长春市绿园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绿民二初字第96号
原告闫亚明，女，1978年12月4日生，满族，系长春师范大学教师。
法定代理人闫文岐，男，1944年1月25日生，满族，住吉林省。
委托代理人朱影，吉林睿志律师事务所律师。
被告孙璐，女，1985年11月5日生，汉族，住长春市绿园区。
委托代理人杨景利，长春阳升法律服务所法律工作者。
原告闫亚明与被告孙璐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告闫亚明的法定代理人闫文岐及其委托代理人朱影，被告孙璐的委托代理人杨景利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告法定代理人诉称，原告是精神病患者，曾于2007年1月住进208医院，诊断为精神分裂症。2007年8月、2010年5月住进长春市第六医院均诊断为精神分裂症。2013年11月7日被告与原告签订了《房屋买卖合同书》，约定原告将万鑫花园6幢618室转让给被告，转让价款为6.5万元。该房是3个月前（即2013年7月份）花费22万余元（房款17万元，税款2万多元、装修2万多元）取得的。原告法定代理人认为，由于原告是精神病患者，根据我国《民法通则》第十三条、第五十八条的规定，被告与原告签订的《房屋买卖合同书》无效，为保护原告的合法权益，故此原告诉至法院，要求判令原、被告签订的《房屋买卖合同书》无效，判决被告将万鑫花园6幢618室返还给原告，诉讼费由被告承担。
被告辩称：被告与原告系合法的房屋买卖合同关系，2013年11月份原告在位于绿园区欧亚春城店闹市区墙壁上偶遇被告公开张贴的售房广告，其中标明房屋面积和要价8.8万元的价格。被告按照其留下的电话号码当即与原告取得了联系。2013年11月7日双方见面后经过商谈和双方的讨价还价，最终将购房价格定位于6.5万元。当日双方到打字社由原告主述形成“房屋买卖合同书”。同日又共同到达长春市房屋产权交易大厅，经交易大厅办理手续工作人员的审查认为双方房屋交易合法，并要求双方在自行订立的“房屋买卖合同书”的基础上加写“长春市房屋转让合同”最终双方在交易大厅签字成交，在原告向被告亲自提供自己的身份证复印件及房屋相关资料后按照相关程序办理了转让过户，被告向其交付了全部购房款，原告亲笔书写“收条”一份。被告在向管理部门交付21305.72元过户手续费用后2013年11月21日被告办理了所有权登记证，自此被告对该房屋合法善意取得。原告诉请要求确认其与被告签订的房屋买卖合同无效没有法律依据，应予以驳回。
本案在审理过程中，原告为证实自己的主张，当庭进行了陈述及举证，原告当庭提供证据如下：1、原告身份证复印件、婚姻登记记录证明、户口薄，证明原告的主体资格合适，且处于单身。被告没有异议。2、法定代理人闫文岐的身份证复印件一份、长春市绿园区春城街道红旗社区居民委员会出具的证明、原告所在单位长春师范大学人事处出具的证明，证明闫文岐为原告的法定代理人，闫亚明无民事行为能力。被告质证称身份证没有异议，对长春市绿园区春城街道红旗社区居民委员会出具的证明、原告所在单位长春师范大学人事处出具的证明的真实性没有异议，对证明的问题有异议，社区和单位无权认定原告有精神疾病，精神疾病应由司法鉴定来确认。且原告已经超过18周岁，无须法定代理人。3、被告常住人口数据查询详情，证明被告的主体适格。原告质证没有异议。4、2007年1月10日至2月7日原告在中国人民解放军第208医院病例及诊断书；2007年7月31日至8月27日原告在长春市心理医院住院病历一份及诊断书；2010年5月14日至6月17日原告在长春市心理医院住院病历一份及诊断书；2014年7月16日至8月18日原告在长春市第六医院、长春市心理医院住院病历各一份及诊断书；2014年8月25日至9月3日原告在长春市第六医院住院病例一份及诊断书；2014年9月3日至10月21日原告在长春市第六医院住院病历一份及诊断书；2014年10月22日至10月31日原告在长春市第六医院住院病历一份及诊断书；以上证据证明原告患有精神疾病，为无民事行为能力人。被告质证称我不认为原告有精神疾病，即使有精神病史，在房屋交易时也处于正常状态，我们没有看出有不正常的地方。对于无民事行为能力人部分应作鉴定，才能证明其是无民事行为能力人。5、2014年9月1日原告单位长春市师范大学出具的证明一份，证明原告患有精神分裂症，2012年7月份以后病情加重，不能工作。6、2015年3月16日原告所在单位出具的证明材料一份，证明2013年3月原告因患有精神病请假至今。被告对证据5、6质证称该证据不具备真实性和客观性，原告的工作单位无权利认定精神病，应以相关鉴定为准。7、2015年3月17日原告母亲邻居出具的证明材料一份，证明原告患有精神病，2012年其母亲病逝至今病情加重。被告质证称真实性有异议，证人应出庭作证，未出庭不应作为有效证据证明。8、长房权字第50602254**号房屋所有权存根，登记时间：2012年8月22日，房屋所有权人邓久富。2013年7月22日原告与案外人董亮亮签订的房屋买卖合同一份，居间人为绿园区易安房屋中介所，闫亚明从董亮亮处购买该争议房屋，房屋交易价格17万元整，原告负责中介费、更名、过户所有费用。个体户机读档案登记资料一份，证明中介机构绿园区易安房屋中介所主体适格。5060255744号房屋所有权证存根一份，发证日期为2013年8月7日，争议房屋所有权人为闫亚明。交易价值是17万元＋过户费＋装修费等共计22万元。被告质证称该房屋是原告从邓久富手中购买的，交易价值为17万元，是正常程序购买的，交易程序连贯，恰恰可以证明原告无精神疾病。9、长春市房屋转让合同一份，证明2013年11月7日原告以6.5万元明显低于市场价格将争议房屋出卖给被告。被告质证称没有异议。10、长春市心理医院司法鉴定意见书——长春市心理医院（2015）精鉴字第62号（时间：2015年12月28日），证明：1）闫亚明为精神分裂症；2）民事行为能力评定：闫亚明目前为限制民事行为能力。11、（2015）绿民特字第2号民事判决书一份，证明1）闫亚明为限制民事行为能力人，2）闫文岐为闫亚明的监护人。被告质证：对真实性没有异议，但是对其证明问题有异议，1）被告是善意取得，而且该房屋已经卖出；2）合同法第47条、民通意见67条对限制行为能力人行为效力做出了界定。司法鉴定不能证明原、被告之间签订房屋买卖合同时原告处于发病期间（即不能辨认及控制自己的行为能力），根据合同法第47条，限制行为能力人所订立的合同其中存获利的合同应该是有效的，而且与其年龄、智力精神健康状况相适应的订立的合同有效，限制行为能力人签订的获利合同即房屋买卖合同应该是认定有效，原告签定合同时的精神和年龄属于正常状态，之前也签订过相应的买卖合同，我方认为签定合同的行为不是在精神病发病期间实施的；监护人对被监护人这种行为疏于监护，其本身有过错，原告多次进行房屋交易，是其监护人疏于管理，被告认为合同有效。
被告当庭提供如下证据：1、原告身份证复印件一份，该身份证复印件是原告在与被告交易时向被告提供的，证明原告行为符合交易常规和习惯。原告质证称真实性没有异议，但是不能证明交易的过程。2、原告名下的房屋所有权证一份，证明双方合法交易前房屋所有权已经登记在原告名下，证明原告有处分权。3、房屋买卖合同书一份，证明原告意思表示清楚真实，对其约束力明知。长春市房屋转让合同一份，该合同系在证据2的基础上双方在长春市房屋产权管理处签订的国家制式合同，合同书中的编码、条形码等都代表着合同的合法性，证明原告对交易行为的认知和双方交易的合法性。原告对证据2、3质证称该二份证据证明交易价值为6.5万元，明显低于市场价值，交易显失公平，在房屋买卖合同中约定如违约，原告赔偿被告13万元，恰恰利用了原告有精神疾病的事实。4、原告出具的收条一份，证明原告收到了购房款6.5万元。4、原告出具的收条一份，证明原告收到了购房款6.5万元。被告质证称真实性没有异议。5、被告名下的房屋产权证一份、证明原告将其所有的房屋出卖给被告，所有权变更到被告名下。原告对真实性没有异议。6、产权交易处档案一份，证明被告的房屋已经合法交易登记在他人名下。原告质证称被告不具备善意取得的条件，交易价格明显低于市场价格。
经审理查明，2013年7月23日原告闫亚明通过绿园区易安房屋中介所购买了邓久富所有的坐落于长春市绿化街东万鑫花园6（幢）618号建筑面积为39.65平方米的房屋一套（即本案争议房屋），价款17万元，且原告闫亚明于2013年8月7日取得该房屋的房屋所有权证（长房权字第50602557**号、栋号：4-100／47-26-1（618）、建筑面积：39.65平方米）。后2013年11月7日原告闫亚明与被告孙璐签订《房屋买卖合同》一份、《长春市房屋转让合同》一份，内容均为：原告闫亚明将其所有的坐落于长春市绿化街东万鑫花园6（幢）618号建筑面积为39.65平方米的房屋一套转让给被告孙璐，转让价格为6.5万元，付款方式为一次性付清，同时约定原告于2013年11月7日将该房屋交付给被告孙璐。合同签订后，同日被告孙璐一次性向原告支付了购房款6.5万元，原告并出具收条。2013年11月21日被告孙璐取得该房屋的所有权证（长房权字第50602654**号、栋号：4-100／47-26-1（618）、建筑面积：39.65平方米）。2014年2月8日被告孙璐与单海林签订《长春市房屋转让合同》，被告孙璐将本案争议房屋转让给单海林，现该房屋所有权人为单海林。
另查：2014年8月11日长春市绿园区春城街道红旗社区居民委员会出具证明，2014年9月1日长春师范大学人事处出具证明，内容均为指定闫文岐作为原告闫亚明的监护人。2015年12月28日长春市心理医院出具司法鉴定意见书，内容为：1）闫亚明为精神分裂症；2）民事行为能力评定：闫亚明目前为限制民事行为能力。（2015）绿民特字第2号民事判决书，判决结果为闫亚明为限制民事行为能力人、闫文岐为其监护人。现原告闫亚明患有精神分裂症为由诉至法院，要求认定原、被告签订的《房屋买卖合同书》无效，并将本案争议的房屋返还给原告闫亚明。
本案争议的焦点是：原告要求确认原、被告所签订的《房屋买卖合同书》为无效合同的诉讼请求是否应予支持。
依据审理查明的事实、本案争议的焦点及双方当事人提供的证据，本院综合评判如下：
2015年12月28日长春市心理医院出具司法鉴定意见书结论以及（2015）绿民特字第2号民事判决书结果均为原告闫亚明为限制民事行为能力人，虽鉴定系2015年12月28日作出，不能当然证明原告在2013年11月7日签订《长春市房屋转让合同》时处于限制民事行为能力状态，但闫亚明的监护人闫文岐在庭审中向法庭提供了原告于2007年、2010年、2014年分别在208医院、心理医院、第六人民医院的住院病例及原告患有精神分裂症的诊断书以及相应的证明材料，该几份证据与2015年的鉴定可以相互佐证，且被告在庭审中并未提供出相反证据证明2013年11月7日签订房屋转让合同时闫亚明非处于限制民事行为能力状态，故本院认为原告闫亚明在与被告在2013年11月7日签订《长春市房屋转让合同》时处于精神分裂状态、为限制民事行为能力人的主张成立。依据《中华人民共和国民法通则》第十三条第二款“不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”第五十八条规定“下列民事行为无效：（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的。……无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”以及《中华人民共和国合同法》第四十七条“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第四条“不能完全辨认自己行为的精神病人进行的民事活动，是否与其精神健康状态相适应，可以从行为与本人生活相关联的程度、本人的精神状态能否理解其行为，并预见相应的行为后果，以及行为标的数额等方面认定。”的规定，原告闫亚明是限制民事行为能力人，闫亚明作为房屋出卖人，既享有出卖房屋产生的权利，又须承担出卖房屋行为产生的义务。房屋买卖行为难以与原告具备的民事行为能力相适应，且合同订立后，原告的法定代理人闫文岐未对原告出售房屋的行为予以追认。本院认为，根据房屋买卖涉及的标的额看其并非为与限制民事行为能力人精神健康状况相适应的民事活动，原告作为限制民事行为能力人不能独立实施，而且现在原告的法定代理人拒绝追认，故原、被告之间的房屋买卖行为无效，原告要求确认原、被告于2013年11月7日签订《长春市房屋转让合同》无效的诉讼请求本院予以支持。
关于原告要求被告返还房屋一节，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现本案诉争房屋被告已经于2014年2月8日出卖给案外人单海林，且房屋产权已经变更至单海林名下，实际返还房屋已属不可能，被告应当予以折价补偿。根据原告庭审中提供的证据，原告在2013年7月23日自邓久富手中购买本案诉争房屋实际交易价款17万元，后2013年11月7日原告将该房屋出卖给本案被告，实际交易价款6.5万元（房屋更名费用2.3万元），2014年2月8日被告又以19万元的价格将该房屋出售给案外人单海林，几次交易时间只间隔几个月，即便考虑房价的市场波动情况，价差也不可能如此悬殊，同时考虑到公平原则以及法律调整的目的之一是为了恢复受损害的利益等情况，本院认为折价补偿的基数以19万元为准更为适宜，故被告应给付原告房屋折价款102000.00元（19万元-6.5万元-2.3万元）。
依据《中华人民共和国民法通则》第十三条第二款、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第四十七条、第五十八条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第四条的规定，判决如下：
一、原告闫亚明与被告孙璐于2013年11月7日签订《长春市房屋转让合同》无效；
二、被告孙璐支付给原告闫亚明房屋折价款102000.00元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1425.00元由原告闫亚明承担425.00元，由被告承担1000.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 马春明
人民陪审员 郭 力
人民陪审员 刘桂茹
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 赵 航