四川省平昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民初字第1329号
原告平昌县邮政局。
法定代表人吴继圃，。
委托代理人（特别授权）刘军，男，生于1972年5月6日，汉族，平昌县邮政局职工，住平昌县江口镇信义大道上城丽景。
委托代理人赵世川，四川百坚律师事务所律师。
被告四川明悦房地产开发有限公司。
法定代表人肖显明，。
委托代理人（特别授权）康军，男，该公司副经理。
本院于2014年6月30日立案受理了原告平昌县邮政局诉被告四川明悦房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，依法由审判员李大凯适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告平昌县邮政局法定代表人吴继圃的委托代理人刘军、赵世川，被告四川明悦房地产开发有限公司法定代表人肖显明的委托代理人康军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告平昌县邮政局诉称：2012年4月1日原、被告订立《商品房申购协议书》，申购门市建筑面积237.38平方米，2013年3月14日原、被告签订《商品房买卖合同》时，门市取得预售许可证的面积仅为148.34平方米，原、被告又于同月28日签订了《购房补充协议书》，购买已购门市后半部分89.43平方米，由于至今被告未取得门市后半部分商品房预售许可证，原告无法履行《购房补充协议书》约定付款给付义务，但被告置法律不顾，强行限期要求原告支付无合法销售手续门市后半部分89.43平方米购房款，请求人民法院判令原、被告订立并签订并备案合同编号2013001449号《品房买卖合同》合法有效，《购房补充协议书》无效，诉讼费及其它涉及的费用均由被告承担。
被告四川明悦房地产开发有限公司辩称：原告于2012年与被告签订《商品房申购协议书》，购买信义大道仁和楼C幢9号门市，约定购买面积237.38平方米，在签订正式合同时，由于该门市后半部分没有纳入测绘，暂时无法签订合同，购房款按337万元交纳，随即被告将房交付原告，被告2014年3月取得入网销售资格，数次通知原告交纳购房款遭拒，2014年3月13日被告发出解除函告，从签订合同到实际履行，被告并未违约，纯属原告拒不履行付款义务所致，其责任由原告承担，请求人民法院确认2014年3月13日被告发出的解除合同函告合法有效，按照《购房补充协议书》约定，原告支付被告赔偿金40余万元。
经审理查明：2012年4月1日平昌县邮政局与四川明悦房地产开发有限公司签订《商品房申购协议书》，约定：平昌县邮政局申购四川明悦房地产开发有限公司开发的座落于江口镇信义大道仁和楼C栋1单元1层2、3号门市（包括夹层，层高5米左右，临街门面长约12米），建筑面积237.38平方米，单价每平方米14200元，总价3370796元，签订本协议后平昌县邮政局在15个工作日内首付50万元，四川明悦房地产开发有限公司取得预售许可证，与平昌县邮政局签订《商品房买卖合同》后，平昌县邮政局在30个工作日内付清剩余购房款2870796元。同年4月19日平昌县邮政局支付四川明悦房地产开发有限公司50万元。2012年10月16日平昌县精绘房屋测绘有限责任公司对梁凤岭（仁和楼）c栋房屋进行了预测：一层9号门市面积为237.38平方米。2012年12月31日四川明悦房地产开发有限公司取得梁凤岭c栋（仁和楼）《商品房预售许可证》：房屋用途性质商住，预售总建筑面积16120.8平方米，120套，住宅面积13397.94平方米，营业用房12个，面积2722.86平方米，备注：不含经济适用住房5套，面积426.3平方米，地下车库面积313.37平方米，物业管理用房面积56.04平方米。2013年3月14日四川明悦房地产开发有限公司与平昌县邮政局签订《商品房买卖合同》，约定：平昌县邮政局购买四川明悦房地产开发有限公司梁凤岭（仁和楼）第1层1-9号，建筑面积148.34平方米（其中套内建筑面积140.65平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积7.69平方米），商品房单价每平方米14200元，总价款2106428元，一次性付款，2013年10月31日前向平昌县邮政局交付该商品房。当天四川明悦房地产开发有限公司将房屋交付给了平昌县邮政局。2013年3月28日四川明悦房地产开发有限公司与平昌县邮政局签订《购房补充协议书》，约定：双方原签订的《商品房申购协议书》约定购买门市面积237.38平方米，但目前四川明悦房地产开发有限公司仅门市前半部分取得预售许可证，房管网上备案面积为148.34平方米，该门市后半部分（约89.43平方米）因四川明悦房地产开发有限公司原因未取得合法销售手续，故双方先签订门市前半部分商品房买卖合同，门市后半部分待四川明悦房地产开发有限公司取得合法销售手续后再签订正规的商品房买卖合同，双方签订《商品房买卖合同》和本补充协议后，暂按原签订的《商品房申购协议书》约定总价3370796元为付款依据（四川明悦房地产开发有限公司须按缴款金额开具不动产销售发票），待该门市后半部分取得合法销售手续后，双方再按具有资质的测绘公司实际测绘的面积为最终结算依据，进行购房款清算，房款多退少补，四川明悦房地产开发有限公司腾空门市向平昌县邮政局移交钥匙后，平昌县邮政局需在30个工作日内付清剩余购房款2870796元，为了满足平昌县邮政局使用需要，虽所购门市仅前半部分能签订《商品房买卖合同》，但由于平昌县邮政局必须购买整个门市才能满足使用，故双方签订《商品房买卖合同》和本补充协议后，平昌县邮政局便永久取得整个门市（包括前、后部分，总面积237.38平方米）的使用权和所有权，四川明悦房地产开发有限公司无权也不得干涉平昌县邮政局今后对该门市前、后整个部分的正常使用，否则视为四川明悦房地产开发有限公司单方面违约，平昌县邮政局有权要求四川明悦房地产开发有限公司按申购该房屋总价3370796元的30%进行赔偿，在该门市后半部分职得合法销售手续之前，双方原签订的《商品房申购协议书》相关条款仍然有效，双方签订《商品房买卖合同》和本补充协议后，四川明悦房地产开发有限公司应在梁凤岭（仁和楼）整体综合验收后，取得竣工备案书后，360个自然日内办理该门市后半部分的合法销售手续。同年6月21日平昌县邮政局支付四川明悦房地产开发有限公司购房款2106428元（含原付申购金50万元）。2014年2月22日四川明悦房地产开发有限公司向平昌县邮政局发出关于催交购房的函：按照双方签订的买卖合同付款方式第六条的约定，你局应在合同签订当日一次性支付购房款337万余元，截只今日你局只履行了160多万元，我司多次电话通知，贵局未按合同履行义务，应属刻意违约，为此特书面来函告知，在接到本函告后，十日内前来我司交清下差房款，逾期将视为放弃购买权，到时我司有权解除买卖合同。2014年3月13日四川明悦房地产开发有限公司向平昌县邮政局发出《解除合同通知书》：在收到本通知之日起十日内到人民法院或仲裁机构确认该解除函告的效力，逾期即产生法律效力，并视为全面接受，到时我司将该房另行出售……。2014年3月22日平昌县精绘房屋测绘有限责任公司对梁凤岭（仁和楼）c栋房屋进行了实际测绘：一层7号、8号门市（平昌县邮政局购买门市）面积为237.38平方米。2014年6月30日平昌县邮政局诉讼来院。
同时查明：2012年1月梁凤岭（仁和楼）c栋房屋经相关职能部门验收合格；平昌县邮政局购买门市后半部分，规划时为B号车库；平昌县规划管理局于2014年7月30日作出平规函（2014）210号《关于仁和商住楼申请将临街车库及物管等用房变更为商业的批复》，四川明悦房地产开发有限公司：根据你司申请收悉，经我局相关业务股室现场踏看，现将有关意见批复如下：一、……二、因原规划的A、B号车库柱网密集，无法满足车库的使用要求，同意你司将A、B号车库变更为商业用房使用，调整后减少的停车位在该项目用地范围内另行配置。
上述事实，原、被告均无异议，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订《商品房申购协议书》、《商品房买卖合同》、《购房补充协议书》属双方当事人的真实意思表示，其中《商品房买卖合同》在原告取得《商品房预售许可证》后所签订，应合法有效，《购房补充协议书》约定的标的物（即门市后半部分）虽未在《商品房预售许可证》预售许可的范围内，但在诉讼中平昌县规划管理局批复将A、B号车库变更为商业用房使用，原告对A、B号车库有权按商品房销售，原告将其B号车库房屋变更商业用房卖与被告，并不违反法律规定，故原、被告签订的《购房补充协议书》现应予有效；被告反诉要求解除合同和原告支付赔偿金40余万元，但被告提起反诉时，未向本院预交反诉费，本案对其反诉不作处理，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条之规定，判决如下：
一、原告平昌县邮政局与被告四川明悦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《购房补充协议书》有效。
二、驳回原告平昌县邮政局要求确认《购房补充协议书》无效的诉讼请求。
本案诉讼费16180元，由原告平昌县邮政局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并预交上诉费16180元，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判员 李大凯
二〇一四年九月十六日
书记员 冉志敏