惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠湾法民一初字第498号
原告：惠州大亚湾＊＊房地产开发有限公司。住所地：惠州大亚湾。
法定代表人：张＊＊。
委托代理人：韩＊＊，该公司职员。
被告：易＊＊，男，汉族，1993年3月5日出生，住深圳市福田区，身份证号码：430702199********。
委托代理人：郭＊＊，女，汉族，1970年2月15日出生，住深圳市罗湖区，身份证号码：432401197********，系被告之母。
原告惠州大亚湾＊＊房地产开发有限公司（下称＊＊公司）诉被告易＊＊商品房预售合同纠纷一案，本院2013年5月11日立案受理后，依法由审判员徐黎适用简易程序于2013年6月21日公开开庭进行了审理。原告＊＊公司的委托代理人韩华、被告易＊＊的委托代理人郭＊＊到庭参加了诉讼未到庭。本案现已审理终结。
原告＊＊公司诉称：原告与被告于2011年10月4日签订了一份《商品房买卖合同》。根据合同约定，被告购买原告开发的“＊＊花园”3栋2单元1802号房，该房屋建筑面积75.86平方米，总价款为508000元。截止目前，被告已支付首期款158000元，余款350000元为银行按揭付款，至今尚未支付。按合同相关规定，被告在签署该商品房买卖合同之日起3日内需提交相应按揭资料并办理银行按揭手续，但我司多次联系，被告至今未到我司及银行办理按揭手续，被告已违约，原告有权解除合同，并要求被告承担逾期付款违约金及解除合同的相关费用。原告向法院提起诉讼，请求判决：一、解除原被告双方于2011年10月4日签订的《商品房买卖合同》；二、被告支付逾期付款违约金50800元，并承担解除合同相关费用；三、本案诉讼费由被告承担。
原告向法庭提交了以下主要证据：商品房买卖合同、预告登记证、快递邮件详情单、付款通知书、解除合同通知书等，拟证明其诉称的事实。
被告易＊＊辩称：一、原告在签约过程中存在欺诈行为。1、被告的母亲受原告广告的吸引，前往原告处看房，原告的销售总监在得知被告母亲名下有住房后，建议用被告的名义买房并承诺给予最低的折扣。被告在签合同时刚高中毕业三个月，没有社保、工资流水及收入证明，且未满20周岁，根本不具备按揭购房的条件。2、合同补充协议并不是政府批准的样本合同，原告误导被告签订以方便原告扣除被告的钱款。3、首付款并不是被告支付，而是被告的母亲代为支付。4、原、被告签订合同时，原告的销售总监说被告所购的房屋是海景房，楼房前的空地不会建高楼，会建低层别墅。此后，被告得知该处将建31层的高楼。二、原告提交的快递详情单均为作废件。被告的母亲经常接到原告催缴房款的电话，也多次到原告总部及销售中心协商过退房事宜。三原告应当返还被告已经交付的首期款173714元，并向被告支付该款的银行利息1114.67元。
被告向法庭提交了以下主要证据：商品房买卖合同及合同补充协议、签购单、通话录音等，拟证明其辩称的事实。
经审理查明：2011年10月4日，原告＊＊公司与被告易＊＊签订商品房买卖合同一份，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于惠州市大亚湾区“＊＊花园”第3幢二单元1802号房，建筑面积为75.86平方米，总价款为508000元；二、付款方式，被告于2011年10月4日向原告支付首期款158000元，余款350000元申请银行按揭贷款；三、逾期付款的违约责任，被告逾期付款在90日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。如逾期超过90日，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
上述合同签订的当天，原、被告双方签订《合同补充协议》，约定的主要内容有：一、付款方式及逾期付款的违约责任，被告购房需要办理银行按揭贷款手续的，应在签订合同的同时提交完整个人住房贷款申请资料。贷款额度与年限以银行最终审批为准。被告逾期3日未提交完整个人住房贷款申请资料或因其自身原因导致银行按揭贷款申请未获批准，被告应在原告通知之日起30日内付清购房款，否则，原告有权解除合同并将房屋另售他人。被告应按应付购房款的10%向原告支付违约金，并承担解除合同的费用，原告扣除违约金及解除合同的费用后将余款退还被告；二、如补充协议与合同相抵触之处，以补充协议为准。
被告于2011年10月3日向原告支付了购房定金15000元，同年10月4日支付首期款143000元、按揭费及合同登记费等1162元、房屋维修基金4552元，但剩余房款未按约定办理银行按揭贷款，也未以其他方式支付给原告。2012年7月底，原告以书面形式通知被告在收到通知后的30日内按约定付清房款，未果。同年9月11日，原告再次以书面形式通知被告解除合同并要求被告按合同约定承担违约金。
上述事实，根据原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同、合同补充协议、快递邮件详情单，被告提交的签购单、通话录音等证据经庭审调查核实，足以认定。
本院认为：原告＊＊公司与被告易＊＊签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。被告在按约定向原告支付了部分购房款158000元后，剩余房款350000元至今未支付，逾期付款已经超过90天，原告以书面形式通知被告支付剩余房款，被告仍未支付，其行为已经构成违约，达到了合同约定的解除条件，原告有权单方面要求解除合同，故原告请求解除与被告签订的商品房买卖合同，有事实和法律依据，本院予以支持。
原、被告在签订合同时，双方明知被告是刚满18周岁的高中毕业生，没有收入及购买社保，不具备银行按揭贷款的条件，被告也没有能力按照合同补充协议的约定以其他方式支付剩余的房款，致使双方不能实现合同目的。原、被告均有过错，且过错程度相当，本院确认违约金及其他解除合同的费用由原、被告各承担50%。原、被告虽在合同中约定了被告逾期付款应按累计应付款的3%向原告支付违约金，但双方在合同补充协议中约定预期付款的违约金按应付购房款的10%计算，视为双方对被告逾期付款应承担违约责任的方式作出了变更。本案中，被告实际应向原告支付而未支付的购房款为350000元，按照合同补充协议的约定及本院确定的责任承担比例，被告应支付的违约金为17500元（350000元×10%×50%）。该违约金在被告已经向原告支付的购房款中扣除。对原告多请求的部分，本院不予支持。
原告诉请的执行费及解除合同所需费用，由被告承担50%，在实际发生时从被告已经支付的购房款中予以扣除。
按揭费、预售登记费及合同印花税等费用1162元，原告应根据实际发生的情况，将未发生的费用退回被告。房屋维修基金4552元属于原告代收取的费用，被告可在合同解除后向大亚湾区房产管理局申请退返，原告应予协助。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告惠州大亚湾＊＊房地产开发有限公司与被告易＊＊于2011年10月1日签订的《广东省商品房买卖合同》。
二、被告易＊＊自本判决生效之日起十日内向原告惠州大亚湾＊＊房地产开发有限公司支付逾期付款的违约金17500元（350000元×10%×50%）并承担50%的执行费及解除合同备案登记的各项费用（以实际发生的为准），上述款项在被告已向原告支付的158000元中抵扣，抵扣后的余款由原告退回被告。
三、按揭费、预售登记费及合同印花税等费用1162元，由原告惠州大亚湾＊＊房地产开发有限公司根据实际发生的情况，将未发生的费用退回被告易＊＊。房屋维修基金4552元，由被告在合同解除后向大亚湾区房产管理局申请退返，原告应予协助。
四、驳回原告惠州大亚湾＊＊房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费535元，由原告惠州大亚湾＊＊房地产开发有限公司负担267.5元，被告易＊＊负担267.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 徐 黎
二〇一三年七月一日
书记员 连楚宇