广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1971民初963号
原告谢造辉，男，1964年8月2日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，
原告李凤，女，1963年11月28日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，
两原告的共同委托代理人江浩良，广东展豪律师事务所律师。
两原告的共同委托代理人梁介业，广东展豪律师事务所律师。
被告梁桂珍，女，1959年7月12日出生，汉族，住广东省怀集县，
委托代理人杜飞，广东品峰律师事务所律师。
委托代理人李苏杰，广东品峰律师事务所律师。
被告莫丽韶，女，1982年1月5日出生，汉族，住广东省高要市，
委托代理人梁康耀，广东海法（东莞）律师事务所律师。
委托代理人吴少玲，广东海法（东莞）律师事务所律师。
原告谢造辉、李凤诉被告梁桂珍、莫丽韶房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序独任审判并公开开庭进行了审理。庭审中，两原告将本案案由变更为确认合同无效纠纷。两原告的共同委托代理人梁介业，被告梁桂珍的委托代理人杜飞，被告莫丽韶的委托代理人吴少玲到庭参加诉讼。后本案依法变更审判程序由审判员方敬萍担任审判长，与审判员刘洋、人民陪审员袁影霞组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了第二次审理。两原告的共同委托代理人江浩良，被告梁桂珍的委托代理人杜飞，被告莫丽韶的委托代理人梁康耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月24日，两原告与被告梁桂珍签订《合同（协议）书》，约定将两原告名下的位于东莞市东城区东泰花园康怡居6座605号的房产出售给被告梁桂珍，房屋价款为60万元，由梁桂珍在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》后转账付清；如梁桂珍在办理新的《房地产权证》后一年内未付清交易款，两原告有权收回房屋，相关过户费用由梁桂珍承担。2014年10月14日，两原告已按照合同约定协助梁桂珍办理了房屋产权的变更登记手续，将案涉房屋转移登记到梁桂珍名下，梁桂珍已取得新的《房地产权证》。至今，被告梁桂珍仍没有向两原告支付过房屋交易款。被告梁桂珍出于逃避债务、转移财产的目的，恶意串通被告莫丽韶，于2015年12月3日与莫丽韶签订虚假交易的房地产买卖合同，并于2015年12月11日将案涉房屋变更登记到莫丽韶名下，案涉房屋至今由莫丽韶占有使用。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、确认被告梁桂珍与被告莫丽韶于2015年12月3日就东莞市东城区××花园康××房签订的《房地产买卖合同》无效；二、确认涉案房屋所有权人为两原告，两被告向两原告返还涉案房屋；三、两被告按照5000元/月的标准向原告支付占用期间的租金约70000元；四、本案的诉讼费用由两被告承担。
被告梁桂珍辩称，一、被告莫丽韶变更产权的行为是违法的，没有经过被告梁桂珍的同意，梁桂珍同意撤销两被告之间的房地产买卖合同；二、被告梁桂珍不应当返还该房屋给两原告，被告梁桂珍同意支付原告相应费用，但不同意将该费用直接支付给两原告，因为梁桂珍的亲属给原告做了担保，担保的债务原告并未履行，所以梁桂珍的亲属不得不履行了担保责任；三、案涉房屋应由梁桂珍享有相应产权，故梁桂珍无需向原告支付原告诉请的租金。
被告莫丽韶辩称，一、两原告提供的合同协议书中关于所有权保留的条款不具有真实性及合法性，不能作为两原告主张其享有案涉房屋所有权的依据，根据最高院关于审理买卖合同司法解释第34条规定，当事人主张标的物所有权的保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持，据此，原告提供的合同协议书中关于所有权保留的约定不符合法律规定，属于无效条款。二、两原告对案涉房产不享有所有权，其对本案的全部诉讼请求均没有任何的请求权基础，根据债权具有相对性原则，两原告仅能根据合同纠纷向被告梁桂珍主张债权，不能向合同以外的任何第三人主张权利。三、被告梁桂珍向被告莫丽韶出售房屋的行为属于有权处分行为，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，不损害他人合法权益，应当合法有效；另被告梁桂珍及其女儿、女婿拒不履行腾房义务，已构成违约，被告莫丽韶也已在东城法庭另案起诉，但与本案两原告无关。四、两原告主张两被告之间低价交易，存在恶意串通，缺乏依据，两原告与被告梁桂珍之间的交易价为60万元，被告莫丽韶与被告梁桂珍之间的交易价为80万元，已增值20万元，另案涉房产的户型较大，出售比较困难，考虑到被告莫丽韶要承担相应的税费近10万元，所以两被告最终决定以80万元交易，此是合理的，不属于低于市场价，不存在恶意串通。综上，两原告对案涉房产不拥有所有权，没有请求权基础，请求法院驳回两原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2014年9月24日，两原告（甲方）和被告梁桂珍（乙方）签定一份《合同（协议）书》，主要约定：两原告将其所有的位于东莞市东城区××花园康××房产转让给被告梁桂珍；转让总价60万元整，被告梁桂珍在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》后，转账付清。
其中，两原告提交的《合同（协议）书》载明：“如乙方在办理新的《房地产权证》后壹年内未付清交易款，甲方有权收回房屋，相关过户费用由乙方承担。”但被告梁桂珍提交的《合同（协议）书》并未载明此条款。被告梁桂珍主张，该所有权保留条款是原告自行添加的；两原告则对此解释称，由于在案涉房屋过户后，被告梁桂珍因资金周转困难与两原告协商一年内付清，若未付清款项，两原告就有权收回房屋，但当时梁桂珍没有携带其保留的那份合同，两原告基于信任，就仅在两原告保留的合同上增加了该所有权保留条款。
合同签订后，两原告已协助被告梁桂珍办理了房屋产权的变更登记手续，将案涉房屋转移登记到被告梁桂珍名下，但被告梁桂珍至今未向两原告支付房屋转让款60万元。
2014年11月12日，被告梁桂珍出具委托书，就出售案涉房产事宜，委托案外人袁日康代为签署《房地产买卖合同》及其它办理交易过户所需的相关文件，并代为办理其他相关手续。同日，梁桂珍就该委托在东莞市东莞公证处办理了公证。
2015年11月30日，袁日康代被告梁桂珍与被告莫丽韶签订《购房协议书》，主要约定：梁桂珍将位于东莞市东城区××花园康××房产转让给莫丽韶；转让总价80万元整，由莫丽韶将购房款代梁桂珍及王金生归还所拖欠东莞市嘉信典当行的部分借款本金及利息以及违约金。2015年12月3日，袁日康代被告梁桂珍与被告莫丽韶在东莞市东城房地产交易所签订《房地产买卖合同》。同日，东莞市嘉信典当有限公司出具《收款收据》，确认收到莫丽韶代梁桂珍和王金生还借款80万元。2015年12月11日，案涉房屋登记至莫丽韶名下。
根据两原告提交的房产登记信息查询结果显示，位于东莞市东城区××花园康××房产的产权人为莫丽韶，建筑面积为226.74平方米，该房产已办理抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司东莞分行，抵押金额为125万元，抵押期间为2016年1月18日至2026年1月18日。
另查，梁桂珍已另案起诉莫丽韶、东莞市嘉信典当有限公司，请求法院判令撤销莫丽韶与梁桂珍（他人代签）之间的房屋买卖合同、莫丽韶返还案涉房屋给梁桂珍并承担过户费用。
以上事实，有两原告提供的合同（协议）书、房地产买卖合同、东莞市房地产交易计税价格核定通知书、东莞市个人住房转让税收审核表、房产登记信息查询结果、企业机读档案登记资料、国家企业信用信息公示系统网页打印件，被告梁桂珍提供的个人抵押借款合同（复印件）、当票、收款收据（复印件）、合同协议书、借款合同，被告莫丽韶提供的公证书、购房协议书、收款收据以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，本案的争议焦点在于：两原告要求确认两被告之间签订的房地产买卖合同无效、要求两被告向两原告返还案涉房屋是否依法有据?本院特作如下分析认定：
首先，两原告提交的《合同（协议）书》载明：“如乙方在办理新的《房地产权证》后壹年内未付清交易款，甲方有权收回房屋，相关过户费用由乙方承担。”但被告梁桂珍提交的《合同（协议）书》并未载明此条款。被告梁桂珍主张，该所有权保留条款是原告自行添加的；两原告则对此解释称，由于在案涉房屋过户后，被告梁桂珍因资金周转困难与原告协商一年内付清，若未付清款项，两原告就有权收回房屋，但当时梁桂珍没有携带其保留的那份合同，两原告基于信任，就仅在两原告保留的合同上增加了该所有权保留条款。但由于两原告对此并未提供任何证据加以佐证，存在不能排除的合理怀疑，不足以充分证明两原告的主张，应承担举证不能的相应法律后果。
其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十四条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条的规定：“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。”据此，两原告提交的《合同（协议）书》中关于“如乙方在办理新的《房地产权证》后壹年内未付清交易款，甲方有权收回房屋，相关过户费用由乙方承担”的约定，不符合法律规定，当属无效。
再次，根据《中华人民共和国物权法》第十六条的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”故，物权应以登记为准。根据两原告提交的房产登记信息查询结果显示，位于东莞市东城区××花园康××房产的产权人为莫丽韶，且该房产已办理抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司东莞分行，抵押金额为125万元，抵押期间为2016年1月18日至2026年1月18日。原告现对案涉房产不享有所有权。
最后，两原告并非两被告签订的房地产买卖合同的相对方，且梁桂珍已另案起诉莫丽韶、东莞市嘉信典当有限公司，请求法院判令撤销莫丽韶与梁桂珍之间的房屋买卖合同、莫丽韶返还案涉房屋给梁桂珍并承担过户费用。故，两原告提起本案诉请，缺乏依据。且，两原告可依照《合同（协议）书》的约定诉请被告梁桂珍支付房款，已达到权利救济之目的。
综上所述，两原告要求确认两被告之间签订的房地产买卖合同无效、要求两被告向两原告返还案涉房屋并支付租金，于法无据，本院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条，《中华人民共和国物权法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告谢造辉、李凤的全部诉讼请求。
本案案件受理费1550元（已由两原告预缴），由两原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 方敬萍
审 判 员 刘 洋
人民陪审员 袁影霞
二〇一七年七月五日
书 记 员 陈凤好
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百三十四条当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三十四条买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国物权法》
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。