广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终960号上诉人（一审被告）：李朝阳，男，1967年2月23日，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：张爱斌，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽君，北京天驰君泰（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：珠海泛达贸易有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区平沙镇升平大道东328号5号厂房一楼B5-101、B5-102号。统一社会信用代码：914404005625875605。法定代表人：梁翠慧，总经理。委托诉讼代理人：熊苑东，广东法宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈一笑，广东法宗律师事务所律师。上诉人李朝阳因与被上诉人珠海泛达贸易有限公司（以下简称泛达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初1893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李朝阳上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.判令李朝阳无须向泛达公司支付装饰装修残值27000元；3.本案一审、二审诉讼费由泛达公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，致使法律适用错误1.李朝阳与泛达公司在签署《租赁合同》、《皇冠商贸建材市场场地综合服务协议》次日，双方协商一致再签署《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》（以下称“补充协议”），补充协议明确约定了合同提前终止的处理方式及提前终止的责任。处理方式为，李朝阳提前3个月书面通知泛达公司，出租方提前终止的责任为免除承租方3个月的租金。李朝阳与泛达公司签署补充协议时对案涉厂房未来随时终止合同都是清楚知晓的，因而双方才以补充协议的形式书面确认。一审法院断章取义，认为案涉场地恢复工业功能不属于经营方向改变，不适用补充协议的约定。双方解除租赁合同正是基于补充协议之约定，李朝阳提前3个月通知即可解除。“经营方向改变”为解除合同的其中一个原因，并非唯一原因，李朝阳与泛达公司作为非法律专业人士，不可能穷尽所有解除合同的原因并一一罗列。李朝阳基于案涉场地恢复工业功能而与泛达公司解除合同即是双方对“经营方向改变”一致的意思表示，完全符合补充协议之约定。且泛达公司接到搬迁通知后至今未向李朝阳支付租金，李朝阳有权单方解除合同，无须承担泛达公司装修费及搬迁费。本案应适用的法律依据为《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”一审对此事实认定存在偏差，致法律适用错误，应予纠正。2.一审认为李朝阳免除了泛达公司3个月的租金为3000元，实际�李朝阳与泛达公司签订的补充协议，对提前解除合同的违约责任为免除包括场地基础服务费在内的租金7500元（即2500元/月），泛达公司一直未向李朝阳移交案涉房屋，长期占用李朝阳的房屋，李朝阳是按照每月2500元的标准免除泛达公司的租金，一审法院对此事实查明不清。二、一审法院超出自由裁量权范围，错误分配举证责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，泛达公司对其装饰装修残值的主张负有举证义务，泛达公司并未提供鉴定机构装修残值之鉴定报告，一审法院竟作出“因原、被告均不申请评估，本院结合……超出部分本院不予支持”（判决书第8页第10行），明显超出自由裁量权范围，免除了泛达公司作为权利主张方的举证责任，于法无据。三、一审法院对装饰装修�值的认定无法律依据及事实依据。根据常理，不动产是不断增值的，而装修设施是不断贬值折旧的。装修残值每年折旧率都不相同，装修初期折旧率远远大于装修后期折旧率。一审对装饰装修残值并未考虑此因素，毫无论证的情况下，酌情认定30000元，于理不合。四、泛达公司至今未向李朝阳交还商铺，故泛达公司应当自2017年5月15日之后按每月2500元的标准向李朝阳支付商铺占用费，如二审法院仍认为李朝阳应向泛达公司支付装修残值损失，那么占用费应当用于抵销部分残值损失。综上所述，李朝阳认为一审认定事实有误、滥用自由裁量权、适用法律错误，请求二审法院依法改判。泛达公司辩称，一、解除涉案租赁合同是李朝阳单方意思表示，泛达公司从来没有答应过要解除涉案合同。涉案合同租赁期限为2016年12月11日至2021年12月31日止，泛达公司为此进行了长期办公的装修和准备，李朝阳于2017年4月21日就向泛达公司发出通知要求泛达公司搬离涉案场地，明显损害了泛达公司的利益，泛达公司也从未与李朝阳达成解除租赁合同的协议，李朝阳发出解除涉案租赁合同的通知，属于单方提前解除合同，泛达公司是被迫搬离涉案场地。二、事实上并没有达成单方解除涉案合同的条件。涉案场地因李朝阳违反土地用途出租而被政府要求整改，不属于《补充协议》第二条约定的经营方向发生改变，故不适用于此条李朝阳能提前解除合同的约定。李朝阳在招租时，对外宣传涉案场地就是建材商城，泛达公司也在涉案场地成功注册了营业执照，在短短的4个月后便被要求撤离租赁场地，属于李朝阳违约并对泛达公司造成了经济损失，应当依法赔偿。三、李朝阳无权要求泛达公司支付解除合同后的租金和管理费�涉案合同及服务协议、补充协议已于2017年5月15日解除，根据涉案合同约定，在李朝阳按约定合法解除涉案合同的情况下都应免除泛达公司3个月的租金和费用，更何况李朝阳是单方违法解除涉案合同，更无权收取泛达公司的任何租金和费用。而且从事实上看，泛达公司作为一家公司，需要合理的时间寻找新的办公场地和进行搬迁，一审判决扣除泛达公司3个月租金，实属不合理。四、泛达公司要求赔偿装修损失合法合理，也提供了相关证据。根据我国《合同法》第97条、107条的规定，李朝阳应承担违约解除合同的责任。再根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定，泛达公司有权要求李朝阳赔偿装修残值损失。泛达公司提供了因装修签订的合同和相关支出的票据，对诉求和主张提出了相应证据，已尽到了举证责任，李�阳对此有异议应提出反证或申请司法鉴定。李朝阳要求泛达公司进行司法鉴定“自证”自己的证据不合理，实属无理取闹。五、泛达公司于2017年7月搬离了涉案场地，不存在占用的事实。因为李朝阳没有向泛达公司退还涉案场地的押金和卷闸门的押金，而且本案正在审理过程中，泛达公司为保护自身的合法利益而没有交还钥匙。因此，泛达公司不必向李朝阳支付占用费。综上所述，泛达公司认为李朝阳的上诉理由不能成立，请二审法院予以驳回，维持原判。泛达公司向一审法院起诉请求：1.判令李朝阳向泛达公司赔偿因提前终止合同导致泛达公司装修费53573元及搬迁费3050元的损失；2.判令李朝阳退还合同押金8748元；3.诉讼费由李朝阳负担。一审法院认定事实：2015年12月11日，李朝阳作为出租方，泛达公司作为承租方，双方签订《租赁合同》，约定：泛达公司租赁李朝阳位于珠海市金湾区平沙镇升平大道东328号5号厂房一楼B5-101、B5-102号，泛达公司承租后的经营范围为游艇零件五金材料。租赁期限自2016年1月1日至2021年12月31日共计6年。租金为1000元/月，租赁合同保证金8748元。李朝阳应将符合出租要求的场地提供给泛达公司使用。泛达公司、李朝阳如有一方未履行本合同所规定的条款而致使对方造成损失的，应向对方赔偿实际损失。合同还约定了其他条款。2015年12月11日，泛达公司、李朝阳签订《皇冠商贸建材市场场地综合服务协议》，约定：园区场地基础服务费第一年、第二年1500元/月，第三年1700元/月，第四年1916元/月，第五年2150元/月。电表及漏电开关初装费每户800元。2015年12月12日，泛达公司、李朝阳签订《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》，补充协议第二条约定：1、合同期内，若李�阳因为经营方向改变需要提前终止租赁合同，李朝阳应在终止租赁前3个月以书面形式向泛达公司提出合同终止通知，自通知之日起，免除泛达公司租金并配合泛达公司撤出场地。李朝阳需在泛达公司撤出场地前与泛达公司沟通，不计息退还泛达公司合同保证金、场地装修及设备保证金。2、合同期内，若泛达公司因为经营需要提前终止租赁合同，泛达公司应在终止租赁前3个月以书面形式向李朝阳提出合同终止申请，并在合同终止之日前自行撤出场地。李朝阳需在合同终止之日前与泛达公司沟通，不计息退还泛达公司合同保证金、场地装修及设备保证金。第三条约定，本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。2015年12月12日，泛达公司向李朝阳缴纳合同保证金8748元，2016年1月场地基础服务费1500元，2016年1月租金1000元，电表及漏电开关初装费800元，卷闸门费用500元。此后，泛达公司投入资金对租赁房屋进行装修。泛达公司提交的购买装修材料以及装修的收据、发票、订单、装饰工程施工合同及预算表上显示票据开具日期大部分为2016年1月初，大部分有标注皇冠市场、皇冠商贸场，金额合计为49773元，其中金额为6347元、开票日期为2016年6月29日的标识牌子的发票没有原件。2017年4月21日，李朝阳向泛达公司发出《通知》（关于“皇冠商贸建材市场”恢复工业功能），内容为：1、……根据珠海市国土资源局高栏港分局现场核查及该局相关文件精神，认定皇冠商贸建材市场目前为商业用途，与批准用途不相符，要求李朝阳将商业用途恢复至工业用途。为�合及落实政府要求和政策，将按政府要求限期恢复为工业功能。……3、收到通知的各位租户即日起至4月30日前可到平沙镇升平大道328号工业厂房恢复小组办公室签订租赁合同解除协议，望各位积极配合，并于2017年5月31日前搬离皇冠商贸建材市场。2017年5月1日，李朝阳再次向泛达公司发出《通知》，内容与2017年4月21日《通知》的内容基本一致，但将上述《通知》中的搬离日期变更为“我司有义务提前3个月以书面形式向收到通知贵司即由2017年5月1日起至2017年8月31日前搬离皇冠商贸建材市场。”泛达公司于2017年5月15日签收上述通知，于2017年7月底搬离租赁场地。李朝阳未向泛达公司收取2017年5月、6月、7月份的租金。一审法院认为，泛达公司、李朝阳签订的《租赁合同》、《皇冠商贸建材市场场地综合服务协议》、《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。泛达公司主张李朝阳应当赔偿因提前终止合同造成的损失，李朝阳辩称补充协议已经约定了提前解除合同的违约责任为免租3个月，故李朝阳无需再赔偿泛达公司装修损失。泛达公司、李朝阳在庭审中均认可《租赁合同》、《皇冠商贸建材市场场地综合服务协议》、《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》已于2017年5月15日解除，一审法院对此予以确认。《租赁合同》约定，租赁期限自2016年1月1日至2021年12月31日，李朝阳于2017年4月21日发出解除通知，属于单方提前解除合同。《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》约定，因李朝阳经营方向改变可提前3个月以书面形式提出合同终止通知，自通知之日起免除泛达公司租金。根据李朝阳发出�《通知》可知，李朝阳出租房屋的用地性质一直为工业用地，李朝阳此前将工业用地作商业用地对外出租，后被珠海市国土资源局高栏港分局核查要求整改，故决定“恢复”工业用途，因此要求提前终止合同。可见，李朝阳系因为违反用地用途出租用地故而要进行整改，不属于经营方向改变，故本案李朝阳提前解除合同的情形不适用《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》的约定。本案中李朝阳提前解除合同显属违约，应当承担赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损�的，应予支持”。泛达公司、李朝阳之间的租赁合同没有明确约定合同解除时如何处理已形成附合的装饰装修物，泛达公司主张李朝阳赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，符合上述法律规定，一审法院予以支持。至于装饰装修残值损失金额。泛达公司主张支出装饰装修费共53573元，合同期限共72个月，合同履行了17个月，根据比例计算出的装饰装修残值为40923.82元。其中，泛达公司租赁李朝阳场地后向李朝阳缴纳电表及漏电开关初装费800元、卷闸门费用500元，共计1300元，李朝阳对上述费用收据的真实性均无异议，上述收据反映的收费内容属于装饰装修名目，故一审法院确认上述1300元属于泛达公司支出的装饰装修费用。2016年1月租金1000元属于租金，与装饰装修无关，不纳入装饰装修计算范畴。2016年1月场地基础服务费1500元，场地基础服务费系按月收取，泛达公司已�得2016年1月的场地基础服务，泛达公司主张将该费用列入装饰装修残值损失的计算基数，缺乏依据，一审法院不予支持。另，根据泛达公司提交的装修以及购买装修材料的证据核算出的总金额为49773元，其中金额为6347元的标识牌子的发票没有原件，李朝阳亦不予认可，一审法院不予采纳。其他证据材料显示金额合计为43426元（49773元－6347元），购买装修材料或装修工程的日期均为2016年1月初，反映的内容均为装修材料或装饰装修工程，大部分有标注皇冠市场、皇冠商贸城，明显与本案具有关联性。泛达公司出示了上述证据的原件，李朝阳不予认可但未提交相反证据予以反驳，故一审法院对上述金额合计为43426元的证据材料的真实性与关联性予以确认，对泛达公司主张上述43,426元为泛达公司对涉案房屋支出的装饰装修费用予以认可。综上，本案装饰装修费用金额合计为44726元（1300元+43,426元）。因泛达公司、李朝阳均不申请评估，一审法院结合泛达公司实际支出的装饰装修费用44726元，并综合考虑案涉房屋装修使用年份、装修内容、残留价值等因素，酌情认定案涉房屋的装饰装修残值为30000元，超出部分一审法院不予支持。因李朝阳此前认为提前解除合同的违约责任为免租三个月且确已免收了泛达公司3个月共3000元的租金，因此，李朝阳仍需支付泛达公司装饰装修残值损失的金额为27000元。至于搬迁费，泛达公司未提交证据予以佐证，李朝阳对此亦不予认可，一审法院不予支持。关于合同保证金，泛达公司主张李朝阳退还合同保证金8748元，李朝阳认可收取了泛达公司缴纳的合同保证金8748元并同意退还，一审法院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第�百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、李朝阳于判决发生法律效力之日起五日内向泛达公司赔偿装饰装修残值27000元；二、李朝阳于判决发生法律效力之日起五日内向泛达公司返还合同保证金人民币8748元；三、驳回泛达公司的其他诉讼请求。如果未按判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费717元，由泛达公司负担325元，由李朝阳负担392元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明，李朝阳二审法庭调查中陈述其对泛达公司在一审中提交了原件的装饰装修票据没有意见，但认为一审法院按租赁期限平均折算装饰装修的残值损失不公平。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：因泛达公司对一审判决未提出上诉，应视为服判，根据李朝阳上诉的请求及理由，本案二审的争议焦点包括以下三点：一、关于李朝阳解除合同是否符合补充协约定的“经营方向改变”。对此，本院认为，诚如一审法院所分析，李朝阳发出解除合同通知，缘于涉案商铺所占土地性质为工业用途，因李朝阳将其作为商业用地对外出租，珠海市国土资源局商栏港分局经核查要求李朝阳整改，恢复工业用途，可见，合同无法继续履行的原因在于李朝阳违反土地用途而被政府部门要求整�所致。对于李朝阳主张签订补充协议当时约定“经营方向改变”即包括土地用途整改情形，对此，李朝阳并无证据证明，从协议文义上亦无法作出此种解释，因此，本院对李朝阳该主张不予采纳。由于李朝阳解除合同的原因不符合双方在补充协议中所约定的“经营方向改变”，因此一审法院认定李朝阳提前解除合同构成违约，并无不当，本院予以维持。二、关于泛达公司装饰装修损失的认定问题。二审庭审中，李朝阳陈述其对泛达公司提供了装修票据原件的损失数额没有意见，但认为折算标准有异议。本院认为，在一般情况下，承租人对租赁房屋进行装饰装修，不仅会考虑租赁房屋的用途和个人需求，而且会考虑租赁期限的长短，承租人按照租赁期限享用附合的装饰装修物的价值，就应当在租赁期内分摊装饰装修的费用，因此根据房屋租赁合同约定的租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值，对出租人和承租人双方都较为公平。李朝阳主张装饰装修的折旧率在初期远大于后期，在认定装饰装修损失的问题上，该折算方法并没有法律依据。若李朝阳认为按租赁期限平均折算装饰装修的残值显失公平，其应当提供证据证明泛达公司搬离时装饰装修的价值。在双方对装饰装修所花费的成本无争议，且双方均未申请鉴定搬离时装饰装修残值的情形下，一审法院根据涉案商铺的装修使用期限、装修内容等酌情认定涉案商铺的装饰装修残值为30000元，处理恰当，本院予以维持。三、对于李朝阳主张应按每月2500元的标准且从2017年5月15日起计算至泛达公司交还钥匙之日止，以抵扣其应赔偿的装饰装修损失，本院认为，本案系泛达公司提起的赔偿装修等损失及退还�金的诉讼，李朝阳在一审中并未就泛达公司应支付的租金及占用费数额以及抵扣应赔偿泛达公司的损失进行答辩和提起反诉，一审法院在本案中迳行于李朝阳应赔偿的装饰装修损失中扣除李朝阳已免收的租金3000元，确有不当，但由于泛达公司对此并未提出上诉，应视为服判，本院予以维持。对于李朝阳在二审中主张泛达公司应按每月2500元的标准支付从2017年5月15日起计算至泛达公司交还钥匙之日止的占用费，并与李朝阳应负的赔偿责任予以抵销，该请求属于独立的诉讼请求，其一审并未提出反诉，在二审期间提出，超出了一审审理范围，应当另案提起诉讼，本院在本案中不予审处。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人李朝阳的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费人民币475元，由上诉人李朝阳负担。本判决为终审判决。审判长  曾艺能审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇一八年四月九日书记员  江月娴