广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂13民终453号上诉人（一审被告）：覃世旭。被上诉人（一审原告）：来宾市丽景苑物业管理有限公司。法定代表人：黎耀林。上诉人覃世旭因与被上诉人来宾市丽景苑物业管理有限公司（以下简称丽景苑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2016）桂1302民初3142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人覃世旭上诉称，上诉人自2011年4月8日至2013年4月18日共交物业费3158.00元+1369.76元=4527.76元，上诉人于2011年4月8日签订物业服务协议，上诉人自2011年4月8日至2012年4月18日应交物业费131.71平方×0.38元×12月=600元，自2012年4月1日至2014年5月31日应交物业费131.71平方×0.65元×26月=2226元，上诉人的物业费应剩余4527.76元-600元-2226元=1701.76元，因此，上诉请求撤销一审判决，退还上诉人多交的物业费1701.76元，本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人丽景苑物业公司无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交答辩状。一审法院查明，2009年9月28日，覃世旭与柳州市银宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定覃世旭购买柳州市银宇房地产开发有限公司开发的丽景人家小区xxx号房屋（建筑面积129.88m2）。2009年4月30日，丽景苑物业公司与柳州市银宇房地产开发有限公司签订《丽景苑·丽景人家物业管理委托合同》，该合同对委托管理丽景苑公司的物业服务内容、物业管理服务质量要求、业主缴纳服务费用的义务、违约责任等多方面进行了约定，合同期限为2009年4月30日至2012年3月31日。前述合同到期后，2012年4月1日，丽景苑物业公司与柳州市银宇房地产开发有限公司再次签订《丽景苑·丽景人家物业管理委托合同》，除住宅房屋的管理服务费由前合同的每月每平方米0.38元变更为每月每平方米0.65元，其余的内容与前一合同内容基本上一致，合同期限为2012年4月1日至2017年3月31日止。2011年8月15日，来宾市物价局作出《关于“丽景人家”和“丽景苑”小区物业管理服务收费标准的通知》，载明:一、住宅物业服务收费，“丽景人家”小区按建筑面积每月每平方米0.65元收取；“丽景苑”小区按建筑面积每月每平方米0.60元收取；二、物业服务内容包括小区的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护管理，小区内的清洁卫生、绿化养护和秩序维护等；三、非住宅用房物业服务收费标准由你公司与业主协商制定；四、电梯维护费和二次供水加压费按实际支出与业主协议合理分摊；五、空置物业服务收费，按来价格[2006]17号文件规定执行；六、你公司每半年要向全体业主公布物业服务费的收支情况。2014年5月31日后，丽景苑公司退出该小区。一审法院认为，丽景苑物业公司作为物业服务企业与建设单位即柳州市银宇房地产开发有限公司依法签订的前期物业服务合同，均系合同当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对该小区业主具有法律约束力。丽景苑物业公司作为提供物业服务的公司，应依照约定对小区进行管理维护，提供物业服务，相应的，覃世旭作为小区业主应支付相应费用。本案争议焦点在于丽景苑物业公司是否按约定全面履行物业管理服务义务的问题，本小区业主认为丽景苑物业公司完全没有履行物业管理服务但未提供充分证据予以证明，诉讼中，丽景苑物业公司自认其所提供的物业管理服务未完全符合合同约定的服务质量标准，结合本小区其他到庭参加诉讼的部分业主的陈述，一审法院对本小区业主主张的丽景苑物业公司未完全提供合同约定的物业服务的抗辩，予以采纳，故对丽景苑物业公司主张的物业费仅支持80%，再根据合同的约定及来宾市物价局作出“通知”，物业服务费用应结合物业的面积、单价、欠费时间计算，覃世旭在2013年7月1日至2014年5月31日的物业管理费为928.64元（129.88m2×0.65元/月•m2×11个月），故本案中覃世旭应支付2013年7月1日至2014年5月31日的物业管理费为742.91元（928.64元×80%）。基于以上理由，对丽景苑物业公司主张的滞纳金3107.60元，不予支持。对丽景苑物业公司主张的“公共照明费55元”、“电梯公摊电费125元”、“电梯维护费180元”（合计360元），一方面，物业委托管理合同中未明确该几项费用所对应的服务内容以及收费标准；另一方面，即便该几项费用确因小区公共利益、共用设施的维护使用而支出的费用，该费用的计算也应该由各业主合理分摊，而各业主分摊的费用，应该按欠费期间的整个小区的公共照明、该栋楼房因电梯运行而消耗的电费总量以及参与分摊该费用的业主的数量计算而来，但原告未能提供证据证实计算该几项费用的收费依据以及与业主协商的依据等；但从常识、常情、常理角度出发，一个小区的正常运行离不开公共照明以及高层楼房的正常使用也离不开电梯的维护使用，根据民事活动的公平原则，并结合当地其他小区的物业服务企业收费标准，对原告主张的该部分费用酌定为72元（360元×20%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、覃世旭支付来宾市丽景苑物业管理有限公司物业物业管理费742.91元；二、覃世旭向来宾市丽景苑物业管理有限公司支付公共照明费、电梯公摊电费、电梯维护费合计72.00元；三、驳回来宾市丽景苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人覃世旭的上诉请求是否有充分的事实和法律依据？经审理查明，一审法院查明的法律事实属实，本院予以确认。二审庭审中，上诉人覃世旭提供了四份新证据，分别是2011年4月8日上诉人接受房屋书、2011年4月8日上诉人与被上诉人签订的物业服务协议、2011年4月8日交物业费3158元给被上诉人的银行回执、2013年4月18日交物业费1369.76元给被上诉人的银行回执，证明其已经交够且多交了物业费。被上诉人丽景苑物业公司未到庭质证，视为放弃质证权利。本院认证认为，上诉人提供的该份证据具有真实性、合法性、关联性，依法予以认可。二审查明，上诉人覃世旭于2011年4月8日接收涉案房屋，同日与被上诉人丽景苑物业公司签订物业服务协议，约定按物价部门核定的收费标准收取物业管理费用，同时向被上诉人交物业费3158元。2013年4月18日，上诉人又向被上诉人交物业费1369.76元。本院认为，关于上诉人覃世旭的上诉请求是否有充分的事实和法律依据的问题，根据二审新查明的事实，上诉人分别于2011年4月8日、2013年4月18日向被上诉人交物业费合计3158＋1369.76＝4527.76元，而从2011年4月8日上诉人接收房屋至2014年5月31日期间的物业费合计为131.71m2×（0.38元/月·m2×12个月＋0.65元/月·m2×26个月）＝2826.50元，故被上诉人丽景苑物业公司主张的物业费已支付完毕，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持，上诉人的上诉请求成立，应予支持，一审判决结果有误，本院予以纠正。至于上诉人二审提出返还多收部分物业费的请求，因其未在一审中提出，可另行起诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条的规定，判决如下：一、撤销来宾市兴宾区人民法院（2016）桂1302民初3142号民事判决；二、驳回被上诉人来宾市丽景苑物业管理有限公司的诉讼请求。本案一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由被上诉人来宾市丽景苑物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石晓志审判员  侯永魁审判员  黄月秀二〇一七年七月二十六日书记员  谭康朗附相关法律条文：1.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。3.最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。