山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨中民一终字第528号
上诉人（原审被告）孙国香。
委托代理人封建国，山东志城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）滨州市滨城区梁才街道办事处崔位居民委员会，住所地滨州市滨城区东海一路444号瑞安花园。
法定代表人崔诗信，该居委会主任。
上诉人孙国香因返还原物纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2014）滨小民初字第320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙国香及其诉讼代理人封建国，被上诉人滨州市滨城区梁才街道办事处崔位村居民委员会（以下称崔位居委会）的法定代表人崔诗信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2008年因化工厂占用滨州市滨城区梁才街道办事处周马村居委会（以下简称周马居委会）和崔位居委会的土地，由区政府牵头，梁才街道办事处施工成立了瑞安花园指挥部，负责周马居委会和崔位居委会两个居委会的拆迁和筹建工作，两个村共建有楼房15幢，340户，均未办理房产登记手续。2009年年底楼房建成后，2010年春节前由梁才街道办事处瑞安花园指挥部工作人员李道旭、宋荣斌参加，崔位居委会书记崔诗信和时任主任崔诗东，周马居委会时任书记周永新（现在押）和时任会计马永泉参加，确定分房方案，两居委会将瑞安花园以南北分开，通过抓阄，崔位居委会抓的“北”，周马居委会抓的“南”。但因崔位居委会居民所购买的面积为80平方的楼房数量不够，孙国香所在的周马居委会居民购买的面积为120平方的楼房数量不够，经指挥部协调，为了满足两居委会的分房需要，对原有的分房方案进行调整，原则上还是南北为界，并将瑞安小区10号楼1单元120平方的101室和501室分配给周马居委会，将80平方的12号楼2单元102室和502室分配给崔位居委会。孙国香系周马居委会居民，于2013年9月22日向滨城区梁才办事处瑞安小区缴纳了12号楼2单元102房款94441元，领取了本房产的钥匙，之后进行了装修和居住。
原审法院认为，崔位居委会及孙国香所在居委会因土地被占用，房屋拆迁后共同组建瑞安花园，事实清楚、证据充分，本院予以确认。同时在瑞安花园指挥部主持下形成的两村委会村民房屋口头分配方案系经两村委会代表经过充分协商形成的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认，两村委会居民均应按照上述分房方案进行履行。根据瑞安花园指挥部确定的村民房屋分配方案，本案争议的12号楼2单元102室已分配给崔位居委会所有。孙国香庭审中辩称的涉案房屋已分配给其所在居委会，后两居委会进行了置换，置换未经表决程序表决，应由孙国香所在居委会所有，实际上是在指挥部主持过程中两居委会对所有的房屋进行的全部分配，并非居委会分配完毕确认后对涉案房屋进行的调整，当时的分配是一直持续未间断，直至涉案房屋在内的所有房屋分配完毕后，两居委会才进行了确认，故孙国香的上述抗辩理由不能成立，崔位居委会对涉案房屋享有所有权，事实清楚，于法有据。城镇集体所有的不动产和动产由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。孙国香非崔位居委会居民，也未通过该居委会允许并按一定程序购买涉案争议的房屋，不享有崔位居委会居民应享有的权利，无权购买该居委会所有的房屋，也不享有使用权。因此，崔位居委会请求孙国香停止侵权，搬出其所侵占的原告安置房的瑞安小区12号楼西单元1楼西户楼房的主张，事实清楚、证据充分，本院依法予以支持。孙国香抗辩理由于法无据不能成立。对孙国香已交付的房款可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第六十一条、第六十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：孙国香于判决生效后十日内返还瑞安小区12号楼西单元1楼西户楼房一套；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由孙国香负担。
宣判后，孙国香不服上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。2008年因化工厂占用周马和崔位村的土地，为两村建设了瑞安小区，所建楼房供两村村民购买。房产建成后，梁才办事处向两村民出售并收房款。上诉人孙国香系周马村村民，于2013年9月22日向办事处缴纳了房款94441元，购买了12号楼2单元102室，取得房屋钥匙，进行了装修入住至今，上诉人购买行为合法有效，系有权购买、有权享有使用权。即使两村委会存有分配和交换房屋的事实，上诉人也依法取得房屋的所有权。两村委会是否有权交换房屋、是否实际交换了房屋，上诉人不知情，上诉人只知道梁才办事处是卖房单位，自己是周马村民，可以在瑞安小区购买房屋。上诉人向梁才办事处购买房屋缴纳房款时，作为有权出卖房屋的梁才办事处瑞安小区也未向上诉人示明该房屋是被上诉人所有或拒绝出售，并且查明上诉人身份后，收取了上诉人的房款，把房屋卖给了上诉人，给了房屋的钥匙。假若，售房单位错卖了房屋给上诉人，也是梁才办事处的过错，损失和后果也应由梁才办事处承担。上诉人没有过错，上诉人依据《物权法》106条规定，也取得了房屋的所有权。上诉人使用房屋对他人不构成侵权。一审法院认为上诉人无权购买，无享有使用权是错误的。一审法院适用法律错误。一审法院依照《民法通则》第106、107条，《物权法》第61、63条，《侵权责任法》第2、3、15条规定判决，使用法律错误。《民法通则》第106、107条规定意思是，公民、法人违反合同或不履行其他义务，或过错侵害国家、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当民事责任的，应当承担民事责任。侵占的应当返还或折价赔偿，受害人因此遭受其他损失的，侵权人赔偿损失。《物权法》第61、63条规定意思是，城镇集体所有的不动产和动产，集体依法享有占有、使用、收益和处分的权利。禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。本案涉及的房屋，由梁才办事处出卖，梁才办事处是全小区唯一卖房和收费单位，全小区购买者都向其购买和缴款，可以看出梁才办事处对该小区内房产有权出卖，卖房行为有效。上诉人孙国香系周马村村民，对瑞安花园小区房产享有购买权，向卖房单位缴纳对价房款，该购买行为合法有效。上诉人没有违约，也没有过错，更谈不上侵权、哄抢、私分、破坏。故一审法院依据上述法律规定判决上诉人侵权、返还楼房是错误的。综上，上诉人取得了房屋的所有权，有权使用该房屋，没有侵权他人。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，或发回一审法院重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人崔位居委会辩称，梁才办事处村委会2008年拆迁，瑞安花园是梁才办事处承建，成立了瑞安花园指挥部，共盖了340户，每个人享受50平方的优惠，每平方米1010元，按照人口报名签订购房协议。在分房期间，我们村委会差了两套80平米的，周马居委会差两套120平米的，通过协商和调解，在我们村委会给了周马居委会两套120平米的，对方给我们居委会两套80平米的房子。上诉人家有四口人，已按规定签订了两套100平米的购房协议，现在争议的房屋是周马居委会调到我们居委会的。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点问题为，涉案房屋应由何方占有和使用。崔位居委会主张孙国香无权占有其所有的不动产，要求孙国香返还，该纠纷符合返还原物纠纷的特征，案由应确定为返还原物纠纷。涉案房屋原系周马居委会和崔位居委会因土地占用、房屋拆迁共同组建安置房形成，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，合法建造设立物权的，自事实行为成就时发生物权设立的效力。因此自涉案房屋建成时，两居委会共同取得涉案房屋的所有权。两居委会对瑞安花园房屋进行的分配、调整系真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此被上诉人崔位居委会自房屋分配完毕后取得涉案房屋的所有权。上诉人主张其通过购买方式取得了涉案房屋的所有权，本院认为，上诉人能否通过购买方式取得涉案房屋的所有权，应以出卖方（即滨城区梁才办事处瑞安小区）是否系涉案房屋的有权处分人、及本案是否符合法律规定的所有权转移条件为标准判断。通过诉讼双方提供的证据及庭审陈述，足以认定涉案房屋原属崔位居委会所有且未经分配，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。滨城区梁才办事处瑞安小区并非涉案房屋的所有权人，其无权处分涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十一条之规定，无论以何种方式取得的不动产物权，处分该不动产物权时需经登记方能发生效力，未经登记不发生法律效力。上诉人及滨城区梁才办事处瑞安小区未就涉案房屋的所有权转移办理登记，不符合处分物权发生法律效力的要件。上诉人主张其依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定取得了涉案房屋的所有权，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的所有权取得，以“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”为要件，而本案中，上诉人取得不动产所有权应以登记为生效要件，上诉人未取得不动产所有权登记，其主张依据本条规定取得涉案房屋的所有权与法相悖，本院不予支持。另外，上诉人已经按规定购买了安置楼房，其主张涉案房屋是本村居委会多余楼房公开出售的，没有证据证实。综上，上诉人上诉理由不能成立，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人孙国香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 景晨光
审 判 员 韩现文
代理审判员 刘 洋
二〇一五年二月九日
书 记 员 张 智