湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0211民初831号原告周韬，男，1993年9月2日出生，汉族，长沙市人。委托代理人唐湘晖，株洲市天元区炎帝法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权（代为立案、承认、放弃、变更诉讼请求，达成和解）。委托代理人周伟，男，1965年5月29日出生，汉族，湖南省株洲市人，系原告之父。代理权限为一般代理。被告株洲高科集团有限公司，住所地株洲开发区。法定代表人巢亮，系公司董事长。委托代理人顾宇，男，1987年5月14日出生，汉族，湖南省株洲市人，系公司员工。代理权限为特别授权（代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解）。原告周韬与被告株洲高科集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理。依法组成由审判长刘洋担任审判长，人民陪审员李树仁、彭福寿参加的合议庭于2016年5月26日、9月29日公开开庭进行了审理。书记员戴芬担任法庭记录。第一次开庭原告周韬及其委托代理人唐湘晖、周伟，被告株洲高科集团有限公司的委托代理人顾宇到庭参加了诉讼，第二次开庭原告周韬的委托代理人唐湘晖、周伟，被告株洲高科集团有限公司的委托代理人顾宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周韬诉称：原告父母周伟、喻琼于2010年4月28日与被告株洲高科集团有限公司签订“硬质合金工业园标准厂房买卖合同”。合同约定原告购买被告建设的“硬质合金工业园F栋”厂房及办公楼，双方对房屋面积、单价、总房款、交付、产权登记及违约责任等条款一一约定，签约后原告依约履行合同义务，支付房款6763808元。被告依约交付房屋。2012、2013年两年时间里原告多次找被告询问办证事宜，被告均以正在办理为由推诿。直到2014年2月被告拿上述房屋的分户测量报告找到原告父母要求重新签订合同，原告父母决定以原告名义购买上述房产。经被告同意，原告于2014年2月28日与被告就上述房屋重新签订“株洲硬质合金工业园标准厂房买卖合同”。合同条款仅修改购房款和代收费用数额（因实测面积与第一份合同有出入）。此后2014年全年原告及其父母多次找被告询问办证事宜，被告又以“不动产销售发票”税款问题拖延。原告明确告知交付“不动产销售发票”是被告的法定义务，此理由不能成立。至今被告也没有交付原告“不动产销售发票”和为原告办理两证。为维护合法权益，原告诉至本院，请求判令：1、被告为原告办理所购房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》；2、被告支付原告延期办证违约金180万元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告株洲高科集团有限公司辩称：1、原告只认可合同主体进行了变更，而合同标的、对价等合同条款仍按原合同履行与事实不符，没有法律依据。我方认为新合同代替了原合同，原合同的权利义务已经消亡。2、根据合同约定可以知道足额支付包括相关代收费用和公共维修基金是办理相关产权证书的前提条件，从交易习惯和一般办理产权证书的实践上来说，厂房款和公共维修基金的足额支付是办理产权证书的前提条件。从合同的实际履行情况上来说，原告在原合同签订后支付了合同约定的所有款项，由此可知原告清楚知道支付合同约定的所有款项而不仅仅是厂房款是办理产权证书的前提条件，原告拒绝按新合同的约定支付相关款项只是在表达对被告在新合同签订前迟迟不办理产权证书的不满。3、原告不能依据一份已经被取代的合同来追究被告的违约责任，即使按照原告的观点，被告违约，需要支付违约金，也应从新合同签订365个工作日后开始计算，且违反了违约金计算时间至多不能超过两年的关于诉讼时效的规定。合同约定的违约金过高，远远超过原告的损失，至多不应超过同期银行贷款利率。原告存在逾期付款行为，应按合同第七条支付违约金，可抵扣原告的诉讼请求。综上，原被告双方应按新合同履行相关合同义务，原告未按新合同约定足额支付相关款项，被告办理产权证书的条件未成就，被告没有违反合同约定，无需支付违约金。即使认定被告违约，违约金也应当按照被告的主张计算。经审理查明：2010年4月28日，原告周韬之母喻琼与被告株洲高科集团有限公司订立一份《硬质合金工业园标准厂房买卖合同》约定：喻琼向被告购买天元区栗雨工业园硬质合金园内F栋标准厂房及连体办公楼；建筑面积为3264㎡，厂房价款项下包含1、厂房价格款6528000元及2、代收费用235808元，厂房总价款总计6763808元；如原告自行办证，被告则不收取相关代收费用和公共维修基金，但被告必须协调协助原告办理相关办证手续；被告承诺在厂房款付清后的365个工作日内为喻琼办理好房产证及土地使用权证，否则按厂房总价的每日3‰承担违约金；喻琼逾期付款，滞纳金按银行同期贷款利率两倍计算……。2014年2月24日，株洲市房产测绘队对上述房产进行实测，确定该房屋建筑面积为3330.94㎡。2014年2月28日，原告周韬与被告订立一份《株洲硬质合金园标准厂房买卖合同》约定：上述厂房为6号栋，建筑面积为3330.94㎡，厂房款项下包含1、厂房价格款6661880元及2、代收费用240627.68元，厂房总价款总计6902507.68元；如原告自行办证，被告则不收取相关代收费用和公共维修基金，但被告必须协调协助原告办理相关办证手续；被告承诺在厂房款付清后的365个工作日内为原告办理好房产证及土地使用权证，否则按厂房总价的每日3‰承担违约金；周韬逾期付款，滞纳金按银行同期贷款利率两倍计算……。另查明：原告方于2010年3月至2011年6月30期间分多笔共付款5913808元，2011年7月5日付款10万元、7月12日付款10万元、7月21日付款10万元，8月19日付款15万元，9月6日付款30万元、9月14日付款10万元，合计6763808元，后未再付款。被告向原告依约交付了房屋。本案房屋及占用土地目前已具备办理所有权登记和土地使用权登记的条件。原告后多次要求被告办理两证未果，故诉至本院，请求判如所请。以上事实有原被告的陈述，原告提交的原告身份证、被告工商登记资料、原告及其母亲喻琼户口簿、2011年《硬质合金工业园标准厂房买卖合同》、2014年《株洲硬质合金园标准厂房买卖合同》、付款凭证、收款凭证、株洲市房产测绘报告等证据予以证明。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据。本案中，两份买卖合同均系当事人出于真实意思表示自愿订立，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。喻琼已通过第二份合同将第一份合同相应权利义务转移给原告周韬，故周韬依约享有相应合同权利并承担相应合同义务。原告已于2011年9月14日付清第一份合同厂房价款项下约定的厂房价格款和代收费用合计6763808元，被告依约应在付清全部款项之日起365个工作日届满之日即2013年3月5日前承担办证义务，但被告未予办理，故应承担违约责任。双方约定的违约金明显过高，且原告未提供证据证明其具体损失情况，本院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”之规定酌情确定可按同期贷款基准利率计算所得利息的1.3倍确定损失。以合同中“厂房价款项下包含厂房价格款和办证费用二项内容”以及“原告自行办证则被告不收取代收费用”的约定来看，在原告未提出自行办证的情况下，违约金条款所致的厂房款应解释为包含厂房价格款和代收费用在内的厂房总价款。因房屋面积经实测从3264㎡增加至3330.94㎡，双方于2014年2月28日共同确认原告需支付的厂房总价款为6902507.68元，而原告至今未补交差额138699.68元，故被告自2014年2月28日起不应再承担逾期办证的违约责任。但考虑支付厂房价格款系主给付义务，支付代收费用系次要义务，且合同也约定了“如原告自行办证，被告则不收取相关代收费用和公共维修基金，但被告必须协调协助原告办理相关办证手续”，故在原告所付款项已超出厂房价格款且未恶意拖欠差额款的情况下，对其办证要求可予支持，但双方约定由被告代收的费用应由原告自行向相关部门交纳。综上所述，被告应支付的违约金计算为6763808元×6%（年利率）×1.3倍÷360日/年×360日（2013年3月6日至2014年2月28日）即527577.02元。另因原告未于2011年6月30日前付清购房款，亦存在违约行为，需赔偿被告因此造成的损失。而双方约定的滞纳金过高，本院酌情确定亦可按年利率6%计算所得利息的1.3倍确定损失，综上，原告应赔偿的损失计算为[85万元×5日（2011年6月30日至2011年7月5日）+75万元×7日（2011年7月5日至2011年7月12日）+65万元×9日（2011年7月12日至2011年7月21日）+55万元×29日（2011年7月21日至2011年8月19日）+40万元×18日（2011年8月19日至2011年9月6日）+10万元×8日（2011年9月6日至2011年9月14日）]×6%（年利率）×1.3倍÷360日/年即8515元。两项相抵，被告还应支付违约金519062.02元。关于诉讼时效。据被告陈述，原告在2014年签订新的合同后主张过办证要求，故依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效期间中断后重新计算，故原告主张本案权利并未超过诉讼时效期间。综上所述，本案经本院组织调解未果，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告株洲高科集团有限公司于本判决生效之日起十日内将天元区江山路10号6号栋房屋的所有权和占用土地的使用权登记至原告周韬名下；二、被告株洲高科集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周韬支付违约金519062.02元；三、驳回原告周韬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21000元，由被告株洲高科集团有限公司负担6055元，原告周韬负担14945元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  刘 洋人民陪审员  李树仁人民陪审员  彭福寿二〇一六年十月二十八日书 记 员  戴 芬附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。