天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第0529号
原告刘斌。
委托代理人曲芳，天津津天平律师事务所律师。
被告王建军。
被告王继尧。
委托代理人王建军，基本情况同上。
第三人天津市诚世联房地产经纪有限公司。
法定代表人张涛，该公司经理。
原告刘斌与被告王建军、王继尧及第三人天津市诚世联房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月20日受理后，依法由代理审判员卞志杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘斌及委托代理人曲芳，被告王建军、被告王继尧的委托代理人王建军，第三人天津市诚世联房地产经纪有限公司的法定代表人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘斌诉称，原告与二被告及第三人于2014年2月2日签订了《房屋买卖协议》，约定原告购买二被告坐落在天津市和平区×房屋，成交价格为745000元，二被告表示同意并配合购买该涉诉房屋产权，购买产权手续费用由原告承担。
原告于2014年1月2日当天交付给二被告定金50000元，交付第三人中介费10000元及购买产权办件费2000元。此后，原告按照约定准备好除贷款申请额之外的剩余房款，并积极配合二被告及第三人购买涉诉房屋产权的相关手续及承担了购买涉诉房屋产权全部费用5971元。
2014年4月26日，第三人通知原告，二被告反悔称不卖房了，二被告无故违约行为给原告造成了一定的经济损失，且耽误了原告大量的时间，导致原告无法实现当初购房目的。原告通过第三人多次与被告沟通，但被告态度强硬拒不承认其违约，对原告要求双倍返回定金及退还原告承担的其他相关费用置之不理。原告无奈之下，诉至贵院请求判令：1、解除原告与二被告于2014年1月2日签订的《房屋买卖协议》；2、二被告双倍返回原告定金100000元，并给付原告中介费损失费用10000元及办理产权损失费2000元、购买产权费用5971元；3、本案诉讼费用由二被告承担。
提交的证据：1、《房屋买卖协议》一份；2、定金收条、办件费收条、中介费收据及天津市出售公有住房发票；3、银行存款明细名单；4、情况说明；5、光盘及文字记录。
被告王建军、王继尧辩称，不同意原告的诉讼请求。2013年年底，被告王继尧因家庭筹集资金急需，在和平区多家房屋中介登记销售天津市和平区×室公有住房一套，后经第三人接洽，于2014年1月4日与原告签署了《房屋买卖协议》，约定该房售价745000元，原告预交定金50000元，2014年2月28日前原告需准备好首付款，进行贷款过户手续，应原告请求，被告王继尧同意协助原告办理产权购买事宜，原告负责相关费用，中介费由原告支付。
协议签署后，被告王继尧立即进行了积极准备，签署协议时尚有租户使用该房屋，为确保按期完成房屋交接，被告提前与租户终止了租赁关系，责成租户于2014年2月搬离，被告将室内家具全部出售清空。后被告积极督促原告抓紧办理房屋产权购买事宜。
协议执行期间，被告积极配合，但是至2014年2月28日，被告始终未得到原告首付房款并进行贷款过户的信息。为资金使用应急，被告王继尧被迫紧急低价出售其子被告王建军房产一套。至2014年3月28日，原告仍未能按照协议约定交纳被告王继尧首付房款及办理贷款。根据合同规定，原告如未按本合同规定的时间付款，则每逾期一日，应向被告支付该房屋售价1‰的违约金，逾期30天视为单方面合同解除，原告所付定金归被告所有。因此，被告王继尧认为，本协议实际自动解除，定金归被告王继尧所有。
在房屋买卖协议履行期间，被告王继尧认真执行合同有关条款，无任何过失，相反，被告王继尧在清退租户、低价销售其他房产中承受了巨大经济损失，被告王继尧认为原告自身未能履行合同约定，起诉提出各项诉讼请求违背合同约定，属于不合法要求，请求法院予以驳回。同时，被告王继尧保留对原告造成的损失进行反诉的权利。
提交的证据：1、被告王继尧名下的《天津市公有住房租赁合同》；2、《天津市房产买卖协议》；3、通话记录二份。
第三人天津市诚世联房地产经纪有限公司述称，没有需要陈述的意见，服从法院判决。提交情况说明一份为证。
经审理查明，二被告系父子关系，讼争的坐落于天津市和平区×室原为被告王继尧承租的公产房屋。2014年1月2日，经第三人居间介绍，被告王建军代理其父被告王继尧与原告及见证方即第三人共同签署了《房屋买卖协议》，约定原告购买讼争房屋，房屋售价745000元，原告应于签订本合同时支付定金50000元。原告应于2014年2月28日之前，准备好除原告申请贷款额以外的剩余房款，即首付房款（已付定金在房款中冲抵），并配合办理贷款、过户手续。其他约定：经甲乙双方（原告与被告王继尧）友好协商，甲方同意并配合乙方对该房购买产权，但购买产权所需费用由乙方承担。违约责任：如乙方（原告）在签署合同后未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金归甲方（被告王继尧）所有，而甲方有权将该房屋转让于任何人，唯甲方不可进一步追究责任或要求赔偿损失。如甲方（被告王继尧）在签署合同后未按合同条款将该房屋售于乙方（原告），则甲方须返还乙方双倍定金以弥补乙方的损失，唯乙方不可进一步要求赔偿或逼使甲方履行本合同。原告于合同签订当时交付被告王继尧定金50000元，有被告王建军出具的收条。同时，交付第三人信息服务费10000元及办件费2000元。
合同签订后，被告王继尧代理人王建军配合原告办理购买讼争房屋产权，原告于2014年2月12日交付了购买产权的费用5971元，被告王建军于2014年4月领取了讼争房屋的《房地产权证》。此后，第三人通知原、被告双方可以办理下一步房屋买卖手续，但被告王继尧代理人被告王建军则表示不再将讼争房屋出售给原告。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及提交的证据予以证实，经当庭质证，被告提交的证据2与本案无关联性，本院不予确认，原、被告及第三人提供的其他证据，本院予以确认。
本院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告王建军（被告王继尧的委托代理人）及第三人共同签订的《房屋买卖协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
依照法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。现被告王继尧明确表示不再将讼争房屋出售给原告，致使合同无法继续履行，故原告要求解除与被告王继尧于2014年1月2日签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。因被告王建军为被告王继尧的代理人，与原告签署合同的相对方应为被告王继尧，故原告与被告王建军无房屋买卖合同关系，不存在解除合同的情形。同时，依照法律规定，当事人一方依照上述法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。据此，因原告未能提供已通知被告解除《房屋买卖协议》的相关证据，本院判决《房屋买卖协议》于本判决生效之日解除。
被告王继尧在第三人通知原、被告履行合同义务的情形下，明确表示不再将讼争房屋出售给原告，以自己的行为表明不履行主要义务，应承担《房屋买卖协议》不能履行的违约责任，原告要求被告王继尧双倍返回定金的诉讼请求，既符合法律规定，也符合《房屋买卖协议》中约定的定金条款，本院予以支持。依照法律规定，买卖合同的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金的损失，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。据此，原告主张的损失数额为17971元，低于双倍返回的定金50000元，故该损失应已包含在返还的定金中，且《房屋买卖协议》也约定了，被告返还原告双倍定金以弥补原告的损失，唯原告不可进一步要求赔偿或逼使被告履行本合同，故原告要求被告王继尧赔偿中介费损失费用10000元及办理产权损失费2000元、购买产权费用5971元损失的诉讼请求，本院不予支持。依法法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。据此，被告王建军作为被告王继尧的代理人，所实施的民事法律行为，应由被告王继尧承担民事责任，故原告要求被告王建军共同返还双倍定金及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。
被告王继尧抗辩原告未按照协议约定在2014年2月28日之前，准备好首付房款，并配合办理贷款、过户手续，构成违约。本院认为，因讼争房屋为公产房屋，须按照协议约定的办理购买讼争房屋产权后，方可办理贷款及过户手续，故原告是否能于2014年2月28日前配合办理贷款、过户手续，应以购买产权手续办理完毕的时间而定。因讼争房屋是在2014年4月才办理完购买产权的相关手续，故原告应于2014年4月后即办理完购买产权手续后，配合办理贷款、过户手续，而原告在讼争房屋产权购买后，积极配合要求办理相关手续，是被告王继尧表示不再出售讼争房屋，造成协议无法履行，构成违约。综上，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。
综上，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决如下：
一、原告与被告王继尧及第三人于2014年1月2日签订的《房屋买卖协议》，于本判决生效之日解除；
二、本判决生效后十五日内，被告王继尧双倍返还原告定金共计100000元；
三、原告的其他诉讼请求均予以驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费2659元，减半收取1329.5元，由原告负担229.5元，被告王继尧负担1100元。（于本判决生效后十五日内直接给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 卞志杰
二〇一四年九月一日
书 记 员 刘 义
附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国合同民法通则》
第六十三条第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；
第九十六条第一款当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机关确认合同的效力。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十八条买卖合同的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金的损失，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。