山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第1132号
上诉人（原审被告）：林清岩。
委托代理人刘爱娜，山东西政律师事务所律师。
委托代理人李军成，山东西政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李玉英。
被上诉人（原审原告）：李桃英。
被上诉人（原审原告）：孙福强。
被上诉人（原审原告）：黄春波。
被上诉人（原审原告）：邓某甲。
法定代理人：周莉。
被上诉人（原审原告）：孙南。
六被上诉人的共同委托代理人：汤日剑，山东德扬律师事务所律师。
原审被告：林清华。
委托代理人：刘爱娜，山东西政律师事务所律师。
委托代理人：李军成，山东西政律师事务所律师。
上诉人林清岩因与被上诉人李玉英、李桃英、孙福强、黄春波、邓某甲、孙南及原审被告林清华房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林清岩及其委托代理人刘爱娜、李军成，被上诉人孙福强、黄春波及其与被上诉人李玉英、李桃英、邓某甲、孙南的共同委托代理人汤日剑，原审被告林清华及其委托代理人刘爱娜、李军成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，孙军系孙勇与前妻李焕英之独子。李玉英系孙军的大姨，即李焕英的大姐；李桃英系孙军的二姨，孙福强系孙军的叔叔，即孙勇的弟弟；黄春波系孙军的表哥，即李玉英的儿子。邓某甲系孙军的表外甥，即邓某甲的母亲周莉是李桃英的女儿；孙南系孙军的女朋友。
孙勇前妻李焕英于1997年6月13日去世。孙勇于1998年11月6日与林清岩登记结婚，婚后无子女。2010年10月13日，孙勇去世，生前未立遗嘱。
2011年8月3日，孙军将林清岩诉至烟台市莱山区人民法院（以下简称莱山区法院），请求依法分割其父亲孙勇遗留的坐落于烟台市莱山区滨海小区梓林街24号内10号5楼西户的房屋、坐落于烟台市莱山区滨海小区梓林街26号楼下西边起第四个车库、烟台氨纶股份有限公司的5000股股票，并继承上述财产中的630000元。
该案案号为莱山区法院（2011）莱民一初字第482号，在该案诉讼过程中的2011年8月17日，孙军本人签字捺印的书面遗嘱中载明：“我孙军如去世后，属于我个人的财产，在扣除亲人代垫的医疗费、借款后，按以下比例分配。1、大姨李玉英、二姨李桃英各占30%；2、二叔孙福强占10%；3、表哥黄春波占10%；4、外甥邓某甲占5%；5、女朋友孙楠占5%；6、剩余10%，由二姨李桃英管理，用于给亲生母亲购买墓地用。”遗嘱代书人张文庆律师及两位见证人任某、邓某乙分别在该遗嘱上签字。同时，记录该遗嘱形成过程的录音录像显示以下主要内容：
代书人张文庆律师（以下简称张律师）告知孙军（以下简称孙）：“现在是不是说你想，交代一些后边的事情。因为下一步你住院了，花不少钱。再就是说可能你的病你自己也知道。按照你的要求就是说对你后边这些事，包括你的官司，你将来打完官司打回来的一些财产，怎么处置，你自己说。说慢点不要紧，说清楚点，叫那个谁能录下来。”孙：“什么时候能打回来以后，我能争着，主要是给俺二姨和俺大姨、俺哥，再就是没有什么要求。”见证人任某讲：“这样说吧大军，你别生气，每个人都有百年以后，对不对，谁都不例外不管大官大臣。这样说吧，你现在的病重与不重那个大夫说的算，打了官司这个钱，你准备怎么处理？就是现在官司打完了，钱给你了，你准备怎么分配这个钱？”孙答：“治病的钱，跟俺大姨借的、跟俺哥借的都给人家还了，剩下的有个比例，自个儿分分就是这么样，这是一旦我不在了的情况下。”孙军陈述完分配比例后，张律师讲：“我把你刚才说的意思念给你听，不对的你说。就是孙军如去世后，属于我个人的财产，在扣除亲人代垫的医疗费、借款以后，按以下比例分配：大姨李玉英、二姨李桃英各占30%，二叔孙福强占10%，表哥黄春波占10%，外甥邓均柏占5%，女朋友孙南5%，剩余10%由二姨李桃英管理，用于给亲生母亲购买墓地用，意思对吧？”孙点头：“对。”并在书面遗嘱上签字捺印，两位见证人也分别签字。
2012年1月24日，孙军自杀身亡。李玉英等以孙军签字捺印的书面遗嘱及录音录像为据，申请作为孙军的遗嘱继承人参加了莱山区法院（2011）莱民一初字第482号案件诉讼。2012年8月，李玉英等向莱山区法院递交了增加诉讼请求申请书，请求将坐落于烟台市芝罘区铭士巷4－5号房屋作为孙勇的遗产依法进行分割。2012年8月21日，莱山区法院作出了（2011）莱民一初字第482号民事判决书，审理查明林清岩在2012年2月24日将上述房产转让给了其姐姐林清华。莱山区法院认定孙军于2011年8月17日所立的代书遗嘱与孙军在录音录像中陈述的内容基本一致，系孙军的真实意思表示，符合法律规定的形式要件，该遗嘱合法有效；并以该房产涉及第三人利益为由未在该继承诉讼中一并处理，对李玉英等增加的诉讼请求不予受理，对李玉英等及林清岩主张的孙勇其他财产依法进行了分割。该民事判决已发生法律效力。
经查，林清岩在与孙勇婚姻关系存续期间的2003年4月23日，与案外人林文革签订了《买卖合同》，约定林清岩以60000元的价格购买登记在林文革名下的、坐落于烟台市芝罘区铭士巷4－5号房屋一套，建筑面积38.99平方米。留存在房产交易中心档案馆、载明日期为2003年4月23日的房产转移登记申办表中的共同权申请部分和保证栏部分为空白，该申办表最后的说明中记载“若为共有权登记，全体共有人均应在保证栏中签章；没有共有权、他项权利的，请在相应栏中画斜线示意。”2003年4月24日，坐落于烟台市芝罘区铭士巷4－5号房屋登记在了林清岩名下（产权证号：烟房权证芝字第××号），房屋所有权证书的共有人一栏载明“等”人。
2012年2月24日，林清岩与林清华签订了房屋买卖合同，约定林清华以100000元的价格购买登记在林清岩名下的烟台市芝罘区铭士巷4－5号房屋，林清华于2012年2月17日一次性付清房款，林清岩于同日交付房屋。2012年2月24日，坐落于烟台市芝罘区铭士巷4－5号房屋的所有权人变更登记为林清华，留存在房产交易中心档案馆的房屋转移登记申请表中的房屋共有人一栏标注了姓名“无”。税务机关在向林清华开具的房屋销售发票及完税凭证中载明的房屋销售价值及计税金额为331400元。
目前，林清华将坐落于烟台市芝罘区铭士巷4－5号的房屋用于出租经营。
为证明坐落于烟台市芝罘区铭士巷4－5号房屋系其个人财产，林清岩还提供了以下证据：
1、存入时间1998年1月22日、金额为55000元的烟台银行股份有限公司定期存款单一份。
林清岩据此证明，在1998年11月6日与孙勇登记结婚之前，其个人拥有支付涉案房屋购房款的财产能力；支付的60000元涉案房屋购房款就是林清岩的婚前个人存款，与孙勇无关，孙军也无权继承。
李玉英等质证称，对该笔存款的真实性没有异议，但林清岩购买涉案房屋的时间是2003年4月，与该笔存款的存入时间相差近5年，不能证明两者之间的关联性，即不能证明林清岩用于购买涉案房屋的60000元就是该笔存款。
为证明与林清岩之间买卖烟台市芝罘区铭士巷4－5号房屋的真实性和有效性，林清华提供了以下证据：
1、以林清华的名义开立的、账号为10×××77中国银行股份有限公司烟台分行存折的存取明细清单一份，载明该存折项下的款项于2012年5月3日提取了20000元、2012年9月4日提取了20000元、2012年9月18日提取了60000元。
林清华以此证明其为购买涉案房屋分三次从该存折中提取了100000元，林清岩与林清华买卖涉案房屋的行为是真实有效的，不存在恶意串通。
李玉英等质证称，对证据本身的真实性没有异议，但不能证明林清岩所要证实的问题。林清岩、林清华在2012年2月24日就将房产交易的全部手续办理完毕，按常理，林清华的付款时间应在2012年2月24日前，而存折显示的提款时间最晚至2012年9月份，明显与常理不符；且与林清岩在前次庭审中陈述的付款时间相矛盾。
林清岩质证称，对上述证据的真实性没有异议。因时间相隔太长，庭后落实才知我在上次庭审中关于林清华在房屋买卖合同签订后一周左右的时间即一次性支付了全部购房款的陈述有误，以本次庭审林清华的陈述为准。
针对购买涉案房屋时对涉案房屋产权的了解。林清华表示，其以涉案房屋的所有权证书为据，认为涉案房屋属于林清岩单独所有。因房屋所有权证书载明的产权人是林清岩，而共有人一栏并未登记孙勇的名字。
针对涉案房屋交易价格的解释。林清岩、林清华均表示对涉案房屋的市场价值不清楚。林清岩称因急于支付（2011）莱民一初字第482号案件的案款、且林清华同意以现金方式支付房款，故同意出卖；林清华则称其当时并无购买房屋的需求，在房屋价值高于或略低于市场价格的情况下不会购买，只是因林清岩急于卖房换钱，所以才同意以100000元的价格购买。
原审法院依据遗嘱、买卖合同、房屋买卖合同、莱山区法院（2011）莱民一初字第482号民事判决书、增加诉讼请求申请书、房屋转移登记申请表、定期储蓄存单、存取明细清单、房屋所有权证书、个人身份证明、录音录像及文字整理资料以及当事人的庭审陈述等证据认定上述事实。
原审法院认为，（一）业经生效的莱山区法院民事判决书确认，孙军在2011年8月17日签字捺印的书面遗嘱与录音录像中孙军本人的真实意思一致，该书面遗嘱合法有效。一方面，书面遗嘱中载明李玉英等继承孙军的遗产范围是“属于我个人的财产，在扣除亲人代垫的医疗费、借款后”；另一方面，录音录像中，孙军本人对于“什么时候能打回来以后，我能争着，主要是给俺二姨和俺大姨、俺哥，再就是没有什么要求”的陈述，并未明确限定在（2011）莱民一初字第482号案件诉请主张的财产范围，且最终对书面遗嘱的全部内容进行了确认。综上，李玉英等作为遗嘱继承人，有权依据孙军的书面遗嘱对孙军的个人财产主张权利。林清岩及林清华以李玉英等的财产继承范围仅限于莱山区法院（2011）莱民一初字第482号案件中孙军主张的财产范围为由，认为李玉英等无权对涉案房屋主张权利的抗辩理由，与证据事实不符，不予采信。
（二）烟台市芝罘区铭士巷4－5号房屋是否林清岩的个人财产，是本案双方当事人争议的焦点问题之一。首先，购买上述涉案房屋的时间是在孙勇与林清岩夫妻关系存续期间的2003年4月23日；其次，林清岩提供的1998年1月22日金额为55000元的定期存单不能证实其支付涉案房屋购房款60000元的款项系其个人婚前财产；且登记在林清岩名下的房屋所有权证书中共有人一栏中载明的是“等”人，并非空白或“零”。综上，认定涉案房屋是孙勇与林清岩的夫妻共同财产，孙勇去世后，孙军依法享有继承权，林清岩未征得孙军同意就擅自出卖涉案房屋系无权处分。房屋所有权证书是房屋所有权人享有该房屋所有权的物权证明，对外具有公示效力。林清岩及林清华仅以房屋档案材料中留存的房屋转移登记申请表中共有人一栏未载明共有人信息为由，主张涉案房屋属林清岩单独所有，证据不足，不予采信。
（三）林清华取得涉案房屋所有权的行为是否构成善意取得？如前所述，林清岩擅自出卖涉案房屋的行为系无权处分，而林清岩在2012年2月24日向林清华出卖烟台市芝罘区铭士巷4－5号房屋的交易价格100000元，远低于税务机关开具的房屋销售发票及完税凭证中载明的房屋销售价值331400元，且林清华也未能提供确实充分的证据证明其实际支付了100000元房款的事实，与《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定不符。
综上，李玉英等作为孙军的遗嘱继承人，请求确认林清岩及林清华在2012年2月24日签订的房屋买卖合同无效的主张，理由正当，于法有据，依法予以支持。
原审法院依据《中华人民共和国继承法》第五条、第十七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十七条、第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定于2014年8月14日判决：
确认林清岩与林清华在2012年2月24日针对坐落于烟台市芝罘区铭士巷4－5号房屋签订的房屋买卖合同无效。
案件受理费6700元，由林清岩与林清华共同负担。因李玉英等已全额预交，故限林清岩和林清华于本判决生效之日起10日内迳付给李玉英等六人6700元。
上诉人林清岩不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案诉争房产不属于孙军遗嘱所列遗产范围。本案诉争房屋系林清岩个人购买，且所有权也登记在林清岩个人名下，当属林清岩个人财产。孙军在莱山区法院（2011）莱民一初字第482号案件中并未要求继承本案诉争房产，证明其对本案诉争房产属于林清岩个人所有的事实是知情的。通过视听资料看出，孙军立遗嘱时明确的财产范围不包括本案诉争房产，对其财产范围不应作扩大认定。二、诉争房产已经合法转让，并且林清华已经取得房屋所有权。假设诉争房屋属于林清岩与孙勇夫妻共有，孙军有权继承，林清岩已将诉争房屋转让给林清华且已办理权属登记变更，该房归林清华所有。被上诉人如有损失可以向林清岩另行主张。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人李玉英、李桃英、黄春波、孙福强、孙南、邓某甲答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
原审被告林清华答辩称：认同上诉人的上诉请求。
二审审理中，上诉人主张其与孙勇口头约定涉案房屋为上诉人所有，但表示没有相关证据。原审被告林清华提交其银行交易明细清单，主张其于2012年9月19日曾取款23万元用于支付涉案房屋的转让款，连同原审认定的10万元，共计支付房款33万元，上诉人认可该项主张，该二人主张在原审审理中其按照向房管局提交的合同载明的10万元房款数额提交的证据，而不是按照实际的交易额提交证据。被上诉人否认上诉人与原审被告的主张，认为上诉人与原审被告在原审审理中均确认涉案房屋的买卖价格为10万元，从未提出买卖金额为33万元，且原审被告在未提起上诉的情况下，提出银行交易明细清单不足以证实该款项作为房款支付给了上诉人。上诉人与原审被告均认可双方没有相关款项的交付手续。
本院查明的其他案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，当事人对主张的事实应当提供证据，没有证据或证据不足以证明相关事实的，应当承担不利后果。上诉人主张其与孙勇口头约定涉案房屋为上诉人所有，涉案房屋属于其个人财产，但上诉人没有相关证据证实其该项主张，依法不予支持。涉案房屋作为上诉人与孙勇的夫妻共同财产，在孙勇去世后，属于遗产继承范围，应当依法分割、继承。孙军作为孙勇的法定继承人之一主张继承权，在没有证据证明孙军有放弃涉案房屋继承的意思表示的情况下，在遗产分割前，孙军与上诉人因继承法律事实形成遗产共有权利，孙军有权以遗嘱形式处分其个人财产，上诉人主张涉案房屋不属于孙军立遗嘱时明确的财产范围，理由不当，不予支持。孙军在继承开始后、遗产分割前通过书面遗嘱方式指定被上诉人继承，遗嘱合法有效，被上诉人因孙军去世产生遗嘱继承而依法享有财产权利，主体适格。上诉人与原审被告主张涉案房屋买卖价格为33万元，被上诉人予以否认，上诉人与原审被告就涉案房屋买卖价格、款项交付时间等方面的陈述在原审及二审审理中多处明显存在矛盾，且其双方均认可没有相关款项的交付手续，其主张有违通常交易规范，依法亦不予支持。上诉人与原审被告就涉案房屋达成买卖合意，上诉人没有取得其他财产共有人的同意或追认，属于无权处分，但该处分行为影响的是房屋所有权的转移，并不影响上诉人与原审被告房屋买卖合同的效力，原审认定上诉人与原审被告房屋买卖合同无效不当，依法应予纠正。被上诉人主张合同无效没有法律依据，其请求应依法驳回。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第662号民事判决；
二、驳回李玉英、李桃英、孙福强、黄春波、邓某甲、孙南的诉讼请求。
一、二审案件受理费13400元，由被上诉人李玉英、李桃英、孙福强、黄春波、邓某甲、孙南负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一五年十二月十九日
书记员 车丽翠