浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐执异初字第14号
原告：程腾。
委托代理人：赵元元，浙江航英律师事务所律师。
被告：林秀銮。
第三人：黄永。
第三人：马海燕。
原告程腾与被告林秀銮、第三人黄永案外人执行异议之诉一案，本院依法受理。在审理过程中，原告申请追加马海燕作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本院依法组成合议庭，二次公开开庭进行了审理。原告程腾的特别授权委托代理人赵元元、被告林秀銮到庭参加诉讼。第三人黄永、马海燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程腾起诉称：2009年9月25日，第三人黄永及其妻子第三人马海燕从众志投资发展有限公司购置坐落于乐清市城东街道皇都花园C幢1××1-1××2室商品房（以下简称涉诉商品房）。2011年7月19日，原告与第三人马海燕签订编号为8880064号协议书一份，约定第三人马海燕将涉诉商品房面积202.87平方米转让给原告，其中第二条约定，总价款为5103185元人民币，包括银行按揭贷款1400000元左右，以交款之日银行对账单为准，转由原告按规定逐月还清；第三条约定，原告于立协议之日付给第三人马海燕定金1000000元；第四条约定，原告于2011年7月22日一次性付清购房款，即房款总价减银行按揭贷款本金余额；第八条约定，原告补还第三人马海燕已交配套费，产权证面积不找补，同时，双方就税费承担等事项作出约定。当日，原告依约支付购房定金1000000元。2011年7月22日，双方又订立房屋卖契一份，约定除去按揭余额1400818元，原告应于签订卖契之日一次性付清购房款3702367元，办理初始登记产权证契税由第三人马海燕负担。当日，契税和配套费相抵后，原告依约一次性付清购房款2663912元。之后，原告及家人实际入住占有涉诉商品房直至今日，并于2011年8月份开始按月支付第三人马海燕名下的银行按揭款。期间，原告支付了房产面积差额补款、物业管理费、水电费等费用。众志投资发展有限公司就涉诉商品房进行初始登记后，原告缴纳了1××1室契税32844.3元、1××2室契税40690.26元。2013年3月27日，涉诉商品房登记为第三人黄永、马海燕共同共有。因银行按揭至今尚未结束，双方客观上无法办理过户手续。2015年9月，法院将涉诉商品房作为被执行人黄永所有的财产予以查封，原告提出书面异议，被法院裁定驳回。原告认为该裁定认定原告未将涉诉房产办理过户手续，系原告自身原因所致，属于认定错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定：“…第三人已经支付全部价款并实际占用，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原告合法购置涉诉商品房，已经付清了涉诉商品房的购房价款，由于第三人马海燕名下的银行按揭尚未结束，导致未能办理过户登记手续，原告对此并没有任何过错，不应承担任何法律责任和风险。故请求：中止执行坐落于乐清市城东街道皇都花园C幢1××1-1××2室的房地产（房屋所有权证号：温房权证乐清市字第15××22号、15××24号）。
为证明其主张事实，原告程腾提供了以下证据：
1、身份证、户口本、户籍信息、婚姻登记信息，证明原、被告、第三人的诉讼主体资格、程素林与原告系父子关系、第三人婚姻状况；
2、商品房买卖合同、购房收据、温房权证乐清市字第15××24号、15××22号房产证，证明第三人黄永、马海燕夫妇于2009年9月25日从众志投资发展有限公司购置涉诉商品房，直至2013年3月27日才登记在第三人黄永、马海燕夫妇名下；
3、协议书、房屋卖契、定金收据、银行转账凭证、公证书、银行按揭凭证，证明第三人黄永、马海燕夫妇于2011年7月份将涉诉商品房转让给原告所有，原告按约履行了付款义务，并一直按月支付第三人马海燕名下的银行按揭款；
4、购房发票、契税完税凭证，证明众志投资发展有限公司就涉诉商品房进行初始登记后，原告缴纳了1××1室契税32844.3元、1××2室契税40690.26元；
5、物业公司营业执照、前期物业服务合同、证明、物业管理费、水电费、收视费缴费凭据，证明原告及家人于2012年1月实际入住占有涉诉商品房至今，期间按规定缴纳各项费用（缴费人为原告同住的父亲程素林）；
6、（2015）温乐执异字第29号执行裁定书，证明原告曾对涉诉商品房提出过执行异议，但被法院裁定驳回请求；
7、照片，证明原告长期实际入住及占有涉诉商品房。
被告林秀銮答辩称：第三人黄永告诉其自己在乐清是有房子的，其认为原告程腾与第三人是串通起来转移财产。
被告林秀銮未提供证据。
第三人黄永、马海燕未作陈述，亦未提供证据。
原告程腾提供的证据经庭审出示、质证，本院认证如下：
对于证据1、2、4、8被告林秀銮均无异议；对证据3，被告林秀銮无异议，但提出第三人已经离婚；对于证据5、6、7，被告林秀銮对其真实性无异议，但认为双方是为了转移财产而串通的；对于证据9，被告林秀銮认为自己没去涉诉商品房看过，对真实性无法确认。
本院认为，对于原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8，被告林秀銮对其真实性均无异议，且以上证据与本案有关联性，本院均予以认定。对于证据9，被告林秀銮认为无法确认其真实性，但未能提供证据证实该证据为虚假证据，且经本院现场审核照片显示的是涉诉房产，故本院予以认定。
经审理本院查明，第三人黄永、马海燕于2008年10月9日登记结婚，于2015年5月27日登记离婚。2009年9月25日，第三人马海燕向众志投资发展有限公司购买坐落于乐清市城东街道皇都花园C幢1××1室、1××2室的预售商品房，并以该两处房产为抵押物向中国银行股份有限公司乐清市支行按揭贷款，办理了预购商品房抵押权预告登记，2009年12月18日，中国银行股份有限公司乐清市支行就1××1室发放了借款本金650000元，就1××2室发放了借款本金810000元。2011年7月19日，原告与第三人马海燕签订协议书受让上述两处房产，约定：房款总价为5103185元，包括银行按揭贷款1400000元左右（以交款之日银行对账单为准）；当天支付定金1000000元，2011年7月22日一次性付清余款；按揭款转由原告按约定逐月还清；办理原始产权证的契税由第三人马海燕自负，在总房价中扣除；过户产生的税费均由原告自负；原告补还第三人马海燕已交配套费，产权证面积不找补。当天，原告支付了1000000元的购房定金给第三人马海燕。2011年7月22日原告与第三人马海燕签订了房屋卖契，约定：除去按揭贷款余额1400818元，原告应于签订卖契之日将购房款3702367元一次性付清；办理初始登记产权证契税由第三人马海燕负担。当天，契税和配套费相抵后，原告支付购房款2663912元。同日，第三人黄永、马海燕委托原告的父亲程素林代为办理上述房地产的产权登记、转让、产权转移登记等手续，并进行了公证。原告于2011年8月份开始按月支付第三人马海燕名下未还的按揭款，随即开始对上述房屋进行装修，并于2012年1月实际入住至今，期间支付了房产面积差额补款及物业管理费、水电费、收视费等费用。众志投资发展有限公司就该两处房产进行初始登记后，原告缴纳1××1室契税32844.3元、1××2室契税40690.26元，2013年3月27日，该两处房产转移登记为第三人黄永、马海燕共同共有，房屋所有权证号为温房权证乐清市字第15××22号、15××24号。
本院在执行申请执行人林秀銮与被执行人黄永民间借贷纠纷一案中，裁定查封了涉诉房产。原告程腾对涉诉房产提出书面异议，本院于2015年9月7日作出（2015）温乐执异字第29号裁定驳回了原告程腾的异议。原告不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。
本院认为，本案的争议焦点在于，原告是否享有阻却强制执行涉诉房产的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的人民法院可以扣押、查封、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，该条规定给予特定债权人优先于一般债权人的特殊保护。结合本案情况来看，原告与第三人马海燕签订的房屋买卖协议书、房屋卖契约，双方意思表示真实，其内容并不违反法律、法规强制性规定，应属有效；原告在购买涉诉房产后即依约履行了大部分购房款的支付义务，余下的购房款虽然未支付完毕，但原告已按合同约定承担按揭款的偿还责任，可认定为已经支付全部价款；原告提供的物业管理费、水电费、收视费缴费凭据、照片等一系列证据证实原告已实际占有、管理、使用该房屋；因涉诉房产于2013年3月27日才转移登记在第三人黄永、马海燕名下及因该房产尚未偿还完按揭款所以无法办理过户登记手续，并非原告过错，符合上述《查封规定》第十七条规定，原告享有阻却强制执行涉诉房产的民事权益，原告提出要求中止对涉诉房产的执行的请求符合法律规定，本院予以支持。被告林秀銮提出原告与第三人是相互串通转移财产，但未能提供证据予以证实，本院不予采信。第三人黄永、马海燕经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
停止对登记在第三人马海燕、黄永名下的坐落于乐清市城东街道皇都花园C幢1××1室、1××2室的房产（房屋所有权证号：温房权证乐清市字第15××22号、15××24号）的执行。
案件受理费26800元，由被告林秀銮承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 周 萍
人民陪审员 蔡秀慧
人民陪审员 郑献宝
二〇一六年五月二十七日
此件与原本核对无异
书 记 员 郑小东