贵州省大方县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0521民初4163号
原告：谢凌云，男，1996年2月6日出生，白族，住贵州省大方县，
委托诉讼代理人（特别授权）：刘丽（谢凌云之母），女，1971年9月8日出生，汉族，住贵州省大方县，
被告：贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区新添大道南段139号御荣新城1单元20层6号。组织机构代码：69753206-5。
法定代表人：黄宗均，该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）:周登瑜，该公司员工。
原告谢凌云与被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司（以下简称鑫盛黔房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序于2017年11月1日公开开庭进行了审理，原告谢凌云的委托诉讼代理人刘丽、被告鑫盛黔房开公司委托诉讼代理人周登瑜到庭参加诉讼，原告谢凌云、被告鑫盛黔房开公司的法定代表人黄宗均经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢凌云向本院提出诉讼请求：一、判令被告依照合同约定办理房屋所有权转移登记，并每日按购房款的万分之一支付原告自2014年10月31日起至实际交付商品房所有权转移登记的有关文书之日止的违约金；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年2月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告修建于大方县奢香大道中段西侧的盛景国际第3号楼3单元17层1号商品房，建筑面积134.45平方米，总价款302513.00元。合同约定：2014年10月30日前，被告为原告办理商品房所有权初始登记，并交付该商品房转移登记的有关文书。若违约，则按每日购房款的万分之一支付原告直至实际交付办理商品房所有权转移登记的有关文书之日止的违约金；原告已向被告支付全部房价款302513.00元，被告至今没有为原告办理商品房所有权初始登记和交付商品房转移登记的有关文书。截止起诉之日，已经产生的违约金为32187.38元，且违约处于持续状态。为维护原告合法权益，特提起诉讼。
被告鑫盛黔房开公司辩称，原告于2017年4月20日向被告鑫盛黔房开公司申请装修，并于2017年8月30日对所购住房进行装修。如需办理商品房所有权初始登记应选择两种方式：一、双方共同申请，非单方义务；二、委托被告为其向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并支付委托费用500.00元。未办理相关登记是因原告需要办理的相关材料不齐全，其既不提交办理申请，也不提交委托书和支付委托费。房地产登记转移文书现已更改为不动产登记证，我方的手续、资料是齐全的。我方能够办理转移文书初始登记的大证，但是小证需要业主提供身份证和土地证，需要双方合作才能办理。就转移文书登记至今没有办理违约一事，被告已对原告进行减免五年物业管理费作为补偿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1.身份证及户口簿，旨在证明原告的诉讼主体适格；被告对该组证据无异议。2.商品房买卖合同，旨在证明原告向被告购买3-33-17-1号商品房的事实，合同约定2012年2月3日前原告应支付被告购房款为302513.00元，被告应于2014年10月30日前取得商品房所有权初始登记并将相关文书交付原告，逾期即按日向买受人支付购房款万分之一的违约金；被告对该组证据真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的。3.购房款、维修基金、水电开户费、印花税收据，旨在证明原告于2012年2月3日向被告支付购房款302513.00元、维修基金8404.00元、水电开户费2000.00元、印花税152.00元；被告对该组证据真实性无异议，但认为与办理商品房转移文书登记无关联性；4.装修管理服务费、契税、装修管理出入证费、装修保证金、有线电视初装费、装修垃圾清运费、水电储备金、物管费一年收据，旨在证明2014年1月3日通知原告交房，原告于2014年9月6日支付上述费用，共计支付9493.2元。被告对该组证据真实性无异议，但达不到证明目的，与办理商品房转移文书登记无关联性。
被告为支持自己的抗辩主张，向本院提交了如下证据：1.大方县不动产登记办事指南复印件，旨在证明办理转移文书登记需要提供办事指南上要求的材料，因原告未提交材料导致无法办理不动产登记证，被告方不应承担任何责任。原告对该组证据有异议，认为对于办理不动产登记文书需要的材料应该是由被告方提供，而不是由原告提供，且原告方也无法提供。2.证明复印件。旨在证明2014年9月8日，被告方决定免收原告所购买的商品房五年的物管费。原告对该组证据有异议，认为优惠五年的物管费是用来抵扣逾期交房的违约金，并非逾期办证的补偿。
对原告提交的第一组证据：身份证及户口簿；被告无异议，本院对该组证据的证明效力予以确认。原告方提交的第二组证据《商品房买卖合同》；该证据来源合法，内容客观真实，且与本案待证事实相互关联，本院对该证据的证明效力予以确认。对第三、四组证据：购房款、维修基金、水电开户费、印花税收据、装修管理服务费、契税、装修管理出入证费、装修保证金、有线电视初装费、装修垃圾清运费、水电储备金、物管费一年收据；本院对该两组证据的真实性予以认定，但该两组证据仅能证明原、被告双方在签订《商品房买卖合同》后，原告为取得案涉商品房向被告方缴纳的相关费用，与本案的待证事实不具有关联性，对该两份证据的证明效力不予认定。对被告提交的第一组证据：大方县不动产登记办事指南，原告认为办理不动产登记文书需要的材料应由被告方提供，而不应由原告方提供。本院认为，大方县不动产登记办事指南仅能为需办理不动产登记的来访人员提供指示、引导的服务作用，且告知办理转移文书登记需要提供的材料，但达不到证明因原告未提交材料导致无法办理不动产登记证的证明效力，对该组证据本院不予认定。对被告提交的第二组证据证明复印件，原告方认为该证明系用来抵扣逾期交房的违约金并非逾期办证的补偿。在庭审中，被告方辩称虽证明上没有明确优惠原告方五年的物管费系用来抵扣逾期交房的违约金还是逾期办证的补偿，但按时间推算应该系逾期交房的优惠。故对该组证据的证明效力本院不予认定。
本院经审理查明：2012年2月3日，原告谢凌云作为买受人，被告鑫盛黔房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同第二条销售依据约定，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为大方县房产事业局，预售许可证号为（2011）商品预字第14号。合同格式条款备案机关是大方县工商行政管理局，备案号是方工商合（格备）C-02-2(20120222)。第七条计价与价款约定，出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款(货币单位为人民币)：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米2910.46元，总价款302513.00元，（大写）叁拾万贰仟伍佰壹拾叁元整。第十一条交付时间和条件：（一）出卖人应当在2013年10月30日前向买受人交付该商品。第十四条交接手续第（四）款约定，双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）（2）（3）（5）（6）项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业管理费用；（4）供暖费；（5）水、电和天然气（煤气）开户费（多退少补)；（6）办理房屋产权所涉及买受人交纳的相关费用（多退少补)；第二十二条房屋登记第二款初始登记约定，“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”第三款转移登记约定“（一）出卖人承诺于2014年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起三十日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后90日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第1、2种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司向房屋登记申请办理房屋权属转移登记，委托费500.00元（大写：人民币伍佰元整），由买受人承担。（五）其他有关事项约定如下：1、办理产权登记所应缴纳的各项税费，由买受人承担。如因买受人原因导致产权办理滞后，出卖人不承担责任。2、如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第(二）项处理。”合同签订后，原告谢凌云按约定向被告鑫盛黔房开公司支付了全部购房款302513.00元，维修基金8404.00元、水电开户费2000.00元、印花税152.00元，但未支付办理房屋产权登记涉及的相关税费和代办费，被告鑫盛黔房开公司至今未向原告谢凌云交付商品房转移登记的有关文书。庭审中双方确认，鑫盛黔房开公司于2014年9月6日将案涉商品房交付给谢凌云，同时，决定免收谢凌云户五年物管费。
根据原告的陈述及被告的答辩，本案的争议焦点是，一、被告应否为原告办理房屋所有权转移登记；二、被告是否构成违约，若违约，是否应支付违约金。
本院认为：原告谢凌云作为买受人，被告鑫盛黔房开公司作为出卖人，双方于2012年2月3日签订《商品房买卖合同》，该份合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性规定，亦未损害第三人利益，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”之规定，合同双方当事人均应当按照合同约定享受权利和履行义务。对房屋所有权转移登记的办理，涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（四）项明确约定了有两种办理方式，即双方共向房屋登记机关办理或者买受人向出卖人支付500元委托费，委托出卖人向房屋登记机关办理。同时，涉案《商品房买卖合同》还约定：“1、办理产权登记所应缴纳的各项税费，由买受人承担。如因买受人原因导致产权办理滞后，出卖人不承担责任。2、如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第(二）项处理。”根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，原被告双方合同签订后，原告未支付办理房屋产权登记涉及的相关税费，亦未向被告支付代办费。故被告鑫盛黔房开公司为原告谢凌云办理房屋所有权转移登记的条件未成就，原告谢凌云请求判令被告鑫盛黔房开公司依照合同约定办理房屋所有权转移登记的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。原、被告双方在合同中约定被告应在2014年10月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。经查明，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约。被告在答辩中亦认可违约的事实，其虽称已通过减免五年物管费作为补偿，但未举证证明该补偿是针对逾期交房，还是针对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，故不能认定其已承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一四十条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，对于违约责任，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本案中，原告早已实际接收买卖的商品房，并非选择退房。按上述《商品房买卖合同》约定，被告自2014年10月31日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，应按日向原告支付已交付房价款302513.00元万分之一的违约金。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司于本判决生效后支付原告谢凌云未交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，以302513.00元为基数，每日按万分之一标准计算，时间自2014年10月31日起至实际向原告谢凌云交付办理商品房转移登记有关文书之日止；
二、驳回原告谢凌云的其他诉讼请求。
如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费600.00元，减半收取计300.00元，由被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 张 敏
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 涂绿兰
书 记 员 文 茳