海南省陵水黎族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）陵民初字第564号
原告（反诉被告）占达孟，男。
委托代理人莫书能，海南万理（陵水）律师事务所律师。
被告（反诉原告）倪世华，男。
委托代理人孙瑶，海南祥瑞律师事务所律师。
委托代理人孔继鸽，海南祥瑞律师事务所律师。
原告（反诉被告）占达孟与被告（反诉原告）倪世华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理。被告（反诉原告）倪世华在举证期内提起反诉，本院于2014年6月20日立案受理。依法由审判长郑照中、代理审判员冯花、人民陪审员郑晓组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）占达孟及其委托代理人莫书能、被告（反诉原告）倪世华的委托代理人孙瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）占达孟诉称，2013年1月15日原告与被告签订《租赁协议书》约定：原告将位于英州镇市场88号楼一楼、二楼及外场租赁给被告经营，租赁期限为3年（2013年3月15日至2016年3月15日），每年租金55000元。每年3月15日交清当年租金，被告向原告支付保证金10000元。合同签订后被告向原告支付2013年3月15日至2014年3月15日的租金55000元，向原告给付合同保证金10000元。被告于2014年3月10日向原告提交《声明书》声明：原告与被告签订的租赁协议已实际不能履行，并提出退租和相关赔偿，否则拒付租金。原告认为，被告明确表示不再继续履行合同，已构成根本违约，继续履行合同已无实际意义，被告应当承担违约责任，被告给付的保证金原告不予返还。现原告同意与被告解除合同，但被告拒绝腾交房屋。被告占用原告房屋期间应参照原租房协议约定的租金额，按日赔偿原告的损失直至交还房屋。为维护原告合法权益，特诉至法院，诉请：1、准许原告与被告解除《租赁协议书》，被告给付的合同保证金10000元原告不予返还。2、判令被告向原告支付拖欠的租金4583元（2014年3月16日至2014年4月16日）。3、判令被告自2014年4月17日起至腾交承租房屋之日止，参照约定租金，每日向原告赔偿150元。4、判令被告将承租原告的房屋腾空，将承租房交还原告。5、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）倪世华反诉并答辩称，反诉人与被反诉人于2013年1月15日签订《租赁协议书》，约定被反诉人将其所有的英州镇市场88号楼房一、二楼所有面积及外场租赁给反诉人经营，租赁期限为2013年3月15日至2016年3月15日，每年租金55000元，并约定如因市政府征用原因导致被反诉人单方提前终止协议应当一次性赔偿反诉人损失160000元并将反诉人已交租金未使用部分和押金退还反诉人。自2013年6月起，英州市场内商户开始搬离，并且根本没有顾客去市场内买东西，经询问其他商户反诉人才知道英州市场要拆迁建小区，市场内房主均与开发商达成补偿协议，且开发商已经开始进场准备。2013年7月2日，陵水黎族自治县英州镇政府发布公告，征收英州市场在内的土地，并说明自公告之日起规划范围内的土地、房屋产权、商业铺面等必须停止一切转让、出租、抵押等行为活动。至此，被反诉人租给反诉人的房屋实际已不具备经营条件，反诉人租赁该房屋的目的已经不能实现，被反诉人无权要求反诉人支付2014年3月16日至2014年4月17日的租金以及2014年4月17日之后的房屋租金。反诉人就此事多次与被反诉人协商，但被反诉人为了规避合同条款迟迟不按照合同的约定履行。现被反诉人要求解除合同，反诉人也同意解除双方签订的《租赁协议书》，被反诉人应当返还反诉人给付的保证金10000元。同时被反诉人应当按照合同约定向反诉人赔偿160000元的损失。现为维护反诉人的合法权益，特向法院提起反诉，请求：1、判令被反诉人向反诉人退还押金10000元，并向反诉人一次性支付损失160000元，共计170000元。2、判令诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）占达孟辩称，一、倪世华主张占达孟返还10000元押金不符合《租赁协议书》的约定，该项请求应予驳回。《租赁协议书》第八条违约责任约定：乙方（承租方倪世华）不按时交租金视为乙方违约，甲方有权收回房屋，终止合同，押金不退。倪世华拒交租金几个月，经多次催告仍拒付租金构成根本违约，依据约定，倪世华无权要求返还押金。二、倪世华主张占达孟一次性赔偿损失160000元，没有事实根据和法律依据，该项请求也应予驳回。倪世华声明租房协议已实际不能履行，并拒付租金公然强占房屋不腾房，受损失的是占达孟。综上，倪世华反诉请求不当，请依法驳回。
原告（反诉被告）占达孟为证明自己的主张，向法院提供了以下证据：1、《租赁协议书》，证明原告与被告租赁合同关系，双方约定租期三年，年租金55000元。被告如不按时交纳租金视为违约，原告有权终止合同收回房屋并不退房屋押金；2、被告发给原告的声明书，证明被告明示拒付租金不再履行协议并且不愿意腾房退房；3、购房缴款收据，证明原告对出租房屋有合法权益。
原告（反诉被告）占达孟提交的上述3份证据经被告（反诉原告）倪世华质证，质证意见如下：对证据1的三性没有异议，证明内容有异议，合同中约定被告不按时交租金构成违约，但被告不交租金是有原因的；证据2的三性没有异议，证明目的有异议，实际上被告发声明书的目的是要求原告协助被告处理问题，而非原告说的那样被告要求解除合同或不履行合同；对证据3无异议。
以上原告（反诉被告）占达孟提交的3份证据，被告（反诉原告）倪世华对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，经本院核对原件，本院予以确认。
被告（反诉原告）倪世华证明自己的主张，向法院提供了以下证据：1、租赁协议书，证明双方租赁关系存在及双方的权利义务，其中第八条约定了甲方单方违约的责任即退还押金支付16万违约金；2、收款收据，证明原告已向被告交纳押金及第一年的租金；3、声明书，证明被告根据英州镇政府2013年7月2日发布的《公告》鉴于房屋的现状被告现在不能支付第二年租金，但原告仍不顾事实要求被告履行合同；4、声明书复函，证明原告承认英州镇政府2013年7月2日发布的《公告》情况但仍不顾事实要求被告履行合同；5、英州镇政府《公告》，证明该公告明确停止租赁、转让房屋的活动应该停止；6、照片，证明英州镇市场要建小区，而我们租赁的房屋不具备经营的条件。
被告（反诉原告）倪世华提交的上述6份证据经原告（反诉被告）占达孟质证，质证意见如下：对证据1的三性无异议，证明目的有异议，第八条应该按照合同约定履行；对证据2无异议，但证明被告租金只交了一年；对证据3的三性无异议，证明内容与被告相反，证明被告不愿续租了也不愿意退房；对证据4无异议；对证据5无异议，但政府现在并没有拆迁；对证据6认为照片上的房屋是原告的，但不知道照片什么时候拍的，这也恰好证明政府并没有拆房子还可以使用。
以上被告（反诉原告）倪世华提交的6份证据，原告（反诉被告）占达孟对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，经本院核对原件，本院予以确认。
根据以上本院认定的证据以及庭审中当事人的陈述，本院查明以下事实：2013年1月15日，占达孟（甲方）与倪世华（乙方）签订了一份《租赁协议书》，约定甲方将其所属的英州镇市场88号楼房租赁给乙方经营，租赁期限共三年，从2013年3月15日至2016年3月15日，每年租金55000元，乙方向甲方支付合同保证金10000元。《租赁协议书》同时约定了违约责任：乙方不按时交租金，视为乙方违约，甲方有权单方收回房屋，终止合同，押金不退。乙方按时交租金，甲方单方提前终止协议，一次性赔偿乙方间接、直接损失160000元，并将乙方已交租金未使用部分和押金退还乙方。政府部门因市政征用，不计甲方单方违约，政府有补偿乙方装修等损失70%归乙方，30%归甲方。如果政府无补偿乙方装修等损失，甲方不承担责任，乙方不得无故阻扰政府征用房屋。《租赁协议书》签订后，倪世华向占达孟支付了2013年3月15日至2014年3月15日租金55000元租金，并给付了合同保证金10000元。
2013年陵水黎族自治县英州镇镇委、镇政府决定对英州农贸市场进行标准化升级改造，陵水黎族自治县英州镇人民政府于2013年7月2日发出公告：一、自公告之日起，对规划范围内的土地、地上房屋、附着物及构筑物实施征用；二、自公告之日起，不准在规划范围内建设任何建筑物、构筑物，否则，视为抢建行为，将强制拆除；三、自公告之日起，规划范围内的土地、房屋产权、商业铺面等必须停止一切转让、出租、抵押等行为活动。本案涉及的房屋系在规划范围内。
2014年3月10日，倪世华向占达孟发出声明书，表示原租赁房屋已不具备出租条件，希望占达孟能就退租和相关赔偿事宜作出答复，否则其将不能按约定的时间交付租金。2014年3月17日，占达孟答复倪世华，表示其房屋具备经营和使用条件，要求对方继续履行房屋租赁协议并缴纳第二年租金。因双方协商未果，占达孟遂诉至法院。
本院认为，占达孟与倪世华于2013年1月15日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，属于有效合同。《房屋租赁协议》约定占达孟将其所属的英州镇市场88号楼房租赁给倪世华经营，租赁期限共三年。2013年7月2日，陵水黎族自治县英州镇人民政府发出征用公告，征用包括本案房屋在内的农贸市场。现因政府征用行为致使合同目的不能实现，同时双方当事人均同意解除合同，故对占达孟请求解除双方签订的《租赁协议书》的请求，本院予以支持。本案致使合同目的不能实现的原因并非当事人一方的违约行为，故合同解除后，占达孟应将10000元合同保证金返还给倪世华，倪世华应及时将房屋腾退交还给占达孟。直至2014年3月份，英州镇农贸市场大部分商铺均已停止经营，本案涉及的房屋已不具备《租赁协议书》约定的经营条件，且对于租金问题，双方一直处于协商之中，故对占达孟请求倪世华支付拖欠的2014年3月16日至2014年4月16日房屋租金及赔偿占用房屋期间的损失，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。倪世华反诉请求占达孟一次性支付160000元的损失，因其未提供其存在损失及其损失系由占达孟造成的证据，故倪世华的该项请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）占达孟与被告（反诉原告）倪世华于2013年1月15日签订的《房屋租赁协议》；
二、原告（反诉被告）占达孟于本判决书生效之日起15日内返还被告（反诉原告）倪世华10000元合同保证金；
三、被告（反诉原告）倪世华于本判决书生效之日起15日内腾退《房屋租赁协议》约定出租的房屋；
四、驳回原告（反诉被告）占达孟的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）倪世华的其他诉讼请求。
如果原告（反诉被告）占达孟未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费300元，反诉案件受理费1750元，由原告（反诉被告）占达孟负担300元，由被告（反诉原告）倪世华负担1750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 郑照中
代理审判员 冯 花
人民陪审员 郑 晓
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 方小宇
附：法律法规
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。