临桂区人民法院民 事 判 决 书（2015）临民初字第800号原告桂林市某公司。法定代表人邓某，总经理。被告桂林某公司。法定代表杜某，总经理。委托代理人龙某，广西某律师事务所律师。原告桂林市某公司与被告桂林某公司合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理，依法组成由审判员石剑担任审判长，人民陪审员何永发、李必坚参加的合议庭，于2015年6月19日公开开庭进行了审理，书记员梁燕子担任记录。原告桂林市某公司的法定代表人邓某、被告桂林某公司的委托代理人龙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂林市某公司诉称，2014年7月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房地产销售代理合同》，合同约定：“被告将其开发的‘某’楼盘委托原告独家代理销售，销售代理期为2014年7月25日至2015年7月24日；原告向被告交纳保证金30万元；双方每月对已实现销售的回款进行结算，原告每月1日前将上月销售情况及代理费结算清单报送被告，被告在3个工作日内复核完毕，在5日前达成月结算单经双方签字确认，并于该月15日前支付销售代理费；被告不按期审定代理费结算资料或不按期向原告结算代理费的，则每延迟一天，被告向原告支付代理费万分之五的违约金。若被告累计延期审定结算资料或者拖欠原告代理费时间达两个月以上的，原告有权终止合同，并向被告追究违约责任”。合同签订后，原告开始履约，被告亦于2014年9月26日取得预售许可证，自2014年11月开始陆续有客户成交，实现销售。原告按照合同约定自2014年12月1日起，按月向被告报送销售情况及代理费结算清单，但被告未依约复核，直至合同终止都未支付分文代理费。由于被告累计拖欠原告代理费时间已超过两个月，原告因被告违约依约于2015年2月16日解除了《房地产销售代理合同》，并通过EMS将《合同解除通知》邮寄给被告。合同解除后，双方进行了资料及物品交接，亦对合同期间的代理费进行了结算并支付。但当原告要求被告退还30万元保证金时，被告却不予理睬，也不愿退还。原告无奈，只得依法起诉，要求被告退还保证金30万元，并承担本案的诉讼费用。原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、房地产销售代理合同、2、（30万元保证金）收据，证明原、被告通过签订书面合同确定委托合同关系，约定了被告向原告交付售楼部及样板房的时间、委托费用的计算方式等，以及被告收取原告30万元保证金的事实；3、2015年1月5日会议纪要、4、2015年1月20日会议纪要、5、2015-1-26—2015-2-1项目工作汇报表、6、2015-2-2—2015-2-8项目工作汇报表，证明佣金提及记录及样板房、样板园林未交付记录；施工现场凌乱等违约记录的内容；7、解除合同通知及2015年2月16日EMS特快专递复印件、8、资料及物品交接通知及2015年2月25日EMS特快专递复印件，证明原告依法解除委托合同，履行了通知义务，催促被告办理移交手续；9、某公司“某”项目代理费结算汇总表，证明相关人员于2015年3月10日-12日分别进行签字认可；10、某售楼部来访客户资料及经手物品交接明细表，证明合同解除后，双方办理了移交手续；11、要求退还保证金函及2015年3月23日EMS特快专递复印件，证明我们书面要求被告退还我们保证金的事实；12、关于继续履行《房地产销售代理合同》的函复函，证明及时回复被告方发函的回复；13、关于销售代理费用结算函，证明及时回复被告方发函的回复；14、某支付佣金进账单，证明被告在合同终止以后才付给我们佣金；15、临房预售字2014-053号商品房预售许可证，证明还未到合同约定的考核期时间；16、某代理费统计表格（从2014年11月至2015年2月）4份，产生销售后，原告按合同约定每个月1号提交上个月的销售情况给对方核对；17、会议纪要2份，证明我们在会议上向被告多次提出佣金结算的问题。被告桂林某公司辩称，一、被答辩人擅自毁约，自行终止答辩人与被答辩人签订的《房地产销售代理合同》，被答辩人严重违约。2014年7月23日，答辩人与被答辩人签订《房地产销售代理合同》，答辩人将“某”楼盘委托被答辩人独家代理销售，销售代理期为2014年7月25日至2015年7月24日。双方在合同第三条约定了销售代理费用及结算方式。在第六条第1款对销售代理费用及结算方式又约定：“被答辩人在每月1日前将上月实现销售情况的报表及上月应付销售代理费结算清单报送答辩人，答辩人须在收到被答辩人结算清单后三个工作日内提出复述意见并回复被答辩人，对双方暂无法达成一致意见争议部分留待下月解决，对无争议部分，应在该月5日前达成月结算单并经双方签字确认，于该月15日前答辩人应向被答辩人支付已签字确认部分的销售代理费，被答辩人开具等额正式发票给甲方；被答辩人未开具正式发票给答辩人的，答辩人有权拒付被答辩人代理费用。”合同签订后，被答辩人组织人员进场销售。但由于其能力极差，有的月份售房3、4套，有的月份售房1套，与合同约定的销售任务相差很远。但尽管这样，答辩人还是多次请被答辩人按合同约定及时将销售报表和应付销售代理费结算清单报送给答辩人。由于被答辩人业绩太差，结算代理费对其没有什么意义，根本无法支撑其开支，被答辩人一直未送相关销售报表和应付销售代理费结算清单，更没有开具正式发票给答辩人。过了2015年春节，被答辩人理应在春节假期结束后（正月初七）正式派工作人员到场，履行销售某的代理销售合同，但直到农历正月12日，被答辩人均没有任何人员到场。被答辩人的法定代表人一个电话告诉答辩人的工作人员，反而说答辩人违约，其已经解除合同，不再履行双方签订的代理销售合同，擅自解除了合同。为了使某项目不受影响，答辩人无奈之下，只好另行安排人员进场销售。二、被答辩人无权要求退还30万元保证金。答辩人与被答辩人签订的《房地产销售代理合同》是合法有效的合同，是双方真实意思表示，没有违反法律规定。合同第四条约定：“为表达对项目的信心，与答辩人共担风险，被答辩人在签订合同后十日内支付保证金30万元；被答辩人承诺在合作期限内去化本项目可售房源的90%为完成销售任务。……，如在取得预售证之日起6个月内（含6个月）销售目标未达到房源总量的50%（含），则甲方有权单方解除合同，并仅需按照乙方的实际销售额结算代理佣金，保证金不予退还。同时，合同第三条对保证金退还的条件也做了约定，被答辩人要退还保证金必须完成相应的销售任务。第八条第3项还约定，如被答辩人无故终止合同，被答辩人需向答辩人支付违约金10万元，且保证金不予退还。总之，答辩人与被答辩人签订的《房地产销售代理合同》合法有效的合同，是双方真实意思表示，没有违反法律规定。因被答辩人擅自无故终止《房地产销售代理合同》，被答辩人根本无权要求退还30万元的保证金，并应支付10万元违约金给答辩人。因此，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1房地产销售代理合同，证明原、被告签订的合同合法有效，合同尚未到期，销售代理费及保证金的结算方式；2、预售许可证，证明被告委托原告销售的项目符合法律规定的条件；3、销售汇总表，证明原告在受托后18个月仅售11套房；4、代理费结算函，证明被告书面督促原告核对结算代理费；5、代理费结算表，证明原告8个月仅售11套房，原告直到2015年3月10日提交销售清单给原告核对；6、解除合同通知，7、物品交接通知，8、公证书，证明原告擅自无故终止合同。经过开庭质证，被告对原告提供的证据对证据1、2的真实性无异议，是合法有效的，合同内容里面的第6条的第一项，有结算流程，并且是怎么计算的都有注明，原告没有提交销售报表和清单提交到法庭。对证据3、4的真实性不予以认可，被告公司的工作人员参加相关的会议，更加没有在会议纪要上签字。对证据5、6我无法确认它的真实性，也与本案无关，也无法证实被告违约。对证据7是原告自己制作发给被告，只能证明是原告自己违约，而不是证明原告要求被告结算的事实。对证据8只能证实是原告擅自违约。对证据8、9真实性予以认可，代理费结算的汇总表，从2015年3月12日是第一次结算，因为原告业绩不佳，充分证明原告违约，擅自终止合同。对证据10与本案无关。对证据11予以认可上半节，证明我们一直希望与原告继续履行合同，不认可下半节，证实原告违约的情况。对证据12、13是我们发给原告的结算函，销售没有统计，证明原告没有给被告提交销售清单的情况，证明被告一直在履行合同。对证据14的真实性无异议。证据15、的真实性予以认可，不能证明原告刚刚所说的证明目的，我们委托原告销售的房屋，包括了1期和2期的商品房，被告在1期的销售达不到预期的业绩。对证据16的统计表，我们今天才看到，所有我们没有办法核实，对它的真实性不予以认可。对证据17的真实性不予以认可。作为参会人员应该在会议纪要上签字，我没有会议纪要的参会人员的签字。原告对被告提供的证据对证据1、2的真实性予以认可。对证据3、4、5的真实性无异议，我说明一下，我们每个月都是按合同约定提供了清单，结算函证明被告已经超过两个月没有给我佣金，我认为被告违约了。对证据6.7的真实性无异议。对证据8的真实性无法确认。综合当事人举证、质证及辩论，认证如下：对双方确认的证据及事实予以采信，对双方提异议的证据，与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定关联性的，亦作为定案的参考依据。依据上述证据及庭审笔录，确认案件事实如下：2014年7月23日，原告桂林市某公司（乙方）与被告桂林某公司（甲方）签订《房地产销售代理合同》，合同约定：“甲方将其开发的‘某’项目商住房二期销售代理。本项目二期住宅某套，一期房源24套，计310套，委托乙方独家代理销售，销售代理期为2014年7月25日至2015年7月24日；在签订合同后十日内支付保证金30万元，如在取得预售证之日起6个月内（含6个月）销售目标未达到房源总量的50%（含），则甲方有权单方解除合同，并仅需按照乙方的实际销售额结算代理佣金，保证金不予退还。；双方每月对已实现销售的回款进行结算，乙方每月1日前将上月销售情况及代理费结算清单报送甲方，乙方在3个工作日内复核完毕，在5日前达成月结算单经双方签字确认，并于该月15日前支付销售代理费；甲方不按期审定代理费结算资料或不按期向原告结算代理费的，则每延迟一天，甲方向乙方支付代理费万分之五的违约金。若被告累计延期审定结算资料或者拖欠乙方代理费时间达两个月以上的，原告有权终止合同，并向甲方追究违约责任；在委托期限内，乙方每周至少安排一次例会，向甲方汇报本周工作情况及下周工作安排或由甲方根据销售情况召集销售工作会议”。合同签订后，乙方于2014年7月31日交纳销售代理保证金30万元给甲方，同时组织人员进场销售。2015年9月26日，被告取得某1#、2#、8#、9#、10#楼即二期住宅商品房预售许可证，原告在2014年9月销售房屋5套、10月销售2套、11月销售5套。2015年1月至2月，在双方会议纪要及原告向被告送达的项目工作汇报表均提出2014年12月初多次催促结算佣金，被告没有回应。2015年2月16日，原告以被告违约通知被告解除合同，2015年2月25日，原告通知被告于2015年3月2日对资料及物品交接。2015年2月28日被告回复原告要求继续履行合同，要求核对销售代理费结算。2015年3月2日双方对资料及物品进行了交接，同月10日双方对某项目代理费进行核对结算，2015年3月20日，被告将代理费54149.85元支付给了原告。2015年3月23日，原告要求被告在2015年3月27日前退还30万元保证金，被告桂林某公司至今没有退还。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。原告桂林市某公司与被告桂林某公司2014年7月23日签订的《房地产销售代理合同》,没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。在履行合同过程中，被告没有依约支付代理费，原告桂林市某公司通知解除合同，被告桂林某公司没有提请人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，原告桂林市某公司通知其解除行为依法产生法律效力。根据我国法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失；故原告请求退还交纳的30万元保证金是符合法律规定的，本院依法予以支持；被告辩称原告业绩太差，没有完成销售任务，擅自无故终止《房地产销售代理合同》，被答辩人根本无权要求退还30万元的保证金。受国家调控，房地产市场低迷，波及全国，桂林市、临桂区也不例外，销售不尽人意并非哪家公司能够主宰的，原告业绩差，并不完全是原告自身原因，当事人双方约定主要是二期房屋销售，其2014年9月被告才取得该其销售许可证，亦没有到达被告称6个月完成的销售任务期限，国家调控，房地产市场低迷，是当事人意志以外的原因，从原告提供有被告方工作人员签字签收的会议纪要项目工作汇报表，和被告提供的回复函，均能证实被告没有按期支付代理费，故被告对诉争的保证金应承担主要责任（）,原告的确因为市场的原因，没有完成“6个月的销售任务”对诉争的保证金应承担次要责任（）为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：被告桂林某公司退还保证金20万元给原告桂林市某公司。案件受理费5800元，原告桂林市某公司承担1933元，被告桂林某公司承担3867元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者法定代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5800元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  石 剑人民陪审员  何永发人民陪审员  李必坚二〇一五年十二月二十九日书 记 员  梁燕子