淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0812民初3011号
原告：袁从祝，男，1965年10月13日出生，汉族，个体户，住淮安市涟水县。
原告：袁浩文，男，1992年7月7日出生，汉族，个体户，住淮安市涟水县。
上列原告委托诉讼代理人：刘加坤，江苏冠誉律师事务所律师。
被告：葛卫平，男，1964年8月22日出生，汉族，江苏浦斯宁建设发展有限公司董事长，住金坛市。
被告：江苏浦斯宁建设发展有限公司，住所地淮安市清江浦区清河新区青龙湖8号。
法定代表人：葛卫平，该公司董事长。
上列被告委托诉讼代理人：李海娟，江苏光剑律师事务律师。
原告袁从祝、袁浩文与被告葛卫平、江苏浦斯宁建设发展有限公司（下称浦斯宁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案受理后，依法适用简易程序于2018年4月4日公开开庭进行了审理。原告袁从祝、袁浩文委托诉讼代理人刘加坤，被告葛卫平、浦斯宁公司委托诉讼代理人李海娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁从祝、袁浩文向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款286万元并赔偿资金占用期间的损失1944800元（从2015年5月7日起按月息2%计算至实际还清之日，暂计算至2018年3月7日），合计4804800元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年5月6日，由原告袁从祝出资以袁浩文的名义在被告浦斯宁公司签订合同购买了七星岛2号岛19号楼101号别墅。当时被告的销售政策是将房屋价格抬高一倍签订商品房买卖合同，目的是套取更多的银行按揭贷款，被告承诺分两年返还合同约定购房款的50%给原告。由于商品房买卖合同中没有返还条款，2013年5月6日，原告袁从祝要求被告出具了一张286万元的借条给原告，该借条约定被告在2014年5月6日归还143万元，如不能按期归还款项，需承担按每日逾期千分之五赔偿给原告。商品房买卖合同签订后，原告先后支付了合同约定的572万元购房款，但是被告没有按照约定返还原告款项，原告多次向被告索要均未果。原告曾在2016年5月5日以民间借贷为由向法院提起诉讼，一审支持了原告的诉求。该案经二审改判认定民间借贷关系不成立，房屋返还款可另案主张。另据了解，与原告同期购买被告房屋的几户购房者都获得了被告返还的50%购房款，同时涉案房屋的当时市场价值就是286万元。原告特提起本案诉讼，请求判如所请。
被告葛卫平、浦斯宁公司共同辩称：涉案七星岛二号岛19号楼101室别墅占地面积为650.67平方米，房屋总价为572万元。当时被告因项目需要，对涉案房屋推出销售优惠政策，前提是如果购房人能够在合同签订之日起十日内付清572万元的房屋总价，被告将给予分两年返还一半购房款，但本案中原告并未按双方约定足额及时付清全额房款，因此不应享受涉案房屋的销售优惠政策。同时正是因为原告没有按照约定支付572万元房款，被告不同意返还286万元款项，但原告为从被告获取286万元，虚构双方之间存在286万元款项的借贷关系，并提起诉讼，该案经二审审理判决驳回原告的诉讼请求。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原告袁从祝与袁浩文系父子关系，被告葛卫平系浦斯宁公司的法定代表人。2013年4月3日，原告袁浩文向被告浦斯宁公司交纳购房定金10万元。2013年5月6日，原告袁从祝经中国银行转帐给被告葛卫平240万元后，原告袁浩文以案外人袁如玉、袁丹丹等名义从被告葛卫平账户提取240万元存入其账户，又加入36万元共276万元作为购房款汇入被告浦斯宁公司账户。同日，原告袁浩文（买受人）与被告浦斯宁公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由买受人购买七星生态商务会所2号岛19号楼101号房（下称101号房），建筑面积为650.67平方米，总价款为5720000元，买受人于签定合同当日支付房款2860000元，剩余房款2860000元，买受人应当于本合同签定后60日内以银行按揭方式支付，如在约定的贷款款项最迟到帐日到达后，贷款款项仍未能到达出卖人帐户或买受人自身原因导致办理贷款不能的，买受人须在约定的贷款最迟到帐日的次日起算，10日内以现金支付剩余房款2860000元，逾期付款，则买受人按日向出卖人支付贷款款项千分之五的违约金。同时，被告葛卫平向原告袁从祝出具借条一份，内容为：“今借到袁从祝人民币贰佰肆拾万元整，于2014年5月6日归还壹佰肆拾叁万元（含利息），于2015年5月6日归还壹佰肆拾叁万元（含利息），此项借款由江苏浦斯宁建设发展有限公司提供连带责任担保。如未按期归还以上借款，葛卫平需承担按每日逾期5‰赔偿给袁从祝。”被告葛卫平在借款人处签名，被告浦斯宁公司在担保人处盖章。
2013年7月11日，原告袁浩文支付被告浦斯宁公司购房款100万元，2013年9月2日，原告袁浩文支付被告浦斯宁公司购房款50万元。后因被告浦斯宁公司对案外人朱国正负有到期债务，朱国正对原告袁从祝亦负有到期债务，经三方协商一致，将其中债务80万元互相抵销作为原告袁浩文应付被告浦斯宁公司的购房款。2014年1月17日，原告袁浩文又支付被告浦斯宁公司购房款56万元。同日，被告浦斯宁公司向原告袁浩文开具了金额为5720000元的购房款发票一份，原告袁浩文缴纳了契税。2014年1月20日，原告袁浩文为101号房办理了房屋所有权证。
2015年5月7日，被告葛卫平向原告袁浩文出具还款计划一份，内容为：“由袁浩文购买七星岛2号岛一套房，按协议约定返还第一批壹佰肆拾叁万元，通过双方协商，确定在2015年6月30日前还壹佰万元整，余款肆拾叁万元在2015年7月20日前还清”。2015年6月30日，原告袁从祝（甲方）与被告浦斯宁公司（乙方）签订协议书一份，约定乙方在2015年8月30日前将返还款壹佰肆拾叁万元一次性还给甲方，为表示还款诚意，乙方将七星岛4号岛32号楼抵押给甲方，如乙方在2015年8月30日前不能按时返还给甲方，乙方用此套房按销售价50%开发票给甲方，此房归甲方所有，乙方办理一切手续；第二笔应返还款壹佰肆拾叁万元于2016年2月到期一次性付清，两笔共计返还贰佰捌拾陆万元。该协议书尾部乙方处仅有被告葛卫平的签字。
另查，两原告于2016年5月5日就购房款286万元以民间借贷纠纷为案由诉至本院，要求两被告予以返还借款本金240万元、支付利息46万元，并从2015年5月7日至实际还清款项止，按照本金240万元月息2%支付利息。经本院判决支持了两原告的诉请。后两被告不服提起上诉。淮安市中级人民法院于2017年1月24日经审理后认为两原告主张的借款240万元和利息46万元实际是其支付的购房款，应否返还286万元购房款，与该案不属于同一法律关系，本院不予理涉，故对于两原告主张返还借款并支付利息，应予以驳回，遂二审判决撤销一审判决，驳回袁从祝的诉讼请求。
上述事实，有原告袁从祝、袁浩文提供商品房买卖合同、借条、还款计划、协议书、民事判决书以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：原、被告之间就购房款286万元的返还约定系双方的真实意思表示，不违反我国法律强制性规定，应认定有效，对双方具有法律约束力，双方应按约定履行各自义务。被告葛卫平、浦斯宁公司抗辩原告袁浩文未按约付清全部购房款572万元，其中购房款80万元为无效抵销，应作为未付购房款，故不符合返还条件。关于80万元购房款抵销行为的效力，两被告认为其向案外人朱国正偿还借款系高利贷，其于2018年4月4日向本院提起民间借贷纠纷之诉，要求朱国正向其返还多支付的借款本息，据此主张的80万元购房款的抵销行为无效。本院认为原、被告及朱国正于2014年1月17日之前经协商达成债务互相抵销合意，两被告对朱国正的借款是否为高利贷应当有明确认知，其同意将其中80万元的债务进行互相抵销，不违反法律强制性规定，其于2014年1月17日向原告袁浩文开具了全部购房款的发票，且于2014年1月20日已协助原告袁浩文办理101号房的产权过户义务，应认定两被告对原告袁浩文付清全部购房款572万元不表异议。即使两被告认为在债务抵销过程中存在重大误解、显示公平等可撤销情形，也最迟应自2014年1月17日起一年内行使撤销权，其于2018年4月4日向本院提起民间借贷纠纷一案，不影响两被告对债务抵销协议撤销权已消灭的法律后果。故80万元购房款抵销行为依法有效，对两被告应产生法律约束力。本院认定原告袁浩文已付清全部购房款572万元。至于两被告抗辩提出双方曾口头约定在一定期限内付清全部购房款作为返还购房款的必要条件，本院认为因原告对此约定予以否认，两被告并未提供证据佐证，其次，被告葛卫平先后于2015年5月7日和2015年6月30日两次向原告出具关于购房款返还的还款计划，充分说明双方对返还购房款条件已成就不表异议，故两被告提出的该抗辩主张缺乏事实依据，本院不予采信。关于两被告提出诉讼时效的抗辩。两原告于2016年5月5日就购房款286万元以借款合同为双方基础法律关系诉至本院，要求返还，后经二审审理于2017年1月24日判决认为双方不存在借款关系，就购房款286万元是否返还与该案不属于同一法律关系，在该案中不予理涉。因此，两原告于2018年3月14日以商品房买卖合同为双方基础法律关系提起本案诉讼，要求返还购房款286万元，本案诉讼时效自2016年5月5日提起民间借贷诉讼之日起发生中断，故本院对两被告提出诉讼时效抗辩亦不予采纳。两原告主张两被告返还购房款286万元，符合法律规定，本院予以支持。关于两原告主张的逾期还款损失。双方对于购房款返还是否支付利息未作出明确约定，但双方在2015年6月30日对购房款的返还期限作出最后明确约定，故两被告应对违反该约定返还期限逾期还款行为给两原告造成的利息损失承担赔偿责任。两被告应从2015年8月31日起至2016年2月29日以143万元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率对利息损失31984.33元承担赔偿责任，从2016年3月1日起至实际还款之日以286万元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率对利息损失承担赔偿责任。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告葛卫平、江苏浦斯宁建设发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告袁从祝、袁浩文返还购房款286万元，并赔偿从2015年8月31日起至2016年2月29日期间的利息损失31984.33元，合计2891984.33元；
二、被告葛卫平、江苏浦斯宁建设发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿原告袁从祝、袁浩文从2016年3月1日起至实际还款之日期间的利息损失（以286万元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；
三、驳回原告袁从祝、袁浩文其他诉讼请求。
案件受理费22619元（已减半收取），由原告袁从祝、袁浩文共同负担7697元，被告葛卫平、江苏浦斯宁建设发展有限公司共同负担14922元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 程 军
二〇一八年五月十五日
书记员 芮行花
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。