江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪民三终字第173号
上诉人（原审原告）：熊琼，女，1978年3月9日生，汉族，住江西省南昌市新建县。
委托代理人：李学锋，系江西洪城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邢康，男，1984年12月7日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
委托代理人：成新生，系江西求正沃德律师事务所律师。
委托代理人：周洁，女，1962年11月3日生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系邢康母亲。
被上诉人（原审被告）：熊伟民，男，1978年8月14日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。
委托代理人：邓爱珍，女，1958年3月14日生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系熊伟民母亲。
上诉人熊琼因与被上诉人邢康、熊伟民所有权确认纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院(2014)东洲民初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人熊琼及其委托代理人李学锋，被上诉人邢康委托代理人成新生、周洁，被上诉人熊伟民委托代理人邓爱珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：熊琼与案外人邹利军系夫妻关系。2012年5月23日，熊琼与邹利军向熊伟民出具委托书，载明：现我们特全权委托熊伟民代为办理座落在南昌市红谷滩新区新里梵顿公馆31号住宅楼1单元302室房产的还贷、解除抵押登记、领取他项权证和房屋所有权证等一切相关事宜；并代为办理上述房产的买卖、过户、领证、拆迁及收取房款等一切相关手续；代为协助购房办理银行按揭及其相关事宜。受托人在上述代理权限范围内所签署的一切有关法律文件，我们均予以承认。委托期限自即日始至上述事宜办完为止。受托人无转委托权。同日，该委托书经江西省南昌市东湖公证处（2012）洪东证字第4975号公证书进行公证。同年7月25日，邹利军向中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行个人贷款中心借款70万元，同日，熊琼、邹利军以涉讼房屋办理抵押。2014年3月，该银行因邹利军拖欠借款提起诉讼，邢康母亲周洁代其结清借款70万元及利息、罚息共计758679.56元，后该银行撤回起诉。2014年4月3日，邢康缴纳涉讼房屋交易税费共计57627.34元，熊伟民将涉讼房屋办理过户手续，将所有权人由熊琼变更登记为邢康。现邢康已取得涉讼房屋所有权证。同年4月7日，熊伟民作为甲方熊琼、邹利军的委托代理人与乙方邢康签订《协议书》，内容为“1、鉴于邢康母亲周洁曾陆续借款给熊伟民，熊伟民尚欠周洁借款72万元未归还，经周洁同意，双方共同确认将该笔未归还中的500483.10元借款抵偿本次售房部分房款；2、2014年3月31日，邢康代熊琼、邹利军支付银行剩余贷款及利息758679.56元，并支付两笔税款29152.06元和28475.28元，共计816306.90元；至此，邢康已支付甲方房款1316790元（9000元/每平方，房产总面积146.31平方），全部付清，双方之间不再存在任何纠纷”。2014年4月28日，熊琼以熊伟民、邢康低价买卖房屋为由诉至原审法院。
另查明：案外人周洁与邢康系母子关系。庭审中，熊琼提供熊伟民与邢康于2014年4月1日签订的《存量房买卖合同》，该合同约定涉讼房屋价款为146310元，熊琼据此提出该交易价格低于70万元的完税价，更低于抵押的评估价和市场价，二者之间明显恶意串通，损害其利益。熊伟民提出邹利军向其借款，并提供了邹利军7月2日向其出具的借条，借款金额共计235000元。邢康提供了2014年4月3日的销售不动产发票一张，载明涉讼房屋单价4865.57元，购房款711882元。
法院认为：熊琼与案外人邹利军通过公证办理的书面《委托书》系其真实意思表示，予以确认。该《委托书》载明委托熊伟民代为办理座落在南昌市红谷滩新区新里梵顿公馆31号住宅楼1单元302室房产的还贷、解除抵押登记、领取他项权证和房屋所有权证等一切相关事宜；并代为办理上述房产的买卖、过户、领证、拆迁及收取房款等一切相关手续；代为协助购房办理银行按揭及其相关事宜。熊伟民作为受托人在代理权限范围内所签署的一切相关法律文件，熊琼与邹利军均予以承认，且委托期限自即日始至上述事宜办完为止。现熊伟民将涉讼房屋卖与邢康，由邢康母亲以代邹利军偿付银行抵押贷款及冲抵熊伟民欠款的方式付清购房款1316790元，该购房款金额及支付方式已通过熊伟民与邢康签订协议书予以确认。该协议书系熊伟民在代理权限范围内所签署，根据《委托书》的约定，熊琼对该协议书予以承认。熊伟民对涉讼房屋的处分均是在熊琼委托授权范围之内，合法有效。熊琼提供的《存量房买卖合同》并非涉讼房屋实际交易的合同依据，邢康亦以合理对价购买涉讼房屋，熊琼提出涉讼房屋售价低于市场价格，二者恶意串通，损害了其利益的主张，缺乏事实依据，不予采信。综上，熊琼诉请熊伟民与邢康之间的房屋买卖合同无效，并要求邢康归还其涉讼房屋，于法无据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决驳回原告熊琼的诉讼请求。本案由熊琼预交的案件受理费9510元、保全费5000元，两项合计14510元，由熊琼承担。熊
熊琼上诉称：依法支持上诉人二审诉讼请求，诉讼费由二被上诉人承担。其理由是：一审法院判决适用法律错误。邹利军委托熊伟民向建设银行洪都支行办理君锐文化公司的小额助业贷款，以熊琼个人婚前财产进行抵押担保。同时进行公证，由邹利军、熊琼委托“熊伟民全权代为办理房产还贷，解除抵押登记和代为协助办理君锐文化公司的小额助业贷款。”作为熊伟民应在代理权限内行使代理权，切实维护委托人的合法权益。可熊伟民没有这样做，其是如何代理的呢？冒充邹利军的签字，领取建设银行洪都支行发放给君锐文化公司的70万小额助业贷款。违反贷款合同的约定，在70万小额助业贷款领取后，用于何处不告之委托人。在贷款未偿还建行，建设银行将委托人起诉到东湖法院，本应通知邹利军、熊琼应诉通过合法程序解决抵押贷款，不知熊伟民如何得知此诉讼细节插手此事，把与贷款无关，并与邹利军、熊琼都不熟悉的邢康拉进来，以邢康的母亲周洁帮助归还70万元贷款，促使银行撤诉进而将抵押在建行的熊琼房屋的他项权证从建行领取出来，后又直接冒充二委托人签名以每平方米1000元的超常低价，总价为14余万元，将熊琼1**．31平方米的房产卖给邢康。为了掩盖低价买房的事实，熊伟民又冒充二委托人签名与邢康签订协议，以熊伟民原欠邢康母亲周洁72万元为由，使邢康少付51万元购房款，作为偿还周洁51万借款，达到购房价每平方米9000元，总购房价为1316790元较正常合理价格的目的。房子过户给邢康后，上述所产生的行为事宜一直隐瞒不告诉两委托人，直到熊琼发现房子变更、起诉到法院开庭时，才知情况。以上事实充分说明被上诉人熊伟民具有隐瞒事实真相、实施欺诈，超越代理权的行为。
两被上诉人邢康和熊伟民应是具有非一般关系的人，否则不会借款帮助君锐文化公司归还欠建行的贷款，并签订部分房款偿付两人之前借款的协议。邢康和熊伟民用部分购房款偿还借款的协议是虚假的，因为之所以邢康和熊伟民所说的欠72万元借款的原因就是两人没有借条和支付借款的凭证，难以认定借款真实性，事实上两人存在制造虚假的事实以转移财产的手法，达到夺得熊琼房产的最终目的，这是当前有的人员搞虚假诉讼常发生的事。除去用的50元万购房款偿还熊伟民借周洁的50万元借款，周洁实际支付的购房款就是偿付75万元的贷款和付给银行诉讼费、律师代理费、过户费总计为81万余元，而夺得当时的市场价为每平方米9250元，总价1353367元的熊琼的房产，少付50余万元，该少支付款相当低于当时的房价40％。从另一角度看熊伟民领取了70万元贷款，没有支付给委托人，就存在着周洁偿付贷款75万元到底是谁欠建行的钱？还存在着有必要要周洁去偿付贷款吗？委托人邹利军只欠熊伟民23万余元的借款，既然银行起诉，完全可以通过正常的评估拍卖程序后，来偿还银行的贷款又可偿还熊伟民的借款。而熊伟民不走这种正道，通过用其他非正常手段，以达到实际上以不到30万元的付出，夺得总价为135万元熊琼的房产，而熊伟民目的达到，正是和其非一般关系的邢康配合所致，而二被上诉人极大地损害了熊琼的利益。这不是恶意串通又是什么？—审法院对恶意串通不予采信，房屋买卖合同无效不予支持判决驳回上诉人的诉讼请求，属适用法律错误。
一审法院认定基本事实缺乏依据。按照委托合同规定：“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理结果”。虽然公证委托书约定“受托人在上述代理权限范围内所签署的一切有关法律文件，我们均予承认”，但法律规定高于约定的效力，应该依规定应予告知，在没有告之的前提下，是不能认定予以承认。一审法院以委托书该约定，对熊伟民所进行处理熊琼房产抵押贷款撤销及买卖事宜在未告知委托人的情况下，认定委托人承认，缺乏依据证明。特别是熊伟民与邢康签订的《协议书》熊琼庭审中是予以否认的，而判决书却认定“原告对该协议书予以承认”，是不符合事实的，认定缺乏依据证明。
综上所述，二被上诉人恶意串通以低价处理上诉人的房屋并加以隐瞒，严重地侵害了上诉人的利益。
被上诉人邢康辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被答辩人熊琼在上诉状中一直宣称另一被上诉人熊伟民隐瞒事实真相实施欺诈，超越代理权限。但事实上，根据2012年5月23日熊琼及其丈夫邹利军与熊伟民在南昌市东湖公证处所公证的《委托书》，很详细写明了熊琼同其丈夫邹利军全权委托熊伟民代为办理本案涉案房产的还贷、解除抵押登记、领取他项权证和房屋所有权证等一切相关事宜；代为办理本案涉案房产的买卖、过户、领证、拆迁及收取房款等一切相关手续；代为协助购房方办理银行按揭及其相关事宜，也就是说委托人在上述代理权限范围内所签署的一切有关法律文件，被答辩人同其丈夫均以认可并经公证。答辩人正是基于熊琼及其丈夫邹利军同被上诉人熊伟民于南昌市××区公证处公证过的《委托书》才会同被上诉人熊伟民完成整个房产交易过程。因为《委托书》中很明确地确定了熊伟民所拥有的对涉案房产处分的权利，熊伟民并没有超越代理权限，其所实施的涉案民事行为是完全符合《委托书》中授权的，正是基于对《委托书》及《公证书》的信任以及公证过程各项材料的齐全，答辩人才会同熊伟民办理代为偿还贷款、完成涉案房产买卖手续及涉案房屋产权变更手续等。
熊琼据以请求认定买卖合同无效的理由之一是熊伟民没有向被答辩人告知委托事项的处理结果。答辩人没有能力能够确认熊伟民是否已经向被答辩人熊琼告知了委托事项的处理结果。答辩人也没有必要知晓熊伟民是否已经向熊琼告知委托事项的处理结果。因为在授权明确的《委托书》及《公证书》的确认效力下，熊伟民完全符合并享有同答辩人完成涉案房产交易的全部资格和条件，熊伟民是否向被答辩人告知委托事项的处理结果并不影响答辩人同被上诉人熊伟民完成整个涉案房产的交易。
熊琼提出熊伟民同答辩人具有非一般关系。但却没有指出双方到底是何种非一般关系或者拿出相关证据证明双方有着非一般的关系，而实际上熊琼及其丈夫邹利军会授权给熊伟民处理所涉房屋、熊伟民出借了大量款项给其丈夫，反而印证了他们之间的关系非同一般。
涉案房产所有权应当归答辩人所有。答辩人经过公证授权的与熊伟民签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，不存在恶意串通。根据《委托书》和《公证书》，熊伟民作为有权处分人，答辩人在基于信任基础上，同熊伟民完成交易完全合乎社会情理，不存在所谓的恶意串通。答辩人已向熊伟民支付购房款1316790元，并额外承担了该房屋银行按揭利息、涉诉律师费、诉讼费及房产交易有关税费等费用，不存在低价买卖。根据双方的购房约定，邢康以市场价每平方米9000元的价格从被答辩人处购得涉案房屋，总价款1316790元，其中，熊伟民以其对邢康母亲的部分欠款500483.1元抵偿房款，剩余房款816306.9元由邢康代答辩人夫妻支付银行剩余贷款与利息758679.56元及两笔税款29152.06元和28475.28元。双方于2014年4月7日签订的《协议书》予以了明确。且在此过程中，被答辩人因涉案房屋未偿还贷款而被中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行在南昌市东湖区人民法院起诉，是答辩人母亲为其结清贷款后，建行撤回了起诉。并且答辩人还为被答辩人承担了诉讼费、律师费等费用。因此，邢康按约已实际支付合理的市场房屋对价，依法理应取得房屋的产权。
涉案房屋已经实际过户登记于答辩人名下，产权依法归答辩入邢康所有。答辩人已付清涉案房屋所有购房款和相关税费，并实际已经取得了房屋产权，根据《物权法》的规定，该房屋理应归属于答辩人所有。综上所述，被答辩人熊琼的上诉理由不仅没有任何证据予以支撑，并且也完全不合情理。请求依法驳回上诉请求。
被上诉人熊伟民辩称，熊琼丈夫邹利军借了熊伟民100多万元，以房抵债是正当合法的。
二审查明的事实除与一审相同外，另查明，2012年5月4日，周洁向熊伟民转款100万。
本院认为：熊琼与案外人邹利军通过公证办理的书面《委托书》系其真实意思表示，予以确认。该《委托书》载明委托熊伟民代为办理座落在南昌市红谷滩新区新里梵顿公馆31号住宅楼1单元302室房产的还贷、解除抵押登记、领取他项权证和房屋所有权证等一切相关事宜；并代为办理上述房产的买卖、过户、领证、拆迁及收取房款等一切相关手续；代为协助购房办理银行按揭及其相关事宜。熊伟民作为受托人在代理权限范围内所签署的一切相关法律文件，熊琼与邹利军均予以承认，且委托期限自即日始至上述事宜办完为止。现熊伟民将涉讼房屋卖与邢康，由邢康母亲以代邹利军偿付银行抵押贷款及冲抵熊伟民欠款的方式付清购房款1316790元，该购房款金额及支付方式已通过熊伟民与邢康签订协议书予以确认。该协议书系熊伟民在代理权限范围内所签署，根据《委托书》的约定，熊琼对该协议书予以承认。熊伟民对涉讼房屋的处分均是在熊琼委托授权范围之内，合法有效。熊琼提供的《存量房买卖合同》并非涉讼房屋实际交易的合同依据，邢康亦以合理对价购买涉讼房屋，熊琼提出涉讼房屋售价低于市场价格，二者恶意串通，损害了其利益的主张，缺乏事实依据，不予采信。熊琼诉请熊伟民与邢康之间的房屋买卖合同无效，并要求邢康归还其涉讼房屋，于法无据，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9510元，由上诉人熊琼承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪西菲
审 判 员 吴建平
代理审判员 邓 晖
二〇一五年九月十五日
书 记 员 滕漪兰