上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民一（民）终字第2820号
上诉人（原审被告）上海永绿置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人钱杰，董事长。
委托代理人杨依见，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）任筱琴，女，1969年7月25日出生，汉族，住上海市。
委托代理人沈泉林，上海市天云律师事务所律师。
委托代理人丁雷，上海市天云律师事务所律师。
原审被告上海永绿置业有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市。
负责人钱杰，总经理。
委托代理人杨依见，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人上海永绿置业有限公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民一（民）初字第785X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年2月27日，任筱琴与案外人签订商品房购销合同，购买位于江苏省昆山市花桥香榭里大道XXX弄X号XXX室房屋（以下简称XXX室房屋），任筱琴系XXX室房屋的业主。上海永绿置业有限公司昆山分公司系上海永绿置业有限公司设立的分公司。2012年5月15日，任筱琴与上海永绿置业有限公司昆山分公司签订前期物业管理服务协议，明确XXX室房屋系上海永绿置业有限公司昆山分公司的物业管理区域，上海永绿置业有限公司昆山分公司对公用部位、共用设施负有维护和管理义务。
2013年10月4日，中国气象台发布“菲特”强台风橙色预警，启动Ⅲ级应急响应工作流程，预报10月5日至7日，江苏南部等地的部分地区有大暴雨。2013年10月6日下午，昆山市气象局通过电视台预报：今天后半夜起到明天我市将受强台风“菲特”外围影响，有暴雨并伴6-8级东北大风，请各相关部门及市民做好防范措施。据昆山日报2013年10月9日报道，从2013年10月6日开始，在第23号强台风“菲特”的外围影响下，昆山出现暴雨，并伴有短时大风，平均过程降雨量255.3毫米，最大降雨量304.4毫米。
2013年10月7日，XXX室房屋所在物业区域，因暴雨导致河水上涨，漫过河岸，河水倒灌，因地下车库进口地势低于路面，河水不断涌入，导致地下车库被水淹，地下车库的水位线达2.55米，导致地下车库的插座（距离地面45厘米）、水泵开关（距离地面1.2米）全部被水淹没。随着水位不断上涨，水漫过地下车库通往地下室的台阶，接着随着水位继续上涨，导致地下室的平台水位达到1.43米，由此将XXX室地下室淹没，导致任筱琴地下室内的装潢、唱片（约3998张）、家具（老板桌、双人沙发、画案、书橱、单人沙发、博古架）因水受损。2013年10月8日上午，消防部门出警协助排水，据消防队员描述，事发小区暴雨时的路面积水没有超过XXX室地下室外的封闭窗台。经现场丈量，窗台距离地面约38厘米。
原审审理中，任筱琴申请对XXX室地下室房屋装修损失进行审价，申请对地下室内的唱片、家具进行价值评估。根据上海大华工程造价司法鉴定意见书，鉴定意见：本案所涉标的物“昆山市花桥镇香榭丽大道XXX弄X号XXX室房屋地下室的室内墙面、楼梯修复工程”的工程造价为人民币34，102元（以下币种均为人民币）。关于唱片、家具的评估，鉴于任筱琴的原因，致使评估终结，没有相应的评估意见。
任筱琴就主张的唱片、家具、紫砂壶价值提供了上海文艺音像电子出版有限公司、上海郡申家居用品销售有限公司、宜兴市陶人葛紫砂陶艺研究所的证明，证明唱片市场价值每张98元、成本每张38元；家具价值54，500元；紫砂壶价值160，000元。对此，上海永绿置业有限公司、上海永绿置业有限公司昆山分公司不予认可。
上海永绿置业有限公司、上海永绿置业有限公司昆山分公司就主张本案所涉水淹事件系不可抗力、上海永绿置业有限公司、上海永绿置业有限公司昆山分公司已经履行了相应的管理义务，提供了新闻报道、告示、居委会证明、内部工作记录等证据。对此，任筱琴不予认可。
另，原审审理中，任筱琴撤回对上海永绿置业有限公司昆山分公司的起诉，法院口头裁定予以准许。
原审法院经审理后认为，任筱琴与上海永绿置业有限公司昆山分公司之间系物业服务合同关系，上海永绿置业有限公司昆山分公司未能履行合同义务，其民事责任由上海永绿置业有限公司承担。根据物业服务合同约定，上海永绿置业有限公司昆山分公司对公共区域的安全负有管理义务。本案争议焦点，在暴风雨过程中，上海永绿置业有限公司昆山分公司是否适当、全面地履行了相应的防范措施防止地下车库被淹，地下车库被水淹是否属于不可抗力。本案所涉“菲特”强台风带来的暴雨，导致河水不断上涨，致使河水倒灌，淹没小区路面，深度约38厘米。根据日常生活经验判断，路面积水深度约38厘米这一状态是一个逐渐上升形成的结果，如果在暴风雨来临之前，充分准备好人力、物力资源，在暴风雨降临的过程中，充分注意路面积水情况，充分运用准备好的人力、物力资源，及时采取堆放沙袋、加高沙袋、加固沙袋等措施，完全是能够防范路面积水大面积地流入地下车库，不至于地下车库完全被水淹没，并进而继续上涨，最终导致将XXX室地下室淹没。故上海永绿置业有限公司、上海永绿置业有限公司昆山分公司抗辩本案所涉地下车库被水淹系不可抗力，法院不予采信。上海永绿置业有限公司、上海永绿置业有限公司昆山分公司以居委会证明、内部工作记录等证据，抗辩其已经完全、适当地履行了暴风雨时的管理义务，依据尚不充分，法院不予采信。综上，任筱琴要求上海永绿置业有限公司、上海永绿置业有限公司昆山分公司承担地下室水淹后的赔偿责任，合法有据，法院予以支持。任筱琴主张装潢损失34，102元，依据充分，法院予以支持。任筱琴主张的唱片、家具价值，依据不充分，法院不予采信。法院考虑市场等因素，酌情确定唱片、家具损失为68，000元。任筱琴主张紫砂壶的损失，依据不充分，法院不予支持。原审法院据此作出判决：一、上海永绿置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿任筱琴损失人民币102，102元；二、驳回任筱琴的其余诉讼请求。
原审判决后，上诉人上海永绿置业有限公司不服，向本院提起上诉称：关于“菲特”台风的情况，“菲特”台风是1949年以来在2013年10月登陆我国陆地的最强台风，基于其强度的不可预见性和受防汛硬件的客观限制，虽国家和各地地方政府均启动应急预案，“菲特”台风仍给我国及被上诉人房屋所在的苏州市和昆山市造成巨大损失。因此属于不可抗力。关于系争房屋漏水的原因，原审判决完全没有提及被上诉人违规装修封闭地下室及地坪垫高的事实。被上诉人指责上诉人未堆放沙袋，属于主观臆断。关于被上诉人的损失，原审确定的损失明显过高。关于双方的责任，上诉人作为物业公司，在应对“菲特”台风方面已经作了自己能够做的一切工作。且上诉人作为物业公司系依据物业管理合同的约定提供保安、保洁、绿化等物业管理服务，上诉人不是专业的防汛抢险队伍，也不是保险公司。本案中，上诉人已按物业管理和合同的约定履行了自己的义务。而被上诉人对自己的贵重财物更应尽到谨慎的注意和保管义务。关于被上诉人的举证责任，被上诉人无相应证据证明上诉人未履行相关职责。综上，上诉人认为原审判决有误，请求二审法院撤销原审判决并予以改判。
被上诉人任筱琴答辩称：上诉人的上诉请求没有新证据予以证明，故不成立。一审法院在事实查明的基础上作出的判决，适用法律正确，故请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的系争焦点是因“菲特”强台风引起的暴雨造成系争房屋所在小区的地下车库被淹后，由此导致被上诉人地下室财物受损的责任承担问题。首先，被上诉人因地下车库被淹导致其地下室财物受损的赔偿责任。上海永绿置业有限公司昆山分公司基于其与被上诉人之间的物业服务合同关系有责任对系争房屋所在的小区公共区域负有安全管理义务。在暴雨来临之时，地下车库中的积水量逐渐上升是常态现象。本案中，系争房屋的地下室与地下车库的地面之间有一定的台阶高度差，两者并非在一个平面上，而地下车库中暴雨积水的高度已经明显超过了该高度差。如果上海永绿置业有限责任公司昆山分公司在暴风雨来临之前以及暴风雨来临之时均能够做好及时、充分的应对工作，那么系争房屋地下室不至于受到如此严重的积水渗漏。因此，由于上海永绿置业有限公司昆山分公司未能完全履行其安全管理义务，上海永绿置业有限公司理应承担相应的赔偿责任。其次，本案是否可以适用不可抗力作为免责事由。“不可抗力”是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案所涉的“菲特”强台风属于严重的自然灾害，其本身确属不可抗力。但本案中，被上诉人的财物受损的原因系因地下车库被淹而导致的，由此需考虑的是“菲特”强台风引起的暴雨造成系争房屋所在小区的整个地下车库被淹的情况是否符合不可抗力的免责情形。对此，本院认为，在适用不可抗力的免责情形时，除了考虑客观因素之外，还需考虑主观因素。上诉人以不可抗力为事由主张免责，应承担相应的举证责任。上诉人并未提供充分有效的证据证明其系在已经尽到完全、充分的安全管理义务的前提下仍无法防止雨水淹没整个地下车库。故本案不适用不可抗力的免责事由。此外，关于被上诉人的损失认定。原审经过司法鉴定后认定被上诉人的装潢损失为34，102元，本院予以确认。至于其余损失，原审根据本案的具体情况酌情确定为68，000元并无不妥，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，342.04元，由上诉人上海永绿置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理刘婷
审判长 岑华春
审判员 李迎昌
审判员 王江峰
二〇一六年一月四日
书记员 陆 乐
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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