河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民终字第354号
上诉人（原审被告）：范淑英，女，1940年11月3日出生�汉族，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人：安文丰，河北世纪长城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：秦皇岛市思安物业服务有限公司，住所地：秦皇岛市海港区。
法定代表人：王光银，总经理。
委托代理人：张向阳，河北德圣律师事务所律师。
上诉人范淑英为与被上诉人秦皇岛市思安物业服务有限公司（以下简称思安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市海港区人民法院（2013）海经初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，范淑英购买碧海云天小区3-1-202号商品房时与思安物业公司签订了《前期物业管理协议》。该《前期物业管理协议》的思安物业公司为甲方，范淑英为乙方。合同约定，第一条、双方的权利和义务。（一）甲方的权利和义务。（二�乙方的权利和义务。第二条、物业管理服务内容。（一）房屋共用部位的维护和管理；（二）房屋公用设施设备的运行、维护和管理；（三）环境卫生及园艺；（四）安全及消防；（五）交通秩序与车辆停放；（六）档案资料；（七）房屋装饰装修管理。第三条、物业管理服务质量。第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。（一）物业管理服务费交纳时间：乙方于每年的1月1日前缴纳下一年度的费用；（二）根据管理协议及政府有关规定收取物业管理服务费，住宅物业管理费标准为0.95元／㎡月（不含电梯运行养护费）；（三）乙方出租物业的，物业管理费用由乙方交纳；第五条、代收代缴收费服务。第六条、维修基金的管理和使用。第七条、违约责任。（一）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准，�方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；（二）乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；（三）甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息；（四）乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。合同签订后，思安物业公司即按照约定履行了义务，但范淑英自2006年1月l日至2007年12月31日及2011年1月1日至2011年3月15日未向思安物业公司交纳物业管理费、电梯费及垃圾处理费。范淑英居住的房屋面积为112.86平方米。按照秦皇岛市物价局秦价政服备字（2006）187号、秦皇岛市物价局秦价政服备字（2007）248号、秦皇岛市物价局秦价政服备字（2008）056号及秦皇岛物价局秦价政服备字（2009）031号关于碧海云天小区物业管理服务收费标准的批复（试行），批准物业收费项目及收费标准为保安费0.403元／月·平方米、公共环境卫生清扫费0.32元／月·平方米、绿化维护费0.227元／月·平方米，合计0.95元／月·平方米。2007年5月8日秦皇岛市物价局《物价工作为民生的十八条措施》第十一条、第十二条规定，2008年1月1日以前垃圾处理费收费标准为每户每年85元，2008年1月1日以后垃圾处理费收费标准为每户每月3元。范淑英房屋位于二层，电梯费每月9元。范淑英每年应交纳的物业费为：0.95元／月·平方米×12×112.86平方米=1287元。2006年1月1日至2007年12月31日及2011年1月1日至2011年3月15日范淑英合计未交纳物业费2842元、垃圾处理费206元，电梯费239元，以上共计3287元。另查，2008年12月15�，秦皇岛市思安物业管理有限公司变更名称为秦皇岛市思安物业服务有限公司。
原审法院认为，思安物业公司与范淑英签订的《前期物业管理协议》合法有效，该合同对双方都具有约束力。思安物业公司应当按照合同约定的服务事项及服务标准为范淑英居住的小区进行物业管理服务。范淑英接受服务，应当依合同约定按照政府的指导价格交纳物业费。范淑英未按期交纳物业费属违约行为。思安物业公司提供的证据足以证明思安物业公司多次向范淑英催缴费用，故范淑英主张思安物业公司诉请超过诉讼时效的抗辩理由，不予采纳。范淑英虽然提出思安物业公司服务管理未尽到义务及思安物业公司承诺免交物业费等抗辩理由，但未提供证据予以佐证，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：范淑英给付思安物业公司2006年1月1日至2007年12月31日及2011年1月l日至2011年3月15日的物业费2842元及违约金（违约金计算方法：2006年、2007年、2011年每年应交纳的物业费，自当年的1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金）及垃圾处理费206元、电梯费239元。于判决生效之日起十日内履行。一审案件受理费50元，由范淑英负担，于判决生效之日起十日内交纳。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人范淑英不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，证据不足。第一，2005年范淑英入住小区开始缴纳物业费。2006年和2007年，范淑英由于自家居住的二层房屋厨房与卫生间地漏向上返脏水，而思安物业公司无法修理，经双方协商，由范淑英自行将全部地漏堵死，不再使用，这两年的物业费等也不用再交纳。自2008年开始，范淑英应全额缴纳物业费。之后，双方按约履行，相安无事。从范淑英交费的过程可以看出，双方对2006年和2007年物业费不用交纳是经协商确定的。但原判决无视上述事实，偏信支持了思安物业公司事隔几年后单方毁约的诉讼请求。第二，思安物业公司于2012年9月提起本案诉讼，距2007年已满5年时间，早已超过两年的诉讼时效。其原审所提交的催缴物业费的挂号信凭据是伪造的，没有范淑英方签收，依法不应采信。第三，2011年1月1日至3月15日这段期间，思安物业公司的服务很差，被小区业主解聘。当时其物业服务已瘫痪，不可能再向其交纳物业费。第四，按照秦皇岛市四星级物业收费标准，行人进出小区应凭卡，而思安物业公司始终未给业主办出入卡，给全体业主造成了不安全和损失，因此，思安物业公司应降星降级收费。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人思安物业公司答辩称：原判认定事实清楚，证据充分，程序合法。第一，范淑英主张思安物业公司曾同意给其免2006年和2007年两年物业费的理由无事实及法律依据。因为思安物业公司只对小区公共区域进行维修和养护，对业主室内存在的问题不负责维修。第二，思安物业公司起诉没有超过诉讼时效。其于2008年、2010年、2011年多次向范淑英送达过催缴通知及律师函，且范淑英也有签收。第三，思安物业公司为小区提供服务期间认真履行了义务，服务质量不存在任何瑕疵，范淑英认为2011年1月至3月间物业服务差及没有办理出入卡的理由与事实不符。综上，请求二审法院驳回范淑英上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明，思安物业公司于2012年12月提起本案诉讼，其原审时主张起诉前曾三次催缴物业费，并提交了相关凭证，其中2008年、2010年是以国内挂号信函的方式催收，范淑英称未收到相关催缴通知单。2011年6月，思安物业公司通过快递公司向范淑英送达清缴欠费的律师催告函，由范淑英签收，范淑英对收件人签章是否为本人亲笔签名不申请作笔迹鉴定。另查明，范淑英称双方当事人曾有过协商，免交2006年、2007年物业费，协商一致后范淑英即从2008年开始交费。经查双方合同约定范淑英应于每年的1月1日前缴纳下一年度的费用，实际上范淑英于2009年8月交纳了2008年的物业费等相关费用，2009年11月交�了2009年的费用，2010年10月交纳了2010年的费用。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，思安物业公司与范淑英之间签订的前期物业服务合同合法有效，双方均应按约定认真履行权利义务。范淑英未按期缴纳物业费等相关费用已构成违约，其虽称因下水道返水的问题思安物业公司同意免收其2006年和2007年的物业费，但未提交充分证据予以证明。而且根据双方陈述及举证、质证的情况，能够表明思安物业公司并未放弃收取2006年及2007年物业费的权利，范淑英称双方协商一致后其才从2008年开始交纳物业费，其实际于2009年8月才交纳2008年的物业费，这表明在2009年8月之前，思安物业公司已向其主张过2006年和2007年的物业费，2011年6月思安物业公司又通过快递公司向范淑英送达清缴欠费的律师催告函，由范淑英签收，范淑英虽然否认收到该催告函，但对收件人签章是否为本人亲笔签名不申请作笔迹鉴定，应视为其已收到催告函。故2012年12月思安物业公司提起本案诉讼并未超过诉讼时效。另外，思安物业公司系按物价部门批复的收费标准收取物业费，应达到的服务标准里没有必须办出入卡一项。范淑英称2011年1月至3月15日期间思安物业公司服务已瘫痪，但未提交充分证据加以证明。综上，上诉人范淑英上诉理据不足，本院不予支持；原判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人范淑英负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 巍
审判员 刘 京
审判员 刘兴亮
二〇一四年四月十五日
书记员 李禹林