山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁02民终3738号上诉人（原审原告）：路明。被上诉人（原审被告）：曾啃。委托代理人：刘洪海，山东昶德律师事务所律师。委托代理人：孟娟，山东昶德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳敏。委托代理人：刘洪海，山东昶德律师事务所律师。委托代理人：孟娟，山东昶德律师事务所律师。上诉人路明因与被上诉人曾啃、岳敏房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2017）鲁0281民初8009号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人路明、被上诉人曾啃、被上诉人岳敏及其委托代理人刘洪海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人路明上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判。请求因政策原因导致情势变更使合同无法正常履行而解除售房协议；2、请求被上诉人支付给上诉人从2015年10月8日起至2017年6月27日前的房租20000元；从2017年6月27日起至2018年2月8日前的房租费10500元。3、要求被上诉人返还房本、不动产发票、契税发票、公共设施维修资金（钥匙、水、电、天然气、有线电视卡）等票据；4、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：上诉人于2015年10月8日将胶州市常州路437号市南小区x号楼x单元x室的房屋出售给被上诉人，并预收了2万元定金，约定办理房产证后及时办理过户。后因2016年推行不动产登记而延期，2017年5月可以办理房产证，2017年6月27日取得了不动产权证，但是因2017年3月16日及2017年3月31日分别出台的限购、限售新政导致无法正常交易。根据《最高人民法院若干问题的解释（二）》第26条的规定，本案应适用情势变更原则，新政策出台彻底打破了合同的合理预期，因为所售房屋为阁楼户型，受银行按揭贷款政策调控影响现已不能办理按揭贷款。故本案房屋买卖合同应予以解除。上诉人在此期间因房产新政获益，从2015年10月8日起至2017年6月27日取得不动产权证为期20个月，从2017年6月27日起至2019年6月27日限制期满为24个月，这期间房租的费用约为5万元，因此，本案上诉人请求解除本案所涉房屋买卖合同，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人曾啃、岳敏答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，上诉人的上诉请求不成立，应当驳回其上诉请求。上诉人没有证据证明阁楼户型不能按揭贷款，而且无论当前阁楼户型能否贷款，都不能认定或导致本案房屋买卖合同所约定的房屋尾款付款条件成就时阁楼户型不能贷款。目前付款条件尚未成就。路明向一审法院提起诉讼请求：1、请求因政策原因导致房产无法正常交易而解除购房协议；2、要求曾啃、岳敏于2017年8月31日前搬出；3、要求曾啃、岳敏返还房本、不动产发票、契税发票、公共设施维修资金（钥匙、水、电、天然气、有线电视卡）等票据；4、要求曾啃、岳敏支付从2015年10月8日起至2017年6月27日前这段时间房租费；5、曾啃、岳敏承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年10月8日，路明（甲方）与曾啃、岳敏(乙方)签订《售房协议》一份，约定：一、甲方将坐落于胶州市市南小区x区x号楼（房管局备案楼号为x号楼）x单元x户，建筑面积106.95平方米以价格40万元出售给乙方。此价格包含配套设施如下：天然气入户接口、地暖管道、太阳能、有线电视入户接口、室内整体装修、灯具、樱花牌灶具、吸烟机……。二、甲方及甲方保证人承担此套房屋产权过户的全部费用。三、甲方所售房屋在取得办理产权证条件时，应及时到房管局办理并立即联系乙方办理过户手续……五、付款方式，乙方首次付甲方定金2万元整，2015年11月3日前付给甲方8万元，第二次于2016年2月8日前付甲方5万元，第三次于乙方申请银行贷款成功后一次性付给甲方余款25万元。甲方收到乙方首次付款2万元后同时交接水费、电费、物业费、有线费、天然气费、单元门与房屋钥匙（卡）等物品交由乙方并迁出，确保乙方权益。路明和曾啃、岳敏分别在该协议甲方、乙方处签字捺印。签订合同后，路明向曾啃、岳敏交付涉案房屋及购房发票、契税发票、公共设施维修资金发票、钥匙、水费卡、电费卡、天然气卡，曾啃、岳敏入住涉案房屋。2015年10月5日，曾啃、岳敏向路明交付购房定金1万元，同年10月8日，曾啃、岳敏向路明交付购房订金1万元。同年11月4日，岳敏向路明的银行账户转账共计8万元。2016年2月3日，岳敏向路明的银行账户转账共计5万元，路明均出具收到条或者收据。另查明，2017年6月27日，路明办理了涉案房屋的不动产权证书，涉案房屋登记于路明名下。再查明，2017年3月30日，青岛市国土资源和房屋管理局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，“各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：为进一步促进我市房地产市场平稳运行，经市政府同意，现提出有关意见，通知如下：在本市范围内（六区四市）购买的新建商品房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易”。一审法院认为，本案的争议焦点为：路明与曾啃、岳敏之间签订的《售房协议》是否符合因政策原因予以解除的条件。一、新政出台是否导致无法正常办理过户手续，经查，青岛市人民政府出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》是从政府层面对一段时间内本市房地产市场进行必要的调控，对房地产交易限制交易期，即至限制交易期届满后才能办理过户。本案涉案房屋路明于2017年6月27日办理了不动产权证书，目前至限制交易期届满尚有一年之久，限制交易期届满之后是可以办理过户手续的。曾啃、岳敏因限购政策在限定的时间内无法办理过户手续及办理贷款，可能导致履行困难，但并不必然导致买受人无法继续履行涉案《售房协议》。限购政策并不同于限贷政策，信贷只是房屋买卖中常见的融资手段之一，但并非唯一手段，且关于房屋交易的政策亦存在变动的可能性，限购政策并不能必然导致本案双方无法履行涉案《售房协议》。二、房产新政的限购政策调整是否属于情势变更，经查，情势变更原则作为一个衡平性原则，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条首次作出了规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，情势变更原则的价值在于当合同订立时的“情势”在合同履行时发生了重大变化时，继续履行合同会导致不公正结果，此事应当施以司法救济。情势变更中的需要公权力介入调整的显失公平必须达到相当的严重程度。当当事人因不可预见的情势变更，其履行对于当事人一方成为非常巨大的负担时，至于此点，当事人之间并无合意，因而原约定对于当事人之间已无约束力，应当允许变更或者解除。本案中，限购政策的出台虽然造成过户手续办理的时间延长，但买受人并未因此获得重大利益，出卖人增加的负担并未严重失衡。本案《售房协议》签订时路明尚未办理涉案房屋的产权证书，双方约定在甲方能够办理房屋产权证书时及时办理并联系乙方办理过户手续，曾啃、岳敏在路明未办理产权证书时陆续支付了15万元购房款。房屋买卖作为家庭重大项目，双方在签订房屋买卖合同时，应当充分预见房地产市场存在的风险，从本案双方于2015年10月8日签订《售房协议》至2017年6月27日路明办理涉案房屋的产权证书，曾啃、岳敏作为购房者亦承担未能办理过户的风险。同时《售房协议》明确约定购房尾款于乙方申请银行贷款成功后一次性支付，新政出台后，在限制交易期届满前路明承担曾啃、岳敏未能支付购房款的风险，对双方当事人而言，不存在明显的显失公平。故本案房产新政中的限购政策调整不属于情势变更。三、路明主张解除合同的依据是因无法办理过户因而曾啃、岳敏无法办理贷款继而无法支付购房尾款，合同目的无法实现，经查，路明作为出售方，其合同目的在于获取房款。从目前合同的履行情况来看，曾啃、岳敏已收取了合同约定的相应房款，剩余的房款需在曾啃、岳敏申请贷款成功后收取。而房屋尚未经过交易限制期，路明收取剩余房款的条件尚未成就，路明亦未就曾啃、岳敏届时将无法支付房款进行举证，因此继续履行合同将有损路明利益或使合同目的无法实现这一结论，难以得出。故路明主张因合同目的无法实现为由而解除涉案《售房协议》，缺乏事实及法律依据。四，路明主张解除合同的依据是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。该司法解释第一条明确约定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中所购涉案房产并不属于该条款中限定的商品房买卖合同。综上，路明与曾啃、岳敏签订的《售房协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律或者行政法规等强制性规定，为有效合同。依法成立的合同对双方均有约束力，双方应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务，不得任意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的解除必须具备合同法规定的解除条件或合同约定的解除条件，同时由享有解除权的一方当事人行使解除权。现路明主张房产新政导致无法正常交易而解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十四条关于合同解除之规定，无事实及法律依据，原审法院不予支持。路明要求曾啃、岳敏腾出房屋、返还票据、支付房租等诉讼请求，因涉案《售房协议》应继续履行，亦不应当予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：驳回路明的诉讼请求。案件受理费300元，由路明负担。二审中，各方当事人没有提交新证据。上诉人在二审中提出原审法院自审自记，违反程序，原审法院主审法官未遵循回避的规定，但其并未向本院提交证据证实，故对上诉人的该主张本院不予支持。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，本案双方争议的焦点问题是：本案所涉买卖合同是否因房产限购政策的实施而解除。上诉人援引《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定（以下简称《合同法》解释（二）第二十六条），请求法院解除本案所涉房屋买卖合同不应予以支持。首先，本案上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同并未就因房产政策影响而造成合同不能按期履行的情况进行约定，因此，本案上诉人起诉至法院，请求法院判决解除双方的房屋买卖合同。其次，诉诸法院判决解除合同时，合同履行的实际情况需要符合法定的条件方可依法判定解除。在本案所涉合同履行过程中，在房产政策变动之前，各方均不存在违约情形，而合同的迟延履行是因房产政策影响而造成。那么，在本案合同履行过程中的房产政策变更是否符合《合同法》解释（二）第二十六条规定也即所谓的情势变更原则的要件，而应予以解除？本院认为，应从情势变更的要件出发，对本案的情形予以判定。第一，关于情势变更原则，须有情势变更的事实，“情势”是指作为合同成立基础或环境的客观情况。本案中，因房产政策的变更导致房产买卖的条件和相应的限制产生的变化，因此，本案的“情势”确实发生了相应的变化；第二，情势变更须发生在合同成立之后至合同履行完毕之前。本案合同的签订发生于2015年10月，在本案所涉房屋产权证书办理完毕后，上诉人与被上诉人之间的房产过户手续尚未办理完毕之前，政策发生相应的变更，这一时间点符合该要件；第三，情势变更不可归责于当事人。本案房产政策的变更，并非因任何一方的违约或者其他不当履行行为而造成；第四，情势变更为当事人所不能预见。在本案合同签订和履行的过程中，对于房产政策的变动，各方均无法预见；第五，情势变更的发生使继续履行原合同显失公平或不能实现合同目的。对此，《合同法》解释（二）第二十六条规定了在此种情况下，当事人请求法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，这一要件是适用情势变更原则的实质条件,是法官依据当事人申请及案件的情况，判断是否适用该原则重新分配合同双方利益,使其达到平衡的重要依据。即使其他要件成立,只要合同的继续履行不会造成双方利益失衡,未能到达显失公平的程度,法院依法应当排除该原则的适用。另外，对于适用情势变更原则的救济方式依据法律规定有两类，一种是变更合同，另外一种是解除合同。结合本案的情况来讲，上诉人请求的是解除合同，因此，本院仅就本案所涉合同是否能够解除的问题进行分析和判断。本院认为，本案所涉合同的履行尚未达到适用情势变更原则解除合同的要件。首先，本案所涉合同的首付款项已经交付给上诉人，双方约定房屋由被上诉人居住至能够办理房产证之日，因房产政策调整，上诉人未能按约收到购房尾款，而被上诉人亦未能如期进行房产登记变更，此政策调整的影响是双方的，而不是单方仅仅影响上诉人的利益，合同的继续履行尚不能构成对于一方即上诉人的明显不公平；其次，房产政策调整并非直接导致房屋无法过户，而仅导致房屋过户延迟两年，在此情况下，亦不适用关于合同目的不能实现的相应规定。最后，结合本案的实际情况，本案所涉房屋已经交付于被上诉人使用，被上诉人也按约支付了部分款项，本案的房产交易尚未履行部分仅剩房屋过户手续的办理和房屋尾款的支付，此时解除合同所产生的法律后果，必然导致各方在本次交易中所付出的时间和相关费用的浪费。综合本院上述分析，依据公平原则，各方均未因本案房产政策的实施而承担重大的负担和利益损失，从维护交易稳定的角度考虑，本案所涉房屋买卖合同亦不适于适用情势变更原则解除。另外，关于本案利益的平衡问题。因上诉人明确本案所涉相应赔偿的诉讼请求系依据其解除合同的诉讼请求而提出，因此，对于该部分损失赔偿的诉讼请求本院不予支持。但若上诉人在本案所涉合同继续履行过程中确实存在重大损失，可依据情势变更原则请求法院对于相关损失依公平原则予以调整，对合同予以变更，但此损失与本案所涉因合同解除产生的损失的前提不同，在本案中，上诉人未请求，故本院不予认定。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人路明承担。本判决为终审判决。审判长 解 鲁审判员 王颖颖审判员 于 梦二〇一八年五月二十九日书记员 张 燕