四川省彭州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0182民初1322号
原告成都汇盈置业有限公司，住所地：四川省彭州市。
法定代表人张贵兵，职务：董事长。
委托代理人朱良军，男，汉族，1959年9月9日出生，住四川省绵竹市，系原告公司员工。
委托代理人杨俊强，男，汉族，1987年12月20日出生，住四川省彭州市，系原告公司员工。
被告王英，女，汉族，1973年3月21日出生，住四川省彭州市。
被告赖永成，男，汉族，1970年6月8日出生，住四川省彭州市。
第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行，住所地：四川省彭州市金彭西路体育场西街2号。
负责人张蓉健，职务：行长。
委托代理人邓虹，男，汉族，1965年2月1日出生，住四川省彭州市，系第三人员工。
委托代理人汤鉴，男，汉族，1972年1月8日出生，住四川省彭州市，系第三人员工。
原告成都汇盈置业有限公司（以下简称汇盈置业公司）诉被告王英、赖永成、第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行（以下简称农行彭州支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理，依法组成合议庭，于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告汇盈置业公司的委托代理人朱良军、杨俊强，第三人农行彭州支行的委托代理人邓虹、汤鉴到庭参加诉讼，被告王英、赖永成经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成通知书及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告汇盈置业公司诉称，二被告系夫妻关系，原、被告于2013年12月29日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，同时，二被告还与原告签订了《首付借款协议》。上述合同、协议约定二被告以“银行按揭”方式购买原告开发建设的位于彭州市某镇某路某号某小区某幢某单元某层某号房屋，房屋建筑面积108.51平方米，总价款为405000元。二被告应付首付款为122000元，但因资金不足，二被告实际支付首付款36000元，余下首付款86000元转为向原告借款，二被告定于2014年4月30日前一次性向原告偿还。根据约定，若被告逾期不还、情节严重，原告有权单方解除《商品房买卖合同》和《首付借款协议》，将房屋另行出售，同时被告应按房款总额的10%向原告承担违约金。原告于2014年3月3日进行了商品房买卖合同备案登记，签约备案号为44008。2014年3月20日，二被告作为借款人、原告作为保证人与第三人签订《个人购房担保借款合同》，第三人履行了借款义务。自2014年4月30日后二被告不履行偿还所借首付款86000元的义务，2014年6月后也不履行偿还按揭款的义务。经原告、第三人多次催促未果，请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、《首付借款协议》，判令二被告支付原告违约金40500元、支付原告代付至2016年6月27日的利息37911.73元。
被告王英、赖永成未作答辩。
第三人农行彭州支行述称，第三人与原、被告于2014年3月20日签订了编号为51020120140025576的《个人购房担保借款合同》，约定二被告向第三人贷款283000元，借款期限为20年，用于购买原告开发的位于彭州市某镇某路某号某小区某幢某单元某层某号住房，并约定二被告以所购房屋为本笔贷款提供抵押担保，原告为本笔贷款提供阶段性连带责任保证担保。上述合同签订后，第三人按约向二被告发放住房贷款283000元，但二被告却未能按约履行还款义务，多次逾期，已构成违约。请求判令二被告归还第三人借款本金266297.82元及利息、复利、罚息（计算至本金付清为止），判决确认第三人对位于彭州市某镇某路某号某小区某幢某单元某层某号住房享有优先受偿权，判令原告对二被告的上述债务承担连带清偿责任。
原告汇盈置业公司为证明其诉讼主张，向法庭举证如下：
1、原、被告的身份信息。证明原、被告的主体适格；
2、商品房买卖合同及补充协议、首付款借款协议。证明原、被告签订商品房买卖合同，二被告只交了首付款36000元，并向原告借款86000元作为首付款的事实；
3、个人购房担保借款合同。证明二被告在第三人处借款283000元，并由原告作为保证担保的事实；
4、证明一份、业务凭证二十一份。证明截止2016年6月27日原告已为二被告代付按揭款53319.21元，其中本金为15778.37元，利息等为37540.84元；
5、商品房买卖合同摘要。证明原告为二被告进行合同备案的事实。
第三人农行彭州支行为证明其述称主张，向法庭举证如下：
1、二被告的身份证、结婚证及第三人身份信息。证明被告及第三人诉讼主体适格；
2、贷款申请表、个人购房担保借款合同、借据。证明二被告与第三人签订借款合同，并由原告进行担保，第三人按被告要求将贷款283000元支付到原告指定账户的事实；
3、还款明细。证明二被告及原告还款至2016年6月27日，已还本金16702.18元，已还正常息40732.15元，已还罚息155.07元，已还复利388.79元。其中二被告偿还本金1071.42元、利息3364.28元，其余为原告偿还的金额。
经质证，对原告提交的证据，第三人农行彭州支行发表如下质证意见：对证据1、3、5无异议；对证据2中的买卖合同及补充协议无异议，证据2中的首付款借款协议与我方无关；对证据4本身无异议，但原告计算本金与我方相差100多元。对第三人提交的证据，原告均无异议。
经庭审质证，对原告的证据，本院认为，证据1、证据3、证据5质证方无异议，该三组证据具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信；证据2中的商品房买卖合同及补充协议能够证明原告与二被告签订商品房买卖合同及补充协议的事实，本院予以采信。证据2中的《首付借款协议》，因未加盖原告印章，也无相关人员签字，且是复印件，该协议名为借款实为欠款，借款不是双方当事人的真实意思，该证据不具有证据的真实性，本院不予采信。对证据4中与第三人提交的证据3相印证的部分，本院予以采信。对第三人提交的证据，本院认为，证据1、证据2、证据3质证方无异议，这些证据具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。
本院根据上述有效证据并结合各方当事人的陈述，认定以下案件事实：
二被告系夫妻关系。2013年12月29日，原告与二被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定二被告购买原告开发建设的位于彭州市某镇某路某号某小区某幢某单元某层某号住宅房屋，房屋建筑面积108.51平方米，总价款为405000元，首付款为122000元，余款283000元由二被告以按揭贷款方式支付。合同签订后，二被告支付原告首付款36000元，原告于2014年3月3日为二被告办理了商品房买卖合同备案登记，签约备案号为44008。2014年3月20日，第三人与原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定二被告向第三人贷款283000元，借款期限为240个月，用于购买原告开发的位于彭州市某镇某路某号某小区某幢某单元某层某号住房，并约定二被告以所购房屋为本笔贷款提供抵押担保，原告为本笔贷款提供阶段性连带责任保证担保。2014年3月24日第三人将贷款283000元转入原告账户。借款后，二被告按约向第三人支付了2014年4月、5月的按揭款及利息，但从2014年6月起二被告就未再向第三人支付按揭款及利息，原告已向第三人履行担保责任，代二被告支付2014年6月至2016年6月27日的按揭款及利息53542.49元，其中本金15630.76元、息37911.73元。经原告和第三人催告，二被告一直未履行支付义务，原告于2016年3月起诉来院。另查明，原、被告双方至今未进行房屋交付；二被告、第三人和原告三方签订的《个人购房担保借款合同》12.4条约定“发生下列情况之一的，贷款人有权提前收回已发放借款......（2）借款人未按约定按期足额偿还借款（3）......”，按贷款本息全部提前到期计算，截止2016年7月25日，二被告尚欠第三人贷款本金266297.82元、利息1185.25元、罚息0.17元、复利0.26元，共计267483.50元；原、被告及第三人未办理房屋抵押登记。
本院认为，本案属商品房销售合同纠纷，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，二被告、第三人和原告三方签订的《个人购房担保借款合同》是各方的真实意思表示，内容合法有效，各方应当按约履行。从2014年6月起二被告就未按时向第三人支付按揭款及利息，原告代二被告支付了2014年6月至2016年6月的按揭款及利息53542.49元，二被告的违约行为致使原告的合同目的不能实现，双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》依法应当予以解除。故对原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求解除《首付借款协议》的主张，本院认为，《首付借款协议》并未成立，也未生效，该主张缺乏事实依据，本院不予支持。对原告要求二被告支付40500元的违约金，因《首付借款协议》未成立，该违约金主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告要求二被告赔偿包括利息在内的经济损失，本院认为，原告代二被告支付2014年6月至2016年6月的利息37911.73元，按照合同约定和法律规定，二被告应当支付给原告。关于第三人的诉讼请求，本院认为，第三人要求提前收回全部贷款本息符合合同约定，原告作为连带责任保证人应承担连带保证责任，同时，原告收取了第三人转入的283000元借款，原告应当将二被告尚欠的本金及利息直接支付给第三人。故对第三人要求二被告立即归还尚欠借款本息，并要求原告承担连带保证责任的诉讼请求本院予以支持；对第三人要求对位于彭州市某镇某路某号某小区某幢某单元某层某号住宅房屋享有抵押权并优先受偿的诉讼请求，本院认为，因未办理房屋的抵押登记，第三人要求行使抵押权缺乏依据，本院不予支持。二被告未作答辩，视为其对抗辩权的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告成都汇盈置业有限公司与被告王英、赖永成于2013年12月29日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告王英、赖永成在本判决生效之日起五日内支付原告成都汇盈置业有限公司代偿款37911.73元；
三、原告成都汇盈置业有限公司在本判决生效之日起五日内返还被告王英、赖永成首付款36000元；
四、原告成都汇盈置业有限公司在本判决生效之日起五日内归还第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行借款本金266297.82元、利息1185.25元、罚息0.17元、复利0.26元，共计267483.50元（利息计算至2016年7月25日，2016年7月25日以后的利息按合同约定计算至本金付清之日止）；
五、驳回原告成都汇盈置业有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7376元，由被告王英、赖永成负担（二被告应负担的诉讼费已由原告垫付，二被告在本判决生效之日起五日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 刘述春
人民陪审员 唐 磊
人民陪审员 罗宗艳
二〇一六年八月十日
书 记 员 唐小家