上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初4127号
原告上海杉联房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人冯隽，董事长。委托代理人黄唯吉，上海君澜律师事务所律师。被告上海度全金融信息服务有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人蔡赟，总经理。委托代理人夏远树，男，1982年9月7日出生，汉族，住重庆市。原告上海杉联房地产开发有限公司(以下简称“杉联公司”)与被告上海度全金融信息服务有限公司(以下简称“度全公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杉联公司的委托代理人黄唯吉，被告度全公司的委托代理人夏远树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杉联公司诉称：2015年6月30日，案外人上海运盛信息科技有限公司(以下简称“运盛公司”)作为新桥大厦的物业管理方，接受原告的委托，与案外人上海浩昌金融信息服务有限公司(以下简称“浩昌公司”)签订《房屋租赁合同》一份，约定将新桥大厦101室(面积为600㎡，一楼南侧除原物业管理处)租赁给浩昌公司。后因浩昌公司要在租赁部位注册新公司经营，但按相关工商注册规定，非与房屋产权人签订的租赁合同不能作为公司注册地址进行工商注册登记。故应浩昌公司要求，将原租赁合同作废，约定将新桥大厦原101室外加物业管理处(面积51㎡)划分为101室、102室、103室(合计面积651㎡)，于2015年7月21日由原告分别与被告、上海蜗居互联网金融信息服务有限公司(以下简称“蜗居公司”)、上海诚米互联网金融信息服务有限公司(以下简称“诚米公司”)签订房屋租赁合同各一份，并将上述地址作为三家公司(均系浩昌公司关联企业，杨斌为实际经营者)的注册经营地，其中101室(面积201㎡，以下简称“系争房屋”)为被告租赁。2015年10月17日被告未按期支付第二期三个月房租，仅由诚米公司统一支付三处房屋各一个月的租金人民币99,006元(以下币种均为人民币)，同时欠付2015年11月、12月的水电费。上述房租原告收取后，经被告确认，发票出具给浩昌公司。2015年12月4日，杨斌通知原告要解除合同，并称12月10日办理交接手续，原告不明所以。后被告自行搬离租赁房屋，至今未办理房屋交接手续。故提起诉讼，请求法院判令被告：1、支付拖欠的租金61,138元；2、支付上述租金的逾期付款滞纳金，按每日千分之三计算，自2015年10月18日至付清之日止；3、支付拖欠的2015年11月、12月的水电费1,254.47元；4、交付系争房屋钥匙、办理工商注册地址登记变更手续，并支付实际使用费，按每月30,569元计算，自2016年1月27日起算至上述事项办理完毕止；5、支付违约金61,138元(由保证金抵扣)；6、支付恢复系争房屋内部装修的费用89,446.54元。其中第3、6项系101、102、103办公室费用总额乘以各室面积比例计算得出。原告杉联公司提供以下证据：1、房屋租赁合同，证明2015年6月30日运盛公司代表原告与浩昌公司签订房屋租赁合同，租赁标的物为新桥路XXX号新桥大厦原101室(600㎡)，后该合同作废；2、上海银行业务回单，证明浩昌公司于2015年6月19日预先支付运盛公司50,000元意向金；3、房屋租赁合同，证明原告与被告签订房屋租赁合同，租赁标的物为新桥路XXX号新桥大厦101室；4、房屋租赁合同两份，证明蜗居公司租赁新桥大厦102室、诚米公司租赁新桥大厦103室；5、上海银行业务回单，证明三份房屋租赁合同签订后，浩昌公司代为支付了合同约定的新桥大厦101、102、103室房屋的保证金；6、上海银行业务回单，证明杨斌支付新桥大厦101、102、103室房屋首期三个月租金；7、企业信息查询结果，证明被告与浩昌公司、蜗居公司、诚米公司均系关联企业；8、交房确认单，证明原告2015年7月27日将房屋交付给被告及蜗居公司、诚米公司时的水、电表读数；9、工商银行收款回单、收据，证明诚米公司支付新桥大厦101、102、103室房屋2015年8月水电费；10、工商银行收款回单、收据，证明诚米公司支付新桥大厦101、102、103室房屋2015年9月水电费；11、工商银行收款回单、收据，证明浩昌公司支付新桥大厦101、102、103室房屋2015年10月水电费；12、水电费单，证明新桥大厦101、102、103室房屋2015年11、12月水电费，被告及其关联企业至今未付；13、工商银行收款回单，证明诚米公司支付新桥大厦101、102、103室房屋一个月房租；14、发票，证明原告恢复新桥大厦101室房屋原状花费89,446.54元。被告度全公司辩称：被告有意租赁系争房屋，并且找原告法定代表人冯隽代办被告注册在系争房屋内的工商登记手续。但原告在双方租赁合同签订前将房屋租赁给浩昌公司使用，并未向被告交付系争房屋。原告系“一房二租”。被告愿意将公司工商登记地址从系争房屋内迁出，不同意原告其余诉讼请求。被告度全公司提供以下证据：1、转款凭证；2、发票；3、民事起诉状；4、传票；5、图片；6、整改确认书；7、装饰工程施工合同、空调安装工程合同、付款转账凭证。证明房屋实际租赁并使用者是浩昌公司，被告并没有获得房屋，原、被告间的租赁合同没有实际履行。经质证，被告度全公司对原告杉联公司提供的证据1真实性无异议，但认为仅证明浩昌公司与原告就租房事宜达成协议，与被告无关，且双方书面合同作废，但租赁关系并未改变；对证据2真实性无异议，是浩昌公司支付；对证据3真实性无异议，但原、被告并未真正履行该合同；对证据4真实性无异议，与被告无关；对证据5真实性无异议，是浩昌公司支付；对证据6真实性无异议，杨斌支付租金的发票是原告开给浩昌公司的；对证据7真实性无异议，但认为被告与诚米公司、浩昌公司均是独立法人，并非关联企业；对证据8认为不能证明原告将房屋交付给被告，且上面没有房屋接收人签字；对证据9、10认为因诚米公司欠浩昌公司钱款，故诚米公司代浩昌公司支付水电费和一个月的租金；对证据11无异议，系浩昌公司支付；对证据12认为11月、12月的水电费确实没有支付，因12月4日浩昌公司通知原告解除合同，要求交接房屋，原告拒不交接；对证据13认为租金系诚米公司代为支付；对证据14不认可，认为与被告无关，系争房屋的装修不是被告所为。原告杉联公司对被告度全公司提供的证据1真实性合法性均无异议，但认为仅能证明房屋租金和保证金的金额和支付方式，不能证明浩昌公司是房屋实际使用者；对证据2真实性合法性均无异议，认为发票是原告按照被告、浩昌公司、蜗居公司、诚米公司的实际经营人杨斌的要求开具给浩昌公司，并不能代表实际使用人是谁；对证据3、4真实性无异议；对证据5真实性、合法性、关联性均不认可，从未收到过该材料；对证据6真实性不认可，但不申请鉴定，冯隽表示该签字不能确定是其本人所签，但确认本人从未在这份文件上签过字，且该签名是铅笔所签，位置也没有签在签字栏内，形式上违背常理，冯隽与运盛公司并无关系，即使该证据真实，因运盛公司与浩昌公司间的租赁合同作废，该文件也自然失效；对证据7两份合同的真实性均无法确认，对银行交易记录真实性无异议，但认为该账户是杨斌的个人账户，康飞是什么人不清楚。经审理查明：2015年6月19日，浩昌公司支付运盛公司“意向金”50,000元。6月30日，浩昌公司与运盛公司就承租新桥路XXX号新桥大厦101办公室签订《房屋租赁合同》，约定租赁面积600㎡(面积以实际为准)，另附面积示意图，其中51㎡的物业办公室不含在内；租赁期限为2015年7月17日至2017年7月16日；租赁服务费为73,000元/月，房屋保证金146,000元。后该合同作废。2015年7月21日，原告杉联公司(甲方)分别与被告度全公司、案外人蜗居公司、诚米公司(均分别系乙方)就租赁新桥路XXX号新桥大厦101(租赁面积201㎡)、102(租赁面积205㎡)、103办公室(租赁面积245㎡)(均附平面图)签订《房屋租赁合同》各一份，租赁期限均自2015年7月27日至2020年7月26日；首付期2015年7月27日，续付期2015年10月17日、2016年1月17日等；乙方职责中均约定“按合同约定交纳租费水电话费，甲方收到租费后一周内开具租赁服务费的发票。(水电费由上海杉联房地产开发有限公司代开发票)”违约责任中均约定“乙方在租金到期后一周仍未付租，则视为同意终止本租赁合同，乙方的保证金将作为违约金不予退还。同时，乙方还将承担租费的千分之三/日滞纳金。甲方可对租赁房实施清场后另行出租。”其中101办公室租赁服务费为30,569元/月，季付91,707元，房屋保证金61,138元；102办公室租赁服务费为31,177元/月，季付93,531元，房屋保证金62,354元；103办公室租赁服务费为37,260元/月，季付111,780元，房屋保证金74,520元。2015年7月28日，浩昌公司支付运盛公司“新桥大厦101保证金”148,012元。2015年8月5日，杨斌支付运盛公司“新桥办公室3个月租金”297,018元。2015年10月30日，诚米公司支付上海市黄浦区诚进商务服务中心(以下简称“诚进中心”)“房租”99,006元。2015年11月30日，运盛公司向浩昌公司开具“租赁服务费”发票297,018元。新桥物业管理处抄表日为2015年8月28日的水电费收据联显示金额为531元；抄表日为同年9月25日的金额为1,727元；抄表日为10月26日的金额为1,574元；抄表日为11月26日的金额为3,273元；抄表日为12月26日水电费付款联的金额为790元。2015年10月29日，诚米公司向诚进中心支付“电费”1,727元；2015年11月18日，诚米公司向诚进中心支付“9月份水费”531元；2015年11月20日，浩昌公司向诚进中心支付“10月份电费”1,574元。2015年10月29日，原告向浩昌公司开具“代收电费”发票1,574元。2016年1月13日，浩昌公司向本院起诉被告运盛公司、第三人杉联公司、诚进中心【案号为(2016)沪0101民初1522号】，要求法院判令：一、运盛公司退还意向金和保证金198,012元；二、运盛公司退还租金156,240元；三、运盛公司赔偿装修等损失200,000元；四、运盛公司自2015年12月11日至完全偿付上述金额的资金占用损失，按日0.067%计算；五、诉讼费由运盛公司承担；六、杉联公司、诚进中心对上述请求承担连带责任。本案诉讼中，原告于庭审中陈述诚进中心系新桥大厦水电费收取账户；另原告于2016年3月17日开始对新桥路XXX号新桥大厦101、102、103办公室进行了装修施工。另查明，被告度全公司与浩昌公司、蜗居公司、诚米公司均系有限责任公司；杨斌为浩昌公司法定代表人，同时系度全公司股东(2015年11月30日变更)及蜗居公司法定代表人、股东；诚米公司自2015年9月10日变更为度全公司股东。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告就租赁新桥路XXX号新桥大厦101办公室(租赁面积201㎡)签订书面《房屋租赁合同》，浩昌公司、杨斌、诚米公司各支付的“新桥大厦101保证金”、“新桥办公室3个月租金”、“房租”金额均按照原告与被告、蜗居公司、诚米公司各自签订的三份《房屋租赁合同》中保证金和租金的总金额履行的，同时鉴于被告与蜗居公司、诚米公司、浩昌公司之间的关系，故本院认定浩昌公司、杨斌、诚米公司支付保证金、租金均系代被告支付，被告辩称原告未交付房屋之意见，与其两次支付合同约定的租金金额的行为相悖，本院难以采纳。关于合同解除及欠付租金一节，根据合同约定被告应在2015年10月17日支付2015年10月27日至2016年1月26日的租金，届时被告未支付，仅于2015年10月30日支付一个月(即2015年10月27日至2015年11月26日)的租金。原告主张该期租金到期后(即2016年1月17日)被告在一周内仍未付租视为同意解除租赁合同，并无不当，故本院确认双方《房屋租赁合同》于2016年1月25日解除，被告应支付自2015年11月27日至2016年1月25日的租金，原告主张的金额有误，本院予以调整。关于逾期付款的滞纳金一节，相关合同条款应解释为租期到期后一周仍未付租的，承租方承担租费千分之三每日的滞纳金。因被告于2015年10月30日支付一个月的租金，故相应的滞纳金应自2015年10月25日计算至2015年10月30日；未支付之租金的滞纳金应自2015年10月25日计算至被告付清之日止。关于水电费一节，诚米公司、浩昌公司支付的水电费，与原告提供的相关收据联金额一致，故本院对原告提供的2015年11月、12月水电费证据予以确认，原告按照101办公室的租赁面积(201㎡)占101、102、103办公室的总租赁面积的比例计算被告未付的水电费金额，并无不当，本院予以支持。关于交付钥匙、注销工商登记及支付房屋使用费一节，鉴于原告于庭审中陈述其已于2016年3月17日自行对新桥大厦101办公室进行了施工，原告要求被告交付房屋钥匙已无必要，按租金标准计算房屋使用费亦应至2016年3月16日；被告应履行工商注册地址迁移义务，未履行期间仍应支付原告相应的使用费，具体标准由本院酌定。另外，被告因未按约支付租金构成提前退租，应按约支付原告违约金，该违约金可由保证金冲抵。原告要求被告支付恢复装修费用，并无合同依据，相关损失可由上述违约金弥补。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海度全金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杉联房地产开发有限公司自2015年11月27日至2016年1月25日的租金人民币60,151.90元；二、被告上海度全金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杉联房地产开发有限公司逾期支付2015年10月27日至2015年11月26日之租金的滞纳金人民币550.24元；三、被告上海度全金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杉联房地产开发有限公司逾期支付2015年11月27日至2016年1月25日之租金的滞纳金(以人民币60,151.90元为基数，按每日3‰，自2015年10月25日起计算至实际付清之日止)；四、被告上海度全金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杉联房地产开发有限公司2015年11月、12月的水电费人民币1,254.47元；五、被告上海度全金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杉联房地产开发有限公司自2016年1月26日至2016年3月16日的房屋使用费人民币51,651.07元；六、被告上海度全金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内办理公司住所自上海市黄浦区新桥路XXX号101室变更至他处的工商登记手续；七、被告上海度全金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杉联房地产开发有限公司房屋使用费，按每月人民币1,000元计算，自2016年3月17日至被告度全金融信息服务有限公司工商登记住所自上海市黄浦区新桥路XXX号101室变更至他处之日止；八、被告上海度全金融信息服务有限公司应支付原告上海杉联房地产开发有限公司违约金人民币61,138元，该款由现在原告上海杉联房地产开发有限公司处的保证金人民币61,138元抵扣；九、驳回原告上海杉联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,159元，由原告上海杉联房地产开发有限公司负担人民币659元，由被告上海度全金融信息服务有限公司负担人民币2,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严 奇
代理审判员 焦明静
人民陪审员 时 美
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 虞扬扬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……