山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）即民初字第1680号
原告青岛富宝康饲料有限公司，住所地即墨市经济开发区兰岙路后庵村长安楼二楼、三楼中段。
法定代表人闫连先，公司经理。
委托代理人刘振波，原告公司业务经理。
委托代理人张云东，山东文鼎律师事务所律师。
被告杨敬秀。
被告侯珍华。
二被告委托代理人王津章，山东颐衡律师事务所律师。
二被告委托代理人王进辰，山东颐衡律师事务所律师。
第三人青岛中豪达汽车销售有限公司，住所地青岛市四方区长沙路78号（汽车贸易城）。
法定代表人郭显伦，公司经理。
委托代理人张志雷，山东融信律师事务所律师。
第三人青岛富航置业有限公司，住所地青岛市市北区宁安路58号。
法定代表人蓝春燕，公司经理。
第三人青岛中豪汽车销售有限公司，住所地即墨市经济开发区辽河二路东首。
法定代表人闫合先，公司总经理。
委托代理人聂大为，山东锦海盛律师事务所律师。
第三人齐鲁银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市市南区香港中路76号颐中皇冠假日酒店附楼第一、第三层。
法定代表人韩松，分行行长。
委托代理人邢枫，山东亚和太律师事务所律师。
委托代理人王黎，银行工作人员。
原告青岛富宝康饲料有限公司（以下简称富宝康公司）为与被告杨敬秀、被告侯珍华、第三人青岛中豪达汽车销售有限公司（以下简称中豪达公司）、第三人青岛富航置业有限公司（以下简称富航公司）、第三人青岛中豪汽车销售有限公司（以下简称中豪公司）、第三人齐鲁银行股份有限公司青岛分行（以下简称齐鲁青岛分行）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年1月26日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月9日、7月28日、9月25日、11月24日公开开庭进行了审理，原告富宝康公司委托代理人刘振波、张云东，被告杨敬秀、侯珍华委托代理人王津章、王进辰，第三人中豪达公司委托代理人张志雷，第三人中豪公司委托代理人聂大为，第三人齐鲁青岛分行委托代理人邢枫、王黎到庭参加诉讼。被告富航公司，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告富宝康公司诉称，原告富宝康公司与被告杨敬秀、侯珍华于2013年12月6日签订《房屋买卖合同》，被告杨敬秀、侯珍华将名下位于即墨市城西二路316号的房产转让给原告富宝康公司，证号为即房私转字第215281号（建筑面积211.94平方米），原告富宝康公司已按约定将转让款全部支付，但被告杨敬秀、侯珍华不给办理转让房产过户手续，为此提起诉讼，请求依法判令：1、被告杨敬秀、侯珍华将合同约定转让的证号为即房私转字第215281号房产过户给原告富宝康公司；2、诉讼费用及其他费用由被告杨敬秀、侯珍华承担。
本案在审理中，原告富宝康公司将诉讼请求变更为：1、确认原告富宝康公司与被告杨敬秀、侯珍华房屋买卖合同有效，并协助原告富宝康公司办理房屋过户手续；2、本案的诉讼费用、保全费等由被告杨敬秀、侯珍华负担。
被告杨敬秀、侯珍华未予书面答辩，在庭审中口头辩称，1、原告富宝康公司的诉请不是事实，原告富宝康公司和被告杨敬秀、侯珍华双方从未达成房屋买卖合同的合意，更没有共同签署所谓的买卖合同，被告杨敬秀、侯珍华根本不认识原告富宝康公司，也从没有与原告富宝康公司签订买卖合同，也没有打过交道。2、原告富宝康公司所起诉的主要依据是编造的，其目的是非法占有被告杨敬秀、侯珍华的房屋。3、被告从未收到过原告富宝康公司的购房款125万元，也从未指定原告富宝康公司将款打入青岛中豪达汽车销售有限公司。4、鉴于原告富宝康公司与被告杨敬秀、侯珍华双方所提供的主要证据均牵扯到青岛中豪达汽车销售有限公司，为查明案件事实，杨敬秀、侯珍华当庭向法院提出申请，申请追加青岛中豪达汽车销售有限公司作为本案第三人参加诉讼。综上，原告富宝康公司的诉请缺乏法律依据，请求法庭查明事实，驳回原告富宝康公司的诉请。
第三人中豪达公司未予书面陈述，在庭审中口头述称，原告富宝康公司和被告杨敬秀、侯珍华之间的房屋买卖合同第三人中豪达公司不清楚，也与第三人中豪达公司无关。
第三人中豪公司未予书面陈述，在庭审中口头述称，2012年，第三人富航公司法定代表人蓝春燕找到第三人中豪公司要求利用第三人中豪公司的信誉在齐鲁青岛分行办理贷款，第三人中豪公司协商通过第三人中豪达公司给第三人富航公司法定代表人蓝春燕在齐鲁青岛分行承兑贷款，蓝春燕等七人用七处房产进行了抵押。2013年6月6日，第三人中豪公司将第三人中豪达公司在齐鲁青岛分行办理的2000万承兑汇票交给了蓝春燕，第三人富航公司对2000万承兑及办理承兑所发生的10400.6元承兑费用向第三人中豪公司出具了借款收据。2013年12月6日，承兑到期前第三人富航公司法定代表人蓝春燕等七人到第三人中豪公司说还不上了，并主动提出将七处房产卖给第三人中豪公司还到期承兑，并委托乔华帮忙寻找买主，乔华找到了宇泰顺通公司及本案原告富宝康公司作为买主，经过协商后签订了房屋买卖合同。
第三人齐鲁青岛分行未予书面陈述，在庭审中口头述称，第三人中豪达公司找到银行提出贷款申请，并以第三方抵押方式提供抵押担保，第三人齐鲁青岛分行对其进行了审查之后，根据其贷款用途发放了贷款，具体形式为银行承兑。
第三人富航公司未到庭，也未提供书面陈述。
在审理中，原告富宝康公司、被告杨敬秀、被告侯珍华、第三人中豪公司在审理中向法庭提交了如下证据：
原告富宝康公司提交证据：
1、原告富宝康公司与被告杨敬秀、侯珍华双方于2013年12月6日签订的《房屋买卖合同》，证明：双方签订合同后，被告杨敬秀、侯珍华将争议房屋卖给原告富宝康公司，双方约定买卖价款为125万元，并且在协议中约定了付款的方式，款项转入第三人中豪达公司；
2、即房私转字第215281号房屋所有权证复印件一份，证明争议房屋的登记情况；
3、银行转账的凭证一份及被告杨敬秀、侯珍华收款收据一份，证明原告富宝康公司履行了房屋买卖的付款义务；
4、汇款单据一宗，证明是其会计郑昕将款汇给孙永磊、乔华。
经质证，被告杨敬秀、侯珍华对原告富宝康公司提交证据的质证意见：对证据1，一是合同的真实性有异议，该合同是编造的，当初被告单方签署房屋买卖合同时，仅有杨敬秀的签名及侯珍华的签名，建筑面积211.94平方米、借款本金125万、及合同第二条成交价125万元及大写都是当初填写的，其他所有手写字体内容均是原告富宝康公司后填加的，因此原告富宝康公司想证明房屋买卖已经完成是不成立的，被告杨敬秀、侯珍华也没有让原告富宝康公司把款打入第三人中豪达公司。二是合同第一条打印字体内容不是事实，被告杨敬秀、侯珍华从未在齐鲁青岛分行进行贷款；对证据2，该复印件因没有原件，被告杨敬秀、侯珍华认为不具有证据效力，不予质证；对证据3，对收据真实性有异议，其收款日期也是对方事后填写的，进行编造，对齐鲁青岛分行支付回单质证意见是对真实性无法确认，付款人孙永磊系第三人中豪达公司的股东，其本人又将款汇入自己的公司，在（2014）即民初字第1676号案中原告富宝康公司否认第三人中豪达公司和孙永磊存在任何法律关系，但在本案中孙永磊的汇款又成为了原告富宝康公司向被告杨敬秀、侯珍华支付房款的证据，希望原告富宝康公司予以解释；对证据4有异议，理由：认为如果是原告富宝康公司和被告杨敬秀、侯珍华的房屋买卖，完全可以直接将款支付，其向孙永磊、乔华打款的行为根本无法证实该笔款项就是房屋买卖款。
第三人中豪达公司对原告富宝康公司提交的证据质证意见：对证据1系原告富宝康公司和被告杨敬秀、侯珍华之间的买卖合同，对真实性不清楚，对于涉及第三人中豪达公司的内容解释一下，包含涉案房屋在内的共7户，这7户均以第三人中豪达公司的名义作为平台向齐鲁银行贷款，这7户包含本案被告杨敬秀、侯珍华是以房屋作为抵押，贷款金额是2000万元，当时第三人中豪达公司提供1000万元的保证金，贷款于12月份到期，到期后银行催的很急，如还不上，7户抵押的房屋及第三人中豪达公司提供的1000万元保证金银行就会抵顶，因此第三人中豪达公司多次与抵押房主联系，后来通过孙永磊将贷款汇入第三人中豪达公司账户，第三人中豪达公司将2000万元还清。虽然手续没办理，但款确实已还清，银行随时可以办理解押手续。至于这7户抵押的房主是如何凑的款第三人中豪达公司不清楚；对证据2真实性无异议，但房屋确实办过抵押；对证据3中银行转账凭证是真实的，是通过孙永磊转到第三人中豪达公司账户的，第三人中豪达公司也收到过这笔款，第三人中豪达公司随即转入银行。对证据3中收据与第三人中豪达公司无关，是原告富宝康公司和被告杨敬秀、侯珍华之间的事情；对证据4无异议。
第三人中豪公司对原告富宝康公司提交的证据质证意见：对原告富宝康公司提交的房屋买卖合同真实性无异议，证明原富宝康公司和被告杨敬秀、侯珍华之间就涉案房屋的买卖关系。对房屋所有权证无异议。对银行转账凭证及收款收据真实性无异议，说明了原告已经履行了涉案房屋买卖的付款义务；对证据4无异议，对证明事项也无异议。
第三人齐鲁青岛分行对原告富宝康公司提交的证据质证意见：对原告富宝康公司提交的证据1至证据3，因银行没有参与房屋买卖过程，不知情。对真实性及证明事项没有意见；对证据4第三人齐鲁青岛分行不了解这个情况，与第三人齐鲁青岛分行无关。
被告杨敬秀、侯珍华提交证据：
1、第一组证据：被告杨敬秀、侯珍华自己签署的空白买卖合同复印件一份，无对方姓名，时间为2013年12月6日。收据复印件一张，款额125万元，但无收款日期，均证明：一、青岛中豪达汽车销售有限公司与李学勇担任法人的东颐锦禾有限公司双方有互相合作担保关系，东颐锦禾公司在农业银行的担保到期后，希望青岛中豪达汽车销售有限公司继续为东颐锦禾的贷款提供担保，青岛中豪达汽车销售有限公司就要求被告杨敬秀、侯珍华为其在齐鲁银行的承兑汇票续作提供抵押担保，涉案的房屋都是为青岛中豪达汽车销售有限公司在齐鲁银行进行承兑汇票的续作提供担保，青岛中豪达汽车销售有限公司为东颐锦禾公司在农业银行的担保在先，青岛中豪达汽车销售有限公司担心被告杨敬秀、侯珍华到期不再为其作抵押担保，所以要求被告杨敬秀、侯珍华签署了本套房屋的买卖合同，并附有收据。二、被告杨敬秀、侯珍华填加的合同是空白合同，原告富宝康公司提交的合同是编造的。三、买卖合同不是双方真实意思表示。四、被告杨敬秀、侯珍华与原告富宝康公司不存在任何法律关系；
2、第二组证据：承诺函一份，该承诺函是由青岛中豪达汽车销售有限公司财务总监乔华向被告杨敬秀、侯珍华出具，签署时间是2013年12月6日，也就是当时签署空白合同的同一时间，证明被告杨敬秀、侯珍华签署空白房屋买卖合同的目的是为了确保被告杨敬秀、侯珍华为青岛中豪达汽车销售有限公司在齐鲁青岛分行承兑汇票续作提供房屋抵押担保，证明作为青岛中豪达汽车销售有限公司财务总监的乔华在2013年12月6日作出承诺，该承兑汇票续作完成或银行不同意承兑续作后双方签署的空白合同自动作废。因为银行不同意青岛中豪达汽车销售有限公司承兑续作，故2013年12月6日被告杨敬秀、侯珍华签署的空白合同已经作废，并退还被告杨敬秀、侯珍华，但没有退还，不知何原因到了原告手中。
经质证，原告富宝康公司对被告杨敬秀、侯珍华提交证据的质证意见：对证据1，均系复印件，不予质证，买卖合同系复印件，不予质证，同时补充一点买卖合同在签订过程中有些事项及内容都是双方协商完成的，有些事项是被告填写，有些事项是原告填，至于被告杨敬秀、侯珍华提交的复印件是如何形成的，不清楚；对证据2承诺书，乔华不是原告富宝康公司公司的工作人员，因此乔华代表不了原告富宝康公司出具承诺函，根据承诺函的意思，房屋过户没有办理，同时原告富宝康公司帮助被告杨敬秀、侯珍华偿还银行贷款的款项，被告杨敬秀、侯珍华也没有偿还，因此刚才被告杨敬秀、侯珍华陈述承诺函证明事项是不成立的。
第三人中豪达公司对被告杨敬秀、侯珍华提交证据的质证意见：对证据1与第三人中豪达公司无关，被告杨敬秀、侯珍华的证明事项是不符合常理的。对证据1中的收据复印件与第三人无关；对证据2，乔华不是第三人中豪达公司处的工作人员，这笔贷款结束后，有名自称乔华的人到第三人中豪达公司要中介费，第三人中豪达公司答复称与第三人中豪达公司无关。
第三人中豪公司对被告杨敬秀、侯珍华提交证据的质证意见：对被告提交的房屋买卖合同及收据复印件因为被告在庭审时提交的均为复印件，对真实性不予认可，第三人中豪公司认为应当以原告富宝康公司提交的房屋买卖合同为准，对被告杨敬秀、侯珍华所要证明的事项也不认可；对证据2承诺函的真实性无异议，该函恰恰证明了原告富宝康公司和被告杨敬秀、侯珍华之间存在房屋买卖合同关系。
第三人齐鲁青岛分行对被告杨敬秀、侯珍华提交证据的质证意见：对被告杨敬秀、侯珍华提交的证据因银行没有参与房屋买卖过程，不知情。对真实性及证明事项没有意见。
第三人中豪公司提交证据：
1、银行承兑汇票存根二份，证明：2013年6月6日，被告借用中豪达信誉以承兑汇票形式向银行借款2000万；
2、结算业务收费凭证汇单二份，证明：2013年6月6日，第三人中豪达公司贷出承况汇票共花费手续费10400.6元；
3、第三人富航公司收中豪公司承兑汇票收款收据二份，证明：2013年6月6日，第三人富航公司收到以第三人中豪达名义贷出的2000万承兑汇票，以及由此产生的手续费10400.6元。并出具了对应款项的二份借款收据；
4、网上银行行里转账汇款凭证二份，证明：2013年12月6日，第三人中豪公司通过网银转账向第三人中豪达公司分别转入2个450万，1个100万元，共计1000万，用于还清第三人中豪达到期承兑。
原告富宝康公司的质证意见：对证据真实性无异议。但他们之间如何办理的过程不清楚。
被告杨敬秀、侯珍华对第三人中豪公司提交证据的质证意见：对证据1真实性无法确认，对证明事实有异议，通过证据1无法证明是被告杨敬秀、侯珍华向银行借款；对证据2真实性无异议，对证明的事实有异议，该证据恰好印证了对方的财务人员乔华于2013年12月6日出具的承诺函所确认的事实，在该承诺函中清偿该笔业务的费用及利息，房屋买卖合同就自动作废。正好第三人齐鲁青岛分行所作的陈述2013年12月的续作申请没有批准，与承诺函相互印证；对证据3无异议；对证据4真实性无异议，但认为与本案无关。
第三人中豪达公司：对证据无异议。
第三人齐鲁青岛分行：对真实性无异议，二张银行承兑汇票存根是第三人中豪达公司在第三人齐鲁青岛分行办理的业务，其他的凭证与第三人齐鲁青岛分行没有业务关系。
本院依法从齐鲁青岛分行、工商局调取的第三人办理2000万元承兑手续及工商登记材料。
原告富宝康公司的质证意见：1、对第三人中豪达公司的工商登记材料真实性无异议，对二份银行承兑汇票真实性也没有异议，但原告富宝康公司对该银行承兑汇票的情况不清楚，对所有的齐鲁青岛分行的相关手续材料真实性无异议，但是原告富宝康公司对于上述贷款手续的形成不清楚，不便发表质证意见。2、原告富宝康公司在与被告杨敬秀、侯珍华签订房屋买卖合同时，抵押贷款已还清，银行已经实际丧失了抵押权，签订房屋买卖合同时不影响房屋的交易。
被告杨敬秀、侯珍华的质证意见：1、对工商登记材料真实性无异议，该公司登记材料中原告富宝康公司所主张的打款人孙永磊本身就是第三人中豪达公司的股东。2、在变更申请登记事项被授权人签字一栏中有乔华的签字，在变更登记申请书一栏中被委托人签字也是由乔华签署，在第二次庭审过程中，原告富宝康公司与第三人均称不认识乔华显然与事实不符，对银行承兑汇票及齐鲁青岛分行所有的贷款手续真实性均无异议，被告杨敬秀、侯珍华认为该承兑汇票及所有的贷款手续均由第三人中豪达公司办理，说明其2000万元的承兑均是由第三人中豪达公司使用，与被告杨敬秀、侯珍华没有任何关系。
第三人中豪达公司的质证意见：对于工商登记材料真实性无异议，说明二点：1、并不因为孙永磊是公司的股东，一切行为都能代表公司。2、作为乔华签字问题，乔华只是一名被委托人，材料日期是2004年12月份，距今有10年的时间，比如代理人是公司的委托人，但并不表明代理人是公司的人，对二份银行承兑汇票真实性没有异议，对贷款手续材料也没有异议，说明一：本案贷款人被告杨敬秀、侯珍华是以自己的房产为抵押担保，并不是以被告杨敬秀、侯珍华所说的与他们无关，说明二：2000万元的承兑汇票最终的流向是青岛富航置业有限公司，也就是蓝春燕自己控股。
第三人中豪公司的质证意见：对工商登记材料及相关贷款手续无异议。
第三人齐鲁青岛分行的质证意见：对于法院调取的工商登记材料没有异议，对贷款手续材料，因系复印件不认可，对盖章的银行承兑汇票复印件是在2012年年底在我行办的业务，我行还在2013年6月份办过一笔2000万的承兑汇票，现在的材料没有2013年的。
根据对原告富宝康公司和被告杨敬秀、侯珍华及第三人中豪公司提交证据的质证，结合各方当事人的陈述，本院认为：原告提交的证据1、证据2、证据3中的收款收据和被告提交的证据2及第三人中豪公司提交的证据1、证据2、证据3、证据4的真实性予以确认；对原告提交证据3中的银行转账的凭证和证据4，与本案无关联性，本院不予采信；对被告提交的证据1，因系复印件本院不予采信。
经对原、被告提交证据的质证和确认，结合原、被告及第三人的陈述，本院确认如下事实：
2012年8月10日，第三人中豪公司以第三人中豪达公司之名向第三人齐鲁青岛分行提出申请贷款2000万元。
2012年11月28日，第三人中豪达公司与第三人齐鲁青岛分行订立了合同编号为2012年齐鲁银青分法授字第0170号《法人综合授信合同》，约定：经第三人中豪达公司申请，第三人齐鲁青岛分行同意向第三人中豪达公司提供可供循环使用的授信额度，因第三人齐鲁青岛分行给予第三人中豪达公司授信的最高债权额为17787970元，双方一致同意，第三人中豪达公司向第三人齐鲁青岛分行申请的授信额度为最高债权额的60%；本合同项下授信额度有效期间自2012年11月28日起至2013年11月28日止，第三人中豪达公司在授信额度有效期间内提出使用授信额度的申请。
2012年11月28日，第三人齐鲁青岛分行（抵押权人）与蓝春燕（抵押人）及财产共有人李学勇订立了合同编号为2012年齐鲁银青分法授字第0170-1号《法人综合授信合同最高额抵押合同》，约定：本合同担保的最高债权额为人民币7831730元；在主合同约定的综合授信额度有限期间（自2012年11月28日起至2013年11月28日止）和授信额度内，债务人可申请循环使用授信额度；在主合同约定的授信额度有效期间和授信额度内，抵押权人办理具体授信业务时无须逐笔办理担保手续抵押人同意以财产：房屋所有权证号为即房私转字第203940号、即房私转字第203941号、即房私转字第205662号的房屋设定抵押，抵押财产暂作价人民币7831730元；抵押人应当在2012年12月10日之前办理完毕抵押登记手续，抵押登记费用由债务人承担，抵押人在办理完毕抵押登记后，必须将本合同项下抵押物的他项权属证书交抵押权人执管。
2012年11月28日，第三人齐鲁青岛分行（抵押权人）与李学勇（抵押人）及财产共有人蓝春燕订立了合同编号为2012年齐鲁银青分法授字第0170-2号《法人综合授信合同最高额抵押合同》，约定：本合同担保的最高债权额为人民币2540810元；在主合同约定的综合授信额度有限期间（自2012年11月28日起至2013年11月28日止）和授信额度内，债务人可申请循环使用授信额度；在主合同约定的授信额度有效期间和授信额度内，抵押权人办理具体授信业务时无须逐笔办理担保手续抵押人同意以财产：房屋所有权证号为即房私转字第215278号的房屋设定抵押，抵押财产暂作价人民币2540810元；抵押人应当在2012年12月10日之前办理完毕抵押登记手续，抵押登记费用用债务人承担，抵押人在办理完毕抵押登记后，必须将本合同项下抵押物的他项权属证书交抵押权人执管。
2012年11月28日，第三人齐鲁青岛分行（抵押权人）与蓝仁成（抵押人）及财产共有人黄桂莲订立了合同编号为2012年齐鲁银青分法授字第0170-3号《法人综合授信合同最高额抵押合同》，约定：本合同担保的最高债权额为人民币2540810元；在主合同约定的综合授信额度有限期间（自2012年11月28日起至2013年11月28日止）和授信额度内，债务人可申请循环使用授信额度；在主合同约定的授信额度有效期间和授信额度内，抵押权人办理具体授信业务时无须逐笔办理担保手续抵押人同意以财产：房屋所有权证号为即房私转字第215280号的房屋设定抵押，抵押财产暂作价人民币2540810元；抵押人应当在2012年12月10日之前办理完毕抵押登记手续，抵押登记费用用债务人承担，抵押人在办理完毕抵押登记后，必须将本合同项下抵押物的他项权属证书交抵押权人执管。
2012年11月28日，第三人齐鲁青岛分行（抵押权人）与兰永证（抵押人）及财产共有人黄振华订立了合同编号为2012年齐鲁银青分法授字第0170-4号《法人综合授信合同最高额抵押合同》，约定：本合同担保的最高债权额为人民币2437310元；在主合同约定的综合授信额度有限期间（自2012年11月28日起至2013年11月28日止）和授信额度内，债务人可申请循环使用授信额度；在主合同约定的授信额度有效期间和授信额度内，抵押权人办理具体授信业务时无须逐笔办理担保手续抵押人同意以财产：房屋所有权证号为即房私转字第215279号的房屋设定抵押，抵押财产暂作价人民币2437310元；抵押人应当在2012年12月10日之前办理完毕抵押登记手续，抵押登记费用用债务人承担，抵押人在办理完毕抵押登记后，必须将本合同项下抵押物的他项权属证书交抵押权人执管。
2012年11月28日，第三人齐鲁青岛分行（抵押权人）与本案被告杨敬秀（抵押人）及本案被告财产共有人侯珍华订立了合同编号为2012年齐鲁银青分法授字第0170-5号《法人综合授信合同最高额抵押合同》，约定：本合同担保的最高债权额为人民币2437310元；在主合同约定的综合授信额度有限期间（自2012年11月28日起至2013年11月28日止）和授信额度内，债务人可申请循环使用授信额度；在主合同约定的授信额度有效期间和授信额度内，抵押权人办理具体授信业务时无须逐笔办理担保手续抵押人同意以财产：房屋所有权证号为即房私转字第215281号的房屋设定抵押，抵押财产暂作价人民币2437310元；抵押人应当在2012年12月10日之前办理完毕抵押登记手续，抵押登记费用用债务人承担，抵押人在办理完毕抵押登记后，必须将本合同项下抵押物的他项权属证书交抵押权人执管。
2012年12月4日，第三人中豪达公司与第三人齐鲁青岛分行订立了合同编号为2012年齐鲁银青分承兑字第0596号《银行承兑汇票承兑协议》，约定了第三人齐鲁青岛分行为第三人中豪达公司承兑了银行承兑汇票，金额合计为2000万元，出票日为2012年12月4日，到期日为2013年6月4日；第三人中豪达公司应在第三人齐鲁青岛分行开立保证金账户，并按汇票金额的50%存入保证金，金额为人民币1000万元，以担保第三人中豪达公司于承兑汇票到期前交存票款。
2012年12月5日，第三人富航公司收到了上述第三人中豪公司以第三人中豪达公司的名义向第三人齐鲁青岛分行办理的出票日为2012年12月4日银行承兑汇票二张，并向第三人中豪公司出具了收款收据。同时第三人富航公司向第三人中豪公司出具了收到借款10403元的收款收据。
2013年6月4日，第三人中豪达公司将银行承兑汇票金额为2000万元（其中1000万元为承兑保证金）偿付第三人齐鲁青岛分行。
2013年6月6日，第三人中豪公司再次以第三人中豪达公司的名义向第三人齐鲁青岛分行申请贷款。
2013年6月6日，第三人中豪达公司再次与第三人齐鲁青岛分行订立了合同编号为2013年齐鲁银青分承兑字第0218号《银行承兑汇票承兑协议》，第三人齐鲁青岛分行再次为第三人中豪达公司承兑的银行承兑汇票金额合计为2000万元，出票日为2013年6月6日，到期日为2013年12月6日；第三人中豪达公司应在第三人齐鲁青岛分行开立保证金账户，并按汇票金额的50%存入保证金，金额为人民币1000万元，以担保第三人中豪达公司于承兑汇票到期前交存票款。
2013年6月6日，第三人富航公司收到了上述第三人中豪公司以第三人中豪达公司的名义向第三人齐鲁青岛分行办理的出票日为2013年6月6日银行承兑汇票二张，并向第三人中豪公司出具了收款收据。同时第三人富航公司向第三人中豪公司出具了收到银行承兑手续费10400.6元的收款收据。
2013年12月6日，第三人中豪公司通过网上银行行内转账的形式分三笔转给第三人中豪达公司款额1000万元。
2013年12月6日，第三人中豪达公司将银行承兑汇票金额为2000万元（其中1000万元为承兑保证金）偿付第三人齐鲁青岛分行。
2013年12月6日，第三人中豪公司将银行承兑汇票款还清后，第三人中豪达公司第三次提出书面申请续作，未被第三人齐鲁青岛分行批准。
2013年12月6日，第三人中豪公司以原告富宝康公司之名作为乙方和被告杨敬秀、侯珍华作为甲方订立了合同编号为YHX20131206-6号的《房屋买卖合同》，被告杨敬秀、侯珍华将房屋所有权证号为即房私转字第215281号的涉案房屋卖与原告富宝康公司。被告杨敬秀、侯珍华在合同尾部甲方处签名并捺印，原告在合同尾部乙方处加盖公章及法定代表人私章。
2013年12月6日，第三人中豪公司财务人员乔华向被告出具了承诺函，内容为：“今本人承诺青岛中豪达汽车销售有限公司2013年12月在齐鲁银行办理的人民币贰仟万元银行承兑汇票续作完成后，且出卖方于2013年12月16日前偿清涉及此笔业务的各项利息及费用（约不超过人民币玖拾万元整）后，2013年12月6日所签订的编号为YHX20131206-1号、YHX20131206-2号、YHX20131206-3号、YHX20131206-4号、YHX20131206-5、号YHX20131206-6号、YHX20131206-7号的房屋买卖合同自动作废并将原合同退还出卖方，如出卖方不能按时偿清涉及此笔业务的各项利息及费用，原签订的房屋买卖合同继续有效。承诺人：乔华。时间：2013年12月6日”。
2013年12月9日，被告杨敬秀向原告出具了收据，该收据内容为：“今根据编号为YHX20131206-6号的房屋买卖合同有关条款收到房屋交易款125万元整（大写壹佰贰拾伍万元正）。收款人签字：杨敬秀。收款日期：2013年12月9日”。
被告杨敬秀、侯珍华等设定抵押的七处房屋尚未涤除抵押。
被告杨敬秀、侯珍华系夫妻关系。
本院认为，根据查明的事实，第三人富航公司委托第三人中豪公司以第三人中豪达公司的名义向第三人齐鲁青岛分行申请贷款，第三人中豪公司为第三人富航公司办理了银行承兑汇票，金额为2000万元，有第三人富航公司出具的收款收据为证。且本案被告杨敬秀、侯珍华等用房屋七处作最高额抵押，评估价值为17787970元，按照最高债权额的60%计，承兑额度为1000万元，其余1000万元为承兑保证金。在第三人中豪公司第二次为第三人富航公司办理的银行承兑汇票到期后，第三人富航公司未将用七处房屋作最高额抵押额度为1000万元的银行承兑汇票款偿付第三人齐鲁青岛分行，而是第三人中豪公司将用七处房屋作最高额抵押额度为1000万元的银行承兑汇票款通过第三人中豪达公司偿付了第三人齐鲁青岛分行。鉴于此，本案被告杨敬秀、侯珍华等用作最高额抵押的涉案房屋与本案原告富宝康公司订立了《房屋买卖合同》，并用其评估值的60%计款，以抵顶第三人中豪公司为第三人富航公司偿付的银行承兑汇票款，未违背法律、法规规定。
再，从第三人中豪公司财务人员乔华向被告杨敬秀、侯珍华出具的承诺函中可看出：如在2013年12月6日将第二次办理的银行承兑汇票款还清后，并在2013年12月第三次办理银行承兑汇票续作完成后，卖方于2013年12月16日前偿清涉及此笔业务的各项利息及费用，涉案房屋买卖合同自动作废并将原合同退还出卖方，如出卖方不能按时偿清涉及此笔业务的各项利息及费用，原签订的房屋买卖合同继续有效。根据查明的事实，第三人中豪公司在第三人富航公司未偿付第二次银行承兑汇票款时，第三人中豪公司将第二次银行承兑汇票款还清，并第三次提出书面申请续作，未被第三人齐鲁青岛分行批准。由此说明本案被告杨敬秀、侯珍华就本案的涉案房屋与本案原告订立了房屋买卖合同继续有效。
综上，第三人富航公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为自己放弃质证和抗辩的权利，应承担对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告青岛富宝康饲料有限公司与被告杨敬秀、被告侯珍华于2013年12月6日订立的合同编号为YHX20131206-6号的《房屋买卖合同》有效；
二、被告杨敬秀、被告侯珍华于本判决生效后三十日内协助原告青岛富宝康饲料有限公司办理房屋所有权证号为即房私转字第215281号项下的房屋过户变更登记手续。
案件受理费100元（原告预缴），由被告杨敬秀、侯珍华负担；诉讼保全费5000元（原告预缴），由被告杨敬秀、侯珍华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 兰振福
审 判 员 刘平平
人民陪审员 王文萃
二〇一五年一月十九日
书 记 员 张 丽
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”
2、《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
3、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”