重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初26号原告（反诉被告）：付开巧，女，1969年7月28日生，汉族，住重庆市万州区瀼渡镇重岩村*组。委托诉讼代理人：温海燕，重庆新盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建国，重庆新盟律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆市亿远房地产经纪有限公司，地址重庆市万州区北山路4号，统一社会信用代码91500101686208921R。法定代表人：李万林，执行董事。委托诉讼代理人：骆世和，重庆凯豪律师事务所律师。被告：重庆尤德福商贸有限公司，地址重庆市渝北区人和街道新南路162号B单元1615号，统一社会信用代码91500000305188200U。法定代表人：冯乐乐，经理。委托诉讼代理人：骆世和，重庆凯豪律师事务所律师。原告（反诉被告）付开巧与被告（反诉原告）重庆市亿远房地产经纪有限公司（以下简称重庆亿远公司）、重庆尤德福商贸有限公司（以下简称重庆尤德福公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，重庆亿远公司提起反诉，本院依法组成合议庭合并进行了审理。付开巧及其委托诉讼代理人王建国、温海燕，重庆亿远公司、重庆尤德福公司的委托诉讼代理人骆世和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付开巧向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的商铺租赁合同；2.判令被告返还商铺租金61920元、押金74160元；3.判令被告支付原告装修损失61700元；4.判令被告支付原告经济损失46000元（含加盟费18000元，2016年11月8日至2016年11月7日期间经营损失28000元）；5.判令二被告承担连带责任；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月30日，原告与被告重庆亿远公司签订《商铺租赁合同》，约定由被告将位于重庆市万州区北山大道339号财富中心商业10号出租给原告，建筑面积约43平方米，租期十年，从交房之日一个月以后起算。合同签订之后，原告依约缴纳了第一年的租金61920元。2015年8月13日，原告又向被告重庆尤德福公司缴纳扩充面积的押金74160元。被告重庆尤德福公司随后负责财富中心的招商引资和经营管理工作。起先承诺2014年11月开业，但是直到2015年8月，原告所在的一楼商铺业主多次与被告沟通，得到可以开业的回复之后，将货柜和货物运回，才勉强开业试运行。2015年8月至今，被告重庆尤德福公司管理混乱，随意停电、停电梯，导致商场无法正常经营，亏损严重。特别是2016年10月8日，物业公司贴出线路检修停电公告，一直未恢复供电。原告等业主经过打听，方知由于被告欠物业公司电费上万元，因此断电。一直以来，都是重庆尤德福公司的工作人员上门收取水电费，但自8月24日后，被告的工作人员一直未出面收取水电费。原告为装修门面，前期投入了大量的资金，现被告严重违约，给原告造成巨大损失。据查，被告向原告提供的经营场所并未通过消防验收，存在极大的安全隐患。原告入驻时，被告承诺入驻率达到85%才开始收取租金。现原告诉至人民法院，请求依法判决。被告重庆亿远公司辩称，原被告双方于2014年5月30日签订合同属实，该合同的租赁面积为43平方米，租期为十年，第一年的租金为61920元，起租时间为交房后一个月，交房时间为2015年8月1日，因此起租时间为2015年9月1日。原告入住后要求增大租赁面积，又与被告达成口头协议，并于2015年8月13日缴纳租金74160元。该租赁物的物业管理被告方委托重庆鑫三好物业管理有限公司履行前期物业服务，签约时间是2014年6月30日，在租赁过程中，原告从2015年8月1日至2016年8月31日应缴电费为11906元，实缴2650元，根据物业服务合同，电费为按月缴纳，原告未按约缴纳，物业公司在2016年7月出具要求缴纳电费的公告，并切断商场的供电电源，这一行为并非被告所为。原告诉称该商场未通过消防验收不属实，该建设工程在2014年12月29日已通过消防验收。原告主张解除合同，被告同意解除，但并非基于被告违约而解除，而是双方协议解除。原告已使用场地，不应退还租金。根据租赁合同，承租人的装饰装修出租方不应承担。原告主张经营损失，出租方并未保证承租方盈利。综上，被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。被告重庆尤德福公司辩称，本案中重庆尤德福公司与原告并无合同关系，重庆尤德福公司并非适格被告，请求驳回原告对重庆尤德福公司的请求。反诉原告重庆亿远公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告返还租赁场地给反诉原告；2.判令反诉被告支付反诉原告租金41010元（从2016年9月20日起至本诉诉请解除租赁合同之日2017年3月8日）；3.判令反诉被告赔偿从2017年3月9日起至归还商铺时止的租金损失（以年租金136080元为标准）；4.判令反诉被告支付反诉原告垫付的电费6534元、中央空调费2376元（截止停业时止）；5.反诉费由反诉被告负担。反诉被告付开巧辩称，反诉原告签订合同后并未按照合同约定履行相应义务，未提供适合于商铺经营使用的条件，未经消防验收，造成多次停业，影响正常经营，属于违约行为，不应收取租金。反诉原告认为合同已经解除，应当提交书面证明或生效文书，在合同未解除的情况下，重庆亿远公司无理反锁商铺，属于违约行为，付开巧不应当承担房屋占用费，还有权向其主张损失。在正常经营期间，付开巧已经支付电费、中央空调费。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告付开巧系个人独资企业重庆市万州区付开巧床上用品经营部的投资人，该企业成立于2013年12月3日，经营范围为服装加工，批发、零售床上用品。重庆市亿远房地产开发有限公司（以下简称重庆亿远房地产公司）系万州区北山大道财富中心1、2号楼、财富中心（商业）调整及地下超市、车库的建设单位，该工程于2015年4月2日取得建设工程竣工验收备案登记证。重庆亿远房地产公司委托被告重庆尤德福公司对财富中心商业进行租赁经营管理。2014年6月30日，重庆亿远房地产公司（甲方）与重庆市鑫三好物业管理有限公司（乙方）签订《财富中心前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对财富中心实施前期物业服务管理，物业管理区域包括财富中心高层住宅和商业用房。合同第五条约定，水电气使用费及共用分摊费，每月一次性缴纳。2014年5月30日，重庆亿远房地产公司（甲方）与原告付开巧（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其位于重庆市万州区北山大道339号财富中心商业10号建筑面积43平方米商铺出租给乙方，租期为10年，交房之日起一个月以后起算，第一年租金每平方米120元/月，第二年开始每年租金按5%递增。第一年租金为61920元。合同还约定，水电费由承租方自行缴纳。合同签订后，原告依约支付了租金。2015年8月1日，原告装修后入驻商场进行经营，经营品牌为欧派家纺。原告入驻后，经与重庆亿远房地产公司口头协商，增加了租赁面积70平方米，原告于2015年8月13日向被告重庆尤德福公司缴纳一年的租金74160元，装修后于2015年9月20日入场经营。合同履行过程中，原告的电费、空调费均由被告重庆尤德福公司的工作人员按月收取。2016年10月7日，重庆鑫三好物业管理有限公司财富中心物管处发布《停电通知》，载明：因线路检修，北山大道财富中心尤德福商场于2016年10月8日8时停电。停电后，原告无法进行经营。经协商无果，2016年11月7日，原告向商场外的其他经营者搭用电源，进行货物处理。2016年10月31日，重庆亿远房地产公司变更名称为重庆市亿远房地产经纪有限公司。2017年3月8日，被告重庆尤德福公司的工作人员将原告经营的出口上锁，将钥匙交由其他商家保管，原告自此后未再继续使用涉案商铺，但仅将存放的货物搬走，并未将展示柜、展示床等物品搬走。另查明，财富中心一楼商场存在总电表二只，除个别商户有分表外（不含原告），其余商户并无分表。商场的电费、空调费均系按使用面积进行分摊，被告重庆尤德福公司的工作人员按月向各商铺收取，再向物业管理公司缴纳。由于部分商铺并未缴纳电费，导致被告须向物业管理公司垫付电费，被告因经济困难不再垫付后，物业管理公司遂将商场停电。庭审中，原告提交《涉税信息查询结果告知书》，载明重庆市万州区付开巧床上用品经营部2016年7月1日至2016年12月31日期间的应纳税经营额为28000元/月，应纳税额840元/月。二被告对其真实性无异议，但不能证明原告的经营利润损失。二被告称原告未缴纳电费，但并未提供相关证据，被告重庆亿远公司当庭撤回要求原告支付电费、空调费的诉讼请求。二被告并未提交案涉商场已通过消防验收的证据。被告重庆亿远公司认可原告的租金起算时间为2015年9月20日。诉讼中，经原告付开巧的申请，本院委托重庆铂码房地产土地资产评估有限公司对原告的装修损失进行司法鉴定，该公司于2017年9月26日作出《资产司法评估报告》（重铂资评鉴字2017第0010号），鉴定原告的装修损失总金额为61700元。原告缴纳鉴定费6000元。经本院核算，鉴定结论中已形成附合的装饰装修损失为15060元（《评估结果明细表》第12、23、24、25、26、27、28、29、30、32、33、34、35、36项），未形成附合部分价值46640元。本院认为，首先，关于合同的效力。依法成立的合同，对当事人产生约束力，当事人应当依照合同约定履行义务。本案中，原告付开巧与被告重庆亿远公司就涉案场地订立书面合同及口头协议，系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的禁止性规定，该合同及口头协议合法有效。根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，被告虽然未提供涉案商场已通过消防验收的依据，但消防验收仅为商场的行政管理措施，该规定并非效力性强制规范，未通过消防验收并不必然导致涉案租赁合同无效。其次，关于租赁期限。合同约定从交房之日起一个月以后起算，第一部分43平方米原告于2015年8月1日入场，第二部分70平方米原告于2015年8月13日达成协议，被告重庆亿远公司认可两部分面积均从2015年9月20日计算租金，视为对其权利的主张，本院予以支持。原告诉称被告承诺商场入住率达到85%才开始计算租金，但并未提供证据证明，本院对该意见不予采纳；原告认为被告商场未通过消防验收，不应当计算租金，但双方在合同中并无此类约定，消防验收也未实际影响原告对租赁场地的使用，本院对该意见亦不予采纳。第三，关于违约行为。合同履行过程中，电费、空调费均由被告重庆尤德福公司的工作人员依照使用面积收取后向物管公司缴纳。二被告称原告欠付电费、空调费，并未提供证据证明。因此，在原告依约履行合同义务的情形下，被告重庆亿远公司亦应向原告保障租赁物的使用属性。基于商场电路的整体性，应由业主方即被告重庆亿远公司统一向物管公司缴纳电费。因其他租户未缴纳电费，被告重庆亿远公司未再缴纳电费，导致守约方原告的经营场地停电，违反合同约定，属于违约行为。第四，对于原告付开巧的诉讼请求，本院评析如下：1.在原告依约履行合同的情形下，被告重庆亿远公司未能保障租赁物的使用属性，停电对原告的经营产生重大影响，且一直未予恢复，属于根本违约，原告要求解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。本院于2017年3月9日开庭时，被告重庆亿远公司答辩同意解除合同，原被告之间的合同及口头协议于当日解除。2.原告付开巧与被告重庆亿远公司形成租赁关系，在原告已经使用场地超过一年的情形下，其要求返还缴纳的租金于法无据，本院不予支持。3.关于原告付开巧主张的加盟费18000元，未提供证据证明，本院不予支持。关于原告主张的2016年10月8日至2016年11月7日期间的经营损失，因被告重庆亿远公司违约，导致原告无法经营，应当向原告赔偿利润损失，但原告仅提供了税务部门提供的涉税信息，该证据仅能证明原告月经营额度为28000元，并不能证明其月利润，本院对该请求亦不予支持。4.关于原告主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，因原、被告对装饰装修的处理并无约定，结合重庆铂码房地产土地资产评估有限公司作出《资产司法评估报告》，涉案场地已形成附合的装饰装修损失金额为15060元，应由被告重庆亿远公司予以赔偿，对于未形成附合的部分，应由原告自行拆除，本院对该部分不予支持。5.因原告付开巧系与被告重庆亿远公司形成租赁合同关系，被告重庆尤德福公司仅为被告重庆亿远公司委托管理的主体，并非合同当事人，原告要求被告重庆尤德福公司承担连带责任于法无据，本院不予支持。第五，对于反诉原告重庆亿远公司的反诉请求，本院评析如下：1.原、被告之间的合同解除后，原告付开巧应当向被告重庆亿远公司返还租赁场地，但其并未将场地内的展示床、展示柜等物品搬走，事实上未履行交还义务，本院对反诉原告要求返还场地的诉讼请求予以支持。2.原告付开巧向被告重庆亿远公司缴纳租金136080元，期限为2015年9月20日至2016年9月19日，期限届满后至合同解除前原告仍在使用租赁场地，应当继续履行缴纳租金的义务。合同解除后，因原告未履行返还场地义务，应当向被告重庆亿远公司支付房屋占用费。因此，反诉原告重庆亿远公司要求反诉被告付开巧支付租金及占用费符合法律规定，本院予以支持，但由于反诉原告存在违约行为，应对租金标准及占用费标准进行调整。从2016年9月20日至2016年10月7日，合同正常履行，原告应当按照合同约定的租金标准支付租金，即6710.79元（136080元÷365天×18天）。2016年10月8日至2016年11月6日，因被告重庆亿远公司违约导致停电，原告未使用租赁房屋，不应支付租金。2016年10月7日至2017年3月7日，原告付开巧从其他经营者处搭电处理货物，虽然实际使用了场地，但停电已严重影响商场的关注量、人流量，原告已不能取得预期的利润，租金的标准应当降低，本院按照原标准的30%计算该段期间的租金，即17000.68元（136080元÷365天×152天×30%）。2017年3月8日，被告重庆尤德福公司的工作人员将原告经营的商场入口上锁，原告并未继续使用该场地，但原告也未将其展示床、展示柜等物品搬走，被告也未使用该场地。因此，对于2017年3月8日之后的租金及占用费损失，原、被告均存在过错，双方各承担50%，即租金和占用费标准为原租金标准的15%。综合以上意见，反诉被告付开巧应当向反诉原告重庆亿远公司支付2016年9月20日至2016年10月7日租金6710.79元，2016年10月7日至2017年3月7日租金17000.68元，2017年3月8日的租金55.92元（136080元÷365天×15%=55.92元/日），共计租金23767.39元，并从2017年3月9日起至实际交还租赁场地时止按55.92元/日向被告重庆亿远公司支付占用费。综上所述，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第十条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）付开巧与被告（反诉原告）重庆市亿远房地产经纪有限公司订立的《商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）重庆市亿远房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告（反诉被告）付开巧装修损失15060元；三、原告（反诉被告）付开巧于本判决生效后十日内，向被告（反诉原告）重庆市亿远房地产经纪有限公司返还租赁场地；四、原告（反诉被告）付开巧于本判决生效后十日内，向被告（反诉原告）重庆市亿远房地产经纪有限公司支付租金23767.39元，并从2017年3月9日起至实际交还租赁场地时止，按照55.92元/日支付场地占用费；五、鉴定费6000元，原告（反诉被告）付开巧与被告（反诉原告）重庆市亿远房地产经纪有限公司各负担3000元。六、驳回原告（反诉被告）付开巧的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）重庆市亿远房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未在本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4956元，由原告付开巧负担4779元，被告重庆市亿远房地产经纪有限公司负担177元；反诉案件受理费3200元，减半收取1600元，由原告付开巧负担394元，被告重庆市亿远房地产经纪有限公司负担1206元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长 肖 阳人民陪审员 谢 群人民陪审员 何先平二〇一七年十二月十二日书 记 员 丁凡洙