广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第373号
上诉人（一审第三人）周峻。
委托代理人卿艳瑛，广西卓合律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）宾彩玲。
委托代理人梁维民，广西中心律师事务所律师。
委托代理人常玉娇，广西中心律师事务所律师
被上诉人（一审被告）桂林市圣隆房地产开发有限公司。
法定代表人李干锋，公司董事长。
委托代理人秦铮，北京鼎业律师事务所广西分所律师。
上诉人周峻因与被上诉人宾彩玲、桂林市圣隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区叠彩区人民法院（2013）叠民初字第893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月18日受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2014年7月9日公开开庭审理了本案。书记员李菊丽担任记录。上诉人周峻的委托代理人卿艳瑛，被上诉人宾彩玲的委托代理人梁维民、常玉娇，被上诉人桂林市圣隆房地产开发有限公司的委托代理人秦铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年7月18日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买天龙居4#1单元11／12层1号商品房，商品房总价为733792元，在签约后原告向被告交付了370000元，余款在合同备案后办理贷款；出卖人应当在商品房物业验收合格后300个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关登记备案。2010年3月3日至8月14日原告先后交付被告463792房款。被告一直未按合同约定为原告办理房屋备案手续。2012年5月29日原告与被告签订一份补充协议，双方就天龙居4#楼1-11／12-1号商品房交房事宜约定：被告自2012年3月25日起每月补偿原告1500元／月，被告具备交房条件时停止支付；被告必须在2013年2月28日前将房屋交付给原告，否则将按原合同两倍赔偿；被告具备交房条件时，原告应将房屋尾款及智能化配套等相关款项一次性全部交清。但被告从2013年1月起至今未按约定交房，亦未按约定支付补偿款，为此原告诉至该院。
另查明：2008年9月10日被告与第三人签订一系列商品房买卖合同，共投资2268542元，建筑面积1369.58平方米，套内面积1224.38平方米。其中一份商品房买卖合同是第三人向被告购买天龙居4#1单元11／12层1号商品房，面积为190.2平方米，按套内面积计算每平方米1821.73元，总金额为304320元。被告于同年10月9日向桂林市房产管理局登记备案。同年12月20日被告又与第三人签订退房协议：第三人在2008年10月9日一次性付给被告的购房款2268542元，被告在2009年1月9日前将房款退回给第三人，第三人应无条件协助被告在三日内办理好退房手续。上述房款被告已用八套房屋抵付履行完毕。至2009年8月9日第三人均表示同意退房协议的内容。2010年3月17日第三人收到被告开具的销售不动产发票十张，发票总金额1722254元，尚有546288元尚未开具发票，其中有天龙居4#1单元11／12层1号商品房的不动产销售发票，发票号为00006940#。
本案争议的焦点是第三人对涉案的房屋进行了备案登记，是否对该房屋优先享有物权；涉案的房屋签订了两份合同是否都有效；涉案房产由谁享有所有权。
一审法院审理认为：一、关于商品房预售合同“登记备案”法律效力问题。办理商品房预售合同备案登记是房屋开发商的法定义务，是政府主管部门行使监管职权，房屋开发商接受资格审查的一项行政管理行为，商品房预售合同进行备案登记后当事人享有的只是合同债权，并不具有物权效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。虽然预告登记后当事人享有的权力仍然是请求权，即请求将来发生的物权变动，但一经预告登记就保障了将来物权的实现，也排斥了债务人随意处置该不动产的可能，使合同的债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。综上，商品房预售合同备案登记不同于《物权法》上的预告登记，其实际属于一种行政管理意义上的备案义务，其所备案的只是商品房预售合同中约定的债权、债务。因而，商品房备案登记并不具有优先享有商品房物权效力。因此第三人并不具有对争议房屋享有优先物权。
二、关于一房二卖，数份商品房买卖合同是否都有效问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照规定。《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（一）》第九条规定，依照合同法第四十四条规定应当办理批准手续或者办理批准、登记手续才生效的，人民法院应当认定该合同未生效。法律、行政法规规定应当办理登记手续但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续，不影响合同效力，因此登记并非是合同生效的条件。故本案被告与原告、第三人所签订的两份合同均是有效的。
三、被告与原告、第三人所签订的合同均为有效的情况下，房屋所有权归谁。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的物权设立、变更、转让和灭失，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。在商品房买卖合同纠纷案件中，常出现一房数卖的现象。在数份合同均有效且各买受人均要求履行合同时，根据司法实践，应当按照办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立的先后顺序确定权利的保护顺位，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对于买卖合同成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订的时间等因素进行确定。本案被告与第三人签订了《商品房买卖合同》，虽进行了备案登记，但备案登记不是物权登记，也不是预告登记，备案登记的当事人享有的仍是合同债权。第三人提交数份租赁合同，主张合法占有争议的房屋，但被告否认交房给第三人。因被告与第三人已签订了退房协议，且第三人提供不出交房手续。因此该院认为第三人主张其合法占有了涉案房屋的理由依据不充分。从合同签订的时间来看，被告与第三人签订《商品房买卖合同》的时间虽然是2008年9月10日，但同年12月20日被告又与第三人签订退房协议：第三人在2008年10月9日一次性付给第三人的购房款2268542元，被告在2009年1月9日前将房款退回给第三人，第三人应无条件协助被告在三日内办理好退房手续。而原告与被告签订购房合同是在第三人明确表示可以退房后签订的，有商品房的认购、订购、预订等协议，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，并且被告已经按照约定收取原告463792元房款，并表示同意将具备交房条件的天龙居4#1-11／12-1交付给原告。综上所述，被告与原告、第三人签订的《商品房买卖合同》均为有效合同，但由于双方均未进行产权登记，物权未发生转移。第三人表示愿意退房的同时，原告依约履行了其与被告签订的合同、协议，因此应认定该房屋归原告所有。因原、被告所签合同约定被告应在商品房物业验收合格后300个工作日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关登记备案，因此原告要求被告办理相关权属登记手续不妥，该院不予采纳。第三人表示同意退房，被告不能履行双方退房的退款协议时，第三人可以另案主张债权。原告要求被告按约定从2013年1月至8月每月补偿1500元，共计12000元，证据充分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《建设部城市商品房预售管理办法》第十二条之规定，判决：一、被告桂林市圣隆房地产开发有限公司从2013年1月起每月支付原告宾彩玲1500元补偿费至被告桂林市圣隆房地产开发有限公司具备交房条件时止；二、被告桂林市圣隆房地产开发有限公司具备交房条件时原告宾彩玲将房屋尾款及智能化配套等相应款项一次性交付被告后，被告桂林市圣隆房地产开发有限公司把桂林市圣隆路1号天龙居4#1单元1l／12层1号商品房交付原告宾彩玲；三、驳回原告宾彩玲的其他诉讼请求。案件受理费200元（原告已预交），由被告桂林市圣隆房地产开发有限公司负担。
上诉人周峻不服一审判决，上诉称：一、被上诉人桂林市圣隆房地产开发有限公司单方提供的仿冒上诉人签字的《退房协议书》及无上诉人签字的备忘录，其真实性均无法核实确定，除此之外，无任何证据显示上诉人与桂林市圣隆房地产开发有限公司就涉案房产达成了退房协议，亦无任何证据显示该公司用哪八套房屋抵付了上诉人的购房款及上诉人收到了该公司足额退还的购房款，且2010年3月7日该公司就涉案房屋还为上诉人开具了销售不动产发票，足以说明双方在继续履行购房合同。因此，一审判决认定上诉人与桂林市圣隆房地产开发有限公司就涉案房屋达成退房意向无任何事实依据且自相矛盾，认定事实明显错误。二、上诉人于2008年9月就涉诉房屋与桂林市圣隆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时，桂林市尚未开展预告登记制度，直至今天，即便在预告登记制度实施后，备案登记制度仍成为预告登记的必备要件，是商品房买卖初始交易中的一种普通的做法和社会现象。一审判决否认商品房预售合同“登记备案”的法律效力及对抗第三人的准物权效力，是错误的。三、一审判决认定涉案两份《商品房买卖合同》均为有效合同，根据最高人民法院办公厅印发的《全国民事审判工作会议纪要》相关规定，在司法实践中，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序等确定权利保护顺位。而本案上诉人购房合同成立时间、备案时间均在被上诉人宾彩玲购房之前，且已实际占用使用涉诉房屋；宾彩玲的购房合同不仅签署时间远远晚于上诉人，且未依法办理登记备案，而一审判决却支持宾彩玲要求继续履行其购房合同的诉请。故一审判决实体错误，且与司法实践脱节。综上，上诉人请求本院依法撤销一审判决，并改判驳回被上诉人宾彩玲的诉讼请求。
被上诉人宾彩玲及被上诉人桂林市圣隆房地产开发有限公司均答辩称：一审法院认定事实清楚，实体处分正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，2010年3月17日上诉人收到被上诉人桂林市圣隆房地产开发有限公司开具的销售不动产统一发票四张。一审判决查明的事实除2010年3月17日上诉人收到被上诉人桂林市圣隆房地产开发有限公司开具的销售不动产统一发票十张有误外，其余事实属实，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人提出《退房协议书》上其签名系仿冒，但其并未提供证据予以证实，亦未要求对此进行司法鉴定。根据上述规定，一审法院采信《退房协议书》，认定上诉人同意退房并无不当。对于无上诉人签名的备忘录，一审判决并未采信该份证据。因此，上诉人称一审判决认定其与桂林市圣隆房地产开发有限公司就涉案房屋达成退房意向无任何事实依据且自相矛盾的上诉理由不成立，本院不予支持。
对于《商品房买卖合同》的备案登记是否对该商品房优先享有物权及涉案两份有效《商品房买卖合同》应继续履行哪一份合同，即涉案房产应由谁享有所有权的问题，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对此问题进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。本院审理期间，上诉人针对该问题提出的上诉理由，与其在一审的答辩意见一致，上诉人在二审无新的事实与理由，也未提交新的证据佐证自己的主张，故本院认可一审法院对该事实的分析认定及实体权利的判决，即对上诉人的上诉请求不予支持。原审认定事实虽有一点失误，但并不影响实体判决，一审判决亦并无不当，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人周峻负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 於署光
审 判 员 吴 俣
代理审判员 蒋子秀
二〇一四年九月五日
书 记 员 李菊丽