大连经济技术开发区人民法院
� � 事 判 决 书
（2014）开民再初字第7号
原告：李桂莲。
委托代理人：王丽英，辽宁恒睿律师事务所律师。
被告：刘心刚。
委托代理人：陈海东，辽宁华夏律师事务所律师。
第三人：大杨集团有限责任公司，住所地大连市杨树房经济开发小区。
法定代表人：李桂莲，董事长。
委托代理人：胡殿振，该公司监事。
原告李桂莲诉被告刘心刚、第三人大杨集团有限责任公司返还原物纠纷一案，本院于2012年9月25日作出（2012）开民初字第2325号民事判决，刘心刚不服，提起上诉。辽宁省大连市中级人民法院于2012年11月28日作出（2012）大民二终字第1170号民事裁定，李桂莲不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院以（2014）辽审四民提字第1号民事裁定书裁定发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李桂莲委托代理人王丽英、被告刘心刚及其委托代理人陈海东、第三人大杨集团有限责任公司（以下简称大杨公司）委托代理人胡殿振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告以曾是大连经济技术开发区兴华服装有限公司（大杨集团有限责任公司的关联企业）员工的身份，长期占住产权归原告所有的位于大连经济技术开发区青松南里X栋X单元X楼2号房屋。虽经原告多方面通知腾退房屋，但被告仍然占住，至今已十余年，严重损害了原告的财产利益。现要求被告立即腾退占用的大连经济技术开发区青松南里X栋X单元X楼2号房屋（占房损失将另案追索），案件受理费由被告承担。
刘心刚辩称：一、原告取得的案涉房屋所有权不合法：表现为物权取得的方式不合法。政府奖励不是物权变动的方式之一，即使是政府的奖励也不需要通过买卖方式取得，因此原告取得案涉房屋的方式自相矛盾；二、原告买卖行为不合法：1、本案商品房买卖违反相关法律规定，本案众益公司销售给原告的房屋是二手房，法律规定作为房地产开发企业不能销售二手房；2、2003年原告与众益公司签订《商品房销售合同》，而按2001年施行的商品房销售管理办法的规定，应签订《商品房买卖合同》。案涉房屋在2003年仍然使用商品房销售合同违反法律规定和交易惯例；3、2003年众益公司对涉案房屋已没有处分权，因为2001年众益公司通过发票将房屋给了大发公司，大发公司因此应当获得房屋所有权。众益公司作为房地产企业没有理由再以相同的价格将已不属于它的房屋再卖给别人，众益公司出售案涉房屋不是其真实意思表示，双方对商品房买卖法律行为没有达成一致的真实意思�示；4、原告具有恶意。原告当时作为大发和大杨公司的法定代表人，应当已经明知案涉房屋所有权归大发所有，她知道或者应当知道众益公司没有处分权。所以原告与众益公司签订商品房买卖合同侵犯了被告和大发公司的权益；5、无证据证明原告支付房价，因为发票和价格均是10年前，且发票经过涂改，无法证明原告对案涉买卖支付对价，支付对价是买卖的重要因素。因此，1994年房屋所有权从形式和内容上看都不属于原告，没有登记的对抗效力和实际买卖合法的变动行为，即使2003年之后原告对房屋仍没有合法权利。原告提供虚假材料获取房屋登记，登记也不合法；三、被告对房屋的占有基于住房合同的占有，2000年双方签订了住房合同，签订合同的时候案涉房屋属于大发公司，并且大杨在合同约定中也明确承诺案涉房屋系大杨公司所有，因此被告对原告的占有并�有侵犯任何人的权利。被告是直接占有，2000年8月以来，被告实际居住案涉房屋并承担了房屋相关费用；被告的占有是善意的，被告作为住房合同的相对人，当时不知道也不需要知道房屋权利人是谁，更无法预料一系列变故，只关注如何履行住房合同，如何承担住房合同的义务，最终享有合同的权利、并最终实现合同目的，因此其占有是善意且无过失。被告对案涉房屋的占有应当受到法律保护，被告同样保留要求排除妨害和消除危险权利；四、住房合同是附条件的买卖合同，合同合法有效，对双方均有约束力，受法律保护，合同没有解除，双方应当切实履行；五、案涉房屋应归被告所有，在附条件买卖合同的实际履行中原告和大杨公司为了自身利益不正当阻止了条件的成就和合同的正常履行，表现为：1、2006年之后给被告开低工资迫使其主动离开；2、被告在大杨公�工作满10年，应签订无固定期限劳动合同，大杨公司单方面与被告解除劳动合同违反劳动合同法相关规定；3、原告明知大杨公司与被告签订劳动合同并且合同正在履行过程中仍非法变动房屋所有权，严重侵犯了被告的权利。综上所述，大杨公司应将案涉房屋过户给被告。
第三人大杨公司答辩称：一、案涉房屋是依据国委发（1994）2号文授予原告的政府奖励，2003年办理了房屋产权证，是有政策。奖励给李桂莲，系李桂莲的个人财产，与大杨公司无关，大杨公司对案涉房屋无任何处置权。二、被告与大杨公司签订的住房合同书，约定的住房在履行过程中已经不存在了。现在房屋的5单元改为2单元是因为办事的工作人员出错。实际上住房合同书并没有实际履行。三、购房合同书是附条件的，根据当时的情况，收被告的款是因为如果后期有现房将为被告调整住房�从这部分钱中再确定数额。因案涉合同无法履行，原告将自己的住房给被告居住。基于几年的调整被告均不能胜任工作，大杨公司于2006年5月份最终决定辞退被告。2010年8月份，确定被告于2007年已经在大连华瑞公司工作，大杨公司决定与被告终止劳动合同，给被告送达了终止劳动合同的通知和腾退房屋。
经审理查明，2000年8月28日，刘心刚（合同乙方）与大杨企业集团公司（后改制更名为本案的第三人）（合同甲方）签订《合同书》。约定：1、为方便乙方生活，甲方于2000年8月28日为乙方安排住房一栋，房址位于大连开发区青松南里X栋（注：刘心刚提供的合同标明的房号为X单元X层2号，其中2号中的2有修改的痕迹；大杨公司提供的合同标明房号为X单元X层1号，其中X单元中的X有修改的痕迹），建筑面积223.75平方米，房屋总造价550000元，其中甲方负担房款340000元，乙方自费房款金额
210000元，从签字年度起，每年6月末以前交房款10000元，房款余额在退休时一次性交足。2、乙方在大杨集团工作退休之前，房屋产权归甲方所有；到符合条件退休时，办理产权转让手续，产权归乙方所有。根据有关规定，乙方可以转让或继承。3、乙方在大杨集团工作退休之前，由于自动离职、辞职、被甲方辞退、开除或违法触犯刑律，甲方有权收回房屋产权和使用权。乙方自离开甲方之日起，退还所占房屋，甲方按每年24000元标准，收取历年住房租金后，房款自费部分余额退还乙方。4、房屋产权转让给乙方之前，乙方对房屋的改造和装修费用，在退房时一律不予结算。……。《合同书》签订后，刘心刚实际在大连经济技术开发区青松南里X栋X-X-2号房屋居住，并于2001年6月5日、2002年4月14日、2003年5月7日、2005年6月26日分别向大杨公司交纳房款4474.44元、12847.84元、11400元、29377.76元，合计交款58400元。2000年8月至今，刘心刚实际居住使用的也是案该处房屋，并交纳了有线电视使用费、物业费。
刘心刚与大连经济技术开发区兴华服装有限公司曾签订《劳动合同书》，双方约定的合同期限为2000年10月1日至2010年9月30日。大连经济技术开发区兴华服装有限公司系大杨公司的所属关联企业，在上述劳动合同履行期间，刘心刚被实际借调到大杨公司处任总裁助理，大连经济技术开发区兴华服装有限公司向刘心刚发放工资并交纳住房公积金至合同期满。2010年8月24日，大连经济技术开发区兴华服装有限公司以合同期满，不再续签合同为由向刘心刚送达了《终止劳动合同通知》，刘心刚在该通知上签署了“不同意”的意见，但未向相关劳动争议仲裁部门提起仲裁申请。2010年8月25日，大杨公司基于同样理由�面通知刘心刚腾退大杨公司安排的福利住房。
另查明，李桂莲于2003年3月14日取得了案涉争议的大连经济技术开发区青松南里X栋X-X-2号房屋产权证。档案资料显示李桂莲于2003年3月12日与大连经济技术开发区众益房地产开发有限公司（该公司于2004年6月15日更名为大连坤洲众益集团有限公司）签订了《商品房销售合同》并经房产部门登记备案，合同约定的房屋建筑面积为199.24平方米，总房款为557872元。李桂莲在登记时所持购房发票联开具时间为1994年12月31日，该栋楼X-X-1号（建筑面积185.55平方米）和X-X-2号共同开具一张发票，购房单位由“大发房地产股份公司”划除后变更为“李桂莲”，变更部分由大连经济技术开发区众益房地产开发有限公司盖章确认。庭审中，刘心刚提供的取自大连坤洲众益集团有限公司的商品房销售发票存根联，该联上的购房单位为“大发房地产股份公司”，且无“X栋X-X-1号、185.55平方米”及“X栋X-X-2号，199.24平方米”的记载。事后，大连坤洲众益集团有限公司证实由于历史太长、企业人员更换，对于更名事宜已无法核实。
大连大发房地产开发有限公司系1992年6月26日成立的合资有限责任公司（台港澳与境内合资），其中境内出资人为大杨公司。公司成立后因无力经营，该公司董事会决定提前终止经营，于2007年2月12日注销登记。李桂莲曾经是该公司的法定代表人。
重审中另外查明，中共普兰店市委文件普委发（1994）2号关于表彰乡镇明星企业和企业家的决定，载明“奖励李桂莲同志使用面积150平方米的住房1套，颁发150克金牌1枚”，该房屋可在大连市区域内选购，并由本企业列支核销。为节省企业开支，经大连大发房地产开发有限公司研究同意，将其与大连经济技术开发区众益房地产开发有限公司联合开发分得的房屋按政府文件奖励给原告，即本案案涉房屋，并交付。
上述事实，有原告提供的《住房合同书》一份、大开青松南里X栋楼X-X-2号房权证一份、商品房销售合同一份、收据两份、契税完税证明一份、商品房销售专用发票（发票联）一份、商品房销售专用发票存根联一份、企业变更登记表一份；被告提供的《劳动合同书》一份、《终止劳动合同通知》一份、《通知》一份、《住房合同书》一份、收款发票四份、收据四份、开资银行交易记录八页、个人历史明细账查询单五页、外商企业注销查询卡一份、自来水缴费发票4张、中共普兰店市委文件普委发（1994）2号及各方当事人陈述笔录在案为凭，上述证明材料，业经当庭质证及审查，具有证明效力，可以作为定案依据。
本院认为，李桂莲于2003年3月14日取得了案涉�议的大连经济技术开发区青松南里X栋X-X-2号的房屋产权证，取得了房屋所有权，应受法律保护。对于被告提出的原告取得房屋产权证及房屋买卖不合法等一系列抗辩。本院认为，辽宁省高级人民法院在发回重审裁定中已经指出原告是从众益公司或大发公司取得的案涉房屋，与大杨公司无关。原告所持有的产权证也是房屋登记机关依法颁发的，被告对房屋登记机关颁证行为的抗辩应另案解决，本院无权在此案民事诉讼中否认其效力，故对被告的抗辩，不予采纳。
本案被告称基于其与第三人的住房合同占有案涉房屋。但梳理本案争议房屋所有权变化的过程，大杨公司从未取得案涉房屋的所有权，即大杨公司没有对案涉房屋的处分权，对房屋所有权的处分属于无权处分，事后也没有取得房屋所有权，所有权人原告也未进行追认。本院据此认定被告占有案涉房屋�有合法依据，继续占据案涉房屋是无权占有。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。原告李桂莲要求被告刘心刚腾退占用的大连经济技术开发区青松南里X栋X单元X楼2号房屋于法有据，本院予以支持。被告应将所占有的房屋腾退给房屋所有权人，即本案原告。但应当给予被告刘心刚合理的腾退时间，确定以30日为限。对于被告大杨公司及关联企业间劳动合同及附条件买卖合同的履行应另案解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十四条之规定，判决如下：
于本判决生效后30日内，被告刘心刚将占用的大连经济技术开发区青松南里X栋X单元X楼2号房屋腾退给原告李桂莲。
案件受理费50元，由被告刘心刚承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 李 延 彬
审判员 许 山
审判员 陈 彦 芬
二〇一四年十二月十八日
书记员 孙康（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。