杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初4226号
原告：张梦芸，女，1991年7月27日出生，汉族，住杭州市江干区。
委托代理人：张荣平，男，1964年12月29日出生，汉族，住浙江省东阳市。系原告父亲。
被告:杭州田逸之星置业有限公司。住所地：杭州市下城区康宁街***号（临）。
法定代表人：张伟强，该公司总经理。
委托代理人：李文莉、李丽，浙江文颂律师事务所律师。
原告张梦芸为与被告杭州田逸之星置业�限公司（简称田逸之星公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年6月14日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员冯喜恒独任审判，后依法转为普通程序并组成合议庭，于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告张梦芸的委托代理人张荣平、被告田逸之星公司的委托代理人李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张梦芸起诉称：2013年7月15日，原告张梦芸与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为浙F1—2008—1。被告为合同的商品房出卖人，原告为合同的商品房买受人。买受人购买商品房的地址位于杭州市下城区田逸之星大厦2号楼1009室，建筑面积为50.68平方米，其中套内建筑面积35.08平方米，总价款人民币562000元整。买受人2013年7月15日支付房款的50.18%，计人民币282000元，原告按照合同约定从杭州市华厦银行按揭贷款�被告支付购房余款人民币280000元整。至此，原告向被告付清房款共计562000元整。一、按照原告与被告双方签订的商品房买卖合同约定，被告应于2014年6月30日前将符合法律、法规规定标准的商品房交付给原告，并于2014年9月30日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告，但因被告单方原因未能如期交付房屋和证书，直到2016年4月20日，被告才发收房通知书定于2016年5月7日交房，根据双方签订的商品房买卖合同约定的出卖人交房逾期违约责任：交房逾期在90天内按照总房款的万分之五每日支付违约金，根据产权登记的约定，出卖人承诺在2014年9月30日前取得土地、房屋权属交付给买受人，逾期180天以上按日向买受人支付万分之一的违约金。根据上述约定，违约金与补偿金计算如下（算止2016年5月7日）：房屋未交付违约金：562000元（已付房款）×10/10000×676（天）=379912元；证�未交付违约金：562000元（已付房款）×1/10000×584（天）=32820元；二项共计违约金：412732元。综上所述，根据原告与被告签订的商品房买卖合同，因被告原因导致杭州田逸之星项目无法正常建设并如期交付，给原告带来巨大损失的责任完全在被告，事实清晰，责任明确，请法院依法支持原告诉讼请求：1.判令被告共同一次性向原告支付逾期交房违约金和赔偿金共计：412732元（此金额计算到2016年5月7日，实际应算到判决之日），此后违约金和赔偿金以月为单位于次月15日及时支付给原告；2.判令被告在判决生效后15天内办理土地证、房屋权属证书交付给原告；3.判令被告承担本案诉讼费。
被告田逸之星公司答辩称：一、原告无权要求被告承担违约责任，支付违约金。在签订的合同中双方对购房款的支付期限有约定，原告已履行合同义务。二、关于本案中违约金的�算方式问题，原告主张的违约金与实际损失不符。无论是双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，其中的违约金条款约定过高，应予调整。如果原告认为本案中被告存在逾期交房的违约行为，原告也应根据实际损失的情况要求被告承担违约责任，对于实际损失，原告应予举证。况且，因本案所涉房屋已交付，原告要求被告支付违约金至判决之日毫无依据。三、原被告双方没有就任何一方违约承担经济结果进行约定，因此原告无权主张赔偿。
为证明诉讼请求，原告张梦芸向本院提供如下证据：
1.买卖合同1份，证明买卖合同关系的存在，以及被告违约的事实；
2.购房发票1份，证明原告已将购房首付款支付给原告的事实；
3.交房通知书1份；
4.延期交房致歉函1份；
证据3-4，证明被告延期交房及违反合同约定的�实。
被告田逸之星公司无证据材料提交。
上述证据经庭审质证，被告田逸之星公司对原告张梦芸所提交的对证据1，真实性无异议，但合同中约定的违约金过高，相应的违约金应当已实际损失为限，对购房款的支付方式和期限有约定，原告已经依约履行了义务。对证据2-4真实性均无异议。本院对证据1、2、3、4的真实性均予确认。
综上有效证据及有关当事人的陈述，本案认定下述案件事实：
位于杭州市下城区华丰路与华东路交叉口西北角的田逸之星大厦系被告田逸之星公司所开发的房地产项目。2013年7月15日，原告张梦芸与被告签订合同编号为2013预1227399《浙江省商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买田逸之星大厦2号楼1009室，该商品房的设计用途为办公楼，建筑面积50.68平方米的房屋，单价每平方米为11089.18元，总价�562000元。原告应于2013年7月15日前支付282000元，余款280000元办理银行按揭。被告应于2014年6月30日前将符合法律、行政法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的被告应从合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日的，原告有权解除合同，被告应在收到解除合同通知后30天内退还全部已付房款并按照已付房款的15%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之十的违约金。被告应于2014年9月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起180日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；180日后仍不能交付，原告退房的，被告将已交付房款退还并自约定日期至实际退款日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。
合同签订后，原告按约支付首付款282000元，余款280000元办理银行按揭支付完毕。但被告未能在约定的交房之日交付房屋。2014年6月30日被告致函原告致歉，告知无法按照原定时间交房，力争在2014年12月31日前交房。但2014年12月31日，被告仍未能按约履行相关义务。2016年5月7日被告向原告交付案涉房屋。现原告为主张逾期交房违约金等诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2016年5月7日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。而造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。虽然双方在补充协议中明确对之前所签订的商品房买卖合同中关于逾期交房及逾期办证的违约责任作了变更，但因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的租金损失为每月1500元，上浮30%计得1950元，双方约定的房屋交付时间为2014年6月30日，故违约金自2014年7月1日起计算至�房日2016年5月7日共计22个月余，本院酌情支持43355元。对于未办理权属证书的违约金，原告主张按每日万分之一计算，本院予以支持。合同约定被告应于2014年9月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记，故违约金从2014年10月1日起计算至判决之日2016年10月20日为42150元（562000×750×0.0001）。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。被告要求本案中扣除原告逾期支付房款所致的违约金的意见不当，原告是否存在违约行为，被告可另行主张权利，在该事实不明的情况下被告要求直接抵扣缺乏依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张梦芸未交付房屋的违约金43355元；
二、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张梦芸未办理权属证书的违约金42150元（暂计至2015年10月20日，此后以房款总价562000元为基数，按每日万分之一计算至被告杭州田逸之星置业有限公司实际交付权属证书之日止）；
三、驳回原告张梦芸的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7491元，由原告张梦芸承担5939元，被告杭州田逸之星置业有限公司承担1552元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可�判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 章幼戎
代理审判员 冯喜恒
人民陪审员 王土根
二〇一六年十月二十日
代书 记员 施丽莎