北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第18707号
原告任铁强，男，1964年1月24日出生。
委托代理人张小龙，北京市盛峰律师事务所律师。
被告申昊，男，1984年8月14日出生。
委托代理人张刚民，男，1956年8月5日出生。
原告任铁强与被告申昊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员万迪独任审判，公开开庭进行了审理。原告任铁强及其委托代理人张小龙，被告申昊及其委托代理人张刚民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任铁强诉称：原告任铁强与北京京铁房地产开发公司于2008年6月27日签订了第358号购房合同，购买了位于北京市丰台区2号楼15层A号房屋（现更名为1�楼15层1507号）在内的回迁安置房，后经他人介绍原告与申昊相识，在申昊及其岳父李建承诺其已和京铁公司方面约定好保证可以自行负责完成直接在京铁公司处将涉诉房屋之《购房合同》的购房人变更为申昊的情形下，原告同意以74万元的价格，将该《购房合同》中的权利和义务有偿转让给被告，为此，双方先是于2009年1月10日签订了《房屋转让合同》，此后，双方经协商确认解除了该《房屋转让合同》后，又于2009年1月14日在北京市方正公证处重新签订了《协议书》并办理了《公证书》。在公证协议书签订后的当日，双方办理了转让交付手续，即原告在收到申昊给付的转让款74万元之时，将涉案房屋钥匙以及第358号购房合同、购房发票原件等所有相关材料交予了申昊。直至2013年3月，原告才得知，该第358号《购房合同》的购买人并没有变更为被告申昊，此后，原告就�告合同违约进行交涉期间，被告又提出，因其自身不具备本市购房资质，要求原告同意将该《购房合同》所谓的房屋的购买人变更为其父申京林并为其办理房屋过户登记手续等。对于被告上述违约行为，原告明确表示不能接受，《房屋转让合同》第四条明确约定甲乙双方应于2009年1月24日前到开发商处办理更名手续或到房屋权属登记机关办理产权转移手续，甲乙双方约定办完手续由甲方将本合同约定的房屋权属物正式交付给乙方并办理物业交割手续。但被告是在没有履行上述合同约定的情形下，以”已和京铁公司方面约定好了，在任铁强与申昊双方办理好针对第358号《购房合同》项下的权利和义务转让的《公证书》后，京铁公司方面保证可以将《购房合同》之购房人变更为申昊”等谎言欺骗方式，骗取了原告与其签订涉案合同和对涉案房屋的实际占用，被告始终没有告知其并未履行完成变更《购房合同》之购买人为申昊的违约事实，综上，被告严重违反了《房屋转让合同》第二条第四条等以及双方签订的公证《协议书》合同的相关约定，系根本违约行为。故诉至法院，要求：1、依法判令被告支付”房屋转让合同”违约金74000元；2、被告向原告支付房屋占用费194600元（按照每日100元的标准，自2009年1月15日计算至2014年6月10日止，共1946天）；3、判令被告向原告返还购房发票原件；4、诉讼费用由被告负担。
被告申昊辩称：原被告双方签订的房屋转让合同并非房屋租赁合同，而是房屋买卖合同，原告索要房屋占用费的主张不成立，首先，原告在本案诉状案由处清楚写着”房屋买卖合同纠纷”，并将双方在2009年1月10日签订的”房屋转让合同”作为证据提交法庭，显然认可其当年签订的房屋转让合同就是房屋买卖合同，其二，从丰台法院�2013）丰民初字第07813号民事判决书和二中院（2014）二中民终字第03984号终审判决书可以看出，2009年1月10日签订的房屋转让合同也就是房屋买卖合同，而且被告在2009年1月向原告交付购房全款，原告也向被告交付了标的房屋和物业交割手续，除因原告当时产权证还未取得，但对此双方已有”待原告产权证取得后双方办理过户手续”约定外，其他买卖合同的所有权利义务已经履行完成，根据物权法的规定，原告向被告主张房屋占用费根本不成立，应当驳回。原告以”其在京铁公司通知领取所有权证时才得知涉案房屋并未变更为被告”和被告”要求将涉案房屋过户登记为被告父亲”为由追究被告违约责任，但双方房屋转让合同第二条约定第一种方式进行转让但却未办理成功的，双方采用第2种方式进行转让，双方对从开发商处更换购房人能否成功办理的不确定性早有预见，对�续结果也做了约定，对此未在违约责任中设定为违约行为，而且（2013）丰民初字第07813号民事判决书也认定双方在签订房屋转让合同中对”逾期过户行为并未明确约定违约金”，原告由此追究被告违约责任没有依据。被告确曾和原告协商能否过户至被告父亲名下，但原告不同意后，被告积极创造条件，及时将已具备购房条件的信息告知原告，被告无论是主管还是客观上，并没有提出解除该房屋买卖合同的任何意思表示，也没有事实解除合同的行为，双方在原告取得产权证后对办理过户登记时间上没有约定，被告不构成违约。综上，原被告在2009年1月10日签订的房屋转让合同合法有效，被告按照合同约定全面履行了合同义务，原告诉求没有事实和法律依据，应当驳回其全部诉讼请求。
经审理查明：2008年6月27日，任铁强（买受人）与京铁公司（出卖人）签订《购房合同》，约定：买受人原私房地址为丰台区顺兴街4号、6号，现有正式户口1人，安置人口2人；买受人选择回迁安置方式；买受人购买出卖人开发的位于丰台2号楼15层A号房屋，建筑面积为88.31平方米，该回购房房价款为310716元。
2009年1月10日，申昊（乙方）与任铁强（甲方）签订《房屋转让合同》，约定：房屋位于北京市丰台区1号楼1507号，房屋所有权人任铁强，共有权人王桂平，权属性质商品房。甲乙双方均知道上述房产尚未取得房屋所有权证，双方自愿转让。甲、乙双方以买卖的形式转让该房产。转让方式为以下第1种：1、从开发商处更换购房人，乙方与开发商重新签订购房合同；2、待甲方办理好房屋所有权证后进行产权过户；具体流程及细则约定如下：1、甲乙双方约定于2009年1月24日前办理产权人变更手续，如产权没有变更成功的情况下，买卖双方拿齐所有房产的�关手续到公证处进行买卖公证。2、公证当日乙方将除定金外的所有购房余款付清给甲方。如果甲乙双方选择第一种方式进行转让但却未办理成功，双方应采用第2种方式进行转让，由此产生的费用由乙方承担。房屋转让总价款为人民币74万元。签订本合同时，乙方向甲方支付购房定金人民币3万元，该定金在乙方最终付清总价款时冲抵购房款。
2009年1月14日，任铁强、王桂平（甲方）与申昊（乙方）再次签订《协议书》，载明：任铁强和王桂平系夫妻关系，任铁强与京铁公司于2008年6月27日签订了《购房合同》，购买了位于北京市丰台区2号楼一单元15层A号房产。现甲乙双方经充分协商一致，达成下列协议条款，共同遵守：1、甲方自愿将上述合同中的权利义务转让给乙方；2、双方约定转让价款为人民币74万元；3、在签订本合同后两日内，乙方一次性支付给甲方全部款项；4、任何一方不得随意解除本协议，否则向对方支付违约金15万元；5、双方签订本协议后，甲方配合乙方取得北京京铁房屋开发公司的同意，办理合同权利义务转让的相关手续等。双方对该《协议书》在北京市方正公证处进行了公证。
2009年1月14日，任铁强向申昊出具收条一张，载明：收到购房款74万元。当日，任铁强将诉争房屋交付于申昊。后，双方就将任铁强在《购房合同》中的权利义务转移给申昊一事，未能办理成功。
2012年12月15日，任铁强取得诉争房屋的所有权证，房屋所有权证登记地址为丰台区新华街三里1号楼15层1507，房屋性质为按商品房管理。
此后，因任铁强拒绝继续履行合同，申昊以房屋买卖合同纠纷为由将任铁强诉至本院，要求任铁强继续履行《房屋转让合同》将诉争房屋产权登记过户至申昊名下，并要求任铁强支付违约金15万元、返还款项2万元。本院经审理认为：”申昊与任铁强签订的《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关强制性法律规定，应为有效合同，双方应依合同约定履行。根据该合同的内容，法院认定该合同的性质为房屋买卖合同，转移买卖合同标的物所有权是买卖合同的一项义务。双方在该合同中关于将《购房合同》中任铁强的权利义务转移给申昊的约定，系双方约定的一种房屋所有权转移方式，并不能以此单项约定否定《房屋转让合同》整体为买卖关系的性质，后双方签订的经公证部门公证的《协议书》，也是对这一房屋所有权转移方式所做的进一步约定，并不具有推翻《房屋转让合同》的效力。双方以上述方式转移房屋所有权未能成功后，并未导致《房屋转让合同》不能继续履行，且双方也约定了”待甲方办理好房屋所有权证后进行产权过户”的方式。现任铁强已经�得该房屋的产权证书，申昊要求过户房屋产权登记，法院应予支持。双方对逾期过户行为并未明确约定违约金，故对申昊要求任铁强支付违约金的请求，因依据不足，法院不予支持。双方关于申昊向任铁强退还2万元款项一事，该款项系办理《购房合同》权利义务转移费用的款项。因该款项所引发争议与本案房屋买卖关系不是相同法律关系，本案不予处理。”据此，本院于2013年12月19日作出（2013）丰民初字第07813号民事判决，判决任铁强将位于北京市丰台区1号楼15层1507号房屋的房屋产权登记过户至申昊名下，驳回申昊的其他诉讼请求。后任铁强不服上述判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，该院经审理认为：”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。申昊与任铁强之间的《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据现已查明的事实，任铁强与申昊在《房屋转让合同》中明确约定，任铁强将诉争房屋以74万元的价格转让给申昊，采取第1种转让方式即从开发商处更换购房人，申昊与开发商重新签订购房合同，同时双方亦约定如果第1种转让方式未办理成功，则采用第2种转让方式即待任铁强办理好房屋所有权证后进行产权过户，由此产生的相关费用由申昊承担。后，任铁强及其妻王桂平与申昊又签订了《协议书》，约定任铁强、王桂平自愿将任铁强与京铁公司签订的《购房合同》中的权利义务转让给申昊，任铁强、王桂平配合申昊取得京铁公司的同意，办理合同权利义务转让的相关手续。此后，双方约定的第1种转让方式未能办理成功，现申昊依据合同约定的第2种转让方式要求任铁强继续履行合同将诉争房屋产权过户至其名下的诉讼请求，具有合同依据和法律依据，本院予以支持。关于任铁强所称依据《协议书》之约定，其与申昊之间并非房屋买卖合同关系，而系任铁强与京铁公司签订的《购房合同》项下的权利义务转让关系的上诉主张，本院认为，《协议书》中约定的任铁强及其妻王桂平将《购房合同》中的权利义务转让给申昊，该约定系针对双方在《房屋转让合同》中约定的第1种转让方式所作出的具体约定，且上述《房屋转让合同》及《协议书》签订后，任铁强收取了全部售房款并将诉争房屋交付于申昊。故原审法院认定任铁强与申昊之间系房屋买卖合同关系，处理正确，本院予以确认。任铁强的该项上诉主张，依据不足，本院不予支持。关于任铁强要求解除其与申昊签订的《房屋转让合同》及《协议书》的上诉请求，鉴于任铁强在本案一审审理期间并未提出该项诉讼请求，故本院对此不予累述。”故北京市第二中级人民法院于2014年6月10日作出（2014）二中民终字第03984号民事判决，判决驳回任铁强的上诉，维持原判。2014年8月26日，申昊取得诉争房屋所有权证。
本案审理过程中，任铁强主张申昊未依约将《购房合同》的购买人变更为申昊且要求其将房屋过户至申昊父亲名下，已构成违约，应当依据《房屋转让合同》第六条约定承担违约责任。关于房屋占用费，任铁强主张合同约定其应于办完过户手续后将诉争房屋交付给申昊，但由于申昊虚构”已和开发商讲好可以变更《购房合同》购买人”，其于2009年1月14日双方办理公证协议书后当日，即将房屋交付给申昊，而申昊于2014年6月10日方办理房屋过户手续，故申昊应当自支付2009年1月15日起至2014年6月10日之间占用房屋的使用费，任铁强表示使用费计算标准系其咨询相关单位得来。申昊于庭审中认可确已收取�铁强购买诉争房屋时的购房发票，现同意予以返还。
上述事实，有《房屋转让合同》、《协议书》、《公证书》、房屋所有权证、收条、（2013）丰民初字第07813号民事判决书、（2014）二中民终字第03984号民事判决书及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：申昊与任铁强之间的《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据现已查明的事实，申昊依《房屋转让合同》中的约定在第1种转让方式未能办理成功的情况下，按照第2种转让方式要求任铁强继续履行合同将诉争房屋产权过户至其名下，具有合同依据和法律依据，不构成违约。申昊在合同履行过程中提议可将房屋过户至其父名下仅属协商的意思表示，其亦最终依约将房屋过户至自己名下，故其并未构成违约。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。任铁强现无证据证明申昊有解除合同或其他违约行为，故其关于申昊违约并要求申昊支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。任铁强自愿提前将房屋交付给申昊属债务人提前履行债务，申昊予以接收，应当视为双方对房屋交付时间变更达成合议，双方并未就此约定相关费用，现任铁强要求申昊支付房屋使用费，并无依据，本院对此不予支持。如前所述，申昊未按第1种办理房屋转让手续并不构成违约，任铁强关于申昊虚构”可变更《购房合同》购房人”而欺骗其提前交房的主张，不能成立，本院对任铁强的相应主张不予采信。现申昊同意将任铁强的购房发票予以返还，本院对此不持异议，对任铁强要求申昊返还购房发票的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、申昊于本判决生效后十日内将任铁强的购房发票返还给任铁强。
二、驳回任铁强的其他诉讼请求。
案件受理费2665元，由任铁强负担2630元（已交纳），由申昊负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 万迪
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 郑阳