阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳城法民一初字第1184号
原告：冯爱，女，汉族，原住阳江市阳东区，现住阳江市江城区。公民身份号码：×××0041。
被告：陈冬梅，女，汉族，住阳江市江城区。公民身份号码：4417231962********。
第三人：中国银行股份有限公司阳江分行。住所地：阳江市江城区。
原告冯爱诉被告陈冬梅、第三人中国银行股份有限公司阳江分行（以下简称：中行阳江分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯爱到庭参加了诉讼；被告陈冬梅、第三人中行阳江分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告冯爱诉称：原、被告双方为房屋买卖合同关系，原告与被告与2014年7月22日签订《房屋买卖协议》，双方约定被告转让阳江市江城区房屋给原告，转让价款为700000元；分为三次支付：第一期250000由原告直接汇至被告以上述房屋作抵押的其在中国银行的账户，用来还清该屋房贷；第二期400000由被告所欠原告的400000借款抵购房贷；第三期50000元需要被告办理过户手续后再由原告支付。但签订后，经过再查询核实，被告尚欠中国银行股份有限公司阳江分行的贷款为203000元，于是在2014年7月22日原告向被告转账203000元用以偿清房屋的贷款。第二期购房款则根据原被告双方的约定，原告已用被告所借的400000作偿还借款抵偿。原告履行《房屋买卖协议》的第一期、第二期支付义务后要求被告履行房屋过户手续，但被告一直以各种理由推脱拖延、拒绝过户。2014年11月23日，原告因周转困难，无奈之下原告与被告协商，被告同意用上述房屋为原告向银行借款提供抵押担保。后原告向广发银行借贷59万，抵押担保物为上述房屋，贷款利息由被告承担。从双方签订《房屋买卖协议》至今，原告一直反复催促被告履行房屋过户手续，但被告却一直推脱回避、拒不过户。被告迟迟不履行房屋过户义务给原告造成了诸多损失，无奈之下诉至法院，请求：1、被告履行将阳江市江城区X房屋产权过户给原告（相关过户费用由被告承担）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告陈冬梅、第三人中行阳江分行均没有作答辩。
经审理查明：坐落于阳江市江城区X房屋登记在被告陈冬梅名下，房地产权证号为粤房地权证阳字第××号。2012年5月24日，被告陈冬梅以其开办的公司（阳江市X有限公司）的名义向原告借款500000元，对此原告提供有被告及上述公司签名、盖章确认的借据，以及付款金额为500000元的中国工商银行网上银行转账单各一张予以证明。
2014年7月22日，被告陈冬梅（甲方）与原告冯爱（乙方）签订《房屋买卖转让协议》一份，协议主要约定：甲方将位于阳江市江城区X房屋转让给乙方，转让价格为700000元，付款方式：1、由乙方一次性支付250000元给甲方（甲方承诺此款项全部用于支付甲方以本房产抵押向中国银行阳江分行的贷款）；2、以甲方欠乙方的借款400000元抵偿；3、剩余50000元，房屋交付后付清；合同生效之日起，甲方将房屋钥匙交付给乙方；房屋交付给乙方后，甲方协助乙方办理房屋过户手续，办理产权证相关费用由甲方承担等内容。
签订上述协议后，原告主张由于被告尚欠中行阳江分行的贷款实为203000元，而非协议中所约定的250000元，为此原告于2014年7月23日通过许惠玲的银行账户向被告陈冬梅的中国银行账户转账了203000元用于偿还尚欠该行的贷款。2014年8月12日，抵押权人中行阳江分行涂销了上述抵押权。诉讼中，经询许惠玲，其反映上述转账款203000元是其代原告支付给被告的购房款，其与被告没有债权债务以及其他经济往来。原告主张第二期购房款400000元，按协议的约定被告以其所欠的借款400000元抵顶后，被告没有按约定交付房屋，亦没有办理该房屋过户至原告名下，原告因此没有将第三期购房款支付给被告。
另查明，2014年11月17日，广东世联供应链管理有限公司（原名称为阳江市世通经贸发展有限公司、阳江市世联供应链管理有限公司）向广发银行股份有限公司阳江分行借款590000元，双方签订了一份《额度贷款合同》；被告陈冬梅同意用本案涉讼的上述房屋为广东世联供应链管理有限公司向广发银行股份有限公司阳江分行的上述借款作最高额抵押，双方于同日签订了一份《最高额抵押合同》，约定抵押权利价值为590000元，设定日期为2014年11月17日至2024年11月16日。庭审中，原告确认其是广东世联供应链管理有限公司的股东，涉讼房屋作为上述借款的抵押财产，广东世联供应链管理有限公司尚欠广发银行股份有限公司阳江分行的贷款本金为590000元，原告同意代广东世联供应链管理有限公司还清尚欠的银行贷款本息，由法院判决被告协助其办理房屋过户手续后，对于余下尚应支付的购房款97000元（47000元＋50000元）同意在房屋过户至原告名下之日起10日内支付给被告。
以上事实，有原告提供的原告身份证、房屋买卖转让协议、借据、工商银行网上银行转账单、中国银行转账单、房地产权证、额度贷款合同、最高额抵押合同等为证，结合本案庭审笔录、询问笔录，经综合分析，予以认定。
本院认为：原、被告《房屋买卖转让协议》是双方真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，是合法有效的。合同双方应按合同约定履行。对于房屋转让价款700000元，双方约定分期付款。虽然上述协议约定原告在第一期支付250000元给被告用于偿还中行阳江分行的贷款，但由于原告在第一期付款时支付203000元购房款给被告后，即已清偿了被告尚欠中行阳江分行的房屋按揭贷款，并因此涂销了房屋的抵押登记。因此，原告已实际完成该项付款义务的合同目的，并且原告亦同意支付余下的购房款47000元给被告，对此，本院予以支持。上述协议约定第二期购房款由被告以其所欠原告的借款400000元抵顶400000元购房款，对此原告亦提供了借据以及中国工商银行网上银行转账单各一张，予以证明了原、被告存在500000元的债权债务关系的事实，因此，原告主张被告已用其所欠的借款400000元抵顶了400000元购房款，本院予以确认。对于第三期购房款50000元，协议约定在房屋交付后付清，但在原告支付上述购房款给被告后，本案中没有证据显示被告按协议约定将房屋交付给原告使用，被告亦没有协助原告将房屋过户登记至原告名下。因此，在原告付清尚需支付的上述购房款47000元，以及同意并代广东世联供应链管理有限公司还清尚欠广发银行股份有限公司阳江分行的该房屋抵押贷款本息后，被告应涂销该房屋的抵押登记，并协助原告办理房屋产权转移登记至原告名下，相关过户费用按照协议约定由被告陈冬梅承担。在讼争房屋产权转移登记至原告名下后，原告应按约定支付余下的50000元购房款给被告。
被告陈冬梅、第三人中行阳江分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限原告冯爱在本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款47000元给被告陈冬梅；
二、限被告陈冬梅在原告冯爱代广东世联供应链管理有限公司清偿以阳江市江城区X房屋为抵押向广发银行股份有限公司阳江分行贷款的借款本息之日起三十日内涂销该房屋的抵押登记，并协助原告冯爱办理上述房屋过户登记至原告冯爱名下，相关过户费用由被告陈冬梅承担；
三、限原告冯爱在上述房屋过户至其名下之日起五日内支付购房款50000元给被告陈冬梅。
本案受理费10800元（原告已预交），由被告陈冬梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 许 玲
人民陪审员 陈永宪
人民陪审员 谢仕生
二〇一五年十二月二日
书 记 员 麦艳花