海南省海口市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）海中法行终字第83号
上诉人（原审被告）海口市住房和城乡建设局。
法定代表人李运文，局长。
委托代理人梁振华，该局干部。
委托代理人吴伟伟，该局干部。
上诉人（原审第三人）海南光华房地产有限公司。
法定代表人刘锴，董事长。
委托代理人刘忠，该司职员。
被上诉人（原审原告）李怡，女，1972年5月17日出生，汉族。
委托代理人程磊，海南东方国信律师事务所律师。
委托代理人卢巧仕，海南东方国信律师事务所律师。
上诉人海口市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）、海南光华房地产有限公司（以下简称光华公司）因与被上诉人李怡不履行登记法定职责一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美行初字第2号行政判决，向本院提出上诉。本院于2014年4月14日立案后，依法组成合议庭，于2014年5月13日公开开庭进行了审理，上诉人市住建局的委托代理人吴伟伟、上诉人光华公司的委托代理人刘忠、被上诉人李怡的委托代理人程磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：本案讼争房产位于海口市金龙路10号景瑞花园2号楼（景祥阁），现房屋所有权人为第三人光华公司，产权证号为海房字第HK35××60号房权证。2002年5月，第三人光华公司（原名：海南创仁房地产有限公司）在建设景瑞花园项目过程中，因资金困难，遂将景瑞花园项目所占土地14383.20平方米作为抵押，分两次向案外人南航支行申请贷款1130万元，并到国土部门办理了土地他项权抵押登记。2004年3月10日，根据光华公司的要求，南航支行向当时的海口市房产管理局出具证明，说明该项目已在南航支行抵押贷款，同意海口市房产管理局为光华公司办理房屋预售手续。2004年7月，光华公司在办好预售许可证后将景瑞花园的房产对外销售。2006年7月24日，李怡向光华公司购买景瑞花园第二幢十六单元01号房的房产，房屋总价为470950元。李怡已支付了房款300950元，剩余170000元根据双方约定应办理银行按揭，后因贷款未果，该房余款尚未支付。该房屋已办理入住手续。在随后办理房屋所有权证过程中，光华公司代李怡缴纳了印花税和契税，但市住建局以土地抵押尚未解除为由，拒绝受理为李怡办理房屋产权转移登记手续。为此，李怡等业主多次向市住建局等相关部门反映、上访，市住建局也曾专门开会组织协调，但均未能解决。2012年7月12日，光华公司通过景瑞花园2号楼（景祥阁）的房产初始登记，并取得市住建局颁发的房屋所有权证。
原审法院判决认定：一、关于涉案房屋是否属于抵押财产问题。根据《中华人民共和国物权法》第二百条和《中华人民共和国房地产管理法》第五十二条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。本案中，光华公司将景瑞花园项目所占土地作为抵押物，分两次向南航支行贷款，并办理了土地他项权抵押登记。现无证据证明涉案房屋在上述土地抵押时已建成，故本案涉案房屋不属于抵押财产。二、关于案外人南航支行是否同意第三人光华公司转让涉案房屋问题。市住建局为光华公司颁发房屋预售许可证的行为属于许可销售行为，南航支行同意市住建局为光华公司办理房屋预售许可证，应视为南航支行同意光华公司将景瑞花园的房屋对外进行转让销售，并同意光华公司履行向购房者交付房屋和协助购房者办理房屋转移登记手续的义务。市住建局主张李怡未提供南航支行同意转让涉案房屋的书面材料不符合本案实际情况，原审法院不予支持。三、关于李怡尚余170000元房款未付问题，属于另一法律关系，原审法院不予处理。市住建局给光华公司颁发“房屋预售许可证”后，李怡购买了涉案房屋，依约支付了购房款，且办理了入住手续，属于善意取得人。市住建局不受理李怡办理该房屋产权转移登记的申请，其行为已构成行政不作为。现李怡诉请市住建局履行法定职责，为其办理房产产权证，市住建局应当依照法律法规的规定给予办理房屋产权转移登记手续。综上，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第三项之规定，判决市住建局须于判决发生法律效力之日起30日内为李怡办理位于海口市金龙路10号景瑞花园第二栋十六单元01房的房产转移登记手续。案件受理费50元，由市住建局负担。
上诉人市住建局不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。在本案中，上诉人并不存在行政不作为，而是李怡的房屋登记申请不符合相关登记条件，理由如下：
本案诉争的房产系位于海口市金龙路10号景瑞花园第二栋十六单元01号房屋，房屋所有权人为光华公司。2003年4月，光华公司将景瑞花园项目占用范围内的土地使用权抵押给农行南航支行，并办理了土地使用权抵押登记。根据《物权法》第一百八十二条规定：“……以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”另据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”由此可见，因景瑞花园项目占用范围内的土地使用权已设定抵押权，故该地上建筑物也应视为一并抵押。
根据《房屋登记办法》第三十四条规定：“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书，在本案中，相关房屋申办所有权转移登记需经农行南航支行（即土地抵押权人）同意抵押房屋转让的书面文件，而李怡及光华公司在申请办理房屋转移登记的材料中，并没有提供相关的材料，因此，对于上述房屋所有权转移登记，目前不符合登记条件。
综上所述，海口市美兰区人民法院作出的（2014）美行初字第2号行政判决，限上诉人在一定期限内为被上诉人办理诉争房屋转移登记手续，显属不当，请求二审法院依法予以撤销（2014）美行初字第2号行政判决，驳回李怡的诉讼请求。
上诉人光华公司不服原审判决，向本院提起上诉称：本案原审法院不具备案件的管辖权，其所作出的行政判决事实认定不清，法律适用错误，程序也严重违背现行法律之规定，具体表现在：
一、一审法院没有本案的管辖权。
《中华人民共和国行政诉讼法》第十七条规定：行政案件由最初作出具体行政行为的行政机关所在地人民法院管辖。第十九条规定：因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。本案被上诉人市住城局的住所地位于海口市长滨路市政府第二行政办公区，诉争的标的是不动产的登记管理，而该不动产景瑞花园2栋1601房位于海口市龙华区金龙路，因不动产登记管理提起的行政诉讼，应当由不动产所在地海口龙华区人民法院行使管辖权。无论从何种角度，美兰区人民法院都没有该案的管辖权。
二、一审判决事实认定错误，被上诉人李怡没有按照购房合同的约定支付全部购房款，也没有完税和缴纳房屋专项维修资金，没有达到权属转移的条件。
本案是行政诉讼，主要是审查原审被告市住建局是否在已经达到办证条件时行政不作为。本案一审的焦点完全集中在农行南航支行的土地抵押权上，忽略了其它的权属转移和办证行政审批条件。根据《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》等行政法规，购买商品房产权登记还须提交以下材料，房产管理部门才能予以行政审批，包括：①商品房买卖合同（原件）；②购房交款凭证；③售房单位房屋所有权证；④其它：房屋平面图，契税纳税通知书，房屋专项维修资金足额缴存证明。而本案中，被上诉人李怡没有向海口市住房和城乡建设局提交完整的购房交款凭证和完税、房屋专项维修资金缴存证明，海口市住房和城乡建设局同样不能为其办理权属转移手续。
一审判决最为严重的错误，是在毫无证据的情况下直接认定被上诉人李怡“购买了涉案房屋，依约支付了购房款”以及“光华公司代原告缴纳了印花税和契税”，这显然是与事实严重不符的。被上诉人李怡确实与上诉人签订了购买了景瑞花园2栋1601房的合同，但其仅仅支付了首期300950元，尚有170000元没有付清，合同没有履行完毕，上诉人不可能代其缴纳了印花税和契税。没有完整的购房交款凭证，没有完税证明，市住建局不能行政审批办理权属转移。
秀英区法院和海口中院的行政判决书有类似案例，但是，其前提是买卖双方切实履行了购房合同，足额交款，足额完税，双方共同向市住建局提出权属转移登记申请。本案与其完全不同，不可混为一谈。如果买房只是付了首付就可以通过行政诉讼强制房产管理部门办理产权过户手续，必然会导致交易混乱，遗留诸多现实问题，市场将变得极不安全。
三、一审没有依法追加农行南航支行作为第三人，审判程序上严重错误。本案诉争的房屋权属登记，必然涉及到房屋土地的抵押权人农行南航支行，如果人民法院不通知其参与诉讼，显然不利于查清抵押权产生的时间、溯及力以及抵押权人是否同意办理预售等基本事实。一审法院以“现无证据证明涉案房屋在上述土地抵押时己建成，故本案涉案房屋不属于抵押财产”搪塞过去，显然是极不负责任的做法，是对抵押权人农行南航支行极大的损害。
综上，本案一审法院在不具备案件管辖权的情况下，在没有依法追加抵押权人农行南航支行为第三人的情况下，其判决事实认定严重错误，应当予以撤销。鉴于被上诉人李怡不能提供完整的购房付款凭证、发票以及相应的完税证明，市住建局完全按照法定程序办理，没有过错，请求二审法院依法撤销（2014）美行初字第2号行政判决，驳回李怡的诉讼请求。
被上诉人李怡答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。李怡作为一个购房者已经善意履行合同，支付了相应的房款。但是，由于光华公司与农行南航支行存在经济纠纷，导致李怡购买房屋后无法按时办理贷款支付尾款，也无法获得该房屋的产权证明，其责任不在被上诉人，而在于光华公司。根据合同约定，办理房产证的相关材料均应当由房地产公司交到产权登记机关备案，光华公司应当在房屋交付90日内履行这项义务。但光华公司没有履行这项义务是其违约，而不是被上诉人故意不履行合同。被上诉人市住建局在接到业主的办证申请后，应当按照其职责履行相应的办证手续，为该楼盘的400多户业主办理房屋登记手续，但其没有履行职责，是其行政不作为。因此，一审判决事实认定清楚，法律适用正确。应当予以维持。
本院经审理查明：本案讼争房屋位于海口市金龙路10号景瑞花园2号楼（景祥阁），房屋登记在光华公司名下，房屋产权号为海房字第HK35××60号。2006年7月24日，李怡与光华公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定李怡向光华公司购买景瑞花园第二幢十六单元01号房。之后，李怡向市住建局申请办理所购房屋的登记手续，但未举证证明其与光华公司共同向市住建局申请办理所购房屋的登记手续。
本院认为：关于被上诉人光华公司提出的一审法院没有本案管辖权的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第十九条规定：因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。海南省高级人民法院《关于进一步加强行政诉讼管辖工作的通知》【琼高法（2013）60号】第三条规定：从2013年4月1日起，海口市龙华区人民法院与美兰区人民法院管辖的行政诉讼案件实行交叉管辖。试行期为一年。本案讼争房屋位于海口市金龙路10号景瑞花园，属于海口市龙华区的辖区范围，本案依法应由海口市龙华区人民法院管辖，但根据上述交叉管辖有关通知的规定，依法由海口市龙华区人民法院管辖的行政诉讼案件在交叉管辖试行期内由海口市美兰区人民法院管辖。故光华公司关于一审法院没有本案管辖权的意见本院不予采纳。
关于市住建局未给李怡办理房权证是否存在不作为的违法行为的问题。《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民政府、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。”本案中，李怡因与光华公司签订购房协议购买房屋而向市住建局申请办理房屋登记，不具有上述规定中可以单方申请办证的情形，而李怡未举证证明其与光华公司共同向市住建局申请办理所购房屋的登记手续，根据上述规定，李怡的申请不符合法律规定，市住建局依法不能为其办理房屋登记。至于李怡与光华公司之间商品房买卖合同履行的问题系民事法律关系管辖的范畴，本案不作审查。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条第（一）款、第六十一条第（二）项，最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第七十条，参照《房屋登记办法》第十二条的规定，判决如下：
一、撤销海口市美兰区人民法院（2014）美行初字第2号行政判决；
二、驳回被上诉人李怡的诉讼请求。
一审、二审案件受理费共100元，由被上诉人李怡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘 娜
代理审判员 钟 山
代理审判员 袁 蓉
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 黄河君
附相关法律规定：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第十九条因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。
第五十三条人民法院审理行政案件，参照国务院部、委根据法律和国务院的行政法规、决定、命令制定、发布的规章以及省、自治区、直辖市和省、自治区的人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市的人民政府根据法律和国务院的行政法规制定、发布的规章。
人民法院认为地方人民政府制定、发布的规章与国务院部、委制定、发布的规章不一致的，以及国务院部、委制定、发布的规章之间不一致的，由最高人民法院送请国务院作出解释或者裁决。
第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；
（二）原判决认定事实清楚，但适用法律法规错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》
第七十条第二审人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉具体行政行为作出判决。
《房屋登记办法》
第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。
有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：
因合法建造房屋取得房屋权利；
（二）因人民政府、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；
（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；
（四）有本办法所列变更登记情形之一；
（五）房屋灭失；
（六）权利人放弃房屋权利；
（七）法律、法规规定的其他情形。
海南省高级人民法院《关于进一步加强行政诉讼管辖工作的通知》【琼高法（2013）60号】
第三条从2013年4月1日起，海口市龙华区人民法院与美兰区人民法院管辖的行政诉讼案件实行交叉管辖。试行期为一年。