北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第123号
原告石焱，男，1968年4月4日出生。
委托代理人王继华，北京市中兆律师事务所律师。
委托代理人杨翼飞，北京市中兆律师事务所西安分所律师。
被告陈海东，男，1979年12月13日出生。
委托代理人聂明，北京循义律师事务所律师。
原告石焱与被告陈海东土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员王晓�任审判长，人民陪审员白志社、肖冬霞参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告石焱及委托代理人王继华、杨翼飞，被告陈海东的委托代理人聂明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石焱诉称：1994年12月14日，石焱与北京市大兴县魏善庄乡刘各庄村民委员会签订《废沙荒地租赁协议》，约定由石焱承包刘各庄村猪场东侧河北路与造纸厂路相交西侧30亩废沙荒地，租金为每年300元，租赁期限为1995年1月1日至2020年12月31日。2008年12月11日，石焱与陈海东签订《房屋租赁合同》，约定由石焱将上述30亩地中的21亩出租给陈海东，租金为每年5万元，租赁期限为2009年1月1日至2019年12月30日。2010年4月9日，石焱与陈海东签订《房屋租赁补充协议》，约定由石焱将上述30亩地中的另外7亩（含房屋）出租给陈海东，租金为每年2万元，租赁期限为30年。2011年12月16日，石焱与北京�大兴区魏善庄镇大刘各庄经济合作社（以下简称：大刘各庄村）重新签订《土地租赁合同》，约定大刘各庄村将该村33亩土地（包含原《废沙荒地租赁协议》中的30亩）承包给石焱，租赁期限延长至2031年12月31日。在合同履行过程中，石焱发现陈海东存在诸多违法情形。首先，陈海东未履行审批程序，在租赁土地上违法建造房屋，违反了《土地管理法》第四十三条及《城乡规划法》第四十一条的规定。同时《合同法》第七条规定，当事人在履行合同时应当遵守法律和行政法规的规定，善意履行合同。陈海东在租赁期间，违法建设房屋，并未善意合法地履行合同，给石焱带来巨大的法律风险。其次，陈海东在租赁土地上违法从事工业建设和生产。《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但陈海东在其租赁的土地上建造了数间铝制品生产厂房，并在厂房内从事铝制品生产和经营，陈海东的此项行为违反了前述法律规定。再次，根据法律规定，公司在其住所以外的场所从事经营活动，应当向该场所所在地的公司登记机关申请办理设立分公司登记，否则应受到处罚。陈海东设立的北京富源日晟铝制品有限公司登记的住所为北京市大兴区黄村镇高家铺村车站路2号，但该公司实际在石焱上述出租土地上违法建设的厂房内经营，这也违反了相关法律规定。陈海东从事了上述违法行为，且多次遭到村民举报，导致大刘各庄村多次提出要解除其与石焱签订的《土地租赁合同》，且陈海东尚欠石焱2013年的租金，故起诉要求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》；2、判令陈海东支付拖欠的租金5万元；3、判令陈海东承担诉讼费。庭审中，石焱将诉讼请求明�为：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》无效；2、判令陈海东承担诉讼费。
原告石焱向本院提交以下证据予以证明：1、废沙荒地租赁协议；2、土地租赁合同；3、房屋租赁合同；4、房屋租赁补充协议；5、集体土地使用权证；6、照片。
被告陈海东辩称：陈海东认为双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》是有效的，是双方的真实意思表示，陈海东已按时交纳了租金，不存在任何过错。陈海东在租赁土地上建造房屋是经过石焱同意的，石焱对此是认可的并提供了相应的帮助，而且石焱自己在租赁的土地上也建造了部分房屋。陈海东建造房屋以及进行生产经营，镇政府对此也是清楚并默许的，因此不同意石焱的诉讼请求。
被告陈海东向本院提交以下证据予以证明：1、支付租金的单据；2、房屋租赁合同及补充协议；3、安全生产行政执法文书及管理费收据、4、电子邮件。
经本院庭审举证及审查核实，陈海东对石焱提交的所有证据的真实性均无异议，本院对石焱提交的所有证据的真实性予以确认；石焱对陈海东提交的除安全生产行政执法文书之外的其他证据的真实性无异议，故本院对陈海东提交的支付租金的单据、房屋租赁合同及补充协议、管理费收据及电子邮件的真实性予以确认。
本院与北京市大兴区魏善庄镇村镇建设规划管理科（以下简称：规划管理科）联系，规划管理科工作人员称涉案土地2.2公顷为养殖用途的服务性用地，除0.0658公顷建筑占地外，其余土地不得改变用途建设工业用房。对此本院制作了工作联系笔录并调取了拆除违法建设的通知及土地使用权证。双方当事人对工作联系笔录、拆除违法建设的通知及土地使用权证均无异议。
本院根据上述认证查明：1994年12月14日�石焱与原北京市大兴县魏善庄乡大刘各庄村经济合作社（以下简称：大刘各庄村）签订《废沙荒地租赁协议》，该协议主要内容如下：大刘各庄村向石焱提供废沙荒地30亩，该荒地位于村猪场东侧河北路与造纸厂路相交西侧；每亩年租赁费300元，租赁期限25年，自1995年1月1日起至2020年12月31日止；双方约定大刘各庄村在石焱占地围墙外一米内，禁止挖沟，禁止在四周进行影响石焱养殖的生产及活动。该协议还对期满后财产归属及违约责任等条款进行了约定。在石焱与大刘各庄村签订了前述租赁协议后，2008年12月11日，石焱与陈海东签订《房屋租赁合同》，将前述废沙荒地中的21亩出租给陈海东。该《房屋租赁合同》的主要条款如下：合同第一条约定，石焱将位于大刘各庄村的院落出租给陈海东使用。房屋为空地加建筑21亩，院落四周有围墙，院内有自打水井一眼，无�权纠纷。石焱承诺陈海东可以在空地上面加盖厂房及其他建筑物（不超过7.2米高）。合同第三条约定，该院落第一次租赁期为10年，自2009年元月1日起至2019年12月30日止，租金为每年5万元整，采取头年付5万元整。第二期支付3年租金15万元整，即2010年元月-2012年元月，依次类推。合同第六条约定石焱作为出租人应及时向村委会交纳土地租金。租赁期内石焱不得无故收回房屋、土地。如石焱中途要求收回房屋，陈海东可以拒绝。石焱因特殊原因情况下，不续租给陈海东，石焱应提前一年通知陈海东，同时支付陈海东的损失，包括地上物的造价、电力设施、搬迁费用等其他投入费用，并退还剩余租金。该合同还对其他费用如水、电、卫生费等的承担进行了约定。前述《房屋租赁合同》签订后，石焱将该合同中涉及的21亩地及地上物交付陈海东使用。2010年4月9日，石焱与陈�东签订《房屋租赁补充协议》，约定石焱与陈海东就原来地块的西边空地达成租赁协议，内容如下：1、大刘各庄村东原金兰盾培训基地另有空地7亩，地上建筑面积1500平方米，砖土结构。2、由陈海东出资10万元购买厂房及围墙等，一次性付清后，此地块所有财产归陈海东处理。3、陈海东支付石焱租金2万元，3年一交，租赁期30年。4、石焱必须按时向村委会交纳租金。该合同还对若石焱提前收回房屋、土地应承担的责任及拆迁补偿归属等问题进行了约定。前述《房屋租赁补充协议》签订后，石焱将该补充协议中涉及的7亩及地上物交付陈海东使用。
2011年12月16日，大刘各庄村与石焱重新签订《土地租赁合同》，该合同称，根据相关法律规定，本着平等协商、自愿有偿的原则，经社员（村民）代表大会讨论通过，签订本合同。该合同约定大刘各庄村将33亩土地（此33亩土地包含1994年大刘各庄村与石焱签订的《废沙荒地租赁协议》中的30亩）出租给石焱使用；承租期限20年，自2011年12月31日起至2031年12月31日止；租金标准为每年每亩地3000元。该合同约定未经大刘各庄村书面同意，石焱不得私自转包、出租所租赁的土地。该合同还对违约责任、拆迁补偿等内容进行了约定。
北京市大兴县人民政府就上述33亩土地颁发了集体土地使用权证，该证载明涉案土地为服务性用地，总面积为2.2公顷（四至分别为：东至田间路，南至河北辛庄路，西至耕地，北至耕地），其中建筑占地面积为0.0658公顷。本院与北京市大兴区魏善庄镇村镇建设规划管理科（以下简称：规划管理科）联系，规划管理科工作人员称该土地为养殖用途的服务性用地，除0.0658公顷建筑占地外，其余土地不得改变用途建设工业用房。双方均认可陈海东从石焱处租赁的28亩土地（21�＋7亩）是上述33亩土地中的一部分。
另查明，2009年5月5日、2009年11月30日，北京市大兴区魏善庄镇人民政府曾向陈海东送达《责令停止土地违法建设行为通知书》，要求其停止在大刘各庄村的违法建设，并要求其将违法建设自行拆除，恢复原地貌。但陈海东并未拆除，陈海东称目前其在租赁的土地上已建的厂房及办公楼等达16000平方米。
再查明，石焱为北京市西城区城镇居民户口，陈海东户籍为浙江省乐清市。
上述事实，有双方当事人提交的上述证据材料及其陈述意见、本院制作的工作联系笔录及调取的相关材料在案佐证。
本院认为：石焱与陈海东虽然签订的是《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，但实际上是将土地及原有建筑一并出租给陈海东，双方约定陈海东可以在此土地上建造厂房及其他建筑物，而陈海东亦实际在此土地上建造了工业厂房用于�产经营铝制品。北京市大兴区魏善庄镇人民政府曾向陈海东送达《责令停止土地违法建设行为通知书》，要求其停止在大刘各庄村的违法建设，并要求其将违法建设自行拆除，恢复原地貌。依据石焱与陈海东2008年签订协议时，《中华人民共和国土地承包法》的相关规定，农村土地承包经营权流转不得改变土地的农业用途，而石焱与陈海东在合同中的约定及在该土地上建造厂房和建筑物的行为违反了此项强制性规定，故双方签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充协议应属无效，综上，石焱主张涉案房屋租赁合同及房屋租赁补充协议系无效合同的诉讼请求，存在事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地承包法》第三十三条之规定，判决如下：
确认原告石焱与被告陈海东于二〇〇八年十二月十一日签订的《房屋租赁合同》及二〇一〇年四月九日签订的《房屋租赁补充协议》无效。
案件受理费七十元，由被告陈海东负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 晓
人民陪审员 白志社
人民陪审员 肖冬霞
二〇一四年七月十八日
书 记 员 苏 娜