浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙丽民终字第281号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴绍春。
上诉人（原审原告、反诉被告）：周水菊。
上述两上诉人共同委托代理人：王善才，浙江法和律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：丽水市汇隆商贸发展有限公司。
法定代表人：陈长荣，系该公司董事长。
委托代理人：兰先锋，浙江博翔律师事务所律师。
上诉人吴绍春、周水菊与上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，上诉人吴绍春、周水菊与上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司均不服丽水市莲都区人民法院于2015年7月11日作出的（2015）丽莲民初字第336号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人吴绍春及上诉人吴绍春、周水菊的共同委托代理人王善才，上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司的委托代理人兰先锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年12月11日，原告吴绍春、周水菊与被告丽水市汇隆商贸发展有限公司签订房屋买卖合同一份，约定原告向被告购买位于丽水市汽配机电五金交易市场商服用房（编号2B-403，车位：104#）。合同第六条约定，买受人应当在收到出卖人以电话、短信、电子邮件、书函方式办理按揭的通知之日起十日内向银行申请办理按揭贷款手续。合同第八条约定，被告应当在2014年8月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路等，具备房屋正常使用的基本条件。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之九的违约金。合同第十一条约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告共依约支付给被告购房款529546元。涉案工程已于2014年9月14日验收合格，并于同年10月15日办理了备案手续。2015年1月18日，被告群发短信通知原告于2015年1月19日办理房产证及按揭事由。2015年1月19日，被告出具承诺书一份，承认涉案房屋业已经逾期交付的事实。
原审法院审理认为：原、被告签订房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。涉案合同约定2014年8月31日为交房截止日，并约定了相应的交房条件和程序。被告既未能举证证明涉案房屋已达约定的交房条件，亦不能出具约定的房屋交接单等材料，应理解为未达合同约定的交房条件，原告据此拒绝收房，并无不当。被告未适当履行合同义务，导致交付延迟，应承担相应的违约责任，即负有继续履行交房之义务，并应自2014年9月1日起向原告支付违约金至实际交房之日止。被告辩称违约金约定过高，原审法院综合考虑本案的具体情况予以采纳并依法进行调整。因原告未能举证证明其具体的实际损失，原审法院酌定每日违约金参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算。被告辩称延迟交房系因不可抗力或情势变更所致，因其在签订合同之前即已知晓相关行政审批或行政许可程序，故上述事由并非不可预见、不能避免并不能克服的，不符合不可抗力或情势变更情形，故对该抗辩原审法院不予采纳。原告诉请被告办理房产证过户时，应在房产证件上写明车位或车库的产权信息内容。因涉案合同对此没有约定，原审法院不予支持，双方可另行协商解决。原告该诉请中“如果车位或车库不以房产所有权登记上证，则应退房或降价处理”部分，因与前部分诉请相左，且退房或降价系两种不同内容要求，对降价金额亦没有明确，故对该诉请不予支持。被告以原告未履行涉案合同第六条之规定，反诉请求原告支付合同第七条规定的逾期付款违约金，但被告仅能证明其发出通知，未能证明原告确已收到该通知，且被告逾期交房在先，严重侵害了原告的合法权益，在逾期交房的违约行为持续期间，原告即便暂不办理按揭手续亦应理解为行使同时履行抗辩权，不能认定原告存在违约行为，故对被告的该反诉诉请，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条的规定，判决：一、被告丽水市汇隆商贸发展有限公司于本判决生效后十五日内向原告吴绍春、周水菊支付违约金（每日违约金以529546元为基数自2014年9月1日起参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算至实际交房之日止）；二、驳回原告吴绍春、周水菊的其他诉讼请求；三、驳回被告丽水市汇隆商贸发展有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1590元，原告吴绍春、周水菊负担700元，被告丽水市汇隆商贸发展有限公司负担890元。反诉案件受理费360元，由被告丽水市汇隆商贸发展有限公司负担。
宣判后，吴绍春、周水菊、丽水市汇隆商贸发展有限公司均不服原审判决，向本院提起了上诉。
上诉人吴绍春、周水菊上诉称：一、在合同关系的民事权利义务设定中，意思自治是一项根本性的设定原则，只要双方的约定不会违反国家法律法规的明令禁止规定，就是合法有效的，各方均需全面履行合同内容。人民法院不应作太多干预和强行改变，否则，就可能涉及审判权的滥用，或用审判权破坏合同的严肃性。二、违约金制度的设立，其第一个作用是惩罚性的，就算守约方没有实际损失，没有按合同约定履行的违约方仍需向守约方支付约定的违约金。况且本案中，上诉人不能按时住上购买的房屋，损失房租和利息是明确的，不需要举证。而且上诉人也没要求丽水市汇隆商贸发展有限公司赔偿损失费，只要求其支付惩罚性的违约金。三、就算是人民法院依《合同法》第一百一十四条之规定，有权动用判决权适当减少约定的违约金的金额，也还必须符合一个实体条件和一个程序条件：1.约定的违约金过分高于造成的损失。这是法院动用审判权强行调整违约金计算标准的先决实体条件。月息2.7分的民间借贷利率，可以承认高于最高法院的极限利率。而相当于月息2.7分的违约金，到底哪条法律法规把它规定为过高？上诉人目前尚没有找到依据，这不是上诉人的主张，应该无需上诉人举证。2.法院动用审判权强行调整违约金计算标准的先决程序条件是要诉讼中一方当事人向法院提出正式的诉讼请求，否则法院仍然应采用不告不理的原则按约定的违约金处理。本案中丽水市汇隆商贸发展有限公司只提起反诉拒不支付违约金，并未诉请法院减少每日万分之九的违约金。四、即使有当事人申请法院适当减少违约金，法院也要掌握好适当减少的度。围绕着万分之九这个约定点适当调整为万分之八或万分之七的每日违约金计算标准还说得过去。一审把月息2.7分的违约金判为月息0.7分计算，上诉人觉得太离谱了。这不是适当减少，而是大刀阔斧减去四分之三左右。上诉人认为法院即使调整，也应调整为万分之八或万分之七，总不能调整为万分之四及以下，连一半都不到就不叫调整了。五、上诉双方不存在民间借贷关系，在适用法律上，民事意思自治特别重要。某种程度上，约定效力大于法定标准。本案双方约定的违约金，并未违反法律规定，应当有效，不应被调整为基准利率来折算。六、关于车位的买卖问题，原合同是把车位作合法标的物来交易的。现已查明，涉案车位只是经营场所必备的经营附属物，不能办理任何产权证件，因此上诉人主张退还车位款。七、上诉人是守约方，在本案中无过错，不应承担近一半的诉讼费。综上，请求二审法院撤销一审判决中第一、第二项判决和关于二上诉人要负担700元一审诉讼费之判决；改判被上诉人按合同约定的违约金计算标准即每日按已交款额的万分之九计算，从2014年9月1日起支付上诉人违约金至上诉人签字接收涉案房屋止。
上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司针对上诉人吴绍春、周水菊的上诉答辩称：一、对方因原审对违约金的判定不符，而提起上诉，答辩人认为在违约金约定过高的情况下，法院有权进行平衡。本案对方是买受人，其认为在买房子过程中我方存在违约，应当支付违约金，但其从一审至今未提交其实际损失的证据，原审按照司法实践惯例根据银行基准利率的130%确定违约金并无不当。二、本案是房屋买卖合同纠纷，不存在民间借贷关系，故不应按照民间借贷利率计算违约金。根据合同法的基本原则，当事人可以对交易条件进行约定，但必须在法律规定的范围之内，超过则不予认定。就本案而言，万分之九的利率大大超过实际损失。根据最高院审理经济合同类纠纷案件的实践表明，在当事人没有证据证明的情况下，其主张违约金是不予支持的。综上，对方对违约金的阐述是错误的。三、二审应当围绕一审审理的范围进行审理，对方在一审起诉状中没有对车位提出诉请，答辩人考虑案件的特殊性，提供相应的证据证明每一套房子都配有车位。四、按照人民法院审理案件诉讼费的有关规定，诉讼费应当是根据双方的胜诉、败诉情况来分担的。
上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司上诉称：一、一审对丽水市汇隆商贸发展有限公司提供的证据未明确认定，属于“认定证据错误”。丽水市汇隆商贸发展有限公司提供的《要求履约的请求》、《中标通知书》、《关于呈报丽水市汽配机电五金交易市场项目分割转让的申请报告》、《丽市协办（2014）5号会议纪要》、《消防意见复函》，经庭审质证，具备“真实性、关联性、合法性”三要件，吴绍春、周水菊也没有实质性抗辩意见，应当作为认定案件事实的证据。一审在判决书中未明确认定，是错误的。二、一审认定案件事实有误，没有全面认定与本案有关的基本事实。表现在：第一，遗漏了“合同重大变更”方面的事实。《房屋买卖合同》第一条约定本案房屋的性质是商业用房，房屋现场也很清楚，不是住宅商品房。合同签订后，包括被上诉人在内的购房人要求把房屋改造成住宅用房，上诉人也同意并实际履行，进行了改造。一般商品住宅的层高是2.8米，而本案房屋层高达5米，有现场为证。原来这一项目申请的是商业用电，吴绍春、周水菊等购房户再变更申请为民用电，不仅给丽水市汇隆商贸发展有限公司增加了500多万元的改造费用，而且大大影响到交房时间。通电问题到2015年5月20日解决，有同一楼盘其他买房人收房材料为证。第二，认定“短信已发出但未收到”是错误的。上诉人提供了发短信通知买房人办理按揭贷款事宜的材料，开庭时吴绍春、周水菊未予以否认，有庭审录像为证。按《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定，法庭应予认定。第三，未注意到一审第一次开庭后（5月20日）案件事实所发生的变化。即通电问题解决后，本案全部房屋即具备了交房条件，上诉人也及时通知被上诉人收房。被上诉人并未意识到这一重大法律问题，没有及时收房，及时办理按揭贷款，而是消极等待法院判决。如果认定上诉人违约，则违约金的支付截止日期应定为5月20日。另外，从这一时间开始，被上诉人拒绝办按揭（即及时交清所欠购房款），违约成立，上诉人的反诉请求也就依法成立。三、一审法律判断错误。第一，主要是判断上诉人是否违约问题，我方认为我们在一审中的答辩理由是能够成立的。《房屋买卖合同》第八条第二款规定“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。（但书规定）。“因政府行为以及规划调整等因素影响而延误工期”这一内容，根据《合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”上面第二款的“但书规定”就是“附生效条件条款”，2014年8月31日这一时间并不是绝对的交房时间。特别是合同履行过程中双方对房屋性质、结构、用电的变更对交房时间带来的巨大影响，一审均不予理会，是不客观、不公正的。被上诉人坚持起诉要求支付违约金，也是违背“诚实信用”的表现形式。第二，上诉人的反诉符合合同约定，应予支持。能否及时收到购房款，是上诉人的核心利益，如果不能及时收款，上诉人的资金链就要断裂，公司就无法正常运转。《房屋买卖合同》第六条第一款第二项规定“按揭付款方式：……余款应当在收到出卖人以电话、短信、电子邮件、或书函方式办理按揭的通知之日起十日内向银行申请办理按揭贷款手续”。第七条规定“买受人如未按本合同规定时间付款，逾期不超过90日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付应付款万分之七的违约金”。上诉人2015年1月6日就已办好一手房产证，16日发短信，通知19日起办按揭，宽限期为10天，被上诉人还欠房款529546元，被上诉人至今不去办按揭，故违约金应从1月30日起算。一审认定“同时履行抗辩权”成立，观点是错误的。四、一审判决结果错误。首先是不能判上诉人违约；其次是如果判违约金，一审确定的计算标准是错误的：每日按银行基准贷款利率（月利率0.425%）的130%，折算成月利率是16.575%，比吴绍春、周水菊的诉讼请求还高6倍多。实践中从没有这种判例。另外，没有计算违约金的截止日也是错误的，上文提到5月20日是截止日。如果被上诉人一直赌气拒绝收房，难道上诉人就一直要支付违约金吗？显然不对。第三，违约金的起算时间，一审认为合同签订前的“政府行为”不能算，那么合同签订后的“政府行为”总应当扣除，从2014年9月14日到11月7日，办理验收备案、消防许可、分割销售许可的时间，以及用电变更、房屋结构改变的时间，都应当合理扣除。五、适用法律错误。本案不适用《合同法》第六十六条。综上所述，一审在认定证据、案件事实，分析判断是否违约、适用法律方面均存在错误，以上上诉意见，请求二审支持。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；支持上诉人一审提出的反诉请求；诉讼费由被上诉人负担。
上诉人吴绍春、周水菊针对上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司的上诉答辩称：一、对方在一审答辩及二审上诉的过程中，其是承认其存在违约的；二、对方提出合同已经变更，变更意味着双方权利发生变化，变更存在以下几种情形，请求法院变更、请求仲裁变更、双方协商变更，但对方提出的变更是单方变更行为；三、涉案房屋的电梯至今未正常运行，故涉案房屋至今未达到交付条件；四、本案原审对违约金的计算是偏低的。综上，请求二审驳回对方的一审诉讼请求。
二审中，上诉人吴绍春、周水菊向本院提供了下列证据材料：证据一，丽水市汇隆商贸发展有限公司在出卖涉案房产前向客户展示的样品房和户型参考图照片四页，待证涉案标的房屋的现状与照片不一致，样品房是以商业住房改为住宅用房展出的；证据二，光盘一张，待证涉案房屋的电梯在2015年8月10日仍不能运行，故涉案房屋尚未达到交付条件；证据三，丽水市汇隆商贸发展有限公司出具的《公司优惠政策》一份，待证1.之前公司是承诺给购房户将营业用房隔成两层当住宅使用的；2.通知买主自行选择公司代为隔层或退款，能证明将营业用房隔成两层的审批手续应当由公司报批完毕后，购买户才能有选择权；3.时至今日，隔层的审批手续没有办好，免费隔层的政策要取消，说明丽水市汇隆商贸发展有限公司承诺的交房条件至今还不具备；证据四，丽房权证莲都区字第××号房产证复印件一份，待证涉案房屋的实际建筑面积只有90.58㎡，所以相应的购房余款金额若包括车库125000元的话应当减少为396815.26（90.58㎡×8847元／㎡＋125000元-529546元）元。针对上诉人吴绍春、周水菊提供的证据材料，丽水市汇隆商贸发展有限公司质证认为：一、照片没有原件，复印件比较模糊，照片所反映的内容与本案不存在关联性，照片上楼梯无法看清，是否为涉案房屋的楼梯无法核实，根据2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，不能以商品房买卖时样品房的图片作为实际交付时的房屋标准来维权。二、光盘不具备客观性，视频中的电梯不能证明是涉案房屋的电梯，是否与本案存在关联性不能确定，不能待证其所要待证的事实，与本案的争议焦点也不存在关联性。三、不同意吴绍春、周水菊关于《公司优惠政策》的意见。双方签订房屋买卖合同的时候在房屋买卖合同第一条中明确约定了涉案房屋是商业用房不是住宅，要将涉案房屋变更成住宅（也就是隔层成两层）的要求是购房户提出的，双方之所以发生争执的主要原因就是针对是否需要隔层，如果按照房屋买卖合同约定的交房条件，涉案房屋早就符合交房条件了。关于隔层，双方是没有任何书面约定的，隔层的要求也是双方签订合同后，吴绍春、周水菊等购房户口头提出来的，这份《公司优惠政策》正好能说明双方针对隔层进行扯皮的过程，这也说明合同履行过程中，双方对合同中的房屋结构、水电等进行过变更，可以反映双方发生纠纷的过程。四、对证据四的真实性没有异议，购房余款的具体数额由法院判决。本院经审查认为：证据一的来源无法确定，无法认定与本案具有关联性，不予认定；证据二即使真实，因吴绍春、周水菊当庭认可涉案房屋存在楼梯可以通行，也无法证明涉案房屋不具备合同约定的房屋正常使用的基本条件，不能证明吴绍春、周水菊主张的待证事实；证据三虽可以证明丽水市汇隆商贸发展有限公司曾承诺针对涉案房屋进行免费隔层，但不足以证明涉案房屋不具备合同约定的房屋正常使用的基本条件，与本案的实体处理结果不具有关联性，不予认定；证据四可以证实涉案房屋的实际建筑面积为90.58㎡的事实，本院予以认定。
上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司向本院提供了下列证据材料：证据一，《房屋交接通知》复印件二份，待证2015年5月25日丽水市汇隆商贸发展有限公司再次发出书面交房、办按揭通知；证据二，《建筑工程类核实附表》复印件一份，待证丽水市汇隆商贸发展有限公司所建房有配套停车位230个；证据三，邮件查询清单12页，待证2015年5月25日，丽水市汇隆商贸发展有限公司写好《房屋交接通知》共192份，用挂号信寄给192位买房人，包括吴少春在内，邮局于2015年6月3日办理。针对上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司提供的上述证据材料，上诉人吴绍春、周水菊质证认为：证据一的接受人不是吴绍春、周水菊，不能证明吴绍春、周水菊已经收到交房通知，且与本案没有关联性，不能证明其所要待证的事实；证据二的来源不明确，与本案不具关联性；证据三其没有收到，但是2015年5月28日收到过《公司优惠政策》书面通知，该通知确实通知其办理房权移交，而且还承诺现金退还已交房款5%的违约金，但主张解除原来承诺的免费隔层政策，按照该《公司优惠政策》，此前已受理办理手续的业主，可自行选择公司代为隔层或退款。本院经审查认为：因证据一《房屋交接通知》上的回执日期和证据三邮件查询清单上载明的收寄日期一致，两者相结合可以证明丽水市汇隆商贸发展有限公司曾于2015年6月3日寄出挂号信通知吴绍春办理房屋交接手续的事实，予以认定；证据二的来源无法确定，无法认定其真实性，不予认定。
为查清本案事实，本院于2015年10月29日向丽水市九里邮政支局调取了丽水市汇隆商贸发展有限公司向本院提供的邮件查询清单上载明的，邮寄给吴绍春的挂号信的邮件收寄、投递信息及邮件全程跟踪查询信息各一份，上述信息载明吴绍春收到丽水市汇隆商贸发展有限公司挂号信的日期为2015年6月6日。对本院调取的上述证据，吴绍春、周水菊质证认为，其没有签收过丽水市汇隆商贸发展有限公司的挂号信，是不是有其他人代收其不清楚，2015年6月2日，其确实收到过公司发来的交接房屋短信通知，而且其还去办好了房产证、土地证、契证，但是没有办按揭，因为其不知道可以获得多少违约金，其认为违约金应当从购房余款中扣除。丽水市汇隆商贸发展有限公司质证认为，没有意见。本院经审查认为，上述证据结合丽水市汇隆商贸发展有限公司提供的证据一、三，可以证明吴绍春、周水菊曾于2015年6月6日收到丽水市汇隆商贸发展有限公司的房屋交接书面通知的事实，本院予以认定。
二审经审理查明：吴绍春、周水菊与丽水市汇隆商贸发展有限公司签订的房屋买卖合同约定的建筑面积为90.94㎡，单价为8847元／㎡，总价款为929546元（包括车库售价125000元）。双方在合同中约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；买受人逾期付款的违约责任：逾期不超过90日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之七的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之九的违约金；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之七的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之九的违约金。2015年5月20日，涉案房屋符合合同约定的房屋交付条件后，同年6月2日、6日，吴绍春分别收到了丽水市汇隆商贸发展有限公司告知其办理房屋交接手续的短信和书面通知，其中2015年6月6日的书面通知明确吴绍春应于15天内予以办理。2015年7月24日，吴绍春、周水菊办理了房屋产权登记，房产证上载明的房屋建筑面积为90.58㎡，相应的涉案房屋的购房余款为396815.26元（90.58㎡＊8847元／㎡＋125000元-529546元）。但直至2015年10月29日，吴绍春、周水菊仍未按照合同约定办理按揭贷款手续。二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
另查明，丽水市汇隆商贸发展有限公司曾口头承诺给予吴绍春、周水菊免费隔层政策。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：
一、丽水市汇隆商贸发展有限公司是否存在违约行为，相应的违约期限应如何确定。丽水市汇隆商贸发展有限公司对于存在逾期交房的事实并无异议，只是主张存在延期交房的合理抗辩，即从2014年9月14日到11月7日，办理验收备案、消防许可、分割销售许可的时间，以及用电、房屋结构变更的时间，都应当合理扣除。但办理验收备案、消防许可、分割销售许可的时间属于任何开发商出售房屋前必须履行的正常手续，不属于根据合同约定因政府行为可据实予以延期的特殊原因；退一步而言，即使双方确实对用电、房屋结构变更进行了补充约定，在双方没有对房屋交付期限进行变更的情况下，涉案房屋的交付期限仍应认定为合同约定的期限。丽水市汇隆商贸发展有限公司未按约按期履行交付房屋的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。现丽水市汇隆商贸发展有限公司主张涉案房屋于2015年5月20日符合合同约定的房屋交付条件，而吴绍春、周水菊则抗辩称因涉案房屋的配套电梯无法运行及涉案房屋未进行隔层，故涉案房屋不符合房屋交付条件。因涉案房屋位于四层，且吴绍春、周水菊亦认可存在楼梯可通往涉案房屋，即使涉案房屋的配套电梯真的无法运行，亦不致导致涉案房屋不具备合同约定的房屋正常使用的基本条件；而丽水市汇隆商贸发展有限公司承诺给予吴绍春、周水菊免费隔层政策属于优惠政策，不属于合同约定的房屋交付条件，故吴绍春、周水菊提出的关于涉案房屋不符合房屋交付条件的抗辩理由不能成立，应认定涉案房屋于2015年5月20日已符合房屋交付条件。但丽水市汇隆商贸发展有限公司未按承诺给予吴绍春、周水菊免费隔层政策确属违约，至于丽水市汇隆商贸发展有限公司是否应当承担相应的违约责任，不属于本案的审理范围，吴绍春、周水菊可另案主张。2015年5月20日，涉案房屋符合合同约定的房屋交付条件后，丽水市汇隆商贸发展有限公司于同年6月2日短信通知吴绍春办理房屋交接手续，故丽水市汇隆商贸发展有限公司需承担违约责任的截止日期应认定为2015年6月1日。
二、吴绍春、周水菊是否存在违约行为，相应的违约期限应如何确定。如上所述涉案房屋于2015年5月20日已符合交房条件，且同年6月2日、6日，吴绍春分别收到了丽水市汇隆商贸发展有限公司告知其办理房屋交接手续的短信和书面通知，但直至2015年10月29日，吴绍春、周水菊仍未按照合同约定办理按揭贷款手续，亦已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然合同约定吴绍春、周水菊应自收到通知之日起10日内履行办理按揭贷款手续付清购房余款的义务，但丽水市汇隆商贸发展有限公司在吴绍春于2015年6月6日收到的《房屋交接通知》中允许吴绍春、周水菊自收到通知之日起15天内办理交接手续，故违约期限应自吴绍春收到通知之日起第16日即2015年6月21日起计算至付清购房余款之日止。
三、丽水市汇隆商贸发展有限公司与吴绍春、周水菊各自的违约金计算标准应如何确定。按照双方的合同约定，丽水市汇隆商贸发展有限公司逾期交房违约金的计算标准与吴绍春、周水菊逾期付款违约金的计算标准完全一致，因双方均未能举证证明其具体的实际损失，且相应的违约金的计算标准折算成年息均超过25%，明显过高，违背了违约金填补损失的立法目的，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及双方利益的平衡等因素，本院酌定丽水市汇隆商贸发展有限公司应支付的逾期交房违约金以已付房款为基数参照日万分之三的标准计算，酌定吴绍春、周水菊应支付的逾期付款违约金以未付购房余款为基数参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算。
四、吴绍春、周水菊提出解除涉案房屋买卖合同中的车位部分或者要求降价的主张是否能够得到支持。因双方当事人在合同中约定涉案车位系配套搭售，且未约定车位可以办理产权证，故吴绍春、周水菊以涉案车位不能办理产权证为由主张解除涉案房屋买卖合同中的车位部分或者要求降价无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原判决认定部分事实有误，实体处理结果不当，本院依法予以纠正。各上诉人的上诉理由中的合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销丽水市莲都区人民法院（2015）丽莲民初字第336号民事判决。
二、上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司于本判决生效后十五日内向上诉人吴绍春、周水菊支付逾期交房违约金43528.68元。
三、上诉人吴绍春、周水菊于本判决生效后十五日内以未付购房余款（截止2015年10月29日购房余款为396815.26元）为基数自2015年6月21日起参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算向上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司支付逾期付款违约金至实际付款之日止。
四、驳回上诉人吴绍春、周水菊的其他诉讼请求。
五、驳回上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1950元，由上诉人吴绍春、周水菊负担435元，由上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司负担1515元；二审案件受理费1950元，由上诉人吴绍春、周水菊负担435元，由上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司负担1515元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洋
代理审判员 张 玲
代理审判员 刘 斐
二〇一五年十一月三日
代书 记员 郑丽珍