辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终1722号
上诉人（原审原告）：锦州鼎隆典当有限公司。住所地：义县。
法定代表人：王绍田，系该公司经理。
委托代理人：马建伟，系辽宁金钟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳亿华源房地产开发有限责任公司。住所地：法库县。
法定代表人：周华慧，系该公司经理。
委托代理人：张俊德，系辽宁兴法律师事务所律师。
上诉人锦州鼎隆典当有限公司与被上诉人沈阳亿华源房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，不服辽宁省法库县人民法院（2015）法民二初字第100号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，由审判员王英玉担任审判长，审判员王时钰主审，代理审判员宋喆参加评议，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原告锦州鼎隆典当有限公司在原审诉称：两年前我们双方是借贷关系，双方多笔借贷，被告用锦州的房产作抵押，之后，被告还不上借款，被告在法库开发房屋后，我们商量由原来的借贷转成房屋买卖，标的物为本案涉及的房产，为避免被告将标的物再出售给他人，我们要求将标的物在房产处�行备案登记。原始的借贷手续被告已经收回。双方于2014年1月2日签订商品房买卖合同。合同第三条约定：原告购买被告商品房东郡华府29号楼1-3单元外加四单元东12户共48户，面积3756.06平方米，单价每平方米1600元，总金额为6009696元。合同第六条约定付款方式：1、一次性付款。合同第八条约定：交付期限：出卖人应当在2014年9月30日前交付楼房。合同第九条第1款第（1）项约定：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第一种方式解决：1、提交法库县仲裁委员会仲裁；2、依法向人民法院起诉。本合同签订后，原告按约履行，但被告至2015年1月28日未能�付楼房，已构成违约，到2015年1月28日止，已逾期120天，违约金为72116.35元。因法库县无仲裁委员会，所以，为维护原告合法权益，起诉要求判令确认2014年9月3日原、被告签订商品房买卖合同有效，被告继续履行合同；判令被告为原告办理东郡华府29号楼48户楼房所有权证（具体门牌号见清单）；判令被告给付违约金计算至判决之日；由被告承担本案诉讼费用。
被告沈阳亿华源房地产开发责任有限公司在原审辩称：我们双方之间最原始的是借贷关系，大约在两年前，我向原告借6000000元，约定利息，当时的抵押物是在锦州，后来想转为用本案的房产作抵押，但抵押部门要求必须有买卖合同，所以我们双方于2014年1月2日又签订了房屋买卖合同，并用标的物作抵押，在房产处作了登记并备案，现在房产处是以抵押名义登记，所以我们之间一直是借贷关系，没有买�关系，房屋只是抵押物。交款收据是因为买卖合同签订后必须有收款据，开这笔款收据时没有交现金，都是原来借款的钱。另外从借款金额到2014年年末被告共欠原告本金820万，利息已经给付137.2万。原告的两个房价款起诉数额不对，用26号楼42户住宅和29号楼48户住宅抵押担保房价款金额高于借款本金，通过帐面分析其中可能包含利息。按照2014年当时的房价款同期售楼款单价每平2850元，而26号楼所签房价款确是1715元，显然低于当年的房价款。现在26号楼和29号楼都不能办理房屋所有权登记。所以请法院依法驳回原告诉讼请求，本案案由应认定为借贷关系。
原审法院查明：原告锦州鼎隆典当有限公司作为企业法人，其营业执照记载经营范围：动产质押典当业务；财产权利质押典当业务；房地产（外省、自治区、直辖市的房地产挥着未取商品房销售许可证的在�工程除外）抵押典当业务；限额内绝当物品的变卖；鉴定评估及咨询服务；商务部依法批准的其他典当业务。2014年1月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于法库县法库镇金牛街东湖新城东郡华府29号楼住宅48户，单价每平方米1600元，总房款6009696元，交付期限在2014年9月30日前；同日被告给原告开具《收款收据》载明标的物总价款6009696元，该款以双方借贷关系的结算本金及利息抵付。现《商品房买卖合同》载明的标的物不能办理房屋所有权证，现标的物亦未实际交付使用。另查，当时该地段住宅销售单价普遍为2800-2900元。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的房屋买卖合同、收据，被告提交的往来借款的财务帐目、借条3份、支付利息的部分凭证、销售房买卖合同2份、法库县房产管理处的情况说明等证据在卷予以佐证，经庭审质证，�审法院予以确认。
原审法院认为：民事法律关系应是当事人真实意思的体现。本案中首先原、被告之间签订《商品房买卖合同》之前双方存在借贷关系，且用被告在锦州的房产作抵押，足以说明原、被告间系以商品房为借贷担保；其次，虽然原、被告经结算被告将借贷关系的本金及利息作为房价款收取并形成《商品房买卖合同》，但被告辩解单价远低于市场普遍价格，签订《商品房买卖合同》系对借款的担保，综观双方从民间借贷直至签订《商品房买卖合同》的发展过程，对被告辩解并不是真实的房屋买卖关系，系借款（债权）的担保之观点予以支持；原告作为出借人，若想真正实现买卖关系、能够取得标的物，尚需作为借款人的被告的同意与配合，现买卖合同标的物尚未取得所有权证明，且被告不同意继续进行买卖。综上，原、被告之间签定《商品房买卖合同》的实质是以买卖作为民间借贷合同的担保，从原告营业执照登记的经营范围看，其不应从事商品房买卖业务，自用又不符合客观实际，购买商品房并不是原告的真实意思，原、被告诉争的法律关系应确认为民间借贷纠纷，本案案由应依据双方争议的法律关系确定为民间借贷纠纷；审理中已向原告释明应变更诉讼请求，但原告认为双方之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，原告所有的商品房买卖合同足以证明原来的借贷关系不复存在，现在的商品房买卖现实成立，而且原告购买的楼房已经在法库县房产管理处进行产权备案登记，拒绝变更诉讼请求。鉴于原告主张的法律关系性质与原审法院审理认定的法律关系性质不一致，原告又拒绝变更诉讼请求，故应驳回原告人起诉。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第二百零八条三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条一款之规定，裁定如下：驳回原告锦州鼎隆典当有限公司的起诉。案件受理费免收。
裁定送达后，锦州鼎隆典当有限公司不服，以本案属于商品房买卖合同纠纷，一审不应驳回等为由，向本院提出上诉，请求二审撤销原裁定。
被上诉人沈阳亿华源房地产开发有限责任公司辩称：借款在先，因到期无法还款，才签订商品房买卖合同为上述借款提供抵押担保，一审裁定正确，请求二审法院维持原裁定。
本院认为：本案双方当事人虽然签订了《商品房买卖合同》，但并不具有买卖商品房的真实意思表示，而是在前期借款到期后，债务人无力偿还的情况下，双方才签订《商品房买卖合同》�将剩余借款转为购房款，旨在消灭原债权债务关系，故本案所涉法律关系并非商品房买卖合同关系。一审法院在当事人坚持主张商品房买卖合同关系的情况下，予以驳回，并无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 王英玉
审 判 员 王时钰
代理审判员 宋 喆
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 袁枫钠
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方�驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。