安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民三终字第00034号
上诉人（原审被告）：张林森。
委托代理人：王贤强，安徽宪达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈珍。
被上诉人（原审原告）：凌辉。
两被上诉人共同委托代理人：项多章，安徽众佳律师事务所律师。
原审被告：吴军。
上诉人张林森因与被上诉人陈珍、凌辉、原审被告吴军租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院2015年1月14日作出的（2014）铜官民二初字第000928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案，上诉人张林森的委托代理人王贤强，被上诉人陈珍、凌辉的委托代理人项多章，原审被告吴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈珍、凌辉原审诉称：2011年4月24日陈珍、凌辉与张林森、吴军签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：陈珍、凌辉将位于铜陵市义安北路215号鑫冠大厦二楼及裙楼1-4层出租给张林森、吴军；租期自2011年4月18日至2017年4月17日，租金从2011年6月18日算起，前三年租金为650000元／年，第四年租金递增5%即为682500元，第五年租金递增10%即为750800元，第六年租金递增15%即为863400元，第一年租金按季度提前10天支付，从第二年开始，每半年提前10天支付。合同签订后，陈珍、凌辉依约交付房屋，但张林森、吴军未按约定支付租金，不但至2013年12月17日，共欠租金201500元，且依约应于2013年12月10日前预付下一半年的租金330500元也未支付。为此，陈珍、凌辉于2014年1月7日诉至法院，在诉讼过程中，张林森、吴军仅支付了拖欠的部分租金，还拖欠了自2013年12月27日以后的租金，故请求判决张林森、吴军支付房屋租赁合同终止并搬离承租房屋时止的房屋租赁租金（其中，计自2013年12月27日暂至本案起诉时的2014年7月29日的租金及2011年4月18日至2011年6月17日租金为人民币501300元），本案诉讼费由张林森、吴军承担。审理期间陈珍、凌辉明确要求支付的具体租金数额为641095.89元（租金计算至2014年10月15日）。
张林森在庭审中辩称：陈珍、凌辉当庭变更诉讼请求不符合法律规定，仅对原诉讼请求进答辩。陈珍、凌辉要求2013年12月27日至2014年7月29日期间的租金没有法律依据，因为陈珍、凌辉没有及时对出租经营房解封，导致该房不能正常经营。2011年4月18日至2011年6月17日期间，没有发生中途退租或转让行为，陈珍、凌辉主张没有法律依据。
吴军在庭审中辩称，合同里己方签字是后来补签的，其和张林森的账也算清了，自己在解除房屋租赁合同案中不上诉，因为己方希望合同能解除，张林森也称本案和己方没有关系。
原审法院经审理查明：2011年4月24日陈珍、凌辉与张林森、吴军签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1.陈珍、凌辉将位于铜陵市义安北路215号鑫冠大厦二楼及裙楼1-4层出租给张林森、吴军；租赁期限为六年，即从2011年4月18日至2017年4月17日。2.租金及支付方式：陈珍、凌辉让二个月给张林森、吴军装修，房租从2011年6月18日算起，前三年租金为650000元／年，第四年租金递增5%即为682500元，第五年租金递增10%即为750800元，第六年租金递增15%即为863400元。第一年租金按季度提前10天支付，从第二年开始，每半年提前10天支付。张林森、吴军应在合同签字生效前一次性交给陈珍、凌辉租房保证金100000元；合同期满后，无欠款欠费行为，陈珍、凌辉收取保证金无息全额返还。3.双方责任：若张林森、吴军中途退租或转让，须支付陈珍、凌辉让给其装修的两个月房租。4.违约责任：若一方不能按合同内容履行，违约方向守约方支付违约金50000元。合同签订后，陈珍、凌辉依约向张林森、吴军交付房屋，张林森、吴军在租赁房屋内经营宾馆和足疗。张林森、吴军自2013年6月起未按约定全部支付租金。陈珍、凌辉已于2014年10月15日将该租赁房屋锁封。2014年7月29日，陈珍、凌辉以张林森、吴军未按时支付2013年12月27日之后租金为由，向法院提起诉讼，要求其支付2013年12月27日至2014年10月15日的房屋租金及2011年用于装修的两个月期间租金。
另查，经陈珍、凌辉申请，安徽省铜陵市铜官山区人民法院于2013年11月28日作出对张林森、吴军财产进行诉前保全的裁定，并于2013年12月24日采取了保全措施。陈珍、凌辉于2014年1月7日向法院提起诉讼，要求解除双方房屋租赁合同并要求支付租金201250元及违约金50000元，在该案审理期间，张林森向陈珍、凌辉支付租金200000元，尚欠租金1250元，该案经安徽省铜陵市铜官山区人民法院审理于2014年3月28日作出（2014）铜官民二初字第00092号民事判决：解除双方房屋租赁合同，并判令张林森、吴军支付陈珍、凌辉租金1250元及违约金50000元。张林森不服提起上诉，二审法院经审理于2014年10月22日作出判决：驳回上诉，维持原判。
原审法院认为：陈珍、凌辉与张林森、吴军签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应遵照履行。陈珍、凌辉履行合同约定的义务，张林森、吴军未按约定支付租金，系违约行为，应承担继续履行支付租金的违约责任。关于张林森主张陈珍、凌辉没有及时申请法院解封其承租房，导致其无法经营，不应支付房租。其该主张没有在法律规定的期限内提出，本案不予处理。关于张林森、吴军主张陈珍、凌辉当庭变更诉讼请求不符合法律规定，从其诉状可知，陈珍、凌辉要求支付租金至合同解除并搬离承租房之日止，而从生效民事判决、接处警情况登记表可知，陈珍、凌辉主张的租金支付期限并未超出合同解除之日，也未超出锁封租赁房屋的期限。因此，陈珍、凌辉要求张林森、吴军支付2013年12月27日至2014年6月17日租金308082.19元及2014年6月18日至2014年10月15日租金224383.56元的主张，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于吴军是否应承担支付房租的义务。根据《中华人民共和国合同法》规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，吴军、张林森共同与陈珍、凌辉签订房屋租赁合同，吴军虽主张对租金支付问题与张林森有约定，但没有证据证明其转移支付房租义务的行为经陈珍、凌辉同意，该主张没有法律依据，不予支持。关于陈珍、凌辉主张的2011年4月18日至2011年6月17日二个月装修期限的房租，陈珍、凌辉无证据证明被告退租或转让，对其该诉讼主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决：1.张林森、吴军于判决生效之日起十日内支付陈珍、凌辉2013年12月27日至2014年10月15日租金532465.75元；2.驳回陈珍、凌辉其他诉讼请求。如果张林森、吴军未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10211元，保全费5000元，合计15211元，由张林森、吴军共同负担12307元，由陈珍、凌辉共同负担2904元。
上诉人张林森不服一审判决，上诉称：2013年底因拖欠房租201250元，陈珍、凌辉起诉至安徽省铜陵市铜官山区人民法院，并采取了诉前保全措施，将己方承租的房屋查封保全。2014年初，在该案审理阶段，其及时将租金200000元交付给陈珍、凌辉，但陈珍、凌辉至今未解除该保全措施，导致承租的房屋不能正常经营使用。故一审法院判令张林森支付2013年12月27日至2014年10月15日的租金显然无法律依据。
被上诉人陈珍、凌辉答辩认为：1.一审判决事实清楚，适用法律正确；2.关于查封的房屋，一直在张林森的掌控中，房屋的空间仍被其占据，所以不影响房屋的使用和占有。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告吴军答辩认为：其已退出和张林森的合伙，并算清所有的债权债务，故该租金其不应当承担给付责任。
上诉人张林森二审时向法院提供了2014年1月25日200000元的银行交易明细，证明该笔租金已经履行，陈珍、凌辉应当把房屋解冻。
陈珍、凌辉质证认为，对上述证据真实性没有异议，这是原审已经查明的事实。
陈珍、凌辉二审没有新的证据向法庭提供。
双方当事人对于原审提交的证据坚持原来的证明观点和质证意见。
对于原审经审理查明的事实，张林森认为，一审判决查明2013年12月24日采取了保全措施，但具体采取了哪些措施没有查明，一共查封了14个房间及相关物品。另外，一审没有查清哪一天支付的200000元，实际是2014年1月25日支付了对方200000元。
对于原审经审理查明的事实，陈珍、凌辉没有异议。
本院认为：上诉人张林森、原审被告吴军与被上诉人陈珍、凌辉签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定切实履行己方义务。张林森、吴军未按合同约定支付租金，系违约行为，应承担继续履行支付租金的违约责任。原审判决张林森、吴军支付陈珍、凌辉自2013年12月27日至2014年10月15日租金532465.75元于法有据，本院依法予以支持。上诉人张林森主张陈珍、凌辉没有及时申请法院解封其承租房，导致其无法经营，不应支付房租的主张，经本院向原审法院执行局核实，系对屋内部分物品的执行清点，并不影响张林森的正常经营和使用，故上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8475元，由上诉人张林森负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄冬松
审 判 员 査慧凌
代理审判员 盛丽娜
二〇一五年八月三日
书 记 员 夏 芸
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。