宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终337号
上诉人（原审被告）：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区贸易巷166号。
法定代表人：代建刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李美丽，宁夏综义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余淼，男，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：杨文华，男，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：张丹，北京市中银（银川）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁夏农垦集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区黄河路与福州街交汇处宁夏农垦大厦。
法定代表人：张存平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王静，女，1990年9月18日出生，汉族，该公司职员，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司（西夏苑房地产公司）因与被上诉人杨文华、原审被告宁夏农垦集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2017）宁0105民初3610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月17日立案后，依法组成合议庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
西夏苑房地产公司的上诉请求：1.依法改判上诉人少支付逾期办证违约金177.66元；2.本案的上诉费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条为由，判决上诉人支付被上诉人逾期办理房屋所有权证书违约金33843.75元，属于适用法律错误，导致违约金计算有误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条和《合同法》第一百一十七条的规定，上诉人不存在违约行为，该涉案小区物业被国资委划入三供一业的范围，无法办理备案手续，该原因是上诉人和被上诉人签订合同时不能预见的，也是上诉人无法克服的，该不可抗力对于上诉人履约已造成实质上的影响和上诉人不能办理房屋产权证书存在因果关系，应认定为不可抗力，故不能办理房屋产权证书非上诉人原因，被上诉人无权主张上诉人支付违约金。其次，合同第九条约定：付款人付清全部房款后方可交房。被上诉人付款时间为2015年6月24日，而上诉人实际交房时间是2015年6月24日，违约金的计算应顺延90日从2015年9月25日开始计算，计算至2017年10月23日，计算方式为：（购房款444143.7元×0.0001/天×758天=33666.09元），而非一审法院判决的33843.75元。综上请求支持上诉人的上诉请求。
杨文华辩称,西夏苑房地产公司关于因政府原因导致其无法协助办理房屋产权证书，从而拒绝支付违约金的主张不能成立。依据《商品房买卖合同》的约定，在房屋交付后的90日内日协助办理房屋产权证书是西夏苑房地产公司的合同义务。而完成该义务的前提是进行房屋所有权的首次登记。在办理涉案房屋首次登记时，开发企业须按要求提供土地来源材料、建设工程规划验收材料、房屋竣工材料及不动产测绘报告等申请材料，而据了解，银川市不动产事务中心在一审开庭前，仍未收到申请办理首次登记的任何材料。西夏苑房地产公司虽主张其已取得并提交上述材料，但并未向法庭提交任何证据，也未明确上述材料的取得时间以及提交时间，其主张的真实性有待商榷。在西夏苑房地产公司没有证明其在合同约定的期限前已完成协助办理产权证书义务的前提下，无法认定政府原因是导致至今未办理产权证书的唯一因素。同时，西夏苑房地产公司主张的”三供一业”是指国企（含企业和科研院所）将家属区水、电、暖和物业管理职能从国企中剥离，转由社会专业单位实施管理。涉案房屋所在的小区属于普通的商品房项目，”三供一业”文件下发时间为2016年，合同约定的办证时间已经过了一年多的时间，该份文件也没有明确涉案房屋所在小区属于”三供一业”的范围，因此涉案房屋是否属于该份文件制约的范围无法确定。此外，西夏苑房地产公司主张的交付时间为2015年5月31日或2015年7月31日为合同约定的交房期限的最后一天不属实。房屋交付为实践行为，涉案房屋发生转移占有当日即为交付之日，约定的日期不能够认定为实际交房之日。我方提交的房屋移交单、物业票据、垃圾清运费票据足以证实房屋的实际交付时间为一审法院认定的交房时间。我方在收房之前就已经缴清了全部房款，不存在逾期付款的违约行为。违约金应当从一审法院认定的实际交房之日后90日开始计算。综上，请求依法驳回西夏苑房地产公司的上诉请求。
农垦集团公司辩称，对西夏苑房地产公司的上诉请求及事实理由认可。
杨文华向一审法院起诉请求：1．判令被告西夏苑房地产公司履行办理西夏区文萃北街348号家林苑10-3-102室的房屋所有权转移手续，将房屋所有权登记至原告杨文华名下；2．判令被告西夏苑房地产公司向原告支付自2015年9月22日至2017年10月23日产生的逾期办证的违约金33843．75元，并以购房款444143．7元为基准按照日万分之一支付2017年10月24日至实际办理房屋产权证书之日产生的逾期办证的违约金；3、判令被告农垦集团公司房对上述第二项诉讼请求中债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由被告西夏苑房地产公司、农垦集团公司承担。
一审法院认定事实：2015年5月5日，杨文华（买受人）与西夏苑房地产公司（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，该合同约定，杨文华购买西夏苑房地产公司开发的位于宁夏银川市××区商品房一套，房屋总价款为444143．7元；付款方式为：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金184143．7元，该定金于交付首付时抵作商品房价款；贷款方式付款，买受人应当于2015年5月4日前支付首期房价款184143．7元，占全部房价款的41．46％。余款260000元，向贷款银行申请贷款支付。合同第十一条交付时间和手续约定为，出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条房屋登记约定为：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，西夏苑房地产公司于2015年6月23日将涉案房屋交付给杨文华占有使用，杨文华也已将剩余房屋价款通过银行贷款方式支付给西夏苑房地产公司。涉案房屋因西夏苑房地产公司原因，杨文华至今未能办理房屋所有权证书。现杨文华诉至本院，要求判如所请。
一审法院另查明，西夏苑房地产公司系农垦集团公司独资设立的一人有限责任公司。
一审法院认为，杨文华与西夏苑房地产公司于2015年5月5日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。根据该买卖合同第二十条第（一）项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，故西夏苑房地产公司负有协助杨文华办理涉案房屋所有权转移登记的义务。因西夏苑房地产公司的原因，杨文华至今未取得所购房屋所有权证书，故西夏苑房地产公司应依约向杨文华支付逾期办理涉案房屋所有权登记期间的违约金。由于西夏苑房地产公司于2015年6月23日将涉案房屋交付给杨文华占有使用，结合双方买卖合同第二十条约定，杨文华完成房屋所有权登记的期限届满日期为2015年9月21日，故西夏苑房地产公司应向杨文华支付逾期办理房屋所有权证书的违约金自2015年9月22日起算，暂计算至2017年10月23日，即33843．75元（444143．7元×0．0001／天×762天）；对于杨文华要求支付违约金至西夏苑房地产公司实际为其办理房屋所有权登记证书之日止的诉讼请求，因本案中无法确定具体办理房屋所有权登记证书的时间，故对该项请求的具体金额无法确定，本案不作处理，自2017年10月24日后的违约金，杨文华可另行主张。西夏苑房地产公司辩称，逾期办理房屋所有权证书非其原因导致，因其未向法庭提交有效证据予以证明，对其该项辩解理由，不予采纳。杨文华主张农垦集团公司对上述债务承担连带清偿责任，无事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告杨文华办理位于宁夏银川市××区商品房的房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记在杨文华名下；二、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨文华逾期办理房屋所有权证书违约金33843．75元；三、驳回原告杨文华的其他诉讼请求。当事人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费646元，减半收取323元由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案中仅西夏苑房地产公司提出上诉，西夏苑房地产公司主张预期办证系政府原因导致，其不应承担违约责任，即使支付违约金也因从合同约定的交房之日后90日计算违约金。涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》对于因出卖人的原因导致买受人未能在房屋交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的违约责任进行了约定，西夏苑房地产公司提交的证据不足以证实系因政府原因导致其无法协助办理房屋所有权证书，应承担违约责任。同时，涉案房屋的实际交付时间早于合同签订时间，且涉案的《银川市商品房买卖合同（预售）》生效的时间为合同签订时间，违约条款的生效时间亦为合同签订时间，故一审法院以合同签订后90日作为违约金的起算点并无不当。综上所述，西夏苑房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费646元，由上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王争春
审判员 杨巧玲
审判员 黑 琴
二〇一八年三月十九日
书记员 李梦露
附：本案适用的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
......
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。