上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）重字第1号
上海市奉贤区人民法院
民事判决书
（2015）奉民三（民）重字第1号
原告吴春达。
委托代理人李丹，上海大邦律师事务所律师。
被告朱水敖。
委托代理人李献军，上海市ＸＸ律师事务所律师。
第三人季新葵。
原告吴春达诉被告朱水敖、第三人季新葵房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2014年7月17日作出判决，被告朱水敖不服提起上诉。2014年10月9日，上海市第一中级人民法院将本案发回重审。2014年12月29日，本案重新受理后，依法另行组成合议庭，于2015年1月6日、3月20日公开开庭进行了审理。原告吴春达及其委托代理人李丹、被告朱水敖到庭参加了上述庭审，被告朱水敖的委托代理人李献军、第三人季新葵参加了3月20日的庭审。本案现已审理终结。
原告吴春达诉称，2013年1月6日，原、被告及第三人签订《房地产居间合同》约定，被告将坐落于上海市奉贤区北唐66栋150号402室（以下简称系争房屋）出卖给原告，总价为人民币（以下币种同）620，000元，首付定金30，000元，第二次付款为三成，其余贷款。当日，原告交付了定金30，000元，后原告与被告协商第二笔房款支付事宜，被告称直接将房屋过户至原告名某费用较高，等房屋过户至被告名某再办理过户及支付房款事宜。2013年11月底，原告获悉诉争房屋已经过户至被告名某，再找被告协商买卖事宜未果。后原告获悉，被告准备将诉争房屋以高价另行出售。原告遂起诉至本院，要求判令：被告继续履行《房地产居间合同》，协助办理诉争房屋过户手续。
原告对其诉称的事实向本院提供下列证据：
1、原、被告及第三人签订的《房地产居间合同》一份，旨在证明原、被告之间房屋买卖合同关系的事实；
2、收据二张、预付定金协议一份，旨在证明原告交付了定金30，000元的事实；
3、银行流水单一份，旨在证明于2013年3月6日已将首付款存入银行卡内，原告做好了积极履行合同的准备；
4、录音资料一份，旨在证明双方确认房屋买卖成立，并愿意继续买卖交易，因无法由案外人赵某某直接过户给原告，所以对交易过户方式另行磋商。原告愿意支付首付款，但被告不愿收取；
5、房地产登记薄一份，旨在证明系争房屋于2013年10月21日登记至被告名某，此时才具备了被告向原告过户的条件。
被告朱水敖辩称，一、涉案合同无效，条款中没有房款的履行金额及日期，且设定了案外人赵某某的权利义务；二、原告与案外人赵某某签订了网签合同，原告的诉讼对象应为案外人赵某某；三、涉案合同性质为预约性质，如果存在缔约过失情形，原告可另行主张；四、如果合同有效，因原告未付款，其作为违约方亦并无合同解除权。
被告对其辩称的事实向本院提供了下列证据：
1、（2013）奉民三（民）初字第1337号民事调解书、（2013）奉执字第3826号执行裁定书、协助执行通知书、房屋状况及产权人信息各一份，旨在证明被告系诉争房屋所有权人的事实；
2、《上海市房地产买卖合同》一份，旨在证明赵某某与原告直接签订了买卖合同的事实；
3、律师调查笔录一份，旨在证明赵某某已将系争房屋转让给被告的事实。
第三人季新葵述称，合同签订后，原告支付了30，000元，其中被告收取了15，000元，另15，000元由自己保管，该款日后充抵房款。
第三人针对其述称未提供任何证据。
审理中，被告为证明2013年3月10日交易未完成的原因，向本院申请证人蒋某某（身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX）出庭作证，本院依法予以准许。证人蒋某某称2013年3月10日在原中医院门口碰到老朱（被告）等七八人，经了解是为房屋过户的事情，中介、房东（案外人）均在场，对原告印象不深。主要是下家（原告）不付钱，房东不愿过户不愿签字。还有一个原因是房东说房屋卖便宜了，如果要过户，房东提出让老朱再补点钱（后证人在庭审笔录中改为“因为原告不付钱，所以老朱不过户”，该更改内容与其在庭审中的陈述不符）。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、5真实性没有异议；对证据3不予认可；证据4真实性不予认可；对证人蒋某某的证言予以确认。原告对被告提供的证据1真实性予以确认；对证据2认为没有证明力，因案外人赵某某不愿签字，过户没有成功；对证据3真实性不予确认；对证人蒋某某的证言不予确认，其听说的事实均自被告处传来，另证人提到了是上家（案外人）不愿过户。第三人对原告证据无异议；对被告证据1、2无异议；对被告的证据3表示不清楚；对证人的证言基本认可。
对上述证据，本院认证如下：原告证据1、2、5经被告确认，且与本案存在关联性，本院予以采纳；原告证据3与本案缺乏直接关联，本院不作认证；证据4采撷之时并未征得对方同意，证据的来源不具有合法性，本院不予采纳。被告证据1、2经原告确认，本院予以采纳；证据3与案外人赵某某没有将房屋直接过户给原告的事实一致，本院予以采纳。证人蒋某某的证言，其在作证过程中发表评论性语言，且其表述存在前后不一情形，本院对其证言不予采信。
经审理查明：2013年1月6日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）签订《房地产居间合同》一份，约定甲方将坐落于上海市奉贤区青村镇北唐新苑XXX号XXX室房屋转让给乙方，房屋转让价格为620，000元。合同约定其余内容为：乙方预付购房定金30，000元，该定金可抵作房款，如乙方中途悔约则不返还定金，如甲方中途悔约，应将双倍定金返还给乙方；今首付定金30，000元整，第二次付款为首付三成，其余贷款补充。甲乙双方协定赵某某直接过户吴春达，费用由吴春达承担（前提是必须赵某某直接过户给吴春达），朱水敖要求赵某某办理产证所产生的费用由朱水敖承担。该合同还注明：本房产现属农民动迁置换房，在办理房产证后，乙方需要办理买房贷款，甲方应配合乙方办理贷款全部手续，在银行贷款到位、资金到位甲方账户后，房产证应准时过户给乙方。同日，三方又签订了《买卖房屋预付定金协议》一份，约定乙方预付定金30，000元，50%由甲方收取，50%由丙方保管。1月7日，原告向第三人支付了现金15，000元，以划账方式向被告支付了15，000元。同年3月，原、被告及案外人赵某某等就系争房屋直接过户给原告事宜进行过磋商，并至房产交易中心拟办手续，因故未能办妥有关手续。
另查明，系争房屋原登记所有权人为案外人赵某某，赵某某将该房出卖给被告。2013年6月18日，经本院调解，案外人赵某某于2013年7月5日前协助被告办理诉争房屋产权过户手续。2013年10月21日，系争房屋权利变更登记至被告名某。
审理中，原告为继续履行合同，向本院预缴了剩余全部房款590，000元。
本案重审期间，原告表示如果合同不能继续履行，要求判令被告赔偿系争房屋的差价损失，并同时判令被告双倍返还定金。
本案争议焦点在于，涉案合同的效力、性质，如认定是预约合同，是否适合强制履行，由此产生的法律后果又是什么？
本院认为，一、涉案合同的效力争议。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，当事人签署之《房地产居间合同》与其意思表示并不相悖，也并无违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。至于合同中对案外人赵某某设定之义务，对案外人不产生效力，并不影响到涉案合同的效力，本院对被告的辩解不予采纳。二、涉案合同的性质争议。参照商品房买卖的法律规定，合同或者协议内容包含了商品房买卖的主要内容，且出卖人已经按照约定收受房款的，按照本约予以处理。本案中，合同对房款首付时间没有约定，对房屋交付时间也没有作出约定，且按照常理，贷款支付需将房屋变更登记，但合同中又同时约定贷款到位再进行过户，显然存在矛盾。故涉案合同因不具备买卖合同的主要条款，且存在约定不明及矛盾情形，合同性质应视为预约合同，双方需进一步磋商以签订本约。预约是对交易事宜的初步确定，为签订正式合同即本约作准备，不具有强制履行性。三、未能签订本约的责任争议。双方签订《房地产居间合同》之后，在履行中虽然对支付房款的时间、先后履行等事宜存在争议，但是双方应各尽诚实磋商义务。根据法律规定，对质量、价款、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，关于房屋的交付、房屋首付款的时间及支付方式、房屋过户手续的办理等争议，双方应本着公平和诚实信用的原则进行磋商，以填充缺失的条款和不确定的义务。从实际履行情况看，因原房屋权利登记在案外人名某，加之房屋首付款的时间不明，在系争房屋权利登记至被告名某后，原告再支付房屋首付款，符合一般的交易习惯和常理。审理中，原告为全面履行居间合同向本院预缴了剩余全部房款590，000元，但是被告明确不同意履行，可见未能签订本约的责任在于被告。违反预约一般由违反义务一方承担缔约过失责任，但并不排除损害赔偿、违约金及定金罚则的使用。
综上，本院认为，涉案合同性质为预约，该合同合法有效，因预约不具有强制履行的特征，本案《房地产居间合同》应予以解除。由于致使未能签订本约的责任在于被告，被告应承担相应的责任。审理中，原告表示在合同不能履行的前提下，请求被告赔偿系争房屋的差价损失，同时请求被告双倍返还定金，对此本院认为，请求赔偿房屋差价损失以基于本约为前提，原告的该请求于法无据，对原告请求被告双倍返还定金的请求本院予以支持。被告辩称其实际只收到定金的一半，本院认为第三人收受的另一半定金源于被告的指示交付，被告依法应全额双倍返还定金。另需要说明的是，涉案《房地产居间合同》属复合合同性质，即包含房屋买卖合同和居间合同，鉴于该合同的预约性质，应认定第三人未能促使本约合同成立，第三人收取的费用应予以返还。为妥善处理纠纷，避免当事人讼累，本院就第三人所收取的费用在本案中一并予以处理。按照规定，第三人应将该款返还给被告，被告收受后，再连同自己收取的款项一并返还给原告，为便于操作，直接由第三人将其收受的款项返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百十五条之规定，判决如下：
一、解除原告吴春达、被告朱水敖及第三人季新葵于2013年1月6日签订的《房地产居间合同》；
二、被告朱水敖于本判决生效之日起十日内返还原告吴春达人民币15，000元；
三、被告朱水敖于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴春达人民币30，000元；
四、第三人季新葵于本判决生效之日起十日内返还原告吴春达人民币15，000元；
五、驳回原告吴春达的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10，000元，诉讼保全费人民币3，620元，由被告朱水敖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 倪黎明
审 判 员 张劲松
人民陪审员 余水霖
二〇一五年四月二十日
书 记 员 沈 严
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当冲抵价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。