北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终1265号
上诉人（原审原告）：王爱红，女，1975年9月17日出生，汉族，无业，户籍地云南省红河哈尼族彝族自治州蒙自县。
委托诉讼代理人：王新颖，北京市广盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张留臣，男，1968年3月30日出生，汉族，北京市欧华轻质装饰材料有限公司经理，现住北京市通州区县。
委托诉讼代理人：王晓华，北京义晨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗计，北京义晨律师事务所律师。
上诉人王爱红与上诉人张留臣因房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初36116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王爱红之委托诉讼代理人王新颖，上诉人张留臣之委托诉讼代理人王晓华、罗计到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王爱红上诉请求：1、请求解除双方签署的《租赁合同》；2、判令张留臣按照每月41667元的标准向我缴纳厂房租赁费，截止至判决生效日止；3、判令张留臣向我支付逾期缴纳的违约金共计5000元；4、张留臣承担本案一、二审诉讼费。主要事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。租赁双方共同约定的解除合同的条件成就，一审判决驳回王爱红解除租赁合同的诉讼请求在案件事实认定上和法律适用都是错误的。租金数额的认定是错误的。一审法院驳回我方要求支付违约金的诉求，在事实认定和适用法律都是错误的。
张留臣辩称，我方不同意王爱红的诉讼请求。我方未支付租金，系行使不安抗辩权，并不构成违约，不能依据《租赁合同》约定予以解除。因我方不存在违约行为，要求我方支付违约金不具有事实与法律依据。
上诉人张留臣上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，依法改判驳回王爱红全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由王爱红承担。主要事实和理由：一审判决认定事实不清，王爱红提供的租赁物不符合使用标准，我不应按照标准使用状态全额支付租金。一审判决只考虑了董自行与张翠平之间的争议对合同履行产生的障碍而相应酌减我应付的租金，没有适当考虑房屋质量不符合合同约定及使用标准对我造成的影响。一审判决适用法律不当。我的不安抗辩权仍应受到保护，在不安情形消失前不应向王爱红支付房屋租金。
王爱红辩称，张留臣占着房子，又不交租金，法院还不判决解除合同不符合规定。依据法律规定和双方约定，张留臣应当支付租金。目前涉案房屋处于拆迁状态，基于张留臣没有缴纳租金，双方租赁合同终止的条件已经成就，要求二审法院解除房屋租赁合同。
王爱红向一审法院提出诉讼请求：1、请求解除双方之间签署的《租赁合同》；2、判令张留臣按照每个月41667元的标准向王爱红缴纳厂房租赁费，从2017年5月25日起至2017年10月25日共计5个月的租金；3、判令张留臣向王爱红支付逾期缴纳的违约金共计5000元；4、诉讼费由张留臣承担。
一审法院认定事实如下：2003年10月10日，案外人北京市通州区漷县镇草厂村民委员会（以下简称草厂村委会）与案外人黄瑞意签订《土地租赁合同》，约定草厂村委会将位于北京市丁南路南侧草厂工业园区内土地29亩，租赁给黄瑞意使用，租赁期限30年，自2003年10月10日至2033年10月9日。租金及交付方式：每亩每年租赁费800元，签字之日付清当年租金。自合同签订之日起每10年累计递增10%，即2013年起每年每亩租金880元，2023年起每年每亩租金968元。每年付款日期10月10日前付清当年的全部租金。后于2006年10月1日，草厂村委会与黄瑞意、王爱红（董自行作为代理人）签订《土地租赁合同》变更协议，将上述合同的全部权利义务转让给王爱红。2013年5月24日，王爱红作为甲方（出租方）与张留臣作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于丁庄南路草厂工业园1号院内的厂房租给乙方使用，厂房类型为钢结构。租赁期限自2013年5月24日起至2033年5月25日止。租金每年500000元。乙方向甲方支付定金100000元，定金随后转作租金。第一年租金由乙方于本合同签订之后3日内付清，其余租金由乙方按年交纳，乙方应于每年提前一个月向甲方全额交纳本年度租金，甲方收款后应提供乙方有效的收款凭证。合同同时约定在租赁期内，甲方出租的厂房交付乙方使用时，该厂房及所属设施以后均由乙方使用并护理，自然破旧除外。乙方应合理使用其所承租的厂房及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或按已使用情况折旧折价赔偿。关于合同解除一节，双方约定乙方不按照约定支付租金的，甲方有权单方解除合同，收回厂房。关于违约责任部分，合同约定：甲方未按约定时间交付厂房或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按照约定时间返还厂房的，应按年租金的1%向对方支付违约金。另外，合同还对其他内容进行了约定。
一审庭审中，针对合同是否解除及租金支付争议问题。王爱红提出解除合同的理由系张留臣未按合同约定支付租金。张留臣认为其未按期支付租金系在行使不安抗辩权，并向法院出示了草厂村委会分别于2017年4月3日、5月2日发出的《通知》，上述通知内容显示：王爱红、董自行违反合同拖欠村集体土地使用金多年，经支部、村委两个班子研究决定，村民代表表决通过，终止合同，收回土地并已经诉至法院，并通知张留臣接到通知后尽快安排搬迁事宜。王爱红认可草厂村委会以董自行为被告起诉至法院要求解除《土地租赁合同》及变更协议的事实，亦称自2013年后未向草厂村委会支付土地租赁费。张留臣还提出王爱红与案外人张翠平就涉案房屋权属存在争议，张翠平强行入住厂区影响了其正常的生产经营。王爱红亦称张翠平确实曾带社会人员进入厂区居住，并待了一个月，其针对的是王爱红本人，并非张留臣。另，张留臣认为涉案房屋存在损坏，不符合使用标准，及王爱红断水断电堵路等行为影响正常使用。王爱红认为张留臣举证的房屋破损问题不影响张留臣正常使用，其他问题双方未提供证据。现张留臣坚持不同意解除合同，并拒绝支付租金。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案王爱红与张留臣签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规效力强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。本案土地的所有权人系草厂村委会，张留臣作为次承租人，亦受草厂村委会与王爱红之间租赁合同履约情况的影响。在草厂村委会下发通知的情况下，张留臣中止履行给付王爱红租金的行为，符合法律规定的上述情形，亦不构成违约。王爱红据此行使合同解除权解除《租赁合同》不符合法律规定，法院不予支持。对王爱红主张诉讼之前未支付的租金部分，因张留臣仍实际占有涉案土地及其房屋，故该部分租金，张留臣应当予以支付。但考虑董自行与张翠平之间的争议对合同履行产生的障碍，法院适当酌减张留臣给付王爱红的租金数额。据此，一审法院于2017年11月判决如下：一、张留臣给付王爱红自2017年5月25日至2017年10月25日租金共计166668元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回王爱红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，王爱红提交三份证据：1.通州法院结案报告，证明北京市通州区人民法院（2017）京0112民初10669号草厂村委会诉董自行土地租赁合同纠纷一案已于2017年12月1日撤诉。2.村委会致全体村民的一封信，证明涉案地段目前正在拆迁阶段。3.进行房顶修缮、做防水的合同，证明王爱红一直履行出租人义务。对此，张留臣称对证据1真实性认可，证明目的不认可；对证据2真实性、证明目的均认可；对证据3真实性认可，证明目的不认可。张留臣未提交新证据。经查，双方在《租赁合同》第十二条约定，如遇国家占用、不可抗拒的政策性变动，合同解除。在二审中，双方均认可整个村庄大部分已经拆迁完毕，经本院与村委会核实，村委会也称涉案地段大部分房屋均已拆迁完毕。本院查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为：依据双方当事人的上诉意见及答辩意见，本案的上诉争议焦点有三个：一是王爱红与张留臣签订的《租赁合同》是否应当解除；二是张留臣是否应当给付王爱红厂房租金及数额；三是张留臣是否应当给付王爱红逾期缴纳租金的违约金。
关于争议焦点一，王爱红在一审时提出解除合同的理由系张留臣未按合同约定支付租金。在二审中，王爱红又提出涉诉厂房处于拆迁状态，根据合同约定，遇国家占用，合同解除。同时，草厂村委会曾两次向张留臣发出《通知》要求其尽快搬迁，此种情形下，一审法院认为张留臣中止给付王爱红租金的行为系行使不安抗辩权，不属于违约行为，该种认定是正确的。现王爱红主张涉诉厂房处于拆迁状态，本院经向村委会核实，该村大部分房屋均已拆迁完毕，双方当事人亦认可上述拆迁事实；此时，王爱红提出解除合同，具有相应依据，本院予以支持。
关于争议焦点二，王爱红在一审起诉时要求张留臣支付从2017年5月25日起至2017年10月25日共计5个月的租金，二审中，王爱红上诉请求变更为租金计算截止至判决生效日止，已经超出一审诉讼请求的范围，故对王爱红超出一审诉请部分的上诉请求，本院不予处理。经查，张留臣实际占有涉诉土地及其房屋，因此，张留臣应当支付相应租金。一审法院综合考虑董自行与张翠平之间的争议对合同履行产生的障碍，对张留臣给付王爱红的租金数额予以适当酌减，并无不当。
关于争议焦点三，如上所述，张留臣中止给付王爱红租金的行为并未构成违约，故王爱红无权向张留臣主张逾期缴纳租金的违约金。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2017）京0112民初36116号民事判决第一项。
二、撤销北京市通州区人民法院（2017）京0112民初36116号民事判决第二项。
三、王爱红与张留臣于2013年5月24日签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除。
四、驳回王爱红的其他诉讼请求。
一审案件受理费2250元，由张留臣负担（已交纳525元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费4599元，由王爱红负担966元（已交纳），由张留臣负担3633元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
审 判 员 赵 霞
代理审判员 陈亢睿
二〇一八年三月九日
书 记 员 曾琪惠
书 记 员 卢园园