广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一初字第1772号原告广西朋宇组物业服务有限责任公司。法定代表人郭进，总经理。委托代理人覃海光，广西道森律师事务所律师。委托代理人李艳，广西道森律师事务所律师。被告李芳群，女，1970年12月17日出生，汉族。原告广西朋宇组物业服务有限责任公司（以下简称朋宇组物业公司）诉被告李芳群物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员，适用简易程序进行审理。在案件审理过程中，因案情复杂，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告朋宇组物业公司的委托代理人覃海光、李艳到庭参加诉讼，被告李芳群经本院公告送达开庭传票，无正当理由逾期到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朋宇组物业公司诉称，2011年1月25日，原告受广西第一劳动教养管理所(以下简称“劳教所”)的委托，负责劳教所开发建设的“广西第一劳教所干警职工住宅小区”项目的物业管理，并签订了《物业服务委托合同》及其补充协议。被告购买了该项目L栋2502号房，并与原告在2011年5月25日签订了《前期物业服务协议》，该协议中约定了物业服务费收费标准、代缴水电费及逾期未交物业服务费的违约金收取标准。自原被告签订《前期物业服务协议》至今，原告依法全面、认真的履行了协议约定的各项物业管理服务，但被告却一直拖欠原告2012年7月至2014年12月期间物业服务费、电梯维护检查费；2014年10月至2014年12月代收生活垃圾处理费；2012年8月至2014年12月的代收水费；2012年12月至2014年12月水费公摊；2012年8月至2014年12月的电费公摊，以上共计5119.6元。被告逾期支付以上费用而产生的违约金为2728.8元（违约金暂计至2015年1月7日）。原告为此多次以书面告知函的形式向被告催促补交物业相关费用，2014年11月6日，原告再次向被告发出催促补交物业服务费的律师函。被告签收确认后，并没有在规定的时间内向原告补交各项物业服务费用。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费3150元(166.66㎡×0.63元／㎡×30个月﹦3150元)、电梯维护检查费750元(25元／户×30个月﹦750元)、代收生活垃圾处理费24元（8元／户×3个月﹦24元）、代收水费505.9元、水费公摊40.6元、电费公摊649.1元，以上共计5119.6元；2、被告向原告支付逾期交费违约金2728.8元（违约金暂计至2015年1月7日，自2015年1月8日至实际付款之日止的违约金另计）；以上1、2项共计7848.4元。3、本案的诉讼费用由被告承担。被告李芳群未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。经审理查明，2011年1月25日，广西第一劳教所（委托方）（甲方）与原告（受托方）（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定乙方自2011年3月1日至2013年6月30日为广西第一劳教所干警职工住宅小区提供物业服务，其中2011年3月1日至2011年6月30日为物业服务准备期，2011月7月1日至2013年6月30日为正常合同期，乙方按月向业主或房屋使用人收取物业服务费用。2011年5月3日，广西第一劳教所（委托方）（甲方）与原告（受托方）（乙方）继续签订《补充协议》，约定物业服务费为0.63元/㎡，电梯费25元/户（NP栋一层住户电梯费12.5元/户）从2011年7月1日起正式收取。办理入伙交房门钥匙前，乙方可提前向业主收取三个月（即7月-9月）的物业服务费和电梯费。正常期的物业服务费和电梯费、地下车位费可按月也可按季度收取。关于电费公摊，约定如下：1、小区内供全体业主共用的电费由全体业主按户平均公摊（包括路灯、围墙灯、草坪灯、地面水循环系统加压、各配电房照明等）。2、各楼栋二次水加压系统所产生的电费，由各楼栋业主承担，并按该楼栋各户的用水量进行分摊。3、各楼栋电梯运行的电费及楼道电灯电费，由各栋业主按户进行分摊。4、地下室照明电费在购车位业主每月交纳的费用中开支，不再进行公摊。5、物业对水电费的公摊，每月向业主公布一次，并说明公摊理由。6、亮化工程按市政管理部门的规定进行管理及核返亮化电费。2013年6月30日，广西第一劳教所（委托方）（甲方）与原告（受托方）（乙方）续签《物业服务合同委托合同补充协议》，约定甲方继续委托乙方负责广西第一劳教所干警职工住宅小区的物业管理工作。合同期再暂续定两年（自2013年7月1日起至2015年6月30日止）。小区业主委员会成立时，如合同期未到，是否委托乙方继续负责小区的物业工作或是中止合同，由业主委员会确定。《物业服务委托合同》中约定的其他内容不变。2011年5月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定甲方对广西第一劳教所干警职工住宅小区L栋2502号房提供物业服务，对房屋共用部位、公共设施设备、绿化环境卫生、交通、治安等项目进行日常维护、修缮、服务与管理。合同第四条“各项费用”约定：“（一）、乙方交纳费用时间、地点：每月20日前，全额交纳前一个月乙方需缴的各项费用。（二）、交纳的费用：1、住宅按建筑面积每月每平方米0.63元；2、电梯费（用于电梯的日常维护、年审及小型维修）：25元/户.月，集资建房一层住户按12元/户.月收取。……”第五条“物业管理服务费标准按南宁市物价局有关文件调整”约定：“……（二）1、装修期间的垃圾清运费，按房屋建筑面积收取，1.4元/㎡。2、入住后生活垃圾处理费，按南宁市规定8元/户·月，由物业服务公司代收。……第五条、代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代缴代收服务（此项费用不属于物业管理服务范围），收费标准按相关政策规定执行。”第十条“违约责任”约定：“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金，违约金自擅自提高收取费用之日期起，按提高后收取费用总额的1‰支付；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。”2012年3月14日，广西第一劳教所发《关于调整自来水价格的通知》（桂一教[xx]xx号）文，内容为：根据南宁市物价局《关于调整南宁市污水处理费收费标准的通知》（南价格[xx]x号），2月1日起城市污水处理费收费标准由0.8元/立方米调整为1.17元/立方米，上调0.37元/立方米。考虑到供水管网损耗等原因，经研究决定，我所生产、建筑、办公和居民生活自来水价格将上调0.4元/立方米。调整后的自来水价格如下：一、……办公、监舍、生活用水调整前价格2.4元/立方米，调整后价格2.8元/立方米。2013年12月25日、2014年3月12日，原告多次向被告发《告知函》，要求被告在指定期限内到物业服务中心核实欠费数额及交费事宜。2014年11月6日，原告向被告发《律师函》，载明被告拖欠2012年7月1日至2014年9月30日的物业服务费2835元，电梯维护检查费657元；2012年8月1日至2014年9月30日的代收水费444.8元；2012年8月1日至2014年9月30日的电费公摊598.1元；2012年8月7日至2013年12月31日的水费公摊14.2元，以上拖欠费用共计4567.1元，应支付违约金1934.9元，合计6502元。上述费用，被告应在2014年12月12日前缴清拖欠的物业费，若拒绝履行，将向法院提起诉讼。此后，被告仍未交纳物业服务费等相关费用，原告遂诉至法院，提出前述诉讼请求。诉讼过程中，原告向本院提交1、2012年3月16日、2012年12月12日的《通知》两份，证明原告向小区业主公告了小区水费的收费标准；2、《收据》6张，证明原告定期代小区业主向广西第一劳教所缴纳水费。另查明，原告于2007年8月7日取得二级物业管理资质。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李芳群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，应为有效合同，对双方均具有约束力。受广西第一劳教所的委托，原告作为第一劳教所干警职工住宅小区的物业服务企业，为小区提供物业管理服务，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，被告作为受益人应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。关于原告主张的物业服务费数额。根据《补充协议》第三条及《前期物业服务协议》第四条约定，物业管理服务费按住宅建筑面积每月每平方米0.63元收取。经核算，被告从2012年7月1日起未再支付物业服务费，应按约定向原告支付。因此，从2012年7月1日至2014年12月31日期间，第三人应向原告支付的物业服务费为：166.66平方米×0.63元/月·平方米×30个月=3150元。关于电梯维护检查费数额，《前期物业服务协议》第四条第（二）款约定用于电梯的日常维保、年审及小型维修的电梯费为25元/户·月，被告未向原告支付2012年7月1日至2014年12月31日的电梯维护检查费，故被告应向原告支付上述费用750元（25元/月×30个月）。关于生活垃圾处理费数额，《前期物业服务协议》约定，生活垃圾处理费按8月/月·户计算。被告未支付2014年10月1日至2014年12月31日的生活垃圾处理费，故被告应向原告支付生活垃圾费24元（8元/月·户×3个月）。关于代收水费、水费公摊及电费公摊数额，原告已提交证据证明公摊水费及公摊电费的计算方式，并提交了其代被告缴纳的水费收费收据，本院予以认可，并据此确认被告应向原告支付代收水费505.9元、水费公摊40.6元、电费公摊649.1元。关于原告主张的逾期交纳物业服务费的违约金。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条规定，业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。现被告逾期支付物业服务费，应按约定承担违约责任，原告以《前期物业服务协议》中约定的逾期交纳物业费，每逾期一日按1‰计算违约金，本院予以支持。《前期物业服务协议》第四条约定，被告交纳费用的时间为每月20日前，全额交纳前一个月所需交纳的各项费用，故被告逾期支付物业服务费的违约金的起算时间应按合同约定的逾期一个月即从2012年8月21日开始计算，现原告主张从2015年1月8日开始起算违约金，系对其权利的自行处分，本院予以准照。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李芳群向原告广西朋宇组物业服务有限责任公司支付2012年7月1日至2014年12月31日期间的物业服务费3150元；二、被告李芳群向原告广西朋宇组物业服务有限责任公司支付2012年7月1日至2014年12月31日期间的电梯维护检查费750元；三、被告李芳群向原告广西朋宇组物业服务有限责任公司支付2014年10月1日至2014年12月31日期间的代收生活垃圾处理费24元；四、被告李芳群向原告广西朋宇组物业服务有限责任公司支付2012年8月1日至2014年12月31日期间的代收水费505.9元；五、被告李芳群向原告广西朋宇组物业服务有限责任公司支付2012年12月1日至2014年12月31日期间的水费公摊40.6元；六、被告李芳群向原告广西朋宇组物业服务有限责任公司支付2012年8月1日至2014年12月31日期间的电费公摊649.1元；六、被告李芳群向原告广西朋宇组物业服务有限责任公司支付逾期交纳物业服务费的违约金（违约金计算方式：以3150元为基数，从2015年1月8日起按每日1‰的标准计算至付清上述第一项物业服务费之日止）。案件受理费50元，公告费350元，以上两项合计400元，由被告李芳群负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  范 俪人民陪审员  叶寿腾人民陪审员  陈 华二〇一五年十二月二十三日书 记 员  郭顺萍附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。