重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝北法民初字第15281号
原告重庆零距离物业服务有限公司，住所地：重庆市九龙坡区渝州路华轩支路39号6单元7-3，组织机构代码：67612421-4。
法定代表人陈刚，总经理。
委托代理人文先兰，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
委托代理人唐俊锋，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
被告邬鸣，男，1977年8月24日出生，汉族。
原告重庆零距离物业服务有限公司与被告邬鸣物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月10日受理后，依法由代理审判员张晓华独任审判，适用小额诉讼程序于2013年10月15日公开开庭进行了审理。原告重庆零距离物业服务有限公司的委托代理人唐俊锋，被告邬鸣到庭参加了诉讼。2013年11月22日，本案依法由代理审判员张晓华独任审判，适用小额诉讼程序再次公开开庭进行了审理。原告重庆零距离物业服务有限公司的委托代理人文先兰，被告邬鸣到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院决定将小额诉讼程序转为普通程序，依法由代理审判员张晓华担任审判长，与代理审判员冉阳、人民陪审员唐小林组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序于2014年2月19日再次公开开庭进行了审理。原告重庆零距离物业服务有限公司的委托代理人文先兰到庭参加了诉讼，被告邬鸣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆零距离物业服务有限公司诉称：2011年3月，原告与创业公寓业主委员会签订了《创业公寓小区物业服务合同》，服务期限为2011年4月1日至2012年3月31日。2012年3月31日，原告与创业公寓业主委员会续签《创业公寓小区物业服务合同》，服务期限为2012年4月1日至2015年3月31日。合同约定原告为创业公寓小区提供物业服务，并对收费标准、违约责任、服务期限等作了明确约定。迄今，原告从2011年4月一直为创业公寓小区提供物业服务，但被告作为创业公寓A-9-1号房屋的业主，从2011年5月开始拒交物业服务费，至2013年8月共欠5124元，给原告造成严重损失。现起诉要求：1.依法判决被告向原告支付物业服务费5124元；2.依法判决被告向原告支付从2011年5月26日至实际支付之日止按日千分之三的违约金；3.本案诉讼费由被告负担。
被告邬鸣辩称：1.原告进入创业公寓小区未按相关规定履行手续，不具有合法性，原告至今未在相关部门备案也未在物业管理区域公示，故原告收取物业费无合法依据。2.原告不按物业服务合同约定的标准提供物业服务，违约在先，主要表现在：安保方面未对公共设备进行维修，未对草坪绿化尽到养护义务，未对安全防范工作尽到义务，未对物业综合管理工作尽到义务，违规关闭消防通道、安全出口，占用消防通道，毁损消防设施设备，车库管理混乱。3.原告与业委会签订的两次合同，第二次是在业主不知情的情况下与业委会签订的，未经过全体业主过半数同意，该合同应为无效合同。4.被告楼上噪音很大，给被告生活造成了严重影响；被告房屋存在漏水问题，多次向原告反映，均未得到解决。5.原告在起诉状中称被告欠费金额为五千多元，实际上没有五千多元。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告邬鸣系重庆市渝北区锦橙路10号创业公寓小区某房屋的业主，该房屋建筑面积为130.71平方米，系住宅。
2011年，原告与创业公寓业主委员会签订了一份以创业公寓业主委员会为甲方、原告为乙方的《创业公寓小区物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为创业公寓小区提供物业管理服务，合同期限为1年，自2011年4月1日起至2012年3月31日止。合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：自2011年4月1日起，按以下标准收取本小区居住的业主物业服务费：1.住宅物业：1.4元／月／平方米；2.商业物业：3元／月／平方米；3.停车位物业服务费：50元／个／月。合同第九条规定，业主应于物业企业进驻之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在（每月）25日前履行交纳义务。合同第三十条规定，甲方的业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付逾期违约金至付清本金时止。合同第三十三条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。
2012年3月31日，原告又与创业公寓业主委员会签订了一份以创业公寓业主委员会为甲方、原告为乙方的《创业公寓小区物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为创业公寓小区提供物业管理服务，合同期限为3年，自2012年4月1日起至2015年3月31日止。合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：自2012年4月1日起，按以下标准收取本小区居住的业主物业服务费：1.住宅物业：1.4元／月／平方米；2.商业物业：3元／月／平方米；3.停车位物业服务费：50元／个／月。合同第九条规定，业主应于物业企业进驻之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在（每月）25日前履行交纳义务。合同第三十条规定，甲方的业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付逾期违约金至付清本金时止。合同第三十三条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。
上述物业服务合同签订后，原告按约定对创业公寓小区提供了物业管理服务，但物业服务质量欠佳。被告在2011年5月至2013年8月期间未向原告交纳物业服务费，原告曾向被告书面催收欠交费用，无果。2013年9月10日，原告向本院起诉要求判令被告支付2011年5月至2013年8月的物业服务费及违约金。审理中，被告辩称原告提供的物业服务合同无效，本院针对被告的抗辩，在第二次庭审中依法告知被告可在庭审后五日内另行起诉要求确认合同无效，但被告至今未向本院提供其已另行提起诉讼的材料。
上述事实，有房屋产权查询信息、创业公寓小区物业服务合同、律师函、邮寄详情单、创业公寓业主委员会出具的证明、照片、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与创业公寓业主委员会签订的两份《物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对创业公寓小区全体业主均具有约束力。被告辩称物业服务合同无效、原告收取物业服务费无合法依据的理由不能成立，经本院告知后，原告亦未另行起诉要求确认合同无效，故对被告的该辩称理由，本院不予采纳。原告作为物业管理企业为创业公寓小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按照原告与创业公寓业委会的约定向原告支付物业服务费。
原告与创业公寓业委会签订的两份《物业服务合同》均约定住宅的收费标准为1.4元／月／平方米，故被告在2011年5月至2013年8月期间应交纳的物业服务费为1.4元／月／平方米×130.71平方米×28个月=5123.83元。因原告提供的物业服务质量欠佳，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
被告辩称其楼上噪音很大、房屋存在漏水问题，该辩称理由不能成为拒交物业服务费的理由，被告可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告邬鸣在本判决生效后三日内支付原告重庆零距离物业服务有限公司2011年5月至2013年8月期间的物业服务费5123.83元；
二、驳回原告重庆零距离物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告邬鸣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张晓华
代理审判员 冉 阳
人民陪审员 唐小林
二〇一四年二月二十日
书 记 员 王利萍