辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽04民终305号上诉人（原审原告）：辽宁建荣物业服务有限公司，住所地：抚顺市抚顺经济开发区高湾街。法定代表人：袁艳玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：马巍，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：马草原，男，1991年2月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：王劲晖（系马草原母亲），女，1965年1月19日生，汉族。上诉人辽宁建荣物业服务有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人马草原物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2017）辽0404民初2640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人物业公司的委托诉讼代理人马巍、被上诉人马草原的委托诉讼代理人王劲晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司上诉请求：1、改判被上诉人向上诉人支付物业费11989.44元及违约金；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人房屋墙壁漏水问题与本案并非同一法律关系，并不是拒交或者减免物业费的法定抗辩理由，一审法院以此为由判决减免50%物业费属于适用法律不当。启动维修基金非上诉人可以自行为之。2、上诉人与建设单位已签订了前期物业服务合同，且上诉人与建设单位、业主三方签订了物业服务公约，在此基础上诉人与被上诉人签订了前期物业服务协议书，该协议书合法有效，被上诉人未按约定交纳物业费应当支付违约金。被上诉人马草原辩称，上诉人出售的房屋存在严重质量问题，上诉人不及时维修房屋存在违约行为。我购买的房屋出现漏水问题后，我多次要求上诉人维修，但上诉人至今也没有解决。由于房屋墙壁漏水严重导致屋内大白、乳胶漆发霉、长青苔，电线短路、墙皮脱落，给我们家人的身体和精神造成无法弥补的损害。《辽宁省物业管理条例》第20条规定，物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理属于前期物业服务事项，第24条规定建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法进行监管。保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。物业公司向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付物业费11989.44元并支付违约金，诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年8月31日，被告入住建荣·皇家海岸小区，2011年1月18日，原告辽宁建荣物业服务有限公司与被告马草原签订《前期物业服务协议书》一份，约定由原告对被告所在的建荣·皇家海岸小区的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮和管理，多层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取。原告按照约定对建荣·皇家海岸小区进行了物业服务。被告马草原住宅位于建荣·皇家海岸。被告自2011年9月1日起至今的物业服务费一直未交纳。一审法院确认的上述事实有原告向一审法院提交的《前期物业服务协议书》、入住通知书，被告向一审法院提供的照片，并有原、被告双方签字确认的庭审笔录在案佐证，以上证据经庭审质证和一审法院审查，可以采信。一审法院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。在此情形下，前期物业服务合同的合同主体应为建设单位和物业服务企业，因此，本案原、被告于2011年1月18日签订的《前期物业服务协议书》为无效合同。但基于原告已实际对建荣•皇家海岸小区进行了物业服务，故其有权向接受物业服务的业主主张物业费。关于原告主张的由被告支付其自2011年9月1日起至2017年5月31日止的物业费11989.44元的诉讼请求，被告提出的房屋墙体漏水，虽然被告进户时应由房屋开发商来进行维修，但该房屋质保期满后，原告应积极采取启动维修基金对被告的房屋进行维修，原告至今未进行维修，对被告所欠的物业费理应予以减免，一审法院酌情减免50%；关于原告主张的由被告支付其违约金一节，因原、被告双方签订的《前期物业服务协议书》为无效合同，故其中关于违约责任的条款对被告不产生效力，因此，原告主张被告支付违约金没有法律依据，一审法院不予支持。关于被告辩称的被告买房时，房屋开发商承诺楼前盖四层的楼房，致使其看不到河景，原告长期占用业主会馆及业主享有的停车场地，使业主利益受到侵害与本案并非同一法律关系，被告的该项抗辩没有法律依据，一审法院不予支持；据此，依照《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告马草原于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告2011年9月1日起至2017年5月31日的物业费5994.72元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原、被告各负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交2份前期物业服务合同的复印件和物业服务公约的复印件，证明：上诉人与开发商签订了前期物业服务合同，开发商、上诉人、被上诉人签订了物业服务公约。马草原对上述证据的质证意见为：物业服务公约是被上诉人签的，买房子的时候必须签，不签就不让入住。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本相同。另查明，建荣皇家房地产开发（抚顺）有限公司与上诉人签订前期物业服务合同，约定由上诉人为皇家海岸小区提供前期物业管理服务。2011年1月18日，建荣皇家房地产开发（抚顺）有限公司、上诉人、被上诉人签订物业服务公约。本院确认的上述事实，有上诉人提交的前期物业服务合同、物业服务公约和双方当事人的陈述在卷为凭，以上证据已经开庭质证，经本院审查，予以采信。本院认为，建荣皇家房地产开发（抚顺）有限公司与物业公司签订案涉房屋所在小区的前期物业服务合同，约定由物业公司为皇家海岸小区提供前期物业管理服务。建荣皇家房地产开发（抚顺）有限公司、物业公司与马草原3方签订了物业服务公约，在此基础上，双方当事人签订的前期物业服务协议书系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自应尽的义务。一审法院认定双方签订的前期物业服务协议书为无效合同系适用法律不当，本院予以纠正。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。依照上述司法解释的规定，物业服务企业不但要履行物业服务合同约定的义务还应当履行法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护等义务，而业主在没有正当理由的情况下亦不得拒交物业费。《辽宁省物业管理条例》第二十条第一款规定：前期物业服务事项应当包括下列主要内容：（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；（二）物业管理区域内安全防范、环境卫生、绿化、公共秩序和车辆停放管理；（三）物业装饰装修管理；（四）物业档案资料管理。第二十四条规定：建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法进行监管。保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。《抚顺市物业管理条例》第三十五条第二款规定：物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。依照上述条例的规定，对本案案涉房屋外墙漏水问题的保修责任首先应当由建设单位按照国家规定的保修范围和保修期限承担，物业公司对属于保修范围和保修期内的案涉房屋的质量问题，应当及时通知建设单位，建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业公司应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任并可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法进行监管。保修期满后的维修责任应当由物业公司承担。本案中，物业公司并未举证证明其在案涉房屋的保修期限内协助业主联系建设单位落实保修责任或者在建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的情况下其曾经向建设行政主管部门反映问题，其次物业公司亦并未提交在案涉房屋的保修期限过后对案涉房屋进行维修的相关记录。最后，案涉房屋漏水问题已经持续多年，但建设单位或者物业公司仍然未能查找到房屋的漏水点和漏水的原因并制定出切实可行的解决漏水问题的方案。综合考量以上因素，物业公司在履行前期物业服务协议的过程中存在一定过错，一审法院酌定对马草原拖欠的物业费减免50%并无明显不当，本院予以维持。关于物业公司主张的违约金问题。因双方签订的前期物业服务协议书中并未约定马草原应当交纳物业费的具体时间，且马草原拒交物业费亦有其特殊的原因，故物业公司的该项主张，本院不予支持。综上所述，物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但裁判结果正确，可以予以维持。依照《辽宁省物业管理条例》第二十条第一款、第二十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由辽宁建荣物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 王向军审判员 曹 丹二〇一八年四月八日书记员 孙洁冰