河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民一终字第1337号
上诉人（原审原告、反诉被告）：肖大程。
委托代理人：范友中，河北张国庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵文革。
委托代理人：俞永华，男，1961年8月18日出生，朝鲜族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区奋斗委*组，系被上诉人之夫。
原审被告：俞永华。
原审被告：俞永泽。
上诉人肖大程为与被上诉人赵文革、原审被告俞永华、原审被告俞永泽房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2013）三民初字第4177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人肖大程及其委托代理人范友中，被上诉人赵文革的委托代理人俞永华，原审被告俞永华、俞永泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告赵文革与被告俞永华系夫妻关系，被告俞永泽系被告俞永华的哥哥。2013年6月27日，被告赵文革委托被告俞永华与原告在北京满意行房地产经纪有限公司（以下简称满意行公司）签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》，约定将登记在被告赵文革名下的位于三河市燕郊开发区地中海风情汇福苑12-6-103室的房屋出售给原告，房屋总价款765000元。付款方式：原告于合同签订当日交付被告购房定金2万元，并在合同签订之日起、被告赵文革还银行尾款当日内将首付款25万元（含定金）交付被告，其余购房款在银行放款之日由银行交付被告。双方约定：被告赵文革应于2013年7月30日前向原告交房。因逾期履行合同义务，违约方逾期在三十日内，每逾期一日应当按照房屋实际成交价格的万分之五向守约方支付赔偿金。逾期履行合同义务超过三十日内的，守约方有权单方解除合同。单方解除合同的，应当以书面形式通知，违约方除需要支付三十日的赔偿金，还应当于解除合同通知送达之日起三日内，按照房屋实际成交价格的百分之三十向守约方支付违约金。合同签订后，原告于当日支付被告购房定金2万元。
原告主张被告违约，向本院提交：1、委托书及赵文革、俞永华的结婚证复印件，证明俞永华系有权代理；2、满意行公司提供的于2013年8月6日向被告发的继续履行合同的告知函，该告知函是满意行公司写的，快递也是满意行公司按赵文革的身份证地址寄的，但未妥投；3、2013年8月13日、8月20日满意行公司业务员邢亚斐与被告俞永华的通话录音，该录音系满意行公司提供的，证明原告反复通过中介通知被告，要求被告继续履行合同。经质证，被告对证据1没有异议；对证据2不认可；对证据3的真实性、合法性均有异议，关联性亦不认可，被告主张其于2013年7月22日去办理还款手续，原告不履行，已构成违约。针对被告的质证意见，原告向本院提出申请，要求对录音证据进行鉴定。对此，被告俞永华认可录音证据系其与中介工作人员的通话，但对原告的证明目的不予认可，主张该证据证明了原告没有按期交纳首付款的事实。
三被告主张2013年7月22日，满意行公司的业务员辛某约双方去银行办理支付房屋首付款事宜，但原告未去，原告已违约在先。原告主张，其约定的贷款银行最初为建设银行，但建设银行要求原告在支付首付款后，还需要提供一笔22万元的流水，原告当时带了23万元，足够还银行贷款，但不能体现原告的首付，原告需带40余万元才能体现首付。被告针对其主张向本院提供证人辛某出庭作证，辛某证明2013年7月22日，被告俞永华去办理还尾款手续，按照合同约定，应由原告先支付首付款，再由被告清偿涉案房屋的剩余贷款，因原告不同意被告以其首付款清偿银行贷款，致双方未办理贷款手续。经质证，原告对证人证言有异议，主张合同有约定，必须在不损害双方利益的基础上再拿出一笔钱，遇到突发事件，原告没有能力再拿一笔钱出来。被告认为证人证言真实可信，主张其于7月22日去还款是按照合同履行了合同义务。
另查明，被告赵文革于2013年7月16日取得涉案房屋的所有权证。对于被告俞永泽是否有被告赵文革的授权，被告俞永泽主张被告赵文革并未委托其签订合同，其是在满意行公司的要求下签的字，原告亦认可未见到赵文革委托俞永泽的委托书。
一审法院认为，原、被告双方于2013年6月27日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》均出自双方真实意思表示，内容合法、形式有效，依法应受法律保护，双方均应按照约定履行合同义务。根据双方《房屋买卖居间合同》的约定，原告应于签订合同之日起至被告赵文革还银行尾款当日内，即自2013年6月27日至7月22日该段期间内将首付款25万元（含定金）交付被告，但，至诉讼时，原告一直未向被告交付首付款。原告主张其在2013年7月22日未交付首付款系因突发事件，并主张其一直积极履行合同，满意行公司于2013年8月6日向被告进行了催告，并寄送了继续履行合同的告知函。本院认为，双方已在合同中约定了原告交纳首付款的期限，并约定被告于2013年7月30日交房，从合同的履行顺序上看，原告应先履行付款义务，然后被告再履行交付房屋并协助原告办理过户手续的义务，但原告直到2013年7月30日仍未交纳首付款，另，原告未能办理银行贷款手续系因原告不能交纳足额的体现首付款及提供22万元的流水，该原因并非原告主张的突发事件，而是归责于原告自身的原因且系可预知的商业风险，原告以此作为其未按期交纳首付款的抗辩主张，本院不予支持，故对原告要求与被告继续履行合同的诉讼请求，本院不予维护。原告未按约定履行付款义务，且在2013年7月22日至7月30日的合理期间内仍未向被告支付首付款，原告以其行为表明不履行主要债务，反诉原告请求解除合同，符合《合同法》第九十四条第（二）项的规定，本院予以维护。因双方解除合同的后果系原告违约所致，原告对此应当承担违约责任，反诉原告主张因反诉被告违约，请求反诉被告赔偿违约金49725元（按房屋总价款日万分之五的标准，自2013年7月22日起计算至2013年12月1日止），本院认为，原告违约确实给被告造成了一定的损失，但双方约定的违约金计算标准偏高，可适用定金罚则，即原告违约，定金不予退还。对于原告主张的被告逾期交房的违约金42840元，原告交付房款系先履行义务，被告交付房屋系后履行义务，在原告未履行付款义务的情况下，被告有权行使不安抗辩权，故本院对原告的该项请求不予支持。被告俞永泽既非涉案房屋所有权人，亦非被告赵文革、俞永华的委托代理人，与原告不存在买卖合同关系，故不应承担责任。经本院调解，双方最终未能达成一致意见。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告肖大程与被告赵文革于2013年6月27日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》。二、原告肖大程交付被告赵文革的定金不予退还。三、驳回原告肖大程的诉讼请求。四、驳回反诉原告赵文革的其他诉讼请求。本诉部分案件受理费566元，保全费4400元，由原告肖大程负担4900元（已预交），被告赵文革、俞永华负担66元（于本判决生效后三日内交纳）；反诉部分案件受理费260元，由反诉原告赵文革负担130元（已预交），反诉被告肖大程负担130无（于本判决生效后三日内交纳）。
上诉人肖大程不服原审判决，提起上诉。其上诉请求撤销原审判决，依法发回重审或改判。其上诉理由是：1、上诉人认为首付款的支付时间为被上诉人偿还银行尾款的当日；2、因银行临时停贷，国家政策无法预知和左右，造成上诉人在2013年7月22日未支付首付25万元；3、即使上诉人在7月22日没有支付首付款构成违约也不必然导致合同解除。且上诉人一直积极依照双方约定履行合同义务，并多次催促中介及被上诉人履行合同。故一审判决认定事实错误，应发回重审或改判。
被上诉人赵文革答辩称，一审判决解除房屋买卖合同及房屋买卖居间合同认定事实及使用法律正确，上诉人理由不能成立。1、上诉人认为首付款的支付时间为被上诉人偿还银行尾款的当日是对合同条款的断章取义，合同约定的是一个期间非一日，应首先由上诉人交付首付款，后被上诉人偿还银行尾款；2、上诉人主张在2013年7月22日不支付首付款25万元的理由是银行临时停贷，国家政策无法预知和左右不能成立，且依照证人证言，因国家政策导致银行停贷的事实不存在；3、上诉人违约其已达四个月之久，被上诉人反诉提出解除合同，没有违反合同约定的期限。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方于2013年6月27日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》均出自双方真实意思表示，双方均应按照约定履行合同义务。依据《房屋买卖居间合同》第二条的相应约定，上诉人肖大程应于2013年6月27日至7月22日该段期间内将首付款25万元（含定金）交付被上诉人，至二审期间，上诉人亦未向被上诉人完成交付首付款的义务。上诉人虽上诉主张其在2013年7月22日未交付首付款系因突发事件，并主张其一直积极履行合同，满意行公司于2013年8月6日向被上诉人进行了催告，并寄送了继续履行合同的告知函。因双方已在合同中约定了上诉人交纳首付款的期限，并约定被上诉人于2013年7月30日向上诉人交房，从合同的履行顺序以及一般的交易习惯，上诉人应先履行付款义务，然后被上诉人再履行交付房屋并协助原告办理过户手续的义务，但上诉人一直未交纳首付款，故上诉人关于首付款的主张本院不予支持；上诉人主张未能办理银行贷款手续系因原告不能交纳足额的体现首付款及提供22万元的流水，但该原因并非上诉人主张的突发事件，而是归责于上诉人自身的原因且系可预知的商业风险，故上诉人关于银行临时停贷的主张本院不予支持；上诉人未按约定履行付款义务，且在合理期限内仍未向被上诉人支付首付款，上诉人以其行为表明不履行主要债务，上诉人虽主张继续履行合同，但上诉人该主张不宜得到支持，被上诉人一审期间请求解除合同，符合相关法律规定，故一审解除双方合同并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1132元，由上诉人肖大程负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 杨 莉
代理审判员 李成佳
二０一四年十一月四日
书 记 员 于学娇