江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1023民初722号原告：欧美风情小区业主委员会，住所地南丰县桔都大道29号。负责人：徐国虎，业主委员会主任。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：张秀容，江西恒澍律师事务所律师，一般代理。被告：江西抚州华丰房地产开发有限公司，住所地南丰县交通路51号。法定代表人：饶骏，系公司负责人。被告：赵丽莉，女，江西省南丰县人，住南丰县。被告：赵慧军，男，江西省南丰县人，住南丰县。被告：赵师璇，女，江西省南丰县人，住南丰县。三被告委托诉讼代理人：胡伟强，江西维尔正律师事务所律师，一般代理。原告欧美风情小区业主委员会与被告江西抚州华丰房地产开发有限公司（以下简称华丰房产公司）、赵丽莉、赵慧军、赵师璇确认合同无效纠纷一案，本院于2017年07月03日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告负责人徐国虎及委托诉讼代理人罗兴亮、张秀容，被告赵丽莉、赵慧军、赵师璇委托诉讼代理人胡伟强到庭参与诉讼，被告华丰房产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼。本案件现已审理终结。原告欧美风情小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.确认被告华丰房产公司与被告赵丽莉、赵慧军及赵师璇之间就欧美风情小区第1幢第23号车库和1号店铺签订的《商品房买卖合同》无效。2.判令被告赵丽莉、赵慧军、赵师璇立即将欧美风情小区第1幢23号车库和l号店铺移交给原告。3.本案诉讼费由被告承担。原告在起诉状中主张的事实和理由：被告华丰房产公司开发的欧美风情住宅小区共有房屋面积43000多㎡（其中地上部分34891.92㎡，地下部分9000余㎡），并按总建筑面积1%的标准设计了物业管理用房，即应有430㎡物业管理用房。2008年，被告华丰房产公司对外销售欧美风情住宅小区房屋时，向购房户收取了占合同建筑面积1%的物业管理用房费用，但在物业移交时只移交了248㎡物业用房。为此，原告多次向华丰房产公司和房管部门反映，要求华丰房产公司将物业管理用房全部移交给原告，但至今没有任何结果。原告后来才发现被告华丰房产公司竟然将100㎡物业管理用房（欧美风情住宅小区第1栋23号车库和1号店铺）出卖给了被告赵丽莉、赵慧军和赵师璇。被告华丰房产公司本来就没有按照合同约定移交430㎡的物业用房，还将已有的物业用房销售给他人，侵犯了全体业主的权益，且被告赵丽莉既是欧美风情住宅小区项目负责人，又是物业用房购买人，以双重身份签订的房屋买卖合同，属于恶意串通，损害他人利益的行为。故原告认为被告华丰房产公司与被告赵丽莉、赵慧军和赵师璇之间签订的《商品房买卖合同》是无效合同。被告华丰房产开发公司未到庭，未答辩，亦未举证。被告赵丽莉、赵慧军和赵师璇共同辩称：1.本案立案案由为业主共有权纠纷，按照物权法第七十六条和物业管理条例第十一条、第十二条的规定，提起诉讼应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，无证据证明欧美风情小区业主委员会提起本案诉讼具有合法授权，故不具有本案诉讼主体资格。2.原告主张按合同建筑面积1%计算物业管理用房共计430㎡无任何有效依据，主张欧美风情小区1栋23号车库及1号店属于物业用房亦无任何依据，且与事实不符。3.原告递交胡润华的《结算单》中记载的“含物管房分摊款：合同建筑面积×1%×1860元/㎡”是开发商对分摊款的一种计算方式，不限于物管房的分摊，还包括楼梯等业主共有部分的分摊款，且只是分摊款的计算，不是分摊面积的计算。4.原告于2010年11月24日盖章确认的《移交清单》中明确载明物业用房2套（即4号楼底层1号、2号住宅2套），并不包含答辩人所有的1号楼23号车库、1号店铺。原告提出“移交存在的问题”中亦未提及缺少物业用房面积或物业用房被占用的问题，这进一步说明物业管理移交给原告及物业公司时，物业用房是4号楼底层1号和2号住宅。5.答辩人按照合理的价格购买被告华丰房产公司开发的房产，支付了购房款和契税后于2012年4月26日办理的房产证，并不存在原告陈述的“恶意串通、损害国家、集体或第三人利益”的情形。6.原告的主张无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证，并在卷佐证。根据有效证据和当事人法庭陈述，本院查明事实如下：被告华丰房产公司在南丰县桔都大道29号开发了欧美风情住宅小区,占地面积为18770.6㎡，欧美风情住宅小区原计划将物业管理用房配置在第一栋第1号店铺和23号车库，面积约为85㎡。2011年05月16日，被告华丰房产公司以物业用房面积过小，不能满足各方面需要为由，决定将物业用房调整到第4栋底层第1和第2号住宅作为物业管理用房（面积为241.78㎡），并向南丰县房产管理局提出书面申请，2011年10月14日，南丰县房产管理局同意了被告南丰华丰房产公司提出的调整物业用房的申请。2009年12月02日，被告华丰房产公司以44000元的价格将欧美风情小区第1栋第1号店铺卖给被告赵师璇，并签订《商品房买卖合同》一份，2011年12月26日付清购房款，2012年04月25日缴纳购房契税，2014年05月15日办理了房地产权属证书。2012年04月12日，被告华丰房产公司以45900元的价格将欧美风情小区第1栋第23号车库卖给被告赵慧军、赵丽莉，并签订《商品房买卖合同》一份，2012年04月13日付清购房款，并缴纳购房契税，2014年05月15日办理了房地产权属证书。另查明：1.2010年11月24日，欧美风情项目部代表、奥林物业公司代表（原物业公司）和欧美风情小区业主委员会代表就物业事项办理了移交，三方签字的移交单中载明的物业管理用房为第4栋底层第1和第2号住宅2套。移交后，双方就物业移交问题产生纠纷，欧美风情小区业主委员会通过各种途径主张相关权益。欧美风情小区业主委员会完成备案程序的时间为2011年09月02日。2.被告赵慧军、赵丽莉系夫妻，被告赵师璇系赵慧军、赵丽莉的女儿，赵丽莉原来是欧美风情住宅小区项目负责人。3.被告华丰房产公司向案外人胡润华销售的欧美风情小区房屋结算单中有“购房款（含物管房分摊款：合同建筑面积×1%×1860元/㎡）”的记载。本院认为，本案是关于合同效力的确认之诉。争议的焦点是被告华丰房产公司分别与被告赵丽莉、赵慧军和赵师璇签订的《商品房屋买卖合同》是否合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。原告主张被告华丰房产公司收取了合同建筑面积1%的物业管理用房费用，但未足额移交物业管理用房，并将原来的物业管理用房出卖给被告赵丽莉、赵慧军和赵师璇，且赵丽莉欧美风情项目负责人，又是购房户，存在与开发商恶意串通损害欧美风情小区全体业主的利益的情形，其签订的《商品房买卖合同》系无效合同。被告则认为诉争房屋物业管理用房的属性已经变更，以合理价格购买诉争房屋，并支付了相应价款，且办理了房地产权属证书，其与华丰房产开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。本院认为，首先原告未提供证据证明欧美风情住宅小区规划设计的物业管理用房具体的位置和面积。其次原告仅凭案外人胡润华的两份结算单，不足以证明被告华丰房产公司向全体业主收取了合同建筑面积1%的物业管理用房分摊款，且双方对分摊款的计算方式的内涵存在争议。第三，赵丽莉虽然是欧美风情小区项目负责人，在支付合理价款的情况下购买自己负责开发的房屋，不受法律限制或禁止，无证据证明与华丰房产公司存在恶意串通行为，应承担举证不能的法律后果。第四，被告华丰房产公司与被告赵丽莉、赵慧军和赵师璇签订了《商品房买卖合同》，并在南丰县房管局同意调整物业用房后，支付了合理的购房款，缴纳了契税，取得了房地产权属证书，不动产交易已经完成，其签订的《商品房买卖合同》应认定为合法有效。故原告的诉请无事实和法律依据，应承担举证不能的法律后果。关于被告提出的诉讼主体问题。本院认为欧美风情业主委员会经相关部门备案登记，系合法的民事主体，可以提起本案诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告欧美风情小区业主委员会的诉讼请求。本案受理费2300元，由原告欧美风情小区业主委员会承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  李美云审 判 员  彭 微人民陪审员  陈 丽二〇一七年十二月十八日书 记 员  尹志芸