福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第827号
原告陈海防，男，1987年9月27日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
原告罗诗婷，女，1989年2月19日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
两原告共同委托代理人林乐漂、张玲玲，福建九信律师事务所律师。
被告许彬彬，女，1959年3月24日出生，台湾居民，住台湾金门县。
委托代理人陈自强，男，1954年4月23日出生，台湾居民，住台湾金门县。系被告许彬彬的丈夫。
被告林亚业，男，1966年1月29日出生，汉族，，住福建省厦门市湖里区。
原告陈海防、罗诗婷与被告许彬彬、林亚业房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月28日公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托代理人林乐漂、张玲玲、被告许彬彬及其委托代理人陈自强、被告林亚业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈海防、罗诗婷诉称，2013年2月24日，原告陈海防与被告许彬彬经合意签订《房产买卖协议》（合同编号：1103977），约定由原告向被告许彬彬购买位于湖里区吕岭路237号507室的房产一套，房产总价款1263000元。协议约定被告许彬彬应于2013年5月30日前将落户在上述房产上的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的0.05%赔偿给原告。2013年7月22日，原告与被告许彬彬、林亚业针对上述《房产买卖协议》（合同编号：1103977）签订《补充协议》，约定“林亚业已得到许彬彬的全权委托，因还有户口在此套房产里面，现许彬彬及代理人林亚业承诺未迁户口之前，若此户主涉及到此套房产产生的一切责任全部由许彬彬及代理人林亚业负责”。《房产买卖协议》（合同编号：1103977）签订后，原告按照协议约定将购房款支付给被告许彬彬。现上述房产已完成产权变更登记，但案外人吕世用户口仍在该房产上，经原告多次催促，案外人吕世用于2014年3月17日将户口迁出。请求判令：1、被告许彬彬、林亚业向原告支付因逾期迁户口的赔偿金181240.5元（以房产成交总价126300元为基数，按每日万分之五计算，从2013年6月1日起计至2014年3月17日，共计287天）；2、被告许彬彬、林亚业共同承担本案诉讼费用。
被告许彬彬辩称，第一，林亚业的代理人身份不成立。林亚业于2012年12月向许彬彬购买了讼争房产，随后林亚业又将该房产转售陈海防，故林亚业的代理人身份不成立，林亚业与陈海防签订的编号为1103977的《房产买卖协议》对其并无法律约束力。此外，案涉《补充协议》签订时间为2013年7月，讼争房产早已完成过户并顺利交接，此协议应理解为针对许彬彬与原告签订的《存量房买卖合同》作出的补充。总之，没有许彬彬合法、有效的授权文书，林亚业的代理人身份并不成立。第二，许彬彬不应承担因户口迁移引起的违约责任。无论是《存量房买卖合同》还是此后的《补充协议》，均未对此作出明确约定。如出现编号为1103977的《房产买卖协议》与此后签订的《存量房买卖合同》不相符的情况，应以许彬彬签字确认的《存量房买卖合同》为准。第三，编号为1103977的《房产买卖协议》有关户口迁移问题的违约赔偿条款本身是显失公平的无效条款。现行户籍政策并不影响新业主的落户，在册户口的存在并未对原告造成任何实质影响。《存量房买卖合同》对户口迁出问题做出了特别约定，许彬彬与在册户口人员并无任何关系，并无实际控制能力，要求许彬彬在短期内将在册户口强制迁出，显然是其无法履行的义务，若以此为由索要所谓“房价款每日万分之五”的赔偿更显荒谬，这显然对许彬彬是严重显失公平的，应作为无效条款。此外，在许彬彬督促和努力下，案外人吕世用也已经从讼争房产迁出户口，原告诉称之违约事实已消除。综上，原告应终止诉讼，放弃巨额索赔之不合理要求。
被告林亚业辩称，第一，根据合同法有关司法解释，《存量房买卖合同》后于编号为1103977的《房产买卖协议》而签订，效力应优先于前述协议。而关于户口迁移及赔偿问题，《存量房买卖合同》第十条特别条款中打“×”明确，这是买卖双方达成一致的结果。第二，编号为1103977的《房产买卖协议》的相关补充协议就户口迁移问题重新作出了约定，现并未发现户口持有人吕世用借用挂靠户口从事非法行为的情形。综上，原告提出的诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年1月15日，被告许彬彬（甲方）与被告林亚业（乙方）签订了一份编号为0001986的《房产买卖协议》，该协议约定，许彬彬将位于厦门市湖里区吕岭路237号507室房产出售给林亚业，成交总价为1100000元。该协议第八条第4项约定，许彬彬承诺收到全款当日前，将落户在讼争房产的原有户口全部迁出，如未及时迁出户口，则每逾期一日按房款总额的万分之五赔偿。该协议补充条款还约定，过户时按市场最低指导价进行过户，过户时新产权人由乙方指定为准。
2013年2月24日，被告林亚业以被告许彬彬的名义与原告陈海防签订编号为1103977的《房产买卖协议》，该协议约定：被告许彬彬将位于厦门市湖里区吕岭路237号507室房产出售给陈海防，成交总价为1263000元，于本协议签订当日支付购房定金50000元，余款分两次支付给被告许彬彬；双方应于2013年3月30日前以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并办理交易过户登记手续；被告许彬彬应于2013年5月30日前将落户在上述房产上的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的0.05%赔偿给原告陈海防。该协议第十五条约定，本协议书有关房产交易的约定与双方另行签定的《厦门市房地产买卖合同》中约定内容不一致的，一概以本协议的约定为准。该协议第十七条约定，代理人林亚业愿承担许彬彬同等的悔约责任。
2013年2月24日，原告陈海防向被告林亚业支付了购房定金50000元。
2013年3月5日，被告许彬彬与原告陈海防、罗诗婷签订了《存量房买卖合同》，该合同未就户口迁移引起的违约损害赔偿问题作出明确约定。
2013年3月5日，原告陈海防向被告许彬彬支付了第二期购房款410000元，被告许彬彬为此向其出具了一张《收条》，该收条注明“定金人民币50000元已由代理人林亚业于2013年2月24日收取。”
2013年7月22日，原告陈海防与被告许彬彬、林亚业共同签订了一份《补充协议》，该协议针对编号为1103977的《房产买卖协议》作出，约定“林亚业已得到原业主许彬彬全权委托，委托内容及签署协议真实有效。因还有户口在此套房产里面，现许彬彬及其代理人林亚业承诺未迁户口之前，若此户主涉及到此套房产产生的一切责任全部由许彬彬及代理人林亚业负责，与新业主陈海防无任何关系。（关于户口迁移问题以此协议为准）。”
2013年3月20日，厦门市房地产交易权籍登记中心填发出具厦国土证第01053838-1号和第01053838-2号《厦门市土地房屋权证》，上述两份《厦门市土地房屋权证》载明讼争房产的权利人为原告陈海防和罗诗婷。
另查明，案外人吕世用于2002年12月3日因购房入户从福建省福清市宏路镇洋梓村谢厝山42号迁入厦门市，落户于讼争房产，其户口于2014年3月17日自讼争房产迁出。
还查明，原告陈海防与原告罗诗婷系夫妻关系。
本案在审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，请求冻结被告许彬彬、林亚业银行存款142087.5元或查封、扣押相应等值的财产，并提供了相应担保。本院于2014年2月13日作出（2014）湖民初字第827号民事裁定书，裁定冻结被告许彬彬、林亚业的银行存款142087.5元或查封、扣押其等值财产，并查封原告陈海防、罗诗婷名下的址于厦门市湖里区吕岭路237号507室房产作为担保财产。之后，本院依法采取了相应的财产保全措施。
以上事实，有原告陈海防、罗诗婷提供的编号为1103977的《房产买卖协议》、补充协议、《存量房买卖合同》、购房定金收据、收条、中国工商银行个人业务凭证、《厦门市土地房屋权证》、案外人吕世用的户籍信息、被告许彬彬提交的编号为0001986的《房产买卖协议》、本院（2014）湖民初字第827号民事裁定书为证，以及当事人的陈述和庭审笔录予以佐证，足资认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点有三：一、被告许彬彬、林亚业之间是否存在委托代理合同关系；二、被告许彬彬应否就吕世用户口未及时迁出讼争房产而承担违约赔偿责任；三、被告林亚业应否就吕世用户口未及时迁出讼争房产而承担违约赔偿责任。
一、关于被告许彬彬、林亚业之间是否存在委托代理合同关系。从查明的事实看，被告林亚业系基于其与被告许彬彬于2013年1月15日签订的编号为0001986的《房产买卖协议》，而以被告许彬彬的名义与原告陈海防于2013年2月24日签订编号为1103977的《房产买卖协议》，虽然本案并无证据证明被告林亚业与原告陈海防签订上述协议时已取得被告许彬彬的授权，但是从被告许彬彬与原告陈海防、罗诗婷于2013年3月5日签订《存量房买卖合同》、被告许彬彬于同日收取原告陈海防支付的购房款410000元并出具《收条》确认“定金人民币50000元已由代理人林亚业于2013年2月24日收取”以及原告陈海防与被告许彬彬、林亚业于2013年7月22日就编号为1103977《房产买卖协议》签订《补充协议》共同确认“林亚业已得到原业主许彬彬全权委托，委托内容及签署协议真实有效”等事实看，被告许彬彬已经对被告林亚业以其名义签订编号为1103977《房产买卖协议》的行为进行追认，故依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条有关“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任”的规定，上述《房产买卖协议》对被代理人许彬彬发生法律效力，其理应承担相应的民事责任。
二、关于被告许彬彬应否就吕世用户口未及时迁出讼争房产而承担违约赔偿责任。编号为1103977《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容与形式均于法不悖，应认定为合法有效，原告陈海防与被告许彬彬应依约履行。被告许彬彬、林亚业均辩称，《存量房买卖合同》的效力应优先于上述《房产买卖协议》，但从《房产买卖协议》有关“双方应于2013年3月30日前以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并办理交易过户登记手续”、“本协议书有关房产交易的约定与双方另行签定的《厦门市房地产买卖合同》中约定内容不一致的，一概以本协议的约定为准”等约定内容看，两被告的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采信。根据上述《房产买卖协议》的约定，被告许彬彬应于2013年5月30日前将落户在讼争房产上的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的0.05%赔偿给原告陈海防，但案外人吕世用的户口至2014年3月17日才从讼争房产迁出，因此，被告许彬彬已构成违约，应按合同约定向原告陈海防支付违约金，原告陈海防要求被告许彬彬承担自2013年6月1日至2014年3月17日止期间的违约金有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，被告许彬彬以违约金计算标准过高为由进行抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款有关“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院认为，违约金的计算标准应以违约造成的损失为基础，本案中，原告陈海防并未就被告许彬彬的违约行为所造成的实际损失进行有力举证，且案外人吕世用户口也已于2014年3月17日从讼争房产迁出。因此，根据合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等综合因素，本院认为，本案双方约定的违约金计算标准过高，应予以调整，本院酌情将违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。此外，由于原告罗诗婷并非上述《房产买卖协议》的合同主体，故被告许彬彬无须向其承担违约责任。
三、关于被告林亚业应否就吕世用户口未及时迁出讼争房产而承担违约赔偿责任。从查明的事实看，被告林亚业系作为被告许彬彬的代理人签订编号为1103977的《房产买卖协议》，该协议本不应对其发生法律效力。但由于被告林亚业在以被告许彬彬代理人身份与原告陈海防签订《房产买卖协议》时，在第十七条补充约定代理人林亚业愿承担卖方许彬彬同等的悔约责任，可见被告林亚业自愿与原告陈海防就上述协议项下的违约责任达成债务承担合意，并以书面补充条款形式予以确认，因此被告林亚业应承担因被告许彬彬未按约定时间迁出户口而导致的违约赔偿责任。同时，由于上述债务承担的约定并没有免除被告许彬彬应承担的违约赔偿责任，故应认定该约定为并存的债务承担，其法律后果是被告林亚业成为连带债务人。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告许彬彬、林亚业应于本判决生效之日起十日内向原告陈海防连带支付违约金（以1263000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年6月1日起计至2014年3月17日止）；
二、驳回原告陈海防、罗诗婷的其他诉讼请求。
若被告许彬彬、林亚业未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1571元，由原告陈海防、罗诗婷负担908元，被告许彬彬、林亚业共同负担663元；财产保全费1230元，由原告陈海防、罗诗婷负担711元，被告许彬彬、林亚业共同负担519元。
如原告陈海防、原告罗诗婷、被告林亚业不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院；如被告许彬彬不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 邱 烨
人民陪审员 林振焕
人民陪审员 杨红霞
二〇一四年五月四日
书 记 员 陈盛鑫
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
第九十一条合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。