辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初6841号
原告：李占林。
委托代理人：范俊杰，黑龙江孙凤英律师事务所律师。
被告：辽宁中屹置业投资发展有限公司。
法定代表人：曾泽轩，该公司董事长。
委托代理人：蔡沈芸，辽宁汇安康宇律师事务所律师。
原告李占林与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李占林及其委托代理人范俊杰，被告辽宁中屹置业投资发展有限公司的委托代理人蔡沈芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李占林向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告2010年3月27日签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《“国际展贸中心”委托经营协议书》；2.由被告一次性返还原告购房款人民币792983元；3.由被告给付原告自2010年5月1日至2016年7月31日25个季度中欠19个季度商铺租金（按照双方约定每季度人民币24441元计算基数）人民币464379元；4.案件受理费等费用由被告承担。
事实与理由：2010年3月份原告听信被告公司的宣传，购买被告建设的位于沈阳市沈河区风雨坛街70号1幢2单元243号商品房，建筑面积31.94平方米，房屋作价1086279元，原告先交付人民币792983元，剩余的差额双方同时签订《国际展贸中心委托经营协议》，在协议中约定原告将购买的商铺委托给被告经营3年，自2010年5月1日至2013年4月30日。在该协议第四条双方约定被告经营迄今的使用费从原告购房款中直接扣除3年计每季度人民币24441元，三年12个季度293292元，直接抵顶作为原告向被告交纳的房款。原告在签订商品房买卖合同时只需交纳792983元购房款。原告按照双方约定期限向被告交纳792983元购房款，并将商品房交给被告经营，双方在买卖合同中约定××应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任××不能在规定期限内取得房地产权属证书，××退房，××在××提出退房要求之日起60日内将××已付的房价款退还给××，并按已付房款赔偿××的损失。双方2010年委托期限到期后被告提出续签商铺委托经营合同书，于是双方于2014年3月13日续签《国际展贸中心商铺委托经营合同书》，约定被告使用经营期限四年，自2013年5月1日至2017年5月1日止。被告按照每季度给原告回报24441元，原告相信被告能履行合同约定，没有想到被告不仅没有按照约定给原告办理产权过户手续，使用原告的商铺租金一直拖欠不支付，被告以自己的行为明确表示不能继续履行合同义务，原告在找到被告协商多次未果的情况下，只好起诉，请求人民法院依法判决：解除原告与被告2010年3月27日签订的商品房买卖合同、补充协议及国际展贸中心委托经营协议书，由于贵院已经有判决先例只返还原告实际购房款，所以原告主张由被告一次性返还原告购房款792983元；由被告给付原告自2010年5月1日至2016年7月31日25个季度中欠19个季度商铺租金（按照双方约定每季度人民币24441元计算基数）合计为人民币464379元。案件受理费等费用由被告承担。依法维护交易安全，保护原告的合法权益不受侵害。
被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《国际展贸中心委托经营协议书》不应解除，答辩人也无需返还被答辩人购房款。
2013年4月16日，答辩人与被答辩人签订《房屋买卖合同补充协议》，补充协议第三条约定“乙方同意甲方在委托经营期限内使乙方购买的房屋具备办理房屋产权证的条件，并为乙方办理房屋产权证出具相关手续”，即被答辩人同意答辩人在经营期限内为被答辩人办理房产证。同时，根据答辩人与被答辩人于2010年3月27日签订的《国际展贸中心委托经营协议书》及2014年3月13日签订的《国际展贸中心商铺委托经营合同书》，委托经营期限届满之日为2017年5月1日。因此，答辩人只需在2017年5月1日前为被答辩人办理房产证即可，截至答辩人起诉之日，答辩人与被答辩人约定的办证期限尚未届满。故被答辩人以答辩人未能为其办理房产证为由解除合同没有事实和法律依据。另外，答辩人一直未能为被答辩人办理房屋产权证是因政府不可抗力的原因造成的，因为该房产属于闲置13年之久的闲置楼宇，同时沈阳市沈河区没有明确的产权分割政策。因此，无论是根据双方合同约定，还是根据法律规定，均不应解除答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《国际展贸中心委托经营协议书》。既然上述合同不应解除，答辩人也就无需向被答辩人返还购房款。
二、答辩人仅拖欠被答辩人2015年2月至今的商铺租金，在上述合同不解除的情况下，答辩人仅同意向被答辩人支付2015年2月至今的商铺租金。
答辩人与被答辩人于2010年3月27日签订的《国际展贸中心委托经营协议书》第二条规定：“双方委托经营期限为三年，委托经营期限的起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算，即2010年5月1日起计算。”同时，根据《国际展贸中心委托经营协议书》第四条第一项的规定，前三年的折旧费（租金）已于被答辩人购买房屋之日一次性从房款中扣除了。《国际展贸中心委托经营协议》是答辩人与被答辩人共同签订的，是双方的真实意思表达，双方都应按照协议约定履行。故答辩人无需向被答辩人支付2010年5月1日至2013年4月30日的商铺租金。另外，2013年5月1日至2015年1月31日期间的商铺租金，答辩人已经支付给被答辩人。故答辩人仅同意在上述合同不解除的情况下向被答辩人支付2015年2月至今的商铺租金。
综上所述，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年3月27日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号2单元243房屋，建筑面积31.94平方米，房屋总价款为人民币792983元。合同第二条约定的商品房销售依据为本项目系旧楼改建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第六条付款方式及期限约定2010年3月27日前一次性支付总房款人民币792983元。合同第八条约定××的交房期限为2010年5月1日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，××可据实延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起15日内告知××的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第十五条关于产权登记的约定××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××退房，××在××提出退房要求之日起90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的0.05%赔偿××的损失。该合同补充协议第三条约定××与××签订《合同》时已告知××该房屋的具体情况，××同意××在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与××签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。
同日，原告作为乙方，被告作为甲方又签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条委托期限约定为3年，起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算，即从2010年5月1日起正式计算。合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条委托经营期间折旧费支付约定，以乙方商铺购买房款总价为基数，即总房款1086279元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除，后四年按9%的年率计算，每个季度为24441元。从第三个店庆日计算，按季度支付，每年季度初月的15日为折旧费支付日。
2010年3月27日，原告向被告交纳了购房款，被告为原告出具了一份数额为792983元的收款收据。
2013年4月16日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《房屋买卖合同补充协议》一份，合同约定甲乙双方同意继续履行双方签订的《商品房买卖合同》和《委托经营协议书》，甲方同意自2010年5月1日起至委托经营合同期限届满之日止按原委托经营协议书的规定按时向乙方支付折旧费，乙方同意甲方在委托经营期限内使乙方购买的房屋具备办理房屋产权证的条件，并为乙方办理房屋产权证出具相关手续。
2014年3月13日，原告作为乙方，被告作为甲方又签订一份《商铺委托经营合同》，约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条委托期限约定为4年，起始时间从2013年5月1日起至2017年5月1日。合同第五条商铺委托经营回报收益约定，甲乙双方约定按购房总金额9%的年回报率向乙方支付回报收益。合同第六条加报收益支付方式约定，以乙方商铺购买总价为基数，即总方款1086279元，四年按9%的年利率计算，每季度为24441元，商铺经营回报收益，按季度支付，每年季度初月的15日为折旧费支付日，届时甲方直接支付乙方或打入乙方名下个人账户。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、《房屋买卖合同补充协议》及《商铺委托经营合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。
关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于××，××支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。本案案由应为房屋买卖合同纠纷。
关于《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、《房屋买卖合同补充协议》及《商铺委托经营合同》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而原、被告的房屋买卖不同，被告履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助原告办理产权过户手续的义务，因此，原、被告签订的商品房买卖合同第十五条规定的365日应为办理产权过户手续的时间。原、被告在委托经营协议中约定开业日期为2010年5月1日，按照该合同约定被告应于2011年5月1日前协助原告办理产权过户手续。后原、被告签署《房屋买卖合同补充协议》，原告同意被告在委托经营期限届满前办理房屋产权证书，而被告至今未能完成该项合同义务，故根据双方合同约定，原告有权请求解除合同。
关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。合同解除后，被告应当将收取的购房款792983元返还原告。
关于《“国际展贸中心”委托经营协议》、《房屋买卖合同补充协议》及《商铺委托经营合同》的解除后果问题。1、关于协议第四条折旧费支付约定的总房款问题。在双方协议中约定折旧率按原告购买商铺总价即人民币1086279元为基数，年率9%，该约定应视为双方商铺租赁租金计算标准的约定，而不应视为原告购房总价，根据该约定，被告承租原告商铺的租金标准为每季度人民币24441元。2、关于解除后果问题。双方租赁合同解除后，被告作为承租方应向出租方即原告支付至合同解除前（本院依法确定为2017年5月10日解除，即2010年5月1日至2017年5月10日）尚未支付的租金，原告已支付2013年5月1日至2015年1月31日期间租金，故被告还应支付2010年5月1日至2013年4月30日（36个月）、2015年2月1日至2017年5月10日（26月+10天）期间的商铺租金，租金数额为24441÷3×56+24441÷3÷30×10=458948元。
因双方签订的房屋买卖合同和租赁合同同时解除，而诉争商铺一直在被告控制之下，未向原告实际交付过，故合同解除，不存在返还商铺的问题。
关于被告辩称的不能办理产权证系因政府不可抗力原因造成的问题。对此，被告未能提供相应的证据予以证明，故其此项抗辩，本院不予采信。
综上所述，本院对原告合理合法的诉求予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告李占林与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司签订的关于沈阳市沈河区风雨坛街70号2单元243房屋的《商品房买卖合同》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、《房屋买卖合同补充协议》及《商铺委托经营合同》；
二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性返还原告李占林购房款人民币792983元；
三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告李占林商铺租金人民币458948元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费16116元，保全费5000元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 唐 卫
人民陪审员 张玉华
人民陪审员 王唤平
二〇一七年五月十五日
书 记 员 张 博