上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初18852号
原告上海仙运展览设计制作有限公司。
法定代表人潘雨，总经理。
委托代理人潘来运，男，系上海仙运展览设计制作有限公司员工。
委托代理人丁书洪，上海东炬律师事务所律师。
被告上海信元宠物食品有限公司。
法定代表人施军辉，董事长。
委托代理人沈伟娟，女，系上海信元宠物食品有限公司员工。
委托代理人崔懿晟，上海沪尚律师事务所律师。
原告上海仙运展览设计制作有限公司诉被告上海信元宠物食品有限公司房屋租赁合同纠纷，本院于2017年11月8日立案受理后依法由审判员刘琳适用简易程序审理。本案于2018年1月3日公开开庭进行审理，原告上海仙运展览设计制作有限公司委托代理人潘来运、丁书洪、被告上海信元宠物食品有限公司委托代理人沈伟娟、崔懿晟到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。
原告上海仙运展览设计制作有限公司诉称：原告系上海市青浦区天一路653号房屋的产权人。2015年11月25日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告承租天一路x号房屋，建筑面积3,897.92平方米，租金每日每平方米人民币（以下币种均同）0.914元，年租金130万元。双方还对房屋租赁期限、租金的支付方式等进行了约定。原告交付上述房屋时，还有原告在有证房屋周围自行搭建的2,300平米的无证建筑，双方合同中未约定将无证建筑一并租赁被告使用，合同中约定的租金仅针对有证房屋。但原告发现，被告自2016年5月1日起未经原告同意擅自使用无证房屋。原告认为即使无证房屋属于违章搭建，被告也应支付房屋占有使用费，因被告拒绝支付，故原告诉至法院要求：判令被告支付原告房屋使用费893,435元（按每平米每天0.914元，自2016年5月1日暂计至2017年7月1日）。审理中，原告称原告原搭建的无证棚子面积为1,875.60平方米，2017年3月10日拆违后，尚留有400平米没有拆除，之后被告又自行搭建了一千多平米，目前有证厂房周围的无证建筑总面积为1,598.70平方米。故原告变更诉讼请求为：一、被告支付原告搭建部分1,875.60平方米房屋使用费（按0.914元/平方米/日为标准，自2016年5月1日计算至2017年3月10日）；二、被告支付原告原搭建未拆除部分400平方米房屋使用费（按0.914元/平方米/日为标准，自2017年3月11日计算至2018年1月3日）；三、被告支付原告现有搭建部分1,598.70平方米房屋使用费（按0.914元/平方米/日为标准，自2018年1月4日计算至实际腾退之日止）。
被告上海信元宠物食品有限公司辩称：不同意原告的诉请。原、被告签订的租赁合同针对的租赁范围是天一路x号厂区内所有厂房，合同虽约定按照有证房屋面积计算租金，但按照惯例租金应针对整个厂区内有证和无证的所有房屋，只不过无证建筑和空地予以免租。双方第一轮谈判的时候协商的租金是100万元，但是原告说厂区内有部分违章建筑也是可以使用的，所以双方协商年租金上调至130万元。被告确认原告搭建的无证棚子面积为1,875.60平方米，但因为比较陈旧，对被告几乎没有使用价值，所以被告于2016年5月份将原告搭建的违章搭建拆除进行了重新搭建并将顶棚抬高。2016年年底拆违办要求拆除违章搭建，拆违时已将1,875.60平方米的全部无证建筑全部拆除，即使有400平方米面积未拆除，原告也已经获得补偿，不应该再主张房屋占有使用费。拆违后，被告又搭建了无证建筑，目前厂区内的违章搭建面积共1,598.70平方米，均和原告无关，原告不应收取房屋占有使用费。
经开庭审理查明：位于上海市青浦区香花桥街道天一路x号房屋的产权登记在原告名下，产证载明房屋建筑面积为3,897.92平方米。2015年11月25日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将天一路653号的房屋出租给乙方作为生产经营及办公使用，房屋建筑面积为3,897.92平方米。租期自2016年5月1日至2031年5月1日止。甲方于2016年3月1日前将房屋交付乙方，由乙方进行验收。租金为每日每平方米0.914元，年租金130万元。第1-3年租金不变，第四年开始递增。合同还约定了其他内容。
另查明，原、被告合同签订前，原告在有证厂房的周围自行搭建了面积为1,875.60平方米的无证棚子，原告将有证厂房交付被告后，被告一并使用了无证棚子。2016年5月，被告因使用需要将原告搭建的棚子进行拆除，在原地重新搭建并升高了顶棚。
2016年12月，青浦区香花桥街道办事处向被告租赁的厂区发限期拆除告知书，要求被告于2017年1月15日前自行拆除厂区内的违法建筑，恢复违法用地，拒不整改的，由执法部门依法拆除。2017年6月23日，原告作为乙方，青浦区香花桥街道生态环境综合整治指挥部办公室作为甲方，双方签订《残值回购协议书》，确认乙方厂区内搭建、使用的存量违法建筑物面积共1,875.60平方米，乙方配合甲方完成整治清理工作后，甲方支付乙方款项468,900元。目前原告已经领取到该笔补偿款。双方一致确认大部分无证房屋于2017年3月10日被拆除，被告与政府有关部门协商后，保留约400平方米的无证建筑未拆除，由被告存放空调外机。拆违后，被告再次自行在有证厂房周围搭建了无证棚子，双方一致确认现存的无证建筑面积为1,598.70平方米。
以上事实，由原、被告的陈述、房屋租赁合同、房屋产权证、限期拆除告知书、评估报告、残值回购协议书等证据予以证明，并经庭审质证，本院核实后予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守。合同明确约定双方租赁范围为有证房屋面积3,897.92平方米，租金亦针对有证房屋约定。被告对于原告自行搭建的无证棚子是否有权使用或拆除重建，本院认为，原告搭建的棚子虽系违章，但仍具有使用价值。该棚子未在双方合同约定的租赁范围内，本案亦无证据证明原告同意被告无偿使用该无证建筑，然被告未经原告同意，擅自拆除并重新搭建使用，虽侵害了原告的合法权益，但原告已就被告重建的无证建筑取得补偿款，视为被告重新搭建的建筑仍属于原告所有，原告仍有权要求被告支付房屋占有使用费。关于诉请一原告要求被告支付2016年5月1日至2017年3月10日拆除前的房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费的标准，原告主张参照有证房屋的租金标准，于法无据，被告亦不予确认，故本院不予采纳，本院结合本案实际情况酌定被告支付原告房屋占有使用费10万元。关于诉请二、三，本院认为，拆违后，政府有关部门已对全部无证建筑进行了回购，原告亦获得了相应的补偿款，故原告无论是对厂区内遗留的无证建筑，还是对拆违后被告再次搭建的无证建筑均不享有物权，原告要求被告支付房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：
一、被告上海信元宠物食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仙运展览设计制作有限公司房屋占有使用费10万元；
二、驳回原告上海仙运展览设计制作有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12,734.30元，减半收取计6,367.15元，由原告负担5,217.15元，被告负担1,150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘 琳
二〇一八年三月十二日
书记员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国物权法》
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。