湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴苏民初字第956号
原告余XX，男，汉族，1958年11月22日出生，浙江XX人，意大利华侨，高中文化，个体户，住浙江省XX市XX区XX街道XX路**室。
委托代理人李XX，湖南银光律师事务所律师。
被告郴州市XX贸易有限责任公司，住所地郴州市北湖区XX路一号XX站招待所XX房。
法定代表卓XX，系�公司董事长。
被告卓XX，女，汉族，1978年9月13日出生，住福建省XX市XX区XX镇XX村****号。
被告蒋XX，男，汉族，1976年4月8日出生，住福建省XX市XX区XX镇XX村**号。系被告卓XX丈夫。
原告余XX与被告郴州市XX贸易有限责任公司（以下简称XX公司）、卓XX、蒋XX租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理，依法组成合议庭，于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告余XX及其委托代理人李XX均到庭参加诉讼，被告XX公司、卓XX、蒋XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。原告于2015年6月10日向本院提出财产保全申请，请求冻结被告XX公司、卓XX、蒋XX的财产，本院已依法作出裁定。本案现已审理终结。
原告余XX诉称：原告与被告于2013年7月23日签订《房屋租赁合同》，该合同对租赁范围、合同租期、租金标准及交纳方式及违约责任等作了明确的约定。按合同约定时至2014年6月30日，被告已欠付原告租金为504275元，后至2014年12月31日，被告再次欠付租金630343元，合计欠付租金达1134618元。期间虽经原告数次催促交纳租金，被告以种种借口拖延支付租金。为此被告于2015年1月12日作出书面《承诺书》，承诺：2015年1月28日前将全部欠付租金付清给原告，否则按照合同中的违约条款处理，所欠租金按月息3%支付利息。期后被告数次失信于原告，至2015年2月8日被告仍分文未付租金，并以口头形式及短信方式向原告提出终止履行《房屋租赁合同》，请求原告给予三个月的腾空房屋和付清所欠租金的期间。三个月后，被告又无法兑现其承诺。被告遂于2015年5月20日以书面形式向原告申请终止上述《房屋租赁合同》，表明：2015年5月31日终止房屋租赁合同已由全体股东同意。同时认可其从2014年8月1日起至2015年5月31日止共计10个月，累计拖欠原告租金924503元。原告与被告于2015年5月23日签订了《房屋租赁合同》终止协议，具体内容：1、原、被告均同意终止履行2013年7月23日签订的《房屋租赁合同》；2、原、被告共同确认终止时间为2015年5月31日；3、被告保证在2015年5月31日前无条件将所有房屋退出并腾空移交给原告；4、若被告未按期腾空房屋导致原告无法正常收回租赁房屋，每延迟一天由被告向原告赔偿损失1万元，按实际延迟天数计算。同时当日双方对被告所欠的租金数额进一步核实确认为654500元。被告并承诺若其违约自愿负担给原告造成的一切损失费用（含诉讼费、律师费及欠款利息等）。被告卓XX及其丈夫蒋XX个人亦自愿对欠付租金和延迟交房的损失承担连带偿还及赔偿责任。2015年5月31日，被告XX公司及卓XX再次承诺，自2015年6月1日起凡爱地商业城二楼门面内未搬离的物品丢失或损�以及因债务纠纷导致的所有损失由其负责，与原告无关。时至今日，被告拒不履行承诺，原告提起诉讼，请求判令：一、判令被告立即将其所租赁原告所有的位于郴州市苏园路爱地商业城整体二层201号房屋退出并腾空移交给原告；二、判令三被告因违约负连带责任向原告赔偿损失人民币70000元（自2015年6月1日计算至起诉日，以后另计）；三、判令三被告负连带责任向原告支付累计所欠租金人民币654500元；四、本案的一切诉讼费用及原告为维权所聘请的律师费用30000元均由被告承担。合计为754500元。
原告余XX为证实其诉讼请求及事实，提供如下证据：
一、（2009）郴仲执字第7-2号郴州市中级人民法院执行裁定书，拟证明爱地商业城201号房属原告余XX所有。
二、原告余XX身份证复印件，拟证明原告主体资格。
三、被告XX公司的企业法人营业执照、被告卓XX、蒋XX身份证复印件；拟证明三被告的基本情况。
四、房屋租赁合同，拟证明原告与被告的租赁合同关系。
五、承诺书（2015年1月12日出具），拟证明被告欠付租金的事实。
六、终止《房屋租赁合同》申请书，拟证明被告提出房屋租赁合同终止。
七、欠条（2015年5月23日出具），拟证明被告欠付租金事实。
八、《房屋租赁合同》终止协议（于2015年5月23日签订），拟证明原告与被告终止合同的事实。
九、承诺书（2015年5月31日出具）及原告出具的通知，拟证明被告违约，至今未搬出租赁房屋的事实。
十、律师代理费发票（编号24474115），拟证明原告付给湖南银光律师事务所代理费三万元。
被告XX公司、卓XX、蒋XX均未予答辩，亦未提供证据。
被告XX公司、卓XX�蒋XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对举证、质证权利的放弃。原告余XX所举的证据符合证据要求，本院确认为有效证据。
本院依据采信的证据以及当事人的陈述，确认以下案件事实：2013年7月23日，原告余XX（甲方出租方）与被告XX公司（乙方承租方）签订了《房屋租赁合同》，主要内容：一、租赁范围：租赁房屋位于郴州市苏园路爱地商业城二楼（201号门面），建筑面积约5252.86平方米，含门厅50%的使用权。二、合同租期，租期15年，计算时间为：2014年2月1日至2029年1月31日止。三、租金标准：双方约定租金采取递增方式，计租面积按照房产证上表明的建筑面积（5252.86平方米）计算；计租时间从2014年2月1日起至2029年1月31日止；交纳标准（按每月每平方米计算，不含税）：第一年16元、第二年20元……四、租金交纳方式：租金按每半年（6个月）交纳一次，每次必须提前一个月交纳……五、租赁押金：合同签订时，乙方须交纳房屋租赁押金贰拾万元整，押金不计利息……。合同签订后，原告与被告XX公司均依约履行，但至2014年6月30日，被告XX公司应预付2014年8月1日至2015年1月31日的半年租金504275元未按时支付给原告；至2014年12月31日，被告XX公司应预付2015年2月1日至2015年7月31日的半年租金630343元未按时支付给原告，合计欠付租金达1134618元。为此被告XX公司于2015年1月12日作出书面《承诺书》，承诺：2015年1月28日前将全部欠付租金付清给原告，否则按照合同中的违约条款处理，所欠租金按月息3%支付利息。2015年5月20日，被告XX公司遂向原告递交了《终止（房屋租赁合同）申请书》，载明：由于我方经营状况不好，未能按照合同规定的时间支付贵方的房屋租金，自2014年8月1日起至2015年5月31日止共计10个月，累�拖欠原告租金924503元。为此，我方决定从2015年6月1日起终止房屋租赁合同，该决定经我方全体股东同意，现我方正式向贵方提出书面申请，请求贵方予以同意，双方签订《房屋租赁合同》终止协议。2015年5月23日，原告（甲方）与被告（乙方）XX公司、卓XX、蒋XX（该签名系卓XX代签）签订了《房屋租赁合同》终止协议，具体内容：1、原、被告均同意终止履行双方于2013年7月23日签订的《房屋租赁合同》，终止时间为2015年5月31日；2、截止2015年5月31日乙方累计拖欠甲方房屋租金924503元，甲方同意从乙方拖欠房屋租金中抵减270000元（其中：1、退还乙方原交的房屋租赁押金200000元；2、支付乙方一楼上二楼的共用通道被步步高超市占用50%的租金补偿21600元……），抵减后双方确认，乙方还欠甲方654503元，该欠款乙方保证在2015年8月31日前全部还请。……5、乙方必须保证在2015年5月31日前无条件将所有房屋退出并腾空移交给甲方，无论乙方的直接或者间接原因，导致甲方无法正常收回租赁房屋，按实际延迟天数计算，每天乙方赔偿甲方损失1万元。……9、如乙方所经营的公司无法支付所欠甲方的欠款或无法赔偿甲方的其他损失，应由卓XX或蒋XX个人承担连带偿还或赔偿责任。同日，被告XX公司、卓XX、蒋XX出具“欠条”，载明：今欠到余XX人民币654500元，该欠款由XX公司负责偿还；卓XX或蒋XX个人负有连带偿还责任。上述责任人承诺：该欠款在2015年8月31日前全部付清，如未付清，上述责任人应承担法律责任，除偿还所欠本金外，另承担由此造成的一切损失费用（含诉讼费、律师费以及欠款利息）。2015年5月31日，被告XX公司及卓XX再次出具《承诺书》，承诺：自2015年6月1日起凡爱地商业城二楼门面内未搬离的物品丢失或损坏以及因债务纠纷导致的所有损失由其负责，与原告无关。同日，原告余XX在郴州爱地商业城二楼贴出“通知”，告知：XX公司租赁郴州爱地商业城二楼门面的房屋租赁合同已终止，原告于2015年6月1日起将该门面整体收回，存放物品自行搬离。逾期被告未依约履行，原告遂诉至本院。
另查明，原告余XX于2015年6月16日向湖南银光律师事务所交纳了代理费3万元。
本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原、被告经协商签署的《房屋租赁合同终止协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同。该终止协议生效后，双方所签订的房屋租赁合同已解除�被告应依约腾空租赁门面并返还给原告，故本院对原告的该项请求予以支持。本案被告卓XX是被告XX公司的自然人独资法定代表人，被告蒋XX是卓XX的丈夫，卓XX与蒋XX均承诺对所拖欠余XX的租金个人负有连带偿还责任，虽原告于2015年6月8日起诉时，三被告所承诺偿还的租金时间（2015年8月31日）未到期，但至今已超期未还，为减轻当事人诉累，本院对原告要求被告XX公司、卓XX、蒋XX连带偿还拖欠租金654500元的主张予以支持。本案原告未提供证据证明被告迟延履行所造成损失的范围、金额，本院根据合同履行情况、公平及诚实信用原则综合衡量，对原告要求按迟延收回房屋天数每天1万元的违约金的诉请不予支持，酌定违约金按延迟交房的租金的百分之三十予以计算。对于合同中约定由被告承担因违约造成原告的律师费等损失，本院予以支持。
综上，依照《中�人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告郴州市XX贸易有限责任公司在本判决生效后十日内将原告余XX所有的位于郴州市苏园路爱地商业城二楼门面予以腾空并返还给原告。
二、限被告郴州市XX贸易有限责任公司在本判决生效后十日内向原告余XX支付欠缴的租金654500元（从2014年8月1日起至2015年5月31日止，从2015年2月1日起每月租金105057元，后段另计），被告卓XX、蒋XX对上述欠缴租金承担连带偿还责任。
三、限被告郴州市XX贸易有限责任公司在本判决生效后十日内向原告余XX支付违约金7354元（105057元／月÷30天×7天×30%=7354元，从2015年6月1日起至2015年6月7日止，后段另计），被告卓XX、蒋XX对上述违约金承担连带偿还责任。
四、限被告郴州市XX贸易有限责任公司在本判决生效后十日内向原告余XX支付代理费30000元，被告卓XX、蒋XX对上述费用承担连带偿还责任
五、驳回原告余XX其他诉讼请求。
本案受理费11345元，诉讼保全费4270元，共计15615元，其中由原告余XX承担2012元，由被告郴州市XX贸易有限责任公司承担13603元，被告卓XX、蒋XX承担连带责任。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 刘卫华
人民陪审员 苏胜清
人民陪审员 邓细艾
二〇一五年九月二十日
书 记 员 黄 芬
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条人民法院审理民事案件，发现当事人之间恶意串通，企图通过和解、调解方式侵害他人合法权益的，应当依照民事诉讼法第一百一十二条的规定处理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。