河北省邢台市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第680号
原告邢台艾森物业服务有限公司，住所地邢台市桥东区。
法定代表人吕杰，该公司经理。
委托代理人王淑香，河北同欣律师事务所律师。
被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会，住所地邢台市桥东区。
法定代表人攸玉芳，该公司居民委员会主任。
委托代理人扈世阳，邢台市桥东区北大天平法律服务所法律工作者。
被告邢台金安物业服务有限公司，住所地邢台市桥东区。
法定代表人石丽英，该公司经理。
委托代理人兰汉卿，河北甲信律师事务所律师。
原告邢台艾森物业服务有限公司与被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会、邢台金安物业服务有限公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵双志独任审判，公开开庭进行了审理。原告邢台艾森物业服务有限公司的法定代表人吕杰及委托代理人王淑香，被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会委托代理人扈世阳，被告邢台金安物业服务有限公司的法定代表人石丽英及委托代理人兰汉卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2010年与财满街业主委员会签订了物业服务管理合同。合同履行期间为一年。后原告和财满街三分之二以上业主签订了《物业服务协议》，且所签协议均在房管局备案。期间，于2012年9月27日原告和财满街业主委员会签订了物业服务临时委托协议，协议约定的履行期限为：2012年1月1日至2014年12月31日。约定原告为其服务至招标新的物业公司止。谁知，在我公司服务到2013年4月3日时，被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会以财满街业主委员会成员辞职，不足半数为由向小区张贴了解散财满街业主委员会的公告。后于2013年5月26日在我公司不知情的情况下与第二被告签订了《物业管理委托合同》。我公司及时找被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会，提出我公司和财满街业主委员会签订的协议还未履行完毕，被告无权代表业主和其他单位签订合同。被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会对我公司的抗辩理由不予理睬，被告邢台金安物业服务有限公司竟强行搬入我公司办公场所，导致我公司无法正常办公。被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会是政府下属基层服务机构，在辖属小区居民出现纠纷或者矛盾时，主要起帮助解决作用，无权阻止合同的履行。且在我公司正常履行过程中，代表业主和被告邢台金安物业服务有限公司签订合同，其行为严重违法。为维护我方权益，请求法院依法确定原告和财满街业主委员会签订的合同有效，并要求继续履行；依法确定被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会、邢台金安物业服务有限公司签订的物业管理合同无效，并要求被告邢台金安物业服务有限公司搬出我公司的办公场所。
被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会辩称，1、2010年12月31日中央名城财满街小区业主委员会与原告签订为期一年的委托合同（2011年1月1日-2011年12月31日），该合同履行完毕未续订；2、2012年4月5日被告邢台金安物业服务有限公司与中央名城财满街小区业主委员会签订为期三年的物业管理合同（2012年4月5日-2015年4月5日），该合同依法订立，正在履行；3、2012年9月13日中央名城财满街小区业主委员会更名为财满街小区业主委员会，并办理更名手续，该交接清单第三项注明原业主委员会与被告邢台金安物业服务有限公司签订的物业合同正在履行；4、原告2012年9月27日与财满街小区业主委员会签订的物业服务临时委托协议不符合规定，根据业主大会及业主委员会指导规则规定：业主大会根据物业管理区域范围划分，一个管理区域成立一个物业管理，被告邢台金安物业服务有限公司与原业主委员会签订过合同，因此原告的临时服务协议应认定无效；5、财满街业主委员会委员为13人，7人已辞职，不能正常开展工作，大多数业主经常找到被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会反映情况，被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会根据实际向上级反映，经批准由被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会代行业主委员会职责，2013年5月26日二被告签订为期三年的物业管理合同，该合同与2012年4月5日签订内容一致，该合同符合规定。综上，请求驳回原告诉请。
被告邢台金安物业服务有限公司辩称同被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会，另辨称原告诉请第一项理据不足，该合同应当无效，原告诉称的该合同是在被告邢台金安物业服务有限公司与中央名城业主委员会签订的合同之后；原告诉请二被告签订的物业合同无效的请求没有事实法律依据，不能成立，因该合同是对被告邢台金安物业服务有限公司与中央名城业主委员会签订的合同的确认与延续，并没有改变原合同的实质性内容，故原告的诉请应驳回。
经审理查明，2010年12月31日原告与中央名城（财满园）小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，合同约定期限为一年，自2011年1月1日起到2011年12月31日止，规定了双方权利义务、服务质量、物业管理服务费用，违约责任第二十八条规定双方任何一方无正当理由提前终止合同的应向对方支付本合同年应收物业管理费金额10%违约金，损失过大的还应给予赔偿；合同期满，达到业主满意的，原告有续定合同的优先权。2012年9月27日，原告与财满街业主委员会签订了《物业服务临时委托协议》，财满街业主委员会公章编号1305020014188，协议约定：服务期限自即日起至本小区物业正式招标确认了新的物业管理公司时，本协议自动终止；原与业主签署的2012年1月1日至2014年12月31日的《物业服务协议》为附加协议与本协议具有同等效力。2013年5月26日，被告桥东区西关街社区居民委员会发布《通知》中央名城财满街小区全体业主：“我居委会自2013年5月26日起已与邢台金安物业有限公司正式签订了《物业管理委托合同》。自即日起本小区的物业管理和服务事宜均由邢台金安物业服务公司负责，与其他任何单位和个人不再存在物业管理和服务关系，特此通知。”邢台市桥东区西关街社区居民委员会2012年3月21日向原告致函：居委会通知贵处做条幅3幅，玻璃橱窗一个；2012年6月27日向原告发出通知：现居委会需要做玻璃橱柜，望贵公司支持资金500元，收到后为原告出具收到条；2012年11月8日向原告通知：望在财满街种树19棵，15日之前栽种完毕。2013年3月8日中建冀泉供水有限责任公司工程分公司需要对本案涉及小区供水维修，资金11000元，由原告垫付，2013年4月9日财满街业主委员会与原告签订了垫付协议。2013年4月24日邢台市桥东区西门里街道办事处会同邢台市西关街社区居民委员会、国网河北省电力公司邢台供电分公司给邢台市供电公司出具《证明》，将原告名下的财满街商户及写字楼用电转到被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会。2013年5月26日原告离开社区。2013年4月23日财满街业主委员会张贴《致函西关街社区关于召开财满街小区临时业主大会的决定》说明业主委员会有13人组成，其中王文博、刘明华不是本小区业主，不具备委员资格，合法人数11人，本业委会决定召开业主大会，确定业委会人数，由大会批准5名委员辞职，解除王文博、刘明华资格等。（2013）邢民一终字第280号民事判决书确定，由作为小区管理人的原告赔偿2012年12月17日在小区内停放车辆被围墙砸坏损失。
另查明，2012年4月5日被告邢台金安物业有限公司与中央名城（财满园）小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，中央名城（财满园）小区业主委员会公章编号1305030006853合同约定期限为三年，自2012年4月5日起到2015年4月5日止，规定了双方权利义务，服务质量，物业管理服务费用，违约责任项目第二十八条规定双方任何一方无正当理由提前终止合同的应向对方支付本合同年应收物业管理费金额10%违约金，损失过大的还应给予赔偿；合同期满，达到业主满意的，原告有续定合同的优先权。该合同除第十七条、第十九条第12项不同、缺少第三十二条、第三十四条外，其余内容与原告同中央名城（财满园）小区业主委员会所签合同内容相同。2012年9月13日被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会将包括公章（中央名城财满园小区委员会1305030006853）及29份文件交接给财满街业主委员会。2013年4月2号被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会向邢台市桥东区西门里街道办事处申请，要求撤销财满街业主委员会，当日邢台市桥东区西门里街道办事处同意了申请。2013年4月3日邢台市桥东区西门里街道办事处向房管局物业科发函，以业主委员会7名人员辞职，超过半数，财满园业主委员会字2013年4月3日公告期解散，小区日常工作暂由社区管理。2013年5月26日，邢台市桥东区西关街社区居民委员会与邢台金安物业服务有限公司签订了《物业管理委托合同》，合同约定期限为两年，自2013年5月26日起到2015年5月26日止，规定了双方权利义务，服务质量，物业管理服务费用，违约责任项目第二十八条规定双方任何一方无正当理由提前终止合同的应向对方支付本合同年应收物业管理费金额10%违约金，损失过大的还应给予赔偿；合同期满，达到业主满意的，原告有续定合同的优先权。该合同除第十七条、第十九条第12项不同、缺少第三十二条、第三十四条外，其余内容与原告所签内容相同。与2012年4月5日合同相比增加了供用电协议。并于当日在小区通知。
被告邢台金安物业有限公司成立于2012年7月20日，经营范围物业服务。财满街业主委员会2012年8月11日之前称中央名城财满园小区业主委员会。
本院认为，业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。依照《物业管理条例》、《业主大会和业主委员指导规则》的规定，一个物业管理区域由一个服务企业实施物业管理，同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会；房地产主管部门和街道办事处负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督；业主委员会召开会议应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议；因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会在财满街业主委员会人数不足总数二分之一时，针对社区物业管理混乱情况下，在上级行政部门邢台市桥东区西门里街道办事处的指导监督下代理行使业主委员会的职责与被告邢台金安物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》，符合相关法律、法规的规定，二被告2013年5月26日签订的《物业管理委托合同》合法有效。2012年4月5日被告邢台金安物业服务有限公司与中央名城（财满园）小区业主委员会签订《物业管理委托合同》时没有取得营业执照，2012年7月20日取得了相关资质，双方签订的《物业管理委托合同》有效。原告2012年9月27日签订《物业服务临时委托协议》，该协议约定的是附条件解除合同，到本小区物业正式招标确认了新的物业管理公司时协议自动终止；原告未提交与业主签订的《物业服务协议》，且该协议应依赖于《物业服务临时委托协议》的期限，原告主张《物业服务临时委托协议》应继续履行到2014年12月31日止证据不足，本院不予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，是否选聘或选聘哪家物业服务企业系业主大会或业主委员的权利或职责，原告主张被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会没有资格签订《物业管理委托合同》依据不足，本院不予采信。原告于2013年5月26日离开小区，之前在小区进行的物业管理及服务，可以按《物业服务临时委托协议》进行交接及清算。参照《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告艾森物业服务有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取为50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审判员 赵双志
二〇一四年六月二十五日
书记员 谷贝贝