惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠湾法民一初字第649号
原告：曾某某，男，汉族，1964年9月24日出生，广东省龙川县。
原告委托代理人：蔡某，广东开野律师事务所律师。
原告委托代理人：王某，广东开野律师事务所律师助理。
被告：惠州大亚湾某某实业有限公司。住所地：惠州大亚湾。
法定代表人：段某某。
委托代理人：钱某某，广东德邻律师事务所律师。
委托代理人：刘某某，广东德邻律师事务所律师。
原告曾某某诉被告惠州大亚湾某某实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月25日受理，由审判员周勇适用简易程序独任审判，于2013年8月6日第一次公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，由审判员周勇担任审判长，与审判员曾日华、李海仁组成合议庭，于2013年8月29日、2013年10月17日再次公开开庭进行了审理，原告委托代理人蔡某、被告委托代理人钱某某、刘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年2月26日，原被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以295252元向被告购买位于惠州大亚湾的某某公寓一单元614号房。合同签订后，原告依约履行了完全义务。依据合同约定，被告应于2011年12月1日交付房屋，否则应以原告已交付房款总价的日万分之二承担违约金。2012年3月14日，原告委托律师书面催告被告合法交付房屋，并要求被告出示交付房屋所需的各种验收及备案材料，但被告至今未向原告出示验收备案材料，根据房屋现场的状况，也可以直观看出工程未完工，完全不符合交房的条件。故原告依法起诉，请求法院判令：1.被告支付原告延期交房的违约金32300.57元（以295252元为基数，日万分之二为比率，自2011年12月1日起计算至2013年6月1日）；2.本案诉讼费用由被告承担。
原告为证实其主张，向本院提交了如下证据：
1.《广东省商品房买卖合同》，拟证明原被告签订合同的事实；
2.交款收据、发票、个人贷款支付凭证，拟证明原告履行缴费义务的事实；
3.律师函及送达记录，拟证明原告与被告交涉的事实；
4.照片，拟证明楼房现场未完工。
被告辩称：1.原告未在合同约定的时间付清房款，被告无须承担“逾期交房”的责任。合同补充协议第三条约定，以按揭方式付款的，还需银行实际已将按揭款付至出卖人账户，否则，出卖人可以相应顺延交付时间，且不承担由此导致的违约责任。《商品房买卖合同》第十一条约定，买受人未按时交清购房款，卖方不承担逾期交房和延迟办证的责任。原告实际付清房款的时间是2010年5月25日，已构成违约；2.即使被告承担“逾期交房”的违约责任，违约时间也只能是算至2012年1月11日止。因为涉案房屋在2012年1月11日消防验收合格后就已经达到交房条件；3.对于原告逾期付款，被告保留向原告主张违约金的权利。
被告为证实其主张，向本院提交了如下证据：
1.中国建设银行联网业务入账通知书，拟证明原告未在合同约定期限内付清房款，构成违约；
1.入伙通知书、圆通速递详单，拟证明被告已通过圆通速递按照原告在购房合同中的联系方式向原告发出了《入伙通知书》，被告已依约履行了交房义务；
2.建设工程消防验收的意见书、安全检验合格证（电梯）及特种设备使用登记证、地基与基础分部工程验收记录、桩基础分部验收记录、主体结构分部工程验收记录、屋面分部工程验收记录、装修装饰分部工程验收记录、建筑电气安装分部工程验收记录、建筑给水、排水分部工程验收记录、建筑节能分部工程质量验收表、住宅工程质量分户验收汇总表、惠湾建环函（2011）101号意见函，拟证明被告完成相关验收的时间；
3.《建筑工程竣工验收报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明涉案工程已完成建设、勘察、设计、施工、监理五家单位验收的时间及完成工程竣工验收备案的时间。
经审理查明，2010年2月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于大亚湾“某某公寓”一单元614号商品房，总房款为295252元。双方就付款方式及期限的约定为：买受人首期款59252元已于2010年1月29日付清，余款236000元在合同签订之日起15日内买受人办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及贷款年限以银行最终审批为准；双方就买受人逾期付款的违约责任约定为：逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；双方就交付期限约定为：出卖人应当在2011年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；双方就出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方就房屋的交接约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。自出卖人发出《入伙通知书》之日起，15日内买受人未来办理入伙手续，视为买受人同意接收本套商品房，房产灭失、毁损的风险转由买受人承担。各项费用和物业管理费于该日起由买受人承担。买受人未按时交清购房款，出卖人不予办理入伙手续并相应推迟产权过户备案时间，且买方不承担逾期交房和迟延办证的责任；双方就产权登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；原被告还对其他相应事宜作出了约定。同日，双方签订《合同补充协议》，补充协议第三条约定：买受人收楼时，应依合同的约定付清房款及政府规定的各项税费，以按揭方式付款的，还需银行实际已将按揭款付至出卖人账户，否则，出卖人可以相应顺延交付时间，且不承担由此导致的违约责任。补充协议第六条约定：出卖人的任何函件或通知以邮寄、电话、短信、报刊公告等途径传达给买受人均视为有效送达，出卖人向买受人邮寄资料的唯一有效地址为合同约定地址，买受人更改地址、电话、传真须至出卖人处填写《地址变更单》，因买受人地址、电话、传真的变化以致出卖人不能及时履行通知及相关义务，出卖人据此免责。2010年5月25日，中国建设银行惠州惠阳支行向被告支付按揭款236000元。2012年2月24日被告向原告开具购房款发票，金额为295252元。2011年11月15日，被告通过邮寄方式向原告寄出《入伙通知书》，通知业主于2011年12月1日至2011年12月31日办理入伙手续。原告认为房屋尚不具备收楼条件，拒绝收楼，并于2012年3月14日向被告寄出《律师函》。双方遂酿成纠纷。
另查明：被告开发的“某某公寓”项目已于2011年11月29日完成工程质量分户验收，于2011年12月15日完成电梯安全检验，于2012年1月11日完成建设工程消防验收，于2012年2月28日完成建设、勘察、设计、施工、监理五家单位的竣工验收。2013年3月5日，大亚湾住建局在收取了工程竣工验收备案所需文件后予以备案。
本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应按合同约定履行义务。
关于被告是否应承担逾期交房的违约责任问题。虽然被告已于2011年11月16日向原告发出了《入伙通知书》，但该房屋在约定的时间内并未具备合同约定及法律规定的交房条件，被告仍应承担逾期交房的违约责任。被告辩称，根据合同补充协议第三条约定，以按揭方式付款的需银行实际已将按揭款付至被告账户，否则，被告可以相应顺延交付时间且不承担由此导致的违约责任。该条款属格式条款，被告作为提供格式条款一方，该条款有免除被告责任、加重原告责任的内容，根据合同法的相关规定，该条款无效。故被告以银行实际付款时间滞后而主张免责，本院不予采信。
关于被告如何承担迟延交房的违约责任的问题。涉案房屋在约定的时间内并未具备合同约定及法律规定的交房条件，根据合同约定，被告应当按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，直至房屋具备交付条件止。本案中，涉案房屋作为高层商品房建筑，应当经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的一致验收合格，并完成了消防、电梯等安全验收后，才具备交付条件，以上验收完成的最后时间为2012年2月28日，故本院认定涉案房屋具备交付条件的时间为2012年2月28日。因此，被告逾期交房89天，其应当按日向原告支付已付房款的万分之二作为违约金。故原告要求被告支付迟延交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，但原告主张的违约金超出部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告惠州大亚湾某某实业有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告支付迟延交房违约金5255元；
二、驳回原告其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费608元，由原、被告各负担一半，即304元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 周 勇
审判员 曾日华
审判员 李海仁
二〇一四年四月二十一日
书记员 连楚宇
刘海婷