山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1665号
上诉人（原审被告）保利（青岛）实业有限公司。
法定代表人付俊，董事长。
委托代理人戚永鑫，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人朱红娟，山东琴岛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）毕旭慧。
被上诉人（原审原告）赵鹏。
委托代理人毕旭慧。
上诉人保利（青岛）实业有限公司（以下简称保利公司）与被上诉人赵鹏、毕旭慧商品房买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第1029号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
赵鹏、毕旭慧在一审中诉称，2011年9月18日，赵鹏、毕旭慧与保利公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定赵鹏、毕旭慧以人民币2554201元价格购买保利公司位于本市四方区人民一路×号商业地产一处，面积113.5平方米，保利公司应于2012年10月31日前交付房屋。如逾期交房，保利公司应向赵鹏、毕旭慧支付违约金。违约金的计算标准为：60天内按照已付房款日万分之三计算，逾期超过60天，按照已付房款日万分之五计算。合同签订后，赵鹏、毕旭慧已按约支付了全部房款，但保利公司直至2013年12月25日才交付房屋，已经构成违约，应承担违约责任，向赵鹏、毕旭慧支付逾期交房违约金50万元。经多次协商，保利公司至今未付，请贵院依法判如所请：1、请求判令保利公司支付赵鹏、毕旭慧自2012年10月31日至2013年12月25日期间逾期交房违约金50万元；2、本案诉讼费由保利公司承担。
保利公司在一审中辩称，保利公司实际交房时间和合同约定时间发生迟延，但迟延期限并非赵鹏、毕旭慧诉状所述，且迟延原因是因政府拆迁所致，保利公司无过错。赵鹏、毕旭慧主张的逾期损失没有相应证据，违约金过高，保利公司不应当承担违约责任。
一审法院经审理查明，2011年9月18日，赵鹏、毕旭慧与保利公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定赵鹏、毕旭慧购买保利公司的四方区人民一路×号《保利.里院里》-×单元×层×-×户房产，暂测建筑面积113.50平方米，每平米22503.97元，总房款2554201元。约定若赵鹏、毕旭慧未按照合同约定的时间付款，应当向保利公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过10天后，保利公司有权单方面解除合同，赵鹏、毕旭慧应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。合同约定保利公司于2012年10月31日前交付房屋，如未在约定期限内交付，保利公司应按赵鹏、毕旭慧已付房款的日万分之三向赵鹏、毕旭慧支付违约金，违约金自最后交付期限之第二天计算至实际交付之日止，逾期超过60天，自逾期后的第61日起至实际交付之日止，保利公司应按照已付房款的日万分之五向赵鹏、毕旭慧支付违约金。房屋交付的标志为原告签署《收楼确认书》。
赵鹏、毕旭慧（乙方）与保利公司（甲方）在附件一中就付款方式和付款期限进行了约定：付款方式为按揭商业贷款支付，乙方于2011年8月3日前付定金5万元，2011年9月18日前与甲方签约，并付首付款464201元，2011年12月20日前付房款54万元，2012年6月30日前付房款25万元，2012年6月30日前付房款125万元。2012年9月21日，赵鹏、毕旭慧与保利公司签订《关于调整首付款的补充协议》认定原告于2011年9月18日已交纳首付款1304201元，赵鹏、毕旭慧于2012年9月21日追加房款45万元，其他房款商业贷款。附件一同时约定乙方以按揭贷款方式支付房款的，乙方应在甲方通知的时间内同按揭银行签订《按揭合同》、向按揭银行提供办理按揭手续所需全部资料，如由于乙方原因导致按揭银行在超过甲方通知的时间10个工作日后尚未发放按揭贷款，且乙方也未在该期限内将相应购房款支付给甲方的，则甲方有权解除本合同、将商品房另行出售。乙方应按总房价的20%向甲方支付补偿金，因合同解除而产生的费用由乙方承担；若甲方同意继续履行合同，则自上述约定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止的整改迟延付款期间，乙方应按预期未付款额的日万分之三向甲方支付补偿金。
赵鹏、毕旭慧已全部支付购房款，保利公司为赵鹏、毕旭慧开具收款收据三份：2012年7月11日，支付购房款1304201元，该笔款项应于2011年9月18日已付；2012年9月24日，支付购房款45万元；赵鹏、毕旭慧、保利公司及交通银行股份有限公司青岛四方支行三方签订《个人住房抵押贷款合同》，该抵押合同赵鹏、毕旭慧于2012年9月23日签字，保利公司和银行与2012年10月16日盖章，2012年12月25日该银行支付购房款80万元。
2013年12月20日，保利公司向赵鹏、毕旭慧发出催办交楼通知书，限赵鹏、毕旭慧于2013年12月25日前办理售楼手续，赵鹏、毕旭慧遂于2013年12月24日签署《里院里收楼签署文件》，涉案房屋交付。
一审中，针对保利公司是否应承担逾期交房的违约责任，赵鹏、毕旭慧与保利公司向法庭提交下列证据：
一、赵鹏、毕旭慧提交商品房预售买卖合同1份，证明赵鹏、毕旭慧与保利公司的合同约定总房价2554201元，保利公司应于2012年10月31日前交付房屋，逾期交房应以合同约定向原告支付违约金。保利公司对证据的真实性无异议，对证明事项有异议：合同第19也补充条款第5条第四款约定，因政府原因及其他保利公司无法控制的客观原因导致的延期交房，保利公司不承担任何违约赔偿及任何利息的支付责任，交房时间相应顺延，该证据不能证明保利公司承担违约责任，证明保利公司应当免责。
二、赵鹏、毕旭慧提交收房通知书1份，证明保利公司通知赵鹏、毕旭慧2013年12月25日前办理收楼手续。保利公司称在发出该通知前，已经多次催促赵鹏、毕旭慧办理房屋交付手续，但赵鹏、毕旭慧拒不办理，为此保利公司发出此函催促原告收楼，实际上该房在2013年8月就已经具备交房条件可以向赵鹏、毕旭慧交付。
三、保利公司提交商品房预售买卖合同1份，证明赵鹏、毕旭慧应按照合同附件一约定的付款方式和期限完成付款义务，否则保利公司有权拒绝交房，且有权追究赵鹏、毕旭慧逾期付款责任，合同虽约定于2012年10月31日前交付房屋，但该条也约定不可抗力原因除外，合同补充条款第5条第4款也进一步约定不可抗力、政府原因及其他保利公司不可控制原因导致延期交房，保利公司不承担违约责任及利息等损失赔偿责任。赵鹏、毕旭慧认为，合同第26条约定送达任何文件必须采用书面形式，采用挂号邮寄或直接送达的方式，根据附件一中关于付款方式和付款期限的约定，第五期房款支付时间以保利公司书面通知为准，赵鹏、毕旭慧应在保利公司通知的时间内同按揭银行签订按揭贷款合同，
四、保利公司提交青建竣备字第2013-191号竣工验收备案证，以及嘉兴路派出所门牌××份，证明保利公司在2013年8月21日完成了诉争房屋所在物业的竣工验收备案，具备房屋交付条件。赵鹏、毕旭慧对该证据真实性无异议，但认为备案证与赵鹏、毕旭慧所购房屋无关，也仅能说明该工程通过竣工验收达到了交付条件，但不能证明保利公司已经通知赵鹏、毕旭慧交付房屋
五、保利公司提交关于再次催促赵鹏、毕旭慧尽快办理房屋交付的通知书及2013年12月20日的顺丰快递邮寄详细单各1份，证明保利公司曾在房屋具备交房条件后多次通知赵鹏、毕旭慧尽快办理房屋交付手续并因为赵鹏、毕旭慧原因导致未能及时接收。赵鹏、毕旭慧对该份证据本身无异议，但不认可该通知书中载明的在2013年11月5日记以后多次催促赵鹏、毕旭慧办理房屋交付的说法。
六、保利公司提交2013年11月6日赵鹏、毕旭慧给保利公司的致函复印件1份，证明赵鹏、毕旭慧确认在2013年12月20日以前知道该房屋已具备交房条件，且保利公司已通知其办理交房手续。赵鹏、毕旭慧认为证据是复印件无法确认真实性，该证据是保利公司工作人员打印让赵鹏、毕旭慧签字说依此向公司申报违约金的，赵鹏、毕旭慧只是对申报赔偿的标准及申报事项表示同意，对其中电话通知交付的形式不认可，根据合同约定双方的任何通知都应采用书面形式。
一审法院认为，赵鹏、毕旭慧与保利公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，双方当事人均应依约履行。合同约定保利公司于2012年10月31日前将涉案房屋交付赵鹏、毕旭慧，但保利公司实际交房时间为2013年12月24日，已形成违约事实，保利公司应根据合同约定承担逾期交房的违约责任。保利公司对交房时间有异议，但其提交的催促交房通知书中要求原告于2013年12月25日前办理交房手续，未能提交保利公司在此之前已经根据合同约定书面通知赵鹏、毕旭慧交房的证据，因此保利公司的该项抗辩理由，一审法院依法不予采信。
赵鹏、毕旭慧交纳首付款1304201元后，根据合同约定赵鹏、毕旭慧应于2012年6月30日前以银行抵押贷款的方式支付剩余房款，但2012年9月21日赵鹏、毕旭慧与保利公司就房屋首付款的问题签订补充协议，赵鹏、毕旭慧补充交纳首付款45万元，剩余房款商业贷款，但具体时间未约定。赵鹏、毕旭慧于2012年9月23日、保利公司和银行于10月16日签署《个人住房抵押贷款合同》，直至2012年12月25日剩余房款80万元支付。根据合同附件一的约定，赵鹏、毕旭慧应在保利公司通知的时间内同按揭银行签订贷款合同并提交贷款所需手续，现赵鹏、毕旭慧与保利公司及银行签订贷款合同的时间均晚于约定的付款日期，最终导致赵鹏、毕旭慧迟延支付该笔款项，导致抵押贷款合同迟延签署的原因，保利公司未提交证据予以证明系赵鹏、毕旭慧造成，赵鹏、毕旭慧无需承担逾期付款的违约责任，但赵鹏、毕旭慧迟延付款三个月，保利公司在赵鹏、毕旭慧延期付款期间可以顺延交房三个月。
根据合同约定，保利公司逾期交房应按赵鹏、毕旭慧已付房款的日万分之三向赵鹏、毕旭慧支付违约金，逾期超过60天，自逾期后的第61日起至实际交付之日止，保利公司应按照已付房款的日万分之五向赵鹏、毕旭慧支付违约金。保利公司虽主张迟延原因是因政府拆迁所致，保利公司无过错，且赵鹏、毕旭慧主张的逾期损失没有相应证据，认为其不应当承担违约责任，但保利公司所主张的延期交房及免责理由不能成立，一审法院不予采纳。保利公司所主张的违约金过高的问题，根据赵鹏、毕旭慧与保利公司之间的合同标的，双方约定按房款的日万分之五支付违约金确实过高，应予以调减。根据公平原则和诚实信用原则，结合保利公司实际交房的时间及延期交房的客观因素，违约金以房款为基数、按照日万分之三支付较为适宜。故保利公司应向赵鹏、毕旭慧支付自2013年2月1日起至2013年12月24日止的违约金2554201元×0.0003×327天＝250567.12元。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：保利（青岛）实业有限公司于判决生效之日起十日内支付赵鹏、毕旭慧延期交房违约金250567.12元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由赵鹏、毕旭慧负担4300元，由保利（青岛）实业有限公司负担4500元，上述款项赵鹏、毕旭慧已预交，保利（青岛）实业有限公司于判决生效之日起十日内直接给付赵鹏、毕旭慧。
宣判后，保利公司不服一审判决，提起上诉。
上诉人保利公司上诉请求撤销一审判决，依法裁判。其主要事实和理由为：保利公司未能如期交房系拆迁原因所致，按照合同约定不应承担违约责任。四方区政府《关于保利里院里项目二、三期工程竣工验收备案有关事宜的函》，可知房屋未能按期完工系因人民一路一处民房尚未完成拆迁所致。而拆迁属于政府责任范围，是保利公司无法预见和控制的客观原因。即使保利公司对延期交房存在过错，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条及第17条之规定，一审认定的违约金比例仍然过高。
被上诉人赵鹏、毕旭慧辩称，一审判决认定正确，请求予以维持。
二审查明事实与一审查明一致。
二审经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，双方当事人签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，双方均应按照合同约定予以履行。根据合同约定，保利公司实际交房明显晚于其合同约定的交房时间，已构成逾期交房，应当承担违约责任，一审法院对此认定正确，本院予以确认。保利公司虽提交青岛市四方区人民政府青四政字2012第278号文件，欲证明涉案房屋未能按期交付系因政府未完成项目所在区域一处民房的拆迁所致。但该文件所涉房屋在双方当事人签订合同时就客观存在，保利公司作为开发商应当对该情况对其履行合同造成的影响有着合理预见，因此，其以该文件作为免除违约责任的抗辩理由，依据不充分。对于违约金的支付标准，一审已经按照法律规定予以调整，属于依法行使自由裁量权，并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5059元，由上诉人保利（青岛）实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 秦 明
代理审判员 王 蕾
二〇一五年八月七日
书 记 员 李珊珊
书 记 员 王庆光