福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第276号
上诉人（原审被告）泉州市天宇房地产开发有限公司，住所地：安溪县凤城城区二环路。
法定代表人林诚嘉，任公司经理。
委托代理人甘松焱，系公司员工。
被上诉人（原审原告）王建致。
委托代理人蔡友强，福建铭群律师事务所律师。
委托代理人胡金宝，福建铭群律师事务所律师。
上诉人泉州市天宇房地产开发有限公司因与被上诉人王建致商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2014）安民初字第1346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2009年6月23日，原告王建致与被告泉州市天宇房地产开发有限公司签订1份《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买址在安溪县感德镇茶叶交易中心市场A地块“感德·一品茶都”A4幢74号店房（用途为商业），建筑面积69.26㎡，购房款为人民币403015元。依照国家和地方人民政府的有关规定，被告应将经验收合格及符合合同约定的商品房交付给原告使用。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人应当自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。按《商品房买卖合同》约定，原告已经如期付清全部购房款人民币403015元，被告于2011年3月1日将房屋交付给原告使用。2013年12月14日，被告向安溪县住房和城乡规划建设局办理该房屋所有权初始预登记。对逾期办理房屋权属证书的违约金因原、被告未能达成调解协议，原告于2014年1月21日诉至法院，请求判令：1.判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（自2011年5月30日起计至原告取得房屋权属证书时，按原告已付购房款403015元的日万分之二计算，暂计至2014年1月15日为77459元）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。
原审判决认为，原告王建致与被告泉州市天宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已经如期付清购房款，被告于2011年3月1日将房屋交付给原告使用，但被告直至2013年12月14日才向安溪县住房和城乡规划建设局办理该房屋所有权初始预登记。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向安溪县住房和城乡规划建设局办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，原告在商品房交付使用后90日内（即在2011年5月30日前）取得房屋权属证书。因被告没有依合同约定及时将需要由其提供办理房屋权属登记的资料报送安溪县住房和城乡规划建设局办理房屋所有权初始预登记，导致原告未能在2011年5月30日前取得房屋权属证书，因此，被告违反合同约定构成违约，应当承担违约责任。由于被告逾期协助办证的行为系属持续违约，每个个别的债权分别适用诉讼时效，故在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效。本案被告的违约行为从2011年6月1日开始，违约金应当依合同约定自逾期之日（即2011年6月1日）起每日按原告已付购房款人民币403015元的0.02%计算，但原告却于2014年1月21日才起诉，原告自起诉日之前两年之内的违约金请求权应予保护；自起诉日之前两年之前的违约金请求权因原告未能提供合法有效的证据证明主张权利，因此自起诉日之前两年之前的违约金请求权不予保护。故对2012年1月22日起至2013年12月14日被告将办理该房屋权属登记所需要的资料报送安溪县住房和城乡规划建设局办理房屋所有权初始预登记之日止这一违约期间691日（即自2012年1月22日起至2013年12月13日止共计691日）的违约金55697元（403015元×0.02%／日×691日）请求权应予支持；对2011年6月1日起至2012年1月21日止的违约金请求权不予支持。因此，原告诉讼请求合法的部分，予以支持；对于被告辩称原告起诉请求的部分违约金已经超过诉讼时效，对于超过诉讼时效的违约金不应该予以支持的意见，符合法律规定，予以采纳；对于被告主张出现逾期预登记的原因是由于政府的审批行为所导致的理由，因缺乏事实根据和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第二款、第三十四条、第七十六条之规定，判决：一、被告泉州市天宇房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付给原告王建致的逾期协助办证违约金人民币55697元；二、驳回原告王建致的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1740元，由原告王建致负担548元，由被告泉州市天宇房地产开发有限公司负担1192元。
宣判后，被告泉州市天宇房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人泉州市天宇房地产开发有限公司上诉称，本案逾期办理初始预登记是政府的审批行为所导致。由于项目在施工建设过程中涉及到部分规划设计变更，在办理房屋所有权的初始预登记过程中需要等待政府规划部门的审批文件，属于政府行为所引起的，由此产生的逾期办理初始预登记的后果不应由上诉人承担。双方合同约定的违约金标准过高，法院应当予以调低。请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费。
被上诉人王建致辩称，上诉人认为逾期办理初始预登记是政府的审批行为导致，根本不能成立。正常的施工是根据政府的审批文件进行施工。而按上诉人的说法，其是在没有审批的情况下擅自施工，施工完毕后再要求政府审批，颠倒程序，造成逾期办理初始预登记的后果当然应由上诉人承担。原审根据合同约定判决上诉人依约承担违约金是正确的，根本不存在违约金过高的问题。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人争议的焦点为：1.本案逾期办理房屋所有权证是否政府的审批行为导致；2.合同约定的违约金标准是否过高。除上述争议焦点所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议，本院对当事人无争议的事实予以确认。
二审期间，双方均未提供新的证据。
另查明，2013年12月14日上诉人向安溪县住房和城乡规划建设局提交了建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、测绘资料等办证相关的资料，申请办理项目初始预登记，该局于当日受理。
本院认为，上诉人泉州市天宇房地产开发有限公司与被上诉人王建致签订的《商品房买卖合同》，主体适格，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同，双方均应依约履行。上诉人于2011年3月1日将房屋交付给被上诉人使用，但并未在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构提交办理房屋所有权登记所需资料，直至2013年12月14日才向安溪县住房和城乡规划建设局提交了建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、测绘资料等办证相关的资料，已构成违约。依法应当承担违约责任。上诉人主张逾期办理房屋所有权证系政府的审批行为导致，缺乏事实依据，不予采纳。上诉人主张合同约定的违约金标准过高，请求调减违约金，但未能举证证明，故亦不予采纳。上诉人的上诉请求不予支持。原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币1192元，由上诉人泉州市天宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 黄有志
二〇一五年三月十九日
书 记 员 张 萍
注：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。