浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终281号
上诉人（原审原告）：朱志秀。
委托代理人：任海波、朱炳锋，浙江时融律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会。
负责人：孙建刚。
委托代理人：洪进。
上诉人朱志秀因与被上诉人萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会（以下简称金家埭居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧民初字第5738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：1992年10月21日，原萧山市计划委员会出具《关于曙光机械厂扩建等项目的批复》：各建设单位必须按本文批准的建设内容、规模和投资总额进行建设，不得擅自改变和扩大。2000年11月6日，原萧山市计划委员会出具《关于萧山市南门汽车配件制造有限公司等单位补办项目的批复》：同意萧山市南门汽车配件制造有限公司等21家企业补办项目建设手续。
2007年5月8日，朱志秀、金家埭居委会签订《房屋租赁合同》一份，约定由朱志秀向金家埭居委会承租位于崇化路边原曙光机械厂的金家埭村综合楼，以五年进行一次性出租，90元／平方米／年，总面积约5500平方米，具体按使用总面积结算；租赁期限自2008年12月31日起至2013年12月31日止等内容。同日，双方还签订了一份《配套用地协议书》，约定将该大楼周边区块有偿租赁给朱志秀管理、使用及投资建设等内容。
2008年4月15日，朱志秀、金家埭居委会签订了另一份《房屋租赁合同》，约定将金家埭综合楼南、原晨阳印刷厂及周边空地，一次性出租给朱志秀使用，每年租金7万元；租赁期限自2008年7月1日起至2013年12月31日止（因出租方房屋改造尚未完工，按实际完工使用算起）。合同签订生效后，先付35000元，正式开始交付使用，再付35000元，以后每年提前一个月支付，原厂房不得任意改造，如需改造必须经金家埭居委会同意方可等内容。朱志秀已支付2008年4月15日签订的房屋租赁合同项下的房屋租金35000元。其余房屋租金未付。
2008年5月23日，朱志秀（甲方）将金家埭社区综合楼一楼及原晨阳印刷厂（建筑面积约1300平方米）转租给赵亮（乙方），作超市用途，出租房屋的单位租金按建筑面积每平方米每年320元，年租金总额约416000元，具体按照实际平方米计算。房屋租金每年一付，以后每年在房租到期前一个月内支付。双方签订合同时乙方须预交房屋租金100000元；保证金50000元，合计150000元，甲方交付出租房屋时，乙方应向甲方支付剩余租金。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。经双方达成一致协议后，乙方可将出租房屋全部或部分转租于他人，未经协商，乙方不得擅自将出租房屋全部或部分转租于他人，否则视为违约。2008年5月23日，朱志秀及赵亮在房屋租赁合同上签名，金家埭居委会在公证方盖章。
2010年1月28日，朱志秀、金家埭居委会签订的《有关一楼超市转租有关事项说明》：1.经济结算2009.8.17—2009.9.30共计时间一个月半，按朱志秀与一楼超市签订的协议价结算为一个半月57106元。2009.10.1—2010.1.31计时间为4个月，按每平方200元计算，合计金额为95333元，两项合计152439元，一并交入村（其中57106元是朱志秀的收入，由村暂收），而朱志秀原收押金50000元，可抵作现金由村代管。2.一楼超市转让的应续合同，由村与承租户签订。3.后续事宜与朱志秀和村抓紧协商，进行扫尾工作的进行，如协商出入较大影响而不能达成协议，与后续超市不直接产生纠纷，一切由村予以承担解决，以前漏水出事宜不再处理，已一并解决。本协议（说明）对第一点认可，朱志秀签名。
另查明，金家埭居委会于2009年2月5日向原审法院起诉朱志秀，请求判令：1.朱志秀支付金家埭居委会房屋租金2780550元；2.解除金家埭居委会、朱志秀签订的房屋租赁合同。庭审中，将诉讼请求变更为：1.解除金家埭居委会、朱志秀签订的《房屋租赁合同》；2.朱志秀支付金家埭居委会租金284000元（自2009年1月1日起计算至2009年7月13日止）；3.朱志秀支付金家埭居委会违约金284000元；4.朱志秀赔偿金家埭居委会迟延支付租金的银行利息损失139057元。原审法院于同年8月10日作出（2009）杭萧民初字第1481号民事判决：一、解除金家埭居委会与朱志秀于2007年5月8日签订的《房屋租赁合同》；二、朱志秀于判决生效之日起十日内支付金家埭居委会自2009年1月1日起至2009年7月13日止的租金284000元；三、朱志秀于判决生效之日起十日内支付金家埭居委会租金利息127800元；四、驳回金家埭居委会的其他诉讼请求。后朱志秀不服该判决，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，该院经审理，作出（2009）浙杭民终字第1904号民事判决，其中认为朱志秀与金家埭居委会就金家埭社区综合大楼签订的房屋租赁合同因萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会无证据证明已取得建设工程规划许可证而无效。判决：一、撤销（2009）杭萧民初字第1481号民事判决；二、驳回金家埭居委会的诉讼请求。
金家埭居委会于2012年7月10日向原审法院起诉朱志秀，请求判令：一、朱志秀腾退占有金家埭居委会位于崇化路188号综合楼大楼的房屋；二、朱志秀支付金家埭居委会从2008年12月31日起至判决履行腾退房屋期届满之日止的房屋占有使用费，从2008年12月31日计算至2012年7月30日止1098623元。第一次庭审前，金家埭居委会变更了诉讼请求，要求判令：一、朱志秀腾退占有金家埭居委会位于崇化路188号综合楼大楼的房屋。二、朱志秀支付金家埭居委会从2008年12月31日起至判决履行腾退房屋期届满之日止的房屋占有使用费，现暂从2008年12月31日计算至2012年7月30日止1808968元。第三次庭审前，金家埭居委会再次变更诉讼请求，要求判令：一、朱志秀腾退占有金家埭居委会位于崇化路188号综合大楼的房屋。二、朱志秀支付金家埭居委会从2008年12月31日起至判决履行腾退房屋期届满之日止的房屋占有使用费（现暂从2008年12月31日计算到2013年12月30日止）3475312元，扣除已付180000元，尚应支付3295312元。朱志秀提起反诉，要求判令：一、金家埭居委会支付朱志秀大楼甩项工程费用（含防火门、各类安装等）160000元，大楼室外配套工程费用145460元；二、金家埭居委会支付朱志秀装饰装修损失共计1164300元，最终以司法鉴定结论为准。（已经形成附和装饰装修费用：棋牌室装饰装修费用1083000元、大楼大厅装修28000元；石狮子一对18000元；超市围墙11300元；大楼卷帘门20000元；大楼室内花坛4000元。）三、金家埭居委会返还朱志秀代管的一楼超市租金102439元。四、金家埭居委会返还朱志秀垫付费用100000元。五、金家埭居委会支付朱志秀垫付的大楼修补费用10000元。第三次庭审前，朱志秀变更了反诉请求，要求判令：一、金家埭居委会支付朱志秀甩项工程费用32001元、大楼室外配套工程费用145460元。二、金家埭居委会支付朱志秀装饰装修损失1281294元（其中棋牌室装饰装修费用978569元、大楼卷帘门及防火门37989元、一楼大厅装修及一层围墙及顶楼钢质门29236元、石狮子一对11500元、大楼楼顶花坛4000元、综合楼钢结构房屋220000元）。三、金家埭居委会返还朱志秀代管的一楼超市租金102439元。四、金家埭居委会返还朱志秀垫付费用100000元。五、金家埭居委会支付朱志秀垫付的大楼修补费用10000元。庭审中朱志秀陈述，虽然双方均申请鉴定评估，但所有鉴定费实际均由朱志秀支出，金家埭居委会未支出租金评估费，为此增加反诉请求，要求：六、金家埭居委会支付朱志秀鉴定费共计21000元。原审法院于2014年4月8日作出（2012）杭萧民初字第4150号民事判决书，其中判决认为金家埭居委会在本诉中将一楼、四楼部分房屋占有使用费剔除，未向朱志秀主张，其认为一楼、四楼已由其另行出租案外人，此部分租金不再向朱志秀主张。经释明，金家埭居委会仍不主张一楼、四楼部分的房屋占有使用费，故原审法院对未主张的房屋占有使用费不作处理。判决：一、朱志秀将金家埭村综合楼在判决生效后十日内腾退并交付给金家埭居委会；二、朱志秀在判决生效后十日内支付金家埭居委会自2008年12月31日起至2013年12月30日止的房屋占有使用费1748550元，此后至实际腾退之日止的占有使用费按每平方米每年90元、面积3705平方米（第二、三、五层）计算；三、金家埭居委会在判决生效后十日内支付朱志秀甩项工程费用32001元，大楼室外配套工程费用145460元，一层大厅、顶楼钢质门及一层围墙29236元，综合楼卷帘门及防火门费用37989元，大楼楼顶花坛费用4000元，综合楼钢结构房屋费用220000元，合计468686元；四、金家埭居委会在判决生后十日内返还朱志秀代管超市租金102439元；五、金家埭居委会在判决生效后十日内赔偿朱志秀五楼棋牌室装饰装修损失758977元，五楼棋牌室装饰装修物（不含动产）归金家埭居委会所有；六、石狮子一对及综合楼五楼棋牌室内动产（清单附后）归朱志秀所有，上述物品朱志秀在判决生效后十日内自行拆除或搬离；七、金家埭居委会在判决生效后十日内支付朱志秀鉴定费评估1850元。八、驳回金家埭居委会其余诉讼请求；九、驳回朱志秀其余反诉诉讼请求。
2014年10月16日，浙江省杭州市中级人民法院作出的（2014）浙杭民终字第1796号民事判决书第19页载明二审中朱志秀提交的证据2“有关一楼超市转租事项说明，拟证明收回一楼超市时，金家埭社区居委员有书面告知朱志秀。”本案中，朱志秀诉至原审法院，请求：1.金家埭居委会因违约给朱志秀造成的损失共计1028666元（2010年2月1日-2010年12月31日，320元／平方米／年×1100平方米×11／12＝322666元，2011年1月1日-2013年12月31日，320元／平方米／年×1100平方米×3＝1056000元，共计损失1378666元，已支付租金35000元，尚未支付35万元，扣除租金后的损失为1028666元）；2.诉讼费由金家埭居委会承担。
原审法院认为：朱志秀与金家埭居委会于2008年4月15日签订的《房屋租赁合同》项下案涉房屋因金家埭居委会未取得建设工程规划许可证所建，该房屋租赁合同自始无效。朱志秀实际支付金家埭居委会房屋租金仅为35000元，其余租金一直未付。2010年1月28日，双方签订的《有关一楼超市转租有关事项说明》中就一楼超市转让的应续合同由村与承租户签订等约定，应视为金家埭居委会在2010年1月28日已行使要求朱志秀返还一楼超市房屋的权利，并结合该案涉租赁房屋金家埭居委会实际已租赁案外人多年，朱志秀均系明知，且一直未持有异议的事实，原审法院认为案涉租赁房屋已由朱志秀返还金家埭居委会。现朱志秀认为金家埭居委会违约，要求金家埭居委会赔偿损失1028666元的诉请，并无事实依据，不予支持。朱志秀并未就案涉租赁房屋的损失提出过诉讼，不属于重复诉讼。金家埭居委会认为本案属一事再理的主张，不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，原审法院于2015年12月14日判决：驳回朱志秀的诉讼请求。案件受理费14058元，由朱志秀负担。
宣判后，朱志秀不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，回避本案的争议焦点。双方共签订了两份《房屋租赁合同》，一份为2007年5月8日签订的合同，已被认定无效。另一份为2008年4月15日签订的合同，该合同有效。两份租赁合同并不是重复的合同，租赁标的不同。朱志秀转租的案涉大楼一楼超市其中1100平方面积系在朱志秀与金家埭居委会于2008年4月15日签订的有效合同范围内，并非包括在2007年5月8日签订的无效合同内。案涉全部租赁地块内，原有曙光机械厂的两幢老厂房。后金家埭居委会计划将其中一幢拆除，新建案涉综合大楼。朱志秀为其全盘规划并提供人力物力，因朱志秀无建筑资质，于是联系申盛建筑承建主体工程，朱志秀施工了部分甩项工程，并搭建了钢棚，用于连接新建大楼一楼及另一幢老厂房，该部分事实在（2012）杭萧民初字第4150号案件中已说明。因朱志秀在承建案涉工程及规划方面做出了贡献，金家埭居委会才与朱志秀于2007年5月8日签订了房屋租赁合同，租期从2008年12月31日开始。案涉综合大楼一楼因有大厅及其他不可利用面积，导致实际使用面积仅为300平方左右。为了利用最大化，金家埭居委会与朱志秀沟通后，要求朱志秀搭建钢棚将未拆除的老厂房与新大楼一楼连通。故双方于2008年4月15日签订第二份租赁合同，将老厂房及中间连通空地一并租赁给朱志秀。新大楼一楼实际可使用的面积、钢棚搭建的面积及老厂房的面积共同组成了一楼超市的面积。双方于2008年4月15日签订的房屋租赁合同有效，金家埭居委会不能随时收回，在未征得朱志秀的同意下擅自转租给他人的行为已构成违约。且金家埭居委会明知朱志秀与他人签订了房屋租赁合同及相应的租金，应赔偿朱志秀实际产生的损失。原审法院认定2008年4月15日签订的房屋租赁合同项下的案涉房屋因未取得建设工程规划许可证所建，系无效合同。事实上，双方于2007年5月8日签订的房屋租赁合同无效。而双方于2008年4月15日签订的房屋租赁合同标的为空地及老厂房，有审批手续，应为有效合同。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判金家埭居委会赔偿朱志秀租金损失1028666元；2.一、二审诉讼费用由金家埭居委会承担。
针对朱志秀的上诉，金家埭居委会答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，朱志秀、金家埭居委会未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：首先，朱志秀与金家埭居委会于2010年1月28日签订《有关一楼超市转租有关事项说明》，该说明中对款项结算及一楼超市转让的应续合同由村与承租户签订等事宜均作出了相应约定。在此期间，朱志秀并未在合理期限内对金家埭居委会另行出租的行为提出异议。综合本案有效证据，原审法院认定涉案租赁房屋已由朱志秀返还金家埭居委会，且朱志秀亦知晓金家埭居委会另行出租的事实，并无不当。其次，朱志秀迄今仅支付双方于2008年4月15日签订的《房屋租赁合同》项下房屋首期租金35000元。在金家埭居委会将涉案租赁房屋另行出租后，朱志秀并未实际支付相应期间的租金，故其主张的租金损失亦未实际发生。综上，朱志秀的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14058元，由朱志秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年三月四日
书 记 员 王 颖