广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠金法三民初字第634号
原告（反诉被告）赵亮，男，汉族，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××641X。
委托代理人金会振，广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人高林，广东莱恩律师事务所律师。
被告（反诉原告）王彩燕，男，汉族，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××0079。
委托代理人王尔峰，国信信扬律师事务所律师。
原告赵亮诉被告王彩燕、被告王彩燕反诉原告赵亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月12日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月26日、2014年5月16日公开开庭进行了审理。原告赵亮委托代理人金会振、高林，被告王彩燕及其委托代理人王尔峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年8月28日，原告就租赁惠盛购物广场与被告签订了《承包合作书》。合同约定，承包期限从2011年3月12日至2017年7月11日止，承包费用为浮动价。2011年3月12日至2014年3月11日，承包费用36，800元／月；2014年3月12日至合同结束，承包费用40，480元／月。合同签订当日，原告交付被告押金十万元，并于同年12月10日支付被告涉案房屋设施损失费十万元。2010年10月17日，原告聘请专业的策划公司进行前期筹备工作即招商活动。同时，对租赁房屋进行了装修装饰，因部分设施自然损耗比较严重，进行了不间断的后期维修维护工作。2010年12月22日，原告注册个体字号“金湾区鑫达电脑城租赁部”正式进行招商活动。2011年上半年开始，陆续与12名租户（计18个铺位、外墙广告位）签订租赁合同。每月减除交付被告的租金后，基本收益在7000元以上。至2013年4月初，原、被告之间的合同义务基本都能够履行。不过，被告开始以各种理由意图解除承包合同关系，并于同月底将原告起诉至法院，以原告违约的理由要求解除《承包合作书》。该案经二审终审判决，驳回了被告要求解除合同的诉求，并在该案事实部分认定原告并无根本违约行为，双方应继续履行合同。2013年8月31日，在该案终审待判期间，被告以暴力手段将涉案房屋收回。在原告与其交涉并报警的情况下，被告仍拒绝退出。并于同日以《通知》的方式声明收回租赁给原告的涉案房屋。在原告并无根本违约的情况下，被告以实际收回租赁物的方式提前撕毁了双方之间的合约，实质上就是违约行为。事实上，原告已经失去对租赁物的控制权，双方之间的合同已经无法继续履行，被告的行为已经侵害了原告的合法权益。为此，原告起诉至法院，请求判决：1.解除原被告之间签订的《承包合作书》；2.被告赔偿招商费用、装修装饰工程款等款项209，405元；3.被告返还涉案房屋设施损失费用10万元；4.被告返还押金10万元；5.被告返还由其占有、使用的所有属于原告的个人财产，即办公室内包括保险柜一台、台式电脑二台、监控设备一套、办公桌椅、书柜沙发等物品；6.被告赔偿原告可得利益损失322，000元，按7000元／月收益计算（2013-8-31至2017-7-11按46个月）；7.本案诉讼费用由被告承担。
原告对其诉称向本院提交如下证据：1.《承包合作书》；2.银行转账记录；3.中国建设银行自动柜员机客户通知单；4.收款收据（押金）；5.收条；6.商场开业筹备事项合同书；7.装饰工程合同书及报价单、收据；8.LED显示屏制作合同及收据；9.送货单；10.个体工商户营业执照；11.鑫达电脑城租赁合同；12.报备声明；13.报警回执；14.《民事判决书》；15.照片；16.门（急）诊住院收费收据及病历内容；17.业务登记单、语音通话清单；18.工程结算单及收据；19.鑫达电脑城租赁合同、铺位租赁合同书、租赁协议书及收据；20.函件；21.询问笔录等。
被告辩称，一、原告没有正当事由不支付租金，已经属于根本违约。2010年8月28日原、被告双方签订《承包合作书》，由被告将商铺租赁给原告，到2014年3月11日前每月租金36，800元，但是原告七月份和八月份的租金没有按约定支付，根据双方签订的《承包合作书》第四条约定，承包费应于应付款当月15日付清，逾期超过15天仍未付清的，则被告有权单方解除合同，有权自行强制收回承包场所，并不退还押金。被告认为，原告是以自己不交租金的行为来根本违约的。二、原告自己违约所引起的所谓损失理应由原告自己承担。被告是起诉了原告要求解除合同，在合同未被生效文书解除情况下原告仍应继续履行合同，何况一审也作了继续履行法律文书的判决，原告应当按时间交租金，原告没有交7、8份租金所引起的法律后果理应由原告承担。三、原告违背了合同的诚实信用原则，则没有尊重合同的有效履行，肆意破坏合同。房屋所有人李延军在今年四月份来到商铺，通过原告了解到李延军租给被告与被告租给原告之间有租金差，所以李延军向被告表明已经知道他与原告的合同内容包括价格，要求被告涨租金，否则不再租给被告，被告就以原告违约向法院起诉要求解除合同。李延军也以被告租给原告的合同作为证据之一来起诉被告要求解除合同。原告还以证人身份参与了该案的庭审。被告可以合理怀疑原告与李延军是不是达成合意，如两个合同解除后则由李延军直接租给原告。被告认为，原告违背了合同的诚实信用原则，即没有尊重和维护合同的有效性，肆意破坏合同的行为，理应受到法律否定性评价，请法庭针对本案作出有指引性的判决，以引导良好的社会风气，营造积极的、正能量的法治环境。
被告王彩燕反诉称，2010年8月28日原、被告双方签订《承包合作书》，由王彩燕将商铺租赁给赵亮，到2014年3月11日前每月租金36，800元，但是赵亮七月份和八月份的租金没有按约定支付，在2013年7月31日，王彩燕发函给赵亮，要求赵亮交款，并且明确表示，如继续不交租金，下一步将依照合同的约定解除双方签订的《承包合作书》并不退还押金。但是直到8月31日，赵亮仍未支付，所以王彩燕在这天发出解除合同通知书，摘要如下“到目前你总共欠租金78400元，另根据本人实际情况，身患右肺癌，急切要租金治疗，无法给你继续拖延，所以特依双方的约定和《合同法》的相关规定通知你，解除双方签订的《承所合作书》并不退还押金，并保留要求滞纳金的权利。”EMS邮寄至赵亮家，通知到达后合同解除。被告多次要求原告支付租金，但原告以种种理由拒不付款，现在还恶意提起诉讼。为此，被告向人民法院提起诉讼，请求判令：1.原告向被告支付七月、八月两月房租78，400元及滞纳金（按每天10%的标准计算至实际履行完毕之日止）；2.原告押在被告处押金100，000元归被告所有；3.原告向被告支付八月电费6827.65元；4.原告承担本案反诉诉讼费。
被告对其辩称及反诉向本院提交如下证据：1.（2013）粤珠金湾第003276号公证书；2.解除合同通知书和EMS快递单；3.出院诊断证明书；4.供电发票和供电证明书；5.邮件查询结果。
原告辩称，一、被告故意混淆事实，2013年4月，被告以拖欠租金为由起诉原告，意图解除双方签订的承包合作书，该案经金湾区人民法院开庭审理，判决驳回了被告要求解除合作的请求，因原告不服一审判决，上诉到珠海中院。在该案二审待判期间，被告于2013年8月31日以暴力手段强行收回涉案的房屋。2013年10月31日，二审维持了原判，因此关于被告发函催款解除合同通知书的行为，没有事实和法律依据。到目前为止，原告依然是合法的承租人，房屋仅是被被告强行占用，致使原告不能行使承租权；二、被告错误地行使了自己的权利，被告在原告没有根本违约的情况下，意图解除双方的合同关系，这是一错。在原告仍是合法承租人的情况下，强行夺回涉案房屋，这是一种违约行为。被告行使了原告的权利，将涉案房屋改头换面对外出租并收取租金，是侵权行为。
经审理查明，2010年8月28日原告赵亮与被告王彩燕签订《承包合作书》，该合同约定：被告将其经营的惠盛购物广场发包给原告经营管理，承包期限从2011年3月12日起至2017年7月11日止；2011年3月12日至2014年3月11日期间的每月承包费为36，800元，2014年3月12日至2017年7月11日每月承包费为40，480元，2011年3月12日至2011年5月12日期间每一个月支付当月承包费，2011年6月12日至2017年7月11日则每二个月一次支付两个月的承包费；承包费应于支付月份当月15日前付清，如原告逾期支付，须支付每天10%的滞纳金，逾期超过15天仍未付清，被告有权单方解除承包合同，有权自行强制收回承包场所，并不退押金；双方必须认真遵守执行本协议各项条款，如原告有违约，被告有权收回原告的经营场所，并不退还押金，由此引起的一切经济损失及法律责任均由原告全部承担。
合同签订后，被告将惠盛购物广场交付给原告经营管理，原告向被告交纳押金10万元。原告通过银行转账或现金的方式将承包费交给被告。
2012年12月8日，被告以转账方式支付26，000元；2013年3月14日，转账支付38，000元；4月10日，以现金方式支付36，000元，原告开具《收款收据》；5月15日，转账支付38，000元；6月16日，转账支付36，800元。
2013年4月底，被告以原告违约为由将原告起诉至本院，要求解除《承包合作书》并要求原告支付拖欠租金4000元，本院于2013年6月19日做出（2013）珠金法三民初字第205号《民事判决书》，判决原告支付拖欠租金2000元并驳回被告要求解除合同的诉讼请求。原告对判决其支付拖欠租金2000元的判项不服上诉至珠海市中级人民法院。该案经二审终审，判决驳回了原告的诉讼请求。
庭审中，原告认可尚欠被告2013年7月、8月的承包费73，600元。原告确认被告已返还属于原告的个人财产，即办公室内包括保险柜一台、台式电脑二台、监控设备一套、办公桌椅、书柜、沙发等物品，并当庭撤回该项诉讼请求（第五项诉讼请求）。
另查明，被告在2013年7月31日要求原告交租，如继续不交，将解除合同并收回场地。王彩燕于2013年9月3日通过EMS快递单向赵亮送达了解除合同通知。
以上事实有当事人提交的证据以及当事人当庭陈述在卷佐证。
本院认为，原、被告双方签订的《承包合作书》是原、被告双方真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应根据合同的约定全面履行各自的义务。对于双方争议事项，本院根据审理查明的事实，评判如下：
一、关于原告未向被告交纳2013年7、8月两月租金是否构成根本违约的问题。根据合同约定，原告应于2013年7月15日前交付7、8月两月租金73，600元，或根据双方实际履行情况，原告应于2013年7月15日前交付7月份租金36，800元，于2013年8月15日前交付8月份租金36，800元。原告认为在（2013）珠金法三民初字第205号民事判决书未生效前，属双方违约事实及违约责任未明的情况，双方权利义务处于不确定状态，原告不应交纳租金。本院认为，双方签订的《承包合作书》在未被依法解除的情况下，仍合法有效，双方仍需按合同的约定全面履行各自的义务，原告仍有权继续对合同约定的商铺进行占有、使用，并仍有义务继续按约定及时足额缴纳租金。并且（2013）珠金法三民初字第205号民事判决书已驳回被告要求解除合同的诉讼请求，被告没有上诉，原告也没有对该项判决上诉，而是对支付承包费2000元的判项不服而提起上诉。上诉期间，双方签订的合同仍合法有效，双方的权利义务是确定的。而且，在诉讼期间（2013年7、8月），涉案商铺一直由原告占有、使用，因此，原告应当按时足额交纳2013年7、8月租金。被告于2013年7月31日向原告发函催交租金，原告仍拒不履行，至2013年8月30日仍未交纳租金，已构成根本违约。
二、关于原告与被告签订的《承包合作书》是否已解除的问题。根据合同约定，原告超过15天未付清租金，被告有权单方解除承包合同并强制收回承包场所及没收押金。因原告至2013年8月30日未交纳2013年7、8月租金，已构成根本违约，被告有权单方解除承包合同并强制收回原告承包场所及没收押金。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，被告于2013年8月31日单方收回出租的商铺，并通过口头及EMS快递单等方式向原告送达了解除合同通知。因此，自2013年8月31日原告收到解除合同通知时合同已解除。原告对被告解除合同有异议应及时请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告于2013年8月31日单方收回商铺，已通过实际行动向原告表明解除合同，并且双方为此进行多次沟通甚至发生冲突，对被告主张未收到解除合同通知的事实，本院不予采信。综上，原告请求解除原、被告之间签订的《承包合作书》已无必要。
三、关于原告的诉讼请求。因原告违约，被告已解除双方的合同，本案中原告亦主张解除原、被告之间签订的《承包合作书》，说明双方对于解除合同已无异议。原告并未提供证据证实其支出必要的合理的招商费用、装修装饰工程款等款项、涉案房屋设施损失费用及原告可得利益损失，应承担举证不能的法律后果。并且，原告违约在先，导致被告依约解除合同，根据合同约定“双方必须认真遵守执行本协议各项条款，如原告有违约，被告有权收回原告的经营场所，并不退还押金，由此引起的一切经济损失及法律责任均有原告承担全部责任”。因此，对原告主张被告赔偿招商费用及装修装饰工程款等款项209，405元、返还涉案房屋设施损失费用10万元、返还押金10万元、赔偿原告可得利益损失322，000元的诉讼请求，本院不予支持。
四、关于被告的反诉请求。因原告逾期未交纳2013年7、8月租金已构成根本违约，被告于2013年7月31日向原告发函催交租金，原告仍拒不履行，被告于8月31日强行收回出租的商铺，根据合同约定“原告逾期超过15天仍未付清租金，被告有权单方解除承包合同，有权自行强制收回承包场所，并不退押金”，被告主张因原告违约解除合同并没收押金10万元，本院予以支持。原告认可尚欠被告2013年7月、8月的承包费73，600元，对被告主张原告支付2013年7月、8月的承包费73，600元，本院予以支持，对被告主张原告支付超出承包费的4800元没有提供证据，本院不予支持。对于滞纳金，被告主张根据合同约定每天按未付租金的10%计算，该约定过分高于被告的损失，本院酌情予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。根据双方按月缴纳租金的履行情况，2013年7月份租金的滞纳金应从7月16日起计算，2013年8月份租金的滞纳金应从8月16日起计算。对于八月份电费6827.65元，因被告提供的证据不能证明是原告使用的电费，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告赵亮的诉讼请求；
二、原告赵亮在本判决生效之日起七日内向被告王彩燕支付租金人民币73，600元及滞纳金（滞纳金分段计算：以人民币36，800元为基数，自2013年7月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至同年8月15日止；以人民币73，600元为基数，自2013年8月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的履行期限之日止）；
三、原告赵亮交纳给被告王彩燕的押金人民币100，000元归被告王彩燕所有；
四、驳回被告王彩燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费25，833元，反诉费4482元，合计30，315元，由原告赵亮负担29，833元，被告王彩燕负担482元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 袁朔霖
代理审判员 于金果
人民陪审员 曹晓丽
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 钟得科
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