贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）黔毕中民终字第849号上诉人（原审原告）卢国伦。上诉人（原审被告）贵州毕节长弘房地产开发有限公司。上诉人卢国伦与上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称为长弘公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，卢国伦、长弘公司不服毕节市七星关区人民法院于2014年3月6日作出的（2012）黔七民初字第1161号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告诉称：2005年12月9日，被告与原告签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议约定了被告安置原告门面的标准、交付时间、过渡费、逾期交房责任等内容。合同签订后，原告按期将房屋腾空交付给被告拆迁，完全履行了合同义务。被告却未按约定和相关法律规定履行合同。被告履行合同时存在以下违约情形：1、门面内有三根立柱；2、门市面宽不足5米，最前面有一长1米宽1米立柱；3、被告未按约定为原告安装门、独立水表及电表；4、被告逾期交房达30个月之多；5、被告未按法律法规规定支付原告临时安置补助费、搬迁补助费、停产停业的补助费；6、至今尚未办理涉案房屋的土地使用证及产权证。被告的行为属根本性违约，给原告造成严重的经济损失，应承担相应的法律责任。原告曾多次找被告协商，均遭拒绝。特具状诉至贵院，请依法判决：1、被告支付原告违约金475，200.00元；2、被告支付原告临时安置补助费、搬迁补助费、停产停业的补助210，309.11元；3、被告支付原告独立水表、独立电表、门安装费用、及时搬迁奖励费计5，300.00元；4、责令被告为原告办理涉案房屋的土地使用证及产权证；5、本案诉讼费用由被告承担。原审查明：被告公司经原毕节市人民政府批准，在清毕北路及珠市路部分地段进行旧城改造。2005年12月9日，经原、被告双方协商订立了《房屋拆迁补偿安置协议书》。协议约定：乙方（原告卢国伦）在拆迁范围内的房屋（清毕北路14号，已取得房产证和土地使用证）建筑面积为116㎡，其中底层门市与非住宅建筑面积80㎡，临街二楼非住宅面积36㎡。甲方（被告公司）以清毕北路长弘商厦正面当街2号门市（5×14.6）=73㎡补偿乙方安置，双方互不补差价。门面为当街门面，正面面对规划以后的清毕路，右侧为靠京剧团（8米宽）消防通道第二个门市。相邻两侧为开发后的清毕北路长弘商厦一楼当街商铺（图见长弘商厦一楼当街商铺、平面安置图）。门面的面宽不得少于5米（门市门面墙中对中面宽误差不超过5厘米），若少于5米，甲方按（纵深14.6米×缺少面宽）2万元／㎡补差价给乙方，总面积73㎡，双方互不补差价。门市面积不少于73㎡，如发生门面面积偏差，超面积乙方按1万∕㎡计补甲方，甲方少面积按2万／㎡计补乙方。门面必须与长弘商厦商场分隔，为独立框架结构门市。门面内空无立柱或大型下水管道。如有下水管道，必须在后脚靠墙内，若不相附，甲方按10万元／根赔偿给乙方。门面的当街面为玻璃门或卷帘门装饰或规划统一的门面装饰。门面内必须有下水排污管道并符合质量、保持通畅、位置由乙方认可，甲方负责施工。门面层高按国家测量标准不得低于4.1米，不得另设夹层（与开发后的一楼主商场大厅高度相等）。若不相符，甲方按20万元赔偿给乙方。如乙方提供水、电表独立户证据，由甲方为其安装水表、电表，费用由甲方负责。甲方定于2008年12月14日前返还门市交还给乙方使用。超期甲方将按国家有关法律及毕节市人民政府有关规定对乙方进行赔偿。甲方在交付归还乙方门面时，要负责为乙方办理好房屋所有权证及土地分摊使用证，所有税收（包括营业税、契税等），费用由甲方负责。交房时乙方必须提供产权证给甲方。从本协议签订之日起，36个月内由乙方自行过渡（含搬家费、过渡费、停业损失费），交房时间逾期甲方将根据被拆房屋现状按政府相关文件计算赔偿，承担责任。上述协议签订后，原告按时将原房屋交付被告公司拆除。2010年7月6日，被告公司将建成后的安置营业用房交付原告使用。原告因认为该安置房不符合合同约定等因素，以前述诉讼请求向本院提起诉讼。原审认为：原、被告双方订立的《房屋拆迁补偿安置协议书》系双方的真实意思表示，双方所约定的“从本协议签订之日起，36个月内由乙方自行过渡（含搬家费、过渡费、停业损失费）”内容系原告放弃相应权利的行为，不违反法律规定，系有效合同。双方应按照合同约定全面履行所负义务。本案中，原、被告双方订立上述协议书后，原告依约将原房屋交付被告公司拆除，已履行合同义务。按照合同第三条约定，被告公司定于2008年12月14日前返还门市交还给原告使用，超期被告公司将按国家有关法律及毕节市人民政府有关规定对原告进行赔偿。被告公司实际交房日为2010年7月6日，逾期交房18个月零23天。已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。即逾期交房期间应承担增加临时安置补助费（超期过渡费）。按照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》及《毕节市城市房屋拆迁中临时安置补助费、搬迁补助费、公有住宅房屋租金等费用标准》的规定计算为：底层门市：80㎡×17元／㎡／月×6月×125%=10，200.00元；80㎡×17元／㎡／月×6月×150%=12，240.00元；80㎡×17元／㎡／月×6月×175%=14，280.00元；临街二楼非住宅：36㎡×10.2元／㎡／月×6月×125%=2，754.00元；36㎡×10.2元／㎡／月×6月×150%=3，304.80元；36㎡×10.2元／㎡／月×7月×175%=4，498.20元；合计：47，277.00元；停业补助费计算为：7人×550元／人／月×19月=73，150.00元。按照合同约定“门面内空无立柱或大型下水管道。如有下水管道，必须在后脚（角）靠墙内，若不相附，甲方按10万元／根赔偿给乙方”。而被告公司安置给原告的房屋内有三棵立柱，应按约定赔偿原告损失30万元。按照合同约定：“从本协议签订之日起36个月内由原告自行过渡（含搬家费、过渡费、停业损失费），交房时间逾期甲方将根据被拆房屋现状按政府相关文件计算赔偿、承担责任”。而被告公司在答辩状中称：“搬迁补助费100.91㎡×12元／㎡=1，210.92元，扣除被告公司已支付的800.00元，被告公司实际还应付410.92元给原告”，对于被告公司该自愿付款主张，本院予以准许。按照合同约定：“门面的当街面为玻璃门或卷帘门装饰或规划统一的门面装饰。如原告提供水、电表独立户证据，由被告公司为其安装水表、电表，费用由被告公司负责”，本案中，原告虽未提供水、电表独立户证据，但被告公司在答辩状中称：“原告自行安装水表、电表、门的相关费用，被告公司同意按照市场中等产品价格支付”，对于原告主张的水入户费800.00元，电入户费500.00元及安装门费用3，000.00元，属合理价格范围，本院予以支持。按照合同约定：“被告公司在交付归还乙方门面时，要负责为原告办理好房屋所有权证及土地分摊使用证，所有税收（包括营业税、契税等），费用由被告公司负责。交房时乙方必须提供产权证给原告”，而被告公司至今未办理两证交付原告，应承担继续履行办证的义务，对原告的该项诉请本院予以支持。按照合同约定：“门面的面宽不得少于5米”，而原告主张面宽少于5米，在诉讼中双方当事人申请本院进行现场勘验，因原告的门市与相邻的一间门市打通后合租给别人使用，且已进行装修，故不能准确地测量。而双方在本院进行释明后均不申请进行鉴定，故不能认定原告面宽少于5米的主张，对该诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条，《毕节市城市房屋拆迁中临时安置补助费、搬迁补助费、公有住宅房屋租金等费用标准》规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告卢国伦“安置房内有立柱”损失30万元，临时安置补助费（超期过渡费）47，277.00元，停业补助费73，150.00元，搬迁补助费410.92元，水电入户及门安装费用4，300.00元，合计425，137.92元。二、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起六个月内为原告卢国伦办理所安置房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》（所需税费由被告公司负担）。三、驳回原告卢国伦的其他诉讼请求。案件受理费10，708.00元，由原告卢国伦承担708.00元，被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担10，000.00元。卢国伦不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决第一项关于违约金、临时安置补助费（超期过渡费）、停业补助费、搬迁补助费等的判决，改判由长弘公司支付违约金475，200.00元，临时安置补助费41，452.80元、超期过渡费88，018.11元、停业补助费182，667.80元、搬迁补助费2，552.00元给上诉人，维持其他判决事项。本案上诉费用由长弘公司承担。上诉理由：一审法院对于本案违约金、临时安置补助费、超期过渡费、停业补助费、搬迁补助费等的数额计算错误。一审法院以“因原告的门市与相邻的一间门市打通后合租给别人使用，且已进行装修，故不能准确地测量。”的理由不支持上诉人的门市面宽不足5米的违约金诉请错误。由于长弘公司安置给上诉人的门市最外面一棵立柱挡住门市约0.6米位置，导致少了0.6米，无需评估鉴定。根据《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条、第三十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条，《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第二十九条，《毕节市人民政府关于毕节市城市房屋拆迁管理的规定》第三十七条的规定，自行过渡期限不得超过两年。在规定的两年过渡期内自行解决过渡的，拆迁人应支付临时安置补助费给被拆迁人。《房屋拆迁补偿安置协议书》中的“从本协议签订之日起，36个月内由乙方自行过渡（含搬家费、过渡费、停业损失费）”约定不是上诉人的真实意思表示，且该条款违反了上述法规的强制性规定是无效约定，故本案应按照2年的自行过渡期计算临时安置补助费，按54.73个月计算停业损失费，按30.73个月计算超期过渡费。被拆迁前上诉人一家七口均靠涉案拆迁门市营业生活，上诉人的房屋于2005年12月9日被拆迁，长弘公司于2010年7月6日才交付房屋给上诉人，历经55.73个月，这期间的营业损失客观存在，为此上诉人应获得182，667.80元的停业补助费，一审法院仅支持19个月的停业补助费与事实不符。根据《毕节市城市房屋拆迁中临时安置补助费、搬迁补助费、公有住宅房屋租金等费用标准》第二款的规定，搬迁补助费应为2552元，一审法院仅支持410.92元错误。长弘公司答辩称：请求驳回卢国伦的上诉请求。答辩理由：被答辩人认为涉案门面宽度不足5米无事实依据。《房屋拆迁补偿安置协议》第二条第二款第二项已明确门面宽度以中对中的测量方法确认，而交付门市经房产测绘部门实测门面宽度为5米符合约定的门面宽度。且一审法院组织双方实地勘验时，被答辩人也认可了门市宽度为5米，在被答辩人签字认可的《房屋所有权登记申请表》及其附件交付门市平面图、房屋测绘图上，被答辩人已经确认门市宽度为5米。对于被答辩人认为《房屋拆迁补偿安置协议书》第六条约定不是其真实意思表示，以违反法律法规强制性规定为由应从签订协议之日起计算过渡费、停业损失费无事实和法律依据。被答辩人没有提供证据证明答辩人存在胁迫及乘人之危的事实，且从程序上被答辩人也早超过一年的主张撤销除斥期间。其次，《贵州省城市房屋拆迁管理办法》、《毕节市人民政府关于毕节市城市房屋拆迁管理的规定》属于地方规章和地方人民政府规范性文件，不属于法律、行政法规，该协议约定未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，不属无效约定。长弘公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决第一项“长弘公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付卢国伦‘安置房内有立柱’损失30万元，停业补助费73，150.00元，水电入户及门安装费用4，300.00元。”的部分；改判驳回卢国伦一审主张的门市内有立柱损失，停业补助费、水电入户及门安装费用的诉请。上诉理由：一、一审判决由长弘公司支付卢国伦“安置房内有立柱”损失30万元无事实和法律依据。根据《房屋拆迁补偿安置协议》第二条第二款第四项的约定，甲方按10万元／根赔偿给乙方的前提是“门面内空有大型下水管道，且不在后脚靠墙内”。退一步而言，即使长弘公司需承担责任，也只能对交付门市内房屋主体立柱与四周墙体相互依附在一起后，超过装饰墙体凸出部分所占的建筑面积，导致长弘公司交付给卢国伦门市面积不足协议约定面积的相差部分（即门市实际面积减去立柱超出平面墙体所占建筑面积后少于协议约定面积的部分），按约定进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第125条的规定对合同条款进行解释，“门面内空无立柱”是指“门面内没有独立于四周墙体的处于空间位置的立柱”，涉案门面虽然附有三根立柱，但均是出于房屋结构需要而建设附着于墙体，没有处于门面内空独立位置，符合建筑行业的相关规范及建筑交易习惯，一审法院据此认定长弘公司违约赔偿30万元损失错误。一审法院未予采纳长弘公司对于涉案门市主体立柱突出平面墙体部分的建筑面积进行鉴定的申请错误。二、一审判决长弘公司支付卢国伦停业补助费73，150.00元，水电入户及门安装费用4，300.00元，证据不足，适用法律错误。一审法院仅凭卢国伦提交的户籍证明，未审查是否有证据证明该7人与卢国伦的法律关系，是否实际分家，是否属于财政拨款发放工资的单位职工，也无证据证明2009年至2010年我市最低生活保障标准为人均每月按550元，且卢国伦也未提供证据证明水电表入户及门安装实际支出的费用。三、一审法院对于“卢国伦签字确认的《房屋所有权登记申请表》、交付门市平面图、房屋测绘部门的测绘图”等新证据不予组织质证及对长弘公司依据一审法院释明内容而提出的鉴定申请不予委托鉴定错误，程序违法。卢国伦答辩称：请求驳回长弘公司的上诉。答辩理由：一、一审判决被答辩人承担门面内3根立柱违约责任，认定事实清楚，证据充分。根据《房屋拆迁补偿安置协议》第二条第四项的约定，“立柱”和“大型下水管道”规定在一个合同条款内，应适用相同的责任方式。且门市内的三根立柱对门市的使用价值造成极大影响，如果对下水管道约定了10万元／根的违约责任，不可能对于立柱没有约定。根据《中华人民共和国合同法》第125条的规定，依据拆一还一的标准，被答辩人至少应安置80平方米的门市给答辩人，双方约定的门市安置才74平方米，当时答辩人考虑后让步但特别约定了门市内必须无柱子。二、一审法院按7口人支付相关停业补助费并无不当。答辩人提交了户籍证明已完成举证责任，被答辩人对此有异议应对其主张进行举证。关于2009年至2010年我市最低生活保障标准为人均550元／月，是国家统计部门定期公布的数据，无须举证。三、一审判决支持水电入户、门安装费4300元符合事实。根据2010年的物价水平，安装5米宽的卷帘门费用3000多元，水电入户1300元是合理的。四、关于被答辩人申请对涉案门市内立柱占地面积进行鉴定，该问题与本案无关联，一审法院未予批准并无不当。五、长弘公司提供的“卢国伦签字确认的《房屋所有权登记申请表》、交付门市平面图、房屋测绘部门的测绘图”等证据，门市平面图上答辩人的签名只能说明长弘公司拟安置房屋的位置、有无立柱，是否违约需待实物交付时才能知晓。被答辩人提交的门市平面图与实际房屋不符，是被答辩人故意违约。经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。二审中被告长弘公司提交的证据不属于二审中的新证据，本院不予组织质证。二审争议的焦点：一、双方当事人签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中的“六、过渡补偿问题：从本协议签订之日起36个月内由乙方自行过渡（含搬家费、过渡费、停业损失费）”约定条款效力如何；二、长弘公司交付的门面是否符合合同约定，应否承担违约责任；三、一审法院是否程序违法，即未予准许长弘公司的鉴定申请，对其提供的“卢国伦签字确认的《房屋所有权登记申请表》、交付门市平面图、房屋测绘部门的测绘图”等证据未予组织质证是否合法。本院认为：一、关于双方当事人签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中的“六、过渡补偿问题：从本协议签订之日起36个月内由乙方自行过渡（含搬家费、过渡费、停业损失费）”约定条款效力如何。卢国伦诉称《房屋拆迁补偿安置协议书》中的“六、过渡补偿问题：从本协议签订之日起36个月内由乙方自行过渡（含搬家费、过渡费、停业损失费）”约定不是其真实意思表示，且该约定违反了《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条、第三十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条，《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第二十九条，《毕节市人民政府关于毕节市城市房屋拆迁管理的规定》第三十七条的规定应为无效约定。《房屋拆迁补偿安置协议书》上有卢国伦的签名确认，且卢国伦未举证证明其在签署该协议时存在受欺诈或胁迫等导致其意思表示不真实的情形，而《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条、第三十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条，《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第二十九条和《毕节市人民政府关于毕节市城市房屋拆迁管理的规定》第三十七条的规定，其中《城市房屋拆迁管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于行政性管理规范，《贵州省城市房屋拆迁管理办法》、《毕节市人民政府关于毕节市城市房屋拆迁管理的规定》属于地方性规范，均不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法律法规效力性强制性规定，不构成合同无效的法定情形，故卢国伦的该诉称没有事实和法律依据，本院不予采纳。该约定条款有效，双方所约定的“从本协议签订之日起，36个月内由乙方自行过渡（含搬家费、过渡费、停业损失费）”内容系卢国伦自行放弃相应权利。长弘公司与卢国伦约定：卢国伦于2005年12月14日清空门市交予长弘公司拆除，长弘公司于2008年12月14日前返还门市交还给卢国伦使用。但长弘公司实际交房日为2010年7月6日，扣除卢国伦自行放弃的36个月，逾期交房计算为18个月零23天，一审法院以逾期的18个月零23天为基准依照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》及《毕节市城市房屋拆迁中临时安置补助费、搬迁补助费、公有住宅房屋租金等费用标准》的规定计算临时安置补助费、停业补助费正确，本院予以维持。根据《毕节市城市房屋拆迁中临时安置补助费、搬迁补助费、公有住宅房屋租金等费用标准》关于搬迁补助费的规定，对于搬迁补助费系一次性补助，而根据《房屋拆迁补偿安置协议书》第六条的约定，卢国伦已放弃搬家费，但长弘公司一审答辩称“搬迁补助费100.91㎡×12元／㎡=1，210.92元，扣除长弘公司已支付的800.00元，长弘公司实际还应付410.92元给卢国伦”，一审法院采纳长弘公司的该自愿付款主张正确，本院予以维持。卢国伦关于其搬迁补助费应按法律规定计算为2552元的诉称与其合同中自愿放弃搬家费的约定相矛盾，本院不予采纳。二、关于长弘公司交付的门面是否符合合同约定，应否承担违约责任。双方《房屋拆迁补偿安置协议书》约定：“二、拆迁安置及被拆迁房屋补偿（二）甲方偿还乙方门面的具体标准：4、门面内空无立柱或大型下水管道。如有下水管道，必须在后脚（角）靠墙内，若不相附，甲方按10万元／根赔偿给乙方。”，涉案门面内不能有立柱，而根据一审法院现场勘验的门面照片及卢国伦一审提供的门面照片，可以明显看出涉案门面内立有三根立柱，依照双方合同的上述约定，鉴于门面内立有三根立柱，按照10万元／根计算，长弘公司应支付卢国伦30万元的违约金。长弘公司诉称10万元／根赔偿金的约定仅针对下水管道，不针对立柱。但根据《中华人民共和国合同法》第125条的规定，从合同条款上下行文的连贯性，可以确认双方对于10万元／根的赔偿约定应系针对门面内的立柱或大型下水管道而言，且门面内的立柱或大型下水管道皆会影响到门面的使用价值，故长弘公司的该诉称不符合双方合同约定的本意，本院不予采纳。关于卢国伦要求长弘公司承担门市宽度少于5米的违约金的诉请，一审法院根据双方当事人的申请，组织当事人双方参与对涉案门面进行现场勘验，因卢国伦的门市与相邻的一间门市打通后合租给别人使用，且已进行装修，一审法院不能准确地测量。双方当事人在一审法院对此进行释明后均不申请对门市宽度进行鉴定，一审法院故因卢国伦提供的证据不足以证明涉案门面宽度少于5米，未支持卢国伦的该诉请正确，本院予以维持。三、一审法院是否程序违法，即未予准许长弘公司的鉴定申请，对其提供的“卢国伦签字确认的《房屋所有权登记申请表》、交付门市平面图、房屋测绘部门的测绘图”等证据未予组织质证是否合法。鉴于长弘公司提供的“卢国伦签字确认的《房屋所有权登记申请表》、交付门市平面图、房屋测绘部门的测绘图”等证据系一审庭审后提交，已超过法定举证期限，一审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。”的规定未予组织质证该批证据程序合法。而长弘公司提出的“对涉案门市主体立柱突出平面墙体部分的建筑面积”鉴定申请与本案法律关系及卢国伦的诉讼请求没有关联性，一审法院未予准许该申请并无不当。故一审法院程序合法，长弘公司关于一审法院程序违法的诉称没有法律依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。两上诉人的诉称无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21，416.00元，由上诉人卢国伦负担10，708.00元，由上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担10，708.00元。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  朱莉审判员  唐琳二〇一四年七月二十九日书记员  詹淼