江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终257号
上诉人（原审原告）：戴素双，男，1967年12月3日出生，汉族，住常州市金坛区。
委托诉讼代理人：徐俊华，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：毛洪强，男，1964年7月12日出生，汉族，住常州市金坛区。
委托诉讼代理人：丁甜甜，江苏铭天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常州市金坛区薛埠镇连山村村民委员会，住所地常州市金坛区薛埠镇连山村许巷。
负责人：虞福庚，该村委会主任。
委托诉讼代理人：贺罗凤，常州市金坛区薛埠镇人民调解委员会工作人员。
被上诉人（原审被告）：常州市成悦房屋拆迁有限公司，住所地常州市钟楼区龙江中路6-1号楼3005室。
法定代表人：杨超洪，该公司执行董事。
上诉人戴素双因与被上诉人毛洪强、常州市金坛区薛埠镇连山村村民委员会（以下简称连山村委会）、常州市成悦房屋拆迁有限公司（以下简称成悦公司）确认合同无效纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2017）苏0482民初3813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
戴素双上诉请求：撤销原判，依法改判支持戴素双的诉讼请求，一、二审诉讼费用由毛洪强承担。事实与理由：1、戴素双为涉案房屋的合法产权人。戴素双与毛洪强经过多次诉讼，法院均认定涉案房屋的所有权人为戴素双。2、涉案以房抵债的协议书已被认定无效。历次诉讼中，法院均认定了该协议书无效。既然协议书被认定无效，双方应当互相返还财产。一审法院认定毛洪强作为被搬迁人与作为搬迁人的连山村委会就涉案房屋签订房屋搬迁补偿安置的协议书并不违反法律规定，在法理上自相矛盾，其判决效果直接突破了我国关于宅基地房屋禁止对本村集体以外人员转让的规定。涉案房屋是戴素双的合法财产，遇到拆迁安置时，戴素双应当是合法的被拆迁安置对象，至于在房屋内居住的人，可以根据拆迁办法适当得到搬迁补助。3、毛洪强并未长期居住在涉案房屋内，其当然不能被认定为被拆迁安置人员。一审判决已认定毛洪强于2011年将上述房屋借给毛旭文居住使用至今。4、《常州市市区征地房屋拆迁补偿安置办法》明确规定了被拆迁人的条件，毛洪强不符合。综上，戴素双认为，毛洪强并非所涉房屋的产权人，也非涉案房屋所属村集体的村民，其根本不能作为被拆迁安置对象而与拆迁单位签订房屋拆迁补偿协议。相反，戴素双对涉案房屋拥有合法产权，同时也属于被拆迁房屋所在村集体成员，是合法的被拆迁人。
毛洪强辩称，1、生效判决明确载明毛洪强可不予返还涉案房屋，购房款视为对戴素双的折价补偿，所以基于涉案房屋的拆迁利益当然归毛洪强所有。2、毛洪强已实际在涉案房屋居住十年以上，经过多次改建装修，早已不是原来戴素双交付的房屋，期间社会发展、社会经济发生了翻天覆地的变化，不宜适用返还的规定。3、毛洪强长期居住在涉案房屋，毛旭文是其女儿，即使有毛旭文借住在该房屋的情况也并不影响毛洪强长期居住和使用的事实。4、涉案房屋的搬迁方式为基于该房屋的货币补偿方式，戴素双在诉讼中也未提供证据证明房屋搬迁补偿安置协议书载明的拆迁补偿款中包含其作为村集体的村民在拆迁过程中所享有的权利。因此，搬迁合同的补偿款并不包含人口安置费用，并不违反安置对象的条件。5、戴素双的诉请违反诚实信用原则和公平原则。
连山村委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。毛洪强基于以房抵债的事实对涉案房屋依法享有占有使用等权利，连山村委会与毛洪强签订的协议合法有效，搬迁利益由毛洪强享有并无不当。
成悦公司未作答辩。
戴素双向一审法院起诉请求：判令毛洪强与连山村委会签订的房屋搬迁补偿安置协议书无效；判令拆迁补偿款516505元归戴素双所有；本案诉讼费、保全费由毛洪强、连山村委会和成悦公司承担。
一审法院认定事实：金坛市人民政府于1996年4月9日向戴素双颁发字第061657号房屋所有权证，确认位于常州市××区薛埠镇××村委××（××）的四间房屋的所有权人为戴素双，无共有人。该房屋所有权证房屋状况栏注明：房屋共有2幢，均为混合结构；第1幢为1层2间，建筑面积56.64㎡；第2幢为1层2间，建筑面积为31.20㎡。第1幢房屋（即涉案房屋）门牌号现为常州市金坛区薛埠镇连山村委曙光新村15号。戴素双于2004年1月17日向毛洪强借款35000元。毛洪强于2004年6月23日诉至法院，要求戴素双、彭红粉还款。经毛洪强申请，法院于2004年6月28日作出（2004）坛民一初字第1079号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。经法院主持调解，毛洪强、瞿海凤与戴素双、彭红粉达成调解协议，法院（2004）坛民一初字第1079号民事调解书有关调解协议载明：戴素双、彭红粉同意返还毛洪强借款35000元、利息600元，合计35600元，案件受理费等由戴素双、彭红粉负担2000元，上述款项于2004年11月30日前履行完毕。
因戴素双、彭红粉未能按期履行（2004）坛民一初字第1079号民事调解书中所载义务，毛洪强于2004年12月1日向法院申请强制执行。受法院委托，金坛市金房房地产评估事务有限公司于2005年5月26日作出常金房估（2005）字第0190号房屋价值评估报告，确定涉案房屋在估价时点（2005年5月23日）的市场价值为15080元。2006年1月10日，瞿海凤、毛洪强与戴素双、彭红粉签订协议书，主要约定：由于戴素双无现金归还其向毛洪强所借款项38000多元，戴素双决定用涉案房屋以及门前的水泥场及场南与住房相对齐的附房偿还这笔债务，该协议书由毛洪强、瞿海凤与戴素双、彭红粉签字生效。毛洪强、瞿海凤与戴素双、彭红粉于当日在协议书上签字。协议书签订后，戴素双、彭红粉于2006年1月将上述房屋交付毛洪强后由毛洪强居住使用，毛洪强于2011年将上述房屋借给毛旭文居住使用至今。
2016年8月，戴素双、彭红粉以毛洪强为被告诉至法院，以毛洪强租赁涉案房屋期满为由请求判令毛洪强限期迁让出涉案房屋，将涉案房屋保持结构完整的返还戴素双、彭红粉。法院于2016年11月15日作出（2016）苏0482民初4545号民事判决，认为：农村房屋允许在同一集体经济组织范围内依法转让，未经当地村委会批准或同意的农村房屋买卖合同无效。本案中，毛洪强并非涉案房屋所在地集体经济组织成员，瞿海凤、毛洪强与戴素双、彭红粉于2006年1月10日签订的协议书中关于涉案房屋买卖的部分无效。虽然涉案协议书中关于涉案房屋买卖的部分无效，但结合涉案民事调解书、涉案协议书中关于以涉案房屋及水泥场、附房偿还本案所涉债务的约定及涉案房屋价值评估报告关于涉案房屋在2005年5月23日的市场价值，可以视为毛洪强已向戴素双支付购房款，毛洪强自2006年1月起已使用涉案房屋5年以上，毛洪强可不予返还涉案房屋，购房款可视为对戴素双的折价补偿，戴素双、彭红粉在诉讼中也未提供有效证据证明毛洪强系租用涉案房屋。综上所述，戴素双、彭红粉以双方系租赁关系为由要求毛洪强返还涉案房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。判决：驳回戴素双、彭红粉的诉讼请求。后戴素双、彭红粉不服该判决，向常州中院提起上诉。常州中院于2017年2月23日作出(2016)苏04民终4125号民事判决，认为：毛洪强占有使用涉案房屋，系基于戴素双、彭红粉在无法偿还所欠债务的情形下，双方达成以房抵债的事实，虽然该房屋因涉及农村宅基地使用权人资格问题，导致不能产生物权变动的法律效力，但毛洪强基于以房抵债的事实对涉案房屋依法享有占有使用等权利，戴素双、彭红粉主张该房屋系租赁性质，但其提供的证人证言无其他证据印证，不具证明力，不应采信。判决：驳回上诉、维持原判。该判决为终审判决。
连山村委会于2017年4月13日制定《薛埠镇连山村房屋搬迁安置补偿办法》，主要载明：搬迁范围为薛埠镇东环一路西侧、盘固化工北侧、盘固老水泥厂东侧、薛埠大河东支河南侧；搬迁主体为连山村委会；房屋搬迁采取货币补偿、产权调换两种方式，由搬迁户选择其中的一种安置方式；货币补偿方式货币补偿标准为被搬迁房屋重置成新价（单价）×房屋建筑面积×110%（房屋评估总价上浮10%不含装修及附属设施）+房屋装修及附属设施评估价+合法有效产权面积2000元/㎡；本办法自2017年4月13日起执行。
2017年5月26日，连山村委会（搬迁人、甲方）与毛洪强（被搬迁人、乙方）签订房屋搬迁补偿安置协议书，主要载明：因建设需要，甲方需搬迁乙方涉案房屋，甲乙双方就搬迁补偿安置事宜达成如下协议：被搬迁房屋合法面积为175.48㎡；乙方同意于2017年6月15日之前腾空房屋；被搬迁房屋作价款116664元，装修等附属（物）补偿款28043元，多余面积货币补偿175.48×2000＝350960元，搬家补助费1000元，签字奖励费4000元，腾空让房费14038元，空调150元，太阳能1000元，热水器150元，小型农具费500元，上述合计516505元；甲乙双方款项冲抵，甲方实际应付乙方516505元，甲方同意在房屋腾空后结清；本协议甲乙双方签字（盖章）后生效，一式四份，甲方三份，乙方一份，各执为存。连山村委会于当日在房屋搬迁补偿安置协议书上甲方栏加盖公章，虞福庚于当日在房屋搬迁补偿安置协议书上甲方负责人栏签字，毛洪强于当日在房屋搬迁补偿安置协议书上乙方栏签字。房屋搬迁补偿安置协议书中注明搬迁实施单位为成悦公司。
一审法院认为，本案争议焦点为房屋搬迁补偿安置协议书是否有效、拆迁补偿款516505元是否应归戴素双所有。已生效的（2016）苏0482民初4545号民事判决书、(2016)苏04民终4125号民事判决书认定毛洪强可不予返还涉案房屋，购房款可视为对戴素双的折价补偿，毛洪强占有使用涉案房屋，系基于戴素双、彭红粉在无法偿还所欠债务的情形下，双方达成以房抵债的事实，虽然涉案房屋因涉及农村宅基地使用权人资格问题，导致不能产生物权变动的法律效力，但毛洪强基于以房抵债的事实对涉案房屋依法享有占有使用等权利。因此，毛洪强作为被搬迁人与作为搬迁人的连山村委会就涉案房屋签订房屋搬迁补偿安置协议书并不违反法律规定，房屋搬迁补偿安置协议书应当认定为合法有效，故戴素双请求判令毛洪强与连山村委会签订的房屋搬迁补偿安置协议书无效的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。如上所述，虽然涉案协议书中关于涉案房屋买卖的部分无效，但毛洪强与戴素双达成以涉案房屋抵债的合意，涉案民事调解书中戴素双、彭红粉同意归还的借款本息合计达涉案房屋价值评估报告中涉案房屋的市场价值两倍以上，该费用已经足以折价补偿，戴素双已将涉案房屋交付毛洪强10年以上，在涉案房屋被连山村委会拆迁的情况下，戴素双主张涉案房屋的拆迁利益归其所有明显有违诚实信用原则和公平原则。结合薛埠镇连山村房屋搬迁安置补偿办法及房屋搬迁补偿安置协议书可以认定，毛洪强选择的涉案房屋搬迁方式为货币补偿方式，戴素双在诉讼中也未提供证据证明房屋搬迁补偿安置协议书载明的拆迁补偿款516505元中包含其作为村集体的村民在拆迁过程中所享有的权利。因此，戴素双请求判令拆迁补偿款516505元归其所有的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回戴素双的诉讼请求。案件受理费8965元，保全费3103元，合计12068元，由戴素双负担。
二审中，毛洪强提交江苏省高级人民法院（2017）苏04民申176号戴素双与毛洪强返还原物纠纷一案民事裁定书，该裁定驳回戴素双的再审申请，裁定书内容载明戴素双是涉案房屋名义上的所有权人，不是涉案房屋的占有使用权人。戴素双陈述，关于该份裁定我方准备申请抗诉。
各方当事人对一审判决查明的事实未提出异议，二审予以确认。
本院认为，本院(2016)苏04民终4125号生效民事判决已认定虽然涉案房屋因涉及农村宅基地使用权人资格问题导致不能产生物权变动的法律效力，但毛洪强基于以房抵债的事实对涉案房屋依法享有占有使用等权利。根据《薛埠镇连山村房屋搬迁安置补偿办法》及涉案房屋搬迁补偿安置协议书的内容，该协议书仅是对涉案房屋搬迁的补偿，并不包含集体经济组织成员的权利义务。因此，一审判决认定毛洪强作为被搬迁人与作为搬迁人的连山村委会就涉案房屋签订房屋搬迁补偿安置协议书的行为合法有效并无不当。另外，毛洪强既已合法占有该房屋，其是否将房屋借给其女儿居住，与其是否享有搬迁安置的权利并无关联。综上所述，戴素双的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审判决符合诚实信用原则和公平原则，认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8965元，由上诉人戴素双负担。
本判决为终审判决。
审判长 李银芬
审判员 顾 洋
审判员 沈超彦
二〇一八年四月十三日
书记员 浦 萍