苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园商初字第0250号
原告苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区万盛街8号圆融大厦19-20楼。‘
法定代表人沙勇，该公司总经理。
委托代理人谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
被告苏州工业园区大爱教育培训中心，住所地江苏省苏州工业园区时代广场**幢*座*******室。
法定代表人王蒙。
被告王蒙。
委托代理人刘英平，江苏法凯律师事务所律师。
被告广运机电（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区。
法定代表人谢清福。
委托代理人冯海天，江苏大名大律师事务所律师。
委托代理人邱国维，男，1969年5月29日出生。
原告苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司（以下简称“圆融物业公司”）诉被告苏州工业园区大爱教育培训中心（以下简称“大爱教育培训中心”）、王蒙、广运机电（苏州）有限公司（以下简称“广运机电公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理。本案原由审判员郭路独任审理，后本案转由审判员柳蓓菁独任审判，于2014年3月26日公开开庭进行了审理，原告圆融物业公司的委托代理人谢裕宽，被告大爱教育培训中心的法定代表人王蒙、王蒙的委托代理人刘英平及被告广运机电公司的委托代理人冯海天、邱国维到庭参加了诉讼。后本案适用普通程序，由审判员柳蓓菁、人民陪审员孙令奇、邱火根组成合议庭，柳蓓菁任审判长，于2014年5月12日公开开庭进行审理。原告圆融物业公司的委托代理人谢裕宽，王蒙的委托代理人刘英平及被告广运机电公司的委托代理人冯海天、邱国维到庭参加了诉讼。被告大爱教育培训中心经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告圆融物业公司诉称：苏州圆融发展集团有限公司与被告广运机电公司签订购房合同后，原告、苏州圆融发展集团有限公司及被告广运机电公司签订《苏州市前期物业管理服务协议》（下称“协议”），协议约定，由原告负责被告广运机电公司所购房区域内的物业管理工作。2012年7月6日，被告王蒙与被告广运机电公司签订《“广运国际金融中心”写字楼租赁合同》（下称“合同”），用于被告大爱教育培训中心的经营，在经营过程中支付了部分的物业管理费及其他费用，但2013年开始就多次出现拖欠的现象，截止到目前为止，被告大爱教育培训中心、王蒙已累计拖欠原告物业管理费、电费、空调加时费合计497510.38元。虽经原告多次催讨，被告大爱教育培训中心、王蒙至今仍然未付。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，被告广运机电公司应该对租户拖欠的物业管理费承担连带责任。故原告诉至法院，请求判令：1、被告王蒙、大爱教育培训中心作为承租人及实际使用人共同支付原告拖欠的2012年7月9日起至2013年2月及2013年4月至2013年12月的物业费464366.38元、电费12744元、空调加时费20400元，费用共计497510.38元，并应承担按同期同类银行贷款利率计算至法院判决生效之日止的滞纳金；2、被告广运机电公司对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。
审理中，原告明确，滞纳金按同期同类银行贷款利率从2014年1月1日起计算至被告实际付款之日止。
被告大爱教育培训中心辩称，物业费应由被告大爱教育培训中心承担。原告没有提供符合合同约定的服务，比如当时承诺物业上的服务、水、空调不能按照正常要求开放。房屋存在漏水，找物业反映过多次都未解决。消防通道被封闭，因原告工作的疏忽，导致被告无法正常营业。
被告王蒙辩称，其是代表公司签订的合同，故物业费应由被告大爱教育培训中心承担。另外，原告没有提供符合合同约定的服务。
被告广运机电公司辩称，其与被告大爱教育培训中心、王蒙签订租赁合同，合同约定物业费应由被告大爱教育培训中心、王蒙支付。对于物业费的计算，收取，都不是广运机电公司的义务。原告对房屋租赁情况也是清楚明知的，在王蒙拖欠物业费的情况下应及时积极的主张权利，而不是拖欠了这么长的时间才向被告主张。其应是在被告大爱教育培训中心、王蒙无法支付的情况下，才承担补充清偿责任。
经审理查明：苏州圆融发展集团有限公司与被告广运机电公司签订购房合同后，原告（甲方选聘的物业管理公司）、苏州圆融发展集团有限公司（甲方）及被告广运机电公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理服务协议》，就苏州时代广场N3B写字楼的前期物业管理的内容予以明确。其中该协议第一条约定，在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后叁年，前期物业管理费为写字楼22元／月·平方米。第四条第（七）项约定，不得占用、损坏本物业的共用部位，公用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、公用设施设备的，应事先通知物业管理企业，并经物业管理企业同意，在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。第八条第（三）项约定，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交并从逾期之日起每日加收万分之五的滞纳金。后三方另行签订了两份补充协议，写明，甲乙双方确认乙方所购N3B部分写字楼于2010年9月15日完成正式交付手续，由此圆融物业公司将2010年7月1日至9月15日期间的物业管理费标准调整为0元／月·平方米；2010年9月16日起乙方所购N3B写字楼部分的物业管理费标准及其他相关条款严格按照三方此前签署的《苏州市前期物业管理服务协议》执行。
2012年7月6日，被告王蒙（承租方，乙方）与被告广运机电公司（出租方，甲方）签订《“广运国际金融中心”写字楼租赁合同》一份，约定，甲方将其合法拥有位于苏州时代广场23幢B座2楼204、205室，共2套房屋出租给乙方，租用建筑面积为1260.76平方米。乙方须承担租赁房屋的室内电费用，有关电费乙方每月按电表读数，向大厦管理处缴付。乙方在租赁期间须缴纳租赁房屋的物业管理费，物业管理费为每月每平方米人民币22元。被告王蒙在该协议抬头的承租方栏内的法定代表人处及该协议尾部乙方签章的法人代表处签字。
2012年7月9日，王蒙作为用户在原告提供的用户收楼相关资料明细表处签字确认，该明细表写明签收内容有：用户手册、用户入驻办公申请、延长空调使用申请表、时代广场23、24栋增值服务收费标准、单元验收／退租检查表等内容。原告另提交了圆融时代广场23栋、24栋物业服务收费标准，该表中列明物业管理费为22元人民币／平方米／月，季付、年付；电费为人民币0.9元／度电，租户户内实际使用，按租户之单独表具读数计费；延时空调费为0.2元／㎡·小时，最低收费300元／小时。
后被告王蒙在该租赁地开设被告大爱教育培训中心，并于2013年3月支付了物业费27736.72元，于2013年4月26日支付了2012年12月及2013年1至2月的空调加时费共计4200元。原告据此开具了物业费发票一张及管理费发票两张。物业费发票抬头付款方为大爱教育培训中心，管理费抬头付款方为苏州两岸商务信息咨询有限公司。但对于其余款项的物业费、电费和空调费，未予缴纳，故原告于2013年底向被告王蒙出具了欠费明细一张，该明细中详细列明了未缴纳的物业费、电费及空调加时费的发生时间段及金额，被告王蒙在该明细的尾部签字确认。原告为证明上述明细中的费用，于庭审期间提交了2013年1月之后的付款通知书、电费抄表明细及发票以及2013年6月、7月、8月的由被告王蒙签收的空调加时费明细表。
因被告王蒙、大爱教育培训中心认为原告没有提供符合合同约定的服务，存在房屋漏水、消防通道管理不当的问题，导致大爱教育培训中心无法正常营业，拒绝缴纳物业费，故原告诉至法院。
另查明，针对被告王蒙、大爱教育培训中心提出的消防通道问题，原告表示，已于2013年3月21日向相关单位送达了工作联系函，并提交了该函件。函件中写明，苏州意骏汽车销售服务有限公司关闭了位于圆融时代广场23栋B座1F南侧的消防门，因该消防门属于消防逃生通道，依照消防法规需保持开启状态，烦请贵司务必于本月27日前整改，保证该消防门畅通。
再查明，被告大爱教育培训中心于2013年1月24日经苏州工业园区社会事业局核准成立，并核发民办非企业单位登记证书，该证书写明该单位为法人，法定代表人王蒙，业务主管单位苏州工业园区教育局。
再查明，因被告广运机电公司认为被告王蒙未按约支付租金，故诉至法院，法院经审理于2014年6月20日作出（2014）园民初字第0056号民事判决书，判决：1、确认广运机电公司与王蒙间的关于苏州工业园区时代广场23幢B座2楼204室、205室房屋的《“广运国际金融中心”写字楼租赁合同》于2013年11月27日解除。2、王蒙于判决生效之日起十五日内支付广运机电公司房屋租金907740元及利息。3、王蒙于判决生效之日起十五日内将苏州工业园区时代广场23幢B座2楼204、205室房屋腾空并恢复原状后返还广运机电公司。4、驳回广运机电公司及王蒙的其他诉讼请求。王蒙不服该判决，向法院递交了上诉状，后因未缴纳上诉费，故苏州市中级人民法院于2014年11月6日作出（2014）苏中民终字第03870号民事裁定书，裁定该案按王蒙自动撤回上诉处理，原审判决即发生法律效力。
以上事实，有原告提交的苏州市前期物业管理服务协议及补充协议、“广运国际金融中心”写字楼租赁合同、欠费明细、收楼表、圆融时代广场23栋、24栋物业服务收费标准、电费发票及明细、空调加时费收费明细、对外工作联系函、（2014）园民初字第0056号民事判决书、（2014）苏中民终字第03870号民事裁定书等证据以及当事人庭审中的陈述予以证实。
本院认为，本案原告与被告广运机电公司签订了苏州市前期物业管理服务协议及补充协议，明确由原告负责被告广运机电公司所购房屋的物业管理工作，故原告方应按协议的约定为被告广运机电公司提供物业管理服务。虽然该协议已到期，双方未再签订书面物业管理协议，但原告仍然向被告广运机电公司提供物业管理服务，被告广运机电公司对此并无异议，故双方存在事实物业管理服务关系。在原告提供物业管理服务期间，被告广运机电公司与王蒙签订写字楼租赁合同，将其中的204室、205室租赁被告王蒙开办大爱教育培训中心，并约定由承租人承担物业费及相关电费、空调费等费用，该合同已提交原告方，故原告主张由承租人承担已发生的至2013年底的物业费、电费、空调费的意见，本院予以认可。关于物业费、电费、空调费、空调加时费的计算，本院认为，物业费的计算标准已在被告王蒙与被告广运机电公司所签订的写字楼租赁合同中予以明确，对于其他费用的计算标准已在原告制作的物业服务收费标准中予以确认，该收费标准已交付被告王蒙。2013年底，王蒙亦在原告提供的欠费明细中签字确认。故对于原告主张的承租人应支付物业费464366.38元、电费12744元及空调加时费20400元的意见，本院予以确认。对于被告应承担的滞纳金，本院认为，2013年12月底，被告王蒙对原告出具的欠费明细签字确认，但未予支付，故原告主张被告应承担按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算从2014年1月1日起至被告实际付款之日止的逾期付款利息的主张，本院予以支持。对于上述费用应由何人承担的问题，本院认为，（2014）园民初字第0056号民事判决书已确认被告王蒙为涉案房屋的承租人，在被告广运机电公司（出租方，甲方）与其签订的合同编号为20120703的租赁合同亦约定由其承担室内电费、物业管理费，故上述费用应由被告王蒙承担。原告要求被告大爱教育培训中心与被告王蒙共同承担，于法无据，本院不予采纳。被告王蒙及被告大爱教育培训中心提出，原告提供的物业服务并不符合合同约定，并提出了漏水及消防通道的问题，对此，本院认为，原告与被告广运机电公司签订的苏州市前期物业管理服务协议及补充协议均未约定房屋漏水由物业管理公司予以修缮的义务，对于消防通道的问题，原告已提交证据证明其已向相关单位发函要求改正，故被告据此拒付物业费的依据不足。被告王蒙称其已缴纳装修保证金应在物业费中抵扣，但原告对此不予认可，认为被告王蒙的装修未通过消防，故该装修保证金不应退还，针对该款项，当事人可另行主张。本案中，被告广运机电公司系租赁房屋的业主，故原告主张其对物业费承担连带责任，于法有据，本院予以支持，但其他费用应按租赁合同的约定由承租人王蒙承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第七条之规定，判决如下：
一、被告王蒙于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司物业费464366.38元及逾期付款利息（利息计算方式：以464366.38元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2014年1月1日起计算至实际付款之日止）；
二、被告王蒙于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司电费12744元、空调加时费20400元，合计33144元及逾期付款利息（利息计算方式：以33144元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2014年1月1日起计算至实际付款之日止）；
三、被告广运机电（苏州）有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9462元，由被告王蒙负担，此款项已由原告预交，本院不再退回，被告王蒙于履行上述判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 柳蓓菁
人民陪审员 孙令奇
人民陪审员 邱火根
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 曹延琦
附本判决适用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。