浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第873号
上诉人（原审原告）洪少华。
委托代理人章献彪。
被上诉人（原审被告）钱立峰。
委托代理人王超。
上诉人洪少华因与钱立峰房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2013）杭淳民初字第452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院认定：2001年9月29日，千岛湖镇龙门经济园区管理委员会与洪少华签订转让协议，该管理委员会将位于千岛湖镇龙门坑村面积218平方米的国有土地出让给洪少华，并同意由洪少华先建设后办理转让手续。2001年10月21日，洪少华与钱立峰签订房地产买卖契约，双方约定洪少华将位于千岛湖镇宏山村面积91平方米的房地产（具体位置、单元、幢号未载明）出售给钱立峰，成交价格77350元，双方同时对付款时间、房屋交付及办理产权证的时间、违约责任等事项作了约定。签约当日，洪少华将房屋钥匙交与钱立峰，房屋由钱立峰居住使用至今。迄今钱立峰已向洪少华支付31500元，但案涉房屋所有权未登记在钱立峰名下。除钱立峰外，洪少华还与案外多人签订协议对案涉整幢楼房的部分房屋进行处分。2004年4月10日，淳安县国土资源局根据淳土字（1998）05号及（2004）淳土转让字第09号批文向包括洪少华、钱立峰及案外人在内的15人共同发放位于淳安县千岛湖镇龙门坑村使用面积为218平方米的国有土地使用证。发证之前，上述国有土地进行了估价并报淳安县国土资源局备案生效，估价报告载明本宗地上有建于2001年混合结构楼房一幢，建筑面积1418平方米，土地面积218平方米。且淳安县国土资源局（2004）淳土转让字第09号批文载明上述218平方米国有土地已开发完成。原审法院另查：洪少华承认交付给钱立峰的房屋位于千岛湖镇龙门坑村，且该房屋于2001年12月竣工。钱立峰除购买案涉房屋外，在千岛湖镇龙门坑村未取得其他房地产。1999年10月18日，案外人金利平之母唐小娜以危房拆旧建新为由经审批取得编号淳千城办99025村镇规划选址意见书，该意见书载明用地面积110平方米、建筑规模660平方米、地址千岛湖镇龙门坑村22号。2000年11月15日，洪少华取得位于千岛湖镇龙门坑村（宏山）的村镇规划选址意见书（编号未填写）及村镇规划建设许可证（编号浙淳千城办99025）。村镇规划选址意见书记载用地面积218平方米、建筑规模1600平方米（七层）；村镇规划建设许可证记载建设规划1600平方米、建设位置千岛湖镇龙门坑村（宏山），用地面积未记载。2000年11月17日，洪少华与金利平签订协议书，双方约定合作建房，由金利平提供宅基地（位于千岛湖镇龙门坑村土名后山弯口、村民邵小春房屋前），洪少华出资建造；房屋建成后，除归金利平所有的部分外，其余部分的房屋所有权及土地使用权均应登记在洪少华名下。2013年9月，洪少华诉至原审法院，请求判令确认洪少华、钱立峰双方于2001年10月21日签订的关于买卖位于千岛湖镇宏山村龙门路158号302室的《房地产买卖契约》无效。
原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。洪少华认为，案涉房地产占用的土地系集体所有，集体土地上的不动产，根据目前的法律和政策禁止流通，故双方签订的协议无效。原审法院认为，洪少华提供的证据尚不足以支持其主张。理由如下：一、洪少华自认案涉房屋占用的土地面积为186平方米，但钱立峰提供的村镇规划选址意见书载明的用地面积为218平方米，而洪少华对该选址意见书的真实性并无异议，且该选址意见书与洪少华提供的其认为可以证明案涉房屋权属的村镇规划建设许可证紧密相联。洪少华也未能提供该村镇规划建设许可证所载建筑的具体位置图以进一步支持其主张；二、洪少华认为，钱立峰提供的国有土地使用证上所载面积为218平方米的土地系与案涉房屋相隔三米的空地，该国有土地上并未建房。但根据钱立峰提供的及原审法院调取的证据显示，该218平方米的国有土地使用权证在颁发之前已经土地管理部门估价备案程序，估价报告显示该宗地上有建于2001年的建筑物，用地面积218平方米。且该地块的出让方也同意由洪少华先建设后办理转让手续；三、洪少华认为，案涉房屋实质建造在由金利平户申请的农村集体建设用地上，且以洪少华名义发布的村镇规划建设许可证作为认定案涉房屋所占土地为集体土地的主要依据。但包括金利平在内的唐小娜户在千岛湖镇龙门坑村的建房呈报审批表记载的占地面积为110平方米，同时唐小娜户的村镇规划选址意见书记载的农村住房用地面积为110平方米、建筑规模为660平方米，选址位置明确记载为千岛湖镇龙门坑村22号。而以洪少华名义发布的村镇规划建设许可证记载的建设规模是1600平方米，建设位置仅记载为千岛湖镇龙门坑村（宏山），登记日期为2000年11月15日。另，洪少华与金利平之间有关千岛湖镇龙门坑村宅基地建房事项的协议书签订时间是2000年11月17日，该签约时间在以洪少华名义登记的村镇规划建设许可证发布之前。据此，可以明确上述证据材料中的记载事项并不一致，且洪少华对上述证据与本案的关联性未提供相应证据予以充分说明。综上，钱立峰向洪少华购买位于淳安县千岛湖镇龙门坑村的房屋，并与多人一并取得国有土地使用权证。由于钱立峰至今未在千岛湖镇龙门坑村取得其他房地产，洪少华提供的证据不足以认定案涉房屋占用的土地系集体所有，洪少华也未能举证证明双方当事人签订房地产买卖契约存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故洪少华应承担举证不能的法律后果。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回洪少华的诉讼请求。一审案件受理费1734元，减半收取867元，由洪少华负担。
宣判后，洪少华不服，向本院上诉称：一、钱立峰所购房产所涉土地为集体建设用地是没有争议的事实。1999年6月-9月，千岛湖镇龙门坑村唐小娜申报农村土地建房申请表，经千岛湖镇政府审批获取编号为淳千城办99025号村镇规划选址意见书。2000年11月，金利平与洪少华签订协议书，约定合作建房，同时由上诉人通过审批取得村镇规划选址意见书以及村镇规划建设许可证，编号也为淳千城办99025。2001年10月21日，洪少华与钱立峰签订房地产买卖协议，后无法办理房屋产权凭证导致双方无法继续履行协议。以上事实由《房地产买卖契约》、金利平与洪少华签订的宅基地转让协议书、村镇规划建设许可证、村镇规划选址意见书、淳土字（98）05号淳安县建设用地呈报表、唐小娜（金利平）农村土地建房申报表、选址意见书、拆建房申请、地籍界址调查确认表、金利平身份证复印件所形成的证据链可以证实。二、关于登记在双方当事人及其他案外人名下的218平方米的国有土地与本案涉案房产没有关联。案涉房产与该218平方米的国有土地是依山前后的关系，该218平方米土地位于前面临街位置，与案涉房产相隔一条村道。国有土地证上标注的位置与以唐小娜名义批建房屋的宅基地四至，到现在也未有变化。该218平方米的国有土地是一块空闲土地，没有任何建筑物，后来土地进行了硬化改造，变成了案涉房产前面停车用地。虽然淳土字（2004）05号土地估价报告及备案申报表和2000年11月25日村镇规划选址意见书中均记载该218平方米的国有土地上有建筑物，但该两份证据均不是直接证据，也非具有物权属性的直接凭证，与其他证据均是矛盾的，无法认定其合法性、真实性和客观性。如案涉房产所在地确为国有土地，那么在其建设施工过程中，必然须办理各种建筑许可证和施工许可证以及消防建设的审批手续，这些材料应由行政许可机关公示备查，但被上诉人和原审法院均未查到相关的任何审批资料。综上，上诉人请求撤销原审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人钱立峰答辩称：一、千岛湖龙门经济园区管理委员会通过出让方式获取了龙门坑村的国有土地，后同意上诉人在国有土地上先建房，再办理国有土地转让手续。2001年10月21日上诉人将涉案房产以商品房出售给被上诉人，2004年淳安县国土资源局经过审查，于同年的4月10日向上诉人、被上诉人等15户发放了国有土地使用权证及办理了相关契证。因此，上诉人在上诉状中所归纳的涉案房产事实明显错误。通过一审中钱立峰提交的证据和一审法院调取的证据可以明确看出，本案所涉房产系建造在218平方米国有土地上，而非建造在集体土地上。二、上诉人所称唐小娜等人申请的集体土地与本案无关。1、根据一审法院调取的唐小娜等人的《农村私人建房用地呈报表》可以看出，唐小娜等人申请的用地面积只有110平方米，建筑面积只有660平方米，而根据《村镇规划建设许可证》及《村镇规划选址意见书》中载明案涉房屋的土地面积为218平方米，建筑面积为1600平方米。上诉人出售给被上诉人的这套房产面积为91平方米，该幢房产一层建筑面积约为182平方米，整栋房产的建筑面积约为1450平方米。因此，无论是《村镇规划选址意见书》及《村镇规划建设许可证》中标明的面积，还是本案所涉房产现有占地及建筑面积，均与上诉人所称唐小娜等人申请的集体土地面积及建筑面积不相符。2、上诉人提供的公证书所附协议明确标明形成时间为2000年11月17日，而被上诉人提供的《村镇规划选址意见书》及《村镇规划建设许可证》的发放日期为2000年11月15日。因此，上诉人称其系从金利平处以公证的方式获得集体土地，然后获取《村镇规划选址意见书》及《村镇规划建设许可证》的说法明显矛盾，由此可以看出被上诉人一审提供的《村镇规划选址意见书》及《村镇规划建设许可证》与唐小娜等人申请的集体土地明显无关。3、上诉人并非千岛湖镇宏山村村民，如果本案所涉房产确系上诉人建筑在唐小娜等人申请的集体土地上，那么相关的建设许可手续中也应当是唐小娜等人的名字，而非上诉人的名字。而本案所涉房产的《村镇规划选址意见书》及《村镇规划建设许可证》中均为上诉人的名字。因此，本案所涉房产并非建造在唐小娜等人申请的集体土地上。三、因国有土地使用权证所附地籍图系草图，没有明确的四至，而且涉案房屋所在地处于千岛湖镇中心地块，从2000年至今十四年期间到处大兴土木工程，地貌已完全发生变化，因此根据现状已无法通过国有土地使用权证所附地籍图来区分国有土地的具体位置。况且，根据一审法院调取的《土地估价报告》已经可以看出本案所涉房产系建造在国有土地上，故也没有必要明确国有土地使用权证所附地籍图中国有土地的位置。四、上诉人提到的其他建房审批材料均由上诉人掌握，行政部门无法查到只是因为上诉人没有履行备案义务，一审庭审时上诉人本人也曾认可本案所涉房产的所有资料都被施工员带走。因此，本案所涉房产系建造在国有土地上，并且具有合法有效的审批手续。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。
经审理，本院认定的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：淳安县国土资源局已于2004年4月10日向洪少华、钱立峰、金利平等15人颁发了国有土地使用权证，且在发证之前，该国有土地进行了估价并报淳安县国土资源局备案生效，估价报告载明本宗地上有建于2001年混合结构楼房一幢。现洪少华主张其转让给钱立峰的房屋实际是建造在宅基地上，与该国有土地使用证载明情况不符，本院不予支持，原审驳回其关于要求认定双方签订的《房地产买卖契约》无效的诉请正确，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1734元，由洪少华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王亮
审 判 员 韩昱
代理审判员 韦薇
二〇一四年五月九日
书 记 员 周佳