河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫13民终4592号
上诉人（原审原告）：陈修芳，女，生于1974年10月19日，汉族，住河南省镇平县。
委托诉讼代理人：孙香增，河南雷鸣律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南阳市万泓房地产开发有限公司。
法定代表人：张军，任公司执行董事。
委托诉讼代理人：朱晓东、秦瑞红，河南问鼎律师事务所律师。
上诉人陈修芳与上诉人南阳市万泓房地产开发有限公司为商品房销售合同纠纷一案，陈修芳于2015年7月7日向邓州市人民法院提起诉讼，邓州市人民法院于2015年12月30日作出（2015）邓法民初字第1570号民事判决，南阳市万泓房地产开发有限公司不服，上诉于本院，本院于2016年10月25日作出（2016）豫13民终1860号民事裁定：一、撤销（2015）邓法民初字第1570号民事判决；二、发回邓州市人民法院重审。邓州市人民法院重新审理后于2017年7月27日作出（2017）豫1381民初380号民事判决，陈修芳与南阳市万泓房地产开发有限公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈修芳及其委托诉讼代理人孙香增，上诉人南阳市万泓房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈修芳上诉请求：1、撤销原审第三项，改判被上诉人赔偿上诉人房贷利息17200元；2、改判原判第二项利息本金按购房款249972元和购房附属款38790元之和即288762元计算，并从购房合同签订之日（2011年9月28日）起计算利息。事实和理由：1、原判认定事实不清。17200元房贷利息是为买房成功向银行贷款所产生，因被上诉人违反合同约定致使商品房买卖不成功，是被上诉人违约所造成的直接经济损失，被上诉人应当承担。2、上诉人购房附属款38790元与购房款属同一性质，被上诉人也应承担该款的利息损失。且利息应从合同签订之日起计算。
南阳市万泓房地产开发有限公司辩称，贷款利息17200元是为买房子不能一次性付款而向银行贷款形成的利息，利息的产生是与银行有关，与房地产公司无关。购房附属款38790元计算利息没有依据，附属款中有些是用于交税，有些是用于交维修基金，这一部分不能计算利息。利息按合同约定，应从买受人第一次起诉时即2015年6月6日起计算。陈修芳的上诉无依据，应予驳回。
南阳市万泓房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人未构成根本违约，原审判决解除商品房买卖合同错误。上诉人在2013年1月1日即交房，被上诉人也取得了房屋钥匙等手续，且为被上诉人办理了商品房买卖备案登记，按揭贷款的抵押登记，上诉人完成了合同的主要义务。上诉人为被上诉人的房屋已经交纳了不动产税、维修基金、契税等费用。房屋配套设施也已投入使用。上诉人委托中介销售也支出了代理费。一审法院判决解除合同造成双方巨大损失，有失公平。2、被上诉人要求解除合同，但未注销备案登记、预告登记，也不具备解除的前置条件。且未明确房产的基本信息，导致无法要求房管部门注销备案登记、预告登记等。3、上诉人与被上诉人合同约定按已付房价款的0.05%赔偿损失，该约定系双方真实意思表示，合法有效。一审判决上诉人按已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息错误。4、附属款38970元绝大部分已经在合同备案登记、银行按揭、预告登记、缴纳税费已经支出，无法退还，判决退还显然错误。
陈修芳辩称，1、上诉人虽在2013年1月1日交了房，但未在合同约定的时间内将办理权属登记需提交的资料报产权登记机关备案，致使答辩人无法取得房屋权属证书，上诉人已经构成根本违约，原审判令解除合同并无不当。2、上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同并未约定解除合同的前置条件，本案中答辩人已经还清了银行的房贷，在还清房贷的同时已注销了预告备案。3、原审判令上诉人退还购房款249972元及违约金和附属款符合法律规定。利息实际上是解除房屋买卖合同后对答辩人支付房款及附属款所遭受经济损失的经济赔偿。合同中对违约损失的约定有失公平，答辩人理解的违约赔偿金应按日计算。原审按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息并无不妥。4、附属款应当退还。请求驳回南阳市万泓房地产开发有限公司的上诉。
陈修芳向一审法院起诉请求：1、解除原、被告间签订的商品房买卖合同；2、被告退还其购房款及附属款项共计288762元；3、赔偿其损失，标准按已付房款的0.05%，按日计算；4、赔偿其已支付的房贷利息17200元。
一审法院认定事实，被告南阳市万泓房地产开发有限公司在邓州市××消防队北侧开发了丽景泓都花园小区，并办理了商品房预售许可证。2011年9月28日原告陈修芳与被告南阳市万泓房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，原告陈修芳购买该小区1幢1单元第9层1092号房，总房款249972元，原告陈修芳采用按揭方式支付房款，原告陈修芳分别于2011年5月16日支付79972元购房款，2011年9月27日支付50000元购房款，以上合计支付购房款首付129972元，剩余120000元房款陈修芳于2012年2月8日从中国银行南阳分行贷款支付给被告，该笔贷款原告已于2014年3月6日全部结清，合计支付银行利息17200元。原、被告签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产报权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。原、被告签订商品房买卖合同后，原告先后向被告支付了补交面积房款982元，大修基金8120元，燃气初装费2600元，地温空调初装费20954元，备案、测绘、抵押费452元、登记费70元、契税4999元、交易服务费313元、银行服务费300元，以上辅助款项共计38790元。被告于2013年1月1日将房屋交付原告，但原告至今未装修入住。现原告以被告未按期办理房屋产权登记为由，于2015年7月7日向本院提起诉讼，要求：1、解除原、被告间签订的商品房买卖合同；2、被告退还其购房款及附属款项共计288762元；3、赔偿其损失，标准按已付房款的0.05%，按日计算；4、赔偿其已支付的房贷利息17200元。另查明：原告陈修芳与被告南阳市万泓房地产开发有限公司签订商品房买卖合同后，被告已在房管部门登记备案，被告为该房缴纳各种税款24122.3元，2015年12月23日邓州市房管局抵押商品房管理办公室出具查询证明，该证明载明：“该小区开发企业还未向我单位申请办理新建商品房转移登记。没有向我单位提供办理新建商品房转移登记的相关手续和材料。”，原告至今未能取得该房产登记权利证书。
一审法院认为：原告陈修芳与被告南阳市万泓房地产开发有限公司于2011年9月28日签订的商品房买卖合同系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告自2013年1月1日将商品房交付原告后，至今未能给原告办理房屋产权证书，该情形符合原、被告约定解除合同的条件，原告要求解除合同并退还购房款及附属款项共计288762元，予以支持。关于原告请求按已付房款的0.05%按日计算赔偿其损失问题，原、被告虽在商品房买卖合同中约定由被告按已付房价款的0.05%赔偿原告损失，即249972×0.05%=124.98元，该约定明显不足以弥补原告的损失，原告要求按日以已付房款的0.05%赔偿于法无据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，依据上述规定，原告请求被告赔偿损失的标准应按法律规定的参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自2014年1月1日（被告违约之日）起至款付清之日止。关于原告请求被告赔偿其已支付的房贷利息17200元，该款系因原告未能一次性支付被告购房款而采取按揭方式支付而产生的，产生利息的收益方系银行，而非被告，原告该项请求于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告陈修芳与被告南阳市万泓房地产开发有限公司于2011年9月28日签订的商品房买卖合同，合同解除后房产归被告南阳市万泓房地产开发有限公司所有；二、被告南阳市万泓房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈修芳购房款249972元、购房附属款38790元，并赔偿原告陈修芳因未能按照合同约定期限办证的损失，该损失参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，按已付房款总额249972元本金计算利息，自2014年1月1日起至购房款249972元付清之日止；三、驳回原告陈修芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告南阳市万泓房地产开发有限公司负担。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以认定。
本院认为，陈修芳与南阳市万泓房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按合同约定履行义务、享有权利。该合同第十五条明确约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方均同意买受人退房、出卖人退房款并赔偿损失。因南阳市万泓房地产开发有限公司未向房产管理部门提供办理新建商品房转移登记的相关手续和材料，导致陈修芳未能办理房屋权属证书，合同约定解除合同的条件成就，陈修芳有权依据双方约定要求解除合同，原审判令解除合同并无不当。关于损失赔偿问题，因南阳市万泓房地产开发有限公司的原因导致陈修芳未能在合同约定期限内取得房屋权属证书，南阳市万泓房地产开发有限公司应当承担相应的责任。双方在合同中并未约定因出卖人原因未办理产权登记的违约金，但约定了损失赔偿额的计算办法，即合同第十五条“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失”。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。陈修芳上诉所称的17200元房贷利息及附属款利息均包含在因南阳市万泓房地产开发有限公司违约而造成的损失范围内。又因合同对于南阳市万泓房地产开发有限公司违约后赔偿损失数额的约定过低，明显不足以弥补陈修芳的损失，故原审依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，判令由南阳市万泓房地产开发有限公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿陈修芳的损失既符合法律规定，也平衡了当事人双方的利益，并无不当，陈修芳与南阳市万泓房地产开发有限公司关于损失赔偿的上诉理由均不成立，本院不予支持。关于附属款，该款已由陈修芳交给南阳市万泓房地产开发有限公司，合同解除后，因合同取得的财产均应返还，故原审判令南阳市万泓房地产开发有限公司返还附属款符合法律规定，并无不当。南阳市万泓房地产开发有限公司上诉称不应返还附属款的理由不成立，本院不予支持。关于南阳市万泓房地产开发有限公司上诉所称的备案登记、预告登记，因《商品房买卖合同》应予解除，该合同中所涉及的房产应归南阳市万泓房地产开发有限公司所有，而备案登记、预告登记是否应予注销并非本案审理范围，本院不予处理。陈修芳上诉称从合同签订之日起计算利息无依据，本院不予支持。
综上，陈修芳与南阳市万泓房地产开发有限公司的上诉理由均不成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元，由上诉人陈修芳负担300元，由上诉人南阳市万泓房地产开发有限公司负担550元。
本判决为终审判决。
审判长 牛永权
审判员 赵 琳
审判员 高 璐
二〇一七年九月二十五日
书记员 张宵汉