广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）河中法民一终字第418号
上诉人（原审原告）赵德芝，男。
委托代理人阮醒球，男。
被上诉人（原审被告）河源市华鑫房地产开发有限公司。
法定代表人王惠东。
委托代理人郑优彬，该公司员工。
委托代理人孙富宝，广东正显律师事务所律师。
上诉人赵德芝因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2011）河城法民一初字第1064号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年5月23日，�源市人民政府作出河府（2009）56号文件《关于二九二大队住宅用地商品房开发有关问题的批复》，就二九二大队住宅用地商品房开发有关问题批复如下：一、该用地应按已批准的规划设计方案进行开发建设。二、该项目应由具备房地产开发资质的房地产商进行开发。三、该住宅用地交易属于公开转让行为，目前，国家对于公开挂牌转让行为设置条件还没有具体的规定，根据土地市场交易公开、公平、公正的原则，该住宅有地交易可参照如下内容设置条件：（一）按其已获批准的规划方案实施建设。（二）商品房开发竣工期限为1年。（三）职工购房最高均价不超过1800元。（四）物业管理规定按二九二大队院内规定执行。鉴于交易条件中设置了最高均价，你大队应具体核实并在挂牌方案中表明在册职工需要购房的人数、套数等，让竞买人清晰明了、可以计算。同时，要将已获批准的规划方案在交易过程中向社会公示。二九二大队取得批复后，根据批复的意见，将该用地的商品房工程发包给被告进行建造。被告接受工程后，依约组织了工人进行了施工，并于2010年6月完成了工程。2010年12月3日被告根据二九二大队出具的《二九二大队商品房住宅楼职工购房名单》，与原告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同第八条约定：商品房交付时间为2011年4月30日，第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。（2）逾期超过60日内后，买受人有权解除合同。解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，�告向原告立下一张收款收据，言明收到原告交来二九二商品房住宅楼3座201房购房款274880元。2011年4月25日，被告将已完工的商品房交付了给二九二大队，同时，将与二九二大队提供的213购房名单所签订的《广东省商品房买卖合同》原件213份交付了给二九二大队，二九二大队经济管理科向被告立下了一张收条。之后，根据原告的陈述，二九二大队经济管理科于2011年9月30日才将商品房钥匙交付给原告，原告认为，被告迟延交付商品房，要求支付迟延交付商品房违约金，对此双方意见不一，原告于2011年11月25日提出起诉。
原审法院认为，原、被告争议买卖的商品房，是二九二大队经河源市人民政府批准开发用于解决本单位职工、干部住房的商品房。二九二大队根据河源市人民政府的批复，将工程发包给具有房地产开发资质的被告进行承建。从双方履行合同的情况来看，工程款是由二九二大队向被告支付的，同时，对于工程的高低压配电工程、电梯都是由二九二大队共同参与安装的。工程完工后，商品房销售时，商品房买受人的名单和买卖的价格，都是根据二九二大队进行确定的，因此，从以上事实可以证明，被告只是商品房的承建单位。被告认为2010年12月3日与原告签订的《广东省商品房买卖合同》，是为了便于买受人（包含原告）办理房地产证及办理银行按揭等手续之用的，被告的主张，符合本案以上的基本事实，予以采信。根据被告提供的证据，被告商品房工程完工后，将商品房和签订的213份《广东省商品房买卖合同》原件于2011年4月25日交付了给二九二大队，符合双方合同约定的交付时间。至于二九二大队在接收了商品房之后，有无按时将商品房交付给原告，这是原告与二九二大队之间的关系，原告据此要求被告承担违约�任，理由不充分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条的规定，判决：驳回原告的诉讼请求。本案受理费50元，由原告负担。
上诉人赵德芝不服原审判决，上诉请求：一、判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金8410.41元。本案全部诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1、原审判决书多处出错。判决书中将上诉人的标的物二九二商品住宅楼3座201房，错误说成二九二商品住宅楼4座402房；二九二商品住宅楼项目是经河府2009年5月22日批的，而判决书中说成2009年5月23日；河府（2009）56号文，关于二九二大队住宅用地商品房开发有关问题的批复，错误说成“关于二九二大队住宅用地商品房开发有关问题有批复。判决书第1页倒数第4行使用未尽事宜；错误说成使用及未尽实业；商品房买卖合同，错误说成买买卖合同。第4页第6行该住宅用地交易�错误说成该住宅有地交易。2、原审判决认定事实错误。判决书称“被告只是商品房的承建单位”是错误的。事实上，被上诉人在2009年7月就参与河源市土地交易中心的土地交易活动，经挂牌交易后，被上诉人以土地转让价800万元以出让方式取得位于源城区白岭头格岭村205国道西面地段，编号为：河国用（2009）第002；114号的地块的土地使用权，取得土地使用权证书。该地块土地面积为15409.70平方米，规划用途为住宅用地，经河源市有关部门批准，在上述地块上建设商品房，现定名为“二九二商品住宅楼”，建设工程规划许可证号为建字第441500201000071号，施工许可证号为：4416012010071204001。河府（2009）56号文第二条明文规定：“该项目应由具备房地产开发资质的房地产商进行开发。上述活动，是房地产开发商按规定所为。并非是承建单位的职责。二九二大队职工商品住�楼购房预付款协议中也表明：“乙方河源市华鑫房地产开发有限公司，为甲方广东省核工业地质局二九二大队职工商品住宅楼项目的开发商。”二九二商品住宅楼项目共建住宅264套，二九二大队职工认购216套，其中3套留作引进人才所需住房，剩余48套归被上诉人按高于均价1800元／㎡，向社会出售。如果被上诉人是承建单位，那么所建的二九二商品住宅楼264套应全部交回被承建单位，事实并非如此。从上述事实充分说明被上诉人是二九二商品住宅楼项目的开发商。3、原审所争议的事实：二九二商品住宅楼项目是经河源市人民政府批准的职工购房最高均价1800元／㎡的商品房项目，按照河府（2009）56号文批复精神，由具有房地产开发资质的被上诉人进行开发。二九二大队为保证项目顺利进行，保证资金的安全运行，减轻开发商商品房销售负担，采取职工购房由大队按�房标的，统一由财务科收取购房款，集中分期分批支付给被上诉人。2010年4月30日项目刚开工，就支付了职工购房预付款800万元。在没有取得预售许可证的情况下，违规收取商品房预付款。购房名单及购房价格是按政府定的均价1800元／㎡，再按职工认购的楼层价格，按名单收取购房款。也是执行河府（2009）56号文精神，让竞买人清晰、明了，可以计算。实际上被上诉人是二九二商品住宅楼项目的开发商。4、原审对2010120196号商品房买卖合同性质认定错误。认定是为了便于买受人办理房地产证及办理银行按揭等手续之用。事实上，2010年12月3日双方签订商品房买卖合同，没有涉及第三人，是双方当事人真实意思的表示，合同依法订立，双方签字生效，具有法律效力，对双方当事人产生约束力。被上诉人是二九二商品住宅楼项目的开发商，按照商品房销售管理办法第十六�规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”2012年12月3日上诉人与被告人签订的2010120196号合同就是房屋买卖合同，是上诉人与被上诉人实现商品房买卖交易的唯一合法凭证，若没有房地产的实际交易签订的“广东省商品房买卖合同”就成了虚假合同，怎能办理房地产证及银行按揭呢？所以原审的有关认定是错误的，使人不可接受。5、原审对被上诉人的交房时间的认定错误。判决书中说：“根据被告提供的证据，被告商品房工程完工后，将商品房和签订的213份广东省商品房买卖合同原件于2011年4月25日交付了给二九二大队”。事实上，一无事实，二无证据，实际上2011年4月25日住宅楼尚未完全竣工，供电线路尚未安装完毕，电梯未安装，住宅楼未经河源市有关部门综合验收合格，未按合同约定将有关房屋质量证明及配套文件移交买受人，怎能说房屋交付使用？被上诉人一再称2011年4月25日已交房，请出示该商品房经综验收合格的有关配套文件。被上诉人2011年4月25日只交213份广东省商品房买卖合同原件，是二九二大队经济管理科刘斌同志签收的，当即也给被上诉人开具收条：“今收到华鑫房地产开发有限公司王惠东同志交来二九二商品住宅楼职工购房合同原件213份复印件，213份”，只言明收到购房合同原件和复印件。并没有言明房产已交付二九二大队。交房事实何在？证据何在？原审判不深入调查本案全过程，偏信一方作出如此认定，不能使人信服。6、原审偏听偏信，在无事实，无证据的情况下，对被上诉人一言一行予以采信，错误认定被上诉人于2011年4月25日已交房。而对上诉人提交的证据（见房屋、房号、钥匙签收表）视而不见，判决书中只字不提。事实上，二九二商品住宅楼3座201房是2011年9月30日通过广核物业管理有限公司转移占有房屋。根据最高人民法院“关于审理商品房屋买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释”第十一条，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。可以说，2011年9月30日为房屋交付使用日期，是千真万确的，是无可非议的。7、原审运用法律不当。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，是合同纠纷案，本案应适用“中华人民共和国民法通则第111条和第112条。”而原审适用中华人民共和国民法通则第84条的规定，显然运用法律不当。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，合同依法订立，被上诉人违约153天，未按合同约定交房，请二审法院以事实为依据，法律为准绳，秉公处理，保护人民群众的合法权益。
被上诉人河源市华鑫房地产开发有限公司答辩称：一审认定事实清楚，判决得当，合理地维护了当事人双方的合法权益。作为河源市华鑫房地产开发有限公司受相关部门的邀请，接受广东省核工业地质局二九二大队职工解困房建设项目，并非单独开发，做好事反而当成被上诉人实在委屈。而且本案关键问题即延迟交房的问题，是二九二大队下属广核物业的责任，并非是河源市华鑫房地产开发有限公司。从整个项目建设过程中，被上诉人作为开发商一直和二九二大队公对公的关系，并非上诉人手中《广东省商品房买卖合同》一对一买卖关系。从本案庭审、举证等都确认被上诉人河源市华鑫房地产开发有限公司与上诉人不存在实际上的一对一买卖关系，《广东省商品房买卖合同》和《收款收据》仅仅是为了方便上诉人办理房产证件及领取公积金而为，上诉人并非按照上述约定将购房款打入被上诉人账户，截止2011年10月底，二九二大队尚欠被上诉人购房款177万元。故上诉人诉被上�人违约，依法无据。一、首先，上诉人诉被上诉人2011年9月30日交房，没有事实和法律依据，其出示证据河源市广核物业管理有限公司盖章的《收款收据》不能证明就是被上诉人交房时间。其次，上诉人虽有与被上诉人之间的《广东省商品房买卖合同》及被上诉人出具《收款收据》，但并非是被上诉人与上诉人之间的真实意思表示的全部内容，本案事实上买卖双方是被上诉人与广东省核工业地质局二九二大队之间进行，上诉人提供的《广东省商品房买卖合同》及被上诉人出具《收款收据》仅仅是为了方便上诉人办理房产证、领取公积金所用。二、其次，本案争议事实如下。根据河源市人民政府《关于二九二大队住宅用地商品房开发有关问题的批复》河府（2009）56号文要求，广东省核工业地质局二九二大队取得了住宅用地商品房开发的批文，但项目必须有具备房地产�发资质的房地产商进行开发，职工购房均价不超过1800元，物业管理规定按二九二大队院内规定执行。在当时的市场价格3000元／平方米左右，没有开发商愿意介入，经二九二大队领导及其主管部门多次与被上诉人协商，被上诉人同意以开发成本价1800元／平方米帮助二九二大队承建住宅用地商品房开发项目。该项目性质实际上是大队职工解困房，名义上是被上诉人开发，但实际上是二九二大队借用被上诉人资质来完成职工商品住宅楼项目的建设。从购房预付款、职工购房名单统计、职工购房房号，均是由二九二大队移交被上诉人，在建设过程中从材料商、供应商，电梯供货及安装、入户大门，到停车场、小区绿化等均由二九二大队直接参与。交房由二九二大队按职工购房名单予以分配，后期的物业管理等均由二九二大队负责。事实上，被上诉人于2011年4月25日已将建�的商品房住宅楼项目连同职工购房合同（上诉人提供的《广东省商品房买卖合同）一共213份移交给二九二大队，并通知二九二大队完善物业后及时通知职工交房。以上事实有河府（2009156号文、《二九二大队职工商品住宅楼购房预付款协议》两份、《二九二大队商品住宅楼职工购房名单》、《缴款通知单》两份、《电梯销售安装合同书》、《河源市二九二大队职工商住楼高低压配电工程承发包合同》、二九二大队收到职工购房合同原件的《收条》及被上诉人给二九二大队的《通知》等证据均可证明。三、上诉人诉求法律依据不充分。根据《民事诉讼法》第64条“谁主张、谁举证”之规定，上诉人主张委托人2011年9月30日交房缺乏证据支持；其二依据最高人民法院《证据规则》委托人证据足以推翻上诉人《广东省商品房买卖合同》及附件、河源市华鑫房地产开发有限公�《收款收据》证明内容。从商品房预付款到交款双方均未按照《广东省商品房买卖合同》约定方式履行，足以证明上诉人主张不能成立，而发生在被上诉人与二九二大队之间开发与买卖才是本案的真实过程，被上诉人也在规定期限向业主单位（二九二大队）交付了商品房。综上所述，上诉人诉被上诉人交房时间违约，事实证据不足，法律依据不充分，事实上被上诉人已按合同约定交付房产，请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳，驳回上诉人诉讼请求，维护被上诉人合法权益。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：被上诉人河源华鑫房地产开发有限公司应否向上诉人支付逾期交房违约金。
经审查，上诉人赵德芝所购买的涉案房屋，是广东省核工业地质局二九二大队经河源市人民政府批准，在设置一定住宅用地�易条件后，由广东省核工业地质局二九二大队发包给被上诉人河源华鑫房地产开发有限公司承建。本院认定上述事实的理由如下：1、根据河源市人民政府《关于二九二大队住宅用地商品房开发有关问题的批复》，涉案房屋所在的住宅楼所使用的土地在挂牌转让前的使用权属于广东省核工业地质局二九二大队，且在挂牌转让时设置了一定交易条件，体现出广东省核工业地质局二九二大队实质为工程发包人；2、根据被上诉人河源华鑫房地产开发有限公司于一审提供的《二九二大队职工商品住宅楼购房预付款协议》两份，实质是广东省核工业地质局二九二大队分别于2010年4月30日和2010年7月21日向被上诉人河源华鑫房地产开发有限公司支付了工程款800万元和300万元；3、根据被上诉人河源华鑫房地产开发有限公司于一审提供的《河源市二九二大队职工商住楼高低压配电工程�发包合同》、《电梯销售安装合同书》、广东省核工业地质局二九二大队出具的收到购房合同原件的《收条》、被上诉人河源华鑫房地产开发有限公司通知广东省核工业地质局二九二大队交房的《通知》、被上诉人河源华鑫房地产开发有限公司出具的《关于二九二大队商品住宅楼购房款催款通知》等，均反映出广东省核工业地质局二九二大队为涉案房屋所在住宅楼工程的业主，也即发包人。上述事实同时证明了被上诉人河源华鑫房地产开发有限公司仅为工程承包人。
至于上诉人赵德芝最终是与被上诉人河源华鑫房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并且是由被上诉人河源华鑫房地产开发有限公司向上诉人赵德芝出具购房款收款收据，被上诉人河源华鑫房地产开发有限公司陈述仅仅是为了便于房屋买受人办理房产证以及办理银行按揭等手续，本院认定该陈述符合本案基本事实，予以采信。
同时，根据上诉人赵德芝于二审庭审中的陈述，其购房款是交至广东省核工业地质局二九二大队经济管理科。被上诉人河源华鑫房地产开发有限公司则一直主张从购房预付款、职工购房名单统计、职工购房房号，均是由广东省核工业地质局二九二大队经手移交给被上诉人。因此，本院认定被上诉人河源华鑫房地产开发有限公司于2011年4月25日通知广东省核工业地质局二九二大队交房，符合上诉人赵德芝、被上诉人河源华鑫房地产开发有限公司、广东省核工业地质局二九二大队三方之间处理涉案房屋买卖事宜的交易习惯。被上诉人河源华鑫房地产开发有限公司交房的时间并未逾期，而被上诉人河源华鑫房地产开发有限公司按交易习惯交房给广东省核工业地质局二九二大队，再由广东省核工业地质局二九二大队交房给上诉人赵德芝，期间的延误并非被上诉人河源华鑫房地产开发有限公司的责任。
综上所述，上诉人赵德芝请求被上诉人河源华鑫房地产开发有限公司承担违约责任，理由并不充分，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人赵德芝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张东明
审 判 员 高晓鸣
代理审判员 袁稳定
二〇一四年三月十七日
书 记 员 刘科明