江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皋民初字第0023号
原告南通宏景房地产开发有限公司，住所地如皋市下原镇兴原路31号。
法定代表人汪慧君，董事长。
委托代理人胡艳华，江苏君哲律师事务所律师，特别授权。
被告肖永华。
原告南通宏景房地产开发有限公司（以下简称宏景公司）与被告肖永华商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员邓黎明独任审判，公开开庭进行了审理。原告南通宏景房地产开发有限公司的特别授权委托代理人胡艳华，被告肖永华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宏景公司诉称，2011年12月22日，以原告为出卖人，被告肖永华为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》二份。约定，由被告购买原告开发的“金水庭院”3#楼的3101、3102、3103室及29号车库，合计价款为925007元。其中，商住楼的付款方式为：合同签订后支付总房款的50%，签订之后30日内支付总房价的100%，车库的付款方式为：合同签订当日支付总房价的100%。合同同时约定，买受人逾期付款，承担日万分之二的违约金。合同签订后，原告宏景公司依约交付了房屋。被告已实际占有、使用。目前，被告尚欠购房款240000元。原告宏景公司多次派员追索未果。故原告诉至法院，请求判令：1、请求判令被告立即给付购房款240000元，并支付利息50592元（自2012年1月21日起计算至2014年12月10日止，共计1054天），合计290592元。2、案件受理费由被告负担。
被告肖永华辩称，我们之间存在商品房买卖合同关系。总计购房款924991元，我已经支付了685007元，还剩余239984元，他当时答应我以张广生的名义借款，由张广生代我垫付剩余房款，然后给我办理房贷，我拿了房贷的情况下，再将房贷的钱还给张广生，在这样情况下，我才签订了商品房买卖合同，原告如果当时说要交付全部款项买房子，我也不会买这么多房子，我买不起。我现在可以给剩余房款，但是，原告要将房产证、土地证准备齐全给我，我可以将现金给法庭，原告什么时候办理好房产证、土地证，我什么时候给现金。
经审理查明，2011年12月22日，原告宏景公司与被告肖永华签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买金水庭院（暂定名）第3#商住楼【幢】【座】1、2、3单元（层）3101、3102、3103号房，该商品房的用途为商铺、住宅，建筑共3层，房屋总价格为835887元。付款方式为分期付款，合同签订当日支付总房价的50%，其中总房价的20%为定金，自合同签订之日起30日内付至总房价的100%（该物业单价为一次性定价）。买受人未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。
同日，双方还签订了一份金水庭院第3#商住楼车库29号房的商品房买卖合同，约定车库建筑面积44.56平方米，按照2000元/平方米计算，总金额为89120元。付款方式为合同签订当日支付总房价的100%，其中总房价的20%为定金。
2011年年底，原告宏景公司向被告肖永华交付了房屋，被告已实际占有、使用。被告于2011年2月19日支付定金20000元，2011年3月11日支付425007元，2011年12月23日支付190000元，2011年12月24日支付50000元，合计685007元，迄今为止，被告尚欠购房款240000元。原告宏景公司多次追索未果，故诉至法院，要求判如所请。庭审中，原告对被告辩称的目前仅欠原告购房款239984元予以认可。
另查，2011年9月9日，如皋市住房和城乡建设局向原告宏景公司颁发了建字第镇320682201100194号建设工程规划许可证。2011年9月29日，如皋市建筑工程管理局向原告宏景公司颁发了编号为320682020110006的建筑工程施工许可证。2013年11月1日，如皋市住房和城乡建设局向原告宏景公司出具了一份如房销（2013）117号商品房销售备案证明书。
庭审中，被告陈述原、被告之间曾约定由原告的工作人员张广生代被告将购房款付清，并由被告向张广生出具借条，然后原告协助被告办理房屋贷款用以偿还被告向张广生的借款。原告陈述借款合同是一个实践性合同，因张广生并未向被告实际交付款项也未向原告给付房款，故被告与张广生之间的借款合同未成立。经查，案外人张广生曾于2014年7月向本院起诉要求被告偿还借款，后又撤回起诉。
以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、商品房销售备案证明书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、收款收据等证据并经庭审质证确认在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告宏景公司与被告肖永华所签订的商品房买卖合同不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，合法有效。本案中，被告向原告购买房屋，原告在合同签订后不久即交付了房屋，被告也应当按约给付购房款。根据双方合同约定，被告购买商住楼的购房款给付方式为“分期付款合同签订当日支付总房价的50%，其中总房价的20%为定金，自合同签订之日起30日内付至总房价的100%（该物业单价为一次性定价）”。然被告至今尚欠购房款239984元未能给付，原告主张要求被告给付剩余购房款的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张违约金的问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的。当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在合同中约定被告应当“自合同签订之日起30日内付至总房价的100%”，被告未能按约付款已构成违约，应当按照合同约定的“自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二”支付违约金，原告主张计算至2014年12月10日本院无异。被告应支付的违约金计算为以239984元为本金，自2012年1月22日起计算至2014年12月10日止计1053日，按照日万分之二计算为50540.63元。关于被告辩称的原告未按照约定办理房产证的问题，虽原告有协助义务，但因被告在本案中未提起反诉，本院暂不理涉。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告肖永华给付欠原告南通宏景房地产开发有限公司购房款239984元。
二、被告肖永华给付原告南通宏景房地产开发有限公司违约金50540.63元。
上述一、二项确定的义务，于本判决生效后十日内履行。
三、驳回原告南通宏景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2830元，被告肖永华负担（此款原告已垫付，被告于上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5660元（开户行：中国银行南通市西被闸支行,户名：南通市财政局,帐号：471558227682）。
代理审判员 邓黎明
二〇一五年三月二十六日
见习书记员 葛洲花