安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终1389号
上诉人(原审被告)：安徽合庆冶金材料科技有限公司，住所地安徽省繁昌县荻港镇芦南新河村。
法定代表人：许来学。
委托诉讼代理人：卫爱辉，安徽鉴知律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):繁昌荻港长江汽车修理厂，住所地安徽省繁昌县荻港镇工业园区。
经营者：章琳，女，1986年7月18日出生，汉族，住安徽省繁昌县。
委托诉讼代理人：王少恒，安徽国伦律师事务所律师。
原审被告：许来学，男，1971年2月10日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
上诉人安徽合庆冶金材料科技有限公司（简称合庆公司）因与被上诉人繁昌荻港长江汽车修理厂（简称长江汽修厂）、原审被告许来学房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省繁昌县人民法院（2017）皖0222民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人合庆公司的法定代表人许来学、委托诉讼代理人卫爱辉，被上诉人长江汽修厂的委托诉讼代理人王少恒，原审被告许来学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
合庆公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项内容，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由长江汽修厂承担。事实和理由：合庆公司未及时搬离案涉厂房是由长江汽修厂阻止合庆公司搬迁所致，因此产生的损失扩大部分应由长江汽修厂自行承担。一、双方合同期满后，合庆公司已开展搬离案涉厂房的相关工作，但由于合庆公司摆放在案涉厂房的储备原料较多，必须要用厂房内的装载机进行搬运。由于该装载机已损坏，合庆公司遂聘请外来技术人员对该装载机进行维修。但长江汽修厂竟阻止维修人员入内维修，也禁止合庆公司人员进入厂房搬离其他设备，该行为直接导致装载机无法修复，厂房内的储备原料无法搬离。故对无法搬离而造成的扩大损失，长江汽修厂存在过错。二、虽然合庆公司因资金困难而欠付租金，但长江汽修厂可通过法律诉讼方式维护其权益，其通过阻止合庆公司搬离的方式追索厂房使用费，确无必要。
长江汽修厂辩称：由于合庆公司从2016年3月7日起就一直拖欠房租，而该厂房仍由合庆公司占有，并没有交付给长江汽修厂，所以合庆公司应当承担相应违约责任；长江汽修厂从未阻止合庆公司腾空房屋，之所以合庆公司没有搬离，主要原因是其想要继续续租，但双方没有达成续租的协议。合庆公司搬运原材料，长江汽修厂确实给予了一定的阻止，但这属于民事的自助行为，不应当承担相应责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
长江汽修厂向一审法院起诉请求：1、判令合庆公司返还其占有的租赁厂房（位于繁昌县荻港镇工业园区内）及周围空地，并恢复原状；2、判令合庆公司立即支付长江汽修厂房屋占用费（滞纳金）196480元，暂计算至2017年1月6日，以后按照16元/月/平方米支付房屋占用费（滞纳金）至实际返还之日止；3、判令合庆公司支付长江汽修厂垫付水电费3000元；4、判令合庆公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年1月18日，许来学与鲍道伟（系原告繁昌荻港长江汽车修理厂经营者章琳之夫）签订《厂房租赁合同》一份，租用长江汽修厂所有的建筑面积1228平方米的厂房一套，租赁期限自2015年3月6日起至2016年3月6日止，租金为每月每平方米8元，年租金为117888元。租赁期间的水电费由合庆公司按月结算。2015年2月28日，许来学与鲍道伟又签订《补充协议》一份，约定合庆公司在租赁期间确保厂房内地面、墙体主体等设施完整，合庆公司于《补充协议》签订后向长江汽修厂交付保证金100000元，如合庆公司未能按照租赁期限返还租赁物，逾期应该按照原日租金2倍计算房屋占用费（滞纳金）并赔偿长江汽修厂的经济损失等内容。后长江汽修厂按期交付租赁物，合庆公司未向长江汽修厂交付保证金，双方于租赁期满后未能就续约事宜达成合意，合庆公司仍占用租赁厂房，拖欠自2016年3月7日起至今的租金。
一审法院认为，合法的民事合同行为是当事人双方在自愿平等基础上真实意愿的表示，故对其效力应当予以保护。本案实际争议焦点如下：一是合同当事人地位问题。本案中合同一方当事人为鲍道伟，系长江汽修厂经营者章琳的丈夫，在合同及其补充协议签订后，长江汽修厂向合庆公司交付了租赁物，故视为以实际行动对其代理行为予以追认，且长江汽修厂在庭审中也口头予以追认，合庆公司也实际租用租赁物，故其代理行为合法有效。许来学系合庆公司的法定代表人，且签订合同及补充协议的行为是基于公司发展需要，故对其行为应认定为职务行为。二、补充协议效力问题。合庆公司主张由于未能按照补充协议约定交纳保证金，故补充协议未能生效，故租赁物占用费计算标准无依据。一审法院认为，补充协议中双方约定了保证金，虽然未能实际交付，但双方实际履行了约定的主权利义务，视为对该条款的实际变更，保证金未能交付不影响补充协议法律效力。补充协议里约定的租赁物逾期占用使用费按照原租金2倍计算，合庆公司认为标准过高，鉴于其实际生产经营情况，现酌定按照原租金1.5倍计算，即按照12元/平方米/月标准计算；三、租赁合同届满后，双方未能就续租事宜商议一致，现长江汽修厂要求返还租赁物，符合法律规定，故予以支持，但要留给合庆公司必要时间以用于机械设备等搬离；四、长江汽修厂主张合庆公司应该偿还垫付的水电费3000元，但是未能提供相关证据，故不予支持。综上，一审法院判决：一、合庆公司于判决生效之日起30日内返还长江汽修厂位于繁昌县荻港镇工业园区内的租赁厂房，并按照租赁物使用性质恢复原状；二、合庆公司于判决生效之日起10日内支付长江汽修厂2016年3月7日至2017年1月6日租金147360元（12元/月/平方米*10月*1228平方米=147360元），后续租赁物占用费按照12元/月/平方米标准，自2017年1月7日起计算至租赁物实际返还日止；三、驳回长江汽修厂的其余诉讼请求。本案案件受理费2145元，由合庆公司负担1609元，长江汽修厂负担536元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。合庆公司提交了以下新证据：一、照片一组，证明涉案厂房有大量设备及库存货物需要搬迁及装载机需要维修的事实；二、证人卢某的出庭证言，证明长江汽修厂曾于2016年9月和2017年1月阻止合庆公司进厂维修装载机。长江汽修厂质证认为：一、对证据一的真实性、合法性有异议，合庆公司不能证明照片的形成时间，不能证明现场还有这些货物及设备，也不能证明长江汽修厂阻止合庆公司维修装载机、搬离货物。二、证人卢某的证言不能达到其证明目的。1、该证人证言不能反映出2016年9月到2017年1月期间，合庆公司需要搬离涉案厂房。2、退一步讲，即便合庆公司需要搬离涉案厂房，使用装载机也不是唯一的搬迁方式。根据一审中合庆公司的陈述结合本案实际，合庆公司自始至终都在实际使用涉案厂房。许来学对上述证据不持异议。本院认证认为：对证据一，该组照片不能证明涉案厂房内摆放这些货物、设备的具体时间，也不能证明长江汽修厂有阻止合庆公司维修装载机、搬离货物的行为，故该组证据不作为本案的定案依据；对证人卢某的证言，本院认可长江汽修厂的质证意见。本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，一、因合庆公司与长江汽修厂订立的《厂房租赁合同》约定租赁期限至2016年3月6日届满，合庆公司并未提供充分证据证明其于租赁期限届满前做了搬离涉案厂房的准备工作，以及在租赁期限届满后的合理期限内实施了搬迁库存货物、设备的行为，故合庆公司逾期未付租金、逾期未搬离并返还涉案厂房的违约事实成立。二、合庆公司虽在二审中提供了证人卢某的证言，证明长江汽修厂曾阻止合庆公司进厂维修装载机，但其并未进一步举证证明使用装载机是其必要的搬迁方式，故本院对合庆公司关于长江汽修厂的上述阻止行为导致其不能搬离涉案厂房的上诉观点不予采纳。综上所述，合庆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2854元，由上诉人安徽合庆冶金材料科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 智
审判员吴丽群
审判员 王习芸
二〇一七年八月二十四日
书记员 王 娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。