河南省洛阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）洛民再字第30号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：河南王城置业有限公司。住所地：洛阳市老城区九都东路***号*栋****号。
法定代表人：郝建，总经理。
委托代理人：高红军，河南航星律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：刘飞，男，汉族，1982年3月25日出生，住河南省栾川县。
委托代理人：孔祥伟，河南巨业律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵非，男，汉族，1974年4月2日出生，住上海市。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：洛阳市新鼓浪商贸有限公司。住所地：洛阳市涧西区国旅***房。
法定代表人：刘飞，经理。
被申请人（一审第三人）：洛阳中国国际旅行社有限公司。住所地：洛阳市涧西区九都西路旅游大厦。
法定代表人：孔德星，董事长。
一审被告、二审被上诉人：杨新伟，男，汉族，1969年8月26日出生，住河南省洛阳市。
委托代理人：高红军，河南航星律师事务所律师。
申请再审人河南王城置业有限公司（简称王城公司）因与被申请人刘飞、赵非、洛阳市新鼓浪商贸有限公司（简称新鼓浪公司）、洛阳市中国国际旅行社有限公司（简称国旅公司）及一审被告、二审被上诉人杨新伟合同纠纷一案，不服本院（2012）洛民终字第852号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年10月9日作出（2013）洛民申字第49号民事裁定，决定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。王城公司的委托代理人高红军，刘飞及其委托代理人孔祥伟，新鼓浪公司的法定代表人刘飞到庭参加诉讼。国旅公司经传票送达，赵非经公告送达，均未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
洛阳市涧西区人民法院一审查明，2002年7月15日，洛阳滚石娱乐美食有限公司、洛阳国旅公司作为甲方与乙方洛阳凯通集团有限公司签订房屋租赁合同一份，约定将本案所涉房屋租给乙方使用，同时规定未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋部分或全部转租给第三人使用或与他人互换房屋使用。2003年3月26日，洛阳国旅公司与洛阳凯通集团签订房屋租赁合同补充协议一份，约定，2002年7月15日签订的租赁合同中规定的权利义务全部由洛阳滚石健康餐饮服务有限公司承继；其后，被告王城公司作为洛阳滚石健康餐饮服务有限公司的合作者参与到了上述房屋为经营场所的业务经营活动中，并且得到了洛阳国旅公司的认可。2006年5月20日，洛阳滚石健康餐饮服务有限公司（法定代表人赵非，股东赵非、王翠英）申请变更公司名称，变更后为洛阳市新鼓浪商贸有限公司（法定代表人杨新伟，股东杨新伟、赵非）。2008年4月17日，原告与被告王城公司签订了一份转让合同，该合同约定将位于洛阳市九都路6号的“新浪商务会馆”转让给原告经营，合同中对经营权转让的约定如下：期限为2008年4月17日至2015年12月31日，转让费为1600000元，还约定在原告支付一定数额的转让费后由被告将经营所涉有关证照过户至原告名下等；对经营场所租赁的约定为：自合同签订之日起三年内房租按照每年420000元，第四年至合同结束房租按照每年560000元，如租金逾期不交，被告王城公司有权终止合同并按照租金千分之三每天的违约金作为处罚，在原告正常履行本协议条款的前提下，由于被告王城公司未及时向第三方（房屋所有权人）支付租金而影响原告正常经营的，由被告王城公司承担转让费千分之三每天的违约金作为处罚，如因被告王城公司原因导致本合同无法履行的，被告王城公司应退还原告所支付转让金等。2008年5月4日，被告新鼓浪公司对上述合同中涉及其权利义务的事项进行了追认，其后原被告按照约定开始履行合同，在经营期间原告对涉案房屋进行了重新投资改造和装修。原告在履行合同过程中获知转让合同中涉及的房屋不能转租并受到房屋出租方人员的告诫，2009年2月21日，原告又获得了涉案房屋产权人之一作出的将依法解除房屋租赁合同的通知一份，在此种情况下原告于2009年3月起遂暂时停止履行合同并要求被告王城公司处理有关房屋转租的问题，在此期间，出租方因未按时收到房租发出了收回房屋的通知。2010年4月6日，被告王城公司员工将房屋大门封堵，造成原告失去对房屋的控制权。另查明，原告与被告王城公司约定的涉案房屋租金数额高于第三人出租房屋约定的租金数额。还查明，本案转让合同所涉房屋的出租方，即第三人一直明确表示对于本案中转租房屋给原告的行为不予认可。第三人于2009年7月15日以被告新鼓浪公司拖欠房租为由起诉至原审法院，提出解除房屋租赁合同等诉讼请求，2009年10月10日，原审法院作出（2009）涧民二初字第431号民事判决，判决解除租赁合同等，被告新鼓浪公司不服，提出上诉；2010年7月27日洛阳市中级人民法院作出（2010）洛民终字第989号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。至此，第三人解除了其与被告新鼓浪公司的租赁合同。
洛阳市涧西区人民法院一审认为，民事主体应当依照法律的规定或当事人的约定来行使权利、履行义务，否则就应当承担相应的法律后果。本案中，涉案合同虽然从形式上看仅有原告与被告王城公司作为当事人，但是从转让合同的内容及被告新鼓浪公司的追认行为来看，该合同实际应为原告、被告王城公司及被告新鼓浪公司共同签订；进一步分析该合同的具体条文可知，此合同应分为两个部分，第一部分是关于被告新鼓浪公司名下一项业务的经营权及与日常经营密切相关的财产的转让，第二部分为第一部分的经营业务涉及的具体经营场所的转租，对于经营权等内容转让的部分，虽然原告与被告王城公司签订协议时，被告王城公司作为合作者并没有相关权限，但是被告新鼓浪公司对转让合同中涉及其权利义务的内容进行了追认，故有关转让应当依法认定为有效；对于房屋转租问题，涉案房屋的出租人已经与相关当事人明确约定了房屋不得转租，即被告王城公司、新鼓浪公司在未经出租人同意的情况下，均无权转租涉案房屋，同时由于房屋出租人拒绝认可转租行为，本案所涉相关业务的具体营业地点的转租应依法认定为无效。本案中，房屋转租的无效直接导致双方当事人签订整个转让合同的目的在客观上无法实现，故对于原告提出解除转让合同的诉讼请求，予以支持；对于原告提出的要求返还其交纳的转让金的诉讼请求，因合同被依法解除，故此项诉讼请求，予以支持；对于原告提出的要求被告支付违约金的诉讼请求，首先，因原告据以计算违约金的基础是有关房屋租金支付方面的约定，而转让合同中有关房屋转租的协议是无效的，且从合同内容上看，该违约金的约定并不能独立于双方关于房屋转租的约定，相关约定也应认定为无效；其次，从合同内容上看，原告在签订本合同时，明知被告王城公司并非涉案房屋的产权人，但是仍在未核实被告是否有权转租的情况下签订本合同，未履行必要的注意义务，对造成合同最终无法履行存在过错；综上，对于原告的此项诉求，不予支持；对于被告王城公司在答辩中提出的要求原告支付拖欠的房租、房租滞纳金、转让费滞纳金、因未及时向出租方交纳房租而承担的违约金、热力费、水电费、售卡金额等意见，被告王城公司在庭审中提出以上意见后，原审法院即告知其应在庭后办理正式的反诉手续，但是王城公司至今没有履行相关手续，且被告王城公司已经就房租的支付问题另行起诉，故对此项内容，本案中不予处理；关于原告提出的要求各被告赔偿损失400000元的诉讼请求，从庭审中原告的叙述及其提交的相关证据分析，该笔费用实际应为其在经营期间对涉案房屋进行的装修花费，该笔费用产生于原告的经营过程中，并且目前装修装饰物的使用情况并不确定，依法应当由双方当事人对有关装饰物如何利用进行确认后，根据实际使用情况进行结算，故对原告的此项诉求，不予处理；对于原告要求被告新鼓浪公司的股东（赵非、杨新伟）承担连带责任的诉求，因被告新鼓浪公司的性质为依法成立的有限责任公司，具有独立承担民事责任的能力，同时也没有证据证明被告新鼓浪公司的股东滥用了股东地位进行牟利，故对于此项诉求，不予支持。被告赵非经原审法院依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。洛阳市涧西区人民法院作出（2009）涧民四初字第141号民事判决：一、解除原告刘飞与被告洛阳市新鼓浪商贸有限公司、被告河南王城置业有限公司签订的转让合同；二、被告洛阳市新鼓浪商贸有限公司、被告河南王城置业有限公司向原告刘飞返还转让费1220000元；上述义务于判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定办理，即若逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告刘飞的其他诉讼请求。本案受理费19380元，由原告刘飞负担5000元，被告河南王城置业有限公司、洛阳市新鼓浪商贸有限公司共同负担14380元。
本院二审审理查明的事实与一审查明基本一致。
本院二审认为，王城公司与刘飞于2008年4月17日所签订的转让合同，新鼓浪公司对该合同进行了追认，该合同应视为刘飞、王城公司及新鼓浪公司三方共同的约定。合同中约定了本案所涉经营场所的转租问题，对于该转租的约定，王城公司、新鼓浪公司在未取得原出租人洛阳国旅公司认可的情况下将租赁物出租于刘飞，因此该合同中对转租部分的约定应为无效。转让费是建立在租赁关系基础之上的，由于该转让合同中对租赁情况的约定无效，导致该转让合同的目的在客观上无法实现，故对刘飞要求解除合同及返还交纳的转让费122万元的请求，应予支持。关于刘飞要求返还47台电视机及48张休息床，或者折价赔偿的问题，当事人可另行处理。对于王城公司上诉称不应当返还转让费等上诉理由，依据不足，本院不予采信。综上，刘飞、王城公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。本院作出（2012）洛民终字第852号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15910元，由上诉人刘飞、王城公司各负担7955元。
王城公司申请再审称，一、本案程序严重违法，实际是剥夺了当事人辩论权利。二、原审的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。三、原审认定并判决返还122万元缺乏证据证明，适用法律错误。四、热力费、水电费、销售的金卡及刘飞在经营期间应承担的违约金应当与返还的转让费予以抵销。刘飞辩称，1、本案一、二审审理程序，根本不存在程序违法。2、一审法院判决解除双方签订的《转让合同》有法可依，请再审法院予以维持。3、原审判决申请人返还122万元，有法可依，请再审法院予以维持。4、冲抵问题，应当依法予以驳回。5、代理人身份违法。综上，申请人没有新的证据提交法庭，完全是上诉理由的重复，请依法驳回申请人的诉讼请求，维持一审判决。国旅公司和赵非未到庭，亦未作答辩。
本院再审认为，本案事实不清。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2012）洛民终字第852号民事判决及洛阳市涧西区人民法院（2009）涧民四初字第141号民事判决；
二、本案发回洛阳市涧西区人民法院重审。
审 判 长 李 宁
审 判 员 郝丹丹
代审判员 张 蕾
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 孙 妍