北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）顺民初字第6233号
原告仇×，男，1959年12月10日出生，公民身份号码××。
原告王×，女，1963年6月8日出生，公民身份号码××。
二原告之共同委托代理人王×1（原告王×之妹），1973年10月6日出生，汉族，顺义区×村居民，住该村。公民身份号码××。
被告刘×（曾用名刘×），男，1973年5月10日出生，公民身份号码××。
被告李×，女，1973年4月9日出生，公民身份号码××
被告常×，男，1972年5月19日出生，汉族，河南省邓州市文渠乡泰山村泰山庙村村民，住该村，公民身份号码××。
三被告共同委托代理人万×，北京朗泰律师事务所律师。
原告仇×、王×与被告刘×、李×、常×房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告仇×、王×及其共同委托代理人王×，被告刘×、李×、常×的共同委托代理人万×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仇×、王×共同诉称：二原告系夫妻关系。被告刘×与被告李×系夫妻关系。
登记在原告仇×名下的顺义区×区×号楼×单元××室房屋系原告仇×、王×的夫妻共同财产，房屋面积为105.4平方米。2008年9月，原告王×因做生意向被告刘×借款，刘×要求二原告将房屋进行抵押。二原告遂将上述房屋的房产证交给了刘×，刘×又要求二原告做抵押公证。2008年10月9日，刘×将二原告骗到公证处，采取欺骗手段与二原告作了房屋买卖委托代理公证，而不是房屋抵押公证，蒙骗二原告在公证书上签名。2008年11月10日，刘×又以代理人的身份，以仇×的名义与被告李×签订了《存量房屋买卖合同》，将上述房屋所有权变更登记到李×名下。因为刘×与李×系夫妻关系，两人之间的房屋买卖行为，实属自己代理，应属无效。2009年1月4日，李×首先向法院起诉，要求二原告为其腾房，二原告就上述《存量房屋买卖合同》的效力提起反诉，请求确认刘×与李×之间的房屋买卖行为无效。该案审理过程中，法院向李×释明双方就合同效力存在争议，起诉腾房之前应当先行解决买卖合同的效力争议问题，后李×表示申请撤回起诉，另行起诉确认合同效力。同时，仇×亦向法院申请撤回反诉。没成想，李×并未起诉解决买卖合同的效力争议问题，反而于2009年3月30日将涉诉房屋转卖给了被告常×。三被告之间对涉诉房屋进行交易的价格明显低于当时的市场价格。该期间，刘×及李×既未告知二原告房屋买卖之事，亦未主张以卖房款抵顶借款，相反还不断向二原告催要借款（在其催要下，二原告已经陆续偿还了部分借款）。之后，常×起诉二原告腾退涉案房屋。该案的一、二审法院对以上基本事实均未查清，只是依据存有瑕疵的房屋买卖委托代理公证书，判决二原告向常×腾退房屋。刘×、李×及常×恶意串通，强行占有二原告对涉案房屋的所有权，严重侵害了二原告的合法权益，现二原告诉至法院，诉讼请求：1、要求确认刘×与李×于2008年11月10日签订的《存量房屋买卖合同》及李×与常×于2009年3月30日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、判决将涉案房屋所有权恢复原状，被告常×配合二原告办理涉案房屋所有权变更登记手续；3、被告刘×、李×、常×共同赔偿因侵犯原告房屋所有权所造成的诉讼损失15358元；4、案件受理费由三被告负担。
被告刘×、李×共同辩称：刘×与二原告之间存在两个法律关系，一个是民间借贷的法律关系，一个是委托代理买卖房屋的法律关系。本案审理涉及的只是委托代理买卖房屋的法律关系。二原告经过公证的授权委托书对刘×的授权非常明确，没有歧义。二原告也是完全民事行为能力人，应当对其委托行为负责。刘×接受委托后，在委托权限范围内代理二原告进行房屋买卖，尽到了谨慎义务。李×虽然为刘×的妻子，但是双方并非同一人，之间并非二原告所述的自己代理，因此，刘×与李×签订的房屋买卖合同有效。李×买到涉诉房屋后，有权利进行处置，其作为权利人将房屋卖给常×，系双方真实的意思表示，符合市场规律，双方之间并没有串通，双方所签订的房屋买卖合同真实有效。综上，请求法院驳回二原告要求确认两份房屋买卖合同无效的诉讼请求。二原告要求我们承担因诉讼造成的损失没有法律依据。在本案诉讼之前，二原告曾经针对刘×、李×提起过要求确认担保物权的诉讼，上次诉讼中，二原告依据的事实与理由与本案相同，法院已经就上次诉讼作出生效判决，现二原告又依据相同的事实和理由提起诉讼，违反了一事不再理的原则。我们不同意二原告的诉讼请求。
被告常×辩称：
我同意刘×及李×的上述答辩意见。我在购置涉诉房屋时不知道涉诉房屋处于争议之中，购买涉诉房屋我是善意的，并且也是按照当时的市场价格购置，该价格得到了房屋登记主管部门的确认，我并依据有关规定交纳了相应的税费，不属于二原告所诉称的非正常交易。关于李×与我之间的房屋买卖问题，我曾在2010年作为原告提起过诉讼，要求二原告腾退房屋，一、二审法院在查明案件事实的基础上，判决支持了我的诉讼请求，该判决现已发生法律效力并已进入执行程序。因此，法院应依法驳回二原告的诉讼请求。
经审理查明：
二原告系夫妻关系。
被告刘×与被告李×原系夫妻关系，于1996年1月24日登记结婚。2011年1月17日，双方自愿在顺义区民政局婚姻登记处协议离婚（离婚登记时，刘×使用的姓名为”刘×”）。
经本院向北京市公安局马坡派出所查询，北京市公安局马坡派出所于2013年3月26日出具的（2013）顺公×所户字第036号《证明信》载明如下内容：兹有刘×，男，出生日期1973年5月10日，户口登记地址（现住址）×镇×村福兴东路乙×条×号内×号，经查2010年11月6日姓名变更登记，情况如下：身份证号××，该人曾用名为刘×。
在本案审理过程中，刘×本人向其委托代理人出具的授权委托书以及在本院询问笔录上的签名均为”刘×”，而未使用其在公安机关变更后的姓名”刘×”。
涉案房屋位于顺义区×区×号楼×单元××室，建筑面积为105.4平方米，原产权人为李颖，属单位出售公有住宅。2004年8月5日，仇×以买卖形式取得涉案房屋所有权，转让的总价格为15万元。之后该房屋一直由二原告居住使用至今。2008年11月10日，由刘×代理仇×，与李×签署《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋所有权变更登记在李×名下，合同约定成交价31.6万元。该合同关于涉诉房屋的交付时间、交付前发生的物业管理费、供暖费等费用的负担、违约责任、权属转移登记时间等约定均为空白。2009年3月30日，李×与常×签署《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋所有权变更登记在常×名下，合同约定成交价34万元。该合同关于涉诉房屋的交付时间、交付前发生的物业管理费、供暖费等费用的负担、违约责任、权属转移登记时间等约定亦均为空白。
对于上述涉案房屋所有权转移过程，二原告均表示完全不知情，并认为：因刘×与李×系夫妻关系，根据婚姻法在婚姻关系存续期间夫妻财产共有制的规定，刘×与李×签订的房屋买卖合同完全是一种欺诈行为和自我交易过程，违反了合同法的相关规定。刘×将二原告所有的房屋卖给自己的妻子，实际上就是将房屋卖给了自己，从代理原则上不允许的，是一种自我买卖行为，属于无效行为。并且，在自买自卖的情况下，刘×与李×以明显不当的低价交易，既不请示二原告也不通知二原告。期间，李×也曾接受过二原告偿还的借款，足以证明李×明知其丈夫刘×与二原告存在借贷关系。在涉案房屋产权登记过户时，刘×发现原告仇×的身份证与其房产底档的身份证不符，背着原告仇×本人，采取不正当手段骗取派出所开具证明，将房产登记过户。刘×与李×签订房屋买卖合同的时间是2008年11月10日，并且立即将涉诉房屋登记过户至李×名下，刘×不仅不通知原告方，卖房款也分文不给，相反却逼着原告还款，因此，二原告在2008年11月30日、2008年12月1日、2008年12月5日分三次汇款到李×的银行账户内。上述过程充分说明，刘×与李×之间的房屋买卖行为完全是一种欺诈行为。刘×采取欺诈的手段，背着二原告私自去房地产交易中心，将诉争房屋的产权过户登记到其妻李×的名下后，一方面要求原告王×还款，同时又起诉二原告要求腾房。就在王×正在还款时，涉诉房屋却莫名其妙地被李×卖掉，卖房款分文未返还给二原告，刘×及李×简直是明目张胆的抢劫。刘×代理仇×与被告李×签订的房屋买卖合同，缺少必备条款，合同根本没有履行，房款和房屋也都没有实际交付。2009年1月4日，李×起诉二原告要求腾房时，二原告提起了反诉，说明对涉案房屋双方存在权属争议，此时，李×又将诉争房屋转卖给被告常×，这是一种恶意串通，违反了《城市房地产管理法》中关于房屋产权有争议的房屋不得转让的规定。违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同。李×、常×以低于当地当时历史最低价（每平方米6600元）的价格（105.4平方米仅以34万元）进行交易，转让的价格连市场价格的50%都不到，常×显然属于以不合理的低价取得房屋所有权，不是善于取得。根据《最高人民法院〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定”转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。李×违反法律、行政法规的强制性规定，并不顾法院的明释，在明知房屋产权有争议的情况下仍然违法买卖，其与常×签订的合同理应无效。常×不属于善意第三人。并且，常×明确认可其与李×签订房屋买卖合同时，李×明确告知涉诉房屋的钥匙在原告方手中，并且看房子的时候，没有进去，就在楼底下看看，因为当时没有钥匙，并且李×明确告知原告方还住在里面等事实，对于一个具有基本社会生活常识的人来说，买一个二手房既没有钥匙又无法进去看房，并且还知道里面有人居住，不是因为贪图便宜就是别有用心恶意串通。再者，常×与李×所签订的房屋买卖合同中，同样缺乏许多必备条款，连付款时间和方式、房屋交付时间等这些最基本的房屋买卖条款都没有，怎么能算一个正常的合同呢？之后，常×作为原告，起诉二原告要求腾房。该案的一审及二审判决对以上基本事实均未查清，只是单纯依据存有瑕疵的公证书，作出了支持常×诉求的判决结果。
围绕涉诉房屋产权归属、买卖合同效力、腾退房屋争议，李×、刘×、仇×、王×、常×先后在本院发生五起诉讼，该五起诉讼一审及二审、再审等相关情况如下：
一、2009年1月4日，李×将仇×诉至本院，案由为排除妨碍纠纷，案号为（2009）顺民初字第1095号。该案原告李×在其起诉状中诉称：原告李×是×京房产证顺私字第20730×号房屋所有权人，该房屋坐落于北京市顺义区×区×号楼×单元××室。被告仇×是原房屋所有权人，原、被告依据房屋买卖合同，在原告李×支付房款并取得房屋的所有权后，被告仇×仍然在该房屋内居住，拒不腾退。原告李×为维护作为所有权人的权利，特诉至法院，要求：1、被告仇×停止侵权、腾退房屋；2、被告仇×承担案件受理费。本院向仇×送达起诉状后，仇×答辩如下：李×所称的事由完全是虚构的事实，其所谓房屋所有权的取得是以合法形式掩盖非法目的，采取欺诈手段恶意取得的，其房屋所有权的取得是无效的法律行为。理由同上述称意见。仇×同时提出如下反诉请求：1、请求法院判决确认刘×以诈骗手段与仇×、王×签订的委托卖房、转籍委托无效；2、将已经转籍的房照恢复原状；3、追加刘×为反诉被告；4、反诉原告仇×承认与刘×双方的借贷事实，但利息按照法律能保护的幅度计算；5、诉讼费、反诉费由被反诉人承担。2009年3月11日，本院在开庭审理该案过程中，该案被告仇×提交了其上述落款日期为2009年3月4日的答辩状与反诉状。庭审中，由于该案原告李×的委托代理人表示被告仇×当庭提出反诉请求，有关事实情况，其需要向当事人本人核实，请求法院另行确定开庭时间，给一个星期的时间回去考虑。该案被告仇×则表示如果该案原告李×不撤诉，其就坚持反诉请求，如果该案原告李×撤诉，则其同意另行诉讼。在2009年3月11日的该案庭审中，本院法官询问该案原告李×之委托代理人孙茹律师”原告方，你们与被告是否签订了房屋买卖协议？”该案原告李×的代理律师回答：”原告告诉我说没有房屋买卖协议。说明一点，针对被告方提出的反诉请求，我作为代理人有些事情不了解，希望法庭另定时间开庭，待我们回去核实。”2009年3月24日，本院就双方对买卖合同效力存在的重大争议询问了该案原告李×本人。该案原告李×本人认可其与刘×系夫妻关系，但辩称早就已经分居，并称，本案涉案的房屋是其花钱购买的。本院向其释明双方就合同效力存在争议，在起诉腾房之前应当先行解决买卖合同的效力争议问题，该案原告李×表示申请撤回起诉，另行起诉确认买卖合同有效。该案原告李×当庭提交了书面撤诉申请，本院口头裁定准许该案原告李×撤回起诉。同日，该案反诉原告仇×亦向本院提交书面撤诉申请，以原告李×已经撤诉为由申请撤回反诉请求。至此，原告李×诉被告仇×排除妨碍纠纷一案以撤诉方式结案。
二、2009年7月13日，仇×、王×将刘×、李×诉至本院，该案案由为担保物权纠纷，案号为（2009）顺民初字第8042号。该案中，原告仇×、王×在起诉状中所述的事实及理由与其在（2009）顺民初字第1095号一案答辩状及反诉状中所列的事实及理由一致，仇×、王×的诉讼请求如下：1、要求确认被告刘×以欺骗手段将原告担保的房屋卖给他妻子李×并过籍占有无效；2、要求恢复原告对房屋的所有权；3、案件受理费由被告方承担。该案中，被告刘×、李×共同辩称：刘×与二原告既未签订过书面抵押担保合同，也没有到房屋管理部门办理抵押登记，双方不存在担保关系。二原告均系完全民事行为能力人，不可能在不清楚委托内容的情况下就签署授权委托书，并将自己的重大财产交由他人处置。二原告对其书面委托刘×代为买卖房屋的行为具有完全的判断力，其委托行为也是真实意思表示，委托行为合法有效。刘×接受委托后以被代理人的名义实施的民事法律行为，应由被代理人承担责任。另外，刘×接受二原告委托后将房屋转让给李×，李×又将涉案房屋转让给常×，并已办理过户手续，因此，不可能恢复二原告对涉案房屋的所有权。综上，我们不同意二原告的诉讼请求。该案中，本院经审理查明，原告仇×、王×系夫妻关系，其二人原在房管部门登记有共同财产坐落于顺义区×区×号楼×单元××室楼房一套，登记在仇×名下。被告刘×、李×系夫妻关系。2008年10月9日，仇×、王×和刘×共同到中华人民共和国北京市龙诚公证处（以下简称龙诚公证处）签订一份委托书，内容为：”委托人仇×，男，1959年12月10日出生，身份证号码××，住顺义区×区×号楼×单元××室；委托人王×，女，1963年6月8日出生，身份证号码××，住顺义区×区×号楼×单元××室；受托人刘×，男，1973年5月10日出生，身份证号码××，住北京市顺义区×村福兴东路乙×条×号内×号。仇×与王×系夫妻关系。我们二人在北京市顺义区×小区×号楼×单元××室，有共有产权房屋一套（建筑面积105.4平方米，房屋产权证号京房权证顺私移字第×××号），因房产买卖，现我夫妻二人共同委托刘×代为办理如下事宜：1.代理签署上述房屋买卖协议书及办理产权过户手续时需要由委托人签署的相关文件；2.代理签署上述房屋交易过程中，购房人办理贷款时需要由委托人签署的相关文件；3.代收上述房屋全部售房款，包括收受购房人由银行申请的购房贷款。委托人为办理上述事项所签署的所有文件及行为我们均予以承认。受托人无转委托权。委托期限：2008年10月9日至2008年12月31日。委托人仇×、王×，2008年10月9日。”2008年11月10日，刘×代仇×与李×签订《存量房屋买卖合同》，约定仇×将其与王×共有房产坐落于顺义区×区×号楼×单元××室楼房一套（建筑面积为105.4平方米）以31.6万元的价格卖予李×，并办理了房产转移登记手续。仇×、王×以上述理由诉至本院，请求法院判决被告刘×以欺骗手段将其二人担保的房屋卖给李×并过籍占有无效；恢复其二人对房屋的所有权。在本案审理中，仇×为证实其主张，提供了如下证据：1.本案原告代理律师陈国才分别与仇×、王×、汤宝民、王×、郝永强、董士春所作的调查笔录。证明王×与刘×存在借贷关系，仇×将其房产证交给刘×做抵押。其内容与仇×、王×当庭陈述无异。2.顺义公安分局×派出所证明、顺义区民政局补领婚姻登记声明信息。证明刘×和李×系夫妻关系。3.中国工商银行个人业务凭证。证明王×分别于2008年11月30日（5000元）、12月1日（1万元）和12月5日（5000元）向李×银行账号三次存款合计2万元。4.仇×和李×的房产证复印件、存量房屋买卖合同、公证书。仇×以此证明双方存在借贷关系，王×将房产证交付刘×只是作为抵押，但在刘×的欺骗下签订了委托书，导致刘×将涉案房产过户给李×，刘×和李×是夫妻，等于刘×将房产自己卖给自己。刘×、李×的质证意见为，承认其二人系夫妻关系，对刘×与王×之间的借贷关系也未否认，承认王×通过银行三次为李×存储2万元，也认可公证书、存量房屋买卖合同和房产转移登记过程。但不同意仇×和王×的证明目的。基于上述查明的事实，本院认为：本案双方当事人诉争的核心问题，是仇×和王×委托刘×代为签署房屋买卖合同及办理过户手续的效力问题。根据民法通则规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。行为人非因对行为内容有重大误解或显失公平，无权请求人民法院予以变更或者撤销。仇×和王×均为完全民事行为能力人，其二人在北京市龙诚公证处公证员的监督下签署委托书，委托权限明确，且无歧义。仇×、王×主张在委托书上的签字是在受到欺骗的情况下所为，并提出上述大量证据，证明其二人与刘×存在借贷关系，但不能由此证明其必然发生以房产抵押的唯一结果，也不是导致刘×必然实施欺骗的理由。因此，仇×、王×主张其签名的委托书是在受到欺骗的情况下所为，签字时不清楚文件的内容，委托事项不是其真实意思表示，因证据不足，本院难以采信。另外，虽然刘×将该房转让给其妻李×，夫妻之间存在利益关系，但并不等同于刘×代理仇×是与自己签订买卖合同。如果仇×、王×因借贷关系或认为刘×的代理行为造成其损失，可另行主张权利。再有，李×已将涉案房屋卖给他人，第三人是否是善意取得亦需要确认。现仇×、王×请求判决被告刘×以欺骗手段将其担保的房屋卖给李×并过籍占有无效，恢复其对房屋的所有权，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，本院作出（2009）顺民初字第8042号民事判决，判决结果如下：驳回原告仇×、王×的诉讼请求；案件受理费三十五元，由原告仇×、王×负担。对（2009）顺民初字第8042号民事判决，仇×、王×未提起上诉。2010年3月2日，仇×、王×就已经发生法律效力的（2009）顺民初字第8042号民事判决向北京市第二中级人民法院申请再审。北京市第二中级人民法院依法组成合议庭对本案进行了审查。仇×、王×申请再审称：申请人对北京市龙诚公证处出具的公证书的内容不知情，在不知情的情况下为被申请人出具委托书该委托书无效；原审判决适用法律错误，被申请人的代理行为无效；被申请人之间的买卖合同中标的物价格明显低于当时市场价格，该合同属恶意串通。被申请人刘×、李×未提交书面意见。北京市第二中级人民法院经审查认为，仇×和王×均为完全民事行为能力人，其二人在北京市龙诚公证处公证员的监督下签署的委托书，委托权限明确，且无歧义。仇×、王×主张其签署的委托书是在受到欺骗的情况下所为，签字时不清楚文件的内容，委托事项不是其真实意思表示，因不能提供充分证据证实，本院不予支持。原审判决并无不当，仇×、王×的再审申请理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正）第一百八十一条第一款的规定，北京市第二中级人民法院于2010年3月19日作出（2010）二中民申字第06967号民事裁定书，裁定驳回仇×、王×的再审申请。
对于上述本院（2009）顺民初字第8042号民事判决，经本院院长提交审判委员会讨论认为，本案符合法律规定的再审条件，本院于2013年3月25日依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第一百九十八条、第二百条之规定作出（2013）顺民监字第4386号民事裁定，裁定如下：本案由本院另行组成合议庭进行再审。
本院依据（2013）顺民监字第4386号民事裁定就仇×、王×将刘×、李×担保物权纠纷启动审判监督程序重新立案的案号为（2013）顺民再初字第4468号，该案目前尚在审理之中。
三、2009年7月20日，常×将仇×、王×诉至本院，案由为排除妨碍纠纷，该案案号为（2009）顺民初字第8380号。该案原告常×在其起诉状中诉称：2009年3月，原告常×购买了北京市顺义区×区×号楼×单元××室，该房屋建筑面积105.4平方米。2009年4月8日，北京市建设委员会为原告常×核发了京房权证顺字第×××号《房屋所有权证》。原告常×作为北京市顺义区×区×号楼×单元××室房屋所有权人，依照法律规定，理当拥有该处房屋占有、使用、收益和处分的权利。但是，二被告一直非法占有该处房屋，并使用至今。原告常×在办理该处房屋登记过户手续之后，多次要求二被告腾退该处房屋并将该处房屋返还给原告，但被告均不予理睬。该案原告常×的诉讼请求如下：1、要求被告仇×、王×立即腾退、返还北京市顺义区×区×号楼×单元××室；2、被告仇×、王×支付原告常×009年4月8日至判决之日的房屋租金（暂定3000元）；3、案件受理费由二被告负担。2009年8月3日，被告仇×、王×向本院提出书面申请，主张因争议的房屋现在法院审理中（即（2009）顺民初字第8042号），本案争议标的与（2009）顺民初字第8042号的争议标的属于同一标的物，请求法院延期审理或者中止审理。2009年8月4日，本院作出（2009）顺民初字第8380号民事裁定，裁定该案中止审理。2009年11月10日（备注：该日期即为（2009）顺民初字第8042号民事判决宣判之日），该案原告常×向本院提交书面撤诉申请，申请撤回起诉。本院口头裁定准许该案原告常×撤回起诉。至此，（2009）顺民初字第8380号原告常×诉被告仇×、王×排除妨碍纠纷一案以撤诉方式结案。
四、2009年12月29日，常×再次将仇×、王×诉至本院，该案案号为（2010）顺民初字第1051号。该案中，常×诉称内容及诉讼请求与前述（2009）顺民初字第8380号一案中的诉称内容及诉讼请求大体一致。该案中，被告仇×、王×共同辩称，我俩系夫妻关系。涉案房屋是我俩的夫妻共同财产，房屋所有权原来登记在仇×名下。2008年，王×因做生意缺少资金，曾以该房屋做抵押向案外人刘×借款。后刘×采取欺骗手段，在我俩不知情的情况下将涉案房屋过户给其妻李×，后又转移登记到常×名下。原告与刘×、李×恶意串通，侵害了我俩的房屋所有权，故不同意原告的诉讼请求。本院在该案审理查明部分原文表述了（2009）顺民初字第8042号一案中审理查明的内容及判决结果。该案中，本院另查，2009年3月30日（备注：该日期为李×于2009年3月24日向本院撤回（2009）顺民初字第1095号起诉的第6天），李×与常×签订房屋买卖合同，李×以34万元的价格将涉案房屋出卖给常×，同时约定，李×于2009年5月1日前交付房屋。2009年4月8日（备注：该日期为李×于2009年3月24日向本院撤回（2009）顺民初字第1095号起诉的第14天），涉案房屋由李×变更登记在常×名下。常×曾于2009年7月23日起诉要求仇×和王×腾退房屋，后于2009年11月10日（备注：即（2009）顺民初字第8042号民事判决宣判之日）撤诉。现常×再次诉至本院，形成本案诉讼。在本案审理中，常×请求支付的房屋使用费自2009年4月8日起至房屋实际交付时止，按每月800元计算。基于上述查明的事实，本院认为：公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。仇×和王×虽然称常×取得涉案房屋所有权不合法，但没有相关证据予以证实，本院不予采信。常×要求仇×、王×腾退房屋、支付使用费，应予以支持。但是，常×请求支付的房屋使用费的起始时间不妥，应从2009年5月2日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条之规定，本院于2010年3月26日作出（2010）顺民初字第1051号民事判决，判决结果如下：被告仇×、王×于本判决生效后三十日内，从位于北京市顺义区×区×号楼×单元××室房屋内搬出，将该房交付给原告常×；并于二○○九年五月二日始，按每月八百元向常×支付房屋使用费，至房屋实际交付之日止。被告仇×、王×不服（2010）顺民初字第1051号民事判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，上诉案件的案号为（2010）二中民终字第11073号。仇×、王×的上诉理由和请求为：认为原审判决认定事实不清，适用法律不当。主张常×与李×的买卖行为无效，属于恶意串通，请求撤销原判，驳回常×的诉讼请求。北京市第二中级人民法院在二审查明的事实与原审判决查明的事实一致，并经审理认为：根据已查明的事实，涉案房屋的产权人系常×，有房屋产权证在案证明。常×对于涉诉房屋享有占有、使用的权利。仇×和王×使用涉诉房屋缺乏依据。现常×要求仇×和王×腾退房屋并支付使用费合法、正当。仇×、王×上诉称常×与案外人李×恶意串通，房屋买卖行为无效，未能提供撤销常×的《房屋所有权证》的相关证据，故其上诉理由，本院不予采信。原审法院所做判决并无不当，应予维持。据此，北京市第二中级人民法院于2010年8月2日作出（2010）二中民终字第11073号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。仇×、王×不服（2010）顺民初字第1051号民事判决、（2010）二中民终字第11073号民事判决遂向北京市高级人民法院申请再审（该案案号为（2011）高民申字第3719号）。仇×、王×申请再审称：1、常×与李×进行非法买卖，恶意串通，掠夺二申请人的房产。常×明知该房屋产权有争议，仍违法买卖，不能构成善于取得。根据《最高人民法院〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定”转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的价格”。李×与常×的交易价格明显不合理，属于违法交易。常×和李×之间的房屋买卖行为缺乏法律行为的有效要件，违背社会常理。2、证据和判决书存在矛盾，在法律没有确认该房产权归属的情况下，常×没有权利起诉申请人腾房，委托房屋买卖公证书具有瑕疵，不能作为判决的依据。3、公证书内容全部由他人代写，申请人轻信而受欺骗。申请人始终不认可该公证书的内容和效力。委托书中所印内容是格式公证用语，不是申请人的真实意思表示。4、刘×与李×夫妻二人恶意骗取申请人房产，不仅没有将房款交付申请人，相反，还继续要求申请人还债。综上所述，一、二审判决支持常×的违法诉求显然属于认定事实不清，适用法律错误。证据和判决书存在矛盾，请求北京市高级人民法院依法再审此案。被申请人常×提交书面材料认为，被申请人购买房屋并不存在恶意，也不是违法买卖，属于善于取得。2009年3月份左右，正值国际金融危机，房屋价格下降明显，且该房屋已经使用多年，小区物业并不完善，该处房屋价格在当时情况下不可能卖出高价。被申请人购买价格也得到了有关部门认可，并依法缴纳了有关税费。被申请人购买房屋并不违反常理。申请人主张的公证书是在其被欺骗情况下制作的不符合客观事实。综上所述，不同意二申请人的请求事项，恳请法院在查明案件事实基础上驳回申请人的再审申请。北京市高级人民法院认为，经复查，根据现有证据本案诉争的房屋现登记在常×名下，仇×虽已向顺义法院提起诉讼（即指本案诉讼），请求确认李×与常×房屋买卖合同无效，但目前该案尚未审结，按照物权登记制度来说常×仍然是该套房屋的所有权人，据此事实，原审所作判决结果正确，证据充分，适用法律无误。仇×、王×的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条之规定的情形。据此，北京市高级人民法院于2011年12月20日作出（2011）高民申字第3719号民事裁定，驳回仇×、王×的再审申请。
仇×、王×仍不服上述判决、裁定，依据仇×、王×的再审申请，北京市高级人民法院于2013年3月27日作出（2012）高民监字第1233号民事裁定，认为北京市第二中级人民法院于2010年8月2日作出（2010）二中民终字第11073号民事判决确有错误，应予再审，裁定该案由北京市高级人民法院提审；再审期间，中止原判决的执行。
2013年7月16日，北京市高级人民法院作出（2013）高民提字第1636号民事裁定，认为原判决认定基本事实不清，裁定结果为：一、撤销北京市第二中级人民法院（2010）二中民终字第11073号民事判决及北京市顺义区人民法院（2010）顺民初字第1051号民事判决；二、本案发回北京市顺义区人民法院重审。
本院依据北京市高级人民法院作出的（2013）高民提字第1636号民事裁定就常×诉仇×、王×排除妨碍纠纷一案启动审判监督程序重新立案的案号为（2013）顺民再初字第10756号。该案目前尚在本院审理中。
五、2010年5月24日，仇×、王×作为原告，起诉被告李×、刘×、常×房屋买卖合同纠纷一案，即本案诉讼。
另查一：经本院向相关房地产中介机构询价，涉案房屋所在小区位置、层次、建筑面积类似的房屋在2008年11月至2009年3月期间，挂牌单价在5400元／平方米~6500元／平方米区间，成交单价为5700元／平方米左右。
另查二：经复查（2010）顺民初字第1051号原告常×诉被告仇×、王×排除妨碍纠纷一案的庭审笔录，2010年2月25日的庭审笔录第4页明确记载了该案原告常×的如下陈述：”......李×跟我们说过钥匙在被告（即仇×、王×）手中，我们就一直等着......看房子的时候，没进去，就在楼底下看看，当时因为没有钥匙所以没进去，当时就说看看位置，其他的也没什么看的，我们主要看的是房屋的位置......。”
另查三：本案审理过程中，刘×、李×、常×就其主张的刘×与李×之间以及李×与常×之间真实存在房屋买卖合同关系未能提交充分证据证明刘×与李×之间以及李×与常×之间存在真实款项交接的事实。此外，刘×未能提供充分证据证实其在作为仇×、王×的委托代理人与李×签订《存量房屋买卖合同》将李×的特殊身份、合同约定成交价格明显低于市场价格等重要事项提前征询仇×、王×的意见。经本院询问，刘×以其在与李×签订房屋买卖合同后联系不上仇×、王×且二人与其发生纠纷为由未实际向仇×、王×交付卖房款。
另查四：经本院向北京市顺义区住房和城乡建设委员会查询，在北京市房地产交易权属管理系统、北京市顺义区交易与权属业务管理系统、档案分形系统中查询，截止至2013年3月28日上午9时00分，未查到登记在仇×（××）、王×（××）名下的顺义区的房产。
另查五：2013年3月14日，仇×、王×向本院提出财产保全申请，要求查封被告常×名下位于顺义区×区×号楼×单元××室的房屋，并提供位于顺义区×号楼×单元××室房屋作为担保。本院经审查认为，原告仇×、王×的申请符合法律规定，于2013年3月15日作出（2010）顺民初字第6233号民事裁定，裁定如下：一、查封被告常×名下位于顺义区×区×号楼×单元××室的房产；二、查封担保财产仇美香名下的位于顺义区×号楼×单元××室的房产。上述财产保全民事裁定及协助执行通知书，本院已于2013年3月15日向北京市顺义区住房和城乡建设委员会依法送达，办理了上述房屋的查封手续。
另查六：仇×、王×就要求刘×、李×、常×共同赔偿因侵犯房屋所有权所造成的诉讼损失15358元，具体包括如下项目：（1）2010年5月24日，王×、仇×预交的本案案件受理费1150元；（2）2009年2月20日仇×支付给北京市华联律师事务所的代理费2000元；（3）2009年5月31日，仇×支付给北京市华联律师事务所的代理费2000元；（4）2010年7月1日，王×向北京市王玉梅律师事务所支付的代理费8000元和办案费2000元；（5）2009年3月15日，仇×在（2009）顺民初字第1095号李×诉仇×排除妨碍纠纷一案中提起反诉的反诉案件受理费50元；（6）2009年7月13日，在仇×、王×诉刘×、李×担保物权纠纷一案，仇×、王×预交的案件受理费35元；（7）2010年5月6日，仇×在北京市龙诚公证处支付的查卷费50元；（8）2010年4月12日，仇×、王×因不服本院（2010）顺民初字第1051号民事判决提起上诉的二审案件受理费50元；（9）2011年4月11日的出租车费13元及2011年4月13日的出租车费10元。2013年8月7日，仇×、王×书面申请撤回上述赔偿损失的诉讼请求。
上述事实，有刘×与李×婚姻关系档案材料、北京市公安局马坡派出所证明、涉案房屋所有权变更登记档案材料、北京市龙诚公证处2008年10月9日仇×与刘×办理的委托公证全部档案材料、本院（2009）顺民初字第1095号卷宗材料、本院（2009）顺民初字第8380号卷宗材料、本院（2009）顺民初字第8042号民事判决书及卷宗材料、北京市第二中级人民法院（2010）二中民申字第06967号民事裁定书、本院（2010）顺民初字第1051号民事判决书及卷宗材料、北京市第二中级人民法院（2010）二中民终字第11073号民事判决书、北京市高级人民法院（2011）高民申字第3719号民事裁定书、北京市高级人民法院（2012）高民监字第1233号民事裁定书、北京市高级人民法院（2013）高民提字第1636号民事裁定书、本院（2013）顺民监字第4386号民事裁定书等证据及本案庭审笔录、询问笔录在案佐证。
本院认为：
本案涉诉房屋顺义区×区×号楼×单元××室楼房所有权原登记在仇×名下，购置于仇×、王×夫妻关系存续期间，属于仇×、王×的夫妻共同财产。
根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。
2008年11月10日，刘×与李×系夫妻关系，刘×代理仇×与李×签订《存量房屋买卖合同》，但刘×就该合同中房屋买受人为其妻子及交易价格明显低于市场价格等重大事项，未事前征得仇×、王×的明确同意，合同约定的交易价格明显低于市场价格，且合同中对于涉诉房屋的交付时间、交付前发生的物业管理费、供暖费等费用的负担、违约责任、权属转移登记时间等重要条款均为空白，明显违背常理，据此足以认定刘×与李×存在主观上的恶意串通。再者，李×在明知仇×、王×对其与刘×代理仇×所签订的《存量房屋买卖合同》效力提出强烈异议的情况下仍就恶意转移涉诉房屋权属登记至常×名下的行为，亦能够进一步佐证其与刘×存在恶意串通损害仇×、王×利益的故意。故此，刘×代理仇×与李×签订的《存量房屋买卖合同》应当认定为无效。
在本院审理（2009）顺民初字第1095号李×诉仇×排除妨碍纠纷一案过程中，本院法官曾向李×明确释明双方就房屋买卖合同的效力存在争议，在起诉腾房之前应当先行解决房屋买卖合同的效力争议问题，李×亦明确表示申请撤回该案起诉，另行起诉确认买卖合同有效。李×在2009年3月24日向本院申请撤回（2009）顺民初字第1095号起诉后，于2009年3月30日即与常×就涉诉房屋签订《存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋转移登记过户至常×名下，由此可以认定，李×是在明知仇×、王×对涉诉房屋所有权存在重大争议的情况下将涉诉房屋再次转移登记，有违诚实信用原则，其恶意明显，其行为恶劣，本院予以严厉谴责。常×与李×签订的《存量房屋买卖合同》约定的交易价格明显低于市场价格，且合同中对于涉诉房屋的交付时间、交付前发生的物业管理费、供暖费等费用的负担、违约责任、权属转移登记时间等重要条款均为空白，常×作为购房人未实际查看房屋内部状况，且其对涉诉房屋由仇×、王×实际居住使用一节亦明确知情，常×作为购房人既没有对房屋内部现状进行实地查看，也没有认真审查该房屋的权属状况，显然有悖于正常的房屋交易习惯。故此，常×显然不属于善意第三人，常×与李×就涉诉房屋签订的《存量房屋买卖合同》亦应属无效。
综上所述，刘×代理仇×与李×于2008年11月10日签订的《存量房屋买卖合同》及李×与常×于2009年3月30日签订的《存量房屋买卖合同》均属无效，仇×、王×要求确认上述《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。基于上述《存量房屋买卖合同》均属无效，李×、常×均无权取得涉诉房屋的房屋所有权，仇×、王×要求被告常×配合其将涉诉房屋所有权变更登记至仇×、王×名下，于法有据，本院亦予以支持。
本案中，仇×、王×书面申请撤回赔偿损失的诉讼请求，系其真实自愿的意思表示，不违反法律规定，本院不持异议。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
一、被告刘×代理原告仇×与被告李×于二○○八年十一月十日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号×××）无效；
二、被告李×与被告常×于二○○九年三月三十日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号×××）无效；
三、现登记在常×名下的北京市顺义区×区×号楼×单元××室楼房（所有权证编号为×京房权证顺字第2119**）一套归原告仇×、王×所有，被告常×于本判决生效之日起七日内配合原告仇×、王×将上述房屋产权登记过户至原告仇×、王×名下；
案件受理费二千三百元，由原告仇×、王×共同负担二百元（已交纳）；由被告刘×、李×、常×各负担七百元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈永良
人民陪审员 孙家法
人民陪审员 王淑蚕
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 于 洁