上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初14131号原告：鲍波，男，1962年11月8日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：薛炜，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙靓娴，上海君澜律师事务所律师。被告：上海高境物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：路治华，总经理。委托诉讼代理人：蔡天声。原告鲍波与被告上海高境物业管理有限公司(以下简称高境物业公司)不当得利纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲍波的委托诉讼代理人薛炜，被告高境物业公司的委托诉讼代理人蔡天声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍波向本院提起诉讼请求，1、判令高境物业公司退还鲍波截止至2016年5月22日前的物业费人民币39,174.84元(以下币种均为人民币)；2、判令高境物业公司以39,174.84元为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付2017年2月24日起至实际返还之日止的利息损失。事实和理由：2016年5月23日，本院向鲍波送达了以物抵债的执行裁定书【(2014)宝执字第1138号】，鲍波因此获得上海市宝山区高逸路XXX-XXX号XXX室和509室房屋(以下简称507室房屋、509室房屋)的所有权。鲍波在办理入住手续时，高境物业公司要求缴纳507室房屋、509室房屋于2016年7月前拖欠的物业管理费共计40,578.30元，否则不予办理入住手续。鲍波认为，该笔物业费是在房产过户之前就产生的，不应当由自己承担，但为了尽快办理入住，只得如数支付。2017年2月23日，高境物业公司出具的备忘录载明，愿按仲裁结果，如有违现行法律法规，愿退还鲍波支付的物业费，故诉请如上。被告上海高境物业管理有限公司辩称，物业费是和房屋挂钩、而非与业主挂钩，鲍波既然获得了房屋所有权就应当支付前业主此前拖欠的物业费。系争两套房屋以物抵债前曾经被拍卖，虽拍卖未成，但此前的拍卖公告中也载明买受方应当承担欠费。高境物业公司所管理的众多房屋中也存在通过拍卖转移所有权的情况，买受方均结清了拖欠的物业费，故不同意鲍波的诉讼请求。本院经审理查明以下事实：2017年2月23日，高境物业公司出具507、509室业主进户备忘，内容为：经查，507、509室原业主陈琼玉截止2016年7月尚欠物业管理费40,578.30元。我公司认为应由受让人鲍波支付，结清该物业的欠费，方可在我管理处办理进户手续。若我公司此做法，按上海仲裁委员会的仲裁结果，有违现行法律法规，我司同意退还鲍波所支付的物业管理费。2017年2月23日，鲍波向高境物业公司支付40,578.30元。次日，高境物业公司出具的发票中载明，其中包括507室房屋空关物业费2011年2月-2016年7月共计18,996.79元，税额1,139.81元；509室空关物业费2011年1月至2016年7月共计19,284.62元，税额1,157.08元。审理中，双方一致确认，507室、509室的空关物业费每月均为305.10元。另查明，2014年11月3日，本院作出(2014)宝执字第1138号执行裁定书，主要内容为，申请执行人鲍波，被执行人陈琼玉、谢栋。本院在执行已经发生法律效力的(2013)沪杨证执行字第128号执行证书的过程中，向被执行人发出执行通知，责令其履行法律文书所确定的付款义务，但被执行人至今未予履行。本院依法查封了被执行人名下507、509室房屋。因被执行人至今未能自觉履行法律文书所确定的义务，故本院依法启动对该房屋的评估拍卖程序，裁定拍卖被执行人名下的507室、509室房屋。2016年5月11日，我院作出(2014)宝执字第1138号执行裁定书，主要内容为，申请执行人鲍波，被执行人陈琼玉、谢栋。上海市杨浦公证处作出的(2013)沪杨证执行字第128号执行证书已经发生法律效力。本院在执行过程中向被执行人发出执行通知书，责令其履行法律文书所确定的付款义务，但被执行人至今未履行。本院依法委托相关机构对被执行人名下507、509室房屋进行了评估、拍卖。现上海博华拍卖有限公司依法对该房产进行了三次公开拍卖，因无人竞拍，致使拍卖流拍。现申请执行人同意以第三次拍卖保留价110万元接受该房产用于抵债，故裁定：一、将被执行人陈琼玉名下507、509室房产作价110万元，交付申请执行人鲍波抵偿相应的赔偿款项；二、鲍波可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本裁定书送达后即发生法律效力。2016年5月23日，鲍波签收了该裁定书。同年7月20日，宝山区房地产登记部门签收了上述执行裁定书及协助执行通知书等材料。同年8月10日，鲍波经核准登记为了507室、509室房屋的房地产权利人，两套房屋的建筑面积均为50.85平方米。以上事实，有原告鲍波提供的进户备忘、发票、上海市房地产权证，本院调取的(2014)宝执字第1138号执行裁定书、送达回证等，被告提供的逸仙大厦历年经法院执行的、抵债房物业欠费解决情况、发票等，及原被告的当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，根据物业管理条例的相关规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。但在鲍波成为507室、509室房屋房地产权利人之前，相关房屋所拖欠的物业服务费用，除鲍波在受让产权时与前产权人有特别约定或鲍波作出过特别承诺等情形外，相关费用仍应由前产权人承担。现未有证据证明鲍波在以房抵债、取得产权的过程中有过相关承诺的情况下，高境物业公司强制向鲍波收取相关费用，缺乏依据，确属不妥，理应予以返还。鲍波于2016年5月23日签收了相关以物抵债裁定书，并要求返还2016年5月22日前的物业费共计39,174.84元及相应利息，与法不悖，当予准许。对于507室、509室此前拖欠的物业费，高境物业公司可另行向相关义务人主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第七条的规定，判决如下：被告上海高境物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告鲍波返还物业管理费39,174.84元，并按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自2017年2月24日起至实际返还之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为390元，由被告上海高境物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一七年八月二十一日书记员  陈 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。二、《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。三、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国物权法%26gt;若干问题的解释(一)》第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。