广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终16410号上诉人（原审被告）：陶伟，男，汉族，1977年6月27日出生，住所地：广东省广州市。委托诉讼代理人：章林喜，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟燕蔚，广东联建律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市丽景嘉诚置业发展有限公司，住所地：广东省深圳市南山区。法定代表人：张克家，董事长。委托诉讼代理人：廖翌宏，广东华商律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道。法定代表人：李耀智。上诉人陶伟因与被上诉人深圳市丽景嘉诚置业发展有限公司（以下简称丽景嘉诚公司）、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初6039号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。上诉人陶伟上诉请求：1、撤销(2016)粤0305民初6039号民事判决；2、改判陶伟不予退还丽景嘉诚公司定金人民币2万元。事实与理由：一、一审认定事实不清。1、陶伟与丽景嘉诚公司2015年12月15日双方签订《房地产临时租赁合同》，之后收取丽景嘉诚公司定金人民币2万元，后因丽景嘉诚公司没有在2015年12月18日或之前与陶伟签订正式的《深圳市房地产租赁合同》，陶伟为避免房屋空置导致租金损失，于2016年1月4日与北京飞Y新能科技有限公司签订《深圳市房地产租赁合同》，房屋实际交付日期为2016年1月6日，显而易见，丽景嘉诚公司已经构成违约，陶伟有权不予退还定金。2、一审判决对于陶伟与北京飞Y新能科技有限公司之间的租赁关系认定有误。首先，一审的判断自相矛盾：陶伟与北京飞Y新能科技有限公司签订的租赁合同时间为2016年1月4日，正式交楼时间为2016年1月6日，即正式的履行合同时间为2016年1月6日。其次，一审并没有正确的逻辑判断：双方虽然约定免租期为2015年12月18日至2016年2月17日，并在2015年12月20日前交付首期租金，如此约定是建基在丽景嘉诚公司违约的前提下。再次，陶伟与北京飞Y新能科技有限公司签订的租赁合同，从双方确认的正式履行时间来看，可以说是没有免租期的，或者说缩短了免租期，不能因为合同注明了“2015年12月18日作为免租日”就认定陶伟违约。另外，丽景嘉诚公司迟迟未在2015年12月18日或之前与陶伟签订正式的租赁合同，陶伟不能在此情况下还一直等待，这样不仅造成陶伟空置房屋而导致租金损失，还会错失与其他承租人的商业机会。二、一审适用法律错误。1、一审中，陶伟比丽景嘉诚公司举证了更多的证据证明丽景嘉诚公司存在违约，而一审法庭仅凭丽景嘉诚公司提交的《房地产临时租赁合同》和几页辅证就认定陶伟违约，这在证明责任上有明显的偏颇。2、陶伟在一审两次的开庭中，数次问及丽景嘉诚公司为何不能在2015年12月18日或之前与陶伟签订正式的租赁合同，丽景嘉诚公司都无法正面回答，对此，一审法庭并无进行审查，同时还加重陶伟的举证责任。被上诉人丽景嘉诚公司答辩称，一、陶伟主张丽景嘉诚公司未在约定的2015年12月18日签订正式的房屋租赁合同，其为避免房屋空置才于2016年1月4日出租给北京飞Y新能科技有限公司的说法，既不符合常理，也与其提交的证据相矛盾。陶伟提交的证据中，第一份电子邮件证明当月18日下午其员工将出租新地址的租赁合同交中原地产公司人员，即陶伟要求变更租赁场地，丽景嘉诚公司未同意。陶伟与北京飞Y新能科技有限公司签订房屋租赁合同中约定，陶伟应于2015年12月18日将租赁房屋交该公司使用，该房屋包含了原出租给丽景嘉诚公司的A和未租的B、C。并且陶伟与北京飞Y新能科技有限公司签订的《补充协议》中约定2015年12月18日至2016年2月17日为免租期，证明北京飞Y新能科技有限公司在2015年12月18日已实际占有了该房屋。因此，陶伟将本应于12月20日交丽景嘉诚公司使用的房屋在12月18日已交付给他人，故在其12月18日要求丽景嘉诚公司变更租赁地址，并委托中介修改租赁合同，因丽景嘉诚公司拒绝变更而未成功。二、陶伟引以为据的《房屋租赁合同》是价合同，且不是二者签订的第一份租赁合同，不能以该合同的落款时间作为起租时间。陶伟将涉案房产所在楼宇的多套房产出租，均采用的是先签订临时租赁合同，数日后再签订正式租赁合同的方式。因此陶伟提交的正式合同，并不是其与北京飞Y新能科技有限公司的第一份合同。此外，陶伟向北京飞Y新能科技有限公司出租的房屋包括原其出租给丽景嘉诚公司的部分，但在陶伟提交的租赁合同中载明的租赁面积和租金均小于陶伟与丽景嘉诚公司之间合同的约定的数额。显然，陶伟隐瞒了大部分面积和租金，因而是一份假合同。综上请求驳回上诉，维持原判。原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。丽景嘉诚公司向一审法院起诉请求：1、陶伟双倍返还丽景嘉诚公司租房定金4万元；2、陶伟承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2015年4月2日，陶伟与案外人陈L签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定陈L将包括涉案房屋在内的多套房屋出租给陶伟，租赁期限自2015年01月01日至2024年12月31日，租赁期内，陶伟可转租涉案房屋，以及其他条款。2015年12月15日，陶伟向裴L出具了《授权委托书》，授权其办理与涉案房产相关的事宜。2015年12月15日，黄乐平（承租人、乙方）与裴L（出租人、甲方）签订《房地产临时租赁合同》一份，约定甲方将位于深圳市南山区后海大道与海德一道交汇处中Z控股金融中心B栋29A物业出租给乙方使用，建筑面积为500平方米，每月租金为117500元，付租日为每月20日前，租赁期限自2015年12月20日至2020年12月19日止，免租期自2015年12月20日至2016年2月19日止；双方同意于2015年12月18日或之前签署《深圳市房地产租赁合同》，同时乙方须支付首租金117500元及租赁保证金307500元；乙方签署本合同的同时须支付甲方定金2万元；甲方交纳租赁保证金307500元；如乙方违反本合同任一条款以至本合同不能顺利完成，则乙方已付定金甲方将不予退还，且甲方有权将该物业重新出租；如甲方不依本合同条款将该物业出租给乙方，则甲方须双倍退还乙方所付定金；以及其他条款。庭审时，丽景嘉诚公司表示其对黄乐平签署的《房地产临时租赁合同》表示事后追认。2015年12月15日，丽景嘉诚公司分别以POS及转账的方式向陶伟两次支付1万元的定金，共计2万元，陶伟向丽景嘉诚公司出具《收款收据》两份。陶伟提交了其向中原地产的邮件往来等，拟证明其与丽景嘉诚公司曾就变换租赁场地做出沟通，后因丽景嘉诚公司自身原因没有达成意思表示一致。2016年01月20日，丽景嘉诚公司向陶伟发出《促请陶伟先生交付出租场地的函》，要求陶伟交付涉案房产。2016年01月28日，陶伟向丽景嘉诚公司发出《违约通知函》，表示丽景嘉诚公司违约，不退定金等。2016年01月04日，陶伟与北京飞Y新能科技有限公司签订《深圳市房屋租赁合同书》一份，约定：陶伟将位于深圳市南山区后海大道与海德一道交汇处中Z控股金融中心B栋29A、B、C的房屋出租给北京飞Y新能科技有限公司作为办公使用，建筑面积为303.53平方米，月租金为60706元，且北京飞Y新能科技有限公司应于2015年12月20日前交付首期租金，以及其他条款。同日，陶伟与北京飞Y新能科技有限公司签订《补充协议》一份，约定：2015年12月18日至2016年2月17日为免租期等等。庭审中，陶伟表示除《深圳市房屋租赁合同书》和附在后面的《补充协议》外，陶伟与北京飞Y新能科技有限公司未就涉案房屋签订其他任何租赁合同及补充协议。2016年01月06日，陶伟与北京飞Y新能科技有限公司签署了《客户交楼确认书》，确认陶伟已将涉案房产交付给北京飞Y新能科技有限公司使用。一审法院认为，涉案的《房地产临时租赁合同》虽为黄乐平与裴L签订，但根据丽景嘉诚公司对黄乐平作出的租赁行为予以事后追认，而裴L则有陶伟的授权，故涉案的《房地产临时租赁合同》的实际承租人与出租人为丽景嘉诚公司、陶伟，故丽景嘉诚公司、陶伟双方签订的《房地产临时租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。本案的争议焦点为何方违约？一审法院认为，根据丽景嘉诚公司、陶伟各方提交的证据以及庭审查明的事实，丽景嘉诚公司、陶伟应于2015年12月18日或之前签署《深圳市房地产租赁合同》，然，陶伟与北京飞Y新能科技有限公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》则约定陶伟将位于深圳市南山区后海大道与海德一道交汇处中Z控股金融中心B栋29A、B、C的房屋出租给北京飞Y新能科技有限公司作为办公使用，建筑面积为303.53平方米，月租金为60706元，且北京飞Y新能科技有限公司应于2015年12月20日前交付首期租金，同时，陶伟与北京飞Y新能科技有限公司签订的《补充协议》还约定2015年12月18日至2016年2月17日为免租期等等，由此可见陶伟与丽景嘉诚公司最晚应在2015年12月18日与丽景嘉诚公司签订正式租赁合同，但陶伟却将该日作为免租期租予北京飞Y新能科技有限公司，且北京飞Y新能科技有限公司还应于2015年12月20日前交付首期租金。综上，根据日常生活逻辑及经验，如果本案如陶伟所述系丽景嘉诚公司违约，那陶伟应该在2015年12月19日起可以对涉案房屋另行出租，但其却与北京飞Y新能有限公司约定在2015年12月20日前交付首期租金，且将2015年12月18日作为免租日租予他人，有悖常理，且庭审中不能自圆其说。可见，本案违约方并非丽景嘉诚公司，而是陶伟，故对于丽景嘉诚公司诉求陶伟双倍返还定金4万元的诉讼请求，一审法院予以支持。中原地产代理（深圳）有限公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对丽景嘉诚公司的抗辩权，一审法院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：陶伟应于本判决生效之日起十日内向丽景嘉诚公司返还定金4万元。案件受理费400元、保全费420元，均由陶伟负担。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院经审理查明，（一）陶伟提交的邮件中，陶伟一方于2015年12月18日将31AC租赁所合同等文件通过邮件方式发送给中介工作人员，2015年12月29日黄乐平向中介工作人员发送的邮件中称“胡经理你好，已调整”，邮件中附有31AC租赁所合同等文件，该邮件同日转发给陶伟一方。2015年12月30日，陶伟一方再次向中介工作人员发送了附有31AC租赁所合同附件的邮件。陶伟与丽景嘉诚公司均称2015年12月30日后未再沟通。双方均认为是租赁场地变更，就变更条件无法达成一致，导致未签订租赁合同。（二）案外人任翔作为北京飞Y新能科技有限公司委托代理人与陶伟签订2016年1月4日的《深圳市房屋租赁合同书》，任翔于2016年1月21日向陶伟账户转入两笔款项，分别为50000元、71412元。本院认为，陶伟与案外人北京飞Y新能科技有限公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充协议》中约定将包括涉案房产在内的房屋租赁给北京飞Y新能科技有限公司，免租期自2015年12月18日开始起算，虽然双方此后签订的《客户交楼确认书》中确认的交楼时间2016年1月6日，但双方就免租期的约定至少表明了双方已有将涉案房产自2015年12月18日开始租赁的意思表示。而陶伟与丽景嘉诚公司签订的《房地产临时租赁合同》中约定，双方于2015年12月18日或之前签署《深圳市房地产租赁合同》，因此，本案二审争议的焦点为丽景嘉诚公司与陶伟未签订正式房屋租赁合同的原因。根据双方认可的往来邮件可知，2015年12月18日，陶伟一方向丽景嘉诚公司发送的邮件所附的是31AC的租赁合同，则至少在该日陶伟变更了双方原约定的租赁场地，丽景嘉诚公司此后回复的邮件内容是对变更后租赁合同的调整，而没有提出就双方原约定的租赁场地签订租赁合同，也即是说，丽景嘉诚公司并没有就变更租赁场地提出异议，实际是同意就新租赁场地继续磋商。双方现也确认，之后未就新租赁场地签订正式的租赁合同是因双方对变更场地后的协议未达成一致意见，因此，陶伟与丽景嘉诚公司未签订租赁合同并非任何一方违约导致，丽景嘉诚公司要求陶伟双倍返还定金缺乏事实依据，但双方的《房地产临时租赁合同》也已不再履行，陶伟收取的2万元定金应返还给丽景嘉诚公司。综上，陶伟的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实不清，依法予以改判。依照最高人民法院《关于适用》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初6039号民事判决为：陶伟应于本判决生效之日起十日内向深圳市丽景嘉诚置业发展有限公司返还定金2万元；二、驳回深圳市丽景嘉诚置业发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费、保全费共计1620元，由陶伟负担920元，由深圳市丽景嘉诚置业发展有限公司负担700元。本判决为终审判决。审 判 长 马   龙审 判 员 许 莹 姣代理审判员 周   敏二〇一六年十一月十三日书 记 员 林翘（兼）附录相关法律条文：最高人民法院《关于适用》第一百一十五条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。