.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）宁0105民初3168号原告：宁晓黎，男，1955年6月22日出生，汉族，兰州铁路局迎水桥机务段退休职工（现为宁夏中宁县金山建材实业有限公司职工），住宁夏中卫市。委托诉讼代理人：毛来宝，男，宁夏中宁县金山建材实业有限公司综合部职工。被告：宁夏铁路多元发展集团地产置业有限公司，住所地宁夏银川市。法定代表人：李宗荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭启明，男，宁夏铁路多元发展集团地产置业有限公司主任。委托诉讼代理人：赵强，宁夏辅德律师事务所律师。原告宁晓黎与被告宁夏铁路多元发展集团地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月24日、2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告宁晓黎及其委托诉讼代理人毛来宝、被告宁夏铁路多元发展集团地产置业有限公司（以下简称多元公司）的委托诉讼代理人彭启明、赵强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁晓黎向本院提出诉讼请求：1、判令被告多元公司立即向原告宁晓黎交付涉案商品房已取得建设竣工验收备案证明文件；2、判令被告多元公司承担因未尽维修义务致使原告宁晓黎不能及时入住而造成的租金损失3万元（房屋租金20个月×1500元）；3、判令被告多元公司立即向原告宁晓黎交付该商品房已取得房屋测绘报告，并据实结算房款，退回已多收取的房款；4、判令被告多元公司承担因逾期交付房屋，原告宁晓黎未能入住造成物业费、电梯费经济损失3421.9元；5、判令被告多元公司按日计算支付全部房款万分之一的违约金，2015年12月30日至2017年10月30日共计665天×379389元/10000元=25229元，之后逾期交付仍然以此类推计算支付违约金；6、重新安装涉案窗子防护栏、更换入户门，并达到国家验收标准；7、维修涉案房顶、墙面、地面，质量达到国家标准；8、出具涉案房屋分水器产品标牌标识、采购发票；9、本案诉讼费由被告多元公司承担。事实和理由：一、2015年6月26日，宁晓黎与多元公司签订了《银川市商品房买卖合同》，合同约定了房产面积、价格及质量保修责任、交付条件和交付日期、设计变更、违约责任等权利义务。2012年宁晓黎交纳了购房预付款，2016年1月领取房屋钥匙，2016年1月4日，多元公司向宁晓黎交付景润秀府3号楼1单元1504室房屋，并办理了相关交费手续。同时双方对房屋进行交房验收，对涉案房屋存在的质量问题填写了交接验收表，经宁晓黎签字后由多元公司的施工人员将交接验收表带走，并承诺3天内排除房屋内存在的质量问题。15天后宁晓黎去房屋查看，发现涉案房屋质量问题没有解决，随后宁晓黎找到多元公司的物业服务站，该物业服务站再次安排另外一名施工人员与宁晓黎一起查看涉案房屋存在的质量问题后，承诺尽快排除，但一直没有完全排除。二、合同第九条约定，多元公司在交付房屋时，该商品房应当已经取得建设竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，但多元公司提供的《住宅使用说明书》中未载明涉案房屋的竣工验收情况，至今未出具任何竣工验收备案证明文件，也未出具《房屋测绘报告》，不但构成违约，也使宁晓黎对房屋是否经过竣工验收不知情，不敢入住，亦无法按测绘面积据实结算房款。合同第十五条规定，多元公司按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件涉及房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向等出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达宁晓黎，但多元公司建造的涉案房屋明显与合同约定的设计不符，改变了原设计的房屋结构形式、户型、空间尺寸等，严重影响空间尺寸、使用功能和使用美观效果，至今多元公司未给宁晓黎送达变更书面通知，也未做任何合理解释说明。合同第十一条约定，多元公司应当在2015年12月31日前向宁晓黎交付该商品房，但多元公司未按约定的时间和交付条件履行合同义务，致使宁晓黎至今不能入住，在银川租房居住，产生租赁费3万元左右，按照合同第十二条第一款第二项规定，应当按日计算支付全部房款万分之一的违约金。合同第十六条规定，应当给宁晓黎交付质量符合国家及行业标准的房屋，但至今出现的地面、墙面、屋顶、窗户防护栏虽经交涉整修，未达到国家和行业标准，所以要求继续维修直至合格。另外，涉案房屋中的分水器等设施标牌涉嫌假冒产品，宁晓黎有知情权，如多元公司不能提供相关证明资料，应当更换为国家合格产品。故为维护自己的合法权益，诉至法院。多元公司辩称，一、多元公司已如约向宁晓黎交付涉案房屋。2015年6月26日，就涉案房屋的买卖事宜，宁晓黎与多元公司经协商一致后签订了《银川市商品房买卖合同》。该合同第十一条、第十二条约定，多元公司于2015年12月31日前向宁晓黎交付涉案房屋，逾期交付在90天内的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，多元公司按日向宁晓黎支付全部房价款万分之一的违约金。该合同履行过程中，多元公司在竣工验收合格并取得相关证件后，于2015年12月31日当天向宁晓黎交付了涉案房屋，并由宁晓黎签字确认，即多元公司已经如约履行了交付义务，没有违约。另外，宁晓黎在起诉状中陈述，多元公司于2016年1月4日向其交付涉案房屋，即便按照该自认内容，依照合同约定，多元公司仅需承担极小一部分违约金，而非其诉请中主张的违约赔付金额。所以，基于多元公司已经如约履行交付涉案房屋的客观事实，宁晓黎提出的经济损失、违约金及租金损失等均不应当被支持。二、涉案房屋的工程质量完全合格。对于涉案房屋的工程质量，无论是多元公司还是相关的政府行政机关监管部门，都非常重视。2015年12月26日、27日，多元公司组织监理、施工单位等五方对涉案工程进行了竣工验收，验收的内容涵盖了主体结构、防水、地面、墙面、屋顶、管道等多个方面。与此同时，涉案工程还取得了相关部门颁发的《银川市住宅质量保证书、使用说明书》，后对涉案工程进行了竣工验收备案。因此，涉案房屋的质量不存在任何问题，宁晓黎提出的质量不合格的请求没有依据。尽管宁晓黎在2015年12月31日的《房屋交接验收表》中签字，并对墙面、门、窗、对讲门铃、入室门铃五项提出异议，但经过多元公司查看，宁晓黎提出的墙面、门、窗三个方面的问题基本不存在，更不是质量问题，也不会对涉案房屋的价值有任何减损。所以，宁晓黎提出的质量问题无事实及法律依据。三、宁晓黎的请求事项违背法律规定。宁晓黎要求多元公司向其交付竣工验收备案表、房屋测绘报告，但这些资料均是相关单位向多元公司出具的，宁晓黎可以进行查阅，但多元公司并不负有向其交付这些资料的义务。而且，就房屋测绘报告而言，宁晓黎与多元公司已经于2016年1月4日签订了《补充协议》，对因合同预测面积与实测面积不同的问题已经达成一致，据实结算了房屋价款，并由多元公司开具发票。综上，宁晓黎所提出的各项诉讼请求均不符合案件事实，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：宁晓黎提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》，《补充协议》、销售不动产统一发票、物业专项维修资金交存凭证（复印件）、物业费收据、采暖费收据、住宅质量保证书住宅使用说明书各1份，符合证据的真实性、合法性、关联性，予以认定；宁晓黎提交的照片10张，不能直接证明其证明目的，不予认定；宁晓黎提交的房屋租赁合同、收据各1份，与本案缺乏关联性，不予认定。多元公司提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、测量报告、《补充协议》、房屋交接验收表、银川市住宅质量保证书使用说明书、设计变更通知书、银川市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书、登记表、合格证及产品检验合格证、检测报告各1份，符合证据的真实性、合法性、关联性，予以认定。本院依职权做现场勘验时就涉案房屋拍摄的照片11张，内容真实、合法、有效，予以认定。依据上述有效证据并结合当事人陈述，确认本案事实如下：2015年6月26日，宁晓黎与多元公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定宁晓黎（买受人）购买多元公司（出卖人）开发建设的位于宁夏银川市××区房屋一套，预测建筑面积118.65平方米，其中套内建筑面积89.3平方米，分摊共有建筑面积29.35平方米，单价为3095.98元，总价为367338元。买受人应当在2015年7月31日前分两期支付该商品房全部价款，首期房价款200338元，应当于2015年6月26日前支付。贷款方式为公积金贷款。合同第九条关于商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1和2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理{（1）和（2）不作累加}。（1）逾期在90日之内，{该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限}，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金{该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率}。第十三条面积差异处理约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。（4）双方自行约定：以产权登记面积为准，据实结算房款，多退少补。第十六条商品房质量约定，（一）地基基础和主体结构。出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。（二）其他质量问题。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理：（1）及时更换、修理。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。第十七条保修责任约定，（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。第二十一条前期物业管理约定，（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为宁夏铁发物业服务有限公司；（二）物业服务时间从2014年7月10日到2017年7月9日；（三）物业服务期间，物业收费计费方式为包干制。物业服务费为住宅0.8元每月每平方米。第二十八条补充协议约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议详见附件十一）。该合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1、外墙：瓷砖；1-3层瓷砖，4层以上乳胶漆。2、起居室：（1）内墙：涂料；满刮腻子、预留装修面。（2）顶棚：涂料；满刮腻子、预留装修面。（3）室内地面：水泥抹面；细石砼抹平，预留装修面。3、厨房：（1）地面：水泥抹面；（2）墙面：耐水腻子；（3）顶棚：水泥抹面。4、卫生间：（1）地面：水泥抹面；（2）墙面：耐水腻子；（3）顶棚：水泥抹面。5、阳台：塑钢封闭。8、窗户：中空塑钢窗。附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定，该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》。该商品房的保修期自交房之日起计算，关于保修期限的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限。2015年11月30日，银川市房地产测绘中心就包括涉案房屋在内的房屋出具了《银川市房产测绘成果报告书》，载明，涉案房屋套内建筑面积95.89平方米，公摊面积26.27平方米，建筑面积122.16平方米。2015年12月31日，宁晓黎在多元公司就涉案房屋提供的房屋交接验收表上签字，该房屋交接验收表存在问题栏载明：客厅窗下沿迸裂；客厅窗中间压边条与窗不符；栏杆、客厅、卧室侧窗打不开、各窗螺丝件缺少；对讲门铃没有安装；入室门铃没有安装。2016年1月4日，宁晓黎与多元公司就上述《银川市商品房买卖合同（预售）》签订《补充协议》一份，载明，经银川市房地产测绘中心对锦润秀府-秀园小区房屋面积进行实地测量后，就所售出房屋面积及总价款做出以下更正，具体如下：已购房屋锦润秀府-秀园小区3号楼1单元1504室，原合同约定建筑面积118.65平方米，经测绘后建筑面积122.16平方米，其中套内面积95.89平方米，公摊面积26.27平方米。按产权登记面积计算，该商品房单价为每平方米3105.67元，总金额379389元。同日，宁晓黎在多元公司就涉案房屋提供的登记表上签字，载明发票、储备金、竣工决算书、补充协议及钥匙单已经领取。另查明，涉案房屋分水器有国家建筑材料工业建筑五金水暖产品质量监督检验测试中心检验合格的检验报告。经法庭释明，宁晓黎对涉案房屋质量不申请鉴定。本案审理过程中，本院组织宁晓黎与多元公司于2017年12月5日就涉案房屋进行现场勘验，宁晓黎与多元公司均认可涉案房屋现存在以下问题：1、大卧室阳台防护栏与窗户底面之间距离不一致，有的宽，有的窄；2、阴面小卧室窗户周围墙面反碱且窗户密封不严；3、入户门与消防门之间顶灯不亮，消防门生锈；4、客厅阳台下面地面水泥网破裂。本院认为，宁晓黎与多元公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》系双方的真实意思表示，均为有效合同，双方均应依约履行。《银川市商品房买卖合同（预售）》约定多元公司应于2015年12月31日前向宁晓黎交付涉案房屋，但多元公司实际于2016年1月4日交付，逾期4天，应按照合同第十二条关于逾期交付责任的约定，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向宁晓黎支付全部房价款万分之一的违约金即151.8元（379389元×0.0001×4天）。经本院现场勘验，宁晓黎与多元公司均认可涉案房屋存在的问题有大卧室阳台防护栏与窗户底面之间距离不一致、阴面小卧室窗户周围墙面反碱且窗户密封不严、入户门与消防门之间顶灯不亮，消防门生锈、客厅阳台下面地面水泥网破裂，对于上述问题，多元公司应当依照合同约定进行维修，达到合同约定的质量标准。《银川市商品房买卖合同（预售）》第九条关于商品房交付条件约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。第十一条约定，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收。因此，涉案房屋是否已取得建设工程竣工验收备案证明文件是宁晓黎在多元公司向其交付涉案房屋时是否接收涉案房屋的条件，现宁晓黎已经于2016年1月4日接收了涉案房屋，理应视为多元公司已经向其出示了涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明文件。故对宁晓黎要求多元公司立即向其交付涉案房屋已取得的建设竣工验收备案证明文件的诉讼请求，不予支持。同时，多元公司于2016年1月4日向宁晓黎交付了涉案房屋，涉案房屋自交付之后的物业费、电梯费理应由宁晓黎负担，故对宁晓黎要求多元公司承担因逾期交付房屋致使其未能入住造成的物业费、电梯费经济损失3421.9元的诉讼请求，不予支持。宁晓黎以多元公司未按约定的时间和交付条件履行合同义务，致使其至今不能入住涉案房屋，造成其租房居住产生房租的理由不能成立，对其要求多元公司承担房屋租金3万元的诉讼请求，不予支持。另外，双方签订的《补充协议》中已明确经测绘后建筑面积122.16平方米，单价为每平方米3105.67元，总金额为379389元，可见宁晓黎对测绘结果是知晓的，且该《补充协议》载明的面积与《银川市房产测绘成果报告书》载明的面积是一致的，宁晓黎亦是按照测绘后的面积122.16平方米支付了购房款379389元，多元公司并未多收取宁晓黎购房款，故对宁晓黎要求多元公司立即向其交付该商品房已取得的房屋测绘报告，并据实结算房款，退回已多收取的房款的诉讼请求，不予支持。宁晓黎要求多元公司更换入户门、维修涉案房屋屋顶、出具涉案房屋分水器产品标牌标识、采购发票的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏铁路多元发展集团地产置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁晓黎逾期交付房屋违约金151.8元；二、被告宁夏铁路多元发展集团地产置业有限公司于本判决生效后十日内为原告宁晓黎维修位于宁夏银川市××区房屋大卧室阳台防护栏与窗户底面之间距离不一致、阴面小卧室窗户周围墙面反碱且窗户密封不严、入户门与消防门之间顶灯不亮、消防门生锈、客厅阳台下面地面水泥网破裂的问题，维修达到合同约定的质量标准；三、驳回原告宁晓黎的其他诉讼请求。案件受理费1266元，减半收取633元，由被告宁夏铁路多元发展集团地产置业有限公司负担。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员马宏斌二〇一七年十二月十日书记员张静附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。