辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终821号
上诉人(原审原告)：魏雪，女，汉族，住大连市沙河口区，公民身份证号码：×××。
委托诉讼代理人：孙瑞敏，女，汉族，住大连市沙河口区，公民身份证号码：×××。
委托诉讼代理人：张铁柱，系辽宁法大律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：大连新悦置业有限公司，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：武文勇，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈茹馨，系北京大成（大连）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵明，系辽宁裕景律师事务所律师。
上诉人魏雪因与被上诉人大连新悦置业有限公司（以下简称新悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
魏雪上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、对上诉人关于确认《底部空间无偿使用协议》无效的请求不予审理，属于适用法律错误。二、对上诉人关于认定商品房买卖合同约定单价无效、返还多余价款的请求不予支持，属于适用法律错误。三、对上诉人要求被上诉人按批准的规划恢复案涉房屋室外庭院的请求不予审理，属于适用法律错误。四、对上诉人请求被上诉人支付”私人电梯花厅”补偿款一项请求不予支持，属于认定事实和适用法律均有错误。五、对上诉人要求被上诉人说明案涉房屋的安全、消防、环保等信息的请求不予支持，属于适用法律错误。
新悦公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、《底部空间无偿使用协议》是双方真实意思表示，合法有效，但新悦公司同意一审法院对该协议的处理方式及最终结果。二、有关商品房单价约定是双方真实意思，不应予以调整。三、室外庭院不在规划图纸所涉范围内，无法证实上诉人所指的经批准的室外庭院的规划状态。四、上诉人主张”私人电梯花厅”没有合同基础，补偿亦没有法律依据。五、上诉人主张对与房屋相关信息所谓”知情权”没有法律依据，亦不是被上诉人的合同义务，不应予以支持。
魏雪向一审法院起诉请求：1．确认原、被告双方签订的底部空间无偿使用协议无效；2．确认原、被告双方签订的商品房买卖合同第4条关于商品房单价的约定无效；3．确认原、被告双方签订的商品房买卖合同所涉商品房的单价为每平方米12394元；4．判令被告向原告返还地下夹层对应的价款为2268225．94元；5．判令被告向原告支付”私人电梯花厅”补偿款61970元；6．判令被告按批准的规划恢复案涉房屋室外庭院；7．判令被告告知案涉房屋存在超规划情况下取得竣工验收备案表的原因；案涉房屋夹层超规划情况下主体结构是否安全；消防、环保、居住使用中有关注意事项的信息；8．本案诉讼费用均由被告承担。
一审法院认定事实：2012年11月21日，出卖人新悦公司与买受人魏雪签订商品房买卖合同一份，约定：魏雪购买案涉商品房（行政街号甘井子区x园x号2-1-2，其房屋平面图见本合同附件一，以下简称案涉房屋及商品房买卖合同），该建筑共四层，建筑面积共197.6平方米，单价23872.67元／平方米，总金额4717240元。关于面积确认及面积差异的处理，合同约定：面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生争议，双方同意按照第一种方式，即本合同约定的建筑面积与房屋面积测绘成果报告记载的差额部分按本合同第四条约定的单价在房屋交付时据实结算，多退少补。关于买受人逾期付款的违约责任，约定买受人逾期付款超过30日的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际付款之日止支付日万分之三的违约金。关于交付期限，出卖人应在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条逾期交房的责任，约定逾期交房不超过90日承担日万分之一的违约金，超过90日承担日万分之三的违约金。第十一条关于房屋交接：商品房达到交付条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，否则买受人有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按补充协议处理。
2012年11月21日，甲方新悦公司与乙方魏雪又签订底部空间无偿使用协议，内容为：”鉴于甲乙双方已签订商品房买卖合同及补充协议，乙方欲购买案涉房屋，该房屋底部因结构需要形成的非居住使用空间（以下简称该空间）应乙方的要求，甲方同意由乙方无偿使用，故双方订立如下协议：1．该空间位于该房屋底部，套内面积约183平方米，具体位置详见本协议附图一；2．乙方同意按该空间建成后的现状接收，该空间面积如有误差，不影响本协议的履行，乙方不得以此向甲方提出主张；3．乙方已知晓该空间不具备居住和经营条件，其不能作为住宅或商铺使用。关于移交，约定：该空间与乙方所购房屋同时移交。关于使用期限，约定该空间与所购房屋的使用期限相同。关于使用，该空间移交乙方的同时，使用权归乙方。关于特别条款，约定：双方明确乙方无偿取得该空间的使用权，不能办理合同备案登记、产权登记和租赁登记等政府手续，乙方不得办理或要求办理该空间的所有权登记；如乙方出售房屋的，需将该空间使用权一并转让，并保证后一购买人严格遵守本协议。关于乙方无偿使用该空间的前提条件和协议的生效：前提条件即为，鉴于该空间与案涉房屋相连，为此乙方须为购买案涉房屋的买受人，需与甲方签订购买案涉房屋的商品房买卖合同，甲方在此情况下，同意将该空间交由乙方无偿使用。等。”
2012年11月29日，案涉原、被告双方又签订补充协议一份，约定：”关于计价方式：本合同项下之房款单价，不因任何因素而调整。关于交付期限及出卖人逾期交房违约责任的补充约定：鉴于政府部门只在远洋钻石湾小区整体竣工验收后接受出卖人办理竣工验收备案表，为此买受人已知悉合同第八条约定的交房时间到来时出卖人尚未取得竣工验收备案表，买受人同意按该合同第八条规定的条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得竣工验收备案表作为房屋交付的条件。关于交接的补充规定：买受人同意按合同规定的交付时间自行到出卖人售楼处或指定地点领取钥匙，出卖人不再另行书面通知，钥匙交接后即视为房屋交付使用，买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合理理由，否则虽该房屋尚未交付，但有关房屋的风险由买主承担，买受人应自合同约定的交房之日起承担物业费、采暖费”。
2014年5月4日，大连市房地产测绘中心出具案涉房屋面积测绘成果报告，载明”案涉房屋建筑面积202.69平方米”。
一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。
关于原告请求确认原、被告双方签订的底部空间无偿使用协议无效一节。原告以被告建设的”底部空间”系超规划违法建筑为由请求确认双方签订的底部空间无偿使用协议无效，对此，该院认为，关于违法建筑，是指违反法律、行政规章和政策的规定由公民或法人擅自建造的建筑物或构筑物或其他设施，鉴于违法建筑违反了法律、法规的禁止性规定，原则上不赋予当事人所有权，该物不能依法办理产权登记；但违法建筑本身仍然是物的一种，在有关行政主管部门未依法认定为违法建筑并要求拆除之前，违法建筑的建造人仍然对该物享有占有、使用、收益、处分（构筑材料）的物权法上的权利，只是违法建筑的建造人不能取得所有权而已；鉴于在我国境内进行建筑工程建设，依法应取得建设工程规划许可证等证件后方可进行，而即使未取得上述证件而从事相关建设，这也是开发商与行政主管部门之间的行政管理法律关系问题，因该节事实所涉及的民事合同效力问题，基于人民法院不能以民事审判来对该建筑物的性质进行变相认定，故原告提出的该节诉讼请求，依法不予审理。
关于原告请求确认原、被告双方签订的商品房买卖合同第4条关于商品房单价的约定无效一节。2012年11月21日，原、被告之间签订了案涉商品房买卖合同，该合同第4条约定”该商品房单价为23872.67元／平方米”。《中华人民共和国合同法》第52条规定了合同无效的五种情形，鉴于原、被告双方签订的案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律，行政法规的效力性强制性规定，该合同具备要约、承诺的书面形式要件，该商品房买卖合同系平等民事主体之间通过自愿、平等协商的方式订立的民事协议，且原告也是完全民事行为能力人，作为购买房屋之事，对当前我国普通人而言是一件较大的事情，作为民商事主体，一般情况下均依法被推定为系理性人，综上，故该商品房买卖合同系有效协议，故该合同中关于房屋单价的约定依法也应认定为有效；关于原告称案涉商品房买卖合同系被告以合法形式掩盖非法目的（以抬高商品房单价的办法达到对底跃以”赠送”之名行出卖之实的非法目的）的协议，鉴于原告主张的被告采用抬高单价的问题，一审法院认为，在社会主义市场经济环境下，原告无证据证明被告存在强迫交易等行为，故本案中难以认定被告存在原告主张的抬高单价行为。综上，故原告提出的该节诉讼请求，一审法院依法不予采信。
关于原告请求确认原、被告双方签订的商品房买卖合同所涉商品房的单价为每平方米12394元一节。原告主张案涉房屋一层和夹层的面积分别为197．60平方米及183．01平方米（合计380．61平方米）、且房屋总价款为4717240元，故总价款4717240元÷380.61平方米就是案涉房屋的实际单价12394元。一审法院认为，鉴于商品房的概念是指在我国社会主义市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权后依法建设并按市场价格进行出售的房屋，鉴于商品房系按法律、法规及有关规定在市场上自由交易的房屋，故原告将夹层的面积折合成且等同于商品房的面积进行单价计算，缺乏相应的事实和法律依据，加之该商品房的单价系原、被告之间协议一致并签订了有效的商品房买卖合同所确定的单价，在该商品房买卖合同未依法被变更、撤销或解除前，如前所述之理由，故原告该节主张，一审法院依法也不予采信。
关于原告请求判令被告向原告返还地下夹层所对应的价款为2268225.94元一节。一审法院认为，关于地下夹层，系原、被告之间签订的底部空间无偿使用协议所载明的标的物，不论该标的物的性质最终被有关行政机关如何认定，在该协议系无偿使用的前提下，原告以案涉商品房（合法建筑物）及该地下夹层部分建筑物折合后的单价请求被告予以返还地下夹层的相应款项，如前述理由，原告该节主张无相应的事实和法律依据，故对原告提出的此节请求，一审法院依法也不予采信。
关于原告判令被告向原告支付”私人电梯花厅”补偿款61970元一节。原告称被告在销售案涉商品房时向原告承诺了”私人电梯花厅”，对此被告并不认可，故对于该承诺是否存在、是否构成具体确定、是否对订立商品房买卖合同及确定房屋价格存在重大影响、是否构成开发商的要约等问题，原告现无充分的证据加以证明；鉴于原告主张的”被告该承诺”也未载入案涉商品房买卖合同中、也未载入所附有的建筑物平面图中（案涉商品房买卖合同后附有平面图，见本合同附件一），鉴于建筑物平面图对原、被告双方具有明确的指示作用和引领作用。综上，故原告提出的该节请求，一审法院依法也不予采信。
关于原告判令被告按批准的规划恢复案涉房屋室外庭院一节。鉴于原告该节主张即使存在，也系开发商违反了建设工程规划许可的范畴；即使原告主张的事实存在，该行为也系房地产开发企业违反行政管理法规的结果，依据《中华人民共和国合同法》第110条及《中华人民共和国民事诉讼法》第124条的规定，原告可依法向有关部门申请解决。
关于原告请求判令被告告知案涉房屋存在超规划情况下取得竣工验收备案表的原因；案涉房屋夹层超规划情况下主体结构是否安全；消防、环保、居住使用中有关注意事项的信息一节。鉴于在审判实践中发生的因商品房买卖所引发的纠纷能否直接适用《中华人民共和国消费者权益保护法》现存有争议，且原告请求的知情权（取得竣工验收备案表的原因、案涉房屋夹层超规划情况下主体结构是否安全；消防、环保、居住使用中有关注意事项的信息）均由被告所取得的竣工验收备案表所载明，且被告取得的该表是建设行政主管部门备案登记的表现形式，该表的取得就是案涉商品房具备我国法律、法规规定的交付条件的证明，因该表是建设行政主管部门在对建设工程进行严格审查的基础上核发的。故原告提出的该节请求，依法也不予采信。
据此，一审法院判决：驳回原告魏雪提出的诉讼请求。案件受理费25492元，均由原告魏雪负担。
二审中，上诉人魏雪提交如下证据：第一组：建设工程规划许可证附图及竣工规划核实测量报告，拟证明下跃夹层和下沉庭院均是违法建筑。被上诉人新悦公司对上述证据真实性无异议，但对合法性、关联性及待证事项有异议。本院认为，认定是否属于违法建筑属于行政主管部门的行政管理范畴，不属于民事案件审理范围，上诉人提交的上述证据的待证事项超出民事案件审理范围，不予采信。第二组：竣工图-
建施总01总平面定位图、竣工图-建施07A-A剖面图、竣工图-
建施01一层平面图、案涉房屋照片4张，竣工图纸中没有照片显示的地面预留孔洞，也没有所谓下跃夹层空间和下沉庭院，参与竣工验收的各单位没有针对孔洞、下跃夹层和下沉庭院发表验收意见，拟证明被上诉人向上诉人故意隐瞒违法建筑的事实。被上诉人对第二组证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性和待证事项有异议。本院认为，无法认定该组证据的待证事项，故不予采信。被上诉人新悦公司二审中未提交证据。
对一审查明的事实本院二审予以确认。
本院认为，上诉人提出了五点上诉理由，围绕上诉人的上诉理由，逐项评析如下：
关于上诉人提出的对其请求确认《底部空间无偿使用协议》无效的请求应予审理问题，上诉人提出该诉请的理由为被上诉人建设的底部空间系超规划违法建筑，而认定是否属于违法建筑属于行政主管部门的行政管理范畴，不属于民事案件审理范围，上诉人并未举证证明底部空间已被行政主管部门认定为违法建筑，一审认为不能以民事审判来对该建筑物的性质进行变相认定，进而对上诉人该诉请不予审理并无不当。
关于上诉人提出应认定商品房买卖合同约定单价无效、返还多余价款问题，2012年11月21日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，该合同第四条约定”该商品房单价为人民币每平方米23872.67元”，无据证明该《商品房买卖合同》的签订存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的五种法定情形，上诉人当庭亦表示签订案涉《商品房买卖合同》是其真实意思表示，故案涉《商品房买卖合同》应认定为有效合同，其中双方约定的商品房单价条款亦为有效，不存在被上诉人向上诉人返还多余价款问题，上诉人的此点主张不成立。
关于上诉人提出的被上诉人应按批准的规划恢复案涉房屋室外庭院问题，在上诉人提交的规划图纸中并未有显示室外庭院的规划，其此点上诉理由不具有事实依据，无法实现。
关于上诉人提出的被上诉人应向其支付”私人电梯花厅”补偿款问题，上诉人主张在被上诉人印制的宣传册中明确声称每户均有”私人电梯花厅”。本院认为，宣传册中”私人电梯花厅”的内涵并不具体明确，且该内容未载入《商品房买卖合同》及所附的建筑物平面图，在依据单价、面积计算的总房款中也并未体现”私人电梯花厅”内容，故上诉人主张”私人电梯花厅”补偿款并无合同依据，不予支持。
关于上诉人提出的要求被上诉人说明案涉房屋的安全、消防、环保等信息问题，本院认为，本案中被上诉人已提供案涉房屋所在楼宇的竣工验收备案表，取得竣工验收备案表的前提条件是规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或者使用文件，该表是建设行政主管部门在对建设工程进行严格审查的基础上核发，取得该表就意味着案涉商品房具备我国法律、法规规定的交付条件，也意味着案涉商品房具备规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或者使用文件。上诉人此点主张不具有合同及法律依据，不应予以支持。
另外，关于上诉人提出的中止本案审理的申请，上诉人提出该申请的理由为上诉人已提起行政诉讼请求撤销大连市规划局颁发的案涉房屋所在小区的规划核实许可文件。本院认为，案涉房屋所在楼宇已经取得竣工验收备案表，能够认定案涉商品房具备我国法律、法规规定的交付条件，上诉人提出的中止审理的理由与本案不具有直接关联性，不予采纳。
综上所述，魏雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25492元（上诉人已预付），由上诉人魏雪负担。
本判决为终审判决。
审判长 王亮
审判员 张钱
审判员 季烨
二〇一八年三月二十一日
书记员 董芳