湖北省荆门市掇刀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0804民初804号
原告：中国农业银行股份有限公司荆门掇刀支行。
负责人周鸿。
委托诉讼代理人（特别授权）：肖良龙。
被告：胡尹烟。
被告：付华荣。
被告：荆门碧桂园房地产开发有限公司。
法定代表人：杨文杰。
委托诉讼代理人（特别授权）：刘汉辉。
委托诉讼代理人（特别授权）：徐宇。
原告中国农业银行股份有限公司荆门掇刀支行（以下简称农行掇刀支行）与被告胡尹烟、付华荣、荆门碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同及保证合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖良龙、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人刘汉辉、徐宇到庭参加诉讼，被告胡尹烟、付华荣经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行掇刀支行向本院提出诉讼请求：1、要求被告胡尹烟偿还借款本金296287.27元及截止2016年5月20日的利息14554.76元（之后的利息计算至实际给付之日止）；2、要求被告付华荣对上述款项承担共同偿还责任；3、要求对被告胡尹烟、付华荣的抵押物的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4、要求被告胡尹烟、付华荣负担诉讼费；5、要求被告碧桂园公司对上述债务及诉讼费承担连带清偿责任。事实和理由：2014年5月18日，被告胡尹烟因购房向原告申请贷款。5月30日，双方签订了《个人购房担保借款合同》，约定：原告向被告胡尹烟提供借款本金32万元，借款期限120个月，采取分期等额本息还款方式还款，共120期。合同同时约定了借款利率及违约责任等事项。2014年8月12日，被告胡尹烟、付华荣将位于荆门市掇刀区凤袁路8号荆门碧桂园三期凤栖岛高层第7幢1单元1501房产办理了预抵押登记，预告登记权利人为原告。2014年7月20日，原告向被告胡尹烟提供借款32万元，截止2016年5月20日，被告胡尹烟偿还借款本金23712.73元、利息19589.63元，被告下欠原告借款本金296287.27元、利息14554.76元。自2015年7月20日被告胡尹烟未再还本付息，已构成违约。被告碧桂园公司对本笔借款提供阶段性保证，约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，因其至今未办理房产权证，未办理以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，为此要求被告碧桂园公司对借款人的债务承担连带保证责任。
被告胡尹烟、付华荣未作答辩。
被告碧桂园公司辩称，1、原告对涉案商品房拥有优先受偿权；2、碧桂园公司只需对处置抵押物后不足部分承担清偿责任；3、原告在借款人逾期还款后未依约通知碧桂园公司，碧桂园公司对连续逾期第四期（含第四期）的贷款本息无需承担连带担保责任。
原告农行掇刀支行围绕诉讼请求依法提交了《个人购房担保借款合同》、房屋预抵押证、进账单、个人借款凭证、还款明细、个贷凭证基础信息、被告胡尹烟与付华荣的婚姻登记信息等证据，被告胡尹烟与付华荣未到庭质证，视为放弃质证的权利。被告碧桂园公司对原告提交的借款合同的证明目的有异议，认为应以按揭业务合作协议为准。被告碧桂园公司提交了房屋买卖合同、房屋预抵押登记证、按揭业务合作协议等证据，原告对真实性无异议，对按揭业务合作协议的证明目的有异议，认为应以借款合同为准。经审查，原告与被告碧桂园公司提交的证据来源合法，客观真实，本院予以确认并在卷佐证。
本案经审理认定事实如下：2009年6月2日，原告与被告碧桂园公司就开发兴建荆门碧桂园项目的购房者提供按揭业务的合作事宜签订了《按揭业务担保合作协议》1份，合同第六条第（八）项约定：甲方（原告农行掇刀支行）承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方（被告碧桂园公司）请求承担连带清偿责任。合同第五条第（三）款第4项约定，购房者连续未支付三期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第三期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方。如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第四期起的贷款本息、逾期利息等不再承担连带责任保证。第十三条第（二）款第1项约定，在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款。
2014年5月18日，被告胡尹烟因购买荆门碧桂园小区三期凤栖岛高层7幢1单元1501号、建筑面积为128.83平米的房屋，向原告申请贷款。5月30日，双方签订了《个人购房担保借款合同》，约定：原告向被告胡尹烟提供借款本金32万元，借款用途为购房，借款期限120个月，采取分期等额本息还款方式还款，共120期。借款年利率6.55%，逾期年利率9.825%，对应付未付利息按逾期利息计算复利。2014年7月24日，被告胡尹烟、付华荣将上述房屋办理了预抵押登记，预告登记权利人为原告，预抵押证号：荆门市房预东宝区字第YG0037657号。约定抵押担保范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金和诉讼费、律师费等实现债权的费用。
被告碧桂园公司作为保证人在借款合同上签字，约定：保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期之日起二年。保证范围包含借款本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费及律师费等实现债权的费用。合同第9.1.4.（8）项约定，本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物实现债权，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权。合同第三十五条约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2015年8月17日，被告碧桂园公司向原告提交股东大会决议，“同意为在贵行办理住房按揭贷款的购房借款人所欠贷款本息承担阶段性连带还款保证责任。”同日，碧桂园公司向原告出具承诺书1份，承诺“在碧桂园小区购房，并向贵行申请按揭贷款的所有客户，在未办理正式抵押前，我公司愿承担连带担保责任。”
2014年7月20日，原告向被告胡尹烟提供借款32万元，截止2015年7月20日，被告胡尹烟偿还借款本金23712.73元、利息19589.63元（合计还本付息43302.36元），被告胡尹烟下欠原告借款本金296287.27元、利息14554.76元（计算至2016年5月20日）。另查明，被告胡尹烟与被告付华荣于2012年8月28日登记结婚，于2014年8月6日登记离婚。
被告碧桂园公司办理了凤翔路1号凤栖岛（碧桂园三期高层）7幢2-18层的房产总证，但被告碧桂园公司、胡尹烟未办理位于碧桂园小区三期凤栖岛高层7幢1单元1501号房产权属证书，也未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。
本院认为，原告与被告胡尹烟签订的借款合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，为合法有效。原告向被告胡尹烟提供了借款，其应当按照约定偿还原告的借款本金及利息。被告胡尹烟自2015年8月份起未能按约定每月偿还借款本息，其行为已构成根本性违约，现原告依约定行使合同解除权并以诉讼方式向被告履行了通知义务，该主张应当得到支持。故对原告要求被告胡尹烟偿还全部借款本金及利息的诉请予以支持。
关于被告付华荣承担还款责任。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，本案债务系在被告胡尹烟、付华荣婚姻关系存续期间发生，购买房屋也是为了满足夫妻共同生活需要，因此本案债务为夫妻共同债务，为此对原告要求被告付华荣共同承担还款责任的诉请予以支持。
关于对预抵押房屋行使优先受偿权。诉争房产上设定的预抵押登记，与抵押权设立登记具有不同的法律效力。物权法第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预抵押登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告农行掇刀支行在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，而并非享有现实抵押权。故对原告要求对预抵押登记房屋行使优先受偿权的诉请不予支持。
关于被告碧桂园公司承担保证责任。被告碧桂园公司作为房屋开发商向原告所作阶段性连带责任保证，该保证的“阶段性”并非对保证期间的约定，而是开发商保证责任解除期间，阶段性保证实为附解除条件的保证合同。合同法第四十五条规定，“附解除条件的合同，自条件成就时失效。”在阶段性担保中，贷款人要求房产开发商提供阶段性担保，并不是要求保证人就借款全程承担担保责任，而是待借款人实际取得房产权属证书后将房产抵押给贷款人，以抵押的房产作为借款的担保，只要贷款人取得了房产抵押他项权证，阶段性担保的使命就此终结，银行期房按揭权转为现房抵押权。设立阶段性保证的目的是降低正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权登记手续。本案房产未能正式办理产权登记及办妥现房抵押形态的抵押登记，故保证合同所附解除条件并没有成就，被告碧桂圆公司并未举证证明解除条件已经成就，其阶段性保证责任不能免除。故对原告要求被告碧桂园公司承担保证责任的诉请予以支持，对被告碧桂园公司的辩解意见不予采纳。
审理中，被告胡尹烟、付华荣经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩的诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡尹烟、付华荣于本判决生效之日起5日内偿还原告中国农业银行股份有限公司荆门掇刀支行借款本金296287.27元、利息14554.76元（计算至2016年5月20日）及2016年5月21日之后的利息（以296287.27元为本金，按年利率9.825%，自2016年5月21日计算至本金清偿之日止）。
二、被告荆门碧桂园房地产开发有限公司在完成涉案抵押房产权登记、并办妥以原告为抵押权人的登记手续之前对被告胡尹烟、付华荣履行本判决第一项的还款义务承担连带责任。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司荆门掇刀支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5963元，由被告胡尹烟、付华荣、荆门碧桂园房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 张高平
人民陪审员 朱兴国
人民陪审员 吴国强
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 李澜阁
附：本案适用的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
三、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
四、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。