江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第1165号
原告无锡永定桥商城有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区解放西路268号。
法定代表人金春旭，�锡永定桥商城有限公司总经理。
委托代理人顾锡生（受无锡永定桥商城有限公司的特别授权委托），江苏辰庚律师事务所律师。
被告是天骥。
被告无锡天马轴承有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区锡北镇张泾锡港西路128号。
法定代表人是天骥，无锡天马轴承有限公司董事长。
委托代理人朱清（受是天骥、无锡天马轴承有限公司的共同特别授权委托），无锡市锡山区查桥法律服务所法律工作者。
原告无锡永定桥商城有限公司（以下简称永定桥公司）与被告是天骥、被告无锡天马轴承有限公司（以下简称天马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月15日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告永定桥公司的委托代理人顾锡生，被告是天骥及是天骥、天马公司的共同委托代理人朱清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永定桥公司诉称�是天骥未按租赁合同的约定支付2013年8月28日至2014年8月27日期间的房屋租金122.95万元，现请求法院判令：1、是天骥支付房屋租金122.95万元，并承担按照江苏省无锡市北塘区人民法院（2013）北民初字第0669号民事判决确定的违约金标准分段计算（2013年8月18日至2014年2月17日以未付租金56万元为基数计算，以及2013年2月18日至2014年8月17日以未付租金66.95万元为基数计算）的违约金156147元；2、天马公司对是天骥应付的租金和违约金承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由是天骥、天马公司承担。
被告是天骥、天马公司辩称：其对永定桥公司主张的租赁事实及欠租情况均无异议。永定桥公司主张的违约金过高。其拖欠租金是因永定桥公司的违约行为所致，永定桥公司未经其同意，私自承诺次承租人无锡象牙海岸婚庆礼仪有限公司（以下简称象牙海岸公司）可以开设宾馆，后又�反该承诺，导致次承租人亏损，无法支付租金，并导致其与象牙海岸公司租赁合同解除，其亦无法向永定桥公司履行租赁义务。现要求减少租金，免除违约金，并以房屋装修抵付结欠的租金。
经审理查明，坐落于无锡市北塘区解放西路268号（以下简称解放西路268号）的房屋登记在原告永定桥公司名下。2010年11月24日，永定桥公司与被告天马公司签署房屋接收确认单一份，确认天马公司接收解放西路268号永定桥公司三楼整层及配套设施。同月28日，永定桥公司与天马公司签订租赁合同一份，约定：永定桥公司将解放西路268号房屋的一楼电梯大堂、电梯及三层整层，建筑面积总共3840平方米（指房屋所有权上记载的面积）出租给天马公司，由天马公司将该房屋租赁给象牙海岸公司从事经营婚庆、礼仪业及配套服务，在租赁期限内，未征得永定桥公司同意前，不得改变租�房屋的上述租赁用途；租赁期为10年，即自2010年11月28日起至2021年2月27日止；租金实行先付后用方式，每年分2次支付，每半年支付一次，签订合同当日付清全年租金的50%，以后天马公司每次应提前10天一次性付清下期的租金，其中，2013年2月28日至2014年2月27日期间的租金为133.9万元，2014年2月28日至2015年2月27日期间的租金为133.9万元，2013年、2014年的2月17日、8月17日各支付半年租金66.95万元。天马公司如不能按本合同的约定支付租金和其他费用，每逾期一天，应按逾期时租赁房屋的年租金的千分之二向永定桥公司支付违约金。2012年2月25日，永定桥公司、是天骥、天马公司签订协议书一份，约定：从2012年2月28日起至2021年2月27日止，天马公司将2010年11月28日租赁合同中的全部权利和义务转让给是天骥，由是天骥承租并继续履行原合同，租金标准及支付方式不变，天马公司�是天骥应履行的各种义务及产生的全部债务承担连带责任保证。2012年10月10日，永定桥商城与是天骥签订降租协议一份，约定：减少2013年2月28日至2014年2月27日年度的租金15万元，即永定桥公司实收是天骥该年度租金118.9万元，是天骥应当在2013年2月17日前支付半年租金62.9万元，于同年8月17日前支付半年度租金56万元。降租协议签订后，是天骥仍未按约支付租金。2013年5月，永定桥商城向本院提出诉讼，要求是天骥、天马公司支付所欠的2013年2月28日至2013年8月27日租金62.9万元及违约金，后本院以（2013）北民初字第0669号民事判决书判决是天骥支付租金、2013年2月18日起至同年8月17日止违约金8万元，以及天马公司履行合同相关义务。之后，是天骥仍未按期支付降租协议的剩余半年度租金56万元，以及租赁合同中2014年2月28日起的房屋租金。2014年8月15日，永定桥商城向本院提出本案诉讼。
以上事实，由租赁合同、协议书、降租协议、本院（2013）北民初字第0669号民事判决书及双方当事人的陈述等予以证实。
本院认为，永定桥公司与天马公司、是天骥签订的租赁合同、协议书及降租协议均系当事人各方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。各方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。是天骥作为承租方，在履行合同过程中未按约支付租金，属于合同违约，应承担相应的民事责任。是天骥提出的其不支付租金系永定桥公司承诺次承租人开设旅馆等违约所致的主张，该抗辩意见，其已在本院审理的原被告之间的（2013）北民初字第0669号房屋租赁合同纠纷一案中提出过，该案生效民事判决中已查明并无该事实和法律依据，本案中再次提出，又无新的证据予以佐证，本院不予采信。是天骥、天马公司认为永定桥公司主张的违�金过高，且其不应承担违约责任。本院认为，当事人主张违约金过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，永定桥公司与是天骥租赁合同约定的违约金计算远远大于其主张的违约金，其虽无证据证明由于是天骥未按期支付租金造成其的实际损失，但由于是天骥合同违约，影响了永定桥公司本应有的收益，或造成其资金短缺，参照中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准衡量，永定桥公司要求按照本院（2013）北民初字第0669号民事判决确定的违约金的标准分段计算未付租金的违约金确有一定的合理性，鉴于当事人同一租赁合同违约责任处理结果的一致性，本院酌情将是天骥未支付永定桥公司二期租金（自2013年8月18日起至2014年8月17日止）的违约金调整�14万元。是天骥要求减少租金、免除违约金，以房屋装修抵付债务，不符合法律，本院不予采纳。天马公司应当根据协议书的约定对是天骥的义务承担连带保证责任。天马公司在承担保证责任后，有权向债务人追偿。天马公司与永定桥公司于2012年2月25日签订的协议书中约定的对是天骥应履行的各种义务及产生的全部债务承担的连带责任保证，但未约定保证期限，为此天马公司仅对是天骥应于2014年2月17日支付的66.95万元租金的合同违约在六个月内承担保证责任，对是天骥应于2013年8月17日支付的56万元租金，因永定桥公司无依据证明在六个月内要求天马公司承担保证责任，该部分保证责任予以免除。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、是天骥于本判决发生法律效力之日起十内支付无锡永定桥商城有限公司2013年8月28日至2014年8月27日的租金122.95万元、违约金14万元，合计136.95万元。
无锡天马轴承有限公司对是天骥的未付租金66.95万元及违约金7.62万元（以14万元违约金乘以未付租金66.95万元占结欠租金总数122.95万元的比例计算）承担连带责任。
二、无锡天马轴承有限公司在承担保证责任后，有权向是天骥追偿。
三、驳回无锡永定桥商城有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17270元，由无锡永定桥商城有限公司负担270元，由是天骥负担17000元。无锡天�轴承有限公司对是天骥的本项义务承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 陆锡平
审 判 员 林丽华
代理审判员 马英峰
二〇一四年十二月三日
书 记 员 黄 瑜
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百�十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》：
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要�保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》：
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延�行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。