北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初8953号原告：北京德之杰置业有限公司，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区6区301-5号，统一社会信用代码×××。法定代表人：宋贞柱，总经理。委托诉讼代理人：杜和浩，北京德和衡（太原）律师事务所律师。被告：北京交通印务实业公司，住所地北京市东城区和平里东街交林夹道5号，统一社会信用代码×××。法定代表人：闵杰，总经理。委托诉讼代理人：栗健，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：索士余，北京天达共和律师事务所律师。原告北京德之杰置业有限公司（以下简称德之杰公司）与被告北京交通印务实业公司（以下简称交通印务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理。依法适用简易程序，由审判员王晓峰公开开庭进行了审理。原告德之杰公司法定代表人宋贞柱、委托代理人杜和浩，被告交通印务公司委托代理人栗健、索士余到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德之杰公司提出诉讼请求：判令被告赔偿原告损失366.33万元。事实和理由：2016年6月8日，原告与北京天乐园文化有限公司（以下简称天乐园公司）签署了《房屋租赁合同》，约定天乐园公司租赁位于北京市东城区和平里东街5号长和大厦A座用于办公，租赁期限自2016年6月8日至2024年8月6日，免租期四个月，年租金628万元，每三个月支付一次。合同签订后，天乐园公司进驻租赁房屋，并支付履约定金、三个月租金、供暖费等费用约227万元。因经营需要，天乐园公司多次要求原告提供住所证明、装修证明等文件。但因被告拒绝履行向原告提供该等文件，致使原告无法向天乐园公司提供上述文件。2016年12月15日，天乐园公司解除了与原告之间的《房屋租赁合同》，原告向天乐园公司退还了租金等费用约227万元。在原、被告于2004年3月9日订立的《房屋租赁合同书》中约定，由原告承租被告所有的位于北京市东城区和平里东街交林夹道5号北京交通印务实业公司厂区的整体院落及该院落用地上的所有房屋，被告应向原告提供住所证明、装修证明等文件。现被告应承担拒绝提供该等文件造成原告的租金等费用损失366.33万元（四个月免租期租金及三个月租赁期租金）。被告交通印务公司辩称：原告已在（2016）京0101民初11546号案件中主张了本案所涉的合同解除损失，因其未提供证据证明，未得到法院支持，故原告无权进行重复起诉。天乐园公司已于2011年合法设立，根本不需要公司注册所需证明文件，且被告从未收到原告关于天乐园公司注册需要出具住所证明的函件，或天乐园公司住所证明的表格附件；原告承诺天乐园公司在装修中可以将电梯通到五层，但因需要打穿四层顶板改变房屋主体结构，而被告有权不同意其改变租赁房屋主体结构，所以天乐园公司才与原告解除了合同，故原告与天乐园公司解除合同不能归责于被告。原告与天乐园公司之间的租赁合同租赁标的包括未载在产权证的由原告加建的5层区域936.5平方米；且依据原告与天乐园公司之间的合同，天乐园公司按功能完成装修改造后，有权聘请或引进第三方物业进行招租、管理，但被告仅同意原告可以对外转租，次承租人不得再行对外转租，故原告与天乐园公司之间的房屋租赁合同应属无效合同。另根据（2005）东民初字第5387号生效民事判决确认，原告将部分房屋转租给第三人，第三人对房屋结构进行了改造，原告已违反合同约定，应承担违约责任，且该判决义务原告并未履行，故被告有权拒绝原告提出的履行要求。综上，应当依法驳回原告本案中的诉讼请求。经审理查明：原告原企业名称为“北京成联置业有限公司”，2006年9月15日更为现名。2004年3月9日，原、被告订立《房屋租赁合同书》，约定被告将登记在其名下的涉案房屋出租给原告，租赁期限20年零70天，自2004年5月28日至2024年8月6日，其中免租期2004年5月28日至2004年8月6日，租金标准为480万元/年。合同同时约定，被告在合同规定的责任范围内保证原告能按租赁用途使用和正常经营，如属被告责任造成原告不能按租赁用途使用或影响原告的正常经营，被告应承担违约责任并赔偿原告所有损失。被告应向原告提供保证该房屋合法使用的土地证明、房屋产权证明、房屋出租证明、供水供电燃气指标证明、电梯安全证明等相关手续和原告装修期间所需的原楼全部图纸、文件及相关资料，并协助原告办理工程报批、开工竣工验收和经营中的环保、市容、消防、治安、广告、卫生防疫等所需的相关手续。合同生效后，原告提出的符合本合同约定的要求，被告应当于2个工作日内给予答复，逾期不予答复，视为被告不配合。如因被告不配合给原告造成损失，被告应予以赔偿。原告有权从支付给被告的租金中扣除。被告应考虑原告可能将此房屋部分用于出租性经营，故被告必须保证向原告及原告的租赁客户提供合法的公司注册所需房产证明文件。如被告未尽上述义务导致原告不能进行出租经营，则视为被告违约。被告同意原告根据经营需要，对所租赁的场地可在不破坏主体结构，同时在市容、消防、治安、广告、卫生防疫等方面符合有关部门规定的情况下进行自行改造。被告出具结构加层和增建的规划报批申请，并保证原告在租赁期限内原告对结构加层和增建房屋的合法使用；被告于2004年5月6日前完成结构加层和增建规划报批申请，相关费用由原告负责支付。报建的范围有：A部分楼顶增加钢结构房屋；A、B、C部分之间的大门院落自地面起增加钢结构房屋等其他所有可行的加层和增建建筑物；所有加层和增建的建筑物施工工程费用由原告承担。对于加层和增建的建筑物，如因被告原因提前终止合同，所有加层和增建建筑物的投资由被告照价赔偿原告；合同期满，原告不再续租，加层和增建的建筑物归被告所有。原告可以根据自己的经营管理需要，对原楼房的内、外部进行装修及改造，并有权对原有装修及设备等进行处理，但涉及房屋建筑主结构部分应将改造图纸交被告并经有资质的设计部门同意后方可进行。原告承担所有结构加层和增建的建筑物的工程费用。所有结构加层和增建的建筑物的产权归被告所有，在租赁期限内原告无偿使用该部分结构加层和增建的建筑物，被告不再另外收取租金。被告应按合同规定履行义务，如未及时履行应尽义务，应向原告支付违约金，违约金的计算方法为当年租赁金的百分之五，原告可直接从支付被告的租金中抵扣。合同附件载明“房屋产权证和土地使用证”等。2016年6月8日，原告（出租方，甲方）与天乐园公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意乙方租赁位于东城区和平里东街交林夹道5号A座房屋，标的房屋包括：产权证标明区域建筑面积3746平方米，未载在产权证由甲方加建5层区域936.5平方米；租赁期限自2016年6月8日至2024年8月6日，甲方给予乙方四个月的免租期；年租金628万元，从第四年起每三年递增3%；租赁保证金60万元（正式交接后，其中50万元转为保证金，10万元转为租金）。2016年12月15日，原告（出租方，甲方）与天乐园公司（承租方，乙方）签订《解除协议书》，约定：因甲方未能按约提供住所证明、装修证明等文件，经双方协商就终止合同的相关事宜达成如下条款：一、双方同意提前终止2016年6月8日签订的《房屋租赁合同》。二、乙方应于2016年12月20日前按照现状返还租赁房屋及附属物品、设施设备等。返还前，甲、乙双方共同对租赁房屋的设施设备、物品及水电使用情况进行验收，乙方承担返还租赁房屋之日前已发生的水费、电费等费用。三、乙方返还租赁房屋10日内，除第二条涉及的水、电等费用外，甲方退还已收取乙方缴纳的租金、押金、供暖费等所有费用……。诉讼中，原告提交了天乐园公司于2016年9月19日发送给原告的《催告函》，天乐园公司在《催告函》中要求原告于十日之内提供办理工商、税务、装修审批及其他经营证照所需材料，否则将解除合同并进行损失索赔。原告还提交了其于2016年12月30日向天乐园公司退还房租157万元、履约定金50万元、供暖费196665元的电汇凭证。另外，原告提交了其将涉案房屋另行租与北京阳光嘉诚商业管理有限公司的《房屋租赁合同》，载明：产权证标明区域建筑面积3746.8平方米，未载在产权证由甲方加建5层区域936.7平方米；租赁期限自2017年1月8日至2024年8月6日，房屋交付后，2017年4月份起一个月为甲方给予乙方的免租期；2017年、2018年、2019年年租金628万元。另查，原告曾于2016年6月在本院以房屋租赁合同纠纷为由起诉被告，诉讼请求中包括要求被告赔偿自2014年10月23日始至其提供涉案房屋土地使用证、房屋产权证、房屋租赁许可证（复印件加盖被告公章）、同意原告在不改变房屋用途、结构情况下可以自行装修改造的证明等文件止的租金损失。本院于2016年11月3日作出（2016）京0101民初11546号民事判决书，判决认为：被告未履行相应义务导致原告不能出租经营，视为被告违约，被告应赔偿原告的损失，原告有权从支付给被告的租金中扣除。现原告向被告主张租金损失，理由正当。虽然被告在诉讼中仍表示不同意向原告提供相应证明文件并协助办理相应手续，但现涉案房屋已于2016年6月8日出租给新的次承租人，且没有证据证明该次承租人因被告不予配合提供相应证明文件欲解除与原告之间的租赁合同，因此原告向被告主张租金损失的截止点应为2016年6月7日。关于损失的具体数额，本院综合考虑原告与次承租人之间约定的涉案房屋租金标准及租金损失的期限等因素予以酌定。并判决如下：一、被告北京交通印务实业公司于本判决生效后三日内向原告北京德之杰置业有限公司提供位于北京市东城区和平里东街交林夹道五号《房屋所有权证》复印件并加盖被告北京交通印务实业公司公章；二、被告北京交通印务实业公司于本判决生效后在原告北京德之杰置业有限公司出具的由工商行政管理局提供的住所证明上加盖被告北京交通印务实业公司公章；三、被告北京交通印务实业公司于本判决生效后三日内向原告北京德之杰置业有限公司出具加盖公章的同意原告在不改变房屋用途、结构情况下可以自行装修改造的证明；四、被告北京交通印务实业公司于本判决生效后三日内向原告北京德之杰置业有限公司赔偿自二〇一五年九月二十一日始至二〇一六年六月七日止期间的租金损失四百二十九万五千九百元（该租金损失用于抵扣原告北京德之杰置业有限公司应向被告北京交通印务实业公司交纳的租金，直至抵扣完毕）；五、驳回原告北京德之杰置业有限公司其他诉讼请求。被告不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2016年12月27日作出（2016）京02民终10860号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查，在（2016）京0101民初11546号案件诉讼过程中，在本院于2016年7月26日组织的谈话过程中，原告明确提出“我方将涉案房屋重新出租，要求被告提供装修报建手续，注册公司需要被告提供的产权等手续”，被告回复“本案过程中我方提出了很多原告的违约行为及我方提供材料的条件，这些纠纷正在法院审理中，在诉讼中不能提供相应的手续”，在法官释明不提供相应手续的风险后，被告仍坚持不提供相应手续。以上事实，有双方当事人陈述，《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同》，《催告函》，《解除协议书》，电汇凭证，谈话笔录，（2016）京0101民初11546号民事判决书，（2016）京02民终10860号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：根据合同约定及生效裁判，被告未履行相应义务导致原告不能出租经营，视为被告违约，被告应赔偿原告的损失，原告有权从支付给被告的租金中扣除。现原告向被告主张租金损失，理由正当。原告与天乐园公司的房屋租赁合同中租赁范围包括产权证载建筑面积3746平方米及未载在产权证由甲方加建5层区域936.5平方米，该加建区域虽未取得规划，但并不导致租赁合同整体无效，亦不影响原告按约定的租金标准向天乐园公司收取房屋租金及使用费；且原、被告之间的合同中亦约定“被告出具结构加层和增建的规划报批申请，并保证原告在租赁期限内原告对结构加层和增建房屋的合法使用；被告于2004年5月6日前完成结构加层和增建规划报批申请”，故被告以加建5层区域未取得规划手续而导致原告与天乐园公司之间合同无效并拒绝赔偿原告损失的意见，本院不予采纳。因原告与天乐园公司之间的租赁合同于（2016）京0101民初11546号案件一审判决之后解除，现原告在本案中再次主张与天乐园公司之间的租金费用损失，并不违反“一事不再理”的法律原则。被告的其他抗辩意见，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告北京交通印务实业公司于本判决生效后三日内向原告北京德之杰置业有限公司赔偿自2016年6月8日始至2017年1月7日止期间的租金及使用费损失366.33万元（原告北京德之杰置业有限公司有权以该租金及使用费损失抵扣其应向被告北京交通印务实业公司交纳的租金）；二、驳回原告北京德之杰置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18053元，由被告北京交通印务实业公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王晓峰二〇一七年八月一日书记员  景 琪