重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第02529号
上诉人（原审原告）重庆澄海物业管理有限公司，住所地重庆市江北区小苑三村41号4-2，组织机构代码77179300-2。
法定代表人叶青，该公司董事长。
委托代理人陈川，重庆川立律师事务所律师。
委托代理人潘兴旺，重庆锦扬（江北）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆灿蕾物业发展有限责任公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道黄泥磅藕塘湾。
法定代表人蒋利，该公司董事长。
委托代理人邓三忠，重庆海力律师事务所律师。
上诉人重庆澄海物业管理有限公司与被上诉人重庆灿蕾物业发展有限责任公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年12月11日作出（2013）渝北法民初字第03333号民事判决，重庆澄海物业管理有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月8日和2014年5月13日分别进行了审理，上诉人的委托代理人陈川、潘兴旺和被上诉人的委托代理人邓三忠分别到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2008年12月8日，原、被告签订了一份以被告为甲方、原告为乙方的《前期物业服务合同》，并于2010年6月18日在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续。该合同主要约定甲方委托乙方为银海·北极星小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2008年12月9日起至2011年12月9日止。该合同第一条规定，物业基本情况：物业名称：银海·北极星；物业类型：商住；坐落位置：渝北区；建筑面积：9.78万平方米。合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.2元／月·平方米；（2）写字楼：2元／月·平方米；（3）商业物业：3元／月·平方米。合同第七条规定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第八条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业使用人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳。合同第十七条规定，甲方应履行的义务：交付已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2008年8月28日，重庆市物价局作出渝价（2008）401号文件，该文件载明：“重庆市银海物业管理有限公司等公司‘关于物业服务收费的请示’收悉。根据《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价（2004（778号）精神和申报的各物业环境、设备设施条件及现场查验等情况，经研究，现将有关事宜通知如下：一、各物业的公共服务收费项目及标准详见附表。二、附表中备注为试行标准的，在试行期间，应下浮30%收费。下浮的30%由建设单位承担。待相关设备设施等完善后，物业服务企业应及时向我局申报物业服务正式收费标准……。”该文件附表中载明：位于渝北区的银海·北极星物业服务费标准为0.6元，维修养护费为0.3元，合计0.9元，该标准为试行标准。2009年11月9日，重庆市物价局又作出渝价（2009）393号文件，该文件载明：“由于重庆银海房地产开发（集团）有限公司与重庆银海物业管理有限公司解除了前期物业服务合同，重新委托重庆澄海物业管理有限公司对银海·北极星实施前期物业服务。经研究，通知如下：一、同意重庆澄海物业管理有限公司在法定有效期内承接重庆银海物业管理有限公司对银海·北极星收取物业服务费。二、收费标准和收费方式仍按《重庆市物价局关于确定江风雅筑等物业服务收费标准的通知》（渝价（2008）401号）执行。”2008年12月8日的《前期物业服务合同》签订后，原告按约定对银海·北极星小区提供物业管理服务至2011年7月2日。2011年7月2日，原告与重庆市渝北区龙溪街道新牌坊社区居民委员会、银海·北极星部分业主代表共同出具《关于重庆澄海物业有限公司撤离北极星的决定》一份，该《决定》载明：“自撤离之日起三个月内，由银海·北极星业主代表和重庆澄海物业有限公司工作人员共同完成前期物管费的收缴工作，收缴标准暂按下列执行（最终标准以法院二审判决为准）：物管费0.63元／月／平方米，电梯费0.3元／月／平方米，公摊费5元／月／户。”另查明，银海·北极星小区的建设单位为本案被告重庆灿蕾物业公司，该小区共计5栋房屋，其中1、2栋房屋为商业用房，3、4、5栋为住宅。1、2栋房屋于2011年11月23日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，该建设工程竣工验收备案登记证上未载明竣工验收时间。2008年12月23日，被告向原告出具了一张加盖重庆灿蕾物业发展有限责任公司财务专用章的收据。该收据载明的付款单位为重庆澄海物业管理有限公司，收款金额为65000元，收款事由为物业管理保证金。2012年11月9日、2012年11月26日，原告通过向被告寄送物业管理服务费催收函的方式催收物业服务费、水电公摊费及违约金。
2013年1月22日，重庆澄海物业管理有限公司遂诉至法院，请求判令：1.判令被告立即向原告支付银海·北极星小区物业服务费1497924.96元及截至2013年1月2日的违约金129420.71元；2.判令被告立即向原告支付因小区设施设备不完善致使物业服务收费标准下浮30%部分的物业服务费570390.56元及截至2013年1月2日的违约金49281.36元；3.判令被告立即向原告支付水电公摊费310元；4.判令被告立即向原告退还保证金65000元；5.本案诉讼费用及其他费用由被告负担。
一审中，原告自愿撤回要求被告支付因物业服务费标准下浮30%的部分物业服务费及违约金的诉讼请求。
一审法院判决认为，原、被告于2008年12月8日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，该合同对原、被告均具有约束力。审理中，原、被告对银海·北极星小区的1、2栋房屋的竣工时间有争议，原告认为在2008年10月，被告认为在竣工验收备案登记证取得之后。因被告对1、2栋的竣工时间提出异议且举示证据证明1、2栋房屋在2011年11月23日才取得竣工验收备案登记证，原告未举示其他证据证明1、2栋房屋的竣工时间，故在本案中应以2011年11月23日作为1、2栋房屋的竣工时间。原、被告签订的《前期物业服务合同》第八条及第十七条均规定被告应交纳物业管理范围的已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用，现原告起诉要求被告支付2008年12月9日至2011年7月2日期间的1、2栋房屋的物业服务费及违约金、水电公摊费，因该房屋在此期间尚未竣工，原告亦未举示证据证明该房屋在此期间因被告原因未能按时交给物业使用人，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。原告要求被告退还物业保证金65000元，因该物业保证金系基于物业服务关系产生，应在本案予以一并解决。被告辩称原告违约在先故不应返还，未提供证据予以证明，不予采纳。因此，对于原告的该项诉讼请求，予以支持。原告自愿撤回要求被告支付因物业服务费标准下浮30%的部分物业服务费及违约金的诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。据此判决：“一、被告重庆灿蕾物业发展有限责任公司在本判决生效后十日内退还原告重庆澄海物业管理有限公司物业保证金65000元；二、驳回原告重庆澄海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费24830元，由原告重庆澄海物业管理有限公司负担24130元，被告重庆灿蕾物业发展有限责任公司负担700元”。
宣判后，重庆澄海物业管理有限公司不服原审判决上诉称：银海·北极星小区第1、2栋房屋竣工验收与竣工备案登记是两个不同的概念，而两者之间有很大的时间差，竣工时间的举证责任应由被上诉人承担，其举证不能，应支持上诉人的诉讼请求。
重庆灿蕾物业发展有限责任公司答辩称：银海·北极星小区第1、2栋房屋因纠纷被施工单位锁起，并未实际交付给上诉人进行管理，不应支付物业服务等费。
二审经审理确认原审法院查明的上述事实。另查明：2009年2月5日，重庆银海房地产开发（集团）有限公司因非法吸收公众存款案被立案侦查，重庆灿蕾物业发展有限责任公司作为重庆银海房地产开发（集团）有限公司的关联公司，其银海·北极星项目非住宅资产，被公安机关扣押，由政府监管及处置。2012年1月10日，重庆市第一中级人民法院查封了银海·北极星项目第1幢负一层至第四层、第2幢第一层至第三层的房屋至今。二审中，经上诉人申请，本院依职权调取了重庆市渝北区城乡建设委员会的档案材料，其中重庆银海·北极星建设工程竣工验收意见书载明：该工程于2008年10月28日通过验收。
本院认为：依法签订的合同受法律保护，重庆澄海物业管理有限公司与重庆灿蕾物业发展有限责任公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规强制性规定，应确认其合法有效。合同签订后，标的物是否交付，重庆澄海物业管理有限公司应举示相关证据予以证实。现重庆澄海物业管理有限公司未举示任何证据证明银海·北极星项目第1、2栋商住楼已交付其管理，而该楼因重庆银海房地产开发（集团）有限公司非法吸收公众存款案被公安机关扣押，由政府监管及处置，之后又因经济纠纷被法院查封。重庆银海·北极星建设工程项目虽于2008年10月28日通过了竣工验收，但仅仅依据双方签订的合同不能认定该项目就实际完成了交付或重庆澄海物业管理有限公司对第1、2栋商住楼实施了物业管理行为。而该楼因刑事和民事案件被扣押、查封的事实，足以证明重庆澄海物业管理有限公司没有对该楼实际控制和实施物业管理服务行为，其要求重庆灿蕾物业发展有限责任公司支付物业服务费、水电公摊费及承担违约责任的诉讼请求不应予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人重庆澄海物业管理有限公司的上诉理由不能成立。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19450元，由上诉人重庆澄海物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 肖怀京
代理审判员 方 芳
二〇一四年六月五日
书 记 员 张冀兮