湖南省武冈市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0581民初2084号
原告(反诉被告)李金峡，男，1977年9月24日出生，汉族。
特别授权委托诉讼代理人ＸＸ华，北京中银（长沙）律师事务所律师。
被告(反诉原告)湖南昱拓置业投资有限公司。
法定代表人潘祝康，系该公司董事长。
特别授权委托诉讼代理人张新妮，女，1978年8月31日出生，汉族，系该公司员工。
一般授权委托诉讼代理人傅建华，男，1966年3月5日出生，汉族，系该公司员工。
原告(反诉被告)李金峡诉被告(反诉原告)湖南昱拓置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月27日受理后，于2016年8月3日作出判决，被告不服提出上诉，因被告提供新的证据，邵阳市中级人民法院于2016年10月18日裁定将该案件发回重审。本院于2016年11月3日受理后，依法适用普通程序，由审判员夏颖平担任审判长、审判员张明媚、人民陪审员肖友军组成合议庭，于2016年12月16日公开开庭进行了审理。代理书记员谭珍担任法庭记录。在审理过程中，被告湖南昱拓置业投资有限公司提出反诉，本院于2017年2月16日对反诉进行了合并审理，原告(反诉被告)李金峡的特别授权委托诉讼代理人ＸＸ华及被告(反诉原告)湖南昱拓置业投资有限公司的特别授权委托代理人张新妮、（一般授权）委托诉讼代理人傅建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)李金峡诉称：被告公司以出让方式取得位于武冈市都粱路小皇城，编号为2011-C-×地块的土地使用权。该块土地面积为9756平方米，规划用途为综合用地，被告经过批准，在该块地上建设商品房，该建设的商品房定名为昱拓·王城花园。2013年4月3日，原告与被告公司签订了《昱拓·王城花园商品房买卖合同》，合同编号为0075。原告购买了被告所开发的第三栋×单元×号房。该商品房合同约定的建筑面积为150.46平方米，单价是每平方米3018元，总房款为454088元。合同签订之日，原告向被告公司交纳了首付款184088元，双方在合同中约定剩余房款270000元以银行按揭方式支付。同时原、被告双方还在合同中明确约定交付期限是：出卖人应当在2014年12月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条对被告逾期交房的违约责任也进行了明确：逾期未超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，若出卖人交付的房屋属于不合格工程，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按合同总额的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。时至今日，被告公司早已将房屋修建好，但迟迟不向原告交付所购的商品房。原告去和被告公司交涉，被告公司的工作人员要求原告每个平方米要增加470元，说只要原告同意增加购房款，立马就可以交房，原告听到后，非常气愤，对此予以拒绝。如今，被告公司已经逾期交房快500天了，远远超过原告预期装修、入住的时间，严重损害了原告的利益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院：1、判令被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司继续履行《昱拓·王城花园商品房买卖合同》向原告交付3栋×单元×号房；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金133832元（逾期时间截止2016年12月30日）3、判决由被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司答辩并反诉称：因政府于2014年7月25日收购昱拓公司的地下车库，由于消防未通过，地下车库至今还未验收，致使整栋楼的消防安全都还未通过检查，所以该房还未验收；2、本楼盘是被告公司向原公安局和检察院拍得，系高层建筑，被告公司于2012年1月份正式动工，因政府要求作了古城保护规划，2013年至2014年武冈市政府多次要求被告公司从高层改成低层，被告公司为了保护古城，造成了重大损失。2014年年初，被告公司以公告形式告知住户延期交房，并对所有业主进行了电话通知，告知是政府要求，并非被告公司原因导致延期交房；3、2015年2月政府才把所有的相关手续办好，2015年3月份开始动工，8月份左右才完工，10月份开始交房，期间被告延期交房是遇到不可抗力的原因，并非被告公司人员造成；另被告公司与各户主签订合约，约定如果是因为不可抗力的原因，公司则不承担延迟交房的违约责任，因此公司不应该承担本案原告诉称的违约赔偿责任；4、对原告提出的交房，被告同意交房，但原告迟迟未来办理按揭手续。请求人民法院判令：一、确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，要求按合同继续履行；二、按合同约定反诉被告至今仅支付房款184088元，剩余房款270000元未支付，反诉被告若同意通过办理银行按揭方式支付或现金支付余款，愿意交付房屋；三、按照双方签订的合同约定，反诉被告应在指定期限（10日）内办理银行按揭手续，但反诉被告至今仍未办理银行按揭手续，也存在违约，要求反诉被告按应付款的万分之五承担违约责任（即承担违约金86400元）。
为证明自己的主张，原告（反诉被告）李金峡向法庭提交了以下证据：
1、昱拓·王城花园商品房买卖合同一份，拟证明原、被告双方签订了商品房买卖合同、被告违约的事实；
2、收据，拟证明原告按合同约定向被告交纳了前期购房款的事实。
被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1-2没有异议。
被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司向法庭提交了以下证据：
1、协议书；
2、昱拓·王城花园商品房买卖合同；
3、建筑工程规划许可证；
4、建筑工程施工许可证；
5、建设用地规划许可证；
6、商品房预售许可证；
证据1至证据6拟证明延期交房是因政府改变设计规划所致，被告公司不应承担违约责任。
7、地下车库收购合同，拟证实政府于2014年7月25日收购昱拓公司的地下车库，由于消防未通过，地下车库至今还未验收。
8、证明，拟证实政府要求昱拓王城花园由高层减为六层的事实；
9、昱拓王城花园地下停车场负一层整体收购、负二层后期配套设施购买合同，拟证实昱拓王城花园地下停车场负一层整体、负二层后期配套设备由政府收购的事实；
10、通知，拟证实被告已通知原告原合同约定的房屋交付时间推迟的事实。
11、武冈市房地产测绘事务所制作的房屋分层平面图及户室面积对照表，拟证实原告李金峡所购买的房屋现有建筑面积为148.94平方米。
原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据1的真实性没有异议，这份协议是政府与被告公司所签的对项目变更的协议，对被告公司因修高层可预见的收入，政府已经进行补偿，就不存在被告提出的政府行为，这是情势变更，而不是不可抗力；对消防验收问题，被告主张是政府搞验收，但合同写得很清楚，政府只对地下负二层的停车位进行消防验收工作，而不是对整个楼房的消防；对证据2—6的真实性没有异议，但不是被告公司延期交房的理由，施工许可证并不是施工之前就办下来的；对证据7的真实性没有异议，被告公司将地下车位卖给了政府是一种商业行为，与本案无关联性；证据8的真实性有异议，被告因为诉讼需要而在武冈市政府办理的，请被告提交人民政府2014年第2次市长办公会议研究纪要予以佐证，另被告是否进行了重新规划设计应提供初次规划图纸及变更后的规划图纸进行佐证；证据9与本案没有关联性，因为签订日期为2016年12月12日，但可以参考负二层在2014年时被武冈市政府收购，被告修建负一、二层并没有损失；对证据10原告并没有收到被告的通知，也不清楚被告发出该份通知，被告仅仅提供一份通知文本，并没有提供通知送达及通知内容已经告知原告的证据，因此该份证据不能作为定案依据；证据11对原告房屋的面积以房产局核定的面积为准。
经举证、质证，对原、被告提交的证据，本院认证如下：
对原告提交的1-2号证据，形式来源合法，内容客观真实，与本案有关联，且被告无异议，对其证据效力予以确认；对被告提交的1、3、4、5、6、7、9号证据的真实性予以确认，对被告提交的2、8、10、11号证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为定案的依据。
根据上述认定的证据，结合原、被告的当庭陈述，本院查明如下事实：
被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司以出让方式购得位于武冈市都粱路小皇城，编号为2011-C-×地块的土地使用权。该块土地面积为9756平方米，规划用途为综合用地，被告经过相关职能部门批准，在该块地上建设商品房，该建设的商品房定名为昱拓·王城花园。2013年4月3日，原告与被告湖南昱拓置业投资有限公司签订了《昱拓·王城花园商品房买卖合同》，合同编号为0075。原告购买了被告所开发的第三栋×单元×号房。该商品房合同约定的建筑面积为150.46平方米，单价是每平方米3018元，总房款为454088元。原、被告在签订的合同中第五条约定：商品房交付时，合同约定面积与产权登记面积有差异的，双方同意房屋面积以产权登记面积为准据实结算房款。结算方式以本合同约定单价为准，实现多退少补原则，在产权交割前双方交付完毕。合同第八条约定：交房时间为2014年12月30日前，但如遇下列特殊原因，出卖人在发生之日起以书面形式在20日内告知买受人的，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，国家、地方政府及有关部门等非出卖人原因而引起的；2、延期交房通知发出后，因买受人原因未能办理相关交房手续的；3、买受人不履行本合同第六条规定的支付义务的。在合同第九条约定：逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从合同约定的交房时间的第二日起按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。合同第十三条约定：出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人在产权办理过程中应按照出卖人要求提供相应的资料，如因买受人原因不能在规定期限内取得产权证书的，责任由买受人承担，如因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得产权证书的，责任由出卖人承担。合同签订之日，原告向被告公司交纳了首付款184088元，双方在合同中约定剩余房款270000元以银行按揭方式支付。因实施古城保护规划，2014年武冈市政府第二次市长办公会议研究决定,湖南昱拓置业投资有限公司开发的楼盘昱拓王城花园,为配合武冈古城保护规划，从高层减为6层，且其6层建筑格调风貌要与古城相称,需重新规划设计，符合古城规划要求才能审批开工。2014年7月15日,湖南昱拓置业投资有限公司与武冈市古王城建设开发有限公司签订地下车库收购合同,武冈市古王城建设开发有限公司按成本价收购昱拓王城花园地下停车场负二层作为社会停车场,未完善的消防设施等由武冈市古王城建设开发有限公司完善,如武冈市古王城建设开发有限公司未能在昱拓(王城花园商品房项目投入使用前完善配套设施,甲方负责协调该层消防验收工作。2015年2月政府相关部门才把该楼盘所有的相关建房手续办好，楼盘于2015年9月份竣工，因政府购买该楼盘地下停车场，未办理好消防、排水设备等配套设施，该楼盘尚未验收。被告于2015年10月底开始交房。原告购买的该商品房的实际建筑面积为148.94平方米，比原合同约定面积少1.52平方米。因原告李金峡至今尚未向被告提交相关按揭资料办理银行按揭贷款，亦未现金交付购房余款，被告湖南昱拓置业投资有限公司未向原告李金峡交付昱拓(王城花园第三栋×单元×号房。
本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。原告李金峡（反诉被告）与被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司于2013年4月3日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规，也没有损害他人的利益，该合同合法、有效。原、被告双方应严格按照合同约定履行权利和义务。在合同签订后，因实施古城保护规划，2014年武冈市人民政府研究决定，湖南昱拓置业投资有限公司开发的楼盘昱拓王城花园,为配合武冈古城保护规划，从高层减为6层，且其6层建筑格调风貌要与古城相称,需重新规划设计，符合古城规划要求才能审批开工，出现了合同第八条约定的延期交房的情形，且被告于2014年1月21日向社会通知了交房时间需推迟及推迟原因。至2015年2月止，武冈市人民政府相关职能部门才审批了该楼盘所有的相关建房手续。按合同约定的交房时间2014年12月30日交房已不可能，因此在因政府原因延期交房的情形消除前，被告不应承担违约责任。但在延期交房的原因消除后，在2015年10月底，被告已具备交房条件并向他人陆续交房时，原告李金峡尚未按合同约定向被告提交相关按揭资料办理银行按揭贷款手续，亦未现金交付购房余款，也没有证据表明原告李金峡在积极履行合同，原告违约在先，其要求被告支付逾期交房的违约金诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持;而被告在与原告签订房屋买卖合同后，亦未履行催告和协助办理按揭贷款义务，导致按揭贷款不能，存在过错，即双方当事人对合同不能履行均存在重大过错，应当各自承当相应的责任。故对被告要求原告支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持；现双方均有继续履行合同的意愿，原合同可继续履行。原告应当向被告提交办理按揭手续的相关资料，被告则应在原告提交按揭资料、办理按揭手续后交付商品房。原告所购买的房屋的实际面积少于合同约定面积1.52平方米，按合同约定的价格3018元／平方米计算，原告应少交房款4587元，实际应缴购房款为449501元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百二十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李金峡与被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司2013年4月3日签订的《昱拓·王城花园商品房买卖合同》（合同编号：0075）继续履行；
二、由原告（反诉被告）李金峡在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司提供办理银行按揭手续的相关资料（按合同编号为0075的《昱拓·王城花园商品房买卖合同》附件三要求）；
三、由被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司在本判决生效之日起九十日内协助原告（反诉被告）李金峡办理银行按揭手续，并向原告李金峡交付昱拓·王城花园3栋×单元×号房；
四、驳回原告（反诉被告）李金峡的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2400元，反诉费2600元，合计5000元，由原告李金峡负担2400元，由被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司负担2600元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 夏颖平
审 判 员 张明媚
人民陪审员 肖友军
二〇一七年三月二十日
代理书记员 谭 珍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯必行通知、协助、保密义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，应当在合理期限内提供证明。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。