山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民监字第7号
原审申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：刘爱虎，男，汉族，无业，住济南市。
原审申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：马洪云，女，汉族，住济南市。
以上两原审申诉人的共同委托代理人：丛培霞，山东枫桥律师事务所律师。
原审被申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：刘慕雍，女，汉族，户籍地址济南市。
原审被申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：孙亚男，男，汉族，户籍地址济南市。
原审被申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：孙亚众，女，汉族，户籍地址济南市。
以上三原审被申诉人的共同委托代理人：王玲，山东嘉孚律师事务所律师。
以上三原审被申诉人的共同委托代理人：刘良玉，山东嘉孚律师事务所律师。
原审被申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：孙亚夫，男，汉族，住济南市。
原审被申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：孙亚娣，女，汉族，住济南市。
被申诉人：赵鹏，系赵大力之父。
被申诉人：王玉英，系赵大力之母。
以上两被申诉人的共同委托代理人：王志强，山东嘉孚律师事务所律师。
以上两被申诉人的共同委托代理人：王业海，山东嘉孚律师事务所实习律师。
被申诉人：赵云汉，系赵大力之子。
刘爱虎、马洪云与刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣、赵大力房屋买卖合同纠纷一案，济南市中级人民法院作出（2013）济民再字第62号民事判决，已经发生法律效力。本院于2014年4月29日作出（2014）鲁民监字第7号民事裁定，提审本案。赵大力于2014年6月6日死亡，其法定继承人为孙亚娣、赵鹏、王玉英、赵云汉。本院依法变更赵鹏、王玉英、赵云汉为被申诉人。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审申诉人刘爱虎及其与原审申诉人马洪云的共同委托代理人丛培霞，原审被申诉人刘慕雍、孙亚男、孙亚众的共同委托代理人王玲、刘良玉，被申诉人赵鹏、王玉英的委托代理人王志强、王业海到庭参加诉讼，原审被申诉人孙亚夫、孙亚娣及被申诉人赵云汉经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
2009年12月21日，一审原告刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣起诉至法院称，案涉房产原为孙涌泉与刘慕雍共有，系省直房改房。孙涌泉去世后，刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣作为第一顺序法定继承人并未进行继承析产，对该房共同所有。2005年10月31日，赵大力在无权处分该房产的情况下与刘爱虎签订了买卖协议，二人的行为已严重侵犯了刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣的合法权益。现诉至法院，请求判令赵大力与刘爱虎签订的房地产转让协议无效，刘爱虎、马洪云腾出济南市舜玉北区37号楼3单元202室交还刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣。
一审被告刘爱虎、马洪云辩称，一、刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣诉讼的事实与理由不成立。1、房子的来源：诉争房产系2002年12月10日参加房改的省直房改房，原来房产所有权人为山东大学。其中孙涌泉的工龄补贴为33319.96元，刘慕雍的工龄补贴为20507.75元，住房资金补偿额（工龄补贴）合计53827.71元；房产的成本价52114.5元，实际付购房款-1713.21元。该房产的付款方式全部是工龄补贴。2、房子的实际产权归属：孙涌泉于1993年2月16日去世，而参加房改签订买卖契约的时间为2002年，买卖契约依据的是山东省人民政府鲁政发（1995）81号，山东省财政厅、省直机关住房委员会鲁财综字（1998）9号及济南市房改字（1996）2号文件的政策。房产买卖契约的买卖双方为山东大学和孙涌泉，而孙涌泉已经去世，不具有民事主体资格。根据最高人民法院的司法解释《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函》（简称《复函》）的规定，购买该房时所享受的已经死亡配偶工龄的优惠只是属于政策性补贴，而非财产或财产性收益。因此刘慕雍虽然在买方一栏的委托代理人栏签字，但实际上刘慕雍是真正的买方。该房产的权利人为刘慕雍个人。3、房子不属于遗产：根据《继承法》规定，遗产是被继承人死亡时留下的个人财产。涉案房产的取得是在孙涌泉去世后的第十年，对该房产不能认定为遗产。二、除刘慕雍外，其他四名原告都是不适格的。根据《民事诉讼法》第108条规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织。该涉案房产不是遗产，其他四名原告也就不是该房产的法定继承人，他们作为原告是不适格的。三、房产买卖合同有效。房产买卖合同的签订人虽然署有赵大力的姓名，但房产买卖一事刘慕雍是知晓的，也是经过她同意的。涉案房产在出卖前由刘慕雍、孙亚娣、赵大力共同居住。房屋出卖后，刘慕雍为此曾感谢中间人。一直到2006年9月，他们一家人才搬出房屋，交给刘爱虎、马洪云居住。根据《合同法》第49条的规定，赵大力签字的行为是有效的。房产协议内容不符合《合同法》第52条规定的合同无效情形。《物权法》第15条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。四、对方应该继续履行合同，办理房产过户。买方已经履行合同，交付房款35万元，对方也已经交付房产近四年时间，履行了合同的主要义务，合同有效，根据诚实守信的原则，为保证交易秩序的稳定，应继续履行合同，并办理房产过户手续。
一审被告赵大力辩称，刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣所述属实，赵大力对该房屋无权进行处分，赵大力不是房屋的产权人；刘爱虎在购买该房时对赵大力不是该房产权人和无权处分该房产是明知的，房地产买卖协议上面写的很清楚，刘爱虎进行了充分了解，看到了该房屋的房产证，看到了房产证的产权人，刘爱虎坚持买房，因此签订的协议，对于该买卖行为的过错应由刘爱虎承担全部责任。
反诉原告刘爱虎、马洪云诉称，二人于2005年10月31日购买位于济南市舜玉北区37号楼3单元202室，房产证号省直字第××号。同日签订房产买卖协议一份，由赵大力在协议书上签字。至2006年9月，交付购房款35万元。2006年10月，刘慕雍、孙亚娣、赵大力将该房交付给买方，买方曾多次催促办理房产过户，对方却一直推托，现刘爱虎、马洪云要求对方继续履行合同，办理房产过户。
反诉被告刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣辩称，刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣与刘爱虎、马洪云并没有签订任何合同，也就不存在继续履行合同、办理房产过户的问题。
济南市市中区人民法院一审查明，刘慕雍与孙涌泉系夫妻关系。孙涌泉与其前妻王素兰生育孙亚男、孙亚夫、孙亚众。孙涌泉与刘慕雍生育孙亚娣。赵大力与孙亚娣系夫妻关系。孙涌泉于1993年2月16日去世。孙涌泉除刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣之外，无其他第一顺序继承人。孙涌泉去世后，其继承人未对其财产进行析产继承。刘爱虎、马洪云系夫妻关系。
济南市市中区东八里洼37号楼3单元202室房产（房产证号为：济房权证省直字第××号）登记在孙涌泉名下，该房屋系刘慕雍在孙涌泉去世后参加省直机关房改购买的房改房。2002年11月，刘慕雍以孙涌泉委托代理人的身份与卖方山东大学签订山东省省直机关房改售房房产买卖契约。2002年12月10日，刘慕雍代孙涌泉在山东省省直机关房改购房产权登记申请审批书的申请人处签字，并在购房资料一栏中注明“本人去世配偶代签”。该房购买成本价为52114.50元，孙涌泉住房资金补偿额为33319.96元，刘慕雍住房资金补偿额为20507.75元，合计53827.71元，购买该房时刘慕雍未支付购房价款。房屋所有权证填发时间为2003年5月6日。
2005年10月31日，赵大力（卖方）与刘爱虎（买方）签订《房地产转让协议书》一份，约定：卖方自愿将座落于济南市市中区舜玉北区小区37号楼3单元202室、房产证号10××05、建筑面积101.77平方米的房产及附属建筑出售给买方，并将与出售房屋相关的土地使用权同时转让给买方。买方已对上述房产做了充分了解，自愿承买。房屋总价款为38万元，付款方式为首付款10万元，过户手续完结的同时付清余款28万元，卖方积极协助买方办理和完善房地产过户手续，过户所需的全部费用由买方承担。签订转让协议前，该房由刘慕雍和赵大力、孙亚娣一家共同居住。2006年10月，涉案房屋交付给刘爱虎，现房屋由刘爱虎、马洪云居住使用。
济南市市中区人民法院一审认为，双方当事人争议的焦点是：一、涉案房屋的性质；二、赵大力、刘爱虎所签《房地产转让协议书》中所约定的购房款的实际履行情况；三、赵大力、刘爱虎所签《房地产转让协议书》的效力。
关于焦点一，刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣认为涉案房屋为孙涌泉和刘慕雍夫妻关系存续期间所得，应当认定为孙涌泉和刘慕雍的夫妻共同财产。刘爱虎、马洪云认为涉案房屋是孙涌泉去世十年后通过房改取得的所有权，且付款方式全部是工龄补贴，因此应当认定为刘慕雍的个人财产。赵大力则认为房产证显示涉案房屋的产权人是孙涌泉。一审法院认为，我国《婚姻法》规定，夫妻共同财产是指夫妻婚姻关系存续期间所得的财产。《继承法》规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。案涉房屋在孙涌泉去世时尚没有进行房改，因此孙涌泉生前不是该房的共有人，孙涌泉去世后的遗产中也不包括该房。最高人民法院《复函》中明确规定，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确定所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。从该复函的规定分析，工龄优惠只是属于一种政策性补贴，对房改购房的权属性质不产生影响，应以购房款的来源作为认定所购房屋是否属于夫妻共同财产的标准。刘慕雍购买该房时未支付购房价款，双方的工龄优惠也不能作为认定房屋权属的依据，因此只能以该房的取得时间作为认定该房权属的标准。由于取得房屋所有权时孙涌泉已经去世，故该房虽登记在孙涌泉名下，但应当是刘慕雍的个人财产。
关于焦点二，刘爱虎、马洪云称，2005年11月1日，刘爱虎通过工商银行向赵大力支付购房款定金10万元；2006年1月14日及2006年2月6日，刘爱虎通过工商银行分别向赵大力支付购房款5万元，共计10万元；2006年9月23日，刘爱虎支付购房款现金15万元，由孙亚娣出具收条；截止至2006年10月，刘爱虎、马洪云共向赵大力夫妇支付购房款35万元。为证明其主张，刘爱虎、马洪云提交中国工商银行牡丹卡存款凭单三张及收条一张予以证明。刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣对刘爱虎提交的三张银行存款凭单没有异议，但称该款项不是支付给刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣的款项，与刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣没有关系。对于收条所涉及的款项，是刘爱虎归还孙亚娣的借款，不属于购房款，但刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣对此未能提交证据予以证实。赵大力对刘爱虎、马洪云提交的中国工商银行牡丹卡存款凭单的真实性没有异议，但称实际收到刘爱虎交付的购房款数额为20万元，并称购房款项一直由赵大力和刘爱虎进行结算，因孙亚娣与刘爱虎是朋友，有借款关系，孙亚娣的收条与房屋买卖没有关系。一审法院认为，根据刘爱虎、马红云提交的存款凭单和赵大力的陈述可以认定，刘爱虎已向赵大力支付购房款20万元。由于孙亚娣与赵大力系夫妻关系，且孙亚娣出具收条的时间为2006年9月23日，即赵大力与刘爱虎签订《房地产转让协议书》之后，因此不能排除孙亚娣代赵大力收取购房款的可能，现刘爱虎、马洪云提交由孙亚娣出具的收到现金15万元的收条，在刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣和赵大力未提交相反证据的情况下，不能认定该15万元为刘爱虎偿还孙亚娣的借款，应确认刘爱虎、马洪云向赵大力支付购房款35万元。
关于焦点三，刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣称赵大力对案涉房产无所有权，其作为无权处分人在没有得到全体共同共有人同意的情况下处分该房产应视为无效。为证明其主张，刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣在诉讼中提交刘爱虎、孙亚娣和朋友的合影照片一张，证明刘爱虎、孙亚娣系朋友关系，刘爱虎对于孙亚娣、赵大力的家庭情况和房产情况非常清楚，刘爱虎在明知赵大力对该房没有处分权的情况下，仍然签订购房合同，主观上有过错。刘爱虎、马洪云称其与孙亚娣、赵大力夫妇在购买涉案房产前就认识，且关系很好。买房前两天，刘爱虎、马洪云夫妇和赵大力夫妇，罗某、张某夫妇，王某夫妇一起吃晚饭，晚饭后去看了案涉房屋。看房时刘慕雍在家，刘慕雍、孙亚娣、赵大力欲卖房，均称该房好，并谈到价钱，赵大力主张38万元。房地产转让协议的签订时间是2005年10月31日晚，地点就在该房屋内，当时刘慕雍也在场，刘慕雍让赵大力签的字。房子交付后的2006年11月中旬，刘慕雍和赵大力、孙亚娣一家搬到富翔天地居住，刘爱虎、马洪云夫妇前去祝贺，因此对该转让行为刘慕雍是知情的，赵大力的签字行为是刘慕雍口头授权的结果，且刘慕雍和赵大力、孙亚娣一家一直在该房居住，刘爱虎、马洪云有理由相信赵大力转让房屋的行为代表一家人。为证明其主张，刘爱虎、马洪云申请证人王某、张某及罗某出庭作证。证人王某陈述，其与赵大力夫妇和刘爱虎夫妇均是很好的朋友，2005年10月份的一天晚上，朋友一起吃饭谈论起买卖房屋的事情，晚饭后就一起去赵大力家看房，当时孙亚娣的母亲刘慕雍在家。后来孙亚娣一家搬到富翔天地居住，大家去拜访，当时刘慕雍对刘爱虎说，卖房的事先不要告诉外人。证人张某陈述，赵大力和刘爱虎签订《房地产转让协议书》时其是中间人，当时刘慕雍在场，并称都让女婿（即赵大力）办，所以没有在合同上签字。证人罗某陈述，孙亚娣和刘爱虎都是其同学，2005年孙亚娣要卖房子，刘某要买房子，后来罗某便带刘爱虎去孙亚娣家看了房子，当时刘慕雍在家，对卖房的事情向罗某表示感谢。赵大力称买卖双方均明知该转让行为属于无权处分，该行为恶意侵犯了刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣的利益，不应受到法律保护。一审法院认为，根据焦点一的分析，可以认定案涉房屋为刘慕雍的个人财产，刘慕雍对该房屋具有处分权。孙涌泉去世后该房产一直由刘慕雍与孙亚娣、赵大力一家共同居住使用。根据一般社会经验，买房一方即刘爱虎应当去现场看房，刘慕雍不可能对赵大力的卖房行为不知情，因此刘爱虎、马洪云几位证人的证言可信度较高，应予采信。根据证人与刘爱虎、马洪云相一致的陈述可以认定，刘爱虎与赵大力签订《房地产转让协议书》时刘慕雍在场，对该协议签订行为未提出异议；刘慕雍知道赵大力的卖房行为而未表示反对，而且同赵大力、孙亚娣一家一起搬出该房屋并交付给刘爱虎、马洪云；刘爱虎、马洪云从2006年10月搬入该房居住至今，在此期间刘慕雍从未对该房主张过权利。从上述行为亦可以看出，刘慕雍对赵大力的卖房行为是明知的，同时也是认可的。刘爱虎有理由相信，赵大力与其签订《房地产转让协议书》的行为是在刘慕雍的授权范围内代表刘慕雍作出的，赵大力与刘慕雍之间为代理关系。我国《合同法》规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。因此，赵大力与刘爱虎于2005年10月31日签订的《房地产转让协议书》有效，该协议对委托人刘慕雍和第三人刘爱虎具有直接约束力。
济南市市中区人民法院一审认为，赵大力与刘爱虎于2005年10月31日签订的《房地产转让协议书》合法有效。刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣的诉讼请求，理由不当，不予支持。由于赵大力签订协议书的行为系代表委托人刘慕雍作出的，其行为的法律后果应由委托人承担。刘爱虎、马洪云在协议签订后按协议约定支付了涉案房屋的对价，协议的相对方，即刘慕雍应当按照协议的约定履行其相应的义务。现刘爱虎、马洪云主张刘慕雍继续履行协议，办理房屋过户手续，事实清楚，理由正当，应予支持。由于孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣不是合同的当事人，不应承担合同义务，因此刘爱虎、马洪云主张孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣继续履行合同，办理房产过户的诉讼请求，理由不当，不予支持。据此，济南市市中区人民法院作出（2009）市民初字第2499号民事判决：一、驳回刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣的诉讼请求；二、刘慕雍继续履行赵大力与刘爱虎于2005年10月31日签订的房地产转让协议书，于判决生效之日起三十日内协助刘爱虎、马洪云办理位于济南市市中区东八里洼37号楼3单元202室（房产证号为：济房权证省直字第××号）房屋的过户手续；三、驳回刘爱虎、马洪云的其他反诉请求。案件受理费4350元，由刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣负担；反诉案件受理费3762元，财产保全费3020元，由刘慕雍负担。
刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣不服一审判决，上诉称，一、原审法院认定事实错误。（一）原审法院认定涉案房产为刘慕雍个人财产，侵害了其他共有人的权益。1、涉案房产原为山东大学所有，根据国家房改政策，山东大学作为涉案房屋的出卖人，只能将涉案房屋出售给山东大学的职工孙涌泉，刘慕雍虽为孙涌泉的配偶，但并非山东大学的职工，因此，涉案房屋是基于孙涌泉所取得；2、房改资料中所载明的内容已证实涉案房屋的购买人为孙涌泉；3、购房款中包括孙涌泉及刘慕雍的工龄折扣补偿，孙涌泉与刘慕雍均未支付购房款；4、房产证登记的产权人为孙涌泉。综上，原审法院在孙涌泉的遗产尚未继承、刘慕雍亦未出资购买涉案房屋的情况下，引用最高人民法院的《复函》并确定涉案房屋为刘慕雍个人所有，无事实与法律依据，应认定涉案房屋为孙涌泉与刘慕雍的夫妻共同财产。（二）原审法院对刘爱虎支付涉案房屋的部分购房款认定错误。涉案房屋的买卖双方是赵大力与刘爱虎，刘爱虎支付购房款的方式均为银行转账，赵大力收取购房款与刘爱虎进行结算是刘爱虎与赵大力履行购房合同的行为，而孙亚娣并非合同主体，孙亚娣向刘爱虎出具15万元的收条，并不是收取涉案房屋购房款的行为，原审法院认定该款为购房款错误。二、原审法院适用法律错误。原审法院认定赵大力与刘爱虎签订的《房地产转让协议书》合法有效，违反了我国法律的基本规定，侵害了刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣的合法权益。（一）如果认定赵大力与刘爱虎签订的房屋买卖合同的行为为代理行为，那么赵大力所代理的是孙涌泉而非刘慕雍，因为涉案房屋产权证登记在孙涌泉名下，按照《物权法》的规定，物权转移必须以登记为准，否则不发生转移。涉案房屋仍登记在孙涌泉名下，按照《物权法》的规定，孙涌泉为涉案房屋的所有权人，而非刘慕雍，如果认定赵大力是代理行为，那么赵大力代理的也是孙涌泉而非刘慕雍，赵大力是代已故的孙涌泉在房屋买卖合同的卖方处签字，赵大力的该代理行为未经共有人的同意，侵害了共有人的利益，所以合同无效；（二）原审法院认定赵大力与刘爱虎签订房屋买卖合同的行为为代理刘慕雍实施的行为错误。第一，按照《民法通则》有关代理的规定，代理行为为代理人以委托人的名义在委托的权限内实施的民事法律行为，其法律后果由委托人承担，但涉案房屋买卖合同的签订是赵大力以自己的名义签订的，不符合《民法通则》有关代理的构成；第二，委托代理应有委托人的书面、口头授权或事后的追认，但赵大力并未取得刘慕雍的书面或口头授权，事后亦未得到刘慕雍的追认；第三，赵大力在收取涉案购房款后并未将涉案购房款支付给刘慕雍，因此，原审法院认定赵大力与刘爱虎签订房屋买卖合同的行为为代理刘慕雍的行为，与法律规定不符，亦无事实依据；（三）原审法院认定刘慕雍认可赵大力代理行为的依据不能成立。1、刘爱虎提供的证人证实赵大力与刘爱虎签订房屋买卖合同时刘慕雍在场并表示同意，其意在证明赵大力签订房屋买卖合同的行为是接受刘慕雍委托的代理行为，但证人的证言却证明了刘慕雍没有委托赵大力卖房的事实。如证人所述刘慕雍在场的情况属实，其委托赵大力卖房就没有存在的必要，委托人能亲自在场签字，为什么还委托他人代理？为什么刘爱虎不要求刘慕雍签字？证人王某称在赵大力家吃饭时，刘慕雍告诉他卖房的事不要再告诉别人，其证言更不属实，王某和刘慕雍是什么关系？双方熟悉到什么程度？刘慕雍为何告诉他而不给别人说？原审法院仅凭上述证人的证言即认定赵大力是接受刘慕雍的委托与刘爱虎签订的房屋买卖合同显然依据不足。2、原审法院以刘慕雍主动搬家而未提异议的理由，认定赵大力将房屋卖给刘爱虎是刘慕雍的真实意思表示无依据。刘慕雍书面向法院陈述了没有提出异议的原因是因为刘慕雍被告知将涉案房屋租与他人而不是卖给他人。按照相关法律规定，受托人以自己的名义对外签订合同，必须有权利人明确的书面授权，有明确的书面授权范围。涉案房屋的产权人为孙涌泉，购房合同作为房屋过户登记的法律文件，任何一个普通人也不可能认定所谓的代理人赵大力会代理一个非产权登记人进行房屋买卖，一个非产权登记人也不可能对赵大力卖房的行为进行授权。在没有书面授权的情况下，根本不存在一个委托卖房代理的关系。原审法院置法律规定于不顾，强行认定赵大力与刘爱虎签订房屋买卖合同的行为为接受刘慕雍的委托代理行为显然错误。（四）刘爱虎认可其与赵大力是多年的朋友（同学）关系，明知赵大力既不是涉案房屋的产权人，亦非涉案房屋的继承人，却与赵大力签订涉案房屋的买卖合同，至今也未向房屋管理机关提出房屋产权变更登记，按照《物权法》的规定，刘爱虎尚未取得涉案房屋的所有权，至今涉案房屋的所有权仍属孙涌泉及其共有人所有，刘爱虎不构成善意取得，原审认定刘爱虎是善意第三人显然错误。请求二审法院：1、撤销原审判决；2、确认赵大力与刘爱虎之间签订的房屋买卖合同无效；3、刘爱虎将涉案房屋返还给刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣。
刘爱虎、马洪云辩称，一、涉案房屋为刘慕雍的个人财产，并非孙涌泉与刘慕雍的夫妻共同财产。刘慕雍购买涉案房屋时利用了孙涌泉的工龄优惠，该工龄优惠不是财产，也不是财产性收益，属于一种政策性补贴，对房改房的权属性质不产生影响，原审法院根据最高人民法院的《复函》认定涉案房屋为刘慕雍个人财产完全正确；二、刘爱虎已向赵大力、孙亚娣支付了购房款35万元，赵大力已将涉案房屋交付给刘爱虎使用多年。刘爱虎与孙亚娣之间并无其他债权债务关系，孙亚娣所收取的15万元为刘爱虎支付购房款的一部分；三、刘爱虎与赵大力签订《房地产转让协议书》的行为，实际是刘慕雍口头授权行为，该事实由证人王某、张某、罗某的证言所证实，因此，刘爱虎与赵大力所签署的《房地产转让协议书》为有效合同，应受法律保护。刘慕雍、孙亚娣是因为房屋涨价，想撕毁合同。请求二审法院查明事实，驳回刘慕雍等的上诉，维持原审判决。
赵大力辩称，同意刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣的上诉意见。
济南市中级人民法院二审查明的事实与一审相一致。
济南市中级人民法院二审认为，双方争议的焦点为：一、涉案房屋为孙涌泉与刘慕雍的共有财产还是刘慕雍的个人财产；二、赵大力与刘爱虎签订的《房地产转让协议书》为无权处分还是有效代理；三、孙亚娣收取的刘爱虎的15万元是刘爱虎支付的购房款还是刘爱虎偿还给孙亚娣的其他债务。
关于焦点一，最高人民法院《复函》中，对享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产有较为明确的意见，即：夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的，应视为个人财产；如果遗产没有分割，应查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方所得，如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。案涉事实与最高人民法院上述《复函》中不同的部分为：孙涌泉与刘慕雍的工龄相加后，因其享有的优惠高于购房的成本价格，在购买涉案房屋时刘慕雍并未实际支付购房款。因此，案涉事实只满足了最高人民法院《复函》中认定是夫妻共同财产还是个人财产的其中一个条件，即“遗产尚未分割”的条件，并没有满足“购房款是夫妻双方的共同积蓄”或“健在一方用自己的积蓄购买”这两个条件，因此，该案的情况属于另外一种特殊情形。由于刘慕雍在购买涉案房屋时，诸继承人对孙涌泉的遗产尚未继承，刘慕雍亦未实际支出购房款，不能满足最高人民法院《复函》中认定属于个人财产的条件，所以，认定涉案房屋为刘慕雍个人财产无法律依据。且用工龄计算购房款的折扣价格是国家给予职工的一种价格优惠政策，这种价格优惠是基于特定的人而产生，属于职工个人所有并可以用金钱衡量，这种价格优惠政策不仅及于生者并且可以及于亡者，具有区别于其他财产取得的不同属性，结合最高人民法院《复函》的规定及案涉房屋取得的具体情形，应认定涉案房屋为夫妻共同财产为宜。
关于焦点二，《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。涉案房屋为房改房，登记在孙涌泉名下，并非赵大力的财产，赵大力对涉案房屋并不享有所有权，因此，在没有征得所有权人同意之前，赵大力无权以自己的名义进行处分。诉讼中，刘爱虎、马洪云为支持其与赵大力所签合同为有效合同的主张，提供了证人张某、罗某与王某的证言，意在证实赵大力与其就涉案房屋签订《房地产转让协议书》的行为是赵大力接受刘慕雍委托的代理行为。委托代理关系是代理人在委托人的授权下以委托人的名义所进行的民事法律行为。而赵大力是以自己的名义与刘爱虎签订的《房地产转让协议书》，不符合《民法通则》及《合同法》有关代理行为的相关规定，因此刘慕雍与赵大力之间不构成委托代理关系。
关于焦点三，诉讼中，孙亚娣对于2006年9月23日收到刘爱虎支付的现金15万元并向刘爱虎出具收到条的事实并不否认，可以认定。孙亚娣称该款与刘爱虎支付的购房款无关，但诉讼中孙亚娣并未提交证据证实其与刘爱虎之间除涉案房屋的买卖关系外尚存在着其他债权债务关系，虽然刘爱虎以银行卡转账的方式已经分三次向赵大力支付了购房款20万元，但双方并未约定所有的购房款均采用银行转账的方式支付，刘爱虎亦有以其他方式支付购房款的可能，故仅以刘爱虎曾采用的付款方式为银行卡转账方式，不足以证实孙亚娣所收取的该15万元不是购房款而是双方对其他债权债务的结算，故在孙亚娣不能提交证据证实其与刘爱虎之间尚存在其他债权债务的情况下，应认定该15万元为刘爱虎支付的购房款。
综上，涉案房屋应为孙涌泉与刘慕雍夫妻共有财产，因孙涌泉的法定继承人在孙涌泉去世后对其遗产并未分割，故涉案房屋处于共有的状态。赵大力并非涉案房屋的所有人，其无权处分涉案房屋。然而赵大力以自己的名义与刘爱虎签订《房地产转让协议书》，事前未征得涉案房屋共有人的同意，事后未得到涉案房屋共有人的追认，亦未取得涉案房屋的处分权，同时，赵大力与刘爱虎的行为已侵害了刘慕雍、孙亚男等共有人的利益，因此，赵大力与刘爱虎签订《房地产转让协议书》，不符合《合同法》第五十一条中所规定的合同有效的情形，故该《房地产转让协议书》应认定为无效。据此，刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣主张刘爱虎、马洪云应当返还涉案房屋的诉讼请求成立，应予支持。原审法院支持刘爱虎、马洪云的反诉请求欠当，予以纠正。基于合同无效，刘爱虎、马洪云可以向相对人另行主张权利。据此，济南市中级人民法院作出（2010）济民一终字第1248号民事判决：一、撤销济南市市中区人民法院（2009）市民初字第2499号民事判决；二、赵大力与刘爱虎于2005年10月31日签订的《房地产转让协议书》为无效合同；三、刘爱虎、马洪云于判决生效之日起30日内将济南市市中区东八里洼37号楼3单元202室（房产证号为：济房权证省直字第××号）返还给刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣；四、驳回刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣的其他诉讼请求；五、驳回刘爱虎、马洪云的反诉请求。一审案件受理费4350元，由赵大力负担2175元，刘爱虎、马洪云负担2175元；反诉费3762元，财产保全费3020元，由刘爱虎、马洪云负担3391元，赵大力负担3391元。二审案件受理费8112元，由赵大力负担4056元，刘爱虎、马洪云负担4056元。
刘爱虎、马洪云不服二审判决，向检察机关申诉。山东省人民检察院抗诉认为，一、二审判决以案涉房屋的取得不属于最高人民法院《复函》中规定的属于个人财产的情形，从而认定为夫妻共同财产系适用法律确有错误。涉案房屋是刘慕雍在孙涌泉去世9年后购买的，属于在夫妻一方死亡后，遗产没有分割的情况，根据最高人民法院《复函》的意见，此种情形下只有购房款是夫妻双方的共同积蓄的，所购房屋才视为夫妻共同财产。而刘慕雍在购买涉案房屋时并没有实际支付购房价款，仅凭刘慕雍和孙涌泉双方的住房工资补贴购买的，即未使用夫妻双方的共同积蓄购买房屋，因此并不符合认定为夫妻共同财产的情形，属于最高人民法院《复函》中未作出规定的另外一种特殊情形。但根据最高人民法院《复函》规定的精神分析，购买房屋时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是一种政策性补贴，而非财产或财产权益，故刘慕雍在购买该房时所享受的已死亡配偶孙涌泉的工龄补贴也仅是一种政策性优惠，并非财产或财产权益，故该房应认定为刘慕雍个人财产为宜。孙涌泉死亡时，房改还未开始，涉案房屋并不是其死亡时遗留的个人合法财产，因此不是孙涌泉的遗产。婚姻法关于夫妻共同财产之前提为“婚姻关系存续期间所得”，这个期间，始于结婚登记，终结于配偶一方或者双方死亡或者双方办理离婚登记。据此，在孙涌泉去世后，其与刘慕雍的夫妻关系已经解除，在婚姻关系解除后，将刘慕雍购买的房屋认定为夫妻共同财产，系适用法律确有错误。案涉房屋的取得是刘慕雍作为孙涌泉的未再婚配偶享有权利的一种体现，其享受的孙涌泉的工龄优惠是政策性优惠，并非孙涌泉的遗产，因此终审判决将刘慕雍在其配偶孙涌泉去世9年后，基于已故配偶孙涌泉的工龄优惠和自己的工龄优惠取得的房屋认定为夫妻共同财产系适用法律确有错误。二、该案应适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，赵大力与刘爱虎于2005年10月31日签订的《房地产转让协议书》有效，该协议对委托人刘慕雍和第三人刘爱虎具有直接约束力，二审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，认定《房地产转让协议书》无效系适用法律确有错误。
济南市中级人民法院再审过程中，刘爱虎、马洪云称，同意检察机关的抗诉意见，请求再审撤销原二审判决、维持原一审判决。
刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣辩称，诉争房屋是孙涌泉、刘慕雍的夫妻共同财产，房主是孙涌泉，赵大力没有刘慕雍的授权，不符合代理行为的法律规定，请求维持原二审判决。赵大力未答辩。
济南市中级人民法院再审查明的事实同原一、二审判决查明事实一致，再审予以确认。
济南市中级人民法院再审认为，最高人民法院《复函》规定，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确定所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。案涉房屋房改时孙涌泉已经去世，且其继承人在孙涌泉去世后未对其财产进行析产继承，房改购房时刘慕雍除了使用夫妻二人的住房资金补偿外未再支付房改购房款，以上事实只满足了最高人民法院《复函》认定所购房屋为夫妻健在一方个人财产的一个条件，即“遗产尚未分割”，并没有满足“健在一方用自己的积蓄购买”的条件，因此原二审判决认定涉案房屋为孙涌泉与刘慕雍的共有财产并无不当。
《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。根据证人与刘爱虎、马洪云相一致的陈述可以认定，刘爱虎与赵大力签订《房地产转让协议书》时刘慕雍在场，刘慕雍对该协议签订行为未提出异议；刘慕雍知道赵大力的卖房行为而未表示反对，而且同赵大力、孙亚娣一家一起搬出该房屋并交付给刘爱虎、马洪云；刘爱虎、马洪云从2006年10月搬入该房居住至今，在此期间刘慕雍从未对该房主张过权利。从上述行为可以看出，刘慕雍对赵大力的卖房行为是明知的，同时也是认可的。赵大力与刘爱虎签订《房地产转让协议书》的行为是在刘慕雍的授权范围内代表刘慕雍作出的，赵大力与刘慕雍之间为代理关系。因此，赵大力与刘爱虎于2005年10月31日签订的《房地产转让协议书》对委托人刘慕雍和第三人刘爱虎具有直接约束力。
综上所述，涉案房屋为孙涌泉与刘慕雍的夫妻共同财产，孙涌泉已去世，该房产为刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣共有。2005年10月31日的《房地产转让协议书》未征得孙亚男、孙亚夫、孙亚众等共有人的同意，原二审判决对刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣主张《房地产转让协议书》无效，刘爱虎、马洪云应当返还涉案房屋的诉讼请求予以支持，并无不当。据此，济南市中级人民法院作出（2013）济民再字第62号民事判决：维持济南市中级人民法院（2010）济民一终字第1248号民事判决。
本院再审过程中，刘爱虎、马洪云述称，一、认定涉案房产为孙涌泉和刘慕雍的共同财产，系适用法律错误。其一，认定共有，与房改依据相违背。相关房改政策说明住房资金补偿只能给特定遗属（仅指配偶），其他的家庭成员不能使用，不能继承。涉案房屋的取得，是刘慕雍作为已故职工孙涌泉的未再婚配偶享有权利的一种体现。其二，认定共有，与最高人民法院《复函》相违背。涉案房产，没有使用夫妻共同积蓄，也不存在遗产未分割的条件。其三，认定共有，不符合法律原则。生者与死者共有，违背民法精神。购买涉案房屋时孙涌泉已经死亡，无法行使民事权利，无法取得财产。二、认定房地产转让协议无效，系适用法律错误。即使认定涉案房屋共有，也不能认定合同无效。卖房时，刘慕雍和孙亚娣都同意并知晓，赵大力代理的是刘慕雍和孙亚娣。房产交付四年，孙亚男、孙亚众、孙亚夫从来没有提出过任何异议，视为对合同的追认。《物权法》规定，处分共有房屋应当经三分之二以上份额的共有人同意，而刘慕雍和孙亚娣占有十分之七的份额，且刘爱虎、马洪云是善意第三人。三、再审遗漏了部分事实。如果认定共有，则应该对赵大力的代理范围作出认定，即对合同责任承担者作出明确认定，再审遗漏了该部分事实。
刘慕雍、孙亚男、孙亚众辩称，一、涉案房屋属于孙涌泉、刘慕雍的夫妻共同财产。涉案房改房没有交纳现金，全部使用了孙涌泉、刘慕雍工龄折算的购房款购买取得，依据住建部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》，涉案房产属于孙涌泉、刘慕雍的共同财产。二、涉案房产在孙涌泉去世后，由全部继承人共同共有，不是按份共有，对其处置必须取得全部共有人的同意，而不是三分之二以上共有人同意。对无权代理的追认必须明示，对方认为不提异议即是追认属于错误理解，且赵大力的行为属于无权处分，不属于代理行为，不对涉案房屋的共有人产生效力。三、刘爱虎、马洪云在房屋买卖中存在恶意，应当承担不利法律后果。刘爱虎、马洪云与赵大力签订房屋买卖合同时知晓房产证在孙涌泉名下，应由孙涌泉的配偶和全部继承人同意才能处分房产，但刘爱虎、马洪云并未对此调查，而是直接与房屋毫无关联的赵大力签订合同。刘爱虎、马洪云知晓涉案房屋和刘慕雍存在重大关联，为什么不让其签字，不把购房款交付给刘慕雍，只有赵大力签字却没有刘慕雍签字，无法办理房产过户手续，可见刘爱虎、马洪云是带有恶意的。刘爱虎、马洪云知晓自己购买的是房改房，《山东省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》对房改房出售作了规定，涉案房屋并没有取得土地使用证，孙涌泉去世后也没有办理产权过户手续，更没有向原产权单位山东大学声明，刘爱虎、马洪云对此不可能不知晓，其购买不具有上市交易条件的房改房本身就具有重大过错。
刘慕雍、孙亚男、孙亚众当庭提出申诉请求，一、刘慕雍没有授权赵大力签署合同，刘慕雍也没有权利处分共有财产，原再审认定赵大力与刘慕雍有委托代理关系是错误的；二、刘爱虎、马洪云向赵大力转账20万元，因为赵大力属于无权处分，其收到的20万元不属于购房款，而属于不当得利。孙亚娣写的收条与本案没有任何关系，其不是买卖合同当事人，无权收取购房款，且收条只表明收取现金，不能证明收取的现金是购房款，原审认定刘爱虎、马洪云总共支付35万元购房款是错误的。
刘爱虎、马洪云辩称，支付35万元购房款这一事实，原审都予以认定，刘慕雍、孙亚男、孙亚众的请求没有依据，不应支持。
赵鹏、王玉英辩称，在同意刘慕雍、孙亚男、孙亚众意见基础上，还认为，第一，刘慕雍签订合同的时候是以孙涌泉的身份购买的山东大学的房产，并非是以刘慕雍本人身份签订的合同，并且该房产登记于孙涌泉名下，根据物权法、婚姻法的规定，该房产属于刘慕雍与孙涌泉的共同财产；第二，在孙涌泉去世后，其继承人并没有对该房产予以分割，所以该房产现属于全体继承人共同所有；第三，赵大力生前与刘爱虎、马洪云签订的合同，是对涉案房产的权利处分，该处分行为未得到房产全部权利人的明确同意，作为非权利人的赵大力签订的合同就无效的，请求法院依法驳回刘爱虎、马洪云的申诉请求。
本院再审查明，原审被申诉人赵大力于2014年6月6日死亡，其法定继承人为孙亚娣、赵鹏、王玉英、赵云汉。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院再审认为，本案的争议焦点有三个：一是涉案房产是否是刘慕雍的个人财产；二是赵大力与刘爱虎签订房产转让协议的行为是无权处分还是有效代理；三是刘爱虎、马洪云是否支付了35万元购房款。
关于焦点一，我国婚姻法规定，夫妻共同财产是指夫妻婚姻关系存续期间所得的财产；继承法规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。案涉房屋在孙涌泉去世时尚没有进行房改，因此孙涌泉生前不是该房的共有人，孙涌泉去世后的遗产中也不包括该房。原再审、二审与原一审基于对本案纠纷发生时有效的最高人民法院《复函》的理解与适用不一致而对涉案房产是否是刘慕雍的个人财产作出不同认定。从《复函》的规定分析，工龄优惠只是属于一种政策性补贴，对房改购房的权属性质不产生影响，应以购房款的来源作为认定所购房屋是否属于夫妻共同财产的标准。刘慕雍购房时未支付购房价款，双方的工龄优惠也不能作为认定房屋权属的依据，因此只能以该房的取得时间作为认定该房权属的标准。由于取得房屋所有权时孙涌泉已经去世，故该房虽登记在孙涌泉名下，但应当是刘慕雍的个人财产。原一审对此认定正确，原二审及再审认定不当。
关于焦点二，根据焦点一的分析，涉案房屋是刘慕雍的个人财产，刘慕雍对该房屋具有处分权。根据证人与刘爱虎、马洪云相一致的陈述可以认定，刘爱虎与赵大力签订《房地产转让协议书》时刘慕雍在场，刘慕雍对该协议签订行为未提出异议；刘慕雍知道赵大力的卖房行为而未表示反对，而且同赵大力、孙亚娣一起搬出该房屋并交付给刘爱虎、马洪云；刘爱虎、马洪云从2006年10月搬入该房居住，至2009年12月刘慕雍起诉时，刘慕雍在长达3年的时间内未对该房主张过权利。从上述行为可以看出，刘慕雍对赵大力的卖房行为是明知的，同时也是认可的。赵大力与刘爱虎签订《房地产转让协议书》的行为是在刘慕雍的授权范围内代表刘慕雍作出的，赵大力与刘慕雍之间为代理关系。因此，2005年10月31日赵大力与刘爱虎签订的《房地产转让协议书》对委托人刘慕雍和刘爱虎具有直接约束力。
关于焦点三，原审中刘爱虎、马洪云称共支付购房款35万元，提交中国工商银行牡丹卡存款凭单三张及收条一张予以证明。根据刘爱虎、马红云提交的存款凭单和赵大力的陈述可以认定，刘爱虎已向赵大力支付购房款20万元。如上所述，赵大力与刘爱虎签订《房地产转让协议书》的行为是在刘慕雍的授权范围内代表刘慕雍作出的，赵大力与刘慕雍之间为代理关系，该20万元应认定为刘爱虎、马洪云支付的购房款。由于孙亚娣与赵大力系夫妻关系，且孙亚娣出具收条的时间为2006年9月23日，即赵大力与刘爱虎签订《房地产转让协议书》之后，不能排除孙亚娣代赵大力收取购房款的可能，原审在刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣和赵大力未提交该15万元为刘爱虎偿还孙亚娣的其他借款的情况下，认定该款为刘爱虎、马洪云支付的购房款并无不当。综上，应当认定刘爱虎、马洪云已支付购房款35万元。
综上所述，原再审、二审判决裁判结果不当，应予撤销；原一审判决裁判结果正确，依法应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、撤销济南市中级人民法院（2013）济民再字第62号民事判决、济南市中级人民法院（2010）济民一终字第1248号民事判决；
二、维持济南市市中区人民法院（2009）市民初字第2499号民事判决。
一审案件受理费4350元，由刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣负担；反诉案件受理费3762元，财产保全费3020元，由刘慕雍负担。二审案件受理费8112元，由刘慕雍、孙亚男、孙亚夫、孙亚众、孙亚娣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范翠真
代理审判员 李金明
代理审判员 王治显
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 张俊峰