重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第05662号
上诉人（原审被告）重庆兰格机械集团有限公司，住所地重庆市江北区建新北路65号16层。
法定代表人骆大春，执行董事。
委托代理人ＸＸ，系重庆兰格机械集团有限公司员工。
被上诉人（原审原告）胡文学，住重庆市梁平县。
委托代理人叶峥嵘，重庆睿通律师事务所律师。
委托代理人魏小辉，重庆睿通律师事务所律师。
上诉人重庆兰格机械集团有限公司与被上诉人胡文学房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年5月19日作出（2014）江法民初字第00179号民事判决，上诉人重庆兰格机械集团有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，于2014年8月21日对本案进行了询问，上诉人重庆兰格机械集团有限公司的委托代理人ＸＸ、被上诉人胡文学的委托代理人魏小辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年4月13日，原被告之间签订了一份《房屋租赁合同》，合同由案外人龙礼斌代原告与被告签订。合同约定由被告租赁原告所有的位于重庆市江北区建新北路65号16楼，建筑面积为989平方米的写字间；租期为2011年5月1日至2016年4月30日，2011年租金单价建面35元每平方米每月，每月租金34615元，每年租金在当年基础上递增10%，2013年5月1日起，每月租金41885元；租金按月交纳，被告在每月5日前将当月租金交给原告，若逾期，被告按每天千分之一向原告收取滞纳金，若被告超过1个月不交纳租金，原告有权解除合同；如因被告违约导致原告采取诉讼方式追偿债权，相关律师费、差旅费、调查费等实现债权的费用由被告承担。合同签订后，被告租赁了该房屋，并向原告交纳租金至2013年7月31日。2013年10月22日，原告与重庆睿通律师事务所签订法律事务委托合同，原告以20000元的价格委托该律所处理其与被告的房屋租赁纠纷，并交纳了法律服务费。2013年11月4日，原告向被告邮寄送达律师函，要求其于2013年11月10日交纳所欠的租金、滞纳金、违约金，被告于2013年11月5日收到律师函。2013年12月31日，原告收回租赁给被告的房屋。
另查明，2012年2月14日前，被告的名称为重庆兰格机械进出口有限公司。2012年2月14日后，重庆兰格机械进出口有限公司更名为重庆兰格机械集团有限公司，即本案被告。2006年10月17日，胡文学取得位于重庆市江北区建新北路65号房屋的所有权。
原告胡文学诉称，2011年4月13日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于重庆市江北区建新北路65号16楼、建筑面积为989平方米的写字间。合同约定：房屋租期自2011年5月1日至2016年4月30日止；2011年租金单价按建筑面积35元／平方米，每月34615元，以后每年递增，自2013年5月1日起，按建筑面积单价42.35元／平方米计算，月租金为41885元；租金按月在每月5日前交纳，若逾期，则按每天千分之一向被告收取滞纳金，若超过1个月不交租金，原告有权解除合同并收回出租房屋；在租赁期间，因一方原因给另一方造成经济损失，除经济赔偿外，需支付违约金40000元；若被告违约导致原告采取诉讼方式追偿债权，相关律师费、差旅费、调查费等实现债权的费用由被告承担。合同签订后，被告未按约支付2013年8月1日至2013年12月31日租金，已违反合同约定。为此，原告多次要求被告支付所欠租金、滞纳金、违约金，但被告拒绝支付。起诉后，原告于2013年12月31日发现租赁房屋已经腾空，故收回，双方的租赁合同于2013年12月31日解除。现诉至法院，请求判令：一、确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2013年12月31日解除；二、被告向原告支付2013年8月1日至2013年12月31日的租金209425元、违约金40000元、实现债权的费用20000元；三、被告支付原告从2013年8月1日至2013年12月31日未支付租金的滞纳金，该滞纳金每日按月租金41885元的千分之一计算，滞纳金为20063元；四、诉讼费由被告承担。
被告重庆兰格机械集团有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据。原被告的确于2011年4月13日签订并履行过一份《房屋租赁合同》，但此份合同双方早已在2013年7月31日协商解除了，被告在2013年7月31日将房屋腾空并交付给了原告。所以被告不存在欠租的事实，也没有违约行为。另，被告要求的违约金与滞纳金属于重复计算，要求的律师费属于损失，与违约金不能同时主张，违约金、滞纳金均过高。综上，请驳回原告的诉讼请求。
审理中，原告申请撤回要求被告向其支付违约金40000元的诉讼请求。
一审法院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照合同约定，被告使用门面，应按照双方约定的租金标准向原告支付租金。关于被告辩称双方的租赁合同已在2013年7月31日解除的辩解意见，原告不予认可，且被告未举示相应证据予以佐证，故不予支持。依照合同约定，被告逾期交纳租金超过一个月的，原告有权解除合同，被告自2013年7月31日后未向原告支付租金，已超过一个月，同时原告已于2013年12月31日收回租赁房屋，且现双方对于合同已解除均无异议，故对原告要求确认双方的租赁合同于2013年12月31日解除的诉讼请求，予以支持。被告应向原告支付2013年8月1日至2013年12月31日的房屋租金，该租金金额为：41885元×5个月=”209”425元。对原告要求被告向其支付2013年7月31日至2013年12月31日的房屋租金209425元的诉讼请求，予以支持。同时，因被告未按约交租违约而导致原告产生的20000元律师费，被告依约应予以承担。对原告要求被告向其支付实现债权的费用20000元的诉讼请求，予以支持。
关于原告要求被告向其支付逾期交租滞纳金的诉讼请求，一审法院认为，该滞纳金实为双方约定的逾期支付租金的违约金，被告无正当理由拒交租金已构成违约，应当按照合同的约定承担逾期交租的违约金。但是截止2013年12月31日，按合同约定的日千分之一的标准计算出的逾期交租违约金高达20000余元，在没有证据显示因被告欠交此部分费用给原告造成额外重大损失的情况下，被告要求调减违约金数额符合法律规定，一审法院按中国人民银行六个月至一年期同期贷款基准利率4倍计算，该违约金为41885元×6%÷360×（26天（2013年12月违约天数）＋56天（2013年11月违约天数）＋87（2013年10月违约天数）＋117（2013年9月违约天数）＋148天（2013年8月违约天数））×4=”12”118.73元。
一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百一十四条之规定，判决：一、被告重庆兰格机械集团有限公司与原告胡文学于2011年4月13日签订的《房屋租赁合同》于2013年12月31日解除。二、被告重庆兰格机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡文学支付自2013年8月1日起至2013年12月31日的房屋租金209425元。三、被告重庆兰格机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡文学支付其实现债权的费用20000元。四、被告重庆兰格机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡文学支付从2013年8月1日至2013年12月31日未支付租金的违约金12118.73元。五、驳回原告胡文学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2821元，由重庆兰格机械集团有限公司负担。重庆兰格机械集团有限公司应负担的受理费已由胡文学向一审法院预缴，重庆兰格机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付给胡文学。
宣判后，上诉人重庆兰格机械集团有限公司不服一审判决，向本院上诉称：2013年6月，上诉人与被上诉人胡文学通过电话协商解除房屋租赁合同，并于同年7月31将房屋腾空交付给了被上诉人胡文学。在房屋腾空期间，上诉人还多次带其他租客到该房屋看房，故双方系经过协商解除房屋租赁合同，上诉人在租赁期间也按时交纳房屋，并不存在违约行为。综上，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。
被上诉人胡文学答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审查，一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系当
事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同第二条、第四条对租金金额及支付方式进行了明确约定，上诉人作为承租人应按合同约定履行支付租金的义务。但上诉人自2013年7月后未再支付租金，其称双方于2013年6月经电话协商一致同意解除租赁合同的意见并无相关证据证实，本院不予支持。因上诉人重庆兰格机械集团有限公司违约在先，一审法院据此支持胡文学要求解除合同、支付租金的诉请并对违约金予以适当调整符合法律规定，本院予以确认。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4923元，由上诉人重庆兰格机械集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 静
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 曾 静