云南省高级人民法院民 事 判 决 书(2015)云高民一终字第295号上诉人（原审被告）玉溪市红塔区凤凰街道葫芦社区居民委员会第九居民小组。住所地：玉溪市红塔区凤凰路葫芦社区居委会。负责人高志辉，小组长。委托代理人杨锋，云南安正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）云南显义商贸有限公司。住所地：云南省玉溪市高新区创新路**。工商登记注册号：530400105011049。组织机构代码：06982359-0。法定代表人李家春，总经理。委托代理人蔡洪斌，兴诚信法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。上诉人玉溪市红塔区凤凰街道葫芦社区居民委员会第九居民小组(以下简称葫芦九组)因与被上诉人云南显义商贸有限公司(以下简称显义公司)租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市中级人民法院（2014）玉中民二初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月19日公开开庭审理了本案。上诉人葫芦九组负责人高志辉及其委托代理人杨锋，被上诉人显义公司的委托代理人蔡洪斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院确认的事实：2013年5月18日，显义公司通过参与葫芦九组招标时中标，显义公司、葫芦九组双方当日签订了《场地租赁合同》，合同约定：“甲方：玉溪市红塔区凤凰路葫芦居委会九组，乙方：云南显义投资有限公司玉溪分公司。一、出租土地用途：综合商贸城。二、出租地块位置、面积：该地块位于，该场地占地面积36.7亩；出租地块的权属：该地块为玉溪市红塔区葫芦社区居委会9组所有。三、租期和租金：租期20年，从2013年12月31日至2033年12月31日止；租金：即20年，每5年递增一次，递增为上五年每年租金数的13%；递增租金如下：第一个五年：2013年12月31日至2018年12月31日止，每亩每年租金67000元，36.7亩每年租金合计2458900元……。四、甲方的权利及义务：……甲方应确保该场地没有权属纠纷，没有设定任何抵押，出租该场地已得到本组党员，居民代表，居民大会和相关部门的同意，并有通过该出租事项的会议决议和会议纪要；……甲方要协助乙方办理立项及建盖手续，道路开口，所发生的费用由乙方承担。五、乙方的权利及义务：……租金的交纳：合同签订并生效后，租金必须在每年的12月31日前一次性交清下年租金，租金一年支付一次。超期一天按当年租金的百分之一收取滞纳金。如超出一个月，甲方有权终止合同，且地上建筑物、附着物无偿归甲方所有。七、违约责任：甲方违约，导致合同终止，须向乙方赔偿违约金，违约金为当年租金的50%，并赔偿另一方因此而造成的全部经济损失；乙方违约，导致合同终止，须向甲方赔偿违约金，违约金为当年租金的50%，并赔偿另一方因此而造成的全部经济损失；3、若甲方最终未能办理该块土地使用证，导致乙方不能实施该项目，甲方应向乙方退还所付租金，不计利息，不作任何赔偿。”合同签订后，显义公司依约向葫芦九组支付了第一年租金2458900元（大写贰佰肆拾伍万捌仟玖佰元整）。因双方在合同履行过程中出现争议，显义公司以合同不能继续履行为由，遂诉至法院。另查明，2014年4月21日，“云南显义投资有限公司”将公司名称变更为“云南显义商贸有限公司”。一审法院认为，关于显义公司的主体资格是否适格问题。现查明，2014年4月21日，“云南显义投资有限公司”将公司名称变更为“云南显义商贸有限公司”，故显义公司是本案适格的诉讼主体。葫芦九组答辩称显义公司并非适格主体，理由不成立，不予采信。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，显义公司、葫芦九组双方于2013年5月18日签订的《场地租赁合同》合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条之规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，显义公司依约向葫芦九组支付租金2458900元，葫芦九组应当按合同约定履行交付租赁土地的义务。从葫芦九组提供的《葫芦居委第九组面积图》来看,不能证实任桂芬、高某两户村民宅基地没有包含在租赁范围内。因此，对于租赁土地至今为何未能平整的问题，双方均无有效证据予以证明，葫芦九组作为出租方，在出租土地给显义公司时，有交付符合合同约定的租赁物给显义公司的义务，现葫芦九组对此无法举证证实交付的土地已经具备使用条件，故葫芦九组抗辩主张不成立。《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因葫芦九组未按合同约定交付租赁物，已构成违约，应由葫芦九组承担违约责任。根据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四款之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”故应予解除2013年5月18日显义公司、葫芦九组签订的《场地租赁合同》，并由葫芦九组返还显义公司已支付的租金2458900元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条三、四款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：“一、解除原告云南显义商贸有限公司与被告玉溪市红塔区凤凰街道葫芦社区居民委员会第九居民小组于2013年5月18日签订的《场地租赁合同》；二、由被告玉溪市红塔区凤凰街道葫芦社区居民委员会第九居民小组于本判决生效之日起十五日内返还原告云南显义商贸有限公司租金2458900元。案件受理费26471元，由被告玉溪市红塔区凤凰街道葫芦社区居民委员会第九居民小组负担。”宣判后，上诉人葫芦九组不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，驳回被上诉人显义公司的诉讼请求，一、二审案件受理费由显义公司承担。理由是：一、本案基本事实：葫芦九组拥有本案的建设用地，其中在地块中遗留有九组任桂芬、高某两户村民的民宅及相应宅基地（土地面积约210平方米），土地招租中已经扣除了任桂芬、高某两户村民宅基地，并将此情口头告知了包含显义公司在内的竞租人，竞租人知晓此实际情况并作了实地踏勘。二、一审判决认定基本事实正确，但评判主要事实错误。1、合同约定显义公司应在2013年12月31日前一次性付清一年的租金，但显义公司于2013年5月20日支付租金100万元，2014年1月17日支付剩余租金1458900元，其行为已构成违约，一审判决认定“原告依约向被告支付租金2458900元”错误。2、任桂芬、高某两户村民宅基地没有包含在租赁土地范围内的事实清楚，不存在两户民宅按《场地租赁合同》约定需要拆除平整、而未能拆除平整的问题。3、租赁土地具备约定的使用条件，并已实际交付：（1）出租土地闲置，(2）达成、办理土地租赁事宜在出租土地的现场，(3）显义公司分二期实际交付了土地租金，(4）显义公司拆除了租赁土地上的其他民宅。所以，一审判决认为葫芦九组无法举证证实交付的土地已经具备使用条件，未按合同约定交付租赁物是不符合客观事实的。三、一审判决适用法律不当，判决结果错误。且本案中葫芦九组已收取的土地租金2458900元，已经全部作为九组居民的年度生活、福利分配款予以发放。因此，即使出现要求返还租金的结果，葫芦九组客观上也无条件返还。被上诉人显义公司答辩，一、一审判决认定的基本事实清楚，上诉人提出显义公司未依约支付租金的理由不符合客观事实，该理由不成立。2013年5月18日签订合同，约定使用权的时间为2013年12月31日，其原因就是上诉人没有土地使用权证，故双方约定交付场地的时间放宽了七个月，并且明确约定“若甲方最终未能办理该地块土地使用权证，导致乙方不能实施该项目，甲方应向乙方退还所付租金，不计利息，不作任何赔偿”。因此，合同签订后显义公司不是在12月31日前支付租金，而是在5月20日就支付了100万元，应上诉人的要求在2014年1月17日付清了租金。二、一审判决的主要事实清楚。任桂芬、高某两户村民在宅基地上的旧房仍立在租赁场地之中，不符合建设综合商贸城的条件。虽然上诉人在上诉中称“2013年4月10日经云南省国土资源厅批准为国有性质的城市建设用地，符合约定的综合商贸城建设用地的使用条件”，但上诉人至今没有取得《国有土地使用权证》，被上诉人的合同目的不能实现。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经开庭审理，征询双方当事人对一审认定事实的意见，双方当事人对一审认定的事实均无异议。对一审认定的事实，本院予以确认。上诉人葫芦九组提交了七组证据：1、云南省国土资源厅（函）云国土资耕函（2003）14号“关于玉溪红塔区2002年度第四批城市建设用地的复函”，欲证明涉案出租土地为葫芦九组享有权益的城市建设用地。2、“土地招租”公告等，欲证明涉案出租土地公开长时间招租的事实。3、竞租现场照片，欲证明2013年5月18日葫芦九组在涉案出租土地上本组集体用房内组织现场竞租活动；显义公司人员参与了现场竞租活动。4、“竞标保证金承诺书”、“中标通知”，欲证明显义公司对土地招租事宜已清楚了解，并签署“竞标保证金承诺书”；显义公司竞租中标。5、“汇兑凭证”、“收入凭证”、“转账凭证”、“收入凭证”，欲证明显义公司于2013年5月20日交纳竞租保证金100万元的事实；显义公司于2014年1月17日交纳土地租金余款1458900元的事实。6、“进帐单”、“收入凭证”、“五套旧民房拆除后的现场照片”，欲证明显义公司于2014年5月23日向葫芦九组支付五套旧民房拆除补偿款项1万元；五套旧民房已由显义公司拆除。7、证人高某证明：其房屋在葫芦九组出租的土地范围之内，显义公司来量过面积，找过三次，对具体事项没有谈清楚，主要矛盾是对方违约了。村上和显义公司都找其说过，但搬到什么地方没有说过，对于宅基地如何处理，没有具体说明。申请高某到庭作证，欲证明对于涉案土地的出租，双方对土地的实际情况是了解的，并且招租后，承租人多次找其协商补偿拆迁的事宜，证词与一审向法庭提交的书面情况说明一致。被上诉人显义公司质证认为，证据1复函只能作为咨询意见，不能作为申报项目的依据，不能证明函上所称土地是其租用的土地。证据2对三性无异议，但没有说明任桂芬、高某是否包含在其中。证据3照片看不清楚人的正面，有异议。证据4没有异议，保证金不退还与不能按约定交付土地是两回事。证据5没有异议。证据6付款事实无异议，对证明内容有异议。按照投标说明，土地没有任何房屋在其中，显义公司没有拆除房屋。证据7，根据证据规则，证人是本案的利害关系人，对证言不能作为本案的证据采信。被上诉人显义公司提交了两组证据。1、现在的租赁场地照片7张，欲证明上诉人出租的场地至今仍有未拆除的房屋，不符合交地的事实。2、会议纪要，欲证明上诉人在出租场地上应当清除的附着物，房屋，同时证明该地块不符合交付的条件。上诉人葫芦九组质证认为，证据1的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议。证据2的三性无异议，证明本案所涉出租地，在招租之前以及在出租时，已经平整。本院认为，被上诉人对上诉人的证据除了证据3的真实性有异议外，其余证据的真实性均无异议。上诉人对被上诉人证据的真实性予以认可。因此，除了上诉人的证据3外，对双方的证据予以采信。归纳双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人的主张是否成立。关于上诉人葫芦九组认为显义公司未按约定支付租金构成违约的问题，本院认为，合同第五条约定“租金必须在每年的12月31日前一次性交清下年租金。如超出一个月，甲方有权终止合同……”。合同约定租金交付的时间是每年的12月31日。本案实际履行中，显义公司于2013年5月20日交纳的竞租保证金100万元转为租金，并在2014年1月17日交清土地租金余款1458900元。显义公司交付租金的时间并不是合同约定的付款时间，双方对合同约定的租金支付时间进行了更改，且葫芦九组收款时并未提出显义公司交付租金违反合同约定的主张，即葫芦九组认可显义公司已经支付了第一年的租金。因此，上诉人葫芦九组主张显义公司未按约定支付租金构成违约的上诉理由不成立，一审认定显义公司“依约支付租金”并无不当。关于上诉人葫芦九组是否按约定交付土地的问题，本院认为，从庭审查明的事实来看，虽然任桂芬、高某两户的土地不包含在上诉人葫芦九组出租的面积之内，但该两户的房屋在整个出租土地的范围中。高某作为证人在二审中出庭证明双方当事人均与其商谈拆迁补偿之事但无结果。该证言证明了该两户民宅对整个出租土地使用的影响。因此，一审认定“葫芦九组无法举证证实交付土地已经具备使用条件”并无不当。综上所述，双方签订合同后，被上诉人显义公司按约定支付了租金，但上诉人葫芦九组未能按约定交付出租土地，导致双方的合同目的不能实现，被上诉人显义公司请求解除合同有事实及法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人葫芦九组的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费26471元，由上诉人玉溪市红塔区凤凰街道葫芦社区居民委员会第九居民小组负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如玉溪市红塔区凤凰街道葫芦社区居民委员会第九居民小组未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若玉溪市红塔区凤凰街道葫芦社区居民委员会第九居民小组不自行履行本判决，云南显义商贸有限公司可在本判决履行期限届满后二年内向云南省玉溪市中级人民法院申请执行。审 判 长 王 健代理审判员 张 萍代理审判员 刘学斌二〇一五年九月二十八日书 记 员 范 蕊