北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初62867号原告：齐春英，女，1948年4月12日出生，汉族。原告：汪雷，男，1975年11月14日出生，汉族。原告齐春英、汪雷的共同委托诉讼代理人：汪德明，男，1946年1月1日出生，汉族。原告齐春英、汪雷的共同委托诉讼代理人：卫占英，北京市嘉铭律师事务所律师。被告：北京世安住房股份有限公司，住所地北京市西城区三里河三区52号楼。法定代表人：周飚，董事长。委托诉讼代理人：苏静，女，1982年5月22日出生，汉族，北京世安住房股份有限公司员工。委托诉讼代理人：姜剑锋，北京大成律师事务所律师。原告齐春英、汪雷（以下简称齐春英、汪雷，一并提及时简称二原告）与被告北京世安住房股份有限公司（以下简称世安公司）侵权责任纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。齐春英以及其与汪雷的共同委托诉讼代理人汪德明、卫占英，世安公司的委托诉讼代理人苏静、姜剑锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.要求世安公司对北京市朝阳区南湖西园229号楼8层×1号房屋（以下简称涉诉房屋）屋顶进行维修至不再漏水；2.要求世安公司赔偿2007年11月至2009年10月的租金损失60000元，并以每月10000元为标准，赔偿自2016年7月20日起至涉诉房屋漏水问题维修完毕之日的租金损失；3.要求世安公司赔偿装修损失246686.01元，装修期间的租金损失20000元（以每月10000元为标准，计算2个月），装修期间的家具搬运及存放费17600元；4.要求世安公司赔偿购买防水用品的费用251.1元、家具物品损失5187.52元。事实和理由：我二人是涉诉房屋业主，世安公司系开发商。自2007年收房以来，涉诉房屋的屋顶逢雨季持续严重漏水，为此我二人向世安公司和物业公司多次要求解决此问题。期间物业公司对楼顶重做过防水，虽有改善但未能彻底解决。2007年11月至2009年10月期间，因屋内漏水我二人承租朋友李×2位于北京市朝阳区朝阳公园西里北区4号楼6单元×2室居住，共付租金6万元。期间曾找世安公司理赔，可其一直没有理会。此后，我二人被迫无奈只能在涉诉房屋内继续居住。直至2015年9月4日下大雨，屋顶严重漏水，致天花板脱落，出现直径约40公分的大洞。在其后两个月内，我二人曾八次拨打12345北京市非紧急救助热线电话求助。2015年12月18日，我二人找到世安公司要求就漏水问题进行维修，世安公司称屋顶防水保修期为5年，已过保修期。后又去找物业公司，物业公司称不是屋顶防水问题，而是因为女儿墙渗漏到防水层下所致，应由开发商维修。2016年2月25日，我二人将世安公司起诉至法院，但因案由不准确撤诉。2016年7月19日大雨，涉诉房屋屋顶开始持续漏水，我二人向物业公司报修，同时电话联系世安公司，但世安公司称其工程师车辆限号不能前来。至当日下午六时，屋内多处漏水，屋顶约10余平方公尺天花板脱落，砸到齐春英的老伴儿后背致其双膝受伤。至此，屋内各处均有不同程度的积水，根本无法居住，且因随时可能脱落的天花板对家人的人身安全造成了威胁，故迫于无奈，我二人只能在外租房居住。租住房屋位于北京市海淀区文慧园北路9号今典花园1号楼×3号，租金为每月一万元。后来我二人向世安公司、其上级单位北京首都开发控股（集团）有限公司和物业公司发送挂号信。2016年7月22日，世安公司主管工程师及物业公司人员前来查看，并在7月24日对裂缝处进行了修缮。但在2016年7月25日、2016年8月18日以及2016年10月7日下雨时，涉诉房屋屋顶仍多处严重漏水。我二人认为涉诉房屋自2007年收房以来，因屋顶漏水致使房屋既不能居住，也不能招租，造成了巨大的经济损失。故为维护合法权益，现诉至法院。世安公司辩称：首先，我公司不是本案侵权责任纠纷的适格被告。二原告的起诉原因是基于房屋质量问题，根据房屋建设工程质量保修办法以及就涉诉房屋签订的保修卡等相关文件，我公司对于房屋质量的责任期间是指房屋建筑工程竣工之日起五年，但自工程竣工合格至今已有十余年，故我公司没有赔偿义务。其次，二原告亦存在过错。保修办法规定，建筑工程在保修期限内出现问题，房屋所有人应向施工单位发出保修通知。据此，如果在房屋质保期内发生质量问题，最终赔偿责任系施工方而非我公司。二原告认为自己是房屋的实际使用人，则有义务在第一时间将情况反映给我公司或房屋建筑施工方，以减少我公司的赔偿义务。此外，根据最高人民法院关于商品房买卖的司法解释，商品房因质量问题严重影响居民使用的，在保修期内出卖人承担修复责任，拒绝修复或拖延修复，买受人可以自行或委托他人修复，费用及损失由出卖人承担。据此，二原告也有义务自行维修，再向我公司进行主张赔偿。但由于二原告在质保期内没有对房屋进行维修，故能够证明房屋在质保期内没有质量问题。最后，关于二原告的诉讼请求，据我公司所知，涉诉房屋是在2009年才由二原告使用，因此其主张2007年11月到2009年11月的租金没有法律依据，不应获得支持。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋位于南湖西园229号楼顶层，建筑面积179.32平方米。2009年7月28日，涉诉房屋转移登记至二原告名下，由二原告按份共有。其中，齐春英享有10%的份额，汪雷享有90%的份额。二原告提交了2007年8月21日至2009年3月9日的信函六封，证明自2007年收房以来就出现了漏水问题，且一直与世安公司进行交涉。世安公司公司认为此组证据仅为打印件，没有送达凭证，故不认可真实性。二原告提交了2014年8月5日及2015年6月26日的信函各一封以及签收单各一份，显示的签收人为王×，证明涉诉漏水问题始终未解决，二原告仍在向世安公司主张权利。世安公司认可王×系为涉诉房屋提供物业服务的北京××物业管理有限公司（以下简称物业公司）的物业经理，并认可签收单中王×签字的真实性。二原告提交了：1.2016年7月20日、2016年7月21日、2016年8月18日的物业公司《维修工作单》，在“维修记录”处显示“客厅、二个次卧、次卫、东阳台多处严重漏水，天花板掉落严重”，证明物业公司到涉诉房屋内查看确认的漏水情况；2.2016年7月20日、2016年7月25日、2016年8月18日、2016年10月7日拍摄的涉诉房屋内漏水情况照片，证明因漏水致房屋装修及物品损坏，且有天花板掉落致齐春英配偶受伤，房屋已无法正常居住；3.2016年7月20日的信函及中国邮政交寄清单，证明已就涉诉房屋在2016年7月20日的漏水情况向世安公司及物业公司及时致函进行说明。世安公司认可此组证据真实性，但认为在2016年7月时已经超过房屋保修期，故此组证据与其无关。经释明，二原告及世安公司均不申请对于涉诉房屋漏水原因及修复方案进行鉴定。二原告主张2007年11月至2009年10月的租金损失，并提交了案外人李×1于2009年11月5日出具的收据一份，显示“收到齐春英房租6万元整”。世安公司认为二原告在2009年7月才取得涉诉房屋所有权，且此前未发生过漏水问题，故二原告无权主张此租金损失。二原告主张2016年7月20日起的租金损失，并提交了：1.齐春英（承租人）与案外人李×2（出租人）于2016年7月20日签订的《房屋租赁合同》，载明的承租房屋位于北京市海淀区文慧园北路9号今典花园1号楼×3号（以下简称承租房屋），建筑面积68平方米，租赁期限自2016年7月20日至2017年7月19日，月租金10000元，租金每三个月支付一次，并在签署本租约时由承租人向出租人交付履约保证金10000元；2.李×2出具的收据及中国工商银行转账凭证，证明已向李×2支付了履约保证金10000元、租金90000元；3.李×2在本案审理过程中到庭出示了承租房屋的所有权证并陈述称“我与齐春英通过朋友相识，至今已有七八年。2016年7月时，齐春英家里因为下大雨漏水急需周转房屋，其知道我有房屋空置，便向我提出租住承租房屋。双方为此签订了租赁合同，约定的租期为一年，每月租金10000元，押一付三。前两次的租金给付的现金，2017年1月向我转账支付的第三次租金。”世安公司认可《房屋租赁合同》及转账凭证的真实性，但认为与本案无关。对于收据，世安公司认为二原告未能提供对应的转账凭证，故不认可真实性。对于李×2的陈述，世安公司认为其系单独到庭陈述，未接受双方质询，且未就租金的合理性作出解释，故不予认可。二原告主张购买防水用品的费用，并提交了×1来广营店购物单据、刷卡付款凭证以及×2超市来广营店购物单据、刷卡付款凭证，显示的购买物品为防护膜、脸盆等，金额共计251.1元。世安公司认可证据的真实性，但不认可与本案的关联性以及二原告的证明目的。二原告主张家具物品损失，并提交了物品受损照片、沙发套付款收据、×2超市来广营店购物单据及刷卡付款凭证，证明屋内凉席、沙发套被水浸泡损坏，其重新购买沙发套花费4900元，购买凉席花费287.52元。世安公司认为此组证据与本案无关。二原告主张装修损失，并提交了北京×3装饰工程有限公司设计施工图纸、施工总价表、客户报表、主材预算表及定金收款凭证，显示的施工总价为59596.01元、主材费合计187090元。世安公司对于此组证据的真实性不持异议，但认为施工尚未开始，相关损失未实际发生。经释明，二原告及世安公司均不申请对于漏水造成的涉诉房屋装修损失进行鉴定，且二原告未就房屋原始装修情况及费用支出提供证据。二原告主张因重新装修产生的家具搬运及存放费用，并提交了其自行制作打印的费用估价单。世安公司认为此材料系二原告自行制作，不能作为证据使用。庭审中，世安公司提交了《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明涉诉房屋所在的南湖西园229号楼系2006年12月13日竣工验收，故房屋保修期截止至2011年12月12日。二原告认可此证据的真实性，但不认可证明目的。经询，世安公司自认在2013年时对于涉诉房屋所在楼栋的楼顶重做了防水，该防水工程于当年竣工且通过了竣工验收。本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，在正常使用条件下，房屋屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程的最低保修期限为5年。本案中，二原告提交的证据能够证明涉诉房屋在2016年七八月间出现屋顶漏水的情况，而根据世安公司自认，其在2013年对于房屋所在楼栋的楼顶重做了防水，因漏水发生时上述防水工程尚在保修期内，故世安公司应承担维修责任，并就漏水给二原告造成的合理损失予以赔偿。对于二原告要求世安公司就涉诉房屋漏水问题进行维修的诉讼请求，本院予以支持，但因二原告及世安公司均不就漏水原因及修复方案申请鉴定，故该维修应以达到不再漏水为标准。关于二原告主张的2007年11月至2009年10月的租金损失，其未能就此期间出现漏水以及租金损失的实际发生充分举证，故本院不予支持。关于2016年7月20日起的房屋租金，二原告已在漏水当日及时通知世安公司及物业公司，但均未能彻底解决漏水问题，且从二原告提交的《维修工作单》、漏水照片来看，涉诉房屋内漏水情况严重，难以正常居住使用，故在漏水问题维修完成前，二原告另行承租房屋属于合理损失。现二原告提交的证据能够证明其租金损失的实际发生，且从承租房屋位置、面积等情况综合考虑，月租金10000元的标准亦在合理范围内，故对于二原告此项诉讼请求，本院予以支持。关于购买防水用品的费用，二原告提交了充分证据，本院亦予支持。关于装修损失及家具物品损失，根据二原告提交的照片，漏水确实导致涉诉房屋屋顶、墙面受损，地板及部分家具家饰被水浸泡，故二原告主张相关损失，具有事实及法律依据，但经本院释明，二原告不就装修及家具物品损失的具体情况申请鉴定，且未能提供充分证据证明其原始装修及家具物品购置时的具体金额，故此二项诉讼请求，由本院结合实际情况依法酌情确定。因房屋装修需在漏水问题维修完成后开始，故二原告另行主张装修期间的租金损失于法有据，且具体标准并未超过合理范围，但就装修期限，本院结合需修复的装修情况酌情确定为1个月。关于装修期间的家具搬运及存放费，二原告仅提交了其自行制作的估价单，本院难以采信，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京世安住房股份有限公司于本判决生效之日起十五日内对北京市朝阳区南湖西园229号楼8层×1号房屋漏水问题进行维修（以达到不漏水为标准）；二、被告北京世安住房股份有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告齐春英、汪雷租金损失，以每月10000元为标准，自2016月7月20日起至被告北京世安住房股份有限公司将北京市朝阳区南湖西园229号楼8层×1号房屋漏水问题维修完毕之日止；三、被告北京世安住房股份有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告齐春英、汪雷装修损失60000元、装修期间的租金损失10000元、家具物品损失2000元、购买防水用品的费用251.1元；四、驳回原告齐春英、汪雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3948元，由原告齐春英、汪雷负担2148元（已交纳），由被告北京世安住房股份有限公司负担1800元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙茜倩二〇一七年四月十日书记员  何霏霏