湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民初字第3355号
原告杨威楚，男，汉族，1943年10月11日出生。
委托代理人彭小芳，湖南融源律师事务所律师。
被告杨寿祥，男，汉族，1922年2月2日出生。
委托代理人杨清云，女，汉族，1955年1月1日出生，系被告杨寿祥之女。
被告杨惠兰，女，汉族，1948年11月19日出生。
第三人杨忠云，男，汉族，1958年8月17日出生。
原告杨威楚诉被告杨寿祥、被告杨惠兰、第三人杨忠云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月13日立案受理，依法由审判员刘上堤担任审判长、人民陪审员黄春林、赵箭组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人、被告杨寿祥及委托代理人杨清云、被告杨惠兰、第三人杨忠云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告和被告杨寿祥系叔侄关系，原告祖父曾遗留给原告父亲、原告伯父、被告杨寿祥三兄弟房屋一套（位于X处），共8间。当时三兄弟一直未分家，后因原告父亲病重、伯父去世早，故祖遗房屋就登记在被告杨寿祥名下，而原告也是在那里出生、长大、娶妻生子。2002年该祖遗旧房拆迁改造时，分得四个一室一厅套间（103、104、203、204房）共计176.6平方米。2003年6月，根据被告杨寿祥要求，原告与被告杨寿祥及其全体子女协商一致同意：旧房折价款160000元，杨寿祥子女8人（含侄子）每人分20000元。原告以每平方米1600元的价格购买一楼103房（面积38.56平方米），房款共计61696元，原告以其中应分的20000元抵作房款，并于2006年10月31日支付房款21696元（此款由被告杨寿祥之子杨忠云经手，并向原告开具了收条），余款20000元等产权证办理后再付。原告自2003年购买该103房后，装修入住至今。2008年10月20日，被告杨寿祥与被告杨惠兰恶意串通签订了《赠与协议书》，被告杨寿祥将原告杨威楚购买和居住的103房赠与给被告杨惠兰。对此，原告不知情，直到2013年6月份，才获知103房的房屋产权已经转移到被告杨惠兰名下，故诉至法院：1.请求法院依法确认被告杨寿祥与被告杨惠兰2008年10月20日的《赠与协议书》无效；2、判令被告杨寿祥继续履行与原告的协议，并将某处房屋103房变更到原告名下，并承担相应过户费用；3、判令被告承担本案诉讼费。
被告杨寿祥辩称：1、X房屋是被告杨寿祥于1945年抗战胜利后，与庄泽汉先生共同建造，各分一半，有房屋产权证为凭；并非祖业，祖业已毁于战火或被拆用于建炮楼，少量未拆的也被原告之父卖给陈家。2、被告杨寿祥与原告的关系，原告是被告杨寿祥二哥的儿子，其母在他很小的时候就离家出走，其父又不抚养，故原告从小就在被告杨寿祥家长大，被告杨寿祥没有把原告当外人，视同己出。X房屋拆除后，被告杨寿祥把原告当家庭一员，赠与原告一份，并于2003年6月，要求子女共签协议（原告所称的房屋买卖合同）。3、被告杨寿祥要求子侄们所签订的协议书不是购房协议，而是一个附义务的赠与协议。4、被告杨寿祥收回赠给原告的103房，另行赠与被告杨惠兰，合理合法。被告杨寿祥在乡下住了几年，2006年决定回长沙居住，而104房已经给小儿子住，原告答应被告杨寿祥回长沙后给房住，被告杨寿祥回长沙后，原告不给房住，于是决定收回103房，将103房屋赠与给被告杨惠兰，被告杨惠兰已经取得房屋产权，办理了过户。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告杨惠兰辩称：被告杨寿祥将103号房屋附条件赠与原告，被告杨惠兰知情，但原告未履行分担被告杨寿祥医疗费的义务，且经被告杨寿祥多次催讨而未支付所欠购房款20000元，故被告杨寿祥才改变主意，将103号房屋赠与被告杨惠兰，被告杨惠兰还支付了被告杨寿祥相应对价61696元。被告杨惠兰取得天心区天心里19号103号房屋合理合法。
第三人杨忠云述称：杨家祖屋毁于战火，X房屋系被告杨寿祥与庄泽汉在废墟上共建所分得房产，并非祖遗。X房屋危房改造，分得103、104、203、204共4套房屋，103号房屋为其中1套。被告杨寿祥将天心里19号房屋作价160000元，分给子侄8人，每人20000元，将原告视为己出。103号房屋作价61696元，由原告出资购买，原告可以用分得的20000元折抵房款，原告在支付10000元后便拿了钥匙并入住；经多次催讨，原告于2006年支付11696元；两次共支付21696元，由第三人杨忠云出具收条。原告未支付余款20000元，被告杨寿祥才将103号房屋赠与被告杨惠兰；被告杨惠兰支付房款61696元。
原告为支持其诉讼请求提供以下证据：
证据一、原告身份证、被告和第三人身份信息，证明原、被告及第三人主体适格；
证据二、协议书，证明：1、原告可分得祖遗房屋折价款20000元，并用于折抵购房款；2、原告以61696元购买祖遗房屋危房改造后的103房；3、原告与被告杨寿祥关系如同亲生父子；4、被告杨寿祥居住在104房，203房、204房以147920元卖给了杨清云；
证据三、收条，证明：1、原告于2006年10月31日支付了购房款21696元，加上折价款原告共支付41696元；2、第三人杨忠云知晓协议内容，并认可原告的购房和付款行为的效力。
证据四、房屋登记信息（房屋所有权登记卡、房屋所有权证、换发新证申请表），证明：1、X房屋是祖遗，本是杨寿祥、原告父亲、原告伯父共有，张润清（原告伯父之子杨润泉之妻）和原告完全有权利分得20000元房款，甚至是合法继承103房；
证据五、录音，证明：1、原告可分得祖遗房屋折价款20000元，并用于折抵购房款；2、原告已支付了购房款21696元。3、剩下20000元房款等房产证办理后再行支付；4、第三人杨忠云知道协议内容，并认可原告的购房和付款行为；
证据六、熙台岭社区《证明》，证据七、邻居证明，证明：1、原告自2003年一直居住在103房，是房屋的实际使用人和所有人；
证据八、《赠与协议书》、契税完税证，证明：1、被告杨寿祥与被告杨惠兰恶意串通，将原告购买并一直在居住的103房私下赠与，并瞒着原告办理了过户手续；
证据九、房屋产权情况，证明：1、产权来源“受赠”，被告杨寿祥将原告已经购买的103房屋无偿赠与被告杨惠兰，杨惠兰未支付相应对价。
两被告及第三人对原告提交的证据的质证意见为：
证据一、无异议；
证据二、真实性无异议，对证明目的有异议，原告没有履行协议；
证据三、无异议；
证据四、真实性有异议，来源不明；
证据五、真实性有异议，没有向原告承诺房过户之后再付20000元；
证据六、无异议，但是房屋是借给原告过渡使用，原告不是所有人；
证据七、有异议，居住属实，但产权不是原告的；
证据八、无异议；
证据九、无异议。
被告杨寿祥为支持其答辩意见提交如下证据：
证据一、房产证，证明X房属被告杨寿祥所有；
证据二、张润清旁证，证明房屋产权与原告无关；
证据三、拆迁安置协议，证明原告所诉103房是被告杨寿祥的房屋置换而来；
证据四、协议，证明是附义务赠与行为；
证据五、住院证明，证明原告未履行协议义务。
原告对被告杨寿祥提交的证据的质证意见为：
证据一、真实性有异议，系1995年12月12日发证；原告证据1978年房产登记信息为“祖遗”。
证据二、三性均有异议，张润清已经中风，且不清楚是否为张润清亲笔所写；正好佐证了原告证据四的证明内容，是祖遗房屋；
证据三、真实性无法确认；
证据四、真实性、合法性无异议，证明目的有异议，不是附义务赠与协议；原告与被告杨寿祥的房屋买卖协议与赠与无关；
证据五、与本案无关；只能证明被告杨寿祥住院的事实。
被告杨惠兰、第三人杨忠云对被告杨寿祥的证据无异议。
被告杨惠兰为支持其答辩意见提交如下证据：
证据一、赠与书，证明被告杨寿祥将103房赠与被告杨惠兰；
证据二、付款凭证，证明已支付房款，并按被告杨寿祥之嘱，付给其他兄弟姐妹；
证据三、产权证，证明103房已登记在被告杨惠兰名下，系被告杨惠兰所有；
证据四、完税证明，证明被告杨惠兰已依法缴纳了税费。
原告对被告杨惠兰提交的证据的质证意见为：
证据一、真实性无异议，合法性有异议，该协议关于被告杨寿祥居住在103房不实；两被告绕开原告隐瞒事实欺骗房产局办理产权过户；
证据二、三性及证明目的均有异议，不能证明被告杨惠兰付了款，且与赠与协议和完税证不一致；
证据三、无法核实真实性，却证明了被告侵权事实；
证据四、无异议，载明“房屋赠与”，正好证明了收条的虚假。
被告杨寿祥、第三人杨忠云对被告杨惠兰的证据无异议。
第三人杨忠云未提交证据。
原、被告提供的上述证据经过庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据一、证据三、证据八、证据九、被告无异议，本院予以采信；证据二、本院予以采信；证据四、符合证据三性要求，本院予以采信；证据五、被告异议成立，本院不予采信；证据六、证据七、真实性予以确认。被告杨寿祥提交的证据一、原告异议不成立，本院予以采信；证据二、原告异议成立，不予采信；证据三、予以采信；证据四、真实性予以确认；证据五、原告异议成立，本院不予采信。被告杨惠兰提交的证据一、真实性予以确认；证据二、原告异议成立，结合证据四，不予采信；证据三、证据四、真实性予以确认。
根据原、被告诉辩事实、理由和提交的证据材料，本院审理查明后，确认事实如下：
1、有关家庭关系。原告系被告杨寿祥之侄，被告杨惠兰系被告杨寿祥之女、第三人杨忠云系被告杨寿祥之子。被告杨寿祥之父杨少兵（1944年去世）、之母杨淡氏（1958年去世）。被告杨寿祥共兄弟三人，大哥杨麓森，有一子杨润泉；二哥杨耀南，有两个子女，其子为原告，另有一女盛练楚（随母姓）。被告杨寿祥共有6个子女：杨惠兰、杨清云、杨忠云、杨忠启、杨忠模、罗忠林（过继给姨妈）。
2、有关房屋情况。1951年4月27日，长沙市移宙字第39号房屋所有权登记卡载明：X房屋所有权人杨寿祥，建筑年月1946年，土地权利关系之土地所有权人杨润泉、登记收件字号移宙字75号。同日，长沙市人民政府发给房屋所有权证。1978年11月16日，长沙市私房换发新证申请表载明：X房主姓名杨寿祥，产权来源及时间为祖遗，原登记时间1950年元月27日，原证字号39号。1995年12月12日，长房私字第XXXXX号私有房屋所有权证载明：X房产权来源自建，建成时间1945年，房屋所有权人杨寿祥，建筑面积102.52㎡。2002年9月13日，天心区房屋产权管理局白沙房管所作为甲方与被告杨寿祥作为乙方签订《危房拆迁安置协议》一份，约定：X房在排危改建范围，对乙方原住房，甲方同意将乙方安置在原地新建103房、104房、203房、204房1室1厅户型共计4套，合计建筑面积176.74㎡，乙方原面积不找补甲方房屋差价款；乙方超安面积62.37㎡按750元／㎡找补差价，共计46777.5元。
3、新、旧房屋的处理。2003年6月，被告杨寿祥对X房及该房排危改造后所分房屋103房、104房、203房、204房作出处理，并制作《协议书》一份，要求子侄签字。该协议书内容为：一、原X旧房由房产公司改造，折价款160000元，由被告杨寿祥所有，子女8人共同分享，每人分现金20000元。被告杨寿祥有生之年因病住院，其医药费由8人分担。二、房产公司分给被告杨寿祥4间房：一楼103房面积38.56㎡，由原告按1600元／㎡共计61696元购买；二楼203房、204房面积92.45㎡，由杨清云按1600元／㎡共计147920元购买；一楼104房由被告杨寿祥居住，以后的房产权由被告杨寿祥全权处理，任何人不得有争议。以上协议被告杨寿祥子女签字生效。该协议由被告杨寿祥子侄9人中的7人在当年6至9月签字，第三人杨忠云及被告杨寿祥另一子女罗忠林未签字，被告杨寿祥本人未签字。
4、103房有关情况。上述协议签订后，原告分两次支付购房款计21696元，首笔付10000元，原告取得钥匙并入住，2006年10月31日交付11696元，由第三人杨忠云一并出具收条一份，载明收房屋款21696元。被告杨寿祥认可收到房款。2008年10月20日，被告杨寿祥向长沙市房地产管理局出函，并在顶格冠以《赠予协议书》之名，将4间房屋另行作出处分，其内容为：经与子女协商决定，103房赠予长女被告杨惠兰，104房赠予四子罗忠林，203房、204房赠予次女杨清云，请办理产权手续。2013年3月14日，被告杨惠兰向税务部门交税2456元，契税完税证361942号，税目为契税－房屋赠与，计税金额172800元。2013年3月19日，X处房屋103房登记在被告杨惠兰名下，产权证号长房权证天心字第XXX**号，建筑面积40.71㎡。该房现仍由原告居住。
本院认为：本案焦点：1、原天心里19号房屋是否为祖业，20000元折价款是析产还是赠与及可否折抵原告购房款。2、协议书是析产协议或赠与协议，还是房屋买卖合同。3、两被告的赠与是否有效。4、103房屋应如何处理。
从几次房产登记情况来看：1951年4月27日，登记为X房屋并发放房屋所有权证；1978年11月16日，换发新证，登记为X，产权来源为祖遗，原证字号39号。两者之间有关联。但1995年12月12日，登记为X房，产权来源自建，未载明与X房两者之间的联系。故原告主张X房为祖业，没有事实依据，本院不予采信。应认定X房系被告杨寿祥财产，20000元折价款应认定为赠与。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，而该赠与虽未给付现金，但被告杨寿祥在庭审时表示同意折抵购房款，故应认定赠与有效，可以折抵购房款。
《协议书》第一条应为附义务赠与条款，第二条为房屋买卖条款，虽然被告杨寿祥未在该《协议书》上签字，但其意思表示真实且并未否认，原告已交付部分房款并入住，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。而依法成立的合同，自成立时生效，故本院对《协议书》予以确认。该《协议书》第二条对103房进行了处理，由原告按1600元／㎡购买。购房款应按实际面积计算，为1600元／㎡×40.71㎡＝65136元。该合同已部分履行，原告已支付购房款41696元（包括20000元受赠款），余款23440元应予支付。由于协议未约定房款给付时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
被告杨寿祥将103房卖与原告，双方买卖关系成立，原告未交付余款，被告杨寿祥可以要求原告付款，或依法主张权利；被告杨寿祥在双方房屋买卖合同未解除的情况下，应当履行交付房产的义务，却将103房赠与被告杨惠兰，其赠与行为无效；而被告杨惠兰对于103房已经买卖的事实是知情的，不构成不动产的善意取得。两被告所称被告杨惠兰取得103房支付了购房款，系买卖行为，与办理过户及纳税时有关登记的事实不符，本院不予采信。故两被告对103房的有关民事行为，无论是赠与还是买卖，均应认定无效。被告杨寿祥与被告杨惠兰有协助原告杨威楚办理产权过户手续的义务，因产权过户的履行义务主要在原告，故原告要求两被告承担过户费用的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、第五十八条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百八十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、确认被告杨寿祥与原告杨威楚对X房屋103房的买卖关系成立，X房屋103房归原告杨威楚所有；
二、由原告杨威楚向被告杨寿祥支付购房款23440元；
三、确认被告杨寿祥与被告杨惠兰对X房屋103房的有关民事行为无效；被告杨寿祥与被告杨惠兰应协助原告杨威楚办理产权过户手续；
上述款项，限当事双方在本判决书发生法律效力之日起10日内履行；
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定处理；
驳回原告杨威楚的其他诉讼请求。
本案受理费2300元，由被告杨寿祥承担（此款原告已垫付，由被告杨寿祥直接向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘上堤
人民陪审员 黄春林
人民陪审员 赵 箭
二〇一三年十二月十八日
代理书记员 徐 莹