江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1281民初9239号原告（反诉被告）:顾小益,男,1949年4月6日生,汉族,住兴化市。委托诉讼代理人：袁世斌，江苏邦兴律师事务所律师。被告（反诉原告）:张来娣,女,1963年10月3日出生,汉族,住兴化市。委托诉讼代理人：顾军，江苏天炜律师事务所律师。原告顾小益与被告张来娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，审理过程中，被告张来娣向本院提出反诉，本院合并进行了审理。原告顾小益的委托诉讼代理人袁世斌、被告张来娣及其委托诉讼代理人顾军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾小益向本院起诉请求：1、判决被告张来娣立即从位于兴化市××坝商住楼××室的房屋内搬离，并将该房屋立即交还给原告。2、判决被告张来娣承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告顾小益系位于兴化市××坝商住楼××室的房屋的所有权人，1998年倪某（被告张来娣的前夫）与原告顾小益商量，将房屋借给其夫妻居住。后倪某长期在外，被告张来娣就一直居住在房屋内，原告顾小益数次要求其从该房中搬出，但被告张来娣置之不理，故原告顾小益起诉。被告张来娣辩称，1、不存在原告顾小益诉称将诉争房屋出借给被告张来娣居住的事实，原告顾小益诉称将房屋出借给被告张来娣居住了20年，也不符合常理。被告张来娣现在居住的房屋是原告顾小益个人开发的，原告顾小益已于1998年出售给被告张来娣，被告张来娣已支付2.2万元房款给原告顾小益，也早已装潢并入住了近20年。原告顾小益现在以排除妨害起诉至法院，是不诚信的行为，请求法庭驳回其诉请。被告张来娣（反诉原告）向本院反诉请求：1、解除房屋买卖合同。2、判决原告顾小益赔偿被告张来娣损失人民币15万元。3、判决原告顾小益返还购房款人民币2.2万元及利息（利息从1998年12月24日起按年利率6%计算至实际给付之日止）。4、反诉费用由原告顾小益承担。事实和理由：1998年底，原告顾小益与被告张来娣的前夫倪某口头约定，原告顾小益将其开发的位于兴化市××坝商住楼××室的房屋以人民币4.8万元的价格出售给倪某。被告张来娣为购买该房屋将兴化市轴瓦厂的住房卖掉筹款，后陆续给付原告顾小益购房款人民币2.2万元。因原告顾小益一直未按约定办理产权证，故被告张来娣行使不安抗辩权，也未给付余款。现原告顾小益起诉被告张来娣让房，其行为表明其欲解除双方的房屋买卖合同关系。合同一旦解除，被告张来娣就应当返还房屋给原告顾小益，被告张来娣就需另行购买房屋居住，如在同地段购买同类房屋，将要多支付费用。被告张来娣居住期间对诉争房屋进行了维修、装潢，也支出了一些费用。原告顾小益的行为给被告张来娣造成的损失有人民币15万元，原告顾小益应当赔偿给被告张来娣。合同解除后，被告张来娣于1998年给付原告顾小益的购房款人民币2.2万元也应当返还给被告张来娣，并应当补偿被告张来娣的利息损失。故被告张来娣提起反诉。原告顾小益（反诉被告）辩称，原告顾小益与被告张来娣不存在房屋买卖合同关系，被告张来娣的反诉请求没有事实依据。理由如下：1、按本地的交易习惯，房屋买卖应当签订书面合同，且在产权过户时也应提供书面的买卖合同，被告张来娣陈述由于给付房款和交付房屋的时间较短，所以没有签订书面合同，明显不符合情理。2、从证据分析，被告张来娣以原告顾小益曾经出具的四张收条、一张借条来主张双方之间存在房屋买卖合同关系不能成立。两位证人的证言也不应采信。3、即使法院认定本案存在房屋买卖合同关系，被告张来娣也不是买受人。4、即使法院认定原告顾小益与被告张来娣之间存在房屋买卖合同关系，原告顾小益也不应再向被告张来娣返还购房款，即使如被告张来娣所言由于其没有将房款足额交给原告顾小益，致该房屋一直未能过户，但诉争房屋一直由被告张来娣实际居住，即便该房屋当时市场价在6万元至7万元，被告张来娣出资的人民币2.2万元仅占三分之一，而被告张来娣在诉争房屋中已实际居住近20年，其受益已远超过其应得的份额。故从公平原则来说，也不应再要求原告顾小益向被告张来娣给付任何款项。本院经审理确认如下事实：诉争房屋位于兴化市××坝商住楼××室，原告顾小益于1997年7月20日取得该房屋的所有权。案外人倪某与被告张来娣曾系夫妻，后于2007年3月经兴化市人民法院调解离婚。1998年6月，原告顾小益与案外人倪某约定，原告顾小益将其开发的位于兴化市××坝商住楼××室的房屋出售给倪某，价格为人民币4.8万元，先给付房款人民币2.2万元，等房产证过户后再给付余款，双方未约定房产过户登记时间。1998年6月至1999年2月，案外人倪某陆续给付原告顾小益购房款人民币2.2万元，并与被告张来娣搬进该房屋中居住至今。双方至今未办理房屋产权过户登记，倪某也未给付房屋余款。案外人倪某与被告张来娣在该房屋中居住时，曾对诉争房屋进行了维修和装潢。另查明，2007年3月7日，倪某与被告张来娣离婚时，曾约定因购买诉争房屋所出资的人民币2.2万元归被告张来娣所有。上述事实，有原告顾小益、被告张来娣的当庭陈述、证人倪某、汤某的证言、收条、借条、村镇房屋所有权证、兴化市人民法院调解书等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、倪某与原告顾小益是否存在房屋买卖合同关系？二、如存在，被告张来娣是否也是房屋买卖合同的买受人？三、如被告张来娣是买受人，是否有权解除合同？四、如合同解除，被告张来娣是否应当从诉争房屋中搬出、将诉争房屋交还原告顾小益？已交付的房款如何处理？是否支持被告张来娣提出的赔偿损失请求？关于争议焦点一，本院认为，倪某与原告顾小益存在房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告顾小益虽然诉称是将涉案房屋出借给被告张来娣居住了近20年，但未能提供证据证明，且诉称不符合情理，故本院不予确认。被告张来娣向本院提供了原告顾小益出具的收条、借条、民事调解书、倪某和汤某的证言等证据，从证据的证明力和情理分析，应当认定倪某与原告顾小益之间存在房屋买卖合同关系。关于争议焦点二，本院认为，被告张来娣也是房屋买卖合同的买受人。夫妻代理权是指配偶一方在与第三人就实施家庭日常事务为一定法律行为时，推定享有代理配偶行使权利的权利，即在日常生活中，夫妻一方为实施家庭日常事务所进行的行为，可推定为是与另一方的共同行为。1998年时，倪某与被告张来娣系夫妻关系，倪某向原告顾小益购买诉争房屋用于家庭生活居住，倪某对家庭日常事务有权代理，且购买后诉争房屋后被告张来娣也共同居住，故本院认定倪某向原告顾小益购买房屋的行为系倪某、被告张来娣的共同行为，故被告张来娣也是买受人、与原告顾小益存在房屋买卖合同关系。关于争议焦点三，本院认为，被告张来娣有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满以前，当事人一方向另一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务时另一方可以解除合同。本案中，原告顾小益虽然不认可双方存在房屋买卖合同关系，但在本院对其法律释明告知其本院将对本案按照房屋买卖合同纠纷审理后原告顾小益仍坚持要求被告张来娣让房的行为分析，原告顾小益已不愿意继续履行合同，故被告张来娣向本院反诉提出解除双方的房屋买卖合同的请求，本院应予支持。关于争议焦点四，本院认为，合同解除后，被告张来娣应当从诉争房屋中搬出、将诉争房屋交还原告顾小益，原告顾小益应当将已交付的房款返还给被告张来娣，并给予被告张来娣适当补偿和赔偿。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告张来娣向本院提出解除合同，本院予以支持，被告张来娣应当将诉争房屋返还给原告顾小益，原告顾小益应当将已缴付的房款人民币2.2万元返还给被告张来娣。且本院考虑到被告张来娣曾对诉争房屋进行了维修和装潢、诉争房屋价值与20年前相比有一定的升值、物价上涨、社会发展以及被告张来娣的实际情况等因素，本院酌定原告顾小益再给付被告张来娣人民币5.8万元作为补偿和赔偿。连同原告顾小益应当返还的房款人民币2.2万元，原告顾小益应当给付被告张来娣人民币8万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、被告张来娣与原告顾小益之间的房屋买卖合同自本判决发生法律效力之日起解除。二、被告张来娣于本判决发生法律效力之日起三日内让出诉争房屋，并将该房屋交还给原告顾小益。三、原告顾小益在被告张来娣让出并交还诉争屋时给付被告张来娣人民币8万元。四、驳回被告张来娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取人民币50元，反诉案件受理费减半收取人民币1650元，合计人民币1700元，由被告张来娣承担人民币800元，原告顾小益承担人民币900元，原告顾小益已预交人民币50元，被告张来娣已预交人民币1650元，原告顾小益应当承担部分已由被告张来娣预交，故原告顾小益应于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告顾小益人民币850元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  於建二〇一八年三月五日书记员  王霏附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项在履行期限届满以前，当事人一方向另一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务时另一方可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。