西安铁路运输法院行 政 判 决 书（2016）陕7102行初755号原告雷斌，男，汉族，住西安市未央区。原告钱锟，男，汉族，住西安市碑林区。委托代理人李永军，北京市中唐律师事务所律师。被告西安市住房保障和房屋管理局，住所地西安市西大街116号。法定代表人夏俊山，该局局长。委托代理人陈嫄，西安市住房保障和房屋管理局产权市场处工作人员。委托代理人李佳斌，陕西法智律师事务所律师。原告雷斌、钱锟诉被告西安市住房保障和房屋管理局不履行法定职责一案，于2016年8月9日向本院提起诉讼。本院受理后，于2016年8月15日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年9月9日公开开庭审理了本案。原告雷斌、钱锟及原告委托代理人李永军，被告西安市住房保障和房屋管理局委托代理人陈嫄、李佳斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年，其与陕西瀚博实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，分别购买了陕西瀚博实业有限公司开发的万科·金域华府小区一期和二期的商品房各一套，并交纳了全部的购房款，但陕西瀚博实业有限公司在未依法竣工验收的情况下便向原告交房，其行为违反了《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律规定，构成违法交房。被告作为房屋所在市的房地产市场管理机关，对违法交房行为具有监督管理和执法监察的职责，故原告于2016年4月6日向被告申请违法交房查处，被告于2016年4月7日收到原告的违法交房查处申请书，但至今没有给予原告任何书面答复。原告特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1.被告依法查处陕西瀚博实业有限公司违法交房行为，并将查处结果书面告知原告；2.本案的诉讼费由被告承担。原告向本院提交以下证据：1.商品房买卖合同。证明原告作为陕西瀚博实业有限公司的购房者，对于陕西瀚博实业有限公司的违法交房行为，具有向被告申请查处的权利。2.违法交房查处申请书、中国邮政EMS快递单和快递查询单。证明2016年4月6日，原告通过EMS的方式向被告递交了违法交房查处申请书，被告于2016年4月7日收到的事实。3.西安市经济技术开发区管理委员会答复书和被告法定职责网络截图。证明原告向被告递交的申请书的内容，被告有查处的职责。被告辩称，原告要求被告对于陕西瀚博实业有限公司违法交房的行为进行查处，被告不具有违法交房查处的法定职责。《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一的监督管理。国务院铁路、交通、水利等有关部门按照国务院规定的职责分工，负责全国的有关专业建设工程质量的监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域的专业建设工程质量的监督管理。《建设工程质量管理条例》第四十七条规定：县级以上地方人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对有关建设工程质量的法律法规和强制性标准执行情况的监督检查。由此可见，违法交房查处的法定职责并不在被告，被告当然不能越权行事。故原告的两项诉讼请求无法律依据，应当予以驳回。此外，被告工作人员在收到原告邮寄送达的《违法交房查处申请书》后，已告知其应向市建设主管部门反映，被告不具有该项职能。2016年4月15日，被告工作人员联系申请书上预留电话，对方称其为“王斌”，并非申请人雷斌、钱锟本人，邮递联系电话也为王斌。被告要求王斌出具代理雷斌、钱锟的授权委托书，证明该申请为雷斌、钱锟本人的真实意思表示，但王斌至今未提交。被告在电话中告知所谓代理人“王斌”：对开发公司违规交房，不具备竣工验收备案表，要求处罚的问题，其应向市建设主管部门反映，被告不具有该项职能。综上所述，原告诉请要求确认被告未履行违法交房查处职责违法，以及要求被告依法查处陕西瀚博实业有限公司违法交房的行为，并将查处结果书面告知原告，因其诉请无事实及法律依据，请求法院判决驳回其诉讼请求。被告向本院提交电话备忘录。证明其局根据《违法交房查处申请书》上所留的联系电话已向原告告知：对开发公司不具备竣工备案表就违规交房的行为要求对其予以处罚的问题，应向市建设主管部门反映，被告不具有该项职能，原告的诉请无法律依据。经庭审质证，原告对被告提交的证据真实性和证明目的均不认可，该证据不符合法定证据形式，被告所述备忘录的内容和答辩状的内容相冲突，且被告的告知方式不符合原告的申请形式。被告对原告提交的证据1，真实性不能确定，由法院核实，因为没有原件，证明目的有异议，与本案无关联性，原告购买的是预售商品房。对原告提交的证据2，真实性和证明目的均无异议。对原告提交的证据3中的高新管委会答复书，真实性认可，证明目的有异议，该组证据与本案无关联性，行政机关的职责必须由法律规定，而不是高新管委会决定；对证据3中的截图真实性无异议，证明目的有异议，被告的职责中并没有查处违法交房的规定，被告的职责是销售政策的制定，房地产市场的宏观调控，不包括房屋建设质量的鉴定。本院对上述证据认证如下：对被告提交的证据，因其不符合证据形式，依法不予确认。对原告提交的证据1-2，因其形式合法，内容真实，且与本案具有关联性，依法予以确认。对原告提交的证据3中的高新管委会答复书，因其与本案没有关联性，依法不予确认；对原告提交证据3中的被告职责截图，因其内容真实，且被告对该证据的真实性无异议，依法予以确认。经审理查明，原告钱锟、雷斌分别于2012年5月11日、2012年11月12日与陕西瀚博实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买陕西瀚博实业有限公司开发的位于西安市经济技术开发区西铜路以东、规划路以北项目名称为万科·金域华府的房屋各一套。2014年底，陕西瀚博实业有限公司通知二原告，其要履行合同约定的交房义务。二原告收到陕西瀚博实业有限公司的通知后，原告雷斌接收了其购买的房屋，且目前已经入住，原告钱锟没有接收其购买的商品房。后二原告通过政府信息公开申请的方式，获知他们购买的房屋在交房时，陕西瀚博实业有限公司尚未组织工程竣工验收。原告认为，陕西瀚博实业有限公司在未依法组织竣工验收的情况下，遂向原告交房的行为，违反了《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律规定，构成违法交房。原告为了维护其作为购房者的合法权益，于2016年4月6日通过EMS的方式向被告递交了违法交房查处申请书，请求被告对陕西瀚博实业有限公司违法交房的行为依法予以查处，并将查处结果书面告知原告，但原告至起诉时都未收到被告书面答复。被告不予答复的行为，明显属于行政不作为，为了维护原告的合法权益，故诉至法院。本院认为，对于房地产开发企业将未组织竣工验收的房屋擅自交付使用的违法行为，任何个人和单位都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门投诉或者举报。二原告作为商品房买卖合同的买受人，对陕西瀚博实业有限公司未经过竣工验收就交房的行为，有权向建设行政主管部门投诉并要求其查处。《商品房销售管理办法》第四十条规定“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”《建设工程质量管理条例》第四十七条规定：“县级以上地方人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对有关建设工程质量的法律法规和强行性标准执行情况的监督检查。”《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；……”《建设工程质量管理条例》第七十五条规定：“本条例规定的责令停业整顿，降低资质等级和吊销资质证书的行政处罚，由颁发资质证书的机关决定；其他行政处罚，由建设行政主管部门或者其他有关部门依照法定职权决定。……”综上，对于建设单位未组织竣工验收，就将建设工程擅自交付使用的监督和查处工作，是建设行政主管部门的职责，并非被告的法定职责范围。故原告诉请要求被告依法查处陕西瀚博实业有限公司违法交房行为，并将查处结果书面告知原告的主张，本院依法不予支持。故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告雷斌、钱锟的诉讼请求。案件受理费50元，由原告雷斌、钱锟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安铁路运输中级法院。审 判 长  王 静审 判 员  杨 光代理审判员  易京京二〇一六年十一月二十九日书 记 员  刘 静附：本案适用的法律规定1．《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条：行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。