湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0121民初6215号
原告武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司，住所地：湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段437号金盆公寓C座403室。
负责人高声赋，董事长。
委托代理人杨群，湖南通程律师事务所律师。
被告谢琼，女，1978年8月22日出生，汉族，户籍地：湖南省长沙市开福区。
委托代理人李荣庆（系谢琼之夫），男，1976年8月7日出生，汉族，户籍地：湖南省浏阳市。
原告武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司与被告谢琼物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告请求判令：1、被告向原告支付物业服务费6717元；2、被告向原告支付滞纳金/违约金1343.4元（暂计算至2017年6月30日，具体滞纳金/违约金请求计算至实际履行完毕之日止）；3、被告承担本案所有诉讼费用。
被告答辩要点：拖欠物业服务费6717元属实，但不愿意承担所欠物业服务费及滞纳金，原因在于：1、原告未能按照物业服务合同约定提供物业服务，被告房屋自交房起长期存在漏水问题，原告未尽到彻底维修义务；且小区内还存在绿化养护、卫生清洁、秩序维护、安全防范、共用设施设备日常运行、与维护等多项服务内容不到位，系原告违约在先，被告拒交物业服务费系行使抗辩权利，故不应承担滞纳金/违约金；2、原告主张被告支付拖欠长沙雅景物业管理有限公司物业服务费2783元不符合事实，于法无据。原告与长沙雅景物业管理有限公司之间达成的《东门尚苑小区物业交接协议》因未通知全体业主而应属于无�协议，原告无权主张该部分物业服务费。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
1、被告系长沙县星沙镇新安路南、星沙大道东东门尚苑2栋904号房屋产权人，房屋实测面积为93.69㎡，被告现已装修入住该房屋。
2、2009年4月18日，被告与前期物业公司长沙雅景物业管理有限公司（以下简称雅景物业公司）签订了一份《前期物业管理服务协议》。协议约定，1）雅景物业公司为东门尚苑小区提供前期物业服务；2）物业服务费由被告按其所拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为1.1元/㎡/月（住宅，含电梯运行电费），每季度第一个月的10日前交纳本季度物业服务费。合同自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。另�合同针对双方权利义务、物业管理服务内容及质量、维修基金的管理与使用及违约责任等条款进行了相关约定。
3、2014年7月1日，原告与东门尚苑业主委员会签订了一份《东门尚苑物业管理委托合同》（含2个附件）。合同约定，1）东门尚苑业主委员会为甲方，原告为乙方；2）原告作为东门尚苑小区的物业管理服务企业，委托管理期限为三年，即自2014年7月1日起至2017年6月30日止。物业服务费收费标准：合同期限第一年住宅为1.1元/㎡/月，第二、三年住宅为1.2元/㎡/月计算；业主无正当理由逾期交纳物业服务费的，应当按照日千分之三的标准承担滞纳金。另，合同针对委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务标准及违约责任等条款进行了相关约定。
4、原告已于2017年7月初退出东门尚苑小区。
另查明，1、2014年11月12日，原告与雅景物业公司针对东门尚苑物业管理交接工作签订了一份《东门尚苑小区物业交接协议》，协议明确雅景物业公司将包含被告拖欠自2011年7月1日至2014年6月30日止的物业服务费3710元在内的业主欠缴物业服务费共计676768元债权全部转让给原告。同年11月15日，东门尚苑业主委员会对该交接协议盖章确认，并于同年11月20日原告对东门尚苑物业交接工作进行了公示；2、被告拖欠雅景物业公司自2011年7月1日至2014年6月30日期间的物业服务费为2783元；被告拖欠原告自2014年7月1日起至2017年6月30日止，共计36个月的物业服务费。期间，原告向被告分别通过电话、上门贴催收单、发律师函等形式进行了多次催缴，被告均未予支付。
二、双方当事人有争议的事实在于原告在实施物业管理服务过程中是否存在瑕疵。原告认为，其已按照合同约定履行了提供物业服务的义务且其所提供的物�服务已基本到位，并不存在被告所述的严重瑕疵，且被告未提供任何证据证明原告提供的物业服务存在问题以及问题的严重性；被告提出的房屋漏水问题系开发商的责任，与原告无关；被告认为，原告在提供物业服务过程中对被告房屋漏水问题未尽到彻底的维修义务、小区内还存在绿化养护、卫生清洁、秩序维护、安全防范、共用设施设备日常运行、与维护等多项服务内容不到位；本院认为，原告作为东门尚苑小区的物业服务单位，应严格按合同约定全面履行对小区房屋建筑本体共用部位、公用设施设备、物业管理区域内公共绿化、环境卫生的维修、养护与管理、对小区大门门禁和监控系统修护、维护并投入正常使用等义务。依据被告所提交的照片显示，被告房屋外墙确系存在漏水现象，虽原告进行过处理，但至今一直未妥善解决。外墙漏水导致被告房屋内遭受损害，确实给被告生活带来了不便；且依据本院在审理东门尚苑小区其他物业服务合同纠纷案件查明的事实表明，在原告主张被告欠交物业服务费的期间内，小区确实存在公共区域养护及垃圾处理、电梯维修、门禁与监控系统安装等方面的物业服务不到位。综上，说明原告在提供物业服务过程中确实存在瑕疵。
判决的理由与结果
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。被告与雅景物业公司于2009年4月18日签订的《前期物业管理服务协议》以及原告与东门尚苑业主委员会于2014年7月1日签订的《东门尚苑物业管理委托合同》均系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效，合同效力及于全体业主。原告作为物业服务管理企业应依约全面履行提供�业服务和管理义务，且其已与雅景物业公司办理了关于东门尚苑物业交接工作并于2014年11月20日进行了公示，被告作为业主应履行足额交纳物业服务费的合同义务。原告主张的物业服务费包含两个方面：一是从雅景物业公司接收的债权，即雅景物业公司提供物业服务期间被告欠交的物业服务费；二是原告提供物业服务期间被告欠交的物业服务费。雅景物业公司向原告转让被告所欠物业服务费债权合法有效，故被告应向原告交纳其所欠雅景物业公司的物业服务费。但依据本院审理查明以及认定的上述案件事实，原告在实施物业管理服务过程中确实存在瑕疵，其应对瑕疵服务承担相应责任，故对于原告主张被告给付拖欠雅景物业公司以及拖欠原告物业服务费共计6717元（2783元+93.69㎡×12月×1.1元/㎡/月+93.69㎡×24月×1.2元/㎡/月）之诉求，本院酌情认定被告按照约定标准的70%一并向原告支付其拖欠雅景物业公司及原告的物业服务费，即欠付雅景物业公司自2011年7月1日至2014年6月30日期间的物业服务费2783×70%=1948.1元，欠付原告自2014年7月1日至2017年6月30日止共计36个月的物业服务费3934×70%=2753.8元，合计4701.9元。另，对于原告主张被告从逾期之日起支付滞纳金/违约金之诉求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、限被告谢琼于本判决书生效之日起五日内给付原告武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司拖欠物业服务费4701.9元；
二、驳回原告武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指�的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由原告武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司负担10元，由被告谢琼负担15元。
本判决为终审判决。
审 判 员 付建安
二〇一八年二月十二日
法官助理 吴 欢
书 记 员 李子祎
附：判决适用的法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯�行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民�院不予支持。