福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽民申805号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：福建省开辉房地产开发有限公司。住所地：福建省永安市含笑大道永乐佳房**幢。
法定代表人：陈勇锋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：廖首炊，福建商通律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：中国建设银行股份有限公司永安支行。住所地：福建省永安市燕江中路***号。
代表人：李兴超，行长。
委托诉讼代理人：潘秋香，女，汉族，1984年2月22日出生，中国建设银行股份有限公司三明分行职员，住福建省宁化县，
委托诉讼代理人：林进坎，男，汉族，1963年12月2日出生，中国建设银行股份有限公司永安支行职员，住福建省永安市，
一审被告：罗元春，男，汉族，1973年2月3日出生，住福建省永安市，
一审被告：刘先女，女，汉族，1973年11月20日出生，住福建省永安市，
一审被告罗如永，男，汉族，1933年5月18日出生，住福建省永安市，
一审被告：季文珍，女，汉族，1954年5月04日出生，住福建省永安市，
再审申请人福建省开辉房地产开发有限公司因与被申请人中国建设银行股份有限公司永安支行金融借款合同纠纷一案，不服福建省三明市中级人民法院（2015）三民终字第151号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
福建省开辉房地产开发有限公司申请再审称：一、在适用法律方面：首先，二审法院在认定经济适用房可以上市的时间问题上存在适用法律错误的情形。二审法院在认定案涉房产是否达到国家政策允许上市交易的标准上，采用《永安市经济适用住房上市交易、取得完全产权及回购、退出管理实施细则（试行）》的规定，属于适用法律错误，二审法院应适用建住房[2007]258号《经济适用住房管理办法》第三十条的规定。其次，二审法院判决再审申请人应承担连带责任，却未判决再审申请人承担连带责任后有权向债务人追偿，也属于适用法律错误。二审法院应判决再审申请人承担担保责任后，对债务人有追偿权。第三，二审法院在处理物的担保和人的担保共存时适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第176条规定，被申请人应先就物的担保实现债权。二、在认定事实方面：二审法院没有认定案涉房屋可以上市交易，也未认定再审申请人阶段性担保已解除，这都是错误的。因县级政府政策缺乏稳定性，不应以此为依据限制物权。综上，本案认定事实错误，适用法律错误，请求予以再审。
被申请人答辩称：一、再审申请人申请再审前已通过实际行为承认了一审、二审判决。再审申请人向被申请人提交了《承诺书》和《函》，承诺按期履行保证责任并请求被申请人以本案一、二审判决为依据，从其尾号为2902的账户扣还罗元春的全部贷款本息。二、二审法院认定：至一审判决之日，案涉抵押房产未满足上市交易条件。该认定符合法律规定。三、至一审判决之日，再审申请人与被申请人约定的保证期间尚未届满，再审申请人应承担连带清偿责任。综上，二审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回再审申请人的再审申请。
本院经审查认为：
本案的争议主要在于再审申请人是否应当承担连带清偿责任。案涉《个人住房借款合同》特别签订条款第三十六条约定：“福建省开辉房地产开发有限公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至国家政策允许上市交易及抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。”因此，双方争议的焦点在于如何认定案涉房产达到国家政策允许上市交易的标准。再审申请人认为应适用建住房[2007]258号《经济适用住房管理办法》第三十条的规定，根据该规定，购买经济适用住房满五年可以上市转让。被申请人则认为根据《永安市经济适用住房上市交易、取得完全产权及回购、退出管理实施细则（试行）》的规定，经济适用住房自取得房屋所有权证之日起满五年后，符合相应条件才可上市交易。“购买经济适用住房满五年”中的“购买”一词至少有两种理解，一是指签订购房合同之日，二是取得房产证之日。根据物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。房屋属于典型的不动产，房屋的转让应依法办理相关登记手续。因此，“购买经济适用住房满五年”中的“购买”一词理解为取得房产证之日起满五年较为符合我国物权法的物权公示原则，同时也符合我国经济适用住房的交易惯例。一、二审判决认定案涉经济适用住房未满五年，再审申请人因连带保证责任期间尚未届满应承担连带保证责任，该认定并无不当。另外，再审申请人主张二审法院判决其应承担连带责任，却未判决其承担连带责任后有权向债务人追偿，属于适用法律错误。本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条，人民法院判决保证人承担保证责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有追偿权，未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。二审法院虽未在判决书主文中明确再审申请人的追偿权，但再审申请人可通过另行起诉方式获得救济。关于再审申请人主张被申请人应先就物的担保实现债权问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。根据案涉《个人住房借款合同》担保条款第十二条第五项之规定，贷款人依约或依法宣布债务提前期到期，借款人未按时足额履行，保证人应在保证范围内承担连带保证责任，无论贷款人对该合同项下的债权是否拥有其他担保，保证人在该合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人可直接要求保证人承担相应保证责任。因此，再审申请人关于被申请人应先就物的担保实现债权的主张缺乏依据，不能成立。
综上，福建省开辉房地产开发有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
驳回福建省开辉房地产开发有限公司的再审申请。
审 判 长 陈少苓
代理审判员 陈 耀
代理审判员 魏孜孜
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 谢振麒
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)>的解释》
第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。
当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。