成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青羊民初字第4358号
原告高仲杰。
原告褚浙波。
原告赵翔。
原告陈健。
原告孟雨静。
原告郑莉。
以上6原告共同委托代理人周剑，四川英济律师事务所律师，特别授权。
以上6原告共同委托代理人汤堂文，四川英济律师事务所律师，一般代理。
被告青羊区丽阳天下第二届业主委员会，地址青羊区万和路。
业主委员会主任刘琪琦。
委托代理人李飞，四川中研律师事务所律师，特别授权。
原告高仲杰、褚浙波、赵翔、陈健、孟雨静、郑莉诉被告青羊区丽阳天下第二届业主委员会（以下简称丽阳天下业委会）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员冉丽丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告高仲杰、褚浙波、赵翔、陈健、孟雨静、郑莉的共同委托代理人周剑，被告青羊区丽阳天下第二届业主委员会的委托代理人李飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告高仲杰、褚浙波、赵翔、陈健、孟雨静、郑莉诉称，原告系位于成都市青羊区万和路的业主，被告是在2014年换届选举召开程序及表决结果均有违法性的情况下产生的，应当依法予以撤销。首先，被告成员的换届选举程序违反了《青羊区丽阳天下业主大会议事规则》第14条规定的表决顺序，该条明确规定：本业主大会会议采取两种方式进行表决，一种是设投票箱，一种是提供表决传真号或签署书面委托书委托或本人亲自行使表决权，被告丽阳天下业委会的选举原告不知情，也未进行包括上述两种方式的实际投票，投票结果也未在物业所在地新华西接到办事处的监督下统计汇总进行的。其次，被告丽阳天下业委会的选举违反了《物权法》第76条之规定。被告丽阳天下业委会在未经丽阳天下专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，就宣布成立，违反了上述法律的强制性规定。在其次，违反违规成立的丽阳天下中的一位委员也不具备被选举条件。《成都市物业管理条例》第30条以及《青羊区丽阳天下业主大会议事规则》第30条之规定：业委会委员必须未欠缴物业服务费用，而前述一位被告丽阳天下业委会成员在被选举时却恰恰欠缴了相应物业管理费，因此按照相关规定不具备被选举为业委会委员的资格。2015年1月20日，被告丽阳天下业委会作出的将原物业服务公司成都爱家物业管理有限公司青羊分公司更换为成都巨祥物业的决定应予以撤销。因根据《物权法》第76条之规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。综上，原告为维护丽阳天下业主合法权益，诉至法院请求判决：1.撤销被告丽阳天下业委会于2014年8月15日作出的第二届丽阳天下业主委员会选举结果；2.撤销被告丽阳天下业委会于2015年1月20日作出的更换物业管理公司的决定；3.本案的诉讼费用由被告丽阳天下业委会承担。
被告丽阳天下业委会辩称，一、被告召开第二次业主大会选聘物业服务企业的程序符合法律规定，未侵犯原告在程序上享有的合法权益；二、被告依据丽阳天下业主大会决议，开展了一系列选聘物业公司的公开招标投标活动，确定中标单位，并与中标单位签署物业服务合同的工作，程序合法，小区业主负担物业费不变的情况下，享受的物业服务有所提高，故本次业主大会决议产生的后续结果并没有侵犯业主的实体权利。据此，原告主张缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告高仲杰、褚浙波、赵翔、陈健、孟雨静、郑莉系青羊区丽阳天下小区物业业主。被告丽阳天下业委会于2014年8月15日经业主大会选举成立，并于2014年9月1日向新华西路街道办事处备案，任期从2014年8月15日至2019年8月14日，系该小区业主大会的执行机构。
丽阳天下业主大会《业主大会议事规则》第十三条载明：“（表决票的送达）鉴于本建筑区划的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：（一）当面领取或送达，并由业主或与其同住本建筑区划内专有部分的使用人签收；（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；（三）投入业主位于本建筑区划内的信报箱或者专有部分内；属前款第（二）、（三）项的，应当由本建筑区划内两人以上的业主或者物业所在地社区居民委员会证明，并在本建筑区划内公告已送达情况。表决票按上述约定送达全体业主”。第二十三条载明：“业主大会决议分为普通决议和特别决议。业主大会作出普通决议，应当经代表1/2以上投票表决权的业主通过。业主大会作出特别决议，应当经代表2/3以上投票表决权的业主通过”。第二十五条载明：“下列事项由业主大会以特别决议通过：（3）选聘、解聘物业管理企业”。《业主大会议事规则》第十四条规定：“本业主大会会议采用第（一）、（五）两种形式进行表决：（一）设投票箱：在本建筑区划内设投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内，经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下统计汇总，并公布表决结果。（五）鉴于本小区的实际情况，部分业主通过筹备组组织有关人员逐户电话联系，提供表决专用传真号发送传真件，表达意愿、回收业主意见；部分业主签署委托书，委托筹备组组织人员代业主行使投票表决权利，筹备组组织人员接受业主的委托书委托并代业主行使投票表决权利；部分业主本人亲自行使投票表决。两种表决票一并经选举筹备组在监票人或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下统计汇总，并公布表决结果。已送达的表决票，业主在规定的时间内部反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为随同多数票。视为同意或者反对的，不适用于差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业、其他管理人等情形。
2014年10月10日，丽阳天下业委会在业委会公告栏张贴《丽阳天下召开业主大会选聘物业服务企业公告》一份，载明：“丽阳天下小区现任物业服务企业爱家物业管理公司是房开商前期物业公司，房开商与爱家物业公司签订的前期物业服务合同已于2010年底到期。丽阳天下第二届业主委员会成立后根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《四川物业管理条例》、《成都市业主大会活动规则》指导细则、以及本小区《业主大会议事规则》、《管理规约》，决定于2014年10月10日正式启动本小区选聘物业服务企业的工作，现业主大会将对《物业服务企业的选聘方案》公示给各位业主并进行表决，届时请也为业主积极参与投票并予以表决”。
同日，丽阳天下业委会在业委会公告栏张贴《关于征求丽阳天下选聘物业服务企业方案的修改意见公告》一份，载明：“根据《中华人民共和国物权法》、《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、《成都市业主大会活动规则》等相关文件，经丽阳天下业主委员会于2014年9月25日会议讨论、以及听取积极业主意见后，现拟定选聘物业服务企业的方案，并以公示方式告知不住在本建筑区划的业主，征求全体业主的书面意见，时间自2014年10月10日午12时至2014年10月25日12时止。筹备组于上述时间的上午10时至下午18时，在本建筑区划大堂丽阳天下业委会公告栏侧设置意见箱，只接受业主的书面意见，请投递书面意见时附身份证复印件和产权证复印件并注明用于方案提议；或QQ群经过身份验证后，接受书面意见。附件《丽阳天下选聘物业服务企业方案》、《业主表决票》、《授权委托书》”。同日，丽阳天下业委会在业委会公告栏张贴《关于丽阳天下选聘物业服务企业方案程序的公告》，载明：“根据《中华人民共和国物权法》、《四川省物业管理条例》、《成都市物业条例》、《成都市业主大会活动规则》等相关法律法规，以及本小区《业主大会议事规则》、《管理规约》等相关文件，丽阳天下业主委员会现就选聘物业服务企业的方案征求意见成都公示给全体业主。1.《关于召开业主大会选聘物业服务企业方案的公告》，不低于7日；2.《关于征求丽阳天下宣判物业服务企业方案的修改意见的公告》、《丽阳天下选聘物业服务企业方案》、《表决票》、《授权委托书》，不低于15日；3.上述公示期满后，送达业主并回收《表决票》，时间30天；4.《表决票回收后3日内，业主委员会在区房管局、街道、社区监督指导下召开唱票会议，并于唱票后2日内公开唱票结果；5.根据唱票结果，业主委员会以多数意见选择的选聘方式，在区房管局、街道办、社区监督指导下，开展选聘工作；6.业主带回会议唱票具体时间、地点另行通知”。征求意见期间，丽阳天下业主委员会未收到6原告书面意见。
2014年10月30日，丽阳天下业委会在业委会公告栏张贴《召开选聘物业服务企业方案的业主大会会议形式公告》，载明：根据国务院《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、《成都市业主大会活动规则》、《〈成都市业主大会活动规则〉指导细则》等相关规定，鉴于本建筑区划的实际情况，经第二届业委会讨论决定，本建筑区划关于物业选聘方案的业主大会会议采用书面征求全体业主意见形式进行。
同日，丽阳天下业委会在业委会公告栏张贴《关于召开选聘物业服务企业方案的业主大会会议的公告》，载明：“根据国务院《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、《成都市业主大会活动规则》、《〈成都市业主大会活动规则〉指导细则》等相关规定，经本建筑区划业主大会第二届讨论决定，确定于2014年10月31日至2014年11月30日在丽阳天下1025室第二届业委会临时工作点，以书面意见收集投票（投票表决《丽阳天下业主大会物业服务企业选聘方案》，截止时间为：2014年11月30日18时。并于2014年12月2日早10时在宁夏街社区会议室开箱唱票，宣布表决结果。请全体业主踊跃参加。参加2014年10月31日至2014年11月30日在丽阳天下1025室第二届业委会临时工作地点行使投票的，业主本人需要带身份证原件及产权证复印件前来投票；如委托业委会筹备组织成员或他人代填、代投票的，业委会筹备组织成员或他人应持业主的委托书或短信委托凭证，按业主的意见投票。参加2014年12月2日业主大会开箱唱票现场会议的，业主本人应持业主身份证原件及产权证复印件登机入场，代理人应当持代理人身份证原件、业主身份证原件及业主书面委托登记入场。《丽阳天下选聘物业服务企业方案》、《表决票》、《委托书》等均已通过公告方式告知全体业主，并已在本建筑区划的显著位置丽阳天下一楼大厅丽阳天下业主委员会公告栏公布。相应的表决票由第二届业委会分发给业主或由业主前来丽阳天下1025业委会临时办公领取。对于不住在本建筑区划的业主，相应的表决票由业主委员会按照业主提供的联系地址、通讯方式邮寄信件或电邮，或通过短信通知业主送达和短信方式获取业主具体意见及委托。唱票方式：在政府相关部门监督下，于丽阳天下1025室业委会临时工作点设投票箱；并在宁夏街社区会议室开箱唱票，统计结束后当场公布表决结果。本次会务常设联系人姓名：温俊飞，自2014年10月31日起，即开始接受业主的表决意见”。
《丽阳天下业主大会物业服务企业选聘方案业主表决票》载明：“鉴于丽阳天下小区物业服务企业爱家物业管理公司与房开商签订的前期物业服务合同已于2010年底到期，业主大会现就选聘物业服务企业方案征求业主意见。此表决票仅针对选聘方案，有效适用随同多数票。请各位业主根据自己的意愿在业主大会表决票表决选项“同意”“不同意”“弃权”中任一项打“√”，单选有效，多选无效。已送达的表决表，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为随同多数票。选择弃权的视为同意多数票。表决内容包括选聘授权：授权丽阳天下第二届业主委员会实施选聘具体操作工作；选聘条件：选聘物业服务企业方案中的条件内容、选聘方式：协议方式、邀标方式、委托公开招标”。
2014年10月31日，丽阳天下业委会在业委会公告栏张贴《业主身份及其在业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积的公告》，主要载明：“根据相关规定，本建筑区划业主大会筹备组对本建筑区划业主身份及其在业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积进行了核实，现公告如下：一、业主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行物权登记的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。二、业主在本次业主大会会议上的投票权人数共计407个，建筑物总面积35096.94平方米，用于业主大会投票权计算的建筑物专有面积为30740.78平方米。如有异议，请于7日内以书面形式交至丽阳天下第二届业委会临时办公点1025”。对于公告统计的建筑物专有面积及投票权人数原、被告双方无异议。
2014年11月25日，丽阳天下业委会在四川省成都市国力公证处见证下向未领取选票的94位业主送达了《通知》及附件《丽阳天下业主大会服务企业选聘方案业主表决票》一份。《通知》，载明：“鉴于业主大会投票表决时间即将截止，请于2014年11月30日18时截止时间前，前往丽阳天下1025第二届业委会临时工作点投票，投票时请随身携带产权证明与身份证明，由业委会工作人员核实后加盖公章，完成投票。逾期不再接受投票，2014年12月2日仅为唱票会议。请各位未投票表决的业主尽快配合。附《丽阳天下业主大会物业服务企业选聘方案业主表决票》。
2014年12月2日，丽阳天下业主委员会在社区会议室组织召开了丽阳天下物业选聘方案唱票大会，参加人员有业主委员会成员及31户业主。2015年12月5日，丽阳天下业主大会及丽阳天下业主委员会在业委会公告栏张贴了《关于物业企业选聘方案的业主大会唱票结果公示》，主要载明：“在2014年12月2日上午举行的唱票会议上，6组共18位主业（非业委会成员）共同进行了唱票、计票、监票，并在广大到会业主的共同见证下统计了唱票结果如下：青羊区丽阳天下投票权人数共计407个，用于投票计算的建筑物专有总面积为30740.78平方米。进行投票的业主表决情况为：314个票权数、有效部分面积15855.09平方米的业主同意1、2项表决事项并选择委托公开招标方式，该部分面积比例占51.58%；1个票权数弃权；1个票权数业主不同意1、2项表决事项。另，公证送达后有72票权数、专有部分面积3654.90平方米的业主未回复，该部分票数根据本小区《业主大会议事规则》视为随同多数意见（该部分业主人数占业主总人数17.69%，专有部分面积比例占11.89%）。综上，汇总本次业主大会意见，决议如下：丽阳天下386个票权数（占总人数94.84%）、专有部分总面积19509.00平方米（占专有部分总面积63.47%）的业主：1、同意授权丽阳天下第二届业委会实施选聘具体操作工作。2、同意选聘物业服务企业方案中的条件内容。3、同意选择委托公开招标为选聘方式。会后，新华西街道办和青羊区房管局有关人员和业委会以及部分业主进行了沟通，确认了本次业主大会为合法举行的业主大会，根据国务院《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》的有关规定，丽阳天下小区依法可以直接进行物业企业选聘方案业主大会的程序。业主委员会将根据本业主大会决议，采取委托公开招投标的方式，于近期依法开展下一步物业企业选聘工作”。同月9日，丽阳天下业主大会及丽阳天下业主委员会在业委会公告栏张贴了《丽阳天下物业服务企业选聘方案业主大会决议公示》，上述投票结果进行了公示。同日，丽阳天下业委会向青羊区新华西街道办（简称新华西街道办）送达了《工作联系函》，告知了丽阳天下业主大会投票结果并邀请新华西街道办对丽阳天下业委会工作依法监督指导。
同月12日，丽阳天下业委会与四川省中基建设工程项目管理有限公司签订了《物业招标咨询代理协议》，委托四川省中基建设工程项目管理公司（简称中基建设工程管理公司）以公开招标方式招聘丽阳天下物业服务企业。中基建设工程管理公司遂于同月16日在《成都晚报》发布了招标公告，在全市范围内招标物业管理企业。此后，四川成都市律政公证处对丽阳天下项目物业服务招标活动进行了现场监督公证，经过投标、竞标，成都巨祥物业服务有限公司中标。2015年1月20日，丽阳天下业委会与成都巨祥物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，同年3月11日在成都市青羊区房产管理局进行了合同备案，由巨祥物业服务服务有限公司向丽阳天下小区提供物业服务。
以上事实有丽阳天下业主大会设立事项备案记录、物业管理业主大会业主委员会备案表、关于丽阳天下召开业主大会宣判物业服务企业公告、关于征求丽阳天下选聘物业服务企业方案的修改意见公告、关于丽阳天下选聘物业服务企业方案程序的公告、丽阳天下选聘物业服务企业方案（意见稿）、丽阳天下选聘物业服务企业方案（修订稿）、关于召开选聘物业服务企业方案的业主大会会议形式公告、关于召开选聘物业服务企业方案的业主大会会议的公告、业主身份及其在业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积的公告、送达公证书、业主填写《丽阳天下业主大会物业服务企业选聘方案业主表决票》现场照片、关于丽阳天下物业选聘方案业主大会的唱票会议签到表、丽阳天下物业选聘方案唱票大会会议记录、关于丽阳天下物业选聘方案业主大会的唱票会议现场照片、关于物业企业选聘方案业主大会唱票结果公示、关于丽阳天下物业服务企业选聘方案业主大会决议公示、工作联系函、公告公示照片、关于正式开展委托公开招投标选聘物业的公告、物业招标咨询代理协议、成都晚报、丽阳天下物业服务招标文件、丽阳天下项目物业服务招标公告、关于丽阳天下物业服务招标文件公告、丽阳天下物业管理招标报名确认表、关于青羊区丽阳天下物业服务开标地点、时间的公示、邀请函、关于丽阳天下物业服务招标活动开标现场监督的公证书、丽阳天下物业服务招标中标候选人公示、中标通知书、物业服务合同、物业管理服务合同备案表及当事人陈述等证据在案为证。
本院认为，一、原告第一项诉讼请求撤销被告于2014年8月15日作出的第二届丽阳天下业主委员会选举结果，系业主委员会在选举中出现的争议，不属于民事争议，本院不予处理。二、关于更管物业管理公司决议的问题。其焦点在于丽阳天下关于选聘物业服务企业的业主大会召开程序是否合法，丽阳天下业委会是否存在不当行为。1.业主大会的启动，因丽阳天下小区前期物业合同已经到期，根据《物业条例》及丽阳天下《业主大会章程》规定，丽阳天下业委会以公告形式通知召开业主大会以书面征求意见的形式选聘物业服务企业，同时将选聘物业服务企业方案在小区内公告征求意见，符合法律规定。2.选票发放及回收问题。选票发放过程中，部分业主自行领取了选票，部分未领取选票业主在居委会及业主见证下送达，送达过程经公证确认，共计送达选票411张，丽阳天下业委会在业委会办公室设立密封的投票箱回收选票，选票的送达及回收均符合《业主大会议事规则》的规定。3.唱票及选聘物业服务企业决议的问题。丽阳天下业委会在唱票会议之前公示通知了会议时间地点，在宁夏街社区会议室公开唱票。最终，业主大会授权委托丽阳天下业委会实施选聘具体操作工作、选聘物业服务企业方案中的条件内容、以委托公开招标投标方式选聘物业服务企业这三项表决事项均得到占业主总人数2/3以上且专有面积1/2以上业主同意（其中包括公证送达后未回复意见的72个票权数，视为随同大多数意见）。原告质疑表决票及表决结果的真实性，但却未对其推测提供充分合理的依据，故对其要求核实所有表决票原件的主张，本院不予支持。原告认为差额选聘物业企业不能采用视为同意或者反对的形式，经查，丽阳天下业主大会表决项目并不包括差额选聘物业公司，故对于送达后没有回复的票可以视为随同多数票即同意。据此，丽阳天下业主大会表决结果符合法律法规及《业主大会议事规则》规定的决议通过票数条件。4.委托招标选聘物业服务企业的问题。此后丽阳天下业委会依据业主大会授权，委托有资质的中基建设工程管理公司公开招标物业服务企业，招标过程经公证机关公证，丽阳天下业主大会及业委会依据招标结果发布的中标通知书合法有效。丽阳天下业委会根据中标结果与中标企业签订物业管理合同的行为符合法律法规规定。据此，丽阳天下业委会组织召开有关选聘物业服务企业的业主大会程序及所形成的决议合法，业主委员会依据业主大会决议委托公开招标物业服务企业符合法律规定。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告高仲杰、褚浙波、赵翔、郑莉、陈建、孟雨静的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告高仲杰、褚浙波、赵翔、郑莉、陈建、孟雨静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 冉丽丽
二〇一五年八月十一日
书 记 员 刘胤彤