上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第34503号
原告王文松，男，1959年12月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人杨泽民，上海市东高地律师事务所律师。
被告胡敏华，男，1981年5月19日生，汉族，住上海市浦东新区。
第三人王杰，男，1981年9月8日生，汉族，住上海市普陀区。
原告王文松与被告胡敏华、第三人王杰委托合同纠纷一案，本院于2014年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，于同年11月18日公开开庭进行了审理。后本院依法追加王杰为第三人，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告王文松的委托代理人杨泽民、被告胡敏华、第三人王杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王文松诉称，2011年9月23日，原告因其友开发项目所需，以其位于上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）作抵押向第三人王杰借款人民币45万元。根据王杰的要求，双方共同去王杰指定的上海市东方公证处办理房产抵押借款合同和抵押房产买卖委托书的公证事宜，房屋买卖委托的受托人胡敏华是王杰指定的。上述公证事项办完后，王杰向原告出借45万元。至2012年5月，原告向王杰还款23万元左右。同年6月，王杰要求原告再出具金额为11万元的《借条》一份，以借款的名义支付利息至同年11月，王杰还承诺不会出售原告的抵押房屋。但王杰没有信守承诺，在明知原告仅有一套住房及原告不知晓的情况下，指使被告于2012年7月7日以低于市场价约30%的价格恶意进行交易。为此，原告提起（2013）浦民一（民）初字第7769号（以下简称7769号案件）民事诉讼，要求宣告房屋买卖合同无效。因一审法院未支持原告的诉请，原告后向上海市第一中级人民法院提起上诉。二审法院作出（2013）沪一中民二（民）终字第3396号（以下简称3396号案件）判决，维持原判。被告在取得77万元购房款（尾款1万元交房时购房人支付）后既没有告知原告抵押房屋已交易，也没有与原告办理房产交易价款的交割手续，原告至今未得到分文售房款。故原告起诉要求：1、判令被告归还原告系争房屋的售房款77万元；2、判令被告赔偿原告系争房屋售房损失11.14万元、装修费84，479元、7769号案件受理费9，600元、评估费4，000元、3396号案件上诉费9，600元；3、本案诉讼费、评估费由被告负担。
被告胡敏华辩称，第三人王杰是原告的债权人，本被告与王杰是朋友。因为本被告曾从事房屋出售工作，故原告委托本被告出售房屋。出售时，房地产市场并不景气，而且原告的房屋位于一楼，还存在债权抵押。售房时原告债务到期，王杰要求原告还款，但无法找到原告，故被告只能将房屋低价出售，但该低价也是合理的，售房款已经全部用于归还原告的欠款并由本被告交给了王杰。在公证处办理委托手续时，原告也曾表现出希望积极还款，并愿意尽快出售房屋，因为若不出售房屋，其则没钱还款，并将产生利息。当时原告的债务偿还情况本被告不清楚。后因原告还不出钱，原告与王杰签订借款协议后，双方又签订过补充协议，对最后还款时间作出了约定，并约定若逾期不还则王杰可以任意处理系争房屋。上述补充协议签订时本被告在场。关于本案，原告应与王杰协商处理，与本被告无关。故本被告不同意原告所有的诉请。
第三人王杰述称，原告的房屋出售后的售房款共计77万元，上述款项均已经用于归还原告拖欠第三人的45万元借款及其他借款，且还有部分利息未归还，尚欠利息的具体金额因时间久远记不清了。对于房屋出售事宜，原告及其父母对此并无异议。
经审理查明，2011年9月28日，原告作为借款人（乙方），第三人王杰作为出借人（甲方）签订《房地产抵押借款合同》，约定借款金额为人民币45万元整，借期2个月，借款月利率为3%（以中国人民银行基准利率的四倍计算，随其浮动）。抵押房地产为系争房屋，抵押担保范围为借款本金、利息、违约金、损害赔偿金、诉讼费、财产保全费、律师服务费等处分抵押房地产的费用以及可能产生的甲方代垫费用和其他费用。当日，原告作为委托人向被告出具一份公证委托书，载明：委托人因故无法亲自办理出售系争房屋的相关事宜，特委托受托人胡敏华为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人办理下列附录中所列的全部事项，受托人有转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托期限自委托人签署本委托书之日起至受托人完成全部委托事项之日止。附录内容为代为签订定金协议、代为签订房地产买卖合同、代为办理公证、领取公证书、代为还贷、退保、领取抵押注销材料（包括他项权利证明、结清证明等相关文件）、办理抵押注销手续、代为办理房地产转移登记、签署承诺书及其他文件材料、代为办理购汇手续、转账事宜、代为交房、代为调取原登记、纳税材料（若需）、支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费、代为协助买方办理贷款的相关事宜、签署相关文件、代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜（含水、电、煤、电话及相关物业设施过户、更名或注销相关手续）。之后，原告未能按约还清第三人王杰的借款。2012年7月7日，被告作为原告的公证委托代理人代原告与案外人钱某某的女儿许杰莉、女婿陈刚签署了关于系争房屋的《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋的总房价为78万元。2012年7月11日，被告代原告与案外人钱某某签订了关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款为58万元。同日，被告代原告与案外人钱某某又签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》一份，约定双方同意系争房屋及系争房屋内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为20万元。……本次交易所产生的买卖双方应承担的所有税费和中介费由钱某某承担……。2012年7月7日至2012年8月8日期间，案外人钱某某先后支付原告的委托代理人即本案被告胡敏华房款及装修补贴款共计77万元，并由被告分别出具相应的收据。被告在收到上述款项后即支付给第三人王杰。2012年8月21日，系争房屋的产权登记于钱某某名下。2012年11月21日，案外人钱某某诉至本院，要求原告继续履行合同并向其交付系争房屋。2013年3月5日，原告以系争房屋成交价明显低于市场价值为由起诉案外人钱某某，要求撤销2012年7月11日签订的《上海市房地产买卖合同》。该案在一审审理阶段，经原告申请，上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋于2012年7月11日时点的市场价值进行评估，评估结果为89.14万元，但评估报告未涉及系争房屋的装修价值。2013年10月31日。本院作出7769号案件一审判决，驳回了原告的诉讼请求。该案受理费9，600元、评估费4，000元判由原告负担。后原告向上海市第一中级人民法院提起上诉，并支付上诉费9，600元。2014年1月13日，二审法院作出3396号案件民事判决，驳回了原告的上诉请求，维持原判。
在本案审理过程中，根据原告的申请，本院委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋装修及辅助设施价值以2012年7月7日为基准进行评估。上海东方投资监理有限公司于2015年3月17日出具工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：室内装饰工程总造价为84，479元，其中装饰工程造价为69，699元；水电安装工程造价为14，780元。为此原告支出评估费3，000元。
上述事实有原告提供的《委托书》、（2011）沪东证字第20458号《公证书》、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、《销售不动产统一发票》，《上海市个人住房房产税认定通知书》、《收条》、《收据》、《中国建设银行转账凭条》、上海市房地产权证、《房地产估价报告》、7769号案件民事判决书、3396号案件民事判决书、《房地产抵押借款合同》、《司法鉴定报告》以及原、被告、第三人的陈述等在案佐证。
本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人在授权范围内依法实施的行为，对外法律后果由委托人承担。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。原告向被告出具的委托书已经公证机关公证，原、被告之间形成委托合同关系，其权利义务内容应当根据委托合同予以确认。根据公证委托书的授权内容，被告具有代原告办理抵押注销手续、代为还贷的权利，且被告若代原告出售系争房屋必然需注销系争房屋上所负的抵押，故被告应知晓上述抵押债权的情况，并代为原告归还抵押权人王杰的借款45万元及按照中国人民银行同期贷款利率的四倍向第三人支付利息。第三人王杰虽称售房款除用于支付上述借款外，还用于支付原告所欠第三人王杰的其他借款，但未提供证据予以证明，本院不予采信。原告亦称在系争房屋出售前曾归还第三人王杰借款23万元左右，但遭到第三人的否认，且亦未提供证据证明其告知过被告。综上，被告应在扣除45万元借款本金及利息（以45万元本金为基数，自2011年9月28日起至2012年8月8日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）后将剩余售房款返还给原告。
根据相关法律规定，被告作为受托人应当按照原告的指示处理委托事务，并及时向原告报告委托事务的处理情况。在委托期限届满，委托事项处理完毕后，被告应当向原告报告委托事务的结果。因原、被告之间属于无偿的委托合同关系，故被告因故意或者重大过失给原告造成损失的，原告可以要求被告承担赔偿责任。纵观整个售房过程，被告未通过任何方式告知原告其将出售系争房屋，且在原告未对房屋售价作出指示的情况下，擅自听取第三人王杰的意见确定房屋售价，并将售房款转交第三人王杰，其行为显然未尽到受托人应当承担的合同义务，并对原告财产利益受损具有放任的态度，理应在其过错范围内对原告的损失承担相应的赔偿责任。原告自称被告系由第三人王杰所指定，在此情况下原告仍通过公证委托书将系争房屋出售等重大事项授权给被告，亦未采取事先与被告约定房屋出售价格或确定售价等方式控制低价出售房屋的风险，在其未能正常还款且已知晓存在买受方看房的情况下，也未主动了解售房进展或单方解除对被告的委托。原告的侥幸心理及放任态度对损失的发生亦有一定过错。系争房屋经评估在2012年7月的市场价值（含装修及辅助设施）为975，879元，而被告售房价格为780，000元，其差额195，879元应属原告的经济损失。本院结合原、被告的过错程度，酌情将被告应承担的赔偿责任确定为14万元。7769号案件受理费及3396号案件的上诉费，系因原告为维护自身权益所发生的费用，并非必然发生，故原告要求被告赔偿上述费用缺乏依据，本院难以支持。但7769号案件中为评估房屋市场价值而产生的评估费4，000元，亦为评估原告实际损失所必然发生，故上述费用应根据原、被告各自的过错程度予以分担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零四条、第四百零六条的规定，判决如下：
一、被告胡敏华应于本判决生效之日起十日内返还原告王文松售房款223，925元；
二、被告胡敏华应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王文松损失140，000元、评估费2，800元，合计142，800元；
三、驳回原告王文松的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12，850元，减半收取计6，425元，由原告王文松负担4，043元、被告胡敏华负担2，382元。评估费3，000元，由原告王文松负担900元、被告胡敏华负担2，100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 王 蓓
二〇一五年六月十九日
书 记 员 侯素青
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。
第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。
第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。
第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。
第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。
受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。