辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽09民终15号上诉人(原审原告)：王丽颖。上诉人（原审被告）：吴广忱。委托代理人：赵宝成，阜新市细河区北苑法律服务所法律工作者。上诉人王丽颖因与上诉人吴广忱房屋租赁合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2017）辽0911民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王丽颖、上诉人吴广忱及其委托代理人赵宝成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王丽颖上诉请求：请求撤销细河区人民法院（2017）辽0911民初1649号民事判决，依法改判吴广忱赔偿上诉人经济损失16890.80元。事实和理由：被上诉人没有返回上诉人租赁房屋的钥匙，导致上诉人房屋闲置四个月零二十六天，根据合同法的规定，损失数额应当包括合同履行后的可以获得的利益。关于1000元押金问题，双方合同第2、10条约定明确说明物品及水电押金等1000元。合同解除时造成了屋内物品损坏，所以不应返还押金。吴广忱辩称：王丽颖上诉与事实及法律不符，上诉的内容完全是虚构的，不同意承担她所请求的款项。吴广忱上诉请求：请求撤销细河区人民法院（2017）辽0911民初1649号民事判决，依法改判其不承担本案赔偿责任；诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：上诉人已经按照合同约定交纳了房屋租金，并交付了保证金和押金，被上诉人在合同到期后同意用其电话号码对外张贴出租广告，表明其同意解除房屋租赁合同，2016年11月，被上诉人将出租房屋租赁给王淑，房屋使用权已经发生转移，被上诉人在原审庭审中自认自己到出租房屋，因此不能认定上诉人出租期满后仍占有租赁房屋，原审酌定租赁房屋损失为300元没有事实依据，判决上诉人给付2个月房屋闲置租赁费没有事实依据。王丽颖辩称：根据双方签订合同的第八条及第十条约定，吴广忱没有交钥匙，认为是续租，应交纳房租,与贴广告无关。王丽颖向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的租房合同；2.被告支付继续占用房屋期间的房租，自2016年11月23日至2017年4月18日共计15815.8元。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告给付原告房屋维修款1305元。事实和理由：原、被告于2015年1月22日签订《租房合同》，原告将坐落于丹阳街7号网点租给被告使用，租期三年（2015年11月25日至2018年11月25日），年租金3.9万元。在租赁期间，被告对房屋进行了拆改，给付原告拆改款2000元；被告擅自将房屋转租，拖欠房屋租金4个月26天。因被告将房屋破坏严重，原告维修柜门花费300元、维修卫生间、厨房下水花费500元、维修铁门花费200元、维修水表花费230元、配门钥匙花费75元。一审法院认定事实：1.原、被告均提供双方于2015年11月22日签订的《租房合同》，原告认为根据合同约定房屋物品不能损坏，如有损坏应当恢复原状并且押金不予退还，房屋钥匙不交还给原告视为被告续租。被告认为按照合同约定租期内被告不交纳房租，合同自然解除，合同因被告通知原告而于2016年10月20日解除。原审法院对《租赁合同》予以确认，但对双方的主张不予采信。原审法院认定：2015年11月22日，原告王丽颖与被告吴广忱签订《租房合同》一份，主要内容为：被告（乙方）向原告（甲方）租赁丹阳街7号网点；租期自2015年11月25日至2018年11月25；租金39000元/年；物品及水电等押金1000元，到期不欠其他费用退还给乙方；在租期内，乙方不得提前退租，不得转租，如违约负违约责任，且甲方不退房租；乙方如不续租，应提前20天告知甲方，如续租应提前20天将房租交给甲方，如不交房租，租房合同作废，房主有权收回房屋，如不提前告知，视为续租，押金不退；租期期满后，乙方不搬家或不交钥匙，甲方有权开锁，乙方室内如有物品丢失后果自负，甲方不负任何责任；退房时应保持房屋原状，屋内卫生整洁，否则收拾卫生的费用从押金中扣除。2.原告提供细河区法院（2017）辽0911民初322号案件2017年3月6日的庭审笔录，庭审中被告承认于12月20日将房屋钥匙交给第三人，证明房屋一直在被告控制下，被告未经原告允许擅自将房屋转租。被告对庭审笔录没有意见，认为是原告要求被告将钥匙交给第三人。原审法院认定被告无证据证明系受原告指示将标的房屋钥匙交与第三人，认定被告未向原告履行交付房屋钥匙的义务。3.原告提供照片十张，证明房屋当时损坏严重，在原一审中被告表明对照片没有异议。被告认为：照片拍摄时间、地点不清楚；照片上体现房屋完好无损；在原一审中被告表示对照片没有异议，但同时表明照片上没有体现房屋损坏。原审法院认定标的房屋在被告承租期间受到一定的损坏。4.原告提供与案外人韩向军签订的《租房合同》一份，证明原告在2017年4月18日才将房屋出租，被告应承担在此之前的房租。被告认为该份证据与本案无关，原告的此项主张与其请求解除合同相矛盾。原审法院认定，原告于2017年4月18日将标的房屋出租，此前房屋处于闲置状态。5.原告提供《便笺》一份，证明被告造成房屋损失1305元。被告认为：该份证据为复印件；韩向军的装修费用不能证明被告对房屋造成了损失。原审法院认定，首先，根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。原、被告未对房屋维修作出约定；其次，原告无证据证明柜门、下水、铁门及水表系由被告破坏。故该份证据不能证明原告的主张，对该份证据不予确认。6.被告提供《证言》一份，证明被告于2016年11月25日退租。原告认为该证据与本案无关。原审法院认定，证人未到庭参加庭审，《证言》中无证人签字，故对该份证据不予确认。7.被告提供《视听资料》一份，证明被告已经将房屋交还给原告，由原告出租给案外人“王淑”。原告认为证据来源不合法，没有法律依据。原审法院认定，此录音为被告方与案外人“王淑”间的谈话，被告向法庭提供“王淑”的电话，本院拨通该电话，对方称不是王淑，不认识王淑，同时表示不认识本案原、被告。故对该份证据不予确认。8.被告提供《照片》一张，证明被告依原告要求于2016年10月25日张贴租房广告，原、被告间的租赁合同已经解除。原告认为张贴的时间应该是2017年1月份。原审法院认定被告曾依原告要求张贴出租标的房屋的广告。9.被告提供细河区法院（2017）辽0911民初322号案件2017年3月6日的庭审笔录，证明原告承认2016年12月20日被告已经不再占用原告的房屋。原告认为2016年12月20日房屋是空着的，但被告未将钥匙交还，实际仍然控制房屋。原审法院认定2016年12月20日标的房屋处于闲置状态。原审法院认为，原告王丽颖与被告吴广忱之间的房屋租赁合同关系，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，予以确认。合同签订后，原、被告均应按合同约定严格履行各自的义务。关于租赁合同解除问题。原、被告双方在原审及本次庭审中的陈述表明，被告告知原告解除租赁合同后，原告询问过被告是否已经搬离租赁房屋。原告在2016年11月25日得知被告已经搬离后到场要实际进行房屋交接，当日双方因对房屋损坏、押金返还问题产生分歧，未履行房屋交接事宜。原审法院认为，原、被告对于房屋租赁合同关系解除没有异议，只是对解除后的赔偿事宜未协商一致，故认定双方合同已经于2016年11月25日解除。对原告要求解除房屋租赁合同的请求，不予支持。关于原告要求被告给付2016年11月23日至2017年4月18日房屋租赁费问题。根据《租房合同》约定，原、被告的房屋租赁期限为三年，在租期内，不得提前退租。被告提前退租，致使原告房屋闲置近5个月，造成原告损失。被告提前解除租赁合同虽获得原告同意，但并不能免除被告应承担的提前解除合同的违约责任。根据《合同法》一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方未约定提前解除合同的违约责任，故酌定被告赔偿原告2个月的房屋闲置期间的租赁费即6500元。关于原告主张被告给付房屋维修款1305元问题。首先，根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。原、被告未对房屋维修作出约定；其次，原告无证据证明柜门、下水、铁门及水表系由被告破坏。故对原告要求给付房屋维修款的主张，不予支持。被告主张已经按原告要求将房屋钥匙交给案外人“王淑”，但证据不足，被告未向原告履行交付房屋钥匙的义务，应赔偿原告更换门锁的费用75元。关于房屋押金问题，原告于2015年11月16日收取被告交付的押金1000元，合同解除时物品确实有一定的损坏，被告应予赔偿。关于赔偿数额，酌定为300元，自押金1000元中扣除，剩余部分由原告返还给被告。关于装修补偿款问题。被告因对承租的房屋进行了改造，于2015年11月23日向原告交付补偿款2000元，根据原、被告在原审及本次庭审中的陈述，给付装修补偿款2000元是双方协商一致的结果，双方对此不应存有争议。综上所述，被告共应向原告给付赔偿款5875元（6500元-1000元+300元+75元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告吴广忱于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告王丽颖经济损失5875元；驳回原告王丽颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院审理查明的事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，本案的争议焦点是：原审法院判决吴广忱赔偿王丽颖经济损失共计5875元是否具有事实及法律依据，损失数额认定是否正确。关于原审认定吴广忱赔偿王丽颖2个月的房屋闲置损失6500元这一情节，原审法院认定双方签订的租赁合同已于2016年11月25日解除并且当日双方对房屋损坏、押金返还产生分歧未履行房屋交接事宜的认定正确，对此有双方当事人的陈述予以证实，应予确认。王丽颖提供的十张房屋受损照片证实租赁期满后租赁房屋确实存在一定损坏，根据双方签订的房屋租赁合同，租房期满应恢复原样，故吴广忱负有将租赁房屋恢复原状的义务，其辩称将房屋钥匙交付王淑是经过王丽颖同意，但未能提供相应证据予以证实，故王丽颖据此拒绝接收租赁房屋具有事实依据，吴广忱未能及时修复诉争房屋并及时交付钥匙导致诉争房屋闲置，对因此造成的租金损失应承担相应责任，原审法院结合双方当事人的过错程度酌定吴广忱赔偿王丽颖2个月的房屋租赁损失正确。王丽颖上诉请求给付其全部房屋闲置期间即四个月零二十六天的经济损失缺乏事实依据，本院不予支持。关于原审法院认定诉争房屋损失及押金问题，原判认定双方当事人未对房屋维修作出约定，且无证据证明柜门、下水、铁门及水表系由被告破坏，但原审法院上述认定与双方签订的租房合同第八条约定不符，且与原告提供的房屋受损照片内容相悖，并且与原审法院认定的诉争房屋物品确实有一定损坏的事实相互矛盾，故原判认定部分事实有瑕疵，但原审法院根据本案当事人具体房屋受损现状酌定房屋受损数额为300元符合客观实际，应予认定。关于押金1000元，押金性质与定金有本质区别，在扣除房屋相应损失部分后应返还承租人。综上，上诉人王丽颖上诉请求吴广忱赔偿其全部经济损失16890.80元；吴广忱上诉请求改判其不承担本案赔偿责任，但双方当事人均未能提供充分证据证明其上诉主张，故对双方当事人的上诉意见不予采纳，上诉请求不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计100元，由上诉人王丽颖、吴广忱各负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  朱士杰代理审判员  李洪权代理审判员  黄 华二〇一八年一月二十五日书 记 员  赵兴国