广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终906号上诉人（原审被告）：江门市蓬江区锦富房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市棠下镇石头村新市1号二楼202室。法定代表人：潘兰英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王意逢，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟家达，国信信扬（江门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：简龙诗，男，1975年7月23日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。被上诉人（原审原告）：郑慧芳，女，1975年11月25日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：叶更裕，广东华南律师事务所律师。上诉人江门市蓬江区锦富房地产开发有限公司（以下简称锦富公司）因与被上诉人简龙诗、郑慧芳商品房预约合同纠纷一案，不服广东省市江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初3231号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦富公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判锦富公司有权没收简龙诗、郑慧芳定金人民币50000元及购房款人民币100000元；2.简龙诗、郑慧芳承担一、二审所有诉讼费用。事实与理由：一审法院认定本案因不可归责于锦富公司和简龙诗、郑慧芳的事由导致商品房买卖合同未能订立及简龙诗、郑慧芳不存在违约行为，是明显的事实认定错误。本案是简龙诗、郑慧芳因生病不愿意购房才故意不与锦富公司签订《商品房买卖合同》，锦富公司对未能履行合同不存在任何过错。首先，2016年8月31日签订的《锦富汇景湾豪庭商品房认购合同书》（以下简称《商品房认购合同书》）约定：简龙诗、郑慧芳在支付50000元的定金后，应于2016年10月31日前向锦富公司支付购房款690000元（含定金），并于2016年10月31日前前往销售中心与锦富公司签订《商品房买卖合同》等相关购房法律文件；若简龙诗、郑慧芳在约定期限内无法定或约定事由而不与锦富公司签订《商品房买卖合同》等相关购房法律文件，则视为简龙诗、郑慧芳根本违约，锦富公司有权解除合同，其二人支付的定金不予退还，且锦富公司有权将合同约定的商品房另行出售而无需通知简龙诗、郑慧芳。而在简龙诗、郑慧芳签订《商品房认购合同书》并向锦富公司支付定金50000元及购房款100000元后，未依约支付剩余首期购房款及在约定期限内签订《商品房买卖合同》等相关购房法律文件，上述行为已经构成根本违约，应承担违约责任，锦富公司有权没收其二人已支付的定金50000元。其次，根据简龙诗、郑慧芳提交的2016年9月9日《退房申请》可知，其二人在2016年5月签订《商品房认购合同书》前就已经知道简龙诗已被确诊患患病。虽治疗患病费用巨大，令人同情，但既然与锦富公司签订了《商品房认购合同书》就应严格履行，否则应承担违约责任；锦富公司为此也多次要求简龙诗、郑慧芳履行合同并发出《律师函》，可见锦富公司对于《商品房买卖合同》未能签订不存在任何过错。相反，简龙诗、郑慧芳作为完全民事行为能力人，在选择住房时应当充分考虑其家庭承受能力，简龙诗、郑慧芳因治疗费用巨大无法如期支付首期购房款的过错不在于锦富公司，其二人以此为由要求退房，不符合法律规定及双方约定的免责事由，因此简龙诗、郑慧芳存在明显过错，应承担违约责任。再次，简龙诗、郑慧芳曾于2010年购买了锦富公司开发的蓬江区白沙汇景湾商品房并居住，且其二人在锦富汇景湾豪庭开盘后多次到项目现场进行详细了解和查看，同时也与销售及管理人员沟通，因此已充分清晰地了解该新项目的总体规划、配套设施等各方面的信息。根据生活常识和商品房买卖的交易习惯，现在根本不存在商品房一定有固定配套学位的情况，因为学位需根据教育局每年规划而定，锦富公司无法控制，但当时简龙诗、郑慧芳购买时是有范罗岗小学学位的。且其二人购买的是顶楼，根据该房屋建筑结构的特殊性，其他业主无法进入楼顶的花园、泳池，故实际上楼顶花园、泳池是归其二人专属使用的，事实上也并未与其购房期待相违背。因此，简龙诗、郑慧芳所称是否具备固定范罗岗小学学位、楼顶花园产权归属等问题，是故意设置障碍为其故意违约寻找托词，锦富公司也从未作出承诺，这与《商品房买卖合同》的未能签订没有任何联系，因此本案不适用“不可归责于双方”这一法律规定。简龙诗、郑慧芳辩称，一、锦富公司对未能履行合同存在过错。2016年8月31日签订《商品房认购合同书》后，简龙诗、郑慧芳经再三考虑后于同年9月3日向锦富公司申请退房，完全符合锦富公司向社会公示的“三包”承诺范围。上述事实在简龙诗、郑慧芳提交的证据第33页第7行至最后一行及第51页的录音记录中均有明确的记载，锦富公司的售房小姐林XX对此也并未予以否认，应视为默认。故锦富公司违反其三天内可选择无条件退房的承诺，存在过错。简龙诗、郑慧芳提交的证据第47页倒数第7行至最后一行的内容显示锦富公司也没有否认简龙诗、郑慧芳提出的换房要求，故锦富公司违反了签订认购书后七天内可选择无条件换房（在可售房源范围内更换）的“三包”承诺。二、简龙诗、郑慧芳不存在违约行为。1.锦富公司为推销新楼盘于2015年8月20日在媒体上高调发布房屋买卖实行“三包”承诺，该“三包”承诺至今仍未公开撤销，应认为继续有效。在简龙诗、郑慧芳要求兑现承诺时，锦富公司却以是前任销售商的行为为由不予执行。简龙诗、郑慧芳依“三包”内容提出退房、换房及要求购房合同填上“三包”的保修条款等是依法行事，却被锦富公司说成是违约。2.简龙诗、郑慧芳要求将广告宣传单中空中花园、自家泳池、小区配套设施、百米楼距等内容写入购房合同中，同样遭到锦富公司拒绝。3.2016年9月1日锦富公司出具的收据是100000元房款，其后来提交的证据4却写成定金，在上诉状中也要求将100000元没收，明显擅自更改了定金数额。三、本案适用法律正确。在认购书约定的最后几天签约的期限内，双方曾多次协商合同权利义务问题，皆因无法达成一致意见致使合同无法签订，此种情形完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的“不可归责”事由。简龙诗、郑慧芳向一审法院起诉请求：1.解除简龙诗、郑慧芳与锦富公司于2016年8月31日签订的《商品房认购合同书》；2.锦富公司向简龙诗、郑慧芳返还购房定金人民币50000元、购房款人民币100000元及支付利息（以150000元为基数，从简龙诗、郑慧芳申请退房之日即2016年9月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至款项还清之日止）；3.本案的诉讼费用全部由锦富公司承担。一审法院认定事实：简龙诗、郑慧芳与锦富公司于2016年8月31日签订《商品房认购合同书》，主要约定：“甲方（卖方）：锦富公司，乙方（买方）：简龙诗、郑慧芳，经双方共同协商，乙方同意按本合同约定条件认购由甲方开发建设、位于江门市蓬江区锦富汇景湾豪庭30号101的锦富汇景湾豪庭XX号商品房，该商品房建筑面积219.08㎡，认购单价为10498.45元/㎡，总价为人民币2300000元。乙方同意在签署本认购合同时向甲方支付定金50000元，该定金在双方签订《商品房买卖合同》时自动转为等额首期购房款。乙方同意于2016年10月31日前向甲方支付首期购房款690000元（含定金），其余房款1610000元由乙方通过银行按揭贷款方式向甲方支付，乙方应于2016年10月31日前办结银行按揭贷款所需的全部手续…乙方应于2016年10月31日前前往锦富汇景湾豪庭项目销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》及《业主（临时）规约》及其他与商品房买卖相关的法律文件、支付首期购房款。违约责任：…若乙方在约定期限内无法定或约定事由未与甲方签订《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》及《业主（临时）规约》及其他与商品房买卖相关的法律文件的，视为乙方根本性违约，甲方有权解除本合同，乙方已支付的定金不予退还，且甲方有权将合同约定的商品房另行出售而无需通知乙方…乙方在签署本认购合同之前，已详阅甲方于售楼现场公示的与该商品房有关的一切公示资料，并充分了解和理解其内容，不存在任何歧义，同意签订本合同…附件：一、乙方认购的商品房平面示意图；二、乙方营业执照或身份证复印件，注：另赠送一年物业管理费。”附后双方签订的《锦富汇景湾认购须知》载明：“在认购锦富汇景湾豪庭物业前，敬请详细阅读物业各项资料、售楼部公示的各种文件、证书、重要提示及《商品房买卖合同》等样本，以及对所认购物业的状况、交易条件、周边环境进行充分的了解确认…。”锦富公司于2016年8月31日、2016年9月1日出具《收据》（两份，NO：4070506、4070563），载明：“今收到简龙诗、郑慧芳购买锦富汇景湾XX房定金50000元、房款100000元…。”锦富公司提供的《退房申请》载明：“尊敬的江门锦富汇景湾领导：因为简龙诗这样的情况，郑慧芳实在是没有办法再去履行这份合同，也请锦富公司体谅简龙诗、郑慧芳目前的困境…只希望领导能退回15万元的订金…落款时间：2016年9月9日。”在庭审中，简龙诗、郑慧芳确认上述申请为其向锦富公司提供，因简龙诗、郑慧芳于2016年9月3日向锦富公司提供退房申请后，锦富公司在审核过程中要求简龙诗、郑慧芳提供相关申请书及病历等资料，故其二人才按锦富公司的要求提供上述申请。广东广能律师事务所于2016年11月1日作出《律师函》，载明：“简龙诗、郑慧芳：本律师受锦富公司委托，就简龙诗、郑慧芳逾期履行认购书约定义务一事，向简龙诗、郑慧芳发出律师催告函，请简龙诗、郑慧芳务必于2016年11月10日前与锦富公司签订合同，向锦富公司支付房款余款215万元，并按法律规定向锦富公司支付违约金。若简龙诗、郑慧芳逾期未履行前述义务，本律师将根据锦富公司的授权，对简龙诗、郑慧芳提起诉讼…。”在一审庭审中，简龙诗、郑慧芳确认已收到上述《律师函》。锦富公司于2017年5月11日作出《解除合同通知书》，载明：“简龙诗、郑慧芳直至约定的首期购房款支付期限届满都没有与锦富公司签订合同，办理银行按揭贷款手续，也没有支付其余购房款。锦富公司经多次催告无果，于2016年11月1日委托律师向简龙诗、郑慧芳发出《律师函》，催告简龙诗、郑慧芳应于2016年11月10日前完成上述事项，但《律师函》送达给简龙诗、郑慧芳后，其二人仍然没有在上述期限内履行上述内容，锦富公司努力与其沟通，但简龙诗、郑慧芳一直以各种理由拒绝履行上述义务，双方沟通至今无果。鉴于认购书签订的合同目的不能达成，现锦富公司通知简龙诗、郑慧芳：一、双方于2016年8月31日就锦富汇景湾豪庭XX号商品房买卖事宜签订的《锦富汇景湾豪庭商品房认购合同书》自本通知送达简龙诗、郑慧芳之日起解除；二、根据认购书的约定，简龙诗、郑慧芳支付的定金5万元不予退还，请简龙诗、郑慧芳在收到本通知后三日内持收款收据原件前往简龙诗、郑慧芳销售中心办理除定金外已支付的10万元购房款的退款手续以及注销《商品房买卖合同》的网签定稿……。”在一审庭审中，简龙诗、郑慧芳确认已收到上述《解除合同通知书》。在一审庭审中，简龙诗、郑慧芳陈述其在认购涉案房屋前，其询问锦富公司的销售人员涉案房屋的设施如何配套，销售人员回答其微信上宣传的配套设施和其他相关政策均是具备的，包括具备范罗岗学位、楼顶的花园及泳池都是归简龙诗、郑慧芳使用等，在简龙诗、郑慧芳与锦富公司签订认购书时，没有就房屋具备学位以及楼顶花园、泳池的归属等进行具体协商，当时销售人员也陈述在认购书中无需列明，待双方正式签订合同时才对上述事项进行列明。锦富公司陈述简龙诗、郑慧芳认购的涉案房屋具备范罗岗小学学位，只是学位需根据教育局每年规划而确定，锦富公司无法直接承诺和控制，基于简龙诗、郑慧芳认购房屋建筑结构的特殊性，其他业主无法进入该房屋楼顶的花园、泳池，实际上楼顶的花园、泳池是归简龙诗、郑慧芳专属使用，但因该区域属公共建筑区域，锦富公司不享有直接处分权，故在双方协商准备签订合同时，简龙诗、郑慧芳要求将上述学位、楼顶花园、泳池的归属等问题列入合同条款是没有依据的，也不具备可以作为合同条款的条件，且双方在签订认购书时也没有就上述问题进行具行协商，简龙诗、郑慧芳在签订合同时才要求将上述问题列入合同条款只是为了逃避承担违约责任。同时，约于2015年10月，锦富公司委托的销售代理公司提出了简龙诗、郑慧芳所述的“三包”政策营销理念，这个“三包”政策体现在锦富公司发布的广告新闻中，与购房者在合同中对此没有进行约定，若购房者有提出该政策，锦富公司承诺做到该政策，在销售代理公司于2016年撤场后，锦富公司没有再对外宣传实行“三包”政策，关于保修期延长的政策就一直在实行中。双方另陈述直至2016年10月26日，仍同意继续履行认购书，当时准备协商签订《商品房买卖合同》，因对上述学位、楼顶花园、泳池的归属等问题是否应列入合同条款无法协商一致，故双方之后未能签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，简龙诗、郑慧芳与锦富公司对其双方签订的《认购合同书》均确认其签名或印章的真实性，其双方之间建立商品房预约合同关系，该合同关系已在其双方之间真实发生，为其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《认购合同书》依法具有法律效力，双方均应依约定履行各自义务。关于简龙诗、郑慧芳及锦富公司是否构成违约的问题。依照双方签订的《房认购合同书》的约定，简龙诗、郑慧芳应于2016年10月31日前付清首期购房款690000元（含定金），办结其余房款1610000元的按揭贷款手续，以及前往锦富汇景湾豪庭项目销售中心与锦富公司签订《商品房买卖合同》等法律文件。而简龙诗、郑慧芳在签订上述认购书以及支付定金50000元、购房款100000元后，依照锦富公司对外宣传实行的“三包”政策，向其提出退房申请，锦富公司经审核后认为简龙诗、郑慧芳的申请已超过认购书签订后的三日内，驳回其要求退房的申请。之后至2016年10月26日即简龙诗、郑慧芳应履行付款及与锦富公司签订合同义务的期限届满前，双方协商继续履行认购书，并准备签订《商品房买卖合同》，但双方因就房屋配套学位以及楼顶花园、泳池的归属等问题是否应列入合同条款未能协商一致，最终未能签订上述合同。对此，从简龙诗、郑慧芳提供的微信截图记录以及结合双方在庭审中的陈述可以显示，简龙诗、郑慧芳在认购2105室房屋时，锦富公司销售人员对外销售房屋所作的宣传以及对购房者的讲解有提及该房屋具备范罗岗小学学位以及楼顶的花园、泳池归简龙诗、郑慧芳专属使用等，锦富公司在庭审中也陈述该房屋具备上述条件，只是这些条件是否能确定实现或实际享有，锦富公司认为其不可以直接控制或处分，而房屋是否配套固定小学学位以及楼顶的花园、泳池是否归简龙诗、郑慧芳专属使用等，应属双方买卖该房屋时需考虑或处理的涉及双方能否处分各自权益的重大问题，该问题也将直接影响简龙诗、郑慧芳对房屋购买意向及权益处分的取舍，锦富公司作为开发商即卖方，若认为上述问题不属于其可以直接控制或处分的范围，或简龙诗、郑慧芳具体可以享有的权益范围如何，锦富公司应在简龙诗、郑慧芳认购房屋前作出明确提示或在双方签订认购书时对此作出具体约定。同时，简龙诗、郑慧芳作为购房者，具备正常民事行为能力，对于上述涉及其能否享有相关权益的重大问题，在其对此又有明确期望和要求的情况下，其应在认购房屋前与锦富公司具体协商，并在认购书中进行明确约定，以使双方的权利义务予以明晰，因此，由于锦富公司就上述问题未向简龙诗、郑慧芳作出明确提示或释明，而简龙诗、郑慧芳作为购房者也未具体与锦富公司协商确定，双方在签订认购书时也未对此具体约定，导致双方在准备签订《商品房买卖合同》时，因上述问题涉及的权利义务具体如何履行或享有的权益如何实现即是否应列入合同条款或如何制作合同条款等双方未能协商一致，最后也未能达成一致意见，从而未能签订《商品房买卖合同》，故双方在预约买卖商品房过程中均存在一定的过失或疏忽，但未能举证显示哪一方存在明显过错，以致造成未能最终签订合同以使双方可以继续进行交易，即可以认定因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立。据此，对简龙诗、郑慧芳要求解除《认购合同书》的请求，因在其二人提起本案诉讼后，锦富公司也向其二人发出解除该认购书的通知书，即锦富公司也同意解除认购书，且双方均陈述已无法履行该认购书，故对简龙诗、郑慧芳的上述请求，一审法院依法予以支持。对简龙诗、郑慧芳认为其已于2016年9月3日申请退房，锦富公司没有按其承诺的“三包”政策向其退房构成违约的意见，因简龙诗、郑慧芳除提供录音外，未能提供其他有效证据证明其已于上述时间申请退房，而其提供的录音无法证明录音的真实性，且锦富公司予以否认，故简龙诗、郑慧芳的上述意见，一审法院不予采信。关于违约责任如何承担的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”简龙诗、郑慧芳要求锦富公司返还定金50000元、购房款100000元的请求依据充分，一审法院予以支持。简龙诗、郑慧芳要求锦富公司支付利息的请求，因未能举证证明因锦富公司的过错导致未能履行认购书并签订合同，故简龙诗、郑慧芳的该请求依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除简龙诗、郑慧芳与锦富公司于2016年8月31日签订的《商品房认购合同书》；二、锦富公司应自本判决生效之日起十日内向简龙诗、郑慧芳返还定金及购房款共人民币150000元；三、驳回简龙诗、郑慧芳的其他诉讼请求。锦富公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3387元，由简龙诗、郑慧芳负担95.5元，锦富公司负担3291.5元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审法院查明的事实基本属实，本院依法予以确认。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对锦富公司的上诉请求进行审查，对当事人没有提出请求的不予审查。本案二审的争议焦点为：锦富公司是否应当向简龙诗、郑慧芳返还定金50000元及购房款100000元？对于前述的争议焦点，双方当事人实质聚焦于涉案《商品房买卖合同》未能签订是否因简龙诗、郑慧芳的单方违约所致的问题上，具体表现为：简龙诗、郑慧芳因锦富公司拒绝在合同中补充关于范罗岗小学学位和楼顶花园、泳池所有权归属的条款而不同意签订《商品房买卖合同》，应否视为因归责于简龙诗、郑慧芳一方的原因而未能订立《商品房买卖合同》的情形？对此，本院分析如下：根据简龙诗、郑慧芳提供的证据及双方当事人庭审中的陈述，锦富公司对外销售涉案房屋所作的宣传、讲解中均提及涉案房屋具备范罗岗小学学位及楼顶花园、泳池归业主专属使用。关于涉案房屋小学学位的问题。由于学位区域划分政策属于政府定期向社会主动公开的范畴，作为长期居住于江门市的简龙诗、郑慧芳，理应清楚拟售房产学位区域的归属问题属于本地政府行政规划的职能范畴，而不属于房产开发商有权自主决定的控制范围，据此，在简龙诗、郑慧芳未能举证证明锦富公司向其承诺涉案房屋具备范罗岗小学的固定学位的情况下，对于锦富公司及其工作人员在宣传或销售期间所提及的学位问题，应理解为以上行为发生时拟售房屋按当时政策规定应具备范罗岗小学学位。进而，简龙诗、郑慧芳在签订《商品房买卖合同》前要求锦富公司将其拟购的涉案房屋享有范罗岗小学学位的内容写进合同，理据不足。关于涉案房屋的楼顶花园、泳池的问题。商品房是一种价值高、使用周期长的特殊商品，开发商及其委托销售单位在发售过程中往往采取广告宣传、现场解说等营销手段，故上述宣传、解说中所提及的房产状况及其配套内容往往成为消费者是否购买的决定因素及期望实现的使用功能。虽然双方在《商品房认购合同书》中没有注明楼顶花园、泳池的相关内容，但前已述及，锦富公司在对外销售房屋的宣传、讲解中提及拟售房屋的楼顶花园、泳池的相关情况，而锦富公司在《商品房认购合同书》并未按其就上述问题如诉讼中的解释内容作出注明或举证证明其在销售涉案房产过程中已就上述问题向简龙诗、郑慧芳作出明确说明；当然，简龙诗、郑慧芳作为具有正常民事行为能力的购房者，既然其认为楼顶花园、泳池的所有权归属均为其与锦富公司签订购房合同的重要考虑因素，其应在认购房屋前详细询问锦富公司，如其认为楼顶花园、泳池的所有权归属应列入购房合同书中，其亦应在签订《商品房认购合同》时与锦富公司具体协商，但在案证据未能显示其尽到上述谨慎注意义务。据上可知，对于锦富公司和简龙诗、郑慧芳因关于涉案房屋的楼顶花园、泳池所有权归属的内容应否写进合同之争而未能签订《商品房买卖合同》，双方均存在过失和疏忽，而非一方原因所致。由于之后双方当事人未能就前述争议事项达成一致意见，而致简龙诗、郑慧芳提起本案诉讼并主张解除《商品房认购合同书》，此后锦富公司也向简龙诗、郑慧芳发出解除该认购合同书的通知书，据此可视为双方就解除《商品房认购合同书》达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，一审法院判决解除《商品房认购合同书》，合法合理，本院依法维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在《商品房认购合同书》解除后，且锦富公司未能举证证明其因涉案缔约行为遭受损失的情况下，简龙诗、郑慧芳主张锦富公司返还定金50000元及购房款100000元，于法有据，本院依法支持。锦富公司以简龙诗、郑慧芳拒不签订《商品房买卖合同》构成单方违约为由，主张没收简龙诗、郑慧芳所交纳的上述款项，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，锦富公司上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决虽然适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条不贴切，但认定事实清楚，适用其他的法律及实体处理均正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3387元，由江门市蓬江区锦富房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 许世清审 判 员 梁智坚二〇一八年五月十日法官助理 雷楚莹书 记 员 冯雪莹