广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3919号上诉人（一审被告）：吴国雄，男，1984年4月8日出生，汉族，身份证住址福建省柘荣县。委托诉讼代理人：刘勇，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢尧琼，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：广州市港晟地产代理有限公司，住所地广州市白云区汇桥路14号103房号自编之二。法定代表人：邓楚刚，经理。委托诉讼代理人：何树雄，广东辅安律师事务所律师。上诉人吴国雄因与被上诉人广州市港晟地产代理有限公司（以下简称港晟公司）居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初14720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴国雄上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回港晟公司的原审诉求。事实和理由：一、原审判决适用法律错误。港晟公司未能取得交易房屋承租人放弃优先购买权的书面声明，导致吴国雄无法继续进行房屋交易，港晟公司不应收取中介费。一审判决书中“虽有承租方，但被告未能提供证据证实因承租方主张优先购买权而导致被告无法交易的事实存在”属于适用法律错误，应由港晟公司承担举证责任。“(港晟公司)在未取得承租户放弃优先购买权的书面材料时便签订涉案合同”说明一审法院已查明港晟公司未协助获得承租户放弃优先购买权的书面声明。案涉房屋带有租约，依据《合同法》的相关规定，承租人依法对交易房屋享有优先购买权，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。港晟公司虽有报告交易房屋存在租赁事实，但未能获取租户放弃优先购买权声明。在交易过程中，吴国雄多次要求港晟公司提供租户放弃优先购买权的书面声明，但港晟公司未能提供。港晟公司既不提供租户放弃优先购买权的书面声明，也不组织吴国雄与租户签订新的租赁合同，导致吴国雄的权利处于不确定的状态。无法确认承租人是否放弃优先购买权，影响吴国雄办理贷款、办理过户等房屋交易流程的进行，若继续交易，可能发生损害吴国雄利益的风险，使得吴国雄无法继续进行房屋交易。港晟公司作为专业的房屋中介机构，依法应当如实告知吴国雄案涉房屋现状，其工作目的是促成房屋交易，港晟公司未能积极主动解决案涉房屋的租赁问题，导致案涉房屋交易无法继续履行，港晟公司对房屋交易未成负有责任，不应收取中介费。二、原审判决认定事实错误。交易未成是由政策变化导致，吴国雄不存在违约事由，港晟公司不应收取中介费及违约金。一审判决“被告正处于房屋买卖交易中的特殊时期，被告本身亦应对关于购房相关政策具有敏感性，从而积极获取相关资讯”属于事实认定错误。港晟公司是依法设立的房地产经纪机构，是专门提供房地产居间、代理等服务、促成房地产交易的专业经纪机构，理应对房屋交易市场政策变化、形势变动具有专业性、及时性、敏感性。吴国雄作为一名普通市民，对获取房屋交易市场变化信息具有滞后性，甚至对专业的房屋交易政策理解有偏差。吴国雄与港晟公司形成居间服务关系，港晟公司依法承担如实报告义务，尤其是对房屋交易有重大影响的信息，港晟公司应当及时告知吴国雄。一审判决认定应由吴国雄自行获取购房政策信息显失公平，减轻了港晟公司作为中介方的义务。根据《合同法解释二》的相关规定，本案房屋买卖交易未成是政策变化导致，吴国雄由于政策变化无法办理贷款，不能实现房屋买卖的合同目的，购房政策变化属于当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，吴国雄完全可以与卖方协商解除合同，停止交易。因此，港晟公司主张由于吴国雄原因停止交易没有事实依据。再者，吴国雄与卖方、港晟公司签订的《房屋买卖合同》中没有约定贷款不成仍须支付中介费的条款，现因客观情势变更因素导致房屋交易未成，吴国雄不存在违约事由，港晟公司不应收取中介费及违约金。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误。由于港晟公司未履行中介义务、购房政策变化的客观因素影响，导致最终房屋交易未成，吴国雄不存在违约事由，有权拒绝支付中介费，吴国雄更无须支付违约金。故吴国雄恳请贵院依法查明事实，判决驳回港晟公司的诉讼请求吴国雄补充上诉意见如下：一、港晟公司存在重复主张中介费的情形。二、港晟公司在答辩状中表示，承租方由始至终未表示要行使优先权，但不代表港晟公司已经履行了谨慎履行的中介义务，属于一种履职瑕疵的行为。港晟公司未带领我方看房也是导致交易不成的重要原因。港晟公司答辩称：一、涉案《房屋买卖合同》第八条明确约定涉案房屋为带租约物业，另庭审中出卖方明确表明承租方已放弃优先购买权，且承租方由始至终均未表示要行使优先权，故不存在吴国雄诉称港晟公司未履行如实报告之情形。二、涉案《房屋买卖合同》签订于2017年4月23日，而相应的限购政策公布于2017年3月30日，故不符合《合同法解释二》第26条的相关规定，并不存在适用之情形。涉案物业属商务金融类，并非限购的范畴。三、吴国雄自称为一名普通市民，对于涉案546万元的房屋买卖理应谨慎入微，但其诉称“多次要求答辩人提供承租方放弃优先购买权的书面声明”及“对房屋交易市场变化信息具有滞后性”仍坚决购买涉案房产并当即支付购房定金20万元有违常理，其上诉理由应不予采信。综上所述，涉案《房屋买卖合同》未能履行实为吴国雄恶意违约所致。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。港晟公司补充答辩意见如下：房屋买卖合同不能履行是由于吴国雄根本违约。港晟公司向一审法院起诉请求:1、吴国雄立即支付中介服务费40000元及违约金（违约金按每日5%的标准自2017年4月23日计算至实际清偿之日止，现只要求吴国雄承担40000元）；2、本案诉讼费由吴国雄承担。一审法院经审理查明：案外人庄汉文为广州市白云区云城西路888号3403房登记产权人。2017年4月23日，港晟公司（经纪方）与吴国雄（买方）、庄汉文（卖方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：买卖之房屋地址为白云区云城西路888号3403房，成交价为546万元。第八条，该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购买该物业，现状为带租约，买方连现有之租约一起购入该物业，卖方须协助买方与租户签订新的租约，带家私电器。第十条，基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意买方（该“买”字系将合同中打印的“卖”字划去在左侧手写添加“买”字）于本合同签订之日向经纪方支付40000元作为咨询及中介服务费。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的5%向经纪方支付违约金。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费等等。港晟公司另提交上述案外人庄汉文于2017年4月23日出具的《收款收据》复印件，记载庄汉文已收到吴国雄交来承购涉案房屋定金200000元。吴国雄对该《收款收据》无异议。庭审中，吴国雄确认其有保留涉案合同一份，且合同第十条修改处与上述合同内容一致，但该修改处是吴国雄签名后才修改的，且吴国雄理解为若交易成功，系由吴国雄与卖方共同承担40000元中介费即每人20000元；另称房屋未能继续交易的原因系1.吴国雄于2017年7月30日递件后才办理贷款，此时已有限贷情况，故吴国雄申请的贷款无法通过；2.涉案房屋存在承租方，但未能取得承租方放弃优先购买权的书面材料。另查，港晟公司在本院起诉庄汉文，要求庄汉文承担中介费50000元，案号为（2017）粤0111民初14719号。该案中，庄汉文确认涉案合同第十条进行手写修改的地方是在合同签订时修改的；称房屋未能继续交易的原因系买方吴国雄未能付款；另称涉案房屋系有承租方，且承租方为外国人，出售房屋时已取得承租方口头同意。以上事实，有房屋买卖合同、收款收据复印件及当事人陈述予以证实。一审法院认为：港晟公司、吴国雄及卖方庄汉文于2017年4月23日签订的《房屋买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方应恪守履行。根据涉案合同第十条约定，港晟公司已促成买卖双方签订购房合同，现港晟公司要求吴国雄按约定支付40000元中介服务费及违约金的诉请具有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。吴国雄抗辩港晟公司擅自将涉案合同第十条中“卖方”修改为“买方”，一审法院认为，如吴国雄不同意港晟公司将涉案合同约定修改为买方支付中介费，应在发现被修改时即刻向港晟公司提出异议，现吴国雄未能提供证据证实此前曾向港晟公司提出过异议，应视为吴国雄对港晟公司修改合同内容的默许同意，现合同已由三方当事人签章确认，应视为三方当事人的真实意思表示，故一审法院对吴国雄的该抗辩不予采纳。吴国雄称因港晟公司未告知相关限贷政策导致无法交易，一审法院认为，相关政策类文件或信息属于大众可自行查询获知的信息，吴国雄正处于房屋买卖交易中的特殊时期，吴国雄本身亦应对关于购房相关政策具有敏感性，从而积极获取相关资讯，而非完全依赖于港晟公司提供资讯，故吴国雄称因港晟公司未告知相关政策导致交易未能履行理据不足，一审法院不予采纳。关于吴国雄称因有承租方未放弃优先购买权导致涉案合同无法交易，结合涉案合同第八条房屋现状为带租约的约定，一审法院对吴国雄主张涉案房屋存在承租方的事实予以采信；虽有承租方，但吴国雄未能提供证据证实因承租方主张优先购买权而导致吴国雄无法交易的事实存在，故吴国雄应承担举证不能的不利法律后果，现吴国雄以承租方未放弃优先购买权主张无需支付中介费理据不足，一审法院不予支持。现吴国雄因未能获得贷款而无法购买涉案房屋，从而导致交易不能，该不能交易的原因不能归结于港晟公司，故港晟公司有权要求吴国雄支付合同约定的中介费。关于违约金的计算标准，港晟公司要求按照涉案合同约定的每日5%的标准计算违约金，吴国雄抗辩标准过高，在港晟公司未能提供证据证实因吴国雄违约对港晟公司造成的损失的情况下，结合港晟公司作为中介方，在促成吴国雄与卖家交易时，未能谨慎履行中介义务，在未取得承租户放弃优先购买权的书面材料时便签订涉案合同，存在履职瑕疵，现吴国雄要求调整合法合理，一审法院予以支持，酌定违约金按年利率24%，自2017年4月24日起计算至实际清偿之日止，并以40000元为限。港晟公司诉请超出部分一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同》第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，于2017年12月24日作出如下判决：一、本判决生效之日起3日内，吴国雄向广州市港晟地产代理有限公司支付居间服务费40000元及违约金（违约金以40000元为本金，按年利率24%的标准自2017年4月24日起计算至实际清偿之日止，并以40000元为限）；二、驳回广州市港晟地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1800元，由广州市港晟地产代理有限公司负担756元，由吴国雄负担1044元。吴国雄负担的受理费应于本判决生效之日起3日内向广州市港晟地产代理有限公司直接支付。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审审理期间，双方当事人均没有提交新证据。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：吴国雄是否应当向港晟公司支付居间服务费及具体金额问题。港晟公司、庄汉文与吴国雄签订了《房屋买卖合同》，合同第十条明确载明港晟公司已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意买方于合同签订之日向港晟公司支付40000元作为咨询及中介服务费，现港晟公司依约有权向吴国雄收取报酬。关于港晟公司是否可获取全额报酬的问题。港晟公司作为居间人，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。案涉房屋土地性质为商务金融用地，规划用途为办公，案涉合同签订于2017年4月23日，而2017年3月30日广州市人民政府办公厅发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函【2017】65号）已经明确对商服类房地产项目加强了管理和限制，港晟公司作为专业的中介机构，理应及时知悉政府部门限购规定的变化以及是否会对涉案房屋能否正常交易造成影响，尤其是新的限购政策出台之后，港晟公司更应对此作出必要、明确的告知。现庄汉文称《房屋买卖合同》无法实际履行的原因在于吴国雄未能支付购房款，而吴国雄确认由于广州市限贷政策导致其申请的贷款无法通过，港晟公司对于《房屋买卖合同》无法履行应负审查不严之责，其未能尽到完全的审查职责，提供的居间合同服务行为存在瑕疵，无权获取全额报酬。而对吴国雄而言，因签订《房屋买卖合同》时恰逢新的限购规定出台不久，吴国雄作为完全民事行为能力人，在购买房屋此类价值巨大的财产时，亦应当留意政府限购规定的变化，并对交易是否能够正常履行有明确的认知，而不是仅仅依赖于中介机构的告知，故本院认为，吴国雄对于《房屋买卖合同》无法履行亦应承担相应责任。综合考虑案件情况及双方责任，本院酌定港晟公司、吴国雄的过错比例应为70%：30%，由吴国雄承担30%的咨询及中介服务费，即12000元及相应违约金，其余咨询及中介服务费损失由港晟公司自行承担。吴国雄主张港晟公司未能取得案涉房屋承租人放弃优先购买权的书面声明，导致其无法继续进行房屋交易，但其未能提供证据证明涉案房屋交易未能履行系该房屋承租人主张优先购买权而导致。吴国雄上诉主张完全不用向港晟公司支付任何费用，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，本案上诉人上诉理由部分成立，本院应予以支持。原审判决处理欠妥，本院应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初14720号民事判决第二项；二、变更广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初14720号民事判决第一项为：本判决生效之日起3日内，吴国雄向广州市港晟地产代理有限公司支付居间服务费12000元及违约金（违约金以12000元为本金，按年利率24%的标准自2017年4月24日起计算至实际清偿之日止，并以12000元为限）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1800元，由吴国雄负担540元，由广州市港晟地产代理有限公司负担1260元。二审案件受理费800元，由吴国雄负担240元，由广州市港晟地产代理有限公司负担560元。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一八年五月二十八日书记员 毕晓蕾吴桐