浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐执异初字第20号
原告：中信银行股份有限公司温州柳市支行。
负责人：郑晖，支行行长。
委托代理人：何笑珍、张洁，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
被告：王健。
委托代理人：叶乐一、周旭蕾，浙江杭天信（乐清）律师事务所律师。
被告：温州丽都房地产开发有限公司。
法定代表人：靳勇。
原告中信银行股份有限公司温州柳市支行与被告王健、温州丽都房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，二次公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司温州柳市支行（以下简称中信银行柳市支行）的特别授权委托代理人何笑珍、张洁、被告王健的特别授权委托代理人叶乐一、周旭蕾到庭参加诉讼。被告温州丽都房地产开发有限公司（以下简称丽都公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中信银行柳市支行起诉称：浙江大江电气成套设备有限公司（以下简称大江公司）因未能偿还原告中信银行柳市支行的到期贷款，被法院判决承担还款责任，包括被告丽都公司在内的保证人被判决承担连带偿还责任。诉讼期间，因原告申请法院查封了被告丽都公司名下多套房产，后上述案件判决生效并进入执行阶段，法院根据（2015）温乐执民字第2785-2号执行裁定书对乐清市城南街道千帆东路2×7号中央公馆商住楼系列房产进行了轮候查封。案件在执行中，被告王健以其系被查封的中央公馆商住楼7幢2××1室、2××2室、2××3室房产实际所有权人为由，提出了书面异议，要求中止执行。但是，被告王健异议之诉称与事实严重不符，且相关证据并不能证实其主张，具体为：一、被告王健与被告丽都公司存在利害关系，其提供的相关房屋买卖合同与付款行为系为转移资产而虚构；二、被告王健提供之房屋买卖合同及汇款凭证，预付房款在前，合同签订在后，不符合交易习惯，且因金额无法拼凑完成，后期又补造了《补充协议》以达到表面上的“支付全款”；三、被告王健长期生活在上海，未曾实际居住使用本案所涉房产。因此，被告王健并未满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形，法院作出（2015）温乐执异字第43号执行裁定书裁定对被告王健提出异议的房产中止执行，缺乏事实与法律依据，故请求判令：一、对登记在被告丽都公司名下的坐落于乐清市城南街道千帆东路2×7号中央公馆商住楼7幢2××1室、2××2室、2××3室房产许可执行；二、本案诉讼费由被告承担。
为证明其主张事实，原告提供了以下证据：
1、营业执照、组织机构代码、金融许可证、负责人身份证，证明原告诉讼主体资格；
2、被告身份证，证明被告王健诉讼主体资格；
3、（2015）温乐执异字第43号执行裁定书，证明因被告王健执行异议申请，法院裁定中止执行；
4、（2015）温乐商初字第407号民事判决书、（2015）温乐商初字第407-1号民事裁定书、（2015）温乐执民字第2785-2号执行裁定书，证明原财产执行措施正确得当，应当予以继续执行；
5、中信银行汇（本）票申请书、建设银行取款凭条、现金交款单、丽都公司在建行的银行交易明细表、上海浦东发展银行本票及入账单、乐清市顺霖电器有限公司（以下简称顺霖公司）在建设银行的交易明细表、工商登记信息，证明王健与被告丽都公司之间有利害关系，被告王健在2014年7月17日、18日缴纳的购房款系通过复杂的打款走账形成，并不存在真实付款行为，被告王健与被告丽都公司签订的买卖合同是虚假的。
被告王健答辩称：一、其与被告丽都公司签订的商品房买卖合同合法有效，不存在无效或可撤销情形。7幢2××1室、2××2室、2××3室实为一套房屋三个产权证，其欲购买该房屋，由于限购政策，2012年11月12日其仅与被告丽都公司就中央公馆商住楼7幢2××2室房产签订了商品房买卖合同，约定价款为5615385元，2012年11月19日，其支付了首付款1685385元，2014年限购政策开放后，被告丽都公司通知其签订另外两处房产的合同。因其在上海，故由他人支付7幢2××1室的房款2418619元、2××3室的房款4303239元以及2××2室的部分余款。2014年9月13日其与被告丽都公司就7幢2××1室、2××3室签订了商品房买卖合同。上述三份商品房买卖合同均办理备案登记，并分别于2012年11月23日、2014年9月25日办理了预购商品房预告登记。所以其与被告丽都公司签订的合同合法有效，不存在无效或可撤销情形。二、合同已得到实际履行，其依据合同已合法占有房产。（一）其付清了7幢2××1室、2××2室、2××3室的全部房款；（二）被告丽都公司则将房产交付给其，其对该房产已合法占有。本案的房屋验收交接书、专项维修资金凭证等证据足以证明被告丽都公司已将房屋交付给其，从交付之日起其已实际占有了该房屋。三、其与被告丽都公司并无法律上的利害关系，更不存在恶意串通的情形。其向被告丽都公司购买商品房是根据被告丽都公司向市场公开的对价，并无取得任何利益。原告的诉称完全虚构且无任何证据证明。四、法院作出中止执行其房屋的裁定书，符合法律规定。（一）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。结合其的情形，法院对其房产依法不得查封。（二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案诉争房屋已预告登记在其名下。（三）《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释一》（讨论稿）第40条《受让人执行异议的认定》规定：“受让人已经办理预告登记，且预告登记在有效期内，受让人提出执行异议的，人民法院应予支持”。综上，其认为法院作出的（2015）温乐执异字第43号执行裁定书完全正确，请求依法维持。
为证明其主张事实，被告王健提供了以下证据：
1、身份证，证明被告王健的主体身份；
2、（2015）温乐执民字第2785-2号执行裁定书，证明涉案房屋已经被查封；
3、商品房买卖合同、补充协议及合同登记备案意见，证明被告王健于2012年和2014年即法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；
4、销售不动产统一发票、现金交款单，证明被告王健已履行购买房产的付款义务；
5、房屋验收交接书、物业维修资金发票，证明被告王健在查封前已实际使用房屋，并缴纳物业费的事实；
6、房屋所有权证，证明该房产于2015年1月26日才办理初始登记；
7、预告登记证，证明被告王健就涉案房产已办理预告登记；
8、银行取款凭证及现金交款单，证明2012年11月19日被告王健的母亲蒋爱霞替被告王健支付房款1685385元；
9、顺霖公司汇款回单、进账单，证明2014年7月17日，顺霖公司汇款给浙江阳康电子有限公司（以下简称阳康公司）6426882元，阳康公司再汇款给郑盈盈6420000元；
10、银行凭证，证明2014年7月15日，周焱静汇款798403元至郑盈盈账户；
11、银行汇款凭证，证明郑盈盈收到来源于顺霖公司、周焱静的资金后，将7321429元购房款缴纳至被告丽都公司；
12、款项协议书及银行凭证，证明被告丽都公司系阳康公司的债务人。
被告丽都公司未进行答辩，亦未提供证据。
原告及被告王健提供的证据经庭审出示、质证，双方当事人质证及本院认证意见如下：
对于原告提供的证据1、2、3、4，被告王健无异议，但认为法院查封其房产的行为不当，应当予以纠正；对于证据5，被告王健认为该证据只能证实被告丽都公司有汇款7320000元给乐清市家嘉企业管理咨询有限公司（以下简称家嘉公司），家嘉公司将该款转汇给阳康公司，但该笔款项并未用于其支付购房款，被告丽都公司有汇款给家嘉公司3000000元，家嘉公司有汇款300000元给卢建云，但并无证据证实卢建云汇款给郑盈盈，而被告王健的购房款大部分为郑盈盈支付，该款与被告王健支付的购房款无关，以上证据只能证实顺霖公司收到浙江弘健电子有限公司（以下简称弘健公司）的6426882元后，将该款转付给阳康公司，阳康公司收款后付给郑盈盈6420000元，郑盈盈最终将6420000元加上其他款项一并缴纳了被告王健的购房款7321429元，但该款项并非来源于被告丽都公司，而是来源于阳康公司与其他公司的经济往来，与本案无关，家嘉公司系被告丽都公司的债权人，若有经济往来是它们之间的债权、债务关系，与本案无关；工商登记也无法证明被告王健与被告丽都公司有法律上的利害关系。
对于被告王健提供的证据1、2，原告无异议；对于证据3，原告对商品房买卖合同的形式上的真实性无异议，但对是否存在真实交易存在异议，对补充协议的真实性有异议，对合同登记的备案意见的形式上的真实性无异议，但认为是基于虚假的买卖合同进行登记的，不具备法律上的效力；对于证据4，原告对其形式上的真实性无异议，但认为不能证明被告王健履行了付款义务；对于证据5，原告对房屋验收交接书真实性存在异议，对物业维修资金发票的形式上的真实性无异议，但认为不能证明被告王健真实使用该房屋；对于证据6，原告对其形式上的真实性无异议，认为反而能够证实原告向法院申请执行之时涉案房产的物权登记在被告丽都公司名下；对于证据7，原告对其形式上的真实性无异议，但认为该登记是依据被告王健提供虚假的合同进行登记的，在法律上无效力；对于证据8，原告对其三性均无异议；对于证据9、10、11，原告对其合法性及真实性无异议，但认为不能反驳被告王健的购房款来源于被告丽都公司；对于证据12，原告对款项协议书的三性均有异议，认为是被告丽都公司与阳康公司之间的协议，且两个公司之间存在串通嫌疑，有事后补造的可能性；对于银行凭证形式上的真实性无异议，但认为只能证明阳康公司有打款给被告丽都公司，不能证明该款项性质是还款还是借款。
本院认为，对于原告提供的证据1、2、3、4，因被告王健无异议，本院予以确认；对于证据5，该证据无法证实原告主张的被告王健支付的购房款来源于被告丽都公司的待证事实，本院不予确认。
对于被告王健提供的证据1、2、3、4、6、7、8及5中的物业维修资金发票，因原告对其真实性无异议，以上证据证明了被告王健购买涉案房屋及支付购房款的过程，与本案有关联性，本院予以确认，因证据5中的房屋验收交接书无落款时间，无法确认交接时间，本院不予确认。对于证据9、10、11，因原告对其真实性无异议，且以上证据证实了被告王健支付的购房款并非来自于被告丽都公司，而是来自于其他途径，本院予以确认；对于证据12，本院认为，该证据能证明被告丽都公司与阳康公司之间存在经济往来，本院予以确认。
经审理本院查明，坐落于乐清市城南街道千帆东路2×7号中央公馆商住楼7幢2××1室、2××2室、2××3室实为一套房屋三个产权证。2012年11月12日，被告王健与被告丽都公司签订了中央公馆商住楼7幢2××2室的商品房买卖合同，合同约定房价款为5615385元。2012年11月19日，被告王健向被告丽都公司支付了该房产的首付款1685385元。2012年11月22日，乐清市住房和城乡规划建设局对该合同予以备案；同年11月23日，该房产预告登记在被告王健名下。2014年7月17日，被告王健支付了7幢2××1室全部房款2418619元、2××3室全部房款4303239元以及2××2室的部分剩余购房款599571元；同年7月18日，被告王健支付了7幢2××2室的部分剩余购房款3000000元。2014年9月13日，被告王健与被告丽都公司就7幢2××1室、2××3室签订了商品房买卖合同；同年9月24日，乐清市住房和城乡规划局对上述二份商品房买卖合同均办理了备案登记；同年9月25日，7幢2××1室、2××3室预告登记在被告王健名下。2015年1月20日，被告王健与被告丽都公司签订了涉案房产补充协议，约定变更2××1室房产价款为1965139元、变更2××2室房产价款为4294051元、变更2××3室房产价款为3496401元，并约定被告丽都公司在2015年1月30日前扣除相关税费统一结算后将差额无息退还给被告王健。2015年1月21日，被告丽都公司按照补充协议约定价款开具了三份售房款发票。2015年1月26日，乐清市住房和城乡规划建设局将涉案房产的所有权初始登记在被告丽都公司名下。经查明，被告王健支付的购房款的来源为：2012年11月19日被告王健的母亲蒋爱霞取款1685385元后以被告王健的名义缴纳购房款1685385元；2014年7月15日周焱静汇款798403元至郑盈盈账户，2014年7月17日顺霖公司汇款6426882元—阳康公司—郑盈盈账户6420000元，郑盈盈收到以上汇款后以被告王健名义缴纳购房款7321429元。2014年7月18日，郑盈盈以被告王健名义缴纳购房款3000000元。
另查明，本院受理中信银行柳市支行与浙江大江电气成套设备有限公司、莫顿电气有限公司、丽都公司、乐清市江银实业有限公司、陈耀哲金融借款合同纠纷一案中，本院作出（2015）温乐商初字第407-1号民事裁定书查封了涉案房产。被告王健以取得涉案房产的所有权为由向本院申请复议，要求解除查封，后被本院驳回。该案判决生效进入执行阶段后，本院以（2015）温乐执民字第2785-2号执行裁定书对涉案房产进行了轮候查封。被告王健提出执行异议，本院作出（2015）温乐执异字第43号执行裁定书，中止对涉案房产的执行。原告中信银行柳市支行不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。
本院认为，本案的争议焦点是，被告王健对涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的人民法院可以扣押、查封、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，该条规定给予特定债权人优先于一般债权人的特殊保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案中，被告王健与被告丽都公司之间签订的房屋买卖契约，双方意思表示真实，其内容并不违反法律、法规强制性规定，应属有效，且上述买卖合同均办理了备案登记，并办理了预购商品房预告登记，对外具有公示效力，被告王健也实际支付了购房款，物业维修资金发票证实原告已可以支配、占有涉案房产，因涉案房产于2015年1月26日才初始登记在被告丽都公司名下，导致被告王健不能及时办理过户登记手续，并非被告王健过错。原告称被告王健与被告丽都公司之间签订的买卖合同与付款行为系为转移财产而虚构，被告王健支付的购房款来源于被告丽都公司，但未能提供证据证实，本院不予采纳。综上，被告王健享有阻却强制执行涉案房产的实体权益，本院作出的（2015）温乐执异字第43号执行裁定并无不当，故原告提出要求对涉案房产许可执行的请求，不符合法律规定，本院不予支持。被告丽都公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告中信银行股份有限公司温州柳市支行的诉讼请求。
案件受理费31391元，由原告中信银行股份有限公司温州柳市支行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 周 萍
人民陪审员 陈颖周
人民陪审员 吴玲娟
二〇一六年四月二十七日
此件与原本核对无异
书 记 员 郑小东