河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0104民初611号
原告耿宇，男，1984年8月22日出生，汉族。
委托代理人冯进、刘飞，河南方邦律师事务所律师。
被告杨慧敏，女，1983年7月31日出生，汉族，无业。
委托代理人韩芳，河南光法律师事务所律师。
委托代理人李明月，河南光法律师事务所律师。
第三人郑州创实房地产营销策划有限公司。住所地：郑州市管城区。
法定代表人郭新强，经理。
委托代理人贾鹏，该公司员工。
原告耿宇诉被告杨慧敏、第三人郑州创实房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告耿宇及其委托代理人冯进、被告杨慧敏及其委托代理人韩芳、第三人法定代表人的委托代理人贾鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年7月17日，原告经见证方第三人与被告签订房屋买卖合同一份。2015年7月28日，原、被告签订补充协议一份。合同第七条第2项约定“乙方应在接收房产的同时进行物业交割验收，如果甲方怠于办理物业交割，经乙方书面通知后十日内仍不予办理的，乙方凭借书面通知的证据可向丙方要回物业交割保证金，甲方同意按照此种方式办理，并同意丙方将上述物业交割金交于乙方。”第十二条第5项约定“房屋过户后，如甲方不按本合同约定履行交房义务，每逾期一日，甲方应当向乙方支付本合同约定总房价款1‰的违约金，若逾期30日甲方仍不履行，乙方将行使房产所有人之权利，并且乙方有权依前述之约定获取违约金，同时甲方同意该款由丙方直接从物业交割保证金中扣取交付乙方，如物业交割保证金不足，不足部分甲方仍需偿付�”补充协议第五条规定“合同项下房产过户当日，甲方将合同项下房产交于乙方使用并进行物业交割及腾房。”在原告多次恳求下，双方于2015年11月6日在郑州市房管局办完过户手续，但被告仍迟迟不予腾房。原告无奈于2015年11月20日登报公告，被告才于2016年1月6日委托第三人员工办理腾房及物业交割事宜，且原告垫付了交房前水费211.4元。根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》相关规定，对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税，由于被告故意隐瞒情况，致使原告缴纳个人所得税7687.24元。综上，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告违约金57950元及按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计息；2、第三人支付物业交割保证金人民币19500元；3、被告支付原告公告费220元及按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计息；4、被告支付原告前期垫付水电费用211.4元及按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计息；5、被告支付原告缴纳的个人所得税7684.27元计及按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计息；6、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、原告起诉被告违约的主张没有事实依据及法律依据，相反原告存在违约行为致使被告利益受损，请求依法驳回其诉讼请求。本案的实际情况是：1、该房产在交易时尚有400285.34元贷款，双方于2015年7月17日签订合同，2015年7月28日原告向银行支付了贷款30万元、被告支付了贷款100285.34元和提前还贷违约金5560.29元后将该房产解押，2015年11月6日双方到房管局办理过户手续，原告于2015年11月11日取得新的房产证，此时原告尚有63.95万元房款未向被告支付。按照交易习惯，新的房产证应由中介方代为持有并交给银行办理抵押贷款，而原告强行抢走房产证不配合办理抵押手续，后在中介、银行工作人员的多次催促下，原告才于2015年12月17日配合办理抵押手续，导致被告2015年12月25日才收到剩余房款，原告不按时配合办理抵押手续的违约行为违反了合同第十一条的约定：“如乙方采用按揭贷款方式付款，则房屋过户后，乙方应按约定按时办理抵押登记和贷款手续”，给被告造成了较大的经济损失。被告于2015年11月6日已向第三人交了钥匙，对房屋转移了占有，视为对房屋的交付，均是按照合同履行的，不存在违约行为。2、依据合同性质，原告的主要义务为支付房款，被告的主要义务为在收到所有房款后向原告转让房产。在双方签订的合同第七条第1项中明确约定：“甲方（卖方）应在收到除物业交割保证金之外的房款之日当日向乙方（买方）完整有效的交付本合同项下的房产及其他相关配套附属设施……”。因二手房交易的特殊性，依据合同约定和公平诚信原则，在原告未支付完所有房款并取得房产证的情况下，要求被告于过户当日交付房产明显不符合合同约定，也显失公平。3、原告给付房款的主要合同义务未履行完毕，被告未收到所有购房款的情况下，被告就给原告过户，原告不先行履行给付义务的行为已经构成了违约。4、原告不按时办理抵押的行为已构成违约，违背了诚信原则。被告未收到所有房款，原告抢走房产证并明确表示不配和办理抵押，丧失商业信誉的情况下，被告有权利行使不安抗辩权直至原告先行履行合同义务。二、原告主张的公告费为其自行扩大损失，应由其自行承担。被告于2015年9月底已经将房屋空置，过户当日将钥匙交于第三人，对房屋转移了占有，视为对房屋的交付，原告因个人原因不去领取钥匙，相应结果应由其自行承担。被告因在外地，路途不便，在最初就告知过原告将卖房事宜委托第三人，原告在能找到第三人也能通知到被告的情况下，在一份发行量很小且被告所在地域并无该报纸的东方今报上以房屋所有人的名义登报，其目的不言而喻，因此该费用为自行扩大损失，应由其自行承担。三、2015年1月29日，第三人从物业交割保证金中扣除水电费后将剩余的19288.6元支付给被告，故原告要求的水电费被告已经承担。四、原告要求被告承担个人所得税没有事实依据。原告在购买该房产时，审慎了解了该房产的权属状态、房屋基本情况、抵押情况等等后，双方在自愿平等的基础之上签订了《房屋买卖合同》，合同第八条明确约定：“甲方（卖方）支付税费为零，乙方（买方）负担的税费有全额过户费及银行贷款费用……”，在二手房交易中相关税费由买方承担是交�习惯。关于房产的产权证书原告都见过，其也可以向房产管理部门进行查询，不存在被告隐瞒情况。因此，原告有义务在自行承担审慎审查义务的前提下按照合同约定自行承担个人所得税。五、该合同已经履行完毕，原告应举证证明自己的损失，合同约定的违约责任明显过高，显失公平，违约金应根据实际损失结合原告的过错进行确定。根据法律规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”自被告2015年12月25日收到房屋所有款项至2016年1月6日，仅有12天的时间，请求法院根据法律规定及公平合理原则，对原告损失按照相应期间的租金予以支持。综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，违背了诚实信用原则，在原告不配合�理抵押、被告没有收到所有房款的情况下，要求被告于过户当日交付房产转移占有，违背了公平公正原则，也不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护被告的合法权益，维护正常的经济秩序。
第三人述称：一、原、被告签订合同时因为房屋不满五年，所以需要交纳个人所得税，对此第三人在原、被告双方签订合同时已明确告知了双方。二、原告要求的水电费第三人已经支付过原告。三、原告要求的物业交割保证金包含在房款之中，第三人在扣除水电费之后已经将余款支付给被告。四、第三人曾催促过原告交接房屋，但其以工作忙为由直到2016年1月6日才进行交接。
经审理查明：2015年7月17日，原告耿宇（乙方）与被告杨慧敏（丁伟代签、甲方）、第三人郑州创实房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告所有的位于郑州市管城回族区未来路西、航海路北6号楼1单元13层1305号房屋一套（商品房买卖合同编号：10××××922），房屋建筑面积87.39平方米，成交价格为95万元，由第三人为双方提供居间服务。该合同第三条约定，原告于签订合同当日支付定金、佣金、代办费4万元，其中佣金19000元、代办费1500元，余款作为定金由第三人保管。
对于付款方式，双方约定为按揭贷款，详细约定为：“具体贷款金额以贷款银行确定的贷款金额为准，……定金冲抵首付款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。”对于立契过户期间，协议第五条约定：“甲、乙双方应在房屋所有权证下发后陆拾个工作日内，共同到房屋局立契并办理房产过户及相关手续。”对于交付房屋，双方约定：“甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日向乙方交付房产及相关附属设施。乙方应在接收房产的同时进行物业交割验收，如果甲方怠于办理物业交割，经乙方书面通知后十日内仍不予办理的，乙方凭借书面通知的证据可向丙方要回物业交割保证金，甲方同意按照此种方式办理，并同意丙方将上述物业交割保证金交于乙方。”对于税费承担，双方约定：“甲、乙双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应依国家相关法律法规之规定缴纳有关税款及相关费用，乙方负担全额过户费及银行贷款费用。”对于违约责任，双方约定：“房屋过户后，如甲方不按本合同约定履行交房义务，每逾期一日，甲方应当向乙方支付本合同约定总房价款1‰的违约金，若逾期30日甲方仍不履行，乙方将行使房产�有人之权利，并且乙方有权依前述之约定获取违约金，同时甲方同意该款由丙方直接从物业交割保证金中扣取交付乙方，如物业交割保证金不足，不足部分甲方仍需偿付。”上述条款为格式条款，由第三人提供。双方另行约定：“1、合同项下房产，乙方于2015年7月31日前支付人民币叁拾万元（￥300000.00）用于合同项下房产甲方银行贷款解押，多余部分解押款由甲方自行解决，过户后此款项冲抵总房款。合同项下房产银行贷款由甲方负责结清，结清前月供由甲方负责。2、合同项下房产房屋所有权证下发后面积误差由甲方负责多退少补。”
2015年7月28日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：“合同项下房产待房屋所有权证下发后面积误差由甲方按照原始购入价多退少补。合同项下房产过户当日，甲方将合同项下房产交于乙方使用并进行物业交割及腾房。�
合同签订后，原、被告双方于2015年11月6日在郑州市房管局办理了相关手续，原告于2015年11月11日取得了房屋所有权证，载明房屋面积为89.13平方米。原告于2015年10月14日以被告名义缴纳了个人所得税7687.24元。
合同签订后，原告向第三人缴纳4万元，包含佣金19000元、代办费1500元、定金（物业交割保证金）19500元。2015年7月28日，原告支付被告30万元；2015年12月25日，被告收到银行发放的贷款62万元；原告称除上述两笔款外还收取原告购房款10500元。关于第三人保管的物业交割保证金19500元，第三人于2016年1月29日向原告转账211.4元（水电费）、向被告转账19288.6元。
2015年11月6日，第三人向被告出具《钥匙收据》一份，载明当日收到被告交付的涉案房屋钥匙。2016年1月6日，第三人与原告进行了房屋交接。
2015年11月20日，原告在《东方今�》刊登“声明”一份，载明：“耿宇位于郑州市航海路正商蓝钻A区6号楼1单元13层1305室的房屋。请原业主杨慧敏10日内腾房，逾期将根据签订的合同及协议赔偿。”原告为此花费登报费220元。
案件审理过程中，原告自愿放弃要求被告支付原告前期垫付水电费用211.4元及按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计息的请求。
以上事实，有当事人提交的证据及庭审陈述为证。
本院认为，原、被告及第三人三方所签订的房屋买卖合同及原、被告签订的补充协议均是当事人真实意思的表示，该合同合法有效，各方当事人应按照合同约定履行各自义务。对于交房期间，双方已经明确约定交房时间为合同项下房产过户当日，故被告应当在过户当日向原告交付房屋，被告称委托第三人进行房产交接且把房屋钥匙交给第三人，明显与合同约定不相符，故�告存在违约行为，应当承担违约责任。从本案双方签订的合同看，物业交割保证金及逾期交房违约金均是对被告存在逾期交房时的违约责任承担，被告称违约金约定明显过高、显失公平，违约金应根据实际损失结合原告的过错进行确定，其辩称意见符合法律规定，本院予以采信。结合被告违约的天数、原告过错程度、涉案房屋面积及郑州市同等地段房屋租赁价格等多种因素，本院酌定被告支付原告违约金6500元，其要求过高部分，本院不予支持。对于原告要求的缴纳的税费，因该费用合同明确约定由原告负担，且合同未约定被告协助原告办理税费减免手续，故原告要求被告承担该费用，无依据，本院不予支持。对于原告要求登报费用220元，该费用系因被告存在违约行为所造成，其应当负担，本院予以支持；但原告要求的按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息没有依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杨慧敏于本判决生效之日起十日内支付原告耿宇违约金6500元、声明登报费用220元，以上共计人民币6720元；
二、驳回原告耿宇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1939元，由原告耿宇承担1798元，被告杨慧敏承担141元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将�费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 时满良
人民陪审员 郭佳音
人民陪审员 肖建设
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 高媛媛