广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1962号
上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市德盛昌物业服务有限公司。
法定代表人：何晓霞。
委托代理人：潘广禄，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市策维科技有限公司。
法定代表人：赵跃庆，职务总经理。
委托代理人：卢鹏，广东华商律师事务所律师。
委托代理人：刘青，广东华商律师事务所实习律师。
原审被告：深圳市德盛昌投资有限公司
法定代表人：王华平。
上诉人深圳市德盛昌物业服务有限公司（以下简称德盛昌物业公司）因与被上诉人深圳市策维科技有限公司（以下简称策维公司）、原审被告深圳市德盛昌投资有限公司（以下简称德盛昌投资公司）确认合同无效纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第354号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2014年5月2日，德盛昌物业公司作为甲方与作为乙方的策维公司签订了一份《xxxx大厦租赁书》，约定甲方将深圳市xx区xx街道xxxxx的xxxx大厦租赁给乙方合同第三条约定甲方负责安装三台电梯、所有楼梯间装修、一级消防安装、墙面地面找平等，二次消防工程、室内找平等由乙方委托甲方确认报价后安装，其他所有部分包括但不限于高低压配电、智能化办公门禁、室内装修、空调等上述甲方负责配套之外的部分皆由乙方负责安装；所有甲乙双方安装的设施、设备的维修、维护工作及费用由乙方全权负责。租赁期限共五年，租赁时间以交付房屋给乙方使用日起算，正式交付时间由双方交接签字盖章确认。甲方给予乙方装修期两个月，装修期间免租金，但租金以外的其他费用（含水电费、物业服务费等）由乙方自行承担。房屋租金为每月每平方米26.4元（含税，在不含税标准每平方米25元基础上加5.6％的税金，按国家规定，多退少补），租金从起租之日起第四年开始卒年递增，升幅为在上一年的基础上递增8％。合同签订时，乙方须向甲方支付相当于九个月租金的保证金4，989，600元，在甲方交付物业给乙方使用时，保证金转为租赁押金，同时乙方另行支付一个月租金554，400元给甲方，即九押一租（九押一租按实测确认面积交租金，多退少补的方式处理），租赁协议期满后，交接完毕，租赁押金七天内无息归还乙方。每月租金应于当月18日前交清，如有拖欠租金，按拖欠租金金额的千分之五计收滞纳金，乙方承诺如拖延交纳租金、物业费及水电费30天，甲方有权停止提供一切服务，并收回物业，终止合同，不予退还租赁保证金，造成甲方损失超过违约金的，按甲方损失额进行赔偿。合同签订后如甲方不予交付房屋给乙方使用或乙方不接受房屋，导致合同不能履行的，违约方应当支付相当于三个月租金标准的违约金给守约方；在租赁合同期间，需租赁满12个月后方可提前退租，任何一方由于自身原因提前终止合同，须提前6个月书面通知对方，并补偿三个月的租金作提前解约违约金，如违约金不足以弥补损失的，还应当赔偿经济损失。合同亦对其他相关事项进行了约定。
2014年5月5日，德盛昌物业公司作为甲方与作为乙方的策维公司签订了一份《xxxx大厦租赁书补充协议》，约定甲乙双方就xxxx大厦租赁书中关于消防和出租房产质量安全等未尽事宜经友好协商后进行补充约定。甲方负责的消防包括消防主管、消防箱、防火门的安装应做到消防主体验收合格的标准，若因为甲方负责的消防主体验收未通过消防验收致使交付给乙方的房屋被查封或者不可再使用的，甲方应按消防部门要求及时整改，若整改不及时，乙方有权要求甲方承担违约责任并赔偿损失。德盛昌投资公司愿意为甲乙双方签订的租赁书中的租赁押金以保证方式提供担保，在租赁协议期满后，若甲方无法及时归还乙方的租赁押金4，989，600元，乙方有权要求德盛昌投资公司代为偿还租赁押金。德盛昌投资公司以保证人身份在该份补充协议上签章。
2014年5月8日，策维公司分两笔向德盛昌物业公司银行账户转账支付押金共4，989，600元。2014年5月9日，德盛昌物业公司、德盛昌投资共同向策维公司出具了一份《收款收据》，载明收到策维公司支付的xxxx大厦租赁保证金4，989，600元。
2014年5月30日，德盛昌物业公司作为甲方与作为乙方的策维公司签订了一份《﹤xxxx大厦租赁书﹥之补充协议》，载明经甲乙双方共同核查确认，xxxx大厦xxx层乙方承租面积为19，684平方米，包括主合同约定的公共公摊部分面积。甲乙双方确认，从2014年5月23日起，甲方正式将乙方承租范围的物业全部交付给乙方装修整理，按双方协商的免租期两个月，甲方从2014年7月23日起正式收取租金。此协议作为甲乙双方物业移交确认书，签署后表示甲方正式将物业移交给乙方。
2014年10月6日，德盛昌物业公司作为甲方与作为乙方的策维公司签订了一份《xxxx大厦租赁书消防补充协议》，载明双方在《xxxx大厦租赁书》中约定甲方负责一级消防，并在消防安装完成后由消防主体进行验收，并获得一级消防批文；双方在《xxxx大厦租赁书补充协议》中约定甲方负责的消防包括消防主管、消防箱、防火门的安装应做到消防主体验收合格的标准，若因为甲方负责的消防主体验收未通过消防验收致使交付给乙方的房屋被查封或者不可再使用的，甲方应按消防部门要求及时整改，若整改不及时，乙方有权要求甲方承担违约责任并赔偿损失。现乙方于2014年10月6日陆续进驻xxxx大厦，双方协商后补充约定，双方协商处理一、二级消防实施过程，在一、二级消防批文未拿到前，若因消防工程（含消防系统）或者消防部门检查不合格需承担相应责任等情况时，由甲方承担相应的消防责任，由此造成乙方损失的，乙方有权要求甲方赔偿相应损失。
2014年11月29日，策维公司向德盛昌物业公司发出《退租声明》，称因策维公司发展经营原因，自2014年12月31日起后续将不再租用xxxx大厦，固定装修费用合计126万元左右折算冲抵违约金，要求德盛昌物业公司退还九个月押金4，989，600元。
2015年1月3日，德盛昌物业公司发出《回复函》，确认收到策维公司发出的《退租声明》，并称策维公司未租赁满12个月，无权单方面解除合同，一旦合同终止，德盛昌物业公司将遭受重大经济损失。因此，德盛昌物业公司决定不同意策维公司退租申请，并要求策维公司继续履行合同，支付2014年12月份租金519，657.6元。庭审中，策维公司认可该份《回复函》。
德盛昌物业公司提交了一份《催收函》，主张其于2015年1月22日向策维公司催收涉案物业2014年12月份、2015年1月份租金等。德盛昌物业公司未提交该函件已送达给策维公司的相关证据，庭审中，策维公司不认可该函件，称其未收到该份函件。
策维公司提供了多份《装饰装修合同》及发票，主张策维公司已实际支付案外人装修费用1，944，832.99元。德盛昌物业公司对此该组证据的真实性、关联性均不予认可。
2015年8月3日，策维公司向原审法院提交了一份《说明》，主要内容为：一、策维公司与2014年11月5日已经撤出了xxxx大厦的全部人员及物品，并于2014年11月29日向德盛昌物业公司发出了《退租声明》，在策维公司准备拆除空调、灯具等物品时，在xxxx大厦17楼办公的德盛昌物业公司将策维公司承租的xxxx大厦1-16楼的所有出入口锁住，实际上策维公司已于2014年11月5日将租赁物业交付给了德盛昌物业公司德盛昌物业公司，此后策维公司再也没有进出过涉案物业。为了尽快解决纠纷，策维公司不申请评估装修物价值，空调、灯具等物品作为附合物由出租人处理。二、策维公司法定代表人曾出借1，000万元给二德盛昌物业公司的实际控制人何玉昌（德盛昌物业公司德盛昌物业公司是德盛昌投资公司的全资子公司，德盛昌投资公司的股东分别为何玉昌、王玉华、何晓霞，分别持有德盛昌投资公司65％、30％、5％的股份），其中借款协议约定“乙方（何玉昌）逾期未归还全部借款及利息的，甲方（策维公司法定代表人）有权直接以甲方租赁乙方xxxx大厦2年应付的租金进行抵扣”，所以德盛昌物业公司故意不办理退租交接手续，目的是为了形成租金以抵扣借款。现策维公司法定代表人因其他原因人身自由受到限制，无法提供前述借款协议原件。事实上，德盛昌物业公司、德盛昌投资公司一直在xxxx大厦17楼办公，xxxx大厦的保安及物业均属于德盛昌物业公司管理控制之下，策维公司没有占有涉案租赁物业的可能。
另查明，原审法院受理本案时间为2015年2月2日，策维公司起诉状落款时间为2015年1月16日。2015年3月30日，德盛昌投资公司向原审法院提出《管辖权异议申请书》，主张本案应由合同履行地人民法院管辖，因此，本案应当移送合同履行地深圳市福田区人民法院管辖。原审法院于2015年4月2日作出（2015）深宝法民三初字第354号民事裁定，认定涉案租赁物业所在地为深圳市xx区，合同履行地为深圳市xx区，原审法院对本案有管辖权，并据此裁定驳回德盛昌投资公司的管辖区异议。后德盛昌投资公司提起上诉，深圳市中级人民法院于2015年5月12日作出（2015）深中法立民终字第1244号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。
庭审中，策维公司德盛昌物业公司均确认涉案物业租金为每月519，657.6元，策维公司于2014年5月9日支付租赁保证金4，989，600元；涉案租赁物业未取得房地产证或建设工程规划许可证。策维公司称涉案物业交付时为毛坯房，德盛昌物业公司称涉案物业交付前，德盛昌物业公司已经进行了前期装修，依据为涉案租赁合同第三条的约定。
策维公司在原审的诉讼请求为：一、策维公司、德盛昌物业公司间签订的《xxxx大厦租赁书》无效；二、德盛昌物业公司向策维公司返还保证金4，989，600元；三、德盛昌物业公司向策维公司返还已支付租金2，078，630.4元；四、德盛昌物业公司向策维公司支付装修损失2，878，255.18元；五、本案诉讼费用由德盛昌物业公司承担。原审庭审前，策维公司向法院申请追加德盛昌投资公司为被告，并请求判令德盛昌投资公司对德盛昌物业公司向策维公司返还租赁保证金4，989，600元承担保证责任。
德盛昌物业公司反诉请求：一、确认德盛昌物业公司与策维公司签订的《xxxx大厦租赁书》有效；二、策维公司向德盛昌物业公司支付拖欠的xxxx大厦xxx层租金，自2014年5月23日德盛昌物业公司向策维公司交付房屋直至策维公司向德盛昌物业公司交付xxxx大厦xxx层之日止（暂计至2015年7月22日，策维公司应支付租金5，196，576元，实际金额计算至策维公司交付xxxx大厦xxx层之日止）；三、策维公司向德盛昌物业公司支付租赁违约金4，676，918.4元、租金滞纳金2，283，895.15元（暂计至2015年7月22日，实际金额计算至策维公司交付xxxx大厦xxx层之日止）；四、解除《xxxx大厦租赁书》，策维公司拆除xxxx大厦xxx层装饰装修，将租赁房屋恢复原状，交还给德盛昌物业公司；五、策维公司承担全部诉讼费用。
原审法院认为，策维公司、德盛昌物业公司签订的《xxxx大厦租赁书》系双方真实意思表示，但涉案物业未取得房地产证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，上述租赁书应属无效。
关于合同无效后，租赁双方权利义务的清理。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，本案租赁双方的权利义务应按上述法律规定进行清理，主要涉及租赁保证金、房屋占有使用费、租赁物业返还、滞纳金和违约金及装修损失，具体分析如下：
关于租赁保证金。原审法院认为，根据上述法律条文关于合同无效法律后果规定，德盛昌物业公司依据涉案无效合同向策维公司收取的租赁保证金4，989，600元，已无合同依据，应予返还。因《xxxx大厦租赁书》无效，因此《xxxx大厦租赁书补充协议》亦无效，该补充协议中约定的保证条款亦属无效。策维公司依据该无效协议要求德盛昌投资公司对租赁保证金的返还承担连带责任，没有法律和合同依据，原审法院不予支持。
关于涉案租赁物业返还。策维公司于2014年11月29日向德盛昌物业公司发出《退租声明》，声明于2014年12月31日之后不再租赁涉案物业。德盛昌物业公司在反诉状中确认了这一事实，但其于2015年1月3日向策维公司发出《回复函》，不同意策维公司终止履行合同，要求继续履行合同。原审法院认为，租赁合同为继续性合同，双方当事人的义务并非一次给付即可完成，基于继续性合同的特点，双方当事人间的信赖关系成为合同的重要基础，一旦出现本案中消防验收未通过、承租人明确表示拒绝履行合同等类似重大事由，双方当事人间的信赖基础丧失，涉案租赁合同之债关系实际上亦无法继续维系。双方当事人应终止合同履行，全面清理双方间的债权债务。且涉案合同无效，德盛昌物业公司要求继续履行合同没有法律和合同依据。综上，涉案合同在策维公司发出《退租声明》时实际上也无法继续履行，策维公司已经搬离涉案租赁物业，留存在涉案租赁物业处的物品为装饰装修附合物，但德盛昌公司在策维公司给予的合理期限内（2014年11月30日至2014年12月31日）并未协商办理涉案租赁物业腾退事宜，视为涉案租赁物业在2014年12月31日已腾退给德盛昌物业公司。
关于房屋占有使用费。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。具体到本案中，策维公司应当按照合同约定的每月519，657.6元的租金标准支付占有使用涉案租赁物业期间的房屋占有使用费。策维公司于2014年5月23日接收涉案租赁物业，两个月免租期结束后于2014年7月23日起开始占有使用涉案租赁物业，其应当支付2014年7月23日至2014年12月31日实际占有使用物业期间的房屋占有使用费，经计算为2，749，156.34元（519，657.6元／月×5个月＋519，657.6元／月÷31天×9天）。德盛昌物业公司在反诉状中确认策维公司已支付租金2，078，630.4元，策维公司尚欠德盛昌物业公司房屋占有使用费670，525.94元（2，749，156.34元-2，078，630.4元）。策维公司关于德盛昌物业公司返还已支付租金2，078，630.4元的诉讼请求，没有法律和事实依据，原审法院不予支持。
关于装饰装修附合物损失。因策维公司不申请对涉案物业装饰装修附合物价值进行评估，致使原审法院无法确定策维公司因此而遭受的损失数额，根据民事诉讼关于当事人对其主张负有举证证明责任的原则，由此而导致的装饰装修损失无法处理的不利法律后果应由策维公司自行承担。
关于滞纳金和违约金。因涉案租赁合同无效，合同关于滞纳金和违约金的约定亦属无效，德盛昌物业公司依据涉案无效合同反诉主张策维公司支付滞纳金和违约金，没有合同依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、策维公司与德盛昌物业公司签订的《xxxx大厦租赁书》无效；二、德盛昌物业应于判决生效之日起十日内向策维公司返还租赁保证金4，989，600元；三、策维公司应于判决生效之日十日内向德盛昌物业公司支付尚欠2014年7月23日至2014年12月31日期间实际占有使用物业期间的房屋占有使用费670，525.94元；四、驳回策维公司的其他诉讼请求；五、驳回德盛昌物业公司的其他反诉诉讼请求。本案本诉受理费81，425元，由德盛昌物业公司负担40，500元，策维公司负担40，925元，本诉受理费策维公司已预交；反诉受理费47，372元，由策维公司负担5，000元，德盛昌物业公司负担42，372元，反诉受理费德盛昌物业公司已预交。
德盛昌公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第一、一、三、五项；2、改判确认德盛昌公司与策维公司签订的《xxxx大厦租赁书》有效；3、改判策维公司向德盛昌公司支付拖欠的租金5196576元（自2014年5月23日起计算至策维公司实际交还租赁物业止，暂计至2015年7月22日）；4、改判策维公司向德盛昌公司支付违约金4676918.4元，滞纳金2283895.15元（暂计至2015年7月22日，应计至策维公司实际交还租赁物业止）；5、改判策维公司拆除租赁物业内的装饰装修，将租赁物业恢复原状并交还德盛昌公司；6、判令策维公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定《xxxx大厦租赁书》无效有误，依法应改判为有效。1、根据德盛昌公司提供的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，涉案租赁物业属于农村城市化历史遗留违法建筑，因此对涉案租赁物业是否可以临时使用、临时出租应适用农村城市化历史遗留违法建筑的相关法律法规执行。依据《深圳市关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第十一条“普查记录的违法建筑，尚未按照本决定和相关规定处理前，可以允许有条件临时使用”的规定，对涉案房屋的临时使用权、临时出租权由相应行政管理部门以行政许可的方式予以确认。2、涉案租赁物业已经经过行政管理部门确认可合法出租，故案涉租赁合同合法有效。深圳市宝安区房屋租赁管理办公室对涉案租赁物业予以备案登记并发放《房屋租赁凭证》，以行政许可方式对德盛昌公司享有涉案房屋出租权的权利予以认定。原审法院认定案涉租赁合同无效的司法审判行为，相当于认定深圳市宝安区房屋租赁管理办公室做出的对涉案房屋的租赁备案登记行政行为无效，违背了司法审判权与行政权独立的原则。3、根据特殊法优于一般法的法律适用原则，在已有地方性法规（《深圳市关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》）对涉案租赁物业等此类特殊违法建筑的使用、出租予以特别规定的情况下，原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定案涉租赁合同无效，则属于适用法律错误。二、原审判决关于涉案租赁物业在2014年12月31日已腾退给德盛昌物业公司的认定错误。1、案涉租赁合同为双方意思表示一致的结果，无论效力与否，在德盛昌公司没有任何主观过错和违约事实的情况下，均不可能依据策维公司单方发出的《退租声明》而终止。2、德盛昌公司与策维公司之间履行案涉租赁合同的环境和条件没有发生任何变化，不存在“涉案合同在策维公司发出《退租声明》时实际上也无法继续履行”的情况。从双方开始洽谈租赁事宜之日起，德盛昌公司就已经向策维公司全面披露了案涉租赁物业属于农村城市化历史遗留违法建筑，没有房产证及建设工程规划许可证的实际情况。案涉租赁物业的承租环境一直没有发生任何实质性变化，是完全可以承租使用的。3、直到目前，策维公司并没有将案涉租赁物业腾退给德盛昌公司，更没有完成“恢复原状”的工作。从目前双方提供的证据材料上看，没有任何证据能够证明策维公司于2014年12月31日搬离并腾退了案涉租赁物业。策维公司发出的《退租声明》除能证明其因“公司发展经营原因”而请求提前退租外，并不能证明任何其他事实。主观上的“退租请求”与客观上的“腾退事实”是完全不同的两个法律问题。三、原审判决仅认定2014年7月23日至2014年12月31日期间的房屋占有使用费属认定事实错误。1、如前所述，案涉租赁合同应认定为有效，策维公司应按合同约定支付所拖欠的全部租金。2、退一万步讲，即便如原审判决所认定的案涉租赁合同无效的情形下，原审判决仅仅认定2014年7月23日至2014年12月31日期间的房屋占有使用费也是没有任何事实和法律依据的。就房屋占有使用费的计算起点而言，应以案涉租赁物业的实际交付日2014年5月23日为准，这也是法律法规规定房屋占有使用费的法律本意。原审判决以2014年7月23日（免租期后2个月）作为房屋占有使用费的计算起点没有任何事实和法律依据。四、在案涉租赁合同有效的情况下，策维公司长期拖欠租金的行为已经构成根本违约，德盛昌公司有权根据案涉租赁合同约定，要求其支付租金、违约金并不予退还租赁保证金，相关租金及保证金的计算应当截止到策维公司实际交还案涉租赁物业之日止。五、德盛昌公司要求策维公司将案涉租赁物业恢复原状的诉求有充分的合同和法律依据，依法依约应当得到支持。姑且不考虑案涉租赁合同的效力问题，在德盛昌公司已经将案涉租赁物业交付策维公司使用的情况下，如策维公司不再租赁案涉租赁物业了，于情于理都应将案涉租赁物业恢复原状并交还作为出租人的德盛昌公司，这是合同法规定的属于承租人的当然义务。
被上诉人策维公司答辩称，一、涉案物业的测绘时间是2010年8月16日，不属于《深圳市关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的适用的范围。而关于第11条可临时使用的前提条件是消防安全检验合格，但涉案物业并未通过消防验收。二、原审认定涉案租赁物在12月31日已经腾退给德盛昌公司，认定事实正确。策维公司在涉案物业里剩余的物品为灯具、空调、电梯等附和装修物，不影响德盛昌公司租赁给第三人。德盛昌公司在涉案物业的17层办公，其在保安、门禁方面对涉案大楼均有控制权。三、从衡平法的角度来看，策维公司为租赁物装修500余万元，支付四个月租金200余万元，仅使用一个多月，原审法院支持退还租赁保证金是法的公平价值体现。策维公司退租的根本原因是涉案租赁物业无法按合同约定取得消防验收，作为劳动密集型加工制造企业的策维公司无法承担在16层高的建筑物内引起火灾的刑事责任。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告德盛昌投资公司未到庭，未作答辩。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案物业未取得房地产证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，策维公司、德盛昌物业公司签订的《xxxx大厦租赁书》应属无效，原审对此认定正确，本院予以确认。德盛昌公司以涉案房产已进行申报历史遗留违法建筑申报为由主张合同有效，于法无据，本院不予采纳。合同既为无效，合同关于滞纳金和违约金的约定亦属无效，德盛昌物业公司依据涉案无效合同反诉主张策维公司支付滞纳金和违约金，没有合同依据，德盛昌物业公司依据合同收取的租赁保证金4，989，600元亦应予以返还。现二审争议的焦点主要在于：涉案房屋占有使用费的计算。
原审认定策维公司于2014年11月29日向德盛昌物业公司发出《退租声明》，德盛昌物业公司在二审对此提出异议，主张《退租声明》发送日期应为2014年12月29日，并提供了对电子邮件送达时间的《公证书》予以证明。经本院核实，策维公司在原审提交的对《退租声明》发送情况的《公证书》亦显示发送日期为2014年12月29日，故原审对此认定有误，本院予以纠正，策维公司发送《退租声明》的日期为2014年12月29日。德盛昌物业公司虽于2015年1月3日向策维公司发出《回复函》，不同意策维公司终止履行合同，但涉案房屋为违法建筑，亦未通过消防验收，依法不能用于租赁，德盛昌物业公司要求策维公司继续使用涉案房屋，不符合法律规定，亦存在重大安全隐患，于法于理无据。德盛昌物业公司在2014年12月29日收到《退租声明》，即应在合理期限内与策维公司协商办理涉案租赁物业腾退事宜。《退租声明》的落款时间为2014年11月29日，策维公司声明自2014年12月31日后不再继续使用涉案房产，预留时间足够双方办理腾退交接，原审采纳其为合理期间无不当，本院亦予认可。但《退租声明》实际发送时间为2014年12月29日，故双方协商交接的合理期限应相应后推一个月，即至2015年1月31日。然而，从本案查明的事实看，德盛昌物业公司并未在上述期限内与策维公司办理涉案房屋的腾退交接，以致策维公司于2015年2月2日就本案纠纷诉至原审法院。本院认为，策维公司向德盛昌物业公司发送《退租声明》及至诉诸法院的行为表明，策维公司并无继续占有使用涉案房屋的意愿且有积极返还的主张，涉案物业未能在2015年1月31日之前办理腾退交接手续，非因策维公司缘故，而德盛昌物业公司并无证据证明策维公司在此后存在阻止德盛昌物业公司占有涉案房产的行为，因此，对于在上述合理期限内未办理腾退交接导致的扩大损失，依法应由德盛昌物业公司自行承担，策维公司支付占有使用费的截止期限为2015年1月31日。
德盛昌物业公司上诉主张涉案房屋的占有使用费应计至今，至少应至2015年4月，并提交了对涉案房屋现状进行公证的《公证书》及申请证人出庭作证。《公证书》据以证明涉案房屋至今仍为策维公司所占用，证人证言则称直至2015年4月，策维公司仍保管涉案房屋钥匙，且直至此时才撤出涉案房屋的安保人员。策维公司对上述主张均不予认可。本院基于前述理由，亦均不予采纳。况且，策维公司在原审期间已经提交《说明》，放弃对涉案房屋中遗留物的权利，而依据本案事实及双方诉请，策维公司并无继续使用的可能，德盛昌物业公司如至今仍未自行处理涉案房屋，则再次映证双方未能办理腾退手续的原因在于德盛昌物业公司不予配合的事实。在德盛昌物业公司不予配合办理腾退交接手续的情况下，即便策维公司出于财物安全的考虑，保留安保人员、保管房屋钥匙，亦不能据此认定策维公司存在占用的故意及继续使用的行为。
德盛昌物业公司上诉还主张合同约定的免租期应计算占有使用费。对此，本院认为，虽合同无效，但双方对于租金标准及计费期间的约定均为双方真实意思表示，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定和精神，原审参照合同约定租金标准计算占有使用费并扣除免租期并无不当，本院对此予以维持，对德盛昌物业公司的该上诉请求予以驳回。
策维公司于2014年5月23日接收涉案租赁物业，两个月免租期结束后于2014年7月23日起开始占有使用涉案租赁物业，其应当支付2014年7月23日至2015年1月31日实际占有使用物业期间的房屋占有使用费，经计算为3，268，813.94元（519，657.6元／月×6个月＋519，657.6元／月÷31天×9天）。德盛昌物业公司确认策维公司已支付租金2，078，630.4元，策维公司尚欠德盛昌物业公司房屋占有使用费1，190，183.54元（3，268，813.94元-2，078，630.4元）。
至于涉案房屋是否需恢复原状。策维公司对涉案房屋进行装修系经德盛昌物业公司同意，双方对租期届满如何处理装饰装修物亦无约定，现策维公司已放弃对附合物的权利，德盛昌物业公司可自行对房屋的装饰装修物进行处置，其主张须由策维公司拆除装饰装修物恢复原状后返还，于法无据，本院不予支持。
综上，德盛昌公司的上诉理由部分具有事实依据，本院对其有理部分予以采纳，对相应的诉讼请求予以支持。原审判决适用法律有误，处理略有不当，本院对其有误部分依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第354号民事判决第一、二、四项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第354号民事判决第五项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第354号民事判决第三项为：深圳市策维科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市德盛昌物业服务有限公司支付尚欠的2014年7月23日至2015年1月31日期间实际占有使用物业期间的房屋占有使用费1，190，183.54元；
四、驳回深圳市德盛昌物业服务有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费81，425元，由深圳市德盛昌物业服务有限公司负担40，500元，深圳市策维科技有限公司负担40，925元；反诉受理费47，372元，由深圳市策维科技有限公司负担6，000元，深圳市德盛昌物业服务有限公司负担41，372元。二审案件受理费80914元，由深圳市策维科技有限公司负担6，000元，深圳市德盛昌物业服务有限公司负担74914元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 谢文琦（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。