辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）大民二终字第815号
上诉人（原审原告）：伊同平，男。
委托代理人：李慎高，辽宁大东律师事务所律师。
委托代理人：伊兆玲，女，无职业。
上诉人（原审被告）：大连安鑫房地产代理有限公司，住所地大连市西岗区民权街109号。
法定代表人：刘建国，系总经理。
委托代理人：陈述，辽宁智锐律师事务所律师。
委托代理人：赵哲，辽宁智锐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：盖鑫鑫，男。
被上诉人（原审被告）：盖泽芳，女。
二被上诉人共同委托代理人：刘永效，北京培仁律师事务所律师。
原审原告伊同平与原审被告大连安鑫房地产代理有限公司、盖鑫鑫、盖泽芳房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年2月24日作出（2013）甘民初字第4937号民事判决，伊同平、大连安鑫房地产代理有限公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人伊同平及其委托代理人李慎高、上诉人大连安鑫房地产代理有限公司的委托代理人陈述、被上诉人盖鑫鑫和盖泽芳的共同委托代理人刘永效到庭参加了诉讼。
原审原告伊同平在一审中诉称，2013年3月12日，原告通过中介方被告大连安鑫房地产代理有限公司购买盖泽芳名下位于大连市甘井子区泉水D2区13号楼2-5-2号，建筑面积43.65平米的房屋，房屋价格555000元。原告同被告大连安鑫房地产代理有限公司、盖泽芳签订房地产买卖合同，被告盖泽芳未到场，由被告盖鑫鑫代被告签署合同。合同约定定金20000元，如买方违约，卖方有权再将房屋转让于任何人。如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方。同时约定，卖方本人未到场，由其代理人盖鑫鑫代签，如卖方不履行合同，则由代理人盖鑫鑫承担违约赔偿责任。合同签订当日，原告交付定金20000元及居间报酬8000元，合同签订后，盖鑫鑫和盖泽芳反悔，拒不履行合同，现向法院提起诉讼，要求1、判令解除原告同三被告签订的房地产买卖合同；2、判令三被告共同双倍返还原告定金40000元；3、三被告共同退还已付中介费；4、诉讼费由被告承担。
原审被告大连安鑫房地产代理有限公司在一审中辩称，我方是本案第三人，不是被告，我们作为居间方只有返还定金的义务，我们已经履行了居间义务，双方签订了合同，该合同依法有效，原告要求我们退还中介费没有依据。
原审被告盖鑫鑫在一审中辩称，双方签订的买卖合同属于无效的合同，无效的合同应该予以认定，不存在合同解除的问题，无效的原因是因为我没有经过真正的产权人即第三被告的许可和同意，在未经产权人同意的情况下擅自出售他人的房屋，该行为属于效力待定的民事行为，没有经过产权人的追认和同意，双方签订的合同就是无效的合同，定金2万元并未交给我手中，是第一被告收取的，返还定金及中介费的义务均系第一被告。
原审被告盖泽芳在一审中辩称，对于买房的事实在收到传票才知道，没有任何的书面授权及事后的追认，因此第三被告不应承担责任。
大连市甘井子区人民法院经审理查明事实后，作出如下判决：一、解除原告与三被告之间的房地产买卖合同；二、被告大连安鑫房地产代理有限公司于判决生效后10日内返还原告20000元定金；三、被告大连安鑫房地产代理有限公司于判决生效后10日内返还原告中介费8000元；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费人民币1000元，其他费用50元，合计1050元（原告已预交），由被告大连安鑫房地产代理有限公司承担，此款被告于判决生效后七日内给付原告。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，伊同平、大连安鑫房地产代理有限公司均不服，向本院提起上诉。
伊同平上诉请求撤销原判第四项，依法改判为大连安鑫房地产代理有限公司与盖鑫鑫、盖泽芳共同承担双倍返还定金责任。其上诉理由为：一、大连安鑫房地产代理有限公司具备房屋中介经营资格，虽被上诉人盖泽芳声称对出售房屋行为不知情，但被上诉人盖鑫鑫的行为已然构成表见代理，案涉房屋买卖合同真实有效。二、案涉房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规，成立并生效。三、既然合同有效，根据法律规定，盖泽芳、盖鑫鑫应当承担定金双倍返还的法定赔偿责任，而在签订该房屋买卖合同前大连安鑫房地产代理有限公司明知非房主本人售房情况下仍然向上诉人提供“待售房源”，上诉人基于信赖向其交纳了定金及中介费，大连安鑫房地产代理有限公司也应对上诉人的经济损失承担连带赔偿责任。四、虽然上诉人没有将2万元直接交付给盖鑫鑫，但该2万元已经交给了安鑫地产，安鑫地产提供的是居间服务，自身无权收取上诉人定金，因此，安鑫地产收取定金的行为是经盖鑫鑫同意代为保管。故安鑫地产收取定金也应视为盖鑫鑫收取了定金。五、安鑫地产在居间服务时，没有审查盖鑫鑫的授权，在没有授权的情况下，组织双方签订房屋买卖合同有重大过错，在盖鑫鑫违约时，安鑫地产应就双倍返还定金承担连带责任并返还中介费。
上诉人大连安鑫房地产代理有限公司请求撤销原判第三项，依法改判无需返还中介费。其上诉理由为：一、原审法院对上诉人的诉讼当事人地位定位不符合法律规定。本案案由为房屋买卖合同纠纷，合同权利义务的主体应当为买卖双方当事人，上诉人作为居间人对于房屋买卖这一法律关系不应当承担任何权利义务。因此，在本案中，上诉人应当作为第三人参与诉讼。根据合同内容约定，上诉人对定金仅有代为保管的义务，并非定金合同中真正的法律关系主体，原审法院以此为依据判令上诉人承担全部诉讼费用缺乏法律依据，混淆了各当事人之间的权利义务关系。二、原审法院对于合同生效及成立的认定自相矛盾。原审判决依法已确认案涉的房屋买卖合同合法有效，同时还阐明“出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，正是由于出卖人即盖鑫鑫未取得房屋所有权或处分权导致标的物所有权不能转移而使合同无法履行，其应当承担相应的违约责任，但原审法院在判决中对于违约责任的相关事项却只字未提，片面的判令合同解除，且主观指定上诉人承担全部诉讼费用，其判决内容不符合法律规定。三、原审判决判令上诉人返还中介费没有法律依据。居间人在居间法律关系中的主要权利和义务就是为合同双方提供缔约机会、促成合同订立并收取居间费用。本案中，买卖双方在订立合同时已全部知晓房屋及对方当事人的自然情况，居间人已经全部履行了自身的义务，房屋买卖合同也已依法成立并生效，上诉人收取居间费用完全符合法律规定和商业习惯。至于合同未能如期履行，应当由违约方向守约方承担违约责任，而不是由完全不存在过错的居间方承担责任，原审判决判令上诉人返还居间费用毫无依据。
被上诉人盖鑫鑫和盖泽芳表示服从原审判决。
本院认为，无权处分是指无处分权人以自己的名义处分归属于他人的财产，而以财产权利人的名义处分该财产则为代理。本案中，案涉房屋产权登记在被上诉人盖泽芳名下，被上诉人盖鑫鑫以盖泽芳的名义与上诉人伊同平签订《房地产买卖合同》，盖鑫鑫的行为系代理行为，一审以无权处分的有关法律规定论述案涉《房地产买卖合同》有效属适用法律不当。至于案涉《房地产买卖合同》是否有效，则应从盖鑫鑫是否有代理权以及盖鑫鑫的行为是否构成表见代理等方面进行审查。就本案具体情况而言，二上诉人没有提供盖泽芳委托盖鑫鑫出售案涉房屋的书面委托书等相关证据证明盖鑫鑫的代理行为系有权代理，也没有提供出证据证明其有理由相信盖鑫鑫有代理权，因此，盖鑫鑫签订合同的行为为无权代理，而一、二审中盖泽芳始终对盖鑫鑫的行为不予追认，所以，案涉《房地产买卖合同》为无效合同，当事人主张的法律关系的性质与人民法院根据事实作出的认定不一致，原审判决应予撤销，应发回重审。重审中，一审法院应当向伊同平释明是否变更诉讼请求，要求对方当事人承担缔约过失责任并赔偿其损失。
据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2013）甘民初字第4937号民事判决；
二、发回大连市甘井子区人民法院重审。
二审案件受理费1050元（上诉人伊同平预付1000元，上诉人大连安鑫房地产代理有限公司预付50元），分别予以退回。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 丁大勇
代理审判员 季 烨
二〇一四年七月七日
书 记 员 耿 艳