文书内容山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）运盐民初字第2607号原告：景秀英，女，1938年4月29日出生，汉族。原告：田文平，女，1962年12月17日出生，汉族，系原告景秀英的女儿。二原告委托代理人：郭雪娟，山西旭辰律师事务所律师。二原告委托代理人：王军杰，山西旭辰律师事务所律师。被告：张霄雷，男，1986年2月7日出生，汉族。委托代理人：雷晓瑾，山西庆新平律师事务所律师。委托代理人：乔莎，山西庆新平律师事务所实习律师。被告：杨建民，男，1963年10月15日出生，汉族。被告：武毅，女，1963年12月30日出生，汉族。二被告委托代理人：赵效泽，山西正豪律师事务所律师。原告景秀英、田文平诉被告张霄雷、杨建民、武毅确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员闫红燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田文平及二原告的委托代理人王军杰、郭雪娟，被告张霄雷及其委托代理人雷晓瑾、乔莎，被告杨建民与其及被告武毅的委托代理人赵效泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告景秀英诉称：2012年5月6日，二原告以598000元的价格购买了被告杨建民、武毅夫妇水岸华庭6幢2单元601室毛坯房。同日二原告付给该夫妇500000元房款，剩余98000元未付，并给二原告出具了500000元的收条。2013年8月份，二原告为支付剩余房款经荆红常介绍到盐湖区圣惠南路同城易贷小额贷款公司处贷款，该公司负责人魏宏提出要用二原告购买的该套房屋做抵押，因未过户，被告杨建民、武毅夫妇不同意在自己名下做他项权登记，魏宏提出必须将该房屋过户到他指定的被告张霄雷名下作抵押才给贷款，二原告别无他法只好同意，被告张霄雷为掩盖放高息的事实让原告田文平和张霄雷又签订房屋租赁合同，其实是为了合法形式掩盖非法目的。被告杨建民、武毅夫妇并未真正将房屋卖给被告张霄雷，二原告其实才是该房屋的所有权人。三被告之间的房屋买卖合同实为二原告与被告张霄雷之间的房屋抵押合同，该合同违反了法律强制性即流押的规定，系无效合同。故要求：依法确认被告张霄雷与被告杨建民、武毅签订的位于盐湖区盐湖大街以北水岸华庭6幢2单元6层01号的房屋买卖合同无效。被告张霄雷辩称：一、原告景秀英并非本案适格当事人，应当驳回其起诉。本案中，原告景秀英并非合同当事人，依照合同法规定，只有合同当事人才能对订立的合同可能有效、无效、可撤销和效力待定等状态，诉至法院要求确认。但三被告均与原告景秀英无任何法律关系。二、原告诉请无任何事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。本案中，原告在诉请中请求依法确认被告张霄雷与被告杨建民、武毅之间的房屋买卖合同无效，而本案所争房屋系被告张霄雷从原告田文平手中所购买，被告张霄雷与杨建民、武毅夫妇并不认识，只是在房地产管理局办理过户时才是第一次见面，被告一直相信本案原告对诉争房屋是具有处分权，且房屋的所有权证办理也是在原告的同意下才办理的。据此，被告张霄雷与杨建民、武毅夫妇之间并不存在房屋买卖关系，何来合同无效。被告杨建民辩称：一、被告杨建民、武毅与原告景秀英根本不认识，双方之间不存在房屋买卖关系；二、原告田文平与被告张霄雷之间是什么关系，二被告夫妇也不清楚，也谈不上原告田文平在诉状中所称的为了支付二被告剩余的房款而贷款这一事实；三、二被告夫妇将其房屋卖给原告田文平后，按照原告田文平的指示将房屋过户给被告张霄雷，完全履行了买卖合同的义务。综上，被告杨建民夫妇请求驳回原告诉请。被告武毅辩称同上。原告为支持自己的主张提供如下证据材料，三被告发表了相应的质证意见：一、杨建民出具的收条。拟证明2012年5月6日原告田文平以其母亲景秀英的名字购买了被告杨建民、武毅夫妇水岸华庭的房屋，并付款500000元。被告张霄雷认为己方并不知情，原告说是以其母亲名义购买的，故景秀英作为本案原告不适格。被告杨建民、武毅以系复印件无法核实真实性，不予质证。二、1.二原告的身份证、户口本及嵋阳镇嵋阳村委会的证明材料。拟证明二原告的基本情况及母女关系。2.荆红常出具的三份证明材料。拟证明原告将自己购买的房屋抵押给被告张霄雷及借款、抵押过程。3.工商银行还款凭证及当庭提供同城易贷耿海宾的名片。拟证明原告在同城易贷（即张霄雷处）借款还息情况，同时证明原告是将房屋抵押给张霄雷。4.石启认收条，运城市御溪物业水岸华庭物业费、电梯费、暖气费等费用收据。拟证明原告是该房屋实际所有人。5.各项装修费用、小区物业费。拟证明原告是该房屋实际所有人。6.杨建民的收条。拟证明原告是该房屋实际所有人。7.杨建民的证明材料。拟证明杨建民夫妇将房屋卖给二原告，而不是张霄雷。8.张才华的身份证复印件、证明、收条、报价单。拟证明二原告是该房屋实际所有人。9.证人荆红常的出庭证言。拟证明原告将涉案房屋抵押给被告张霄雷。10.提供申请法院调取的房地产买卖契约及房屋所有权证存根。拟证明杨建民夫妇将房屋卖给张霄雷，并过户在张霄雷名下。结合证人证言、被告杨建民夫妇的陈述，可以证实该房屋是抵押给张霄雷。被告张霄雷的质证意见：本案的争议焦点是被告张霄雷和被告杨建民、武毅之间存在买卖合同关系。原告提供的全部证据均不能证明三被告之间存在买卖合同关系；其全部证据和本案无关联性。分别质证如下：对1无异议。2结合证人出庭证言再发表质证意见。3的真实性无异议。对与本案的关联性和证明对象有异议。关于还款凭证与被告张霄雷之间无任何关系，其不能证实房屋是抵押给张霄雷的。关于同城易贷耿海宾的名片是当庭提供的，不予质证。4石启认应出庭，其真实性有异议。不能证实房屋实际所有人是田文平和景秀英，房屋的所有权应当依照物权法规定以不动产登记为公示公信要件来确定；对物业费等的票据真实性无异议。但仅凭物业收据不能证明房屋所有权。5有异议，异议内容同上。6、7的质证意见应结合杨建民的当庭陈述作为质证意见。8质证意见同证据4、5的意见。9证人和原告田文平之间存在经济利益的影响，有利害关系，证人证言不能被法庭所采纳，更不能证实本案房屋买卖关系是抵押合同关系。10.对该组证据的真实性均无异议；对要证明的对象有异议。该份协议的签订是在原告田文平的指示下三被告之间签订的，在法庭的调查中原告已认可其与被告杨建民、武毅之间存在房屋买卖关系，现又通过此份证据证实被告张霄雷和被告杨建民、武毅之间存在房屋买卖关系，相互矛盾。被告杨建民、武毅的质证意见：1的真实性无异议。但关联性有异议，因二原告系母女关系与本案无关。2结合证人出庭证言再发表质证意见。3的真实性不清楚，与己方无任何关系。4、5的真实性无异议。但并不能证明景秀英是房屋实际所有人。6的质证意见同证据一。7的真实性无异议，但并不能证明房屋卖给了景秀英。另外该证明中的第四行“因田文平需要贷款”是应田文平的要求所写的，至于真正的原因二被告不清楚。8不能证明景秀英是房屋的实际所有人。9.对于证人证明的己方将房屋卖给原告田文平的事实予以认可。对其证明的其他事实因其与原告之间具有利害关系，真实性提出异议。10.被告杨建民、武毅对该组证据的真实性均无异议。（1）原告所要证明的抵押，己方不清楚。（2）被告武毅是根据原告田文平的指示和要求以这种方式交付房屋。被告张霄雷提供证据材料及其他当事人的质证意见：1.租房合同。拟证明原告田文平和被告张霄雷系租赁关系。2.购房收款收据。证明被告张霄雷向原告田文平支付了房款400000元。3.销售不动产发票。4.房屋交易手续费发票、契税发票。5.完税证、地方教育附加专用票据。6.登记费、共有权人费收费票据、测绘费收据。7.运城市房地产管理局公告。8.房产证。3-8均拟证明房屋过户手续合法、票据真实。9.住宅使用说明书、物业管理公约、物业管理服务协议书。10.御溪物业、住户手册、业主手册、业主房屋装修装饰管理协议书。11.御溪物业小区补充管理协议。12.施工治安、消防安全协议书。13.地板辐射采暖管理服务协议书。9-13拟证明被告张霄雷不仅取得了房屋的所有权证，而且还取得了该房屋的相关附属材料，足以证明该房屋买卖真实，交易合法。14.工作证明。拟证明被告张霄雷的工作和同城易贷之间没有关系。原告的质证意见：证据材料1的真实性无异议。但（1）原告和张霄雷签订的租赁协议，原告并未支付分文月租费。其实是以合法形式掩盖非法目的，即高息贷款。张霄雷也未向田文平收过房租费。2的真实性无异议。但证明对象有异议。刚才被告杨建民、武毅已说清并未收到张霄雷分文房款，也未将房屋卖给张霄雷。3-8的真实性无异议，该房屋确实在张霄雷名下登记，且有房产局的房屋买卖协议。说明被告杨建民夫妇将房屋卖给张霄雷。9-13真实性无异议。14有异议。无公司法定代表人的签字，并不能证明张霄雷和同城易贷无任何关系，现搞第二职业的也很多。被告杨建民、武毅的质证意见：证据材料1与己方无关，不予质证。2的真实性无异议。但该收条是应原告田文平的要求由己方向张霄雷出具的，但己方并未收到房款。己方是代替原告田文平写的。证据3-13的真实性无异议。14己方不清楚，不发表意见。被告杨建民、武毅提供证据材料及其他当事人的质证意见：2014年11月8日田文平给己方出具的证明材料。拟证明景秀英不具备本案原告主体资格。对其他内容己方不发表意见。原告对真实性无异议，二原告是本案的适格主体；也证明二被告并未将房屋卖给被告张霄雷，他们之间的房屋买卖协议是无效的，违反法律强制性规定。被告张霄雷对真实性无异议，对被告杨建民、武毅夫妇要证明景秀英不具备主体资格无异议，但对原告所要证明的对象有异议，此份证明系原告田文平所写，不能证明该房屋是因贷款所需将房屋过户给张霄雷；也不能证明张霄雷并未付款而取得房屋所有权及二原告具有当事人资格。对原告提供的证据材料，本院认证，对一因系复印件，本院不予采信；对二中的1因三被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信；2荆红常的证明材料结合9荆红常的出庭证言，因该证人的证言无其他证据相佐证，本院对真实性不予采信；对3、4、5的真实性本院予以采信；6的认证意见同证据材料一；7、8房屋系出售给原告田文平本院予以采信；10因三被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信。对被告张霄雷提供的证据材料，本院认证，因原告对证据材料1-13的真实性均无异议，被告杨建民及武毅对2-13的真实性亦均无异议，本院对真实性予以采信；对14系单位出具并加盖了公章，故本院对真实性予以采信。对被告杨建民、武毅提供的证据材料，本院认证，因原告及被告张霄雷对真实性均无异议，本院对真实性予以采信。经对上述证据材料的综合审查判断并结合庭审内容，本院确认如下事实：2012年5月6日，原告田文平购买了被告杨建民、武毅夫妇位于盐湖区盐湖大街水岸华庭6幢2单元6层01号毛坯房屋，总价为598000元。同日原告田文平给付被告杨建民、武毅夫妇500000元房款，剩余98000元未清。双方未到房地产管理部门办理房屋过户手续。2013年8月30日，原告田文平将房屋出售给被告张霄雷，因该房屋还在被告杨建民、武毅名下，故由被告武毅与被告张霄雷签订了房地产买卖契约，由被告杨建民、武毅夫妇代替原告田文平给被告张霄雷出具了收到现金400000元的条据。被告张霄雷还支付了过户费等费用共计57744.4元（房屋交易手续费：943元+房屋契税：21199.21元+税费34846.21元+地方教育附加营业税529.98元+其他90元+136元）。同时查明：原告田文平与被告张霄雷签订了房屋租赁合同，双方约定被告张霄雷将该房屋出租给原告使用，租赁期限2013年9月1日至2014年4月1日，每月租金1500元。同年4月17日本案被告张霄雷作为另案原告诉至本院，要求田文平腾房。判决后原告田文平不服，上诉至运城市中级人民法院，后田文平撤回上诉。2013年10月11日，运城市房地产管理局向被告张霄雷颁发了第13385054号房屋所有权证，共有人为董永晓，房屋所有权证号为13385054-1号。庭审中，原告提供了中国工商银行的个人业务凭证证实原告田文平于2014年2月19日汇给案外人耿海滨13200元。本院认为：在借贷等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以设定担保。担保合同是借款合同的从合同，主合同不存在，相应的担保合同就不可能存在。本案中，原告称其向案外人同城易贷公司借款并将房屋抵押给被告张霄雷，未提供借条及抵押合同，且被告张霄雷否认，对此，原告虽然提供证人荆红常出庭作证，但该证人的证言无其他证据相印证，且从被告杨建民、武毅与被告张霄雷的买卖协议及房产部门给被告张霄雷颁发的房产证等相关过户资料，证实原告田文平与被告张霄雷之间系房屋买卖关系而非借款抵押关系，证人荆红常的证言效力低于买卖协议及房产部门颁发的房产证。原告还称自己借被告张霄雷款后归还了张霄雷的部分利息，并提供了汇款凭证，但该凭证证实该款系原告田文平汇给案外人耿海滨的钱款，而不能证实归还予被告张霄雷，综上，原告所举证据不能证明原告与被告张霄雷之间存在借贷法律关系。本院对原告称自己因借款用房屋抵押以出卖的形式过户给被告张霄雷系流押行为不予采信，对其要求确认三被告之间的房屋买卖合同无效不予支持。双方所争执的房屋原系原告田文平的房屋，故景秀英作为原告主体不适格。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百七十一条、第一百七十二条、第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告景秀英的起诉；二、驳回原告田文平要求确认被告张霄雷与被告杨建民、武毅签订的水岸华庭6幢2单元601室的买卖合同无效的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元由原告负担。如不服本判决，可在本判决送达后十五日内向本院递交上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级法院。代理审判员  闫红燕二〇一五年十二月八日书 记 员  李 瑶一、送达信息：法律文书              （2015）运盐民初字第2607号    民事判决书                  当事人              受送达人              送达人              送达时间              送达方式               上诉状递交地址              运城市盐湖区人民法院立案庭2005办公室      《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百七十一条【担保物权适用范围及反担保】债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。第一百七十二条【担保合同从属性以及担保合同无效后的法律责任】设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。