辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第02682号
上诉人（原审被告）：辽宁省投资集团有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山东路26号。
法定代表人：董连胜，系该公司董事长。
委托代理人：阎祖兴，系辽宁春明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何芳，女，1971年8月30日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：范旭华，系辽宁沃丰律师事务所律师。
原审被告：辽宁省投资集团有限公司房地产分公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街109号（凤凰饭店107-112室）。
负责人：郑伟，系该公司总经理。
委托代理人：阎祖兴，系辽宁春明律师事务所律师。
上诉人辽宁省投资集团有限公司（以下简称“辽投集团”）因与被上诉人何芳、原审被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司（以下简称“辽投集团房地产分公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第3397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月20日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭。2015年11月27日公开开庭审理了本案，上诉人辽投集团、原审被告辽投集团房地产分公司的委托代理人阎祖兴，被上诉人何芳的委托代理人范旭华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
何芳一审诉称，要求辽投集团房地产分公司交付房屋并办理相关手续；2、要求辽投集团房地产分公司给付逾期交房违约金（自2013年8月1日至2015年5月7日止，计算标准为每日已交付房款的万分之五），辽投集团承担连带给付责任。
辽投集团、辽投集团房地产分公司一审辩称，对于何芳主张的交付房屋及办理相关手续无异议。但是对于违约金有异议，何芳购买的房屋经过房产局测算，房屋面积比合同约定要大两米多，90.61平方米，相差房款19350元，我方已经于2014年4月下旬通知何芳办理入住，签订备案合同，补交差价款，但是何芳一直未予办理，所以何芳主张是没有事实和法律依据的。另外，约定的违约金过高，应该予以调整。
原审法院审理查明，辽投集团与辽投集团房地产分公司系总公司与分公司的关系。2011年9月23日，辽投集团房地产分公司作为出卖方，何芳作为买受方，双方签订一份《辽宁凤凰国际公寓团购认购合同》，约定何芳购买由辽投集团房地产分公司开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河南大街109号（辽宁凤凰国际公寓）B座1-6-3室房屋（建筑面积暂定89.46㎡，单价9000元／㎡），房价款为805140元，何芳需于签订该认购合同后7日内将全部房款付清，并等待辽投集团房地产分公司通知换签《商品房买卖合同》并办理相关手续；房屋的建筑面积最终以房产局测绘大队审核测定为准，总价款多退少补；辽投集团房地产分公司于2013年7月31日前，将经过工程质量监督部门验收合格的商品房交付何芳使用，但如遇不可抗力，辽投集团房地产分公司根据实际情况予以延期；若辽投集团房地产分公司逾期交房，则每逾期一日按何芳已付房款的万分之五对何芳进行赔偿；本认购书未尽事宜，均以双方签署的《商品房买卖合同》为准。认购书签订后，何芳于2011年9月28日向辽投集团房地产分公司支付全部购房款805140元，辽投集团房地产分公司未按认购书约定的2013年7月31日前向何芳交付涉案房屋。双方因逾期交房违约金问题协商未果，故何芳诉至法院。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《团购认购合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方均应依合同约定全面履行各自义务。在该合同履行过程中，何芳已履行了交纳全部购房款的义务，辽投集团房地产分公司未按合同约定期限交付房屋，已构成违约，应承担交付房屋并办理相关手续及支付逾期交房违约金的责任。因辽投集团房地产分公司系企业非法人，故应由辽投集团承担赔偿责任。辽投集团、辽投集团房地产分公司在庭审中同意向何芳交付涉案房屋并办理相关手续，故对于何芳主张辽投集团房地产分公司交付房屋并办理相关手续的请求，原审法院予以支持。
关于逾期交房违约金计算标准问题。辽投集团、辽投集团房地产分公司提出违约金约定过高，请求法院调整。依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案何芳主张的违约金为逾期交付商品房违约金，故应依照同类地段、同类面积商品房租金标准确定其实际损失。因《团购认购合同》中约定的房屋面积为89.46㎡，何芳亦是按照该面积交纳的购房款，且涉案房屋亦未办理产权登记，根据公平原则，参照的房屋面积以该面积为准。依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发（2013）70号《关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知，涉案商品房位于沈阳市皇姑区黄河南大街，为二级乙等路段，每月每平方米租金为30-50元（月2683.8元-4473元）。何芳现主张按已付房款日万分之五给付逾期交房违约金，每月为12077.1元，已超过实际租房损失的30%，确系过高，原审法院依法予以调整。参照涉诉商品房座落位置、用途、建筑面积等因素，酌定按3300元／月标准计算何芳逾期交房经济损失。
关于逾期交房违约金的数额问题。参照违约期限及违约金的计算标准，虽然辽投集团、辽投集团房地产分公司主张已经于2014年4月下旬通知何芳办理入住，但何芳予以否认，且辽投集团、辽投集团房地产分公司对其主张未提供任何证据予以证明，故对于其提出违约金应计算至2014年4月的主张，原审法院不予支持。现双方自述辽投集团、辽投集团房地产分公司于2015年5月同意交付房屋，何芳在本次诉讼中亦主张违约金计算至2015年5月7日，故原审法院认定辽投集团、辽投集团房地产分公司于2015年5月7日通知何芳办理入住，违约金应自2013年8月1日计算至2015年5月7日，应向何芳支付自2013年8月1日起至2015年5月7日止的逾期交房违约金70070元（3300元／月×21个月＋3300元／30天＊7天）。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告何芳逾期交房违约金70070元（自2013年8月1日起至2015年5月7日止）；二、驳回原、被告其他诉讼请求。被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4680元，由原告何芳承担1404元，被告辽宁省投资集团有限公司承担3276元。
宣判后，上诉人辽投集团不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，判令被上诉人支付购房款19350元，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：原审法院认定事实不清、适用法律错误。1.上诉人早在2014年4月就通知被上诉人办理入住手续，之后又多次通知，但是被上诉人以种种借口拒不办理，所以上诉人不应当承担违约责任，原审法院认定2015年5月27日才通知交房是错误的。2.被上诉人购买的房屋经测算面积比原合同确定的面积大了两米多，被上诉人应补差价款19350元，原审法院不予考虑，明显不公。
被上诉人何芳辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有《团购认购合同》、收款收据等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：原审被告辽投集团房地产分公司与被上诉人何芳签订的《团购认购合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。被上诉人何芳已履行了交纳购房款的义务，上诉人未按合同约定的期限交付商品房，已构成违约，应当承担违约责任，支付逾期交房违约金。原审法院判决并无不当，本院予以确认。
关于上诉人辽投集团认为其在2014年4月就通知被上诉人办理入住手续，违约金应计算至2014年4月的上诉主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人何芳对辽投集团主张的通知入住时间予以否认，且辽投集团并未提供充分证据证明其在2014年4月通知过何芳办理房屋入住手续，应承担举证不能的法律后果，故对其该项上诉主张，本院不予支持。
关于上诉人辽投集团认为何芳应当赔偿其房屋面积差价款的上诉主张。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。上诉人的该项上诉请求不属于本院二审审理范围，且本案系因上诉人逾期交房而应承担相应违约责任的商品房销售合同纠纷，与上诉人辽投集团主张的赔偿房屋面积差价款的主张与本案不属同一法律关系，上诉人可以另行起诉。故对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4680元，由上诉人辽宁省投资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
代理审判员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。