北京市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）一中执异字第759号
异议人（利害关系人）北京昌信回龙园别墅有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇二拨子村。
法定代表人张玮，董事长。
委托代理人赵建英，国浩律师（北京）事务所律师。
申请执行人北京银行股份有限公司金融街支行，住所地北京市西城区金融大街丁26号。
负责人孙源，副行长。
委托代理人张翯，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人杨屹峰，北京银行股份有限公司金融街支行见习行长助理。
被执行人北京广兴达经贸有限公司，住所地北京市朝阳区惠新里甲10号泰德商务花园B105号。
法定代表人谢东明。
被执行人北京广兴达国际俱乐部有限公司，住所地北京市顺义区张喜庄乡夏县营村西。
法定代表人穆瑞全。
被执行人北京东方华孵房地产开发有限公司，住所地北京市密云县工业开发区康定路88号。
法定代表人吕建勋。
被执行人北京中信利洋汽车销售有限公司，住所地北京市延庆县八达岭经济开发区。
法定代表人杨苏宁。
被执行人北京天元盛唐投资有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号D座1104室。
法定代表人唐明军。
被执行人广州南沙经济技术开发区海港大酒店有限公司，住所地广东省广州市南沙经济技术开发区进港路海棠花园704号。
法定代表人唐明军。
被执行人江苏银大科技有限公司，住所地江苏省扬州市宝应经济开发区白田北路。
法定代表人何寿山。
被执行人四川宜宾俄欧工程发展有限公司，住所地四川省宜宾市南岸经济技术开发区酒都路中段57号。
法定代表人唐明军。
被执行人北京安康兴业投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区惠新里甲10号泰德商务花园B105号。
法定代表人唐明军。
本院在执行北京银行股份有限公司金融街支行（以下简称北京银行金融街支行）与北京广兴达经贸有限公司、北京广兴达国际俱乐部有限公司（以下简称广兴达俱乐部公司）、北京东方华孵房地产开发有限公司、北京中信利洋汽车销售有限公司、北京天元盛唐投资有限公司、广州南沙经济技术开发区海港大酒店有限公司、江苏银大科技有限公司、四川宜宾俄欧工程发展有限公司、北京安康兴业投资管理有限公司借款合同纠纷一案［执行依据：（2005）一中民初字第6973号民事调解书；执行案号：（2006）一中执字第1164号］过程中，查封广兴达俱乐部公司名下位于北京市顺义区张喜庄乡夏县营村西（以下简称夏县营村西）的土地［土地证号：顺集建（98）字第023-0**号］，并对该土地使用权进行拍卖。异议人北京昌信回龙园别墅有限公司（以下简称昌信公司）向本院提出异议，本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
异议人昌信公司述称：一、昌信公司对夏县营村西的地上建筑物享有所有权，根据房地一体原则，昌信公司应为夏县营村西的集体土地的使用权人。二、昌信公司与夏县营村经济合作社就夏县营村西的集体土地使用权签订合作协议，故昌信公司取得了夏县营村西的集体土地使用权。三、2012年6月，法院向北京市国土资源局顺义区分局发函，要求国土部门针对夏县营村西的集体土地使用权是否能够依据法院的裁定书和协助执行通知书办理变更土地使用人及土地性质问题作出书面答复。2012年10月，北京市国土资源局书面答复法院不能协助该土地的执行，因此，法院与国土部门针对该土地的处置问题没有达成一致意见。在此情形下，法院拍卖该土地使用权违反了《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条的规定。故法院拍卖该土地使用权的执行措施违反法律规定。综上，昌信公司请求法院终止对夏县营村西的集体土地的执行，解除对前述土地的查封。
申请执行人北京银行金融街支行辩称：土地使用权的确认应当以登记为准，夏县营村西的集体土地使用权登记在被执行人广兴达俱乐部公司名下，昌信公司仅取得了该地上建筑物的所有权，并不包括夏县营村西的集体土地使用权，北京市国土资源局已同意协助法院变更夏县营村西的集体土地使用权的使用人，故请求法院驳回昌信公司提出的异议。
本院经审查查明：
本院在审理北京银行金融街支行与北京广兴达经贸有限公司、广兴达俱乐部公司、北京东方华孵房地产开发有限公司、北京中信利洋汽车销售有限公司、北京天元盛唐投资有限公司、广州南沙经济技术开发区海港大酒店有限公司、江苏银大科技有限公司、四川宜宾俄欧工程发展有限公司、北京安康兴业投资管理有限公司借款合同纠纷一案过程中，依据北京银行金融街支行提出的财产保全申请，于2005年6月28日查封了广兴达俱乐部公司名下位于夏县营村西的土地［土地证号：顺集建（98）字第023-0**号］。
2006年2月24日，本院作出（2005）一中民初字第6973号民事调解书，确定：北京广兴达经贸有限公司、广兴达俱乐部公司、北京东方华孵房地产开发有限公司、北京中信利洋汽车销售有限公司、北京天元盛唐投资有限公司、广州南沙经济技术开发区海港大酒店有限公司、江苏银大科技有限公司、四川宜宾俄欧工程发展有限公司和北京安康兴业投资管理有限公司确认截止二○○五年十二月三十一日，共欠北京银行金融街支行本息合计人民币八千四百四十一万五千三百六十二元三角八分，并自二○○六年一月一日起按月利率百分之零点六三支付利息至上述款项还清之日止。具体还款期限如下：一、二○○六年三月二十日前偿还三百万元；二、二○○六年四月一日至二○○六年五月二十日偿还六百万元，每月二十日前偿还三百万元。二○○六年五月二十一日至二○○六年六月三十日偿还六千三百万元；三、二○○六年七月一日至二○○六年九月二十日偿还五百万元，其中七月二十日前偿还一百五十万元，八月二十日前偿还一百五十万元，九月二十日前偿还二百万元；四、二○○六年十月一日至二○○六年十二月二十日偿还三百万元，每月二十日前偿还一百万元，二○○七年六月二十日前偿还完毕剩余所欠款项；五、案件受理费四十五万五千九百八十元，财产保全费四十四万六千四百九十元，于二○○六年三月一日前由北京广兴达经贸有限公司、广兴达俱乐部公司、北京东方华孵房地产开发有限公司、北京中信利洋汽车销售有限公司、北京天元盛唐投资有限公司、广州南沙经济技术开发区海港大酒店有限公司、江苏银大科技有限公司、四川宜宾俄欧工程发展有限公司和北京安康兴业投资管理有限公司给付北京银行金融街支行；六、北京广兴达经贸有限公司、广兴达俱乐部公司、北京东方华孵房地产开发有限公司、北京中信利洋汽车销售有限公司、北京天元盛唐投资有限公司、广州南沙经济技术开发区海港大酒店有限公司、江苏银大科技有限公司、四川宜宾俄欧工程发展有限公司和北京安康兴业投资管理有限公司如未按期履行上述各项内容之一，北京银行金融街支行即可对协议全部内容申请强制执行。
执行过程中，本院于2008年7月14日作出（2006）一中执字第1164-1号民事裁定书，裁定：广兴达俱乐部公司名下位于夏县营村西的集体土地上的建筑物归昌信公司所有。
2012年4月9日，本院致函北京市国土资源局顺义区分局，就夏县营村西的集体土地拍卖后国土部门可否依法院裁定书、协助执行通知书协助办理变更土地使用人和土地性质事宜征询该局意见。
2012年10月12日，北京市国土资源局以京国土法函（2012）1119号复函答复我院，其中该复函对本案司法处理的意见为：我局将上述情况和办理意见上报市政府，至今市政府对顺义区政府的请示和我局的请示没有明确意见。我局无法依贵院裁定书、协助执行通知书办理变更土地使用人和变更土地的性质。
2014年3月19日，本院执行员前往北京市国土资源局再次询问夏县营村西的集体土地拍卖后国土部门可否依法院裁定书、协助执行通知书协助办理变更土地使用人和土地性质事宜。该局相关部门负责人答复可以依据法院出具的裁定书和协助执行通知书协助办理变更土地使用权人。
2014年4月28日，本院作出（2006）一中执字第1164号委托拍卖函，委托拍卖机构对夏县营村西的集体土地使用权进行拍卖。
2014年5月6日、7日，拍卖机构分别在指定的媒体上发布拍卖夏县营村西的集体土地使用权的公告。
2014年5月22日，因案外人昌信公司针对夏县营村西的集体土地使用权提出异议，拍卖程序暂缓。2014年8月13日，本院作出（2014）一中执异字第586号执行裁定书，裁定：驳回昌信公司提出的案外人异议。
2015年1月4日，本院致函北京市国土资源局，就该局是否可以依据法院出具的协助执行手续办理夏县营村西的集体土地使用权人的变更手续事宜征询意见。
2015年2月9日，北京市国土资源局复函本院，具体意见如下：一、因该集体土地的地上物已处置，法院在处置不动产项目时，应当考虑房地权属一致的原则。二、由于该集体土地上的建筑物不符合城市建设规划，在此情况下，若买受人无法取得立项、规划批准手续，则我局不具备为其办理征地、出让和颁发国有建设用地使用证的条件。三、目前，我局无法依据法院出具的协助执行手续办理夏县营村西的集体土地使用权人的变更手续。若法院处置该集体土地使用权，如房地权利主体不一致，也将导致买受人办理征地、出让等有关手续时出现障碍。建议法院将上述情况于处置前予以明示和告知，以保障竞买人对涉案项目情况的知情权。关于涉案项目的办理意见，以京国土法函（2012）1119号复函和本复函为准。
本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款的规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，所拍卖的夏县营村西的土地使用权性质为集体土地使用权，在进入拍卖程序前应按规定征询国土资源部门对该集体土地使用权的处置意见；拍卖过程中，国土资源部门函复本院就处置该集体土地使用权问题提出了具体的意见和建议，该复函中的意见和建议因涉及拍卖标的物存在的权利瑕疵等问题，关系到竞买人的合法权益的实现，该标的物的权利瑕疵等问题应在拍卖程序中予以披露。由于本次拍卖程序中未披露拍卖标的物的权利瑕疵，属于存在违反拍卖程序且可能导致损害竞买人利益的情形，故本次拍卖程序应予撤销。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第（五）项之规定，裁定如下：
撤销本院针对夏县营村西集体土地使用权的本次拍卖程序。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交复议申请书，并按其他当事人的人数提交副本，向北京市高级人民法院申请复议。
审 判 长 冯更新
代理审判员 张 悦
代理审判员 王 阳
二〇一五年十月八日
书 记 员 王新子