南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终103号
上诉人（一审原告）：陈冀耕，男，1960年12月18日出生，汉族，住河池市金城江区，现住南宁市。
被上诉人（一审被告）：张秀莲，女，1977年11月18日出生，壮族，户籍所在地广西天等县，现住南宁市青秀区。
被上诉人（一审被告）：班克秋，男，1976年2月23日出生，汉族，长岗村村民，住南宁市青秀区。
上诉人陈冀耕因与被上诉人张秀莲、班克秋房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人陈冀耕、被上诉人张秀莲、班克秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈冀耕上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审（民事起诉状）诉讼时要求被上诉人张秀莲、班克秋赔偿18000元的诉讼请求。事实与理由：陈冀耕上世纪末叶在南宁市康乐路2号聚通公司任仓库保管员（主要销售广播电视器材），直到前些年后至今和原来一起工作的工作人员销售南宁市民早上吃的稀饭、早点之类，也销售在南宁壮锦大道批发的冰糖柑水果及面粉、大米（邕宁大米进货价2.5元／斤，销售价2.7元／斤~2.7元／斤）及南宁市西乡塘区明阳西路5号友爱村生产的新鲜豆浆（瓶装250ml／瓶），并销售杭州天利电缆厂的电缆。因张秀莲、班克秋不与陈冀耕续签租赁合同，使得陈冀耕与生意上的厂家销售货�的许多订单不订了，造成了陈冀耕很大的损失，所以申请南宁铁路运输中级法院判令张秀莲、班克秋对陈冀耕进行赔偿。陈冀耕在2013年8月17日与张秀莲签订房屋租赁合同时，明确口头告知张秀莲合同期满后陈冀耕是要继续租振欣公寓328号房的，当时张秀莲对陈冀耕要续租也是许可的，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立的合同有书面形式、口头形式和其他形式”，当时陈冀耕与张秀莲签订承租振欣公寓328号房的合同时，与张秀莲是这么说的，这种口头形式上的续签合同属于合同法上规定的口头形式的合同。另据陈冀耕了解，张秀莲、班克秋为了自己的某种利益，与南宁社会上的地痞串通，才会发生陈冀耕在租期届满时不能续租的事情，《中华人民共和国合同法》第五十九条规定：“当事人恶意串通损害第三人利益的，因此取得的财产应当返�第三人。”《中华人民共和国合同法》第一条规定：“为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。”《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年，超过20年的超过部分无效。租赁期间届满，当事人可续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起，不得超过20年。”综上所述，请求二审法院在查清本案事实后，撤销一审判决，改判支持陈冀耕在一审（民事起诉状）诉讼时要求张秀莲、班克秋赔偿18000元的诉讼请求。张秀莲、班克秋辩称，1、陈冀耕说张秀莲、班克秋未取得建筑工程规划许可证，与其（××）订立的租赁合同无效。张秀莲、班克秋（××）租赁的房屋南宁市长岗村南路23号振欣公寓属于城中村，城中村建房子都是颁发土地建设使用证，张秀莲、班克秋现已向法院提交土地建设使用�，其租赁的房屋是合法建筑，不存在陈冀耕说的订立租赁合同无效的行为。请法院驳回陈冀耕的诉讼请求，确认房屋合同有效。陈冀耕赔偿张秀莲、班克秋三天出门误工费共3天×3次×200元／天=1800元／人，共计5400元。2、就算是合同无效，这是政府部门的事情，个人无权干涉。但陈冀耕已在张秀莲、班克秋房屋居住了两年，他应该付房屋使用费。张秀莲、班克秋与其无亲无故，不可能让他白住，现张秀莲、班克秋要求其付24个月×550元／月=13200元房屋使用费。综上所述，这本来就是一件很普通房屋租赁纠纷案件，房屋租赁合同到期，作为出租方有权利不继续与承租方签订租赁合同。作为合同相对方，如果承租方想继续租用房子，必须与出租方重新商定并达成签订租赁合同的一致意见。但出租方在合同到期前已经提前明确通知承租方，表示不再与承租方继续签订租赁合同，表明不再租房子给承租方使用。而陈冀耕一而再，再而三的为合同解除的事件耿耿于怀，不断的上诉，这不但浪费张秀莲、班克秋的时间和精力，也浪费司法资源，造成张秀莲、班克秋财产损失。陈冀耕向一审法院起诉请求：1.张秀莲、班克秋向陈冀耕赔偿损失18000元；2.本案诉讼费由张秀莲、班克秋承担。
一审法院认定事实：2013年8月17日，陈冀耕（承租方，乙方）与张秀莲（出租方，甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将南宁市青秀区长堽村南路23号328房出租给乙方作为住宅使用；2、租期自2013年8月17日至2015年8月17日；3、合同第九条约定：乙方租期到时，需要退房或者续租必须提前五天通知甲方，如果不通知在五天内按每天50元交纳相关费用，乙方搬走时必须搞好卫生，如果不搞好卫生，甲方请他人来搞卫生，乙方须支付60元清洁费给�方。合同还对其他的权利义务作了约定。同日，陈冀耕（承租方，乙方）与班克秋（出租方，甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将南宁市青秀区长堽村南路23号328房出租给乙方作为住宅使用；2、租期两年，自2013年8月17日至2015年8月16日；3、合同第九条约定：乙方租期到时，需要退房必须提前10天通知甲方，如果不通知在五天内按每天50元交纳相关费用，乙方搬走时必须搞好卫生，如果不搞好卫生，甲方请他人来搞卫生，乙方须支付60元清洁费给甲方。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，张秀莲、班克秋将涉案房屋交给陈冀耕使用。合同约定的租期届满后，陈冀耕搬离涉案房屋。另查明：涉案房屋为班克秋所有，张秀莲是该房屋的管理员。班克秋在庭审中陈述，涉案房屋在建设时未办理建设工程规划许可证。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“××就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与××订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，陈冀耕与张秀莲、班克秋签订的《房屋租赁合同》应属无效合同，无效合同自始没有法律约束力。陈冀耕要求张秀莲、班克秋赔偿损失，未提供证据证明其因该合同所受何种损失，因此，陈冀耕要求张秀莲、班克秋赔偿损失18000元，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：驳回陈冀耕的诉讼请求。案件受理费250元，减半收取计125元，由陈冀耕负担。
本院二审期间，陈冀耕、班克秋围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于陈冀耕提交的证据，张秀莲、班克秋不予认可，本院认为，陈冀耕提交的自己书写的其做生意的概况，该份证据是由其自行出具，没有其他证据予以佐证，亦无法证实与本案的关联性，对该证据本院不予采信。班克秋提交的集体土地建设用地使用证及户口本，陈冀耕、张秀莲对该证据无异议，本院予以采信。
陈冀耕、张秀莲、班克秋对一审法院查明事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，涉案房屋的土地为集体用地，办理有《集体土地建设用地使用证》，土地使用人�班克秋的父亲班友名。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、陈冀耕与张秀莲、班克秋签订的《房屋租赁合同》是否合法有效；2、陈冀耕要求张秀莲、班克秋赔偿损失18000元有无事实和法律依据。
关于第一个争议焦点，本院认为，涉案房屋的土地为集体用地，办理有《集体土地建设用地使用证》，但该房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定陈冀耕与张秀莲、班克秋签订的《房屋租赁合同》属无效合同正确，张秀莲、班克秋主张合同有效的辩解没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点，陈冀耕主张张秀莲、班克秋应赔偿其损失，包括因《房屋租赁合同》无效应返还的房租，以及张秀莲�班克秋没有与其续租给其造成的损失，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”陈冀耕已经实际使用了涉案房屋，应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，因此其要求返还房租的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于陈冀耕主张的其他损失，其主张在与张秀莲签订《房屋租赁合同》时，张秀莲同意在合同期满后与其续租，但陈冀耕对该主张未能提供证据证实，张秀莲亦不予认可，该主张无事实依据，本院不予支持。陈冀耕主张依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，其可以续租，但陈冀耕能继续承租该房屋的前提是与××达成协议，在××明确告知其不同意继续出租房屋的情况下，陈冀耕的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。本案中，陈冀耕租赁涉案房屋的用途是作为住宅使用，现其主张的生意损失与《房屋租赁合同》无效，以及张秀莲、班克秋未与其续租的事实之间并不存在关联性，因此该上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈冀耕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元（上诉人陈冀耕已预交），由上诉人陈冀耕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡青兮
代理审判员 袁宇飞
代理审判员 韦圆圆
二〇一六年十二�二十二日
书 记 员 符贵芳