福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第4100号
上诉人（一审被告、反诉原告）天一同益电气股份有限公司，住所地福建省福州市晋安区福兴投资区龙安路371号，组织机构代码26017942-2。
委托代理人陈少涌、黄迎春，福建海山律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）福州好来升木业有限公司，住所地福建省福州市闽候县南屿镇高岐村，组织机构代码72972863-7。
委托代理人丁永峰、郑春芳，福建秉峰律师事务所律师。
上诉人天一同益电气股份有限公司（以下简称“天一公司”）因与被上诉人福州好来升木业有限公司（以下简称“好来升公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省闽候县人民法院（2014）候民初字第1629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审原告好来升公司请求判令：1、确认好来升公司与天一公司解除租赁关系；2、天一公司向好来升公司支付租金148226.4元；3、天一公司支付2013年11月16日至2013年12月13日水电费3357.15元；4、天一公司支付从2014年1月1日至2014年3月30日止三个月的保安费、物业费用和入场维护费用、公共用电公摊费、卫生公摊费共计人民币6900元；5、好来升公司没收天一公司押金145152元；6、天一公司从2013年12月16日起向好来升公司支付违约金，每天以所欠租金148226.4元的0.03%计算，直至清偿全部租金止；7、天一公司承担本案诉讼费。
一审反诉原告天一公司请求判令：1、解除天一公司与好来升公司租赁关系；2、好来升公司向天一公司返还租金24704.4元；3、好来升公司向天一公司返还押金145152元；4、好来升公司赔偿天一公司损失69000元；5、好来升公司向天一公司支付违约金145152元；6、由好来升公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定：坐落于闽候县南屿镇高岐村安里6号的2#工业厂房系好来升公司所有，总层数为3层，产权证登记的建筑面积及套内建筑面积均为2941.3㎡。2013年3月22日，好来升公司与天一公司签订《厂房租赁合同书》，将讼争厂房租赁给天一公司用于生产使用。合同签订后，天一公司向好来升公司缴纳了押金145152元及三个季度的租金。2013年7月29日，双方签订《厂房租赁合同补充协议》，约定租金应为49408元／月。2013年7、8月间，好来升公司将厂房抵押给福建海峡银行闽候支行并告知天一公司。2013年9月24日，张国鑫向好来升公司缴纳2700元，其中800元为房租，1800元为押金。2013年10月12日、2013年11月5日，天一公司员工张国鑫、叶世明分别向闽候县公安局南屿派出所报警称公司铜排被盗，价值分别约为1000多元及68000元。2013年12月13日，天一公司搬离讼争厂房，之后再无缴纳租金。2014年3月29日，好来升公司向天一公司发出通知书，通知书内容为天一公司拖欠2014年第一季度租金已超三个月，根据讼争合同第三条第四款约定，解除讼争合同，并没收押金等。一审庭审中，好来升公司与天一公司均确认合同业已解除。
一审法院认为：讼争《厂房租赁合同书》、《厂房租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。天一公司以好来升公司未按约定准许其对厂房电梯予以改造，亦不自行改造，造成其无法使用第三层厂房，以及好来升公司违反合同约定将厂房抵押为由，主张好来升公司的上述行为构成违约导致合同无法履行。但天一公司并无证据证明其曾向好来升公司就电梯改造进行报价或磋商，而根据讼争合同第四条第1款的约定，改造电梯系天一公司自己的权利及义务，故好来升公司并未违反讼争合同的该项约定。好来升公司将厂房抵押之行为，确系违约，但讼争合同并未约定该项违约行为可致合同解除，且该违约行为并未将讼争合同置于不能履行之危险境地，故天一公司并不因此事由而具有讼争合同之解除权。同时，合同第五条第4款约定“甲方承担违约责任并予以足额赔偿乙方损失”，故该项违约责任应以赔偿天一公司因此遭受的实际损失的形式承担，但天一公司并未举证证明其实际损失。综上，天一公司并未取得解除权，无权解除合同，其要求支付违约金148226.4元的主张无事实及法律依据。
合同应由解除权人发出的解除合同通知到达对方时解除。因天一公司并不具有解除权，应当继续履行缴纳租金的合同义务。根据讼争合同第三条第4款之约定，天一公司应在2013年12月15日前支付2014年第一季度之租金，至今未付，好来升公司的解除权因此成就，其于2014年3月29日发出的《通知书》具有解除合同之效力，讼争合同及《补充协议》自2014年3月29日解除。好来升公司要求天一公司支付2014年第一季度租金的主张有事实及法律依据，予以支持，但其租金计算有误，根据双方《补充协议》之约定，应为49408元／月×3个月=148224元。天一公司要求好来升公司退还半个月租金的主张无事实及法律依据，不予支持。又根据合同第三条第4款及合同第六条第9款之约定，因天一公司欠缴租金3个月导致合同解除的，好来升公司有权没收押金，同时天一公司未举证证明违约金过高，故好来升公司要求没收押金145152元的主张，予以支持。天一公司要求好来升公司退回押金的主张，不予支持。另讼争合同第三条第4项中滞纳金的约定系逾期付款违约金，现合同业已解除，好来升公司仅能主张解除合同之违约金，故好来升公司要求天一公司自2013年12月16日起以所欠租金的0.03%计算违约金的主张无法律及合同依据，不予支持。好来升公司无证据支持其要求天一公司支付2013年11月16日到2013年12月13日水、电费的主张，一审法院对该主张不予支持。
讼争合同第十三条第7、8、9款约定天一公司应每月向好来升公司支付保安员工资、物业费、公共用电费、卫生公摊费等，上述费用系好来升公司出租厂房之支出，并不包括在合同约定的租金之内，天一公司自2013年12月13日起并未实际使用租赁厂房，故上述费用并未实际发生，一审法院对好来升公司的该项主张不予支持。
根据讼争合同第七条第5款之规定，因防盗工作未做好等原因造成的损失，由天一公司自行承担，故天一公司无权要求好来升赔偿其因盗窃而遭受的损失，其要求天一公司赔偿损失69000元的主张无合同依据，不予支持。
一审法院判决：一、好来升公司与天一公司签订的《厂房租赁合同书》及《厂房租赁合同补充协议》于2014年3月29日解除；二、天一公司在判决生效之日起十日内向好来升公司支付租金148224元；三、天一公司支付的押金145152元归好来升公司所有；四、驳回好来升公司其他诉讼请求；五、驳回天一公司的其他诉讼请求。
上诉人天一公司上诉称：一、好来升公司将租赁物擅自抵押，其根本违约在先，上诉人享有合同解除权。讼争合同约定“来升公司保证租赁物产权完整、不附带他项权益”，这项义务是合同的主要义务，好来升公司未经天一公司同意，将租赁厂房擅自抵押，造成租赁厂房产权受限，影响天一公司使用租赁厂房的稳定性，其行为违反合同主要约定，构成根本违约。另合同载明“租赁物交付时，租赁物电梯无法满足天一公司生产经营需要”，而截止天一公司起诉时，好来升公司仍未协同天一公司解决电梯问题，致天一公司仅能使用租赁厂房一层，厂房的二、三层无法使用，严重影响天一公司正常生常经营，导致合同目的无法实现，亦构成根本违约。天一公司虽未就好来升公司不能保证产权完整时约定天一公司享有合同解除权，但因好来升公司上述违约行为致天一公司享有《合同法》赋予的法定解除权，一审认定天一公司不享有合同解除权错误。二、讼争合同于2013年12月13日经合同双方办理交接手续，已实际解除。讼争租赁合同约定“双方约定合同期满或提前终止合同时，必须办妥退租和交付租赁物退场交接手续”，即在双方办妥退租和交付租赁物退场交接手续时，可认定双方约定的合同期满或双方同意提前终止合同。天一公司于2013年12月13日搬离租赁厂房的行为系因合同解除而进行的退租、交付租赁物退场交接。理由如下：1、上诉人的设备进出厂房需层层把关和批准，大型设备的进出更需要好来升公司的同意及配合才能撤离。2、从好来升公司提供的照片可知，2013年12月13日天一公司撤离时已彻底腾空房屋，与暂时离开有本质不同。3、讼争合同签订之始好来升公司向天一公司移交租赁物的方式就是交付钥匙，在合同终止时，天一公司亦以移交钥匙的方式完成了租赁物的移交，可见好来升公司辩称“暂时保管而接收钥匙”与常理不符，也与双方移交租赁物的交易习惯相矛盾。三、好来升公司应向天一公司承担违约责任并足额赔偿天一公司损失。本案系因好来升公司违约而致合同解除，根据讼争合同第五条第4款约定“甲方（好来升公司）承担违责任并予以足额赔偿乙方（天一公司）损失”，该款约定表明好来升公司因产权受限违约时应“承担违约责任”、“并予以足额赔偿乙方损失”，而讼争合同第十三条第10款对承担违约责任的方式作出了明确约定，即“本合同约定违约但未约定违约金金额的，均相当于租赁押金人民币145152元”。一审法院对此认定有误。四、一审法院同时适用没收押金及罚收2014年1季度租金的违约金过高，系重复处罚致违约金过高。1、合同约定了罚没押金与收满12个月租金的条款，二者性质均为违约的违约金，其金额也相同，系重复主张。2、天一公司于2013年12月13日就已实际搬离腾空租赁的厂房，好来升公司也于当日实际接收厂房，租赁厂房也未发生不可逆转的损毁与灭失，好来升公司完全有条件继续使用或出租租赁物，在其收取了罚金后又收取之后三个月的租金显失公平。3、天一公司在使用租赁物期间因电梯原因实际占有使用的面积仅是第一层，租赁物的第二层、第三层无法使用，远远少于合同约定的面积，但天一公司仍按合同约定足额缴交租金，故一审法院在支持罚没押金的同时又支持收取三个月的足额租金作为违约金明显过高。
上诉人天一公司请求：1、撤销一审判决第一、二、三、五项，驳回好来升公司一审诉讼请求并判决支持上诉人一审反诉请求；2、由被上诉人好来升公司承担本案诉讼费用。
被上诉人好来升公司辩称：一、虽然合同约定答辩人不能将厂房抵押，但答辩人在厂房抵押前，已将抵押事项书面告知天一公司，天一公司知悉抵押事项，且在告知书上盖章确认，并未提出任何异议，应视为其同意答辩人将厂房抵押。二、天一公司从未向答辩人提出电梯改造的要求，更没有将厂家的报价报给答辩人，故电梯没有改造是天一公司的责任，与答辩人无关。三、天一公司于2013年12月13日将厂房钥匙交给了答辩人，并说明将另一车间搬过来，答辩人仅代为保管钥匙和车间，双方并未据此解除租赁合同。四、租赁期间内因天一公司原因造成无法承租，应视为天一公司违约，且天一公司的承租少于12个月，天一公司没有支付12个月的租金给好业升公司，根据《厂房租赁合同书》第六条第9项和第八条第1项的约定，好来升公司有权没收押金，且天一公司须支付12个月的租金给好来升公司，一审判决答辩人有权罚没押金并收取2014年第一季度的租金，具有事实和法律依据。故请求驳回上诉、维持原判。
双方当事人向一审法院提交的证据均已随案移送本院。二审中双方均未提交新证据。
根据本案现有证据，本院确认一审法院认定事实正确。
另审理查明：
讼争《厂房租赁合同书》相关主要条款约定如下：
1、第四条第1款约定：“租赁物交付时，租赁物电梯无法满足乙方（即天一公司）生产经营需要，甲（即好来升公司）乙双方确认甲方允许乙方根据实际需要对电梯（对电梯以电梯内有效高度为2.6米为有效使用高度）及其附属建筑进行合理性改造。国家相关部门行政许可手续（特种设备监督检验部门检验合格发检验报告以及安全检验合格证）的办理由甲方负责，相应的改造费用全部由乙方承担，甲方同意相应的改造费用在租金中扣除。”
2、第五条第4款约定：“甲方保证其享有租赁物所在土地的土地使用权和厂房的所有权（以甲方提供的该租赁物权证为准），甲方承诺独资享有对该土地的合法的和充分的不附带任何他项权益（包括但不限于任何性质的查封、抵押或质押）的使用权，其将对租赁物享有独有的、合法的、充分的并且不附带任何他项权益（包括但不限于任何性质的查封、抵押或质押）的所有权，否则，甲方承担违约责任并予以足额赔偿乙方损失。”
3、第六条第9款约定：“乙方在租赁期间内若因经营问题需要终止合同，在征得甲方同意后允许乙方转让给第三方承租者并办理相关手续。乙方提前终止合同，甲方没收乙方押金；甲方提前终止合同，则以同样标准赔偿乙方。”
4、第八条“合同提前终止的处理或到期终止约定”条款，其第1款约定“租赁期限内因乙方原因造成无法承租，视为乙方违约。乙方因此给予甲方的赔偿金和违约金合计相对于乙方的押金，届时双方无条件终止合同，双方互不追究其他责任。乙方保证承租时间不得少于12个月，否则乙方须支付12个月租金给甲方”；第2款约定“租赁期间内因甲方原因造成无法出租，视为甲方违约。甲方因此给予乙方的赔偿金和违约金合计相对于乙方的押金，届时双方无条件终止合同，双方互不追究其他责任。甲方保证出租时间不得少于12个月，否则甲方须向乙方赔付12个月租金的违约金”；第3款约定“双方约定合同期满或提前终止合同时，必须办妥退租和交付租赁物退场交接手续。退场时，乙方应负责做到场地结构完整，厂房和甲方设备设施完好并及时交还甲方。乙方对厂房结构及甲方原设备，不得任意拆除，应原样留给甲方所有，若厂房结构及甲方设备设施有损坏，乙方应予恢复或赔偿，否则均视为乙方违约。”
经审理，本案争议焦点为：1、天一公司是否有权解除合同并主张赔偿；2、合同何时解除；3、违约赔偿金是否过高。
本院认为：
一、关于天一公司是否有权解除合同并主张赔偿问题。
被上诉人好来升公司于2013年7月将讼争租赁厂房抵押给银行，并不构成违约。理由如下：1、双方当事人于2013年3月22日签订的《厂房租赁合同书》第五条第4款虽约定好来升公司对其所有的租赁厂房及其土地使用权不附带包括抵押在内的他项权益，即讼争租赁物上不能设有抵押权，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，同一标的物已租赁情况下在该租赁物上设立的抵押权，对租赁关系不生影响，即抵押不破租赁，只有抵押权设立在先情况下，才会影响租赁。故对讼争合同第五条第4款的规定应理解为承租人承租讼争厂房时，出租人应确保讼争租赁物未设定包括抵押在内的他项权益。由于上诉人于2013年3月承租讼争厂房时，该厂房并未设定抵押，故被上诉人好来升公司在租赁关系成立后将讼争厂房设定抵押行为，并不会对租赁关系产生影响，不违反合同约定。2、被上诉人好来升公司将租赁厂房抵押给福建海峡银行闽侯支行时，亦已于2013年7月18日向上诉人天一公司发出《抵押事项告知函》，天一公司在告知函上盖章确认，表示知悉抵押事项，并未提出异议，且其继续租赁使用讼争厂房至2013年12月13日搬离时止，应认定上诉人天一公司认可被上诉人好来升公司将讼争房产抵押之事实。因此，上诉人以被上诉人将讼争租赁物抵押给银行为由，主张被上诉人构成违约，不能成立，本院不予采纳。一审认定被上诉人将厂房抵押构成违约，认定不当，本院予以纠正。
租赁厂房交付给上诉人使用时，租赁厂房内电梯虽无法满足上诉人生产经营需要，但上诉人在订立合同时已知晓电梯状况，双方在合同中亦约定上诉人可根据实际需要对电梯及其附属设施进行合理性改造，上诉人未提交证据证明其计划对电梯进行改造且系因被上诉人怠于办理相关许可手续而导致其无法对电梯实行改造，故上诉人主张被上诉人未配合其对电梯进行改造，缺乏事实依据，其据此主张被上诉人构成违约的理由不能成立，本院不予采纳。
综上分析，被上诉人好来升公司并未构成违约，上诉人天一公司不享有合同解除权，故其亦无权向被上诉人主张违约赔偿。
二、关于合同何时解除问题。
上诉人天一公司虽于2013年12月13日搬离讼争租赁厂房，并将厂房钥匙移交给被上诉人好来升公司工作人员，但上诉人并未举证证明其在搬离前双方已协商解除合同。上诉人以双方已与2013年12月13日办理厂房交接手续为由主张合同已于当日实际解除，然，厂房交接虽系租赁合同终止后的法律后果之一（即返还原物），但亦可能存在承租人暂时搬离之情形，因在租赁期内承租人有权自主决定对租赁厂房的使用与否，故在上诉人未举证证明双方已协商解除合同情况下，其擅自搬离厂房并不能倒推出双方合同已于上诉人搬离之时解除的结论。其二，讼争合同第八条第1、2款明确约定上诉人保证承租时间不得少于12个月，被上诉人的出租时间亦不得少于12个，否则需向对方支付12个月租金或赔偿该金额的违约金，上诉人于2013年12月13日搬离时仅承租9个月，在无证据证明双方已协议解除合同情况下，被上诉人好来升公司于租期满12个月后（即2014年3月29日）向上诉人天一公司发出解约通知，符合上述合同约定，亦可佐证双方并未于2013年12月13日达成解除合同意思表示。
上诉人天一公司在讼争租赁合同未解除情况下搬离讼争厂房并拖欠了三个月租金，被上诉人好来升公司于2014年3月29日向上诉人天一公司发出解约通知，符合合同约定，讼争租赁合同自上诉人收到通知之日解除。
三、关于违约赔偿金是否过高问题。
上诉人违约导致讼争合同解除，上诉人应当向被上诉人支付拖欠的租金，并赔偿违约金。上诉人主张其在搬离后被上诉人有条件继续使用或出租租赁物，因上诉人搬离时讼争合同尚未解除，且讼争合同第八条第2款亦明确约定被上诉人出租时间不得少于12个月否则应承担违约赔偿责任，故上诉人虽已搬离，被上诉人仍无权处分该租赁物，上诉人的该上诉意见不能成立，本院不予采纳。上诉人拖欠的租金系合同履行期内上诉人应付的履约对价款，其性质并非违约金，讼争合同约定的违约金应为押金，故上诉人主张一审对违约金存在重复计算的上诉意见，不能成立，本院不予采纳。本案讼争的违约金即押金金额为145152元，相当于三个月租金金额，且讼争合同多处均约定任何一方存在违约均应向相对方支付该金额的违约金，双方权利义务对等，被上诉人依约扣收押金作为上诉人应赔偿的违约金，符合合同约定，并未导致双方利益失衡，故上诉人关于违约金过高的上诉意见，亦不能成立。因此，一审对租金及押金的判决结论正确，上诉人相关上诉理由均不能成立。
综上，一审认定基本事实清楚，裁判结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5866元，由上诉人天一同益电气股份有限公司负担，一审案件受理费执行一审法院的决定。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈光卓
代理审判员 田始凤
代理审判员 段若诗
二〇一四年十二月十日
书 记 员 陈 曦
（2014）榕民终字第4100号共14页