辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚中民终字第00960号
上诉人（原审被告）：辽宁宗裕房地产开发有限公司。住所地：抚顺经济开发区高湾街碧水嘉园2#楼1号门市。
法定代表人：许文斌，该公司总经理。
委托代理人：李炜东、朱琳，均系辽宁益众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：夏芝威，男，1992年5月22日出生，汉族，住抚顺经济开发区。
委托代理人：张雪，抚顺市148法律服务所法律工作者。
原审第三人：抚顺银行股份有限公司北站支行。住所地：抚顺市顺城区新华大街**号。
代表人：李彬，该行行长。
委托代理人：邓连发，该行员工。
上诉人辽宁宗裕房地产开发有限公司（以下简称宗裕公司）因与被上诉人夏芝威、原审第三人抚顺银行股份有限公司北站支行（以下简称抚顺银行北站支行）商品房买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2015）抚开民一初字第00049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月25日立案并依法组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭审理了本案。上诉人宗裕公司委托代理人李炜东、朱琳，被上诉人夏芝威及其委托代理人张雪，原审第三人抚顺银行北站支行委托代理人邓连发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年2月3日，夏芝威向一审法院诉称：2013年11月10日，夏芝威与宗裕公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，夏芝威以银行按揭借款的方式购买宗裕公司出售的抚顺经济开发区顺发路2单元2801室商品房一套，价格为313267.5元。夏芝威首期付款153267.5元，其余160000元采取银行贷款方式支付。宗裕公司于2014年10月31日前将合同约定的商品房交付夏芝威使用。2013年12月18日，夏芝威与第三人抚顺银行北站支行签订了《个人房屋按揭借款合同》。合同约定，由第三人一次性借款160000元给夏芝威用于购置位于抚顺经济开发区顺发路2单元2801室商品房。借款期限10年，从2013年12月18日起至2023年12月18日止。夏芝威于2014年1月21日开始正式还贷。截止2014年12月，夏芝威已经还款12期，共还款21762.75元。然而，宗裕公司未能按照合同约定于2014年10月31日前交房给夏芝威，至今逾期已经达到84天。夏芝威与宗裕公司签订的《商品房买卖合同》中约定2014年10月31日前将房屋交付夏芝威，而宗裕公司至今逾期已经达到3个月之久，早已超过合同约定的交房期限。因此，根据规定，夏芝威有权解除合同，请求判令：1.解除夏芝威与宗裕公司签订的《商品房买卖合同》；2.解除夏芝威与第三人签订的《个人住房借款合同》；3.宗裕公司返还夏芝威首付款153267.5元及付清之日止的银行同期贷款利息（利息起算日为2013年3月18日）；4.宗裕公司返还夏芝威已付第三人抚顺银行北站支行借款本息（以第三人结算数据为准）；5.宗裕公司退还产权费用19210.5元及付清之日止的银行同期贷款利息，（利息起算日为2013年3月18日）；6.诉讼费由宗裕公司承担。
宗裕公司一审辩称：宗裕公司不同意夏芝威的诉请。虽然争议的房屋没有配户，但宗裕公司不同意解除商品房买卖合同。在可能的条件下，宗裕公司愿意与夏芝威达成和解。
抚顺银行北站支行一审述称：夏芝威与宗裕公司之间是否解除商品房买卖关系与第三人无关。夏芝威如果想要解除住房借款合同，需先付清全部贷款及利息。夏芝威只有付清全部贷款及利息，第三人才能办理房屋解押手续。第三人已经将夏芝威贷款全部本金发放给夏芝威。
一审法院查明：夏芝威与宗裕公司于2013年11月10日签订《商品房买卖合同》，约定夏芝威购买宗裕公司开发的位于抚顺经济开发区顺发路66-11号2单元2801室，建筑面积为99.45平方米，价格为每平方米3150元，合计人民币313267.5元。夏芝威首期付款153267.5元，其余160000元办理商业贷款。商品房买卖合同第八条约定，宗裕公司应在2014年10月31日前将房屋交付夏芝威。第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。另，2013年12月18日，夏芝威与第三人签订《个人购房借款／担保合同》。合同约定，由第三人向夏芝威提供人民币贷款160000元，用于支付宗裕公司开发建设的位于抚顺经济开发区顺发街（路）悦府鑫诚小区66-11号楼2单元2801号商品房住宅的购房款，贷款期限120个月，自2013年12月18日起至2023年12月18日止。借款合同签订后，夏芝威如期向第三人还款。夏芝威向宗裕公司交付全部房款及代办产权费用18170元。
一审法院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、借款合同、收款收据、交易明细及当事人当庭陈述等在案为凭。
一审法院认为：夏芝威与宗裕公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。夏芝威与宗裕公司签订商品房买卖合同，夏芝威已按约支付房款，宗裕公司应依合同约定在2014年10月31日前交付房屋。宗裕公司至今未交付房屋的行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。对于夏芝威要求解除商品房买卖合同及宗裕公司退还购房款的请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。代办产权费用损失系因宗裕公司过错导致，故对夏芝威要求宗裕公司给付代办产权费用18170元的诉请，予以支持。商品房买卖合同中关于违约金有明确的约定，应依合同约定计算违约金即宗裕公司以首付款及夏芝威已付抚顺银行北站支行借款本息（以抚顺银行北站支行结算数据为准）为本金给付夏芝威违约金。夏芝威另主张的产权费利息损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。夏芝威与抚顺银行北站支行签订的贷款合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，形式要件齐全，属于有效合同，当事人均应按照合同约定履行义务，行使权利。夏芝威基于支付购房款与抚顺银行北站支行签订贷款合同，宗裕公司因向夏芝威出售房屋收取了上述贷款作为购房款。现因宗裕公司提供的房屋不符合合同约定，夏芝威与宗裕公司之间的合同应当解除，宗裕公司应将购房首付款和贷款返还，该客观情况的变化导致夏芝威与抚顺银行北站支行签订的贷款合同目的无法实现，贷款合同继续存在将造成夏芝威没有得到房屋的情况下却归还贷款和利息的不利后果，应允许夏芝威解除与抚顺银行北站支行签订的贷款合同。夏芝威的该项诉请符合法律规定，予以支持。贷款合同解除后，尚未履行的贷款终止履行，宗裕公司应当将截至到其归还贷款之日止，夏芝威未偿还的贷款本金返还给抚顺银行北站支行；将截至到其归还贷款之日止，夏芝威已经偿还的贷款本金和利息归还给夏芝威。抚顺银行北站支行在收到宗裕公司返还的贷款本金后，应立即解除财产抵押手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第二十四条、第二十五条之规定，一审法院判决：一、解除夏芝威与辽宁宗裕房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；二、辽宁宗裕房地产开发有限公司返还夏芝威购房首付款153267.5元，并按中国人民银行同期存款利率给付自2013年3月18日起至判决确定给付之日止的利息；三、辽宁宗裕房地产开发有限公司给付夏芝威代办产权费18170元；四、辽宁宗裕房地产开发有限公司以首付款及夏芝威已付抚顺银行股份有限公司北站支行借款本息（以抚顺银行北站支行结算数据为准）为本金给付夏芝威违约金；五、解除夏芝威与抚顺银行股份有限公司北站支行签订的《个人房屋按揭借款合同》；六、辽宁宗裕房地产开发有限公司将夏芝威未归还贷款本金返还抚顺银行股份有限公司北站支行；七、辽宁宗裕房地产开发有限公司归还夏芝威已经偿还的贷款本金和利息；上述判决第二、三、四、六、七项限自本判决生效之日起十日内履行；负有金钱履行义务的当事人逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。八、驳回夏芝威的其他诉讼请求。案件受理费4185元，由夏芝威承担185元，辽宁宗裕房地产开发有限公司承担4000元。
宣判后，宗裕公司不服，向本院提起上诉，1、请求撤销抚顺市望花区人民法院（2015）抚开民一初字第00049号判决，发回重审。2、本案全部诉讼费用由夏芝威承担。上诉理由：一、该合同可以继续履行，宗裕公司不同意解除合同。宗裕公司与夏芝威签订《商品房买卖合同》后，合同已经履行，不存在宗裕公司根本违约导致不能实现合同目的的情形，愿意向夏芝威承担逾期交房的违约金。二、原审法院判决没有法律依据。（一）原审法院第四项判决宗裕公司按照原合同约定给付违约金没有法律依据。合同解除后，合同自始无效，而原合同中的违约条款也当然无效，因此解除合同后不能依照原合同约定的违约条款主张违约金。（二）原审法院第二项判决宗裕公司给付自2013年3月18日起至判决确定给付之日止同期银行存款利率没有法律依据。赔偿的损失必须是实际发生的，而原审法院判决的存款利息并不是实际发生的，只是一种预期收益，不应当由宗裕公司来承担。（三）对原审判决给付违约金，此项判决在一审中夏芝威没有提出，法院不应予以判决。（四）宗裕公司已于2014年12月31日前以报纸通告的方式通知夏芝威配户，夏芝威未按照双方签订的商品房买卖合同补充合同的第25条进行收房，宗裕公司已经履行了配户的责任。
夏芝威辩称：一审判决认定事实清楚，希望二审维持原判。登报通知入住不符合交易习惯，我们当时都留有联系电话和通信地址，应该电话通知或者邮寄送达的方式告知我们入住。商品房合同被解除之后出卖人应当将本金和利息返还，一审法院的判决符合法律规定，宗裕公司的请求不能成立。
抚顺银行北站支行述称：对宗裕公司的上诉请求不发表意见，对一审判决我行没有意见。
二审期间宗裕公司提供二份证据：一、《抚顺日报》，证明宗裕公司在《抚顺日报》刊登通告，以报纸通告的方式通知该楼房于2014年10月31日开始办理房屋交付使用手续，具备入住条件。夏芝威质证意见：在签订合同时没有告知以报纸的形式通知入住，补充协议也没有做出特殊说明，对该证据证明目的不予认可。抚顺银行北站支行对该证据不予质证。本院认为，该证据说明2014年10月31日开始办理房屋交付使用手续，不能证明实际已经具备入住条件。另，宗裕公司存有与夏芝威直接联系的方式，如具备入住条件，应直接通知夏芝威，对宗裕公司提供该证据不予采信。二、《房屋建筑工程竣工验收报告》，证明该楼房于2014年10月31日已经验收。夏芝威质证意见：当时不具备入住条件，验收报告不真实。抚顺银行北站支行对该证据不予质证。本院认为，该证据为复印件，另，该报告除监理单位栏内有监理签名及日期外，其他栏内只有单位印章，没有负责人签名及日期，对该报告真实性不予采信。
二审查明事实与一审法院查明事实相同。
本院认为：根据三方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、夏芝威与宗裕公司签订《商品房买卖合同》应否解除；二、一审法院各项判决是否有法律依据。
关于焦点一，夏芝威与宗裕公司签订的《商品房买卖合同》约定，宗裕公司应在2014年10月31日前交付房屋；逾期超过60日，买受人有权解除合同。现宗裕公司一直未将房屋交付夏芝威，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，裕公司的行为已构成违约，夏芝威要求解除商品房买卖合同请求，符合合同约定及法律规定，应予支持。对于宗裕公司上诉称，其已在《抚顺日报》刊登通告，通知该楼房于2014年10月31日开始办理房屋交付使用手续、具备入住条件、不同意解除买卖合同的意见。本院认为，在双方签订的买卖合同中约定房屋交付期限以书面通知确定的日期为准，夏芝威一直未收到书面入住通知，宗裕公司应承担房屋未交付的责任。虽然在双方签订的补充协议约定了可以以报纸书面通知的形式通知买受人配户，但因宗裕公司有与夏芝威直接联系的方式，而其未能尽到充分告知义务，应承担未履行通知买受人入住的责任，另，该通告不能证明该房屋实际具备入住条件。对宗裕公司认为已履行了配户的责任，不同意解除房屋买卖合同的意见，不予支持。
关于焦点二，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因夏芝威与宗裕公司签订的房屋买卖合同解除，夏芝威与抚顺银行北站支行签订的《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同》，亦应予解除。根据《解释》第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故宗裕公司应向夏芝威返还首付款及利息，同时应将夏芝威已经偿还抚顺银行北站支行的贷款及利息给付夏芝威，对于夏芝威尚未偿还抚顺银行北站支行的剩余贷款，应由宗裕公司承担偿还责任。因夏芝威将代办产权费18170元交付给宗裕公司，宗裕公司并已收取了该款项，双方商品房房屋买卖合同解除，该费用应由宗裕公司返还给夏芝威。故一审法院各项判决并无不当，对宗裕公司认为一审法院各项判决无法律依据的上诉意见，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3729元，由辽宁宗裕房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 孙树魁
审判员 赵世平
审判员 刘 岩
二〇一五年九月十五日
书记员 杨茜怡