广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第3033号
上诉人（原审原告）：广州市越秀区人民政府大东街道办事处。
法定代表人：杨智华。
委托代理人：饶先文，广东广大律师事务所律师。
委托代理人：钟狄雯，广东广大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：仇海滨，男，1962年2月25日出生，汉族，住广州市。
委托代理人：田春，广东南粤律师事务所律师。
委托代理人：崔亚娟，广东南粤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈媛媛，女，1991年5月15日出生，汉族，住湖南省石门县。
被上诉人（原审被告）：仇海清，男，1954年11月4日出生，汉族，住广州市。
被上诉人（原审被告）：郑兵，男，1976年8月21日出生，汉族，住广州市。
被上诉人（原审被告）：广东省二轻工业集团公司。
法定代表人：舒海波。
委托代理人：程文，广东启源律师事务所律师。
委托代理人：谢平。
原审第三人：贵州省毕节地区物资管理局。
上诉人广州市越秀区人民政府大东街道办事处因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：本市东川路元运街52号大楼是1978年由东华西街办事处自筹资金兴建的房产。1977年11月20日，贵州省毕节地区物资管理局（以下简称毕节物资管理局）（即本案第三人）委托仇盼珍、仇海清（甲方）与东华西街办事处（乙方）签订了建房租房《协议书》，约定：甲方支援钢材建房，乙方将第四层全层给甲方使用，甲方有权调换适用对象（但只限于做宿舍用）。1979年8月，仇海清入住元运街52号401房（使用面积102.97平方米），仇盼珍（仇海清之父）入住402房（使用面积80.96平方米），东华西街办事处分别发给他们房屋租簿，每月租金分别为15.15和11.61元，在402房的租簿中承租人栏处盖有仇盼珍、仇海清的印章。1981年12月1日，仇盼珍按照毕节物资管理局的意图并代表毕节物资管理局与省二轻厅（即本案广东省二轻工业集团公司，以下简称省二轻集团公司）签订了《调房协议》，约定由毕节物资管理局将元运街52号402房交给省二轻厅作搬迁住房使用，省二轻厅调整归其所有的东风东路农本新村4号104房给毕节物资管理局，由仇盼珍使用。
1992年4月，东华西街办事处以毕节物资管理局从没有使用过402房，402房仇盼珍长期空挂户口，还转让他人使用为由，向广州市东山区人民法院起诉，要求毕节物资管理局立即将401房、402房交还东华西街办事处管业，并责令仇海清和仇盼珍清交欠租。案经广州市东山区人民法院审理后，于1992年12月13日作出了（1992）东法民字第358号民事判决书。该判决书显示毕节物资管理局辩称：毕节物资管理局于1977年11月20日委托仇盼珍、仇海清与东华西街办事处签订协议书，双方均已按协议执行；毕节物资管理局安排仇海清、仇盼珍分别使用401房和402房，其中仇盼珍再与广东省二轻厅协议对调402房的事实，均已取得法院判决认定，毕节物资管理局对上述两套间拥有永久的使用权，要求东华西街办事处与仇盼珍、仇海清签订租赁协议。该判决书中“本院查明”其中内容为：元运街52号402房套间中的头房及中间房分别由省二轻厅安排给职工住用，尾房由毕节物资管理局的来穗出差人员临时住用，租金由仇盼珍收取后向东华西街办事处交纳。该判决书中“本院认为”其中内容为：毕节物资管理局承租使用元运街52号401、402房是毕节物资管理局按协议提供钢材给东华西街办事处建房，该办事处按协议对毕节物资管理局所作的一种补偿，这种补偿换来的租赁关系在租期上可不受限制，仇盼珍以毕节物资管理局的名义与省二轻厅签订协议将402房与农本新村4号104房调换使用无损街办事处的合法权益，毕节物资管理局及省二轻厅均是402房的合法承租人。该判决书判决的其中内容为：1、驳回东华西街办事处要求收回本市东川路元运街52号401房和402房自用的诉讼请求；二、仇海清自本判决发生法律效力之日起，继续租住本市东川路元运街52号401房（每月租金按20.14元计）；本市东川路元运街52号402房套间内的头房和中间房由省二轻厅租用，尾房由毕节物资管理局租用（每月租金按21.23元计由各户按实际使用面积分担）；东华西街办事处应在本判决发生法律效力之日起10天内与上述各租户分别重新订立租赁合约，该租赁合约在租期上可不受限制；上述各租户应分别按上述租金标准按月缴纳房屋租金给东华西街办事处。案经广州市中级人民法院于1993年6月15日发出终审判决，驳回广州市东山区东华西街道办事处的上诉，维持原判。
1998年，广州市人民政府发文批准原东华西街、东华东街等街合并为新的行政街，定名为大东街。仇盼珍于2003年死亡。2009年12月30日，房管部门核发了元运街52号402房属广州市越秀区人民政府大东街道办事处（以下简称大东街办事处）所有的房产证，该证记载402房的建筑面积为101.36平方米。2000年6月16日，大东街办事处向仇海清发出“收到仇海清交来元运街52号401房、402房93年7月起至2000年6月房租共24535.36元”。在被告仇海清向本院提交的401、402房的租簿的交租表上均注有“2000.6.16已收93年7月至2000年6月房租（401、402房共24535.36元）”的文字。
2012年1月17日，大东街办事处向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.解除大东街办事处与仇海清的租赁合同关系，仇海滨、仇海清、陈媛媛、郑兵、省二轻集团公司共同向其返还东华西路元运街52号402房；2.仇海清清付从2000年7月起至仇海滨、仇海清、陈媛媛、郑兵、省二轻集团公司将上述房屋交回其之日止的租金（按每月311.78元计）；3.仇海清支付迟延给付从2000年7月起至将上述房屋交回大东街办事处之日止租金的违约金（从2000年8月1日起计至实际清付之日止，按同期应付而未付租金的贷款利率计）。
一审中，仇海清、仇海滨共同辩称：我们是兄弟关系，父亲是仇盼珍，东华西路元运街52号房屋是由大东街办事处出资，由仇盼珍、仇海清方出材料合建的大楼，仇盼珍、仇海清方只收取大东街办事处1／3的材料费，而大东街办事处需无偿提供该大楼第四层全层（含401、402房）给仇盼珍、仇海清使用作为对价，故大东街办事处与仇盼珍、仇海清之间是合作建房关系，而非租赁关系。双方曾约定以每月15.15元计收401房租金、以每月11.61元计收402房的租金，但该租金实为大东街办事处维修房屋的对价，而非实际意义上的租金。大东街办事处曾要求按市场价标准支付402房租金，我方只同意按每月11.61元计付402房租金，双方对租值标准意见不一致，且大东街办事处一直没有维修房屋，故仇海清没有交纳1993年7月起的租金至今。大东街办事处现起诉要求仇海清支付2011年3月前的租金已过诉讼时效，故现只同意按每月11.61元的标准向大东街办事处支付2011年3月起的402房租金，不同意支付违约金，也不同意将东华西路元运街52号402房交回大东街办事处。因上述402房是大东街办事处与仇盼珍、仇海清合建的房屋，并非真正意义上的租赁，故不存在解除租赁合同关系问题。仇盼珍、仇海清将402房中两房交给仇海滨管理使用，仇海清曾将其中一房租给陈媛媛居住，现陈媛媛已于2012年3月迁出了402房，其原租住的房间现由仇海滨使用，402房中的中间房至今仍由省二轻集团公司安置其员工郑兵使用。因大东街办事处与仇海清之间并非租赁关系，故仇海清将402房提供给仇海滨、郑兵使用不属转租性质，大东街办事处以转租为由要求收回402房没有依据。
一审中，省二轻集团公司辩称：在（1992）东法民字第358号民事判决书中已认定仇海清与我公司的房屋置换是合法有效的，我公司是讼争房间的合法承租人，我公司将上述中间房安排职工郑兵居住多年，曾向大东街办事处交纳租金而大东街办事处表示需整间402房一并收取租金，不收取我方单独交付租金的情况下，我方向仇海清交付中间房的租金，已交至2013年年底，我公司没有任何违约行为，故不同意大东街办事处的诉讼请求。另，依据（1992）东法民字第358号判决书的判决，我公司对402房的头房享有使用权，故我公司要求收回头房的使用权。
一审中，郑兵辩称：我是由省二轻集团公司安置到上述402房中间房居住的，且已按每月115.3元的标准向仇海清支付了中间房租金至2013年12月，故不同意交回房屋给大东街办事处。陈媛媛及毕节物资管理局均没提供书面答辩到庭。
案件审理过程中，仇海清表示：2000年大东街办事处提出可按每平方米600元的标准将401、402房房改给我方，故我方向大东街办事处支付了25000元的购房款，但大东街办事处在收取了25000元购房款后又提出需按每平方米1000元的价格出售401、402房，我方不同意，并要求大东街办事处退还25000元的购房款，但大东街办事处只开具了无盖章的上述租金收据给我方，我方坚持该25000元应是购房款而非租金；大东街办事处曾要求我方按市场租值计交402房租金，我方表示只同意按1978年签订协议时约定的每月标准计交租金，由于双方因租金标准问题协商不成，故没有交收到2000年7月起的租金；在提起本案诉讼前，大东街办事处是曾在2008年12月4日及2009年6月9日发出催交租金的函件，该函件由仇海清签收了，除此外未收到大东街办事处其他催交租金的通知；在（1992）东法民字第358号判决发出后，大东街办事处与我没有签订过402房的租赁合同。仇海滨表示：现由我一家三口居住402房内头房及尾房，我户现没有其他房屋搬迁居住使用。郑兵表示：现由我与妻子共两人在402房中间房居住，我户现没有其他房屋搬迁居住使用。
大东街办事处表示：虽然判决书判决402房分别由省二轻集团公司、毕节物资管理局承租，但是在实际履行中，我方既没有与上述两公司分别签订租赁合同，也没有向该两单位收取租金，仍然沿用以前的收租方式，向仇海清收取租金；至于省二轻集团公司提出有向我方提出直接交租给我方的问题，因距今时间太长，无法核实；不认可上述2000年6月16日收条上的24535.36元是购房款，仍认为该款是仇海清交付的租金，若该款不是租金，仇海清不可能将其租簿交给我方，由我方在其持有的租簿上注明“2000.6.16已收93年7月至2000年6月房租（401、402房共24535.36元）”；因我方要求按同期公房租值标准交纳租金，仇海清、仇海滨、陈媛媛、郑兵、省二轻集团公司（以下简称仇海清等）认为应按1978年双方签协议时约定的租值为准，双方对此协商不一致，仇海清等至今仍未支付2000年7月起的租金，自2000年7月起，我办事处不断向仇海清追讨租金，除2008年12月4日、2009年6月9日、2010年4月16日向仇海清等书面追讨外，其余均是口头追讨，但没证据证明曾口头追讨；因一直是向仇海清收取租金，故不清楚402房的居住状况，不清楚仇海滨、郑兵户在402房的实际居住人口情况，也不清楚该两户是否有其他房屋搬迁居住。大东街道办事处就其提出已向仇海清等发出追租金函的主张，提供了日期分别为2008年12月4日、2009年6月9日的《通知》及日期为2010年4月16日的《律师函》到庭。2008年12月4日、2009年6月9日的《通知》的内容均为：你现居住元运街52号401、402房，住房面积共为170.87平方米，2001年6月30日前已交齐住宅租金，我街根据（穗国房字（2001）**号）《关于调整广州市住宅房屋租金的通知》的文件规定计算，以下是2001年7月1日至2009年5月31日止租金，401房每月384.88元、402房每月317.5元，请你于2009年6月30日前缴交。仇海滨签收了上述通知。2010年4月16日的《律师函》，仇海清等没有签收，该《律师函》的内容大致与上述通知相符。
原审法院于2012年7月20日到元运街52号402房现场勘查，现状为：402房间隔为三套一房一厅及三套厨厕，其中头房（最靠近402房大门，含一房一厅）有居住面积19.4925平方米，中间房（含一房一厅）有居住面积19.21平方米，尾房（含一房一厅）有居住面积16.32平方米。
原审法院认为：因在（1992）东法民字第358号民事判决书中，法院已基于仇盼珍与省二轻厅签订的置换房屋使用合同有效，而判决，本市东川路元运街52号402房套间内的头房和中间房由省二轻厅租用，尾房由毕节物资管理局租用，租期可不受限制，故从该判决生效之日起，省二轻厅、毕节物资管理局取代了仇盼珍、仇海清原承租402房的承租人身份。鉴于此情况，且大东街道办事处已认可在该判决于1993年6月15日生效后，大东街道办事处仍沿用原收租方式向仇海清收取租金，没有向省二轻集团公司及毕节物资管理局收取租金，省二轻集团公司也表示大东街道办事处不收取其单独交纳的租金，省二轻集团公司便将其租金交付给仇海清，以及毕节物资管理局原一直委托仇海清处理讼争房的事宜，故可认定仇海清向大东街道办事处交纳（1992）东法民字第358号民事判决书生效日（1993年6月15日）后的租金是代省二轻集团公司、毕节物资管理局支付的行为。
鉴于仇海清在1993年6月15日后向大东街道办事处支付租金只是代省二轻集团公司、毕节物资管理局支付租金的行为，大东街道办事处与仇海清不存在租赁关系，故对大东街道办事处要求解除其与仇海清的租赁合同关系，要求仇海清支付2000年7月起的租金及支付迟延给付上述租金的违约金，没有事实及法律依据，不予支持。
因在上述判决书已判决了每月租金标准为21.23元，大东街道办事处从2000年7月1日起要求按每月311.78元标准计付租金，与上述判决不符，故仇海清作为省二轻集团公司、毕节物资管理局代支付租金人因不同意大东街道办事处提出的租金标准而没向大东街道办事处交纳2000年7月1日起的租金，不属无理拒交租金。另，因大东街道办事处与毕节物资管理局于1977年签订的上述《协议书》约定毕节物资管理局有权调换使用对象，故毕节物资管理局将402房调换给仇海清、省二轻集团公司使用，没有违反上述双方的约定，在上述《协议书》约定毕节物资管理局有权调换使用对象的情况下，仇海清将房屋交给仇海滨使用，省二轻集团公司将房屋交给其职工居住使用，并没损害大东街道办事处的权益。鉴于上述情况，故大东街道办事处以仇海清拒交租金及仇海清转租为由，要求收回讼争的402房的请求，不予支持。至于省二轻集团公司与仇海清就402房头房的房屋使用关系，与本案不属同一法律关系，本案不予调处。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，作出如下判决：驳回大东街道办事处的诉讼请求。一审案件受理费1140元、公告费2000元由大东街道办事处承担（已付）。
判后，上诉人大东街道办事处向本院提起上诉认为：一、讼争房产租金是根据相关政策变动的，并非固定租金，一审法院对此认定事实不清。根据毕节物资管理局与广州市延安三街革委会所签订的《协议书》第四条约定：承租人的承租租金是按照“职工标准”支付，而该标准是每年按照广州市相关部门发文作出调整变更的，故一审法院认定讼争房屋的租金按照（1992）东法民字第358号民事判决书所确定的每月租金21.23元计算至今，并一直计算下去违反了《协议书》的签约本意。而（1992）东法民字第358号判决所确定的租金标准完全可以理解为各方需按照当时的“职工”标准变动及经济水平增长的情况所作出的能确定的租金标准。大东街办事处与仇海滨对交付租金标准早已按照广州市的相关发文作了调整。从大东街办事处出具的收据及仇海滨出具的房屋租簿均可以显示平均每月的租金已经调整至140多元，可见租金标准的调整是双方认可的。二、仇海滨拒不交付租金的行为已经属于违约，大东街办事处要求收回讼争房屋合法合理。仇海滨自2001年7月起拖欠案涉房屋的租金至今，经大东街办事处多次催促，仍然恶意拖欠，一审认定双方对租金存在争议，仇海滨拒交租金不存在恶意与事实不符。据此请求法院判令：1.撤销原审判决；2.解除大东街办事处与仇海滨的租赁关系，仇海滨向大东街办事处返还越秀区东华西路元运街52号402房；3.仇海滨向大东街办事处支付租金及违约金至实际返还上述房屋之日止。租金自2000年7月暂计至2013年10月共计49884.8元；违约金按每月所欠租金311.78元乘以7.05%，从2000年7月暂计至2013年10月，暂计的违约金总额为23312.15元；4.本案一、二审案件受理费用由仇海清等负担。
被上诉人仇海滨、仇海清、郑兵、省二轻集团公司均答辩称：同意原审判决，请求法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈媛媛、原审第三人毕节物资管理局经本院公告送达传票，未到庭陈述意见。
上诉人大东街道办事处与被上诉人仇海滨、仇海清、郑兵、省二轻集团公司对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，大东街道办事处与省二轻集团公司共同确认以下事实：1.生效判决认定案涉房屋的承租人为省二轻集团公司和毕节物资管理局；2.生效判决作出后，案涉房屋的实际使用人是省二轻集团公司和毕节物资管理局。
二审中，大东街道办事处与仇海清共同确认以下事实：双方之间没有签订租赁合同。
二审中，大东街办事处表示：其主张解除与仇海清之间的租赁合同关系的依据是因其与仇海清之间存在事实上的租赁合同关系，案涉房屋的实际使用人均是仇海清安排入住，房屋租金也是仇海清向大东街办事处缴纳。仇海清则认为其是代省二轻集团公司和毕节物资管理局向大东街办事处缴纳租金。
二审中，仇海滨表示：其是基于仇海清同意才入住案涉房屋。
本院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。”本案中，大东街办事处一审诉请主张解除其与仇海清之间的租赁合同关系，则理应就双方之间存在合同关系承担举证责任。从已经生效的（1992）东法民字第358号民事判决书所认定的事实可知，生效判决确定省二轻集团公司和毕节物资管理局为案涉房屋的承租人，诉讼中，大东街办事处亦承认其与仇海清之间并无签订租赁合同，因此，原审法院认定仇海清支付租金的行为仅是代省二轻集团公司、毕节物资管理局履行租金给付义务的行为正确，本院予以确认。据此，因大东街办事处不能提交证据证明其与仇海清之间存在租赁合同关系，因此，原审法院驳回其全部诉讼请求的处理并无不当，本院予以维持。
二审中，大东街办事处变更其诉讼请求为主张解除其与仇海滨之间的租赁合同关系，并主张仇海滨向其交还案涉房屋及支付欠付租金及违约金，由于大东街办事处在上诉审理阶段所主张的上述权利，并没有在一审的起诉请求中提出，因此属于二审中增加的诉讼请求，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条的规定，本院二审中对此不予调处，故大东街办事处提出的上诉理由，本院均不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人大东街办事处的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1629.92元由上诉人广州市越秀区人民政府大东街道办事处负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 黄春成
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 郝 烨