四川省渠县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）达渠民初字第1845号
原告陈山，男，生于1979年3月15日，汉族。
委托代理人陈仕伟，四川智合律师事务所律师。
被告四川嘉煜房地产开发有限公司，住所地：渠县天星镇东大街文峰路。
法定代表人张宪珍，经理。
委托代理人余杰，渠县法律援助中心律师。
原告陈山与被告四川嘉煜房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王天华适用简易程序于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告陈山及委托代理人陈仕伟，被告的委托代理人余杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈山诉称，2013年被告向我借款230万元，借款期限6个月，承诺以天星镇文峰路开发的＊＊＊＊＊号一楼门市及＊号楼二楼门市等265.46平方米房产作为抵扣，并签订购房合同，如果逾期不还借款，就将此借款转为购房款，按总借款金额每日千分之三计算滞纳金，其购买之房在渠县房地产管理局进行了预售备案登记。后来被告逾期未偿还借款，故要求被告偿还借款本金230万元和逾期还款利息按年利率24%计算支付至还清时止，或者以借据中的房产抵偿本案本金和利息，诉讼费由被告负担。
被告四川嘉煜房地产开发有限公司辩称，借款属实，但借款230万元中有利息40万元，加上以前的借款归还了441.55万元，逾期利息按同期银行贷款利率计算，原、被告签订的商品房买卖合同的房屋中有拆迁安置还建房，物权优先于债权，房屋抵押违法，应予驳回。
原告陈山举出如下证据：
1、借据。用以证明被告向原告借款，原告将借款230万元打入被告账户上的事实；
2、商品房买卖合同及房屋预售备案通知书。用以证明双方约定借款不按时偿还，被告将用备案登记的房屋抵偿借款的事实。
被告四川嘉煜房地产开发有限公司质证认为，借款本金是190万元，另40万元是利息，并按原告的指定打入黄朝元账户上35万元，陈山账户上5万元，签订房屋买卖合同及备案登记属实，但属于违法，不受法律保护。
被告四川嘉煜房地产开发有限公司举出如下证据：
1、情况说明。用以证明被告向原告借款190万元，借款期限6个月，月利息3.5分共为40万元，合计到期还款为230万元；当天，被告向原告陈山账户上打款5万元、按原告指定的黄朝元账户上打款35万元，借款190万元的事实；
2、陈山借款支付明细表。用以证明原、被告有两次借款，第一次借款200万元，第二次借款190万元，利息计入本金有100万元，被告只欠原告本金78.45万元，并支付30万元利息的事实。
3、房屋拆迁补偿安置协议书。用以证明将房屋拆迁安置房作借款抵押违法，不具有法律效力。
原告陈山质证认为，对被告所举第1、2项证据是被告自己作的说明，对原告不具有约束力，利息在借据上没有约定，口头上是约定的月利率为3.5%，借款本金是230万元并非190万元，被告将35万元打入黄朝元的账户上，我不清楚，不能算作给付了原告的借款或者是利息。以前的被告借款260万元是事实，但双方已了结，与本案无关联；第3项证据有异议，被告将安置房作为借款抵押并进行预售登记，责任在于被告。
本院对原、被告所举证据经审核认为，对原告所举的第1项证据予以确认，但借款本金应是225万元；对第2项证据，不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，本院不予确认。对被告所举第1项证据虽是被告自己形成的说明，但借款225万元，本院予以确认，打入黄朝元35万元，被告未提供证据是原告委托指定打入黄朝元账户上的，被告也未提供黄朝元的个人信息和下落等基本情况，本院无法核实，故本院不予确认；对第2项证据是被告单方制作，将以前双方的债权债务及利息又在本案中予以累计清算，本院不予确认；被告所举第3项证据，无论是否真实，均不影响对本案的处理，故在本案中不予确认。
经审理查明：被告四川嘉煜实业有限公司在2012年12月29日向原告借款260万元及利息，已于2013年7月17日付清了结。2013年8月2日，被告向原告陈山出具借据：由于开盘前资金困难，现向陈山借款人民币230万元（贰佰叁拾万元整），公司指定打入刘浩然建行账户：（6227077530＊＊＊＊＊＊），借款期限陆个月。并以以其开发的渠县天星镇文峰路＊＊＊＊＊号一楼门市及＊号楼二楼门市等265.46平方米房屋抵扣借款，并签订购买合同，付清借款后无条件解除购房合同，若不能按期还款，按日3‰计算支付滞纳金，此借款无条件自动转为购房款（以购房合同为准）。并免费办理房产证、土地使用手续。同日，原、被告签订5份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的住房和门市，面积为265.46平方米，其房屋均在渠县房地产管理局进行了预售备案登记，并登记在陈山名下。2013年8月3日，原告3次向被告指定的收款人刘浩然账户上打款230万元，被告收到借款后，向原告出具收款收据230万元。当日，被告向原告账户上打款5万元。
另查明，四川嘉煜实业有限公司于2013年6月8日在渠县工商行政管理局变更为四川嘉煜房地产开发有限公司。2014年7月9日以前的利息被告已支付。
本院认为，被告四川嘉煜实业有限公司变更为四川嘉煜房地产开发有限公司，其权利义务由四川嘉煜房地产开发有限公司承接。被告向原告陈山出具借条借款230万元后，原告通过银行向被告转款230万元人民币，本院予以确认，但借款当天，被告向原告账户上打款5万元应属借款本金，故借款本金为225万元。《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息……”第二百零六条第一款规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款……”第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”被告四川嘉煜房地产开发有限公司向原告借款后，未按照约定的期限归还借款是引起本案纠纷的根本原因，应承担归还本金及支付利息的民事责任，故原告的诉讼请求合法，本院予以支持，但要求被告偿还本金230万元，本院不予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”原告主张逾期借款按日3‰支付滞纳金，已超过年利率24%，，超过部分不予保护。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”原告认为被告不归还借款和支付利息，要求将借款直接转为购房款，并以渠县房地产管理局备案登记的房屋予以抵扣借款的行为，不符合法律规定，本院不予支持。被告辩称，向原告借款本金190万元，另40万元属借款利息作为借款本金的，但只有被告的借款凭证记载，原告不予认可打入黄朝元账户的35万元，被告未提供黄朝元与原告的关系和打款委托书，也未提供黄朝元个人信息和下落等基本情况，本院无法核实，故对被告的辩解不予确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条第一款、第二百零七条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第》第二十四条、第二十六条第一款之规定，判决如下；
一、被告四川嘉煜房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内偿还原告陈山借款225万元人民币，并按年利率24%计算支付2014年7月10日至付清借款之日的利息；
二、驳回原告陈山的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31824元，减半收取15912元，由被告四川嘉煜房地产开发有限公司负担（原告已垫付7824元，执行时一并给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院
审判员 王天华
二〇一五年九月一日
书记员 朱 亮