山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）日民一终字第570号
上诉人（原审原告、反诉被告）：日照百货大楼有限公司，住所地日照市泰安路179号。
法定代表人：靳照，董事长。
委托代理人：涂志，北京市奕明律师事务所律师。
委托代理人：张真颖，北京市奕明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴艳。
委托代理人：张崇珍，山东竞天律师事务所律师。
委托代理人：徐文德，山东竞天律师事务所律师。
上诉人日照百货大楼有限公司（以下简称日百公司）因与被上诉人吴艳房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省五莲县人民法院（2007）莲民一初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：原五莲县人民政府招待所（以下简称招待所）作为出租方与承租方吴艳在2002年签订房屋租赁合同，约定：租赁物为招待所院内3号楼，面积486平方米；租赁期共四年，自2002年10月1日始至2006年10月1日止，从事桑拿、洗浴经营业务；租金5万元／年，第一年签订合同时先交2万元，开业时全部交清，以后按年于每年10月1日现金交清；承租方装修房屋应征得出租方同意，费用由承租方自理，并于合同期满时退还出租方房屋，装修费用协商处理。2003年12月份，五莲县人民政府决定对招待所实行招商引资进行改制。2004年3月4日，莲发公有资本经营中心与日百公司签订《五莲县政府招待所改造合同书》，约定：由日百公司接收五莲县人民政府招待所的全部资产及所有债权、债务，并约定对原招待所已对外出租的洗浴中心由日百公司自行处置。2006年10月1日，租赁合同到期后，日百公司要求吴艳付清租金2万元、恢复房屋原状并交还房屋。吴艳以双方未能对承租房屋装修费用达成一致意见为由，拒绝交还房屋。五莲县人民政府有关部门对此事进行协调但未果。
本案争议的焦点是：吴艳的装修是否征得原招待所的同意及装修的价值。吴艳主张合同签订后，其征得招待所的同意，投资1141094.23元对房屋进行装修，成立五莲县山城洗浴中心，并开张营业。吴艳提供由原招待所所长李某某、副所长姜某、张某三人于2006年12月6日签名出具的证明一份，以证明当时该装修经过县有关领导及招待所的同意，并说明如合同未到期收回房屋，招待所按吴艳全部装修费用予以赔偿，合同到期后扣除装修费折旧后房屋由招待所收回。吴艳还提供由五莲县新兴建筑公司于2003年10月18日出具的结算书一份，以证明五莲县山城洗浴中心当时的装修造价为1141094.23元。日百公司质证称，证人应当出庭作证，双方之间诉争主要依据是招待所与吴艳之间的租赁合同，证人证言不能证实吴艳的主张，吴艳应出具相关的付款证明来与结算书相印证，只有结算书不能证明吴艳实际支付了装修费1141094.23元。依据日百公司申请，原审法院委托五莲县价格认证中心，对洗浴中心装修费用进行评估。该中心于2010年11月15日出具价格鉴定结论书，鉴定意见为洗浴中心装修费用为394780元。日百公司对鉴定书无异议，但认为该装修费用不应由其承担。吴艳认为鉴定报告受到外界严重干涉，估价太低，对物品折旧比率太高，且因日百公司的原因导致其很多物品如空调、彩电丢失，物价部门无法打价。
原审认定上述事实的证据有房屋租赁合同、五莲县人民政府招待所改造合同书、五莲县人民政府招待所改制实施方案、五莲县人民政府文件、会议纪要及当事人陈述。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，具有约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循公平、等价有偿原则。因五莲县人民政府对招待所进行改制，日百公司接收招待所的全部资产及所有债权、债务后，应按约定对原政府招待所已出租给吴艳的房产妥善处置。日百公司、吴艳应按照合同约定对合同期满房屋装修费用协商处理，并遵循公平、等价有偿原则，而非由日百公司强制收回。日百公司要求吴艳支付租金2万元，因日百公司无证据证实其主张，故不予支持；日百公司要求吴艳将承租的原招待所3号楼恢复原状并予以返还，因房屋所占用的土地已于2010年11月份交由日百公司进行开发，此项内容已实际履行，无需再处理。吴艳租赁原政府招待所院内3号楼从事桑拿、洗浴经营业务，根据合同的性质、经营目的及社会习惯，必然要对房屋及室内进行装修及增置固定设施，从合同中关于“期满所装修费用协商处理”的约定，可以推断合同签订时，双方已预见到必定会产生装修费用，且吴艳对3号楼进行了装修。吴艳提供的原招待所所长李某某、副所长姜某、张某三人的证明符合案件事实及五莲当时形势，从县人民政府出面协调的事实可以认定吴艳对房屋进行装修，经过了县有关领导及招待所的同意。房屋的装修价值，按评估的折旧后目前的价值认定较为合适。吴艳要求日百公司赔偿房屋装修费用80万元，虽然其当时装修投资较大，但在租赁期满后按折旧价由日百公司补偿较为合理。日百公司应按五莲县价格认证中心装修费评估价394780元补偿给吴艳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条之规定，原审判决：一、日百公司给付吴艳装修款394780元，于判决生效后十日内付清；二、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费850元，其他诉讼费755元，反诉案件受理费11800元（缓交），共计13405元，由日百公司与吴艳各负担6702.5元。
上诉人日百公司不服原审判决上诉称：一、原审严重超审限，判决书送达时间过长，吴艳的反诉不应与本诉合并审理，证人李某某、姜某、张某未出庭作证，其证言不应作为证据使用。因此，原审程序严重违法。二、合同约定所装修费用协商处理，协商不成时不应推定为折价补偿，应视为约定无效。本着公平原则，双方应各担50%，让日百公司全部承担显失公平。请求撤销原审判决，改判驳回吴艳的诉讼请求，支持日百公司要求吴艳支付租金2万云的诉讼请求，诉讼费由吴艳承担。
被上诉人吴艳答辩称：一、案件审理时间过长，吴艳没有异议。二、反诉符合法律规定，原审法院予以受理并无不当。三、装修费用在租赁合同中有约定，五莲县人民政府将招待所转让给日百公司没有通知吴艳。评估是暗箱操作，价格明显过低。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：证人李某某作证称，吴艳对房屋进行装修时招待所是同意的，签订合同时，双方口头协商到期后房屋由招待所收回，装修那块打打折，由招待所补偿给吴艳；租金5万元，吴艳一年一交，交到第二年，第二年之后是否交纳不清楚。证人姜某作证称，房屋出租时，其参与了协商，吴艳负责装修，到期后打打折，再补给吴艳一块。日百公司对两证人证言质证称，证人证言证实合同期满后，双方没有就装修费用再进行协商，合同签订前双方虽然对此进行协商，但没有载入合同中，应当视为双方没有对此进行约定。吴艳对两证人证言没有异议。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：吴艳与招待所于2002年签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规强制规定，合法有效。吴艳按照合同约定交纳了租金并对房屋进行了装修。2004年招待所进行了改制，其债权债务由日百公司接收。在合同履行期内，日百公司和吴艳均应当按照合同约定继续履行义务。租赁期间届满，吴艳应当返还日百公司房屋。日百公司要求吴艳支付租金2万元，但未提供能够证明其主张成立的证据，原审不予支持正确。合同约定期满后装修费用由双方协商处理，从字面理解和合同约定的其他内容来看，承租人可以对房屋进行装修，否则无法实现合同目的。期满后装修残值如何处理，双方书面约定不明确，结合证人李某某、姜某证言，原审认定装修残值由日百公司补偿给吴艳并无不当。日百公司申请对房屋装修价款进行司法鉴定，鉴定意见为扣除折旧后价值394780元，日百公司应当据此给付吴艳装修补偿款。吴艳在答辩时即口头提起反诉，后原审法院将反诉与本诉合并审理符合法律规定。原审尽管在程序上存在瑕疵，但判决结果正确。综上，日百公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13405元，由上诉人日照百货大楼有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨荣国
审 判 员 王林林
代理审判员 徐笑梅
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 赵小璐