浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙丽民终字第321号
上诉人（原审被告）：胡某。
委托代理人：郑某某。
被上诉人（原审原告）：蔡某某。
被上诉人（原审原告）：吴某某。
委托代理人：陈某某。
上诉人胡某为与被上诉人蔡某某、吴某某房屋买卖合同纠纷一案，不服庆元县人民法院（2010）丽庆民初字第158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年8月9日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人胡某及其委托代理人郑某某，被上诉人蔡某某及两被上诉人的委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，被告胡某于2007年7月27日以分期付款的方式向某某市地产开发有限公司某某分公司购得坐落于庆元县松源镇沁心园25幢二单元403室商品房一套，房屋总价款人民币647037元。2009年8月12日，原、被告在庆元县房地产交易所鉴证下，经协商后签订一份房地产买卖契约，契约约定被告将坐落于松源镇沁心园25幢二单元403室的商品房转让给两原告，房屋的建筑面积为119.28平方米，附属用房面积为43.19平方米，共作价人民币610000元。合同签订后，原告已付清购房款610000元，在庆元县房地产产权产籍转移（买卖）登记询问笔录中明确注明房款已结清，被告胡某也在该笔录上签字表示确认。原、被告于2009年8月12日办理了房屋所有权变更登记手续。后原告多次要求被告履行协助办理国有土地使用权变更登记手续遭拒绝。故起诉要求判令被告协助原告办理国有土地使用权变更登记手续。
原审法院审理认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，其内容合法有效，受法律保护，当事人应按照约定全面履行合同义务，并应遵循诚实信用原则，根据合同的目的、性质和交易习惯履行通知、协助等合同附随义务。本案中，原告已经实际履行了给付房款义务，被告亦实际交付房屋并办理了房屋所有权变更登记手续主义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。明确了不动产权利主体一致的原则。原告在办理房屋所有权变更登记手续后，现起诉要求被告协助办理国有土地使用权变更登记手续，其诉讼请求，合理合法，予以支持。被告在庭审中称，其与原告口头协议约定房屋转让价格是680000元，原告尚欠被告260000元购房款，被告的辩称因未能提供证据证实，不予采信。为鼓励诚信交易，保护交易安全，依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：限被告胡某在本判决生效后十日内协助原告蔡某某、吴某某办理庆元县松源镇沁心园25幢二单元403室房屋的国有土地使用权变更登记手续。案件受理费100元，减半收取50元，由被告负担。
宣判后，上诉人胡某不服，向本院提起上诉称：上诉人在2007年7月27日购买庆元县沁心园25幢2单元403室房产一套，购买价款647037元。在2009年8月份，被上诉人与上诉人协商，上诉人同意将上述房产以总价68万元的价格卖给被上诉人。因被上诉人为规避税费，在房管会签协议时，要求填写为61万元，但私下仍以68万元的价格支付给上诉人。上诉人同意了被上诉人的要求。同时因被上诉人一时无法筹集68万元的金额，要求先支付部分款项，余款再行支付。基于信任关系，上诉人同意了被上诉人之要求，在被上诉人打入440727.75元房款后，上诉人协助了被上诉人办理房屋所有权过户手续。对于土地使用权证过户待余款付清后再予以办理。但被上诉人在支付了440727.75元购房款，上诉人协助其办理房屋所有权过户后，不再支付购房余款。而上诉人一直以为办理土地证过户前，被上诉人会支付购房余款。未曾料到，被上诉人将上诉人诉至法院，以房款已结清为由，要求上诉人办理土地证过户手续。
一审法院对上诉人之合情合理答辩未进行充分考虑并向对方某某，直接以房款已付清，判决上诉人履行土地证过户义务。上诉人认为双方某同约定先付清房款后转移产权，而双方某同实际交易金额数十万之巨，从常理分析，如此巨额的款项支付与否应有相关的支付凭证。一审法院仅以房屋过户时一纸《转移（买卖）登记询问笔录》判定房款已经付清，未审慎审查《转移（买卖）登记询问笔录》形成所具有的特殊背景原因，判决结果造成上诉人二十多万元的损失。现要求撤销庆元县人民法院（2010）丽庆民初字第158号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。
被上诉人蔡某某、吴某某答辩称，一、两被上诉人与上诉人之间所订立的房地产买卖契约合法有效，上诉人应当依约全面履行合同约定的义务。2009年8月12日，上诉人与两被上诉人在庆元县房地产交易所的鉴证下，上诉人将其所有的庆元县松源镇沁心园25幢二单元403室房屋作价610000元转让给两被上诉人，双方签订了房地产买卖契约，约定双方应当在2009年8月12日办理好房地产变更手续，两被上诉人按约支付了全部房屋价款，然而上诉人在收取了被上诉人的房屋价款后，只将房屋的所有权变更至被上诉人，拒绝将房屋的土地使用权变更至被上诉人。本案中双方签订的房地产买卖契约合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务，被上诉人已经履行了支付全部房款的义务，上诉人应当将房地产的所有权转移至被上诉人名下，事实上房屋已经交付给被上诉人，所有权也已经转移，但房产所属的建设用地使用权也应一并转移，一审判决正确。二、上诉人以两被上诉人尚欠二十多万元的购房款未支付为由，未将房屋的土地使用权变更至两被上诉人是没有事实依据的，上诉人应当提供证据证明两被上诉人有二十多万元购房款未付的证据，但上诉人未提供相应证据证实。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
二审审理中，上诉人胡某提供了个人还款凭证和实还清单，待证2009年8月12日被上诉人代上诉人归还了银行的按揭贷款440727.75元。并申请胡某、毛某两位证人出庭作证，待证办理房产证过户手续时被上诉人未支付过剩余房款。被上诉人质证后认为，个人还款凭证和实还清单某某了被上诉人以代上诉人归还按揭贷款的形式支付了440727.75元的购房款。对申请的两位证人胡某、毛某，不同意出庭作证。并认为两位证人的证言前后矛盾，被上诉人与两位证人也不认识，证言不真实。本院认为，对上诉人提供的个人还款凭证和实还清单某某被上诉人代上诉人归还了银行按揭贷款440727.75元的事实，双方一致认可，予以采信。鉴于二审庭审中被上诉人也明确认可除440727.75元银行贷款外，其余款项是以现金形式在双方办理完成过户手续后支付，据此可以认定在签订合同及办理房产证过户时，被上诉人均未支付过除440727.75元外的其他款项，因此，在办理房产证时的房地产产权产籍转移（买卖）登记询问笔录中注明房款已结清是不真实的，被上诉人应当举证证明在办理了房产证过户后付清了房款，上诉人无需就消极的事实承担举证责任，无论到庭作证的两名证人的证言是否真实，均不能免除被上诉人对其主张款项已付清的事实承担举证责任。
本院经审理查明，在庆元县房地产管理部门为本宗房产办理房产登记转移手续过程中，对双方进行了相关询问所形成的产权产籍转移（买卖）登记询问笔录注明房款已结清，上诉人胡某在该笔录上进行了签字。根据现有证据及双方当事人的陈述，可以认定2009年8月12日，被上诉人以代上诉人归还按揭贷款的形式支付了440727.75元的购房款。被上诉人主张某某房款以现金形式付清，缺乏证据证明。对原审法院认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人对其主张的已全面履行合同义务的事实应举证证明。原审根据双方签订的合同及在办理房产证过户手续时庆元县房地产产权产籍转移（买卖）登记询问笔录中记载的房屋价款已结清的记录认定被上诉人已全部付清房款，但根据被上诉人在二审庭审陈述，支付剩余的17万元款项是在办理了房屋所有权变更手续后，因此可以认定在办理房屋所有权变更手续时被上诉人并未付清购房款，庆元县房地产产权产籍转移（买卖）登记询问笔录中记载的房屋价款已结清及合同条款上记载的房款于签订合同前一日的2009年8月11日一次性付清的内容均不具有真实性，故依据该证据不足以证明房屋价款已结清。现上诉人仅认可被上诉人已支付了440727.75元，对剩余购房款已支付的事实被上诉人应举证证明。但被上诉人未提供相应的证据证实，应承担举证不能的不利后果。在房屋买卖合同中，付清房款是买受方的主要义务，在没有特别约定且被上诉人未能提供证据证明其已全面履行合同主要义务的情况下，请求对方履行协助办理土地使用权证的义务，不能得到支持。故对被上诉人的诉讼请求应予驳回。原审判决有误，应予纠正。此外，双方争议的房屋实际成交价的认定并不影响本案的处理，对此本院不予评判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条第一款第（三）项及《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，判决如下：一、撤销庆元县人民法院（2010）丽庆民初字第158号民事判决；二、驳回被上诉人蔡某某、吴某某的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由被上诉人蔡某某、吴某某负担本判决为终审判决。
审 判 长 吴建群
代理审判员 雷晓东
代理审判员 李 洋
二〇一〇年十月十一日
代书 记员 吴美珠