吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民提字第46号
原审上诉人（一审被告）：史庆华，男，汉族，1956年6月19日出生，住集安市。
原审被上诉人（一审原告）：集安市市场监督管理局（原集安市工商行政管理局）。住所地：集安市。
法定代表人：高铭，该局局长。
委托代理人：于洋，该局法律顾问。
委托代理人：艾华，该局职工。
一审第三人：集安市农村信用合作联社。住所地：集安市。
法定代表人：于波，该社理事长。
一审第三人：蔡静，男，满族，1955年9月24日出生，住集安市。
原审上诉人史庆华与原审被上诉人集安市市场监督管理局（以下简称市场监管局）及一审第三人集安市农村信用合作联社（以下简称农信社）、蔡静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月12日作出（2015）吉民监字第4号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。史庆华、市场监管局的委托代理人于洋、艾华及蔡静到庭参加诉讼，农信社经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
2013年8月6日，一审原告市场监管局向集安市人民法院起诉称：1995年至1996年，我单位与史庆华经口头协商，史庆华将位于集安市清河镇清河大街108号201-2层建筑面积为138.48平方米商业用房出售给我单位作为清河工商分局的办公楼，总价款为13.5万元。我单位分六次付清了全部购房款。但史庆华收到我单位的购房款后至今未协助我单位办理产权过户登记。且史庆华在未经我单位同意的情况下，将该房屋办理抵押登记。我单位知道情况后，要求史庆华归还房屋产权，但其推诿至今未予履行。故诉至人民法院，要求确认市场监管局与史庆华之间的房屋买卖协议有效；本案争议房屋在2004年11月23日前归市场监管局所有，之后归第三人蔡静所有；史庆华与农信社之间的抵押合同无效；史庆华协助办理争议房屋的过户手续。史庆华辩称：1996年初，我与时任市场监管局局长的杨金国协商本案争议房屋买卖事宜。双方口头约定每平方米1200元，房屋面积为138.48平方米。实际购房款是166176元，约定当年结清房款，同时我协助办理过户手续。但市场监管局至今未结清房款，且给付我的13.5万元中含有部分取暖费。市场监管局在2001年否认我们之间存在该房屋的买卖关系，违约在先，故我不同意市场监管局的诉讼请求，并要求解除双方买卖关系，将房屋收回。农信社述称：2002年11月1日，李承富在我单位借款10万元，同时史庆华以其位于集安市清河镇清河大街商业用房作为抵押，并办理了抵押登记。李承富逾期未能偿还借款。2006年3月22日，我单位和李承富又办理了转贷手续，约定还款期限至2008年3月22日，同时亦办理了房产抵押登记。但李承富至今未予偿还，我单位已于2012年向法院提起诉讼，要求李承富偿还借款10万元及利息，同时要求对史庆华抵押的房屋行使优先受偿的权利。蔡静述称：2004年11月23日，我购买了市场监管局位于集安市清河镇清河大街房屋，面积138.6平方米，价款为68000元，市场监管局和我签订了房屋买卖合同，我于当日即结清房款，并于2004年12月30日入住至今，该楼的所有费用均由我支付。史庆华应将房照交付给我，市场监管局和史庆华之间的纠纷与我无关。
集安市人民法院一审查明：1996年，史庆华与时任市场监管局局长的杨金国口头约定：史庆华将其所有的位于集安市清河镇清河大街的商业用房（面积138.48平方米；产籍号清108066201）以每平方米1200元的价格出售给市场监管局，总价款为166176元，市场监管局于当年年末结清房款，史庆华同时协助办理产权过户。市场监管局于当年即入住办公。嗣后，市场监管局于1997年至2001年分六次共给付史庆华房款13.5万元。2002年11月1日，史庆华以该房屋为李承富在农信社借款10万元作为抵押，并办理了抵押登记。李承富逾期未能偿还借款。2006年3月22日，农信社和李承富又办理了转贷手续，约定还款期限至2008年3月22日，同时亦办理了房产抵押登记。但李承富至今未予偿还，农信社于2012年向集安市人民法院提起诉讼，要求李承富偿还借款10万及利息，同时要求对史庆华抵押的房屋行使优先受偿权。2004年11月23日，市场监管局将该房屋以68000元的价格出售给蔡静。蔡静于2004年12月6日结清房款并使用该房屋至今。现市场监管局提起诉讼，要求确认市场监管局与史庆华之间的房屋买卖协议有效；本案争议房屋在2004年11月23日前归市场监管局所有，之后归第三人蔡静所有；史庆华与农信社之间的抵押合同无效；史庆华协助办理争议房屋的过户手续。
集安市人民法院一审认为：（一）关于合同是否有效问题。《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，市场监管局时任局长杨金国与史庆华口头达成房屋买卖协议，双方意思表示真实，亦不违反法律规定，故双方所签订房屋买卖协议成立且合法有效；（二）关于房屋权属确认及协助办理过户登记手续问题。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第85条规定：“……财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够继续履行的，应当继续履行……”本案中，史庆华已将房屋交付给市场监管局使用，且市场监管局已给付史庆华大部分房款，双方均已履行大部分合同义务，而市场监管局未全部结清房款，史庆华亦将房屋产权登记到自己名下，双方均存在违约行为，但双方违约行为并没有达到合同解除的法定条件，双方应依法继续履行合同义务，故对市场监管局要求确认房屋权属归其所有的诉讼请求，予以支持。对市场监管局要求确认争议房屋在2004年11月23日之后归蔡静所有的诉讼请求，因涉及另一法律关系，不予评判；《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款规定：“合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。”本案中，市场监管局未按约定全面履行给付房款的义务，故对市场监管局要求史庆华协助办理过户登记手续的诉讼请求，不予支持；（三）关于抵押合同是否有效问题，因与本案买卖合同纠纷不属同一法律关系，并非本案审理范畴，故对市场监管局要求确认抵押合同无效的诉讼请求，不予评判。集安市人民法院于2013年10月31日作出（2013）集民再初字第3号民事判决：一、市场监管局与史庆华所签订房屋买卖协议合法有效，座落于集安市清河镇清河大街产籍号为清108066201号的138.48平方米商业用房归市场监管局所有。二、驳回市场监管局的其他诉讼请求。
史庆华不服一审判决，向吉林省通化市中级人民法院提起上诉称：1996年我与市场监管局达成房屋买卖协议，至今市场监管局未能结清全部房款，市场监管局已构成根本违约。一审法院认定事实错误，适用法律错误，要求撤销（2013）集民再初字第3号民事判决，依法改判。同时在上诉时增加诉讼请求，要求解除双方之间的房屋买卖协议。市场监管局答辩称：我单位先后6次将房款支付给史庆华，我单位已不欠史庆华购房款，一审法院裁判正确，应维持原判。史庆华在二审审理过程中增加的诉讼请求与本案无关，本案是确认之诉，史庆华增加的请求是解除合同，是两个法律关系。农信社述称：涉案房屋所有权应归史庆华所有，我单位有优先受偿贷款的权利，抵押合同有效。蔡静述称：我与市场监管局之间的房屋买卖合同有效。
吉林省通化市中级人民法院二审查明的事实与一审基本一致。
吉林省通化市中级人民法院二审认为：关于市场监管局是否存在根本违约问题，根本违约的构成要件是因一方违约导致合同目的无法实现，本案中市场监管局和史庆华均认可1996年房屋买卖时涉案房屋总价款为166176元，市场监管局先后支付给史庆华15.5万元。根据双方均认可的事实，市场监管局已向史庆华支付了总房款的93%，履行了绝大部分付款义务，双方之间的房屋买卖合同并非不能继续履行，合同目的亦能够实现，市场监管局的行为并不符合根本违约的要件，史庆华主张市场监管局根本违约，不予支持。关于史庆华要求解除双方之间房屋买卖合同的抗辩主张，二审法院认为该房屋买卖合同解除的法定条件并未成就，故对史庆华的该项抗辩主张亦不予支持。综上，史庆华的上诉主张无事实和法律依据，不予支持。一审认定事实基本清楚，适用法律正确。吉林省通化市中级人民法院于2014年6月13日作出（2014）通中民终字第91号民事判决：驳回上诉，维持原判。
二审判决生效后，史庆华仍不服，以市场监管局违约，房屋买卖合同应当解除为由向本院申请再审，本院于2015年6月1日作出（2015）吉民申字第266号民事裁定，以市场监管局不构成根本违约等为由，驳回史庆华的再审申请。但本院经审查认为，原审判决认定事实和适用法律均有错误，应予再审。故本院于2015年6月12日作出（2015）吉民监字第4号民事裁定，提审本案。
本院再审查明的事实与二审查明的事实基本一致，但对于市场监管局向史庆华支付购房款的事实，本院另查明：史庆华于1997年3月6日至2001年11月14日之间，向市场监管局出具七张票据，其中六张注明为房款共计13.5万元，另一张注明系取暖费2万元。
本院再审认为：（一）市场监管局于2012年10月29日向集安市人民法院提起本案诉讼，要求确认本案争议房屋的所有权归其所有，并要求史庆华协助办理争议房屋的过户手续，原审法院根据其诉讼请求确定本案为物权确认纠纷。但在通化中院将本案发回集安市人民法院重审后，市场监管局变更了诉讼请求，要求确认双方之间的房屋买卖合同有效；争议房屋在2004年11月23日前归市场监管局所有，之后归蔡静所有；史庆华与农信社之间的《抵押担保借款合同》无效；并要求史庆华协助办理争议房屋的过户手续。市场监管局所提出的诉讼系基于与史庆华间的房屋买卖合同，双方争议的焦点在于合同效力，合同履行情况，双方是否有违约行为及相应的法律后果。能否确认所有权也取决于双方合同效力及履行情况。因此，本案的案由应确定为房屋买卖合同纠纷；（二）虽然双方当事人没有签订书面的购房合同，但市场监管局和史庆华均认可双方于1996年达成口头的房屋买卖协议，史庆华将本案争议房屋卖给市场监管局作为办公楼使用。现双方当事人主要对购房款数额、交付时间等问题存在争议。市场监管局主张购房总价款为13.5万元，双方未约定具体交付房款的时间；史庆华则主张房屋每平米1200元，购房总价款为166176元，双方约定市场监管局需于1996年底前结清房款。为证明己方主张，史庆华提供了房屋买卖协议达成时任市场监管局局长的杨金国于2012年10月16日出具的《证明》一份，并于2012年12月10日向一审法院提交《申请书》一份，申请法院调取杨金国的笔录。一审法院于同日取得杨金国的《调查笔录》一份。该《证明》和《调查笔录》取得来源合法，且无相反证据能够推翻其真实性，原审法院一直将上述证据作为认定案件基本事实的关键证据使用，本院亦予以采信。根据上述证据和双方当事人的陈述，能够认定双方之间的房屋买卖合同主要内容为：争议房屋单价1200元每平方米，总价款166176元，市场监管局于1996年年末交清房款，史庆华同时协助办理产权过户手续。该口头合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务；（三）市场监管局提供的七张《收据》及双方当事人的陈述可以证明，市场监管局于1996年即搬入争议房屋办公，但并未支付史庆华购房款，而是在1997年3月6日至2001年11月14日之间，分六次共支付史庆华13.5万元购房款，并于2003年支付史庆华取暖费2万元，至今尚欠购房款31176元未支付。因此，二审判决认定市场监管局已支付史庆华购房款15.5万元缺乏证据支持，在认定事实方面存在不当之处，本院予以纠正。现市场监管局已交纳了大部分房款，史庆华亦已将房屋交付给市场监管局使用，双方均已履行了大部分合同义务。但市场监管局尚欠部分房款未支付，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条关于“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，在市场监管局未给付史庆华全部购房款之前，史庆华享有同时履行抗辩权，市场监管局无权要求史庆华协助其办理争议房屋的产权过户手续；（四）《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”市场监管局只有在全部履行合同义务后，才享有要求史庆华协助其办理产权过户登记的权利，进而取得房屋所有权。其关于确认房屋所有权的诉讼请求，尚不具备物权取得的法定条件。故市场监管局关于确认房屋所有权的请求，本院不予支持。市场监管局在尚未取得房屋所有权的情况下将房屋出售给蔡静，市场监管局和蔡静关于史庆华应给蔡静办理产权过户手续及确认蔡静对房屋享有所有权的主张，本院亦无法支持；（五）关于史庆华与农信社之间的《抵押担保借款合同》是否有效的问题。由于史庆华与农信社之间的《抵押担保借款合同》与本案所涉房屋买卖合同分属于两个相互独立的法律关系，故该合同是否有效不属于本案审理范围。因此，对市场监管局要求确认史庆华与农信社之间的《抵押担保借款合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，二审判决在认定事实和适用法律方面均存在不当之处，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款和第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销集安市人民法院（2013）集民再初字第3号民事判决和吉林省通化市中级人民法院（2014）通中民终字第91号民事判决；
二、集安市市场监督管理局与史庆华之间的房屋买卖合同合法有效；
三、驳回集安市市场监督管理局的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费6000元，由集安市市场监督管理局负担4500元，史庆华负担1500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 丽
代理审判员 刘陆璐
代理审判员 米 于
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 孙 浩