广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第774号
上诉人（原审原告）：罗培洽。
委托代理人：叶虹、陈艳连，均系广东五邑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江门市东华房地产开发有限公司。
法定代表人：杨树坪，该公司董事长。
委托代理人：李增臣、钟淑华，均系广东百格律师事务所律师。
上诉人罗培洽因与被上诉人江门市东华房地产开发有限公司（以下简称东华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2015）江海法民一初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2014年12月23日，罗培洽向原审法院提起诉讼，请求判令：一、东华公司向罗培洽支付违约金79856.09元；二、本案的诉讼费用由东华公司承担。主要事实和理由是：罗培洽于2013年7月31日购买东华公司所开发的某湾某苑小区6栋15层1503号房，购房合同号为2013-00，购房金额为767847元，双方合同约定东华公司于2013年8月30日前交付罗培洽所购房屋，但东华公司于2014年12月12日交房，逾期104天。按照合同第九条第1点的第(2)条约定，逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之十的违约金，即东华公司应向罗培洽支付767847×0.001×104=79856.09元。由于东华公司拒绝向罗培洽支付违约金，故只有诉至法院。
东华公司答辩称：一、涉案房屋所在工程已竣工验收合格，各项单项工程均验收合格，符合交楼条件。
罗培洽所购房屋已竣工验收合格，东华公司于2014年12月12日取得工程竣工验收备案表。另外，涉案房屋供水单项工程已于2014年11月4日验收合格并投入使用；受电工程已于2014年12月4日验收合格；管道燃气设施配套项目已于2014年9月25日竣工并验收；消防工程已于2014年11月25日验收合格；2014年8月18日通过环境保护验收；2014年11月17日经核实符合规划条件；楼房电梯验收合格，并于2014年6月18日取得广东省江门市质量技术监督局使用登记……以上各项单项项目说明，涉案楼房已符合交楼条件。
二、东华公司已通知罗培洽收楼，罗培洽已办理收楼手续。
东华公司已于2014年12月12日向罗培洽邮寄交付收楼通知书，通过邮寄方式通知罗培洽收楼。罗培洽于2015年1月7日办理收楼手续。
三、依双方合同第八条之约定，东华公司的交楼时间可根据天气等原因予以延期。
2013年7月31日，东华公司与罗培洽签订了《广东省商品房买卖合同》。双方合同第八条约定，东华公司应2014年8月30日前向罗培洽交楼。
根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条、《广东省高温天气劳动保护办法》第九条以及建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四条（十四）的规定，露天作业的建筑业施工时，遇到暴雨、台风、高温等天气应当停止作业。又依双方合同第八条之约定，东华公司的交楼时间可根据天气等原因予以延期。
根据《江门市气象台》出具的气象资料统计（选用礼乐自动气象站数据），在2013年7月31日至2014年8月30日期间，存在12天暴雨及以上量级降水天气，15天台风影响天气，15天最高气温大于等于37摄氏度的天气。则受台风、暴雨、高温天气影响的时间共有30.75天[其中暴雨12天+台风15天+高温（15×2小时/8=3.75天）]。也即，双方约定交房日期可依合同延期至2014年9月30日。
在延期的2014年8月31日至2014年9月30日，最高气温大于等于37摄氏度的天气有2天[折合0.5天（2×2小时/8=0.5天）]，受台风、暴雨影响的天数共有5天。故东华公司与罗培洽实际交房日期再延期5天。也即，双方约定的交房日期可依合同约定再延期至2014年10月5日。
四、东华公司逾期交房的天数应计至2014年12月12日。
本案中约定的违约金属于惩罚性违约金。2014年12月12日，东华公司通知罗培洽收楼，已完成东华公司的通知义务。至于罗培洽没有及时收楼，过错不在东华公司。既然东华公司于2014年12月12日往后期间不存在迟延交楼的过错，东华公司则无需承担该期间内的违约责任。故，不能将罗培洽迟延收楼过错，用来惩罚东华公司。
而《商品房买卖合同》之《补充协议》第三条只是对原合同第十一条“交接”做特别补充，并没有对违约责任或违约金的计算方式做补充。
也就是说，本案的逾期交房天数应从2014年10月6日计至2014年12月12日，即67天。
因此，根据双方商品房买卖合同第九条第1款第（1）项每日万分之一的违约金标准计算违约金。
五、合同约定的每日按已付房款万分之十的标准计算违约金过分高于罗培洽损失，法院应予调低。理由如下：
（一）依照法律规定及司法解释，违约金的标准是否过高，应以实际损失为基础，故罗培洽应就其损失举证，但本案中罗培洽未举证证明其存在有损失，说明东华公司的逾期交房行为没有给罗培洽造成损失，或造成的损失显著轻微。
（二）东华公司已完成工程竣工备案合格，并交付房屋给业主使用，逾期时间短，违约及过错程度微弱。
（三）按照最高院的司法解释，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，即可认定为“过分高于造成的损失”。即法律允许的违约金标准是不应超过损失的30%。
本案中，因罗培洽未对其损失进行举证，东华公司委托有资质的评估机构对涉案房屋租金水平进行了评估。评估机构出具评估报告得出，涉案房产租金水平只是2778元/月。即使罗培洽存在损失，也仅仅是所购房屋出租的租金2778元收益损失。而罗培洽主张的每月违约金约为23035元（合同金额767847元×0.001×30天=23035元）。显然，罗培洽主张的违约金不是一般的“过分高于”，而是“非常过分的高于”。
六、本案中，罗培洽存在迟延交付购房款给东华公司之情形。罗培洽迟延交付购房款的违约金应当在本案中予以扣减。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条第三款之约定，罗培洽应当在2013年10月30日向东华公司支付537000元购房款。然而，罗培洽却在2014年1月24日向东华公司支付537000元，逾期支付购房款天数达到85天。又根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条之约定，罗培洽应当按日向东华公司支付逾期应付款万分之十的违约金（即537000元×0.001×85天=45645元）。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：罗培洽、东华公司于2013年7月31日签订合同编号为2013-00号《商品房买卖合同》，合同约定由罗培洽向东华公司购买位于江门市江海区某湾某苑6幢1503室房屋，按建筑面积销售，建筑面积为115.78平方米，每平方米6631.95元，总共房价为767847元，该合同第八条约定交房期限为2014年8月30日前，交付条件为该商品房经竣工验收备案合格，同时约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人（东华公司）可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人（罗培洽）的；2、如遇重大灾害等原因，出卖人不可避免或克服的异常；3、天气、异常地质状况、政府行为等社会原因，经政府或有关技术单位出具证明文件后，出卖人可作为依据延期。”同时该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、……”。该合同的附件五《合同补充协议》第三条约定“对合同第十一条（房屋交接）作出如下补充约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由出卖人寄出‘收楼通知书’之日起（以挂号信的《国内挂号函件收据》邮戳日期为准）开始计算，15日后视作出卖人实际已将该商品房交付买受人使用。买受人自该交房日开始承担因该商品房交付而产生的全部责任”。上述合同签订后，罗培洽已全部支付了购房款。罗培洽所购房产属于东华公司建筑工程编号为江海花园南区一期10-2栋楼房中的一套，该工程楼房于2014年11月27日进行竣工验收并一次通过验收合格，于2014年12月12日通过了江门市江海区住房城乡建设和水务局的工程竣工验收备案。东华公司于备案后次日向罗培洽发出收楼通知，罗培洽于2015年1月7日到东华公司处办理了收楼手续。罗培洽认为东华公司未按合同约定的日子交楼，属于东华公司违约，遂诉至原审法院诉如所请。
另查明，江门市气象台出具的《天气资料统计》显示，在2013年1月1日至2014年12月31日，该段时间内天气状况不适宜露天作业的暴雨以上降水量的日子有18日，分别是：2013年的3月30日、5月8日、7月16日、7月28日、8月3日、8月14日、8月15日、8月23日、12月15日、12月17日和2014年的3月30日、3月31日、5月8日、5月9日、5月11日、7月25日、9月16日、9月17日；限制工作时间在6小时以内的气温大于或等于37摄氏度的日子有22日，分别是：2013年的6月19日、6月20日、6月21日、7月11日、7月13日、8月9日、8月12日、8月28日、9月21日和2014年的5月27日、6月14日、6月15日、6月16日、7月5日、7月6日、7月22日、7月23日、7月24日、7月31日、8月1日、9月3日、9月10日；我市受台风影响不能进行建筑作业的日子有22日，分别是：2013年的6月22日到23日、7月1日到2日、8月2日到3日、8月13日到16日、9月22日到23日、9月30日、11月10日到12日和2014年的7月17日到19日、9月15日到17日。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案涉及罗培洽、东华公司间房屋买卖合同的法律关系。双方均应诚实信用地遵守法律和双方的约定，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、双方实际应履行的交房日期是何时的问题；二、东华公司是否逾期交房及其逾期天数的问题；三、本案违约金的计算是否适用万分之十的比例，如适用该比例是否过高的问题。
一、关于双方实际应履行的交房日期是何时的问题。
虽然双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间是2014年8月30日前，但还约定可延期变更的情形，如受天气影响的情形。参照《广东省气象灾害防御条例》第二十条“台风黄色、橙色、红色或者暴雨红色预警信号生效期间，除必需在岗的工作人员外，用人单位应当根据工作地点、工作性质、防灾避灾需要等情况安排工作人员推迟上班、提前下班或者停工，并为在岗工作人员以及因天气原因滞留单位的工作人员提供必要的避险措施”和2013年《国务院办公厅关于切实做好汛期灾害防范应对工作的紧急通知》第三部分“突出抓好各项防灾减灾措施的落实。要做好山洪泥石流灾害易发区、危险校舍、简易工棚等安全排查，遇有重大灾害性天气和险情，学校要停课、厂矿要停工、大型集会活动要取消，及时转移并妥善安置受威胁地区人员，避免造成人员伤亡。……”以及2007年建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第（十四）条“加强工程建设过程中的防灾能力建设。有针对性地开展工程建设过程中的灾害预防工作，进一步提高建筑工地抵御各种灾害的能力，避免引发次生灾害和危及公共安全的事件。特别要加强对建筑行业管理人员和农民工抗御台风、防范滑坡等防灾知识和技能教育。要组织制定施工现场临时建筑物安全防灾技术标准和建筑施工灾害天气预警应急预案，在有灾害预警时，强化对施工现场临时建筑、塔吊、施工用电、脚手架、基坑边坡等重点部位和环节的检查，采取必要的加固措施及时消除安全隐患，并根据需要及时组织防灾或避险及施工人员疏散撤离”的规定，露天工作的建筑业在暴雨、台风天气不适宜作业，由此造成工程延误符合双方当事人在合同中约定的延期交房的条件，应予延期；参照《广东省高温天气劳动保护办法》第九条第（二）项“日最高气温达到37℃以上至39℃以下（不含39℃），全天户外露天工作时间不得超过6小时，12时至16时应当暂停户外露天工作”的规定，自双方签订合同的2013年7月31日至双方约定交房的2014年8月30日，37度以上的高温天气有15日，每日可有2个小时不作业，则15日的高温天气折合应有3.75日不作业（15×2÷8=3.75），受台风、暴雨天气（扣减重复台风天数3日）影响的时间共有24日（15+9=24），故东华公司与罗培洽约定的实际交房日期可延期30.75日（24+3.75=27.75）。也即，双方约定的交房日期可依合同延期至2014年9月27日。在延期的2014年8月31日至2014年9月27日，37度以上的高温天气有2日，每日可有2个小时不作业，则2日的高温天气折合应有0.5日不作业（2×2÷8=0.5），受台风、暴雨天气（扣减重复台风天数2日）影响的时间共有3日（3+0=3），故东华公司与罗培洽约定的实际交房日期可再延期4日。也即，双方约定的交房日期可依合同约定再延期至2014年10月1日，所以双方约定的最后交房日期实际是2014年10月1日。
二、关于东华公司是否逾期交房及逾期天数问题。
由上述论证的内容可知，东华公司的延期交房时间只可延期至2014年10月1日，但东华公司于2014年12月13日才向罗培洽发出收楼通知，罗培洽未按通知规定的时间办理交房手续，而于2015年1月7日到东华公司处办理了交房手续，按《商品房买卖合同》的附件五《合同补充协议》第三条约定，2014年12月27日视作出卖人实际已将该商品房交付买受人使用。故2014年10月2日至2014年12月27日属东华公司逾期交楼的时间，即共逾期87日。
三、关于本案违约金的计算是否适用万之十的比例，如适用该比例是否过高的问题。
由上述论证的内容可知，东华公司的延期交房时间只可延期至2014年10月1日，东华公司交房已逾期87日，按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期天数不超过90日的，逾期交房的违约金自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。
故此，本案关于逾期交房的违约金的计算不适用万分之十的比例，而是适用万分之一的比例，不存在约定过高的情形。据此，东华公司应支付给罗培洽的违约金为6680.27元（767847×87×1/10000=6680.27）。
本案中，东华公司也提出罗培洽违约支付购房款应支付违约金的问题，但东华公司没有提起反诉，故对东华公司的该请求本案不予以处理，东华公司可以另行起诉。综上所述，罗培洽诉请东华公司支付违约金79856.09元过高，应调整为6680.27元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《诉讼费用交纳办法》的相关规定，于2015年8月19日作出（2015）江海法民一初字第19号民事判决：
江门市东华房地产开发有限公司自判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房的违约金6680.27元给罗培洽。
如果江门市东华房地产开发有限公司未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案受理费1796.4元，由罗培洽负担1646.4元，江门市东华房地产开发有限公司负担150元，罗培洽预交的诉讼费不作退回，该款由江门市东华房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日迳付150元给罗培洽。
当事人二审的意见
罗培洽不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，支持罗培洽在原审所提的全部诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费由东华公司承担。主要事实和理由是：一、罗培洽、东华公司双方在原审庭审过程中共同确认以下事实及争议焦点：（一）涉案房屋交付条件存在两个标准，一个是法定标准；一个是约定标准。1、法定交付标准，即涉案争议房屋/楼宇完成住建部门的综合验收并办妥相应的验收备案手续；2、约定交付标准，即合同附件四约定的各项标准，“供水：每户均设独立水表、供水管到户；供电：每户均设独立电表、供电线路到户；管道天然气到户”。上述交楼标准的应由东华公司履行。（二）东华公司交付涉案房屋存在逾期交楼的情况。（三）案件的争议焦点在于：1、东华公司逾期交楼的天数是多少？（1）涉案房屋是否存在法定、约定顺延情况？（2）涉案房屋何时符合约定交付标准？2、是否需要调整计算违约金的标准？二、关于东华公司逾期交楼的天数，罗培洽认为，原审法院计算东华公司逾期天数时存在认定事实错误、法律依据不充分的情况，恳请二审法院予以重新认定。（一）罗培洽认为，原审法院认定可顺延的天气因素缺乏法律、事实依据，涉案房屋不存在实际可顺延的天气原因，因此，涉案房屋起算交楼的时间应严格按照合同的约定，即从2014年8月31日起算东华公司逾期交楼的时间。1、原审法院认定可顺延的天气因素缺乏法律依据。（1）罗培洽在原审提交的质证意见中，明确列明相关法律法规对不能施工作业的天气作了明文规定，但东华公司提供的证据材料明显与法律规定不相符合。（2）原审法院在原审判决书中引用的《广东省气象灾害防御条例》于2015年3月1日方实施，根据新法不得溯及既往的原则，该条例不适用于本案。因此，原审法院认为高温天气“每日可有2小时不作业”、“受台风、暴雨天气影响作业”、“2014年9月15日至17日受台风、暴雨天气影响”可以顺延的法律依据不充分。2、原审法院认定可以顺延的天气情况存在事实依据不充分。（l）东华公司并未就天气原因而实际停工提供相应的证据予以佐证；且其在原审提交江门市气象局出具的天气说明文件不足以证明其实际停工而造成涉案合同需要顺延交楼时间。（2）东华公司在原审提交江门市气象局出具的天气说明文件与江门市气象局网站公布的《2014年度江门天气公报》所列的暴雨、台风等天气情况是不相符的。（3）原审法院在计算暴雨天气、台风天气不可作业的时间，存在重复的地方。(4）原审法院在计算同一栋楼甚至同一层楼房可顺延的气象原因、可顺延的天数有很大差异，明显与事实相违背。①同一栋楼、甚至同一层楼的开工时间、竣工验收时间、竣工验收的备案时间都是一致的。东华公司提交的竣工验收备案表显示：a、10-1栋及10-2栋的开工时间是一致的，都是2012年11月13日。b、10-1栋及10-2栋的验收时间是一致的，天然气工程验收时间是2014年9月25日、室内供水工程验收时间是2014年11月4日、土建部分验收时间都是2014年11月27日、供电工程验收时间是2014年12月4日。c、10-l栋及10-2栋的验收备案时间是一致的，都是2014年12月12日。②同一栋楼、甚至同一层楼施工过程中面临的天气问题是一致的。③东华公司发出给包括罗培洽在内的10-1栋、10-2栋业主收楼通知的时间也是一致的，都是2014年12月12日。也就是说，原审法院在计算涉案房屋遇到高温、暴雨、台风天气可顺延的时间应该是一致的，不应该存在差异化。④但实际上，原审法院在计算时是存在差异化的，这明显与事实不相符。详见罗培洽提交的附表《某湾系列案一审判决统计表》。（二）原审法院作认定案件事实时未审查涉案房屋何时符合附件四约定的条件，对此，原审法院在审理这一部分事实时存在认定事实错误、适用程序错误；罗培洽认为，涉案房屋暂且可计算在2015年4月7日方符合合同附件四约定的交楼条件，但实际上应从涉案房屋最后安装上独立水表、电表、管道天然气到户的时间为准。1、合同附件四明确约定交付条件。2、举证责任。（l）对该部分事实证据应适用举证责任倒置原则。涉案房屋何时符合附件四约定的交付条件相关证据掌握在东华公司及主管部门处，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《民诉证据规定》）第五条规定，对本案证据应适用举证责任倒置原则，由东华公司承担举证责任。（2）东华公司未依法履行举证责任，依法应承担举证不能的法律后果，原审法院对此并未作出认定，属于审理案件适用法律错误。（3）罗培洽已依法完成举证责任，但法院并未依法履行调查职责，属于审理案件程序错误。①罗培洽原审举证期限内向原审法院提交了各项与案件争议焦点存在明确关系的《调查取证申请》，并向相关主管部门提交了《信息公开申请书》，原审法院并未对此作出答复及作出相应的调查。②此外，罗培洽在原审举证期间提交江门华润公司发给各业主通知2015年4月7日可以开通管道燃气的短信等证据证明。3、罗培洽认为，东华公司未提供其他证据证明涉案房屋在2015年4月7日前符合合同附件四约定的交付条件的情况下，应当认定涉案房屋截至2015年4月7日方符合交楼条件。（三）原审法院计算东华公司逾期交楼的天数事实依据不充分，二审法院应予以重新认定；罗培洽认为，东华公司逾期交楼的天数暂计为221天（从2014年8月31日起算至2015年4月7日）。1、东华公司在庭审前己自认逾期交楼的天数超过90天，对此，罗培洽已完成举证责任，东华公司并未提供相应的反驳证据应依法承担举证不能的法律后果，原审法院未对此作出相关的认定属于程序错误。2014年12月25日，东华公司提交的江门市住建局《江门市商品房买卖合同备案变更注销申请表》中填写的申请原因中已自认“逾期交楼天数超过90天”。对该部分事实情况，罗培洽己申请原审法院向江门市住建局调查取证，原审法院对此不予答复，存在怠于履行调查职责之过。2、整理涉案的证据文件可知道，东华公司实际逾期交楼的天数已超过221天。三、原审法院认定东华公司逾期交楼的违约金需要调整，明显是不尊重合同，违反法律规定的行为，恳请二审法院予以驳回。（一）罗培洽认为，计算东华公司逾期交楼的标准应依据《合同》第九条约定按照罗培洽已交付房款日万分之十计算逾期交楼违约金。因东华公司逾期交楼超过90天，其应支付的逾期交楼违约金＝东华公司实际逾期的天数×罗培洽全部房款×日万分之十。（二）东华公司同样是依据《合同》第七条约定，计收包括赵某甲等业主在内的逾期交付房款违约金。1、赵某甲已被东华公司按照《合同》第七条约定，计收逾期交付房款的违约金。2、东华公司在原审答辩状中亦主张按照《合同》第七条约定，计收逾期交付房款的违约金。（三）原审法院认定应参考租金标准调整违约金，明显没有充分的法律依据。1、罗培洽主张的东华公司支付的逾期交楼违约金相对于其所得房款收益，如同九牛一毛。2、合同是东华公司提供、起草的，其在约定罗培洽逾期交房款的违约责任与东华公司逾期交楼的违约责任都是对等的。3、合同是东华公司提供、起草的，32位业主的《合同》对于逾期交楼违约金的规定都是一致的，可见，《合同》签订时东华公司已经预见到如果实际逾期交楼时间超过90天，其自愿接受按日万分之十的标准计付违约金给罗培洽的。4、根据《合同法》的规定以及《合同》约定可知，罗培洽与东华公司对于逾期违约金的约定是对违约方的惩罚性约定。而本案中，东华公司逾期交楼存在过错，应该接受逾期交楼的惩罚。5、原审法院在考虑罗培洽损失时，仅是考虑银行利息、租金损失，并未考虑罗培洽欲转让涉案房屋的投资损失，明显片面。基于公平原则，罗培洽主张依据《合同》第九条约定按照罗培洽己交付房款以日万分之十计算逾期交楼违约金，合法、合理，不存在过高、需要原审法院调整的情形。（三）东华公司应支付给罗培洽的逾期交楼违约金是169694.187元。即767847元×221天×0.001/天。
二审期间，罗培洽向本院提交了以下证据：1、广东省江门市气象局预报科气象证明书，证明：东华公司一审提交的气象证明书与事实不符，一审判决对东华公司因天气原因顺延交楼天数的认定有误。2、本院（2015）江中法民一终字第204号《民事判决书》及系列案统计表，证明：本院审理类似案件时，因天气原因顺延交楼天数仅计算合同签定之日起到合同约定的交楼之日止时间段的天数，合同约定的交楼之日后的天气原因不属于合同履行期间的事由，不应当扣减。3、广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第3215号《民事判决书》，证明：（1）广州中院审理类似案件时，因天气原因顺延交楼天数仅计算合同签定之日起到合同约定的交楼之日止时间段的天数，合同约定的交楼之日后的天气原因不属于合同履行期间的事由，不应当扣减；（2）广州中院处理类似案件时，认定合同约定的交楼条件真实有效。4、延期天数计算表，证明：（1）如果东华公司提交的气象证明是真实的，一审法院“延期再延期”的做法也是错误的，合同约定的交楼之日后的天气原因不属于合同履行期间的事由，不应当扣减；（2）欧阳某甲案件中，由于一审法院采用“延期再延期”的做法，导致该案在合同约定的交楼之日前后各有不足一天的天数被计算为一天，可扣减的天数比实际天数多出一天。5、23名业主案件情况全局图，证明：关于合同约定的交楼条件，罗培洽已经完成了举证责任，并且向一审法院申请了各项调查，一审法院依职权调查，东华公司亦未举证证明办理报装水电天然气表的时间，因此，应按照罗培洽提交的短信时间认定涉案楼房符合附件四交楼的条件，也就是2015年4月7日，方符合交楼条件。6、逾期交楼天数对比情况图，通过选取了两名业主的情况进行对比，证明一审法院的认定方法明显不公平。7、由华润公司加盖业务专用章确认的截屏图片一份，证明图片中短信是真实的。
二审期间，罗培洽向本院提出到江门市气象局调取合同履行期间（合同签订之日起到合同约定的交楼之日止）天气高温、暴雨、台风等天数情况的申请。
东华公司答辩称：一、涉案合同对交房条件约定是以“该商品房经竣工验收备案合格”为条件，而该建设工程已于2014年12月竣工验收备案合格，即达到交付条件。罗培洽认为东华公司没有达到交付条件，不符合事实。1、根据《商品房买卖合同》第八条的约定可知，商品房均竣工验收备案合格是商品房交付的条件。2、罗培洽认为《商品房买卖合同》附件四“装饰、设备标准”及“南区一期10-1、12-2栋毛坯房交楼标准”也是交楼条件。然而该附件的相关内容明确说明这是“交楼标准”，其中列明“客厅、房间、厨房、阳台、窗户、供水、供电、管道天然气”等设备均是业主办理收楼手续后，拿钥匙到商品房进行审查的标准，绝非“交楼条件”。3、罗培洽认为涉案房屋“供水、供电、管道天然气”均未到户，不符合事实。东华公司一审提供的证据3-5，均可证明在竣工验收备案前已完成水、电、管道天然气到户的工程。4、罗培洽之所以认为“供水、供电、管道天然气”没有到户，没有独立的水表和电表，原因是其曲解了“到户”及“独立水电表”的意思。东华公司预售的是毛坯房，“水电到户”是指水管及电线到达该特定的房屋，“独立水电表”是指户与户之间水电的独立性。罗培洽仅以其查看房屋时没有看到水电表转动，就片面认为水电没有到户，是不符合常识的。要知道，即使有时候开发商以物业公司名义报装水电，但业主仍然要进行水电“转户”，罗培洽仍需进行水电等设施的报装方可使用。二、因恶劣天气影响建筑施工进度，这不仅是常理，也是合同约定和法律规定的延期交楼的事项。1、建筑行业是高危行业，从常理来看，为了保障施工人员的安全，遇到台风、暴雨、高温等恶劣天气，也应予以停工。因此，室外恶劣天气必将导致工程整体性延期。即便建筑工程有室内外施工的分类，但其属于整体性工程，是室外施工行为与室内施工行为的结合，二者缺一不可。在室外施工行为因恶劣天气无法进行时，室内施工也会因此被迫暂停。不论涉案房屋于何时封顶，只要室外天气不再适合施工，导致室内施工行为无法进行。因此，罗培洽主张涉案工程在封顶后即不应再考虑台风、暴雨等天气原因对室内施工行为影响的主张是不成立的。2、根据双方《商品房买卖合同》第八条的相关约定，因天气原因并经有关单位出具证明，可作为延期交楼的依据。因此，该延期交楼的依据是有合同约定的。3、参照《广东省气象灾害防御条例》第二十条、《广东省高温天气劳动保护办法》第九条第（二）项、2007年建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第（十四）条的规定，建筑业在暴雨、台风天气不适应作业。即便罗培洽认为《广东省气象灾害防御条例》于2015年3月1日才生效故根据“法不溯及既往”的原则而不能适用，然而我国法律也有另一个原则“有利追溯原则”；更何况，本案在《广东省气象灾害防御条例》生效实施之后才采用，是符合法律规定的。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。
二审期间，东华公司没有向本院提交新的证据。
针对罗培洽二审所提交的证据，东华公司发表以下意见：罗培洽提交的证据1不属于新的证据，东华公司不予质证，如果法院审核为新的证据，东华公司的意见如下，对于证据1的意见：（1）东华公司提交的气象资料是江门市气象台提供的资料；（2）本案中，罗培洽提交的资料是江门市气象局下面一个科室预报科提供的资料，从证据的效力上来看，该证据的效力明显低于东华公司提交的气象资料；（3）关于数据取点的问题，东华公司提供的数据取点是在礼乐，罗培洽提供的数据取点是一部分是礼乐，一部分是在外海，这两个地方的差距东华公司也无法判断出来。对于证据2、3的判决书无法确认其真实性，中国并不是判例法国家，个案有差异，不能作为裁判的依据。证据4、5、6是罗培洽单方面作出的证据，东华公司不予认可。对于证据7的意见东华公司坚持一审期间的质证意见，而且对于华润公司的章的加盖时间以及真实性，东华公司也无法确认。
经审查，罗培洽二审所提交的证据或其反映的内容在本案起诉前已经存在，不属于二审程序新的证据范畴，本院依法不予采纳。至于罗培洽在二审提出向江门市气象局调查取证的申请，由于其在一审举证期限内未有申请，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条第一款“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日”的规定，故本院不予准许。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。罗培洽与东华公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同，双方当事人均应恪守履行。东华公司未在合同约定期限内向罗培洽交付商品房，则应依照合同约定承担支付违约金的违约责任。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、涉案商品房是否符合交楼条件？2、东华公司能否以暴雨、台风、高温等恶劣天气作为其延期交房的事由？据此可以延期的具体天数如何确定？3、东华公司逾期交房的违约金，应按何种标准计算？4、原审判决是否适用法律错误？
关于上述第1个焦点问题。涉案《商品房买卖合同》第八条第一款约定：“出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：……4、该商品房经竣工验收备案合格”。本案中，开发商东华公司已于2014年12月12日取得该商品房所涉房屋建筑工程和市政基础设施工程的《竣工验收备案表》。该备案表是由规划、勘察、设计、施工、监理、消防和环保等多部门联合验收的成果，是房屋主体工程质量达标的唯一凭证，也是房屋是否具备入住条件的一个硬性指标，在司法实践中均以此作为房屋是否符合交付条件的首要因素。另从该《竣工验收备案表》的备案文件目录中可见，该竣工验收的工程在备案时已附有商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、监督站出具的《电梯验收准用证》以及燃气工程验收文件；加之，根据东华公司提交的《江门市建设项目供水单项验收（室内给水管道工程竣工验收评定表）》、中国南方电网《客户受电工程竣工检验意见书》和江门市华润燃气有限公司《单项工程竣工验收证明书》显示，该住宅小区在东华公司取得上述《竣工验收备案表》之前已经开通水、电、气；因此可以认定该商品房已经具备了基本使用功能。至于购房业主上诉称所购商品房在2014年12月12日仍未有水电气安装到户的问题，由于该商品房是毛坯房，开发商将水电气管线安装到住宅的相应楼层后，仍需业主本人向水电气有关单位申请报装，而不能要求开发商直接将水电气全部安装入户。综上，涉案商品房在2014年12月12日已符合《商品房买卖合同》第八条第一款约定的交付条件，具备基本使用功能，不存在影响入住的根本质量问题，业主不能以该商品房尚未符合交付条件而拒绝收房。罗培洽认为涉案房屋至少在2015年4月7日前仍未达到交付条件，从而主张东华公司逾期交楼的天数至少应计至2015年4月7日，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于上述第2个焦点问题。首先，涉案《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年8月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、天气、异常地质状况、政府行为等社会原因，经政府或有关技术单位出具证明文件后，出卖人可作为依据延期。根据上述合同条款的约定，开发商本应在2014年8月30日前交房，若遇到“天气”等特殊原因的，开发商可凭政府或有关技术单位出具的证明文件予以相应延期，但该合同并未对“天气”这种特殊原因作出进一步明确化和特定化。按文义上的理解，“天气”是指某一个地方距离地表较近的大气层在短时间内的具体状态，此概念过于宽泛，根本无法仅凭该概念来界定涉案合同中“天气”的准确含义，而且现实世界中的天气种类繁杂，对建筑施工的影响亦大不相同，因此无法直接依据该合同条款认定开发商据以延期的“天气”是否满足约定的条件，故此须由法院对此进行合同解释，通过研判合同目的并按照有关的交易习惯、诚实信用及公平原则，对该“天气”一词作出限缩性的特定解读，使之符合双方当事人的缔约时的真实意思，从而也使法院在认定开发商能否以“天气”为由延期交房、应当延期多少天等争议问题时，可以有一个更为公平合理的合同依据和判断标准。
其次，双方订立商品房买卖合同，其合同目的是开发商向购房业主转移商品房的所有权，开发商主要的合同义务是如期交付房屋。由此观之，则可推断出合同中约定可以延期的“天气”应当是可以影响施工进度、可能导致开发商无法如期交付房屋的恶劣天气。至于何为可以影响施工进度、可能导致开发商无法如期交付房屋的恶劣天气，原审法院参照《广东省气象灾害防御条例》的有关规定，结合日常生活经验和建筑行业的施工惯例，按照诚实信用及公平原则，从而认定台风、暴雨及高温天气（气温37度以上）属于上述的恶劣天气范畴，处理妥当。
再次，江门市气象台出具的《天气资料统计》应属合同中约定的“有关技术单位出具的证明文件”，开发商可凭该证明文件作为延期的依据。原审法院根据江门市气象台出具的《天气资料统计》，计算双方签约之日至实际交房之日期间可以延期的天数，是有合同依据的，且对高温天气以四舍五入的方法进行折算，处理也并无明显不当，本院予以维持。
关于第3个焦点问题。本案所涉的东华公司逾期交房天数，应自《商品房买卖合同》约定的交房之日的次日（2014年8月31日）计至2014年12月27日，再扣减因恶劣天气可作延期的天数，计得东华公司共逾期87天，不超过90日。进而根据涉案《商品房买卖合同》第九条的约定，东华公司应按每日万分之一的标准向罗培洽计付逾期交房违约金。原审法院对此认定和处理是正确的，本院予以维持。罗培洽上诉主张东华公司应按万分之十的标准计付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于第4个焦点问题。罗培洽诉称《广东省气象灾害防御条例》自2015年3月1日起施行，根据“法不溯及既往”原则，该条例并不适用于本案。对此，本院认为，《广东省气象灾害防御条例》在本案一审时已施行，原审法院仅参照该条例有关规定对《商品房买卖合同》第八条关于“天气”的约定作出合法合理的解释，而并非适用该条例直接调整双方当事人的权利义务关系，因此不存在适用法律错误而导致错误裁判的问题。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。罗培洽的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审受理费1796.40元，二审受理费1629.39元，全部由江门市东华房地产开发有限公司负担。罗培洽已预交二审受理费1796.40元，多交的167.01元由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 林瑞环
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 李慕华