广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贵民二终字第289号
上诉人（一审被告）黄达秋。
委托代理人黄恒燕。
被上诉人（一审原告）杨天祥。
委托代理人欧锐湛。
上诉人黄达秋因与被上诉人杨天祥房屋租赁合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2014）浔民初字第2827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院确认以下法律事实，2008年1月，广西壮族自治区盐业公司桂平支公司（以下简称盐业公司）将其位于xx城区xx路尾的综合楼（以下简称前楼）、综合楼仓库1至5楼（以下简称后楼）发包给原告杨天祥经营，承包期限为2008年1月1日起至2014年5月31日止（前楼）以及2008年1月1日起至2015年3月19日止（后楼），双方在承包合同里约定：在盐业公司同意的情况下，杨天祥可以转包、转租。2012年6月28日，原告杨天祥又再次与盐业公司签订《补充协议》，盐业公司在该《补充协议》中明确，在杨天祥承包该公司综合楼的有效期限内，盐业公司同意杨天祥转租。2014年4月30日，前楼的承包期即将期满，原告杨天祥又与盐业公司签订了《延期续租协议》，将前楼的承包期限延长至2015年3月19日，与后楼的到期日保持一致。2012年2月14日，经原、被告双方协商，原告将其承包的盐业公司仓库综合楼（后楼）的旅业部二楼一半、三至五楼的房屋及设备，前楼的一楼四间房屋及服务总台出租给被告黄达秋经营使用，双方签订了《租赁协议书》。约定租赁期限为：后楼旅业部从2012年3月1日起至2015年3月19日止，前楼一楼四间及服务总台从2012年3月1日起至2014年5月31日止。租金约定为：前楼4间服务总台租金每年140000元，后楼客房部租金每年300000元，每3个月交一次租金，先交租金后使用，在每年的5月20日前、8月20日前、11月20日前（依此类推）……交清下三个月的租金。租赁协议签订后，原告将协议约定的房屋及设备交给被告使用，2014年5月30日前的租金被告已经依约交付。根据协议第四点约定，被告租赁前楼的一楼四间房屋及服务总台的租赁期限至2014年5月31日期满，但由于双方对服务总台是否交还给原告发生争议（原告主张被告必须交还前楼包括服务总台在内的所有的租赁地方，而被告只愿意交还除服务总台之外的其他租赁地方，不愿意交还服务总台所在的16㎡地方），前楼的租赁物一直没有交给原告使用。原告请求法院判令被告支付租金110000元给原告，本案诉讼费由被告承担。
一审法院认为：原告杨天祥承包了盐业公司的前楼以及后楼，并在获得盐业公司同意的情况下将前楼及后楼的部分地方转租给被告黄达秋使用，其行为并未违反合同约定及法律规定，原、被告签订的《租赁协议书》合法有效，双方均应依约履行。原告请求被告支付的110000元租金是被告承租的前楼及后楼2014年6月1日至2014年9月1日的租金，其中前楼的租金为35000元，后楼的租金为75000元。
原、被告双方对于后楼的租金75000元并无争议，只对前楼的租金35000元有争议。由于原、被告约定的前楼的租赁期限已经于2014年5月31日届满，原告主张要么被告按照原租赁协议继续承租原租赁协议约定的所有地方，要么就退还原租赁协议约定的所有地方。而被告则主张只承租服务总台所在的16㎡地方，其他地方不愿意承租。对双方的争议，一审法院认为，原、被告约定的前楼的租赁期限已经于2014年5月31日届满，之后是否继续出租、如何出租、是分割出租还是整体出租均应由房屋使用权人杨天祥决定，如果原承租人不答应出租人提出的继续承租的条件，无法建立新的租赁合同关系，原租赁合同自然终结，原承租人应当立即交还所有的租赁物给出租方。被告既不愿意答应原告的继续承租的条件，又拒绝完全交还全部租赁物，在原告不愿意分割出租的情况下仍强行要求原告单独划出16㎡地方单独租赁，其行为没有任何法律依据。由于被告拒绝交还服务总台所在的地方，导致原告无法整体收回原租赁地，打乱了原告整体出租的计划，由此造成的损失应当由被告负担。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告之间的情况虽然不完全符合该条的规定，但至少可以说明原告按照原租赁协议要求被告继续支付租金并未违反公平原则。综上所述，原告要求被告支付租金110000元，符合法律规定，予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，判决：被告黄达秋应支付租金110000元（2014年6月1日至2014年9月1日的租金）给原告杨天祥。本案案件受理费1250元，由被告黄达秋负担。
上诉人黄达秋不服判决，向本院上诉称，一审判决认定事实错误。一、本案不属房屋租赁合同纠纷。双方的房屋租赁合同已期满，双方没有签订新的租赁合同；双方争议的是服务总台的16平方米房屋的使用问题，合同期满后，上诉人已将三间房屋交还给了被上诉人，因经营需要只使用16平方米做服务总台，与合同标的物不一致。此情形不能适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”的规定。二、上诉人使用16平方米不影响被上诉人出租计划，被上诉人可以将前楼的三间房屋另行出租。一审法院认定上诉人不交回16平方米的房屋就打乱被上诉人的出租计划没有事实依据。三、上诉人使用前楼16平方米合情合理。上诉人使用前楼服务总台和后楼是一个整体，如果没有前楼服务总台，后楼无法经营。四、判决适用法律错误。合同期满后，上诉人已将前楼三间房屋交还被上诉人，只使用16平方米，一审判决要上诉人支付前楼三间房的租金不合理。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条判决上诉人支付租金35000元给被上诉人错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人杨天祥辩称，上诉人承租的前楼与后楼是两栋独立的楼房，后楼的经营并不是必须需要前楼才能经营，上诉人提出只使用前楼16平方米没有任何依据。一审认定事实清楚，判决正确，请求维持原判决。
本院查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，关于本案的定性问题，上诉人黄达秋与被上诉人存在房屋租赁合同关系，本案诉讼是因上诉人黄达秋不按租赁合同约定支付租金和合同期满不交回房屋而发生，一审判决认定本案性质为房屋租赁合同纠纷并无不当。双方签订的前楼房屋租赁合同到期后，上诉人是否已将前楼三间房屋交给被上诉人的问题，上诉人主张已将房屋交给了被上诉人，应由上诉人举证证实，上诉人没能向法院提供证据证实其主张成立，应承担不利于己的法律后果。一审法院根据本案实际认定上诉人没有将三间房屋交给被上诉人并无不当，本院予以确认。关于对前楼租金如何计算问题，上诉人主张其使用前楼16平方米做服务总台，只需按比例支付租金的问题，因租赁合同到期后，被上诉人要求整体出租前楼，而上诉人只想租16平方米的意思，被上诉人不同意，双方没有达成租赁合意，一审判决认确定上诉人按原合同约定面积计算租金损失并无不当，只是表述不妥，但不影响被上诉人的实体权利，本院亦予确认。关于上诉人主张继续租前楼16平方米是否应予支持的问题。上诉人称前楼与后楼为同一整体，被上诉人全部收回前楼会影响其后楼经营效益。本院认为，首先，上诉人可以全部租下前楼；其次，前楼与后楼的租期并不相同，订立租赁合同时，上诉人应当预见前楼合同期满之后被收回而后楼合同没到期所造成的经营风险。再者，租赁合同的成立必须双方协商一致，原租赁合同到期后，双方并没有达成新的租赁协议。因此，上诉人以其只需要使用前楼16平方米房屋且并不影响被上诉人出租计划为由，要求只付16平方米的租金并继续租用，显然与情、理、法不相符。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1250元，由上诉人黄达秋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈香妙
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 叶星球
二〇一四年十二月八日
书 记 员 陆海美