大连经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第599号
原告：大连奥泰物业服务有限公司，住所地：大连经济技术开发区生命1路80号-天维药业C。
法定代表人：周沿海，总经理。
委托代理人：刘宜波，该公司项目经理。
被告：张某。
原告大连奥泰物业服务有限公司诉被告张某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员时丽丽担任审判长，与人民陪审员杨礼、王海军组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘宜波，被告张晓琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告签订的《“海观”项目前期物业管理服务协议》约定，原告为被告位于大连开发区XX小区房屋（面积为98.77平方米）提供物业服务，物业费为每月每平方米1.8元。逾期未交纳物业费的，从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。2014年7月14日，原告与滨海丰园业主委员会签订《大连开发区滨海丰园（一期）物业服务合同》，约定由原告继续为被告提供物业服务，物业费为每月每平方米1.40元。逾期未交纳物业费的，从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。原告已履行了服务义务，被告自2012年8月1日起拒不履行交费义务。经原告催交，被告拖欠至今。故原告诉至法院，要求被告支付物业费3774.59元（自2012年8月1日至2013年7月17日，物业费2051.60元；自2013年7月18日至2014年7月28日，物业费1722.99元）及违约金3774.59元，合计7549.18元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由为：1、被告是受胁迫签订的前期物业服务合同，如被告不签订前期物业服务合同，原告就不给案涉房屋钥匙；2、前期物业合同应为无效，业主委员会与原告签订的合同与我无关，上面没有我的签字，不予认可；3、业主委员会替我签订的物业服务合同约定物业费1.4元，针对原告的物业服务水平，我不同意按1.4元支付，原告提供的物业服务质价不符；4、原告管理的小区内无绿地、无景观，无健身场所，树苗稀少，原告没有履行物业合同约定的义务，不同意支付物业费；5、案涉房屋于2014年7月28日已转卖他人，原告不应向我主张权利。
经审理查明，2011年9月，原、被告签订《“海观”项目前期物业管理服务协议》，约定原告为被告位于大连开发区XX小区12号楼3-6-1号，面积为98.77平方米的房屋提供物业服务。物业服务费按每月每平方米1.80元计算；被告办理交房手续时应当预交为期一年的物业服务费；其后，每季度为一个支付期间，于每一个支付期间届满前30日以前交纳下一个支付期间的物业费；若被告迟延支付物业服务费超过7日的，自逾期交费之日起，每迟延一日，被告应当按照欠付费用的千分之三向原告交付滞纳金。
2014年7月14日，原告与被告所在小区滨海丰园（一期）业主委员会签订《大连开发区滨海丰园（一期）物业服务合同》，约定将滨海丰园（一期）委托给原告实行物业服务，服务期限自2013年7月18日至2015年7月18日；物业费实行海关团购优惠价为每平方米每月1.4元；物业费每年预交纳二次，每半年为一个支付期间，于每一个支付期间届满前30日以前交纳下一个支付其间的物业费；逾期未交纳物业费的，原告可以从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金。上述合同签订后，原告配备了洒水车、对绿地进行种植和养护，对违规占地等行为进行了整改。2011年8月1日，被告按照1.80元/平方米/月的标准向原告交纳了2011年8月1日至2012年7月30日期间的物业费
2133.43元，在此之后再未向原告交纳物业费。原告于2014年9月9日通过中通快递公司向被告邮寄物业费催交通知书，被告未在限期内交纳。2014年7月28日，被告将案涉房屋转卖他人，已办理相关登记手续。
另查，开发商在交付房屋时，案涉小区即没有健身设施。原告于2012年5月11日取得收费许可证，大连金州新区物价局批准滨海丰园小区收费标准为每平方米每月1.80元。2012年11月12日，原告换领收费许可证，有效日期自2012年11月至2015年6月。2015年5月，案涉小区业主自发填写《滨海丰园业主对奥泰物业服务调查的问卷》，对于物业服务提出意见，要求解聘该物业公司。2015年6月2日，原告与业主委员会召开座谈会，约定合同到期后不再续签。
上述事实，有原告提供的入住登记表、《“海观”项目前期物业管理服务协议》、快递公司邮件回单、《大连开发区滨海丰园（一期）物业服务合同》、收费许可证、照片、收款收据，会议纪要，被告提供的照片、民意测验问卷及双方当事人陈述笔录在案为凭，上述证明材料，业经本院质证及审查，具有证明效力，可以作为定案依据。
本院认为，原、被告于2011年签订的《“海观”项目前期物业管理服务协议》，内容不违反法律、法规的强制性规定，落款处有被告的签字，应视为原、被告的真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自的义务。滨海丰园业主委员会代表业主与原告签订的《大连开发区滨海丰园（一期）物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，被告作为小区业主，未对业主委员会的成立提出异议，应视为其认可业务委员会做出的民事行为，该合同对被告具有约束力。前述两份物业合同签订后，原告按约履行了物业服务义务，被告应交纳相应的物业服务费。2012年8月2日至2013年7月17日，原告按照1.80元每月每平方米的标准向被告收取物业费，经过大连金州新区物价局的批准，被告应向原告支付物业费2048.09元（1.80元/月/平方米×98.77平方米×11.52个月）;案涉小区业主委员会成立后，经双方协商，原告将收费标准优惠至1.40元，被告应向原告交纳2013年7月18日至2014年7月27日的物业费1703.58元（1.40元/月/平方米×98.77平方米×12.32个月），合计3751.67元，原告要求被告支付物业的诉讼请求，于法有据，应予支持，原告超出该部分的诉讼请求，不予支持。原、被告双方在合同中没有约定违约金，而是滞纳金，滞纳金是一种行政强制行为，发生在双方法律地位不平等，国家行使公共权利的过程中，个人和其他团体无权设立。故案涉合同滞纳金条款的约定不符合法律规定，应属无效。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，没有合同和法律依据，不予支持。
原、被告双方签订的《前期物业服务合同》虽没有骑缝章、逐页签字，但原告已经按约定履行了服务义务且取得了物价部门的批准，被告关于没有骑缝章合同即无效的答辩意见，因不符合《合同法》第五十二条的规定，不予采纳；被告未提供证据证明前期物业服务合同系受胁迫签订，且未在法律规定的期限内申请撤销，被告此项答辩意见，不予采纳；案涉小区在交房之初就没有健身器械，案涉两份物业合同中亦没有相关约定，现被告以此为由拒交物业费，不予支持；被告提供的小区照片，不能真实客观反映小区的绿地、景观全貌及原告提供服务的全过程，其提出的物业服务存在瑕疵，质价不符的问题，因小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司相互配合、共同努力，物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常交费业主的权益，故被告以此为由拒交物业费，显系不妥，该答辩意见，不予采纳；被告关于原告未履行通知交费义务即起诉不符合法律规定的前置程序的答辩意见，因原告已举证证明其发出过邮件，被告无据证明其邮件系伪造，应视为原告已履行了通知义务，该答辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条第二款、第五十五条第（一）项、第五十六条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款之规定，判决如下：
一、于本判决生效之日起十日内，被告张某向原告大连奥泰物业服务有限公司支付物业费3751.67元；
二、驳回原告大连奥泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。
被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告大连奥泰物业服务有限公司和被告张晓琳各负担25元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 时丽丽
人民陪审员 王海军
人民陪审员 杨 礼
二〇一五年六月二十八日
书 记 员 王 嘉
附相关法律：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条第二款下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
第五十五条第（一）项有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。