浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3790号上诉人（原审被告）：浙江德润置业有限公司。法定代表人：胡一平。委托代理人：罗弘涛、陈丽媚，浙江金道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙云翔。委托代理人：孙恩德，系孙云翔父亲。被上诉人（原审原告）：冯雅凌。委托代理人：孙云翔，系冯雅凌丈夫。上诉人浙江德润置业有限公司（以下简称德润公司）与因与被上诉人孙云翔、冯雅凌房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江九民初字第389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决认定：2011年1月21日孙云翔、冯雅凌与德润公司签订浙江省商品房买卖合同一份，约定孙云翔、冯雅凌向德润公司购买位于杭州市江干区九堡泊林印象10幢2单元1102室房屋一套，系顶楼。房屋建筑面积共78.15平方米，单价按建筑面积计算，为每平方米20169.49元，共计房屋价款1576245.64元。合同约定德润公司应于2014年5月31日前将符合下列各项条件的商品房交付给孙云翔、冯雅凌：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。2014年1月德润公司通知孙云翔、冯雅凌收房，2014年1月18日孙云翔、冯雅凌验房时发现德润公司交付的房屋存在下水管漏水及房屋屋顶有裂缝等现象，为此孙云翔、冯雅凌拒绝受领房屋。此后，德润公司对房屋厨房下水管道漏水及屋顶裂缝进行了修复。孙云翔、冯雅凌仍以房屋多处漏水痕迹，屋内墙面有裂缝，屋顶地面存在大量裂缝，屋内有太阳能热水管道影响孙云翔、冯雅凌使用为由，于2014年8月27日诉至原审法院，要求与德润公司解除合同。在审理过程中，德润公司向法院提出鉴定申请，要求鉴定涉案房屋是否漏水以及屋内裂缝是否影响房屋结构安全。经原审法院委托的鉴定机构解释说明：该屋内的墙面裂缝并非贯穿性裂缝，不影响房屋主体结构安全，且屋面目前不存在漏水现象。为此，双方均同意不要求对房屋进行鉴定。后原审法院组织双方当事人现场进行查看，双方对房屋目前存在如下状况予以确认：屋内客厅梁下和墙壁之间有一条水平的一米多长的裂缝；厨房下水管道口有因漏水而修补的痕迹，目前不存在漏水；屋顶地面有对裂缝进行修补的痕迹，目前也仍有部分地面存在细微裂缝；房屋内厨房间有太阳能热水管道铺设，屋面屋顶上安装太阳能热水器。一审审理过程中，孙云翔、冯雅凌变更诉讼请求，因德润公司交付的房屋存在质量问题且配套设施与合同不符合，要求德润公司赔偿损失24万元（按每日万分之五从合同约定的房屋交付日起计算）。原审法院认为，孙云翔、冯雅凌与德润公司之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。本案中，孙云翔、冯雅凌向德润公司购买的房屋位于顶层，德润公司交付房屋时厨房下水管道存在漏水现象，房屋顶层屋面存在多处裂缝，经修复后屋面仍有多处细微裂缝且屋内客厅横梁下方有一条一米多长的水平裂缝未曾修补。商品房系公民采购的大宗商品，其价值较高且一般使用年限较长，德润公司交付的新房存在上述质量问题，虽经修复且不属于房屋主体结构质量问题，但与购房者的心理预期造成落差，同时因房屋维修客观上推迟了孙云翔、冯雅凌能实际使用房屋的时间，对此应给予一定的补偿。再者屋内客厅横梁下方有一条一米多长的水平裂缝未曾修补，德润公司应予以一定的赔偿。综上，原审法院结合本案实际情况，考虑房屋总价的因素，酌情确定德润公司应赔偿孙云翔、冯雅凌损失90000元。对于孙云翔、冯雅凌主张房屋屋顶安装太阳能热水器，屋内铺设太阳能热水管道，系德润公司房屋的配套设施与合同不符合，但德润公司提供的规划批建图能够证明涉案房屋屋顶的太阳能集热器的设置和管道是符合规划的，故对孙云翔、冯雅凌的此节意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决：一、德润公司于判决生效后十日内赔偿孙云翔、冯雅凌90000元；二、驳回孙云翔、冯雅凌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由孙云翔、冯雅凌负担3062.5元，由德润公司负担1837.5元。德润公司负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳至原审法院。宣判后，德润公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，证据不足。原审判决称：与购房者的心理预期造成落差，同时因房屋维修客观上推迟了原告能实际使用房屋的时间，对此应给予一定的补偿。再者屋内客厅横梁下方有一条一米多长的水平裂缝未曾修补，被告应予以一定的赔偿。德润公司认为：（一）涉案房屋约定交付日期为2014年5月31日，在此前的房屋维修并未造成推迟孙云翔、冯雅凌能实际使用房屋的时间。根据德润公司和孙云翔、冯雅凌签订的《商品房买卖合同》第九条交付期限及条件的规定，出卖人应当在2014年5月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……因此，涉案房屋约定交付日期为2014年5月31日。而且根据孙云翔、冯雅凌在起诉状中的陈述和原审法院在庭审过程组织的现场查看，可以得知厨房下水管道的漏水现象于2014年4月时已经修复，后续不再存在漏水。综上，在2014年5月31日前的房屋维修并未造成推迟孙云翔、冯雅凌能实际使用房屋的时间。（二）屋内客厅横梁下方有一条一米多长的水平裂缝未修复并非德润公司原因造成。根据孙云翔、冯雅凌在起诉状中的陈述，以及双方在法庭审理过程中的陈述，可以明确屋内客厅横梁下方有一条一米多长的水平裂缝系德润公司在起诉后才得知，在原审庭审中德润公司多次表示如果孙云翔、冯雅凌有需要，德润公司愿意修复。但孙云翔、冯雅凌在庭审过程中均仅要求解除合同未表示要对屋内客厅横梁下方有一条一米多长的水平裂缝进行修复，因此该质量瑕疵未修复并非德润公司原因造成。（三）原审法院判决德润公司赔偿90000元的损失无事实和法律上的依据。赔偿损失的构成要件需要有违约等事实的存在以及损失的发生。根据前文所述，涉案房屋内曾经存在的厨房下水管道的漏水现象是在合同约定交房日（2014年5月30日）之前修复完成的，并未造成孙云翔、冯雅凌迟延实际使用房屋的时间，屋内客厅横梁下方有一条一米多长的水平裂缝未修复系因孙云翔、冯雅凌未报修所导致，并非德润公司原因造成，因此德润公司并不存在需要赔偿损失的违约事实。此外，孙云翔、冯雅凌在原审庭审过程中并未提供损失发生的依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因此即使德润公司存在质量瑕疵问题，但是德润公司从未拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，亦不应承担赔偿责任。退一万步，哪怕德润公司需要承担修复费用及修复期间造成的其他损失，然而在不清楚修复费用数额的前提下，亦没有修复期间造成损失的证据的前提下，原审法院就随意判了90000元的损失赔偿，没有事实和法律上的依据。二、案涉房屋曾存在的质量瑕疵己修复。庭审中德润公司曾多次表示愿意修复房屋存在的质量瑕疵问题，但孙云翔、冯雅凌均未予以回复。后在调解中孙云翔、冯雅凌曾希望德润公司以16000元的单价收回涉案房屋，德润公司亦考虑帮忙再次出售，故该瑕疵问题己经修复，目前涉案房屋并不存在原审判决中所称的屋面多次细微裂缝且屋内客厅横梁下方有一条一米多的水平裂缝问题。原审法院认定事实不清，涉案房屋约定交付日期为2014年5月31日，在此前的房屋维修并未造成推迟孙云翔、冯雅凌能实际使用房屋的时间；屋内客厅横梁下方有一条一米多长的水平裂缝是诉讼后形成，未修复并非德润公司原因造成；原审法院判决德润公司赔偿90000元的损失无事实和法律上的依据，而且截止至今，案涉房屋曾存在的质量瑕疵己修复。一审判决涉及的屋顶面的裂缝是不影响实际居住的。综上，请求：l.撤销原审判决；2.依法改判驳回孙云翔、冯雅凌的请求；3.由孙云翔、冯雅凌依法承担一、二审的诉讼费用。孙云翔、冯雅凌答辩称：1.德润公司提供的沙盘、售楼宣传册、商品房买卖合同中都没有向孙云翔、冯雅凌说明屋顶装有太阳能热水器并有供水总立管竖穿屋内。同时德润公司上报监管单位的设计图纸中也不存在太阳能热水器及竖穿屋内供水立管。根据《中华人民共和国合同法》第十五条规定，该广告宣传等视为合同要约。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十三条经营者以广告、产品说明、实物样品或者其他方式表明商品或者服务的质量状况的，应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相符；根据《中华人民共和国国家标准住宅建筑规范》第8．1．4住宅的给水总立管、采暖供回水总立管等，不应布置在套内。德润公司交付房屋的配套设施与合同、广告宣传明显不符，也不符合国家住宅要求，德润公司擅自变更配套设施，存在合同违约。根据德润公司与孙云翔、冯雅凌签订商品房买卖合同第十七条及《浙江省实施办法》第二十八条,德润公司擅自变更配套设施，符合退房情形。2.屋内存在多处漏水痕迹；厨房管道和太阳能热水器总立管处现在仍然有漏水痕迹；屋内有多处裂缝，最长达3米；同时屋顶仅五十平米左右面积出现三十多处裂缝，最长的裂缝有3米左右，墙与顶层面连接处裂缝长达数米（可能十米左右）；裂缝宽度大处达1.5公分左右。2014年至2015年德润公司在未告知孙云翔、冯雅凌的情况下，多次对房屋进行修补，企图掩盖房屋质量问题，最近一次修补时间为2015年11月下旬。严重影响了孙云翔、冯雅凌的正常使用。由于德润公司不愿提供国家标准、行业标准，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款规定，按照通常标准，新建房屋存在漏水、屋内、屋顶开裂情况可视为质量问题。3.德润公司未经孙云翔、冯雅凌同意，擅自在孙云翔、冯雅凌屋内露台安装起吊重物的支架和滑轮，起吊重物，由于露台没有承重墙支撑，房屋被横向拉扯，极易破坏房屋结构。现露台与客厅地面的连接处出现裂缝，客厅承重墙横向也出现了3米左右的裂缝，德润公司在未经孙云翔、冯雅凌的同意的情况下，涉嫌非法占有孙云翔、冯雅凌房屋、破坏性的使用孙云翔、冯雅凌的房屋，影响孙云翔、冯雅凌的正常居住。4.2014年6月初孙云翔、冯雅凌看房时，房屋仍然开裂、管道漏水情况，因此2014年6月18日孙云翔、冯雅凌向德润公司提交了拒绝售楼说明，通过邮政速递给了德润公司法定代表人及客户经理,并要求书面回复，德润公司一直没有回复。德润公司所说2014年4月已修复情况不存在。5.在诉讼前和诉讼期间，德润公司在未告知孙云翔、冯雅凌的情况下，多次对房屋进行反复修补，特别是客厅墙面，修补后又开裂又修补，根本不存在因孙云翔、冯雅凌没有要求，所以没有修复的情况。6.孙云翔、冯雅凌一直要求德润公司已书面方式告知德润公司房屋维修方案，修复时间，德润公司一直没有给予答复。7.2015年11月底（一审判决之后），德润公司在未通知孙云翔、冯雅凌的情况下，对房屋进行突击的修补，用彩色涂料遮盖三十多处裂缝，造成孙云翔、冯雅凌房屋与其他房屋相比存在明显的修补的痕迹，严重影响了孙云翔、冯雅凌房屋的出售。8.孙云翔、冯雅凌从未要求德润公司回购或代售孙云翔、冯雅凌房屋，德润公司所谓的要求其回购和代售房屋是在欺骗法院。上诉人德润公司在二审审理期间向本院提交照片一组，欲证明涉案房屋曾存在质量瑕疵均已修复。对上诉人德润公司提交的证据，被上诉人孙云翔、冯雅凌对照片的真实性认可，但是认为照片的拍摄角度有问题，因为加大拍摄的视角是有明显的修补痕迹的。客厅的裂缝现在是修补好了，但是不能保证之后会不会再开裂。本院认为，孙云翔、冯雅凌对该组照片的真实性没有异议，孙云翔、冯雅凌认为客厅的裂缝现在修补好了，故对该组证据真实性予以确认，可以证实德润公司已对案涉房屋客厅内裂缝进行修补。被上诉人孙云翔、冯雅凌在二审审理期间向本院提交照片一组，欲证明案涉房屋还是存在质量瑕疵没有完全修复。对被上诉人孙云翔、冯雅凌提交的证据，上诉人德润公司认为证据的形式真实性没有异议，但是对于内容的真实性、关联性和证明对象均有异议，比如其中一张照片里的是屋面变形缝，不是质量问题，是必须要保留的；管道的漏水痕迹，之前的确是存在这个问题，但是在一审诉讼前已经修复了。本院对该组照片的真实性予以确认，可以证实案涉房屋状况。本院经审理认定的事实与原审认定一致。本院认为：孙云翔、冯雅凌与德润公司签订的案涉商品房买卖合同约定2014年5月31日交付房屋。但直至案涉房屋交付时房屋仍存在质量问题，虽经维修但尚存在多处裂缝，且一审审理期间查看案涉房屋现场时，房屋内客厅横梁下方还存在水平裂缝未曾修补，必然会给孙云翔、冯雅凌造成相应损失。原审法院结合本案实际情况，考虑房屋总价等因素酌情确认赔偿数额尚属合理。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由浙江德润置业有限公司负担元。浙江德润置业有限公司已预交二审案件受理费4900元，应退2850元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。本判决为终审判决。审判长  余文玲审判员  张一文审判员  盛 峰二〇一六年六月六日书记员  赖雪珂