上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第3595号
原告缪茂朵。
委托代理人沈强，上海凯曼律师事务所律师。
被告上海财亨实业有限公司。
法定代表人刘宇峰。
委托代理人李伟，上海鼎善律师事务所律师。
委托代理人高学明，上海鼎善律师事务所律师。
被告杨显铭。
委托代理人李伟，上海鼎善律师事务所律师。
委托代理人高学明，上海鼎善律师事务所律师。
原告缪茂朵诉被告上海财亨实业有限公司（以下简称被告财亨公司）、被告杨显铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭进行了审理。原告缪茂朵的委托代理人沈强、被告财亨公司的委托代理人高学明（又暨被告杨显铭的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告缪茂朵诉称，2014年9月，原告通过司法拍卖取得上海市静安区江宁路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）产权。在办理产权证过程中，发现两被告为对抗法院执行，于2011年1月订立了长达20年的房屋租赁合同，但并未实际履行，系争房屋被被告财亨公司出租给案外人上海长堤装饰材料有限公司（以下简称案外人长堤公司）使用。因两被告订立的房屋租赁合同约定，若系争房屋在出租前已被设定抵押、后又被处分的，房屋租赁合同终止履行，而被告财亨公司在订立合同时已告知被告杨显铭房屋被设定抵押在先，现系争房屋又被司法拍卖，故请求判令解除两被告订立的房屋租赁合同。
原告出示下列证据材料为证：
1．苏州市姑苏区人民法院（以下简称姑苏法院）拍卖公告、民事裁定书、协助执行通知书、拍卖成交确认书，证明原告参与系争房屋司法拍卖，但姑苏法院在拍卖公告中没有关于两被告已建立租赁关系的告示，故两被告的租赁关系并未被执行法院承认；
2．沪房地静字（2014）第002552号房地产权证，证明原告于2014年9月4日取得系争房屋房地产权利；
3．上海市房地产登记簿NO：XXXXXXXXXXXX房地产抵押状况信息、上海市房地产登记簿NO：XXXXXXXXXXXX房地产权利限制状况信息，证明系争房屋从2012年1月9日起被多次查封。两被告为阻碍法院执行，才恶意订立了本案争议的租赁合同；
4．上海市房地产登记簿NO：XXXXXXXXXXXX房屋租赁状况信息及上海市房屋租赁合同，证明两被告订立并登记备案的租赁合同约定，若系争房屋在出租前被设定抵押，租赁期内被处分的，租赁合同终止履行。
被告财亨公司辩称，两被告订立的房屋租赁合同合法有效，且公司委托被告杨显铭对系争房屋进行管理和收取租金，故租赁合同实际得到履行。因两被告订立的租赁合同在先，原告取得产权在后，故租赁合同与原告无关，应当驳回原告提出的诉请。
被告财亨公司未举证。
被告杨显铭辩称，与被告财亨公司意见一致，且两被告未约定系争房屋被处分、租赁合同终止履行，故不应支持原告提出的诉请。
被告杨显铭出示下列证据材料为证：
1．登记证明号为静XXXXXXXXXXXX的上海市房地产登记证明及租赁合同，证明两被告订立的租赁合同合法有效并登记备案，双方未订立系争房屋被处分租赁合同终止履行的条款；
2．2011年1月5日被告财亨公司《股东会决议》、户名为被告杨显铭的中国工商银行交易凭证及明细、被告财亨公司法定代表人与被告杨显铭于2011年4月22日订立的借款合同及划款委托书、付款人为被告杨显铭的中国民生银行网上银行电子回单、被告财亨公司法定代表人出具的收条，证明被告杨显铭向被告财亨公司出借了钱款；
3．两被告于2012年3月1日订立的《委托管理协议》、被告财亨公司出具的授权委托书、《房屋租赁费用分配协议》及收据，证明被告财亨公司因未按约还款，将系争房屋交被告杨显铭以被告财亨公司名义对外招租，所收租金用于抵付借款。
两被告对于原告出示证据材料的真实性、关联性和合法性不持异议，但对原告举证证据1、3的证明目的有异议，认为姑苏法院公告并未涉及两被告订立的租赁合同，不能证明租赁合同被执行法院否认；不能以系争房屋被抵押来否定两被告订立的租赁合同的合法性。
对于被告杨显铭出示的证据材料，被告财亨公司不持异议，均予确认；原告除确认证据材料1中登记证明的证据效力外，对其他材料的真实性与关联性均予以否认。
根据双方当事人的举证、质证意见，本院认为原告所举证据来源合法，且与本案争议有关联性，对上述证据予以采纳，但两被告提出对证据1、3证明目的异议成立，且原告也承认两被告订立的租赁合同合法有效，故对该证明目的不予采信。关于被告杨显铭举证的证据材料1中租赁合同的备案登记证明，原告及被告财亨公司不持异议，与本案争议有关联性，本院确认其具有证据效力；对于被告杨显铭举证的租赁合同，因与备案登记的租赁合同不一致，原告认为其不具有真实性的异议成立，本院对该证据材料的证明效力不予采纳。对被告杨显铭举证的其他证据材料，欲证明两被告间因存在债权债务关系，被告杨显铭实际取得对系争房屋的管理和取得租金权利，因而双方订立的租赁合同得到实际履行的证明目的，因与本案争议的合同解除条件是否成就无关联性，本院均不予采纳。
根据被采纳的证据以及双方当事人的自认，本院认定如下事实：
系争房屋原产权人系被告财亨公司。因被告财亨公司与案外人陶某的民间借贷、担保纠纷案，系争房屋于2012年1月9日被姑苏法院首次查封，后又因涉其他案件被我院及本市其他法院多次轮候查封。2014年5月6日，姑苏法院刊登拍卖公告，定于2014年7月16日至7月17日对包括系争房屋在内的四套房屋进行司法拍卖。2014年7月17日，原告通过淘宝网司法拍卖平台参加拍卖，并最终取得买受系争房屋的权利。2014年7月28日，系争房屋被解除查封。同年9月4日，原告取得系争房屋产权证。
2011年1月5日，被告财亨公司与被告杨显铭签订租赁合同，租赁合同第1-1条约定，被告财亨公司将系争房屋出租给被告杨显铭；第1-2条约定，被告财亨公司作为系争房屋的房地产权利人与被告杨显铭建立租赁关系，签订本合同前，被告财亨公司已告知被告杨显铭系争房屋已被设定抵押；第3-1条约定房屋租赁期自2011年1月5日起至2031年1月4日止；第9-1（五）条约定双方同意在租赁期内，系争房屋被处分的，本合同终止履行，双方互不承担责任。该合同于2011年1月6日在本市静安区房地产登记处登记备案。2012年5月，被告财亨公司与案外人长堤公司订立房屋租赁合同，约定租赁期间为2012年6月7日至2015年6月6日，并将系争房屋交付案外人长堤公司使用。
本院认为，本案主要争议焦点有二，一是原告有无请求解除租赁合同的权利，二是合同解除条件是否成就。关于第一个争议焦点，物权法明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。经司法拍卖，原产权人被告财亨公司对系争房屋所享有的权利被变更登记到原告名下，故原告依法取得系争房屋所有权，就本案争议而言，替代被告财亨公司成为租赁合同一方，当然具有了请求解除合同的权利。关于第二个争议焦点，由于两被告订立并登记备案的租赁合同明确约定了合同解除条件，即系争房屋被抵押、再被处分，且出租人在订立合同时已告知承租人房屋被抵押的，租赁合同终止履行。该租赁合同系租赁双方真实意思表示，内容不违法且已生效，原告亦不持异议，故对租赁合同双方均具有法律约束力。现系争房屋已被司法拍卖，租赁合同约定的解除条件成就，原告提出解除合同的请求符合合同约定，应当予以支持，合同解除时间以解除条件成就即原告取得系争房屋产权的时间为准。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第九十一条第（七）项的规定，判决如下：
被告上海财亨实业有限公司与被告杨显铭订立的关于上海市静安区江宁路XXX号XXX室房屋租赁合同于2014年9月4日解除。
案件受理费80元，由被告上海财亨实业有限公司与被告杨显铭共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄 皓
审 判 员 刘志宏
人民陪审员 赵向明
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
……
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
……