广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初4607号原告：广东碧桂园物业服务有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区。负责人：陈宇辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：裴忠炎、黄楚怡，均为该公司职员。被告：刘姝含，住吉林省延吉市。原告广东碧桂园物业服务有限公司番禺分公司（以下简称碧桂园番禺分公司）诉被告刘姝含物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园番禺分公司的委托代理人黄楚怡到庭参加了诉讼，被告刘姝含经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园番禺分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2015�10月至2016年4月的物业服务费1,763.86元；2.被告向原告支付至被告支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（暂计至2016年5月15日的违约金为685.39元）；3.被告承担本案全部诉讼费用。庭审过程中，原告碧桂园番禺分公司明确其第2项诉讼请求为：被告向原告支付其拖欠的物业管理费的违约金，每月物业管理费的违约金以每月的物业管理费为本金，按每日5‰的标准，自第三个月的1日起计算至清偿之日止。事实和理由：被告所购买的位于广州市番禺区沙湾镇碧桂园芷兰湾二街五座1502的商品房于2009年7月已办妥物业交接手续。根据《前期物业服务合同》，由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每月2.5元的标准每月按时向原告支付物业服务费，如被告逾期支付物业服务费，每逾期一天应向原告支付所拖欠费用的0.5%的违约金。被告收楼入住之后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告未能按约支付物业服务费。被告从2015年10月起至2015年4月止，共拖欠物业服务费1,763.86元，按所拖欠物业服务费每日千分之五暂计至2016年5月10日的违约金为685.39元。以上费用暂合计为2,449.25元。被告的违约行为对整个沙湾碧桂园小区的正常物业管理造成了严重影响，为维护原告的合法权益，保障沙湾碧桂园小区物业管理服务工作的正常运行，原告特向人民法院提起诉讼。被告刘姝含无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：位于广州市番禺区沙湾镇新碧路芷兰湾2街5号1502（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为刘姝含，登记时间为2011年1月26日，房屋建筑面积为100.79平方米。2008年1月1日，广州碧桂园物业发展有限公司作为甲方（开发公司），与碧桂园番禺分公司作为乙方（物业服务公司）共同签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对广州市番禺区沙湾镇新洲村沙湾碧桂园二期提供前期物业管理服务；属甲方或其他业主所有的物业若为住宅的，物业管理服务费由甲方或其他业主按其所有的物业的所有面积缴纳，该物业或该商品房的房屋建筑面积每月每平方米2.0-2.5元，花园面积每月每平方米0.5元；甲方和其他业主或物业使用人应在公历15日前履行交纳物业管理服务费的义务；其他业主自甲方将商品房交付使用时起缴纳物业管理服务费，且无论其是否居住或使用该商品房，该商品房的物业管理服务费均由业主交纳；甲方或业主逾期交纳物业管理服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业管理服务费的0.5%违约金；本合同期限自2008年1月1日�，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。另《前期物业服务合同》的附件《物业（住宅车位）构成明细表》中载明，别墅二期的物业服务费按建筑面积每平方米2.5元、花园面积每平方米0.5元计，而二期项目包括逸涛居、彩云居、芷兰湾。庭审过程中，碧桂园番禺分公司称刘姝含为涉讼房屋的二手业主，自2015年10月起拖欠物业管理费，其司一直无法与刘姝含取得直接联系，只能通过于涉讼房屋大门上张贴催缴通知的方式向刘姝含追缴费用。就物业服务费的标准，碧桂园番禺分公司主张按照《前期物业服务合同》的约定，涉讼房屋每月�业服务费按房屋建筑面积每平方米2.5元收取，故涉讼房屋每月的物业服务费为251.98元。针对违约金的标准，碧桂园番禺分公司称根据《前期物业服务合同》的约定业主应在每月15日前缴纳当月的物业服务费，但在实际操作中，业主可在次月月底前缴纳上一月的物业服务费，而《前期物业服务合同》约定每天5‰的违约金标准，故碧桂园番禺分公司主张刘姝含向其支付的违约金应以每月欠付的物业服务费为本金，按每天5‰的标准，自欠费的第三个月的1日（即下下月1日）起计至实际清偿之日止。另查明：涉讼小区至今未成立业主委员会。因本院以其它方式无法与刘姝含取得联系，故本院依法向刘姝含发出应诉公告，现公告期限已届满，未见刘姝含与本院联系。本院认为：作为涉讼小区的建设单位广州碧桂园物业发展有限公司与碧桂园番�分公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约定力”的规定，该《前期物业服务合同》对涉讼小区的业主具有约束力。刘姝含作为涉讼房屋的权属人，为涉讼小区的业主，其已实际享受了碧桂园番禺分公司提供的物业服务，理应向碧桂园番禺分公司支付物业服务费。关于刘姝含应向碧桂园番禺分公司支付物业服务费的数额问题。根据《前期物业服务合同》约定，“房屋建筑面积每月每平方米2.0-2.5元”，而《物业（住宅车位）构成明细表》中载明，别墅二期的物业服务费按建筑面积每平方米2.5元计，而涉讼房屋位于芷兰湾，属二期项目，现碧桂园番禺分公司主张每月按建筑面积每平方米2.5元收取物业服务费，符合合同约定，本院予以支持，故涉讼房屋每月的物业服务费应为251.98元（100.79平方米×2.5元/平方米）。碧桂园番禺分公司主张刘姝含欠付涉讼房屋2015年10月至2016年4月的物业服务费，刘姝含并未提供证据证明其已履行付款的义务，应承担举证不能的后果，故其应向碧桂园番禺分公司支付2015年10月至2016年4月的物业服务费1,763.86元（251.98元/月×7个月）。另关于碧桂园番禺分公司主张刘姝含支付拖欠物业服务费的违约金问题。《前期物业服务合同》约定物业服务费缴纳时间为每月15日，现碧桂园番禺分公司确认实际上当月物业服务费可于次月月底前缴纳，本院对此予以采纳。根据《前期物业服务合同》的约定，“�方或业主逾期交纳物业管理服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业管理服务费的0.5%违约金”。上述约定的违约金标准过高，且碧桂园公司并未举证证明刘姝含逾期交纳物业服务费导致的实际损失，因此本院将违约金的标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率。故刘姝含应向碧桂园番禺分公司支付其拖欠物业服务费的违约金，每月物业服务费的违约金应以251.98元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从欠费的第三个月1日（即下下月1日）起各计至实际清偿之日止，各月物业服务费的违约金以251.98元为限。刘姝含经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告刘姝含应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东碧桂园物业服务有限公司番禺分公司支付2015年10月至2016年4月的物业服务费1,763.86元及其违约金[每月物业服务费的违约金以251.98元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从欠费的第三个月1日（即下下月1日）起各计至实际清偿之日止，各月物业服务费的违约金以251.98元为限]；二、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如被告刘姝含未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告刘姝含负担。如不服本判决，�在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  李杏仪人民陪审员  梁显星人民陪审员  巫晓蓉二〇一六年十一月十七日书 记 员  霍淑玮