河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信浉民初字第1749号
原告（反诉被告）唐永莲，女，汉族，1974年9月9日出生。
委托代理人王强，河南以德律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）沈培侠，女，汉族，1957年9月3日出生。
委托代理人翟静静，河南竞远律师事务所律师，一般代理。
原告（反诉被告）唐永莲（以下称原告唐永莲）与被告（反诉原告）沈培侠（以下称被告沈培侠）因租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐永莲的委托代理人王强和被告沈培侠及其委托代理人翟静静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告唐永莲诉称，2014年3月20日，原告唐永莲与被告沈培侠签订《门面商业用房租赁合同》。该合同约定，被告将位于信阳市中山南路29号环宇内衣厂楼下、面积为149.36平方米的两间上下两层的门面房出租给原告使用。该门面房的租赁使用期限为：自2014年3月20日起至2015年3月20日止，年租赁费为160000元，同时该合同约定，原告向被告缴纳定金40000元。合同签订后，原告按照合同约定交付了2014年至2015年3月20日的年租金及定金，也开始使用该房屋进行经营活动。2014年6月，原告因经营需要与被告协商，并告知被告想要解除双方之间的租赁合同，被告同意。为此，原、被告双方达成一致意见，均同意解除双方之间的《门面商业用房租赁合同》。此后，被告与欲承租被告门面房的第三方电信公司签订房屋租赁合同，该合同约定被告自2014年8月1日起将原告所租的门面房租赁给第三方电信公司经营使用，原告、被告、电信公司三方约定原告在2014年8月1日将所租赁的房屋腾空交付第三方电信公司租赁使用。为此，原告按照约定将所承租房屋的钥匙在2014年8月1日交给电信公司，完成房屋交付义务。被告、原告以及电信公司三方同意：电信公司将按照与被告签订租赁合同约定的年租金一次性转账至被告账户上，对于原告没有使用租赁房屋剩余期限的租金，被告退返原告，即从2014年8月1日到2015年3月20日止，原告剩余7个月零20天没有使用租赁房屋，经计算，剩余租金为103013.4元。但是，原告交付房屋后，要求被告返还剩余未使用房屋租金及定金时，被告一推再推，最后干脆拒绝将剩余房租退还给原告，并拒绝退还定金。原告为此诉至法院，请求判令被告返还原告的剩余租金103013元；返还原告定金40000元；本案诉讼费及其他费用由被告承担。
被告沈培侠辩称，原告违反了和被告签订的协议约定，擅自转租，构成违约，无权要求被告返还房屋租金和定金，理由是1、2014年3月20日原告私自转租给案外人中国电信股份有限公司信阳分公司市区营业一部（以下简称电信公司），而合同法中的定金约定是一方违约无权要求返还定金。原告是严重违约，应向被告赔偿经济损失。2、被告系房屋所有权人，在没有授权同意的情况下，原告无权处分该房屋，原告私自与电信公司签订的合同应属无效，且转租合同的无效不影响原被告间的房屋租赁合同，原告应履行合同义务，并承担违约责任。
被告沈培侠反诉称，在合同履行过程中，被反诉人严重违反合同第六条之约定，在未取得反诉人同意的情况下，擅自将房屋转让给电信公司，并签订了一份《房屋转让协议》，收取了17万元的转让费。被反诉人在与电信公司签订《房屋转让协议》后，为掩盖其非法意图，欺骗反诉人说其因故要求解除双方之间的租赁合同，并且现在正好有人（即电信公司）想租赁该门面房，让反诉人与电信公司重新签订一份门面房租赁合同。为了达到让反诉人与电信公司签订合同的目的，被反诉人明确表示其已缴纳的房屋租金和定金不需要退还。而当时反诉人并不知道被反诉人私下将房屋转让给电信公司并收取转让费的事实，于是就同意了被反诉人的条件。但今日，被反诉人对此不予承认，并诉至人民法院，要求反诉人返还剩余的租金和定金。被反诉人的行为不仅违反了合同约定义务，构成违约，同时为达到不法意图欺骗，隐瞒其已转租房屋的事实真相，严重侵犯反诉人的合法权益及合同利益。为维护自身合法权益，反诉人特向人民法院提起诉讼，要求被反诉人承担违约责任，并依法判令被反诉人与电信公司签订的房屋转让协议无效，赔偿因违约行为给反诉人造成的一切经济损失，并判决被反诉人将非法收取的17万元转让费支付给反诉人。
原告唐永莲对反诉原告辩称，1、反诉原告是同意唐永莲的转租行为的。2、其转租并非私下，是三方公开协商的，且转让费是唐永莲与第三方签订的，反诉原告无权主张无效。3、反诉被告在租赁合同期间，没有任何违约行为，反诉原告定金不退是没有依据的，4、反诉原告转租租金有所增加，反诉原告不存在经济损失。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年3月20日，原告唐永莲与被告沈培侠签订《门面商业用房租赁合同》。该合同约定，甲方（沈培侠）将位于信阳市中山南路29号环宇内衣厂楼下、面积为149.36平方米的两间上下两层的门面房出租给乙方（唐永莲）使用。该门面房的租赁使用期限为自2014年3月20日起至2015年3月20日止；年租赁费160000元；订立本合同之日乙方先一次性交清本年租金和下年定金40000元，如乙方不能按合同执行，对收取的定金甲方不予退还；乙方在租赁期间，未经甲方同意，乙方不得私自将房屋转租他人，否则无效，如因特殊原因，由甲乙双方协商解决。合同签订后，原告按照合同约定交付了租金及定金，被告将租赁房屋交付给原告使用。合同履行过程中，原告唐永莲与案外人电信公司签订房屋转让协议，该协议未写明签订日期。该协议约定甲方（本诉原告唐永莲）将本案诉争的房屋转让给第三人电信公司，空店转让费17万元，甲方在收到转让费7日内交付房屋，甲方承诺在与甲方签订本协议之时已通知房东知晓本协议，协议生效之后，该门面房之后的经营即与甲方无关。2014年7月24日，案外人电信公司将转让费17万元付给原告唐永莲。同日，被告沈培侠与电信公司签订房屋租赁合同，该合同约定，沈培侠自2014年8月1日起至2019年7月31日止将本案诉争的房屋租给电信公司，第一年租赁费17.5万元，电信公司如在未到期时进行转租必须经沈培侠同意，且在转租时收取的转让费须征得沈培侠同意，收取的转让费不得超过承接房屋之前的转让费。2014年8月1日，电信公司工作人员宋歌出具收条一份，内容为，经三方协商约定2014年8月1日把位于中山南路29号门面房（房东沈培侠）的钥匙交予信阳电信公司。目前，该房屋已实际交付给电信公司使用。原告认为，剩余期限的房屋租金（即从2014年8月1日到2015年3月20日止合计租金10.30万元）和交付的定金4万元被告应退返。被告辩称因原告先行违约，所以剩余租金和定金不应退还，并反诉要求原告退还收取的电信公司转让费17万元。
本院认为，原告唐永莲与被告沈培侠签订的《门面商业用房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。本案中，原告按约定支付了租金及履约保证金，被告按约定交付了房屋，双方已履行了合同的主要义务。双方的第一个争议焦点是原告唐永莲转租及提前终止合同的行为是否构成违约，被告是否应当将原告预交的定金4万元及未租用房屋期间的租赁费10.30万元返还给原告。对此，本院认为，在双方签订的协议中明确约定，如承租方违约，交付的定金不予退还，且原、被告双方约定的租赁期为一年，原告在合同未到期时要求终止合同并与第三方签订转租合同，因此，应认定为原告先行违约，应承担相应的违约责任。对于原告起诉要求被告退还剩余期间的租赁费的诉讼请求本院不予支持。原告另主张要求被告退还定金40000元，对此，本院认为，因合同载明的是下一年度租赁合同的定金，原、被告双方第二年度租赁合同并未签订及履行，双方对此均有过错，因此对于原告的此项诉讼请求本院酌定支持20000元。第二个争议焦点是原告是否应将收取的房屋转让费17万元退给被告。对此，本院认为，因为转让费17万元是案外人电信公司支付给原告的，被告无权向原告主张转让费17万元。因此，被告反诉要求原告返还17万元转让费的诉讼请求证据不足，本院不予支持。被告另反诉要求确认原告与电信公司签订的房屋转让协议无效。对此，本院认为，被告已经与电信公司签订了租赁合同，对原告的转租行为进行了追认，本案诉争的房屋也实际交付给电信公司，原告与电信公司签订的合同已经解除。因此，对于被告的此项反诉请求本院不予支持。被告同时反诉要求原告赔偿因违约行为给其造成的一切经济损失，因没有提供相关证据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条、第一百一十三条之规定判决如下：
一、被告沈培侠于本判决书生效之日起十日内退还给原告唐永莲定金20000元。
二、驳回原告唐永莲的其他诉讼请求。
三、驳回被告沈培侠的反诉请求。
本诉案件受理费2164元，由原告唐永莲承担1864元，被告沈培侠承担300元，反诉案件受理费1850元由被告沈培侠承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向信阳市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。
审判长 彭 威
审判员 杨丽华
审判员 李 博
二〇一五年四月十日
书记员 余 童