广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第239-242号
上诉人（原审原告）：彭斌。
委托代理人：温丽明。
被上诉人（原审被告）：深圳市太古广场物业管理有限公司。
法定代表人：林嘉青，董事长。
委托代理人：范艳霞，广东前海律师事务所律师。
委托代理人：肖添辉，广东前海律师事务所实习律师。
上诉人彭斌因房屋租赁合同纠纷四案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第209-212号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本四案进行了审理。本四案现已审理终结。
原审法院查明：涉案商铺的建筑面积均为4.2平方米，登记用途均为商铺，以上商铺的房地产证附记栏载明：“商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用。”
2003年1月4日，刘玉雄（出租方，甲方）与深圳市太古广场物业管理有限公司（以下简称太古公司）（承租方，乙方）签订四份《租赁合同》，均约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用；租用期限从甲方购买该铺位之日起至2013年2月28日止；涉案商铺的年租金均为8298元，月租金均为691元，乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金；租赁期间，甲方负责交付铺位出租税费，甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.02%；及其他内容。
2011年8月19日，彭斌向刘玉雄购买了涉案商铺。
2013年1月14日，太古公司向涉案楼盘某花园裙楼业主发出《通知》，内容为：太古公司因经营需要，决定合同期满终止后，不再继续承租各业主位于某花园裙楼的铺位，相关事宜请各业主与太古公司联系办理。2013年2月27日，太古公司在《深圳商报》上刊登《关于解除租赁合同的通知》，内容为：上次太古公司发出解除租赁通知之后，迄今为止仍有部分业主未办理相关手续，为此太古公司再次通知各业主，太古公司向商铺业主承租的商铺合同于2013年2月28日到期，现太古公司决定不再租赁上述场地，租赁关系解除；请各位业主见此通知后到管理处办理相关手续。2013年4月28日，太古公司再次在报纸上刊登《深圳市太古物业管理有限公司公告》，内容为：兹因尚有部分业主与本公司就某花园裙楼的承租合同未结清，现通知未结清的各业主于2013年5月2日至2013年5月31日期间，携带房产证、身份证、银行对账单、合同等资料原件及复印件亲临太古物业管理处办理账目核对及结清手续；郑重提示，请上述未结清的业主务必在公告通知的2013年5月31日前办理好手续，否则，由此导致的一切后果由业主自行承担。
太古公司支付租金至2013年2月28日。
原审法院另查，根据2013年深圳市南山区指导租金标准，涉案商铺所在楼盘商业高层一楼标准为74元／月／平方米，二楼以上未确定标准。
彭斌向原审法院提起本案诉讼，请求：1、太古公司支付彭斌合同到期后继续使用涉案商铺的租金、滞纳金、加倍租金、赔偿款共计每案15952.92元（自2013年3月1日起暂计至起诉之日止，实际计算到太古公司停止侵权、返还商铺止）；2、诉讼费用由太古公司承担。
原审法院认为：刘玉雄与太古公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。彭斌从刘玉雄处购买了涉案商铺后，彭斌、太古公司继续履行《租赁合同》，应视为刘玉雄在《租赁合同》中的权利和义务一并转让予彭斌。
涉案《租赁合同》期满后，太古公司作为承租人负有返还商铺的义务，太古公司虽然发出了表示不再续租的《通知》，但《租赁合同》中并未约定报纸公告或张贴通知可以作为送达文件的方式，相反涉案《租赁合同》中附有商铺原业主的联系地址与联系电话，在此情况下，太古公司未穷尽以上方式通知彭斌本人而迳行以登报及在办公室门口张贴通知的方式履行通知义务并不妥当，不能产生有效通知的法律效力，太古公司未能完全履行交还商铺的义务。而彭斌作为涉案商铺的产权人在《租赁合同》期满后收回商铺既是其权利也是其义务，彭斌未能积极履行收回商铺的义务也存在过错。因此，双方对于涉案商铺未能交还和收回均有过错。太古公司表示涉案商铺一直空置，彭斌亦未提交证据证明涉案商铺被实际出租使用。涉案《租赁合同》已经到期，涉案商铺此后空置未能使用属于损失性质，并且彭斌与太古公司对涉案商铺空置均有过错，因此，原审法院酌定双方参照指导租金标准对从《租赁合同》到期后至第一次庭审之日期间产生的房屋空置损失各承担一半的责任。深圳市南山区2013年指导租金中并未确定高层二楼以上的标准，因此原审法院采用一楼的指导租金标准，即74元／月／平方米，从2013年3月1日起计至2014年4月21日止，太古公司应向彭斌支付该期间涉案商铺的空置损失各2128.98元［74元／月／平方米×4.2平方米×（13＋21／30）月×50%］，彭斌请求超过的部分原审法院不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、太古公司于判决生效之日起十日内向彭斌支付2013年3月1日至2014年4月21日期间的商铺空置损失每案2128.98元，四案合计8515.92元；二、驳回彭斌其它的诉讼请求。案件受理费每案99.4元，由彭斌负担86.13元，太古公司负担13.27元。
上诉人彭斌不服原审判决，向本院提起上诉，称：2002年，大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华）作为开发商以产权铺形式（经营权与所有权分离）公开出售位于深圳市南山区深圳湾某花园商业裙楼商铺，与一手业主签订《深圳市房地产买卖合同》，《买卖合同》及商铺房产证上均明确上述商铺为70年的产权式商铺，须统一经营，在销售商铺的同时，大中华承诺并担保由太古公司与一手业主签订首个十年的《租赁合同》（2003年1月4日-2013年2月28日），太古公司作为上述商铺的承租方，大中华作为担保方，约定年回报率为商铺初始登记价的10%，合同约定商铺月净租金为647.23元，太古公司应按合同约定每季度的最后一日向彭斌支付税后租金1941.69元。彭斌于2011年购买的二手房铺位，一直沿用原一手房主合同。从2011年开始，太古公司及大中华就陆续拖欠彭斌租金，彭斌自发维权，持续上门追讨租金。根据《租赁合同》第十九条规定：“本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还出租铺位的，甲方可向人民法院提起诉讼。”直到《租赁合同》到期前数日，以一纸所谓的“通知”告诉不再续签《租赁合同》，而实际上却拒不迁离彭斌商铺，继续在《买卖合同》及商铺房产证赋予的彭斌铺位统一经营管理的范围内擅自招商经营。依照《合同法》第二百三十六条规定，2003年签订的租赁合同虽已到期，但太古公司一直并未将《买卖合同》及商铺房产证赋予的需统一经营管理的范围内全部商铺完整返还给所有业主，并且继续全部或部分占有使用，根据租赁合同第五条、第二十条以及依据《深圳经济物特区房屋租赁条例》第42条的约定，太古公司使用彭斌的铺位应当支付加倍租金以及滞纳金，暂计至2014年12月，太古公司应当支付租金以及滞纳金合计为29946.02元。据调查，大中华是本案的核心关键和问题焦点。大中华是一家集团式的家族公司，直接或间接控股以及实际控制太古公司和深圳市宏明国际地产开发有限公司、深圳市宏明商业管理有限公司等，其中的关系千丝万缕。为了逃避责任，达到不可告人的目的，太古公司、大中华以及深圳市宏明国际地产开发有限公司、深圳市宏明商业管理有限公司从2009年起便频繁进行股东股权等信息变更。第一，本案纠纷纯粹是商铺租赁纠纷，彭斌与太古公司的关系就是出租方与承租方的关系，是一种“一手包租关系”，大中华作为开发商和商铺《买卖合同》的卖方为保证强化商铺的统一经营管理属性，增强彭斌对购买产权式商铺的信心，为彭斌与太古公司的此种租赁关系作为担保，主动承担连带责任。第二，《租赁合同》租赁期届满前，太古公司如果真的明确表示不再续租，应该直接通知彭斌，并且应停止所有经营管理行为，于合同终止后15日内自动迁离铺位属于统一经营管理的范围内，将其返还给彭斌。实际上，太古公司并没有这么做。据调查，在《租赁合同》租赁期内，太古公司在彭斌商铺统一经营范围内招商引进了“新东方”、“肯德基”、“必胜客”等许多企业或商家，并且经营到现在，由太古公司实行管理，收取租金和管理费等，这也说明太古公司不续租是假的。第三，彭斌商铺所在的某花园裙楼是所有产权式商铺的集合体、是一个整体。各商铺面积大小不一，虽有独立房产证，但不能独自经营，也无法实际分割。《买卖合同》及商铺房产证上均明确规定商铺为70年的产权式商铺，须统一经营管理。彭斌等商铺业主一直以来要求太古公司、大中华负起责任，尽其义务，向所有业主详尽公布并移交某花园裙楼的所有产权资料，内容包括某花园裙楼的面积、商铺数以及业主人数，妥善处理商铺纠纷。一审法院没有解决和正面回答商铺《买卖合同》及商铺房产证上均明确约定和规定“商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用”的问题。商铺《买卖合同》及商铺房产证上的这一约定和规定，充分说明商铺所在的某花园裙楼是统一经营的产权式商铺，某花园裙楼是一个整体，作为承租方要么整体续签合同，继续经营管理；要么停止所有经营管理行为，整体返还商铺。一审法院无视众多商铺业主无数次维权所作的努力，认为彭斌未能积极履行收回商铺的义务也存在过错。一审法院避重就轻，一案多判。据彭斌调查了解，涉案商铺业主众多，也是迫于无奈，纷纷起诉至法院。对于同一样性质的案件，法院有的判原《租赁合同》为不定期合同，原《租赁合同》继续有效：有的认为商铺“空置”，双方均有过错。对于须统一经营管理的产权式商铺，由承租方进行整体规划和招商经营管理，并不存在真正意义上的“空置”。彭斌等业主的商铺分散在某花园裙楼各处，有的被规划成过道电梯，有的被规划成厕所洗手间等，有的因为承租方暂时没有招到合适的商家进驻经营而己，如果真的是空置，也是太古公司经营管理上的事情，与彭斌等业主无关，彭斌等业主只要求按原合同收取租金而已，而不是所谓的“空置损失”。
综上所述，为维护彭斌合法的民事权益，请求：1、判令太古公司按原合同支付彭斌2013年3月1日后继续使用南山区深南大道某花园裙楼铺位租金、滞纳金以及加倍租金，共计每案29946.02元（自2013年3月1日至起诉之日暂止，实计到太古公司停止侵权，返还商铺时止）；2、依法判令大中华负连带赔偿责任；3、判令太古公司、大中华承担本案全部诉讼费用。
被上诉人太古公司答辩称：一、租赁合同期满后涉案商铺未收回的原因是由彭斌造成的，涉案商铺的空置损失应该由彭斌自行承担。太古公司已履行通知义务。
二、太古公司已经履行完交付手续，涉案商铺符合交付条件。彭斌主张未收回商铺，是因其拒绝收回商铺所导致的，与太古公司无关。
三、彭斌故意拒绝收回商铺，其损失应该由其自行承担。一审法院认定酌定参照租赁合同约定租金标准支付房屋使用费，在认定事实上存在严重错误。彭斌与太古公司租赁合同已于2013年2月28日终止，双方租赁关系解除。且在2014年6月30日之前一直处于空置状态，在租赁合同终止一年多后，双方也无新的约定，在此情况下，一审法院仍依据租赁合同约定的租金标准判决太古公司向业主支付房屋使用费，该判决严重违背客观事实，认定事实错误。
四、彭斌不具备适格的主体资格，原因是其属于二手房业主，原租赁合同是当事人为原业主与太古公司。彭斌主张以租赁合同关系要求支付房屋空置损失和房屋使用费无任何事实和法律依据。
五、彭斌的上诉请求及追加的第二被上诉人的主张超过了一审诉求的范围，根据两审终审制的原则，应当驳回其该部分的诉求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本四案为房屋租赁合同纠纷。租赁期间涉案商铺由刘玉雄转让给彭斌并转移登记至彭斌名下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故太古公司关于彭斌主体资格的抗辩理由不能成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条的规定，太古公司作为承租人在租赁期限届满后负有及时返还租赁物的义务，而彭斌作为涉案房屋的所有人及出租人，依诚实信用原则在租赁期满后亦负有及时收回房屋的附随义务。根据两审已查明的事实，太古公司未尽到通知彭斌取回房屋的合同及附随义务，导致就涉案房屋产生空置损失，原审法院认定太古公司应承担相应的赔偿责任，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条的规定，本院对此予以确认。而另一方面，彭斌亦未能举证证明其曾及时向太古公司主张收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于当事人应及时采取止损措施的规定，彭斌就空置损失的扩大发生具有过错，依法不得就扩大的损失要求赔偿。据此，原审法院依照政府指导租金标准计算商铺空置期间的损失数额，并根据双方当事人的过错程度酌定由当事人各按50%的标准分担损失，符合本案事实及前述法律规定，实体处理基本公平妥当，本院予以确认。由于大中华国际集团（中国）有限公司不是本案当事人，对彭斌要求其承担连带责任的上诉主张，本院不予审理。如彭斌因经济纠纷与其发生争议，可另循法律途径解决。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本四案二审案件受理费795.2元，由彭斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年三月十一日
书 记 员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。