上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1626号
上诉人（原审被告）李金兰，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市XX路XX弄XX号XX室。委托代理人周洪波，上海恒建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海华泾投资发展有限公司，住所地上海市XX路XX号XX幢XX楼XX室。法定代表人侯军欣，执行董事。委托代理人刘加快，上海刘加快律师事务所律师。委托代理人艾围利，上海刘加快律师事务所律师。上诉人李金兰因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭于2016年3月1日公开开庭进行了审理。上诉人李金兰及其委托代理人周洪波，被上诉人上海华泾投资发展有限公司的委托代理人刘加快、艾围利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海市XX路XX（XX）号房屋（以下简称系争房屋）权利人系上海市徐汇区华泾镇人民政府。2014年2月12日，上海市徐汇区华泾镇人民政府授权上海华泾投资发展有限公司负责对系争房屋进行招商租赁和日常管理工作。2015年1月4日，上海华泾投资发展有限公司作为出租方（甲方）与李金兰作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定乙方租赁甲方的系争房屋，建筑面积107平方米，用途为鲜花、香烛、寿衣、殡葬。租赁日期为2015年1月1日起至2015年6月30日止，租赁期为6月。乙方所租房屋租金为0.9元（人民币，下同）/每平方米建筑面积/天，计每月租金为2,925元，六个月总租金为17,550元。乙方支付租金原则为“先付后用，付三押二”。租金支付日期：第一期租金应在本协议签订之日起3日内支付完毕，第二期租金应在2015年3月20日前支付完毕。乙方支付的押金系乙方履约保证金，在租赁期内乙方不得用于冲抵租金。本协议期间届满或提前解除，且乙方完全履行本协议项下义务后，甲方无息返还乙方押金。如发生乙方拖欠租金、费用的，甲方有权用乙方支付的租金冲抵乙方拖欠的租金及其他费用。本协议提前解除或期间届满，甲方对乙方的装修装饰不作任何补偿或赔偿。本协议提前解除或期间届满，乙方需在5日内搬迁完毕，并将房屋返还甲方，如乙方逾期5日未返还本租赁房屋的，甲方有权自行进入本租赁房屋，同时视为乙方自动放弃本租赁房屋内的装修、设施、设备及其他未拆除或搬离的物品的所有权或使用权（无论是属于乙方或第三方），甲方有权自行作出处理，若涉及第三方之合法权益，则由乙方负责向第三方作出赔偿，甲方不作任何补偿或赔偿。甲方进入本租赁房屋之时视为乙方将租赁房屋返还甲方。2015年4月28日，上海华泾投资发展有限公司发出通知书，主要内容为所有租赁合同按合同约定于2015年6月30日期满终止后，租赁关系不再延续；租赁户于2015年6月30日前向上海华泾投资发展有限公司结清全部款项、搬离并交还租赁房屋；上海华泾投资发展有限公司自2015年7月1日起启动物业大修施工准备，即时停止水电供应。李金兰于2015年5月12日在回执上签字，回执内容为“本人收到上海华泾投资发展有限公司就长华路商铺进行大修，应于2015年6月底前搬离该商铺的通知”。另查明，上海华泾投资发展有限公司原名上海XX有限公司，于2013年11月12日变更为上海华泾投资发展有限公司。上海华泾投资发展有限公司提起诉讼称,包括系争房屋在内的XX路XXX号-
XXX号门面房屋的所有权人为华泾镇人民政府；上海华泾投资发展有限公司系华泾镇镇属国有性质企业，经镇政府授权，拥有XX路XX号XX号门面商铺房屋租赁经营管理权。2015年1月4日，上海华泾投资发展有限公司与李金兰就系争房屋签订《房屋租赁协议书》，主要内容为租赁房屋建筑面积107平方米，用途为鲜花、香烛、寿衣、殡葬，租期为2015年1月1日起至2015年6月30日止，租期内不得转租；租金标准为0.9元/每平方米建筑面积/天，合计每月租金为2,925元，合计6个月租金共17,550元；租期内产生的水、电费等由李金兰承担。2015年4月28日，上海华泾投资发展有限公司向李金兰发出书面通知，告知因商铺维修等原因，双方租赁合同于2015年6月30日到期后不再延续，并要求李金兰于2015年6月30日前结清全部款项、搬离并交还租赁房屋，李金兰于2015年5月12日签收该通知回执。现租期届满，其找李金兰协商返还系争房屋未果。据此，请求法院判令：李金兰限期返还并搬离其承租的XX路XX（XX）号建筑面积为107平方米的房屋。李金兰辩称，其同意搬离并返还系争房屋。但其当时和上海华泾投资发展有限公司协商过，上海华泾投资发展有限公司愿意赔偿损失。其租赁系争房屋八年了，装修花费八、九万元，由于其从事殡葬服务，店铺还有客人寄放的骨灰盒，有部分还要放2年，其要求搬离的前提是补偿10万元或者另外提供类似商铺。原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《房屋租赁协议书》约定，系争房屋租期为2015年1月1日起至2015年6月30日止。协议期间届满，上海华泾投资发展有限公司对李金兰的装修装饰不作任何补偿或赔偿，李金兰需在5日内搬迁完毕，并返还房屋。现根据查明事实，上海华泾投资发展有限公司在合同到期前一个多月即告知李金兰期满终止后，租赁关系不再延续，李金兰应在2015年6月底前搬离并交还系争房屋。在《房屋租赁协议书》到期后，李金兰应按约在5日内搬迁完毕，并将房屋返还上海华泾投资发展有限公司。上海华泾投资发展有限公司要求李金兰返还系争房屋之诉请，有合同及法律依据，法院予以支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，于二○一五年十二月九日作出判决：李金兰于判决生效之日起三十日内搬离上海市XX路XX（XX）号房屋，并将其返还给上海华泾投资发展有限公司。案件受理费80元，减半收取计40元，由李金兰负担。判决后，李金兰不服，上诉于本院称，1、自2008年3月起，上诉人与华泾镇人民政府授权的建华实业公司签订租赁合同，该公司承诺上诉人可经营到房屋被拆除为止。上诉人认为口头承诺也是合同的内容，应受法律保护。上诉人得知系争房屋可能面临动迁，被上诉人以房屋大修名义不让上诉人继续租赁房屋，目的是为了独占动迁补偿利益，也违反原承诺。2、上诉人在九年租赁期间投入大量的资金进行装修等，即便要求上诉人搬离，双方也应在补偿问题上进行协商。合同中对装修损失约定全部由上诉人承担是无效的，原审法院的判决有违公平公正。3、被上诉人系华泾镇人民政府授权依法行使行政职权，与上诉人之间的合同纠纷属于行政诉讼。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人上海华泾投资发展有限公司辩称，1、上诉人表述内容是上诉人的经营风险，上诉人不能把自己的经营风险转嫁给被上诉人。由于该条路沿街商铺存在转租、承租户吃住在商铺内、私拉电线等情况，存在较为严重的安全隐患；另外，租赁户还有违规经营现象，治安隐患也较为突出，故包括上诉人在内的九户商铺都统一不再续签。被上诉人也准备进行整顿大修。2、上诉人主张原出租人承诺可租赁至系争房屋被动迁等，没有证据证明；合同中明确约定上诉人无偿归还系争房屋，故上诉人要求被上诉人给予补偿没有合同依据和法律依据。3、被上诉人得到华泾镇人民政府的授权，国家、政府以民事主体身份对外签订合同，应由民事法律关系调整，本案不属于行政纠纷。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人李金兰与被上诉人上海华泾投资发展有限公司之间的房屋租赁协议书，系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。上诉人李金兰认为被上诉人在签订半年期的这份租赁合同过程中存在隐瞒、虚构事实等，因未提交证据加以证明，故本院不予采信。被上诉人在合同期满前发通知书告知李金兰不再续签合同，上诉人已签收该份通知书，故上诉人应依法依规履行搬离义务。上诉人李金兰上诉称其在商铺经营中进行大量投入、该经营的商铺存在特殊性要求，需要被上诉人予以补偿或者提供类似商铺等，对此，本院认为，上诉人李金兰出于经营需要的投入属于上诉人的经营风险范畴，不归属被上诉人应承担的赔偿范围；另外，双方在租赁合同中就装修及设施设备等投入约定在返还租赁房屋时由上诉人自行搬离、拆除以及被上诉人不作补偿或者赔偿等，也不违反法律规定，故上诉人以被上诉人没有协商补偿费用为由拒绝搬离系争房屋的抗辩意见，本院不予采纳。被上诉人具有民事主体资格且接受产权人的授权委托，有权对外签署租赁合同，就合同履行产生的纠纷应归民事法律关系调整。上诉人主张归属于行政案件的意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人李金兰的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人李金兰负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年三月十四日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……