江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初2646号原告：费云华，女，1971年5月4日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区，现住江苏省南京市雨花台区。委托诉讼代理人：姜春，江苏德本律师事务所律师。被告：周励，男，1988年12月8日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被告：季杨婷，女，1991年5月27日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。两被告共同委托诉讼代理人：朱博，江苏温阳律师事务所律师。原告费云华与被告周励、季杨婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告费云华及其委托诉讼代理人姜春，被告周励、季杨婷的共同委托诉讼代理人朱博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告费云华向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行2016年9月5日签订的《房地产买卖中介合同》，并办理过户手续；2.两被告支付原告违约金10万元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月5日，费云华（乙方）与周励（甲方）签订了《房地产买卖中介合同》，双方约定甲方将位于安徽省滁州市来安县汊河镇碧桂园城市花园玫瑰园005幢1-2204室房屋出售给乙方；房屋售价46万元；甲方办商品房房产证，过户所有税费由乙方承担；甲方、乙方有违约情形的应承担违约责任10万元，如无正当理由不履行合同的等等。合同签订后，两被告又要求以63万元价格出售给费云华，因此两被告构成违约。后费云华多次要求两被告根据约定履行义务，但两被告以种种理由拒绝。故费云华诉至法院，请求判如所请。被告周励、季杨婷辩称，1.涉案房屋为两被告共同出资购买的婚房，并共同还贷，付清贷款，后依法登记在两被告名下，因此涉案房屋为两被告共同共有。现季杨婷不同意出售涉案房屋，故双方签订的合同无效。周励不应也无法向费云华出售涉案房屋。周励愿意返还定金1万元，并适当支付利息。2.即使涉案合同有效，涉案合同约定的违约金也过高，费云华不存在任何损失，请求法院予以适当减少。现费云华既主张违约金又主张过户，自相矛盾，法院不应支持其主张。3.涉案房屋为两被告唯一住房，不具备转让房屋的基本条件。综上，费云华的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两被告对费云华提供的《商品房买卖合同》、《来安县房地产登记询问表》、《房地产买卖中介合同》（包括《补充协议》）、《婚姻登记信息表》等证据的真实性无异议，费云华对两被告提供的《不动产权证》真实性无异议，双方当事人对本院调取的《商品房买卖合同》、《注销抵押登记说明》、《住宅专项维修资金专用收据》、《契税完税情况证明》、《登记申请表》等证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系安徽省滁州市来安县汊河镇碧桂园城市花园玫瑰园005幢1-2204室房屋（建筑面积为85.52平方米，以下简称2204室）的登记所有权人。2013年8月11日，周励与来安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称来安碧桂园公司）签订《商品房买卖合同》（包括补充协议书），约定由周励购买2204室，房屋价款为387753元，买受人向贷款银行申请按揭贷款117753支付购房款；出卖人应当在2015年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用等等。上述合同签订后，来安碧桂园公司进行预登记备案。2014年5月20日，周励与季杨婷登记结婚。2016年9月5日，费云华（乙方）、周励（甲方）以及南京首江置业顾问有限公司（丙方，以下简称首江公司）签订了《房地产买卖中介合同》（以下简称房屋买卖合同），三方约定：乙方购买甲方2204室，建筑面积为85.7平方米（未办理产权证时面积），房屋价款为46万元；甲方办一手房产权过户所有税费由乙方承担；三方商定，甲、乙方存在合同约定的违约行为，违约方应支付违约金10万元给守约方，违约方给各守约方造成其他经济损失的，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿；乙方于2016年9月5日支付定金1万元给甲方；乙方应于2016年11月30日前双方过户之日支付甲方首付款9万元；剩余房款36万元，乙方办理银行商业贷款；实测面积出来后，多退少补给乙方等等。当日，费云华支付被告定金1万元。2016年，中国光大银行南京江北支行向安徽省来安县国土资源局出具《注销抵押登记说明》，内容为，周励申请贷款并在贵局办理了预购商品房抵押，现贷款结清，办理抵押注销手续。2016年12月21日，两被告以共同共有2204室向安徽省来安县不动产登记局申请产权转移登记并提供申请人证明材料、房地产权买卖合同、原《不动产权证》、完税证明、房产平面图宗地图，来安碧桂园公司亦对两被告提供的上述资料的真实性加盖印章。2017年2月27日，安徽省来安县不动产登记局将2204室登记在两被告名下。2017年3月7日，费云华通过电话联系周励要求履行合同，周励拒绝继续履行。诉讼中，费云华称，愿意全额支付两被告购房款。周励称，已经付清2204室银行贷款。庭审中，费云华申请首江公司的工作人员张某到庭作证，证人张某陈述，在双方签订买卖合同时，周励提供了《商品房买卖合同》；季杨婷亦在现场，也同意出售2204室；当时被告方认为签订合同时天色已晚，周励一人签字即可，过户时两被告都会到场；后三方相约进行协商，周励称房价涨了30万元，不同意继续出售房屋。两被告质证，证人与原告存在利益关系，故对证人证言存疑。本院经审查认为，证人张某系该交易的经办人，了解整个交易过程，其证言客观真实，亦与本院查明的事实相互印证，因此该证言真实、合法，本院确认该证言具有证据效力，并作为本案认定事实的依据。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。双方当事人应当根据生效合同的约定，履行各自的义务。本院根据双方的诉辩意见以及查明的上述事实，做如下评判：关于原、被告签订的房屋买卖合同的效力问题。本案先后涉及商品房买卖合同、二手房买卖合同。周励与来安碧桂园公司签订商品房买卖合同，并支付购房款，履行买受人的义务，此后一段时间内未办理涉案房屋的产权转移登记并取得所有权，亦未与季杨婷登记结婚，因此周励购买涉案房屋取得的债权属于周励婚前个人财产。两被告认为两被告共同购买涉案房屋，属于夫妻共同财产，但其举证不足以证明其主张，本院不予采信。周励与费云华签订的房屋买卖合同属二手房买卖合同，当时周励仍未办理涉案房屋的产权转移登记，未取得所有权，但费云华根据《商品房买卖合同》有理由相信周励有权处分、转让涉案房屋。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据该条的规定，周励作为出卖人在与费云华缔约时、缔约后的一段时间内均未取得标的物的所有权或者处分权，但不影响其与费云华之间的房屋买卖合同的效力，双方之间的合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性的规定，合法有效。关于季杨婷成为涉案房屋登记所有权人是否改变房屋买卖合同的效力问题。2017年2月27日，两被告申请产权转移登记，由预登记时房屋权利人周励一人，登记为房屋所有权人季杨婷、周励二人，该登记行为并不能改变成立在先的房屋买卖合同的效力，并使之由“有效”转化为“无效”或“效力待定”。在周励与费云华签订合同时，季杨婷既非合同的当事人，亦非涉案房屋的权利人，周励与费云华签订合同并非无权处分涉案房屋，因此被告方主张周励无权处分涉案房屋导致房屋买卖合同无效的抗辩意见不成立，本院亦不予采信。关于周励是否构成违约的问题。周励与费云华签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按照合同的约定履行义务。费云华已经按照合同的约定支付了定金，周励亦应按约定于2016年11月30日进行过户前办理涉案房屋的产权证，但是直至2017年2月27日才取得不动产权证，已无法按照原合同约定的期限履行义务，周励迟延履行合同义务，构成违约。同时周励应按照合同的约定配合费云华办理相关手续，但周励明确表示拒绝出售房屋，不再履行主要合同义务，违背诚实信用原则，违反合同约定，亦构成违约，应承担违约责任，即继续履行合同并支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此一方可以依据造成的具体损失请求本院减少违约金。诉讼中周励提出调整违约金的请求，因此根据公平和诚信原则，结合合同的履行情况、周励的过错程度等因素，本院酌定周励支付费云华违约金1万元。关于双方应否继续履行房屋买卖合同的问题。双方之间的房屋买卖合同合法有效，而且费云华作为守约方选择继续履行合同，自愿全额支付购房款，因此不存在履行不能的情形，双方之间具备了转让涉案房屋的条件，费云华有权请求违约方周励按房屋买卖合同履行义务。故双方应继续履行房屋买卖合同，周励应配合费云华办理相关房屋所有权的转让手续。根据本院查明的相关事实以及证人杨某的证言，季杨婷当时就处于费云华与周励签订合同的现场，并无反对房屋买卖合同的意思表示，且同意配合办理转让手续，因此季杨婷作为涉案房屋的共有权人应协助费云华办理物权转移登记手续。即使季杨婷与周励共同申请将涉案房屋过户至二人名下的目的是为了阻止房屋买卖合同的正常履行，逃避履行合同的义务，则二人的行为属于恶意串通损害第三人即费云华的利益，应为无效，不受法律保护，季杨婷也应对自己过错行为承担责任。因此为了减少双方损失的扩大，根据经济合理的原则，季杨婷亦应协助费云华将涉案房屋过户至费云华名下。费云华提起诉讼时，已超过双方约定的履行期限，双方无法按照原合同的约定时间继续履行合同办理相关手续，因此本院根据双方订立合同的目的和合同性质等，合理确定履行期间。综上，原告费云华的相关诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告周励继续履行与原告费云华于2016年9月5日就安徽省滁州市来安县汊河镇碧桂园城市花园玫瑰园005幢1-2204室房屋签订的《房地产买卖中介合同》。被告周励、季杨婷于本判决生效之日起十日内协助原告费云华办理上述房屋产权转让登记手续；被告周励、季杨婷于双方办理完毕上述房屋产权转让登记手续后十日内向原告费云华交付房屋；原告费云华在被告周励、季杨婷交付房屋后十日内支付被告周励、费云华购房款45万元；二、被告周励于本判决生效之日起十日内支付原告费云华违约金1万元；三、驳回原告费云华的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8200元，保全费3320元，合计11520元，由原告费云华负担3220元，被告周励、季杨婷负担8300元（上述款项原告已预付，两被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  周力文人民陪审员  陈 剑人民陪审员  姜 勇二〇一七年九月十八日法官 助理  赵兴海书 记 员  夏 娜