海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼01民终229号
上诉人（原审被告）：海口居然之家家居建材市场有限公司。
法定代表人：邹庆军，总经理。
委托代理人：张月明，海南维特律师事务所律师。
委托代理人：王永飞，海南维特律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：李珈。
上诉人海口居然之家家居建材市场有限公司（以下简称居然公司）因与李珈侵权纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2015）秀民一初字第1436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理后，依法成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年1月17日，李珈与海南环瑞置业有限公司（以下简称环瑞公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定：李珈购买环瑞公司开发的中央商城一期首层A1021号铺面，面积53.34平方米，铺面价款为405384元。之后，李珈与环瑞公司签订了《OceanStar中央商城代租协议》，约定李珈将中央商城一期首层A1021号铺面委托环瑞公司对外出租，李珈根据代租协议的约定向环瑞公司收取代租租金。代租期限为10年，即自2003年7月1日起至2013年6月30日止。环瑞公司每年按李珈实付购铺款的10%向李珈支付返租回报，即每年向李珈支付返租回报40538元。环瑞公司将包括李珈购买的中央商城一期首层A1021号在内的铺面，整体出租给了居然公司。2009年12月25日，李珈与环瑞置业有限公司签订《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》，该合同履行过程中，2014年5月21日，李珈以环瑞公司拖欠租金为由向原审法院提起诉讼。原审法院于2014年8月18日作出（2014）秀民一初字第535号判决，判令环瑞公司向李珈支付2009年7月1日至2014年6月30日共五年代租租金202690元，并解除李珈与环瑞公司签订的《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》，要求环瑞公司于判决发生法效力之日起三十日内，将位于海口市滨海大道秀英港的中央商城一期首层A1021号铺面交还给李珈。案件进入执行程序后，2015年1月27日，李珈与居然公司、环瑞公司自行达成执行和解协议，由居然公司代替环瑞公司向李珈支付拖欠的租金和违约金。2015年1月26日，居然公司就（2014）秀民一初字第535号判决书向原审法院提起第三人撤销之诉，后于2015年4月30日向原审法院提出撤诉申请，原审法院于2015年4月30日裁定准予居然公司撤回起诉。另查明，海口市滨海大道秀英港的中央商城一期首层A1021号铺面至今由居然公司占用经营。
李珈原审诉讼请求为：1、判令居然公司立即停止对李珈的侵权行为，将位于海口市滨海大道秀英港的中央商城一期首层A1021号铺面立即清场腾空交还给李珈；2、判令居然公司支付强占经营商铺造成的损失，自2014年8月1日起至判决限定返还铺面之日止，每日支付铺面占用损失费2.08元／平方。（暂计至2015年7月30日为：2.08×365×58.47﹦44390元）；3、判令居然公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：关于李珈第一项诉求。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，“承担侵权责任的方式主要有：……（四）返还财产……”。（2014）秀民一初字第535号判决书已经解除了李珈与环瑞公司签订《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》，居然公司作为次承租人，应当将承租铺面返还给李珈。因此，对于李珈要求居然公司立即停止侵权行为并且立即返还李珈铺面的请求，原审法院予以支持。
关于李珈第二项诉求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”由于居然公司在租赁关系终止后，未向李珈返还铺面，仍占有、使用该铺面，则李珈要求居然公司支付相应损失的主张，原审法院予以支持。关于损失的数额，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”及第二十条“侵害他人人身权益造成财产损失的，按照被侵权人因此受到的损失赔偿；被侵权人的损失难以确定，侵权人因此获得利益的，按照其获得的利益赔偿；侵权人因此获得的利益难以确定，被侵权人和侵权人就赔偿数额协商不一致，向人民法院提起诉讼的，由人民法院根据实际情况确定赔偿数额。”李珈主张按照《房屋所有权证》登记铺面实际面积58.47平方米，以每平米每日2.08元租赁费用计算损失，居然公司对此不予认可，李珈亦未能提供按此标准计算的依据。而根据（2014）秀民一初字第535号判决书所认定的李珈与环瑞公司之前所达成的《代租协议》，环瑞公司每年向李珈支付的年租金为40538元。因此，在无其他证据证明租金已发生变动的情况下，应参照李珈与环瑞公司签订的《代租协议》的标准进行计算，即按每天111元（40538元／365天）计算李珈损失，李珈要求超过部分不予支持。依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条、第二十条之规定，判决如下：一、居然公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，将位于海口市滨海大道秀英港的中央商城一期首层A1021号铺面交还给李珈；二、居然公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向李珈支付2014年8月1日起至判决限定返还铺面之日止的损失，按111元／天的标准计算；三、驳回李珈的其他诉讼请求。本案受理费1009元（李珈已预交），由李珈承担88元，由居然公司承担921元。
上诉人居然公司不服上述原审判决，向本院提起上诉称：一、居然公司与环瑞公司间的租赁协议合法有效，仍在继续履行。原审审法院判令居然公司交还租赁铺面，属于适用法律错误。原审法院于2014年8月18日作出（2014）秀民一初字第535号民事判决，解除了李珈与环瑞公司之间签订的《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》。但是，基于合同相对性原理，环瑞公司与居然公司之间签订的租赁协议（转租赁合同）并不因为在先租赁合同的解除而丧失效力，且该合同仍在继续履行。因承租人环瑞公司的违约而导致在先租赁合同被解除，但不应就此认为转租赁合同的当然终止。现代社会注重交易安全和善意第三人利益的保护。对交易安全的保护要求合法有效的合同能够得到全部适当的履行，对善意第三人的保护则意味着第三人不因自己过错以外的原因受到非法损害。因承租人环瑞公司的违约导致在先租赁合同解除，居然公司（转承租人）并不存在过错，其不应受到合同效力终止的惩罚。另一方面，居然公司与李珈之间虽然未存在直接法律关系，但在转出租人环瑞公司有权转租时，居然公司（转承租人）对租赁物的占有、使用是已经过李珈同意的，即李珈允许居然公司占有使用其铺面。此时，尽管在先租赁合同已被解除，但是转租赁合同履行的基础依然存在，应当保障转租赁合同的继续履行，以维护交易安全。此外，居然公司一直尝试与李珈达成新的租赁协议，多次与李珈就租金数额的问题进行磋商。居然公司认为仍有希望与李珈就租金问题达成一致意见，转租合同依然有继续履行的可能。因此，在转租合同仍然有效的情况下，居然公司对涉案铺面享有的使用、收益等权益有合法的取得依据，应当受到法律的保护。
二、李珈诉争的铺面，现已经由居然公司转租给第三人，且时隔多年该铺面已被多次改造，返还铺面在客观上存在巨大的困难。居然公司认为如果继续履行该转租赁合同，对双方当事人将更为有利。
综上所述，尽管在先租赁合同已被解除，但并不导致转租赁合同的当然解除。居然公司对该铺面享有的使用、收益等权益有合法有效的取得依据，理应当受到法律的保护，故提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人李珈答辩称：李珈与居然公司并没有任何的合同及协议，但居然公司在无偿使用李珈的房子，已经一年半了，也没缴纳任何租金，居然公司这种行为是属于侵占、侵权行为，居然公司的上诉状也说到，居然公司和环瑞公司的合同是有效的，但是环瑞公司是因为欠李珈的钱，所以撤销了这个合同，所以这个合同是已经全部执行完毕了，居然公司和环瑞公司的合同是合法有效的，居然公司应该是告环瑞公司，而不是告李珈，环瑞公司给居然公司造成的损失，应该是由环瑞公司承担，并不是由李珈承担。综上，居然公司应另案起诉告环瑞公司，把涉案房屋还给李珈。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为：原审法院于2014年8月18日作出（2014）秀民一初字第535号民事判决书，判决解除了李珈与环瑞公司之间签订的《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》，并判令环瑞公司将涉案的中央商城A1021号铺面返还给李珈。因居然公司系基于其与环瑞公司的租赁合同占有涉案的房屋，居然公司属于次承租人。故在承租人环瑞公司不再享有涉案铺面的使用权，也不享有涉案铺面的出租权，且居然公司一直占有房屋，但又未向出租人李珈支付2014年8月以后租金的情况下，李珈请求居然公司返还房屋符合法律规定，原审法院予以支持正确，本院予以维持。因居然公司一直占有、使用房屋，因此，原审判决居然公司按照李珈与环瑞公司签订的《代租协议》的租金标准40538元／年，即111元／天的标准向李珈支付房屋使用费并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2019元，由上诉人海口居然之家家居建材市场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周?玲
审判员 李家林
审判员 王春芬
二〇一六年三月二十三日
书记员 郑珊珊