湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭中民一终字第521号
上诉人（原审原告）楚应兵。
委托代理人潘旭，湖南湘瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湘潭宏通置业有限公司。
法定代表人朱丽叶，该公司董事长。
委托代理人刘晓南、马滨，均为湖南中兴律师事务所律师。
上诉人楚应兵因与被上诉人湘潭宏通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2014）潭民一初字第407号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人楚应兵的委托代理人潘旭，被上诉人湘潭宏通置业有限公司的委托代理人刘晓南、马滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2009年7月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》，合同约定原告向被告预购位于湘潭县易俗河镇凤凰东路以北宏通.御景湘C区8栋3单元010301号房，房屋总价款为215880元。合同约定付款期限及方式如下：签订合同当日原告向被告支付购房款65880元，余欠的购房款150000元实行银行按揭付款拾年。原告逾期付款则按应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按月向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。被告应当在2011年2月28日前将房屋交付原告使用，被告逾期交房，原告要求继续履行合同，则由被告按约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按月向原告支付已交付购房款万分之三的违约金。合同还约定被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按实际天数和已付房款的每月万分之三向原告支付违约金。合同还约定了遇到下列情况，被告可延期交房：1.遭遇不可抗力自然灾害等因素影响的；2.规划与建筑设计调整及国家政策变化的因素；3.施工中遇到异常及重大技术问题。《商品房买卖补充协议》约定:原告在合同签订的当日应向被告缴清所购住宅物业维修基金、办理国土证、房产证的税费、天然气入户建设费、水电立户费共计11136元。合同签订后，原告于2009年7月29日向被告交付购房款及办证费用共计77016元，余款通过银行按揭支付了149000元。共计226016元（原告少付被告1000元）。被告于2011年5月31日将房屋钥匙交付原告，原告至今未取得该房屋的产权证。原告遂诉至本院。
还查明，导致被告未按时交房，是因为被告未与政府有关部门及供电公司衔接好，原告所购房屋没有通过竣工验收不能按时交房。
再查明，原、被告所签合同第二十四条约定双方所签订的《商品房买卖合同》自生效之日起360个工作日内由被告向湘潭县房产管理局申请登记备案，被告于2010年5月21日向湘潭县房产管理局申请登记备案，将房屋总价款215880元申报为214171元，单价未变，违约金均未填报，原告对被告呈报的电子合同内容发生变更不知情，也未在备案登记的合同上签字。
原审判决认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》合法有效，双方必须严格依合同履行自己的义务，本案原告已按约向被告交付了主要购房款及办证费用，因被告迟延交房且未在约定的时间内使原告取得房屋产权证书，被告已构成违约，依法应当承担违约责任。根据双方所签合同约定，被告应于2011年2月28日交房，被告实际于2011年5月31日将房屋钥匙交付原告，之前因没有证据证明被告向原告发出了交房通知书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”故本院认为交房日期应认定为原告领取房屋钥匙之日即2011年5月31日，原告主张被告至今未交付房屋，本院不予支持。故被告应当承担逾期交房的违约金193.39元(2011年3月1日起至2011年5月31日止共计3个月×3/10000×214880元),根据原、被告约定被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按实际天数和已付房款的每月万分之三向买受人支付违约金。原告已向被告缴纳办证费用,但至今仍未取得房屋产权证书,因被告延期交房且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定被告应在房屋交付之日起90日内协助原告取得房屋权属证书，原告主张由被告支付自房屋交付360日后至2014年2月28日尚未办理房屋权属证书的违约金，本院予以支持。因此，被告应当向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金是1353.74元（自2011年5月31日后推360日即从2012年5月26日起至2014年2月28日止共计21个月×3/10000×214880元）。原告主张按被告向湘潭县房产管理局呈报的电子合同按日万分之一支付违约金，因该电子合同双方未签字确认且被告认为违约金部分系未填写的空白横杠符合事实，故本院认为仍应以原、被告双方签字的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》为准，原告主张违约金约定不对等应作出不利于被告方的解释，根据合同的约定，该合同内容并未体现违约金约定双方不对等原则，故该主张本院不予支持，原告请求的违约金计算天数和标准部分有误，故应按实际计算，超过部分的请求本院不予支持。被告以未按时交房，是政府用电规划调整，符合合同约定的免责条款，不应承担违约责任，因被告未提交政府用电规划调整的文件等证据证明，该抗辩意见本院不予采纳。另外，原告按合同约定尚欠付被告1000元购房款，但不足以构成被告延期交房及延期办证的理由，被告也可请求原告按合同约定承担违约责任。因被告未提起反诉，本案不予处理，被告可以另行起诉或双方庭外协商处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条的规定，判决如下：一、由被告湘潭宏通置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告楚应兵逾期交房的违约金193.39元；二、由被告湘潭宏通置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告楚应兵逾期办理房屋权属证书的违约金1353.74元；三、驳回原告楚应兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1612元，由被告湘潭宏通置业有限公司负担1000元,由原告负担612元。
宣判后，楚应兵不服，向本院提起上诉称：一、上诉人认为合同约定逾期交房违约金计算标准过低，要求按照公平原则予以调高违约金。双方签订的购房合同约定被上诉人逾期交房承担房款每月万分之三的违约金，而因上诉人原因不能按时交房时则要承担房款每日万分之三的违约金，有悖合同法的公平原则和权利义务对等原则。退一步讲，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，应参照被上诉人违约给上诉人造成的实际损失或同地段同类房屋租金标准来计算被上诉人逾期交房违约金，上诉人要求按日万分之一计算违约金比租金标准更低，理应得到法院支持。二、一审庭审结束后，上诉人发现双方除签订的《商品房买卖合同》外，在政府房产管理部门还存有一份备案合同（电子合同），该份电子合同约定出卖人逾期交房的违约金是按购房款的日万分之一计算。根据国家相关法律、法规规定，电子备案合同的效力高于双方签订的合同，且电子合同与原始合同约定不一致时，应视为电子合同对原始合同约定进行了修改，应以电子合同为准。该份电子合同为新证据，被上诉人逾期违约金应按该份电子合同约定支付。综上所述，请求撤销原审判决，并由被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人湘潭宏通置业有限公司答辩称：一、上诉人认为违约金过低及主张的实际损失没有证据证明，也没有证据证明实际损失高于违约金。二、上诉人认为应当按照电子合同计算违约金的理由，因电子合同并没有签字确认，合同没有生效，故应按双方签字的购房合同为准。
二审期间，上诉人楚应兵与被上诉人湘潭宏通置业有限公司均未提交新的证据。
本院经审理查明：被上诉人湘潭宏通置业有限公司向湘潭县房产管理局申请登记备案的电子合同中，关于逾期交房的违约条款中所填写的“万分之一”的“一”并非横杠，而是中文数字“一”，故此，被上诉人呈报的电子合同中规定了被上诉人逾期交房的违约责任为按日向上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，原审判决查明的其他事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案的焦点问题为：被上诉人逾期交房的违约金的计算标准问题。
《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》是上诉人与被上诉人在平等自愿的情形下签订，符合法律规定，对双方具有约束力。《商品房买卖合同》关于逾期交房和不按时收房的违约金存在不同的约定，被上诉人逾期交房，上诉人要求继续履行合同，则由被上诉人按约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被上诉人按月向上诉人支付已交付购房款万分之三的违约金；而由于上诉人的原因未能按时交房，由上诉人承担相关责任及费用，被上诉人将按逾期每天收取总房款的万分之三的违约金。本案《商品房买卖合同》约定的因上诉人原因导致房屋不能交付应承担的违约金，与被上诉人原因导致房屋不能交付应承担的违约金不对等且差距较大，按时交房是被上诉人一项主要合同义务，按时收房是上诉人一项相对次要的合同义务，但是合同对被上诉人该项违约金约定（每月万分之三）却远远低于对上诉人该项违约金的约定（每日万分之三），合同此约定确实不公平，上诉人以此为由请求法院调整违约金，本院予以支持。另外，上诉人还以违约金低于实际损失为由，申请法院按同地段同类房屋租金标准来计算损失，其理由成立，但是上诉人未向法院提交同地段同类房屋租金标准，其依据不足。本院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，参照被上诉人向房产部门备案的电子格式合同的内容，酌情将被上诉人延期交房的违约金调整为每日万分之一，即被上诉人应当承担逾期交房的违约金为1955.41元（91天×1/10000×
214880元）。
综上所述，原判审判程序合法，但部分事实不清，部分适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省湘潭县人民法院（2014）潭民一初字第407号民事判决第二项；
二、撤销湖南省湘潭县人民法院（2014）潭民一初字第407号民事判决第一、三项；
三、由被上诉人湘潭宏通置业有限公司在本判决生效后十日内支付上诉人楚应兵逾期交房的违约金1955.41元；
四、驳回上诉人楚应兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1612元，由上诉人楚应兵负担320元，被上诉人湘潭宏通置业有限公司负担1292元；二审案件受理费1612元，由上诉人楚应兵负担320元，被上诉人湘潭宏通置业有限公司负担1292元。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 莉
审 判 员 曾波毅
代理审判员 周 尧
二〇一五年五月十一日
书 记 员 陈艳平
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。