上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第353号
上诉人（原审原告，反诉被告）王金龙。
委托代理人董旭东，上海市君和律师事务所律师。
委托代理人李想，上海市君和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）上海标高房地产经纪有限公司。
法定代表人袁世彪。
委托代理人蒋梦军，上海欧博律师事务所律师。
上诉人王金龙因居间合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2013）静民一（民）初字第2641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月26日，上海标高房地产经纪有限公司（以下简称标高公司）、王金龙以及案外人岳某某三方签订《委托购买居间合同》一份，约定王金龙（乙方）委托标高公司（丙方）居间购买岳某某、沈A、岳B（甲方）所有的本市江宁路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积112.65平方米，总房价款人民币450万元（以下币种均为人民币），房价包括固定装修、固定设施、机械车位一个。同日，王金龙与标高公司签订《服务费确认书》，王金龙同意并确认本次交易标高公司应收佣金4.5万元，签订合同当日支付3万元，另1.5万元于进交易中心当日支付。2013年3月28日，王金龙与岳某某、沈A、岳B签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》（即第一版合同），约定系争房屋转让价款共计329万元，其中229万元由王金龙向银行申请贷款，王金龙贷款额度不足的部分由王金龙于进交易中心当日补足，双方确认于2013年12月5日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，王金龙支付给标高公司中介服务费3万元。2013年6月28日，标高公司重新打印了第二版网上备案的《上海市房地产买卖合同》（即第二版合同），合同内容除了进交易中心的日期更改为2013年12月4日之前以外，其余内容均与第一版合同相同。之后，由于出卖方不同意在第二版合同上签字，经协商，王金龙（乙方）与岳某某（甲方）于2013年7月24日签订《房地产买卖合同终止协议》，内容为：因乙方贷款问题需重签合同，在双方没有达成一致的情况下，中介打印了第二份合同，造成第一份合同无法履行，因此产生了乙方违约问题；甲乙双方决定撤销2013年3月28日签订的房屋买卖合同，经双方协商一致，同意乙方以合同的定金数额作为赔偿甲方的违约金数额；甲方于2013年3月28日收到乙方第一批房款70万元（包括定金10万元），于2013年5月收到乙方第二批房款及装修、设备补偿款151万元，合计退款数额为70＋151-10=211万元，甲方在三日内通过银行转帐给乙方。同日，岳某某通过银行转帐方式向王金龙退还了购房款211万元，并出具收到王金龙违约金10万元的《收据》一张。
此后，王金龙要求标高公司退还居间佣金并赔偿损失未果，故诉至法院称：王金龙因贷款问题与案外人协商重新签订买卖合同。但标高公司利用经纪人掌握网签合同的权利，在王金龙与案外人没有达成一致意见的情况下，私自撤销了第一版合同，重新打印了第二版合同。由于第一版合同已经作废，案外人又拒绝签署第二版合同，致使到期无法办理产权过户手续，王金龙面临向案外人承担巨大违约责任。后经标高公司协调见证，王金龙被迫向案外人支付10万元违约金，解除了2013年3月28日签订的《上海市房地产买卖合同》。故王金龙认为标高公司严重违反操作流程，私自撤销已经签订生效的房屋买卖合同，致使王金龙利益遭受重大损失，请求判令：1、标高公司返还居间佣金3万元；2、标高公司支付损害赔偿金10万元。
标高公司辩称及反诉称：第一版合同的打印日期是2013年3月28日，当时王金龙名下有一套房屋且有贷款没有还清，不符合限购政策。王金龙为了购买系争房屋并申请到七成贷款，于2013年5月将名下房屋出售，并要求标高公司重新打印第二版合同。第二版合同打印好以后，房东以房价上涨为由不同意签字。此后，王金龙和房东之间就涨价问题曾经协商过，但未能达成一致。在此过程中，标高公司多次进行协调，并一再提醒王金龙没有必要向房东支付违约金，建议王金龙发函或起诉，但王金龙仍然自行与房东协商解除了合同。因此，标高公司已经促成王金龙和房东签订了房屋买卖合同，由于王金龙自行与房东解约造成交易终止，责任在王金龙。标高公司不同意王金龙的诉讼请求，并反诉请求求判令王金龙支付剩余居间佣金1.5万元。
针对标高公司的反诉，王金龙辩称：第二版合同事实上已经撤销了第一版合同，故王金龙与案外人没有达成房屋买卖合同关系。并且，根据《服务费确认书》的约定，剩余佣金1.5万元应于进交易中心当日支付，故付款时间也没有成就。此外，标高公司在居间过程中存在重大过失，不仅不应继续收取中介报酬，还应当将已收取的部分退还给王金龙，故不同意标高公司的反诉诉请。
原审法院又查明，王金龙系非上海户籍居民，名下原有本市疏影路XXX弄XXX号XXX室（以下简称疏影路房屋）产权房一套，并向银行申请过抵押贷款。2013年5月6日，王金龙申请办理产权过户，将疏影路房屋出售给案外人叶某，核准日期2013年5月15日。
原审法院审理中，双方当事人以及出卖方岳某某一致确认房屋的真实交易价格为450万元。
原审法院经审理后认为，居间是指居间人在委托人的交易活动中，传递信息、提供机会，促成交易双方达成协议的活动。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付居间报酬。本案中，经标高公司居间介绍，王金龙与房屋出售方岳某某、沈A、岳B于2013年3月28日就买卖系争房屋签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》，故标高公司已经居间促成王金龙与出售方房屋买卖合同成立，有权向王金龙收取相应的居间服务报酬。标高公司于2013年6月28日打印第二版《上海市房地产买卖合同》是基于王金龙贷款问题需要重签合同，因此并非如王金龙所述是标高公司擅自打印。退一步讲，即使标高公司在买卖双方没有达成一致的情况下就打印了第二版合同，也不会必然产生第一版合同无法继续履行的法律后果。因为签订网上备案的房地产买卖合同并非强制性规定，只是办理房屋产权过户手续的需要，买卖双方或者中介公司拟制的房屋买卖合同具备房地产买卖合同的主要条款，双方当事人签字认可后，同样可以认定房屋买卖合同成立，并对签约当事人具有法律约束力。因此，在出卖方不同意签订第二版合同的情况下，王金龙完全可以通过合法的救济途径解决纠纷。但王金龙选择向出卖方支付10万元违约金的方式与出卖方协商解除第一版合同，是王金龙自主处分其权利的行为，与标高公司无涉。王金龙要求标高公司支付损害赔偿金10万元的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。王金龙与标高公司签订《服务费确认书》，该确认书系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。但是，由于房地产居间服务内容非常广泛，除了提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还包括协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务，中介公司只有在完成全部服务内容并且服务不存在瑕疵后，才可收取约定的全额佣金。本案中，标高公司只是促成了房屋买卖合同成立，但未为交易双方提供房屋产权过户等后续服务，因此其居间服务并未全部完成，应视情况扣减佣金数额。王金龙已经向标高公司支付佣金3万元，与标高公司提供的居间服务程度相当，王金龙要求退还已付佣金以及标高公司要求王金龙继续支付剩余佣金的诉讼请求，法院均不予支持。
原审法院据此作出判决：一、王金龙要求标高公司返还居间佣金3万元的诉讼请求不予支持；二、王金龙要求标高公司支付损害赔偿金10万元的诉讼请求不予支持；三、标高公司反诉要求王金龙支付剩余居间佣金1.5万元的诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，上诉人王金龙不服，向本院提起上诉称：由于标高公司在王金龙尚与出卖方商量的过程中，擅自打印了第二版合同后，造成第一版合同的网签在流程上已被撤销，买卖双方因未重新签订第二版合同故而无法完成交易过户。标高公司的房产经纪人郑吉作为专业的房产中介服务人员，在明知其打印第二版合同的行为给王金龙造成交易障碍，且王金龙可能为此承担经济损失的情况下，未能尽到居间代理人的提醒与告知义务，亦未披露相关风险，导致王金龙蒙受损失。标高公司对王金龙因标高公司擅自打印第二版合同而被迫向卖方承担10万元违约赔偿的整个过程亦是明知的。综上，标高公司在履行居间服务过程中严重失职，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害了王金龙的利益。因此，标高公司不得要求王金龙支付报酬且应当承担损害赔偿责任，故请求撤销原审判决，支持王金龙的诉讼请求。
被上诉人标高公司辩称：第二版合同打印出来时，第一版合同还是有效的。由于在第一版合同签署时，王金龙还有一套房屋的房贷并未还清，其需将该套房屋贷款还清后才能进行再次购房贷款，而王金龙直到2013年5月才结清该套房屋的贷款。王金龙系为办理房贷事宜故而要求标高公司打印了第二版合同，而且打印第二版合同并不当然导致王金龙违约。郑吉仅系对买卖双方签订终止协议这件事予以见证，并非对该协议的内容表示认可。标高公司并不存在过错，故请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，买卖双方协商一致签订自行拟制或由中介公司拟制的房屋买卖合同，该合同若具备房地产买卖合同的主要条款，同样可以认定房屋买卖合同成立，对签约的当事人具有法律约束力。网签合同的撤销并不意味着双方买卖合同关系消灭，虽然标高公司在买卖双方没有达成一致的情况下就打印了第二版合同并撤销了第一版合同的网上备案，但双方基于第一版合同的权利义务关系并未发生变化。若第一版合同存在不能履行的障碍，买卖双方可以协商解决争议。如不能协商一致，各方也可以根据第一版合同的约定确定合同不能履行的责任人。标高公司撤销的只是网上备案程序，并非是合同本身，合同只能由签约的买卖双方予以变更或撤销。王金龙选择向出卖方支付10万元违约金的方式与出卖方协商解除第一版合同，系王金龙自主处分其权利的行为，与标高公司无涉。鉴于标高公司已促成房屋买卖合同成立，故王金龙理应向标高公司支付相应的居间报酬。王金龙的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，900元，由上诉人王金龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……