江苏省泰州市高港区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰高民初字第0708号
原告刘伟。
委托代理人（特别授权）陈德斌，江苏政泰律师事务所律师。
被告泰州市金港装饰城有限公司，住所地泰州市高港区扬子江南路89号。
法定代表人姚立中，董事长。
委托代理人（特别授权）王科、王飞，江苏石城律师事务所律师。
原告刘伟与被告泰州市金港装饰城有限公司（以下简称金港公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘伟的委托代理人陈德斌、被告金港公司的委托代理人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘伟诉称，2010年4月29日原、被告签订了房屋买卖合同，就房屋价款及违约责任等进行了约定。原告按约支付了全部购房款，但被告至今未能将原告购买的商品房交付给原告，故请求法院判令被告立即向原告支付逾期交房的违约金63025元及被告未能在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的违约金4920元。诉讼中原告变更诉讼请求为被告立即向原告支付逾期交房的违约金116210.4元及被告未能在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的违约金9840元。
被告金港公司辩称，虽然被告未能按合同约定的日期与原告办理房屋交付手续，但双方之间存在商品房销售后的委托经营合同关系，被告已将委托经营三年的收益自房款中予以扣除，故原告确认委托经营的起始时间应就是被告的房屋交付时间，被告并未逾期交房，不应承担相应的违约金。且被告支付了委托经营的收益，原告不存在损失，原告不能重复主张逾期交房的违约金；另原告在委托经营期限届满后也与第三人签订了商铺委托管理合同，该合同的起算时间就是原、被告之间委托经营的截止时间的次日，还是被告将商铺移交给第三人的，原告将违约金的截止时间一直持续计算没有事实依据；原告与被告就迟延交房达成了协议，虽被告不认可迟延交房，但仍愿按1%的优惠给予原告；2012年11月7日被告具备了办理房屋权属登记的相关条件，后被告多次通知原告到被告处领取相关文件，从而办理房屋产权证，但原告均未前来办理，故被告不存在逾期办理房产证的违约责任；如果法院认定被告存在逾期交房、逾期办证的违约行为，在原告已收取委托经营收益的情况下，违约金过高，请求法院予以调整。请求法院依法判决。
经审理查明，2010年4月29日原告刘伟与被告金港公司签订商品房买卖合同两份，约定原告向被告购买金港国际商业广场第4幢A4单元220号、A4单元221号商品房，建筑面积均为38.18平方米，价款均为164000元，共计328000元，交付期限均为2010年12月30日前，交付的商品房须经竣工验收备案，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示竣工验收备案文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示竣工验收备案文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。上述商品房买卖合同附件四：合同补充协议中，双方就物业管理费约定，商业部分在买受人委托出卖人三年经营期内，由出卖人向承租人收取，委托经营期满后，由买受人自行缴纳。商品房买卖合同签订后，原告缴纳了购房款328000元，被告于2010年4月29日向原告开具了购房款发票。2011年7月30日原、被告签订中场验收协议书，表明一、室内验收事项：1、进户门已装好；2、消防已装好；3、墙面、地面符合标准；4、层高符合标准；5、其它；以上事项经业主本人验收完毕，符合标准。为保证本市场如期开业，业主同意由泰州市金港商业广场经营管理有限公司自即日起安排商户进场装修。备注：商铺委托经营时间自2011年1月1日起，至2013年12月31日止。因原告及其他买受人与被告就房屋买卖发生矛盾，2012年6月28日，泰州市高港区口岸街道办事处（以下简称口岸街道办）进行了协调，在协调记录本上作出如下记载，“业主与金港装饰城协商后达成如下调解方案：1、合同价1%优惠。2、取消免租期。同意该方案的业主签名并留下联系方式（见附件）”。在附件中，原告刘伟签了名，并留下了联系方式。2012年10月19日金港国际商业广场一期工程1~4#进行了竣工验收，并于2012年11月5日进行了竣工验收备案。2012年11月7日被告取得原告所购商品房的房屋产权分割证。2013年11月27日原告刘伟与泰州市东方明珠物业服务有限公司装饰城分公司（以下简称为东方明珠物业公司）签订商铺委托管理合同一份，约定原告将诉争的商品房托管给东方明珠物业公司，托管期自2014年1月1日至2014年12月31日，托管收益为每年每平方米180元等内容。该商铺已由被告交接给了东方明珠物业装饰城分公司。后原、被告为房屋交付及违约责任的问题又经多次协调，但未能达成一致，原告遂于2014年6月17日诉至本院。
上述事实有商品房买卖合同及附件四：合同补充协议、销售不动产统一发票、中场验收协议书、竣工验收备案表、房屋产权分割证、口岸街道办重大矛盾纠纷协调记录本及附件、当事人陈述等在案佐证。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及附件四：合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按合同及协议约定享有权利和履行义务。被告主张原告签订了中场验收协议书，对房屋进行了验收并委托被告经营管理，委托经营管理期限自2011年1月1日起，至2013年12月31日止，原告的委托经营行为表明原告同意对房屋交付条件进行变更，故被告于2011年1月1日就已向原告交付了房屋。本院认为，原、被告的商品房买卖合同中对交付条件的约定是明确的，即需经竣工验收备案，交接时，被告应出示竣工验收备案文件，并签署房屋交接单，而金港国际商业广场第4幢楼于2012年10月19日方完成竣工验收，并于2012年11月5日进行了竣工验收备案，在此之前被告是根本不符合交房条件的，2011年7月30日的中场验收及委托经营管理协议的签订仅是被告规避责任的一种方式，且从口岸街道办的协调内容看，也不能认为原告同意变更交付条件，在被告未能提供其他交房证据的情况下，本院对被告于2011年1月1日就已向原告交付了房屋的抗辩主张不予采纳。2013年11月27日原告与东方明珠物业装饰城分公司签订商铺委托管理合同，将原告购买的商铺托管给东方明珠物业装饰城分公司，托管期一年，自2014年1月1日至2014年12月31日，托管收益金金额为180元／平方米／年，本院认为在原告已将其商铺托管给第三人管理并收取托管收益金、商铺也已交接的情况下，应视为原告已实际取得其商铺，实际取得的时间为2014年1月1日，故被告逾期交房的违约责任应计算到2013年12月31日止。对于逾期交房的违约责任，原告要求按合同约定的日万分之三计算，本院认为，因自2011年1月1日起至2013年12月31日止，原告已将所购买的商铺委托给被告经营管理，原、被告并已签订了相关协议，则原告在此期间的租金损失并不存在，考虑到违约金兼具补偿和惩罚的性质，本院酌定自2011年12月31日至2013年12月31日以日万分之一的标准计算被告逾期交房的违约责任，对此违约责任本院认定为328000元＊1／000＊（365＊3＋1）计35948.8元。
就口岸街道办协调下形成的调解方案是否表明原、被告已就逾期交房达成了一致，并应按该调解方案履行，本院认为，口岸街道办协调下形成的调解方案仅是被告与发生纠纷的买受人之间的一个调解意向，并非双方最终达成的调解协议。从被告提供的其单方制作的协议书内容来看，“经镇政府领导调解，我司（金港公司）同意给予以下签字客户（见附件）享有下列两点特殊优惠：1、享有合同价的1%的优惠；2、三个月的免租期可以取消；享有此优惠后客户不得再追究开发商交房的其它违约责任，签字客户有义务对以上优惠实行保密，如有客户违反，则泄密者客户不得享有以上优惠，同时不得追究开发商的违约责任。以上客户等开发商拿到竣工验收报告后统一通知办理”，与口岸街道办协调记录本上记载的调解方案“1、合同价1%优惠。2、取消免租期”是有实质上的差别的，一是后者对免租期的期间没有确定，二是后者也没有对签字客户诸如“保密义务及泄密后果”的限制。而主持协调的口岸街道办副主任吉鹏军表示，2012年6月28日协调的当天并没有被告提供的这一“协议书”，也就是说当天在附件上签名并留下联系方式的买受人对“协议书”的内容是不知情的，另对于口岸街道办的调解方案如何履行、何时生效等，也缺乏约定，从达成协议、成立合同的角度而言，无法赋予其法律上的约束力，故本院认为，口岸街道办协调下形成的调解方案仅是争议双方在协调当天形成的调解意向，具体的调解协议内容尚需当事人事后进行确认并签订相关协议，或以行为表示认可。原、被告在2012年6月28日后并未能就逾期交房达成一致意见，对被告主张仍按口岸街道办协调下的调解方案来执行，本院不予认可。
对于原告要求的被告未按期将相关资料向产权登记机关备案的违约责任，因双方对此违约责任承担的前提是“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，而原告并未能提供相关证据证明，因被告的原因导致其权属证书未能取得，故对该违约请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、被告泰州市金港装饰城有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘伟支付逾期交房的违约金35948.8元。
二、驳回原告刘伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2820元，由原告负担1970元，被告负担850元（此款原告已预交，本院不再退还，被告应负担的部分由被告在履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2820元。（江苏省泰州市中级人民法院开户行：农行；帐户：泰州市财政局；帐号：20×××88）。
审 判 长 叶 飞
审 判 员 谭 毅
人民陪审员 唐慧娟
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 卢春明
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。