浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0522民初7722号原告：长兴中心广场商业街管理有限公司，住所地长兴县雉城街道县前西街100-30号，统一社会信用代码：913305223136614160。法定代表人：施利飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈洪琪，浙江浙北律师事务所律师。委托诉讼代理人：都永斌，浙江浙北律师事务所律师。被告：俞剑武，男，1991年11月5日出生，汉族，住长兴县。原告长兴中心广场商业街管理有限公司诉被告俞剑武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周侃独任审判，于2017年11月21日公开开庭审理。原告长兴中心广场商业街管理有限公司的诉讼代理人沈洪琪与被告俞剑武出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告长兴中心广场商业街管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告支付2016年8月1日至2017年9月30日租金人民币181495元（12872元/月*14月）及物管费人民币21996元（846/月*26月），计人民币203491元，具体算至腾房之日；3、判令被告支付违约金人民币154464元（按照应付金额的一倍支付）；4、判令被告支付水电费人民币15912元（水费1260元，2016.4-2016.10，电费14652元，2016.3-2016.11）；5、租赁保证金人民币25744元，装修保证金人民币2500元，共计人民币28244元冲抵租金；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年8月1日签订《商铺租赁合同》，被告承租原告位于长兴中心商业广场二层B-03号商铺，建筑面积为314.83平方米，用于经营餐饮。合同约定了租赁期限、租金及支付方式、租赁保证金、其他费用、违约责任和争议解决等内容。双方签订的合同中，原告给予被告12个月装修期免租金的优惠政策，又约定了被告不得逾期开业、不得擅自停业等内容。合同生效后，原告履行了交房等义务，被告未能按约履行支付租金和其他费用等义务，并擅自停业，其行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故向法院起诉，请求判准原告所请。被告俞剑武答辩称：原告诉称基本属实，其大学毕业后借钱创业，通过招商进入原告所经营的项目。合同是原告单方面拟定的，其只是签了个名字。因商铺客流量不多等原因导致其经营困难，开业三个月一直处于亏损状态，想向原告请求终止合同，但是原告不同意，原告也没有履行其签订合同时作出的口头承诺，被告于2017年9月30日将租赁商铺的钥匙交给原告。现原告起诉，被告在能力范围内承担相应责任。原告长兴中心广场商业街管理有限公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：1、商铺租赁合同复印件一份，证明双方租赁合同关系存在的事实，并约定了租赁期限、租金、违约金等条款；2、水电费清单、水电费缴款通知单复印件各一份，证明在租赁期间被告结欠水电费的事实。上述原告提交的证据材料，经被告质证后认为，对证据1、2的真实性没有异议。对水电费在其提供证据中有一个详细的说明。被告俞剑武向本院提交以下证据材料：1、情况说明三份，证明在经营过程中因亏损，要求终止合同，但原告不同意的事实；2、注销税务登记申请和说明各一份及合作协议一份，证明在营业执照注销之前，其店铺在2016年1月份已经停止经营的事实；3、就业失业登记证，证明其是大学生创业；4、加盟协议、加盟费、装修等费用清单，证明经营的内容和投入的资金。上述被告提交的证据材料，经原告质证认为：对证据1仅仅是对被告自身情况的一个说明，和本案不具有关联性；对证据2与本案也没有关联性，其私下转让股份的合作协议不能对抗原被告双方的合同，原被告之间的合同仍有效；对证据3的真实性没有异议，但是与本案也没有关联性；对证据4证明的加盟费与装修费用也与本案无关。对于上述原、被告提交的证据材料本院审查后认为，原告提交的证据材料1均符合证据的三性，予以认可。证据材料2系原告单方制作，质证中被告予以否认，且无其他证据佐证，本院不予采信。被告所提交的证据材料1是对其自身创业经营的一个情况说明以及与原告协商的过程陈述，前者与本案并不具有关联性，后者中虽提到被告曾多次请求原告终止合同，但只是被告单方面的陈述，并无其他证据佐证，质证中也并未得到原告认可，故本院对被告提供的证据材料1不予采信。证据材料2证明的事实与本案不具有关联性，原告店铺经营陷入困难停止运营以及转让其股份给他人的协议并不能对抗原被告双方之间的租赁合同，故本院不予采信。证据材料3、4与本案没有关联性，故本院也不予采信。根据上述采信的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下：2015年，原、被告双方签订《商铺租赁合同》一份，约定由被告租赁原告所有的长兴中心商业广场二层B-03号铺位开展经营活动，租赁合同期限为四年（含装修筹备期），即自2015年8月1日至2019年7月31日止，在合同期限内，如未经原告同意，被告擅自转让、转租、撤柜或停业，原告有权终止本合同，所造成原告的损失应由被告予以赔偿。商铺租金为人民币12872元/月，租金前两年不变，第三年开始，每年在上一年的租金基础上以5%的递增率逐年递增，并约定了补充条款，合同原告给予被告免租期十二个月（含装修筹备期），自2015年8月1日起至2016年7月31日止。租金支付方式为，在合同约定的免租期到期前15日内，支付第一期租金，第二期租金于上一季度最后一个月的15日前缴纳，以后依次类推，每季度为一个交付期，被告在应付到期款前15日内付清款项，否则视其违约，并停止被告经营，期间所造成的原告损失由被告承担。其他费用中，综合管理费（包括商业管理费、公摊水电费）计人民币5元／平方米／月，共计846元／月，进场装修前一次性付清一年费用（价格今后有变动则随行就市）。租赁保证金计人民币25744元，在签订本合同时一次付清，在合同存续期内，如被告不履行本合同义务给原告造成的损失，原告有权以租赁保证金作为赔偿。如被告无违约事项，本合同届满后，原告将在三个月内全额无息返还给被告。合同双方责任与义务中约定，在合同期限内被告不得有下列情形：a、逾期缴纳租金及擅自转让、转租、撤柜或停业；b……；被告违反本条a、b、c、d、e之规定中任意一条或者数条之规定的，经原告催告届满，被告仍未改善的，原告有权终止合同，由此产生的法律责任由被告承担，且被告应自合同终止之日起至本合同期满之日止，依照应付金额的一倍支付违约金，合同还就其他的权利、义务作出了约定。合同签订后，原告依约向原告交付出租的商铺，但被告未按合同约定向原告支付租金及各项费用。2017年9月30日，被告将租赁商铺的钥匙交给原告，原告接收。后双方为租金的支付产生争议，纠纷成讼。另查明，原告认可被告已支付租赁保证金25744元，装修保证金2500元，共计28244元。本院认为，《商铺租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。原告按约向被告交付商铺，但被告未按约定支付租金及其他费用，构成违约，应承担相应的民事责任。被告在2017年9月30日已经向原告交付商铺钥匙，且原告接收，双方行为已表明达成解除合同的合意，故双方合同自2017年9月30日起解除；对于原告要求对方支付租金及物管费，本院确定的被告实际承租期为2015年8月1日至2017年9月30日，扣除12个月的免租金期，实际应当支付租金和物管费的期间应为2016年8月1日至2017年9月30日，结合合同约定的租金条款，租金为人民币181495元，物管费为人民币21996元，共计人民币203491元。因被告在合同签订时已交付租赁保证金25744元，装修保证金2500元，共计人民币28244元，原告亦诉请该保证金冲抵租金，故被告还应向原告支付租金人民币153251元，物管费人民币21996元，共计人民币175247元。对于原告主张的按照应付金额一倍的违约金，本院认为虽符合合同约定，但结合实际，数额过高，根据被告请求，本院酌情调整至应付金额的30%，即人民币52574.1元。对于原告主张的水电费，其向法庭提交的证据并不能证明其待证事实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告长兴中心广场商业街管理有限公司与被告俞剑武签订的《商铺租赁合同》于2017年9月30日解除；二、被告俞剑武支付原告长兴中心广场商业街管理有限公司租赁费人民币153251元、房屋管理费21996元，合计175247元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告俞剑武支付原告长兴中心广场商业街管理有限公司逾期付款违约金52574.1元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告长兴中心广场商业街管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费3454元，由原告长兴中心广场商业街管理有限公司承担1349元，由被告俞剑武承担2105元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  周侃二〇一七年十二月十三日书记员  沈欢