贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终1870号上诉人（原审被告）朱启军，男，1970年11月13日出生，汉族，住北京市丰台区。委托代理人顾星，贵州福谦律师事务所律师，执业证号：15201201210523664。委托代理人周雨，贵州福谦律师事务所律师，执业证号：15201201611438985。被上诉人（原审原告）饶然，男，1971年3月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人白峰，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201200010490509。委托代理人焦明鑫，贵州朝华明鑫律师事务所律师。上诉人朱启军与被上诉人饶然房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市花溪区人民法院于2015年12月23日作出（2013）花民初字第386号民事判决，上诉人朱启军对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。原判查明，2010年1月19日，被告朱启军向贵州德尔房地产开发有限公出资2000.1556万元购买了位于贵阳市××区小河××路汇景苑B-2-1(预售合同登记号Y0153345）、汇景苑B-1-2(预售合同登记号Y0153332)、汇景苑B-1-3(预售合同登记号Y0153347)、汇景苑B-1-4(预售合同登记号Y0153333)、汇景苑B-1-5(预售合同登记号Y0153348)、汇景苑B-1-6(预售合同登记号Y0153335)、汇景苑B-1-7(预售合同登记号Y0153349)、汇景苑B-1-8(预售合同登记号Y0153336)、汇景苑B-1-10(预售合同登记号Y0153338)、汇景苑B-1-9(预售合同登记号Y0153351)、汇景苑B-1-11(预售合同登记号Y0153354)、汇景苑B-1-12(预售合同登记号Y0153340)、汇景苑B-1-13(预售合同登记号Y0153355)、汇景苑B-1-14(预售合同登记号Y0153341)共计十四套房屋，面积共计2788.71平方米，上述房屋仅办理商品房预售登记，未办理房屋产权证和上市证，共有情况为单独所有。朱启军购买上述房屋经装修后用于“壹品轩”餐厅经营餐饮业。2012年2月23日，被告朱启军与原告饶然作为甲乙方签订《房屋转让合同》，由朱启军将其所有的上述房屋以价款2000万元转让给原告饶然，乙方于本合同生效之日起3个工作日内，将房屋转让价款全部支付给甲方。同时，甲方将其转让房屋所涉及的《房屋买卖合同》原件、《贵阳市商品房售合同备案登记表》原件以及德尔公司出具的《收款收据》复印件交乙方收执，承诺协助德尔公司及产权登记部门将转让房屋过户到乙方名下，房屋转让所涉相关税费由甲方承担；乙方同意将受让房屋出租给甲方用于经营“壹品轩”酒楼，并按不低于50万元/月的价格支付租金，同时约定，本合同生效后满一年，甲方未能将其转让的房屋过户到乙方名下的，甲方在30个工作日内将房屋转让价款一次全额退还给乙方，本合同自行解除，乙方收取的租金不予退还，本合同自甲乙双方签字之曰起生效。同日，双方就位于贵阳市小河区××路“××”××套房屋（建筑面积为2788.71平方米）签订《房屋租赁合同》，由原告饶然将上述房屋租赁给被告朱启军，用于经营“壹品轩”餐饮，租赁期限暂订10年，每年签一次合同。租金及交付方式的约定为每年600万元，房屋租赁税费由乙方全额承担，租金按月支付，第一期租金于本合同签订时支付；之后每期租金在上期租金届满前3日内支付。违约责任的约定为：乙方未按时交纳租金的，除应当即时交纳租金外，每逾期一日，还应当按逾期金额的万分之二承担违约金，逾期超过60日的，甲方有权解除合同。另，合同对房屋转租、装修、改造、续租等亦进行了约定。同日，原告饶然扣除第一个月租金50万元后，通过贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司宽城国际工程项目部通过花溪建设村镇银行向贵阳小河区壹品轩餐厅汇入人民币1950万元。朱启军本人出具收条“今收到饶然交来房款人民币2000万元，请将此款支付至贵阳市小河区壹品轩餐厅，开户行：贵阳花溪建设村镇银行，2012年2月23日”，朱启军签字捺印确认。被告朱启军收到上述款项，将《商品房买卖合同》原件、《预售备案登记表》原件、购房《收款收据》复印件交付原告饶然。上述合同签订后，被告朱启军从2012年2月23日起至2012年11月止共支付原告饶然租金400万元，2013年3月3日，原告饶然与被告朱启军经核实对账后签订《欠付房屋租金确认书》确认被告朱启军自2012年11月至2013年3月共欠五个月租金250万，双方均签字捺印确认。2012年5月30日，贵阳市小河区壹品轩餐厅向贵州一鸣房产开发有限公司借款人民币300万元，2012年5月30日，被告朱启军向原告饶然胞兄饶鸣借款300万元（扣出朱启军付饶然6月租金50万元，借款利息15万元，实际汇款235万元），2013年3月3日朱启军又向饶鸣借款12.5万元；上述款项均通过银行汇款方式转帐。贵阳市小河区壹品轩餐厅经营者为朱启军，系个体性质；贵州一鸣房产开发有限公司法定代表人为饶红星，饶鸣为董事长，企业性质为有限责任公司。其中饶鸣与朱启军的个人民间借贷关系，法院已以（2014)花民初字第1686号民事判决书作出判决。审理中，被告朱启军向法院提出评估申请，请求对本案涉诉房屋市场在2012年2月23日时点的市场价值和装修残值进行评估鉴定，经山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司贵州分公司评估，位于贵阳市小河区××套房屋（具体门牌号为××至B栋-2-14号），房地产价值2355.07万元，装修价值2313.88万元。该份鉴定报告经质证后，原告以涉及此次评估的证明材料未经人民法院质证核实、相应施工装修设计图纸未有施工单位、设计部门、监理部门盖章确认，评估机构未到涉案房屋实地勘验、原评估机构无资质为由申请重新鉴定，法院予以准许。经法院再次组织评估机构工作人员、三方当事人现场勘验，确定由饶然、朱启军派员参与测绘、确定估价价值以实际测绘工程量、工作量、材料参照市场、房地产参照交易时点的市场价格予以认定，贵州皓天价格评估有限责任公司于2015年9月7日作出评估报告,该报告内容为：位于贵阳市小河区××套房屋（具体门牌号为××至B栋-2-14号）在2012年2月23日时点房地产价值为1913.65万元；室内外装修残值为905.63万元、2015年9月7日时点装修残值为758.33万元。贵阳市住房和城乡建设局于2012年12月21日发布贵阳市房屋租金指导价的公告，其中云岩、南明两市区非住宅类5级地段租金为90-150元，6级地段租金为70-120元，无小河地区非住宅类租金指导价。2014年1月2日，案外人贵阳市乌当区农村信用合作联社以饶然、牟萍、张明等人与朱启军间签订的《房屋转让合同》损害其合法利益为由向法院提起诉讼，请求撤销上述《房屋转让合同》，该案现在审理中。本案涉诉14套房屋并无抵押登记信息，原告饶然与第三人牟萍向法院提起诉讼中，均向法院申请财产保全，法院已对该14套房屋予以查封，禁止转让和变卖。原告饶然诉讼请求为：1、依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告将租赁的位于贵阳市小河区××套房屋返还给原告；2、判令被告立即支付给原告2012年11月至2013年3月的到期租金人民币250万元及违约金7.5万元，2013年4月起的租金按每月50万元计算至房屋归还之日止；3、本案的诉讼费由被告承担。原判认为，公民在从事民事活动中其民事行为应遵守法律、法规规定，在订立合时应遵循公平原则，行使权利、履行义务时也应当遵循诚实信用原则，不得扰乱社会经济秩序、损害社会公德。原告饶然与被告朱启军因转让取得了位于贵阳市××区小河××路汇景苑（本案租赁标的物壹品轩餐厅）的所有权，依法享有房屋占有、使用、收益和处分的权利。根据2013年度贵阳市住房和城乡建设局颁布的统计公告中贵阳市房屋租赁市场租金指导价中贵阳市云岩区、南明区非住宅类5级地段为90-150元每平方米，而本案争议房屋地处小河市区闹市地段，其租金可略高于南明区5级地段或以该类5级地段最高价格确定，即壹品轩每月租金的市场指导价应为150元x2788.71平方米=418306.5元，双方约定的房屋租赁价格并无明显偏高和不合理；合同签订后，被告朱启军也积极履行合同，已支付2012年2月至10月期间房屋租金400万元，在不能支付租金的情况下，也与原告饶然就已拖欠的租金进行清算核实后以书面形式确认，故法院予以确认双方签订《房屋租赁合同》合法有效。合法有效的合同自成立时有效，签订合同的各方当事人应积极全面地履行合同。因被告朱启军自2012年11月起未按合同约定支付租金，即以自己的行为明确表示不能履行合同，故原告诉请解除合同，返还房屋符合法律规定和合同约定，法院予以支持。合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力，故被告朱启军也应支付其已拖欠租金250万元，并按合同约定支付违约金。在本案中双方对违约金的约定为每逾期一日，应当按逾期金额的万分之二承担违约金，但原告诉请支付违约金的计算方式原告起诉的违约金计算有误，按其合同约定，违约金应为4.5万元，故法院不予支持其请求支付7.5万元违约金的诉请。原告饶然与被告朱启军《房屋转让合同》发生纠纷后，法院依原告的申请查封了争议房屋，该查封仅禁止朱启军转让和变卖,并未禁止其经营，房屋实际仍由被告朱启军使用，现原告请求判令其支付2013年3月起至返还房屋之日的租金，法院仅支持从2013年3月起至本判决生效之日止的租金，每月按双方约定的租金50万元计算。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告饶然与被告朱启军于2012年2月23曰签订的关于位于贵阳市××区小河××套房屋的《房屋租赁合同》；二、被告朱启军于本判决生效后30日内将上述房屋腾空返还原告饶然；三、被告朱启军于判决生效后30日内支付原告饶然2012年11月至2013年3月的到期租金人民币250万元及违约金4.5万元，2013年4月起按月租金50万元支付至人民法院判决生效之日止。案件受理费27400元，由被告朱启军承担。一审宣判后，上诉人朱启军不服该判决，向本院上诉称：一、原判适用法律程序错误。原审法院受理本案后，案外人贵阳市乌当区农村信用合作联社以被上诉人与上诉人、原审第三人、张明为被告，向原审法院提出债权人撤销权诉讼，原审法院立案受理后组织各方进行了审理。为此，原审法院于2014年1月7日作出民事裁定书，本案的审理需以撤销权诉讼案件的审理结果为依据，对本案进行中止审理。但是，原审法院对撤销权案件至今未作出任何裁判结果，但原审法院却对本案迳行开庭审理并作出裁判结果，程序违法。二、原判认定事实错误。上诉人与被上诉人虽签订了《房屋租赁合同》，但双方之间所签订的租金实质上为上诉人向被上诉人借款的利息，从皓天评估公司的评估报告中“汇景苑”B栋B-2-1等十四套房屋及装修评估技术报告第5页中可知，该房屋的年租金仅为124万余元，与被上诉人所称的每年600万元的租金形成鲜明的对比，印证了上诉人所称的600万元不是租金而是利息的事实，上诉人与被上诉人之间并非租赁关系，被上诉人使用签订《房屋转让合同》与《房屋租赁合同》的方式，行民间借贷之实。上诉人请求：一、撤销原判；二、发回重审；三、诉讼费由被上诉人承担。被上诉人饶然答辩称，一、关于程序问题，买卖合同、租赁合同及撤销权的审理均属于平行法律关系的审理，不存在先后，且撤销权纠纷是上诉人与贵阳市乌当区农村信用合作联社恶意串通损害被上诉人合法权利的行为，我方将保留另案追诉权利。撤销权诉讼中与本案相关联的金额只有300余万元，且贵阳市乌当区农村信用合作联社有担保人，担保人注册资金高达1亿元，上诉人另有其他财产可执行，且撤销权指控的目的，是为了拖延本案的审理时间，本案已历经4年，若法院长期不判决处理，将对被上诉人合法权利造成严重损害；二、双方签订的租赁合同意思表示真实且双方确认过欠付租金金额，足以证明租赁事实存在。被上诉人不认可利息的说法，有关案外人饶鸣与上诉人之间的借贷合同纠纷已有民事判决确定，上诉人均不认可存在借款利息问题，以致案外人并未如愿获取20%的利息，此与上诉人的陈述是自相矛盾的。关于租金多少被上诉人认为租金系当事人的合意，是双方的意思表示，指导价格只是订立租金的参考而非最终结果，最终结果的订立应根据各自的意愿、地理位置等确定。综上，被上诉人请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人认为贵州皓天价格评估有限责任公司作出的评估报告与山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司贵州分公司作出的评估报告评估价值相差1996.97万元，申请两评估机构到庭进行作证。各方当事人均未提交新证据。本案事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、房屋租赁合同、银行转账凭证、收款收条、备案登记表、证人证言、评估报告、民事判决书等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照合同的约定全面履行义务。原审法院虽于2014年1月7日裁定中止审理，但亦于2014年12月7日裁定恢复审理并告知各方当事人，案件恢复审理后上诉人对此没有提出异议并参与了庭审质证，现上诉人认为原审程序违法，本院不予采纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，本案中，上诉人主张双方《房屋租赁合同》指向的租金实质是上诉人向被上诉人借款的利息，但其并未提供诸如借款协议、借条等足以证明双方之间存在借款关系的证据，根据前述法律规定，上诉人对此应承担举证不利的后果，故本院不予支持上诉人的该项主张。贵州皓天价格评估有限责任公司作出的评估报告与山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司贵州分公司作出的评估报告结果上虽有较大差距，但山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司贵州分公司作出的评估报告依据的证据材料未经法院质证，各方亦未派员进行实地勘验，在此情况下原审另行委托贵州皓天价格评估有限责任公司进行评估并无不当，贵州皓天价格评估有限责任公司作出的评估报告经当事人庭审质证，原判予以采纳符合法律规定，现上诉人并无证据证明该评估报告存在问题，故其申请两鉴定机构出庭作证，本院不予准许。贵州皓天价格评估有限责任公司是对房屋价值进行评估，不是对租金价格进行评估，租金的实际具体数额系双方自行约定的结果，上诉人亦按照该约定的租金数额实际履行，且双方约定的租金并不明显高于当地住建部门颁布的租金指导价，上诉人认为双方合同约定的租金数额足以印证系借款利息的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27400元，由朱启军负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭伦禹代理审判员  邓禹雨代理审判员  刘 劼二〇一六年六月二十八日书 记 员  林 可