江西省赣州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）赣中行终字第167号
上诉人（原审被告）宁都县房地产管理局。
法定代表人潘有柱，该局局长。
委托代理人廖静，宁都县法律援助中心法律援助律师。
上诉人（原审第三人）袁建生。
委托代理人邓三保，江西翠微律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李斌。
上诉人宁都县房地产管理局、袁建生因房屋行政登记一案，不服宁都县人民法院于2015年8月31日作出的（2015）宁行初字第1-1号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人宁都房地产管理局的党组成员、工会主席陈星海到庭参与询问协调。二审期间，上诉人袁建生向本院提出现场勘查的申请，本院予以准许，并于2015年11月3日派员到涉案房屋现场勘查，并组织双方进行协调。本案现已审理终结。
原审法院认定，2005年9月6日被告宁都县房地产管理局根据刘华明、曾建辉的申请，将房屋出让人郑伏水名下的房屋分别登记给房屋买受人刘华明、曾建辉，并依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产转让管理规定》、《房屋登记办法》的规定核发给了房权人为刘华明的01-018079号房屋所有权证；房权人为曾建辉的01-018103号房屋所有权证。2013年11月20日被告宁都县房地产管理局根据第三人袁建生的申请，将刘华明的房屋（房权证01-0180**号）转让登记给第三人袁建生。被告在进行房屋登记时将原告李斌D栋北面檐廊下阴影部分［面积（1.32ｍ＋2.2ｍ）x1.5ｍ=5.31㎡］登记给了第三人袁建生，并核发了房屋产权证，证号为宁房权证梅江字第05000678**号。2014年9月28日被告宁都县房地产管理局又根据原告李斌的申请，将曾建辉的房屋转让登记给原告李斌（宁房权证梅江字第05000654**号）。原告买下房屋后装修时和第三人袁建生产生纠纷，纠纷中原告认为被告在颁发房产证时，将公共面积和原告合法使用的面积错登在第三人袁建生名下。为此原告向原审法院提起行政诉讼。
原审法院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条规定，公民对房屋登记机构的房屋登记行为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。本案中，原告李斌认为被告为第三人袁建生办理房屋登记侵犯其权益，提起行政诉讼，应予以受理。被告辩称原告李斌不是本案适格的原告与法律规定不符，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第八十四条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者排除危险；不动产的相邻权利人应当按照公平合理的原则，正确处理相邻关系。《物权法》第七十条还规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。被告将原告李斌D栋北面檐廊下阴影部分面积为（1.32ｍ＋2.2ｍ）x1.5ｍ=5.31㎡登记给第三人袁建生，并核发了房屋产权证。被告的登记行为妨害了原告的物权行使，且违反了公平合理的原则与物权法第七十条关于对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利的规定，应当予以撤销。第三人述称本案已过诉讼时效的辩解亦于行政诉讼法第四十六条第二款因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理的规定不符，原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项之规定，判决：一、撤销被告宁都县房地产管理局为第三人袁建生颁发的房屋产权证宁房权证梅江字第05000678**号内登记的靠原告李斌D栋北面檐廊下阴影部分面积为（1.32ｍ＋2.2ｍ）x1.5ｍ=5.31㎡的登记行为；二、由被告宁都县房地产管理局重新作出登记行为。案件受理费50元，由原、被告各承担25元。
上诉人宁都县房地产管理局提出上诉，上诉请求：撤销（2015）宁行初字第1-1号行政判决，改判驳回李斌的诉讼请求，本案受理费由被上诉人李斌负担。主要事实和理由：1.涉案房屋于2005年办理初始登记，而物权法2007年10月1日才实施，原审法院依据物权法的规定，认定上诉人宁都县房地产管理局所颁发房产证错误，属于适用法律错误。2.本案所涉及的檐廊在被上诉人李斌房屋的北面，而李斌D栋房屋北面至该檐廊处并没有开门，按当时现状，李斌的原房屋所有权人无法使用该檐廊；而上诉人袁建生房屋的大门正通往该屋檐，袁建生才能有效使用该檐廊，当时开发商也是根据谁能适用则出让给谁的原则将该檐廊出让该房的原房主刘华明。3.原审法院判决，将该小区的房产物权复杂化，不利于社会安定。
上诉人袁建生提出上诉，上诉请求：撤销（2015）宁行初字第1-1号行政判决，改判驳回李斌的诉讼请求，本案受理费由被上诉人李斌负担。事实和理由为：1.原审法院认定靠被上诉人李斌D栋背面檐廊下阴影部分面积5.31㎡属于李斌，缺乏事实和法律依据。2.至于公共部分的面积，没有法律明确规定哪些部分属于公共面积，完全由开发商和各买房商定。3.上诉人袁建生已对争议部分房屋面积支付房款，已取得该部分的所有权。4.原审法院判决撤销房地产管理局作出5.31㎡的登记行为，违反法律规定程序。5.涉案房屋于2005年办理初始登记，而物权法2007年10月1日才实施，原审法院依据物权法的规定，认定上诉人宁都县房地产管理局所颁发房产证错误，属于适用法律错误。
被上诉人李斌辩称，1.根据宁都县房管局在原审提交的证据可知，宁都县房管局在交易过程中没有尽到严谨的审查职责。2.宁都县房管局提供涉案房屋所有权登记申请表四邻的证明人签字（或盖章）一栏空白，存在严重的登记失误。3.根据宁都县房管局提供的B、C、D栋三、四层竣工平面图图纸，清楚表明了廊檐、露台属于D栋的主体结构。4.宁都县房管局至今未提供出售自家屋檐的证据。5.我的房屋北面的墙是自墙，有门有窗。根据上诉人袁建生提供的现场照片，可以证明曾建辉、刘华明协定露台各半使用。综上，原审法院判决，事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审另查明，2005年，案外人郑伏水等人开发宁都县梅江镇新庄圆盘商住综合楼A、B、C、D、E栋，C栋302室房屋与D栋302室房屋中间隔有“露天的空坪”相邻，C栋302室房屋的南面自墙至D栋302室房屋北面自墙存在一条“柒字型”檐廊。案外人郑伏水将C栋302室出售给案外人刘华明，将D栋302室房屋出售给案外人曾建辉；刘华明、曾建辉分别就上述房屋向上诉人宁都县房地产管理局申请了初始登记，并获得房产证；涉案房屋相邻的“柒字型”檐廊部分面积登记在刘华明房产证名下。2013年，刘华明将其房屋转让给上诉人袁建生，并办理了转移登记。案外人曾建辉将其房屋转让给被上诉人李斌，也办理了转移登记。被上诉人李斌认为宁都县房地产管理局将“柒字型”檐廊面积登载在上诉人袁建生房产证名下侵犯其合法权益为由，将该转移登记行为诉至法院。
二审法院对原审法院查明的其他事实予以确认。
上述事实有原审法院随卷移送的证据，以及当事人到庭询问陈述在卷证实。
本院认为，本案中，上诉人袁建生通过向原房屋所有权人刘华明购买涉案房屋，上诉人袁建生取得涉案房屋的房屋登记属于转移登记。虽然上诉人袁建生提交转移登记材料符合建设部《房屋登记办法》第三十三条规定，但考虑到本案诉争部分房屋面积涉及被上诉人李斌房屋北面檐廊下阴影5.31㎡［（1.32m＋2.2m）×1.5m］面积，且李斌房屋北面的窗户正处于檐廊之下，若将该部分确权给他人可能影响李斌房屋的正常使用，有违公平合理的原则。上诉人宁都县房地产管理局在办理转移登记中，将被上诉人李斌房屋北面檐廊下阴影部分5.31㎡登记给了上诉人袁建生，该部分登记结果不正确。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款规定，被诉房屋登记行为涉及房屋可分，其中部分房屋的登记违法应以撤销的，可以判决部分撤销。本案中，涉及登记结果不正确的被上诉人李斌房屋北面檐廊下阴影部分5.31㎡，独立了上诉人袁建生的房屋，属于可分部分。故原审法院判决撤销该部分的登记，并不不当。
考虑到袁建生对涉案房屋所持有的房屋所有权证与涉案房屋原所有权人刘华明持有的房屋所有权证，除所有权人发生变更外，涉案房屋所有权证载明其他内容均未发生变更，转移登记涉及房屋的面积及结构并未改变涉案房屋初始登记的内容；且从涉案房屋初始登记发证计算表中“建筑面积分项计算内容”可知，其包括涉案房屋争议的檐廊部分，原涉房屋所有权人刘华明购买房屋时支付了檐廊部分面积的对价，上诉人袁建生转移受让时，也支付该檐廊部分对价，而被上诉人李斌转移受让相邻房屋时，并未包括该檐廊部分的面积，也未支付相应的款项。因此，综合考虑涉案相邻房屋的实际情况，为促使不动产的相邻权利人正确处理相邻关系，避免今后在居住生活中因廊檐部分的使用产生争议，上诉人宁都县房地产管理局应审慎对被上诉人李斌房屋北面檐廊下阴影部分面积5.31㎡进行登记。
综上，上诉人宁都县房地产管理局及上诉人袁建生提出的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决部分撤销该房屋登记并无不当，依法予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人宁都县房地产管理局及上诉人袁建生各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾照旭
代理审判员 张小光
代理审判员 王丽琼
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 刘 英
代理书记员 曾 慧