河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民再终字第00234号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：芦某某。
委托代理人：张某某，河北XX律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：杜某某。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：郄某甲。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：郄某乙。
委托代理人：郭某某，河北XX**律师事务所律师。
再审申请人芦某某与被申请人郄某甲、杜某某、郄某乙房屋买卖合同纠纷一案，一审河北省鹿泉市人民法院于2010年9月28日作出（2010）鹿民一初字第666号民事判决，郄某某不服上诉于本院。本院于2011年2月15日作出（2011）石民一终字第00110号民事裁定，撤销原判发回鹿泉市人民法院重审。鹿泉市人民法院于2011年7月18日作出（2011）鹿民一初字第265号民事判决，郄某某不服上诉于本院，本院于2012年5月8日作出（2011）石民一终字第01878号民事判决，芦某某不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2014年3月24日作出（2013）冀民申字第1909号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人芦某某及其委托代理人张某某，被申请人郄某甲、郄某乙、杜某某及其委托代理人郭某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郄某某诉称，2005年10月10日，被告以其父卢某甲名义购买了原告位于本村XX巷X号的住宅一套（4间北屋、2间东屋、1间南屋、1个门洞、猪圈厕所、整个院落长18米、宽12.5米），作价25000元，房款由被告交付。至今此房屋没有入住。2008年卢某甲去世。上述买卖行为违法了国家相关法律，请求法院确认原告与卢某甲签订的买卖农村住宅的合同无效，双方返还财产。
被告芦某某辩称，购房合同是我父亲与原告签订，我父亲的户籍在大车行村，合同有效。
鹿泉区人民法院一审查明，2005年10月10日，被告芦某某以其父卢某甲名义与原告郄某某签订《购房协议》，载明：郄某某将鹿泉市上庄镇大车行村XX巷X号房产一座，有4间北屋、2间东屋、1间南屋、1个门洞、树木、猪圈，作价25000元，签字生效后由被告一次性付清房款，因1996年发水，本房产证丢失，由大队开具证明一份，待发新土地证后，郄某某协助卢某甲办理过户手续。《购房协议》落款处有“郄某某，卢某甲，卢某甲代理人芦某某”字样。其中“郄某某”为本人签名，“卢某甲，卢某甲代理人芦某某”为被告芦某某所写。2008年8月12日卢某甲去世。双方对上述事实均无异议。
鹿泉区人民法院一审认为，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准。《河北省土地管理条例》第五十五条规定：农村村民由于买卖住房转移集体土地使用权的，买方必须符合申请宅基地的条件。从上述规定的内容可以得出结论，法律并不禁止农村村民买卖住房，条件是购买者必须符合申请宅基地的条件。本案中签订《购房协议》的合同双方为原告郄某某和卢某甲，被告芦某某为其父卢某甲的代理人。卢某甲和其妻冯某某均居住大车行村，且冯某某为农业户口，在购买本案争议的房屋前没有其它宅基地，故卢某甲为家庭购买房屋，不违反相关法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，一审判决为：原告郄某某与被告芦某某代理卢某甲签订的《购房协议》合法有效。本案诉讼费505元，由原告郄某某负担。
判后，郄某甲、郄某乙、杜某某不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一审判决认定事实不清，对购房协议内容断章取义，掩盖了被上诉人买卖农村宅基地的非法行为，认定卢某甲购买房屋不违反相关法律规定是错误的；一审判决适用法律错误，认为法律并不禁止农村村民买卖住房，是对法律条文的无限扩大化的歪曲解释，被上诉人的购房行为实为买卖农村宅基地的行为，因其违反法律的强制性规定，双方签订的购房协议无效。请求撤销原判，依法改判购房协议无效。
本院二审查明，原审判决认定事实属实。本案原审原告原为郄某某，二审期间，郄某某夫妇二人因交通事故于2011年11月23日死亡。本院依法变更上诉人为郄某某之母杜某某、郄某某之女郄某甲、郄某乙。被上诉人对此无异议。
本院二审认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准。《河北省土地管理条例》第五十五条规定：农村村民由于买卖住房转移集体土地使用权的，买方必须符合申请宅基地的条件。被上诉人之父卢某甲是退休职工，非农业户口，被上诉人和其弟弟各有宅基地一处，其父再购买上诉人的房屋并取得宅基地使用权，违反上述法律和行政法规的规定，故被上诉人代理其父卢某甲与郄某某签订的《购房协议》无效，双方因该协议取得的财产应当相互返还。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（二）项的规定，二审判决为：一、撤销河北省鹿泉市人民法院（2011）鹿民一初字第265号民事判决；二、郄某某与芦某某代理其父卢某甲签订的《购房协议》无效；三、本判决生效后十日内，芦某某将其代理卢某甲所购郄某某的大车行村XX巷X号房产一座及院落返还杜某某、郄某甲、郄某乙；四、杜某某、郄某甲、郄某乙返还芦某某25000元，并支付利息，利息自2005年10月10日起至付清上述款项之算日止，按中国人民银行同期贷款利率计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审诉讼费各505元，共计1010元，由被上诉人负担。
再审申请人芦某某申请再审称，第一、原审法院认定《购房协议》无效，适用法律错误。原审法院根据我国《土地管理法》第六十二条和《河北省土地管理条例》第五十五条的规定，判决《购房协议》无效，属明显的适用法律错误，这两个条文属于管理性规范而不是强制性规范，本案并不符合《合同法》第五十二条合同无效的情形，所以《购房协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。第二、原审法院认定《购房协议》无效，认定事实逻辑错误。原审法院认为：“被上诉人和其弟弟各有宅基地一处，其父再购买上诉人的房屋并取得宅基地使用权，违反上述法律和行政法规的规定，故被上诉人代理其父卢某甲与郄某某签订的《购房协议》无效”。被上诉人和弟弟均已成家生子，与其父各自立户，被上诉人和弟弟名下有宅基地，与父亲卢某甲与郄某某签订的《购房协议》的效力无关，原审法院以此为由得出的《购房协议》无效的结论，属认定事实逻辑错误。第三、卢某甲是落户到本村的村民，依法可以申请宅基地，根据法律、法规的相关规定，具有获得农村土地和住房资格，《购房协议》应为有效。第四、卢某甲的配偶是本村村民，且属于农村户口，具有购买住房的资格，卢某甲代表家庭签订的《购房协议》也应为有效。第五、卢某甲的其他家庭成员均为大车行村农业户口，符合申请宅基地的条件，《购房协议》应为有效。第六、我省已取消农业户口和非农业户口的划分，户口性质不是确定合同效力的要件。综上，原审法院判决事实逻辑不清，适用法律错误，请求依法撤销原审判决并依法改判《购房协议》有效。
被申请人郄某甲、郄某乙、杜某某答辩称，《购房协议》违反了我国法律的强制性规定，应为无效协议。申请再审人芦某某对其父亲卢某甲在购房协议签订时为非农业户口是没有异议的，即卢某甲为城市居民，显然《购房协议》违反了《土地管理法》的有关规定，应为无效。
本院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。
本院再审认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。”第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山、属于农民集体所有。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》也明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。根据上述规定，再审申请人芦某某之父卢某甲虽然在退休后将户口落户在大车行村，但其仍享受城镇退休职工待遇，其本人不是农民，不是该村集体经济组织的成员，卢某甲与郄某某签订的《购房协议》处分了该村集体经济组织所有的宅基地使用权，违反了上述有关法律和政策的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方所订立的购房协议属于无效的民事合同。
再审申请人芦某某称，其代理父亲卢某甲签订《购房协议》所购买的房屋，是为了家庭共同生活，卢某甲的配偶户口在大车行村，并且是农业户口，因此卢某甲具有购房资格。《购房协议》是芦某某代理其父亲卢某甲签订的，即买方为卢某甲，因卢某甲不具有购房资格，故双方签订的《购房协议》无效。卢某甲的配偶具有购房资格，但其不是《购房协议》的当事人，根据合同相对性原则，卢某甲的配偶是否具有购房资格，与《购房协议》是否有效无关。故对申请人芦某某的陈述，本院不予采信。
综上，本案二审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。再审申请人芦某某的再审申请理由不能成立。基此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2011）石民一终字第01878号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 安军民
代理审判员 任永奇
代理审判员 李会宁
二〇一五年一月八日
书 记 员 裴研洁