江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4927号
上诉人（原审被告）南京华士电子科技有限公司，组织机构代码60891007-X，住所地南京市雨花经济开发区凤华路18号8幢418室。
法定代表人匡建平，该公司董事长。
委托代理人刘金凤，南京知识律师事务所律师。
委托代理人郭琳娜，南京知识律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京东部精密机械有限公司，组织机构代码72179857-7，住所地南京市江宁经济技术开发区利源南路。
法定代表人许云灿，该公司总经理。
委托代理人任志胜，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人南京华士电子科技有限公司（以下简称华士公司）因与被上诉人南京东部精密机械有限公司（以下简称东部公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁开民初字第571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月19日立案受理，依法组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人华士公司的委托代理人郭琳娜、被上诉人东部公司的委托代理人任志胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东部公司原审诉称，其将所有的位于南京市江宁经济技术开发区利源南路79号南厂房（以下简称79号南厂房）出租给华士公司，厂房建筑面积为2668平方米，租赁期限自2012年1月19日起至2014年1月18日止。双方约定华士公司在租赁区域以外部分的卫生由其负责，华士公司应当按照每平方米每月1元的标准向其支付物业管理费；华士公司租赁区域内部的生活垃圾，应按照其要求在指定地点倒放并由其统一处理，华士公司每月支付垃圾托运费400元；华士公司按照实际耗电量向其缴纳电费，每月支付水费1000元，上述费用均应于月底结清。双方还约定，华士公司应当向其支付相当于一个月租金的保证金46556元，合同终止后，扣除应当由华士公司承担的费用外，剩余部分予以返还。合同签订后，华士公司依约支付了房屋租金及保证金46556元，但未缴纳物业管理费64032元、最后一个月的垃圾托运费400元、电费9407元、水费1000元。合同到期后，其按照约定将保证金冲抵了部分物业管理费后，华士公司尚欠其28233元未给付。其多次向华士公司催要，但华士公司均不予理睬。现其诉至法院，要求判令：1、华士公司向其支付拖欠的管理费17476元、垃圾托运费400元、电费9407元、水费1000元，共计28283元；2、华士公司向其支付拖欠费用的利息5027元。
华士公司原审辩称，1、自2012年1月19日起至2014年1月18日止，其与东部公司签订了两份《房屋租赁合同》，期限分别为一年半和半年。在这两份《房屋租赁合同》中，双方并未约定其应当向东部公司支付物业管理费。其一直是按照合同约定交纳各项费用，唯独不交物业管理费本来就不合常理。根据双方的约定，东部公司对其租赁区域以外的卫生负责，但却毫无道理的要根据其租赁厂房的面积来收取物业管理费，其认为其向东部公司交纳的房屋租金就已经包含了东部公司所谓的物业管理费。东部公司并非物业管理的相关企业，无权向其收取物业管理费。且东部公司主张的物业管理费也已经超过诉讼时效；2、其认可2014年4月的垃圾托运费为400元，但东部公司未提供相关证据证明2014年4月其应当交纳9407元电费，其可以参照2013年电费的月平均值即3130元向东部公司交纳该月的电费。
原审法院经审理查明，自2010年3月18日起至2014年4月30日止，华士公司承租东部公司所有的79号南厂房，双方为此签订多份《房屋租赁合同》。2011年12月8日，东部公司（甲方，出租方）与华士公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将79号南厂房（建筑面积合计为2668平方米）出租给乙方使用，租赁期自2012年1月19日至2013年7月18日止，共计1.5年，月租金为50692元；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付50692元的房屋租赁保证金；租赁期限内，乙方承担与该房屋有关的以下费用：水电费和行车维护费，电费按月结算，水费每月交纳1000元，乙方于每月月底前向甲方交纳。在东部公司所持有的《房屋租赁合同》中第十二条第7项显示“乙方租赁区域以外部分的卫生由甲方负责，但必须交纳物业管理费，每个月每平方米1元人民币，金额为每个月元，月底结算付清，甲方开具收据。乙方将其内部所有的生活垃圾（建筑垃圾除外）按甲方要求的指定地点倒放，由甲方统一处理，乙方交纳垃圾托运费，金额为每个月400元，月底结算付清，甲方开具收据”。但在华士公司所持有的《房屋租赁合同》中第十二条第7项相应部分却显示为“金额为每个月／元”。合同签订后，东部公司向华士公司交付了79号南厂房，华士公司按照约定向东部公司支付了房屋租金、电费、水费、垃圾托运费，但未支付物业管理费。2013年7月12日，东部公司（甲方）与华士公司（乙方）又签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将79号南厂房继续出租给乙方使用，租赁期自2013年7月19日至2014年1月18日止，共计0.5年，月租金为58295.8元，房屋租赁保证金为58295.8元，其他约定均同2011年12月8日双方签订的《房屋租赁合同》。华士公司向东部公司仅支付了房屋租金、电费、水费、垃圾托运费，未支付物业管理费。
东部公司（甲方）与华士公司（乙方）于2014年1月和同年4月签订了两份《房屋租赁合同》，约定乙方自2014年1月19日起至同年4月30日止继续承租79号南厂房，自2014年1月19日起至同年2月28日止的房屋租金为每月79670.9元，自同年3月31日起至4月30日止的房屋租金为每月62698元。电费按租赁月结算，乙方每月交纳水费1000元，乙方于每月月底前向甲方交纳；垃圾托运费为每个租赁月400元，月底结算付清。这两份《房屋租赁合同》的第十一条第7项均载明“乙方租赁区域以外部分的卫生由甲方负责，但必须交纳物业管理费，每个租赁月每平方米1元人民币，金额为每个租赁月2668元，月底结算付清，甲方开具收据。”合同签订后，华士公司按照约定向东部公司支付了自2014年1月19日起至同年4月30日止的房屋租金、物业管理费，截止至同年3月份的电费、水费、垃圾托运费，尚欠同年4月份的电费、水费及垃圾托运费。
原审法院另查明，华士公司向东部公司交纳的房屋租赁保证金为46556元。江苏海企长城股份有限公司自2010年5月起开始租赁东部公司位于南京市江宁经济技术开发区利源南路79号综合楼，按照1元／㎡×租用面积的标准向东部公司交纳物业管理费。华士公司提交的收据清单显示，华士公司自2012年1月18日起至2014年3月17日止每月向东部公司支付价格不等的电费、水费1000元、垃圾托运费400元，自2014年1月18日起至2014年4月30日止每月向东部公司支付物业管理费2668元。
原审法院认为，东部公司与华士公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点是东部公司与华士公司于2011年12月8日、2013年7月12日签订的《房屋租赁合同》有无约定物业管理费。在这两份《房屋租赁合同》中均明确载明：东部公司出租给华士公司的79号南厂房建筑面积为2668平方米，华士公司租赁区域以外部分的卫生由东部公司负责，但必须交纳物业管理费，每个月每平方米1元，月底结算付清，东部公司开具收据，华士公司每月交纳垃圾托运费400元。根据该约定，华士公司应当自2012年1月19日起至2014年1月18日止，按照每月2668元标准向东部公司支付物业管理费，于每月月底付清。虽然在华士公司所持有的《房屋租赁合同》中物业管理费金额一栏被人为划去，但是在东部公司所持有的《房屋租赁合同》中物业管理费金额一栏却并未被划去。如果华士公司与东部公司已经对于自2012年1月19日起至2014年1月18日止华士公司可以不向东部公司交纳物业管理费达成一致，那么东部公司所持有的《房屋租赁合同》中物业管理费金额一栏就也应该一并被划去。而东部公司所持有的《房屋租赁合同》物业管理费金额一栏并未被划去，可见东部公司、华士公司双方并未对可以不交纳自2012年1月19日起至2014年1月18日止的物业管理费达成一致，华士公司还是应当按照《房屋租赁合同》的约定向东部公司支付自2012年1月19日起至2014年1月18日止的物业管理费。东部公司与华士公司在2014年4月的《房屋租赁合同》中明确约定电费按租赁月据实结算，华士公司每月向东部公司交纳水费1000元，垃圾托运费400元，于每月月底前交纳。东部公司虽未能提供相关证据证明2014年4月华士公司应当交纳的电费金额，但华士公司在庭审中认可其2014年4月欠东部公司的电费为3130元，不违反法律规定，原审法院予以认可。故华士公司应当于2014年5月1日前向东部公司支付电费3130元、水费1000元、垃圾托运费400元，合计4530元。华士公司辩称其与东部公司于2011年12月8日、2013年7月12日签订的《房屋租赁合同》并未约定物业管理费。但这两份《房屋租赁合同》对物业管理费有明确约定，故华士公司此辩解意见，缺乏事实依据，原审法院不予采信。华士公司辩称东部公司主张的物业管理费已经超过诉讼时效。《房屋租赁合同》约定自2012年1月19日起至2014年1月18日止的物业管理费应于月底付清，而东部公司于2014年6月19日才向华士公司要求支付上述物业管理费，则2012年6月19日前的物业管理费已经超过诉讼时效，故对华士公司此辩解意见，原审法院部分予以支持。综上，华士公司应当向东部公司支付自2012年6月19日起至2014年1月18日止的物业管理费50692元（2668元／月×19个月）、2014年4月的电费3130元、水费1000元、垃圾托运费400元，合计55222元，扣除华士公司已经向东部公司支付的保证金46556元，尚欠8666元。东部公司和华士公司在《房屋租赁合同》中约定物业管理费、电费、水费、垃圾托运费均应当在月底前结清，经计算，物业管理费的利息截止至2014年1月31日为2290元，水费、电费、垃圾托运费的利息截止至2014年7月31日为64元，合计2354元。故对东部公司要求华士公司支付逾期付款利息5027元的诉讼请求，原审法院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、南京华士电子科技有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向南京东部精密机械有限公司支付拖欠的物业管理费4136元、水费1000元、电费3130元、垃圾托运费400元，合计8666元。二、南京华士电子科技有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向南京东部精密机械有限公司支付逾期付款利息2354元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费633元，财产保全费370元，合计1003元，由东部公司承担424元，由华士公司承担579元（此款已由东部公司垫付，华士公司在支付上述款项时应一并支付此垫付款）。
华士公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、一审法院认为《房屋租赁合同》对物业管理费约定明确，该认定与事实不符。上诉人与被上诉人一共签订过四份《房屋租赁合同》，这四份合同中，都有华士公司租赁区域以外部分的卫生由东部公司负责，但必须交纳物业管理费，每个月每平方米1元人民币，金额为每个月元，月底结算付清，东部公司开具收据。其中前二份合同的金额部分均为空白金额，后二份合同的金额部分均为每个月2668元。上诉人认为，前二份合同是对该项收费物业管理费没有约定。2、从常理来说，从2012年1月19日到2014年1月18日期间，上诉人对合同当中约定的租金、垃圾费，都是按时、足额支付的，从未出现过拖欠。如果双方约定了物业管理费，上诉人不可能对其他费用及时缴纳，唯独不交物业管理费，被上诉人也从未催缴，而且还继续与上诉人续签合同，所以从上诉人履行合同来看，被上诉人主张上诉人拖欠物业费也不符合常理。3、从合同中空白条款效力认定的惯例来说，如果没有其他证据予以辅证，一般都认定为双方对该条款未达成一致。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判上诉人不向被上诉人支付物业管理费及逾期付款利息。2、由被上诉人承担一、二审案件受理费。
被上诉人东部公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人华士公司与被上诉人东部公司签订的《房屋租赁合同》，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。双方分别于2011年12月8日、2013年7月12日签订的《房屋租赁合同》均约定，东部公司出租给华士公司的79号南厂房建筑面积为2668平方米，华士公司租赁区域以外部分的卫生由东部公司负责，但必须交纳物业管理费，每个月每平方米1元，金额为每个月元，月底结算付清，东部公司开具收据。虽然合同对每个月物业管理费的总额没有写明，但合同中已明确物业管理费的计费标准，即每个月每平方米1元，合同中亦明确华士公司租赁的厂房面积为2668平方米，因此双方对物业管理费的约定是明确的，故上诉人华士公司认为该二份合同对物业管理费没有约定，双方对物业管理费条款亦未达成一致的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1242元，由上诉人南京华士电子科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝莉坤
审 判 员 曹 艳
代理审判员 吴 勇
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 罗程允