河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第3902号原告陈栓，男，1984年8月8日出生，汉族，现住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。委托代理人郭悦，河北港城律师事务所律师。被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区河北大街西段92号，组织机构代码：60110262-7。法定代表人崔月明，公司董事长。委托代理人刘长存，男，1981年5月29日出生，汉族，系公司法务部经理。现住秦皇岛市海港区。委托代理人樊霞，河北海立律师事务所律师。原告陈栓与被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈栓的委托代理人郭悦、被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司的委托代理人刘长存、樊霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈栓诉称，2013年7月30日，原、被告双方签订秦皇岛市商品房买卖合同，原告购买被告开发的海悦公馆一期5-2-2801X号房屋及5-2-112X1号下房，房屋价款总计人民币1049372元。依据合同约定，被告应在商品房交付使用之日起360日内为原告办理房地产权属证书，否则将按照原告已付房价款的0.5%向原告支付违约金，现被告已经违约。合同还约定入户门为钢制防盗门，但被告实际交付给原告的房屋入户门为钢制防火门，被告应向原告赔偿差价。被告为按期交房赶工期，导致房屋质量存在问题，地下车库、楼板等存在多处漏水，而被告却迟迟未能修复；楼道内未安装防护栏，房屋存在安全隐患。同时，被告在合同附件中标示的配套设施（会所、游泳池等）及在河北大街设置小区出入口迟迟未能兑现，空调间设计不合理无法使用。被告以上的种种违约行为不但给原告造成经济损失，也给原告的居住生活带来严重不便和安全隐患。现原告为维护自身的合法权益向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告逾期办理房地产权属证书违约金人民币5247元；2、被告赔偿原告入户门差价人民币2600元；3、被告对地下车库、楼板漏水承担保修义务；完善会所、游泳池、健身器材、自行车库等配套设施；在河北大街设置小区出入口；改进空调间设计；在楼道内安装防护栏。4、本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告撤回要求被告对地下车库、楼板漏水承担保修义务；完善会所、游泳池、健身器材、自行车库等配套设施；在河北大街设置小区出入口；改进空调间设计；在楼道内安装防护栏的诉讼请求。被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司辩称，原告诉状所述与事实严重不符。依据被告与原告签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》及附件四《补充协议》的约定，被告在商品房交付使用之日起360日内，将办理初始登记需由被告提供的资料报房屋登记机关，办理房屋产权证书是由原告办理，并非被告的合同义务，故原告在诉状中所称的“被告应在商品房交付使用之日起360日内为原告办理房地产权属证书”的说法与事实严重不符。被告依照合同履行合同约定义务，不存在违约行为。被告积极履行商品房买卖合同中关于产权登记的约定，因政府部门的不可抗力导致的办证延误，非被告的原因和过失，被告不承担违约责任。被告在涉案工程竣工验收后，积极协调相关政府部门办理涉案房屋各项验收手续，以保证被告能够在合同约定的期限内将办理初始登记的手续报房产部门。早在2012年3月29日，被告依据与秦皇岛市国土资源局签订的《国有土地出让使用权合同》中“关于被告享有秦皇岛市老旧小区和城中村改造优惠政策，免收城市基础设施配套费”的约定，向秦皇岛市城乡规划局申请免收城市基础设施配套费。2013年11月31日，被告再次向秦皇岛市城乡规划局申请说明，申请秦皇岛市城乡规划局为被告下发因配套费问题一直留存在规划局的被告的工程规划许可证原件，为涉案工程项目竣工图纸核准盖章，办理相关验收手续；同时被告还向规划局说明关于配套费的问题，会按照市政府的文件执行。但秦皇岛市城乡规划局对被告的申请未予以回复，有关涉案地块的验收工作亦未进行。2013年12月26日，海港区人民政府海政请字（2013）110号《关于免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的请示》致文秦皇岛市政府，恳请市政府同意并协调相关市直部门免收该项目城市基础设施配套费。2014年1月17日，秦皇岛市国土资源局关于海港区政府申请免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的意见也致文市政府，介绍被告与其签订的出让合同中政府不收取配套费的约定及区政府的申请，意见为建议由市规划部门提出意见。2014年4月2日，秦皇岛市城乡规划局致文市政府，鉴于土地出让合同的约定，建议由有关部门明确大配套建设项目内容后可予以免收。鉴于此，为保证涉案项目地块的及时验收，2014年7月7日，被告又一次向秦皇岛市城乡规划局申请，因西部四村相关的东岭和山东堡地块现无规划设计条件，无法确定建筑规模，申请规划局先行规划验收早已竣工的涉案5-1地块，并承诺如市政府不予免收，被告会在其他地块开发中予以补交。但秦皇岛市城乡规划局仍未为被告办理涉案地块的规划验收手续。2014年9月15日，海港区人民政府海政函字（2014）75号《关于对西部四村旧改项目部分地块先行办理规划验收等相关手续的函》致函市城乡规划局，明确涉案地块在早已满足验收条件和要求情况下，规划局一直未予办理规划验收手续，函请市规划局为涉案地块5-1、4-1办理规划验收手续。2014年10月16日，秦皇岛市城乡规划局秦规呈（2014）141号《关于海港区西部四村旧改项目验收相关问题的意见》呈文市政府，明确涉案工程地块已具备竣工验收条件，并请示建议先行办理竣工规划验收手续。秦皇岛市政府在收到规划局的文件后于2014年11月10日批复同意先行验收。至此，在被告积极努力下，涉案地块的规划验收工作因为政府部门的不可抗力，整整拖延了一年的时间，由此可以明确，被告未在合同约定的期限内将办理初始登记资料报房屋登记机关，完全非被告的原因也非被告的过失造成的，因此按照购房合同的约定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”的规定，被告理应不承担违约责任。依据双方签订的商品房买卖合同第十六条的约定，被告交付使用的商品房的装饰、设备应符合双方约定的标准（见附件二），附件二第5项关于入户门：钢制防盗门，配机械锁。事实上，被告向原告交付使用的商品房的装饰、设备完全是符合合同约定的标准，被告采购安装的房屋入户门系完全符合防盗安全门的技术要求的防盗门，并非原告诉请所称的系“钢制防火门”，故对原告主张被告赔偿其入户门差价的诉请明显无事实和法律依据，理应予以驳回。关于原告主张的第三项诉请。首先，被告严格依照双方商品房买卖合同的约定，向原告交付的是符合合同约定交付条件的竣工验收合格的房屋，交付房屋不存在原告所述的交房赶工期，房屋质量存在问题的事实，同时有关地下车库出现的漏水问题，被告及时通知工程施工方进行维修完善，故对涉案工程中应由被告承担的保修义务被告与工程的施工方均积极予以承担。其次，关于原告主张的完善会所、游泳池等配套设施及在河北大街设置小区出入口的诉请，依据双方房屋买卖合同补充协议第十一条、十二条的约定，作为宣传资料中标明的配套设施均属于要约邀请，且商品房买卖合同中关于配套设施的约定仅明确产权归被告所有，被告有权自主进行处置，原告对此无异议的。结合涉案工程为一期工程，二期工程尚未开工建设，相关的配套设施也有一个逐步完善过程的事实，故对原告的该项诉请明显不应得到支持。关于原告的空调间设计及楼道内安装防护栏问题，也应予驳回。被告交付的房屋是经过勘查、设计、施工、施工图纸审查、监理、建设等单位和机构验收合格的符合合同约定交付条件的房屋，相关设计符合国家相关住宅设计规范，不存在原告所称的存在安全隐患事实。原告是以银行贷款的方式购房，目前该房屋尚在还贷期间，即使如期办理产权证书，原告也不能用作他用，应该说银行贷款购买房屋的业主不存在逾期办证损失问题，合同中违约金的约定明显是过高的。综上，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，人民法院应查清事实，依法驳回原告的诉请。经审理查明，2013年7月30日，原、被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的海港区西部旧城改造项目5号地块一期工程5号楼2-2801X号房屋及5号楼2-112X1号下房，房屋建筑面积为137.3平方米，下房套内建筑面积面积7.02平方米，总价款为人民币1049372元，现该小区名称为“海悦公馆”。合同第十七条关于产权登记的约定：出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，并依据实测结果和本合同的约定，为买受人出具房屋兑现通知书和购房发票。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、….2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同第十六条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（见附件二）。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第1种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同附件二关于入户门的约定为，钢制防盗门、配机械锁。诉讼中被告提交了其与新多集团有限公司签订的秦皇岛西部旧改项目5-1地块《入户门供货及安装工程合同》、新多集团有限公司出具的《情况说明》、涉案入户门拆门现场取样录像及取样证明、及国家建筑材料测试中心出具的《检验报告》用于证实被告采购安装的涉案房屋的入户门系新多集团有限公司提供的符合国家相关规定的具有防火、防盗功能并符合原、被告签订的商品房买卖合同约定的钢制防盗门。合同签订后原告按照合同约定付清购房款。2013年12月22日被告将房屋交付原告。被告至原告起诉之日未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故原告诉至本院，要求判如所请。关于逾期办证问题，被告提出，被告与秦皇岛市国土资源局签订的《国有土地出让使用权合同》中存在“被告享有秦皇岛市老旧小区和城中村改造优惠政策，免收城市基础设施配套费”的约定，因城市基础设施配套费问题涉及规划验收，被告多次向秦皇岛市城乡规划局申请免收城市基础设施配套费。海港区人民政府海政请字（2013）110号《关于免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的请示》致文秦皇岛市政府，但该问题至2014年11月10日才解决。未能及时将办证所需材料报备，不是被告的原因。被告提交《国有土地出让使用权合同》、被告向秦皇岛市城乡规划局申请、海港区人民政府海政请字（2013）110号《关于免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的请示》、秦皇岛市国土资源局关于海港区政府申请免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的意见、秦皇岛市城乡规划局文件、海港区人民政府海政函字（2014）75号《关于对西部四村旧改项目部分地块先行办理规划验收等相关手续的函》、秦皇岛市城乡规划局秦规呈（2014）141号《关于海港区西部四村旧改项目验收相关问题的意见》等予以证明向秦皇岛市城乡规划局申请免收城市基础设施配套费及申请秦皇岛市城乡规划局为其下发一直留存在规划局的工程规划许可证原件，为涉案工程项目竣工图纸核准盖章，办理相关验收手续的情况。关于防盗门的问题。诉讼中被告提交了其与新多集团有限公司签订的秦皇岛西部旧改项目5-1地块《入户门供货及安装工程合同》、新多集团有限公司出具的《情况说明》、涉案入户门拆门现场取样录像及取样证明、及国家建筑材料测试中心出具的《检验报告》，用于证实被告采购安装的涉案房屋的入户门系新多集团有限公司提供的符合国家相关规定的具有防火、防盗功能，并符合原、被告签订的商品房买卖合同约定的钢制防盗门。原告于2015年7月27日提出对入户门是否符合《防盗安全门通用技术条件》（GB17565-2007）进行鉴定，经本院释明，原告未在规定期限内提供双方认可的检验样本。以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告从房屋交付之日起至起诉之日止，已经超过360日，仍未能履行完其在办理产权证过程中的义务；被告抗辩因政府部门的原因导致的办证延误，非被告的原因和过失，但其提出的理由主要是因是否缴纳城市基础设施配套费问题，被告可以通过先预缴的方式完成规划验收，且至原告起诉之日，被告仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告的免责抗辩不能成立；被告关于部分原告是以银行贷款的方式购房，按揭贷款购买房屋的业主不存在逾期办证损失的抗辩，因双方在合同中关于逾期办证违约金有明确的约定，被告的该抗辩理由不成立；被告关于违约金过高的抗辩，被告未提供证据证明违约金过高，且双方在合同中关于逾期办证违约金有明确的约定，被告的该抗辩理由不成立。被告的行为已构成违约，应按合同约定，向原告承担违约责任。原告要求被告支付逾期办证违约金5247元，于法有据，应予支持。关于原告要求被告赔偿入户门差价人民币2600元的诉求，因被告提交了与原告入户门同批次的海悦公馆12-1-2401入户门作为检测样本进行了检测，国家建筑材料测试中心出具的《检验报告》检验结论为：经检验，送检样品永久性标记检验结果不符合GB17565-2007中的技术要求，其他项目检验结果符合GB17565-2007中丙级防盗安全门的技术要求。原告在诉讼中提出对入户门是否符合《防盗安全门通用技术条件》（GB17565-2007）进行鉴定，经本院释明，要求原、被告在规定期限内提供双方认可的具体检验样本后再进行技术鉴定，原告在规定期限内未提供双方认可的检验样本，应视为原告放弃鉴定申请，且原告未有证据反驳其入户门不符合钢制防盗门的技术要求，故对原告的该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司于判决生效后10日内向原告陈栓支付迟延办证违约金5247元；二、对原告陈栓的其他诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行本判决给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告陈栓负担17元，被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司负担33元，于本判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  刘长利审 判 员  郭 安审 判 员  韩有强二〇一六年六月三日代理书记员  董 涛