太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0105民初2917号原告山西大唐双喜置业有限公司。法定代表人邹圳承，董事长。委托代理人薛荣荣，山西恒一律师事务所律师。委托代理人安海霞，山西恒一律师事务所律师。被告赵爱花。原告山西大唐双喜置业有限公司诉被告赵爱花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法由代理审判员赵龙担任审判长，与人民陪审员李小兰、李秀英共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山西大唐双喜置业有限公司的委托代理人薛荣荣、安海霞到庭参加诉讼，被告赵爱花未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西大唐双喜置业有限公司诉称，原、被告于2013年5月6日签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的大唐双喜城项目第112幢2单元2103号房屋，总价款为2164492元，付款方式为银行按揭贷款，首付款为654492元，剩余1510000元申请按揭贷款。合同签订后，原告如约履行了合同义务，为被告申请到银行按揭贷款。2013年8月27日，被告和中国银行太原平阳支行签订了《个人一手住房贷款合同》，被告采取按月等额本息还款方式，还款日为每月的1日。后被告自2015年10月1日起至今未能偿还银行按揭贷款，已逾期七期，导致原告为被告承担连带保证责任，向银行偿还按揭贷款70760.56元。根据《商品房买卖合同》附件四第三条第三项：如买受人未按期足额偿还银行按揭贷款累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处理。同时，买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金。被告的行为已构成违约，原告有权解除合同，收回房屋，要求被告支付因逾期还款违约行为产生的违约金，由被告偿还原告代偿的贷款本息。因被告违约导致原告解除权成就，原告已于2014年2月8日向被告交付房屋，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》及相关法律规定，房屋折旧期限为二十年，残值为5%，被告应向原告支付自交房之日起至今的房屋折旧费。同时，因被告逾期偿还按揭贷款构成违约，导致双方约定的原告的合同解除权具备，但是随着太原市房地产市场的整体下滑，目前涉案房屋市场售价平均下降了10%，若原告收回涉案房屋后另行出售，将至少给原告造成10%的经济损失，原告依据合同法规定要求被告给予赔偿。综上，为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，同时判令被告将“大唐·双喜城”第112幢2单元2103号房屋返还原告，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续；2、被告偿还原告代还的截止到2016年3月30日的银行按揭贷款70760.56元（其中，本金46670.69元、利息24089.87元），以及《商品房买卖合同》解除之前实际发生的原告代偿的银行按揭贷款本息及罚息；3、被告支付原告因逾期还款产生的违约金7081元（暂计算至2016年6月11日），以及6月12日起至《商品房买卖合同》解除之前因被告逾期还款产生的违约金（按照《商品房买卖合同》约定的日万分之八计算）；4、被告支付原告房屋折旧费240273元（暂计算至2016年6月11日），以及6月12日起至被告实际向原告交还房屋之日的房屋折旧费；5、被告向原告赔偿损失216449元（2164492元＊10%）；6、本案诉讼费、律师费由被告承担。被告赵爱花经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未在答辩期间和举证期间内向本院提交答辩状和相关证据。经审理查明，原告山西大唐双喜置业有限公司（出卖人）与被告赵爱花（买受人）于2013年5月5日签订了编号为20131932002的《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告以出让的方式取得了位于亲贤北街9号编号为并政地国用（2012）第00108号的地块的土地使用权，土地使用年限自2007年5月17日至2057年5月17日，为50年。买受人购买出卖人开发的位于太原市亲贤北街9号大唐双喜城项目第112幢2单元2103号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为188.06平方米，单价为每平方米11509.58元，总价款为2164492元；买受人采取银行按揭付款的方式，首付款为654492元，贷款金额为1510000元。合同附件四《合同补充协议》第三条“按揭贷款付款方式的补充”第三款约定，鉴于出卖人就买受人按揭贷款将承担阶段性担保责任，如买受人未按期足额偿还按揭贷款累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处理；同时，买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金。第九条“关于房屋使用折旧的补充”约定，买受人向人民法院或仲裁庭提出解除商品房买卖合同的请求获得支持，买受人应按照房屋使用期限20年、房屋内部精装修使用时间5年以及买受人的使用时间向出卖人支付折旧费。计算方式如下：房屋使用折旧费=全部购房款／20年＊房屋使用时间（以月为单位）。合同签订后，被告向原告交付首付款654492元。2013年8月27日，被告赵爱花（借款人）、原告（保证人）与中国银行股份有限公司太原平阳支行（贷款人）签订编号为2013年借字SXC061号《个人一手住房贷款合同》，合同主要约定：合同项下贷款专项用于借款人支付其在与山西大唐双喜置业有限公司签订的关于购买位于太原市小店区亲贤北街9号112-2-2103房产所用，购房合同号为20131932002，购房总价款2164492元，贷款金额为1510000元，贷款期限自为10年，自贷款人实际放款日起算；借款人采取等额还本付息法偿还贷款本息，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共计120期，还款日为每月的1日，每期还款17098.7元；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人（原告）提供阶段性全额连带责任保证。2014年2月8日，原告向被告交付涉案房屋。被告自2013年9月1日至2015年9月1日之间以及2016年3月1日共计归还银行贷款442445.69元，其中本金254005.44元、利息188222.88元、罚息217.37元，其后自2015年10月1日起开始未能偿还中国银行股份有限公司太原平阳支行的按揭贷款。2015年12月30日，中国银行股份有限公司太原平阳支行从原告提供的保证金账户中扣除41897.70元（其中本金24904.89元、利息16992.81元）用于偿还被告赵爱花的银行贷款本息；2016年3月30日，中国银行股份有限公司太原平阳支行从原告提供的保证金账户中扣除28862.86元（其中本金21765.80元、利息7097.06元）用于偿还被告赵爱花的银行贷款本息；2016年6月23日，原告代被告偿还银行贷款48881.76元（其中本金33000.25元、利息15881.51元）；2016年7月26日，原告代被告偿还银行贷款16198.37元（其中本金11094.64元、利息5103.73元）。原告在本案中支付代理人法律咨询服务费56654元。原告山西大唐双喜置业有限公司向本院提供了其公司与案外人于2015年3月16日签订的《商品房买卖合同》一份，显示所售房屋为大唐双喜城项目第112幢1单元3201号房，单价为9300元；提供了其公司与案外人于2016年2月25日签订的《商品房买卖合同》一份，显示所售房屋为大唐双喜城项目第112幢1单元2801号房，单价为9200元。以上事实，有原告向法庭提供的《商品房买卖合同》、收款收据、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、承诺函、中国银行股份有限公司太原平阳支行向被告发出的授信逾期催收提示函和签收单、中国银行股份有限公司太原平阳支行扣划原告保证金的扣款通知、逾期证明、原告与案外人所签订的《商品房买卖合同》、法律咨询服务合同、发票以及庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质对，可以采信。本院认为，原告山西大唐双喜置业有限公司与被告赵爱花签订的《商品房买卖合同》以及被告赵爱花和中国银行股份有限公司太原平阳支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》为各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应当按照合同约定严格履行相应义务。被告应当按时足额向中国银行股份有限公司太原平阳支行归还按揭贷款本息，但被告自2015年10月1日起开始未偿还银行按揭贷款，致使原告承担保证责任代被告垫付贷款本息70760.56元。因被告未按期足额偿还按揭贷款累计已超过3期，依照《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条“按揭贷款付款方式的补充”第三款的约定，原告有权解除合同，收回商品房并另行处理，故原、被告签订的《商品房买卖合同》应予解除，被告应协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续。原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，被告应将“大唐·双喜城”第112幢2单元2103号房屋返还原告，原告应向被告退还所交付的购房款654492元。同时因合同解除后，涉案房屋退还原告，因购买该房产生的银行贷款需由原告负责偿还，则对于合同签订后被告已归还的银行贷款中本金部分254005.44元应由原告退还被告，对原告代被告偿还的银行贷款中利息、罚息共计45075.11元应由被告支付原告。因被告逾期还款，原告代被告垫付了贷款本息135840.69元，对此款项被告应归还原告；同时根据合同约定，“买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金”，因日万分之八的约定已超出年利率24%的标准，应当予以调整，被告应按照同期中国人民银行贷款利率的标准向原告支付自原告实际垫付其逾期未还贷款本金及利息之日起的违约金为宜；关于原告起诉后至本判决生效之前代被告继续偿还的款项中的利息、罚息部分及违约金，也应由被告支付原告。关于原告主张的依照原、被告双方所签订的《房屋买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条约定由被告向其支付房屋折旧费的诉讼请求，该合同条款中“关于房屋使用折旧的补充”约定：“买受人向人民法院或仲裁庭提出解除商品房买卖合同的请求获得支持，买受人应按照房屋使用期限20年、房屋内部精装修使用时间5年以及买受人的使用时间向出卖人支付折旧费”，以及按照《国家税务总局关于做好已取消的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》“固定资产残值比例统一确定为5%”的规定，被告应向原告支付相应的房屋折旧费用，原告向被告交付房屋的时间为2014年2月8日，截止到原告起诉之日2016年6月3日，被告应当承担的房屋折旧费为238301元（2164492元×95%／20年＊846天／365天=70436元），另仍需向原告支付自2016年6月4日起至本判决确定之日止的房屋折旧费用（每天281元）。关于原告主张的由被告向其支付的因房屋价格下降所造成的经济损失的诉讼请求，首先根据政府部门相关统计数据并不能显示目前商品房市场价格相对于2013年有所下降，其次原告向本院提交的案外人所购买的商品房与涉案房屋虽属同一楼座，但并非同一楼层，且商品房买卖中关于房屋价格的约定具有双方合意的性质，因此原告提供的其与案外人所签订的《商品房买卖合同》无法证明涉案房屋目前的成交价为每平米9200元或9300元，故原告的该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；考虑到本案中系因被告的违约行为造成原告进行诉讼活动以及必然进行的后续事宜，对原告要求的经济损失，本院酌定由被告支付原告60000元为宜。因原、被告签订的《商品房买卖合同》未对法律咨询服务费的负担进行约定，故原告要求被告承担律师费的主张，本院不予支持。被告赵爱花经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其诉讼权利所做的处分。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告山西大唐双喜置业有限公司与被告赵爱花于2013年5月5日签订的编号为20131932002的《商品房买卖合同》。二、被告赵爱花于本判决生效后十日内返还原告山西大唐双喜置业有限公司位于太原市亲贤北街9号大唐·双喜城项目第112幢2单元2103号房屋，协助原告办理该《商品房买卖合同》备案的撤销手续。三、原告山西大唐双喜置业有限公司于本判决生效后十日内退还被告赵爱花购房款654492元、退还被告赵爱花偿还的银行贷款中本金部分254005.44元。四、被告赵爱花于本判决生效后十日内偿还原告山西大唐双喜置业有限公司垫付的银行按揭贷款中利息、罚息部分共计45075.11元，支付原告垫付款项41897.70元自2015年12月31日起至本判决确定给付之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的违约金，支付原告垫付款项28862.86元自2016年3月31日起至本判决确定给付之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的违约金，支付原告垫付款项48881.76元自2016年6月24日起至本判决确定给付之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的违约金，支付原告垫付款项16198.37元自2016年7月27日起至本判决确定给付之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的违约金。五、被告赵爱花应偿还原告山西大唐双喜置业有限公司在本判决生效之前实际发生的原告代被告偿还的银行按揭贷款中的利息、罚息部分，并支付原告该款项自实际垫付之日起至付清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的违约金。六、被告赵爱花于本判决生效后十日内支付原告山西大唐双喜置业有限公司截止到2016年6月3日的房屋折旧费238301元，并支付原告自2016年6月4日起至本判决确定的返还房屋之日止按照每天281元计算的房屋折旧费。七、被告赵爱花于本判决生效后十日内支付原告山西大唐双喜置业有限公司经济损失60000元。八、驳回原告山西大唐双喜置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5157元（原告已预交），由被告赵爱花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  赵 龙人民陪审员  李小兰人民陪审员  李秀英二〇一六年九月二十六日书 记 员  ＸＸ芳第10页共11页