广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）百中民一终字第429号
上诉人（一审被告）广西正大房地产开发有限公司。住所地：广西壮族自治区所地百色市城东路**号百通广场。
法定代表人陈明兴，该公司董事长。
委托代理人凌广权，广西中名律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）黄香菊，
被上诉人（一审原告）陈长富。
被上诉人委托代理人劳卫新，广西澄碧律师事务所律师。
上诉人广西正大房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2013）右民一初字第697号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月7日受理后，依法组成由审判员俞穗芳担任审判长，审判员张力夫和审判员黄小萍参加的合议庭，于2014年7月2日召集上诉人广西正大房地产开发有限公司的委托代理人凌广权，被上诉人黄香菊、陈长富的委托代理人劳卫新到庭参加诉讼。书记员林兴担任记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年5月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于东笋路5号的中城丽景花园6栋第1单元第1503A号房屋，建筑面积共计89.98平方米，总价款278488元；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；由于被告的原因，原告不能在规定期限内取得房屋产权证的，被告按已付购房款的0.5%向原告支付违约金等条款。合同签订后，原告按照合同的约定付清了购房款。2011年6月22日，被告将原告购买的6栋第1单元第1503A号房屋交付原告，双方在交房登记表上签字确认。2012年6月13日，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关即××色市房产管理局备案，并于2012年6月18日取得中城丽景花园第6栋楼房所有权证书。但至今原告尚未取得该房屋的产权证书。上述事实，有原、被告的陈述，以及原告提供的《商品房买卖合同》；被告提供的竣工验收备案表、房屋所有权初始登记申请表、房产证等证据证实并经质证，足以认定。
一审法院经审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定及损害他人利益，为合法有效合同，双方应按合同的约定履行各自的义务。关于逾期办理房屋产权证的违约金计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一××一十四条第一、二款关于：“当事人可以约定一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，从该规定来看，要调整双方当事人约定的违约金，必须提供证据证实因对方违约原因直接造成的损失，是否低于或者高于违约金，才能调整。本案原告未提供因对方违约事实造成的损失证据，故其要求增加违约金没有事实和依据，其请求法院不予支持。根据双方当事人在合同中约定的违约金计算方法，被告逾期办理房屋产权证的违约金为：按已付房款0.5%即1392元（278488元×0.5%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一××零七条、第一××一十四条之规定，判决：一、由被告广西正大房地产开发有限公司支付原告黄香菊、陈长富逾期办理房屋产权证违约金1392元；二、驳回原告黄香菊、陈长富其他诉讼请求。
上诉人广西正大房地产开发有限公司不服一审判决，提出上诉称：1、上诉人已在合同约定期限内到房产管理登记机关办理登记备案手续，履行合同约定的义务，不应承担逾期办证的违约责任。根据双方当事人在《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人的义务是将办理产权证的资料报产权登记机关备案，而没有为被上诉人办理房屋产权证的义务。上诉人于2011年6月17日（2011年6月18日右江日报刊登入住公告）通知2011年6月20日正式办理物业交付手续。上诉人于2012年6月13日已经将材料交到房产局备案登记，并于2012年6月18日提供审批。上诉人已经履行合同义务。上诉人仅是“协助办证”义务。2、《商品房买卖合同》第十五条双方约定的365日，应为备案登记的时间，出卖人的责任，仅指与资料登记备案相关的责任，在什么时候取得房产证是办证机关的原因，并非上诉人违约。第十五条中365天计算应从上诉人交付房屋后至将办理产权登记的资料报登记机关备案止，即2011年7月1日至2012年6月30日止。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人不应支付逾期办证违约金1392元（原上诉状请求为1058.5元为笔误，应该是1392元）。
被上诉人黄香菊、陈长富答辩称：1、被上诉人并没有在双方约定的时间内取得房产证。2、一审法院认定事实清楚、判决正确。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：一审查明“并于2012年6月18日取得中城丽景花园第6栋楼房所有权证书”的事实是否属实。
上诉人广西正大房地产开发有限公司对一审判决查明的事实认为：被上诉人于2013年3月取得本案权属证书，而不是2012年6月18日取得。
被上诉人黄香菊、陈长富对一审判决查明的事实认为：没有异议。
在二审期间，双方当事人都未向法庭提供新证据，本院对当事人争议事实的分析和认定：关于一审查明“并于2012年6月18日取得中城丽景花园第6栋楼房所有权证书”的事实是否属实的问题。根据上诉人自已提供的“××色市房屋初始、变更登记审批表”及“桂××房权证××字第00061922号”记载内容，是可以认定被上诉人于2012年6月18日取得中城丽景花园第6栋楼房所有权证书的事实。上诉人主张被上诉人于2013年3月取得本案权属证书，没有提供相应证据证实，本院不予采信。故一审认定该事实正确。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，一审法院核实被上诉人身份信息“黄香菊身份证号码：532628198409250947”、“陈长富身份证号码：452630198609101010”有误，应更正为“黄香菊的身份证明号码：452601198409250947。”、“陈长富的身份证号码：××。再查明，双方当事人签订《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、因买受人原因，造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人承担全部责任与出卖人无关。”。
本院认为，从双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定来看，上诉人广西正大房地产开发有限公司（出卖人）的义务就是在商品房交付使用后365日内将办理权属登记应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，只有上诉人广西正大房地产开发有限公司不履行该义务才构成《商品房买卖合同》第十五条约定的“如因出卖人的责任”。在本案中，双方当事人在二审庭审中对一审查明“2011年6月22日，双方交付争议的商品房并在交房登记表上签字确认。2012年6月13日，上诉人广西正大房地产开发有限公司将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关即××色市房产管理局备案”的事实没有异议，可以证实上诉人在商品房交付使用后于2012年6月13日将办理权属登记应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，没有超过365天已履行了合同约定的义务，不构成违约，不应承担违约责任。被上诉人在一审主张被上诉人没有按约定提供资料报产权登记机关备案构成违约，与事实不符，其主张被上诉人支付违约金（包括调整违约金），本院不予支持，应驳回其诉讼请求。一审法院判决上诉人承担逾期办理房屋产权证的违约责任（支付被上诉人违约金1392元）是错误的，本院予以纠正。
综上所述，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律和判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一××零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一××七十条第一款第（二）项、第一××七十五条的规定，判决如下：
一、撤销××色市右江区人民法院（2013）右民一初字第697号判决；
二、驳回被上诉人黄香菊、陈长富的诉讼请求。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元（上诉人已预交），共计75元。由被上诉人黄香菊、陈长富负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞穗芳
审判员 张力夫
审判员 黄小萍
二〇一四年七月二十九日
书记员 林 兴