淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮小民初字第0861号
原告淮安市剑强物业服务有限公司
法定代表人刘树祥，公司总经理
委托代理人赵海松，江苏安淮律师事务所律师
委托代理人姜明月，江苏安淮律师事务所律师
被告陆其全
原告淮安市剑强物业服务有限公司（以下简称剑强公司）诉被告陆其全物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法由审判员杨华适用小额诉讼程序，于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜明月、被告陆其全到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告剑强公司诉称：2012年4月1日，原告与淮安市江淮房地产开发有限公司（以下简称江淮公司）签订物业合同，约定由原告为淮安市淮阴区建邺小区（以下简称建邺小区）提供物业服务。原告依约为小区提供物业服务至今，但被告自合同签订之日起，未依约向原告交纳物业服务费用（以下简称物业费），原告已对被告进行多次催要，均无效果。为维护原告的合法权益，特诉至法院要求判令被告：1.给付2012年4月1日起至2014年6月30日止的物业费675元；2.给付公共能耗费用45元；3.给付按千分之三计算起诉之日起至实际给付之日止的违约金；4.承担本案诉讼费用。
被告陆其全辩称：被告确系建邺小区13号楼204室业主，在原告入驻小区后未交纳过物业费。被告不交纳物业费的原因有：1.原告与江淮公司签订的物业合同，与被告无关；2.原告入驻建邺小区期间，小区存在绿化、卫生不到位，车辆乱停放等情况，因此原告的物业服务存在瑕疵；3.原告对建邺小区13号楼经常被盗负有责任；4.原告对被告房屋漏水负有责任；5.被告曾向建设单位交纳装修保证金1000元，建设单位承诺可以折抵5年物业费；6.对原告诉讼请求中公共能耗费用不予认可。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：建邺小区系江淮公司建设，于2008年8月26日全部竣工交付使用，该小区尚未成立业主委员会。原告系依法成立的具有贰级资质的物业服务公司，被告系原告服务的建邺小区13号楼204室业主。2014年4月1日，原告以受托方（乙方）身份与作为委托方（甲方）的江淮公司签订《建邺小区物业服务委托合同》（以下简称《物业合同》），约定由原告为建邺小区提供物业服务。
《物业合同》内容概要：第一章第一条：本合同当事人……根据国务院《物业管理条例》和相关法律、法规，甲方通过招标形式在自愿、平等、协商一致的基础上，将建邺小区委托给乙方实行物业管理服务，订立本合同……
委托管理事项第四条共用设备、设施的维修、养护、运行和管理。第五条：公用绿地、花木、建筑小品的养护和管理。第六条：公用环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。第七条：交通与车辆停放秩序的管理。第八条：维持公共秩序，包括保安巡逻、门岗执勤，协助公安机关做好安全防范工作（不负责人身安全和财产的保险保管责任）。第九条：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业费：每月每户25元……
委托管理期限第二十条：委托管理期限。自2012年4月1日0时起至业主委员会成立时终止。
第五章物业服务质量第十五条：乙方按以下约定实现目标管理……3.环境卫生设施基本完好无损，路面干净整洁，垃圾日产日清。4.绿化及时修剪，美观整齐，长势良好，基本无苦死，无大面积虫害现象。5.交通秩序良好，车辆停放基本有序，保持道路畅通……
第六章物业服务费用第十六条：1.业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；2.公用能耗费按20元／户／年，向业主或物业使用人收取……第十八条：房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用；1.房屋共用部位的小修、养护费用，由乙方承担……
第八章附则第二十条：自本合同签字之日起生效……
另查明，建邺小区存在房屋顶层搭建违章建筑、小区绿化被破坏、车辆无序停放等现象。
上述事实有双方当事人陈述、2012年4月1日签订的《物业合同》、淮安市淮阴区王营镇人民政府盖印《报告》、淮安市淮阴区住房和城乡建设局出具的《证明》、现场勘查照片等证据证实，经质证，本院予以确认。
针对被告陆其全辩称，原告与江淮公司签订的物业合同，与被告无关。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，江淮公司依法与原告签订的《物业合同》，对被告具有约束力，被告以其并非合同当事人为由提出抗辩的，本院不予支持。
针对被告陆其全辩称，原告对建邺小区13号楼经常被盗负有责任。本院认为，《物业合同》对小区的公共秩序维护、安全防范巡视等事项进行了约定，原告依约对小区内业主的财产负有谨慎注意的义务。如原告未履行其应尽的义务，则需对造成的损失承担相应的赔偿责任。本案中，被告对自己提出的反驳原告诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，因被告未能提供证据证明，且原告对此不予认可，故本院对被告的该项辩称，不予采纳。
针对被告陆其全辩称，原告对被告家房屋漏水负有责任。本院认为，结合《江苏省物业管理条例》第七十一条及《物业合同》第十八条，如被告家房屋确实存在质量问题，在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修；如保修期已届满，房屋共用部位的小修费用由原告承担，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。故本院对被告的该项辩称，不予采纳。
针对被告陆其全辩称，被告曾向建设单位交纳装修保证金1000元，建设单位承诺可以折抵5年物业费。本院认为，《物业合同》系原告与江淮公司签订，合同并未约定装修保证金可以折抵物业费，现原告对此不予认可，根据合同的相对性，被告与建设单位之间的约定并不能免除其与原告之间的权利义务设定，故本院对被告的该项辩称意见，不予采纳。
针对原告主张的公共能耗费用。本院认为，《物业合同》第十六条虽约定了分摊方式，但根据《江苏省物业管理条例》第五十二条的规定，物业公司收取该项费用前提是举证证明小区的实际花费。本案中，原告并未对此进行举证，故本院对原告该项诉讼请求，不予支持。
综上，被告陆其全自2012年4月1日起至2014年6月30日止的物业费未交纳物业费合计25元／月×27个月=675元。因原告提供的物业服务存在瑕疵，故对于该笔未交纳的物业费，本院酌情支持573.75元并对违约金不予支持。本案调解未果。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《江苏省物业管理条例》第四十七条第一款、第五十二条第一款、第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告陆其全于本判决生效后十日内给付原告淮安市剑强物业服务有限公司2012年4月1日起至2014年6月30日止的物业服务费用573.75元；
二、驳回原告淮安市剑强物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告陆其全负担。（原告已垫付，被告于付款时一并给付原告）
本判决为终审判决。
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审判员 杨华
二〇一四年九月十八日
书记员 谭笑
附：相关法律条文及司法解释
《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《江苏省物业管理条例》第四十七条第一款物业服务企业应当按照物业合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《江苏省物业管理条例》第五十二条第一款物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
《江苏省物业管理条例》第七十一条在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。