内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内01民终2958号上诉人（原审原告）：胡文量，男,1976年4月2日出生，蒙古族，个体工商户，住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：韩泓，山西法铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古弘艺臣房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区东二环路曙光中学对面。法定代表人：孔令雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘震兵，经世律师事务所律师。上诉人胡文量因与被上诉人内蒙古弘艺臣房地产开发有限公司（以下简称弘艺臣公司）商品房销售合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第01231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡文量及其委托诉讼代理人韩泓、被上诉人弘艺臣公司的委托诉讼代理人刘震兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡文量上诉请求：撤销原审判决，依法改判弘艺臣公司立即为胡文量办理房屋产权证书；改判弘艺臣公司立即支付因迟延办理房屋产权证书；依法改判弘艺臣公司立即支付因迟延办理房屋产权证书所产生的违约金3236698.13元及直至办理完产权证书之前所应按约支付的全部违约金。事实和理由：一审法院认定事实错误，认定证据错误，适用法律错误。呼和浩特市处理建设项目遗留问题工作组2014年5月5日《关于呼和浩特市建设项目遗留问题处理意见转办单》（以下简称《转办单》）只是限制开发企业所属商业部分产权，而不是全部，限制的理由是因为开发商未完成市建委、市人防办相关验收手续，因此，弘艺臣公司办不了产权并非是由于政府行为而导致的，恰恰是由于弘艺臣公司的手续不完备造成的，即使按照《转办单》中所附的弘艺臣公司名下公司限制产权明细表中，也并无本案争议的23号楼。且�艺臣公司五证不全，其中一证至今未能出示原件。弘艺臣公司承诺在2011年1月15日前为胡文量办理完产权登记，即使《转办单》与本案争议的23号楼有关，也无法改变弘艺臣公司持续违约的事实，该转办单根本不涉及23号楼。一审法院以政府行为认定弘艺臣公司不为胡文量办理产权证书明显属于认定事实错误。2、胡文量主张的因弘艺臣公司迟延办理房屋产权证书所产生的违约金系无权请求权，不适用诉讼时效的规定，违约金计算期限应担按照双方约定的期限计算。弘艺臣公司已经将房屋交付给弘艺臣公司，胡文量已于2010年8月18日实现了对房屋的占有，双方在合同中约定，在2011年1月15日前办理完产权登记。胡文量实际占有房屋和办理权属登记是其完整的享有物权的方式，两者共同构成物权完整的统一体，在买卖过程中，同为主给付义务。因此，胡文量请求弘艺臣公司办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。胡文量与弘艺臣公司约定的违约责任开始计算的时间完全符合法律规定，一审法院对该事实的判决明显错误。商品房买卖合同不同于一般买卖合同的法律适用，胡文量主张的违约金数额的计算及期限完全符合法律及司法解释的规定，一审法院既选择适用司法解释，却不按照司法解释的规定计算违约金，胡文量出租、出售房屋是对自己购买该房屋的权利行使，而不是弘艺臣公司不承担或少承担迟延办理产权证书违约责任的理由。如果弘艺臣公司及时办理了产权证书，胡文量完全可以以该房屋为抵押物向银行借款，而不必出售房屋，这是给胡文量造成的可得利益损失。弘艺臣公司辩称，弘艺臣公司开发的首府观邸项目住宅部分现在基本已经办理完毕产权过户手续，商业部分由于各种原因，现在没有一户可以办理。作为胡文量来讲，在他原来的买卖合同中也没有列清他的通讯方式及联系方式，造成弘艺臣公司无法通知其办理相关手续，作为胡文量来讲，他也没有主动向出卖人也就是开发商提供办理产权过户的相应的手续。胡文量至今对外还有欠款，弘艺臣公司在一审中也提供了相应的证据，尽管一审法院没有支持弘艺臣公司的观点，但我们认为胡文量还有400万的购房款没有支付我们，虽然是开发商办证义务在先，剩余400万的购房款支付在后，但弘艺臣公司认为胡文量在外有欠款不能还，弘艺臣公司认为他资信能力不足，弘艺臣公司实际是行使不安抗辩权。对于胡文量请求中的办证的逾期违约金的请求权，弘艺臣公司认为交付房屋是物权的请求权，但逾期办证的请求权是债权请求权，要适用诉讼时效的法律规定，虽然弘艺臣公司对一审判决没有提出上�，但不代表弘艺臣公司对这个判决给出的事实和理由是认可的，一审判决也判决弘艺臣公司支付近20多万的违约金，这是一审法院对诉讼时效的错误理解和适用，弘艺臣公司没有上诉只是因为弘艺臣公司资金不足，但适用法律及理由弘艺臣公司是有不同意见的，至于违约金是否过高是另一说法，这里不再提。因此弘艺臣公司请求二审法院驳回胡文量的上诉请求，维持原审判决。胡文量向一审法院起诉请求：判令弘艺臣公司立即办理房屋产权证书及土地使用权证书并承担因迟延办理房屋产权证书所产生的违约金3683400元（自2011年1月16日起计算至2015年11月30日)及直至办理完产权证书之前所应按约支付的全部违约金，本案诉讼费用由弘艺臣公司承担。一审法院认定事实：2010年8月18日，胡文量与弘艺臣公司签订了商品房买卖合同，合同中约定将呼和浩�市新城区东二环路曙光中学对面第23幢，1136平方米，以1100万元的价格出售给胡文量。付款方式为先行支付700万元整，尾款400万元整于出售人在该房屋产权证办理完毕后一次性付清。出卖人未在2011年1月15日前办理完产权证，自该期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。同日，弘艺臣公司收到胡文量购房款700万元。2010年8月19日，内蒙古自治区呼和浩特市青城公证处对胡文量、弘艺臣公司签订的商品房买卖合同进行了公证。弘艺臣公司已经取得建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预销售许可证、呼和浩特市建设工程规划验收合格证。2013年1月30日，胡文量与高翠兰签订房屋买卖合同，将坐落于呼和浩特市新城区东二环路曙光中学对面23号楼以1500万元的价格出卖给高翠兰，并在合同中载明该房屋现出租于内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司，租金为每年80万元。2013年2月8日，胡文量向王翠清转账150万元，系胡文量向王翠清的借款本金，同日，胡文量为王翠清写欠条，说明胡文量已还清借款本金，仍欠王翠清27万元利息。2014年5月5日，呼和浩特市处理建设项目遗留问题工作组出具的《关于呼和浩特市建设项目遗留问题处理意见转办单》中说明：”请市住房保障房屋管理局对内蒙古弘艺臣房地产开发有限公司开发的首府官邸住宅项目依法办理产权初始登记，同时限制开发企业所属部分商业房屋产权”。一审法院认为，胡文量与弘艺臣公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容合法，为有效合同。胡文量按合同约定履行了交付购房款的义务，但弘艺臣公司未按合同约�为胡文量办理房屋产权证书，构成违约，应承担违约责任。本案的争议焦点为：一、弘艺臣公司是否具备办理房屋产权证书及土地使用权证书的条件，商品房买卖合同是否能继续履行；二、胡文量所主张的违约金是否有法律依据，是否已经超过诉讼时效；三、胡文量主张的违约金是否过高；四、弘艺臣公司是否享有不安抗辩权。针对争议焦点一，一、弘艺臣公司是否具备办理房屋产权证书及土地使用权证书的条件，商品房买卖合同是否能继续履行。弘艺臣公司辩称因胡文量未向弘艺臣公司提供身份证明、户口簿，且该材料系办证的必要条件，弘艺臣公司延期办理产权证书系胡文量的原因，弘艺臣公司对该事实未举出相应证据，对于该抗辩理由，不予采信。对于胡文量主张的要求弘艺臣公司办理产权证书的诉讼请求，因弘艺臣公司举证证明因政府行为原因�致弘艺臣公司无法办理商业房屋产权，胡文量应当待弘艺臣公司具备办理其开发的商业房屋产权条件后，与弘艺臣公司进行协商解决或另行起诉。办理土地使用权证书的义务并非《商品房买卖合同》约定的义务，对于胡文量主张要求弘艺臣公司办理土地使用权证书的诉讼请求，没有事实上和法律上的依据，故对于该诉讼请求不予支持。针对争议焦点二，胡文量所主张的违约金是否有法律依据，是否已经超过诉讼时效。由于违约金责任的承担作为一种债权请求权，按照法律规定应当适用诉讼时效的规定。办理商品房权属证书的权利义务具有了物权的属性，因此，因出卖人的原因而导致的逾期办证的违约行为成为一个持续性的行为。本案中，当事人在合同中约定，出卖人未在2011年1月15日前办理完产权证，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违�金，合同继续履行。此种继续性债权的诉讼时效为两年，因为胡文量是在办证期限届满超过两年后起诉的，违约行为在起诉时仍在继续，故保护自起诉之日倒推两年的违约金。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，当事人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，胡文量、弘艺臣公司约定的办理房屋所有权证的届满期限为2011年1月15日，胡文量于2015年10月28日向法院提起诉讼，弘艺臣公司提供的呼和浩特市处理建设项目遗留问题工作组出具的关于呼和浩特市建设项目遗留问题处理意见转办单中说明，证明弘艺臣公司自2014年5月5日起客观上不具备为胡文量办理房屋产权证书的条件,故支持胡文量自2013年10月28日至2014年5月5日期间，共计190天的违约金。针对争议焦点三，胡文量主张的违约金是否过高。对于调整违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款中规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述法律规定可知，我国法律确定的违约损害赔偿责任系以填补损失为基本原则。本案中，胡文量没有证据证明因弘艺臣公司逾期办理产权证书而造成的损失，且胡文量已将该房屋出租并出售，在弘艺臣公司逾期办理房屋产权证书期间，胡文量一直在使用该房屋并获取收益。胡文量、弘艺臣公司之间约定的违约金为已交付房价款的万分之三，按日计算，该违约金已经超过订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。鉴于本案系因逾期办理房屋产权证书引起的商品房销售合同纠纷，对于�卖人延期办理房屋产权证书，则此期间的实际利益损失可以按照已付购房款总额，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率6％计算，较为符合实际，亦符合日常经验法则的判断标准。针对争议焦点四，弘艺臣公司是否享有不安抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，合同先履行方行使不安抗辩权，在主张不安抗辩权时仅需提供基本证据证明对方存在财产明显减少或商业信誉显著受损的情形，即产生中止履行的法律效力。本案中，弘艺臣公司仅提供证据证明胡文量欠案外人王翠清150万元本金及27万元利息，欠款不必然导致胡文量丧失偿还债务能力，不能证明胡文量财产明显减少或商业信誉显著受损，丧失履行债务的能力。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，因弘艺臣公司所提供的证据不足，故对于弘艺臣公司主张的不安抗辩权，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、弘艺臣公司于本判决生效后十日内支付胡文量自2013年10月28日至2014年5月5日期间的违约金人民币218630元（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准）；二、驳回胡文量的其他诉讼请求。案件受理费36367元，由胡文�负担34185元，由弘艺臣公司负担2182元。二审中，胡文量新出示证据《补充合同》，拟证明胡文量与弘艺臣公司对迟延办理房屋产权证书的违约金计算为210万元，即不超过已付购房款的30%。弘艺臣公司当时答应在2011年12月20日前办理房屋产权证书。弘艺臣公司的质证意见为因没有原件，仅有复印件，因此对真实性不认可，而且不属于新证据。弘艺臣公司新出示证据《建设工程竣工验收备案表》，拟证明弘艺臣公司已经对相关房屋验收备案了。胡文量的质证意见为因未出示证据原件，故对真实性、合法性均不予认可。退一步讲，即使该备案表真实，备案时间是2014年10月9日，但弘艺臣公司至今不能办理产权证显属违约，且其证件不全是不能办理权属证书的主要原因。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点�：一、胡文量请求弘艺臣公司协助办理房屋权属证书有无依据；二、本案是否适用诉讼时效，胡文量请求弘艺臣公司支付相应违约金有无依据。针对争议焦点一，依据双方签订的《商品房买卖合同》，弘艺臣公司应当于2011年1月15日协助胡文量办理完毕涉案商业房屋的权属证书。弘艺臣公司认为不能协助办理上述房屋权属证书的原因是相关职能部门限制办理所致，并提交证据《呼和浩特市建设项目遗留问题处理意见转办单》及《内蒙古弘艺臣房地产开发有限公司限制产权明细表》予以佐证。本院认为，首先，上述转办单载明”工作组决定以''先行办理住宅产权，限制开发企业所属商业部分产权，待开发企业完成市建委、市人防办相关验收手续后，解除商业限制的方式''对首府官邸住宅项目，办理产权手续”，据此，弘艺臣公司如完成市建委、市�防办相关验收手续后，即可解除对商业房屋产权的限制，而本案中弘艺臣公司未提交完成相关验收手续的证据，故不能办理商业房屋权属证书的原因是弘艺臣公司的行为所致；其次，依据上述转办单”......对内蒙古弘艺臣房地产开发有限公司开发的首府官邸住宅项目依法办理产权初始登记，同时限制开发企业所属部分商业房屋产权（详见限制房产明细表）......”及限制房产明细表，限制办理产权的商业房屋并不包括胡文量所购的23幢商业房屋。综上，弘艺臣公司逾期协助办理涉案房屋权属证书是其违约行为所致，应承担相应违约责任。故胡文量请求弘艺臣公司协助办理涉案房屋权属证书的诉讼请求，本院予以支持。针对争议焦点二，关于违约金，本院认为，依据双方签订《商品房买卖合同》约定，弘艺臣公司未在2011年1月15日前办理完毕产权�，则承担相应违约金。本案中，违约金的产生是由于弘艺臣公司至今办理涉案权属证书而产生的债权，故胡文量主张的违约金是债权请求权，应当适用诉讼时效的法律规定。弘艺臣公司最迟于2011年1月15日应当办理房屋权属证书但至今未办理，故自2011年1月16日开始计算违约金。依据法律规定，本案的诉讼时效期间为2年，故从2013年10月29日至胡文量起诉之日即2015年10月28日属于人民法院保护权利人的诉讼时效期间，且如前所述本案不存在免除弘艺臣公司责任的事由，故一审法院计算违约金开始日期及截止至2014年5月5日错误，本院予以纠正，即违约金应当从2013年10月29日开始计算至弘艺臣公司协助办理完毕房屋权属证书之日止。关于违约金数额问题，本案中，双方约定逾期办理房屋权属证书的违约金按已付购房款的日万分之三承担，弘艺臣公司请求减少，对此�本院认为，违约金应当以当事人的实际损失等为基础计算，胡文量支付购房款产生的相应利息即为当事人可以预见的实际损失，故一审法院依据法律规定予以减少正确，即违约金按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率6％计算，本院对胡文量主张至起诉前的违约金调整为84万元（700万元×6%×2，从2013年10月29日至2015年10月28日），胡文量主张违约金至协助办理完毕房屋权属证书之日止，对此本院予以支持。关于弘艺臣公司抗辩称其在本案中行使不安抗辩权，因其未提出上诉，故二审不作审理。综上所述，胡文量的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第01231号民事判决；二、被上诉人内蒙古弘艺臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助上诉人胡文量办理房屋产权证书；三、被上诉人内蒙古弘艺臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人胡文量违约金84万元，并从2015年10月29日起继续支付违约金至协助办理完毕上述房屋产权证书之日止（按照已付购房款700万元、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率6％计算）；四、驳回上诉人胡文量的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36367元，二审案件受理费36367元，共计72734元，由上诉人胡文量负担21000元，由被上�人内蒙古弘艺臣房地产开发有限公司负担51734元。本判决为终审判决。审判长  马国民审判员  鄂晓红审判员  张蒙江二〇一六年十一月二十八日书记员  吴丽诗