广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂08民初5号
原告中国人民银行贵港市中心支行。
负责人陈万基。
委托代理人谢平。
委托代理人陈志明。
被告贵港市联邦房地产开发有限公司。
法定代表人韦小清。
被告贵港市阳光房地产开发有限公司。
法定代表人韦健玲。
原告中国人民银行贵港市中心支行（以下简称人行贵港中心支行）与被告贵港市联邦房地产开发有限公司（以下简称联邦公司）、贵港市阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成由审判员刘丽担任审判长，审判员黄钰雄和代理审判员陈燕霞参加的合议庭，于同年2月24日公开开庭进行了审理。书记员梁明燕担任法庭记录。原告人行贵港中心支行的委托代理人谢平、陈志明到庭参加诉讼。被告联邦公司、阳光公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告人行贵港中心支行诉称，原告与被告阳光公司协商签订了《协议书》，约定由原告将通过划拨方式取得座落于贵港市的项目用地（土地使用证号：贵国用（2005）04XXXX号，面积7912.92平方米）以申请补办土地出让手续变更为商住用地并拍卖竞价的方式转让给被告阳光公司，用于建设综合性质的“金融大厦”，原告可以通过以九折优惠价格回购方式取得“金融大厦”第3-4层部分或全部作为营业用房。2011年11月23日贵港市人民政府就上述项目用地作出《关于同意给中国人民银行贵港市中心支行办理国有建设用地使用权出让手续的批复》（贵政函（2011）319号）。2012年1月18日，原告与被告阳光公司签订了《协议书》补充协议约定，该宗项目用地从划拨用地变更为商住出让地的手续由被告阳光公司负责办理并承担全部费用，出让金和办证费用由原告委托被告阳光公司代付。项目用地的转让款为人民币47476000元，被告阳光公司向原告支付转让款时，扣除其代付的土地出让金23738000元、重大教育项目专项资金人民币3165082元后，应向原告支付余下转让款20576918元。该转让款暂由被告阳光公司代管，被告阳光公司以自有资产作为抵押担保，抵押期限从抵押登记之日起至原告提取完被告阳光公司代管的所有款项或原告回购被告阳光公司的物业签订正式的商品房买卖合同之日止。2012年8月9日，原告的划拨项目用地办理了变更手续，使用权类型为出让地，用途为商业、住宅，土地使用证号为贵国用（2012）08XXXX号。2012年7月19日，与被告阳光公司同为广西联邦伟业投资集团控股子公司的被告联邦公司通过公开竞价拍卖以4748万元价格成交受让了贵国用（2012）08XXX号土地使用权。但由于被告联邦公司无法提供抵押物作为代管土地转让款的担保，经原告与联邦公司、阳光公司协商于2012年8月17日签订了《合同书》，约定：原告与联邦公司、阳光公司于2011年4月7日签订的《协议书》中约定由阳光公司所承担的责任义务转由联邦公司承担；由阳光公司作为联邦公司的担保人，担保期限至被告联邦公司支付完土地转让款（拍卖款）后终止。如联邦公司不按期支付转让款，则由阳光公司以其拥有的资产承担所有连带责任（含转让款、违约金）；另阳光公司以其名下的44套商品房（其中32套商铺、12套住宅，详见《房产抵押清单》）作抵押担保，并将房产证交由原告保管；原告配合联邦公司办理相关转让手续，联邦公司取得《国有土地使用证》之日起六个月内支付给原告转让款20576918元，逾期则按银行同期贷款利率四倍支付违约金给原告。《合同书》签订后，原告与联邦公司、阳光公司本应按约定办理44套商品房的抵押登记，但由于当时贵港市房产局只受理经营性银行业金融机构申请的单位和个人的房产抵押登记，不予办理原告与联邦公司、阳光公司的抵押登记，但阳光公司已将抵押物权利证书交由原告收执，依照《担保法》相关规定，原告享有抵押物优先受偿权。2012年8月28日，项目用地完成了过户手续，联邦公司获得贵港市人民政府颁发的贵国用（2012）第08XXXX号《国有土地使用证》，但联邦公司没有按照合同约定于获得颁证之日起六个月内支付给原告转让款，阳光公司也没有履行担保责任，至今已经逾期两年多，期间经原告及委托律师多方催告其履行办理抵押登记及付款义务未果。且联邦公司的建设项目进展缓慢，使原告至今无法通过回购物业的方式抵销土地转让款。现两被告已构成严重违约，依法应承担相应的违约责任。请求法院判决：一、联邦公司向人行贵港中心支行支付土地使用权转让款20576918元及逾期违约金（自2013年2月28日起按同期银行贷款利率四倍计付至全部清偿之日止）；二、阳光公司对联邦公司的上述债务承担连带保证责任；三、确认人行贵港中心支行对阳光公司用于抵押担保的44套商品房（详见《房产抵押清单》）享有优先受偿权；四、本案诉讼费用由两被告承担。原告人行贵港中心支行为证明其主张向本院提供以下证据：
1、原告组织机构代码证、法定代表人身份证号码、被告企业法人营业执照、法定代表人身份证，证明原告、被告主体资格。
2、贵国用（2005）第04XXXX号土地使用证复印件、贵国用（2012）第08XXXX号土地使用证复印件、《协议书》、《协议书》补充协议、《拍卖结果报告书》、《拍卖成交确认书》、《合同书》、《房产抵押清单》及44套商品房产权证书，证明原告原有的划拨土地使用权变更为出让地，用途为商业、住宅；原告与被告联邦公司、阳光公司签订合同，由原告将原有的划拨土地使用权通过补办出让拍卖方式转让给被告联邦公司，联邦公司除承担出让金、办证费等全部费用外，实际应支付给原告20576918元；被告阳光公司为联邦公司提供保证和房地产抵押担保，并在合同里约定了办理抵押登记；由于登记部门的原因导致没有办理抵押登记。
3、贵国用（2012）第08XXXX号土地使用证复印件，证明原告的土地使用权已经转移至被告联邦公司名下，联邦公司已于2012年8月28日领取了《国有土地使用证》；被告未按《合同书》第四条约定在领证后六个月内履行付款义务。
4、《关于敦促履行合同的函》、关于贵支行《关于敦促履行合同的函》的回复、《关于再次敦促履行合同的函》、《关于再次敦促履行合同的函》的回复、《送达签收表》（阳光公司）、《律师函》复印件、《复函》，证明原告书面敦促被告联邦公司、阳光公司履行合同支付土地价款、违约金，或置换等值的商业用房，敦促函已送达联邦公司、阳光公司；敦促被告阳光公司办理抵押登记手续。
被告联邦公司、阳光公司未提供书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼。
鉴于被告联邦公司、阳光公司未到庭应诉，本院通过庭审对原告提供的证据进行核对，确认原告提供的证据具有证明力，可以作为本案的定案依据。
根据原告人行贵港中心支行的举证、陈述，本院确认以下法律事实：2011年4月7日，人行贵港中心支行与阳光公司协商签订了《协议书》，约定由人行贵港中心支行将其通过划拨方式取得座落于贵港市的项目用地（土地使用证号：贵国用（2005）04XXXX号，面积7912.92平方米）以申请补办土地出让手续变更为商住用地并拍卖竞价的方式转让给阳光公司，用于建设综合性质的“金融大厦”，人行贵港中心支行可以通过购买的方式取得“金融大厦”第3-4层（即“金融办公楼”）部分或全部所有权作为营业用房。2012年1月18日，人行贵港中心支行与阳光公司签订了《协议书》补充协议，该补充协议约定，该宗项目用地从划拨用地变更为商住出让地的手续由阳光公司受人行贵港中心支行委托办理，并由阳光公司承担全部费用，出让金和办证费用由人行贵港中心支行委托阳光公司代为支付。项目用地的转让款为人民币47476000元，阳光公司向人行贵港中心支行支付转让款时，扣除其代付的土地出让金23738000元、重大教育项目专项资金人民币3165082元后，应向人行贵港中心支行支付余下转让款20576918元。该转让款暂由阳光公司代管，阳光公司以自有资产作为抵押担保，抵押期限从抵押登记之日起至人行贵港中心支行提取完阳光公司代管的所有款项或人行贵港中心支行回购阳光公司的物业签订正式的商品房买卖合同之日止。2012年7月19日，联邦公司通过公开竞价拍卖以4748万元价格成交受让了人行贵港中心支行的涉案项目用地。2012年8月9日，人行贵港中心支行的划拨项目用地办理了变更手续，使用权类型为出让地，用途为商业、住宅，土地使用证号为贵国用（2012）08XXXX号。2012年8月17日，人行贵港中心支行与联邦公司、阳光公司签订了《合同书》，合同约定：人行贵港中心支行与阳光公司于2011年4月7日签订的《协议书》中约定由阳光公司所承担的责任义务转由联邦公司承担；由阳光公司作为联邦公司的担保人，担保期限至从合同生效之日起至联邦公司支付完拍卖款后终止。如联邦公司不按约定支付拍卖款，则由阳光公司以其拥有的资产承担所有连带责任（含转让款、违约金）；阳光公司以其名下的44套商品房（其中32套商铺、12套住宅，详见《房产抵押清单》）作抵押担保，并将房产证交由人行贵港中心支行保管；人行贵港中心支行配合联邦公司办理相关转让手续，联邦公司取得《国有土地使用证》之日起六个月内支付给人行贵港中心支行拍卖款20576918元，逾期则从逾期之日起每日按未支付拍卖款数额的银行同期贷款利率四倍支付违约金给人行贵港中心支行。《合同书》签订后，阳光公司将上述44套商品房的房产证交给人行贵港中心支行保管，但未办理抵押登记。2012年8月28日，联邦公司取得涉案项目用地的国有土地使用权证，证号为贵国用（2012）第08XXXX号。联邦公司未按约定支付转让款，人行贵港中心支行多次催收未果，遂提起本案诉讼。
本院认为，原告人行贵港中心支行与被告阳光公司签订的《协议书》、《协议书》补充协议、人行贵港中心支行与被告联邦公司、阳光公司签订的《合同书》均合法有效，各方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。联邦公司于2012年8月28日取得涉案项目用地的国有土地使用权证，按《合同书》约定，联邦公司应当于2013年2月28日前向原告人行贵港中心支行支付尚欠的土地转让款20576918元，被告联邦公司至今未支付，已构成违约，原告人行贵港中心支行有权依据合同约定要求其支付土地使用权转让款20576918元及逾期付款违约金。因此，人行贵港中心支行要求被告联邦公司支付土地使用权转让款20576918元及逾期违约金（以20576918元为基数，自2013年2月28日起至付清之日止，按同期银行贷款利率四倍计算），有充分的事实和法律依据，本院予以支持。根据《合同书》的约定，被告阳光公司既是连带保证人，又是抵押人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款规定：“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起2年”。本案中，《合同书》约定被告阳光公司承担保证责任直至联邦公司支付完拍卖款，应当视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日2013年2月28日起2年，即被告阳光公司承担保证责任的保证期间为2013年3月1日至2015年3月1日。《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款规定：“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”。原告人行贵港中心支行未提供证据证实其曾于上述保证期间要求被告阳光公司承担保证责任，因此，原告人行贵港中心支行诉请被告阳光公司承担连带保证责任，本院不予支持。根据《合同书》的约定，被告阳光公司以其所有的44套商品房作为抵押，该约定合法有效，阳光公司应当以其抵押的44套商品房价值为限对联邦公司的债务承担连带清偿责任。但由于阳光公司用于抵押的44套商品房未依法办理抵押登记，抵押权未设立，因此，原告人行贵港中心支行主张对上述44套商品房享有优先受偿权，依法无据，本院不予支持。被告联邦公司、阳光公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，其行为是对原告诉称事实及诉讼请求的答辩权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一、三款，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告贵港市联邦房地产开发有限公司向原告中国人民银行贵港市中心支行支付土地使用权转让款20576918元及违约金（以20576918元为基数，自2013年2月28日起至付清之日止，按同期银行贷款利率四倍计算）；
二、被告贵港市阳光房地产开发有限公司对被告贵港市联邦房地产开发有限公司的上述债务以其抵押的44套商品房（详见《房产抵押清单》）的价值为限承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国人民银行贵港市中心支行的其他诉讼请求。
一审案件受理费209684.59元（原告中国人民银行贵港市中心支行已预交），由被告贵港市联邦房地产开发有限公司、贵港市阳光房地产开发有限公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状及副本一式八份，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费209684.59元，款汇至户名为：广西壮族自治区高级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市万象支行；账号：20×××77。逾期不交也不提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 丽
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 陈燕霞
二〇一六年六月三日
书 记 员 梁明燕