辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盘中民二终字第00316号
上诉人（原审被告）：陈雷，男，1979年9月29日出生，汉族，太平农场职工，住辽宁省盘山县。
委托代理人：吕宇航，辽宁省盘锦市正义律师事务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：胡建明，男，1979年4月22日出生，汉族，无业，住辽宁省盘锦市双台子区。
委托代理人：王育国，辽宁圣代律师事务所律师。
原审原告胡建明与原审被告陈雷房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省盘山县人民法院于2014年5月13日作出（2014）盘县民一初字第00450号民事判决，陈雷不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人陈雷及委托代理人吕宇航，被上诉人胡建明委托代理人王育国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡建明一审诉称：要求确认房屋买卖合同有效，履行合同，并协助办理过户手续。理由：被告将龙祥花园小区D1-2号楼3单元602室出售给原告，原告一次性支付给被告房款19万元，房屋买卖合同签订后，被告未履行合同。
被告陈雷一审未答辩。
一审法院审理查明：2013年6月5日，原告与被告在辽宁鑫泉律师事务所签订一份房屋买卖契约，约定：被告将座落在盘山县太平镇龙祥花园小区D1－2号楼3单元602室出售给原告，价款19万元，并约定三个月后该房交付使用，过户由被告协助原告办理。合同签订后，被告未按约定交付房屋。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人应严格按合同约定履行各自义务，被告不交付房屋，亦未协助原告办理过户手续是一种违约行为，应承担违约责任，故原告所诉理由正当，证据充分，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，据此判决，一、原、被告之间房屋买卖合同有效；二、被告陈雷于判决生效后10日内交付房屋，并协助原告胡建明办理过户手续。案件受理费100元，减半收取50元，由被告承担。
陈雷上诉请求及理由是：要求撤销原判，予以改判。理由：虽房屋所有权证上所有权人是我的名字，但诉争房屋实际所有权人是高志宝，是高志宝以我名义购买的该房，现由高志宝居住。2013年2月21日，高志宝从赵林处借款10万元，以该房作抵押，扣息4000元，赵林支付高志宝96000元。2013年6月5日，赵林将该债权10万元转让给胡建明，以房屋买卖形式作抵押，签订一份房屋买卖协议，陈雷出具一份房款19元的收条，但未收到此款。
胡建明二审答辩认为：房屋买卖合同合法有效，陈雷应该按照合同约定将房屋交付给胡建明，在原审已提供证据证明该事实。
本案争议焦点：诉争房屋所有权是否属于陈雷所有。
围绕本案争议焦点，上诉人在二审提供证据如下：
1、2011年4月23日，《房屋买卖合同书》“陈雷自愿将坐落在龙祥花园D1-2幢3单元602室房屋（建筑面积128.48㎡，产权证号：211122005004859）以6万元卖给高志宝”；
2013年2月21日-28日，中国农业银行盘山县营业部刘立臣《金穗借记卡明细对帐单》，内容是：2013年2月21日-28日间，存支款事实（存款合计123000元，余额7732.08元）；
2014年1月13日，盘山县人民法院民事裁定书（2013）盘县民一初字第852号，内容是：2013年10月15日，胡建明曾以该诉争房屋买卖合同纠纷起诉陈雷，后撤诉事实；
证明：《房屋买卖合同书》证明实际产权人高志宝；另二两份证据间接证明高志宝与胡建明之间的债权债务关系。
被上诉人质证：对房屋买卖合同书有异议，没有真实性、合法性，因为，该房屋的价格为6万元，而房屋面积为128.48㎡，467元／㎡，低于成本价格，不符合客观实际。被上诉人与上诉人所签订的房屋买卖合同中约定了由被上诉人偿还银行贷款，而上诉人所提供的买卖合同中并未涉及该房屋的贷款事宜，故被上诉人认为上诉人提供的该份房屋买卖合同是虚假的。关于银行对账单姓名为刘立臣，与本案没有相关性，民事裁定书与本案无关。
本院认证：《房屋买卖合同书》不能证明诉争房屋实际是高志宝所有事实；《金穗借记卡明细对帐单》、民事裁定书亦不能证明诉争房屋为高志宝所有事实，对上述证据不予以采信。
2、高志宝证人证言“我通过刘立臣向赵林借款10万元，扣除利息6000元，实际取得94000元，后来，赵林因放款被公安机关拘留，赵林将我欠他的10万元转给了胡建明。因为，争议房屋产权在陈雷的名下，所以，胡建明要求我让陈雷与他签订合同。2011年4月23日的房屋买卖合同书，是因为以陈雷的名义买的房屋，房照写了陈雷的名字，我的妻子怕以后反悔，所以，让签个房屋买卖合同书，实际并没有发生房屋买卖关系”；
上诉人质证：证人证言属实，房屋买卖契约是一种抵押形式的民间借贷行为，并非真实买卖。
被上诉人质证：证人与赵林之间的借款关系与本案的房屋买卖关系没有关联性，因此，本案属于房屋买卖合同案件不属于民间借贷案件。
本院认证：该证人证言不足以否定被上诉人提供的书证，不能证明该房屋产权人是高志宝，对该证言不予以采信。
3、2010年1月18日，《个人一手住房贷款合同》编号：2010年盘中银个消字0309号“借款人陈雷从中国银行股份有限公司盘锦分行贷款158000元，期限为240个月，自2010年1月18日起至2030年1月18日止，用于支付购买的龙祥花园D1-2幢3单元602室房款（建筑面积128.48㎡、1760元／㎡、价款合计226125元），利率按实际放款日适用中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率，按月等额本息还款，担保，陈雷以所购该房提供抵押担保”；
证明：此房屋为按揭房屋。
被上诉人质证：我方对该份证据的真实性没有异议，但该证据不影响买卖合同效力。
本院认证：该证据证明诉争房屋是按揭贷款购买，此房已抵押事实。对该证据予以采信。
围绕本案争议焦点，本院二审调取证据如下：
2010年1月27日，盘山县房屋产权管理中心《关于住房个人抵押贷款备案登记的通知》“中国银行股份有限公司盘锦分行：陈雷向你行申请贷款抵押的房产，坐落在盘山县龙祥花园D1-2#，楼籍图号：17-200-5-3-602，建筑面积128.48㎡，经审查批准已备案登记。抵押贷款金额：158000元，抵押期限：自2010年1月18日起至2030年1月18日止”；
证明：诉争房屋已抵押事实。
上诉人质证：无异议。
被上诉人质证：对该证据的真实性无异议，该证据不影响买卖合同效力，该证据更能证明房屋所有权人为陈雷，买售人胡建明同意清偿贷款。
本院认证：盘山县房屋产权管理中心《关于住房个人抵押贷款备案登记的通知》能证明陈雷贷款用该房抵押给银行，并已备案登记事实。对该证据予以采信。
围绕本案争议焦点，被上诉人在原审提供证据如下：
1、2009年12月12日，《商品房买卖合同》1份“大连银龙房屋开发盘山有限公司将位于盘山县太平镇贾家村龙祥花园D1-2幢3单元602室（建筑面积128.48㎡、1760元／㎡、价款合计226125元）卖给陈雷”；2009年12月21日，《销售不动产统一发票》“付款方陈雷、收款方大连银龙房屋开发盘山有限公司、销售不动产楼牌号D1-2-3-602、预收房款金额68125元”；
2、2013年6月5日，《房屋买卖契约》“陈雷将位于盘山县太平镇龙祥花园小区D1-2号楼3单元602室（建筑面积128.48㎡、价款合计19万元）卖给胡建明，立契约之日一次性将购房款付给陈雷，该房欠银行贷款由胡建明偿还7万元，3个月后该房交付使用，房照过户由陈雷协助胡建明办理，见证人盖辽宁鑫泉律师事务所公章”；2013年6月5日，《收条》“今收胡建明购房款19万元，收款人陈雷”；
证明：双方形成合法有效的房屋买卖关系。
上诉人二审质证：对真实性无异议，该房屋买卖合同行为实际是已抵押形式的民间借贷行为，并非真实买卖行为。
本院认证：上述书证能直接证明胡建明从陈雷处购买房屋事实，对该证据予以采信。
本院经审理查明：2009年12月12日，陈雷与大连银龙房屋开发盘山有限公司（简称银龙公司）签订《商品房买卖合同》，内容是：银龙公司将位于盘山县太平镇贾家村龙祥花园D1-2幢3单元602室（建筑面积128.48㎡、1760元／㎡、价款合计226125元）卖给陈雷。2009年12月21日，银龙公司收到陈雷房款68125元。2010年1月18日，陈雷与中国银行股份有限公司盘锦分行（简称盘锦分行）签订《个人一手住房贷款合同》，内容是：借款人陈雷从盘锦分行贷款158000元，期限为240个月，自2010年1月18日起至2030年1月18日止，用于支付购买的龙祥花园D1-2幢3单元602室房款（建筑面积128.48㎡、1760元／㎡、价款合计226125元），利率按实际放款日适用中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率，按月等额本息还款，担保，陈雷以所购该房提供抵押担保。2010年1月27日，该房屋在盘山县房屋产权管理中心办理住房个人抵押贷款备案登记。2013年6月5日，陈雷与胡建明签订《房屋买卖契约》，内容是：陈雷将位于盘山县太平镇龙祥花园小区D1-2号楼3单元602室（建筑面积128.48㎡、价款合计19万元）卖给胡建明，立契约之日一次性将购房款付给陈雷，该房欠银行贷款由胡建明偿还7万元，3个月后该房交付使用，房照过户由陈雷协助胡建明办理。同日，陈雷给胡建明出具《收条》，内容是：收胡建明购房款19万元。
本院认为：对诉争房屋所有权是否属于陈雷所有的认定。根据胡建明提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》，证明陈雷从银龙公司购买该诉争房屋事实；根据胡建明提供的《房屋买卖契约》、《收条》，证明陈雷将该房屋卖给胡建明事实；以及该诉争房屋所有权证所有权人为陈雷的事实，由于上述证据属于书证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一款第（一）项规定，陈雷虽提出该房实际由高志宝购买，但未提供足以反驳的相反证据予以否定上述证据的证明效力，因此，能够认定诉争房屋所有权属于陈雷所有。
对诉争房屋已抵押给盘锦分行的认定。根据《个人一手住房贷款合同》、盘山县房屋产权管理中心《关于住房个人抵押贷款备案登记的通知》，证明诉争房屋用银行贷款购买，并已在房屋产权管理部门办理抵押登记事实，因此，能够认定诉争房屋已抵押给盘锦分行事实。
对该房屋买卖合同效力及是否能够办理房屋过户手续的认定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定；第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，对于合同效力问题，物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，该房屋买卖合同仍然有效。对于房屋过户手续问题，根据上述法律规定，该房屋买卖合同仍然有效，只是买受人胡建明因抵押登记未涂消而不能办理物权转移登记，由于房屋抵押权已设立，因此，在抵押权未消灭前，该房屋所有权不能变更为买受人胡建明所有，即不能办理房屋产权过户过续。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持盘山县人民法院（2014）盘县民一初字第00450号民事判决第一项（即原、被告之间房屋买卖合同有效）；
二、撤销盘山县人民法院（2014）盘县民一初字第00450号民事判决第二项（即被告陈雷于判决生效后10日内交付房屋，并协助原告胡建明办理过户手续）；
三、驳回被上诉人胡建明要求上诉人陈雷交付房屋，并协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求。
一审案件受理费100元，减半收取50元，由上诉人陈雷承担；二审案件受理费100元，由上诉人陈雷承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李宝明
审 判 员 李 野
代理审判员 孙继晨
二〇一四年九月十六日
书 记 员 赵哲皓