河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第3235号
原告多奎。
委托代理人张庆合，河南千业律师事务所律师。
委托代理人马国杰，河南千业律师事务所律师。
被告河南金地置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区郑汴路北农机市场对面。
法定代表人刘书忠，董事长。
委托代理人谷鑫，河南豫都律师事务所律师。
委托代理人许愿，河南豫都律师事务所实习律师。
原告多奎与被告河南金地置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月30日立案受理后，依法由审判员赵宜勇适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告多奎及其委托代理人张庆合、马国杰，被告河南金地置业有限公司委托代理人谷鑫、许愿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买商品房位于郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西旭日龙园7幢6层608房，建筑面积78.94平方米，户型为二室一厅；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8771元，总金额为692383元；出卖人应当在2013年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、（2）…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。合同附件四《合同补充协议》第六条第1项约定，出卖人应当在2013年10月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金；该条第2项约定买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得商品房初始登记后120日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。合同签订后，原告按照合同约定，按时、足额向被告支付了约定房款，截至起诉之日，被告仍未按照约定交付房屋，办理产权初始、转移登记。被告擅自违反建设规划许可违规将小区楼层加高，违反合同约定和政府规划，将原告购买的7号楼由规划的22层非法加盖至27层。被告的上述违约行为给原告造成了重大的财产损失和利益损害。被告应当承担赔偿损失、支付违约金的责任，请求法院判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金12324.68元（自2013年9月1日暂计算至起诉之日），剩余逾期交付房屋违约金主张计算至实际交付之日；支付逾期产权初始登记违约金7270元（自2013年11月1日暂计算至起诉日），剩余逾期产权初始登记违约金计算至提交资料止；支付赔偿金157880元。
被告辩称，一、原告要求被告支付其逾期交房违约金和逾期产权初始登记违约金的数额过高，应根据原告的实际损失来确认须支付的违约金数额。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中原告并未提供相关证据证明其存在实际损失。二、原告向被告主张赔偿金毫无事实根据，且违约金和赔偿金均系补偿性质的款项，都是基于实际损失进行赔偿，两者不能同时使用，因此法院不应支持其赔偿金诉求。
原告为支持诉讼请求，向法庭提交如下证据，第一组证据：《商品房买卖合同》一份、购房款票据一份、契税完税凭证一份、维修基金缴纳凭证和办证费用收据一份，证明目的：1、原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告按照合同约定按时、足额向被告支付了房款并且缴纳了契税，完全履行了合同约定的事实；2、根据合同约定，被告负有按照批准规划，于2013年8月31日向原告交房义务，接受原告委托办理房权证义务的事实。第二组证据：编号为（2012）郑东规建管（许）字第（0013）号《建设工程规划许可证》、郑州市郑东新区规划局回复一份和旭日龙园小区现场照片3张，证明目的：1、根据规划许可，旭日龙园小区1#楼地上规划楼层为23层，2#楼地上楼层为22层，6#楼地上楼层为22层，7#楼地上楼层为22层的事实。2、书面回复和现场照片证明被告违反法定规划，违规加高楼层的事实，给原告造成损失的事实。
被告发表质证意见如下：对第一组证据的真实性无异议，证明内容无异议，商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内持办理权属登记，须由出卖人提供资料到产权登记机关备案。对第二组前两份证据的真实性无异议，对照片真实性有异议，该照片没有显示证据来源，无法确认是否是旭日龙园小区。对第一项证明内容无异议，对第二项证明内容有异议，根据现有证据无法确认违规加盖楼层的事实；原告主张的损失金额无依据。
经本院审查，原告提交的证据客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信。
被告未提交证据。
根据当事人的陈述及上述有效证据，本院确认案件事实如下：2013年3月11日，原告多奎与被告河南金地置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，载明：原告作为买受人购买的商品房位于郑州市郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西7幢6层608房，户型为二室一厅，建筑面积为78.94平方米，商品房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为3.0米，建筑层地上22层；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8771元，总金额为692383元；交付期限约定出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同约定内容已完成，前期物业管理已经落实；出卖人逾期交房的违约责任中约定：出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；关于产权登记的条款约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的按合同附件四第六条执行，即出卖人如在2013年10月31日（房屋交付使用后60日内）前未向郑州市住房保障和房地产管理局报送房屋权属初始登记资料或者报送不齐未被房地产行政管理部门受理的，出卖人按日向买受人支付总房款的0.005%违约金；该合同第十条“规划、设计变更的约定”中约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）该项目总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施、容积率；（3）变更房屋节能措施及指标的；（4）该商品房所在楼幢与相邻楼幢的正面建筑间距发生变更的；（5）阳台的设计施工发生变更的等内容。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。该合同落款处加盖有被告印章，并有原告的签字捺印予以确认。该合同签订后，原告已按照合同约定按时、足额向被告支付了房款并缴纳了契税及其他相关费用，截至起诉之日被告仍未按合同约定向原告交付房屋、办理产权登记手续。
庭审中，原告称，其主张的赔偿金157880元系被告违规将楼层由22层加高到27层所给原告造成的损失，按建筑面积乘以2000元计算，并申请司法鉴定。
本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。合同是双方意思自治的产物，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。出卖人应当按照约定期限交付标的物。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
本案中原被告之间的《房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同签订之后，原告多奎支付了合同约定的相应价款，而被告却没有在合同约定的时间内向原告交付房产，并向房产登记机关提交初始登记材料，被告的行为已构成违约，应按照合同约定向原告承担违约责任。原、被告双方在合同中约定了因违约产生的损失赔偿额计算方法，被告认为应按照原告实际所受损失来确定损失赔偿额，在本案中原告未受到损失，所以请求法院减少违约金数额。本院认为在《商品房买卖合同》中约定被告应在2013年8月31日前将满足约定条件的房屋交付原告，并应在2013年10月31日前将房产初始登记材料提交产权登记机关。被告在迟延了将近一年的时间后，仍未履行上述两项义务，其违约行为导致原告不能及时享受房屋带来的舒适和便利，而这种迟延完全是因为被告单方面的过错造成的。被告过错程度大，迟延履行时间长，而违约金又具有补偿和惩罚的双重功能，根据公平原则及诚实信用原则，对被告要求减少违约金的请求不予采纳。对原告请求的逾期交付房屋违约金，按照双方合同约定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，原告已支付全部房价款692383元，每日的违约金为138.48元，自2013年9月1日计算至起诉之日2014年4月30日，共计242天，该期间的违约金计33512.16元，原告请求被告支付该项违约金12324.68元，未超过上述范围，本院予以支持。对原告请求的逾期产权初始登记违约金，按照双方合同约定，被告应按日向原告支付已付总房款0.005%的违约金，每日的违约金为34.62元，自2013年11月1日计算至起诉之日2014年4月30日，共计181天，该期间的违约金计6266.22元。对于此后的两项违约金，被告仍应按上述标准支付原告。至于原告所主张的楼层加高所给其造成的损失，因涉案房屋尚未交付，合同能否得到最终履行，以及房屋的最后实际状况仍未确定，故原告所主张的损失尚未实际发生，对原告所提鉴定申请，本院不予准许，对原告有关赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告河南金地置业有限公司支付原告多奎截至二○一四年四月三十日的逾期交付房屋违约金一万二千三百二十四元六角八分，并按合同约定标准支付原告自二○一四年五月一日起至实际交房之日止的逾期交付房屋违约金，于本判决生效后十日内付清。
二、被告河南金地置业有限公司支付原告多奎截至二○一四年四月三十日的逾期产权初始登记违约金六千二百六十六元，并按合同约定标准支付原告自二○一四年五月一日起至被告向房地产主管部门提交的产权初始登记资料受理之日止的逾期产权初始登记违约金，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告多奎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千九百二十四元，由原告多奎负担一千一百二十四元，被告河南金地置业有限公司负担八百元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 赵宜勇
二〇一四年七月十日
书记员 王 蒙