湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民商初字第00698号
原告武汉德勤物业资产管理有限公司，住武汉市汉南区汉南大道353号。
法定代表人周明光，系该公司总经理。
委托代理人张旭（一般授权代理），武汉德勤物业资产管理有限公司法务工作人员。
委托代理人刘鑫（一般授权代理），湖南天润人合律师事务所律师。
被告汪继红，武汉信颖商贸有限公司职员。
第三人许泽民，武汉家教园文化传播有限公司职员。
原告武汉德勤物业资产管理有限公司诉被告汪继红，第三人许泽民物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，由审判员王雪涛独任审判，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告武汉德勤物业资产管理有限公司的委托代理人张旭，被告汪继红，第三人许泽民均到庭参加了诉讼。因该案案情复杂，本院依法转为普通程序进行审理，并组成由审判员王雪涛担任审判长，人民陪审员任频、人民陪审员王强参加的合议庭，于2015年7月28日再次公开开庭进行了审理。原告武汉德勤物业资产管理有限公司的委托代理人张旭到庭参加了诉讼，被告汪继红，第三人许泽民经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉德勤物业资产管理有限公司（以下简称德勤物业资产公司）诉称，2008年2月14日，武汉文丰物业管理有限公司（以下简称文丰物业公司）与汪继红签订前期物业管理服务协议一份。该协议约定，文丰物业公司（甲方）为汪继红（乙方）所有的位于武汉市江岸区澳门路125号澳门银座A416室（建筑面积156.41平方米）房屋业主提供物业服务。乙方所购房屋用于住宅，物业管理服务费按产权建筑面积每平方米2元收取。物业管理服务费按年交纳，乙方应在上年物业费用到期15日之前（或甲方通知时间）将费用全部缴清。逾期甲方将向乙方按日加收应付款的5%作为滞纳金。物业管理服务费收取的起始时间以售房合同约定之交房时间为准。甲方提供物业管理服务的期限至2009年1月25日，自建设单位交房之日计算。合同还约定了其他内容。合同签订后，文丰物业公司依约提供物业管理服务至今，但汪继红自2011年2月1日起未交纳后续的物业管理服务费，截至2014年3月31日止，尚欠物业管理服务费11，887.16元。2013年4月27日，文丰物业公司更名为武汉德勤物业服务有限公司。2015年4月21日，武汉德勤物业服务有限公司更名为德勤物业资产公司。德勤物业资产公司经向汪继红催要物业管理服务费未果，故诉至法院，请求判令：1、汪继红向德勤物业资产公司支付自2011年2月1日起至2014年3月31日止的物业管理服务费11，887.16元（156.41平方米×2元×38个月）；2、汪继红、周长庆向德勤物业资产公司支付违约金1783.07元（以汪继红每月所欠的物业管理费312.82元为基数分段计算，自2011年2月起至2014年3月31日止，按每日千分之五的标准进行计算）；3、本案诉讼费用由被告汪继红承担。
原告德勤物业资产公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一、德勤物业资产公司营业执照副本复印件、组织机构代码复印件、企业变更说明书、资质证明、法人代表身份证明书复印件、法定代表人身份证复印件各1份，证明德勤物业资产公司为适格诉讼主体；
证据二、业主入伙通知单、商品房买卖合同、购房发票、业主个人信息各1份，证明汪继红为适格诉讼主体，居住于本小区，且建筑面积为156.41平方米；
证据三、业主公约、前期物业管理服务协议复印件、物价局服务价格（收费）监审证复印件各1份，证明汪继红在本小区居住并接受物业服务，物业公司收费有法律依据；
证据四、业主欠费统计表和物业公司催费公告各1份，证明汪继红欠物业管理费，物业公司及时催费的事实。
被告汪继红辩称，德勤物业资产公司所述我未支付2011年2月1日之后的物业管理服务费的情况属实，但事出有因。我所有的位于武汉市江岸区澳门路125号澳门银座A416室的房屋已出租给许泽民，并约定物业管理费由许泽民负责交付。许泽民已缴纳2011年2月1日之前的物业管理费。2011年2月底，租户许泽民反映，德成控股有限公司和物业公司一起派人在距离我的房屋窗外不足5米之处安装办公用途的大型中央空调的外挂机，许泽民发现后在现场阻止其安装，但是他们仍然强行安装，空调噪音对住户居住生活产生影响。此后，我多次找物业公司进行协调，物业公司让我写出书面材料。在此期间，我还找过环保部门，环保部门派员测试了空调的大型外挂机的噪音，结果为超标，并下达了整改通知。此后，经物业公司出面，德成控股有限公司在未经我及其他住户的同意的情况下，擅自在我房屋外面安装隔音罩，使我的房屋采光、通风均受到影响。2011年8月左右，天下大雨，雨水通过隔音罩流入到我房屋室内，致使我房屋室内被水浸泡，墙面、地板都受到一定损害。因地板下面安装了水管、电线，故不保证是否存在安全隐患。物业公司、德成控股有限公司给我造成上述经济损失，但没有给我作出合理的解释和交代。因此，我没有支付后期的物业管理费。
被告汪继红为支持其抗辩意见，向本院提交证据如下：
证据一、业主手册复印件1份，证明物业公司违反业主手册第五章二十八条第四项、第三十条的第三项、第六章第三十五条、第三十六条、第四十条规定，提供物业服务有瑕疵，构成违约；德成控股有限公司、物业公司在未经周围用户同意的情况下，擅自加装办公用途的空调机；
证据二、租房合同复印件1份、许泽民于2012年4月26日出具的证明1份，证明汪继红将房屋出租给许泽民承租使用；许泽民因德成控股有限公司在承租房屋的窗外不足5米之处安装办公用途的大型中央空调的外挂机，空调噪音对住户居住生活产生影响，故停止支付物业管理费；
证据三、照片1组、工程预算表报价单复印件1份，证明德成控股有限公司、德勤物业资产公司在未经汪继红同意的情况下，擅自在汪继红房屋室外安装隔音罩，导致雨水流入汪继红的房屋室内，造成汪继红的经济损失。
第三人许泽民述称，2011年1月至2月间的一天下午，我发现有工人在我承租的汪继红的房屋不远处安装办公用途的大型中央空调的外挂机。我上前阻止他们，并找物业公司进行交涉。物业公司刘经理答复说，因安装空调的公司系物业公司的同一集团公司的下属公司，他无法干涉。现刘经理已经辞职。空调安装后，其产生的噪音和热量致使我承租的房屋无法正常居住使用。2012年8月，我发现房屋室内满地都是水。我经打听得知是物业公司派人在距离房屋的窗户不足30公分处，紧贴窗户做了一个U字型的隔音罩，导致雨水没办法排除，雨水流入房屋。我与物业公司交涉，物业公司无人出面承担责任。因上述原因造成地板被溃水浸泡了近一周的时间。无论是安装办公用途的大型中央空调，还是安装隔音罩，整个过程均有物业公司的人员在场，现物业公司表示上述行为系德勤地产公司所为，但我认为物业公司一直都是当作自己公司的事情出面的。即使物业公司说明系德勤地产公司所为，物业公司也没有尽到应尽的监管责任。
第三人许泽民未向本院提交证据。
经庭审质证，对德勤物业资产公司提交的证据，汪继红对证据一、证据三无异议，对其他证据均有异议。其中，对证据二，汪继红认为，对该证据的真实性无异议，但对德勤物业资产公司主张证明的房屋面积为156.41平方米的事实有异议，房屋面积应以商品房买卖合同登记的面积为准；对证据四，汪继红认为，其没见到过催款公告。对德勤物业资产公司提交的证据，许泽民均有异议。其中，对证据一、证据二、证据三，许泽民认为，上述证据与其无关；对证据四，许泽民认为，其没见到过催款公告。对汪继红提交的证据，许泽民均无异议；德勤物业资产公司均有异议。其中，对证据一，德勤物业资产公司认为，汪继红所述业主手册中的条款都是关于公用设施设备使用的规定，而德勤地产公司加装空调的行为是用户个体行为，确实造成了一定的噪音，但不能以此证明物业公司存在违约行为；对证据二，德勤物业资产公司认为，对租赁合同、许泽民于2012年4月26日出具的证明1份的真实性均无异议，安装空调、隔音罩的事实也是存在的，但上述行为均是德勤地产公司的行为，与物业公司无关；对汪继红提交的证据三，德勤物业资产公司认为，对照片的真实性无异议，也认可给汪继红造成损失；对工程预算表报价单，因无业主、装修公司的签字，故对其真实性保留质疑权。
对上述有争议的证据，本院认为，对德勤物业资产公司提交的证据一、因该证据能够证明德勤物业资产公司的主体资格，故本院对该证据予以采信；对德勤物业资产公司提交的证据二，本院对汪继红是适格诉讼主体的事实予以认定；对房屋建筑面积以产权证确定面积为准；对德勤物业资产公司提交的证据三，根据前期物业管理服务协议的约定，“甲方提供物业管理服务的期限至2009年1月25日，自建设单位交房之日计算”，故协议至2009年1月25日效力终止。但因汪继红在审理中对双方长期形成物业管理服务合同关系的事实并无异议，故本院对德勤物业资产公司与汪继红长期形成物业管理服务合同关系的事实予以认定；对德勤物业资产公司提交的证据四，本院对物业公司向汪继红催收物业费的事实予以认定。对汪继红提交的证据一，本院对该证据的真实性予以认定，但因该证据系业主手册，仅凭该业主手册不足以证明物业公司存在违约的行为；对汪继红提交的证据二，根据租房合同，结合汪继红、许泽民的当庭陈述，本院对汪继红将房屋出租给许泽民的事实予以认定；许泽民于2012年4月26日出具的证明载明有“由于德成控股有限公司2011年元月在澳门银座A416室窗外安装三楼办公用中央空调室外机，给我们生活办公造成很大影响，期间和德成控股有限公司和澳门银座的物业公司交涉多次未果，致使从空调影响之日起我们停止了澳门银座的物业管理费，由此造成的一切责任由本人承担。备注：2011年元月31日起未交”的内容，证明内容主要为：德成控股有限公司安装了办公用中央空调室外机，给租户许泽民的生活办公造成很大影响；租户许泽民经与德成控股有限公司和物业公司交涉未果，停止支付物业管理费。但根据上述内容并不能证明在澳门银座A416室窗外安装三楼办公用中央空调室外机的行为系物业公司所为，也不能证明物业公司存在违约的行为；对汪继红提交的证据三，因德勤物业资产公司对照片的真实性无异议，本院对照片的真实性予以认定。但仅凭照片不足以判断房屋进水的具体原因，更不能以此证明物业公司在未经汪继红同意的情况下，擅自在汪继红房屋室外安装隔音罩，导致雨水进入汪继红的房屋，造成汪继红的经济损失的事实；因工程预算表报价单无业主、设计师，以及有关单位的签字及盖章；仅凭工程预算表报价单也不足证明汪继红的经济损失；汪继红还应提交其他证据佐证其具体损失情况，故本院对工程预算表报价单不予采信。
经审理查明，2008年2月14日，文丰物业公司与汪继红签订前期物业管理服务协议一份。该协议约定，文丰物业公司（甲方）为汪继红（乙方）所有的位于武汉市江岸区澳门路125号澳门银座A416室（建筑面积156.41平方米）房屋业主提供物业服务。乙方所购房屋用于住宅，物业管理服务费按产权建筑面积每平方米2元收取。物业管理服务费按年交纳，乙方应在上年物业费用到期15日之前（或甲方通知时间）将费用全部缴清。逾期甲方将向乙方按日加收应付款的5%作为滞纳金。物业管理服务费收取的起始时间以售房合同约定之交房时间为准。甲方提供物业管理服务的期限至2009年1月25日，自建设单位交房之日计算。合同还约定了其他内容。合同签订后，文丰物业公司依约提供物业管理服务至今，但汪继红自2011年2月1日起未交纳后续的物业管理服务费，截至2014年3月31日止，尚欠物业管理服务费11，887.16元。2013年4月27日，文丰物业公司更名为武汉德勤物业服务有限公司。武汉德勤物业服务有限公司经向汪继红催要物业管理服务费未果，故诉至法院。审理中，武汉德勤物业服务有限公司于2015年4月21日更名为德勤物业资产公司。
另查明，2011年2月10日，汪继红将位于武汉市江岸区澳门路125号澳门银座A416室的房屋出租给许泽民承租使用。
本院认为，文丰物业公司与汪继红签订前期物业服务协议，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护。因前期物业服务协议约定，“甲方提供物业管理服务的期限至2009年1月25日，自建设单位交房之日计算”，故协议至2009年1月25日效力终止。此后，双方仍存在事实上的物业管理服务关系。2013年4月27日，文丰物业公司更名为武汉德勤物业服务有限公司。2015年4月21日，武汉德勤物业服务有限公司更名为德勤物业资产公司。该物业公司提供物业管理服务至今，汪继红也依原约定支付了2011年2月1日前的物业管理服务费，而未支付此后的物业管理服务费。因此，德勤物业资产公司有权主张汪继红支付尚欠的物业管理费。现德勤物业资产公司提出汪继红支付自2011年2月1日起至2014年3月31日止的物业管理服务费11，887.16元的诉讼请求，因该诉请未超出汪继红按原约定的“物业管理服务费按产权建筑面积每平方米2元收取”计算标准，故本院对德勤物业资产公司的该诉讼请求予以支持。德勤物业资产公司还提出汪继红支付违约金的诉请，因前期物业服务协议至2009年1月25日已效力终止，且物业公司与汪继红双方也未就因双方物业管理服务关系的后续违约的责任进行约定，故德勤物业资产公司的该诉请无合同根据，故本院对德勤物业资产公司的该诉请不予支持。审理中，汪继红提出其房屋已出租给许泽民，并约定物业管理费由许泽民交付物业管理费的抗辩意见，因许泽民不是物业管理服务合同的相对方，汪继红与许泽民的租赁合同关系系另一法律关系，本院在本案中不予审理，故本院对汪继红提出的该抗辩观点不予采纳。汪继红还提出“许泽民因德成控股有限公司在承租房屋的窗外不足5米之处安装办公用途的大型中央空调的外挂机，空调噪音对住户居住生活产生影响，故停止支付物业管理费”，“德成控股有限公司、德勤物业资产公司在未经汪继红同意的情况下，擅自在汪继红房屋室外安装隔音罩，导致雨水流入汪继红的房屋室内，造成汪继红的经济损失”的抗辩意见，对上述抗辩意见，本院认为：1、汪继红主张的德勤物业资产公司及第三方的侵权行为，因汪继红在审理中未能举证证明德勤物业资产公司存在侵权的事实，且也未就此提出反诉；第三方的侵权行为与本案审理的物业服务合同关系系另一法律关系，故不应在本案中进行审理，汪继红可通过其他途径，另行主张权利。故本院对汪继红提出的该抗辩理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告汪继红于本判决生效之日起十日内向原告武汉德勤物业资产管理有限公司支付自2011年2月1日起至2014年3月31日止的物业管理服务费11，887.16元；
二、驳回原告武汉德勤物业资产管理有限公司其他诉讼请求。
被告汪继红如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费142元、邮寄费40元，由被告汪继红负担。因案件受理费、邮寄费已由原告武汉德勤物业资产管理有限公司预交，故被告汪继红在支付上述款项时，将案件受理费142元、邮寄费40元支付给原告武汉德勤物业资产管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 王雪涛
人民陪审员 任 频
人民陪审员 王 强
二〇一五年八月十日
书 记 员 宋琼韬