贵州省桐梓县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桐法民初字第3216号
原告刘世勇，男，汉族，1977年出生，贵州省桐梓县人。
原告范太分，女，汉族，1971年出生，贵州省桐梓县人，住址同原告刘世勇，系刘世勇之妻。
上列二原告共同委托代理人梁晓松，大娄山律师事务所律师。
被告范正芬，女，汉族，1964年出生，贵州省桐梓县人。
被告杨国培，男，汉族，1968年出生，贵州省桐梓县人，住址同被告范正芬，系范正芬之夫。
被告遵义市乾豪房地产开发有限公司，住所地桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁。
法定代表人杨国培，该公司董事长。
上列三被告共同委托代理人杨志平，贵州与力律师事务所律师。
原告刘世勇、范太分与被告范正芬、杨国培、遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称“乾豪公司”）合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理。依法由审判员邓尚平适用简易程序于2015年10月19日和同月22日公开开庭进行了审理。原告刘世勇及刘世勇、范太分的委托代理人梁晓松和被告范正芬、杨国培、乾豪公司的委托代理人杨志平到庭参加了诉讼。现审理终结。
原告刘世勇、范太分诉称：原告夫妻与三被告于2013年11月17日签订《门面房买卖协议》，原告以31.80万元的价格购买被告范正芬所有位于本县娄山关镇和平北路龙泉小区8号楼1-8号门面房。双方约定被告范正芬负责该房产权过户费用；原告在协议签订日付款20万元，过户时一次性付清余款。还约定被告乾豪公司承担与卖房人范正芬同等的义务和违约责任。在违约责任中，明确约定协议签订后于2014年年底前将门面房过户到原告名下，若不能履行约定义务，承担相应法律责任和后果，并支付原告违约金15万元等。协议签订当日，原告即通过母亲郑学英的银行账户向被告指定的乾豪公司账户转入20万元，被告夫妻亦将门面房交付与原告夫妻，并把原产权证和土地使用证点交原告保管。2014年8月12日，被告电话通知原告说房产证已办好，要求付清余款11.80万元和拿走房产权。原告信以为真，当日即通过银行转款11.80万元到被告指定的乾豪公司账户内。被告乾豪公司两次收款都出具了加盖该公司财务章的收据给原告。原告付清房款后却未拿到房产权，后又多次催告被告要求及时办理产权过户手续，但均无果。2015年6月3日，原告无奈之下，向被告邮送“请立即办理门面房产权过户手续”的通知，可被告至今仍未给原告办理该房的产权过户登记手续。现诉请判决上列被告立即履行合同义务，给原告办理位于桐梓县娄山关镇和平北路龙泉小区8号楼1-8号门面房的产权过户登记手续；判决上列被告承担违约责任，按合同约定的违约金15万元予以给付并承担连带清偿责任；相关诉讼费由上列被告负担。
三被告承认二原告在本案中所主张的事实，只是认为被告方已做了产权过户的前期工作，只是未及时缴纳过户所需税款3万多元，最终没有办理完过户登记，被告有一定程度违约，但双方约定的违约金过高，请法院予以调整。根据担保法的规定，应从2014年年底起算保证期间，现已经超过六个月的保证期间，被告乾豪公司已免除保证责任。
本院认为：三被告承认二原告主张的购房、付款、担保以及被告范正芬至今未将办理完产权变更登记的产权证书交与原告的事实。本院对二原告主张的事实予以确认。原告与被告范正芬、乾豪公司所签订的《门面房买卖协议》，其意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。涉案《门面房买卖协议》签订后，原告提前于协议约定时间向被告范正芬付清了购房款31.80万元，原告即已履行完协议约定义务，按双方在《门面房买卖协议》第二条第2项“买房人仅支付门面房买卖价款，不再负责与购房以及过户等相关的其他任何费用，如产生相关费用由卖房人负责。”以及第三条第1项“卖房人需在本协议签定后于2014年年底以前将门面房过户到买房人名下，逾期将承担相应违约责任，若卖房人不能履行协议约定义务的，由担保人承担相应法律责任及后果，并支付买房人违约金壹拾伍万元。”的约定，被告范正芬即应于2014年年底前办理完涉案门面房的产权变更登记并将新产权证书交与原告，而时至今日，原告虽催告，却仍未得到被告范正芬交付的已变更产权人为原告的新产权证书，被告范正芬即已构成违约。诉讼中，被告范正芬并未主张其已向产权登记部门提交了符合产权变更登记的全部资料，至今未取得产权证书是因登记部门造成，只辩解其于2014年8月左右即已办理完涉案门面房新产权人为原告的过户登记手续，只需交清所需税款即可获得新产权证书，被告对自己的辩解并未举证证明，即使该事实成立，按涉案协议第二条第2项的约定，该税款也是由被告范正芬缴纳，被告范正芬至今未缴纳，致新产权证不能取得交付原告，其仍属违约。被告范正芬既已违约，依法即应承担继续履行约定办证、交证义务以及支付相应逾期办证违约金的违约责任。庭审中，被告方自认其已向产权登记部门提交了办理产权变更登记所需的相应资料，只需缴清相应税款即可取得新证，故被告范正芬具备在合理期限内向原告交付涉案房屋新产权证书的条件。对逾期办证违约金，原被告在涉案协议第三条第1项中约定为15万元，现被告方主张该约定违约金过高，请求予以调整。对此，本院认为，被告范正芬于本案中确实存在逾期办证的违约行为，但其在双方的房屋交易中，已履行了房屋交付义务，且对约定的办证义务进行一定的准备工作，而原被告约定的逾期办证违约金数额已接近房屋总价的一半，原告于诉讼中并未举证证明被告范正芬逾期办证给其造成实际损失，也不能证明双方所约定的违约金在其实际损失的30%以内，根据公平原则，原被告约定的15万元逾期办证违约金确实过高，依法应予调整，从本案实际看，应确定为以原告所交购房款总额31.80万元为本金，从被告范正芬逾期办证之日至其向原告交付已变更登记产权人为原告的新产权证之日止，在人民银行同期贷款利率基础上加付50%作为计算标准。被告范正芬、杨国培系夫妻，本案的逾期办证违约金之债产生于二被告婚姻关系存续期间，是夫妻共同债务，被告杨国培应承担共同履行责任。在涉案协议第二条第5项中，原被告约定担保人乾豪公司同意为卖房人范正芬作担保并承担与卖房人同等的义务与责任，由此，在原被告的房屋买卖中，各方约定乾豪公司承担的保证方式为连带责任保证。原被告于涉案协议签订当日即已履行付款、交房的义务，按双方在涉案协议第三条第5项中的约定，被告范正芬此后应履行的主债务为2014年年底前为原告方办理产权变更登记手续，被告乾豪公司的保证范围亦为前述内容。涉案主债务的履行期限为2014年年底，原告于2015年6月6日向被告范正芬及乾豪公司发送了要求其履行义务的通知，即代表原告已于法律规定时限内向被告乾豪公司主张了保证责任，故被告乾豪公司应对被告范正芬应付的逾期办证违约金承担连带保证责任。被告乾豪公司承担保证责任后，可依法向被告范正芬、杨国培追偿。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第二十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、二十九条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告范正芬、杨国培共同于本判决生效后三十日内为原告刘世勇、范太分办理位于桐梓县娄山关镇和平北路龙泉小区8号楼1-8号门面房的产权变更登记手续，并将已完成产权变更登记后的产权证交付于原告刘世勇、范太分，同时支付以人民币31.80万元为本金、从2014年12月31日起至交付已变更产权登记的产权证之日止、按在人民银行同期贷款利率基础上加付50%的标准计算的逾期办证违约金；
二、被告遵义市乾豪房地产开发有限公司对本判决第一判项中的逾期办证违约金承担连带保证责任；
三、驳回原告刘世勇、范太分的其他诉讼请求；
减半收取的案件受理费30元，由被告范正芬、杨国培负担。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时还应在上诉期限届满之日起七日内预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，义务人未履行法律文书确定义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 邓尚平
二〇一五年十月二十二日
书记员 冉 蓉