广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第299号
上诉人（一审被告）：梁海淇。
被上诉人（一审原告）：南宁市崇泰物业服务有限公司。
法定代表人：于红。
委托代理人：农茂。
上诉人梁海淇因与被上诉人南宁市崇泰物业服务有限公司（以下简称崇泰物业）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市青秀塘区人民法院（2013）青民一初字第2199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月8日组织双方当事人进行了调查、辩论和调解。上诉人梁海淇、被上诉人崇泰物业的委托代理人农茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：崇泰物业系于2009年6月16日由南宁市崇泰物业管理有限公司变更名称而来。2007年5月31日，南宁市崇泰物业管理有限公司（乙方）与广西恒龙实业股份有限公司（甲方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金花茶花苑住宅小区提供前期物业管理服务。乙方提供的服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业服务费收费标准为：多层住宅0.4元／月·平方米；垃圾清运费为7.5元／月·户。合同第二十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业管理费、水、电公摊、垃圾清运等费的应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。”2009年12月25日，南宁市物价局对金花茶花苑住宅小区“同意按三级备案，按建筑面积计，无电梯住宅综合费最高为0.4元／㎡。”2011年5月11日，南宁市物价局对金花茶花苑住宅小区“同意按三级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：无电梯0.66元／㎡。”2000年9月21日梁海淇与广西恒龙实业股份有限公司签订一份《商品房购销合同》，合同约定梁海淇购买广西恒龙实业股份有限公司开发的金花茶花苑住宅第1栋2单元8层2-803号房，建筑面积130.71㎡。广西恒龙实业股份有限公司须于2000年9月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给梁海淇。梁海淇入住后，因房屋存在漏水问题拖欠2007年10月至2012年10月的物业服务费、生活垃圾处理费，崇泰物业多次催缴未果遂向法院起诉，要求梁海淇支付2007年10月至2012年10月的物业服务费3802.3元、生活垃圾处理费488元，以及逾期付款违约金10670.8元、逾期付款利息损失747元。
另查明，崇泰物业具有物业服务企业三级资质。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案金花茶花苑住宅小区通过开发商广西恒龙实业股份有限公司与南宁市崇泰物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同合法有效，对小区业主具有约束力。梁海淇作为小区业主应当按合同约定履行相关义务。根据合同约定多层住宅0.4元／月·平方米；垃圾清运费为7.5元／月·户，2011年5月11日，南宁市物价局对金花茶花苑住宅小区物业服务收费标准调整为“同意按三级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：无电梯0.66元／㎡。”故梁海淇拖欠的2007年10月至2012年10月物业服务费为130.71㎡×（0.4元／月·平方米×43个月＋0.66元／月·平方米×18个月）=3801.05元；生活垃圾处理费7.5元／月·户×61个月=457.5元，梁海淇应承担继续履行的责任。至于梁海淇认为房屋漏水问题，梁海淇可另案起诉处理。对于违约金问题，虽然合同约定按3‰的标准支付违约金，但是崇泰物业对梁海淇的房屋漏水问题未能及时处理，本身亦存在不当之处，故对违约金酌情予以调整，参照银行同期逾期贷款基准利率计算。对于利息问题，在梁海淇承担违约责任后，崇泰物业再主张利息损失依据不足，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审法院判决：一、梁海淇支付给南宁市崇泰物业服务有限公司2007年10月至2012年10月的物业服务费3801.05元；二、梁海淇支付给南宁市崇泰物业服务有限公司生活垃圾处理费457.5元；三、梁海淇支付给南宁市崇泰物业服务有限公司违约金（计算方法：从2007年10月至2012年10月止，以每月应缴物业服务费和生活垃圾处理费为基数，从次月1日起按中国人民银行规定的同期逾期贷款基准利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。）；四、驳回南宁市崇泰物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费96元，由南宁市崇泰物业服务有限公司负担48元，梁海淇负担48元。此款南宁市崇泰物业服务有限公司已预交，梁海淇应承担部分由梁海淇在履行上述义务时一并付清给南宁市崇泰物业服务有限公司。
上诉人梁海淇不服一审判决，向本院提起上诉称：崇泰物业未尽到物业服务合同约定的服务义务，没有提供对物业共有部位的维修、养护和管理，物业共用设施的运行、维修、养护和管理、车辆的停放管理，安全防范等事项的尽到足够的义务，致使梁海琪电单车被盗、房屋屋顶漏水，小区内蟑螂和老鼠到处乱窜，路灯时亮时灭，因此，其无权要求收取物业服务费，一审判决是错误的。综上，请求二审法院撤销原判，驳回崇泰物业的全部诉讼请求。
被上诉人南宁市崇泰物业服务有限公司答辩称：崇泰物业在合同期间，提供了门卫值班、日常检修、卫生保洁、绿化养护等基本义务，本案讼争小区建成交房时间较早，为2000年，至今未成立业主委员会，也无公共维修基金，且物业服务收费标准较低，对于梁海琪屋顶漏水的问题，崇泰物业还垫付了部分维修费用进行维修，但梁海琪仍以存在问题拒付物业费，其屋顶漏水原因至今未明，未有专业机构进行鉴定，故应另案起诉解决，不能成为其本案拒付物业费的理由。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：上诉人梁海琪应否向被上诉人崇泰物业支付物业服务费3801.05元、生活垃圾处理费457.5元，以及违约金（从2007年10月至2012年10月止，以每月应缴物业服务费和生活垃圾处理费为基数，从次月1日起按中国人民银行规定的同期逾期贷款基准利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。）？
上诉人梁海琪二审期间，提交了八张照片复印件，主张其屋顶的损害情况和部分财产的损害情况。崇泰物业质证认为真实性无法核实，且屋顶漏水原因不明。被上诉人崇泰物业二审期间未提交新证据。
各方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：梁海琪上诉提出崇泰物业未尽到物业服务合同约定的服务义务，致使梁海琪电单车被盗、房屋屋顶漏水，小区内蟑螂和老鼠到处乱窜，路灯时亮时灭，但其除了屋顶漏水的事实外，其余事实均未能提供证据证实，故本院对其上述主张，不予采信。至于梁海淇屋顶漏水的问题，由于漏水的事实，漏的程度和原因等在本案中无法查实，一审法院已告知其可另案起诉处理，故梁海琪以此作为拒付物业服务费的理由亦不成立。综上所述，上诉人梁海淇的上诉理由不成立，本院依法不予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费192元，由上诉人梁海淇负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄敏俊
审判员 邓 杰
审判员 包林辉
二〇一四年四月十五日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再将发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。