山东省青岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁02执异327号
异议人（案外人）：杨某。
申请执行人：赵某。
被执行人：青岛天玺房地产有限公司。
本院在执行申请执行人赵某与被执行人青岛天玺房地产有限公司（以下简称天玺公司）代位权纠纷一案【案号为（2015）青执字第607号】过程中，异议人杨某向本院提出书面异议，请求本院解除对青岛市经济技术开发区江山中路xxx号x号楼x单元xxxx房产（以下简称案涉房产）的查封，本院于2017年9月18日依法受理并组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人杨某称，其为案涉房产的实际所有人。2014年6月19日异议人与被执行人天玺公司签订了认购书，该认购书具备合同主要条款，应视为购房合同，并且异议人以工程款折抵了全部购房款，2014年7月28日异议人入住使用至今，故依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条之规定，请求本院解除对案涉房产的查封。
为证明其主张，异议人杨某提交了天玺乐城认购书原件一份，备注“抵顶江苏仪征工程款”；住宅室内装修管理协议一份，消防安全责任书一份；装修垃圾清理费、物业费、电梯费等收据。以证明杨某以工程款抵顶房款，实际购买涉案房产，并与物业公司完成接洽，实际占有使用涉案房产。
申请执行人赵某称，对杨某提交的认购书真实性不予认可，且认购书不是商品房预售合同，且仅在认购书备注栏中注明“抵顶江苏仪征工程款”字样，杨某未提交其他任何证据证明天玺公司与江苏仪征公司之间、杨某与江苏仪征之间存在债权债务关系的证据，不能证明杨某的主张；对杨某提交的其他证据，均认为真实性无法确认，不能证明其主张。申请执行人提交本院（2011）青民二商初字32-2号民事裁定书，证明案涉房产于2011年11月14日查封。综上，申请执行人请求本院驳回异议人的执行异议。
本院查明，赵某与天玺公司代位权纠纷一案，本院于2014年10月14日依法立案受理，根据赵某的申请，同日本院作出（2014）青民二商初字第94号民事裁定书，保全查封了天玺公司所有的位于青岛市经济技术开发区江山路xxx号房产48套。2014年10月15日本院向青岛市经济技术开发区房产交易中心送达（2014）青民二商初字第94号民事裁定书及协助执行通知书。2015年5月28日本院作出了（2014）青民二商初字第94号民事判决书，判决内容如下：“一、被告青岛天玺房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵某19179932元（包括：股权转让款13803007万元，支付违约金及补偿5000000元。根据（2013）青民二商重字第1号民事判决支付原告诉讼费用216110元、根据（2014）鲁商终字第254号民事判决支付原告诉讼费用160815元）。二、被告青岛天玺房地产有限公司于本判决生效后十日内支付赵某逾期付款违约金（以22503007元为基础自2011年6月1日起至2011年6月27日止按照日千分之一支付违约金；以21503007元为基础自2011年6月28日起至2011年7月25日止按照日千分之一支付违约金；以16503007元为基础自2011年7月26日起至2011年7月28日止按照日千分之一支付违约金；以15003007元为基础自2011年7月29日起至2011年7月31日止按照日千分之一支付违约金；以14003007元为基础自2011年8月1日起至2011年9月6日止按照日千分之一支付违约金；以13803007为基础自2011年9月7日起至2012年9月10日之日止，按照日千分之一计算的违约金）及利息（自2014年10月13日起诉之日至被告实际付款之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、被告青岛天玺房地产有限公司支付原告赵某的款项以4311万元为限。四、驳回原告赵某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费用203682元、保全费5000元，共计208682元，由被告青岛天玺房地产有限公司负担175456元，原告赵某33226元。”
上述判决生效后，因天玺公司未履行该判决书确定的义务，赵某向本院申请强制执行，本院于2015年7月13日依法立案执行，执行案号为（2015）青执字第607号。在执行过程中，本院于2016年9月30日作出（2015）青执字第607-1号执行裁定书，对本院（2014）青民二商初字第94号民事裁定书查封的财产继续查封。2016年10月9日本院向青岛市黄岛区不动产登记中心送达（2015）青执字第607-1号执行裁定书及协助执行通知书。
另查明，赵某诉李莉、李刚、天玺公司、孙洁、宋志泉股权转让纠纷一案，本院于2011年11月14日作出（2011）青民二商初字第32-2号民事裁定书，保全查封了天玺公司名下位于青岛市经济技术开发区江山中路xxx号国有土地使用权（青房地权市字第xxxxxxxx号）以及地上1、2栋建筑物，2011年11月17日向青岛市房地产交易中心送达了（2011）青民二商初字第32-2号民事裁定书及协助执行通知书。2012年12月20日本院作出（2011）青民二商初字第32号民事判决书，判决第三项驳回了赵某对天玺公司、孙洁、宋志泉的诉讼请求。
再查明，异议人提交的天玺乐城认购书备注中记载“抵顶江苏仪征工程款”；住宅室内装修管理协议与消防安全责任书签订日期为2014年7月28日；物业费等收据记载异议人缴纳的物业费、装修垃圾清理费等为2014年7月28日至2015年5月28日。
本院认为，关于本案查封被执行人天玺公司名下不动产的起始时间的问题。本院认为，本案的执行依据为（2014）青民二商初字第94号民事判决书，2014年10月15日青岛市经济技术开发区房产交易中心签收了本院向其送达的（2014）青民二商初字第94号民事裁定书及协助执行通知书，本案的首次查封时间即为2014年10月15日，申请执行人以本院（2011）青民二商初字第32号案件的查封裁定主张案涉房产的查封时间为2011年11月14日没有法律依据，故对申请执行人的该项主张本院不予支持。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，在执行过程中，异议人如果以实体权利阻却人民法院对执行标的的执行，应当提出符合上述司法解释规定的相应的证据。在本案中，异议人杨某不能提交其在本院查封案涉房产之前与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，异议人杨某主张其支付购房款系抵顶天玺公司欠江苏仪征建设工程有限公司的工程款，但异议人杨某未提交天玺公司欠付江苏仪征建设工程有限公司工程款的证据，也不能提交江苏仪征建设工程有限公司对异议人杨某负有债务的证据，故异议人杨某的异议请求不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，裁定如下：
驳回异议人杨某的异议。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。
审判长 马 英
审判员 焦兴凯
审判员 刁培峰
二〇一七年九月二十八日
书记员 刘 佳