浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越民初字第3414号
原告徐铭蔚。
委托代理人（特别授权代理）余卫、刘胤，浙江大公律师事务所律师。
被告绍兴市银鑫房地产开发有限公司，住所地绍兴市袍江工业区汤公路299号。
法定代表人袁兴国，董事长。
委托代理人（特别授权代理）陶鹏，浙江中圣律师事务所律师。
原告徐铭蔚与被告绍兴市银鑫房地产开发有限公司（以下简称“银鑫房地产”）买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月4日立案受理后，依法由审判员ＸＸＸ独任审判，于2013年9月26日、11月4日公开开庭进行了两次庭审。后本案依法由审判员ＸＸＸ、代理审判员俞颖尔和人民陪审员万春霞组成合议庭，于2013年12月10日、2014年3月26日公开开庭进行庭审。原告委托代理人余卫、被告委托代理人陶鹏到庭参加四次庭审，原告徐铭蔚到庭参加第一、二次庭审，原告委托代理人刘胤到庭参加第一次庭审。本案评估时间为2013年12月11日至2014年3月15日。本案现已审理终结。
原告徐铭蔚诉称：原告经实地踏看，决定购买被告开发的生态产业园区（皋埠镇）怡康公寓南首12号楼55、56、57号3个连号汽车库，并与被告达成汽车库买卖合同。2004年12月12日，原告付款150000元，被告出具号码为（04A）0018310的收据联。2005年2月2日应被告要求，原告付清余款134085元，被告同日出具号码为绍市（04A）00108350的收据联。2013年6月，原告56、57号汽车库已被第三方占用，经查明，被告已经该两车库出售给第三方。原告认为，在怡康公寓南首12号楼55、56、57号3个连号汽车库已由原告购买的情况下，被告又将56、57号车库出售给第三方的行为，已经构成一房二卖的欺诈行为，导致原告购买3个连号汽车库的合同目的落空。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，特诉至法院，请求判令：一、解除双方之间的汽车库买卖合同；二、被告立即返还原告已付购房款284085元，并承担购房款自2005年2月2日至判决退还之日的利息损失（按银行同期贷款利息计算，暂计算至2013年8月6日为145963.88元）；三、被告承担284085元的赔偿责任；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，因被告表示愿意且能够交付上述汽车库，但因被告自2005年至今未向原告交付汽车库，致原告产生包括占有、使用、收益、处分的权益损失，故变更诉讼请求，要求判令被告向原告交付怡康公寓南首12号楼55、56、57号3个连号汽车库；被告赔偿原告自2005年2月2日至生效判决确定交付之日的逾期交房的损失15万元（具体以法院指定鉴定机构的鉴定意见为准）；本案诉讼费由被告承担。
被告银鑫房地产辩称：1、关于本案诉争房屋确实系被告开发的小区，所涉及的55-57三间汽车库并非有独立产权的房屋，是附属房，仅拥有使用权。其层高不足2.2米，不能独立办理相关产权证。该汽车库存在明显的特点，门不是朝向小区，而是朝在马路边的。2、关于本案原告购买汽车库的情况，所涉房屋在皋埠镇，原告不是该小区居民，原告连号购买三间车库就是用于对外经营投资的，在购买完三间汽车库之后其在对外出租过程中发现市场并非其所预料，该小区汽车库对外租赁每月100元也租不出，原告才提出合同暂不签，房屋暂不交，要求被告对房屋进行处置，至2005年后，本案房屋一直闲置。3、被告是在2012年对房屋进行了处置，处置完原告到被告处对被告处置表示感谢，第二次来时突然改变立场，说被告违约，被告认为既然这样，可以向原告交房。4、合同当时交易是正常的，因原告主观原因没有签订合同。如果原、被告签订汽车库使用权合同及物业合同后，愿意如期交房继续履行合同。5、本案所涉是附属产权，对该类房屋不适用最高院的司法解释，有相关生效判决。因此原告适用法律是错误的。如果是按照原告主张被告没有履行交房义务，那从2005年开始本案也超过诉讼时效，综上，要求法院驳回原告诉讼请求。后被告针对原告变更过的诉讼请求发表如下辩论意见：原告在提供的2013年11月18日修改后的诉状对本案诉讼事实有实质性变更，本案所涉房屋在2004年交付时是现房，是经原告确认的，本次诉状中突然予以回避，这样的表述与事实不符。被告从来没有逾期交房，对房屋交房过程向法院进行过阐述，当时车库是现房，原告看完后付了钱，之后房屋就具备交付条件，原告付钱后后悔，委托被告销售，双方没有签订正式使用权转让合同，双方没有办理房屋交割手续，被告在2012年对房屋进行处置，完毕后原告对处置方式表示满意，后诉讼。在诉讼过程中被告同意履行合同的，被告自始至终没有逾期交房，本案不履行是原告恶意怠于行使收房权利。基于以上事实，法院可以考虑谁是过错方。综上，请求法院依法判决。
原告徐铭蔚为证明自己主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、收据联2份，证明原告购房及已支付购房款的事实。被告对证据真实性无异议。本院予以确认。
2、函1份，证明原告发现原告购买的车库被告二次买卖后向被告主张权利的事实。被告承认收到，但事实并非原告在函中所陈述的，对购房过程被告已经陈述。本院对被告收到函件的事实予以确认。
3、照片2份，证明56-57号车库已被第三人使用的事实。被告质证认为关于该事实在答辩中已经陈述，其中56、57号两间车库在2012年已经出售给第三方。本院对被告认可的事实予以确认。
被告银鑫房地产为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、怡康公寓汽车库认购协议书18份、收条1份，证明本案怡康公寓车库的价格从2004年到至今是持续跌价的过程，本案所涉的两间车库已经从第三方处收回。原告对18份认购书真实性有异议，该认购书被告公章均不一样，至少出现三个章。对收条真实性也有异议，收条上的收款人身份无法确认。对被告所要证明的价格逐步下跌及标的房可以交付内容的真实性有异议，无法达到被告的证明目的。本院认为，结合原告陈述的被告将本案所涉的三间车库中的两间出售给第三方的事实，本院仅对与本案相关的8幢56、57号车库的认购协议予以确认，其余证据因涉及案外人的利益，本院在本案中不作认定。
2、交房通知书1份、EMS特快专递投递件1份，证明被告已经将本案所涉两间车库收回，可以交付给原告。2013年10月28日，被告发通知给原告要求办理房屋交房手续。原告对证据真实性无异议，但对被告所称的能够办理交房手续有异议，在开庭前一天的上午原告代理人与原告特地到现场进行勘查，发现现场没有原告所指向的12号楼、55、56、57号附房，故交房通知不能达到被告证明内容。本院对证据真实性予以确认，同时鉴于原告认可交房通知书中的55、56、57号车库就是原告照片中所显示的三间车库，故本院对原告所称的到现场没有看到交房通知中所称三间车库的辩解意见不予采信。
本院出示证据1、根据原告徐铭蔚的申请，本院依法委托绍兴市百兴价格事务所有限公司对本案所涉的怡康公寓8幢（原12号楼）55、56、57号车库自2005年2月2日起至2013年10月29日期间的房屋租金价格进行评估，该评估机构出具评估意见为：上述车库自2005年2月2日起至2013年10月29日止的房屋租金为：2005年-2006年100元／月.间；2007年120元／月.间；2008年140元／月.间；2009年160元／月.间；2010年180元／月.间；2011年200元／月.间；2012年220元／月.间；2013年250元／月.间。该评估报告经原、被告质证，原告对评估报告书的真实性无异议，但对合法性有异议，涉案车库的租金价格参照了车棚、汽车库的价格，没有参照购买标的物作为营业房使用价值的租金价格进行评估，该评估报告由于系车库租金价格，因此与本案作为营业用房租金价格没有关联性。被告对评估报告真实性无异议，但认为评估机构所确定的租金单价明显偏高，根据目前市场行情及出租获利租金标准，每月不会超过200元。鉴定报告第三页第一段注明，周边类似标的物大部分作为住宅或空置，很明显大部分是空置的，无法出租，故被告对评估报告的租金采集标准存有异议。经查明，在2012年8月份以前本案所涉车库是空置的，因此租金价值应该是0，故鉴定的内容与客观事实不符，房屋鉴定状态与本案查明事实不符，故对鉴定报告不予认可。本院认为，根据原、被告庭审陈述，本案所涉车库系属非独立产权的房屋，原告购买该三间车库的目的为对外经营投资，评估机构结合现场踏勘的实际情况，根据上诉标的系由租赁人为承租人提供场所而承租人向租赁人支付租金的市场调节价作出的上述评估结论客观、公正。原、被告虽均提出异议，但因均未提出足以推翻的理由及提供足以推翻的证据，故本院对原、被告的异议均不予采信。综合以上情况，本院对评估机构作出的评估结论予以认定。
本院出示证据2、原告为证明本案所涉车库与同一楼盘怡康公寓营业房在同一时期内交易价格相当，向本院申请到绍兴市房地产管理处调取怡康公寓商品房买卖合同2份。原告对证据真实性无异议，认为该证据可以证明被告将标的车库以营业房价格出售，并用来营业的事实。被告对证据真实性无异议，但对原告证明目的有异议，认为怡康公寓房屋并不具有同一售价，是一房一价。本案所涉楼盘并不在传统的商业区内，也不在具有商业潜力的地理位置，楼盘建成至今没有任何商业氛围，也不存在所谓营业房必然高于住宅房的情况。车棚价格只有随着住宅居住率增加而提高，该地理位置不存在商业性，不存在商业投资利益价值。任何房屋都存在各种综合性因素，包括小区面积、位置、购买目的以及与开发商间的关系等均是影响房屋价格的因素。本院对证据真实性予以确认。
根据上述确认有效的证据及当事人的庭审陈述，以下事实可以认定：
2004年12月12日，原告徐铭蔚为购买怡康公寓原12号楼55、56、57三个连号车库向银鑫房地产支付人民币150000元。2005年2月2日，徐铭蔚又向银鑫房地产支付购买上述车库余款134085元。2012年8月27日，银鑫房地产将上述车库中的56、57号出售给第三人。原告遂于2013年7月4日发函给被告要求被告立即向其交付车库，并赔偿损失。被告在收到函件后未给予明确答复。2013年9月4日，原告诉至本院要求解除双方汽车库买卖合同并赔偿损失。后在被告一再表示愿意继续履行合同并能够交付汽车库的情况下，原告表示愿意继续履行合同。第一次开庭审理后，被告从第三人处收回涉案的两间汽车库。同年10月28日，被告向原告发函，要求原告在收到函件后到被告公司销售处（怡康公寓38号商铺）办理交房手续，原告至今未前去办理。原告在诉讼中表示愿意按照房屋的现状接受三间连号车库。
同时认定：涉案的三间车库中有两间门前有台阶。原告系在上述车库建好并经现场查看后决定购买。在原告向被告支付上述全部购房款后，原、被告双方未签订书面买卖协议。自2005年2月2日原告付清全部汽车库款项至2013年10月28日，被告未主动通知原告办理涉案汽车库的交付手续。
本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，原、被告虽未签订书面买卖协议，但双方当事人主体适格、标的、数量及价款明确，故该车库买卖合同依法成立并生效。依据法律规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告之间的车库买卖合同生效后，原告向被告支付了全部款项，故被告应当依法履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务。故原告要求被告向其交付三间连号车库，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。庭审中，被告同意向原告交付案涉三间车库，本院予以确认。关于被告辩称的其早在将涉案车库转卖给第三人之前已通知原告办理交房手续的意见，因未提供证据证明，而原告又不予认可，本院不予采信。关于原告要求被告赔偿逾期交房损失的请求。本院认为，依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告购买车库的目的为占有、使用、收益、处分，因被告逾期交房的事实清楚，且逾期交房的行为确实侵害了原告行使上述权益的权利，故对原告的该请求，本院予以支持。依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因涉案车库面临公路，有两间车库前建有台阶，结合相同地段车库的用途（用于住宅）及评估机构的评估报告，本院对原告未能使用该车库的损失按照相同地段相似车库的租金标准计算。关于计算期限，本院认为，被告已于2013年10月28日发函给原告要求其办理收房手续，后系原告自身原因导致交房手续至今未予办理，故自2013年10月29日之后的损失应由原告自行承担。综合以上分析，本院确定被告赔偿原告未能使用汽车库的损失数额为51120元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告绍兴市银鑫房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内向原告徐铭蔚交付怡康公寓8幢（原12号楼）55、56、57号车库；
二、被告绍兴市银鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告徐铭蔚赔偿逾期交房的损失51120元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费1078元，评估费4000元，合计5078元，由被告绍兴市银鑫房地产开发有限公司负担，均于本判决生效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 ＸＸＸ
代理审判员 俞颖尔
人民陪审员 万春霞
二〇一四年四月三日
书 记 员 严莺飞
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。