河北省唐山市古冶区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）古民初字第1228号
原告高文良，男，1954年10月17日出生，汉族，开滦范各庄矿退休工人。
原告李子连，女，1958年6月15日出生，汉族，开滦范各庄矿行政科退休工人。
委托代理人高树田（原告高文良、李子连之子），男，1983年1月29日出生，汉族，开滦范吕社区消防队员工。
委托代理人傅怀理，河北靖民律师事务所律师。
被告胡秀珍，女，1955年1月16日出生，汉族，现住唐山市。
被告胡秀兰，女，1952年7月16日出生，汉族，现住唐山市。
被告胡秀英，女，1962年2月20日出生，汉族，现住唐山市。
被告胡占生，男，1964年5月10日出生，汉族，现住唐山市。
原告高文良、李子连诉被告胡秀珍、胡秀兰、胡秀英、胡占生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月4日受理后，依法组成由审判员赵彩虹担任审判长，审判员么伟利、代理审判员李健参加的合议庭审理本案。本院于2013年10月29日对本案公开开庭进行了审理，原告高文良、李子连的委托代理人高树田、傅怀理，被告胡秀珍、胡秀兰、胡秀英到庭参加诉讼，但在庭审中未经法庭许可中途退庭，被告胡占生经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审判，现已审理终结。
原告高文良、李子连诉称，四被告父亲胡久成系开滦基建公司退休员工，2003年10月去世。2004年6月，母亲宋玉萍依政策购买了唐山市古冶区南范各庄东工房3楼41号房（以下简称41号房），房产证、土地证尚未办理。2004年8月，宋玉萍将41号房卖给原告高文良，因年老有病、双目失明，由其二女儿被告胡秀珍全权代办。双方签订《买卖协议》并实际交付。其小女儿被告胡秀英作为见证人参加了买卖全过程。《买卖协议》签订后，原告高文良、李子连即入住并管理41号房，按约按期支付41号房过户前所发生的取暖费、清扫费给宋玉萍儿子即被告胡占生。2011年9月政府准许41号房办理房产证、土地证。被告胡秀珍、胡占生向原告又提供了办理两证所需证件：其父胡久成死亡证明和母亲宋玉萍身份证原件。原告李子连按约支付费用，于2012年5月将41号房的房产证、土地证办理完毕。原告准备按约与宋玉萍办理41号房的过户手续，但被告告知其母宋玉萍已于2012年3月去世。总之，从2004年8月至2012年5月，双方认真按《买卖协议》履行各自权利义务，配合默契，从未发生争议。宋玉萍现有4个子女，3女1儿，即四被告，大女儿胡秀兰、二女儿胡秀珍、小女儿胡秀英、儿子胡占生。宋玉萍死亡后，四被告均未放弃继承，依法均有协助原告办理房产过户的法定义务。但是四被告因家庭矛盾对依法履行的法定义务相互推诿，或不理不睬进行拖延，从2012年5月至今已一年有余，致使原告购买的41号房迟迟不能过户，已严重损害了原告的合法权益，实为违法行为。现原告依法提起诉讼，请求判令：1、确认《买卖协议》合法有效，买卖房屋归原告所有。2、由被告承担本案诉讼费用。
被告胡占生于庭审前提交了书面答辩状辩称，一、原告高文良、李子连要求确认《买卖协议》合法有效，判决买卖房屋归原告所有的起诉与其无关。原告高文良在2004年8月16日购买的“坐落在范矿东工房3楼41号房产的所有人是宋玉萍，原告与宋玉萍的委托人胡秀珍签订买卖房屋的合同答辩人不知道”，原告高文良只与宋玉萍之间形成了房屋买卖合同的债的关系，办理过户手续时买卖双方的事，与答辩人无关。2、如果高文良与宋玉萍之间的房屋买卖合同无效，与答辩人有关。宋玉萍是答辩人的母亲，2004年8月6日宋玉萍健在，事隔8年后，宋玉萍于2012年3月去世，在这八年期间为什么不办理产权变更登记？本案买卖的标的物的所有权人是宋玉萍，宋玉萍有权处分自己享有所有权的房产，根据《合同法》的合同相对性，则不动产物权的变动也应该发生在原告高文良与宋玉萍之间，与其他的第三人没有任何关系，除非宋玉萍过世后，继承人因处分宋玉萍的财产发生纠纷，各继承人都有关系。本案中如果原告高文良与宋玉萍的房屋买卖协议不成立或者无效，宋玉萍的继承人再处分宋玉萍的遗产时，答辩人作为继承人与该遗产有关，反之则无关。3、原告起诉的被告主体错误。原告的诉讼请求是：1、确认《买卖协议》合法有效，判决买卖的房屋归原告所有。答辩人作为普通的公民没有权利确认《买卖协议》合法有效，也没有权力判决买卖的房屋归原告所有，答辩人在本案中没有任何义务。原告将答辩人列为被告主体是错误的，请求人民法院依法驳回原告对答辩人的起诉。
被告胡秀珍、胡秀兰、胡秀英未提交书面的答辩意见。
庭审中，围绕一、原告起诉四被告是否存在诉讼主体错误；二、原告诉请要求确认买卖协议合法有效，判决买卖房屋归原告所有是否具有事实和法律依据等焦点问题进行了举证质证。
一、原告起诉四被告是否存在诉讼主体错误
原告高文良、李子连为证明自己的主张，陈述如下并提交了证据：2004年8月宋玉萍将南范东工房楼3楼41号房屋卖给原告，当时因宋玉萍年老有病，双目失明，就由其二女儿胡秀珍代办，双方签订了房屋买卖协议并实际交付，其小女儿胡秀英作为见证人参加了买卖全过程。房屋买卖协议签订后，原告入住并管理41号房，按约按期支付41号房过户前发生的取暖费、清扫费、给宋玉萍儿子，即被告胡占生。2011年9月，政府准许41号房办理房产证、土地证。被告胡秀珍、胡占生向原告又提供了办理两证所需的证件。于2012年5月份将41号房的房产证、土地证办理完毕。原告准备按约与宋玉萍办理房的过户手续时，2012年3月宋玉萍去世。宋玉萍有四个子女，三女一男，即大女儿胡秀兰，二女儿胡秀珍、三女儿胡秀英，儿子胡占生。宋玉萍死亡后，四被告均未放弃继承，依法有协助原告办理过户手续的法定义务。但四被告因家庭矛盾，相互推诿，进行拖延，从2012年5月起至今，致使原告购买的41号房迟迟不能过户，已经严重损害了原告的合法权益。提交证据一、被告胡占生提供的胡久成火化证明复印件，证明四被告父亲胡久成于2003年10月去世。证据二、被告胡占生提供的宋玉萍户口本底页复印件、宋玉萍身份证复印件，殡葬收据复印件，证明宋玉萍2012年3月去世，户口已注销；证据三、2013年8月30日有古冶区范各庄镇广场社区盖章的宋玉萍子女情况说明原件，证明宋玉萍的子女情况。
二、原告诉请要求确认买卖协议合法有效，买卖房屋归原告所有是否具有事实和法律依据
原告高文良、李子连为证明自己的主张提交如下证据：证据四、2004年8月16日签订的《买卖协议》，证明被告胡秀珍代理宋玉萍与高文良签订买卖41号房协议；证据五、2004年8月16日被告胡秀珍签字的收条1张，证明被告胡秀珍收到原告买房款37500元。证据六、被告胡秀珍提供的《房屋买卖契约》复印件、职工住房证复印件及收款单复印件，证明41号房所有权人为宋玉萍。证据七、唐古公房国用（2011）第151166号国有土地使用证复印件、唐山市房权证古冶区字第开范4684号房屋所有权证复印件。证据八、现金收款单复印件1张以及四费收据复印件1张，证明原告李子连按《买卖协议》交纳办理两证费用。证据九、原告对清扫取暖费计载明细复印件，证明被告胡占生参与《买卖协议》的实际履行；证据十、二原告的结婚证复印件，证明二原告系夫妻关系；证据十一、协商过户记录复印件；
本院对原告提交的上述证据的认证意见，对原告提交的证据一胡久成遗体火化证明书复印件，证据二、宋玉萍户口本底页复印件、宋玉萍身份证复印件，殡葬收据复印件，尽管该两组证据都是复印件，但是证据一、证据二均系有权机关履行的手续复印件，尤其证据二之间能相互印证，因此本院对证据一、二的真实性予以采信。对证据三系唐山市古冶区范各庄镇广场社区居民委员会出具的宋玉萍子女情况的证明系证据原件，因此本院对该证据的真实性予以采信。证据四、2004年8月16日签订的《买卖协议》，证据五、2004年8月16日被告胡秀珍签字的收条1张，均系证据原件，因此本院对该两组证据的真实性予以采信。证据六职工住房证、收款单复印件，证据七唐古公房国用（2011）第151166号国有土地使用证复印件、唐山市房权证古冶区字第开范4684号房屋所有权证复印件。证据八现金收款单复印件1张以及四费收据复印件1张，证据十、二原告的结婚证复印件经与原件核对无异，本院对该上述证据的真实性予以采信。对证九、原告对清扫取暖费记载明细复印件、证据十一、协商过户记录复印件系原告的单方陈述，其证据的真实性无法核实，本院对该两组证据的真实性不予采信。
经审理查明，原告高文良、李子连系夫妻关系。宋玉萍原系古冶区南范小区东工楼3楼41号承租人，2004年6月14日宋玉萍与开滦矿务局签订《房屋买卖契约》购买了该房。宋玉萍有子女四人，即本案四名被告。2004年8月16日，被告胡秀珍代其母宋玉萍与原告高文良签订《买卖协议》，协议内容为：宋玉萍自愿将范矿东工房楼3楼41号一室一厅卖给范矿77楼23号高文良，因宋玉萍年纪太大，身体有病，双目失明，由二女儿胡秀珍代办。房价人民币37500元。另约定过户时如需卖房人到场时，要及时到场。买房人高文良、卖房人胡秀珍、现场见证人杜双秋及被告胡秀英在该协议书上签字。该协议签订后，原告给付被告购房款37500元，并随即入住涉案房屋。2011年因政策变化允许涉案房屋上市并办理产权证书，原告找到被告胡秀珍、胡占生帮助办理了涉案房屋的土地使用权证书及房屋所有权证书。唐山市房权证古冶区字第开范4684号房屋所有权证记载房屋所有权人为宋玉萍，唐古公房国用（2011）第151166号国有土地使用证记载土地使用权人为宋玉萍。2012年3月宋玉萍去世，因此原告至今未能办理涉案房屋的产权过户手续。
本院认为，依法成立的合同对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中宋玉萍系涉案房产的所有权人，2004年8月16日签订《买卖协议》时，由其二女儿胡秀珍代办卖房的相关手续，尽管宋玉萍本人未在该协议上签字，但其向原告交付房产及《房屋买卖契约》、职工住房证等证件的行为，表明出售该房产系宋玉萍的真实意思表示，胡秀珍的委托代理行为合法有效。因此原告高文良与被告胡秀珍代理其母宋玉萍签订的《买卖协议》合法有效。该《买卖协议》签订后，原告履行了给付37500元购房款的义务，被告已经履行了交付房屋的主要义务，因此涉案房屋应归原告高文良、李子连所有。宋玉萍死亡后，其子女胡秀珍、胡秀兰、胡秀英、胡占生亦有协助原告办理房屋变更登记的合同附随义务，因此对被告胡占生抗辩称其作为被告系主体错误的理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告高文良与被告胡秀珍（代表宋玉萍）于2004年8月16日签订的《买卖协议》合法有效。
二、坐落于唐山市古冶区南范小区东工楼3楼41号房产归原告高文良、李子连所有。
案件受理费人民币2300元，由被告胡秀兰、胡秀珍、胡秀英、胡占生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 彩 虹
审 判 员 么 伟 利
代理审判员 李 健
二〇一三年十二月三日
书 记 员 欧阳丽梅
附相关法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。