广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终106号
上诉人（原审被告反诉原告）：广东喜派日化有限公司，住所广东省佛山市南海区狮山长虹岭工业园长岭路1号。
法定代表人：黄志强。
委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告反诉被告）：麦光华，男，1958年8月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：容国胜，广东东达昊律师事务所律师。
上诉人广东喜派日化有限公司（以下简称喜派公司）与被上诉人麦光华租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初9611号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人喜派公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项,改判喜派公司仅需向麦光华支付2016年5月租金一半即32315.7元（即减少226102.4元）;2.撤销一审判决第二项，改判麦光华向喜派公司返还多收租金173854.5元（即麦光华多退还租金134738.5元）；3.麦光华承担一审和二审诉讼费。事实和理由：（一）一审计算租金错误。麦光华没有履行2012年5月10日《厂房补充租赁合同》，即使连夹层一起计算，麦光华也没有依约交付1299.5平方米，仅交付1081.3平方米，即月租金应减少218.2平方米×13×1.15=3262.09元。即今年的月租金应为67889.5-3262.09=64627.41元。喜派公司多付的租金为2012年7月1日至2015年6月30日为218.2×13×36个月=102117.6元；2015年7月1日至2016年4月30日止为218.2×13×1.15×10个月=32620.9元，连同一审认定公共区域应退租金39116元。喜派公司应退租金为102117.6+32620.9元+39116元=173854.5元。（二）麦光华在2016年6月初不愿退回多收的租金，不愿意以合法途径解决纠纷，堆放黄泥在厂房门口，导致喜派公司无法使用厂房，故喜派公司不应支付2016年6月以后的租金。（三）一审法院没有出示厂房共有人麦嘉文放弃或转让权利的文件，法院应依照民事诉讼法的规定通知麦嘉文参加诉讼，否则程序违法。（四）涉案厂房的产权是麦光华和麦嘉文共有，麦光华只有收取50%租金的权利，喜派公司已经超额支付租金。
被上诉人麦光华辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回喜派公司上诉。
麦光华向一审法院起诉，请求判决：1.立即解除麦光华与喜派公司签订的厂房租赁合同；2.喜派公司立即腾空租赁麦光华的厂房等交还给麦光华；3.喜派公司支付欠麦光华的2016年5、6月租金共141048元及从2016年7月份起至腾空租赁厂房交回给麦光华日止按每月70524元计算的租金及应付的滞纳金（按月70524元支付租金，滞纳金按日2‰支付）；4.喜派公司支付以欠2016年5月份租金70524元为本金至付清款项日止按日2‰计算的滞纳金予麦光华（暂计算至2016年6月13日止5359.82元）5.喜派公司支付以欠2016年6月份租金70524元为本金至付清款项日止按日2‰计算的滞纳金予麦光华（暂计算至2016年6月13日止987.34元）6.喜派公司承担本案的诉讼费用。
喜派公司遂向一审法院提起反诉，请求判决：1.麦光华立即返还喜派公司多付的租金255676.2元；2.麦光华承担案件受理费。
一审法院认定事实：涉讼租赁物为位于南海区大沥长虹岭工业园的办公楼和厂房，所有权人为麦光华和麦嘉文，产权证号为：粤房地证字第C2453033号、粤房地共证字第C0425519号。
2009年8月1日，麦光华、喜派公司签订《厂房租赁合同》，约定麦光华将涉讼租赁物出租予喜派公司，租赁面积及租金起算日约定如下表，租金标准为7元/月·平方米；租期自2009年3月12日至2019年3月12日，喜派公司应于每月5日前交清当月租金；喜派公司未经麦光华书面同意，转租、转借承租厂房及拆改变动厂房结构，或者拖欠租金、水电费达一个月以上的并经一再催缴无效的，麦光华有权解除合同并收回出租厂房。
地点
面积（平方米）
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起算日
二层
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1224
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2009.3.12
三层
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1224
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2009.5.12
办公楼三楼
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275
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2009.6.12
办公楼一楼
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140
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2009.6.12
新建车间
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2421
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2009.6.12
原电梯大楼四楼
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1194
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2009.8.1
2012年5月10日，麦光华、喜派公司签订《厂房补充租赁合同》，约定再执行上述《厂房租赁合同》的基础上，“增加本大楼下（即原超特厂）的经营面积合计1299.5平方米，每月每平方租金13元……拉丝车间东南角厂房面积400平方米及公共通道及电房前厂房600平方米，每月每平方租金为10元……按每三年为一个递增15%计算执行”。
2015年4月1日，麦光华、喜派公司签订《租赁厂房补充协议》，约定喜派公司退回原拉丝车间东南角靠山边的400平方米厂房和公共分摊面积100平方米予麦光华。每月租金减少5000元。后双方又签订《厂房宿舍调整协议》，约定麦光华将入厂右边的1楼办公宿舍调整给喜派公司使用，喜派公司同意入厂左边的厂房大楼夹层调整给麦光华使用，双方使用互补方式作调整，互不补贴，按原合同签订时间有关条款细则执行不变。
2016年6月份，麦光华、喜派公司因履行上述租赁合同发生争议，麦光华方运送黄泥堆放在喜派公司厂房门口，并组织多名案外人员到喜派公司厂房门口催讨租金。同年7月15日，喜派公司向狮山派出所报警求助。
同年8月25日，麦光华、喜派公司在一审法院指令下办理涉讼厂房交接。
庭审中，双方确认喜派公司至2016年4月30日之前的租金已经交纳完毕，2016年5月1日之后的租金未交；案外人邓杰林在喜派公司承租的公共通道区域内建设了办公室（8.7×9.5＝82.65平方米）、门卫室（4.3×7＝30.1平方米）、地磅（34.2×4.3＝147.06平方米）、电脑室（2.6×1.4＝3.64平方米）并由该案外人使用。
一审法院认为：本案为租赁合同纠纷，关于本案麦光华的主体问题，涉讼租赁物的所有权人为麦光华及麦嘉文，现麦嘉文向一审法院明确其同意就本案涉讼租赁物租赁所享有的权利义务全部由麦光华承担，麦光华也予以确认，故麦光华有权根据其与喜派公司签订的租赁合同向喜派公司主张权利，并承担相应的义务。因此，一审法院对喜派公司申请追加麦嘉文作为第三人的申请不予准许，对喜派公司辩称麦光华仅对涉讼租赁物享有50%的权利的主张不予采纳。麦光华、喜派公司之间达成的《厂房租赁合同》、《厂房补充租赁合同》、《租赁厂房补充协议》均是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。麦光华诉请解除合同，喜派公司同意并于2016年8月25日实际搬离涉讼租赁物，故一审法院确认双方签订的《厂房租赁合同》、《厂房补充租赁合同》、《租赁厂房补充协议》于2016年8月25日解除。因喜派公司已经实际搬离，故一审法院对麦光华关于喜派公司搬离涉讼租赁物的诉请不再作重复处理。喜派公司主张麦光华签约后交付其使用的租赁面积有较大出入，并申请对租用面积进行测绘。经审查，在租赁场地的面积计算上，麦光华主张原超特厂面积的计算应将滴水面积88.47平方米（1.8×49.15）、一楼铜厂宿舍140.8平方米（6.4×22）计算在内，喜派公司主张仅计算四层，且一楼铜厂宿舍因其未使用，故对应面积不应计入，但双方均未能举证证明其在签订《厂房租赁合同》、《厂房补充租赁合同》、《租赁厂房补充协议》时对计租面积的计算有明确约定，鉴于喜派公司在租赁关系存续期间实际使用铜厂宿舍楼，且双方租赁合同自2009年3月12日履行至2016年4月30日，喜派公司均未对租赁面积提出异议，故一审法院对《厂房租赁合同》、《厂房补充租赁合同》、《租赁厂房补充协议》约定的租赁面积予以确认，对喜派公司提出的测绘申请不予准许。因双方均确认案外人邓杰林占用喜派公司承租的公共通道区域并建设了办公室、门卫室、地磅、电脑室，故从案外人实际占用上述加建场所之日起，麦光华无权再就该些场所的面积向喜派公司计收租金。麦光华主张案外人于2014年4月1日加建上述办公室和门卫室，于2015年9月1日建造上述地磅和电脑室；喜派公司主张上述四处场所均是在2015年4-5月期间加建的，但双方均不能举证予以证明，故一审法院根据各方举证和自认情况，在本案中认定喜派公司从2014年4月1日应扣减租赁面积为112.75平方米（办公室82.65平方米+门卫室30.1平方米），从2015年9月1日应扣减租赁面积为150.7平方米（地磅147.06平方米+电脑室3.64平方米）。结合双方确认喜派公司实际缴纳租金至2016年4月30日，参照双方在合同中约定的上述加建场所每月每平方米10月的计租标准，认定麦光华应退予喜派公司的租金金额为39116元[112.75×10×24+150.7×10×8]。麦光华诉请超出上述核定的，法院不予支持。喜派公司使用涉讼厂房及空地至2016年8月25日，故喜派公司还应计付从2016年5月1日至8月25日的租金予麦光华。经核算，根据双方租赁合同的约定并扣减案外人占用部分场地的每月租金2634.5元（112.75×10+150.7×10），得出涉讼租赁物在2016年5-8月期间适用的租金标准为67889.5元/月（70524-2634.5），故喜派公司应支付2016年5月1日至8月25日期间的租金258418.1元（67889.5×3+67889.5×25÷31）予麦光华，麦光华诉请超出上述核定的，法院不予支持。虽然麦光华在2016年5-8月期间在喜派公司厂房门口堆放黄泥、组织社会人员到喜派公司处维权，确实会对喜派公司使用涉讼厂房及正常经营造成一定的影响，但喜派公司明确另案主张权利，故对此不作处理。因滞纳金是税务机关向未能按规定的期限缴纳税款或者解缴税款的纳税人、扣缴义务人加收的款项，其具有法定性、强制性和惩罚性的特征，只适用于行政机关与公民、单位之间的具体行政关系，本案麦光华、喜派公司之间是平等主体之间的民事关系，故麦光华无权收取喜派公司滞纳金。结合合同的约定，双方约定的滞纳金实为违约金。鉴于租赁合同约定的违约金标准过高，且在2016年5-8月期间，麦光华、喜派公司均各有违约行为，故法院据此酌情确定喜派公司应以尚欠的租金219302.1元（258418.1-39116）为本金，从双方实际交接次日（2016年8月26日）起，至喜派公司实际清偿尚欠租金之日止，按日万分之五计付违约金予麦光华，并对麦光华诉请超出上述核定部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认麦光华与喜派公司于2009年8月1日签订的《厂房租赁合同》、2012年5月10日签订的《厂房补充租赁合同》、2015年4月1日签订的《租赁厂房补充协议》于2016年8月25日解除。二、喜派公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年5月1日至2016年8月25日期间的租金258418.1元予麦光华。三、麦光华应于判决发生法律效力之日起十日内返还多收取的2016年4月30日之前的租金39116元予喜派公司。四、喜派公司应于判决发生法律效力之日起十日内以219302.1元为本金，从2016年8月26日至实际履行上述第二项确定的债务之日止，按日万分之五计付违约金予麦光华。五、驳回麦光华的其他诉讼请求。六、驳回喜派公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，本诉案件受理费3247.9元，减半收取计1623.95元，财产保全费1225.24元，合共2849.19元，由麦光华负担142.5元，由喜派公司负担2706.69元；反诉案件受理费5135.14元，减半收取计2567.57元，由麦光华负担388.95元，由喜派公司负担2178.62元。
上诉人喜派公司在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人麦光华在二审期间向本院提交证据如下：飞机票一张，用以证明麦嘉文于2016年8月16日出具的《情况说明》系从美国带回。
经审查，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。
另查明：麦光华和喜派公司于2012年5月10日签订的《厂房补充租赁合同》中约定新增加的厂房交租时间在2012年7月1日起开始交租使用，并执行新的协议。
麦光华于二审提交的证据，喜派公司对真实性有异议，并认为该证据所载内容未翻译成中文。本院不将其作为本案定案依据。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。麦光华与喜派公司签订的《厂房租赁合同》、《厂房补充租赁合同》、《租赁厂房补充协议》、《厂房宿舍调整协议》意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人双方应依约履行。喜派公司诉称麦嘉文系案涉租赁厂房共有人，因其未参加诉讼，故麦光华仅享有主张案涉厂房租金50%的权利。对此，案涉厂房虽系麦光华与麦嘉文共有，但上述案涉租赁合同均以麦光华名义与喜派公司签订，根据合同相对性，麦光华有权依据上述案涉租赁合同向喜派公司主张合同权利。喜派公司该诉讼主张，理据不足，本院不予支持。
喜派公司自2016年5月1日起欠交租金未付，原审法院结合喜派公司已于2016年8月25日搬离案涉租赁厂房，案涉租赁合同已实际终止履行之案件事实，确认案涉租赁合同及补充协议于2016年8月25日解除，堪属妥当，本院予以维持。麦光华诉请喜派公司应向其支付自2016年5月1日至2016年8月25日期间的租金款项，对此，一方面，由于该期间内喜派公司欠交租金未付，其行为已属违约；另一方面，麦光华以黄泥堆放案涉租赁厂房门口时间长久，还允许案外人占用使用部分租赁场所，此已影响喜派公司正常使用案涉租赁厂房，其行为明显不当。由此可知，麦光华诉请喜派公司全额支付该期间的租金金额则有失公允，故本院酌定喜派公司应向麦光华支付自2016年5月1日至2016年8月25日期间的租金款项的70%即179839.7元〔（67494.32元×70%×3个月）+(67494.32元×70%÷31天×25天）〕〔该67494.32元为2016年5月1日至2016年8月25日期间的月租金金额，即由合同约定支付的每月租金金额70524元扣减该期间内案外人占用的租赁面积之每月租金金额3029.68元（112.75平方米×11.5元/平方米+150.7平方米×11.5元/平方米）所得〕,对麦光华诉求超过该部分的金额款项，不予支持。由于自2014年4月1日起至2016年4月30日期间内，案涉租赁物部分面积也由案外人占有使用（自2014年4月1日起至2016年4月30日占有使用112.75平方米，自2015年9月1日起至2016年4月30日占有使用150.7平方米），故该部分面积租金金额43743.15元[112.75平方米×（10元/月×15个月+11.5元×10个月）+150.7平方米×11.5元×8个月]应由麦光华予以退还喜派公司。原审法院判决喜派公司应向麦光华支付租金金额258418.1元，判决麦光华退还喜派公司租金39116元，均属计算数额不当，本院依法予以改判。麦光华尚诉请喜派公司向其支付租金逾期付款违约金，对此，如上所述，由于在案涉合同租赁履行过程中，喜派公司欠付租金构成违约，麦光华亦有不当和违约。也即双方在案涉合同履行过程中均有过错，致合同解除，故对麦光华诉请喜派公司支付租金逾期付款违约金的主张，本院不予支持。原审法院判决喜派公司应向麦光华支付违约金（以219302.1元为本金，自2016年8月26日起至实际清偿之日止，按日万分之五计付）有失妥当，本院依法予以改判。
喜派公司上诉称在案涉《厂房补充租赁合同》履行过程中，麦光华向其交付的租赁物面积减少了218.2平方米，麦光华应退还该部分面积相应的租金金额。对此，一方面，喜派公司所举证据不足以证明其该主张；另一方面，喜派公司自2009年3月12日至2016年4月30日长达五年多的合同履行过程中，从未对租赁物面积提出异议，可视为其对麦光华交付的案涉租赁物及合同约定的租金金额予以认可，原审法院对其该诉讼主张判决不予支持并无不当，本院予以维持。对其该上诉主张，本院不予支持。喜派公司还上诉称麦光华堆放黄泥在案涉租赁厂房门口，导致喜派公司无法使用案涉厂房，喜派公司因此不应支付2016年6月以后的租金。对此，麦光华堆放黄泥在案涉租赁厂房门口，其行为虽不当，但该行为系因喜派公司欠交租金未付所引起。此外，喜派公司并未因此而搬离案涉租赁场所，其仍占有使用案涉租赁物，故对其该上诉主张，本院不予支持。但鉴于麦光华堆放黄泥于厂房门口，影响喜派公司正常使用案涉厂房，可减少该期间内的租金金额，此如上述。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，适用法律有所失当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初9611号民事判决第一项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初9611号民事判决第四项、第五项、第六项；
三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初9611号民事判决第二项为：广东喜派日化有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向麦光华支付租金179839.7元；
四、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初9611号民事判决第三项为：麦光华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还多收取的2016年4月30日之前的租金43743.15元予广东喜派日化有限公司；
五、驳回麦光华的其他诉讼请求；
六、驳回广东喜派日化有限公司的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费1623.95元，财产保全费1225.24元，一审反诉案件受理费2567.57元，二审案件受理费6712.21元，合计12128.97元，由麦光华负担1761.49元，由广东喜派日化有限公司负担10367.48元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年八月四日
书 记 员 黄结仪