福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民再终字第12号
上诉人（原审原告）：南平世豪房地产开发有限公司，住所地南平市滨江中路215号四鹤广场A幢1301室，组织机构代码69194803－5。
法定代表人：罗观能，董事长。
委托代理人：周辉强，男，该公司职员，住福州市。
委托代理人：方秀凤，女，该公司职员，住南平市。
被上诉人（原审被告）：王新雄，男，1967年8月10日出生，汉族，住南平市。
被上诉人（原审被告）：周红，女，1966年9月8日出生，汉族，住南平市。
上诉人南平世豪房地产开发有限公司（以下简称世豪公司）与被上诉人王新雄、周红商品房销售合同纠纷一案，南平市延平区人民法院于2012年10月24日作出（2012）延民初字第2483号民事判决。判决发生法律效力后，南平市延平区人民法院于2013年11月2日作出（2013）延民监字第6号民事裁定，再审本案，并于2014年9月20日作出（2014）延民再初字第2号民事判决。世豪公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人世豪公司的委托代理人周辉强、方秀凤到庭参加诉讼，被上诉人王新雄、周红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南平市延平区人民法院原审一审（2012）延民初字第2483号民事判决查明，2011年4月16日，原审原告世豪公司与二原审被告王新雄、周红签订《商品房买卖合同》（编号：MF－2007－01－NO0336734），约定王新雄、周红向世豪公司购买其开发建设的新城花园1幢×单元×室房屋，房屋价款697634元，其中首付款209634元，余款488000元办理银行按揭贷款。同时，该合同附件六《合同补充协议》第三条第七项约定：“出卖人承担按揭贷款担保期内，买卖人延期缴纳按揭本息，致使银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人发出书面通知的七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，另向出卖人按扣款日至买受人归还日之间每日万分之二计付违约金。买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除合同，并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及已发生的相关费用……”王新雄、周红按约支付了首付款209634元。2011年8月4日，原审被告王新雄、中国农业银行股份有限公司南平分行（以下简称农行南平分行）、世豪公司签订了《个人住房公积金借款合同》（编号：2011年南农公积金字第008号），约定，王新雄向农行南平分行借款350000元，世豪公司承担连带责任保证，当王新雄未按期还款时，农行南平分行有权从世豪公司账户直接扣收相关款项。同日，三方签订了《个人购房担保借款合同》，约定王新雄向农行南平分行借款138000元，世豪公司承担连带责任保证，当王新雄未按期还款时，农行南平分行有权从世豪公司账户直接扣收相关款项。上述合同订立后，农行南平分行将借款打入世豪公司开设的账户。2012年2月1日、4月12日，农行南平分行营业部分两次向世豪公司寄送了《担保人履行责任通知书》，告知世豪公司其为王新雄担保的债务已逾期。2012年4月27日，农行南平分行从世豪公司的账户中扣款489407.42元。同日，农行南平分行营业部作出《房地产抵押登记注销通知书》，通知南平市房地产交易登记服务中心“同意解除NO35020520110007804、2011年南农公积金字第008号抵押（借款）合同的房地产抵押关系。”王新雄与周红于2011年12月19日办理离婚手续，双方约定，新城花园1幢×单元×室房屋归周红所有，购置该房屋的银行按揭贷款由周红偿还。原审一审于2012年10月24日依法判决：一、解除原审原告世豪公司与原审被告王新雄、周红于2011年4月16日签订的《商品房买卖合同》（编号：MF－2007-01-NO0336734）；二、原审原告世豪公司于判决生效之日起十五日内返还原审被告王新雄、周红购房款138463.18元。
南平市延平区人民法院再审一审（2014）延民再初字第2号民事判决另查明，世豪公司已经收到了购房款，王新雄、周红已经履行了付款义务。
再审一审认为，原审原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及原审原、被告与农行签订的《个人购房担保借款合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王新雄、周红依约支付了购房首付款及办理了向农行按揭贷款手续支付余款后，王新雄、周红已按《商品房买卖合同》约定履行完自己的义务。因王新雄、周红未按《个人购房担保借款合同》的约定如期向农行偿还贷款本息，致使银行从世豪公司账户划收剩余贷款本息，王新雄、周红未依约将被划收款项归还世豪公司，违反了《个人购房担保借款合同》的约定。世豪公司与王新雄、周红虽然在《个人购房担保借款合同》中约定，买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》。该约定虽属于约定解除条款，但因本案预售的商品房已被法院查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”的规定，该查封具有排他的法律效力，故双方当事人的约定解除条款不能对抗法院的依法查封行为。同时，世豪公司属负有协助法院执行义务之第三人，如其与被查封人协商解除预售合同，或单方解除合同，就不能履行协助法院控制被查封人处置被查封财产、权利的义务，此有违法律之本意。根据法律规定，原审原、被告之间的商品房预售合同成立需要办理登记备案手续，解除合同时，也应根据法律规定办理相应的手续，本案涉讼房屋在未被依法解除查封前已无法办理相应手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第二款“法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，对原告关于解除原审原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号：MF－2007－01－NO0336734），世豪公司收回王新雄、周红所购的新城花园1幢×层×室房屋，并由王新雄、周红赔偿违约金的主张，法院不予支持。王新雄、周红未履行贷款合同之义务，致使世豪公司被农行南平分行扣款489407.42元，系世豪公司作为贷款保证人向出借人履行保证责任的行为，该行为与本案商品房销售合同纠纷不属于同一法律关系，世豪公司如欲向王新雄、周红追偿其已代偿之债权，可依法另行起诉，故世豪公司关于要求王新雄、周红返还被扣款1407.02元的主张，法院不予支持。再审一审于2014年9月20日作出（2014）延民再初字第2号民事判决：驳回原审原告南平世豪房地产开发有限公司的诉讼请求。
再审一审宣判后，世豪公司不服，向本院提起上诉。
上诉人世豪公司上诉称，再审一审判决在认定涉案《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》合法有效的情况下，驳回世豪公司的诉讼请求错误。一、再审一审判决认定事实错误。1.再审一审判决认定《商品房买卖合同》的成立需要办理登记备案手续，与法律规定相悖。商品房预售合同的备案与成立无任何法律上的关联性，依《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，商品房预售合同自双方签字之日即成立。合同只要完成合同法所规定的签约程序即自然成立，没有任何法律、行政法规或司法解释对合同成立需要备案作出规定，原判这一认定并无任何法律或法理依据；2.再审一审判决认定《商品房买卖合同》的解除需办理相应的手续，系对法律的错误理解，更与基本法律逻辑相悖。（1）并无任何法律、法规规定对商品房预售合同的解除需办理相应的手续，原判这一认定缺乏依据，完全错误；（2）再审一审判决将合同解除后当事人依《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定应承担的后合同义务与合同解除的审批程序相混淆，显然是对法律权利义务性质的错误认定；3.再审一审判决认定王新雄、周红未履行贷款合同义务，致使世豪公司被扣款，与商品房买卖合同纠纷不属同一法律关系，只能另行起诉求偿，是完全错误的。（1）世豪公司在再审中向一审法院提交了一份生效判决，该证据清楚地表明本案系商品房买卖合同纠纷，应作出支持上诉人一审诉讼请求的判决；（2）本案的《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》系关联合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也已明确认可了该两份合同的关联性，相关的纠纷可并案审理；（3）一审法院已认定双方当事人之间已作出了在本案情形下可解除合同的约定。再审一审也认定本案当事人所签订的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》合法有效，故世豪公司完全有权利依约定解除双方签订的《商品房买卖合同》；4.再审一审判决认定预售的商品房已被法院查封，且该查封具有排他的效力错误。（1）本案预售的商品房所有权归世豪公司所有，不能因为《商品房买卖合同》的签订或对该商品房进行预登记而使该房为王新雄、周红所有；（2）法院对该商品房预登记进行保全也仅是预查封，而非《中华人民共和国民事诉讼法》意义上的查封。该查封所限制的是王新雄、周红的权利，即限制王新雄、周红于取得该房所有权后对该房进行处分的权利。而不能因王新雄、周红对外负债而使世豪公司的权利受到限制，这不符合公平正义的法治基本原则，亦非法律规定的本义；5.再审一审判决认定该商品房被查封后，双方合同中约定的解除条款不能对抗司法查封的公权力，且世豪公司为负有协助法院执行义务的第三人，如其与被查封人协商解除合同，或单方解除合同，就不能履行协助法院控制被查封人处置被查封财产、权利的义务，亦不为法律所允许，完全属司法权的滥用。（1）如前所述，因涉案商品房为世豪公司所有，故法院所查封的并不是该商品房，而仅是对该商品房买卖预登记后进行的是预查封，并未对该商品房的权能进行任何限制；（2）双方签订合同时，为公平保护合同当事人的权利，对交易方式进行了设置和约定，该约定已被认定为合法有效，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”的规定仅适用被执行人对被保全财产进行处分的情形，而不适用于本案。首先，本案不存在另案被执行人王新雄、周红对该商品房进行移转、设定权利负担或其他有碍执行的行为。其次，本案的争议是王新雄、周红违约而导致世豪公司主张解除合同的情形，而不是王新雄、周红对该商品房进行处分的行为，也不存在财产被查封后，双方当事人之间协商处置被查封的财产或权利的情形。第三，王新雄、周红基于商品房预售合同所享有的权利是合同的权利，同时还应履行相应的合同义务。而债权是典型的请求权，具有相对性，王新雄、周红享有权利是建立在其履行了合同义务的基础上，如其违约必将丧失其基于合同所享有的合同权利，因此本案王新雄、周红在违约的情况下是不可能取得商品房的。第四，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定仅限于被执行人的财产，而本案的商品房并不是被执行人王新雄、周红的财产，不适用该条款；（3）再审一审判决认定世豪公司负有协助法院执行的义务，因而不能解除合同错误。首先，从未有任何法院通知世豪公司协助执行。其次，解除合同系世豪公司享有的合同权利，且该商品房系世豪公司的财产而非王新雄、周红的财产。无论世豪公司是否为协助执行义务人，其所享有的合同权利均不受影响。二、再审一审判决适用法律错误，判决结论不符合法律逻辑。再审一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十六条第二款的规定驳回世豪公司的诉讼请求是错误的，没有任何法律、行政法规规定本案商品房预售合同的解除需办理批准、登记手续。一审法院将债权与物权相混同，将合同一方主体与协助法院执行义务人相混同，将法院对商品房预告登记的权利预查封错误地认定为是对该预登记所涉及的商品房的查封，将法律对被执行人王新雄、周红权利的限制，扩大滥用至世豪公司，作出驳回世豪公司诉讼请求的判决不符合逻辑。三、再审一审判决的错误判决，使简单的违约问题无法得到及时妥善的解决，给世豪公司的正常生产经营秩序造成极大困扰。双方当事人为了平衡权利义务，对王新雄、周红拒不返还世豪公司代还款项的情况下对合同解除进行约定，即促进了交易的完成，又平衡了双方当事人的权利义务，亦完全符合法律的规定。原判否定了房地产行业中符合法律规定的习惯做法，极可能给整个房地产行业带来极大的混乱。综上，再审一审判决在事实认定和法律适用上存在重大错误，且法律逻辑混乱，请求撤销再审一审判决，改判支持世豪公司的原审诉讼请求。
被上诉人王新雄、周红未作答辩。
经审理查明，本案原一审判决及再审一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，本案《商品房买卖合同》于2011年4月25日在南平市房地产交易登记服务中心办理了备案登记。
还查明，南平市延平区人民法院在审理案外人与王新雄、周红的其他诉讼案件中，依当事人的诉讼保全申请分别于2012年1月18日、2012年2月7日、2012年2月9日、2012年3月13日共5次对本案《商品房买卖合同》项下的商品房进行了查封，案号分别为（2012）延民初字第655号、659号、775号、505号、1206号。
本院认为，本案《商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议》均是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。本案争议的焦点问题是：1.本案《商品房买卖合同》是否应予解除；2.世豪公司提出要求收回涉讼商品房，由王新雄、周红偿还被扣款项，并支付违约金的诉讼请求是否应予支持。
（一）关于本案《商品房买卖合同》是否应予解除的问题。
首先，本案《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》第三条第7点明确约定了世豪公司有权行使合同解除权的条件，即世豪公司承担按揭贷款担保期内，王新雄、周红延期缴纳按揭本息，致使银行从世豪公司账户扣款的，经世豪公司通知，王新雄、周红超过30日仍未归还被扣款项，世豪公司有权解除合同。本案中，由于王新雄、周红未按借款合同的约定按期向银行支付贷款本金及利息，银行根据借款合同约定世豪公司所应承担的阶段性保证责任，直接从世豪公司账户中扣划489407.42元，而至起诉时王新雄、周红仍未向世豪公司支付被银行扣划的款项，故应认定合同约定的世豪公司解除合同的条件已经成就，且因涉案商品房尚未交付给王新雄、周红，亦未办理产权转移登记，合同尚未履行完毕，权利义务并未终止，世豪公司依法得以行使合同解除权，世豪公司依照该条的约定诉请要求解除《商品房买卖合同》，应予支持。其次，本案涉讼商品房因王新雄、周红与案外人的其他五件诉讼案件，而分别五次被原审法院查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，人民法院可以对尚未进行房屋所有权登记但办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。本案中，因涉讼商品房尚未办理房屋所有权登记，故原审法院系对该商品房实施预查封行为。涉讼商品房在预查封时尚不为王新雄、周红所有，王新雄、周红仅享有将来可能取得该房屋所有权之期待权，该期待权利属于债权，其实现以双方当事人对《商品房买卖合同》及其附件的正常履行为前提。原审法院在审理其他五件诉讼案件中，正是基于王新雄、周红享有的物权期待权而对涉讼商品房进行预查封。但当《商品房买卖合同》被解除后，王新雄、周红取得物权的期待权丧失，预查封的目的不能实现，亦应当依法解除。因此，法院进行的预查封并不能导致世豪公司约定的解除权丧失。第三，世豪公司承担还贷保证责任后，获取房屋对价的合同目的已无法实现，如合同未能解除，涉讼商品房又将为法院强制执行所处置，对世豪公司而言显失公平。相反，即使合同解除，根据合同解除后的恢复原状等法律后果形态，王新雄、周红仍享有因支付价款而形成的对世豪公司的债权。第四，再审一审判决根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，认定双方当事人的约定解除合同条款不能对抗法院的依法查封行为，但该规定第二十六条第一款旨在限制被执行人对被查封、扣押、冻结财产的恶意处分行为，并不适用于本案，原判该项认定不当，应以纠正。因此，世豪公司诉请解除合同的事实清楚，依据充分，应予支持。
（二）关于世豪公司提出要求收回涉讼商品房，由王新雄、周红偿还被扣款项并支付违约金的诉讼请求是否应予支持的问题。
第一，世豪公司提出要求收回涉讼商品房的请求，因该商品房并未交付给王新雄、周红，不存在判决收回的事实基础，故对该请求不予支持。第二，根据附件六《合同补充协议》第三条第7点的约定，世豪公司有权解除合同的同时，还有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回世豪公司被银行扣划的款项，并收取合同总价款的10%作为违约金和已发生的相关费用。故世豪公司要求王新雄、周红返还被银行扣划款项和支付合同总价款10%违约金的诉讼请求应予支持。再审一审判决驳回该项诉求不当，应予纠正。原一审判决依据双方签订的合同附件六《合同补充协议》第三条第7点的约定，并根据世豪公司的主张，将王新雄、周红应支付给世豪公司的银行扣划款和违约金直接从王新雄、周红支付给世豪公司的购房款中予以扣回，并且判决世豪公司返还给王新雄、周红剩余购房款，该判决虽然与世豪公司的诉讼请求不一致，但是世豪公司在诉讼过程中对此均无异议，故本院二审予以维持。
综上，再审一审判决适用法律有误，实体处理不当，本院予以纠正。王新雄、周红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南平市延平区人民法院（2014）延民再初字第2号民事判决；
二、维持南平市延平区人民法院（2012）延民初字第2483号民事判决。
一审案件受理费1580元，二审案件受理费1580元，均由被上诉人王新雄、周红负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢利党
审判员 孙建忠
审判员 林 俏
二〇一五年十二月七日
书记员 陈 征
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。