延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民再26号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐跃新，男，汉族，1947年5月7日出生，原延边州重工业局退休干部，住延吉市。委托代理人：李志英，吉林敖联律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：王庆东，男，汉族，1970年11月10日出生，无职业，住延吉市。委托代理人：朴日全，男，朝鲜族，1953年9月10日出生，无职业，住延吉市。被申请人（一审被告、二审上诉人）：王兆顺，男，汉族，1943年5月5日出生，延边泰康制药厂退休工人，住延吉市。委托代理人：王庆东，男，汉族，1970年11月10日出生，无职业，住延吉市。原审第三人：王凯，男，汉族，1958年5月2日生，延边州住房公积金管理中心职员，住延吉市。委托代理人：金成俊，吉林华烁律师事务所律师。再审申请人徐跃新与被申请人王庆东、王兆顺、原审第三人王凯之间房屋所有权确认纠纷一案，前由延吉市人民法院作出（2014）延民初字第2823号民事判决。王庆东、王兆顺不服一审判决向本院提起上诉。本院作出（2014）延中民四终字第422号判决。徐跃新不服二审判决向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院作出（2015）吉民申字第1406号裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审中原告徐跃新诉称：1993年7月，原告在担任延边州重工业局物资经销公司（下称经销公司）经理期间，与公方利、王兆顺合伙建房。在建房过程中，原告从合伙人公方利处购买涉案房屋。房屋价款从三人合伙建房结算中返还给原告的投资款中扣除。原告将房屋交给当时担任经销公司副经理的第三人王凯居住，当时约定产权证办到王凯名下。王凯居住多年后，将房屋还给原告，原告用于出租多年后，公方利将已办妥的王凯名下的房屋产权证委托王兆顺交给原告。2002年12月，王兆顺手持该房屋的房照，找到已调离经销公司的王凯称公司同意把房屋产权证更名为王兆顺儿子王庆东名下，并把房照给了他，要王凯配合。王凯在不知真相的情况下配合王庆东将房屋更名为王庆东名下。2004年原告向延吉市人民法院提起合伙建房结算诉讼，在诉讼中原告一直主张上述房屋应为原告所有，并一直得到合伙人公方利的确认和法庭的支持。2012年12月21日，原告与公方利、王兆顺合伙建房结算纠纷，经延边州中级人民法院终审判决认定：王凯曾经居住、现在王兆顺儿子王庆东名下的房屋，为合伙建房结算返还给原告的投资款（折价15.3万元），房屋产权应为原告所有。根据《中华人民共和国物权法》第33条之规定，请求确认王庆东名下的房屋为原告所有。被告王庆东辩称：一、被告王庆东于2002年12月份购买的诉争房屋，并依法办理了过户手续，且占有、使用至今，系合法所得，无产权争议。二、原告与案外人公方利等人的经济往来及纠纷与被告王庆东无关，更不涉及该诉争房屋的产权。三、原告诉状所述不属实，并且与以前的诉讼说法不一。原告诉讼的依据不足，并且曲解了（2010）延中民二终字第397号判决书（下称397号判决书）当中的文句含义，其原文是“被上诉人公方利按照上诉人徐跃新的要求交付给王凯的房屋应视为返还给原告的投资款”，这一叙述和事实说明已交付完毕，原告已经取得了投资款15.3万元，已经履行结束，是已经发生过的事实。此后该争议房屋再发生产权转移是合理合法的，原告没有任何资格向新房主主张债权或物权。四、王凯曾经所述与法定事实完全不符，王凯在以前诉讼中未出庭，其代理人在庭审中所述的事实经过与法定事实完全不符，相互矛盾。对此，应当以法定事实为准，原告和第三人庭审所述，明显恶意串通，均不能对抗法定事实，应当以有效的房屋登记证明为准。本案的法定事实是“公方利按照原告的要求交付给了第三人王凯房屋，王凯持有房产证，后第三人王凯将房屋转让给了被告王庆东，并依法办理了产权登记转移手续，被告王庆东依法享有了该房屋的所有权并占有使用至今”。因此，原告和第三人陈述没有法律依据，应以有效的法律证件为准。五、原告提出的物权法第106条不适合本案。第三人王凯是产权人，具有处分权，并且整个物权转移均是依法办理的，因此本案不适用物权法第106条规定。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告王兆顺辩称：1993年原告就放弃了该诉争房屋的产权、使用权和处置权。因当时该诉争房屋由第三人王凯居住，而且房屋产权证也登记在第三人王凯名下，原告也承认这一事实。王凯居住多年后，因工作需要调离延吉市搬离此房，徐跃新知道此事为什么不要回此房，并将产权变更登记在自己名下？王凯在2002年将产权过户给王庆东，为什么直到2013年才主张确认产权？既然产权登记在王凯名下，王凯是有权依法处置该房屋，而且王凯是通过交易，按法定程序将该诉争房屋产权转移到被告王庆东名下的，被告王庆东是依法取得该房屋产权的。我和王凯互不相识，王凯调动工作后，我不知道他在哪里，我怎么能干涉他对自己房屋的处理呢？我和王凯之间没有利害关系，他能听我的吗？出售房屋完全是王凯出于某种利益关系自主、自愿作出的决定，与我没有任何关系。我与原告之间的纠纷有过诉讼，王庆东与原告无关。涉案房屋是调换来的，有一定的补偿，我原来住碧水小区，调换的另一套房屋，口头协议同意调换，原告当时是经理，让我补差价，我没同意，所以又给我调换了本案诉争房屋。第三人王凯述称：因第三人调入经销公司后没有住房，1994年-1995年期间经销公司给第三人分配了一套住宅，让第三人居住使用。第三人居住了2-3年后由于工作关系调出经销公司，遂将此房屋交还给时任经销公司经理的徐跃新，嗣后经销公司通知第三人将房屋产权过户给被告王庆东。原来公司在我不知情的情况下将房屋产权办成了我的名字，我想既然不是我的房子，房子是公司分配给我居住使用的，产权证办在我名下不合适，既然公司通知我过户，我想应该办理过户，于是协助办理了房屋过户手续。第三人与王庆东之间并非真实交易关系，第三人是在公司要求下将产权证过户给了王庆东，其过程中未收取任何费用。对原告的诉讼请求无异议，原告主张的事实不清楚。一审判决认定如下事实：1993年7月，原告与被告王兆顺及案外人公方利合伙建房期间，案外人公方利按原告的要求将位于延吉市新华街的一套面积为102平方米的房屋（即本案涉案房屋），作价15.3万元折抵原告的投资款并交付给原告。同年，第三人调入原告担任经理的经销公司任副经理，原告将该房屋转给第三人居住。1994年案外人公方利按原告要求在第三人不知情的情况下将该房屋所有权证办理在第三人的名下，并委托被告王兆顺转交给原告，但被告王兆顺却一直没有将该房屋所有权证转交原告。第三人在该房屋居住3年后，因工作关系调离经销公司，遂将该房屋交还给原告，原告即将该房屋出租给他人。嗣后，第三人方得知该房屋所有权证已登记在其名下，但以为该房屋所有权应为经销公司所有。2002年12月18日，经销公司通知第三人配合将登记在其名下的房屋过户给被告王兆顺，第三人在对该房屋的产权产生误解的情况下与被告王兆顺的儿子被告王庆东签订了“房地产买卖契约”，被告王庆东根据该“房地产买卖契约”办理了房屋所有权证转籍手续，将该房屋所有权证由第三人王凯的名下变更登记至被告王庆东名下。但被告王庆东并未按该“房地产买卖契约”的约定向第三人交付房款，亦未向原告或经销公司交付房款，却一直占有使用该房屋至今。另查，被告王兆顺所在单位延吉市制氧机厂曾于1993年为其购买过原告所在单位经销公司开发的位于延吉市林海路碧水小区10-3-9号的139.50平方米的房屋（产权证号111**），该房屋产权办理在其个人名下，但被告王兆顺及其所在单位延吉市制氧机厂、被告王庆东均未向经销公司缴纳过房款。2003年9月5日，经销公司协调被告王兆顺将上述房屋无偿过户给原延边州重工业局局长周继田，经销公司通知第三人王凯将其名下的涉案房屋过户给被告王兆顺的儿子王庆东。一审认为，房屋产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权，产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，当事人是否享有不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。因此，虽然该诉争房屋登记在被告王庆东名下，但原告有权要求确认该诉争房屋的归属。另该诉争房屋的原始取得系案外人公方利以折抵原告投资款方式给付原告的房屋，虽然案外人公方利根据原告的要求以第三人名义办理了房屋所有权证，但第三人并不知情，亦非第三人的真实意思，且原告亦无将该房屋赠与给第三人的意思表示，该房屋所有权转移给第三人违背第三人的真实意思，故在原告未予追认该房屋所有权归第三人所有的情况下，第三人对该房屋无处分权。而第三人与被告王庆东签订“房地产买卖契约”时亦对该房屋的归属有错误认识，且被告王庆东未向第三人支付房款，故被告王庆东取得该诉争房屋所有权并不构成善意取得。关于被告王兆顺主张诉争房屋系其以延吉市制氧机厂为其购买的经销公司开发的碧水小区房屋（产权证号111**）置换所得。本院认为，因涉案房屋非经销公司所有，经销公司无权指令第三人王凯因产权置换原因（形式上是买卖手续）处分该房屋。被告王兆顺主张的房屋置换权益，应当另行向经销公司主张。故本院对被告王兆顺关于涉案房屋权属的主张不予支持。综上，被告王庆东取得涉案房屋所有权无事实及法律依据，故依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第一百零六条之规定，判决：位于延吉市新华街107－24，房屋产权证号为1089**号，产籍号为7－13－100－3的房屋所有权归原告徐跃新所有。案件受理费3360元，其他费用80元，（原告已预交）由被告王庆东负担。宣判后，一审被告王庆东、王兆顺不服判决向本院提起上诉。其上诉理由如下：本案中，上诉人王庆东、王兆顺取得涉案房屋系合法取得，并无违法和不当之处，其合法权益应受到法律保护。涉案房屋是上诉人王兆顺调换房屋而来，一审中，关于房屋的调换过程已经查明并有相关证据，关于证人李金业、魏宝生等人做了证实材料，上诉人在两次庭审中均提出要求申请法院调查证人，但法院却径行判决。397号案件判决书第3页和第6页的内容，被上诉人在一审中将其作为诉讼的主要证据是不成立的，这句话内容不是对该房屋的确权，而是对已经发生过的事实的一种表述或解释，该房屋徐跃新已经收到，并且已经办理了王凯的产权证，而且又转给了王庆东，这些都是已经发生过的事实，法院是在这些已发生过的事实基础上，才陈述认为徐跃新已经收到过房屋，并又转手处理的房屋应视为已收到投资款15.3万元，而原告仅凭这句话认为是对该房屋的确权是完全错误的。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人徐跃新答辩称：1.争议房屋系公方利以抵偿投资款的方式折价给予答辩人的，该事实397号案件判决书已经认定。2.公方利将房屋产权登记到第三人王凯的名下，只是一种行政登记行为，而非行政确权，第三人王凯事前不知道，事后不主张房屋产权，并且在退出争议房屋后把房屋交给了答辩人，房屋的实际产权一直属于答辩人所有。3.第三人王凯在退出争议房屋多年后，接到经销公司电话让其配合王庆东办理房屋所有权转移登记，因王庆东持有争议房屋的房照，第三人王凯误认为房屋的实际产权属经销公司，在不知情的情况下配合王庆东办理了房屋转移登记。4.第三人王凯对争议房屋没有所有权，至今也不主张房屋产权，依照物权法第106条规定属无处分权人将不动产转给受让人，所有权人有权追回，上诉人王庆东未向第三人王凯支付房款，不构成物权法第106条规定的善意取得。5.上诉人主张房屋是王兆顺调换过来的，没有事实和法律依据。一是经一审查明王兆顺曾住过经销公司的两处房屋，但都没有支付房款，因此没有实际取得产权，没有可换的房屋。二是争议房屋系公方利以抵偿投资款的方式折价给予答辩人的，经销公司无权处分，上诉人对调换房屋有异议，应向经销公司主张，无权无偿占有答辩人的房屋。综上所述，第三人王凯对争议房屋没有所有权属无处分权人将不动产处分给受让人，答辩人有权追回，上诉人王庆东取得争议房屋没有支付房款，不属于善意取得，其房屋是调换过来的主张没有事实和法律依据，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉请求违背事实和法律，应予驳回。本院二审认定如下事实：上诉人王兆顺系原延吉市制氧机厂法定代表人，被上诉人徐跃新系经销公司法定代表人。1993年7月，被上诉人徐跃新与上诉人王兆顺及案外人公方利（系原延吉市制氧机厂劳动服务公司法定代表人）合伙建房期间，案外人公方利将位于延吉市新华街的一套面积为102平方米的房屋（原延吉市制氧机厂职工集资楼，即本案诉争房屋），作价15.3万元折抵投资款并交付给了被上诉人徐跃新。同年，原审第三人王凯调入经销公司任副经理，时任该公司经理被上诉人徐跃新以经销公司的名义向原审第三人王凯提供诉争房屋居住使用，并要求案外人公方利将诉争房屋所有权初始登记在原审第三人王凯名下。案外人公方利按照被上诉人徐跃新的要求办理完诉争房屋所有权证后，将该证委托上诉人王兆顺交给被上诉人徐跃新，但上诉人王兆顺并没有将该证交给被上诉人徐跃新而是由其一直保管。原审第三人王凯在诉争房屋居住3年后，因工作关系调离经销公司，遂将该房屋交还给了经销公司，但该房屋所有权仍然登记在原审第三人王凯名下。另查明，1994年7月12日，经销公司集资建设本单位职工集资楼，经销公司在该集资楼中向上诉人王兆顺出售了延吉市林海路碧水小区10-3-9号的139.50平方米的房屋，并为上诉人王兆顺办理了延房权证111**号房屋所有权证书。2003年9月5日，经销公司与上诉人王兆顺协商，将11181号集资房屋退还给经销公司，同时经销公司将登记在原审第三人王凯名下的诉争房屋交付给上诉人王兆顺。之后，上诉人王兆顺按照经销公司的要求将其名下的产权证号11181房屋过户到案外人延边州重工业局局长周继田的名下，经销公司按照上诉人王兆顺的要求，通知原审第三人王凯将其名下的诉争房屋过户到了上诉人王兆顺之子王庆东名下，由上诉人王庆东实际占有使用诉争房屋至今。本院二审认为：虽然有已发生法律效力的397号案件民事判决认定诉争房屋系案外人公方利返还被上诉人徐跃新投资款时以物抵债的房屋，但在办理房屋所有权登记时，案外人公方利是根据被上诉人徐跃新的要求将房屋所有权登记在了原审第三人王凯名下，由于当时被上诉人徐跃新系经销公司法定代表人，并且由经销公司一直对诉争房屋行使管理权，对外界而言均认为诉争房屋的实际房屋所有权人是经销公司，在当时的情形下上诉人王兆顺将其具有所有权的房屋与经销公司提供的诉争房屋进行互换并不存在主观上恶意，且房屋所有权虽然登记在原审第三人王凯名下，但原审第三人王凯当时也认为诉争房屋是经销公司财产，且同意按照经销公司的要求协助办理了房屋所有权变更登记，上诉人王兆顺完全有理由相信经销公司的处分行为属于有权处分，上诉人王兆顺对此无过错。因此，即便诉争房屋在登记与原审第三人王凯名下时的实际所有权人是被上诉人徐跃新，上诉人王兆顺取得诉争房屋所有权也属于善意取得。故被上诉人徐跃新要求确认诉争房屋所有权归其所有并返还房屋的诉讼请求证据不足，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第2823号民事判决；二、驳回被上诉人徐跃新的诉讼请求。一审案件受理费3360元，其他费用80元，二审案件受理费3360元，合计6800元，由被上诉人徐跃新负担。徐跃新不服二审判决向吉林省高级人民法院申请再审。其理由如下：1993年7月，申请人在担任经销公司经理时与公方利、被申请人王兆顺合伙建房期间，合伙人公方利出售给申请人涉案房屋，申请人把房屋交给了当时任经销公司副经理的第三人王凯居住，因申请人有意将来把该房屋出售给王凯，便通知公方利把房屋登记在王凯名下。房屋产权证办妥后，公方利委托王兆顺将产权证交给申请人，王兆顺隐瞒了房屋产权证下发的事实，一直没有交给申请人，王凯居住3年后，把房屋还给了申请人，申请人用来出租，2002年12月，王凯接到号称是经销公司的电话，称他们有王凯名下的房屋产权证（此前王凯不知道），要其配合将房屋过户到王庆东名下，王凯在不明真相的情况下配合王兆顺将房屋过户到王庆东名下。（当时申请人已被免除经销公司经理职务并不在延吉）2003年再审申请人因与公方利、王兆顺合伙建房结算纠纷，向延吉市人民法院提起诉讼，诉讼中申请人和公方利均主张已过户到王庆东名下的诉争房屋应属申请人所有，延边州中级人民法院397号判决认定，“公方利按照申请人的要求交付给王凯的房屋应视为返还给原告的投资款，该房屋价值15.3万元”。以上判决发生法律效力后，王兆顺曾申请再审和请求人民检察院抗诉，均被驳回。再审申请人认为：二审判决随意篡改本案的基本事实，适用法律完全错误。其理由如下：1、二审判决认定经销公司一直对诉争房屋行使管理权，缺乏证据证明。二审判决认定，诉争房屋是在申请人与公方利、王兆顺合伙建房期间，公方利作价15.3万元折抵投资款交付给申请人的，不是经销公司买的，用王凯的名字登记是申请人个人决定的，不是经销公司决定的，王凯搬出后，诉争房屋交给了申请人，不是交给公司，后来是申请人用于出租，不是经销公司出租，以上这些都是申请人的个人管理行为，二审判决认定经销公司一直对诉争房屋行使管理权的唯一理由是当时申请人是经销公司的法定代表人，这是典型的公私不分，事实上1999年后申请人就已经不是经销公司的法定代表人了，但1999年后诉争房屋仍由申请人出租，直到2002年被王兆顺霸占。经销公司不但没有诉争房屋的所有权，而且一天也没有管理过诉争房屋；2、二审判决认定“王兆顺完全有理由相信经销公司的处分行为属于有权处分，王兆顺对此无过错”。这是在偷换概念，其一、第三人王凯在两级法院的多次审理中均没有出庭说明是谁通知他配合王兆顺把诉争房屋过户到王庆东名下的，其委托代理人在前三次法庭审理时也只是说是自称经销公司的人打电话要其配合的，不认识也不知道打电话的人是谁，最后一次法庭审理时，王凯的代理律师先说是王兆顺通知他的，遭到主审法官的当场制止并告诉其如果你说错了要考虑你的律师资格问题，结果王凯的代理律师改口说是经销公司的人打电话要其配合的，（以上事实申请人认为里面有问题，请再审法院详细调查）除此以外二审判决没有任何证据证明是经销公司处分了诉争房屋。其二：二审判决承认“案外人公方利按照被上诉人徐跃新的要求办理完诉争房屋所有权后，将该证委托上诉人王兆顺交给被上诉人徐跃新，但上诉人王兆顺并没有将该证交给徐跃新而是由其一直保管”。以上自认可以看出王兆顺知道诉争房屋是申请人的，故意隐瞒诉争房屋产权证已下发的事实，不让申请人和第三人王凯知道，明知诉争房屋不是经销公司的，王兆顺有什么理由相信经销公司的处分行为属于有权处分呢？；3、二审判决认定：“即便诉争房屋在登记与原审第三人王凯名下时的实际所有权人是被上诉人徐跃新，上诉人王兆顺取得诉争房屋所有权有也属于善意所得”。这是对法律的曲解，物权法第106条规定“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的动产或者不动产依照法律应当登记的已经登记，”从以上规定看出，善意取得应同时具备三个条件；王兆顺故意隐瞒诉争房屋产权已经下发的事实，把应交给申请人的房屋产权证不交给申请人，最后非法将诉争房屋占为己有，受让诉争房屋没有“善意”，王兆顺没有花一分钱就取得了诉争房屋，不符合“以合理的价格转让”的规定，不构成“善意取得”。综上所述，申请人认为诉争房屋属于申请人所有，已经过发生法律效力的397号判决认定。第三人王凯在不明真相的情况下配合王兆顺将该房屋过户到王庆东名下，申请人请求确认诉争房屋归申请人所有的请求，符合物权法第106条“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”的规定，王兆顺（王庆东）受让诉争房屋，不具有物权法第106条第2款规定的善意取得的情形，不属于善意取得。二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，请求撤销延边州中级人民法院（2014）延中民四终字第422号民事判决，再审本案。被申请人答辩称，涉案房屋是王兆顺通过调换合法取得的，请求维持二审判决。原审第三人王凯的答辩意见与原审答辩意见相同。本院经再审认定如下事：本院397号案件判决书本院认为中载明：“另外，被上诉人公方利按照上诉人徐跃新的要求交付给王凯的房屋应视为返还给上诉人徐跃新的投资款，该房屋价值为15.3万元”。再审中徐跃新陈述王凯调离经销公司将房屋交出后，自己出租5年左右，后将空房钥匙交给单位的会计委托看管。本院再审认定的其他事实与二审判决认定的事实相同。本院再审认为，诉争房屋系由案外人公方利按照徐跃新的要求交付给王凯的房屋，后来在397号判决中认定“视为返还给徐跃新的投资款”的房屋。现徐跃新根据本院397号案件判决主张诉争房屋归其所有，但本院397号判决只认定将诉争房屋视为返还给徐跃新的投资款，并没有对诉争房屋所有权进行确权。经销公司将王兆顺名下集资房（房照号11181号）过户给案外人延边州重工业局职工周继田，又将王凯名下的诉争房屋交付给王兆顺，属于双方自愿的房屋调换，且不违背有关法律规定，应属合法调换。王兆顺通过调换取得诉争房屋，合法有效。仅凭将诉争房屋“视为返还徐跃新投资款”的397号判决认定，不足以证明诉争房屋所有权归徐跃新所有，因此，徐跃新提出诉争房屋所有权应归其所有的主张，证据不足，本院不予支持。徐跃新主张二审判决认定“经销公司一直对诉争房屋行使管理权，缺乏证据证明”，涉案房屋始终由其个人管理和支配，但徐跃新未能提供证据证明由其个人管理和支配涉案房屋的事实，且根据徐跃新作为经销公司法定代表人将涉案房屋以王凯名义办理房照并交由王凯无偿居住以及将空房钥匙交由单位会计看管、经销公司通知王凯办理过户手续等事实，足以证明经销公司一直对诉争房屋行使管理权。因此，二审认定王兆顺完全有理由相信经销公司的处分行为属于有权处分，王兆顺对此无过错，并无不当。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律得当，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2014）延中民四终字第422号判决。本判决为终审判决。审判长 ：李京鹤审判员 ：金亨今审判员 ：俞顺花二〇一六年八月五日书记员 ：冀雪梅