广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第2080号
原告（反诉被告）：张军，男，汉族，住湖北省襄樊市襄城区，现住中山市，公民身份号码×××003X。
委托代理人：唐睿，广东广中律师事务所律师。
被告（反诉原告）：珠海市东顺物流服务有限公司，住所地珠海市。
法庭代表人：吴章锦。
委托代理人：梁翠莹，广东正日律师事务所律师。
委托代理人：梁翠萍。
原告张军诉被告珠海市东顺物流服务有限公司（以下简称东顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日受理后，依法由代理审判员彭祎独任审判，公开开庭进行了审理。审理过程中被告东某公司提起反诉，本案一并进行处理。原告的委托代理人唐睿、被告的委托代理人梁翠莹、梁翠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张军诉称，2014年9月15日，原、被告双方签订《合同》一份［合同编号：SGZHDS-10017），原告向被告承租了座落于珠海市香洲区前山界涌三潭围路94-102号商铺，租赁用途为从事汽车修理及汽车保养。合同签订后原告依约向被告支付了押金人民币66907元及首月租金，组织人员装修改造和安装维修设备，同时积极办理经营证件。2014年10月23日原告作为法定代表人的珠海市穗海鹏汽车服务有限公司营业执照正式颁发，继而原告又申办了税务登记和机构代码，之后原告持照向珠海市香洲区交通局申请办理机动车维修经营资质证照时，因作为生产厂房的商铺所在地无排污设施、不符合环保规定，交通局拒绝向原告颁发机动车维修经营资质。鉴于此，原告立即向被告反馈上述情况，被告表示想办法解决此事，但此事至今未能解决。因租赁场地不符合环保规定及市政发展规划，原告无法办理与取得机动车维修经营资质，更无法正常开展经营活动，在被告的许诺中原告苦苦支撑了近一年，2015年9月13日原告向被告提出终止履行租赁合同，并按被告要求在国庆假日后搬迁并将装修拆除、恢复原状，但原告向被告主张退回押金时却遭到拒绝。对此，原告认为因被告出租的经营场地无法满足合同用途，原告有权解除合同并要求返还押金，现被告拒不返还的行为已侵害了原告的合法权益，为此诉至法院，诉讼请求：1.判令被告返还原告租赁押金人民币66907元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。
被告东某公司答辩称：第一，原告承租的涉案商铺位于物流园区内，被告所出租的整个位于物流园内的各承租方均已取得营业执照等合法经营执照，包括本案原告也已经设立公司并已经取得营业执照等相关证照。可见原告在诉状中所述租赁场所不符合环保规定以及市政规划并非事实。这仅仅是原告经营不善要求退租的借口。第二，原告从取得经营证照后一直正常经营至2015年11月，经营期间并没有发生没有取得经营许可而被处罚的情形。第三，退一步而言，根据合同第9.4条约定，原告有义务按照政府规定与其经营范围相关的证照。如不办理证照的被告仍有权收取租金。可见是否能办理汽车修理行业证照的义务在于原告，原告在承租涉案商铺前应对此做充分的审查。
被告（反诉原告）东某公司反诉称，反诉被告于2015年11月单方解除与反诉原告签订的租赁合同，并于同月搬离涉案商铺，按照合同约定，反诉被告应按时支付未搬离商铺前的租金，但反诉被告尚欠2015年10月以及11月租金和物业管理费共计76199.8元未付，按照合同第10.3条的约定，任何一方要解除合同的，应当提前30天通知对方，并向对方支付相当于两个月租金和物业管理费的解约违约金76199.8元，为此提出反诉，反诉请求为：1.判令被反诉原告向反诉原告立即支付2015年10月以及11月的租金及物业管理费合计人民币76199.8元；2.判令被反诉原告向反诉原告支付违约金人民币76199.8元；上述1、2项合计人民币152399.6元。3.判令反诉费用由被反诉原告承担。
原告（反诉被告）张军对被告（反诉原告）东某公司的反诉答辩称：一、反诉被告已于2015年9月13日向反诉原告口头提出退租并得到被告方的认可，同时按反诉原告的要求将装修拆除，并在2015年10月16日（反诉原告给予的搬迁期）搬离，而且自2015年10月始，反诉原告已切断租赁场所的水电，反诉被告并没有使用租赁物，故反诉原告要求支付10-11月租金无事实与法律依据，依法应予驳回。二、反诉原告提供的租赁场所不符合合同用途，无排污设施、环保不达标且不符合市政发展规划，反诉被告无法办理与取得机动车维修经营资质，更无法正常开展经营活动，合同目的无法实现与达到，故反诉被告依法、依约均享有合同解除权，且双方的合同自反诉被告通知反诉原告之日起解除。因此反诉被告无需向反诉原告支付违约金。综上，反诉原告的反诉请求无任何事实与法律依据，恳请贵院依法予以驳回。
原告（反诉被告）张军对其本诉及被告（反诉原告）东某公司的反诉提供以下证据：1.合同及押金收据；2.珠海市穗海鹏汽车服务有限公司营业执照、机构代码证、税务登记证、信用代码证；3.珠海市机动车维修经营资质评定材料目录及评定表；4.收据（No15166883）；5.录音材料（光碟＋文字）。
被告（反诉原告）东某公司对其答辩及反诉提供以下证据：1.珠海市东某物流服务有限公司商铺欠费催缴通知函及寄信回执；2.现场照片；3.珠海市东顺物流园支线排污及室内卫生间预埋工程施工合同。
经审理查明，2014年9月15日，原告张军（乙方）与被告东某公司（甲方）签订一份《合同》，约定：甲方将其位于珠海市香洲区前山界涌三潭围路94-102号商铺出租给乙方，第3.1条约定面积共619.51㎡，第一年租金每月为28元／㎡，物业管理费每月26元／㎡，代收垃圾清理费每月30元／铺位；第二年30元／㎡，物业管理费每月31.5元／㎡，代收垃圾清理费每月30元／铺位；第三年至第五年30元／㎡，物业管理费每月31.5元／㎡，代收垃圾清理费每月30元／铺位；第3.2条约定乙方应在本合同签订之日即向甲方支付押金66907元，并须同时支付11月15日至12月14日的第1月租金和物业管理费33453.5元，支付的押金至合同到期，若乙方没有任何违约情形的，由甲方验收后给予无息退回；5.1条约定免租期为2个月，免租期结束后甲方正式计收租金，即2014年11月15日正式收租；5.2条约定租赁期限为五年，第一年自2014年9月15日起至2015年9月14日止，第二年自2015年9月15日起至2016年9月14日，第三年到第五年自2016年9月15日起至2019年9月14日止；6.2条约定乙方应在每月5日前付清当月租金、管理费、水电费等费用；9.1条约定乙方应按照本合同约定按时支付租金与相关费用，并确保从事汽车维修及汽车保养行业；9.4条约定进场后必须在三十个工作日内到行政部门，按政府规定办理与其经营范围相关的一切证照（可由甲方提供协助）；10.2如乙方未经甲方允许从事其它行业则视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同；10.3条约定在合同期限内，除本合同约定可以解除的情形外，任何一方要解除本合同的，应当提前30天通知对方，并按照本合同的约定向对方支付相当于两个月租金和物业服务费的解约违约金。
合同签订后，原告向被告支付押金66907元。双方确认原告已经缴纳了截止到2015年9月30日止的租金及物业管理费。
被告东某物流主张原告是在2015年11月单方解除合同并在2015年11月20日左右退场，原告的行为构成违约，故不仅应支付2015年9月15日至2015年11月20日的租金，还应支付相当于2个月租金和物业管理费金额的违约金。原告则称其在2015年9月13日向被告负责涉案商铺租赁事宜的负责人口头提出退租并得到对方认可，并按被告的要求拆除装修，后于2015年10月16日左右正式退场，且其不存在违约行为，是因为涉案商铺所在地没有工业废水排污设施，不符合环保规定，导致原告经营的珠海市穗海鹏汽车服务有限公司（以下简称“穗海鹏公司”）无法取得机动车维修资质证，原告没有从事汽车维修业务，而仅仅从事了改装车厢业务，不能实现合同目的，故原告不应承担违约责任。被告则反驳称其不清楚涉案商铺是否建设了工业废水排污设施，但涉案商铺的整体规划是物流园，其已按照物流园标准建设了排污设施，原告在签订合同时应该知道并且应该审查其承租的商铺是否能够从事其所要经营的行业，且原告设立的公司也已经取得营业执照等相关证照。
本院根据原告的申请，向珠海市香洲区环境保护局调查取证，该单位在2016年3月21日复函本院，据《复函》记载：“一、珠海市穗海鹏汽车服务有限公司如从事汽车美容或维修，须在项目建设前通过我局环境影响评价审批；二、我局环评审批办事流程为：建设单位提交房产权属及建筑功能的有效证明到我局登记咨询，我局安排工作人员勘察现场，选址符合审批条件的，一次性告知所需材料，建设单位提交材料齐全的，我局予以受理并发放受理回执；选址不符合审批条件及资料不齐全的，不予受理项目；三、经档案查询，我局未收到前山界涌三潭围路94-102号商铺相关文件资料”。
另查明，穗海鹏公司取得了《企业法人营业执照》，法定代表人为张军，住所为珠海市香洲前山界涌三潭围路94-102号商铺，税务登记证记载该公司的经营范围为：“销售：汽车（小轿车除外）、汽车配件、轮胎、润滑油；汽车技术服务、三类机动车维修（发动机、车身、电气系统、涂漆、供油系统维护及油品更换）”。
本院认为，原、被告签订的《合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应予恪守。
原告主张其在2015年9月13日向被告负责涉案商铺租赁事宜的负责人口头提出解除合同，并在拆除装修后于2015年10月16日左右正式退场，原告为证明其主张提交了录音3份，但被告对此不予认可，并反诉主张原告是在2015年11月单方解除合同后于2015年11月20日左右退场，但并未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。综合双方的举证及陈述，本院认定双方合同已经解除，原告实际于2015年10月16日正式退场。合同解除后，被告应向原告返还押金66907元，原告（反诉被告）尚欠2015年10月1日至2015年10月16日的租金9592元（30元／㎡／月×619.51㎡÷31天×16天）以及物业管理费10072元（31.5元／㎡／月×619.51㎡÷31天×16天），原告（反诉被告）张军应支付给被告（反诉原告）东某公司。
关于原告（反诉被告）张军对合同解除是否应承担违约责任，原告主张因涉案商铺所在地没有建设工业废水排污设施导致其经营的穗海鹏公司无法获得机动车维修经营资质，从而导致无法实现合同目的，故原告对解除合同不应承担违约责任。被告东某公司作为涉案商铺的产权人，应该清楚并掌握涉案商铺排污设施建设的相关资料，但被告并未提交证据证明涉案商铺确实建设了工业废水排污渠道。至于涉案商铺没有建设工业废水排污渠道是否必然导致无法通过环境影响评价审批，从而导致无法获得机动车维修经营资质，珠海市香洲区环境保护局并未给出明确答复。本院认为，根据交通部公布的《机动车维修管理规定》以及原告提交的《珠海市机动车维修经营资质评定表》可知，珠海市汽车摩托车销售维修行业协会负责依据《机动车维修管理规定》和《国家标准GB／T16739.1—2014汽车维修业开业条件》对申请人是否符合机动车维修经营资质进行评定。《机动车维修管理规定》第十一条规定了机动车维修经营资质评定须满足与其经营业务相适应的且符合《国家标准GB／T16739.1—2014汽车维修业开业条件》标准的维修车辆停车场和生产厂房、设备设施、必要的技术人员、健全的维修管理制度以及必要的环境保护措施等诸多条件，《国家标准GB／T16739.1—2014汽车维修业开业条件》第7条“环境保护条件”仅规定经营者应具备废油、废液、废气、废水（以下简称“四废”）、废蓄电池、废轮胎、含石棉废料及有害垃圾等物质集中收集、有效处理和保持环境整洁的环境保护制度并有效执行，有害物质存储区域应界定清楚，必要时应有隔离、控制措施；配置的处理“四废”等设施均应符合环境保护的有关规定；油漆车间应设有专用的废水排放及处理设施，采用干打磨工艺的应有粉尘收集装置和除尘设备等，第8.3条“生产厂房及场地”中亦没有规定厂房及场地必须具备工业废水排污渠道。由此可见，《机动车维修管理规定》以及《国家标准GB／T16739.1—2014汽车维修业开业条件》均未明确规定从事汽车维修业的场地必须要有工业废水排污渠道，不排除经营者可以使用其自行建设的对“四废”物质（废油、废液、废气、废水）等有害物质进行集中收集、排放及处理的设施对有害物质进行处理后再通过普通污水排污渠道进行排放从而达到相关环境保护的条件，而原告又未提交其他证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。故本院认为，经营者须自身达到相关规定及部门要求的诸多条件之后才能获得机动车维修经营资质，即便涉案商铺未建设工业废水排污渠道，也不是导致原告未取得机动车维修经营资质的理由，且原告办理了营业执照，实际也从事了与汽车维修和保养相关的业务，合同中亦没有约定原告未取得机动车维修经营资质则合同解除，故原告在合同约定的租赁期限届满前提前解除合同，应当承担相应的违约责任。双方在合同第10.3条约定：“在合同期限内，除本合同约定可以解除的情形外，任何一方要解除本合同的，应当提前30天通知对方，并按照本合同约定向对方支付相当于2个月租金和物业服务费的解约违约金。如果解除方没有提前30天通知对方的，还应当支付代通知金，代通知金标准：相当于2个月租金和物业服务费之和”，本院认为该条约定中明确了单方如需解除合同，应该提前30天通知并支付相当于2个月租金和物业服务费的违约金，故被告（反诉原告）反诉主张原告支付相当于2个月租金及物业管理费金额的违约金76199.8元［（30元／㎡／月×619.51㎡＋31.5元／㎡／月×619.51㎡）×2］，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）珠海市东顺物流服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）张军返还押金66907元；
二、原告（反诉被告）张军于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）珠海市东顺物流服务有限公司支付租金及物业管理费共计19664元；
三、原告（反诉被告）张军于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）珠海市东顺物流服务有限公司支付违约金76199.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件本诉受理费736元，由被告（反诉原告）珠海市东顺物流服务有限公司负担；反诉受理费1674元，原告（反诉被告）张军负担1053元，被告（反诉原告）珠海市东顺物流服务有限公司负担621元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员 彭 祎
二〇一六年五月十一日
书 记 员 谢国宏