重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第00215号
上诉人（原审被告）：秦宗权，男，土家族，1963年3月31日生，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：谭茂明，重庆律缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周万平，男，土家族，1961年12月26日生，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：郎启发，重庆舒义律师事务所律师。
上诉人秦宗权因与被上诉人周万平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2014年11月27日作出（2014）石法民初字第01845号民事判决。秦宗权不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人秦宗权的委托代理人谭茂明，被上诉人周万平的委托代理人郎启发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
石柱土家族自治县人民法院审理查明：秦宗权（为甲方）与周万平（为乙方）于2005年7月15日签订了《拆迁房屋补偿安置还房协议》，约定：乙方位于石柱县南宾镇侯骆巷9号，砖混结构400平方米的房屋由甲方拆除，甲方给乙方安置还房，其中所还门面在新建房B栋三单元上楼口左边，原被拆迁房位置底层，住宅安置在原被拆迁房位置分别为第三、四、五层共三套独立的套房，还门面为40平方米以上，住宅三套，每套不少于120平方米，面积超过4平方米乙方不补差价。甲方负责给乙方办理每套房屋的房地产权证，甲方交房后必须在半年内将房产证交给乙方，如不按时交房视为违约，违约金2万元。甲方一次性付清乙方一年的过渡费、搬迁费、附属设施补偿费共计人民币26000元。过渡时间为2005年11月8日至2006年11月8日止。甲方还房时间为2006年11月8日，即期限为一年，若超出此时间还房，甲方应支付给乙方每月过渡费420元／月计算，同时甲方应另付给乙方违约金1万元。如不按时交房，不在原位置上和达不到协商层高、面积，甲方认违约金20万元。该协议第六条约定了违约责任：甲乙双方必须按照以上条款内容执行，若任何一方不履行本协议则视为违约，同时由违约方支付给守约方人民币贰拾万元整。原告周万平自认2013年3月自行占有了秦宗权修建的红三角片区商住楼1幢四单元第3、4、5层的1号房屋（每套建筑面积为109.74平方米）。周万平在庭审中同意将红三角片区商住楼16号门面（建筑面积为31.07平方米）作为安置还房，但要求秦宗权按现在市场价补差价。
周万平一审诉称，2005年7月15日，被告秦宗权与原告周万平签订了《拆迁补偿安置还房协议》，该协议约定：被告（为甲方）将原告（乙方）位于石柱县南宾镇侯骆巷9号砖混结构房屋400平方米拆除重建，被告以新建的B栋三单元原被拆迁房位置第三、四、五3套住房（每套住宅面积不小于120平方米）及B栋三单元上楼口左侧40平方米以上的门面进行产权调换，互不补偿；进户门每套为防盗门一个，门面为卷帘门；楼地面为细石砼找平层，地面为碎面层（砼厚度8厘米）；厕所作三油二布防水处理；每户安装水表、电表各一只，水、电表上户的费用由甲方全部承担；甲方交房和钥匙后必须在半年内将房产证、国土证交给乙方，如不按时交房视为违约，违约金2万元；还房时间为2006年11月8日，若超出此时间，甲方应付乙方420元／月过渡费，另付乙方违约金1万元；如不按时交房，不在原位置上和达不到协商的层高、面积，甲方认违约金20万元。后被告将原告的房屋拆除并开始重建，直到2011年11月主体工程才基本完工，达不到交付条件。因被告多年不交房，绝大多数拆迁户和购房户已开始占据房屋，原告见被告已无完善之意，也于2013年3月自行占有了原房位置三、四、五楼1号单的三套住房（建筑面积109.74平方米）和15号门面一间（建筑面积36.89平方米），并自行出资13905元部分完善了被告未完善的内容。后原告得知，被告已将该门面擅自出售给了他人，原址只有16号门面（建筑面积31.07平方米）。现被告归还给原告的三套住房的面积尚差30.78平方米，且房屋客厅、主卧、次卧的开间不符合合同的约定，门面至今未还房给原告，如果将16号门面作为还房门面，尚差门面面积至少为9.22平方米，且从2008年11月8日起未向原告支付过渡费。周万平起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告立即在原告原房位置归还原告40平方米以上门面和补足尚差住房面积30.78平方米的房屋；2.判令被告立即办理返还原告房屋的房地产权证并交付给原告，并支付原告迟延办证违约金；3.被告支付原告因所建房屋不能符合《拆迁补偿安置还房协议》约定的条件的违约金20万元；4.判令被告赔偿原告经济损失20万元。
秦宗权一审答辩称，原告请求归还40平方米门面不能得到支持，应另行起诉。对尚差的面积实际纳入了违约金20万元；对第二项请求办理产权证和违约金的问题，合同约定违约金是2万元。对第三项违约金20万元，原告不能举证证明不符合交付条件，又接了房视为对该房的认可。对第三、四项属重复请求，违约金涵盖了损失，应予驳回。原告诉称被告没有完善交房条件，如果没有完善，原告可以提出让被告继续完善，但原告接房后直到现在才提出异议视为已经完善。如果判决违约金，被告认为违约金过高，请求法院予以减少。
石柱土家族自治县人民法院认为，周万平与秦宗权2005年7月15日签订的《拆迁补偿安置还房协议》，不违反法律的规定，合法有效。合同当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据协议的约定，被告应补偿原告不少于120平方米的住房3套和40平方米以上的门面1间，经核实《房屋面积分户汇总表》，周万平占有的3套房屋总计建筑面积为329.22平方米，则被告尚差原告住房30.78平方米。周万平主张的16号门面，建筑面积为31.07平方米，则被告尚差原告门面8.93平方米。经法院委托司法鉴定机构评估，在原告起诉之日（即2014年7月16日）住房建筑面积单价为3650元／平方米，门面建筑面积单价为3800元／平方米。秦宗权应当补偿周万平：30.78×3650元／平方米＋8.93×3800元／平方米=146281元。由于被告未按合同约定时间给原告还房，应按合同的约定支付原告每月安置过渡费420元，从2008年11月8日起至2013年3月原告自行占用房屋，秦宗权应支付安置过渡费：420元／月×52个月=21840元，《拆迁补偿安置还房协议》第六条是针对违反之前所有条款的概括性违约条款，20万元违约金可以视为是所有违约行为应承担责任的总和。秦宗权存在逾期交房、逾期办证和还房面积不足三项违约行为。秦宗权提出调整违约金没有充分的证据和理由，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告秦宗权在本判决生效后五日内将石柱县南宾镇红三角片区商住楼1幢四单元底层16号房屋交付给原告周万平并赔偿周万平尚差房屋面积差价146281元；二、被告秦宗权在本判决生效后五日内赔偿周万平违约金200000元和过渡费21840元；三、被告秦宗权在办理房地产权证的条件成就之日起三十日内为原告周万平办理位于石柱县南宾镇红三角片区商住楼1幢四单元第3层1号房、1幢四单元第4层1号房、1幢四单元第5层1号房屋的房地产权证和1幢四单元底层16号房屋四套房屋的房地产权证；四、驳回原告周万平其余诉讼请求。案件受理费11300元，减半收取5650元，鉴定费6000元，由原告周万平负担5932元，被告秦宗权负担5718元。
秦宗权不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法撤销原判第一项中“秦宗权赔偿周万平尚差房屋面积差价146281元”的部分，并由被上诉人承担一、二审相应的诉讼费用。其主要事实和理由：秦宗权与周万平签订的《拆迁补偿安置还房协议》约定违约金为20万元，该20万元违约金中包括了秦宗权应赔偿周万平尚差房屋面积差价146281元在内。
被上诉人周万平答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，秦宗权的上诉事实和理由不成立，建议二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点为：双方在合同中约定的违约金20万元是否包含了秦宗权应赔偿周万平尚差房屋面积差价146281元。
双方签订的《拆迁补偿安置还房协议》中对20万元违约金约定条款有两处：一是该协议第四条第三款，即“如不按时交房，不在原位置上和达不到协商层高、面积，秦宗权认违约金20万元整”；二是该协议第六条违约责任“双方必须按照以上条款内容执行，若任何一方不履行本协议则视为违约，同时违约方支付给守约方20万元整”。该协议第四条第三款明显包括了补偿房屋面积不足的违约责任，但是该协议第六条违约责任系概括性的违约责任约定，即只要任何一方违约，均应承担违约金20万元。本案中，除了秦宗权还房面积不足违约外，另秦宗权存在逾期交房长达6年之久、办证义务至今未履行等违约行为，秦宗权对周万平进行还房面积不足价差补偿，并未包括在双方合同约定的违约金20万元之内。秦宗权上诉主张违约金20万元中包含了尚差房屋面积差价146281元的理由不成立，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，依法应予维持。秦宗权的上诉事实和理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3226元，由上诉人秦宗权负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 飞
代理审判员 王军峰
代理审判员 王瑞霞
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 谭昕怡