北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第07146号
原告中国外文局服务中心，住所地北京市西城区百万庄大街24号。
法定代表人谢彦林，该中心主任。
委托代理人王丹，北京市岳成律师事务所上海分所律师。
委托代理人李晓妍。
被告北京市西城区天马旅游培训学校，住所地北京市西城区南草场63号。
法定代表人秦永楠，该学校校长。
委托代理人施文华，北京市中地律师事务所律师。
原告中国外文局服务中心（以下简称外文局服务中心）诉被告北京市西城区天马旅游培训学校（以下简称天马旅游学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告外文局服务中心之委托代理人王丹、李晓妍，被告天马旅游学校之委托代理人施文华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告外文局服务中心诉称，原、被告于2011年就原告所管理的海淀区车公庄西路35号院内房屋（原锅炉房改建）签订房屋租赁合同，租期自2011年5月1日至2012年4月30日，年租金31万元。租期结束后，被告继续使用该房屋，并支付房屋使用费至2013年6月10日。现诉至法院，要求判令：被告将北京市海淀区车公庄西路35号院内一处房屋（原锅炉房改建）腾空交与原告；判令被告支付拖欠的房屋占有使用费（从2013年6月11日起至被告实际腾空房屋交与原告之日止，每月按25833元计算）；被告承担诉讼费用。
被告天马旅游学校辩称，原告所述与事实不符，原、被告在2009年5月1日至2011年4月30日期间曾存在房屋租赁合同关系。原、被告间的租赁合同已于2011年4月30日履行完毕，被告也未实际占用该房，双方不再存在租赁法律关系，故被告并非本案适格主体。不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的起诉。
经审理查明：海淀区车公庄西路35号二区4号房屋产权人系中国外文出版发行事业局。1994年9月起，中国外文出版发行事业局授权原告对该处房产进行管理。2009年5月4日，天马旅游学校出具《授权书》，内容为：“为与中国外文局服务中心签定租房协议，特授权我校常务副校长米X松同志为我校全权代表。特此证明。”后米X松代理天马旅游学校（乙方）与外文局服务中心（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将所拥有的北京市海淀区车公庄西路35号院内一处房屋（原锅炉房一部分改建，即上述四号房屋）出租给乙方使用，面积约788平方米。约定租赁房屋年租金为31万元，由乙方在每个租赁年度内分4次向甲方缴纳，付款时间分别是每年2月、5月、8月和11月的第2周，每次付款的金额为77500元。并约定合同租赁期限自2009年5月1日起至2010年4月30日止。合同签订后，双方依约履行了合同。
庭审中，原告提供甲方为外文局服务中心、乙方为天马旅游学校（有米X松签名）签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定甲方将所拥有的北京市海淀区车公庄西路35号院内一处房屋（原锅炉房一部分改建）出租给乙方使用，面积约788平方米。约定该租赁房屋年租金为31万元，由乙方在每个租赁年度内分4次向甲方缴纳，付款时间分别是每年2月、5月、8月和11月的第2周，每次付款的金额为77500元。并约定合同租赁期限自2011年5月1日起至2012年4月30日止。租赁期满，乙方如期无条件将租赁房屋交还甲方。乙方如要求续租，须在本合同期满前1个月向甲方提出书面要求，若甲方继续出租该房屋，在相同条件下乙方有优先续租权，双方另行签订租赁合同。被告就该租赁合同第一页与第三页之间“中国外文局服务中心”的骑缝章（检材三）与样本的同一性申请进行鉴定。对上述合同最后一页北京市西城区天马旅游培训学校的印章（检材四）是否为原始形成申请进行鉴定。同时，被告提供甲方为外文局服务中心、乙方为米X松签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定甲方将所拥有的北京市海淀区车公庄西路35号院内一处房屋（原锅炉房一部分改建）出租给乙方使用，面积约788平方米。约定该租赁房屋年租金为32万元，由乙方在每个租赁年度内分4次向甲方缴纳，付款时间分别是每年2月、5月、8月和11月的第2周，每次付款的金额为80000元。并约定合同租赁期限自2011年5月1日起至2012年4月30日止。原告就该租赁合同最后一页落款处（检材二）以及两页之间骑缝处中国外文局服务中心的印章（检材一）与样本同一性申请进行鉴定。
经本院委托北京华夏物证鉴定中心对原、被告申请的鉴定事项进行鉴定，2014年9月26日，该中心出具鉴定意见书，结论为：1、倾向认为，检材一上“中国外文局服务中心”骑缝章印文与样本一、样本三上“中国外文局服务中心”印章印文是为同一枚印章盖印形成。2、因检材二上“中国外文局服务中心”印章印文不满足检验条件，故无法判断检材二上“中国外文局服务中心”印章印文与样本上“中国外文局服务中心”印章印文是为同一枚印章盖印形成。3、倾向认为检材三上“中国外文局服务中心”骑缝章印文与样本一、样本三上“中国外文局服务中心”印章印文是为同一枚印章盖印形成。4、认为检材四上“北京市西城区天马旅游培训学校”印章印文是盖印形成的。原告支付鉴定费8000元，被告支付鉴定费8100元。
另查，2013年12月3日，原告给被告发出《通知》，内容为：“鉴于我中心与北京市西城区天马旅游学校就海淀区车公庄西路35号内一处房屋（原锅炉房一部分）的房屋租赁合同早已期满，不再续约。限2013年12月13日之前腾出该房屋。”该通知由米X松签收。
原告提供两张进账单记载：2012年5月22日，被告向原告支付27000元；2012年8月15日，被告向原告支付9000元。原告用以证明租期届满后，被告仍向原告缴纳房屋使用费，被告对此不予认可。
根据原告提供的照片，现诉争房屋仍有人占用，被告曾在庭审中表示：2011年4月30日合同到期后，被告就搬走了，善后工作交给了米X松。此后，被告有些零星的学生通过米X松安排在租赁房屋居住，但也是学生与米X松之间发生的关系，与被告无关。
本案诉讼过程中，原告申请对被告银行账户进行财产保全，并提供担保，本院对被告名下账号为×××的账户内224430元进行了冻结。
上述事实，有房屋所有权证、证明、房屋租赁合同、授权书、通知、工商银行进账单、照片、司法鉴定意见书及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，关于2011年原、被告是否签订《房屋租赁合同》的问题。根据合同法的相关规定，行为人没有代理权、超越代理人或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。被告曾为米X松出具授权委托书，米X松也实际参与和房屋租赁相关的事务，原告有理由相信米X松有权代理被告续签租赁合同。根据鉴定单位的鉴定意见，2011年米X松代理被告与原告签订的《房屋租赁合同》落款均盖有原、被告单位的印章，还盖有原告单位的骑缝章，应认定该合同合法有效，对双方具有法律约束力。被告对该合同不予认可的答辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。被告提供的米X松与原告签订的《房屋租赁合同》上齐缝章经鉴定系原告单位印章，虽落款处原告的印章经鉴定无法判断真伪，鉴于此时该合同是否具有真实性的举证责任应由原告承担，而原告未能提供有效证据证明印章系违造，故本院对该租赁合同真实性亦予以认定。因本院认定米X松表见代理行为成立，故该份合同亦应认定有效。被告未能提供租赁合同到期后，双方对房屋进行交接的相关证据。根据原告提供的银行进账单、照片及双方的陈述，能够认定在双方签订的租赁合同到期后，被告仍实际占用租赁房屋，并支付房租，应视为双方形成不定期的租赁合同。2013年12月3日，原告向被告提出腾房要求，系解除双方租赁合同的意思表示，此时双方的租赁合同应认定解除。被告对其支付房租有举证责任，被告未能举证其未欠租金，原告称被告支付房租到2013年6月10日，本院予以采信。现原告要求被告腾房，及按两份合同中较低的租金标准支付房屋使用费用的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，对于2013年12月3日之前的房屋使用费用应表述为租金为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条、第二百三十五条，第二百三十六条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告北京市西城区天马旅游培训学校将北京市海淀区车公庄西路35号二区房屋一处（幢号4，原锅炉房改建）腾空交与原告中国外文局服务中心。
二、本判决生效之日起十日内，被告北京市西城区天马旅游培训学校支付原告中国外文局服务中心二○一三年六月十一日至二○一三年十二月三日期间的房屋租金十四万八千九百七十元三角。
三、被告北京市西城区天马旅游培训学校支付原告中国外文局服务中心房屋使用费（从二○一三年十二月四日起至被告北京市西城区天马旅游培训学校实际腾房之日止，每月按二万五千八百三十三元计算）。
如果被告北京市西城区天马旅游培训学校未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千六百六十六元，由被告北京市西城区天马旅游培训学校负担（本判决生效后七日内交纳）；保全费一千六百四十二元，由被告北京市西城区天马旅游培训学校负担（本判决生效后七日内交纳）；鉴定费一万六千一百元，由被告北京市西城区天马旅游培训学校负担（其中八千一百元已交纳，余款八千元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审 判 长 魏新颜
人民陪审员 宋迎春
人民陪审员 高东风
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 张雨桐