四川省天全县人民法院民 事 判 决 书（2018）川1825民初288号原告成都明江物业管理有限公司，住址：成都市武侯区武侯大道双楠段44号。法定代表人周文军，系该公司总经理。委托代理人高志荣（系该公司员工），男，汉族，生于1949年6月18日，住四川省天全县。委托代理人骆其敏，四川振全律师事务所律师。被告胡章勇，男，汉族，生于1987年9月19日，户籍地成都市成华区，现住四川省天全县。原告成都明江物业管理有限公司诉被告胡章勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员牛燕军独任审判，于2018年3月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高志荣、骆其敏、被告胡章勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告为天全县干田子水沐年华小区的物业服务企业，被告为该小区业主，其房屋面积为90.02平米，被告共拖欠2015年11月至2017年12月共26个月物业管理费，经原告多次发出催告缴费通知，被告均拒交物业管理费。按照双方所签订的《明江物业管理规约》的约定，起诉请求：由被告支付拖欠2015年11月至2017年12月共26个月的物业费2964元（含26个月的垃圾清运费，垃圾费原告只主张每月6元）、滞纳金231元，共计3195元。原告提供的证据为：原告营业执照、法定代表人身份证明、资质证书、《前期物业服务合同》、《明江物业管理规约》、《物业收费花名册》、《工资表》、U盘。被告辩称，原告陈述面积属实，但欠费期间不属实，2016年6月之前的费用自己已缴纳，之后未交是因为有2000元的装修押金原告未退还自己，抵扣后自己已交齐物管费，所以不存在滞纳金。被告未提供证据。经审理查明：被告系天全县水沐年华小区住宅业主，其房屋面积为90.02平米。2012年12月19日，天全县中成置业有限公司作为该小区的建设单位，与成都明江物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》就天全县水沐年华项目的前期物业服务进行了约定，其中第七条第1项约定了物业管理收费价格：住宅用房非电梯0.8元/月·平方米，电梯1.2元/月·平方米；商业用房1.5元/月·平方米。第十一条约定了违约金的支付：物业服务费用按三个月交纳，业主应在3月、6月、9月及12月的10号前分别履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金额=应交纳物管费的1‰×逾期天数。2014年10月23日，原、被告签订了《明江物业管理规约》就物业服务与业主之间的权利义务进行了约定，主要内容有：1、物业公司每季度向业主（住户）收取物业管理服务费；2、业主（住户）交纳费用时，每季度首月的第五日前到小区物管处服务中心交纳。电梯公寓按实测建筑面积每月每平方米1.2元收取，多层按实测建筑面积每平方米0.80元收取，垃圾处理费每月每户8元，商业铺面按建筑面积每月每平方米2元；3、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日百分之三的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。该《管理规约》约定的物业收费标准与之前原告与天全县中成置业有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的住宅收费标准相一致，但迟延交纳物业服务费用违约金的承担高于《前期物业服务合同》，并另行约定了垃圾处理费的交费金额。原告签订合同后实际对小区进行了管理，小区业主也接受了原告的物业管理服务。该小区大部分业主按原购房时所签订的前期物业管理服务协议约定的交费标准向原告交清了物业服务费。有部分业主以原告物业管理服务不符合约定为由拒绝缴纳物业服务费。因被告拖欠2015年11月至2017年12月共26个月的物业费2808元(90.02平米×1.2元/月·平方米×26月)及垃圾清运费156元（6元/月×26月），原告催收未果后遂起诉来院。另查明：1、原告成都明江物业管理有限公司具有物业服务三级资质，其经营范围为物业管理、园林绿化维护、室内装饰等。2、庭审中，原、被告均未提供物业费及装修保证金缴纳凭据，原告代理人高志荣陈述不清楚被告是否已退还装修保证金。以上事实，有原告营业执照、法定代表人身份证明、资质证书、《前期物业服务合同》、《明江物业管理规约》及原、被告当庭陈述等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，天全县中成置业有限公司作为水沐年华小区的建设单位，其在前期物业管理中选聘原告为物业管理服务企业，各小区业主分别与原告签订《明江物业管理规约》，符合我国《物业管理条例》的相关规定。原告实际向小区业主提供了物业管理服务，被告也应按约定的缴费标准向原告缴纳物业服务费。若原告存在物业管理方面的问题，被告可以向原告提出意见要求提升服务，还可以按规定的程序选聘和解聘物业服务企业，以维护业主的权益。原告也应听取业主的合理意见，提升服务质量和水平。现原告请求被告支付拖欠的26个月物业服务费，被告辩称其2016年6月之前的费用已缴纳，并要求将其2000元的装修押金予以抵扣，但因原告对其主张的该事实不予认可，被告也未提供缴纳物业费及缴纳装修押金的依据，被告对自己主张的事实未完成举证责任，因此对被告的辩解意见本院不予采纳，如其确有依据，可另行向原告主张权利。原告要求被告支付小区垃圾清运费，因双方签订的《明江物业管理规约》对此有约定，该约定未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。被告应依约定向原告支付该费用。原告请求被告支付滞纳金，考虑本案实际且原告在物业管理服务中存在一定的瑕疵，该请求本院依法不予支持。庭审中，因双方各持己见，致本案调解不能。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、由被告胡章勇于本判决生效后十日内支付原告成都明江物业管理有限公司2015年11月至2017年12月期间的物业服务费2808元、垃圾费156元，两项总计人民币2964元;二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由被告胡章勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员  牛燕军二〇一八年四月十日书记员  陶 刚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；(五)按时交纳物业服务费用；……。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。