海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）陵民初字第133号原告李淑芬，女。委托代理人焦满杰，男。委托代理人陈丽萍，女。被告陵水云海投资有限公司。法定代表人孟庆和，总经理。委托代理人王东辉，黑龙江黑土地律师事务所律师。原告李淑芬诉被告陵水云海投资有限公司（以下简称云海公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告李淑芬及其委托代理人陈丽萍，被告法定代表人孟庆和及其委托代理人王东辉到庭参加诉讼。被告云海公司于2015年4月23日向本院提出鉴定申请，由于云海公司未按时缴纳鉴定费用，海南省第一中级人民法院与2015年8月14日终结对外委托。本案现已审理终结。原告李淑芬诉称，2011年3月25日，原、被告签订《太阳岛.椰林海岸内部认购书》，约定原告购买被告开发的位于陵水县椰林北干道8号的一处房产，房屋总价格437928元，预计2012年初交房。原告依约交纳了购房款，被告却未能按期交房。自2012年开始，被告施工工地便处于停工状态，原告多次找被告协商要求解除合同并退还购房款。2013年3月18日，被告与原告签订了《承诺书》，同意原告退房要求，并承诺在2014年4月底以前退还原告购房款437928元并补偿原告损失3万元，但被告到期并没有履行该承诺。2013年12月28日，原、被告再次协商退房还款事宜，同时达成约定：“被告返还原告购房款并追加利息给原告，两项共计50万元，如2013年12月31日前不能付款，被告承诺按照月利息10000元支付利息给原告，直至还清该笔款项。”至原告起诉之日，被告仍未还款给原告，原告认为，双方约定为双方真实意思表示，被告的行为明显违反双方约定，应承担相应的法律责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、被告返还购房款50万元及利息（利息从2014年1月1日起计至本判决给付之日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、被答辩人提出的诉讼请求答辩人不同意；2、答辩人与被答辩人之间存在房屋认购合同关系，答辩人要求与被答辩人继续履行原《太阳岛.椰林海岸内部认购书》中所约定的交付房屋义务；3、答辩人在履行《太阳岛.椰林海岸内部认购书》过程中并不存在违约，因为该《认购书》并没有约定具体或预计何时交房的时间；楼房停工并非答辩人原因，而是由于在施工过程中需按政府要求改变土地使用条件，由于政府不作为导致相关批文至今未下发，答辩人不得不停工，如需解除合同，答辩人只同意退还被答辩人购房款，不承担其他责任；4、被答辩人主张的50万元购房款及利息为案外人承诺，答辩人不予认可；5、经核对，被答辩人只支付了434928元购房款，如解除合同，答辩人只同意退还434928元给被答辩人。为了证明自己的主张，原告李淑芬向法院提交4份证据：证据1《太阳岛·椰林海岸内部认购书》，证明原、被告之间签订了购房协议，双方应依约履行；证据2任洪伟签订的《承诺书》，证据3《特此承诺》，证明被告的销售副经理任洪伟在原告找其协商退款时，任洪伟对原告做出承诺支付补偿金的事实，被告应该依据承诺书履行；证据4《收据》、汇款单，证明原告李淑芬先后向被告支付定金5万元，后转为购房款，并于2011年4月6日转账给被告购房款384900元。被告对原告提交证据1、证据4均无异议，但认为导致被告不能按时交房是由于是政府行为导致；对原告提供的证据2《承诺书》，被告认为上面盖的公章与双方签订的认购书上的公章不一致，对其真实性存在异议。证据3《特此承诺》，被告认为由于只有任洪伟签名未经公司盖章确认，任洪伟只是公司销售部门副经理，无权代表公司，对该证据的真实性不予认可。被告并没有向法庭提交任何证据。本院认证：对原告提供的证据1、证据4，被告无异议，本院予以认定；对原告提供证据2，因有公司盖章和公司销售部门的负责人任洪伟签名确认，其公司印章庭审中被告虽持异议，但被告放弃鉴定，故本院对该证据予以认定；对原告提供证据3，由于只有任洪伟签名而无公司加盖印章进行确认，任洪伟作出的承诺是真，但任洪伟无权代表公司作出承诺，故该证据的证明效力本院不予认定。据认定的证据及当事人的陈述查明，2011年3月25日，原、被告签订《太阳岛.椰林海岸内部认购书》，约定原告认购被告开发的位于陵水县椰林北干道8号的一处房产，总价款486586元，打折后总价款为437928元，并约定于2011年4月7日前付清全部房款。合同第七条约定签订《商品房买卖合同》的时间由甲方（被告）书面通知，未约定签订《商品房买卖合同》的具体时间，也未约定交付房屋的时间和标准。合同第三条约定：“如遭遇不可抗力及政府行为等因素，甲方有权撤销本《内部认购书》，而甲方除了将收取乙方的房款（含定金）本金退回给乙方（原告）外，不再承担其它责任”。原告在签订认购书当日向被告支付了5万元的定金，及于2011年4月6日向被告转账购房款384900元。自2012年开始，因涉案房屋工程项目未办理相关手续，工程处于停工状态，被告一直未通知原告签订《商品房买卖合同》。原告多次找被告协商要求解除合同并退还购房款事宜，2013年3月18日，被告承诺：“在2013年4月底以前退还原告购房款437928元，补偿原告损失3万元，共计467928元，如逾期每日按认购款万分之三罚款。”并写下《承诺书》，但被告到期并没有履行该承诺。2013年12月28日，原告再次找被告的任洪伟协商退房还款事宜，任洪伟做出承诺：“到2013年12月31日止，退房款加补偿一次性还清。如到期不能将此款还清，从2014年1月1日起按借款支付利息计算，月利息10000元支付，直至还清该笔款项。”庭审中被告认为原告向法庭提交的《承诺书》上面盖的公司印章与双方签订的认购书上面的公司印章不一致而申请鉴定，但由于被告未按时交纳鉴定费用导致鉴定终止。本院认为，本案的争执焦点：1、原、被告签订的是《商品房认购合同》还是《商品房买卖合同》，是否应解除；2、如应解除，被告是按原告交付的购房款（含定金）返还还是按被告承诺的数额支付给原告。原、被告双方签订的《太阳岛·椰林海岸内部认购书》，虽没有约定具体的签订正式的《商品房买卖合同》的时间，但也未约定交房的时间和标准；虽有约定支付购房款的条款，该合同还是不具备《商品房买卖合同》的主要内容，不具备《商品房买卖合同》的实际履行条件。双方形成的只是购房意向，因此，双方签订的是预约不是本约，即双方签订的是《商品房认购合同》不是《商品房买卖合同》，所以本案的案由应是商品房预约合同纠纷。认购合同是独立于买卖合同的预约合同，无需获取商品房预售许可证为有效条件，故该认购合同应为有效合同。认购书约定签订《商品房购买合同》的时间待由被告书面通知，属于约定不明。认购书签订至今已有4年半，被告尚未通知原告签订《商品房购买合同》，已超过合理的履行期限，即超过合理的签订《商品房购买合同》期限。事实上，造成不能签订《商品房购买合同》是因涉案工程未办理相关手续，工程项目被政府相关部门停建，被告不能如期交房，该认购书已不能继续履行。另外，原告要求退房被告承诺退款，双方已达成解除认购书的事实，故该认购书应予解除。关于认购书解除后，被告是按原告交付的购房款（含定金）返还还是按被告承诺的数额支付给原告的问题。被告所作的承诺是被告的真实意思表示，被告应依其承诺退还原告交付的购房款（含定金），补偿原告的损失给原告。被告则以合同第三条约定，是政府的行为造成不能签订《商品房购买合同》，抗辩只退还购房款。不能签订《商品房购买合同》是涉案工程被告未办理相关手续就建造的原因，是被告的主观原因，不是政府征用等客观原因，且被告的承诺在后，故被告的抗辩理由不能成立。原告主张的逾期付款利息按银行贷款利率计算并未超过承诺书约定的罚金，即未超过按日万分之三计算得出的违约金，且被告承诺补偿的30000元是原告的损失，与逾期付款利息并无构成双重罚金或重复计算损失。综上，合同解除后，被告应按其承诺退还购房款，赔偿原告的损失和支付逾期付款利息。但原告主张按任洪伟出具的承诺退还50万元购房款及按50万元作为本金计算利息，没有事实和法律依据，超出被告承诺部分，本院不予支持，也就是被告应退还原告的购房款437928元（含定金），赔偿30000元及按购房款437928元（含定金）为本金计算利息给原告。利息的起算时间，按被告的承诺是2013年4月底之前退还购房款（含定金），逾期付款的起算时间应2013年5月1日，因此原告主张利息从2014年1月1日起算并不违反约定，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李淑芬与被告陵水云海投资有限公司签订的《太阳岛.椰林海岸内部认购书》；二、限被告陵水云海投资有限公司于本判决生效之日起10日内，向原告李淑芬返还购房款437928元（含定金）及支付补偿款30000元和利息（利息以437928元为本金，按中国人民银行同期贷款的利率,自2014年1月1日计算至本判决确定的还款之日止）；三、驳回原告李淑芬的其他诉讼请求；如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费8800元，由被告陵水云海投资有限公司负担8236元，由原告李淑芬负担564元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  郑文红审 判 员  林小丽人民陪审员  李 俐二〇一五年十月十九日书记员吴彬彬附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条【合同约定不明时的履行】当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。