河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）唐民四终字第1224号
上诉人（原审原告）：唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会，住所地：唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村。
法定代表人：王海波，职务主任。
委托代理人：郁爱康，河北滕邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何国良，退休工人。
委托代理人：王秋艳，河北冀航律师事务所律师。
委托代理人：胡玲玲，河北冀航律师事务所律师。
上诉人唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会因租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2015）丰民初字第1005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会、何国良于2005年12月26日签订土地租赁合同，内容为：“土地租赁合同甲方：西大街居委会乙方：光明小区居民何国良经甲乙双方协商，乙方租用甲方在丰韩路东侧原西大街牛场土地约2亩，经双方协商达成以下议项：一、租用范围：租用牛场土地及房屋、牛舍、水井及所有配电设施作库房使用。二、租用年限：租用时间由2006年1月至2036年1月，期限30年。三、租金：租金每年壹万元，分年度交付，交付时间每年一月份。四、甲乙双方遵守以上协议，租用期内甲方不得自行转租或为它用。五、乙方在使用期内负责对房屋修缮管理。六、如遇国家征用时，按国家有关规定执行。甲方：西大街居委会公章乙方：何国良签名2005年12月26日”。该合同按双方约定履行至2010年，何国良在该场地内存放了大量建筑器材。2010年后何国良如约向唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街居委会交付租金，但其拒收。2012年9月26日，何国良将租赁场地内临街自建的四间彩钢房（约80平方米）租赁给案外人姬立顺经营轮胎，租赁期限五年，租金每年两万元。唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街居委会主张何国良未经其同意，擅自将所租用的地上附属物出租牟利，同时区政府已将上述区域全部土地规划为住宅用地，土地全部由居委会集体收回，并提供何国良与姬立顺房屋出租合同、《丰润区浭阳街道办事处西大街居民委员会土地勘测定界图》、唐山市城乡规划局丰润区分局关于丰韩路东侧土地规划情况的说明予以证明。以上有当事人陈述、唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会与何国良签订的土地租赁合同、房屋出租合同等证据证实。
一审法院认为：唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会与何国良签订的土地租赁合同，系双方的真实意思表示，除租赁期限超出20年不符合法律规定外，其余合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。因唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街居委会没有主张租赁期限超出20年不符合法律规定，本院对此不予处理。该合同没有禁止何国良转租，况且何国良转租的彩钢房为何国良自建，结合转租面积所占全部租赁场地的比例，不能确定何国良违反合同约定；唐山市城乡规划局丰润区分局关于丰韩路东侧土地规划情况的说明在本案中仅为一个书面证据，并非国家征用土地的法律文书。因此，唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街居委会诉讼请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：驳回原告唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会负担。
判后，唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会不服上述判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由：一、2005年12月26日双方签订的《土地租赁合同》，没有经过唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会所在居民委员会和两委讨论通过。且《土地租赁合同》本身也没有唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会法定代表人的签字。二、2005年12月26日双方签订的《土地租赁合同》租赁期限30年的约定违法。根据《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。三、基于何国良具有如下违反合同约定的事实，唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会依法享有解除合同的权利。1、何国良具有擅自转租的行为。基于《合同法》第二百二十四条规定，承租人转租是必须经出租人同意方可进行，这是其法定义务和责任。2、何国良具有擅自改变合同用途，擅自改建的违约行为。根据《土地租赁合同》第一条规定：“租用范围：租用牛场土地及房屋、牛舍、水井及所有配套设施做库房使用”，本案租赁合同限定了租用用途仅是作为库房使用，而不能该做他用。
合同上没有允许何国良将唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会出租范围内的物品拆除而改建他物，而且何国良改建行为没有经唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会同意。依据《合同法》第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条的规定，何国良擅自拆除租赁物，并改变租赁物用途的行为属于典型的违约行为，依法应解除合同。但一审法院仍是对何国良上述违约的事实于不顾，反而认定“况且被告转租的彩钢房为其自建，结合转租面积所占全部租赁场地比例，不能确定被告违反合同约定”同样是错误的。3、何国良从2010年起至今没有按时如数支付租金，已构成违约。4、何国良在利用本租赁合同从中渔利。本案何国良一年才向唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会支付租金1万元，而且转租给姬立顺一块地方就2万元。四、何国良的行为，损害了上诉人全体居民的整体利益。根据唐山市城乡规划局丰润区分局出具的证明，区政府已整体将上诉人（包含出租给被上诉人地方）进行了整体规划，并规划成住宅用地。综上，被上诉人具有擅自转租、不按时支付租金，擅自改变租赁物用途，利用租赁合同牟利等违法行为，依法上诉人享有解除合同的权利。且被上诉人现在的行为已损害了上诉人全体居民的利益。为此请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人要求的解除双方所签订《土地租赁合同》的诉请。
被上诉人何国良答辩称：一、唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会关于“一审判决适用《合同法》第94条驳回其诉送请求错误，应适用《合同法》第224条规定判决解除合同”的观点是错误的。1、双方当事人之间《土地租赁合同》并没有禁止被上诉人转租。2、根据《合同法》第224条规定，转租的对象是“租赁物”。根据《土地租赁合同》的约定，本案中的“租赁物”是唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会所有的“牛场土地及房屋、牛舍、水井及所有配电设施”。何国良用于出租的80平方米的彩钢房是自建，不属于《土地租赁合同》中的“租赁物”，因此，对自建彩钢房出租根本不属于转租。3、自建彩钢房所占面积仅为80平方米，而何国良所租土地约为1700平方米，所占比例不足二十分之一，其余绝大部分均由何国良自用，无转租事实，解除合同无法无据。4、就本案涉及的《土地租赁合同》的目的而言，对于唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会来说是每年得到1万元的租金，对于何国良来说，是为了使用承租土地及相应附属设施。何国良将80平方米自建房用于出租，根本没有妨碍到合同目的的实现，更谈不到土诉人主张的“严重违反租赁合同的目的”。5、本案双方当事人之间签订租赁合同时，约定的就是每年租金1万元。该价格是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，并且充分考虑了当时市场租赁的行情。不能以何国良自建房屋出租价格高于《土地租赁合同》的价格，就想当然地认定侵害了全体居民的利益。综上所述，何国良并不存在任何违约行为致使不能实现合同目的，也不存在法律规定的其他解除合同的行为，因此，一审法院适用《合同法》第94条规定驳回上诉人的诉讼请求属适用法律正确。二、唐山市城乡规划局丰润区分局关于土地规划情况的说明，仅是该分局对上诉人查询相关土地用地性质的一个回复性质的文件，并非正式的城市规划文件，更不是国家征用土地的正式文件。该“情况说明”并不能证明诉争土地即包含在核查的190亩土地范围内，也并未说明190亩土地或者诉争土地之前的用地性质，更未体现出上述土地的用地性质是发生了变化的。何国良承租土地的性质并不违反“情况说明”中土地规划的用地性质，唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会是以土地规划变更为名，行恶意毁约之实。唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会主张土地合同未经村代表通过和两委会通过，何国良认为没有法律依据，涉案土地不是按人头对耕地的规定，对于牛场这种土地，如果是本村村民承包没有必要经过两委会的通过。租赁期限超过20年无效，我们不同意撤销。我们认为违约的事实不成立，我们在承租的土地绝大在自用，只是在院墙倒塌后加盖了彩钢房，出租所得用于对房屋的修缮，经领导同意，增加的建筑物充其量是拆改，对于唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会主张的何国良没有按时交租金，不符合事实，是上诉人拒绝收租金，向造成我方不交租金的假象，所以没有按时交租金不是事实。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决结果。
二审诉讼中双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，上诉人唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会与被上诉人何国良于2005年12月26日签订《土地租赁合同》，且诉讼中唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会认可何国良向其交纳租赁费至2010年，由此认定对于该份《土地租赁合同》的签订，是双方真实意愿的表示，故唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会主张该份《土地租赁合同》未经两委会等同意属无效理据不足，本院不予支持。该份《土地租赁合同》签订于2005年12月26日，履行至今，并未超二十年，故唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会主张依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，认定该《土地租赁合同》无效理据不足，本院不予支持。关于唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会主张何国良有违约事实，本院认为，因何国良出租给案外人姬立顺的是其自建彩钢房，该彩钢房占地约80平方米，经综合考虑该80平方米在何国良所租用的唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会2亩地中的比例等因素，仅由此比例无法认定何国良有转租行为。何国良自建约80平方米的彩钢房出租，并未改变或妨碍租用唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会牛场土地及水井等配套设施做库房使用的目的，也未达到合同法定解除条件。唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会未能提交有效证据证实何国良未能按时如数支付租金构成违约，故唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会主张何国良有违约事实理据不足，本院不予支持。唐山市城乡规划局丰润区分局关于丰韩路东侧土地规划情况的说明无法证实区政府已整体将唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会（包括出租给何国良的地方）进行了整体规划，且规划为住宅用地，故唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会主张何国良拒不腾地损害了全体居民利益理据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人唐山市丰润区浭阳街道办事处西大街村居委会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李学静
审 判 员 王友山
代理审判员 许永委
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 董 双