浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0624民初5250号原告：浙江文邦物业管理有限公司（统一社会信用代码91330683573954995T），住嵊州市三江街道迪贝路121号5楼。法定代表人：操文汉，总经理。委托诉讼代理人：张建波，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张莹，女，该公司员工。被告：吴旭定，男，1974年11月18日出生汉族，住新昌县儒岙镇新任村**号，现住新昌县。原告浙江文邦物业管理有限公司（以下简称文邦公司）诉被告吴旭定物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告文邦公司的委托诉讼代理人张建波、被告吴旭定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文邦公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即付清自2013年7月1日起至2015年3月15日止的物业管理费2661元，逾期缴纳的违约金971元（自2015年4月1日起），合计3632元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系物业管理服务企业，被告系新昌县七星街道新昌人才公寓5幢2单元2092室业主，其房屋建筑面积为118.39平方米、车库一间40.79平方米。原告于2012年1月18日、2013年1月18日与新昌县人才公寓业主委员会签订《物业管理服务合同》各一份，并于2015年3月15日退出小区，由浙江永成物业管理有限公司提供服务。双方约定由原告提供物业管理服务，小区内的套房业主每月按其房屋的建筑面积收取1-2层（架空层为1层）以每月每平方米1元，3-110层以每月每平方米1.2元的价格向原告计付物业管理服务费，被告逾期支付物业管理服务费，承担每日千分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定履行物业服务管理义务，然而被告未按照物业服务合同约定履行交纳物业管理费的义务，累计拖欠17.5个月，共计2661元（其中车库175元），逾期违约金计算自2015年4月1日起。原告于2016年2月4日通过邮寄向被告书面催告，被告在催告的合理期限内仍未支付。原告为证明其所主张的事实成立，向本院提供了下列证据：1、文邦物业管理有限公司营业执照复印件（与原件核对无异）、法人身份证明各一份，证明原告是独立的法人主体，具有原告主体资格的事实。2、劳动合同二份，证明代理人张建波、张莹系原告单位职工的事实。3、2012年1月18日、2013年1月18日原告与新昌县人才公寓业主委员会签订《物业服务合同》复印件（与原件核对无异）二份，证明原告与新昌县人才公寓业主委员会签订的《物业服务合同》第二十二条第一款约定物业服务费1-2层（架空层为1层）以每月每平方米1.00元，3-110层以每月每平方米1.20元、车库每年120元、地下车位每年240元、车棚每年60元及业主逾期缴纳物业费违约金按日千分之五计算的事实。4、人才公寓物业管理费用交接单复印件（与原件核对无异）一份，证明原告在被告小区服务至2015年3月15日的事实。5、浙江嵊州城北营业厅整付零寄交寄清单一份、浙江文邦物业管理有限公司函一份，证明原告在2016年2月4日以书面的形式通过邮寄方式向被告催讨过物业服务费的事实。6、房屋登记证明一份，证明新昌县人才公寓5幢2单元2092室的房屋、地上6-6号车库属被告所有的事实。7、催讨函六份，证明2017年4月10日浙江文邦物业管理有限公司再次向未缴纳物业费的业主进行催讨的事实。被告吴旭定辩称，原告说被告收到催交通知书不事实，房屋房号事实，但是被告的身份信息不正确，服务的时间事实，被告并没有看到2014年的物业服务合同，合同期满以后是否是原告在管理不清楚。原告在管理时防盗门等去向不明，消防措施损坏也没有及时维修，被告在2014年5月入住，在住房装修时是原告在管理，对违约金包括物业费，被告认为已经超过时效，不需要再支付。被告缴纳的装修押金500元原告没有退还。请求驳回原告的诉讼请求。被告未向本院提交证据。原告所举证据，被告吴旭定对1、2、3、4、6等五份证据无异议，对其真实性及证明力，本院予以认定。对证据5、被告虽提出异议，但原告通过邮寄送达的方式提交的证据，能够证明原告履行向被告催讨的事实，本院予以认定；证据7、该证据能够相互印证原告在被告居住小区内再次催讨物业费的事实，本院予以认定。综上，本院认定：原告文邦公司系物业管理服务企业，被告吴旭定系新昌县七星街道新昌人才公寓5幢2单元2092室房屋所有人，其房屋建筑面积为118.56平方米、车库一间。原告于2012年1月18日、2013年1月18日分别与被告所属小区新昌县人才公寓业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定委托管理期限至2014年1月17日止。合同约定：第三条，原告为人才公寓小区全体业主和使用人提供物业服务，本物业管理区内的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应责任。合同第二十二条第一款规定：本物业管理服务收费标准套房按建筑面积1-2层（架空层为1层）按每月每平方米1.00元，3-110层以每月每平方米1.20元收取、车库每年120元、地下车位每年240元、车棚每年60元收取。2013年1月18日原告与被告所属小区新昌县人才公寓业主委员会签订的《物业管理服务合同》第二十二条第五款规定业主逾期缴纳或拒不缴纳物业费的，每日承担千分之五的违约金，原告可依法向人民法院起诉。合同签订后，原告按照合同约定履行相关的物业管理义务，合同期满后未继续签订《物业管理服务合同》，但实际管理至2015年3月15日止。被告在人才公寓小区享受原告的物业管理利益。按照《物业管理服务合同》的约定计算，被告自2013年10月1日起至2015年3月15日止的物业管理费其中套房2489.76元（118.56㎡×1.2元/㎡.月×17.5月）、车库175元（10元/月×17.5月），合计2664.76元未及时向原告缴纳。2016年2月4日，原告以书面的形式通过邮寄方式向被告催讨尚欠的物业管理费，但被告未支付，2017年4月10日再次催讨，至今仍未支付。2017年11月2日，原告诉请被告立即支付2013年10月1日起至2015年3月15日止的物业管理费2661元，并支付从2015年4月1日起至付清日止按每日千分之一的逾期支付的违约金。本院认为：物业服务合同是物业服务企业按照合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范履行维修、养护、管理维护的义务的合同。业主按照合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的收费标准向物业管理企业履行缴纳物业管理费的义务。业主经书面催缴，无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付物业费。依法成立的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。物业服务合同期限届满后未续订，物业服务人继续提供物业服务，且业主委员会不能证明已明确拒绝接受服务的，应当认定构成事实物业服务合同关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同确认。本案中，原、被告虽未签订书面的物业服务合同，但被告所在人才公寓小区的业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应当认定合法有效，对被告具有约束力。原告在与被告所在业主委员会签订的物业服务合同期限届满后未续订，但原告继续按原合同约定履行物业管理服务义务，被告在该小区内享受原告所提供的物业管理服务，依法应当履行交纳物业服务费的义务。原告依法享有向被告收取物业服务合同中约定物业服务费的权利，故原告诉请被告缴纳物业费2661元，并支付逾期缴纳物业费的违约金合理、合法，本院予以支持。物业服务合同中约定的逾期支付违约金按日千分之五计算，原告诉请被告逾期支付物业管理服务费，承担每日千分之一的违约金，综合考虑原告在被告违约中所造成的经济损失及对物业管理服务行业中物业费逾期缴纳对物业管理所产生的影响等因素，确定被告逾期支付物业管理费的违约金按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率1.3倍计算较为合理，本院予以支持，过高部分本院难以满足。原告主张逾期违约金从2015年4月1日起计算，但原告向被告催讨时间为2016年2月4日，故从原告催讨之日起计算至付清日止不违反法律规定，本院予以支持。被告辩称原告的诉请超过诉讼时效的意见，与事实和法律规定不符，本院不予采纳。被告辩称其交纳的装修保证金要求退还的意见，因无相关证据证明，本院不予采纳；被告辩称原告在管理时对防盗门等去向不明，消防措施损坏也没有及时维修等意见，不能成为被告拒绝交纳物业管理费的合法理由，故该意见本院不予采纳。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十一条第一款、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告吴旭定支付原告浙江文邦物业管理有限公司自2013年10月1日至2015年3月15日止的物业管理费2661元、并支付上述款项自2016年2月4日起至付清日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算的违约金，限于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告浙江文邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告吴旭定未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴旭定负担，限于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  舒建平二〇一七年十一月二十三日书记员  翁梦娜??-6-???-5-?