辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽06民终358号
上诉人（原审被告）：史慧，女，1983年2月19日出生，住丹东市振兴区。
委托诉讼代理人：刘克惠，辽宁兴元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丹东市长隆物业管理有限公司，住所地丹东市振安区珍珠街28-51号。
法定代表人：于滨，董事长。
委托诉讼代理人：罗云龙，男，该公司项目经理。
上诉人史慧因与被上诉人丹东市长隆物业管理有限公司（以下简称长隆公司）物业服务合同纠纷一案，不服丹东市振安区人民法院（2016）辽0604民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人史慧的委托诉讼代理人刘克惠、被上诉人长隆公司的委托诉讼代理人罗云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
史慧上诉请求：撤销（2016）辽0604民初1290号民事判决，改判上诉人不支付物业费。事实和理由：一、《前期物业服务合同》因违反行政法规，应确定为无效合同。该合同违反国务院物业管理条例第二十四条以及辽宁省物业管理条例第十九条、第二十一条的规定，程序违法、内容违法。二、上诉人与被上诉人没有合同关系，也就没有权利义务关系。上诉人未与丹东市金海物业有限公司以及被上诉人签订过物业服务合同。上诉人购买的房屋系顶层，一直处于漏雨状态，上诉人所有的是不能居住、开发商一直在维修的房屋，故不存在物业服务问题。三、原判确定的物业费数额错误。被上诉人以及丹东市金海物业管理有限公司同丹东瀚星房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是无效合同，因此相关物业服务收费的批复不应适用该小区。原判决酌定按照90%的标准给付物业费没有依据。
长隆公司辩称，被上诉人是一家具有合格资质的物业服务企业，并且收取的物业费的标准是经过国家行政部门许可认证的，是真实合法有效的。一审认定事实正确。
长隆公司向一审法院起诉请求：判令被告支付物业费11329.8元，并按照日0.3%支付2016年8月31日至实际给付物业费之日止的滞纳金。
一审法院认定事实：被告系紫光福郡小区B区235号楼1203室高层住宅业主，房屋建筑面积176.71平方米。紫光福郡小区在2015年5月11日前由金海公司提供物业服务。在金海公司管理期间，丹东市物价局分别于2011年11月23日、2012年12月25日、2014年6月20日批复该公司对紫光福郡小区Ｂ区商品住宅物业服务费收费标准为0.8元/月·平方米（建筑面积），电梯运行费收费标准为0.5元/月·平方米（建筑面积）。2015年5月11日，原告与瀚星公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告接手涉案小区物业服务，高层住宅业主按每月每平方米1.3元（其中物业管理费0.8元，电梯服务费0.5元）标准交纳物业费，未约定逾期交纳滞纳金。同日，原告与瀚星公司、金海公司签订《物业交接方案》，原告与金海公司对涉案小区物业服务进行交接。当月，原告进驻涉案小区提供物业服务。2015年8月10日，经丹东市物价局批复原告对紫光福郡小区Ｂ区商品住宅物业服务费收费标准为0.8元/月·平方米（建筑面积），电梯运行费收费标准为0.5元/月·平方米（建筑面积）。2015年8月17日，原告与瀚星公司、金海公司再次签订《物业交接协议》，约定金海公司将截止2015年5月31日业主欠交物业费的债权转让给原告，由原告继续催缴。原告服务期间，在涉案小区环境卫生清洁及车辆管理等方面存在服务瑕疵。2015年12月15日，紫光福郡小区一期业主委员会成立。2016年9月13日，原告、瀚星公司与一期业主委员会签订《一期物业交接协议》，约定原告于协议生效之日起退出涉案小区一期物业管理；原告退出小区后，有权继续向欠费业主收取2016年8月31日前的物业费，但未约定具体收费标准；协议签订前，原告对小区物业管理一切正常。同日，原告正式退出紫光福郡小区一期。
一审法院认为，原告与瀚星公司在业主大会、业主委员会成立前签订《前期物业服务合同》，系建设单位与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，内容未违反相关法律规定，应认定有效。且原告事实上已为涉案小区提供了物业管理服务，故原告有向被告收取物业费的权利。关于2012年8月19日至2015年5月31日期间的物业费，涉案小区在该期间处于金海公司物业管理服务下，虽然被告未与金海公司签订物业服务合同，但双方仍构成事实上的物业服务关系。根据金海公司与原告签订的《物业交接协议》，金海公司已将截止2015年5月31日被告所欠物业费作为债权转让给了原告，因此原告有权请求被告支付上述期间欠付金海公司的物业费。依据丹东市物价局对金海公司的批复，被告应按每月每平方米1.3元（物业服务费+电梯运行费）标准向原告支付物业费7580.86元（1.3元/月×176.71平方米×33个月）。关于2015年6月1日至2016年８月31日期间的
物业费，涉案小区在该期间处于被告管理服务下，开发商瀚星公司与被告签订的《前期物业服务合同》约定了物业费收费标准，且已经物价主管部门审核，故应按物价局批复标准收取物业费。虽然涉案小区于2015年12月15日成立了业主委员会，但直至原告退出涉案小区，双方未就物业费收费标准达成一致意见，因此被告仍应按照物价局批复标准向原告交纳物业费。另根据原告在庭审中的自认，原告作为被告所在小区的物业服务企业，为涉案小区提供的物业服务确实存在一定瑕疵。根据相关法律规定，物业服务收费应当与服务水平相适应，原告为涉案小区提供物业服务期间的物业费宜酌减到90%。故该期间被告应交纳的物业费（物业服务费+电梯运行费）应为3094.24元（1.3元/月×176.71平方米×15个月×90%）。原告与瀚星公司签订的《前期物业服务合同》中未约定逾期交纳滞纳金，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，被告应向原告交纳物业费10675.1元（7580.86元＋3094.24元）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告史慧于本判决生效后10日内给付原告丹东市长隆物业管理有限公司物业费10675.1元；二、驳回丹东市长隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费136元，减半收取68元，原告丹东市长隆物业管理有限公司承担14元，被告史慧承担54元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。另外，二审期间被上诉人同意放弃部分诉讼请求，将2012年8月19日至2015年5月31日期间即案外人丹东金海物业有限公司（以下简称金海公司）提供物业服务期间的物业费，按照1元/平方米/月计算，即5831元。
本院认为，被上诉人与涉案小区的建设单位丹东瀚星房地产开发有限公司（以下简称瀚星公司）签订的《前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，且内容未违反法律规定，合法有效。现被上诉人已提供了物业服务，上诉人作为该小区业主，应当支付相应的物业费，被上诉人按照《丹东市物价局文件》确定的物业服务费标准主张物业费合理，应予以支持。现被上诉人同意将2012年8月19日至2015年5月31日期间的物业费标准从1.3元/月调整为1元/月，被上诉人的该行为系对其自身权利的处分，且未损害他人利益，本院予以准许。
上诉人主张未与被上诉人签订物业服务合同，故其与被上诉人没有权利义务关系，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因被上诉人已与涉案小区的建设单位签订了《前期物业服务合同》，该合同对上诉人所在小区的全体业主均有约束力，故上诉人应当按约及时交纳物业费，其抗辩主张没有法律依据，本院不予支持。
关于上诉人主张的2012年8月19日至2015年5月31日期间由案外人金海公司提供物业服务期间，上诉人未与金海公司签订物业服务合同，故与金海公司没有权利义务关系。虽然上诉人与金海公司未签订物业服务合同，但金海公司已履行了物业服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，上诉人作为涉案小区的业主，应当交纳相应的物业费。现金海公司已将向上诉人主张物业费的权利转移给被上诉人，故被上诉人向上诉人主张该期间物业费于法有据，应予以支持，上诉人的抗辩主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于上诉人主张的被上诉人与瀚星公司签订的《前期物业服务合同》违反《物业管理条例》第二十四条规定，并据此认为该《前期物业服务合同》无效一节，上诉人对此未提供证据予以证明，故本院不予支持。
关于上诉人主张的其房屋在购买时即漏雨无法居住，故不存在物业服务问题。首先，上诉人未提供充分的证据证明其房屋是否存在漏水以及漏水的原因。即使其房屋确实存在漏水情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担保修责任。上诉人主张其购买涉案房屋后该房屋即一直存在漏雨状况，故其房屋漏雨并非系被上诉人造成，与被上诉人提供的物业服务没有关联性，上诉人以此拒交物业费没有法律依据。其次，物业服务企业提供的物业服务是面向全体小区业主，而非具体住户，物业服务企业通过对小区环境、卫生、安保、基础设施的维修、养护等具体服务来保障小区业主能够享受到安全、良好的居住环境，故小区全体业主客观上均因物业公司提供的服务享受到了利益，应当按照约定支付相应的物业费。上诉人主张的其房屋漏水的问题是其房屋内部存在的问题，不能以此抵消被上诉人提供的物业服务，亦不能以此作为拒交物业费的理由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故上诉人的该主张没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，史慧的上诉请求不能成立，应予驳回；鉴于被上诉人在二审期间放弃部分诉讼请求，本院对一审判决内容予以调整，即2012年8月19日至2015年5月31日期间的物业费调整为5831元（1元/月×176.71平方米×33个月）；2015年6月1日至2016年８月31日期间的物业费，按照原审法院确认的标准不做调整，即3101元（1.3元×176.71平方米×15个月×90%）。据此，上诉人应向被上诉人支付的物业费合计为8932元。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销丹东市振安区人民法院（2016）辽0604民初1290号民事判决；
二、史慧于本判决生效后10日内给付丹东市长隆物业管理有限公司物业费8932元；
三、驳回丹东市长隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费68元，由丹东市长隆物业管理有限公司承担14元，由史慧承担54元；二审案件受理费136元，由史慧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张春霞
审 判 员 李存林
代理审判员 王 杨
二〇一七年五月二日
书 记 员 张东明