江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟商初字第00862号
原告中国农业银行股份有限公司常熟分行，住所地常熟市海虞北路17号。
负责人陈鹏，该行行长。
委托代理人赵军，江苏世纪天合律师事务所律师。
委托代理人黄旭东，江苏世纪天合律师事务所律师。
被告苏州欧隆精密机械制造有限公司，住所地常熟市梅李镇珍门中心街115号。
法定代表人韩彪。
被告江苏禄隆毛衫有限公司，住所地常熟市梅李镇珍门。
法定代表人韩彪。
原告中国农业银行股份有限公司常熟分行（以下简称农业银行常熟分行）诉被告苏州欧隆精密机械制造有限公司（以下简称欧隆公司）、江苏禄隆毛衫有限公司（以下简称禄隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，由审判员李丽适用简易程序于2014年6月30日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人赵军到庭参加了诉讼，被告欧隆公司、禄隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行常熟分行诉称：2014年3月7日，原告与被告禄隆公司签订编号为32100620140001791号的《最高额抵押合同》一份，约定：被告禄隆公司提供常熟市梅李镇珍门中心街88号2幢、3幢、5幢房屋及常熟市梅李镇珍门集镇常国用（2007）字第002686号的国有土地使用权为被告欧隆公司在2014年3月7日至2016年3月6日期限内的借款提供抵押担保，担保金额为205万元。上述抵押物已办理相关的登记。
2014年3月27日，被告欧隆公司与原告签订编号为32010120140004602号的《流动资金借款合同》，约定被告欧隆公司向原告借款150万元，借款期限自2014年3月27日至2015年3月18日。同日，原告按约向被告欧隆公司发放贷款150万元。
贷款到期后，被告欧隆公司未能按约还款，原告为维护其合法权益，诉至法院请求判令：1、被告欧隆公司归还原告的借款本金150万元，支付利息（含罚息、复利）40940.88元（计算至2015年5月26日），合计1540940.88元，支付自2015年5月27日起至还清全部欠款之日的利息、罚息和复利；2、被告欧隆公司支付律师费7704元；3、原告有权以拍卖、变卖或者折价被告禄隆公司抵押的常熟梅李镇珍门中心街88号2幢、3幢、5幢房屋及常熟市梅李镇珍门集镇常国用（2007）字第002686号土地使用权后的所得价款在本金205万元范围内及相应的利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等费用优先受偿。4、诉讼费用由被告承担。
被告欧隆公司、禄隆公司未有答辩，亦未提供证据。
经审理查明：2014年3月7日，被告禄隆公司（抵押人）与原告（抵押权人）签订编号为32100620140001791号的《最高额抵押合同》一份，约定：被告禄隆公司愿意为原告与被告欧隆公司形成的下列债权在最高债权余额205万元范围内提供抵押担保：（1）抵押权人自2014年3月7日至2016年3月6日止，与被告欧隆公司办理约定的人民币贷款等各项业务所形成的债务；（2）抵押权人与债务人欧隆公司已形成的编号为32010120130004064号《流动资金借款合同》项下尚未受偿的债权本金及其相应的利息、罚息、复利、费用等，其中利息、罚息、复利、费用等按相应的主合同约定计算至实际受偿之日止；抵押物为被告禄隆公司所有的常熟市梅李镇珍门集镇的国有土地使用权及位于常熟市梅李镇珍门中心街88号2、3、5幢的房屋，抵押担保范围为包括主合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2014年3月11日，常熟市梅李镇珍门集镇的国有土地使用权［常国用（2007）字第002686号中所确认的面积2646.70平方米、第一顺位抵押权］办理了抵押登记，抵押登记设定的抵押最高额为57万元。2014年3月12日，常熟市梅李镇珍门中心街88号2、3、5幢的房屋办理了抵押登记，抵押登记设定的抵押最高额为148万元。
2014年3月27日，被告欧隆公司（借款人）与原告（贷款人）签订编号为32010120140004602号的《流动资金借款合同》一份，约定：原告向被告欧隆公司发放贷款150万元，借款期限自2014年3月27日至2015年3月18日；借款利率为固定利率，按照每笔借款提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮30%，直至借款到期日；借款按月结息，结息日为每月的20日，借款人须于每一结息日当日付息；借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上，按照逾期期限分段计收罚息：从逾期之日起30日内（含30天）上浮50%计收罚息；30天以上至60天（含60天）上浮50%计罚息；60天以上上浮50%计收罚息；借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利，借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利，借款到期之日后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利；本合同项下借款的担保方式为抵押担保，由编号为32100620140001791号的《最高额抵押合同》提供抵押担保；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，贷款人为此支付的律师费、差旅费、执行费、评估费及其他实现债权的一切费用由借款人承担。
2014年3月27日，原告向被告欧隆公司发放贷款150万元，执行年利率为7.8%，借款期限自2014年3月27日至2015年3月18日。
借款到期后，被告欧隆公司未能按约还款付息，原告于2015年4月30日向被告欧隆公司寄送债务逾期催收通知书，但被告欧隆公司仍未能按约履行还款付息之义务。
截至2015年5月26日，被告欧隆公司结欠原告借款本金150万元，利息（含复利、罚息）40940.88元，合计1540640.88元。
另查明：原告为本案纠纷，与江苏世纪天合律师事务所签订了委托代理合同，并支付了律师费7704元。
以上事实，有营业执照、组织机构代码证、流动资金借款合同、最高额抵押合同、借款凭证、债务逾期催收通知书及邮寄凭证、利息计算表、委托代理合同、支付凭证及本院庭审笔录等予以证实，本院予以认定。
本院认为：原告与被告欧隆公司签订的《流动资金借款合同》、与被告禄隆公司签订的《最高额抵押合同》，均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故依法成立并生效，对原、被告产生法律约束力。原告依约履行了贷款义务，被告欧隆公司借款后未能按约履行还款付息之义务，应承担相应的还款付息及违约责任。故原告要求被告欧隆公司偿还结欠的借款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告欧隆公司承担本案实际支出的律师费7704元，符合合同约定，且金额符合江苏省律师服务收费标准，本院予以支持。被告禄隆公司将名下的涉案房屋及土地使用权为被告欧隆公司与原告2014年3月7日至2016年3月6日期限内在原告处办理的人民币贷款等各项业务形成的债务提供最高额抵押担保并办理了抵押登记，本案所涉债务发生于上述期限内，故原告要求享有处分涉案抵押物后所得价款优先受偿权的主张，本院予以支持，但应以各自设定的抵押最高额为限。原告要求在本金205万元范围内及相应的利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等费用优先受偿的诉讼请求，对符合法律规定部分，本院予以支持。被告欧隆公司、禄隆公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩等诉讼权利，应承担由此可能产生的法律上的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州欧隆精密机械制造有限公司归还原告中国农业银行股份有限公司常熟分行借款本金150万元，支付截至2015年5月26日利息（含复利、罚息）40940.88元，并支付自2015年5月27日起至实际履行之日止按年利率11.7%计算的罚息、复利。
二、被告苏州欧隆精密机械制造有限公司支付原告中国农业银行股份有限公司常熟分行律师代理费7704元。
上述一至二项的款项，被告苏州欧隆精密机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内履行。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：账号：10×××79，开户银行：常熟农村商业银行金龙支行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、原告中国农业银行股份有限公司常熟分行有权以折价、拍卖或变卖被告江苏禄隆毛衫有限公司抵押的常熟市梅李镇珍门集镇的国有土地使用权［常国用（2007）字第002686号中所确认的2646.70平方米、设定的抵押最高额为57万元、第一顺位抵押权］、常熟市梅李镇珍门中心街88号2、3、5幢房屋（设定的抵押最高额为148万元）后的所得价款，在依编号为32100620140001791号的《最高额抵押合同》各自进行抵押登记设定的抵押最高额内优先受偿本案债务。
案件受理费减半收取9369元，财产保全费5000元，合计诉讼费14369元，由被告苏州欧隆精密机械制造有限公司，被告江苏禄隆毛衫有限公司承担连带清偿责任。（原告同意其预交的诉讼费由上述被告在本判决生效之日起十日内向起至今支付，本院不再退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。（户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）
审判员 李 丽
二〇一五年八月六日
书记员 孙照勇
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。