黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第1051号
上诉人（一审原告）王岩，住哈尔滨市道外区。
委托代理人李连峰，黑龙江东禹律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）徐国臣，住哈尔滨市道外区。
被上诉人（一审被告）赵桂芬，住哈尔滨市道外区。
上诉人王岩因与被上诉人徐国臣、赵桂芬房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区（2015）外民二初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王岩及其委托代理人李连峰到庭参加诉讼。被上诉人徐国臣、赵桂芬经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
一审判决认定，徐国臣与赵桂芬系夫妻关系，王岩、徐国臣、赵桂芬均系哈尔滨市道外区民主镇胜利村席家屯村民。王岩与徐国臣、赵桂芬于2013年6月8日签订《房屋买卖协议书》，房屋坐落于哈尔滨市道外区民主镇胜利村席家屯，建筑面积72平方米（实际建筑面积910平方米，该房屋无所有权证），集体土地建设用地使用证号太民集建（91）字第08－0001，用地面积350平方米，超占面积1150平方米，用途为住宅用地。约定房款为人民币100万元。徐国臣、赵桂芬及其子徐洪亮出具了收条。王岩多次要求徐国臣、赵桂芬履行买卖协议，协助王岩办理房屋过户手续，但徐国臣、赵桂芬拒绝配合。
王岩诉称，徐国臣、赵桂芬系夫妻关系。2013年6月8日，经王学华介绍，王岩与徐国臣、赵桂芬协商签订房屋买卖协议，徐国臣房屋坐落于哈尔滨市道外区民主镇胜利村席家屯，建筑面积72平方米，约定房款为100万元，并实际交付了房款，徐国臣、赵桂芬出具了收条。现王岩多次要求徐国臣、赵桂芬履行买卖协议，协助王岩办理房屋过户手续，但徐国臣、赵桂芬拒绝配合。请求：徐国臣、赵桂芬履行房屋买卖义务。
徐国臣、赵桂芬辩称，双方不存在房屋买卖的事实。2013年6月7日，徐国臣、赵桂芬的儿子徐洪亮以五分利向王岩借款100万元。2014年7月9日借款到期后，徐洪亮的妻子孙晓琳通过辽河小区建设银行，以转账的方式还给王岩14万元；同年8月13日，徐洪亮通过红旗大街农村信用社转款给王岩40万元；2014年8月15日，孔晓琳通过建设银行转款5万元到王岩账户。2014年具体时间记不住了，徐洪亮又从民主信用社转款到王岩账户20万元，该款是徐洪亮在董雷处借的。后徐洪亮又从于红林手里借款40万元，还给王岩丈夫金福涛36万元。共计还王岩款115万元。因徐洪亮与王岩利息没有结算清，欠据没有收回。徐国臣、赵桂芬的房子没有卖给王岩，不同意王岩的主张。
一审判决认为，徐国臣在未办理“集体土地房屋所有权证”手续的情况下，与王岩签订了房屋买卖协议，承诺协助王岩办理更名过户手续。物权法规定：“不动产物权的设立、变更、转让和灭失，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因该房无证照，办理更名过户手续无法实现。《中华人民共和国宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地、自留地、自留山，也属于集体所有”；“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”土地管理法实施条例规定：“依法改变土地所有权、使用权，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”王岩出具的胜利村委会证明，该证明只证实王岩系本村村民，可以在本村购买宅基地，并未证明同意王岩购买该房屋，并同意转让徐国臣、赵桂芬所使用的土地使用权。基于以上原因，王岩主张要求徐国臣、赵桂芬履行协议，即配合王岩办理更名过户手续的主张，不予支持。徐国臣只是宅基地使用人，无权处分其使用的集体土地，现王岩签订的《房屋买卖协议书》由此造成的后果应承担一定的责任。诉讼中，王岩坚持诉讼请求，故对双方过错责任本案不予审理。对徐国臣、赵桂芬主张本案是借款抵押房屋的辩解，因徐国臣、赵桂芬未提供证据证实，因此对徐国臣、赵桂芬的辩解不予支持。判决：驳回王岩的诉讼请求。案件受理费100元，由王岩负担。
王岩不服一审判决，向本院提起上诉称，一、诉争房屋是徐国臣在集体土地上建筑的住宅房屋，其建造时依法向土地管理部门办理了宅基地申请，并获得批准，土地管理部门亦向徐国臣颁发了编号为太民集建（91）字第08－0001的土地使用权证书。鉴于我国房产及土地管理部门对宅基地管理的现状，即农村宅革地上建造的房屋均未办理与商品房统一的房屋所有权证书的现状，法院应当据实认定诉争房屋办理了土地使用权证书的事实，并根据地随房走的原则，判决徐国臣将诉争房屋的土地使用权证变更登记至王岩名下。一审认定诉争房屋未取得房产证照，办理更名过户手续无法实现，又引用物权法中关于对物权变动行为登记的公示要求来评价王岩与徐国臣的合同行为，违背客观事实，违反法律规定，未考虑宅基地上房屋登记管理的现状。二、王岩与徐国臣、赵桂芬均系哈尔滨市道外区民主镇胜利村席家屯村民，徐国臣与赵桂芬系夫妻。王岩与徐国臣夫妇签订的《房屋买卖协议书》是在平等、自愿基础上的真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性效力规定，应认定合法有效，且双方之间的纠纷系房屋买卖合同纠纷，一审法院应当首先评价双方签订的合同的效力，其次审查双方各自合同义务的履行情况。现王岩已向徐国臣夫妇全额交付了购房款，且徐国臣夫妇在收到王岩购房款后已将涉案房屋交付给王岩，故双方之间已如约履行了合同的主义务，仅仅是徐国臣未如约履行相关房屋及土地更名过户的附随义务，一审未根据目前宅基地上房屋管理的现状解决双方纠纷，导致认定事实不清，侵害了王岩的合法权利。三、目前，有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规定。合同法解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”是指效力性强制规定，因而王岩与徐国臣夫妇签订的房屋买卖合同不违反任何效力性强制规定，合同自签订起即具有法律效力。宅基地使用权及房屋所有权是否办理过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合有效要件，合同即为有效。合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”一审适用物权法、土地管理法、土地管理条例中对物权变动公示的相关管理性规定来审理合同纠纷案件，适用法律错误。四、物权法关于物权变动应依法登记的规定，系不动产物权变动的公示方式，而就宅基地房屋买卖行为而言，登记的只能是宅基地使用权和房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同本身；土地管理法实施条例第六条规定，土地使用权自登记之日起生效，因而其规范的是物权行为，而不是规范债权行为的房屋买卖合同。上述规定均系对物权变动公示方式在管理上的规定，与王岩诉请的徐国臣夫妇履行房屋买卖合同没有必然的联系，其规范的是对物权管理部门在变更登记时如何管理及操作。五、《中华人民共和国宪法》规定，私有财产神圣不可侵犯。农村房屋系农村居民合法的私有物，因此，作为农村房屋所有权人的农村居民可对其房屋行使处分权，农村房屋是可以买卖和转让的，没有一部现行的法律和行政法规对农村宅基地房屋交易作出禁止性规定。土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”由此可见，法律只是禁止或限制农村土地使用权出让、转让或出租，但没有禁止或限制农村房屋的买卖。房屋买卖后，即使农村宅基地上的房屋主体变更，其用途仍然是建设用地，并不影响土地的使用整体规划，宅基地的所有权仍是归农村集体经济组织所有，只是使用权随之转移给了新房主。综上，王岩与徐国臣夫妇为同村村民，且王岩在该村没有申请过宅基地，购买徐国臣夫妇的房屋亦不违反土地管理法关于“一户一宅”的规定，徐国臣夫妇将诉争房屋出卖给王岩，又未改变农村集体经济组织土地的所有权归属及宅基地的用途。请求：撤销一审判决，判令徐国臣、赵桂芬履行双方签订的房屋买卖合同，并协助将太民集建（91）字第08－0001号集体土地建设用地使用权证变更到王岩名下。
徐国臣、赵桂芬未到庭，亦未提供书面答辩意见。
二审中，王岩举示了以下证据：
证据1、《居民户口簿》、《离婚协议书》和《离婚证》，拟证明：王岩是哈尔滨市道外区民主镇胜利村村民，已离婚，可以购买涉案宅基地。
证据2、户名为王岩的《客户简易明细账查询》、两份黑龙江省农村信用社《存／取款凭条（回单）》，拟证明：王岩支付了购房款。
证据3、土地使用权人为郝玉江的《土地使用权证》及郝玉江与徐洪亮签订的《买卖房屋协议书》，拟证明：徐洪亮购买了与涉案房屋相邻的郝玉江的房屋。
证据4、四张照片，拟证明：照片上的人是徐国臣、赵桂芬、王文军，是徐国臣以涉案房屋作为抵押、以王文军的名义贷款时拍照的，王岩替徐国臣偿还贷款后，银行将这些照片给了王岩。
徐国臣、赵桂芬未发表质证意见。
本院认证认为，徐国臣、赵桂芬对王岩举示的证据没有提出异议，对王岩举示的证据可予认定。
二审查明：哈尔滨市太平区规划土地管理局1992年11月10日颁发的太民集建（91）字第08－0001号《集体土地建设用地使用证》记载：土地使用者：徐国臣；地址：太平区民主乡胜利村席家屯；图号：08－015；地号：08－0001；土地类别：住宅；土地面积：350平方米，其中：建筑占地：72平方米；用途：住宅；四至：东：空地，南：道，西：韩文，北：江堤；备注：超占1150平方米。
甲方王岩与乙方徐国臣、赵桂芬于2013年6月8日签订《房屋买卖协议书》，约定：一、甲方以100万元的价格购买乙方房产一处，位于道外区胜利村席家屯。集体土地使用证号为太民集建（91）字第08－0001号，地号：08－0001，图号：08－015，占地面积350平方米，超占面积1150平方米，总计1500平方米，建筑面积72平方米，其中实际建筑面积910平方米。二、房款一次付清，即人民币100万元。三、乙方应于2013年8月7日前配合甲方办理上述房屋及土地的更名过户手续，逾期乙方未能配合甲方办理更名过户手续，或迟迟推脱不与甲方办理更名手续，则乙方属欺诈行为，乙方承担所有法律及相关连带责任。四、如乙方至2013年8月7日反悔，不将上述房产出售给甲方，乙方须于三日内返还甲方全部购房款人民币100万元，并同时支付甲方违约金，购房款的两倍即200万元整。五、乙方保证此处房产无产权纠纷、无争议（家庭内部），如有争议责任自负。本协议双方签字后生效。王岩在甲方处某某，徐国臣、赵桂芬、徐洪亮在乙方处某某，王学华在见证人处某某。
签订《房屋买卖协议书》的2013年6月8日当天，徐国臣、赵桂芬、徐洪亮给王岩出具《收条》，内容为：今收到王岩购房款人民币100万元整。王学华在中证人处某某。
徐国臣、赵桂芬已将太民集建（91）字第08－0001号《集体土地建设用地使用证》记载的土地上的两幢平房交付给王岩。
2015年2月6日，王岩与金福涛离婚。
2015年3月2日，哈尔滨道外区民主镇胜利村村民委员会出具《证明》，主要内容为：兹有王岩是我胜利村席家屯村民，该人在我村无宅基地，该人有权在我村购买宅基地。
诉讼中，哈尔滨道外区民主镇胜利村村民委员会负责人证实：涉案土地是该村委会分给徐国臣、赵桂芬的宅基地；村委会知道王岩购买徐国臣、赵桂芬的宅基地和房屋；超占面积，如果村里征用，应当无条件交还村里。
另查明，徐洪亮系徐国臣与赵桂芬的儿子。2013年4月22日，徐洪亮给那建宇出具《借条》，主要内容为：今徐洪亮向那建宇借80万元，用期6个月，2013年4月22日至2013年10月22日。2013年6月9日，徐洪亮与那建宇签订《借款合同》约定：徐洪亮因个人家庭需要，向那建宇借款20万元，那建宇于2013年6月9日将上述借款交付给徐洪亮；借款期限为180日，自2013年6月9日至2013年12月8日止，徐洪亮承诺保证到2013年12月8日准时还款，否则，愿意承担一切法律后果。2013年6月9日，徐洪亮给那建宇出具收到20万元的《收据》。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”法律并不禁止农村村民转让宅基地使用权，以及出卖、出租宅基地上的房屋。宅基地系用于建设房屋，转让宅基地包括宅基地上的房屋。太民集建（91）字第08－0001号《集体土地建设用地使用证》记载，涉案土地使用者为徐国臣。徐国臣、赵桂芬有权处分涉案宅基地使用权及宅基地上的自有房屋。一审认为徐国臣未办理集体土地使用证手续，徐国臣只是涉案宅基地使用人，无权处分错误。王岩与徐国臣、赵桂芬是同一农村集体经济组织成员，互相之间转让属于本农村集体经济组织的涉案宅基地使用权及宅基地上的房屋，不违反法律规定，均具有相应的合法主体资格及权利能力。哈尔滨道外区民主镇胜利村村民委员会亦证明王岩是本村村民，在本村无宅基地，有权在本村购买宅基地，即同意王岩在本村向其他村民购买宅基地使用权，包括徐国臣、赵桂芬的宅基地使用权及宅基地上的房屋。一审认为该村委会没有证明同意王岩购买涉案房屋并同意转让徐国臣、赵桂芬土地使用权错误。
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”；第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条规定：“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的‘其他违背诚实信用原则的行为’，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任”；第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”一审基于徐国臣在未办理集体土地房屋所有权证手续的情况下，与王岩签订房屋买卖协议，承诺协助王岩办理更名过户手续；因该房无证照，办理更名过户手续无法实现等原因，对王岩要求徐国臣、赵桂芬履行协议，即配合王岩办理更名过户手续的主张不予支持，不符合法律规定，适用法律错误。王岩与徐国臣、赵桂芬签订的《房屋买卖协议书》不违反法律强制性效力性规定，有效。《房屋买卖协议书》约定，徐国臣、赵桂芬以100万元的价格将涉案土地上实际建筑面积910平方米的房产卖给王岩，并配合王岩办理涉案房屋及土地的更名过户手续。该约定符合“地随房走，房随地走”原则。徐国臣、赵桂芬出具收到王岩购房款的《收条》，并将涉案房屋交付给王岩。徐国臣、赵桂芬没有按照《房屋买卖协议书》的约定，配合王岩办理涉案土地的更名过户手续，构成违约。王岩关于请求徐国臣、赵桂芬履行双方签订的《房屋买卖协议书》，并协助将太民集建（91）字第08－0001号《集体土地建设用地使用证》变更到王岩名下的上诉请求，符合《中华人民共和国物权法》第一百五十五条关于“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”的规定，应予支持。涉案土地涉及的超占面积问题，可按照相关部门的管理处理。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”徐国臣、赵桂芬对其提出的因借款而抵押房屋的主张没有举示证据加以证明，王岩不认可，对徐国臣、赵桂芬的主张不能认定，其关于双方不存在房屋买卖的事实的主张与其签订《房屋买卖协议书》及出具《收条》等本案基本事实相悖，不成立。一审对徐国臣、赵桂芬的主张不予采纳正确。
综上所述，王岩的上诉请求有理，应予支持。一审适用法律不当，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，缺席判决如下：
一、撤销哈尔滨市道外区（2015）外民二初字第36号民事判决；
二、被上诉人徐国臣、赵桂芬协助将太民集建（91）字第08－0001号《集体土地建设用地使用证》变更至上诉人王岩名下，于判决生效之日起二十日内履行。
一、二审案件受理费200元，由被上诉人徐国臣、赵桂芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 文华英
审判员 龙 敏
审判员 韩玉梅
二〇一五年十一月二十六日
书记员 王春贺
李迪