山东省庆云县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1423民初85号原告：王立柱，男，1956年2月12日生，汉族，住山东省庆云县。委托诉讼代理人：李洪元，庆云吉庆法律服务所法律工作者。被告：薛翠贞，女，1977年1月15日生，汉族，住山东省庆云县。被告：王凤兰，女，1969年2月14日生，汉族，住山东省庆云县城区。二被告委托诉讼代理人：魏立新，山东振庆律师事务所律师。原告王立柱与被告薛翠贞、王凤兰租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理，原告王立柱及委托诉讼代理人李洪元、被告薛翠贞、王凤兰的委托诉讼代理人魏立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《鱼塘及土地租赁合同》；2.判令被告按41元/天支付自2016年6月26日起至合同实际解除之日的租赁费，并在上述期限内每日按应交租赁费的10%支付滞纳金；3.判令二被告支付违约金28000元；4.判令被告承担鱼塘内鱼类及莲藕的经济损失15000元；5.判令被告支付原告清理鱼塘及土地的费用15000元；6.诉讼费由二被告承担。事实和理由：原、被告通过协商，约定原告将承包的小孙村委会的鱼塘及周边土地出租给二被告，约定承包期限为10年，租赁费140000元。2013年6月26日，原、被告双方签订《鱼塘及土地租赁合同》，并交纳了3年的租赁费。2016年6月26日后，被告一直未交纳租赁费，并擅自将鱼塘及土地租赁给他人。为维护自身的合法权益，原告诉至法院。被告薛翠贞、王凤兰辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、合同第三条第二款约定，原告自合同签订后三年内将鱼塘岸边及土地上种植的树木予以清理，但原告一直未清理，严重影响了被告的经营、管理，为此被告多次找原告协商，但原告方一直推诿，不予解决。合同第三条第四款约定，被告未按合同支付租金，原告应先行通知并给予20天的宽限期。由于原告未将池塘周围的树木清理，双方一直协商解决此事，被告才没有支付租赁费，延迟交纳也是经过原告同意的。二、被告在鱼塘上投资巨大，建设了两个钓鱼台、二间房屋、空调两个等，投资10万余元。鱼塘南岸种植400多棵树木，价值16000元，要求被告予以补偿。三、鉴于原告已经严重违约，被告同意解除双方签订的租赁合同。本院审理查明认定事实如下，本案被告薛翠贞与被告王凤兰系合伙关系。2013年6月26日，原、被告双方签订《鱼塘及土地租赁合同》,合同约定原告将小孙村村东头的鱼塘及周边土地租赁给二被告用于经营餐饮及养殖。租赁期限10年，租赁费140000元，分三次支付。第一次于2013年6月26日支付三年的租金45000元；第二次于2016年6月26日前支付三年的租金45000元；剩余四年的租金50000元于2019年6月26日前支付。二被告在合同签订后如期支付了第一次的租金45000元。第二次的租金，二被告至今未支付给原告。对于以上事实原被告没有争议，本院依法予以认定。对有争议的事实，本院总结如下几个争执焦点：一、原、被告签订的《鱼塘及土地租赁合同》是否符合解除条件，如符合，合同应从何时解除；二、原告主张二被告自2016年6月26日起至合同解除之日按每日41元支付租赁费用并自2016年6月26日起每日按10%交纳滞纳金至合同解除之日，以上主张是否有事实和法律依据；三、原告要求被告支付违约金28000元是否有事实和法律依据；四、原告要求被告承担鱼类及莲藕的经济损失15000元是否有事实和法律依据；五、原告要求被告赔偿清理及恢复鱼塘、土地原貌的费用15000元是否有事实和法律依据。对争执焦点，原、被告举证、质证情况及本院对事实认定情况如下：一、关于争执焦点一的问题。原告主张二被告未按时交纳租赁费。原告称，根据已提交合同的第四项第一条规定，被告未按该条的约定及时交纳租赁费用已构成根本违约，符合合同解除条件，同时原告主张合同自原告方起诉时解除。另，原告提交庆云县工商局查询的涉案土地的经营信息一份，证明被告将涉案土地及鱼塘转租给他人，违反合同约定。二被告对原告陈述的租赁费交纳情况予以认可，但主张未按时交纳租赁费是由于原告未按时清理鱼塘周围的树木造成的，因此是原告违约在先。被告提交的合同存在瑕疵，合同中约定原告清除树木的期限是3年，原告将其改成4年。被告对原告提交的工商局查询经营信息不予认可，认为与本案无关联性。被告对于自己的主张未提交证据予以证明。本院认定情况如下，原、被告之间的土地租赁合同成立且有效。被告未按时交纳租赁费，构成合同违约，符合合同解除的法定条件，应予以解除。被告对自己的主张无证据予以证明，本院依法不予支持。对于合同解除时间问题，原、被告在起诉前均未通知对方解除合同，原告主张合同于起诉时解除，不违反法律规定，本院予以确认。关于第二个争执焦点的问题。原告主张根据合同约定，涉案期间的租赁费为3年45000元，折合日租金为41元/天。原告要求二被告自2016年6月26日起至合同解除之日支付租赁费。对于滞纳金，原告主张按45000元为基数，按每日10%交纳。被告认为不应向原告支付租赁费及滞纳金，合同自2016年6月26日已解除。本院认定事实如下，原告主张租赁费每日按41元符合法律规定，应予以支持。期限为2016年6月26日起至起诉之日（2017年1月5日），共计193天。对于滞纳金，其具有违约金的性质，应与违约金合并处理。三、关于争执焦点三的问题。原告主张违约金28000元。原告称，根据合同第五项第三条的规定，如一方中途无故终止合同，除按时交清合同期内的租赁费外，并交纳租赁费总额的20%的违约金，涉案合同租赁费总额为140000元，因此违约金为28000元。被告认为，自己没有违约，无需承担违约责任。另外，原告主张的违约金过高，且同时主张滞纳金、违约金、经济损失及承担清理费用，不符合法律规定，要求原告选择一项主张。本院认定情况如下，原、被告合同中约定了违约责任，是双方的真实意思表示，被告未按时交纳租赁费致合同解除，应承担相应的违约责任。被告主张违约金过高，本院依据法律规定，认定原告主张的违约金及滞纳金不应超过其损失的30%。四、关于第四个争执焦点的问题。原告主张鱼塘里鱼类及莲藕的经济损失15000元。原告称，根据涉案合同第三项第五条约定，原告方在鱼塘中养殖的莲藕及鱼类，如乙方租赁不满十年的情况下，应当按照价值15000元补偿给原告。该条的约定是对莲藕及鱼类的附条件赠与行为，因为在合同签订当年原告鱼塘中的莲藕及鱼类实际价值为15000元，该价值双方均已认可，因此被告应以现金的形式返还原告的莲藕及鱼类15000元。被告认为，经济损失过高，莲藕、鱼类的价值不足1000元，对于该款约定的经济损失是原告方的实际损失，15000元远远高于原告方的损失。本院认定如下：针对鱼塘内莲藕及鱼类损失，原告方以合同为依据主张该项费用，被告方认为损失过高，但被告方并未提交任何证据来证明己方主张，而涉案合同系双方真实意思表示，因此原告主张该项费用并无不当，本院依法予以支持。五、关于第五个争执焦点的问题。原告称，依据合同第四项相关约定，承租人在租赁期间建设的设备、设施以及对租赁物的改变和损坏应当由承租人履行恢复原状的义务，鉴于恢复原状费用情况，原告方主张人工及其他相关费用15000元。费用计算方法为，按照清理鱼塘需15人30天，每天1计算，共需15000元。原告提交鱼塘照片十张证明鱼塘的部分现状。被告对原告提交的证据真实性没有异议，但认为该照片与本案无关联性。同时，原告主张人工及其他费用15000元，无事实及法律依据。被告方承包前这本身就是一个鱼塘，被告方承包后还是经营鱼塘，没有用做它用，并没有影响原告的后续经营，清理鱼塘没有任何意义。本院认定如下：根据原告的陈述及提交的照片可知，该费用尚未实际发生，原告主张15000元没有证据予以证明，本院依法不予支持。如确需清理，可待费用实际发生或有其他证据证明实际费用后另行主张。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行的合同应予解除，被告迟延履行租赁费，原告要求解除合同，本院依法应予以解除。二被告未按合同约定支付租赁费用，构成违约，应承担相应的赔偿及违约责任。根据本院的认定，原告的损失如下：1、租赁费41元/天×193天=7913元。2、莲藕及鱼类损失15000元。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，如违约金过分高于损失，当事人可以请求人民法院适当减少，另《关于适用若干问题的解释（二）》的第二十九条第二款的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，原告主张的滞纳金及违约金明显高于法律规定的范围，应予以适当减少。本案中，原告的损失实际为租赁费的损失、莲藕及鱼类损失，共计22913元。对于违约金，本院结合合同约定，依照公平原则和诚实信用原则，对于违约金应按原告实际损失的30%予以支持，违约金为6874元。另外，二被告系合伙关系，应对原告的损失承担连带偿还责任。综上，二被告共应赔偿原告租赁费、莲藕及鱼类损失、违约金共计29787元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告王立柱与被告薛翠贞、王凤兰之间签订的《鱼塘及土地租赁合同》。二、被告薛翠贞、王凤兰于本判决生效五日内连带偿还原告王立柱租赁费、莲藕及鱼类损失、违约金共计29787元。三、驳回原告王立柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4116元，由被告薛翠贞、王凤兰承担3000元，原告王立柱承担1116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长  常青龙审 判 员  杨清渤人民陪审员  寇朝文二〇一七年七月三日书 记 员  刘俊博