江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0282民初4301号原告：浙江金帝物业服务有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市宜城街道枫隐路与阳羡东路交叉口金色阳光花园售楼处。负责人：陈雅花，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈文超，江苏太滆律师事务所律师。被告：许健，女，1976年1月17日生，，汉族，住宜兴市。原告浙江金帝物业服务有限公司宜兴分公司（以下简称物业公司）与被告许健物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人沈文超、被告许健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1、许健立即支付拖欠的自2013年11月1日起至2016年10月31日止的物业费18395.2元、滞纳金827元，共计19222.2元；2、本案诉讼费由许健承担。审理中，物业公司变更第一项诉讼请求为：许健立即支付拖欠的自2014年12月1日起至2016年10月31日止的物业费11752.54元、滞纳金176.28元（以11752.54元为基数，自2016年10月31日起至2017年3月31日止计算150天，按每日万分之三计算）。事实和理由：被告系金色阳光花园B3-5#商铺的业主，其公司系该小区的物业管理公司，其公司按照双方签订的前期物业服务合同为被告提供了物业服务，但被告自2014年12月1日起拖欠物业服务费，其公司催要无果，故诉至法院。许健辩称：1、其未与物业公司签订物业服务合同，原告提供的是虚假合同，合同上的签字不是其所签，物业公司未提供物业服务，也未通知其缴纳物业费，不存在起诉状上多次催要的情况；2、物价局的备案依据已经失效，业委会重新定价也没有告知其，其一直不知道有物业公司可以向其提供服务；3、其愿意缴纳物业费，但2元/月*平方米的收费和服务质量不符，物业对绿化和停车没有进行维护，也没有保安和监控，其商铺丢过东西，但是也没有找到监控，其只同意按照0.8元/月*平方米的标准缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：2009年9月3日，无锡金帝房地产开发有限公司（以下简称开发公司）与浙江金帝物业服务有限公司（以下简称金帝物业公司）签订前期物业服务合同一份，约定由金帝物业公司为金色阳光花园提供物业共用部位的维修、养护及管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护及管理，公共秩序维护、安全防范等物业服务，物业服务费为商业物业2元/月*平方米（不含公共能耗费），公共能耗费按建筑面积0.5元/月*平方米，业主或物业使用人未按时足额缴纳物业服务费的，应按月物业服务费千分之三的标准向金帝物业公司支付违约金。2013年12月10日，金帝物业公司委托原告对金色阳光花园提供物业管理服务。2012年6月4日，宜兴市物价局对原告的备案申请进行备案并回复：金色阳光二期部分商铺前期物业服务费标准为商铺2元/月*平方米，公共水、电等能耗费单独列帐，按实际数额合理、公开分摊收取，定期向业主公布。2014年11月27日，开发公司与许健商品房买卖合同一份，约定许健购买坐落于阳光花园B3幢1-2层5号的商业用房，建筑面积255.49平方米。宜兴市宜城街道金色阳光业主委员会（以下简称业主委员会）与物业公司签订物业管理委托合同一份，约定由物业公司对金色阳光花园实行物业管理，委托管理期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，管理事项包括房屋外观、设备运行、公共环境、绿化、交通秩序等，物业管理服务费由物业公司按建筑面积向业主或物业使用人收取，收费标准为二期商业物业2元/月*平方米；物业共用部分（包括共用照明、智能化、公共消防用水）运行发生的费用，独立计量核算，根据实际消耗向业主分摊计收；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业公司可以从逾期之日起按照应缴费用千分之一/日加收违约金，业主或物业使用人在每年11月1日前向物业公司交纳包括本月在内的后6个月的物业服务费。许健自2014年12月1日起至2016年10月31日止结欠物业服务费11752.54元（建筑面积255.49平方米*23个月*2元/月*平方米）、滞纳金176.28元（以11752.54元为基数，自2016年10月31日起至2017年3月31日止计算150天，按每日万分之三计算）。当事人有争议的事实及证据，双方举证质证意见如下：一、物业公司提供2014年11月27日金帝物业公司与许健签订的前期物业服务协议，约定由金帝物业公司负责金色阳光花园的前期物业管理工作，前期物业管理费为商铺2元/月*平方米，逾期按滞缴金额日万分之三加收滞纳金。许健对该证据不认可，其陈述从未签订该协议，并申请对该协议上“许健”的签名进行鉴定。物业公司不同意鉴定，其认为根据物业管理办法的规定，该协议的真实性并不影响许健缴纳物业费的义务。二、许健提供其于2017年6月5日拍摄的商铺门前地面及后阳台的照片，证明物业的服务与其收费标准不符。物业公司对商铺门前的停车场路面损害的事实无异议，但认为物业服务是流动性服务，停车场或机动车通道地砖出现损坏情况并不违反物业管理服务的相关内容，对于后阳台物业公司称不清楚该片区域是否属于公共维护部位，但从许健陈述中认为该片区域属于许健的自有部位，不属于物业的服务范围。庭后经核实，物业公司确认许健商铺后阳台属于公共部位，并提供相应部位的照片，证明其工作人员已将后阳台杂草处理掉、路面修复好。许健对路面已修复予以认可，但提供2017年7月13日拍摄的照片证明后阳台仍有垃圾。对此，物业公司认为物业服务是流动性服务，产生垃圾不可避免，但其公司工作人员每天都按时清理。本院对双方有争议的证据，认定如下：一、金帝物业公司与许健签订的前期物业服务协议无论是否真实有效，许健均应按照开发公司与金帝物业公司签订的前期物业服务合同、业主委员会与原告签订的物业管理委托合同的约定承担支付物业费的义务，故本院为减少讼累，对许健的鉴定申请不予采纳。二、对双方提供的照片真实性均予以确认，物业公司在庭审中对于商铺后阳台属于公共部位还是自有部位表示不清楚，庭后核实属于公共部位后对其进行了绿化维护及管理，据此，可以认定物业公司在之前的物业管理服务中存在一定瑕疵。本院认为，物业公司系金色阳光花园的物业服务单位，为该小区提供物业服务，物业公司以及小区业主均应按照前期物业服务合同及物业管理委托合同的约定履行各自的义务。许健作为该小区的业主，应按约支付物业服务费。按照前期物业服务合同及物业管理委托合同的约定，物业公司提供的管理服务包括对公共绿化的养护和管理，对于许健商铺后阳台的绿化及管理，经过双方的举证质证，本院认为物业公司在之前的管理服务中存在瑕疵，应对许健承担相应的违约责任，故对于物业公司主张的物业管理费11752.54元，本院酌定许健按照90%的比例进行给付，即支付物业公司物业管理费10577.28元。由于双方均存在违约行为，故对原告主张的滞纳金本院不予支持。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业管理公司和业主的共同努力和配合。本院希望物业公司和业主之间能够加强沟通与理解，互帮互助、互惠互信，共同打造自己美好的家园。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：一、许健于本判决发生法律效力之日起十日内支付浙江金帝物业服务有限公司宜兴分公司物业服务费10577.28元。二、驳回浙江金帝物业服务有限公司宜兴分公司的其他诉讼请求。如许健未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费280元减半收取140元，由许健负担。该款已由物业公司垫付，许健于判决发生效力之日起十日内直接将该款支付给物业公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员  许梦莹二〇一七年七月二十四日书 记 员  高 源