广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终20203号上诉人（原审原告）：郑国勇，男，汉族，1972年1月12日出生，住所地：广东省化州市，委托诉讼代理人：马闯，广东丹鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽，广东丹鸿律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告)：陈吨锡，男，汉族，1968年1月14日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：彭晓楠，广东世纪华人律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：柯静銮，女，汉族，1948年7月6日出生，香港居民。委托诉讼代理人：李延亮，广东滨都律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝箭，广东滨都律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陈伟正，男，汉族，1996年3月27日出生，住所地：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：薛永拱，广东世纪华人律师事务所律师。上诉人郑国勇因与被上诉人陈吨锡、柯静銮、陈伟正房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法梓民初字第520号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑国勇的上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除郑国勇与柯静銮于2013年7月18日签订的《商铺租赁合同》；2、改判确认柯静銮与陈伟正于2015年10月23日签订的《房屋买卖协议书》无效；3、改判确认郑国勇与陈吨锡于2015年10月23日签订的《租铺协议》无效；4、改判柯静銮、陈吨锡、陈伟正连带赔偿饭店装修损失272244元、饭店可动设备损失100000元，工人误工损失及遣散经济补偿损失100000元、评估费7000元，共479244元给郑国勇；5、由陈吨锡、柯静銮、陈伟正连带承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定郑国勇与柯静銮终止《商铺租赁合同》，与陈吨锡之间《租铺协议》成立并生效错误。1、郑国勇从来与柯静銮没有终止本案《商铺租赁合同》的行为和事实。至于陈吨锡连逼带骗地要郑国勇于2015年10月23日与其签订本案《租铺协议》，之后于2015年11月24日指使柯静銮自行将涉案租赁押金13000元转给郑国勇，是他们双方互相恶意串通的结果，也是柯静銮强加给郑国勇的单厢意愿，并非郑国勇的真实意思表示。2、本案《租铺协议》是在2015年1月23日下午，由陈吨锡带领众人到郑国勇正在经营中的新店（即涉案房屋），强迫郑国勇签订的。与此同时，上述《商铺租赁合同》原件也是当天被他们强行抢走的，不是郑国勇的真实意思表示。3、不管是上述《租铺协议》的强迫签订，还是《商铺租赁合同》原件被抢走，抑或是租赁保证金的单方退还，都不符合上述合同解除的法律要件，不能推定涉案《商铺租赁合同》已经解除。4、涉案房屋是基于陈伟正与柯静銮于2015年10月23日签订《房屋买卖协议书》而转移的，即陈伟正才是涉案房屋的二手房东，而不是陈吨锡，他没有资格就涉案房屋与郑国勇签订本案《租铺协议》。至于陈伟正在一审庭审过程中对该《租铺协议》予以追认，那完全是其父子为了诉讼需要，互相恶意串通而为之的，其追认行为依法应当无效，更何况其事实上是对无效协议的追认呢，所以依法不能改变该《租铺协议》无效的固有性质。二、一审判决认定《房屋买卖协议书》不属于本案审理的范围错误，应当认定该协议书无效。1、因为正是该《房屋买卖协议书》的签订，才导致了涉案《租铺协议》的产生，以及陈吨锡肆无忌惮地阻碍郑国勇正常生产经营，故它们之间直接互为关联，不可分割。由于柯静銮与陈伟正签订的《房屋买卖协议书》无效，所以从合同《租铺协议》也应当无效。因此，本案《房屋买卖协议书》完全属于本案审理的范围。2、从本案《建设用地规划许可证》显示，涉案房屋本来只准许兴建“三层半”的，但实际上却抢建成了五层，这明显属于违章建筑。3、按《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《房屋买卖协议书》违反了国家法律的强制性规定，应当自始无效。三、柯静銮、陈吨锡、陈伟正依法应当对郑国勇的经济损失承担连带赔偿责任。郑国勇所主张的房屋装修损失、误工损失、遣散工人补偿损失、评估费损失等等，都是由于柯静銮、陈吨锡、陈伟正的连环过错行为存在相互作用而造成的，两者互为因果关系。郑国勇向一审提供了《维修工程计价表》、《证人证言》、《转让证明书》、《评估报告书》、《录音光盘》、《违法行为通知书》、《调取证据通知书》等大量合法有效证据予以证明。被上诉人陈吨锡答辩称，一、郑国勇以自己的民事法律行为解除了与柯静銮的租赁关系。二、郑国勇与陈吨锡签订的租铺协议合法有效。三、柯静銮与陈伟正签订的《房屋买卖协议书》的效力问题并非本案审理范围。《房屋买卖协议书》的效力与《租铺协议》效力无必然联系。四、郑国勇以自己的起诉确认合同无效、解除合同及拒交租金等行为表明其不再履行分别与柯静銮、陈吨锡签订的租赁合同。五、陈吨锡既无约定义务也无法定义务向被郑国勇支付其所诉称的装修损失、员工误工损失、遣散经济补偿损失、可移动设备损失和评估费损失等。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院予以维持。被上诉人柯静銮答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，郑国勇上诉理由没有事实和法律依据，且违背常理，请二审法院驳回郑国勇的上诉请求。被上诉人陈伟正答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回郑国勇全部上诉请求。一、关于郑国勇与柯静銮商铺租赁合同是否自愿终止，以及郑国勇与陈吨锡租铺协议是否自愿签署的问题。郑国勇在起诉状中陈述：“2015年10月23日郑国勇知道陈吨锡向柯静銮购买了小产权房，并与陈吨锡签署了租铺协议”。在此之后郑国勇不再向柯静銮支付租金，而柯静銮也退还了保证金给郑国勇。对此郑国勇没有提出任何异议，陈吨锡向郑国勇多次催收租金，郑国勇也不提异议，反而腾房移交给陈吨锡。综上，整件事情发展过程，完全合乎情理和逻辑，各方陈述和提交的证据相互印证，充分证明商铺租赁合同的终止以及租铺协议的签署均属郑国勇的真实意思表示，即使其签署后反悔，也不影响其当时的真实意愿。二、陈伟正在一审期间，对陈吨锡与郑国勇签署租铺协议、催收租金、保证金水电费的行为行使追认权利，该行为符合合同法解释二第11条的规定，故租铺协议自订立时起生效，该合同效力与被追认合同效力无关与陈吨锡和陈伟正之间是否为父子关系也没有任何关系。三、郑国勇并非房屋买卖协议书的当事人，无权要求确认该协议的效力。本案涉诉楼层一至三层均属于行政机关许可建设范围，并经验收合格，不存在超出许可建设部分的租赁关系，超出部分是否属于违建属于行政机关处理的问题。四、至于损失问题。郑国勇没有装修，更没有装修权益，相反装修的所有权已经由柯静銮移交给了陈伟正，如今遭受郑国勇的恶意拆除、破坏，郑国勇应当承担赔偿责任。目前陈伟正诉郑国勇租赁合同纠纷的案件已经在一审法院受理。郑国勇向一审法院起诉请求：1、依法确认郑国勇与陈吨锡签署的《租铺协议》无效。2、诉讼费由柯静銮、陈吨锡承担。一审审理过程中，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋已取得建设工程规划许可证，认定涉案租赁合同均依法有效，故按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定向郑国勇释明是否变更诉讼请求。2017年3月22日，郑国勇向一审法院书面提出《变更诉讼请求申请书》，变更其诉讼请求为：1、解除郑国勇与柯静銮于2013年7月18日签订的《商铺租赁合同》。2、确认柯静銮与陈伟正于2015年10月23日签订的《房屋买卖协议书》无效。3、确认郑国勇与陈吨锡于2015年10月23日签订的《租铺协议》无效。4、陈吨锡、柯静銮以及陈伟正连带赔偿装修损失272244元、饭店可动设备损失100000元、工人误工损失及遣散经济补偿损失100000元、评估费损失7000元，合计479244元。5、诉讼费由陈吨锡、柯静銮以及陈伟正承担。一审法院认定事实：2013年7月18日，柯静銮作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的郑国勇签订《商铺租赁合同》，约定：1、甲方将涉案房屋的一、二、三楼出租给乙方作经营饭店用；2、租期自2013年8月1日起至2018年7月31日止；3、2013年8月1日起至2015年7月31日期间的租金为6500元/月（人民币，下同）；2015年8月1日起至2018年7月31日期间的租金为7800元/月。4、乙方缴纳保证金13000元。同日，郑国勇向案外人林XX受让了涉案房屋内的全部装修、餐具设备等，转让款为106000元。案外人林XX于2013年8月16日出具的《转让证明书》、《收据》，确认收到郑国勇支付的转让款106000元。2015年10月23日，柯静銮作卖方与作为买方的第三人签订《房屋买卖协议书》，卖方将涉案房屋作价2750000元转让给陈伟正，双方同时约定：协议签订前已有的租户由买方自行处理，卖方移交涉案房屋租赁合同等全部原始文件。因房屋租赁引发纠纷的，卖方应配合买方维权，通过诉讼或者非诉讼途径主张权利，但发生任何纠纷、赔偿责任及维权费用由买方全部承担。2015年10月23日，陈吨锡作为出租方与作为承租方的郑国勇签订落款时间为2015年11月1日的《租铺协议》，约定：1、陈吨锡将涉案房屋第一、二、三楼出租给郑国勇。2、每月租金7800元。3、租赁期限自2015年11月1日起至2018年7月30日止。4、郑国勇交给陈吨锡保证金13000元。5、水电费以及其他费用由郑国勇承担，郑国勇于每月10日交租，郑国勇不得以任何理由拖欠租金。如郑国勇拖欠租金属违约行为，陈吨锡有权单方终止协议。6、郑国勇应当守法使用，租赁期内，不得改变房屋结构及其设施。7、郑国勇不得转租、借用给他人，如有违约，陈吨锡有权单方终止协议并不退还保证金。签订上述《租铺协议》后，郑国勇将其与柯静銮签订的《商铺租赁合同》原件交给了陈吨锡，但未按《租铺协议》向陈吨锡交付保证金13000元。2015年10月29日，郑国勇诉至一审法院，主张其与陈吨锡签订的《租铺协议》无效。一审法院予以受理。举证期限内，陈吨锡于2015年11月5日申请追加陈伟正、柯静銮为第三人；郑国勇于2015年11月8日申请追加柯静銮为被告并追加诉讼请求：陈吨锡、柯静銮赔偿房屋装修损失534374.3元。鉴于郑国勇与陈吨锡申请追加的当事人均与本案有利害关系，一审法院依法追加柯静銮为被告、追加陈伟正为第三人。2016年3月15日，郑国勇向一审法院申请对涉案房屋的装修损失进行评估，陈吨锡对此无异议。由于双方对评估机构的选定无法协议一致，双方均同意由一审法院依法摇珠选定。2016年3月21日，一审法院依法确定深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司为评估机构。2016年4月21日，评估公司做出中评报字[2016]第（资）F007号评估报告书，涉案房屋涉及的物业装修支出为272244元。郑国勇支付了评估费7000元。郑国勇以及陈吨锡对评估报告均未在规定期限内提出异议。为减少双方损失，一审法院组织郑国勇腾退涉案房屋，郑国勇于2016年5月16日把涉案房屋内可搬离的餐椅、餐具、空调、电视等设备悉数搬离并将涉案房屋移交给了陈吨锡。2016年12月14日，柯静銮对评估报告提出异议，理由是：1、涉案房屋出租时，评估的装修项目均已存在，案外人林XX将涉案房屋装修移交给柯静銮，装修所有权依法属柯静銮所有。2、评估报告中的明细表中的评估项目超出了郑国勇请求的评估项目。2017年1月16日，评估公司做出了异议答复，异议答复已送达给了柯静銮。又查，柯静銮于1992年10月17日取得原宝安县XX镇村镇建设委员会对涉案房屋颁发的《建设用地规划许可证》以及《建设工程规划许可证》[编号坑字（92）1660]，并于1994年12月21日取得原深圳市龙岗区坑梓镇建设办公室颁发的《建设工程竣工验收证书》（编号9XXX5）。柯静銮于2015年11月24日向郑国勇在深圳XX商业银行的账户转入款项13000元。郑国勇确认收到。2017年5月9日，第三次庭审时，郑国勇陈述2015年11月1日以后，陈吨锡阻止郑国勇继续占有使用涉案房屋，原因在于陈吨锡有下列行为：1、举报城管部门拆除工棚；2、举报消防部门查封涉案房屋二楼；3、报警至公安机关称，郑国勇损坏陈吨锡车辆；4、通知水电部门停止供水供电；5、2016年2月期间强行锁门，在涉案房屋对面安装监控，侵犯隐私。对于实际损失问题，郑国勇陈述装修损失数额依据评估报告，可动设备损失100000元为估值，而工人误工及遣散经济补偿100000元是其所经营的“XBHZ鸡饭店”十七名员工的月工资额。陈吨锡辩称，关于第一至第三个理由，是执法部门的执法行为，与其无关。关于第四个理由是因郑国勇起诉之后一直未交租、亦未缴纳水电费，被供水供电部门停止供应水电。第五个理由与其无关。此外，庭审中，陈吨锡、陈伟正确认：其二者为父子关系。陈伟正追认陈吨锡与郑国勇签订的《租铺协议》对其具有约束力。一审法院认为，本案为房屋租赁合同。综合郑国勇、陈吨锡、柯静銮的举证、质证，从全案看，本案的争议焦点在于：一、郑国勇与柯静銮签订的《商铺租赁合同》，以及郑国勇与陈吨锡签订的《租铺协议》是否有效？二、陈吨锡是否构成违约？关于焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案，柯静銮已于1992年10月17日取得涉案房屋的建设工程规划许可证，因此，郑国勇于2013年7月18日与柯静銮签订的《商铺租赁合同》成立并生效。合同履行至2015年10月23日时，郑国勇与陈吨锡签订《租铺协议》替代原来与柯静銮签订的《商铺租赁合同》，同时将《商铺租赁合同》原件交给陈吨锡并将押金单原件退还给了柯静銮。2015年11月24日，柯静銮将租赁保证金13000元退还郑国勇。从郑国勇上述行为看，属郑国勇自愿于2015年10月23日终止与陈柯静銮签订的《商铺租赁合同》。因此，郑国勇本案对柯静銮提出上列诉请理据不足，不予支持。对于郑国勇与陈吨锡签订的《租铺协议》是否成立并生效的问题。一审法院作如下认定：首先，协议内容上，郑国勇与陈吨锡于2015年10月23日签订的《租铺协议》中租赁期限、租金标准等均承继了《商铺租赁合同》中的约定，双方成立租赁合同关系的意思表示真实；其次，签约主体上，陈吨锡系陈伟正的父亲，第二次庭审时，陈伟正已明确追认陈吨锡的签约行为，因此，陈吨锡有权与郑国勇签订《租铺协议》；再次，柯静銮与陈伟正签订《房屋买卖协议书》，该买卖协议书是否有效不属于本案的审理范围，况且该买卖协议书有无法律效力并不直接影响郑国勇继续实际租用涉案房屋；最后，涉案房屋已取得的建设工程规划许可证，并未因柯静銮与陈伟正签订《房屋买卖协议书》而被撤销。据此，郑国勇与陈吨锡签订的《租铺协议》成交并生效，双方均应按照协议约定履行各自义务。郑国勇诉请确认《房屋买卖协议书》、《租铺协议》无效，一审法院均不予支持。关于焦点二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。郑国勇与陈吨锡签订《租铺协议》前，已实际租用涉案房屋，其于2015年10月23日与陈吨锡签订落款时间为2015年11月1日的《租铺协议》，双方本应自2015年11月1日起遵照《租铺协议》的约定履行各自的合同义务，但郑国勇未按《租铺协议》向陈吨锡交纳保证金13000元，相反，于2015年10月29日诉至一审法院，主张《租铺协议》无效；且自2015年10月23日起至2016年5月16日郑国勇完全搬离涉案房屋前，郑国勇持续占用涉案房屋但却一直未按《租铺协议》约定向陈吨锡交纳租金，因此，郑国勇已以自己的行为表明将不履行《租铺协议》，其已构成根本违约，其主张陈吨锡赔偿装修损失，不符合上述法律规定。况且，对于郑国勇于第三次庭审中主张的陈吨锡的违约情形，关于相关部门对郑国勇经营行为的执法检查，郑国勇主张系陈吨锡举报所致理据不足；对于其经营过程中产生的水电费，理应自行承担；至于安装监控问题，郑国勇并未提交证据证实。据此，郑国勇陈述的陈吨锡的违约理由均不成立，其主张陈吨锡承担违约责任的理据不足。基于此，郑国勇诉请陈吨锡、陈伟正赔偿装修损失272244元、可动设备损失100000元、工人误工及遣散费补偿损失100000元等均缺乏事实依据，一审法院均予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条、第十二条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决：驳回郑国勇的全部诉讼请求。本案受理费13190元，评估费7000元，郑国勇均已预交，由其承担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，郑国勇关于确认柯静銮与陈伟正于2015年10月23日签订的《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求，已经本院作出（2017）粤03民终20203号民事裁定予以驳回起诉。本院认为，本案为房屋租赁合同。根据郑国勇的上诉请求，本案的争议焦点在于：一、郑国勇与柯静銮签订的《商铺租赁合同》是否已解除；二、郑国勇与陈吨锡签订的《租铺协议》是否有效。二、陈吨锡、柯静銮、陈伟正是否应赔偿郑国勇损失。关于焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案柯静銮已于1992年10月17日取得郑国勇所承租的涉案房产一至三层的建设工程规划许可证，因此，郑国勇于2013年7月18日与柯静銮签订的《商铺租赁合同》成立并生效。合同履行至2015年10月23日，郑国勇就同一标的物与陈吨锡签订《租铺协议》，同时将《商铺租赁合同》原件交给陈吨锡并将押金单原件退还给了柯静銮，柯静銮亦予认可，《租铺协议》替代郑国勇与柯静銮签订的《商铺租赁合同》双方以实际行动终止了《商铺租赁合同》。因此，郑国勇称其签订《租铺协议》及退还合同原件、押金单系受胁迫，但并未予以充分举证证明，本院不予采信。郑国勇主张其与柯静銮合同并未解除，与事实不符，本院不予采纳。关于焦点二。对于郑国勇与陈吨锡签订的《租铺协议》的效力。郑国勇主张该协议无效的理由主要有两个，一是陈吨锡无处分权，二是涉案房产为违章建筑，转让无效，故租赁无效。对此本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故陈吨锡是否对涉案房产具有所有权或者处分权，不影响其与郑国勇之间《房屋买卖合同》效力。况且，涉案房产的买受人陈伟正亦对该协议表示追认，故陈吨锡是否涉案房屋权利人或买受人，不影响《租铺协议》效力。其次，柯静銮虽对房产进行了加建，但涉案承租面积均经合法报建报批，故本案租赁合同应为有效。郑国勇主张租赁合同为买卖合同的从合同，于法无据，本院不予认可。据此，郑国勇与陈吨锡签订的《租铺协议》合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。郑国勇诉请确认《租铺协议》无效，一审法院不予支持正确，本院予以维持。关于焦点三。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。郑国勇与陈吨锡签订《租铺协议》前，已实际租用涉案房屋，其于2015年10月23日与陈吨锡签订落款时间为2015年11月1日的《租铺协议》，双方本应自2015年11月1日起遵照《租铺协议》的约定履行各自的合同义务，但郑国勇未按《租铺协议》向陈吨锡交纳保证金13000元，且自2015年10月23日起至2016年5月16日郑国勇完全搬离涉案房屋前，郑国勇持续占用涉案房屋但却一直未按《租铺协议》约定向陈吨锡交纳租金，因此，郑国勇已以自己的行为表明将不履行《租铺协议》，其已构成根本违约，其主张陈吨锡赔偿装修损失，不符合上述法律规定。至于郑国勇陈述的陈吨锡违约的理由均不成立，本院对一审认定予以认可，不再赘述。郑国勇诉请柯静銮、陈吨锡、陈伟正赔偿装修损失272244元、可动设备损失100000元、工人误工及遣散费补偿损失100000元等，均缺乏事实和法律依据，本院亦均驳回。综上所述，郑国勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽对郑国勇关于确认柯静銮与陈伟正于2015年10月23日签订的《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求仅认定不属本案审理范围，而未裁定驳回，存在瑕疵。但在本院裁定驳回该项起诉纠正瑕疵后，一审判决结果可予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13190元，由郑国勇负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一七年十二月二十二日书记员 林晓翔（兼）