湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第430号
上诉人（原审原告）谢长，现住湖南省怀化市鹤城区。
委托代理人黄琼，现住湖南省怀化市鹤城区。
被上诉人（原审被告）怀化市景丽房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区顺天南大道1号（财富大厦5楼）。
法定代表人张良球，职务董事长。
委托代理人向刚球（特别授权），湖南诚怀律师事务所律师。
上诉人谢长因与被上诉人怀化市景丽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院2015年4月29日（2014）怀鹤民一初字第1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定：2008年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发的位于迎丰东路的顺天财富大厦第B幢顺天阁802号房，总购房价款225412元；签订合同时原告付定金90165元，2009年1月31日前付67623元，2009年7月31日前付67624元；出卖人在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件（即达到合同约定的交房标准），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房时间在60日内，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；出卖人为买受人代办房产证和土地使用证，办证费用由买受人承担，买受人在主体封顶时交清办证费，出卖人在交房后540日内代办好房产证和土地证，逾期按日息万分之二支付违约金等内容。
原告至2009年11月30日共交房款187789元，2010年7月9日又交房款37623元、办证费12206元。被告于2010年6月21日通知原告收房，又于同年7月9日向物业管理公司发出书面通知，说明原告所购的房屋相关手续已办好可以向原告交房。同日，原告到被告处收房。收房后，原告因在外地工作，当时没有计划装修，直至2012年4月9日才到物业管理公司领取房屋钥匙办理了入住手续。
顺天财富大厦于2011年10月27日竣工验收，怀化市建设工程质量安全监督管理站对本次验收出具了《建设工程竣工验收报告》，并签署了按规定需要公安消防、环保部门出具的准许使用文件已办理；同意工程竣工验收等意见。本案商品房所在住宅楼于2012年3月19日完成竣工验收备案。被告于2013年7月18日为原告办好了房产所有权证，于2014年10月9日为原告办好土地使用权证。
原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。对双方关于合同约定条款理解及被告应承担的民事责任的争议，评判如下：
一、关于原告收房时间的确定
被告主张原告收房时间为2010年7月9日，并提交了如下证据予以证明：2010年7月9日顺天财富大厦验收交接单、《关于请求景丽公司补回所减免物业费的报告》、《集团领导减免物业费统计明细表》。上述证据通过庭审相互印证，足以证明原告已于2010年7月9日收房。其一、原告在验收交接单上所注明的意见，或为瑕疵问题，或为征询性意见，并未涉及房屋主体结构质量不合格的问题，正如原告在2014年3月11日庭审中所述“我发现这4个问题是表面问题”；其二、在验收交接意见上，原告并没有签署拒绝收房的意见，原告在2014年3月11日庭审中也陈述“……物业答应了把我提出的问题向领导反映解决，所以我才签收的。”从其签字位置上也不能看出专为所写意见签名；其三、原告对《关于请求景丽公司补回所减免物业费的报告》、《集团领导减免物业费统计明细表》真实性并无异议，原告也提交了上述减免物业费统计明细表，该组证据结合验收交接单，足以说明减免原告的物业费是自2010年7月9日起算，减免物业费的前提是已交房；其四、原告是在超过约定的支付尾款时间及交房时间后，于2010年7月9日交清房款及办证费，这符合在收房同时付清所有款项的交易习惯。综上原告在顺天财富大厦验收交接单上签字的行为，向合同相对方反映的意思表示应是同意收房并要求被告解决其所提意见。故原告收房时间为2010年7月9日。
二、关于被告是否应承担逾期交房违约金的问题
（一）、本案商品房的交付标准属约定不明
原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条原本列有4种关于交房条件的格式条款供双方选择，但双方却以非格式条款方式另行约定选择“第5种条件”。“第5种条件”表述为“达到合同约定的交房标准”，下文未再作进一步约定或者具体说明。双方也没有其他证据证明“第5种条件”是否是格式条款中4种条件的哪一种，又或者是附件三“装饰、设备标准”的内容。且双方关于“第5种条件”的约定属于非格式合同条款，不能从不利于格式条款提供者的角度进行理解，故属约定不明。
（二）、本案当事人尚未就交房标准达成合意，原告主张被告承担逾期交房违约金责任的依据不足
违法和违约具有不同的概念和后果，违法责任和违约责任亦属不同的两种责任。当事人对《商品房买卖合同》第八条“达到合同约定的交房标准”之内容属于约定不明，存在争议，即双方当事人尚未就交房标准问题达成合意，未形成具体可履行的交房标准。而合同的本质是双方自由协商达成合意的体现，原告应在合同签订过程中就被告如何承担违约金责任提出磋商，与被告达成合意，但无权在合同签订之后以单方理解的方式设立或变更有关被告责任的合同条款，否则有悖于契约自由原则，也有悖于公平原则。本案实际仅明确时间标准，原告以在约定的时间点上商品房未达到法定交房标准主张被告承担违约金责任，依据不足。但并不妨碍原告就此追究被告其他法定责任，以及行政主管部门追究其行政责任。
综上，本案原告要求被告承担逾期交房违约金赔偿责任，没有事实和法律依据，不予支持。
三、被告应当承担逾期办证违约金责任
根据合同约定被告应2010年6月30日前交房，在交房后540日内代办好房产证和土地证，逾期需支付违约金。即被告如未在2010年7月1日起算的第540天，即在2011年12月22日仍未办理好产权证书，则应在2011年12月23日起开始承担逾期办证违约金责任。根据本案被告最终为原告办好两证的实际时间，被告应承担2011年12月23日至2014年10月9日共1021天的违约金。
双方没有明确据以计算逾期办证违约金的款项名称，但在约定计算办证违约金的合同条款中，首先明确了原告应在主体封顶时交清办证费。按照该合同条款词句的构成理解，应以原告已交办证费12206元为违约金计算依据。故被告应承担逾期办证违约金为：12206元×0.0002／天×1021天=2492元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决：
一、被告怀化市景丽房地产开发有限公司支付原告谢长逾期办证违约金2492元，限于本判决生效之日起七日内付清；
二、驳回原告谢长的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1276元，由被告怀化市景丽房地产开发有限公司承担。
宣判后，上诉人谢长不服，以原判适用法律不准、处理错误为由向本院提起上诉，请求本院二审：1、将原判第一项改判为被上诉人怀化市景丽房地产开发有限公司给付上诉人谢长逾期交房违约金28852元；2、将原判第二项改判为被上诉人怀化市景丽房地产开发有限公司给付上诉人谢长逾期办理房产证和土地证的违约金30205元；3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人怀化市景丽房地产开发有限公司对上诉人谢长的上诉主张及理由答辩称：上诉人谢长的上诉主张及理由不能成立。
本院二审查明：原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案二审双方当事人争议的焦点问题就是是否存在交房违约和逾期办证的违约金的金额认定问题。
首先，谢长与怀化市景丽房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》出于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，为有效协议。
其次，上述《商品房买卖合同》第八条约定怀化市景丽房地产开发有限公司须于2010年6月30日前所应交付给谢长使用的房屋具备第5种条件，合同该条第5种手写记载“达到合同交房标准”，但合同最终并未载明具体的交房标准属实。
由于上述协议并未载明具体的交房标准，双方当事人在诉讼中对交房标准又各执一词，始终未能达成合意，实际即是对交房的具体问题尚未形成可以履行的一致协议，谢长以房屋未达到法定交房标准为由主张怀化市景丽房地产开发有限公司构成交房违约并须承担相应违约交房责任，与协议相关内容不符，依据不足，不能支持。原审不予支持并无不当。
再次，因双方所签上述《商品房买卖合同》第十五条第3点手写明确约定出卖人在交房后540天内代办好两证，而本案实际交房时间为2010年7月9日，则出卖方代办好两证的期限截至2012年1月9日（2010年7月9日加540天即1年半）止，从2012年1月10日起出卖方如未代办好两证即构成违约，应因此承担相应违约责任。原审确定出卖方从2011年12月23日起即开始承担逾期办证违约金责任不当，且加重了出卖方的责任。但出卖方即怀化市景丽房地产开发有限公司并未提起上诉，应该视为怀化市景丽房地产开发有限公司对原审确定其违约办证时间的认可。由于双方当事人并未确定办证违约金的基数，原审根据出卖人就代办好两证的违约时间、按协议载明“逾期按每天万分之二的违约金支付”之标准，以谢长交纳的办证费额为基数，确定出卖方应该承担的办证违约金并无不当。
综上，原判事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。上诉人谢长的上诉主张及理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1214元，由上诉人谢长负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘士平
审 判 员 周永连
代理审判员 宋艳云
二〇一五年九月三日
代理书记员 王 维