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湖北省枝江市人民法院<\\\/div>
民事判决书<\\\/div>
（2015）鄂枝江民初字第00098号<\\\/div>
原告（反诉被告）枝江市瑞宇纺织有限公司。住所地枝江市七星台镇李家岗村。组织机构代码：07546927－6。<\\\/div>
法定代表人熊艳宇，执行董事。<\\\/div>
委托代理人何德明，湖北法之星律师事务所律师。<\\\/div>
被告（反诉原告）枝江市奥利棉纺有限责任公司。住所地枝江市七星台镇工业园青化路。组织机构代码：77756464－9。<\\\/div>
法定代表人许进华，董事长。<\\\/div>
委托代理人胡英华，湖北百思特律师事务所律师。<\\\/div>
原告（反诉被告）枝江市瑞宇纺织有限公司（以下简称瑞宇公司）与被告（反诉原告）枝江市奥利棉纺有限责任公司（以下简称奥利公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴绪华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瑞宇公司的委托代理人何德明，被告（反诉原告）奥利公司的法定代表人许进华及其委托代理人胡英华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。<\\\/div>
原告瑞宇公司诉称，熊艳宇租赁奥利公司的场地、房屋和机械设备设立瑞宇公司。由于国际、国内市场上棉纱不景气，瑞宇公司决定暂停棉纱生产，转产为织袋。瑞宇公司在拆除两套自络机拟更换其他设备及将用不着的物品运走出售时，奥利公司将大门锁上，致使瑞宇公司无法经营，更无法转产。诉讼请求：1、请求判令奥利公司立即停止扣押并返还瑞宇公司所有或使用的共计136.59万元的设备及货物；2、解除与奥利公司签订的《场地、房屋暨机械设备租赁合同》，同时要求奥利公司承担违约金211534.08元并赔偿由此造成的经济损失32600元。<\\\/div>
被告奥利公司辩称，奥利公司不存在违约，也未干涉瑞宇公司的生产经营。合同未到期瑞宇公司拆除设备，应当通知奥利公司，许进华的母亲淡功珍有过激行为，也只有三个小时，并没有影响瑞宇公司的正常生产。请求驳回瑞宇公司的诉讼请求。<\\\/div>
反诉原告奥利公司诉称，合同约定租赁期届满后应对瑞宇公司新添置或更换的设备及原租赁机械设备的损耗由双方协商解决。瑞宇公司在未通知奥利公司的情况下解散工人、拆除设备、拖走原料，想一走了之，瑞宇公司已构成根本违约，奥利公司不同意解除租赁合同。诉讼请求：1、判令瑞宇公司支付奥利公司对原设备没能正常和及时使用停产达一至二个月后的基本保养费约50万元；2、判令瑞宇公司支付三年租金65万元并支付违约金15.75万元。<\\\/div>
反诉被告瑞宇公司辩称，奥利公司反诉的事实和理由及请求均不能成立。奥利公司主张停产超过二个月要进行保养，到开庭时止，解除合同也没有超过二个月，奥利公司可以采取补救措施。租赁合同没有约定瑞宇公司不能停产，承租人根据经营情况可以停产。合同约定第一年的租金瑞宇公司已经付清，第二年租金支付期限未届满，况且也是奥利公司违约，瑞宇公司才解除合同，所以不应当支付三年的余下租金65万元。因为是奥利公司违约，所以奥利公司要求瑞宇公司支付违约金不能成立。综上，请求驳回奥利公司的反诉请求。<\\\/div>
经审理查明，2013年6月30日奥利公司（甲方）与熊艳宇（乙方）签订《场地、房屋暨机械设备租赁合同》，甲方将场地、建筑物、构筑物及附属设施、机械设备整体租赁给乙方。合同约定的主要内容有：租赁期限为三年，从2013年6月30日起至2016年9月29日止（甲方愿意按三年计算租金并无偿增加三个月时间供乙方筹备生产经营等前期工作），年租金35万元，第二年租金在到期前三个月内一次性支付；甲方不得以任何形式干涉乙方正常生产经营；租赁物返还原则为除正常损耗外的原物返还，对于乙方在租赁期内新添置或更换的设备及相关配件增值部分、以及原机械设备或配件损毁、灭失部分，由双方另行协商解决；一方违约行为导致对方无法继续履行合同或给对方造成重大损失的、以及本合同前述条款中约定了承担违约责任的，违约方须向守约方支付违约金；甲方如违反本合同的规定，导致乙方无法正常经营的应按乙方对公司投资总额的15%支付违约金，并赔偿乙方实际损失；乙方连续拖欠甲方租金达二期以上的，按年租金15%支付违约金。<\\\/div>
瑞宇公司于2013年8月9日设立，经营范围为棉纱、棉线、棉布生产和销售。瑞宇公司付清了第一年的租金35万元。2014年6月29日奥利公司向瑞宇公司借款5万元还未返还。<\\\/div>
瑞宇公司诉称欲转产没有证据证明，瑞宇公司欲转产、拆除设备没有告知奥利公司。2014年12月21日瑞宇公司组织拆除自络机设备、搬运货物，许进华的母亲淡功珍知晓后进行阻拦，双方发生纠纷。奥利公司的证人刘某出庭作证：2014年11月中旬，熊艳宇说不进货了，要转厂到荆州并要刘某到荆州上班。2014年12月21日上午10点多钟，瑞宇公司停产要拆除设备。半小时后，荆州的人就过来拆设备，许进华的母亲淡功珍不让他们拆。瑞宇公司与刘某于12月23日解除劳动合同。奥利公司的证人李某出庭作证：2014年11月底12月初，瑞宇公司的管理人员李章菊向工人说准备不生产了，要工人到荆州去上班，李某没有去。12月19日瑞宇公司通知工人不上班了，12月23日瑞宇公司向工人支付了一个半月的工资，解除了劳动合同。奥利公司的证人王某出庭作证：2014年12月18日瑞宇公司说要转到荆州并要工人去荆州上班，王某没有同意，12月20日瑞宇公司与王某解除了劳动合同。奥利公司的证人淡功珍出庭作证：2014年12月20日瑞宇公司的工人向淡功珍说：工人已经放假，下午要终止劳动合同。12月21日瑞宇公司开始拆除自络机，淡功珍进行了阻拦。瑞宇公司强行拆除，淡功珍打电话报警。<\\\/div>
瑞宇公司认为，奥利公司阻拦瑞宇公司拆除设备，锁住大门，不让瑞宇公司拖气流纺原料，干涉了瑞宇公司的正常经营，违反了租赁合同第五条第一项甲方“不得以任何形式干涉乙方正常生产经营”的规定，瑞宇公司可以行使合同解除权。奥利公司认为，不允许瑞宇公司拆除设备，理由是瑞宇公司租赁时把奥利公司旧设备拆除了换上两台自络机，如再拆除自络机，原生产线就报废了，不允许拆除与租赁合同第七条的约定是相符的。<\\\/div>
瑞宇公司在租赁场地装有两台自络机及配套设备，留有集装箱2个、原料若干吨。奥利公司要求瑞宇公司赔偿停产达1至2个月后的基本保养费50万元，没有提供证据证明。<\\\/div>
上述事实有《场地、房屋暨机械设备租赁合同》、财产清单、照片、租金收据、证人证言及当事人某<\\\/div>
本院认为，奥利公司与熊艳宇签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同的形式内容符合有关法律规定，是合法有效的合同，应受法律保护，双方当事人应当认真履行。熊艳宇为设立公司以自己的名义对外签订的合同，设立后的公司实际享有了合同权利、履行了合同义务，应由设立后的公司承担合同责任。<\\\/div>
关于奥利公司是否干涉了瑞宇公司的生产经营权。瑞宇公司提出转产并没有提供证据证明，其主张转产本院不予采信。奥利公司的证人证明，瑞宇公司拆除设备之前就有搬离租赁场地、解散工人的计划，之后组织拆除主要生产设备、搬运货物，说明瑞宇公司不欲继续承租。瑞宇公司在组织拆除设备、搬运货物中遇到淡功珍的阻拦，根据租赁合同的约定，合同终止时对于乙方在租赁期内新添置或更换的设备及相关配件增值部分、以及原机械设备或配件损毁、灭失部分，由双方另行协商解决。在双方未协商一致的情况下，奥利公司不允许瑞宇公司拆除设备、搬运货物不存在违约。瑞宇公司以奥利公司干涉其生产经营权、存在违约为由，要求解除租赁合同，不符合约定或法定的解除合同条件。<\\\/div>
瑞宇公司虽然不能行使约定或法定解除权，但瑞宇公司已解散工人，法院也无法对履行合同强制执行，考虑到瑞宇公司不愿继续履行合同，存在着法定不能履行的情形，如不解除租赁合同，就会使合同关系长期处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。为了发挥物的效用，尽量减少双方损失，依据《合同法》第一百一十条的规定，瑞宇公司提出解除合同本院应予支持。但瑞宇公司作为违约方必须承担违约的法律后果。根据案件具体情况，本院确定合同解除时间为2015年3月23日。<\\\/div>
奥利公司不存在违约，瑞宇公司要求奥利公司支付违约金211534.08元并赔偿扣车损失15000元、自络机租赁费损失15000元、拆除自络机设备损失2600元的诉讼请求，本院不予支持。<\\\/div>
奥利公司要求瑞宇公司赔偿停产达1至2个月后的基本保养费50万元，没有提供证据证明，本院不予支持。<\\\/div>
关于奥利公司要求瑞宇公司支付三年余下租金65万元。解除合同前的租金（2014年9月30日起至2015年3月22日）瑞宇公司应当支付，数额为166849元（350000元÷365天×174天）。奥利公司要求瑞宇公司支付余下租金，实际上是要求瑞宇公司赔偿其房屋闲置期间的租金损失。承租人不履行租赁合同给出租人造成租金损失，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。奥利公司的租金损失数额，本院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁，承租人的违约情况，出租人负有减少损失扩大的法定义务等因素酌定为六个月的租金，数额为17.5万元。瑞宇公司在支付上述款项时，可用奥利公司的借款抵销5万元。<\\\/div>
租赁合同约定乙方连续拖欠甲方租金达二期以上的才支付违约金。瑞宇公司没有拖欠奥利公司的租金，奥利公司要求瑞宇公司支付违约金15.75万元，不符合合同约定的条件，其请求瑞宇公司支付违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十九条的规定，判决如下：<\\\/div>
一、原告（反诉被告）枝江市瑞宇纺织有限公司与被告（反诉原告）枝江市奥利棉纺有限责任公司签订的《场地、房屋暨机械设备租赁合同》于2015年3月23日解除；<\\\/div>
二、原告（反诉被告）枝江市瑞宇纺织有限公司于本判决生效后10日内拆除自络机2台及配套设备、搬离集装箱2个和原料；<\\\/div>
三、原告（反诉被告）枝江市瑞宇纺织有限公司支付被告（反诉原告）枝江市奥利棉纺有限责任公司租金166849元、赔偿租金损失175000元，合计341849元，抵销50000元，还应支付291849元，于本判决生效后10日内付清；<\\\/div>
四、驳回原告（反诉被告）枝江市瑞宇纺织有限公司和被告（反诉原告）枝江市奥利棉纺有限责任公司的其他诉讼请求。<\\\/div>
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。<\\\/div>
本诉案件受理费9948元，由本诉原告枝江市瑞宇纺织有限公司负担；反诉案件受理费8284元，由反诉被告枝江市瑞宇纺织有限公司负担2166元、反诉原告枝江市奥利棉纺有限责任公司负担6118元。<\\\/div>
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。<\\\/div>
审判员 吴 绪 华
二〇一五年三月二十三日
书记员 黄燕妮”