吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终1966号
上诉人（原审原告）：王绍敏，男，1962年9月16日生，汉族，住长春净月高新技术产业开发区。
被上诉人（原审被告）：长春市华欣房地产开发建设有限公司，住所：长春净月高新技术产业开发区富奥花园小区会馆楼。
法定代表人：陈立学，董事长。
上诉人王绍敏因与被上诉人长春市华欣房地产开发建设有限公司（下称华欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院于2018年2月26日作出的（2017）吉0194民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王绍敏一审诉称：2011年5月11日，原、被告签订商品房《内部认购协议》，原告以499359元购买被告开发的富奥净月花园小区，现名称为富奥斯坦利小镇6栋1单元701室，建筑面积130平方米的商品房住宅。协议签订后，原告分别于2011年5月11日和2013年1月27日交付了全部购房款，并于2013年2月6日缴清15803元房屋维修基金，办理了入住手续居住至今。虽多次催促，但被告始终没有办理产权证。根据协议第四条第三款规定，被告应承担向原告支付从2014年4月12日至2017年5月31日共计1145天的违约金合计285883.30元，其余违约金结算至办结房产证时间为止。原告认为其于2011年5月11日以团购方式购买了上述房屋，并与被告签订的商品房《内部认购协议书》，该协议符合我国《合同法》和《商品房销售管理办法》有关规定，属于合法有效的合同，并且已经入住，原告要求被告承担违约责任赔偿损失和继续履行协议办理产权证，符合法律规定。原告于2013年1月27日便向被告缴清了全部办证款项，被告完全有义务给原告如约办理完毕原告所购买房屋产权登记手续。故诉至法院，请求判令：1.被告继续履行合同，办理房屋产权登记手续，向原告交付产权证；2.被告向原告支付违约金285883.30元（从2014年4月12日至2017年5月31日），其余违约金结算至房屋产权证办理完毕时间止；3.诉讼费用由被告承担。
华欣公司一审辩称：1.案涉房屋未办理房屋初始登记备案并非被告原因所致，被告不应承担违约责任；2.原告主张逾期办证违约金已经超过法定诉讼时效，不应受法律保护；3.原、被告所签《认购协议》性质为意向协议，即预约协议，在双方事实上已成立买卖合同本约的情况下，不应再作为本案确定逾期违约金的依据；4.即使《认购协议》可以作为确定违约金的依据，原告并无实际损失，违约金约定过高，请求予以核减；5.被告负有办理商品房初始登记备案的义务，但无权也无法单方为原告办理产权证，原告主张违约金起、止点均错误。
一审法院查明：王绍敏与华欣公司于2011年5月11日签订一份《内部认购协议》，约定：王绍敏认购华欣公司开发的“富奥斯坦利小镇”6栋1单元701室房屋，初定建筑面积为130㎡，王绍敏采取分期付款方式，于协议签订交纳总房款的80%，即405600元，其余购房款在交房时付清。交房时间为2012年12月31日前。华欣公司应于王绍敏入住后的300个工作日内办理房屋产权证，如逾期，按总房款的日万分之五赔偿……。上述协议签订后，王绍敏即依约向华欣公司交纳了405600元首付款。2013年1月27日，王绍敏接收案涉房屋，交纳了剩余购房款93759元，并办理入住手续，但一直未办理房屋产权证。另查明，华欣公司于2011年取得“富奥斯坦利小镇”坐落土地的使用权，并办理土地使用权证；长春市发展和改革委员会于2011年7月19日作出长发改审批字[2011]468号文件，核准“富奥斯坦利小镇”房地产开发项目；而后华欣公司先后取得该项目建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。再查明，华欣公司于2013年1月21日取得案涉房屋所属6栋商品住宅的《商品房销（预）售许可证》，长房售证（2013）第007号，除《认购协议》外，双方并未签订正式备案的商品房买卖合同。
一审法院认为：原、被告签订的《认购协议》具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已向被告支付全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该《认购协议》应认定为商品房买卖合同。虽然双方在签订《认购协议》时，被告并未取得《商品房销（预）售许可证》，但被告已于2013年1月21日取得案涉房屋所属6栋商品住宅的《商品房销（预）售许可证》，故双方签订的《认购协议》应认定合法有效，双方均应履行各自义务。现被告未能按照约定日期为原告办理房屋权属登记备案，依约应承担违约责任。但经查，该情况并非由于被告原因所致，原告主张被告承担违约责任不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对原告的三项诉讼请求不予支持。但需要说明的是，被告应当自具备办理房屋权属初始登记后，积极履行为原告办理房屋权属证书的义务。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条之规定，判决如下：驳回原告王绍敏的诉讼请求。案件受理费11652元，由王绍敏负担。
王绍敏上诉请求：1.撤销一审判决；依法改判被上诉人向上诉人支付违约金285883.30元；2.诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。根据最高法院商品房司法解释第五条规定，上诉人与被上诉人签订的《内部认购协议》为商品房买卖合同，并且被上诉人已于2013年1月21日取得预售许可证，该合同合法有效。被上诉人未依约履行为上诉人办理房屋产权登记备案，应承担违约责任。一审认定双方签订的合同为商品房买卖合同且合法有效，却以被上诉人提出的免责事由成立驳回上诉人诉讼请求，不符合法律规定。合同法规定的免责事由只有不可抗力和约定免责条件，但上诉人与被上诉人签订的合同中未约定免责条款，被上诉人提出的免责事由也非不可抗力。既然房屋容积率不足，说明该房屋不符合入住条件，但被上诉人明知不符合国家相关标准却为上诉人办理入住手续，并收取上诉人上万元入住费用，侵害了上诉人合法权益。一审未保护上诉人的诉求是错误的。
华欣公司二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查，1.“富奥斯坦利小镇”项目于2011年9月23日取得《国有土地使用证》（国用2011第1004823号、国用2011第1004825号）获得国有土地出让面积为202992平方米。2.2012年4月5日取得《建设工程规划许可证》及附图，2015年6月29日长春市规划局重新核发《建设工程规划许可证》及附图，规划总用地面积为202992.602平方米，规划总建筑面积为240405.38平方米（其中地上建筑面积168959.69平方米，地下建筑面积71445.69平方米），规划容积率为：1.09987，绿化带不得改变使用性质、不得占用、不得参与用地指标平衡，小区规划用地面积为153618.2平方米。3.2012年5月23日取得长房售证（2012）第076号《商品房销售（预售）许可证》、2013年1月21日取得长房售证（2013）第007号《商品房销售（预售）许可证》。
本院认为：华欣公司与王绍敏签订的《内部认购协议》合法有效，据此协议第四条第3项约定，华欣公司应当在王绍敏入住房屋后300个工作日内办理完毕房屋产权手续。现华欣公司确未能按此约定履行己方义务，致使王绍敏诉至法院要求华欣公司承担逾期办理产权手续的违约责任，但据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，华欣公司承担此项违约责任的前提为系华欣公司原因导致逾期办证，而根据现有证据可以证明案涉小区从立项到土地使用权、建设工程规划许可、商品房销售（预售）许可等手续均完备，华欣公司主张其未能完成产权手续初始登记的原因在于案涉小区所属行政机关因容积率计算方法不同，以致“富奥斯坦利小镇”暂未能通过政府相关部门验收。从2015年6月29日长春市规划局重新核发的《建设工程规划许可证》及附图看，存在小区规划总用地面积为202992.602平方米及小区规划用地面积为1536182平方米两个数据，而根据该两个数据所计算的容积率分别为1.09（168959.69平方米÷153618.2平方米）、0.832（168959.69平方米÷202992平方米），确实存在华欣公司主张的两种计算方式的问题。而此两种不同的计算方式得出不同容积率可能与办理商品房权属初始登记备案相关，不宜认定华欣公司构成逾期办证违约，故王绍敏主张华欣公司承担逾期办证违约金证据不足，本院亦不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5588.00元，由上诉人王绍敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
审 判 员 郭 智
代理审判员 张新华
二〇一八年六月七日
书 记 员 孙千卉