福建省建瓯市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0783民初123号
原告翁德明（反诉被告），男，汉族，农民。
原告江丽锦（反诉被告），女，汉族，农民。
两原告共同委托代理人徐巧英，福建韩思律师事务所律师，
两原告共同委托代理人叶祥娜，福建韩思律师事务所实习律师。
被告刘小玉（反诉原告），女，汉族，居民。
委托代理人叶泉贵，福建宽达律师事务所律师。
原告（反诉被告）翁德明、江丽锦与被告（反诉原告）刘小玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理。依法由代理审判员吴慧艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江丽锦及两原告共同的委托代理人徐巧英、叶祥娜，被告刘小玉及其委托代理人叶泉贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，两原告系夫妻关系.2015年7月20日，经房产中介俞丹梅介绍，两原告以原告江丽锦的名义向被告购买建瓯市的房改房。双方于当天签订了《房地产买卖合同》一份，该合同第一、二条约定：上述房屋建筑面积132.69平方米、占地面积29.3平方米，房价计人民币520000元；第三条约定：原告分三次支付购房款：2015年7月20日支付1万元定金，2015年7月30日前支付人民币30万元，被告协助原告办理过户手续、交契税之日支付人民币21万元；第六条约定：原告不能按期向被告付清购房款、或被告不能按期向原告交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方付给每日壹佰元整；第十条约定：被告杂物间东向第二间随房赠送给原告。该房租金由原告房款付清的次日由原告收取。合同签订后，原告依约向被告支付了前两期购房款。2015年8月27日，被告协助原告办理房屋产权过户手续，双方约定9月1日办理土地使用权证过户手续。2015年9月1日，原告向农业银行预约取款21万元准备支付购房尾款，但被告以成交总价偏低应提高至580000元为由拒绝协助原告办理土地证过户登记手续。嗣后，原告通过邮政、公证送达等多种方式多次通知并要求被告协助办理土地使用权过户手续，被告均予以拒绝。据此，原告要求被告继续履行合同，并承担相应的违约责任。诉请判令1、被告立即履行《房地产买卖合同》中协助原告办理土地使用权变更登记手续的义务；2、被告支付原告其已向承租户收取的从2015年9月1日至2016年2月的房屋租金每月1200元合计人民币6000元；3、被告支付原告自2015年9月1日起至交房之日止按每日100元计算的违约金；4、被告承担原告代垫的公证费计人民币2000元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告刘小玉辩称，1、同意继续履行合同；2、依据原、被告签订的《房屋买卖合同》第三条的规定，原告于2015年8月27日缴纳了契税，被告协助原告办理了房屋过户手续。原告应于当天先履行支付被告剩余购房款人民币210000元的义务，被告才有后续协助办理土地证过户的义务。原告未按约定支付购房款已构成违约，依法应承担相应的违约责任；3、该合同第十条约定，该房租金由原告房款付清的次日由原告收取。原告在未付清房款的情况下，要求被告协助办理土地证过户手续并收取该房屋租金缺乏依据；4、原告所实施的公证送达没有意义也没有必要。综上，原告的上述诉求应予驳回。
反诉原告刘小玉诉称，反诉被告未履行应于2015年8月27日支付210000元购房款的合同约定义务，已构成违约，在双方均同意继续履行合同的情况下，反诉被告应承担支付剩余购房款及逾期付款的损失责任，并支付约定的违约金。本案房屋的实际面积为145.12平方米，合同中约定的房屋面积132.69平方米，有12.43平方米公摊面积未计入合同约定的建筑面积中，反诉被告应支付给反诉原告因房屋面积差异产生的购房款48711.9元（计算方式：（5200000元÷132.69平方米=3918.9元／每平方）×12.43平方米=48711.9元）。由于两反诉被告系夫妻关系，本案房屋是两反诉被告共同购买，且该购房款是夫妻关系存续期间所欠，属夫妻共同债务，应由两反诉被告承担共同偿还责任。请求判令1、两反诉被告支付给反诉原告超出房屋买卖合同约定面积的12.43平方米房屋的购房款人民币48711.9元；2、两反诉被告支付反诉原告购房尾款人民币210000元以及该款从2015年8月27日起至款项付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；3、两反诉被告支付给反诉原告从2015年8月27日起至反诉被告付清购房余款210000元之日止按每日100元计算的违约金。
两反诉被告辩称，1、本案房产系经过双方现场确认的二手现房，房屋总价款按整套计算并不是按面积计算。反诉原告诉请要求原告支付12.43平方米的面积差异房价缺乏法律依据，依法不应支持；2、双方约定的违约金已经包括了损失，在损失未超过违约金的情况下，反诉原告不能已主张违约金的同时又主张利息损失，因此反诉原告要求反诉被告支付利息损失的诉请，依法应予以驳回；3、依据合同第三条关于付款的约定，反诉被告于反诉原告协助反诉被告办理过户手续，反诉被告交契税之日支付210000元。合同中过户手续应包括房屋所有权与土地使用权过户手续，土地使用权变更手续中也会产生契税。在反诉被告支付购房尾款之前，反诉原告应先履行协助反诉被告办理两证过户的义务。反诉原告仅于2015年8月27日协助反诉被告办理房屋产权过户手续，至今仍拒绝协助反诉被告办理土地使用权的过户过续。可见，反诉被告支付210000元购房款的条件并未成就，反诉被告并未违约，依法不应承担违约责任。况且反诉被告在反诉原告拒不配合协助办理土地使用权过户手续的义务的情况下，于2015年11月10日通过公证处公证反诉被告持有的210000元银行存款及保全证据的方式再次通知反诉原告，反诉原告仍拒绝配合，应视为反诉被告已交付反诉原告购房尾款，反诉被告不构成违约。综上，反诉原告的诉请应予驳回。
经审理，两原告对其主张提供如下证据：1、房地产买卖合同一份，证明双方对房屋价款交付、房屋租金交付、违约金计算的有关约定；2、收条及汇款凭证各一张，证明原告分别于2015年7月20日、2015年7月29日向被告支付购房定金10000元与购房款300000元；3、中国农业银行柜面重要事项登记簿1份，证明原告于2015年9月1日向农业银行预约取款210000元，准备用于支付最后一期购房款；4、房屋所有权证、土地使用权证各一份，证明被告仅协助原告办理房屋产权变更登记手续，却拒绝协助办理土地使用权变更登记手续；5、《关于要求刘小玉协助办理土地使用权证过户登记的通知》、中国农业银行交易明细清单、EMS专递回执各一份，证明原告已做好支付购房余款210000元的准备，多次通知并要求被告协助办理土地使用权过户登记手续，被告仍拒绝；6、（2015）闽瓯证字第1505号公证书及其附件各一份，证明原告于2015年11月10日通过EMS特快专递向被告邮寄了《关于要求刘小玉协助办理土地使用权证过户登记的通知》与《中国农业银行金穗借记卡明细对账单》，要求被告自收到通知之日起15日内协助原告办理土地使用权过户登记手续，被告拒绝履行义务应视为原告已经完成交付被告210000元购房款的义务；7、建瓯市公证处收费发票1页，证明公证费2000元；8、证人俞丹梅证言一份，证人陈述双方签订合同时口头约定增加的公摊面积不加价，本案房屋总价按整套房子计算，而不是按每平方单价计算。合同第三条第三款应理解为：被告需配合原告办理两证过户，原告才会支付最后一笔购房款。合同履行过程中，被告知道公摊面积有12平方后，要求原告增加40000元购房款。2015年8月，原告交纳契税之前，双方经协商约定超出合同约定的公摊面积增加20000元购房款，购房尾款增加至230000元，但双方未约定付款时间。2015年8月27日，被告协助原告办理房屋过户手续后，要求原告当天下午支付剩余230000元购房款，原告则要求被告配合办理土地证过户手续后再支付230000元购房款。双方对付款时间产生分歧，致使合同无法继续履行。
被告刘小玉针对原告提交的证据质证如下：对证据1、2真实性没有异议。对证据3的真实性没有异议，但是认为原告预约取款并不能证明原告将该款支付购房余款，亦不能证明原告已经支付了购房余款210000元。对证据4的真实性没有异议，但认为被告已经协助原告办理了房产过户手续，产权证载明契税已经缴纳。本案房屋的实际买卖面积是145.12平方米，比合同约定的面积增加了12.43平方米。对证据5的真实性无异议，依合同约定原告方未付清房款的情况下无权要求被告配合办理土地证变更登记。对通知的真实性没有异议，银行的明细清单的所有人是原告，不能证明原告已经将款项按约定支付给被告。被告未收到原告寄出的EMS特快专递。对证据6、7的真实性无异议，但认为原告没有公证送达的必要。对证据8，认可证人关于在房屋买卖交易中需先缴纳契税后办理房屋过户手续，及双方曾就增加面积达成增加20000元房款的一致补充意见。但认为证人与原告的亲戚系十几年朋友关系，证人陈述双方约定办理两证过户手续之后再交付余款，与合同的书面约定及交易习惯不符，属不真实陈述。双方签订合同时被告未曾明确表示增加的面积赠送。
本院认为，被告对原告所举证据1-7的真实性无异议，且上述证据与本案相关联，予以采信；证据8，原告否认在缴纳契税前，双方就增加面积曾达成增加20000元房款的一致补充意见，且被告否认双方签订合同时口头约定增加的公摊面积不加价，及合同第三条第三款载明被告需配合原告办理两证过户，原告才会支付最后一笔购房款。因原、被告均对证言有异议，故证言与合同不相符部分不予采信。
反诉原告对其主张提供如下证据：1、房屋买卖合同一份，证明双方签订合同的时间以及合同的内容，特别是对房屋价款交付、房屋租金交付、违约金计算的有关约定条款；2、反诉原告原房产证复印件一份，证明原房产证的面积是132.69平方米。
两反诉被告对反诉原告提交的证据的真实性均无异议。
两反诉被告未提供证据。
本院认为，两反诉被告对反诉原告提供的证据1、2的真实性无异议，且上述证据与本案相关联，予以采信。
根据原、被告双方的举证、质证及本院的认证，结合当事人双方的陈述，本院对下列事实予以确认：
2015年7月20日，两原告共同向被告刘小玉购买建瓯市房屋房改房，两原告以原告江丽锦的名义（作为乙方）与被告刘小玉（作为甲方），签订《房地产买卖合同》一份，该合同对房改房的座落、面积、价款、付款时间、逾期付款和逾期交房的违约责任及房屋交付、房屋租金交接等事项均作了约定：《房地产买卖合同》第一条甲方将其座落在建瓯市房屋的房地产，用途住宅，计建筑面积132.69平方米出售给乙方。第二条甲、乙双方同意上述房地产的成交总价款为人民币52万元。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币壹万元整，作为购房定金。第三条乙方将上述房屋价款分三次付给甲方……1、乙方于2015年7月20日向甲方支付1万元整，作为定金；2、乙方于2015年7月30日之前向甲方支付人民币30万元整，作为甲方专项解押金；3、乙方于甲方协助乙方办理过户手续，乙方交契税之日向甲方支付人民币21万元整。……第五条甲方应于乙方款付清三日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交割……第六条……乙方不能按期向甲方付清购房款、或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方付给相当于每日壹佰元整。……第十条甲方杂物间东向第二间随房赠送给乙方。该房租金由乙方房款付清的次日由乙方收取。
合同签订后，两原告依约于2015年7月20日向被告支付了购房定金10000元，于2015年7月29日向被告所有的银行账户汇款300000元购房款，被告收到款项后均于当天各出具收条一份。嗣后，被告配合两原告办理房屋过户手续，两原告于2015年8月27日缴纳契税7756.74元。原告江丽锦所有的明细对账单显示从2015年9月1日至9月21日账户余额一直为212036.22元。2015年9月1日，原、被告双方对支付购房尾款与办理土地使用权证的先后顺序存在争议，原告至今未支付合同约定的购房尾款210000元，被告亦未协助原告办理土地使用权证过户手续。原告江丽锦于2015年11月10日向建瓯市公证处提出保全证据申请，建瓯市公证处作出的（2015）闽瓯证字第1505号公证书，证明江丽锦于2015年11月10日到建瓯市邮政大厅以全球邮政特快专递邮件的方式向被告刘小玉在建瓯市芝山胜利路46号地址邮寄《关于要求刘小玉协助办理土地使用权过户登记的通知》及《中国农业银行金穗借记卡明细对账单》，并取得单号为全球邮政特快专递单一张和全额为21元的国家税收发票一张。
被告于2003年7月30日登记的房屋所有权证载明，“房屋座落城关建筑面积132.69”。两原告于2015年9月10日取得本案房屋的房屋所有权证载明，“房屋坐落建瓯市建筑面积145.12分摊面积12.43套内面积132.69，房屋所有权人江丽锦翁德明附记2015年购买的房产已缴纳契税7756.74元”。原、被告陈述两本产权证书载明的房屋系同一套房屋，且套内面积均为132.69平方米未发生变化，两份证书载明的面积差异系因2015年登记的房产证将该房的12.43平方米公摊面积计入建筑面积。本案庭审中原、被告双方均表示同意继续履行合同。
综合上述认定，本院认为，原告江丽锦代表两原告与被告刘小玉签订的《房地产买卖合同》及系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规规定，合法有效。原、被告双方均表示同意继续履行合同，本院予以确认。
合同签订后，原告依约支付前两笔购房款，被告亦配合原告办理了房屋过户手续。因为双方对合同第三条第三款条文理解发生争议，对第三笔210000元购房尾款交付时间产生歧义，致使合同至今未履行完毕。首先，从合同解释角度来看，本案的房屋买卖合同第三条第三款明确载明“3、乙方于甲方协助乙方办理过户手续，乙方交契税之日向甲方支付人民币210000元”，应当认定该约定就是当事人真实意思。其次，该条款虽未明确写明缴纳契税发生在办理房屋权属变更之时，但结合房屋买卖“先税后证”的交易习惯与原告的房屋所有权证上载明“2015年购买的房产已缴纳契税7756.74元”的事项，应该认定办理房屋权属变更手续并缴纳契税7756.74元时支付购房尾款的条件已经产生，原告应当于2015年8月27日缴纳契税之日向被告交付第三笔210000元的购房尾款。原告至今未支付购房尾款，已构成违约，应承担合同约定的违约责任，故反诉原告主张两反诉被告支付购房款人民币210000元以及从2015年8月27日违约之日起至反诉被告付清购房余款210000元之日止按每日100元计算的违约金的主张，符合法律规定且未超过原、被告双方的约定，本院予以支持。
原告主张其在被告拒不协助办理土地使用权证过户手续的情况下，通过公证处公证原告持有的210000元银行存款及保全证据的方式再次通知被告，被告仍拒绝配合，应视为原告已交付被告购房尾款。本案中被告明确表示要求原告支付购房款，不存在被告拒绝受领价款的情况，虽然原告准备充足的购房款，但是该存款的持有人为原告，未经原告同意被告无法领取此款，原告未有积极的付款意愿及合理的支付行为，公证保全证据的行为不能视为完成支付。原告主张被告支付2000元公证费的诉请，该费用并未在双方合同约定范围内且原告未举证证明本案存在证据必须进行公证的情形，故原告该主张本院不予支持。
关于原告主张被告支付其已向承租户收取的从2015年9月1日至2016年2月每月1200元合计人民币6000元的房屋租金，依据双方合同第十条约定，“该房租金由原告房款付清的次日由原告收取”，原告在未付清房款的情况下，要求被告支付已收取房屋租金缺乏依据，本院不予支持。
关于反诉被告是否应当承担逾期支付购房款的利息，双方在合同中未作约定，反诉被告虽然迟延支付购房款并造成反诉原告相应的损失，但鉴于反诉原告已向反诉被告主张按每日100元计算的违约金，而反诉原告在本案中的损失体现为利息损失，通过反诉原告承担违约责任的方式已足以补偿反诉被告的损失。反诉原告在主张违约金赔偿的同时主张利息损失赔偿，属于重复计算，故对反诉原告主张利息损失的诉讼请求不予支持。
关于反诉原告主张反诉被告支付因房屋面积差异而增加的48711.9元房款的诉请，合同虽然未明确约定该房屋原权属证书以外的12.43平方米公摊面积的计价方式或者表示公摊面积与房屋总价的关系。但反诉原告自2003年始取得涉案房屋的产权，其对该房产的性质为房改房，其持有的瓯城字第096032-202号房屋所有权证记载的面积不包括公摊面积有一定的认识，在此情况下仍与原告明确约定总价款为520000元。即便反诉原告事先不知晓瓯城字第096032-202号房屋所有权证记载的面积不包含公摊面积，在其协助反诉被告办理房屋所有权变更登记时，也对此事实有了充分的了解，且本案房屋实际套内面积未发生变化，反诉原告在明知双方对12.43平方米的公摊面积如何计价未作出书面约定的情形下，仍然继续履行合同并配合反诉被告办理了房屋过户手续，应视为合同内容没有发生变更，即房屋总价款依然为520000元，故反诉原告的该项诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九、第一百一十四条、第一百二十五条、一百五十九，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《》第八条的规定，判决如下：
一、反诉被告翁德明、江丽锦应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘小玉购房款人民币210000元。
二、反诉被告翁德明、江丽锦应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘小玉从2015年8月27日起至购房款人民币210000元付清之日止按每日100元计算的违约金。
三、被告刘小玉应于原告翁德明、江丽锦付清购房款210000元之日配合办理建瓯市房屋的土地使用权过户手续。
四、驳回原告翁德明、江丽锦的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告刘小玉的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4582元（已减半收取），由原告翁德明、江丽锦负担（已预交）；反诉案件受理费人民币2754元（已减半收取），由原告翁德明、江丽锦负担2204元（于本判决生效之日起三日内向本院缴纳），被告刘小玉负担550元（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。
代理审判员 吴慧艳
二〇一六年七月十一日
书 记 员 林陶静
本案依据的主要法律条文及执行申请提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
《》
第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同确当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属合同性质凭证确当天。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十八条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。