广东省汕头市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤05执复19号
复议申请人（被执行人）邹云峰，男，汉族，1980年11月14日出生，住江西省赣州市。
申请执行人中国建设银行股份有限公司汕头市分行(下称“建行汕头分行”)，住所地广东省汕头市。
负责人：陈伟文，行长。
委托诉讼代理人吴俊深、庄旭建，均系该行员工。
被执行人于秀花，女，汉族，1981年10月27日出生，住河南省新蔡县。
复议申请人邹云峰不服汕头市龙湖区人民法院（下称“龙湖法院”）作出的（2018）粤0507执异5号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
龙湖法院在拍卖被执行人邹云峰所有的位于汕头市××路××房产过程中，邹云峰不服向龙湖法院提起异议，请求龙湖法院撤销拍卖。龙湖法院经审查于2018年5月8日作出（2018）粤0507执异5号执行裁定书，裁定驳回了邹云峰的异议请求。
龙湖法院查明，龙湖法院在执行申请执行人建行汕头分行与被执行人邹云峰、于秀花借款合同纠纷一案中，依据龙湖法院作出的（2016）粤0507民初830号生效民事判决书，异议人邹云峰、被执行人于秀花应于判决生效之日起十日内偿还申请执行人建行汕头分行借款本金153,503.88元及利息、罚息、复息，邹云峰、于秀花以位于汕头市××房的房产对上述债务承担抵押责任，申请执行人建行汕头分行对该房产享有优先受偿权。判决生效后，被执行人没有履行。2017年8月10日，龙湖法院作出（2017）粤0507执378-1号执行裁定书，裁定查封、拍卖异议人邹云峰所有的位于汕头市××房的房产。龙湖法院委托汕头市铭信资产评估土地房地产估价有限公司对上述房产进行评估，评估价为629,203元。2017年9月24日，龙湖法院向异议人邹云峰送达评估结果通知书及评估报告书，通知若对评估结果有异议，应自收到评估报告后十日内书面提出异议并提交相关证据；期届，龙湖法院将根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条确定其保留价，并将该保留价作为第一次拍卖的起拍价委托拍卖。2017年11月9日，本院作出（2017）粤0507执378-1号公告，责令异议人邹云峰或上述房产使用人于2017年11月24日连同室内财产自行迁出上述房产。2017年11月30日，异议人邹云峰向龙湖法院出具保证书，承诺位于汕头市××房，在拍卖成交之日自行清退并向龙湖法院提交房产钥匙。
龙湖法院于2018年1月15日10时至2018年1月16日10时止在淘宝网司法拍卖网络平台上对上述房产进行公开拍卖，起拍价为503,362元。2018年1月16日10时，买受人庄清浩以503,362元最高价竞得并已缴纳拍卖款。
异议人邹云峰向龙湖法院提交住址于江西省赣州市××麻州××村老屋家19号户主邹吉来、妻刘顺招、孙女邹跃兰、孙子邹世均的常住人口登记卡复印件，没有向龙湖法院提交上述人员与异议人邹云峰的关系及上述人员居住在汕头市××房的相关依据。
龙湖认为，上述房产系借款抵押物，人民法院可以查封、拍卖。上述房产拍卖所得款在偿还本案债务后，尚有余款能够解决异议人邹云峰及其所扶养家属最低生活标准所需的居住问题，故异议人邹云峰提出上述异议房产为唯一房产，不得拍卖、变卖、抵债的请求，缺乏法律依据，龙湖法院不予支持。异议人邹云峰、被执行人于秀花没有按期付还申请执行人建行汕头分行借款本息，龙湖法院依据生效判决，裁定查封、拍卖借款抵押物，符合法律规定，不存在超值查封、拍卖的问题。异议人邹云峰在收到龙湖法院评估结果通知书后，没有在法定期限内对评估价提出异议，龙湖法院依法决定以评估价的80%即503,362元保留价作为第一次拍卖的起拍价，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条关于“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的百分之八十”的规定。异议人邹云峰提出拍卖行为违反法律规定，请求撤销拍卖的主张，缺乏法律依据，应予驳回。异议人邹云峰自称未丧失偿债能力，但至今未偿还债务，承诺房产拍卖成交之日自行清退但至今尚未清退，印证了异议人邹云峰拒不执行生效判决的事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回异议人邹云峰的异议。
复议申请人邹云峰向本院申请复议称，龙湖法院作出（2016）粤0507民初830号民事判决书，判决异议人邹云峰、被执行人于秀花偿还欠款153,503.88元及利息。判决生效后，申请执行人建行汕头分行向龙湖法院申请强制执行，龙湖法院于2017年8月10日作出（2017）粤0507执378-1号执行裁定书，裁定查封、拍卖异议人邹云峰位于汕头市××路××房产的房产。龙湖法院于2018年1月15日10时至2018年1月16日10时在淘宝网司法拍卖网络平台上对该房产进行第一次公开拍卖，起拍价为503,362元。异议人邹云峰对该拍卖行为提出异议，主要事实与理由：一、拍卖行为违反法律规定，严重损害当事人的合法权益，造成异议人邹云峰的重大财产损失。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条之规定，评估价即为第一次拍卖的保留价。上述房产的评估价值为629,203元，龙湖法院第一次公开拍卖时却以低于该房产评估价值的价格设置起拍价503,362元，并由竞买人庄清浩以起拍价成交。参考相同地段、相同条件的房产市场价格更是高达70余万元。龙湖法院未依法设定被拍房产保留价，导致房产以远低于评估价和市场价格“成交”，违反拍卖程序。二、被拍卖房产属于不得拍卖的房产。被拍卖房产属于异议人邹云峰的唯一房产，系其所赡养父母及所抚养的两个未成年子女生活所必需的居住房屋，属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条“不得拍卖、变卖或者抵债”的情形。三、被查封、拍卖的房产价值远远超出强制执行的金额。债权人申请强制执行金额为153,503.88元及利息，但查封、拍卖的房产的评估价值为629,203元，远远超出申请强制执行的金额。四、异议人邹云峰并未丧失偿债能力和意愿，亦不存在逃避偿还债务的情形。涉案房产评估价为629203元，实际市场价格更高，远超申请执行的债权额，复议申请人具有足够的偿还能力，且复议申请人积极在二手房市场寻找买家，积极准备偿还债务，有偿还意愿。五、拍卖行为和拍卖结果严重违反公平，将致使复议申请人遭受重大财产损失。涉案房产系复议申请人于2014年以73.8万元的价格购得，复议申请人向债权人建行汕头市分行申请贷款额为28万元，贷款期限为3年，贷款发放后复议申请人一直正常还款。2017年因复议申请人经营困难，尚有贷款本金14万元逾期未还清。涉案房产评估价为629203元，参考相同地段、相同条件的房产市场价格更是高达70余万元。根据竞买记录显示，2018年1月16日，竞买人庄清洁以起拍价503362元的价格竞得。龙湖法院违反法律规定，未依法设定保留价，已导致复议申请人的合法权益面临极其危险的境地，若不及时纠正，将导致复议申请人的合法权益严重受损，严重影响社会公正正义，显失公平。复议申请人邹云峰提交了户口本、房产中介证明照片、身份证、EMS快递单等复印件，以证明上述事实。综上，请求汕头市中级人民法院依法撤销对涉案房产的拍卖。
申请执行人建设汕头市分行未作答辩。
本院查明，龙湖法院作出的（2018）粤0507执异5号执行裁定书认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为龙湖法院拍卖涉案房产即被执行人邹云峰所有的位于汕头市××路××房产的执行行为是否符合法律规定：
关于龙湖法院以评估价的80％确定起拍价是否符合法律规定的问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款规定：“起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”本案中龙湖法院以评估价的80％确定起拍价合法有据，并无不当。
关于涉案房产是否属于唯一住房不得拍卖的房产问题。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”本案中，涉案房产系抵押物，依法办理了抵押登记，申请执行人对涉案房产享有抵押权。复议申请人邹云峰主张涉案房产属于唯一房产，系其赡养父母及抚养两个未成年子女生活所必需的居住房屋，符合不得拍卖、变卖或抵债的情形。依据上述司法解释规定，复议申请人主张涉案房产属于不得拍卖的房产，理由不成立，本院不予支持。
关于是否存在超标的额查封、扣押、冻结的问题。涉案房产评估价格为629203元，本案债权为借款本金153503.88元及利息、罚息、复息。复议申请人邹云峰未按生效判决履行上述还款义务的情况下，龙湖法院依法处置复议申请人提供抵押的涉案房产合法有所，并无不当。复议申请人认为龙湖法院查封、拍卖涉案房产属于超标的额查封、拍卖的主张不成立，本院不予支持。
综上，龙湖法院拍卖涉案房产的执行行为符合法律规定，程序合法，并无不当。复议申请人请求撤销拍卖的复议请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人邹云峰的复议请求，维持汕头市龙湖区人民法院作出的（2018）粤0507执异5号执行裁定。本裁定为终审裁定。
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审判长 陈明辉
审判员 林炼丛
审判员 陈家彬
二〇一八年六月十五日
书记员 李丹筠