广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第37号
上诉人（原审被告）：江门市新会区会城街道大洞村民委员会。
法定代表人：余炎邦，主任。
委托代理人：余玉珍、简秋婵。
被上诉人（原审原告）：张荣开。
委托代理人：林俭傍，广东金硕律师事务所律师。
原审第三人：余雅章。
上诉人江门市新会区会城街道大洞村民委员会（以下简称大洞村委会）因与被上诉人张荣开、原审第三人余雅章房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2012）江新法民一初字第1530号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2012年11月9日，张荣开向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除张荣开与大洞村委会之间的租赁合同；2、大洞村委会应返还租金45000元、租赁押金45000元以及相应利息（以本金90000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年2月12日计至清偿之日止；暂计至2012年11月12日的利息约为4000元）；3、本案诉讼费用由大洞村委会承担。主要事实和理由是：张荣开与大洞村委会于2012年2月12日达成口头合同，约定由大洞村委会将学校出租给张荣开使用；租赁期限5年（自2012年2月1日至2017年1月31日）；每年租金45000元，合同押金45000元。缔约当天，张荣开通过银行转帐的方式将首年租金45000元以及合同押金45000元，合共90000元划付给大洞村委会。大洞村委会收取上述款项后当即出具收据给张荣开收执。但是，在张荣开支付上述租金和押金后，大洞村委会一直拒绝向张荣开交付租赁物，虽经张荣开多次催告，但大洞村委会仍未履行合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，由于大洞村委会经催告后仍拒绝履行合同，其行为已构成违约，故张荣开依法可行使合同解除权，解除双方之间的租赁合同。
大洞村委会答辩称：一、双方确立的租赁合同合法有效，双方应继续履行。理由是：1、张荣开诉称“原、被告于2012年2月12日达成口头合同，约定由被告将学校租赁给原告”与事实不符。实际情况是大洞村委会于2011年12月1日发出公告，将学校公开出租。因为只有张荣开与余雅章前来报名承租，双方于2012年1月20日签订一份《租赁合同》，约定“甲方（大洞村委会）将学校出租给乙方（张荣开）；赁期6年，自2012年2月1日至2017年1月31日；每年租金45000元押金45000元元”，该租赁合同是合法有效的，双方应当继续履行。2、张荣开诉称“原、被告于2012年2月21日达成口头合同，……同日，张荣开通过银行转帐将一年租金45000元、合同押金45000元支付给大洞村委会”亦与事实不符。事实是双方签订租赁合同次日，即2012年1月21日，张荣开即将一年租金和押金通过银行转帐给大洞村委会。二、大洞村委会并未违约，张荣开要求解除租赁合同和返还租金、租赁押金、利息没有事实根据和法律依据。实际上，大洞村委会已于2012年1月将租赁物移交给张荣开和其共同承租人余雅章使用。双方均已依约履行各自的合同义务，没有违约行为，双方应继续履行合同。三、大洞村委会没有违约行为，本案不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形。若张荣开坚持要求解除租赁合同，则构成违约，其应承担违约责任，无权要求大洞村委会返还合同押金和已支付的租金。综上所述，张荣开的诉请没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
余雅章答辩称：张荣开与余雅章之间是合伙关系。张荣开主动联系余雅章要求租赁学校用于开办香厂，其在支付租金45000元以及押金45000元后，亲自在大洞村委会草拟了租赁合同，但其并未在合同上签名。因余雅章是合伙人之一，大洞村委会便通知余雅章到村委会在租赁合同中签名。合同签订后，张荣开曾带了几个客户到学校查看，后因张荣开认为租金较为便宜，而不肯转租。余雅章认为应继续履行租赁合同。若张荣开退出，余雅章同意退还押金45000元及一年租金45000元给张荣开，由余雅章继续租赁学校。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：学校属于大洞村委会管理的物业。大洞村委会于2011年12月1日张贴《公告》，公开对学校进行招租。张荣开在与大洞村委会达成租赁期限自2012年2月1日至2017年1月31日；每年租金45000元，合同押金45000元的口头租赁合同后，于2012年1月21日通过其妻妹余某某的银行帐户转帐90000元给大洞村委会。大洞村委会收取上述款项后于2012年2月12日分别出具租赁押金收据和租赁费收据给张荣开收执，注明收到张荣开自2012年2月1日至2013年1月30日止的租赁费45000元以及自2012年2月1日至2017年1月31日止的租赁押金45000元。因张荣开认为在履行合同过程中，大洞村委会经催告后仍拒绝履行交付租赁物的合同义务，遂向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方的租赁合同；2、大洞村委会应返还租金45000元、租赁押金45000元以及相应利息（以本金90000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年2月12日计至清偿之日止；暂计至2012年11月12日的利息约为4000元）；3、本案诉讼费用由大洞村委会承担。
另查明，大洞村委会与余雅章于2012年1月20日签订《学校综合楼及土地租赁合同》，约定：出租方（甲方）为大洞村委会；承租方（乙方）为张荣开、余雅章；甲方将学校综合楼及其土地出租给乙方使用；租赁期自2012年2月1日起至2017年1月31日止，租赁期6年；每年租金45000元，在签订本合同3日前由乙方向甲方一次性预付90000元（其中包含押金45000元），合同期满乙方无违约行为，甲方将押金退回给乙方等。该合同由大洞村委会主任余炎邦代表出租方签名并加盖大洞村委会公章，承租方则只有余雅章单方签名。合同签订当天，大洞村委会由赵某某作为代表与余雅章签订《证明》一份，注明“兹证明学校综合楼及空地租赁，双方达成协议，主管学校负责人（分管教育）赵某某，现将学校所有锁匙交给承包人余雅章，经双方同意交接”。
又查明，在江门市农村党风廉政信息公开平台公开的《大洞村2012年1季度土地、企业和财产承包（租赁）项目公布表》中，并无列明、公布学校的出租情况。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。
大洞村委会与张荣开达成的口头租赁合同是双方的真实意思表示，于法不悖，为有效合同，双方均应恪守履行。双方未签订书面租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，大洞村委会与张荣开之间的租赁关系应认定为不定期租赁。
本案中，大洞村委会针对张荣开的诉求，虽提出张荣开与余雅章为合伙关系，余雅章已代表张荣开签订租赁合同并已移交租赁标的物的抗辩主张，但是其与余雅章均未能提供充分的证据证明张荣开与余雅章为合伙关系，余雅章的签约行为已构成表见代理。况且，大洞村委会与余雅章签订的租赁合同约定签订合同3日前，承租方应一次性预付90000元（其中包含押金45000元）给大洞村委会。该合同于2012年1月20日签订，并已于合同签订当天已移交租赁标的物给余雅章，若张荣开知晓租赁合同的内容并同意余雅章代为接收租赁标的物，其应按合同约定以及通常的租赁交易习惯，于2012年1月17日前即应支付90000元给大洞村委会。但张荣开直至2012年1月21日才通过其妻妹余某某的银行帐户转帐90000元给大洞村委会。因此，张荣开并不知晓大洞村委会与余雅章所签订的租赁合同内容，亦未接收租赁标的物。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原审对大洞村委会的抗辩主张不予支持。
鉴于大洞村委会经张荣开催告后，至今仍未向张荣开交付租赁标的物，且其已与余雅章签订租赁合同并实际交付租赁标的物给余雅章，导致张荣开的合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”以及第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，张荣开主张解除其与大洞村委会达成的口头租赁合同，具有事实根据和法律依据，原审予以支持。
张荣开与大洞村委会之间的租赁合同解除后，大洞村委会已无合法根据继续占有张荣开支付的租赁押金45000元以及租赁首年的租金45000元，依照《中华人民共和国民通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，大洞村委会应将租赁押金45000元和租金45000元退还给张荣开。此外，因租赁合同的解除是大洞村委会未履行合同义务构成违约而引起，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，张荣开主张自2012年2月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计收利息损失，依法有据，原审予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十五条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年9月25日作出如下判决：一、解除张荣开与大洞村委会之间的口头租赁合同；二、大洞村委会应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁押金45000元和租金45000元，合共90000元以及相应利息（以本金90000元为基数，自2012年2月12日计至本判决限定清偿之日止）给张荣开。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，财产保全费920元，两款合共3120元由大洞村委会负担。
当事人二审的意见
大洞村委会不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、驳回张荣开的诉讼请求。主要事实和理由是：一、原审判决部分事实认定不清，证据不足。1、张荣开与余雅章共同向大洞村委会报名，共同承租学校。大洞村委会经与张荣开、余雅章两人协商后，大洞村委会同意将学校以年租金45000元租给张荣开和余雅章，并于2012年1月20日签订《学校综合楼及土地租赁合同》，于当天将学校移交给张荣开和余雅章使用，张荣开于次日向大洞村委会转账9万元支付租赁押金和租金。2、在签订上述租赁合同后，大洞村委会已将学校交给张荣开和余雅章使用。张荣开不可能催告大洞村委会交付学校。事实上，张荣开也从未催告大洞村委会交付学校。张荣开在原审中也没有提供任何证据证明其曾催告大洞村委会交付学校。二、张荣开与余雅章共同承租学校。理由有：1、虽然上述租赁合同中没有张荣开的签名，但该租赁合同准确记载了张荣开的身份证号码、地址、联系电话等详细身份资料。双方签订合同前，张荣开与余雅章共同向大洞村委会提供身份证号码、地址、联系电话等资料，以供大洞村委会拟定合同。该租赁合同记载的承租人身份证号码、地址及联系电话与张荣开及余雅章的身份资料一致，足以证明张荣开与余雅章共同承租，张荣开知道大洞村委会与余雅章签订上述租赁合同的事实。2、张荣开在原审中诉称的租赁期限、年租金金额、押金金额与上述租赁合同的约定完全一致。张荣开于2012年1月21日转账租金和押金给大洞村委会是履行该租赁合同的行为。3、原判决认为张荣开没有按该租赁合同的约定在签约前支付租金，而在签约后第二天支付租金这一行为反映张荣开不知道该租赁合同的内容是错误的。张荣开没有按该租赁合同的约定在签约前支付租金，而在签约后第二天支付租金，反映张荣开、余雅章有违约行为。4、本案只存在一个租赁关系。租赁合同签订后，余雅章没有向大洞村委会支付过押金和租金。余雅章仅代表承租方接收涉案的租赁学校，而张荣开代表承租方支付押金和租金给大洞村委会。5、张荣开在支付租金十个月后才提出未接收学校，有违常理。余雅章在原审中称，张荣开曾带几个客户到学校，后因张荣开认为租金较为便宜不肯转租，证实张荣开早已接收学校。三、上述租赁合同不具备法定解除条件。理由有：1、如前所述，张荣开从没有催告大洞村委会交付学校。原审判决以大洞村委会经催告后在合理期限内未履行合同义务为由，判决解除本案租赁合同是错误的。2、张荣开与余雅章共同承租学校。大洞村委会将学校交付给余雅章不会导致合同目的不能实现。上述租赁合同签订至今，张荣开可以随时带人进出学校，商谈转租事实。四、上述租赁合同可继续履行，也应继续履行。原审判决大洞村委会向张荣开返还押金、租金及相应利息是错误的。
张荣开答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
大洞村委会、张荣开在二审期间均没有提供新的证据。
余雅章答辩称：共有五人共同承租大洞小学，并非余雅章与张荣开两人承租。
余雅章在二审过程中提供余雅练出庭所作证言，以证明包括余雅章和张荣开在内共有五人共同承租学校。
经审查，余雅章在二审期间提供的证据不属二审程序中的“新的证据”范畴，本院不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议焦点为张荣开是否有权请求大洞村委会返还租赁订金和租金共计90000元的问题。
从本案事实出发，大洞村委会于2011年12月1日张贴《公告》，将学校向社会公开招租。2012年1月20日，余雅章以其与张荣开的名义与大洞村委会签订《学校综合楼及土地租赁合同》，约定大洞村委会将学校向其二人出租，该合同有大洞村委会和余雅章签名确认，但张荣开没有在此合同上签名。虽然大洞村委会主张余雅章与张荣开共同承租学校，余雅章主张其与张荣开合伙承租学校，但大洞村委会和余雅章均未能对各自主张提供充分的证据予以证明，且张荣开没有在上述租赁合同中签名，因此，大洞村委会和余雅章的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
虽然张荣开没有在《学校综合楼及土地租赁合同》上签名，但由于其向大洞村委会支付租金和押金共计90000元后，大洞村委会分别向其出具押金及租金收据，其中押金收据中记载“张荣开租赁学校押金（2012年2月1日至2017年1月31日）”，该收据记载的租赁标的物、租赁期间明确，结合租金收据记载每年租金标准的内容，足以证明大洞村委会与张荣开就学校的租赁事宜协商一致，并以上述收据为载体订立书面租赁合同。原审认定张荣开与大洞村委会订立口头租赁合同，并据此认定张荣开与大洞村委会成立不定期租赁合同有误，本院予以纠正。大洞村委会主张张荣开因认可《学校综合楼及土地租赁合同》而向其交纳租赁押金和租金，但一方面上述收据内容均未能反映其主张，且上述租赁合同约定承租人应在订立合同前向出租人支付押金和租金共计90000元，因此，仅凭张荣开支付押金和租金的事实不足以证明其对上述合同的追认。
张荣开与大洞村委会订立租赁合同并支付押金和租金后，大洞村委会应向其交付租赁标的物。由于本案证据未能证明余雅章和张荣开共同承租的事实，大洞村委会将学校向余雅章交付的行为，显属违约。依据我国《合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，大洞村委会的违约行为致使张荣开无法使用学校，使合同目的无法实现，张荣开请求解除双方租赁合同关系，及请求大洞村委会退还租赁押金和租金共计90000元，并自2012年2月12日起以上述金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向其计付利息于法有据，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理结果正确，故二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2200元，由江门市新会区会城街道大洞村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 海
审判员 黎景欣
审判员 李雁羽
二〇一四年四月二十四日
书记员 区健敏