安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蚌民一终字第01067号
上诉人（原审原告）：韩家龙，男，1955年1月28日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。
委托代理人：朱五星，安徽治邦律师事务所律师。
委托代理人：石修峰，安徽治邦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：蚌埠市商务和外事局，住所地蚌埠市。
法定代表人：汪若怀，该局局长。
委托代理人：张从江，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。
委托代理人：苏元章，安徽径桥（蚌埠）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：蚌埠市体育局，住所地蚌埠市。
法定代表人：张亚，该局局长。
委托代理人：张吉，安徽径桥律师事务所律师。
韩家龙因与蚌埠市商务和外事局（以下简称市商务局）、蚌埠市体育局（以下简称市体育局）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2015年9月6日作出的（2015）蚌山民一初字第01173号，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人韩家龙的委托代理人朱五星，被上诉人市商务局的委托代理人张从江、苏元章，被上诉人市体育局的委托代理人张吉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：1999年10月20日，原蚌埠市体育运动委员会（现已更名为蚌埠市体育局）取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》，与蚌埠市对外经济贸易委员会（现已更名为蚌埠市商务和外事局，以下简称市经贸委）联合开发建设蚌埠市体育中学教学综合楼工程项目，该项目含六层住宅楼1200平方米。2000年2月23日，韩家龙（协议乙方）与市经贸委（协议甲方）签订一份《房屋转让协议书》，主要内容为：甲方向乙方转让在体育场内东南角与体委联建住房，甲方转让五楼西户住房壹套，面积144.8平方米（最终以质监站验收面积为准），每平方米暂定价1830.11元人民币，合计265000元。协议签订后，乙方付给甲方房款20万元，余款65000元，在房屋交付使用时给付。产权证、土地证等有关手续由甲方代办，按国家规定乙方应付购房税费计12139.8元，亦应在房屋交付使用时给付。协议签订后，双方均按此协议予以履行。韩家龙交纳了所有购房款项及购房税费，市经贸委向韩家龙交付了上述房屋，市体育局按房改房政策，于2002年9月8日为韩家龙办理了房屋产权证。该房屋产权证及《房产契税存根》等文书上写明房地产权人：韩家龙，产权来源：自管房，产权性质：全部产权成本价。
原审法院另查明，市经贸委与市体育局在为韩家龙办理产权证时，填写了《蚌埠市公有住房出售价格审批表》，该房屋成本价为每平方米780元，向蚌埠市房屋主管部门申报该房为房改房产权，房屋主管部门据此核发了房改房产权证。办理房产证的材料、申请房改房登记材料上签字均不是韩家龙本人所签。韩家龙不是蚌埠市对外贸易经济合作局（即市经贸委）工作人员。2002年9月2日《中华人民共和国契税完税证》显示，纳税人是“韩家龙”，税目为“房改”。
原审法院认为：本案诉争房屋性质为单位联建住房，该房屋不是商品房性质的房屋，市经贸委与韩家龙签订的系《房屋转让协议书》而非《商品房买卖合同》，且双方签订的《房屋转让协议书》中明确记载转让的系联建房屋，而不是商品房性质，故对于韩家龙的诉讼请求不予支持。原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回韩家龙的诉讼请求。案件受理费80元，由韩家龙负担。
韩家龙上诉称：上诉人不是被上诉人单位职工，与被上诉人无行政隶属关系，其与市经贸委签订的《房屋转让协议书》，并非房改房买卖合同，实质上是商品房买卖合同。请求二审法院依法发回重审或改判。
市商务局答辩称：（一）市经贸委与韩家龙签订的《房屋转让协议书》，不应被确认为商品房买卖合同，理由是：1、从《转让协议》的名称、标的以及协议的其他内容看，市经贸委与韩家龙签订的协议书不是商品房买卖合同；2、《房产契税存根》证明当时双方签订的《转让协议》不是商品房买卖合同；3、因为市经贸委以及现在的市商务局都不具备签订商品房买卖合同的主体资格，不应确认《转让协议》为商品房买卖合同；4、由于市经贸委与市体委联建的项目不是商品房开发建设项目，不应确认《转让协议》为商品房买卖合同；5、《转让协议》约定的价格不能作为确认《转让协议》为商品房买卖合同的理由与依据。（二）韩家龙请求支付“由房改房变更登记为商品房须补交的土地出让金等费用暂定为50000元”，不应支持。（三）韩家龙请求“赔偿多支付的房屋维修基金3131元”，不应支持。（四）在双方签订的《转让协议》履行完毕后，双方基于该合同产生的权利和义务已经消灭，韩家龙不能再以原《转让协议》为依据向商务局主张任何权利。（五）即便其有赔偿损失或者多交的土地出让金等请求权，因其主张权利时已经超过诉讼时效，该项请求也不应给予支持。
市体育局答辩称：同意市商务局答辩意见。市体育局与韩家龙之间没有签订任何房屋买卖合同或协议，市体育局不应承担赔偿责任。
本院经核实，双方对原审法院认定事实均不持异议，本院予以确认。
本院另查明：2002年1月，经蚌埠市委、市政府的批准，成立蚌埠市对外贸易经济合作局。2005年2月，经蚌埠市委、市政府的批准，整合原蚌埠市对外贸易经济合作局和蚌埠市经济贸易委员会有关内贸流通职能，组建蚌埠市商务局，不再保留蚌埠市对外贸易经济合作局。2015年1月，经蚌埠市委、市政府的批准，整合原蚌埠市商务局、粮食局、外事（侨务）办公室职能，组建蚌埠市商务局和外事局（粮食局、侨办、港澳办）。
本院认为：本案争议焦点为市经贸委与韩家龙签订的《房屋转让协议书》是否为商品房买卖合同，涉案房屋性质是否应确认为商品房，韩家龙请求赔偿的土地出让金和房屋维修费是否应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于对商品房买卖合同的定义：房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可见，商品房应为政府有关部门批准建设，由房地产开发经营企业开发，建成后用于市场公开出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不应当属于商品房的范畴。开发建设商品房的土地应当在依法交纳国有土地出让金后取得国有土地使用权。而涉案房屋，在双方签订的《房屋转让协议书》上已明确记载为“联建房屋”，且出让的主体是市经贸委，并非房地产开发企业。虽然双方在协议中并未就国有土地的性质作出特别约定或说明，但事实上所交易房屋用地就是国有划拨土地性质而非出让地，与房地产开发企业公开销售的“商品房”并非同一概念，韩家龙以其交付了商品房对价，但两被上诉人以房改房政策的方式向其出售房屋有误等理由，要求确认所购房屋为商品房等诉讼请求，均与事实不符，无法律依据，本院不予支持。韩家龙关于土地出让金和房屋维修基金等赔偿问题，可待该两项费用实际发生后，依据双方《房屋转让协议书》等约定内容另行协商解决。至于韩家龙认为涉案房屋在买卖过程中存在的违规违法情形，可以通过相关主管部门或监察部门处理。综上，原审法院认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由韩家龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王朝霞
审 判 员 耿 杰
代理审判员 陈二伟
二〇一五年十二月八日
书 记 员 王亭亭
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。