贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汇民初字第236号
原告（反诉被告）刘文兵，男，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省遵义市红花岗区。
委托代理人黄启高，贵州名城律师事务所律师。
委托代理人祝文超，贵州名城律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）遵义市京瑞家园房地产开发有限公司，地址：贵州省遵义市汇川区宁波路维也纳春天小区，组织机构代码：74110256-5。
法定代表人阎鑫，该公司总经理。
委托代理人周明，贵州子尹律师事务所律师。
委托代理人令狐兴中，贵州子尹律师事务所律师。
第三人遵义瑞港企业房地产开发有限公司，住址：贵州省遵义市汇川区南京路瑞港世纪城3号楼。组织机构代码：70951743-7。
法定代表人柯峰，该公司董事长。
委托代理人夏源蔓，贵州名城律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘文兵与被告（反诉原告）遵义市京瑞家园房地产开发有限公司（以下简称京瑞家园公司）、第三人遵义瑞港企业房地产开发有限公司（以下简称瑞港公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2014年12月9日立案受理后，依法由审判员任晓珊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘文兵的委托代理人黄启高、祝文超、被告（反诉原告）京瑞家园公司委托代理人周明、第三人瑞港公司的委托代理人夏源蔓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘文兵诉称：1999年我向第三人瑞港公司购买其开发的坐落于遵义市汇川区南京路税务大楼一楼门面房一间，购房款900000余元。后因税务局要回购该门面房，第三人无法与我继续履行合同遂解除了合同。后原告（反诉被告）刘文兵又向第三人购买坐落于遵义市汇川区南京路与宁波路交汇处“公园天下.维也纳春天”小区城市山谷D幢05号房（含该房所在地下车库），并签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以800000元的价格向第三人购买该房，合同签订后原告刘文兵向第三人交纳购房款600000元，另200000元由第三人在支付前述解除合同补偿款中扣抵。该合同履行过程中，因原告所购房屋存在结构不合理问题，拖延了几年才建成，第三人一直未交付。2006年10月18日，被告与第三人商定，一致认可原告所持该房《商品房买卖合同》真实有效，第三人对原告的全部合同义务由被告京瑞家园公司全部履行，由原告和被告重新签订《商品房买卖合同》，由被告将其接管的坐落于遵义市汇川区南京路与宁波路交汇处“公园天下.维也纳春天”小区城市山谷D幢05号房（含该房所在地下车库）在具备交房条件后由其承担履行合同义务。因原告与第三人在签订合同时已将全部800000元购房款付清，故原告与被告更换的合同上注明购房款已收，被告应当在2007年6月30日前将上述房屋交付原告使用，逾期交房超过90日按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，且应当在商品房交付使用后90日内协助原告办理房屋产权登记手续。房屋交付期限届满，被告因种种原因至今未向原告交房，故原告诉至人民法院，请求：一、判令被告立即向原告交付位于遵义市汇川区南京路与宁波路交汇处“公园天下.维也纳春天”小区城市山谷D幢05号房（含该房所在地下车库）；二、判令被告向原告支付逾期交房违约金437920元，并计算至交付时止；三、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）京瑞家园辩称并反诉称：原、被告于2006年10月18日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告在被告处购买位于遵义市汇川区南京路与宁波路交汇处“公园天下.维也纳春天”小区城市山谷D幢05号房，根据合同约定，原告应在签订合同时向被告一次性付清购房款600000元整，但至今未付；双方合同附件四“本合同确定的购房款已由买受人全额支付给了遵义瑞港企业房地产开发有限公司，并委托遵义瑞港企业房地产开发有限公司全额支付给出卖方”内容，但被告根本没有收到购房款，根据合同相对性，被告只能向原告要求支付购房款，对于原告委托第三人支付款项，原告有监督支付的义务。根据法律规定，被告享有先履行抗辩权，故原告主张的违约金没有法律依据和事实依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。因原告未按合同约定在合同签订时就支付购房款，故合同应予以解除，并由原告承担违约责任，故我公司依法提起反诉，请求：一、解除双方于2006年10月18日签订的《商品房买卖合同》；二、判令原告（反诉被告）刘文兵承担自2006年10月18日起至合同解除之日止的违约金（每日按应付房款的万分之壹计算，至2015年1月21日止为175200元）；三、反诉费用由被反诉人承担。
第三人瑞港公司辩称：一、2002年第三人与案外人遵义京虹房地产开发有限责任公司组建成立被告京瑞家园公司，2004年第三人与案外人签订合作协议，约定将第三人“金色家园”项目（后更名为“公园天下.维也纳春天”项目）移交给被告开发，第三人之前与他人签订的合同均移交给被告继续履行，故原告原与第三人签订的合同已由被告于2006年10月18日通知更换为原告与被告重新签订的《商品房买卖合同》，购房款已由第三人收取，今后统一结算，被告予以认可；二、原告按照与被告签订的合同履行了支付800000元购房款的义务，2004年7月15日被告召开股东会，会议决定第三人移交给被告的相关资产的债权债务由第三人负责解决，第三人的前期投入于2004年7月20日前移交清册，经案外人京虹公司审查接交后，视为第三人投资已到位。第三人已按照会议决定移交清册，据此，原告已履行了支付购房款的义务。请求人民法院依法判决。
经审理查明：2006年10月18日，原告（反诉被告）刘文兵与被告（反诉原告）京瑞家园公司签订《商品房买卖合同》，约定原告（反诉被告）刘文兵购买被告（反诉原告）京瑞家园公司开发的位于遵义市汇川区南京路与宁波路交汇处“公园天下.维也纳春天”小区城市山谷D幢05号房（建筑面积389.30平方米），房屋总价款为600000元，在签订合同时一次性付清房款，逾期付款10日后被告（反诉原告）京瑞家园公司有权解除合同，原告（反诉被告）刘文兵按累计应付款的1%向被告（反诉原告）京瑞家园公司支付违约金。并约定被告（反诉原告）京瑞家园公司应当在2007年6月30日前将涉案房屋交付给原告（反诉被告）刘文兵，如逾期交房超过90日，原告（反诉被告）刘文兵要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告（反诉原告）京瑞家园公司按日向原告（反诉被告）刘文兵支付已交付房价款万分之二的违约金。合同附件四中注明“本合同确定的购房款已由买受人全额支付给了遵义瑞港企业房地产开发有限公司，并委托遵义瑞港企业房地产开发有限公司全额支付给出卖方”，在此内容上由被告（反诉原告）京瑞家园公司加盖公章予以确认。庭审中，原告（反诉被告）刘文兵、第三人瑞港公司对此内容均予以确认。
上述事实，有各方当事人当庭陈述、书证等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为：原告（反诉被告）刘文兵与被告（反诉原告）京瑞家园公司签订的《商品房买卖合同》为双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照约定的期限履行各自的义务。涉案附件四系合同的组成部分，与合同具有相同的法律效力，三方当事人在合同附件四中一致认可原告（反诉被告）刘文兵应当支付的购房款已全部支付给第三人瑞港公司，由第三人瑞港公司全额支付给被告（反诉原告）京瑞家园公司，该内容系被告（反诉原告）京瑞家园公司注明并加盖公章，并有原告（反诉被告）刘文兵和第三人瑞港公司的认可，可以认定为三方当事人真实意思表示，构成了债务承担，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”之规定，被告（反诉原告）京瑞家园公司加盖公章予以确认，应视为被告（反诉原告）京瑞家园公司已同意了该债务承担，原告（反诉被告）刘文兵已履行了其支付购房款的义务，被告（反诉原告）京瑞家园公司也应按照约定的期限交付房屋，现原告（反诉被告）刘文兵主张判令被告（反诉原告）京瑞家园公司交付涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告（反诉被告）刘文兵主张被告（反诉原告）京瑞家园公司应按已付购房款日万分之二的标准计算违约金（截止起诉之日为437920元，并支付至实际交房时止），被告（反诉原告）京瑞家园公司认为违约金计算过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，违约金虽具有补偿和惩罚双重性质，但仍以赔偿非违约方的损失为主要功能，被告（反诉原告）京瑞家园公司逾期交房虽属违约，但涉案房屋为住宅并非商用，故被告（反诉原告）京瑞家园公司的违约行为不能造成原告437920元的损失，故被告（反诉原告）京瑞家园公司认为原告（反诉被告）刘文兵主张违约金过高的抗辩理由，于法有据，本院予以采纳。根据原告（反诉被告）刘文兵的实际损失，兼顾合同履行情况，本院酌情判令被告（反诉原告）京瑞家园公司以房屋总价款600000元为本金，自2007年7月1日起按照中国人民银行同期短期贷款基准利率计算违约金至实际交房时止。被告（反诉原告）京瑞家园公司提起反诉认为原告（反诉被告）刘文兵未交纳购房款，故应判决解除双方合同并由原告（反诉被告）刘文兵承担违约责任，原告（反诉被告）刘文兵辩解已履行了付款义务，且被告（反诉原告）京瑞家园公司已经超过了法律规定的行使解除权的期间，现已查明原告（反诉被告）刘文兵已经以债务承担方式履行了付款义务，双方之间不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”中规定的解除情形，也未按照《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定在规定的期限内通知原告（反诉被告）刘文兵，故被告（反诉原告）京瑞家园公司要求解除合同的主张，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）遵义市京瑞家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于遵义市汇川区南京路与宁波路交汇处“公园天下.维也纳春天”小区城市山谷D幢05号房屋交付给原告（反诉被告）刘文兵；
二、被告（反诉原告）遵义市京瑞家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘文兵支付违约金（以600000万元为本金自2007年7月1日起按照中国人民银行同期短期贷款基准利率计算违约金至实际交房时止）；
三、驳回原告（反诉被告）刘文兵其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）遵义市京瑞家园房地产开发有限公司的诉讼请求。
本诉案件受理费22760元，依法减半收取11380元，由原告（反诉被告）刘文兵承担1000元，被告（反诉原告）遵义市京瑞家园房地产开发有限公司承担10380元；反诉案件受理费1900元（已依法减半收取），由被告（反诉原告）遵义市京瑞家园房地产开发有限公司承担。
如未按本判决书确定的期间履行金钱给付义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内向遵义市中级人民法院预交案件受理费，上诉于遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院或者被执行的财产所在地基层人民法院申请强制执行。
审判员 任晓珊
二〇一五年三月五日
书记员 谭吉飞