广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第372号
上诉人（原审原告）：余锦合，住广东省开平市。
被上诉人（原审被告）：开平市长沙街幕村村安吉经济合作社，住所地：广东省开平市。
代表人：伍品正，该村村长。
委托代理人：劳伟文，广东潭江律师事务所律师。
上诉人余锦合因与被上诉人开平市长沙街幕村村安吉经济合作社（以下简称“安吉合作社”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2014）江开法民一初字第397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年11月17日，余锦合向原审法院提起诉讼，请求判决：1、安吉合作社与余锦合口头形式订立的铺位租赁合同有效。安吉合作社按450元／月的�准收取租金，将铺位租给余锦合使用三年。2、安吉合作社撤销在开平市农村集体三资监管平台所刊登长沙街幕村安吉村东边门楼路边9号铺位招标公告。3、本案诉讼费由安吉合作社承担。主要事实和理由是：余锦合于2000年12月20日向安吉合作社租赁开平市长沙街幕村安吉村东边门楼路边9号铺经营零售副食商品，其曾多次要求安吉合作社签订书面租赁合同，安吉合作社承诺由余锦合经营到不再续租时终止合同。2014年1月，安吉合作社提出在原来租金350元的基础上上调100元，当时余锦合要求安吉合作社的代表人伍品正签订书面租赁合同，但伍品正以口头形式同意加收租金后三年内不会终止租赁。2014年11月3日，安吉合作社将该铺在开平市农村集体三资监管平台进行招标出租违背了口头承诺的约定，构成违约。
安吉合作社答辩称：（一）位于开平市长沙幕村安吉村路边9�铺位的产权归安吉合作社所有。安吉合作社将该铺位出租给余锦合，未签订书面租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，安吉合作社与余锦合的租赁关系视为不定期租赁，任何一方当事人均可随时解除合同。且安吉合作社已于2014年4月10日向承租人发出通知，明确双方的租赁关系于2014年12月31日终止。同时，安吉合作社根据开平市三资工作管理办的规定，将该铺位通过开平市长沙街农村集体资金资产资源服务中心向社会进行招租，并于2014年11月20日向余锦合发出通知邀请余锦合参加投标。同年11月28日，安吉合作社再次向余锦合发出通知，明确了租赁期限于2014年12月31日到期，余锦合应于2015年1月20日前将铺位完好交还给安吉合作社。（二）对于余锦合就租赁期表示“总之经营期限到余锦合不再续租铺位时就终止合同”、“三年内都不会终止租赁”之说是其单方之言，没有任何证据予以证明。因此，应驳回余锦合的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年12月，余锦合向安吉合作社租赁长沙街幕村安吉村路边9号铺位经营开平市长沙区商店，2014年起每月租金为450元，双方没有签订书面的租赁合同。2014年4月10日安吉合作社向余锦合发出解除租赁关系通知，明确双方的租赁关系于2014年12月31日终止，并通过开平市长沙街农村集体资金资产资源服务中心向社会进行招租，且已经由胡XX竞得9号铺位的占有使用权。现余锦合起诉认为，安吉合作社与余锦合口头形式订立的为期三年的铺位租赁合同有效，请求继续履行租赁合同。安吉合作社答辩不承认该口头约定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。余锦合租赁安吉合作社所有的位于开平市长沙幕村安吉村路边9号铺位用于经营商店，余锦合提交了其向安吉合作社交纳租金的证明，双方的租赁关系成立。但双方没有签订书面的租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，余锦合、安吉合作社之间的租赁关系属于不定期租赁，双方均可随时终止该租赁关系，且安吉合作社已在合理期限内通知余锦合终止该租赁关系。故对余锦合认为与安吉合作社口头订立的租赁铺位三年的合同的理由不予采纳，其请求继续履行租赁该铺位至三年期满不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回余锦合的诉讼请求。
本案诉讼费102元，由余锦合负责交纳。
当事人二审的意见
余锦合不�原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，判令支持余锦合的诉讼请求。主要事实和理由是：余锦合于2000年12月20日与安吉合作社的负责人伍品正签订租赁合同，双方约定由安吉合作社把开平市长沙街幕村安吉村路边9号铺位租赁给余锦合作经营零售副食商店之用，余锦合当时为了保护自己的权益，曾多次要求伍品正出具书面租赁合同，但伍品正回复余锦合说不用签订书面合同，口头形式约定相关内容即可，并承诺合同终止时间为余锦合不再续租该铺位之时。余锦合在该铺位经营商店十多年，每月准时缴纳租金。近十多年来，安吉合作社负责人已几番更换，但余锦合从来没有向安吉合作社提出终止口头约定的租赁合同，也因此没有提出签订书面租赁合同的要求，只是准时缴纳租金后继续经营商店。2014年1月，伍品正向余锦合提出租金在原来每月350元的基础上�浮100元，由原来的每月350元上升到每月450元，余锦合同意加收租金事宜，但要求与伍品正签订书面的租赁合同，伍品正向余锦合口头承诺，加收租金后三年内不会终止口头租赁合同。2014年11月，伍品正口头变更约定，并要求余锦合书面同意把其租赁的座落于长沙街幕村安吉村路边9号铺位放在开平市农村集体“三资”监管平台进行招标公告，以价高者得的方式租赁该铺位。余锦合当时就拒绝了其要求。2014年11月5日，余锦合得知，安吉合作社已于同年11月3日将余锦合承租的铺位放在开平市农村集体“三资”监管平台进行出租招标。依照我国《民法通则》第五十六条及《合同法》第十条、第二百一十五条、第二百二十九条的规定，当事人之间口头形式订立合同具有法律效力，安吉合作社违背其口头承诺，已构成违约，因此，余锦合于2014年11月向开平市人民法院提起诉讼。安吉合作社在原审中辩称其于2014年4月10日向余锦合发出通知，明确双方租赁关系于2014年12月31日终止的内容不属实。事实上，在2014年3月20日至2014年11月26日期间，余锦合未接收过安吉合作社出具的任何通知，这点其他铺位的承租人可以证实。余锦合是在开庭后才看见安吉合作社提交的前述书面证据，这是不合理的。
安吉合作社答辩称：位于开平市长沙幕村安吉村路边9号铺位的产权归安吉合作社所有，安吉合作社将该铺位出租给余锦合，双方没有签订书面租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，双方的租赁关系视为不定期租赁。对于不定期租赁，任何一方当事人均可随时解除合同。安吉合作社于2014年4月10日向涉案铺位的承租人发出通知，通知内容为：“为了规范村的合同管理，现村决定将安吉村路边9号铺位定于2014年12月31日统一收回进行公开招标竞投。”安吉合作社在该通知中明确向余锦合表示了双方的租赁关系于2014年12月31日终止，故此，安吉合作社认为其与余锦合的租赁关系于2014年12月31日终止。安吉合作社根据开平市“三资”工作管理办的规定，将涉案铺位通过开平市长沙街农村集体资金资产资源服务中心公开招租。开平市长沙街农村集体资金资产资源服务中心向社会发出招标公告。安吉合作社于2014年11月20日向涉案铺位的承租人发出通知，告知承租人其承租的铺位将通过“三资”平台公开招标，并邀请其参加投标，但余锦合未予回应。安吉合作社于2014年11月28日再次向余锦合发出通知，再一次明确其承租的铺位租赁期限将于2014年12月31日到期，其应于2015年1月20日前将铺位交给安吉合作社使用。涉案铺位已于2014年12月1日通过开平市长沙街农村集体资金资产资源服务中心公开招标确定新的承�人。综上所述，安吉合作社与余锦合未签订书面租赁合同，双方租赁关系应视为不定期租赁，安吉合作社可以随时解除合同。安吉合作社已于2014年4月10日向余锦合发出解除租赁关系的书面通知，明确双方的租赁关系于2014年12月31日解除，安吉合作社也已履行了在合理期限内通知承租人结束租赁关系的义务。安吉合作社邀请余锦合参加投标，余锦合未予回应，是其放弃继续承租的权利。因此，安吉合作社与余锦合的租赁关系于2014年12月31日解除，是符合法律规定的。余锦合上诉称“安吉合作社负责人伍品正承诺其三年内不终止租赁关系”、“若租赁期满余锦合不续租铺位则终止合同”之说是余锦合单方之言，没有任何证据予以证明。余锦合的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判并驳回余锦合的上诉请求。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。”的规定，并结合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：余锦合要求继续承租涉案铺位应否支持的问题。
安吉合作社将位于开平市长沙幕村安吉村路边9号铺位交由余锦合使用，余锦合向安吉合作社交付租金，双方的租赁关系成立，依法受法律保护。余锦合占有并使用涉案铺位已超过6个月以上，但其与安吉合作社没有签订�面合同，依照我国《合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，余锦合与安吉合作社之间的租赁关系应为不定期租赁，其主张安吉合作社负责人伍品正向其口头承诺双方租赁期限为三年一说依法无据，双方均有随时终止讼争铺位的租赁关系之权利。安吉合作社通知余锦合解除租赁关系没有违反法律法规的规定，依法应予支持。在被通知解除租赁关系后，余锦合没有证据证实双方就涉案铺位达成新的租赁合意。故此，余锦合请求继续租赁讼争铺位没有法律依据，依法应予驳回。
综上所述，余锦合的上诉请求依据不足，应予驳回；原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费204元，由余锦合负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立辉
审 判 员 李雁羽
代理审判员 林瑞环
二〇一五年六月十六日
书 记 员 薛佩珠