北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第22523号
原告（反诉被告）钟印，男。
委托代理人朱恒通，天津君悦律师事务所律师。
被告（反诉原告）李晓民，男。
原告（反诉被告）钟印诉被告（反诉原告）李晓民租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟印及委托代理人朱恒通，被告（反诉原告）李晓民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
钟印诉称，我与李晓民于2011年11月14日签订了房屋租赁合同，约定我将位于北京市海淀区三才堂水清木华园1号楼X室的房屋租赁给李晓民居住使用，租赁期为三年六个月，自2012年1月1日起至2015年6月30日止，每月租金8000元，租房押金6600元。房屋租金按季度支付，支付日期分别为每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，并在合同第八条和第九条约定了违约条款。双方签订合同后合作不顺，但都继续履行合同，并于2013年12月30日签订了补充协议，将房租约定为每月8500元，将违约金合同约定的200%月租金提高到400%月租金。2014年7月1日，李晓民应当支付新一期的房屋租金，但直至今日未向我支付。依照合同第八条第四款之约定，李晓民迟延支付租金达7日，我有权单方面解除合同，收回房屋。为此，我在房门上贴出通知，告知李晓民合同解除并要求其搬离房屋，李晓民不予理睬，不支付房租也不搬离房屋。为此，我多次报警，仍无法解决。2014年7月24日，我在小区物业保卫人员的见证下，将房门拆除并关闭了房内水电，李晓民仍不搬离。故诉至法院，要求法院确认双方之间签订的房屋租赁合同已经解除，要求李晓民从承租房屋内搬离并将房屋恢复原状，要求李晓民支付违约金34000元、2014年7月1日至9月30日期间的房屋使用费25500元，承担本案的诉讼费用。
李晓民辩称并反诉称，2014年6月中旬，钟印告诉我要收回房子，但双方就违约金额和支付方式一直未达成一致意见。2014年7月14日、7月15日，钟印在我方大门上贴条，威胁我搬走。2014年7月24日下午，钟印擅自将房屋大门和卫生间门拆走，把两个卫生间的马桶和面盆全都打碎，水龙头拆走，把厨房水龙头和油烟机拆走，把主卧的门锁撬开，我于7月26日搬走。综上，不同意钟印的诉讼请求，现提出反诉，要求解除双方之间签订的房屋租赁合同，要求钟印向我支付违约金34000元，赔偿损失6000元，退还押金6600元，并承担本案的诉讼费用。
经审理查明，钟印与赵胜花系位于北京市海淀区三才堂水清森华园1号楼X室的房屋所有权共有人。2011年11月14日，出租人钟印（甲方）与承租人李晓民（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将其位于北京市海淀区三才堂水清木华园1号楼X室出租给乙方居住、使用，租赁期限自2012年1月1日至2015年6月30日。合同第四条第（一）款约定每月租金8000元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2012年1月1日、2012年4月1日、2012年7月1日、2012年10月1日、2013年1月1日依次类推。该条第（二）款约定乙方支付押金6600元。合同第八条第（四）款第1项约定乙方不按照约定支付租金达七日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。之后，钟印将上述房屋交付李晓民，李晓民向钟印支付了押金6600元。2013年12月30日，双方签订《房租补充协议》，约定乙方同意在原有的基础上每月增加500元，即房租由每月的8000元涨到每月8500元，租赁期限自2014年1月1日至2015年6月30日。协议第2条约定租赁期限内，甲乙双方任一方单方面违约，违约方则需要向对方支付400%月租金做为赔偿。
钟印主张李晓民未按照合同约定支付2014年7月1日之后的租金，向本院提交了照片予以佐证。照片显示钟印分别于2014年7月14日和7月16日向承租房屋大门张贴通知，通知内容为：由于房东未收到房租款，决定将房屋收回，请于2014年7月19日上午8点前搬出，逾期不搬屋内物品视为放弃。李晓民认可未支付2014年7月1日之后的租金，辩称之前钟印要提前收回房屋，向本院提交了谈话录音、照片予以佐证。钟印对上述证据的真实性予以认可，但对其证明内容不予认可。李晓民未就其上述辩称向本院提交进一步的证据。2014年7月24日，钟印见李晓民仍未搬走，故擅自撬开门锁，进入房屋，并控制房屋至今。李晓民辩称其于7月26日搬走。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《北京市房屋租赁合同》、《房租补充协议》、照片、谈话录音等证据材料在案佐证。
本院认为，钟印与李晓民签订的《北京市房屋租赁合同》与《房租补充协议》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。钟印主张李晓民未按照合同约定支付2014年7月1日之后的租金，向本院提交了照片予以佐证。李晓民认可上述事实，但辩称未支付租金的理由系钟印要提前与其解除合同，未就该项辩称向本院提交充分证据，故本院对其此项辩称不予采信。钟印在李晓民未按时支付租金后，向其两次下发通知，要求提前解除合同，李晓民亦收到上述通知。据此，钟印于2014年7月24日单方撬开门锁，进入房屋，故双方签订的合同及协议已于当天解除。钟印要求确认双方之间签订的《北京市房屋租赁合同》及《房租补充协议》已经解除，本院予以支持。由于上述房屋已由钟印控制，现钟印要求李晓民从上述房屋内搬出并恢复原状，于法无据，本院不予支持。李晓民要求钟印退还押金6600元，于法有据，本院予以支持。现钟印依据《房租补充协议》第2条的约定要求李晓民支付违约金34000元，有事实及法律依据，本院予以支持。李晓民于2014年7月26日搬走，钟印要求其支付2014年7月1日至7月24日的租金6800元，于法有据，本院予以支持。其要求李晓民支付2014上7月25日至9月30日的租金，无事实及法律依据，本院不予支持。
李晓民要求钟印支付违约金34000元，赔偿损失6000元，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、钟印（反诉被告）与李晓民（反诉原告）签订的《北京市房屋租赁合同》与《房租补充协议》于二○一四年七月二十四日解除。
二、本判决生效后七日内，钟印（反诉被告）向李晓民（反诉原告）退还押金六千六百元。
三、本判决生效后七日内，李晓民（反诉原告）向钟印（反诉被告）支付二○一四年七月一日至七月二十四日期间的租金六千八百元。
四、本判决生效后七日内，李晓民（反诉原告）向钟印（反诉被告）支付违约金三万四千元。
五、驳回钟印（反诉被告）的其他诉讼请求。
六、驳回李晓民（反诉原告）的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千二百八十八元，由钟印（反诉被告）负担四百零五元，已交纳三百二十五元，余款八十元于本判决生效后七日内交纳；由李晓民（反诉原告）负担八百八十三元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费九百六十五元，由李晓民（反诉原告）负担八百二十八元，已交纳；由钟印（反诉被告）负担一百三十七元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汤苏莉
人民陪审员 王 谦
人民陪审员 庞奎玉
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 侯云婷