二条约定对业主及物业使用人逾期缴纳物业费的可以从逾期之日起按应交费用每日千分之三加收滞纳金，滞纳金用作补充物业管理费，证明原告是本案适格主体。2、徐州市鼓楼区环城街道办事处王场社区居委会证明材料一份，证明某某园小区自2004年3月一直由原告提供物业服务，确保了�小区的正常运转，并有负责人签字“情况属实”。3、原告春泽园物业办公室张贴的通告一份，内容是向某某园小区全体业主通知因各种费用的上涨，人员工资、垃圾清运材料费用的不断提高，该小区的物业费自2011年4月起由0.25元／平米提高到0.3元／月／平米。4、物业费催缴函及快递存根，证明原告向被告发出催缴物业费及公共水电费的事实。
针对上述证据，被告张心某的质证意见为：街道证明只是证明这个单位存在服务，不证明服务好坏。其他没有意见。
被告张心某未向法庭提供证据。
针对上述证据，本院审查后认为，原告提供的证据1，物业管理服务委托合同系书证且为原件，本院依法予以采信，可以作为定案依据。原告提供的证据2，徐州市鼓楼区环城街道办事处王场社区居委会证明材料，因出具证明的人并未到庭接受法庭询问，故本院将结合其他证据予�采信。原告提供的证据3，原告春泽园物业办公室张贴的通告，内容比较模糊，本院将结合其他证据予以认可。原告提供的证据4，物业费催缴函及快递存根，来源及形式合法，本院依法予以采信。结合当事人的陈述，本院确定案件相关事实。
经审理查明，原告（乙方）与江苏某某置地集团有限公司（甲方）签订一份前期物业服务合同，约定由原告为华夏·某某园小区的住宅及部分商业用房的业主和物业使用人提供物业服务，其中合同第十八约定“······委托管理期限自2004年3月1日-2006年2月28日，本合同期限内业主委员会未成立的，与业主委员会签订的委托合同生效的，本合同自动失效。本合同自动失效。本合同期满后，业主委员会未成立的，本合同自动顺延至业主委员会成立，与业委会签订的委托合同生效时止。”第二十二条第1款约定“本合同期内收费标准（�建筑面积）多层为0.25元／月·㎡”第二十二条第6款约定“对业主或者物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用每日3‰加收滞纳金，滞纳金用作补充物业管理费”。该合同还约定了其他事项。
另查明，被告张心某系本市二环北路某某园小区A10幢1单元401室的业主，建筑面积163.54平方米，涉案房屋用途为住宅。自2008年1月至2014年12月，被告未缴纳物业服务费及公共水电费。
本院认为，关于前期物业服务合同对被告是否有约束力问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中物业公司与江苏某某置地集团有限公司签订的前期物业服务合同，根据上述司法解释的规定，该合同合法有效，对业主即本案被告具有约束力。
关于原告物业公司请求的物业费问题。庭审中，原告要求自2008年1月至2011年3月，按照0.25元／月／平米收物业费，自2011年4月至2014年12月按照0.3元／月／平米收物业费。原告提供的前期物业合同并未约定自2011年4月至2014年12月按照0.3元／月／平米收取物业费，故本院确认物业费的收取标准为0.25元／月／平米。被告辩称，原告未能履行维修、管理等义务，但未能提供证据证明，故对于被告这一辩称本院依法不予以采信。本院支持物业费为3434.34元（自2008年1月至2014年12月，按照0.25元／月／平米计算，面积为163.54平米）
关于公共水电费问题。前期物业合同中并未对公共水电费进行约定，故对于原告关于公共水电费的请求本院依法不予以支持。
关于滞纳金问题。因前期物业合同未约定缴款期限，根据法律规定，本院确定物业费按年度收取。前期物业合同中约定“从逾期之日按应缴费用每日3‰加收滞纳金”，根据相关法律规定，该合同中滞纳金的计算超过国家的强制性规定，本院依法参照中国人民银行规定的银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算滞纳金。经计算，每一年度的物业费应为490.62元。1、自2008年1月至2008年12月的物业费，滞纳金计算为235.5元（2009年1月至2014年12月）。2、自2009年1月至2009年12月的物业费，滞纳金计算为196.25元（2010年1月至2014年12月）。3、自2010年1月至2014年12月的物业费，滞纳金计算为157元（2011年1月至2014年12月）。4、自2011年1月至2014年12月的物业费，滞纳金计算为117.75元（2012年1月至2014年12月）。5、自2012年1月至2014年12月的物业费，滞纳金计算为78.5元（2013年1月至2014�12月）。6、自2013年1月至2014年12月的物业费，滞纳金计算为39.25元（2014年1月至2014年12月）。上述滞纳金共计824.25元。
综上，依据《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百七十六条之规定，判决如下：
被告张心某于本判决生效后七日内向原告江苏某某物业管理有限公司支付物业服务费3434.34元、滞纳金824.25元，合计4258.59元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预收），减半收取25元，由被告张心某负担（与�述款项一并支付原告）。
本判决为终审判决。
审判员 王成林
二〇一五年九月十八日
书记员 王晓羽