江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第928号原告：燕敏睿，男，1989年6月14日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：燕筱林，江西华兴律师事务所律师。执业证号：13601199310753265。被告：江西省新纪元房地产开发有限责任公司。住所地：江西省南昌市南昌县莲塘斗柏路599号。组织机构代码：71653450-X。法定代表人：杜银发，该公司董事长。委托代理人：毛志强，江西中慧律师事务所律师。委托代理人：方文，江西中慧律师事务所律师。执业证号：13601200910680269。原告燕敏睿诉被告江西省新纪元房地产开发有限责任公司（以下简称为新纪元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告燕敏睿、被告新纪元公司委托代理人方文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告燕敏睿诉称：2013年3月16日，原告与被告签订了一份购买馨雅北苑住宅小区商品房的《南昌县商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的馨雅北苑2栋1单元801室商品房，该商品房单价为5866.47元/M2，总金额大写：玖拾捌万捌仟柒佰玖拾肆元整；出卖人应当在2013年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交买受人使用，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；若买受人将办理产权登记及他项权证的各项资料全部交齐至出卖人并且缴纳完所有相关费用之后，出卖人应当在180个工作日内完成产权登记，逾期则按日向买受人支付总房款万分之三的违约金。双方签订的《南昌县商品房买卖合同》，对其他事项也进行了相应的约定。合同签字生效后，原告按照合同规定向被告支付了全部购房款，全面履行了自己的合同义务。被告收到原告交付的购房款后，却没有在合同约定的期限内将“验收合格”的商品房交付给原告使用。被告所出售的商品房至到204年12月8日才取得《竣工验收备案表》，且至今也没有给原告所购商品房办理产权登记。原告认为：按照原、被告双方合同约定，被告交房的时间应当是2013年6月30日前。但至到2014年12月8日，被告才取得《竣工验收备案表》，此时被告才具备交付房屋的条件，而且至今没有按约给原告所购商品房完成产权登记。被告逾期交房已经达到526天，逾期办证时间长达356天。被告逾期交房和逾期办证的行为属于违约行为，其必须按照合同约定承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付229452.82元逾期交房违约金；2、被告向原告支付105603.2元逾期办证违约金并按总房款日万分之三的标准支付自2015年7月1日起至办理产权登记之日止的逾期办证违约金。本案诉讼费用由被告承担。被告新纪元公司辩称：1、原告以急于装修为由向我方申请提前交房并得到我方的同意，2013年7月2日我方已向原告提前交房，原告交房后也进行了装修并已经入住了该房；2、因原告违约在2013年12月4日才办理了银行按揭手续，影响了我方为他办理房产证，且原告在装修中破坏装修结构致使房产证在2014年6月以后也办理不了，故房产证至今没有办理的原因在于原告自己。综上所诉，我方请求法院驳回原告的诉请。经审理查明：2013年3月16日，原告燕敏睿（买受人）与被告新纪元公司（出卖人）签订《馨雅北苑商品房认购协议》一份，协议约定：1、原告购买被告开发的位于南昌县，建筑面积168.55平方米；2、房屋总价款为人民币1029672元，原告先交付定金人民币10000元，并在2013年3月19日前按首套房不低于30%、二套房不低于60%的标准支付房款，办理银行按揭。原告于协议签订的当日向被告支付定金10000元。2013年3月17日，被告向原告出具588794元收据一张，并在收款事由中注明为：购房款首付2-1-801。而该笔款项的发票被告于2013年7月26日出具给原告。2013年7月18日，原、被告签订《南昌县商品房买卖合同》一份，合同约定：1、原告购买被告开发的馨雅北苑小区2栋1单元801房，建筑面积168.55平方米；2、买受人应于合同签订日付清首付款588794元，剩余房款400000元办理银行贷款，并于签合同之日起10日内办好相关按揭手续；3、出卖人应当在2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；4、出卖人逾期交付房屋超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已交付房款的日万分之五向买受人支付违约金；5、若买受人将办理产权登记及他项权证的各项资料全部交齐至出卖人并且缴纳完所有相关费用之后，出卖人应当在180个工作日内完成产权登记，逾期则按已支付总房款的日万分之三向买受人支付违约金。案经调解未果。同时查明，原告燕敏睿于2013年7月2日以急于装修为由向被告新纪元公司申请提前交房并得到被告的允许。同日，原告向被告缴纳契税39552元、维修基金9888元、管道煤气初装费2590元、有线电视初装费500元、门牌××元、房产所有权工本费80元、印花税5元、档案利用费203元等费用共计52826元。2013年12月4日，南昌住房公积金管理中心批准原告的400000元贷款并将款项足额支付给被告。另查明，涉诉房屋于2014年12月8日取得《南昌县建设工程竣工验收备案表》。截至庭审之日止，被告仍未完成涉诉房屋的产权登记。以上事实有原告提供的收据三张、银行付款凭证两张、《南昌县商品房买卖合同》、《南昌县建设工程竣工验收备案表》、《馨雅北苑交房付款明细确认单》，被告新纪元公司提供的《馨雅北苑商品房认购协议》、《南昌县商品房买卖合同》、《提前交房申请函》、《馨雅北苑交房付款明细确认单》等证据予以证实。本院认为：原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依照上述合同约定，被告应于2013年6月30日之前向原告交付房屋，虽然原告已于2013年7月2日收房，但直至2014年12月8日被告才取得《南昌县建设工程竣工验收备案表》，原告据此向被告主张自2013年7月1日起至2014年12月8日止按已付购房款的万分之五计算违约金229452.82元，本院认为，根据双方签订的合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项：“逾期超过60日后···买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，被告未在合同规定的最后交付期限，即2013年6月30日将涉诉房屋交付给原告，至2014年12月8日被告取得涉诉房屋竣工验收备案表，被告逾期交付已远超60日，依约应承担逾期交房的违约责任，违约金应自最后交付期限的第二天即2013年7月1日起计算至2014年12月8日止。虽被告存在逾期交房的违约事实，但原告在被告未取得竣工验收备案表不符合交房条件的情况下于2013年7月2日收房，原告自身亦存在过错，应相应减轻被告的违约责任，且在庭后由本院组织的调解过程中，被告新纪元公司提出合同约定的万分之五的违约金过高请求予以调整，故本院酌定违约金标准调整为按日万分之一计算。关于原告主张被告按照合同约定承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院认为，原、被告双方在合同中对逾期办理产权登记手续的违约责任有约定的，应从其约定。根据合同第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理···2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”，合同附件四《合同补充协议》第五条关于产权登记的约定（补充合同第十五条）第1款：“合同第十五条关于产权登记条款约定的“商品房交付使用后180天内”所指起算时间是合同第八条约定的最后交付期限···”，第3款：“若买受人将办理产权登记及他项权证的各项资料全部交齐至出卖人并且缴纳完所有相关费用之后，出卖人应当在180个工作日内完成产权登记，逾期则按日向买受人支付总房款万分之三的违约金”。原告在2013年7月2日缴纳了办理产权登记手续所需的相关费用，根据合同及其附件的约定，被告应自2013年7月2日起的180个工作日之内为原告办理产权登记手续，被告逾期未办理产权登记手续的，则应自办理产权登记手续的最后期限之日的第二日起至完成产权登记之日止期间承担违约责任。庭审中，原告主张自2014年6月起计算被告逾期办理产权登记手续的违约责任，系当事人对自身权利的处分，且未违反法律规定，本院予以确认。被告认可逾期办证的事实，但提出合同中约定的按日万分之三计算违约金的标准过高，请求予以减少，故本院酌定将违约金标准调整为按日万分之一计算。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告江西省新纪元房地产开发有限责任公司应向原告燕敏睿支付自2013年7月1日起至2013年12月3日止期间的逾期交房违约金9185.2元（588794元××156天）；二、被告江西省新纪元房地产开发有限责任公司应向原告燕敏睿支付自2013年12月4日起至2014年12月8日止期间的逾期交房违约金36585.4元（988794元××370天）；三、被告江西省新纪元房地产开发有限责任公司应向原告燕敏睿支付自2014年6月1日起至2015年7月1日止期间的逾期办理产权登记手续的违约金39057.4元（988794元××395天）；四、被告江西省新纪元房地产开发有限责任公司应向原告燕敏睿支付自2015年7月2日起至办理产权登记之日止期间的逾期办理产权登记手续的违约金（按照购房总款988794元，按日万分之一计算）；五、上述一至四项款项限被告在本判决生效后十日内履行；六、驳回原告燕敏睿其他过高的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6326元由被告江西省新纪元房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  朱 琳人民陪审员  胡云龙人民陪审员  裴柏平二〇一五年十一月六日书 记 员  刘文莉