江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00201号
上诉人（原审被告）曾鸿武。
委托代理人宋陶，江苏金太律师事务所律师。
委托代理人曹全南，江苏金太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）太仓港福人林产品开发有限公司。
委托代理人袁丽眉。
委托代理人刘贵林，上海李东方律师事务所律师。
上诉人曾鸿武因与被上诉人太仓港福人林产品开发有限公司（以下简称福人林公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2014）太浏民初字第0055号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年11月2日福人林公司（合同甲方）与曾鸿武（合同乙方）签订场地租赁合同一份，约定甲方将位于太仓港港口开发区福人林产品加工配送中心区域内的场地租赁给乙方；土地的使用性质为工业用地，用于木制品加工生产及销售；场地面积为18.366亩；租赁期限为五年，即从2008年1月1日起至2012年12月31日止；另外双方还约定租赁期限届满前2个月提出，经甲方同意后，甲、乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有优先权。合同第二条关于租金双方约定：2008年1月1日起至2010年12月31日场地年租金为275490元，2011年1月1日至2012年12月31场地年租金为303039元（注：此年租金内包括国家规定征收的土地使用税4元／年／平方米，如果在合同有效期内因国家调整土地使用税，其超出部分由乙方承担）。合同第十条约定合同有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。
2012年2月15日福人林公司通知包括曾鸿武在内的9家承租户开会，在会议上福人林公司向各承租户送达告知书一份，主要内容为原租赁合同到期后不再续租，请各承租单位自行安排合同到期后的生产经营场所。
2012年12月13日福人林公司向曾鸿武送达通知一份，该通知主要内容为：“您租赁的场地将于2012年12月31日到期，按照年初我司发的通知，我司将收回场地不再续签，请您于2013年1月1日将所租场地退还我司，并将场地上您所搭建建筑物及设备自行搬走，否则视为放弃；同时到我司财务部办理水电费用结算及押金退还手续。对未按照合同执行本通知的，我司将于2013年1月1日起予以停水、停电，如故意拖延，将按叁仟元每天计取违约金直至搬走为止。”同日，福人林公司应个别承租单位新租场地正在施工暂时无处搬，要求延长使用场地的情况，向各承租单位下发了关于申请延长使用场地需提交材料的通知。2012年12月18日曾鸿武向福人林公司递交场地租赁延期申请书一份，主要内容为：“2007年11月2日申请人与贵公司签订的《场地租赁合同》及《补充合同》约定，该场地的租赁期限为五年，自2008年1月1日起，至2012年12月31日止。现虽租赁合同到期，但贵公司的场地仍然是工业用地，从事产业仍然是木材加工及销售，且仍然是出租经营。另外，申请人承租该场地后，对场地进行了场地浇筑、办公楼、宿舍及生产车间钢棚等投入，该部分的投入为租赁物的添附，且不可移动或者拆除，未折旧损耗完毕。为此申请人特向贵公司申请延长该场地的租赁期限，续签租赁合同。”同年12月28日福人林公司就曾鸿武申请场地延期租赁事宜回函，主要内容为租赁场地合同到期，福人林公司改变经营模式，将该场地统一规划，对场地内的现有建筑及附着物进行拆除、重建和改建，并按正规手续申报审批，办理房屋产权，通知已经告知曾鸿武近一年时间，福人林公司不同意续租。2013年1月11日，曾鸿武就场地续租事宜再次致函福人林公司，主要内容为：曾鸿武签订租赁合同后领取了个体工商户营业执照，现在仍在合法的经营期限内，曾鸿武的经营权应受到保护。如福人林公司要强制曾鸿武迁出场地，应当对曾鸿武进行安置及搬迁补偿。另，曾鸿武承租场地后，对场地进行了建筑物、构筑物、场地浇筑及装修投入，该部分的投入为租赁物的添附，且不可移动或拆除，并未折旧损耗完毕，该添附不能拆除的部分，福人林公司应当对曾鸿武的投入折价补偿。故曾鸿武希望与福人林公司续签租赁合同，友好协商解决租赁纠纷。
2013年4月28日福人林公司与曾鸿武签订《场地租赁合同》一份，合同载明因曾鸿武新租场地供电设施正在办理中，双方经协商就曾鸿武短期租赁福人林公司原租场地从事木材加工、销售事宜达成协议。合同第一条关于场地面积、租赁期限约定为场地面积为18.366亩；租赁期限自2013年1月1日起至2013年5月30日止。合同第二条关于租金约定为场地租金为61220元／月，累计应付租金为306100元。合同第三条关于保证金约定为保证金为五万元（一次性付清，期满后结清不计息退还）。合同第五条约定曾鸿武不得出租、转让、转借；原来曾鸿武在场地上所建厂房及临时生活用房，合同到期后，曾鸿武在不损坏福人林公司场地及公共设施的情况下在10日内自行处理，无权要求福人林公司予以补贴，逾期视作曾鸿武自行放弃，福人林公司有权自行处理。合同第六条关于违约责任双方约定曾鸿武未按照约定租赁期限退还承租场地，按双倍交付超期租金，并赔偿福人林公司因此造成的损失。同日，双方签订补充合同一份，约定曾鸿武在2013年5月31日之前退出并清除地面建筑物，福人林公司予以退还二个月租金122440元；如再提前，除退二个月租金外，按实际提请天数计退日租金。
2013年12月5日福人林公司向曾鸿武发送律师函一份，主要内容为双方签订的场地租赁合同期限为5年，自2008年1月1日起至2012年12月31日止。福人林公司在2012年2月15日召集所有承租人开会，通知合同到期后不再续租，之后福人林公司陆续通知曾鸿武不同意再续租。2012年12月31日合同到期后，曾鸿武以多种理由拒绝迁出，经多次协商后双方签订了短期租赁合同，场地面积为18.366亩，租赁期限为2013年1月1日至2013年5月30日。期限到期后与曾鸿武协商迁出未果，为此要求曾鸿武支付拖欠的租金，并支付合同到期后占有期间的使用费用。
另查明：1、曾鸿武开设在福人林公司租赁场地内的曾武超群木材加工厂在2013年1-2月份水电费13419元、3-5月份水电费72310元、6月份水电费13202元、7月份水电费29010元、8月份水电费1800元，上述费用曾鸿武已交纳福人林公司，福人林公司也向曾鸿武开具了相应的发票。曾鸿武解释说租用福人林公司的办公用房尚在使用，且曾鸿武新租赁场地在福人林公司西侧，与福人林公司处租赁的场地水电是一起使用，故一起结算。2、福人林公司提供的拍摄时间分别显示为2013年6月9日、2013年9月3日、2013年10月17日的照片，可以看出曾鸿武在租赁场地上建造的厂房尚未完全拆除，以及堆放的木材加工产品。日期为2013年11月7日的照片显示一台机器正在清除租赁场地上的水泥硬化。日期为2014年1月3日、2014年5月27日的照片显示由曾鸿武建造的一幢二层别墅尚在福人林公司场地上。对此曾鸿武解释称照片显示的时间可以人为修改，虽然照片中显示的厂房等系曾鸿武所建的，但建筑物的存在并不影响曾鸿武已经搬离事实的成立。3、2013年9月1日至2013年10月15日，曾鸿武开设的曾武超群木业向福人林公司开具多份盖有曾武超群木业门卫放行专用章的出门证，要求福人林公司门卫将装有货物的车辆予以放行。对此曾鸿武解释称因为新租用场地生产的木材加工产品借用曾鸿武的仓库，所以才有车辆进出的记录。4、福人林公司提供与曾鸿武仓储服务货物出库单据，并解释称仓储货物的出库货物数量是依据曾鸿武的通知单，然后由福人林公司开具出库、出门单，与曾鸿武加工的货物出门单据是不同的。
原审中福人林公司申请的证人陈某到庭陈述：“2013年年初到福人林公司做保安，2014年6月12日晚值班的时候，看到有人进出小别墅搬东西，其中两个人是曾武超群的仓管。他们把东西搬到我们公司边上曾武超群租的另一间办公楼。”到庭证人王某陈述称：“我是上海鸿涛建筑公司的，是给福人林公司做土建工程的，主要负责施工厂房的钢结构地基施工。2013年6月22日到现场的，因为负责现场施工，所以对福人林公司厂区的布局情况是知道的。2013年11月7日曾武超群的人把水泥地面挖掉填河塘了，当时我在现场的。”到庭证人杨某陈述称：“我在上海鸿涛建筑公司负责现场施工管理，在2013年5月份的时候进入福人林公司的。在8月份的时候，曾鸿武还在生产，东西也没有搬，还和他协调过，让他们想办法清空场地。后来我回上海了，在9月份回来的时候看到东西还是没有动”。
庭审中，1、双方明确2013年4月28日签订的租赁合同中约定的保证金5万元，曾鸿武实际并未交纳给福人林公司。2、曾鸿武认可确实尚欠福人林公司二个月（即2013年4月、5月份）租金122440元未付。3、曾鸿武明确现在位于福人林公司厂区内的别墅一幢及相关附属财产，全部予以放弃，由福人林公司自行处理。对此福人林公司称该别墅及屋内的相关财产由其自行处置，如需拆除，相关拆除费用由福人林公司自行承担。4、曾鸿武陈述称搬离租赁场地时并未与福人林公司办理交接手续，而是直接搬离。
上述事实，有福人林公司提供的场地租赁合同、补充合同、会议签到册、告知书、通知书、场地租赁延期申请书及回函、银行进账单、律师函、照片、水电费用量清单及发票、出门证，到庭证人陈某、王某、杨某的证人证言以及当事人陈述等予以证实。
原审原告福人林公司的诉讼请求为：1、曾鸿武给付福人林公司拖欠的2个月（即2013年的4月份、5月份）租金122440元。2、曾鸿武支付福人林公司自2013年6月1日起至2013年11月7日止，以122440元／月计算18.366亩场地的使用费640769元。3、诉讼费用曾鸿武承担。
原审法院认为，福人林公司、曾鸿武于2013年4月28日签订的场地租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予确认。曾鸿武对于拖欠福人林公司2013年4月份以及同年5月份的租金共计122440元的事实予以认可，原审法院予以确认。双方主要的争议焦点是：一、曾鸿武是否按照合同约定的期限按期搬离租赁场地；二、如曾鸿武未按期搬离租赁场地，占用期间的使用费计算标准是多少。
对于第一个争议焦点，福人林公司认为曾鸿武在短期租赁协议到期后拒不搬离场地，并在原租赁场地继续生产。为此，福人林公司提供了现场照片、福人林公司施工现场工作人员的证人证言、曾鸿武向福人林公司门卫开具的出门证、曾鸿武水电费用量表等。曾鸿武辩称已在租赁期限到期前全部搬离，不应支付使用费。原审法院认为：1、曾鸿武在租赁期限内的2013年1-2月份交纳水电费13419元、3-5月份交纳水电费72310元，平均每月17145.8元。在租赁期限到期后的6月份交纳水电费13202元、7月份交纳水电费29010元，该两月所交纳的费用与正常租赁期限内交纳的费用相比，并未出现明显减少，7月份交纳的费用还要高出许多。曾鸿武虽辩称交纳的水电费中含有新租赁场地的费用，但并未提供证据证明其就新租用场地的水电使用问题及相关费用交纳与福人林公司达成协议，故原审法院对此辩称意见不予采纳。2、曾鸿武对于在2013年9月1日至10月15日期间开具多张出门证、从福人林公司门卫处运输货物的解释，因并无证据证明双方之间有新的仓储合同关系，且曾鸿武开具的出门证样式与仓库出库单的样式并不相同，故原审法院不予采纳。3、为福人林公司建造新厂房的施工人员的证言所反映的情况，与福人林公司提供的照片中所反映的情况比较相符，且可以看出曾鸿武有在原租赁场地堆放货物的情况存在。至于曾鸿武辩称的即便按照福人林公司的主张，曾鸿武原租赁的场地在2013年9月3日大部分已经拆除完毕，福人林公司按照曾鸿武全部租赁场地18.366亩计算使用费也不正确的意见，原审法院认为，福人林公司将出租场地收回后系建造新的厂房，曾鸿武对此亦是知晓，该建造工程系整体性工程，曾鸿武负有将租赁场地完整交付的义务，故对曾鸿武此辩称意见不予采纳。综上，原审法院认为，曾鸿武在租赁期限后并未按期自行搬离，而是继续占用福人林公司场地。曾鸿武就其逾期腾退后的实际搬离日期负有举证责任，其在搬离后未搬离交接或通知手续，应当承担相应的不利后果。结合本案曾鸿武在2013年10月15日时仍在继续出货等实际情况，原审法院对福人林公司主张的2013年11月7日为曾鸿武搬离完毕日期予以采信。
对于第二个争议焦点，福人林公司认为依据合同约定曾鸿武逾期不迁离或不返还租赁物的应当加倍支付租金，故主张按照122440元／月计算占用期间（即2013年6月1日至同年11月7日）的使用费640769元，且解释称曾鸿武占用的场地本系重新规划建造新厂房，由于曾鸿武的占用，导致厂房无法按期建造完成，造成了租金的损失。曾鸿武认为，该项约定属于违约金条款，福人林公司主张以双倍租金支付违约金明显过高，最多按照银行同期贷款利息计算。原审法院认为，双方在原签订的场地租赁合同到期前，福人林公司早已将合同到期后不再续租的通知送达曾鸿武。合同到期后福人林公司考虑到曾鸿武实际情况，经协商双方续签一份短期租赁合同，但曾鸿武在短期租赁合同到期后仍占用福人林公司场地拒不按期腾退，导致福人林公司新建厂房不能按期完工，影响了福人林公司的正常生产经营，对此曾鸿武存在较大过错。从该条约定在合同中所处的位置及字面意思理解，应是双方对于逾期搬离的违约责任约定。原审法院结合本案实际情况，福人林公司主张以双倍租金122440元／月计算损失标准过高，原审法院结合双方在合同履行过程中的过错程度、福人林公司预期收益情况等因素，对违约责任的约定予以调整，酌情确定曾鸿武支付福人林公司2013年6月1日至同年11月7日占用18.366亩场地的费用为480577元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，原审法院判决：一、曾鸿武于判决生效之日起10日内支付太仓港福人林产品开发有限公司拖欠的租金122440元。二、曾鸿武于判决生效之日起10日内支付太仓港福人林产品开发有限公司自2013年6月1日至同年11月7日占用18.366亩场地的费用480577元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11432元，诉讼保全费3020元，合计14452元，由太仓港福人林产品开发有限公司负担3033元，由曾鸿武负担11419元。
上诉人曾鸿武不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、一审判决认定2013年11月7日为上诉人搬离日并据此计算租赁期是错误的。1、上诉人在2013年5月份即转到被上诉人场地西侧进行生产，由于西侧水电设备的增容尚未完成，所以就使用原来的水电表，而且在此期间上诉人还在继续租用被上诉人的仓库，故继续出现水电度数和被上诉人仓库出门证是非常正常的。2、根据双方签订的场地租赁合同第5条第3项的约定，合同到期后，上诉人可以自行处理场地上所建的厂房和临时生活用房，也有权逾期不处理，放弃这些财产，由被上诉人处理，故上诉人对厂房和临时生活用房是否处理、何时处理与租赁期限没有任何关系。二、涉案租赁标的物是先后分两次出租和承租的（6.158亩和12.208亩），即使按被上诉人提供的日期为2013年11月7日的照片来看，在上诉人承租的大部分土地上被上诉人已建成了建筑物且已使用，故一审判决按全部租赁场地18.366亩计算租金是错误的。三、一审判决认定的违约金比例过高。上诉人的行为对被上诉人新建厂房没有影响，一审判决认为上诉人违约致使被上诉人新建厂房不能按期完工，影响被上诉人正常的生产经营，据此提高违约金比例是错误的。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人福人林公司二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，2013年4月28日福人林公司与曾鸿武签订的场地租赁合同和补充合同合法有效，双方均应按约履行。二审争议焦点为曾鸿武在租赁合同期满后是否按期搬离租赁场地。曾鸿武主张租赁合同到期前其已搬离租赁场地，但未能提供与福人林公司办理交接或通知手续的证据。福人林公司主张曾鸿武在租赁合同期满后未能按期搬离租赁场地，提供了水电费用量清单、照片、出门证、证人证言等证据。关于水电费，曾鸿武主张其于2013年5月即转到租赁场地的西侧进行生产，只是仍使用原来租赁场地的水电，故而继续产生水电费。本院认为，对曾鸿武的主张福人林公司不予认可，并无证据证明曾鸿武于2013年5月搬离租赁场地、继续使用原租赁场地的水电，经过福人林公司的同意；且直至本案诉讼曾鸿武仍拖欠福人林公司2013年4月及5月的租金，在曾鸿武未结清租金即搬离的情况下，福人林公司仍同意曾鸿武继续使用原租赁场地的水电，也明显与情理不符，故对曾鸿武的该主张，本院难以采纳。关于出门证，曾鸿武主张其因继续租用福人林公司的仓库，故而取得出门证。本院认为，并无证据证明租赁期满后曾鸿武与福人林公司之间有新的仓储合同关系，且曾鸿武开具的出门证与仓库出库单的样式也不相同，故对曾鸿武的该主张，本院亦碍难采纳。本院认为，福人林公司提供的水电费用量清单、照片、出门证、证人证言等证据，能够相互印证，足以证明曾鸿武在租赁期满后未能按期搬离租赁场地。诉讼中，福人林公司主张曾鸿武于2013年11月7日才搬离租赁场地，曾鸿武并无反证予以推翻，故对福人林公司的主张，可予采信。曾鸿武应支付福人林公司拖欠的租金以及占用期间的使用费。因福人林公司收回租赁场地系用于建造新的厂房，而建造厂房使用场地具有整体性，在曾鸿武未能将租赁场地完整交付给福人林公司的情况下，曾鸿武应按租赁场地的全部面积18.366亩支付使用费。关于曾鸿武逾期搬离应承担的违约金，原审法院已考虑到合同约定的违约金标准过高，结合本案实际情况对违约金进行了适当的调整，调整幅度在合理裁量范围之内，无明显不当，可予维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11432元，由上诉人曾鸿武负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年三月三日
书记员 王文君