江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终2912号
上诉人（原审原告）：苏州市财鑫汽车销售有限公司，住所地苏州市南环西路208号。
法定代表人：周辛平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖国兴，上海普世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙德通，上海普世律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：苏州丰茂科技有限公司，住所地苏州市吴中区经济开发区河东工业园东进路269号。
法定代表人：谭瑞贞，�公司董事长。
委托诉讼代理人：郑媛，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯璐，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
上诉人苏州市财鑫汽车销售有限公司（以下简称财鑫公司）、苏州丰茂科技有限公司（以下简称丰茂公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2013）园民初字第1339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
财鑫公司的上诉请求：撤销一审判决，改判支持财鑫公司的诉讼请求，诉讼费由丰茂公司承担。事实和理由：1、一审对除二层楼板荷载之外的其他事项的维修费用的承担比例认定有误，财鑫公司对损害不存在任何过错，这些事项的维修费用应当由丰茂公司全部承担；2、原审对丰茂公司赔偿房屋使用费的截止时间认定有误，并非财鑫公司不愿接受房屋，而是在房屋的维修问题得到法院认定之前不宜接收，因此不应将截止时间定为原生效判决后的2个月。
丰茂公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回财鑫公司的诉讼请求，诉讼费由财鑫公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，丰茂公司在承租期间已尽到合同义务。1、财鑫公司从未向丰茂公司告知房屋载重标准，丰茂公司租赁厂房安置机器设备，不存在使用不当的情况；2、一审以苏州同原结构工程加固有限公司的资料显示的荷载数据作为定案依据，不具客观真实性；3、其不告知载重标准，丰茂公司无法得知原判决对裂缝的成因及造价的认定有重大错误，是财鑫公司所建房屋结构本身所致，并非丰茂公司造成，原审认定丰茂公司有不当使用行为无事实依据。3、根据鉴定结论，丰茂公司对裂缝原因承担20％责任，故对于楼板裂缝的发生和发展，非丰茂公司能控制。二、一审判决丰茂公司对围墙、绿化、配电房、车间内电器、照明、电梯等维修，理据有误。双方租赁合同关系延至2006年7月25日终止，丰茂公司于2006年7月10日搬离，租金也交至2006年7月25日止，双方再不存在租赁合同权利义务关系，丰茂公司不存在继续保管的义务，财鑫公司作为房屋的权利人，理应积极行使管理义务。涉案房屋出现围墙、绿化、配电房、车间内电器、照明、电梯的损坏是财鑫公司的放任，丰茂公司不应承担维修责任。三、一审认定财鑫公司作为出租人要求丰茂公司进行维修、恢复原状，既是财鑫公司依据租赁合同约定所享有的权利，也是基于租赁物所有权人所享有的权利系适用法律错误，双方合同约定如对房屋损坏，承担的是赔偿责任。四、一审判决酌定丰茂按原租�标准的80%赔偿财鑫公司房屋使用费计算至2010年2月8日没有依据。1、公司租赁期满前，丰茂公司完成了搬迁，判决计算至2010年2月8日赔偿租金无依据。2、涉案厂房已经归入拆迁范围，根据相关规定已经不能用于出租使用，因此房屋使用费损失实际上是没有发生，而且在本案当中财鑫公司主张损失的证据，是其与关联人苏鑫建筑签订的房屋租赁合同，这只是财鑫公司的单方证据，法院不能以此作证据来推定财鑫公司存在房屋闲置损失。
财鑫公司向一审法院起诉请求：1、丰茂公司修复讼争房屋，将讼争房屋恢复原状。2、丰茂公司依约交付讼争房屋，并以12.5万元/月的标准，支付自2006年7月25日至实际返还房屋日止的房屋租金。3、诉讼费由丰茂公司承担。
一审法院认定事实：2002年12月31日，财鑫公司建设的新苏工业园区小区3#标准车间经竣工验收认为符合设计要求和强制性标准，质量等级为优良。该厂房经过环保工程及消防工程验收合格。2003年3月4日，财鑫公司、丰茂公司签订《房屋租赁合同》，约定丰茂公司承租财鑫公司建设的苏州市新苏路6号的6000平方米的全新厂房用于电子电器生产；租期三年，自2003年3月27日起；租金（含税）为每年102万元，租金每季度支付一次，金额为25.5万元，先付后用；租赁保证金20万元（其中10万元为供电局保证金），租赁期满时，承租方若无违约和无拖欠相关帐款时，出租方应在期满后15日无息全额退回。租赁合同第七条约定，承租方在经营使用过程中，对租赁的房屋、房屋附属设施、出租方提供的电器设备有维护保养义务，因承租方管理使用不善造成的损失和维修费用，承租方承担责任并赔偿损失。承租人不得随意损坏房屋设施，如需该变房屋的内部结构或设施的，租赁结束后，除另有约定外，出租方有权要求承租方按原状恢复或出租方交纳恢复工程所需的费用。第十条约定，承租方应合法经营，按合同规定的用途合理使用房屋，给租赁房屋造成损坏，承租方应承担赔偿责任。该合同租期届满前，经双方协商，租期延长至2006年7月25日。租期延长期间，租金为每月人民币12.5万元，截止至2016年7月25日的租金已结清。
2005年8月2日，丰茂公司因电力电容柜故障，容量超负，要求增加电容，并承诺租赁期满时将电容恢复至96KVAR。2003年8月27日，双方均向苏州供电公司园区供电营业部提出申请，要求将电表原户名财鑫公司更名为丰茂公司，丰茂公司承诺不续租时负责将电表户名变更回财鑫公司名下。双方在庭审中确认，丰茂公司在涉案房屋的用电账户已销户。财鑫公司说明，涉案厂房电力设施恢复后，用电户名仍然在丰茂公司名下，需�丰茂公司将用户名变更至财鑫公司名下。
2006年7月10日，丰茂公司已经搬出了苏州市新苏路6号厂房。财鑫公司曾发函要求丰茂公司做好移交工作，提交二层楼面的修复方案。丰茂公司亦提交了二层车间楼面的加固方案，但双方对于修复方案未能达成一致。财鑫公司发现厂房二楼楼面出现大量裂缝，故要求丰茂公司修复并拒绝办理交接手续。丰茂公司则催告财鑫公司办理房屋交接手续，并要求返还租赁保证金，并认为其并无故意或不当使用的行为，双方协商未果。租赁期满后的一段时间内，涉案厂房仍由丰茂公司派员看管。
本案审理过程中，原审法院依据丰茂公司申请，委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对前述厂房二楼楼面的损伤现状、原因及对结构安全性的影响进行了鉴定。经过现场勘测，鉴定机构认为：一、该厂房主体结构中框架柱�截面承载力均满足现行设计规范要求；部分梁的截面承载力低于现行设计规范要求；楼板短跨（受力）方向承载力满足现行规范要求，长跨方向（构造）钢筋数量略有不足，正常使用极限状态板的裂缝宽度满足规范小于0.3㎜的要求。二、该厂房二层楼盖所出现的混凝土裂缝，有混凝土收缩、温度变化和超载三个原因。收缩裂缝、温度裂缝的产生与使用荷载无直接关系，荷载裂缝与设计、施工质量、使用荷载有关，使用过程中超载是受力裂缝的主要原因之一，受力裂缝是占裂缝总数的20%左右。三、该厂房与使用有关的结构损伤主要是混凝土楼板的裂缝。涉案3#标准车间二层楼板大多数受力裂缝和温度收缩裂缝为b或a级，尚不显著影响承载能力；个别受力裂缝和温度收缩裂缝为c级，显著影响承载能力。鉴定结论为：该厂房目前存在二层混凝土楼板开裂的结构损伤；�述裂缝，少部分属于受力裂缝，系楼面超载使用所致；大部分属于温度、收缩裂缝，主要与设计、施工质量和环境温度有关，与使用荷载无直接关系；上述裂缝中，大多数裂缝对楼板承载能力没有显著影响，个别裂缝对楼板承载显著影响。对上述裂缝的处理建议为：对最大宽度小于等于0.22㎜的裂缝，可仅作表面封闭处理；对最大宽度大于0.25㎜的裂缝，可采用压力注胶等方法，恢复混凝土的整体性，其中对宽度大于0.44㎜的裂缝，注胶后，在跨缝方向采用粘贴纤维布进行局部加固。
原审法院在审理中查明，丰茂公司在2005年9月即发现二楼楼面有裂缝产生，但一直未要求财鑫公司修复。丰茂公司使用期间在二楼楼面使用的机器为欧米尼V4-25T注塑机两台，丰铁FT-200注塑机两台。经进一步询问，南京东南建设工程安全鉴定有限公司答复称“鉴于温度收缩裂缝的产生与发展受环境温度、湿度等多种因素影响，因此不能排除此机器的使用对收缩裂缝、温度裂缝可能有一定的影响”。
本案审理过程中，苏州诚信基建造价咨询事务所有限公司于2008年5月4日出具了《关于苏州市新苏路6号3#标准厂房的裂缝修复估算报告》，该报告称该厂房裂缝修复所需要造价为358591.6元。
2010年1月，财鑫公司对涉案厂房现状进行公证，又发现涉案房屋存在下列损坏状况：1、大门铁围栏、围墙、绿化全部毁损。2、变电所毁损。3、配电房损坏、设备被拆除。4、车间内所有电器损毁。5、电缆桥架盖与电缆被拆除。6、办公房一层整个层面照明缺失。财鑫公司再次告知丰茂公司不能接收该房屋，要求丰茂公司在2010年1月31日前修复上述问题并恢复原状。
另查明，2006年11月，财鑫公司就本案提起诉讼，原审法院于2008年7月30日作出�2006）园民一初字第1415号民事判决书（以下简称原审判决）。因当事人提起上诉，苏州市中级人民法院于2009年12月8日作出（2008）苏中民一终字第2108号民事判决书（以下简称二审判决）。此后财鑫公司向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2010年10月15日驳回财鑫公司的再审申请。财鑫公司提起申诉，江苏省人民检察院于2010年11月25日作出（2010）苏检民抗字第166号民事抗诉书向江苏省高级人民法院提起抗诉。2013年4月24日，江苏省高级人民法院裁定撤销一审判决和二审判决，发回本院重审。
以上事实，有双方提交的租赁合同、房租收据、双方往来函件、承诺书、电表更名申请、现场照片、鉴定报告、估算报告、公证书等证据，原一审判决、二审判决及江苏省高级人民法院相关裁定书书证据，以及双方庭审陈述予以证实。
一审法院�为，本案的争议焦点问题如下：
一、关于涉案房屋二层楼板产生受力裂缝的责任认定和维修责任主体的认定。
首先，承租人应当按照约定方法使用租赁物，对租赁物的使用方法没有约定或约定不明的，依照合同法相关规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。本案财鑫公司出租的厂房经竣工验收合格且经过环保工程、消防工程验收合格后交付丰茂公司使用。丰茂公司在签订租赁合同及接受该厂房时，未对房屋质量提出异议或对房屋承载提出特别要求，原审法院据此认定财鑫公司所提供的苏州市新苏路6号厂房符合丰茂公司使用要求，具备其正常使用条件。租赁合同中约定租赁厂房用于电子电器的生产，并未明确租赁物的使用方法。丰茂公司作为承租使用方，对楼板的载荷及实际使用的状况负有注意义务，应按照租赁物的性质，在设计载荷�度内使用房屋。丰茂公司在使用过程中已经发现二楼楼板产生裂缝，在财鑫公司提出堆放的材料及安置机器过重的异议后，而未采取补救措施。丰茂公司在其提交的加固方案中说明，二层楼板在实际使用中的实际荷载达到了10KN/平方米，超出了设计荷载7KN/平方米，而超载正是产生受力裂缝的主要原因之一。上述事实可以认定，丰茂公司在使用过程中超载是导致二层楼板产生受力裂缝的主要原因，丰茂公司在承租期间未能尽到善良管理人之义务，存在不当使用租赁物的行为，应对受力裂缝的产生承担责任。
其次，承租人应在租赁期满后返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态，合同法规定了返还租赁物应具备的性状。财鑫公司作为出租人要求丰茂公司进行维修、恢复原状，既是财鑫公司依据租赁合同约定所享有的权利，也是基于租赁物所有权人所享有的权利。双方签订的租赁合同中约定，丰茂公司在承租期间损坏房屋设施的，财鑫公司有权要求丰茂公司按原状恢复。财鑫公司作为租赁厂房的所有权人，也有权要求损害方承担修复、恢复原状的义务。根据已经查明认定的事实，丰茂公司存在未合理使用导致涉案厂房二层楼板发生受力裂缝的行为。不论是基于合同约定和物权保护的需要，丰茂公司均应对其超载行为造成的受力裂缝承担维修责任。因此，财鑫公司要求丰茂公司将涉案厂房二层楼板按原设计荷载修复至7KN/平方米，原审法院予以支持。
同理，丰茂公司未与财鑫公司办理返还交接手续，在使用不当造成承租厂房二层楼板损坏的情况下搬离，不能认定其已经完全履行了返还租赁物的义务。在丰茂公司按照约定返还租赁物之前，对租赁物应负有保管义务，因保管不善造�租赁物发生毁损、灭失的风险应由丰茂公司承担。除二层楼板损坏之外，涉案厂房又出现了围墙、绿化、配电房、电器、照明、电梯等附属设备设施损坏的问题。丰茂公司应对其返还租赁物之前出现的上述损坏设施承担维修责任。财鑫公司要求依据各设施对应的竣工图纸和电力部门设计图纸中的内容为标准予以恢复原状，在该厂房荒置多年的情况下，作为一种可履行依据的维修标准，原审法院对该诉请予以支持。财鑫公司就损坏的电力设施要求修复，财鑫公司关于电容容量恢复的诉请事项包含在变电站修复的内容中，对此不再重复判定。
二、双方维修费用的负担比例。
原审法院认为，鉴定报告指出涉案厂房二层楼板的温度裂缝、收缩裂缝占大多数，该两种裂缝与使用荷载无直接关系，丰茂公司对此两种裂缝不宜承担维修责任。但鉴定报告中仅�受力裂缝的大概比例作出认定，而难以标明具体位置，实践操作中为了恢复楼板的使用性能，亦对所有裂缝采用整体维修的方式修复。在丰茂公司应对部分裂缝承担维修义务，而实践中须对楼板整体裂缝予以修复的情况下，作为复合的诉请，原审法院对双方按各自责任应承担的维修费用予以认定。认定维修费用承担比例时考虑如下因素：1、与楼板损坏直接相关的受力裂缝在裂缝数量中比例。从裂缝的数量看，与使用无直接关系的裂缝数量较多。2、裂缝的绝对数量比例不等同于修复费用的绝对数量比例。3、引发双方纠纷的根由是影响房屋安全性能的结构性损伤的修复责任承担，而致结构性损伤的裂缝与丰茂公司的超荷载使用密切相关。4、丰茂公司的超荷载使用的不当行为，也使房屋因自身条件可能发生裂缝发生的机率增加，使房屋已产生的裂缝发展趋于严重。5、并未排除温度、收缩裂缝的产生与发展与使用荷载的间接关系，也未排除因使用引起的环境温度改变对温度、收缩裂缝发展变化的影响。6、丰茂公司在发现异于常情的裂缝产生后，为保障其使用权益的完全，未尽责及早排除其自身使用不当的原因，一直将有可能产生的争议搁置至合同到期后，对裂缝的发展采取了放任的态度。原审法院依据鉴定报告中关于裂缝原因的分析，综合以上各项因素，酌定丰茂公司承担涉案厂房二层楼板修复费用的50%，其他的修复费用应由财鑫公司自行承担。同理，对于财鑫公司增加诉请要求修复的围墙、移动门、变电所、配电房、车间电器、电缆、车间照明、电梯等设施设备，丰茂公司虽然未能按约正常返还租赁物，但财鑫公司放任涉案厂房及附属设施长期处于荒置、无人照管的状态，上述附属设施因年久失修而老化或毁损，或因长期无人看管而被人为破坏，丰茂公司正常使用时亦会产生合理损耗。财鑫公司要求丰茂公司按照原竣工图纸和设计图纸中载明的内容修复、恢复原状，原审法院亦认定丰茂公司应承担50%的维修费用，其他部分由财鑫公司自行负担。
三、丰茂公司修复前租赁物无法使用的损失分担和止损义务的认定。
原审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。合同当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案的租赁厂房长期荒置，损失持续产生，认定该厂房无法使用的损失包括损失比例分担和止损时间节点两个方面。
1、厂房修复前财鑫公司房屋使用费损失的分担比例。
承租人应对其未合理使�房屋造成的出租人损失承担赔偿责任。丰茂公司不合理使用租赁厂房导致包括二层楼板裂缝在内的设施损坏，经财鑫公司催告后未履行修复义务，未履行交接手续而擅自搬离，理应对其违约行为造成的财鑫公司损失承担赔偿责任。丰茂公司造成租赁物损坏并致其不能安全使用的不当行为，构成财鑫公司拒绝接收租赁物的正当理由。丰茂公司在承租期间对租赁物出现的损伤持放任态度，在租赁期间届满前未能及时理清其本身的责任，并在争议产生后仍抗辩其并无不合理使用之情形，对租金损失的扩大负有不可推卸的责任。同时，双方最初争议且主要影响租赁物结构安全的问题是二层楼板的裂缝问题，影响双方交付的主要是影响承载的受力裂缝，而丰茂公司使用过程中的超载行为是受力裂缝产生的主要原因之一。因此，丰茂公司应对租赁物无法使用的闲置损失承担主要责任。但是，因租赁物损伤的产生，其本身条件也是因素之一，考虑到是双方对裂缝产生原因及修复责任的争议导致了租金损失的无谓扩大，由此产生的租金扩大的损失，出租人亦应承担一部分责任，原审法院酌定由财鑫公司自负20%的租金损失，而由丰茂公司按原租金标准的80%即每月10万元赔偿财鑫公司租赁物无法使用的损失。
2、丰茂公司的止损义务以及计算房屋使用费损失的截止时间。
原审法院认为，法律规范的价值一方面在于维护平等自愿、诚实守信的静的交易秩序，一方面也在于促进交易，促进生产要素的流通和合理配置，促进社会整体利益的最大化，以实现动的平衡。
丰茂公司虽然对其未合理使用及未尽妥善保管义务，导致涉案厂房二层楼板在内的设施设备损坏承担赔偿责任。但财鑫公司在双方纷争尚未解决，而厂房长期闲置的情况下，亦有义务采取合理措施避免厂房闲置，防止损失的持续扩大。财鑫公司要求丰茂公司修复并赔偿损失，虽然为维护自身合法权益，但应当采用适当的方式善意的行使权利，而不能滥用权利造成双方损失的无谓扩大。现在财鑫公司厂房的闲置损失已经远远超过了二层楼板等设施损坏的维修费用，财鑫公司未能及时自行维修止损，放任厂房长期闲置造成更大的利益损失，难以理解其是善意的行使了自身权利，应对其自行扩大的损失自担责任。在原一审和二审案件审理阶段，双方对于楼板损坏的原因、维修责任的承担、违约损失的认定存在争议，财鑫公司在二审审理终结前未能止损自行维修，尚存在一定合理因素。但一审判决中已经表明了财鑫公司应当避免损失扩大的观点，二审判决认定应由财鑫公司承担维修责任。原二审判决后，财鑫公司对其应承�的止损义务以及原二审判决认定的维修责任，应有清晰、明确的认识。此后，财鑫公司不论从自身利益角度考虑避免损失扩大，还是从应履行当时生效判决确定的义务角度，均应及时止损，收回房屋，将包括二层楼板裂缝问题在内的厂房损坏问题自行维修。即便财鑫公司对二审判决存有异议，但此后维修并不会损害财鑫公司的合法权益。审理中查明的事实已经固定，财鑫公司自行维修产生费用亦可以向丰茂公司主张，财鑫公司仍有救济途径。财鑫公司在二审终结后仍未对涉案厂房包括二层楼板裂缝等已出现的损坏问题及时维修，已经丧失了合理依据。虽然江苏省高级人民法院撤销原一审和二审判决，裁定发回重审。但是财鑫公司的止损义务存续于合同履行及终止后的争议处理过程中，不能以诉讼流程而抗辩当事人应尽的止损义务。因此，原审法院认定丰茂公司赔�房屋使用费损失的时间应截止至原二审判决之后、财鑫公司依照该判决认定应履行维修义务的合理期限，酌定该合理期限以2个月计算，酌定赔偿损失截止至2010年2月8日。丰茂公司在此后对一审和二审判决内容提出再审、申诉，但不能以诉讼流程抗辩其应尽的法定义务，涉案厂房在此后时间的房屋闲置损失由财鑫公司自行扩大的损失，由其自行承担。丰茂公司财鑫公司要求财鑫公司返还20万元保证金，但未就此提出反诉，原审法院不予理涉。并且财鑫公司在庭审中说明恢复用电户名涉及缴纳罚款等事宜，双方尚未办理厂房交接，本案中对租赁保证金不宜直接认定，双方可另行结算。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百一十九条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十�条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏州丰茂科技有限公司应于判决生效之日起四十五日内将位于苏州市新苏路6号厂房的二层楼板荷载按原设计标准恢复至7KN／㎡后交付苏州市财鑫汽车销售有限公司，苏州丰茂科技有限公司应承担该维修费用的50%；二、苏州丰茂科技有限公司应于判决生效之日起四十五日内将位于苏州市新苏路6号厂房的下列事项修复、恢复原状，并交付苏州市财鑫汽车销售有限公司。恢复项目包括：1、大门两边的铁围栏、围墙（东、西、北三面）、移动门（南面的大门）、绿化（厂区内道路边）；2、2个变电所（含电容恢复）；3、配电房及其中的设备；4、车间内所有电器（包括二层的）；5、电缆桥架盖与电缆（包括二层的）；6、办公室一、二层整个层面的照明；7、电梯。上述项目恢复原状应依据各项目对应�竣工图纸和变电站设计图纸中载明的内容为标准，苏州丰茂科技有限公司应承担该维修费用的50%；三、苏州丰茂科技有限公司应于判决主文第二项中的电力设施设备恢复后十日内，协助苏州市财鑫汽车销售有限公司将苏州市新苏路6号厂房的电表用户名变更至苏州市财鑫汽车销售有限公司名下；四、苏州丰茂科技有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿苏州市财鑫汽车销售有限公司房屋闲置损失（该损失从2006年7月25日起计算至2010年2月8日止，按照使用费每月10万元计算）。案件受理费人民币21320元、财产保全费10520元、其他诉讼费人民币2500元、邮递费200元、司法鉴定费92100元，合计人民币126640元，由苏州市财鑫汽车销售有限公司负担人民币55260元，由苏州丰茂科技有限公司负担人民币71380元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本案双方当事人争议的主要焦点为：一、涉案厂房二层混凝土楼板开裂的结构损伤及附属设施的责任认定及维修费用承担。二、修复前租赁物无法使用的损失认定。
一、本院认为，案涉厂房交付丰茂公司使用前，已经竣工验收合格并通过环保、消防验收合格，丰茂公司在接受厂房时未对质量提出异议。根据鉴定报告，厂房存在二层混凝土楼板开裂的结构损伤，而裂缝的产生存在混凝土收缩、温度变化和超载三个原因。收缩裂缝、温度裂缝的产生与使用荷载无直接关系。受力裂缝与设计、施工质量、使用荷载有关，使用过程中的超载是受力裂缝的主要原因之一。因此，可以认定，丰茂公司在使用房屋过程中超载是产生受力裂缝的主要原因。丰茂公司作为承租人，应当按照房屋的性质合理使用租赁物，即使财鑫公司未提供涉及房屋性质的相关资料，丰茂公司在使用过程中亦有�解之必要，在设计荷载限度内使用房屋。并且丰茂公司在使用过程中已经发现二楼楼板产生裂缝，在财鑫公司提出异议后，仍未采取必要的补救措施。因此对超载产生的受力裂缝，丰茂公司应承担相应的责任。而温度、收缩裂缝，主要与设计、施工质量和环境温度有关，与使用荷载无直接关系，因此该类裂缝的责任问题，应由房屋产权人财鑫公司自负。
关于维修费用，原审在综合考虑了裂缝绝对数量比例与修复费用绝对数量比例的差异、结构性损伤的修复与超载使用的关联性、机器温度对温度裂缝产生及发展的影响、丰茂公司在发现裂缝后的处理措施等因素的基础上，酌定由财鑫公司、丰茂公司各负担50％修复费用，系司法裁量权的有效行使，且相关依据和结果并无明显不当，本院予以维持。
关于财鑫公司主张对围墙、移动门、变电所、配电房、车间电器、电缆、车间照明、电梯等设施设备损恢复原状，财鑫公司已提供原竣工图纸和设计图纸中予以证明。上述设施的毁损或人为破坏，财鑫公司、丰茂公司对此均有责任，原审法院认定双方各承担50%的维修费用亦无不当。
根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，丰茂公司认为涉案厂房已经归入拆迁范围，但未能提供证据证明，故对此上诉理由本院不予采纳。
二、本院认为，根据法律规定，承租人在租赁期间造成租赁物损坏，对租赁物无法使用产生的损失应当赔偿。本案中，承租人丰茂公司不合理使用租赁厂房导致二层楼板混凝土开裂的结构性损伤，经�告后既未履行修复义务，又不履行交接手续擅自搬离，应当对财鑫公司无法使用租赁物产生的损失承担赔偿责任。由于财鑫公司无法使用租赁物的损失主要体现为租金损失，故丰茂公司应按原租金标准造承担赔偿责任。《合同法》规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。丰茂公司违约导致房屋损坏，但并不影响财鑫公司止损义务的承担，其理应尽快接收房屋并采取措施防止损失的扩大，而不应当放任厂房的长期闲置，导致损失继续扩大。对此，财鑫公司应负相应的责任。据鉴定报告，显著影响承载能力的主要是受力裂缝，考虑到丰茂公司使用过程中的超载行为是受力裂缝产生的主要原因，因此，丰茂公司应承担修复期损失的主要责任。另外，楼板开裂的产生，租赁物本身�件也是因素之一，同时财鑫公司在具备了修复条件情形下，仍拒绝接收租赁物进行修复，由此产生的租金扩大的损失，财鑫公司应负一定的责任。因双方在租赁合同延长期内约定租金为每月12.5万元，故原审法院酌定由财鑫公司自负20%，丰茂公司按原租金标准的80%赔偿财鑫公司房屋闲置损失并无不当。
关于赔偿损失的截止时间，因本院原二审判决已明确由财鑫公司承担维修责任，财鑫公司理应及时收回房屋进行维修。然财鑫公司未尽的法定义务，致涉案厂房长期闲置扩大损失，此时再主张丰茂公司赔偿之后的损失缺乏事实和法律依据。本院认为，原审法院酌定丰茂公司赔偿房屋使用费损失的时间截止至原二审判决之后的2个月具有合理性，本院予以维持。
综上所述，苏州市财鑫汽车销售有限公司、苏州丰茂科技有限公司的上诉请求均不能�立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42640元，由上诉人苏州市财鑫汽车销售有限公司、苏州丰茂科技有限公司各负担21320元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 吴茂程