内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤民二终字第311号
上诉人（原审原告）赤峰天泽房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区。
法定代表人崔光辉，总经理。
委托代理人张学峰，男，1969年3月17日出生，满族，赤峰天泽房地产开发有限责任公司职工，现住内蒙古自治区赤峰市新城区。
上诉人（原审第三人）白玉英，女，1957年4月7日出生，回族，无职业，现住内蒙古自治区赤峰市红山区。
上诉人（原审第三人）白玉红，女，1968年5月5日出生，回族，无职业，住址同白玉英。
上诉人（原审第三人）白玉申，男，1960年12月10日出生，回族，无职业，住址同白玉英。
法定代理人白玉英，女，1957年4月7日出生，回族，无职业，住址同上。
三上诉人共同的委托代理人刘学民，内蒙古信华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）白淑华，女，1968年2月25日出生，蒙古族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市新城区。
上诉人赤峰天泽房地产开发有限责任公司（以下简称天泽公司）、上诉人白玉英、白玉红、白玉申因与被上诉人白淑华房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院作出的（2015）红民初字第305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人天泽公司的委托代理人张学峰，上诉人白玉英、白玉红及其共同的委托代理人刘学民，上诉人白玉申的法定代理人白玉英及委托代理人刘学民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，赤峰市国民房地产开发有限公司、赤峰航安房地产开发有限公司、被告天泽公司依据赤拆许字（2007）第28号拆迁许可证在赤峰市红山区哈达街东段路北进行商住楼的前期拆迁工作。第三人白玉英、白玉红、白玉申在拆迁范围内居住。双方因房屋拆迁安置补偿发生争议，上列公司作为申请人申请裁决，赤峰市城市房屋拆迁管理办公室于2007年11月5日作出赤拆管裁字（2007）70号裁决书，裁决：一、申请人对被申请人白玉英、白玉红、白玉申在此地段拆迁范围内的有证房屋及附属物根据赤峰天意房地产评估咨询有限责任公司重新作出的估价报告所出具的拆迁补偿方案所确定的金额进行补偿，总计181113元。二、对估价报告中不包括的其他应补偿项目，按赤政发1995（41）号文件、内政办发（2001）56号文件予以补偿。在裁决的第一款所裁决的金额中包含其他应补偿项目的补偿款。三、被申请人自接到本裁决次日起15日内搬迁完毕，并与申请人签订拆迁安置补偿协议，交出拆迁房屋。如不能自行解决周转房，可搬到申请人为其准备的周转用房内（地址：红山区桥北镇钓鱼台小区，砖木结构住宅平房面积约59.5平方米，周转使用期限为五个月）。四、被申请人逾期不搬迁，将由本办申请人民法院强制执行。2008年8月27日赤峰市城市房屋拆迁管理办公室向本院提出申请，申请执行赤拆管裁字（2007）70号裁决书，法院于2008年8月29日作出（2008）红法非审字第35号行政裁定书，准予强制执行。2008年12月28日原告白淑华与被告天泽公司签订房屋租赁合同，原告白淑华将坐落于红山区站前办事处卫校楼3号楼3单元206室（产权人为原告白淑华之兄白鹏飞，委托原告对外出租该房屋）出租给被告天泽公司使用，租期为2008年12月28日至2009年12月27日，年租金7700元。后因白玉英、白玉红、白玉申未履行裁决书所确定的义务，法院依法进行了强制执行。第三人白玉英、白玉红、白玉申被安置到被告天泽公司租赁原告白淑华的房屋居住至今。根据原告白淑华及被告天泽公司所举证据，此间被告天泽公司与白淑华逐年签订了租赁合同并已实际履行。其中，2008年12月28日至2009年12月27日，年租金7700元；2009年12月28日至2010年12月27日，年租金11000元；2010年12月28日至2011年12月27日，年租金13000元；2011年12月28日至2012年12月27日，年租金16000元；2012年12月28日至2013年12月27日，年租金18000元；2013年12月28日至2014年12月28日，年租金20000元。被告天泽公司于2008年12月30日向法院交纳拆迁安置补偿款181113元，2009年3月31日交补偿款138887元，合计320000元。2014年12月28日，原、被告签订的租赁合同到期后，原告欲收回出租的房屋，因被告及第三人未向原告交还房屋，现原告诉至法院，诉讼请求如前。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应依约履行。原告在租赁期限届满后不再继续出租涉案房屋，被告作为承租人、三位第三人作为实际使用人应当向原告返还租赁物。三位第三人应从其现居住的坐落于赤峰市红山区站前办事处卫校楼3号楼3单元206室的房屋中搬出并将该房屋腾空后交付被告，再由被告将该房屋交付原告。原告主张的由被告及三位第三人支付延期交付房屋租金损失，因在租赁期限届满后即2014年12月28日之后，双方未续签新的合同，原告亦不再同意被告继续承租该房屋，被告未在租期届满后向原告返还房屋，确已给原告造成了损失，被告作为承租人应予以赔偿。被告继续占用房屋属对双方签订的最后一年度租赁合同的延续，故原告以此合同中约定的租金标准（年租金20000元，每日租金为54.79元）为依据计算损失，法院予以支持。原告与被告关于租赁价格的约定对第三人无约束力，根据合同相对性原理，被告应向原告承担给付租金的义务，第三人无责任向原告支付租金或承担损失，对原告要求第三人支付损失的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告及三位第三人赔偿房屋降价损失50000元，因原告未提供相关证据证明该损失已发生且损失金额为50000元的事实，对此法院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、第三人白玉英、白玉红、白玉申于本判决生效后六个月内从其现居住的坐落于赤峰市红山区站前办事处卫校楼3号楼3单元206室的房屋中搬出并将该房屋腾空后交付被告赤峰天泽房地产开发有限责任公司。第三人将房屋交付被告后，再由被告赤峰天泽房地产开发有限责任公司立即将该房屋交付原告白淑华。二、被告赤峰天泽房地产开发有限责任公司按每天54.79元的标准支付原告白淑华自2014年12月29日至房屋交付时的租金损失。三、驳回原告白淑华的其他诉讼请求。
上诉人天泽公司不服原审判决，上诉称，请求上级人民法院撤销（2015）红民初字第305号民事判决，改判白玉英等三被上诉人于判决生效后立即将其居住的坐落于红山区站前办事处卫校楼3号楼3单元206室楼房腾空后交付给被上诉人白淑华，改判由白玉英等三被上诉人自2014年12月29日开始向白淑华支付交房前的房租损失。上诉依据的事实和理由如下：第一、一审判决由上诉人按照每天54.79元的标准向白淑华支付自2014年12月29日至房屋交付时的租金损失没有事实和法律依据。本案无争议的事实是，上诉人租赁白淑华的房屋是给白玉英等三被上诉人充当拆迁周转房使用，而拆迁周转房使用期限为五个月，白淑华出租的涉案房屋一直由白玉英等三被上诉人实际占有使用，因白玉英等三被上诉人在周转房使用期限届满后拒不腾房，导致自2008年12月28日至2014年12月29日期间产生的房租费都由上诉人垫付，上诉人已经另案起诉要求白玉英等三被上诉人给付。白淑华起诉要求给付自2014年12月29日至白玉英等三被上诉人搬出房屋前的房租费，应由白玉英等三被上诉人承担。首先，白玉英等三被上诉人在五个月周转房使用期届满即2009年6月1日以后继续使用白淑华房屋，本应自行承担房租费。其次，白淑华在与上诉人订立的租赁合同期满后起诉要求收回房屋，并给付租赁合同期满后至腾房前的房租，应由实际占有使用房屋的白玉英等三被上诉人交房和支付房租。但是原审法院却公然违背本案这一基本事实，认定“被告继续占用房屋属对双方签订的最后一年度租赁合同的延续，故原告以此合同中约定的租金标准为依据计算损失，本院予以支持”。本案事实已经表明上诉人从来没有占有使用涉案房屋，何来继续占用房屋之说？白淑华按什么标准主张损失与上诉人毫无关系。一审法院认为“原告与被告关于租赁价格的约定对第三人无约束力，根据合同相对性原理，被告应向原告承担给付租金的义务，第三人无责任向原告支付租金或者承担损失”。上诉人认为白玉英等三被上诉人作为房屋的实际使用人，有义务向白淑华支付租金损失。至于是按照什么标准支付，则另当别论。合同虽然具有相对性，但是当白淑华和上诉人之间的租赁合同期满后上诉人又未实际使用房屋的情况下，合同关系本身已经不存在，还应适用相对性原理吗？因此一审判决上诉人向白淑华支付租赁合同期满后的租金没有事实和法律依据。第二、一审判决由白玉英等三被上诉人于判决生效后六个月内将涉案房屋交给上诉人，再由上诉人立即交给白淑华。上诉人认为一审这一判决错误。一审判决交房期限6个月过长。本案查明的事实表明，白玉英等三被上诉人使用拆迁周转房的期限为5个月，应于2009年6月1日之前搬出，但白玉英等三被上诉人拖延搬出房屋时间长达5年多。白淑华于2015年1月19日立案，本案判决下发时间是2015年7月份，现又判决白玉英等三被上诉人于判决生效后6个月内搬出，腾房时间过长。一审法院不应判决由白玉英等三被上诉人先交房给上诉人，再由上诉人交给白淑华。白玉英等三被上诉人在五个月周转房使用期届满后应当自行解决住房问题，继续使用白淑华房屋应当向白淑华支付房租。在上诉人为其垫付房租情况下应当向上诉人返还垫付的房租。在上诉人不同意继续垫付房租，白淑华又要求收回房屋的情况下，继续占有使用白淑华的房屋属于侵权行为。白玉英等三被上诉人不仅应立即搬出并将房屋直接交给白淑华，还应当支付腾房之前的房租损失给白淑华。一审判决白玉英等三被上诉人交出房屋是正确的，但判决由白玉英等三被上诉人先将房屋交给上诉人，再由上诉人交给白淑华依据不足，而且明显会造成执行上的困难和新的纠纷。
针对天泽公司的上诉，白玉英、白玉红和白玉申辩称，我们认可天泽公司请求撤销一审判决的请求。但天泽公司要求改判三被上诉人于判决生效后立即腾退涉案房屋，并向白淑华支付交房前的房租损失，我们认为这个请求不能成立。上诉人天泽公司在上诉状中认可涉案房屋系上诉人提供给白玉英等三被上诉人的拆迁周转房，而上诉人与三被上诉人并未对周转期间的起止进行约定。在拆迁过程中的行政裁决也未对周转房的使用起止时间进行确认。因此，上诉人的该项上诉请求依法不能成立。三被上诉人在未获得拆迁安置房屋前，没有腾退房屋的义务，也没有支付房租的义务。
针对天泽公司的上诉，被上诉人白淑华辩称，一审法院认定事实清楚，判决于法有据，故请求二审法院维持一审判决，对上诉人的无理诉求予以驳回。白淑华是与上诉人天泽公司签订的租赁合同，根据合同相对性的原则，被上诉人在租赁期限届满后不再继续出租涉案房屋，天泽公司作为承租人应将房屋返还给我，因实际占用人为白玉英、白玉红、白玉申，故应由实际占用人返还给承租人天泽公司，再由上诉人返还给我是合法的。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期的规定，上诉人承租的房屋租赁合同继续有效，上诉人作为租赁合同的相对方赔偿租金损失是合理合法的。
上诉人白玉英、白玉红和白玉申不服原审判决，上诉称，一、一审认定事实不清。从证据上看，涉案房屋的所有权人为白鹏飞，并非被上诉人白淑华。白鹏飞的书面证明仅授权白淑华对外出租房屋，并未授权其行使诉讼等相关实体权利，且该份证明并未经公证机关公证，诉讼请求是否为房屋所有权人的意思表示不明。一审未对此进行甄别便认定白淑华有权以房屋所有权人的身份行使诉权，认定事实错误。白淑华并非本案适格原告。二、一审适用法律错误。因被上诉人白淑华与上诉人天泽公司存在租赁合同关系，与我方不存在合同关系。依据合同相对性原理，被上诉人无权向我方主张权利，更无权要求我方腾退房屋。三上诉人原居住于红山区四东街路北44-1号，因天泽公司在该处开发，与三上诉人协商拆迁事宜未达成协议。2008年12月30日下午，赤峰市红山区人民法院对三上诉人强制拆迁，但拆迁款始终以各种理由推托，不愿支付。三上诉人至今未领到一分拆迁补偿款，拆迁时的320000元补偿款若及时支付，在当时尚能购买两处住宅，因法院始终拖延支付，在赤峰的房价涨价后，该320000元拆迁补偿款已经无法购买两处住宅。三上诉人的住宅被强制拆迁后，天泽公司按法院指示将三上诉人安置于涉案房屋，对三上诉人拆迁房屋的置换或补偿事宜不闻不问。三上诉人虽多次找政府解决此事，但至今仍无音讯。造成本案今日之情形，系赤峰市红山区法院拖延支付及被上诉人的过错导致。三上诉人并无过错。依照我国拆迁的法律原理：临时周转和过渡的期限是拆迁人在安置或者补偿用房不具备住用条件的情况下，安排被拆迁人周转和过渡的期间，即安置和补偿被拆迁人用房的期间。拆迁周转过渡期限届满前，拆迁人为被拆迁人安置或者补偿了房屋的，被拆迁人才能将周转房腾退交给拆迁人。2001年实施的《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条规定“因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费”。从本案的事实看，天泽公司提供给上诉人的房屋系拆迁周转房，在天泽公司未对上诉人进行补偿或产权调换安置前，为上诉人提供周转房是天泽公司的法定义务，上诉人有权拒绝搬出现居住房屋。综述，一审认定事实不清，适用法律错误。请二审法院予以纠正，支持三上诉人的上诉请求。
针对白玉英、白玉红和白玉申的上诉，天泽公司辩称，第一，对三上诉人所说的拆迁款始终推托不支付这一点作出以下说明：拆迁款是按照当时赤峰市城市房屋拆迁管理办公室裁决执行的，裁决上的价款是181113元。天泽公司按照裁决书中规定的181113元已经如期打到赤峰市红山区人民法院执行局的帐户上，第二笔款是经天泽公司与赤峰市红山区人民法院协商，才多给三上诉人的。造成现在的诉讼局面，并不是我们造成的，是由于赤峰市红山区人民法院执行局不知道什么原因没有给付三上诉人拆迁款。我们已经履行了义务。第二，三上诉人对周转房屋的过渡期限提出异议。拆迁有两种，一是产权置换，二是现金补偿。本案是强制拆迁现金补偿，并不是产权置换，现金我们已经补到位了，赤峰市红山区人民法院执行局为什么没有给三上诉人拆迁款，我们也不知道。我认为三上诉人的主体是适格的。
针对白玉英、白玉红和白玉申的上诉，被上诉人白淑华辩称，一审法院认定事实清楚，判决于法有据，故二审法院应维持原一审判决，对上诉人的无理诉求予以驳回。我受房屋所有权人白鹏飞的委托出租房屋，且租赁合同系我与天泽公司签订。根据合同法第四百零三条的规定，白淑华是适格主体。我是与天泽公司签订的租赁合同，根据合同相对性原则，白淑华在租赁期限届满后不再继续出租涉案房屋，天泽公司作为承租人应将房屋返还给我，因实际占用人为白玉英、白玉红、白玉申，故应由实际占用人返还给承租人天泽公司，再由天泽公司返还给我是合法的。白玉英、白玉红、白玉申称此房屋是天泽公司安排的周转房。我认为天泽公司与白淑华系房屋租赁关系，天泽公司是否为上诉人安排周转房与我没有任何关系，三上诉人不应实际占有我的房屋。假如天泽公司不给安排周转房，三上诉人应找天泽公司进行理论，与我没有关系。希望上诉人尽快将房屋腾出。综上，请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院直接予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是白淑华作为原告，主体是否适格？白玉英、白玉红、白玉申应否搬出涉案房屋？给付白淑华的自2014年12月29日起至房屋交付时的租金损失应由谁承担？关于白淑华作为原告，主体是否适格问题。因上诉人对房屋所有权人白鹏飞授权白淑华对外出租房屋的事实无异议，故白淑华有权就涉案房屋签订租赁合同，并依据租赁合同主张权利，其作为原告起诉主体适格。关于白玉英、白玉红、白玉申应否搬出涉案房屋的问题。因天泽公司与被上诉人白淑华签订的租赁合同到期后，双方没有再签订书面租赁合同，故涉案房屋自2014年12月29日起的租赁期限为不定期，当事人有权随时解除合同。因白淑华不再继续出租房屋，双方租赁合同应予解除，故承租人天泽公司负有将涉案房屋交付白淑华的义务，白玉英、白玉红、白玉申作为实际使用人应搬出涉案房屋。天泽公司应否继续为白玉英等三人提供周转房的问题不属于本案审理范围，上诉人白玉英等三人可以另行主张。上诉人白玉英、白玉红和白玉申关于其与天泽公司存在拆迁安置关系、天泽公司未对其进行补偿或安置前，拒绝腾退房屋的主张不能成立。根据本案实际情况，原审判决白玉英、白玉红、白玉申于判决生效后六个月内腾退房屋，再由天泽公司将房屋立即交付给白淑华并无不当。上诉人天泽公司关于腾退房屋期间过长、应由白玉英、白玉红和白玉申直接向被上诉人白淑华给付房屋的主张不能成立。关于给付白淑华的自2014年12月29日起至房屋交付时的租金损失，应由谁承担的问题。因租赁合同变为不定期租赁后，合同主体双方不发生变化。根据合同相对性原理，承租人天泽公司负有向被上诉人白淑华给付租金及赔偿损失的义务。原审判决天泽公司按照合同约定的租金标准，按每天54.79元支付被上诉人白淑华自2014年12月29日起至房屋交付时的租金损失并无不当。天泽公司关于由白玉英、白玉红和白玉申向被上诉人白淑华给付租金损失的主张不能成立。综上，上诉人天泽公司和上诉人白玉英、白玉红、白玉申的上诉主张均不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，邮寄送达费80元，合计1130元，由上诉人赤峰天泽房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐立颖
审判员 韩尚达
审判员 邓宏涛
二〇一五年十一月二日
书记员 刘 月