吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0821民初355号原告（反诉被告）:刘万富，男，汉族，无业。委托代理人:邓少辉，吉林金辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：镇赉县天泽房地产开发有限公司，法定代表人：葛文光，该公司经理。委托代理人：李云峰，吉林镜鉴律师事务所律师。原告（反诉被告）刘万富与被告（反诉原告）镇赉县天泽房地产开发有限公司（以下简称天泽公司）合同纠纷一案，本院于2016年2月4日受理后，依法适用简易程序后转入普通程序，公开开庭进行了审理。被告天泽公司提出反诉，本院依法合并审理。原告刘万富及委托代理人邓少辉，被告天泽公司委托代理人李云峰到庭参加了第一次至第三次庭审，被告天泽公司法定代表人葛文光参加了第一次庭审。本案现已审理终结。刘万富诉称：2014年5月1日，我与天泽公司签订房屋产权调换协议书。约定，天泽公司将以其开发建设的金色嘉园小区一期工程的临街商服楼一户、小区内商服楼一户、小区内住宅一户与我的一户营业用房、一户库房进行调换。后我依约将用于调换的房屋交付天泽公司。现天泽公司开发建设的金色嘉园小区一期工程已竣工交付，却没有按约定于2015年12月31日前将用于调换的房屋交付给我。故诉至法院要求天泽公司交付（庭审中进一步明确）位于镇赉镇新兴北街西侧临街从北向南数第六户面积约为180㎡的越层商服楼一户；位于金色嘉园小区内7号楼西数第2门面积约为105㎡商服楼一户；位于金色嘉园小区内4号楼2单元202室（或4号楼3单元202室）面积约为90㎡的住宅一户（三处均为金色嘉园小区一期工程内）。天泽公司辩称：我方已经按照双方的约定将房屋建好，随时准备交接，按双方约定，在办理手续时，我方要求刘万富交付差价款。具体计算如下：刘万富自有住宅房屋147.72㎡+8㎡（按照规定增加的住宅面积）=155.72㎡×市场价格2580元/㎡=401757.6元。刘万富选择的小区内商服105㎡×5800元/㎡=609000元；临街商服180㎡×6800元/㎡=1224000元；住宅房屋90㎡×2580元/㎡（最高2880元/㎡，最低2280元/㎡，按平均价计算）=232200元，以上三项合计金额2065200元，减去本身401757.6元，刘万富需要补交的差价款是1663442.40元。天泽公司反诉称：刘万富在我拆迁的小区内有一户面积为147.72㎡住宅房屋。我方与刘万富经协商于2014年5月1日签订了“镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书”，刘万富选择回迁两户商服房屋，一户住宅房屋。其中一户为临街商服，建筑面积180㎡，另一户为小区内商服，建筑面积105㎡，住宅房屋一户，建筑面积90㎡，差价款1663442.40元。刘万富在办理入住手续时不同意补交差价款，故我方提出反诉，要求刘万富补交差价款1663442.40元。刘万富辩称：我不同意交付差价款，天泽公司反诉请求没有事实依据，因为按照合同约定，应当是以180㎡、105㎡、90㎡三个面积为标准，超出这三个面积，才交付差价款，反诉没有依据，应当驳回。经审理查明：2014年5月1日，刘万富与天泽公司签订《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》（编号T200003）。协议第一条第一款约定“乙方（刘万富）在征收范围内有产权证（照）房屋使用性质为营业，砖瓦结构，建筑面积147.72㎡；层高在2.2米、面积在24㎡以上，且符合居住条件的无证房屋，砖瓦结构，建筑面积169㎡，实际用途库房。”第三条约定“产权调换回迁安置时间、位置、户型、面积及装修标准（一）乙方临时安置过渡期限分别为：一期2015年12月31日、二期2016年12月31日、三期2017年12月31日前；如提前回迁，以回迁公告时间为准。（二）甲方在金色嘉园小区内回迁安置乙方。（三）乙方可享受产权调换房屋面积为147.72㎡，甲方（天泽公司）按乙方选择回迁180㎡临街商服一个、105㎡小区内商服1个的户型给予设计并建设。产权调换楼房建筑面积待楼房竣工后以测绘面积为准，不符部分按《金色嘉园小区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》（以下简称《补偿安置方案》）规定多退少补。”第十条规定“甲、乙双方认为需要订立的其它事项：1、接到甲方搬家通知书搬家交房的，甲方支付临时安置补助费，否则，不予支付；回迁新兴北街西侧临街越层商服（180㎡1个）在金色嘉园小区1期工程内回迁105㎡小区内商服1个90㎡住宅楼1个”。现刘万富以天泽公司没有按约定于2015年12月31日前交付调换的房屋为由诉至法院要求天泽公司交付位于镇赉镇新兴北街西侧临街从北向南数第六户面积约为180㎡的越层商服楼一户；位于金色嘉园小区内7号楼西数第2门面积约为105㎡商服楼一户及4号楼2单元202室（或4号楼3单元202室）面积约为90㎡的住宅一户（三处均为金色嘉园小区一期工程内）。天泽公司同意给付房屋，但要求刘万富补交差价款1663442.40元，并就此提起反诉。另查明：1.现天泽公司开发建设的金色嘉园小区一期工程已竣工验收。2.刘万富曾与天泽公司签订编号为T200001(原始)的产权调换协议书一份，后因需要将其中回迁的部分商服楼所有权变更为刘万富的儿子刘春胜，遂又与天泽公司签订了编号为T200003的协议书。原告为证实自己的主张提供证据如下：1.镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书（编号T200003）一份。证明：一，协议约定被告以其开发建设的金色嘉园小区一期工程内180㎡临街商服楼和105㎡小区内商服及90㎡小区住宅各一处与原告147.72㎡房屋、169㎡库房及相应的附属设施等进行调换;二、依据该协议第一条第一项、第三条第三项，原告的原有房屋是营业性用房；三、协议中第三条第一项和第十条，证明被告交付置换后房屋的时间是2015年12月31日，一期工程；四、协议第三条第三项，证明应当补交差价款的依据是180㎡、105㎡、90㎡为标准多退少补，也就是超过该面积的部分才涉及补差价。2.产权调换协议书复印件两份，是近两三年镇赉县其他房地产开发公司产权调换协议书。证明：近几年来在镇赉县范围内与本案类似的开发商进行产权调换均是以超出原有房屋的面积来调换回迁的，也就是说与本案类似的交易习惯均是超面积调换。其中一份是大林房地产与侯宝的协议中原有面积是114㎡住宅，回迁的是200㎡商服；润达房地产与李红霞签订的协议，原有101.6㎡，回迁的是两户80㎡住宅及一户22㎡车库。3.被告出具的一份要求原告补差价的清单，要求原告补交2908533.24元。证明：一、被告是以享受的面积为标准超出的面积要求原告补差价，该做法违背了原、被告签订的补偿协议，被告违约；二、被告该行为不符合原、被告签订产权调换协议的目的，原、被告签订产权调换协议的目的是实现房屋产权调换，也就是说被告用其开发建设的房屋来与原告拥有产权的房屋进行调换，是以房换房，被告却违约，将其应当用于调换的超出原告原有的面积计算差价高达290万之多，很显然不符合当时订立合同的目的，不是换房而是卖房了。4.个体工商户营业执照复印件、申请登记表复印件、变更登记表复印件各一份，工商部门的证明两份，证明原告房屋用于经营。5.白城市二审民事判决书一份及镇赉县人民法院一审民事判决书五份，证明与本案类似的产权调换均是超面积调换，没有找差价，本案情况与国有土地上征收无关。6.证人王成有、侯宝、都凤春、魏桂云、季长民、周小红出庭作证。刘万富系证人王成有妻子的叔叔，王成有证明内容：被告法定代表人葛文光说合同怎么签怎么给，不用补钱。证人侯宝系镇赉县鑫龙丰小区回迁户，与双方均无亲属关系，并向法庭提交其与开发商镇赉大林房地产开发有限责任公司签订的调换协议书复印件一份。证明内容：我以原114.33㎡平房住宅，在鑫龙丰小区调换150㎡的商服。合同上写的是200㎡，有50㎡是开发商镇赉大林房地产开发有限责任公司以6000元/㎡卖给我的。证人都凤春、魏桂云、季长民、周小红均系金色嘉园小区回迁户，与双方均无亲属关系。证明内容：一、四户均与被告签订了产权调换协议，均是以超出原有房屋的面积来调换回迁的，不补差价；二、没有见到镇赉县住建局的工作人员也没有看到或收到补偿方案。被告对原告提供的证据提出如下质证意见：证据1对真实性没有异议，一、合同不是原始合同，是后签的，原始合同分给刘万富儿子两户，所以是后补签的；二、第一条第一款上面虽然写的是营业房屋，但是房照上是住宅房屋；三、第三条第三款规定：原告可享有产权147.72㎡，超出部分按照《金色嘉园小区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》规定多退少补。证据2原告提供的是复印件，真实性没法确认，不能作为证据使用，同时认为与本案无关。证据3真实性无异议，认为这份证据说明我方因为对补交差价问题协商不下来而没有将房屋交付给原告。证据4营业执照中把经营场所变更为新兴北街47号，但是新兴北街47号房从2001年开始已经出租给冬的汽车修配厂，不是由原告本人经营是出租经营。新兴北街47号建筑面积是90.9㎡已经转给刘春胜，原告无权提出主张。证据5一、与本案无关；二、每个开发商与被拆迁人协商的条款是不一致的，以上判决与本案情况不一致，没有参考价值。证据6认为证人王成有是利害关系人，其证言应由其他无利害关系人辅佐，不能单独做为证据使用，所说的内容与事实不符。对侯宝证人证言有异议，一、该证人提供的证言及书证与本案无关；二、金色嘉园小区是棚户区改造项目，而鑫龙丰小区不是；我方与原告签订合同前对补偿方案签有书面意见，而证人与大林没有就方案签有书面意见。鑫龙丰小区置换协议代表不了镇赉县棚改项目交易习惯，镇赉县棚改项目都是按镇赉县棚户区改造的规定执行。对周小红等四人的证人证言有异议，认为周小红等人都不是合同主体，也没有证据证明她们与开发商协商的主体是夫妻关系，不知道合同签订情况没有证明主体资格；我方有证据证明补偿方案是否给付；四人都有一个共同的特点就是他们要求回迁的面积都超过应回迁的面积，本案诉讼结果与证人有切身的利益关系，该几个证人属于利害关系人，不能作为证人出庭作证。本院对原告提供的证据综合评析如下：证据1，被告说是后补签的，但对真实性、合法性、关联性未提出异议，本院对证据1予以采信。证据2中侯宝与镇赉县大林房地产开发有限责任公司签订的国有土地上住宅房屋产权调换协议书经与原件核对无异，又有证人侯宝的证词相印证；另一份李洪霞与吉林省润达房地产开发有限公司签订的国有土地上住宅房屋产权调换协议书在另案中[（2015）白民三终字第149号]已被确认，故对证据2的真实性，本院予以确认。证据3、5，被告对真实性未提出异议，本院对此组证据的真实性予以确认。证据4与本案没有关联性；不予评析。证据6中王成有与刘万富有亲属关系，其证言没有其他证据佐证，不予采信。证人侯宝与本案双方当事人无利害关系，且证言可以与证据2相印证，本院对其真实性予以采信。证人周小红等四人系涉案小区的回迁户，了解该小区回迁的情况，且房屋的置换对一个家庭来说是重大事件，作为家庭成年成员，被告称其不知道调换协议签订情况，不符合常理，被告辩解不成立，周小红等四人的证词，本院予以采信。被告为证明自己的主张，提供证据如下：证据1镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书（编号为T200003）一份，证明一、被征收人为刘万富；二、征收的是住宅房屋，与营业性房屋的合同文本是不一样的；三、签订本协议的依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收安置补偿暂行办法》及《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》的标准所签订；四、被告可享受产权调换面积为147.72㎡，而被告选择回迁180㎡、144㎡商服楼房及90㎡住宅楼房各一户；同时约定不符部分按《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》的规定多退少补；五、乙方可享受产权调换的面积是147.72㎡；六、乙方选择回迁，不是享受回迁；七、按照补偿方案及县政府第四号文件，超过部分必须多退少补。证据2金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案一份，证明一、补偿方案是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收安置补偿暂行办法》制定；二、根据补偿方案第十条六款规定：被征收无证车库及库房按《2013年镇赉县国有土地上房屋征收附属物补偿标准》予以补偿，而该标准为400元/㎡；三、被征收房屋产权证标注为住宅的，入户调查之日实际从事经营活动并取得工商营业执照的，提供相关资料证明（如工商、税务、相关纳税、缴费凭证的），连续经营10年以上的房屋，按经营性房屋标准100%予以产权调换；四、该方案第十条二款规定。证据3金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见表一份，证明刘万富对补偿方案无意见，说明双方按补偿方案中的标准履行已得到双方的确认；二、协议书与意见表同时间签订，双方同意按补偿方案履行。此方案每家每户都给了，是住建局同志在5月1日之前先给的。证据4房屋所有权证三份，证明刘万富在我方开发的小区范围内共有房屋三户，面积分别为90.90㎡、147.72㎡、106.39㎡，用途均为住宅。证据5镇赉县镇赉镇广利五金商行档案一份，证明刘万富经营的广利五金商行的营业面积为60㎡。证据6.镇赉县人民政府镇政发[2013]4号文件一份，证明被征收无证车库及库房按《2013年镇赉县国有土地上房屋征收附属物补偿标准》予以补偿，而该标准为400元/㎡；被征收房屋产权证标注为住宅的，入户调查之日实际从事经营活动并取得工商营业执照的，提供相关资料证明（如工商、税务、相关纳税、缴费凭证的），连续经营10年以上的房屋，按经营性房屋标准100%予以产权调换。证据7李洪军协议书、棚户区改造入户费用结算清单、回迁安置证明、营业执照、身份证各一份，房屋所有权证二份；王俊如协议书、棚户区改造入户费用结算清单、回迁安置证明、营业执照、身份证各一份，房屋所有权证二份；证明与被告同样的协议书，内容一致，该二人在与我方办理入住手续时按超出面积补了差价款；同时说明本小区在与回迁户签订协议及履行的同样的程序、执行的同样的标准。证据8镇赉县住建局出具的镇赉县城区D级危房统计表及城市危险房屋管理规定各1分；证明刘万富的住房中三户住房中其中两户属D级危房，不允许居住应立即拆除。证据9光盘一份，说明这是建设局动迁办工作人员孟庆海与开发商动迁人员到被动迁户赵国良家送补偿方案时的录像，此证据证明我方在拆迁前由县住建局拆迁办工作人员协同我方挨户走访并送达补偿方案，同时说明所有动迁户在签订合同前均已收到补偿方案，所以动迁户在与我方签订合同时为征求意见表的同意方案是明确补偿方式的标准的。证据10镇赉县城区棚户区改造项目审批表一份，镇赉县发改局（2014）第207号批复一份，证明我方的开发项目属于棚改项目，与原告所指证据的小区开发形式不同，证明作为棚改项目应严格按照县政府的有关棚改方案及原告确认的我方的补偿方案为补偿依据，所以回迁时按原告选择面积即可享受回迁面积之差多退少补，互找差价是合理的履行合同方式。证据11证人孙国志系金色嘉园小区回迁户，与双方均无亲属关系，证明内容如下：一、原告原拆迁房屋的状况及使用情况；二、镇赉县住建局和开发商在5月1日给我送补偿方案和意见表。葛文光当时问我是不是同意这个补偿方案，我说同意，8月8日签订的合同及意见表。原告对被告提供的证据质证如下：证据1一、对原告是合同主体无异议；二、协议书的名称不能够否定协议书中的具体内容是商业性用房调换；三、被告称协议中所载明的依据，本案房屋是原、被告作为平等主体签订的以物换物的协议书不受国有房屋征收的规定，不受棚户区改造及被告单方出具的补偿方案的约束，就是以双方签订的协议书为准；四、协议中第三条第三项怎么理解，不能单纯从字面上理解可享受的是回迁的面积，从交易目的、交易习惯看，原告理解为，被告应当以180㎡、105㎡、90㎡来调换，超出这以外的才交差价款，被告单方制定的补偿方案，原告不受此补偿方案的约束，原告只受双方签订的产权调换协议的约束；五、关于被告提供的协议书已经作废，后来用三个合同已经取代此合同。证据2原、被告之间的产权调换不是国有土地产权征收，不受国有土地征收规定的限制，此方案是被告单方制定，原告不受其约束，此方案条款与本案无关。证据3意见表签字没有异议，意见表是与本案产权调换书同时签订，签订时没有向原告出示被告的补偿方案，从实际情况看，原告所表示的是协议书是否同意，即便被告出示了补偿方案，当场让原告签订补偿方案，对原告也不公平。不是双方协商签订合同的方式。原告只是给我们拿了一张表，没有具体方案。证据4对真实性没有异议，对证明的问题有异议，虽然房产证上载明是住宅，实际是经营用房，而且双方在协议中已经确认了是营业性住房。在调换前三处房子都是我的都是营业性，只是在调换时给我儿子两处。证据5对真实性没有异议，对证明的问题有异议，工商登记中的登记面积不是原告实际使用的面积，不能证明原告原有房屋的实际状况，实际签订合同的面积，是被告实际考察的，协议中已经确认是营业性用房。证据6镇赉县4号文件没有向原告送达过，本案不是国有土地房屋征收，原、被告产权调换不受此约束。证据7他人履行合同的方式，不能约束本案原告。证据8房屋危不危险和协议书无关系，协议书是双方自愿签订的。证据9一、从这段录像体现的内容上看时间、地点、人物、事件从录像上看均不明确，体现不出来是被告所称的建设局的人员向动迁户送达补偿方案的内容。二、由于内容不明确，所以证明不了在签订合同前，被告向动迁户送达过补偿方案，起不到证明的作用。三、退一步，即便是被告所称是赵国良送达了补偿方案，不能证明包括向原告在内的动迁户送达了补偿方案。证据10对证据形式有异议，是复印件，不符合书证的法律形式，即便本案所说的小区属于棚户区改造项目，是政府和开发商之间就项目的立项，但是本案所涉地段并没有依据国有土地房屋拆迁的程序进行拆迁，只是被告与原告之间作为平等民事主体签订房屋产权调换协议，原、被告之间的民事行为不受政府以及被告单方的关于棚户区改造的方案的约束。证据11证人证言与被告想要证明的问题有矛盾。证人是在2014年5月1日收到的方案，被告说在开发初期就发放补偿方案时间相矛盾；我方在2014年5月1日已经和开发商之间签订了协议。仅有一个证人证明他收到补偿方案，不具有代表性。本院对被告提供的证据综合评析如下：证据1-3、7，原告对真实性无异议，本院对这组证据的真实性予以确认，但证据7仅能证明李洪军和王俊如补交了差价款，不能推定包括原告人在内的其他人也同意补交差价款。证据4-5、8，涉案房屋拆迁前的状态及使用情况原、被告双方已在《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》（编号为T200003）中进行了确认，此组证据与本案已无关联性，不予评析。证据6不属于证据，不予评析，其主张的“证明”内容视为其诉讼理由的一部分。证据9为视听资料，内容不清晰，亦无其他证据佐证，无法证明镇赉县住建局工作人员协同被告“挨户走访并送达补偿方案”依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九、第七十条规定，该视听资料存有疑点且无其他证据佐证，本院不予采信。证据10为复印件，无法与原件核对，本院不予采信。证据11原告有异议，其证词一与本案无关联性，证词二只能证明证人个人房屋补偿安置情况，属于个案，不能证明原告刘万富收到了补偿方案，不予采信。根据当事人的诉讼主张、答辩意见，本院归纳争议焦点：原告的诉讼请求是否应予支持；被告反诉的诉讼请求是否应予支持。本院认为：原告刘万富的诉求应予支持，被告天泽公司的反诉请求应予驳回。原告刘万富与被告天泽公司于2014年5月1日所签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》（编号T200003）是双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行合同义务。被告提供的《镇赉县城区棚户区改造项目审批表》及镇赉县发改局（2014）第207号批复复印件无法认定金色嘉园小区是经被告申请，由政府部门审核并批准的棚户区改造工程。退一步讲，即便金色嘉园小区是由政府部门审核批准的棚户区改造工程，但在具体拆迁安置补偿过程中，被告亦未提供充足的证据证明政府发布了征收公告和征收决定，并参与了具体的拆迁安置工作。至于《安置补偿方案》，被告主张原告在《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》意见征求表上在“对补偿方案意见”一栏处签字“同意”，在“对补偿方案提出的意见或建议”一栏处签字“无”进而认为双方对《补偿安置方案》达成合意，应按《补偿安置方案》多退少补。原告辩解没有看到《补偿安置方案》，只是给发了一张表，认为是问对《产权调换协议》同不同意，才签的字。本院认为《补偿安置方案》内容比较多又具有一定专业性，被告应在送达给拆迁户后对其进行充分的解释说明并给其留有充足的考虑时间以便对方做出符合自己真意的判断。本案被告没有提供充分的证据证明将《补偿安置方案》送达给了原告，并与原告就《补偿安置方案》充分协商并达成合意，故被告主张金色嘉园小区属棚户区改造项目，应以镇赉县人民政府有关棚改方案及《补偿安置方案》为补偿依据，不予支持。因此本院认为原、被告应按双方签订的《产权调换协议》履行各自的义务。在《产权调换协议》履行过程中，双方对第三条第（三）款“乙方(刘万富)可享受产权调换房屋面积为147.72㎡，甲方（天泽公司）按乙方选择回迁180㎡临街商服一个、105㎡小区内商服1个、90㎡小区内住宅楼一个（结合该协议第十条增加）的户型给予设计并建设。产权调换楼房建筑面积待楼房竣工后以测绘面积为准，不符部分按《金色嘉园小区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》规定多退少补。”的理解产生争议。原告方认为，自有拆迁面积147.72㎡可无差价调换即应回迁面积180㎡临街商服、105㎡小区内商服及90㎡小区内住宅各一处，实际回迁面积与这三处应回迁面积不符部分，按《补偿安置方案》多退少补。被告方认为，应回迁面积三处（180㎡、105㎡、90㎡）与拆迁前房屋面积[147.72㎡+8㎡（按照规定增加的住宅面积）]不符部分，按《补偿安置方案》多退少补。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案的双方当事人对合同条款解释发生歧义无法达成一致，本院认为，应依据合同的文字用语、交易习惯、合同目的等方面探究双方当事人的真实意思表示，从尊重当事人的真实意思表示出发，遵循公平原则及诚实信用原则来处理双方存在的争议。首先，从双方签订合同的文字用语来看，协议书中之所以约定“多退少补”是由于建筑行业的特点决定的。由于设计需要及施工误差等因素，建成的房屋与设计的房屋总会存在误差，这些误差是在签订合同时不确定的。而本案按被告方的理解“多退少补”在签订合同时就是确定的，本案不需要“退”，只需要“补”这显然不符合第三条第（三）款所使用词句的原意。其次从交易习惯来看，合同中约定的“多退少补”是房屋建成后实际测量面积（专项部门测绘）与设计面积之间的误差，变量相对较小（参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，建筑中面积误差一般在正负3%以内）。如按照被告的理解，误差达219.28㎡（180㎡+105㎡+90㎡-147.72㎡+8㎡），是原告原有房屋面积的2.4倍，不符合常理。从我县近几年与本案类似的以房地产开发为目的而进行的产权调换的交易来看，均是以超出原有房屋面积较多进行调换的，可以认定以超出原有面积调换是交易习惯，本案被告要求原告补交高额差价款，实质是主张等面积调换，不符合交易习惯。再次从双方签订合同的目的来看，产权调换协议实质是安置补偿协议，是互易合同。合同的目的是以物换物（以房换房），而被告反诉要求原告支付高额差价款有违原告签订协议书的目的已不符合补偿的本意。从合同中双方的权利与责任条款及诚实信用原则也可以看出，对原告来说交付被拆迁的房屋及补交少许差价款（如果有约定）是其主要义务，相对于被告而言交付回迁楼房是其主要义务，收取少许差价款是其主要权利。被告作为一个从事房地产开发的公司，拥有原告无法比拟的资源（例如对法律认知），作为提供格式条款的一方，却没有将补交差价款（更何况高达百余万）一项写入协议，不符合常理。被告不仅应在协议中写明是否需要补交差价款，还应就此条款向原告进行解释并明确说明，便于原告在签订合同时做出选择判断，而不是在合同签订后、工程竣工待履行交付应回迁楼房时才主张给付差价款，也违背诚实信用原则。同时根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”也应做出不利于提供格式条款一方即被告方的解释。故本院认为，原告的诉求应予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告没有充分的证据能够足以推翻原、被告双方签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》（编号T200003）且补偿差价款的标准并不明确，属证据不足，应承担不利的后果，故被告天泽公司要求原告刘万富补交差价款1663442.40元的反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）镇赉县天泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内将位于镇赉镇新兴北街西侧临街从北向南数第六户面积约为180㎡的越层商服楼一户；位于金色嘉园小区内7号楼西数第2门面积约为105㎡商服楼一户；位于金色嘉园小区内4号楼2单元202室（或4号楼3单元202室）面积约为90㎡的住宅一户（三处均为金色嘉园小区一期工程内）交付给原告（反诉被告）刘万富。二、驳回被告（反诉原告）镇赉县天泽房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费100元，反诉费9885元，共计9985元，由被告（反诉原告）镇赉县天泽房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行，本院将依据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期间为从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算二年内。逾期不申请，本院将视为放弃权利。审 判 长  陆首才人民陪审员  张 艳人民陪审员  李志辉二〇一六年五月二十日书 记 员  黄春凤