广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终5355号
上诉人（原审被告）：叶水球，男，1985年4月10日出生，汉族，住广东省电白县。
被上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房），统一社会信用代码914400007783960699。
法定代表人：刘建，该公司总裁。
委托诉讼代理人：姚家南，该公司员工。
上诉人叶水球因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初3376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
叶水球上诉请求：1.维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项；2.判令中奥公司限期整改物业服务中存在的问题，并按照所签订物业服务协议提升服务水平；3.判令中奥公司因未能有效履行合同，减收三分之一叶水球欠缴的物业管理费，并且无需支付滞纳金。事实和理由：（一）一审判决未能充分认定事实和依据事实作出判决。叶水球提供的相关证据已经完全可以证实中奥公司未能有效履行物业服务合同，但一审法院判决叶水球未能提供有效证据证明中奥公司管理不到位，违背事实。（二）一审判决对双方的权利义务区别对待。一审法院认定叶水球应全面履行自己的义务，支付物业管理费，但中奥公司未能全面履行其义务却可以足额收取物业管理费。
中奥公司辩称，（一）一审判决认定事实清楚。双方存在合法有效的物业服务合同关系，中奥公司已依合同的约定全面履行合同义务。（二）一审判决适用法律正确。（三）由于物业服务的公共性和非排他性，即便是在叶水球拒交物业管理费的情形下，作为物业服务企业的中奥公司也无法因此而阻止叶水球接受服务，而这不仅加重了中奥公司的服务压力，也侵害了交费业主的权益。综上，请求二审法院驳回叶水球的上诉请求，维持原判。
中奥公司向一审法院起诉请求：1.叶水球向中奥公司支付物业管理费3651.29元（包括：2014年1月至2014年12月物业管理费1492.80元、2015年1月至2015年12月物业管理费1492.80元，2013年6月9日至2014年2月14日公共分摊电费178.48元，2014年2月15日至2015年1月31日公共分摊电费290.21元，2015年2月1日至2015年9月30日197元）；2.叶水球按照每日0.2%支付逾期付款的滞纳金至2015年12月31日，应支付滞纳金为2754.89元。
一审法院认定事实：2012年2月14日，中奥公司（甲方）与叶水球（乙方）签订《前期物业服务协议》，双方主要约定如下：由甲方对东海国际花园进行物业管理，管理期限从2012年1月1日起至业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）由乙方按其总建筑面积交纳，其中高层住宅1.7元／月／平方米（不包含公共设施设备水电能耗分摊费用）。住宅类物业、商业、其它物业服务费用按每3个月为一周期交纳，业主应按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起或与甲方另行约定物业承接日的，由实际承接日起（二者以先发生为准）交纳物业服务费；业主或物业使用人应在每周期首10日内按时向甲方交纳当周期物业服务费，履行交纳义务；逾期甲方将向乙方收取应交款每日千分之三的违约金。
案外人佛山市禅城区东海国际花园业主委员会（甲方）与叶水球签订《物业管理服务合同》，双方主要约定如下：第一条、物业名称：东海国际花园，座落位置：佛山市禅城区佛山大道北38号。第五章、物业管理服务收费。第十一条、乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业管理费、业主于使用人对费用负担另有约定的，从新约定。住宅1.70元／月／建筑平方米（不含公共能耗分摊费）；第十二条、业主或者物业使用人应按月向乙方交纳物业管理费，应在每月10号前交纳当前的物业管理费。逾期交纳的，开始计收滞纳金，滞纳金不高于欠缴本金。第三十八条、本合同为期四年，自2016年1月1日起至2019年12月30日止。
据叶水球提供的照片反映，涉案小区区间的路边停放部分车辆。
另查明，涉案房产为叶水球所有，建筑面积为73.18平方米，占有份额为全部，有抵押，无查封。中奥公司具备一级物业管理资质，其经营范围为物业管理、餐饮管理、酒店管理；房屋租赁等。
中奥公司陈述：《前期物业服务协议》虽约定业主应以三个月为一周期交纳物业管理费，滞纳金从应交纳管理费的次日起开始计算，但部分业主曾反映收费时段不合理，应按月交纳管理费，经中奥公司与业主约定，中奥公司从2014年1月起按月收取物业管理费，业主交费时间为每月10日前，故中奥公司诉请的滞纳金是以每月应交管理费为本金，从欠缴当月的11日起，分段累积计算；东海国际花园属于开放性的小区，中奥公司作为物管无法区分进出的车辆是业主车辆还是外来车辆，且占用消防通道和人行通道的车辆一般是业主的车辆，对于占用通道的车辆，中奥公司会核对车牌号码，按照登记的联系方式通知业主驾驶车辆离开，如没有业主联系方式，中奥公司则拨打110电话由警察去通知车主驾驶车辆离开；中奥公司已着手筹备对小区进行封闭管理、车辆智能化管理，故中奥公司已履行了相应的物业管理职责。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，中奥公司、叶水球签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于中奥公司诉请的物业管理费。根据中奥公司、叶水球签订的《前期物业服务协议》的约定，叶水球负有依约按时支付物业服务费的义务。中奥公司诉请的物业服务费包含公摊费用，叶水球对欠付时段及金额均无异议，故中奥公司诉请2014年1月至2015年12月的物业服务费及公摊费用共计3651.29元于法有据，一审法院予以支持。叶水球抗辩认为系中奥公司管理不到位导致叶水球未缴纳物业服务费，但并未提供有效证据予以证明，且中奥公司提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，业主或使用人不按时交纳物业服务费会对物业的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，因此，叶水球不能以此抗辩其合同义务，一审法院对叶水球的该抗辩意见不予采纳。
关于中奥公司诉请的滞纳金。因叶水球未依约按期支付物业服务费，已构成违约，故依据中奥公司、叶水球签订的《前期物业服务协议》的约定，叶水球需向中奥公司支付逾期交纳物业服务费的滞纳金。关于滞纳金的计付标准，诉讼中，中奥公司主张按日千分之二计收滞纳金，该标准虽低于涉案服务协议约定的标准，但仍属过高，叶水球亦提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，一审法院酌定按照年利率24%计算滞纳金。根据上述服务协议约定，叶水球应在每周期（3个月为一缴费周期）首10日前缴纳物业管理费，中奥公司诉请以每月应交管理费124.41元为本金，从欠缴当月的11日起，分段累积计算滞纳金至2015年12月31日止，是对自己诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。叶水球仅交纳管理费至2013年，故滞纳金从2014年1月11日起分段计算合计738.50元。中奥公司诉请超出部分，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、叶水球应于判决发生法律效力之日起十日内，向中奥公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费3651.29元及滞纳金738.50元，合计4389.79元；二、驳回中奥公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由叶水球负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据叶水球的上诉请求和中奥公司的答辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：叶水球应否向中奥公司支付物业管理费（含公摊电费）3651.29元以及相应的违约金（滞纳金）。本案中，中奥公司诉请叶水球支付2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费（含公摊电费）3651.29元，叶水球则辩称中奥公司未能全面履行物业管理服务，应减收三分之一的物业管理费。经审查，叶水球与中奥公司签订的《前期物业管理服务协议》已实际履行，中奥公司已履行物业管理服务之义务，叶水球亦实际上接受了相应的服务并享受利益。根据本案证据，中奥公司在履行涉案合同义务过程中，发生有涉案小区路边停放的车辆占有消防通道、人行通道的情形，此表明中奥公司所提供的物业管理服务存有瑕疵，尚有提升改善的必要，但综合本案事实来看，中奥公司的该物业服务瑕疵尚未达到叶水球可据此拒绝交付约定的物业管理费的程度，也未达到可据此减少涉案合同约定的中奥公司收取物业管理金额标准或减少叶水球欠交的物业服务费金额的程度，原审法院据此对中奥公司诉称叶水球应向其支付物业管理费（含公摊电费）3651.29元的诉讼请求判决予以支持并无不当，本院予以维持。叶水球拒绝交付涉案物业管理费虽属违约，应承担违约责任，但中奥公司提供的物业服务瑕疵与叶水球拒不交付物业管理费之间亦存在一定因果关联，原审法院据此认定中奥公司主张的违约金计算标准和金额过高应予以降低调整，并酌定按年利率24%的标准，分段计算叶水球的违约金金额合共为738.50元妥当，本院亦予以维持。叶水球上诉称对中奥公司主张的物业管理费应减少三分之一的主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持。但需指出的是，中奥公司此后在履行涉案合同过程中，应消除其提供的物业管理服务瑕疵，全面履行其合同义务。
综上所述，叶水球的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人叶水球负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 潘伟丹
代理审判员 黄玉凤
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 李嘉敏
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