河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫14民终348号
上诉人（原审原告）孙培，住河南省虞城县。
委托代理人张书利，河南木兰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李建民，住河南省虞城县。
委托代理人康联生、周献亭，虞城县第二法律服务所法律工作者。
原审第三人李红英，住河南省虞城县。
原审第三人张红伟，住河南省虞城县。
上诉人孙培与被上诉人李建民、原审第三人李红英、张红伟房屋租赁合同纠纷一案，孙培于2015年7月21日向虞城县人民法院提起诉讼，请求判令被告赔偿损失50万元（包括转让款、房租、装修费等）；诉讼费由被告承担。虞城县人民法院于2015年10月30日作出（2015）虞民初字第1781号民事判决，孙培不服，向本院提起上诉。本院2016年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭审理本案。上诉人孙培及委托代理人张书利，被上诉人李建民及委托代理人康联生，原审第三人张红伟到庭参加诉讼，原审第三人李红英经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审认定，2011年3月15日，第三人李红英与第三人张红伟签订房屋租赁合同一份，约定李红英将位于虞城县嵩山路南侧一至四层商铺租赁给张红伟经营使用，租赁期限自2011年4月15日至2016年4月15日，第一至四年的租金每年按16万元，第五年租金双方协商调整，调整后进行支付。张红伟装修“源丰火锅时代”经营至2013年4月份，经李红英同意，张红伟将上述房屋转租给李建民，由李建民向房东李红英支付租金，但没有签订新的租赁合同。2013年11月11日，李建民与孙培签订房屋租赁合同一份及转让合同一份，房屋租赁合同约定李建民将上述房屋出租给孙培，租赁期限从2013年11月11日到2019年7月1日，每年房租22万元。转让合同约定李建民将上述店面转让给孙培，转让费为15万元。孙培对上述房屋进行了装修，将店面改名“刘一锅”（火锅店），被告李建民向第三人李红英支付两年租金32万元。2015年5月30日，因被告李建民没有向李红英支付租赁费，李红英收回房屋，致使原告孙培无法经营，孙培为此提起诉讼。
原审认为：1、关于合同效力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李建民承租本案的房屋并经出租人李红英同意，由李建民向李红英直接支付租金，虽没有签订租赁合同，但双方在原合同的基础上已经形成新的租赁关系，该租赁关系合法有效，双方应按原合同继续履行。李建民与孙培再次签订租赁合同将房屋转租给孙培，转租时没有经过李红英的认可，但孙培自装修进行经营达一年零五个月之久，李红英居住在虞城县城关镇新建路北段，原告孙培装修后的“刘一锅”火锅店位于虞城县嵩山路，距离李红英居住地并不远，李红英应当知道李建民转租房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第十六条的规定，李红英在六个月内没有提出异议，应当认定李建民的转租行为有效。由于李建民与孙培之间的合同约定的租赁期限超过了原李红英与张红伟签订的合同剩余租赁期限，根据《解释》第十五条的规定，超过租赁期限部分的约定无效，对此李建民和孙培均有责任。李红英在2015年5月份没有收到租金，有权解除合同。
2、关于转让费。孙培与李建民签订的《转让合同》约定，转让的店面除去房东的立式空调、剩余东西全部归孙培所有，包括房屋中桌椅板凳、厨房用品等以及原装修的物品一次性转让给孙培，双方签订的转让合同而实际上是一种买卖关系，该买卖关系独立于租赁合同，买卖的标的物已经交付，原告孙培要求返还转让费没有法律依据，本院不予支持。
3、关于租赁费。李建民承租房屋后向房东李红英支付二年的租金，即从2013年4月份至2015年4月份的租金已交清。李建民与孙培的合同约定的租赁期限从2013年11月11日至2019年7月1日，根据先交房租后用房屋的日常惯例，原告先交了第一年的房租后开始进行装修，并于2014年10月30日交了第二年的房租，原告的房租交到2015年11月11日。原告实际使用房屋的时间是一年零六个月加19天，从2013年11月11日至2015年5日30日第三人李红英收回房屋，原、被告之间的房屋转租合同实际上已经解除，从2015年5月31日至2015年11月11日为五个月零11天，该期间的房屋租赁费98388元（22万元÷360天×161天）李建民应当退还原告孙培。
4、关于装修费。根据《解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。孙培与李建民签订合同后将“源丰火锅时代”店面改为“刘一锅”火锅店并进行了装修，由于没有证据证明经李建民和房东李红英同意，其装修产生的费用应由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告李建民于本判决生效之日起5日内退还原告孙培房屋租金98388元。二、驳回原告孙培其他诉讼请求。案件受理费8800元，保全费2020元，合计10820元由原告孙培负担6520元，由被告李建民负担4300元。
上诉人孙培上诉称1、关于转让费。一审认为转让合同是买卖合同，转让的是东西错误。被上诉人交给上诉人时没有价值150000元的东西，一审没有查清这一事实即作出驳回诉讼请求的判决，错误。2、关于装修费。上诉人装修房屋在合同中有明确约定，根据《转让合同》第四条、第七条约定，被上诉人是同意上诉人对房子进行装修的。上诉人之所以不能经营下去，是因为被上诉人与上诉人签订的合同期限超过了其与房东所签订的合同期限，且收了上诉人的房租之后，又不向房东交房租，致使房子被房东收回，合同无法继续履行，过错完全在被上诉人一方。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，结合剩余合同期限情况，由被上诉人赔偿装修损失。请求二审维持一审判决第一项，改判由被上诉人退还房屋转让费100000元，赔偿装修费300000元。
被上诉人李建民辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人张红伟辩称，我是经过李红英同意转给李建民的，其他没有什么意见。
原审第三人李红英未作答辩。
根据双方的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：上诉人请求李建民退还房屋转让费100000元，赔偿装修费300000元有无事实、法律依据。
双方当事人对本院归纳的争议焦点无异议无补充，本院予以确认。
双方当事人二审均未提交新证据。
二审查明的事实与原审认定的事实一致外，另查明，李红英向李建民要求在每年160000元基础上提高房租100000元。上述事实有李建民一审提交的通话笔录及一、二审庭审陈述佐证。
本院认为，关于上诉人孙培请求被上诉人李建民退还房屋转让费100000元的理由能否成立的问题。从孙培与李建民签订的《转让合同》看，双方约定的转让内容不仅包括动产所有权的转移，且约定有店面使用权的交付，以及李建民不得干涉上诉人经营、装修宣传等限制条款，双方当事人意思表示真实，合同内容并不违反法律规定，且独立于租赁合同。在《转让合同》未被确认无效或被撤销、变更，没有证据证明李建民有干涉孙培经营、装修、宣传，未交付店面及物品等违约行为之情况下，孙培关于李建民转让的物品根本不值150000元，应退还房屋转让费100000元的诉讼请求没有事实、法律依据，本院不予支持。
关于上诉人孙培请求被上诉人李建民赔偿装修费300000元的理由能否成立的问题。原审第三人李红英同意原审第三人张红伟将房屋转租给李建民且由李建民直接给付李红英租金事实存在，故张红伟完成租赁合同转让之法律行为，李建民与李红英之间形成新的租赁合同关系，租期从李建民承接之日至2016年4月15日。李建民转租孙培，约定租期至2019年7月1日，而本案无证据证明李建民有权转租至该日，显然，李建民、孙培之约定的租期超出李建民有权转租期间，李建民存在过错。有效证据证明孙培向李建民交付的租金，可以租赁至2015年11月11日，且未超出李建民有权转租期间，在无证据证明孙培受到房主李红英胁迫，亦无证据证明孙培与李红英之间产生新的租赁关系等情况下，孙培却于2015年5月30日将大门钥匙交给李红英，能够印证孙培不愿继续租赁、经营的意思表示真实。李红英向李建民要求在160000元基础上提高房租100000元，即260000元，比孙培从李建民处承租的220000元仍高出40000元，故李红英大幅提高租金的要求存在不合常理之处。本案李红英系出租人，李建民系承租人，孙培系次承租人法律事实清楚，李建民却要求李红英与孙培直接协商房租事宜属回避自己合同责任的意思表示。故本案孙培不愿、不能继续经营与李红英大幅提高租金、李建民回避自己合同责任、李红英直接向孙培索要房屋等行为有直接或间接因果关系，李红英、李建民应承担相应的合同违约责任。本案孙培没有对李建民的转租权审慎注意；在明确约定李建民不得“干涉”装修店面，孙培不经房主李红英同意，自行装修；在承租未到期孙培即停止经营，将房屋钥匙交给李红英，以上事实清楚，故孙培经营风险意识不足，自我保护意识不强，自动停止经营系造成装修损失之主要原因，应承担装修损失的主要责任。故孙培称依据《转让合同》第四条约定，可以得出李建民同意其装修的结果，与该条中约定李建民不得干涉孙培装修的内涵不符，本案无其他证据佐证李建民对其装修明知且明确予以准许，故孙培请求本院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定及《转让合同》第四条，判决李建民赔偿装修费用，与事实不符，于法无据，该上诉理由不能成立，本院不予支持。虽然本案孙培仅请求李建民承担装修损失，因原审已经将李红英列为第三人，基于一次性解决纠纷，减少当事人诉累，综合本案案情，本院酌定李红英、李建民对孙培的装修损失分别承担20%的赔偿责任，下余装修损失由孙培自担，即承担损失的60%的责任。孙培一审提交的装修施工合同书及收据，能够证明孙培装修花费480000元，扣除已使用涉案房屋18个月相应分摊的装修费用，下余358212元属合同未到期造成的装修损失，该损失由孙培、李红英、李建民三人按责任比例承担。故本案李建民、李红英各自承担孙培装修损失71642.4元（358212元×20%＝71642.4元），孙培自担214927.2元（358212元×60%＝214927.2元）的装修损失。
综上，原审认定基本事实清楚，但适用法律部分错误，判处结果失当，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持虞城县人民法院（2015）虞民初字第1781号民事判决第一项，即“被告李建民于本判决生效之日起5日内退还原告孙培房屋租金98388元”、第二项，即“驳回原告孙培其他诉讼请求”；
二、李建民于本判决生效之日起5日内赔偿上诉人孙培房屋装修损失71642.4元；
三、李红英于本判决生效之日起5日内赔偿上诉人孙培房屋装修损失71642.4元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判执行；二审案件受理费7300元，由上诉人孙培负担5300元，被上诉人李建民负担1000元，原审第三人李红英负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 郭 玮
审判员 张学朋
审判员 李念武
二〇一六年三月二十二日
书记员 史鹏宇