广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第1472号
原告：冯智新，男，1975年9月10日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：王桂荣，广东富荣律师事务所律师。
委托代理人：林健兴，广东富荣律师事务所律师。
被告：江灿彰，男，1971年2月28日出生，汉族，住广州市花都区。
原告冯智新诉被告江灿彰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯智新的委托代理人林健兴到庭参加诉讼，被告江灿彰经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年5月14日，原告通过与毕光华签订《房屋转让协议书》取得位于广州市花都区新华街九潭村九谭经济社宅基地使用权。原告取得该宅基地后，在该地上建起了一座九层楼房，自编地址为：广州市花都区新华九潭村荔红路8号9号公寓。2013年9月8日，原告与被告签订《商铺租赁协议》，原告将上述楼房的1、2层商铺出租给被告使用，租赁的期限为8年�租期从2013年10月1日起至2021年9月30日止。双方约定商铺的月租金为：第一年和第二年月租金为25000元：从第三年、第四年、第五年月租金为30000元：第六年至第八年月租金为36000元，被告须每月5日前交清当月租金，在签订《商铺租赁协议》当日，被告须向原告交付了保证金50000元。协议签订后，原告将上述商铺交付给被告使用。2014年9月份，被告开始没有向原告支付商铺租金，原告多次与被告协商，被告以经营困难为由要求原告给予宽限期。但直至2015年6月份，被告一直拖欠原告租金已经长达10个月之久，所欠租金数额为250000元。2015年6月底，被告所在该商铺经营的广州市聚源坊餐饮有限公司结业，并人去楼空，原告再无法联系到被告。另外，被告在2015年5-6月份在该商铺经营广州市聚源坊餐饮有限公司期间，还拖欠电费24475元、水费4545元，均由原告为其垫付。现原告已再无法联系被告，因此，原告根据与被告签订的《商铺租赁协议》第七条第二款第一项的约定：“乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的5‰缴纳滞纳金；如拖欠租金达一个月（30天、按自然月每月的1号计算），则甲方有权单方终止本合同和收回该商铺，没收乙方保证金以抵欠款，并有权继续向乙方追收所欠款项或直至足额抵偿乙方所欠全部款项为止。”原告请求解除与被告于2013年9月8日所签订的《商铺租赁协议》，收回商铺，并要求在扣除被告缴纳给原告的保证金50000元后，被告向原告支付尚拖欠租金200000元以及拖欠的电费24475元、水费4545元。另，因被告拖欠原告2014年9月份至2015年6月份租金，根据该条约定，原告与被告所约定的滞纳金实为违约金，因该约定标准过高，原告自行调整为按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，从拖欠租金的最后一个月计算，即从2015年6月1日开始计算至被告还清款项之日止。综上所述，原告为维护自身的合法权益，根据我国法律有关规定，特提起诉讼，请法院在查明事实的基础上，依法判令：1、被告向原告支付拖欠的租金200000元、电费24475元、水费4545元；2、判令被告向原告支付因拖欠租金所产生的违约金暂计16000元（从2015年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至付清之日止）3、本案诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、被告支付拖欠的占有使用费200000元给原告；2、被告支付原告已代被告垫付的电费24475元、水费4545元给原告；3、被告支付因拖欠占有使用费所产生的损失暂计16000元给原告，损失的计算方法为：以占有使用费200000元为本金，从2015年6月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至付清日止；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告江灿彰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。
原告在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以确认。
经审理查明：涉案房屋位于广州花都区秀全街九潭村九潭社，自编地址为九潭村荔红路8号9号公寓，原告自称由其出资建设，其没有办法提供相关的报建手续证明。
2013年9月8日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁协议》，协议相关内容有：乙方自愿租用甲方位于广州市花都区新华九潭村荔红路8号9号公寓1、2层商铺作为商业用途使用。租期为8年，从2013年10月1日至2021年9月30日。第一年和第二年的月租金为25000元，第三年、第四年、第五年的月租金为30000元，第六年、第�年、第八年的月租金为36000元，租金按月缴纳，每月五日前付清。在合同签订当日，乙方须向甲方交付保证金50000元。违约责任：乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的5%缴纳滞纳金；如拖欠月租金达一个月，则甲方有权单方终止本合同和收回商铺，没收乙方保证金以抵欠款，并有权继续向乙方追收所欠款项或直至足额抵偿乙方所欠全部款项为止。
合同签订当日，被告向原告缴交了保证金50000元，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告利用涉案房屋经营餐饮。双方合同在履行初期，被告有按期缴纳租金，但自2014年9月开始，被告再没有向原告缴纳租金，并于2015年6月搬离涉案房屋。原告于2015年7月收回了涉案房屋。被告至今仍欠2014年9月1日至2015年6月30日共10个月的租金未缴纳给原告。
另查明，原告于2015年7月18日代被告向广州市花都区秀全街九�村敦仁经济合作社缴纳了2015年5-6月份的电费和水费，其中电费为24475元，水费为4545元。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案原告在诉讼中无法提供房屋报建手续的相关证据，因此本院认定涉案房屋未履行规划报建手续。原、被告签订的《房屋租赁合同》虽是双方当事人的真实意思表示，但因违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”合同约定的前两年的月租金为25000元，故每月的占有使用费参照合同约定为25000元，2014年9月至2015年6月的场地占用费共计250000元，扣除被告向原告缴纳的50000元保证金后，被告还应向原告支付占有使用费200000元。故原告要求被告支付占有使用费200000元的请求，合法有据，本院予以支持。
对于原告要求的水电费，因该费用系被告使用产生，且原告已经代被告缴纳，被告应将此费用支付给原告，故对原告此项请求，本院予以支持。
对于原告要求的损失，原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，没有法律依据，本院依法调整为以200000元为本金，从2015年6月6日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告付清款项之日止。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告江灿彰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯智新支付占有使用费200000元；
二、被告江灿彰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯智新支付拖欠占有使用费的损失，损失的计算方法：以200000元为本金，从2015年6月6日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告江灿彰付清款项之日止；
三、被告江灿彰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯智新支付电费24475元及水费4545元；
四、驳回原告冯智�的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4976元，由被告江灿彰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 万咏华
人民陪审员 袁伟峰
人民陪审员 李玢姝
二〇一六年六月十三日
书 记 员 王 雷
郑萍