山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）枣民一终字第183号
上诉人（原审被告）：李树生，居民。
上诉人（原审被告）：孙秀芹，居民。
二上诉人共同委托代理人：张磊，山东滕国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郇正礼，居民。
委托代理人：朱琳，山东宁泰律师事务所律师。
原审被告：单传启，居民。
上诉人李树生、孙秀芹因与被上诉人郇正礼、单传启案外人执行异议之诉纠纷一案，不服滕州市人民法院（2014）滕民初字第2575号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1985年2月1日，郇正礼之妻单传兰（乙方）与滕东泰山庙村委会（甲方）签订协议一份，内容为：乙方因家庭人口多住房很困难，本人向各级领导要求多次申请，现经滕东办事处研究协商同意，在泰山庙村原10队给予解决安排单传兰同志宅基地壹处以便解决住房之急。地基坐落在荆河商场后村办公司东南角非耕地壹块，面积东西16米，南北宽15米，折统面积为叁分陆厘。现经村、组共同协商该户交付地基款壹仟元正，当时付清。本户应在实量之内有权建房使用，不得超用，否则要负其他责任，以后或国家占用有此协议为评（凭）证明。此协议加盖了“滕县城关镇滕东办事处”、“滕县城关镇泰山庙村民委员会”公章，甲方负责人处，有孟宪菊、周来祥、吕兰爱的签名、捺印及私章，还有郑硕朋的签名、捺印。郇正礼之妻单传兰在“乙方”处签名并加盖私章。1986年1月22日滕县农业局向单传兰发出“滥占耕地建房罚款通知单”，内容为“单传兰，于85年月私自占用滕东村耕地建房共／亩3分／厘。按县政府处理意见，每亩罚款／元，计700元。望接此通知后，于元月22日前到县纠正滥占耕地建房不正之风办公室交款。一九八六年元月22日”。郇正礼于当日向该单位交纳建私房罚款700元。该单位向郇正礼出具“滥占耕地建房罚款单据”一张。1986年6月5日单传兰向滕县城关镇泰山庙村民委员会交纳地基款1000元，该村委会向单传兰出具收据一张。此后郇正礼及其妻购买红砖、水泥、钢材等，由滕县城关荆河建筑工程队为其施工，在滕州市泰山庙村（现为望荆街二巷一号）建房产一处，建房费用均由郇正礼出资。1991年8月10日，郇正礼又向城关镇清房办交纳罚款795元，“滕州市城关镇人民政府土地农房管理办公室”向郇正礼出具收据一张，其中罚款250元、非法卖地款500元，两证工本费45元，合计795元。1997年办理房屋确权手续时，单传兰以其胞弟单传启的名义办理登记，并将该房产确权在单传启名下（房产证号：滕房权字第××）。郇正礼一直在此房屋中居住生活，并于2009年3月份对此房屋进行装修改造。
2009年3月20日单传启及其妻周玉芝向郇正礼出具证明书一份，内容为：“滕州市城区望荆街二排一号，是在1985.2.1日是我大姐单传兰姐夫郇正礼与原滕东大队和泰山庙村办理的征地手续，并签订征地协议。并于1986.6.5日交付征地款。1986年元月22日滕县农业局向单传兰开出占用耕地建房罚款手续及城关镇清房办开出的罚款，均由我姐单传兰办理交付征地款和罚款办理的。（征地原件和罚款由单传兰交付并保存。）1986.5月开始建房，扩建、装修等项目均由大姐单传兰姐夫郇正礼负责和交付所有建房费用。（原建房材料费施工费装修费等均保存）在建房期间到至今本人没付过任何费用和经济往来。只是在1997.7.1日办理房屋所有权证时，当时因职工不准建私房，大姐单传兰用单传启名义办理的。房屋是单传兰的，本人和大姐单传兰不存在房屋纠纷和经济往来。特此证明。证明人：单传启、周玉芝2009.3.20”。单传启并在签名上捺上手印，并加盖周玉芝私章。2009年9月16日郇正礼经被告单传启同意，向滕州市泰山庙区域拆迁改造工程指挥部申请将该处房产过户到郇正礼名下，该指挥部负责人赵开香签字“同意办理。赵开香2009年9月16日”。该过户申请表格“指挥部意见”一栏中加盖了“滕州市泰山庙区域拆迁改造工程指挥部”公章。但郇正礼与单传启未办理房屋产权变更登记手续。
2009年9月19日，郇正礼作为单传启（乙方）的代理人与山东远航置业有限公司（拆迁人）、滕州市诚信城市建设房屋拆迁有限责任公司（委托拆迁人）签订“房屋拆迁补偿安置协议书”，约定乙方坐落于望荆街2巷1号的房屋及附属物，在泰山庙区域拆迁改造范围内。甲方在市泰山庙区域拆迁改造工程范围内新建房屋安置乙方，乙方自愿选择住宅用房4套。原告在合同尾部“乙方”处签属“单传启”，并在代理人处签上其自己的姓名。单传启此后在该合同原告替其签属的“单传启”名字上捺了手印。2011年11月6日、同月7日、9日及2012年9月25日，郇正礼之子郇志伟及郇正礼儿媳车玉芹分别在滕州市泰山庙区域拆迁改造工程回迁安置选房确认单上签名，分别选择了位于滕州市远航国际住宅小区37-1-802、37-2-1602、42-2-503、36-1101四套回迁安置房。
另查明，原审法院在执行申请执行人李树生、孙秀芹与被执行人单传启等民间借贷纠纷一案中，法院查封了单传启名下的上述四套回迁安置房。郇正礼对此裁定存有异议，向执行局提出了书面异议。原审法院审查后，以（2014）滕法执异字第5号执行裁定，裁定驳回案外人郇正礼提出的执行异议。郇正礼对此裁定不服，诉来法院，要求判如所请。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”郇正礼向法院提交了1985年2月1日其妻与原滕东泰山庙村委会的协议，建设房屋的支出票据、罚款收据、单传启书写的证明以及单传启向拆迁指挥部申请办理房产过户变更登记等材料，均可以证明滕州市望荆街二巷一号房产系郇正礼及其妻取得了宅基地并出资建设，郇正礼与单传启并不存在该房屋的买卖、赠与等法律关系，郇正礼应是滕州市望荆街二巷一号房产的事实物权人，单传启只是名义上的产权人。现该房屋已被拆迁，因拆迁所取得的房屋拆迁安置权益应归郇正礼享有。郇正礼请求确认该房产的回迁安置房归郇正礼所有，予以支持。郇正礼要求对该四套回迁安置房停止执行，理由正当，应予以支持。郇正礼要求单传启协助办理相关手续，并不属于执行异议之诉的审理范围，对郇正礼该请求，不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决：一、位于滕州市远航国际住宅小区37-1-802、37-2-1602、42-2-503、36-1101（东户）四套回迁安置房属原告郇正礼所有；二、停止对位于滕州市远航国际住宅小区37-1-802、37-2-1602、42-2-503、36-1101（东户）四套回迁安置房的执行；三、驳回原告郇正礼的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。
上诉人李树生、孙秀芹不服原判上诉称，一、原审法院认定“郇正礼是滕州市望荆街二巷一号房产的事实物权人，单传启只是名义上的产权人。”原审法院的认定缺乏事实依据，郇正礼提交的证据不足以证明自己是事实上的物权人，更不能证明房产登记薄存在错误。具体理由如下：1、郇正礼提供的土地来源及建房证据真实性无法核实，从位置上也看不出与本案争议房产有何关联性。2、单传启夫妻的证言书不能证明借名登记。因为郇正礼是单传启姐夫，与单传启具有利害关系。证言书肉眼就能分辨出内容不是单传启本人书写，其只是签名。单传启第二位妻子周玉兰签名盖章更不是本人所为，名字与印章不符（名字签成周玉芝），且单传启认可都是本人所为，周玉兰不知情。3、拆迁指挥部认可与否，不具有任何法律效力，且拆迁时过户申请人“单传启”签名非本人所写。4、拆迁时，拆迁人认可单传启为实际房主，系被拆迁人。5、根据房屋登记时相关法律规定，本案争议房屋登记时记载的土地来源、建设规划等手续的产权人均为单传启，郇正礼提供的土地来源及建房证据，一是不能对抗登记备案，二是即使实为单传兰、郇正礼夫妻所建，但建设不等于所有，不能排除单传兰为弟弟建房的可能。因为该房登记在单传启名下，单传启姐姐单传兰在世这么多年没有变更房产登记，去世后多年也没有变更，这不符合正常家庭的生活常理，且证人亦证明单传启一直在该房居住。6、即使认定郇正礼、单传兰夫妻为实际产权人，本案也不能直接确认该房归郇正礼个人所有，因为郇正礼、单传兰夫妻有子女存在，单传兰去世后子女有继承权，其子女对该房有共有权。这也说明原审法院程序违法，遗漏了必要的共同诉讼人。二、原审法院适用法律错误。本案除适用物权法第十七条规定外，还应适用物权法第九条、第十六条及保护善意第三人的相关规定。即使认定郇正礼夫妻是事实产权人，本案也不应判决停止执行，应保护善意第三人的利益，至于郇正礼的损失可依据相关法律规定向单传启另行主张。李树生、孙秀芹是基于房产登记的公示，知道单传启有经济实力才出借款项，并依据登记保全查封单传启名下房产。单传启与郇正礼之间的借名登记即使真实存在，房产登记错误也是单传启与郇正礼夫妻之间恶意串通造成，这种恶意串通规避法律规定的行为，不仅妨碍了国家的管理制度、侵害了社会公共利益，更是侵害了善意第三人的利益。因此，单传启与郇正礼夫妻之间借名登记不能对抗事先不知情的善意第三人，即不能对抗李树生、孙秀芹的保全执行。根据物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。郇正礼与单传启之间就该房产所达成的任何借名登记协议或单传启单方的认可证明均不产生物权变动的效力。即使郇正礼夫妻是事实产权人，但未进行物权登记，不能产生物权效力，不能对抗善意查封的第三人。郇正礼夫妻登记时认可单传启是法律上的产权人，其应当意识到单传启作为法律上产权人的法律风险（该房由可能被单传启转让或因债务被第三人查封），原审法院的判决等于把郇正礼借名登记的过错后果让李树生、孙秀芹来承担，这严重违反了社会及法律的公平正义。李树生、孙秀芹打一最简单的比喻：假如原审法院确认郇正礼为实际所有人正确，现在争议房是被善意查封，如果争议房已被转让，法院确认所有权同时肯定要考虑保护善意受让人的利益的问题。因此说，即使认定郇正礼夫妻是事实产权人，本案也不应判决停止执行，至于郇正礼的损失可依据相关法律规定向单传启另行主张。另外，参考《最高人民法院研究室关于以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的研究意见的解读》中的精神意见，经法院确认出具的以房抵债调解书都不能产生物权的变动的效力，何况单传启与郇正礼双方之间就房产所达成的借名登记协议或证明在法律效力上根本不如法院的调解书，更不能产生物权变动效力，依然应按照登记进行确认产权。三、关于原审法院程序违法的问题，在上述第一条第六项已具体陈述。综上，就本案的争议，原审法院审判庭与执行庭的意见截然不同，李树生、孙秀芹不清楚是人为因素还是法律规定模糊，但希望二审法院能秉公处理。此外，原审时李树生、孙秀芹也曾提到滕州市人民法院（2008）滕民初字第2462号判决书，该判决否认了房产登记，但经枣庄市中级人民法院（2010）枣民一终字第455号判决书予以改判，也请贵院审理时予以参考。请求二审法院：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费由上诉人承担。
被上诉人郇正礼答辩称，一、原审法院认定郇正礼是滕州市望荆街二巷一号房产的事实物权人，单传启只是名义上的产权人证据充分。为证明郇正礼是滕州市望荆街二巷一号房产的事实物权人，郇正礼在原审提交了以下证据：1、1985年2月1日单传兰与滕县城关镇泰山庙村民委员会、滕县城关镇滕东办事处签订的协议一份；2、1986年元月22日的滥占耕地建房罚款通知书一份、1986年元月22日滥占耕地建房罚款单据一份、1986年6月5日滕县城关镇泰山庙村民委员会收据一份、1991年8月10日滕州市城关镇人民政府土地农房管理办公室收据一份；3、滕州市望荆街二巷一号房屋建房施工人刘德海证明一份及相关建房花费明细原始证据一宗（同时提交复印件44张）；4、2009年9月16日滕州华润燃气公司出具的户名为郇正礼的收据一张。以上证据充分证实了滕州市望荆街二巷一号房产系郇正礼及其妻取得宅基地、出资建设并占有、使用到该房屋被拆迁前。二、单传启及其妻子周玉兰2009年3月20日亲笔书写的证明书一份，能够证实单传启和郇正礼之间不存在房屋赠与、房屋买卖的法律关系。三、单传启于2009年9月6日已向代表滕州市政府行使职责的滕州市泰山庙区域拆迁改造工程指挥部申请将涉案房屋过户给郇正礼，并获得批准，从批准之日起，单传启即丧失了名义上的产权登记人资格，同时能够证明滕州市望荆街二巷一号房屋已被拆迁完毕，原房屋所有权及土地使用权证书已被滕州市人民政府收回废止。四、以上行为均发生在单传启与郇正礼借贷关系之前，能够有效地排除郇正礼和单传启恶意串通，损害李树生、孙秀芹利益的可能性。五、滕州市望荆街二巷一号房产被拆迁后有关安置补偿协议的签订，回迁安置、选房等行为单传启均没参与，实际为郇正礼的儿子、儿媳代为，更充分证明本案被查封的回迁房屋与单传启没有任何关联性。六、李树生、孙秀芹不属于善意第三人的范畴。滕州市望荆街二巷一号房屋从来就没有属于过单传启所有。七、本案程序合法。l、单传启2009年9月6日已向代表滕州市政府行使职责的滕州市泰山庙区域拆迁改造工程指挥部申请房屋过户给郇正礼，并获得批准，从批准之日起，郇正礼即为滕州市望荆街二巷一号房屋合法产权人，依房屋拆迁获得的回迁房屋也应由郇正礼享有。2、原滕州市望荆街二巷一号房屋的共同产权人单传兰去世后，其法定继承人单宝年、单梁氏、郇志伟、郇志宏已书面放弃法定继承。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告单传启答辩，本案诉争的房屋不是单传启的，本案诉争房屋是2排1号，单传启住的是9排9号。
本院经审理查明，郇正礼与单传兰之子郇志宏、郇志伟与单传兰父亲单宝年、母亲单梁氏均放弃了单传兰所有财产的继承。
本院认定的其他事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。本案争议的第一个焦点问题为滕州市望荆街二巷一号房产的事实物权人是否为郇正礼。本案争议的第二个焦点问题为案外人郇正礼是否对涉案执行标的物享有实体权利。本案争议的第三个焦点问题郇正礼提起的案外人执行异议之诉能否阻却申请执行人对执行标的物的申请强制执行。本案争议的第四个焦点问题为原审程序是否适当。
关于本案争议的第一个焦点问题。房屋产权证登记的权利只是一种推定的权利，根据不动产物权公示原则的一般要求，在没有相反证据证明外，按房屋产权登记推定房屋权利归属当无问题，但房屋产权登记本身并不当然等同房屋所有权确认。从房屋登记机构的职责义务来看，不动产登记采取形式审查的登记标准，本案涉及的房屋归属这一实质性民事权利争议，已经超出了房屋行政登记权属推定效力的范围，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”之规定，本案滕州市望荆街二巷一号房产虽登记在单传启名下，但对该房屋归属发生的争议，仍应根据诉争房屋的实际形成情况来确定房屋归属。本案中，滕州市望荆街二巷一号房产最初由郇正礼之妻单传兰名义申请，后期的房屋地基款和建房罚款也是以单传兰名义缴纳，同时郇正礼亦提交建设滕州市望荆街二巷一号房产的相关支出票据，均可以证实滕州市望荆街二巷一号房产是由郇正礼夫妻申请并出资建设并一直由郇正礼夫妻居住使用，结合单传启及其妻周玉芝在拆迁过程中出具房屋为郇正礼所有的证明以及郇正礼作为实际产权人签订房屋拆迁补偿协议并选择拆迁安置房屋的事实，能够认定滕州市望荆街二巷一号房产的实际物权人为郇正礼，李树生、孙秀芹主张滕州市望荆街二巷一号房产的实际物权人为单传启的理由不能成立，本院不予支持。
关于本案争议的第二个焦点问题。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”滕州市望荆街二巷一号房产已交付给拆迁人并被拆除，则滕州市望荆街二巷一号房产的物权已因拆除而消灭，但涉及本案滕州市远航国际住宅小区37-1-802、37-2-1602、42-2-503、36-1101（东户）四套回迁安置房的实体权利的问题，本院认为，滕州市远航国际住宅小区37-1-802、37-2-1602、42-2-503、36-1101（东户）四套回迁安置房为山东远航置业有限公司开发建设，郇正礼仅仅与山东远航置业有限公司开发建设达成了房屋拆迁补偿安置协议，但并未履行完毕房产权属登记等相关手续，不发生物权变动的效力，郇正礼依据协议所享有的权利性质仍系债权，涉案回迁安置房登记在山东远航置业有限公司名下，仍属山东远航置业有限公司所有，但山东远航置业有限公司负有依照协议履行交付安置房屋、办理房产权属登记等合同义务，综上，郇正礼主张滕州市远航国际住宅小区37-1-802、37-2-1602、42-2-503、36-1101（东户）四套回迁安置房归其所有的理由不能成立，原审判决认定不当，本院予以更正。
关于本案争议的第三个焦点问题。郇正礼为滕州市望荆街二巷一号房产的实际物权人，滕州市远航国际住宅小区37-1-802、37-2-1602、42-2-503、36-1101（东户）四套回迁安置房亦是滕州市望荆街二巷一号房产所拆迁安置补偿的房屋，郇正礼作为单传启（乙方）的代理人与山东远航置业有限公司（拆迁人）、滕州市诚信城市建设房屋拆迁有限责任公司（委托拆迁人）签订“房屋拆迁补偿安置协议书”所载明的实际权益应当归属郇正礼所有，因此滕州市远航国际住宅小区37-1-802、37-2-1602、42-2-503、36-1101（东户）四套回迁安置房已与单传启不存在任何关联，因本案李树生、孙秀芹申请执行的债务为李树生、孙秀芹与单传启个人之间的债务，故李树生、孙秀芹申请执行滕州市远航国际住宅小区37-1-802、37-2-1602、42-2-503、36-1101（东户）四套回迁安置房无事实和法律依据。郇正礼请求终止滕州市远航国际住宅小区37-1-802、37-2-1602、42-2-503、36-1101（东户）四套回迁安置房强制执行的理由成立，原审判决并无不当，对此本院予以确认。李树生、孙秀芹主张执行滕州市远航国际住宅小区37-1-802、37-2-1602、42-2-503、36-1101（东户）四套回迁安置房的理由不能成立，本院不予支持。
关于本案争议的第四个焦点问题。郇正礼与单传兰之子郇志宏、郇志伟与单传兰父亲单宝年、母亲单梁氏均放弃了单传兰所有财产的继承，郇正礼为单传兰财产的唯一继承人，其提出主张主体适格，原审判决认定并无不当，李树生、孙秀芹主张原审程序违法，未提供充分有效的证据予以证明，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款、第一百七十五条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、维持滕州市人民法院（2014）滕民初字第2575号民事判决第二项、第三项及案件受理费负担部分；
二、撤销滕州市人民法院（2014）滕民初字第2575号民事判决第一项；
三、驳回被上诉人郇正礼的其他诉讼请求。
二审案件受理费100元，由上诉人李树生、孙秀芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔兆军
审 判 员 李政远
代理审判员 李 帅
二〇一五年七月三十日
书 记 员 蓝 月