北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第05880号
上诉人（原审被告）北京张华律师事务所，住所地北京市朝阳区小营路*号四方大厦***室。
主任张华。
被上诉人（原审原告）北京市四方房地产开发总公司，住所地北京市朝阳区小营北路5号楼。
法定代表人ＸＸＸ，总经理。
委托代理人杨金元，男，1965年1月1日出生，该公司职员。
委托代理人杜建峰，北京市高默克律师事务所律师。
上诉人北京张华律师事务所（以下简称张华律所）因与被上诉人北京市四方房地产开发总公司（以下简称四方公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第06037号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
2012年11月，张华律所诉至原审法院称：四方公司、张华律所于2007年7月19日签订了《四方大厦房屋租赁协议》，依据该协议张华律所应承担相应的房屋租金及供暖费。但张华律所未如约支付上述费用，一直拖欠至今。此外协议期满后，四方公司收回房屋时对张华律所的物品清理保存至今，相应的房屋使用费张华律所亦应支付。现诉至法院要求：1.判令张华律所支付所欠房屋租金276000元，并依据租赁协议支付滞纳金204126.75元。2.判令张华律所支付所承租房屋供暖费13760.51元。3.判令张华律所支付房屋使用费184460元。
张华律所辩称：第一、二项四方公司诉讼请求已经超过诉讼时效。第三项使用费不存在的，对方将东西强行搬到一个仓库里，而且这些东西我们已经拿走了。
原审法院经审理查明：四方公司、张华律所于2007年7月19日签订了《四方大厦房屋租赁协议》，约定：四方公司将位于北京市朝阳区亚运村小营路5号四方大厦12层（实际建筑11层）1209号193.81平方米房屋出租给张华律所；租赁期自2007年8月1日起至2010年7月31日止；租金每年102000元；租金的付款方式为三个月支付一次，张华律所最迟应在2007年8月1日前向四方公司支付（2007年8月1日至2007年10月31日）的房屋租金25500元，之后张华律所应于每一个付款期结束前三日内按四方公司指定方式向四方公司支付下一付款期的租金，支付日以四方公司实际收到日期为准；张华律所应承担使用该房屋所发生的水、电、电话、天然气、供暖费、宽带等费用；张华律所应在签署本协议时向四方公司缴纳10000元保证金，作为张华律所忠实履行和遵守本租赁协议中各项条款的保证，四方公司可用此保证金充抵任何应由张华律所承担而实际未付的款项；张华律所若逾期向四方公司支付租金，每逾期一日应向四方公司支付应付租金万分之五的滞纳金，逾期超过二十日后，四方公司有权终止合同，收回房屋。2007年8月1日，张华律所开始使用上述房屋，至合同期满，张华律所共向四方公司给付租金30000元。
原审庭审中，四方公司表示，2007年8月1日张华律所开始使用涉案房屋，一直使用到2010年7月31日合同期满，合同期满后我们通知对方或是续签合同，或是搬走，对方也不签合同，也不搬走，我们于2010年8月3日将涉案房屋更换门锁，将张华律所的物品全部锁在房屋内。后来于8月十几日将张华律所所有物品搬到了涉案大厦1204号房间，1204号房间当时是空的，为了弥补损失先将张华律所的所有物品搬到1204号，我们搬东西之前联系不上张华律所，但是贴了很多次通知。2010年9月我将涉案房屋重新出租了。张华律所的物品自己陆陆续续取了6次，直至上周四才全部搬完。张华律所表示，我们是2007年8月1日起在涉案房屋经营律所，一直使用到合同期满。我们律师所开始给四方公司作法律顾问，当时四方公司的老总口头和我们说1209提供给我们律所使用，不要我们租金和供暖费用以抵我们的代理费用。后来出于形式需要还是签订了一份房屋租赁协议，但是对方一直也没有跟我们要过任何费用，后来因四方公司更换了老总，不认可以前的事，所以才向我们主张相关的费用。合同期满后，为这事双方还在进行交涉，四方公司在8月3日将涉案房屋的门锁更换了。我于8月5日上班发现门锁被更换了，我就报警了，警察当时也没有管，之后四方公司将涉案房屋内的东西搬到别处了，具体搬到哪我也不清楚。2011年6月我又通过其他的中介还在四方大厦又租赁了其他办公室，陆陆续续取出了部分东西，上周四取完了两审判决中所列的物品，我认为还有其他物品，我们之间因返还原物的问题，已经过了两审诉讼。
原审庭审中，就是否存在代理费抵扣租金、供暖费的问题，张华律所表示，没有书面证据，就是当时口头陈述。四方公司表示，不存在此事，我们向公司领导进行过询问，领导表示并没有过此事。
原审庭审中，就催要租金、供暖费的问题，四方公司表示，我们一直在向张华律所催要租金、供暖费。张华律所在合同期内一直在涉案房屋内工作。张华律所的律师所以前是和我们公司合作过，但是我们公司都给过张华律所律所代理费用了，不存在抵扣的问题。我们一直在通过发催款通知、打电话和张华律所本人谈等各种方式催要租金。张华律所表示，四方公司确实是发过催款通知，但是四方公司公司有些人不知道抵扣的事情，我跟四方公司人员解释。后来四方公司也是数次发过催款通知和收房通知，这是四方公司公司内部问题。
原审庭审中，就四方公司各项诉讼请求的计算方法，四方公司表示，3年租金共计306000元，对方已支付了3万元，剩余全部未支付。滞纳金在合同第10条第2小项有约定，具体见我们的计算清单。3年供暖费用，第一年每平米19元，第二、三年每平米26元，涉案房屋是193.81平米。使用费是参照1204房屋的面积收取使用费，1204的面积是116.9平米，每日按照每平米2.3元计算，从2010年8月计算到2012年12月31日。张华律所表示，针对四方公司的计算方式我不发表意见。
原审庭审中，四方公司还向法院提交了如下证据：证据1.租赁协议。证据2.供暖费缴费凭证，证明我们已将涉案房屋的供暖费交纳了。证据3.投诉书。证据4.我们公司向张华律所发的催款通知2份。证据5.张华律所写给我们公司老总的函，证明张华律所承诺交纳租金。证据6.其他公司签订其他房屋的租赁协议。证明同一户型的占用我们房屋使用费。证据7.2012年朝民初字第37512号民事判决书以及2013年二中民终字第12224号民事判决书。证明双方之间的纠纷一直存在，诉讼时效没有超过。证据8.支付代理费用的收据4张。证明我们已经支付了张华律所代理费用。张华律所对证据1的真实性认可，表示如果事实不是我说的那样，对方早就有权收回房屋，但却是在履行期满后才收回房屋。这个合同恰恰证明四方公司找我要租金已经超过诉讼时效了。对证据2认为与本案无关，在租赁期间我们确实没有交纳过供暖费。对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，针对投诉书内容不认可。对证据4确实收到过催款通知单。对证据5的真实性认可，确实是我写的函，但是并没有承诺过要继续支付租金的内容。对证据6认为与本案无关。对证据7的真实性均认可，那个案件是我要求返还原物，这个案件是对方要求租金，没有任何关联性。对证据8的真实性认可，只能证明这部分代理费用支付了，还有其他代理费用没有支付。
原审法院判决认为：四方公司、张华律所于2007年7月19日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。现张华律所长时间不按约交付租金，显已构成违约，四方公司据此要求支付租金、滞纳金、供暖费，合法有据，法院予以支持。就房屋使用费，因四方公司自述于合同期满后已将1209房屋上锁，后又将张华律所物品搬至大厦1204房屋，虽然四方公司搬离张华律所物品的行为起因系张华律所未能如约履行协议，但四方公司将物品搬至同一大厦的1204房屋之行为并未经过张华律所同意，且存放物品亦不需要同一档次的房屋，就此问题双方也进行了诉讼，故此项费用缺乏依据，法院不予支持。就张华律所所称诉讼时效问题，张华律所认可四方公司数次发过催款通知和收房通知，且从双方间的其他诉讼可知四方公司一直在向张华律所主张租金，故法院对张华律所的此项抗辩理由不予采信。就张华律所称曾约定代理费抵扣租金、供暖费的问题，其未提交相关证据，四方公司对此亦不认可，法院对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京张华律师事务所于本判决生效之日起十五日内给付北京市四方房地产开发总公司房屋租金二十七万六千元、滞纳金二十万四千一百二十六元七角五分。二、北京张华律师事务所于本判决生效之日起十五日内给付北京市四方房地产开发总公司供暖费一万三千七百六十元五角一分。三、驳回北京市四方房地产开发总公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张华律所不服，上诉至本院称：1.四方公司起诉早已过诉讼时效，四方公司催款通知均发生在2010年8月之前，四方公司在2012年年底才向我方提起诉讼，超过民法规定的一年诉讼时效。2.原审法院认定我们双方之间的其他诉讼可知四方公司一直在向我方主张租金没有事实依据。故请求撤销原审判决，改判驳回四方公司的一审诉讼请求。四方公司同意原审判决。
本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、相关书证等在案证明。
本院认为：本案的争议焦点为四方公司起诉张华律所要求给付租金是否已过诉讼时效。双方因租金支付问题发生争议后，四方公司于2007年12月11日以及2010年7月19日先后向张华律所发函通知缴纳租金，张华律所亦认可在双方租赁协议于2010年7月31日到期后，四方公司数次向其发送收房通知。2011年7月25日，张华律所主任张华于2011年7月25日向四方公司领导发函协商核实确认双方账目问题。2012年8月14日，双方又因租金争议引发的返还原物纠纷发生诉讼。综上，足以判断四方公司一直在向张华律所主张租金，四方公司于2012年11月起诉张华律所并未超过诉讼时效。张华律所的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5292元，由北京张华律师事务所负担（于本判决生效后七日内给付北京市四方房地产开发总公司）。
二审案件受理费8708元，由北京张华律师事务所负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 淼
代理审判员 刘建刚
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年六月十九日
书 记 员 吴可加