河北省唐山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）冀02民终1579号
上诉人（原审原告）：齐凤岭，女，1969年9月25日生，汉族，无业，现住唐山市。
上诉人（原审被告）：朱启斌，男，1972年1月28日生，汉族，个体，现住乐亭县。
委托代理人：周存鹏，河北存鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中国人民解放军河北省军区唐山离职干部休养所。
法定代表人：刘秋波，负责人。
上诉人齐凤岭因与上诉人朱启斌房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院(2017)冀0203民初2410号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年8月20日，第三人中国人民解放军河北省军区唐山离职干部休养所（以下简称唐山干休所）与原告齐凤岭签订《军队房地产租赁合同》，唐山干休所将坐落在唐山市路北区的001号京冀字第2511号房屋（以下简称涉诉房屋）出租给原告齐凤岭使用。2015年11月20日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，原告齐凤岭将涉诉房屋转租给被告朱启斌从事饭店经营，承租期为5年（自2016年3月1日至2021年2月28日止）；承租费按年计算，每年25万元，被告每年2月1日前交付下年租金；被告保证按时交纳租金，逾期超过三十日的，原告有权解除合同，原告解除合同的被告按累计应付款的20%向原告支付违约金；被告保证正常使用出租房屋，在不改变原房产结构的前提下，可根据自己的经营需要进行室内外简单的装修。2015年12月28日，被告朱启斌缴纳2016年3月1日至2017年2月28日房屋租金25万元。原告齐凤岭将涉诉房屋交付被告朱启斌从事饭店经营，被告对房屋进行了装修改造。2017年2月1日起，被告未按照合同约定缴纳年度租金，原告于2017年2月13日开始通过短信方式向被告进行了催要。2017年3月1日，被告并在涉诉房屋处张贴通知，因店面装修升级，暂缓营业。2017年3月17日，原告在催要房屋租金未果的情况短信通知被告既刻收回房屋；2017年3月20日，原告将涉诉房屋上锁，并短信通知了被告；2017年3月23日，原告短信通知被告，终止合同，限三日内将可动资产清走。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，因此该协议对于原、被告均具有法律约束力，双方应按照协议约定全面履行自己的义务。由于被告自2017年2月1日起，未按照约定向原告支付年度租金，原告于2017年3月3日起（逾期缴纳租金超过30日）取得了单方解除《房屋租赁协议》的权利。2017年3月20日，原告将涉诉房屋上锁，中止了合同的履行，被告应当按照684.93元/天（250000元/365天）的标准向原告支付2017年3月1日至2017年3月20日房屋租金13698.6元（684.93元/天*20天）。2017年3月23日，原告短信通知被告终止合同，限三日内将可动资产清走，双方的《房屋租赁协议》于通知当日即行解除。关于解除合同违约金，《房屋租赁协议》约定按照累计应付款的20%计算，原告认为累计应付款为100万元，违约金应为20万元；被告认为累计应付款为13698元，违约金应为2739元。对于合同条款的理解争议，本院认为违约金的计算应当以实际损失为基础，结合房屋租赁协议的其他有关条款、合同解除给原告造成的损益状况等综合因素，根据公平原则，违约金应按年租金的20%计算为宜，即被告应向原告支付违约金50000元。被告因经营需要对涉诉房屋进行了装修，房屋租赁协议解除后，被告应于三日内清走可移动资产、拆除未形成附和的装饰装修物，腾空涉诉房屋；逾期腾房的，应自2017年3月27日起，向原告支付逾期腾房占有使用费，直至房屋腾空为止。鉴于原告于2017年3月20日起即将涉诉房屋上锁，限制了被告对房屋的继续经营使用收益，逾期腾房占有使用费酌定按照房屋租金80%计算，即按照547.94元/天（684.93*80%）标准计算逾期腾房占有使用费。原告的其他诉讼请求理据不足，本院不予支持。对于被告的辩论意见，本院认为原告虽然在短信中表示租金延期七天，但只是其对于被告延付租金的催告，并非对合同解除权日期的变更，也不能以此否定被告延付租金超过30天的事实，基于被告的违约行为，原告于2017年3月23日单方行使合同解除权符合合同约定。被告称第三人中国人民解放军河北省军区唐山离职干部休养所工作人员要求被告停止营业，涉诉房屋不能继续提供给被告使用，但未能提供充足证据予以证实，被告据此否认违约行为，本院不予支持。被告辩称原告自2017年3月20日起即已控制房屋，要求被告继续支付租金没有依据，本院认为合同解除后，原告有权收回房屋，虽然被告因无法继续使用房屋而无需支付租金，但因其装修等物品未予移走、拆除，影响了原告对房屋的使用经营，因此应按照相应比例向原告支付逾期腾房占有使用费。被告辩称将涉诉房屋恢复原状违反合同第三条约定，但合同第三条约定适用于合同期满后而非合同解除后装修处理，因此对于合同解除后续事宜应依照法律规定处理。被告要求原告支付违约金应通过反诉或者另行起诉主张，本案对其要求不予处理。遂判决：一、原、被告双方的《房屋租赁协议》于2017年3月23日解除。二、被告朱启斌于本判决生效之日起15日内支付原告齐凤岭房屋租金13698.6元（自2017年3月1日起至2017年3月20日止），违约金50000元。三、被告朱启斌于本判决生效之日起15日内清走唐山市路北区001号京冀字第2511号房屋内可移动资产、拆除未形成附和的装饰装修物，腾空房屋；并自2017年3月27日起，按照547.94元/天标准向原告支付逾期腾房占有使用费，直至房屋腾空为止。四、驳回原告齐凤岭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告朱启斌负担。
判后，齐凤岭、朱启斌均不服上述判决，向本院提起上诉。其中齐凤岭主要上诉理由：1.朱启斌长期拒不交付租金，并霸占房屋，上诉人并没有占据对此房的控制权，为避免损失扩大在朱启斌锁店的情况下又加了锁。租赁合同的解除应以法院判决生效之日为法定生效日，不能以上诉人通知朱启斌终止之日为终止合同日。2.一审判决对占有使用费认定错误，占有使用费让上诉人承担20%错误。违约金应按剩余4年租金100万元的20%计算。综上，请二审法院撤销一审判决，依法改判。
朱启斌主要上诉理由为：1.基于唐山干休所2017年3月10日”房产收回，停止营业”的通知及齐凤岭2017年3月13日”本周内你们必须停止营业”的短信，上诉人停止营业。齐凤岭2017年3月20日短信告知”门已上锁，有事联系我”，双方房屋租赁关系于当日终止。2.唐山干休所2017年3月10日给上诉人送达了停止营业的通知，二审法院应确认该通知的效力，据此确认双方合同终止系因齐凤岭不能提供房屋所致。3.上诉人不存在实际使用房屋却逾期30日支付第二年度房屋租金的违约行为，齐凤岭根本无权依据双方房屋租赁协议第4条的约定行使单方解除权解除合同。一审判决在认定齐凤岭系行使单方解除权解除合同的基础上，判决上诉人支付违约金5万元错误。4.关于房屋占用费，一审判决上诉人自2017年3月27日起按房屋租金80%标准支付房屋占用费，属超范围审判，没有事实和法律依据。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
齐凤岭针对朱启斌的上诉状答辩称：以齐凤岭的上诉理由作为答辩意见。
朱启斌针对齐凤岭的上诉状答辩称：以朱启斌的上诉理由作为答辩意见。
被上诉人中国人民解放军河北省军区唐山离职干部休养所未到庭答辩。
本院二审查明事实与原审法院认定事实相同。
本院认为，按照上诉人齐凤岭与上诉人朱启斌签订的《房屋租赁协议》第4条的约定，朱启斌应在2017年2月1日交纳第二年的房屋租金，逾期超过三十日的，齐凤岭有权解除合同。因朱启斌逾期三十日没有交纳第二年房屋租金，故齐凤岭按照合同约定有权行使解除权，其于2017年3月23日给朱启斌发短信称”现郑重告知你，我们按合同执行、终止合同、限三天内将可动资产清走”，故双方签订的《房屋租赁协议》于2017年3月23日解除。上诉人齐凤岭主张合同于判决生效时解除、上诉人朱启斌主张合同于2017年3月20日解除的上诉理据均不足，本院不予支持。《房屋租赁协议》第4条约定”逾期超过三十日的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的乙方按累计应付款的20%向甲方支付违约金”。一审法院认为违约金的计算应以实际损失为基础，结合房屋租赁协议的其他有关条款、合同解除给齐凤岭造成的损益状况等综合因素，根据公平原则，违约金应按年租金的20%计算并无不妥。故上诉人齐凤岭主张违约金应按剩余4年租金的20%计算、上诉人朱启斌主张违约金应按13698元的20%计算的上诉理据均不足，本院不予支持。齐凤岭诉讼请求第3项为将承租房屋恢复原状，并承担延期交付房屋相应的租金。故一审法院判决朱启斌向齐凤岭支付逾期腾房占有使用费并没有超范围审判，一审法院判决逾期腾房占有使用费酌定按照房屋租金80%计算并无不妥。上诉人朱启斌主张一审法院判决房屋占用费属超范围审判、上诉人齐凤岭主张按房屋租金80%计算房屋占用费错误的上诉理据均不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项”原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理7299元，由上诉人齐凤岭负担5907元，由上诉人朱启斌负担1392元。
本判决为终审判决。
审判长姚春涛
审判员李建波
审判员刘群勇
二○一八年三月二十七日
书记员王玫
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