广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1881民初28号
原告：英德市吉庆物业管理有限公司。地址：英德市英城利民路南梅花路东聚福家园**栋第一卡。
法定代表人：蓝琼。
委托代理人：黄玉雄，该公司总经理。
被告：张先红，女，1972年07月20日出生，汉族，英德市人，住英德市。
原告英德市吉庆物业管理有限公司（以下简称吉庆物业公司）诉被告张先红物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理。依法由审判员黄远梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉庆物业公司的委托代理人黄玉雄到庭参加诉讼,张先红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吉庆物业公司诉称，1、由英德市星洋房地产开发有限公司开发的位于英德市英城浈阳一路南星湖花苑住宅小区1.2.3.5.6栋于2012年8月30日前竣工并交付使用。被告于2012年7月16日向英德市星洋房地产开发有限公司购买位于英德市××城浈××星××单元××房（步梯房），建筑面积：123.42平方米。2、我公司从2015年4月27日通过英德市建筑行业协会邀请招标中标，与开发公司签订《前期物业服务合同》，于2015年7月28日进驻星湖花苑小区开展物业服务至今。根据《星湖花苑前期物业服务合同》约定，在星湖花苑小区认真开展各项物业服务工作，履行了相关约定义务。物业服务费从2015年8月1日起计收。3、《星湖花苑前期物业服务合同》第六条第一项约定多层房屋步梯房物业服务费收费标准为按房屋建筑面积每平方米每月0.6元。公摊水电费（含二次供水电费）根据开发商与我公司《关于公摊公共水电费的公示》约定从2015年8月起为7元/户/月。4、根据《星湖花苑前期物业服务合同》第三章第七条约定：业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，业主或承租人应在每月5号前交纳。第九章违约责任，乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方（原告）有关要求甲方（被告）补交并从逾期之日起按每天加收所欠费用千分之一的违约金。欠费时段：物业服务费从2015年8月至2017年12月共29个月,二次供水公摊电费从2015年8月至2017年12月共29个月，物业服务费：123.42㎡*0.6元*29个月=2146元，二次供水公摊电费：7元／月*29个月=203元。两项合计：物业服务费2146元+二次供水公摊电费203元=2349元。违约金（滞纳金：每日千分之一）即为901元。5、根据《星湖花苑前期物业服务合同》第七条约定：“业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用”，“业主依据本协议依时向物业公司交纳物业管理费”，《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”；发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第十五条规定“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴”。综上所述，交纳物业服务费是业主应履行的义务，被告严重违反合同约定和有关法律规定，故意拖欠物业服务费及公摊水电费，侵害了原告的权益。而我公司多次向被告催缴，被告仍以各种借口故意拖久，在多次催收无果后向英德市人民法院提请民事诉状，请求法院依法审理判决：1、请求二被告连带支付原告所欠物业服务费2146元，公摊水、电费203元，滞纳金901元，合计3250元。2、本案诉讼费由被告承担。
原告吉庆物业公司向本院提交的证据有：一、业主与开发商签订的《商品房买卖合同》，证明被告的业主身份、标的购买时间、房屋面积、交楼时间等。二、星湖花苑前期物业服务合同。证明原告合法依规经营、开展物业服务时间、收费起始时间、约定收费标准等。三、关于公摊公共水电费的公示，证明公摊费收费标准及起始时间。四、营业执照，证明原告依法经营。五、资质证书，证明原告依法经营。六、英德市物业服务收费备案表，证明原告依法经营。七、英德市前期物业服务邀请招标申请表，证明原告依法经营。八、公告一张。
被告张先红未向本院提交答辩状和证据。
经审理查明，原告吉庆物业公司是具备三级资质的物业服务企业资质的公司，英德市星洋房地产开发有限公司是英德市星湖花苑的建设单位，2015年4月27日，原告与英德市星洋房地产开发有限公司签订了《星湖花苑前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），该《前期物业合同》约定：由原告对星湖花苑进行物业管理，委托管理期限自2015年7月1日至星湖花苑二期销售完毕后再加五年期。前期物业合同约定多层房屋步梯房物业费标准为按房屋建筑面积每平方米每月0.6元。原告于2015年8月7日联合英德市星洋房地产开发有限公司以及星湖花园业主委员会发出公告变更该小区的物业管理公司为原告。原告并于2015年8月2日公示该小区的公摊水电费为7月/户/元。缴费时间为每个月5号前，逾期未交，每日加收按所欠金额的千分之一计算的违约金。合同签订后，原告即依约进入星湖花苑进行物业管理服务。星湖花苑的大部分业主均能按时交纳物业费。被告自2015年8月至2017年12月未缴纳物业服务费和公摊水电费。
另查明，2012年7月16日，被告张先红与英德市星洋房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买星湖花园小区第1栋2单元103号房，建筑面积123.42平方米。在原告2015年7月28日进驻后，被告张先红一直没有缴纳物业管理费和二次供水公摊电费，截止至2017年12月31日共29个月未交物业管理费，合计2146元（123.42㎡×0.6元/㎡×29月）；二次供水公摊电费203元（7元/月×29月）。被告张先红因拖欠物业管理费经原告书面催缴后仍未缴纳，原告因此提起诉讼，要求法院判准其诉讼请求。
以上事实，有原告提交的证据以及本院的庭审笔录证实，本院予以认定。
本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。同一物业管理区域的业主，应当成立业主大会，并选举产生业主委员会。原告经过招投标取得被告居住小区的物业管理，且由物业出卖人依照被告与开发商签订的商品房买卖合同签订了前期物业服务合同，后该物业的业委会亦联合原告公告小区业主委员会发布公告说明该小区的合法物业管理单位为原告，被告以一楼和隔层的地方开幼儿园影响其生活抗辩该前期物业服务合同的效力,没有法律依据。原告在与英德市星洋房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时明确约定“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，经出卖人提示，买受人已经仔细阅读，理解《前期物业管理服务合同》的全部条款，并自愿接受《前期物业管理服务合同》的约束”。该约定是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，对双方有约束力。由此可见，建设单位在建设开发星湖花园过程中先与其他承包人签订前期物业服务合同，基于各方面的原因，双方解除了合同。在2015年4月27日与本案原告签订前期物业管理服务合同并经该小区业业主委员会同意，建设单位选聘物业服务企业管理小区，符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该合同对包括被告在内的全体业主均具有约束力，被告是星湖花园小区的业主，客观上已享受了原告的物业管理服务，应当按照合同约定支付所拖欠物业管理费和二次公摊水电费。
英德市星洋房地产开发有限公司与吉庆物业公司签订的《前期物业合同》是合法有效的合同,应受法律的保护。经核算，被告房屋按建筑面积123.42平方米计算2015年8月至2017年12月的物业费为2146元，二次公摊水电费203元，滞纳金以实欠款数额按照合同约定的每日千分之一计算，原告要求的滞纳金是计至2017年12月31日，未超出前述标准，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、第四十一条的规定，判决如下：
限被告张先红于本判决发生法律效力之日起十日内付清欠原告英德市吉庆物业管理有限公司自2015年8月至2017年12月的物业管理费2146元、公摊水电费203元、滞纳金901元。
本案受理费25元，由被告张先红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 黄远梅
二〇一八年二月九日
书记员 华倩文
附相关的法律条文内容:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:（五）按时交纳物业服务费用。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。