北京市东城区人民法院
民事判决书
（2016）京0101民初6272号
原告姜志宇，男，1979年8月29日出生，汉族，中国港湾工程有限责任公司工程师，住本市。
委托代理人李永军，北京市中唐律师事务所律师。
被告甘露佳（兼被告曹某的法定代理人），女，1966年5月21日出生，香港居民，无业，住本市。
被告曹某，男，×××年×××月×××日出生，香港居民，北京市黄胄艺术实验小学学生，住本市。
第三人汪蓉辉，女，1937年9月30日出生，汉族，无业，住本市。
上述二被告及第三人的委托代理人韩伟，北京东远鹤錡律师事务所律师。
原告姜志宇诉被告甘露佳、曹某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案受理。本院依法追加汪蓉辉为本案的第三人。本案依法由审判员范欠歌担任审判长，与审判员刘钧强、人民陪审员朱践明组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜志宇及委托代理人李永军，被告甘露佳、曹某及第三人汪蓉辉的委托代理人韩伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告姜志宇向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告继续履行合同，向原告交付北京市东城区×××街×××号院×××号楼×××号房屋；2、二被告向原告支付逾期交房、逾期办理过户的违约金185万元；案件受理费由二被告承担。事实理由如下：2009年6月8日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定二被告将其共有的位于本市东城区×××街×××号院×××号楼×××号房屋（建筑面积127.31平方米）以2
700 000元的对价售予原告，原告应在本合同签订之日支付50 000元定金，在本合同签订30日内向被告支付800
000元用于被告偿还贷款，剩余185万元购房款于办理产权过户手续时支付，被告应于2009年7月25日前向原告交付房屋。合同签订后，原告依约向被告支付了定金50
000元及首付款800
000元，但被告在收到原告支付的购房款后，未按照合同约定如期向原告交付房屋及办理产权过户手续，被告的行为构成根本违约。为此，原告曾向北京市东城区人民法院起诉，要求被告继续履行房屋买卖合同约定内容。北京市东城区人民法院于2010年5月20日作出（2010）东民初字第02858号民事判决书，判决被告于本判决生效之日起10日内协助原告办理房屋的权属登记手续。被告不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院于
2010年8月19日作出（2010）二中民终字第14303号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2012年，原告提起确认被告与案外人周利明签订的《房屋抵押贷款合同》无效纠纷一案。2012年12月17日，北京市高级人民法院作出
(2012)高民终字第4013号民事判决书，确认被告与周利明签订的《房屋抵押贷款合同》无效。被告至今未履行向原告交付房屋的合同义务，严重侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院。
被告甘露佳、曹某辩称：首先，原告主张的违约金明显超过诉讼时效规定，且没有中止、中断的情形。其次，当事人互负债务的，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。法院判决二被告于判决生效后十日内协助原告办理房屋权属登记手续，原告于判决生效后十日内向二被告支付185万元房价款。因此，原、被告双方就办理过户登记与交付剩余购房款互负履行义务，没有先后履行顺序。而原告在2010年就已经申请法院强制执行上述判决，却在2016年4月才将185万元房价款转入法院账户。在原告未支付剩余房价款的情况下，有理由不将房屋过户至原告名下。二被告确实进行了房屋抵押，二被告作为生意人，需要大量资金，如果原告将剩余购房款支付二被告，二被告即无须进行房屋抵押，故二被告并非恶意抵押。原告曾在庭审中承认当时无力支付购房款。如果原告已支付剩余购房款，二被告未及时解除抵押，二被告才构成恶意抵押。再次，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告所购房屋已经大幅升值，原告并无任何实际损失，反而获取了巨大的利益。原告主张的违约金应当扣除房屋价值升值的部分。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。对方对损失的发生亦有过错的，违约方主张扣减相应的赔偿损失额的，人民法院应当支持。原、被告双方所签订合同约定的违约金畸高，法院应当在原告实际损失的基础上予以减少。本案原告于2016年4月才将剩余购房款交付至法院，应当酌减原告主张的违约金。二被告正在对之前的生效判决进行申诉。房屋为二被告的唯一住房，被告甘露佳的母亲即第三人汪蓉辉亦在房屋中居住。故不同意原告的诉讼请求。
第三人汪蓉辉述称：同二被告的意见。
经审理查明：被告甘露佳与案外人曹征原系夫妻关系，双方于1991年登记结婚，被告曹某系二人所生之子。
2002年12月，被告甘露佳、曹某与案外人北京当代鸿运房地产经营开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买本市东城区×××号院×××号楼×××层×××号房屋，建筑面积125.79平方米。2005年4月12日，曹征与被告甘露佳通过本市朝阳区人民法院调解离婚，调解协议中称双方无共同财产。2007年1月，诉争房屋产权办理完毕，房屋地址确定为东城区×××街×××号院×××号楼×××号（以下简称涉案房屋），建筑面积127.31平方米，房屋产权人登记为被告甘露佳、曹某二人。
2009年6月8日，被告甘露佳、曹某与原告姜志宇签订《北京市存量房屋买卖合同》及《房款自行划转协议》。当日，双方还与案外人北京群英房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》。约定甘露佳、曹某将房屋出售给姜志宇，出售总价款为2
700 000元。双方在签订合同的同时原告需向被告支付定金50 000元；合同签订后30日内或解抵押时原告再向被告支付800 000元；尾款1 850
000元于北京群英房地产经纪有限公司协助双方办理产权过户时，由原告向被告支付；被告应于2009年7月25日前向原告交房；一方未按照本合同约定履行合同义务，每逾期一日，违约方应按照本合同第三条约定的房价款的1%
向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过三十日的，守约方有权解除本合同，违约方向守约方支付违约金，违约金不能弥补守约方损失的，损失部分由违约方承担等。上述同签订后，原告于2009年6月8日支付给被告甘露佳定金50
000元。之后，原、被告双方共同到银行办理了诉争房屋的解抵押手续。2009年8月10日，原告支付给甘露佳部分房价款800 000元。
此后，被告以双方签订的买卖合同侵犯了案外人曹征的利益及怀疑原告的履约能力为由拒绝继续履行。2009年11月，曹征曾起诉要求确认该合同无效，后撤诉。2010年3月11日，原告将被告诉至本院，要求被告继续履行房屋买卖合同，办理涉案房屋的权属转移登记手续。本院于2010年5月20日作出（2010）东民初字第02858号民事判决书，判决被告于该判决生效之日起10日内协助原告办理涉案房屋的权属登记手续，原告于该判决生效后十日内给付被告房价款185万元。被告不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院于
2010年8月19日作出（2010）二中民终字第14303号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2010年8月30日，二被告与案外人周利明签订《房屋抵押贷款合同》，将涉案房屋抵押给周利明，并办理了抵押登记。2010年8月31日，原告向本院申请强制执行，要求二被告协助办理涉案房屋的权属转移登记手续。2010年10月8日，本院作出（2010）东执字第2843-1号执行裁定书，载明执行中经查，涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为周利明，而办理权属转移登记，必须解除抵押登记后方可进行，故裁定本院（2010）东民初字第2858号民事判决书第一项的本次执行程序终结。2010年9月10日，周利明领取了他项权证。2011年3月11日，原告将二被告及周利明诉至北京市第二中级人民法院，要求撤销二被告与周利明签订的《房屋抵押贷款合同》。2011年7月20日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民初字第06610号民事判决书，判决撤销二被告与周利明签订的《房屋抵押贷款合同》。二被告及周利明不服上述判决，上诉至北京市高级人民法院。2011年12月14日，北京市高级人民法院作出（2011）高民终字第3340号民事裁定书，裁定撤销（2011）二中民初字第06610号民事判决，发回北京市第二中级人民法院重审。北京市第二中级人民法院重审后，于2012年7月2日作出（2012）二中民初字第01287号民事判决书，判决确认二被告与周利明签订的《房屋抵押贷款合同》无效。二被告及周利明不服该判决，上诉至北京市高级人民法院。2012年12月17日，北京市高级人民法院作出（2012）高民终字第4013号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2011年，曹征将被告甘露佳诉至本院，要求确认涉案房屋90%的产权份额为被告甘露佳与曹征共同共有。本院作出（2012）东民初字第10292号民事判决书，判决涉案房屋90%
的产权份额为曹征与甘露佳共同共有。2013年，原告将曹征、甘露佳诉至本院，要求撤销（2012）东民初字第10292号民事判决书。本院作出（2013）东民初字第06705号民事判决书，判决撤销（2012）东民初字第10292号民事判决书。曹征与甘露佳不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理，作出（2015）二中民终字第00769号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
之后，原告再次申请执行（2010）东民初字第02858号民事判决书，原告于2016年4月5日将剩余购房款185万元交付本院执行庭，并于2016年4月13日取得涉案房屋的所有权证书。本案审理中，原告申请财产保全，要求冻结二被告在本院的案款185万元。本院依法作出（2016）京0101民初6272号民事裁定书，
裁定冻结二被告在本院（2010）东民初字第02858号案件的案款185万元，并向本院执行庭送达协助执行通知书，暂停向二被告发放案款185万元。二被告至今未将涉案房屋交付原告使用，因被告甘露佳称其母亲汪蓉辉照顾孩子曹某在涉案房屋中居住，本院依法追加汪蓉辉为本案的第三人。
庭审中，原告称，其主张的违约金包含逾期交房违约金和逾期过户违约金，合同约定的违约责任条款中“房价款百分之一”中的房价款指全部房价款270万元。二被告称，合同约定的违约责任条款中“房价款”指已付房价款85万元，原告主张的违约金过高。另，二被告称一直在诉讼，且原告未支付剩余房款款，因而未交付涉案房屋，被告行使同时履行抗辩权，亦不存在逾期过户的违约行为。对于二被告抗辩的违约金过高的意见，经询问，原告就实际损失仅向法院提供网上打印与涉案房屋同地段的租金信息。
上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《房屋买卖居间合同》，《商品房买卖合同》，房款划转协议，（2010）东民初字第02858号民事判决书，（2010）二中民终字第14303号民事判决书，（2010）东执字第2843-1号执行裁定书，（2011）二中民初字第06610号民事判决书，（2012）二中民初字第01287号民事判决书，（2011）高民终字第3340号民事裁定书,
（2012）高民终字第4013号民事判决书,（2012）东民初字第10292号民事判决书,（2015）二中民终字第00769号民事判决书,（2013）东民初字第06705号民事判决书,房屋所有权证，转账凭证等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构适当减少。根据查明事实，原、被告所签房屋买卖合同约定，二被告将涉案房屋以270万元的价格出售给原告，二被告应于2009年7月25日将涉房屋交付原告，因二被告至今未将涉案房屋交付原告使用，二被告的行为构成违约，应当承担继续履行及支付违约金的违约责任。因此，本院对原告主张要求二被告交付涉案房屋的诉讼请求予以支持。作为实际居住人的第三人汪蓉辉有义务协助将涉案房屋交付原告。关于原告所持二被告存在逾期过户的违约行为的意见，因双方合同约定，办理过户手续时，原告应支付剩余购房款，二被告的办理过户义务和原告的支付剩余购房款义务应同时履行，原告未支付剩余购房款，二被告未协助办理过户，被告主张的同时履行抗辩权意见成立，二被告不存在逾期过户的违约行为。至于原告及二被告未按照（2010）东民初字第02858号民事判决书指定期间履行支付剩余购房款及协助办理过户的判决内容，属于逾期履行生效判决的问题，不属于违约问题。关于原告主张的逾期交付涉案房屋的违约金数额，二被告提出违约金过高之抗辩意见，本院将根据合同约定、违约行为、购房款、实际付款情况、租金等因素综合考虑，酌定违约金数额。关于二被告主张的诉讼时效的抗辩意见，因二被告逾期交房的违约行为一直持续，原告的起诉未超过2年的诉讼时效期间，故本院对二被告的该意见不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告甘露佳、曹某及第三人汪蓉辉于本判决生效后三十日内将位于本市东城区×××街×××号院×××号楼×××号房屋腾空交付原告姜志宇；
二、被告甘露佳、曹某于本判决生效后十日内向原告姜志宇支付逾期交房违约金五十四万元；
三、驳回原告姜志宇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28 400元，由原告姜志宇负担20
110元，由被告甘露佳、曹某负担8290元。保全费5000，由被告甘露佳、曹某负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，原告姜志宇可于判决书送达之日起十五日内，被告甘露佳、曹某可于判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 范欠歌
审 判 员 刘钧强
人 民 陪 审 员 朱践明
二Ｏ一七年一月六日
书 记 员 武景格