南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第4394号
原告南京市地方海事局（以下简称海事局），组织机构代码42609323－2，住所地在本市江东北路420号。
法定代表人石锐，局长。
委托代理人田鸿，江苏致邦律师事务所律师。
被告南京海利物业管理有限公司（以下简称海利物业公司），组织机构代码74820908－2，住所地在本市鼓楼区热河南路154号。
法定代表人张尘晓，经理。
委托代理人马维勇，江苏紫金律师事务所律师。
委托代理人邵枫，男，汉族。
原告海事局与被告海利物业公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海事局的委托代理人田鸿，被告海利物业公司的法定代表人张尘晓及其委托代理人马维勇、邵枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海事局诉称：原、被告于2003年4月10日签订了《房屋租赁合同书》，约定被告租赁原告位于本市热河南路154号一至六层房屋，租赁面积1393.8平方米，租赁期限为10年从2003年6月15日至2013年6月14日。合同还对租金及支付方式等作了约定。在合同履行过程中，被告存在多次迟延支付租金的行为。截止租赁期满，被告尚拖欠原告自2011年12月15日至2013年6月14日期间的租金345000元未付。原告多次催要，但被告一直拖欠未付。现诉至法院，请求判决被告支付租赁345000元及按合同约定的每日千分之一标准支付自2012年12月15日起至实际给付之日止的迟延付款滞纳金，诉讼费用由被告承担。
被告海利物业公司辩称：其一，2003年，被告新设成立并承租涉案房屋。因原告提出的租金较高，被告无力承受，双方协商后原告遂另行向被告出具了委托书，将涉案房屋委托被告经营管理，委托期限与租赁合同期限一致。原、被告之间同时存在着租赁合同关系和委托法律关系，且原告部分主张租金的请求权已超过诉讼时效。其二，被告承租涉案房屋后，对该房屋进行了装潢，目前评估价值为476800元。在涉案房屋内添置了58台空调等电器设施。同时，被告按照原告委托要求，聘请维修人员、保洁人员对涉案房屋进行经营管理。上述人员工资，及在受委托管理过程中产生的房屋维修费均由被告垫付。在租赁合同期限内，原告使用涉案房屋中的两间作为其员工宿舍，期间的水电费亦未向被告支付。上述各项房屋维修费及相关管理费用，均应由原告自行承担。其三，被告曾数次与原告沟通，希望能以涉案房屋的装潢价值及现有的设施设备等折抵部分租金，被告为原告垫付的各项管理费用亦应在拖欠的租金中予以扣减，以妥善处理双方之间的矛盾。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，本案所涉座落于本市热河南路154号房屋，混合结构六层，建筑面积1393.8平方米，规划用途办公，登记产权人为南京市港航监督处。2001年，南京市港航监督处变更机构名称为原告。被告系于2003年3月31日登记设立的服务类企业，一般经营项目为物业管理、家庭装潢、家政礼仪、建筑材料，五金配件零售。
2003年4月10日，原、被告签订了《房屋租赁合同书》，约定：由原告将涉案房屋出租给被告，租赁面积为1393.8平方米；租赁期限为10年，自2003年6月15日起至2013年6月14日止，期满后被告有优先租赁权；被告除自用房屋外，可将多余面积房屋作经营、办公用房转租，转租期必需经原告备案后生效；被告保证经营、转租行为符合有关法律、法规及规章的规定，转租涉及发票税金等由被告解决；出租房屋的年租金前五年，2003年6月15日至2008年6月14日，年租金为230000元，后五年，2008年6月15日至2013年6月14日，年租金为250000元，被告向原告交纳10000元保证金，租赁期满被告结清所有费用时，原告将该保证金10000元退还给被告；被告先交款后租房，房屋年租金费两次交付，每年6月15日之前交付一次，12月15日之前交付另一半，原告在收到被告租金后，应及时开据给被告等同金额的租金合法票据（如票据遇到问题，在年度租金范围内原告出据正规的合法房屋租赁发票给被告）；租赁期内，被告自理水电费、联防费、垃圾费等有关经营费，租赁期内产权、土地使用等有关费用由原告承担，因房屋结构损坏由原告负责维修（非被告装修所造成的）；被告应保证房屋结构及原有内部设施的安全，装修设计需经原告认可，被告不得擅自改动房屋结构；合同终止，装修所有权归原告所有，被告不得擅自拆除；被告拖欠费用，应向原告支付滞纳金，每延付一日按延付款的千分之一付滞纳金；等等。
上述合同签订后，原告即将涉案房屋交付被告承租使用，被告亦向原告交纳了保证金10000元。被告承租涉案房屋后，除部分房屋自用外，其余房屋均对外转租，并为此转租使用房屋的单位提供相应的物业服务。2008年7月31日，双方另行签订了《租赁补充协议》，约定：原告原则同意被告将涉案房屋的第五、六层转租给金陵旅游职业学院（时间至2009年1月14日）做学生公寓、临时改变房屋租赁用途的经营行为；被告同意原告将空置的本市热河南路154号406室、408室作为职工宿舍使用，原告自行解决室内住宿设施，被告提供挂壁式空调二台；原告职工宿舍使用期暂定一年，时间从2008年8月1日起至2009年7月31日止，使用期内原告同意将被告的年租金由每年250000元调整为每年230000元；原告住宿人员使用电挂表计量，按实以每千瓦时1元标准向住宿人员收取，水费暂不收取；等等。自该补充协议后，因原告使用涉案房屋中的两间作为其员工宿舍，原告均按年租金230000元标准向被告收取租金。在合同履行过程中，被告称其均按季度支付原告租金，最后一期房屋租金交至2011年12月14日，原告曾电话要求其支付拖欠租金，因其无力承担，故一直拖欠未付。2013年6月14日，双方租赁合同期限届满后，被告自行搬离了涉案房屋，但在该房屋内仍遗留部分物品。2013年6月27日原告诉至本院，请求判决所请。
庭审中，被告为证明其主张，提供如下证据：1、委托书，证明2003年4月10日，原告在签订租赁合同当日向被告出具了委托书，委托被告对涉案房屋进行经营管理，委托期限从2003年6月15日至2013年6月14日。双方之间同时存在租赁法律关系和委托法律关系。2、租赁发票，证明原告最后一次开票日期为2012年4月20日，被告租金交至2011年12月14日，此后原告未再开具发票。3、5年来水电情况表，证明原告实际使用涉案房屋中的两间房间期间应支付的电费及公摊水电费共计14110元。4、维修费明细及相关票据、大楼维修保洁人员工资情况，证明被告在承租涉案房屋期间对房屋进行维修垫付的材料费共59080.70元，并支付了维修保洁人员工资90000余元。5、空调发票两张，证明被告为原告自行使用的两间房屋购买空调的事实。6、房屋装修价值评估报告及评估费收据，证明被告承接涉案房屋后对该房屋进行了装潢，该涉案房屋内装潢的评估价值为4768000元。
经质证，原告对被告提供的证据1真实性予以认可，但认为原告出具该委托书系明确被告有转租涉案房屋的权利，双方之间仍系租赁法律关系。对证据2的真实性不持异议，认为该证据证实被告实际付款情况，亦证明双方之间系先付款后开票。对证据3的真实性不认可，认为该情况表中反映的数据系被告单方统计形成，原告认可其自2008年8月1日起就其作为员工宿舍使用的两间房间产生的水电费未支付，但具体结算的金额应由双方确认，或原告举证证明在二年诉讼时效内发生的金额后才能在本案中直接冲抵。对证据4的真实性不予认可，且认为根据双方合同约定，承租期间的相关装修、维修房屋费用应由被告承担。被告支付的相关人员工资亦系其自身经营行为的必要成本支出。对证据5的真实性予以认可，但认为该发票的记载时间为2005年3、4月，与双方签订的补充协议无关联性。对证据6认为从该评估报告记载的内容来看，评估机构未对涉案房屋装修进行核实，且在假设评估对象全新状态下做出的评估结论，该评估不具有公信力，同时，根据双方合同约定，在合同终止时，涉案房屋内的装修所有权归原告所有，故被告无权向原告主张装潢损失。
因双方意见分歧较大，致使本案调解无效。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同书、租赁补充协议、房屋租赁登记备案证明、苏编办（2001）79号文件、房屋所有权证、土地使用权证、发票及开庭笔录等证据予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告作为承租人负有按约向原告支付租金的合同义务。在合同履行过程中，被告自2011年12月15日起拖欠原告租金未付。被告对自2011年12月15日起未付原告租金的事实不持异议，但辩称原告曾口头承诺如被告无力支付房屋租金超过半年以上，则双方之间执行委托关系，被告仅需支付原告半年房屋租金，且延付租金请求权的诉讼时效为一年，对于超过时效部分的租金原告无权主张。本院认为，被告对其辩称双方之间存在口头承诺的内容未提供证据证明。关于诉讼时效，原告对于每期租金给付请求权的诉讼时效从其知道或应当知道被告欠交租金的次日起计算。根据双方合同约定，被告应于每年6月14日前、12月14日前支付下半年租金。即对于2011年12月15日至2012年6月14日期间，2012年6月15日至2012年12月14日期间，2012年12月15日至2013年6月14日期间的租金，原告应分别于2011年12月15日、2012年6月15日、2012年12月15日起之后一年内的诉讼时效内主张权利。庭审中，被告自认原告曾多次向其催要房屋租金，故对被告辩称原告诉讼主张时效已经过的意见，本院不予采纳。原告主张被告支付2011年12月15日至2013年6月14日期间的房屋租金345000元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告已向原告交纳保证金10000元，原告同意该保证金在本案中一并处理。扣除该已支交纳的保证金，被告应另行支付原告房屋租金335000元。
被告未按约支付租金，其行为构成违约，按约应承担相应的违约责任。原告主张被告按每日千分之一标准支付自2012年12月15日起至实际给付给付之日止的迟延付款滞纳金，该滞纳金实为违约金。被告认为，该违约金约定过高，请求法院予以调整。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌情予以调整。该违约金计算，以被告拖欠租金金额为基础，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算。最后一期应付房租日为2012年12月14日前，逾期付款利息应从应付租金日的次日起计算。故对原告主张自2012年12月15日起至实际给付给付之日止的迟延付款违约金，本院予以支持。
被告辩称，其一，双方之间除存在租赁法律关系外，另存在委托法律关系，对于其委托管理期间支付的水电维修费、人工工资等相应管理费用应由原告承担。其二，原告实际使用涉案房屋中的两间房间作为员工宿舍，在此期间发生的电费及公摊水电费共计14110元未予支付。其三，被告承租涉案房屋后对该房屋进行装潢，双方合同终止时，原告应对其在涉案房屋内的装修损失进行补偿。上述各项费用及损失均应在被告承担的租金中扣减。原告认可在使用涉案房屋中的406室、408室房间期间的电费未付，但对被告主张扣减的金额不予认可，对于被告主张扣减的其他费用亦认为不应由其承担。本院认为，原告虽在本案租赁合同之外，另行向被告出具了委托书，但从实际履行来看，被告在2011年12月14日之前均向原告支付房屋租金，且其以自身名义对外转租涉案房屋，收取次承租人交纳的房屋租金，故原、被告之间事实上系履行租赁合同，而非委托合同。被告的各项抗辩意见实为独立的诉讼请求。经本院释明后，被告未提起反诉，且原告不同意扣减，故对被告要求就相关费用、损失在本案中直接抵扣租金的意见，本案不予理涉。被告可根据双方合同约定及法律规定，另行主张权利。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告南京海利物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告南京市地方海事局租金335000元及逾期付款违约金（自2012年12月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3237元（已减半收取），由被告南京海利物业管理有限公司负担（原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 李佳萱
二〇一三年十月二十四日
见习书记员 沈 婷