广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江开法民二初字第225号
原告张锦源，男，汉族，1946年1月21日出生。
委托代理人许亮安，广东潭江律师事务所律师。
委托代理人张秀莹，广东潭江律师事务所实习律师。
被告胡晶俐，女，汉族，1972年9月30日出生。
委托代理人张巨欢，广东知成律师事务所律师。
委托代理人邝兆钦，广东知成律师事务所律师助理。
被告劳云笑，女，1974年6月7日出生，汉族。
被告胡小曼，女，1987年12月1日出生，汉族。
被告张超云，女，1988年2月1日出生，汉族。
被告张小玲，女，1977年12月12日出生，汉族。
被告胡晶环，女，1987年7月29日出生，汉族。
原告张锦源诉被告胡晶俐房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年5月21日受理后，依法由审判员梁治平适用简易程序，于2014年8月8日公开开庭进行了审理。原告张锦源的委托代理人许亮安、张秀莹及被告胡晶俐的委托代理人张巨欢到庭参加诉讼。审理过程中，本院发现涉案必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼，因此，本院通知劳云笑、胡小曼、张超云、张小玲、胡晶环参加诉讼，并于2015年1月5日公开开庭进行了审理。原告张锦源的委托代理人许亮安及被告胡晶俐的委托代理人张巨欢、被告胡晶环到庭参加诉讼，被告劳云笑、胡小曼、张超云、张小玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张锦源诉称：原告张锦源与被告胡晶俐于2003年3月28日签订《租赁合同》。原告张锦源将位于开平市长沙街道办事处祥苑新村277号首层、夹�及二楼房屋出租给被告胡晶俐使用；期限至2008年5月30日。被告胡晶俐用租用的房屋经营开平市长沙区莱莉美容院。合同期限届满之前，原告张锦源与被告胡晶俐于2008年5月13日续签《租赁合同》。合同约定：租赁期由2008年6月1日至2013年5月30日止；租金为首年每月租金3100元，之后每年增加5%，即2009年6月1日至2010年5月30日每月租金3100+3100×5%=3255元；2010年6月1日至2011年5月30日每月租金3255+3255×5%=3418元；2011年6月1日至2012年5月30日每月租金3418+3418×5%=3588.90元；从2012年6月1日至2013年5月30日每月租金3588.90+3588.90×5%=3768元。合同还约定，被告胡晶俐必须在每月5日前将当月租金交给原告张锦源。合同签订后，原告张锦源依约定将房屋交给被告胡晶俐使用。被告胡晶俐除在第二年依约按递增5%缴交租金外，以后三年每月仅按第二年租金3255元缴纳，没有按每年递增5%缴�租金给原告。即2010年6月1日至2011年5月30日每月少付租金为163元；2011年6月1日至2012年5月30日每月少付租金333.9元；2012年6月1日至2013年5月30日每月少付租金513元。三年共少付租金12118.80元。2013年5月30日，租赁期限届满，原告张锦源要求被告胡晶俐结清租金，将房屋交回给原告张锦源使用。但被告胡晶俐一直拖至现在仍未将租赁房屋交回给原告张锦源，也从2013年6月1日开始，未向原告张锦源支付租金。被告胡晶俐未按约定支付租金及交回租赁物给原告张锦源，已严重侵犯了原告张锦源的合法权益，为此，原告张锦源特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告胡晶俐将位于开平市长沙办事处祥苑新村277号首层、夹层及二楼房屋使用权交回给原告张锦源；2、被告胡晶俐从2013年6月1日起至交回房屋给原告之日止，按每月3768元支付租金（计至2014年5月30日，租金为45216元）给原告张�源；3、被告胡晶俐支付2010年6月1日至2013年5月30日尚欠租金12118.80元给原告张锦源；4、本案诉讼费由被告胡晶俐承担。
原告张锦源对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、《房屋所有权证》一份；
2、营业执照复印件一份、《租赁合同》两份；
上述证据1、证据2，证明原告张锦源对涉案房屋的所有权及原告张锦源与被告胡晶俐之间存在租赁合同关系；
3、《财产清单》一份，证明被告胡晶俐未能将房屋交还原告张锦源，原告张锦源在被告胡晶俐与另一案件的纠纷中提交的财产清单证明被告胡晶俐仍然占用原告张锦源的房屋，未清走房屋的财物。
被告胡晶俐答辩称：一、关于房屋使用权的问题。胡晶俐确实与张锦源签订了《租赁合同》，按合同约定，租赁合同的期间至2013年5月30日止。因此，合同期满后，不存在胡晶俐不交回房屋的问题。实际情况是，在租赁合同期满前，胡晶俐已将涉案房屋的钥匙交还张锦源。由于胡晶俐只是房屋的承租人，在租赁期满后，胡晶俐不可能、实际上也没有占用或使用原告的房屋。二、关于欠租12118.8元的问题。如张锦源所述，胡晶俐并没有拖欠张锦源的租金，所谓的欠租，其实是递增部分。在履行双方之间的租赁合同时，张锦源实际同意胡晶俐自2010年至期满时按每月3255元交租的。道理很简单，由于合同约定了每月的5日前将当月的租金交给张锦源。正由于张锦源同意了每月交租3255元，租赁合同才履行至合同届满之日，即张锦源以实际行为同意了胡晶俐交租的数额。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”因此，张锦源此项诉求没有事实及法律依据。退一步而言，按《民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，张锦源此项诉求已超过诉讼时效，不受法律保护。三、关于2013年6月1日至2014年5月30日的租金45216元问题。很明显，胡晶俐与张锦源之间的租金合同到2013年5月30日期满。按合同约定，上述时间为租赁合同的履行期限。如前述，在期满前，胡晶俐已将房屋的钥匙交还给张锦源本人。因此，在租赁合同届满后，胡晶俐没有也不可能继续占用张锦源的房屋，而参照涉案房屋租赁前后水电费使用的情况，即可证明张锦源此项诉求没有事实及法律依据。合同期满前，电费最少每月500元，水费100元；合同期满后，电费几十元，水费10元许，至2013年9月以后水电费均为零。可见，胡晶俐根本没有使用张锦源的房屋。综上所述，张锦源的各项诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回张锦源的诉讼请求。
被告胡晶俐对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
2012年12月至2014年1月用户水费清单表一份、2013年1月至2014年7月用户历月电费情况表一份，证明胡晶俐已没有占用涉案铺位。
被告胡晶环答辩称：张锦源与本人不存在租赁合同关系。
被告胡晶环在举证期限内没有提供任何证据。
被告劳云笑、胡小曼、张超云、张小玲没有答辩，在举证期限内也没有提供任何证据。
被告劳云笑、胡小曼、张超云、张小玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经过庭审质证，被告胡晶俐、胡晶环对原告张锦源提供的证据1至证据3的真实性无异议，经本院核证，上述证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，本院予以认定
原告张锦源对被告胡晶俐提供的2012年12月至2014年1月用户水费清单表一份、2013年1月至2014年7月用户历月电费情况表一份有异议，认为该两份证据清单是打印件，没有任何机构、部门盖章确认，故对其真实性不予确认。经本院核证，该证据是被告胡晶俐单方制作的打印件，原告张锦源对此证据不予认定，被告胡晶俐没有提供相关证据予以佐证，为此，本院对该证据的真实性不作认定。
经审理查明：2003年3月28日，原告张锦源与被告胡晶俐签订《租赁合同》，约定被告胡晶俐向原告张锦源承租位于开平市长沙区祥苑新村277号铺位首层、夹层及二楼（以下简称“涉案房屋”）用于办公、商业或住房使用，租赁期由2003年6月1日至2008年5月30日，现租赁期限已满。2008年5月13日，原告张锦源又与被告胡晶俐签订《租赁合同》，约定被告胡�俐继续向原告张锦源承租位于开平市长沙区祥苑新村277号铺位首层、夹层及二楼用于办公、商业或住房使用，租赁期由2008年6月1日至2013年5月30日，共5年；首年每月租金人民币3100元，之后每年增加5%，胡晶俐必须在每月5日前将当月房租交给张锦源；租赁期间，属胡晶俐使用的水费、电费及房屋租赁税由胡晶俐负责支付；合同期满，胡晶俐拥有优先续约权，在同等条件下优先签定续约合同等。
租赁合同签订后，原告张锦源将涉案房屋交付给被告胡晶俐使用，被告胡晶俐以该房屋为注册地向工商部门登记成立了开平市长沙区莱莉美容院（个体工商户）经营美容服务。被告胡晶俐在2008年6月1日至2010年5月30日期间均按租赁合同的约定按期付清租赁费，但从2010年6月1日起至2013年5月30日期间的租金，被告胡晶俐每月只按2009年6月1日至2010年5月30日期间月租金3255元缴交，没有�每年递增5%（即2008年6月1日至2009年5月30日期间月租金为3100元，从2009年6月1日至2010年5月30日期间月租金为3255元，从2010年6月1日至2011年5月30日期间月租金为3418元，从2011年6月1日至2012年5月30日期间月租金为3588.90元，从2012年6月1日至2013年5月30日期间月租金为3768元）缴交租金给原告张锦源，故原告张锦源认为少收2010年6月1日至2013年5月30日期间的租金12118.80元，即[(3418－3255)×12+(3588.99－3255)×12+(3768－3255)×12]=12118.80元。2013年5月30日，租赁合同期满，原告张锦源要求被告胡晶俐结清租金，将房屋交回给原告张锦源使用。但至今涉案房屋仍被胡晶俐、劳云笑、胡小曼、张超云、张小玲、胡晶环个人合伙开办的开平市长沙区莱莉美容院占有使用，经原告张锦源与被告胡晶俐协商无果，遂成诉讼。
另查明，被告胡晶俐在2001年9月7日设立开平市长沙区莱莉美容院（以下�称“莱莉美容院”），该美容院是个体工商户，组成形式为个人经营，其工商登记地址为开平市长沙区祥苑新村277号，即涉案房屋，被告胡晶俐是莱莉美容院的个体经营者，因美容院需要资金注入，被告胡晶俐自2009年8月26日起分别找到被告劳云笑、张超云、胡小曼、张小玲、胡晶环，愿意将美容院的部分财产份额转让与她们合伙经营，各人所占的合伙财产份额分别为：胡晶俐占30.72%、胡晶环占10%、劳云笑占29.28%、张超云占10%、胡小曼占10%、张小玲占10%。自此，六被告个人合伙经营的莱莉美容院仍是以个体工商户的形式从事经营，但实为个人合伙经营的方式。涉案房屋是用于经营莱莉美容院，且从该美容院的利润总表体现出，涉案房屋的租金一直是由美容院支出的，属于合伙债务。
本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。原告张锦源与被胡晶俐签订的《租赁合�》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方应按照合同约定切实履行合同义务。莱莉美容院工商登记地址为涉案房屋，个体经营者为胡晶俐，胡晶俐与原告张锦源签订租赁合同，交纳涉案房屋的相关费用，皆是作为莱莉美容院的个体经营者进行的经营活动，属于职务行为，在莱莉美容院的经营模式由个体工商户转变为个人合伙经营模式后，由胡晶俐个人经营的莱莉美容院债权债务也随即转变为个人合伙债权债务，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款规定：“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”原告张锦源虽仅起诉被告胡晶俐承担涉案民事责任，但因涉案房屋的使用权为莱莉美容院，其租金应为合伙债务，故应当追加劳云笑等五合伙人为本案当事人参加诉讼。本案争议的焦点是：一、原告张锦源是否以实际行为同意了被告胡晶俐2010年6月1日至2013年5月30日期间每月租金为3255元，该期间尚欠递增部分租金12118.80元是否超过了诉讼时效；二、涉案房屋的使用权是否已交回原告张锦源；三、被告胡晶俐等六合伙人是否应支付2013年6月1日起至交回房屋给原告张锦源之日止期间的房屋占有使用费给原告张锦源。
对于第一个争议焦点问题，被告胡晶俐以双方在履行租赁合同时，原告张锦源实际上同意其自2010年至租赁合同期满时按每月3255元交租，且其也已每月按期向原告张锦源交纳租金3255元，因此，原告张锦源已以实际行为同意了其交租的数额为3255元。原告张锦源对被告胡晶俐所主张的事实不予认可。对此，本院认为，被告胡晶俐不能举证证明张锦源放弃主张租金递增部分的权利，即使胡晶俐自2010年起至2013年5月30日期间每月均向张锦源交租3255元，也仅能证明其没有完全履行双方合同约定的义务，而不足以推翻双方在合同中关于租金递增的约定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”第二款规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”胡晶俐提出原告张锦源以实际行为同意了自2010年6月1日至2013年5月30日期间每月租金为3255元的主张，证据不足，本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，原告张锦源与被告胡晶俐在合同中约定了房屋租金分期支付，最后一期租金履行的届满期限为2013年5月5日，本院于2014年5月21日立案受理原告张锦源的起诉，依据上述法律和司法解释的规定，原告张锦源诉请被告支付2010年6月1日至2013年5月30日期间尚欠递增部分租金12118.80元已超过法定诉讼时效，故，对原告张锦源提出的该项诉讼请求，本院不予支持。
对于第二个争议焦点问题，本案中，双方约定的租赁期限已于2013年5月30日届满，被告胡晶俐主张已将涉案房屋的钥匙交还给原告张锦源，其不可能、实际上也没有占用或使用原告张锦源的房屋。原告张锦源对被告胡晶俐所主张的事实不予认可，并�请本院到现场进行勘查。经本院到现场勘查，发现涉案房屋的钥匙还由莱莉美容院合伙人之一被告胡小曼所持，一直没有交回给原告张锦源，且涉案房屋里还堆放着莱莉美容院的床、太空仓、浸浴桶、美容仪器、产品、杂物等设备。从现场勘查的情况来看，莱莉美容院仍占用租赁房屋，涉案房屋的使用权没有交回原告张锦源。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”租期届满后，原、被告双方没有继续签订租赁合同，原告张锦源也表示不同意被告继续占用租赁房屋，因此，六被告应将该租赁房屋内的己方物品全部清离出该房屋，将该房屋物品腾迁，交还租赁物（房屋）给原告张锦源，但被告的物品至今仍未腾迁。现原告张锦源请求被告将涉案房屋使用权归还，于法有据，本院予以支持。
对于第三个争议焦点问题，原告张锦源请求被告从2013年6月1日起至交还房屋日止按每月3768元支付租金。原告张锦源请求被告支付该部分的租金，实际上是请求被告支付该期间的房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”租赁期限届满后，胡晶俐等六被告个人合伙经营的莱莉美容院仍占用租赁房屋，造成原告张锦源的租赁费损失，为此，原告张锦源主张被告支付房屋占有使用费（按每月租金3768元的标准计算）有理，本院予以支持，该房屋占有使用费（即租赁费损失）应从2013年6月1日起计至房屋使用权交还原告张锦源日止按每月租金3768元的标准计算给原告张锦源。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”被告劳云笑、张超云、胡小曼、张小玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：
一、被告胡晶俐、劳云笑、胡小曼、张超云、张小玲、胡晶环应在本判决生效之日起十日内将坐落于开平市长沙区祥苑新村277号首层、夹层及二楼房屋的�用权交还给原告张锦源；
二、被告胡晶俐、劳云笑、胡小曼、张超云、张小玲、胡晶环应在本判决生效之日起十日内支付房屋占有使用费（从2013年6月1日起计算至胡晶俐等六被告履行完毕本判决第一判项所确定的房屋使用权交回原告张锦源日止，按每月3768元的标准计算）给原告张锦源；
三、驳回原告张锦源的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1233元，由原告张锦源负担260元，被告胡晶俐、劳云笑、胡小曼、张超云、张小玲、胡晶环负担973元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 梁 锦 维
审 判 员 �梁治平
人民陪审员 张 荫 星
二〇一五年一月十五日
书 记 员 郭 雪 银
谭丽娜