黑龙江省牡丹江市东安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东商初字第59号
原告（反诉被告）牡丹江市金通物业有限责任公司，组织机构代码75239417-X。
法定代表人郜殿革，该公司总经理。
委托代理人冯占亮，男，1960年2月4日出生，汉族，牡丹江市金通物业有限责任公司保安人员。
被告（反诉原告）胡善梅，女，1975年3月19日出生，汉族，个体业主。
委托代理人李城，黑龙江九洲律师事务所律师。
原告（反诉被告）牡丹江市金通物业有限责任公司（以下简称金通物业公司）与被告（反诉原告）胡善梅物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月20日受理后，依法由审判员李艳萍适用简易程序独任审判，于2014年1月26日公开开庭进行了审理，2014年2月27日，本案依法转入普通程序审理，组成合议庭，于2014年3月18日、2014年4月28日公开开庭进行了审理（双方于2014年5月12日至2014年9月12日庭外和解），原告（反诉被告）金通物业公司的委托代理人冯占亮，被告（反诉原告）胡善梅及其委托代理人李城到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）金通物业公司诉称：原告（反诉被告）是牡丹江市东安区调味品综合楼的物业服务企业。被告（反诉原告）胡善梅承租张某某的97平方米非住宅房屋。被告自2012年10月至今未向原告（反诉被告）交纳物业费，并且被告（反诉原告）占用车位自2013年11月18日至今，也未给付原告（反诉被告）停车费每月人民币400元。原告（反诉被告）于2012年10月后催要物业费，被告（反诉原告）至今未给付。故原告（反诉被告）诉至法院，请求法院判令：1.被告（反诉原告）给付物业费900元（自2012年10月至2013年12月）；2.被告（反诉原告）给付停车费1200元（自2013年11月18日至2014年2月17日）并将车辆开走；3.被告（反诉原告）赔偿修复地面损失2000元；4.被告（反诉原告）拆除监控设施；5.被告（反诉原告）承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）胡善梅辩称：1.本案是物业合同纠纷，被告（反诉原告）只是租房户不是业主，房屋所有权人应为业主，原告（反诉被告）起诉被告（反诉原告）诉讼主体错误；2.原告（反诉被告）没有尽到物业管理责任，小区属于弃管状态，原告（反诉被告）索要物业费没有依据；3.收费标准需要有牡丹江市物价局的批文，原告（反诉被告）在没有物价局批文的情况下擅自收取停车费属于明显的违法行为，被告（反诉原告）将车停在其租住的车库门前，是正当的，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付停车费没有法律依据，原告（反诉被告）擅自将别人的车停在被告（反诉原告）的车库门前，阻碍了被告（反诉原告）车辆的正常进出，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）将车开走，没有事实及法律依据；4.原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）拆除监控设施没有法律依据，被告（反诉原告）的车辆停在其租赁的车库门前被人故意损坏，并找到原告（反诉被告）要求履行物业管理的职责，但是原告（反诉被告）一直推脱不作为、不管理，因原告（反诉被告）不作为，因此被告（反诉原告）安装监控是自助措施；5.被告（反诉原告）的确存在修缮地面的情况，因下水管道发生堵塞，下水道里的水反倒被告（反诉原告）的车库给被告（反诉原告）造成了损失，事情发生后被告（反诉原告）找到原告（反诉被告），要求原告（反诉被告）修缮，但是原告（反诉被告）却以该小区众多业主不交物业费为由不管，因此被告（反诉原告）为了避免损失的进一步扩大才雇人进行清掏，并且已经把地面磨平，原告（反诉被告）要求地面损失无从谈起。综上，恳请法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。
被告（反诉原告）胡善梅反诉称：原告（反诉被告）金通物业公司没有尽到被告（反诉原告）租住小区的物业管理责任，不清扫卫生，没有保安，安保等措施。造成被告（反诉原告）停在小区内自家（所租赁房屋）门前的车辆被损坏。被告（反诉原告）曾找到原告（反诉被告）反映车辆被损坏的问题，但原告（反诉被告）表示因为整个小区的业主都不交物业费，原告（反诉被告）根本无法为小区服务，已经不为该小区服务了，所以，不管车辆被损坏的损失。现原告（反诉被告）起诉被告（反诉原告），说明原告（反诉被告）认可其一直在为该小区服务，因物业的监管、服务不到位，没有尽到管理责任，造成被告（反诉原告）车辆被损坏，原告（反诉被告）应承担赔偿被告（反诉原告）损失。故被告（反诉原告）提出反诉，要求原告（反诉被告）赔偿修车损失人民币1100元并承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）金通物业公司辩称：被告（反诉原告）的车辆停放在新安街柴市路口，没有停在原告（反诉被告）管理的调味品小区院内，原告（反诉被告）对车辆损坏不负责，应由社会治安管理。
本案争议焦点：1.原告（反诉被告）金通物业公司与被告（反诉原告）胡善梅之间是否存在物业合同关系；2.被告（反诉原告）是否应承担给付原告（反诉被告）物业费、停车费、修复地面损失的民事责任；3.反诉与本诉是否有关联；4.原告（反诉被告）是否尽到管理责任；5.原告（反诉被告）是否应赔偿被告（反诉原告）修车费用人民币1100元。
审理中，原告（反诉被告）金通物业公司为支持其本诉主张，向法庭举证如下：
证据一，2013年11月19日原告（反诉被告）代理人拍摄的新安街柴市路调味品综合楼红梅服饰有限公司照片7张、红梅服饰有限公司车库照片4张。意在证明：被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）物业费，原告（反诉被告）通知过被告（反诉原告）将停在原告（反诉被告）管理的车库门前的车辆开走，被告（反诉原告）将化粪池刨了并乱扔垃圾。
被告（反诉原告）胡善梅对该组证据有异议，认为：被告（反诉原告）没有收到催费通知，该组照片在什么地方拍摄的被告（反诉原告）不清楚，不能证明其证明的问题。
证据二，2009年9月1日牡丹江市区物业服务收费指南原件一份。意在证明：原告（反诉被告）依据该指南收取物业费用。
被告（反诉原告）胡善梅对此份证据的形式要件无异议对证明问题有异议，认为：该证据上的收费分为四级，但物业管理必须达到服务标准才能收费，而原告（反诉被告）没有达到收费标准，对该小区属于弃管状态。
本院认为：本院对证据一的形式要件予以采信，对证明问题不予采信。证据二与本案无关联性，本院不予采信。
证据三，加盖牡丹江市城市建设档案馆查档专用章的牡丹江调味品厂住宅改造建设工程平面图纸复印件3张。意在证明：被告（反诉原告）租住的车库门前属于全体业主共有的面积，并由原告（反诉被告）管理。
被告（反诉原告）胡善梅对此份证据的形式要件无异议，但不能证明原告（反诉被告）想要证明的问题。
本院认为：本院对证据三的形式要件予以采信，对证明问题不予采信。
证据四，加盖牡丹江市金通物业有限责任公司公章的2003年3月21日调味品综合楼前期物业管理委托合同复印件一份、2014年4月14日市政社区居委会证明原件一份。意在证明：调味品综合楼由原告（反诉被告）进行物业管理，原告（反诉被告）与小区开发商签订了物业管理委托合同。
被告（反诉原告）胡善梅对此组证据有异议：1.对居委会证明的形式要件有异议，证明调味品综合楼由谁进行管理应由牡丹江市房产局物业科或者建设局出具证明，此证明没有证明效力；2.物业管理委托合同无法证明其想要证明的问题，因为这是前期物业管理合同，按照法律规定，物业公司应由业主委员会选聘，这种前期物业管理合同具有短暂性，该合同显示签订时间是2003年3月21日，距现在已经近12年，更证明原告（反诉被告）不具有该小区的物业管理能力，所以原告（反诉被告）收取被告（反诉原告）物业费没有法律依据。
本院认为：证据四中的调味品综合楼前期物业管理委托合同系复印件，且原告（反诉被告）未提供原件与之核对，此证据与市政社区居委会证明均不能证明双方存在物业服务合同关系，本院对证据四不予采信。
审理中，被告（反诉原告）胡善梅为支持其本诉主张，向法庭举证如下：
证据一，照片14张。意在证明：原告（反诉被告）没有尽到管理责任，该小区脏、乱、差，没有保安人员，没有监控设施，没有保洁人员，物业管理用房里垃圾遍地，没有上锁，不存在管理人员，对小区属弃管状态。
原告（反诉被告）金通物业公司对此组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议，认为：照片上的垃圾是街道上和小区的垃圾，小区的垃圾原告（反诉被告）每天清理，照片上的自行车原告（反诉被告）没有权利去挪动。
证据二，2011年4月12日收据原件一份。意在证明：原告（反诉被告）没有尽到管理责任，不清掏堵塞的下水，被告（反诉原告）多次向原告（反诉被告）反映，但是原告（反诉被告）不作为，所以被告（反诉原告）自行清掏堵塞的下水道，清掏下水道需要刨开地面。
原告（反诉被告）金通物业公司对此份证据有异议，认为：被告（反诉原告）清掏下水道没有和原告（反诉被告）说过，被告（反诉原告）只是为了自己而不是为了百姓服务，此份证据与原告（反诉被告）无关。
本院认为：本院对证据一的形式要件予以采信，但对证明问题不予采信，证据二与本案无关联性，本院不予采信。
审理中，被告（反诉原告）胡善梅为支持其反诉主张，向法庭举证如下：
证据一，2013年12月22日黑龙江增值税普通发票原件一份。意在证明：因原告（反诉被告）没有尽到管理责任，被告（反诉原告）的车辆损坏，花费修车费用人民币1100元。
原告（反诉被告）金通物业公司对此份证据有异议，认为：该车辆没有停在原告（反诉被告）管理范围内，原告（反诉被告）不应当承担赔偿责任。
本院认为：此份证据与本案无关联性，本院不予采信。
原告（反诉被告）金通物业公司未提供反诉主张的证据。
根据当事人的举证、质证、法庭调查以及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
被告（反诉原告）胡善梅租用调味品综合楼小区的一处门市房用于经营。原告（反诉被告）金通物业公司成立于2003年9月18日。
本院认为：本诉部分。关于原告（反诉被告）金通物业公司与被告（反诉原告）胡善梅之间是否存在物业合同关系的问题。国务院颁布的《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境和相关秩序的活动”，第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”。本案中，原告（反诉被告）称其为调味品综合楼的物业服务企业，并举证了2003年3月21日调味品综合楼前期物业管理委托合同复印件及2014年4月14日市政社区居委会证明予以证实，本院认为，前期物业管理委托合同系复印件，原告（反诉被告）无法提供原件与之核对，被告（反诉原告）对此不予认可，且此份合同上载明签订时间为2003年3月21日，而原告（反诉被告）公司成立的时间为2003年9月18日，合同上乙方签字处未加盖牡丹江市金通物业有限公司公章，故此份合同不具有真实性且与本案无关联性，本院不予采信。原告（反诉被告）举证的市政社区居委会证明虽载明调味品楼由金通物业公司管理，但市政社区居委会非物业服务合同的当事人，其出具的证明不具有书面物业服务合同的证明效力，不能证实原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间存在物业服务合同关系，故本院对此证明的形式要件予以采信，对其证明内容不予采信。综上，根据上述法律规定，物业服务合同须用书面形式订立，属要式合同，原告（反诉被告）未向法庭提供书面物业服务合同原件，也未提供证据证实原告（反诉被告）向被告（反诉原告）提供了物业服务的事实，被告（反诉原告）也不认可原告（反诉被告）为其提供了物业服务，并称其从未向原告（反诉被告）交纳过物业费。且在庭审中，当事人双方均称双方之间不存在物业服务合同关系，故本院对此事实不予确认。
关于被告（反诉原告）胡善梅是否应给付原告（反诉被告）金通物业公司物业费、停车费，赔偿修复地面损失，并将车辆开走、拆除监控设施的问题。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，原告（反诉被告）的上述主张成立的前提是原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间存在物业服务合同关系，因原告（反诉被告）在庭审中自认其与被告（反诉原告）之间不存在物业服务合同关系，且其提供的证据不足以证实其与被告（反诉原告）之间存在物业服务合同关系，故本院对原告（反诉被告）的上述诉讼请求不予支持。
反诉部分。关于原告（反诉被告）金通物业公司是否应赔偿被告（反诉原告）胡善梅修车费用人民币1100元的问题。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，被告（反诉原告）向本院举证了黑龙江增值税普通发票欲证实其主张，但被告（反诉被告）在庭审中自认其与原告（反诉被告）之间不存在物业服务合同关系且未提供证据证实其与原告（反诉被告）之间存在物业服务合同关系，上述证据与本案无关联性，本院不予采信。故本院对被告（反诉原告）的反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第二款、《物业管理条例》第二条、第二十一条、第三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）牡丹江市金通物业有限责任公司的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）胡善梅的反诉请求。
本诉案件受理费人民币50元，由原告（反诉被告）牡丹江市金通物业有限责任公司负担，反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）胡善梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张晨明
审 判 员 李艳萍
代理审判员 杜兆锋
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 王盈盈
附相关法条及申请执行期限的规定：
《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
《物业管理条例》第二条规定：本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境和相关秩序的活动。
《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《物业管理条例》第三十五条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。