北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终13164号
上诉人（原审被告）赵兴才，男，1954年8月24日出生。
委托代理人刘东明，北京市众贺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京顺义新城建设开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇向阳西街6号。
法定代表人陈维波，总经理。
委托代理人陈刚，北京市青天律师事务所律师。
上诉人赵兴才因与被上诉人北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称顺义新城公司）返还原物纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第12888号民事判决，向本院提起上诉。本院于受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵兴才委托代理人刘东明，被上诉人顺义新城公司委托代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顺义新城公司一审诉称：2014年11月27日，顺义新城公司与赵兴才签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定顺义新城公司将顺义区×街×号16号楼9层一单元902号房屋出售给赵兴才。2015年3月11日，赵兴才办理入住手续，物业交接环节物业公司错将18号楼1单元902号房屋的钥匙等物品交给赵兴才。2015年5月12日，物业公司发现前述错误，并于当天通知赵兴才，要求其立即将涉及18号楼1单元902号房屋及物品交还，领取赵兴才买售的16号楼1单元902号房屋相关物品。后顺义新城公司亦多次与赵兴才交涉，重申前述要求。赵兴才不但未交还顺义新城公司所有的房屋、物品，还在顺义新城公司多次制止的情况下，强行对顺义新城公司所有房屋进行装修。为维护顺义新城公司合法权益，故诉至法院，要求：1.赵兴才立即将顺义区×街×号18号楼9层一单元902号房屋腾退给顺义新城公司；2.判令赵兴才立即将顺义区×街×号18号楼9层一单元902号房屋所涉的钥匙7把、钥匙牌1个、门禁卡3张、室内装修手册1册、业主手册1册、装修知识参考册1册、房屋建筑使用说明书1份、住宅质量保证书1份、电卡1张、住宅工程质量分户验收表1份、燃气卡1份、可视对讲1个、猫眼1个、信箱钥匙1把、弱电箱钥匙2把退还给顺义新城公司；3.诉讼费由赵兴才负担。
赵兴才一审辩称：不同意顺义新城公司的诉讼请求。顺义新城公司所述与事实不符。一、顺义新城公司、赵兴才双方于2014年11月27日签订了《北京市商品房现房买卖合同》，我方认为合同依法成立，合法有效，赵兴才按照合同已支付全部价款，我方认为合同中载明的×街×号16号楼9层一单元902室就是现在实际的18号楼9层一单元902室，顺义新城公司将该房屋进行了实际交付，交付没有错误。赵兴才对该房屋进行了部分装修，后因顺义新城公司无理阻挠导致赵兴才无法装修和使用。二、通过我方提交的证据可以证明顺义新城公司所交付的房屋是没有错误的，我方认为顺义新城公司要求赵兴才接受现在的16号楼一单元902号房屋是因为18号楼属于整个楼盘价格最高的一栋楼，顺义新城公司认为现在18号楼的价格比当时出售给赵兴才的价格每平米高出3500元左右，所以顺义新城公司多次让物业公司阻挠赵兴才装修，导致赵兴才无法按预期时间入住，严重阻挠了赵兴才一家的生活，我方认为顺义新城公司凭借作为单位的强制地位，无理诉讼，请求法庭查明事实，维护赵兴才合法权益。
一审法院经审理查明：2014年11月27日，赵兴才（买受人）与顺义新城公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：赵兴才购买顺义新城公司开发的顺义区×街×号16号楼9层一单元902房屋（以下简称16号楼902室），总价款2629241元；出卖人应当在2015年2月18日前向买受人交付房屋。合同签订后，赵兴才已向顺义新城公司支付全部购房款共计2629241元。后顺义新城公司向赵兴才发出入住通知，通知赵兴才于2015年2月18日办理涉诉房屋的入住手续。赵兴才收到入住通知后于2015年3月11日办理了入住手续，领取了顺义区×街×号18号楼9层一单元902房屋（以下简称18号楼902室）的钥匙、门禁卡等。赵兴才收房后对18号楼902室进行了装修。
2015年5月12日，顺义新城公司发现交付给赵兴才的房屋系18号楼902室。顺义新城公司通知赵兴才交付错误的情况，双方进行了沟通，但未达成一致意见，期间赵兴才未停止对18号楼902室进行装修。因未就交付房屋一事达成一致意见，双方于2015年7月初协商将18号楼902室进行封存，顺义新城公司将16号楼902室交付赵兴才使用，现赵兴才已对16号楼902室进行装修。
一审庭审中，顺义新城公司提交如下证据：1.《买卖合同》，拟证明双方签订现房买卖合同，约定由赵兴才购买16号楼902室，合同中约定的楼号即为实际的楼号；2.发票，拟证明赵兴才已支付16号楼902室的全部价款；3.钥匙及其他物品领用登记表，拟证明赵兴才于2015年3月11日自北京鲁能物业服务公司领取了18号楼902室的钥匙及其他物品；4.入住通知,拟证明入住通知写的交付房屋为16号楼902室，交付房屋时可能有顺义新城公司的工作人员在场，但交付钥匙是由物业公司负责；5.北京市门牌编号证明信、规划施工号与门牌、楼盘编号对照表，拟证明现房的16号楼在预售时是18号楼，楼号在2014年10月20日进行了变更，赵兴才购买的是现房，故不存在预售环节。
经质证，赵兴才发表如下意见：1.对证据1中有赵兴才签字的内容均认可，但不认可证明目的，合同中的16号楼902室即为现在的18号楼902室，顺义新城公司强调合同是现房买卖合同，但是合同由住建委同意制作，强调无效；2.发票上所载明的楼号和合同一致，但是我方认为发票上的16-1-902就是18号楼902室；3.对钥匙及其他物品领用登记表无异议，物业公司将物品交给赵兴才是受顺义新城公司的委托；4.赵兴才收到过入住通知；5.楼号编排是公安机关的行政管理行为，与顺义新城公司、赵兴才之间的合同无关。
为支持其辩称，赵兴才提交如下证据：1.收据两张，拟证明合同上所标明的16号楼一单元902就是现在的18号楼一单元902；2.催签函，载明房屋号为“16（18）-1-902号”，赵兴才认为其中16号指的是合同上签订的楼号，括号里的18号是实际上的楼号；3.现房销售情况表，显示顺义新城公司所售楼盘楼号有16号楼和18号楼，两套房的面积和格局都是一样的，即便顺义新城公司认为他们交付的是错误的，因为两栋楼情况都一样，并没有使顺义新城公司利益受损；4.住宅质量分户验收表，其上表明的16号楼和合同的楼号是一致的，结合证据1、2证明顺义新城公司实际交付给赵兴才的18号楼902室与分户验收表上的16号楼902室是同一房屋；5.2015年7月4日咨询录像、现场销售楼座图；6.2015年7月4日×号咨询录像，证明在2015年7月4日顺义新城公司的售楼处示意图上所显示的16号楼仍然是现实的18号楼。并且顺义新城公司的销售人员仍将现实中的18号楼作为16号楼出售；7.协商录音及协议书，拟证明双方对交付房屋的争议经过马坡派出所的调解，双方进行过协商，因为顺义新城公司的原因未能达成书面协议，顺义新城公司只是履行了协议的一项，把现在的16号楼902室暂时交给赵兴才使用；8.入住结算单，拟证明合同中的16号楼就是现实中的18号楼。
经质证，顺义新城公司发表如下质证意见：1.对收据的真实性认可，收据中载明的所交款项都是16号楼902室，载明的“二号地18号楼”只是预售楼号，这是财务部门沿用的写法；2.对催签函真实性认可，催款函上写的18号楼就是现在的16号楼，只有备注的才会在括号里标明；3.对现房销售情况表真实性认可，对证明目的不认可，地理位置不一样所以售价不一样，通过这份证据可以证明包含赵兴才所购买的16号楼902室在内的16号楼都已经销售完毕；4.对住宅质量分户验收表真实性认可，证明目的不认可。分户验收表指的是规划施工号，结合顺义新城公司提交的公安局出具的验收表可以看出赵兴才提交的验收表是现在18号楼902室的验收表；5.对咨询录像、现场销售楼座图真实性认可，对证明目的不认可，图上的楼号都是预售号，在房屋预售阶段，顺义新城公司制作的示意图，上面显示的楼号为预售的楼号，公安机关的变更楼号时楼盘已经销售了大部分，所以在楼号变更后顺义新城公司没有对示意图进行更新。至于销售员的问题，因销售员习惯不同，可能会沿用预售的号楼；6.对协商录音真实性认可，只能表明顺义新城公司赵兴才双方在协商此事，顺义新城公司要求赵兴才多次停止施工，对协议书的真实性和证明目的不认可，并没有双方签字确认的协议；7.对入住结算单真实性认可，证明目的不认可。
顺义新城公司表示，18号楼902室尚未出售。另，赵兴才认可顺义新城公司在第二项诉讼请求中所述物品其均已领取。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赵兴才、顺义新城公司签订《买卖合同》，约定由赵兴才购买顺义新城公司开发的16号楼902室，赵兴才支付了16号楼902室的全部价款。顺义新城公司在合同约定的交房期限内具备了合同约定的交房条件，并依合同约定向赵兴才发出书面入住通知。赵兴才未在合同约定的期限内前往顺义新城公司处办理房屋交接手续，于2015年3月11日办理了入住手续，顺义新城公司在交付房屋时误将18号楼902室及相关物品交付给赵兴才。18号楼902室所有权人系顺义新城公司，其依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。顺义新城公司误将18号楼902室及相关物品交付给赵兴才，顺义新城公司作为房屋的所有权人，有权要求赵兴才返还。故现顺义新城公司作为该房屋的所有权人要求赵兴才腾退房屋、返还物品的诉讼请求，一审法院予以支持。顺义新城公司因办理房屋交付手续中出现错误给赵兴才造成的损失，赵兴才可另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，一审法院判决：一、赵兴才将位于北京市顺义区×街×号18号楼9层一单元902号房屋腾退给北京顺义新城建设开发有限公司，于本判决生效之日起七日内履行；二、赵兴才将北京市顺义区×街×号18号楼9层一单元902号房屋的钥匙七把、钥匙牌一个、门禁卡三张、室内装修手册一册、业主手册一册、装修知识参考册一册、房屋建筑使用说明书一份、住宅质量保证书一份、电卡一张、住宅工程质量分户验收表一份、燃气卡一份、可视对讲一个、猫眼一个、信箱钥匙一把、弱电箱钥匙二把返还给北京顺义新城建设开发有限公司，于本判决生效之日起七日内履行。
赵兴才不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1、预售阶段的16号楼就是现房销售时的18号楼，《北京市商品房现房买卖合同》是对预售阶段房屋的确认。多项证据共同指向了一个结论，即当时的16号楼就是现在的18号楼；2、一审判决在逻辑上也不能自圆其说。综上，请求：1、撤销（2015）顺民初字第12888号民事判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。
顺义新城公司辩称，不同意对方的上诉请求，同意一审判决。
本院经审理查明的上述事实与一审法院查明的事实相同。
本院另查明，在双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》第一条第二款中载明：在上述地块上建设的商品房地名核准名称为：×街×号，该商品房建设工程规划许可证号为：2012规（顺）建字0175号，……。该许可证号对应北京市公安局顺义分局出具的《规划施工号与门牌、楼牌编号对照表》中的门楼牌编号为16号。而门楼牌编号为18号对应的建设工程规划许可证号为：2012规（顺）建字0177号。
庭审中，顺义新城公司提交了《北京市商品房认购书》复印件作为新证据，证明：预售时其向赵兴才出售的是16号楼；赵兴才对真实性表示认可，对证明目的不予认可，认为通过认购书可以确定其购买的是18号楼。
上述事实，有双方当事人的陈述、《买卖合同》、发票、北京市门牌编号证明信、规划施工号与门牌、楼盘编号对照表、催签函、现房销售表等证据在案佐证。
本院认为：无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。根据本案查明的事实，在赵兴才与顺义新城公司签订《北京市商品房现房买卖合同》中明确约定由赵兴才购买的是顺义新城公司开发的16号楼902室，且上述事实通过现房买卖合同中载明的商品房建设工程规划许可证号与公安机关出具的《规划施工号与门牌、楼牌编号对照表》对比，能够得到确认。因在赵兴才办理了入住手续时，顺义新城公司误将18号楼902室及相关物品交付给赵兴才，现顺义新城公司作为18号楼902室所有权人，有权要求赵兴才腾退房屋并返还物品。对于顺义新城公司在办理交房手续中的错误行为是否给赵兴才造成损失，赵兴才可另行主张。综上，一审法院判决的处理结果并无不当，本院应予维持；对赵兴才的上诉意见不予采纳，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由赵兴才负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费70元，由赵兴才负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
代理审判员 徐 晨
代理审判员 陈烁琳
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 梁 丽