湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘12民终824号
上诉人（原审被告）湖南省鼎盛房地产开发有限公司（原邵阳市鼎盛房地产开发有限公司），住所地湖南省邵阳市江北大世界2栋2单元201号。
法定代表人杨传明，该公司董事长。
上诉人（原审被告）王永安，男，1954年6月18日出生，汉族，住址湖南省洞口县。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人石全瑜（特别授权），湖南清园律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴玉权，男，1969年11月9日出生，侗族，住址湖南省通道侗族自治县，现住通道侗族自治县。
上诉人湖南省鼎盛房地产开发有限公司、王永安因与被上诉人吴玉权商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省通道侗族自治县人民法院（2016）湘1230民初649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
湖南省鼎盛房地产开发有限公司、王永安上诉请求为：1、撤销原判决第一、三项的逾期办证违约金部分；2、依法改判上诉人湖南省鼎盛房地产开发有限公司、王永安不予退还吴玉权有线电视开户费300元，不予支付被上诉人吴玉权产权登记违约金1352.20元。事实与理由：《湖南省新建商品房交易价格行为规则》是政府的规范性文件，不是上诉人与被上诉人在商品房买卖工程中形成的证据材料，与本案没有关联性，合同中亦没有约定有线电视开户费；上诉人没有违约办证的事实。故特上诉。
吴玉权二审答辩称：原判事实清楚，处理正确，没有误判。
吴玉权向一审法院起诉请求：1.判令《补充合同》无效，被告退回违规收取的水、电开户费2000元，并立即为原告办理商品房配套建设的基础设施之天燃气及有线电视开通到户（或现金补偿给原告天燃气开户费2300元及有线电视开户费300元，共计2600元）；原告不需为被告交纳其应当承担的图纸费（地籍测绘费）、测绘费、白蚁预防费、房屋转让费、两书费；2.判令被告向原告支付逾期办理两证（土地使用证、房屋产权证）的违约金1352.20元，退回原告预交的办证费9123元，无条件提供办证所需资料，由原告自行办理两证；3.判令被告支付给原告逾期交房违约金12566.30元（计算至2015年4月15日共计470日）；4.本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2013年1月28日原告吴玉权与被告王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订了（2013）通房商交字第051号《通道侗族自治县商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的通道县富贵花园商住小区12栋402号房，建筑面积共140.13层平方米，房价款总金额为267368元。合同第五条约定“房屋面积以房产证登记面积为准，房款据实结算多退少补”；第六条付款方式及期限约定“首付款87368元，公积金借款18万元，公积金到位后当面付清”；合同第八条约定“出卖人（被告方）应当在2013年12月30日前，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告方）使用；逾期交房则出卖人应从逾期之日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房屋价款万分之一的违约金”；第十四条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”；第十九条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议”。商品房买卖合同签订后，2013年1月28日当天原告吴玉权与被告王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订了一份《补充合同》，补充合同中约定“住房由出卖人（被告方）代办土地使用证、房屋产权证（办证一切费用和税金由买受人承担）；每套房须由买受人（原告方）交水、电开户费2000元包干，工本费另行收取”。签合同的当天原告向被告的通道富贵花园项目部交了购房首付款87368元及水、电开户费2000元，原、被告双方到通道县房产管理局办理了“预购商品房预告登记”。2014年3月26日原告经公积金贷款向被告支付购房款18万元，至此原告已按合同约定交清了全部购房款267368元。2014年6月20日原告向被告预交办证费7000元，2016年1月18日向被告预交办证费2123元，并补交超面积的房款3072元。
被告方开发建设的通道县富贵花园商住小区12号楼竣工后，经各验收单位验收，于2014年3月21日通过竣工验收合格。2014年5月份被告电话通知原告讲房屋经验收合格可以交房，原告于2014年7月份向被告方接收房子，双方没有签署书面的交接手续，原告领取了12栋402号房的钥匙。但被告至今未给原告办理房屋产权证。原告认为被告方迟延交房及未给原告办理房屋产权证违约，且在商品房买卖过程中违规收取水、电等配套设施费用，被告方的行为损害了原告的利益，特提起诉讼，请求依法维护其合法权益。
另查明，邵阳市鼎盛房地产开发有限公司于2012年7月10日名称变更为“湖南省鼎盛房地产开发有限公司”
本案的争议焦点为：1、被告收取原告水、电开户费2000元是否应退还；2、被告是否应为原告办理天燃气及有线电视开通到户（或补偿给原告天燃气开户费2300元及有线电视开户费300元）；3、被告是否应向原告支付办理土地使用证、房屋产权证逾期违约金1352.20元及是否应退还原告预交办证费9123的问题；4、被告是否逾期交房，逾期交房违约金如何承担。
关于第一个焦点的问题。2013年1月28日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充合同》是双方的真实意思表示，合法、有效，应予维护。原告诉称《补充合同》中约定“住房由出卖人代办土地使用证、房屋产权证（办证一切费用和税金由买受人承担）；每套房须由买受人交水、电开户费2000元包干，工本费另行收取”，该约定内容违反了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的相关规定，被告应退还违规收取的2000元水、电开户费的诉讼主张，因《湖南省新建商品房交易价格行为规则》只是相关职能部门的规范性文件，不属于强制性法律、法规，且原告未能证明补充合同有强迫签订的情形，因此不属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，即该《补充合同》并没有违反法律、法规的强制性规定，被告依补充合同约定收取原告水、电开户费2000元，并无不当。故对原告要求要求退回水、电开户费2000元的诉讼请求不予支持。
第二个争议焦点的问题。①燃气开通费，根据2014年5月26日通道侗族自治县人民政府《关于推进县城规划区内管道燃气工程建设的通告》第一条中规定“根据城市发展需要，通道县城规划区内自2014年5月1日至12月31日实施燃气管网铺设工程”，第二条“县城规划区内新建、改建、扩建的商住、宾馆、工业企业等工程，按照燃气专业规划必须进行管道燃气设施建设的，其管道燃气设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时竣工验收。”，第七条“本通告自发布之日起施行”。由此可见，通道县城燃气管道设施建设是2014年5月26日才开始推行实施的，而被告方开发建设的富贵花园商住小区12号楼于2014年3月21日就已经通过了竣工验收合格，因此该商住楼建设成本及销售价格成本中不包括燃气开通到户的建设费用，所以被告不应为原告负担燃气开通费。②有线电视开通费，根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的规定，有线电视开户费应当计入开发建设成本包含在房屋销售价格之中。原告吴玉权按约定支付了全部购房款，被告理应为其办理有线电视开户，被告没有给原告办理有线电视开户，原告自费进行了办理，因此被告应当将有线电视开户费300元退还给原告。
关于第三个争议焦点。原、被告双方在《商品房买卖合同》第14条中有约定即“关于产权登记的约定。出卖人（被告方）应当在商品房交付使用后180日内，将办理房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告方）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。本案原告在2014年7月份收取了房屋钥匙，按通常交易习惯即应视为被告已将房屋交付给原告使用，被告依约应当在房屋交付使用后180日内，为原告办理好房地产权属证书，但被告至今未办理好，被告方的行为违约，应承担违约责任。原告要求被告承担已付房款270440元的0.5%的违约金即1352.20元的诉讼请求，事实清楚、证据充分，予以支持。被告长期拖延办证，逾期未给原告办理房地产权属证，被告违约失信，原告要求被告退还原告预交的9123元办证费，由被告提供办证所需资料原告自行办理土地使用证、房屋产权证的诉讼请求，予以支持。
关于第四个争议焦点的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2013年12月30日前，本案商品房于2014年3月21日通过竣工验收合格，但原、被告双方在2014年7月份才办理交付，即2014年7月份原告向被告方领取了其购买房屋的钥匙，在交房时间上被告方明显存在迟延交房的行为，被告违约应承担逾期交房的违约责任。依照合同约定，被告应当从逾期交房之日起至实际交房之日止，以原告已交付的房屋价款270440的万分之一计算，按日向原告支付逾期交房违约金。违约金计算，支持从逾期交房之日即2014年1月1日起，计算至2014年7月20日止（共计200日），即270440元×0.0001×200=5408.80元。被告称，迟延交房是因政府的原因造成的，2014年11月通道县政府才向被告交付土地使用权，由政府修建进入富贵花园建设工地的“吉祥路”2015年1月才竣工验收，从而影响被告开发建设进度，导致被告迟延交房，属不可抗力，被告不应承担违约责任的辩解，经查被告在本案中的房建工程于2014年3月21日已竣工验收合格，被告的辩解与事实不符，不予支持。
原告对图纸费（地籍测绘费）、测绘费、白蚁预防费、房屋转让费、两书费等诉求金额不明确，且原告没有提供有关证据证明被告已向原告收取了相关费用，对原告的该诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:
一、限被告王永安、湖南省鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还给原告吴玉权有线电视开户费300元；
二、限被告王永安、湖南省鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退回给原告吴玉权预交办证费9123元，并向原告无偿提供办理房屋产权证所需资料，由原告吴玉权自行办理土地使用证、房屋产权证；
三、限被告王永安、湖南省鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付给原告吴玉权逾期交房违约金5408.80元及逾期办证（土地使用证、房屋产权证）违约金1352.20元，两项合计6761元；
四、驳回原告吴玉权的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费506元，由被告王永安、湖南省鼎盛房地产开发有限公司负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院对证据的采信和对事实的认定正确。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另外，二审期间，谢玉娥陈述其将金沅招待所出租给他人时没有变更营业执照。
本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《补充合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，为有效协议，原审认定有效正确。
因《湖南省新建商品房交易价格行为规则》已经规定有线电视开户费应当计入开发建设成本包含在房屋销售价格之中，吴玉权按约定支付了全部购房款，湖南省鼎盛房地产开发有限公司、王永安理应为吴玉权办理有线电视开户。湖南省鼎盛房地产开发有限公司、王永安没有给吴玉权办理有线电视开户，吴玉权自费进行了办理，因此湖南省鼎盛房地产开发有限公司、王永安应当将有线电视开户费300元退还给吴玉权。原审判决湖南省鼎盛房地产开发有限公司、王永安应当将有线电视开户费300元退还给吴玉权正确。湖南省鼎盛房地产开发有限公司、王永安提出不应退还吴玉权300元有线电视开户费的上诉主张及理由不能成立。
虽然双方在《商品房买卖合同》第14条中所作约定为“关于产权登记的约定。出卖人（被告方）应当在商品房交付使用后180日内，将办理房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告方）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，即只约定房屋权属资料登记备案，没有明确办证时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案系商品房预售，交房时间为2014年7月，则办证时间应为2014年10月。由于湖南省鼎盛房地产开发有限公司、王永安至今未给吴玉权办理房屋产权证，迟延办证的事实客观存在。原审判决由湖南省鼎盛房地产开发有限公司、王永安向吴玉权支付逾期办证违约金1352.20元亦并无不当。湖南省鼎盛房地产开发有限公司、王永安提出不应向吴玉权支付逾期办证违约金1352.20元的上诉主张及理由不能成立。
综上，湖南省鼎盛房地产开发有限公司、王永安的上诉请求不能成立，应予驳回；原判事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人湖南省鼎盛房地产开发有限公司、王永安负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨代绪
审判员 刘士平
审判员 李东恒
二〇一七年九月五日
书记员 戴蚁玲