广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法坦民二初字第221号
原告（反诉被告）：章光雄，男，1981年4月5日出生，汉族，住湖北省洪湖市。
委托代理人：高熙炜、王平原，广东东方泽律师事务所律师、实习律师。
被告（反诉原告）：中山市盛妆百货有限公司，住所地中山市坦神北路1号之二，组织机构代码594079552。
法定代表人：朱炳勇，董事长。
委托代理人：杜婷婷、朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。
原告章光雄诉被告中山市盛妆百货有限公司（以下简称盛妆公司）合同纠纷一案，本院于2013年9月4日受理后，依法由代理审判员王小红独任审判。诉讼中，被告盛妆公司提出反诉申请，本院经审查后准予合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）章光雄委托代理人高熙炜、王平原，被告（反诉原告）盛妆公司的委托代理人杜婷婷、朱文萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告章光雄诉称：2012年5月31日，原告与被告签订租赁经营合同（以下简称租赁合同），约定被告将中山市坦洲镇盛妆女人世界的01c号铺位（面积24平方米）租赁予原告从事经营活动使用，租赁期限为2年，自2012年5月31日至2014年5月30日止，计租期以开业时间为准，租金为每月2880元，管理费为每月432元。同时约定，被告对原告的租赁单位提供物业管理服务，保证原告正常、安全使用，被告负责物业及其设备的定期检查并承担物业的日常维修维护费用。被告提供24小时保安服务及公共区域的卫生保洁服务，保障商场的正常经营秩序。合同签订当日，原告即按照合同约定，向被告交纳了合同履约保证金5760元、茶水费10000元、进场赞助费7000元及铺位首月管理费432元等费用。原告依约履行义务后，被告却未提供符合约定义务的铺位及经营环境，而且管理混乱，使客户望而却步，根本无法保证正常的客流量，无法达到正常经营所需的基本条件。另外，被告还存在实际提供铺位面积与合同约定严重不符的重大欺诈行为，乱收管理费、水电费，及私自将公用面积划分出租等违约行为。针对相关问题，原告曾多次与被告交涉要求改善解决未果。原告特诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告签订的租赁合同；2.被告退还原告履约保证金5760元、进场赞助费7000元、茶水费10000元，合计22760元；3.被告赔偿原告装修费损失22270元；4.被告承担本案的诉讼费用。
诉讼中，原告明确其请求解除合同的依据为《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，即当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的。
原告为证明其主张向本院提交的主要证据有：1.企业机读档案登记资料；2.租赁经营合同；3.华居家私收据；4.收据（木地板）；5.收款收据（履约保证金、铺位赞助费）；6.商场大门图；7.商场内部图；8.消防栓被堵图；9.平面规划图；10.律师函；11.EMS送达回执。
被告盛妆公司辩称：1.租赁合同已解除，解除时间应为被告主张的2013年9月22日；2.原告擅自撤场，拖欠相关费用7日以上，根据租赁合同约定，被告不予返还履约保证金和赞助费；3.被告没有收取原告茶水费；4.因原告违约在先，根据租赁合同约定，原告投入的装修归被告所有。
反诉原告盛妆公司反诉称：反诉被告章光雄于2012年5月31日与反诉原告签订编号为NO01C的租赁合同，约定反诉原告将位于中山市坦洲镇盛妆女人世界NO01C柜台出租给反诉被告，合同期限为2012年5月31日至2014年5月30日，反诉被告每月应付租金人民币2880元、管理费432元，并应于每月2025日缴纳下一月租金和管理费，逾期应按应缴总额每日3%计收违约金；应在每月15日前缴交上个月电费，逾期按应缴电费总额每日0.3%收取违约金，逾期7日，反诉原告有权解除合同并没收履约保证金；同时，合同第6.3条约定，反诉被告如因特殊情形需要解除合同，应提前通知，未提前通知或未经反诉原告同意强行撤离，视为严重违约，除履约保证金和已预付的租金、水电押金作为违约金的一部分不予退还外，还需向反诉原告缴交相当于三个月租金的违约金。合同签订后，反诉原告即将商铺交付给反诉被告。2012年7月1日反诉原告经营管理的盛妆女人世界商场开幕并营业。合同履行期间，反诉被告从2013年4月开始拖欠租金、管理费、电费、网费等，反诉原告多次催讨，反诉被告总找借口拖延，2013年7月11日反诉被告在未通知反诉原告的情况下突然搬走所有货品停止经营。由于盛妆女人世界是个开放式商场，经营过程需要全体商户一起营造商业氛围，所以在签订合同时就已明确要求所有商户必须按照商场规定的经营时间开业经营，但反诉被告在拖欠数月租金、管理费等情形下，突然撤离并无法联系，给反诉原告商场的整体形象造成破坏。反诉被告行为严重破坏合同约定，损害反诉原告利益，反诉原告特提出反诉，请求判令：1.确认反诉原告与反诉被告之间的租赁合同已经于2013年9月22日解除；2.反诉被告向反诉原告支付拖欠的：（1）2013年4月到2013年9月的租金17280元、管理费2592元及从逾期之日至实际清偿之日止按每日3%计算的违约金（暂计至2013年9月22日违约金为43817.76元）；（2）2013年4月到2013年9月的电费258元及从逾期之日至实际清偿之日止按每日0.3%计算的违约金（暂计至2013年9月22日违约金为86.32元；（3）2013年4月至2013年9月拖欠的网费300元；3.反诉被告向反诉原告支付擅自离场的违约金8640元；4.反诉被告承担反诉费用。
反诉原告盛妆公司就其答辩及反诉请求在举证期间提交的主要证据有：1.租赁经营合同；2.出租商铺现场照片；3.短信息、律师函；4.邮政快递单及查询记录；5.消防安全检查合格证；6.土地证；7.建设工程规划许可证两份；8.商场部分租户工商营业执照、税务登记证；9.龙观生、张汉英身份证；10.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表两份；11.龙观生、张汉英出具的证明；12.中山市坦洲镇合胜社区居民委员会出具的证明；13.其他租户的租赁证明、租赁合同、协议书。
反诉被告章光雄针对反诉请求辩称：1.反诉原告盛妆公司出租经营的盛妆女人世界百货商场的建筑物为非法建筑，该建筑物仅有土地证，没有报建资料，没有建设主管部门的批准建设文件，没有竣工验收合格证明，没有房屋产权证，没有消防验收合格证明，违反《商品房屋租赁管理办法》第6条的规定。2.反诉原告未按合同约定提供符合约定的铺位及经营环境：（1）商场内存在消防栓被堵等重大消防安全隐患；（2）在日常经营管理中私自查封其他商户铺位、随意驱赶其他商户、经常与商户发生纠纷，严重破坏商场经营环境，扰乱反诉被告等商户的正常经营活动；（3）开业后很多商铺空置，乱贴乱放，空调温度设定高，多处照明灯不开，造成客流稀少，达不到盛妆百货许诺的正常经营所需条件；（4）将商场内公摊的公用面积划分出租，影响经营环境，且没有核减其他商户租金。3.双方签订的租赁合同第6.3条及第9条为无效格式条款，不能作为反诉依据。4.同意解除双方租赁合同，但反诉原告不能单方解约，需经法院解除，因出租物为非法建筑及反诉原告其他违约行为，反诉原告不应继续收取租金、管理费、违约金、电费、网费。请求驳回反诉原告的反诉请求。
诉讼中，经本院实地查看发现：07号铺位、39号铺位、42号铺位存在占用消防栓位置或用货架遮挡消防栓的情形，查看当日不存在占用公摊面积出租的情形。原被告双方均对现场查看笔录无异议。
经审理查明：2012年5月31日，盛妆公司（甲方）与章光雄（乙方）签订编号为NO01C的租赁合同，约定：甲方将中山市坦洲镇盛妆女人世界01C柜台面积24平方米（以下简称租赁单位）租赁给乙方从事经营活动，租赁期限为二年，自2012年5月31日至2014年5月30日止，计租期以开业时间为准；合同第四条约定：在签订本合同时，乙方需向甲方缴纳相等于租赁单位两个月租金总额的履约保证金，计人民币5760元，在租赁期满、乙方全面履行本合同条款的约定和保证甲方出租物业完好的情况下，乙方退还租赁单位，结清应交的各项费用后甲方不计息退还履约保证金；租赁单位每月租金总额为人民币2880元，租金按自然月计算；管理费，系商场提供保洁、保安、运营管理、设备设施维护等服务的综合收费，上述租赁单位按建筑面积计算每月的管理费432元；乙方需在每月的2025日缴纳下一月度商铺租金及管理费，乙方逾期缴纳，甲方有权按应缴总额每日3%计收违约金；水电费，电费包括商场中央空调、电梯、公共照明等公共用电以及租赁单位内用电的费用……，水费包括卫生间、空调水塔、消防等公共用水以及租赁单位内的用水的费用……，水电费按国家标准收取，乙方应在每月10日前主动到甲方管理部门领取上个月的水电费单，并且必须在每月15日前付清上个月水电费，逾期缴纳按应缴水电费总额按每日0.3%收取违约金，逾期七日（含七日）以上，甲方有权单方解除租赁经营合同，履约保证金不予退还，乙方投入的装修无偿归甲方所有，甲方并有权追偿损失；第五条约定：甲方对乙方的租赁单位提供物业管理服务，保证乙方安全使用，甲方负责物业及其设备的定期检查并承担物业的日常维修维护费用，营业时间商户商品自行看管，丢失或损坏，甲方不负责任；甲方提供24小时保安服务及公共区域的卫生保洁服务，保障商场的正常经营秩序；第6.3条约定：乙方在承租期内因特殊情况需要提前解除合同，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方审核同意后，仍视为乙方违约，双方结算完毕方可解除合同，但履约保证金和已预交的租金作为违约金不予退还；乙方未提前通知甲方而单方面提前解除合同，或未经甲方同意强行撤离，视为乙方严重违约，除乙方的履约保证金和已预付的租金及水电押金作为违约金的一部分不予退还外，另外乙方还需向甲方支付相当于三个月的租金的违约金，否则，甲方有权留置乙方物品不让撤离；第8.2条约定：合同期内乙方有下列情形之一，属乙方严重违约，甲方可单方面解除合同，没收履约保证金及开业赞助费不予退还，乙方应按合同相关条款规定支付违约金，造成甲方损失的，甲方有权向乙方追偿损失，甲方并有权申请人民法院先予执行强制乙方搬迁，留置乙方货物并向乙方追偿：A.拖欠应缴任何款项及费用达7日以上（含7日）或本合同约定应报备案的事项无正当理由未经甲方备案（应交款项以全额缴清视为缴清款项）……I.未经商场同意，一个月内累计无人营业达到3日，连续无人营业2日以上的；第九条约定：本合同期限届满终止或因乙方违约被甲方提前单方解除（含终止）本合同，乙方投入的装修均无偿归甲方所有；租赁合同还对其他事宜进行了约定。租赁合同附件一管理公约第2条约定：商户如连续2天不开门营业，则视为商户自动解除合同，（合同保证金及预收费用）不予退还。2012年5月31日，章光雄缴纳盛妆公司铺位押金5760元、铺位赞助费7000元。2012年7月1日，盛妆女人世界开业。章光雄缴纳租金、管理费至2013年3月。2013年6月25日，章光雄委托广东东方泽律师事务所向盛妆公司发出律师函，主张盛妆公司严重违约，请盛妆公司七日内与章光雄或其律师联系商讨赔偿事宜，否则将依法解决。2013年7月上旬章光雄撤离盛妆女人世界。2013年9月4日，章光雄诉至法院，主张前述实体权利。2013年9月13日，盛妆公司委托广东邦仁律师事务所向章光雄发出律师函，提出章光雄自2013年4月开始拖欠租金等费用，又于7月11日擅自撤场，属严重违约，并通知章光雄自收到律师函之日起解除双方租赁合同，如有需搬走物品在3天内清理完毕，否则视为抛弃物。
另查明：龙观生、张汉英为中山市坦洲镇合胜村合涌围[土地证号：国（2011）33006**]、中山市××××号[土地证号：国（2011）33006**]两宗国有土地所有人，土地用途为商业。龙观生、张汉英就该两宗地商业建设分别于2011年11月16日、12月5日取得建设工程规划许可证，报建面积分别为1985平方米、740平方米，项目性质均为商业，结构均为排架结构，层数均为1层。盛妆女人世界百货商场（以下简称女人世界）为盛妆公司经营，位于中山市××××号。2012年10月20日，盛妆公司取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。
又查明，诉讼中，中山市坦洲镇合胜社区居民委员会出具证明，证明上述两宗地相连，该地段建有一处一层建筑物，建筑总面积为2725平方米；龙观生、张汉英出具证明，证明同意盛妆公司承租上述两宗地地上建筑物做商场，租赁期限截止至2017年2月28日。
本院认为：本案为租赁合同纠纷，章光雄与盛妆公司签订的租赁合同虽然是盛妆公司提供的格式合同，但章光雄自愿签订，是双方真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。本案的争议焦点有二，一是盛妆公司是否存在致使不能实现合同目的违约行为；二是章光雄是否存在违约行为。
关于焦点一。章光雄主张盛妆公司存在致使不能实现合同目的违约行为有：1.出租物所在建筑为违法建筑物，属于非法出租；2.管理混乱，纠纷不断，造成租户无法正常经营，具体表现为：（1）将公摊面积再行出租，且未核减现有租户租金；（2）商场内存在消防栓被堵等重大消防安全隐患；（3）经常与租户发生租赁纠纷，随意驱赶租户，查封租户摊位，妨碍其他租户正常经营。关于第1点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称城镇房屋租赁合同解释）的规定，就违法建筑物订立的租赁合同为无效合同，出租方出租违法建筑物的行为应属无效而非违约。城镇房屋租赁合同解释第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，本案出租物所在建筑物已取得建设工程规划许可证，并已实际投入使用，盛妆公司经营的女人世界于2012年7月1日开业，并于2012年10月20日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，章光雄自女人世界开业一直使用租赁物营业至2013年7月，涉案建筑物是否取得竣工验收合格证明、房屋产权证、消防验收合格证等并不影响章光雄对租赁物的实际使用，不导致不能实现租赁合同目的情形。关于第2点，经现场查看，女人世界内存在消防栓被堵等消防隐患属实；章光雄提交的商场大门图可证实女人世界商户曾因与管理人员闹矛盾在女人世界门口拉横幅；但章光雄未能证明因消防问题影响其正常营业，进而无法实现合同目的事实；且现有证据不能证实女人世界商户拉横幅行为持续时间之长足以影响章光雄正常经营导致不能实现合同目的。至于章光雄主张的第2点中其他违约行为，其提交的证据并不足以证实，且租赁合同中对于公摊面积等问题亦未作出明确约定。综上，章光雄关于盛妆公司未提供符合约定的铺位及经营环境以致不能实现合同目的的主张不能成立。
关于焦点二。章光雄自认其缴纳租金、管理费至2013年3月，且其并未提交证据证明撤离盛妆女人世界前曾通知盛妆公司，其抗辩称盛妆公司具有法定解除合同的其他违约行为，但如上述分析，本院对其抗辩不予支持，章光雄擅自撤离及拖欠租金、管理费的行为构成违约，根据租赁合同约定及法律规定，盛妆公司可以行使解除权。关于双方租赁合同的解除时间问题，盛妆公司于2013年9月13日通过律师函通知章光雄解除合同，该函件于2013年9月22日签收，章光雄对邮政快递单及查询记录真实性亦无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达时即解除，故双方租赁合同自通知到达章光雄之日即2013年9月22日解除。章光雄拖欠租金及管理费的期间为2013年4月1日至9月22日（5个月零22日），拖欠租金为16512元[2880元/月X(5个月+22/30个月)]，拖欠管理费为2476.8元[432元/月X(5个月+22/30个月)]。
租赁合同约定乙方拖欠租金等费用7日以上或乙方提前撤离的，甲方不退还乙方的履约保证金、开业赞助费、已预付的租金及水电押金，乙方还需支付相当于三个月租金的违约金，乙方投入的装修无偿归甲方所有，并按每日3%计收拖欠租金和管理费的违约金；章光雄主张违约条款为无效格式条款。本院认为，我国合同法规定的违约金属于赔偿性违约金，即赔偿性违约金的支付应与违约损失额相适应，过高或者过低的，当事人可以请求人民法院予以适当减少或增加。对于违约金约定过高或过低的，已经赋予当事人相应的救济权利，租赁合同违约条款不应认定为无效条款。经本院释明，章光雄主张违约金过高请求予以调低。本院认为，租赁合同中约定违约金明显过高，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，按照公平原则及诚实信用原则衡量。
综上，盛妆公司不存在致使不能实现合同目的的违约行为，章光雄擅自撤离盛妆女人世界及拖欠租金、管理费构成违约。关于章光雄主张的履约保证金5760元，由于履约保证金具有违约定金性质，章光雄的行为构成违约，故本院不予支持其返还请求；章光雄主张的进场赞助费7000元，因盛妆公司无证据证明章光雄违约造成的损失高过履约保证金，在盛妆公司已没收履约保证金的情况下，已收取的铺位赞助费（即进场赞助费）7000元应予退还，本院对该返还请求予以支持；章光雄主张的茶水费10000元，因章光雄未举证证明曾支付该费用，故返还请求本院不予支持；章光雄主张的装修损失22270元，租赁合同约定解除合同时装修无偿归甲方所有，且城镇房屋租赁合同解释第十一条第（二）项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”即无论按约定条款还是法定条款分析，在因章光雄违约导致合同解除的情况下，章光雄主张装修费损失缺乏依据，本院不予支持。章光雄拖欠盛妆公司租金16512元、管理费2476.8元，应支付盛妆公司，盛妆公司主张的租金及管理费超出部分，本院不予支持；盛妆公司主张的租金及管理费每日3%的逾期违约金，因无证据证明违约造成的损失高过履约保证金，故不予支持；盛妆公司主张的电费258元、逾期电费违约金以及网费300元，因其未提交证据予以证实，本院不予支持；盛妆公司主张的相当于三个月租金的违约金8640元，因无证据证明违约造成的损失高过履约保证金，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告章光雄与被告中山市盛妆百货有限公司于2012年5月31日签订的租赁经营合同（合同编号NO01C）于2013年9月22日解除；
二、被告中山市盛妆百货有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内退还原告章光雄铺位赞助费7000元；
三、反诉被告章光雄于本判决发生法律效力之日起七日内支付反诉原告中山市盛妆百货有限公司18988.8元（其中租金16512元、管理费2476.8元）；
四、驳回原告章光雄的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告中山市盛妆百货有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费926元（原告已预交），由原告负担782元，被告负担144元（被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）；反诉案件受理费812元（反诉原告已预交），由反诉原告负担601元，反诉被告负担211元(反诉被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审 判 长 谢 灏
代理审判员 王小红
代理审判员 张 荣
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 张贵军