北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第05826号
原告（反诉被告）白亚平，男，1952年10月8日出生。
委托代理人刘秀知，北京市铭达律师事务所律师。
被告（反诉原告）江贵华，男，1963年1月11日出生。
委托代理人白小勇，北京市博圣律师事务所律师。
第三人江绍华（兼被告江贵华以及第三人江秋华、付琳的委托代理人），女，1952年12月17日出生。
第三人江山，男，1989年5月18日出生。
第三人李金浩，男，1958年8月5日出生。
第三人江凤华（兼第三人李金浩的委托代理人），女，1958年12月23日出生，住北京市东城区。
第三人江秋华，男，1970年8月11日出生。
第三人付连春，男，1947年1月18日出生。
第三人付琳，女，1985年11月16日出生。
第三人沈忠慧，女，1964年4月1日出生。
原告（反诉被告）白亚平与被告（反诉原告）江贵华、第三人江绍华、江山、李金浩、江凤华、江秋华、付连春、付琳、沈忠慧经济适用房转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白亚平的委托代理人刘秀知，被告江贵华的委托代理人江绍华，第三人江绍华（兼江秋华、付琳的委托代理人）、江山、江凤华（兼李金浩的委托代理人）、付连春、沈忠慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告白亚平诉称：原、被告双方于2007年12月4日签订经济适用房转让协议书，约定被告将其名下位于北京市昌平区东小口镇天通中苑某房屋转让给原告，并在该房准许过户时，被告无偿协助原告办理过户手续。原告支付了全部购房款、税费等相关费用。现被告不协助原告办理过户手续，故原告起诉至法院请求：1、判令被告配合原告办理位于北京市昌平区东小口镇天通中苑某房产的过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）江贵华答辩并反诉称：要求驳回原告的诉讼请求。白亚平和江贵华订立的协议书，应该是代理和赠与的协议书，而非是经济适用房转让合同协议。在协议中，标题标注的是协议书，而未明确是转让合同。在协议的内容中，也没有明确是转让。结合做了公证的代理合同和本协议中出现的“转给、无偿”等字样，本协议应该是兼具代理和赠与性质的协议。作为代理和赠与双重性质的协议，江贵华依据合同法410条的规定及合同法第十一章的规定，解除代理合同，并撤销和撤回赠与。如果代理和赠与协议认定不被法院采纳，针对白亚平认为的转让协议，作出如下阐述。第一，本案中的房产属于国家为了照顾江贵华的住房的情况，应该专属于江贵华所有，属于具有一定人身性质的权利，本协议应属无效。第二，从物权法的角度来讲，本案所涉房屋，有被告江贵华家庭其他成员的权利，与原告签订的协议并没有征求江贵华家庭成员的意见，亦没有其他成员的书面意见，本协议也应无效。第三，原告在订立本协议后，并没有履行作为原告本人认为的买受人的义务。如果无效之抗辩意见不被采纳，本合同也应该解除。被告现在要求解除本协议。第四，根据国家相关规定，经济适用房出售时应当按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益。如果从协议履行的角度来讲，被告要求按照同等地段同等价位的标准支付房屋款，否则就解除合同。第五，情势变更问题。根据最高院的司法解释，被告现在行使情势变更之权利，变更房屋价款至现在市价。第六，本案诉争房由原告和被告共同使用。原告基于代理人的身份在管理该房时，其并没有本人行使代理权，而是转给了其儿子或者将房子空置或者做它用。白亚平本人并没有用该房，不符合双方订立合同的本意，原告把权利转给了他人，也不符合国家的政策规定。所以原告无权行使本案房产的权利。从双方代理法律关系的角度来讲，白亚平只是代理人，实际的权利人和利益的最终归属者是被告江贵华。在代理的过程中，白亚平曾经垫付过房款，但是改变不了房子的权利人是江贵华这一事实。第七，本案中所涉房屋，被告的本意是让原告以受托人的名义办理相关手续，而并非把房子给原告。如果涉及给的问题，则是赠与合同，据赠与协议的法律特征，作为赠与人的被告可撤回赠与，被告现在继续表示撤销和撤回赠与。现江贵华提出反诉请求：1、解除和白亚平的协议书；2、白亚平承担本案诉讼费。
反诉被告白亚平辩称：白亚平与江贵华所签订的协议，既不具备法定解除条件，也未达成协议解除条款，白亚平认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力，不同意反诉请求。
第三人江绍华、江秋华、付琳述称：涉案房屋并非江贵华一人所有，其无法处置，因江秋华已经另行安置，故除江秋华外该房屋应属于八个人，涉案房屋是八个人的份额，被告没有权利转让，我们都不知道，房子是我父亲的，不同意白亚平的诉讼请求，同意江贵华的反诉请求。
第三人江山述称：从头到尾我都不知道这件事，没有征得我的同意，不同意原告的诉讼请求，同意江贵华的反诉请求。
第三人李金浩、江凤华述称：从头到尾我都不知道这件事，房子有我们两人的份额，没有征得我们的同意，不同意原告的诉讼请求，同意江贵华的反诉请求。
第三人付连春述称：从头到尾不知道事件情况，涉案房屋是八个人的份额，没有征得我的同意，不同意白亚平的诉讼请求，同意江贵华的反诉请求。
第三人沈忠慧述称：从头到尾我都不知道这件事，没有征得我的同意，拆迁有我的份额，不同意白亚平的诉讼请求，同意江贵华的反诉请求。
经审理查明：2006年12月27日，江贵华在北京市海淀区公证处办理了公证书，写明：江贵华欲购买坐落在北京市昌平区天通苑房产一套。因江贵华工作繁忙，江贵华委托白亚平为合法代理人，全权代表江贵华办理如下事宜：1、代江贵华办理选房；2、代交房款；3、代签买卖协议；4、代领房屋买卖合同。代理人在上述权限内所签署的一切有关文件江贵华均予以承认。代理人有转委托权。委托期限：自委托之日起至上述委托事宜办完为止。江贵华表示签订公证书是证明双方是委托关系，白亚平是基于受托人身份参与涉案房屋事宜，江贵华事多，没有时间办理买房事务。白亚平表示办理公证书是因为开发商只针对以被告名义办理的一切手续，原告无法进行选房等活动，江贵华为了配合白亚平进行购房相关活动才出具公证书。
2006年12月29日，江贵华（买受人）与北京天启房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同编号NO.YJ0001525，该合同约定由江贵华购买天通中苑某房屋（以下简称为涉案房屋），约定总价款为272791元，双方约定买受人采取一次性付款方式付款，买受人于2006年12月29日前交付全部房款。对于该合同中买受人“江贵华”字样的签名，原告白亚平主张是白亚平所签写。被告江贵华称是江贵华本人所签写。
同日，白亚平账号为×××（卡号为×××）的账户内向顺天通房地产开发账户内转账272791元。白亚平称所有购房款均是白亚平直接向开发商支付。江贵华称购房款由江贵华支付，有一部分是交给白亚平让白亚平交给开发商，一部分是江贵华直接交给开发商，有转账也有当面交付的现金。但是对于该主张，江贵华并没有提交证据。
另查一，2007年12月4日，白亚平与江贵华签订《协议书》，写明：“甲方江贵华与乙方白亚平经友好协商达成协议如下，甲方江贵华因拆迁获得准购天通苑经济适用房资格，因现下暂时无力购买，决定先行转给已获得准购买经济适用房资格，乙方白亚平购买，待白亚平通过摇号获得购买权时，再行转给江贵华购买。乙方白亚平于2006年12月26日付给了甲方江贵华保证金肆万元，又于2007年12月4日付给甲方保证金叁万元，甲方己收到乙方付给的保证金共计柒万元正。根据上述协议，乙方白亚平于2006年12月29日迭得天通苑中苑47号楼1401号住房，当即由白亚平交付了全额购房款贰拾柒万贰仟柒佰玖拾壹元，乙方白亚平又于2007年11月30日交付了入住费壹万贰仟零玖拾玖元贰角及产权代办费伍佰元，办置了入住手续。双方协商同意达成下一步协议如下：一、甲方同意无偿协助乙方办理领取产权证。二、乙方实际拥有该房（天通苑中苑某号）的实际居住权。三、甲方同意在该房准许过户时，无偿协助过户给乙方名下。四、遇到国家法律、法规不能办理过户手续时，甲方退回全部房款及保证金。五、此房在未过户前乙方不得转卖。六、乙方白亚平在居住期间如发生任何问题，由白亚平全部负责。七、双方本着友好态度共同妥善处理好此事，达到圆满。”
2009年7月7日，江贵华申请涉案房屋转移登记，从顺天通房地产开发集团有限公司（北京天启房地产开发有限公司）转移到江贵华名下。涉案房屋现登记在江贵华名下，房屋坐落于北京市昌平区天通中苑某号，单独所有，房屋性质为经济适用房。江贵华提交涉案房屋所有权证书复印件，登记时间是2009年8月6日。
白亚平以其与江贵华之间存在借名买房关系，经两人签订协议后形成房屋转让关系为由，起诉要求江贵华办理涉案房屋产权过户手续。江贵华称是代理关系，白亚平是代理人，双方是互易关系，以物换物，还是赠与关系。经审查，涉案房屋的购房合同、购房款发票、契税核定通知书、税费收据、入住证明、2007年—2014年物业费发票相关材料原件均在白亚平处。白亚平表示其对涉案房屋进行了装修并一直居住在涉案房屋内。被告江贵华表示所有票据上显示是江贵华名字的费用均由江贵华所出。截止本案辩论结束，江贵华未提交证据证明其支付了购房款。
另查二，江贵华称出售涉案房屋时，其没有和沈忠慧以及其家人说明出售事宜。沈忠慧称其一直与江贵华居住，共同生活。江贵华认可双方一直共同生活。八位第三人均主张涉案房屋是因为原位于东不压桥10号的房屋拆迁所得利益，第三人江秋华已经另行安置，涉案房屋涉及到江贵华以及除第三人江秋华外其他七位第三人共八人的份额，而江贵华在出售涉案房屋时没有告诉他们相关出售事宜，侵犯了第三人利益。
本院依法调取了东不压桥某号房屋拆迁的档案资料。根据《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，2006年6月10日，被拆迁人江贵华（乙方）与拆迁人北京市王府井地区建设管理办公室（甲方）达成拆迁协议，同意实行货币补偿方式，对东不压桥胡同某号所有房屋进行拆迁，该协议上显示乙方在册人口为8人、实际居住人口3人，分别是江贵华、江山、沈忠慧。同日，第三人江秋华另行进行了拆迁补偿。根据《北京市东城区城市房屋现状入户调查表》，东城区东不压桥胡同某号承租人或产权人登记为江贵华，房屋产别公，入户调查在册八人为江贵华、江山、李金浩、江凤华、江秋华、江绍华、付连春、付琳。
江绍华称，东不压桥某号房是承租房，是普渡寺后巷某号拆迁安置所得。原普渡寺后巷某号是江贵华父亲江寿颀的财产，后被拆迁安置了3间房，一间给了江贵华父亲江寿颀，一间给了江秋华一家人，一间给了江荣华一家人。江贵华父亲江寿颀把他的那一间给了江贵华、江绍华、江凤华三家人，后经江贵华父亲江寿颀以及江贵华、江绍华、江凤华三家人同意，把东不压桥某号承租人写成江贵华一人，拆迁的事情也是江贵华操作。八位第三人均同意将涉案房屋产权人登记在江贵华名下。但是第三人的意思是拆迁的房屋给江山，没想到被江贵华给出售，不同意出售给其他人。八位第三人均主张涉案房屋有八个人份额。
另查三，江贵华与沈忠慧于1987年12月登记结婚，1990年7月24日两人经北京市中级人民法院调解离婚，后又于2010年10月20日复婚。原告白亚平具有北京市住房购买资格
上述事实，有公证书、《北京市商品房预售合同》、协议书、购房合同、购房款发票、契税核定通知书、税费收据、入住证明、装饰装修管理手册、物业费发票、北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表、购房资格审核表、房屋拆迁的档案资料、离婚调解书、结婚证及当事人双方的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案焦点有二，一是白亚平与江贵华就涉案房屋的行为性质，二是是否涉及到第三人利益。本院认为，白亚平与江贵华之间是借名买房，后双方签订《协议书》，对江贵华的过户义务进行确认。白亚平在签订合同当天，直接将全部购房款支付给开发商，有关购房材料原件在白亚平处，白亚平实际使用涉案房屋，结合这些因素，本院认定双方之间是借名买房关系。2006年12月29日，江贵华与开发商签订涉案房屋的买卖合同，虽然双方对江贵华签名是谁所签写有争议，但不影响对本案事实的认定，本院有理由确认双方之间是借名买房。现涉案房屋已经符合上市交易条件，且双方在《协议书》中明确约定江贵华协助白亚平办理涉案房屋过户手续。故对于原告要求办理涉案房屋过户手续的请求，本院予以支持。
关于是否涉及到第三人利益问题，结合第三人的陈述，涉案房屋是原告通过拆迁东不压桥某号房屋而获得的经济适用房购买资格。而东不压桥某号的承租人是江贵华，且第三人均同意涉案房屋登记在江贵华一人名下。故对于第三人以及被告江贵华的主张，其认为江贵华与白亚平签订的协议侵犯了第三人利益，本院不予支持。江贵华要求解除《协议书》，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告江贵华配合原告白亚平办理位于北京市昌平区天通中苑某号房屋的产权过户手续，于本判决生效后十五日内执行；
二、驳回反诉原告江贵华的诉讼请求。
本诉案件受理费五千三百九十二元，由被告江贵华负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二千六百九十六元，由反诉原告江贵华负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 婧
人民陪审员 张光辉
人民陪审员 侯福禄
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 赵春旺