浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民二终字第436号
上诉人（原审被告）：袁某某。
上诉人（原审第三人）：郑甲。
两上诉人的委托代理人：瞿某某。
被上诉人（原审原告）：陈甲。
被上诉人（原审原告）：郑乙。
两被上诉人的委托代理人：史某某。
上诉人袁某某、郑甲因与被上诉人陈甲、郑乙房屋买卖
合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2010年6月28日
作出的（2009）甬鄞民初字第4546号民事判决，向本院提起上
诉。本院于2010年7月29日立案受理后，依法组成合议庭审理
了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：原审被告袁某某与原审第三人郑甲
系夫妻关系。1996年10月，经村和镇批准，原审被告和原审第
三人在湖塘村建造用地面积为123.52㎡的房屋。2008年9月1日
，原审被告袁某某与东钱湖镇村镇建设房屋拆迁办公室签订《
住宅用房拆迁调产安置补偿协议》一份，原审被告袁某某获得
包括争议房屋在内的安置房二套。2009年4月24日，原审原、
被告签订《房屋转让协议》一份，协议抬头为出售方袁某某（
简称甲方），购买方陈甲郑乙（简称乙方），主要约定：甲方
将座落于钱湖丽园21幢503室的房屋转让给乙方，建筑面积为136.36平方米，转让价格合计人民币（大写）陆拾叁万元整，
建筑面积以最终产权某面积为准，如有面积差异，不再调整总
价，以上房价包含车棚一间9.60㎡；上述房地产甲方已取得钥
匙（开发商已交付甲方），正在申领房屋所有权某和国有土地
使用权某，为此甲乙双方约定，在甲方合法取得上述房地产的
产权某和土地证的三天内，双方另行委托中介公司签订《存量
房屋买卖合同》；本协议签订日，乙方即付定金126000元整给
甲方，此定金可冲抵房款；在签订《存量房屋买卖合同》时，
其余付款方式约定为余款354000元整在2009年4月24日付与甲
方，并在当日办理过户手续，另150000元待甲乙双方过户交易
后交予甲方；交房时间为2009年4月24日；甲乙双方任何一方
违约，应向对方支付违约金126000元整，并赔偿由此给对方造
成的损失；本协议签订当日，乙方支付见证人预付信息费6300
元整，在甲方取得房屋所有权某和国有土地使用权某的三天内
不签订《存量房屋买卖合同》视违约处理，如乙方违约，见证
人不退还预付信息费，如甲方违约，见证人不退还预付信息费
，该信息费由甲方赔偿给乙方；双方还对违约责任及装修费用
承担作了约定。协议签订当日，原审原告收到争议房屋的钥匙
，并支付给原审被告480000元，原审被告袁某某出具收条一份
，载明收到原审原告陈形势、××室房款480000元。同日，陈
乙出具收条一份，载明今收到陈形势、××室信息见证费6300
元。2009年9月21日，袁某某为争议房屋缴纳契税，契税证上
载明出让方某某钱某某镇建设房屋拆迁办公室。原审被告分别
于2009年9月29日、2009年9月30日取得讼争房屋的房屋所有权某（证号甬东旅f200902358、袁某某单独所有）及国有土地使
用证（证号甬国用（2009）第1100524号、土地使用权人袁某
某、使用权性质划拨）。2009年11月，原审原告委托宁波市钱
湖法律服务所致函给原审被告，要求继续履行协议等。2009年
12月19日，原审原告陈甲、郑乙以袁某某为原审被告向原审法
院提起诉讼，要求继续履行合同及支付违约金等。同月31日，
袁某某将48万元汇入原审法院邱隘法庭，并委托浙江红某律师
事务所致函给原审原告，明确协议为未生效力，袁某某对协议
不再履行，并通知原审原告领取该款项等。2010年3月9日，袁
某某、郑甲为争议房屋缴纳契税，契税证上载明出让方为袁某
某。2010年3月22日，争议房屋又取得新的房屋所有权某（证
号甬房权某某旅字第f201001459号、f201001460号、共有情况
为原审被告袁某某及原审第三人郑甲按份共有、各占50﹪、原
证号f200902358作废）；2010年4月2日，取得新的国有土地使
用证（证号甬国用（2010）第1100399号、土地使用权人袁某
某郑甲、使用权性质划拨）。另查明，争议房屋占用的土地使
用权性质为国有划拨，在办理出让手续后，土地部门同意予以
出让；争议房屋同类地段同类房屋的租金为800-1000元每月。
原审原告陈甲、郑乙于2009年12月19日诉至原审法院，
请求判令：原审被告继续履行双方签订的房屋转让协议，限期
办理房屋过户手续，并支付违约金126000元，赔偿信息费6300
元；并申请原审第三人郑甲协助办理过户手续。
原审法院审理认为：讼争房屋的土地使用权系国有划拨
，本案协议涉及国有划拨土地使用权性质房屋的转让，当事人争议的焦点主要是法律适用问题，即协议的效力问题，原审原
告认为协议有效并要求原审被告继续履行并支付约定的违约金
等，原审被告及原审第三人认为协议是意向性的，并没有签订
正式的房屋买卖合同，协议没有生效，请求驳回原审原告的诉
讼请求。协议的性质以及协议的效力遂成为案件处理的关键，
以及在协议基础上判断协议约定的违约金金额是否合理，法律
上判断应保护交易第三人的利益还是保护财产共有人的利益。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立
有关某某、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有
规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登
记的，不影响合同的效力。”原审原告与原审被告于2009年4
月24日签订的《房屋转让协议》，系当事人真实意思表示，并
未违反法律法规强制性规定，故合法、有效，对当事人有法律
约束力，任何一方当事人违约的，应依约承担违约责任。该协
议约定在原审被告取得房屋所有权某和国有土地使用权某的三
天内不签订《存量房屋买卖合同》视违约处理，如原审被告违
约，见证人不退还预付信息费，该信息费由原审被告赔偿给原
审原告；并约定双方任何一方违约，应向对方支付违约金1260
00元，并赔偿由此给对方造成的损失。从协议约定的内容来看
，原审被告作为出卖人，交付房屋并协助办理过户手续是其主
要的合同义务，原审原告作为买受人，支付房款是其主要的合
同义务。在合同的履行过程中，原审原告已支付房款48万元并
支付见证费6300元，但因原审被告未依约办理该房屋的国有土
地使用权出让的申请手续，并将款项48万元汇入法庭的帐户，在事实上已提出解除该合同，对此，原审被告应当依约承担违
约责任，即继续履行双方签订的房屋转让合同，至于过户所产
生的税费原审原告自愿承担，双方在协议中已有明确约定，又
不损害他人及国家集体的利益，应予以准许。现原审被告提出
协议是意向性的、并没有签订正式的房屋买卖合同、协议没有
生效、请求驳回原审原告的诉讼请求的辩解意见没有法律依据
，原审法院不予采纳。至于原审原告应支付的剩余房款，鉴于
原审被告在本案中始终没有主张，原审被告可以另外协商或其
他途径解决，原审法院在本案中不予处理。
关于原审第三人提出的该财产属于共有财产、原审被告
处分该财产没有经过其同意其也不予追认、因此转让行为为无
效的问题。原审法院认为，本案争议房屋系原审被告和原审第
三人夫妻共有的住房拆迁安置而来，在夫妻关系存续期间，没
有对财产进行分割的情况下，应依旧为夫妻共有的财产。在共
有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定
无效，但原审第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护原审
第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财
产的人赔偿。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国
婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定：“夫
或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻
双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻
双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗
善意原审第三人。”原审被告袁某某与原审第三人郑甲转让房
屋的行为属于对夫妻共同财产做重要处理，二人均应在买卖合同上签名。但是，本案查明的事实是，在签订合同时，房屋登
记为原审被告袁某某一人，原审原告支付了大部分房款，因此
，在本案中原审原告是善意取得并有偿的，应首先保护原审原
告作为交易相对方的利益，原审第三人的辩解意见原审法院不
予采纳。相反，该协议对原审第三人郑甲有约束力，原审第三
人应协助原审原告办理房屋以及土地使用权的过户手续。
关于合同约定的违约金的问题。原审法院认为该协议既
约定违约金，又约定定金，原审被告违约时，原审原告可以依
约选择适用违约金或者定金条款，人民法院应尊重当事人的选
择自由，根据当事人的选择，在本案中适用违约金条款；在本
案中违约金应适用于合同解除、双方权利义务终止的情形，在
本案诉讼过程中原审原告始终没有提出解除合同的诉讼请求，
而是要求原审被告继续履行合同等，因此对约定违约金不予采
纳；但由于原审被告违约，给原审原告造成一定的损失是客观
事实，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三
条第一款的规定，并结合原审原告的请求，原审法院对损失赔
偿额度酌情依据同类地段同类房屋的租金予以计算。
关于原审被告如何承担违约责任的问题。由于原审被告
违约，且经原审法院走访房屋所在地的土地管理部门，意见为
可以办理涉诉房屋的土地使用权的出让和转让手续，因此不存
在履行中的障碍，原审被告应当继续履行双方签订的转让房屋
协议；由于原审原、被告签订的协议已生效，对双方均有约束
力，因此协议中关于见证费由原审被告赔偿给原审原告的约定
亦为有效，原审被告应赔偿给原审原告；另外原审被告应赔偿原审原告其他经济损失，该损失按原审被告逾期交付的同类地
段同类房屋的租金酌情予以计算。
综上，原审法院认为，原审原告的诉讼请求，除违约金
外，合理合法，予以支持；原审被告的辩解意见，无事实和法
律依据，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十
四条，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十三条第一款
，第一百一十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《
中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》第四十四
条，第四十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共
和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条，《最高人
民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（
一）》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民
共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条之规定，作出
如下判决：一、继续履行双方于2009年4月24日签订的房屋转
让协议，原审被告袁某某、原审第三人郑甲协助原审原告陈甲
、郑乙办理房屋即座落于钱湖丽园21幢503室的过户手续，限
在本判决生效后三日内履行完毕，过户所产生的税费由原审原
告陈甲、郑乙承担；二、原审被告袁某某赔偿原审原告陈甲、
郑乙经济损失1万元，限在本判决生效后三日内履行完毕；三
、原审被告袁某某赔偿原审原告陈甲、郑乙信息费6300元，限
在本判决生效后三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间
履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10100元，财产保全费3670元，合计诉讼费13770元
，由原审被告袁某某负担。
宣判后，原审被告袁某某、原审第三人郑甲不服，上诉
至本院，称：一、原审法院认定法律关系性质错误，将房屋买
卖意向书与房屋买卖合同相混淆，即违背法律规定也违背常理
。1.双方当事人签订协议时即已明知涉案房屋未申领房屋所有
权某和国有土地使用证，不能作为履行对象；2.房屋转让协议
明确约定甲方在取得产权某和土地证的三天内，双方另行委托
中介公司签订存量房屋买卖中介合同，由此可见房屋转让协议
在法律性质上仅是房屋买卖意向书；3.房屋转让协议约定付款
方式以签订存量房屋买卖为前提，因此被上诉人付款在本质上
不是房屋买卖的履行行为；4.房屋转让协议关于违约金的约定
与法律规定相违背，因双方的房屋买卖关系未成立，因此违约
金的性质为缔约过失责任，违约金的数额应相当于因缔结协议
所支付的成本，协议约定的违约金过高，显失公平。二、原审
法院适用法律错误，直接违背了法律的强制性规定，有强买强
卖的嫌疑。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十
八条、第四十条的规定，共有房地产未经其他共有人书面同意
、未依法登记领取权属证书的，不得转让；以划拨方式取得土
地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批。
因此，因房屋转让协议中的多项条款直接违反了国家法律的规
定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，应属
无效协议。三、一审法院判决上诉人赔偿上诉人10000元经济
损失和6300元的信息费没有合理依据。1.因双方之间房屋买卖协议最终未达成，房屋的交付并不是房屋买卖协议的履行行为
，且房屋转让协议签署时，上诉人即将房屋交给被上诉人使用
，因此，被上诉人除了缔约损失之外并没有实际经济损失产生
；2.6300元的信息费是房产中介为被上诉人服务的费用。请求
二审法院撤销原判，依法改判认定双方的房屋买卖合同无效，
双方返还各自的财物。
被上诉人陈甲、郑乙答辩称：本案房屋买卖是双方当事
人真实意思表示，而且也签订了房屋买卖合同。在合同履行过
程中，被上诉人已经履行了义务，至于过户手续是上诉人应该
履行的义务。在一审庭审当中，作为本案讼争的房屋，产权表
示均为上诉人袁某某一个人，后来发生了变更，增加了共有权
人。故我们申请第三人也协助办理过户手续。我们认为被上诉
人在本案中完全没有过错，即使第三人造成了损失，也是上诉
人袁某某造成的。综合，上诉人上诉没有事实依据，请求法院
予以驳回。
双方当事人均未向本院提供证据。
对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为：上诉人袁某某与被上诉人陈甲、郑乙签订的
《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关
法律、行政法规的效力性规定，应认定合法有效，双方当事人
均应按约履行。现上诉人上诉称涉案房屋属袁某某与郑甲夫妻
共有，郑甲在该协议上未签字，故该协议无效，但签约时，两
上诉人夫妻关系正常，被上诉人有理由相信袁某某有权处分该
房产，且房屋的转让价格在当时亦属合理，因此，郑甲未签字并不影响协议效力。现签约后，被上诉人已按约支付定金、房
款计48万元和见证费6300元，上诉人也已取得涉案房屋产权某
和土地证，故两被上诉人要求上诉人协助办理过户手续，理由
正当，应予支持。上诉人上诉称《房屋转让协议》是意向性的
、并没有签订正式的房屋买卖合同，虽然协议约定在上诉人取
得房产证和土地证后，双方另行委托中介公司签订《存量房屋
买卖中介合同》，但《房屋转让协议》对双方的实体权利和义
务约定明确，且被上诉人已经履行了协议的主要义务，因此，
上诉人该称与《房屋转让协议》的实际不符，本院难以采信。
上诉人又称协议签订时，涉案房屋产权某、土地证未办妥，且
涉案土地属划拨，该协议违反了相关房地产管理法规，协议应
属无效，但《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定是行
政管理部门对不符合规定条件的土地、房产在办理相关权属变
更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，并非针对转让协
议效力的强制性规定，因此，上诉人该主张，依据不足，不予
支持。上诉人再称原判由其承担10000元经济损失和6300元信
息费没有合理依据，但因上诉人在取得房屋所有权某和国有土
地使用权某后未依约办理该房屋的国有土地使用权出让的申请
手续，并将款项48万元汇入法庭的帐户，在行为上表明不履行
该合同，原审法院据此认定上诉人违约，判令上诉人赔偿被上
诉人6300元中介费，与协议约定相符。因上诉人的违约行为，
造成被上诉人一定的经济损失，原审法院酌情判令上诉人赔偿
被上诉人经济损失1万元，也无不当。综上，原审法院认定事
实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五
十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10100元，由上诉人袁某某、郑甲共同负
担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱亚君
审 判 员 张宏亮
代理审判员 莫爱萍
二〇一〇年九月六日
代书 记员 潘芬芬