吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一终字第1485号
上诉人（原审原告）：吉林市大江房地产开发有限责任公司。住所：吉林市龙潭区。
法定代表人：王占江，该公司董事长。
委托代理人：路永红，吉林保民律师事务所律师。
委托代理人：张薇，该公司法务。
上诉人（原审被告）：申永恒，男，1985年11月17日出生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。
委托代理人：申忠良，男，1944年7月24日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。（系申永恒之父）
委托代理人：熊明哲，吉林爱华律师事务所律师。
上诉人吉林市大江房地产开发有限责任公司（以下简称大江房地产公司）、申永恒因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2015）船民一初字第599号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大江房地产公司的委托代理人路永红、张薇，上诉申永恒的委托代理人申忠良、熊明哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大江房地产公司在原审时诉称：2013年5月原、被告双方签订了《房地产转让协议》，协议约定被告将其取得产权的十一处房产，合计5659平方米及34718.85平方米工业用地出让给原告，价款合计2900万元。原、被告并于2013年7月签订了《房屋转让补充协议》，进一步约定，被告最晚需于2013年10月24日之前清空并交付房屋、土地，房屋、土地交付前发生的所有费用由被告承担。上述两份协议签订后，原告履行了义务，即交付了全部购买款项2900万元。但被告未能全面履行义务，对应交付的位于船营区长春路军民路41号一栋面积622.16平方米的砖木结构、工业用途的房产未依约交付，导致原告不能按期履行与吉林市住房保障中心签订的《保障性住房建设合同》，构成违约，按合同约定原告需承担违约金579768元。原告为维护自身权益，依法提起告诉，请求法院判决：1、被告履行双方签订的《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议》，立即交付无暇疵的船营区长春路军民路41号房产（吉林市房权证船字第S0000610**号）；2、被告支付原告代付的房屋转让前的电费334965元、土地租赁费464654元；3、被告承担违约责任，支付违约金579768元，以上三项合计1379387元；4、被告承担一切诉讼费用。
申永恒在原审时辩称：1、原、被告之间签订的房屋及土地买卖合同已经基本都履行完毕，只有原告起诉的这个房屋没有交付，原因是该房屋内有16户居民在此占用房屋，不是被告不想交付，是案外人因素导致未交付。2、关于电费问题，没有交付的房屋只有622平方米房屋，其他十处房屋已经交付完毕，电费是由哪个房屋产生的不明确，且没有交付的房屋是废弃状态，不发生电费，所以被告不应当承担电费。同时，没有交付占有的房屋被告已经将房产证交付给原告，由于原告属于对地块进行开发，不是实际要买这个房子，原告要对房屋产权进行灭籍，被告协助原告灭籍已经完毕，因此被告已经履行了义务。3、土地租赁费被告同意承担。4、原告和案外人吉林市住房保障中心签订合同约定违约责任，如果原告承担了违约责任，也和被告无关。
原审判决认定：2013年5月大江房地产公司（乙方）与申永恒（甲方）签订《房地产转让协议》，约定内容如下：“第一条：甲方将自有的十一处房屋建筑面积5659平方米及全部土地34718.85平方米（以下简称房地产）转让给乙方。房地产具体状况如下：（一）、房地产坐落在吉林市船营区军民路41号。1、吉林市房权证船字第S000061**号，建筑面积252.00平方米；2、吉林市房权证船字第S0000610**号，建筑面积104.75平方米；3、吉林市房权证船字第S000610**号，建筑面积622.16平方米；4、吉林市房权证船字第S0000610**号，建筑面积118.30平方米；5、吉林市房权证船字第S000610**号，建筑面积280.25平方米；6、吉林市房权证船字第S00001684**号，建筑面积281.60平方米；7、吉林市房权证船字第B10010**号，建筑面积888平方米；8、吉林市房权证船字第B10010**号，建筑面积404平方米；9、吉林市房权证船字第B10011**号，建筑面积292.5平方米；10、吉林市房权证船字第B10011**号，建筑面积2059平方米；11、吉林市房权证船字第B10011**号，建筑面积355平方米。（二）土地使用权证号为：吉市国用（2008）第220201003522号；使用权面积34718.85平方米；用途：工业用地。第二条：上述房地产转让价格2900万元，乙方分两期付款：第一笔900万元应在2013年5月12日前支付给甲方；第二笔2000万元应在2013年5月31日前付清，付清上述款项后，将甲方所有房屋及土地的土地证、房产证交给乙方。第三条：甲方保证上述转让的房地产在签订本合同时没有产权纠纷、他项权利、查封等；上述房屋所有权、土地使用权因甲方原因产生纠纷等由甲方负责解决，如不能解决导致本协议无法履行，甲方退还乙方已付款项。”同时双方还约定了其他内容。2013年7月24日，大江房地产公司（乙方）与申永恒（甲方）又签订《房屋转让补充协议》一份，约定：“一、乙方原则上同意甲方在不影响乙方办理规划、施工手续的前提下，继续使用该地块到2013年10月24日；如影响了乙方工程需要，甲方要在2013年9月24日之前清空该地块并交由乙方管理，甲方要在2013年9月24日前将本协议第一条约定的房屋产权证、土地使用权证转交大江房地产公司，同时办结相关法律文书，办结上述权属证明的过户手续。甲方提供的相关证件如有缺少，乙方每件扣留10万元保证金，待证件补齐后，乙方将该款返还甲方。二、甲方保证上述转让的房地产在签订本合同时没有产权纠纷、他项权利、查封等，确保乙方接收后的土地可使用性；上述房屋所有权、土地使用权因甲方原因产生纠纷等由甲方负责解决，如不能解决导致本协议无法履行，甲方退还乙方已付款项。乙方在办理过户、灭籍手续时，甲方要积极配合，如果因甲方原因无法顺利办理上述手续，乙方将追究甲方赔偿责任。三、甲方交给乙方之前，房屋、土地、水、电、供热等所有权费用由甲方负责。四、甲方理解乙方未按约定时间支付收购款，不追究因此产生的违约责任。本协议内容如与原协议不符，以本补充协议为准，本合同未尽事宜双方协商处理，商议不能解决，可提请人民法院审决。”上述两份协议签订后，大江房地产公司向申永恒交付了全部购买款项2900万元。但申永恒未能全面履行义务，在交付了协议约定的十处房产及土地后，对于坐落于船营区长春路军民路41号、吉林市房权证船字第S0000610**号、建筑面积622.16平方米的砖木结构、工业用途的房产，申永恒交付了房产证和土地证后，未能实际清空该房屋，该房屋至今尚有16户居民占用。
另查明，大江房地产公司于2014年6月13日向国网吉林省电力有限公司吉林供电公司补交上述房地产陈欠电费334965元；于2014年9月1日向吉林市国土资源局船营分局补交上述房地产陈欠土地租赁费464654元。综上，大江房地产公司诉至法院。
原审判决认为：原、被告之间签订的房地产转让协议及房屋转让补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告作为受让方依约履行了交付全部价款的义务，被告作为转让方应依约履行交付无瑕疵房地产的义务，即被告应依约将房屋产权证、土地使用证转交大江房地产公司，办结相关法律文书，办结上述权属证明的过户手续的同时清空合同项下地块并交由乙方管理。本案原告主张被告应交付的房屋一直未能清空交付，被告应属违约，应承担相应违约责任。但经审理，现该处房屋有他人占用，暂不具备清空交付的条件，综合实际情况，本院不宜判决交付。在本院释明不能交付情况下是否变更诉请主张赔偿后，原告未申请变更诉请，现对原告要求被告交付该房屋的诉请本院无法支持，原告可于具体损失发生后另行主张赔偿。另原告要求被告支付原告为其垫付的电费、土地租赁费的诉请，土地租赁费一项，被告无异议，愿意承担，本院予以支持；电费一项，庭审中被告自认系其取得房地产之前发生的陈欠电费，与其无关，亦与原告无关，而依被告与原告签订的房屋转让补充协议约定，被告将房地产交给原告之前，房屋、土地、水、电、供热等所有的费用由被告负责，故本案原告要求被告给付该陈欠电费的诉请应予支持。至于原告要求被告赔偿其因此对吉林市住房保障中心应承担的违约金损失一项，原告未能提供该损失已实际发生的证据，本院无法判定该损失是否已实际发生，故无法支持。综上，本院对原告诉讼请求的合理部分予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，作出判决。
原审判决主文：一、被告申永恒于本判决生效之日起五日内给付原告大江房地产公司电费334965元;二、被告申永恒于本判决生效之日起五日内给付原告大江房地产公司土地租赁费464654元；三、驳回原大江房地产公司的其他诉讼请求。
被告申永恒如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17215元由原告大江房地产公司负担5418元（已交纳），被告申永恒负担11797元，于本判决生效之日起五日内向本院交纳。
原审判决后，大江房地产公司和申永恒均不服，分别向本院提起上诉。大江房地产公司上诉请求：1.维持原审判决第一项、第二项；2.撤销原审判决第三项；3.改判申永恒交付无瑕疵的吉林市船营区长春路军民路41号（吉林市房证船字第s000061041号）房产；4.改判申永恒承担违约责任，支付违约金579768元；5.由申永恒承担一、二审诉讼费用。其主要上诉理由：1.双方合同约定申永恒清空地块交由我公司管理，但其未履行合同中房屋交付义务，不具有法定或约定的免责情形，为此，申永恒应当交付无瑕疵的吉林市船营区长春路军民路41号（吉林市房证船字第s000061041号）房产。2.申永恒没有交付无瑕疵的吉林市船营区长春路街军民路41号（吉林市房证船字第s000061041号）房产构成违约，应当承担违约责任，即应当支付违约金579768元。
申永恒二审针对大江房地产公司上诉答辩：同意交付争议房屋，但客观原因无法交付。我不同意支付违约金，大江房地产公司提出支付违约金没有事实和证据支持。请求驳回大江房地产公司的上诉请求。
申永恒二审上诉请求：1.维持原审判决的第二项、第三项；2.撤销原审判决的第一项，改判本人不承担电费。其上诉理由：本人通过司法拍卖程序取得争议房产和土地使用权，取得的仅是房屋所有权、土地使用权，并未取得或承担该块土地上其他经营性债务。吉林供电公司在本人取得争议房产和土地使用权时也未向本人主张任何权利，本人受让争议房屋和土地上其他经营性债务并未依法转移给本人，该电费应当由原来的债务人承担，而不应当由本人承担。
大江房地产公司二审时针对申永恒上诉答辩：双方合同中约定在交付房屋之前的电费均由申永恒承担，该项电费确实发生在房屋交付之前，所以应当申永恒承担。
二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。
经本院审理查明的事实除原审判决认定事实以外，又补充查明下列事实：2007年11月19日申永恒竞得吉林省白山拍卖商行拍卖的本案争议的吉林市船营区长春路军民路41号六处房产。案外人吉林市圣德塑料制品有限公司于2008年8月在吉林市凡君拍卖有限公司通过拍卖购买吉林市船营区长春路军民路41号另外五处房产。2013年3月申永恒与吉林市圣德塑料制品有限公司协议购买该公司拍卖来的上述五处房产及相关附属设施。2013年3月26日吉林省抚松县人民法院作出（2012）抚委执字第7-4号执行裁定：吉林市圣德塑料制品有限公司拍卖来的上述五处房产及相关附属设施归申永恒所有；申永恒可持该执行裁定办理相关产权过户登记手续。之后，申永恒将上述位于吉林市船营区长春路军民路41号的共计十一处房产及土地办理了相关过户登记手续，并将其整体转让大江房地产公司用于开发建设。其中本案中未予交付的房产证为（吉林市房证船字第s000061041号）的房屋是申永恒从吉林省白山拍卖商行拍卖的吉林市船营区长春路军民路41号六处房产其中的一处。
本院认为：双方当事人合法请求应予支持。首先，双方之间合同效力问题。双方之间签订的房地产转让协议及房屋转让补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。其次，申永恒应否向大江房地产公司交付清空后的房屋问题。大江房地产公司作为受让方依约履行了交付全部价款的义务，申永恒作为转让方应依约履行交付无瑕疵房地产的义务，申永恒已经依据约定将十一处房屋的产权证、土地使用证转交大江房地产公司，并办结相关法律文书，办结上述权属证明的过户手续，清空合同项下的十处房屋地块并交由大江房地产公司管理。仅有本案争议的唯一房屋即吉林市船营区长春路军民路41号房产证为（吉林市房证船字第s000061041号）房屋因他人占用尚未清空。但该房屋是申永恒通过司法拍卖程序拍卖而来，拍卖公司并未披露该房屋中有16户居民占用。虽然该房屋申永恒确实没有清空交付给大江房地产公司，但确因申永恒意志以外的原因造成，原审法院结合实际情况，认定该房屋不宜交付。原审法院同时释明大江房地产公司在申永恒不能交付房屋的情况下，是否变更诉讼请求，而大江房地产公司未申请变更诉讼请求。为此，原审法院释明其因房屋未交付造成的损失可以在具体损失发生后主张权利，符合法律规定，并无不当。第三，关于申永恒应否支付违约金问题。大江房地产公司虽然主张因申永恒没有及时交房，造成其与吉林市住房保障中心合同违约，但未能提供该损失已实际发生的证据，原审法院未支持其请求，符合法律规定，大江房地产公司可在实际发生违约金后主张权利。第四，关于申永恒是否应当承担电费问题。因申永恒是通过司法程序拍卖先行取得吉林市船营区长春路军民路41号六处房产，之后又与吉林市圣德塑料制品有限公司达成协议将其拍卖来的五处房产及相关附属设施转让归申永恒所有，并依据吉林省抚松县人民法院执行裁定办理了房产、土地相关过户手续。大江房地产公司并未提供证据证明申永恒购买上述房产、土地时一并购买了该企业的债权债务（包括拖欠电费）。而且，大江房地产公司主张申永恒承担的电费是发生在1998年至2001年之间，并不是发生在申永恒购买上述十一处房产之后。双方虽然在合同中约定交付房屋之前发生的所有费用由申永恒承担，但该费用并非申永恒购买房屋之后发生，大江房地产公司主张申永恒承担这部分电费缺乏事实和法律依据。综上，原审判决认定事实部分错误，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持吉林市船营区人民法院（2015）船民一初字第599号民事判决第二项；
二、撤销吉林市船营区人民法院（2015）船民一初字第599号民事判决第一项、第三项；
三、驳回上诉人吉林市大江房地产开发有限责任公司原审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费34430元，由上诉人大江房地产公司负担28630元，由上诉人申永恒负担5900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵春梅
审 判 员 付 广
代理审判员 王 东
二〇一六年三月十四日
代理书记员 彭 悦