山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋01民终767号
上诉人（原审被告）：山西大钧房地产开发有限公司，住所地太原市尖草坪区滨河西路北段-4号农科院三楼。
法定代表人：王新德，总经理。
委托代理人：马强，山西华炬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：康志伟，男，1984年3月16日出生，汉族，个体户，住太原市。
上诉人山西大钧房地产开发有限公司因与被上诉人康志伟房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2017）晋0108民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西大钧房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马强、被上诉人康志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人山西大钧房地产开发有限公司（以下简称大钧房地产公司）上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人康志伟的全部诉讼请求或将本案发回重审；本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人康志伟承担。事实与理由：第一，原审认定事实不清。1、上诉人已按合同约定履行了通知交房的合同义务，不存在任何违约行为，不应承担违约责任。本案属于房屋买卖合同纠纷，依据双方签订的商品房买卖合同，大钧房地产公司已经严格按照合同约定履行了通知交房的义务，该房屋已于2016-10-26取得建设方、施工方、监理方的竣工报告，并立刻通知康志伟办理交接房手续及入伙通知书。2、大钧房地产公司一直在履行合同，拒绝履行合同的是康志伟，康志伟原审诉讼请求是判令上诉人承担违约责任，按照双方签订的商品房买卖合同约定交房条件为”经验收合格”，既不是经综合验收合格，也不是经分期验收合格，更不需要出具政府部门的检验报告。但原审判决认定交付商品房的条件不仅为经验收合格，而且将”住宅质量保证书”和”住宅使用说明书”也作为交房的必要条件，属于认定错误。2016-10-26取得建设方、施工方、监理方的书面竣工报告，该报告明确记载房屋验收质量情况为合格，上诉人交房符合双方约定，不存在违约行为，不应承担违约责任。甚至在上诉人多次催告多次要求之后，被上诉人仍然拒不履行接房义务，但原审判决却错误认定为上诉人违约，要求一直继续履行合同属于认定基本事实不清。3、被上诉人拒绝接房才是本案纠纷的诱因，大钧房地产公司在原审中反诉请求解除合同，符合事实和法律规定，应当得到支持。康志伟不办理正常交接房手续也不缴纳正常费用，且其要求提供未约定明确提交时间的证明文件，并且拒绝接房，进而拒绝缴费，这是导致本案诉讼的原因。第二，原审判决适用法律错误。1、本案应综合适用民事诉讼法第六十四条的规定，但一审法院未能适用该法律规定，对上诉人的反驳异议不予采信，属于适用法律错误。而且，按照合同法第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定未变更。本案中双方对交房的标准约定”经验收合格”，对《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的取得时间和提供时间均未作明确约定，故应当依法认定未变更，原审未予适用该法律规定也是错误的。根据本案的实际情况应适用合同法第九十四条的规定，大钧房地产公司解除合同的反诉请求符合本案的实际和法律规定，应得到人民法院支持。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人康志伟辩称，1、原审判决认定事实清楚。大钧房地产公司虽然在《商品房买卖合同》（以下简称合同）约定时间内履行了交房通知的义务，但所交房屋及通知方式不符合合同约定。合同第八条规定：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第【1】种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。此外合同及补充协议并未进一步明确”经验收合格”的具体含义，属于合同约定内容不明确。虽然合同约定房屋交付条件不明确，但大的前提是”依照国家和地方人民政府的有关规定”，并不是没有其他条件。根据《中华人民共和国合同法》第61、62条的规定，合同第八条约定的”经验收合格”应当按照国家标准认定。《中华人民共和国建筑法》第61条，《建设工程质量管理条例》第16条，《中华人民共和国合同法》第279条均明确规定商品房经竣工验收合格后才具备交房条件。由于本案是商品房买卖合同纠纷，应该适用《商品房买卖合同示范文本》的国家住建部解释。本案使用的合同正是国家建设部2000年颁布的《商品房买卖合同示范文本》（GF
--2000--
0171），已于2014年4月9日被住建部废止，本案合同于2015年10月1日生效，鉴于合同及补充协议并没有明确约定”经验收合格”的具体含义，所以本案应该适用住建部2014年4月9日颁布的新示范文本的标准，新示范文本约定的交房条件毫无歧义，要求”两书一表”，两书即《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，一表即《建设工程竣工验收备案表》。而大钧房地产公司仅仅向法庭提出”竣工报告”，并没有组织竣工验收并取得《竣工验收备案表》。综上，一审法院要求大钧房地产公司出具两书一表正是基于以上理由，而大钧房地产公司在一审法庭辩论终结时仍未向法庭出具两书一表，说明大钧房地产公司所交房屋不符合合同约定及国家标准，所以一审判决认定大钧房地产公司违约的事实清楚。大钧房地产公司在涉案房屋不具备交付使用条件时就强行交付是违法交房，其行为已被太原市住建委责令停止。交房时未严格按照合同约定先向康志伟送达书面交房通知，而是在并非由于康志伟过错的情形下，错误地使用电话通知的方式通知交房，是违反合同约定交房。在康志伟前去接房时出具的《入伙通知书》并未写明是办理交房手续，所以《入伙通知书》是一种无效的交房行为。所以一审判决不认定该交房行为的事实是正确的。而双方签订的合同第十一条同时规定”所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”康志伟正是基于合同约定拒绝接受大钧房地产公司所交的房屋。正是由于大钧房地产公司在交房时出具的两书是空白的无效法律文书，所以产生的延期交房责任应由大钧房地产公司承担，所以一审判决认定大钧房地产公司违约并承担逾期交房违约金的判决是正确的。综上所述，大钧房地产公司虽然按期向康志伟交房，但存在合同违约行为，并且大钧房地产公司在一审时向法庭提出反诉，要求解除合同。其行为说明大钧房地产公司不愿继续履行合同，而依法成立的合同应该受法律保护，所以一审判决要求其继续履行合同的判决是正确的。大钧房地产公司关于合同第八条的辩解理由是不成立的，因为2004年国务院就出台国发【2004】16号文件，取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，2004年以后综合验收、分期综合验收取消审批，交房条件也就没有选择的余地了，国家规定商品房经竣工验收合格后才可以交房，并不是不需要出具政府认可的《竣工验收备案表》。康志伟拒绝接房的原因已如前述，大钧房地产公司的反诉请求没有事实依据，没有法律依据，证据不足，所以一审判决驳回其反诉请求是正确的。2、原审判决适用法律正确。一审程序严格按照《中华人民共和国民事诉讼法》第64条的规定，审核了双方提交的证据，大钧房地产公司提交的证据也不是全被排除，只是由于大钧房地产公司未向法庭提供两书一表，所以证据不足，应当承担举证不能的责任。其次，本案不应适用合同法第78条的规定。因双方从未就合同变更有过约定，不存在”推定为未变更”的事实基础。大钧房地产公司的上诉理由没有事实依据，也就不存在适用法律错误的问题。签订合同时大钧房地产公司作为提供格式合同的优势一方，未将合同约定内容约定明确，应该适用《合同法》第41条的规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案不存在合同法94条规定的合同解除情形，不应适用该条规定。一审法院严格按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定审核了大钧房地产公司的反诉请求，大钧房地产公司已经按约违法交房，其违约在先，所以根据合同法第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审判决适用该条判决是完全正确的。综上，大钧房地产公司的上诉请求没有事实依据，没有法律依据，证据不足。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：2014年10月30日，原告作为买受人、被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，合同约定：”第三条、买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的恒源路3号4幢1单元1403号房，建筑面积90.78平米；第四条、计价方式与价款：单价为每平方米6417元，该商品房总金额582535元整；第六条、付款方式及期限：按揭贷款，买受人应在合同签订当日向出卖人支付所购商品房总价款的31.33%即182535元，作为购房首期房款，剩余房款400000元，由买受人向银行办理贷款支付给出卖人；第八条、交付期限：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.（1）......，（2）：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，......，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十一条、交接：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”。合同签订后，原告于2014年10月9日交付了购房款182535元，且已将剩余房款以银行贷款方式向被告结清。2016年10月28日，被告电话通知原告交房，原告因被告未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件而拒绝收房。双方发生争议，原告诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方均应恪守履行合同约定。本案中，原告已按合同约定向被告交付了购房款，被告理应按照合同约定在该商品房验收合格并取得相关证明文件后进行交房。被告在通知原告交房时，并未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，根据合同约定，原告有权拒绝交接，且由此产生的延期交房责任由被告承担。双方在合同中已约定最后交付期限的第二天（即2016年11月1日）起至实际交付之日止，由被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；同时，合同中亦约定了原告享有继续履行合同的选择权。故应按双方的约定执行。根据《发票管理办法》规定，发票管理工作由税务机关依法负责，该办法第三十五条规定，应当开具而未开具发票，由税务机关责令改正，并可以处以1万元以下罚款。原告诉请被告为其开具购房发票的诉讼请求，依法不属于人民法院民事案件的处理范围，原告可按上述办法规定向相应税务机关反映并要求被告依法予以改正，本案不予处理。一审判决如下：一、被告山西大钧房地产开发有限公司继续履行与原告康志伟在2014年10月30日签订的《商品房买卖合同》；二、被告山西大钧房地产开发有限公司支付原告康志伟自2016年11月1日起至2017年1月31日止的违约金5359.30元，于判决生效之日起十日内付清；三、被告山西大钧房地产开发有限公司向原告康志伟支付已交付房价款582535元的违约金，按日万分之一计算，时间从2017年2月1日起至实际交房之日止；四、驳回原告康志伟的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人大钧房地产公司与被上诉人康志伟签订的《商品房买卖合同》第八条”交付期限”约定：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将”经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同有关”交接”的条款约定：”双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”大钧房地产公司未能举证证明其已按合同约定的方式通知康志伟交房，即使通知，亦未提交商品房验收合格的证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，康志伟有权拒绝交接，一审判决大钧房地产公司继续履行商品房买卖合同，并承担延期交房责任，依合同约定向康志伟支付延期交房违约金，符合合同约定。大钧房地产公司上诉认为，交付商品房的条件仅为”经验收合格”，合同未约定《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的明确提交时间，大钧房地产公司不存在违约行为，康志伟拒绝收房，构成违约。《商品房买卖合同》明确约定，交接房屋时，大钧房地产公司应履行的义务包括：提交商品房验收合格的证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。大钧房地产公司的上诉理由，缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人大钧房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十三条第（三）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元，由上诉人山西大钧房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙广金
审判员 焦跃峰
审判员 雷 晨
二〇一八年三月十二日
书记员 米 鑫
10