上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2651号
上诉人（原审被告、反诉原告）何融。
委托代理人李德权，上海海德安达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）侯博文。
被上诉人（原审原告、反诉被告）袁玲珠。
被上诉人（原审原告、反诉被告）薛忠明。
以上三被上诉人共同委托代理人张广朋，上海市世通律师事务所律师。
上诉人何融因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第2716号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年1月3日公开开庭进行了审理。上诉人何融的委托代理人李德权，被上诉人侯博文、袁玲珠、薛忠明的共同委托代理人张广朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年10月30日，侯博文、袁玲珠、薛忠明取得青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产权证》，登记为房屋产权人。
2012年4月22日，经上海住商房地产经纪有限公司居间介绍，侯博文、袁玲珠、薛忠明（甲方）与何融（乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》，由甲方将青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号XXX室房屋以人民币（以下币种均为人民币）260，000元价格转让给乙方；合同约定：双方确认在2012年8月31日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按约付款的，每逾期一日应向甲方支付总房款的万分之三作为违约金；甲方未按约交接房地产的，每逾期一日应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金。合同附件二《随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理》载明：设备：一楼半书房桌椅各一个、一楼沙发一个、二楼客卧所有家具、厨房双门冰箱一台、餐厅电视机一台、客厅电视机一台（另买）、三楼主卧电视机一台；装饰：固定装修及设备（包括灯具；上列所列设备装修费用包括在本合同约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方）；合同附件三《付款协议》载明：1、乙方于签约当日直接支付甲方第一笔房款650，000元；2、乙方于2012年6月30日前直接支付甲方第二笔房款50，000元；（上述两笔款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲方应在收到乙方支付的第一笔款项后2日内前往贷款银行申请提前还款，并在收到乙方支付的第二笔房款后15个工作日内办理还款手续并取得银行出具的抵押注销资料）；3、乙方以贷款方式支付甲方第三笔房款1，800，000元，该笔款项由乙方委托贷款银行于放贷时直接划入甲方账户；4、乙方于甲乙双方办妥交房手续当日，直接支付甲方剩余房款100，000元。合同补充条款（一）约定：5、甲方应于乙方购房贷款支付给甲方（以支付到甲方账户为准）后3个工作日内将房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用（若有）进行结算。
上述合同签订过后，何融按约支付了第一笔款项650，000元及第二笔款项50，000元。后，双方办理了产权过户的所需手续，并将办理过户手续的收件收据递交何融贷款银行后，贷款银行即于2012年7月12日转账支付侯博文、袁玲珠、薛忠明房款1，800，000元。2012年7月10日房地产交易中心即核准了何融名义的房产登记。
2012年7月22日，侯博文、袁玲珠、薛忠明通过房产买卖居间公司工作人员袁平生向何融之岳父递交了房屋钥匙，并于当日将包括应留给何融的电视机（即两台夏普牌电视机）、书房桌椅等在内的家具物品搬离了系争房屋，但双方未签署书面交接书。7月22日抄见了煤气表、7月23日抄见了电表。
2012年7月28日，何融转账支付侯博文、袁玲珠、薛忠明房款80，000元。
2012年8月1日，侯博文、袁玲珠、薛忠明将两台电视机（一台三洋牌、一台夏普牌）以及写字台、椅子各一把通过房产买卖居间工作人员张磊放入系争房屋内，并由居间工作人员签收见证。后，何融又将其中三洋牌电视机退回给房产买卖居间公司，至今仍在居间公司处。后双方因电视机是否折价、余款如何支付存在争议未能达成一致意见，2013年7月侯博文、袁玲珠、薛忠明诉至法院，请求：1、判令何融支付拖欠的房款20，000元；2、判令何融支付逾期付款违约金1，980元（以20，000元为本金，按日万分之三的标准，自2012年9月1日起算至本案判决之日止，暂算至2013年6月25日）。案件审理过程中，侯博文、袁玲珠、薛忠明变更诉讼请求为：1、判令何融支付拖欠的房款20，000元；2、判令何融支付逾期付款违约金304，200元（以2，600，000元为本金，按日万分之三为标准，自2012年9月1日起算至本判决之日止，暂算至2013年6月25日）。
原审中，何融辩称：侯博文、袁玲珠、薛忠明之诉请无事实及法律依据，不同意其全部诉请。1、何融之所以未付余款20，000元，系因侯博文、袁玲珠、薛忠明未按双方合同约定在何融所贷款银行向侯博文、袁玲珠、薛忠明支付款项后3个自然日内交付房屋给何融，侯博文、袁玲珠、薛忠明应当支付给何融的逾期交房违约金远超过何融应当支付给侯博文、袁玲珠、薛忠明的余款20，000元。2、侯博文、袁玲珠、薛忠明未向何融交付合同约定的电视机等相关家具。何融基于侯博文、袁玲珠、薛忠明应当承担的逾期违约金及未交付家具的价值已经远超剩余房款20，000元，故未予支付。同时，何融反诉请求：1、判令侯博文、袁玲珠、薛忠明支付逾期交房违约金28，860元（以2，600，000元为基数，以日万分之三标准，自2012年7月15日起算至2012年8月22日）；2、判令侯博文、袁玲珠、薛忠明支付未交付的电视机折价款4，000元；3、判令侯博文、袁玲珠、薛忠明支付未交付的家具折价款1，000元；4、判令侯博文、袁玲珠、薛忠明支付何融代为缴纳的2012年7月1日至2012年8月22日期间物业管理费725.92元；5、判令侯博文、袁玲珠、薛忠明支付何融代为缴纳的2012年6月7日至2012年8月6日期间电费876.96元。
原审中，针对何融反诉请求，侯博文、袁玲珠、薛忠明辩称：1、按照合同约定，侯博文、袁玲珠、薛忠明未有逾期交房的事实，故不应承担逾期交房违约金。2、电视机以及家具等已全部交付给何融，不存在未交付的情况。3、侯博文、袁玲珠、薛忠明已将物业管理费交至2012年6月底；本来双方约定2012年8月交房则2012年7月的物业管理费应由侯博文、袁玲珠、薛忠明承担，但因何融要求侯博文、袁玲珠、薛忠明提前交房搬离，因此2012年7月的物业管理费应由何融自行负担；但若何融坚持要求侯博文、袁玲珠、薛忠明承担的，侯博文、袁玲珠、薛忠明同意承担2012年7月1日至交房日2012年7月23日期间的物业管理费，对于何融主张的2012年7月24日至2012年8月22日已交房期间的物业管理费不予承担，因侯博文、袁玲珠、薛忠明已交房搬离，期间产生的物业管理费与侯博文、袁玲珠、薛忠明无关。4、同样，侯博文、袁玲珠、薛忠明愿意负担至2012年7月23日的电费，对于之后已交房后再行产生的电费不予承担。
原审另查明，侯博文、袁玲珠、薛忠明已交清2012年7月之前的物业管理费（每月418.80元）；何融已向物业公司缴纳2012年7月至12月的物业管理费2，512.80元、已向电力公司缴纳2012年6月7日至2012年7月6日电费463.36元（其中电费金额452.50元、过期电费违约金10.86元）、2012年7月7日至2012年8月6日电费413.60元。
原审审理中，侯博文、袁玲珠、薛忠明对于其第二项逾期付款违约金的诉讼请求表示暂时不在本案中主张，但保留该项主张的诉权。
原审法院认为：侯博文、袁玲珠、薛忠明与何融签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，依法应被确认为合法有效。依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按约全面履行自己的义务。现房屋已交付何融使用，何融理应按约支付房价余款20，000元。
何融于2012年7月12日支付房款1，800，000元后，考虑给予对方合理的款项到账查询时间，侯博文、袁玲珠、薛忠明于2012年7月22日交付钥匙并腾退交付房屋可视为基本符合合同约定的交付时间，虽交付当日尚存在诸如电视机应留未留、交接书未签订等瑕疵，但不影响侯博文、袁玲珠、薛忠明腾退房屋并交付房屋控制权于何融的事实，故何融要求侯博文、袁玲珠、薛忠明承担逾期交房的违约责任，难以支持。
交付房屋之后的物业管理费、电费应由何融负担，但交付日之前发生的物业管理费、电费应由侯博文、袁玲珠、薛忠明负担，现何融予以了垫付，故原审法院结合发票酌情确定侯博文、袁玲珠、薛忠明应支付何融截止至2012年7月23日的物业管理费321.08元、电费831元。
关于电视机的问题，原审法院认为，合同中约定了“客厅电视机一台（另购）”，即双方当事人在签订合同当时既已明确客厅电视机已坏，需要侯博文、袁玲珠、薛忠明另购一台提供给何融；合同中虽未明确另购电视机的品牌、价位、型号，但从诚信合理履约角度应当认为另购电视机应与原电视机同等价值、同等功效。现双方对于侯博文、袁玲珠、薛忠明另行提供的（并非另行新购的）三洋电视机无法达成一致意见，原审法院综合考虑双方之间的关系、从便于履行角度考虑，酌情确定侯博文、袁玲珠、薛忠明以向何融支付电视机折价款3，500元的方式代为履行交付义务，侯博文、袁玲珠、薛忠明亦可择日从居间公司处取回三洋电视机。何融反诉主张桌椅家具折价款，但从证据可见侯博文、袁玲珠、薛忠明已经履行交付桌椅家具，也未见何融之后退回的相关证据，故何融此项诉请无事实依据，难以支持。
据此，原审法院作出如下判决：一、何融应于判决生效之日起十日内支付侯博文、薛忠明、袁玲珠购房余款20，000元；二、侯博文、薛忠明、袁玲珠应于判决生效之日起十日内支付何融电视机折价款3，500元；三、侯博文、薛忠明、袁玲珠应于判决生效之日起十日内支付何融物业管理费321.08元；四、侯博文、薛忠明、袁玲珠应于判决生效之日起十日内支付何融电费831元；五、何融的其余请求不予支持。
原审法院判决后，上诉人何融不服原审判决，向本院上诉称：被上诉人在履行合同过程中和庭审中均承认延期交房，且一审判决书虽然认定的延期交房时间有错误，但是也认定了其延期交房，同时双方交房时对于未交付的电视机已经在中介见证下确定为4，000元，上诉人也没有收到合同约定的书房桌椅，而一审法院虽然对上述情节予以确认却未能在判决中支持违约金和相关补偿，上诉人认为原审法院认定的事实不清，与案件的客观事实相背离，且适用法律错误。故请求二审法院撤销原审判决第二、五项，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金28，860元、未交付的电视机折价款4，000元、未交付的家具折价款1，000元。
被上诉人侯博文、袁玲珠、薛忠明辩称：不同意上诉人的上诉请求。被上诉人虽然逾期交房十天，但不构成违约，交房的时间是和上诉人沟通过的，是经过上诉人同意的，中介也有相关的证明，不应该承担违约金。被上诉人所有的交付都已经完成。关于电视机的问题，既然一审法院判了，被上诉人也愿意承担。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：关于逾期交房的问题，上诉人于2012年7月12日通过银行汇出房款180万元后，被上诉人于2012年7月22日交付钥匙及房屋，期间考虑到被上诉人查询款项到账的合理时间及双方当事人实际沟通的情况，可以认为被上诉人实际交付房屋的时间基本符合约定。原审法院据此不支持上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉请，尚属合理。关于电视机折价款，上诉人认为应以4，000元计，但并未提供双方均确认电视机折价款为4，000元的依据，原审法院酌情确定电视机折价款为3，500元，亦较为合理。关于上诉人主张的家具折价款，因缺乏事实依据，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费559元，由上诉人何融负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年三月十四日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……