湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初3432号原告：周南喜，男，1947年1月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：周启发（特别授权），男，1968年9月15日出生，系原告儿子。被告：湖南凯邦置业集团有限公司。法定代表人：肖旭亮。委托诉讼代理人：杜文伟，鹤洲律师事务所律师。原告周南喜诉被告湖南凯邦置业集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年11月14日受理后，依法组成合议庭于2017年1月19日进行了公开开庭。原告的委托诉讼代理人周启发，被告的委托诉讼代理人杜文伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周南喜诉称：2009，因被告在怀化市鹤城区人民路开发修建凯邦万象城地产项目，需拆除原告的29.71平方米临街门面及102.32平方米的住宅楼（怀房权证字第000205**号）。经双方协商，原、被告于2009年10月3日签订了一份《房屋拆迁补偿安置合同》，该合同约定：被告拆除原告位于怀化市鹤城区人民东路的临街地面门面29.71平方米（置换比例为1:1）和133.16平方米住房（置换比例为1:1.3，如置换后面积有少许差异则以甲方对外销售价格九折计算相互补充差价），并由被告办理安置房的权属证书，办证中产生的一切费用由被告承担；被告应于2012年10月1日前将修建好的安置房交付原告使用，并应于交房后9个月内（2013年7月1日前）办好安置房的权属证书；如果被告迟延交付安置房的权属证书，则被告按每天200元支付原告违约金。合同签订后，原告将上述住房门面按时交付被告履行了合同义务，被告也将原告的上述房产全部拆除。被告于2012年10月1日将在原地修建好的位于怀化市鹤城区凯邦万象城5栋1302、1303号安置房二套及大润发超市一楼一个临街门面交付原告使用，两套住房每套各75平方米，门面29.71平方米，原告已按照合同约定支付了被告房屋面积差的补偿款54704元，原告也已按照合同约定将门面返租给了被告。由于被告一直未按照合同约定交付上述安置房的权属证书，原告多次催促被告及时办理，但被告总是以正在办理为由，至今未办理好安置房的权属证书。请求法院判决：1、判令被告立即给原告办好安置房（位于怀化市鹤城区凯邦万象城5栋1302号、1303号住房二套及大润发超市一楼临街面门面一个）的权属证书，并交付原告。2、判令被告从2013年7月1日起至交付原告权属证书之日止，按照每日200元支付原告违约金。被告湖南凯邦置业集团有限公司辩称：1、原告要求被告延期办证承担违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，应不予支持。按被告办证时间2013年7月1日起计算到原告起诉之日已超过3年之久，原告提出违约金请求权已超过诉讼时效。2、被告逾期办证权属证书责任不在于被告。被告在凯邦万象城项目开发之初，根据政府要求本应将1、2期“统一规划、统一建设”。被告按此要求进行开发建设前期工作，但在建设开发过程中，因《国有土地上房屋征收与补偿条例》的施行，原《城市房屋拆迁管理条例》的废止导致被告不得不补办相关手续，成为造成逾期交房的主要原因而该原因非被告与原告签订合同之时所能遇见和避免。随后2014年11月24日《不动产登记暂行条例》的颁布，不动产登记机构成立，影响被告办理权属证书的时间，依据《最高人民法院关于适若干问题的解释（二）》第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同的目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。为此，被告认为要求承担违约金予以解除。经审理查明：因被告在怀化市鹤城区人民路开发修建凯邦万象城地产项目，需拆除原告的29.71平方米临街地面门面及102.32平方米的住宅楼（怀房权证字第000205**号）。经原、被告协商，双方于2009年10月3日签订了一份《房屋拆迁补偿安置合同》，该合同约定：被告拆除原告位于怀化市鹤城区人民东路的29.71平方米临街地面门面（置换比例为1:1），置换后原告的临街地面门面面积为29.71平方米。拆除原告102.32平方米住房（置换比例为1:1.3），置换后的公寓的面积为133.16平方米。如置换后面积有少许差异则以甲方对外销售价格九折计算相互补充差价。置换房屋的产权手续由被告办理，并办理土地使用证。在办理房屋产权及土地使用权证中产生一切费用（含房屋契税和土地使用税）由被告承担，原告不承担任何费用；被告交付房屋的时间为2012年10月1日，并应于交房后9个月内办好安置房的权属证书；如果被告迟延交付安置房的权属证书，则被告按每天200元支付滞纳金。合同签订后，原告将上述住房门面按时交付被告履行了合同义务，被告也将原告的上述房产全部拆除。被告于2012年10月1日将位于怀化市鹤城区凯邦万象城5栋1302、1303号安置房二套及大润发超市一楼位于人民东路的一个临街门面交付原告使用。原告按照合同约定支付了被告房屋面积差的补偿款54704元，并已按照合同约定将门面返租给了被告。现被告未给原告办理好门面及房屋的《不动产权证书》。另查明，2015年6月1日，被告名称从湖南凯邦置业有限公司变更为湖南凯邦置业集团有限公司。上述事实，经过公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，有以下证据证实：1、原告的身份证、被告的营业执照复印件，证实原、被告的诉讼主体身份情况；2、《房屋拆迁补偿安置合同》复印件一份，证实原、被告就被告拆迁的原告门面及房屋的补偿事宜进行了相关约定；3、收据一份，证实原告支付被告房屋补偿款54704元的事实；4、人民东路（大润发）一楼房屋布局平面图复印件一份，证明被告交付原告门面的位置情况；5、庭审笔录一份，证实本案的其他事实。本院认为：原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置合同》，双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，被告应当按照合同约定履行义务。关于原告主张被告逾期办证的违约责任。根据合同约定，被告应当在2013年7月1日之前为原告办好房产证与土地使用权证，但至今未予以办好，被告应承担逾期办证的违约责任。被告反驳逾期办证是因为情势变更所致，被告应不予承担逾期办证的违约责任。因被告未提交因情势变更导致被告逾期办证的相关证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”之规定，故对于被告该项反驳理由本院不予支持。关于诉讼时效的问题，本案违约金系基于被告违约行为而产生的。按照合同约定，被告每延迟交证一日支付200元违约金……。从合同约定内容分析，延迟交证的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于原告来讲，主张自合同约定的逾期办证之日至被告实际交付权属证书之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告可以在该项整体权利没能实现时提出主张。其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算，故被告支付原告逾期办证违约金，应从2013年7月1日计算至被告办好不动产权证书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告湖南凯邦置业集团有限公司于本判决生效之日起30日内为原告周喜南办理好位于怀化市鹤城区凯邦万象城5栋1302号、1303号两套住房及怀化市鹤城区大润发超市一楼临街面门面（门面号以房产局登记为准）的不动产权属证书；二、被告湖南凯邦置业集团有限公司按每日200元的标准支付原告周喜南逾期办理产权登记证书违约金，从2013年7月1日计算至被告办好不动产权证书之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4951元，由被告湖南凯邦置业集团有限公司承担2651元，由原告周南喜承担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 张 磊人民陪审员 倪 勇人民陪审员 向开富二〇一七年八月十六日代理书记员 谭 惠《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。