江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏10民终401号
上诉人（原审原告）：江都市金地置业有限公司，住所地扬州市江都区东方红路27号。
法定代表人：唐文钦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张秋霞，该公司职工。
委托诉讼代理人：顾玲，江苏仁方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：扬州市晶鑫担保有限公司，住所地扬州市江都区引江路21号。
法定代表人：徐如义，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王建芹，江苏江业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王安宝，男，1963年3月7日出生，汉族，住所在扬州市江都区。
被上诉人（原审被告）：陈秀芳，女，1964年10月7日出生，汉族，住所同上。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：沈松山，江苏唐城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：扬州市洪德汽车配套件有限公司，住所地在扬州市江都区仙女镇陈庄村阚庄组。
法定代表人：赵辉，该公司董事长。
上诉人江都市金地置业有限公司（以下简称金地公司）因与被上诉人扬州市晶鑫担保有限公司（以下简称晶鑫公司）、王安宝、陈秀芳、扬州市洪德汽车配套件有限公司（以下简称洪德公司）执行异议之诉一案，不服扬州市江都区人民法院（以下简称江都法院）（2016）苏1012民初2570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人顾玲、被上诉人晶鑫公司的委托诉讼代理人王建芹、被上诉人王安宝、陈秀芳的共同委托诉讼代理人沈松山到庭参加诉讼，被上诉人洪德公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
上诉人金地公司上诉请求，撤销原判决，支持上诉人一审诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担，理由：原审法院认定事实和适用法律错误，1、物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，而原审法院认为，物权登记制度仅是行政管理手段，并非认定物权所有权转移的标准，不具有认定物权实际权利的属性，明显适用法律错误；2、物权法第三十条规定，依法建造房屋，属于基于法律行为以外的原因原始取得所有权，上诉人在新建扬州市江都区金域地中海8幢901号房屋（以下简称金域901房屋）的行为成就时，即已当然取得案涉房屋的所有权；根据物权法第三十一条规定，处分依事实行为取得的不动产物权，需办理登记，上诉人为处分商品房完成了初始登记，上诉人对房屋享有的物权，在初始登记之前即发生效力，该登记没有创设物权的效力，仅是为物权变动的需要；3、物权法第二十八条至三十条规定的情形属于不以登记为生效要件即可取得物权的除外情形，而本案王安宝、陈秀芳购买房屋，只有依法办理了过户登记，才对案涉房屋享有物权，在未过户登记前，购房人享有的是合同权利即债权，而不享有物权，原审认定金地公司不能仅凭物权登记认为系案涉房屋的所有权人的观点，违背了物权法的规定，颠覆了物权法关于不动产物权依登记生效的规定；4、双方虽签订房屋买卖合同，但因王安宝下落不明，被上诉人一直未作过户登记的意思表示，上诉人单方不能完成过户登记手续，被上诉人王安宝、陈秀芳对未办理房屋过户登记存在过错；5、王安宝、陈秀芳采取按揭贷款购房方式，按揭贷款的用途明确用于支付购房款，当开发商为购房人还清剩余房款，实际上，开发商将购房人之前通过银行贷款支付的房款又倒还回银行，购房人的房款实质上未付清，原审认定被上诉人支付了全部房款，认定事实错误；6、晶鑫公司对案涉房屋申请的查封，实质是预查封，房屋在预查封期间登记到被执行人名下的，预查封才会转为正式查封，预查封对象在进行物权变动登记前，执行对象仅为财产权益而非物权，被上诉人王安宝、陈秀芳不仅对未办理过户登记存在过错，而且实质上未完全支付房款，故其房屋所有权转移登记请求权无法得以实现，不可能获得办理房屋所有权过户登记的权利；7、上诉人为被上诉人王安宝、陈秀芳向银行的房屋贷款提供的是阶段性保证责任，当购房人取得房屋的所有权，办理了房产证、他项权证书，银行的按揭贷款的担保转变为按揭房屋，银行对房屋享有抵押权而享有优先受偿权，解除开发商的阶段性保证责任；根据江都法院的判决，上诉人被判定为被上诉人承担保证责任，恰恰是因为被上诉人王安宝、陈秀芳未取得房屋所有权，无法办理房屋产权和抵押登记，银行对该房屋不享有抵押权、优先受偿权，从而导致上诉人的阶段性保证责任未解除，执行异议之诉的原审判决与该判决相矛盾，如二审维持一审判决，必然造成法律混乱。
被上诉人晶鑫公司辩称，一审认定的事实、适用法律均正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持一审判决。
被上诉人王安宝、陈秀芳辩称，上诉人与被上诉人王安宝、陈秀芳签订《商品房买卖合同》，王安宝夫妇支付首付款49.5万元，余款在招商银行江都支行办理了银行按揭付清，并且向房屋登记机构备案，因王安宝夫妇未及时偿还贷款，被判偿还借款本息，金地公司承担担保责任，金地公司代偿银行借款后，也申请法院执行，这与要求法院确认已经签订商品房买卖合同已经交付已经装修入住的房屋归属于上诉人是相矛盾的。商品房买卖合同签订后，双方履行了合同义务，并已房屋登记部门备案，具有准物权的效力，上诉人的思路是保留了所有权，则上诉人与王安宝夫妇之间就不是商品房买卖合同关系，而是房屋租赁或者房屋使用关系。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人洪德公司未答辩。
金地公司向一审法院起诉请求：确认金域901号房屋为原告所有，终止对该房屋的执行。事实及理由：晶鑫公司与王安宝、陈秀芳、洪德公司担保追偿纠纷一案，经法院审理作出判决。因王安宝、陈秀芳、洪德公司均未按上述生效判决履行义务，晶鑫公司向法院申请强制执行，后法院裁定查封金域901号房屋。原告认为案涉房屋属于原告的合法财产，法院对原告财产采取执行措施，是执行标的错误。原告于2016年3月向法院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行，法院裁定驳回原告的异议。原告为维护自身合法权益，提起诉讼。
江都法院认定事实：
2011年6月17日，王安宝、陈秀芳与金地公司签订《商品房买卖合同》，王安宝、陈秀芳购买金地公司开发的位于扬州市江都区房屋，建筑面积221.18平方米，房款1475000元。王安宝、陈秀芳支付了首付款，余款在招商银行股份有限公司江都支行（以下简称招商银行江都支行）办理了银行按揭付款手续。原告向王安宝、陈秀芳交付房屋，两人对该房屋进行了装修。后因王安宝、陈秀芳连续超过三个付款期未按时偿还贷款本息，招商银行江都支行于2014年12月10日将王安宝、陈秀芳、金地公司诉至本院，要求偿还借款及利息。法院判决王安宝、陈秀芳于本判决生效之日起十日内偿还借款本金765240.92元并承担利息、给付律师费39600元，金地公司对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，王安宝、陈秀芳未履行还款义务，金地公司代为清偿了上述债务。
2012年5月10日，金地公司取得案涉房屋的增量房确权证明书，权证号仙女确2012004878，后案涉房屋未办理任何变更登记手续。
2013年6月9日，王安宝向银行借款200万元，晶鑫公司作为担保人为该借款提供担保，陈秀芳、洪德公司为晶鑫公司的担保提供反担保保证。后因王安宝未能按期还款，晶鑫公司代为偿还借款本息2053607.69元。由于王安宝在晶鑫公司处有32万元保证金，扣除该保证金后王安宝尚欠1733607.69元。2014年8月25日，晶鑫公司将王安宝、陈秀芳、洪德公司诉至本院，法院判决王安宝于本判决生效之日起十日内，向晶鑫公司支付代偿款1733607.69元并承担利息；陈秀芳、洪德公司对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，因三被告未自觉履行义务，晶鑫公司申请强制执行，本院裁定查封了王安宝、陈秀芳所有的金域901房屋。金地公司向本院提出执行异议，认为案涉房屋并非登记在王安宝、陈秀芳名下，二人对该房屋不享有所有权，原告才是该房屋的合法所有权人。本院裁定驳回金地公司的执行异议。金地公司不服该裁定，故提起执行异议之诉。
审理中，原告申请查封案涉房屋，本院依法予以查封。本院在相关地区张贴了向被告洪德公司送达起诉状副本等诉讼材料的公告，公告期满后被告未到庭应诉，故本案依法缺席审判。
江都法院认为，物权登记制度仅是行政管理的手段，并非认定物权所有权转移的标准，不具有认定物权实际权利的属性。本案中，王安宝、陈秀芳与金地公司签订的案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。王安宝、陈秀芳支付了全部房款，办理了合同备案登记手续，并已实际占有该房屋且进行了装修，即使尚未办理登记手续，也应当认定取得该财产的所有权,金地公司不能仅凭物权登记认为其系案涉房屋的所有权人，故晶鑫公司执行案涉房屋并无不当。至于金地公司代为偿还案涉房屋的相关贷款，其可以作为债权人主张相关权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回原告江都市金地置业有限公司的诉讼请求。案件受理费18075元，保全费5000元，合计23075元，由金地公司负担。
本院查明，一审法院认定事实基本属实，本院予以确认。
另查明，2011年5月5日、6月17日、7月9日，金地公司共向王安宝、陈秀芳开具四张共计1484870元的发票。2012年6月11日，金地公司取得涉案房屋的分割转让许可证（建筑面积222.66平方米）。2014年9月15日，江都法院在晶鑫公司诉讼案中裁定查封涉案房屋。2014年12月10日，江都法院受理招商银行江都支行与王安宝、陈秀芳、金地公司借款合同纠纷案，向三被告公告送达诉讼文书，并于2015年7月7日作出（2014）扬江商初字第00684号民事判决书，认定：2011年7月4日向被告发放贷款98万元，截止2014年6月4日王安宝、陈秀芳偿还借款本金214759.08元并支付了部分利息，尚欠借款本金765240.92元及利息、罚息、复息。2016年12月20日，江都法院在本案中裁定查封涉案房屋。金地公司取得涉案房屋增量房确权证明书、分割转让许可证后，无证据证明依法通知王安宝夫妇办理房屋产权转让登记手续。
上述事实，有双方当事人陈述、销售不动产统一发票、增量房确权证明书、分割转让许可证、不动产登记查询、送达回证、（2014）扬江商初字第00475号民事判决书、（2014）扬江商初字第00684号民事判决书等证据证实。
本院认为，本案存在着金地公司与王安宝、陈秀芳商品房买卖合同法律关系，王安宝、陈秀芳、金地公司与招商银行江都支行金融借款法律关系，晶鑫公司与王安宝、陈秀芳、洪德公司担保追偿三个不同的法律关系，三者不可混淆。
第一，在金地公司与王安宝、陈秀芳商品房买卖合同法律关系中，截止2011年7月9日，双方签订有商品房买卖合同、购房者已支付全部价款，购房者已履行全部合同义务，并享有房屋交付请求权、所有权转移登记请求权，尽管双方对房屋交付时间无法统一，但对交付事实无异议；2012年6月11日，涉案房屋已具备办理房屋产权登记条件，金地公司应通知并协助王安宝、陈秀芳办理房屋产权登记，购房者对未及时办理产权登记无过错。涉案房屋由金地公司建造并初始登记，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；但本案王安宝、陈秀芳与金地公司签订合法有效的合同、已支付全部房款、已实际占用房屋、对未办理产权登记无过错，可以对抗登记权利人。
第二，在招商银行江都支行与王安宝、陈秀芳、金地公司金融借款法律关系中，金地公司代为清偿债务后，取得对王安宝、陈秀芳的担保追偿权，但该追偿权属于一般债权；金融借款合同与商品房买卖合同属于不同的法律关系，各自权利义务主体和内容均不同。
第三，在晶鑫公司与王安宝、陈秀芳、洪德公司担保追偿法律关系中，晶鑫公司因代为清偿债务，取得对王安宝的追偿权，同时陈秀芳、洪德公司为晶鑫公司提供了反担保，应对王安宝的债务承担连带清偿责任。
上述法律关系中，金地公司与晶鑫公司对王安宝、陈秀芳享有的均是担保追偿权，不能排除人民法院对涉案金域901房屋的强制执行。综上所述，金地公司的上诉请求，没有事实和法律依据，依法不予支持；一审判决认定部分事实清楚，适用法律正确，但认为物权登记制度仅是行政管理的手段、并非认定物权所有权转移的标准、不具有认定物权实际权利的属性的表述不当，鉴于其裁判结果正确，故依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18075元，由江都市金地置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 祥
审判员 陆开存
审判员 方恒荣
二〇一八年五月九日
书记员 孙 妍