广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终1871号上诉人（原审原告）：李俊鹏，男，1988年9月16日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人:邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市天颐物业投资有限公司。住所地：清远市新城北江二路*号越君豪庭*层**号。法定代表人：胡忠开。委托诉讼代理人：林瑞文，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婧，广东捷高律师事务所律师。上诉人李俊鹏与被上诉人清远市天颐物业投资有限公司（以下简称天颐公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行公开审理。上诉人李俊鹏的委托诉讼代理人邓铁轩以及被上诉人天颐公司的委托诉讼代理人林瑞文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李俊鹏上诉请求：1.撤销清远市清城区人民法院作出的（2017）粤1802民初第443号民事判决;2.改判天颐公司向李俊鹏支付逾期交房违约金61834.36元。（违约金以己付购房款1222023元为基数，按每日万分之二的标准，从2015年12月31日起，计至2016年9月9日）；3.改判撤销李俊鹏与天颐公司所签订的《商品房买卖合同》附件四第七条；4.一、二审诉讼费用由天颐公司承担。事实与理由：(一)天颐公司作为格式条款制定方，未尽法定的提示和说明义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定:“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”《商品房买卖合同》附件四第七条格式条款限制了延期交房违约金的最大额度，显然属于限制单方责任的条款。根据《中华人民共和国合同法》司法解释(二〉第九条规定:“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”从本案现在证据来看，案涉合同条款并未标黑加粗，当事人签名确认的位置位于合同附件页的最后方且单独附页，当事人并未在附件页每一页签名确认。据此，显然能推定天颐公司未尽法定提示义务，李俊鹏请求行使撤销权，于法有据，应当予以支持。(二)《商品房买卖合同》附件四第七条免除了违约金超出总房款2%外的违约责任，其约定显失公平，依法应当予以调整或撤销。《商品房买卖合同》是买受人支付合同对价取得商品房所有权的合同，其合同根本目的在于物权所有权权能的依约实现。出卖人逾期交付房屋的行为，一方面，买受人遭受了因如约支付合同对价的资金占用损失，该损失显然是与日递增且没有上限的，而有上限的逾期交房违约金显然令买受人陷入显失公平的境地;另一方面，买受人也遭受了因合同根本目的未能按时实现导致物权权利的推延设立，虽然交付使用权不等于设立物权，但合同约定的交付房屋使用权的前提条件(如通过综合验收备案〉却是设立物权的前提条件，因此，交付房屋的迟延履行必然将导致办理物权登记的迟延履行。众所周知，挂靠房地产权证办理营业执照登记是要向产权人支付相应的租金的，由此可见，物权权利的损失，亦必然能通过货币价值予以量化且与日俱增的，因此，从物权权利角度看，设定违约金上限也是显失公平的。综上所述，一审法院法律适用错误，违约金计算标准显失公平，依法应当予以调整或撤销。天颐公司辩称：我方认为李俊鹏主张上诉请求没有事实与法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回李俊鹏全部上诉请求。具体理由:(一)关于逾期交房违约金，是由双方当事人协商一致的结果，不存在可变更可撤销的法定情形。一审判决依据该违约金条款作出判决于法有据。(二)即使存在可变更可撤销的法定事由，李俊鹏没有在合同法规定的一年期间内行使撤销权，因此我方认为一审判决正确。李俊鹏向一审法院起诉请求：1.判令天颐公司向李俊鹏支付逾期交房违约金61834.36元（违约金以已付购房款1222023元为基数，按每日万分之二的标准，从2015年12月31日起计至2016年9月9日）；2.判决撤销双方当事人所签订的《商品房买卖合同》附件四第七条；3.判令天颐公司承担案件的诉讼费用。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。双方当事人于2014年12月30日签订的《广东省商品房买卖合同》第八条中约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、其他非甲方原因需延期交付使用的情形：遭遇异常天气[工作时间、天气预报最高风力达到六级（或以上）或在工作时间4小时内降雨量合计达到30毫米]、市政规划改变、公共垄断、突发社会事件和政府（以下无文字）。”该合同附件四《合同补充协议》的第七条约定：“甲（清远市天颐物业投资有限公司）、乙（买受人）双方确认，根据合同第九条的约定，在乙方选择继续履行合同的条件下，甲方按合同第九条支付的违约金金额最高不超过总房价款的2%。”合同签订后，李俊鹏上述应付的购房款1222023元已付清给天颐公司，天颐公司建设的中伦东海岸花园4、5、6号楼于2016年8月25日才经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案。天颐公司于2016年8月24日向李俊鹏发出《收楼通知书》，通知要求李俊鹏于2016年9月7-9日收楼，李俊鹏于2016年9月9日已收楼。李俊鹏对于天颐公司逾期交房造成的实际损失，并无提供具体的损失依据。天颐公司对于其答辩认为依约因遭遇异常天气等原因可据实予以延期187天的意见，并无提供因此而导致涉案商品楼施工建设停工的具体依据。一审法院认为：案件的争议焦点主要为天颐公司未按合同约定的交房时间将涉案商品房交付给李俊鹏是否依约可以延期和是否构成违约；如构成违约，违约金应如何计算，双方所签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条应否撤销。案件中，双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》，是双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应恪守履行，故对李俊鹏撤销《合同补充协议》第七条的请求，法院不予支持。李俊鹏已支付全部购房款，天颐公司按约定应在2015年12月31日前将经建设局工程竣工验收合格的商品房交付李俊鹏使用。对于天颐公司提出的依约因遭遇异常天气等原因可据实予以延期187天的答辩意见，因其提供的依据并不足以认定有导致涉案商品楼施工建设造成停工等实质性的影响，且合同约定遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，才可据实予以延期，故对天颐公司的该答辩意见，一审法院不予采纳。鉴于涉案商品楼于2016年8月25日才经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案，天颐公司于2016年8月24日才向李俊鹏寄送收楼通知书，明显不能在2015年12月31日前交付房屋给李俊鹏，天颐公司已构成违约，李俊鹏有权要求天颐公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于违约金的计算，李俊鹏请求按已交房价款1222023元及每日万分之二从2015年12月31日起计至2016年9月9日，共61834.36元，根据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第九条和《合同补充协议》第七条的约定，天颐公司按合同第九条支付的违约金金额最高不超过总房价款的2%，合同当事人的意思自治应受到尊重，而李俊鹏请求的金额61834.36元已超过了按该约定计算的金额24440.46元，鉴于李俊鹏亦并无提供天颐公司逾期交房造成的实际损失的具体依据，故一审法院对李俊鹏请求的天颐公司支付逾期交房违约金，只予以支持24440.46元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2017年5月10日作出如下判决：一、限清远市天颐物业投资有限公司于判决生效之日起10日内向李俊鹏支付逾期交房违约金24440.46元；二、驳回李俊鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费673元，由李俊鹏负担407元，清远市天颐物业投资有限公司负担266元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实基本属实，本院依法予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方的诉辩意见，本案主要的争议焦点可归纳为：涉案《合同补充协议》第七条应否撤销。根据李俊鹏的上诉意见，其要求撤销《合同补充协议》第七条的理由有二，其一是认为《合同补充协议》第七条属格式条款，因天颐公司未尽提示和说明义务，导致李俊鹏没有注意到其中的免责事由；其二是认为《合同补充协议》第七条的约定显失公平。对于李俊鹏提出的第一个撤销事由。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款的规定是为了避免一方在交易时利用明显的优势地位，剥夺或限制对方的主要权利。李俊鹏与天颐公司之间为房屋买卖合同关系，尽管双方使用的合同文本为天颐公司预先拟定并重复使用，但天颐公司作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，买卖双方是平等的交易主体，李俊鹏对合同条款可以与天颐公司协商，也可以选择接受或者不接受，并不会因此影响李俊鹏的基本生活权益。就本案而言，李俊鹏可以购买的对象并不限定在天颐公司开发的楼盘，其自愿选择购买涉案房产，并接受相应的合同条款，是李俊鹏对自身权利的处置，不能仅以合同文本是天颐公司预先拟定为由主张合同条款为格式条款，李俊鹏以此为由要求撤销《合同补充协议》第七条，本院不予采纳。对于李俊鹏提出的第二个撤销事由。显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。本案中，《合同补充协议》第七条虽然约定了违约金上限，但其约定违约金金额与天颐公司的违约时间相比，并未导致双方权利义务明显违反公平原则。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”的规定，李俊鹏行使撤销权已经超过了法定的期间，故其要求撤销《合同补充协议》第七条，本院不予采纳。综上所述，李俊鹏提出的撤销事由不成立，其也未提交其他足以否定涉案合同效力的证据，故本院对涉案的合同及补充协议的效力予以肯定。在合同有效的前提下，合同的双方均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。天颐公司逾期交房构成违约，一审判决按照合同约定即《合同补充协议》第七条计算违约金并无不妥，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1346元，由李俊鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 邓洪政审 判 员 何 燕二〇一七年十月三十日法官助理 叶俊言书 记 员 梁肖珩附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。