重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）渝一中法民终字第03548号
上诉人（原审被告、反诉原告）申修凤，职业不详，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人邹瑞清，职业不详。
委托代理人蒋珂，重庆树深律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）施坚，职业不详，住重庆市九龙坡区。
委托代理人刘四海，重庆公鸣律师事务所律师。
委托代理人赵五洲，重庆公鸣律师事务所律师。
上诉人申修凤与被上诉人施坚房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2012年7月10日作出（2012）沙法民初字第04677号民事判决。申修凤不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2012年8月15日对本案进行了询问。申修凤及其委托代理人邹瑞清、蒋珂，施坚的委托代理人刘四海参加了询问。本案现已审理终结。
一审审理查明：2008年1月30日，重庆星瀚物业发展有限公司（以下简称星瀚公司）（甲方）与申修凤（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将小龙坎新街39号已租门面后一层和二、三、四层现有现状房屋租赁给乙方作经营招待所使用；租赁期限为5年，从2008年2月1日起至2013年1月30日；乙方向甲方交纳租金第一年为每月交纳，从第二年起每季度交纳一次。第一次租金期满前5日内支付下月租金。每月租金为15000元。押金50000元整，签订合同时乙方先向甲方缴纳20000元押金，剩下30000元押金在2008年5月份以内缴清。第一次租金期满前5日内再支付下月租金。如不按时交纳视为违约，违约后不退还押金；甲方转让房屋后，本合同在租赁期内视乙方续租有效，新的产权人承继本合同条款，甲方应向新的产权人如实告知租赁标的情况和做好交接工作，不能影响乙方正常使用。合同中对违约责任的约定为双方在合同期内必须严格遵守合同条款，均不得中途撤约，否则视为违约，违约方应赔偿对守约方造成的全部经济损失。乙方违约，乙方只能带走设备设施，不能损坏装修，甲方违约，则应赔偿对乙方造成的经济损失。合同签订后，双方按约履行。
2006年6月27日，申修凤向星瀚公司交纳了租房押金20000元；2007年5月28日，申修凤向星瀚公司交纳了租房押金30000元。星瀚公司分别向申修凤出具了加盖公司财务章的收据二张。
2006年8月10日，重庆市沙坪坝区公安消防支队认定申修凤经营的龙德招待所装饰工程消防验收合格。
2008年12月1日，施坚通过拍卖购买了诉争房屋。2009年3月16日，重庆市国土资源和房屋管理局向施坚颁发了房地产权证，该证显示坐落于重庆市沙坪坝区小龙坎新街39号房屋的权利人为施坚。但双方认可，申修凤从2008年9月起即开始向施坚支付房屋租金。
2011年8月5日，施坚向重庆市沙坪坝区人民法院提起诉讼，要求判令：1、解除双方的房屋租赁合同；2、申修凤立即支付施坚房屋租金90000元（2011年8月前未交纳的部分）及赔偿资金占用损失；3、申修凤立即从租赁房屋中搬出，并按租金标准自合同解除之日起返还租赁房屋之日止赔偿施坚房屋占用损失。2011年9月13日，重庆市公安局沙坪坝区分局渝碚路派出所以占用疏散通道为由，向龙德招待所发出了责令改正通知书。2011年9月26日，重庆市沙坪坝区公安消防支队以有一个安全出口被砖墙封堵为由，对龙德招待所的一至三层进行了临时查封，查封的主要方式为通过查封电表使被查封房屋不能使用。在该案的审理过程中，重庆市沙坪坝区人民法院在对现场进行勘察时发现，诉争房屋系用于经营招待所，该房屋有二条通道，一条通往沙坪坝区小龙坎正街，一条通往重庆市公安局沙坪坝区分局。其中通往重庆市公安局沙坪坝区分局的通道已经被一堵墙完全封堵。重庆市沙坪坝区人民法院走访了重庆市公安局沙坪坝区分局，该局工作人员表示，不同意本案当事人在该墙上开门。双方均认可该墙在施坚取得诉争房屋产权之前就已经存在，且均否认是自己修建。重庆市沙坪坝区人民法院于2011年11月8日作出（2011）沙法民初字第08070号民事判决，判决：一、原告施坚与被告申修凤之间的房屋租赁合同于本判决发生法律效力后立即解除；二、被告申修凤于本判决发生法律效力后立即支付原告施坚2011年6月至同年8月的租金36000元；三、被告申修凤于本判决发生法律效力后15日内搬离坐落于重庆市沙坪坝区小龙坎新街39号的租赁房屋；四、驳回原告施坚的其他诉讼请求。申修凤不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。重庆市第一中级人民法院于2012年4月9日作出（2012）渝一中法民终字第00051号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决已于2012年4月19日发生法律效力。
2012年4月26日，施坚再次向重庆市沙坪坝区人民法院提起诉讼；2012年5月9日，申修凤向重庆市沙坪坝区人民法院提起反诉。
2012年5月15日，施坚向重庆市沙坪坝区人民法院申请财产保全，要求查封、扣押或冻结申修凤价值88000元的财产，并提供其所有的渝A×××××宝马牌轿车一辆作为担保，重庆市沙坪坝区人民法院依法查封了申修凤所有的坐落于××房屋一套。
在本案的一审审理过程中，双方当事人均认可龙德招待所一至三层自2011年9月26日被重庆市沙坪坝区公安消防支队临时查封后至今未解封，龙德招待所第四层房屋虽未被直接查封，但因电表被封存即断电，也无法再用做招待所经营。重庆市沙坪坝区人民法院也就此事向重庆市沙坪坝区公安消防支队进行了核实，查封情况属实。
一审审理中，申修凤申请对龙德招待所自2012年4月10日后的装修残值进行评估。重庆市沙坪坝区人民法院依法于2012年6月1日委托重庆中鼎资产评估土地房地产估价有限公司进行评估。该公司于2012年6月6日向重庆市沙坪坝区人民法院出具重中办（2012）第01号函件，来函称：因装修的材料、数量、规格型号无法提供全面的资料，且未征得施坚的认可，因此对需评估的房屋装修残值的量和材料无法进行认定，故将该司法评估委托退回重庆市沙坪坝区人民法院。一审庭审中，申修凤明确表示其不能提供有关装修的全面资料或者经星瀚公司确认的资料。
施坚在一审中诉称：申修凤于2008年1月30日与星瀚公司签订了《房屋租赁合同》，租用重庆市沙坪坝区小新街39号已租门面后一层和二、三、四层作经营招待所用，租期从2008年2月1日至2013年1月30日。施坚于2008年9月通过拍卖方式取得了该房屋的所有权，并办理了产权证，同时承接了诉争房屋的权利和义务，申修凤亦根据原租赁合同约定从2008年9月起向施坚支付租金。但申修凤自2011年6月起拒付租金。2011年8月9日，施坚向沙区法院提起诉讼，该案经过法院二审终审，判决解除施坚与申修凤的房屋租赁合同；申修凤于判决发生法律效力后立即支付施坚2011年6月至同年8月的租金36，000元；申修凤于判决发生法律效力后15日内搬离坐落于重庆市沙坪坝区小龙坎新街39号的租赁房屋。该判决已于2012年4月9日生效。现施坚再次向法院提起诉讼，要求申修凤以每月12000元为标准支付自2011年9月1日起至2012年4月10日止的房屋租金共计88000元；诉讼费由申修凤承担。
申修凤在一审中辩称：因施坚出租房的消防设施不合格，导致该出租房无法用于正常的经营使用，申修凤认为不应缴纳相应的租金。请求法院驳回施坚的诉讼请求。
申修凤在一审中反诉称：申修凤于2008年1月30日与星瀚公司签订了《房屋租赁合同》，租用沙坪坝区小新街39号已租门面后一层和二、三、四层作经营招待所用，租期从2008年2月1日至2013年1月30日，并向星瀚公司交纳房屋押金50000元。施坚于2008年9月通过拍卖方式取得了该房屋的所有权，并办理了产权证，同时承接了诉争房屋的权利和义务，申修凤亦根据原租赁合同约定从2008年9月起向施坚支付租金。2011年以来，申修凤多次要求施坚对已经堵塞并实际影响房屋经营的消防通道进行修复，但其始终不予理睬。申修凤于2011年6月起拒绝支付房屋租金。2011年9月，申修凤先后收到了派出所出具的消防责令整改通知书及重庆市沙坪坝区公安消防支队出具的临时查封决定书。自此后，招待所被停业整顿，致无法经营。现诉至法院，要求判决由施坚返还申修凤房屋押金50000元；赔偿停业损失50000元、装修损失160000元；反诉案件诉讼费由施坚承担。
施坚在一审中针对反诉辨称：因房屋押金是履行租赁合同时应交房屋租金的担保，即或施坚收取了押金，在申修凤长期拖欠施坚租金的情况下，交纳的押金亦应当冲抵拖欠的房屋租金。况且施坚从未收取过申修凤的押金，申修凤更无权要求施坚退还房租押金50000元。申修凤主张的所谓停业损失、装修损失与施坚无关。双方之间的租赁合同关系已经由法院判决解除。从法院判决解除租赁合同的理由来看，解除该租赁合同的过错并不在施坚，根据相关法律的规定，房屋租赁合同解除在出租人没有过错的情况下，出租人对承租人的房屋装修损失及经营损失不应当承担赔偿责任。并且申修凤所主张的两笔损失只是其单方面估计的金额，并非客观上实际产生的损失金额，申修凤向施坚的主张不具有法律及事实依据，请求法院驳回其诉讼请求。
针对本案双方当事人争议的焦点，一审法院评析如下：
一、关于施坚要求申修凤给付2011年9月1日起至2012年4月10日的租金是否主张的问题
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。申修凤在与施坚的房屋租赁合同关系存续期间拒绝支付房屋租金，系不履行合同义务的行为，施坚有权要求其履行缴纳租金的义务。但因施坚所提供的出租房屋的两条消防通道中一条非因施坚、申修凤双方的原因被堵塞，对申修凤使用租赁物造成了影响。在已生效的法院判决中，已经依法对该出租房屋的租金进行了调整。现施坚依据已经生效的法院判决，自愿将每月15000元的房屋租金调减至12000元，对此法院予以认可。故法院对施坚要求申修凤给付2011年9月1日至2011年9月25日的房屋租金10000元（12000元／月÷30天／月×25天）的诉讼请求予以支持。
至于2011年9月26日起至2012年4月10日的租金是否主张的问题。法院认为，从2011年9月26日起，申修凤经营的龙德招待所一至三层被重庆市沙坪坝区公安消防支队查封停止经营至今，第四层房屋虽未被查封，但因电表被封停，导致房屋仍无法使用。施坚在租赁房屋被公安机关依法查封后，向申修凤提出了解除房屋租赁合同的要求，因申修凤的拒绝未成。由于房屋被查封导致龙德招待所停业的事实发生在前案诉讼期间，由此而产生的租金损失属不可归责于双方的原因导致，应当由双方合理分担2011年9月26日至2012年4月10日期间的租金损失78000元（12000元／月×6月＋12000元／月÷30天／月×15天）。法院认为由施坚、申修凤各自分担50%的租金损失为宜，由申修凤给付租金39000元即可，其余部分由施坚自行承担。
二、关于申修凤要求施坚返还房屋押金50000元是否应予退还的问题。法院认为，押金作为一种担保物权，是作为房屋出租人实现债权（即按时收取房屋租金）的担保。合同主要在特定的当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。本案中，申修凤向星瀚公司交了50000元押金作为按时履行房屋租赁合同的担保。其担保合同的相对方为星瀚公司，现申修凤没有提供充分的证据证明星瀚公司将已收取的50000元押金转付与施坚，故对申修凤要求施坚返回50000元房屋押金的反诉请求，因缺乏证据证明，法院不予支持。申修凤对押金问题可另案解决。
三、关于申修凤要求施坚赔偿停业损失50000元是否主张的问题。2011年9月26日后，龙德招待所一至三层因不可归责于双方的原因被重庆市沙坪坝区公安消防支队查封至今。第四层虽未被查封，但因断电仍不能使用，申修凤存在停业损失在所难免。该损失本应按照公平原则处理，由施坚与申修凤合理分担。但因申修凤未提供任何证据证明50000元损失的成立，故法院对申修凤提出要求施坚赔偿停业损失50000元的反诉请求不予支持。
四、关于申修凤要求施坚赔偿房屋装修损失160000元是否主张的问题。本案中，在施坚与申修凤间的房屋租赁合同约定的租赁期限届满前，该房屋租赁合同即被依法判决解除，房屋租赁合同的提前解除，势必会导致申修凤承租房屋装修残值的损失。由于合同系因不可归责于双方当事人过错原因的提前解除，故对房屋装修残值的损失应按照公平原则处理，由施坚与申修凤合理分担。但对房屋装修残值损失的金额，应当由提出主张的申修凤提供证据予以证明，由于申修凤未能提供充分的证据证明160000元残值损失的成立，故对申修凤要求施坚赔偿装修残值损失160000元的反请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告申修凤于本判决发生法律效力后立即向原告施坚支付2011年9月1日至2012年4月10日的房屋租金49000元；二、驳回原告施坚的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告申修凤的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2000元，减半收取1000元，财产保全费450元，合计1450元，由施坚负担725元，由申修凤负担725元。反诉案件受理费5200元，减半收取2600元，由申修凤负担。
宣判后，申修凤不服向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、驳回施坚的诉讼请求；3、依法改判由施坚返还申修凤押金50000元，改判由施坚给付申修凤停业损失50000元、装修损失160000元；4、由施坚承担全部诉讼费。主要事实和理由：1、施坚提供安全、合法的房屋给承租方即申修凤是其作为出租方的义务。现因该出租房屋的消防通道被堵致使房屋被消防部门查封，造成申修凤不能经营，责任在于施坚，申修凤不应承担50%的租金；2、申修凤的房屋押金虽然是交给了星瀚公司，但根据“买卖不破租赁”的原则，施坚经拍卖取得了该房屋的产权，并按原租赁合同收取租金，就应当承担返还押金的义务；3、由于施坚的原因致使房屋被消防部门查封，解除合同的责任在施坚，因此施坚应当赔偿申修凤停业损失50000元和装修损失160000元。
施坚答辩称：1、施坚对双方租赁合同的解除没有过错，而申修凤在租赁合同已解除的情况下继续占用该房屋应当支付租金；2、沙坪坝区人民法院于2012年7月10日对租赁房屋进行搬迁执行时，施坚与申修凤已达成了协议，由申修凤将该租赁房屋的装修及物品转让给施坚，施坚支付申修凤25000元。因此，施坚不应再赔偿申修凤装修损失；3、施坚享有申修凤和星瀚公司《房屋租赁合同》中出租方的权利是在拍卖之后，而申修凤是在拍卖之前即向星瀚公司支付了50000元押金，因此该50000元押金不应由施坚退还给申修凤。
二审审理查明，重庆市沙坪坝区人民法院对已生效的（2011）沙法民初字第08070号民事判决进行执行，申修凤（甲方）与施坚（乙方）于2012年7月10日达成了合同，约定：一、甲方将沙坪坝龙德招待所如下物品转让给乙方，具体名称、单价、数量如下：铁梯（2000元×1）、锅炉（5000元×1）、空调电线（3000元×1）、每层楼水管（1000元×1）、空调（850元×14）、电视（70×30），合计25000元；乙方在签订合同时将全部货款贰万伍仟元作为定金支付给甲方，甲方收到款后，在搬离沙坪坝龙德招待所时将上述物品完整交付给乙方，在搬离沙坪坝龙德招待所前上述物品由甲方保管；三、甲方承诺如在搬离沙坪坝龙德招待所时未将上述物品完整交付，按短少物品价值双倍赔偿给乙方。施坚于当日向申修凤给付了定金25000元。2012年7月18日，申修凤与施坚对水电气表进行了交接，申修凤已将合同约定的物品和所租赁的沙坪坝区小新街39号已租门面后一层和二、三、四层房屋交还给了施坚。
二审审理中，申修凤申请对其租赁房屋的装修残值进行鉴定。本院到现场进行了查勘，因该房屋已由申修凤于2012年7月腾空交还给了施坚，比较重要的电器和设备已由申修凤作价转让给了施坚，房间内不可拆除的装修部分已无鉴定的必要性。因此，本院对申修凤的鉴定申请不予同意。
二审审理中，申修凤与施坚向本院申请了两个月的和解期，后双方因分歧较大未能达成调解协议。
本院二审查明的其他事实与一审认定的相同。
本院认为，双方争议焦点：1、申修凤是否应当承担2011年9月1日起至2012年4月10日止的租金49000元；2、施坚是否应当给付申修凤停业损失和装修损失，损失金额为多少；3、施坚是否应当返还申修凤50000元房屋押金。
根据双方当事人的陈述，再结合本案的证据，本院对本案争议的焦点问题评判如下：
1、申修凤是否应当承担2011年9月1日起至2012年4月10日的租金49000元。
申修凤与施坚之间的《房屋租赁合同》已由本院（2012）渝一中法民终字第00051号民事判决确认于判决生效后立即予以解除，该判决已于2012年4月19日发生法律效力。因此，申修凤与施坚之间的《房屋租赁合同》于2012年4月19日予以解除。
施坚于2012年4月10日向沙坪坝区人民法院起诉，请求申修凤给付2011年9月至2012年4月10日的房屋租金，因在此期间双方的房屋租赁关系尚未解除，施坚应当按照租赁合同的约定履行出租人的义务，即按照约定在租赁期内保持租赁物符合约定的用途。双方的《房屋租赁合同》明确约定了申修凤租赁该房屋的用途是为了经营招待所，现由于该租赁房屋被重庆市沙坪坝区公安消防支队以有一个安全出口被封堵为由予以查封，致使申修凤无法开展经营活动。作为产权人的施坚因负有保证该租赁房屋符合约定用途的义务，应当对该租赁房屋予以整改，如未整改导致承租人不能实现合同目的，应由出租人承担相应责任。
对2011年9月26日租赁房屋被查封之前的房屋租金，申修凤应当按照合同约定给付。现施坚依据已经生效的法院判决，自愿将每月15000元的房屋租金调减至12000元，即2011年9月1日至9月25日的租金为10000元（12000元÷30天×25天）。对此本院予以认可。对2011年9月26日至2012年4月10日的租金，本院不予支持。
2、施坚是否应当给付申修凤停业损失和装修损失，损失金额为多少。
申修凤未能开展经营的原因是因重庆市沙坪坝区公安消防支队以其所租赁房屋的消防通道被封堵为由予以了查封，虽然消防通道被封堵不是施坚所为，也不是施坚的原因造成的，但其作为产权人负有保证租赁房屋符合合同约定用途的义务，由此给申修凤所造成的停业损失应由施坚承担。但由于申修凤提出的停业损失没有提供相关证据予以证明，应当自行承担举证不能的责任。
本院（2012）渝一中法民终字第00051号民事判决确认申修凤与施坚之间的《房屋租赁合同》是因不可归结于双方的原因予以解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”。申修凤在二审中提出对该租赁房屋进行装修残值鉴定，但由于双方在搬迁执行时已对大部分物品达成了转让的合同，剩余的房屋装修残值经本院查勘已无鉴定的必要性，故对申修凤的鉴定申请不予同意，对其请求的装修残值损失本院不予主张。
3、施坚是否应当返还申修凤50000元房屋押金。
申修凤与星瀚公司签订的房屋租赁合同中约定由申修凤向星瀚公司交纳50000元押金作为担保，该担保物权是作为房屋出租人实现其债权的特定物权担保。由于担保合同主要在特定的当事人之间发生法律约束力，只有担保合同当事人一方能基于担保合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无担保合同关系的第三人提出合同上的请求。本案中，申修凤是向星瀚公司交了50000元押金作为按时履行房屋租赁合同的担保。其担保合同的相对方为星瀚公司，现申修凤没有提供充分的证据证明星瀚公司将已收取的50000元押金转付与施坚，故申修凤要求施坚返还50000元房屋押金的请求，因缺乏证据证明，本院不予支持。申修凤可对押金问题向星瀚公司另诉解决。
综上，原判认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市沙坪坝人民法院（2012）沙法民初字第04677号民事判决第一、二项；
二、维持重庆市沙坪坝人民法院（2012）沙法民初字第04677号民事判决第三项；
三、申修凤于本判决发生法律效力后十日内向施坚给付2011年9月1日至2011年9月25日的房屋租金10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2000元，减半收取1000元，财产保全费450元，合计1450元，由施坚承担1285元，由申修凤承担165元（此款已由施坚垫付，申修凤于本判决生效后立即支付给施坚）。一审反诉案件受理费5200元，减半收取2600元，由申修凤承担。
二审案件受理费2000元，由申修凤承担1935元，由施坚承担65元（此款已由申修凤垫付，施坚于本判决生效后立即支付给申修凤）。
本判决为终审判决。
审判长 李立新
审判员 申和平
审判员 师玉婷
二〇一三年一月二十九日
书记员 程 容