安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖06民终625号
上诉人（原审原告）：徐文，女，1970年6月30日出生，汉族，淮北市粮食局直属库职工，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：赵玉宏，安徽北方之光律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：淮北市富友房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市古城中路129号。
法定代表人：牛和富，该公司董事长。
委托诉讼代理人:纪建春，安徽嘉闻律师事务所律师。
上诉人徐文与上诉人淮北市富友房地产开发有限责任公司（以下简称富友公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2017）皖0603民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐文的委托诉讼代理人赵玉宏，上诉人富友公司的委托诉讼代理人纪建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐文上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.一审判决驳回徐文要求给付逾期交房租金及逾期交房违约金的诉讼请求错误。富友公司未向徐文送达交房通知，即使将富友公司在建筑工地张贴交房通知视为一种送达方式，由于名族大厦现仍不具备约定及法定的交房条件，徐文也有权拒绝接收房屋，有权主张之后房屋租金及违约金。2.一审判决驳回徐文要求支付短少补偿安置房屋面积赔偿金的诉讼请求错误。《百货公司旧宿舍楼拆迁安置协议书》载明安置房屋面积约170㎡，而富友公司拟交付的2806室房屋面积141.83㎡，比约定面积短少28.17㎡，一审判决认定富友公司拟交付房屋面积超出双方协议约定面积无事实依据。3.徐文主张按照2%月利率计算逾期交房违约金，符合法律规定，一审法院在徐文未请求酌减违约金的情况下，主动调整按年利率6%计算，有失公正。4.一审判决按照每月1200元计算逾期交房租金存在错误。后签协议约定的房屋租金标准是每月800元，根据双方“先签合同后签合同待遇一样”的约定，富友公司应按照1600元支付逾期交房租金。
富友公司辩称，一审法院对通知交房后的期间不计算违约金是正确的；徐文主张170㎡的还原面积无合同依据；一审法院虽酌情降低违约金计算标准，但富友公司没有违约，无须支付违约金；双方约定房租为每月600元，徐文要求富友公司支付双倍租金，应为1200元，一审法院计算无误，富友公司未违约，不应支付双倍房租。
富友公司上诉请求：改判其不承担逾期交房违约金62025.6元，一、二审诉讼费用由徐文负担。事实与理由：1.双方协议约定，如遇水电气三通工程及人力不可抗拒因素顺延工期，该约定不违反法律禁止性规定，应为有效，富友公司延期交房不应视为违约。2.逾期交房违约金的计算基础与双方约定不符，双方约定违约金的本意是房租市场价而非房屋市场价的15%，房屋面积的计算基数是原住房面积而非1.3倍还原面积。
徐文辩称，富友公司的上诉理由不成立。理由是：1.双方对水电气工程延误工期未约定后果，一审认定该约定不明正确。2.合同明确约定违约金基数为原住房面积市场价，富友公司的主张系曲解合同约定。
徐文向一审法院提出诉讼请求：1.富友公司立即交付名族大厦2806室补偿安置房屋；2.富友公司支付逾期交房两倍房屋租金28800元（�计算至2016年12月22日）；3.富友公司支付短少补偿安置房屋面积赔偿金212598.99元，支付违约金1000元；4.富友公司支付逾期交房违约金250488元（按照月利率2%计算，暂计算至2016年12月22日）；5.本案诉讼费用由富友公司负担。
一审法院认定事实：富友公司以重建百货公司宿舍楼的名义开发建设名族大厦，需拆迁徐文住房。2009年7月31日，富友公司（甲方）与徐文（乙方）签订百货公司旧宿舍楼拆迁安置协议书，约定住户应在拆迁协议签订后20日内搬迁完毕；过渡期间，住户自行解决临时住房，房租费由甲方按每户每月600元给予补偿，补偿期限从住户搬迁完毕之日起至新房交住户之日止（有效工期36个月，即从工程开工之日起至工程竣工时止，以建筑工程开工许可证为准），建房期如超过36个月，房租加倍给付；拆迁安置标准按拆迁户房屋产权证的实际面积以1:1.3的比例计算回迁面积，超过原面积乘以1.3的部分，按每平方米1500元计算，工程竣工交住户使用前，乙方应一次性补齐甲方总房款；由于一方过错给另一方造成损失的，过错方应当承担违约责任，除赔偿损失外，还应承担违约金1000元；甲方因延误工期不能按规定时间将楼房交付乙方入住，甲方应承担违约责任，除支付乙方房租外，每超期一个月，甲方按原住房面积乘以当时市场价的15%向乙方赔偿违约金（如遇水电气“三通”工程及人力不可抗拒因素顺延工期）。协议签订后，富友公司于2012年3月22日取得建筑工程施工许可证。徐文搬迁后从富友公司领取房屋租金至2015年6月，其中，2015年之前的房屋租金为每月600元，2015年之后租金为每月800元。2016年7月16日，富友公司向名族大厦业主发出交房通知，载明：“房屋水电及电梯已接通，可以正常使用，满足装修条件，请各位回迁业主及购房业主前往公司办理房屋交接、装修手续。”后徐文收到富友公司发出的回迁户交房手续一览表，该表显示：徐文原房号602，面积74.55平方米，拆迁还原比例为1.3，还原房号为2806，还原面积为141.83平方米，应还原面积为96.915平方米，面积差为44.915平方米，还原单价为1500元，应补交房款67372.5元，维修基金14245.41元，计81617.91元，扣除应补徐文2015年7月1日至2015年12月31日期间的房租4800元，增加补偿至2016年6月31日的房租4800元，徐文应补交款72017.91元。名族大厦2804、2805号房屋每平方米售价分别为9047元、8857元。
一审法院认为，徐文与富友公司签订的《百货公司旧宿舍楼拆迁安置协议书》是双方真实意思表示，符合相关法律法规的规定，应为有效合同，双方均应如约履行。徐文的住房拆除后，富友公司应当按照双方协议约定给予回迁房屋，并补偿徐文过渡期间的房屋租金。现徐文主张富友公司向其交付名族大厦2806室安置房屋，富友公司亦向徐文出具交房手续，拟交付2806室房屋，故对徐文该项诉求予以支持。因拟交付的房屋面积已超出双方协议约定的房屋安置面积，根据双方协议约定及富友公司出具的交房手续表，徐文应向富友公司补交房款67372.5元。另外，徐文主张富友公司支付计算至2016年12月22日的逾期交房两倍房屋租金28800元、违约金250488元。根据双方协议约定，房租应补偿至新房交住户之日止，建房工期36个月，应自建筑工程许可证载明的2012年3月22日计算至2015年3月21日，如超期，则房租加倍，富友公司于2016年7月16日发出交房通知，已经超出约定期限，应按照约定加倍支付超期租金。徐文主张的28800元房屋租金系按照800元每月标准计算至2016年12月22日得出，因后期富友公司按800元每月标准支付租金，应视为其自愿给付，并非合同约定，徐文在富友公司发出交房通知后，拒绝接收房屋，不应再主张其后房屋租金，另富友公司已向徐文支付租金至2015年6月，故富友公司应按照双方约定的每月600元标准，支付徐文2015年7月至2016年7月期间的双倍房屋租金15600元，亦应支付徐文2015年4月、5月、6月三个月加倍部分的房屋租金1800元，扣除其超每月600元标准已支付的600元，为1200元，合计16800元，超出部分，不予支持。对于逾期交房违约金，徐文主张250488元（74.55平方米×8000元/平方米×2%×21个月），根据名族大厦房屋销售情况，徐文要求按照8000元每平方米标准计算应属合理，因双方约定的违约金计算比例过高，徐文自行调至月利率2%，该比例仍然过高，应予以调整，酌定按月利率5‰计算，同时，按照约定，徐文应得房屋面积为96.915平方米，亦应据此计算，徐文在富友公�发出交房通知后，拒绝接收房屋，不应再主张其后的违约金，故认定违约金按照徐文应得房屋面积自2015年4月计算至2016年7月，为62025.6元（96.915平方米×8000元/平方米×5‰×16个月），超出部分，不予支持。富友公司辩称迟延交房是因为水电气没有完全开通造成的，按照“如遇水电气三通工程及人力不可抗拒因素顺延工期”的协议约定，其并没有违约，因水电气工程应为交房之前的必备工程，并非不可预见，不存在“如遇”问题，该约定应视为约定不明，仍适用前款“建房工期36个月”的协议约定，故对于富友公司辩解，不予采信。综上，富友公司应支付徐文逾期交房两倍房屋租金16800元、违约金62025.6元，合计78825.6元，扣除上述徐文应向富友公司补交的房款67372.5元，富友公司应给付徐文款项11453.1元。对于徐文主张富友公司支付短少补偿安置房屋面积赔偿金及违约金问题，因徐文提交的证据并不能证明富友公司拟交付的房屋存在面积短少问题，且依据徐文提交的交房手续表，富友公司拟交付房屋面积已超出双方协议约定的安置房屋面积，故对于徐文该项主张，不予支持。判决：一、富友公司于判决生效后十日内向徐文交付名族大厦2806室安置房屋；二、富友公司向徐文支付逾期交房房屋租金17400元、违约金62025.6元，扣除徐文应向富友公司补交的房款67372.5元，富友公司于房屋交接手续办理完毕后十日内给付徐文款项11453.1元；三、驳回徐文的其他诉讼请求。案件受理费14627元，因本案适用简易程序审理，减半收取7313.5元，由徐文负担3214元，富友公司负担4099.5元。
富友公司二审提供如下证据：城市供用水合同、小区供配电工程建设合同，拟证明富友公司已在补偿协议约定工期届满前合理期限安排供水工程及配电工程，已尽�合理预见责任。徐文质证认为，对证据真实性无异议，证据恰证明富友公司应当且能够在2015年3月21日前交付安置房，而安置房目前仍不符合交付条件。本院经审查认为，该证据不能达到证明目的，不予认定。
双方均坚持一审举证及质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是:1.富友公司是否构成逾期交房，如构成，逾期交房违约金如何确定；2.富友公司应否支付短少房屋面积赔偿金及违约金。
关于逾期交房及违约金问题。富友公司未按协议约定交付房屋，构成逾期交房，应当承担违约责任。根据相关司法解释的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。一审法院参照双方约定，酌定按徐文应得房屋面积为96.915平方米、8000元/平方米、月利率5‰�算逾期交房期间（16个月）的违约金为62025.6元，符合法律规定。徐文上诉主张富友公司未向徐文送达交房通知，名族大厦不具备交房条件，徐文有权主张其后房屋租金及违约金。因徐文已收到富友公司发出的回迁户交房手续，且知悉相关交付事宜而拒绝接收房屋，一审法院认定徐文在富友公司发出交房通知后，拒绝接收房屋，不应再主张其后的房屋租金及违约金，并无不当。富友公司上诉主张因三通工程因素顺延工期，符合合同约定，不构成违约，因水电气三通系商品房构成的基本要素，不能成为逾期交房合理因素，一审法院视为约定不明，适用“建房工期36个月”的协议约定，符合本案实际。
富友公司应否支付短少房屋面积赔偿金及违约金。根据双方协议约定，徐文应还原面积为96.915平方米，拟交付房屋面积为141.83平方米，超过应还原面积44.915平方米�不存在面积短少问题。徐文上诉主张合同附表约定交房面积为170平方米，但该表回迁面积栏项下为空白，新房房号栏项下为28-5，其上添加“约170㎡”字样，笔迹落淡，富友公司不予认可，真实性存疑，一审法院未予采信并无不当。因此，徐文主张支付短少房屋面积赔偿金及违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，徐文、富友公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14627元，由徐文负担7313.5元，淮北市富友房地产开发有限责任公司负担7313.5元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 静
审判员 李祥昆
审判员 王冬宁
二〇一七年八月十一日
书记员 杨倩倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审�民法院不得再次发回重审。