宁纪江与潘雪峰、潘龙军租赁合同纠纷二审民事判决书
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第92号
上诉人（原审原告）：宁纪江，男，1950年3月6日生，汉族，个体工商户，现住珲春市。
委托代理人：孙学军，珲春市法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）：潘雪峰，女，1973年9月30日生，汉族，无职业，现住珲春市。
委托代理人：梁灏，吉林何晓明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘龙军，男，1978年8月14日生，汉族，无职业，现住珲春市。
上诉人宁纪江因与被上诉人潘雪峰、潘龙军之间租赁合同纠纷一案，不服珲春市人民法院（2013）珲民二初字第245号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
宁纪江一审诉称：原告与被告潘雪峰于2006年9月16日签订租赁协议，约定原告将珲春市英安镇中学北约6000平方米的厂房租赁给潘雪峰，租期为5年，即自2006年9月20日至2011年9月20日止。期满后，原告与潘雪峰未签订书面合同，口头约定续租，租金每年28000元。潘雪峰又租用3个月（2011年9月20日至2011年12月30日），但租金7000元至今未付。潘雪峰在租用厂房期间破坏厂房未进行维修，故应承担赔偿责任。在房租费和维修费未解决前潘雪峰用带锯机2台、电机2台、铁床3个、水机箱1个、电缆线及其他铁件作为担保，由潘雪峰的弟弟潘龙军负责保管。潘龙军接替姐姐潘雪峰继续租用原告的厂房，租期为3年，自2012年3月1日至2015年3月1日止，每年3月1日前给付年租金2万元。但2013年3月1日至2014年3月1日的租金，潘龙军至今未付。潘龙军租用期间，在其姐姐潘雪峰破坏厂房基础上，又进一步扩大损失。故此，诉至法院判令被告潘龙军支付租金2万元，被告潘雪峰支付租金7000元，二被告赔偿破坏厂房造成的损失6万元。
潘雪峰一审辩称：原告所述与事实不符。我与原告之间的租赁合同届满时间是2011年9月20日，但在2010年5、6月厂子就已经停产了，我的女儿是2011年7月8日出生的，在我怀孕期间厂子就没有生产，同时我女儿心脏不好，我一直在家照顾女儿。2011年8月份，我和我丈夫去找过原告说退还厂子，原告当时同意了，也同意给我一定的时间让我搬家，合同到期之前没有商讨续租的问题，所以不能产生3个月租金的问题，所以我不同意支付7000元租金。另外，关于破坏厂房的问题我不认同，厂房不是我破坏造成的，所以这些损失我不认可。
潘龙军一审辩称：原告要求我们支付2万元租金，没有依据。2013年3月1日，我们已将厂房钥匙交给原告，租赁合同早已解除，不存在拖欠租金问题。因我们接收厂房时状况与现状一致，故不存在破坏厂房问题。因此，原告的请求没有依据。
一审法院审理查明：被告潘雪峰以165600元从案外人刘秀萍处承兑安装在原告宁纪江房屋内的旋切机等木材加工设备。2006年9月16日，原告宁纪江与被告潘雪峰签订租赁协议书，原告宁纪江将位于珲春市英安镇中学北侧约6000平方米厂房（包括场地内及所有房屋）租给被告潘雪峰经营木材加工，租赁期限为五年，自2006年9月20日至2011年9月20日止，每年9月20日给付租金1万元。潘雪峰负责在生产期间维护厂房现状及租用期间厂房安全与防火，如一旦发生火灾，产生的损失后果，都由潘雪峰负责。按合同约定，原告已收取潘雪峰交付的3年租金。2012年2月11日，原告宁纪江与被告潘龙军签订协议书，内容为“因前租户潘雪峰欠3个月房租费7000元，还有厂房维修费，两项未解决之前，潘雪峰用带锯机2台、电机2台、铁床3个、大机箱1个、电缆线及其他铁件作为抵押，经现租户潘龙军和我协商之后签订如下协议：1、租金未付之前，抵押的这些物件由潘龙军保管；2、抵押的物件如果损坏或丢失，一切责任由潘龙军负责；3、房费付清后，房屋维修完后归回房主；4、此协议二份，双方签字后具有法律效力”。2012年3月5日，原告宁纪江与被告潘龙军签订租赁协议书，约定潘龙军租赁宁纪江位于珲春市英安镇中学北侧约6000平方米厂房（包括场地内所有房屋）经营木材加工，租赁期限为三年，自2012年3月1日至2015年3月1日止，每年3月1日前给付租金2万元。潘龙军在租赁期间负责维护厂房现状，保证厂房安全及防止火灾。如发生损坏、火灾等，全部由潘龙军承担维修、维护及赔偿责任。潘龙军主张2013年3月1日将厂房钥匙交给原告，但未向本院提交证据予以证实。原告自述于2013年5月18日接受了潘龙军返还的上述房屋钥匙，双方认可租赁合同已经解除。
一审法院认为：原告宁纪江与被告潘雪峰以及原告宁纪江与被告潘龙军签订的租赁协议书系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告宁纪江提出与被告潘雪峰租期届满后，被告潘雪峰以口头形式续租厂房，于2011年12月26日实际撤出厂房，故应支付该期间的租金7000元的主张，虽然被告潘雪峰予以否认，但其弟弟潘龙军在承租厂房之前与原告形成书面协议中证明了潘雪峰所欠租金7000元的事实，故本院对被告潘雪峰欠原告租金7000元的事实予以认定，被告潘雪峰应当支付给原告租金7000元。原告主张被告潘龙军应支付2013年3月1日至2014年3月1日间的租金2万元的主张，被告潘龙军提出2013年3月1日前已交还钥匙，双方已解除租赁合同不存在拖欠租金问题，因被告潘龙军对其主张未提交证据予以证实，本院不予支持。原告自述于2013年5月18日接受了潘龙军返还的房屋钥匙，现原、被告双方对租赁协议已解除的事实无异议，而对交接房屋时间有争议，故认定2013年5月18日为租赁协议解除之日。2013年3月1日至2013年5月18日的房屋租金4278元（20000元÷12月÷30日×77日）被告潘龙军应当支付给原告。原告要求被告支付2万元的主张，依据不足，本院不予支持。
关于原告主张二被告应承担破坏厂房损失6万元的问题。原告提出二被告在租赁厂房期间破坏间壁墙、门窗、吊棚，因管理不善造成房屋塌陷，并向本院申请就该部分损失予以鉴定。被告潘雪峰提出该厂房内设备是其承兑所得，承兑前已安装在厂房内，其承租厂房时状况与现状一致，否认租赁期间破坏房屋，认为房屋塌陷是自然老化原因，并不是管理不善造成，双方当事人均未对上述主张提交充分证据予以证实。本院认为，原告在与潘雪峰签订租赁协议时或者租赁期限届满交接房屋时并未对厂房当时状态作出明确约定，亦未对厂房损害维修作出明确约定。原告与被告潘龙军签订租赁协议时亦未对厂房当时状态及维修项目作出约定，现二被告否认其损坏厂房，原告亦无充分证据予以证实，故原告房屋损失赔偿请求，依据不足，本院不予支持。因被告承租前的房屋原状无法查清，原告亦无充分证据予以证实，故原告申请就房屋损失予以鉴定本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告潘雪峰自本判决发生法律效力之日起五日内支付给原告宁纪江房屋租金7000元；二、被告潘龙军自本判决发生法律效力之日起五日内支付给原告宁纪江房屋租金4278元（2013年3月1日至2013年5月18日以20000元÷12月÷30日×77日计算）；三、驳回原告宁纪江的其他诉讼请求。案件受理费1975元，其他诉讼费用100元，合计2075元，由原告宁纪江负担1600元，被告潘雪峰负担300元，被告潘龙军负担175元。
宣判后，宁纪江不服上述判决，向本院提起上诉，其主要理由为：一审不支持上诉人提出的关于房屋损坏及发生的维修费用予以鉴定的请求错误。上诉人与两位被上诉人签订的租赁协议中均明确约定由被上诉人维护厂房现状，且上诉人与潘龙军2012年2月11日签订的协议中亦体现房屋维修完好之后归还原主的问题，故足以证明潘雪峰在租赁期间造成厂房损坏，且其在一审庭审时亦承认曾变更了房屋结构。另外，被上诉人潘龙军在2012年3月中旬，为铲车出入方便，曾把74.39平方米房屋的窗户扒掉改成大门，造成房屋北墙开裂，其表示会进行修复，但并未采取措施。诉争房屋损坏是因二被上诉人的原因引起，并非自然老化，故被上诉人对此应承担责任。综上，请求二审予以改判。
被上诉人潘雪峰二审辩称：上诉人未能提供证据证明被上诉人损坏房屋的事实，鉴定与否应由法院作出决定，本案未支持上诉人鉴定申请正确，应维持原判。
被上诉人潘龙军二审未答辩。
本院审理查明事实与原审认定事实基本一致。
本院认为：上诉人与二被上诉人分别签订的租赁协议书中均未体现房屋出租时的具体状态和协议终结时的房屋具体状态，亦不体现每份租赁协议在各自履行阶段是否产生损坏及损坏的程度，上诉人提供的证据不足以说明二被上诉人在租赁房屋期间分别对房屋进行损坏的事实，亦不能证明双方另对房屋损坏具体情况及维修事项做进一步明确，故上诉人请求二被上诉人承担房屋损坏责任的主张依据不足，原审对此不予支持并无不当，本院予以确认。上诉人的上诉主张依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1975元，由上诉人宁纪江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 旭
审 判 员 刘晓娟
代理审判员 朴哲男
二〇一四年八月十八日
书 记 员 朴亨权