长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0105民初2242号原告:贺丰，住地长春市绿园区。被告：长春大政房地产开发建设有限公司，住所地：长春市二道区和顺街46号。法定代表人：王晓明，该公司经理。委托诉讼代理人：虞连昌，吉林中证律师事务所律师。被告：逯起，住长春市二道区。原告贺丰与被告长春大政房地产开发建设有限公司、逯起房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺丰、被告长春大政房地产开发建设有限公司（以下简称大政公司）委托诉讼代理人虞连昌、被告逯起到庭参加诉讼。本案现己审理终结。贺丰向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除《购房协议》；2.判令被告返还原告购房款312000元；3.判令被告赔偿原告违约金93600元；4.判令被告承担自2008年10月11日起至返还全部房款及违约金之日止的银行四倍贷款利息；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年10月11日，贺丰与长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司协商团购长江花园三期阳光佳苑小区住房一事达成协议。贺丰于2008年10月12日将购房款交给长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司原负责人逯起。因长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司于2014年12月31日在工商部门已申请注销该企业，且该公司不具备独立法人资格，故将长春大政房地产开发建设有限公司列为被告。被告就交房一事一直拖到今日，原告与被告协商未果。原告诉至法院，请求法院维护合法权益。庭审中,原告只要求大政公司承担诉讼请求中的相应责任。大政公司辩称，1.原告的购房协议是2008年与被告逯起控制的旭晟分公司签订的，2010年逯起将旭晟分公司的全部权益转让给华谷公司，2012年华谷公司与大政公司就该项目进行联合开发时未将被答辩人在项目认购房屋一事告知大政公司，大政公司对此事并不知情，答辩人是否存在真实的认购行为无法确认，大政公司不应承担相关责任；2.即使认定大政公司应承担返还购房款和支付违约金的责任，购房协议中约定的违约金条款属于重复约定且违约标准过高，人民法院应择一保护并予以调整。3.同意解除与原告之间的《购房协议》。逯起辩称，原告起诉属实，起诉状内容真实，当时其是旭晟分公司的负责人，公章是其本人加盖的。当时原告把钱交到财务，财务开的收据，往来项目章也是其盖的。旭晟分公司是独立单位，如果华谷公司在项目履行中不承担责任，则由旭晟分公司承担一切责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述以及提供的证据，本院经审理查明：一、2008年10月11日，贺丰与长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司签订《购房协议》，约定“…一、甲方（长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司）同意乙方（贺丰）在甲方以取得土地使用权的地块位于吉林大路北、同兴路以南、福安街以东、乐群街以西占地面积85200平方米的土地上进行团购。…四、团购价格每平方米2600元人民币，120平方米，计叁拾壹万贰仟元整。五、交房时间，2010年12月30日。六、违约条件：如甲方违约不能如期交房，甲方将返还房款，并承担房款的30%违约金，并从交款日期起承担银行四倍贷款利息。”2008年10月12日，贺丰交付给长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司购房款312000元。长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司向贺丰出具收据一张，载明收到上述款项。二、长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司于2008年9月8日成立，在所隶属的长春大政房地产开发建设有限公司的经营范围内从事房地产开发叁级经营，其民事责任由所隶属的长春大政房地产开发建设有限公司承担，该分公司营业期限自2008年9月8日至2014年12月31日，到期后依法注销。大政公司知情且同意逯起于2010年9月27日前是旭晟分公司负责人，对外代表旭晟分公司。本院认为，本案的争议焦点是被告是否构成违约以及违约责任如何承担。一、关于被告是否构成违约的问题依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原、被告双方均同意解除《购房协议》，不违反法律规定，本院予以认可。原、被告之间是在自愿、平等基础上签订的“购房协议”，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告贺丰在向长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司交付购房款后，长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司应按照协议约定在2010年12月30日向贺丰交付房屋，但长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司并未按照协议约定按时履行交房义务，应当承担违约责任。二、关于违约责任如何承担问题（一）关于承担违约责任主体问题依据《中华人民共和国公司法》第十四条规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。本案中，被告逯起提供“企业机读档案登记资料”中载明“长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司在所隶属的长春大政房地产开发建设有限公司的经营范围内从事房地产开发叁级经营，其民事责任由所隶属的长春大政房地产开发建设有限公司承担”。长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司被注销后，其民事责任应由大政公司承担，大政公司庭审中对由其承担分公司责任并无异议，同意解除购房协议。逯起庭审中提供“财务往来账目”和“情况说明”，以此证明旭晟分公司将其权利义务转给华谷公司，由华谷公司经营，后分公司被大政公司注销，大政公司承接旭晟分公司的义务。庭审中，逯起陈述其向贺丰告知“只是项目的经营者换成了华谷公司，但还是由旭晟分公司向贺丰交付120平方米房子”，其并未告知贺丰将购房协议约定的应由分公司履行的义务转让，依据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。本案贺丰对长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司将债务转让给华谷公司事宜并不知情也未表示同意，故旭晟分公司的民事责任应由大政公司承担。逯起原系长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司负责人，其对外以旭晟分公司名义进行民事活动时，代表分公司行为，原告庭审中明确不要求逯起承担本案责任，于法有据，本院予以支持。（二）关于承担违约责任数额问题依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，贺丰与长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司约定“如甲方违约不能如期交房，甲方将返还房款，并承担房款的30%违约金，并从交款日期起承担银行四倍贷款利息”，双方约定了旭晟分公司不履行交房义务需要支付违约金和逾期利息两种承担违约责任的方式作为对守约方的补偿，但是损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，结合本市房产价格大幅上涨及至今未交付房屋的情况，本院以原告所交房款的年利率24%作为被告违约金和逾期利息的赔偿为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除贺丰与长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司于2008年10月11日签订的《购房协议》；二、长春大政房地产开发建设有限公司于本判决生效之日立即向贺丰返还购房款312000元；三、长春大政房地产开发建设有限公司于本判决生效之日立即给付贺丰违约金和逾期利息（以总房款312000元为基数，按年利率24%计算，自2008年10月12日起至实际支付之日止）；四、驳回贺丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7384元，由长春大政房地产开发建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  姚筱玲代理审判员  赵 爽代理审判员  宋东昇二〇一七年十月二十七日书 记 员  张东浩