苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第02428号
原告江苏乾涌控股有�公司，住所地苏州工业园区娄葑街道新发路58号。
法定代表人郑文涌，董事长。
委托代理人吴渭东，江苏益友天元律师事务所律师。
委托代理人潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。
被告苏州工业园区兆清汽车维修服务有限公司，住所地苏州工业园区娄葑分区东兴路19号。
法定代表人吴兆清。
委托代理人王启峰，该公司员工。
原告江苏乾涌控股有限公司（以下简称乾涌公司）诉被告苏州工业园区兆清汽车维修服务有限公司（以下简称兆清公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理，依法适用简易程序，由审判员顾宏俊独任审判，于2015年8月26日公开开庭进行审理。后依法组成合议庭，于2015年12月28日公开开庭进行审理。第一次庭审中，原告乾涌公司委托代理人吴渭东、潘晓辉、被告兆清公司法定代表人吴兆清到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告乾涌公司委托代理人吴渭东、潘晓辉、被告兆清公司委托代理人王启峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乾涌公司诉称，原被告签订了租赁合约。依据该合同，被告向原告租赁苏州工业园区娄葑街道群星二路55号厂房，租赁期限自2013年6月1日至2023年7月31日止。每月租金77550元，先付后用，被告提前支付3个月的租金。被告在租赁期间已多次迟延支付租金，原告进行多次催促，截止起诉之日，被告仍拖欠“2014年4月”至2015年6月的租金共计232650元。为此，提起诉讼，请求判决：1、被告支付逾期未付租金232650元（暂算至2015年6月30日，最终以实际未付租金为准，租赁合同解除后如被告延迟返还房屋的，双倍计算租金）；2、被告支付两个月免租期期间租金155100元；3、被告支付逾期付款利息67063.9元（该利息按拖欠租金额每日万分之五暂算至2015年6月19日，最终算至被告实际支付之日）；4、被告支付相当于3个月租金的违约金232650元；5、被告支付的150000元保证金由原告予以没收，无需返还给被告；6、本案诉讼费用由被告承担。第一次庭审中，原告变更诉讼请求为：1、被告支付逾期未付租金232650元（最终以实际未付租金为准）（注：系2015年7月1日至2015年12月31日期间的租金）；2、判令被告向原告支付逾期付款利息67063.9元（该利息以被告每期欠租金额为基数，按每日万分之五暂算至2015年6月19日，最终算至被告实际支付之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。第二次庭审中，原告表示前述第1项诉讼请求中的租金232650元，被告已于2015年11月5日支付，第2项诉讼请求变更为被告支付逾期付款利息总额，按每日万分之五计算为89630.5元。
被告兆清公司辩称，房租理应支付，延期支付主要是原告未经同意和确认增加两个电表，造成电费增长一倍以上，因为变压器问题造成了电费损耗。被告愿意按实际的用电量来承担电费，但原告一直未能解决。被告希望法庭在本案中一同解决电表这个问题。另外轨道交通施工造成承租房屋受损严重，原告未做任何通知，造成被告无法正常运营，请求解决。后又补充，因为存在轨道交通施工造成自来水漏水，导致被告垫付水费损失12700元，被告多次通知原告查看，原告不来。又因要重装水表，原告又不去办理开通手续。围墙因轨道交通施工被拆除，导致期间被告公司存在安全问题，产生了多安排值班人员的相关损失。
经审理查明，原被告签订了租赁合约，约定被告向原告租赁苏州工业园区娄葑街道群星二路55号厂房，同时约定了租赁期限、免租期、租金计算标准、支付期限、逾�支付租金的违约责任等。其中租赁期限为：2013年6月1日至2023年7月31日；租金为每月77550元；租金在租金支付期内支付，即除了首付租金按本协议“主要条款和条件”第2条中约定的支付外，其余租金按季度在本协议“详细说明”第8条中所指定的各付款日期支付。其中“主要条款和条件”第2条为：承租人应根据本租约的规定，先付后使用（提前支付三个月的租金）。“详细说明”第8条为：根据本租赁合约应支付租金的日期，即在租赁期限内每月的第一天；免租期为两个月。租金支付期从2013年8月1日至2023年7月31日；利息与其它款项部分3.1条约定：对于任何租赁合约内规定日期应付款项逾期未付的，承租人应按付款日当天中国银行苏州分行颁布的一年期贷款利率上另加30%利息付款，直至付清所有的应付款项；租期终止部分约定：……在发现承租人有合同约定的实质�违约行为之一或者本合同约定及法律规定的业主可以解除合同的其它违约行为之一的任何时间，业主有权书面通知承租人解除合同，提前收回该房屋，且承租人应同时向业主承担如下违约责任：……逾期应付款项的应当按照所欠款项每日万分之五的标准向业主支付逾期利息……。合约签订后，原告交付房屋给被告使用。履行过程中，双方调整为按自然季度支付租金，被告存在多次逾期支付租金行为，为此，引起纠纷。
案件审理过程中，被告于2015年8月25日支付了2015年4月1日至6月30日的租金232650元，于2015年11月5日支付了2015年7月1日至2015年9月30日的租金232650元。
合同履行过程中，原被告就电表的安装使用存在争议，具体为：原告将苏州工业园区娄葑街道群星二路55号厂房分两部分租给本案被告和案外人苏州工业园区娄葑创业投资发展有限公司（以下简称娄葑创投公司），娄葑创投公司又将承租部分转租给苏州工业园区杰通企业外包服务有限公司（以下简称杰通公司）。原告在总电表之下，分别给两承租人安装了分电表。被告最初租赁房屋时使用该分表，电费系由杰通公司就总表读数向供电部门交纳，再由被告与杰通公司就分表电费进行结算。而水表也是总分表，由被告就总表向供水部门交费，再与杰通公司结算。约2014年年中时，被告使用的电路之上又被安装一个分表，现新旧两个分表共存，两个电表读数存在差异，新表读数高，杰通公司系按照新表读数向被告主张电费。就新分表的安装人及是否经过被告同意，原被告出现了不同陈述，原告陈述是杰通公司安装，经得被告同意，被告陈述是原告安装，未经得其同意。原被告就电表读数争议经过多次协商未能解决。本院在审理过程中，进行了协调，也未果。2015年2月起，被告未再向杰通支付电费。
以上事实，由原告提交的租赁合约、银行支付凭证、增值税专用发票、律师函及寄送凭证，本院现场查勘照片等证据以及当事人在庭审中的陈述予以证实。其中厂房租赁合同证明原被告之间的租赁合同关系，银行支付凭证证明涉及争议的几笔付款的金额和时间，增值税专用发票证明原告向被告开具了发票，律师函及寄送凭证证明原告向被告催收租金，现场查勘照片证明了两个分电表共存的事实。
本院认为，原被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。现被告已支付至2015年9月30日的租金，本案涉案租金已无争议。但被告存在多次逾期支付租金的情形，对此，被告提出延期支付是因为电表问题和轨道交通施工对经营造成了影响。对此，本院认为，房屋租赁合同中，支付租金是承租人的主要合同义务，非因法定或合同约定情形，不得拒绝或逾期支付租金。本案中，虽存在电费争议，但被告的每月租金金额为77550元，电费争议数额远小于该金额，该情形尚不构成被告可以对抗支付租金的条件，且被告自2015年2月起也未再向杰通公司支付电费。故被告不得以存在电费争议为由拒付或延期支付租金，其逾期支付租金的行为构成了违约。对于违约责任，原告系按合同“租期终止”部分的约定来主张，但该条款适用于被告有实质性违约行为等，原告可以主张解除合同并追究被告违约责任的情形。本案原告未提出被告实质性违约、解除合同的主张，则逾期支付租金的违约责任应适用合约3.1条的约定，即按中国银行苏州分行颁布的一年期贷款利率上另加30%计算利息损失。尽管被告不得以存在电费争议为由拒绝或逾期支付租金，但原告作为出租人有义�保证被告在使用承租房屋时不存在争议。原被告双方应当按照房屋交付使用时的状况履行合同，包括电表的状况，如有变更也应当有事实依据或自愿协商一致。本案中未见新表安装具有必要性的证据，也未见新表安装经得了被告同意的证据，由此产生的争议，原告作为出租人应当予以解决，不应以涉及案外人为由抗辩。故原告对纠纷的引起也有过错，宜应酌情扣减被告利息损失的赔偿额。综合考虑被告存在多次逾期支付租金行为和电表争议存在一年多未解决的情况，本院对本案的利息损失酌定由被告承担28000元。关于被告提出的轨道交通施工造成的水费损失及对其经营造成的影响，如确实，被告可以另行向相关责任主体索赔。至于水表安装问题，原告在庭审中已表态垫付费用后申请重装，此过程中，如因原告原因造成被告损失的，被告也可以另行诉讼主张，本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告苏州工业园区兆清汽车维修服务有限公司于判决生效之日起七日内偿付原告江苏乾涌控股有限公司利息损失28000元；
二、驳回原告江苏乾涌控股有限公司的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2041元，由原告负担1541元，被告负担500元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内一并给付原告，原告预交的诉讼费本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内�向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 顾宏俊
人民陪审员 王美娟
人民陪审员 潘冬梅
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 杨惠娟