北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初14185号原告：郭淑芬，女，1958年9月3日出生，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告：蔡邱明，男，1957年8月11日出生，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。二原告共同委托诉讼代理人：陈旭，北京市隆安律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：白涛，北京市隆安律师事务所律师。被告：赵荣山，男，1950年8月26日出生，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：蔡淑凤，女，1950年11月21日出生，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。二被告共同委托诉讼代理人：崔贤东，北京市顺新律师事务所律师。原告郭淑芬、蔡邱明与被告赵荣山、蔡淑凤农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭淑芬、蔡邱明及其委托诉讼代理人陈旭、白涛，被告赵荣山、蔡淑凤共同委托诉讼代理人崔贤东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭淑芬、蔡邱明向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间于1995年1月1日达成的关于北京市顺义区×××号院落及房屋买卖口头协议有效；2.判令二被告立即协助办理关于北京市顺义区×××号院落宅基地使用权变更给原告的手续；3.案件受理费由被告负担。本案审理过程中，二原告撤回第二项诉讼请求。事实与理由：原告郭淑芬（农业家庭户口）与蔡邱明系夫妻关系。被告赵荣山与被告蔡淑凤是夫妻关系，二人均为非农业户口。1994年10月，被告蔡淑凤找到原告蔡邱明、郭淑芬，希望二原告购买其丈夫赵荣山名下位于北京市顺义区×××号的院落及房屋（以下简称涉案房屋），由二原告陪同蔡邱明和蔡淑凤的年老母亲共同在此居住。二原告同意。由于二原告在该村已有房产，为了符合“一户一宅”规定，二原告于1994年12月31日，将二原告名下的房屋及院落以人民币三万元价格出售。1995年1月1日，二原告将购房款三万元交予二被告。涉案房屋买卖时，原告蔡邱明和被告蔡淑凤的母亲要求双方签订书面房屋买卖协议，而被告蔡淑凤对原告说：“你姐夫和你外甥不能找你要房来，咱们这么亲，还写什么字啊”。当时原告考虑和被告之间是亲戚关系，所以没有签订书面协议。二原告于1994年11月搬入涉案房屋居住至今。期间，二原告对涉案房屋进行了装修改建。原告郭淑芬1998年7月1日首次登记户口时，就登记在涉案房屋地址，原告蔡邱明的户籍于2005年11月15日从顺义区×××号迁入涉案房屋地址。2012年2月，二原告经×××村委会审批，将涉案房屋翻新重建。2016年5月，张玉仙与二原告之子蔡宏斌结婚。在张玉仙办理户口迁入手续时，被派出所告知需要二被告出具书面确认。然而，二被告不予协助办理，并否认与二原告之间关于涉案房屋的买卖关系。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。被告赵荣山、蔡淑凤共同辩称：不同意原告的诉讼请求，请法庭予以驳回。原、被告双方根本不存在房屋买卖的事实，所谓的口头协议也不存在。原告之前起诉过一次，本次起诉修改了诉状。上次诉状中原告提出是先付房款后入住，而且他的证人证言出现了矛盾之处，证人说是在涉诉房屋中给的钱，在这种情况下原告撤诉。这次起诉说的是先入住后给钱，与上次诉状互相矛盾。就算是蔡淑凤有卖房的意思表示，因为涉案房屋是夫妻共同财产，赵荣山从来都不知道，而且没有人告诉他，从夫妻关系的角度买卖关系也是根本不能成立的。涉案院落内原有12间房，被告要求原有的12间房归被告所有，后建的18间房，应该由原、被告各有9间，关于原告所有的9间房，被告同意给原告折价，并要求原告立即从涉案院落中搬出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：蔡邱明与郭淑芬为夫妻，赵荣山与蔡淑凤为夫妻。蔡邱明、蔡黎明、蔡淑凤、蔡淑香为兄弟姐妹。郭淑芬户籍于1998年落入北京市顺义区×××号（以下简称涉诉院落），为农业家庭户，蔡邱明户籍于2005年迁入涉诉院落，为非农业家庭户。2010年，赵荣山、蔡淑凤的户籍由顺义区×××迁入涉诉院落，为非农业家庭户。1984年，赵荣山、蔡淑凤在涉诉院落内建设北正房六间、西厢房三间以及西厢房南侧房屋三间，共十二间。1993年，涉诉院落集体土地建设用地使用证登记在赵荣山名下。1994年以前，赵荣山、蔡淑凤因工作原因搬至顺义县城居住。1994年11月以后，蔡邱明、郭淑芬及蔡邱明与蔡淑凤等人的母亲居住在涉案院落内，后蔡邱明母亲去世，蔡邱明、郭淑芬在上述院落内居住至今。2012年，蔡邱明向×××村民委员会申请在涉诉院落内翻建房屋，村委会向蔡邱明出具村民原宅基地建房审批表，同意蔡邱明翻建房屋6间。2012年2月，蔡邱明将原十二间房屋拆除，建设二层北正房及东西厢房等房屋。蔡邱明、郭淑芬主张曾于1995年1月1日与赵荣山、蔡淑凤就涉诉院落的房屋买卖达成口头协议，约定赵荣山、蔡淑凤以3万元价格将涉诉院落内原十二间房屋卖予蔡邱明、郭淑芬。赵荣山、蔡淑凤对此不予认可，称因蔡邱明、郭淑芬的原有房屋无法居住，其只是将自己的房屋借给蔡邱明、郭淑芬居住，但双方之间不存在房屋买卖合同关系。关于口头协商房屋买卖的经过及钱款交付，二原告陈述如下：1994年，蔡淑凤说要卖她的房子，先问的蔡黎明后问的蔡淑香，最后找的蔡邱明。因蔡邱明原有房屋院内有个水坑，1994年10月，蔡淑凤找到蔡邱明说要卖房，双方约定由蔡邱明买蔡淑凤的房子，蔡邱明原来的房子卖多少钱就给蔡淑凤多少钱。1994年11月，蔡邱明粉刷了涉诉房屋，后搬进去居住。1995年1月1日，当着蔡黎明、蔡淑香、侯凤秋（蔡黎明之妻）、张某（蔡淑香之夫）以及蔡邱明母亲的面，二原告在午饭前将3万元房款给了二被告，之后根据蔡邱明母亲的要求，蔡淑香、侯凤秋在饭后陪着蔡淑凤一起去村里的农村信用合作社将3万元存在了蔡淑凤的账户内。关于房屋钥匙及集体土地建设用地使用证的交付，二原告陈述如下：二原告购买涉诉房屋后，蔡淑凤把房屋钥匙和土地使用证一块给了二原告，之后土地使用证原件一直在原告手中。2016年6月，原告需要给儿媳妇办户口，蔡淑凤就把土地使用证拿走了，后来蔡淑凤要求把涉诉院落的房屋给他们一部分，原告不同意，于是蔡淑凤就把土地使用证扣下没再给原告。为证明双方之间存在口头房屋买卖合同关系，蔡邱明、郭淑芬提交以下证据：一、证人证言。1.蔡黎明出庭作证称：1994年前，蔡淑凤找到我说想把房卖了，因我有两个儿子所以先问我买不买，我没钱买；后来又问了我妹妹蔡淑香，蔡淑香说要买，于是蔡淑凤将房钥匙及房本（土地使用证）都给了蔡淑香，但蔡淑香一直没给蔡淑凤购房款，就没能成交。之后蔡淑凤又找到蔡邱明夫妇，后来蔡邱明跟我说蔡淑凤的房子他买了，二人约好蔡邱明的房卖多少钱就给蔡淑凤多少房钱。1995年初，我母亲、赵荣山、蔡淑凤、张某、蔡淑香、郭淑芬、蔡邱明、侯凤秋、蔡黎明在一块吃饭，郭淑芬在吃饭前将购房款3万元给了蔡淑凤。饭后，我母亲让蔡淑香和侯凤秋跟着蔡淑凤把钱存上去，三个人一起去本村农村信用社代办点存钱。蔡淑凤和蔡邱明谈房屋买卖事宜的时候我不在场，给3万元房款的时候我在场。3万元是用报纸包着，蔡淑凤接过钱之后没有点。2.蔡淑香出庭作证称：我父亲在世的时候，蔡淑凤曾经把房子卖给了我，并把钥匙和房本给了我，房款4万元，但我一直没有付款。我父亲去世后，到了1994年的雨季，发现蔡邱明的房前有个小水坑。之后蔡淑凤跟我说想把她的房子卖给蔡邱明，让母亲住到她的院子去，之后就把房门钥匙和红本跟我要走了，并跟我说蔡邱明的房子卖多少钱就给她多少钱。1994年底或1995年初，大哥、大嫂、二哥、二嫂、姐姐、姐夫及我们夫妻俩还有母亲在一起吃饭。吃饭前，郭淑芬把3万元购房款给了蔡淑凤，饭后母亲让我和侯凤秋跟着蔡淑凤把钱存到了村里的信用社。3.侯凤秋出庭作证称：我记着是蔡邱明卖完房的第二天请大家吃饭，把卖房的3万元给了蔡淑凤，吃完饭后我和蔡淑香同蔡淑凤一起把钱存入信用社。一九九四年二月初三，我公公去世，之后蔡淑凤说过好几次要把房子卖给蔡邱明。4.张柱系×××村委会现任主任，其出庭作证称：1994年11月底郭淑芬、蔡邱明以3万元价格购买赵荣山宅基地一处，双方达成口头协议。村里认为谁是宅基地的使用权人就批准谁翻建房屋。5.田雨明出庭作证称：郭淑芬、蔡邱明卖了自己的房屋之后买了赵荣山的房屋，买赵荣山的房屋双方是口头协议，上述内容都是我听说的。6.张凤林出庭作证称：郭淑芬、蔡邱明于1994年购买蔡淑凤、赵荣山的宅基地一块价值3万元，是口头协议，上述内容是我听蔡邱明说的。对上述证人证言，二原告认为蔡黎明、蔡淑香、侯凤秋与原、被告双方具有同等的血缘地位，其作证内容具有客观性，证人对交易过程有所了解，就相关事实的描述也是一致的，三位证人的证言真实合法有效。二被告不认可上述证人证言，认为蔡黎明、蔡淑香、侯凤秋均不能证明原、被告之间有关于房屋买卖的口头协议。另外，三位证人均没有亲眼见到过3万元，只是说用报纸包着。二原告认可张柱、田雨明、张凤林的证人证言，二被告认为上述三位证人证言均不能证明原、被告双方达成口头协议的事实，也不能证明给付3万元购房款的事实。二、蔡邱明与赵品良、李凤仪谈话的录音录像。赵品良是蔡邱明、蔡淑凤的姨，李凤仪是蔡邱明、蔡淑凤的表妹。在该录像中，蔡邱明问：“我买我姐那房子，三万块钱，您知道吗”，赵品良回答：“知道啊，听你妈说过，给你姐姐三万块钱”，“那个房子不是有一个白薯井吗，门那塌下去了，塌下说又弄砖盖上了，又垫上了，垫上说给你姐姐，你姐姐又给你了，说折点钱”，蔡邱明说“三万”，赵品良说“嗯，没说写什么没写什么，就说三万块钱，我就知道这点事”，“怎么不立字据啊”，蔡邱明答“他不写啊当初”，……赵品良“你那五间老房现在给谁了？卖给谁了？”蔡邱明答“卖给张振亮了”，赵品良“其实要住着这也没坏，也没塌”……二被告对该录音录像不予认可，认为赵品良、李凤仪不是在交易现场的人，其所述内容应不予采信。三、郭淑芬、蔡邱明的户籍信息。1998年7月郭淑芬的户籍迁入涉诉院落内，2005年11月蔡邱明的户籍迁入涉诉院落内。二原告欲以此证明其不仅购买了涉诉房屋，而且将户籍迁入该院落，如果二被告有异议的话二原告是不可能将户籍迁入的。二被告对户籍信息的真实性认可，但不认可二原告的证明目的。四、村民原宅基地建房审批表。记载的户主姓名为蔡邱明，现有宅基地长25米、宽18米，现有住房6间，家庭人口为郭淑芬及蔡邱明与郭淑芬的子女，翻建间数为6间，×××村民委员会在审批表上加盖公章。二原告认为，根据该审批表可以看出，涉诉宅院的土地使用权人为蔡邱明，如果二原告不是涉诉院内房屋的所有权人及宅基地使用权人的话，作为最直接管理集体土地的村委会不可能批准原告在仅是借住的宅基地上建房，原告获得涉诉房屋的所有权及院落的使用权得到了村委会的认可。二被告认可二原告于2012年在涉诉院落内翻建了房屋，二被告知道且同意，当时二被告还出了5万元，但二原告翻建房屋不等于房子是他们的。五、证人宁某的证人证言。二原告称宁某是原村农村信用社的会计，1995年1月1日，蔡淑香、侯凤秋陪同蔡淑凤到村信用社存3万元时，是宁某办理的业务。宁某出庭作证称：蔡淑凤卖房子的时候，我在村里信用社上班。蔡淑凤、侯凤秋和蔡淑香到信用社存钱3万元，当时一般人存的都是几百几千的，蔡淑凤存几万，数额比较大，所以我有印象。但哪年存的我记不清了。存钱时好像是上午，12点以前。蔡淑凤和侯凤秋说是卖房子的钱。当时是冬天，想不起几月份了，他们三人除了说是卖房的钱没有说别的，他们隔着窗户把钱给我，当时有我和田雨朋两个人，我管收钱，田雨朋管存钱和开票。我把存单给了蔡淑凤，存单的名字是蔡淑凤，存单是白底蓝格。当时存的是定期，但不记得存几年了。存单当时有底儿，但现在早就销毁了，15年一销毁。二被告不认可宁某证言的真实性，认为其证言不足以证明存3万元的事实。六、契约及证人张某的证人证言。1994年12月31日，蔡邱明与张某签订契约，约定蔡邱明将其原有院落内房屋共11间以3万元卖给张某。代书人为唐宝成，中证人为蔡黎明。二原告称当时在场的人还有张振亮，张振亮是张某的姐夫。虽然签协议的人是张某，但实际买房人是张振亮。签完契约后，蔡邱明就将其房屋钥匙给了张振亮，张振亮给蔡邱明3万元房款。当时蔡邱明已经住在涉诉宅院里了。卖房后的第二天，蔡邱明就将3万元给了二被告。张某出庭作证称：我以自己的名义给姐姐及姐夫张振亮买了蔡邱明的房子，房款3万元实际上我姐姐姐夫出的。因为张振亮只有一个儿子，如果以他的名义买房，他原有宅基地就得被收回去，我有两个儿子，可以有两块宅基地，所以以我的名义买。1994年9、10月份就想买蔡邱明的房子了，但给钱签协议是在12月份，给钱后的第二天就是1995年的元旦。签协议的时候我姐姐姐夫已经搬到了蔡邱明的房中，蔡邱明也已经搬到蔡淑凤的房子里。二被告对契约的真实性及证明目的均不认可，对张某证言的关联性、真实性均不认可。七、房屋租赁合同登记备案证明。郭淑芬作为出租人与承租人签订租赁合同在×××政府进行备案。二原告认为据此可以证明村委会或政府部门均认可涉诉房屋是二原告购买的，二原告是涉诉房屋的产权人，否则原告无法出租房屋并到政府备案。二被告认为上述备案证明与本案无关联性，它不是产权登记部门的登记，二被告将房屋交给二原告使用，二原告将旧房拆除并建新房对外出租，是经过被告同意的，但不能证明房屋就是二原告的。八、证人李某和张兵的证言。该二人系二原告的租户，二原告欲以此证明涉诉宅基地的土地使用证原件一直在二原告处保管。李某出庭作证称：我2013年租的郭淑芬的房子，我想去李桥工商所办理营业执照，就找郭淑芬拿着红本原件跟我一块去办理，但后来没有办下来。我见过红本原件，登记的是赵荣山的名字。我只能证明郭淑芬拿着红本原件用过，但其他时间是否在郭淑芬手里不清楚。张兵出庭作证称：我女儿在2015年办理过×××小学的入学手续，当时郭淑芬和我一块去村委会开了一个证明，然后把红本复印件给了我，我见过一个红色的本，但里面的内容没有见过。只在女儿办入学手续时见过红本一次，其他时间没见过。二被告对上述证人证言的关联性及证明目的不认可，证人仅能证明在领取营业执照及办理入学手续的时候土地使用证在二原告处，但大部分时间里土地使用证在被告处。原告需要使用土地使用证时，被告就把原件给原告，原告使用后再还给二被告。现在土地使用证原件仍在二被告手中。为证明赵荣山、蔡淑凤不可能于1995年1月1日到涉诉院落内吃饭，二被告申请赵荣山的侄女赵利茹出庭作证，赵利茹称：1995年元旦，我去叔叔赵荣山家看我爷爷，当时婶婶蔡淑凤也在家，我待到下午五、六点才回家。二原告对赵利茹证人证言不认可，认为元旦不是家人必须团聚的日子，且证人与赵荣山有亲戚关系，不认可证言的真实性和关联性。2016年7月7日，蔡邱明、郭淑芬曾以所有权确认纠纷为案由起诉赵荣山，要求确认涉诉院落内的房屋归其所有（以下简称上案），后本院根据申请追加蔡淑凤作为共同被告参加诉讼。2016年8月23日，蔡邱明、郭淑芬向本院申请撤回上案诉讼。在上案起诉的事实与理由中，蔡邱明、郭淑芬陈述：1994年11月，蔡邱明、郭淑芬与赵荣山协商，赵荣山将29号院的房屋及院落卖给二原告，二原告向被告支付了全部购房款3万元，此后该房屋由原告居住。赵荣山在上案中答辩称：1994年7月发生水灾，蔡邱明、郭淑芬原有的房屋出现损坏，无法居住，当时蔡邱明、蔡淑凤的母亲在蔡邱明处居住，母亲跟蔡淑凤说让蔡邱明先住进蔡淑凤、赵荣山的房子。1994年7月底之前，蔡邱明夫妻及母亲一块住进了29号院内。2012年，蔡邱明、郭淑芬找到赵荣山说要重建房屋对外出租，赵荣山同意了并且出了5万元建房款，原有房屋的材料全部用于建设新房。现在房屋的租金全由蔡邱明夫妻收取。涉诉院落的土地使用证一直在赵荣山处，双方之间不存在房屋买卖的合同关系，赵荣山是出于亲情且有其他的住处，故让蔡邱明夫妻暂住在赵荣山的宅院内。在上案开庭过程中，关于房屋钥匙及土地使用证的交付，二原告陈述：1994年11月，蔡淑凤在二原告原有房屋内将涉诉房屋的钥匙交给了原告，当时还没有给被告房款。买房后，蔡淑凤先是将土地使用证给了蔡淑香，蔡淑香又给了原告。二原告原有的房屋是蔡淑香联系卖的，原有红本也是通过蔡淑香给买房人张振亮的。蔡黎明在上案出庭作证时称：1994年完秋，蔡邱明买完房我给刷的房，刷完房过了秋天蔡邱明夫妻就住进了29号院，但房屋钥匙交接及红本的情况不清楚。住进去之后，有一天大家在一起吃饭，赵荣山和蔡淑凤都在，郭淑芬给了蔡淑凤3万元钱，是用一个兜子包着，钱拿出来数过，但我离得远没看清。蔡淑香在上案出庭作证时称：蔡淑凤要卖房，先找的蔡黎明，蔡黎明没钱就没买，后找的我，我想买但是没钱给，最后找的蔡邱明。蔡淑凤给过我29号院的钥匙，但后来又要走了。蔡邱明夫妻买蔡淑凤房屋时，29号院的红本不是我给原告的，原告将房屋卖给张振亮也不是我介绍的，原告原有红本也不是我拿给张振亮的。原告说29号院的红本在他那，我二〇一几年接电表的时候还用过这个院的红本，是从原告处要的，用完了就还给原告了。吃饭的时候，蔡邱明给了蔡淑凤三万元，是用报纸包着，但我没看见他们数钱。蔡淑凤在上案中陈述：我从没有跟任何人说过卖房的事，1994年7月12日水灾之后，我回家看母亲，当时母亲在蔡邱明家居住，顺便看看我的房子是否漏雨。午饭后，我母亲跟我说蔡邱明的院内有坑不能住，我就让我母亲搬到我的房子里住，我母亲答应了。7月下旬，八一之前，我再回家，我母亲他们就搬过来住了。1994年下半年，蔡邱明夫妇装修过一次房屋，我们是同意的。房屋的钥匙不是我给原告的，钥匙在蔡淑香处，原告搬进29号院住时我告诉他们到蔡淑香处拿钥匙。2015年底之前，土地使用证一直在我手中，后来因为涉诉院落房屋对外出租需要使用土地使用证验照，我有时候也会把土地使用证原件给原告使用，用完之后，大部分时间都在我们这。2016年6月，二原告为了给他们儿媳妇办户口将土地使用证原件给我，至今土地使用证原件都在我这。另，本案审理过程中，本院向北京农商银行查询1994-1995年间蔡淑凤名下的交易明细，该行回复称：2000年之前我行后台数据库未建立，且1994-1995年会计凭证超过保管期限已销毁，故无法查询。上述事实，有庭审笔录、（2016）京0113民初10165号案件开庭笔录、银行查询回单等在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。二原告主张与二被告之间就涉诉院落房屋存在口头的房屋买卖协议，在二被告对此不予认可的情况下，二原告应对此承担举证责任。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告之间无书面的买卖合同，无法直接认定双方之间是否就买卖达成一致的意思表示，在此情况下，本院认为判断双方之间是否具有买卖的口头协议，可以从双方是否实际上履行了买卖合同的权利义务来考察。卖方的基本义务为向买受人交付标的物，买方的基本义务为按照约定的数额支付价款，此外，买卖双方还应履行相应的附随义务，在农村房屋买卖合同关系中，如向买方交付土地使用证便是卖方的附随义务。首先，就涉诉房屋的交付来说。自1994年开始，二被告将涉诉院落的原有房屋交付二原告使用。由于顺义区农村房屋无法办理所有权的转移登记手续，仅凭农村房屋交付不能作为所有权转移的标准，因为也有可能是借住、借用关系。其次，从购房款的支付来说。原告提供了契约及买方张某的证人证言以证明其原有房屋卖了3万元。但即使该事实成立的话，二原告仍要举证证明其确实将该3万元给了二被告。对此，二原告提交的证据为蔡黎明等人的证人证言。对各证人证言，本院分析如下：1.通过两个案件的开庭审理，蔡黎明、蔡淑香、侯凤秋三人均两次出庭作证，三人在下述内容上两次陈述基本一致：有一次全家在一起吃午饭，饭前二原告给了蔡淑凤3万元，饭后蔡邱明的母亲让蔡淑香、侯凤秋跟蔡淑凤一块将3万元存入村信用合作社。但在部分细节的陈述上，各人之间以及个人在两次作证时有不一致之处，如蔡黎明说是郭淑芬给的蔡淑凤3万元，而蔡淑香在上案作证时说是蔡邱明给的蔡淑凤3万元；蔡黎明在上案作证说钱是用一个兜包着，并且钱拿出来数过，但蔡淑香则称钱是用报纸包着，但没看见数钱；蔡黎明在本案作证时则称钱是用报纸包着，蔡淑凤没有点过钱。2.宁某的证人证言。宁某称蔡淑凤等三人有一年来信用合作社存过3万元，听他们说是卖房钱，但其称记不清是哪一年，仅记得是冬天，并且好像是上午，这也与前述证人的证言不一致。3.张柱、田雨明、张凤林的证人证言及对赵品良的录音录像，因该四人均未参与实际交易，仅是听说，本院对该四人的证人证言难以采信。经本院向北京农商银行调查，已无法获取1995年的银行存款凭证。现已无法证实蔡淑凤的银行账户内确实于1995年1月1日存入3万元。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。综上，在没有其他证据相佐证的情况下，仅根据蔡黎明、蔡淑香、侯凤秋、宁某存疑的证人证言，本院难以确信二原告给付二被告3万元购房款这一事实具有高度可能性，故对该事实不予确认。第三，从卖方的附随义务来看。即关于土地使用证的交付问题，诉讼之时，涉诉院落的集体土地建设用地使用证原件在二被告处。则二原告应举证证明二被告曾因出售房屋将上述使用证原件交付原告。证人李某和张兵的证言仅能证明土地使用证的原件在某个时间点在原告处，但二被告对此亦作出了合理解释，即二原告为租赁房屋从被告处借用土地使用证，用完后仍返还被告。此外，关于被告向原告交付土地使用证的过程，二原告在两次诉讼中的陈述亦互相矛盾，上案称二原告通过蔡淑香拿到了土地使用证，而蔡淑香在上案中则对此给予了否认，本案中二原告又称蔡淑凤直接将土地使用证给了二原告。即使有些事实细节因年代久远而有所遗忘，但本院对二原告上述不一致陈述难以做出合理性确认。故二原告应就其主张的二被告曾交付土地使用证的主张承担举证不能的不利后果。通过上述分析，本院认为二原告不能证明双方之间具有买卖合同的权利义务，不能证明双方达成了一致的房屋买卖的意思表示。对二原告主张的原、被告之间具有房屋买卖的口头协议的意见，本院难以确认。二原告另主张，其在涉诉院落内长期居住，且以自己的名义向村委会申请翻建原有正房六间，可以证明二原告是原有房屋的所有权人。本院认为，对财产的占有、使用、收益是所有权权能的组成部分，但不是享有所有权的标准，上述权能也可以由使用权人合法享有。村民委员会批准蔡邱明在该院内翻建房屋，该行为是村委会进行村民自治管理的范畴，不能作为认定房屋所有权的依据。二被告坚持主张二原告拆除原有房屋时经过了二被告的认可和同意。在二原告不能举证证明其与被告之间有关于房屋买卖的口头协议的情况下，本院不能根据上述事实认定二原告是涉诉院内原有房屋的所有权人。二原告提交的其户籍信息及房屋租赁合同登记备案证明与双方争议的事实缺乏关联性，本院对上述证据不予采纳。综合上述分析，本院认为，农村房屋交易属个人重大财产权利变动，原、被告身份关系特殊，现二原告所举证据不足以证明双方之间曾达成过买卖房屋的口头协议。故本院对其要求确认双方就涉诉院落达成的房屋买卖口头协议有效的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：驳回原告蔡邱明、郭淑芬全部诉讼请求。案件受理费七十元，由原告蔡邱明、郭淑芬负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨秀芝人民陪审员  宗 明人民陪审员  王桂华二〇一七年六月二十八日书 记 员  赵 杰