北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07687号
上诉人（原审原告）北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街17号3层306室。
法定代表人周兆东，总经理。
委托代理人赵维娟，北京市一法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）童玥璋，男，1963年9月30日出生。
上诉人北京中恒建业房地产经纪有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第03782号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月，北京中恒建业房地产经纪有限公司（下称中恒建业公司）起诉至原审法院称：2011年9月22日，我公司与童玥璋签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定童玥璋将位于北京市×××402号房屋（下称402号房屋）委托我公司出租，租金为每月3600元，委托出租期限自2011年10月1日至2013年9月30日，出租代理期限可延长6个月。合同对“全程委托出租代理，延长期业主认可，延长期内，租金不予调整”等事项进行了特别提示。为了完成委托事项，2011年10月2日，我公司为402号房屋添置了热水器、空调、燃气灶、抽油烟机、电视机各1台，电视柜1组。2013年11月22日，童玥璋在未通知我公司的情况下，将402号房屋出租给案外人李春林。童玥璋的行为违反合同约定，童玥璋应向我公司支付违约金，并返还402号房屋内的物品，故诉至法院要求童玥璋支付违约金7200元，返还热水器、空调、燃气灶、抽油烟机、电视机各1台，电视柜1组。
童玥璋辩称：中恒建业公司与我之间的合同已经到期解除，中恒建业公司主张返还的物品我不知情，中恒建业公司提交的合同及特别提示等内容我并不清楚，故不同意中恒建业公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据所查明的事实，从中恒建业公司与童玥璋之间签订的《北京市房屋出租委托代理合同》及中恒建业公司与案外人吴炅桦之间签订的《北京市房屋租赁合同》关于合同的签署、房屋的出租、租金收取的方式及金额等内容分析，应当认定中恒建业公司、童玥璋之间名为出租委托代理合同，但实为房屋租赁合同关系。中恒建业公司在租赁童玥璋房屋后，将房屋转租给案外人吴炅桦并取得差价，故中恒建业公司与吴炅桦签订的房屋租赁合同及房屋交割清单不能约束童玥璋。因中恒建业公司系合同格式条款提供方，依据合同法的相关规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。现中恒建业公司主张根据特别提示及延长期等条款要求童玥璋支付违约金，而双方对上述条款的理解存在不同意见，故法院对中恒建业公司主张的意见不予采信。中恒建业公司的各项诉讼请求，依据不足，法院均不予支持。据此，原审法院于2014年5月判决：驳回北京中恒建业房地产经纪有限公司的诉讼请求。
判决后，中恒建业公司不服，上诉至本院称：我公司与童玥璋之间合同的履行期间为2011年10月1日至2014年3月30日，童玥璋于2013年11月22日与原租户关系人李春林签订房屋租赁合同，违反了合同约定，且提前终止与我公司之间的合同，亦构成违约；童玥璋与李春林签订房屋租赁合同，并将我公司购买添置的物品交给李春林，造成我公司无法取回物品，童玥璋应当予以赔偿，请求二审法院撤销原判，改判支持我公司原审诉讼请求。童玥璋同意原判。
经审理查明：2011年9月22日，童玥璋（甲方）与中恒建业公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将其402号房屋委托乙方代理出租，出租代理期限自2011年10月1日起至2013年9月30日止，共计2年，出租代理期限可延长6个月，月租金为3600元，租金总计86400元；乙方将各期租金划入甲方账户的日期为2011年10月1日、2012年1月1日、2012年4月1日、2012年7月1日、2012年10月1日、2013年1月1日、2013年4月1日、2013年7月1日。同日，童玥璋向中恒建业公司出具授权委托书一份，委托期限自2011年10月1日至2013年9月30日（包含免租期）如双方合同顺延，委托期限也相应顺延。合同第五条“佣金及相关服务费用”约定，甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及乙方关于房屋装修、家具电器等增置有关费用等，可见附件二。合同附件二中，双方并未约定佣金或相关服务费用。2011年9月21日，童玥璋签署特别提示一份，内容为“1、业主在合同期满后不得私自与本公司租住房屋的租户或租户关系人签约，否则业主应向公司支付两个月的房租作为违约金。2、全程委托出租代理，延长期业主认可，延长期内，租金不予调整。”2011年9月28日，童玥璋与中恒建业公司签署房屋交割清单，记载有机顶盒、钥匙。
2011年11月22日，中恒建业公司与案外人吴炅桦签订《北京市房屋租赁合同》，载明出租人为童玥璋，租赁代理机构为中恒建业公司，承租人为吴炅桦。合同约定：承租房屋为402号房屋，月租金为3900元，租赁期自2011年11月23日起至2012年11月22日。中恒建业公司、吴炅桦在合同尾部签名或加盖印章，童玥璋并未签名。合同签订后，吴炅桦向中恒建业公司支付租金。2012年10月23日，中恒建业公司与吴炅桦续签合同，约定月租金为4100元，租赁期自2012年11月23日起至2013年11月22日。诉讼中，中恒建业公司提交《北京市房屋租赁合同》附件二房屋交割清单，记载有电视机、燃气灶、电视柜、抽油烟机、热水器、空调。
2013年9月6日，中恒建业公司向童玥璋支付租金6240元。诉讼中，中恒建业公司表示该笔租金对应的租期系2013年10月1日至2013年11月22日。中恒建业公司另表示，其与吴炅桦的《北京市房屋租赁合同》到期后，吴炅桦并未向其交接涉案房屋。
2013年11月22日，童玥璋与案外人李春林订立《房屋租赁合同》，童玥璋将402号房屋出租给李春林，租赁期限自2013年11月23日起至2014年11月22日，中恒建业公司未参与合同的订立。
本案审理中，中恒建业公司提交天宝旧货市场销售凭证，证明其为402号房屋购买了电视机、燃气灶、电视柜、抽油烟机、热水器、空调。童玥璋对此不予认可，认为上述凭证不能显示摊位以及出售人，且没有记载商标品名，不能证明402号房屋内存在上述物品。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋出租委托代理合同》、《北京市房屋租赁合同》等证据在案佐证。
本院认为：从童玥璋与中恒建业公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》看，由中恒建业公司向童玥璋支付房屋租金，童玥璋并不向中恒建业公司支付佣金或相关服务费用。从中恒建业公司与案外人吴炅桦签订的《北京市房屋租赁合同》看，童玥璋并未在该合同上签名，《北京市房屋租赁合同》约定的租金标准与《北京市房屋出租委托代理合同》约定的租金标准并不相同，《北京市房屋租赁合同》项下的租金由吴炅桦向中恒建业公司直接支付。根据上述对合同内容的分析以及合同实际履行情况，本院认为，虽然童玥璋与中恒建业公司签订的合同在名义上为出租委托代理合同，中恒建业公司与吴炅桦签订的《北京市房屋租赁合同》将中恒建业公司列为租赁代理机构，但实际上中恒建业公司与吴炅桦签订的《北京市房屋租赁合同》并不能约束童玥璋，童玥璋与吴炅桦未形成直接法律关系，童玥璋与中恒建业公司之间系房屋租赁合同关系，中恒建业公司与吴炅桦之间系转租关系。
本案中，童玥璋与中恒建业公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》约定的租期自2011年10月1日起至2013年9月30日，共计2年，可延长6个月。关于“可延长6个月”，从字面理解，租期是可以延长，不是必须延长。且该合同约定的租金总额86400元系按照2年期限计算，并未将可延长的6个月计算在内，故上述合同并未对是否延长6个月作出明确约定。2013年9月30日合同期满之前，中恒建业公司向童玥璋支付租金至2013年11月22日，童玥璋亦表示接受，故双方之间的租赁关系顺延至2013年11月22日。中恒建业公司上诉主张其与童玥璋之间合同的履行期间为2011年10月1日至2014年3月30日，但是根据中恒建业公司与童玥璋签订的《北京市房屋出租委托代理合同》对租金支付时间的约定看，系上交租金，中恒建业公司未向童玥璋支付2013年11月22日之后的租金，亦未作出向童玥璋继续支付租金、履行合同的意思表示，且中恒建业公司与案外人吴炅桦就涉案房屋签订的《北京市房屋租赁合同》所约定的租期于2013年11月22日届满，故应认定中恒建业公司与童玥璋的合同关系于2013年11月22日终止。中恒建业公司上诉主张其与童玥璋之间合同的履行期间至2014年3月30日，依据不足，本院不予采纳。从2013年11月23日开始，童玥璋将涉案房屋另租他人，并不违反童玥璋与中恒建业公司之间的约定，中恒建业公司主张童玥璋提前终止合同，与事实不符，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，中恒建业公司上诉主张童玥璋与案外人李春林签订房屋租赁合同，违反特别提示“业主在合同期满后不得私自与本公司租住房屋的租户或租户关系人签约，否则业主应向公司支付两个月的房租作为违约金”。中恒建业公司提供的该特别提示条款对合同期满后业主另行缔约的权利作出限制，属于排除业主主要权利的情形，应属无效条款，中恒建业公司依据该条款主张童玥璋违约，本院不予支持。
关于中恒建业公司要求童玥璋返还物品一节，虽然中恒建业公司主张其与童玥璋签订合同后为涉案房屋购买添置了电视机等物品，后其又将涉案房屋出租给案外人吴炅桦，但其未就添置的物品与童玥璋办理确认手续，现在童玥璋并不认可，中恒建业公司与吴炅桦签订的合同期满后双方亦未办理交接手续，故根据现有证据不能证明童玥璋持有中恒建业公司主张的物品，中恒建业公司上述请求，依据不足，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由北京中恒建业房地产经纪有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费50元，由北京中恒建业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一四年十月十日
书 记 员 祝 石