上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初4024号原告：盐城东方投资开发集团有限公司，住所地江苏省。法定代表人：张振国，董事长。委托诉讼代理人：何萍，江苏善合律师事务所律师。被告：上海红酒交易中心股份有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：顾光，总经理。委托诉讼代理人：孙锐锋，上海凯正律师事务所律师。原告盐城东方投资开发集团有限公司与被告上海红酒交易中心股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盐城东方投资开发集团有限公司的委托诉讼代理人何萍、被告上海红酒交易中心股份有限公司的委托诉讼代理人孙锐锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盐城东方投资开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告房屋占有使用费348,642元；2.请求判令被告支付原告物业费22,924.44元；3.请求判令被告支付原告律师费15,000元。事实和理由：2014年11月14日，被告与案外人上海宝浩房屋销售有限公司(以下简称宝浩公司)就租赁上海市四川北路XXX号XXX-XXX室及3704室暗间部分的房屋签订房屋租赁合同。2015年1月24日，宝浩公司将上述房屋交付被告使用。2016年12月5日，被告与宝浩公司签订补充协议，约定被告继续租赁上海市四川北路3705室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限至2017年7月31日。原告于2016年通过购买的方式取得上海市四川北路XXX号XXX-XXX室房屋所有权。2017年2月8日，原、被告及宝浩公司三方签订《转让协议》(以下简称转让协议)，约定系争房屋的出租方自2017年2月1日起变更为原告，宝浩公司在原租赁合同及合同履行过程中的相关权利义务一并转让给原告，被告须继续履行前述租赁合同中的约定。2017年7月15日，原、被告签订补充协议，约定系争房屋继续由被告承租，租赁期限自2017年8月1日至2017年9月30日，月租金变更为174,321元，原租赁保证金531,887元用于抵扣2017年6月、8月、9月租金，但仍需承担物业管理费等相关费用。租赁期限届满后，被告未按约定将系争房屋交还原告，至2017年10月27日才将系争房屋复原后交还。根据租赁合同约定，原告有权按照月租金的2倍向被告主张占有使用费，超过15日不满1个月按1个月计算。占用期间的物业管理费及原告为追讨损失产生的律师费也应由被告承担。被告上海红酒交易中心股份有限公司辩称，被告已于2017年9月30日搬离系争房屋，不存在逾期占用系争房屋的事实，不应承担房屋使用费、物业管理费及律师费。被告委托信霞(上海)建筑装潢有限公司(以下简称信霞公司)进行房屋复原及交接事宜，复原工作于2017年10月9日完成，经上海海泰物业管理有限公司(以下简称海泰物业)验收合格，海泰物业于当日出具《中信广场工程验收单》(以下简称验收单)。即便法院认定被告逾期交还房屋，也应以2017年10月9日作为交房日期，被告同意按照租赁合同约定支付15日的房屋占有使用费，但认为合同约定的使用费标准过高，请求法院进行调整。本院经审理认定事实如下：上海市四川北路XXX号XXX室(建筑面积636.79平方米)、3705室(建筑面积636.79平方米)、3706室(建筑面积225.52平方米)、3707室(建筑面积225.52平方米)、3708室(建筑面积150.36平方米)房屋登记权利人为原告，不动产权利登记日期为2016年11月。2014年11月14日，宝浩公司为出租方(甲方)、被告为承租方(乙方)，双方签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定乙方向甲方承租包括系争房屋在内的上海市四川北路XXX号XXX室暗间部分及3705-3708室房屋(建筑面积合计1,266.17平方米)作为办公使用，租赁期限为2015年1月24日至2017年1月23日；租金为每日每平方米9元，月租金总计为346,614元；乙方应于房屋交付前支付甲方房屋租赁保证金1,057,584.30元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、物业管理等费用由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应于租期届满之日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，应按补充条款第7-8条约定支付甲方房屋占用期间使用费；乙方返还房屋时应符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并结清相关费用。合同补充条款第4-4条约定租金不包括物业管理费，物业管理费标准为36元/月/平方米，每月合计45,582.12元/月，由乙方支付至海泰物业账户；第7-4条约定在租期届满时，乙方应将房屋恢复至合同附件(三)描述的状况，并打扫和清理后交还甲方；第7-5条约定乙方须经甲方验收认可房屋返还时的状况后，方可办理退租手续；第7-8条约定如乙方未经甲方书面同意逾期交还房屋的，甲方可选择以下两种方式处理：1、要求乙方按照合同约定的月租金的2倍支付占有使用费(不满15日按半个月计算，超过15日不满1个月按1个月计算)并支付占用期间的物业管理费、停车费及公共事业费用，占用费不足以弥补甲方实际损失的，乙方应赔偿实际损失；2、经甲方书面催告7个工作日后乙方仍未搬离的，甲方有权开启房屋门锁并更换，恢复对房屋的占有使用，甲方开启或更换门锁前，乙方仍应按第1款支付违约占用房屋期间的占有使用费、物业管理费及其他费用；第10-11约定如一方违约，守约方还有权要求违约方赔偿直接和间接损失，包括为追索赔偿所支出的律师费等。合同附件(三)约定了房屋现有装修、附属设施及设备状况以及甲方同意乙方自行装修和增设的附属设施及设备。2015年1月24日，宝浩公司将系争房屋交付被告使用。2016年12月5日，宝浩公司与被告签订《中信广场3705室租赁补充协议》(以下简称补充协议)，约定被告继续租赁系争房屋,期限自2017年1月24日至2017年7月31日，其中2017年7月1日至7月31日期间为免租期；租金单价变更为9.9元/平方米/日，月租金为191,753元；原合同约定的租赁保证金调整为644,032.32元；该协议作为原合同的补充，未涉及条款参照原合同执行。2017年2月8日，宝浩公司为转让方(甲方)、被告为承租人(乙方)、原告为受让方(丙方)，三方签订转让协议，约定原甲、乙双方就系争房屋签订的租赁合同及补充协议中的出租人自2017年2月1日起由甲方变更为丙方，甲方在上述合同中的权利义务由丙方概括承受，乙方作为承租人继续向丙方履行上述合同。2017年7月15日，原告为甲方、被告为乙方，双方再次签订补充协议，主要内容为：双方同意按照租赁合同约定的条款由乙方续租系争房屋，期限自2017年8月1日至2017年9月30日；租金单价变更为9元/平方米/日，月租金为174,321元，新租期内乙方无需支付租金，租金自保证金中抵扣，但需向物业公司缴纳物业管理费、公共事业费等相关费用；原合同的租赁保证金为531,887元，用于抵扣2017年6月、8月及9月租金；乙方负责房屋复原工作，并于租期届满前将房屋交还甲方，复原标准及方式见租赁合同。2017年9月29日，被告与案外人信霞公司签订《办公室复原合同》(以下简称复原合同)，由信霞公司进行包括系争房屋在内的房屋复原施工，合同约定工程预算总造价45万元，于2017年9月30日支付20万元，于2017年10月11日支付25万元；工期35天，计划开工日期为2017年10月1日，计划竣工日期为2017年11月5日；乙方保证在合同规定的时间内通过验收，验收标准以物业验收单为准。后，信霞公司进行复原施工，被告分别于2017年9月29日、10月16日支付信霞公司工程款20万元、25万元。2017年9月29日，原告支付海泰物业2017年10月物业费合计229,991.76元，其中包括系争房屋该月物业费22,924.44元。原告于2018年1月18日与江苏善合律师事务所(以下简称善合律所)签订《委托合同》，委托善合律所为其与被告及上海百品酒业有限公司租赁合同纠纷案件提供一审诉讼代理服务，律师代理费共30,000元，后于2018年2月7日支付本案所涉律师代理费15,000元。原告现以被告逾期交还系争房屋为由诉至本院要求判如所请。审理中，原、被告一致确认原告免除系争房屋2017年7月租金，被告交纳的租赁保证金已用于冲抵2017年6月、8月、9月租金，租期内的租金及水电费已结清。审理中，本院向海泰物业了解系争房屋复原及交付情况，海泰物业工作人员陈述海泰物业与信霞公司是两家独立的公司，不存在关联关系；海泰物业曾于2017年10月9日在未实际验收的情况下应信霞公司要求向其出具验收单，但随即去现场查看发现复原工作并未完成，遂要求信霞公司继续进行复原，待复原完毕再申请验收；2017年10月13日，信霞公司曾委托海泰物业转告业主方称因承租人拖欠工程款，故复原工作暂停；至2017年10月25日，信霞公司完成复原工作并通过海泰物业验收，海泰物业于当日通知原告，并约原、被告进行退租交接，原、被告双方约定于2017年10月27日进行交接，但交接当日，抄好电表、被告归还原告窗帘遥控器之后，双方因故不欢而散。以上事实，由上海市不动产权证书、租赁合同、转让协议、补充协议、复原合同、委托合同、律师费发票、情况说明、物业费发票及双方当事人的当庭陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，被告与案外人宝浩公司签订租赁合同承租系争房屋，在合同履行过程中，原、被告与宝浩公司三方签订转让协议，宝浩公司将其在租赁合同中的权利义务概括转让给原告，原、被告之间建立租赁合同关系，并按照原租赁合同中的约定履行各自义务。原、被告间的租赁合同到期终止，被告现已将系争房屋恢复原状后交还原告，双方争议在于系争房屋交还日期，原告主张被告于2017年10月27日方才交还系争房屋，被告则认为其已于租期届满之日交还房屋，退一步而言，被告也已于2017年10月9日将系争房屋复原完毕并交还原告。对此，本院认为，根据租赁合同约定，被告应在租期届满时将系争房屋恢复至合同附件(三)约定的状况，并经原告验收认可后方可办理退租手续，因此，即便按照被告的陈述，其确于租期届满当日即2017年9月30日搬离系争房屋，但系争房屋尚未恢复至合同约定的状态，双方亦未办理退租交接手续，故本院无法认定被告已于该日将系争房屋交还原告。关于被告辩称的2017年10月9日作为系争房屋交还之日的意见，尽管海泰物业曾于2017年10月9日向信霞公司出具过验收单，但根据海泰物业的陈述，当日系争房屋的复原工作并未实际完成，海泰物业亦要求信霞公司完成复原工作，此外，根据被告提供的复原合同及付款凭证，可以看出被告在向信霞公司支付工程款的过程中未严格按照复原合同中约定的日期履行，这也与海泰物业关于信霞公司曾于2017年10月13日左右暂停复原工作的陈述相吻合，况且复原合同中约定复原工程期限为2017年10月1日至11月5日，因此，本院难以认定被告已于2017年10月9日将房屋复原完毕并交还原告。根据海泰物业的陈述，系争房屋的复原工作于2017年10月25日左右完成并验收合格，原、被告双方于2017年10月27日进行退租交接手续，故本院认定2017年10月27日为被告将系争房屋交还原告之日。因被告未按租赁合同约定于2017年9月30日租期届满之日交还系争房屋，根据租赁合同补充条款第7-8条的约定，原告有权要求被告按照月租金的2倍支付占有使用费并支付占用期间的物业管理费，综合考虑系争房屋的租金标准、被告的违约情况及原告的实际损失，本院酌情调整系争房屋占有使用费金额为261,481.50元。因原告已向海泰物业支付了房屋占用期间的物业管理费，故有权要求被告支付，根据租赁合同约定的物业管理费标准，被告应承担2017年10月1日至10月27日期间的物业管理费19,966.45元。因本案所涉系被告违约，根据租赁合同约定，原告有权要求被告赔偿包括律师费在内的损失，原告现为本案诉讼聘请律师代理并支付了相应的律师费，该笔律师费收费标准尚属合理，本院对于原告律师费的主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告上海红酒交易中心股份有限公司支付原告盐城东方投资开发集团有限公司房屋占用期间的使用费261,481.50元；二、自本判决生效之日起10日内，被告上海红酒交易中心股份有限公司支付原告盐城东方投资开发集团有限公司物业管理费19,966.45元；三、自本判决生效之日起10日内，被告上海红酒交易中心股份有限公司支付原告盐城东方投资开发集团有限公司律师费15,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,873.50元，减半收取计3,436.75元，由原告盐城东方投资开发集团有限公司负担563.40元，由被告上海红酒交易中心股份有限公司负担2,873.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  尹灿二〇一八年三月二十九日书记员  顾逸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……