福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）同民初字第2295号
原告胡才生，男，1974年12月30日出生，汉族。
委托代理人黄海、赖木秋，福建重启合众律师事务所律师。
原告胡菊珍，女，1978年7月6日出生，汉族。
被告翁癸樑，男，1972年4月13日出生，汉族。
被告吴素华，女，1973年9月23日出生，汉族。
上述二被告之共同委托代理人马标龙，福建理则达律师事务所律师。
原告胡才生、胡菊珍与被告翁癸樑、吴素华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，依法由审判员李强适用简易程序于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告胡才生之委托代理人黄海、原告胡菊珍，被告翁癸樑、被告吴素华之共同委托代理人马标龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡才生、胡菊珍诉称，2012年12月13日，胡才生、胡菊珍通过案外人厦门置宏房产行销策划有限公司介绍，与被告翁癸樑、吴素华签订《房产预约买卖协议书》，约定将胡才生位于厦门市同安区西池新城二期10号楼2梯2层01单元的房屋出售给翁癸樑、吴素华，房屋总价为人民币（币种，下同）730000元。根据协议约定，翁癸樑、吴素华应在签订《厦门市房地产买卖合同》后10日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在取得产权证时立即办理抵押手续并于10日内办妥银行按揭贷款手续，且向胡才生支付完毕所有房款。胡才生依约交付房屋并协助翁癸樑、吴素华办理了房屋产权登记手续，但翁癸樑、吴素华于2013年1月签订《厦门市房地产买卖合同》后怠于办理相关手续，2013年10月，翁癸樑、吴素华取得房屋产权证后，仍未依约办妥银行贷款手续，经胡才生多次催促，翁癸樑、吴素华迟至2014年5月21日才付清余款180000元。胡才生、胡菊珍认为，翁癸樑、吴素华的行为已经违约，故请求法院判令翁癸樑、吴素华因延迟支付购房款而共同向胡才生、胡菊珍支付违约金73000元（按照房款总额730000元，每日0.05%计算，自2013年11月1日至2014年5月20日，共计200天），并由翁癸樑、吴素华承担本案全部诉讼费用。
被告翁癸樑、吴素华辩称，一、根据双方的约定，翁癸樑、吴素华已经提前支付原告胡才生第二期180000元房款，不存在违约。根据双方约定，翁癸樑、吴素华支付胡才生第二期房款的日期为银行放款的当日，2014年6月11日银行才发放贷款，但实际上2014年5月20日翁癸樑、吴素华即向亲戚借款预支给胡才生180000元房款。二、胡才生、胡菊珍要求翁癸樑、吴素华支付违约金没有事实和法律依据。本案不是二手房买卖，而是胡才生与开放商退房后，翁癸樑、吴素华直接与开放商签订《商品房买卖合同》，故《房屋预约买卖协议书》第14条、第16条的约定对双方均没有约束力。综上，请求驳回胡才生、胡菊珍的全部诉讼请求。
经审理查明，2010年7月3日，原告胡才生向案外人厦门华森房地产有限公司购买该公司开发的西池新城二期10#楼2梯2层01单元商品房。2012年12月13日，胡才生、胡菊珍作为甲方与作为乙方的被告翁癸樑、吴素华通过房屋中介方签订一份《房产预约买卖协议书》（编号：1004051），约定甲方将西池新城二期10#楼2梯2层01单元的房产出售给乙方，房屋总价为730000元。该《房产预约买卖协议书》第五条约定：“甲乙双方同意，乙方将上述购房款分两次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于甲方协助乙方办理出与开放商签订的购房合同当日向甲方支付人民币伍拾伍万元整（含定金）；2、乙方于乙方一手产权办理后向银行申请贷款放款后当日向甲方支付人民币壹拾捌万元整。……”，第十四条约定：“若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金”，第十六条约定：“乙方应在签订《厦门市房地产买卖合同》后拾日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在乙方取得产权证时立即办理抵押手续，于拾日内办妥银行按揭贷款手续”。签订上述《房产预约买卖协议书》当日，胡才生、胡菊珍即将房屋钥匙交给中介方，并由中介方交付给翁癸樑、吴素华。2013年1月9日，胡才生办理了退房换房手续，当日翁癸樑与厦门华森房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：03035218），约定其购买该公司开发的西池新城二期10#楼2梯2层01单元商品房，房款总金额554778元，总房款于2013年1月9日前一次性付清。2013年9月23日，翁癸樑向厦门市国土资源与房地产管理局提交了产权办理的申请，2013年10月14日，翁癸樑领取了上述房屋的产权证（厦地房证字第01101047号）。2013年10月15日，翁癸樑、吴素华向中国邮政储蓄银行提交《个人综合消费贷款申请表》，申请授信金额490000元，并同时向银行递交了厦地房证字第01101047号厦门市土地房屋权证作为抵押。2013年11月25日，中国邮政储蓄银行制作银行专业版的《个人信用报告》，确认翁癸樑、吴素华个人资信良好。2014年5月8日，胡才生通过邮政EMS快递向翁癸樑、吴素华发出一份《催告函》，载明翁癸樑、吴素华存在逾期付款的违约行为，并催告翁癸樑、吴素华应于2014年5月11日之前向胡才生支付购房款180000元及违约金71540元（暂计算至2014年5月8日）。2014年5月21日，吴素华向胡才生转账汇款180000元。2014年6月11日，中国邮政储蓄银行向翁癸樑发放贷款300000元。
以上事实有原告胡才生、胡菊珍举示的《房产预约买卖协议书》、《商品房买卖合同》、退房换房手续费发票、交房证明、催告函、收款收据，被告翁癸樑、吴素华举示的厦门市国土资源与房地产管理局综合服务大厅收件收据、《中国邮政储蓄银行个人综合消费贷款申请表》、信用报告、中国邮政储蓄银行个人贷款借据等证据以及双方当事人的庭审笔录、在庭审中的陈述、质证意见为证，这些证据经本院审查、审核，对其相应的证明力予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告胡才生、胡菊珍与被告翁癸樑、吴素华签订的《房产预约买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反9＋法律、行政法规的强制性规定，系真实合法有效的合同，双方均应依约予以履行。本案争议的焦点在于翁癸樑、吴素华的付款行为是否违反了《房产预约买卖协议书》的约定。胡才生、胡菊珍主张应将合同第五条及第十六条结合起来才能合理确定付款日期，即双方约定银行的放款日期为产权证办出后10日即2013年10月24日，翁癸樑、吴素华于2014年5月21日才支付剩余房款明显违约，造成银行放款延迟的原因系翁癸樑、吴素华迟延提交申请手续且贷款申请数额超过本案18万元债务的金额；翁癸樑、吴素华则抗辩主张合同第十六条因以双方签订《厦门市房地产买卖合同》为前提，且并未明确约定银行应在十日内放款，因此并未违约。本院认为，根据双方签订的《房产预约买卖协议书》第五条第二项的约定：“乙方于乙方一手产权办理后向银行申请贷款放款后当日向甲方支付人民币壹拾捌万元整”，该条款为双方付款方式的明确约定；该协议书第十六条又约定：“乙方应在签订《厦门市房地产买卖合同》后拾日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在乙方取得产权证时立即办理抵押手续，于拾日内办妥银行按揭贷款手续”。《房产预约买卖协议书》作为一份双方确认的明确的合同文本，对于付款的条件应当明确具体，如上所述，该协议书第五条即为双方明确约定的付款期限，该期限以“银行申请贷款放款后当日”作为付款成就的条件，如果翁癸樑、吴素华在付款条件成就后超过该期限逾期付款即应承担违约责任；协议书第十六条虽然约定了办理按揭贷款手续的时间为“十日内”，但该条款与第五条系并列于同一合同文本中的不同条款，亦系中介机构已经制定好的格式文本的其中一款，若胡才生、胡菊珍认为该条款应作为第五条付款条件成就的前提之一，理应在协议书第五条中由双方进一步的约定；同时该协议书第十六条虽然载明“于拾日内办妥银行按揭贷款手续”，但因《房产预约买卖协议书》仅系胡才生、胡菊珍与翁癸樑、吴素华双方签订，该约定不可能对相关贷款银行产生效力，即贷款银行何时发放贷款应当根据其操作规程决定，而非由双方当事人自行决定，故胡才生、胡菊珍主张的“办妥”即为银行十日内发放贷款的主张本院不予采纳；翁癸樑、吴素华提供的《个人综合消费贷款申请表》系其在领取房屋产权证第二天即予以及时办理，中国邮政储蓄银行出具的信用报告亦体现翁癸樑、吴素华资信良好，由于银行贷款系以房屋产权证作为抵押，贷款的金额不得超过抵押财产的价值，其申请贷款49万元并未超过房产的价值，因此并未有充分证据证明银行延迟发放贷款的时间系因翁癸樑、吴素华的个人原因而造成，胡才生、胡菊珍主张翁癸樑、吴素华贷款申请超过18万元债务而导致延迟放款的理由不能成立。综合上述认定，本院认为，胡才生、胡菊珍与翁癸樑、吴素华已经明确约定剩余房款18万元应于翁癸樑一手产权办理后向银行申请贷款放款后当日支付，翁癸樑、吴素华在一手产权办理后即及时向银行申请贷款，并无证据证明因翁癸樑、吴素华的个人原因导致银行延迟发放贷款，事实上，翁癸樑、吴素华在银行发放贷款日之前即付清了剩余的房款18万元，故翁癸樑、吴素华并未存在违反《房产预约买卖协议书》第五条约定的行为，胡才生、胡菊珍主张翁癸樑、吴素华违约并应承担违约责任的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告胡才生、胡菊珍的全部诉讼请求。
本案案件受理费人民币1625元，适用简易程序审理减半收取人民币812.5元，由原告胡才生、胡菊珍负担，款限于本判决书生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 李 强
二〇一四年八月七日
代书记员 洪晓燕
附：本案所适用法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己的提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。