南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第650号
原告南京国际广场购物中心有限公司，组织机构代码69462706-9，住所地南京市鼓楼区中央路201号。
法定代表人闵卫国，执行董事。
委托代理人胡剑宏，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人朱法建，江苏致邦律师事务所律师。
被告南京康鑫文化体育管理有限公司，组织机构代码74536474-9，住所地南京市秦淮区洪武路198号城开大厦A幢601室。
法定代表人曹德花，总经理。
委托代理人姚希康，江苏天煦律师事务所律师。
委托代理人方强。
原告南京国际广场购物中心有限公司（以下简称国际广场）与被告南京康鑫文化体育管理有限公司（以下简称康鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国际广场的委托代理人朱法建、胡剑宏，被告康鑫公司的委托代理人姚希康、方强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国际广场诉称：2010年11月，原、被告双方签订了《南京国际广场购物中心租赁合同》，约定原告将位于本市中央路201号南京国际广场购物中心五层507室的房屋（面积约465平方米）出租给被告使用，并约定了租赁期限、租金标准、支付方式以及物业管理费、推广费、违约责任等具体条款。合同签订后，原告将上述房屋于2011年3月7日交付给被告使用。2012年4月开始，被告以种种借口拖欠租金及相关费用。原告于2012年10月10日向被告发出《关于终止﹤南京国际广场购物中心租赁合同书﹥的函》，要求自2012年10月12日起终止原、被告之间的租赁合同，并于终止后三天内返还商铺，缴清拖欠各项费用，但被告对此置之不理。经多次催要，被告仍未支付，被告的上述行为违反了合同约定，已构成违约。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间《南京国际广场购物中心租赁合同》；2、被告立即支付2013年12月31日前拖欠的租金、物业管理费、推广费、水电费等相关费用共计1958288.10元，并按银行同期贷款利率标准支付相应利息；3、被告迁出租赁房屋，并将租赁房屋恢复至合同约定之原状，向原告进行返还，并按每月81840元的标准向原告支付2014年1月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费用；4、被告承担本案的全部诉讼费。
被告康鑫公司辩称：1、原、被告双方之间签订的房屋租赁合同尚未到期，原告要求提前解除合同没有依据；2、原告违反先合同义务，做了很多虚假宣传和误导，经营中原告怠于宣传推广，违约在先，给被告造成了巨大的经济损失，原告应予赔偿；3、被告未支付租金系行使先履行抗辩权，原告未按约履行推广宣传等先行义务，导致购物中心客源稀少，商铺入住率低，大量商户拒付租金，故原告要求支付租金及房屋占有使用费没有依据；4、在大量商铺退租的情况下，原告要求被告继续在诉争房屋内经营并同意免除租金，原告现又主张租金没有根据；5、原告在经营过程中强制断水断电，给被告造成重大损失。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：本市鼓楼区中央路201号“南京国际广场”共计40层，房屋所有权人为南京国际集团股份有限公司，原告是其投资设立的全资子公司。2010年6月起，南京国际集团股份有限公司书面授权原告国际广场负责经营南京国际广场裙楼（地下负一层至裙楼八层）。本案诉争房屋位于国际广场购物中心五层507室。
2010年11月23日，原告国际广场（甲方）与被告康鑫公司（乙方）签订了《南京国际广场购物中心租赁合同书》，约定原告将诉争房屋出租给被告使用；用途为花言草语SPA品牌的系列商品零售使用；租赁期限为5年，自2010年11月22日至2015年11月21日；免租装修期为自交付之日起3个月又20日，在免租装修期内被告无需支付租金，但需支付物业管理费、推广费，装修期间的水电气等费用由乙方承担；交付日定于2010年11月22日（以实际交付为准），开业日定为2010年12月（具体日期以双方书面确认为准）；第一年的月租金为55800元，第二年的月租金为61380元，第三年的月租金为67425元，第四年的月租金为74400元，第五年的月租金为81840元；物业管理费为27900元／月，推广费为3720元／月；被告应于每月的第一个工作日之前按每月租金标准向原告支付当月租金，并同时支付当月的物业管理费和推广费；公用事业费保证金为2000元；（合同6.3条）若乙方违反本合同的规定，甲方有权按规定终止本合同并没收乙方支付的履约保证金作为违约金或赔偿金；（合同6.4条）尽管有前述的规定，在乙方违反、不遵守、不履行本合同的时候，甲方有权选择不终止本合同，而从保证金中扣除因乙方违反、不遵守、不履行对甲方或第三方引起的损失金额；（合同6.5条）在不影响上述规定的前提下，在租赁期结束后及乙方按合同约定返还该房屋给甲方后的30日内，该履约保证金在扣除甲方的一切损失（如有）后，将由甲方无息退还乙方；（合同10.1.1条）本合同内任何一项应付的租金、管理费或其他任何费用、税项，乙方从该费项应付之日起拖欠超过7天（无论是否追索），甲方有权无条件提前终止合同，除非双方达成新的协议；（合同10.6条）租赁期限届满之日或者本合同提前终止后3日内，乙方应当自付费用将该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复至符合本合同约定的还房条件之状态，并于规定日准时将该房交还甲方……，如逾期超过3天，甲方有权进入该房屋，该房屋内所有装修、设施和物品均无偿归甲方所有。甲方有绝对酌情权决定将装修、设施和物品保留或拆除。同时甲方有权向乙方追索拆除乙方装修和设施设备的开支等等。
合同签订后，原告于2011年3月7日将诉争房屋交付被告使用。因被告未及时交纳租金及其他费用，原告于2012年3月24日向被告发出关于终止南京国际广场购物中心租赁合同书的函，被告在收到上述函件后支付了拖欠费用，继续使用诉争房屋。因被告再次拖欠租金及其他费用，原告于2012年6月5日、2012年10月10日及2013年4月19日向被告发出书面催缴租金等费用的函。在2012年10月10日的关于终止南京国际广场购物中心租赁合同书的函中原告向被告提出：原告依据合同决定自2012年10月12日起终止双方之间的租赁合同，被告在合同终止后3天内将承租房屋交还原告，并缴清拖欠的各项费用。被告于2012年10月12日收到上述函件。被告自2012年4月起的租金未支付（截至2013年12月为1293730.65元）；自2012年5月起的物业管理费未支付（截至2013年12月为558000元）；自2012年5月起的推广费未支付（截至2013年12月为74400元）；自2012年4月起的水电费未支付（截至2013年12月为32157.45元）。
由于原、被告双方未能协商解决欠租等争议，原告遂诉至本院，要求判如所请。庭审中，被告为证明原告违反先合同义务，存在虚假宣传的行为，提交了原告的宣传资料复印件，其中包括聘请国际知名的华夏柏欣（北京）顾问管理有限公司、众多国际知名品牌入驻、机场商业等等。原告认为被告提交的仅为复印件，且资料上注明“仅供参考，会根据实际情况调整”，因此宣传资料不能证明被告的目的。关于原告主张的各项费用，被告对物业管理费未提出异议；对租金部分，被告认可租金支付至2012年4月，但其不同意用已缴纳的诚意金抵扣租金及相关费用，原告称经被告同意后已将诚意金冲抵2012年4月份之前的租金及相关费用；对水电费部分，被告未提出异议；对推广费部分，被告称原告未针对商户进行有效推广，故该笔费用不应支付。原告提供了南京国际广场和南京国际广场购物中心部分推广活动的证据，并称其推广活动不是针对具体的商户。此外，原告同意被告支付的2000元公用事业费保证金从欠款中扣除。
2014年2月13日，原告委托的利安达会计师事务所有限责任公司浙江分所向被告邮寄了《往来询证函》，载明据原告公司账簿记录，截至2013年12月31日，原告欠被告301367元。被告认为原告欠款的数额应为386787元，该份询证函亦说明被告并不欠付原告任何费用。利安达会计师事务所有限责任公司浙江分所称因询证前，原告已就被告欠付的租金等费用诉至法院，故未将其列入应收账款，询证函中的其他应付款应为被告缴纳的保证金。
2014年4月起，国际广场购物中心一至五层重新进行装修，被告未进行经营，亦未与原告交接诉争房屋。2014年7月16日，被告工作人员报警称，本案诉争房屋于7月16日发现店铺后门被撬，损失物品约37600元。
本院组织调解时，原告表示可以适当减少欠租，但要求被告一次性支付；被告不愿意支付租金等费用，并要求原告赔偿损失。因原、被告双方意见分歧较大，致本案未能协商解决。
以上事实，有原告提供的房屋产权证、授权经营书、租赁合同、商铺交付确认函、催款通知函、水电费明细表等证据；被告提交的公证书、宣传资料复印件、回复函等证据及双方当事人陈述等予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的租赁合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告双方就诉争房屋租赁事宜所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性禁止性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。
根据法律规定以及原、被告双方的合同约定，原告的主要合同义务是向被告交付适租房屋，被告的主要合同义务是向原告缴纳房租等费用。由于被告已实际经营使用诉争房屋，故应当认定原告履行了合同义务。关于被告辩称原告违反先合同义务，做了很多虚假宣传和误导，给被告经营造成巨大损失的抗辩意见。本院认为，被告提供的宣传资料为复印件，且该宣传资料上注明“仅供参考，会根据实际情况调整”。该宣传资料的内容不符合要约的构成要件，双方也未将宣传资料作为合同的一部分，被告以此认为原告违反先合同义务的辩解意见依据不足，本院不予采纳。关于被告辩称原告同意免除被告租金的意见，因被告未提供证据予以证实，且原告不予认可，对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。根据双方的合同约定，被告如拖欠租金等费用超过七天，原告有权提前终止合同。本案被告拖欠租金等费用早已超过七天，且经原告多次催要仍未足额支付，被告的行为构成违约。原告依据合同约定解除与被告之间的租赁关系，符合法律规定，本院予以支持。被告于2012年10月12日收到原告发送的解除函，故双方之间的租赁合同应于2012年10月12日解除。根据法律规定，合同解除后，承租人应将租赁物返还出租人，因此被告应迁出涉案房屋并将房屋交付给原告，并将房屋恢复至合同约定的还房条件。
根据原、被告双方签订的租赁合同，被告负有及时向原告支付租金、物业管理费等费用的义务。关于租金标准的问题，本院认为，相对封闭的大型商场内部商铺的商业租赁不同于一般的商业租赁，商户经营的好坏除了商户自身的经营能力之外，商场的定位和整体经营环境也非常重要，而租金标准的约定包括租赁房屋本身的质量、结构、区位等因素，还包括商场管理者给商户创造的良好经营环境，并因此给商户带来经济效益。原告在经营之初定位很高，但实际经营管理过程中并未达到预期的目标，因此可视为原告提供的经营环境发生了变化，应当适当降低租金标准。原告主张的支付租金及占有使用费的期间为2012年4月至实际交付之日止，因被告承租的诉争房屋所在的楼层已于2014年4月开始进行整体装修，无法继续进行经营，故对2014年4月之后的房屋占有使用费，本院不予支持。本院综合本案实际情况，对2012年4月至2012年10月的租金及2012年11月至2014年4月的房屋占有使用费合计1591330.65元（2012年4月至2013年12月的租金及房屋占有使用费为1293730.65元，2014年1月至4月的房屋占有使用费为74400×4=297600元），酌定支持1193497.99元。被告对于原告主张的物业管理费未提出异议，且未提出证据证明物业管理存在瑕疵，故原告要求被告支付2012年5月至2013年12月的物业管理费558000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张2012年4月至2013年12月的水电费32157.45元，被告亦未提出异议，本院予以支持。关于原告主张的推广费74400元，本院综合考虑原告进行推广的内容、费用的支出以及推广的效果等因素，酌定支持推广费55800元。被告辩称原告发出的询证函已证明被告不欠任何费用，因询证函仅是双方债权债务的意见征询，并非双方最终的结算函，被告尚无其他证据证明其已实际支付了租金等相关费用，故对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。关于被告支付的公共事业保证金2000元，原告同意从欠款中扣除，本院予以确认。关于被告支付的诚意金87420元，因合同约定在双方签订正式合同后，转作租金及物业管理费等用途，原告已实际将上述诚意金冲抵被告应缴纳的租金等费用，不违反合同约定，本院予以确认。综上，被告还应当给付原告1837455.44元（租金及房屋占有使用费1193497.99元＋物业管理费558000元＋水电费32157.45元＋推广费55800元-公用事业保证金2000元）。因被告未及时支付上述款项，应赔偿原告因此受到的利息损失，该利息损失应自2014年5月1日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。
据此，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告南京国际广场购物中心有限公司与被告南京康鑫文化体育管理有限公司之间的《南京国际广场购物中心租赁合同书》于2012年10月12日解除；
二、被告南京康鑫文化体育管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南京国际广场购物中心有限公司1837455.44元及利息（自2014年5月1日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；
三、被告南京康鑫文化体育管理有限公司于本判决生效之日起十日内迁出南京国际广场购物中心507室，并将该房屋交还原告。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41885元，由原告南京国际广场购物中心有限公司负担10471元，由被告南京康鑫文化体育管理有限公司负担31414元（此款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨向涛
代理审判员 武加庆
代理审判员 朱玉梅
二〇一四年九月九日
见习书记员 杨 艳