江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1738号
上诉人（原审被告）尹红波。
委托代理人陶国栋，江苏麒凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）溧阳峰达置业有限公司，住所地江苏省溧阳市天目湖工业园。
法定代表人杨保安，该公司董事长。
委托代理人徐燕，江苏立洋律师事务所律师。
委托代理人张剑，江苏立洋律师事务所律师。
上诉人尹红波因与被上诉人溧阳峰达置业有限公司（以下简称峰达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院（2015）溧天民初字第132号民事判决向本院提起上诉，本院于2015年9月14日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
峰达公司一审诉称：2009年9月5日，峰达公司、尹红波双方签订商品房买卖合同，双方约定峰达公司将其开发的位于溧阳市美景天城施工编号为C4幢2单元702号房屋出售给尹红波。该合同还就房款、付款方式、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、买受人逾期接受房屋的违约责任等进行了约定。合同签订后，尹红波依约支付了首付款64057元，峰达公司亦以担保人的形式协助尹红波办理了贷款手续，成功向中国银行股份有限公司溧阳支行（以下简称中行溧阳支行）申请房屋贷款250000元。但尹红波在支付了三个月的贷款本息4518元后便未再归还。2013年，中行溧阳支行因尹红波失去联系并未及时归还贷款本息，将尹红波及作为担保人的峰达公司诉至法院。后法院判决尹红波归还贷款本息及律师费，峰达公司承担连带责任。2013年9月30日，峰达公司作为担保人为尹红波偿还贷款本息225034元、公告费600元、诉讼费6740元及律师费8277.15元，共计向中行溧阳支行支付240651.15元。2009年10月20日前，本案讼争商品房竣工达到交付条件，峰达公司多次通过电话及信函的形式试图联系尹红波办理接收房屋的手续，但均不能联系上尹红波。2014年5月16日，峰达公司委托江苏立洋律师事务所致函尹红波，再次要求尹红波办理房屋接收手续，否则将依据相关法律规定及合同约定与其解除合同。但邮件因迁移地址不明而被退回。故峰达公司诉至法院，请求判令解除峰达公司、尹红波双方于2009年9月5日签订的《商品房买卖合同》并由尹红波承担本案诉讼费用。
尹红波一审未作答辩。
原审法院经审理查明：2009年9月5日，峰达公司、尹红波签订商品房买卖合同，合同约定：峰达公司将其开发的位于溧阳市美景天城施工编号为C4幢2单元702号房屋出售给尹红波，商品房价格3180元／平方米，房款总计314057元，签订预售合同之日起支付房款的20.40%即64057元，剩余房款250000元按贷款方式支付等。此外，该合同还就买受人逾期付款的违约责任、交付期限、买受人逾期接受房屋的违约责任等进行了约定。其中买受人逾期接受房屋的违约责任约定：逾期不接收房屋超过30日，买受人不办理接收房屋手续的，出卖人有权解除合同，并由买受人向出卖人支付已付房款10%的违约金。合同签订后，尹红波依约支付了首付款64057元，2009年9月9日，峰达公司以担保人的形式协助尹红波办理贷款手续，向中行溧阳支行申请房屋贷款250000元，尹红波在支付了三个月的贷款本息4518元后不再履行归还贷款义务，2013年4月28日，中行溧阳支行以尹红波失去联系并未及时归还贷款本息为由，将尹红波及作为担保人的峰达公司诉至法院。后法院判决尹红波归还贷款本息及律师费，峰达公司承担连带责任。2013年9月30日，峰达公司作为担保人为尹红波偿还贷款本息225034元、公告费600元、诉讼费6740元及律师费8277.15元，共计向中行溧阳支行支付240651.15元。2009年10月20日前，本案讼争商品房竣工达到交付条件，峰达公司多次通过电话及信函的形式联系尹红波办理接收房屋的手续，但未果。2014年5月16日，峰达公司委托江苏立洋律师事务所致函尹红波，要求尹红波办理房屋接受手续，否则将依据相关法律规定及合同约定与尹红波解除合同，但邮件因迁移地址不明而被退回。故峰达公司于2015年2月3日诉至法院，请求判令解除峰达公司、尹红波于2009年9月5日签订的《商品房买卖合同》，并由尹红波承担本案诉讼费用。
以上事实，由峰达公司提供的商品房买卖合同、银行贷款合同、民事判决书、还款凭证、律师函、峰达公司委托代理人的庭审陈述附卷佐证。
原审法院认为：峰达公司、尹红波签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效，合同双方均应按照合同约定全面履行各自义务。尹红波在商品房符合交付条件前后，未主动要求峰达公司办理交付房屋手续，也未向峰达公司表示需变更相关房屋交付方面的合同约定，后又经峰达公司多次联系催促办理房屋交付手续，尹红波也未能如约办理房屋交付手续，违反了双方的合同约定，依据峰达公司、尹红波有关买受人逾期接受房屋的违约责任约定：逾期不接收房屋超过30日，买受人不办理接收房屋手续的，出卖人有权解除合同。据此，峰达公司要求解除与尹红波签订的商品房买卖合同的请求，该院予以支持。尹红波经该院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对质证权利的放弃。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关民事法律之规定，作出判决解除峰达公司、尹红波于2009年9月5日签订的《商品房买卖合同》。案件受理费6011元（已由峰达公司预交），公告费600元，合计6611元，由尹红波负担。
尹红波不服原审法院判决，向本院提起上诉称：尹红波早在2009年9月13日就交清全部房款并接收房屋、领取房屋钥匙，并签订了前期物业管理服务协议，已经对房屋进行装修并入住，也已经开通了水、电以及天然气，并缴纳相应的费用至今。尹红波也按约每月归还银行的房屋贷款至2014年9月。双方的商品房销售合同早已履行完毕，根本不存在任何解除合同的因素。峰达公司作为担保人为尹红波支付贷款是另一个债权债务关系，与本案无关。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人峰达公司答辩称：尹红波在履行合同过程中明显违反了诚实信用原则，在（2013）溧商初字第357号案件中，其逾期不归还银行按揭借款导致峰达公司为其承担责任，且在商品房买卖合同附件四合同补充协议第8条明确买受人即尹红波在合同中所留的电话如有变动应及时通知出卖人，否则因此造成的损失应由尹红波承担，但在一审中尹红波变更地址及联系方式未及时通知峰达公司，导致峰达公司发出的律师函其未及时接受，同时也导致在另案中峰达公司为其承担还款责任。尹红波的该行为违反了诚实信用原则，且没有任何证据证明其已与峰达公司办理了房屋交接手续，峰达公司根据商品房买卖合同的约定解除合同，应予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
上诉人尹红波为证明其上诉理由，二审中向本院提供：1、美景天城前期物业管理协议复印件一份，证明当时尹红波已与物业公司签订物业管理协议。2、销售不动产统一发票复印件以及现金完税证明，证明当初尹红波已经通过贷款的形式付清全部房款，并且开通管道煤气，缴纳房屋契税。3、安顺燃气开通工作单及缴纳燃气费用的账单，开通自来水的新增用户中国建设银行代理业务委托申请书及缴纳电费的发票，证明尹红波领取房屋钥匙后入住并且已经缴纳了相关水电费、燃气费。4、中国银行的友情提醒以及对账单，证明在2009年9月13日尹红波接收房屋之后一直归还银行贷款至2014年9月，每月还款1535.85元。5、视频光盘一份，证明尹红波在本案案涉房屋中实际居住。被上诉人峰达公司认为上述证据不属于新证据，不予质证。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
另查明，双方商品房买卖合同第十三条买受人逾期接受房屋的违约责任约定，商品房到达交付条件后，买受人应当在收到出卖人交房书面通知后，在约定的时间内办理收房手续，逾期超过30日，买受人不办理接收房屋手续的，出卖人有权解除合同，并由买受人向出卖人支付已付房款10%的违约金。
还查明，2014年5月16日，峰达公司委托江苏立洋律师事务所致函尹红波，主要内容为：因你拒不履行判决义务，峰达公司在判决生效后依法支付了上述履行款。同时，经了解，中国银行曾多次电话该房屋已具备交付条件。……你的行为已明确表示自己不再履行自己与峰达公司签订的“商品房买卖合同”所约定的义务，按照该合同第13条件，第4条、第8条的规定，现致函与你，望你在收函后30日内到峰达公司支付全部房款，并办理相关产权证书，逾期视为你违约，峰达公司将解除合同，并追究作相关的法律责任。
本案二审争议焦点为：峰达公司是否有权解除与尹红波签订的商品房买卖合同？
本院认为：峰达公司无权以尹红波逾期收房为由要求解除案涉商品房买卖合同。一方面，2014年5月16日律师函的内容为要求尹红波支付房款，峰达公司未提供任何证据证明其已按约向尹红波发出办理交房手续的书面通知，故无法证明尹红波存在逾期收房的违约行为，无权根据商品房买卖合同第十三条的约定要求解除该合同。另一方面，尹红波二审提供的中国建设银行代理业务委托申请书、溧阳水务集团有限公司抄表员查询表、溧阳安顺燃气有限公司开通工作单、燃气费清单、江苏省电力公司通用机打发票等，足以证明尹红波于2010年5月31日申请银行代扣水费、于2012年3月14日开通案涉房屋的天然气并自2014年10月缴纳案涉房屋的水费、燃气费、电费，可见尹红波已实际占用案涉房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款关于除当事人另有约定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用的规定，应认定峰达公司已将案涉房屋交付尹红波。峰达公司再以尹红波逾期收房为由要求解除案涉商品房买卖合同没有事实依据。
至于2014年5月16日律师函所述尹红波欠付房款的问题。案涉商品房买卖合同约定的付款方式是贷款方式付款，根据（2013）溧商初字第357号民事判决认定的事实，案涉商品房买卖合同签订后，尹红波已依约支付首付款64057元，经尹红波申请，2009年9月11日中行溧阳支行向峰达公司专户转入贷款25万元，即尹红波已以现金支付和贷款支付的方式足额支付了案涉房屋的房款，不存在逾期付款的违约行为。后因尹红波未按期向中行溧阳支行还款导致峰达公司作为担保人承担还款责任，峰达公司可向尹红波追偿。
综上，因二审出现新的证据，原审认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销江苏省溧阳市人民法院（2015）溧天民初字第132号民事判决；
二、驳回溧阳峰达置业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费6011元、公告费600元，合计6611元，二审案件受理费6011元，均由峰达公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔裕华
代理审判员 钱 锦
代理审判员 吴立春
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 浦 萍