陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕08民终633号
上诉人（原审被告）：定边县靖杨绿色果蔬有限公司。
法定代表人：张峰，系该公司经理。
委托诉讼代理人：崔占华，系陕西金赞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陕西靖杨绿色果蔬有限公司。
法定代表人：张安，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：崔占华，系陕西金赞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冯胜军。
上诉人定边县靖杨绿色果蔬有限公司、陕西靖杨绿色果蔬有限公司与被上诉人冯胜军房屋买卖合同纠纷一案，定边县人民法院于2015年12月2日做出（2015）定民初字第02611号民事判决，定边县靖杨绿色果蔬有限公司不服该判决向本院提出上诉，本院受理后于2016年6月24日做出（2016）陕08民终360号民事裁定，将本案发回定边县人民法院重审，定边县人民法院重审后于2016年9月22日做出（2016）陕0825民初5335号民事判决，宣判后，定边县靖杨绿色果蔬有限公司、陕西靖杨绿色果蔬有限公司不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人定边县靖杨绿色果蔬有限公司、陕西靖杨绿色果蔬有限公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、该项工程是定边县人民政府为解决移民搬迁户和当地农民农产品的惠农工程，不存在买卖交易问题。二、上诉人无权出售涉案房屋，因该房屋是上诉人给定边县政府所建，有上诉人与农园办签订的合同为证。三、上诉人没有向外出售过一套房屋，而是将40套返还房屋全部交于农园办，由农园办代表定边县政府统一向农户分配。四、2014年底上诉人将楼房全部交于农园办，上诉人不存在与被上诉人有买卖交易事宜。五、如果与上诉人存在交易，那么购买的楼房坐落的位置？面积大小？价款多少？被上诉人均不能回答。六、关于土地证能否办理在农户名下，不是上诉人的问题，是定边县政府的承诺和政策问题。
被上诉人冯胜军答辩称，1、上诉人的上诉理由均不属实，上诉人称本案不存在商品房买卖，但是其给答辩人出具的收款收据中写的是商品房。农园办与上诉人签订的合同中没有说是惠农工程，也没有说房屋产权归属问题。2、上诉人没有证据证明涉案房屋是给县政府所建，涉案房屋是上诉人公司承建，土地是上诉人公司竞拍的。3、上诉人没有证据证明40套房屋返给农园办，县政府也没有给农园办分。4、上诉人称其与被上诉人不存在买卖关系不能成立。事实上答辩人向上诉人缴纳购房款，上诉人向答辩人出具了收款收据，双方买卖关系是成立的。5、答辩人提供的证据县政府的会议纪要能够证明土地证应过户到答辩人名下。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
冯胜军起诉请求：1、依法确认双方当事人之间所签订的房屋买卖合同无效。2、由上诉人返还其已付购房款14万元并赔偿已交购房款一倍的损失。3、由上诉人承担本案受理费用。
一审法院查明：定边县党政联席会议纪要于2012年8月16日在听取了关于定边县现代农业示范区公共服务基地入园企业有关情况的汇报，2012年9月19日再以党政联席会议纪要的形式安排：由陕西靖杨筹建成立定边靖杨，由定边靖杨拿出项目建设规划，政府为其指划建设用地，该建设用地先用集体建设用地报批，如需出让则酌情按国有建设用地报批。2012年10月11日定边靖杨与边万福等衣食梁当地农民签订了《大市场房屋修建合同》约定：定边靖杨修建大市场，当地农民进入经营并在市场内修建有关经营用房，定边靖杨每亩按建设用地收取20000元，按国有建设用地补交36000元，农民所占土地使用权属农民，办理有关证件费用由农民承担。农民所建房屋需按照定边靖杨的设计图纸进行建筑，并规定工程应当于2012年10月15日前开工，于2013年6月底前竣工。农民所建房屋的20%的房屋所有权和土地使用权（含占地面积和建筑面积）交于定边靖杨。2012年的12月14日定边县城乡建设局向定边靖杨出具了建设项目选址意见书。2013年4月18日，冯胜军向陕西靖杨交付60000元购房款、2013年8月5日向定边靖杨交付购房款80000元，共计缴纳房款140000元，两次交款均有加盖上诉人的公章的收据。2013年5月17日农园办与定边靖杨签订了合同书在定边县现代农业服务基地内建设大型物流园区和农产品交易市场，其中约定：农园办以协议方式向定边靖杨以成本价出让位于定边现代农业服务基地的集体建设用地420.7亩，出让价20000元/亩，如转为国有出让价格为56000元/亩。双方签字后，定边靖杨应按集体土地付清841.4万元，如转国有，应当补齐差价。定边靖杨的项目规划方案需符合农园办的总体规划，设计方案也需经规委会审核同意，一期工程应当于2013年6月前竣工并投入运营。合同同时约定：该项目为对外招商引资项目，项目报批及建设所需要的手续由农园办指派专人协助办理，定边靖杨提供所需的资料文件及费用以及确保该工程如期建成，农园办负责兑付给上诉人相应的补贴资金。2013年12月31日陕西省人民政府审批土地件作出陕政土批（2013）705号文件，同意将衣食梁村20.9150公顷集体土地依法征收为国有，并用于城镇建设。2014年5月28日第24次定边县人民政府专项问题会议纪要决定已批准的313亩建设用地使用权的出让价为7.6万元/亩，国土局负责，按程序将出让后的国有建设用地使用权登记在竞得人名下，并由竞得人按程序上报，申请过户在商户名下。2015年2月9日靖杨公司向定边县国土资源局缴纳了购置土地的款项1165万元。
另查明，本案冯胜军所购房屋双方约定每平方米为1400元，未约定房屋位置、面积、房屋交付时间、房屋总价款及城镇房屋应当具备的各种证件，冯胜军未缴纳完毕房屋的全部款项，双方交易仅有上诉人向冯胜军出具的收据。本案冯胜军所诉房屋已于2013年底建成，该院同与定边靖杨签订大市场协议的相关投资建房人白尚义、王随强、杨金旺、乔红亮谈话，投资人均表示因定边靖杨承诺为其国有土地证书，至今仍未办理国有土地证书，其尚未向定边靖杨返还所约定的20%的房屋产权，边万福表示其已将二十多套房屋的钥匙交于定边靖杨，但因定边靖杨未向冯胜军办理国有土地证书，其不会同意冯胜军取得房屋产权。白尚义表示因定边靖杨未向其办理国有土地使用证书，故其名下集资户均不同意向定边靖杨返还20%的房屋，认为该房屋是建于投资户承包土地上，应仍归投资户所有，上诉人不享有所有权。农园办主任陈世经表示定边靖杨曾将二十多把房屋钥匙交到农园办。现冯胜军因定边靖杨未能向其交付房屋，且定边靖杨向冯胜军所售房屋无相关手续而向该院诉请确认房屋买卖合同无效。
一审法院认为，双方当事人虽未签订书面房屋买卖合同，但冯胜军已将房款缴纳给上诉人，且有二上诉人出具的加盖有其公司公章的收据佐证，故双方形成了房屋买卖合同。上诉人辩称其并未与冯胜军形成房屋买卖合同关系，并未向冯胜军出售过房屋，与事实不符，该院不予采信。我国《合同法》第五十二条第（五）项明确规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；而本案中被告定边靖杨取得土地的方式，经查是以将集体土地收为国有后取得，即由农村承包土地性质变更为国有建设土地，变更后即可流转向冯胜军使用，应适用《城市房地产管理法》，依我国《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。如果在尚未登记领取房产证的情况下签订房屋买卖合同，则该买卖行为违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，而本案中涉案房屋（编号1-40）至合议之日仍未办理国有土地使用证书，更无从提起上诉人享有房屋产权证书，另外本案中定边靖杨应对标的物有处分权是应然状态，卖方负有履行交付标的物的合同义务，若无处分权则合同效力待定，权利人拒绝追认且事后无法取得处分权，该合同无效。综上，定边靖杨未取得房屋所有权，至本案合议时定边靖杨也未提供合法的房屋产权手续，涉案房屋现状应认定为部分仍在集资建房人的承包地中归集资建房人所有，部分集资建房人也不同意由上诉人处分该房屋，对上诉人的行为不予追认，故本案中所达成的合同符合无效条件，应认定为无效。因此，对冯胜军要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，予以支持；对二上诉人辩称其系定边县招商引资单位，所建房屋是政府制定建设工程，是筹建房，不是销售房，不存在办理各项相关手续，于法无据，不予支持；本案中冯胜军向二上诉人缴纳房款达三年之久，且冯胜军提起诉讼后，定边靖杨仍既未履行其向冯胜军交付房屋的义务，也未举证证明其所售房屋已办理出相关的手续，更不能承诺何时向冯胜军交付证件齐全的房屋。而本案中涉案的已编号待售房屋经该院审理中去实地了解，该房屋也建成近三年，因定边靖杨仍未取得房屋所有权及部分土地的土地使用权，致使房屋不能顺利交接，冯胜军在本案中因房屋未能交付，必然造成一定的经济损失，但本案中双方之间未达成书面买卖合同，双方当事人对合同是否成立及合同的约定不能陈述一致，无法查明合同双方具体的约定，而冯胜军称有政府文件及投资建房合同参照为理由主张应由上诉人承担已付房款140000元一倍的损失，因合同具有相对性，无法参照履行，故对冯胜军的陈述不予采信，而且因本案双方所签订的属无效合同，故由定边县靖杨公司返还冯胜军购房款为宜，对冯胜军要求双倍返还购房款的诉讼请求，于法无据，不予支持。因二上诉人共同辩称，定边靖杨是由陕西靖杨筹建成立，成立后本案筹建市场产生的一切法律后果与陕西靖杨无关，且房款亦汇入定边靖杨副总经理陈恭喜账号中，故陕西靖杨不承担返还购房款的民事责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第三十八条第（六）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、冯胜军与定边县靖杨绿色果蔬有限公司的房屋买卖合同无效。二、由定边县靖杨绿色果蔬有限公司于本判决生效后五日内返还冯胜军购房款共计140000元。三、驳回冯胜军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，保全费1920元，共计5120元由定边县靖杨绿色果蔬有限公司负担。
二审期间，上诉人向本院提交两组证据：第一组证据：房屋移交清单两份；证明目的：涉案房屋由承建户已经返还给上诉人，即40套房屋已经全部返还了。第二组：国有建设用地使用权转让合同两份、成交确认书两份；证明目的：涉案争议房屋的土地证已经转换在靖杨公司名下。
被上诉人对上诉人提供的两组证据的庭审质证意见：对上诉人提交的第一组证据两份房屋移交清单的真实性、证明目的均不予认可。因为一审法院在一审期间与投资户调查过，涉案房屋没有移交。对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据恰好能够证明涉案房屋是由上诉人承建。
本院对上诉人提供的证据认证如下：上诉人提供的第一组证据无其他证据佐证，且与一审法院向投资户的调查结果有差异，故不予认定。上诉人提供的第二组证据系与定边县国土资源局签订，故对真实性予以认定，但经本院对涉案房屋的坐落位置与该组证据中的图纸坐标比对，涉案房屋不在该313亩国有土地的范围内，故对上诉人的证明目的不予认定。
本院查明的事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案上诉人虽未与被上诉人签订房屋买卖合同，但被上诉人已将部分购房款支付于上诉人，且上诉人出具其加盖公章的收据，并结合定边县农园办相关人员将收款票据移交给上诉人的相关人员的事实，及上诉人与投资户签订的《大市场房屋修建合同》中对返还房屋权属的约定，原审法院认定双方当事人之间形成了房屋买卖关系正确。上诉人主张其与被上诉人没有房屋买卖的交易行为等上诉理由不能成立。因涉案房屋占用土地未办理国有土地使用证，为集体土地，且部分房屋投资修建者明确表示拒绝向上诉人交付房屋，上诉人尚未取得涉案房屋的所有权即向被上诉人出售房屋，双方之间的房屋买卖行为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”之规定，原审法院判决上诉人退还被上诉人支付的购房款正确。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3202元，由上诉人定边县靖杨绿色果蔬有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 韩燕妮
审判员 白成钰
审判员 吴凤凤
二〇一七年四月二十七日
书记员 张羽苗