宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞民初字第2086号
原告：宁波富田日用品有限公司。
法定代表人：陈秀芳。
委托代理人：陈金林。
被告：宁波市宜家康大药房有限公司。
法定代表人：吴伟。
委托代理人：徐国勇。
委托代理人：任仁耀。
原告宁波富田日用品有限公司为与被告宁波市宜家康大药房有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年12月10日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员汤涛适用简易程序审理。本案于2014年1月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈金林、被告的法定代表人吴伟及委托代理人徐国勇、任仁耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波富田日用品有限公司起诉称：2009年6月1日，被告宁波市宜家康大药房有限公司承租了原告所有的位于宁波富田集团综合大楼二楼东侧960平方米的场地。2012年5月31日到期后，双方签订了续租合同，租赁期限自2012年6月1日至拆迁为止。2013年5月22日，根据宁波市“退二进三”产业调整政策，涉案土地被正式拍卖出让；2013年8月5日，原告开始自行拆迁，并书面通知被告在2013年10月10日前完成腾房工作；2013年10月6日，原告完成搬迁后开始拆除建筑物，其他承租人都先后按约腾退租赁房屋，但被告却到国土资源行政部门和当地街道污蔑原告，还要求原告先“赔偿”再腾退房屋；2013年10月底，原告再次发函告知被告拆除工作将继续推进，水电设施将拆除，催促被告在2013年11月10日必须完成腾房；被告在2013年11月8日回函再次拒绝，2013年11月，被告还私自架设供电线路妨碍拆除工作，2013年12月2日，被告再次发函给原告故意缩小歪曲“拆迁”的含义，还声称采取“必要的防范措施”，2013年12月5日，被告还涉嫌聚众阻扰拆除供水线路。原、被告之间的租赁合同关系已于2013年8月5日终止，被告已经无权占用租赁物。故要求判令被告立即腾退宁波富田集团综合大楼二楼东侧960平方米的租赁场地。
被告宁波市宜家康大药房有限公司答辩称：原、被告之间的租赁合同关系属实，但该合同尚在履行期内，约定租赁期限自2012年6月1日至拆迁，“拆迁”应理解为政府行政拆迁，即因政府规划调整需要而纳入政府征收拆迁，而不是企业自身商业行为。原告与宁波市国土资源局鄞州分局之间的合同是民事合同，约定由原告自行拆除建筑物，不是行政拆迁行为，不属于合同约定情形，故涉案租赁合同至今尚未到期，原告也没有向被告告知上述情形，且在签订合同时还声称不会拆迁；如果原告因经营需要提前收回租赁物，则应按约提前90天告知，并支付违约金和赔偿金，现原告既未履行告知义务，又未支付违约金和补偿金，故涉案租赁合同不能解除。为此，要求继续履行涉案租赁合同，并保留向原告追究违约责任的权利。要求驳回原告的诉讼请求。
原告宁波富田日用品有限公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1.原、被告于2012年5月25日签订的《租赁合同》1份，用以证明原、被告双方对租赁物、租赁期限、租金标准及支付等均进行了明确约定，被告法定代表人个人作为合同的保证人，合同约定的“拆迁”并非一定要求是行政拆迁的事实；
2.《鄞州区国有建设用地使用权收购合同》1份，用以证明原告与宁波市鄞州区土地储备中心于2012年9月28日签订了该合同，涉案房屋的土地被纳入宁波市“退二进三”产业政策调整范围，原告按约应在2013年10月底之前自行拆除地上建筑物，且原告有权自行处置地上建筑物的事实；
3.《拆迁通知》1份，用以证明原告于2013年8月5日向被告发送了该通知，通知被告在2013年10月10日前腾退涉案房屋，该通知由被告工作人员签收的事实；
4.原告发给被告函件的邮件详情单（复印件）、被告发给原告的《回复函》及《律师函》各1份，用以证明原告于2013年10月31日向被告发函，再次告知原告将推进拆除进程，在2013年11月10日前将拆除房屋的供水供电设施，但被告回函明确表示拒绝腾退房屋的事实。
被告宁波市宜家康大药房有限公司为证明自己的抗辩主张，向本院提交了以下证据：
1.《关于原富田集团地块有关情况的回复》（复印件）1份，该份函件由宁波市国土资源局鄞州分局出具给浙江法制报，用以证明涉案土地是被收购，涉案房屋由原告自行拆除，属民事行为，并非行政拆迁，不符合涉案租赁合同约定的“拆迁”情形的事实；
2.宁波银行网上银行交易凭证（打印件）1份、应缴费用清单（复印件）2份、物业收款收据（复印件）3份，用以证明被告于2013年6月9日支付给原告64846元，其中包括半年租金63360元（至2013年11月30日）及水、电费1486元，原告收取了上述租金表明同意继续履行合同的事实；
3.被告于2013年7月19日发给原告的函件1份，用以证明被告在2013年7月份与原告就货梯费用进行沟通，当时原告也没有告知被告涉案土地已经被回购，该函件由原告职员签字确认的事实。
上述证据，经庭审质证，双方的质证意见及本院的认证意见如下：
对于原告宁波富田日用品有限公司提供的证据，被告宁波市宜家康大药房有限公司对证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，涉案租赁合同并没有出现行政拆迁的情形，故不能据该合同证明履行期限已到期；本院对该证据予以确认，对于双方合同的租赁期限是否终止，结合其他证据及事实综合阐述。被告对证据2的真实性没有异议，但认为该合同属民事合同，对被告没有约束力，且在签订合同时原告并没有告知涉案土地被列入“退二进三”政策调整范围，故该证据与本案无关。本院认为该合同明确了涉案土地的状况，与本案具有关联性，故本院予以确认。被告承认证据3的《拆迁通知》由其公司副经理陈柏静签字，但原告并没有将该通知留给被告，而是直接收回，被告法定代表人不清楚通知内容，且该通知没有加盖原告公司公章，故没有证明效力。本院认为，被告承认其工作人员收到过该份通知，而对于签收后又由原告收回的陈述，不符合常理，该通知字迹清楚、字体较大，且涉及被告重要利益事项，被告工作人员对内容理应有所注意，至于原告是否加盖公章，在原告作为出具人予以认可的情况下，不影响该通知的效力，故本院对该证据予以确认。对于证据4，被告承认收到原告2013年10月31日的《律师函》，但不符合提前90天通知的约定，《回复函》及《律师函》均由被告发送给原告，主要内容是对涉案租赁合同条款的理解，要求原告继续履行合同，并没有表示拒绝腾房。本院对该组证据的真实性予以确认。
对于被告宁波市宜家康大药房有限公司提交的证据，原告宁波富田日用品有限公司对证据1的真实性没有异议，但认为该函件明确合同到拆迁终止，由于不会出现行政拆迁，合同约定的拆迁就是原告自行拆迁，故不能据此证明双方租赁合同未到期。本院对该证据的真实性予以确认。对于证据2，原告认为不能据此证明合同期限至2013年11月30日，且按照合同约定租金应当提前支付，水、电费是先用后付，即使合同到期，被告仍应支付拖欠费用。由于原告未对该组证据的真实性提出异议，本院对真实性予以确认，至于能否据此确认双方合同的履行状态，在说理部分综合阐述。对于证据3，原告认为双方合同到2013年7月19日尚未到期，原告收取相应费用亦属合理，故对证明力有异议。经审查，该份函件系被告发送给原告，仅能证明被告对货梯费用、空调外机等与原告进行协商，因协商时间在双方合同履行期限内，被告无法据此证明涉案租赁合同是否终止等相关事宜，故本院对关联性不予确认。
综上，本院根据原、被告的诉、辩称意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：
2012年5月25日，原告宁波富田日用品有限公司与被告（原名称为宁波市宜家康药房连锁有限公司）签订了《租赁合同》一份，约定原告将位于宁波富田集团综合大楼二楼东侧面积为960平方米的厂房出租给被告使用，约定租赁期限自2012年6月1日至拆迁，如遇拆迁、政府规划、变更土地性质等则合同自然终止，乙方（即被告）应在甲方（即原告）书通（书面通知）规定的期限返还租赁标的物，不得以各种理由推拖阻挠，乙方添置的新物可由其自行收回。年租金为126720元。双方还约定如果租赁标的物因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、政府规划范围或被征收、征用的，《租赁合同》终止，甲、乙双方互不承担违约责任。在租赁期内，在乙方未违约的条件下，甲方因经营情况需提前收回租赁标的物的，应提前90日通知乙方，将已收取的多余租金退还乙方并按月租金的10%乘以违约月数支付违约金和赔偿金；乙方应于收到甲方收回租赁标的物的书面通知之日起90天内返还租赁标的物等内容。被告于2013年6月9日向原告支付了2013年11月份前的租金及部分水电费共计64846元。2013年8月5日，原告向被告送达了《拆迁通知》一份，由被告公司职员签收。该通知载明：“接上级通知，‘新都心’项目将全面启动，从8月5日开始拆迁，你户所承租的房屋列入拆迁范围内。考虑到承租户搬迁需要一些时间，特给予二个月的清退时间，最迟到10月10日清退完毕，承租户已预交的房租在搬迁完毕后给予退回。”2013年10月31日，原告委托律师出具了《律师函》，告知原告将推进拆除进程，在2013年11月10日前拆除房屋的供水供电设施。被告收到该份函件后于2013年11月7日向原告发送了《回复函》一份，主要载明被告收到原告的上述函件，被告已支付租金至2013年12月，被告对原告与宁波市鄞州区土地储备中心签订协议及涉案土地于2013年5月份被拍卖等事实均不知情，原告亦没有书面通知，对被告没有约束力，且租赁房屋的一部分经原告同意已转租给案外人宁波鄞州区安慈商贸有限公司（租期至2014年5月29日）等内容。2013年12月2日，被告委托律师再次向原告发送了《律师函》一份，该函件主要内容认为涉案土地回购等并非双方合同中约定的“拆迁”，如果原告意欲提前解除合同，需要提前90日通知并支付违约金和赔偿金，但原告未按约履行，原告单方断水断电的行为给被告造成极大损失，被告保留向原告追索损失的权利，鉴于原告律师函提到原告即将开展强行拆除，被告也再次申明将采取合理且必要的防范措施，以免利益再次受损。现涉案厂房仍由被告占用。
2012年9月28日，原告与宁波市鄞州区土地储备中心签订了鄞储收（2012）9号《鄞州区国有建设用地使用权收购合同》一份，主要载明：根据宁波市鄞州区人民政府常务会议纪要（2010）24号第四项会议精神，富田新都心地块是石矸街道的门户，有利于提升石矸的整体形象，会议原则同意该地块实施“退二进三”，甲方（即宁波市鄞州区土地储备中心）收购乙方（即原告）位于石矸街道冯家村的工业用地使用权，本次收购用地面积39046.70m2，收购土地范围内的建筑物和附属设施列入本次收购范围，并列明了具体的土地证号及房产证号。第二条还载明了土地及地上建筑物被收购后，建筑物的拆迁权利和收益归甲方所有，地上建筑由乙方在约定的期限内自行拆除，乙方支付甲方拆迁残值作价款90万元。第四条则载明本合同签订生效后乙方须将土地证和房产证原件交于甲方，乙方承诺在2013年10月底之前将土地交给甲方；乙方不能按合同约定期限交付土地的，每推迟一天按土地收购补偿费的1‰向甲方支付违约金。涉案租赁厂房在上述被收购土地及建筑物的范围之内。
2013年11月21日，宁波市国土资源局鄞州分局向浙江法制报出具了《关于原富田集团地块有关情况的回复》，主要载明：位于石矸街道的原富田公司地块是鄞州区委、区政府批复列入石矸街道旧城改造的重要地块之一。早在2007年就已提出了拆迁收购改造计划。于2012年9月份签订了收购协议。被收购的土地系富田公司合法财产，国土部门与富田公司通过协商一致并报区政府批准的情况下收购土地，系双方民事合同，与第三方并无关联。土地收购后收回了上述地块的国有建设用地使用权并注销了产权证，即该地块在出让前只有国有建设用地所有权，同时该项目为富田公司退二进三改变土地用途性质，约定由富田公司自行拆除，且根据收购协议约定，被收购土地上的租赁关系由原权利人（富田公司）负责解除等内容。2013年5月份，涉案厂房所在土地经挂牌出让给案外人宁波富田置业有限公司。涉案土地性质按规划由工业用地转为商业用地。
另查明，2012年8月10日，经原告同意，被告将其租赁的涉案厂房中的约80平方米转租给案外人郭拾梅，该次承租人称其在涉案房屋内存放了部分保健用品。
又查明，2001年12月20日，国务院办公厅转发了国家计委《关于“十五”期间加快发展服务业若干政策措施意见的通知》（国办发（2001）98号），该通知第八部分载明：“八、鼓励中心城市‘退二进三’（二十二）调整城市市区用地结构，减少工业企业用地比重，提高服务业用地比重，即‘退二进三’。这是提高土地利用效益，完善城市功能，改善居民生活环境的重要措施，也是城市经济结构战略性调整的重要任务。目前，大部分中心城市已经进入必须对城市市区用地结构进行调整的阶段。要采取切实措施，逐步加大力度，把一些城市行之有效的‘退二进三’措施，推广到更多城市。”
本院认为，涉案《租赁合同》系原告宁波富田日用品有限公司与被告宁波市宜家康大药房有限公司的真实意思表示，对租赁标的、租金等主要合同内容约定明确，双方均应按约履行。现原、被告双方的主要争议焦点在于涉案租赁合同的状态。对于该焦点，应结合合同约定及事实予以确认。合同明确约定“租赁期自2012年6月1日至拆迁，如遇拆迁、政府规划、变更土地性质等则合同自然终止”，可以看出“拆迁”与其他“政府规划、变更土地性质”并列为合同终止的情形，而该几种情形，属于双方约定的合同解除条件。事实上，涉案土地被列入宁波市“退二进三”政策调整范围，“退二进三”政策是国家及地方产业调整的具体政策之一，并且该土地性质也发生了变更，属于合同中约定的“政府规划、变更土地性质”的情形，在出现该情形时，则双方合同可以解除。故被告关于涉案房屋由原告自行拆除、不属于合同约定的“拆迁”的意见，并不能否定原告可以按合同约定的其他情形解除双方合同的事实。关于被告支付租金至2013年11月份及支付水电费的事实，亦不能对抗原告解除合同的权利；而被告关于原告须履行提前90天通知的合同义务的抗辩意见，亦是在原告违约解除合同的情形适用，与本案中原告按约解除合同不符。涉案土地于2012年9月份被收购，2013年5月份被正式挂牌出让，原告在2013年8月5日向被告对该事实进行了书面通知，并明确告知了应最后腾退的时间，符合合同约定，不违反法律规定，故涉案租赁合同应于原告通知被告之日即2013年8月5日解除，合同解除后被告理应按照合同约定腾退涉案房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：
被告宁波市宜家康大药房有限公司在本判决生效后七日内向原告宁波富田日用品有限公司腾退位于宁波富田集团综合大楼二层东侧960平方米的厂房。
本案案件受理费80元，减半收取计40元，由被告波市宜家康大药房有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名宁波市财政局非税资金专户，帐号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审判员 汤涛
二〇一四年二月二十四日
书记员 向婧