湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第05793号
上诉人（原审被告）长沙融程花园酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路9号。
法定代表人李阿芬，董事长。
委托代理人伍贤华，湖南天地人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李文嘉。
委托代理人彭云松，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
原审被告湖南金信房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路9号。
法定代表人张长宗，董事长。
委托代理人伍贤华，湖南天地人律师事务所律师。
上诉人长沙融程花园酒店有限公司（以下简称融程花园酒店）因与被上诉人李文嘉，原审被告湖南金信房地产开发有限公司（以下简称金信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出（2014）雨民初字第01784号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年3月10日，李文嘉（出租方、甲方）与融程花园酒店（承租方、乙方）、金信公司（担保方、丙方）签订两份《产权式酒店公寓租赁合同》，约定：1、甲方将位于长沙市雨花区湘府中路9号融程花园酒店南楼第09层第22号、23号两套房屋出租给乙方；2、租赁期自起租日开始至2024年4月30日止，起租日为本合同的租赁房屋购置款总额及其相关费用到丙方账户的次月1日（以按揭方式支付购房款的须凭银行或丙方通知，由乙方向甲方发出起租日确认单）；3、乙方向甲方支付的租金每年为74196元／套，折算每月为6183元／套。如甲方支付购买租赁房屋款发生变更的，则乙方向甲方支付的年度租金以甲方实际支付购房款的10%作为租金标准。租金按月支付，租金从起租日起计算，在每个月的最后一个工作日前支付当月租金；4、乙方统一在招商银行长沙分行窑岭支行代甲方开户，乙方将应付给甲方的租金存入甲方账户，则视为乙方已支付给甲方本人；5、甲乙双方按甲方与丙方所签订的《商品房买卖合同》约定的标准和时间交付租赁房屋；6、甲方全权委托乙方验收接收房屋，代签署房屋交接文件。丙方向乙方交付了甲方所购的房屋即视为甲方向乙方交付了租赁房屋；7、酒店正式开业后六个月内，乙方自愿在招商银行长沙窑岭支行开设账户存入相当于出租人一个月租金的款项作为租金备付金，确保按时支付租金；8、丙方须监督乙方正常经营，按时给甲方支付租金。丙方同意用其拥有产权的租赁房屋所在大厦的两层裙楼（价值约2.3亿元）对乙方支付甲方的租金承担连带担保责任；9、若遇重大情况影响正常付租，乙方在租金应付日前10天告知甲方。启用备付金后，仍发生租金延期支付，则每日按逾期租金的万分之三向甲方支付违约金。融程花园酒店未按照约定支付李文嘉租金，李文嘉与融程花园酒店、金信公司就相关事宜协商未果，李文嘉于2014年4月23日诉至原审法院，请求依法判决：1、融程花园酒店和金信公司支付李文嘉房屋租金126133元；2、融程花园酒店和金信公司支付租金延期违约金12963元；3、融程花园酒店和金信公司承担本案诉讼费用。
本案在审理过程中，李文嘉明确融程花园酒店和金信公司支付其租金的截止时间为2014年3月31日，违约金的截止时间为2014年4月24日。融程花园酒店和金信公司对李文嘉提供的欠付租金和违约金明细表无异议。另查明，1、2009年5月21日，李文嘉按约定收到融程花园酒店支付的最后两年租金合计296784元（148392元／年／套×2套）；2、截至2014年3月31日，融程花园酒店累计欠付李文嘉租金126133元。3、李文嘉因融程花园酒店拖欠租金曾向其催要，融程花园酒店和金信公司于2012年7月28日向李文嘉出具《承诺书》，承诺本承诺前未按期支付租金，其违约金按租赁合同约定计算。
原审法院认为，李文嘉与融程花园酒店、金信公司签订的两份《产权式酒店公寓租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应严格按照约定履行各自的权利义务。（1）关于租金。根据合同的约定，融程花园酒店应在每个月的最后一个工作日前支付当月租金，截至2014年3月31日，融程花园酒店累计欠付李文嘉租金126133元，故李文嘉请求融程花园酒店支付其租金126133元，符合合同约定和法律规定，予以支持。融程花园酒店辩称其支付给李文嘉的最后两年的租金应抵扣其欠付的租金，不符合双方的约定，对其辩解意见不予采纳；（2）关于违约金。因融程花园酒店未按照约定支付其租金，根据合同约定，融程花园酒店在启用备付金后仍发生租金延期支付，则每日按逾期租金的万分之三向李文嘉支付违约金。截至2014年3月31日，融程花园酒店累计需支付李文嘉违约金12963.50元，李文嘉主张截至2014年4月24日融程花园酒店应支付其违约金12963元，予以确认。融程花园和金信公司辩称李文嘉主张的2012年4月24日之前的租金和违约金已经超过了诉讼时效，与事实不符，对其辩解意见不予采纳；（3）关于金信公司的责任。金信公司自愿为融程花园酒店欠付的上述租金承担连带清偿责任，故李文嘉请求金信公司对融程花园酒店欠付的上述租金债务承担连带清偿责任，予以支持，对李文嘉超过部分的诉讼请求因不符合同约定不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款之规定，判决：一、融程花园酒店于本判决生效后7日内支付李文嘉租金126133元及违约金12963元；二、金信公司对融程花园酒店欠付的上述租金债务承担连带清偿责任；三、驳回李文嘉的其他诉讼请求。本案受理费3082元，因适用简易程序减半收取1541元，由融程花园酒店负担。
上诉人融程花园酒店不服该判决，上诉称，一、被上诉人收取最后两年租金的行为并没有在双方的租赁合同中约定，原审法院认定被上诉人是按照约定收取最后两年租金并不成立。上诉人认为，被上诉人收取的“最后两年租金”应按照公平合理的基本原则确定为上诉人的“备付金”或者“保证金”，因为在租赁合同中被上诉人有要上诉人的“备付金”或者“保证金”或者提供但担保的意思表示，另外上诉人目前在经营上出现了极度的困难，用所谓的“最后两年租金”抵扣拖欠的租金完全符合本案的实际情况，在客观上也有利于维护双方当事人的利益。二、原审法院在判决中对违约金采信万分之三每日的计算方法，支持了被上诉人12963元违约金的主张，上诉人认为，该违约金计算明显偏高，应确定为万分之一每日为宜。据此，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的所有诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人李文嘉辩称，租赁合同仍在继续，上诉人主张以最后两年租金抵扣之前的租金需要经过双方同意，也不符合双方的约定，故不存在抵扣。万分之三的违约金是双方租赁合同的约定，不存在明显偏高。
原审被告金信公司同意上诉人融程花园酒店的上诉意见。
本院二审查明的事实与一审认定的事实无异。
本院认为，本案的争议焦点为融程花园酒店于2009年5月21日支付给李文嘉的最后两年租金，能否抵扣融程花园酒店在2014年3月31日前所欠付的租金。对此，融程花园酒店与李文嘉签订的《产权式酒店公寓租赁合同》所约定的租赁期至2024年止，融程花园酒店于2009年支付给李文嘉最后两年租金的行为属债务的提前履行，经李文嘉同意后，合法有效。在上述租赁合同继续履行的情况下，融程花园酒店主张以2009年支付给李文嘉的最后两年租金抵扣其所欠付的2014年3月31日前的租金有违诚实信用原则，缺乏法律依据，本院不予支持。另，融程花园酒店主张称每日万分之三的违约金过高。因该违约金计算标准系融程花园酒店与李文嘉的真实意思表示，且融程花园酒店并未提供充分证据证明该违约金计算标准过分高于李文嘉的损失，故对融程花园酒店要求调减违约金计算标准的主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人长沙融程花园酒店有限公司的上诉理由不成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3082元，由上诉人长沙融程花园酒店有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 王 勇
代理审判员 黄 琦
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 金新贵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。