四川自贡市沿滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0311民初388号
原告(反诉被告)：自贡市创兴投资有限公司，住所地：四川省自贡市沿滩区。
法定代表人：林国芬，董事长。
委托诉讼代理人：王彬，男，1968年6月7日出生，系该公司法务部职员。
被告（反诉原告）：郭久良，男，汉族，1965年11月25日出生，住四川省自贡市大安区。
委托诉讼代理人：谢波，四川漆大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周秀英,女，1966年1月27日出生，住四川省自贡市大安区（系郭久良之妻）。
原告(反诉被告)自贡市创兴投资有限公司（以下简称自贡创兴公司）诉被告（反诉原告）郭久良租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告自贡创兴公司的委托诉讼代理人王彬、被告（反诉原告）郭久良的委托诉讼代理人谢波、周秀英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)自贡创兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《创兴城物业租赁合同》；2.判令被告（反诉原告）郭久良支付原告商铺租金29904元、违约金49206元，共计79110元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月16日，原告与被告签订了《创兴城物业租赁合同》，被告租赁原告位于自贡市沿滩区沿滩新城时代大道创兴城项目27栋1层36号商铺。合同签订后，原告按约交付了出租商铺，被告支付了2017年10月31日前的租金，至今尚欠原告租金29904元。经原告多次催收，被告不予理睬。故原告自贡创兴公司向本院起诉。
被告（反诉原告）郭久良辩称：原告(反诉被告)自贡创兴公司与被告（反诉原告）郭久良之间的租赁合同包含房屋租赁、物业服务、市场推广三个法律关系，双方合同实际已经于2018年2月10日解除了，原告(反诉被告)自贡创兴公司诉请的违约金过高，超出了法律规定的范围，依法应当减少。同时，原告(反诉被告)自贡创兴公司的出租房屋渗水，提供服务不到位，承诺吸引商机的相关活动没有举行，也存在违约情形。双方另行约定租赁费只按原合同约定租赁费的30%交纳，被告（反诉原告）郭久良的租赁房屋装修残值可抵偿租赁费。
被告（反诉原告）郭久良向本院提出的反诉请求：1.判令原告(反诉被告)自贡创兴公司返还保证金8872元；2.判令原告(反诉被告)自贡创兴公司赔偿被告（反诉原告）损失18000元；3.判令原告(反诉被告)自贡创兴公司承担反诉诉讼费用。事实和理由：被告（反诉原告）郭久良与原告(反诉被告)自贡创兴公司于2015年6月16日签订《创兴城物业租赁合同》后，原告(反诉被告)自贡创兴公司违反合同约定，导致被告（反诉原告）郭久良经济损失18000元。故被告（反诉原告）郭久良提出反诉。
原告(反诉被告)自贡创兴公司辩称，原告(反诉被告)自贡创兴公司没有违反合同约定，不存在赔偿被告（反诉原告）郭久良损失的问题，被告（反诉原告）郭久良违约，根据约定，履约保证金不予退还。
原告自贡创兴公司为支持自己的诉讼主张向本院提交了以下证据：
1.原告自贡创兴公司的营业执照副本，拟证明原告的主体资格；
2.《创兴城物业租赁合同》复印件（原件经核对后退还原告），拟证明双方租赁合同关系及约定事项；
3.交纳租金的收据，拟证明被告交纳租金至2017年10月31日，之后的租金未交。
被告（反诉原告）郭久良为支持自己的诉讼主张向本院提交了以下证据：
1.《创兴城物业租赁合同》，拟证明租赁合同包含房屋租赁、物业服务、市场推广三个法律关系，原告(反诉被告)自贡创兴公司没有按照合同约定履行，有违约行为；
2.收据复印件1张，拟证明被告（反诉原告）郭久良交纳租金金额发生了变更，原告(反诉被告)自贡创兴公司是按原合同租金额的30%进行收取；
3.营业执照副本1份，拟证明被告（反诉原告）郭久良书个体工商户，从事餐饮活动；
4.保证金交纳收据1份，拟证明被告（反诉原告）郭久良向原告(反诉被告)自贡创兴公司交纳了履约保证金8872元；
5.被告（反诉原告）营业收入情况，拟证明原告(反诉被告)自贡创兴公司提供的租赁房屋漏水，影响了被告（反诉原告）郭久良的经营收益，估算损失至少18000元。
另被告（反诉原告）郭久良申请证人林某某、邓某某出庭作证。两证人证实，被告（反诉原告）郭久良租赁的房屋渗水，脏水横流，餐饮环境差，造成经营期间顾客日渐减少。
经庭审质证，被告（反诉原告）郭久良对原告(反诉被告)自贡创兴公司举示的证据1、2均无异议，证据3交纳租金的时间没有异议，具体交纳的数额不清楚。原告(反诉被告)自贡创兴公司对被告（反诉原告）郭久良举示的证据1、2认为，合同上对租金交纳金额是明确的，收取租金的收据上金额也与合同约定相吻合。对证据3、4没有异议，对证据5的三性均有异议，不能达到被告（反诉原告）郭久良的证明目的。被告（反诉原告）提供的证人证言不能证明渗水是原告(反诉被告)自贡创兴公司的责任，被告（反诉原告）郭久良损失的证据也不充分，应当不予采信。对于原告(反诉被告)自贡创兴公司举示的证据均来源合法，具有真实性，与本案具有关联性，符合法律关于证据三性的规定，被告（反诉原告）郭久良也无异议，本院予以确认并作为定案依据。被告（反诉原告）郭久良举示的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性本院予以确认，证据5及证人证言，因损失金额的证据不充分及损失的直接因果关系不确定，本院不予采信。
本案经审理查明：2015年6月16日，原告(反诉被告)自贡创兴公司与被告（反诉原告）郭久良签订了《创兴城物业租赁合同》，被告（反诉原告）郭久良租赁原告(反诉被告)自贡创兴公司位于自贡市沿滩区沿滩新城创兴城项目27栋1层36号商铺，建筑面积123.21平方米,合同第三条约定：租赁期限自2015年8月1日至2020年7月31日，共5年；第四条租金及履约保证金约定：租金单价首年为36元∕月∕平方米，即4436元∕月，每满一年为一个租金标准递增周期，每次递增月租金代价在前一周期月租金标准基础上递增6%，合同约定租金总额为246030元；租金采取先付方式，租金按期支付，每3个月为一期，第一期租金应在合同签订后3日内支付，同时支付履约保证金8872元。若乙方未按期支付首期租金及履约保证金，甲方有权拒绝交房并解除合同。此后每一期的租金乙方应于上期租金对应租期满15日前以转账方式支付给甲方；乙方在租赁期内违反本合同的约定，应当承担相应的违约责任。甲方可直接从履约保证金中扣除相应的违约金、赔偿金及其他费用，不足的部分由乙方补足。租赁期限内在甲方从乙方履约保证金中扣除相应金额后，乙方应在甲方通知后5日内另行补缴履约保证金使其足额，否则，每逾期一日，乙方应按需补足履约保证金金额的10%向甲方支付违约金。第六条约定：出现下列情形之一的，甲方有权全额没收履约保证金…（5）乙方逾期达到15天未支付当期租金的。第十二条违约责任约定：乙方由下列情形之一的行为，甲方有权解除本合同：…（4）乙方逾期未支付租金达15天以上的；甲方依照上款约定解除合同的乙方应当向甲方支付相当于本合同第四条第一款所载租金总额的20%作为违约金。同时乙方缴纳的履约保证金不予退还。合同还对租赁房屋的交付及返还、物业服务、租赁房产的转让等进行了约定。另双方签订商铺经营管理公约作为合同附件对消防责任、商铺管理、统一市场推广进行了约定。合同签订后，原告(反诉被告)自贡创兴公司按约交付了出租商铺，被告（反诉原告）郭久良支付了商铺2017年10月31日前的租金，同时，原告(反诉被告)自贡创兴公司给与被告（反诉原告）郭久良租金优惠期间：2015年8月1日至2016年7月31日，原告(反诉被告)自贡创兴公司收取被告（反诉原告）郭久良三个月租金，2016年8月1日至2017年7月31日，原告(反诉被告)自贡创兴公司收取被告（反诉原告）郭久良9个月的租金，之后租金按约定标准，按月收取。至2018年4月30日，被告（反诉原告）郭久良欠交商铺6个月的租金，期间租金4984元∕月，共计29904元。故原告自贡创兴公司诉请解除原、被告双方签订的《创兴城物业租赁合同》，要求被告（反诉原告）郭久良支付原告（反诉被告）自贡创兴公司商铺租金29904元及违约金49206元，共计79110元。
另查明，被告（反诉原告）郭久良系沿滩新城肥仔餐馆经营业主，其租赁商铺用于餐馆经营。在经营期间，原告(反诉被告)自贡创兴公司未按《创兴城物业租赁合同》附件2“商铺经营管理公约”承诺进行市场推广及完善相关配套设施，商业人气未达到经商者预期。根据证人证实和录像光盘显示，在经营期间租赁商铺因地下排水系统堵塞，造成餐馆屋外屋内渗水影响正常经营，餐馆经营利润逐渐下滑。2018年2月10日，被告（反诉原告）腾空房屋终止餐馆经营，但未与出租人原告(反诉被告)自贡创兴公司办理商铺交接手续。
本院认为：原、被告之间签订的《创兴城物业租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行。原告自贡创兴公司按约向被告（反诉原告）郭久良交付出租房屋后，被告（反诉原告）郭久良也应按约交纳租金。被告（反诉原告）郭久良未按约定交纳租金已构成违约。根据原、被告双方签订的《创兴城物业租赁合同》第十二条违约责任的第1条“乙方由下列情形之一的行为，甲方有权解除本合同”之第四项“乙方逾期未支付租金达15日以上的”的约定，原告自贡创兴公司要求解除合同的条件成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告自贡创兴公司诉请解除与被告（反诉原告）郭久良签订的《创兴城物业租赁合同》的主张，本院予以支持。被告（反诉原告）郭久良称其已于2018年2月10日腾空搬离租赁房屋，合同已经解除，由于双方未办理解除合同的相关手续，也未办理相关交接手续，故对其所称的合同已经解除的主张，本院不予采信。被告（反诉原告）郭久良截止到2018年4月30日，差欠原告（反诉被告）自贡创兴公司6个月商铺租金29904元，原告（反诉被告）自贡创兴公司要求被告（反诉原告）郭久良给付，本院予以支持。原告(反诉被告)自贡创兴公司与被告（反诉原告）郭久良签订的《创兴城物业租赁合同》第十二条违约责任的第2条虽然约定了违约金计算方法，即本合同第四条第一款所载总额的20%作为违约金。但被告（反诉原告）郭久良仅差欠6个月的租金，原告自贡创兴公司以商铺五年租金总额为基数计算违约金明显过高，也违背了违约金惩罚性和补偿性的法律属性，并且解除合同后被告没有租金交纳的义务，违约金应当以被告（反诉原告）郭久良欠交租金为基数计算，即违约金为29904元×20%＝5980.8元。
关于被告（反诉原告）郭久良交纳的履约保证金是否应当退还？《创兴城物业租赁合同》对履约保证金的约定：租金采取先付方式，租金按期支付，每3个月为一期，第一期租金应在合同签订后3日内支付，同时支付履约保证金8872元。若乙方未按期支付首期租金及履约保证金，甲方有权拒绝交房并解除合同；乙方在租赁期内违反本合同的约定，应当承担相应的违约责任。甲方可直接从履约保证金中扣除相应的违约金、赔偿金及其他费用，不足的部分由乙方补足。租赁期限内在甲方从乙方履约保证金中扣除相应金额后，乙方应在甲方通知后5日内另行补缴履约保证金使其足额，否则，每逾期一日，乙方应按需补足履约保证金金额的10%向甲方支付违约金；第六条约定：出现下列情形之一的，甲方有权全额没收履约保证金…；根据上述约定，本案中的履约保证金具有担保合同履行的性质，在合同解除后，担保的作用已经不存在，故被告（反诉原告）郭久良交纳的履约保证金8872元，原告(反诉被告)自贡创兴公司应当退还。
被告（反诉原告）郭久良在反诉中称，双方在履行合同中对租金交纳标准进行了变更，原告(反诉被告)自贡创兴公司按照合同约定租金的30%收取，虽然原告(反诉被告)自贡创兴公司确有对租金进行优惠，但这是原告(反诉被告)自贡创兴公司单方面放弃部分权利的行为，双方并没有达成减少租金收取的合意，原告(反诉被告)自贡创兴公司依据合同约定标准主张被告（反诉原告）郭久良交纳租金，符合法律规定，故对被告（反诉原告）郭久良辩称的只按合同约定标准的30%收取租金，本院不予支持；被告（反诉原告）郭久良所称的原告(反诉被告)自贡创兴公司出租的房屋漏水，影响了餐馆的正常经营，造成了价值18000元的损失，因没有提供该损失的相应证据佐证，应承担举证不能的法律后果。故原告(反诉被告)反诉要求原告(反诉被告)自贡创兴公司赔偿18000元损失请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）自贡市创兴投资有限公司与被告（反诉原告）郭久良于2015年6月16日签订的《创兴城物业租赁合同》；
二、被告（反诉原告）郭久良在本判决生效后十日内支付原告（反诉）自贡市创兴投资有限公司租金29904元并支付违约金5980.8元；
三、原告（反诉被告）自贡市创兴投资有限公司在本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）郭久良履约保证金8872元；
四、驳回原告（反诉被告）自贡市创兴投资有限公司的其他诉讼请求，驳回被告（反诉原告）郭久良反诉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1778元，减半收取889元，由原告（反诉被告）自贡市创兴投资有限公司负担480元，被告（反诉原告）郭久良负担509元；反诉案件受理费471元，减半收取235.5元，由被告（反诉原告）郭久良负担155.5元，原告（反诉被告）自贡市创兴投资有限公司负担80元。（本诉的受理费自贡市创兴投资有限公司已预交，由郭久良一并支付给自贡市创兴投资有限公司，反诉的受理费郭久良已预交，由自贡市创兴投资有限公司一并支付给郭久良）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川自贡市中级人民法院。
审判员 邹永明
二〇一八年五月二十四日
书记员 明川永