湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民初字第02368号原告张健。委托代理人余五海（特别授权代理），湖北瑞通天元律师事务所律师。委托代理人张乐（一般授权代理），湖北瑞通天元律师事务所实习律师。被告熊树鹏。原告张健诉被告熊树鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员郭奕君独任审判，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告张健的委托代理人余五海、张乐、被告熊树鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张健诉称：2014年5月3日，我与被告熊树鹏协商一致签订房屋买卖合同，合同约定将其所有的位于武汉市江岸区航天双城1号楼3003号房屋（面积164.73平方米）以总价1，894，395元的价格出售给我，我在合同签订之日向被告熊树鹏支付购房定金200，000元，且双方承诺不论房价涨跌，售房总价不变，合同还约定我于2015年1月20日之前向被告熊树鹏支付购房款1，200，000元，双方办理房产的备案登记手续，余下的款项在2015年4月20日之前支付完毕。合同签订后，我如约履行了合同，于2014年5月3日向被告熊树鹏支付购房定金200，000元整，被告熊树鹏向我出具了收条。2015年1月我准备按照合同约定向被告熊树鹏支付1，200，000元房款时，得知被告熊树鹏所欲出售的房屋已被武汉市江夏区人民法院于2014年12月25日查封、无法进行交易。为此，我多次找到被告熊树鹏进行交涉，督促其尽快采取措施、消除房屋被查封的现状，保证房屋买卖合同顺利履行。被告熊树鹏多次承诺会尽快解决，但时至今日，被告熊树鹏不但不再履行原签订的房屋买卖合同，且拒绝承担双倍返还定金的法律责任，现诉至法院，请求判令被告熊树鹏双倍返还我所支付的购房定金200，000元（双倍定金为400，000元，其中已支付200，000元），本案诉讼费用由被告熊树鹏负担。此外，我认为原、被告签订的《购房意向》已经具备了购房合同的基本要件，既有交易的双方，又有交易的标的以及交易的金额，并且还约定了履行方式，我认为这就是一个完整的购房合同。被告熊树鹏辩称：原告张健的陈述与事实有一定的差别，前面所说的都是准确的，我们是2014年12月20日左右办理过户手续的时候就被告知房屋被查封了，然后我也去了解了情况，得知房屋不能交易后我于2015年1月将定金200，000元返还给了原告张健。后来想过做多方面工作，但那个案子还没有审结，现在上诉到了中院，申请查封房屋的一方不同意解封，我也跟原告张健通报过这个情况，如果可以交易也愿意与原告张健交易，但是现在房屋被查封了、无法交易。对于原告张健主张双倍返还定金的诉讼请求，从2014年5月签订合同到2014年12月我这边一直都是现房、可以随时交易，只是因为原告张健购房款到不了位所以才一直拖到后来房屋被查封、交易无法完成，我认为法院不应该支持原告张健要求双倍返还定金的诉讼请求。此外，我认为我与原告张健签订的是《购房意向》而不是正式的购房合同，本案的200，000元不能作为合同的定金处理。经审理查明：2014年5月3日，原告张健（买房人）与被告熊树鹏（售房人）签订了《购房意向》，载明：双方经过协商，达成如下购房意向，1、售房人同意将（武汉市江岸区）航天双城1号楼3003号房（面积164.73平方米）以总价壹佰捌拾玖万肆仟叁佰玖拾伍元出售给买房人张健；2、买房人自本意向签定之日支付售房人定金人民币贰拾万元整（￥200，000），双方承诺不论房价涨跌，售房总价不变；3、买房人承诺于2015年元（1）月20日之前支付售房人房款壹佰贰拾万元整（1，200，000），双方办理房产的备案登记手续，余下的款项在2015年四（4）月20日之前支付完毕。同日，被告熊树鹏出具《收条》，载明：今收到张健（××）购房定金人民币贰拾万元整（200，000），房号航天双城1号栋（楼）3003号房（面积164.73平方米），总房价1，894，395元整。收款人：熊树鹏（身份证：××）。后因被告熊树鹏作为另案被告时涉案房屋被法院查封，涉案房屋无法办理房产备案登记手续、合同未依约履行，故原告张健诉至法院。另查明：2015年6月2日，湖北省武汉市江夏区人民法院作出（2014）鄂江夏民一初字第00980号民事判决书，载明该院于2014年10月21日立案受理了张立新诉熊春霞、熊树鹏、张丽民间借贷纠纷一案，并且在审理过程中于2014年12月25日作出（2014）鄂江夏民一初字第00980-2号、00981-2号民事裁定书，将熊春霞、熊树鹏所有的位于武汉市江岸区二七路航天星都（航天双城）1幢30层3号商品房一套（开发商武汉三江东立投资发展有限公司）予以查封。本院工作人员通过联系该案承办人，其提供了案件审理过程中调取的武汉三江东立投资发展有限公司与被告熊树鹏签订的《武汉市商品房买卖合同》并称该院已采取保全措施。合同上载明双方于2013年12月31日签订了涉案房屋的买卖合同，约定售房价款为1，894，395元，合同首页上加盖武汉三江东立投资发展有限公司售房合同专用章且注明全款已清、书写合同备案号为岸100134896。本院前往武汉市江岸区住房保障和房屋管理局调取了涉案房屋的备案登记信息，载明涉案房屋的开发企业为武汉三江东立投资发展有限公司、预售许可证号为武开管预售（2007）355号、合同备案号为岸100134896、实测建筑面积为164.73平方米，无权利人相关登记信息。审理中，原告张健增加诉讼请求，主张解除双方签订的《购房意向》，被告熊树鹏表示同意解除。后经本院询问，原告张健认可被告熊树鹏于双方纠纷产生后已通过转账方式向其返还定金200，000元。庭后，原告张健提交其个人名下的中国农业银行尾号为7813的账户流水一份，用以佐证其在双方约定的时间内有能力支付购房款，被告熊树鹏对该证据真实性无异议，但认为只能证明原告张健有支付能力、不能证明是为了支付购房款。以上事实，有原告张健、被告熊树鹏的身份信息、《购房意向》、《收条》、湖北省武汉市江夏区人民法院（2014）鄂江夏民一初字第00980号民事判决书、《武汉市商品房买卖合同》、涉案房屋的备案登记信息、银行流水及当事人陈述等证据在案佐证，并经本院查证属实，足以采信。本院认为：原、被告签订《购房意向》的行为系双方真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，为有效民事行为，应受法律保护。合同签订后，双方应各自积极履行义务。原告张健于《购房意向》签定当日即依约向被告熊树鹏支付了定金200，000元，后因涉案房屋被法院查封，双方无法依约办理房屋备案登记手续、未能继续履行《购房意向》的后续内容，庭审中双方一致同意解除该《购房意向》，本院予以准许。关于《购房意向》签订后给付的200，000元款项的性质问题。从该《购房意向》的内容来看，其具备合同的基本要件即当事人的姓名、标的、数量、价款、履行期限和方式等，实为涉案房屋的房屋买卖合同，合同中明确约定给付200，000元为定金且已实际交付，故对被告熊树鹏认为《购房意向》不是房屋买卖合同、200，000元款项并非定金的抗辩理由，本院不予采纳。关于定金是否应双倍返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案焦点在于双方《购房意向》未能实际履行完毕这一结果的发生应当归责于哪一方以及是否适用定金罚则。被告熊树鹏主张涉案房屋被查封、无法交易的情况系因原告张健未能尽快筹齐全部购房款，但其并未提交证据且双方已经约定了履行期限，且原告张健在庭后提交了其名下的银行流水用于佐证其在双方约定的时间有能力支付购房款，故对被告熊树鹏的此项抗辩意见本院不予采纳。被告熊树鹏主张涉案房屋被法院查封系其无法预见、无法左右的情况，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十二条的规定，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。涉案房屋被查封的原因确系被告熊树鹏与案外人的民事纠纷诉至法院所致，客观上造成了原、被告间的《购房意向》无法继续履行，且涉案房屋的被查封状态是可以由被告熊树鹏采取主动行为而解除的，如及时归还借款、申请置换查封物等，该情形不属于法律上所规定的不能避免、不可克服的不可抗力情形、意外事件或者其他免责情形，故应归责于被告熊树鹏、适用定金罚则，对被告熊树鹏的抗辩理由本院不予采纳，对原告张健要求被告熊树鹏双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持，因被告熊树鹏已返还原告张健定金200，000元，故还应返还200，000元。如因案外人的查封错误由此带来的损失，被告熊树鹏可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第三项、《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条、一百二十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告张健与被告熊树鹏于2014年5月3日签订的《购房意向》；二、被告熊树鹏于本判决生效之日起5日内返还原告张健定金200，000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，300元减半收取2，150元、邮寄送达费20元，共计2，170元，由被告熊树鹏负担。因原告张健已将此款全部预交本院，故被告熊树鹏应连同上述款项一并给付原告张健。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。代理审判员郭奕君二〇一五年九月十六日书记员刘冰净