河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宛龙高民初字第197号
原告刘春海，男，汉族。
委托代理人陈爱令，河南大为律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告辛玉华，女，汉族。
委托代理人张杰，河南怡和律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告王卫，男，汉族。
原告刘春海与被告辛玉华、王卫房屋租赁合同纠纷一案，原告刘春海于2013年4月17日诉至本院。本院于2013年4月24日受理后，依法组成合议庭，于2013年6月20日、2013年8月22日公开开庭进行了审理。原告刘春海及其委托代理人陈爱令、被告辛玉华及其委托代理人张杰、被告王卫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘春海诉称，原告于2008年6月开始租用被告辛玉华位于南阳市人民北路北建材批发城的两间商铺，从事铝材批发业务。2012年7月29日，缴纳了2012年8月1日至2013年7月31日的租金43600元。被告王卫也在该市场内做铝材批发业务。2013年4月份，被告王卫称原告租用的商铺已被其购买用作自己的铝材批发生意，要求原告按期腾房。原告向被告辛玉华询问，辛玉华称该房屋确已以42万元的价格卖给王卫。原告在该处做铝材批发生意多年，效益尚可，若转往他处，对业务有重大影响。辛玉华若出卖商铺，原告愿意在同等条件下将该两间商铺购买，但王卫为了垄断该市场内的铝材批发业务，与辛玉华相互串通，剥夺了原告的优先购买权，严重侵害了原告的合法权益，现原告诉至法院，请求依法判令：1.确认二被告之间签订的房屋买卖协议无效；2.确认原告对承租的被告辛玉华的两间商铺享有优先购买权。诉讼费由二被告承担。
被告辛玉华辩称，1.原告所诉不属实，辛玉华出卖商铺前已经履行告知义务。2013年初辛玉华因家庭有特殊情况需用钱，决定将其位于南阳市人民北路钢材市场商铺出卖。并于2013年3月初前往该市场物业管理告知情况，并按照物业管理人员的建议，于2013年3月份多次至原告刘春海门店商议房屋买卖的事宜，由于刘春海坚持只愿意出40万元购房款，与辛玉华对房屋价格的预期有较大差距，因此，双方始终未能就房屋买卖一事达成协议。基于上述情况，辛玉华开始在《南阳晶石广告》、《南阳晚报》上连续刊登售房广告。此外，原告诉称房租一年43600元与事实不符，实际年租金近14000元。2.原告所诉请求没有事实及法律依据，依法应驳回原告诉讼请求。首先，《合同法》在债权关系基础上以法律形式确立了承租人的优先购买权制度。但是法律对承租人优先购买权的构成要件有严格限定，承租人只能在同等条件下行使优先购买权；承租人须在一定的期限内行使优先购买权是优先权最为重要的行使条件设定。本案中，辛玉华出售给王卫的房价为80万，而刘春海仅愿意出价40万元，因此，在同等条件下其已经丧失优先权。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（三）款规定，对出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。本案中辛玉华不仅在出卖15日前履行通知义务，且在南阳比较有影响力的两大媒体上刊登售房广告，已经履行了法律规定的义务。而原告刘春海在合理期限内未明确表示购买，故依据该司法解释，原告的优先购买权不应得到支持。同时该司法解释第二十一条明确规定承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故原告两项诉讼均没有法律依据，依法应当驳回原告诉讼请求。同时，被告认为王卫应作为本案的第三人参加诉讼为妥。
被告王卫辩称，1.原告租赁房屋的年租金为13948元，并非原告诉称的43600元；2.王卫做的是不锈钢板材生意，并非原告诉称的铝合金批发；3.被告王卫以80万元价款购得该房屋，原告诉称的42万元房款不属实；4.原告早已放弃优先购买权，辛玉华在2013年3月初告知原告要卖房，随后多次登报，并至原告处协商，原告坚持只出40万元，双方始终无法达成一致意见。况且，该房产的更名手续已经办理完毕，根据相关司法解释之规定，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。承租人主张优先购买房屋的，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，人民法院不予支持。综上，原告的诉讼请求没有法律依据，应依法予以驳回。
经审理查明，位于南阳市人民路与312国道交叉口西南角的北建材批发城内13号楼9、10号房屋原系被告辛玉华购买，原告刘春海租用该房屋从事铝材批发生意，每年均与辛玉华及南阳新地北建材有限公司签订商铺租赁合同书，2012年7月28日，三方再次签订商铺租赁合同书，约定辛玉华将该房屋交由南阳新地北建材有限公司管理经营，由刘春海具体负责经营，租赁期限自2012年8月1日至2013年7月31日止，租金13948元。该合同签订后，刘春海按期缴纳了租金。2013年3月，辛玉华欲将该房屋出售，2013年3月11日，辛玉华在《58同城》网站发布门面房出售广告；2013年3月12日开始，在《南阳晶石广告》连续7天刊登房屋出售广告；2013年3月13日开始，在《南阳晚报》连续刊登房屋出售广告。2013年3月31日，辛玉华与王卫签订房屋买卖合同书，将该房屋以80万元的价格出售给王卫，2013年4月12日在南阳港达房地产开发有限公司办理了过户更名手续。
2013年4月7日，新地北建材市场向刘春海发出通知，称接到业主通知，2013年7月30日合同到期后，业主将收回房屋自用，通知刘春海到期后做好清理货物的工作。
另查明，本案争议房屋所在的北建材批发城内商铺，均未办理房产登记手续。
2013年4月17日，刘春海诉至法院，在2013年6月20日第一次开庭时，刘春海称愿意以43万元价款购买房屋，后因刘春海申请对辛玉华、王卫签订的房屋买卖合同书的签订时间进行鉴定，庭审无法继续进行，暂时休庭。2013年7月11日，本院司法技术科通知刘春海7日内缴纳鉴定费，并告知其如逾期将视为撤回鉴定申请，2013年7月31日，刘春海仍未能缴纳鉴定费，在本院向其询问时，表示放弃鉴定，愿意一次性给付辛玉华80万元，购买争议房屋。
本案庭审结束后，多次组织原、被告进行调解，双方因无法达成一致意见，要求本院进行判决。
上述查明事实，均有原、被告双方在诉讼过程中的陈述及所举证据予以证明，并经庭审质证，已记录在卷。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，辛玉华售房前在《58同城》网站、《晶石广告》、《南阳晚报》刊登有售房广告，上述广告均具有广而告之的效力，况且《晶石广告》在刘春海经营的市场系挨家发放，证人张荣克的证言亦可证实辛玉华曾经当面告知刘春海房屋出售一事，由于刘春海出价较低，双方无法达成一致，这与第一次开庭时刘春海主张以43万元价款购买房屋的意见可以相互印证，能够证实刘春海当时对本案争议房屋的价款认知较低，与该房屋的出售价格相差过大，刘春海对上述证据持有异议，但没有提供证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。刘春海在辛玉华通知后，其主张的价款与之后房屋出卖的实际价款80万元有较大差距，双方没有就房屋价款达成一致意见，优先购买权的前提系“同等条件”，刘春海的出价较低，并不存在享有优先购买权的前提，因此，刘春海要求享有优先购买权的诉讼请求不应予以支持。况且，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。综上，原告要求确认二被告之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。若原告认为本案被告的行为确实为其造成损失，可另行向相关权利人主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关司法解释之规定，判决如下：
驳回原告刘春海的诉讼请求。
一审案件受理费200元，由原告刘春海承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 景 坤
审判员 张芳芳
审判员 徐 阁
二〇一四年二月二十八日
书记员 李 楠