安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0602民初319号原告：刘超，男，1960年10月1日生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。原告：梁恒英（曾用名梁秀英），女，1958年5月18日生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。原告：刘陆林，男，1986年8月7日生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。原告：刘迫迫，女，1987年10月13日生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。四原告共同的委托诉讼代理人：祁立民，安徽亚星律师事务所律师。四原告共同的委托诉讼代理人：王磊，安徽亚星律师事务所律师。被告：张世界，男，1973年4月6日生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：王千秋，安徽淮信律师事务所律师。原告刘超、梁恒英、刘陆林、刘迫迫与被告张世界农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘超、刘陆林及四原告共同的委托诉讼代理人祁立民、王磊，被告张世界委托诉讼代理人王千秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘超、梁恒英、刘陆林、刘迫迫向本院提出诉讼请求：确认张世界与刘陆林、刘迫迫、刘超、梁恒英于2012年达成的房屋（宅基地）买卖协议无效；判决张世界将涉案的宅基地（北临刘义家、东临刘绪田家、西邻梁秀英、南临公路）及房屋（住房五间、门房三间）返还给刘陆林、刘迫迫、刘超、梁恒英；三、本案的诉讼费用由张世界承担。事实和理由：刘陆林、刘迫迫、刘超、梁恒英一家在淮北市××办事处××行政村有一处宅基地：北临刘义家、东临刘绪田家、西邻梁秀英、南临公路，上建有住房五间、门房三间。张世界为河南省永城市人，非本村村民。刘超、梁恒英、刘陆林、刘迫迫与张世界达成口头购买协议，2012年7月3日，应张世界的要求，刘陆林、刘迫迫、刘超、梁恒英签订一份《房屋和地皮转让声明书》，约定张世界出资十九万五千元购买刘陆林、刘迫迫、刘超、梁恒英家庭的宅基地；2012年8月17日，应张世界的要求，刘超、梁恒英又签署一份保证书。根据相关法律规定：农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员的，该房屋买卖合同无效。据此，请求人民法院判如所请。张世界辩称：张世界购买涉案房屋已四年多的时间，刘陆林、刘迫迫、刘超、梁恒英起诉已超出诉讼时效；涉案房屋买卖合同不符合合同法关于合同无效的条款，刘陆林、刘迫迫、刘超、梁恒英关于合同无效的请求无法律依据；如果合同无效，刘陆林、刘迫迫、刘超、梁恒英要按合同约定以房屋、装修损失十倍的价款赔偿张世界损失，并返回购房款，此项是否行使反诉权，等法院对合同效力释明后确定。本院经审理认定事实如下：刘超、梁恒英、刘陆林系高岳街道办事处李洼李楼村民组村民。刘超、梁恒英为刘陆林父母，刘陆林与刘迫迫系夫妻关系。刘超一户在李洼李楼有一处宅基地，北临刘义、东临刘续田、西临梁恒英、南临公路，上建主房五间、配房三间，该土地未取得政府颁发的《集体土地建设用地使用证》。2012年7月，刘超、梁恒英、刘陆林、刘迫迫与张世界达成口头买卖协议，约定张世界以19.5万元的价格购买涉案房屋。2012年7月3日，刘超、梁恒英（梁秀英）、刘超、刘迫迫签署了房屋和地皮转让声明书，声明将涉案房屋出卖给张世界，自上述房屋和地皮交付给张世界之日起，对该房屋和地皮享有的一切权利均由张世界享有和行使，声明人对该房屋和地皮不再享用任何权利。……保证上述房屋和地皮出卖给张世界后不受任何人的追夺。上述房屋被拆迁时，该房屋和地皮及其所占用土地应得的安置房屋和其他补偿利益均属于张世界享有。因上述房屋和地皮被其他人合法追夺或因声明人反悔导致张世界丧失对房屋和地皮的权利或不能取得应得安置房屋和补偿利益的，声明人自愿按双方发生争议时上述房屋和地皮的市场价和房屋实际装修费用向张世界十倍赔偿损失。声明书自声明人签字之日起生效。2012年8月17日，刘超、梁恒英（保证人）签署保证书，保证书载明：保证人已把位于淮北市杜集区高岳镇李洼行政村李楼（现高岳街道办事处李洼居委会）自建房屋一处共八间（西临保证人自建房、北临刘义家、东临刘续田家、南临道路，宅基地东西北边长约19.8米、南边长约18.2米，南北长约45米）出卖给了张世界（男，身份证号码），并于2013年7月3日收到全部卖房款壹拾玖万五千元，现做如下保证：我们保证上述所卖房屋被拆迁时可得到的安置补偿利益（包括安置房屋）全部由张世界享有，并保证前述财产和权益不受保证人或其他任何人合法追夺。如果上述房屋被保证人或其他任何人成功合法追夺的，保证人自愿向张世界退还全部买房款，并向张世界赔偿由此造成的全部经济损失，赔偿范围包括（一）张世界对上述房屋的改建费用、装修费用；（二）房屋改建费用、装修费用和实付买房总价款之和的收益损失，收益损失按前三项钱款之和同期同类银行贷款利率的四倍计算。刘陆林在该保证书上以见证人身份签署了姓名。刘超、梁恒英、刘陆林、刘迫迫与张世界就房屋和地皮转让声明书、保证书在淮北市国信公证处进行了公证。张世界对购买的房屋及附属用地进行维修和扩建，之后至原告起诉的时间内，刘超、梁恒英、刘陆林、刘迫迫与张世界未因案涉房地产买卖发生纠纷。上述事实有原告身份信息、结婚证、户籍登记证明、淮北市高岳街道办事处李洼村民委员会证明、房屋和地皮转让声明书、保证书、当事人陈述予以佐证。本院认为：关于案涉房屋、宅基地使用权转让合同效力的问题。农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村委会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖合同依赖于宅基地使用权的有效转让。张世界不是李洼村民，其从刘超、梁恒英、刘陆林、刘迫迫处购买房屋及宅基地的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。对于张世界辩称买卖合同有效的辩由，本院不予采纳。由于本案讼争的标的是因无效合同引起，而无效合同的认定须由相关部门经法定程序确认，当事人首次提出确认合同无效的主张，并未超过诉讼时效。因此张世界辩称原告的起诉超过诉讼时效没有法律依据，其理由不能成立，本院不予采纳。只有在合同被确认无效以后，当事人才能行使基于无效合同产生的财产返还请求权或赔偿损失请求权。四原告以合同无效后，应恢复至合同履行前的状态为由，要求张世界返还购买的房屋。本院在判决前，不能对涉案合同是否确认无效的判决结果进行释明，如合同无效，合同双方应相互返还涉案标的，涉案的房屋张世界进行了维修，且张世界另行搭建了房屋，张世界诉讼中一直坚持合同有效，未考虑无效后房屋维修价值及搭建房屋价款确认的问题，双方无法在本案中确认涉案维修成本、添建费用，对四原告要求在本案中返还房屋的诉请不予支持，双方可在确认合同无效判决生效后，协商处理或另行涉诉。但本案中，四原告在房屋及宅基地买卖合同已履行完毕四年中未与张世界因涉案房屋产生纠纷，却在拆迁之际反悔并诉至本院，亦与诚实信用原则相悖离，且四原告应明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，其作为出卖人应对合同无效承担相应责任，本案合同虽属无效，也并不等于其可以当然获得期望的巨额经济利益。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第十条、《最高人民法院的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘超、梁恒英、刘陆林、刘迫迫与被告张世界口头达成的房屋（宅基地）买卖协议无效；二、驳回原告刘超、梁恒英、刘陆林、刘迫迫其他诉讼请求。案件受理费4220元，由刘超、梁恒英、刘陆林、刘迫迫负担2110元，被告张世界负担2110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  李跃文审 判 员  谢晓宾人民陪审员  叶 云二〇一七年九月二十八日书 记 员  张婉婉附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《最高人民法院的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。