厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第1004号
原告付传洪，男，1976年11月29日出生，汉族。
委托代理人林建章、张燕瑜，福建乐丰律师事务所律师。
被告卓强，男，1965年8月8日出生，汉族。
被告满莹，女，1963年10月3日出生，汉族。
委托代理人卓强，自然情况同上。
第三人贾鸿雁，女，1974年9月18日出生，汉族。
第三人招商银行股份有限公司厦门分行，（宏泰中心）。
负责人姚润喜，行长。
委托代理人姜博鸿，职员。
原告付传洪与被告卓强、满莹、第三人贾鸿雁、招商银行股份有限公司厦门分行（以下简称招行厦门分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。原告付传洪的委托代理人林建章、张燕瑜，被告卓强（同时为被告满莹的委托代理人），第三人贾鸿雁，第三人招行厦门分行的委托代理人姜博鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告付传洪诉称，原告经案外人林振钟介绍，与二被告达成了关于厦门市海沧区沧虹东里7号1303室房产（以下简称讼争房产）的交易协议。2013年12月5日，原告与二被告的委托代理人付仿平就讼争房产签订一份《房地产转让协议》，约定讼争房产成交总价款为2080000元，原告应于协议签订当日支付首期购房款1140000元（含定金100000元），余款用以解押。协议签订后，原告依约付清全部首期购房款1140000元，被告也将讼争房产交付给原告。之后，原告与二被告签订了在厦门市国土资源与房产管理局（以下简称厦门市土房局）信息系统备案的《存量房买卖合同》。然而，虽经原告多次催促，二被告仍未协助原告办理讼争房产的过户手续。讼争房产先前曾卖与第三人贾鸿雁，但贾鸿雁自述其在购买房产时不具备厦门市购房主体资格，该居间协议因为违反厦门市有关规定，处于效力待定状态。即使双方交易属实，贾鸿雁只对讼争房产享有债权请求权，请求权没有优先于原告。原告基于二被告持有产权证、讼争房产没有交付这两点事实，才信赖卓强并与其签订协议，原告认为贾鸿雁的消极履行行为，直接放任二被告一房两卖的行为，侵犯原告作为善意买受人的合法权利，因此第三人贾鸿雁主张不应当得到支持。故原告诉至法院，要求判令二被告继续履行讼争房产的《房地产转让协议》，并协助原告办理该房产的权属转移登记手续。
被告卓强、满莹辩称，林振钟支付二被告100000元定金。二被告是和林振钟签订委托协议书，原告的购房协议是林振钟和原告签订，没有经过二被告的同意，签订该购房协议的时候二被告也不在现场，所以对签协议不清楚，原告的房屋买卖不能成立。二被告认为讼争房产应直接过户给第三人贾鸿雁。
第三人贾鸿雁述称，2011年11月25日，被告卓强、满莹办理公证委托，委托案外人郑春霞出售讼争房产。2012年11月9日，郑春霞将讼争房产卖给第三人贾鸿雁，也办理了公证委托。贾鸿雁也支付了除房屋按揭款外的全部购房款。讼争房产自2012年12月起的按揭贷款也是由贾鸿雁按期偿还的。郑春霞已经向贾鸿雁交付了《招商银行个人购房借款及担保合同》、偿还房贷的招商银行卡、购房发票、招商银行抵押物代管收据。贾鸿雁也到厦门市土房局缴交了讼争房产的房产契税和工本费，办理了讼争房产的房屋权证。讼争房产的房屋权证可能已经被借出去了。贾鸿雁请求将讼争房产过户到贾鸿雁名下。
第三人招行厦门分行辩称，一、招行厦门分行对讼争房产享有抵押权。2009年11月19日，二被告与招行厦门分行签订了一份《个人购房借款及担保合同》，二被告向招行厦门分行借款1010000元，用于购买讼争房产，并以讼争房产为该笔借款提供抵押担保。2009年12月7日，二被告与招行厦门分行在厦门市房地产交易权籍登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记，该抵押权合法有效。截止2014年4月15日，二被告尚欠招行厦门分行贷款余额本息合计901169.86元。二、未经招行厦门分行同意，原、被告之间不得转移、转让讼争房产。根据《个人购房借款及担保合同》的约定：抵押期间，未经贷款人书面同意，抵押人不得出售、交换、赠予、转移、再抵押或以其他任何不适当方式处理本合同项下的抵押物。《物权法》第191条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，原、被告抑或与任何第三方之间转移转让讼争房产，在抵押权未消灭前，必须经招行厦门分行的书面同意。三、在法院判决确认买卖合同关系后，在买方承接抵押债务并按房管部门的要求办理相应手续的情况下，招行厦门分行将协助办理过户登记手续。综上，招行厦门分行对本案诉争房产享有合法有效的抵押权，在法院确定的买方同意承接抵押权之债务，并办理相应手续的前提下，招行厦门分行将协助买方办理诉争房产的过户登记手续。
经审理查明，2009年11月19日，二被告与招行厦门分行签订了一份《个人购房借款及担保合同》，二被告向招行厦门分行借款1010000元，用于购买讼争房产，并以讼争房产为该笔借款提供抵押担保，贷款期限为288个月。2009年12月7日，二被告与招行厦门分行在厦门市房地产交易权籍登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记。2011年11月25日，二被告到厦门市公证处办理公证委托，委托案外人郑春霞办理讼争房产相关事宜，其中包括办理和领取产权证书、还清银行按揭贷款、解除抵押登记手续、有权出售该房屋并收取房款。2012年11月9日，郑春霞与第三人贾鸿雁在厦门市浦厦房地产代理有限公司的居间介绍下，签订一份《房产买卖居间协议书》，约定贾鸿雁向郑春霞购买讼争房产，房产总价为1740000元。该协议确认在2012年10月25日，贾鸿雁向郑春霞支付50000元作为购房的定金，于公证处公证之日前支付房产总价款（扣除银行剩余贷款余额）。协议尚约定郑春霞应于公证处公证当日，将讼争房产交付给贾鸿雁使用。同日，贾鸿雁向郑春霞支付752668元，郑春霞向第三人贾鸿雁交付了《个人购房借款及担保合同》原件、招行卡一张、厦门海晟房地产开发有限公司购房发票原件及物业发票、招商银行抵押物保管收据、结婚证复印件、户口复印件、公证委托书（原件）五份。郑春霞并将讼争房产的钥匙交付给贾鸿雁。2012年11月20日，第三人贾鸿雁到厦门海晟房地产开发有限公司缴纳讼争房产的契税、工本费，办理了讼争房产的房屋权证。而后，该产权证由厦门海晟房地产开发有限公司交付给招行厦门分行。自2012年12月起，讼争房产的按揭款由第三人贾鸿雁按期偿还。
2013年12月5日，二被告到厦门市公证处办理公证委托，委托案外人付仿平办理讼争房产的出售、出租、诉讼的相关事项，包括办理和领取（包括）产权证书、他项权证及办理还清银行按揭贷款、解除抵押登记手续、出售该房屋并收取房款。2013年12月5日，付仿平以二被告的名义与原告签订了一份《房地产转让协议》，约定二被告将讼争房产以2080000元的价格出售给原告。协议约定在协议签订当日，原告应当支付100000元作为合同的定金，于2013年12月5日支付1140000元（包含定金100000元），于2013年12月10日前支付940000元（具体以银行余额清单为准）。二被告应于2013年12月10日前将房屋交付给原告使用。协议另约定双方应于2013年12月20日前到厦门市土房局签订正式的《存量房买卖合同》。协议签订后，原告依约支付给二被告第一期购房款930000元，并支付给中介林振钟210000元。原告缴纳讼争房产324.41元的公摊水电费。而后，原告发现二被告一房二卖，要求二被告退款，二被告退还400000元给原告。
另查明，二被告将讼争房产钥匙交付给郑春霞，郑春霞将讼争房产钥匙交付给第三人贾鸿雁。后二被告将讼争房产换锁后将新钥匙交付给原告。贾鸿雁自2013年4月起缴交社会保险，至2014年4月已连续缴交13个月。
以上事实有原告提供的《公证书》一份、《房地产转让协议》一份、付款凭证和收据、中国农业银行银行卡取款业务回单及收据、《存量房买卖合同》一份、收款收据一份、厦国土房证第01053414号《土地房屋权证》一份，第三人贾鸿雁提供的《公证书》一份、《房产买卖协议书》一份、付款凭证和收条、物品交接清单、房产契税工本费收款收据、贷款还贷回单，第三人招行厦门分行提供的《个人购房借款及担保合同》一份，《借款借据》一份、贷款余额信息、他项权证及庭审笔录的陈述为证。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二被告先后办理公证委托，将讼争房产先后进行委托给两受托人，而后两受托人先后将讼争房产卖与第三人贾鸿雁及原告。本案有如下几个争议焦点；
前后两份公证委托书的效力问题
关于委托书的效力问题，二被告先于2011年11月25日将讼争房产全权委托给郑春霞处理。该委托系二被告及郑春霞的真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，应为有效。委托合同的时间效力应当至受托人办理完委托事项时止。在委托期间，未取得受托人郑春霞的同意，二被告又将讼争房产的出售另行委托付仿平，属于重复委托。后委托书虽然有到公证处办理公证，但未取得原受托人郑春霞的同意，违背了法律强制性规定，应为无效。
前后两份房产买卖协议的效力问题
郑春霞与第三人贾鸿雁签订的《房产买卖居间协议书》是协议双方的真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，应为有效，协议双方都应当遵照履行。贾鸿雁依照协议履行该协议约定的付款义务，有权依照协议的约定要求二被告协助办理讼争房产过户手续。付仿平委托书无效，付仿平没有权限处理讼争房产。因此，付仿平代表二被告与原告签订的《房地产转让协议》也是无效。
原告是否构成善意第三人
不动产善意第三人的构成要件包含：1、受让人受让该不动产是善意的；2、以合理价格有偿转让；3、完成登记。原告与二被告签订购房协议，首付款付出后又被退回400000元，购房协议中原告的付款义务至今尚未完成。其次，该讼争房产的抵押贷款尚未偿还，协议双方也未到厦门市土房局办理权属转移备案登记，房产交易尚未完毕，原告未取得讼争房产的产权。因此，原告也仅是债权人，不能适用不动产的善意取得来进行抗辩。
综上，原告要求二被告继续履行讼争房产的《房地产转让协议》，并协助原告办理该房产的权属转移登记手续的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。第三人贾鸿雁请求将讼争房产过户到贾鸿雁名下，有相应的合同依据及法律依据，予以支持。第三人招行厦门分行作为抵押权人，实现抵押权是其合法要求。二被告应当按照其与第三人贾鸿雁的约定配合办理相应的解押及过户手续。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第四百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告卓强、满莹应于本判决生效之日起十日内协助第三人贾鸿雁办理位于厦门市海沧区沧虹东里7号1303室房产的解押及房产权属变更登记手续；
二、驳回原告付传洪的所有诉讼请求。
本案案件受理费100元减半收取50元，由原告付传洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 黄建和
二〇一四年五月二十六日
代书记员 陈丹雯
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百零八条委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务。因此给受托人造成损失的，受托人可以向委托人要求赔偿损失。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。