福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第2416号
原告厦门温馨家园物业服务有限公司。
法定代表人方雄，总经理。
委托代理人尤文泽，公司职员。
被告李先兰，女，1975年12月20日出生，汉族。
原告厦门温馨家园物业服务有限公司（以下简称“温馨家园物业公司”）与被告李先兰物业服务合同�纷一案，本院受理后，依法由审判员陈基周独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温馨家园物业公司的法定代表人方雄，以及被告李先兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温馨家园物业公司诉称，其于2011年8月7日与厦门市海沧区未来橙堡业主委员会签订了《未来橙堡物业服务委托合同》，从2011年8月1日至今服务于未来橙堡小区业主。被告系未来橙堡115号503室业主，从2011年8月1日起无故拖欠物业管理费、公共维修金、电公摊等各项费用。至2015年6月30日止，被告共拖欠各项物业管理费用人民币6350.30元（币种以下均同）。原告多次催缴未果，故诉至法院，请求判令：一、被告立即支付物业管理费、公共维修金、电公摊共计6350.30元（包括2011年8月至2014年12月期间的物业管理费4251.7元、公共维修金932.3元、电公摊374.3元；以及2015年1月至2015年6�的前述各项费用共计792元）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告李先兰辩称，一、原告未提供相应的服务。小区卫生状况极差，安全防护措施不到位，多处监控损坏失效，配电房脏乱，安全通道堆满杂物、垃圾，电线乱拉，对业主的人身安全构成严重威胁。被告经多次向原告反映，没有效果，故才不交物业费。原告所提供的欠费明细表是由其随意编写的，不足为证。该明细表中电公摊每月为18.2元、18.4元，没有依据。此外，公共维修金不属于物业公司所得范围。二、原告的诉讼请求大部分已经超过诉讼时效。本案中原告对被告未缴物业费一事，从未提出书面催交通知书，大部分已经超过诉讼时效。三、原告没有提供其是否取得国家规定的资质的资格证书证据，且没有提供从事物业管理人员是否具有职业资格证书的证据。四、小区2011年的业主委员会的成立�没有召开业主大会也未经过法定程序表决投票，故“业主委员会”为违法组织。小区选聘原告进行物业管理未经业主大会表决，而是所谓“业主委员会”私下与原告签订的，是违法的。因此，原告提供的“未来橙堡物业服务委托合同”无效，请求依法没收其违法所得。
经审理查明，被告李先兰系厦门市海沧区“未来橙堡”115号503室（厦门市海沧区渐美里115号503室，建筑面积94.78平方米）业主。2011年8月7日，原告温馨家园物业公司与厦门市海沧区未来橙堡业主委员会签订一份《未来橙堡物业服务委托合同》，约定由原告对“未来橙堡”小区进行物业服务，委托服务期限自2011年8月1日起至2015年7月31日。合同约定：委托管理事项包括房屋使用、装修的管理和监督，房屋建筑共用部位维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护管理，公用环境卫生、包括公共场所、房屋共用场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，以及维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共维修金、公共水电费、水电公摊、停车服务费。物业服务管理费标准，小高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.10元收取，多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.50元收取；公共维修金收费标准：住宅、店面及商场收费为0.20元每月每平方米，公共维修金代收代缴、单独账户、专户管理，专款专用。原告若未尽管理义务或未达到管理目标要求，造成业主或使用人损失的，原告应给予相应经济赔偿；连续调查满意率低于60%，或有重大投诉等性质严重的侵犯业主权益的情况，业主委员会有权解除本合同。前述合同签订后，于2011年10月14日通过厦门市海沧区建设局备案。现因被告拖欠2011年8月起的物业管理相关费用，故原告诉至本院。
另查明：
一、厦门市海沧区未来橙堡第3届业主委员会成立于2011年6月17日，任期三年，主任为范瑶英，成员为包括范瑶英在内的11人。该业主委员会成立后，于当日通过厦门市海沧区海沧街道办事处备案。
二、原告庭审提供一份欠费明细，载明被告李先兰的欠费情况：计费面积94.24平方米，2011年8月至2014年12月期间的物业管理费4251.7元、公共维修金932.3元、电公摊374.3元，以及2015年1月至2015年6月的前述各项费用共计792元。就此，被告庭审不予认可。
原告庭审提供原始工作记录及工作图片，拟证明其已根据合同提供了相关物业服务。被告李先兰庭审质证表示无意见。原告庭审还举证8份《物业综合服务费缴交提醒单》（载明的发单日�别为2011年12月15日、2012年6月15日、2012年12月15日、2013年6月15日、2013年12月15日、2014年6月15日、2014年12月15日、2015年6月15日），拟证明其起诉未超过诉讼时效。前述缴费提醒单载明催讨的费用期间为2011年8月至2015年6月，项目包括管理费（单价1.10元）、公维金及“电梯／公灯”。对该缴费提醒单，被告质证认为根本没有收到。
原告庭审还举证其物业服务企业资质证书（厦门市建设管理局2013年3月25日制发，载明原告物业服务资质等级三级）及王加云的物业管理从业人员岗位证书、彭莉娟的岗位证书，拟证明原告具有物业服务资质，物业服务人员有资格从事物业服务工作。就此，被告庭审质证认为是原告进入小区之后才取得的证书，不认可。
三、被告李先兰庭审举证照片七张，拟证明物业服务没有到位。相应照片显示案涉小区部分公共区域存在一定�脏乱现象。原告质证对真实性无异议，但认为只是某段时间的现象，不能证明原告的服务长期如此。原告庭审陈述“由于未来城堡小区租户和经营摊贩较多，人流量大，卫生环境的维护和保持有一定难度，不排除有个别地方存在垃圾和杂物，但不能就此认为整个小区的物业服务工作不到位。被告所拍照片中所提到的问题在当时就已经解决，被告以此为借口不交物业服务费用，原告不予认可”。
此外，被告举证一份厦门市海沧区未来橙堡业主委员会于2011年8月6日发出的《通知》，主要内容为请小区业主参与对包括原告在内的五家物业服务企业进行考察，并表示将选聘好物业公司，维护全体业主的权益。就此，原告质证对真实性无异议。
四、原告管理服务案涉小区期间，自2013年8月起公共维修金的标准从0.20元每平方米每月调整为0.30元每平方米每月。
上述事实有原告提交的欠费明细表、《未来橙堡物业服务委托合同》、原始工作记录及工作图片、物业综合服务费缴交提醒单、物业服务企业资质证书、《业主委员会备案通知书》、《物业服务合同备案证明》，被告李先兰提供的照片、《通知》，本院调取的土地房屋登记卡以及法庭审理笔录等予以证实。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。厦门市海沧区未来橙堡第3届业主委员会成立并通过厦门市海沧区海沧街道办事处备案，被告李先兰主张该业主委员会成立违法缺乏依据，本院不予采纳。代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是业主委员会依法应当履行的职责，原告有理由相信未来橙堡业主委员会有权签订小区的物业服务合同。本案原告温馨家园物业公司与未来橙堡业主委员会签订的《未来橙堡物业服务委托合同》�存在应当认定无效的情形，对原告温馨家园物业公司与未来橙堡小区全体业主均具有法律拘束力。
关于被告提出的诉讼时效抗辩，本院认为，原告举证的每半年一份的缴费提醒单系其单方制作，被告否认收到，原告主张其有催缴，缺少其他证据佐证，不足以认定。但是本案《未来橙堡物业服务委托合同》并无约定具体的费用缴交时段及期限，而原告的服务处于持续状态，故不存在缴费超过约定的期限应当开始计算诉讼时效的问题。因此，被告主张的诉讼时效抗辩不能成立，本院不予采纳。
根据查明的事实，原告履行了物业服务职责，被告作为业主也实际享受了物业服务带来的利益，应当按照约定支付物业管理各项费用。虽然被告举证的照片显示小区特定时段特定区域存在一定的脏乱现象，但不足以证明小区整体、长期处于该状况，不能仅以此�认定原告管理服务不到位。即使原告的服务管理存在瑕疵和不到位的地方，原告作为业主可以要求继续履行、采取补救措施，或者通过业主委员会责令原告整改乃至更换物业服务企业，而不能直接拒交物业管理费用。被告据此拒缴物业管理费用缺乏合同和法律依据。
关于具体的项目及费用，首先，原告主张电公摊费用未提供实际支出及具体计算依据方面的证据，应承担不利后果，对于原告主张的该部分费用，本院不予支持。其次，公共维修金，原告有权依约代收代缴。对于物业管理费及公共维修金，经本院核算，原告主张被告欠付2011年8月至2014年12月期间的物业管理费4251.7元、公共维修金932.3元，未超过应计数额，本院予以认定。2015年1月至6月期间，被告应付的物业管理费计625.55元（94.78平方米×1.1元／月×6月），应缴的公共维修金计170.6元（94.78平方米×0.3元／月×6月），两项合计796.15元。因原告主张的2015年1月至6月期间费用共计为792元，少于应计数额，系自由处分自身权利，本院予以照准，按792元予以认定。因公共维修金属于全体业主共有，原告仅是代收代缴，故前述自由处分限于原告自身收取的物业管理费。亦即792元中，公共维修金170.6元不变，剩余为物业管理费，计621.4元。
综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第十五条第二项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告李先兰于本判决生效之日起十日内支付原告厦门温馨家园物业服务有限公司所欠的2011年8月至2014年12月期间的物业管理费4251.7元、公共维修金932.3元以及2015年1月至2015年6月期间的物业管理费621.4元、公共维修金170.6元，以上合计5976元；
二、驳回原告厦门温馨家园物业服务有限公司的其余诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元减半收取25元，由被告李先兰负担。被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 陈基周
二〇一五年十月二十日
代书记员 邱智伟
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
�六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《物业管理条例》
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……
第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……