贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终5839号上诉人（原审被告）:贵州新里程房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市新华路126号富中国际广场。法定代表人：李小文，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴箭，贵州合协律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐振云，女，1981年9月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：翟培云,贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨刚，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人贵州新里程房地产开发有限公司(以下简称新里程公司)因与被上诉人徐振云商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。新里程公司上诉请求：1、撤销原判，并依法予以改判；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：1、《最高人民法院》的适用范围仅限于商品房买卖合同，本案诉争房屋属于经济适用房不属于商品房，本案交易不转移房屋所有权，不应当适用或参照该司法解释，应当适用合同法及合同法相关司法解释，在被上诉人证明违约金无法弥补其损失情况下，法院才能调整双方合同中的违约金，原判适用法律错误。2、原判依据2013、2014年《贵阳市房屋租金指导价公告》中四级地段租金标准来确定本案违约金错误，该公告中标注的四级地段范围只到东山，但本案诉争房屋位于扶风路与仙鹤路交叉路口，并不属于公告中四级地段范围，应当属于五级地段。另外根据本案楼盘规划图，本案房屋在规划时属于六级地段，故原判违约金计算标准错误。3、本案被上诉人所付出的对价只能享受经济适用房所带来的相应权利，而不应当等同于购买商品房所带来的权益，原判未区分经济适用房与商品房导致判决不公，给上诉人造成巨大损失，导致上诉人经营困难。徐振云辩称，1、本案属于系列案件，类似的其他案件已经判决并依法执行，上诉人曾就类似案件申请再审，被驳回，故本案判决并无错误。2、本案合同中约定的违约金过低，一审法院参照贵阳市租金指导价四类地价租金标准计算被上诉人的损失合理。3、本案房屋销售针对的是不特定的购房人，一审法院适用法律并无错误。原判认定事实清楚，适用法律正确，二审应当驳回上诉，维持原判。徐振云向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金13644元至被告实际交房之日（暂计算自2014年11月29日至2015年12月31日，共计13个月，15元/㎡×69.97㎡×13）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买“优山美诗”第2栋3单元6层364号房，房屋面积为69.97平方米。合同第八条约定：被告应当在2014年10月30日前，将经建筑工程竣工验收合格的诉争房屋交付买受人使用。合同第九条约定：另定30天作为交房宽限期，被告逾期超过30天的，一次性支付总房款千分之一的违约金给原告，本合同继续履行。合同签订后，原告按约向被告支付完购房款，履行了自己的付款义务。庭审中，原、被告双方均认可被告至今仍未向原告交付本案诉争房屋。另查明，贵阳市住房和城乡建设局关于发布2013年、2014年贵阳市房屋租金指导价的公告，诉争房屋所处地段为四级地段，住宅类租金标准为1117.5元/平方米/月。一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示且不违反国家法律规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。被告未按合同约定期限向原告交付房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定，被告应当在2014年10月30日前将该经济适用住房经建筑工程竣工验收合格后交付原告使用，但被告至今仍未向原告交付房屋，扣除一个月的宽限期，截止2015年12月31日，被告实际逾期交房13个月。因原告购买房屋的主要目的即为居住使用，被告未能按照合同约定交付房屋，造成原告不能按期获得房屋使用，被告因违约给原告造成的损失应相当于原告在同地段租用同面积房屋的租金损失，参照贵阳市住房和城乡建设局关于发布2013年、2014年贵阳市房屋租金指导价的公告，诉争房屋所处地段为四级地段，住宅类租金为1117.5元/平方米/月的标准，双方在合同第九条约定的违约金明显低于同地段同面积房屋的租金，对原告要求调整违约金的诉讼请求，应当予以支持。关于违约金的计算方法，参照同地段的房屋租金指导价，原告主张的15元/平方米/月的计算方法较为客观，故原告要求被告按租金指导价每平方米15元×建筑面积×实际逾期时间（暂计算至2015年12月31日，即15×69.97×13=13644）的标准支付原告逾期交房违约金13644元的诉讼请求于法有据，应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院》第十六条、第十七条第三款之规定,判决：一、被告贵州新里程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐振云支付2015年12月31日前的逾期交房违约金人民币13644元；二、被告贵州新里程房地产开发有限公司于本判决生效之日起按照每平方米15元/月×建筑面积×逾期时间的标准从2016年1月1日起向原告徐振云支付逾期交房违约金至实际交房之日止。案件受理费141元，由新里程公司负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，涉案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中第二项明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后1825日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理……”。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照上述合同内容全面履行各自的义务。按照该合同第八条“新里程公司应当在2014年10月30日前，将经建筑工程竣工验收合格的诉争房屋交付买受人使用”之约定，上诉人交付涉案房屋的最迟时间是2014年10月30日，而本案中，上诉人一直未将房屋交付被上诉人，扣除合同第九条约定的30天交房宽限期，新里程公司延迟交房应当承担迟延交房的违约责任，即支付违约金，新里程公司应支付从2014年11月30日起至实际交房之日止的违约金。至于违约金的数额，上诉人主张涉案房屋系经济适用房，并非商品房，被上诉人对房屋不享有所有权，本案不应当适用《最高人民法院》予以调整违约金。本院认为，被上诉人购买房屋的主要目的之一即为居住使用，上诉人未按照合同约定交付房屋，造成被上诉人不能按期获得房屋使用，上诉人因违约给被上诉人造成的损失应相当于被上诉人在同地段租用同面积的房屋的租金损失，双方签订的《商品房买卖合同》虽对违约金的�算有约定，但该约定明显低于被上诉人的实际损失，且涉案《商品房买卖合同》第十五条也明确约定上诉人在房屋交付后需为被上诉人办理产权登记，说明涉案房屋是以转移所有权为合同目的，故在现行法律对经济适用房无相关规定的情况下，本案应依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款并参照《最高人民法院》第十六条、第十七条第三款的相应规定，对违约金予以调整，原判按照同地段租金标准对逾期交房违约金进行调整并无不妥。关于违约金计算依据原判参照贵阳市住房和城乡建设局发布的2013年、2014年贵阳市房屋租金指导价计算，于法有据；上诉人主张涉案房屋所在路段为五级地段，但未提供相应证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事�讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人应当承担举证不能的法律后果。故原判按照租金指导价每平方米15元×建筑面积×实际逾期时间标准判令上诉人支付被上诉人至实际交房之日止逾期交房违约金并无不妥，本院予以维持，从2014年11月30日暂计算至2015年12月31日共计逾期13个月，违约金共计13644元。综上所述，新里程公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费141元，由上诉人贵州新里程房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 珑审判员 柳 凡审判员 冯文婷二〇一六年十二月十九日书记员 黄玉立