重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0119民初7481号原告:李廷方，男，1970年4月13日出生，汉族，重庆市南川区村民。委托代理人：刘德会（系原告李廷方之妻），1969年10月6日出生，汉族，住址同上。被告:高启明，女，1947年5月21日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托代理人：李宇明，重庆市南川区万通法律服务所法律工作者。委托代理人：张冰，重庆市南川区万通法律服务所实习法律工作者。原告李廷方与被告高启明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法由审判员丁忠林独任审判，适用简易程序进行审理，后由于被告高启明无法送达，本院向其公告送达并将本案转为普通程序，依法由审判员骆云伟担任审判长与审判员丁忠林、人民陪审员冯道春组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李廷方及其委托代理人刘德会，被告高启明及其委托代理人李宇明、张冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李廷方诉称，被告在原南川县XX镇城XXXX社（现南川区XX街道办事处XX居委X组）有房屋（房屋建筑面积为152.6平方米，证号为南川集建（XX）字第XXXX号）一幢。1999年9月23日，原告以27800元的价格购买上述房屋并签订《房屋买卖协议》，当时有证人在场并一次性交清了购房款，被告也将相关手续全部交给原告。后原告多次找被告办理房屋协助过户的事宜，但被告一直未协助办理。现原告将被告起诉至法院，请求：1、判决被告立即协助原告办理房屋买卖过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。被告高启明辩称，原告诉称的事实及理由不属实，1、本案中的原告李廷方与1999年买卖合同中的李廷芳不是同一人；2、被告没有与原告签订买卖协议，被告不知道自己的房屋被出售，没有看到购房协议，也没有收到原告的购房款；3、原告提交的买房协议中约定的价格为15800元，而并非27800元，收条中的价格是27800元，买房协议与收条中约定的价款金额不一致，买房协议和收条是同一天写的，原告提交的买房协议和收条并非指同一事实；4、原告提交的买房协议没有约定协助过户，而是约定以后完成手续由买方自行负担，与卖方无关；5、原告从1999年到2016年期间的10多年从未找过被告，不存在被告不协助过户的事实。综上，原、被告没有签买房协议，不存在过户的情况，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1994年10月17日，高啟明（即本案被告高启明)与原南川县XX村民委员会订立《出售房屋协议书》，该协议书中约定：“兹有XX村一社集体所有加工房和原有牛圈房共一套，因集体年久失修，现无法修整，房屋总面积是213.9方，现由买房人高啟明多次向社委会提出将旧房买去作造房地基，经社委会多次研究，一致同意卖给高啟明。现将旧房折价定为2200元，一次付清房款。房屋东面至陈仕容自留地，西面至胡太明自留地，南面至李朝林、胡太轩自留地，北面至胡太明地坝机耕路。此房经过社委会几人在场指定。”该协议加盖南川县XX镇XX村民委员会印章并有生产队在场人“汪伦志、田时林、汪德文、李朝清等人”签名。后高启明向原南川市人民政府提出建房用地批准申请，后政府批准其申请并向其颁发建设用地许可证，该许可证中载明：“用地人为高啟明，用地用途住宅，用地地址XX镇XX一社，用地形式新占地150㎡,拆旧房重建159㎡。”1998年3月15日，上述房屋办理集体土地建设用地使用证,证号为南川集建（XX）字第XXXX号，该证中载明：“土地使用者高啟明，地址XX城西XX一社，土地类别为住宅，用地面积及建筑占地均为152.6平方米。”另查明，1999年9月23日，卖方“高啟明”与买方“李廷芳”签订《买房协议》，该协议约定：“高啟明自愿将所砌新房一幢，旧房由久间卖给李廷芳。注：（新旧房屋以原生产队所售面积和建房许可证为准，证号为XX第XXXX号）。双方协定价格为15800元正，高啟明从卖房之日起房屋一切产权，新旧房手续归李廷芳全家所有。以上为双方共同协商所定，任何一方不得反悔，以后完善手续由买方自行负担。”该协议落款买方处有“李廷芳”签名捺印，卖方处有“高启明”签名，中人有“汤三”签名捺印，见证人有“李朝福”签名捺印。当日，“高启明”出具《收条》一份，该《收条》载明：“今收到XX一社李廷芳买房款现金27800元正。注（该款为高啟明所售新旧房的共计金额）。”该《收条》上还有见证人：“李朝福”、“汤三”等人签名及捺印。审理中，原、被告均陈述原XX镇XX一社即现在的南川区XX街道XX居委4组。庭审中，原告陈述，当时签订《买房协议》及出具《收条》时均是被告高启明的丈夫“王安军”代高启明签的字，当时，高启明并不在场，但其妹夫“汤三”当时在场并在协议及收条上作为见证人签字。双方签订协议时约定购买三间新房价款为15800元，但后来由于对方不同意只卖一半房屋，要求把旁边的旧房屋一起出售，所以，支付购房款27800元。在签订协议及支付购房款后，被告的丈夫就把房屋的相关手续原件交给原告并向原告交付了房屋，原告对房屋改扩建后居住使用至今。被告高启明辩称，其丈夫是“王安军”，现已去世十年，二人系再婚，被告没有委托他人出售房屋，其不知晓房屋已经出售的情况，“王安军”也没有说过房屋出售的情况，只是说房屋是出租，但其从未看到过租赁合同也没有收过房屋租金，1999年后其回来过，看到房屋是原告在居住，其不同意出售房屋。后本院向李朝福询问，其表示李廷方与高启明之间是房屋买卖，当时签订的《买房协议》及《收条》上“李朝福”的签名是“李朝钦”签的，但其本人按手印确认。上述事实，有原告的陈述、被告的辩解、出售房屋协议书、南川市建设用地许可证、南川市农村居民建房用地批准书、买房协议、收条、集体土地建设用地使用证、照片等证据在案佐证，以上证据经过庭审核实，可以作为定案的依据。本院认为，原告李廷方与被告高启明之夫“王安军”经协商后达成房屋买卖合意，1999年，“王安军”以高启明的名义与李廷方签订《买房协议》并出具《收条》，虽然被告高启明并未在《买房协议》及《收条》上签名捺印，但上述协议签订后，涉案房屋已经实际交付，原告对房屋修缮后居住至今已经十余年，且涉案房屋的建设用地许可证、集体土地建设用地使用证等证件的原件也交付原告李廷方保管至今，结合日常生活常理，房屋出售属于家中较大的事宜，原告在涉案房屋中居住多年，被告也知晓原告在上述房屋中居住的事实，但未提出异议，这与常理不符。同时，结合本案的实际情况可以推定高启明知道或应当知道上述房屋已被出售，而原告李廷方有理由相信高启明的丈夫“王安军”出售房屋的行为已经获得高启明的同意并与之签订协议，且基于善意也支付了合理对价。综上，上述事实可以认定“王安军”的行为系有权代理，原、被告之间的房屋买卖成立并有效。庭审中，被告虽辩称“王安军”未告知其房屋出售的情况，其对涉案房屋出售的事情不知情也不同意出售房屋，原、被告之间是房屋租赁并非房屋买卖，其未收到房屋租金，但被告高启明对于其提出的辩称意见并未提供任何证据证明，应承担举证不能的法律后果，本院对其上述辩称意见也不予采信。由于上述房屋目前只办理了集体土地建设用地使用证，因此，原告诉称的协助办理房屋买卖过户手续的诉讼请求实际为协助办理房屋的集体土地建设用地使用证变更登记，由于协助过户属于房屋买卖的附属义务，因此，被告高启明依法负有协助原告办理上述房屋集体土地建设用地使用证变更登记的义务，故，本院对原告的上述诉讼请求依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：被告高启明于本判决生效后十日内协助原告李廷方将位于原XX镇XXX社（即现南川区XX街道XX居委X组）的房屋的集体土地建设用地使用证﹝证号为南川集建（XX）字第XXXX号﹞变更登记到原告李廷方名下。案件受理费500元，公告费300元，合计800元（原告已交纳），由被告高启明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费500元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  骆云伟审 判 员  丁忠林人民陪审员  冯道春二〇一七年五月二十二日书 记 员  熊志宇