贵州省凤冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0327民初601号
原告：陈国常，男，1952年5月9日出生，汉族，住贵州省湄潭县。
委托诉讼代理人：廖鑫，贵州正气律师事务所律师。
被告：陈正秀，女，1953年3月15日出生，汉族，住贵州省凤冈县。
被告：肖学华，男，1953年7月2日出生，土家族，住贵州省凤冈县。
委托诉讼代理人：肖迅（二被告之子），男，1982年3月10日出生，土家族，住贵州省凤冈县。
原告陈国常与被告肖学华、陈正秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案。在诉讼过程中，原告陈国常2018年3月29日向本院申请，请求本院对陈秀、肖学华的存款325000元予以冻结，或保全其同等价值的财产。本院于同日作出（2018）黔0327民初601号民事裁定，裁定冻结陈正秀、肖学华的存款325000元。如冻结存款不足325000元，则查封、扣押其同等价值的财产或财产权利。本院于2018年4月9日依法适用简易程序进行了公开开庭审理，原告陈国常及其委托诉讼代理人廖鑫，被告陈正秀，被告肖学华及其委托诉讼代理人肖迅均到庭参加了诉讼。本院于2018年4月10日冻结陈正秀、肖学华的存款329578元。本案现已审理终结。
陈国常向本院提出诉讼请求：判决肖学华、陈正秀继续履行其与陈国常、姜汝仙于2002年3月23日所订立的买卖合同；判决肖学华、陈正秀将前述合同项下的房屋（以下简称涉案房屋，房屋坐落于凤冈县龙泉镇和平路保健站宿舍3楼，房屋所有权证号为凤全字582-4号，登记的房屋面积为70.93平方米）的所有权登记手续和土地使用权登记手续过户至陈国常名下。诉讼过程中，陈国常变更诉讼请求为：判决确认陈国常、姜汝仙与肖学华、陈正秀于2002年3月23日所订立的买卖合同有效；判决肖学华、陈正秀向陈国常返还征收安置补偿款322841.40元。事实和理由：肖学华与陈正秀之间的身份关系为夫妻关系。陈国常与肖学华、陈正秀于2002年3月23日订立口头买卖合同。合同所约定的主要内容有：肖学华、陈正秀将涉案房屋以29000元的价格出卖给陈国常。陈国常于订立合同的当日向肖学华、陈正秀交付购房款29000元。肖学华、陈正秀于2002年3月25日将涉案房屋交陈国常使用。涉案房屋被征收，陈正秀以“被征收人”的名义与凤冈县住房和城乡建设局（征收部门，以下简称凤冈县住建局）签订《凤冈县2016年县城棚户区改造交通片区项目房屋征收补偿安置协议书》。房屋征收补偿安置协议所载明的主要内容有：凤冈县住建局对涉案房屋予以征收；凤冈县住建局向权利人共支付房屋征收安置补偿款322841.40元。签订房屋征收补偿安置协议后，凤冈县城建设指挥部向陈正秀支付房屋征收安置补偿费322841.40元。陈国常认为，陈国常、姜汝仙与肖学华、陈正秀于2002年3月23日所订立的口头买卖合同合法有效；涉案房屋被征收，所获得的全部征收安置补偿款应归陈国常所有，肖学华、陈正秀应向陈国常返还房屋征收安置补偿费322841.40元。
陈正秀辩称：1．陈正秀与陈国常、姜汝仙于2002年3月23日订立的口头合同，合同所约定的主要内容有：肖学华、陈正秀将涉案房屋以29000元的价格交给陈国常、姜汝仙居住（只限于居住，不能转借、转让、出租、赠与和继承）；居住期限不定，如遇自然灾害或政府行为致使房屋不能继续使用等情形，合同则终止，陈国常、姜汝仙腾出房屋，并将房屋交还肖学华、陈正秀。陈国常、姜汝仙与陈正秀于2013年11月7日补签《房屋买卖合同》，陈正秀在《房屋买卖合同》上批注“当时只限于居住未商议过户”，再次确认了陈国常等对涉案房屋只享有使用权。因此，不存在将房屋的所有权登记手续和土地使用权登记手续过户至陈国常名下的问题。涉案房屋被征收，所获得的征收安置补偿款256935.90元应归肖学华、陈正秀所有。2．即使按陈国常提出的诉讼主张，双方订立的合同为“买卖”合同，“买卖”房屋的面积为70.93平方米，“买卖”标的不包括煤棚。征收补偿款中除对70.93平方米房屋进行的补偿[征收安置补偿费为187965.50元（70.93平方米×2650元/平方米）]和装饰装修补偿费26733.40元外的征收安置补偿费与“买卖”合同无关。3．陈正秀于2016年6月23日向凤冈县住房公积金管理委员会交纳了土地出让金462元，应将该462元所对应的增值部分与陈正秀于2018年1月5日向凤冈县住建局交纳的差价房款1883元（11.97平方米×157.33元/平方米），从征收安置补偿费中扣除。请求人民法院依法驳回陈国常的诉讼请求。
肖学华辩称：1．同意陈正秀的辩称意见；2．涉案房屋原属肖学华与陈正秀的夫妻共同财产。如按陈国常提出的诉讼主张，陈正秀与姜汝仙于2013年11月7日补签的《房屋买卖合同》为“买卖”合同，系对2002年所订立的口头合同作了重大变更，肖学华对此变更并不知情，未经肖学华同意处分夫妻共同财产，《房屋买卖合同》无效。请求人民法院依法驳回陈国常的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院作如下认证：陈国常所提交的由肖学华出具的《收条》，《房屋买卖合同》，凤冈县住房制度改革领导小组发出的《通知》，《房屋契证》，《房屋所有权证》，《准入许可证》，凤冈县城建指挥部发出的《通知》，《凤冈县2016年县城棚户区改造交通片区项目房屋征收补偿安置协议书》《凤冈县2016年县城棚户区改造项目房屋征收与安置补偿支付花名册》，具有真实性、关联性、合法性，作为认定本案事实的依据，对陈国常所提交的《离婚协议》，姜汝仙出具的《收条》，《水费发票》2张，《租房合同》3份，陈正秀提交的凤冈县住房资金管理委员会出具的《贵州省行政事业单位内部结算票据》凤冈县住建局出具的《贵州省行政事业单位资金往来结算收据》1张，本院对前述证据的真实性予以确认。
本院经审理认定如下事实：肖学华与陈正秀之间的身份关系为夫妻关系。姜汝仙系陈国常的前妻（双方于2013年8月30日离婚）。肖学华、陈正秀与陈国常、姜汝仙于2002年3月23日订立口头买卖合同。双方所约定的主要内容有：肖学华、陈正秀将涉案房屋以29000元的价格出卖给陈国常。陈国常于订立合同的当日向肖学华、陈正秀交付购房款29000元，肖学华于同日以收款人身份向陈国常出具《收条》，确认收到陈国常所支付购房费29000元。肖学华、陈正秀于2002年3月25日将涉案房屋交陈国常使用，同时，将《房屋契证》《房屋所有权证》交给陈国常、姜汝仙。陈正秀于2006年6月23日向凤冈县住房公积金管理委员会交纳了土地出让金462元（交费原件至今保存在陈正秀、肖学华处），2006年11月24日凤冈县住房制度改革领导小组办公室向陈正秀颁发遵房准证凤准字第20060196号《遵义市房地产交易市场准入许可证》，准许房屋所有权证号为凤全字582-4号的房屋进入凤冈房地产交易市场交易。陈国常与姜汝仙于2013年8月30日离婚时，双方协议涉案房屋归陈国常所有。陈国常、姜汝仙与陈正秀于2013年11月7日补签《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》所载明的主要内容有：陈正秀将涉案房屋以29000元的价格出卖给陈国常、姜汝仙，陈国常、姜汝仙于2002年3月25日前向陈正秀一次性交清房款；陈正秀在2002年3月25日将房屋交陈国常、姜汝仙。陈正秀在《房屋买卖合同》的落款的“甲方”处签名，并批注了“当时只限于居住未商议过户”字样。2002年3月25日至2013年8月30日期间，涉案房屋由陈国常、姜汝仙居住，2013年9月1日至2015年9月18日期间，涉案房屋由陈国常居住，2015年9月19日至涉案房屋被征收，涉案房屋由陈国常出租给他人使用。凤冈县人民政府对涉案房屋所在区域（交通局片区邮电小区）实施棚户区改造，凤冈县住建局（征收部门）与陈正秀（“被征收人”）于2018年1月5日达成《凤冈县2016年县城棚户区改造交通片区项目房屋征收补偿安置协议书》。房屋征收补偿安置协议书所约定的主要内容有：凤冈县住建局对涉案房屋（核定面积82.90平方米）予以征收；凤冈县住建局向权利人支付房屋征收安置补偿费322841.40元（包括：主体房屋征收补偿费285590.50元、装饰装修补偿26733.40元、附属物煤棚补偿费9517.50元、搬迁补助费1000元）；被征收人在规定时限内签订房屋征收补偿协议且按约定时限搬迁，并在一年内在县城规划区内具备资质的房地产开发企业购买商品房（含门面），经房屋征收部门确认，按实际购房面积乘以征收房屋价格乘以30%计算购房奖励，超过征收房屋面积部分不计算购房奖励。在房屋征收补偿安置协议的当天，陈正秀向凤冈县住建局交纳了差价房款1883元（11.97平方米×157.33元/平方米）。在签订房屋征收补偿安置协议后，凤冈县城建指挥部已向陈正秀支付房屋征收安置补偿费256935.90元[包括：主体房屋征收补偿费219685元（82.90元平方米×2650元）、附属物煤棚补偿费9517.50元、搬迁补助费1000元、装饰装修补偿费26733.40元]。
另查明：1.凤冈县城建指挥部于2017年11月20日向陈国常发出《通知》，要求陈国常在2017年11月25日前到凤冈县城建指挥部办公室签订房屋征收补偿协议。逾期未签协议，凤冈县城建指挥部将实行证据保全后依法拆除，待产权明晰后据实补偿。陈国常已知晓《通知》的内容，其未按《通知》要求，未与征收部门签订房屋征收补偿协议。2.众所周知，2002年凤冈县城商品房的出售价格为每平米400元左右；3.凤冈县住建局于2017年9月20日发布的《凤冈县2016年县城棚户区改造交通片区改造项目（交通局片区邮电小区）房屋征收补偿安置方案》规定，对国有土地上所征收合法主体砖混结构房屋，按每平方米2650元的标准予以征收；2017年10月1日至2017年11月30日为征收部门与被征收人签订征收补偿协议及履行补偿协议时间。
本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案的争执焦点为：陈国常、姜汝仙与肖学华、陈正秀订立的合同是否有效；肖学华、陈正秀是否应向陈国常返还房屋征收安置补偿款。本院对前述争执焦点作如下评判：
一、关于陈国常、姜汝仙与肖学华、陈正秀订立的合同是否有效的问题。
（一）双方均认可于2002年3月23日订立了口头合同，结合陈国常于订立合同的当日向肖学华、陈正秀交付购房款29000元，肖学华于同日以收款人身份向陈国常出具《收条》，确认收到陈国常购房费29000元的事实，从肖学华在《收条》中所使用的“购房费”的文义解释，其是收到陈国常支付的购买房屋的费用，而非租赁房屋的费用；肖学华、陈正秀于2002年3月25日将涉案房屋交陈国常使用，同时，将《房屋契证》《房屋所有权证》交给陈国常、姜汝仙的事实，符合一般人关于此类交易的习惯，根据该交易习惯，双方所进行的交易的性质应属买卖性质的交易，不属其他性质的交易；从陈国常、姜汝仙与陈正秀于2013年11月7日补签的《房屋买卖合同》所载明的“陈正秀将自己所有的住房（房屋所有权证号为凤全字582-4号，房屋坐落于凤冈县龙泉镇和平路保健站宿舍3楼，房屋面积为70.93平方米）以29000元的价格出卖给陈国常、姜汝仙，陈国常、姜汝仙于2002年3月25日前向陈正秀一次性交清房款；陈正秀在2002年3月25日将房屋交陈国常、姜汝仙”等主要内容来看，双方是以书面的《房屋买卖合同》对2002年所订立的口头合同所约定的内容进行确认，《房屋买卖合同》明确载明双方所订立的合同为房屋买卖合同；结合2002年凤冈县城商品房的出售价格为每平米400元左右，双方关于登记面积为70.93平方米的住房以29000元的价格成交，符合当时当地二手房买卖交易的实际情况。陈正秀提出“双方于2002年3月23日口头约定只限于居住，不能转借、转让、出租、赠与和继承；居住期限不定，如遇自然灾害或政府行为致使房屋不能继续使用等情形，合同则终止，陈国常、姜汝仙腾出房屋，并将房屋交还肖学华、陈正秀。”“陈正秀与陈国常、姜汝仙于2013年11月7日补签《房屋买卖合同》，陈正秀在《房屋买卖合同》上批注“当时只限于居住”的内容，再次确认了陈国常等对涉案房屋只享有使用权”的诉讼主张，与事实不符，本院依法不予采纳。因此，本院确认双方于2002年3月23日订立的口头合同为房屋买卖合同，陈国常、姜汝仙与陈正秀于2013年11月7日补签的《房屋买卖合同》，是对2002年所订立的口头合同所约定的内容进行书面确认。
（二）经凤冈县住房制度改革领导小组办公室许可，自2006年11月25日起，准许涉案房屋进入凤冈县房地产交易市场交易；陈国常、姜汝仙与陈正秀于2013年11月7日补签的《房屋买卖合同》的正文未对办理过户登记手续作记载。因此，陈正秀在《房屋买卖合同》上签注“当时未商议过户”的内容，符合双方当时达成的合意。
（三）依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，2002年3月23日所订立的口头合同的双方当事人为：出卖人肖学华、陈正秀，买受人陈国常、姜汝仙；陈国常、姜汝仙与陈正秀于2013年11月7日补签的《房屋买卖合同》，是对2002年所订立的口头合同所约定的内容进行书面确认；经凤冈县住房制度改革领导小组办公室许可，自2006年11月25日起，准许涉案房屋进入凤冈县房地产交易市场交易。肖学华提出陈正秀与姜汝仙于2013年11月7日签订补签的《房屋买卖合同》如为“买卖”合同，系对2002年所订立的口头合同作了重大变更，肖学华对此变更并不知情，未经肖学华同意处分夫妻共同财产，《房屋买卖合同》无效的诉讼主张，与法庭查明的事实不符，本院依法予采纳。因此，在2002年3月23日至2006年11月24日期间，涉案的房屋买卖合同属效力待定的合同。自2006年11月25日起，涉案的房屋买卖合同，具备有效合同的全部构成要件，不存在导致合同无效的法定情形，涉案的房屋买卖合同有效。因此，对陈国常提出确认陈国常、姜汝仙与肖学华、陈正秀于2002年3月23日所订立的买卖合同有效的诉讼请求，本院依法予以支持。
二、关于肖学华、陈正秀是否应向陈国常返还房屋征收安置补偿款的问题。
（一）在房屋买卖合同有效的情况下，买受人对出卖人享有交付房屋（移转占有、使用）的请求权和办理过户登记（移转所有权）的请求权。涉案房屋在未办理过户登记之前被征收，涉案房屋的所有权随之消灭，征收部门支付的征收安置补偿款是消灭涉案房屋的所有权所支付的对价，是涉案房屋的价值体现，也是涉案房屋的转化物。因此，陈国常有权向肖学华、陈正秀主张返还房屋征收安置补偿款。
（二）关于肖学华、陈正秀应向陈国常返还多少房屋征收安置补偿款的问题。
1.征收部门所支付房屋征收安置补偿费256935.90元，包括征收附属物煤棚补偿费9517.50元。双方于2002年3月23日所达成口头合同后至目前，并未对有无相关附属物等进行约定，征收部门所征收的附属物煤棚，与涉案房屋在空间上是单独的、独立的，煤棚不是与涉案房屋紧密结合在一起发挥效用的附属物，各自有独立的、独特的功能和效用（即：不是所有房屋都必须配套有煤棚，现实生活中，绝大多数房屋未配煤棚，涉案房屋与征收部门所征收的附属物煤棚不是主物与从物的关系）。因此，不能推导双方于2002年3月23日所达成的口头合同当然及于煤棚，陈国常对煤棚享有当然的合法权利。在双方对煤棚未作明确约定的情况下，考虑煤棚未被登记在房地产登记簿内，说明陈正秀所在单位依当时的政策规定，将煤棚无偿分配给陈正秀使用，征收部门征收煤棚后所支付的征收安置补偿费9517.50元，应归陈正秀所有。
2.征收部门支付的房屋征收安置补偿费256935.90元，包括主体房屋征收补偿费219685元（82.90平方米×2650元）、搬迁补助费1000元、装饰装修补偿费26733.40元，陈正秀提出双方交易的房屋面积为70.93平方米，征收部门按82.90平方米予以补偿，对超出交易的房屋面积之外的11.97平方米的补偿费31720.50元，也及搬迁补助费1000元与陈国常无关的诉讼主张，虽然，双方在交易时依照《房屋所有权证》登记的房屋面积70.93平方米，在合同中约定买卖房屋的面积为70.93平方米，但双方当时达成的合意是以29000元的价格出卖、买受房屋所有权证号为凤全字582-4号的房屋，是按“套”出卖、买受房屋。征收部门根据实际测量的面积82.90平方米所支付征收安置补偿219685元，以及搬迁补助费1000元与陈正秀无关。故本院对陈正秀提出的本项诉讼主张，依法不予采纳。（征收部门所支付的装饰装修补偿费26733.40元、搬迁补助费1000元，应由相关权利人依法享有，为便于本案纠纷的处理，本院明确暂由陈国常保管前述费用，如有争议，由权利人与陈国常另行解决）
3.双方于2002年关于买卖房屋的成交价格为29000元；陈正秀于2006年6月23日向凤冈县住房公积金管理委员会交纳了土地出让金462元；征收部门支付主体房屋征收补偿费219685元。单从数量上看，主体房屋征收补偿费219685元是前述两项费用的7.45倍[219685元÷（29000元+462元），即陈国常购买房屋所支付购房款29000元与陈正秀于2006年6月23日向凤冈县住房公积金管理委员会交纳的土地出让金462元，在获得征收补偿时，均增值了7.45倍。陈正秀提出应将其向凤冈县住房公积金管理委员会交纳的土地出让金462元所对应的增值部分3441.90（462×7.45）元，从主体房屋征收补偿费219685元中扣除的诉讼主张，本院依法予以采纳。陈正秀于2018年1月5日向凤冈县住建局交纳差价房款1883元，应由陈国常负担。陈正秀提出应从房屋征收补偿费中扣除该差价房款1883元的诉讼主张，本院依法予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第四十二条“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”的规定，肖学华、陈正秀应向陈国常返还242093.50元（256935.90元-附属物煤棚补偿费9517.50元-陈正秀向凤冈县住房公积金管理委员会交纳的土地出让金462元所对应的增值部分3441.90元-陈正秀向凤冈县住建局交纳的差价房款1883元），陈国常提出的其余诉讼请求，与事实不符，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第四十二条的规定，判决如下：
一、陈国常、姜汝仙与肖学华、陈正秀于2002年3月23日订立的买卖合同有效；
二、限肖学华、陈正秀在本判决生效后三日内向陈国常支付242093.50元；
三、驳回陈国常的其余诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6202元，减半收取计3101元，保全申请费2145元，共计5246元，由陈国常负担4000元，由肖学华、陈正秀负担1246元（陈国常已向本院预交案件受理费3101元、保全申请费2145元，在兑现本判决时，肖学华、陈正秀直接向陈国常支付1246元）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审 判 员 罗时友
二〇一八年四月二十三日
法官助理 任远华
书 记 员 张 丽