四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2015）双流民初字第843号原告江荣虎，男，1971年8月23日出生，汉族，住四川省金堂县。原告解琼秀，女，1974年1月8日出生，汉族，住四川省金堂县。二原告之委托代理人周川，四川虹信律师事务所律师。二原告之委托代理人李玉兰，四川虹信律师事务所律师。被告四川美盛房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区桐梓林北路*号*栋**楼***号。法定代表人刘展春，总经理。委托代理人鄢军权，系该公司职员。原告江荣虎、解琼秀与被告四川美盛房地产开发有限公司（以下简称“美盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月5日立案受理后，依法由审判员黄红斌适用简易程序于2015年2月3日公开开庭进行了审理。二原告之委托代理人周川、李玉兰、被告美盛公司的委托代理人鄢军权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江荣虎、解琼秀诉称，2010年7月29日，原告向被告支付432259元用于购买被告于2011年开发建成的美盛·弗客城小区5栋1单元住房一套，由于该小区是预售，被告于2011年12月将房屋交付入住。2012年12月20日，原告向被告支付了房屋契税及维修基金。按照合同约定被告应在2012年8月30日前为原告办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书，但时至今日，被告仍未能为原告办理房屋所有权证书，故诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书；2、被告支付逾期办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书的违约金，截止起诉之日2014年11月10日违约金额为34874元；3、被告承担本案诉讼费用。被告美盛公司辩称，逾期办证是事实，但原告方没有实际损失，原告主张的违约金过高，请求予以调整；我方和业主代表达成意见，承诺在90个工作日内将房产证争取办理下来。庭审中，原告将其第2项诉讼请求进行了变更，将截止起诉之日2014年11月10日违约金额为34874元变更为初始登记从2012年8月20日至2013年，金额10461元，转移登记是根据购房款千分之二计算为864.5元，逾期办理房产证和分户国有土地使用证的违约金计算至办理证书完毕为止。原告为支持其主张，提交了下列证据材料：1、原告的身份信息和被告的营业执照，证明主体适格；2、商品房买卖合同和补充协议原件各一份，证明被告没有在约定时间内为原告办理房产证和使用证，被告办理的初始登记时间是2013年12月11日，被告至今也没有向原告办理房产证和使用证；3、交房通知书一份，证明对交房的时间和地点有明确的约定，其中对交房提出了一些缴纳费用，如果不缴纳费用开发商是不会将钥匙给原告的；4、2011年12月22日代收代缴收据，证明开发商没有按照合同约定给原告办证，要求其给付相应的违约金；5、成都商报电子档一份，证明开发商已经严重违约；6、重庆第一中级人民法院出具的判决书一份，证明已有法院判决支持一方当事人提出违约金过高应当提交证据，否则应承担相应责任。被告为证明其主张，提交了双流县房产管理局房屋明细清单，证明初始产权已于2013年12月17日办理出来了，原告计算的违约金时间有误。经庭审质证，被告对原告所提交的上述第1-5项证据材料无异议，认为被告方违约是事实；对原告提交的第6项证据材料有异议，认为与本案无关，不予质证。原告对被告所提交的双流县房产管理局房屋明细清单，认为是复印件，应当提供原件，如果被告将原件提交法庭，由法庭对其核实予以确认；初始登记不能否认逾期办证和违约的责任，应当承担相应违约金。休庭后，被告将双流县房产管理局房屋明细清单的原件提交法庭进行了核实。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”，原告当庭变更诉讼请求不符合法律规定，本院不予准许。对原告所提交的1-5项及被告所提交的证据材料，因双方当事人均无异议，能够作为本案定案的依据，本院予以采信；对原告所提交的第6项证据材料，因与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院根据上述有效证据，对本案事实认定如下：2010年7月29日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于双流县西航港近都社区“美盛·弗客城”5幢1单元2楼208号住房一套，合同总价款为432259元。合同约定被告于2011年12月30日前交付房屋，原告委托被告代交专项维修资金、契税、办理房屋权属登记所需的相关费用。还约定被告应当在2012年8月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的原因未能在约定期限内取得的，被告应当自逾期之次日起至实际取得权属之日止，每日按全部已付款的万分之0.5向原告支付违约金，于实际取得权属证明之日起30日内支付。合同还约定，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告责任，原告未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，被告向原告支付全部已付房款千分之二的违约金。补充协议约定，在所有房屋分户产权证书办理完毕后的一年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书，如因被告原因未能在约定时限内为原告办理完毕，则每逾期一日，向原告支付总房款万分之一的违约金，于办理完权属证书之日起15日内支付给原告。2011年12月20日，被告向原告交付房屋，原告向被告支付契税、专项维修资金、住宅分户产权费、国土登记费。“美盛·弗客城”于2013年12月17日取得3幢、5幢、6幢的房屋权属证明（初始登记）。目前，原告已交齐了办证所需的资料，双流县房产管理局尚未收到“美盛·弗客城”3幢、5幢、6幢的商品房分户资料。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。合同签订后原告交纳了购房款，被告应按约在规定时间内取得楼栋的权属证明和协助原告办理相关权属证书，逾期则应承担相应违约责任。（一）关于原告要求被告办理房屋所有权证书和国有土地分户使用权证书的问题。本院认为，原告已向被告交清了契税及办证所需的全部资料，根据合同约定，被告应及时协助原告办理房屋所有权证书，鉴于办证属行政机关工作职责，应给予被告相应的时间，以本判决生效后10日为宜。补充协议明确约定在所有房屋分户产权证书办理完毕后的一年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书，目前房屋的分户产权证书尚未办理完毕，办理分户国有土地使用权证书的条件尚未成就，原告可待条件成就后另行主张，所主张的逾期办理分户国有土地使用权证书违约金也可待分户国有土地使用权证书实际办理完毕后另行主张。（二）关于原告要求被告支付房屋初始登记逾期违约金和逾期办理房屋转移登记的违约金的问题。本院认为，被告逾期取得房屋初始登记及逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础，本案中原告并未举证证明其损失的大小，本院结合原告因维权而产生的误工费、交通费等实际费用，酌情判令被告赔偿原告1864元。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。被告应在约定时间内协助原告办理房屋分户产权证。被告未在约定时间内取得楼栋的权属证明，也未能在约定时间内协助原告取得房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合原告的实际损失，本院酌情支持1864元。由于办理国土使用分户权证的条件尚未成就，原告可待条件成就后另行主张逾期办理分户国有土地使用权证违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告四川美盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告江荣虎、解琼秀办理“美盛·弗客城”5幢1单元2楼208号房屋的所有权证书。二、被告四川美盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江荣虎、解琼秀违约金1864元。三、驳回原告江荣虎、解琼秀的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336元，由原告江荣虎、解琼秀负担70元，被告四川美盛房地产开发有限公司负担266元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄红斌二〇一五年三月二十四日书记员  易智慧