安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖08民终817号
上诉人（原审原告）：吴美琴，女，1989年1月8日出生，汉族，住安徽省岳西县
上诉人（原审原告）：陈林，男，1985年8月25日出生，汉族，户籍所在地四川省北川羌族自治县，现住安徽省岳西县。
两上诉人共同的委托诉讼代理人：汪良宽，安徽方鲁生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽紫薇房地产开发有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇建设西路117号。
法定代表人：刘和志，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汪秀峰，安徽国誉律师事务所律师。
上诉人吴美琴、陈林因与被上诉人安徽紫薇房地产开发有限公司（以下简称紫薇房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2017）皖0828民初3189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吴美琴、陈林上诉请求：1.撤销一审判决，改判紫薇房地产公司向吴美琴、陈林支付逾期交房违约金80748元；2.本案一、二审诉讼费用由紫薇房地产公司承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。（一）一审片面理解和引用《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条作为判决的法律依据是错误的。1.逾期交房违约金系惩罚性违约金，不是补偿性违约金，不能依据合同法第一百四十四条第二款进行调整；2.一审法院以8元/㎡的房屋租金标准和方法计算违约金于法无据；3、合同法第一百四十四条规定的“适当减少”应当是基于合同约定的违约金或依约定的违约金计算方式折算出来的金额予以适当减少，肯定不是指以其他计算方式以替代。（二）本案不存在违约金过高问题。二、一审认定吴美琴、陈林的损失只是租金损失不全面。逾期交房造成的损失并不仅指租金损失，还包括逾期交房造成的装修费用上涨、搬迁费用、融资损失等。在判断约定的违约金是否超过损失的30%时，还应综合考虑其他可能造成的损失。三、一审法院判决理由牵强附会，不能令人信服。四、一审法院对相同案件前后处理结果大相径庭，显失公平。
紫薇房地产公司辩称，1.违约并非被上诉人故意或者过失造成的，完全是因为意志之外不可控制的因素造成，延期交房行为实际上给紫薇房地产公司造成的损失更加大；2.我国《合同法》关于违约金的约定是以补偿损失为原则。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，吴美琴、陈林上诉理由不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。
吴美琴、陈林向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金81022元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：一、对于当事人没有争议的如下事实，予以确认。2015年2月26日，吴美琴、陈林与�薇房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号YX15000480）一份，约定吴美琴、陈林以409202元价款购买紫薇房地产公司开发的紫薇山庄一期1#1单元901室91.66㎡普通住宅一套，紫薇房地产公司交房时间为2015年10月31日，逾期交房将承担自约定交房日第二天起至实际交房日止按日支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，吴美琴、陈林按约交付了房款，但紫薇房地产公司直至2017年8月22日才交付房屋（尚未竣工验收），逾期交房达660天。二、对当事人有争议的事实，认定如下：1、与紫薇房地产公司所主张的“不可抗力”相关的事实问题。诉讼中，紫薇房地产公司提交了安徽映山红国际生态大酒店及紫薇山庄生态小区项目投资意向书、映山红大道立项批复和相关照片、变电施工合同和安庆振江公司的说明、天然气管道安装合同和海能燃气公司的说明、岳西住建局规�审查意见函（包括相关照片和日照分析报告）和岳西县公安局城关派出所的出警证明、映山红生态国际大酒店建设指挥部说明等一系列证据材料，用以证明所主张的逾期交房系因政府主导的项目区拆迁未完成以及当地群众无故阻挠施工，致使水、电和燃气至今没有送到指定区域，无法完成竣工验收和备案等不可抗力事实存在所致。吴美琴、陈林质证认为，对于紫薇房地产公司举证及其所证明事实的真实性无异议，但这些事实皆属紫薇房地产公司房地产开发过程中所存在的正常且可预见的经营风险，并非不可抗力，不能转嫁给购房者承担。对此，法院采纳吴美琴、陈林观点，对于紫薇房地产公司举证证明的相关事实虽可认定，但非为不可抗力，不能成为紫薇房地产公司推卸逾期交房违约责任的事由。2、总房款的数额问题。紫薇房地产公司提出吴美琴、陈林实际交付�购房款是407818元,比合同约定的少了1384元；另外，总房价中尚应扣减一个车位价款55000元。吴美琴、陈林认可实际交付的购房款为407818元,但称车位系双方签署购房合同过程中紫薇房地产公司为促销所作出的配送承诺，不应从总房价中扣减。庭审中，紫薇房地产公司最终认同了吴美琴、陈林的说法。对此，总房价按407818元予以认定。3、约定违约金是否已明显超出吴美琴、陈林因逾期交房所造成的实际损失。关涉两个方面问题，其一、逾期交房损失构成。紫薇房地产公司认为，逾期交房只可能造成吴美琴、陈林在逾期交房期间另租住房所形成的房租损失一项。吴美琴、陈林认为，逾期交房除造成房租损失外，还有因贷款购房所形成的利息损失。对此，虽然吴美琴、陈林观点非为无理，但考虑到本案中紫薇房地产公司因多种客观原因造成整体性延期交房，而且所延期限�超出一般情形（截至目前均已接近两年时间，而且严格意义上的交房条件至今尚不具备）的事实存在。在此情况下，过高确定吴美琴、陈林的损失额，明显不利于紫薇房地产公司的企业解困，而紫薇房地产公司一旦项目崩盘，最终所危及的依然是整体购房户的利益，甚至是一定范围的社会稳定。故此，法院决定采纳紫薇房地产公司观点，按逾期交房期间房屋面积的租金确定损失额。其二、房租标准的确定。诉讼中，紫薇房地产公司向法院提交了本县天堂镇城西社区委和木冲村委会的证明各一份、租房合同三份（包括一处出租房屋外观照片一张），以及经县政府批准实施的《映山红大道及安置区用地范围内房屋征收搬迁补偿安置方案》（岳政秘[2014]39号文件）等证据材料，用以证明紫薇山庄坐落地的城西社区和木冲村乃至本县天堂镇范围内的住房现时月租金价格普遍�4-8元/㎡以内。受紫薇房地产公司的委托，2017年12月28日安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司作出咨询评估报告一份，评定：位于安庆市岳西县天堂镇紫薇山庄一期所处地段普遍装修状态住宅房在价格时点（2017年8月19日）的市场月平均租金为8元/㎡。对此，法院采纳评估机构所作出的评估结论，按月租金8元/㎡的标准确认住房租金价格。由此，紫薇房地产公司逾期交房660天，按407818元已付房款日万分之三的约定标准，其违约金数额应为80748元。但吴美琴、陈林因逾期交房所造成的损失按91.66㎡房屋面积月租金8元/㎡的标准，其数额仅为16132元。两相比较，前者超出后者已达500%，依法应确认为约定违约金已明显超出吴美琴、陈林因逾期交房所造成的实际损失。
一审法院认为，吴美琴、陈林与紫薇房地产公司签订购房合同购买被告开发的商品房，吴美�、陈林已依约支付了购房款，紫薇房地产公司负有按约定期限交付房屋的义务。紫薇房地产公司逾期交房已构成违约，应承担相应违约责任。由于双方约定的逾期交房违约金数额已明显超出了吴美琴、陈林的实际损失，在紫薇房地产公司提出核减要求的情况下，依法按吴美琴、陈林的实际损失额16132元的130%予以酌减为20972元。案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决:一、被告安徽紫薇房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告吴美琴、陈林逾期交房违约金20972元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的�务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费913元（系减半收取），由被告安徽紫薇房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴美琴、陈林向本院提交如下证据：证据一、岳西县人民法院判决书复印件一份、调解书复印件二份，证明一审法院岳西县委干预前对相同案件均按合同约定违约金判决或调解的；证据二、紫薇房地产公司关于请求协调处理紫薇山庄一期部分业主延迟交房纠纷的报告复印件一份（紫薇房地产公司在一审时提供），证明紫薇房地产公司通过不正当途径干预司法独立及一审法院岳西县委干预下大幅降低违约金的事实；三、中国建设银行电子对账单一份，证明吴美琴、陈林为购买涉案房屋贷款28万元，贷款年利率5.145%，截止交房时已支付利息35369.16元。紫薇房地产公司质证认为，对证据一的真实性无异议，但不是新证据，也达不到证明目的。因为紫薇房地产公司逾期交房的原因购房者都清楚，不会要求紫薇房地产公司承担违约责任，只有极少数业主要求承担违约责任，所以当时紫薇房地产公司并未要求法院对违约金调减；对证据二的真实性和合法性有异议，该证据为影印件，从何而来不得而知，另外即使紫薇房地产公司有类似的文件，应当由政府留存，证据来源的合法性存在问题。另该份证据也达不到证明目的，即使紫薇房地产公司提交了相关报告，但不能认岳西县委就干预了司法；对证据三的真实性有异议，且与本案无关联性，贷款与否与延期交房损失无关。本院认证认为，对证据一，一审法院前期处理相关案件的结果与本案处理因存在个案因�如当事人的主张、抗辩不同等均可能形成不同的裁判结果，故达不到证明目的，不予认定；对证据二，理由如上，该证据达不到证明目的，不予认定；对证据三，该证据仅能证明吴美琴、陈林的贷款偿还情况，但贷款利息是否应认定为损失，待本院认为部分再行阐述。二审认定的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：吴美琴、陈林主张按双方合同约定违约金标准支付逾期交房违约金是否应予支持。
对于本案争议焦点。紫薇房地产公司履行涉案合同义务不符合约定，应当承担违约责任。在紫薇房地产公司认为合同双方约定的违约金过分高于其造成的损失情形下，依据合同法相关规定，其可以通过抗辩方式请求人民法院调整违约金，并对其予以适当减�。根据法律规定，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十可以认定为过分高于造成的损失。因此，在吴美琴、陈林未提供证据证明其具体损失情况下，一审法院以安徽中信房地产公司出具的评估报告为依据，按照同地段同类装修房屋租金标准来确定吴美琴、陈林因逾期交房所造成的实际损失并无不当。关于吴美琴、陈林主张交付房屋前支付了贷款利息，房屋贷款系吴美琴、陈林为购买房屋支付房屋价款的所采取的融资渠道，无论房屋是否交付其均要偿还房屋贷款，故该贷款利息不应认定为损失。综上，一审法院以吴美琴、陈林的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定按照吴美琴、陈林损失的130%计算违约金并不违反法律规定。吴美琴、陈林主张按双方合同约定违约金标准计算逾期交房违约金为80748元则属于过分高于造成的损失，其主张不应得到支持。
综上所述，吴美琴、陈林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费846元，由吴美琴、陈林负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 毅
审判员 陈庆中
审判员 崔 智
二〇一八年五月二十九日
书记员 程 延
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上�，维持原判决、裁定；