江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0324民初3413号原告：蒋理，男，1982年10月20日生，汉族，律师，住睢宁县。委托诉讼代理人：李苏，江苏晋陵律师事务所律师。被告：刘红，女，1973年8月8日生，汉族，个体户，睢宁县。委托诉讼代理人：楚巨山，江苏仁台律师事务所律师。被告：房峰，男，1974年6月10日生，汉族，个体户，睢宁县。委托诉讼代理人：孙远强，江苏熊运栋律师事务所律师。被告：沈月梅，女，1970年12月10日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：孙远强，江苏熊运栋律师事务所律师。第三人尹明宣（宜），男，1966年11月10日生，汉族，个体户，睢宁县睢城镇北陵社区区委会北侧巷口第二家。委托诉讼代理人：马远东，江苏益邦律师事务所律师。原告蒋理与被告刘红、房峰、沈月梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，依法由审判员刘宝玉适用简易程序独任审判，在诉讼过程中，本院根据原告的申请，依法追加尹明宣为本案第三人，并于2016年8月16日，公开开庭进行了审理。原告蒋理，被告刘红的委托诉讼代理人楚巨山，被告房峰、沈月梅的共同委托诉讼代理人孙远强，第三人尹明宣的委托诉讼代理人马远东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋理向本院提出诉讼请求：1、确认被告刘红与房峰、沈月梅的房屋买卖合同无效；2、确认涉案房产归原告所有。事实和理由：2001年，被告刘红前夫陈振军，将睢宁县环城河西路砂轮厂院内综合楼201室房产，卖给第三人尹明宣。2009年，尹明宣因欠原告父亲借款无力偿还，将该房转卖给原告，原告搬入涉案房屋居住至今。2015年5月，被告刘红违法将登记在陈振军名下的涉案房屋，变更登记在自己名下，并于2016年6月5日，将涉案房屋转移登记到被告房峰、沈月梅名下。2016年5月9日，被告房峰找到原告，称涉案房屋是他购买，并向原告索要房屋，原告才知道涉案房产已被被告刘红卖给被告房峰、沈月梅，并办理了转移登记。5月13日，房峰带领数十人采用暴力方法将涉案房屋门窗破坏，强行进入涉案房屋。原告认为，在购买涉案房屋时，原告已经支付了相应对价，且已实际居住7年之久，被告的行为，给原告的家庭、财产及精神造成极大损害，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告刘红辩称：被告刘红与陈振军原系夫妻关系，涉案房产原为二人夫妻共同财产。2002年9月30日，被告刘红与陈振军经法院主持调解离婚，离婚时，双方协商涉案房产归被告刘红所有，刘红对涉案房产享有合法的处分权利，刘红与房峰、沈月梅之间的房屋买卖协议合法、有效，且已办理了产权登记，原告诉请不能得到支持，请求依法驳回原告的诉请。被告房峰、沈月梅诉称：被告房峰、沈月梅与被告刘红素不相识，因看到被告刘红张贴的售房广告找到刘红，洽谈涉案房产的买卖事宜。被告综合考虑涉案房产的地理位置，及将要拆迁的升值空间，并到房产部门查询过涉案房产的权属后，才与被告刘红签订了房屋买卖合同，付清了全部购房款，并办理了房屋产权转移登记。被告房峰、沈月梅不存在过错，对涉案房产享有合法所有权，请求依法驳回原告的诉请。第三人尹明宣述称：原告所述均属实，第三人与陈振军、蒋理之间的两次房产交易都是真实的，请求依法支持原告诉请。本院经审理认定事实如下：被告刘红与陈振军原系夫妻关系，两人于1990年6月3日，依照当地风俗举行结婚仪式，未领取结婚证。婚后于1999年12月20日，购买涉案房产一处，并于2000年1月4日办理了过户手续，登记在陈振军名下。2001年8月30日，陈振军与第三人尹明宣签订购房协议一份，将涉案房产以12万元的价格卖给尹明宣，并约定在尹明宣代其偿还睢宁县睢城镇信用社8万元贷款后，随时为其办理过户手续，此房其他一切经济纠纷，与尹明宣无任何关系。2002年9月30日，被告刘红与陈振军经本院主持调解，双方自愿离婚，婚生一女、一子均由刘红抚养，陈振军自愿以其应得财产份额折抵子女抚养费，涉案房产归被告刘红所有。第三人尹明宣因欠原告父亲蒋波借款19万元，无力偿还，于2009年4月26日，与原告蒋理签订房屋买卖协议一份，约定将涉案房产，以24万元的价格转卖给原告，原告以被告所欠的19万元债权作为购房定金，余款于过户之日交付。协议签订后，原告搬入涉案房屋居住，但至今未办理房产过户登记。刘红曾先后于2013年5月21日、2015年3月2日，两次起诉第三人尹明宣，要求排除妨碍并支付租金，后均撤回起诉，本院予以准许。2015年5月4日，被告刘红持本院（2002）睢民初字第1452号民事调解书，到房屋产权部门办理了房屋所有权转移登记，将涉案房产变更登记在自己名下。2015年6月2日，被告刘红将涉案房产卖给被告房峰、沈月梅，并签订存量房买卖合同及二手房买卖补充条款各一份，于同日缴纳了契税及其他费用，并办理了房屋所有权转移登记，睢宁县房产管理局于2015年6月5日，为被告房峰、沈月梅办理了房屋所有权证；睢宁县国土资源局于2015年7月21日，为被告房峰、沈月梅办理了土地使用权证。2016年5月9日，被告房峰找到原告，向其索要房屋未果，于5月13日，采用暴力方法强行进入涉案房屋，占用至今。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。依照上述规定，当事人主张权利，首先应当证明其对诉争标的享有合法的物权权利，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，无需举证证明。被告刘红与陈振军系夫妻关系，已被本院（2002）睢民初字第1452号民事调解书所确认，在未有法定事由、未经法定程序撤销前，该民事调解书具有法律效力。第三人对此持有异议，认为应为同居关系，但未能提供相反证据推翻，本院依法不予采信。且无论被告刘红与陈振军系夫妻关系还是同居关系，均不影响双方分割共同财产的效力，被告刘红均能据此取得涉案房产的所有权。第三人尹明宣主张，其与陈振军之间的房屋买卖合同依法成立并生效，第三人已经取得涉案房产的合法所有权，被告刘红、房峰、沈月梅均不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，物权自记载于不动产登记簿时发生效力，未经登记，不发生物权转移效力。本案中，虽然双方房屋买卖合同已经成立并生效，且尹明宣已经实际占有涉案房产，但未有证据证明其已经付清购房款，亦未办理房屋所有权转移登记，涉案房产物权不能发生转移。自2001年双方签订购房协议，至2009年陈振军死亡，长达8年时间，未办理房屋产权过户登记，第三人具有明显过错，因此不能取得涉案房产的所有权。故第三人尹明宣的上述抗辩意见，本院依法不予采纳。原告蒋理主张，其在第三人处购买涉案房产，已经支付对应价款，并已实际占有，取得了涉案房产的所有权。本院认为，原告与第三人虽然签订的为房屋买卖合同，但实际系以第三人原欠其父亲借款充抵部分购房款，实质上系为以物抵债行为。以物抵债为实践性法律行为，虽然原告已经实际占有涉案房产，但至今未办理物权转移登记，双方房屋买卖合同尚未成立及生效。且自双方签订以物抵债合同至今，已经长达7年时间，剩余购房款5万元，原告至今仍未付清，依法也不符合善意取得的构成要件，其不能取得涉案房产的所有权。故原告主张确认涉案房产归其所有的诉讼请求，证据不足，且无法律依据，本院依法不予支持。被告刘红与房峰、沈月梅均为完全民事行为能力人，签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，被告房峰已经付清购房款，并已办理房屋产权转移登记，无论其能否取得涉案房产的所有权，均不影响双方房屋买卖合同的成立及生效。故原告主张确认被告刘红与房峰、沈月梅之间的房屋买卖合同无效，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第三十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第四项的规定，判决如下：驳回原告蒋理的诉讼请求。本案案件受理费，减半收取1350元，由原告蒋理负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  刘宝玉二〇一六年九月二十日书记员  赵 岩附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。第九条下列事实当事人无需举证证明（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。