天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终2247号
上诉人(原审被告)：高原，男，1956年10月17日出生，汉族，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：李晓彤，天津安谛律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：程治中，男，1956年2月1日出生，汉族，住天津市和平区。
上诉人高原因与被上诉人程治中房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初3676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
高原上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，一审法院将用益物权的期间混淆了，造成错误；上诉人从来没有侵占纺织品市场；被上诉人不能举证证明其在火灾侵权案件的诉讼过程中，曾经向上诉人提起过合同纠纷诉讼，所以被上诉人向上诉人提及本案的一审诉讼请求，没有引发本案的诉讼时效中断。一审臆断被上诉人向上诉人提出的主张未超过诉讼时效证据不足。同时，一审判决适用法律错误，没有证据证明被上诉人在各个时间节点为期一年的时间内向上诉人主张过权利，故应该认定为被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效，被上诉人丧失胜诉权。至于违约金一节，被上诉人已在另案主张了损失，而在本案仍就同一事实再行主张违约金，显然不能支持。请求判如所请。
程治中辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
程治中向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《天津市商品交易市场进场经营合同》；2、请求判令被告退还原告保证金5000元，支付违约金5000元，退还租金815.5元[年租金33072元/365日*9日（2013年3月30日至4月7日）]，共计10815.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。
事实及理由：原、被告于2011年3月27日签订《天津市商品交易市场进场经营合同》，合同约定原告租用被告坐落于天津市××南门外大街××号德福祥轻纺城内一楼11号场地经营纺织品，租赁期自2011年4月8日至2016年4月7日，年租金33072元，保证金5000元,同时约定任何一方违反本合同的约定，按照5000元向对方支付违约金。合同签订后，原告已交纳租金至2013年4月7日。合同履行期间，因被告方原因致合同于2013年3月30日不能继续履行。综上，请求贵院依法判如所请。
一审法院认定事实：2008年12月26日，案外人高通公司作为甲方与高原经营的天津市远通纺织品市场作为乙方签订《天津市房屋租赁合同》，约定甲方将其所有位于天津市南开区南门外大街紫光苑底商274号、276号、278号，租予乙方用于商业，租赁期限自2009年4月1日起至2014年3月31日止。协议签订后，高通公司对天津市南开区南门外大街紫光苑底商274号、276号、278号进行了产权变更登记，变更为天津市南开区南门外大街274号、274号增1号、276号、276号增1号、278号。2009年4月24日，双方签订《关于天津高通房地产发展有限公司与承租人天津市远通纺织品市场（高原）签订<天津市房屋租赁合同>补充说明》，将原承租人天津市远通纺织品市场变更为天津市德福祥纺织品市场。另，高原与各商户（包括原告程治中）分别签订进场经营合同，由商户在一楼德福祥市场房屋内经营纺织品类商品。
2011年3月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天津市商品交易市场进场经营合同》，约定被告将德福祥市场内11号营业用房（摊位）出租给原告使用，合同期限自2011年4月8日起至2016年4月7日止，年租金为33072元。另约定，保证金不足5年的不退。双方还约定，任何一方违反合同的规定，按5000元向对方支付违约金；租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后当日将租赁的营业用房（摊位）及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。
2012年9月10日，高通公司以高原擅自拆改房屋结构为由，将高原及德福祥市场诉至本院，请求判令解除双方之间的《天津市房屋租赁合同》、恢复房屋原状并支付违约金。一审法院以（2012）南民初字第6113号民事判决书认定：高原未经高通公司许可，擅自将房屋拆改，已构成违约，判决解除高通公司与高原及德福祥市场之间的《天津市房屋租赁合同》及《补充协议》，高原及德福祥市场向高通公司支付违约金87500元并将房屋恢复原状（本判决生效后九十日内）。该判决于2013年4月24日生效。后，高通公司申请强制执行，一审法院执行庭于2013年11月1日确认：“被告高原已恢复部分经一审法院现场核实与残留部分吊顶相差较大，应当重新予以恢复；按照原判决限被告高原九十日内将讼争房屋恢复原状”。
2013年3月30日7时20分许，租赁房屋内发生火灾，并造成德福祥市场内20余家商铺不同程度受损及高通公司财产受损。天津市南开区公安消防支队出具南公消火认字[2013]第014号《火灾事故认定书》及南公消火重认字[2013]第001号《火灾事故重新认定书》。2013年10月8日，经中国检验认证集团天津有限公司鉴定报告认定，29家商户的装修受损金额为100000元、29家商户的室内财产受损金额(已扣残值)3574599.98元（包括待售商品及电器）。2014年3月24日，经中国检验认证集团天津有限公司鉴定报告认定，高通公司财产受损定损金额为102000元。
后，高通公司将德福祥市场、高原、案外人曹敬妹（高原前妻）、案外人卢松泉、案外人高子爱（高原之女）诉至一审法院，诉请判令德福祥市场、高原、曹敬妹、卢松泉连带向高通公司支付2012年10月1日至2013年4月24日房屋（面积2835.97元）租金1359595元，并连带支付热能损耗补偿费54540元。一审法院出具（2013）南民初字第2768号民事判决书，判决德福祥市场给付高通公司房屋租金539942.84元，高原承担无限偿还责任，曹敬妹承担连带给付责任，高子爱在天津市××××号房屋价值范围内对判决主文第一项承担连带责任。高通公司上诉后，2014年8月4日，天津市第一中级人民法院出具（2014）一中民四终字第415号民事判决书，改判撤销一审法院（2013）南民初字第2768号民事判决书，德福祥市场给付高通公司房屋租金750546.67元，高原承担无限偿还责任，曹敬妹承担连带给付责任，高子爱在天津市××××号房屋价值范围内对判决主文第二项内容承担连带责任。
2014年9月12日，高通公司将高原、案外人曹敬妹、案外人高子爱诉至一审法院，主张（2012）南民初字第6113号民事判决生效后，高原未履行清场、交房义务，诉请判令高原、曹敬妹、高子爱连带向高通公司支付房屋使用费1047167.31元（自2013年4月25日至2013年10月9日，使用面积为1835.97平方米），并连带向高通公司支付利息57838.06元。2014年11月27日，一审法院以（2014）南民初字第6034号民事判决书判决高原给付高通公司2013年4月25日至2013年10月9日期间1835.97平方米房屋的使用费581051.97元。高原不服该判决，提起上诉。2015年4月27日，天津市第一中级人民法院以（2015）一中民四终字第0233号民事裁定书认定高通公司应按照执行程序寻求救济，该案不应再纳入民事诉讼受理范围，故撤销（2014）南民初字第6034号民事判决，驳回高通公司的起诉。
2014年12月18日，一审法院以(2014)南刑初字第182号刑事附带民事判决书认定“被告人孙惠犯有失火犯罪，对附带民事诉讼原告人的经济损失应当承担60%的赔偿责任；高原作为管理者疏于管理且存在民事侵权过错，对附带民事诉讼原告人的经济损失应当承担40%的赔偿责任。附带民事诉讼原告人暨附带民事诉讼被告人高通公司，对于火灾的发生并无过错，故不应承担赔偿责任。”判决孙惠有犯失火罪并赔偿张英61419.48元、赵敏21691.2元、孔德明45096.96元、范玉萍69859.8元、程治中79040.4元、黄俊岭56709.9元、田会珍68093.4元、刘金龙75317.7元、孙秀荣92514元、蒋玉敏51269.52元、史抗帝58237.188元、张建军65131.2元、韩庆敏23690.46元、江凤亮70072.08元、谢淑香21627元、李秀荣35618.1元、刘正英10021.5元、庄素英24410.58元、张玉梅256599元、徐娜63570.96元、王宗盛47053.2元、封新磊33828.6元、肖文志67008元、徐美霞84992.31元、苗希毅145831.77元、高通公司61200元；高原赔偿张英40946.32元、赵敏14460.8元、孔德明30064.64元、范玉萍46573.2元、程治中52693.6元、黄俊岭37806.6元、田会珍45395.6元、刘金龙50211.8元、孙秀荣61676元、蒋玉敏34179.68元、史抗帝38824.792元、张建军43420.8元、韩庆敏15793.64元、江凤亮46714.72元、谢淑香14418元、李秀荣23745.4元、刘正英6681元、庄素英16273.72元、张玉梅171066元、徐娜42380.64元、王宗盛31368.8元、封新磊22552.4元、肖文志44672元、徐美霞56661.54元、苗希毅97221.18元、高通公司40800元，等。部分附带民事诉讼商户及高原不服，分别提出上诉。2015年3月4日，天津市第一中级人民法院以（2015）一中刑终字第0144号刑事附带民事裁定书驳回上诉，维持原判。该案现在执行中。
2015年，高通公司起诉高原和张玉梅、徐美霞、苗希毅、刘金龙、肖文志、孙惠有、张英、赵敏、孔德明、范玉萍、程治中、黄俊岭、田会珍、孙秀荣、蒋玉敏、史抗帝、张建军、韩庆敏、江凤亮、谢淑香、李秀荣、刘正英、庄素英、徐娜、王宗盛、封新磊等商户要求腾房并给付自2013年10月10日至实际返还房屋之日的使用费，2016年3月18日，一审法院出具（2015）南民初字第5049号民事判决书，判决高原及上述商户将讼争房屋腾交高通公司，驳回高通公司其他诉讼请求。高原和高通公司不服上诉。2016年7月28日，天津市第一中级人民法院（2016）津01民终3724号民事裁定书，以事实不清，证据不足为由，发回重审。现重审案件正在审理过程中。
另查，德福祥市场于2013年7月17日被天津市工商行政管理局南开分局核准注销登记。
庭审中，被告自认原告于2009年3月15日进驻轻纺城，双方一年一续签合同，最后一份合同履行期限至2016年4月7日，原告确交付租金至2013年4月7日，被告亦确实收取过原告5000元保证金至今未退，但原告自2013年4月8日至今未向被告交付过租金，亦未腾房，故原告构成违约。且原告主张返还租金、保证金已超过诉讼时效。原告称其交付租金至2013年4月7日，2013年3月30日轻纺城发生火灾，导致无法继续经营，被告应退还原告9天的租金及5000元保证金，并支付违约金5000元，故提起本案诉讼。着火后，屋内东西全部烧毁，被告亦未向原告主张过腾房，故被告提出原告违约的抗辩理由不成立。且各方自着火后经历过多次诉讼，在每次诉讼过程中，原告都向被告主张过返还9天租金及保证金的事实，故不存在超过诉讼时效的情形。
一审法院认为，原、被告签订涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，被告已依约将讼争房屋交付原告使用，原告按期足额的交纳了租金及保证金。因涉案房屋于2013年3月30日发生火灾，导致涉案房屋不具备继续经营使用的条件，且双方对解除合同均无异议，故对原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。且原告对火灾发生并无过错，故被告应退还原告自2013年3月30日至2013年4月7日的房屋租金。关于保证金问题，双方在合同中约定“不足5年的不退”，应当理解为因原告过错导致合同履行不足五年的，保证金不予返还。本案中，导致合同无法继续履行的过错不在原告，故原告主张退还保证金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于违约金一节，原告已在(2014)南刑初字第182号刑事附带民事的案件中就其因2013年3月30日火灾中所受到的损失向高原主张了民事赔偿责任，并获得了支持。现原告无权再就同一事实向高原主张违约责任，故原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于诉讼时效问题，本案原、被告及案外人高通公司就涉案房屋所引发的纠纷已产生过多起诉讼，且双方合同履行期限至2016年4月7日，故不存在超过诉讼时效期间，原告丧失胜诉权的问题，被告该项抗辩理由不成立。关于被告以原告逾期腾房构成违约，保证金及相关租金应用于抵扣被告损失的抗辩理由，因案外人高通公司向高原及包括本案原告在内的各商户主张给付自2013年10月10日至实际返还房屋之日的使用费的案件尚在审理过程中，故被告主张抵扣的损失尚未确定，其有权待损失确定后另行主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告程治中与被告高原于2011年3月27日签订的《天津市商品交易市场进场经营合同》；
二、被告高原于判决生效后十五日内，退还原告程治中保证金5000元，及自2013年3月30日至2013年4月7日的房屋租金815.5元，共计5815.5元;
三、被告高原于判决生效后十五日内，给付原告程治中违约金5000元。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70元，减半收取35元，原告负担15元，被告高原负担20元，被告负担部分于判决生效后十五日内给付原告。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人高原与被上诉人程治中之间系租赁合同关系。在合同履行过程中，涉案房屋于2013年3月30日因案外人的原因发生火灾，导致双方租赁合同已不具备继续履行条件，现被上诉人程治中主张解除合同，依照相关法律规定，应予以解除，上诉人高原收取的合同保证金及自2013年3月30日至2013年4月7日的房屋租金应退还被上诉人程治中。由于该火灾系案外人引发，被上诉人程治中主张属于上诉人高原违约致使合同不能履行，理由不能成立，其主张上诉人高原给付违约金的请求，本院不予支持，一审法院判决有误，本院予以调整。自2013年3月30日发生火灾至本案成讼，双方未就合同解除及返还合同保证金等事宜进行磋商并达成一致，故合同保证金返还的诉讼时效尚未起算，上诉人高原以被上诉人程治中诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩理由不能成立。综上所述，上诉人高原的上诉请求部分成立，一审法院判决，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：
一、维持天津市南开区人民法院（2016）津0104民初3676号民事判决第一、二项及诉讼费部分；
二、撤销天津市南开区人民法院（2016）津0104民初3676号民事判决第三项。
二审案件受理费50元，由上诉人高原负担25元，由被上诉人程治中负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
代理审判员 谢 宏
代理审判员 党国华
二〇一七年三月三十日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。