福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蕉民初字第127号
原告宁德万达广场有限公司，住所地宁德市蕉城区蕉城南路103号201、202、203、204。组织机构代码56535708-2。
法定代表人丁本锡，执行董事。
委托代理人蔡作斌，福建黎民友律师事务所律师。
委托代理人蔡述星，福建黎民友律师事务所律师。
被告汤锦荣，男，1977年4月28日生，汉族，住所地福建省周宁县。
被告汤妙容，女，1984年8月18日生，汉族，住所地福建省周宁县，系汤锦荣妻子。
原告宁德万达广场有限公司（以下简称“万达广场公司”）诉被告汤锦荣、汤妙容商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理后，依法组成由审判员王翔担任审判长，人民陪审员陈芬、陈克棱参加的合议庭，于同年9月26日公开开庭进行了审理。原告万达广场公司委托代理人蔡作斌、蔡述星到庭参加诉讼，被告汤锦荣、汤妙容经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万达广场公司诉称：两被告与原告于2011年6月1日签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定两被告（乙方、买受人）向原告（甲方、出卖人）购买宁德万达广场第2幢1031号商品房(备案合同编号：20110500438)。该房建筑面积为131.57平方米，单价33000元（人民币，下同），共计4341810元。
合同签订后，两被告支付了首付款人民币2171810元，并于2012年10月11日，由被告汤妙容与中国工商银行股份有限公司宁德蕉城支行（以下简称“工行蕉城支行”）签订《个人购房借款/担保合同》（[闽]字[宁德]行[蕉城]支行2012年[商用贷851]号）。被告汤锦荣作为抵押物共有人也在该合同签字。根据该合同约定，被告向该行贷款2170000元，采取按月等额本息还款方式还贷，由原告提供阶段性担保。随后，于2012年12月21日，经两被告验收后，原告即向其交付了该房屋。
2013年4月12日，因两被告的按揭贷款逾期未还，工行蕉城支行向原告发出扣划通知，要求原告承担阶段性担保责任，后经原告多次通过电话、短信等方式联系两被告，甚至委托律师发送律师函催讨按揭款本息后，两被告依然未缴纳。2013年6月27日，工行蕉城支行向原告再次发出了扣划通知，并从原告账户扣划两被告逾期按揭款的本息和罚息共计165376.9元；2013年9月29日，工行蕉城支行第三次向原告发出扣划通知，并从原告账户扣划两被告逾期按揭款的本息和罚息共计81880.26元；2013年12月26日，工行蕉城支行第四次向原告发出扣划通知，并从原告账户扣划两被告逾期按揭款的本息和罚息共计81775.26元。至起诉之日止，原告承担了担保责任合计为329032.98元，并在继续支付。
根据合同约定，原告就此案委托律师代理，根据福建省律师收费标准的规定，原告已经缴纳律师代理费42305元。
两被告逾期还款的行为导致原告承担担保责任，为其垫付按揭款本息及支付罚息，给原告造成了损失。根据商品房买卖合同第七条及补充协议第二条、第十一条的约定，两被告已构成违约，原告除有权依法解除商品房买卖合同和补充协议外，还可以要求其腾退该房屋并向原告支付房屋使用费、违约金，偿付原告为其代付的按揭款本息和罚息，以及所支付的律师代理费。故请求法院依法判决：1、解除原告与两被告之间的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，由两被告配合原告办理合同备案的注销手续（备案合同编号为：20110500438）；2、两被告向原告支付自2013年4月12日起至本案判决执行完毕之日止由原告为被告向银行代付的按揭款本息及罚息（目前，原告已经代被告向银行支付329032.98元，并在继续支付）；3、两被告腾退宁德万达广场第2幢1031号商品房，并按购房款总额的3%/月向原告支付自2012年12月21日起至判决实际执行之日止的房屋使用费（计至本案起诉之日止，该房屋使用费为1997232.6元）；4、两被告向原告支付违约金868362元；5、原告因起诉而产生的律师费42305元由两被告负担；6、诉讼费等由两被告负担；7、以上第二、三、四、五、六项诉请所涉款项与两被告交纳给原告的首付款2171810元相抵扣。
被告汤锦荣、汤妙容未作答辩。
经审理查明：原告对其主张，向本院提供以下证据证明：
1、原告企业法人营业执照、代码证，被告居民身份证、户口簿，以证明原、被告的主体资格。
2、商品房预售许可证，以证明原告依法获批预售商品房。
3、商品房买卖合同及补充协议书（备案合同编号：20110500438），以证明原告与被告依法签约，确定双方对合同的权利义务以及违约时的违约责任。
4、发票，以证明原告已经开出了金额合计为4341810元的发票。
5、个人一手住房贷款合同，以证明被告汤妙容与工行蕉城支行签订了一手住房贷款合同，原告承担阶段性担保。
6、汤锦荣身份证证明、房屋交接单、物资签收确认表、房屋验收单、钥匙交付确认单，以证明2012年12月21日，经被告验收合格后与原告委托的大连万达物业管理公司宁德分公司办理了交接手续，原告已经履行了合同约定的交房义务。
7、扣划通知书、律师函、律师函快递单及退件原件，以证明原告在收到扣划通知书之后委托律师向被告确定的地址送达律师函，催告被告尽快履行合同义务，及该律师函送达的情况。
8、第二次扣划通知书、贷款还款凭证，以证明原告第二次收到工行蕉城支行发出的扣划通知书，并于2013年6月27日通过转账替被告承担了担保责任，数额为165376.9元。
9、第三次扣划通知书、贷款还款凭证，以证明原告第三次收到工行蕉城支行发出的扣划通知书，并于2013年9月29日承担了担保责任，原告通过转账替被告承担了担保责任，数额为81880.82元。
10、第四次扣划通知书、贷款还款凭证，以证明原告第四次收到工行蕉城支行发出的扣划通知书，并于2013年12月26日，原告通过转账替被告承担了担保责任，数额为81775.26元。
11、汤妙容有关按揭还款情况的证明，以证明原告已经承担担保责任，至起诉日止已经替被告向中国工商银行宁德蕉城支行支付了329032.98元。
12、关于原告银行账户内容的证明，以证明原告用于承担担保责任，被工行蕉城支行扣划被告的逾期按揭款本息及罚息的银行账户。
13、专项委托服务合同、发票、进账单，以证明原告因被告违约，根据合同约定聘请律师代理诉讼，并支付律师费以及支付律师费的金额。
本院认为，因两被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。原告提供的上述证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，为有效证据，本院予以确认，能够证明原告主张的事实成立。
综上所述，本院认为：原告万达广场公司与被告汤锦荣、汤妙容签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，当事人应严格履行。在合同履行过程中，因被告的按揭贷款逾期未还，致使为被告提供阶段性担保责任的原告账户资金被银行扣划，在原告发送的律师函送达后，被告并没有在告知的时间内处理此逾期按揭款事项，并且在此后继续拖欠银行按揭款本息及罚息，导致原告至今一直在承担连带保证责任，根据《合同补充协议》第二条第4项的第（2）小项“乙方（两被告）没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，甲方（原告）有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十一条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项”的约定，被告的行为已构成严重违约，原告有权要求解除合同，并在合同解除后，有权要求被告支付由原告代付的按揭款本息及罚息。又根据《合同补充协议》第十一条第2项的第（1）小项约定“乙方（两被告）应向甲方支付购房款总额20%的违约赔偿金。同时还需支付签约律师费等。……甲方（原告）有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。”故在合同解除后，原告还有权从被告支付的首付款中扣回购房款总额4341810元的20%的违约金，即868362元，以及签约的律师费42305元。还根据《合同补充协议》第十一条第2项的第（2）小项约定“如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，……配合甲方（原告）办理相关撤销手续。”第（3）小项关于“如合同解除，需乙方腾退该房屋的，除甲方书面允许保留的装修（甲方无需补偿装修款）外，乙方应当在甲方发出腾退房屋通知之日起30天内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担（包括不限于他项权利、租赁等），将该房屋交还给甲方。”以及第（4）小项“如该房屋交付（含视为交付）后合同解除的，乙方应当向甲方支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视为交付）之日至乙方实际交还该房屋之日，计费标准为购房款总额3%/月”的约定，两被告应在合同解除后配合原告办理相关的撤销手续，并向原告支付房屋使用费，计至本案起诉之日止，该房屋使用费为1997232.6元。故原告万达广场公司之诉请，于法有据，本院予以支持。被告汤锦荣、汤妙容未到庭，本案依法予以缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、于判决生效之日解除原告宁德万达广场有限公司与被告汤锦荣、汤妙容之间签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，由两被告配合原告办理合同备案的注销手续（备案合同编号为：20110500438）；
二、被告汤锦荣、汤妙容应于本判决生效之日向原告宁德万达广场有限公司支付自2013年4月12日起原告已为被告向银行代付的按揭款本息及罚息（截止起诉之日原告已经代付按揭款329032.98元）；
三、被告汤锦荣、汤妙容应于本判决生效之日腾退宁德万达广场第2幢1031号商品房，并按购房款总额的3%/月向原告宁德万达广场有限公司支付自2012年12月21日起至实际腾房之日止的房屋使用费（截止起诉之日该房屋使用费为1997232.6元）；
四、被告汤锦荣、汤妙容应于本判决生效之日向原告宁德万达广场有限公司支付违约金868362元，以及律师费42305元；
五、上述二、三、四项金额可在两被告交纳给原告的首付款2171810元中抵扣。
案件受理费25750元，由两被告共同负担。（已由原告垫付，亦在被告支付的首付款中抵扣）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 王 翔
人民陪审员 陈 芬
人民陪审员 陈克棱
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 孙锦嫦
林娟
附注：
义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。