北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第31869号原告李宁，男，1974年7月15日出生。委托代理人杨婧，北京公元博景泓律师事务所律师。委托代理人马文会，北京公元博景泓律师事务所律师。被告张京，1986年7月11日出生。原告李宁与被告张京房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李宁及其委托代理人杨婧、马文会到庭参加了诉讼，被告张京经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。李宁诉称，2012年6月3日，我通过北京链家房地产经纪有限公司与张京的母亲韩翠玲签订了《北京市存量房屋买卖合同》，后双方又签订了《补充协议》和《备忘录》，约定由我购买北京市某区263号房屋。后我和韩翠玲及张京又签订了一份《变更协议书》，约定原房屋买卖合同项下的韩翠玲的全部权利义务转给张京，张京同意受让相应的全部权利和义务。后我又和张京签订了一份《补充协议》，对房屋成交价等内容进行了重新约定。在上述合同履行期间，我向北京链家房地产经纪有限公司及北京中融信担保有限公司支付了居间代理费、保障服务费共计40500元，并先后向韩翠玲、张京支付了购房款48万元，且本着友善履约的态度，没有追究韩翠玲未依约取得房屋产权证的行为，同时在韩翠玲意外身亡后，也同意张京延后办理房屋过户手续。但张京却不仅未按约定办理过户手续，甚至擅自将房屋再次出售，并过户至他人名下。我无奈之下多次联系张京协商解决问题，但张京一直推脱，我只能向其发出了书面解除合同通知。张京的行为已严重违反了合同的约定，严重损害了我的权利。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认我和张京于2013年7月14日签订的《补充协议》已于2015年7月26日解除；2、张京返还我购房款48万元；3、张京向我支付违约金364000元；4、张京向我赔付居间代理费、保障服务费40500元；5、由张京承担本案诉讼费和公告费。张京未口头答辩或提交书面答辩意见。经审理查明，2012年6月3日，李宁（买受人）与韩翠玲（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《存量房屋买卖合同》），合同编号为03110000060394，约定由李宁购买韩翠玲名下位于北京市某区263号房屋（以下简称263号房屋），房屋成交价为130万元，附属设施设备等作价20万元。同日，李宁（乙方、买受方）与韩翠玲（甲方、出卖方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方，以下简称链家公司）签订《补充协议》，对房屋成交价、定金支付、首付款支付、申请购房贷款、权属转移登记、房屋所有权证取得时间、央产房上市交易手续等房屋买卖事项作出明确约定。同日，李宁向韩翠玲支付定金2万元，向链家公司支付居间代理费33000元，向北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）支付保障服务费7500元。2012年9月20日，李宁（乙方、买受方）与韩翠玲（甲方、出卖方）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，再次对房屋成交价、定金支付、首付款支付、申请购房贷款、权属转移登记、房屋所有权证取得时间、央产房上市交易手续等房屋买卖事项作出明确约定。2012年9月21日，李宁向韩翠玲支付定金10万元。2012年10月24日，李宁（乙方）与韩翠玲（甲方）签订《备忘录》一份，对购房款支付、交房等事宜作出明确约定。2012年10月27日，李宁向韩翠玲支付购房款34万元。庭审中，李宁向本院提交了其作为乙方与韩翠玲（甲方、原出售方）、张京（丁方、新出售方）、链家公司（居间方）于2013年7月14日签订的《变更协议书》复印件和其作为乙方与张京（甲方、出卖方）于2013年7月14日签订的《补充协议》复印件，据此证明经各方当事人协商一致，有关263号房屋的买卖事宜的权利义务主体发生了变更。同时，李宁申请链家公司工作人员岳某出庭作证，证明上述《变更协议书》和《补充协议》的原件已丢失。庭审中，证人岳某（男，链家公司北航店经纪人）出庭作证，证明经李宁、韩翠玲、张京自行协商一致，各方签署了《变更协议书》和《补充协议》，后因上述两份协议需提交链家公司总部加盖公章，其收取了应由李宁、韩翠玲、张京自行保存的《变更协议书》和《补充协议》的原件，但后期因李宁、韩翠玲、张京在很长时间内均未与其联系，其未再关注此事，直到去年李宁联系要求出示上述协议的原件，其确认上述协议已丢失。经当庭询问，岳某确认《变更协议书》抬头部分的甲方为韩翠玲本人签字、乙方为李宁本人签字、丁方为张京本人签字，《补充协议》的落款处的甲方为张京本人签字、乙方为李宁本人签字。经查，《变更协议书》的主要内容为：“甲、乙、丙、丁四方经友好协商，就甲、乙、丙三方就263号房屋买卖事宜所签署的《存量房屋买卖合同》，编号为03110000060394、《居间服务合同》项下的甲方的权利义务全部转移于丁方事宜，达成变更协议如下：1、甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋买卖所签署的《存量房屋买卖合同》项下的甲方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；2、甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就丙方为甲、乙双方买卖上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的甲方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；3、甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更并按照变更后的合同继续履行。”；《补充协议》中则约定了263号房屋成交价为182万元，并约定若甲方将该房屋出售给三方的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方对此应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方，同时还约定乙方于签约后2个工作日内再次交付甲方2万元购房款。后李宁于2013年7月17日向张京汇款2万元。另查，李宁于2015年7月25日向张京邮寄了《关于解除的通知》（以下简称《解除通知》），张京于2015年7月26日签收该邮件。另查，韩翠玲与张京系母子关系，263号房屋坐落已发生变化，现坐落变更为北京市某区263号房屋。另查，张京与某第十五研究所于2012年12月4日签订《房屋预售协议书》，约定由张京购买263号房屋，后263号房屋登记至张京名下。后张京与案外人北京某商贸有限公司（以下简称某商贸公司）签订了《存量房屋买卖合同》，将263号房屋出售给某商贸公司。263号房屋现产权人登记为案外人某商贸公司。诉讼中，经本院公告传唤，张京无正当理由，拒不到庭参加诉讼。上述事实，有李宁的陈述、《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《备忘录》、《变更协议书》、收据、证人证言、《解除通知》、邮件回执查询单等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，李宁与韩翠玲就263号房屋签署的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《备忘录》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。李宁虽未能提交与韩翠玲、张京签署的《变更协议书》和《补充协议》原件，但结合证人链家公司工作人员岳某的当庭陈述证人证言，可以佐证该《变更协议书》和《补充协议》的真实性，故本院对上述《变更协议书》和《补充协议》的证据效力予以采信，则有关263号房屋买卖事宜的权利义务主体为李宁和张京，双方均应当按照《补充协议》约定内容全面履行各自义务。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据本案查明的事实，张京已将263号房屋出售给案外人，并办理产权过户手续，故其行为已构成了根本违约，李宁有权根据双方签署的《补充协议》的约定行使单方解除权。现李宁已向张京邮寄了《解除通知》，且张京已于2015年7月26日签收了该《解除通知》，故李宁要求确认其与张京的《补充协议》已于2015年7月26日解除的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除之后，张京应当向李宁返还其已收取的购房款。因张京承继了韩翠玲在原有《存量房屋买卖合同》等协议项下的全部权利和义务，故韩翠玲已向李宁收取的款项亦应由张京予以返还。因此，对于李宁要求张京返还购房款48万元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约责任一节，如前所述，张京的行为已构成根本违约，而根据双方《补充协议》的约定，张京应当向李宁支付相应违约金并赔偿李宁已向链家公司支付的居间代理费和保障服务费。因此，对于李宁要求张京支付违约金364000元，并赔偿居间代理费、保障服务费共40500元的诉讼请求，有事实和法律依据，且数额正确，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认李宁与张京于二〇一三年七月十四日签订的《补充协议》已于二〇一五年七月二十六日解除；二、张京于本判决生效后七日内向李宁返还购房款人民币四十八万元；三、张京于本判决生效后七日内向李宁支付违约金人民币三十六万四千元；四、张京于本判决生效后七日内向李宁赔偿居间代理费、保障服务费共计人民币四万零五百元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千六百四十六元，由张京负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费二百六十元，由张京负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  商凤鸣人民陪审员  王小微二〇一六年六月二十三日书 记 员  张璐萌