重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初20904号原告：重庆市祥达物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙华大道1876-1号，统一社会信用代码9150011274288524XT。法定代表人：王敏，董事长。委托诉讼代理人：席晓丽，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：代祥海，男，该公司工作人员。被告：张佐碧，女，1986年1月6日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：周亮，男，1986年11月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆市祥达物业管理有限公司与被告张佐碧、周亮物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年11月16日公开开庭进行了审理。原告重庆市祥达物业管理有限公司的委托诉讼代理人席晓丽、代祥海，被告张佐碧到庭参加了诉讼，被告周亮经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市祥达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2015年1月1日至2017年7月31日的物业管理费1699.42元，电梯费620元，水电公摊费155元，违约金4773.74元。事实及理由：原告是重庆市渝北区XX小区物业服务公司，被告是该小区业主，被告从2015年1月1日开始未交纳物业服务费等费用。原告催收未果，遂起诉。被告张佐碧辩称，被告是业主，没有交费属实，原因是被告房屋楼顶和外墙漏水，小区卫生打扫不彻底，绿化不及时，路灯、楼道灯、车库照明灯损坏未及时修理，小区内的消防设施设备缺乏，环境卫生受到严重污染，公共区域内的健身设备擅自拆除变为停车场，原告未经业主委员会或大部分业主同意擅自进驻广告，物业保安年龄过大不具备安保能力。被告隔壁漏水沁到被告家中，电梯维护不到位。被告周亮未作答辩。经审理查明：被告张佐碧、周亮系重庆市渝北区XX号房屋业主，该房屋是住宅，建筑面积为109.64平方米。2005年8月28日，原告与重庆市远鑫房地产开发有限公司签订了一份以重庆市远鑫房地产开发有限公司为甲方、原告为乙方的《前期物业服务合同》，该合同主要约定甲方选聘乙方为XX小区提供物业管理服务。该合同在重庆市渝北区房产管理局办理了备案手续。该合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住宅：0.4元/月·平方米；（2）电梯房：0.5元/月·平方米（不含电梯费）；高层住宅电梯费收取方式：可实行月票和次票，电梯费从3楼以上开始收取，并由物业管理公司根据实际情况决定，月票票价：（1）按层计算：张/人=10元（第三层）+0.3元*（N-3），N为楼层数；（2）按人计算，按常住认可每人每月10元计收；票价次票：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。合同第七条规定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量，合理向业主分摊计收。合同第八条规定，物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前七日内履行交纳义务。合同第二十六条规定，本合同期限自2005年8月28日起至业主委员会成立之日，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。合同第三十三条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2005年10月21日，重庆市渝北区物价局依原告的申请作出渝北价(2005(158号文件，该文件载明：“XX收取物业管理服务费事宜，经研究，批复如下：住宅每平方米每月可收取0.85元物业管理服务费（含电梯使用费），商业营业用房每平方米每月可收取1元物业管理服务费。”上述物业服务合同签订后，原告对XX小区提供物业管理服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务等费用，2017年9月26日，原告向本院起诉要求判令被告支付2015年1月1日至2017年7月31日期间的物业服务费、电梯费、水电公摊费及违约金。审理中，原告说明其针对本案被告的物业服务收费标准为0.5元/月/平方米，电梯费的标准为10元/月/人（按二人计算），每月20元，水电公摊费的标准为5元/月/户，被告陈述其家庭成员为4人，房屋类型为电梯房。被告称原告提供的物业服务不到位，提供了照片等证据予以证明。以上事实，有营业执照，资质证书，《前期物业服务合同》及备案证明，渝北价(2005(158号文件，催收照片，土地房屋权属登记卡，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告与重庆市远鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》在渝北区房产管理局办理了备案手续，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对XX小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为XX小区进行了物业管理服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。收费标准问题，原告与重庆市远鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的电梯房物业服务收费标准为0.5元/月/平方米，电梯费另计。原告在庭审中说明其针对被告收取物业服务费的标准为0.5元/月/平方米、电梯费的标准为10元/月/人（按两人计算），该标准亦低于渝北价(2005(158号文件规定的收费标准，故本院按该标准主张物业服务费。原告称水电公摊费的标准为5元/月/户，该标准亦属合理，故本院按该标准主张水电公摊费。因此，在2015年1月1日至2017年7月31日期间，被告应交纳的物业服务费为0.5元/月/平方米×109.64平方米×31个月=1699.42元，被告应交纳的电梯费为10元/月/人×2人×31个月=620元，应交纳的水电公摊费为5元/月/户×31个月=155元。原告诉请主张的物业服务费、电梯费、水电公摊费与上述计算标准相符，本院予以支持。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告张佐碧辩称原告提供的物业服务不到位，虽提供了照片等证据予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。被告周亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不举证、质证、辩论的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告张佐碧、周亮立即支付原告重庆市祥达物业管理有限公司2015年1月1日至2017年7月31日的物业服务费1699.42元，电梯费620元，水电公摊费155元；二、驳回原告重庆市祥达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告张佐碧、周亮负担。本判决为终审判决。代理审判员 冉 阳二〇一七年十二月二十日书 记 员 李文婧