广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第148号
上诉人（原审被告）：王继荣，男，汉族。
委托代理人：刘学斌，广东普浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王锁林，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：王嘉，女，汉族。
被上诉人（原审原告）：杨秀文，女，汉族。
三被上诉人共同委托代理人：朱海峰，广东国欣律师事务所律师。
上诉人王继荣因与被上诉人王锁林、王嘉、杨秀文房屋确权纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第959号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，王锁林、王继荣双方确认，王锁林与王继荣是叔侄关系。位于深圳市福田区广厦路的合旺阁某栋某房产权于2005年3月10日登记在王嘉、杨秀文名下，王嘉占99%份额，杨秀文占1%份额。2007年，王继荣举家从山西省太原市搬迁至深圳市，住在王锁林提供的上述房产内一直到2014年8月。由于王继荣非深圳户籍，在深圳也未购有住房，为了解决子女读书问题，王继荣与杨秀文、王嘉协商一致，将上述房产名义过户登记在王继荣名下。2007年12月5日，杨秀文、王嘉作为卖方与买方签订一份《深圳市二手房买卖合同》，由卖方将房屋作价242647元卖给买方。王继荣据此于2007年12月10日取得了案涉房产的《房地产证》。王继荣的子女也顺利进入深圳市福田区中南学校读书。
2008年4月1日，杨秀文书写了一份《购房（租房）还款协议》，该协议的甲方为王继荣、薛建萍，乙方为王锁林、杨秀文、王嘉，协议的第一段主要内容为乙方同意帮助甲方解决子女在深圳读书的困难。第二段主要内容为乙方为解决甲方子女就学问题，将案涉房产过户到了王继荣名下，并签订了名义购房合同。第三段内容为“为估算该房产价格，2007年12月4日甲方夫妇亲自去附近房地产中介公司咨询，并由置业顾问提供市场价格、银行按揭相关资料，并从相邻先科花园45㎡房产测算了市价60万元，首付25万元，贷款35万元，按15年、20年、25年还清款的月还款额。按25年计算，月还款额最少为2415元。”第四段的主要内容为，甲方生活已经稳定了，乙方有自己的实际困难，“双方就该房产过户还借款事项达成如下协议：1、对欠银行35万按揭还款可由甲方选择下列还款中一种方式①按购房方式还款，按最少月还款额2415元，连续25年，也可有钱时提前还；②按住房方式还款，按市场价月租金1800元计，按实际居住时间支付，迁出房屋时，及时将房产返还回乙方并协助过户。2、付款起始日为2008年4月1日起，每月5日前交清，甲方承诺无需乙方催要，否则按实际拖欠日2%滞纳金。”该份协议乙方只有杨秀文签名。王继荣、薛建萍作为甲方在该协议签名，并加上“同意按购房执行”。此后，王继荣几乎每月按月均2400元向杨秀文的账户付款。至2014年8月，王继荣还在付款。王继荣未能提供证据证明王锁林、王嘉知道并同意该份协议，也知道杨秀文几乎每月向王继荣收取款项。王锁林、王嘉表示不知道该事实。
2014年6月，王锁林、杨秀文到王继荣处向王继荣取回了案涉房地产的《房地产证》原件。王继荣于2014年7月1日在报纸刊登《房地产证》遗失声明，并向房地产权登记机关申请补发新证。
另查，王锁林、王嘉、杨秀文和王继荣双方均未用案涉房产抵押向银行贷款，案涉房产处于无抵押状态。庭审中，杨秀文表示其是在生病的情况下写下《购房（租房）还款协议》，其并不是想卖房，是王继荣拿来一份中介公司拟定的置业计划，要其抄写上去。王继荣表示协议约定的转让价就是60万元，其要支付的购房款是每月2415元乘以25年。
王锁林、王嘉、杨秀文的原审诉讼请求为：1、请求确认深圳市福田区上梅林广夏路合旺阁某栋某房产归2007年12月5日名义过户前的所有者王锁林、王嘉以及杨秀文共同所有，即该C栋303房产的99%产权份额归王嘉所有、1%产权份额归王锁林和杨秀文夫妻共同所有；2、王继荣赔偿王锁林、王嘉、杨秀文该C栋303房的租金201600元（2400元／月×84个月＝201600元）；3、请求判令王继荣承担全部诉讼费、保全费等。
原审法院认为，涉案房产已登记在王继荣名下，王继荣取得了涉案房产的房地产证书，应当推定王继荣是涉案房产的权利人，但我国《物权法》第三十三条规定因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。说明利害关系人可以依据相关的证据推翻房地产权证书确认的权利人。王锁林、王继荣之间存在亲戚关系，王嘉、杨秀文与王继荣于2007年12月5日签订的《深圳市二手房买卖合同》并不是双方的真实意思表示，仅是为了王继荣子女读书问题而将涉案房产名义过户登记在王继荣名下，王继荣在此时也未支付对价，这在王继荣提交的2008年4月1日的《购房（租房）还款协议》得到体现。本案争议的焦点在于《购房（租房）还款协议》是否有效成立，以及杨秀文是否有权处分涉案房产。原审法院认为，从该协议第三段来看，王继荣与杨秀文同意涉案房屋价值60万元，但从第四段第一款来看涉案房屋在没有存在35万元的银行按揭款的情况下，又约定“对欠银行35万按揭还款”由王继荣按每月2415元、为期25年还款，不能确定王继荣是否还需要支付“首期款25万元”，说明双方对房屋的转让价款并不明确，由于房屋的价款是合同的必备条款，在双方对该必备条款未能达成一致的情况下，应视为合同不成立。此外，杨秀文只占房屋产权的1%，王嘉占房屋产权的99%，没有证据显示杨秀文签订该协议得到了王嘉的授权及得到王嘉事后的追认。杨秀文对房产权属的份额未超过三分之二，其处分涉案房产不发生法律效力。因此，王继荣主张其依照该协议购买涉案房产并取得房屋产权，与事实不符，原审法院不予支持。王嘉、杨秀文诉请王继荣将房产按原有的份额过户归王嘉、杨秀文，于法有据，原审法院予以支持。由于王锁林、杨秀文未能提交王锁林与杨秀文为夫妻关系的证据，王锁林请求其对杨秀文享有的1%的产权份额为共同共有，依据不足。王锁林、王嘉、杨秀文出于亲情关系于2007年自愿将房屋交给王继荣居住，王继荣是属于合法占有，双方并没有约定租金，王锁林、王嘉、杨秀文诉请王继荣支付2007年至2014年期间的租金没有依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中国人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，当庭判决：一、确认位于深圳市福田区广厦路的合旺阁某栋某房属于王嘉（所占份额为99%）、杨秀文（所占份额为1%）所有；二、王继荣应于判决发生法律效力之日起十日内将深圳市福田区广厦路的合旺阁C栋303房过户登记至王嘉、杨秀文名下；三、驳回王锁林、王嘉、杨秀文其它诉讼请求。案件受理费7964元（已由原告预交），因本案适用简易程序审理，减半收取3982元；案件受理费3982元及保全费1770元，均由王继荣负担。
王继荣不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：一、撤销原审判决第一、二、三项；二、依法改判驳回王锁林、王嘉、杨秀文全部诉讼请求；三、本案一、二审全部诉讼费用由王锁林、王嘉、杨秀文承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误：1、王继荣来深圳并非为了解决子女上学问题，王锁林、王嘉、杨秀文当时将案涉房产过户给王继荣也并非名义过户，而是实际的买卖行为。当时王继荣在太原从事司机工作，完全可以养活一家人，王继荣子女也可以在当地参加中考和高考，根本没有必要单纯为了解决子女上学问题举家迁来深圳，况且迁来深圳后，没有深圳户口，子女不能在深圳参加高考，即使参加了中考上了高中也要回山西高考，因此根本没有在深圳上高中的必要，实际情况上是王锁林、杨秀文当时身体不好，而且她们只有一个女儿，一直未婚，担心以后无人照顾，同时也是为了回报王继荣父亲一直资助王锁林上大学，所以才一直主张王继荣一家来深圳生活，不然以王继荣的工作技能和收入，不可能自己要求来深圳，更不可能在明知不能参加高考的情况下，还让小孩来深圳读书，这样的话等于是直接限制了子女考大学的机会，实际上王继荣两个子女都因此上不了大学，只读了技校。2008年春节前，杨秀文生病住院，一直是王继荣一家在医院照顾、服侍，待如亲生，王锁林、王嘉、杨秀文一家也是知晓亲情的重要。2、2008年4月王继荣与王锁林、王嘉、杨秀文一家签订购房协议时，王锁林、王嘉、杨秀文一家三人全部在场，杨秀文作为母亲且是房产的产权人，协议全部是杨秀文起草的，其也作为一家人的代表在协议上签名，因为该房已经过户，另一产权人王嘉不需要再签订正式的房屋买卖合同，由其母亲签字认可并收取购房款即可，这一行为也是正常的家事代理行为。王继荣之后一直每月向杨秀文支付购房款2400元，王继荣六年来也一直合法居住在案涉房产中，王锁林、王嘉与杨秀文一家人一直一起生活，王锁林、王嘉也一直认可王继荣支付购房款，从未提出异议，也未提出要求王继荣将房产过户回给王锁林、王嘉、杨秀文，王锁林、王嘉声称不知道该份协议，也不知道杨秀文收取2400元是不可能的，如果当时就不同意，怎么可能六年一直未提出异议。其一直未提异议的事实也可以证明其二人知道并且认可房屋买卖的事实，王继荣不需要另外提供证据证明其二人知晓这一事实。二、原审判决适用法律错误：1、原审判决认为协议未约定是否需要支付首期款25万元，合同条款不完备，合同不成立，这一认定是错误的。协议双方作为亲戚关系，王锁林、王嘉、杨秀文知道王继荣当时没有条件一次性支付房款，而且当时也确实想为王继荣提供帮助，因此才提出分25年支付购房款，协议当中也明确是购房欠款，每月支付2415元、25年付清作为全部购房款的条款是很明确的，因为这样的话，王继荣需支付70多万元，远远超过房价60万元，因此双方已明确不需要再支付首期款。合同成立而且一直履行六年多，王锁林、王嘉、杨秀文也认为王继荣支付的不是租金，因此该款属于购房款双方是无争议的，在2008年当时房租才1700元，王继荣也不可能花2400元来租这样小的一个公寓。王锁林、王嘉、杨秀文在2013年看到房价猛涨后心理不平衡，所以才提出合同无效，要求王继荣返还房产。2、原审判决认定杨秀文只占1%的房产份额，未超过三分之二，因此无权处置该房产，这一认定及适用法律也是错误的。根据最高人民法院司法解释，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此杨秀文的处分行为是有效的，不得以无处分权为由主张合同无效或者处分权无效。另一产权人王嘉在与杨秀文共同生活六年的情况下，一直认可王继荣合法占有房屋产权的事实，并认可其母亲收取购房款的事实，也是对杨秀文代理处分房产的默认，也是对2007年12月房产合法过户的认可，因此也无权主张处分无效。
被上诉人王锁林、王嘉、杨秀文答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律准确，处理得当，请二审法院依法予以维持。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，王嘉、杨秀文与王继荣于2007年12月5日签订《深圳市二手房买卖合同》并将房产过户之时，王继荣并未支付对价。王锁林、王嘉、杨秀文主张该买卖合同并非双方的真实意思表示，仅是为了王继荣子女读书问题而将涉案房产名义过户登记在王继荣名下。王继荣对此不予认可，但其提交的2008年4月1日的《购房（租房）还款协议》恰恰映证了王锁林、王嘉、杨秀文的主张，故本院对王锁林、王嘉、杨秀文的上述主张予以采信。因双方2007年12月5日签订的《深圳市二手房买卖合同》并非双方真实意思表示，故本案争议的焦点在于王继荣是否有权依据《购房（租房）还款协议》取得涉案房产。
从《购房（租房）还款协议》第三段来看，王继荣与杨秀文同意涉案房屋价值60万元，但从第四段第一款来看涉案房屋在没有存在35万元的银行按揭款的情况下，又约定“对欠银行35万按揭还款”由王继荣按每月2415元、为期25年还款，不能确定王继荣是否还需要支付“首期款25万元”，说明双方对房屋的转让价款并不明确。王继荣上诉称双方约定无需支付首期款25万元，王继荣仅需按25年期支付月2415元即可，转让价款明确。但其主张与协议文义明显相悖，杨秀文亦不予认可，王继荣亦没有提供其他证据予以证明，故本院对该上诉理由不予采纳。由于房屋的价款是合同的必备条款，在双方对该必备条款未能达成一致的情况下，应视为合同不成立。
并且，根据涉案房产原登记信息，杨秀文只占房屋产权的1%，王嘉占房屋产权的99%，没有证据显示杨秀文签订该协议得到了王嘉的授权或事后追认。而王嘉是具有完全民事行为能力的成年人，王继荣上诉主张杨秀文作为同住家人在此事项上具有王嘉的当然代理权，于法无据。杨秀文对房产权属的份额未超过三分之二，即便其对涉案房产进行处分亦不能发生物权变动的法律效果。因此，王继荣主张其依照《购房（租房）还款协议》购买涉案房产并取得房屋产权，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。王嘉、杨秀文诉请王继荣将房产按原有的份额过户归王嘉、杨秀文，于法有据，原审法院予以支持正确，本院予以维持。
综上，王继荣的上诉请求于法于理无据，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7964元，由王继荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
代理审判员 蔡妍婷
代理审判员 唐 毅
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 邹俊辉