江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1637号
上诉人（原审原告）江苏宏图公司高科电子实业有限公司，住所地南京市中山北路285号高新开发区D18B座。
法定代表人周雷，该公司总经理。
上诉人（原审原告）江苏省电子公司器材有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路285号306室。
法定代表人周雷，该公司总经理。
以上两上诉人共同委托代理人钱乃坤，江苏君远律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托代理人李金红，江苏君远律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南京华阳公司置业集团有限公司，住所地南京市鼓楼区湖南路115号。
法定代表人颜治平，该公司董事长。
委托代理人火玲，女，1980年10月10日生。
委托代理人胡文兵，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
上诉人江苏宏图高科电子实业有限公司（以下简称宏图高科公司）、江苏省电子器材有限公司（以下简称电子器材公司）、南京华阳置业集团有限公司（以下简称华阳置业公司）因合同纠纷一案，均不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓商初字第848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宏图高科公司、电子器材公司原审共同诉称：其与华阳置业公司于2002年9月25日签订《协议》，约定宏图高科公司将位于南京市鼓楼区中山北路84号房屋交付给华阳置业公司使用，华阳置业公司每年向宏图高科公司支付经营损失补偿费120万元，并自行承担水电费用等，协议有效期为三年。《协议》同时约定，若华阳置业公司在协议期满时仍未开发建设，华阳置业公司应将该房屋归还给宏图公司。《协议》签订后，因华阳置业公司未按计划领取拆迁许可证，华阳置业公司与宏图高科公司、电子器材公司签订了多份《补充协议》，至今华阳置业公司仍未能对该片区进行开发建设。2015年4月13日，宏图高科公司、电子器材公司向华阳置业公司发出了《关于要求返还中山北路84号房屋的通知函》，通知原《协议》有效期截止2015年4月30日，并要求华阳置业公司于2015年5月10日前将房屋归还给宏图高科公司、电子器材公司并缴纳应付费用，华阳置业公司未按时交付房屋。故起诉至原审法院，请求判令：1、华阳置业公司将南京市中山北路84号房屋立即腾空并交还给宏图高科公司、电子器材公司；2、案涉房屋内的装潢及附着物无偿归宏图高科公司、电子器材公司所有；3、华阳置业公司自2015年5月11日起至实际交还房屋之日止，按照年租金250万元标准向宏图高科公司、电子器材公司支付房屋使用费。
华阳置业公司原审辩称：1、对宏图高科公司、电子器材公司与华阳置业公司签订《协议》及《补充协议》的事实无异议，根据双方签订的补充协议，合同并未到期，其不同意腾空、归还案涉房屋及房屋内装潢等归宏图高科公司、电子器材公司所有的诉讼请求；2、即便法院认定《协议》已到期，宏图高科公司、电子器材公司以250万元为标准计算房屋使用费，缺乏合同及事实依据，其不予认可。
原审法院经审理查明，江苏省电子器材公司（2006年2月15日变更为江苏省电子器材有限公司）系南京市鼓楼区中山北路84号土地所有权人，宏图高科公司系该地块房产所有权人。2002年9月25日，南京华阳房地产开发总公司为甲方（2004年12月15日变更为华阳置业公司），宏图高科公司为乙方，电子器材公司为丙方，三方签订《协议》一份。《协议》主要内容为：1、南京华阳房地产开发总公司拟在本市鼓楼区中山北路片区实施城市开发建设，其中涉及宏图高科公司、电子器材公司在中山北路84号的房屋；2、乙方在将上述房屋交由甲方签收之日至甲方领取拆迁许可证规定的拆迁期限截至之日止，甲方每年支付乙方经营损失120万元（每月10万元，不足15天按半月计算，每个季度前十日支付该季度经营损失补偿费）；3、若甲方在拆迁期限不能实施拆迁，甲方应将乙方上述房产无偿退还乙方（含甲方自用或转租经营、办公用房及定附物和装潢）或继续支付乙方每年120万元；4、甲方在自用或转租期间不得损坏乙方房屋现有结构，期间产生的水电费由甲方承担，甲方若在本协议期满时仍未开发建设，应将上述房屋完好交付给乙方，乙方、丙方无须对甲方的装修承担赔偿责任；5、甲方同意在本协议签订之日起一周内付30万元，在经营、办公房屋交甲方时再付30万元到乙方指定账户作为履行本协议的保证金。该保证金在双方签订正式协议后可冲抵甲方给乙方拆迁补偿费或待本协议期满或双方协商终止本协议后由乙方一次性返还甲方；6、协议有效期为三年（自2002年9月25日至2005年9月25日止），如因一方过错，致合同不能继续履行，有过错方向无过错方支付违约金30万元，超过30万元损失，应另行赔偿。2002年11月29日，宏图高科公司与华阳置业公司签订移交接收单，内容为：“现乙方（宏图高科公司）将中山北路84号的经营、办公用房约1229㎡移交甲方作开发建设前准备工作”。
2006年，宏图高科公司、电子器材公司与华阳置业公司三方签订《补充协议》一份，各方同意原《协议》再延长三个月至2006年12月24日；2006年12月18日，华阳置业公司向宏图高科公司、电子器材公司发出《承诺》，将原《协议》有效期延长至2007年3月底；2006年12月23日，三方签订《补充协议》一份，同意原《协议》有效期延长至2007年6月底；2007年3月29日，华阳置业公司向宏图高科公司发出《承诺》，承诺在2007年6月底前领取拆迁许可证基本没有问题，如有延误，6月底再重新签订新的协议；2007年6月27日，三方再次签订《补充协议》一份，各方同意将原《协议》有效期延长至2007年9月底。2008年3月28日，三方第六次签订《补充协议》，约定原《协议》有效期延长至南京市中山北路84号房屋领取拆迁许可证规定的拆迁期限止，甲方支付给乙、丙方的补偿金为每季度30万元，变更为按月支付（提前10日支付下个月的补偿金），协议其他条款不变。
2015年4月13日，宏图高科公司、电子器材公司向华阳置业公司发出了《关于要求返还中山北路84号房屋的通知函》（以下简称《通知函》），因华阳置业公司未能领取拆迁许可证，原《协议》有效期截止2015年4月30日，并要求华阳置业公司于2015年5月10日前将房屋归还给宏图高科公司、电子器材公司并缴纳应付费用。华阳置业公司在收到该函后，向宏图高科公司、电子器材公司发出回函，主要内容为“1、根据双方签订的一系列《补充协议》，各方同意原《协议》有效期延续至项目拆迁为止，故不认可2015年4月30日为期限届满之日；2、我司一直在按照约定支付贵公司经营损失补偿费；3、我司正在积极推动该地块项目的开发建设工作，望宏图高科公司、电子器材公司继续履行协议。”
原审法院另查明，自2002年10月至2015年5月，华阳置业公司共向宏图高科公司支付补偿金1580万元，其中60万元为2002年12月支付的保证金。争议发生后，2015年6月至今的补偿金华阳置业公司未支付。
原审审理中，宏图高科公司就案涉地块的拆迁事项向南京市住房和城乡建设委员会（以下简称南京市住建委）申请信息公开。2015年7月1日，该委针对宏图高科公司的信息公开申请作出答复：“有关中山北路84号拆迁情况的信息，我委没有，我委并未正式受理该地块的拆迁许可，也未办理该地块的拆迁许可证。”
根据双方的诉辩称，本案争议焦点为宏图高科公司、电子器材公司是否有权于2015年4月13日单方提出解除合同？
原审法院认为，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。宏图高科公司、电子器材公司与华阳置业公司签署的《协议》意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。根据《补充协议》（2008年3月28日）中“原协议有效期限延长至南京市中山北路84号房屋领取拆迁许可证规定的拆迁期限止”的约定，双方对合同的期限做了附条件的约定。2011年1月21日，国务院公布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》），同时废止了原《城市房屋拆迁管理条例》。根据《征收与补偿条例》，在2011年1月21日前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，对2011年1月21日之后的房屋征收不再颁发拆迁许可证，而适用《征收与补偿条例》。因此，《补充协议》（2008年3月28日）所规定的“延长至南京市中山北路84号房屋领取拆迁许可证规定的拆迁期限”，该条件由于法律法规的变更而无法实现。因法律法规等客观原因致合同所附条件无法成就的，视为没有约定，当事人可协商解决，协商不成的得按照《合同法》第六十二第（四）项进行处理，即履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此，宏图高科公司、电子器材公司于2015年4月13日发函告知《协议》期限截至2015年4月30日，原审法院予以认可。宏图高科公司、电子器材公司主张解除双方之间的协议，并要求华阳置业公司交还房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。
合同解除后，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据《协议》第三条的规定，甲方在拆迁期限内不能实施拆迁，甲方应将乙方上述房产无偿退还乙方（含甲方自用或转租经营、办公用房及定附物和装潢）或继续支付乙方每年120万元，宏图高科公司主张案涉房产内装潢及附着物无偿归其所有具有合同依据，原审法院予以支持。《协议》解除后，宏图高科公司、电子器材公司主张华阳置业公司应按照年租金250万元标准支付房屋使用费缺乏相关依据，原审法院不予支持。原审法院参照《协议》认定房屋使用费标准为10万元／月，华阳置业公司应支付宏图高科公司2015年6月至12月10日房屋使用费共计633333.33元，并自2015年12月11日起至实际退出房屋之日止，以10万元／月标准继续支付。宏图高科公司收取的60万元保证金，因法律法规调整致不能实现合同目的，应予退还。为避免当事人诉累，该保证金可与补偿金相折抵，折抵后，华阳置业公司仍应向宏图高科公司支付补偿金33333.33元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第九十八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、江苏宏图高科电子实业有限公司、江苏省电子器材有限公司与南京华阳置业集团有限公司于2002年9月25日签订的《协议》及后续《补充协议》（共六份）于2015年4月30日解除；二、南京华阳置业集团有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内退出中山北路84号房屋，南京华阳置业集团有限公司退出中山北路84号房屋后，该房屋内装修、附着物为江苏宏图高科电子实业有限公司所有；三、南京华阳置业集团有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付江苏宏图高科电子实业有限公司房屋补偿金33333.33元，并自2015年12月11日起至实际退出房屋之日止，以10万元／月标准继续支付房屋使用费；四、驳回其他诉讼请求。原审案件受理费61073元，由南京华阳置业集团有限公司负担（此款宏图高科公司、电子器材公司已预交，华阳置业公司在给付上述款项时直接给付宏图高科公司、电子器材公司）。
华阳置业公司不服原审判决，向本院提起上诉并辩称，原判决认定部分事实和适用法律错误，具体如下：1、原判决认定三方《协议》约定的经营损失补偿费起算时间有误。《协议》约定宏图高科公司将房屋交付华阳置业公司签收之日为经营损失补偿费起算时间，而移交接收单证实交付时间为2002年11月29日。原审判决认定自2002年10月至2015年5月上诉人共向宏图高科公司支付补偿金1580万元有误，华阳置业公司支付的补偿费应该往后顺延2个月，将60万元保证金冲抵，截止2015年12月，宏图高科公司还应退还10万元。2、原判决认定三方于2008年3月28日签订的《补充协议》中对合同期限所附条件因法律法规等客观原因而无法成就，应视为没有约定，系认定错误。三方的真实意思为合同期限与房屋地块拆迁相一致，延长至拆迁期限结束时止。因城市拆迁所适用法律的变化与调整，拆迁被征收替代，《补充协议》合同期限所附条件应理解为：中山北路84号房屋被政府征收决定时止。2015年7月1日，南京市住建委关于上述房屋未有拆迁许可的答复与本案无任何关联性。华阳置业公司早已取得上述房屋所在地块的土地使用权，房屋拆迁与征收因政府规划调整等原因而延迟，责任不在华阳置业公司。华阳置业公司正在依据相关政策，要求政府实施以上房屋的征收工作，所附条件即上述房屋拆迁或征收将成就。原判决以合同所附条件无法成就视为没有约定的认定是错误的。宏图高科公司、电子器材公司无权单方解除合同，其2015年4月13日发函解除合同的单方行为，不应得到法律的认可。3、若《协议》及《补充协议》被解除，将违背三方订立合同的根本目的，产生新的矛盾，造成新的社会不安定事件，更违背了诚实信用的契约精神。三方是基于房屋拆迁征收前提下签订《协议》，内容实际是房屋拆迁补充协议。无论是华阳置业公司自行拆迁，还是政府征收拆迁，宏图高科公司、电子器材公司的房屋征收补偿费用均为《协议》约定的经营损失补偿费，按期支付。如果《协议》被宏图高科公司、电子器材公司单方解除，华阳置业公司为此已经支付的补偿费将是巨大的损失，将另行负担房屋征收补偿费，这显然有违公平原则，也违背三方订立协议的初衷，鼓励了宏图高科公司、电子器材公司的违约行为，违反诚实信用原则。另外，案涉房屋内涉及数十户实际使用人的利益，涉及社会稳定，解除《协议》将破坏现有平衡，产生新的矛盾和社会不安定因素。4、原判决认定华阳置业公司承担诉讼费有误。华阳置业公司在原审起诉时，除判决表述的诉讼请求外，还有其他金钱给付请求，后做了撤诉处理，但产生的诉讼费应该由华阳置业公司自行承担。另外，依据华阳置业公司的诉讼请求．判决未支持诉讼请求的诉讼费应由其自行承担。针对宏图高科公司、电子器材公司的上诉意见，华阳置业公司认为宏图高科公司、电子器材公司主张房屋使用费按年租金250万元计算没有事实依据，合同约定的每月10万元不是房屋租金，明确约定为经济损失补偿费，具有补偿性功能。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回宏图高科公司、电子器材公司，一、二审诉讼费用由宏图高科公司、电子器材公司负担。
宏图高科公司、电子器材公司辩称并上诉称：1、原审法院关于经营损失补偿费的起算时间认定系笔误，并不影响本案事实认定，原审庭审中当事人各方自确认2012年12月至2015年5月已付款金额为1580万元，华阳置业公司诉称的超付情形不存在。2、关于2002年9月25日签订的协议，应是租赁协议而不是华阳置业公司所称的拆迁补偿协议，协议中的约定均是按照租赁协议履行义务，如协议第3条约定，如不能拆迁将房屋返还给宏图高科公司。第4条约定华阳置业公司仅享有房屋使用权，如转租将告知宏图高科公司等等，均可证明各方是按照租赁协议行使权利履行义务。3、协议约定的情形因为法律法规的变更而无法实现，根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时履行，因此协议已经具备解除条件。本案中宏图高科公司于2015年4月13日向华阳置业公司发出了要求返还房屋的函，已经以实际行为解除了该协议，华阳置业公司当然按照合同约定，应将涉案房屋无偿返还给宏图高科公司，并按约将装修及附着物交给宏图高科公司。目前案涉内的数十户承租户系华阳置业公司本单位员工，华阳公司转租所产生的损失应当由华阳置业公司自行承担。4、被上诉人拒不返还房屋的行为给上诉人造成了损失，现同地段同类房屋的年租金标准己高达250万元，被上诉人在明知协议租金远远低于市场租金的情形下仍拒不返还房屋，明显存在恶意。故协议解除后的房屋使用费应当参照市场租金标准计算，而不应当按照原协议约定的标准。综上，请求二审法院驳回华阳置业公司的上诉请求，依法撤销原判决第三项，改判房屋占有使用费按照250万元／年的标准计算，由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
二审中，三方当事人确认原判决另查明事实中，华阳置业公司自2002年10月至2015年5月共向宏图高科公司支付补偿金1580万元的起算时间应为2002年12月，原审表述系笔误，本院予以确认。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，上诉人华阳置业公司与上诉人宏图高科公司、电子器材公司就案涉房屋签订的《协议》及多份《补充协议》，系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力。三方合同约定了华阳置业公司占有使用房屋的期限，以及应当按期支付的固定费用，也约定了合同期满未开发建设时应当返还房屋，但并未约定房屋拆迁补偿的相关事宜，且从保证金条款来看，协议约定的保证金可以在拆迁补偿款中冲抵，也表明协议约定的经营损失费用并非房屋的拆迁补偿款，故案涉三方协议应为房屋租赁合同，华阳置业公司认为案涉协议实质为拆迁补偿合同，无事实依据，本院不予采纳。三方在最后签订的《补充协议》中约定有效期至案涉房屋领取拆迁许可证规定的拆迁期限止，该约定系对合同租赁期限的附条件约定。因2011年1月21日国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，房屋征收不再颁发拆迁许可证，三方《补充协议》中约定的期限条件客观上无法成就，故应视为三方之间形成了不定期房屋租赁合同关系。华阳置业公司认为《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，根据双方签订合同时的真实意思，合同约定的拆迁许可证规定的拆迁期限应当理解为政府征收决定时，该主张与合同载明的文意不符，且即使华阳置业公司的说法成立，南京市住建委回复中所提及的拆迁许可也应理解为政府征收，双方自2002年签约至今已逾十四年，至今华阳置业公司仍未完成房屋征收审批事宜，目前案涉房屋何时征收仍无确定期限，亦应视为三方约定的履行期限不明确，三方之间就案涉房屋仍应视为不定期房屋租赁合同关系。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现宏图公司于2015年4月13日发函要求自2015年4月30日终止履行合同，华阳置业公司自2015年5月10日前迁出房屋，已经给予了较为合理的搬迁期限，原审法院据此认定三方协议自2015年4月30日解除并无不当。华阳置业公司认为合同解除有违诚实信用原则，无事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人宏图高科公司、电子器材公司主张按250万元／年计算房屋占有使用费，但并未提供证据证明，原审法院参照合同约定的标准判决华阳置业公司承担房屋使用费并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费18005元，由华阳置业公司负担7455元，宏图高科公司、电子器材公司负担10550元；二审案件受理费18005元，由华阳置业公司负担80元，宏图高科公司、电子器材公司负担17925元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 刘 凡
代理审判员 白文虎
二〇一六年四月十五日
书 记 员 郭旭冬