上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1453号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海真骐企业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人潘明悦，执行董事。
委托代理人黄志伟，上海市光明律师事务所律师。
委托代理人管顺德，上海市光华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海吴淞服装厂，住所地上海市。
法定代表人张玉莹，厂长。
委托代理人黄为民。
委托代理人朱强强，上海市江南律师事务所律师。
上诉人上海真骐企业管理有限公司（以下简称“真骐公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1811号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市宝山区同泰北路XXX号房屋（以下简称“183号”）权利人为上海吴淞服装厂（以下简称“吴淞服装厂”）。2006年12月8日，吴淞服装厂与案外人上海烨盈经贸发展有限公司（以下简称“烨盈公司”）签订租赁合同，约定吴淞服装厂将183号内除5号楼自用部分外的房屋及场地出租给烨盈公司使用。2007年12月19日，烨盈公司与真骐公司签订租赁合同，由真骐公司整体租赁上述房屋，租期自2007年8月1日至2021年12月31日止。
2007年11月8日，吴淞服装厂（甲方）与真骐公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将183号内5号楼底层共计四间、门卫室西侧一间出租给乙方使用，租期自2007年10月1日至2016年12月底；合同第14.3条约定，本合同生效后，甲方同意将5号楼二层目前用于办公的房屋置换给乙方统一使用，乙方同时在厂区其他已租赁房屋中向甲方提供总面积不小于目前办公房、装修规格不低于目前办公房、格局设置经甲方同意的办公用房。所提供的办公用房内的水、电、通讯、网络等设施应同步安装到位，所有设备移动、搬迁产生的费用由乙方承担。甲方在乙方提供的办公房内水、电、通讯费由甲方自理，不承担其他费用；第14.4条约定，甲方同意在11月16日前搬离原办公楼，乙方在甲方搬离的当天一次付清十五万元首期房租，任何一方违反即按本合同违约责任处理。上述合同签订后，吴淞服装厂搬入183号2号楼3楼。对此，吴淞服装厂表示，于2007年11月16日前2号楼3楼，双方当时说好就是吴淞服装厂使用3楼整层。真骐公司表示双方确实说好将吴淞服装厂置换至2号楼3楼，但并未约定整层均由吴淞服装厂使用，当时对吴淞服装厂的侵占超过原有面积房屋的行为提出过异议，但因当时真骐公司忙于招商，在2013年5月8日前未提出过书面异议。
2008年6月，烨盈公司与真骐公司因前述房屋租赁的履行发生争议，烨盈公司向原审法院起诉，要求确认双方的租赁合同解除，并要求真骐公司迁出并返还租赁物等。原审法院经审理后于2009年11月25日作出（2008）宝民三（民）初字第621号民事判决书，判决对其要求确认解除并返还租赁物的诉请不予支持。二审法院维持了原判。2009年3月，烨盈公司因与吴淞服装厂就前述房屋租赁发生争议向原审法院起诉，要求吴淞服装厂赔偿经济损失，吴淞服装厂反诉要求确认双方租赁合同终止等诉请。原审法院经审理后于2009年11月24日作出（2009）宝民三（民）初字第249号民事判决书，判决对烨盈公司主张经济损失的诉请不予支持，对吴淞服装厂要求确认合同终止的反诉请求亦不予支持。该判决已经二审法院维持。
2010年12月30日，吴淞服装厂（甲方）与真骐公司（乙方）签订《租赁合同》，约定租赁标的物为：183号内1号楼（生产大楼）全部、2号楼（生活楼）全部、3号楼（仓库楼）全部、4号楼（老大楼）全部、5号楼门房间部分（5号楼除门房间部分外的为甲方自用，未含在物业租赁标的内），厂区场地（包括6号、7号楼为简易仓库被拆除后的场地）；租赁期为2010年7月1日起至2021年12月31日止，在租赁期内甲方同意乙方对外分租物业，若乙方将租赁物整体转租给第三方须征得甲方同意。审理中，吴淞服装厂及真骐公司均表示，经过前两案诉讼，在判决执行过程中，烨盈公司拿一笔钱后退出租赁，由吴淞服装厂与真骐公司于2010年12月30日直接签订租赁合同。
2013年6月25日，吴淞服装厂（甲方）与真骐公司（乙方）签订《协议书》，约定鉴于乙方入住后投入了大量资金，双方同意原两合同的租期均顺延至2026年12月31日，自2013年3月1日至2026年12月31日止，原租金及物业管理费两项计付现合并为租金一项计付，即：2013.1.1-12.31为人民币（以下币种均为人民币）206.206万元，2014.1.1-12.31为212.211万元，2015.1.1-12.31为218.329万元，……。原合同其他条款不变。同日，双方就房租、维修费用、清扫费事项签订《备忘录》。真骐公司支付租金至2014年7月底，之后的租金未支付。吴淞服装厂遂诉至原审法院，要求判令真骐公司支付自2014年8月至判决生效之日止的租金（2014年8月至2014年12月31日按年租金212.211万元计算，2015年1月1日起按年租金218.329万元计算）。
真骐公司辩称：对租金标准及拖欠租金的事实无异议，但自2014年7月开始即要求吴淞服装厂提供转租证明，而吴淞服装厂未开具，导致4号楼的两间房屋未租出去，每间的月租金为7，224.23元，吴淞服装厂应承担该两间房屋自2014年7月至12月未租出去的损失72，242.3元。另外，2008年1月，真骐公司按双方合同约定将吴淞服装厂从5号楼2楼130平方米的办公室置换至2号楼3楼同等面积办公，吴淞服装厂搬入后，真骐公司发现其多占用了216平方米的办公室，随即向吴淞服装厂提出异议，要求腾退多占用的部分，但遭拒绝。真骐公司将承租的2号楼转租给案外人上海国宏资产管理有限公司（以下简称“国宏公司”）使用，但吴淞服装厂占用3楼，导致国宏公司因无法正常使用而拒绝向真骐公司支付租金。故向原审法院提起反诉，要求判令吴淞服装厂：1、支付自2008年1月1日至判决生效日止的房屋使用费（占用面积为216平方米，2008年1月1日至2013年5月14日按每天每平方米1元计算，共427，032元，2013年5月15日起按每天每平方米1.8元计算）；2、赔偿因4号楼2间房屋未租出去的损失72，242.30元；3、搬离宝山区同泰北路XXX号2号楼3楼。若真骐公司的反诉请求得到支持，则同意支付欠付的租金。
吴淞服装厂针对反诉辩称：吴淞服装厂目前在2号楼3楼办公，系基于2007年与真骐公司签订的合同置换而来，不存在侵占房屋的情况。吴淞服装厂使用7年多的时间里，真骐公司从未提出过异议，直至2014年吴淞服装厂向真骐公司催讨租金时，真骐公司才找此借口拒付租金。吴淞服装厂并未违约，亦未占用房屋，故不同意真骐公司的所有反诉请求。
原审法院审理中，真骐公司提供以下证据：1、真骐公司于2012年5月17日与国宏公司签订的《租赁合同》，约定真骐公司将包括183号2号楼全栋在内的房屋出租给国宏公司作养老院使用；2、2013年5月8日向吴淞服装厂发出的函，真骐公司函告将于2013年5月10日收回大于吴淞服装厂原面积的216平方米，否则将视为吴淞服装厂按每天每平方米1.8元租赁，证明要求吴淞服装厂将占用面积返还或支付使用费；3、2014年5月27日吴淞服装厂出具的《同意转租证明》，内容为：真骐公司承租我厂位于宝山区同泰北路XXX号厂区物业，我厂同意承租方真骐公司将厂区内物业转租给国宏公司开办养老院，我厂同意转租面积为7，988平方米（自留130平方米为自用面积），转租日期为2014年6月1日至2026年12月31日（即按真骐公司与国宏公司租赁合同年限），我厂给予支持与配合；证明吴淞服装厂自认其办公用房为130平方米，并同意转租；4、2014年6月23日向吴淞服装厂发出的函，表明因吴淞服装厂的违约行为将暂缓支付租金；5、2014年6月25日吴淞服装厂出具的承诺书，证明吴淞服装厂知道真骐公司将房屋转租给国宏公司；6、2014年7月1日、7月3日向吴淞服装厂发出的函，证明真骐公司通知吴淞服装厂搬往4号楼4楼办公；7、2014年7月4日向吴淞服装厂发出的函，认为要求吴淞服装厂开具厂区内5号楼1层同意转租证明一份但未出具，将追究吴淞服装厂违约责任；8、2014年7月7日向吴淞服装厂发出的函，要求其搬迁至4号楼4楼；9、2014年7月14日国宏公司向真骐公司要求搬离2号楼内物品的函件；10、2014年7月14日向吴淞服装厂的函，要求吴淞服装厂支付自2008年1月起占用房屋的使用费。
吴淞服装厂认为：1、真实性不清楚，与吴淞服装厂无关；2、没有收到过；3、真实性无异议，系应真骐公司要求才出具；4、收到了，但所述内容与事实不符；5、真实性无异议，但这与本案无关，仅是政府需要；6、收到了，但是否搬需要双方协商；7、收到了，因5号楼的转租证明之前已开具，不同意再开具；8、收到了，但不认可；9、不清楚，与本案无关；10、收到了，但与事实不符。还提供2014年5月27日由真骐公司出具的《情况说明》，内容为：我司要求吴淞服装厂于2014年5月27日开具的《同意转租证明》一份，该证明中“同意转租面积为7，988平方米”，仅用于国宏公司办理养老院证照使用，不产生实际租赁关系，关于吴淞服装厂自用办公使用面积和整体出租问题，仍按我司与吴淞服装厂于2010年12月30日签订的房屋租赁合同和2007年11月8日房屋租赁合同执行，真骐公司承担一切由该证明出具后所产生的法律责任。真骐公司对上述情况说明的真实性无异议，但认为吴淞服装厂明知真骐公司已将2号楼转租给了国宏公司。
原审法院认为，吴淞服装厂与真骐公司就183号房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应恪守并履行。真骐公司使用租赁物，理应按照合同约定支付相应的租金。吴淞服装厂要求真骐公司按双方协议约定支付自2014年8月起的租金的诉请，合法有据，予以准许。
对于吴淞服装厂使用2号楼3楼是否侵害了真骐公司的权益的争议。根据真骐公司的表述，双方在2007年11月签订租赁合同时即约定吴淞服装厂置换至2号楼3楼，并非整层，而自吴淞服装厂搬入2号楼3楼后，真骐公司表示一开始就已向吴淞服装厂的侵占超出面积的行为提出了异议，但并未提供证据证明；其表示于2013年5月8日以正式函件向吴淞服装厂提出异议，也并未提供证据证明该函件吴淞服装厂已收到；从真骐公司提供的证据来看，直至2014年7月才书面要求吴淞服装厂搬离2号楼；若吴淞服装厂确实存在侵占真骐公司多余面积的行为，真骐公司在长达7年的时间内未正式书面向吴淞服装厂提出过异议，明显不合常理，结合双方于2007年11月签订的租赁合同中“甲方同意将5号楼二层目前用于办公的房屋置换给乙方统一使用，乙方同时在厂区其他已租赁房屋中向甲方提供总面积不小于目前办公房、装修规格不低于目前办公房、格局设置经甲方同意的办公用房”的约定，可认定，真骐公司将2号楼3楼整层提供给吴淞服装厂使用系履行上述约定，吴淞服装厂对2号楼3楼整层房屋享有使用权。综上，对真骐公司要求吴淞服装厂支付房屋使用费并搬离2号楼3楼的反诉请求，不予支持。对于真骐公司主张因吴淞服装厂未开具转租证明而要求赔偿损失的诉请。从真骐公司提供的证据及陈述来看，真骐公司并未提供证据证明其要求吴淞服装厂开具4号楼房屋的转租证明，亦无证据证明真骐公司因此而受到的损失，故其要求赔偿因4号楼2间房屋未出租出去的损失，于法无据，难以支持。据此，原审法院判决：一、上海真骐企业管理有限公司于判决生效之日起十日内，支付上海吴淞服装厂自2014年8月1日至判决生效之日止的租金（2014年8月1日至2014年12月31日的租金为884，212.50元，自2015年1月1日起的租金按年租金2，183，290元计算）；二、上海真骐企业管理有限公司的所有反诉请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人真骐公司不服，向本院提起上诉称：双方在租赁合同中关于办公用房的置换是有所限定的，吴淞服装厂应从5号楼2楼130平方米的办公室置换至2号楼3楼同等面积处办公，但吴淞服装厂实际多占用了2号楼3楼的办公用房，违反了合约的本意，故吴淞服装厂应当返还2号楼3楼东面三间房屋。请求本院撤销原判第二项，改判吴淞服装厂：1、支付自2008年1月1日至判决生效日止的房屋使用费（占用面积为148.3平方米，2008年1月1日至2013年5月14日按每天每平方米1元计算，共293，189.1元，2013年5月15日起按每天每平方米1.8元计算）；2、搬离宝山区同泰北路XXX号2号楼3楼东面三间房屋。
被上诉人吴淞服装厂辩称：其原本在5号楼1、2楼办公，面积在260平方米左右，所以才在合同中约定不低于原来的面积和装修标准。吴淞服装厂在2号楼3楼办公的7年多时间里，真骐公司从未提出过异议。直至2014年吴淞服装厂向真骐公司催讨租金时，真骐公司才找此借口拒付租金。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，5号楼2楼建筑面积为130平方米；2号楼3楼整层面积346平方米，分割出7间办公用房、1间卫生间以及平台、楼梯和走道。每间办公用房建筑面积约49.43平方米。
以上事实，由审理笔录等为证。
本院认为，吴淞服装厂与真骐公司就183号房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。吴淞服装厂按约交付房屋，真骐公司理应按约支付相应的租金。吴淞服装厂诉请真骐公司支付租金，应予准许。
关于办公用房置换问题。租赁合同中对此仅简单写明“甲方同意将5号楼二层目前用于办公的房屋置换给乙方统一使用，乙方同时在厂区其他已租赁房屋中向甲方提供总面积不小于目前办公房、装修规格不低于目前办公房、格局设置经甲方同意的办公用房”，双方未作进一步约定，事后也未办理过交接手续。从随后的搬迁可知，双方同意用2号楼3楼与5号楼2楼进行置换，但置换的面积未见约定，为双方的纠纷产生埋下了隐患。吴淞服装厂认为置换的是2号楼3楼整层，并以实际使用长达7年而真骐公司未提异议为佐证。真骐公司认为当时因管理混乱和招商不好，所以一直任由吴淞服装厂使用办公用房，后多次要求吴淞服装厂腾退。因当年操作简单，现双方均提供不出优势证据。但从2014年5月27日吴淞服装厂出具的《同意转租证明》中写明“自留130平方米为自用面积”，及当日稍后真骐公司出具的《情况说明》中写明“关于吴淞服装厂自用办公使用面积和整体出租问题，仍按我司与吴淞服装厂于2010年12月30日签订的房屋租赁合同和2007年11月8日房屋租赁合同执行”可知，双方约定“总面积不小于、装修规格不低于”这一置换标准还是基于对等的原则。现吴淞服装厂的行为有违协议本意，且该租赁合同至2026年底才到期，吴淞服装厂长期无偿多占办公用房，明显违背公平原则。即使法院以之前的实际履行为由，来认定双方置换的是2号楼3楼整层，但2014年5月27日吴淞服装厂出具的函也可认定为新的要约，真骐公司的函为新的承诺，双方以此重新确认了置换的面积标准为不低于130平方米，故吴淞服装厂再想继续使用大于130平方米面积的办公用房丧失了依据。真骐公司诉请吴淞服装厂迁出2号楼3楼东面三间办公用房，于法有据，本院应予支持。
真骐公司于2013年5月8日向吴淞服装厂发函，表示将于2013年5月10日收回大于吴淞服装厂原面积的216平方米，否则将视为吴淞服装厂按每天每平方米1.8元租赁，该函系真骐公司明确向吴淞服装厂主张房屋使用费，真骐公司诉称其之前即向吴淞服装厂主张权利，但未提供相应证据，且吴淞服装厂予以否认，本院对此不予采信。纵观2013年前后真骐公司对外出租的租金标准情况，其主张吴淞服装厂支付多占148.3平方米办公用房的使用费（自2013年5月15日至判决生效之日止，按每天每平方米1.8元计算），尚属合理，本院应予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1811号民事判决第一项；
二、撤销上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1811号民事判决第二项；
三、上海吴淞服装厂应于本判决生效之日起三十日内搬离上海市宝山区同泰北路XXX号2号楼3楼东面三间办公用房；
四、上海吴淞服装厂应于本判决生效之日起十日内支付上海真骐企业管理有限公司自2013年5月15日至判决生效日止的房屋使用费（占用面积为148.3平方米，按每天每平方米1.8元计算）；
五、上海真骐企业管理有限公司其余反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费减半收取5，436.5元，反诉案件受理费5，660元；二审案件受理费9，040元；共计20，136.5元，由上诉人上海真骐企业管理有限公司负担6，000元，由被上诉人上海吴淞服装厂负担14，136.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。