浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终5226号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐亚琴，女，1983年1月18日出生，汉族，住浙江省武义县。
委托诉讼代理人（特别授权）：曹丽珍，浙江一剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李锦云，男，1962年5月9日出生，汉族，住浙江省武义县。
委托诉讼代理人（特别授权）：孔旭良，武义县中天法律服务所法律工作者。
上诉人徐亚琴因与被上诉人李锦云房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2017）浙0723民初1346号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。案件审理期间，双方当事人申请庭外和解，期限为二个月，但未达成一致意见。本案现已审理终结。
徐亚琴上诉请求：撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求；诉讼费用由李锦云承担。事实与理由：一、一审认定事实及法律适用错误，违约方为被上诉人。1、根据证人证言，可以明确中介在收到上诉人支付的首付款后，已通知被上诉人收取首付款。根据交易习惯及中介在合同中的特殊地位，其具有斡旋、见证、提存等功能，故中介可以收取首付款，上诉人已实际交付首付款。2、根据被上诉人的短信内容，可以确定其真实意思表示为因母亲不同意而不出卖房屋。另因涉案房屋涨价，被上诉人因利益原因也不愿意出卖房屋。3、上诉人已实际支付首付款，被上诉人的债权已实现，故不存在因上诉人违约导致被上诉人无法实现或无法完全实现债权的情况。二、根据公平公正、诚信原则，应支持上诉人的请求。因涉案房屋大幅度涨价，被上诉人才违反合同约定，拒绝接受首付款，上诉人作为守约方积极履行合同，却被认定为违约，一审判决会引导公民在利益驱动下随意毁约。二审期间，上诉人撤回一审第三项诉讼请求，即判令李锦云支付延期违约金6146元（延期违约金以房屋交易价格878000元为基数按日万分之七的利率从2017年4月26日暂算至2017年5月5日，此后违约金计算至实际履行之日止）的诉讼请求。
被上诉人李锦云答辩称：一、双方在买卖合同中未约定款项由中介交付。定金也不是通过中介交付，而是由上诉人直接汇入被上诉人的账户。退一步说，即便中介有交易款项的支付权，中介也没有按合同约定汇入被上诉人的账户，而是将款项退回了上诉人。涉案房屋的首付款348000元，并非小数目，也不是现金交付，所以不存在通知被上诉人收取首付款的事实。二、根据上诉人一审提供的短信及说明书可以看出，2017年4月6日上诉人将718000元汇入中介账户，当日李锦仁因母亲反对而反悔，不再履行该合同，而被上诉人一直同意出卖该房屋。中介与被上诉人的第一、二次通话录音可以说明被上诉人一直按合同履行。2017年4月25日的短信内容可以表明上诉人违约，被上诉人的母亲也不同意出卖房屋。三、上诉人认为被上诉人因房价大幅度上涨而违约，没有依据。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
2017年5月3日，徐亚琴向一审法院提起诉讼，诉请判令：1、李锦云继续履行房屋买卖合同，协助将其名下房屋[所有权证：武字第××号、土地使用权证：武国用（2015）00880号]过户于徐亚琴名下；2、李锦云腾空其名下位于武义县产并交付于徐亚琴；3、李锦云支付延期违约金6146元。（延期违约金以房屋交易价格878000元为基数按日万分之七的利率从2017年4月26日暂时算至2017年5月5日）此后违约金计算至实际履行日止。李锦云提出反诉请求：1、判决解除双方签订的房屋买卖合同；2、判决没收定金并由徐亚琴支付延期违约金9240元。
一审法院认定事实：2017年3月17日，徐亚琴与李锦云的儿子李仕豪签订房屋买卖合同，对房屋价款，违约责任等作出明确约定。当日，徐亚琴支付了3万元定金。因徐亚琴弟弟徐阳购买了涉案房屋属李锦云哥哥李锦仁所有的其他楼层，4月6日，徐亚琴将两套房屋首付款718000元汇入武义乐轩房产中介所员工王仙君账户。因李锦云的哥哥李锦仁不同意出卖涉案房屋，中介将李锦云与李锦仁房屋的首付款一并打回徐亚琴账户。4月25日，徐亚琴将房屋的首付款汇入李锦云的账户，4月26日，李锦云将首付款打回徐亚琴的账户，因房屋买卖合同未能继续履行，遂成讼。
一审法院认为：徐亚琴与李锦云之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应确认合法有效。徐亚琴诉称，其已按照合同约定支付首付款，但双方当事人并未在合同中约定，中介公司可委托代收首付款，故徐亚琴未按合同约定按期支付李锦云首付款，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在涉案合同中约定，“如乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金，乙方不能按期向甲方付清购房款，每逾期一日，由乙方支付甲方相当于房地产价款万分之七的赔偿金。逾期五日后，甲方有权按乙方违约解除合同。”徐亚琴延期十五日才支付首付款，根据合同违约条款的约定，李锦云可没收定金、单方解除合同并要求徐亚琴支付相应的违约金。但李锦云在房屋买卖的过程中，也存在怠于收取购房款的情形，故对李锦云要求支付9240元违约金的诉讼请求，部分予以支持。综上所述，徐亚琴的诉讼请求，于法无据，不予支持。李锦云的诉讼请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除徐亚琴与李锦云于2017年3月17日签订的房屋买卖合同；二、李锦云收取的徐亚琴定金30000元，不再返还；三、徐亚琴于本判决生效后十日内支付李锦云违约金4620元；四、驳回徐亚琴的诉讼请求；五、驳回李锦云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6321元（已减半），由徐亚琴负担（已交纳）。反诉案件受理费391元（已减半），由徐亚琴负担（已交纳）。
二审期间，李锦云向本院提供了中国银行交易流水明细二份，证明2017年3月17日徐亚琴与李锦云签订合同后，徐亚琴通过银行账号支付李锦云定金，故徐亚琴一开始就知道李锦云的银行账号。徐亚琴质证后认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。因为两套房屋的首付款系一起支付，且武义乐轩房产中介为居中方，故将两套房屋的首付款718000元一起汇入中介的账户。本院认为，对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的予以采信。
本院对原审判决认定的事实予以确认。二审另查明：1998年3月12日，李锦仁、李锦云（系李锦仁弟弟）及父亲李陈寿（现已去世）、母亲朱春球就坐落于武义县房屋（四层楼）签订房屋分割协议书，约定：一楼东边一间及卫生间、三楼全部、四楼东边一间归李锦仁所有。一楼西边一间及楼梯下卫生间、二楼全部、四楼西边一间归李锦云所有。一楼门口间、楼梯、四楼平台及楼梯顶平台属公用、一楼准于父母住过世等内容。次日，浙江省武义县公证处出具（98）浙武证民字第18号公证书，对该房屋分割协议书的签订予以确认。其后，李锦仁、李锦云分别按照房屋分割协议书的约定办理了权属登记。其中由李锦仁所有的房屋的房权证号为武字第××号，土地使用权证号为武国用（2015）第00879号；由李锦云所有的案涉房屋的房权证号为武字第××号，土地使用权证号为武国用（2015）第00880号。涉案《房地产买卖合同》约定：房地产转让价款为878000元。乙方（徐亚琴）于2017年4月10日前支付348000元，尾款以银行放款日为准。合同签订后，乙方支付3万元作为定金，待支付尾款时抵作房款。甲方（李锦云）于2017年4月25日前腾空该房屋。双方确认于2017年4月25日前向房地产交易所申请办理过户手续。乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金。乙方不能按期向甲方付清购房款，每逾期一日，由乙方支付甲方相当于上述房地产价款万分之七的赔偿金。逾期五日后，甲方有权按乙方违约解除合同。甲方中途违约，应在违约之日起五日内将定金双倍退还给乙方。甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由甲方支付乙方相当于上述房地产价款万分之七的赔偿金。逾期五日后，乙方有权按甲方违约解除合同等内容。二审期间，徐阳、徐亚琴向本院交纳了其二人分别与李锦仁、李锦云签订的《房地产买卖合同》所约定的购房首付款共计718000元（其中本案合同购房首付款为348000元），并共同承诺准予武义县房屋一楼由朱春球居住过世，一楼门口间、楼梯、四楼平台及楼梯顶平台可提供给朱春球生活中正常使用。
本院认为，徐亚琴与李锦云签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，一审法院确认其合法有效，并无不当，双方应依约全面履行合同义务。根据该《房地产买卖合同》的约定，徐亚琴应于2017年4月10日前支付首付款348000元，李锦云于2017年4月25日前腾空该房屋。经查，徐亚琴于2017年4月6日将涉案房屋与李锦仁房屋的首付款共计718000元汇入武义乐轩房产中介所员工王仙君的账户，因李锦仁不同意出卖其房屋而拒收首付款，武义乐轩房产中介所遂将李锦云与李锦仁房屋的首付款一并打回徐亚琴的账户。2017年4月25日，徐亚琴又将涉案房屋的首付款汇入李锦云的账户，李锦云以其母亲要求在涉案房屋过世，该房屋无法出卖为由又将首付款打回徐亚琴的账户。综上，徐亚琴已在涉案《房地产买卖合同》约定的时间内将首付款支付至武义乐轩房产中介所，该合同未约定房款必须支付至李锦云的个人账户，且房款支付至房产中介也符合房屋买卖市场的交易习惯，李锦仁、李锦云先后不同意出卖房屋拒收首付款已构成违约。一审法院以武义乐轩房产中介所无权代收首付款为由，认定徐亚琴未按约支付首付款构成违约，依据不足。李锦云以徐亚琴延期支付首付款为由，要求解除涉案《房地产买卖合同》，没收定金并要求徐亚琴支付违约金，依据亦不足。二审期间，徐亚琴已将涉案房屋的首付款交于本院，应视为其已按约履行支付购房首付款的义务，李锦云亦应履行合同约定的相应义务。另，涉案房屋所有权人李锦云按照房屋分割协议书的约定，有义务保障其母亲朱春球在涉案房屋的居住权益，但基于不动产物权登记的公示公信效力，涉案房屋登记所有权人李锦云对外签订的房屋买卖合同的效力，不受李锦云与朱春球内部约定的影响，且徐亚琴现已承诺保留朱春球在涉案房屋相应的居住权益，故朱春球的利益也未因涉案房屋转让而受到损害。综上，除徐亚琴已承诺保留给朱春球居住的部分外，对徐亚琴提出的要求李锦云腾空涉案房屋的其他部分和协助办理涉案房屋产权过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。因二审出现新的事实，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省武义县人民法院（2017）浙0723民初1346号民事判决；
二、由李锦云于本判决生效后十日内协助徐亚琴办理浙江省武义县房屋的所有权（证号：武字第××号）及国有土地使用权（证号：武国用（2015）第00880号）的过户登记手续；
三、由李锦云于本判决生效后三十日内将浙江省武义县房屋的二楼全部、四楼西边一间腾空并交付给徐亚琴；
四、驳回李锦云的反诉请求。
一审案件受理费6321元，由李锦云负担，反诉案件受理费391元，由李锦云负担；二审案件受理费766元，由李锦云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 楼 俊
审 判 员 朱红彦
审 判 员 钱 萍
二〇一八年一月二十三日
代书记员 黄佳婧