广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）城中民二初字第494号
原告某某银行某某支行，住所地：XXX。
负责人赵某某，该行行长。
委托代理人王某，该行风险管理部经理。
委托代理人何某某，某某银行某某分行法律合规部经理。
被告梁某，男，197X年X月X日出生，汉族，住XXX，身份证号：XXX。
被告某某房开公司，住所地：XXX。
法定代表人卓某某，该公司总经理。
委托代理人黄吗，该公司员工。
原告某某银行某某支行诉被告梁某、某某房开公司借款合同纠纷一案，本院于2013年5月6日受理后，依法组成由审判员沈昊担任审判长，与人民陪审员田梅、杨春鸿参加的合议庭，并于2013年11月4日公开开庭进行了审理，书记员季念勇担任法庭记录。原告某某银行某某支行的委托代理人王某、何某某、被告某某房开公司的委托代理人黄某到庭参加诉讼，被告梁某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告某某银行某某支行诉称，2010年4月，被告梁某因向某某房开公司购买XX房产，向原告申请贷款。20l0年9月30日，原告与梁某、某某房开公司签订了编号为“XXX”的《XX公司个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称“《借款合同》”），约定：原告给予被告梁某借款人民币510000元，借款期限336个月，自2010年9月30日至2038年9月30日止，贷款用途为购买位于XXX房产。被告梁某以所购房产为合同作抵押担保，同时，某某房开公司为合同提供阶段性连带保证责任担保，保证责任至债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续、且债务人将该房屋的抵押权利凭证正本交由原告收执时解除。
合同签订后，各方当事人依约将被告所购房产办理了预购商品房抵押权预告登记，原告依约于2010年11月24日向被告发放贷款510000元整。被告梁某应当从借款发放次月起每月19日按等额本息法向原告偿还借款本息。但贷款发放之后，被告梁某自2012年12月起共5期拖欠到期本息，且自2013年1月起连续4期再未偿还过贷款本息。截至2013年4月20日，被告累计拖欠本金3479.90元，逾期利息10888.78元，罚息196.02元，共计14564.70元。截至原告提起诉讼之日止，被告梁某所购房产尚未办理房屋产权证，因此也未能办理以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续。据此，原告诉至法院，请求法院判令：l、解除原告与两被告签的编号为“XXX”《XX公司个人购房抵押（保证）借款合同》，判令被告梁某立即归还本行全部贷款本金494140.29元、逾期利息为10888.78元，罚息为196.02元，三项合计505225.09元（上述本金、逾期利息及罚息计算至2013年4月19日止，以后利息及罚息按合同约定另行计算至偿还时止）；2、被告某某房开公司对被告梁某未能偿还的贷款本息负连带清偿保证责任；3、如梁某、某某房开公司不偿还上述贷款本息，则依法处置XX房产，所得款项优先用于偿还原告的贷款本金、利息及罚息；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告某某房开公司辩称，被告梁某并未到庭，我方并不清楚还款的情况，我方认为，若是要我方承担还款责任，承担责任之后房子由我方收回，并由我方处置。
原告某某银行某某支行为支持其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：
1、2008年4月30日被告梁某身份证一份；
2、2013年4月19日被告某某房开公司工商查询单一份，证据1、2共同证明被告的身份信息；
3、2010年3月26日《商品房买卖合同》一份，证明梁某向某某房开公司购买房屋的事实；
4、2010年4月18日某某银行个人住房（商用房）借款申请表一份，证明被告梁某存在向我行申请房产按揭贷款的事实；
5、2010年9月30日《XX银行个人购房抵押（保证）借款合同》（编号：XXX）一份，证明我行与梁某以及某某房开公司存在的合同关系，以及合同上对违约责任的相关规定；
6、2010年11月17日车预购商品房预告登记证明（柳房预字第XX号）一份，证明我方作了预告登记证明，但是并未办理他项权证；
7、2010年11月24日某某银行某某支行借款借据一份；
8、2010年11月24日转账凭证一份，证据7、8共同证明我行已经履行了合同约定的放款义务；
9、2013年4月20日客户还款明细清单，证明梁某自2011年12月起拖欠我行欠款没有归还；
10、2013年4月20日个人贷款催收通知书一份，证明我行已经向梁某进行了催收，但梁某并未归还欠款。
被告某某房开公司对原告提交证据的真实性及证明目的均没有异议。
被告某某房开公司在举证期限内未向本院提交任何证据。
被告梁某未出庭参加诉讼，在举证期限内也未向本院提交任何证据及书面答辩材料，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十二条、第十三条第二款、第六十八条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款的规定，视为被告梁某放弃答辩、举证和质证的权利。
综合庭审核实原告提交的证据，本院认证如下：原告提交的证据符合法律规定，本院作为定案的参考依据。
依据庭审笔录及当事人提交的证据，可以确定以下法律事实：2010年3月26日，被告梁某在被告某某房开公司处购买商品房一套，该房屋坐落于XXX，2011年4月18日，被告梁某为购买上述房产向原告申请借款，9月30日，原告某某银行某某支行与被告梁某签订一份合同编号为“XXX”的《某某银行个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称《借款合同》）。原告与被告梁某、某某房开公司共同签订的《借款合同》约定被告梁某向原告借款人民币510000元用于购买住房；贷款期限为336个月；采用按月等额本息方式归还借款；《借款合同》第十条第七款约定如债务人未根据本合同约定履行到期债务（包括抵押权人因债务人、抵押人违约而要求提前收回债务）或发生本合同预定的实现抵押权的情况，……抵押权人有权就处分抵押物的价款在优先支付处分费用后，用于清偿担保债务抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权实现债权的费用等；第十七条特别约定的第六款第四项约定，本合同保证人在保证期间承担阶段性担保责任，保证方式为连带责任保证；第十一条约定保证责任的保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权实现债权的费用等；约定阶段性担保的保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除；保证人承诺，当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证以及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利；第十二条第八款约定，债务人未按约定偿还借款本息的，债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷；第十三条第二款第二项约定被告出现上述违约行为时，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。被告梁某在合同主债务人（抵押人）一栏签名确认，被告某某房开公司在保证人一栏盖章。
合同签订后，原告于2010年11月24日将合同约定的借款510000元整打入被告梁某的账户，又按照合同约定将上述借款从梁某账户打入被告某某房开公司账户。被告梁某以其所购买的房产作为上述借款的抵押担保财产，并于2010年11月17日办理了预购商品房抵押权预告登记。被告梁某应当从贷款发放次月起每月19日按等额本息方式向原告偿还借款本息，但被告梁某自2012年12月起共5期拖欠到期本息，且自2013年1月起连续4期再未偿还过贷款本息。截至2013年4月20日，被告累计拖欠本金3479.90元，逾期利息10888.78元，罚息196.02元，共计14564.70元。
另查明，截至原告提起诉讼之日止，被告梁某所购房产尚未办理房屋产权证，因此也未能办理以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续。
本院认为，原告与两被告于2010年9月30日签订的《借款合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。
合同签订后，原告依约履行了全部合同义务，被告不按照合同约定归还借款本息的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。故原告要求被告梁某提前归还剩余借款本息共计人民币505225.09元，其中借款本金494140.29元、逾期利息为10888.78元、罚息为196.02元（上述本金、逾期利息及罚息计算至2013年4月19日止，之后利息及罚息按照双方在借款合同中的约定计至被告还清借款本息之日止）的诉请合法有据，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告已提供证据证实被告梁某因其他纠纷涉入诉讼及不按时归还借款本息，符合合同约定的解除合同的条件，该约定亦没有违反法律的强制性规定，故原告要求解除合同的诉请，合法有据，本院予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记在有效期限内，具有物权效力。截止原告起诉时，被告梁某用于抵押的房产尚未办理不动产登记，不符合申请办理抵押权的条件，因此，原告办理的抵押权预告登记仍然有效。故原告在抵押权预告登记有限期限内要求对被告梁某用于抵押的位于XX房产以折价或者拍卖、变卖所得款项具有优先受偿权，本院予以支持。依据双方合同约定，某某房开公司为合同提供阶段性连带保证责任担保，保证责任至债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续、且债务人将该房屋的抵押权利凭证正本交由原告收执时解除，由于被告某某房开公司未能提供其保证责任已经解除的相关证据，故原告诉请被告某某房开公司对被告梁某未能偿还的贷款本息承担连带保证责任，本院予以支持。同时依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告某某房开公司在保证范围承担保证责任后，有权向被告梁某追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百零五条、二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告某某银行某某支行与被告梁某、某某房开公司于2010年9月30日签订的合同编号为XXX的《某某银行个人购房抵押（保证）借款合同》；
二、被告梁某向原告某某银行某某支行偿还借款本金人民币494140.29元；
三、被告梁某向原告某某银行某某支行借款利息人民币10888.78元，罚息人民币196.02元（利息、罚息暂计至2013年4月19日，之后利息及罚息按照双方在借款合同中的约定计至被告还清借款本息之日止）；
四、被告梁某不履行上述债务时，原告某某银行某某支行在抵押权预告登记有效期限内有权对被告梁某用于抵押的位于XX房产以折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；
五、被告某某房开公司对被告梁某的上述债务承担连带保证责任；被告某某房开公司在保证责任范围内承担保证责任后，有权向被告梁某行使追偿权。
案件受理费8852元（原告已预交），保全费3046元，公告费700元，由被告梁某、某某房开公司共同负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 沈 昊
人民陪审员 田 梅
人民陪审员 杨春鸿
二〇一三年十一月五日
书 记 员 季念勇