连云港市赣榆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣商初字第01844号
原告陈彩虹。
被告连云港冠润商贸有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路7号。
法定代表人王昊锦，董事长。
被告连云港亿润置业发展有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路7号。
法定代表人王贻库，董事长。
二被告委托代理人赵利，公司法律顾问。
原告陈彩虹与被告连云港冠润商贸有限公司（以下简称冠润公司）、连云港亿润置业发展有限公司（以下简称亿润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月30日立案受理后，依法由审判员杨健适用小额诉讼程序审理于2015年11月13日公开开庭进行了审理，后该案不适用小额诉讼程序转为简易程序于2015年12月17日公开开庭进行了审理。后因案情较为复杂，本案转为普通程序审理并依法组成合议庭于2016年3月18日公开开庭进行了审理，原告陈彩虹到庭参加诉讼，被告冠润公司、亿润公司的法定代表人及委托代理人赵利第三次庭审未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈彩虹诉称，2011年1月11日，原告购买了位于连云港市赣榆区青口镇金海路7号的“赣榆义乌商贸城”A区二层92号商铺，并按要求与被告冠润公司签订了《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》。合同约定商铺由原告委托给被告冠润公司统一管理，由冠润公司自2014年1月起每年2次按约定的比例支付租金。被告应付2015年租金14212元，但至今未付，请求法院依法判令1、二被告按约支付原告2015年房屋租金14212元及至实际给付之日止的违约金利息；2、判令被告继续履行合同并承担本案诉讼费用；3、判令被告向原告提供2014年度租金中扣除的各种税务证明。
被告冠润公司辩称，对于原告与我公司之间的合同关系认可，相关的权利义务以合同为准。由于赣榆区城区规划调整，客运北站移至新城，导致“义乌商贸城”的业主房屋无法按照预期的标准进行出租经营。我公司无法按照委托合同的标准履行义务，无法兑现租金。请求法院根据实际情况并结合合同约定予以判决。
被告亿润公司辩称，本案争议的主体是被告冠润公司，与我公司无关。我公司与原告之间是房屋买卖合同的主体。请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。
经审理查明，被告连云港亿润置业发展有限公司成立于2009年9月4日，现股东为王贻库（占80%股权）、吴美秀（占20%股权）。被告连云港冠润商贸有限公司原名为连云港冠润物业服务有限公司，成立于2010年1月27日，后更名为冠润公司，现股东为王昊锦（占80%股权）、吴美秀（占20%股权）。王贻库与王昊锦系父子关系。被告亿润公司在连云港市开发建设“赣榆（义乌）商贸城”项目期间，被告冠润公司前期系作为该项目的物业公司，为培育市场，两公司共同印制“赣榆（义乌）商贸城”招商手册进行营销宣传、策划。被告亿润公司在出售商铺前在其印制的宣传单上自认自持50%物业，并要求买受人在购买商铺时必须与被告冠润公司签订委托管理合同，将商铺交被告冠润公司统一管理。
2011年1月11日，原告陈彩虹与被告亿润公司签订《商品房买卖合同》，由原告陈彩虹购买被告亿润公司开发的“赣榆（义乌）商贸城”F区二层264号商铺（连房权证青字第××，共有人为田锦州，总房款为142390元。合同附件三注明了房屋的状态：花岗岩真石漆饰面外墙、玻镁板内墙、轻钢龙骨喷漆顶棚、地砖地面、玻璃平移门窗（塑钢窗配真空玻璃）、公共卫生间（墙、地面采用普通面砖）、扶手电梯、客货电梯、中央空调。2013年1月11日，原告陈彩虹（委托方、甲方）与被告冠润公司（受托方、乙方）签订《赣榆（义乌）商贸城商铺委托经营管理协议书》。合同约定，甲方就其拥有的赣榆（义乌）商贸城商铺的经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方将全面展开专业有效的经营管理，并提升被委托的商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值；委托期限自2011年1月10日至2021年12月31日；在委托管理期限内，本合同经甲乙双方同意方可解除；委托期内的前三年，甲方在购买商铺时，开发商已给予了房价的优惠，为了培育市场，甲方自愿同意在委托期内前三年将商铺交乙方无偿使用。商铺由乙方根据市场培育情况决定免租、减租、盈亏与甲方无关；第四年按商铺总价的9%作为年租金返还甲方，第五年按商铺总价的10%作为年租金返还甲方，第六年按商铺总价的12%作为年租金返还甲方，第七、八年按商铺总价的13%作为年租金返还甲方，第九、十年按商铺总价的14%作为年租金返还甲方，第十一年按商铺总价的15%作为年租金返还甲方，支付日期：租金的支付方式为统一按照半年度返还租金（即每年的5月31日和11月30日前支付甲方，通过银行划汇方式支付）。委托期内，乙方有义务按照约定的时间和标准向甲方支付租金；乙方逾期支付租金，应按本年度约定租金的千分之0.2向甲方支付违约金。后原告陈彩虹（买受人）与被告亿润公司（出卖人）、冠润公司（委托方）签订《商铺委托经营管理协议书》补充协议。协议约定，原《赣榆（义乌）商贸城商铺委托经营管理协议书》上总房款为142390元，实测后总房款为142123元；买受人与委托方签署的《赣榆（义乌）商贸城商铺委托经营管理协议书》上第五条市场培育期租金及管理租金约定上是按《赣榆（义乌）商贸城商铺委托经营管理协议书》总价支付租金，现改为按此《商铺委托经营管理协议书》补充协议的第一条中实测后房款总房款支付。原告依约将商铺交付被告冠润公司统一管理，2014年度的租金被告冠润公司已付清，庭审中原告主张2015年1月1日起至12月31日止的租金14212元，被告冠润公司至今未付，因此产生诉争。
以上所确认的事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》、房产证复印件，被告冠润公司提供的税收缴款复印件，本院依职权调取的二被告工商登记信息、税务登记信息、2014年度部分账本及原始凭证、银行交易记录、二被告印发的《关于重申劳动纪律及考勤制度的通知》、“赣榆（义乌）商贸城”招商手册、招商广告宣传材料、业主群公告资料，本院分别与被告亿润公司财务会计潘健康、被告冠润公司的财务会计许静谈话笔录以及原被告当庭陈述笔录在案为凭，这些证据已经本院开庭质证和审查，可以采信。
本案的争议焦点为：被告亿润公司应否对被告冠润公司的债务承担连带清偿责任，即二被告公司是否构成关联公司的人格混同。
本院认为，原告陈彩虹从被告亿润公司处购买商铺，又与被告冠润公司签订商铺委托经营管理协议书，将该商铺交由被告冠润公司统一管理、对外出租，并约定自第二年起按照委托管理协议书约定向原告支付租金。因此，该委托管理合同实际上是房屋租赁合同。该租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。合同约定，原告在前三年放弃商铺的任何收益，被告冠润公司在第四年、第五年分别按《商铺委托经营管理协议书》补充协议约定总价的8%向原告支付租金。每年度租金的支付时间分为两次，即5月31日前和11月30日前。被告冠润公司仅支付了2014年度的租金，2015年的租金至今未支付，已构成违约，故对原告陈彩虹要求被告冠润公司支付2015年租金142123×10%元＝14212元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，因原告陈彩虹与被告冠润公司所签订的委托管理合同已就违约金的计算方式作出了明确约定，故被告冠润公司应当自逾期之日起按照年租金的日千分之0.2支付违约金。原告陈彩虹同时主张利息系重复计算违约损失，本院不予支持。个人出租房屋依法纳税是法定的义务，关于原告诉求的税务证明不属于本院处理范围，故对原告要求被告提供2014年度租金中所扣除部分的各种税务证明的主张不予支持。
关于被告亿润公司应否对被告冠润公司的债务承担连带清偿责任的问题。本院认为，二被告构成关联公司的人格混同，被告亿润公司应对被告冠润公司的债务承担连带清偿责任。主要表现：一是人员混同，二被告法定代表人系父子关系，除法定代表人外，另一股东吴美秀系二被告的共同股东；被告冠润公司的法定代表人王昊锦同时任被告亿润公司的财务负责人，证明两公司高管存在交叉任职现象。二被告共同签章印发《关于重申劳动纪律及考勤制度的通知》加强员工管理，证实二被告在人员管理上存在混同。二是业务混同，被告亿润公司作为开发商，在出售商铺时要求买受人必须与冠润公司签订委托管理合同，并且在宣传单中自认自持50%物业；在被告冠润公司未及时支付租金的情况下，被告亿润公司通过业主群发帖对未及时支付租金问题作出道歉，并就商铺管理的现状及存在的问题进行答复，其业务范围已明显超出了房地产开发与销售的范围；二被告的登记的住所为同一住所，同一产权所有人所有，证明双方营业场所也混同。三是财务混同，二被告公司之间以及二被告与其法定代表人王贻库、王昊锦之间的账户资金往来频繁，二被告公司不能说出合理理由；二被告公司的2014年度原始账本及凭证显示，二被告存在相互挂账及法定代表人互相代签批报销的情况。综上，二被告之间表征人格的因素（人员、业务、财务等）高度混同，导致各自财产无法区分，已丧失独立人格，构成关联企业的人格混同。而公司的独立财产是公司独立承担责任的基础，当关联公司的财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。被告冠润公司拒不按约向原告支付租金，损害了原告的利益，被告亿润公司应对其债务承担连带清偿责任。故被告亿润公司关于本案争议的主体是被告冠润公司，与其公司无关的辩解意见不能成立，本院不予采纳。
被告冠润公司辩称，因城区规划调整，我公司无力支付租金，要求解除合同。因原告不存在违约行为，且要求继续履行合同，城区规划调整不是解除合同的法定条件，故对被告冠润公司的该辩解意见，本院不予采信。依据依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款、第二百一十七条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告连云港冠润商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈彩虹支付2015年租金14212元及违约金（自2015年6月1日起及2015年12月1日起均至实际给付之日止，均以14212元为基础按日千分之0.2计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、被告连云港冠润商贸有限公司按照2011年1月11日与原告陈彩虹签订的《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》继续履行合同的权利义务。
三、被告连云港亿润置业发展有限公司对被告连云港冠润商贸有限公司的上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告陈彩虹其他诉讼请求。
案件受理费163元，由被告连云港冠润商贸有限公司、连云港亿润置业发展有限公司负担（原告已预交，二被告于本判决生效之日起十日内将上述费用支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费163元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 高金祥
审 判 员 陆 帆
代理审判员 李秋红
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 徐 露
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国公司法》
第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。
有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。
第二十条第三款公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。
第二百一十七条第（四）关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。但是，国家控股的企业之间不仅因为同受国家控股而具有关联关系。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。