山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第1912号原告董书华，男，1964年4月28日出生，汉族，山东省国税局工作人员，住济南市。委托代理人赵秀利，山东盈德律师事务所律师。委托代理人张虎，山东盈德律师事务所实习律师。被告刘娟，女，1980年4月20日出生，汉族，济南琦鸿晟塑料制品有限公司总经理，住济南市。被告刘凤，女，1976年4月27日出生，汉族，山东琦峰塑料有限公司总经理，住济南市。委托代理人刘娟（系被告刘凤妹妹）。原告董书华与被告刘娟、刘凤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李钧独任审判，公开开庭进行了审理，原告董书华的委托代理人赵秀利、张虎，被告刘娟，被告刘凤的委托代理人刘娟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董书华诉称：2014年1月12日，原告将房屋出卖给被告刘娟，已顺利完成网签手续。被告刘娟于2014年1月12日向原告出具欠条，载明：“欠房款120万元，于2014年1月19日前支付50万、余款70万于2014年1月31日前付清”。被告刘娟于2014年1月21日向原告支付房款50万元、2014年3月18日向原告支付房款12万元、2014年5月16日向原告支付房款10万元，共计72万元，现仍拖欠原告房款48万元。2014年5月14日原告与被告刘娟签订协议书，协议书载明：“被告刘娟按月息一分五厘向原告支付利息，乙方于2014年5月31日之前一次性全部付清余款48万元及所欠利息，若未按协议履行，被告刘娟按欠款总额的20%向原告承担违约责任。被告刘凤对上述债务、利息及实现债权的费用承担连带赔偿责任”。综上，被告至今仍欠原告房屋价款48万元，已超过了约定的还款期限，构成违约，原告为实现权利，诉至法院，请求判令被告刘娟支付所欠房款48万元、赔偿利息损失55240元、支付违约金96000元、赔偿律师费损失33242元，被告刘凤对上述义务承担连带清偿责任。被告刘娟辩称：原告起诉我欠付48万元房款属实，原告起诉时主张的协议书一事，因当时我生病无法前往，由我姐姐与原告方签订，具体如何协商及达成了什么样的协议我不清楚。我同意支付欠付的本金48万元，约定的利息过高，违约金也可以承担，但认为过高，律师费过高。被告刘凤辩称：房屋买卖的事确实存在，欠付房款48万元也认可，认为原告要求的其他各项请求数额过高。经审理查明：2013年12月6日，原告董书华与案外人山东三庆城市置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告董书华购买山东三庆城市置业有限公司开发的位于济南市房屋（期房）及储藏室、车位，房屋建筑面积为141.68平方米，储藏室建筑面积为20.89平方米，总房款为1003742元，合同签订后，原告董书华支付了全部购房款。经朋友介绍原、被告于2014年1月12日口头达成了买卖上述房屋（含储藏室、车位，下同）的约定，原告董书华为卖方，被告刘娟为买方，约定由被告刘娟购买原告董书华已付全款购买的上述房屋，房屋价款为125万元；约定的付款时间为：达成口头协议当天支付现金5万元，2014年1月19日前支付50万元，余款70万元于2014年1月31日前付清；因涉案房屋尚未建成，也未办理房产证，故由原告董书华办理更改合同事宜，将买受人变更人被告刘娟。在原告董书华的协助下，被告刘娟与开发商于2014年2月23日签订了关于上述涉案房屋的买卖合同，并已办理了涉案房屋的网签备案手续。2014年5月14日，原、被告签订了《协议书》一份，原告董书华为甲方、被告刘娟为乙方、被告刘凤为丙方，约定：“鉴于：1、2014年1月12日，甲方将位于凤山路城市主人8号楼3单元1001的房屋出卖给乙方，乙方已顺利完成网签手续。2、方在2014年1月12日向甲方出具欠条，载明：‘欠房款120万于14年1月19日前支付50万、余款70万于14年1月31日前付清’，截止到合同签订日，乙方尚欠甲方房款肆拾捌万元。3、丙方同意为乙方的还款提供连带担保。根据上述事实，三方共同协商达成如下协议：一、乙方按欠条载明的履行期限按月息一分五厘向甲方支付利息；二、乙方于2014年5月31日之前一次性全部付清余款肆拾捌万元及所欠利息；三、若未按本协议履行，乙方按欠款总额的20%向甲方承担违约责任；四、履行过程中双方友好协商，协商不成由甲方所在地法院管辖。甲方实现债权的费用包括但不限于律师费、评估费、诉讼费等全部由乙方承担；五、丙方对乙方债务、利息及实现债权的费用提供连带保证；六、本协议一式三份，三方各执一份，签字后生效”。该《协议书》落款处由原告董书华、被告刘凤签字，并由被告刘凤代被告刘娟签字，被告刘娟对被告刘凤代其签字的行为予以认可，对协议书约定的内容也予以认可。原、被告达成口头约定后，被告刘娟已累计付款77万元，分别于2014年1月12日支付现金5万元、1月21日转帐支付50万元、3月18日转帐支付12万元、5月16日转帐支付10万元。另查明，两被告为姐妹关系。原告董书华委托山东盈德律师事务所代理本案诉讼事宜，为此支出了律师代理费33242元。以上事实，由《商品房买卖合同》、欠条、协议书、银行对帐单、委托代理合同、法律服务费发票及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告董书华与被告刘娟口头达成的关于买卖位于济南市房屋的合同约定，以及原、被告签订的《协议书》是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同关系。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。原告董书华已依约协助被告刘娟办理了更改涉案房屋买卖合同的手续，由被告刘娟与开发商签订了关于涉案房屋的买卖合同，并协助被告刘娟与开发商办理了涉案房屋的网签备案手续，已履行了其合同义务，被告刘娟未按约定按期支付购房款，已构成违约，且被告刘娟亦同意支付欠付的购房本金48万元，故原告董书华主张要求被告刘娟支付剩余购房款48万元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告董书华主张的利息损失及违约金。本院认为，虽然原、被告签订的《协议书》中约定了违约金的计算方式，但该约定过高，因原告董书华未能举证证明其受到的损失与其所主张的违约金相当，且被告明确表示违约金约定过高，本院根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错、履约和赔偿能力等因素，对于被告逾期支付购房款及欠付购房款部分，本院酌情将违约金调整为中国人民银行同期贷款利息的130%予以支持，按被告逾期支付的实际天数计算。因原告董书华主张了违约金以弥补其损失，此项主张除可以弥补给原告董书华造成的损失外，也具有了一定的违约惩罚性质，故对原告董书华主张要求的利息损失，本院不予支持。关于原告董书华主张的律师费损失。本院认为，原告董书华的此项主张符合合同约定，且不违反法律、行政法规的规定，虽然两被告认为律师费过高，但对此未提交证据予以证实，故对原告董书华的此项主张，本院依法予以支持。关于责任承担问题。本院认为，原、被告自愿签订的《协议书》中明确约定，由被告刘凤对被告刘娟的债务、利息及实现债权的费用提供连带保证责任，故原告董书华要求被告刘凤承担连带清偿责任的主张，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘娟于本判决生效之日起十日内支付原告董书华购房余款48万元。二、被告刘娟于本判决生效之日起十日内支付原告董书华自2014年1月20日起至2014年1月21日止的违约金，计算方式：以50万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算出的利息，再乘以130%；自2014年2月1日起至2014年3月18日止的违约金，计算方式：以12万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算出的利息，再乘以130%；自2014年2月1日起至2014年5月16日止的违约金，计算方式：以10万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算出的利息，再乘以130%；自2014年2月1日起至本判决生效之日止的违约金，计算方式：以48万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算出的利息，再乘以130%。三、被告刘娟于本判决生效之日起十日内赔偿原告董书华律师费损失33242元。四、被告刘凤对上述第一、二、三项确定的付款义务承担连带清偿责任。五、驳回原告董书华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元、减半收取5150元，财产保全费4020元，均由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  李 钧二〇一四年九月十日代理书记员  商玉莹