宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）宁0104执异4号
案外人:叶于元，男，1973年10月12日出生，汉族，个体经营者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
申请执行人：银川商会，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路166号行政中心3号楼。
法定代表人：杨学仁，该商会副会长。
被执行人：ＸＸ，女，1967年6月21日出生，回族，个体经营者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
本院在执行申请人银川商会与被执行人ＸＸ合同纠纷一案中，异议人叶于元对本院要求其限期腾房并交付涉案房屋的行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
叶于元向本院提出异议请求：中止对位于宁夏回族自治区银川市兴庆区胜利街27号银川市永泰祥大药房二楼（振发宾馆215、225、235、255、布草间）的执行。事实与理由：2013年6月24日，经银川商会同意银川市永泰祥大药房与叶于元签订《房屋租赁合同》，约定银川市永泰祥大药房将其二楼三间营业房（振发宾馆215、225、235、255、布草间）租赁给叶于元使用，并约定了租金及租赁期限。合同签订后，叶于元交付了押金及租金，并对涉案房屋进行装修，用于经营并缴纳了租赁期间的水电费、物业费等。综上，叶于元与银川市永泰祥大药房签订的《房屋租赁合同》合法有效，且实际占有涉案房屋，要求叶于元搬离涉案房屋侵害了其合法权益，应中止对涉案房屋的执行。
银川商会辩称，叶于元与ＸＸ签订的《房屋租赁合同》违法，属于无效合同。ＸＸ只有银川市永泰祥大药房的经营权没有处置财产及转包的权利，ＸＸ与叶于元签订的《房屋租赁合同》没有经过银川商会同意和授权，事后也没有经过银川商会追认，系无权处分他人财产；银川市永泰祥大药房系银川商会资产，银川商会拥有其所有权，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《商品房屋租赁管理办法》第二十条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条与本案事实不符，不应适用于本案；叶于元作为承租人，在签订《房屋租赁合同》时未尽全面审查义务，存在一定过错。
本院查明，本院受理的银川商会与ＸＸ合同纠纷一案，本院于2017年2月20日作出（2016）宁0104民初11270号民事判决，判决：一、解除原告银川商会与被告ＸＸ签订的《永泰祥大药房委托经营合同书》及《补充合同》，被告ＸＸ于判决生效之日起三日内将永泰祥大药房交还给原告银川商会经营；二、被告ＸＸ于判决生效之日起三日内按照每年100000元支付原告银川商会自2016年4月11日至实际交还永泰祥大药房之日的承包费；三、被告ＸＸ于判决生效之日起三日内给付原告价值120000元的合格药品。2017年5月22日，银川商会向本院申请强制执行，本院于2017年12月4日作出（2017）宁0104至2631号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人ＸＸ名下银行存款2450元或查封、扣押其价值相当的财产。同日，本院向银川市兴庆振发宾馆（叶于元）发出协助执行通知书，要求其三日内腾空ＸＸ租赁银川商会的永泰祥大药房二楼215、225、235、255、布草间，并交付给申请执行人银川商会。
另查明，2008年3月10日银川商会与ＸＸ签订《永泰祥大药房委托经营合同书》，约定：银川商会委托ＸＸ经营银川市永泰祥大药房，经营期为5年（2007年3月10日至2012年3月10日止）；ＸＸ在经营期满后，必须保持120000元的有效期内的药品作为资产一并移交，不得存在接近失效期或其他违禁药品。银川市永泰祥大药房在该合同书乙方（经营方）处盖章。2015年8月1日，银川商会与ＸＸ达成《还款协议》，内容为：ＸＸ欠付银川商会2013年3月10日至2016年3月10日期间的承包费280000元，双方约定还款的期限及金额，如连续两个月不能按时还款，银川商会有权单方面解除经营承包合同。2013年6月24日，银川市永泰大药房与叶于元签订《房屋租赁合同》，约定叶于元承租位于宁夏回族自治区银川市兴庆区胜利街27号二楼三跨间130㎡用于经营宾馆，租赁期间为5年（2013年8月1日至2018年7月31日）；租金62000元/年，于每年8月1日前付清。ＸＸ在甲方（出租方）处签字。同日，叶于元向银川市永泰祥大药房缴纳押金及租金共计72000元。2014年8月3日、2015年8月13日、2016年8月21日、2017年8月18日，叶于元分别向银川市永泰祥大药房缴纳租金62000元。
还查明，2015年1月12日，银川市永泰祥大药房登记的法定代表人为吴占平，2016年2月2日变更为ＸＸ。另，位于宁夏回族自治区银川市兴庆区东胜小区2号楼南4号营业房即涉案房屋的房屋所有权人系银川市永泰祥大药房。
本院认为，涉案营业房的房屋所有权人系银川市永泰祥大药房，其与叶与元签订了《房屋租赁合同》。叶于元按合同约定缴纳了租金并实际占有使用该房屋。银川商会自2013年6月后未对该承租行为提出异议，且2015年2月，银川市永泰祥大药房法定代表人已变更为ＸＸ。银川商会辩称涉案房屋是其资产，并与ＸＸ签订合同书及协议书，ＸＸ无权处分该财产，均是其内部约定，不足以对抗案外人叶于元。涉案营业房登记所有权人为银川市永泰祥大药房，叶于元签订《房屋租赁合同》的出租方亦是银川市永泰祥大药房，叶于元已尽到审查义务，不存在过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持……。综上，叶于元对涉案标的享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，裁定如下：
中止对位于宁夏回族自治区银川市兴庆区胜利街27号银川市永泰祥大药房二楼（振发宾馆215、225、235、255、布草间）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 周文学
审 判 员 李霭杭
审 判 员 王晓寰
二〇一八年一月九日
法官助理 鲁 璐
书 记 员 安逸凡
附：本案适用的相关法律、司法解释条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。