广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1713号
上诉人（原审被告）ANGHANGPOR（中文名洪汉波）
上诉人（原审被告）BEANGKHENGHUNG（中文名马庆云）
两上诉人共同委托代理人袁宾，广东君路律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人黄文毅
被上诉人（原审原告）林得强
被上诉人（原审原告）森晖企业管理咨询（深圳）有限公司
法定代表人林得强，该公司董事长。
两被上诉人共同委托代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司
法定代表人赖国强，该公司董事长。
委托代理人夏梦璐，该公司职员。
上诉人洪汉波、马庆云因与被上诉人林得强、森晖企业管理咨询（深圳）有限公司（以下简称森晖公司）、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1863号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，一、位于深圳市罗湖区x房产（以下简称涉案房产）权利人为BEANGKHENGHUNG（份额50%，身份证号09PI90996）和ANGHANGPOR（份额50%，身份证号09PI90995），房屋用途为办公，建筑面积为131.35平方米，房产证号为20006170**。BEANGKHENGHUNG中文名为马庆云，ANGHANGPOR中文名为洪汉波。二、2014年5月16日，洪汉波、马庆云（卖方）与林得强（买方）签订了《房地产买卖合同》，双方约定：洪汉波、马庆云对涉案房地产享有完全的处分权，洪汉波、马庆云将涉案房产出售给林得强、森晖公司林得强，转让总价款为人民币4597250元。合同第五条约定：该房地产交易定金为人民币220000元，买方在本合同签订时，向卖方支付定金人民币220000元，上述定金交由双方约定的第三方监管，买方将定金在合同约定期限内存入监管账号，即视为卖方收讫，定金在买卖双方办理过户手续时可自动转为楼款。合同第七条约定：买方通过向银行抵押贷款的方式给付除定金、交房保证金之外的房款人民币2078625元，买方须于2014年7月16日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币2298625元至买卖双方约定的银行监管账户；买方须于2014年7月16日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，如银行承诺发放贷款少于应交房款余款的，买方应于银行出具贷款承诺函三日内补足应交款。第十一、十二条约定：买卖双方于2014年7月30日或之前签署《深圳市二手房买卖合同》，签署当日，共同向房地产产权登记机关申请办理转移登记手续。第十三条约定：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过30日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。第十四条约定：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过30日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。第十五条约定，若因政府政策或法规而导致该房地产无法过户到买方名下，先由买卖双方协商解决，如协商不成，则本合同自动解除，卖方所受之所有款项返还买方，买方已接收房地产应当返还卖方，双方互不追究责任。合同中还约定了一些其它的权利和义务。同日，林得强与洪汉波、马庆云、中原地产签订了编号为010949的《资金监管协议》，约定林得强与洪汉波、马庆云同意将定金人民币220000元交由中原地产托管，托管定金在洪汉波、马庆云将涉案房产的房地产证原件交给配合买卖双方过户的第三方（含各类中介公司、经纪公司及担保公司），且该房地产经查档确认产权清晰有效无抵押无查封状态时，中原地产可解除托管将资金放给洪汉波、马庆云，等等。同日，林得强向中原地产支付了托管的定金人民币220000元，中原地产表示已收到前述款项，截至庭审之日该220000元仍在中原地产账户内。三、签订前述《房地产买卖合同》及《资金监管协议》后，林得强（买方、乙方）、森晖企业管理咨询（深圳）有限公司（新买方、丙方，以下简称森晖公司）与洪汉波、马庆云（卖方、甲方）又签订了《买方主体变更确认书》，约定：买卖双方于2014年5月16日共同签署了涉案房产的《房地产买卖合同》，买卖双方于2014年5月16日与中原地产签署了关于该物业的《资金托管协议》（NO.010949），且买卖双方均分别或共同向中原地产出具了关于该物业的《佣金支付承诺书》，三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行《房地产买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方（即乙方）未履行的义务，买方（即乙方）对其（即丙方）承担连带保证责任。四、2014年7月15日，林得强将购房首期款2298625元支付到浦发银行深圳分行营业部的户名为二手楼交易代保管资金、账号为x5的账户内，并在备注中注明“森晖购房款”。2014年8月11日，林得强向洪汉波、马庆云发出了《履约催告函》，称林得强已于2014年7月16日前往双方约定的资金监管银行签署资金监管协议，并将首期款人民币2298625元存入银行监管账户，但洪汉波、马庆云未依据合同约定履行协助办理资金监管有关手续的义务，并要求洪汉波、马庆云于2014年8月15日之前与其联系并到银行办理首期款监管事宜，否则视为放弃履行本合同等，洪汉波、马庆云认可收到了该函件。五、2014年7月23日，中原地产向洪汉波、马庆云发出《告知函》，称涉案房产交易中的定金人民币220000元，交房保证金人民币100000元监管于中原地产处，由于两洪汉波、马庆云未出具新旧护照均为洪汉波、马庆云同一主体的证明，导致220000元的定金无法放款，待洪汉波、马庆云身份明确唯一后，中原地产将如约放款；另外，因房产证为旧护照办理，且房产证显示系旧护照编号，依照产权登记部门之规定，需洪汉波、马庆云办理《护照变更证明文件》后，才能办理变更手续，后才能办理产权转移登记手续，敦促洪汉波、马庆云尽快办理《护照变更证明文件》，洪汉波、马庆云于2014年8月1日收取了该函件。根据林得强、森晖公司提供的深圳市规划和国土资源委员会档案查询资料显示，洪汉波、马庆云于2014年8月22日在法国巴黎办理了有关身份信息的声明，并经我国驻法国大使馆的认证。根据产权资料电脑查询结果表显示：2014年9月1日，洪汉波、马庆云将涉案房产的权利人洪汉波（份额50%，身份证号92CA30720）、马庆云（份额50%，身份证号91CT77945）变更为权利人BEANGKHENGHUNG（份额50%，身份证号09PI90996）和ANGHANGPOR（份额50%，身份证号09PI90995），并载明系由原深房地字第42421**号证变更而来。六、2014年11月24日，洪汉波、马庆云向林得强及中原地产分别发出了《律师函》，询问是否付清定金22万元，并声称洪汉波、马庆云未收取该定金等相关事宜。2014年11月26日，中原地产回复已在《告知函》中向洪汉波、马庆云告知相关事宜，且就涉案买卖合同纠纷林得强、森晖公司已诉至本院。七、庭审中，洪汉波、马庆云明确表示，涉案房屋买卖合同中违约金约定过高，如果法院认定其构成违约，请求法院将违约金予以调低。
林得强、森晖公司原审诉讼请求：1、解除林得强、森晖公司和洪汉波、马庆云之间的《房地产买卖合同》；2、洪汉波、马庆云向林得强、森晖公司返还定金人民币22万元，中原地产在监管款项范围内承担连带责任；3、洪汉波、马庆云向林得强、森晖公司支付违约金人民币919450元；4、洪汉波、马庆云承担本案的全部诉讼费及保全费。
原审法院审理认为，林得强与洪汉波、马庆云签订的《房地产买卖合同》及林得强、森晖公司与洪汉波、马庆云签订的《买方主体变更确认书》，均是各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。本案的争议焦点有两个：1、林得强、森晖公司是否依约支付了220000元的定金？洪汉波、马庆云是否可以未收到该定金为由主张林得强、森晖公司违约？2、洪汉波、马庆云是否构成违约？
对于第一个争议焦点，原审法院认为，根据林得强与洪汉波、马庆云、中原地产签订了编号为010949的《资金监管协议》，林得强与洪汉波、马庆云同意将定金人民币220000元交由中原地产托管，托管定金在洪汉波、马庆云将涉案房产的房地产证原件交给配合买卖双方过户的第三方（含各类中介公司、经纪公司及担保公司），且该房地产经查档确认产权清晰有效无抵押无查封状态时，中原地产可解除托管将资金放给洪汉波、马庆云。林得强、森晖公司已经依约将定金人民币220000元托管至中原地产处，中原地产也认可收到了该定金。由于洪汉波、马庆云的护照身份证号与原房产证上权利人身份证号码不一致，无法确认涉案房产的产权是否清晰，中原地产未将该定金解除托管给洪汉波、马庆云符合《资金监管协议》。故洪汉波、马庆云不得以未实际收到定金人民币220000元为由主张林得强、森晖公司构成违约。
对于第二个争议焦点，原审法院认为，林得强、森晖公司依约对定金进行了托管，并按照合同于2014年7月15日将购房首期款2298625元支付到监管账户，洪汉波、马庆云未能在合同2014年7月30日履行过户义务，且在林得强、森晖公司催告后，也未能在2014年8月15日之前协助林得强、森晖公司到银行办理首期款监管事宜，构成违约。洪汉波、马庆云答辩称，洪汉波、马庆云未在国内生活，并不清楚护照变更对房产过户的影响，且办理护照变更证明耗时较长，系政府原因，不可归责于洪汉波、马庆云，对此原审法院认为，根据合同约定，洪汉波、马庆云对涉案房产应当享有完全的处分权，洪汉波、马庆云应对其房产权利瑕疵承担担保责任，而我国合同法规定的违约责任为严格责任，并不以洪汉波、马庆云的主观过错为要件，因此，洪汉波、马庆云的答辩理由原审法院不予采纳。由于洪汉波、马庆云违约已达到双方约定的合同解除条件，林得强、森晖公司有权请求解除双方的《房地产买卖合同》，因此对于林得强、森晖公司解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。合同解除后，林得强、森晖公司预交的定金220000元应予返还，鉴于该定金系林得强直接交给中原地产，目前仍在中原地产账户内，因此应由中原地产径行归还给林得强、森晖公司。对于林得强、森晖公司依据合同第十四条约定的违约责任条款要求洪汉波、马庆云支付转让成交价百分之二十的违约金即人民币919450元，洪汉波、马庆云认为违约金数额明显过高，要求法院予以调整，对此，原审法院认为，违约责任是财产责任，其基本性质在于它的补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿，根据公平原则，结合本案林得强、森晖公司和洪汉波、马庆云的履行情况以及洪汉波、马庆云的过错程度，原审法院将洪汉波、马庆云应当支付的违约金数额调整至转让成交价百分之五即人民币229862.5元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除林得强、森晖企业管理咨询（深圳）有限公司与ANGHANGPOR、BEANGKHENGHUNG之间的《房地产买卖合同》；二、中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向林得强、森晖企业管理咨询（深圳）有限公司退回定金人民币220000元；三、ANGHANGPOR、BEANGKHENGHUNG应于本判决生效之日起十日内向林得强、森晖企业管理咨询（深圳）有限公司支付违约金人民币229862.5元；四、驳回林得强、森晖企业管理咨询（深圳）有限公司的其它诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15056元，由林得强、森晖公司负担5056元，洪汉波、马庆云负担10000元；保全费人民币3920元，由洪汉波、马庆云负担。
上诉人洪汉波、马庆云不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2014）深罗法民三初字第1863号《民事判决书》第三判项，依法改判洪汉波、马庆云无需向林得强、森晖公司支付违约金。上诉的主要事实与理由：
一、判决违约金远远高于林得强、森晖公司实际损失，林得强、森晖公司借违约金约定牟取非正当利益，这对因实际困难造成逾期的洪汉波、马庆云而言是万分不公平的，并助长了有违诚信的的不良风气。1、交易房屋产权清晰有效且无抵押查封状态，双方都心知肚明，且签合同后新、老房产证一直交予中原地产看管。即便因洪汉波、马庆云护照与房产登记的难民证不同，所需身份证明也应在办理产权过户手续时提供，而非产权不清晰。《房地产买卖合同》签订后，洪汉波、马庆云便转辗香港、柬埔寨、日本、法国积极办理证明，因所需资料从柬埔寨难民证到法国护照历时数十年，其间困难重重，加上法国证明机构打错号码的往返耽误，洪汉波、马庆云在2014年8月底办妥证明显然尽了最大的努力。且至一审调解，交易房屋价格已上涨超过10%，租金从原来的l万多涨到2万多，洪汉波、马庆云均同意出售房屋，但林得强、森晖公司予以拒绝。2、林得强、森晖公司未按三方约定将定金付到洪汉波、马庆云指定账户，开设首期款监管账户时亦未通知洪汉波、马庆云，首期款实是支付到林得强、森晖公司单方开设并实际控制的账户。因此，林得强、森晖公司实际损失除定金22万元的利息损失外，再无其它。3、洪汉波、马庆云第二次于9月2日到房产局递件过户，超出《房地产买卖合同》第十四条约定的解约时间仅4天。上述事实证明，洪汉波、马庆云诚信履行合同义务，虽有逾期但为时较短，因此造成林得强、森晖公司损失极小。一审判决虽对违约金进行了调整，但仍远远高于林得强、森晖公司的实际损失。即便洪汉波、马庆云逾期构成违约，判决如此之高的违约金也只是助长林得强、森晖公司投机之风，有违公序良俗，对洪汉波、马庆云更万分不公。
二、《房地产买卖合同》第十四条约定解除合同及支付20%等违约金的条件并不成立。洪汉波、马庆云在8月12日已办出证明，并于8月22日第一次到房产局递件过户，此时逾期未达30天。因该证明被法国机构打错号码，导致寄回认证机关更正，8月31日寄到香港，9月2日第二次到房产局递件过户。显然，导致最终逾期34天是因出证明的法国政府机构造成的，按照《房地产买卖合同》第十五条之约定，该逾期不应归责于洪汉波、马庆云。因此林得强、森晖公司主张按第十四条约定要求洪汉波、马庆云承担违约金显然不应支持，一审判决在其请求基础上判决洪汉波、马庆云承担5%的违约金违背事实与法律。
三、洪汉波、马庆云未按约定期限办理首期款监管手续事出有因，无须承担违约责任。林得强、森晖公司发函催告洪汉波、马庆云办理首期款监管期间，洪汉波、马庆云先是于5月25日去柬埔寨做身份证明，直到6月下旬离柬到法国后一直在法国办理身份认证事务，根本不能抽身回国办理首期款监管手续。更为重要的是，是否办理该手续仅影响洪汉波、马庆云收款权益，于林得强、森晖公司并无影响，不应作为认定洪汉波、马庆云违约的理由。
四、交易定金未按三方口头约定于签订合同时支付到洪汉波、马庆云指定账户，洪汉波、马庆云未按约定期限到房产局递件过户并不构成违约，1、双方《房地产买卖合同》第五条规定定金应于签订合同时支付，且三方商定并由洪汉波、马庆云5月16日出具收款收据确定，林得强、森晖公司应将定金直接转账至指定洪汉波账户。但洪汉波、马庆云一直未收到定金。2、三方虽签署了《资金监管协议》，但该协议的定金监管条款与三方实际约定不一致，违背了洪汉波、马庆云仅同意首期款由中原地产监管的真实意思表示。因洪汉波、马庆云长期旅居国外不懂中国国情，无防他人见利忘义之心，且年岁已高根本无法看清也看不懂协议约定，加上中原地产并未如实告知协议内容，反而一直保证立即将定金支付到洪汉波、马庆云指定账户，因此洪汉波、马庆云根本未看具体内容就签署了该协议。现中原地产未将定金按时支付给洪汉波、马庆云，因中原地产亦是林得强、森晖公司的受托人，未付定金后果应由林得强、森晖公司承担。因此林得强、森晖公司违反了在先义务，无权追究洪汉波、马庆云未履行在后义务的违约责任，洪汉波、马庆云亦无需承担相关违约责任。
五、中原地产与林得强、森晖公司相互勾结欺骗坑害洪汉波、马庆云。2014年5月16日三方签署《房地产买卖合同》时，中原地产不告知洪汉波、马庆云应进行身份认证，直到签署合同定下相关期限后，才告知要进行身份认证。三方口头约定林得强、森晖公司当天应将定金支付到洪汉波、马庆云账户，中原地产先一直以林得强、森晖公司未交定金为由推脱，此后才突然发函说收了定金。在林得强、森晖公司办理首期款监管手续时，中原地产与林得强、森晖公司均不告知洪汉波、马庆云，此后才突然发函催告。期间交易房屋被查封，洪汉波、马庆云在国外毫不知情，与该房屋同楼办公的中原地产也绝口不提。洪汉波、马庆云认证导致逾期后，中原地产未给洪汉波、马庆云任何提醒，反而至9月2日告知林得强、森晖公司已支付首期款交易无误，并在无需换领新证便可直接过户给林得强、森晖公司的情况下，却让洪汉波、马庆云先换出新证，并借机拿走新房产证。拿着新证离开房产局后不到十分钟便打电话给洪汉波、马庆云说林得强、森晖公司拒绝交易，此后更是拒绝将房产证交回给洪汉波、马庆云。可见中原地产在整个代理交易过程中并未诚信维护洪汉波、马庆云的权益，相反是利用洪汉波、马庆云不懂交易规则再三欺骗洪汉波、马庆云。这也是洪汉波、马庆云难以信服一审判决的重要原因。在此，洪汉波、马庆云强烈请求上级人民法院依法责令中原地产返还无理扣押的洪汉波、马庆云的房产证原件，以减少讼累。
被上诉人林得强、森晖公司答辩称，一审判决认定事实部分虽然有缺失，也滥用了法官自由裁量权，随意的调整了违约金，但我方考虑到诉讼的成本，没有上诉。但洪汉波、马庆云的上诉主张理由与事实均没有事实与法律依据，请求二审法院驳回洪汉波、马庆云的全部上诉请求，维持一审判决，或者将本案发回原审法院重新审理。理由如下：1、洪汉波、马庆云的违约事实清楚、证据确凿，在合同签署之后，洪汉波、马庆云因为房产证的原因，导致时间的拖延，林得强、森晖公司并没有立即提起诉讼，而是本着最大的诚意履行本案合同，在这个漫长等待过程中，林得强、森晖公司也办理了资金监管，支付了定金。但洪汉波、马庆云房子在7月份即被公安机关现场查封，但洪汉波、马庆云却恶意隐瞒，一直未向林得强、森晖公司披露该信息，其目的非常清楚，就是为了避免林得强、森晖公司以此解除合同。2、洪汉波、马庆云与林得强、森晖公司在起诉之前曾多次进行协调，洪汉波、马庆云也多次表示愿意退还定金，解除资金监管，并适当作出赔偿，但起诉之前，双方谈好的调解方案，在最后一刻林得强、森晖公司所拒绝，在一审诉讼调解过程中，一审法院已居中在电话里面确认的调解方案，但洪汉波、马庆云依然在签署一审调解书的最后一刻临时变化。且在上诉期间，林得强、森晖公司代理人与洪汉波、马庆云代理人进行电话沟通时，洪汉波、马庆云代理人依然表示会遵守一审判决，会按照判决书的日期予以支付，但却在最后一天以邮寄的方式提起上诉，滥用诉权，同时也反映出洪汉波、马庆云的种种恶意行为，林得强、森晖公司基于对合同的信赖，基于对林得强、森晖公司的代理人及律师的信任，丧失了上诉的权利，这对林得强、森晖公司严重的不公平。再者，在洪汉波、马庆云房产出现现场查封，洪汉波、马庆云拒绝退回定金，也拒绝林得强、森晖公司办理解除资金监管，不断的扩大林得强、森晖公司的经济损失。因此，我方认为一审判决违约金的金额过低，一审法院滥用自由裁量权，损害了林得强、森晖公司的合法权益。综上，请求法庭驳回洪汉波、马庆云的全部上诉请求，或者发回重审。
原审中原地产中原地产答辩称，我公司已根据一审判决在2015年6月25日将定金22万元退还至买方（不确定具体账户是林得强名下还是森晖企业管理咨询（深圳）有限公司名下）的账户，我司已经完成全部居间义务，并不存在任何过错。
原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，二审期间，林得强、森晖公司和中原地产均确认涉案定金22万元已由中原地产退回林得强、森晖公司。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：洪汉波、马庆云是否具有违约行为？林得强、森晖公司是否得据此解除涉案合同并主张违约金？对此，本院分析：一、涉案《房地产买卖合同》、《资金监管协议》、《买方主体变更确认书》均系涉案各方真实自愿的意思表示，内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，涉案各方均应恪守履行。本案中，洪汉波、马庆云经林得强、森晖公司催告仍未与林得强、森晖公司联系办理首期款监管事宜，此后亦未依约于2014年7月30日履行过户义务。洪汉波、马庆云逾期未履行合同义务已超过30日，构成根本违约，林得强、森晖公司得依约解除涉案合同。二、关于洪汉波、马庆云抗辩主张其可予免责的理由。本院认为，首先，洪汉波、马庆云系涉案房产买卖合同的卖方，依约应对涉案房产享有完全的处分权，对涉案房产权利瑕疵承担担保责任，保证涉案房产产权清晰明确，故洪汉波、马庆云主张其因办理护照变更手续致迟延履行合同可予免责，理据不足，本院对此不予采纳。其次，依据涉案房产买卖合同和《资金监管协议》的约定，涉案定金系交由第三方中原地产监管，由买方林得强、森晖公司在约定期限内存入监管账号，即视为卖方洪汉波、马庆云收讫。本案中，林得强、森晖公司已依约如期将涉案定金存入监管方中原地产指定账户，应视为洪汉波、马庆云已收讫定金。洪汉波、马庆云认为该定金应存放至其名下，没有合同依据。结合洪汉波、马庆云亦未能提供充分有效的证据证明涉案各方有约定涉案定金需存入洪汉波、马庆云的账户，其上诉主张林得强、森晖公司未向其支付定金、违约在先的观点与上述涉案合同约定不符，本院对该项主张不予支持。三、关于违约责任。如前所述，洪汉波、马庆云未依约如期履行合同义务已构成根本违约故应承担相应的违约责任。本案中，林得强、森晖公司已依约如期支付定金，且在洪汉波、马庆云未协助办理首期款资金监管的情况下亦如期将首期款足额支付至浦发银行深圳分行营业部的户名为二手楼交易代保管资金、账号为x的账户内，并在备注中注明“森晖购房款”。在此情形下，洪汉波、马庆云虽主张其已竭力办理护照变更手续以期继续履约，但其迟延履行确已构成根本违约，致林得强、森晖公司无法如期取得涉案房产、实现其合同目的，故洪汉波、马庆云应承担相应的违约责任。结合涉案合同的履行情况、洪汉波、马庆云的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，原审调整违约金数额至涉案房产成交价的百分之五未有不妥，本院予以维持。
此外，洪汉波、马庆云关于中原地产在涉案房产交易过程中未尽居间义务致其合法权益受损的上诉主张，与本案非属同一法律关系，本案对此不作处理，洪汉波、马庆云可另循法律途径解决。
综上，洪汉波、马庆云的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理得当。此外，因中原地产于本案二审期间已将涉案定金退回林得强、森晖公司，故本院对原审判决第二项予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1863号民事判决第一项、第三项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1863号民事判决第二项、第四项；
三、驳回林得强、森晖企业管理咨询（深圳）有限公司的其它诉讼请求。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，自判决给付之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币15056元，由林得强、森晖公司担5056元，洪汉波、马庆云负担10000元；保全费人民币3920元，由洪汉波、马庆云负担。本案二审案件受理费人民币4748元，由洪汉波、马庆云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 陈晓莹（兼）