上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11277号
上诉人（原审原告）：朱成山，男，1947年4月24日出生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人（原审原告）：朱成惠，男，1963年1月29日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：朱仁贤，男，1951年7月28日出生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人（原审原告）：朱成坚，男，1948年3月29日出生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审被告）：王雪兰，女，1969年8月19日出生，汉族，户籍地浙江省临海市。委托诉讼代理人：张申兴，上海汉盛律师事务所律师。上诉人朱成山、朱成惠、朱成坚因与被上诉人王雪兰房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初43718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱成山、朱成惠、朱成坚上诉请求：撤销一审法院原判，改判撤销双方当事人订立的房地产买卖合同及房屋买卖补充合同。事实和理由：1、双方于2006年、2009年签订涉案买卖合同及补充合同时，不能预见有房屋限购政策，此行为属不可抗力致房屋不能过户，上诉人有权解除合同；2、王雪兰在上海另购有房屋多套，且未缴足社保基金的年限，但未告知上诉人，因王雪兰不符限购政策，致不能办理过户手续，应解除合同；3、上诉人不同意将系争房屋过户至其他个人和公司名下，应执行上海的房屋限购政策，且当时上诉人将无大产证的系争房屋出售给王雪兰，是私下交易，故请求二审法院改判。王雪兰辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。理由为：按涉案合同约定要求过户是王雪兰的权利，不是上诉人的权利，且上述合同及补充合同没有明确何时过户，故应在条件允许情况下进行过户。王雪兰还称，其已于2016年11月开始缴纳城镇基本养老保险，并已着手处理其名下其他房屋，只等条件符合即办理涉案房屋过户手续。2016年6月，朱成山、朱成惠、朱成坚向一审法院起诉请求：解除朱成山、朱成惠、杨某与王雪兰签订的房地产买卖合同和房屋买卖补充合同。一审法院认定，杨某与朱成坚系母子关系。杨某于2014年8月28日死亡。2004年11月14日，朱成惠、朱成山、朱成坚作为被拆迁人与上海XX有限公司签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，安置所得房屋即为系争房屋（本市XX路XX弄XX号XX室）。2006年8月29日，朱成惠、朱成山和朱成坚代杨某作为甲方与作为乙方的王雪兰就位于本市原南汇区XX镇XX广场XX号XX室（一审审理中，朱氏三兄弟与王雪兰确认该房屋就是上述系争房屋）签订《房地产买卖合同》，约定，转让价格为587,600元，乙方于2006年8月29日支付定金3万元，于交房时支付10万元，余款于房屋过户时一次性支付；产权过户手续由中介办理，交易税费由乙方承担。乙方承诺，在办理转让过户时，甲方应积极给予协助，由于甲方故意拖延或不及时提供相关资料，造成乙方损失的，甲方负责赔偿；甲方在办理房产证的费用由甲方承担，过房时的营业税、装修押金、煤气开通费由乙方承担，甲方在接到房产公司交房通知一周内立即办理手续。2009年5月30日，朱成惠、朱成山、杨某作为甲方与作为乙方的王雪兰签订《房屋买卖补充合同》，约定因开发商迟迟办不出系争房屋的大产证，甲方目前无法将上述房屋过户给乙方，经双方协商，补充如下：一、本房总价为585,200元；二、乙方已于2006年8月29日支付给甲方购房定金3万元，订立本补充合同之日乙方再一次性支付给甲方房款455,200元后，甲方交出系争房屋给乙方使用，剩余房款10万元，甲方同意由乙方保管作为甲方以后办证、付税之需，本笔剩余房款，乙方同意支付自本补充合同签订之日起至本房能办理产证之日的银行同期利息给甲方等。上述补充合同签订后当日，王雪兰向朱成惠、朱成山、杨某支付房款455,200元。2009年，朱成惠、朱成山、朱成坚将系争房屋交付给了王雪兰，王雪兰装修入住使用至今。2016年3月16日，系争房屋取得了上海市房地产权证，登记的权利人为朱成惠、朱成山、朱成坚。3月19日，朱成惠、朱成山、朱成坚向王雪兰发出《过户通知》，告知王雪兰系争房屋的产权证已经办出，要求在10天内备好房款及相应利息，在付款后办理过户手续。一审法院认为，系争房屋为朱成惠、朱成山、朱成坚动迁安置所得，权利也归该三人所有。现系争《房地产买卖合同》及《房屋买卖补充合同》上出售方虽有杨某的签字，但朱成坚确认当时杨某的签字能够代表他本人，并认可上述合同以及该合同项下权利和义务，故一审法院确认上述合同的出售方实际为朱成惠、朱成山、朱成坚。鉴于上述合同系朱成惠、朱成山、朱成坚与王雪兰真实意思表示，并未违反法律强制性规定，依法有效。上述合同签订的时间为2006年8月，当时上海市并未有相应的限购政策，而此后所出台的相应购房政策无溯及既往的效力，并不能以此约束上述合同关系。故朱成惠、朱成山、朱成坚现以因2016年上海市购房政策确定了王雪兰为限购对象为由，并以此认为合同目的无法实现而主张解除合同的理由不能成立，一审法院不予支持。据此判决：驳回朱成山、朱成惠、朱成坚的诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由朱成山、朱成惠、朱成坚负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，朱成山、朱成坚、朱成惠系堂兄弟关系。现因王雪兰属于上海市房屋限购范围而不能办理房屋过户手续。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本院确定本案系争焦点为：1、双方签订的涉案房地产买卖合同及补充合同效力如何；2、本次诉讼中，上述合同是否应予解除。本院认为，系争房屋为上诉人方因动迁安置所得的房产，三上诉人于2006年8月与王雪兰签订房地产买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，当时系争房屋虽未办出房产证，但双方订立上述买卖合同，并不违反国家强制性法律，该合同有效。合同订立后，王雪兰按该合同履行支付定金，上诉人方履行交房给王雪兰的义务等。因系争房产迟迟办不出大产证等缘故，双方又于2009年5月签订了涉案补充合同，经协商对支付其余房款以及部分房款计息等又作了补充约定。嗣后，双方履行了补充合同约定的部分内容，直至2016年3月，上诉人方取得系争房屋产权证后通知王雪兰办理过户手续，上述行为均表明上诉人方认可上述合同效力，并已予以履行。据此，涉案合同有效，双方应恪守履行。关于涉案合同及补充合同是否应该解除一节，本院认为，根据我国合同法第九十四条规定，当事人方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行；当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的等情形，当事人可以解除合同。就本案而言，双方签订房地产买卖合同的2006年8月，当时上海市并未出台相应的房屋限购政策，该买卖合同和双方在2009年5月签订的补充合同中，均没有明确约定若遇到限购政策致不能过户如何解决等事宜，再从涉案合同内容来看，合同约定上诉人在办理转让过户时，应积极给予协助，并没有明确约定在房屋产权证办出后具体申请过户日期和一方不申请过户是否属违约及违约金计算等内容。为此，双方当事人对上述约定不明的事项，理应通过协商来解决目前的房屋过户事宜。现上诉人在向王雪兰发出过户通知，因王雪兰属限购对象而未能过户而诉请法院解除上述合同，并不符合我国合同法有关合同解除的有关规定，故上诉人的诉请，本院难以支持。至于王雪兰作为合同的一方，应积极采取适当行为，通过协商等方法解决涉案房屋过户的争议。综上所述，朱成山、朱成惠、朱成坚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由朱成山、朱成惠、朱成坚负担。本判决为终审判决。
审判长 赵卫平
审判员 沈 洁
审判员 严卫忠
二〇一六年十二月七日
书记员 田纬瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……