河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0882民初25号原告：河南同富房地产顾问有限公司。住所地：郑州市东风南路绿地中心北塔**楼****号。法定代表人：冉新霞，该公司经理。委托诉讼代理人：夏书毅，系该公司经理。委托诉讼代理人：苏旭，河南天荣律师事务所律师。被告：沁阳市鸿丰置业有限公司。住所地：沁阳市怀府中路玫瑰城营销中心。法定代表人：于旭平，该公司经理。委托诉讼代理人：李秋珍，该公司员工。委托诉讼代理人：勾保公，河南太华律师事务所律师。原告河南同富房地产顾问有限公司（以下简称：同富公司）与被告沁阳市鸿丰置业有限公司(以下简称：鸿丰公司)服务合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告同富公司的委托诉讼代理人夏书毅、苏旭，被告鸿丰公司的委托诉讼代理人李秋珍、勾保公到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同富公司向本院提出诉讼请求：一、确认鸿丰公司的解除合同通知书无效，鸿丰公司继续履行营销代理合同及补充协议；二、判令被告鸿丰公司支付月度服务费24万元及截止2018年3月7日的违约金3222元（以6万元本金为基数，从2017年12月6日起至2018年1月5日止，按6万元本金的日万分之三计算；以12万元本金为基数，从2018年1月6日起至2018年2月5日止，按12万元本金的日万分之三计算；以18万元本金为基数，从2018年2月6日起至2018年3月5日止，按18万元本金的日万分之三计算；以24万元本金为基数，从2018年3月6日起至2018年3月7日止，按24万元本金的日万分之三计算）。事实与理由：2017年10月27日，同富公司与鸿丰公司签订《沁阳市玫瑰城全程营销代理合同》，约定由同富公司作为鸿丰公司“玫瑰城购物公园”项目馆、B馆、C馆及社区底商（12＃、13＃、5＃）楼共计255套（总建筑面积约为39950平方米）全程营销独家代理商，鸿丰公司不再委托任何第三方参与营销事宜，合同有效期自合同签订之日起至2018年12月31日止。鸿丰公司按照项目销售额的3%向同富公司支付佣金，并且每月须向同富公司支付营销策划月度服务费6万元，共计支付6个月的月度服务费，当月费用于每月5日前支付到位。2017年11月3日，双方又签订了《关于玫瑰城全程营销﹠招商代理合同的补充协议》，就相关合作细节问题进行了明确约定。合同约定签订以后，同富公司积极履行了合同义务，同富公司为鸿丰公司的项目提供了整个项目的营销策划及招商方案，根据该方案促成了鸿丰公司与河南省产业发展研究会养老产业专业委员会签订了合作协议，使得购买该商铺的业主能够得到国家相应的补贴，对项目的销售起到了巨大的促进作用。同富公司招聘、培训了十余人的营销团队，并与设计院对接，对鸿丰公司的永辉超市商铺进行了专业化的分割。11月26日与河南省产业发展研究会养老产业专业委员会携手举办了“惠民扶助发布会”，当天有一千余人到场，给项目的营销产生了巨大的轰动效应，一个月内为鸿丰公司的项目积累了70多组意向客户。同富公司大量工作以后，鸿丰公司企图单方面解除合同并且未按照约定在2017年12月5日前支付12月份的6万元月费。在同富公司明确拒绝鸿丰公司解除合同的要求以后，被告又提出将项目由另外销售团队负责，鸿丰公司仅支付同富公司1.5%的佣金，改变合同中约定的由同富公司独家代理的形式，同富公司也未同意。“玫瑰城购物公园”项目准备在2017年12月16日正式公开认筹，在认筹的前一天即2017年12月15日，鸿丰公司突然向同富公司发送了《解除合同通知书》，鸿丰公司以“尚未销售出去一间商铺”等为由单方面解除了《沁阳市玫瑰城全程营销代理合同》及《关于玫瑰城全程营销﹠招商代理合同的补充协议》。同富公司认为，鸿丰公司的项目根本没有开始对外销售，商铺当然也没有卖出去，鸿丰公司以此为理由解除合同，属于无稽之谈。综上，同富公司认为，在同富公司已经做好项目开盘认购的前期工作、在开盘以后就可以完成销售工作得到佣金的情况下，鸿丰公司为了达到减少成本支出的目的，企图坐收渔翁之利，攫取同富公司了努力工作的胜利果实，鸿丰公司单方面解除合同的理由根本不符合合同约定及法律规定，鸿丰公司解除合同没有事实及法律依据。被告鸿丰公司辩称，2017年12月4日，鸿丰公司在同富公司既没有合同履行能力、又无任何销售迹象的情况下，不得已以微信形式解除双方签订的《沁阳市玫瑰城全程营销代理合同》及《关于玫瑰城全程营销﹠招商代理合同的补充协议》。2017年12月14日，因同富公司存在存在虚假宣传行为，严重影响鸿丰公司承租商户永辉超市经营，永辉超市书面通知鸿丰公司立即停止销售宣传，由此严重阻碍了鸿丰公司的销售活动。2017年12月15日，鸿丰公司以书面形式通知同富公司解除合同，并于同日将解除合同通知送达同富公司，且同富公司也于同日撤场。在同富公司已经撤场、更未继续履行合同义务的情况下，无权要求鸿丰公司支付解除合同以后的月度服务费，请求驳回同富公司的诉讼请求。根据原、被告的诉辩，本院归纳本案的争议焦点为：1、鸿丰公司的解除合同通知书是否有效？2、双方是否继续履行营销代理及补充协议？3、同富公司请求的服务费及违约金是否成立？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对同富公司提交的证据4项目人员现场办公照片、销售现场布展照片及永辉超市分割图，鸿丰公司提出异议，认为项目人员现场办公照片及销售现场布展图片并不是在销售现场拍摄的，是合同解除以后在案场拍摄的。关于永辉超市分割图，是在2017年12月10日以后同富公司才提交鸿丰公司，鸿丰公司才看到的。经本院审查，同富公司提交的证据4为2017年12月15日当天拍摄，且可以与证据6包装物料明细表相互印证，故对同富公司提交的现场办公照片、销售现场布展图片予以采信。对永辉超市分割图，因与案件处理结果无实质影响，故对该证据，本院不做认证。本院经审理认定事实如下：2017年10月27日，同富公司作为乙方，鸿丰公司作为甲方，就A馆、B馆、C馆及社区底商（12＃、13＃、5＃）楼共计255套（总建筑面积约为39950平方米）之房源全程营销代理工作，双方签订《沁阳玫瑰城全程营销代理合同》。合同的主要内容，合同期限：自本合同签订之日起，至2018年12月31日止……4-1、甲方对本项目名称、设计变更、开发进度、销售策划方案、销售价格、价格优惠措施、促销方案、房价款支付期限等事宜享有最终决定权……4-7营销中心装修包装、看房通道包装、户外广告、沙盘模型、效果图、印刷品、展板展架、展销会包装、外场推广活动、电台广告、报纸杂志广告等所有广告宣传物料的设计由乙方负责，制作、安装及发布所需的费用由甲方承担，若需要乙方制作或安装的，甲方需向乙方另行支付该项工作所需费用，并在该项工作实施后及时付清全款，费用标准经甲乙双方商定……5-2、乙方工作人员不得就本项目的区位、规划、投资、价格、物业、交房标准等客观情况对客户进行虚假的宣传和解说，严禁以任何形式向客户作出未经甲方书面认可的任何承诺。5-3、乙方负责接待全部来电来访客户，并详实填写客户来电来访登记表，每周经甲方指定人员签字盖章确认。经甲方签字盖章确认的乙方登记表中的客户无论通过何种形式何种途径成交，甲方仍需正常标准支付给乙方佣金，并计入销售业绩。第七条：代理销售佣金标准和相关费用。7-1、甲方按照乙方每月代理销售本项目总销售额【指本项目所有客户已经签订《认购协议》或者《商品房买卖合同》而约定的房屋总价款之和，以下同】的3%向乙方支付佣金。7-2、甲方每月须向乙方支付营销策划月度服务费￥60000（小写：人民币陆万元整），共计支付六个月的月度服务费，当月费用于每月5日之前支付到位，但乙方必须确保自进场第二个月起每月保底销售额不低于300万元（以乙方实际签订并经备案的《商品房买卖合同》上载明的销售额为准）。……7-4、甲方支付给乙方的代理销售佣金、溢价分成等费用的结算方式为一月一结算，均在次月5日之前结算上月费用。甲方逾期支付的，乙方按照应付款每日万分之三的比例向甲方收取违约金。第九条：合同生效、终止及其它。9-1、本合同自双方签字盖章后生效，合同期满并在甲方结清所有费用之后终止……。9-2、在合同有效期内若遇到政策调整、地震、灾害、战争等不可抗力因素的，经双方协商同意解除合同的，可以解除本合同。9-3、乙方连续三个月未能完成月保底销售额的，甲方有权解除合同，另行聘请他人销售。同日，双方签订了《全程招商策划服务合作协议》。2017年11月3日，双方就《沁阳玫瑰城全程营销代理合同》、《全程招商策划服务合作协议》未尽事宜签订《关于玫瑰城全程营销﹠招商代理合同的补充协议》。合同签订后，同富公司组织人员到玫瑰城项目案场开始进行相关工作。2017年11月初，鸿丰公司向同富公司支付了一个月的营销策划月度服务费6万元和一个月的招商月度服务费3万元，共计9万元。2017年11月26日，同富公司在沁阳市体育场就案涉项目举办了发布会。2017年12月4日，鸿丰公司的实际负责人傅红兵向同富公司的经理夏书毅通过微信发送解除合同通知书。2017年12月15日，鸿丰公司向同富公司送达书面解除合同通知书，通知书载明：“同富公司：贵我双方在签订‘沁阳玫瑰城全程营销代理合同’及‘关于玫瑰城全程营销﹠招商代理合同的补充协议’后，已近二个月，但贵方派驻我方的营销人员，除一名营销总监以外，只有两名没有任何实践经验的实习人员。在我方于2017年11月26日为销售推广而举行的新闻发布会上，贵方连最基本的宣传单页都未制作，贵方所定制的销售专用手提袋根本无法使用，贵方所谓的销售精英连电脑键盘上的最基本的*符合都不认识，并且至今贵方尚未销售出去一间商铺。以上种种迹象说明，贵方没有履行合同的能力，2017年12月4日我方已以微信通知贵方解除合同，贵方对此并未回复，现再次书面告知贵方：解除贵我双方签订的‘沁阳玫瑰城全程营销代理合同’及‘关于玫瑰城全程营销﹠招商代理合同的补充协议’；同时，根据《中华人民共和国合同法》第108条规定，贵方应向我公司赔偿因此给我公司造成的一切经济损失。”同富公司的营销总监杜永旺在解除合同通知书上签字。当日，同富公司从玫瑰城项目案场撤离。另查明，玫瑰城项目自2017年10月27日至2017年12月15日期间未在沁阳市房产管理中心申请备案商品房买卖合同。鸿丰公司于2018年1月2日起诉同富公司要求赔偿损失9万元，鸿丰公司于2018年4月10日以证据不足为由申请撤回起诉。此为本案案件事实。本院认为，一、同富公司与鸿丰公司签订的《沁阳玫瑰城全程营销代理合同》、《全程招商策划服务合作协议》及《关于玫瑰城全程营销﹠招商代理合同的补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效协议，双方均应按照协议内容全面履行各自的义务。二、关于鸿丰公司向同富公司送达的解除合同通知书的效力问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方当事人就解除合同未达成一致意见，鸿丰公司若解除合同，需证明出现约定解除合同的情形或者法定情形。根据原、被告双方签订的《沁阳玫瑰城全程营销代理合同》的约定，同富公司连续三个月未能完成月保底销售额的，鸿丰公司才有权解除合同。但至2017年12月15日鸿丰公司向同富公司送达解除合同通知书，双方合同签订时间尚不足三个月，故鸿丰公司解除合同不符合约定解除合同情形。鸿丰公司以同富公司派驻的工作人员不专业、没有实践经验、存在虚假宣传、制作的手提袋不能使用、未制作宣传单页认定同富公司没有履行合同的能力，本院认为，同富公司并非必须具备相应的营销资质。根据双方签订合同，手提袋及宣传单页应由同富公司设计，由鸿丰公司制作，鸿丰公司以上述理由要求解除合同亦不符合法定解除条件。同富公司在鸿丰公司向其送达解除合同通知书后三个月内向法院起诉要求继续履行合同，确认解除合同通知书无效，本院予以支持。三、关于同富公司要求鸿丰公司支付2017年12月-2018年3月份共计4个月的月度服务费24万元及截止2018年3月7日的违约金3222元。虽然本院确认鸿丰公司于2017年12月15日向同富公司送达的解除合同通知书无效，但是双方签订的《沁阳玫瑰城全程营销代理合同》及《关于玫瑰城全程营销﹠招商代理合同的补充协议》，需要双方相互信任、密切配合、相互支持才能够实现合同目的。根据现在案件的情况，鸿丰公司已经不愿意继续履行合同，且同富公司也实际撤离案场，故在后续的合同履行过程中难免出现诸多问题，双方之间的合同事实上已经不适宜继续履行。因同富公司在2018年1月2日向本院提起诉讼，故本院认定双方之间的《沁阳玫瑰城全程营销代理合同》及《关于玫瑰城全程营销﹠招商代理合同的补充协议》于2018年1月2日解除。考虑到同富公司之前就案涉项目进行的诸多前期工作、预期利益，兼顾合同的履行情况和鸿丰公司的过错程度，鸿丰公司应再支付同富公司月度服务费和违约金共计9万元。同富公司请求超过部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沁阳市鸿丰置业有限公司于2017年12月15日向原告河南同富房地产顾问有限公司送达的解除合同通知书无效。二、被告沁阳市鸿丰置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告河南同富房地产顾问有限公司月度服务费及违约金共计90000元。三、驳回原告河南同富房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4978元，由原告河南同富房地产顾问有限公司负担3136元，被告沁阳市鸿丰置业有限公司负担1842元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  席小玲代理审判员  张小娇人民陪审员  史小月二〇一八年四月二十三日书 记 员  郜奇奇