广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终1575号
上诉人（一审原告）：吴诗碧，女，汉族，1974年9月23日出生，住珠海市香洲区。
上诉人（一审原告）：周有义，男，汉族，1966年10月23日出生，住珠海市香洲区。
被上诉人（一审被告）：珠海市香洲水产供销公司。住所地：珠海市香洲区洲山路*号*层***室。统一社会信用代码：914404001926228827。
法定代表人：林运明，经理。
委托诉讼代理人：黄毅文，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：李勇，广东华杨律师事务所律师。
一审被告吴诗碧、周有义因与一审原告珠海市香洲水产供销公司（下称香洲水产公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初5694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院审理查明的事实
2011年9月1日香洲水产公司与吴诗碧签订《租赁合同》，约定吴诗碧承租香洲水产公司出租的外伶仃岛天祥路29号混合土结构二层25平方（8号之一）房屋开设“耀林商店”作批发、零售，期限一年至2012年8月30日，租金每月1200元。
诉讼中，双方确认吴诗碧与丈夫周有义在租赁涉案房屋共同经营“耀林商店”。上述合同到期后，双方未再签订租赁合同，吴、周二人每月向香洲水产公司交纳租金1500元至2015年8月31日。
对于案涉租赁的房屋，香洲水产公司提交的“粤房地证字第3064070号”《房地产权证》显示，房屋为二层，建基面积611.18平方米，建筑面积647.04平方米，宗地编号为P0302010。香洲水产公司主张吴、周二人租赁的房屋为该房产证房屋中的一部分，其自行编号为房产证所附宗地图P0302010中标示的水8之一（靠近银行一侧），公安机关编制的地址为天祥路29号。吴、周二人认可租赁了为靠近银行一侧房屋，但不清楚具体房产证号。
香洲水产公司称因政府启动海岛更新改造工程，案涉房屋需拆迁，故2015年8月20日公告通知包括吴、周二人在内的全部租户不再出租，其后2016年1月18日再次要求吴、周二人腾退租赁房屋。吴、周二人则称自海岛更新改造工程启动后，双方一直在商谈赔偿事宜，香洲水产公司承诺涉案房屋不再签订书面的租赁合同，但允许吴、周二人继续使用并免收租金。香洲水产公司不认可吴、周二人所述。二审诉讼中，香洲水产公司提交了万山维稳中心的《来信、来访登记表》，其中注明周有义等五人在2015年10月13日上午十时，向该中心反映香洲水产公司在2015年8月20日发出通知，要求租客在同年8月31日是搬迁，租客不同意按通知搬离……。周有义确认表内所注内容属实。
吴、周二人主张香洲水产公司交付的房屋非常破旧，并且商铺周边的拆迁导致周边的环境恶劣，难以继续做生意，不能按照合同标准来收取租金。并提供了房屋及周边的照片证明，照片显示房屋陈旧有部分损坏，周边堆有建筑垃圾。吴、周二人还主张经香洲水产公司允许对房屋进行了加建，并提交了香洲水产公司与吴诗碧签署的《加建房屋协议》，约定“现我外伶仃水产8-1房租户吴诗碧在二楼后面加建一间房屋约7平方米。由2010年6月至2015年5月30日免租使用，之后物权归我伶仃水产，并由我水产出租使用。”
香洲水产公司提起本案诉讼请求判令吴诗碧、周有义1.腾退位于珠海市担杆镇外伶仃岛天祥路29号（水8之一）房屋；2.赔偿房屋占用费31500元。一审庭审中，香洲水产公司明确房屋占用费按每月1500元，自2015年9月1日起计算至腾退之日。
一审判决的理由与结果
一审法院认为，吴诗碧、周有义租赁香洲水产公司物业用于经营，双方成立租赁合同法律关系，双方签订的租赁合同到期后未续签合同，吴诗碧、周有义继续使用租赁房屋，双方租赁关系继续有效，但租赁期限为不定期。
香洲水产公司主张于2015年8月20日、2016年1月18日、2017年5月16通知各租户搬迁并腾退房屋，吴诗碧、周有义抗辩未收到通知，但从吴诗碧、周有义自2015年9月1日起未再向香洲水产公司交纳租金及涉案租赁的房屋纳入拆迁改造范围，吴诗碧、周有义主张一直在与香洲水产公司协商拆迁安置补偿等事实来看，香洲水产公司曾向吴诗碧、周有义通知搬迁，吴诗碧、周有义亦知晓该搬迁具有高度可能性，故一审法院采信香洲水产公司曾通知吴诗碧、周有义搬迁的主张，对吴诗碧、周有义未收到搬迁通知的抗辩，不予采信。香洲水产公司与吴诗碧、周有义的租赁为不定期租赁，香洲水产公司解除合同通知吴诗碧、周有义搬迁，符合法律规定。自2015年9月至2017年6月香洲水产公司提起本案诉讼，给予了吴诗碧、周有义合理的期限，故香洲水产公司请求吴诗碧、周有义搬迁并腾退涉案房产，事实和法律依据充分，一审法院予以支持。吴诗碧、周有义系基于与香洲水产公司的租赁关系而占有涉案租赁房屋，在不定期租赁中，租赁关系是否得以继续有赖于双方协商一致继续租赁关系的意思表示。吴诗碧、周有义有关拆迁安置的具体安排尚未确定及涉案租赁房屋是其唯一住房等抗辩，不能成为租赁合同解除后吴诗碧、周有义拒绝向香洲水产公司返还租赁房屋的合理理由。
关于租赁房屋的地址，香洲水产公司提供的产权证中的地址仅载明为珠海市担杆镇外伶仃岛，没有具体的地址，香洲水产公司亦无法提供公安机关的地址证明，故搬迁的房屋应以双方在执行现场共同确定为准。
关于香洲水产公司要求吴诗碧、周有义支付2015年9月1日起至腾退之日每月1500房屋占用费的请求。一审法院认为，吴诗碧、周有义已收到香洲水产公司通知腾退房屋后拒不腾退，一直占有使用涉案房屋，应当向香洲水产公司支付占用使用费。吴诗碧、周有义主张香洲水产公司同意自2015年9月起免收租金，但未能提供证据予以证明，且香洲水产公司不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定，吴诗碧、周有义的该项主张，一审法院不予采信，吴诗碧、周有义应向香洲水产公司支付占用使用费。关于占用使用的标准，香洲水产公司主张依照香洲水产公司标准1500元/月计算，一审法院认为，涉案房屋所在的外伶仃岛自2015年启动拆迁改造，且从香洲水产公司提供的照片来看，房屋周边堆有建筑垃圾，不可避免地对吴诗碧、周有义生产经营产生影响，且香洲水产公司收回涉案房屋系用于拆迁，并非用于另行出租收取租金收益，依照公平原则，吴诗碧、周有义抗辩应降低租金标准的抗辩，理据充分，一审法院予以采纳。结合本案查明的事实，综合考虑吴诗碧、周有义的违约程度、香洲水产公司的实际损失等因素，一审法院酌定占用使用费为双方实际履行的租金标准的60%，即每月900元，对香洲水产公司超过该标准请求的占有使用费，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决一、吴诗碧、周有义于判决发生法律效力之日起十五日内腾退向香洲水产公司承租的位于珠海市担杆镇外伶仃岛的房屋（房屋地址以双方现场确认为准）；二、吴诗碧、周有义判决发生法律效力之日起十五日内向香洲水产公司支付上述房产自2015年9月1日起至实际腾退之日止的占用使用费每月900元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1438元，由香洲水产公司负担141元，吴诗碧、周有义负担1297元。
当事人二审的意见
一审原告吴诗碧、周有义不服一审判决，上诉请求撤销珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初5694号民事判决书。称2016年7月曾向香洲水产公司提交了书面申请，要求腾退铺位后，向政府取得安置房。但香洲水产公司不让腾退商铺，因此香洲水产公司称上诉人至今占用其铺位是不对的。
一审被告香洲水产公司答辩称，租房押金是对承租人租赁期间可能发生的违约责任的保证，在承租人没有实际移交房屋控制权前，不退押金合理合法，但一直要求上诉人腾退房屋，并没有收到任何申请，上诉人的主张与本案争议焦点无关。
本院判决的理由与结果
本院认为，吴诗碧、周有义不服一审判决提出上诉，却未向本院陈述支持上诉之事实与理由，而二审诉讼中周有义已确认2015年8月20日香洲水产公司在双方的不定期租赁关系期间已提出解除合同，并要求吴诗碧、周有义在8月31日腾退，即香洲水产公司已依据法律的规定合法地行使了法定解除权，而吴诗碧、周有义没有合法的理据迄今占据案涉房产，已侵害了香洲水产公司的合法权益，一审判决判令吴诗碧、周有义腾退案涉房屋并支付合理的占用费用，并无不当。吴诗碧、周有义上诉无理，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费2876元，由上诉人吴诗碧、周有义负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一八年六月七日
书记员 潘淑恩