河北省张北县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0722民初33号
原告殷某。
委托代理人李全才，河北鸿义律师事务所律师。
被告郭某。
被告刘某。
二被告委托代理人马洪斌，河北扬正律师事务所律师。
原告殷某与被告郭某、刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告殷某及其委托代理人李全才和被告郭某、刘某的委托代理人马洪斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告殷某诉称，2005年12月15日，被告郭某与我签订了合同，承租我所有的位于张北县张北镇西关街工业路东侧宏基商贸写字楼，租期一年，之后我得知实际承租人为被告刘某。履行合同过程中，每年租期期满后，双方再续一年合同至今。现因我急用租赁房屋，提前告知被告不再续租，被告拒绝。现要求与被告解除合同，并要求被告给付延期房屋租金和拖欠的2013年至2016年度的供暖费11366元。
被告郭某辩称，原告与我在2005年12月18日至2006年12月17日曾是租赁关系，双方签订了合同，但租期仅为一年，租赁合同已履行完毕。2006年之后，实际承租人是郭风琴，房屋租金均是郭风琴交付，原告与案外人郭风琴已形成事实上的租赁关系，故要求驳回原告的起诉。
被告刘某辩称，原告与被告郭某在2005年12月18日至2006年12月17日曾是租赁关系，我与原告未签订过租赁合同，2006年之后实际承租人是郭风琴，房屋租金均是郭风琴交付，原告与郭风琴已形成事实上的租赁关系。我虽与郭风琴是夫妻关系，但不能代替郭风琴为被告的主体资格，故要求驳回原告的起诉。
经审理查明，原告殷某系坐落于张北县张北镇物资西侧商贸写字楼转角处营业用房的房屋所有权人，被告刘某系被告郭某的姐夫。2005年12月15日原告殷某（甲方）与被告郭某（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定，被告郭某租赁原告的上述房屋作为营业用房，租赁期间为2005年12月18日始至2006年12月17日止，一次性交付租金45000元（不包括房屋租赁税及其它税费），合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方享有优先租用权。乙方为了业务，在房屋内投资、装修，所用费用由乙方自己解决，甲方不负责任，合同终止时，由乙方自行拆除。每年物业收的取暖费、物业管理费由乙方负责交纳。合同同时约定了到期如乙方不租用甲方的房屋时应提前一个月通知甲方等内容。合同签订后，被告郭某给付原告房屋租赁费45000元，并用所租赁房屋开设药店，租赁期满后，被告郭某将其经营的药店转让给案外人郭风琴经营，其药房名称为张北县东仁大药房。2006年12月17日之后，被告刘某与原告口头约定，继续租赁原告的房屋，用于其妻子郭风琴开设药房，且在每年租赁期届满前，被告刘某按照约定给付原告房屋租金，其中2015年度房屋租金为7万元。2015年10月8日，原告给被告刘某发送手机短信“房租从2015年12月26日起按8万元算。我已提前通知你，租与不租，请于11月15日前与我联系。”被告刘某未予答复，且一直占用租赁房屋。另查，被告刘某在租赁期间欠付供热公司2014年度、2015年度采暖费及滞纳金共计11366元。
上述事实，有原、被告陈述、房屋所有权证书、房屋租赁合同、营业执照、短信截图打印件、照片、收条等证据予以证实。
本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。原告与被告郭某签订了房屋租赁合同，租赁期满后又与被告刘某口头进行了约定。原告依约将其房屋出租给被告刘某使用，被告刘某在租赁期间依约支付了原告房屋租金，原、被告的上述行为，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告之间的上述约定均为有效的租赁合同。经查，原告与被告郭某签订房屋租赁合同后，双方当事人在租赁期间已依约履行了各自的义务，合同双方之间的权利义务已经终止，故对原告要求与被告郭某解除合同，并要求其给付延期房屋租金的请求不予支持。被告刘某与案外人郭风琴系夫妻关系，其租赁的房屋实际用于其妻子的经营和其妻子郭风琴支付原告房屋租金的行为符合一般常理，并不影响被告刘某与原告之间的租赁合同关系，故对被告刘某辩称的与原告未签订过租赁合同，实际承租人是郭风琴，其不能作为被告主体资格的抗辩理由，不予采信。原告与被告刘某之间的房屋租赁合同的租赁期限在六个月以上，但双方当事人未采用书面形式进行约定，故双方之间的房屋租赁合同为不定期租赁合同，故原告作为出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在2015年租赁期间届满前，原告于2015年10月8日以手机短信的方式告知被告刘某次年的租金数额，并要求其于2015年11月15日前告知是否继续租赁。经查，被告刘某妻子郭风琴开设的药房规模较大，如重新寻找租处及搬迁需一定的合理时间，原告自发出通知之日起至要求被告反馈信息之日间隔一个多月的时间，该时间段内被告刘某有足够时间考虑是否继续租赁或办理重新寻找租处及搬家等事宜，故原告的上述行为并无不妥，且通知被告刘某的期限在合理期限之内，但被告刘某怠于行使其是否继续承租的回复义务，违反了诚实信用的原则。综上，对原告要求与被告刘某解除合同，并要求给付延期房屋租金的请求予以支持，且延期房屋租金参照2015年度房屋租金7万元，从2015年12月26日始计算至被告刘某返还原告房屋之日止予以确定。租赁期满后，承租人在租赁期间欠付的取暖费支付出租人后，由出租人给付供热公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第九十一条第（一）项、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告殷某与被告刘某之间的房屋租赁合同解除。
二、被告刘某于本判决生效之日起三十日内，将租赁房屋返还原告殷某，并支付原告殷某延期房屋租金（参照2015年度房屋租金7万元，从2015年12月26日始计算至实际返还房屋之日止）。
三、被告刘某支付原告殷某2014年度、2015年度采暖费及滞纳金共计11366元。
四、驳回原告殷某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告刘某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院。如在上诉期满的次日起七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 侯剑兵
人民陪审员 李小娟
人民陪审员 刘志贵
二〇一六年四月十三日
书 记 员 赵福星
附相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。