黑龙江省宝泉岭农垦法院民 事 判 决 书〔2015〕宝民初字第490号原告（反诉被告）石志兰，男，退休工人。委托代理人王云侠，黑龙江天世律师事务所律师。被告（反诉原告）密红，女，工人。委托代理人丛堂锐，男，工人。委托代理人吴双龙，黑龙江吉相律师事务所律师。第三人范希文，男，退休工人。原告石志兰因与被告密红房屋买卖合同纠纷一案，于2015年10月22日向本院起诉。本院受理后，被告密红于2015年11月23日向本院递交反诉状，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月24日公开开庭进行了审理。庭审后，本院依职权追加范希文为本案第三人，并于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石志兰及其委托代理人王云侠，被告（反诉原告）密红委托代理人丛堂锐、吴双龙到庭参加诉讼。第三人范希文无正当理由拒不到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告石志兰诉称：2013年5月3日，原告与被告签订协议书，将宝泉岭农场31队房屋及土地卖给被告，总价款为350000元。合同签订后，被告给付原告部分房款，剩余房款150000元原告多次要求给付，被告拒绝与原告见面，也不给付剩余房款。被告的行为违反了诚实信用原则，使得双方的交易行为无法继续履行，并给原告造成了损失。原告卖给被告的房屋是从杨春明处购买，该房屋系范希文的不动产，原告无权处分该不动产，无法实现产权变更等相关手续。原告多次要求被告解决房屋买卖问题，并且多次阻止被告翻盖房屋，防止损失扩大，被告不听劝阻，强行翻盖房屋。请求法院依法确认原、被告所签订的房屋买卖合同无效，判令被告返还房屋，并赔偿损失10000元。庭审中，原告将其诉讼请求变更为要求被告给付购房款145000元及该款自2014年2月1日起按月利率1分计算至购房款付清为止的利息。被告密红辩称：原、被告签订协议后，被告已向原告支付合同价款210000元，2013年7月原告已将合同标的物交付给被告，被告对合同标的物的占有系基于合同约定的有权占有。被告自2013年7月至今已在其购买房屋及土地处经营2年多，原告陈述被告拒付合同价款、拒绝与原告见面，与事实不符。原告没有履行房屋过户的法定附随义务违约在先，造成被告不应有的损失，被告迟延支付剩余合同价款，其行为具有正当性，原告所主张的利息没有证据证明。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人范希文述称：范希文购买黑龙江省宝泉岭农场31队食堂的菜窖，购买后翻建的房屋，又将该房屋卖给杨春明，并将该房屋的房屋所有权证、土地证交给杨春明，杨春明也没找范希文办理过户。杨春明又将该房屋卖给姓石的，姓石的俩口子找过范希文出庭作证。原告石志兰为证明其主张成立，向本院举示如下3组证据：1.协议书1份。欲证明2013年5月3日原、被告签订书面协议书，将范希文的房产及原使用范围内的土地转让给被告，合同价款为350000元，被告明知该房屋所有权人为范希文，还与原告进行买卖，不属于善意取得人，原告系无处分权人，该协议依法应为无效协议。被告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为协议明确约定交易标的为70平方米房屋、500平方米有使用权证的土地，以及四至标志清晰的1万平方米土地，签订本协议时原告已向被告出示了房产证、土地使用权证，且原告是通过购买取得该房产和土地使用权的，另外，在其余9500平方米的土地上有原告的大棚，还有一个养鱼池，当时虽然鱼池未经营，但是大棚仍然有菜苗，所以被告认为原告对该土地有使用权，该协议系双方的真实意思表示，具体表现为有双方当事人签字、手印、身份证号码，足以证明双方当事人对交易内容的理解。2.房屋所有权证、国有土地宅基地使用证各1份。欲证明原、被告交易的房屋及土地均系范希文的财产，因被告违约，所以原告与被告的买卖行为系无效行为。被告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据足以证明原告通过买卖取得该房产及土地使用权，只是没有办理相应产权的过户手续，原告对被告负有过户义务。3.2014年2月1日欠条1份。欲证明被告购买房屋后给原告出具欠房款150000元、利息10000元，利息按月利率1分计算的欠条。被告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明问题有异议，认为该证据只能证明应支付2014年2月1日至2014年7月1日的利息，没有约定其他利息，被告已付房款210000元，欠房款140000元。第三人范希文无正当理由拒不到庭应视为其放弃质证权利。本院的认证意见为：被告对原告提供证据的真实性均无异议，本院予以采信。被告密红为证明其主张成立，向本院举示如下4组证据：1.协议书1份。欲证明原、被告签订的协议书对合同标的物表述清楚，现房主为石志兰，500平方米土地使用权也是石志兰的，其余土地没有土地使用权的相关法律文件，原告承诺购买本合同标的物于2013年5月1日前发生土地纠纷、经济纠纷由原告承担。原告对证据的真实性无异议，对合法性、关联性均有异议，认为原、被告交易的财产系案外人的合法财产，该协议违反法律的强制性规定，应为无效协议，无效协议产生的法律后果应返还财产。2.收据4份。欲证明协议书签订后被告陆续向原告支付合同价款210000元。原告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。3.申请法院调取的宝农场发（2010）11号文件黑龙江省宝泉岭农场关于印发《第31作业站家属区部分房屋拆迁实施方案》的通知1份。欲证明涉案房屋的财产价值。原告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能证实被告要证明的问题，双方交易的房屋并非政府拆迁房屋，即使买卖协议达成，也是双方协商的价值，该拆迁方案与买卖协议约定的价格无关。4.照片6张。欲证明涉案房屋已重建，原物已不存在，被告购买涉案房屋的经营情况。原告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为双方交易的房屋发生争议后，原告多次阻止被告建设，被告在不履行合同义务的情况下单方强行重建房屋，其行为与原告无关，应当返还原物。第三人范希文无正当理由拒不到庭应视为其放弃质证权利。本院的认证意见为：被告提供的证据1、证据4，原告对其真实性均无异议，本院予以采信。被告提供的证据2，原告无异议，本院予以采信。被告提供的证据3，原、被告之间买卖的房屋并非宝泉岭农场第31作业站家属区的拆迁房屋，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。第三人范希文未提供证据。本院依职权调查范希文的笔录及范希文提供给本院的协议书1份。欲证明范希文将其房屋卖给杨春明，杨春明又将该房屋卖给石志兰。原、被告均无异议。第三人范希文无正当理由拒不到庭应视为其放弃质证权利。本院的认证意见为：本院依职权调取的证据，原、被告均无异议，本院予以采信。反诉原告密红诉称：2013年5月3日，反诉原告与反诉被告签订协议书，反诉被告将位于宝泉岭农场31队的房屋及土地卖给反诉原告，反诉原告向反诉被告支付合同价款210000元。反诉原告占有该房屋和土地后，对房屋进行重新建造，并添置栅栏、仓库一栋、厂房混凝土地基一处，回填鱼池、植云杉树2000余株，共花费20余万元。反诉被告将其无处分权的9500平方米的土地卖给反诉原告，该部分协议应属无效协议。请求法院依法确认反诉被告与反诉原告签订的协议中买卖房屋及证载面积500平方米土地的协议有效，其他协议无效；判令反诉被告履行协助办理房屋所有权及土地使用权过户手续的义务；判令反诉被告返还给反诉原告合同价款100000元；判令反诉原告未履行的合同价款140000元不再履行给付义务。庭审后，反诉原告增加诉讼请求，要求反诉被告、第三人范希文共同协助原告办理涉案房屋所有权及土地使用权过户手续。反诉被告石志兰辩称：反诉原告要求法院确认该房屋及土地买卖协议部分有效、部分无效，该诉讼请求不合法，双方交易的房屋并非反诉被告有权处分的财产，所以双方签订的协议为无效协议。本案双方争议的并不是交易的不动产产权登记问题，而是协议的效力问题，该协议只能产生一种法律后果，有效或者无效，反诉原告要求反诉被告返还合同价款的请求没有事实依据和法律依据，请求法院驳回反诉原告请求返还财产的诉讼请求。第三人范希文述称：范希文购买黑龙江省宝泉岭农场31队食堂的菜窖，购买后翻建的房屋，又将该房屋卖给杨春明，并将该房屋的房屋所有权证、土地证交给杨春明，杨春明也没找范希文办理过户。杨春明又将该房屋卖给姓石的，姓石的俩口子找过范希文出庭作证。反诉原告密红为证明其主张成立，向本院举示如下4组证据：1.协议书1份。欲证明协议约定买卖房屋及国有土地宅基地使用证所登记500平方米土地的买卖协议部分有效，其余土地面积由于反诉被告一直没有提供合法的法律文件，也没有得到农场有关方面的追认，该土地买卖协议部分无效。反诉被告对证据的真实性无异议，对合法性、关联性均有异议，认为双方交易的财产系案外人的合法财产，该协议因违反法律的强制性规定，应为无效协议，不存在部分有效、部分无效的问题。2.收条4份。欲证明反诉原告已按合同约定向反诉被告支付合同价款210000元，2015年5月11日，反诉被告还在接收合同价款。反诉被告对证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为反诉被告确实收到210000元房款。3.申请法院调取的宝农场发（2010）11号文件黑龙江省宝泉岭农场关于印发《第31作业站家属区部分房屋拆迁实施方案》的通知1份。欲证明反诉被告在31队的房产单价有证面积为每平方米1200元，无证面积为每平方米720元。反诉被告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能证实被告要证明的问题，双方交易的房屋不为政府拆迁房屋，即使达成买卖协议，也是双方协商的价值，该拆迁方案与买卖协议约定的价格无关。4.照片6张。欲证明反诉原告基于有权占有进行投资经营，买卖的涉案房屋已不存在，原物已不能返还。反诉被告对证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为反诉原告对该房屋的投资经营行为不合法，反诉原告擅自将反诉被告的房屋推倒重建并未取得建设部门的规划允许，属于非法建筑。第三人范希文无正当理由拒不到庭应视为其放弃质证权利。本院认为：反诉原告提供的证据1、证据2、证据4，反诉被告对其真实性均无异议，本院予以采信。反诉原告提供的证据3，反诉原、被告之间买卖的房屋并非宝泉岭农场第31作业站家属区的拆迁房屋，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。反诉被告石志兰未提供证据。第三人范希文未提供证据。根据当事人的诉辩主张、举证质证及庭审调查情况，本院确认如下案件事实：2003年11月30日，范希文与杨春明签订协议书，将其坐落于黑龙江省宝泉岭农场31队105号、幢号25、房号105的房屋及附属设施出售给杨春明，协议签订后，范希文将其房屋所有权证、国有土地宅基地使用证及其出售的房屋等附属设施交付给杨春明，双方未办理房屋产权过户手续。2004年3月20日，杨春明与石志兰签订协议书，将其购买宝泉岭农场31队范希文的房屋及附属设施出售给石志兰，协议签订后，杨春明将范希文的房屋所有权证、国有土地宅基地使用证及范希文的房屋等附属设施交付给石志兰，双方亦未办理房屋产权过户手续。2013年5月3日，石志兰与密红签订协议书，将其购买宝泉岭农场31队范希文的房屋及附属设施出售给密红，协议约定原房主为范希文，现房主为石志兰，南侧为宝凤酒厂、北侧为蔬菜大棚、西侧为砂石路、东侧为鱼池，南北约100米、东西约100米，包括约300平方米的暖棚1个，土地使用证面积500平方米，房证面积70平方米，出售价格为350000元，密红先预交50000元定金，石志兰于2013年7月1日前搬走，秧苗卖完密红给付石志兰余款300000元，2013年5月1日之前如有土地纠纷和经济纠纷由石志兰负责。协议签订当日，密红给付石志兰定金50000元。石志兰将其出售的房屋及暖棚等附属物交付给密红后，密红于2013年10月3日给付石志兰购房款50000元，11月份石志兰从密红处拿走暖棚的钢骨架及塑料布抵顶购房款5000元。2014年4月1日，密红通过丛堂锐给付石志兰100000元，并以丛堂锐名义给石志兰出具欠石志兰房款160000元（含房款150000元、密红买房后至当日利息10000元）、利息1分利，归还日期7月1日的欠条，当日，密红给付石志兰利息10000元。2015年5月11日，石志兰通过杨淑霞收到购房款10000元。密红尚欠购房款135000元（350000元－定金50000元－50000元－100000元－5000元－10000元），至今未给付石志兰。另查明，石志兰、密红双方均同意办理涉案房屋所有权及土地使用权过户手续的费用由双方均摊。本院认为，买受人应当按照约定的时间和数额支付价款。原告与被告所签订的协议书系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同签订后，原告已将出售的房屋及附属设施交付给被告，被告未按约定的时间和数额给付原告购房款，其行为构成了违约，依法应承担违约责任。原告要求被告给付购房款135000元及利息[145000元（150000元－5000元）自2014年4月2日起按月利率1分计算至2015年5月11日的利息＋135000元（145000元－10000元）自2014年5月12日起按月利率1分计算至实际给付之日止的利息］的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。原告要求被告给付其他购房款及利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告以原告没有履行买卖房屋过户义务违约在先，其迟延支付剩余合同价款的行为具有正当性的抗辩理由不成立，本院不予采纳。范希文将其房屋出售给杨春明，杨春明在其购买的房屋未办理过户的情况下又出售给石志兰，石志兰亦在其购买的房屋未办理过户的情况下再次出售给密红，涉案房屋登记的所有权人至今还是范希文，作为连环房屋买卖合同出售方的范希文、杨春明、石志兰对其合同相对人依法负有协助办理房屋所有权、宅基地使用权过户手续的附随义务。反诉被告要求反诉原告、第三人范希文履行协助办理涉案房屋所有权及土地使用权过户义务的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。涉案协议书中虽有反诉原告向反诉被告购买土地的文字表述，同时也有涉案房屋四至的表述，但从下文“包括暖棚、土地使用证、房证双方达成350000元成交协议”的文意理解，可以确认双方协议买卖的系房屋及暖棚等附属物。涉案的土地是国有的，作为一个完全行为能力人应当知道公民个人是无权处分国有土地的，且签订协议时反诉被告已向反诉原告出示了房产证、土地使用权证，该协议中也没有有关出售土地10000平方米，其中有证面积500平方米、无证面积9500平方米的表述，反诉被告出具的收条内容中也没有收到无证面积9500平方米土地款的字样。反诉原告要求确认反诉被告将9500平方米无处分权的土地出售给反诉原告的协议无效的诉讼请求，缺乏事实根据，本院不予支持。反诉被告要求反诉被告返还给反诉原告合同价款，同时要求其未履行的合同价款不再履行的诉讼请求，因其提供的证据不能证实其主张，本院不予支持。反诉被告以其与反诉原告买卖的房屋并非反诉被告有权处分的财产为由主张双方签订的协议无效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告密红给付原告石志兰购房款135000元及利息[145000元（150000元－5000元）自2014年4月2日起按月利率1分计算至2015年5月11日的利息＋135000元（145000元－10000元）自2014年5月12日起按月利率1分计算至实际给付之日止的利息］，于本判决生效之日起10日内履行完毕；二、驳回原告石志兰的其他诉讼请求；三、反诉被告石志兰、第三人范希文协助反诉原告密红办理坐落于黑龙江省宝泉岭农场31队105号、幢号25、房号105房屋的房屋所有权、宅基地使用权过户手续，过户费用由反诉原告密红、反诉被告石志兰均摊，于本判决生效之日起10日内履行完毕；四、驳回反诉原告密红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3200元，原告石志兰负担221元，被告密红负担2979元；反诉案件受理费4900元，反诉原告密红负担4800元，反诉被告石志兰负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  秦 哲审 判 员  郑立明人民陪审员  侯 杰二〇一六年六月八日书 记 员  张玉娜