河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汴民终字第1380号
上诉人（原审被告、反诉原告）王英凯，男，汉族，1965年3月30日出生。
委托代理人王留根，河南源翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告，反诉被告）黄爱菊，女，汉族，1940年10月14日出生。
委托代理人赵东振，尉氏县“148”法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。
原审第三人张文彬，男，汉族，1972年5月12日出生，系原告黄爱菊之子。
上诉人王英凯因与被上诉人黄爱菊，原审第三人张文彬建设用地使用权转让合同纠纷一案，黄爱菊于2012年6月29日起诉至河南省尉氏县人民法院（下称原审法院），该院于2013年6月18日作出（2012）尉民初字第1003号民事判决，黄爱菊不服上诉至本院.本院于2013年11月15日作出（2013）汴民终字第939号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。黄爱菊仍不服向本院申诉，本院作出了（2014）汴民再字第24号民事裁定书，裁定撤销原审法院（2012）尉民初字第1003号民事判决和本院（2013）汴民终字第939号民事判决，发回原审法院重审。原审法院重审后于2015年7月13日作出（2015）尉民初字第58号民事判决。王英凯不服上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王英凯及其委托代理人王留根，被上诉人黄爱菊及其委托代理人赵东振，原审第三人张文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年12月8日，黄爱菊、张文彬与王英凯经协商开发“凯帝花园”临街门面房及院内住宅商品楼，双方约定：1、王英凯付给黄爱菊80万元土地使用费，王英凯即可在位于文化路西段、教育局东邻黄爱菊享有土地使用权证尉土国用（2000）字第0347号土地上进行开发使用，房屋建成后一层的营业房和一套二层住宅楼归黄爱菊所有，除此之外的楼房归王英凯所有。2、土地使用过程中黄爱菊不得以任何方式和形式对王英凯进行干扰，本协议签订之前黄爱菊过去纠纷造成王英凯工作不能顺利进行所造成的损失，黄爱菊负责赔偿。3、土地变更办理手续费用由王英凯负责。4、门面楼一层营业大厅在门洞后需留一小间门卫室，门卫室及门洞使用权归王英凯永久使用。5、开发过程中，图纸设计审定王英凯自行解决，黄爱菊不能干扰。6、现有土地上的所有构筑物等设施归王英凯所有。2009年6月29日，王英凯与张文彬私下达成补充协议，该协议黄爱菊不知情，也未授权给张文彬。该协议的内容为：1、新建门面房内前240㎡净面积归张文彬所有，其余归王英凯所有。2、房屋建成后，一层楼可以统一租赁，租金以后双方协商分配，如果一层不再租赁应在240㎡处砌墙一道，墙前归张文彬所有，其余归王英凯所有。3、门面房以上住宅和后面住宅楼，由王英凯自己开发，风险自负，张文彬不参与分红和承担风险。2011年1月13日，王英凯与黄爱菊、张文彬协商，双方就凯帝花园房屋分配达成以下补充协议：1、双方同意将原定由王英凯交付黄爱菊、张文彬的临街二楼的套房调至临街九楼西南户。2、王英凯负责协助黄爱菊、张文彬办理一楼门面房及临街九楼西南户《房屋所有权证》，提供相关手续，一楼门面房及临街九楼西南户产权归黄爱菊、张文彬永久拥有房屋使用权，费用由黄爱菊、张文彬负责。3、黄爱菊、张文彬所分配房屋（一楼门面房及临街九楼西南户）在入住后如有任何纠纷由王英凯负责解决。4、待黄爱菊、张文彬取得《房屋所有权证》后，双方负责完善《国有土地使用证》办理有关手续后，双方履行本协议。5、双方在以后房屋使用过程中，如有纠纷由双方按协议规定自行解决。6、本协议2011年1月13日在尉氏县国土资源局签订，本协议一式四份，王英凯、黄爱菊、张文彬及国土资源局各持一份。同年王英凯与黄爱菊又签订了警卫室补充协议，约定门面楼警卫室南北长5米，东西宽3.3米归王英凯所有。另查明，尉土国用（2000）字第0347号土地使用权人是黄爱菊、夏廷章夫妇，夏廷章去世后土地使用权人为黄爱菊。王英凯通过银行转账共支付给黄爱菊土地出让金77万元。
2009年尉氏县国土资源局对尉土国用（2000）第0347号国有土地使用证进行变更登记，为王英凯颁发尉土国用（2010）第0347号国有土地使用证。2012年3月29日尉氏县法院作出（2011）尉行初字第20号行政判决书，撤销了尉土国用（2010）第0347号国有土地证，后开封中院维持原判。2012年12月13日，尉氏县人民政府为王英凯开发的这块土地颁发了尉土国用（2012）第0347号土地使用证。
又查明，2012年8月28日，王英凯诉黄爱菊、张文彬确认合同有效纠纷（2009年6月29日补充协议）诉至一审法院，2012年11月27日，该院作出（2011）尉民初字第463号民事判决书，驳回了王英凯的诉讼请求，法定上诉期内，王英凯上诉，后又撤回一审起诉。
再查明，（2012）尉民初字第1003号民事判决书生效后，王英凯已按判决支付给黄爱菊30000元土地使用权转让费，并返还给黄爱菊所收取的办理房产证费用4000元。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。没有代理权的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。在本案中，黄爱菊、王英凯于2008年12月8日签订的协议及2011年1月13日双方签订的补充协议及警卫室补充协议是双方当事人的真实意思表示，双方都应按照以上协议全面履行义务，根据以上三份协议约定，可以认定以下事实：一、一层的整个营业房除警卫室（南北长5米、东西宽3.3米）归王英凯所有，其余均归黄爱菊所有。二、原定由王英凯交付黄爱菊、张文彬的临街二楼的套房调至临街九楼西南户。三、土地使用权转让费为80万元。四、土地变更手续费由被告王英凯负责。而通过庭审查明的事实，王英凯将一层的营业房砌墙隔离出来二间车库，并已实际占有二间车库；黄爱菊已实际居住到九楼西南户，王英凯已向黄爱菊支付土地转让费77万元，黄爱菊向王英凯缴纳土地变更手续费4000元。综合以上几点，故对黄爱菊要求确认2008年12月8日双方签订的协议有效、凯帝花园一层营业房（除警卫室）归其所有，王英凯应支付30000元土地使用权转让费及退还4000元的土地变更手续费的请求，予以支持。关于黄爱菊要求确认二楼一套住房归其所有的诉请，根据双方于2011年1月13日签订的补充协议，双方就凯帝花园套房的分配已经达成协议，约定由王英凯交付黄爱菊、张文彬临街二楼调到临街九楼西南户，当时黄爱菊是认可的，且也实际居住，故对黄爱菊的该项诉请，该院不予支持。关于王英凯辩称黄爱菊的起诉已超过法定诉讼时效，应予判决驳回的理由，从黄爱菊提供的证据及庭审查实，从2010年开始双方通过行政诉讼、民事诉讼始终就没有放弃自己的主张，该案没有超过法定诉讼时效，故对王英凯的该辩称理由，该院不予采纳。关于王英凯辩称其已向黄爱菊支付现金77万元，另3万元已用地上构筑物抵账，现仅欠黄爱菊1000元的理由，因王英凯没有提供充足的证据证明，故对该辩称理由，该院不予采信。关于王英凯辩称黄爱菊所交的4000元已经为其安装了天然气及缴纳了其他费用，该费用不应返还的理由，由于王英凯没有提供充足的证据予以证明，故对该辩称理由该院不予采纳。关于王英凯反诉称，2009年6月29日双方为完善双方门面房的所有权签订了补充协议，约定新建门面房内前240米归原告所有，后面80平方米归被告所有，根据庭审查明，该协议只有张文彬的签名，而没有黄爱菊的签字，而黄爱菊在签协议前既没有授权张文彬在该协议上签字，事后也未对张文彬的签字进行追认，依据有关法律规定，该协议对黄爱菊不发生法律效力，故对王英凯的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定及院审委会决定，判决：一、2008年12月8日原告黄爱菊与被告王英凯签订的协议有效。二、凯帝花园门面楼一层东北方向长5米、宽3.3米的警卫室归被告王英凯所有，其余一楼所有的营业房（含二间车库）归原告黄爱菊所有。三、被告王英凯支付原告黄爱菊土地使用权转让费30000元。四、被告王英凯退还给原告黄爱菊办理房产证费用4000元。五、驳回原告的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告的诉讼请求。以上二、三、四项于判决生效后10日交付。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7300元，反诉费5000元，由黄爱菊、王英凯各承担6150元。
王英凯不服一审判决，上诉称：一、其与张文彬于2009年6月29日签订的补充协议应当有效。2008年12月8日签订的协议，黄爱菊与张文彬共同作为一方（甲方），同时共同享有与黄爱菊相同的权利，并且77万元土地转让费也是支付给了张文彬，黄爱菊亦认可。在王英凯与张文彬签订2009年6月29日补充协议时，王英凯有理由相信张文彬有权代理黄爱菊。即使黄爱菊未授权，时候不追认，张文彬代表黄爱菊签订补充协议的行为也应当认定为表见代理。一审法院认定其与张文彬签订的合同无效属于事实认定错误。二、凯帝花园门面楼一层房屋按照建筑构造和产权归属分三种情况：1.东部是一条南北长的通道，归全住宅区所有居民使用；2.南部是临街（文化路）商业用房，归黄爱菊所有；3.北部两间车库及80㎡营业房应归其所有。原设计方案是建三栋楼，进入院里的过道在西侧，原院东侧居民不同意，改变设计方案后，由原先的三栋楼改为建两栋楼，门面楼一层面积增加大约198.24㎡。按照双方协议约定，黄爱菊对增加部分不享有所有权。根据公平原则，增加部分应当归王英凯所有，本案争议的两间车库是在增加的198.24㎡内，故王英凯应当享有两间车库的所有权。原审法院判决凯帝花园一层的整个营业房除警务室归其所有外，其余均归黄爱菊所有，有悖民法公平正义原则，属于事实认定错误。三、原审判决书已查明在（2012）尉民初字第1003号民事判决书生效后，王英凯已按判决支付给黄爱菊30000元土地使用权转让费，并返还给黄爱菊4000元办理房产证费用。现仍判令其再向黄爱菊支付3万元土地转让费，退还黄爱菊办理房产证费用4000元无事实与法律依据。原审法院适用法律错误。请求二审法院查明事实，依法改判。
黄爱菊辩称：2009年6月29日王英凯与张文彬签订的补充协议无效。张文彬在本案中是第三人而不是合同的当事人，张文彬未经授权与王英凯签订的补充协议当然无效。根据2008年12月8日的协议，凯帝花园门面楼一层除警务室、楼梯外，其余全部应归其所有，理应包括两间车库以及其他80㎡营业房。原设计图纸变更与否，以及原设计两栋，后变更为一栋，一层营业房增加多少，不影响临街营业房归其所有的约定。一审法院判决临街楼一层全部归其所有是正确的。对原审判决书认定（2012）尉民初字第1003号民事判决书生效后，王英凯已按判决支付给其30000元土地使用权转让费，返还4000元办理房产证费用等事实没有异议。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回王英凯的上诉，维持原判。
张文彬的答辩意见同黄爱菊。
本院经审理查明的事实与一审查明的基本事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。没有代理权的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。2009年6月29日王英凯与张文彬签订补充协议，仅有张文彬的签名，且黄爱菊在签署协议前既没有授权张文彬，事后也未追认，该协议对黄爱菊不发生法律效力，该协议自始无效。王英凯主张该合同为有效合同，黄爱菊应当履行该补充协议的理由，本院不予采信。
关于房屋归属。在本案中，黄爱菊与王英凯于2008年12月8日签订的协议及2011年1月13日双方签订的补充协议及警卫室补充协议是双方当事人的真实意思表示，双方都应按照以上协议全面履行义务。王英凯原设计方案是在受让土地上建造三栋楼房，原方案因东侧原住户不同意，后王英凯与张文彬共同与东侧原住户达成协议，改变原方案为靠近文化路的两栋楼合二为一，现临街楼一层增加了约198.24㎡。根据公平原则，双方有争议的部分（即增加的面积）包括两间车库及车库西侧的面积，应归双方共有，两部分面积基本相等。且两间车库王英凯一直实际占有，本院认为归王英凯所有为宜，其余部分归黄爱菊所有。王英凯关于增加部分应全部归其所有的上诉请求，本院不予支持。关于30000元土地转让费及4000元办证费用，原审判决书认定王英凯在（2012）尉民初字第1003号民事判决书生效后，已按判决支付给黄爱菊。二审庭审中黄爱菊亦不否认。原审判决仍判令王英凯向黄爱菊支付和返还实属错判。综上，一审判决认定事实部分有误，争议房产分割不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持尉氏县人民法院（2015）尉民初字第58号民事判决第一项、第五项；
二、撤销尉氏县人民法院（2015）尉民初字第58号民事判决第二项、第三项、第四项、第六项；
三、凯帝花园临街楼一层南北长5米，东西宽3.3米的警卫室及两间车库归王英凯所有，其余部分归黄爱菊所有；
四、驳回王英凯的其他上诉请求。
一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费6720元，王英凯承担4704元，黄爱菊承担2016元。
本判决为终审判决。
审判长 谷长东
审判员 李莎莎
审判员 孙玲玲
二〇一五年十一月五日
书记员 徐 曼