广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第239号
原告（反诉被告）广西梧州汇龙港房地产开发有限公司，住所梧州市冬湖路1号。
法定代表人许昌信，执行董事。
委托代理人王振华，广西顺景律师事务所律师。
被告（反诉原告）张在杰。
委托代理人韦茂林，广西金卡律师事务所律师。
委托代理人邓东樱，广西金卡律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）广西梧州汇龙港房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张在杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成由审判员朱欣担任审判长，人民陪审员李巧琼、林丽君参加的合议庭，于2015年4月15日公开开庭审理了本案。书记员程海燕担任法庭记录。原告（反诉被告）广西梧州汇龙港房地产开发有限公司（以下简称梧州汇龙公司）的委托代理人，被告（反诉原告）张在杰及其委托代理人到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原告梧州汇龙公司诉称，2008年11月17日，其作为出卖人与作为买受人的被告就梧州市新兴三路83号汇龙国际广场二单元705房签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：出卖人于2009年11月30日前向买受人交付商品房，买受人在接到或应接到交房通知或自出卖人在《梧州日报》发布公告之日起30日内办理交房手续。买受人逾期办理的，从逾期之日起计收双倍物管费。2009年11月30日，原告在《梧州日报》刊登交楼启事，告知业主汇龙国际广场已具备交楼条件，同时通知业主前来收楼。可截至原告提起诉讼之日，被告仍未与原告办理收楼手续，被告的行为已经违反了合同约定，应承担违约的责任。根据汇龙国际广场的物业公司核定，截至2014年12月31日止，本案讼争房屋的物业服务费用共计为8790.70元（其中物管费6671.60元、电梯费1800元、公摊水电费319.10元），因此，被告应向原告支付的违约金为17581.40元。原告为维护其合法权益，诉至法院请求判令：1、被告向原告支付新兴三路83号汇龙国际广场二单元705房商品房买卖合同违约金17581.40元（暂计至2014年12月31日）；2、被告履行合同约定，办理收楼手续；3、本案诉讼费全由被告承担。
原告梧州汇龙公司就本诉向法庭提供的证据有：
1、原告的营业执照及组织机构代码证复印件各一份，证明原告的主体适格；
2、被告的身份证复印件一份，证明被告的主体适格；
3、合同编号为（2008）汇国广房字第××号的《商品房买卖合同》一份，证明本诉被告购买了汇龙国际广场二单元705房商品房；
4、《前期物业管理委托合同》一份，证明本诉原告已就汇龙国际广场小区的前期物业管理委托给了梧州市汇龙物业管理有限公司，梧州市汇龙物业管理有限公司出具的物业收费凭证有证据力；
5、交楼启示一份，证明本诉原告已在《梧州日报》刊登公告，已履行通知业主收楼的义务；
6、编号为梧价格字（2010）76号的《关于汇龙国际广场住宅物业管理服务收费的批复》一份，证明本诉原告对汇龙国际广场的物业收费取得了价格主管部门的收费许可；
7、汇龙国际广场小区2010-2014年度水电、物管费通知卡3张，证明汇龙国际广场小区二单元705房商品房应承担的物业管理费用。
被告张在杰辩称，1、请求法院依法驳回原告的诉讼请求，因《商品房买卖合同》中并没有约定违约金的条款；2、收取两倍物管费的约定是无效的。同时，被告张在杰并提出反诉称，2008年11月17日，其作为买受人与作为出卖人的反诉被告梧州汇龙公司签订了合同编号为（2008）汇国广房字第××号的《商品房买卖合同》一份，反诉原告已经按该合同约定支付了全部的房价款。2009年底，反诉原告得知其购买的汇龙国际广场商品房可以交房后就决定在2010年元旦就去办理交接手续，2010年1月11日，反诉原告到汇龙国际广场收房时发现705房的室内地板有凿开过的痕迹，就问陪同验收房屋的反诉被告的工作人员，该工作人员答复是隔壁704号房的水管埋在705号房的地板和墙壁内，反诉原告问水管的走向如何，该工作人答复说不清楚，故反诉原告当时就要求出具该套商品房验收合格证明和《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》，该工作人员说现在还没有，于是双方就对其他项目进行验收。在双方书面签署了整改意见后，反诉原告就回去等待反诉被告整改完毕并出具商品房验收合格证明。后来反诉被告一直不通知反诉原告再次进行验收，反诉原告曾多次要求反诉被告完成整改并交付商品房，但反诉被告一直没有实质上的回应。反诉原告认为《商品房买卖合同》中第十一条第二款约定买受人逾期办理交房手续的，从逾期之日起双倍计算物管费，是无效的，且反诉被告的经营范围内并无物业服务项目，故其收取物业费的行为是违反法律规定，况且反诉被告也并没有提供物业服务的情形。据此，反诉原告请求法院判令：1、依法确认合同编号为（2008）汇国广房字第××号的《商品房买卖合同》第十一条第二款关于买受人逾期办理交房手续的，从逾期之日起双倍计算物管费的约定无效；2、被反诉人向反诉人出示汇龙国际广场二单元705房的商品房验收合格文件，并按施工规范整改非应在本套商品房内通过的供水管道至合格后，向反诉人交付该处商品房；3、被反诉人承担逾期交房责任，支付逾期交房违约金90940.15元（从2010年元月11日开始，以付款总额249151元为基数，按日万分之二暂时计算至2015年元月11日）；4、反诉诉讼费由被反诉人承担。
反诉原告张在杰就本诉没有提供书面的证据，就反诉向法庭提供的证据有：
1、《收据》3张，证明反诉原告已经全额支付了房价款的事实；
2、《验收楼交接书》一份及照片2张，证明反诉原告已经到过现场验收房屋及商品房当时的状况；
3、合同编号为（2008）汇国广房字第××号的《商品房买卖合同》一份，证明反诉被告拒不出示验收合格证明材料，违反了合同第十一条的约定。
反诉被告梧州汇龙公司辩称，对反诉原告诉请请求中的第一项，反诉被告认为因商品房交付后就应交付物业管理费，如果商品房未出售的的情况下，物业管理费由开发商承担，但如果交付后则应由业主来承担；另外，合同中约定商品房是经过验收合格后交付使用的，有相应证据佐证，讼争房屋已符合验收条件，且没有相关法律规定开发商是不能把供水管安装从房间内通过的，再说本案讼争的房屋是经相关部门验收合格的，故反诉被告不应该承担违约金；反诉原告是于2015年1月25日前去收楼的，但没有办理任何收楼手续。
反诉被告梧州汇龙公司就反诉向法庭提供的证据有：
1、《建设工程规划条件核实单（规划总核实）》一份，证明汇龙国际广场项目于2009年11月26日通过梧州市建设与规划委员会的规划条件核实，可以向购房业主交楼；
2、《住宅工程质量逐套验收表》一份，证明汇龙国际广场2单元705房经建设单位、施工单位和监理单位的住宅工程质量逐套验收，符合施工规范和施工质量要求；
3、《建设工程竣工验收意见书》一份，证明汇龙国际广场项目于2009年11月29日通过了施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位和建设单位的质量验收，工程质量合格；
4、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》复印件各一份，证明反诉被告按相关规定出具了汇龙国际广场项目住宅质量保证书和住宅使用说明书；
5、2011年度至2014年度的银行进账单复印件7张，证明反诉被告向梧州市汇龙物业管理有限公司支付物业服务等费用，反诉被告一直承担对梧州市汇龙物业管理有限公司进行业务补贴，承担自己开发物业小区（包括汇龙国际广场）物业管理的损失。
经庭审调查、质证，本诉被告（反诉原告）张在杰对本诉原告（反诉被告）梧州汇龙公司就本诉提供的证据1-3、5的三性无异议，但对证据3证明的内容不予认可，认为在双方签订的《商品房买卖合同》中的第十一条规定了出卖人即本诉原告必须向买受人即本诉被告出示买受人房屋情况合格材料，但本诉原告在第一次验收房屋时即2010年1月11日并没有向本诉被告出示相关材料，也没有告知本诉被告为何有水管从本案争议的房屋穿过；对证据4的关联性有异议，认为该《前期物业管理委托合同》是第三人与本诉原告签订的，本诉被告还没有收楼，并没有产生物业费，故与本案没有关联性，另外因没有原件核对故对其真实性认为不清楚；对证据6的关联性有异议，认为与本案无关，因本诉被告并没有收楼，故还没接受物业服务；对证据7三性均有异议，认为没有任何公章，只有数额，故不具有证明力。本诉被告（反诉原告）张在杰对本诉原告（反诉被告）就反诉提供的证据1-3的三性无异议，但对其证明的内容有异议，认为该证据并不能证明本案讼争的房屋没有争议，因本案反诉原告发现讼争的房屋内有一条供水管通过，而反诉被告并没有提前告知反诉原告该水管的大小、走向、管子内装的是什么或埋的深度等，只是要求反诉原告支付物业费，属于明显的霸王条款；对证据4中的《住宅质量保证书》的三性无异议，但认为反诉被告在第一次验收房屋时并没有向反诉原告出示；对证据4中的《住宅使用说明书》，认为该说明书并没有对商品房中的水管有任何说明，与现状不符；对证据5的三性均有异议，认为不真实，且与本案没有关联性。本诉原告（反诉被告）梧州汇龙公司对本诉被告（反诉原告）张在杰就反诉提供的证据1无异议；对证据2的三性无异议，认为当时现场就是这个情况；对证据3的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为单凭该证据并不能证实反诉被告未出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给反诉原告看。本院结合双方举证和质证，认证如下：原、被告双方对上述无异议的证据，客观真实，本院予以确认，并作为认定案件事实的依据。当事人对以上其他证据存在异议的，由本院在认定事实中进行综合认证。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2008年11月17日，原告梧州汇龙公司作为出卖人与作为买受人的被告张在杰签订了《商品房买卖合同》一份，主要约定：1、买受人购买出卖人开发的梧州市新兴三路83号汇龙国际广场二单元705号房，该商品房建筑面积共184.83平方米，套内建筑面积157.18平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积27.65平方米，每平方米为1348元，总金额为249151元；2、付款方式及期限：第一期签订本合同后三天内付约90%房款，即人民币224236元整，其中定金10000元整，第二期约10%在交楼前付清人民币24915元；3、出卖人应当在2009年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理：①逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金；5、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购买商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到或应接到交房通知或自出卖人在《梧州日报》发表公告之日起30天内办理交房手续。买受人逾期办理的，从逾期之日起双倍计收物管费（以上所指通知含报纸公告或电话通知）；6、买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
签订上述合同的当天即2008年11月17日，被告向原告支付购房款85000元。之后，被告于2008年11月24日、2009年12月30日分两次分别向原告支付了购房款139236元、24915元。2009年11月26日，被告向原告购买的商品房所在的新兴三路69号汇龙国际广场项目经梧州市建设与规划委员会验收通过。2009年11月5日，被告所购买的商品房即梧州市新兴三路83号汇龙国际广场2单元705号房经建设单位、施工单位、监理单位验收，结论为该套商品房经三方验收合格。2009年11月29日，被告购买的商品房所在的新兴三路69号汇龙国际广场项目经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收，结论为工程质量合格。2009年11月30日，原告在《梧州日报》刊登了交楼启事，载明：广西梧州汇龙港房地产开发有限公司投资建设的“汇龙国际广场定于2009年11月30日起正式交楼，请各位业主备齐相关证件与资料（身份证、购房合同、收款票据）前来办理交楼手续。交楼办理地址：梧州市新兴三路69号广电中心首层南向即汇龙国际广场售楼中心，同时附注了联系电话。”2010年1月11日，被告前去与原告办理房屋交接手续时认为隔壁房的水管从其购买的商品房的大厅内通过，天花漏水等便不同意交接房屋，同时在验收楼交接书中写明要求隔壁房的水管不能从其购买的商品房的大厅内通过，验收楼交接书上有被告张在杰及原告的管理处代表张永杰签字。后来，原告将隔壁房的水管改成从被告购买的商品房与隔壁房的公用墙内通过。到目前，被告没有与原告就本案争议的商品房办理交接手续。
在庭审过程中，原告述称2011年度至2014年度其一直承担对梧州市汇龙物业管理有限公司进行的业务补贴，但并没有对单独某一套房或本案争议的房屋缴交相关的物业费，也没有单独对每套房的物业费进行对数，但原告认为其给物业公司的业务补贴费用中已包含了物业费在内。
本院认为，原告梧州汇龙公司与被告张在杰签订《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。双方应当按照约定全面履行各自的义务。
一、本诉部分
原告梧州汇龙公司作为出卖人与作为买受人的被告张在杰签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在2009年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付被告使用，同时约定了房屋交接的通知方式包含报纸公告或电话通知，买受人在接到或应接到交房通知或自出卖人在《梧州日报》发表公告之日起30天内办理交房手续。买受人逾期办理的，从逾期之日起双倍计收物管费。2009年11月30日，原告在《梧州日报》刊登了交楼启事通知业主从该日起正式交楼。现原告提出因被告没有按约定前来交接房屋故要求被告支付违约金17581.40元，对原告此项主张，被告不予认可，并提出其之所以不愿意接收本案讼争的房屋是因为隔壁房屋的水管从该房屋的大厅内通过，不符合交房条件，且原告也没有按被告提出的要求进行整改。本院认为，《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，没有违反相关法律规定，是合法有效的，对原、被告均有约束力，现原告依照合同约定通知被告来接收符合合同约定交付条件的商品房，被告本应按约定与原告交接房屋，但被告并没有依约与原告就本案争议的房屋办理交接手续，构成了违约，应承担违约责任，但结合本案的实际情况，因被告没有依约定交接房屋的行为并没有造成原告的任何损失，且原告也没能提供造成其损失的相关依据，根据公平原则，故本院对原告的此项主张不予支持。至于原告要求被告履行合同约定，办理收楼手续的诉请，根据合同约定，原告将符合交付条件的商品房交付给被告，被告理应予以接收，故原告的此项诉请，合理合法，本院予以支持。
二、反诉部分
反诉原告提出《商品房买卖合同》中第十一条第二款约定买受人逾期办理交房手续的，从逾期之日起双倍计算物管费，是无效的，本院认为，《商品房买卖合同》第十一条关于买受人逾期办理房屋交接手续须从逾期之日起双倍计算物管费，作为买受人逾期办理房屋交接手续的违约责任的约定，并不属于《中华人民共和国合同法》中关于合同条款无效的情形，因此该条款依法是有效的，故反诉原告张在杰要求确认合同编号为（2008）汇国广房字第××号的《商品房买卖合同》第十一条第二款中关于买受人逾期办理交房手续的，从逾期之日起双倍计算物管费的约定无效的诉请，本院不予支持。至于反诉原告张在杰要求反诉被告梧州汇龙公司出示汇龙国际广场二单元705房的商品房验收合格文件，并按施工规范整改非应在本套商品房内通过的供水管道至合格后，向反诉人交付该处商品房的诉请，因反诉被告在庭审中已经出示了相关的商品房验收文件，且反诉被告也要求反诉原告依约交接本案争议的商品房，因此对反诉原告的此项诉讼请求，本院认为反诉被告已经履行了其应有的义务，不应再重复处理。对于反诉原告要求反诉被告梧州汇龙公司承担逾期交房违约金90940.15元的诉请，因反诉原告与反诉被告于2008年11月17日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，故是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同的约定享受权利、履行义务。在庭审中双方对未交房的事实没有异议，争议的焦点在于未交房的原因是反诉原告自身未按时接收房构成违约还是反诉被告梧州汇龙公司所交房屋因质量问题未达到交房条件构成违约，根据反诉被告提供的《建设工程规划条件核实单（规划总核实）》、《住宅工程质量逐套验收表》及《建设工程竣工验收意见书》，说明本案讼争的商品房已经竣工验收，从而已达到合同约定的质量标准及交付条件。除此以外，反诉被告也按合同的约定登报通知了反诉原告来验收房屋，因此，反诉被告已经尽到了通知义务，也履行了合同约定的义务。至于反诉原告提出隔壁房屋的水管通过本案争议房屋的大厅地板，因此反诉被告梧州汇龙公司所交房屋不符合交房条件，存在质量问题的主张，本院认为双方在合同中就交房条件的条款并没有对水管的走向问题进行约定，同时反诉原告也未能提供相应的证据证明反诉被告将隔壁房屋的水管安装通过本案讼争房屋的大厅地板构成了违约或根本违约，且现反诉被告也已经对隔壁水管的走向进行了调整，不再通过本案争议的房屋的大厅地板，现反诉原告以隔壁房屋的水管通过本案争议房屋的大厅地板为理由认为反诉被告所交房屋存在质量问题从而拒交接房屋并要求反诉被告承担逾期交房违约金90940.15元的理由不成立，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告张在杰应于本判决生效后十五天内与原告广西梧州汇龙港房地产开发有限公司办理梧州市新兴三路83号汇龙国际广场二单元705号房屋的交接手续；
二、驳回原告广西梧州汇龙港房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告张在杰的诉讼请求。
本诉案件受理费240元，由原告广西梧州汇龙港房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费2273.50元，由反诉原告张在杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。
审 判 长 朱 欣
人民陪审员 李巧琼
人民陪审员 林丽君
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 程海燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。