江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第0414号
上诉人（原审原告）李文泉。
委托代理人于光辉，江苏瑞慈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏昊天投资有限公司，住所地如皋市长江镇圣名国际广场圣名大道1号。
法定代表人刘峰，董事长。
委托代理人徐卫东，副总经理。
委托代理人陈高田，江苏奔月律师事务所律师。
上诉人李文泉因与被上诉人江苏昊天投资有限公司（以下简称昊天公司）商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2014）皋民初字第1025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年4月7日公开开庭审理了本案，上诉人李文泉及其委托代理人于光辉，被上诉人昊天公司的委托代理人徐卫东、陈高田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年11月3日，李文泉作为乙方与昊天公司作为甲方，签订“圣名·国际广场”定购协议书一份，合同约定：乙方自愿向甲方定购位于如皋港区的“圣名·国际广场”项目C区二栋201号物业；该物业面积为326.23平方米，总房款为119.8万元；乙方于2012年11月3日向甲方交纳定购金400000元整，在签订《商品房买卖合同》时自行冲抵房款。余款用拆迁款收据抵，于2013年6月底全部付清。同日，昊天公司出具收据一份给李文泉，载明收到李文泉交纳的定购圣名国际201物业房款肆拾万元整，后昊天公司向李文泉交付诉争物业单元钥匙，李文泉以该物业作为浴室经营为目的进行了装潢。
因李文泉所购该物业不能作为浴室经营使用，昊天公司与李文泉进行交涉过程中，李文泉于2013年元月3日向昊天公司出具承诺一份，内容为“本人于2012年11月3日购买江苏昊天投资有限公司开发的圣名国际广场C区201连体商住楼两间，面积为326.23平方米。当时准备买房下面开店，上面住人，后来考虑到整个市场没有一家浴室，于是未经甲方同意就私自做主装修开浴室。今后如因水箱承重超载或因改变房屋使用功能导致整栋房屋结构出现质量问题及经济损失等概由本人负责承担，与江苏昊天投资有限公司无任何关系。房屋搭建超高部分如因有关部门要求拆除，本人无条件服从。特此承诺”。
如皋市发展和改革委员会对昊天公司开发R0629号地块项目核准，如皋市建设局于2007年6月6日颁发皋规地（2007）镇字第22号《建设用地规划许可证》，2007年6月26日颁发皋规建（2007）镇字第65号《建设工程规划许可证》，对昊天公司在该地块开发建设圣名国际广场相关事项予以审批。2007年6月26日如皋市建设局、如皋港区规划建设局颁发《建设工程实施要求》，载明：根据皋发改（2007）133号项目核准通知、皋公消审2007第109号建筑工程消防设计审核意见书，同意昊天公司在受让土地范围内新建圣名国际广场，明确了楼号、长度、宽度等具体事项。如皋市建筑工程管理局颁发了《建筑工程施工许可证》。后昊天公司进行施工，并建成了上述房屋。2008年11月20日，如皋市公安消防大队作出《建筑工程消防验收意见书》，对圣名国际广场相关工程消防验收合格。2008年12月工程竣工验收备案。昊天公司陈述：整体工程是同时开工，同时竣工，有土地使用证的地块于2009年可办理房屋产权证，没有土地使用证的部分房屋同时投入使用但未办证。直至2012年底另一半土地到位，随后补办了用地及工程规划、施工许可证等相关手续；其中消防于2008年11月20日已经通过验收；2013年5月手续齐全可办理房屋产权证（产权证全部为商业）。圣名国际广场几个区域的范围和功能：A区是江鲜美食；B区是综合建材；C区是精品装饰区，也就是李文泉所在的区域；D区是五金机电；E区是小商品批发；F区是精品步行街。到2008年建成时，E、F区手续齐全，A、B、C、D区是后来补办的。A至F区都是商业用途。按照设计说明或者设计变更，二层以上作为公寓，用途也是商业，不需要重新进行消防验收。
法院对设计单位南通双隆设计有限公司相关人员调查，其反映：圣名国际广场于2006年开始图纸设计，2007年设计结束，2008年施工结束并竣工验收，设计时是按照一层商铺、二层以上是住宅，2012年取得西区用地审批手续后，由于用地性质明确后，该地块的房屋已竣工验收，根据新的土地政策要求，用地与建筑要相符，昊天公司于2013年申请，经我公司作出“设计说明”，二层以上为公寓，符合商业用地性质（公寓属于商业性质，符合《城市用地分类与规划建设用地标准》），公寓既可以用于办公，也可以用于居住。虽然当初设计的是商住，现为商业和公寓，但图纸没有实质变更，设计说明为公寓后，建筑物就符合土地使用性质，与《建筑设计防火规范》的标准是一致的，不需要变更消防设计，建筑工程消防审核意见书不需要重新审核。如果变更了消防设计或进行了二次装修，则应另行申报消防审核。圣名国际广场审批的项目是建材类市场，如果不作其他用途，则不需要重新进行审核验收，如果需要改成浴室、宾馆等对消防有特殊要求的行业，在改造时消防设计发生变更，就要通过加钢梯等方法，使其符合《建筑设计防火规范》的要求，这样在二次验收时才能通过。
原审法院认为，双方签订的商品房定购协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。李文泉按约给付了定购金400000元，昊天公司已将房屋交付给李文泉，双方均在履行合同条款。
李文泉认为昊天公司作虚假广告宣传，误导其购买房屋用于开办浴室，且所购房屋未按规定进行消防验收，致使李文泉认购诉争物业的目的落空，要求解除所订立的诉争商铺订购协议书。本案争议焦点为李文泉解除订购协议理由是否成立？
我国合同法规定，合同解除分为约定解除和法定解除。本案中，针对李文泉提出的解除合同的理由，属于法定解除情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
针对李文泉主张的昊天公司作虚假广告宣传，误导李文泉购买房屋用于开办浴室的观点分析如下：昊天公司依据发改委立项文件、规划设计、审批等行政审批程序，根据商业惯例所作宣传，不存在虚假宣传行为。昊天公司开发的圣名国际广场主要经营建材类商品，昊天公司对圣名国际广场各区域的功能、经营范围均作了明确标注，李文泉购买的房屋是现房，其对房屋的结构、功能、在整个商业区所处位置、经营范围等具体状况是清楚了解的。李文泉在签订合同前，应谨慎行使权利。李文泉如果准备购买房屋用于开办浴室，属于特殊行业，还应当充分了解所属行业有无特殊要求。李文泉应当先行审核消防设计，并在审核通过后按该设计装修。李文泉出具给昊天公司的承诺中“当时准备买房下面开店，上面住人，后来考虑到整个市场没有一家浴室，于是未经甲方同意就私自做主装修开浴室。”可以证明李文泉明知该处物业不可以作为浴室使用。
针对李文泉主张的昊天公司开发的商业性质房屋消防验收是否存在问题，是否影响实现合同目的？关于原为商住，后为商业用途，根据设计单位提交的“设计说明”，二层以上为公寓，并认为消防设计没有变更，符合相关规范要求。关于消防，整体工程全部一次性施工完成，消防验收已于2008年完成，现李文泉提出要重新审核验收，法院认为民事诉讼不能替代具体行政行为，如果李文泉认为存在违反行政法规的要求，可依法另行主张权利。李文泉因开办浴室，对房屋进行装修，需按规定进行二次消防验收。昊天公司辩称所售房屋系经行政审批要求完成了相应义务，并提交了较为完整的行政审批资料，以证明诉争物业已经过了相关立项、规划、审批、施工、验收等行政程序，已具备领取产权证的条件，所办理的产权证也为商业。在商品房买卖合同中，开发商的主要权利和义务是获得购房款和交付房屋，购买人是接受房屋和支付对价，开发商配合购买人办理房屋产权证。本案中，在李文泉交付定购金后，昊天公司将房屋交付给李文泉，存在轻率处分权利之嫌，在李文泉未按规定区域经营范围装修房屋时，仅要求其出具承诺即默许装修，无疑增加了发生纠纷的风险。作为李文泉未按规划要求行使权利，李文泉所要实现的合同目的是开办浴室，但李文泉与昊天公司订立的合同中没有对此明确约定，对消防亦未作特殊要求。相反，如果李文泉按规划区域从事相应的经营活动，则不存在不能实现合同目的之情形。退一步讲，如果李文泉在不违反规划等要求的前提下，仍要达到开办浴室的目的，从上述调查获知，可通过加钢梯等方法使其符合《建筑设计防火规范》的要求。
综上，李文泉要求解除定购协议书的理由依法不能成立，李文泉未按规定用途私自对诉争商铺作为浴室进行装修，其要求昊天公司双倍返还定金、赔偿装修费用、停业损失、支付利息等诉讼请求均于法无据，法院不予支持。
据此，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决驳回李文泉的诉讼请求。
宣判后，上诉人李文泉不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审认定事实错误。1、一审认为诉争物业于2008年11月20日已经通过消防验收，用途变更后不需要重新进行消防验收存在错误。诉争物业的用途由原来设计并施工的一层商铺，二层以上住宅变更为一到四层都是商业物业，按照如皋市公安消防大队在2008年11月20日出具的皋公消验（2008）第0137号《建筑工程消防验收意见书》（以下简称第0137号消防意见书）第三项，已经消防验收的建筑如有改建、扩建、用途变革等应重新申报审核消防验收，故诉争物业应当重新申报消防验收，而且第0137号消防意见书只对一到三层进行验收，第四层没有任何形式的消防验收。作为民事合同的相对方，昊天公司应向李文泉交付的标的物是一到四层均已通过商业用途消防验收的房屋。2、关于李文泉因开办浴室，对房屋进行装修，需按规定进行二次消防验收的问题。上诉人李文泉自2012年底多次申请消防验收，在2014年1月22日，如皋市公安局消防大队就李文泉申请消防设计备案事宜，发出2014003编号的不予受理通知书，不予受理的原因是诉争物业规划用途与第0137号消防意见书使用性质不符。向购房人出具规划消防验收意见书既是昊天公司履行买卖合同的义务和责任，也是其法定义务和责任。昊天公司不通过规划用途的消防验收，诉争物业不得投入运营，李文泉购买物业的商业投资运营的目的落空。3、一审法院查明李文泉明知所购物业不可以作为浴室经营使用，该事实认定错误。一审中昊天公司并未提供证据证明案涉所购物业不可以作为浴室经营使用，李文泉所购房屋的性质是商用，开办浴室在被上诉人的招商范围之列，根据第0137号消防意见书，该物业是以地上三层，一层为店面房，二、三层为住宅消防验收合格，而昊天公司将建筑层数由三层变为四层，二、三层由住宅变更为商业用途，这些已属于应向公安消防机构申报审核事项，但昊天公司至今未申报审核，故其至今无法向李文泉提供公安消防机构出具的变更用途后的建筑工程消防验收意见书，根据相关法律法规，诉争物业不具备投入使用的条件，致使李文泉的浴室无法开张。4、一审法院依据李文泉签名的承诺书认定其明知所购物业不可以作为浴室经营使用不正确，该份承诺书无从证明案涉物业不可以作为浴室使用。5、昊天公司涉嫌虚假宣传等欺诈行为，误导李文泉购买房屋开办浴室，致其蒙受损失，昊天公司应支付欺诈性赔偿。昊天公司的欺诈表现在：（1）昊天公司对其未申报审核改建、扩建和用途变更后的消防验收的事实是明知的，却不积极整改，而是夸大宣传，欺诈物业购买人和政府相关部门，将第0137号消防意见书作为备案文件报竣工验收备案；（2）按照发改委的立项文件，诉争物业所在市场并无洗浴桑拿项目，但昊天公司的招商宣传彩页上将此列入招商范围，李文泉当时正寻找投资浴室的场所，被其不实宣传促成了投资；（3）昊天公司散发的售楼广告宣称专区经营，而事实上，从2008年至今，市场还处于不具备法定投入使用条件而无法开张的状态，少部分私下开张的商户也不是按昊天公司宣称预先规划的区域经营，昊天公司对此无任何限制性措施，整个市场凌乱不堪，不在立项范围内的宾馆酒店也四处乱开。二、原审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。昊天公司与李文泉签订的合同标的是纯商业性质楼盘，昊天公司有义务提交公安消防机构出具的一至四层都是商业地产的消防验收意见书，而昊天公司提交的第0137号消防意见书与合同标的不一致，故其履行义务不符合合同约定，故李文泉有权要求解除合同并由昊天公司承担相应违约责任，一审法院判决驳回李文泉诉讼请求显属适用法律错误。三、原审判决程序错误。李文泉要求一审法院对房屋装修工程造价及房屋重置价格司法鉴定，一审法院一直未予支持。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，程序错误，请求依法撤销一审判决，支持李文泉的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由昊天公司承担。
被上诉人昊天公司答辩称，一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，一审法院查明的案件的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明，本案系李文泉不服原审法院作出（2013）皋民初字第1742号民事判决上诉，经本院裁定发回重审后，原审法院作出该判决，李文泉仍不服，再次提起上诉。
又查明，2008年11月20日，如皋市公安消防大队出具了第0137号消防意见书，以案涉房屋一层为店面房，二、三层为住宅通过工程消防验收合格。此外，李文泉以如皋市长江镇圣名浴室名义申报该浴室装修工程消防设计备案申请，如皋市公安消防大队以案涉房屋土建工程未出具规划变更，与其出具的第0137号消防意见书使用性质不相符合为由，对该申请不予受理。
二审中，李文泉陈述，购房总款为119.8万元，已支付40万元现金，后来因为发现房屋存在问题，就没有再支付房款，昊天公司对其陈述亦予以认可。
根据一审判决以及二审中当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：1、李文泉要求解除合同是否有事实依据？2、李文泉的各项诉讼请求是否应当得到支持？
本院认为，本案所涉买卖合同系双方当事人的真实意思表示，虽然昊天公司在进行相关开发时未预先办妥相关审批手续，但事后对该房屋的相关手续已经进行补办，取得了所涉商品房买卖的相关手续，故双方签订的合同应认定为有效。对于生效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，如一方当事人存在违约行为致合同目的无法实现的，另一方可以解除合同。本案的主要争议焦点在于本案所涉商品房定购协议书是否已达到合同解除的条件。
关于定购协议书是否应当解除的问题。本案中，李文泉与昊天公司在定购协议书第五条约定购买商业性质的商铺，昊天公司交付的房屋亦为商业性质的四层房屋。但根据案涉房屋的消防验收文件记载，即前述第0137号消防意见书的记载内容，案涉房屋系一层商业，二、三层住宅。昊天公司在补办相关规划手续后，将案涉房屋的使用性质确定为四层商业性质用房，理应向公安消防部门申报变更验收，此亦为商品房出卖方应当履行的义务。根据消防部门出具的不予受理通知书的记载，消防部门以案涉房屋土建工程未出具规划变更，与其出具的第0137号消防意见书使用性质不相符合为由，对相关消防设计备案申请不予受理，亦证明土建规划发生变更的，仍需通过消防验收。昊天公司迟迟未能对案涉房屋申报变更消防验收，致使李文泉在事实上无法通过房屋装修的消防验收，亦即无法对该房屋进行商业经营，无法实现其将案涉房屋作为商业性用房进行购买并经营的合同目的，故其要求解除定购协议书的请求有事实和法律依据，本院予以支持。昊天公司称由于图纸未变更，原来的消防设计不需要重新变更，故消防意见书不需要重新申报审核的意见，没有法律依据，本院不予采纳。
根据法律规定，合同解除后，对于已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案中，李文泉应当将房屋返还给昊天公司，昊天公司应将购房款返还给李文泉并赔偿李文泉的相关损失。
关于购房款及利息问题。双方签订的合同订购协议书约定房屋价款119.8万元，李文泉在签订订购协议书当日交付40万元，在签订《商品房买卖合同》时自行充抵房款。余款用拆迁款收据抵，于2013年6月底全部付清。此后双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，但昊天公司已经向李文泉交付房屋，李文泉也已经实际接受并使用。因案涉定购协议书已经对房屋价款、房号等事项进行了明确约定，具备了房屋买卖合同的基本要件，双方交接房屋的事实行为表明，该40万元已自行充抵房款。双方所签订的订购协议书第五条约定：“乙方所定购商铺，甲方不得在约定期限内另行出售，甲方如有违约，则所支付定金双倍返还”。因昊天公司已经将房屋交付李文泉使用，不存在在约定期限内另行出售之情形，故李文泉要求双方返还定金的条件未能成就，对其该项主张本院不予支持。现因李文泉在事实上无法通过房屋装修的消防验收，亦即无法对该房屋进行商业经营，无法实现其将案涉房屋作为商业性用房进行购买并经营的合同目的，故昊天公司理应将收取的40万元房款予以退还。但鉴于李文泉已实际占有、使用案涉房屋，故利息的损失应当自李文泉起诉要求解除合同之日起计算。
关于李文泉主张的装潢装饰费用的问题。因李文泉所购该物业不能作为浴室经营使用，在昊天公司与李文泉进行交涉过程中，李文泉向昊天公司出具承诺表示，李文泉未经昊天公司同意就私自做主装修开浴室，今后如出现问题等概由其本人负责承担，与昊天公司无任何关系。该承诺系李文泉自愿出具，不存在欺诈、胁迫之情形。根据该份承诺，李文泉应当对擅自装修房屋所造成损失自行承担责任。同时，案涉房屋属于商业用房，根据当时的消防安全规定，李文泉在进行装修之前首先应该向公安消防部门申报建设工程消防设计备案，在消防设计通过之后才可以进行内部装修工程。李文泉在未进行消防设计备案的情形下径行装修，属于因其自身过错而造成的损失，其要求昊天公司承担缺乏法律依据，本院不予支持。对于李文泉的该装修，可由李文泉在不破坏房屋结构的前提下自行拆除。鉴于本案系因昊天公司的违约行为导致合同解除，因由其承担解除合同后对房屋所造成的不利后果，故对于装修中不能拆除的部分，由昊天公司自行恢复原状。
关于李文泉主张的重新购买同等商铺房价上涨损失的问题。因李文泉未能举证证明该损失已实际发生及具体的数额，且其主张的该损失不属于双方订立合同是可以预见或应当预见的可得利益损失，故其该主张没有事实依据，本院不予支持。
关于李文泉主张的因昊天公司的欺诈行为应支付惩罚性赔偿金的。昊天公司开发的圣名国际广场主要经营建材类商品，其对圣名国际广场各区域的功能、经营范围均作了明确标注，其系根据商业惯例所作宣传，从现有证据难以认定其存在虚假宣传行为。因案涉房屋确实存在先建设后审批的过程，对于消防验收的状况并非昊天公司主观原因所致，故不能认定昊天公司存在欺诈行为。对于昊天公司未积极办理变更后的消防验收行为，其已承担相应的法律后果，故李文泉要求其承担欺诈的惩罚性赔偿金缺乏事实依据，本院不予支持。
因李文泉主张的装修损失及重置损失无事实依据而不应得到支持，原审法院对其相关鉴定申请未予支持并未损害其利益，且客观上减轻了其诉讼负担，故原审法院的审理程序并无不当。
综上所述，李文泉的部分上诉理由成立，其部分上诉请求应予支持。原审判决认定事实不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第六十四条之规定，判决如下：
一、撤销如皋市人民法院（2014）皋民初字第1025号民事判决；
二、解除李文泉与昊天公司于2012年11月3日签订的“圣名·国际广场”定购协议书；
三、昊天公司返还李文泉购房款40万元及相应的利息（自2013年8月6日至实际给付之日，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率标准），李文泉退还昊天公司圣名国际广场C区二幢（栋）201号房屋。
四、驳回李文泉的其他诉讼请求。
如果上述债务人未按本判决指定的期间履行偿付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费21574元，由李文泉负担16944元，昊天公司负担4630元，二审案件受理费21574元，由李文泉负担16944元，昊天公司负担4630元。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 高 雁
代理审判员 郭相领
二〇一五年十月十九日
书 记 员 李新珠
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。