沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0104民初3723号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地：大东区东顺城街113号。
法定代表人：李佩歧。
委托代理人：王紫怡，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：孟凡玲，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被告：姜强，男，1988年1月29日出生。
被告：牛福玲，女，1985年11月14日出生。
被告：沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈北新区沈北路188-28甲号。
法定代表人：夏龙。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（下称“建行大东支行”）与被告姜强、被告牛福玲、被告沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员关威担任审判长，与审判员雷凯、程姣共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行大东支行的委托代理人孟凡玲到庭参加了诉讼，被告姜强、被告牛福玲、被告沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼,按缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行大东支行诉称:2013年5月23日，第一、第二被告于原告签订了一份《个人住房借款合同》。合同约定：第一、二被告向原告贷款人民币23万元，用于个人购买自用住房，贷款期限为20年，自2013年5月23日始至2033年5月23日止，还款方式为每月作为一个还款期。该贷款采用抵押方式作为贷款担保。第一、二被告将沈阳市沈北新区人和街168-423号1-3-4的自用房屋作为抵押担保，该抵押担保已在沈阳市房产局办理了抵押预告登记。合同签订后，原告将人民币23万元借贷给第一、二被告，第一、二被告开始偿还贷款，但第一、二被告无故拖欠贷款，中止偿还，经原告多次催要，仍无意还款。至今，拖欠原告本息人民币247508.04元。
原告认为，原告与第一、二被告之间的借贷合同合法有效，且原告已进行了实际履行。第一、二被告无故拖欠贷款已经构成违约，应承担连带违约责任。原告根据借款合同之约定有权解除借贷合同。第一、二被告向原告提供的抵押担保符合法律规定，合法有效。原告享有对抵押物处置优先受偿的权利。第三被告承担连带担保责任。因此，根据《合同法》、《物权法》、《担保法》等法律规定，请求法院支持原告全部诉讼请求，以保护原告的合法利益。诉讼请求：1、请求判令解除原告与第一、二被告之间的借款合同。2、请求判令第一、二被告偿还（截止2016年3月10日）所欠原告贷款本金人民币223236.74元，利息和罚息人民币23205.01元，本息共计247508.04元。以及全部欠款清偿之日止产生的利息和罚息（具体金额以银行系统记载为准）。3、请求判令第一、二被告以其抵押物承担担保责任。4、判令第一、二被告承担本案律师费人民币7366.81元。5、判令第一、二被告承担本案全部诉讼费用。6、判令第三被告对上述诉讼请求承担连带担保偿还责任。
被告姜强未到庭，庭后辩称：原告诉讼事实属实，因经济原因不再交付所欠贷款，放弃该房屋。和牛福玲已离婚。服从法院判决，希望房屋拍卖后和银行一起结算。
被告牛福玲、被告沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司未到庭答辩，亦未提供任何证据。
经审理查明，被告姜强、牛福玲（借款人）与原告（贷款人）于2013年5月23日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人民币23万元，借款期限240个月，自2013年5月23日至2033年5月23日，采用等额本息还款法。本合同适用浮动利率。担保方式为贷款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人（开发商）提供最高额连带责任保证。被告姜强、牛福玲将位于沈阳市沈北新区人和街168-423号1-3-4的房产(建筑面积为42.31平方米)为本借款合同办理抵押预告登记。该合同同时约定如借款人未按期归还贷款本息，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。原告（乙方）与被告沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司（甲方）于2012年10月15日签订《个人住房借款最高额保证合同》，协议约定原告为包括案涉房屋在内的被告开发公司的房产项目提供最高不超过5000万元的个人房屋贷款额度，被告沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，自《借款合同》生效之日起，至乙方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。借款合同签订后，贷款人于2013年6月13日向被告姜强、牛福玲支付贷款23万元。截至2016年3月10日，被告姜强、牛福玲拖欠本金223236.74元，利息和罚息23205.01元，合计247508.04元未给付。
另查明，被告姜强、牛福玲名下位于沈阳市沈北新区人和街168-423号1-3-4的房产(建筑面积为42.31平方米)，仍为抵押预告登记状态。
上述事实有原告陈述、原告提供的个人住房（商业住房）借款合同、最高额保证合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、结清试算、预告登记、结婚证、户口本等证据材料在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对原告主张的案件事实予以认定。
关于原告要求判令被告姜强、牛福玲偿还所欠贷款本金、利息及罚息的诉讼请求，原告与被告姜强、牛福玲签订借款合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。被告姜强、牛福玲未按合同约定还款付息系违约行为，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求被告沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司承担连带担保责任的诉讼请求，本案中，被告沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司作为保证人与原告签订《个人住房借款最高额保证合同》，且该合同约定保证方式为连带责任保证；保证期间为自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。现被告姜强、牛福玲的抵押房产的抵押状态仍为抵押预告登记，而未办理上述证件或证明，故被告开发公司保证责任期间届满的条件还未成就。被告开发公司在被告姜强、牛福玲不履行还款义务时，作为保证人应承担相应的保证责任，但其承担了保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人追偿，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求对被告姜强、牛福玲的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，争议房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告姜强、牛福玲于本判决发生法律效力后十日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金223236.74元、利息和罚息23205.01元，共计247508.04元（利息、罚息暂计至2016年3月10日）；
二、被告姜强、牛福玲于本判决发生法律效力后七日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2016年7月6日起，至借款本金付清之日止）；
三、被告沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司对判决主文第一、二项承担连带保证责任；
四、驳回原告其它诉讼请求。
案件受理费5123元，公告费800元,由被告姜强、牛福玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 关 威
审判员 雷 凯
审判员 程 姣
二〇一七年一月九日
书记员 尚彦芳