海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三亚民二终字第148号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈美兰。
委托代理人陈扬法。
被上诉人（原审被告、反诉原告）韦迎娜。
被上诉人（原审被告）谢宗帅。
上述二被上诉人共同委托代理人李爱民。
原审第三人吕永法。
上诉人陈美兰因与被上诉人韦迎娜、谢宗帅，原审第三人吕永法房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第515号民事裁定和民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈美兰及其委托代理人陈杨法，被上诉人韦迎娜、谢宗帅的共同委托代理人李爱民到庭参加诉讼。原审第三人吕永法，经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈美兰一审诉称：2014年4月初，韦迎娜、谢宗帅欲租赁陈美兰的铺面经营药品零售。5月1日，韦迎娜与陈美兰签订《租赁合同》，其中约定韦迎娜租期未满退出房屋的，陈美兰有权不予退还押金。租赁期内，韦迎娜如转让租赁房屋，需经陈美兰同意，且向陈美兰支付1万元等。2014年6月，韦迎娜、谢宗帅将涉诉房屋转租给第三人。韦迎娜、谢宗帅欺骗陈美兰称转租亏了1.8万元，多次要求退还押金。陈美兰出于同情将押金退还给韦迎娜和谢宗帅。后得知，韦迎娜、谢宗帅转租赚了2万多元。韦迎娜、谢宗帅利用陈美兰的同情心骗回押金，因此退还押金并非陈美兰的真实意思。另，根据合同约定，房屋转租成功后韦迎娜应向陈美兰支付1万元。请求判令：1、韦迎娜、谢宗帅共同赔偿陈美兰退还的1万元押金；2、韦迎娜、谢宗帅共同向陈美兰支付转让房屋应付的1万元。
韦迎娜一审答辩并反诉称：陈美兰一房二租，韦迎娜并未将房屋转租给第三人，陈美兰请求韦迎娜支付房屋转租的1万元没有事实根据。陈美兰未将押金退还给韦迎娜，故韦迎娜不应当向陈美兰赔偿1万元押金。陈美兰签约后，又擅自将房屋出租给第三人，致使韦迎娜的合同目的无法实现。请求判令：1、解除韦迎娜与陈美兰的《租赁合同》；2、陈美兰退还韦迎娜1万元押金。2014年12月1日，经原审法院释明后，韦迎娜变更其反诉请求为：1、确认韦迎娜与陈美兰之间的《租赁合同》无效；2、陈美兰退还韦迎娜1万元押金。
谢宗帅一审辩称：谢宗帅不是涉诉《租赁合同》的当事人，不是本案的适格被告，请求依法驳回陈美兰对谢宗帅的起诉。
吕永法一审述称：吕永法看到韦迎娜的招租广告后承租了涉诉房屋。签约时，韦迎娜、谢宗帅带吕永法到陈美兰处签订了《租赁合同》，签约后，吕永法向韦迎娜交付了14万元，其中包括7万元租金、1万元押金以及6万元房屋装修款。
原审法院认定：2014年5月1日，陈美兰与韦迎娜签订《租赁合同》，约定：陈美兰将位于三亚市河东路月川社区386-3号第三家铺面出租给韦迎娜经营药店；租期自2014年5月1日至2019年5月1日止；韦迎娜应在合同签订前，向陈美兰缴纳1万元押金，并于2014年5月1日交纳六个月房租7万元；转让商铺必须经陈美兰同意，转让后向陈美兰支付1万元。签约后，韦迎娜向陈美兰交付了7万元租金及1万元押金，并开始对商铺进行装修。2014年6月18日，陈美兰与吕永法签订《租赁合同》，合同内容除租赁期限外基本与韦迎娜的《租赁合同》相同。庭审中，陈美兰主张，虽然其与韦迎娜签订了合同，但签约过程中均是韦迎娜与谢宗帅共同与其协商，因此谢宗帅实际也是该商铺的承租人。吕永法陈述，其系看到韦迎娜、谢宗帅张贴的招租广告后，经二人介绍与陈美兰签订的合同，并应陈美兰与韦迎娜、谢宗帅的要求将其合同项下的7万元租金及1万元押金交给韦迎娜及谢宗帅，但收据由陈美兰出具。吕永法还提供收条证明，除此外，还向韦迎娜和谢宗帅支付了6万元商铺装修转让费。陈美兰认可吕永法陈述的上述事实，主张吕永法向韦迎娜支付的租金及押金实为其退还韦迎娜的租金及押金。韦迎娜、谢宗帅对上述事实均不予认可，主张并未将房屋转租给吕永法，也未收取吕永法交来的租金和押金。谢宗帅同时主张其向吕永法出具的店铺装修转让款收据非涉诉店铺的装修转让款，但谢宗帅对此未能提供证据予以证明。
另，庭审中，陈美兰陈述涉诉房屋于1995年建设，但因该房屋未依法办理报建手续，因此亦无法办理房屋产权证。2014年12月1日，经审查后，原审法院向陈美兰、韦迎娜释明涉诉《租赁合同》无效，告知二人可以变更诉讼请求。但陈美兰坚持不予变更，韦迎娜变更了反诉请求。
原审法院认为：一、关于本诉部分。本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。由于涉诉房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，因此，陈美兰与韦迎娜签订的《租赁合同》应当认定无效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致，法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。诉讼中，原审法院巳依法向陈美兰释明，告知可以按租赁合同无效主张权利，但陈美兰仍坚持按租赁合同有效来主张权利。因陈美兰主张的民事行为的效力与法院认定的不一致，法院不宜对陈美兰主张的民事行为效力作出裁判，故驳回陈美兰的起诉。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，作出（2015）城民二初字第515号民事裁定，驳回陈美兰的起诉。
二、关于反诉部分。关于《租赁合同》的效力认定如本诉所述。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。签约时，韦迎娜向陈美兰交纳了1万元押金，因租赁合同无效，陈美兰应当将押金返还韦迎娜。陈美兰主张涉诉房屋转租给吕永法后，韦迎娜代陈美兰向吕永法收取的1万元押金实为陈美兰向其退还的押金。虽然韦迎娜不予认可转租及收取租金、押金的事实，但根据吕永法的陈述，吕永法系经韦迎娜、谢宗帅二人发布的转租广告与陈美兰签订合同承租涉诉房屋，并应陈美兰要求将其合同项下的1万元押金及租金交给韦迎娜、谢宗帅二人。吕永法同时根据谢宗帅出具的收条主张还额外向韦迎娜及谢宗帅支付了6万元涉诉房屋装修转让款，韦迎娜及谢宗帅亦未能提供证据反证韦迎娜支付的该笔款项不是涉诉房屋的装修转让款。综合上述事实来看，吕永法的陈述符合高度盖然性标准，予以釆纳。鉴于没有证据显示陈美兰与韦迎娜、韦迎娜与吕永法之间存在其他的债权债务关系，而韦迎娜又代陈美兰向吕永法收取了1万元押金，陈美兰主张该押金为其向韦迎娜退还的押金于理有据，予以釆纳。韦迎娜请求陈美兰退还1万元押金缺乏事实根据及法律依据，不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《最高人民法院关于民事诉讼据的若干规定》第二条的规定，作出（2015）城民二初字第515号民事判决，判决：一、确认陈美兰与韦迎娜于2014年5月1日签订的《租赁合同》无效；二、驳回韦迎娜的其他反诉请求。
上诉人陈美兰不服一审裁定、判决，上诉称：1、涉案商铺虽然没有规划许可证，但确系陈美兰投资所建。陈美兰对涉案商铺有占有、使用、收益和处分的权利。陈美兰将商铺出租，获取收益是合法的。2、陈美兰与韦迎娜、谢宗帅签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，合同条款没有违反法律、行政法规，也没有损害第三人的合法权益。3、事实上没有办理规划许可手续的商铺很多。不是陈美兰不愿意办理或补办规划许可证，是规划部门不同意办理，非陈美兰之错。综上，请求撤销（2014）城民二初字第515号民事裁定和民事判决，改判支持陈美兰的一审诉讼请求。
为证明自己的主张，陈美兰在二审期间提交了一份个体户机读档案登记资料，用以证明涉案房屋的现承租人吕永法办理了工商登记，韦迎娜主张不能办理工商登记的事实不能成立，同时证明与韦迎娜签订的《租赁合同》合法有效。韦迎娜与谢宗帅共同认为：1、韦迎娜与吕永法租赁商铺经营的性质不一样，韦迎娜是开药店，吕永法是开麻将馆；2、合同是否有效，不能用办理工商登记手续来证明；3、工商登记的房屋是月川社区386-3号，但不能证明是涉案房屋；4、与本案没有关联性。本院认为，工商登记的地址与《租赁合同》上记载的一致，能证明是涉案房屋；该证据与本案有关联，能够证明吕永法在承租涉案房屋后能办理工商注册登记手续，但不能证明租赁合同是否有效。
被上诉人韦迎娜二审辩称：（一）涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，涉案房屋属于违法建筑，原审判决认定涉案《租赁合同》无效于法有据。（二）陈美兰未退还韦迎娜已经支付的押金和租金。1、韦迎娜支付了1万元的押金和7万元的租金，该事实陈美兰也予以认可。2、吕永法口头陈述的证明效力低于书面证据，不能证明吕永法将租金和押金转移支付给韦迎娜。吕永法提供的商铺装修转让费与《租赁合同》无关，不能证明租金和押金是否已退还。3、韦迎娜没有上诉，是基于诉讼成本的考虑。（三）众多人将违法建筑出租，更应该严格司法。
被上诉人谢宗帅二审辩称：谢宗帅没有与陈美兰签订涉案《租赁合同》，也没有与陈美兰另行约定成为涉案房屋的承租人，因此，谢宗帅不是本案适格的被告，请求驳回陈美兰对谢宗帅的起诉。
原审第三人吕永法未作陈述。
经审理查明：原审判决查明的事实属实，予以确认。
本院认为，韦迎娜原审反诉请求陈美兰退还房屋押金1万元被原审法院驳回后，韦迎娜未提起上诉，本院予以确认。韦迎娜二审答辩主张7万元租金未退还的事实，不属于原审反诉请求和上诉的范围，本院不予审理。
本案争议的焦点在于陈美兰与韦迎娜于2014年5月1日签订的《租赁合同》是有效合同还是无效合同。原审及二审庭审中，陈美兰均自认涉案房屋未取得建设工程规划许可证。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，因陈美兰至今未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，陈美兰与韦迎娜签订的《租赁合同》依法应认定为无效合同。陈美兰以未取得建设工程规划许可证的房屋与韦迎娜订立租赁合同，违反的是法律、行政法规的强制性规定，不因其行为是否损害第三人的合法权益或与其有相同违法行为的人数众多而改变《租赁合同》无效的认定。陈美兰的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决确认陈美兰与韦迎娜于2014年5月1日签订的《租赁合同》无效，有事实根据和法律依据，本院予以确认。原审法院依法向陈美兰行使释明权，告知其可以按无效合同变更诉讼请求，但陈美兰坚持按《租赁合同》有效主张权利，是陈美兰处分自己实体权利的行为。陈美兰的起诉有具体的诉讼请求和事实、理由，原审法院引用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项的规定裁定驳回陈美兰的起诉不当，应予以纠正。陈美兰基于《租赁合同》有效主张韦迎娜、谢宗帅赔偿押金1万元和转租费1万元没有法律依据，应当驳回其诉讼请求。
谢宗帅虽未参与签订《租赁合同》，但在租赁房屋与转租房屋的过程中，与韦迎娜共同协商租赁事宜，共同带吕永法到陈美兰处办理转租手续，并以自己的名义收取商铺装修转让费6万元，应当认定谢宗帅为实际承租人之一。谢宗帅的原审被告主体适格，其抗辩理由不能成立，本院不予支持。二审庭审中，谢宗帅主张其收取的是非涉诉房屋的装修转让费，但不能说明其与吕永法另行存在房屋转租事实，至今亦未能提供相关证据予以证实，应承担举证不能的法律责任。
综上所述，原审裁定认定事实清楚，但适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项、第一百四十四条错误，应予以纠正；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第515号民事判决；
二、撤销三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第515号民事裁定；
三、驳回原审原告陈美兰的诉讼请求。
一审案件本诉受理费300元（陈美兰已预交150元），减半收取150元，由原审原告陈美兰负担；二审案件受理费50元（上诉人陈美兰已预交），由上诉人陈美兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李柔翰
审 判 员 袁俊杰
代理审判员 王晓艳
二〇一五年七月二日
书 记 员 金成玉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。