青海省西宁市城东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民一初字第203号
原告（反诉被告）青海省第一干休所，住所地：青海省西宁市城东区为民巷号。
法定代表人蔺萍，该单位所长。
委托代理人祁辉成、王渝淼，青海恩泽律师事务所律师。
被告（反诉原告）马福贵，男，撒拉族，1981年2月13日出生。
委托代理人童学忠，男，撒拉族，1987年5月18日出生。
委托代理人惠安宁，西宁市城中区南川东路法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）青海省第一干休所与被告（反诉原告）马福贵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）青海省第一干休所的委托代理人祁辉成、王渝淼，被告（反诉原告）马福贵的委托代理人童学忠、惠安宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）青海省第一干休所诉称，2008年9月8日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，合同约定原告将为民巷XX号东西招待所租赁给被告使用，租赁期为六年，从2008年10月15日起至2014年10月15日，每年租赁费为七万元整，并约定租赁费每年一交，一次交清，每年必须提前一个月向原告交清下年租赁费，如果被告在租赁期间拖欠或不按时交清租赁费，原告有权将房屋收回。时至2014年10月13日，被告并未向原告交纳2015年度的租金，拒交房租的行为已构成违约，并给原告造成严重损失。原告为维护合法权益，故诉至法院要求：1.依法判令被告腾退位于为民巷XX号东西招待所，并支付占用涉诉房屋期间的租金21447元；2.判令被告支付逾期给付租金的违约金939元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）马福贵辩称，2008年9月8日，原、被告双方签订房屋租赁合同，由被告租赁原告位于为民巷XX号东西招待所，租期六年，自2008年10月15日起至2014年10月15日，租金每年七万元。2014年10月15日租赁期限届满，被告要继续租赁，并先后三次找原告交纳租金，但原告未收取，并断绝了其所经营的福祥招待所的水电暖供应，要求被告交还钥匙，对被告提出的装修费补偿问题避而不谈，意图独占拆迁对装修的补偿，导致双方产生纠纷。故原告要求被告支付租金及违约金的主张不能成立，请求法院依法予以驳回。
被告（反诉原告）马福贵反诉诉称，2008年9月8日，原、被告双方签订房屋租赁合同后，被告对所租赁房屋进行装修后开办了福祥招待所。在经营期间，原告的工作人员无端干扰被告的正常经营，将本应安装在被告招待所的监视控制器安装到原告办公室，导致被告无法掌握旅客动向，服务质量受到严重影响，住房率大打折扣，以至于被告的装饰装潢费用未能如期收回。被告（反诉原告）认为：一、原告要求被告支付租金及违约金的主张不能成立，因为不是被告不缴纳租金而是原告拒收租金，并断绝了水电暖供应致使被告不能正常经营；二、宾馆行业的前期投资大，到后期才能收回成本，由于原告干扰被告正常经营，加之火车站改造工程，导致客源稀少，致使被告本可以在正常租赁期内收回的装饰装潢费用不能收回，被告要继续经营以收回成本，也因原告拒收租金、断绝水电暖的行为成为泡影，故反诉要求依法判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）正常租赁经营的损失50000元，并承担本案全部诉讼费用。
原告（反诉被告）青海省第一干休所反诉辩称，反诉原告的反诉请求不成立，原、被告签订合同后，双方的租赁期限已于2014年10月15日届满。期间火车站拆迁，反诉被告并没有拒绝收取反诉原告的租金，是反诉原告拒不缴纳租金，给反诉被告造成了极大的损失，反诉原告要求反诉被告赔偿50000元的诉讼请求无法律及事实依据，请求法院依法驳回。
原告（反诉被告）青海省第一干休所为证明其主张，提交的证据如下：
1.2008年9月8日原、被告签订的房屋租赁合同书，欲证明租赁关系存在且租赁合同已到期；被告（反诉原告）马福贵对其真实性及证明方向均无异议，本院确认为有效证据；
2.2014年10月13日发出的限期搬迁通知书，欲证明原告（反诉被告）已尽到通知被告（反诉原告）搬迁的通知义务的事实；被告（反诉原告）对真实性不持异议，但提出被告（反诉原告）确实知道房屋要拆迁，并已向原告（反诉被告）提出继续租赁的意见，同时也提出了由于车站改造情事变更的原因以及原告（反诉被告）单位人员干扰，被告（反诉原告）未能收回成本；本院对该证据的真实性予以确认。
3.宁火拆办（2013）9号《通知》、宁火拆办（2013）12号《关于省干休所住宅安置问题的请示、宁政办（2010）33号文件，欲证明原告（反诉被告）在租赁期间届满后拒绝被告（反诉原告）的续租请求，系因原告（反诉被告）作为被拆迁单位要配合拆迁工作的事实；被告（反诉原告）对上述证据的真实性无异议，对拆迁的事实亦不持异议，但提出拆迁实际并未开始；本院对上述证据的真实性予以确认。
被告（反诉原告）马福贵为证明其主张，提交了如下证据：
1.装修合同，欲证明被告（反诉原告）在宾馆上有投入，且租赁期限届满时投入未收回，受有损失的事实；原告（反诉被告）对其真实性不持异议，但对证明方向提出异议，认为在租赁合同中未约定合同到期后装修归谁，但合同第五条约定租赁期满后被告不得将装修拆除，可以理解为装修残值归原告，且该装修合同只能证明被告有投入但与本诉诉讼请求无关，也不能证明其反诉主张；本院对该证据的真实性予以确认，对被告（反诉原告）对租赁房屋进行装修的事实予以确认；
2.马某某、王某某、童学忠、杨某某出具的证明一份，欲证明被告（反诉原告）向原告（反诉被告）提出继续租赁房屋经营至拆迁的事实，且从合同到期到现在拆迁并未实际进行，被告（反诉原告）本可继续经营挽回损失，但因原告（反诉被告）的拒绝，被告（反诉原告）的投入未收回的事实；原告（反诉被告）对其真实性无异议，对证明方向有异议，提出合同到期后是否续租需要双方合意；本院对租赁合同到期后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）提出继续租赁意向，原告（反诉被告）未同意的事实予以确认；
3.山某某出具的证人证言一份，欲证明被告（反诉原告）经营过程中原告（反诉被告）方有人干扰其正常经营，致使被告（反诉原告）投资未能收回的事实；原告（反诉被告）对证人所陈述内容的真实性及证明方向均提出异议，认为该证据无法证明原告（反诉被告）工作人员确实以某种方式手段影响被告（反诉原告）经营；因该证人无正当理由未出庭作证，对该证据本院不予采信；
4.装修费用发票15张，欲证明被告（反诉原告）有投入，损失确实存在的事实；原告（反诉被告）对其真实性无异议，对证明方向有异议，认为该发票只能证明被告（反诉原告）有投入，但无法证明其损失应由原告（反诉被告）负责；本院对该证据的真实性予以确认，对被告（反诉原告）对租赁房屋进行装修的事实予以确认；
5.就业失业登记证，欲证明被告（反诉原告）是创业阶段，因火车站改造未收回成本，到现在都没能还清创业时所借的外债的事实；原告（反诉被告）对其真实性无异议，但提出与本诉、反诉都没有关系；因该证据与本案争议的焦点无关联性，本院不予审查。
经审理查明，2008年9月8日，原告（反诉被告）青海省第一干休所与被告（反诉原告）马福贵签订《房屋租赁合同书》，原告（反诉被告）将其位于为民巷XX号东西招待所租赁给被告（反诉原告）经营，租期六年，从2008年10月15日至2014年10月15日，每年租金70000元，且每年须提前一个月交清下一年度租赁费。合同签订后，被告（反诉原告）马福贵对房屋进行了装修，并开办福祥招待所进行营业。2014年10月13日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）下发限期搬迁通知书，告知被告（反诉原告）因为民巷拆迁工作即将实施，且双方租赁合同到期，限其于2014年10月31日前搬出租赁房屋。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）提出补偿其装修损失或同意其继续租赁房屋，原告（反诉被告）均未同意，被告（反诉原告）也未腾退租赁房屋。双方就此经多次协商无果，形成纠纷。
另查，涉诉房屋租赁期限届满后处于关闭状态。
本案争议的焦点是：1.原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）腾退房屋的主张是否成立，被告（反诉原告）是否存在延期向原告（反诉被告）支付租金的违约事实；2.被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其正常租赁经营损失50000元的主张是否成立。
本院认为：一、关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）腾退房屋的主张是否成立，被告（反诉原告）是否存在延期向原告（反诉被告）支付租金的违约事实问题。
租赁期限届满后是否续订租赁合同，须由原告（反诉被告）青海省第一干休所与被告（反诉原告）马福贵达成合意，原告（反诉被告）有权决定是否将房屋继续租赁给被告（反诉原告），被告（反诉原告）以拆迁未实际进行且其投入未收回为由，拒绝腾退租赁房屋，其理由正当性欠缺，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）腾退房屋的请求于法有据，应予支持；在庭前会议期间，被告（反诉原告）陈述租赁期限届满后原告（反诉被告）即对租赁房屋停止水电暖供应，对此节事实原告（反诉被告）未予否认，可以确认该租赁房屋自2014年10月15日后被告（反诉原告）未能正常使用，系原告（反诉被告）对该租赁房屋停止供应水电暖所致，因此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付房屋租金及违约金的诉讼请求，显属无理，不予支持。
二、被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其正常租赁经营损失50000元的主张是否成立。
根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。根据上述规定，双方在《房屋租赁合同书》中对租赁期满后装修补偿部分未有明确约定，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）对已形成附和的装饰装修费用进行补偿的诉求，于法相悖，不予支持。被告（反诉原告）也未就原告（反诉被告）的工作人员干扰其正常经营的诉求提交证据，对其此项反诉理由不予采信，被告（反诉原告）的反诉请求无事实及法律依据，依法不予支持；据上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）马福贵于判决生效后三十日内腾退位于为民巷XX号东西招待所；
二、驳回原告（反诉被告）青海省第一干休所的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）马福贵的反诉请求。
案件受理费2116元，由原告（反诉被告）青海省第一干休所承担，反诉费1050元，由被告（反诉原告）马福贵承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人
民法院。
审 判 长 马华忠
代理审判员 韩梅君
人民陪审员 马 芳
二〇一五年八月六日
书 记 员 张兰兰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。