上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初12602号
原告(反诉被告)：高绍溪，男，1973年10月3日生，汉族，住福建省。
委托诉讼代理人：孙倩，上海运帷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘奇，上海运帷律师事务所律师。
被告(反诉原告)：李盛，男，1978年5月13日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
原告高绍溪与被告李盛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙倩、刘奇，被告的委托诉讼代理人汪世雄到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租赁保证金10,000元(人民币，下同)；2.判令被告返还原告2016年10月19日至2017年4月18日期间的部分已付房租70,000元；3.判令被告支付原告因租赁物被拆除造成的形成附合的装饰装修物损失80,000元；4.判令被告支付原告因租赁物被拆除造成的搬迁损失280,000元(该诉请是指合同不能继续履行之后原告被迫搬离产生的搬迁费用，金额系估算，若需评估，原告愿意申请)；5.判令被告支付原告因租赁物被拆除造成的停业损失235,000元(该诉请是指原告寻找新的场地到实际搬迁大概有三个月时间不能经营，产生了经营损失，金额也系估算，若需评估，原告也愿意申请)；6.判令被告赔偿原告因租赁物被拆除造成的租金差价损失91,666元(该诉请是指原告另租场地所产生的租金价差损失)；7.判令被告支付原告违约金5,000元。诉讼中，原告先后自愿撤回上述诉请6和诉请5，但表示保留诉权。事实和理由：2015年10月20日，原、被告签订《房屋(营业房、商铺)租赁协议书》(以下简称系争合同)，约定由被告将位于上海市松江区洞泾镇沪松公路XXX号(砖桥贸易城三区六栋)A区一楼6、7号商铺及三楼房间1间(以下简称涉案房屋)出租给乙方经营钢材、PVC、PPR管道等材料的批零。租期为2015年10月19日至2016年10月18日。租金为18,334元/月，每半年一付。原告为更好经营，花费巨额资金对承租的房屋进行了装修，且在商铺显著位置设置了广告牌。松江区政府相关部门于2016年11月22日开始整顿市场，整个市场于2016年12月30日停止经营，严重影响了原告的正常经营，原告现已停业，损失巨大。因搬迁及寻找新的商铺投入了大量人力、物力。原告多次找被告交涉，被告均以正在和政府商谈为由拒不解决。原告认为，双方之间是租赁关系，被告理应保证原告对租赁物的正常使用，但却因第三方原因导致原告停业，被告理应担责。且被告因此拆迁必然会获得相应的补偿，其中也必然包含对所涉商铺租户的补偿。被告既不解决原告的问题，也不允许原告参与拆迁商谈，原告的利益无法得到保障。无奈提起诉讼。
被告辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，故不同意。首先，涉案房屋所在建筑的产权系被告与其母亲劳俊瑾共有，劳俊瑾对系争合同也是确认的。2016年11月22日，政府开始通知要对洞泾镇砖桥贸易城开展拆违整治活动，并要求市场内的所有租户搬离。被告告知政府，其对涉案房屋在内的建筑拥有合法产权证，租户也有营业执照，故该建筑并未被拆除。其次，在系争合同履行中，被告一不存在违约行为，二未单方解除合同，也从未要求原告迁出涉案房屋，反而是本案原告欠付租金，导致违约。再次，本案中不存在拆迁，更没有原告所称的拆迁利益。原告不能把相关政府部门的行为归责于被告。最后，原告是否搬离以及何时搬离，被告不清楚，原告并未向被告交还涉案房屋。
被告向本院提出反诉请求：1.解除系争合同；2.判令原告立即将涉案房屋返还被告；3.判令原告支付被告使用费(按月租金18,334元/月的标准，从2017年2月13日计算至实际返还房屋之日止)；4.判令原告支付违约金5,000元。事实和理由：合同履行过程中，原告仅将租金付至2017年2月12日，此后再未付过租金，水电费也未与被告结清，且原告以自己的行为明确表示不再履行合同。故提起反诉。
针对被告的反诉，原告辩称，不同意被告全部反诉请求。第一，原、被告之间签订的租赁协议合法有效。第二，2016年10月起，涉案房屋已被停水停电，且2016年11月时整个市场也已关闭，原告已无法继续使用涉案房屋，合同已自然终止。第三，原告已于2016年12月30日搬离并将涉案房屋返还给被告，未再继续使用。第四，原告无违约行为，不应支付违约金。
本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋的来源和权属
案外人上海兴家建筑装潢材料有限公司于2004年7月2日登记为包括涉案房屋在内的上海市松江区洞泾镇砖桥村第13幢房屋(以下简称该房屋)权利人。
2014年7月22日，浙江省绍兴市越城区人民法院出具(2013)绍越执恢字第244-3号执行裁定书，确认将该房屋及第三层自搭无证加层房屋及相应的土地使用权等归李盛、劳俊瑾所有，财产权自裁定送达李盛、劳俊瑾时转移。
(2014)松民三(民)初字第3284号生效民事判决书确认李盛、劳俊瑾与案外人戴杨斌之间的租赁合同关系于2014年10月11日解除。嗣后，李盛、劳俊瑾向戴杨斌收回了涉案房屋。
本案诉讼中，被告提供2011年10月18日原告代表上海销亿物贸有限公司与戴杨斌代表上海臻佳实业有限公司签订的《房屋(营业房、铺位)租赁协议书》以及2014年10月22日原告与戴杨斌签订的《房屋(营业房、铺位)租赁协议书》各一份，证明在被告接收涉案房屋之前，原告就已承租涉案房屋开展经营。原告对此表示确认。
二、系争合同的签订及履行事宜
2015年10月20日，原告作为乙方(承租方)与被告作为甲方(出租方)签订系争合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方用于经营钢材、PVC、PPR管道等材料的批零，租期为2015年10月19日至2016年10月18日，乙方于合同签订之日向甲方缴清保证金10,000元；租金每月18,334元，按半年支付给甲方110,000元，一年租金为220,000元。先付后用，乙方应于使用商铺前五天付清，逾期未交者，按日补交所欠租金2%的滞纳金，超过十日未交者，按违约处理，甲方有权采取封门自行收回房屋。为崇尚契约精神故另设定违约金5,000元，任何违约方需自觉赔偿对方。合同另对其他相关事宜进行了约定。
关于租金，诉讼中双方确认，原告曾将租金付至2017年4月18日，最晚一次付款是2016年11月1日支付了半年租金110,000元，并由被告开具了收据。嗣后，被告向原告支付了4万元。双方均确认该4万元系由被告退还的已付租金，但对退款事由各执一词。被告称，2017年1月17日，原告提出父亲病重急需用钱，要求被告退回部分租金，于是被告退还了4万元。经折算，原告实际仅将租金付至2017年2月12日。原告则称，被告所属不实，退款是因为租赁物无法正常使用，原告遂要求被告退还已付租金，在此情况下，被告才退还了4万元。
关于保证金，诉讼中，被告主张抵扣租金。
关于涉案房屋返还问题，诉讼中，原告称其于2016年12月30日搬离并向原告返还了涉案房屋。被告对此不予认可，并坚称涉案房屋仍在原告控制之下。鉴于双方对此争议较大，本院一方面指定期间要求原告补强提供证据。另一方面，为了防止损失进一步扩大，本院于2018年1月8日主持双方就涉案房屋交付事宜进行谈话，被告同意于当日接收涉案房屋，但若涉案房屋内存在有原告遗留物品，视为原告放弃权利，其可自由处置。原告对此并无无异议。此外，为证明原告并未及时返还涉案房屋，被告还提供了：1.监控录像截屏一份，证明2017年3月21日租赁物场地上还堆放有原告的管材。2.2017年11月6日公证书一份，系就原告在微信朋友圈发布的内容进行了证据保全公证，从中可以看出：(1)2017年4月4日原告发布搬迁通知，从涉案房屋搬迁至振业路处；(2)2017年4月27日所发照片显示涉案房屋及室外场地上仍堆满了原告的各类五金材料。原告对监控录像的真实性、关联性均有异议。对公证书的真实性无异议，但关联性有异议。搬迁通知只能说明原告在新址开始经营，不代表原告尚未搬离。而2017年4月27日的照片应当是新地址的场景。即便是租赁物现场，该材料也不是原告的。
诉讼中，为证明被迫搬离及搬离时间，原告提供了：1.2016年11月22日洞泾镇区域环境综合整治推进领导小组办公室发出的告知书一份，证明该办公室告知砖桥贸易城市场将在2017年1季度全部关闭，要求所涉经营户最迟于2016年12月30日与各市场方或出租人签署协议并按约定搬离。而被告在明知政府要关闭市场的情况下，仍收取了原告所付的租金，足以说明被告不顾政府要求。被告对于该份证据的真实性没有异议，但认为从内容上看，系政府相关部门进行环境综合整治，并非征收或者拆迁。涉案房屋不在整治之列，原告完全可以依法经营。2.2016年7月22日上海洞泾资产经营管理有限公司发给案外其他业主的通知，系张贴在市场内。结合上述证据1，综合证明2016年7月至2016年11月政府持续督促租户搬迁、关闭市场。被告称其未看到该通知，真实性无法确认。3.公证书一份，对象为《洞泾贸易城市场今天正式关闭》文章报道，洞泾整治办、洞泾整治前线微信公众号发表的一篇名为“洞泾贸易城市场今天正式关闭”的报道性文章，大意为整个洞泾贸易城于2017年1月28日0点被停水停电，市场内的商铺已大部分搬离，空地上也都堆起了围墙。按照整治推进计划，自1月28日起关闭整个贸易城市场后，3月将正式开启贸易城清拆工作，预计于5月底之前全面完成。且从该文章所附照片可以看出相关部门在贸易城设置了关卡、筑起围墙、派员24小时巡逻，涉案房屋对原告而言已丧失了使用价值。被告对于该份证据真实性没有异议，但不认可原告的证明目的，认为一则涉案房屋并未断水断电，且被告为了防止政府相关部门停水停电，还自备了发电机。在此情况下，原告完全可以正常使用租赁物。二则，从文章内容来看，政府真正拆违发生在2017年3-5月。当时被告考虑到实际情况，曾主动提出，若原告等业主愿意提前解约的话，被告予以同意并愿意退回保证金和2017年的房租，但原告坚持认为政府是在动拆迁且应获取动迁利益，故不愿意解除租赁合同。另外，为了证明自己积极履约且并未要求原告搬离，被告还提供了：1.其于2017年1月初向洞泾砖桥贸易城管理办公室寄送的律师函及邮寄凭证，证明在协商无果的情况下，被告致函相关部门，希望其依法维护被告及原告等业主的合法权益，不要采取封闭市场和影响业主经营的过激行为，但相关部门无视被告要求，仍然在市场周围筑起围墙，造成原告等业主无法经营。2.被告与案外人之间的《房屋(营业房)租赁协议书》三份及各自对应的清算协议。证明2017年4-5月间，部分承租户经与被告协商后解除了租赁关系，被告也返还了押金，并减免了2017年的租金。原告对上述律师函的真实性无异议，但指出该函同样印证了市场遭封闭的事实。对上述租赁协议书及清算协议的真实性、关联性均有异议。
关于装饰装修情况，诉讼中，原告称，其在向戴杨斌承租涉案房屋期间就进行过装修，后来和被告建立租赁关系后也进行了装修。为证明装修情况，原告提供2016年拍摄的照片2张，并指出，涉案房屋目前仍存在，其愿意申请鉴定评估，或者按照政府有关装修补偿的标准进行计算。被告对照片的真实性不认可，另称，从其接手涉案房屋至今，原告并未进行过装修。审理中，本院要求原告在指定期限内补强提供对涉案房屋进行装饰装修的相应证据，但原告至期未能提供。
此外，诉讼中，关于搬迁费问题，原告提供被告签订的协议书、领款单各一份，证明被告已于2017年1月领取了372,500元搬迁费，而该笔费用原则上只有在所有业主搬离商铺被告才能领取。被告对于该组证据的真实性不予认可，并称两份材料中“李盛”的签字都非本人所签，且笔迹也不一致，372,500元款项确实收到了，但该笔款项与原告没有关系，是政府给被告的损失补偿款。
以上事实，主要由上海市房地产权证、生效民事判决书、租赁协议书、租金支付凭据、告知书、律师函及邮寄凭据、公证书及微信公众号文章、协议书、领款单及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，系争合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。
一、关于合同的状态。系争合同租期届满后，双方虽未续签合同，但原告继续使用涉案房屋，被告未提出异议并继续收取租金，应视为双方之间形成了不定期租赁。而不定期租赁中，当事人可随时解除合同，只不过出租人应在合理期限之前通知承租人。故本案中被告所提解除合同的诉请，本院予以支持。但需要说明的是，原告称其于2016年12月30日搬离涉案房屋，即通过行为向被告表明要求解除双方之间的房屋租赁合同关系，然并未提供证据证明该行为属实且被告对此亦知晓，故本院难以认定双方之间的房屋租赁合同关系于2016年12月30日已解除，此其一。其二，考虑到双方对相关部门微信公众号上前述文章的真实性均无异议，从该文章内容判断，相关部门于2017年1月28日0点对整个贸易城进行了停水停电，且已砌围墙等。原、被告双方对此事均应知晓。在此情形下，原告无奈搬离系事出有因，且让其支付2017年1月28日之后的租金也难谓公平。故被告所提原告明示违约及拖欠租金的解约事由，本院均不予采纳。
二，关于后果处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，围绕双方诉请，主要涉及：1.租金及使用费的结算。首先，无论双方对4万元退款的缘由存在何种争议，均不影响原告对于半年租金11万元最终支付了7万元的认定，在此基础上，一则，在本案诉讼之前，原告并无证据证明其已和被告办理了涉案房屋交接手续，也未提供充分证据证明2017年1月28日0时前其对涉案房屋的使用已受到影响以及影响的程度；二则，涉案房屋所在市场已于2017年1月28日0时关停，原告自此难再实现合同目的，即使租赁物对原告而言尚有一定的仓储价值，但在此情形下，若让原告继续支付使用费则有失公允。故此，本院认定被告应向原告返还2017年1月28日至2017年2月12日期间的已付租金9,670.33元(110,000元÷182天×16天)。至于被告所提使用费的反诉请求，本院不予支持。2.租赁保证金10,000元的处理。合同解除后，在尚未证据证明原告欠付费用的情况下，该保证金理应返还。3.违约金问题。本案原、被告之间的房屋租赁合同关系并非因一方违约而解除，故对原、被告所提该项诉请，本院均不予支持。4.关于原告所提因建筑被拆除而造成的装修损失及搬迁损失，本院均不予支持，理由在于：第一，涉案房屋并未被拆除，仍在原址，因此原告上述两项诉讼请求的前提并不存在；第二，原告作为承租人，其在装修投入时理应对租赁期届满后不续约的风险有所预见，即便在不定期租赁中原告亦应对被告有权随时解除双方之间的房屋租赁合同关系具有相应的风险意识，因此原告已将装饰装修的投入费用作为实现租赁合同目的的必要成本。根据原告自认其亦是于该协议履行期限届满后才搬离涉案房屋，因此原告在租赁期间对装修费用实际已进行了分摊，其已对相应装饰装修等进行了最大化地利用，租赁目的已经实现；第三，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告对该两项诉请均不予认可，在本院给足原告举证机会的情况下，原告却未能举证证明其装修投入及搬迁费损失，应视为举证不能，由此造成的不利后果，应由原告自行承担。况且原告主张的搬迁费系一次性费用，在租赁合同终止后，承租人返还租赁物是其主要的法定义务，搬迁费是必然要发生的费用。综上，本院对该两项诉请均不予支持。5.关于房屋返还的问题。租赁合同解除后，原告理应将涉案房屋返还被告，在本案诉讼之前并无证据证明双方已就涉案房屋办理了交接手续，故被告该项诉讼请求，本院予以支持。但鉴于被告已于2018年1月8日接收了涉案房屋，该项诉讼请求实际已经履行完毕，故在判决部分不予载明。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第(二)项之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)高绍溪与被告(反诉原告)李盛之间就位于上海市松江区洞泾镇沪松公路XXX号(砖桥贸易城三区六栋)A区一楼6、7号商铺及三楼房间1间的房屋租赁合同关系解除；
二、被告(反诉原告)李盛于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)高绍溪2017年1月28日至2017年2月12日期间的已付租金9,670.33元；
三、被告(反诉原告)李盛于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)高绍溪保证金10,000元；
四、驳回原告(反诉被告)高绍溪的其余诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)李盛其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7,975元，减半收取计3,987.50元，反诉案件受理费1,413元，合计诉讼费5,400.50元，由原告(反诉被告)高绍溪负担3,871.50元(已付)，由被告(反诉原告)李盛负担1,529元(已付1,413元，余款116元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 姚洪涛
二〇一八年二月十二日
书记员 周昳歆
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
……
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。