湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1753号原告：段超超，男，1984年3月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴树平（特别授权），鹤城区长城法律服务所法律工作者。被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市。法定代表人：邹明，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈芳（一般代理），湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李润奇（一般代理），湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告段超超诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月15日受理后，适用简易程序依法进行了审理。原告段超超及其委托诉讼代理人吴树平，被告怀化市大汉置业有限公司的委托诉讼代理人陈芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段超超向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金37774.36元、逾期办证违约金3005.12元，合计40779.48元；2、判令被告为原告办理产权证书；3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年8月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城兴龙府第2栋3层302室，面积97.89平米，价款300512元，合同第八条约定交房时间为2013年12月31日前，交房标准是出卖人须取得《竣工验收备案表》，第九条约定逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。当场，双方还签订了一份《补充协议》，该《补充协议》第九条约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款的1%支付违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款、代办土地证房产证等费用，但被告未能履约，直至2016年6月14日才取得《竣工验收备案表》。至今没有通知交房，也没有办证。逾期交房1257天。即从约定的交房日2014年1月1日至今天2017年6月13日止，交房违约达1257天。二、具体请求（逾期交房和办证违约金40779.48元）。由被告按已付房款300512元对逾期交房按日支付万分之一的违约金，对逾期办证按已付房款支付百分之一的违约金。1、逾期交房违约金30.05元/天：300512元×0.0001×1257天=37774.36元。2、逾期办证违约金：300512元×1%=3005.12元。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、被答辩人请求答辩人支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。答辩人尚未违约，不应当承担逾期办证违约责任。双方在补充协议第九条约定，答辩人配合办证的时间是交房之后730天，双方至今未办理房屋交接手续，答辩人尚未违约，不应当承担逾期办证责任。二、答辩人所售的房屋达到交房条件，不应当承担逾期交房违约金。双方在《补充协议》第三条第三款中约定，交房条件为分栋验收合格。答辩人所售的房屋于2013年12月31日竣工验收合格。达到合同约定的交房条件。2015年1月26日房屋消防验收合格，达到法定的交房条件。之所以至今尚未办理房屋交接手续，是因为答辩人自己怠于收房导致的。因此，2015年1月26日之后答辩人不应当承担逾期交房违约责任。被答辩人与2017年6月13日向人民法院起诉，那么2015年6月13日之前的逾期交房违约金，因被答辩人怠于主张权利，已经超过两年的诉讼时效，人民法院不应当予以支持。原告段超超为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据1、原告身份证复印件，拟证明原告主体资格；证据2、被告营业执照复印件，拟证明被告主体资格；证据3、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明双方签订的《商品房买卖合同》原告购买2栋2层302号房的事实，约定的逾期交房违约金计算至实际交房日为止的事实，合同约定的交房时间是2013年12月31日的事实，约定的交房标准是《竣工验收备案表》的事实，约定了逾期办证责任等事实；证据4、《补充协议》复印件一份，拟证明约定了逾期办证违约金固定为1%的事实，约定了由被告通知交房的事实；证据5、2栋3层302号房购房发票收据复印件一套，拟证明原告已全额支付购房款和各项费用的事实。证据6、竣工验收备案审批表、竣工验收备案表复印件，拟证明于2016年6与12日呈报相关资料请求综合竣工验收备案审批以及2016年6月16日获得了竣工验收备案的事实。被告怀化市大汉置业有限公司为支持其主张向本院提交以下证据：证据1、营业执照复印件一份，拟证明被告主体资格适格。证据2、补充协议复印件一份，拟证明双方在第三条第三款约定，交房条件为分栋验收合格。第九条约定，被告配合办证的时间于交房之后730天届满。证据3、工程质量竣工验收记录复印件一份，拟证明房屋已于2013年12月31日竣工验收合格。证据4、消防验收意见书复印件一份，拟证明房屋已于2015年1月26日消防验收合格。证据5、竣工验收备案表复印件一份，拟证明房屋已于2016年6月14日取得竣工验收备案表。证据6、交寄清单复印件一份，拟证明被告于2013年12月16日通知原告收房。证据7、边城晚报复印件一份，拟证明被告通知原告收房。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告对原告提交的证据3发表质证意见认为真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能证明原告的证明目的，交房条件，办证时间已经在补充协议中另行约定。本院认为原告提交的上述证据客观证明原、被告之间就购买商品房签订买卖合同的事实，与本案有关联性故予以采信。二、被告对原告提交的证据4发表质证意见认为真实性、合法性没有异议，关联性有异议，被告尚未有逾期办证的情形及被告已经通知原告交房的事实。本院认为原告提交的上述证据客观证明原、被告之间就购买商品房签订补充协议的事实，与本案有关联性故予以采信。三、原告对被告提交的证据2发表质证意见认为三性均有问题，主合同上面有要求，不能用这种形式补充。本院认为原告提交的上述证据客观证明原、被告之间就购买商品房签订补充协议，约定了交房、办证等相关事实，与本案有关联性故予以采信。四、原告对被告提交的证据3发表质证意见认为合法性、关联性有异议。本院认为上述证据客观证明本案涉案房屋已竣工验收合格的事实，与本案有关联性故予以采信。五、原告对被告提交的证据6发表质证意见认为没有原件，没有制作人签名，不能作为证据使用，三性均有异议。本院认为被告提交的证据不足以证明原告已收到被告寄出的信件的事实，故不予采信。六、原告对被告提交的证据7发表质证意见认为三性均有异议，内容不真实，是虚构的。本院认为被告提交的上述证据7客观证明被告向原告等房屋买受人发出交房公告的事实，故予以采信。七、原告(乙方)与被告(甲方)签订的《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证权，甲方按乙方已付房款的1%支付违约金”，原告认为被告应在《商品房买卖合同》约定的交房时间之后的730日内为原告办理好《不动产权证书》，被告认为应是在双方实际交接房屋后的730日内为原告办理好《不动产权证书》。本院认为，按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好《不动产权证书》的可能，因此，对《补充协议》第九条应理解为被告在实际交房后的730日内为原告办理好《不动产权证书》。经审理查明：2012年8月18日，原、被告于签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房。合同约定：原告购买被告的第2幢3层302号商品房，房屋总价款300512元，合同签订日付房款90512元，向银行按揭贷款210000元。被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格后，被告即通知原告办理交接手续。双方在协议第四条中约定：2、因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。3、原告委托被告办理房屋所有权证和土地所有权证，房产证代办费，按总价款的0.6%交纳，土地使用证代办费，每户为1500元整。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议中第九条中约定：双方约定在交房后730日内办好房产证和土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证和土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办好房产证和土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告支付全部购房款，被告至今未为原告办理好房屋房产证和土地使用权证（不动产权证）。2013年12月16日，被告向原告发出本埠给据信函。2013年12月24日，被告在《边城晚报》发布“交房公告”,要求原告等业主收房，原告未收房。至开庭日，原告也未收房。另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区1.2号楼2013年12月14日工程质量经竣工验收合格，2015年1月27日经消防验收合格，2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案表》。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，原、被告应按照约定全面履行自己的义务。被告在本案中应交付的商品房已于2013年12月14日达到主体分栋验收合格的约定交付标准，且并不违反法律法规强制性规定。同时，本案被告以在本地报纸刊登交房公告的方式发出了交房通知，其通知形式符合《补充协议》第五条中送达事宜的约定，通知发出的时间也在合同约定交房时间之前，被告已依约履行了通知义务,故本案不存在逾期交房的事实，原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于被告是否承担逾期办证的违约责任，根据补充协议的约定，被告应在原告实际收房日后730日内为原告办理好房屋原告办理好房屋房产证和土地使用权证（不动产权证），但原告至开庭日未收房，未达到办理原告办理好房屋房产证和土地使用权证（不动产权证）的条件，故原告要求被告承担逾期办证违约金及要求被告为原告办理产权证书的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告段超超的其他诉讼请求。本案案件受理费1319元，减半收取计659.5元，由原告段超超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  欧侠二〇一七年九月四日代理书记员  曾群附判决依据相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。