宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海执异初字第20号
原告：赵士海。
委托代理人：王夏燕，宁波市中山法律服务所法律工作者。
被告：浙商银行股份有限公司宁波海曙支行（原浙商银行股份有限公司宁波鼓楼支行）。
代表人：陈建军，该支行行长。
委托代理人：王锐，浙江导司律师事务所律师。
委托代理人：徐亚梅，该支行员工。
被告：吕孝珍。
被告：沈金修。
原告赵士海因不服本院作出的（2015）甬海执异字第49号执行裁定，于2015年11月24日向本院起诉被告浙商银行股份有限公司宁波海曙支行、吕孝珍、沈金修案外人执行异议之诉一案。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月28日公开开庭进行了审理，原告赵士海委托代理人王夏燕、被告浙商银行股份有限公司宁波海曙支行委托代理人王锐及徐亚梅到庭参加诉讼，被告吕孝珍、被告沈金修经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵士海起诉称：原告于2011年6月25日与被告吕孝珍、沈金修签订了《房屋租赁合同》，向两被告承租位于宁波市海曙区青林湾东区xx幢xx室的房屋（以下简称“涉案房屋”），约定租期为2011年6月25日至2021年6月24日，租金及给付方式为：前三年年租金为4万元，三年一付合计为12万元；从第四年起年租金为5.45万元，四年一付合计为21.8万元；第三次租金付三年，年租金6万元，三年一付合计18万元。原告已入住涉案房屋，并委托胡宾以银行转账的方式向被告吕孝珍、沈金修支付了涉案房屋第四年起至2018年6月25日的租金。原告认为，原告与被告吕孝珍、沈金修签订的涉案房屋租赁合同先于两被告与被告浙商银行股份有限公司宁波海曙支行（以下简称“浙商银行海曙支行”）签订的涉案房屋抵押贷款合同，且原告在合同签订之时即入住涉案房屋，租赁关系的成立时间早于抵押权设立的时间。被告吕孝珍、沈金修向被告浙商银行海曙支行作出的承诺仅为获得贷款而为，被告浙商银行海曙支行在与两被告签订涉案房屋抵押贷款合同时并未进行现场核实，两被告的承诺不足以推定涉案房屋处于未租赁状态。故原告请求法院判令：撤销（2015）甬海执异字第49号执行裁定书，中止执行。
为证明其事实主张，原告赵士海向本院提交的证据材料及被告浙商银行海曙支行质证意见综述如下：
1.涉案房屋租赁合同、胡宾银行账户明细查询单各1份，拟证明原告与被告吕孝珍、沈金修就涉案房屋存在租赁关系，且已委托胡宾向两被告支付了涉案房屋租赁合同所约定的从第四年起至2018年6月25日的租金。经质证，被告浙商银行海曙支行对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告赵士海与被告吕孝珍、沈金修之间不存在真实的租赁关系，胡宾银行账户明细查询单有涂改，且仅显示出胡宾与沈金修有资金往来，未显示是何种款项往来。另，胡宾与被告吕孝珍之间存在经济纠纷。
2.临时居住证复印件1份，拟证明原告已入住涉案房屋。经质证，被告浙商银行海曙支行对证据2的真实性有异议，认为仅凭复印件无法核对其真实性，不能证明原告赵士海与被告吕孝珍、沈金修之间存在租赁关系，且该复印件所显示的办理时间为2015年，在涉案房屋抵押登记之后。
3.生活缴费、电费支付凭证复印件2份，原告银行卡交易明细清单2份，拟证明原告已入住涉案房屋并缴纳了水电费。经质证，被告浙商银行海曙支行对证据2中的生活缴费、电费支付凭证复印件的真实性有异议，对原告银行卡交易明细清单的真实性无异议，认为上述凭证均产生于2015年，不足以证明原告赵士海从2011年6月25日起占有涉案房屋。
4.情况说明1份，说明原告与被告吕孝珍、沈金修之间的借款经过。经质证，被告浙商银行海曙支行对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告赵士海与被告吕孝珍、沈金修之间并不存在任何合法的租赁关系，其也未实际占有使用涉案房屋。
综合当事人的质证意见，本院对原告赵士海提交的证据材料作出如下认定：
1.虽被告浙商银行海曙支行对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，但因该组证据与原件核对无异，故本院对原告赵士海与被告吕孝珍、被告沈金修之间签订过落款时间为2011年6月25日的房屋租赁合同，胡宾于2014年6月25日通过银行转账的方式向被告吕孝珍汇款人民币218000的事实予以认定。至于胡宾向被告吕孝珍所汇款项能否证明涉案房屋租赁合同的真实形成时间、原告赵士海能否因涉案房屋租赁合同所载明的租赁关系而享有排除强制执行的民事权益将在后文叙及。
2.因被告浙商银行海曙支行对证据2的真实性有异议，且原告赵士海并未提供证据2的原件，故本院对证据2的真实性不予认定。
3.虽被告浙商银行海曙支行对证据3中的生活缴费、电费支付凭证复印件的真实性有异议，但证据3中各证据材料间能够相互印证并形成完整的证据链并得出唯一结论，即原告赵士海自2015年7月起至11月支付了涉案房屋的电费，故本院对该组证据的真实性予以认定。至于该组证据是否能证明涉案房屋租赁合同实际履行情况以及原告赵士海能否因此而享有排除强制执行的民事权益将在后文叙及。
4.经审查，并结合被告浙商银行海曙支行的质证意见，本院对证据4不予认定。
被告浙商银行海曙支行答辩称：一、涉案房屋在办理抵押贷款之时并未有任何出租情形，被告在进行贷款业务之前，均会对抵押房产的租赁关系事先作相关调查，确认无任何租赁或影响出租的情形后才办理抵押贷款手续。同时，2013年4月9日被告沈金修、吕孝珍声明涉案房屋未出租并向被告承诺未经被告同意不予出租。二、原告赵士海提供的租赁合同等文件涉嫌编造虚假事实，原告并未提供任何关于该租赁合同实际履行情况的证据。租金的递增不符合常理，三次租金标准存在明显差异，且支付租金的时间是一个时间点不符合常理，租金的条款存在故意编造。且原告未提供任何证据证明其支付了第一次和第二次的租金并自2011年6月25日起实际居住使用涉案房屋。故请求法院予以驳回原告赵士海的诉讼请求。
为证明其事实主张，被告浙商银行海曙支行向本院提交的证据材料及原告赵士海质证意见综述如下：
1.浙商银行海曙支行个人贷款（经营、消费类）贷款申请调查表复印件1份，拟证明2013年4月9日被告吕孝珍、沈金修承诺涉案房屋并未出租，同时未经被告浙商银行海曙支行书面同意不予出租的事实。经质证，原告赵士海对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为两被告的承诺系为获得贷款而作出的，并非实际情况。
2.身份证复印件2份，公证书复印件、结婚证复印件各1份，拟证明被告吕孝珍、沈金修系夫妻关系，涉案房屋的所有权人沈金修全权委托其配偶被告吕孝珍办理抵押贷款事宜，签署相关法律文件。经质证，原告赵士海对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议。
3.录音资料及誊本1份，证明原告赵士海未实际占有使用涉案房屋，不存在租赁关系。经质证，原告赵士海对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但认为因为涉案房屋所在小区的门卫不代收快递，故原告让快递公司投递到其所在的柳汀街店铺，证据3不能证明原告未实际居住于涉案房屋。
4.证人证言1份，拟证明被告浙商银行海曙支行在办理抵押贷款前对涉案房屋是否存在任何租赁或影响出租的情形进行了调查，两被告承诺涉案房屋未出租，调查结果亦是无出租迹象。经质证，原告赵士海对证据4的真实性无异议，但认为并非实际情况。
综合当事人的质证意见，本院对被告浙商银行海曙支行提交的证据材料作出如下认定：
因原告赵士海对被告浙商银行海曙支行提交的证据1、证据2、证据3、证据4的真实性并无异议，故本院对其真实性及相应证明力予以认定。
被告吕孝珍、被告沈金修未作答辩亦未提交证据。
本院依被告浙商银行海曙支行申请调查涉案房屋的物业费缴纳情况，调查表明：涉案房屋的物业费从2012年1月起至今未缴纳，涉案房屋的水费和电梯电费从2011年起至今未缴纳。经质证，原告赵士海、被告浙商银行鼓楼支行对本院调取证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
根据当事人的陈述及本院认定的有效证据，本院认定事实如下：
1.原告赵士海与被告吕孝珍、沈金修签订了一份落款时间为2011年6月25日的房屋租赁合同，载明：由赵士海承租沈金修、吕孝珍所有的位于宁波市海曙区青林湾东区xx幢xx室的房屋，租赁期限为十年，即2011年6月25日起至2021年6月24日止；前三年年租金为4万元，三年一付合计为12万元，付款时间为2011年6月25日，同时出租方将房屋钥匙交与承租方；从第四年起年租金为5.45万元，四年一付合计为21.8万元，付款时间为2014年6月25日；第三次租金付三年，年租金6万元，三年一付合计18万元，付款时间为2018年6月25日，到期后动产归承租方所有；租房押金2.5万元，到期结算后归还；租房期间，有关水、电、气、电话及物业管理费等由承租方负担；等等。2014年6月25日，胡宾以银行转账的方式向被告吕孝珍汇款218000元。原告赵士海缴纳了涉案房屋从2015年7月-11月的电费，未缴纳2012年至今的物业管理费以及2011年至今的水费和电梯电费。
2.2013年4月9日，被告吕孝珍、被告沈金修向被告浙商银行海曙支行书面承诺，截止2013年4月9日，宁波市海曙区青林湾东区xx幢xx单元xx室尚未出租，未经被告浙商银行海曙支行书面同意，不予出租，且当无法按时偿还债务时，两被告将无条件配合浙商银行海曙支行采取拍卖、出售、出租等方式处置抵押房产。
另查明，被告吕孝珍、被告沈金修与被告浙商银行海曙支行于2013年5月15日就涉案房屋办理了抵押登记手续。2015年1月6日，本院依法受理了浙商银行海曙支行诉吕孝珍、沈金修金融借款合同纠纷议案，案号为（2015）甬海商初字第102号。2015年1月20日，本院依浙商银行海曙支行申请对沈金修名下的位于宁波市海曙区青林湾东区xx幢xx单元xx室等6套房产采取了财产保全措施。2015年2月6日，本院依法作出（2015）用海商初字第102号民事判决，判决第二项为：“原告浙商银行股份有限公司宁波鼓楼支行有权对被告沈金修名下的位于宁波市海曙区青林湾东区xx幢xx单元xx室房地产［房屋产权证号：甬房权证海曙字第××号；国有土地使用证号：甬国有（2008）第xx号］在抵押担保范围内，以该财产折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿。”2015年3月26日，浙商银行海曙支行向本院申请强制执行，本院经审查后依法予以立案，案号为（2015）甬海执民字第408号。执行过程中，拟对上述房产予以司法拍卖，案外人赵士海对执行标的提出异议，本院依法予以受理，案号为（2015）甬海执异字第49号，经审理后本院依法驳回赵士海的异议。
本院认为，本案争议焦点是，原告赵士海是否对执行标的享有足以排除强制执行的权利，即涉案房屋租赁合同是否真实、涉案房屋租赁合同是否实际履行、原告所主张的租赁权是否可以对抗已登记的抵押权。
原告赵士海提供了其与被告吕孝珍、被告沈金修签订的涉案房屋租赁合同、胡宾向被告吕孝珍转账218000元的银行账户明细查询单以及电费支付凭证等证据材料，本院对上述证据材料的真实性予以认定，但从该合同的内容、实际履行情况再结合其他证据分析，该合同的订立时间及实际履行情况均存在可疑之处。
首先，涉案房屋租赁合同的落款时间为2011年6月25日，被告吕孝珍、被告沈金修于2013年4月9日向被告浙商银行海曙支行作出“截止2013年4月9日，宁波市海曙区青林湾东区xx幢xx单元xx室未出租，且本人承诺，未经贵行同意，不予出租”的书面承诺，与该落款时间相矛盾。赵士海与被告吕孝珍、沈金修并未就涉案房屋租赁合同办理如合同公证、租赁备案登记等手续，但被告吕孝珍、被告沈金修与被告浙商银行海曙支行就涉案房屋办理了抵押登记手续，抵押登记具有公示公信效力。在审理过程中，原告赵士海称其在租赁涉案房屋之前与被告吕孝珍、被告沈金修存在债权债务关系，故在原借款加利息的基础上再支付部分现金，抵扣了前三年的租金，但原告未提供相应证据，故本院对其提出的已支付涉案房屋前三年租金的说法不予采信。此外，原告赵士海也未提供其支付租房押金、前三年出租房水、电、气、电话及物业管理费等费用的相关凭证。胡宾银行转账给被告吕孝珍的资金金额、转账时间虽与涉案合同约定的第二次应付租金金额、付款时间相吻合，但原告赵士海未提供任何证据证明该款项系胡宾代其支付的涉案房屋租金。原告赵士海所提交的涉案房屋租赁合同、胡宾向被告吕孝珍转账218000元等证据不足以形成有效的证据链，不能确定涉案房屋租赁合同真实形成时间的证据，故本院对原告赵士海所提出的涉案房屋租赁合同签订时间为2011年6月25日的说法不予采信。
其次，原告赵士海称其自合同签订之后便占有使用涉案房屋，一直委托被告沈金修为其进行生活缴费，并提供了其自2015年7月起至11月止委托沈金修缴纳涉案房屋电费的支付凭证，但经本院调查，涉案房屋自2012年起的物业管理费和自2011年起的水费、电梯电费一直未缴纳，与原告赵士海的陈述相矛盾。原告赵士海的举证不足以证实其在办理涉案房屋抵押登记之前已经占有使用涉案房屋，故本院对原告赵士海所称其自涉案房屋租赁合同签订之后一直占有使用涉案房屋的说法不予认可。
综上所述，本院认为，原告赵士海提出的证据不足以证实涉案房屋租赁合同签订于涉案房屋抵押前且原告在抵押前已根据合同合法占有涉案房屋至今。《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，租赁权若要对抗抵押权，租赁权的设立时间必须先于抵押权且承租人在抵押权设立之前已经实际占有使用租赁物。原告赵士海未能举证其租赁情况符合上述条件，其与被告吕孝珍、被告沈金修的租赁关系不得对抗被告浙商银行海曙支行的抵押权，不享有足以排除强制执行的民事权益。故根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，原告赵士海提出的撤销（2015）甬海执异字第49号执行裁定、停止执行的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告赵士海的诉讼请求。
本案受理费2900元，由原告赵士海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 斌
代理审判员 杜姝璇
人民陪审员 曹 婕
二〇一六年一月十四日
代书 记员 吴肖亭
附:
本判决所适用的相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。