安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03755号
上诉人（原审原告）：朱爱萍。
委托代理人：许庆胜，安徽凯安律师事务所律师。
委托代理人：程宗全，安徽凯安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡守斌，安徽天为商贸有限公司职工。
委托代理人：万云涛，安徽伟易律师事务所律师。
上诉人朱爱萍因与被上诉人胡守斌房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第01515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审审理查明：2008年11月，胡守斌（乙方）以个人名义与朱爱萍（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于合肥市肥东路柏景轩17号商铺房屋（瑶海区和平路176号柏景轩7幢、8幢17号商铺），建筑面积160.95平方米，出租给乙方经营超市使用；租用房屋的期限为拾年，自2009年1月1日至2018年12月31日；自2009年1月1日至2010年12月31日房租为55200元／年，自2011年1月1日至2012年12月31日房租为60000元／年，自2013年1月1日至2014年12月31日房租为66000元／年；甲方应于2008年12月1日前将出租房屋交与乙方使用，并给予乙方壹个月的装修期；乙方将租期租金以现金方式按季度提前一个星期付清给甲方，乙方付甲方保证金3000元；合同期内水、电、物业及电话费用由乙方承担；乙方逾期交纳租金，除及时如数补交外，每逾期一天支付违约金100元；乙方未征得甲方同意，连续壹个月不交纳租金等费用的，除补交租金、违约金等费用外，甲方有权解除房屋租赁合同；单方终止合同，由毁约方支付违约金30000元。合同签订后，朱爱萍按约履行了合同义务。
原审另查明：位于瑶海区和平路176号柏景轩7幢、8幢17号商铺系朱爱萍所有。2013年12月，朱爱萍因催要租金到天为商贸公司，天为商贸公司内务部经理李聚雪向朱爱萍出具一份承诺：因公司暂时资金没有到位所欠天为超市肥东路房屋租费定于2013年12月30日解决，30日前保证能拿钱。庭审中，天为商贸公司向法院出具一份情况说明，载明：胡守斌是天为商贸公司员工，经公司授权委托，由胡守斌代表公司与1家门店房东签订了房屋租赁合同，承租方为天为商贸公司；合同签订后天为商贸公司作为承租方一直享有并积极履行租赁合同约定的权利义务，1家门店地址系合肥市肥东路柏景轩17号商铺。2011年7-8月，天为商贸公司交纳了和平路176号柏景轩17号商铺电费及全年的垃圾处理费。2013年7月1日后，胡守斌就再也没有支付房屋租金。朱爱萍多次催要未果，遂诉至法院请求判决：1、确认胡守斌已构成根本性违约，胡守斌支付所欠房屋租金44000元（并按约定标准计算至被告腾房之日止）、违约金24000元（并按每日100元计算至款项付清为止）、毁约金30000元；2、胡守斌承担本案诉讼费。
原审法院审理后认为：本案争议的焦点是胡守斌与朱爱萍签订的《房屋租赁合同》，系胡守斌个人行为还是代表天为商贸公司，履行的是职务行为。本案中，胡守斌与朱爱萍签订《房屋租赁合同》时，虽然没有天为商贸公司的书面授权委托书，但在案件审理中，天为商贸公司追认胡守斌签订涉案合同系代表天为商贸公司，履行的系职务行为，而且在房屋租赁期间，天为商贸公司为瑶海区和平路176号柏景轩17号商铺交纳了电费和垃圾处理费。朱爱萍亦因为催要房租，曾到天为商贸公司，天为商贸公司内务部经理李聚雪向朱爱萍出具承诺亦载明：因公司暂时资金没有到位所欠天为超市肥东路房屋租费定于2013年12月30日解决。该承诺亦明确说明系天为商贸公司欠朱爱萍房租，且拖欠的是天为超市肥东路房屋租金，朱爱萍接受该承诺后，作为证据向法庭出示，表明对承诺的内容予以认可，因此可认定胡守斌系代表天为商贸公司与朱爱萍签订《房屋租赁合同》，履行的系职务行为，其民事责任应由天为商贸公司承担。故朱爱萍要求确认胡守斌已构成根本性违约，应支付所欠房屋租金44000元（并按约定标准计算至被告腾房之日止）、违约金24000元（并按每日100元计算至款项付清为止）、毁约金30000元、本案诉讼费的诉讼请求，证据不足且没有法律依据，不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回朱爱萍的诉讼请求。案件受理费2250元，由朱爱萍承担。
朱爱萍上诉称：1、胡守斌与朱爱萍签订的《房屋租赁合同》完全是个人行为。胡守斌在签订合同时，只说明自己是经营超市使用，并没有说明是代表任何单位签订合同，事后也没有以任何方式告知过。在整个案件审理过程中，天为商贸有限公司从未委托代理人或出具书面材料对胡守斌的行为予以追认。从合同内容上也可以看出，该租赁合同完全是胡守斌个人享有权利和承担义务，与任何第三方无关。2、一审判决认定胡守斌及李聚雪在公司的职务及相关行为系职务行为无任何依据。胡守斌没有任何证据证明自己系天为商贸有限公司的员工。代胡守斌作出承诺的李聚雪身份也无法确定，其承诺没有安徽天为商贸有限公司的印章，不应认定为履行职务的行为。李聚雪的行为只是受胡守斌个人的委托，与安徽天为商贸有限公司无关。3、《房屋租赁合同》的权利义务是由合同签订双方享有并履行的。合同签订后，朱爱萍一直是找胡守斌要求履行义务。每期的房屋租金也都是由胡守斌支付或委托其他人代为交付。安徽天为商贸有限公司从未支付过。电费及垃圾处理费也是由胡守斌支付。胡守斌所称的电费及垃圾处理费有几个月在安徽天为商贸有限公司报账，只能说明该公司为胡守斌报销处理过一些开支，与本案无关。4、本案在一审时，曾有安徽天为商贸有限公司员工向法庭介绍安徽天为商贸有限公司与胡守斌的关系。朱爱萍申请追加安徽天为商贸有限公司作为被告参加诉讼，法庭未予准许。既然一审法院在审理案件过程中了解案件可能牵涉到第三方，依法应当追加其作为被告或通知作为第三人参加诉讼，以便查明案情。综上，一审胡守斌是履行职务行为错误，请求二审法院撤销原审判决，改判支持朱爱萍一审诉讼请求。
胡守斌答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。朱爱萍的上诉理由不能成立，请求二审维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新证据，对一审查明而为双方当事人无争议的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点仍为胡守斌与朱爱萍签订《房屋租赁合同》的行为系其个人行为还是代表安徽天为商贸有限公司的职务行为。本案胡守斌与朱爱萍签订《房屋租赁合同》时，虽然没有安徽天为商贸有限公司的书面授权委托书，但在一审审理过程中，安徽天为商贸有限公司追认胡守斌签订案涉租赁合同系代表安徽天为商贸有限公司。且在房屋租赁期间，安徽天为商贸有限公司为案涉租赁房屋缴纳了电费和垃圾处理费。另朱爱萍因为催要房租，曾到安徽天为商贸有限公司，安徽天为商贸有限公司内务部经理李聚雪以安徽天为商贸有限公司的名义向朱爱萍出具承诺。该承诺明确说明系安徽天为商贸有限公司欠朱爱萍房租，且拖欠的是天为超市肥东路房屋租金，朱爱萍将该承诺作为证据向一审法院出示，表明其对承诺内容予以认可，并且说明在合同履行过程中，其知悉租赁合同的实际履行主体是安徽天为商贸有限公司。因此，原审认定胡守斌系代表安徽天为商贸有限公司与朱爱萍签订《房屋租赁合同》，履行的是职务行为，其民事法律行为后果应由安徽天为商贸有限公司承担，并无不当。朱爱萍一审起诉主体错误，一审法院对其追加安徽天为商贸有限公司为被告的申请未予准许，符合法律规定。故朱爱萍的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2250元，由朱爱萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建群
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 方玮韡
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 鲍晶晶
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；