广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）珠中法执异字第9号
异议人（被执行人）：珠海金山房产有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：李永山。
委托代理人：任雪娜，该公司员工。
申请执行人：李寿，住广东省湛江市赤坎区，公民身份号码：×××3533。
委托代理人：李兵，广东敬业律师事务所律师。
被执行人：李永山，住广东省珠海市香洲区。
本院在执行李寿申请执行珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产）、李永山借款合同纠纷一案，金山房产向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
被执行人金山房产向本院提出异议称，第一，本院查封其公司预售款监管账号并扣划账户中的款项不符合2004年7月20日建设部关于修改《城市商品房预售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》、《珠建市（2008）9号关于进一步加强和改善预售款监管的通知》关于预售款专款专用的规定。第二，本院所查封的XX时代广场项目主楼22、24、25、26四层房产共计72套房产价值明显超过涉案金额，且其中20套房产已经销售给购房者，并签订了书面的合同，购房者已经依合同约定缴纳了相应款项。请求本院将预售款监管帐户予以解封，并将所查封的72套房产中已经销售的20套房产予以解封。
异议人金山房产向本院提交了以下材料予以证明：1、（2015）珠中法执字第97号执行通知书、（2015）珠中法执字第97号之一执行裁定书、（2015）珠中法执字第97号之二执行裁定书；2、时代广场项目的预售许可证；3、划拨存款通知书；4、（2014）珠香法立保字第78号裁定书；5、2504、2601、2618、2610、2607、2216、2206、2207、2208、2210、2406、2407、2410、2506、2507、2508、2510、2518、2606房销售合同；6、查封范围内已销售房屋的统计表；7、网签的商品房买卖合同；8、网签的商品房买卖合同
申请执行人李寿答辩称，第一，监管帐户的设立是规制房地产开发企业，以保证房地产开发企业不能随意支取帐户资金，但没有依据显示法院不能对监管帐户进行查封，监管帐户不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条的规定不能查封的情形。第二，异议人提出超标的查封的情况没有事实依据，是否属于超标的查封，应等拍卖程序结束后才能予以确定。第三，异议人提出所查封的房产中二十套房产已经销售，应当扣除的问题，没有事实和法律依据。在上述房产被查封时，申请执行人曾到房产登记部门查询，上述房产并未有办理预售备案。且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，该二十套房产不符合排除执行的情形。
申请执行人李寿向本院提交日期为2013年12月30日，甲方为李寿，乙方为金山房产的《还款协议书》。
经审查，本院查明：本院受理李寿申请执行金山房产、李永山借款合同纠纷一案，珠海仲裁委员会作出的珠仲裁字（2014）第143号裁决书已经发生法律效力。该生效法律文书确认：一、珠海金山房产有限公司应于裁决书送达之日起十日内向李寿偿还借款本金合计1535万元，并分别以借款本金1000万元、485万元、50万元为基数，分别从2009年12月30日、2011年1月28日、2011年3月31日起，分别按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算并支付利息及其后的违约金之和，直至各该贷款还清之日止；二、珠海金山房产有限公司支付律师代理费354908元；三、李永山对上述款项承担连带清偿责任；四、支付案件仲裁费168269元。因珠海金山房产有限公司、李永山没有履行上述义务，根据申请执行人李寿的申请，本院于2015年3月4日立案强制执行。
另查明，本案在仲裁过程中，执行法院2014年8月8日以（2014）香仲保字第78号民事裁定查封了金山房产名下位于珠海市XX路XXXX号时代广场主塔楼（1栋）22层、24层、25层、26层，冻结金山房产在交通银行珠海侨光支行（账号：444000098018170XXXXX）、建行珠海拱北支行（账号：44×××94）、工行夏湾支行（账号：20×××36）、浦发银行珠海分行（账号：19×××18）内的存款，查封、冻结金额以人民币34595500元为限。2014年8月14日，执行法院又以（2014）香仲保字第78号之一民事裁定保全查封了被执行人金山房产的位于珠海市XX南路XXXX时代广场1单元22层2201至2218房、24层2401至2418房、25层2501至2518房、26层2601至2618房共72套房，查封金额以人民币34595500元为限。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施……。”本案是金钱债务的执行，在保全中查封的被执行人金山房产的银行账户及名下房产，案件进入执行程序后，对上述财产的查封自动转为执行中的查封。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品”。被执行人金山房产至今未履行生效仲裁书确定的金钱债务，本院为实现申请执行人依据生效仲裁裁决所享有的债权，保障生效法律文书的顺利执行，查封、冻结被执行人金山房产名下财产，符合法律规定。
对异议人向本院提出的，所冻结帐户为该公司预收款监管帐户，基于监管帐户专款专用的原则，本院不应对其进行查封、冻结的主张。本院认为，监管账户是为了加强商品房预售管理，保障预购人权益，有效防范商品房预售风险而针对房地产开发企业设立的，要求房地产开发企业不能擅自挪用监管账户内的资金。其专款专用的性质仅是对房地产开发企业行为的规制，并不能对抗法院的强制执行。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条，预收款监管帐户并不属于法院不得查封、扣押、冻结的被执行人财产。因此，异议人金山房产的此项异议理由缺乏理据，本院不予采纳。
关于异议人提出的查封房产的价值明显超过涉案金额的主张，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”。就本案而言，首先，所查封的房产尚未经过法定的评估程序，对其价值的判断目前尚未有确切的依据。另外，异议人金山房产在本案审理过程中称，所查封房产中有20套已经出售，并提交了相应的预约合同。由此可见，所查封的房产可能存在影响价值的权利负担的情况，因此，目前无法得出所查封价值明显高于涉案金额的结论。值得注意的是，关于异议人提出将其中已经出售的20套房产解封的主张，本院认为，该20套房产购房者如据此主张权利，可依法向本院提出案外人异议，本院将依法对购房者提出的案外人异议进行审查。在目前20套房产购房者的权利是否足以排除法院强制执行尚未经法定程序确定的情况下，异议人提出将该20套房产予以解封的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条、第二十一条之规定，裁定如下：
驳回异议人珠海金山房产有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，复议于广东省高级人民法院。
审 判 长 周志毅
代理审判员 黄汉源
代理审判员 熊 珊
二〇一五年六月九日
书 记 员 林晓聪