上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初21687号原告上海黄浦置地(集团)有限公司。住所地上海市黄浦区南苏州路***号***楼。法定代表人王政。委托代理人施晓晓，该公司员工。委托代理人朱俊杰，该公司员工。被告上海相生文化传播有限公司。住所地上海市黄浦区北京东路***号*******楼***室。法定代表人LEEMYUNGSUP(李明燮)。原告上海黄浦置地(集团)有限公司诉被告上海相生文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人施晓晓及朱俊杰到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告上海黄浦置地(集团)有限公司诉称：2014年9月25日，原告与案外人签订租赁合同，约定原告将位于上海市黄浦区北京东路XXX号XXX-XXX层房屋出租予案外人，租期至2023年4月24日。签约后，原告收讫租赁保证金人民币1,414,978元。租赁期间，原、被告及案外人于2015年5月4日签订补充协议，约定承租人变更为被告。被告承租期间，多次延付租金，且自2015年12月25日起欠付租金。2016年4月12日，原告书面通知被告解除租赁合同。2016年5月20日，被告交还系争房屋，但未予办理工商注册迁移手续。现原告诉请要求(1)确认原、被告之间租赁合同及补充协议于2016年4月27日予以解除；(2)被告支付2015年12月25日至2016年4月27日期间租金人民币2,486,885元；(3)被告支付违约金人民币1,213,114元(按月租金人民币606,557元之两倍计算)；(4)被告支付2016年4月28日至2016年5月20日期间房屋使用费人民币465,037元(按租金标准计算)；(5)被告就未能按期办妥工商注册迁移手续支付该期间房屋使用费人民币1,213,114元(自2016年6月11日起暂计至2016年8月10日止)。原告提供以下证据：1、《北京东路XXX号XXX-XXX层房屋租赁合同》及《北京东路XXX号XXX-XXX层房屋租赁合同补充协议》，以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，被告应当按约支付租金，同时证明被告就逾期付租及逾期办妥工商注册迁移手续所应承担之违约责任。2、2015年12月28日及2016年1月20日原告致被告函件及其邮寄凭证，以证明原告曾书面向被告催讨租金。3、2016年4月12日原告委托律师致被告《公函》及其邮寄凭证，以证明原告于该日向被告发出书面解约函，被告于2016年4月27日收讫函件，故租赁合同于2016年4月27日予以解除。4、2016年5月20日《房屋移交表》及被告出具《授权书》，以证明被告于该日将系争房屋交还原告。被告上海相生文化传播有限公司未作答辩。经审理查明：2014年9月25日，原告与案外人ILLUSIONARTMUSEUMLIMITED签订《北京东路XXX号XXX-XXX层房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)原告将位于上海市黄浦区北京东路XXX号大楼1-3层房屋出租予案外人作为自用办公使用；(2)案外人承某系争房屋用于案外人及其关联公司作为办公及经营使用，并承某于2014年年底前成立注册新公司；(3)原告于2014年9月25日交房，租赁期限自该日起至2023年4月24日止，其中自该日起至2015年4月24日止系免租期；(4)租金每3年环比递增8%，2015年4月25日至2018年4月24日期间月租金为人民币606,557元，之后3年月租金为人民币655,082元，再之后月租金为人民币707,489元，租金每2个月支付一次；(5)案外人支付租赁保证金人民币1,414,978元，租赁关系终止时，该项保证金除用于抵充合同项下案外人应予承担之费用、违约金等外，剩余款项在案外人按合同约定归还房屋后7个工作日内予以无息归还；(6)租赁期间，如案外人逾期30日未按合同约定支付租金，经原告书面催告后30日内仍未予支付，则原告有权单方面解除合同并收回房屋，且案外人另须支付相当于当期月租金2倍之违约金；(7)合同终止时。由案外人向原告返还全部房屋，且办理相应之工商迁移手续及返还房屋所涉相关事宜，在案外人腾退房屋7个工作日，原告返还租赁保证金；(8)如案外人在返还房屋后15个工作日内仍未能办妥以该房屋作为注册地之工商迁移手续，且影响到退租后原告之正常租赁，则原告有权按照当期日租金标准向案外人收取房屋使用费，直至案外人办妥相关手续为止；(9)租赁双方签订本合同所注明之地址系双方通讯地址，往来文电发至该注明地址即视为送达。签约后，租赁双方履行各自合同义务，原告亦实际收讫合同约定之租赁保证金。2015年1月4日，被告依法注册成立，住所地登记为系争房屋处。2015年5月4日，原、被告及案外人签订《北京东路XXX号XXX-XXX层房屋租赁合同补充协议》(下称《补充协议》)一份，约定原《租赁合同》承租方由案外人变更为被告，《租赁合同》中涉及案外人之权利、义务均转由被告享有及承担。签约后，原、被告继续履行《租赁合同》。被告承租期间，欠付自2015年12月25日起之租金。2015年12月28日及2016年1月20日，原告致函被告要求支付欠租，但被告收函后始终未予付租。2016年4月12日，原告委托律师致被告《公函》，告知基于被告欠租情节，故《租赁合同》于被告收讫函件之日予以解除。2016年4月27日，被告收讫该份《公函》。2016年5月20日，被告将系争房屋移交予原告。现原告以被告欠付租金、被告欠租导致合同提前解除、被告尚未办妥工商迁移手续等为由起诉来院。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《补充协议》、催款函件及其邮寄凭证、律师《公函》及其邮寄凭证、《房屋移交表》、《授权书》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案所涉《租赁合同》及《补充协议》均系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，各签约方均应恪守约定之义务。租赁期间，被告欠付租金且欠租情节已构成合同约定之解约事由，原告在取得合同解除权后亦以书面通知解约方式行使该项合同解除权，鉴此，《租赁合同》及相关《补充协议》均于被告收讫解约函时予以解除。对于原告诉请之租金及房屋使用费，原告就此所述合同解除时间及房屋交还日期均与实际情况相符，而被告在经公告送达诉讼材料后对欠租一节亦未提出任何抗辩，就此，本院对原告此项诉请依法予以支持。对于原告诉请之违约金，原告该项诉请与合同约定无悖，本院亦依法予以支持。对于原告诉请因工商未予迁移而导致之房屋使用费，鉴于原告就被告工商是否迁移一节未能提供证据加以证明，故本院对原告该项请求依法予以驳回。对于合同项下租赁保证金，鉴于原告在本案审理中并未要求对该项保证金作出处理，而根据合同约定，保证金归还前提包括被告须予办妥工商迁移手续，现工商迁移情形尚不明确，故本院在本案中对该项租赁保证金暂不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海黄浦置地(集团)有限公司与被告上海相生文化传播有限公司就上海市黄浦区北京东路XXX号XXX-XXX层房屋所建立之房屋租赁合同关系于2016年4月27日予以解除，所涉2014年9月25日签订之《北京东路XXX号XXX-XXX层房屋租赁合同》及2015年5月4日签订之《北京东路XXX号XXX-XXX层房屋租赁合同补充协议》均于2016年4月27日予以解除；二、被告上海相生文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海黄浦置地(集团)有限公司2015年12月25日至2016年4月27日期间租金人民币2,486,885元；三、被告上海相生文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海黄浦置地(集团)有限公司违约金人民币1,213,114元；四、被告上海相生文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海黄浦置地(集团)有限公司2016年4月28日至2016年5月20日期间房屋使用费人民币465,037元；五、驳回原告上海黄浦置地(集团)有限公司要求被告上海相生文化传播有限公司就未予办妥工商注册迁移手续承担房屋使用费人民币1,213,114元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币人民币49,527元，原告上海黄浦置地(集团)有限公司负担人民币9,327元，被告上海相生文化传播有限公司负担人民币40,200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  毛伟新二〇一七年三月七日书 记 员  薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。