江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03431号
上诉人（原审被告）李旗。
上诉人（原审被告）谷四军。
委托代理人仲玥，江苏简恒律师事务所律师，代理上述二位上诉人。
委托代理人卢心悦，江苏简恒律师事务所律师，代理上述二位上诉人。
被上诉人（原审原告）郑浩明。
委托代理人张永泉，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人薛玉萍。
上诉人李旗、谷四军因与被上诉人郑浩明房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：苏州市海涌坊188号房屋所有权人系上海东点企业发展有限公司（以下简称东点公司）。2012年2月29日，东点公司与郑浩明、陈根泉、殷建新签订房地产包销合同一份，约定由郑浩明等负责包销东点公司所有的包括海涌坊188号房屋在内的39间商铺，包销期为2012年2月29日至12月15日，包销期内，郑浩明等有权决定自行购买所有未售出的商铺，在包销期结束，未售出的商铺由郑浩明等购买。
2012年6月3日，郑浩明与李旗、谷四军签订房屋租赁合同一份，约定李旗、谷四军向郑浩明承租苏州市海涌坊188号A室（面积为123.90平方米），用途为婚纱，合同期为三年，自2012年9月1日至2015年8月31日，每年租金158000元，租用形式以先付后租为原则，租金按年支付，每年租金提前一个月付。关于合同解除，双方约定李旗、谷四军未按时支付房屋租金的除应及时如数补交外，郑浩明有权单方面解除合同直至收回房屋。合同签订后，郑浩明依约将房屋交付李旗、谷四军使用，李旗、谷四军已支付郑浩明第一年的租金158000元。对于拖欠的租金，郑浩明多次催讨无果。
2014年2月份，郑浩明将解除合同通知书张贴于李旗、谷四军所租商铺，该通知书载明：你与郑浩明签订的房屋租赁合同，你长期拖欠租金未付，虽经我方多次催讨，你至今仍未补交拖欠的租金，根据合同约定，你已经构成严重违约，我方有权解除合同，收回租赁房屋。现我方依法通知你解除房屋租赁合同，本通知发出之日，租赁合同解除，请你收到本通知以后15日内搬出租赁房屋，并结清拖欠租金。
2014年3月4日，郑浩明通过申通快递将上述张贴过的解除合同通知书邮寄向李旗、谷四军，该快递于2014年3月5日到达李旗、谷四军。
另查明：2012年10月15日，苏州市住房和城乡建设局通知苏州市房产交易登记管理中心，要求从即日起暂停办理海涌坊1号至300号内的房屋买卖、工商营业执照等相关手续，时间自2012年10月15日至2013年10月14日。2013年10月11日，苏州市住房和城乡建设局再次发出通知，要求从即日起暂停办理海涌坊1号至300号内的房屋买卖、工商营业执照等相关手续，时间自2013年10月15日至2014年10月14日。
以上事实，由郑浩明提交的房屋所有权证、苏州市房屋权属登记薄、房地产包销合同、房屋租赁合同、解除合同通知书、照片、快递凭证及快递查询单、关于房屋征收暂停办理相关手续的通知以及当事人在庭审中的陈述等在案证实
郑浩明的一审诉讼请求为：一、确认郑浩明与李旗、谷四军于2012年6月3日订立的房屋租赁合同于2014年3月5日解除，并返还房屋；二、李旗、谷四军支付拖欠第二年上半年的租金79000元。
原审法院认为：郑浩明与李旗、谷四军于2012年6月3日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立、有效，双方均应按约履行各自的义务。
关于合同解除及返还房屋的问题，根据合同约定，支付租金的方式为先付后租，按年支付，每年租金提前一个月付。因此第二年度（2013年9月1日至2014年8月31日）的租金李旗、谷四军应于2013年8月1日前支付郑浩明，但是至今亦未支付。根据合同约定郑浩明有权单方面解除合同，从而依法获得约定解除权。郑浩明先后以张贴与邮寄的方式向李旗、谷四军送达解除合同通知书，因张贴的时间郑浩明无法明确，故对于张贴的时间法院不予认定，但是郑浩明邮寄给李旗、谷四军的解除合同通知书到达时间为2014年3月5日，因此双方的租赁合同于2014年3月5日解除，故郑浩明要求确认房屋租赁合同于2014年3月5日解除的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同解除之后，李旗、谷四军不再享有占有使用房屋的法律或合同依据，应当将房屋返还郑浩明，故郑浩明要求李旗、谷四军返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于租赁房屋中的装修物问题，因本案解除系由李旗、谷四军违约行为造成，在郑浩明不同意利用装修物情况下，装修中已形成附合的损失由李旗、谷四军承担，未形成附合的，可由李旗、谷四军自行拆除。关于租金，属于合同解除之前未履行的义务，李旗、谷四军应当继续履行。郑浩明主张李旗、谷四军支付第二年上半年即2013年9月1日至2014年2月28日的租金79000元，于法、于约有据，法院予以支持。
关于李旗、谷四军认为租房是用于经营，办不出营业执照无法经营，郑浩明应赔偿损失的意见，法院认为，双方合同并未约定由郑浩明为李旗、谷四军办理营业执照，即使需要郑浩明履行协助义务，首先亦应由李旗、谷四军向郑浩明提出。李旗、谷四军并没有证据证明曾要求郑浩明提供过协助。退一步讲，如果没有营业执照，无法经营，李旗、谷四军自应及时通过与郑浩明协商解除合同或者诉诸司法解除合同，但是从2012年9月至今，李旗、谷四军并没有要求解除与郑浩明之间的合同，而是继续占有使用租赁房屋，故李旗、谷四军以办不出营业执照，无法经营为由要求郑浩明赔偿损失的意见，没有法律依据，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：一、确认郑浩明与李旗、谷四军于2012年6月3日签订的《房屋租赁合同》于2014年3月5日解除。二、李旗、谷四军于判决生效之日起30日内将苏州市海涌坊188号A室面积为123.90平方米的房屋返还郑浩明。三、李旗、谷四军于判决生效之日起30日内支付郑浩明租金79000元。案件受理费6432元减半收取为3216元，由李旗、谷四军负担。
李旗、谷四军不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，使用法律错误。一、签订租赁合同时郑浩明承诺营业执照由他统一办理，后李旗、谷四军自己去工商局办理营业执照时，需要租赁合同和房屋产权证，但郑浩明拒不提供。二、郑浩明与东点公司的房地产包销合同没有约定其有权出租商铺。三、海涌坊1号到300号房屋从2009年其就停办房产公证、工商营业执照、税务登记等手续，因此郑浩明对商铺进行租赁极不合理，也不合法，造成了商户不必要的投资。请求二审法院撤销原判，依法改判。
郑浩明二审答辩认为：与李旗、谷四军签订合同时已经明确告知郑浩明是购买了东点公司的房产，李旗、谷四军要办理营业执照可随时提供产权证复印件，但李旗、谷四军没有到工商部门办理营业执照。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审中，李旗、谷四军提出补充上诉意见，认为郑浩明无权作为房屋出租人与李旗、谷四军签订房屋租赁合同，2012年10月15日苏州市住房与城乡建设局通知无法办理涉案房屋相关产权变更及营业执照等手续，郑浩明应当知晓上述通知内容，而故意隐瞒真相，恶意扩大李旗、谷四军的损失，因此2012年10月15日之后的房租损失应当由郑浩明自己承担。
本院认为：郑浩明与李旗、谷四军于2012年6月1日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法成立。虽郑浩明未取得本案所涉租赁房屋的所有权，但郑浩明系基于其与东点公司的合同关系实际占有涉诉租赁房屋并将涉诉租赁房屋交付给李旗、谷四军使用，李旗、谷四军亦按照租赁合同约定向郑浩明支付了部分租金，应认定郑浩明具备出租人身份，李旗、谷四军有关郑浩明无权作为房屋出租人的上诉主张不成立。郑浩明与东点公司的包销合同是另一个法律关系，本案不予理涉。李旗、谷四军上诉提出郑浩明故意隐瞒承租房屋已暂停办理营业执照的观点没有提供证据证明，本院也不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人李旗、谷四军的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14102元，由上诉人李旗、谷四军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 郭 锐
二〇一四年十二月三日
书 记 员 毛莉莉