湖南省新晃侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1227民初73号原告：新晃县鑫海物业服务有限公司，住所地新晃侗族自治县商业步行街，统一社会信用代码914312276803089807。法定代表人：吴梦冰，职务总经理。委托诉讼代理人：吴承都，男，新晃县鑫海物业服务有限公司办公室主任。被告：杨祖晴，男，1977年8月20日出生，户籍地湖南省新晃侗族自治县。委托诉讼代理人：姚沅煜，男，1978年4月25日出生，户籍地湖南省新晃侗族自治县，现住新晃侗族自治县，系杨祖晴门面承租方。原告新晃县鑫海物业服务有限公司与被告杨祖晴物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新晃县鑫海物业服务有限公司法定代表人吴梦冰、被告杨祖晴委托诉讼代理人姚沅昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新晃县鑫海物业服务有限公司（以下简称鑫海物业公司）向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交纳物业服务费1895元；2、判令被告向原告交纳违约金1381元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在新晃县城××××住宅小区购买××栋××号门面，前段面积：26.3㎡，后段面积：17.61㎡，当时××××住宅小区由新晃香江物业管理有限公司进行物业管理服务。2014年8月24日，原告新晃县鑫海物业服务有限公司通过招投标被××××业主委员会聘用，并签有合同。2014年7月22日新晃香江物业服务管理有限公司撤走，并授权新晃县××××物业小区业主委员会收取该小区业主历年来欠交的物业服务费及其他费用，2014年8月24日，新晃县××××物业小区业主委员会授权原告收取该小区业主历年来欠交的物业服务费及其他费用。被告杨祖晴从2013年3月1日至2017年8月31日止，共欠54个月的物业服务费，根据《物业管理条例》和新晃县物价局关于核定收取物业服务费的规定，被告门面前段面积26.3㎡按1元/㎡/月的标准交纳物业费，54个月应交1420元，门面后段面积17.61㎡按0.5元/㎡/月的标准交纳物业费，54个月应交475元，合计欠交物业费1895元。违约金按千分三的标准计算，每天应交5.69元，每月应交170.55元，54个月应交9210元。因考虑到物业与业主之间是唇齿相依的关系，故对违约金按15%收取，为1381元。原告向被告多次催收，被告不愿配合，故起诉至法院。被告杨祖晴辩称，原告没有尽到服务义务，我们门面没有得到物业公司的服务，门面的绿化、路灯、安全、卫生都没有受到公司的服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告证据的质证意见为：对于原告的证据1、3、4、5、6、7、8，无异议；对证据2，真实性无异议，但这是强制性的，只有签了才给房屋的钥匙；对证据9，那时收到服务的人才去，我们没有收到服务的人没有去；对证据10，不知道是不是真实的，没有见过；对证据11，真实性无异议，但这是为小区里面做的事，没有为我们门面的业主和承租方提供服务。原告对被告证据的质证意见为：证据1与本案无关联性，只证明了门面位置，与欠缴物业费无关联。证据2-证据5的证人都是欠缴的业主，其证言没有证明效力。证据6的真实性有异议，证明上的签字和身份证不符，有可能是伪证，且姚本洲在公司上班期间是被我公司开除的，不排除有报复心理做的伪证。原告的证据1、3、4、5、6、7、8，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告的证据2、9、10、11，来源形式合法，内容客观真实，与本案待证事实有关，具备证据的证明效力，本院予以采信。被告的证据1，客观真实，反映了诉争门面的具体位置，门面临街，属于小区靠外的部分，仍是小区的组成部分，仍在小区物业管理范围内，此证据与被告主张的诉争门面不在小区内无关联性，没有证明力，本院不予采信；被告的证据2、3、4、5、6，系31栋门面房的业主及租户作为证人的书面证言，其中证据6出证人的签名与所附身份证复印件的名字不一致，其真实性无法确定，本院不予采信，其余4位证人的书面证言，系主观陈述，因4位证人与原告有利益冲突，其证言的证明力较弱，在没有其他证据佐证的情况下，尚不足以证明被告主张的31栋门面未享受到物业服务的事实，且原告的证据已充分证明原告已经按照合同约定及相关规定提供服务的事实，被告的这几份证据亦不足以反驳，故本院对被告的证据2、3、4、5亦不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨祖晴系新晃县城××××住宅小区××栋××号门面业主，门面前段面积26.3㎡，后段面积17.61㎡。2011年6月19日，被告与新晃香江物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，对物业服务内容、物业费的交纳等进行了明确约定，其中约定的物业费标准为商铺门面1元/㎡/月，交费时间为每月1-10日前，逾期交纳物业服务费用的从逾期之日起每天按应交费用的千分之三交纳滞纳金。2014年8月24日，原告新晃县鑫海物业服务有限公司通过招投标被××××业主委员会聘用，双方签订了《××××小区物业服务合同》，约定的物业费标准为商铺门面1元/㎡，也约定了逾期交费，物业公司可以收取滞纳金，合同期限从2014年9月1日起至2017年8月31日止。2014年7月22日新晃香江物业管理有限公司准备撤走时，授权新晃县××××小区业主委员会收取小区业主历年欠缴的物业费，2014年8月24日，新晃县××××业主委员会授权原告收取小区业主历年欠缴新晃香江物业管理有限公司的物业费。新晃香江物业管理有限公司与原告先后按照物业服务合同为××××小区提供了物业服务，被告杨祖晴交纳物业服务费至2013年3月1日。经原告催收，被告未交纳2013年3月1日至2017年8月31日的物业服务费。另查明，自2012年起，被告将新晃县城××××住宅小区××栋××号门面出租给姚沅煜经营实木门，租赁期限至2018年2月15日到期，双方约定由承租人缴纳物业费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业公司应履行合同义务，提供优质物业服务，业主应及时交纳物业服务费用履行业主的基本义务。本案中的《前期物业管理服务协议》、《××××小区物业服务合同》均合法有效成立，××××小区物业服务合同》虽系××××业主委员会与鑫海物业公司签订，但依法对小区每位业主都有约束力。香江物业公司与鑫海物业公司提供了物业管理服务，被告杨祖晴作为该小区业主，应当按合同约定交纳物业服务费用。被告辩称原告没有尽到服务义务，门面的绿化、路灯、安全、卫生都没有受到公司的服务，但并未提供足够的证据加以证实，且门面、临街商铺系小区物业组成部分，与其他业主对专有部分以外的墙面、墙体、水电气管线等共有部分享有占有、收益、处分的权利，而物业服务主要涵盖对上述共有部分的清洁，设备、设施的维护、保养，水电气管线网的疏通与维护等，故本院对被告该辩论意见不予采信。合同的权利义务可以依法进行转让。从香江物业公司退出××××小区到鑫海物业公司进驻，通过××××业主委员会从中进行工作交接的过程来看，实质是香江物业公司将收取业主所欠物业服务费用的权利及退还相关费用的义务一并转让给了鑫海物业公司，并得到××××业主委员会的同意，符合合同法第七十九条、第八十条、第八十四条关于合同权利义务转让的相关规定，鑫海物业公司取得了香江物业公司与××××小区业主所签订的前期物业服务合同中的权利与义务。《××××小区物业服务合同》中的收费标准商铺门面1元/㎡，未明确是否按月收费，但依据常理可以认定为月收费标准。原告将被告的门面区分为前段和后段，分别按照1元/㎡/月和0.5元/㎡/月的标准计算物业费，不违反法律规定，符合交易习惯，本院照准，被告从2013年3月1日至2017年8月31日止，应交物业服务费为1895元（26.3㎡×1元/㎡/月×54月+17.61㎡×0.5元/㎡/月×54月）前文所述的两份物业服务合同中均约定了逾期交纳物业服务费的应当支付滞纳金，但滞纳金这一概念属于行政法规的范畴，在合同法中，承担该民事责任的主要形式为违约金，故该两份物业服务合同中约定的滞纳金实质就是一方违约时向另一方支付的违约金。根据合同法第一百一十四条的规定，违约金制度系以赔偿守约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，即以补偿性为主、以惩罚性为辅，合同法解释二第二十九条亦明确规定违约金的计算应当以实际损失为基础。本案原告主张违约金按照54个月共欠的物业费1895元为基数，每天收取3‰，计算54月，共计9210元，远远超过被告欠交的物业服务费用本身，这使得违约金带有浓厚的惩罚性质，而弱化了弥补损失这一主要功能，明显与合同法违约金制度的目的和功能相悖，导致双方权益失衡，有违民法公平原则。且原告对于违约金的计算方式本身，也并不完全符合两份合同的约定，虽然原告主动核减只要求被告支付9210元的15%计1381元，本院认为仍然过高，不予支持。本院依据合同法第一百一十四条第二款之规定，将违约金进行调整，调整为被告所欠物业服务费1895元的15%即284元。综上所述，原告鑫海物业公司的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告杨祖晴于本判决生效之日起5日内向原告新晃县鑫海物业服务有限公司交纳2013年3月1日至2017年8月31日期间的物业服务费1895元及因欠交物业服务费产生的违约金284元；二、驳回原告新晃县鑫海物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨祖晴负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  涂克二〇一八年三月二十六日法官 助理  田耕代理书记员  周懿附相关法律法条：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。