福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）集民初字第925号
原告简月琴，女，汉族。
委托代理人李忠木，男，汉族，系原告公司员工。
被告福州鼎尚餐饮管理有限公司。
法定代表人林奇峰。
原告简月琴与被告福州鼎尚餐饮管理有限公司（以下简称“福州鼎尚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告简月琴的委托代理李忠木到庭参加诉讼。被告福州鼎尚公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告简月琴诉称：2014年3月27日，原告与被告签订《店铺租赁合同》，合同约定：原告将位于厦门市集美区石鼓路88号二层之二的店铺转租赁给被告，建筑面积约365平方米（含一层入口部分25平方和二层340平方米）。租赁期限自2014年5月1日起至2019年4月30日止。第一年至第三年每年年租金450000元，第四年至第五年每年年租金486000元。付款方式为季度预付，首期租金112500元／季，被告应在上一期租金到期前10天支付下一期租金。若逾期付款一日，原告有权按年租金总额的千分之三收取滞纳金；若逾期超过十日，视为被告违约，被告不仅应赔偿3个月租金，原告还有权收回房屋及没收保证金。
合同签订后，被告依约支付第一期租金，原告亦依约向被告交付店铺。自2014年7月20日起，被告开始拖欠第二期租金112500元。经原告多次催讨，被告总以资金不便为由不予支付租金。而后，被告直至2014年7月30日才支付2014年8月份租金，2014年8月28日支付2014年9月份租金。时至今日，被告再未向原告支付租金及结算任何款项。
另2014年4月27日，被告在店铺装修过程中因操作不当导致配电房内变压器及相关设施爆炸，造成正常经营的餐厅停电无法营业。为避免损失继续扩大，原告先行向施工方垫付了抢修工程费用79382元及向第三方赔付损失12030元，合计91412元。2014年6月21日被告仅向原告支付50000元，而后再未赔付任何款项。为维护自身合法权益，原告请求判令：1.原告与被告签订的《店面租赁合同》自2014年10月31日起解除。2.被告立即向原告支付所欠租金（2014年10月1日至2014年10月31日）37500元及逾期支付租金的违约金28840元（以年租金总额450000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.6%的四倍，自2014年7月20日起计算至2014年10月31日止）。3.被告立即向原告支付所欠水电费（2014年9月20日至2014年10月20日）5836.4元及逾期付款的损失12元（以5836.4元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.6%，自2014年10月25日起计至实际清偿日止，暂计至2014年11月7日）。4.被告向原告支付任意解除合同的违约金112500元。（以上2、3两项合计184688.2元）。5.被告立即将承租店铺内设备搬离并腾空交还原告。6.被告支付自2014年11月1日起至被告实际腾空交房日期间以37500元／月标准赔偿原告损失。7.被告立即向原告支付装修不当造成损失的赔偿款41412元。（以上7项暂合计226100.4元）。8.被告承担本案全部诉讼费用。
经审理查明：原告简月琴（甲方）与被告福州鼎尚公司（乙方）于2014年3月27日签订《店面租赁合同》，约定：乙方承租位于厦门市集美区石鼓路88号二层之二的房产（该房产系案外人庄晨星所有，庄晨星出租给简月琴，并同意其转租给福州鼎尚公司）。建筑面积约365平方米，用于经营餐饮。租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日止。第一、二、三年每年租金450000元，第四、五年租金486000元。2014年5月1日前为免租金装修期。租金按季度为一个支付周期。首期租金112500元于合同签订之日付清。以后乙方应在上一期租金到期前10日支付下一期租金。否则，每逾期一日，甲方将按年租金总额的千分之三收取滞纳金。使其超过十日，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，且不予退还乙方未到期的租金。乙方应签订本合同的同时向甲方支付37500元作为履行本合同的违约保证金。合同期满后如乙方交清所有应承担的费用且无任何违约行为，甲方应将保证金无息退还乙方。承租期间，乙方应自行承担其经营所需的各种费用（包括但不限于水电费、煤气费、卫生费、电话费、有线电视费、物业管理费等。）水电费收费标准由甲方根据政府定价及公摊、线损等综合定价，由甲方代为收取并出具收款收据。乙方超过合同约定的租金或其他费用缴交期限达10天未缴交租金或其他费用的，视为乙方违约，乙方违约应赔偿甲方不少于三个月租金，且甲方有权收回房屋，没收保证金、质保金、水电费押金和未到期租金，并要求乙方赔偿其他损失。
2014年4月2日，被告福州鼎尚公司法定代表人林奇峰转账存入原告简月琴指定账户（户名：简月琴，开户行：中国建设银行集美支行，账号4367421935800122746）37500元作为违约保证金；2014年4月7日，林奇峰转账支付简月琴112500元作为第一个季度（2014年5月1日至2014年7月31日）的租金；2014年6月4日转账支付5202.7元，用于支付2014年3月27日到2014年5月25日的水电费；2014年6月24日支付12806.5元用于支付5月26日到2014年6月26日的水电费；2014年7月30日转账支付50000元，其中37500元作为2014年8月1日至2014年8月31日的租金，2014年6月25日至2014年7月25日水电费12500元，另以现金方式支付水电费1189元；2014年8月28日转账支付37500元用于2014年9月1日至9月30日的租金；2014年10月10日转账支付7666元用于2014年8月25日至2014年9月20日的水电费。
原告简月琴提供的水费清单显示：2014年8月水费计374.5元，2014年9月水费计301元，2014年10月水费计266元。电费清单显示：2014年8月电费计11088元，2014年9月电费计11000元（7365.6元＋3634.4元），2014年10月电费计5570.4元，2014年9月20日至2014年10月20日，水电费共计5836.4元。
2014年4月27日，被告福州鼎尚公司在店铺装修过程中因操作不当导致变压器故障，造成肯德基餐厅停电，原告简月琴因此赔付损失12030元。2014年4月27日，简月琴与案外人福建省恒鼎建筑工程有限公司厦门分公司签订庄晨星变电室抢修施工安装工作，并为此支付福建省恒鼎建筑工程有限公司厦门分公司报修工程费用79382元。2014年6月21日，被告福州鼎尚公司法定代表人林奇峰转账支付50000元用于赔偿损失。
2014年10月30日，原告简月琴发现被告福州鼎尚公司不再经营，房门锁闭，遂撬开房门进入房屋，发现福州鼎尚公司已经搬离，后简月琴换了新锁，并电话通知福州鼎尚公司解除合同。
以上事实有原告提供的《厦门市土地房屋权证》、《同意转租声明》、《店面租赁合同》、《银行卡客户交易查询》、《水费清单》、《电费清单》、《收据》、《厦门肯德基有限公司关于从后期租金中抵扣我司餐厅停电损失的函》、《工程施工合同》、《收据》、被告的企业法人营业执照、组织机构代码证以及当事人委托代理人的当庭陈述和法庭庭审笔录相互佐证，本院予以确认。
本院认为，本案是因当事人主张解除合同及违约责任而引发的房屋租赁合同纠纷。讼争房屋是案外人庄晨星所有的房产，原告简月琴经庄晨星同意，将其承租的房产转租给被告福州鼎尚公司，并签订《店面租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述协议合法有效。双方均应依约全面履行合同。按双方合同约定，福州鼎尚公司应按季度支付租金，并应在上一期租金到期前10日支付下一期租金。每逾期一日，按年租金总额的千分之三收取滞纳金，逾期达十日的，福州鼎尚公司应赔偿简月琴不少于三个月的租金，且简月琴有权收回房屋，没收保证金。现福州鼎尚公司已逾期数月，简月琴有权解除合同。庭审中原告确认于2014年10月30日发现福州鼎尚公司搬离。2014年10月31日电话通知福州鼎尚公司解除合同。《店面租赁合同》自通知到达之日起解除，原告主张《店面租赁合同》自2014年10月31日起解除，于法有据，本院予以支持。福州鼎尚公司尚欠简月琴2014年10月1日至2014年10月31日的租金37500元应予支付。简月琴主张被告支付解除合同的违约金即3个月租金112500元与合同约定不悖，本院予以支持。逾期支付租金违约金已被解除合同违约金所包含，不再重复计算。依双方合同约定水电费由被告承担，被告至今尚欠水电费共计5836.4元，原告主张被告支付水电费5836.4元并按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款损失，于法有据，本院予以支持。因原告庭审中确认2014年10月30日已收回房屋，房屋内无被告设备需要搬离，故原告主张被告腾空房屋交还原告及主张占有使用费于法无据，不予支持。被告因装修不当造成原告损失共计91412元，已支付50000元，尚欠41412元，原告主张被告赔偿上述损失，于法有据，本院予以支持。被告福州鼎尚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法迳行判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告简月琴与被告福州鼎尚餐饮管理有限公司于2014年3月27日签订的《店面租赁合同》于2014年10月31日解除。
二、被告福州鼎尚餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告简月琴租金37500元。
三、被告福州鼎尚餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告简月琴水电费5836.4元及其逾期付款损失（以5836.4元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2014年10月25日起计至实际清偿日止）。
四、被告福州鼎尚餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告简月琴违约金112500元。
五、被告福州鼎尚餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告简月琴损失41412元。
六、驳回原告简月琴的其他诉讼请求。
本案案件受理费4692元，由原告简月琴负担600元，由被告福州鼎尚餐饮管理有限公司负担4092元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。
审 判 长 余 巍
代理审判员 詹雪霞
人民陪审员 张翼腾
二〇一五年九月九日
代书 记员 李育珍
附：相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。