吉林省白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0602民初1398号原告：卢君勇，住白山市。委托诉讼代理人：陈玉发，吉林升圆律师事务所律师。被告：杜春琦，住白山市。委托诉讼代理人：孙建华，吉林荆卫华律师事务所律师。第三人：白山市浑江区河口街道河口村村民委员会，住所：浑江区河口街道河口村。法定代表人：王学胜，系村民委员会主任。委托诉讼代理人：谭辉，吉林郭新敏律师事务所律师。原告卢君勇诉被告杜春琦，并由第三人白山市浑江区河口街道河口村村民委员会参加的租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理，卢君勇、陈玉发、孙建华、谭辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卢君勇诉讼请求：1、解除原、被告及�三人于2015年8月4日签订的集体土地租赁合同书，被告返还原告租赁的耕地和林地；2、被告给付租金4万元及10%违约金4千元，并自2017年11月1日起按年租金2万元及10%违约金向原告支付租金及违约金；3、被告将破坏的耕地恢复原状、恢复供电、取水设备能正常使用；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：1998年7月20日，原告与河口乡长岗村签订五荒使用权转让开发合同书，长岗村将本村三社河西荒山资源30亩使用权转让给原告，原告付给长岗村3千元，每亩100元。开发利用“五荒”资源使用权自1998年4月1日起至2028年4月1日。该合同进行了公证。1995年，经长岗村、河口乡政府批准，原告对原旧宅基地258平方米进行了翻新。2012年8月3日，原告与第三人签订土地租赁协议书，约定原告于1999年4月1日租赁原河口乡长岗村三社在河西的20余亩（估计数�以实际面积为准）土地，后长岗村三社归河口村村民委员会，现为河口村十社，该地属村机动地，租赁给原告耕种，期限为1999年4月1日至2027年4月1日，原告每年向第三人交纳土地租赁费，每年为400元。2015年8月4日，河口村村民委员会作为甲方，原告作为乙方，被告作为丙方，签订集体土地租赁合同书，约定：耕地：位于河口村三社河西，大约20亩，四至：东至江沿边，西至江沿边，南至江沿边，北至荒山。林地：位于河口村十社（原长岗村三社）河西，大约30亩，四至：东至山岗分水线、西至张天会家坟地、南至耕地、北至小岗顶。租赁期限为15年，自2015年8月4日起至2030年8月4日，自本合同生效之日起5年内，丙方每年向甲方交纳租金1万元以上，向乙方交纳租金2万元，丙方应当自2015年8月4日起每年10月末之前（即每年的建设施工季节结束后）交纳当年租金。前项约定的交纳期限届满后，丙方除继续按前项约定的数额向甲方和乙方交纳租金外，每年的12月31日前按照丙方主管营业额的10%另向甲方和乙方支付租金，其中甲方应收取的租金为应交租金的33%，乙方收取的租金为应交租金的67%。丙方应于每年度结束后的第一个月内向甲方和乙方提供上年度的财务会计报告，财务会计报告应当真实的记载丙方当年的经营收益情况。丙方租赁土地用于生态旅游开发、餐饮住宿服务、特色种植、养殖等项目的开发建设，丙方在建设过程中，可以利用“四荒”地建设必要的服务设施（包括旅游、餐饮、住宿服务用房等设施等），但丙方不得利用耕地建设服务设施，严禁在租赁的土地内实施开矿、采砂、淘金等与本合同约定土地用途不相符的行为。丙方的建设项目应严格按照“老道洞旅游景区”详细规划说明书的要求进行施工，并与老道洞旅游景区的整体开发建设协调一致。丙方应按照本合同约定向甲方和乙方交纳租金。如逾期交纳租金30日内，丙方除应补交所欠租金外还应按日向甲方和乙方支付年租金千分之一的违约金；如逾期超过30日，甲方和乙方有权解除合同，丙方应按年租金的10%给付违约金。各方当事人应本着诚实守信、合作共赢的原则履行本合同约定的义务，在本合同履行过程中如发生争议，各方当事人应首选协商方式解决争议；如协商不能达成共识，任何一方当事人均可以向白山市浑江区人民法院提起诉讼。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将耕地、林地及其地上的房屋均交付给被告占有使用，但2015年10月末之前，被告没有给付租金，直到现在仍然没有给付租金及违约金，还将耕地上�的黑土挖走，深达半米多，地下的石子裸露出来，有五六亩的耕地遭到极大破坏，房屋的取水井被填埋，电线丢失，现在水电均不能使用，被告的行为严重违反合同的约定。原告多次找被告协商此事，但被告不予理睬，现被告将房屋、土地、林地丢弃，不管不问，已经放弃管理。故原告诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告杜春琦辩称：2015年8月4日，杜春琦与原告及第三人签订的《集体土地租赁合同书》是各方的真实意思表示，在履行本合同的过程中，杜春琦没有违约行为，只要各方当事人各尽其责，本合同能够继续履行。虽然本合同签订后两年多的时间项目没有建成，已经给杜春琦造成了一定的经济损失。但是解除本合同，将给杜春琦造成更大的经济损失。理由如下：一、杜春琦不同意解除《集体土地租赁合同书》，应当继续履行本合同。杜春琦租赁第三人的集体土地，目的是用于“老道洞旅游景区”范围内的生态旅游开发、餐饮住宿服务、特色种植、养殖等项目的开发建设。集体土地租赁合同中约定的条款是各方当事人的真实意思表示，没有欺诈、胁迫等可能导致本合同无效或可撤销的情形。在本合同签订前，杜春琦就已经与原告磋商合作开发，并投入了18万余元资金，购置了4艘游船等设施，还向原告支付了3万元租金，签订《集体土地租赁合同书》的目的是杜春琦担心投资建设以及经营过程中产生土地使用权纠纷，影响杜春琦正常的投资建设以及经营。合同中对各方利益的约定分为两个阶段，第一阶段是5年的建设期间，杜春琦按年度向原告和第三人支付租金；第二阶段是项目建成投入运营后，杜春琦除支付租金外，还另行按约定的营业额比例向原告和第三人支付租金。签订本合同的宗旨是杜春琦投资、各方合作、以达到共赢的目的。所以，杜春琦不同意解除《集体土地租赁合同书》，应当继续履行本合同。二、在履行合同过程中，杜春琦没有违约，是原告的违约行为导致杜春琦无法按合同的约定对合作项目进行建设。合同签订后，杜春琦即开始进行投资建设，但是，杜春琦的建设行为遭到了附近村民和住户的强力阻止。阻止的理由是合同范围内的部分土地原告没有使用权，杜春琦租赁后也没有使用权，导致杜春琦租赁的土地无道可通行。经多次协商都没有解决，至今已有两年多的时间。答辩人进行施工的大型机械设备无法正常施工，为此杜春琦支付了许多机械设备的费用，但不能施工。依据租赁合同约定，杜春琦在开发建设时，遇到居民或者住户阻碍施工、阻止通行以及相邻权纠纷等妨碍杜春琦建设情形时�应由原告和第三人负责解约责任。如果因此导致合同不能履行或者合同目的不能实现，杜春琦有权解除合同并不承担违约责任，由此给杜春琦造成的一切损失，应由原告和第三人承担赔偿责任。另外，杜春琦没有破坏耕地，不存在恢复耕地原状的问题；供电和取水也没有破坏，故不存在恢复原状。综上，杜春琦认为，如果解决村民和住户阻止施工的问题，本案的租赁合同完全可以继续履行，杜春琦可以按合同约定支付租金，合同目的可以实现。第三人白山市白山市浑江区河口街道河口村村民委员会辩称：河口村民委员会同意原告提出的解除原、被告与第三人之间于2015年8月4日签订的集体土租赁合同，由河口村民委员会将租赁的土地及耕地收回，另外，被告将欠交的租金3万元给付给第三人，并向第三人另外交纳三年营业额的10%中的33%的租金，同时恢复土地。1998年7月，原告与原八道江区河口乡长岗村签订五荒使用权转让开发合同书，长岗村将本村三社河西荒山30亩使用权转让给原告，原告给付长岗村人民币3000元，每亩100元，开发利用五荒资源，使用期限自1998年4月至2028年1月止，并进行了公证。2000年期间，原河口乡长岗村并村，将长岗村的几个社并入河口村，长岗村三社现为河口村十社。2012年期间，原告与河口村签订土地租赁协议，约定河口村村民委员会将河口村十社河西的20余亩土地租给原告耕种，租赁费每年400元。2015年8月，河口村民委员会作为甲方，卢君勇作为乙方，杜春琦作为丙方，三方共同签订租赁协议书，将乙方原租赁土地租赁给丙方开发利用，合同生效之日起五年内，丙方每年向河口村交纳1万元，向乙方交纳2万元，同时丙方在每�的12月31日按照丙方的营业额的10%向甲乙双方支付租金，甲方收取33%，乙方收取67%。丙方在租用的土地上，用于生态旅游开发，餐饮住宿服务，特色种植等项目的开发，不得建设服务设施，严禁开矿、采砂、淘金等于本合同不相符的行为，逾期交纳租金，按照租金的10%给付违约金，双方有权解除合同，但是被告没有交纳租金，并且破坏耕地。综上，甲方将土地租赁给乙方后转让给丙方，但是合同履行过程中，当事人违反合同约定，不支付租金和营业额租金，破坏耕地，第三人同意原告诉讼请求，解除三方合同，由村集体收回土地及林地，另行处理。经本院审理查明：1998年7月20日，河口乡长岗村作为甲方、卢君勇作为乙方，双方签订《五荒使用权转让开发合同书》，内容：经双方协商，甲方愿将本村三社河西荒山资�使用权转让给乙方，特制定如下合同，以便双方遵守：一、乙方必须按使用证批准范围内开发利用“五荒”资源。二、乙方获得甲方荒山资源30亩的使用权，付给甲方人民币叁仟元（3000元）每亩100元。三、乙方开发利用“五荒”资源使用权为自1998年4月1日起至2028年4月1日止。……六、乙方权利和义务。1、在合同期限内，乙方的“五荒”使用权和治理权允许有偿转让。2、乙方享受中共八道江区委、区政府规定的“五荒”开发治理的优惠政策。3、乙方必须服从国家和集体的统一规划，并按合同进行治理，同时接受甲方的督促、检查、指导。4、乙方不准破坏原有交通、水利水保等设施。地下矿藏属国家所有，乙方不得自行开采。5、乙方在“五茺“内不准搞非农业产业。同时，按有关规定搞好护林、防火、防汛、水保工作。……《五荒使用权转让开发合同书》后附“五荒开发示意图”边方四至：东至山岗分水线、西至张天会家坟地、南至江边、北至小岗顶；开发地点：长岗三社；开发面积:公倾30亩。《五荒使用权转让开发合同书》在浑江区公证处办理公证，公证号为（1998）八证字第247号。1995年6月10日，经白山市八道江区河口乡人民政府、白山市河口乡长岗村民委员会同意，原告在本案争议租赁土地上建设129平方米砖瓦房屋一处。2000年期间，原河口乡长岗村并村，将长岗村的几个社并入河口村，原长岗村三社现为河口村十社。2012年8月3日，卢君勇（乙方）与河口村村民委员会（甲方）签订《土地租赁协议书》，内容：原河口乡长岗村三社在河西有土地一块，二十余亩（估计数，以实际面积为准）于1999年4月1日承包给卢君勇，后长岗村三社归河口村村民委员会，现为河口村十社，该地属村机动地。甲乙双方协商达成协议如下：一、甲方有耕地二十余亩，租赁给乙方耕种。二、乙方租赁土地只能耕种，不准开矿、建房、挖砂、埋坟等。三、租赁年限为1999年4月1日至2027年4月1日（土地承包年限）。四、如该土地由国家、集体征用，甲乙双方共同协商。五、乙方每年向甲方交纳土地租赁费，租赁费为400元，租金为上纳租，如违约，则按日千分之五承担滞纳金。2014年4月，卢君勇与杜春琦达成协议，卢君勇将上述承包地及自建房屋出租并交付给杜春琦�杜春琦给付卢君勇2014年租金3万元。2015年8月4日，白山市浑江区河口街道河口村村民委员会作为甲方（出租方）、卢君勇作为乙方（出租方）、杜春琦作为丙方（承租方），三方签订《集体土地租赁合同书》，内容：一、土地概况：1、耕地：位于河口村三社河西，大约定二十亩，四至：东至江沿边、西至江沿边、南至江沿边、北至荒山。该块耕地乙方在1999年4月1日与原河口乡长岗村签订了《土地承包协议书》，由乙方承包经营该耕地。后长岗村合并到河口村，针对该块耕地，河口村又与乙方在2012年8月3日签订了《土地租赁协议书》，继续由乙方租赁经营该块耕地，租赁期限截至2027年4月1日。2、林地：位于河口村十社（原长岗村三社）河西，大约叁拾亩，四至：东至山岗分水线；西至张天会家坟地；南至耕地；北至小岗顶。二、租赁期限，租赁期限为15年，自2015年8月4日起至2030年8月4日止。三、租金数额及支付方式：1、自本合同生效之日起5年内，丙方每年向甲方交纳租金1万元、向乙方交纳租金2万元。丙方应当自2015年8月4日起每年10月末之前（即每年的建设施工季节结束后）交纳当年租金。2、前项约定的交纳租金期限届满后，丙方除继续按前项约定的数额向甲方和乙方交纳租金外，每年的12月31日前按照丙方营业额的10%另向甲方和乙方支付租金，其中甲方应收取的租金为应交租金额的33%，乙方收取的租金为应交租金额的67%。3、丙方应于每年度结束后的一个月内向甲方和乙方提供上年度的财务会计报告，财务会计报告应当真实地记载丙方当年的经营收益情况。四、土地用途。1、丙方租赁土地用于生态旅游开发、餐饮住宿服务、特色种植、养殖等项目的开发建设，丙方在开发建设�程中，可以利用“四荒”地建设必要的服务设施（包括旅游、餐饮、住宿服务用房及设施等），但丙方不得利用耕地建设服务设施，严禁在租赁的土地内实施开矿、采矿、淘金等与本合同约定土地用途不相符的行为。2、丙方的建设项目应严格按照“老道洞旅游景区”详细规划说明书的要求进行施工，并与老道洞旅游景区的整体开发建设协调一致。五、甲方和乙方的权利义务、1、甲方和乙方有权按照本合同约定向丙方收取租金。2、本合同生效后，甲方和乙方将丙方租用土地的界址范围划定，明确丙方的用地范围，并使所租用的土地达到丙方的使用要求。3、租赁期限内，甲方和乙方不得将该土地再次出租给第三方使用。4、如丙方在开发建设该块土地时，遇到村民或者住户阻碍施工、阻止通行以及相邻权纠纷等妨碍�方建设的情形，由甲方负责协调解决，保证丙方开发建设工作的顺利进行。5、丙方在开发建设过程中所需要办理的用地审批事项的各种手续，由甲方协助办理相关手续。丙方负责相关费用。6、租赁期内，甲方人事等其他的任何变动不得影响本合同的执行。7、根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规规定的农村土地流转的民主议定程序，签订本合同前，甲方承诺已将本合同条款提交村民大会或者村民代表大会表决通过，表决程序符合法律规定，并将表决通过的会议记录及作出的决议作为本合同的附件附于本合同后。8、甲方和乙方可以对丙方的开发建设和经营行为进行监督，但不得干涉丙方的规划建设和经营。9、现该土地上乙方所有的地上物不改变（包括房屋和林木），如有改变由乙方与丙方协商解决。六、丙方的权利和义务，1、丙方应按照本合同约定向甲方和乙方交纳租金。2、丙方在承租期间，拥有该地的使用权，甲方和乙方不得干涉丙方的经营策划。3、丙方在承租期间内，应积极发挥开发和经营潜能，为扩大经营、发展生态农业经济，使河口村的生态农业经济形成可持续发展趋势，丙方可与他人联合经营，经甲方和乙方同意也可转租他人经营。如丙方转租，受让方仍应遵守本合同条款，且租赁期不得超过本合同约定的期限。4、甲方和乙方向丙方收取约定租金以外的费用，丙方有权拒付。5、承租期限届满，如未发生国家农业产业政策变化或者国家征收征用等情形，丙方在同等条件下享有优先承租权。6、因本合同时间跨度大，必要时三方当事人可根据实际情况对本合同条款进行协商补充，并以本合同为基础另行签订补充合同。7、如丙方在经营过程中需扩大土地使用范围，对于超出本合同约定的土地使用范围的土地使用权由甲方与丙方另行协商确定，对于扩大的土地使用范围，由甲方和丙方依照法定程序另行签订土地租赁合同。8、丙方的投资额度为人民币300万元，在此基础上丙方享有投资经营自主权，投资额度由丙方自行决定。9、经营风险以及经营期间所产生的相关法律责任均由丙方承担，甲方和乙方不承担任何法律责任。七、违约责任，1、丙方应按照本合同约定向甲方和乙方交纳租金。如逾期交纳租金30日以内，丙方除应补交所欠租金以外还应按日向甲方和乙方支付年租金千分之一的违约金；如逾期超过30日，甲方和乙方有权解除合同，丙方应按年租金的10%给付违约金。2、甲方和乙方不得擅自解除合同或以任何理由影响该合同的执行。否则，丙方有权拒付租金并不承担违约责任，由此给丙方造成的一切损失，由甲方和乙方承担赔偿责任。3、丙方在开发建设该土地过程中引起的村民纠纷和相邻权等问题由甲方负责解决。在问题解决前，丙方有权延付租金并不承担违约责任；如果因此导致合同不能履行或合同目的不能实现，丙方有权解除合同并不承担违约责任。由此给丙方造成的一切损失，由甲方和乙方承担赔偿责任。4、如果因国家政策调整或其他不可抗力，导致本合同不能履行或合同目的不能实现的，双方均可解除合同，并且不承担违约责任。八、争议解决，各方当事人应本着诚实守信、合作共赢的原则履行本合同约定的义务，在本合同履行过程中如发生争议，各方当事人应首选协商方式解决；如协商不能达成共识，任何乙方当事人均可向白山市浑江区人民法院提起诉讼。……落款甲方处白山市浑江区河口街道河�村村民委员会加盖公章，法定代表人处王学胜签名、乙方处卢君勇签名捺印、丙方处杜春琦签名捺印。《土地租赁协议书》签订后，杜春琦至今未向卢君勇及白山市浑江区河口街道河口村村民委员会给付租金。本案涉及土地及房屋至今由杜春琦占有使用。以上案件事实有《五荒使用权转让开发合同书》、《土地租赁协议书》、《集体土地租赁合同书》、《乡村个人建房用地审批表》及庭审笔录等在卷为凭。本院认为，卢君勇与白山市浑江区河口街道河口村村民委员会签订《五荒使用权转让开发合同书》、《土地租赁协议书》，取得河西荒山30亩使用权、租赁机动耕地二十亩，杜春琦与卢君勇、白山市浑江区河口街道河口村村民委员会签订《集体土地租赁合同�》，协议租赁上述土地并对租金的给付方式及数额进行了约定，并约定如其逾期超过30日未交纳租金，有权解除合同，但杜春琦在取得租赁土地及土地上的房屋后至今未按约定交纳租金，现卢君勇诉讼请求解除租赁合同，杜春琦返还租赁的耕地、林地及房屋，白山市浑江区河口街道河口村村民委员会亦同意解除合同，卢君勇该诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。卢君勇诉讼请求杜春琦给付欠付租金4万元及10%违约金4千元，并自2017年11月1日起按年租金2万元及年租金10%的标准给付租金及违约金至返还之日，卢君勇该诉讼请求的租金额度符合双方合同约定，违约金按年租金10%计算，未超过双方合同的约定，亦符合法律规定，本院依法予以支持。卢君勇诉讼请求杜春琦将破坏的耕地恢复原状；恢复供电、取水设备能正常使用，但杜春琦对此不认可，卢君勇亦未提供证据证明耕地及供电、取水设备的原状，故卢君勇该诉讼请求，本院不予支持。杜春琦主张，其延付租金是因附近村民和住户阻止其投资建设，故不同意解除合同及承担租金、违约金，但卢君勇及白山市浑江区河口街道河口村村民委员会对卢君勇该主张不认可，杜春琦所提供的证据亦不能证明该主张，故杜春琦该主张，本院不予认定。白山市浑江区河口街道河口村村民委员会主张杜春琦应向其给付租金及返还土地，但在本案中未提起相应诉讼请求，白山市浑江区河口街道河口村村民委员会可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的�务。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条“土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。”、第三十七条“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”、《最高人民法院关于适用，＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、解除卢君勇、杜春琦及白山市浑江区河口街道河口村村民委员会于2015年8月4日签订的集体土地租赁合同书；二、杜春琦于本判决生效之日起十日内返还卢君勇租赁的耕地、林地及房屋；三、杜春琦于本判决生效之日起十日内给付卢君勇租金4万元及10%违约金4千元；并自2017年11月1日起按年租金2万元及年租金10%的标准向卢君勇支付租金及违约金至返还之日止；四、驳回卢君勇其他诉讼请求。案件受理费900元减半收取450元，由杜春琦负担420元，由卢君勇负担20元。如不�本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审判员 王 颖二〇一八年二月二十八日书记员 颜沛松