湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终1246号
上诉人（原审被告）通道鑫达房地产开发有限公司，住所地通道侗族自治县双江镇城东路。
法定代表人罗向发，系该公司董事长。
委托诉讼代理人朱学庆（特别授权），湖南鹤州律师事务所律师
被上诉人（原审原告）杨进要，男，侗族，1978年8月18日出生，住湖南省通道侗族自治县。
被上诉人（原审原告）陈于西，女，侗族，1984年7月13日出生，住湖南省侗族自治县。
二被上诉人共同委托代理人石未波（特别授权），湖南指南律师事务所律师。
上诉人通道鑫达房地产开发有限公司因与被上诉人杨进要、陈于西房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省通道侗族自治县人民法院（2016）湘1230民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
通道鑫达房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，查清事实后依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对房屋交付事实作出了错误判断，因《通道侗族自治县商品房买卖合同》第六条约定“交房付清20000元购房余款”，第十五条约定“该商品房移交前，买受人应先同委托的物业公司签订有关物业管理合同，并按时交纳物业管理费用及水电等费用”，而被上诉人拒绝付清购房余款，拒绝与物业公司签订有关物业合同，一审法院对这一事实视而不见；对《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的交付事实同样作出了错误判断，因为是被上诉人不想交纳物业管理费，所以拒绝受领房屋，自然不会领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
杨进要、陈于西辩称：原判事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。
杨进要、陈于西向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿逾期交房违约金6581元给原告；2.判令被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给原告。
一审法院认定事实：2014年7月24日，原告与被告签订了（2014）通房商交字第（404）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》，原告购买被告嘉鑫苑14幢1单元5层503号房（建筑面积115.56平方米），每平米2516.64元，购房款共计290823.00元，原告已交付了购房款270823.00元，尚有20000.00元未予支付。（2014）通房商交字第（404）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》第六条载明，买受人（原告）应实付购房价款总计人名币290823.00元。买受人按下列第3种方式按期付款。3.其他方式（按揭或公积金贷款所需由买受人提供的资料须在20天内交齐，逾期则按合同第七条第一款第二条处理。）首付款90823.00元，公积金贷款200000.00元；第八条载明，出卖人（被告）应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种（即该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用；第九条载明，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人（被告）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日的，买受人（原告）有权解除合同，买受人（原告）解除合同的，出卖人（被告）应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十一条载明，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
另查明，原告购买的商品房已于2014年12月30日通过建筑工程项目竣工验收合格。被告于2014年12月份电话通知原告进行交接房屋，原告与被告并未签署房屋交接单，也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，至今未将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付给原告。原告已于2015年9月1日开始装修该套商品房。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于被告应否支付延期交房违约金。2014年7月24日，原告与被告签订（2014）通房商交字第（404）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，双方均应按约全面履行各自的义务，原告在合同签订后，已向被告支付了房款270823.00元，尚有20000.00元未予支付，原告与被告在合同中并未约定原告支付全部房款的期限，但双方约定了被告应于2014年12月31日前向原告交房，被告未于合同中约定的时间（即2014年12月31日前）向原告交付房屋。因被告未于合同约定的时间即2014年12月31日前交付房屋，应当承担相应的违约责任，原告请求被告支付违约金，予以支持。
关于违约金的支付。2014年12月被告电话通知原告收房时该房屋已向相关部门提出了建筑工程项目竣工验收申请表，并经相关部门进行验收合格，是符合约定的经验收合格的商品房，但被告在向原告交付房屋时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，根据原、被告约定，可以拒绝交接涉案房屋，另被告未提供相关证据证明原、被告之间具体交接房屋的时间。原告于2015年9月1日开始装修该套商品房，应视为对房屋的转移占有，视为房屋已交付使用，故违约金应从2014年12月31日第2日起至2015年9月1日止（共计243天），被告按日向原告支付已支付房款（即270823.00元）的万分之一计算，故被告通道鑫达房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约金270823.00×0.0001×243=6581元。
关于被告应否向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告与被告签订（2014）通房商交字第（404）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》中第十一条载明所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。故，原告要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：
被告通道鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告杨进要、陈于西逾期交房违约金6581元；
被告通道鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨进要、陈于西交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
如被告通道鑫达房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50.00元，由被告通道鑫达房地产开发有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院对证据的采信和事实的认定正确。另外，在双方当事人所签《通道侗族自治县商品房买卖合同》第六条中分载有一、二两款，无“交房付清20000元购房余款”之内容记载，第十五条第三款约定“该商品房移交前，买受人应先同委托的物业公司签订有关物业管理合同，填写物业管理档案”。
本院认为：本案通道鑫达房地产开发有限公司和杨进要、陈于西所签《通道侗族自治县商品房买卖合同》，除第十五条第三款外，其余合同条款系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，合法有效。
对于上述《通道侗族自治县商品房买卖合同》第十五条第三款“该商品房移交前，买受人应先同委托的物业公司签订有关物业管理合同，填写物业管理档案”之约定，因物业公司是独立的民事主体，其与杨进要、陈于西签订物业合同的相关具体事宜应由物业公司与杨进要、陈于西自行商定进行，在通道鑫达房地产开发有限公司并未举证证明物业公司已经授权的情况下，物业公司与杨进要、陈于西双方无权就与物业公司相关的民事权利义务作出约定。换言之，上述《通道侗族自治县商品房买卖合同》第十五条第三款因涉及到物业公司的相关权利义务，物业公司亦未在上述《通道侗族自治县商品房买卖合同》上签字盖章，不是杨进要、陈于西与物业公司的共同真实意思表示，故该条款无效，对房屋买卖双方主体不具约束力。通道鑫达房地产开发有限公司不能以此条款作为拒绝向买房人杨进要、陈于西履行合同义务的正当抗辩依据。
又因上述《通道侗族自治县商品房买卖合同》第六条并未记载有“交房付清20000元购房余款”之内容，通道鑫达房地产开发有限公司提出合同有约定，买房人杨进要、陈于西不按合同约定、拒绝交清20000元购房余款在先的事实缺乏依据亦不能成立。通道鑫达房地产开发有限公司亦不能以此作为拒绝向买房人杨进要、陈于西履行合同义务的正当抗辩依据。
通道鑫达房地产开发有限公司不按合同约定向杨进要、陈于西交房和交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的事实客观存在，通道鑫达房地产开发有限公司对此上诉所提系因杨进要、陈于西不与物业公司签订物业合同，不按合同约定、拒绝交清20000元购房余款违约在先的抗辩主张及理由又不能成立，通道鑫达房地产开发有限公司上述不按合同约定向杨进要、陈于西交房和交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的行为明显构成违约，应承担相应违约责任。原审对此认定通道鑫达房地产开发有限公司构成违约并确定通道鑫达房地产开发有限公司承担相应违约责任正确。
综上，通道鑫达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判事实清楚，处理并无错误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人通道鑫达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘士平
代理审判员 宋艳云
代理审判员 刘礼川
二〇一七年一月十一日
书 记 员 欧雅文