广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2263号
上诉人（原审被告）：陈英鸣，男，香港居民。
委托代理人：刘玉琴，北京大成（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘震，男，汉族，住所地：上海市黄浦区。
原审第三人：张知红，女，汉族，住所地：湖南省邵阳县。
被上诉人及原审第三人的共同委托代理人：涂荣平，广东百朋律师事务所律师。
上诉人陈英鸣因与被上诉人刘震及原审第三人张知红房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2014）深盐法民初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原�法院查明：2009年11月16日，刘震、陈英鸣签订《二手房买卖合同》，约定由刘震将位于深圳市盐田区沙头角深盐路东北侧沙头角东部阳光c栋第12层2座xa转让予陈英鸣，房屋价款为80万元。2009年11月18日，涉案房产转移登记至陈英鸣名下，交易契税按80万元计收为24000元，房屋所有权登记费50元，均以陈英鸣名义缴清，刘震、陈英鸣分别支付了交易服务费579.4元。2009年10月23日、10月26日，10月29日、11月20日、12月21日，深圳市中启达投资担保有限公司向张知红开出六张收款收据，分别为担保利息5121.6元、赎楼利息1000元、赎楼利息7500元、10月15日赎楼利息9224元、陈英鸣借款逾期利息5000元、赎楼担保费、佣金、逾期罚息80900元。2009年12月9日，陈英鸣与兴业银行深圳分行签订《抵押借款合同》，约定以涉案房产作为抵押，向兴业银行深圳分行借款175万元，涉案房产购买（评估）�价为242万元。上述两份合同均经广东省深圳市深圳公证处公证，公证费分别为1920元、4893元。2009年12月13日，兴业银行深圳分行将175万元汇入刘震账户。此后涉案房产仍由刘震占有使用。根据案外人李某的陈述，李某自2007年起开始承租涉案房产，直至2013年10月，租金一直是向刘震或应刘震的要求向张知红支付。根据法院调取的李某招商银行账户的交易明细，李某自2009年12月至2010年4月期间，每月向刘震账户支付东部阳光c栋第12层2座xa、xb（以下简称xa、xb）租金9000元；2010年4月一次性向张知红账户支付2010年5月至10月xa、xb租金5万元；2011年1月至4月，每月向张知红账户支付涉案房产租金4500元；2011年4月、2011年10月、2012年5月、2012年11月，每次一次性向张知红账户支付6个月的涉案房产租金3万元；2013年5月、6月，每月向张知红支付涉案房产租金5500元。2013年8月5日，向陈英鸣支付涉案房产2013年7月16日至8月31日租金7500元。
另查明，刘震与张知红原系夫妻关系，两人于2011年3月2日协议离婚，约定各自名下财产仍归各自所有。庭审中，刘震对委托张知红办理涉案房产买卖、出租事宜的事实予以认可，对于陈英鸣要求张知红对刘震债务承担连带责任的主张，张知红表示愿意承担。
根据证人马某陈述，其与张知红和陈英鸣均系朋友关系，张知红在售房时曾告知其意向价格为250万元左右；此后曾告知证人陈英鸣的房款未支付完毕，希望证人代为联络，但一直联系不到，张知红委托证人找寻陈英鸣，证人曾在2012年7、8月间找到了陈英鸣的大概住址；2010年3月16日，陈英鸣曾收到了张知红催款的短信并转发给证人。根据案外人李某的陈述，曾于2012年11月份左右代张知红前往香港寻找陈英鸣，但陈英鸣未在住处；2013年，曾代张知红与陈英鸣进行过还�的交涉。
刘震于2014年4月9日向原审法院提出诉讼保全申请，原审法院于2014年4月10日作出民事裁定书，涉案房产于2014年4月17日被查封。
刘震向原审法院提起诉讼，请求判令：1、陈英鸣支付拖欠的购房款67万元，代交各种税费款13万元，共计80万元；2、陈英鸣支付2013年4月至2014年8月的租金8万元（每月5000元）；3、诉讼费用由陈英鸣承担。
陈英鸣向原审法院提起反诉，请求：1、刘震立即向陈英鸣返还95万元及利息；利息按同期银行贷款利率计算，自2009年12月9日计付至实际清偿日止；2、刘震立即向陈英鸣支付自2009年11月16日至反诉之日占用陈英鸣房屋（暂计至2014年4月25日）所造成的侵权损失合计265000元（比照租金标准：5000元／月计算，具体以评估所确定的数额为准）的利息；利息按同期银行贷款利率计算，自2009年11月16日计付至实际清偿日止；3、张知红对刘震的上�债务承担连带清偿责任；3、刘震与张知红承担本案本诉及反诉的全部费用。
原审法院认为：本案本诉系房屋买卖合同纠纷，反诉系物权保护纠纷，其争议焦点为房屋的真实交易价款，以及刘震是否实施了侵犯陈英鸣所有权的行为。双方当事人签订的《二手房买卖合同》虽写明房屋价款为80万元，但《抵押借款合同》写明房屋购买（评估）总价为242万元，刘震将如此高评估价的房屋以80万元出售明显不合常理，张知红亦曾向证人表示涉案房产的意向价格为250万元；陈英鸣将涉案房产抵押贷款175万元后，全部支付予刘震，既未能证明超出80万元的95万元的用途，在长达近4年的时间亦未向刘震主张返还与常理有悖，陈英鸣主张该95万元系刘震代收缺乏事实依据。且根据交易惯例，房屋买卖的双方通常会为了缴纳较少的税款填写低于房产实际价值的价款，仅凭该合同认定当事人真实意思表示依据不足。根据《抵押借款合同》写明的价格，原审法院认定双方当事人就房屋价款的真实合意为242万元。对于刘震主张陈英鸣向其支付剩余房屋价款67万元的主张，原审法院予以支持；对于陈英鸣要求刘震返还95万元的主张，原审法院不予支持。
对于刘震主张的垫付款项13万元，原审法院认为，无论该笔款项实际由谁支付，刘震未能证明双方就契税、赎楼费用等作出明确约定，其主张陈英鸣负担此笔费用依据不足，原审法院不予支持。
对于陈英鸣辩称刘震的诉讼请求已过诉讼时效，原审法院认为，根据证人马某及案外人李某的陈述，张知红多年来一直在代刘震寻找陈英鸣向其主张权利，2013年还与陈英鸣进行过交涉，故原审法院认定刘震的主张并未过诉讼时效。
对于陈英鸣要求刘震返还租金收益的主张，原审法院认为，自涉案房屋转移登记至陈英鸣名下之日起，涉案房屋已属陈英鸣所有，陈英鸣依法对其享有占有、使用、收益的权利，刘震未能证明双方就房屋的交付时间有明确约定，亦未能证明陈英鸣委托其对涉案房产进行管理收益，其占有使用涉案房产无事实和法律依据，应向陈英鸣支付相应赔偿，该赔偿应计算至案外人向陈英鸣支付租金时即2013年7月止。根据法院调取的李某的账户交易明细，刘震直接收取或指定李某向张知红支付的租金合计为205500元（4500元×5＋25000元＋4500元×6＋3万元＋3万元＋3万元＋3万元＋5500元×2=205500元），陈英鸣未能证明其主张按照每月5000元的标准计收侵权损失的依据，原审法院认定参照刘震的收益确定陈英鸣的损失，故对其主张的超出205500元的部分，原审法院不予支持。因涉案房屋已属陈英鸣所有，刘震主张陈英鸣向其支付租金收益无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈英鸣自本判决生效之日起十日内向刘震支付购房款67万元；二、刘震自本判决生效之日起十日内向陈英鸣支付赔偿金205500元，张知红对刘震应付的赔偿金承担连带清偿责任；上述判项予以抵扣后，陈英鸣应向陈英鸣支付464500元；四、驳回刘震的其他诉讼请求；五、驳回陈英鸣的其他反诉请求。如未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12600元，由刘震负担3007元，由陈英鸣负担9593元；反诉案件受理费减半收取�7868元，由刘震负担1330元，由陈英鸣负担6538元；保全费4502元，由刘震负担732元，由陈英鸣负担3770元。双方当事人均已预交案件受理费，原审法院不予退回，双方当事人应负担的费用予以抵扣后，陈英鸣还应负担12033元，于本判决生效之日起十日内迳付刘震。
上诉人陈英鸣不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）深盐法房初字第55号《民事判决书》第一项；2、改判刘震向陈英鸣返还代收款95万元；3、由刘震承担本案的一、二审全部诉讼费用。上诉理由：原审法院对于涉案房屋的交易价款认定错误，涉案房屋的交易价款为80万元而并非是原审法院所认定的242万元。一、原审法院依据《抵押借款合同》判定涉案房屋的交易价款，依据错误，对于房屋交易价款的认定错误。《个人购房抵押（保证）借款合同》系陈英鸣与兴业银行之间因借款事宜而签署，合�当事人是陈英鸣与兴业银行，而与刘震无关，原审法院通过该份合同认定陈英鸣与刘震达成了交易价款的合意显然有悖于客观事实。《个人购房抵押（保证）借款合同》仅是约定了借款的用途是用于支付涉案房屋的购房款，并以涉案房屋作为抵押物向兴业银行提供担保，对于涉案房屋的价款是出现在担保物信息条款中，即242万元仅是陈英鸣向兴业银行确认的涉案房屋价值，系房屋的评估价，而非是交易价。根据我国民事诉讼法第64条之规定“当事人对自己提出主张有责任提供证据”，原审法院认定涉案房屋的证据仅是这份抵押借款合同，刘震亦未提交其他有效证据证实涉案房屋的交易价款为242万元，原审法院认定涉案房屋的交易价款为242万元，证据不足。二、原审法院认定价值242万元的房屋以80万元的价格销售属于不合常理，从而认定涉案房屋交易价款等同房屋的�值242万元，有失偏颇，有违客观事实。刘震以80万元的价格出售价值242万元的房屋是否符合常理，是否有失公平等，刘震应向人民法院主张撤销80万元成交的买卖合同，而不是以不符合常理认定涉案房屋的价值即是成交价，原审法院以80万元出售价值242万元的涉案房屋直接推定房屋的交易价即等同房屋价值，推理错误。原审法院继而以张知红向证人所陈述的意向价进一步进行推理，原审所有的证据显示张知红与证人马某是朋友关系，而张知红又是刘震的前妻，且在涉案房屋交易期间刘震与张知红尚未离婚，证人与本案当事人有密切关系，其证言的证明力应不予认可，且其证言也仅能证实的是张知红的单方意思表示，而无法证实双方当事人对于涉案房屋的实际交易价款。三、当事人双方有且仅签署了一份《二手房买卖合同》，该确定涉案房屋的交易价款为80万元，且经�圳公证处进行公证，原审法院在没有其他证明力更高的证据的情况下，否认该合同证明力，属于认定事实错误。当事人双方在原审过程中均提交了《深圳市二手房买卖合同》，且双方均确认该份合同是双方所签署的唯一的买卖合同，该合同经过深圳公证处公证，在（2009）深证字第184362号《公证书》中明确表明“买卖双方签订《二手房买卖合同》意思表示真实”。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第77条之规定，在刘震没有其他证据能够推翻经公证的《二手房买卖合同》效力的前提下，应当以该合同来认定涉案房屋的交易价。原审法院认定“根据交易惯例，房屋买卖的双方通常会为了缴纳较少的税款填写低于房产实际价值的价款，仅凭该合同认定当事人真实意思表示依据不足”，此处原审法院所依据是交易惯例并不是本案的交易情形，本案不存在通�在日常房屋交易中的惯例情形，一般的交易惯例若出现逃避税收情形的，会另行签署一份买卖合同，以证明此份仅是用于应对税收部门的税收事宜而否认其真实意思表示，但在本案中没有，双方均未签署其他合同，也并非是因税收问题而致，而原审法院仅凭惯常的经验来推定本案的事实，导致认定错误。四、陈英鸣以涉案进行抵押贷款175万元，全部款项汇至刘震账户，原审中双方均予确认该事实，涉案房屋交易价款仅80万元，尚有95万元由其代收，依法刘震应向陈英鸣返还该笔款项。五、刘震自2009年签署后涉案房屋的买卖合同后，时至今日向陈英鸣追讨，早已超过诉讼时效，而原审法院却以未经陈英鸣确认的证人证言而认定其不存在诉讼时效问题，认定错误。证人马某在庭上经陈英鸣问询，在当事人双方签署合同后其未与陈英鸣见过面，所有的说法均是张知红单方�其陈述的，陈英鸣亦未认可其说法，其证言也无法证实在此期间张知红有向其追讨过，且即便有追讨的事实，也是张知红的行为而非刘震的行为。原审法院通过认可案外人李某的陈述来认定，缺乏法律依据，陈英鸣与案外人并不相识，且所有的陈述中也均表明是张知红向其转述的，原审法院通过一个与陈英鸣无关的案外人的单方陈述来认定有追讨之事实，无事实依据。
被上诉人ＸＸ、原审第三人张知红答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决相对公正。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件，根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为涉案房屋的交易价为242万元还是80万元。陈英鸣主张涉案房屋的交易价为双方2009年11月16日所签订《二手房买卖合同》中约定的价格80万元。本院认为，从本案查明的事实来看，该合同约定的价格80万元并非当事人的真实意思表示，刘震所主张的交易价242万元更为可信。理由如下：（一）陈英鸣为支付涉案房屋的购房款，向兴业银行深圳分行借款175万元，借款金额远远超过80万元。陈英鸣为上述借款提供的抵押物即涉案房屋，抵押合同有关涉案房产基本情况的条款中明确记载购买（评估）总价即为242万元。（二）陈英鸣已付购房款175万元，与其所主张的交易价80万元相比，超出95万元。如果按照陈英鸣的主张，其多付95万元购房款，而陈英鸣在长达近四年的时间里未向刘震主张返还，与常理不符。（三）证人马某到庭作证称其系陈英鸣、张知红双方的朋友，张知红曾告知其涉案房屋出售的意向价是250万元左右，与陈英鸣的交易价格是242万元。（四）刘震所主张的交易价更符合市场价，陈英鸣主张的�易价远低于市场价，陈英鸣也未对刘震为何以远低于市场价的价格向其出售房屋作出合理解释。综上，原审法院采信刘震的主张，认定涉案房屋交易价为242元，证据充分，认定正确。上诉人陈英鸣上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14918元，由上诉人陈英鸣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十二月四日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适�法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。