广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第161号
上诉人（原审被告）：林瑞新，男。
上诉人（原审被告）：何桂花，女。
上述两上诉人的共同委托代理人：赵振清，广东泰旭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶柱稳，男。
被上诉人（原审原告）：陈占芳，女。
上述两被上诉人的共同委托代理人：唐建，广东展豪律师事务所律师。
原审被告：石柏新，男。
上诉人林瑞新、何桂花与被上诉人叶柱稳、陈占芳、原审被告石柏新租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法朗民一初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
叶柱稳、陈占芳于2013年3月12日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除叶柱稳、陈占芳与石柏新之间的租赁合同关系，并判令林瑞新、何桂花将承租的房屋交还给叶柱稳、陈占芳；2、林瑞新、何桂花、石柏新支付拖欠的租金差额13250元（以每月差额1325元的标准，自起诉之日往前计算一年）；3、林瑞新、何桂花、石柏新支付拖欠的租金（按每月每月4125元的标准，自2013年3月1日起计算至归还房屋之日止）；4、本案诉讼费由林瑞新、何桂花、石柏新承担。
原审法院经审理查明：叶柱稳、陈占芳系夫妻关系，位于东莞市大朗镇求富路社区长盛北路61、63号的房屋为其所有。叶柱稳、陈占芳持有一份《房屋出租合同》，该合同以叶柱稳为甲方、以石柏新为乙方，由双方于2006年10月5日签订，合同约定叶柱稳将案涉房屋的二至五层房间出租给石柏新，期限为2006年10月11日至2011年9月30日，租金每月5500元，合同还约定了水电费、管理费等双方其他权利义务。叶柱稳、陈占芳还持有一份由东莞市大朗镇求富路社区居民委员会于2008年6月11日出具的《垫资证明》，载明石柏新租赁叶柱稳的房屋开设大朗银山常食饭店，后于2008年6月9日欠薪逃匿，由叶柱稳垫付工人工资23808元。该《垫资证明》并加盖了东莞市大朗镇劳动争议仲裁小组的印章。2013年3月12日，叶柱稳、陈占芳诉至原审法院，请求判如所请。
叶柱稳、陈占芳提供8张收款收据，拟证明其已支付了房屋地基款及办理房地产权证的费用，案涉房屋为其所有，但叶柱稳、陈占芳主张案涉房屋的房地产权证及建设工程规划许可证实际均没有办理。叶柱稳、陈占芳主张其仅与石柏新存在租赁合同关系，林瑞新、何桂花是次承租人，并主张案涉合同有效。经原审法院释明，叶柱稳、陈占芳坚持主张案涉合同有效，并不变更诉讼请求。
林瑞新、何桂花主张叶柱稳、陈占芳知道石柏新将房屋转租给林瑞新、何桂花的事实，且2011年5月21日前的租金为2600元／月，2011年5月21日之后的租金为2800元／月，叶柱稳、陈占芳已收取至2013年7月份的租金，并提供了房屋租赁合同（附抄水电表数及08年6月租金收据）、房屋租金收据予以佐证。其中，房屋租赁合同由石柏新、林瑞新签订，约定石柏新将案涉房屋三至五层出租给林瑞新，租金2600元／月，租赁期限为2008年6月1日至2011年6月30日。该合同所附08年6月租金收据载明叶柱稳收到该月份租金2600元，收据落款处有“叶柱稳”的签名，落款日期为2008年5月30日。房屋租金收据载明2008年8月至2013年7月期间每月租金及水电费的金额，其中2008年8月至2011年4月为2600元／月，2011年5月至2013年7月为2800元／月，每月均载明收该月房租，如2011年9月为“收9月房租2800”，每月均有“稳”的签名字样，林瑞新、何桂花主张该字样系由叶柱稳所签署。叶柱稳、陈占芳质证认为，对房屋租赁合同真实性不清楚；对房屋租金收据，在庭后三个工作日内提交书面意见，但叶柱稳、陈占芳逾期未提交。
一审庭审中，叶柱稳、陈占芳确认自2008年8月起由林瑞新、何桂花向其交付租金，所交租金的金额与林瑞新、何桂花主张的已交租金金额一致，但认为并不表明叶柱稳、陈占芳放弃追偿租金差额的权利。
原审法院认定上述事实的证据有：叶柱稳、陈占芳提供的收款收据、证明、房屋出租合同、垫资证明，林瑞新、何桂花提供的房屋租赁合同、房屋租金收据以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：一、案涉租赁合同的主体及效力；二、林瑞新、何桂花、石柏新是否拖欠叶柱稳、陈占芳租金及租金差额。
关于焦点一。首先，林瑞新、何桂花主张叶柱稳、陈占芳知悉石柏新转租给林瑞新、何桂花，并提供了房屋租赁合同、房屋租金收据予以佐证。该房屋租赁合同所附08年6月租金收据显示系由叶柱稳收款后出具收据给林瑞新，而房屋租金收据亦显示林瑞新、何桂花2008年8月至2013年7月期间逐月向叶柱稳、陈占芳缴纳租金。叶柱稳、陈占芳对林瑞新、陈占芳交付租金的事实亦予以确认，故原审法院对此予以确认。其次，叶柱稳与石柏新签订的租赁合同期限为2006年10月11日至2011年9月30日，石柏新与林瑞新签订的租赁合同期限为2008年6月1日至2011年6月30日。上述合同期限届满后，三方之间均未重新签订合同，而由林瑞新、何桂花实际承租案涉房屋，并向叶柱稳、陈占芳支付租金，且至叶柱稳、陈占芳起诉时，双方已实际履行近一年半时间，故原审法院认定叶柱稳、陈占芳与林瑞新、何桂花之间存在租赁合同关系。再次，叶柱稳、陈占芳作为出租人，既未能提供房地产权证，又未能提供建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，叶柱稳、陈占芳与林瑞新、何桂花之间的租赁合同关系为无效合同。因此，叶柱稳、陈占芳诉请解除叶柱稳、陈占芳与石柏新的租赁合同关系，缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。叶柱稳、陈占芳诉请林瑞新、何桂花返还案涉房屋，符合法律规定，原审法院予以支持。
关于焦点二。首先，从林瑞新、何桂花向叶柱稳、陈占芳逐月交纳租金以及租金曾经从2600元／月变更为2800元／月来看，表明双方曾就每月租金金额进行过协商且达成一致意见，叶柱稳签名确认的房屋租金收据中载明所指向的亦是每月的租金。叶柱稳、陈占芳主张林瑞新、何桂花拖欠租金差额，亦未能提供充分证据予以佐证。因此，叶柱稳、陈占芳诉请林瑞新、何桂花支付租金差额，缺乏事实依据，原审法院不予支持。其次，叶柱稳、陈占芳与林瑞新、何桂花双方确认林瑞新、何桂花已支付租金至2013年7月，故林瑞新、何桂花应自2013年8月份起支付房屋占有使用费至归还案涉房屋之日止给叶柱稳、陈占芳，房屋占有使用费的标准参照双方实际履行的租金标准2800元／月确定。叶柱稳、陈占芳诉请按4125元／月的标准计算，超过上述金额的请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、限林瑞新、何桂花于判决发生法律效力之日起六十日内返还案涉租赁物（即位于东莞市大朗镇求富路社区长盛北路61、63号的房屋三至五层）给叶柱稳、陈占芳。二、限林瑞新、何桂花于判决发生法律效力之日起三日内支付租金（以2800元／月为标准，自2013年8月份起计算至林瑞新、何桂花实际返还案涉租赁物之日止）给叶柱稳、陈占芳。三、驳回叶柱稳、陈占芳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费132元、保全费153元，合计285元，由叶柱稳、陈占芳负担145元（受理费82元、保全费63元），林瑞新、何桂花负担140元（受理费50元、保全费90元）。
上诉人林瑞新、何桂花不服原审判决，向本院提起上诉称：叶柱稳、陈占芳作为出租方应当保证出租物业已经过合法规划建设，但其在明确不能提供建设工程规划许可证的情况下，仍将房屋出租给石柏新，甚至后来与林瑞新、何桂花成立租赁关系，导致租赁合同无效，其应承担导致合同无效的主要责任。但原审法院未判令林瑞新、何桂花承担任何责任。据此，请求本院：撤销原审判决，依法改判叶柱稳、陈占芳给予林瑞新、何桂花搬离案涉房屋不低于半年的合理期限，并在该期限内将案涉房屋免费供林瑞新、何桂花使用。一、二审诉讼费由叶柱稳、陈占芳承担。
被上诉人叶柱稳、陈占芳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对林瑞新、何桂花上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：林瑞新、何桂花上诉主张要求给予半年的搬迁期限及该期间房屋免费供其使用是否依法有据。叶柱稳、陈占芳与林瑞新、何桂花之间成立事实的租赁合同关系，原审法院对此认定正确，本院予以认可，由于案涉租赁合同违反法律的强制性规定而被原审法院依法认定为无效合同，双方当事人对此并未提出上诉，本院予以确认。因合同无效，则林瑞新、何桂花占有使用案涉房屋没有合同依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷条件司法解释》第五条的规定，原审法院判令其返还案涉房屋给叶柱稳、陈占芳及支付占有使用费是正确的，林瑞新、何桂花上诉要求叶柱稳、陈占芳给予半年搬迁期及免除该期间房屋占有使用费没有法律依据。至于案涉租赁合同无效是否造成林瑞新、何桂花实际损失，叶柱稳、陈占芳是否因此需承担相应责任，因林瑞新、何桂花在本案中并未提出反诉，本院对此不予审查。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。林瑞新、何桂花的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人林瑞新、何桂花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 廖志明
代理审判员 杨 浩
二〇一四年四月九日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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