黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑监民再字第103号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李运华，男，1962年7月26日出生，汉族，哈尔滨运华房地产开发集团有限公司董事长。
委托代理人：周忠欣，黑龙江运华律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：哈尔滨功成物业供暖有限责任公司。住所地：哈尔滨市道里区经纬十一道街****号。
法定代表人：王赫，总经理。
委托代理人：赵颖，黑龙江惠杨律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：哈尔滨市华恒房地产开发有限责任公司。住所地：哈尔滨市南岗区红军街**号.
法定代表人：郑谦，总经理。
委托代理人：单玉兰，黑龙江法汇律师事务所律师。
再审申请人李运华因与被申请人哈尔滨功成物业供暖有限责任公司（以下简称功成物业）、哈尔滨市华恒房地产开发有限责任公司（以下简称华恒公司）案外人执行异议纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2014）哈民二民终字第722号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年7月30日作出（2015）黑高民申二字第266号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李运华委托代理人周忠欣，被申请人功成物业委托代理人赵颖，被申请人华恒公司委托代理人单玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年1月14日，一审原告李运华起诉至哈尔滨市道里区人民法院称，2006年8月11日，哈尔滨市道里区人民法院对功成物业诉华恒公司物业管理合同纠纷一案，作出（2005）里民三初字第2364号民事判决。在执行过程中，哈尔滨市道里区人民法院执行局查封了其拥有所有权的坐落于哈尔滨市道里区经纬街工程小区105栋35号车库、108栋8号车库、28号车库。其依法提出了异议。2009年1月4日，其收到了哈尔滨市道里区人民法院执行局作出的（2007）里法执字第1311号民事裁定。该裁定在没有任何证据的情况下，主观认为“工程小区105、108栋楼产权系华恒公司，其虽与华恒公司签订了商品房买卖合同，华恒公司为其出具了交付全部购房款项的票据，但其并未能提供上述购房所交款项的支付凭证，对华恒公司出具的收款票据不能形成佐证，效力不尽完善，其又是华恒公司员工，该公司下落不明，更无法证实其购房的真实性。”其认为该认定明显存在事实错误，证据不足，甚至没有证据证实。理由为：1、认定工程小区105、108栋楼产权人系华恒公司，没有任何证据；2、个人购买房屋都是签订合同，交纳现金，房地产公司给个人开具收据或正式发票。不知个人购房还有什么支付凭证，既然认定还有“支付凭证”的存在，就应当说明具体的“支付凭证”是什么样的凭证。裁定书的认定没有依据；3、其提交了商品房购房合同和交款收据，并实际接收占有了房屋，能够形成佐证；4、其购买房屋与其是否为华恒公司员工及华恒公司是否下落不明无关系，难道是公司员工就不能购买房屋，购买了房屋就无效。更何况其不是华恒公司员工，认定其是华恒公司员工没有证据。根据《中华人民共和国物权法》的规定，其是工程小区105栋35号车库、108栋8号、28号车库的合法所有人，法院不应查封。且（2007）里法执字第1311号民事裁定书程序违法，超过法律规定的十五日审查期限。现其请求停止对其所有的位于哈尔滨市道里区经纬街工程小区105栋35号车库、108栋8号、28号车库的执行，确认其是上述车库的所有权人。
一审被告功成物业辩称，对李运华的第一项诉讼请求，其认为不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于增加诉讼请求期限的规定，法院已明确举证期限是2013年10月17日，李运华未在举证期限届满前提交书面增加诉讼请求申请，因此，其请求对李运华的此项诉讼请求不予审理。针对李运华的第二项诉讼请求，因其是基于哈尔滨市道里区人民法院作出的（2005）里民三初字第2364号生效判决申请强制执行的，在执行过程中，哈尔滨市道里区人民法院查封了华恒公司所有的位于哈尔滨市道里区经纬街工程小区105栋35号车库、108栋8号、28号车库，李运华提出异议，但哈尔滨市道里区人民法院通过听证审查作出了（2007）里法执字第1311号民事裁定，驳回了李运华的异议申请。现李运华又以相同的事实、理由和证据向哈尔滨市道里区人民法院提出确权之诉，因哈尔滨市道里区人民法院（2007）里法执字第1311号民事裁定已发生了法律效力，李运华提出的事实理由甚至证据都在该裁定中进行了分析认定，李运华提供的证据不足以证明其为涉案车库的所有权人，请求驳回李运华的诉讼请求。同时因工程小区所有的商品房及车库早已办理产权证，但李运华却不能提供相关车库的所有权手续，仅提供有瑕疵的收据及购房合同，李运华提供的收据与李运华在电业局等相关部门提供的收据不相符，仅凭该收据不能证实李运华支付了购房款。同时，李运华没有提供相关的支付凭证证实其支付了购房款，所以李运华的诉讼请求不能成立。
一审被告华恒公司辩称，其确实将本案争议的车库卖给李运华，情况属实，李运华的诉讼请求与其无关，其只是证明诉争车库的买卖过程。
哈尔滨市道里区人民法院一审查明，华恒公司系哈尔滨市道里区经纬街工程小区101栋、105栋及108栋的开发建设单位。2001年6月，功成物业在工商部门办理了登记注册。功成物业成立后，即开始对101栋、105栋及108栋进行供热服务。2005年功成物业向哈尔滨市道里区人民法院提起诉讼，要求华恒公司给付101栋高层采暖费及滞纳金共计527724.07元，105栋部分住宅及车库、108栋部分住宅及车库物业管理费及滞纳金共计80664.88元。2006年8月11日，哈尔滨市道里人民法院作出（2005）里民三初字第2364号民事判决，支持了功成物业的诉讼请求。该判决发生法律效力后，功成物业向哈尔滨市道里区人民法院申请执行，哈尔滨市道里区人民法院于2007年7月31日查封了登记在华恒公司名下的坐落于哈尔滨市道里区经纬街工程小区105栋35号车库、108栋8号、28号车库。李运华向哈尔滨市道里区人民法院提出执行异议，称案涉车库系其于2000年6月20日以每平方米5000元的价格购买，请求解除查封，并提供两份商品房销售合同及交款收据，合同中未约定办理产权证的时间。哈尔滨市道里区人民法院于2008年11月6日作出（2007）里法执字第1311号民事裁定，驳回李运华的异议申请。李运华对该裁定不服，于2009年1月14日提起本案诉讼。
另查明，华恒公司由哈尔滨市大宝粮油综合加工厂及哈尔滨市华恒经济贸易有限公司发起设立，李运华曾为哈尔滨市华恒经济贸易有限公司的工作人员。华恒公司的工商档案记载2001年5月17日股东会出席人员中有李运华，记录人为李运华。此外，华恒公司的监事为李运涛，其与李运华为亲兄弟关系。2004年11月11日，哈尔滨市工商行政管理局以华恒公司违反了《企业年度检验办法》第五条规定为由作出哈工商企处字（2004）20号处罚决定书，吊销华恒公司营业执照。
再查明，李运华于2000年6月20日同时购买坐落于哈尔滨市道里区工程小区105栋36号、39号、43号、47号车库及105栋48号、49号、50号车库。李运华于2013年1月6日向哈尔滨市道里区人民法院提起诉讼，主张办理产权证。
哈尔滨市道里区人民法院一审认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，李运华主张其购买车库但未进行所有权的变更登记，本案争议车库的所有权人仍为华恒公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产、但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，李运华主张其于2000年6月20日向华恒公司购买案涉车库，虽然双方在合同中并未约定办理产权证的时间，但其理应在合理的期限内办理产权证。其主张因华恒公司领导不在、没有发票、找不到华恒公司而未能开具正式发票进而未能办理产权，而华恒公司于2004年11月11日方被吊销营业执照。显然，李运华在其购买案涉车库后长达四年的时间里因上述原因未能开具正式发票的说法不能成立。同时，因李运华曾是华恒公司法人股东哈尔滨市华恒经济贸易有限公司的股东，其兄弟李运涛又是华恒公司的监事。基于此，李运华完全有条件获取华恒公司出具的正式发票进而办理产权证。以上事实足以证明李运华存在怠于行使其权利的情形，在本案案涉车库仍登记在华恒公司名下的情况下，李运华应预见到不办理产权变更登记可能存在的风险，却迟迟未办理所有权的变更登记，李运华对此存在过错，故李运华请求停止对其所有的位于哈尔滨市道里区经纬街工程小区105栋35号车库、108栋8号、28号车库的执行行为，确认其是上述车库的所有权人，不予支持。哈尔滨市道里区人民法院作出（2013）里民三初字第1204号民事判决：驳回李运华的诉讼请求。案件受理费100元，由李运华负担。
李运华不服一审判决，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉称，一、一审认定事实错误。（一）认定案涉车库的所有权人为华恒公司没有证据予以证明。一审依据《中华人民共和国物权法》第九条认定不当。因华恒公司承认已将车库卖给李运华，这是直接证据。进行物权登记是向他人公示登记人对物权享有的所有权，现实中未进行物权登记的房屋比比皆是，亦不能否认物权。李运华是在2000年购买房屋，而物权法是在2007年颁布实施的，用后颁布的法律调整以前的法律行为不当。（二）双方已经签订房屋买卖合同，李运华已交纳全部购房款，实际占有使用至今。华恒公司确认双方买卖房屋及收到全部购房款的事实，在双方买卖合同没有被法院或仲裁机构确认无效的情况下，法院无权确认李运华不具有所有权。（三）一审认定没有办理产权证的责任在李运华错误，因双方买卖行为合法有效，李运华是案涉车库的真正权利人。华恒公司庭审中承认没有办理产权证的责任在于自己，华恒公司2004年被吊销营业执照，说明2002年就没有年检，没有进行经营活动，一审以华恒公司被吊销执照之日往前推四年认定华恒公司未能开具正式发票的责任在李运华是主观臆断。将华恒公司的责任推定为李运华的过错不当。（四）以有关公司人员关系认定李运华怠于行使权利及认定案涉车库仍然登记在华恒公司名下错误。二、与本案相同的事实已被一审法院生效的判决认定合法有效。一审法院已作出生效判决认定李运华购买其他车库的商品房买卖合同合法有效，已认定李运华是这些车库的合法所有者。一审法院又以相同的事实否定其生效判决，让人不解。三、一审法院适用《中华人民共和国物权法》规定为依据，系适用法律错误，用新法调整新法实施以前的民事行为，是赋予新法溯及既往的效力。应适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。一审适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》二十四条规定错误，应适用该解释第十七规定。四、一审判决存在选择执法的嫌疑，违反公平原则。工程小区105栋和108栋存在几十业户未办理产权证，未执行其他房产，而选择执行李运华的房产违反公平原则。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，支持其诉讼请求。
功成物业辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持一审判决。
华恒公司辩称，同意李运华的上诉请求。
哈尔滨市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
另查明，2014年1月9日，李运华交纳工程小区105栋35号车库电费90元。2014年10月16日，李运华交纳工程小区108栋8号车库电费30元。2014年10月16日，李运华交纳工程小区105栋1-35号车库热费1129.80元、交纳108栋1-8号车库热费928.05元、交纳108栋1-28号车库热费887.70元。
再查明，2004年2月11日，华恒公司取得工程小区105栋、108栋房产的商品房销售许可证。本案诉讼期间，2013年1月6日，李运华诉至哈尔滨市道里区人民法院请求华恒公司协助其办理坐落于哈尔滨市道里区经纬街工程小区105栋36号、39号、43号、47号车库、105栋48号、49号、50号车库的所有权证。哈尔滨市道里区人民法院于2013年4月5日分别作出（2013）里民三初字第377号、（2013）里民三初字第380号民事判决书，支持了李运华的诉讼请求。
哈尔滨市中级人民法院二审认为，本案争议焦点为：1、关于李运华对案涉车库享有所有权是否成立问题。2、李运华请求停止对案涉车库执行行为是否符合法律规定。
关于李运华对案涉车库享有所有权是否成立问题。《中华人民共和国民法通则》第七十二条中规定“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”一般认为，该条所指法律另有规定一般是指对于不动产买卖的规定。我国《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定“房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请变更登记。”由此可见，登记是房屋所有权转移的法定要件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”本案中，因李运华与华恒公司买卖案涉车库的时间是在2000年6月20日，李运华虽主张一审法院适用《中华人民共和国物权法》第九条规定不当，但以上2000年以前实施的法律、法规、司法解释与现行《中华人民共和国物权法》就相关问题的规定精神是一致的。综合上述规定，与本案所涉车库相同的《商品房买卖合同》虽然经道里区人民法院生效判决（2013）里民三初字第377号、380号确认有效，但上述判决的内容是华恒公司提供办理产权证相关手续，并协助李运华办理（除本案争议房产以外）车库所有权登记。这两份判决与上述法律、法规、司法解释的相关规定并不相悖，即合同虽然有效，但因所涉房屋买卖合同所指向的标的物（含案涉车库）的所有权不能发生转移，也就是未发生物权变动的效力，李运华并未取得相应物权，其对案涉车库享有的权利仍属于债权。故李运华关于其对案涉车库享有所有权的主张不成立。
关于李运华要求停止对案涉车库执行行为是否符合法律规定的问题。根据《查封规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产、但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，李运华主张对案涉车库享有足以阻却法院强制执行的实体权利，除举证证明其支付全部价款并实际占有车库的情况外，还应就法院强制执行程序开始前，其未办理过户登记手续没有过错承担举证责任。该“过错”系指未办理产权过户登记手续非因被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等第三人意志以外的原因。华恒公司作为案涉车库所在工程小区的开发建设者，已于2004年2月11日取得商品房销售许可证，其主张“五证齐全”，至2004年11月11日被工商部门吊销营业执照之前，华恒公司当庭自认其具备开具商品房正式发票和办证条件，且“给别人办过（正规）发票”。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“……现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”李运华与华恒公司于2000年6月20日签订销售合同，但此后长达八年的时间中没有办理房屋产权转移登记。诉讼中，李运华未能举示证据证明其在购买案涉车库后，至2007年法院查封前未能办证系其意志之外的原因所致。另外，李运华作为华恒公司发起人哈尔滨市华恒经济贸易有限公司的工作人员，相比普通买受人，更具有知晓华恒公司是否具备办理产权证情况的便利，应视为其怠于行使权利，主观上存在过错，由此产生的不能对抗他人的不利后果，应由李运华自行负责。且哈尔滨市道里区人民法院系依功成物业申请查封案涉车库，非依职权查封，不存在选择执法的问题。因此，李运华关于停止对案涉车库执行行为的主张，不符合《查封规定》第十七条之规定，不予支持。综上，李运华的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。哈尔滨市中级人民法院经审判委员会讨论决定，作出（2014）哈民二民终字第722号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李运华负担。
李运华申请再审称，一、其与华恒公司签订房屋买卖合同是在2000年6月20日，不应适用《中华人民共和国物权法》，应适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律的规定。在物权法颁布前，我国对不动产没有实行统一登记制度，房地产登记只是不动产物权变动的对抗要件，而非生效要件，不登记不能对抗第三人。案涉车库归其所有华恒公司对此没有争议，原审仅以其购买车库没有办理所有权登记为由，推定案涉车库所有权人为华恒公司，没有合同及法律依据，与事实相悖。二、原审判决错误适用《查封规定》第十七条的规定，导致判决结论错误，损害其合法权益。三、一、二审判决对同一法律事实作出了完全矛盾、对立的民事判决，严重损害了法律的尊严及公平、公正原则。
功成物业辩称，一、本案诉争车库款项数额巨大，李运华仅提供了没有经办人以及收款人签字的资金往来结算票据，未提供该笔资金的付款凭证或银行提现流水，李运华提交的证据不足以证明其交付了全部购房款。二、无论《中华人民共和国合同法》还是《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律均规定房产转让必须办理登记过户手续，否则合同虽有效，但不发生所有权转移的效力。本案李运华从购买诉争车库至法院查封长达近8年时间，未办理产权过户手续，主观上存在过错。李运华系华恒公司的发起人哈尔滨华恒经济贸易公司的工作人员，更有便利条件办理产权证照。在此情况下，李运华仍未办理产权过户手续，主观上存在过错。且李运华为哈尔滨运华房地产开发有限责任公司的法定代表人，哈尔滨市道里区人民法院（2005）里民三初字第2364号民事判决确认案涉车库所有小区未出售房屋的费用由华恒公司交纳，2002年10月24日，哈尔滨运华房地产开发有限责任公司代华恒公司支付2002-2003年度采暖费，由此可见李运华并未实际占有案涉车库。
华恒公司辩称，其公司确与李运华签订了商品房销售合同，李运华已向其公司交付了全部款项。后由于其公司不能开具发票导致李运华不能办理产权证，其公司对此表示歉意，由此诱发的这起案件。其公司自被吊销营业执照到目前为止已不能办理正规发票了，且案涉车库所在小区还有其他业主同样没有办理产权证情况。
本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。
本院再审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定“房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请变更登记。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”可见，登记是房屋所有权转移的法定生效要件。李运华在与华恒公司签订案涉车库买卖合同后，至哈尔滨市道里区人民院查封期间未办理产权登记变更手续，李运华亦未举示证据证明为其意志之外的原因所致，李运华应预见到不办理产权变更登记可能存在的风险。且李运华作为华恒公司发起人哈尔滨市华恒经济贸易公司的工作人员，相比其他买受人，更应该知晓华恒公司是否具备办理产权证照的便利条件和常识。故李运华在上述期间未能及时办理产权变更登记，视为其怠于行使权利，其自身存在过错，由此产生的不能对抗他人的不利后果，应由李运华自行负担。故根据最高人民法院《查封规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产、但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，原一、二审判决对李运华要求停止对案涉车库执行的请求不予支持并无不当。
综上，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：维持哈尔滨市中级人民法院（2014）哈民二民终字第722号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈伟华
代理审判员 王革滨
代理审判员 李雪松
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 余 博