浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第1126号
上诉人（原审原告）：黄根旺。
委托代理人：徐俊，浙江天晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵毅。
委托代理人：汪卫，浙江天目源律师事务所律师。
原审第三人：临沂市金狮壹佰宾馆有限公司临安分店。
负责人：鞠慧。
原审第三人：临沂市金狮壹佰宾馆有限公司。
法定代表人：鞠慧。
原审第三人：青岛金狮大饭店有限公司。
法定代表人：张钧。
原审第三人：杭州伊斯特服装有限公司。
法定代表人：马金明。
上诉人黄根旺因与被上诉人赵毅、原审第三人临沂市金狮壹佰宾馆有限公司临安分店（以下简称金狮宾馆临安分店）、临沂市金狮壹佰宾馆有限公司（以下简称金狮宾馆）、青岛金狮大饭店有限公司（以下简称金狮大饭店）、杭州伊斯特服装有限公司（以下简称伊斯特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服临安市人民法院（2014）杭临民初字第2512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，第三人金狮宾馆临安分店、金狮宾馆、金狮大饭店系关联企业，2007年8月14日，第三人伊斯特公司与金狮大饭店签订《房屋租赁合同》，约定将临安市石镜街888号主楼1-7层建筑面积7727.29㎡房产出租给赵毅使用，租赁期限自2008年2月18日起至2028年2月17日止，不得整体转租、转借给他人使用或与他人互换使用。金狮大饭店接手房屋后直接交给了金狮宾馆用于开设分店。
临安锦城装饰材料商店系案外人赵某经营的个体工商户，后该商店实际由赵毅经营。2010年2月4日，赵毅以临安锦城装饰材料商店的名义，与金狮宾馆临安分店签订租房合同，承租其中的3间房屋，租房合同约定租赁期限自2010年2月4日至2015年2月3日每年租金14万元，租赁期内赵毅不得擅自改动房产的主体结构，如因装修需要对局部改动须向出租方提出申请，征得同意后方可施工。2012年2月9日，黄根旺、赵毅签订租赁合同，约定赵毅将金狮宾馆临安分店一楼沿街二间商铺租赁给黄根旺使用，租赁期限从2012年2月9日至2015年2月9日，每年租金10万元，租赁期内黄根旺如将商铺转让需经赵毅同意。
2013年3月22日，伊斯特公司以金狮大饭店未支付租金为由诉至原审法院，要求解除租赁合同并立即腾房等，该案经杭州市中级人民法院终审判决，支持了伊斯特公司的解除租赁合同和腾退房屋的诉讼请求。终审判决生效后，伊斯特公司向该院申请强制执行，该院于2013年12月13日张贴了执行公告，2014年2月18日委托公证部门对黄根旺使用的两间营业房进行了证据保全。
另查明：黄根旺自行委托了临安远大房地产评估咨询有限公司对其经营的两间店铺室内装潢进行了评估，该评估公司于2014年1月23日出具了评估报告，该评估报告采用的是成本重置完全价的方法，认为室内装潢时间点在2014年1月21日的评估总价值为333733元。并于2014年1月27日自行申请公证机关对其经营的店铺进行了证据保全。2014年2月24日，黄根旺向第三人伊斯特公司出具收条，称收到伊斯特公司的补偿款15万元，并记载“该款与我诉赵毅等租赁案无关”，且收条上“补偿款”前的字迹进行了涂抹。
黄根旺于2014年2月向原审法院递交诉状，要求赵毅进行赔偿，该院因案件需查明房屋层层转租情况及可能需要鉴定，予以了预登记立案。2014年11月27日，经黄根旺申请，原审法院立案审理，黄根旺的诉讼请求为，请求判令：1、黄根旺、赵毅解除租赁合同，赵毅返还租金15892元；2、赵毅赔偿黄根旺装修损失25万元。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”。依照以上规定，合同违约造成的财产损失应当适用损害填补原则，故本案黄根旺所受财产损失应当扣除第三人伊斯特公司支付的15万元，黄根旺虽注明该款项与本案诉讼无关，但并不改变黄根旺所受财产损失已经减少15万元的性质，在黄根旺未举证证明尚存在其他损失的情况下，该15万元应视为是对装修部分的补偿。
本案黄根旺对涉案房屋进行了装修，其与赵毅合同中并未约定合同期满后的装修归属，则依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，合同期满后赵毅无需对黄根旺的装修部分进行补偿，在合同期未满的情况下，赵毅至多支付黄根旺剩余租赁期内装饰装修残值部分。黄根旺自己提供的估价报告系采用成本重置完全价的方法即计算按原样装修所需费用为333733元，即便采纳该估价报告，则333733元按三年分摊，每年应分摊111244元，黄根旺已经租赁两年，剩余租赁期残值约为11万余元，黄根旺获得的15万元已经足以弥补该部分损失，况且腾退房屋时黄根旺也是自行取得物品残值，故黄根旺要求赵毅赔偿装修损失的诉请不予支持。另黄根旺搬出时间是在2014年2月9日以后，其先期支付的两年租金已经届满，黄根旺虽称原审法院发出执行公告后被断水断电房屋不能正常使用，并未提供证据证明，且其提供的2014年1月23日评估报告中的照片显示灯具处于通电状态，明显与黄根旺陈述不符，故黄根旺要求退还部分租金的诉请也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，该院于2015年2月26日判决：驳回黄根旺的诉讼请求。本案受理费5288元，减半收取2644元，由黄根旺负担。
宣判后，黄根旺不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应当依法改判。理由如下：1、应当依法认定黄根旺实际停止租赁的时间为2013年12月13日。因为一审法院查明，黄根旺是在2013年下半年就已经听说案涉租赁房屋在法院有诉讼，法院可能要强制腾退。黄根旺于2013年12月13日收到原审法院对案涉房屋的腾退公告的，故黄根旺是在当天就按照法院的要求停止经营的，且实际上因停水断电也无法继续经营的。一审法院不能违法认定黄根旺的实际搬出时间是在2014年2月9日以后。2、适用法律不当。本案是房屋租赁合同纠纷，不应当适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三十一条的规定，且作为违约方也没有明确提出要求扣除黄根旺已经得到的15万元的利益。3、一审法院无权推翻黄根旺和第三人伊斯特公司达成的协议。黄根旺和第三人伊斯特公司明确约定了第三人伊斯特公司支付给黄根旺的15万元与黄根旺诉赵毅案无关，但一审法院仍然强行从赵毅应当赔偿给黄根旺的损失中予以扣除该15万元。综上，为维护上诉人的合法权益，请求：一、撤销（2014）杭临民初字2512号民事判决，依法改判赵毅返回黄根旺租金15892元，赔偿黄根旺装修损失25万元；二、一审和二审的诉讼费由赵毅承担。
被上诉人赵毅答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律关系正确，理由如下：1、上诉人实际使用涉案商铺已经超过2年，所付的2年租金已经期满，不存在返还的问题。本案中，涉案房屋虽然临安市人民法院于2013年12月13日张贴了执行公告，但是并未实际实施查封关闭上诉人所经营的涉案商铺，并未对该涉案房屋停水停电，上诉人对涉案房屋仍在正常使用，并未提供证据证明不能正常使用，且其提供的2014年1月23日的评估报告和2014年2月10日的公证书两份证据照片中的灯具明显处于通电状态，且室内的装修并未受到破坏，这明显与上诉人陈述不符。根据临安市人民法院执行案卷可以反映出，上诉人实际使用涉案商铺已经超过了2014年2月9日的时间，即所付的2年租金已经期满，因此，被上诉人认为不存在租金返还的问题。2、上诉人的损失已经得到补偿，不应重复享有赔偿权。本案中，伊斯特公司法定代表人马金明已经自愿补偿上诉人的损失15万元并取得，收条上虽然记载“该款与我诉赵毅等租赁无关”，且收条上“补偿款”前的字迹进行了涂抹，但是并不改变上诉人所受财产损失已经减少15万元的事实，因此，被上诉人认为上诉人的损失已经得到补充，不应重复享有赔偿权。3、并非被上诉人的原因导致上诉人与被上诉人之间转租合同无法履行。涉案房屋系被上诉人向金狮宾馆临安分店承租，金狮宾馆临安分店系金狮宾馆分支机构，且与金狮大饭店是关联企业，金狮大饭店与伊斯特公司是涉案房屋第一手租赁合同的当事人。因为第一手租赁合同当事人双方发生租赁合同纠纷诉讼导致涉案房屋租赁合同提前解除，因此导致上诉人与被上诉人之间转租合同无法履行并非是被上诉人的过错原因造成。4、上诉人未经被上诉人同意擅自装修造成的损失理应自己承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。……”。本案中，被上诉人将涉案房屋转租给上诉人时，上诉人并未经过被上诉人同意擅自将该商铺装修，因此，被上诉人认为上诉人擅自装修造成的损失理应由自己承担。5、上诉人主张的装修损失金额不合理。（1）上诉人提供的估价报告的财产价值缺乏真实性、合法性。该报告的大部分价格系根据上诉人提供的资料进行的制作，估价机构并未对上诉人提供的资料进行核实核价，因此，以上诉人提供的资料所作部分该报告缺乏真实性、准确性；而该报告结论明确仅供拆迁该房产提供补偿参考，不得他用，因此缺乏合法性。（2）上诉人提供的估价报告采用成本重置完全价的方法不适用本案。虽然本案涉案房屋系经原审法院执行腾空，但是临安市人民法院文明执法，并未对上诉人装修财产进行破坏，上诉人的大部分财产已经自行拆除可以再利用，即使上诉人提供的估价报告的财产价值是准确的、真实的，也不能证明该价格报告的财产价值就是上诉人的全部损失，因此本案中上诉人的损失不应采用成本重置完全价的方法进行评估确认。综上，被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律关系正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人金狮宾馆临安分店、金狮宾馆、金狮大饭店、伊斯特公司二审中未陈述意见。
各方当事人在二审中均未提交新的证据材料。
本院经审理查明，伊斯特公司与金狮大饭店签订的租赁合同约定的是伊斯特公司将案涉房屋出租给金狮大饭店使用。本院经审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，伊斯特公司将房屋出租给金狮大饭店，金狮大饭店将该房屋交付给金狮宾馆临安分店使用，金狮宾馆临安分店再就其中3间房屋与赵毅签订租赁合同，赵毅再就其中2间房屋与黄根旺签订转租合同的事实清楚。后在合同履行过程中，因金狮大饭店拖欠租金，伊斯特公司诉至原审法院，原审法院判决支持了伊斯特公司关于解除租赁合同并腾退房屋的诉讼请求。据此，作为次承租人和房屋实际使用人之一的黄根旺，负有腾退义务。关于黄根旺提出的返还租金的诉讼请求，黄根旺一审中主张原审法院张贴执行公告之日即2013年12月13日其与赵毅的租赁合同就无法实际履行，故要求返还此后的租金。但是，仅该执行公告本身并不足以认定当日黄根旺即无法对其租赁房屋进行正常占有使用，黄根旺亦未能就此进一步举证证明。黄根旺主张收到执行公告后即被断水断电导致房屋无法正常使用，亦无证据证明；况且二审中黄根旺自述原审法院张贴公告后至其腾退前，租赁房屋钥匙在其手上，停电是2014年2月20日左右。鉴于原审中黄根旺未能陈述并举证证明其具体腾退日期，原审法院结合金狮宾馆临安分店、金狮宾馆、金狮大饭店以及伊斯特公司的陈述，认定黄根旺实际腾退时间是在2014年2月9日以后并对黄根旺提出要求返还租金的诉讼请求不予支持，并无不当。黄根旺就此提出的上诉理由依据不足。关于黄根旺提出的装修损失赔偿问题，首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。而本案中，黄根旺主张的装修损失33万余元依据的是其单方委托的采用成本重置完全价的方法计算的评估报告，与上述司法解释关于仅赔偿剩余租赁期内装修残值损失的规定不符。在黄根旺未能提供充分、有效的证据证明其实际损失的情况下，该评估报告至多可作为其装修投入的参考，根据上述司法解释的规定，原审法院计算出残值损失为11万余元可作为衡量黄根旺装修损失的参考。其次，根据原审法院在预立案阶段对黄根旺所作笔录，其自述搬出案涉房屋装潢拆下的物品残值其已取得，只是部分物品已经破损。再次，黄根旺在腾退时，已经从伊斯特公司取得了15万元补偿款。黄根旺虽然认为该笔款项与其要求赵毅赔偿的装修损失无关，但是伊斯特公司认为该笔款项系其对黄根旺解除租赁合同的补偿。黄根旺二审中主张该补偿只是搬迁造成的营业损失的补偿，而非装修损失补偿，并无证据证明。鉴于以上三方面的原因，原审法院对于黄根旺要求赵毅赔偿装修损失25万元的诉讼请求未予支持并无不当。黄根旺就此提出的上诉请求，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5288元，由上诉人黄根旺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余文玲
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 曹姝隽