陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝中民一终字第00168号
上诉人（原审原告）秦靖华，男，汉族，陕西省宝鸡市人，自由职业者。
委托代理人李菁钧，陕西恒浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘婷婷，女，陕西省西安市人。
委托代理人张束，系被上诉人刘婷婷之夫。
被上诉人（原审被告）张束，个人信息同上。
被上诉人陕西万润置业有限公司，住所地陕西省宝鸡市渭滨区高新大道38号。组织机构代码：79792720-8。
法定代表人张珠印，该公司总经理。
委托代理人余英军，该公司员工。
委托代理人任鹏军，该公司员工。
上诉人秦靖华与被上诉人刘婷婷、张束，被上诉人陕西万润置业有限公司（以下简称万润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2013）宝渭法民初字第01889号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审渭滨区人民法院查明：原告秦靖华与陈琛原系夫妻关系，2012年1月31日，经广东省佛山市南海区大沥镇人民政府婚姻登记处登记离婚。被告刘婷婷与张束系夫妻关系，于2002年4月10日登记结婚。2011年2月9日，买受人陈琛（乙方）因欲购买位于宝鸡市高新区万润城市花园1号楼206住房（含1楼2单元18号车库），与出卖人被告刘婷婷（甲方）签订了《房屋出售协议》，房屋价格为652000元。协议约定：“一、甲方主要责任，1、甲方必须为乙方提供符合相关要求且无任何经济纠纷的住房一套，供乙方居住。2、甲方收到乙方61万元房屋售款后，将房屋钥匙交予乙方使用。3、甲方收到乙方付款后，需提供收据，作为交款凭证。二、乙方主要责任，1、经甲方同意，乙方采取分期付款的方式支付房款。其中2011年2月10日前，支付给甲方首批房款30万元；2011年3月28日前，支付给第二批房款31万元；剩余4.2万元待甲方为乙方办理完房屋产权过户登记手续后一次性付清。2、乙方应当按甲方要求提供身份证等相关资料，配合甲方做好产权办理工作。三、违约责任1、乙方在规定的付款期限内（2011年3月28日前）未付清房款61万元（剩余4.2万元待甲方办理了房屋产权过户登记手续后付清），已预交房款归甲方所有。2、甲方应积极为乙方办理房屋产权过户登记手续。3、甲方承担办理房屋产权过户登记手续所需一切费用。四、其他相关事项……4、如房本提前办理完毕，乙方一次性付清余款。5、本合同自甲方收到首付款30万元后生效……”。原告于协议签订当日2011年2月9日，向二被告支付房款30万元，2011年3月27日支付15万元，2011年4月5日支付16万元，支付房款共计61万元。2011年3月27日二被告向原告交付该买卖房屋的钥匙，并出示了由第三人陕西万润置业有限公司向其出具的《住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，原告占用该房屋至今。2012年3月12日原秦靖华告通知被告该房屋产权人姓名由陈琛改为原告本人，二被告曾协调过宝鸡市渭滨区国税局进行更名；后，原告因二被告未给其办理房屋产权过户手续，遂向本院提起诉讼
另查，涉案的宝鸡市高新区万润城市花园1号楼206住房（含1楼2单元18号车库）所在的楼盘，系第三人陕西万润置业有限公司（乙方）为宝鸡市渭滨区国税局（甲方）代建，双方于2007年签订委托代征代建合同书，合同中关于双方的责任、权利及义务：乙方（5）负责办理本工程项目的土地证、住户房产证等相关手续；关于房屋产权：本工程项目的住宅房屋产权归甲方单位职工所有。本案被告刘婷婷系宝鸡市渭滨区国税局职工，为该房屋购买人。2009年6月25日第三人向购买人刘婷婷出具《住宅质量保证书》并对该房屋进行了实际交付。
宝鸡市渭滨区国税局于2013年8月10出具情况说明：我单位与陕西万润置业有限公司达成合作意向，由陕西万润置业有限公司为我单位代建宝鸡市渭滨区宝中路6号院万润城市花园1#、4#、5#住宅楼，用于我单位内部职工居住。此三栋楼于2009年6月底开始集中批量交付职工使用。……”。2013年9月8日又出具证明，“滋证明渭滨国税局团购之万润城市花园1、4、5三栋楼房屋产权证书正在办理之中”。
又查，2012年1月31日，原告秦靖华与陈琛经广东省佛山市南海区大沥镇人民政府婚姻登记处办理离婚登记，约定“双方共同购置的宝鸡市高新二路万润花园1号楼206住房一套（购房合同甲方：刘婷婷610302197808082024，乙方：陈琛61011219700920252X，该购房合同现由陈琛持有，暂无房产证，估值61万），离婚后归秦靖华所有”。在本案诉讼中，原告秦靖华向本院提交了陈琛于2013年7月21日、9月3日两份声明书，声明：本案争议的房屋所有权利归秦靖华一人享有并由秦靖华承担一切后果，陈琛不持任何异议。案件审理期间，本院就此委托广东省佛山市南海区人民法院对上述情况向陈琛进行调查核实，情况属实。
一审渭滨区人民法院认为，关于合同效力的认定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。对于本条第（五）项规定，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条对此解释为：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”而“强制性规定”可以分为“效力性强制规定”和“管理性强制规定”，违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。结合本案看，双方当事人签约转让的房屋确未依法登记领取权属证书，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，其立法本意在于规范房地产管理，规制的是当事人的“市场准入”资格，并未明确否认该行为在民商法上的效力，故该项规定，应认定为管理性强制规定，而非效力性强制规定。本案中房屋出售协议是双方当事人真实意思表示，既不损害国家利益和他人利益，也不违反集资单位的规定，基于诚实信用原则，从保护交易安全和秩序的角度出发，应认定双方签订的房屋出售协议为有效合同。
关于违约的问题，二被告用刘婷婷名义在其单位以团购形式购买房屋，2009年6月25日因第三人的交付而实际占有该房，虽未取得房屋产权证，但按照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定，被告对该房屋有合同上的利益，其作为出卖人属有权处分。在签约出售房屋时原告虽未登记领取权属证书，但并不影响原、被告对整个合同的履行，双方应当全面履行合同义务。原告有权依协议取得已付款且实际占有的宝鸡市高新区万润城市花园1号楼206房屋，被告作为出卖人应按照协议约定为原告办理房屋产权转移过户手续；但从本案查明的事实看，达成的协议中未提到原告房屋产权证，约定“甲方应积极为乙方办理房屋产权过户登记手续”的内容中没有产权过户登记的具体时间，在交付房屋时被告向原告仅提供了第三人出具的《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，本院由此应予确认：原告明知被告尚未取得产权证及双方没有具体办证期限的事实。原告应当预测也能够预见，对由此产生的不利后果应当归责于自己，其请求判令被告违约无事实依据，本院不予支持；按照合同约定，被告向原告交付了房屋，原告支付了房价款的大部分，并自2011年3月27日起已实际占有房屋至今，双方在该房屋上权利义务对等，原告请求被告赔偿从2011年6月28日起至房产过户登记到原告名下之日期间内已付房款的利息（截止2013年7月14日）损失105169.46元的理由不能成立，本院不予支持；现被告单位证明涉案房屋产权证正在办理中，足见被告欲为原告进行产权过户登记手续的办理，应以被告先获取登记为前提，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，按此交易程序，被告应当先配合单位办理产权登记后积极为原告办理过户，现原告请求判令由被告和第三人立即为其办理房产过户登记手续的条件不成就。故被告应待其产权登记明确后，在合理期限内为原告办理过户登记手续。
关于本案主体的问题，经本院委托调查，原告秦靖华与陈琛（房屋出售协议原签订人）离婚后对本案诉争房屋享有一切权利，故秦靖华作为本案原告是适格的民事主体；第三人是与被告单位签订委托代征代建合同，同原告没有合同关系，其不是本案原、被告房屋出售协议的一方当事人，对原、被告之间的房屋出售无直接的权利义务关系，故原告主张判令第三人与被告立即为原告办理房产过户登记手续无事实和法律依据。综上，为了维护正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、第三十七条（六），《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条（五）项，第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百五十九条，第一百六十一条，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：一、被告刘婷婷、张束在取得宝鸡市高新区万润城市花园1号楼206住房（含1楼2单元18号车库）产权证之日起三十日内，为原告秦靖华办理该住房产权过户登记手续（原告秦靖华应当予以配合）。二、驳回原告秦靖华的其他诉讼请求。本案受理费2400元，由原、被告各承担1200元。
上诉人秦靖华不服渭滨区人民法院的上述判决，提出上诉称：一、一审认定事实不清，一审一方面认定房屋初始权利人系万润公司，另一方面认定涉案房屋初始权利人系渭滨国税局，二者互相矛盾。对于产权办理条件是否成就处理亦相互矛盾。被上诉人故意隐瞒未取得房屋权属事实，一审却让上诉人承担不利后果。万润置业与本案办理产权过户手续具有关联性，一审驳回上诉人代位要求其办理房屋产权证书的请求于法无据，一审在证据采信和事实认定上具有主观倾向性。二、本案除过1、4、5号楼之外，大部分业主已获得权属证书，因此上诉人依法行使代位权是合理、合法的。三、渭滨国税出具的产权正在办理的说明不具有法律效力。四、一审适用《合同法》第一百三十二条错误，本案上诉人未取得房屋的所有权，房屋不具备居住条件，双方权利义务不对等。根据《城市房地产转让管理规定》和《房屋登记办法》，房屋的登记期限应当是确定的，被上诉人应当在规定期限内为上诉人办理登记。五、一审判令被上诉人三十日内为上诉人办理过户，但对于被上诉人获得房屋权属证书期限不依法予以明确。一审判决与协议内容不一致，随意变更了合同内容。六、一审法院判决与《合同法》、买卖合同司法解释、商品房买卖合同司法解释等规定相抵触，对于上诉人请求被上诉人为其办理过户登记的申请不予支持认定错误，侵犯了上诉人的合法权利。综上，请求：1、撤销渭滨区人民法院（2013）宝渭法民初字第01889号民事判决第一项，改判被上诉人提供相关资料立即为上诉人办理宝鸡市高新区万润城市花园1号楼206住房（含1楼2单元18号车库）产权过户申请登记手续。2、请求撤销渭滨区人民法院作出的（2013）宝渭法民初字第01889号民事判决第二项，改判被上诉人赔偿从2011年6月28日起至房产过户登记到原告名下之日期间已付房款的利息，截止2013年7月14日利息损失为105169.46元。
本院经审理查明的事实与一审基本一致。
本院认为，本案系自然人之间的房屋交易行为。作为出卖人与买受人，于本案争议焦点归结有二：一、合同效力问题。二、是否违约问题。
关于合同效力问题，是否因不符合《城市房地产管理法》而归于无效。一审已作出明确的认定。同时，按照2009年7月7日最高人民法院印发的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号），在确定合同是否违反效力性的强制规定时，人民法院应当综合立法宗旨，利益冲突的具体内容，以及从维护交易安全的角度出发，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范针对的是合同行为本身，即只要该合同内容明确地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定针对的是当事人的“市场准入”资格而非特定类型的合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握。结合本合同内容，虽然《城市房地产管理法》做出了强制性的规定，但从该法的内容来看，旨在规范房地产交易市场的管理，强化对于市场主体的监督，维护市场交易秩序。其法律规定的内容，更侧重于对于房地产交易的管理，而非对合同行为的约束。故不应以违反其强制规定而使合同归于无效。
关于出卖人未取得房屋产权确认，是否构成无权处分而使合同效力归于待定。从物权法角度考虑，被上诉人刘婷婷、张束确未取得所售房屋产权登记，未发生物权的公示效力，亦未发生物权效力。但从本案查明的事实来看，被上诉人刘婷婷、张束所购房屋系从渭滨国税局登记购买，而房屋所在楼盘，亦为渭滨国税局与万润公司协议取得。渭滨国税与万润公司，均通过出具证明以及住宅使用说明书等形式，以事实上的认可，确认了刘婷婷、张束在所售房屋之上的权益。且从万润公司取得楼盘初始产权，以及认可渭滨国税在涉案楼盘的处分行为。均能够推断被上诉人刘婷婷、张束并非无权处分他人财产。产权的办理，并非处于不确定的状态。因此，刘婷婷、张束的出卖行为，构成了事实上的有权处分，而房屋之上的产权转移，并非主体的不确定，仅为时间的不确定。故上诉人秦靖华与被上诉人刘婷婷、张束之间的买卖合同，不宜认定效力待定。
关于违约，本案上诉人秦靖华主张刘婷婷、张束在签订合同时隐瞒了房屋未取得产权的事实，存在欺诈。但从本案证据显示，秦靖华在购买房屋时，亦未要求出卖人提供有权处分的证明。作为房屋等具有较大价值的不动产买卖时，买受人主张对于出卖人未取得明晰的产权毫不知情不符合交易常理。而从合同约定以及善意买受人应尽的注意义务，能够推定上诉人秦靖华对于房屋的基本情况应当明知。因此被上诉人刘婷婷在合同签订时隐瞒房屋未取得产权的事实不能成立。关于双方在合同履行过程中，因被上诉人刘婷婷、张束未办理产权过户手续是否构成违约。由于本案涉及房屋的特殊性，刘婷婷、张束作为渭滨国税集体购买的主体之一，其在未取得个人产权时，办理产权过户的义务和责任不应等同于一般商品房买卖合同中房地产开发企业的义务。本案证据中渭滨国税出具的证明以及二审调查中万润公司对渭滨国税在产权办理中行为的认可，均能证明被上诉人在产权办理过程中正在为买受人进行登记购买人的变更，渭滨国税正在积极为购房职工办理产权过户。该事实能够证明被上诉人刘婷婷、张束在履行产权办理义务方面实施了积极的行为，不存在消极过错。而房屋产权因为渭滨国税与万润公司之间的协商而未能及时办理，非因出卖人刘婷婷、张束违反合同约定，故不能加重被上诉人刘婷婷、张束的合同义务。且房屋买卖合同中，双方对于产权办理也进行了限制性约定，即剩余房款4.2万元待被上诉人办理房产过户登记手续后付清。上诉人已通过暂不支付购房尾款的形式行使了其对于被上诉人办理产权的督促，亦形成其对全额支付房款的履行抗辩，故再行主张违约赔偿不能成立。因此，上诉人秦靖华主张被上诉人刘婷婷、张束承担违约责任的主张不能成立。
被上诉人万润公司既非上诉人之合同相对方，亦与被上诉人刘婷婷、张束无合同关系，故一审驳回上诉人对万润公司的请求合理合法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人秦靖华的上诉请求于法无据，依法应予驳回。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由上诉人秦靖华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 喆
审 判 员 白永世
代理审判员 彭 澍
二〇一四年九月二日
书 记 员 李 昕