上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初28340号原告：陈伟华，男，1974年12月21日出生，汉族，住所地本市。委托诉讼代理人：徐守军、邢悦，上海市华天成律师事务所律师。被告：张金华，男，1989年11月30日出生，汉族，住所地本市嘉定区。被告：杨立东，男，1983年10月4日出生，汉族，住所地本市。委托诉讼代理人：ＸＸ、张佳俊，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告陈伟华诉被告张金华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日受理，同月27日本院根据被告张金华申请追加杨立东为被告参加诉讼，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟华及其委托诉讼代理人徐守军、邢悦，被告张金华，被告杨立东的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟华向本院提出诉讼请求：1、两被告共同支付原告垫付电费3，888.60元(2017年5月1日至6月31日)；2、两被告共同支付原告垫付的水费150元(2017年6月，7月补交)；3、两被告共同偿付原告提前解除租赁合同的违约金192，000元(合同13－1，约定的6个月租金)；4、两被告补付免租期租金26，301元(2016年5月22日至6月17日，25天)；5、两被告支付未及时办理食品卫生、营业执照撤销备案登记手续的赔偿金64，000元(合同12－5条)；6、两被告支付拖欠的2017年5月18日至6月20日的租金34，717元及2017年2月至5月期间少交的租金8，000元(每月2，000元计)。事实和理由：原告与被告张金华于2016年5月22日就本市的黄浦区局门路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)租赁签订房屋租赁合同，约定租期自2016年6月18日至2019年6月17日止，每月租金32，000元，免租期自2016年5月22日到6月17日等。2017年6月22日，被告因自身原因无法经营而单方提出解除合同，并突然离去，未结算水、电费及部分租金；被告又在涉案房屋处办理营业执照及食品流通证，2017年7月28日虽将营业执照注销，但食品流通证至今未注销，造成原告继续租赁房屋的损失。第一被告张金华只是第二被告杨立东的员工，租赁房屋是职务行为，合同履行过程中，也是由第二被告杨立东履行合同并支付款项的，所以原告要求两被告共同承担责任。被告张金华辩称，其于2016年3月1日入职到杨立东的成幕实业(上海)有限公司工作，同年9月因工作原因调到杨立东设立的黄浦区觅农食品店工作，在老板杨立东的要求下与原告签订了房屋租赁合同；第一次合同是由另一股东签订的，这次是续签。承租期间所有的房租是由老板杨立东支付给房东，水、电费和物业费都是由老板娘支付，所以张金华认为其行为是工作行为，不应该由其承担责任。被告杨立东辩称，店铺主要是妻子管理，房屋确实是其本人因为开设水果店承租，原告需提供经营许可证，但因为原告原因，食品卫生许可证批不下来，所以到2017年3、4月因为生意亏损，不再继续经营与原告协商终止，当时租金已经交到了6月，并且还有2个月押金在原告处。杨立东认为不应该再支付任何款项，保留要求原告返还钱款的权利。被告张金华确实是公司员工，房屋租赁是用于经营，房屋也由公司使用。只承认2017年4月19日签订的解除协议。对原告其他诉请，均不予同意。在2017年4月解约时双方已经确定互不追究，租金差额不存在，如果是涉及差额，在最开始就应该提出。本院审理中查明如下事实：一、本市黄浦区局门路XXX号房屋系案外人上海江南造船厂房地产开发经营公司名下的房产，其中1、2层为裙房，房屋类型为店铺与办公楼。2016年5月1日，上海江南造船厂房地产开发经营公司将涉案房屋出租给本案原告陈伟华，作为商业使用，用途为店铺，租期自2016年5月16日至2024年5月15日；2016年5月10日，双方签订《同意转租的协议》，约定同意陈伟华将该商铺转租。2016年7月26日，上海江南造船厂房地产开发经营公司出具《情况说明》，同意原告陈伟华将该房屋转租给被告杨立东。二、2016年5月22日，原告陈伟华(甲方)与被告张金华(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋(建筑面积114.39平方米)出租给乙方；用途为店铺，乙方承租后用作商业用途；租赁期限三年(自2016年6月18日至2019年6月17日止)，其中免租期自2016年5月22日至6月17日，计25天；免租期内乙方不付租金，但其他费用水电煤气、通讯、物业管理费等由乙方按实承担；若乙方不论任何原因实际租赁期时间不满本合同约定的租赁期限或违反本合同各项条款的，甲方有权要求乙方补交免租期所免去的所有租金；双方确认甲方于2016年5月22日将房屋交付乙方；每月租金32，000元，第一年租金不变，第二年每月33，600元、第三年租金每月35，280元；乙方在签订本合同前已支付甲方2万元，作为定金，合同签订后2个工作日内支付相当于二个月租金的押金6.4万元(已付定金的，定金转为押金)，乙方确认任何情况下不得要求将押金转为租金或其他应付款；合同期满，乙方不再续租，在乙方全部忠实履行本合同各款条款的情况下，甲方应在二个月之内将押金(按照本合同扣除乙方应承担费用[如有]后)不计利息一次性退还乙方；如乙方违约，则甲方有权以押金抵付乙方应付款项，或作为甲方遭受损失的赔偿，或根据合同约定全部没收押金。如押金由于抵扣、赔偿、没收而发生减少的，乙方应根据甲方通知立即补交押金差额。甲方聘请上海海鸿福船物业管理有限公司为本物业提供物业管理服务，乙方承诺“管理规约”，并按规定交纳物业费；物业费标准为每月每平方米建筑面积3元；在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应向甲方支付6个月的租金(以合同解除时租赁标准计)作为违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿等。合同另对其他事项予以约定。诉讼中，被告张金华称，其系杨立东设立的成幕实业(上海)有限公司雇员(无劳动合同和缴纳社保记录)，2016年9月至由杨立东设立的上海市黄浦区觅农食品店工作，以上合同原签约人为案外人祝某某(与杨立东为股东关系)，后祝某某退股及租赁合同条款的调整，其受杨立东指令于2016年12月14日在落款日期为2016年5月22日的租赁合同上补签姓名。被告张金华为证明其系成幕实业(上海)有限公司雇员，提供工资复印件、聊天转账记录等证据予以证明。三、合同成立后，原告按约交付了房屋；被告杨立东于2016年5月19日通过案外人洪俊峰支付原告2万元、5月22日由祝某某转账支付原告108，000元，该两笔金额包括押金6.4万元及2016年6月18日到8月17日二个月的租金，2016年8月至2017年5月13日，杨立东通过银行转账及支付宝等付款方法，共9笔支付原告2016年8月18日至2017年6月17日止的租金。2016年10月26日，被告杨立东申请设立上海市黄浦区觅农食品店个体工商执照，经营场所为局门路XXX号XXX室-1。诉讼中，被告杨立东提出其与被告张金华是朋友关系，张金华代表其签订租赁合同；原告确认合同实际履行为被告杨立东，对已收押金及租金无异议。同年11月24日，上海市黄浦区觅农食品店取得《食品经营许可证》(编号JYXXXXXXXXXXXXXX)，经营场所局门路XXX号一层裙房B2。同年12月14日，原告陈伟华出具《关于短期减租的说明》，“由于多方因素，局门路XXX号XXX室的租户张金华提出适当减租的申请。陈伟华同意从2017年1月7日至2017年7月17日共六个月的房租每个月减少支付人民币贰千元整，合计壹万贰千元整”。四、诉讼中，原告陈伟华提供2017年4月20日《终止协议书》，“甲方(陈伟华)、乙方(杨立东)双方于2016年5月22日签署的《房屋租赁合同》，双方至目前为止履行状况良好。由于乙方公司规划原因，要求终止原《房屋租赁合同》，经双方协商一致，达成以下条款：一、原合同租赁期计至2019年6月17日；二、从2017年4月19日起，尚未履行的合同内容，终止执行；三、原合同终止后，双方同意就原合同事项互不追究法律责任……。”该协议系原告从上海市黄浦区市场监督管理局五里桥市场监督管理所调取的上海市黄浦区觅农食品店个体工商档案复印件。原告称该协议书是被告杨立东伪造，目的是假意终止合同，合同上陈伟华签名是被告杨立东伪造。对该解约协议，被告杨立东表示不清楚。2017年6月20日，被告张金华在原告陈伟华打印的《关于违约解除房屋租赁的说明》上签名，“承租方张金华……，于2016年5月22日与出租方陈伟华签订房屋租赁合同，租赁局门路XXX号XXX室房屋，由于张金华自身原因，不能继续进行正常经营，故单方提前违约解除租赁合同，对出租方陈伟华造成了相关损失，根据合同约定，出租方陈伟华保留追究相关损失的权利，并将目前该房屋内物品作为遗弃物处理，张金华无权就该遗弃物向甲方主张赔偿”，该说明涂改处由陈伟华、张金华签名。诉讼中，原告陈伟华确认，该说明上文字系其打印，因当时杨立东将物品搬离，人去楼空，所以让张金华签名确认。但被告杨立东对该说明不予认可，提出张金华未经其授权。2017年7月，原告为被告杨立东垫付了2017年5月份、6月份的电费2，553.50元、1，335.10元，计3，888.60元及2017年7月份水费150元(补6月份)。诉讼中，被告杨立冬称其妻子曾与原告陈伟华于2017年4月19日达成协议，约定解约后互不追究责任。但被告未提供相关证据予以证明。另，诉讼中，原告及两被告确认合同解除日为2017年6月20日。以上事实，由原告陈伟华提供、出示《房屋租赁合同》、《关于违约解除房屋租赁的说明》、转账截图、工商内档资料、《食品经营许可证》、租金缴费明细；被告张金华提供、出示付费转账凭证、财务报销凭证、工资支付凭证、聊天记录、《收条》、《关于短期减租的说明》。以上证据及原告、被告的当庭陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点为双方就解除合同是否达成过协议。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。诉讼中，被告陈伟华称其系受雇于被告杨立东，系依被告杨立东要求代表被告杨立东与原告签订《房屋租赁合同》；杨立东对此予以确认，租赁房屋后设立上海市黄浦区觅农食品店，主要由其妻子管理开设水果店，其实际支付押金及租金；原告陈伟华对被告杨立东陈述予以确认。据此，本院确认原告陈伟华与被告杨立东的代理人即被告张金华签订的《房屋租赁合同》真实有效，合同权利与义务对被代理人即被告杨立东发生效力，故本院确认租赁合同承租方的权利、义务由被告杨立东承担。关于合同解除的原因，原告与被告杨立东有不同观点：被告杨立东称，因原告陈伟华原因，食品卫生许可证批不下来，至2017年3、4月，生意亏损，所以不再继续经营；原告称，被告杨立东在没有协商解约的情况下，直接将涉案房屋内物品搬离，且不再履行合同。经查，合同成立后，被告杨立东以涉案房屋于2016年10月26日设立个体工商户营业执照---上海市黄浦区觅农食品店；同年11月24日，上海市黄浦区觅农食品店取得政府部门核发的《食品经营许可证》。故被告杨立东称原告未配合其办理《食品经营许可证》，导致经营困难，合同解除的原因归责于原告，无事实依据，对其观点，本院不予支持。据此，本院采纳原告之观点，系被告杨立东在未与原告协商解约的情况下，直接将涉案房屋内物品搬离，以自己的行为不再履行合同义务，过错责任在于被告杨立东。诉讼中，被告杨立东提出双方于2017年4月就协议解除的后果予以协商，互不追究责任，对此被告杨立东未提供证据予以证明，且原告对被告杨立东的陈述，也不予认可。原告向法庭提供的上海市黄浦区觅农食品店个体档案(内册材料)内有一份原告陈伟华与被告杨立东于2017年4月20日签订《终止协议书》，该协议约定“甲乙双方于2016年5月22签置的《房屋租赁合同》，由于乙方公司规划原因，要求终止原《房屋租赁合同》；合同自2017年4月19日终止、双方互不追究法律责任等”。诉讼中，原告陈伟华对该协议真实性有异议，提出其未在该协议上签名，协议“陈伟华”签字系伪造。对此，被告杨立东表示不清楚。据此，被告杨立东称其妻子曾与原告于2017年4月19日达成协议，约定解约后互不追究责任，双方是合意解约的观点，无证据加以佐证，本院对此难以采信。审理中，原告与被告杨立东均确认双方租赁合同于2017年6月20日解除，本院予以照准。根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告杨立东支付已由有原告垫付的水、电费，本院予以支持；原告要求被告支付违约金、免租期租金，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告杨立东支付未及时办理《食品经营许可证》、《营业执照》撤销备案登记手续的赔偿金6.4万元，由于诉讼中原告未提供证据证明因被告杨立东未及时办理相关证照撤销、迁移给原告实际造成损失，对此诉请，本院不予支持。关于原告要求被告杨立东支付拖欠的租金，该诉请中包括拖欠租金部分及减免租金部分，被告杨立东已支付2017年6月17日前的租金，但还应承担支付2017年6月18日至6月20日合同解除日租金，计3，360元；关于被告杨立东出示的原告书写“关于短期减租的说明”，提出每月租金减少2，000元，不同意原告提出补偿减免租金。但被告杨立东认可说明中减免租金的结果，却不提减免租金的原因，且诉讼中也未能提出减免租金的原因系原告，即出租方的过错而导致减租的证据。按照一般理解，先有承租方提出减租申请，后有出租方的承诺，且本案原告之所以自愿同意被告杨立东减免租金，目的系希望被告杨立东能按约正常履行合同，但现在被告杨立东以自己行为表示不再履行，导致双方合同提前解除，故原告要求被告杨立东赔付减免租金，本院予以准许。关于64,000元押金的处理，原告要求予以没收，根据合同约定“如乙方违约，甲方有权以押金抵付乙方应付款项，或作为甲方遭受损失的赔偿，或根据合同约定全部没收押金”，鉴于本院已就减免租金一节作出判定，对原告的损失已作垫补，故原告已收押金可抵冲被告杨立东应付未付款项。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告杨立东应于本判决生效之日起十日内支付原告陈伟华已垫付的电费3，888.60元；二、被告杨立东应于本判决生效之日起十日内支付原告陈伟华已垫付的水费150元；三、被告杨立东应于本判决生效之日起十日内赔付原告陈伟华违约金128,000元(已抵充押金64，000元)；四、被告杨立东应于本判决生效之日起十日内支付原告陈伟华免租期租金26,301元；五、被告杨立东应于本判决生效之日起十日内支付原告陈伟华欠付的租金3，360元(自2017年6月18日至6月20日止)及减免租金8，000元；六、原告陈伟华的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，589元，本案适用简易程序，减半收取计2794.50元，由被告杨立东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  茅德成二〇一八年四月二十七日书记员  周 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。