辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终391号
上诉人(原审原告)：隋文福，男，1963年9月30日生，满族，住庄河市。
委托诉讼代理人：乔万学，辽宁瑾宸律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：孙庆明，男，1974年5月12日生，汉族，住庄河市。
委托诉讼代理人：王梅，辽宁圣法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘曙伟，辽宁圣法律师事务所律师。
原审被告：孙家文，男，1943年5月18日生，汉族，住庄河市。
上诉人隋文福因与被上诉人孙庆明、原审被告孙家文物权纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2017）辽0283民初3593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
隋文福上诉请求：撤销一审判决，改判支持隋文福的诉讼请求或发回重审；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：”宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：”农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”该规定未明令禁止宅基地转让，而是规定出卖房屋后不得再申请宅基地。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：”改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定：”已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”从该规定可知，宅基地使用权是可以转让的。上诉人与被上诉人属于同一集体组织成员，宅基地转让不违反法律、法规的强制性规定。2.上诉人建房居住至今长达17年时间，被上诉人一直未对上诉人在宅基地上建房、居住的行为提出异议。上诉人一审提供的村委会证明、证人证言、房权证等证据，足以证明被上诉人对《房宅基地转让契约书》的签订是知情的。《房宅基地转让契约书》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。3.村委会证明案涉房屋由上诉人建造，被上诉人也表示案涉房屋不是其建造。宅基地是上诉人合法取得，房子是上诉人合法建造，案涉房屋依法进行了登记，只是因为宅基地使用权人未变更，导致案涉房屋登记在被上诉人名下。上诉人要求确认案涉房屋归上诉人所有有事实和法律依据。一审法院对《房宅基地转让契约书》的效力不予认定，对上诉人提交的证据未作评判，属事实认定不清。4.《房宅基地转让契约书》合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行相应义务。被上诉人缺乏诚信，拒绝协助办理宅基地变更手续，导致案涉房屋登记在其名下，损害了上诉人的合法权益，被上诉人有义务采取补救措施。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依据上述规定，上诉人要求被上诉人协助办理案涉房屋过户手续的请求有事实和法律依据。5.《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定：”土地所有权和使用权争议由当事人协商解决，协商不成的由人民政府处理。”该规定中的争议是指当事人宅基地使用证存在界限不明确或界限重合或双方均无宅基地使用证的情况，而本案不存在宅基地权属不清情形，而是对宅基地转让合同效力的认定，本案应属人民法院管辖。6.本案的法律关系是宅基地转让合同纠纷，如一审法院认为上诉人的诉讼请求不当或主张的法律关系与法院查明的事实不符，应当依法释明。一审法院在没有释明的情况下驳回上诉人的诉讼请求于法无据。
孙庆明辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实和适用法律正确。1.案涉《房宅基地转让契约书》不是被上诉人签署，被上诉人对该契约书不知情，也没有收到宅基地使用权转让款项，故而没有义务履行该契约。上诉人无权获得被上诉人名下的宅基地使用权。根据《房宅基地转让契约书》的内容，孙家文没有将案涉宅基地使用权转让给上诉人，双方约定的款项是宅基地上已经存在的基础人工费和材料费，不是宅基地使用权转让款。宅基地使用权人是被上诉人，孙家文无权处置该宅基地使用权，被上诉人也没有授权或者事后追认案涉宅基地的转让行为。因此，上诉人称”《房宅基地转让契约书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受到法律保护”是错误的。2.上诉人无法证明案涉房屋是其所建，房屋登记等相关手续均不是上诉人的名字，上诉人无权主张房屋所有权及要求被上诉人配合其更名。上诉人称是其自己将案涉房屋登记在被上诉人名下的，被上诉人在此过程中没有过错。上诉人虽提供了村委会的证明和证人证言，但无法证明上诉人是案涉房屋的所有者。依照相关法律规定，不动产登记薄是物权确定的依据，上诉人提供的证据效力低于不动产登记簿，上诉人也无足够证据证明登记簿登记错误。3.上诉人以《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，要求被上诉人承担继续履行的义务，与被上诉人的诉讼请求不符。被上诉人诉请的是物权纠纷而非合同纠纷，案涉房屋不是《房宅基地转让契约书》的转让标的，被上诉人无权依据该契约书要求被上诉人履行房屋过户义务。本案为物权纠纷，上诉人明知孙家文不是所有权人，且没有支付合理价格和将标的物登记在其名下，故上诉人不能依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定取得案涉土地使用权和房屋所有权。
孙家文二审没有到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
隋文福向一审法院起诉请求：1.判令登记在被告孙庆明名下，位于庄河市兰店乡鲍码村一屯，产权证号为庄字第XXXX号房屋归原告所有；2.依法判令二被告协助办理上述房屋产权变更登记。
一审法院认定事实：原告于诉讼中举证了2001年2月9日的《房宅基地转让契约书》，内容为：今有孙加（家）文情愿将自己的房宅基地转让隋文福名下。孙加（家）文建基础所有人工、材料费用贰万元整由隋文福付给孙加（家）文，当面一次付清。孙加（家）文支付的余额房押金归隋文福名下。宅基地上的双基人工材料费，由隋文福负责，恐后无凭，立字为据。其上在宅基地原有人处有孙加文签名字样及手印印某、宅基地取得人处有隋文福签名字样及手印印某，中证人处有李某签名字样及手印印某、孙某签名字样及手印印某、孙家富签名字样及手印印某。原告称该契约书是原告与被告孙家文间签订的，孙庆明虽未签字但在场。被告孙庆明对该契约书真实性有异议，认为该契约书是原告与孙家文间签订的，与孙庆明没有关系。
诉讼中，原告提供2016年12月15日《证明》一份，内容为：隋文福，男，系庄河市兰店乡鲍码村第一村民组村民，隋文福于2001年2月9日在鲍码村第一村民组村民孙庆明的父亲孙加文手中转让孙庆明的宅基地，隋文福得到宅基地后当年就投资建起瓦房四间，均房子系隋文福所有并一直居住。房子建起来以后，隋文福需要办理房照，隋文福要求孙加文、孙庆明父子俩到公证处办理过户手续，经隋文福和鲍码村村委会的同志多次找过孙加文、孙庆明办理过户手续，孙庆明因在外地工作都以工作忙的理由至今没有办理过户手续。情况属实，特此证明。其上加盖庄河市兰店乡人民政府及庄河市兰店乡鲍码村民委员会公章，及王玉俊、韩太章签字。被告孙庆明对该证明真实性有异议，但不申请司法鉴定。
原告申请李某出庭作证，证人陈述：10多年前，原告与被告孙家文间买的建房基地，上面没有房屋，只有一块地，上面有地基，大概有回填土，双方之前已经商量好了，需要证人去写个契约，在原告的老房子处写的，当时在场人有孙某、孙家富（都是经办人）、孙家文，不长时间孙庆明过来了，把建房申请表送过来了，当时看到孙庆明不怎么高兴，呆了不长时间就走了。契约书中的字都是证人书写的，画押是他们本人画押的。在书写契约的过程中孙庆明不在场，该宅基地上的房屋是原告建的。原告是证人弟弟的连襟，证人与孙家文是不远的舅舅。
另查，争议房屋产权证为：房权证庄字第XX**号，房屋所有权人为孙庆明，房屋坐落：庄河市兰店乡鲍码村一屯，登记时间：2009-8-3。原告称案涉房屋是其购买被告孙庆明宅基地后自己建造的，房照当时由原告办理的，因为宅基地审批表在孙庆明名下，所以将房屋办理到孙庆明名下，当时村委会及不动产登记局工作人员跟原告说先办到孙庆明名下，再变到原告名下。
一审法院认为，原告诉请确认案涉房屋归其所有，现案涉房屋已经登记在被告孙庆明名下，原告亦未提供其名头的合法申建审批手续，故原告要求确认案涉房屋归原告所有，没有事实和法律依据，不予支持。被告孙庆明陈述原宅基地是其名头，在该宅基地上如何建成了房屋及又如何将产权登记在其名下其并不知情，又根据原告陈述案涉房屋是由原告建造的，并由原告将案涉房屋产权登记在被告孙庆明名下，且二被告与原告就案涉房屋并未达成过买卖等相关协议，由此二被告既非房屋的建造者，亦非房屋的出售者，其无义务协助原告办理案涉房屋的过户手续。故原告要求二被告协助办理案涉房屋的过户手续，无事实和法律依据，不予准许。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，一审法院作出判决：驳回原告隋文福的诉讼请求。案件受理费300元，由原告隋文福承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，隋文福提供的2001年2月9日的《房宅基地转让契约书》，宅基地原有人处有”孙加文”签名字样及手印，中证人处有”李某”和”孙某”签名字样及手印。孙家文在一审、二审均无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对该《房宅基地转让契约书》质证的诉讼权利。《房宅基地转让契约书》载明的中证人李某一审中出庭作证，该契约书是在隋文福的老房子处写的，当时孙某、孙家福、孙家文在场，孙庆明随后把建房申请表送去后不久就走了，契约书由李某书写，手印是由各自本人画押，书写契约过程中孙庆明不在场。孙庆明虽对该契约书的真实性提出异议，认为该契约书系隋文福与孙家文之间签订的，与其无关，但并无相反证据推翻李某的证人证言，故对2001年2月9日的《房宅基地转让契约书》的真实性，本院予以确认。从隋文福的身份证信息来看，《房宅基地转让契约书》订立时，隋文福系案涉宅基地所在的庄河市兰店乡鲍码村的集体经济组织成员，其是可受让孙庆明的宅基地的适格主体。根据庄河市兰店乡人民政府及庄河市兰店乡鲍码村村民委员会出具的《证明》中载明”隋文福与鲍码村村委会的同志多次找孙家文、孙庆明办理过户手续”的内容可知，鲍码村村民委员会知晓且认可案涉宅基地的转让以及隋文福其后在受让的宅基地上建房的事实。孙庆明作为该宅基地的使用权人，根据李某的证人证言可知，书写契约时孙庆明虽不在场，但其在契约签署过程中到现场送过建房申请表，并且结合从契约签署之日至隋文福提起本案诉讼，孙庆明并无证据证实其对案涉宅基地的转让提出异议，应当认定孙庆明对其父亲孙家文代其签署《房宅基地转让契约书》不仅知情且认可，《房宅基地转让契约书》对孙庆明应当具有约束力。关于孙庆明提出隋文福未按《房宅基地转让契约书》的约定向其支付宅基地转让款的观点，本院认为，《房宅基地转让契约书》虽无宅基地转让费的字样，但根据该契约内容可知，转让标的为房宅基地。并且，证人李某的证言显示，该宅基地转让时地上没有房屋，但有回填土。据此分析，该契约中约定的”孙加（家）文建基础所有人工、材料费用贰万元整由隋文福付给孙加（家）文，当面一次付清”，应系双方有关宅基地及上面回填土转让对价的约定。隋文福虽不能提供其向孙家文支付该转让对价2万元的凭证，但结合契约中”当面一次性付清”的内容表述，以及案涉宅基地和地上房屋由隋文福占有使用，而孙家文或孙庆明从未对该契约所涉的2万元款项主张过权利来分析，隋文福在签署《房宅基地转让契约书》当时付清转让款2万元具有高度可能性，应当认定隋文福已经向孙家文履行了2万元的付款义务。孙庆明的该节观点，本院不予采纳。案涉《房宅基地转让契约书》系双方真实意思表示，隋文福在案涉宅基地上新建房屋，宅基地的使用用途并未改变，没有损害集体的公共利益，没有违反相关的法律法规，不存在相关法律规定的合同无效情形，应当认定有效。孙庆明作为案涉宅基地登记的使用权人，根据上文分析，其父亲签署的《房宅基地转让契约书》对其具有约束力。在双方未作特别约定的情况下，孙庆明协助宅基地受让人隋文福办理案涉宅基地的使用权变更登记，是买卖合同中出卖人应向买受人履行的转移标的物所有权义务中理应包含的协助办理转移标的物产权变更登记手续的附随义务。至于孙庆明提出隋文福无法证明案涉房屋由其所建，案涉房屋不是《房宅基地转让契约书》约定的转让标的，隋文福无权要求孙庆明协助办理房屋产权变更登记一节，本院认为，孙庆明表示其对房屋的建造者是谁以及如何建造不清楚，而案涉宅基地所在的庄河市兰店乡鲍码村村民委员会，与庄河市兰店乡人民政府共同出具《证明》，载明”隋文福于2001年2月9日在鲍码村第一村民组村民孙庆明的父亲孙加（家）文手中转让孙庆明的宅基地，隋文福得到宅基地后当年就投资建起瓦房四间”。孙庆明虽不认可，但无相反证据否定上述《证明》的真实性及内容，且又无证据证明案外人对案涉房屋主张过权利，故孙庆明的该节观点，依据不足，本院不予采纳。《房宅基地转让契约书》约定转让的标的确是宅基地，案涉房屋系在隋文福受让宅基地后自行建造，但因宅基地使用权未办理变更登记而将该宅基地上建造的房屋办理登记至宅基地原使用权人孙庆明名下。在此情况下，孙庆明协助宅基地买受人隋文福办理宅基地上房屋的变更登记手续，符合我国”房地一体”的房地产管理原则，本院予以支持。关于孙家文应否协助隋文福办理案涉房屋的过户手续，隋文福一审庭审中明确表示只要求孙庆明配合办理产权过户手续，属其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。
关于隋文福要求确认案涉房屋归其所有的上诉观点，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋尚未变更登记至隋文福名下，隋文福要求确认案涉房屋归其所有，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，隋文福的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销辽宁省庄河市人民法院（2017）辽0283民初3593号民事判决；
二、孙庆明于本判决发生法律效力之日起十五日内协助隋文福办理位于庄河市兰店乡鲍码村一屯、房权证庄字第XX**号房屋的产权变更登记手续；
三、驳回隋文福的其他诉讼请求。
一审案件受理费300元，由隋文福负担150元，孙庆明负担150元。二审案件受理费300元，由隋文福负担150元，孙庆明负担150元。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 刘冬艳
审判员 刘丽媛
二〇一八年三月十六日
书记员 董 芳
附相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。