湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终732号
上诉人（原审原告）：宜昌市伍家岗区吾家大酒店，住所地宜昌市伍家岗区白沙路*号。
经营者：邓宜平，男，1960年7月8日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：付红，湖北百思特律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄雷，男，1969年12月13日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：黎明，湖北前锋律师事务所律师。
上诉人宜昌市伍家岗区吾家大酒店（以下简称吾家大酒店）与被上诉人黄雷房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初1662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吾家大酒店上诉请求：撤销一审判决，支持其全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由黄雷承担。主要事实和理由：1、因宜昌市海峰大酒店有限公司（以下简称海峰大酒店）与吾家大酒店的经营者邓宜平、案外人裴涛借款纠纷执行一案，经人民法院强制执行，以816.4万元的价格将海峰大酒店的经营权抵偿所欠邓宜平、裴涛的债务，邓宜平、裴涛取得的是一种权利，不是继受林海峰的债权债务。2、邓宜平与宜昌市伍家乡共前村村民委员会（以下简称共前村委会）重新签订的合同是一个新的法律关系，是通过招投标取得的。3、一审认定邓宜平与共前村委会签订的合同“补正”了黄雷超过承租期限的瑕疵不符合本案事实及法律规定。
黄雷辩称：原审认定事实清楚、证据确实充分，上诉人提出的上诉理由没有法律依据，请求予以驳回。
吾家大酒店向一审法院起诉请求：1、确认海峰大酒店与黄雷签订的租赁合同中租赁期限超过2017年9月17日部分无效；2、判令黄雷租赁期限届满后立即腾退房屋，并将房屋恢复原状；3、判令黄雷如不按期腾退房屋，从2017年9月17日起至实际腾退房屋之日止按照150元/月/平方米向吾家大酒店支付逾期使用房屋租金；4、本案诉讼费用由黄雷承担。
一审法院认定事实：2002年9月18日，宜昌市白沙饭店（以下简称白沙饭店）与林海峰签订《承包经营管理合同》，白沙饭店将位于宜昌市白沙路1号的所属“白沙饭店”合法资产整体经营权发包给林海峰承包经营，建筑面积9671.2平方米，承包期为10年，从2002年9月18日起至2012年9月17日止；承包期期内，林海峰应交纳承包金2374000元，承担贷款利息1450000元，管理人员工资576000元，合计4400000元。费用按年度交纳，2002年12月29日至2004年12月28日每年交纳400000元，2004年12月29日至2012年12月28日每年交纳450000元。2002年12月13日，白沙饭店与林海峰签订《承包经营管理合同补充协议》，白沙饭店同意林海峰注册“宜昌市海峰大酒店有限公司”（以下简称海峰大酒店）对外经营，实行自主经营、自负盈亏，独立承担相关法律责任。2007年8月8日，白沙饭店与林海峰签订《补充协议》，双方对2002年9月18日签订的《承包经营管理合同》合同期限顺延5年，顺延5年期间承包费用合计3850000元，海峰大酒店对承包合同及相应补充协议确定的林海峰应尽义务承担连带保证责任。2011年10月20日，海峰大酒店与黄雷签订《租赁合同》，海峰大酒店将其承包经营的“白沙饭店”12#、13#门面出租给黄雷从事经营，租赁期3年，自2011年10月20日至2014年10月19日；租金按年度交纳，第一年租金40000元，第二年租金44000元，第三年租金48400元。黄雷分别于2012年1月、2012年11月、2013年11月向海峰大酒店支付房屋租金40000元、44000元、48400元。2014年5月9日，海峰大酒店与黄雷续签《租赁合同》，租赁期5年，自2014年11月20日至2019年11月19日；年租金40000元，先交租金后用房屋，黄雷签订日一次性交纳5年租金200000元。2014年5月12日，黄雷向海峰大酒店支付房屋租金200000元。2015年，海峰大酒店因欠邓宜平4000000元借款及相应利息，被宜昌市西陵区人民法院判决偿还。该判决在执行中，宜昌市西陵区人民法院于2016年5月3日作出执行裁定，将海峰大酒店五一广场店、关公店的全部经营权利以物抵债抵偿给邓宜平、裴涛（海峰大酒店另一债权人）。2016年9月26日，邓宜平与共前村委会签订《房屋租赁合同》，共前村委会将位于宜昌市伍家岗区白沙路1号建筑面积为9671平方米的房屋出租给邓宜平作“酒店业及其它”经营使用，租赁期11年，从2016年9月18日起至2027年9月17日止；邓宜平按林海峰原合同向共前村委会交清海峰大酒店欠交的费用及相关费用，同时继受原海峰大酒店的相应财产权利。此后，邓宜平办理“宜昌市伍家岗区吾家大酒店”营业执照，在宜昌市伍家岗区白沙路1号从事经营。2017年8月4日，吾家大酒店向黄雷发出书面通知，以黄雷从海峰大酒店承租的12、13号门面因海峰大酒店与共前村委会房屋租赁期限将于2017年9月17日届满为由，要求黄雷于2017年8月17日前与吾家大酒店签订租赁合同，逾期视为黄雷不再租赁该门面，应于2017年9月17日前搬离房屋。嗣后，吾家大酒店与黄雷未能协商一致。
一审法院认为，一、邓宜平和裴涛共同取得海峰大酒店五一广场店、关公店的全部经营权利后，邓宜平与共前村委会签订《房屋租赁合同》，取得宜昌市伍家岗区白沙路1号房屋（建筑面积9671平方米）的租赁使用权，并注册登记“宜昌市伍家岗区吾家大酒店”从事经营，吾家大酒店与租赁房屋范围内的其他承租人发生房屋租赁合同纠纷，吾家大酒店提起诉讼，符合法律规定，其主体适格。二、白沙饭店与林海峰签订的《承包经营管理合同》及其两次补充协议，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。林海峰及其登记的海峰大酒店在经营期间，有权根据承包合同的约定对相应部分房屋进行出租经营。期间，海峰大酒店与黄雷于2011年10月20日、2014年5月9日签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，虽然黄雷承租期限超过林海峰的承包期限，双方在签订租赁合同时存在一定瑕疵，但一方面，发包人在此后的履行中（包括邓宜平取得经营权后）一直未提出异议；另一方面，林海峰、海峰大酒店自取得宜昌市伍家岗区白沙路1号原“白沙饭店”整体经营权后，以“海峰大酒店”名义从事经营期间，因借贷债务的履行，“海峰大酒店”的经营权被抵偿给邓宜平，邓宜平与共前村委会签订的《房屋租赁合同》亦约定邓宜平继受原海峰大酒店的相应财产权利的同时，应当继续履行原海峰大酒店承包经营期间相应的义务，也就是说邓宜平因以“以经营权抵帐”方式承继了林海峰与海峰大酒店经营权相关的权利义务，而其在原承包经营合同所约定的经营期限到期后，及时与共前村委会签订《房屋租赁合同》，以租赁方式重新获得了涉案房屋的使用权直至2027年9月17日，从而从根本上补正了原黄雷承租期限超过林海峰的承包期限的瑕疵。因此，原黄雷承租期限超过林海峰的承包期限的部分，应当认定为有效。黄雷对涉案房屋享有至2019年11月19日的承租权，依法予以确认。综上所述，吾家大酒店请求确认海峰大酒店与黄雷签订的租赁合同中租赁期限超过2017年9月17日部分无效，其提交的证据不足以否定海峰大酒店与黄雷之间的租赁合同自2017年9月17日之后的效力，该项请求不予支持。其相应立即腾退房屋、支付自2017年9月17日起的逾期使用房屋租金等请求则亦不应得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回宜昌市伍家岗区吾家大酒店的诉讼请求。本案受理费40元，由宜昌市伍家岗区吾家大酒店负担。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，1、根据一审查明的事实，邓宜平在取得海峰大酒店五一广场店、关公店的全部经营权利后，与共前村委会签订《房屋租赁合同》，取得宜昌市伍家岗区白沙路1号房屋的租赁使用权，并注册登记“宜昌市伍家岗区吾家大酒店”从事经营，符合法律规定。2、海峰大酒店与黄雷于2011年10月20日、2014年5月9日签订的《租赁合同》和邓宜平与共前村委会于2016年9月26日签订的《房屋租赁合同》不存在必然联系，一审认定邓宜平与共前村委会签订的《房屋租赁合同》“补正”了次承租人黄雷超过承租期限的瑕疵缺乏事实及法律依据。3、邓宜平、裴涛取得海峰大酒店五一广场店、关公店经营权是法院依法强制执行的经营权抵偿债务所得，并不是企业的继承关系，邓宜平、裴涛在取得了海峰大酒店五一广场店、关公店的全部经营权利后，邓宜平与共前村委会于2016年9月26日签订了《房屋租赁合同》，该事实只能说明邓宜平取得了相应的经营权利，并不代表承继了原海峰大酒店对外的义务。黄雷辩称裴涛和邓宜平取得海峰大酒店的承包经营权，也应当承继海峰大酒店在承包经营期间对外签署合同的所有权利和义务，包括本案所争议与黄雷在2014年签订的房屋租赁合同的主张无事实和法律依据。4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”依照该规定，海峰大酒店与黄雷签订的租赁合同中租赁期限超过2017年9月17日的部分无效。5、吾家大酒店作为本案争议租赁房屋的经营权利主体，其要求黄雷于租赁期限届满即从2017年9月18日起腾退房屋，依法应予以支持。黄雷超过租赁期限至实际腾退房屋期间应向吾家大酒店支付逾期使用房屋的租金，根据本案证据并参考吾家大酒店主张的同类地段房屋门面的租赁价格，本院酌定取低值以140元／月／平方米的标准计算逾期使用租金，吾家大酒店在一审中提交的房屋面积测绘数据显示黄雷承租的房屋面积为116.49平方米，黄雷对该测绘面积未提交相应的证据予以反驳，本院对吾家大酒店提交的对黄雷承租房屋的测绘面积予以认可。黄雷称其向海峰大酒店支付了从2014年11月20日至2019年11月19日的租金，对是否存在多交付的租金部分，黄雷可向海峰大酒店另行主张返还。
综上所述，上诉人吾家大酒店的上诉请求部分成立，应予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初1662号民事判决；
二、宜昌市海峰大酒店有限公司与黄雷签订的租赁合同中租赁期限超过2017年9月17日的部分无效，黄雷应于租赁期限届满即2017年9月18日起腾退房屋，并自2017年9月18日起至实际腾退房屋之日止，以140元∕月∕平方米及使用面积116.49平方米的标准向宜昌市伍家岗区吾家大酒店支付逾期使用房屋租金。
三、驳回宜昌市伍家岗区吾家大酒店的其他诉讼请求。
上列事项，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费40元，由宜昌市伍家岗区吾家大酒店负担；二审案件受理费80元，由黄雷负担。
审判长 张士勇
审判员 苗劲松
审判员 张原鹏
二〇一八年五月二十九日
书记员 韩睿华