辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01101号
上诉人（原审被告)：庄河市新天地商业城有限公司，住所地庄河市黄海广场1号。
法定代表人：卢馨有，该公司总经理。
委托代理人：宋诗军，辽宁天合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于大海。
委托代理人：包月英、刘佳，辽宁雍海律师事务所律师。
原审原告于大海与原审被告庄河市新天地商业城有限公司（以下简称新天地公司）租赁合同纠纷一案，辽宁省庄河市人民法院于2015年5月10日作出（2014）庄民初字第836号民事判决，新天地公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月23日、2015年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人新天地公司委托代理人宋诗军，被上诉人于大海及其委托代理人包月英、刘佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于大海一审诉称：原告于2012年8月9日与被告签订新天地商业城餐饮、娱乐入驻意向书，该意向书约定，原告租赁被告所属商场一层大堂进行经营（面包坊），营业面积约136平方米，租赁期限60个月，自2012年10月到2017年10月（起算日以正式签署日期为准）。租赁费第一年每平方米每天5元，并承担水电费，第二年开始每年递增10%。2012年8月9日前原告需向被告缴纳保证金1万元。意向书签订后，原告便进驻场地进行了装修。装修费用42万元，购置设备59万元。2012年11月9日，原告委托店长与被告签订租赁合同，该合同约定:“合同有效期自2012年11月10日至2013年11月9日止”。合同其它内容与意向书相同。原告发现合同有效期签订错误后，找到被告负责人说明情况，被告亦认可是笔误，随后派合同的签订人寇传圣对合同进行了更正，即补充“本合同约定：双方合作期限为五年，租金按10%每年递增。”这一合同条款。合同生效后，原告按约定履行义务，面包坊正常经营取得良好效益。2013年10月，原告收到被告告知原告终止合同的邮件。原告不同意终止5年期限的租赁合同，但被告以寇传圣签订的更正合同条款无效，单方撕毁合同，并于2013年11月20日中断原告的水、电供应，致原告经营停业。被告的违约给原告造成经济损失近20万元（按面包坊每天纯利润4000元计算，自2013年11月20日至2014年1月10日）。被告于2013年12月27日将原告面包坊设备和物品私自搬走（诉讼中已将设备返还）。原告认为寇传圣作为被告合同的代理人其行为代表被告，双方在意向书中签订5年租期是协商一致的。为保护原告合法权益，现诉至法院，请求判令被告继续履行合同，赔偿单方毁约期间给原告造成经济损失20万元，赔偿被告拆除原告场地装修损失36万元，赔偿原告设备闲置损失10万元。
被告新天地公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的租赁合同期从2012年11月10日至2013年11月9日，合同期满后自然终止。原、被告签订的意向书虽然签订5年期限，但意向书仅为意向，非正式合同条款，意向书第6条第1款明确写明在正式合同签订之日意向书终止，双方已签订了正式合同，故意向书不具有法律效力。原告所持正式租赁合同第八条后添加的“6、本合同约定甲乙双方合同期限为五年，租金按10%每年递增”的内容与被告持有的合同不一致，对此被告未授权添加，添加的条款不具有法律效力，原告在经营过程中未办理相关证照，导致原告对外办理的会员卡未妥善处理，纷纷到被告处索赔，故被告有权解除合同。
一审法院审理查明：原告就进入被告商场内经营面包坊，于2012年8月9日与被告签订新天地商业城餐饮、娱乐入驻意向书一份，达成以下意向性意见：一、原告所经营的餐饮、娱乐、美味工坊品牌，在被告所属商场一层大堂以租赁形式进行经营，营业面积约136平方米。二、合作期限为60个月，自2012年10月到2017年10月（起算日以正式合同签署日期为准）。三、合作条件及相关费用。1.租赁合同:第一年每平方米5元/天，并承担相关费用（水电等）。第二年开始每年递增10%。四、双方职责，原告需在2012年8月9日向被告交纳合作意向书保证金壹万元，作为原告按本意向书签订正式合同的保证。在正式合同签订后，该意向保证金将自动转为质保金（履约保证金）的一部分，如该合作意向保证金届时仍有剩余，则剩余部分在原告按时进场装修并如期开业后60日退还给原告。五、双方明确，在本意向书签订后60日内，双方即应本着诚实信用原则按照本意向书的约定完成正式合同的签署工作。原告单方面放弃入驻或由于原告原因导致正式合同未能按约定时间签署的，被告有权解除本意向书，并将该柜位另作他用，且合作意向金不予返还。被告单方面拒绝原告入驻的或由于被告原因导致正式合同未能按约定时间签署的，原告有权解除本意向书，被告应将合作意向保证金全额返还给原告（无息）。六、本意向书在正式合同签订之日起自动废止。本意向书自双方签字盖章且被告收到原告的合作意向保证金之日起生效，一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。该意向书签订后，原告向被告交纳意向书保证金1万元。2012年11月21日，原告与被告签订正式租赁合同，合同写明，第一条，基本约定：（一）基本约定：1.被告租用原告新天地商业城一层T3号场地，建筑面积约为289.36平方米，使用面积约136平方米供日常经营使用，以“心语新愿”为店铺名称，从事面包、西点加工、经营活动，被告向原告收取租金、管理费、促销费等相关费用。2.本合同有效期自2012年11月10日至2013年11月9日止。如租赁期间的起止时间经双方协商允许适当的变动……（三）履约保证金及违约责任：1.本合同签订时，为保证合同履行，原告需提交履约保证金20,683.00元，由被告无息保管，并同意被告对保证金作由于原告违约而导致的相应扣缴。2.在原告全部履行本协议的各项条款规定后，且无消费者投诉或无需原告承担的费用，被告于承租期满三个月后将保证金无息返还原告。第二条，租金及费用：（一）租金：1.租金标准为年租金总额为197,504.00元。2.原告需将租赁费分4期支付于被告（付款日期及金额见附件三）。第六条，原告如出现以下情况，被告有权解除合同并由原告承担一切违约责任：1.原告未经被告同意而擅自转让权利予第三人及从事任何有损被告权益之情事……第八条，其他约定：原告如提前解约，应提前90日以书面形式向被告提出，但并不免除原告因此所应承担的责任；双方应于合同期满前两个月续约本合同，逾期不签约，则原告丧失优先续约权……本合同共六页，一式三份，被告执两份，原告执一份。租赁合同还约定了其他事项。该合同落款处庄河市新天地商业城有限公司加盖公章，于大海签名。合同附件（一）为签约流程，在相应职务栏内有被告单位经办人、部门经理、业务部、副总经理、总经理等依次签名。附件（三）为保证金及租赁缴款明细表，记载原告向被告交纳保证金20,683.00元（原告认可该保证金含前述交纳的履约保证金1万元）；原告分4期交纳租金197,504.00元。
原告所执租赁合同中在第八条结尾处添加手写内容：6.本合同约定：双方合作期限为五年，租金按10%每年递增。被告提交的租赁合同中无此内容。原告陈述该内容为被告方经办人员后填写，被告一方的合同未同时填写，该经办人员承诺由其负责填写。
合同签订后，原告装修租赁场地并进驻经营一年期满。
2013年8月27日，被告发函通知原告，内容为：您（原告）与我公司（被告）签订的新天地商业城一层T3号场地租赁合同有效期至2013年11月9日，合同期满后将不再续约，请将场地按照我公司交铺时的标准退还，逾期未退还，我司将视为您放弃遗留物品的所有权，并有权给予清除处理。因上述清理过程中发生的费用将以您合同中的履约保证金中扣除，不足部分我司将保留追偿权。2013年10月，就原告向被告发函要求续签合同一事，被告回复称：1.（双方）签署合同租期为一年，您我双方须协商同意才可续约，日前已通知您以上合同期满不再续约。2.请就双方协议之约定履行。3.对年所提出的你方持有的合同里另加条款，只属您单方面增加的条款，我司不予认可。4.为双方利益请您按照合同约定到期日（2013年11月9日）撤场。逾期未撤场而产生的后果由您全面负责。
2013年11月9日以后，被告催告原告撤场未果。2014年1月10日左右，被告将原告的租赁场地装修部分作拆除处理，场地现已租与他人。
诉讼中，原告申请对案涉面包坊装修损失、设备闲置损失、停业损失、可预期利益损失予以评估鉴定，因未提供鉴定所需材料和部分请求不明确，鉴定机构予以退鉴。
原告提供其与大连洪鼎建筑装饰工程有限公司签订的装修建筑装饰工程施工合同显示：工程名称：庄河新天地心语新愿面包坊，承包方式包工包料，金额45万元。现原告诉至法院，请求判令被告继续履行合同，赔偿单方毁约期间给原告造成经济损失20万元，赔偿被告拆除原告场地装修损失36万元，赔偿原告设备闲置损失10万元。
一审法院认为：本案意向书签订的合同意向期限为5年，正式签订租赁合同时合同期限为1年。原、被告各自提供的正式租赁合同文本内容不一致，原告提供的合同文本手写添加了“双方合租期限为5年，租金按10%每年递增”的内容。被告提供的合同文本无此内容。依常理而言，经营中投资与收益都会维持一个较长的周期。本案原告对案涉面包坊作以较大投入，而仅将合同期限定为一年，与常理不合，直接影响了原告经营的稳定和效益。结合双方签订的意向书，故可以认定双方正式合同的期限为5年。原告经营一年后，被告单方终止合同，构成违约，应承担相应违约责任。庭审中，原告提供施工合同载明面包坊装修款45万元，表明该款原告已支付，现原告仅经营一年不能继续经营，该装修损失已实际发生。对原告主张装修损失36万元的请求予以支持，原告主张被告单方毁约损失、设备闲置损失，因未提供证据予以证明，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、被告庄河市新天地商业城有限公司于判决发生法律效力后十日内赔偿原告于大海经济损失36万元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6700元，由被告庄河市新天地商业城有限公司负担。
新天地公司上诉的理由及请求是：第一，新天地公司从未授权任何人与于大海协商将租赁合同中约定的租赁期限由一年变更为五年，一审认定的五年租期没有事实及法律依据。尽管新天地公司在新天地商场店铺招租时与于大海确定的意向租期为五年，但在签订正式租赁合同时，考虑到店铺及商场运营的具体情况，确定租期为一年，期满前两个月经双方协商一致可以续租。双方约定的一年租期届满后，新天地公司有权根据承租方履约情况、经营管理水平、顾客及市场反馈状况、守法遵章及商业信誉等考核因素，决定是否与承租人续约，这也是市场上大多数综合性商场常见的做法。于大海持有合同文本下方手写的文字“甲乙双方合作期限为五年，租金按10%每年递增”系于大海单方添加，不是新天地公司的意思表示。一审不应对该手写条款予以确认。一审判决置双方正式签署的租赁合同中约定的一年租期于不顾，将意向书中的租期与正式合同中的租期混为一谈，以所谓常理为由，认定双方约定的租期为五年，无事实根据。且经营者对商场店铺的装修通常不会做巨大投入，满足营业要求即可。若由于某种原因导致店铺不再续约，则装修投入是承租人应当承担的商业风险。第二，租赁合同一年租期届满后，鉴于于大海经营手续不健全、运营管理水平较低、客户投诉及纠纷较多等因素，新天地公司决定不再续约，并提前书面告知于大海。这是新天地公司行使正常的民事权利，并非违约行为。第三，一审判决认定的于大海所谓的装修损失36万元缺乏证据支持。一审仅依据于大海提交的一份与装修公司签订的装修合同即认定于大海已付案涉店铺装修款45万元，进而推论其装修损失36万元，无事实依据。据此，请求撤销一审判决，改判驳回于大海一审全部诉请。
于大海二审答辩认为：服从一审判决。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：第一，于大海与大连洪鼎建筑装饰工程有限公司（以下简称洪鼎公司）签订的建筑装饰工程施工合同（以下简称装修合同）约定，开工日期为2012年10月1日、竣工日期为2012年11月2日。洪鼎公司指令衣波负责案涉面包坊的装修工程。于大海前妻季双明于2012年9月17日以银行转账方式向衣波汇款10万元、于2012年9月24日以银行转账方式向衣波汇款5万元、于2012年10月9日以银行转账方式向衣波汇款5万元、于2012年10月28日以银行转账方式向衣波汇款1万元，共计21万元。第二，二审期间，双方当事人共同确认并非于大海的责任导致于大海在经营期间未能办理经营许可手续。
本院所确认的上述事实，有建筑装饰工程施工合同、交易明细、对账单及当事人陈述笔录等在案为凭，上述证据已经开庭质证与审查，应予采信。
本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为新天地公司是否应向于大海赔偿案涉面包坊的装修残值。从本案已查明的事实可知，双方当事人于2012年8月9日签订了入驻意向书，约定了租赁商铺的位置、面积、租金标准、保证金及五年的合作期限，并约定双方应本着诚实信用原则按照该意向书的约定完成正式合同的签署工作。于大海在双方签订上述五年租期的意向书后对案涉面包坊进行了装修。装修完毕后，双方又签订了正式的租赁合同。该租赁合同约定的租期为一年，而非最初意向书中确定的五年。于大海主张为书写错误，双方真实意思表示为租期五年；而新天地公司则主张租赁合同一年一签是大多数综合性商场的惯常做法，新天地公司有权根据承租方履约情况、经营管理水平、顾客及市场反馈状况、守法遵章及商业信誉等考核因素，决定是否与承租人续约。虽然现有证据不足以证明租赁合同中的一年租期为书写错误，但从双方在意向书中将租期确定为五年及新天地公司的上述主张可知，双方原本是打算长期（五年）合作的，一年一签订租赁合同仅是新天地公司对商场承租商铺经营者管理上的需要，即以此约束承租商铺经营者遵章守法、积极维护自身及商场的商誉等，并不意味着双方的租期仅为一年。新天地公司主张其不再与于大海续约的原因为于大海未及时办理经营许可手续及多次有顾客至商场投诉于大海经营的面包坊。但二审期间双方当事人共同确认并非于大海的责任导致面包坊未能办理经营许可手续，且新天地公司在于大海否认存在顾客投诉的情况下，亦未提交充分证据证明曾有顾客至商场投诉面包坊。故可认定双方原本打算长期合作，于大海正是基于此长期投资回报率对面包坊进行的装修，新天地公司是出于管理需要与于大海一年一签订租赁合同，但新天地公司在无任何合理理由的情况下拒绝与于大海续约，导致于大海产生了装修残值损失，从公平角度考量，新天地公司亦应对装修残值予以赔偿。于大海主张其支付装修款45万元，以五年租期计算，剩余四年的装修残值为36万元（45万元÷5年×4年）。但不能仅依据于大海与洪鼎公司签订的装修合同约定的造价确定于大海实际支付的装修款，还应结合合同履行的相关证据予以认定。于大海提交的付款凭证仅能证明其以银行转账的方式实际支付了21万元装修款，故四年的装修残值应为16.8万元（21万元÷5年×4年），据此，对于大海诉请中合理的部分16.8万元，本院予以支持，一审判令新天地公司向于大海赔偿36万元装修损失不妥，本院予以纠正。至于新天地公司主张于大海提交的银行交易明细、对账单等证据不足以证明该21万元为案涉面包坊装修款一节，本院认为，该21万元款项的付款时间正是衣波对案涉面包坊进行装修的期间，新天地公司亦未提交证据证明该21万元为其他性质的款项。且于大海于一审期间已申请进行装修损失鉴定，是因新天地公司拆除了面包坊装修导致无法鉴定，故新天地公司主张该21万元非案涉面包坊装修款无充分的事实及法律依据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省庄河市人民法院（2014）庄民初字第836号民事判决；
二、庄河市新天地商业城有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿于大海装修损失168,000.00元；
三、驳回于大海其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6700元（于大海预交），由庄河市新天地商业城有限公司负担4020元，于大海负担2680元；二审案件受理费6700元(庄河市新天地商业城有限公司预交)，由庄河市新天地商业城有限公司负担4020元，于大海负担2680元。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 张萍萍
审判员 阁成宝
二〇一五年八月二十日
书记员 宋 敏
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。