贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔05民终259号
上诉人（原审原告）：刘晔，男，1983年5月15日出生，穿青人，户籍地纳雍县，现住纳雍县。
上诉人（原审原告）：谭琳，女，1984年5月10日出生，穿青人，户籍地纳雍县，现住纳雍县。
委托诉讼代理人：杨德伟、李凌瑞，贵州靖毕律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：贵州恒达房地产开发有限公司，住所地�雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码915205256707192093。
法定代表人：叶忠，该公司总经理。
上诉人刘晔、谭琳、贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称恒达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院(2016)黔0525民初1446号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人刘晔、谭琳的委托代理人李凌瑞，上诉人恒达公司法定代表人叶忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘晔、谭琳上诉请求：1.请求撤销纳雍县人民法院(2016)黔0525民初1446号民事判决第一项；2.依法改判恒达公司以203914元为基数按同期商业银行计收逾期贷款利息标准向上诉人支付违约金，从违约之日起计算到实际办证之日止；3.一、二审诉讼费用由恒达公司承担。事实�理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决只是简单认定恒达公司违约的原因系涉案房屋消防验收没有通过，但没有对不能通过消防验收的原因进行查明，从而不能认定上诉人恶意违约的事实。按照合同约定恒达公司应于2011年5月1日前为上诉人办理权属登记证书，上诉人至今不能办理的原因系涉案房屋所属项目未能通过消防验收。根据《消防法》第十三条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，正是恒达公司擅自更改小区容积率及消防规划，导致验收不能通过，恒达公司严重违约。如果不结合案件事实，简单以《商品房买卖合同》第十五条约定判决恒达公司承担0.01%的违约金，不仅背离违约金的设立初衷，也丧失违约金补偿和处罚的价值本位。二、一审适用法律不当，严重损害上诉人的合法权益，恒达公司应以房屋总价款为基数，按同期商业银�计收逾期贷款利息标准向上诉人支付违约金。恒达公司严重违约，导致上诉人不能取得该商品房完整的所有权，从而严重损害上诉人物权的行使，使得上诉人丧失通过对该房产进行租赁、抵押、投资等方式获得利益的机会。根据《合同法》第一百一十三条的规定，恒达公司未按合同约定为上诉人办理产权证给上诉人造成的损失是无法估计的，也是难以确定的。一审法院不考虑案件事实的情况下，依据《商品房买卖合同》第十五条判决，严重损害上诉人合法权益。根据合同法第一百一十四条、合同法司法解释二第二十八条、第二十九条，商品房买卖合同纠纷司法解释第十六条、第十八条第二款的规定，人民法院应当支持上诉人请求调整违约金的主张。
上诉人恒达公司上诉请求及对刘晔、谭琳上诉答辩：请求撤销原判，依法改判驳回刘晔、谭�的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。双方在《商品房买卖合同》第十五条对未能按时提供办理产权登记所需资料的后果进行了约定，但一审无视该约定，断章取义，选择适用合同条款。二、一审适用法律错误。一审判决引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项作为判决依据错误。导致上诉人不能按时办理产权证的原因，是原批准的方案进行了调整，消防验收规范调整、市政道路改造影响综合验收，不是上诉人的原因，因此，不能适用该条进行判决。
上诉人刘晔、谭琳对恒达公司上诉答辩称：根据合同法第一百一十四条、合同法司法解释二第二十八条、第二十九条，商品房买卖合同纠纷司法解释第十六条、第十八条第二款的规定，人民法院应当支持当事人请求调整违约金的主张。
原审原告刘晔、谭琳向一审法院起诉请求：1、判令被告向我们支付违约金暂定4万元（按同期商业银行贷款基准利率计算，从违约之日起暂计到2016年6月1日），计算到实际办证之日止；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：我们与被告恒达公司于2009年5月30日签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发建设的“恒达·雍熙御园”小区房号为北园1栋1单元4楼6号商品房一套。该商品房面积115.86平方米，房屋价款203914元。合同约定，采用按揭付款方式；2010年5月1日交房；2011年5月1日之前办理产权证。后因被告私自更改规划，未通过消防及综合验收，不但未能按期给我办理产权证，甚至造成安全隐患，2016年5月，北3栋发生火灾，消防车不能进入小区灭火，严重威胁我们的生命财产安全。我们认为，被告违约不能按期为我们办理产�证，影响我们使用财产进行抵押担保贷款等资产管理活动，致使我们的房产不能保值增值，给我们造成了相应损失，被告应当赔偿，特诉至贵院。
一审法院认定事实，2007年，被告恒达公司通过“招、拍、挂”方式取得纳雍县雍熙镇城南开发区宗地70782平方米（其中：南区32095平方米，北区38687平方米）的土地使用权。2008年9月23日，纳雍县建设局为被告填发了《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第520000200802649号）。用地项目名称为“恒达·雍熙御园”。同年11月10日，纳雍县人民政府作出“纳府批字﹝2008﹞75号”文件对纳雍县建设局《关于报请批准实施纳雍县雍熙镇城南片区局部地段（××××）修建性详细规划的请示》进行了批复，同意按该规划实施纳雍县雍熙镇城南片区局部地段（××××）地块建设，规定该建设地块容积率为2.5，�筑密度为36％，绿地率为33％。2010年5月14日，被告向纳雍县城乡规划局提交“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整申请，被告以一、该地块内原有两栋保留建筑约6435.25平方米房屋立面造型严重影响小区整体形象，需拆除重建；二、土地出让红线边界存在土地纠纷，净出让土地面积未全部得到有效使用；三、地块内局部区域存在煤窑采空区，桩基深度达25米-35米，建多层建筑不经济，效率低；四、为加快旧城改造步伐，纳雍县人民政府出台《纳雍县人民政府关于促进旧城改造拆迁奖励的意见》（纳府发﹝2009﹞56号），提高拆迁安置补偿标准，增加拆还房量，增大拆迁成本为由，在原规划方案布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，申请将南区容积率由2.5调整到4.3、北区容积率由2.5�整到3.47。2010年6月12日，纳雍县城乡规划局组织专家组对“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整的必要性和规划方案的合理性进行论证后，作出了“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整论证意见，同意被告将南区容积率由2.5调整到4.3、北区容积率由2.5调整到3.47。纳雍县城乡规划局于2010年6月18日至2010年6月28日将该地块调整后修建性详细规划方案在纳雍县政府网站进行公示，并在本地块明显处张贴，公开征求意见。2010年8月10日，纳雍县城乡规划局向纳雍县人民政府提出《关于“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整建议》。2010年9月20日，纳雍县人民政府作出“纳府批字﹝2010﹞46号”文件对纳雍县城乡规划局《关于“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整建议》进行了批复，同意在小区整体布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，适当调整容积率，调整后的容积率：南区容积率4.58、北区容积率3.47。2014年9月23日，纳雍县人民政府作出“纳府复﹝2014﹞144号”文件对纳雍县城乡规划局《关于实施纳雍县旧城区02-16和02-20地块（恒达·御景园即恒达文化商业街）设计方案的请示》进行了批复，同意实施该方案，容积率7.5、建筑密度39.3％、绿地率30.6％、停车泊位460个。
2008年11月24日，被告取得“恒达·雍熙御园”北1栋的《中华人民共和国建筑工程施工许可证》，2009年1月19日，被告取得“恒达·雍熙御园”北1栋的《中华人民共和国建设工程规划许可证》。
2009年5月30日，被告恒达公司为出卖人与原告刘晔、谭琳为买受人签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的“恒达·雍熙御园”�园1幢1单元4层6号房卖予二原告。该商品房的用途为住宅，建筑面积共115.86平方米，按套计算，总价款为203914元，买受人支付首期房款40914元，余款163000元办理按揭贷款支付，出卖人应当在2010年5月1日前将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金；因政府对商品房相关政策调整，办理时间顺延，出卖人不承担责任处理。2010年5月1日，被告�约定向二原告交付了“恒达·雍熙御园”北园1幢1单元4层6号商品房。
该建设项目因消防工程未通过验收，致使被告不能按约定在商品房交付使用后365日内即2011年5月1日前将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今还未办理产权证。
一审法院认为，被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告刘晔、谭琳签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方均应按合同的约定履行义务。虽“恒达·雍熙御园”建设项目规划容积率经多次调整,并非被告私自更改规划,而系被告按照相关规定逐级上报经纳雍县人民政府批复,但被告未按约定期限将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今未能办理产权证，系被告建设项目的�防工程未通过验收所致，属于被告责任，非因合同约定的政府对商品房相关政策调整，办理时间顺延的情形，被告已经构成违约，应向原告承担违约责任。
关于被告违约后如何向原告承担违约责任的认定，双方签订的合同第十五条约定明确，且不违反法律、法规的强制性规定，应遵循合同的约定，并非合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，故原告请求按同期商业银行贷款基准利率计算的主张，本院不支持。依照该约定被告应向原告支付的违约金为203914元×0.01%=20.39元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：
一、被告贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘晔、谭琳支付违约金人民币20.39元。
二、驳回原告刘晔、谭琳的其它诉讼请求
案件受理费800元，适用简易程序审理减半收取400元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担。
二审中上诉人恒达公司提供纳雍县人民政府纳府发[2009]56号《纳雍县人民政府关于进一步促进旧城拆迁改造的奖励意见》、纳府发[2014]80号《纳雍县人民政府关于印发经四路三标段（张维路）项目国有土地上房屋征收补偿实施方案的通知》、纳府发[2014]84号《纳雍县人民政府关于经四路三标段（张维路）建设项目使用土地的批复》文件及纳国用（2014）第0222号土地使用权证、1329563号建设用地规划许可证，证明逾期办证责任不在恒达公司，其不应承担违约责任�上诉人质证认为对上述证据的真实性不持异议，但认为被上诉人在一审中并未申请调取该证据，不属于新证据。本院认为上诉人二审提供的上述证据，不属于政府调整商品房相关政策的范畴，与本案不具有关联性，本院不予采信作为认定本案事实的依据。
二审另查明，双方于2010年1月26日签订的《商品房买卖合同》第十条规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条约定出卖人可接受买受人委托代办产权证，买受人应一次性交清办理该商品房产权证的相关费用，此费用由出卖人代收，凭发票与买受人结算。办理房屋权属登记等工作涉及到政府相关部门，出卖人不承担任何非因出卖人原因造成的时间延误，并不承担任何违约责任。一审庭审中，恒达公司认可收取办理产权证的费用。
除二审另查明的事实外，对一审认定的事实予以确认。
二审双方当事人的争议焦点为：一、刘晔、谭琳主张按照商业银行逾期贷款利率计算违约金是否符合合同约定及法律规定；二、恒达公司主张涉案房产证未办理原因符合合同第十五条约定，其不应承担责任理由是否成立。
本院认为：关于焦点一，恒达公司未按照《�品房买卖合同》第十五条的规定为刘晔、谭琳办理权属登记证书，已经构成违约，其应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担相应违约责任。至于恒达公司因何原因违约，并不是加重或改变合同约定的违约责任的依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，违约金系合同当事人约定的一方违约时应当根据违约情况向对方支付的一定数额的款项。该条规定明确界定主张违约金的前提系合同当事人通过合同对违约金进行约定。而本案中刘晔、谭琳并未按照合同约定标准主张违约金，而是主张违约金应以所付房款为基数按照商业银行逾期贷款利率计算。该违约金计算标准不符合合同约定。刘晔、谭琳本案中认为约定的违约金明显过低，主张应以所付房款为基数按照商业银行逾期贷款利率计算，属《中华人民共和国合同法》第一�一十四条第二款规定的违约金低于造成的损失请求增加的情形，其应根据该条规定证明约定的违约金低于造成的损失的。但在本案中，刘晔、谭琳未举证证明违约金低于逾期办证造成的损失。因此，刘晔、谭琳主张应以所付房款为基数按照商业银行逾期贷款利率计算违约金也不符合法律规定。故对刘晔、谭琳的上诉请求，本院不予支持。
关于焦点二，恒达公司上诉主张其未能按照合同第十五条的约定期限为购房者刘晔、谭琳办理案涉房屋产权登记的原因系原批准的方案进行了调整，消防验收规范调整、市政道路改造影响综合验收，符合合同第十五条第3项因政府对商品房相关政策调整，办理时间顺延，出卖人不承担责任，该主张不成立，应予驳回。理由是，《商品房买卖合同》第十五条第3项因政府对商品房相关政策调整，此处商品房相关政策调整的具体内容是什么，合同并未作出明确约定，此系合同约定内容不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，结合该《商品房买卖合同》与此有关的条款即第十条和《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条约定的内容，从上诉人诉讼中提供的关于案涉房屋所在小区规划方案的调整，消防验收规范调整、市政道路改造等证据，也无法得出上述规划方案、消防验收规范调整和市政道路改造属于商品房政策调整的范畴。因此，对恒达公司以此作为不承担未办理涉案房产证免责的理由，本院不予支持。一审认定恒达公司未给购房者办理产权证，已经构成违约并应承担违约责任正确，应予维持。
关于一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项进行判决是否属适用法律错误的分析，该条文的表述是“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”前面已经论述规划方案、消防验收规范调整和市政道路改造不属于商品房政策调整的范畴，即规划方案、消防验收规范调整和市政道路改造不属于《商品房买卖合同》第十五条第3项约定的内容，既然不属于合同约定内容，对双方当事人不具有法律约束力；既然对合同当事人不具有约束力，显然恒达公司就不能以此作为理由抗辩购房者主张的逾期办证违约金。同时，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，恒达公司负有为购房者办理产权证的义务，其没有履行该义务，原因在于恒达公司，不管该原因系何种因素引起，只要不是购房者的原因引起，基于合同相对性原则，恒达公司均应对购房者承担逾期办证违约责任。因此，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项进行判决不属于适用法律错误，对恒达公司的该上诉理由，本院不予支持。综上，恒达公司的上诉无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人刘晔、谭琳缴纳二审案件受理费800元自行承担。上诉人贵州恒达房地产开发有限公司缴纳二审案件受理费800元自行承担。
本判决为终审判决。
审判长 李 可
审判员 徐 洪
审判员 陈红梅
二〇一七年四月十七日
书记员 詹 淼