江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第2745号
上诉人（原审原告）苏州富华电子有限公司。
委托代理人倪军，江苏圣典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）爱默生电梯有限公司。
委托代理人丁师伟，江苏天豪（苏州）律师事务所律师。
上诉人苏州富华电子有限公司（以下简称富华公司）因与被上诉人爱默生电梯有限公司（以下简称爱默生公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2013）虎民初字第2320号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月25日，苏州半导体总厂有限公司（甲方）与富华公司（乙方）签订《苏州半导体总厂有限公司房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于苏州市高新区湘江路1508号的高新区工业园内一号厂房一楼东北部东半边房屋出租给乙方，租赁期自2010年1月1日起至2012年12月31日止；房屋租金采用先付款、后使用的支付方式，每半年为一个结算周期，每年的5月25日和11月25日为约定的租金支付日期；租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权；如乙方拖欠房租累计叁个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置。
2012年5月7日，苏州半导体总厂有限公司向富华公司送达《关于湘江路1508号土地使用权、厂房产权转让的告知、征询函》，征询爱默生公司富华公司是否行使承租人优先购买权，同日，富华公司明确表示放弃优先购买权利。后，苏州半导体总厂有限公司将苏州市高新区湘江路1508号土地使用权（总面积86.13亩）以及该地块上的全部房屋（建筑面积15665.2平方米）及配套设施以产权置换及补差价的方式过户给富华公司爱默生公司，同时约定爱默生公司自2012年7月1日起获得上述土地、厂房及附属设施的全部经营收入。2012年8月22日，苏州市湘江路1508号房屋（建筑面积15665.2平方米）产权登记至爱默生公司名下。
因富华公司未能按约支付爱默生公司房屋租金，2012年11月15日，爱默生公司在富华公司住所地张贴《通知》，其内容如下：根据爱默生电梯有限公司董事会研究决定，湘江路1508号地块的所有承租单位的租赁合同到期不再续签，请各承办单位提前做好搬迁工作。对未缴房租和水电费的承租单位，请于11月20日前全部结清，否则将会对单位进行停电、停水等警告行为，其造成的一切后果由贵单位自己承担。
后富华公司仍未支付房租等费用，2012年12月15日，爱默生公司遂通过EMS向富华公司住所地邮寄《解除租赁合同通知》，载明因富华公司不履行支付房租义务，爱默生公司决定于2012年12月16日起解除房屋租赁合同；富华公司应于2012年12月18日前支付全额房租、水电费及滞纳金等事宜；自2012年12月18日起，在未付清房租、水电费及滞纳金之前，富华公司所有物品车辆不得出入厂区大门；富华公司若自2012年12月20日还没付清房租、水电费及滞纳金，也不搬离的，爱默生公司将对富华公司留存物品作为废物处理。后该信函因“电联称非本人”的原因退回爱默生公司处。2012年12月16日，爱默生公司将上述《解除租赁合同通知》通过电子邮件发送给富华公司法定代表人李金超，李金超确认收悉。
2012年12月17日，富华公司在未付清房租、水电费及滞纳金的情况下欲搬迁，遭到爱默生公司的制止，双方发生纠纷，经苏州市高新区枫桥街道人民调解委员会调解未果。
2012年12月21日，爱默生公司以富华公司未支付房租、水电费及滞纳金等为由诉至原审法院，请求判令：富华公司支付爱默生公司租金、房屋使用费、物业管理费31416元及逾期滞纳金、水电费1965.04元，诉讼费用由富华公司承担。原审法院于2013年8月20日作出（2013）虎民初字第0016号民事判决书，确认双方之间的房屋租赁合同于2012年12月16日解除，并判令富华公司于判决生效之日起十日内支付爱默生公司房屋租金、使用费、物业管理费30900元及逾期滞纳金、水电费1965元。判决作出后，爱默生公司与富华公司均未上诉，判决生效。
另查明，在（2013）虎民初字第0016号案件诉讼过程中，为了不影响搬迁及新厂房建设进度，爱默生公司欲将富华公司存放于其公司厂房内的物品搬迁，并于2012年12月向苏州高新区枫桥街道办事处房屋补偿安置办公室提出申请，请求该办派员至现场作个见证，遭到拒绝。2012年12月29日上午，爱默生公司在事先通知富华公司的情况下将富华公司承租房屋内物品搬至他处，富华公司法定代表人李金超及公司他工作人员在现场对搬迁情况全程摄像并拍照，在此过程中，双方发生肢体冲突，并经苏州市公安局虎丘分局枫桥派出所出警处理。后因仓库改造，爱默生公司对上述物品进行了第二次搬迁，搬迁至该公司位于苏州市高新区鹿山路85号的老厂区仓库。
又查明，2013年1月30日，富华公司向苏州市公安局递交报案材料，称爱默生公司的员工胡锡光、钱峰在富华公司不知情的情况下，擅自带人将其公司厂房墙面挖开、偷盗大量设备设施及耗材、商品，构成盗窃罪及侵占财产罪，要求对胡锡光、钱峰采取强制措施。2013年9月3日，苏州市公安局虎丘分局作出不予立案通知书，决定不予立案。后富华公司不服，申请复议，苏州市公安局虎丘分局于2013年7月5日作出不予立案复议决定书，维持原决定。
因爱默生公司至今未能返还富华公司承租房屋内的物品，富华公司遂诉至原审法院。
庭审中，富华公司向原审法院提交其制作的据称被爱默生公司搬离的所有物品清单一份（共12页），并附其现场拍摄的视频资料、照片及相应物品的购买合同、发票等。2014年3月7日、7月16日、2015年1月28日，富华公司与爱默生公司至后者仓库内对现存物品（不包含移动柜、活动柜中封存的物品）进行现场清点，清点到的物品清单如下表。目前，上述物品存放于爱默生公司位于苏州市高新区鹿山路85号的老厂区仓库内。
清点到的物品
品名单位数量备注1CNC数控钻洗机台12稳压电源（三相四线）台13刀具库-
机械手套1现场清点时，富华公司虽称刀具库内不含机械手，但该刀具库外观与搬迁当天富华公司拍摄的照片一致，且富华公司并未提供证据证明搬迁时刀具库内含机械手，故原审法院对此不予认可4销钉上落器个15空气干燥机台16水冷机台17空压机台18冷冻式干燥机台19储蓄罐台1**阀门批111精雕机台1价格为69600元／台12吸尘器台1富华公司主张2台，但其提供的搬迁当天拍摄照片仅显示为1台，故原审法院对此不予认可13稳压电源台1**电脑台1富华公司主张2台与精雕机配套的电脑，现场仅清点到1台，另1台精雕机为集成系统，无须另行配置电脑15水冷机台1**精雕机台1价格为93000元17油冷机台1**铣床台1**配件套1含筒夹、平口钳、垫铁、数显20车床台1价格为4800元／台21台式钻床1台1**台式钻床2台1**台式攻牙机台1**锯床台1**砂轮机台1**倒角机台1**压床台1**测试开关板片33富华公司主张95片，但其提供的照片并非搬迁当天现场所拍，且无搬迁当天所拍摄视频资料相印证，故原审法院对此不予认可29电脑及配件批1现场清点到显示器及主机30空气压缩机台1**高低实木床张132雨棚个1富华公司主张2个，但其提供的搬迁当天拍摄的照片较为模糊，且富华公司称不清楚拍摄了几个雨棚，故原审法院对此不予认可33X展示架个8富华公司主张300个，但其提供的搬迁当天拍摄的照片较为模糊，不清楚具体数目，故原审法院对此不予认可34富士康板卡测试治具台1**笔记本电脑多功能测试治具台5富华公司原主张4台，后增加1台36测试台（半成品）台137打印机台1价格为1800元／台38打印机台1价格为1400元／台39打印机台1价格为1790元／台4**erfone针式打印机台1**美的空调（挂壁式）台3富华公司主张4台，但其提供的搬迁当天拍摄的照片看不出有4台挂壁式空调，故原审法院对此不予认可42美的空调（柜式）台143饮水机台1**冰箱台1**老板桌套146主管桌套147办公椅张15富华公司主张17张，但其提供的搬迁当天拍摄的照片看不出有17张，故原审法院对此不予认可48活动柜台15**落地灯台4**档案柜组551文件柜（高）个452文件柜（矮）个13富华公司原主张14个，后认可13个53大汉雄风酒箱174500ml＊12瓶／箱，富华公司于2014年7月取走1瓶54大汉雄风酒箱1543150ml＊20瓶／箱，缺20瓶，且富华公司于2014年7月取走1瓶55家方酒箱48135ml＊5＊8盒／箱，缺15瓶，且富华公司于2014年7月取走1瓶56三角洽谈桌张1不在富华公司制作的搬离物品清单中，后增加57抽屉式文件盒个2不在富华公司制作的搬离物品清单中，后增加58LED亮度测试治具台1不在富华公司制作的搬离物品清单中，后增加59笔记本电脑半成品测试治具台1不在富华公司制作的搬离物品清单中，后增加60简易笔记本电脑测试治具台1不在富华公司制作的搬离物品清单中，后增加除以上清点到的物品，尚有富华公司提交的清单中包含但现场并未清点到的物品，可分为两类：一类为现场视频资料或照片拍摄到的物品，一类为现场视频资料或照片均未拍摄到的物品，具体如下：
现场视频资料或照片拍摄到的物品包括：1.3项所列高效过滤器，富华公司主张4台，但搬迁现场照片仅拍到1台，考虑到该过滤系统为四级过滤，故原审法院认可4台；1.4项所列镀锌管，搬迁现场照片显示2根，每根约10节；1.4项所列铝箔蛇型通风管；1.5项所列两种型号垫板板材；1.6项所列自动排尘设备2套，含管道、罩子及风机等；1.16项所列在线测试仪的仪器桌1张；2.4项所列台灯工作桌1张；2.5项所列图腾柜2只；2.7项所列灰色仓库材料货架1个；2.8项所列米色板材货架1个；3.2项所列大功率电风扇1台、落地扇1台；3.3项所列工具（视频显示为万用表、钳子、刀具、电钻、绕线枪、电子卡尺等）；3.5项所列和平电动车1辆及其他电瓶车2辆；3.7项所列面包车后座椅1台；3.8项所列宣传画册1批；4.1项所列测试框架数只；4.4项所列探针数根；4.6项所列电子材料；4.7项所列亚克力边料；7.1项所列电话交换机；7.3项所列水桶5个；7.7项所列办公桌8张；7.8项所列屏风20个；7.9项所列会议桌桌板4块；7.11项所列窗帘；7.13项所列废旧书及纸箱；富华公司庭审中后增加的白板3块。其余为现场视频资料或照片均未拍摄到的物品。
诉讼中，鉴于上述清点到的瓶装酒系易碎品且存在保质期，原审法院多次要求富华公司搬走，但富华公司拒不搬走。
以上事实，由《苏州半导体总厂有限公司房屋租赁合同》、《关于湘江路1508号土地使用权、厂房产权转让的告知、征询函》、《通知》、《解除租赁合同通知》、《人民调解协议书》、报案材料、不予立案通知书、不予立案复议决定书、询问／询问笔录、询问笔录、接报警证明两份、接处警工作登记表两份、证明、（2013）虎民初字第0016号民事判决书、富华公司制作的搬迁物品清单、照片、视频资料以及庭审笔录等予以证实。
本案中，原审原告富华公司的诉讼请求为：1、爱默生公司立即返还富华公司价值8269326.67元的资产，无法返还的，按此同等价值赔偿损失；2、本案诉讼费用由爱默生公司承担。诉讼中，富华公司将上述第1项诉讼请求变更为：爱默生公司立即返还富华公司8272926.67元的资产，无法返还的，按同等价值赔偿损失。
原审法院认为，合法财产受法律保护。侵占他人财产的，应当返还，不能返还的，应当折价赔偿。本案中，富华公司、爱默生公司之间存在房屋租赁合同关系，租赁合同解除后，富华公司与爱默生公司应当进行房屋租金及水电费等款项的结算并由富华公司将租赁的房屋腾空返还爱默生公司，富华公司在接到爱默生公司解除租赁合同的通知后即着手进行搬迁，虽其结欠爱默生公司房租及水电费等，但爱默生公司可通过向法院起诉等方式维护自身合法权益，而不应强行阻拦富华公司搬迁并留置其公司财物，更无权对本属富华公司的物品擅自迁移，且先后达两次之多，故富华公司要求爱默生公司返还其搬离的现存财产之主张合法有据，应予支持。关于返还财产的范围，以目前存放于爱默生公司仓库内的物品范围为限，对此，富华公司与爱默生公司已经进行了清点，原审法院据此制作了清单（详见上表），双方可按清单列明物品进行交接。
对于本属富华公司所有、但在爱默生公司两次搬迁过程中灭失的物品，爱默生公司应承担折价赔偿的义务，该部分物品以2012年12月29日搬迁当天视频资料或照片拍摄到但双方在仓库内并未清点到的物品为限，包括：1.3项所列高效过滤器4台；1.4项所列镀锌管2根；1.4项所列铝箔蛇型通风管；1.5项所列两种型号垫板板材；1.6项所列自动排尘设备2套；2.4项所列台灯工作桌1张；2.5项所列图腾柜2只；2.7项所列灰色仓库材料货架1个；2.8项所列米色板材货架1个；3.2项所列大功率电风扇1台、落地扇1台；3.3项所列工具（视频显示为万用表、钳子、刀具、电钻、绕线枪、电子卡尺等）；3.5项所列和平电动车1辆及其他电瓶车2辆；3.7项所列面包车后座椅1台；3.8项所列宣传画册1批；4.1项所列测试框架数只；4.4项所列探针数根；4.6项所列电子材料；4.7项所列亚克力边料；7.1项所列电话交换机；7.3项所列水桶5个；7.7项所列办公桌8张；7.8项所列屏风20个；7.9项所列会议桌桌板4块；7.11项所列窗帘；7.13项所列废旧书及纸箱；富华公司庭审中后增加的白板3块。根据相应物品的数量、购买价格、用途、使用年限、折旧程度，并综合考虑双方过错及本案具体情况，原审法院酌定爱默生公司赔偿富华公司赔偿87806元。
对于富华公司在其制作的搬离物品清单中主张的、但搬迁当天视频资料及照片均未拍摄到的物品，原审法院对富华公司主张的返还或赔偿请求不予支持。包括：清单1.2项所列放大器、线材、铝板、信号器安装材料、垫板板材、钻头起拔器、钻头定位器、工具箱（含工具）、压脚、定位块、纲爪、钻嘴座、丝杆油、夹头；1.4项所列搭棚架、仿真器、线材、角钢、散热排风扇、高压冷热水管；1.5项所列稳压电源；1.14项所列火焰抛光机；1.15项所列应力测试仪；1.16项所列9型共14台测试仪；2.1项所列CNC主轴；2.6项所列鞋柜；2.7项所列2个红色材料货架、1个灰色材料货架；2.8项所列2个红色板材货架；3.1项所列台虎钳；3.2项所列大功率电风扇1台、落地电扇1台、小台扇2台；3.7项所列汽车导航仪；3.8项所列写真广告；7.1项所列复印机、打印机（价格为1200元／台）、传真机；7.12项所列装修；8.4项所列益气养血补酒。
下列物品，富华公司虽提供相应照片，但经爱默生公司抗辩及原审法院核实，照片并非搬迁现场所拍，且无搬迁当天所拍摄的视频资料相印证，故原审法院对富华公司主张的返还或赔偿请求不予支持。包括：1.8项所列车床1，型号为马鞍山6236＊1000；1.12项所列砂轮抛光机；2.2项所列工作桌；2.3项所工作台；2.9项所列工具架；3.1项所列CNC台虎钳；3.4项所列清洗机；4.5项所列有机玻璃；4.8项所列铆钉、定位销；4.9项所列生产材料大小螺丝；4.10项所列铝材；6.3项小卡测试治具。
至于爱默生公司辩称富华公司于2012年12月29日之前及当日均自行搬离部分物品的意见，原审法院认为，首先，爱默生公司提供的证据并不足以证明富华公司于2012年12月29日当天存在自行搬离物品的行为；其次，本案中爱默生公司返还及赔偿的物品仅以搬迁当日所拍摄的视频资料及照片所涉及的物品为限，即使富华公司之前存在搬迁行为，亦与本案无关，故原审法院对该辩称意见不予采信。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，原审法院判决：一、爱默生电梯有限公司应于判决生效之日起十日内将存放于苏州市高新区鹿山路85号仓库内的物品返还苏州富华电子有限公司（物品清单详见上表）。二、爱默生电梯有限公司应于判决生效之日起十日赔偿苏州富华电子有限公司87806元。三、驳回苏州富华电子有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69710元，由爱默生电梯有限公司负担2075元，苏州富华电子有限公司负担67635元。
上诉人富华公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一对现存放于被上诉人仓库内的物品，因被上诉人没有妥善维护、保养，导致该部分物品丧失应有的功能，由此产生的损失应由被上诉人赔偿，暂定80万元，具体数额以评估结果确定或由二审法院酌情确定。二、对现场视频资料或照片拍摄到的已经灭失的物品，原审判决酌定被上诉人赔偿87806元，显然是错误的。该部分物品上诉人提供的票据达几十万元之巨，上诉人对该部分物品灭失没有任何过错，该部分损失被上诉人应赔偿40万元。三、对现场视频资料或照片均未拍摄到的物品，原审判决认为上诉人未能完成举证责任，对该部分损失没有确认是错误的，被上诉人应当赔偿该部分损失100万元。四、对上诉人已提供照片，但照片并非搬迁现场所拍摄，且无搬迁当天所拍摄的视频资料相印证的物品，原审判决认为上诉人未能完成举证责任，对该部分损失没有支持也是错误的，被上诉人应当赔偿该部分损失80万元。从本案基本特性考量，上诉人对上述第三、四部分物品只需承担盖然性的举证责任即可，被上诉人制止上诉人搬走物品，应当承担严格的举证责任，即举证证明上述第三、四部分物品不是被上诉人搬走的。原审判决机械套用法律，无视本案的特殊性，将举证责任全部分配给上诉人，是完全错误的。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人赔偿上诉人损失300万元。
被上诉人爱默生公司二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，富华公司与爱默生公司之间的房屋租赁合同合法有效。房屋租赁合同解除后，富华公司应将租赁的房屋腾空后返还给爱默生公司。虽然富华公司结欠爱默生公司房租及水电费，但爱默生公司应通过合法方式维护自身权益，而不应阻拦富华公司搬迁并将富华公司的物品擅自迁移。对爱默生公司擅自迁移至其仓库内的富华公司的物品，爱默生公司应予返还。关于富华公司主张因爱默生公司没有妥善维护、保养该部分物品，导致该部分物品受损，爱默生公司应赔偿损失的上诉意见，本院认为，原审中富华公司的诉讼请求为要求爱默生公司返还资产，无法返还的，按同等价值赔偿损失。在原审法院主持下，双方对存放于爱默生公司仓库内的富华公司的物品进行了清点，清点清单上的物品具备返还条件，原审法院根据富华公司的诉讼请求，判令爱默生公司将清点清单上列明的物品返还给富华公司，并无不当。二审中富华公司申请对该部分物品进行价格评估，但原审中富华公司未并提出申请，且该申请已超出原审诉讼请求范围，故本案不予理涉。
关于在爱默生公司擅自迁移过程中灭失的富华公司的物品，爱默生公司应予赔偿，该部分物品原审法院认定以2012年12月29日搬迁当天视频资料或照片拍摄到但双方在仓库内并未清点到的物品为限，亦无不当。原审法院经综合考量，酌定爱默生公司赔偿富华公司该部分损失87806元，在合理裁量范围之内，可予维持。
关于富华公司主张的搬迁当天视频资料及照片均未拍摄到的物品，以及相应照片并非搬迁现场所拍，且无搬迁当天视频资料相印证的物品，因富华公司未能提供有效证据证明该部分物品在爱默生公司擅自迁移范围之内，故富华公司要求爱默生公司予以返还或赔偿损失，依据不足，本院碍难支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由上诉人苏州富华电子有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年七月二十八日
书记员 王文君