江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第120号
上诉人（原审被告）：李桂平，农民。
委托代理人：罗燕飞：江西向群律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：左冬强，男，1978年12月19日生，汉族，务工人员，住江西省安福县平都镇宝成路47附*号*单元301，公民身份号码3624291978********。
被上诉人（原审原告）：刘林书，农民。
委托代理人：尹佳晓，湖南人和律师事务所律师。
原审第三人：李春宝，退休工人。
原审第三人：欧阳冬英，又名欧冬英，农民。
上诉人李桂平、左冬强因与被上诉人刘林书、原审第三人李春宝、欧阳冬英房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省安福县人民法院（2014）安民一初字第271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：安福县平都镇南街路原42号国有土地使用权上的旧房屋系李春宝、李灼华、欧阳冬英（以下简称产权人）共有。2010年下半年，被告李桂平、左冬强和产权人达成协议，由被告负责办理拆旧建新批建手续及全额出资建好房屋，被告补偿李灼华15至16万元，房屋建成后被告给付李春宝、欧冬英房屋各一套及柴草间各一间。同年12月，被告以产权人名义申请建房。2011年1月6日，原安福县建设局作出行政许可，同意产权人在南街路原42号土地上兴建住宅，结构为砖混，层次为3层，高度11米，底层建筑114.96平方米，建筑总面积344.88平方米。同年1月19日，安福县人民政府为产权人重新颁发了国有土地使用权证，编号为安土国用（籍）第00560号，用途为住宅，使用类型为出让，使用权面积为286.70平方米。2012年上半年，被告在该土地上所建房屋竣工，经安福县违法用地违章建筑清理工作领导小组认定，该房屋完工层次为7.5层，现住房占地面积为258.06平方米，违法住房占地面积为143.1平方米，处以罚款32913元，被告以产权人的名义缴纳了上述罚款。同年，在江西省宜春市居住的李灼华去世，经调查无法查明其子女居住地址。
2012年7月26日，原告刘林书与被告李桂平、左冬强签订了一份《购房协议书》，约定：原告向被告购买的房屋坐落在安福县平都镇南街路原42号，房屋坐北朝南共8层，东西向各一套，为三室两厅，面积约135至142平方米（按实地丈量面积计算）；原告向被告购买的楼层为西向6楼，面积为142平方米，购房价为2500元／平方米，计36.9万元，附第二间柴草间一间，柴草间为1万元，办理土地证、水电开户费为4000元，被告优惠原告2000元，实际应付款为36.7万元；订立合同时，原告一次性付清房款33.7万元（扣除3万元办证），办理房产证费用由被告承担，交房后两年内办理房产证，如有违约，违约方按房款的10％作为违约金赔偿给守约方。协议还对楼房内外粉刷、房屋质量问题、住房装修、楼梯扶手安装等作了约定。协议签订时，原告将身份证复印件交与被告用于办证。次日，原告向被告支付了购房款33.7万元，被告将房屋交付给了原告，第三日原告安装了防盗门。此后，被告曾通知原告来办理房产证，并要求原告增加购房款，原告予以拒绝，双方为此产生纠纷。另查明，被告所得房屋出售后，其以第三人李春宝、欧阳冬英的名义给其他购房户办理了房产证。
原审法院认为：房屋买卖合同是指出卖人交付房屋并转移其所有权于买受人，买受人支付价款的合同。法律规定，房屋所有权证是买受人享有该房屋物权的证明，因此，为买受人办理好房屋所有权证系出卖人的基本义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；因此，被告依法应为原告办理该房屋占用范围内的土地使用权共有产权登记。在房屋买卖合同中，买卖双方如约定出卖人负责办理好房屋所有权证及办证所有费用，以交易习惯可以确认是为买受人办理好房屋所有权证及由出卖人承担办理过户时的各种费用及税收。其次，根据国家税收法律规定，房产交易中买卖双方应各自承担并交纳各种费用和税收，但现实生活中，交易双方往往会约定所有费用和税收均由出卖人承担，此种约定是出卖人给予买受人的优惠与便捷，其目的是为了促成交易，并不违反法律禁止性规定。如果协议中原、被告是按照法律规定各自承担应交纳的税费，则无须对过户费用的交纳作出由被告全部承担的约定，况且如双方约定的所有费用不包括税收，那么就应对税收的承担作出约定，否则就与常理相悖，如未作出税收的约定，应推定办证的所有费用包括了税收在内。因此，原、被告之间的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原、被告均应按照协议约定全面履行自己的义务。被告要求原告增加购房款以办理产权证，系转嫁按合同约定由被告承担办证费用的风险，其行为构成违约，被告依法应当继续为原告办理好土地使用权证、房屋所有权证及承担办证的所有税费，并按协议的约定支付违约金3.67万元。故对原告的诉讼请求予以支持。两被告系合伙人，应对合伙的债务承担连带责任。因被告所建房屋的土地使用权系从第三人处购得，且按约以第三人名义建房，故第三人应按约履行房屋及土地的过户义务，协助被告为原告办理房屋所有权证、土地使用权证。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、第一百三十条、第一百三十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告李桂平、左冬强为原告刘林书办理并交付所购房屋所有权证、国有土地使用权证，所有办证税收及费用均由被告李桂平、左冬强承担；二、被告李桂平、左冬强连带支付原告刘林书违约金人民币3.67万元；三、原告刘林书在交付房屋所有权证、国有土地使用权证之日支付被告李桂平、左冬强购房余款人民币3万元；四、第三人李春宝、欧阳冬英对第一项办理房屋所有权证、国有土地使用权证义务应予以协助。上述义务限在本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费818元（原告刘林书已交纳），由被告李桂平、左冬强负担，该款在判决生效后10日内由被告李桂平、左冬强直接支付给原告刘林书。
上诉人李桂平、左冬强不服上述判决，向本院提起上诉。
上诉人李桂平上诉称：1、双方的购房协议书第七条约定办理房产证费用由上诉人承担，并不包括办理土地证费用，也不包括税收；2、协议书第三条约定，主体工程完工后乙方（刘林书）付清购房款（扣除3万元办证外），即表明当时双方约定办证费用为3万元，超出部分应由买受人承担；3、被上诉人在购房协议书中留的是他人的电话号码，仅仅凭刘林书的身份证复印件根本无法由出卖人单方办证。上诉人在两年期限内，多次与购房协议书上所留电话联系，要求刘林书前来办理房产证，但刘林书本人拒不前来，导致无法办证，上诉人不应承担违约责任。
上诉人左冬强上诉称：1、上诉人从未收到法院传票，也没有接到法院电话通知，导致本案缺席判决，原审法院程序违法，应发回重审或查明案件事实依法改判。
被上诉人刘林书答辩称：协议约定上诉人承担办理房产证的费用是指税费，并没有约定超出3万元的办证费用由被上诉人承担。上诉人是打过电话给被上诉人，但他打电话是要求被上诉人增加购房款。被上诉人因为产权证迟迟未办理下来，也曾多次打过电话给上诉人，要求上诉人办理房产证，但均遭拒绝，上诉人明显违约，应当承担违约责任。
根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、办理涉案房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证的税费和费用由谁承担？2、上诉人逾期办证是否违约？应否承担违约责任？
本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：关于第一个争议焦点问题。上诉人与被上诉人签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行各自义务。上诉人认为协议约定办理房产证的费用由上诉人承担，不包括办理土地证费用，也不包括税费。本院认为，从交易习惯来看，买卖双方约定办证费用由出卖人承担，即包括了办证时应缴纳的各种税费和费用，如不包括税费，则应对税费的承担问题另行约定。本案中，双方当事人并没有对税费的承担问题另行约定，故办理房屋所有权证的税费和费用应由上诉人承担。《购房协议书》只约定办理房产证费用由上诉人承担，并没有约定办理土地使用权证的费用由上诉人承担，故办理土地使用权证的费用应按照相关部门的规定，由负有缴纳义务的一方承担。原审判决办理土地使用权证的费用由上诉人承担欠妥，应予纠正。上诉人又认为，办证费用超过3万元的部分应由被上诉人承担。本院认为，《购房协议书》第三条约定，乙方（被上诉人）一次性付房款33.7万元，主体工程完工后乙方付清购房余款（扣除3万元办证外）。该条约定的意思是待上诉人办理好房屋所有权证和土地使用权证后，被上诉人再付清购房余款3万元，并不表示上诉人只承担3万元的办证费用。上诉人该主张与事实不符，本院不予支持。
关于第二个争议焦点问题。首先，被上诉人将身份证复印件交给上诉人，上诉人并不能据此单方完成办证程序。其次，被上诉人在《购房协议书》上留的联系电话号码不是自己的，这也有可能导致上诉人不能及时联系上被上诉人。第三、被上诉人认可上诉人通知其来办证，但没有举证证明上诉人存在要求其增加购房款否则就拒绝为其办理产权证的行为。综上所述，导致上诉人逾期为被上诉人办理产权证，被上诉人存在一定过错，原审法院认定上诉人违约证据不足，故本院对被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持江西省安福县人民法院（2014）安民一初字第271号民事判决第三、四项；
二、撤销江西省安福县人民法院（2014）安民一初字第271号民事判决第二项；
三、变更江西省安福县人民法院（2014）安民一初字第271号民事判决第一项为：限上诉人李桂平、左冬强在收到本判决书之日起10日内为被上诉人刘林书办理并交付所购房屋所有权证（办证税费及费用均由上诉人李桂平、左冬强承担）、国有土地使用权证；
四、驳回被上诉人刘林书的其他诉讼请求。
一审案件受理费818元，二审案件受理费1436元，共计2254元，由上诉人李桂平、左冬强负担1436元，被上诉人刘林书负担818元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 平
代理审判员 肖永兰
代理审判员 张志坚
二〇一五年七月八日
书 记 员 郭 琴