广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1595号
上诉人（原审原告）：司徒卫强，住所地：深圳市罗湖区。
上诉人（原审原告）：关碧柳，住所地：深圳市罗湖区。
两上诉人共同委托代理人：朱珠，广东普罗米修律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市旺业物业管理有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区。
法定代表人：陈新霞，总经理。
被上诉人（原审被告）：旺业地产（深圳）有限公司。住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：陈初帆，董事长。
两被上诉人共同委托代理人：陈祖兴，广东世纪华人律师事务所律师。
上诉人司徒卫强、关碧柳因与被上诉人深圳市旺业物业管理有限公司（以下简称旺业物业公司）、旺业地产（深圳）有限公司（以下简称旺业地产公司）合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第415号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：司徒卫强、关碧柳是位于深圳市罗湖区xx14E、14F房产（以下简称涉案房产）的业主，房屋用途为住宅。旺业物业公司是旺业豪苑小区的前期物业管理单位，自2004年开始接受旺业豪苑的开发建设单位旺业地产公司的委托为旺业豪苑小区提供物业管理服务至今。
司徒卫强、关碧柳自2004年入住涉案房产后，曾因房屋质量等问题，向相关部门反映情况，相关部门对反映的情况作了回复。2008年3月20日，深圳市建设局作出深建访（2008）7号“关于旺业豪苑房屋质量问题投诉的复函”，内容如下：对于业主投诉旺业豪苑金业阁6F因阳台下水管道破裂，阳台积水，水流入卧室并渗漏到5F问题，经查看，金业阁6F卧室地面存在多条细裂缝。我局工作人员已责成建设单位委托施工单位履行保修职责，尽快对裂缝进行处理。且建设单位代表会上已表示，立即按要求进行处理。
2013年，旺业物业公司曾以其为原告，以司徒卫强、关碧柳为被告，向原审法院起诉追讨物业服务费等费用，案经原审法院一审、深圳中级人民法院二审、广东省高级人民法院申请再审。
旺业豪苑大厦于2003年竣工验收，并取得深圳市建设局核发的《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》。
一审庭审中，各方对涉案房产可视对讲机不能正常使用之事实无争议，司徒卫强、关碧柳称可视对讲机从2005年开始已经不能使用，旺业物业公司则称可视对讲机在旺业物业公司2004年接手小区物业管理之前已经不能使用。旺业物业公司、旺业地产公司对房屋是否存在质量问题及房屋质量问题与损害结果之间的因果关系均存在异议。司徒卫强、关碧柳经原审法院释明，明确表示不对涉案房产的房屋质量问题进行鉴定。
一审期间，原审法院为查清案件事实组织旺业物业公司、旺业地产公司及业主各方到涉案房产现场勘察，勘察内容如下：涉案房产可以看到房内木地板、衣柜存在部分毁坏，司徒卫强、关碧柳主张是外墙漏水导致，旺业物业公司、旺业地产公司主张不排除司徒卫强、关碧柳自身装修导致。涉案房产可视对讲机不能正常使用。
司徒卫强、关碧柳的一审诉讼请求：1、判令旺业物业公司、旺业地产公司给司徒卫强、关碧柳维修14F房间所有被蚂蚁蛀蚀的木制门窗、高级木地板（15平方米）和木制衣柜（2.5米×2米）；2、判令旺业物业公司、旺业地产公司给司徒卫强、关碧柳恢复14E、14F的可视对讲机系统；3、判令旺业物业公司、旺业地产公司支付白蚁治疗费500元；4、判令由旺业物业公司、旺业地产公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，旺业物业公司作为旺业豪苑小区的物业管理单位，应为旺业豪苑小区提供必要的安全保障等义务。可视对讲机是小区的必要设备，影响到小区管理安全，旺业豪苑小区的可视对讲机多年来不能正常使用，影响到包括司徒卫强、关碧柳在内小区业主的合法权益。因此，司徒卫强、关碧柳要求旺业物业公司修复涉案房产的可视对讲机的诉讼请求，原审法院予以支持。根据2007年12月20日深圳市建设工程质量监督总站对旺业豪苑的孙胜利等业主作出的“关于旺业豪苑房屋质量（可视对讲）问题投诉的复函”，旺业地产公司对可视对讲机负有维修责任，因此，司徒卫强、关碧柳要求旺业地产公司共同承担维修可视对讲机责任的诉讼请求，原审法院予以支持。司徒卫强、关碧柳向原审法院提交的相关证据尚不足以证明涉案房产存在房屋质量问题及房屋质量问题与损害结果存在因果关系。由于司徒卫强、关碧柳经原审法院释明明确表示不就房屋质量问题申请鉴定，原审法院无法认定涉案房产存在质量问题及房屋质量问题与损害结果存在因果关系，司徒卫强、关碧柳应承担举证不能的法律后果，其要求旺业物业公司、旺业地产公司承担木地板、木制衣柜、木制门窗维修义务的诉讼请求，及要求旺业物业公司、旺业地产公司支付白蚁治疗费500元的诉讼请求，原审法院均不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条第一款、第四十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、旺业物业公司、旺业地产公司应于判决生效之日起十日为司徒卫强、关碧柳修复深圳市罗湖区xx14E、14F房产的可视对讲机。三、驳回司徒卫强、关碧柳的其他诉讼请求。本案一审案件受理费50元，由旺业物业公司、旺业地产公司承担。
上诉人司徒卫强、关碧柳不服原审判决，向本院提起上诉，请求改判支持其一审全部诉讼请求，并判令由旺业物业公司、旺业地产公司承担二审诉讼费用。上诉理由：一、一审法院对事实认定有误。首先，司徒卫强、关碧柳的损害结果是由于墙体外排污水管损坏致司徒卫强、关碧柳阳台地漏返水（尤其是暴雨天），水通过阳台进入卧室后浸泡了靠近阳台的14F房间的木地板和家具。2005年发现后，司徒卫强、关碧柳一直在与旺业物业公司和旺业地产公司交涉，但一直未获解决。该房间被返水浸泡后，致屋内极度潮湿，继而出现白蚁蛀蚀，此为损害结果直接原因，但旺业物业公司和旺业地产公司长达数十年不履行维修墙体外排污水管义务致使14F房间扩大损害结果则是根本原因，若旺业物业公司、旺业地产公司及时维修了墙体外排污水管。则14F房间不会因返水浸泡过度潮湿而出现白蚁。众所周知，白蚁更易在潮湿的环境中出现和生存，司徒卫强、关碧柳14楼房屋除了该房间，其他房间无白蚁即证明了返水与出现白蚁的直接关联，旺业物业公司、旺业地产公司对损害结果具有不可推卸的责任。其次，损害结果并非因房屋质量问题所致，一审法院在向司徒卫强、关碧柳释明时一直强调房屋质量问题，误导了司徒卫强、关碧柳，司徒卫强、关碧柳作为普通老百姓认为是墙体外排污水管损坏致司徒卫强、关碧柳阳台地漏大量返水而旺业物业公司和旺业地产公司长达数十年不履行维修义务导致14F房间木地板和家具损失，而非房屋出现质量问题。故司徒卫强、关碧柳不申请对涉案房产的房屋质量进行鉴定合法有据，因其与本案无关，也符合普通民众的认知程度。应将司徒卫强、关碧柳的问题与其他业主的破损玻璃、推拉门故障等区别开来，其不属于房屋室内设施本身的质量问题，更不属于装修原因所致地板家具门窗破损。深圳市住房和建设局将14F情况列入房屋质量投诉的范畴不代表14F情况属于房屋质量问题，仅为总结问题方便所使用。再次，阳台地漏返水现象属于客观事实，不需要申请鉴定，墙体外排污水管损坏致使阳台地漏返水的不止司徒卫强、关碧柳一家，司徒卫强、关碧柳一审提交了深建质复（2013）031号《关于旺业豪苑业主房屋质量相关问题投诉的复函》证据，其中《工程质量投诉调查情况记录表》的第一页第五条已显示刘峰涛作为旺业物业公司、旺业地产公司的代表己认可14F阳台地漏返水现象，且地板有被浸泡的痕迹。作为旺业物业公司、旺业地产公司已自认的事实，不需要司徒卫强、关碧柳再申请鉴定举证。二、一审法院故意忽略对司徒卫强、关碧柳有利的证据，对司徒卫强、关碧柳明显不公。既然旺业物业公司、旺业地产公司承认阳台地漏返水致14F房间损害的事实，但一审法院忽略司徒卫强、关碧柳一审提交的深建质（2013）031号《关于旺业豪苑业主房屋质量相关问题投诉的复函》证据，仍要求司徒卫强、关碧柳申请鉴定房屋质量问题，进行举证，对司徒卫强、关碧柳明显不公。三、一审法院判决适用法律错误。
被上诉人旺业物业公司、旺业地产公司答辩称：原审判决认定事实无误，适用法律正确。司徒卫强、关碧柳应当证明损失行为与我方有关系，司徒卫强、关碧柳所陈述的排水管损害、阳台地漏、木地板家具损失等均是司徒卫强、关碧柳的单方陈述，没有证据予以证实。排水管损害也不必然导致阳台积水，司徒卫强、关碧柳诉请的木地板家具损害也可能是装修、人为、产品质量存在问题造成，司徒卫强、关碧柳在法庭的释明下拒不申请司法鉴定，应当承担败诉的不利结果。因此在本案中，应当驳回司徒卫强、关碧柳的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审补充查明：一、涉案小区《物业管理合同》第二条委托管理事项第（二）项的内容为：房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设备、电梯、水中系统等）的维修、养护、管理和运行服务。二、根据深圳市住房和建设局深建质复（2013）031号《关于旺业豪苑业主房屋质量相关问题投诉的复函》，深圳市住房和建设局在收到业主（包括涉案房屋业主）投诉后，委派相关专业执法人员召集原建设（授权物业管理单位代表）、设计、监理、施工、物业管理单位和部分业主于2013年7月31日到现场进行了查验，并就相关问题进行了协商。对现场能确定责任的质量问题，要求建设单位、物业管理单位承诺于十天内整改完成，其中包括涉案房屋阳台雨水地漏在暴雨时有返水现象，要求根本解决阳台返水问题。在该复函所附的《工程质量投诉调查情况记录表》中，包括旺业地产公司、旺业物业公司及涉案房屋业主在内的各方共同确认，涉案房屋阳台雨水地漏返水现象（尤其是在暴雨季节）确实存在，业主房间地板有被浸泡痕迹。针对以上问题，旺业地产公司、旺业物业公司承诺十天内采取措施根本解决返水问题。三、司徒卫强、关碧柳在诉讼期间明确其第一项诉讼请求的维修范围仅限于涉案房屋主卧内被蚂蚁蛀蚀的木制门框、木制地板和木制衣柜，维修程度以能够恢复原状（采用同标准的材料）即可。四、与涉案房屋同一栋的金业阁6F业主司徒敏仪也以阳台地漏返水造成主卧室内地板家具受损为由，向原审法院起诉旺业物业公司、旺业地产公司，要求维修受损的地板、家具。原审法院将上述案件与本案合并审理并就该案作出（2015）深罗法民三初字第416号民事判决，司徒敏仪不服该判决，向本院提起上诉，本院受理该案后，将该案与本案合并审理，该案案号为（2015）深中法房终字第1596号。二审补充查明的以上事实有《物业管理合同》、深建质复（2013）031号《关于旺业豪苑业主房屋质量相关问题投诉的复函》等材料在卷证实，足以认定。
本院认为：在本案中，司徒卫强、关碧柳系基于其与旺业物业公司之间的物业服务合同及与旺业地产公司之间的房屋买卖合同提起诉讼，本案应确定为合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、旺业物业公司和旺业地产公司对涉案房屋的阳台地漏返水问题是否负有维修义务。二、司徒卫强、关碧柳的第一项、第三项诉讼请求是否应当支持。
关于第一个争议焦点。按照涉案小区《物业管理合同》的约定，旺业物业公司对房屋共用的上下水管道、落水管负有维修义务。在深圳市住房和建设局2013年7月31日组织各方到现场查验并解决业主投诉问题的过程中，旺业物业公司、旺业地产公司也确认涉案房屋存在阳台地漏返水问题，并承诺十天内采取措施根本解决该问题。此后，旺业物业公司、旺业地产公司并未按照承诺履行维修义务。本院认为，涉案房屋的阳台地漏返水问题已经各方现场确认，旺业物业公司和旺业地产公司应当按照承诺对上述返水问题履行维修义务。
关于第二个争议焦点。《物业管理条例》第三十一条规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。在本案中，旺业物业公司、旺业地产公司未能按承诺及时对涉案房屋阳台地漏返水问题进行维修，上述返水问题长期未能得到解决，致使涉案房屋卧室内木制门框、地板、衣柜受损，旺业物业公司、旺业地产公司应对此承担违约责任。司徒卫强、关碧柳请求旺业物业公司、旺业地产公司维修其房屋主卧室内受损的木制门框、地板、衣柜，以及赔偿白蚁治疗费500元，符合法律规定，应当予以支持。对于维修的范围和标准，应以受返水影响的卧室内木制门框、木地板（15平方米）和木制衣柜（2.5米×2米），修复至原状（采用同标准的材料）为限。
综上，旺业物业公司和旺业地产公司对涉案房屋的阳台地漏返水问题负有维修义务，但考虑到司徒卫强、关碧柳在本案中并未请求旺业物业公司和旺业地产公司对涉案房屋的阳台地漏返水问题进行维修，本院对此不予处理，司徒卫强、关碧柳可就此另循法律途径解决。司徒卫强、关碧柳有关要求维修房屋主卧室内受损的木制门框、地板和衣柜以及赔偿白蚁治疗费500元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，上诉人司徒卫强、关碧柳的上诉请求有理，依法应予支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十一条、第三十六条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第415号民事判决第一项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第415号民事判决第二项；
三、深圳市旺业物业管理有限公司、旺业地产（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内为司徒卫强、关碧柳修复深圳市罗湖区xx14E、14F房产主卧室内被蚂蚁蛀蚀的木制门框、木地板（15平方米）和木制衣柜（2.5米×2米）；
四、深圳市旺业物业管理有限公司、旺业地产（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向司徒卫强、关碧柳支付白蚁治疗费500元；
一审案件受理费50万元，二审案件受理费100元，两项合计150元（已由司徒卫强、关碧柳预交），均由被上诉人深圳市旺业物业管理有限公司、旺业地产（深圳）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十月二十日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》第三十一条：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。