山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第882号
上诉人（原审被告）李长亮，男，1982年7月13日出生，汉族，住济阳县。
委托代理人刘保俊，男，1958年11月20日出生，汉族，住济阳县，济阳一帆法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）济南正立信工程造价咨询有限公司，住所地济南市。
法定代表人王玉芹，经理。
委托代理人郭庆海，山东绪才律师事务所律师。
委托代理人马灵美，山东绪才律师事务所律师。
原审被告孙晓丽，女，1984年8月6日出生，汉族，住济阳县崔寨镇史坞村。
上诉人李长亮因与被上诉人济南正立信工程造价咨询有限公司（以下简称正立信公司）、原审被告孙晓丽租赁合同纠纷一案，不服山东省济阳县人民法院（2014）济阳商初字第339号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，正立信公司与李长亮签订房屋租赁合同一份，合同约定，李长亮租赁正立信公司房地产一处，租赁房屋坐落在崔寨镇政府南侧，建筑面积约800平方米，租赁期限从2011年10月16日至2016年9月15日，年租金70000元。庭审中，正立信公司与李长亮均认可李长亮租赁正立信公司的包括800平方米的房屋及院落。2013年1月14日，李长亮为正立信公司出具45000元借条一份，正立信公司与李长亮均认可该借条中的45000元系李长亮欠正立信公司的租赁费。诉讼中，正立信公司放弃对利息的主张。
双方当事人争议焦点问题，一、合同解除及腾房的问题；二、租赁费及利息的问题。
关于焦点问题一，正立信公司主张解除双方签订的房屋租赁合同并要求李长亮腾房，理由是双方签订租赁合同后，李长亮未按合同约定支付租赁费。李长亮主张不同意解除双方的租赁合同，也无法腾房，李长亮在房子的后面自己建了厂房，进行了大量投资，之前李长亮都是往济南给正立信公司送房租，现在是因为建厂房资金周转不开。原审法院认为，双方签订合同名为“房屋租赁合同”，实际为房屋、院落租赁合同，正立信公司提供土地使用权证证明了土地使用权的情况，但本案租赁房屋却没有房屋所有权证，因此，根据相关法律和司法解释，正立信公司与李长亮关于房屋的租赁应为无效，关于院落的租赁有效。关于合同部分有效，部分无效的法律后果，根据法律规定，无效部分，李长亮应返还房屋，并支付相应占有使用费；有效部分，因李长亮未能按合同约定支付租赁费，正立信公司有权解除双方之间租赁合同中的有效部分。
关于焦点问题二，正立信公司方主张李长亮支付拖欠租赁费190000元及利息，理由是自2011年10月16日至2014年10月15日的租赁费李长亮仅支付20000元，因此，要求李长亮支付190000元租赁费并支付利息。李长亮主张签完合同后给付正立信公司定金8000元，第一年的租金还欠10000元，第一次是10月份给付正立信公司半年的租赁费35000元，正立信公司让了5000元，实际给付30000元，第二次是签合同的下半年给付正立信公司一部分钱，具体多少钱记不清了，第三次是打了一张45000元的借条，这45000元分两部分，包括第一年欠的10000元及第二年上半年35000元的租赁费，这些钱不包括给付正立信公司的8000元定金。庭审中，正立信公司提供李长亮出具的45000元借条一份，并陈述，第一年正立信公司照顾了李长亮5000元，包括8000元定金李长亮共给付20000元租赁费，关于45000元的借条，是第一年上半年的租赁费10000元及第一年下半年的35000元租赁费。原审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，李长亮对其给付租赁费的陈述，并未提供相应证据加以证明，因此，在正立信公司对其主张不予认可的情况下，原审法院对其主张，难以采信。正立信公司认可李长亮给付20000元租赁费，且第一年免李长亮5000元租赁费，并表示其起诉的190000元租赁费里包括了“借条”中的45000元，原审法院对上述事实予以确认。原审法院认为，正立信公司与李长亮签订的“房屋租赁合同”虽为部分有效、部分无效合同，李长亮应当按照双方合同约定的租赁费标准给付正立信公司占有使用费，至法庭辩论结束前，李长亮仍占有使用租赁物，扣除李长亮已经支付的20000元租赁费以及正立信公司免除李长亮的5000元租赁费外，李长亮应按双方合同约定的租赁费标准5833元／月支付正立信公司占有使用费。对于李长亮提出的应在租赁费中扣除5000元变压器增容和低压改造费的主张，李长亮仅提供通知一份，并未提供证据证明其与正立信公司之间关于该费用的约定情况，也未提供有效证据证明其缴纳该费用的情况，因此，对该项主张，原审法院不予支持。
原审法院认为，正立信公司与李长亮签订的“房屋租赁合同”，为部分有效、部分无效合同，无效部分，李长亮应返还房屋，并支付相应占有使用费；有效部分，因李长亮未能按合同约定支付租赁费，正立信公司有权解除合同，且李长亮应返还租赁正立信公司的院落。对于正立信公司要求孙晓丽承担责任的主张，因“房屋租赁合同”的双方为正立信公司与李长亮，孙晓丽并非合同相对人，合同具有相对性，且正立信公司也未提供有效证据证明孙晓丽承担责任的事实和法律依据，因此，对正立信公司起诉孙晓丽的诉讼请求，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决：一、济南正立信工程造价咨询有限公司与李长亮签订的“房屋租赁合同”于判决生效之日解除；二、李长亮于判决生效之日起十日内给付济南正立信工程造价咨询有限公司占有使用费5833元／月（自2011年10月16日起至判决生效之日止，李长亮已支付的20000元租赁费以及正立信公司免除李长亮的5000元租赁费均应予以扣除）；三、李长亮于判决生效之日起三十日内返还租赁济南正立信工程造价咨询有限公司的房屋及院落；四、驳回济南正立信工程造价咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，由李长亮负担。
上诉人李长亮不服原审判决上诉称：1、一审法院认定事实不清。上诉人李长亮与被上诉人正立信公司签订租赁合同一份，该合同标题是“房屋租赁合同”，合同内容中第一条明确约定合同标的物为建筑面积约800平方米的房屋，而该房屋无建设工程规划许可证和所有权证，系非法建筑，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，本租赁合同为无效合同，而一审法院认定上诉人李长亮与被上诉人正立信公司之间签订的合同为部分有效部分无效，是错误的。2、一审法院适用法律错误。退一步讲，一审法院对租赁合同认定为部分有效部分无效即房屋部分无效场地部分有效是正确的，但是却判决上诉人李长亮按照合同全部有效的数额支付占用使用费，是错误的，理由如下：第一、该合同是房屋租赁合同，既然房屋租赁部分无效，有效的只是场地租赁部分，那么如果没有房屋只是租赁场地的话，租金绝对不是一年70000元即一个月5833元，而是远远低于这个数额；第二、一审法院判决认定该合同部分有效部分无效，却以全部有效的标准判令上诉人李长亮支付占用使用费，认定事实和判决结果相互矛盾；第三、上诉人李长亮在济阳县人民法院还有一个案子即（2014）济阳商初字第244号案件，在该案中，上诉人李长亮把涉案的房屋及院落转租给高延成，高延成拖欠租金，上诉人李长亮为了要回租金作为原告将高延成诉至法院，法院以出租的房屋无规划许可证为由，认定合同完全无效，驳回了上诉人李长亮的诉讼请求，同样的案情，合同标的物也是一样的，一审法院对合同效力的认定截然相反，因此必然至少一个案子是错误的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，认定事实和判决结果相互矛盾，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人正立信公司负担。
被上诉人正立信公司答辩称：1、一审法院认定事实清楚。上诉人李长亮与被上诉人正立信公司签的租赁合同，承租的是被上诉人正立信公司位于崔寨镇政府南侧的房屋及院落，因为被上诉人正立信公司仅有土地使用证，并无土地上面房屋的所有权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，房屋租赁合同无效，但是被上诉人正立信公司具有土地使用证，对院落具有使用权，可以对外出租。一审法院认定房屋租赁部分无效，院落租赁部分有效是正确的。2、一审法院适用法律准确。根据《中华人民共和国合同法》第121条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被上诉人正立信公司作为出租人履行了自己的合同义务，将房屋及院落交付上诉人李长亮使用，承租人就应当按照合同约定支付使用费用。没有产权证的房屋仍然具有使用价值，并且上诉人李长亮明知被上诉人正立信公司的房屋没有产权证而以70000元／年的价格进行租赁使用，是对租赁物的价值的肯定，没有产权证并不影响上诉人李长亮对房屋及院落的使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，上诉人李长亮应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。一审法院对此支持并不存在错误，也无任何矛盾。此外，上诉人李长亮所说的另一个案号为（2014）济阳商初字第244号的案件，仅为个案，案件相似，结果不同，不能因此认定该案存在错误。综上，被上诉人正立信公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应当依法驳回上诉人李长亮的上诉。
原审被告孙晓丽未作陈述。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方签订的租赁合同租赁标的物包括房屋及院落，被上诉人正立信公司提供了涉案土地国有土地使用权证，但租赁房屋没有房屋所有权证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。据此规定，原审认定双方关于房屋部分的租赁无效、关于院落部分的租赁有效，符合法律规定。
关于合同有效部分，上诉人李长亮应按约定支付租金。对于无效部分，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此规定，合同无效部分，上诉人李长亮亦应当参照双方合同约定的租赁费标准给付被上诉人正立信公司占有使用费，故原审判决上诉人李长亮向被上诉人正立信公司支付占有使用费，并无不当。
综上，上诉人李长亮之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4100元，由上诉人李长亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 玉
审判员 刘学宽
审判员 王周江
二〇一五年十月二十七日
书记员 吴颖颖