梅州市梅县区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅县法民二初字第40号
原告王尚浩，男，汉族。
委托代理人黄冬日，系广东义致律师事务所律师。
被告范瑞强，男，汉族。
第三人冯芬芳，女，汉族。
委托代理人张萍、余少彬，均系广东法盟律师事务所律师。
原告王尚浩诉被告范瑞强、第三人冯芬芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈志雄独任审判，公开开庭进行了审理。原告王尚浩及其委托代理人黄冬日，被告范瑞强，第三人冯芬芳及其委托代理人张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王尚浩诉称，原、被告于2012年8月21日签订一份《梅州市二手房合同》，合同约定：被告自愿将坐落在梅县程江镇西山村合和花园E1-1栋401号房屋（毛坯房，面积为136.79平方米）及25号杂物间一个出售给原告，房产交易价格为人民币420000元整，由原告于合同签订之日支付210000元给被告作为定金，被告将房产过户到原告名下后，原告在5天内付清购房余款210000元。双方还约定，被告房屋国土证、房产证办好后，由被告付清银行按揭贷款，房屋过户给原告，在2012年12月31日前交割清楚。原告于合同签订当日支付210000元给被告，并由被告出具收据给原告收执，但被告未按约定将房屋过户至原告名下，后经原告多次催收，被告却一直称该房屋没有办理好国土证、房产证，无法过户。2014年2月7日，原告了解到，上述房屋的国土证、房产证已经办理好，但被告却不办理过户手续。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告将位于梅县程江镇西山村合和花园E1-1栋401号房及25号杂物间过户给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告范瑞强辩称，我方现在不愿意将房屋过户给原告，但可以向原告退还购房款。当时原告向我实际支付的购房定金为120000元，因为原告为了方便以后将房屋转卖给他人时卖高价格，才在收据上写成210000元。
第三人冯芬芳述称，2014年1月24日，申请人与被告范瑞强签订一份《梅州市房屋买卖合约》，该合约约定：一、被告自愿将坐落在梅县程江镇西山村合和花园E1-1栋401号房及25号杂间出售给申请人；二、双方议定上述房屋成交价格为490000元整；三、付款方式：本合约签订之日付20000元定金，2014年1月28日前双方到建行赎证时付270000元，剩余200000元双方到公证处办理全权委托时付清；四、双方议定房款付清当日被告将上述房屋交付给申请人使用；……六、违约责任：本合约签订后，如申请人中途违约，购房定金不予退还；如被告中途违约则无条件退还定金和定金一倍的违约金赔偿给申请人；被告保证该房屋无一切纠纷，如因被告原因导致申请人不能办理过户手续，一切责任由被告负担。合约签订后，申请人于2014年1月24日支付定金20000元给被告；2014年1月27日，双方到建设银行，由申请人代被告付清银行按揭款，赎回被告的房地产权证（赎证时，被告同意房价减10000元）；尔后，双方到梅县区公证处办理了委托书公证，申请人付清所有购房款480000元给被告，被告将房屋钥匙交付给申请人，并带领申请人到现场交验房屋。由于接近年关（农历12月28日），申请人年后才到梅县区住房和城乡建设局办理房屋过户手续，但工作人员告知上述房屋已被法院查封，申请人才了解到原告和被告于2012年8月签订了《梅州市二手房合同》及相关情况。申请人认为，两份房屋买卖合同均未办理登记，但申请人已付清全部购房款，并到公证处办理了委托书公证，被告也将房屋及房地产权证交付给了申请人，双方合同得到实际履行。而原告与被告签订房屋买卖合同时，被告尚未取得房地产权证，且原告只支付了部分购房款，房屋及房地产权证也未交付给原告，故本案应遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易。为此，申请以第三人身份参与本案诉讼，并提出以下独立请求：1、驳回原告的全部诉讼请求；2、确认申请人与被告于2014年1月24日签订的《梅州市房屋买卖合约》合法有效；3、判令被告将位于梅县区程江镇西山村府前大道合和花园E1-1栋401号房及25号杂物间过户到申请人冯芬芳名下；4、诉讼费用由被告承担。
针对第三人冯芬芳的请求，原告王尚浩认为，我方与被告范瑞强签订房屋买卖合同后一直有按合同的约定履行义务，且被告已将房屋交付给我方使用，请求法院驳回第三人参加本案诉讼的权利及其请求，支持我方的诉讼请求。
针对第三人冯芬芳的请求，被告范瑞强表示无异议，并同意将房屋过户给第三人。
经审理查明，2010年11月22日，被告范瑞强与梅州市合和房地产开发有限公司（下称合和房地产公司）签订一份《梅县大新城合和花园前期认购合同书》，约定被告向合和房地产公司购买合和花园套房第E1-1栋401号房及25号杂物间，价格合计440700元。合同签订后，被告分别于2010年11月22日、2011年1月25日依照约定向合和房地产公司付清首期款69200元及第二期款101500元，并于2011年6月10日通过银行按揭贷款向合和房地产公司付款270000元。
2012年8月21日，原告王尚浩与被告范瑞强签订一份《梅州市二手房合同》，该合同约定：被告自愿将坐落在梅县程江西山村合和花园E1-1栋401房出售给原告（毛坯房含25号杂物间一个）；房产的交易总价：人民币420000元；付款时间与办法：1、签订合同当日原告支付210000元给被告，此款作为购房定金。2、被告国土房产证办好后，由被告付清银行按揭贷款，房产过户给原告，在2012年12月31日前交割清楚。3、被告房产过户到原告名下，原告5天内付清购房余款210000元；房屋交接：被告应于收到原告全部购房款后当天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水费、电费、物业费等一切费用结清。合同签订当日，原告向被告支付了部分购房款，被告出具金额为210000元的《收据》一张交由原告收执，并将房屋钥匙交付给原告。
2013年6月20日，梅县国土资源局对位于梅县新县城府前大道合和花园E1-1栋401房及25号杂间办理国有土地使用证［土地证号：梅府国用（2013）第28**号；土地使用权人：范瑞强］。2013年10月30日，梅县住房和城乡规划建设局对位于梅县程江镇西山村府前大道合和花园E1-1栋401房及25号杂间办理房地产权证［房产证号分别为：粤房地权证梅县字第11201484**号、第1201484**号；房地产权属人：范瑞强］。
2014年1月24日，第三人冯芬芳与被告范瑞强签订一份《梅州市房屋买卖合约》，该合同约定：一、被告自愿将坐落在梅县程江镇西山村合和花园E1-1栋401号房及25号杂间出售给第三人；二、双方议定上述房屋成交价格为490000元整；三、付款方式：本合约签订之日付20000元定金，2014年1月28日前双方到建行赎证时付270000元，剩余200000元双方到公证处办理全权委托时付清；四、双方议定房款付清当日被告将上述房屋交付给第三人使用。合同签订后，第三人于2014年1月24日向被告支付定金20000元；2014年1月27日通过户名为郑雪芬的建设银行账户向被告转账275000元；2014年1月29日通过户名为郑雪芬的建设银行账户向被告转账165000元及支付现金20000元，合计185000元。综上，第三人共向被告支付了购房款总计480000元。被告收到上述款项后，分别于收款当日向第三人出具了对应上述金额的3张《收据》交由第三人收执，并于2014年1月27日在《梅州市房屋买卖合约》中注明“经甲方（被告范瑞强）同意房价减10000元整，实收480000元整，被告签名确认”的内容。2014年1月28日，被告付清银行按揭并赎回房地产权证后，与第三人前往广东省梅县公证处办理《委托书》公证，《委托书》中载明：“委托人（被告范瑞强）是坐落在梅县程江镇西山村府前大道合和花园E1-1栋401房（见粤房地权证梅县字第11201484**号《房地产权证》、梅府国用（2013）第2890号《国有土地使用证》）及坐落在梅县程江镇西山村府前大道合和花园E1栋25号杂间（见粤房地权证梅县字第11201484**号《房地产权证》、梅府国用（2013）第2890号《国有土地使用证》）的房地产权属人（属其个人财产）。现委托冯芬芳女士为我的合法代理人，并以我的名义，办理如下事宜：一、办理上述房屋的管理、使用、修缮、出租、出售、拆迁、产权过户及领取房产证等一切有关事宜。二、办理上述房屋的土地使用权转让过户及领取国有土地使用证等一切法律手续。……”同日，广东省梅县公证处对上述《委托书》作出（2014）粤梅县第000199号《公证书》。之后被告向第三人交付房屋钥匙（该房屋钥匙系被告自行更换后的新钥匙）并带领第三人到现场交验房屋，《国有土地使用证》、《房地产权证》、《水、电费缴款册》亦交付给第三人。第三人收到房屋后，对房屋进行了装修，至本案开庭时装修工程正处于施工阶段。
2014年2月，因被告范瑞强未按合同履行义务，原告王尚浩遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告范瑞强则作出上述答辩意见。同年3月，申请人冯芬芳向法院申请以第三人身份参加诉讼并提出上述独立请求，本院经审查，依法准予冯芬芳以第三人身份参加诉讼。
本案在审理过程中，原告向本院提出诉讼保全申请，经本院审查，本院依法作出（2014）梅县法民二初字第40号之一民事裁定书，裁定查封被告范瑞强所有的位于梅县程江镇西山村府前大道合和花园E1-1栋401房（房产证号：粤房地权证梅县字第11201484**号，土地证号：梅府国用（2013）第2890号）的房地产及位于梅县程江镇西山村府前大道合和花园E1栋**号杂间（房产证号：粤房地权证梅县字第11201484**号）的房地产。
以上事实，有经过质证的《身份证》、《梅州市二手房合同》、被告向原告出具的《收据》、《梅县大新城合和花园前期认购合同书》、梅州市合和房地产开发有限公司出具的《发票》及《收据》6张、《个人住房（商业用房）借款合同特别签订条款》、《个人贷款支付凭证》、《梅州市房屋买卖合约》、《转账凭条》2张、被告向第三人出具的《收据》3张、《国有土地使用证》、《房地产权证》、《水、电费缴款册》、《照片》13张、《公证书》、钥匙2套、开庭笔录和当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，被告与原告、第三人之间分别签订了《梅州市二手房合同》和《梅州市房屋买卖合约》，两份合同所买卖的房屋均为位于梅县程江镇西山村府前大道合和花园E1-1栋401房及25号杂物间，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十五条的规定，两份合同的效力均应属有效。本案争议的焦点在于原告和第三人均要求被告将上述房屋过户至自己名下，根据相关法律规定，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、支付价款以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，首先，该房屋目前仍然登记在被告名下，原告和第三人均未办理房屋所有权变更登记；其次，被告虽然将房屋钥匙先行交付给原告，但之后被告又自行更换了房屋钥匙，并将新钥匙交付给第三人，而第三人目前正在对该房屋进行装修，第三人系该房屋的实际占有人；再次，原告仅被告支付了部分购房款，而第三人已向被告支付了全部购房款480000元；最后，被告已经将该房屋的《国有土地使用证》、《房地产权证》及《水、电费缴款册》交付给第三人，并且双方就委托办理房屋转让过户等手续已经到广东省梅县公证处办理了《委托书》公证，虽然原告与被告所订立的购房合同在时间顺序上先于第三人，但第三人已经全面履行了其与被告所订立购房合同中约定的义务，而被告向第三人履行房屋交付义务较之原告也更加全面，并且目前第三人已经合法占有了该房屋并对房屋进行了装修，因此，将该房屋的所有权过户至第三人名下更为恰当。综上，原告要求被告将房屋过户至其名下的诉讼请求因第三人原因而无法实现，本院不予支持；原告请求法院驳回第三人参加本案诉讼的权利及其请求，于法无据，本院不予支持；第三人请求法院确认其与被告签订的《梅州市房屋买卖合约》合法有效及被告将房屋及杂间过户到第三人名下，合法合理，本院依法支持。关于案件受理费及保全费，因本案的过错方在于被告，因此，上述费用均应由被告承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十五条的规定，判决如下：
一、被告范瑞强应将其所有的位于梅县程江镇西山村府前大道合和花园E1-1栋401房及25号杂间（土地证号：梅府国用（2013）第28**号，房产证号：粤房地权证梅县字第11201484**号、第11201484**号）过户至第三人冯芬芳名下，限于本判决生效后五日内履行。
二、驳回原告王尚浩的诉讼请求。
案件受理费100元、保全费2620元，由被告范瑞强负担。此款已由原告王尚浩预交2670元、第三人冯芬芳预交50元，本院不再退回，由被告在判决生效后迳付原告及第三人。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。
审判员 陈志雄
二〇一四年五月八日
书记员 张 琳