湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武东开民一初字第00964号
原告：武汉纳莫电子控制技术有限责任公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区光谷大道58号关南福星医药园5栋6层06号。
法定代表人：王俊华，董事长。
委托代理人：许宏，上海建维（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：李文龙，上海建维（武汉）律师事务所律师。
被告：武汉国测科技股份有限公司，住所地：武汉市洪山区珞瑜路456号，实际经营地：武汉市江夏区庙山开发区国测路特1号国测科技园。
法定代表人：侯铁信，董事长。
委托代理人：廖佩，该公司员工。
委托代理人：张满生，湖北安怀信律师事务所律师。
原告武汉纳莫电子控制技术有限责任公司（以下简称纳莫公司）诉被告武汉国测科技股份有限公司（以下简称国测公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理后，适用普通程序审理，由审判员施何梅担任审判长，与审判员彭林、人民陪审员程传耀组成合议庭。根据原告纳莫公司的申请，本院于2014年9月16日作出保全裁定，对被告国测公司的相关房产予以查封。被告国测公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定驳回其管辖权异议；被告国测公司不服该裁定上诉后，武汉市中级人民法院以（2015）鄂武汉中立终字第00017号民事裁定书驳回其上诉，维持原裁定。本院于2015年3月19日公开开庭进行了审理，原告纳莫公司的法定代表人王俊华及原告委托代理人许宏、李文龙，被告国测公司的委托代理人廖佩、张满生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告纳莫公司诉称：原、被告于2012年11月5日签订《商品房认购协议》，于2013年1月签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于东湖新技术开发区武汉理工大学科技园的国测科技总部空间研发车间1号楼1层（4）号研发车间，总房款2，033，640元，交房时间2013年10月31日前。合同签订后，原告支付了房款1，533，640元，余款50万元原、被告商定在被告办理购房合同备案手续后支付。后被告未办理合同备案手续，亦未按期交房。2014年8月，经原告调查了解，被告于2014年1月将已出卖给原告的房屋在未告知原告的情况下抵押给银行。请求法院判令：1、解除原告因购买国测科技总部空间研发车间1号楼1层（4）号研发车间与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付房款1，533，640元，及从2013年1月30日起至被告实际返还之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3、被告向原告支付赔偿金1，533，640元；4、本案诉讼费用由被告负担。
被告国测公司口头答辩称：1、原告没有付清房款，被告有权拒绝办理交房手续；双方没有约定原告可以在办理购房合同备案手续后付清房款。2、涉案房产项目是由国测公司与湖北世纪泓源置业发展有限责任公司（以下简称世纪泓源公司）合作开发的，应将世纪泓源公司追加为共同被告。
原告纳莫公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、2013年1月原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、《光谷总部空间商品房认购协议》；3、国测公司开具的《收款证明》一张以及银行转账凭证；4、武汉东湖新技术开发区房产管理局出具的《房屋抵押记载信息》2份、《房屋查封信息》6份；5、一张作废的支票。
被告国测公司为支持其抗辩请求，向本院提交一份证据：《“武汉国测高新技术产业园”项目联合开发合同书》及其《补充协议》。
被告国测公司对原告纳莫公司证据1、2、4的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据3中的《收款证明》形式上的真实性无异议，对银行转账支票的真实性无法确认。认为证据5和本案没有关联性。
原告纳莫公司对被告国测公司证据的真实性有异议，且认为与本案没有关联性。
本院认为，原告纳莫公司的证据1、2、4均与原件核实无误，且被告国测公司对其真实性、合法性、关联性均不持异议，本院予以采信；证据5与本案没有关联性，不予审查。原告纳莫公司证据3是有关付款1，533，640元的证据，包含《收款证明》、转账支票和进账单，国测公司以进账支票和进账单是复印件为由提出异议。合议庭评议认为，纳莫公司是以转账支票的方式向国测公司付款，因为转账支票和进账单的原件都留存于银行，所以纳莫公司作为付款人是无法提供原件的；国测公司认可《收款证明》的真实性，且在答辩中只是抗辩纳莫公司未付清余款而未否认纳莫公司已经交款1，533，640元的事实，综上，可以认定纳莫公司为购买涉案房屋已经支付了1，533，640元。被告国测公司的证据未提交原件，无法核实真实性，不予认可。
经审理查明：2013年1月，国测公司（出卖人）与纳莫公司（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》。合同第一条“项目建设依据”载明：出卖人以出让方式取得位于武汉理工大学科技园、编号为X0209002的地块的土地使用权，在该地块上投资建设国测科技总部空间商品房（以下简称总部空间）；该条还载明了涉案房产项目的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》批文编号。第二条“商品房销售依据”载明：该商品房已经取得武汉市住房保障和房屋管理局核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为武房开预售（2013）033号。第三条“买受人所购商品房的基本情况”载明：买受人购买第一条规定的项目中的研发车间1号楼1层（4）研发车间。该商品房的用途为研发，建筑面积共338.94平方米。第五条“计价方式与价款”约定：该商品房按建筑面积计算，每平方米6，000元，总金额2，033，640元。第六条“付款方式及期限”约定：买受人一次性付款，具体付款方式及期限的约定见附件六。第九条“交房期限及条件”中约定：出卖人应当在2013年10月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。第十条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条“关于产权登记的约定”载明：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；买受人不退房的，出卖人按照已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。在附件六《合同补充协议》中约定：一、买受人按一次性付款方式付款，于2013年1月30日前支付2，033，640元。九、该地块土地使用权及地上在建建筑物于本合同签订时已进行在建工程抵押，出卖人承诺在办理房屋初始登记前解除抵押。
纳莫公司分别于2012年11月5日、2013年1月30日向国测公司支付了100，000元、1，433，640元，国测公司于2013年1月30日向纳莫公司开具了收款证明，载明纳莫公司共计交款1，533，640元。
另查明，总部空间研发生产车间1号楼在2012年12月20日设定在建工程抵押（以下简称第一次抵押），抵押权人是中国农业银行股份有限公司武汉江南支行，该抵押于2013年12月26日注销。2014年1月6日，总部空间研发生产车间1号楼及科研楼1、2号楼再次设定在建工程抵押（以下简称第二次抵押），抵押期限从2014年1月9日至2015年1月8日，抵押权人是中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行。第一次抵押在原、被告签订的合同中已注明。第一次抵押解除后，国测公司又重新设定第二次抵押，且截止一审开庭之日即第二次抵押期限已经届满时，因国测公司尚未偿还银行贷款，该第二次抵押仍未解除。关于第二次抵押是否已经告知买受人，国测公司在庭审调查时表示需要回去核实，但国测公司没有在法庭规定的时间内作出说明，亦未提交有关通知的证据。
另查明，除上述抵押情况外，武汉市中级人民法院根据新八建设集团有限公司的申请，对涉案房屋所在的研发生产车间1号楼内的6套房屋采取了查封措施，被查封的房屋是：2层（1）、（2）研发车间（查封期限均从2014年4月21日到2016年4月20日）；3层（1）、（3）研发车间和5层（1）、（2）研发车间（查封期限均从2014年4月18日至2016年4月17日）。
还查明，截止一审开庭时，涉案房屋买卖合同尚未办理备案手续，涉案房产项目也未办理竣工备案手续。
本院认为，国测公司就涉案房屋已经取得商品房预售许可证，国测公司和纳莫公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。
纳莫公司在合同签订后支付了房款1，533，640元（超过总房款的75%），纳莫公司称还剩50万元房款未付，是考虑到在购房合同备案手续尚未办理之前就向出卖人交付全款将面临巨大的风险。本院认为，纳莫公司为避免更大的风险而保留少部分房款的行为有合理的理由，未付清全款的事实亦不影响纳莫公司依据相关法律规定追究国测公司将所售房屋抵押给他人、导致纳莫公司无法实现合同目的而应该承担的法律责任，故国测公司有关纳莫公司未付清剩余房款的抗辩理由，本院不予支持。
国测公司还抗辩称涉案房产项目是由其和世纪泓源公司合作开发的，不清楚纳莫公司的房款是否交给了国测公司，要求追加世纪泓源公司。因国测公司提交的联合开发协议是复印件，真实性无法核实，且本案原告纳莫公司依据合同相对性原则只起诉国测公司，不同意追加世纪泓源公司为共同被告，故本案不对国测公司与世纪泓源公司之间的法律关系进行审查。关于付款问题，因国测公司开具了加盖其印鉴的收款证明，且与该收款证明相印证的转账支票和进账单上记载的收款人均为国测公司，故国测公司对纳莫公司付款对象的质疑，本院不予认可。
国测公司在将涉案房屋出售给纳莫公司后，在未告知纳莫公司的情况下将房屋抵押给银行（指第二次抵押），且在抵押期限届满后仍不能向银行偿还贷款解除抵押，导致直至一审庭审时，即合同约定的交房期限已过去一年多之后，纳莫公司仍无法取得房屋，合同目的不能实现。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项的规定，纳莫公司请求解除合同、返还已付房款1，533，640元并返还利息的请求应予支持。依据上述司法解释的规定，纳莫公司还有权要求国测公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但考虑到国测公司出售房屋后又向银行设定抵押，在很大程度上是为了资金周转的需要，本意并非绝对不交房，综合考虑国测公司的主观过错程度，酌情判决国测公司向纳莫公司承担已付购房款金额50％的赔偿责任即766，820元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告武汉纳莫电子控制技术有限责任公司和被告武汉国测科技股份有限公司签订的、买卖国测科技总部空间研发车间1号楼1层（4）号研发车间的《武汉市商品房买卖合同》；
二、被告武汉国测科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉纳莫电子控制技术有限责任公司返还购房款1，533，640元并赔偿其资金占用的利息损失（以1，533，640元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算，从2013年1月30日起计至判决确定的支付之日止）；
三、被告武汉国测科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告武汉纳莫电子控制技术有限责任公司766，820元；
四、驳回原告武汉纳莫电子控制技术有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费32，504元，诉讼保全申请费5，000元，由被告武汉国测科技股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 施何梅
审 判 员 彭 林
人民陪审员 程传耀
二〇一五年五月五日
书 记 员 万 勋