北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06944号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京腾峰创美物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾路石门村5号3幢101室。
法定代表人胡言达，总经理。
委托代理人吴述，北京市两高律师事务所律师。
委托代理人邹立家，女，1979年7月8日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京鸿源洲品餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区南磨房乡路石门村2号院101室。
法定代表人刘昌忠，经理。
委托代理人曾波，北京大成律师事务所律师。
上诉人北京腾峰创美物业管理有限公司（以下简称腾峰创美）、上诉人北京鸿源洲品餐饮管理有限公司（以下简称鸿源洲品）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第22766号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年6月，腾峰创美诉至原审法院称，2012年7月11日，我方与鸿源洲品签订《房屋租赁合同》，由鸿源洲品承租北京市朝阳区南磨房乡路石门村2号院101室，用于餐饮经营使用。双方认可房屋租赁面积为433平方米，租期八年。合同签订后，我方按约交付房屋，并履行相关协助义务。但鸿源洲品却没有按约支付租金及其他费用，构成违约。我方按照约定行使解除权，于2013年4月9日通过快递方式向鸿源洲品发出书面《通知函》，要求鸿源洲品限期交付租金、水费及其他费用，否则租赁合同自2013年4月16日起解除，然而该快递遭到鸿源洲品的拒收。我方遂于2013年4月12日直接将《通知函》送交鸿源洲品管理人员，但仍遭到拒收。被迫之下，我方将《通知函》张贴于鸿源洲品租赁房屋门口的显眼位置。但鸿源洲品仍未履行合同义务，而是继续拖欠费用，构成严重违约。从2013年4月16日起，我方与鸿源洲品多次沟通，向其阐明我方提出解除合同的意见，并希望鸿源洲品搬离房屋，避免扩大损失。但鸿源洲品一直拒绝。为维护我方的合法权益，故诉至法院要求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.鸿源洲品向我方支付房屋租金56600元；3.鸿源洲品向我方支付2013年9月25日前产生并欠付的水费、电费及其他费用56812.60元，并支付从2013年9月26日起至实际交还租赁房屋之日期间所实际产生的水费、电费及其他费用，按合同约定标准进行核算；4.鸿源洲品立即搬离租赁房屋，并判令鸿源洲品按照租赁合同同期租金标准向我方支付自2013年4月16日起算至实际交还租赁房屋之日期间的房屋使用费（暂从2013年4月16日起算至2013年10月8日计327694.40元，该房屋使用费一直计算到鸿源洲品实际交还租赁房屋之日）；5.鸿源洲品向我方支付逾期支付租金及其他应付费用的滞纳金36600.07元；6.鸿源洲品向我方支付相当于3个月租金的违约金169800元。
鸿源洲品辩称，我方认为双方签订的《房屋租赁合同》无效。腾峰创美刻意隐瞒涉案房屋的真实产权情况，将不能实现合同目的的房屋出租给我方，给我方造成了极大损失。我方暂停支付房租及其他费用的行为，是依法行使抗辩权，不构成违约，无须承担违约责任。不同意腾峰创美的诉讼请求。
鸿源洲品反诉称，2012年7月11日，我方与腾峰创美签订《房屋租赁合同》，由我方承租北京市朝阳区南磨房乡路石门村2号院101室，用于餐饮经营使用。合同签订后，我方即开始装修房屋、购置设备、招聘员工、广告宣传等，进行开业的准备活动。在办理经营必需的证件中，我方发现承租的房屋不具备合法的产权手续，从而无法办理环保及卫生的相关证件。我方向腾峰创美提出要求其提供合法文件，以便办理经营所需证照，但腾峰创美不仅不提供，还将我方诉至法院。我方认为双方签订的《房屋租赁合同》无效，故提出反诉：1.腾峰创美赔偿我方房租损失452800元；2.腾峰创美返还我方租房押金169800元；3.腾峰创美返还我方装修押金8660元；4.峰创美赔偿我方装修、设备、人员工资等损失共计1813600元。
腾峰创美针对鸿源洲品的反诉辩称，租赁房屋具有合法的乡产权证明手续，双方签订的《房屋租赁合同》有效，鸿源洲品在签合同时就已经知道所租赁房屋产权情况。根据合同约定，相关公司登记及经营许可手续应由鸿源洲品自行办理，我方只负责提供相关文件。鸿源洲品在反诉状中任意虚构出租人的合同义务和承诺，毫无事实和法律依据。迄今为止，鸿源洲品是否通过合法程序向相关政府部门办理经营许可手续，其就此未提供有效证据，同时，也未见行政主管机关对于不批准鸿源洲品经营餐饮出具的任何答复文件，因此鸿源洲品拒绝履行合同，却虚构事实将不能办理相关批准手续的责任推向我方，毫无事实依据。鸿源洲品是合同的违约方，其反诉请求无事实及法律依据，应予驳回。
原审法院经审理认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因腾峰创美未提供租赁房屋的建设工程规划许可证，因此其与鸿源洲品签订的《房屋租赁协议》无效。腾峰创美作为出租方，应保证出租房屋的证件手续齐备，但现出租房屋未取得建设工程规划许可证，故腾峰创美应承担合同无效的主要责任。鸿源洲品作为承租方，亦应在租赁时审查房屋的相关手续，因此鸿源洲品应承担次要责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。腾峰创美主张鸿源洲品将涉案房屋腾空归还，法院予以支持。腾峰创美收取鸿源洲品的租金452800元、押金169800元应返还鸿源洲品。现鸿源洲品一直实际占用租赁房屋，故其应向腾峰创美支付房屋占有使用费。房屋占有使用费的给付期限应从2012年7月16日开始，至鸿源洲品实际腾退房屋之日止。该段期间的房屋占有使用费，应参照租金标准支付。腾峰创美依据合同约定向鸿源洲品主张逾期支付费用的滞纳金及违约金，于法无据，法院不予支持。鸿源洲品在经营期间的水电费应予以交纳，现有证据显示2013年1月15日至2013年9月25日鸿源洲品欠付水电费56812.60元，其应将此费用给付腾峰创美。腾峰创美主张的2013年9月25日之后的水电费证据不足，法院不予支持。鸿源洲品提供的装修保证金及施工管理费收据上的交款人为空间艺居装饰有限公司，故其要求腾峰创美向其返还8660元于法无据，法院不予支持。鸿源洲品对房屋进行装修是经过腾峰创美同意的。经鉴定建筑工程合价10278元，装饰工程合价380702.61元，电气工程合价109862.54元，空调、通风工程合价120913.15元，给排水、采暖、燃气工程合价39999.31元。对于装修工程的工程款，由双方各自按照导致合同无效的过错分担。对于鸿源洲品主张的设备损失及人员工资等损失，法院认为，设备鸿源洲品可以自行搬走，人员工资是经营必需的支出，故其要求腾峰创美赔偿上述损失于法无据，法院不予支持。综上，原审法院于2014年3月判决：一、北京腾峰创美物业管理有限公司与北京鸿源洲品餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁协议》无效；二、北京鸿源洲品餐饮管理有限公司于判决生效后七日内将位于北京市朝阳区南磨房乡路石门村2号院101室腾空，交还北京腾峰创美物业管理有限公司；腾房时，不得损坏房屋建筑结构；三、北京鸿源洲品餐饮管理有限公司于判决生效后七日内支付北京腾峰创美物业管理有限公司二○一二年七月十六日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费，按照每月五万六千六百元的标准支付；四、北京鸿源洲品餐饮管理有限公司于判决生效后七日内支付北京腾峰创美物业管理有限公司二〇一三年一月十五日至二〇一三年九月二十五日的水电费五万六千八百一十二元六角；五、北京腾峰创美物业管理有限公司于判决生效后七日内返还北京鸿源洲品餐饮管理有限公司租金四十五万二千八百元、押金十六万九千八百元；六、北京腾峰创美物业管理有限公司于判决生效后七日内支付北京鸿源洲品餐饮管理有限公司装修折价款三十九万七千零五十三元；七、驳回北京腾峰创美物业管理有限公司之其他诉讼请求；八、驳回北京鸿源洲品餐饮管理有限公司之其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，腾峰创美、鸿源洲品均不服，分别上诉至本院。腾峰创美上诉称，原审中我公司请求鸿源洲品给付至腾房之日的水电费，而原判认定2013年9月26日之后的水电费证据不足，进而予以驳回处理错误，故请求撤销原判第七项，依法改判第四项。鸿源洲品上诉称，原判关于我公司对房屋租赁合同的无效承担次要责任的认定错误，以租金标准判令我公司支付使用费系认定错误；原判由双方按对合同无效的过错承担装修工程的工程款属过错责任认定错误，现请求撤销原判，依法改判我公司不承担房屋使用费，判令腾峰创美向我公司支付全额房屋装修款及设备损失款。
经审理查明：北京市朝阳区南磨房乡水电管理站于2006年3月25日向北京市朝阳区南磨房乡人民政府村镇规划办公室申请对东石门村2号院进行危房改造，2006年3月28日获得批准。2006年11月25日，南磨房乡电管站（甲方）与北京同天龙煤炭运销站（乙方）签订《合作建房协议》，约定甲方提供位于朝阳区南磨房乡广渠东路石门村原电管站院内土地，乙方筹措资金负责翻建综合楼。该综合楼竣工后，由乙方全权负责经营及管理，综合楼投入使用后，乙方经营管理权限为二十年，到期后交于甲方。2012年3月1日，北京同天龙煤炭运销站向北京市朝阳区南磨房乡水电管理站递交转租申请函，申请将北京市朝阳区南磨房乡石门村2号院的房子出租给腾峰创美进行物业管理，期限为2012年3月2日至2026年12月25日，北京市朝阳区南磨房乡水电管理站盖章同意。2012年3月2日，北京同天龙煤炭运销站出具委托物业管理证明，将北京市朝阳区南磨房乡石门村2号院的房屋委托腾峰创美从事物业管理，期限自2012年3月2日至2026年12月25日止，在委托期限内，北京同天龙煤炭运销站同意以腾峰创美的名义对外出租委托管理的房屋。
2012年7月11日，腾峰创美（出租方、甲方）与鸿源洲品（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租北京市朝阳区南磨房乡路石门村2号院101室作为餐饮经营使用，乙方认可租赁面积433平方米；房屋租期8年，从2012年7月16日起至2020年7月15日，起租期为2012年7月16日；2012年7月16日至2015年7月15日每年租金为679200元，租赁期内每4个月作为一个租赁季度，合同签署当日，乙方一次性支付2012年7月16日至2012年11月15日的租金226400元，于2012年11月16日房屋租金期满提前15天，乙方一次性支付每下一个租赁季度（四个月）的租金226400元，于2013年3月16日房屋租金期满提前15天，乙方一次性支付每下一个租赁季度（四个月）的租金226400元；合同签署当日，乙方同时向甲方一次性支付相当于三个月租金169800元作为房屋押金；租赁房屋的水费（7元／吨）、电费（1.2元／度），于每个租赁月度的20日支付，甲方代为征收。合同补充条款约定：甲方同意乙方前三年房租优惠为每月56600元。另，合同中还对双方的责任、违约责任等进行了约定。
合同签订后，鸿源洲品向腾峰创美支付了2012年7月16日至2013年3月15日的租金共计452800元、押金169800元、2012年7月16日至2013年1月15日期间的水电费106625.20元、2012年11月15日至2013年3月15日期间的取暖费16454元。鸿源洲品对上述费用的缴纳均认可，但称其还向腾峰创美支付了装修保证金5196元及施工管理费3464元，鸿源洲品就此提供了盖有腾峰创美财务专用章的收据，记载：“今收到空间艺居装饰有限公司装修保证金5196元、施工管理费3464元，合计8660元”。腾峰创美认可收到该8660元。另查，2013年3月16日起鸿源洲品未再交房租。
2012年7月16日，腾峰创美与鸿源洲品就租赁房屋进行了交接验收。双方确认：水表0吨，电表0度（40倍）。2013年9月25日法院现场勘查，水表显示数值为2027，电表显示数值为1814。腾峰创美举出鸿源洲品2013年1月15日至2013年9月25日前产生并欠付的水电费明细表，金额计56812.60元。鸿源洲品对此不予认可。
鸿源洲品提交房屋装修合同、装修材料购买收据、餐具购买收据、员工工资支出凭证等，欲证实其装修、设备、人员工资等损失共计1813600元。庭审中，鸿源洲品申请对所租赁房屋的装修造价及设备投入进行评估。经评估北京市朝阳区南磨房乡路石门村2号院101室装修工程造价为661755.74元，其中建筑工程合价10278元，装饰工程合价380702.61元，电气工程合价109862.54元，空调、通风工程合价120913.15元，给排水、采暖、燃气工程合价39999.31元。腾峰创美对鉴定金额有异议，鸿源洲品对鉴定报告认可。
以上事实，有《合作建房协议》、委托物业管理证明、《房屋租赁合同》、工程造价鉴定意见书及双方当事人陈述等在案证明。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因腾峰创美未提供租赁房屋的建设工程规划许可证，因此其与鸿源洲品签订的《房屋租赁合同》无效。腾峰创美作为出租方，应保证出租房屋的证件手续齐备，但现出租房屋未取得建设工程规划许可证，故腾峰创美应承担合同无效的主要责任。鸿源洲品作为承租方，亦应在租赁时审查房屋的相关手续，因此鸿源洲品应承担次要责任。原判对双方所签合同无效及双方责任的认定并无不当，本院予以维持。腾峰创美关于双方所签合同应为有效的意见于法无据，本院不予采纳。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，鸿源洲品应将涉案房屋腾空并归还给腾峰创美，腾峰创美向鸿源洲品收取的租金452800元、押金169800元应予返还。因鸿源洲品一直实际占用租赁房屋，故其应向腾峰创美支付房屋占有使用费。房屋占有使用费的给付期限应从2012年7月16日开始，至鸿源洲品实际腾退房屋之日止。关于房屋占有使用费标准，应参照租金标准确定。鸿源洲品在经营期间的水电费应予交纳，现有证据显示至2013年9月25日鸿源洲品欠付水电费56812.60元，其理应支付给腾峰创美。鸿源洲品对房屋进行装修系腾峰创美同意。经鉴定建筑工程合价10278元，装饰工程合价380702.61元，电气工程合价109862.54元，空调、通风工程合价120913.15元，给排水、采暖、燃气工程合价39999.31元。对于上述工程款，作为一方损失，应由双方按导致合同无效的过错进行分担。原判就双方上述争议所作判决处理均无不当，本院予以维持。鸿源洲品关于其不应承担房屋使用费、腾峰创美应向其支付全额房屋装修款及设备损失款的上诉请求于法无据，本院不予支持。关于2013年9月25日以后至鸿源洲品腾退房屋止所发生的水电费，腾峰创美可另行解决，腾峰创美就此提出的上诉请求，本院不予处理。
原判对双方其他争项的处理均无不当，本院均予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费16384元，由北京腾峰创美物业管理有限公司负担8192元（北京鸿源洲品餐饮管理有限公司已预交，北京腾峰创美物业管理有限公司于收到本判决后七日内给付北京鸿源洲品餐饮管理有限公司8192元），由北京鸿源洲品餐饮管理有限公司负担8192元（已交纳）。
一审案件受理费10275元，由北京腾峰创美物业管理有限公司负担3275元（已交纳），由北京鸿源洲品餐饮管理有限公司负担7000元（北京腾峰创美物业管理有限公司已预交，北京鸿源洲品餐饮管理有限公司于收到本判决后七日内给付北京腾峰创美物业管理有限公司7000元）。反诉案件受理费13180元，由北京腾峰创美物业管理有限公司负担2140元（北京鸿源洲品餐饮管理有限公司已预交，北京腾峰创美物业管理有限公司于收到本判决后七日内给付北京鸿源洲品餐饮管理有限公司2140元），由北京鸿源洲品餐饮管理有限公司负担11040元（已交纳）。
二审案件受理费23814元，由北京腾峰创美物业管理有限公司负担70元负担（已交纳），由北京鸿源洲品餐饮管理有限公司负担23456元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 成
代理审判员 夏 莉
代理审判员 曾 彦
二〇一四年十二月八日
书 记 员 龚勇超