广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第817号
上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司。住所地：中山市火炬开发区，组织机构代码××。
代表人：陆燕平，该公司经理。
委托代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。
委托代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。
上诉人（原审被告）邱彼得，男，住中华人民共和国香港特别行政区，香港居民号码××。
委托代理人：石玉辉，广东广和律师事务所律师。
上诉人雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司（以下简称雅居乐物业公司）因与上诉人邱彼得物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法张民一初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2004年8月31日，邱彼得与中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（以下简称凯茵公司）签订商品房买卖合同一份，约定邱彼得以2578444元向凯茵公司购买位于中山市火炬开发区宫花村凯茵新城A08区A1型30号别墅，该别墅建筑面积为312.73平方米，房屋交付期限为2005年4月30日前，若邱彼得逾期未收楼，在凯茵公司指定的交楼期限届满当天视为已实际交付邱彼得使用的时间，并由该届满之日的次日起算房屋的保修期及物业管理费，若未按时履行物业管理费的缴款责任，按每天百分之一计付滞纳金。2006年6月6日，凯茵公司向邱彼得邮寄催收楼通知书一份，主要载明再次通知邱彼得于2006年6月30日前办理收楼手续（截止至2006年5月31日，已发生的物业管理费为10192元）。2011年3月20日，雅居乐物业公司与中山市凯茵新城业主委员会签订物业服务合同一份，约定雅居乐物业公司对凯茵新城商住小区进行专业化、一体化的物业服务，包括房屋建筑本体共用部位和公共部位、共用设施设备、公用设施、公共环境的维修、养护、管理、运行服务和清洁卫生、垃圾收集清运服务等，期限为2011年3月20日至2014年3月19日，收费标准为别墅每平方米2.5元，物业管理费由业主或物业使用人在每月10日以前向雅居乐物业公司支付，若逾期交纳物业管理费，雅居乐物业公司有权自逾期之日起向业主或物业使用人按日加收应交纳费用的千分之一作为滞纳金。2014年3月16日，雅居乐物业公司与中山市凯茵新城业主委员会续签该物业服务合同，合同期限为2014年3月19日至2017年3月18日。2011年5月6日，雅居乐物业公司向邱彼得邮寄法务函一份，主要载明邱彼得未及时按通知办理收楼手续，雅居乐物业公司为涉案别墅提供物业管理服务，截止至2011年4月30日止，邱彼得共拖欠雅居乐物业公司管理费及其他费用合计56304元及逾期滞纳金61653元，敦促邱彼得于2011年5月20日前支付上述费用。2012年5月8日，雅居乐物业公司向邱彼得发出房屋费用催缴通知书，主要载明邱彼得由2005年5月1日起至2012年4月30日止，尚欠物业管理服务费65688元、滞纳金83752元，如邱彼得在2012年5月25日前仍未缴付以上欠款，雅居乐物业公司将暂停为邱彼得提供服务。2013年1月7日，雅居乐物业公司向原审法院提起诉讼，请求判令邱彼得：一、从2005年5月起按每月782元的标准向雅居乐物业公司支付物业管理费至本案判决生效之日，暂计至2012年10月为70380元；二、从逾期之日起按逾期金额的每日1‰支付逾期付款违约金至该欠费付清之日止，暂计至2012年10月为96069元；三、承担本案诉讼费用。一审庭审中，雅居乐物业公司变更其诉讼请求为请求法院判令邱彼得支付物业管理费及违约金暂计至2014年7月31日。
原审另查明：2014年12月1日，本院作出（2014）中中法民一终字第1134号民事判决书，认定中山市凯茵豪园房地产开发有限公司已于2005年5月4日将涉案商品房交付邱彼得使用。
原审法院认为：本院于2014年12月1日作出（2014）中中法民一终字第1134号民事判决，该判决认定中山市凯茵豪园房地产开发有限公司已于2005年5月4日将涉案商品房交付邱彼得使用，该判决为终审生效判决。对于上述生效判决审理查明之事实，依法予以认定。因此，认定邱彼得已于2005年5月4日收楼，邱彼得收楼后享受了雅居乐物业公司提供之物业管理服务，相应需向雅居乐物业公司支付相应的物业管理费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”雅居乐物业公司分别于2011年3月20日、2014年3月16日与中山市凯茵新城商住小区业主委员会签订《中山市凯茵新城商住小区物业服务合同》，约定对凯茵新城商住小区提供有偿物业管理服务，两份合同的期限分别为2011年3月20日至2014年3月19日、2014年3月19日至2017年3月18日。邱彼得所购置之商品房属于凯茵新城商住小区物业，邱彼得为该商住小区业主，应按照该合同约定向雅居乐物业公司缴纳物业管理费。邱彼得辩称其并非合同当事人，与雅居乐物业公司不存在物业合同关系，抗辩理由不成立，不予采信。因此，雅居乐物业公司诉请邱彼得支付2011年3月20日至2014年7月31日期间的物业管理费31272元（每月物业管理费为312.73平方米×2.5元／平方米=781.8元，40个月的物业管理费为781.8元×40个月=31272元）及滞纳金（即逾期付款违约金），理据充分，本院依法予以支持。雅居乐物业公司主张邱彼得应从2005年5月起支付其所拖欠的物业管理费，但据雅居乐物业公司提供的证据显示，其仅与中山市凯茵新城商住小区业主委员会签订过两份中山市凯茵新城商住小区物业服务合同，且合同起始时间为2011年3月20日，雅居乐物业公司未向原审法院提交证据证明其与邱彼得于2011年3月20日前存在物业管理服务关系，对其主张2011年3月20日以前的物业管理费用，证据不足，无相关法律依据，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、邱彼得应于原审判决发生法律效力之日起七日内向雅居乐物业公司支付物业管理费31272元（2011年3月20日至2014年7月19日）及滞纳金（滞纳金从2011年3月20日起至邱彼得实际清偿之日止，以每月实欠物业管理费为基数，按日千分之一计算）；二、驳回雅居乐物业公司的其他诉讼请求。案件受理费3629元，由雅居乐物业公司负担1996元，由邱彼得负担1633元。如果邱彼得未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
雅居乐物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2004年8月31日邱彼得向开发商购买了涉案的房屋，购房合同约定开发商应于2005年4月30日前将涉案房屋交付给邱彼得。但经开发商多次催促，邱彼得一直拒绝办理收楼手续，而按照双方合同的约定，邱彼得逾期收楼的，开发商指定的交楼期限届满当天视为实际交楼时间，并自该届满之日起计算物业管理费。雅居乐物业公司于2003年起受开发商中山市凯茵豪园房地产开发有限公司的委托，对其开发的“凯茵新城”项目进行物业管理服务。雅居乐物业公司也自2005年5月1日起按约定正式对邱彼得的房屋提供物业管理服务，因此邱彼得与雅居乐物业公司之间的物业服务合同关系自2005年5月1日起正式成立。原审法院认为邱彼得与雅居乐物业公司之间在2011年3月20日之前不存在物业管理服务关系，属于认定事实错误。二、根据《广东省物业管理条例》第四十一条的规定，邱彼得应于2005年5月1日起向雅居乐物业公司缴纳物业管理费。同时，邱彼得经雅居乐物业公司多次催促仍拒不交纳物业管理费，依法应向雅居乐物业公司支付违约金。原审法院认定邱彼得应当从2011年3月20日起向雅居乐物业公司支付物业管理费及违约金，属于适用法律不当。故雅居乐物业公司认为原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求判令：一、撤销（2013）中一法张民一初字第69号民事判决，依法改判邱彼得立即向雅居乐物业公司支付自2005年5月起至2014年7月31日止的物业管理费人民币86000.75元及按每月逾期金额以1‰每天计算的逾期付款违约金；二、本案的诉讼费用由邱彼得承担。
邱彼得答辩称：一、虽然雅居乐物业公司主张其与邱彼得在2005年至2011年期间双方存在物业管理服务合同关系，但邱彼得与雅居乐物业公司既未签订物业服务合同也未委托业委会与雅居乐物业公司签订物业服务合同。同时，邱彼得也未收楼，无需对方提供物业服务。雅居乐物业公司主张其所提供的物业服务没有合同以及事实依据。二、原审法院认定邱彼得应支付自2011年3月20日开始计算的物业管理费属于适用法律不当。三、雅居乐物业公司与业委会签订的物业服务合同的有效期是自2011年11月20日至2014年3月19日，即自2014年3月20日起，雅居乐物业公司无权向邱彼得收取物业管理费。
邱彼得亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、雅居乐物业公司所主张的物业管理费超过了两年的诉讼时效期限，依法不应得到支持；二、雅居乐物业公司主张邱彼得应向其支付滞纳金没有依据。原审判决判令邱彼得以每月实欠之物业管理费为基数，按日千分之一计算，年利率达36.5%。本案中约定的滞纳金过分高于邱彼得给雅居乐物业公司造成的损失，应予以减少。故请求判令：一、撤销原审判决，改判邱彼得向雅居乐物业公司支付物业管理费18763.2元（2013年2月16日到2015年3月19日）及滞纳金（从2013年3月15日起至邱彼得实际清偿之日止，以每月实欠管理费为基数，按银行同期同类贷款利率计算）；二、本案诉讼费用由雅居乐物业公司承担。
雅居乐物业公司答辩称：一、邱彼得在一审期间并未提出时效抗辩的主张，对其在二审期间提出的诉讼时效抗辩主张应依法予以驳回；二、邱彼得认为雅居乐物业公司主张的违约金过高没有法律依据，因为雅居乐物业公司与业委会签订的物业管理合同约定的每日1‰计算的滞纳金已经低于邱彼得与开发商约定的每日1%的滞纳金的标准。同时滞纳金属于违约金，具有惩罚的性质，不能按照中国人民银行同期同类贷款利率计算滞纳金；三、雅居乐物业公司在一审期间已提供雅居乐物业公司与业主委员会于2014年3月签订的物业服务合同，因此雅居乐物业公司有权向邱彼得收取2014年3月以后的物业管理费。
二审期间，雅居乐物业公司向本院提交了以下证据：证据一，编号为第T05335的《广东省经营服务性收费许可证》，证明雅居乐物业公司具备经营物业服务的资格；证据二，中价函（2005）132号《关于凯茵新城物业服务性收费的复函》，证明雅居乐物业合同的收费标准的依据；证据三，《凯茵新城业主委员会备案表》，证明凯茵新城业委会的合法性；证据四，《2011年3月20日业委会会议决议》，证明《中山市凯茵新城商住小区物业管理服务合同》经业主大会三次讨论之后获得通过，并经业委会代表签名确认；证据五，编号为第WJO1Z0214Z00000395号《广东省经营服务性收费许可证》，证明雅居乐物业公司具有收取物业管理费的资质；证据六，中价函（2011）164号《关于火炬区凯茵新城商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》，证明别墅及业委会成立后的住宅的物管费实施市场调节价，由业委会和物管公司对物管费进行约定，物价局不再批复及颁发收费许可证。
证据七、签署时间为2014年3月16日的《物业服务合同》，证明自2014年3月19日起，雅居乐物业公司有权按照合同约定的2.5元／平方米的标准收取物业管理费；证据八，签订时间为2014年3月16日的《中山市凯茵新城商住小区物业服务合同》，证明自2014年3月19日起，雅居乐物业公司有权按照该合同约定2.5元／平方米的标准向邱彼得收取物业管理费；证据八、凯茵新城A08区J2-06号别墅的相关产权证明及物业管理费的交纳资料一组，证明该别墅的物业管理费的交纳标准为每月2.5元／平方米；证据九、凯茵新城A08区A1-35号别墅的相关产权证明及物业管理费的交纳资料一组，证明该别墅的物业管理费的交纳标准为每月2.5元／平方米；证据十、凯茵新城A08区A1-29号别墅的相关产权证明及物业管理费的交纳资料一组，证明该别墅的物业管理费的交纳标准为每月2.5元／平方米。
经庭审质证，邱彼得对上述证据中的证据一、二、三、四、七、八、九、十的真实性均不予确认；对证据五、六的真实性、合法性均确认，但对其关联性均不予确认。
本院经审理查明：原审查明的基本事实无误，本院予以确认。
本院另查明：邱彼得对雅居乐物业公司主张的物业管理费及违约金，在一审期间并未向原审法院提出诉讼时效的抗辩。雅居乐物业公司在一审期间提交的邱彼得与凯茵公司签订的《商品房买卖合同》第三条第四款约定：“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。该商品房在交付买受人后至业主委员会成立前，买受人同意出卖人选聘雅居乐物业管理服务有限公司实行物业管理。”雅居乐物业公司在一审期间还向原审法院提交了由凯茵公司于2011年12月31日开具的《证明》一份，主要证明凯茵公司自2003年起便委托雅居乐物业公司对“凯茵新城”项目，且两家公司曾签署过《前期物业服务合同》，后由于凯茵新城成立了业主委员会，现凯茵新城项目由凯茵新城业主委员会委托雅居乐物业公司进行管理。雅居乐物业公司在一审庭审中表示，因上述《前期物业服务合同》已遗失，故未能向法院提供。雅居乐物业公司提交的上述证据八显示，凯茵新城A08区J2-06号别墅的收楼时间为2005年7月，根据该别墅业主与雅居乐物业公司于2005年10月23日签订《前期物业管理服务协议》的约定，该别墅的业主应自收楼之日起按每月2.5元／平方米的标准交纳物业管理费。此外，邱彼得确认其于2012年6月收到雅居乐物业公司邮寄的《房屋费用催缴通知书》一份。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据双方当事人的诉辩陈述，本案的争议焦点有三，一是邱彼得与雅居乐物业公司自何时起存在物业服务合同关系；二是邱彼得提出的时效抗辩应否予以支持；三是一审判决确定邱彼得按每日1‰的标准计算邱彼得逾期交纳的物业管理费的滞纳金是否过高。
关于争议焦点一，即邱彼得应自何时起向雅居乐物业公司交纳物业管理费的问题。已发生法律效力的（2014）中中法民一终字第1134号民事判决已认定中山市凯茵豪园房地产开发有限公司已于2005年5月4日将涉案商品房交付邱彼得使用，本院对此予以确认。雅居乐物业公司主张邱彼得应自收楼之日起向其交纳物业管理费，并提供了相应的证据予以证实。虽然雅居乐物业公司提供的两份《中山市凯茵新城商住小区物业服务合同》载明的合同期限分别为2011年3月20日至2014年3月19日及2014年3月19日至2017年3月18日，且雅居乐物业公司并未提供相应的物业服务合同证明其与邱彼得于2005年5月4日至2011年3月19日期间存在物业服务合同关系。但根据雅居乐物业公司的陈述，其于邱彼得收楼之日起即对其提供物业管理服务，因其保管不善，遗失了相关的物业服务合同。该陈述虽然只是当事人一方的陈述，但其亦属于当事人提供证据的一种形式。同时，邱彼得与开发商签订的关于涉案商品房的买卖合同第三条约定邱彼得在签订该商品房买卖合同时，应与开发商或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，涉案商品房在交付邱彼得后至业务委员会成立前，邱彼得同意开发商选聘雅居乐物业管理服务有限公司实行物业管理。雅居乐物业公司提供的《证明》亦载明开发商曾委托雅居乐物业公司管理涉案房屋所在的凯茵新城小区，双方也签订了《前期物业服务合同》。此外，现邱彼得名下的涉案别墅所在小区的物业公司亦为雅居乐物业公司，邱彼得虽然主张其收楼后至2011年3月19日期间涉案房屋所在小区的物业公司并非雅居乐物业公司，但其并未提供相应的证据证实涉案房屋由其他物业公司提供物业服务，其应承担举证不能的责任。本院根据双方提供证据的情况，结合日常生活经验，认为雅居乐物业公司关于其自邱彼得收楼之日起即对涉案别墅提供物业管理服务的主张具有高度的盖然性，本院予以确认。本院认定雅居乐物业公司与邱彼得自2005年5月4日起即存在物业服务合同关系。
关于争议焦点二，即邱彼得提出的时效抗辩应否予以支持的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，因邱彼得一审期间未提出诉讼时效抗辩，且二审期间邱彼得也并非基于新的证据证明雅居乐物业公司的请求权已过诉讼时效，故对邱彼得二审期间提出的时效抗辩，本院不予支持。雅居乐物业公司主张的邱彼得应向其支付自2005年5月4日至2014年7月31日期间的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。
至于2005年5月4日至2011年3月19日期间物业管理费的收费标准问题。虽然雅居乐物业公司未能提供其与邱彼得签订的物业服务合同证明物业管理费的收费标准，但雅居乐公司所提供的凯茵新城A08区J2-06号别墅的物业管理费的交纳资料显示该别墅的物业费交纳标准均为每月2.5元／平方米。虽然邱彼得不确认该证据的真实性，但其未能提供相应的证据证明其主张，因此本院对该证据的真实性予以确认。本院根据雅居乐物业公司提供的与邱彼得名下的涉案别墅位于同一小区的凯茵新城A08区J2-06号别墅自2005年7月起物业管理费的计算标准，同时结合物价部门核准雅居乐物业公司收取物业管理费的相关批复中载明的价格，认定雅居乐物业公司在2005年5月4日至2011年3月19日期间亦可按2.5元／平方米的标准按月向邱彼得收取涉案别墅的物业管理费，即在此期间邱彼得每月应向雅居乐物业公司支付的物业费亦为781.8元（312.73平方米×2.5元／平方米）。综上，本院认定邱彼得应向雅居乐物业公司支付2005年5月4日至2014年7月31日期间的物业管理费共计86779.8元（781.8元／月×111个月=86779.8元）。
关于争议焦点三，即一审判决确定邱彼得按每日1‰的标准计算邱彼得逾期交纳的物业管理费的滞纳金是否过高的问题。双方约定的滞纳金实质上是违约金的性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据《中山市凯茵新城商住小区物业服务合同》的约定，若业主未按时缴纳物业管理费的，每天按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。邱彼得主张按每日1‰的标准计算邱彼得逾期交纳物业管理费的滞纳金，明显高于雅居乐物业公司的损失，应予以适当减少。而雅居乐物业公司并未举证证明其因邱彼得逾期交纳物业管理费对其造成损失的具体数额。本院综合考虑涉案物业服务合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将邱彼得应向雅居乐物业公司支付的逾期付款滞纳金的计算标准调整为：以邱彼得每月所欠缴的物业管理费为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判决按每日1‰的标准计算邱彼得应向雅居乐物业公司交纳的逾期付款滞纳金的确仍然过分高于雅居乐物业公司的损失，本院予以纠正。
综上，雅居乐物业公司及邱彼得的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。原审认定有误，导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2013）中一法张民一初字第69号民事判决第二项；
二、变更广东省中山市第一人民法院（2013）中一法张民一初字第69号民事判决第一项为：邱彼得应于本判决发生法律效力之日起七日内向雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司支付物业管理费86779.8元（2005年5月4日至2014年7月31日）及滞纳金（滞纳金从2005年5月4日起至邱彼得实际清偿之日止，以每月实欠物业管理费为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；
三、驳回雅居乐物业服务有限公司凯茵新城分公司的其他诉讼请求。
如果邱彼得未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3629元，由雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司负担629元，由邱彼得负担3000元；二审案件受理费2219元，由雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司负担219元，由邱彼得负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 马燕清
二〇一五年十月二十日
书 记 员 林 俊
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