江西省龙南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民二初字第352号
原告（反诉被告）廖小琴，女。
原告（反诉被告）何叙良，男。
以上原告委托代理人钟瑜，龙南县经济贸易法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）谢志传，男。
被告（反诉原告）钟承红，女。
以上被告委托代理人谢建锋，江西江龙律师事务所律师。
原告（反诉被告）廖小琴、何叙良与被告（反诉原告）谢志传、钟承红租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）廖小琴及两原告（反诉被告）的委托代理人钟瑜，被告（反诉原告）谢志传、钟承红及其委托代理人谢建锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告廖小琴、何叙良诉称，2014年8月30日，原、被告签订一份《宏发养殖场租赁协议》，双方约定原告（甲方）将位于龙南县关西镇翰岗村大举口的猪场租赁给被告（乙方）使用，租期30年，第一、二年租金为50000元，第一年租金在签订协议时一次性付清，以后每年租金在当年12月25日前付清。合同签订后，原告依约将猪场交给被告使用，被告在全面接管后未依约定支付租金，经原告多次催收被告拒交。根据《协议》第七条：“甲乙双方如有一方违反本协议，处以伍万元违约金，于违约后15日内付清，并终止协议。”为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令解除原、被告于2014年8月30日签订的《宏发养殖场租赁协议》。2、判令被告支付原告租金计人民币50000元。3、判令被告支付原告违约金计人民币50000元。4、本案诉讼费由两被告负担。
原告廖小琴、何叙良为支持其主张，向本院提供了以下证据：1、身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。2、人口基本信息清单，证明被告诉讼主体资格。3、宏发养殖场租赁协议，证明原、被告就猪场租赁事宜的权利义务进行了约定。
被告谢志传、钟承红答辩及反诉称，1、原告诉称颠倒案件全部事实。2014年8月26日，经人介绍，答辩人到原告的猪场看了一下，8月27日、8月28日原告何叙良连续讲要答辩人承包猪场。8月30日，原告带着事先打印好的合同来到答辩人家，当时答辩人正在做午饭，根本没有时间看合同，听原告何叙良讲了一大堆话，说合同要上午签，他看了下日子，说今天日子很好，就这样，答辩人在合同上签了字。签字后，原告又连续两天打电话催答辩人接猪场，9月1日答辩人接下了猪场，还买了一万多元的猪食料。答辩人接手后发现，原告转给答辩人的猪大部分是病猪，幸亏答辩人一直在养猪，有一定的饲养经验，及时采取了措施，避免了损失。答辩人接手后很快付了二笔现金，一笔是2014年9月7日捌万元给原告廖小琴，一笔是2014年10月14日付了两万元给原告廖小琴。这笔款共计拾万元，当时讲明是第一年的租金五万元和保证金伍万元。原告交下的猪当时口头约定好一共贰拾叁万叁千伍百元，到以后猪出栏后付清。以后，答辩人又分五次付清了全部猪款。2015年5月30日，答辩人刚好卖了猪，原告竟用其车拦住答辩人的车，逼迫答辩人交了拾万元猪款给原告。原告诉状说答辩人拒不付租金完全颠倒是非。2、原告起诉答辩人居心不测。答辩人接手猪场后一段时间，双方关系没有大碍，不久，温氏猪场的老板发现了答辩人这个猪场后到猪场挂了一块宣传横联，同时与原告讲了温氏猪场的发展前景，还答应给原告提供猪仔、销售等一系列养猪的条件，当时市场价格又看涨，此时原告的心态发生了根本变化，常说承包时间太久。双方签订合同后，按约定原告必须搬出猪场，但原告一直占住着一栋四间房屋的办公室不走。更令人气愤的是原告经常切断答辩人的水源，导致猪场的猪因缺水的原因影响生存。另外，签订合同时讲清，原告使用的养猪营业执照和检疫证书应给答辩人，原告至今不给。从原告行为的种种迹象表明，原告签合同前就有预谋，通过合同的方式将其病猪脱手，并试图图谋答辩人的钱财。3、原告经常干扰答辩人的正常养猪，如断水、拦车要钱、占用办公房等，这次又恶人先告状，企图让答辩人放弃猪场，答辩人面临原告的各种险恶用心，为避免造成更大的损失，答辩人四处打听联系，于今年8月16日无奈将猪场全部搬离，但造成不必要的搬迁损失四千余元。由于原告违约在先，按合同法规定，原告必须双倍返还保证金共计拾万元，并赔偿造成答辩人的经济损失三万元。反诉请求：1、责令反诉被告因违反合同约定，故意单方终止合同，双倍返还保证金10万元给反诉原告。2、反诉的诉讼费由被告承担。
被告谢志传、钟承红为支持其本诉答辩理由及反诉理由，向本院提交了以下证据：1、被告的身份证，证明被告主体信息。2、租赁协议，证明本案双方的租赁合同关系。3、收条三张，证明原告收到被告第一年租金和保证金的凭证。4、本诉状，证明原告违约在先。5、收条、银行回单、明细单，证明支付猪款的事实。
经审理查明，2014年8月30日，原告廖小琴、何叙良（甲方）与被告谢志传、钟承红（乙方）签订一份《宏发养殖场租赁协议》，约定原告将坐落于关西镇翰岗村大举口的猪场出租给被告使用，租期30年。租金及保证金约定如下：“1、第一年、第二年每年租金为人民币伍万元整，第三年起每年租金陆万元整，第四年起在陆万元的基础上经双方协商逐年递增不超过5%。2、租金缴纳时间：第一年租金在签订本协议时一次性交清，以后每年租金在当年12月25日前一次性交清，甲方应出具相关收款收据，直至本协议结束为止。3、保证金：以双方协商，租赁该猪场保证押金为人民币伍万元整，如乙方到时违约而不租赁猪场，该保证金作为违约金归甲方所有。该保证金在合同终止后，乙方缴清相应费用后，甲方在7日内无息退还给乙方。”违约责任约定如下：“甲方双方如有一方违反本协议，处以伍万元违约金，于违约后15日内付清，并终止协议。”
合同签订后，原、告于2014年9月进行了猪场的交接。在交接猪场时，被告承接了原告猪场的猪，双方口头约定了猪款数额及付款方式。原告陈述口头约定猪款333000余元，被告陈述口头约定猪款233500余元。2014年9月7日，被告钟承红支付80000元给原告廖小琴。2014年10月14日，被告钟承红支付20000元给原告廖小琴。以上两笔款项共计人民币100000元，原告廖小琴出具了收条，收条未载明款项的性质。2015年1月10日，被告支付猪款103500元给原告。2015年5月30日，被告支付猪款40000元给原告。2015年5月30日，被告通过赖永阳账户支付60000元给原告。以上三笔款项共计人民币203500元，属于猪款。2015年3月22日，被告通过ATM转账支付40000元，原告认为该笔款项的转账记录不能反映真实情况。2015年4月4日，被告转账支付10000元给原告，原告认为该笔款项是完善猪场设施的有关费用。
被告在经营猪场过程中，双方因猪款催收等事宜，产生了矛盾。原告以拦车的方式催收其猪款，导致双方矛盾加深。2015年6月1日，原告诉至本院，要求解除合同并要求被告支付租金和违约金。被告因其生产经营受到一定的困扰，其已于2015年8月16日从猪场搬迁。
以上事实，有原、被告提供的证据材料及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告要求解除其与被告签订的《宏发养殖场租赁协议》，被告对该请求无异议，且其在诉讼过程中已实际搬离猪场，故本院对该合同解除的事实予以确认。本案争议的焦点问题是：被告于2014年9月7日及2014年10月14日共支付的10万元的性质问题。本院认为：第一、根据本案查明事实，原、被告形成两种不同类型的法律关系：一是双方形成书面合同的以猪场为标的物的租赁关系，一是双方口头约定的以猪为标的物的买卖关系。第二、原、被告在猪款数额方面存在分歧，原告作为这批猪的所有权人及出卖方，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，其应对这批猪的数量、计价方式等反映其履行交猪义务的有关事项承担举证责任。但其未提供证据证明其交付了价值为333000余元的猪，经本院释明后，其仍未在本院指定期限内提交有关证据，故原告应承担举证不能的法律后果。第三、就本案审理的租赁合同关系而言，被告作为承租方，依法负有交付租金的合同义务。同样依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，本案被告已提供了由原告亲笔书写的两张收条，证明其交付租金及保证金的事实，被告已完成其举证责任，而原告未提供任何证据予以反驳。第四、《宏发养殖场租赁协议》约定“第一年租金在签订本协议时一次性付清”。被告在签订合同并承接猪场的半个月内，分两次支付了10万元，之后又陆续交纳猪款20余万元。且《宏发养殖场租赁协议》签订在前，关于猪款的口头约定在后。因此原告辩称“前两次支付的10万元属于猪款，被告未付租金”等，不符合民事交易习惯及社会一般经验，本院不予采信。综合上述意见，本院对被告主张的该两张收条载明的款项10万元属租金及保证金的意见，予以采信。被告已于合同签订后的合理期限内交纳租金及保证金，故原告要求被告支付租金，且以被告拒付租金为由要求被告承担违约金，无事实依据，本院不予支持。
原、被告合同约定“保证金：以双方协商，租赁该猪场保证押金为人民币伍万元整，如乙方到时违约而不租赁猪场，该保证金作为违约金归甲方所有。该保证金在合同终止后，乙方缴清相应费用后，甲方在7日内无息退还给乙方”，本案原告以诉讼的方式要求解除合同，被告不存在“违约不租赁猪场”的行为，故该保证金应退还给被告。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还保证金5万元的诉讼主张，本院予以支持。被告要求双倍返还保证金10万元，因双方未约定保证金属定金的性质，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”之规定，本院对该诉讼请求不予支持。鉴于被告（反诉原告）未在本案中提出违约责任的诉讼请求，故本院不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）廖小琴、何叙良与被告（反诉原告）谢志传、钟承红于2014年8月30日签订的《宏发养殖场租赁协议》。
二、由原告（反诉被告）廖小琴、何叙良于本判决生效后十日内返还保证金计人民币5万元给被告（反诉原告）谢志传、钟承红。
三、驳回原告（反诉被告）廖小琴、何叙良的诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）谢志传、钟承红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在生效法律文书指定的履行期限届满之日起两年内申请强制执行。
本诉案件受理费2300元、反诉费1150元，共计3450元，由原告（反诉被告）廖小琴、何叙良负担2875元，由被告（反诉原告）谢志传、钟承红负担575元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 ：曾飞鹏
审 判 员 ： 王 勇
代理审判员 ：李华生
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 ：肖泽华