江西省会昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0733民初210号
原告：卢菁，女，1982年12月17日出生，汉族，住会昌县。
委托诉讼代理人：董祖元，江西步云律师事务所律师。
被告：肖祥富（曾用名肖祥平），男，1977年7月25日出生，汉族，住会昌县。
第三人：曾杨森，（曾用名曾杨生），男，1974年7月29日生，汉族，住会昌县。
第三人：肖福英，女，汉族，1974年6月30日生，住址同上（系曾杨森之妻）。
原告卢菁与被告肖祥富及第三人曾杨森、肖福英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告及第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决原告卢菁与被告肖祥富于2013年10月13日约定的转让套房协议无效；2、请求人民法院判决第三人曾杨森与肖福英夫妇腾出坐落于会昌县××坝镇小康路小康楼的套房（面积152平方米）及车库（面积17平方米），并将该套房恢复原状；3、请求人民法院判决被告肖祥富与第三人曾杨森、肖福英共同向原告卢菁支付房屋租金（租金自2013年10月13日起至房屋交回原告时止按每月1500元支付）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告卢菁是会昌中学的在职教师。会昌中学为解决在职教职工住房困难问题，采取有偿使用（交入住费六万元）、以息抵租、退房还本、产权归学校所有的办法将坐落于会昌县××坝镇小康路小康楼6楼的四套住房安排给在职四位教师，其中第一单元6楼西边一套安排给原告卢菁；会昌中学（以下称甲方）与卢菁（以下称乙方）于2010年2月7日签订的《小康楼教工无产权住房入住协议》第二条规定：本住房是照顾本校在职未购房的困难教工，因工作需要调离本校的，应在办理调动关系时，将住房退回学校；因其他原因不在本校工作的，应在一个月内将住房退回学校。乙方凭交款收据和《协议》全额退回入住费，不计息。如果不按规定时间退房的，甲方将采取停水、停电等强制措施，并按每天50元的房租计收，在入住费中扣除；第四条规定：甲方已基本装修好住房，乙方可直接入住；乙方不得改变住房的主体结构，如需进行二次装修装饰的必须经甲方同意，且不得影响墙体、主体结构，费用由乙方自负，退回住房时不补偿任何装修装饰费用；退房时应维持原状，不得破坏室内外设施，否则，将在入住费中扣除被损设施费用；第五条规定：所有住房由甲方统一管理，乙方不得改变住房性质，不得私自转让、转借、出租或用于其它经营性质用房，本住房必须用于本校在职教工本人居住。被告肖祥富得知原告卢菁有了上述住房之后，多次找到原告卢菁，说其前妻欧素芬带着小孩在会昌县城无房居住，要求购买会昌中学安排给原告卢菁的那套房屋，以供其前妻欧素芬及孩子居住。原告卢菁已告知被告肖祥富该套房卢菁无产权、仅有居住权、学校要求不得转让等情况，被告肖祥富说可让其先入住，等以后原告卢菁取得产权后再过户给被告肖祥富。于是，原告卢菁与被告肖祥富于2013年10月13日约定：总购房款贰拾伍万元，先交住房押金10万元，剩余15万元作借款在2014年6月30日前付清，从2013年10月13日起至2014年6月30日止按月利率2分计息收取；余款15万元付清时再签订转让协议；如果原告卢菁能办好产权证取得产权再办理过户手续，但过户费由被告肖祥富承担；如肖祥富要退房，仅退还本金25万元。由原告卢菁写下收条一张，并将上述约定在收条中载明，当天将套房钥匙交给被告肖祥富。被告肖祥富取得上述房屋居住权后，并未将房屋交给其前妻欧素芬居住，而是将房屋交给第三人曾杨森与肖福英夫妇居住至今，并未经原告卢菁同意就进行二次装饰装修。至今，肖祥富也未将余款15万元付给原告卢菁，只是支付了7个月的利息，即利息每月3000元付至2014年5月12日。由此可见，被告肖祥富已明显违约，现会昌中学也多次要求收回该套房，原告卢菁也多次要求被告及第三人退回住房，均未达成一致意见。为保护原告的合法权益，故向人民法院起诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。
被告肖祥富辩称，原告所述不属实，房子装修及过户是以转让的形式给我的，装修也是原告认可的。
第三人曾杨森、肖福英述称，一、本案原告存在欺诈行为，造成合同无效的过错在原告。第三人曾杨森原在被告肖祥富的公司上班，又是亲戚关系。为解决第三人的住房问题，第三人以肖祥富名义从原告处购买本案套房，购房款由第三人出资通过肖祥富交给原告，之后的利息则由第三人直接支付。购得套房后第三人出资进行了装修入住。原告作为会昌中学的教师，在自己与学校有协议约定无产权的情况下，隐瞒真相出让套房，现又起诉要求确认合同无效，明显具有欺诈行为，应承担全部的法律责任。二、如合同被判无效，原告必需退还给第三人所支付的购房款、装修款及利息。为购买本案套房，第三人于2013年10月13日通过肖祥富手支付给原告购买房款10万元，余款15万元出具有欠条并由第三人支付了九个月每月3000元共27000元的利息。购房后第三人又出资13万余元对房屋进行了装修，如合同被判无效，原告应当承担全部的过错责任，退还购房款及支付的利息合计127000元并支付月利率二分的利息，还应折价退还第三人的装修款13万余元并支付月利率二分的利息。
经审理查明，原告卢菁是会昌中学的在职教师，会昌中学为解决教职工住房困难问题，采取有偿使用（交入住费六万元）、以息抵租、退房还本、产权归学校所有的办法于2010年2月7日将会昌县××坝镇小康路小康楼6楼第一单元6楼西边的一套套房及底层车库一间安排给原告卢菁使用。原告与学校签订的《小康楼教工无产权住房入住协议》明确约定“使用方不得改变住房性质，不得私自转让、转借、出租或用于其它经营性质用房，即房屋仅限本校在职教工本人居住”。
被告肖祥富与原告卢菁原先熟悉，其得知原告有小康楼住房后，便向原告提出购买该房屋，原告予以同意，但被告肖祥富实际系帮其姐夫即第三人曾杨森购买，因原告与第三人曾杨森不熟悉，仅同意与被告肖祥富签订合同。经原告出示了会昌中学于2013年10月12日开具的关于原告分配了住房一套的证明后，原告与被告肖祥富于2013年10月13日初步达成转让条件（即房屋按25万元的价款转让），被告肖祥富向原告支付押金（预付款）10万整，原告出具收条一张并注明：“今收到肖祥富住房押金10万元正。如果肖祥富未按时缴纳剩余房款，押金不退还并终止协议。剩余15万元从2013年10月13日起按月利息2分收取直到2014年6月30日前付清为止。余款付清时签订转让协议。现将该套房转让给肖祥富居住，如果以后能办好房产证，本人将协助肖祥富办好相关手续，本人不再收取任何费用。如果办好房产证及时过户给肖祥富。但办理相关手续费用由肖祥富支付。如果肖祥富有一天要求退房，本人必须归还25万元整。如果因居住者在居住过程中对本人造成不良影响，学校要求收回居住权时，本人不得个人原因收回住房，除非是学校要求收回住房”。收条出具后，剩余购房款由被告肖祥富向原告出具欠条一张并约定欠款期间利息每月3000元。在原、被告协商转让房屋事宜、看房及支付10万元预付款时第三人一直共同在场，后原告即将房屋交付给被告及第三人，并交代了装修等注意事项（对此，原告及第三人说法不一，原告主张只交代了可以换门；第三人主张装修是经过原告同意的，但交代装修的动静不要太大，如邻居问起就说是原告的亲戚）。2013年12月，第三人曾杨森对房屋进行装修并于2014年初搬进入住至今。被告肖祥富所付原告的10万元亦由第三人曾杨森分多次付清，被告肖祥富出具了10万元的收条。另被告肖祥富通过其账户共向原告转账了9个月的剩欠购房款利息共计27000元，该款亦由第三人曾杨森实际支付。后双方在协商办证事项中，因不能直接过户，需二次过户费用，原告要第三人曾杨森全部承担，第三人曾杨森仅同意承担一次过户费用，双方就此事无法协商一致，后被告肖祥富到原告单位询问房屋过户事宜，原告单位方知晓房屋转让一事，并明确告知被告该房屋无法办理过户。后第三人曾杨森及被告便未继续向原告支付利息及剩余购房款。原告单位知晓房屋买卖的事情后于2016年6月15日向原告发出书面通知，要求原告将房屋交回。后原告诉至本院处理。
另查明，原告转让房屋时已由学校进行了普通装修，可直接入住。第三人接手后在原装修的基础上进行了重新装修。为确定第三人重新装修的费用并减少鉴定成本，经本院征求原告及第三人同意，本院委托会昌县匠心装饰工程有限公司对第三人的重新装修费用进行了估算，经该公司估算，重新装修的材料费及人工工资共计69871元。原告支付了该公司估算费1000元。对于该估算结果，原告及第三人均表示可以作为本案处理的依据，但原告表示第三人已使用多年，应核减相应的折旧。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交的身份证复印件及常住人口信息、小康楼教工无产权住房入住协议、原告所书收条复印件、转让房屋原状的参照照片、会昌中学关于收回房屋的通知，第三人提交原告所书收条及被告所书的收条原件、被告向原告出具的15万元剩余购房款欠条、会昌中学证明、销货证明、银行转账流水；会昌县匠心装饰工程有限公司出具的装修核算表及核算费收据等证据证实，并经庭审质证，可以认定。
本院认为，一、关于房屋买卖协议的效力。本案原、被告买卖的房屋属原告单位用以息抵租的方式分配给原告使用的房屋，原告在转让时未取得该房屋的合法产权，属无权处分行为，现原告单位明确要求原告将房屋交回，故原、被告关于房屋转让的相关约定无效；二、关于合同无效的责任主体。在协商房屋买卖时被告肖祥富系受第三人曾杨森的委托并以被告的名义与原告签订协议，预付款及利息均由第三人实际承担，被告系挂名购买，实际购买人为第三人曾杨森，原告亦知道该情况，仅因原告与第三人不熟悉且基于交易信任要与被告签订买卖协议。根据我国《合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授予权范围内与第三人订立的合同，在第三人订立合同时知道委托人与受托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”，故本案买卖合同的权利义务本应由原告与第三人曾杨森承担，但在合同无效的情况下，相应的法律后果及法律责任亦应参照该规定由原告和作为委托人的第三人曾杨森承担。被告肖祥富在代理购买房屋过程中已将其知晓的相关情况告知第三人曾杨森，不存在故意损害被代理人权益的情形，故被告肖祥富不承担合同无效的法律责任；三、关于合同无效的处理。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，据此，原告主张第三人腾出房屋将房屋交回原告，本院予以支持；房屋已由第三人进行了重新装修，原告要求恢复原状不符合实际，本院不予支持；另原告主张被告及第三人支付房屋交回时止的租金，因原告的房屋属单位所有，按原告与单位签订的《入住协议》，该房屋仅供教职工本人居住，不得私自出租及转让，故原告不属于租金的受益主体，其主张租金于法无据；原告收取的房屋预付款10万元及利息2.7万元共计12.7万元，属因合同取得的财产，应返还第三人；第三人的装修支出经装修公司估算为69871元，经双方认可可作为合同无效后损失赔偿的计算基数。对于原告表示第三人居住多年装修价款应计算相应的折旧，但与此同时原告亦占有、周转使用第三人支付的预付款及利息多年，故对折旧的主张本院不予支持；原告作为会昌中学的教职工，违反学校的规定将学校分配给其使用的房屋私自对外买卖，其在房屋买卖中起决定性作为，过错较大，在损失赔偿中应承担大部分责任。第三人在购房协商过程中及原告交代装修注意事项时应该知道该房屋不同于正常的房屋买卖，存在风险，仍促成交易并在未取得产权的情况下进行重新装修，亦存在过错，可适当减轻原告的赔偿责任。结合双方的过错程度，第三人的装修支出69871元由原告赔偿90%计62884元，剩余6987元由第三人自负。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、第四百零二条之规定，判决如下：
一、原告卢菁与被告肖祥富（第三人曾杨森）于2013年10月13日约定的转让套房协议无效；
二、第三人曾杨森、肖福英将会昌县文武坝镇小康路小康楼第一单元6楼西边的套房及底层的车库腾出并交回原告卢菁；
三、原告卢菁退回第三人曾杨森、肖福英支付的房屋预付款100000元；
四、原告卢菁退回第三人曾杨森、肖福英支付的房屋欠款利息27000元；
五、原告卢菁赔偿第三人曾杨森、肖福英房屋装修损失62884元；
六、驳回原告的其他诉讼请求；
七、驳回第三人的其他请求。
上述第三人的腾房义务及原告应支付款项均于本判决生效之日起10日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1500元，评估费1000元，共计2500元，由原告及第三人各负担1250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 邹 铠
人民陪审员 廖素琴
人民陪审员 刘 峰
二〇一八年一月三十一日
书 记 员 邹丽敏