天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0113民初1524号
原告：天津圣豫生产力促进有限公司，住所地天津市北辰科技园区（天津地天泰实业发展有限公司院内）。
法定代表人：顾鸿江，总经理。
委托诉讼代理人：方嘉敏，女,天津圣豫生产力促进有限公司置业部负责人。
委托诉讼代理人：崔树利，天津世杰律师事务所律师。
被告：天津宝唐人生物科技有限公司，住所地天津市北辰区科技园区淮河道地天泰工业园F座。
法定代表人：陈晓华，总经理。
委托诉讼代理人：王贺，天津宸寰律师事务所律师。
原告天津圣豫生产力促进有限公司（以下简称圣豫生产力公司）与被告天津宝唐人生物科技有限公司（以下简称宝唐人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圣豫生产力公司的委托诉讼代理人方嘉敏、崔树利，被告宝唐人公司的委托诉讼代理人王贺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告圣豫生产力公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年6月24日签订的《厂房租赁合同书》；2.判令被告给付拖欠的房屋租金440994元，其中2016年12月14日前欠付租金36120元、2016年12月15日至2016年12月31日欠付租金32634元，2017年1月至6月的房屋租金372240元；给付2016年10月至2017年3月水电费153735.32元；给付2016年至2017年度供热热损费28247.2元，并按照合同约定给付违约金74448元；以上共计697424.52元。3.本案案件受理费5387元、保全费4007元，由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第2项中的水电费变更为：要求被告支付2016年10月至2017年4月20日期间的水费和电费共计180601.08元；将欠付租金期间明确为2016年11月29日至2017年6月30日。事实和理由：原、被告于2014年6月24日签订《厂房租赁合同书》，被告租赁原告所有的、坐落于北辰区淮河道北辰科技园内F座部分厂房，建筑面积2452平方米，年租金为744480元。原告依约履行了交付标的物义务，被告在租赁期间欠交房租，原告上门催要并致函被告，被告推诿并仍拖欠房屋租金、水电费、取暖费不予给付，请求判如所请。
被告宝唐人公司辩称，被告承认与原告签订厂房租赁合同书以及欠付原告房屋租金、水电费和热损费的事实；被告同意与原告解除厂房租赁合同；不支付原告违约金、案件受理费和保全费。第二次庭审中，被告变更全部答辩意见，不同意解除租赁合同，要求继续履行合同；不同意原告第2项诉讼请求；不同意直接向原告直接支付水电费，认为原告有断电行为；只同意支付到2016年12月12日以前的租金；认为合同未约定违约金事项，不同意支付违约金。
本院经审理认定事实如下：
原、被告系房屋租赁合同关系。2014年6月24日，案外人天津地天泰实业发展有限公司（以下简称地天泰实业公司）（甲方）与被告宝唐人公司（乙方）签订合同编号为2014-06-24的《厂房租赁合同书》。该合同中第一条、租赁场地，约定宝唐人公司承租地天泰公司位于天津市北辰区淮河道北辰科技园内、天津地天泰工业园F座部分厂房，租赁部分物业面积2452平方米。第二条、租赁期限及租金，约定租赁期限自2014年12月15日起至2017年12月14日止，共计三年；租金标准为744480元/年；实行一年支付制，支付方式为上打租，合同签订之日起7日内（或被告入驻前）付清一年的租金，被告每延期一日付款加收日租金的10%作为违约金；被告须在签订本合同当日支付甲方定金74448元，该定金作为被告向甲方交纳的押金（如若被告违约押金不予退还），正式合同履行结束后甲方须退还押金给被告，押金为无息退还。第三条、租赁现场，约定甲方提供场地，并于2014年11月5日前将厂房交付被告使用，被告自行整理装修保证正常的使用；被告对房屋装修的添附在租赁合同终止时无偿留给甲方。第五条、被告权利义务，约定被告应按期支付租金及各项费用并承担因经营产生的各项税费；被告应按时交纳租赁期间的水、电、暖气、通讯等费用，收费价格依照国家电力和水力部门收费标准执行，如遇价格变动，则随之对收费价格进行调整；本合同终止或者解除时，被告须于本合同解除或终止之日起30日内，将被告的机器、设备拆除并撤出该厂房。第六条、合同的解除，约定被告有下列情形之一的，甲方有权解除合同，被告应按照年租金的10%的标准支付违约金：6、逾期7日未支付租金并无向甲方说明的。第十二条、其他约定事项，场地在租赁期限内所有权发生变动的，不影响本合同的效力。同日，地天泰实业公司与被告签订《安全协议》。2014年11月1日,案外人地天泰实业公司向“唐人宝”出具收款74448元押金的收款收据。经查，此款系2014年7月2日，由天津唐人宝生物科技有限公司(系被告股东之一)的员工梁蕊通过其账户向原告法定代表人顾鸿江的银行账户转入。
庭审中，被告又提交一份由案外人地天泰实业公司（甲方）与被告（乙方）共同加盖公章，并于2014年11月4日在天津市北辰区房地产管理局备案的《天津市房屋租赁合同》。该合同中承租人（乙方）为被告宝唐人公司，其法定代表人注明“刘通强”，地址为北辰科技园区。房屋情况约定为：甲方将坐落于北辰区科技园房屋出租给被告，房屋面积2452平方米，单位产、钢混结构、平房、非居住用途、被告承租房屋用于工业；租赁期限自2014年12月15日起至2017年12月14日止；双方按套计算租金，每套月租金为62040元；被告按年支付租金，付款时间为起租日起一周内。备案租赁合同中无合同签订日期。另查，宝唐人公司于2014年8月6日取得营业执照，法定代表人现登记为陈晓华。
2015年12月10日，原告圣豫生产力公司与案外人地天泰实业公司通过书面《补充协议》通知被告，内容为“由于我公司产权变更，原天津地天泰实业发展有限公司产权自2016年1月1日变更为天津圣豫生产力促进有限公司，开票人也将变更为天津圣豫生产力促进有限公司”，被告宝唐人公司在该《补充协议》上加盖其公章。另查，原告圣豫公司于2015年11月10日取得涉案厂房的房地产权证书，原告系该厂房的权利人。
2015年12月23日，案外人地天泰实业公司曾向被告发出催款函，注明按照“合同编号为2014-06-24”的厂房租赁合同，向被告催要2015年至2016年期间欠付的租金共计1016720元。被告法定代表人陈晓华于同年12月24日在该份催款函上签字。同年12月31日，被告向地天泰实业公司书面回函，请求分期支付欠付租金。2017年2月18日，地天泰实业公司与原告联名向被告邮寄送达房屋租金及水电费催缴通知书，顺风快递查询结果为“已签收”，通知书中注明“如逾期缴纳相关费用，将依编号为2014-06-24的合同解除与被告签订的《厂房租赁合同书》。”
被告分别于2015年1月6日、7月31日、2016年1月4日向案外人地天泰实业公司支付房租372240元、10万元、272240元；被告于2016年5月11日、5月27日、10月21日、10月28日、12月23日向原告给付房租186120元、186120元、86120元、10万元、15万元。原、被告均认可被告已付租金所对应的租赁期间为2014年12月15日至2016年11月28日，被告欠付原告租金的起始时间为2016年11月29日。原告提交了被告于2016年11月24日签订的《天津市非民用供热结算协议书》，注明被告供热面积为3530.9平方米、供热价格为40元/平方米、冬季供热期为每年11月15日至次年3月15日，供热费20%热损，共计28247.2元。
对于有证据证实且当事人没有争议的事实，本院予以确认。关于当事人有争议的事实，本院根据双方证据和质证意见作出如下认定：
关于被告提出应以地天泰实业公司与被告于2014年11月4日在北辰房管局备案的《天津市房屋租赁合同》为实际履行的有效合同一节。本院认为，原、被告均认可地天泰实业公司与被告于2014年6月24日签订过合同编号为2014-06-24的《厂房租赁合同书》，被告方已于2014年7月2日向地天泰实业公司支付了押金74448元。虽然被告于2014年8月6日登记设立，但租赁厂房、支付押金均系被告先前为公司成立所进行的民事行为，故被告应对其上述行为承担相应民事责任。合同编号为2014-06-24的《厂房租赁合同书》对合同双方均具有法律约束力。被告提出应以2014年11月4日的备案租赁合同作为履行依据，但备案合同中约定了厂房地点、面积、租金及支付时限外并未另行约定其他具体事项，其主要内容并未对原租赁合同构成实质性变更；除备案时间外，合同中并未写明实际签订日期；另，备案合同中被告法定代表人注明“刘通强”，与被告登记注册的法定代表人陈晓华并不一致。而在租赁合同履行过程中，2015年12月23日的催款函已注明催款依据为“合同编号为：2014-06-24”，该函件上有被告法定代表人陈晓华签字，故以上证据均能证实双方实际履行的租赁合同应为2014年6月24日签订的《厂房租赁合同书》。故原、被告于2014年6月24日签订的、合同编号为2014-06-24的《厂房租赁合同书》应作为有效合同和实际履行依据。
关于原告主张被告支付水电费用一节，庭审中，原、被告共同对欠付的水电费数额进行了核实，但被告认为水费交款凭据的客户信息为：天津地天泰钢铁集成有限公司，电费明细的户名为：地天泰实业发展有限公司，原告对以上事实无异议。因租赁厂房的水电票据显示直接供应方并非原告，故被告不同意直接给付原告水电费，对此事实本院依法予以确认。
上述事实，有当事人陈述、《厂房租赁合同书》、《天津市房屋租赁合同》、补充协议、催款函、回函、房屋租赁合同、《供热结算协议书》、银行转账凭证、往来收据、宝唐人公司章程等证据所证实。
本院认为，原、被告系房屋租赁合同关系。地天泰实业公司与被告于2014年6月24日签订《厂房租赁合同书》，虽然被告于2014年8月6日登记设立，但租赁厂房、支付押金均系被告为公司设立所做行为，故《厂房租赁合同书》对被告具有法律效力。该合同成立并生效，对双方具有法律约束力。双方又于同年11月4日在天津市北辰区房地产管理局对房屋租赁合同进行备案，该备案合同并未对原合同主要条款进行变更，且实际履行中系以原合同为履行依据。本院认为，2014年6月24日签订的《厂房租赁合同书》应为有效合同和实际履行依据，备案合同也系有效合同，但不影响原租赁合同的效力。根据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。合同履行中，原告取得了涉案厂房的房地产权证书，原告依法取得了涉案《厂房租赁合同书》和《天津市房屋租赁合同》出租人的权利义务，故原、被告均应按照2014年6月24日的《厂房租赁合同书》的约定履行各自义务。
本案的争议焦点为：一、原、被告之间的《厂房租赁合同书》是否应当予以解除；二、被告是否应当支付原告租金、水电费、供热热损费及违约金；三、被告欠付的租金等费用及违约金的数额。
关于争议焦点一、原、被告之间的《厂房租赁合同书》是否应予以解除一节。根据相关法律规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。该合同中双方对合同解除条件约定“逾期七日未支付租金并无向甲方说明的”甲方有权解除合同。被告补缴了截止到2016年11月28日租期的厂房租金后，再未向原告缴纳过租金，原告于2017年2月18日向被告住所地邮寄催缴租金通知书，被告表示未收到。但合同约定的解除条件已经成就，原告有权通知被告解除合同。庭审中，被告以经营困难为由，表示现仍不能缴纳剩余租金，该合同现已不具备继续履行条件。故原告提出解除《厂房租赁合同书》的请求，有事实和法律依据，对此本院依法予以支持。虽然原告对备案时间为2015年11月4日的房屋租赁合同效力不认可，但经释明，原告主张该份2015年11月4日所签的用于备案的《天津市房屋租赁合同》随《厂房租赁合同书》一并予以解除，对此本院依法予以支持。根据相关法律规定，租赁合同解除后，租赁期间尚未届满的，合同终止履行，承租人应返还租赁房屋。《厂房租赁合同书》中亦约定“本合同终止或者解除时，被告须于本合同解除或终止之日起30日内，将被告的机器、设备拆除并撤出该厂房”。因原告起诉时未在本案中提出租赁物返还的诉讼请求，但合同解除后果必然涉及租赁物返还事宜，故本院据此对原、被告进行当庭释明，后原告增加请求被告在合同解除之日起30日内搬出厂房、返还租赁物的主张，被告亦主张给予30日搬出时间，故被告应于本案租赁合同解除之日起30日内向原告腾退所承租的位于天津市北辰区淮河道北辰科技园内、天津地天泰工业园F座、面积2452平方米厂房。
关于争议焦点二、被告是否应当支付原告租金、水电费、供热热损费及违约金一节。根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告依约将厂房出租给被告使用，被告应履行按时支付原告租金的义务。关于被告称系原告于2016年12月12日起断电导致被告无法生产，故不同意支付12月12日以后的租金的抗辩，被告证人刘东波的证言表明2016年11月份被告已处于生产报停状态，原告对此抗辩亦不认可，而被告现仍在承租厂房内，故被告此项抗辩证据不足，本院不予采信。因双方均认可厂房租金自2016年11月29日起欠付，而原告庭审中明确要求被告支付租金至2017年6月30日，故对原告主张的此段期间的厂房租金，于法有据，本院依法予以支持。关于水电费一节，因被告认为与原告无直接合同关系，故不同意直接给付原告的抗辩，有事实依据且原告对此未表异议，本院予以采信，对原告主张的水电费用依法予以驳回。对于原告主张的供热热损费一节，原告有证据证实且被告认可，本院依法确认，故被告应向原告支付2016年11月15日至2017年3月15日的供热热损费28247.2元。关于原告主张被告支付违约金一节，2014年6月24日的《厂房租赁合同书》中明确约定了违约金，即“宝唐人公司每延期一日付款加收日租金10%作为违约金”，而被告自原告取得本案出租厂房所有权以来未能按时足额支付租金已经构成违约，故原告主张违约金于法有据，本院依法支持。违约金应从2016年11月29日，即被告实际欠付违约金之日起计算。本院认为，基于公平原则，因原告主张欠付租金至2017年6月30日止，违约金应一并计算至2017年6月30日为宜。
关于争议焦点三、被告欠付的租金、供热热损费及违约金数额一节。关于欠付租金数额，自2014年12月15日起至2016年12月23日期间，原告共计支付截止至2016年11月28日租赁期间的房屋租金总额1452840元。故被告应向原告支付自2016年11月29日起至2017年6月30日止的厂房租金436489.64元，即744480元/年÷365天×214天。被告应向原告支付2016年11月15日至2017年3月15日的供热热损费28247.2元。关于违约金数额，2014年6月24日签订的《厂房租赁合同书》明确约定“宝唐人公司每延期一日付款加收日租金10%作为违约金”，经询，原、被告均认可违约金系按照日租金2039.67元×10%，即203.96元作为日固定违约金，自2016年11月29日起计算，对此本院予以确认。故被告应支付原告自2016年11月29日起至2017年6月30日止的违约金203.96元/天×214天=43647.44元。而原告主张被告支付违约金74448元系按照全年租金为基数计算，明显高于原告实际损失，本院依法予以调整。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第一款第（四）项、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除天津圣豫生产力促进有限公司与天津宝唐人生物科技有限公司之间确立租赁合同关系的《厂房租赁合同书》和《天津市房屋租赁合同》；被告天津宝唐人生物科技有限公司应在合同解除之日起三十日内向原告天津圣豫生产力促进有限公司腾退《厂房租赁合同书》和《天津市房屋租赁合同》中记载的、位于天津市北辰区淮河道北辰科技园内天津地天泰工业园F座部分、面积2452平方米承租厂房；
二、被告天津宝唐人生物科技有限公司自本判决生效之日起五日内给付原告天津圣豫生产力促进有限公司2016年11月29日起至2017年6月30日的厂房租金436489.64元；
三、被告天津宝唐人生物科技有限公司自本判决生效之日起五日内给付原告天津圣豫生产力促进有限公司2016年11月15日至2017年3月15日期间的供热热损费28247.2元；
四、被告天津宝唐人生物科技有限公司自本判决生效之日起五日内给付原告天津圣豫生产力促进有限公司违约金43647.44元；
五、驳回原告天津圣豫生产力促进有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5387元，由原告天津圣豫生产力促进有限公司负担1461元，由被告天津宝唐人生物科技有限公司负担3926元；保全费4007元，由原告天津圣豫生产力促进有限公司负担1087元，由被告天津宝唐人生物科技有限公司负担2920元。（此款被告于本判决书生效后五日内交至本院）
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 刘 婧
二〇一七年六月七日
书记员 裴忠静
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条第一款第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第2当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。