河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2015）中民二初字第2203号原告谢宝玉，男，1983年7月25日出生，汉族。被告郑州翰园置业有限公司。法定代表人黄荣健，职务董事长。委托代理人耿宁。系被告单位职工。原告谢宝玉与被告郑州翰园置业有限公司（以下称翰园公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢宝玉，被告翰园公司的委托代理人耿宁到庭参加诉讼。现已审理终结。原告谢宝玉诉称，原告于2013年4月13日购买被告翰园公司开发的锦艺国际华都·濠庭2号楼1单元1007户商品房，原告以8366.81元／平方米单价支付30.12%房屋首付款218147元，并签订《锦艺国际华都·濠庭房屋受让意向书》。当原告得知该房屋当时无预售证不具备网签合同与交房条件后，与被告于2013年9月22日签订《锦艺濠庭1号楼、2号楼房屋受让意向书补充协议》。2014年2月22日被告取得预售证以后，一直拒绝为原告办理签订合同手续。原告请求：1、判令被告继续履行《锦艺国际华都·濠庭房屋受让意向书》条款为原告办理涉诉房产的商品房买卖合同与所有权证手续；2、判令被告按照《锦艺濠庭1号楼、2号楼房屋受让意向书补充协议》中约定的标准向原告支付逾期违约金28684.85元；3、由被告承担本案的诉讼费用。原告谢宝玉向法庭提交了如下证据：证据1，2013年4月13日原、被告签订的《锦艺国际华都·濠庭房屋受让意向书》原件一份，拟证明原、被告双方的买卖关系真实有效。证据2，2013年4月6日、2013年4月9日、2013年4月13日收据原件三份，拟证明原告支付给被告房屋首付款计218147元。证据3，2013年9月22日原、被告签订的《锦艺濠庭1号楼、2号楼房屋受让意向书补充协议》原件一份，拟证明违约赔偿标准。证据4，2014年2月22日（2014）郑房预售字3275号预售许可证打印件一份，拟证明被告达到签约标准的时间是2014年2月22日。证据5，2014年5月7日《房屋交付通知书》复印件一份，拟证明被告达到交房时间是2014年5月8日。被告翰园公司对原告谢宝玉提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，该意向书只是原告作出认购被告所售房源的意思表示，并非房屋买卖合同，双方并非买卖关系。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，该收据应为被告交纳的意向金，非首付款。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，根据该协议第一条，原告要求的违约金没有依据，且商品房买卖合同签订时间为2013年10月31日前，原告知晓签订商品房买卖合同时间，被告已履行了通知签订商品房买卖合同的义务。根据该条约定及该协议约定的时间，原告诉讼请求中要求的违约金计算起止时间及计算方式有误。对证据4的真实性有异议，原告无法证明该证据来源，且被告取得的预售证时间并非2014年2月22日。对证据5的真实性有异议，没有加盖任何公章。被告翰园公司辩称，第一，原告所认购的房屋于2013年12月26日更名为锦艺商业广场B区4号楼，2014年1月22日取得商品房预售许可证，具备签订《商品房买卖合同》条件，2014年4月30日通过工程竣工验收，达到交房条件，被告没有理由与原告不签订《商品房买卖合同》；第二，被告多次通知原告前来签订《商品房买卖合同》，原告均拒绝签订，后原告承认因所认购房屋所在小区设置通信基站，不愿购买该房屋，原告已明确放弃该房源。因原告原因无法签订《商品房买卖合同》的，被告不承担任何责任，原告要求违约金没有根据；第三，与原告认购同楼层同房源的业主已于2014年2月11日与被告签订《商品房买卖合同》，并于2014年5月31日交房，而原告一直不来签订《商品房买卖合同》，致使被告的房屋一直未出售，一年多未收到房屋回款，被告利益遭受损失。综上，原告起诉违背事实，其诉请及事实理由不能成立，请求依法公正审理。被告翰园公司向法庭提交了如下证据：证据1，2013年4月13日签订的《锦艺国际华都·濠庭房屋受让意向书》原件一份，拟证明原告认购被告所售房屋，并承诺未按意向书约定签订商品房买卖合同，同意认购房源另售的事实。证据2，原告与被告销售顾问于2015年10月19日的对话录音光盘一份，拟证明被告已经多次通知原告前来签订《商品房买卖合同》，原告因认购房屋所在小区有通信基站，不愿再购买该房屋，并一直拒绝签订《商品房买卖合同》的事实。证据3，①（2014）郑房管预字3275号《商品房预售许可证》原件一份、②郑规建字第410100201309170号《建设工程规划许可证》原件一份、③豫郑州G201405002号《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件一份，拟证明被告所售房屋锦艺国际华都濠庭2号楼即郑州市城乡建设委员会规划许可改名后的锦艺国际华都商业广场B区4号楼，已依法取得商品房预售许可，并于2014年4月30日通过郑州市城乡建设委员会的工程竣工验收，达到交房条件。证据4，2013年4月10日《锦艺国际华都·濠庭房屋受让意向书》原件一份、2014年2月21日《商品房买卖合同》原件一份，拟证明与原告认购同楼层业主于被告取得商品房预售证后与被告签订《商品房买卖合同》，被告没有理由拒绝为原告办理签订合同手续的事实。原告谢宝玉对被告翰园公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议。对证据2有异议，这段录音是原告家人主动找被告谈话的，这只是一部分录音，不能证明是原告不去签约，原告有更多的录音证据能证明是被告违约，原告多次找被告协商，没有放弃购买。对证据3中的①无异议，对②有异议，基站不在规划许可证范围内，属于违建部分，对③有异议，因第二项属于违建部分，故违建部分应拆除，才能达到交房标准。对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，个别业主签约，不能代表每个业主都能签约。2014年1月17日，被告第一次电话通知原告，让原告准备材料，说近期签约，但没有明确具体签约时间，原告于2014年1月19日到被告售楼部签约，被告的工作人员说银行不给放贷无法签约让原告回去等，原告又于2014年2月18日到被告处，同样是上述说辞。再后来，被告工作人员频繁更换，没再通知原告办签约手续。经审查，本院认为，原告提交的证据1、2、3，被告提交的证据1、证据3中的①②、证据4，均具备证据的真实性、关联性、合法性特征，可以作为认定本案事实的有效证据使用；原告提交的证据5和被告提交的证据3中的③，虽均非原件，但该两份证据相互印证，可以作为认定案件事实的有效证据使用。原告提交的证据4和被告提交的证据3，均不是原件，无法核实其真实性，不予采信。被告提交的证据2即录音光盘与本案不具有关联性，不予采信。根据本院认定的有效证据，结合当事人的陈述，现查明以下法律事实：2013年4月13日，原告谢宝玉（乙方）与被告翰园公司（甲方）签订《锦艺国际华都·濠庭房屋受让意向书》一份，主要约定：1.乙方购买甲方开发的锦艺国际华都·濠庭2号楼1单元1007户商品房，单价为8366.81元／平方米，建筑面积约为86.55平方米（最终面积及房屋编号以政府房地产管理部门测量及规定为准）；2.付款方式为按揭付款，于签订本意向书时乙方一次性按银行（或公积金管理中心）规定的首期应付房款向甲方支付受让意向金218147元，首付比例为30.12%；3.自甲方取得上述房屋之销售许可证之日起，无需其它书面约定，本意向书自动转为认购书，自甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》之日起七日内，乙方持本意向书和相关资料按照甲方指定的时间与甲方签订《商品房买卖合同》；4.若乙方未按约定来售楼处签订《商品房买卖合同》或单方面放弃购买，乙方同意将已支付的受让意向金无条件归甲方所有，甲方有权将上述房屋另售；若甲方在乙方依约履行义务的情况下，将乙方已付受让意向金的房屋再卖给第三人，甲方同意双倍返还乙方已付受让意向金。截至2013年4月13日，原告分三次共向被告支付受让（定房）意向金218147元。2013年9月22日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订《锦艺濠庭1号楼、2号楼房屋受让意向书补充协议》一份，主要约定：1.甲方承诺签订《商品房买卖合同》的时间为2013年10月31日前；如在约定时间未达到签订《商品房买卖合同》的条件，逾期超过60日后，甲方按月向乙方支付已交房款1%违约金。2.甲方承诺2013年12月31日前具备交房条件，具备交房条件业主可办理交付手续；如在约定时间未达到交付条件，逾期超过60日的，甲方按月向乙方支付已交房款百分之一的违约金（注：此项赔付承诺与第1条不冲突）。原告自认被告于2014年1月17日通知其准备签约手续。2014年1月22日，被告取得涉诉房屋的预售许可证，达到签订《商品房买卖合同》条件。同时，锦艺国际华都·濠庭2号楼更名为锦艺商业广场4号楼。2014年5月6日，涉诉房屋经郑州市城乡建设委员会验收，达到交房条件。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，原、被告签订的《锦艺国际华都·濠庭房屋受让意向书》及其补充协议在性质上是一种预约合同，即是双方当事人为将来订立正式商品房买卖合同（即本约合同）而达成的合意。虽然在受让意向书中双方对涉诉房屋的位置、面积、价格、付款方式等进行了约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该受让意向书仍不能被视为本约合同。受让意向书的订立，一方当事人只是取得要求对方当事人与己方缔结商品房买卖合同的权利。至于商品房买卖合同（即本约合同）的具体内容，仍需双方当事人在平等自愿基础上进一步协商，任何一方都无权强制对方订立本约合同。故原告要求法院判令被告与原告签订商品房买卖合同的诉请于法无据，本院不予支持。关于办理涉诉房屋的产权证手续等事项，更是在本约合同中约定的内容，因双方的本约合同尚未签订，故原告要求被告办理涉诉房屋产权证手续的诉请，无事实依据，本院不予支持。关于原告谢宝玉主张的被告翰园公司应支付逾期违约金28684.85元的意见，本院认为，双方签订的《锦艺濠庭1号楼、2号楼房屋受让意向书补充协议》在性质上虽为预约合同，但预约合同仍是一种独立的合同，是双方当事人在平等协商的基础上达成的合意，是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应严格遵守。根据该补充协议，被告承诺在2013年10月31日前与原告签订《商品房买卖合同》，在2013年12月31日前达到交房条件，若被告逾期签约超过60日、逾期交房超过60日，被告按月向原告支付已交房款1%的违约金，逾期签约违约金与逾期交房违约金不冲突。现被告于2014年1月22日才取得涉诉房产的《商品房预售许可证》，达到签订《商品房买卖合同》的条件，已逾期二个月零二十二日，于2014年5月6日才取得涉诉房屋的竣工验收报告，达到交房条件，逾期五个月零六日，被告构成违约，应承担违约责任。故被告应按照《锦艺濠庭1号楼、2号楼房屋受让意向书补充协议》中的约定向原告支付逾期签约违约金5955.41元（2181471%（2＋22／30）】、逾期交房违约金11343.64元（2181471%（5＋6／30）】，以上两项计17299.05元。对于超出部分，因原告未提交有效证据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州翰园置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢宝玉支付逾期违约金17299.05元。二、驳回原告谢宝玉其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费517元，原告谢宝玉负担205元，被告郑州翰园置业有限公司负担312元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  吕华红人民陪审员  张次粉人民陪审员  刘新英二〇一五年十二月十二日书 记 员  沙 丹