北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第00098号
上诉人（原审原告、反诉被告）赵凤云，女，1937年12月28日出生。
委托代理人史广宇（赵凤云之女婿），1968年6月14日出生。
委托代理人杨金武，北京市博融律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）于恒松，男，1986年7月9日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李小璐，女，1985年2月7日出生。
委托代理人于恒松（李小璐之夫），同被上诉人于恒松。
上诉人赵凤云因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第12163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人赵凤云之委托代理人史广宇、杨金武，被上诉人兼李小璐之委托代理人于恒松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年3月，赵凤云起诉至原审法院称：我将海淀区401号房屋（以下简称401号房屋）委托女儿张×、女婿史广宇进行出租。2010年4月起，我与于恒松、李小璐签订租房合同，2011年、2012年又续签了合同。2013年3月31日租房合同到期后，双方未再签订书面合同，口头约定，延用2013年的租房合同条款，2013年3月25日前支付上半年租金25800元（月租金4300元），9月25日前支付下半年租金25800元。但于恒松、李小璐一直未给付下半年租金。2013年12月9日，我的代理人史广宇发现于恒松、李小璐已经将房屋转租，双方曾经到大钟寺派出所进行调解。2013年12月11日凌晨于恒松、李小璐搬离房屋，次承租人至到2013年12月14日才最终搬离。于恒松、李小璐未支付2013年4月1日至2013年12月14日期间的租金36406.67元，水费、煤气费180元亦未支付。另外出租房屋内部分物品被损坏，具体损失如下：燃气灶台7**元、卫生间化妆镜200元、防盗门把手300元，共计1200元。现我诉至法院，要求于恒松、李小璐给付房屋租金36406.67元、违约金4300元、水费及煤气费180元，赔偿损失1200元。
于恒松、李小璐辩称：我们自2010年5月起开始承租涉诉房屋。2010年5月至2011年3月，月租金2900元；2011年4月至2012年3月，月租金3100元；2012年4月至2013年3月，月租金3300元。2013年3月合同到期时，赵凤云称子女要回北京上学，可能在2013年底或者2014年初收回房屋进行装修，故不希望与我们二人续订合同，双方改为不定期租赁，口头约定月租金3050元。我们于2013年3月25日、3月26日分两笔将2013年4月至2013年11月的租金24400元打到张×的账户上，双方对于12月份的租金如何支付没有达成协议。直到2013年12月8日，双方通过电话协商成功。2013年12月9日，赵凤云趁我们二人不在家的时候撬锁、换锁并破坏屋内设施。双方到派出所调解无效后，我们24小时内就被赶出了出租房屋。搬离前，双方两次进行屋内设施验收，在警方见证的情况下，双方确认屋内设施设备无损坏，水费、燃气费均未欠费，电费仍有余额200余元。由于赵凤云的换锁行为以及未提前30天通知我们二人搬出，导致我们产生损失，故我们提出反诉，要求赵凤云赔偿我们二人开锁、换锁损失1300元，网络费用损失230元。
赵凤云针对于恒松、李小璐的反诉辩称：换锁是为了保护我方自身财产的安全，在正常情况下，于恒松、李小璐二人应当与我方沟通而不是自行撬锁、换锁；网络费与我方无关，故不同意于恒松、李小璐的反诉请求。
原审法院审理后认为：于恒松、李小璐承租赵凤云名下401号房屋居住使用。双方自2010年5月起一直签订书面租赁合同，租期至2013年3月31日。双方最后签订的房屋租赁合同约定，月租金3300元，每半年先期给付6个月租金。上述租赁合同到期后，于恒松、李小璐继续承租房屋，居住至2013年12月10日。现赵凤云主张于恒松、李小璐将房屋转租给他人，他人居住至2013年12月14日，要求于恒松、李小璐承担租金至2013年12月14日。根据现已查明的事实，赵凤云与于恒松、李小璐之间因搬家问题到派出所进行处理并调解，于恒松、李小璐于晚上24点前搬出承租房屋；在此情况下，应视为赵凤云未要求转租的第三人于2014年12月10日当晚搬出，第三人2014年12月10日至12月14日的居住费用应当由赵凤云自行向第三人主张，不应由于恒松、李小璐承担。现双方争议焦点在于2013年4月1日起双方约定的月租金数额，赵凤云主张口头约定月租金为4300元，于恒松、李小璐主张口头约定月租金为3050元。本院认为，2013年3月31日双方租期届满后，于恒松、李小璐继续使用房屋，赵凤云未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现双方当事人主张的租金数额不一致，且均未提交证据材料证明合同相对方曾对自己主张的月租金数额予以认可，故本院按照双方2013年3月31日到期的房屋租赁合同约定的月租金数额3300元作为依据计算租金数额。现于恒松、李小璐居住至2013年12月10日，应给付租金27500元，实际给付租金21500元，还应给付赵凤云租金6000元；扣除于恒松、李小璐的房屋保证金2900元，于恒松、李小璐还需向赵凤云支付租金3100元。因根据原房屋租赁合同，于恒松、李小璐应当于承租半年后交纳下半年的租金，但二人一直拖欠租金至今，故应当按照双方合同约定，给付赵凤云违约金3300元。对于赵凤云主张的财物损失及未缴清费用损失，因其未提交证据材料予以证明，故本院不予支持。对于于恒松、李小璐所主张的开锁费、换锁费以及网络费用，本院认为，鉴于赵凤云要求于恒松、李小璐搬离系因于恒松、李小璐未按时交纳租金，赵凤云行使其合同约定的解除权，故于恒松、李小璐因赵凤云要求二人搬离遭受的财产损失，应自行承担。据此判决：一、于恒松、李小璐于本判决书生效后七日内给付赵凤云租金三千一百元，违约金三千三百元；二、驳回赵凤云的其他诉讼请求；三、驳回于恒松、李小璐的全部反诉请求。
判决后，赵凤云不服，上诉至本院。上诉理由：我方有新证据证明2013年12月10日在大钟寺派出所调解时李小璐承认欠我3个多月的租金，此说法足以证明双方约定的月租金为4300元，故要求撤销原判第一项、第二项，改判于恒松、李小璐给付我租金14906.67元、违约金4300元，共计19206.67元。于恒松、李小璐同意原判。
经审理查明：于恒松、李小璐系夫妻。赵凤云系401号房屋（建筑面积59平方米）的产权人。
2010年4月29日赵凤云之女张×代表赵凤云与李小璐签订房屋租赁合同，约定赵凤云将401号房屋出租给于恒松、李小璐，租期为2010年5月1日至2011年3月31日，月租金2900元，于恒松、李小璐给付赵凤云押金2900元、一年的租金34800元。2011年2月19日，双方续签合同，租期为2011年4月1日至2012年3月31日，月租金3100元，于恒松、李小璐给付赵凤云一年的租金37200元。2012年3月25日双方再次续约，租期为2012年4月1日至2013年3月31日，月租金3300元。于恒松、李小璐分两次共给付赵凤云一年的租金39600元。合同到期后，双方未续订书面租赁合同。2013年3月25日、3月26日于恒松、李小璐分两笔给付赵凤云租金共计21500元。
2013年12月9日，因于恒松、李小璐将401号房屋中的一间转租，二人与赵凤云产生争议，赵凤云之女婿史广宇更换了401号房屋的门锁。2013年12月10日北京市海淀区北下关街道人民调解委员会（以下简称北下关街道调解委员会）对双方进行调解，李小璐同意于当天搬家，史广宇同意经过诉讼要回房租。当日晚24时前，于恒松、李小璐从出租屋内搬出。
二审中，赵凤云向法院提交了北下关街道调解委员会制作的人民调解调查笔录两份、人民调解记录一份、人民调解协议书一份。其中对李小璐所做的人民调解调查笔录中有如下记载，李小璐答：…….2013年4月1日开始住的，到现在欠他三多月的房租，原因是忘了。12月8日房东打电话提醒我们，当天，我和房东电话中达成协议，12月14、15日交纳。13日，他又提醒我给他打房钱。12月9日中午，他直接进了我家，把锁换了，动了我的东西。当晚不让我们进，我们报警了。……在人民调解记录中李小璐自述：房租会给，条件是我们先搬走。锁损坏了，我们花了500元。房屋内设施我们没有人为损坏。给我时间找房搬家。
2013年3月31日最后一份租赁合同到期后，双方未订立书面租赁合同，租期改为不定期租赁。赵凤云称双方口头约定月租金变更为4300元，于恒松、李小璐分两笔给付了5个月的租金21500元。于恒松、李小璐称双方口头约定月租金3050元，二人支付的21500元再加上赵凤云同意提前退还的押金2900元，共计24400元，二人支付的是8个月的租金，每月3050元，故租金实际支付至2013年11月；2013年12月的租金如何支付双方未协商。
上述事实，有双方当事人陈述、租房合同、银行汇款记录、人民调解调查笔录两份、人民调解记录一份、人民调解协议书一份等证据材料在案佐证。
本院认为：赵凤云与于恒松、李小璐之间的租赁关系持续多年，租赁初期双方无争议。2013年4月1日后，双方未订立书面的租赁合同，于恒松、李小璐继续承租401号房屋，双方之间改为不定期租赁。现双方争议的焦点是2013年4月后的租金标准。二审中，赵凤云提供了北下关街道调解委员会制作的人民调解调查笔录及人民调解记录作为新的证据，以上证据材料中，李小璐对其欠付租金的时间、原因及纠纷协商过程作出了明确而具体的表述，其认可欠赵凤云3个多月的租金，此表述与本次诉讼中赵凤云所持的月租金4300元、于恒松、李小璐欠3个多月的租金之陈述意见相符，根据以上证据，本院认定2013年4月起赵凤云与李小璐约定的月租金为4300元。李小璐在纠纷发生之始自认欠赵凤云三个多月的租金，即租金仅交至2013年8月，诉讼中又称已将租金交至2013年11月，其陈述自相矛盾，故本院对其所述的月租金3050元的意见不予认可。按照月租金4300元计算，于恒松、李小璐应支付赵凤云20**年4月1日至2013年12月10日期间的租金，扣除已支付的21500元及房屋保证金2900元，于恒松、李小璐还需向赵凤云支付租金11433元。2013年4月1日后双方对违约金问题无约定，故赵凤云要求于恒松、李小璐支付一个月的租金作为违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第12163号民事判决第三项。
二、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第12163号民事判决第一、第二项。
三、于恒松、李小璐于本判决生效后七日内给付赵凤云租金一万一千四百三十三元。
四、驳回赵凤云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费八百五十二元，由赵凤云负担六百二十二元（已交纳），由于恒松、李小璐负担二百三十元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费五十元，由于恒松、李小璐负担（已交纳）。
二审案件受理费八百五十二元，由赵凤云负担六百二十二元（已交纳），由于恒松、李小璐负担二百三十元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
审 判 员 时 玲
代理审判员 朱文君
二〇一五年一月十九日
书 记 员 杜 莹