湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终4545号上诉人（原审被告）：魏佑玲，女，汉族，1958年3月15日出生，户籍地湖北省武汉市江汉区，住湖北省武汉市硚口区，委托诉讼代理人：吴永群，男，1954年10月26日出生，系魏佑玲之夫，特别授权代理）。被上诉人（原审原告）：武汉宏安物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区十里新村151号汉府上院第1幢2单元3层03号。法定代表人：邱星球，该公司经理。委托诉讼代理人：李南、王海，湖北高颂律师事务所律师（特别授权代理）。上诉人魏佑玲因与被上诉人武汉宏安物业管理有限公司（以下简称武汉宏安物业）的物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成由审判员晏明任审判长，审判员张剑、王丹红参加的合议庭审理了本案，陈晓玲担任法官助理，书记员钟家鹏担任记录。2018年6月19日对本案进行了公开开庭审理，上诉人魏佑玲的委托诉讼代理人吴永群，被上诉人武汉宏安物业的委托诉讼代理人李南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏佑玲上诉请求：二审法院撤销原判、改判武汉宏安物业公开物业管理服务用房及其收入、确定物业收费价格和认定武汉红安物业与涉案房屋的开发商签订的《前期物业服务合同》涉嫌欺诈违法、因企图侵占全体业主维修基金未遂向业主道歉。事实和理由：一审判决对《前期物业合同》中物业费单价遗漏括弧内容、与《前期物业服务合同》混用、回避了物业服务管理用房和地上停车位及地下车库权属，均属于认定事实错误；一审判决未按武汉市物业管理条例第7条、第52条及武汉市物业服务收费细则（2004）第136号收费标准第8条，属于适用法律错误；一审法院未让其充分表述答辩意见、未让其了解对方出庭人员的身份，属于审理程序违法。武汉宏安物业辩称，请求二审法院驳回上诉、维持原判。2018年1月9日，武汉宏安物业向一审法院起诉请求：1、判令魏佑玲支付欠缴的物业管理服务费13,539元及违约金19,326.92元。一审法院认定事实：魏佑玲系硚口区玉带汇景苑小区（以下简称涉案小区）3-502室、建筑面积99.36m2房屋（以下简称涉案房屋）的业主。2007年11月26日，魏佑玲与武汉宏安物业签订的《前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业合同》）约定，武汉宏安物业在涉案小区提供前期物业管理服务，服务内容包括，房屋共用部位的维修、养护和管理；房屋共用设施设备的运行、养护和管理；房屋共用部位和公共场所的清洁卫生，垃圾的收集、清运，公共绿化的养护和管理；小区内公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；交通秩序与车辆停放管理；房屋装饰装修管理服务；第三条对房屋外观、设备运行、共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、安全管理、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修等管理服务质量均进行了约定。魏佑玲按建筑面积1.5元/m2/月向武汉宏安物业缴纳物业服务费，逾期按日5‰交纳违约金。魏佑玲交纳物业费至2009年11月30日，其后以武汉宏安物业收费标准违法，未按协议质量要求进行管理服务等发生争议，未缴纳物业服务费至今。一审法院认为，魏佑玲与武汉宏安物业签订的《前期物业合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。魏佑玲作为涉案小区的业主，应受该协议的约束，其作为业主接受了武汉宏安物业的服务，则应当按照协议的约定支付物业服务费。魏佑玲为涉案房屋的业主，房屋建筑面积为99.36m2，每月应当缴纳物业服务费为144.04元（99.36m2×1.5元/m2-5元），其未缴纳2009年12月1日至2017年9月30日94个月的物业服务费，合计拖欠物业服务费13,539元。针对魏佑玲的辩解理由，法院认为，本案所涉的物业管理属前期物业管理，对于前期物业管理服务费用，应当按照物业管理企业与住宅出售单位约定的合法收费标准收取。武汉宏安物业作为开发商选聘的前期物业管理企业，在提供了物业管理服务后，魏佑玲作涉案小区的业主应当依据诚实信用的原则，履行支付物业服务费的义务。魏佑玲认为武汉宏安物业收费违法，违反(武价房[2004]135号)文件，擅自提高物业费用的抗辩，首先，该文件针对的是对不特定普通住宅作出的政策性规范性文件，并非针对武汉宏安物业服务的小区。即便魏佑玲认为收费违法，也应当先向作出规定的相关行政主管部门主张权利，待行政主管部门作出答复后，另行提起行政诉讼，现魏佑玲仅凭(武价房[2004]135号)文件而认为其收费违法，证据不足；其次，开发商与武汉宏安物业签订的《前期物业服务合同》已经向硚口区房产管理部门备案，备案合同中约定的收费标准为1.7元/m2/月，而双方签订的《前期物业合同》中约定的收费标准为1.5元/m2/月，低于备案合同中的价格，并不违法，合同中虽然有“最后以市物价部门批准的收费标准执行”的表述，但事后行政部门并未对该小区作出其他收费标准。因此武汉宏安物业按1.5元/m2/月的标准收取物业费并不违法。魏佑玲抗辩武汉宏安物业未告知物业用房具体地点，地下车库的权属等事项的问题，不属本案审理范围，应另行主张权利。魏佑玲认为武汉宏安物业未按合同约定的内容提供物业服务，其不应支付物业服务费的抗辩，因小区内业主人数众多，对物业服务质量的评判标准不一，物业服务公司提供的物业服务很难让每一位业主都百分百满意，小区物业服务本身具有一定的难度。也正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务公司与业主沟通合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适的生活环境，既来源于物业服务公司的努力工作、不断提高服务质量，也来源于广大业主对物业服务公司工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展的物质基础，小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例，如果物业服务费用的收取比例不高，所产生的直接后果就是服务质量的下滑。就小区内的业主而言，对物业服务可能会存在各种意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段，但这种手段往往适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳并不能解决服务质量的问题，反而可能使小区物业服务质量快速下降，势必会影响到其他接受物业服务但没有异议的绝大部分业主的合法利益，并涉及到整个小区的和谐稳定，这显然与我国合同法的立法精神和目前创建平安和谐小区的良好愿望相违背。同时，对于物业服务公司而言，单纯收取物业服务费而不提供让广大业主满意的优质物业服务也是不可取的。物业服务公司与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正做到想业主所想、急业主所急，才能赢取广大业主的认同，物业服务费用的收取也就不再困难。魏佑玲提供的证据能反映出，武汉宏安物业在具体管理服务过程中，没有达到合同约定的服务质量，存有瑕疵，根据公平原则，应适当减少魏佑玲应交纳的物业服务费用，物业服务费按85%即11,508元交纳较适宜。另武汉宏安物业要求魏佑玲支付违约金的诉讼请求，因魏佑玲一直认为物业管理服务存在问题与其沟通，并非恶意拖欠物业费用，该项请求法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条、第六十条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业案件解释》）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、魏佑玲于判决生效后十日内支付给武汉宏安物业自2009年12月1日至2017年9月30日差欠的物业服务费11,508元；二、驳回武汉宏安物业的其他诉请。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币311元，由武汉宏安物业负担261元，由魏佑玲负担50元（此款已由武汉宏安物业预付，魏佑玲在支付上述款项时一并支付）。第二审程序中，魏佑玲向本院提交影印自房地部门物业科的《前期物业服务合同》中有“机动车位、共用设施设备用房、物业管理用房”的手写内容不同于武汉宏安物业一审提交的《前期物业服务合同》相应部分，拟证明武汉宏安物业伪造隐匿合同内容的待证事实。质证时，武汉宏安物业认可其真实性和合法性，异议其关联性。魏佑玲还向本院提交了17份证据，内容涉及有，1、涉案小区的红线图；2、其他业主签订的前期物业服务合同；3、社区的公示及业主反对公示的联名；4、物业公司致业主公开信、通知、报修提示；5、业委会公示、通知、倡议书；6、停车位的发票；7、一审已由武汉宏安物业提交的物流查询单；8、一审已由武汉宏安物业提交的物业费催收单；9、一审已由武汉宏安物业提交的业委会证明。拟证明武汉宏安物业乱收费、侵害业主共同财产或与业委会串通侵犯业主权益的待证事实。质证时，除一审已由自己提交的证据外，武汉宏安物业异议其关联性和证明目的。根据《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《民诉法解释》）第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”的规定，魏佑玲提交的上述证据，因与一审判决的主文缺乏关联性，本院不予采纳。二审中，双方当事人均承认的事实有，1、涉案房屋的权利人为魏佑玲；2、武汉宏安物业为涉案小区提供物业服务；3、涉案小区成立业主委员会后，继续沿聘武汉宏安物业至今；4、对业委会的证明上所加盖印章的真实性无异议；5、魏佑玲承认武汉宏安物业按《前期物业合同》约定的1.5元/月/m2物业服务费的单价收取；6、武汉宏安物业所依的物业服务费单价，未被物价部门或有权机关修改；7、魏佑玲收到武汉宏安物业的催缴单；8、对一审判决认定魏佑玲未交物业服务费的起止时间、建筑面积及依物业服务费单价所计算的欠费金额无异议；9、魏佑玲称其拒交物业服务费的理由是武汉宏安物业乱收费。二审另查明，1、涉案房屋的购房合同经备案审核通过，项目名称玉带汇景苑，买受人魏佑玲，成交时间2007-06-04，备案时间2007-06-21，预测建筑面积98.77m2；2、2007年8月8日，开发商与武汉宏安物业签订的《前期物业服务合同》约定，第六条有“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：小高层住宅1.7元/m2/月，商业物业3元/m2/月”的约定，该合同封面的右上方盖有“合同备案专用章”；3、2007年11月26日，魏佑玲与武汉宏安物业签订的《前期物业合同》中，房号3-502，建筑面积99.36m2；第四条第四项约定为“四、物业管理服务费的标准按建筑面积（以房产管理局核定的面积为准）暂定为：小高层住宅1.5元/月/m2（最后以市物价局批准的收费标准执行）”；4、《收据存根》显示，入账日期2009年7月4日，交款单位玉带汇景苑3-502室物业费，人民币894元，收款事由2009年6月1日-11月30日；5、《证明》显示，“武汉宏安物业自2007年11月26日至今一直为本小区提供物业服务。该公司能够按照合同约定的标准较好的提供物业服务。该物业公司每年都通过上门及发放催缴通知书的方式向未按时缴纳物业管理费的业主进行催缴。特此证明。玉带汇景苑业主委员会（印章），2017年7月12日”；6、2018年1月17日一审开庭笔录记载有，武汉宏安物业提交的证据中，魏佑玲对《前期物业合同》、《收据存根》的真实性无异议；魏佑玲提交的证据中，催缴通知单拟证明武汉宏安物业违法按1.5元的标准向其催缴的待证事实；武汉宏安物业陈述“按照合同约定，我们尽到了服务义务。2009年10月至2017年10月，上门张贴的催缴通知单”；魏佑玲陈述“2007年交房后就入住该小区。（涉案房屋面积）99.36m2，按1.5元/m2交纳物业服务费。最后一次缴费凭证是2009年7月4日”。本院认定如下：一审判决认定的事实属实。本院认为，根据《物业案件解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，不论是武汉宏安物业与涉案房屋的开发商签订的《前期物业服务合同》，还是武汉宏安物业与魏佑玲签订的《前期物业合同》，均对涉案小区的业主魏佑玲及武汉宏安物业具有约束力。合同中就物业服务费单价作出了约定，武汉宏安物业亦为涉案小区提供了相应的物业服务，魏佑玲未按期足额交纳相应的物业服务费用，构成违约。依照《合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，武汉宏安物业有权请求违约方支付相应的价款。关于业主权利的问题。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，法学理论上，业主的建筑物区分所有权，一般包括专有权、共有权、成员权。涉案小区内涉案房屋的业主魏佑玲，依法对建筑物专有部分的涉案房屋享有所有权即专有权，对建筑物专有部分以外的共有部分享有的则是共有和共同管理的权利，即共有权、成员权。二审中，魏佑玲提出改判武汉宏安物业公开物业管理服务用房及其收入、确定物业收费价格和认定《前期物业服务合同》涉嫌欺诈违法、因企图侵占全体业主维修基金未遂向业主道歉的请求，属于对建筑物共有部分享有的共有权和成员权。由于魏佑玲一审并未提出反诉，二审对此调解不成，依照《民诉法解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本案二审对此不宜处理，魏佑玲可依法就此另行主张权利。关于物业服务费单价的问题。本案中，魏佑玲参与签订的《前期物业合同》约定的所涉物业费服务单价为1.5元/m2/月，低于开发商参与签订并经备案的《前期物业服务合同》中约定的1.7元/m2/月，由于物业服务属于市场经济行为，其收费单价并非政府确定价，仅为政府指导价。《前期物业合同》所涉物业费服务单价1.5元/m2/月的约定，为合同双方当事人真实意思的表示，该约定并不违反国家法律和行政法规强制性，该单价的约定有效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，地方法规和行政规章，不是认定合同效力的依据。鉴于所涉物业服务的单价未被物价部门或有权机关修改的客观事实，魏佑玲提出一审判决对《前期物业合同》中物业费单价遗漏括弧内容属于认定事实错误和一审判决未按武汉市物业管理条例第7条、第52条及武汉市物业服务收费细则（2004）第136号收费标准第8条属于适用法律错误的主张，既缺乏证据证明，亦于法无据，本院不予支持。关于本案其他的问题。对于建筑物共有部分，魏佑玲所提“回避了物业服务管理用房和地上停车位及地下车库权属”的事由，基于所涉建筑物共有部分，根据《物权法》第八十三条第二款“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”的规定，提起建筑物共有部分的权利被侵害的请求权主体为业主大会和业主委员会，而非业主个人。魏佑玲提出一审判决与《前期物业服务合同》混用、回避了物业服务管理用房和地上停车位及地下车库权属属于认定事实错误的主张，因其主体不适格，本院不予支持。对于一审的审理程序，魏佑玲提出一审法院未让其充分表述答辩意见、未让其了解对方出庭人员的身份属于审理程序违法的主张，因未提供证据证明，本院不予支持。综上，魏佑玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币622元，由魏佑玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  晏 明审 判 员  张 剑审 判 员  王丹红二〇一八年六月二十二日法官助理  陈晓玲书 记 员  钟家鹏