福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第2967号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）福州永昇房地产开发有限公司，住所地福建省连江县凤城镇玉荷西路口（招亮实业）招亮宾馆三层。
法定代表人刘永柱，董事长。
委托代理人刘欣、曾雪萍，福建汇成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈芳，女，1972年7月26日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
上诉人福州永昇房地产开发有限公司因与被上诉人陈芳商品房销售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2013）连民初字第1220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年2月12日，原告（反诉被告）陈芳向被告（反诉原告）福州永昇房地产开发有限公司购买其建设的位于连江县凤城镇玉荷西路533号江山豪庭13座×号商品房一套，至2012年2月14日，支付部分购房款人民币250万元，双方于2011年2月16日签订编号：MF-2007-01-№0287489《商品房买卖合同》（含附件）一份。该《商品房买卖合同》约定：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。…………该商品房的用途为住宅……，位于所在建筑设计标高±0.000［地上］第1-3层。建筑层数地上最高3层，地下1层……建筑面积共243.30平方米……第四条计价方式与价款。……2、该商品房总价款为（人民币）零千贰佰柒拾玖万肆千捌百贰拾零元整。……第六条付款方式及期限……1、一次性：买受人应于本合同签订当日向出卖人支付人民币￥1000000元（大写：壹佰万元整）作为履行合同的定金，并于2011年2月20日前交付房款人民币￥2794820元（大写：贰佰柒拾玖万肆千捌百贰拾零元整）。……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第八条交付条件与期限。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述约定条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；自然灾害、因政府临时决定造成出卖人无法正常施工等，非出卖人所能控制的延误，按实际延误顺延，并及时书面告知买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。2、……第十条规划、设计变更的约定。下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人通知交房日期内到出卖人指定地点办理房屋交接手续，并缴清全部税费款项，逾期未来办理的，出卖人均视为买受人已交房，除应缴纳物业管理费用外，并按每延期壹日交纳保管费人民币拾元整计算，且该房屋的毁损等风险责任即日起均由买受人承担。第十二条……第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……”《商品房买卖合同》签订后，剩余购房款人民币294820元，原告（反诉被告）于2011年4月15日向被告（反诉原告）支付。
2011年2月24日，讼争商品房经连江县房产管理交易所预告登记备案。2012年5月16日，讼争商品房坐落的江山豪庭13座通过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位竣工验收合格。2012年5月28日，被告（反诉原告）作出《入伙通知书》，通知原告（反诉被告）于2012年6月6日办理交付讼争商品房手续，原告（反诉被告）于2012年6月7日收到。2012年7月10日，被告（反诉原告）再次作出《入伙通知书》，通知原告（反诉被告）于2012年7月22日办理交付讼争商品房手续。原告（反诉被告）于2012年7月12日收到该通知后，按规定时间2012年7月22日前往办理讼争商品房交付手续时，因被告（反诉原告）不能出示《商品房买卖合同》第八条规定条件已达到的有关证明文件原件和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故拒绝接收。2012年8月20日，讼争商品房坐落的江山豪庭13座在福建消防信息网上进行消防备案；2012年8月29日，连江县公安消防大队作出连公消验备（2012）0007号《建设工程竣工验消防收备案单》。2012年9月28日，被告（反诉原告）作出《关于“江山豪庭”联体住宅办理房屋所有权证的通知》，内容是“我公司开发的‘江山豪庭’联体住宅已于2012年5月竣工验收，并已完成办理房屋所有权初始登记工作。现请您于2012年9月28日前提供完备的材料（清单附后）到连江县房产管理交易所办理房屋所有权证。”该份通知，被告（反诉原告）于2012年9月30日邮寄，原告（反诉被告）于2012年10月1日收到后，未与被告（反诉原告）办理交接手续。2013年6月20日，原告（反诉被告）作出《关于再次提示尽快办理“江山豪庭”房屋交付手续及领取办理房地产权属证书材料的通知》，提醒、提示原告（反诉被告）尽快前来办理商品房交付手续，并领取有关办理房地产权属证书的相关材料，并于2013年6月30日邮寄给原告（反诉被告），原告（反诉被告）收到该通知后，未与被告（反诉原告）办理交接手续。诉讼中，被告（反诉原告）出示了讼争商品房《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品房住宅使用说明书》各一本。
另查明，江山豪庭北面大门是邻连江县玉荷西路西端道路。连江县玉荷西路西端道路及通信管道工程属于连江县建设局发包的市政工程，合同工期总日历天数120天（有效工作日）。该工程于2010年10月18日开工后，因部分地段征地、拆迁工作未完成，设计变更，原自来水管主干管与设计污水管相冲突，县供水公司需对自来水管道进行搬迁改造等问题，而停工464天。但被告（反诉原告）没有证据证明已告知原告（反诉被告）已出现上述因政府临时决定造成施工延期。2012年9月26日，连江县建设局对连江县玉荷西路西端道路工程K0＋020－K0＋510地下雨污水管、电力管道等工程进行验收，评定该工程质量等级为合格；并作出连建纪要（2012）4号《玉荷西路西端道路工程竣工验收会议纪要》。江山豪庭南面出入口是朝连江县江滨路，其连接线是邻连江县江滨路。2011年7月27日，连江县建设局对被告报送的《连江县江山豪庭南面出入口连接线施工图设计文件》作出原则同意实施的批复意见。
据连江县气象局统计，连江县2012年1-6月25日雨天日数共110天，较历年偏多12天，其中大雨天数为19天，暴雨天数3日。
原审法院认为，原告（反诉被告）陈芳向被告（反诉原告）福州永昇房地产开发有限公司购买其建设的位于连江县凤城镇玉荷西路533号江山豪庭13座×号商品房一套，并签订编号：MF-2007-01-№0287489《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按合同约定享受权利和履行义务。原告（反诉被告）在《商品房买卖合同》签订之前，已向被告（反诉原告）先行支付部分购房款人民币250万元，之后于2011年4月15日向被告（反诉原告）支付了剩余购房款294820元，履行了交付全部购房款人民币2794820元的义务。
被告提出因征地、拆迁、设计变更等多种因素，政府部门多次临时要求连江县玉荷西路西端道路及通信管道市政工程停工，从而直接导致讼争商品房的施工材料无法及时进场、工程管网无法及时定位安装等，造成交房日期延误至少464天，属于《商品房买卖合同》约定的政府临时决定造成施工延误，以及被告提出大雨天数达19天、暴雨天数达3天，属于《商品房买卖合同》约定的不可抗力，辩解可以按照实际延误天数顺延交房日期至少485天。因被告没有证据证明其已按照《商品房买卖合同》第八条有关约定书面通知原告已遭遇施工延期，且大雨、暴雨也不属于法律规定的不可抗力，故被告的该辩解缺乏合同和法律依据，不能采信。
被告提出原告直至2011年4月15日才支付完毕全部购房款，构成了逾期付款54天，辩解可以按照原告逾期付款的天数顺延交房日期54天，符合《商品房买卖合同》第六条约定购房余款在2012年2月20日前付清的逾期天数，故原告逾期付款54天，应承担违约责任。因此，被告的该辩解是行使后履行抗辩权，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定，予以采信。故被告可以在约定交房日期2011年12月31日届满后顺延交房54天时间，即于2012年2月23日前将符合交付条件的讼争商品房交付原告。
被告提出原告主张的逾期交房违约金标准过分高于因逾期交房给原告造成的损失，辩解即使被告需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至商品房租金标准的130%。因《商品房买卖合同》第九条中约定被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之3的违约金。因此，被告的该辩解不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，不予采信。
被告辩解在其通知原告办理交房手续时，原告应前往收房；原告拒不收房的，由此产生的违约责任应当由原告承担，原告无权要求被告按已付购房款日万分之三的标准向其支付逾期交房违约金，以及应当以被告首次通知原告交房之日，即2012年6月6日来确认交房时间。因被告通知原告于2012年6月6日、2012年7月22日办理讼争商品房交付手续时，讼争商品房虽于2012年5月16日通过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位竣工验收合格，尚未达到交付使用条件，故原告当时有权拒绝交接商品房，其责任在于被告，被告仍应承担逾期交房的违约责任。但讼争商品房至2012年8月29日止，已通过消防验收备案，符合交付条件，故原、被告从次日即2012年8月30日起就可办理交付手续。之后，原告还于2012年10月1日收到被告作出的《关于“江山豪庭”联体住宅办理房屋所有权证的通知》，说明原告此时更知道被告已通知办理讼争商品房交付手续，故原告现主张被告应继续履行合同，将符合约定条件的商品房交付使用，于法无据，不予采纳。原告现应自行与被告办理讼争商品房交付手续，被告要予以配合。反诉被告向反诉原告支付从2012年8月30日至2013年8月31日止计367天的讼争商品房保管费人民币3670元（367天×10元／天）。被告未按合同约定的期限将讼争商品房交付原告，已构成违约，被告承担逾期交房的违约金。考虑到讼争商品房逾期未交付客观上存在市政工程建设等因素影响，为此，酌定被告承担80%逾期交房的违约金，其违约时间从可以顺延交付讼争商品房的次日即从2012年2月24日起计至消防验收备案之日2012年8月29日止计187天，即被告承担违约金为人民币125431.50元（2794820元×日万分之3×187天×80%）
被告辩解按照《商品房买卖合同》第八条约定的第2种处理方式计算违约金，即由被告支付原告违约金人民币2000元。因该条款是针对商品房交付条件与期限的约定，双方约定讼争商品房在规定日期内未达到约定条件的，原告同意接收，被告支付原告人民币2000元违约金；而非出卖人逾期交房的违约责任。本案被告已逾期交房，故该辩解理由不能成立，不予采纳。
反诉原告主张反诉被告支付自2011年2月20日起至2011年4月15日止共计54天的逾期支付购房款的违约金人民币4776元，反诉被告提出诉讼时效抗辩，因反诉被告未在《商品房买卖合同》第六条约定的付款期限2011年2月20日前付清剩余购房款人民币294820元，反诉原告从次日即2011年2月21日起就已知道其权利已受到侵害，但直至2013年9月18日才主张逾期支付购房款的违约金，已超过了请求人民法院保护民事权利为二年的诉讼时效，故反诉原告主张逾期支付购房款的违约金请求，依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》的第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告福州永昇房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付原告陈芳逾期交房违约金人民币125431.50元；二、反诉被告陈芳应在本判决生效之日起10日内支付反诉原告福州永昇房地产开发有限公司保管费人民币3670元；三、驳回原告陈芳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告福州永昇房地产开发有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费人民币7311元，由原告陈芳负担4503元，被告福州永昇房地产开发有限公司负担2808元。反诉受理费人民币25元，由反诉原告福州永昇房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，原审被告、原审反诉原告福州永昇房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人福州永昇房地产开发有限公司上诉称：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求，或者将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案存在上诉人可以顺延交房日期的合同约定情形，经顺延后，上诉人的交房日期系在合同约定的期限内。一审判决认定上诉人要求顺延交房日期的理由不能成立、构成逾期交房，并据此判定上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金125431.50元，并驳回上诉人的反诉请求，这是错误的。具体理由如下：1、本案存在上诉人可以顺延交房日期的合同约定情形。《商品房买卖合同》第八条约定，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，上诉人可据实予以延期：自然灾害，因政府临时决定造成上诉人无法正常施工等，非上诉人所能控制的延误，按实际延误顺延，并及时书面通知被上诉人。一审法院判定上诉人应按80%的比例向被上诉人支付违约金，既与一审判决自相矛盾，也没有事实和法律依据。二、即便上诉人构成逾期交房，一审判决上诉人通知交房日期后的违约金按照《商品房买卖合同》第九条计算，也是错误的。三、由于合同约定的逾期交房违约金标准过分高于因逾期交房给被上诉人造成的损失，因此，即使判决被上诉人需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至讼争商品房租金标准的130%。四、根据合同约定，在上诉人通知交房时，即便讼争房产未达交付条件，被上诉人也应当接收房产。一审法院认为，2012年8月29日前被上诉人有权拒绝收房，这也是错误的。综上所述，上诉人认为，一审判决在事实上存在重大错误，据此作出的判决严重违背合同和法律，理应予以纠正。为此，上诉人恳请二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求，或者将本案发回原审法院重审。
被上诉人陈芳答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案一审期间，双方当事人向法院提交的证据材料均随一审案卷移送本院；
二审诉讼期间，双方当事人没有新证据提交。
根据现有证据，本院经审理查明：上诉人开发的江山豪庭小区，该小区北面大门口系连江县玉荷西路西端道路。上诉人在开发江山豪庭楼盘期间，连江县政府对玉荷西路西端道路进行扩建，期间实施征地拆迁、埋设地下通信、电信管网、管道煤气管以及埋设地下自来水和污水管网，属于连江县建设局发包的市政工程，合同工期总日历天数120天（有效工作日）。该工程于2010年10月18日开工后，因部分地段征地、拆迁工作未完成，设计变更，原自来水管主干管道与设计污水管相冲突，县供水公司需对自来水管道进行搬迁改造等问题，上述玉荷西路西端道路工程多次停工，累计停工464天。扣除政府发包时合同约定的工期120天，上述政府工程实际顺延344天。而玉荷西路是上诉人开发江山豪庭小区运送建材进出的唯一道路，遇政工府修建玉荷西路工程，工期被多次顺延，政府发包的连江县玉荷西路西端道路、地下雨污水管、电力管道等工程于2012年9月26日才组织验收，客观上对上诉人开发的江山豪庭小区建设工期进度存在一定的影响。
另查明：上诉人对政府工程顺延工期是知道的，亦清楚对其按期交房的影响，但没有按合同约定向被上诉人出具书面告知。
本院认为：被上诉人向上诉人购买坐落于福建省连江县玉荷西路533号江山豪庭13座×号商品房，建筑面积243.30平方米，购房款总额为人民币2794820元。双方于2011年2月16日签订有《商品房买卖合同》，事实清楚，合法有效，本院予以确认。被上诉人于2011年4月15日付清购房款，逾期54天，存在违约事实，因上诉人明知被上诉人逾期交款，没有在法定期限内主张权利，故被上诉人本应承担逾期付款的违约责任，由于上诉人超过诉讼时效主张权利，一审法院没有采纳上诉人在一审诉讼时的反诉要求，于法有据。至于上诉人提出，其逾期交房与政府对玉荷西路西端道路实施征地拆迁、管网埋设、道路扩建，自来水管与污水管设计变更等多次临时顺延工期有因果关系，存在可以顺延交房日期的合同约定情形，经顺延后，上诉人的交房日期系在合同约定的期限内。一审判决认定上诉人要求顺延交房日期的理由不能成立，构成逾期交房，是错误的。《商品房买卖合同》第八条约定，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，上诉人可据实予延期：1、……；2、自然灾害、因政府临时决定造成上诉人无法正常施工等，非上诉人所能控制的延误，按实际延误顺延，并及时书面通知买受人。一审判决查明部分已确认，“连江县玉荷西路西端道路及通信管道等市政工程，合同期总日历天数为120天（有效工作日），但自2010年10月18日开工后，因部分路段征地、拆迁工作未完成、设计变更、自来水管设计与污水管设计相冲突、需要搬迁改造等停工464天。”同时，一审判决还确认，“……讼争商品房逾期未交付客观上存在市政建设等因素影响……”。然而，一审判决却以“上诉人没有证据证明其已按照《商品房买卖合同》第八条有关约定书面通知买受人已遭遇施工延期”为由，判定上诉人认为可以相应顺延交房天数至少464天的理由不能成立。一审判决错误的原因是：上述《商品房买卖合同》第八条的原文表述是“如遇下列特殊原因，……出卖人可据实予以延期”，不是“如遇下列特殊原因且上诉人书面通知，……上诉人可据实予以延期”，为此，遇有“特殊原因”，上诉人有权无条件顺延日期，无需以书面通知被上诉人为前提。《商品房买卖合同》第八条第2款还约定“2、……因政府临时决定造成上诉人无法正常施工等……，按实际延误顺延，并及时书面通知”；据此可知，遇有“因政府临时决定造成上诉人无法正常施工等”“特殊原因”，首先由上诉人按照实际延误天数顺延，而后才书面通知被上诉人。因此，一审法院关于“必须通知方可顺延”的认定没有任何事实和法律依据。对此，本院认为，上诉人作为江山豪庭小区的开发商，对于政府修建位于其开发的江山豪庭小区北向大门外的玉荷西路西端道路应当是知道的，但对政府工程多次因故临时顺延工期，作为发包方的连江县建设局是不可能预知的，更不愿说上诉人能够预知，尽管如此不因此改变上诉人没有按照《商品房买卖合同》第八条第四款约定履行书面告知义务，是不争的事实。本案中，政府工程在施工过程中多次临时顺延工期，每次顺延工期均超过30日，按照双方合同约定，上诉人应当在上述政府工程出现第一次临时顺延工期时，依购房合同约定在发生顺延工期之日起30日内履行书面告知被上诉人（买受人），但是上诉人没有履行。更何况，本案中政府工程多次出现临时顺延工期，每次临时顺延工期时间均不止30天，上诉人都没有按约在发生临时顺延工期之日起30日内履行书面告知义务，存在违约。所以，上诉人要求顺延工期的请求一审法院没有支持，主要系上诉人没有履行书面告知原因。如果上诉人在政府工程第一次出现临时顺延工期时，能够按约在发生工期临时顺延之日起30日内履行告知义务，以及在政府工期多次出现临时顺延工期都能按约履行书面告知义务，那么上诉人请求参考市政的工程顺延工期的天数顺延，并非没有一定的理由。由于上诉人没有按约履行告知义务，其顺延工期的请求，显然理由不成立，一审法院不予支持，符合本案事实。但就本案而言，上诉人没有履行告知义务，不因此否认政府工程临时顺延工期客观上对上诉人逾期交房存在一定的影响因素。被上诉人作为购房人，又是连江本地人，其因购买江山豪庭小区房屋，客观上会经常到该小区看看，面对江山豪庭小区大门外政府发包修建的玉荷西路西端道路工程经常停工的事实，是知道的，非视而不见，也知道政府工程顺延工期会对上诉人逾期交房的影响。因此，基于本案的客观事实，可以采纳上诉人减轻承担逾期交房违约金的请求。上诉人违约时间从可以顺延交付诉争商品房的次日即从2012年2月24日起，计至消防验收备案之日2012年8月29日止，按逾期交房187天计付，一审酌定上诉人承担80%逾期交房违约金125431.50元，明显高出当地同类房屋租金收益，应予纠正。鉴于政府玉荷西路西端道路工程多次临时顺延工期，上诉人没有依约履行书面告知义务，但政府工程的工期临时顺延，非上诉人所能控制的延误，与上诉人逾期交房具有一定影响因素，可以减轻上诉人逾期交房的责任，由上诉人承担50%逾期交房违约金，计78395元（2794820元×日万分之三×187天×50%）。此外，上诉人的其他上诉请求无理，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省连江县人民法院（2013）连民初字第1220号民事判决书第二、三、四项判决；
二、撤销福建省连江县人民法院（2013）连民初字第1220号民事判决书第一项判决；
三、上诉人福州永昇房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付被上诉人陈芳逾期交房违约金人民币78395元；
四、驳回上诉人福州永昇房地产开发有限公司其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件本诉受理费7311元、反诉受理费25元，按照一审判决确定负担；二审案件受理费7336元，由上诉人福州永昇房地产开发有限公司、被上诉人陈芳各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁文伟
代理审判员 缪 羽
代理审判员 符海燕
二〇一四年十一月十日
书 记 员 卢灵真