安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖07民终522号上诉人（原审原告）：余宗满，男，1972年8月15日出生，汉族，住安徽省铜陵市。上诉人（原审原告）：张华，女，1976年9月11日出生，汉族，住安徽省铜陵市。委托诉讼代理人：余宗满，与张华系夫妻关系。上诉人（原审原告）：余欣烨，女，2005年7月24日出生，汉族，住安徽省铜陵市。余宗满、张华系余欣烨的父母。被上诉人（原审被告）：安徽塞特尔商业运营管理有限公司，住所地安徽省铜陵市淮河在道南段世界花园欧洲一条街副二楼（铜官山区金口岭社区公共服务中心办公楼）。法定代表人：郑天生。被上诉人（原审被告）：铜陵银基置业有限公司，住所地安徽省铜陵市翠湖二路西段3390号。法定代表人：贾敏。上诉人余宗满、张华、余欣烨因与被上诉人安徽塞特尔商业运营管理有限公司（以下简称塞特尔公司）、铜陵银基置业有限公司（以下简称银基置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2016）皖0705民初1232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人余宗满到庭参加诉讼，被上诉人塞特尔公司、银基置业经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余宗满、张华、余宗烨的上诉请求：1．两被上诉人承担连带支付租金18460元及2016年6月1日以后的租金及违约金6645.6元；2.上诉费、公告费等由两被上诉人承担。事实和理由：银基置业和塞特尔公司的实际控制人都是贾敏，《商品房买卖合同》、《商品房转让协议》、《商铺委托经营管理合同》都是在同一时间、同一场所、同一人员那里签订的，协议内容相互牵连。因此，《商铺委托经营管理合同》是《商品房转让协议》的前提、必备条件，银基置业应当对房屋租赁合同承担连带责任。塞特尔公司及银基置业二审均未发表答辩意见。余宗满、张华、余宗烨一审诉讼请求：1.塞特尔公司支付余宗满、张华、余欣烨租金18460元（租金暂计算至2016年5月31日，此后的租金以每月923元为标准继续主张至本判决生效之日止），违约金7384元；2.银基置业对上述第二项付款义务，承担连带清偿责任；3.塞特尔公司、银基置业共同承担本案公告费及诉讼费。一审法院认定事实：1.2013年11月21日，余宗满、余欣烨与银基置业签订《商品房买卖合同》，约定：余宗满、余欣烨购买银基置业开发建设的铜陵市翠湖四路以南、新城大道以西涌银广场3052-2房，建筑面积19.78平方米，总金额为226995元；付款方式及期限为:买受人首付款116995元，余款110000元办理按揭贷款；房屋交付时间为：2014年3月31日前。《商品房买卖合同》对双方的违约责任及其他事项亦作了明确约定。2.2013年11月21日，余宗满、余欣烨与银基置业签订《商品房转让协议》，约定：乙方（余宗满、余欣烨）有条件地将铜陵市石城大道翠湖四路交界“涌银广场”3层3052-2号商铺转让给甲方（银基置业），转让条件为：（1）乙方必须与塞特尔公司签订以上商铺的《委托经营管理合同》，直至十年委托经营期满，乙方才可向甲方提出转让申请。如经营期满后，乙方不愿转让该商铺，则无需提出转让申请；（2）在委托经营期内，乙方无任何违约行为；（3）乙方已办理该商铺房地产权证；（4）乙方必须已结清有关按揭、抵押、税项等所有债务，且无任何违约行为；（5）如乙方在委托经营期满前，提前终止了与塞特尔公司签订的《委托经营管理合同》，或者不符合上述转让条件中的任何一条，则甲方有权拒绝接收该商铺的转让。转让该商铺的价格为：415235元。3.2013年11月21日，余宗满、余欣烨（委托方、甲方）与塞特尔公司（受托方、乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将位于铜陵市石城大道翠湖四路交界“涌银广场”3层3052-2号商铺委托乙方经营管理，乙方全面负责招商，引进优质的品牌商家进驻，并以乙方名义与商户订立承包经营合同或其他形式合同。委托期限为10年，即从2014年4月1日起至2024年3月31日止。委托期间租金计算方式为：市场培育期（前三年）年租金为11076元，月租金为923元，市场培育期届满后三年年租金为11076元，月租金为932元；第七年、第八年、第九年、第十年年租金为22140元，月租金为1845元。自第七年起，如当年租金实际收益超过以上计算方式的年租金收益，则乙方将收取超过部分的30%作为商业经营管理费用，超出部分的70%作为业主经营红利次年4月1日前返还业主。租金支付时间为：按月支付，乙方应在次月的15日前将本月租金支付至甲方指定的银行账户。在委托经营管理期限内，甲方不得单方解除合同。合同同时约定：甲方未书面通知乙方，将房产转让、出租或设立抵押、担保，或甲方单方面无故解除本合同，视为甲方违约，甲方应承担违约责任，并向乙方支付合同约定该商铺当年应收益20%的违约金；乙方单方面无故解除本合同，视为乙方违约，乙方应承担违约责任，并向甲方支付该商铺当年应收益20%的违约金。合同对其他事项亦作了明确约定。上述合同签订后，余宗满、余欣烨依据合同约定，将涉案商铺交付给了塞特尔公司经营管理。接收房屋后，塞特尔公司仅向余宗满、余欣烨支付了2014年9月30日以前的租金。从2014年10月1日起，塞特尔公司至今没有向余宗满、余欣烨支付租金。余宗满与张华于2004年2月18日登记结婚系夫妻关系，余欣烨系余宗满与张华婚生女。另，因赛特而公司与银基置业下落不明，本案系公告送达，余宗满、张华、余欣烨因公告送达产生公告费500元。原审法院认为，余宗满、余欣烨与塞特尔公司签订的《委托经营管理合同》，该合同名为委托经营管理合同，实为房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应当依据合同约定全面履行各自的义务。余宗满、余欣烨作为涉案商铺的产权人，依据合同约定将商铺出租给塞特尔公司后，塞特尔公司未能按照合同约定支付租金，显系违约，依法应继续履行付款义务。余宗满、张华系夫妻关系，对婚姻关系内购买的房屋视为夫妻共同财产，依法享有房屋的相关权益。余宗满、张华、余欣烨要求塞特尔公司支付至判决生效之日止的租金的诉讼请求符合法律规定与合同约定，予以支持。关于违约金，余宗满、余欣烨与塞特尔公司签订的《委托经营管理合同》明确约定：违约金为当年月租金收益的20%，依据上述约定，塞特尔公司应向余宗满、张华、余欣烨支付违约金的数额为6645.6元（11076元×20%×3年）。本案中，对于塞特尔公司逾期付款对其造成损失的具体数额，余宗满、张华、余欣烨并无证据证明，其要求塞特尔公司支付违约金7384元的诉讼请求，予以部分支持。关于公告费，余宗满、张华、余欣烨与塞特尔公司在《委托经营管理合同》中对该项费用虽未作明确约定，但本案确系塞特尔公司的违约行为所致，余宗满、张华、余欣烨确因本案产生了公告费损失，塞特公司依法应承担该项损失，对此予以支持。余宗满、张华、余欣烨要求银基置业承担连带清偿责任，但从本案查明的事实来看，银基置业在本案中仅系涉案商铺的出卖人，余宗满、张华、余欣烨并无证据证明银基置业系《委托经营管理合同》的担保人，也无证据证明银基置业在本案中依法应属于承担连带责任的其他情形，依法应承担举证不能的法律后果，对其该项诉讼请求，不予支持。塞特尔公司、银基置业经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对余宗满、张华、余欣烨主张的事实及诉讼请求自行放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：1.被告安徽塞特尔商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十内支付原告余宗满、张华、余欣烨房屋租金（其中，2016年5月31日以前的租金为18460元，此后的租金从2016年6月1日起计算至本判决生效之日止按每月923元标准计付）；2.被告安徽塞特尔商业运营管理有限公司支付原告余宗满、张华、余欣烨违约金6645.6元，公告费损失500元，于本判决生效之日起十日内付清；3.驳回原告余宗满、张华、余欣烨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费446元，由被告安徽塞特尔商业运营管理有限公司负担。余宗满、张华、余欣烨二审无新的证据向法庭提交，对于原审所提交的证据坚持原审的证明观点和质证意见。对于原审法院经审理查明的事实，余宗满、张华、余欣烨没有异议。本案二审争议焦点：银基置业是否要对塞特尔公司应当承担的租金和违约金承担连带给付责任？本院认为：余宗满、张华、余欣烨与银基置业签订的商品房买卖合同、商品房转让协议，余宗满、张华、余欣烨与塞特尔公司签订的委托经营管理合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。银基置业和塞特尔公司的实际控制人虽然都是贾敏，但是两公司系属不同独立法人，应当独立承担相应的民事责任。银基置业在商品房买卖合同和商品房转让协议中对于租金均未明确表示承担连带担保责任，故从法律规定和合同约定来看，银基置业均不承担连带责任。上诉人主张合同系同时签订，实际控制人为一人等理由要求银基置业承担连带责任均不能成立。余宗满、张华、余欣烨可根据合同约定，向合同签订相对方分别主张，要求其承担相应的约定义务。综上，上诉人余宗满、张华、余欣烨的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费428元由上诉人余宗满、张华、余欣烨负担。本判决为终审判决。审判长 查 慧 凌审判员 张 庄 女审判员 盛 丽 娜二〇一七年十二月四日书记员 汪颖（代）附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。