内蒙古自治区扎兰屯市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扎民初字第199号
原告马怀敏，女，1968年8月21日出生，达斡尔族，个体，住扎兰屯市。
委托代理人国明，内蒙古屹然律师事务所律师。
被告李景春，女，1963年7月31日出生，汉族，扎兰屯市委党校职工，住扎兰屯市。
委托代理人贾非，内蒙古法先律师事务所律师。
原告马怀敏与被告李景春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月21日受理后，依法由代理审判员李英适用简易程序，于2014年4月8日公开开庭审理了本案。原告委托代理人国明，被告李景春及其委托代理人贾非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马怀敏诉称：原、被告于2013年11月27日签订了房屋租赁协议，约定被告将自有的扎兰屯市二五金二楼中门南数第二个门市租给原告开办无限极工作室。房屋租赁期限为一年（2013年12月1日至2014年11月30日）。房屋租赁费用为每年12000元，另需向被告交纳取暖费1000元。原、被告签订租赁协议后，原告分两批将房屋租赁费、取暖费共计13000元交付给被告。原、被告在租赁协议上约定原告负责水电、取暖费、卫生费、物业费等一切费用，被告只负责大型的维修。被告向原告承诺所出租的房屋有完备的物业管理。因原告租用房屋所在的小区没有物业进行相关管理、服务，用户脏水无法抽取，日久下水道产生堵塞。2014年2月12日早晨，原告租赁房屋发生了地下水返水现象，原告楼下一楼的方华书店因其自行将店内卫生间下水道进口地漏堵上，造成脏水从二楼原告租赁的房屋渗漏，造成一楼书店书籍被水浸泡。原告认为被告向其租赁房屋时承诺原告承租房屋所在的小区有完备的物业管理，现因小区没有物业管理造成地下水堵塞返水，被告在租赁房屋时存在欺诈行为，影响了原告的正常经营活动。原告现已搬出该房屋，并于2014年2月24日将租赁房屋钥匙交付给了被告。请求人民法院判令解除原、被告间的房屋租赁合同，被告向原告返还房租费12000元、取暖费645元、安装牌匾费1000元，合计13645元；诉讼费由被告承担。
原告向本院提交以下证据予以证明：
1、房屋出租协议；2、房屋租赁费收据；3、租赁房屋照片；4、证人孙某当庭陈述的证言。
被告人李景春辩称：第一，原告曾租住过该房屋，应该了解旧楼区基本都没有物业公司管理，并且被告也没有向原告承诺过该小区有完善的物业，在合同中所约定的物业费是指用于该楼疏通管道和下水道的物业费用，合同签订时被告已向原告释明，所以被告并没有欺诈行为。第二，原告在诉状中称已于2014年2月24日将租赁房屋的钥匙交付给被告的情况与事实不符，被告并没有收到该房屋的钥匙。第三，发生地下水返水造成租赁房屋楼下的方华书店漏水现象是因书店自身原因造成的，与是否有物业管理没有关系，且被告已对书店作出赔偿并未影响原告的房屋使用。该房屋的返水情况也只是偶然发生，不具有经常性。第四，如双方解除合同，计算返还租金及取暖费的时间点也应计算到判决生效之日，并且安装牌匾的费用应由原告承担。
被告向本院提交以下证据予以证明：
1、证人董某的书面证言；2、被告与方华书店的协议书及赔偿款收据；3、管道疏通费用收据。
经本院庭审质证，各方当事人对原告提交的房屋租赁费收据、租赁房屋照片、证人孙某当庭陈述的证言，对被告提交的管道疏通费用收据的真实性、关联性、合法性均无异议，予以确认。
各方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：
一、原告提交的房屋出租协议，拟证明合同的内容里包含了物业费的承担，但该小区没有物业管理，被告在租赁房屋时，存在欺诈和误导。被告认为原告曾经在该房租住过两次，从未交过物业费，合同中的物业费指的是小区住户共摊的清理污水的物业费，并不是指的物业公司进行管理所产生的物业费，被告不存在欺诈行为。本院认证为，原、被告签订的租赁协议合法、有效，合同中“物业费”应指业主为实现该楼公共管理所分摊费用，不应认定为欺诈及重大误解，故对该证据所证明的问题，不予采信。
二、被告提交的证人董某的书面证言，拟证明原告在2008年曾经租用过该房屋，对该小区没有物业公司进行管理是知道的。原告对证据的真实性有异议，认为证人未出庭接受质证对该证据不予认可。本院认证为，证人董某的书面证言因其本人未到庭接受质证，对其真实性无法认定，故对该证据不予采信。
三、被告提交的其与方华书店的协议书及赔偿款收据，拟证明被告李景春赔偿了方华书店，因此次返水造成的损失。原告认为该协议及收据上的认可人刘占涛未出庭作证，协议书及收据上的内容无法证实，故不予认可。本院认证为，该协议书及收据的签字人刘占涛，未出庭接受质证，对其真实性无法认定，故对该证据不予采信。
经审理查明，原、被告于2013年11月27日签订了房屋租赁协议，约定被告将自有的扎兰屯市二五金二楼中门南数第二个门市租给原告开办无限极工作室。房屋租赁期限为一年（2013年12月1日至2014年11月30日）。房屋租赁费每年12000元、取暖费1000元。原、被告签订租赁协议后，原告将房屋租赁费、取暖费共计13000元交付给被告。原、被告在租赁协议上约定原告负责水电、取暖费、卫生费、物业费等一切费用，被告只负责大型的维修。原告租赁房屋的一楼为书店，2014年2月12日，因该楼房下水主管道堵塞，造成脏水从二楼原告租赁的房屋渗漏，造成一楼书店书籍被水浸泡。事发后被告雇佣专人对下水管道进行了疏通。原告以该租赁房屋与合同约定不符，该小区未配备专门的物业公司进行管理为由，在未取得被告同意的情况下，于2014年2月12日自行将个人物品搬出。
上述事实，有各方当事人提交的上述证据、证人证言和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，原、被告双方的房屋租赁协议合法、有效，在合同存续期间原、被告双方应按合同约定履行相应的义务。被告作为房屋的出租人应保证承租人在租赁期限内对承租房屋的使用收益，因该租赁房屋所在小区无物业公司对下水道及时进行疏通，存在下水管道清理不及时堵塞返水的安全隐患。对存有瑕疵的租赁物承租人有权要求解除合同。但结合本案实际情况，原告在与被告签订租赁合同时缺乏对房屋情况的足够认识与了解，自身存在认识性错误，原告应在与被告解除租赁合同时给予被告适当的时间作为该租赁合同解除的宽展期，对宽展期的时间结合原告租赁使用情况，本院酌定为三个月。本案中原告在合同期内以自身行为表示不再履行合同，未给予被告充分的时间处理该房屋，原告应自行承担取暖期间的取暖费用，故对原告要求返还部分取暖费的主张不予维护。对原告请求的安装牌匾费因未提交相关证据材料，不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第二百四十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告马怀敏与被告李景春的房屋租赁合同予以解除；
二、被告李景春返还原告马怀敏房屋租赁费5000元，于本判决生效后七日内给付；
三、驳回原告马怀敏的其它诉讼请求。
如果被告李景春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费142元，由原告马怀敏负担90元（已交纳），由被告李景春负担52元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
代理审判员 李 英
二〇一四年五月十五日
书 记 员 张倩文
本案适用法律：
一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
二、第二百四十五条：出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。