北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第04513号
原告（反诉被告）王秀萍，女，1979年4月19日出生。
委托代理人崔亮，北京市亿嘉律师事务所律师。
委托代理人刘静，北京市亿嘉律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵剑，女，1976年10月14日出生。
委托代理王益军，北京市百瑞律师事务所律师。
委托代理王辉，北京市百瑞律师事务所律师。
原告（反诉被告）王秀萍（下称姓名）与被告（反诉原告）赵剑（下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王秀萍委托代理人崔亮，被告（反诉原告）赵剑委托代理人王辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王秀萍诉称：2013年3月18日我与赵剑、北京本源休闲健身有限公司约定，北京本源休闲健身有限公司全部股权转让给我，在北京市朝阳区吉庆里X号楼X号楼底商X层X号房屋继续经营。同日，我与赵剑签订房屋租赁合同，约定赵剑将上述房屋出租给我，租赁期10年。合同签订后，我依约支付了押金46万及房租。我装修前发现该房屋多处漏水严重，经多次维修不能解决，我要求赵剑协助解决，赵剑不理睬。我与赵剑、北京本源休闲健身有限公司就股权转让未达成一致意见，未办理过户及付款。合同免租期从2013年3月20日到2013年4月30日，从2013年5月1日到2013年7月31日，我交纳92天房租459571.5元，每日租金为4995.34元；2013年5月19日，我将房屋交还赵剑。我从2013年3月20日接手房屋�2013年5月19交还，实际上占用19天，每日房租4995.34元，乘以73天，赵剑应退还房租为364660元。以上问题致使我无法继续承租该房屋，为维护我的合法权益，诉至法院请求判决：1、解除2013年3月18日我与赵剑签订的房屋租赁合同；2、赵剑返还我房屋押金460000元，房租364660元。
赵剑答辩并反诉称：2013年3月18日，我与王秀萍签订了房屋租赁合同，约定王秀萍承租我位于北京市朝阳区朝外北大街吉庆里小区X号X号楼蓝筹名座底商X层X号房屋，面积1119.2平米，租金标准为税后4.5元／天／平米。租金按季支付，于每月5号前现金支付，合同签订后，我积极履行合同，将房屋交付给了王秀萍。王秀萍并没有将房屋退还给我，至今房屋仍在王秀萍的控制使用之下。王秀萍已经交付了2013年5月1日至7月31日的房租。根据房屋租赁合同的约定，2013年8月5日前，王秀萍应当支付2013年8月1日至10�31日的房租，租金为463348.8元。王秀萍自2013年8月1日至今，未支付房屋租金，我委托王辉律师于2013年8月6日给王秀萍发出律师函催收房屋租金，但是王秀萍至今没有任何回应，也没有交纳租金。依据房屋租赁合同8.3、8.4条款的规定，我有权终止该合同，收回房屋。王秀萍支付的押金、租金及其他费用不予返还，我有权自书面通知满5日期，停止对王秀萍的水、电、暖气、电话的服务。如5日内仍旧未结清所欠房租、押金不够冲抵所欠房租及其相关费用，则其室内财产归我所有，有权将房屋另行出租。故我提出反诉，请求判令：1、解除租赁合同；2、王秀萍按照每日5036.4元标准支付自2013年8月1日至2014年8月20日的房屋占用费用100728元。
王秀萍辩称：我同意解除合同，但解除的理由不是因为我拒绝缴纳房租而是因为房子不能用，房屋漏水，我多次找物业，物业查不到原因，后来我找到赵剑修理，赵剑拒绝处理，后来我曾经两次发函要求解决漏水，赵剑仍旧不同意解决，2013年5月19号我做了证据保全的公证，对所有的房间进行拍照、上锁、铁封条，把房子的钥匙和物品交接单和解除房屋租赁的通知一同给了赵剑指定的律师许胜忠。我认为租赁合同解除的原因是房屋不能使用，而不是赵剑所说的原因。当时我租房同时把赵剑名下的北京本源休闲健身有限公司一起买下，支付140万买下100%的股权，同时签订涉案房屋租赁合同。我们从租房到签合同都是一个整体，我们的股权也产生了争议，也在法院审理过程中。导致房屋租赁合同不能继续履行的原因一是因为房屋的漏水，二是股权的问题，针对这些问题，对方也拒绝和我协商。所以我认为解除的原因不是赵剑所说的原因，故不同意赵剑的反诉请求。
经审理查明：2013年3月18日，赵剑作为出租�（甲方），王秀萍作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定：赵剑将位于北京市朝阳区朝外北大街吉庆里小区X楼蓝筹名座底商X层X号房屋（下称涉案房屋）出租给王秀萍，出租面积共计1119.2平方米，房屋用途为经营，租赁期限10年，自2013年3月20日至2023年3月31日止；免租期自2013年3月20日至2013年4月30日，租金标准为4.5元／天／平米，王秀萍于合同签署时支付三月租金459571.5元，以后各期租金按季支付，于每月五号之前以现金方式支付；王秀萍于签署本合同时向赵剑支付租房押金46万元整，如租期间，王秀萍不存在任何对本合同之违约事由，本合同租赁期届满且租房屋交赵剑后，上述押金由赵剑返王秀萍，不计利息。《房屋租赁合同》第八条违约及违约责任约定：8.1.2甲方因故意或过失，未遵守本合同的其他约定；8.2甲方实施上述违约事由，经乙方的书面通知送达甲方之日起五日内，甲方未予改正，乙方有权单方终止本合同。甲方应向乙方返还押金，并退还相应的未发生租金。8.3下述事项构成乙方违约：8.3.1乙方按照本合同约定的时间、方式、向甲方支付租金或其他费用；8.3.2乙方因故意或过失、未遵守本合同其他约定；8.4乙方实施上述违约事由，经甲方的书面通知送达乙方之日起五日内，甲方有权终止本合同，收回房屋，乙方支付之押金、租金及其他费用，不予返还。甲方亦有权自书面通知满五日起，停止对乙方的水、电、暖气、电话等服务，并有权封锁房间。对于封房的客户，如5日之内仍未结清所欠房租，且其租金不够冲抵所欠房租及相关费用，则其室内财产归甲方所有，甲方有权将房间另行出租。第十条非经双方协商一致，本合同不得单方变更、修改、终止。
《房屋租赁合同》签订后，王秀萍支付赵剑租房押金46万元，2013年5月1日至7月31日房屋租金459571.5元。后王秀萍发现涉案房屋漏水严重，无法实际经营，王秀萍称其因漏水导致合同目的无法实现多次找赵剑协商解除合同事宜，赵剑不予理睬；赵剑认可涉案房屋确实存在漏水问题，但是认为漏水是第三方原因造成的，漏水也不足以导致合同解除。2013年5月19日，王秀萍将涉案房屋的钥匙数把和《解除房屋租赁合同及股权转让合同的通知》、《与金沙交接内容》、交接表等文件交给北京市格文律师事务所律师许胜忠，许胜忠拒收，王秀萍对此做了公证。同日，王秀萍将钥匙数把和《解除房屋租赁合同及股权转让合同的通知》、《与金沙交接内容》、交接表等文件邮寄给许胜忠律师，王秀萍亦对此过程进行了公证。赵剑称许胜忠没有其授权，也没有实际接受钥匙。
庭审中，王秀萍申请证人王×出庭作证，证人称：�2013年5月19号上午，我和我朋友崔×去朝外大街做了现场室内保全的公证。公证后，崔亮给赵剑打电话，说已经把门封了，要把钥匙给他，问怎么给，他说直接把钥匙交给叫许胜忠的律师，后来我们去北辰会员公寓酒店0418房间找该律师，律师没有收。后王秀萍说给许律师寄过去，就按照律师地址从东四十条的邮局给他寄过去了。”用以证明公证经过。赵剑对证人证言不认可，认为证人和王秀萍陈述一致，许胜忠律师没有其授权也拒绝接收钥匙。
王秀萍提交了2013年4月26日、27日和2013年5月3日其与赵剑的录音光盘、2013年4月28日王秀萍和许胜忠的录音光盘，用以证明双方就解除《房屋租赁合同》进行磋商的过程，赵剑对该证据的真实性不认可。
2013年6月28日上午10点钟左右，涉案房屋前台西北角上方发生热力管道破裂，造成大面积积水、配电室进水、配电箱内积水。当日，赵剑进入涉案房屋。
庭审中，王秀萍、赵剑均请求解除《房屋租赁合同》。赵剑未将租房押金460000元返还给王秀萍。
赵剑主张根据《房屋租赁合同》第8.3、8.4条约定，王秀萍应当在2013年8月5日前，支付2013年8月至10月的房租，但王秀萍自2013年8月1日至今，未支付房屋租金，依据合同8.3、8.4条款的规定，其有权终止该合同，并不予退还房屋押金、租金。赵剑为此提交了以下证据：1、律师函和EMS查询单，律师函主要内容为要求王秀萍支付2013年8月1日至2013年10月31日的房租，用以证明其有权解除合同；2、关于2013年6月28日热力管道漏水情况说明，内容主要为涉案房屋热力管道破裂，造成积水、配电室进水、配电箱积水，物业公司进行了排水断电处理，用以证明当天漏水情况，物业公司进行了断电处理；3、中国邮政速递物流查询单，快递单上显示2013年5月20日11：50分，北京邮政速递投递并签收，2013年6月25日17：02分，北京市北新桥邮电局收寄，用以证明2013年5月19日王秀萍邮寄的快递没有送达给赵剑。王秀萍认可收到过律师函，但是证明目的不认可，解除合同的原因是因为涉案房屋漏水，房屋无法使用；对于漏水事实认可，认为涉案房屋一直在漏水，维修的事情不清楚；快递单上显示的2013年5月20日11：50分投递并签收就是许胜忠律师收件的时间，后来邮局跟我们说对方想退件，所以显示后面2013年6月25日17：02分，北京市北新桥邮电局收寄。
庭审中，赵剑请求在法院组织下办理房屋交接手续。2013年8月20日，王秀萍向本院表示其已于2013年5月19日将涉案房屋交还赵剑，屋内没有她的东西了；同日，赵剑表示将于次日接收房屋。2013年8月21日，赵剑表示接收了涉案房屋。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《股权转让合�》、（2013）京长安内民证字第7171号公证书、（2013）京长安内民证字第7172号公证书等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，王秀萍与赵剑签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或第三人的合法权益和社会公共利益，因此，本院确认上述合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租�在合理期限内维修。
本案中，涉案房屋用途为经营，但是庭审调查情况显示，涉案房屋存在漏水情况，影响房屋经营用途；王秀萍通知赵剑涉案房屋漏水，赵剑对漏水情况已经知情状态下，也没有尽到维修义务，属于违约行为，应当承担违约责任。根据王秀萍提交的证据，赵剑虽然违约，但是并未达到致使合同目的无法实现的程度，不属于根本违约，故王秀萍以赵剑不维修构成根本违约行使解除权，依据不足。本案中，王秀萍发现涉案房屋漏水，赵剑对涉案房屋不履行维修义务时候，可以自行维修，也可以要求减少租金或者延长租期，或者与赵剑积极协商合同解除的事宜，但是王秀萍未积极履行以上义务，而是在2013年5月19日单方提出解除合同，违反了《房屋租赁合同》第十条约定，属于违约行为，应当承当相应的违约责任。关于王秀萍和赵剑对于因违约造成的损失，各自应当承担的责任比例，本院综合全案事实和双方违约行为与合同不能继续履行的关联性，酌定为王秀萍承担50%的责任，赵剑承担50%的责任。
王秀萍起诉请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，赵剑反诉也请求解除《房屋租赁合同》，双方解除合同的意思表示一致，本院不持异议。关于《房屋租赁合同》解除时间，王秀萍主张为2013年5月19日，但其提交的证据不足以显示赵剑收到了涉案房屋的钥匙。本案中，因为赵剑对王秀萍想要解除合同早已知情，2013年6月28日，赵剑又进入王秀萍搬空的涉案房屋，应视为赵剑当日已经实际接收该房屋。本院确定双方签订的《房屋租赁合同》于2013年6月28日解除。
关于王秀萍请求赵剑返还房屋押金46万元的诉讼期求，根据责任比例，赵剑应该退还王秀萍押金230000元。
关于王秀萍请求赵剑返还房租364660元的诉讼请求，本院部�予以支持。王秀萍已经交纳了2013年5月1日至2013年7月31日房屋租金459571.5元，该期间的每日租金为4995.34元。本院认为，王秀萍于2013年5月19日从涉案房屋提前退租后，并未与赵剑办理涉案房屋的退房手续，直至2013年6月28日赵剑进入涉案房屋。因此，2013年6月28日之前，涉案房屋仍应视为由王秀萍实际占用，王秀萍向赵剑支付房租的期限应截止到2013年6月28日。对于2013年6月28日之后的房屋相关费用，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。2013年6月28日，赵剑接收房屋后并未与王秀萍办理房屋的退还手续，应视为其没有采取适当措施防止损失的扩大，因此，对于王秀萍主张的退还2013年6月29日之后涉案房屋租金的诉讼请求，本院予以支�。本案赵剑尚需退还王秀萍2013年6月29日至2013年7月31日共计33天的房屋租金164846.22元。
关于赵剑请求王秀萍按照每日5036.4元标准支付自2013年8月1日至2014年8月20日的房屋占用费用100728元的反诉请求，因为2013年6月28日，《房屋租赁合同》已经解除，王秀萍不存在占用房屋事实，对该项反诉请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王秀萍与被告（反诉原告）赵剑于二Ｏ一三年三月十八日签订的《房屋租赁合同》于二Ｏ一三年六月二十八日解除。
二、被告（反诉原告）赵剑于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王秀萍房屋押金二十三万元、房屋租金十六万四千八百四十六元二角二分。
三、驳回原告（反诉被�）王秀萍的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）赵剑的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12046元，由本诉原告（反诉被告）王秀萍负担4823元（已交纳），本诉被告（反诉原告）赵剑负担7223元（赵剑于本判决生效之日起十日内给付王秀萍）；反诉案件受理费1157元，由本诉被告（反诉原告）赵剑负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 范怡倩
人民陪审员 白 薇
人民陪审员 杜国庆
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 贾清沛