江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2014）熟辛民初字第0131号原告徐刚。原告陆喜丹。委托代理人金佩霞（代理上述两原告），江苏铠铖律师事务所律师。被告周军华。被告朱彩霞。委托代理人简连华（代理上述两被告），江苏蓝之天律师事务所律师。委托代理人徐辉（代理上述两被告），江苏蓝之天律师事务所律师。原告徐刚、陆喜丹诉被告周军华、朱彩霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理后，依法由审判员孙艳文适用简易程序于2014年5月27日公开开庭进行了审理，两原告的委托代理人金佩霞、被告周军华、两被告的委托代理人简连华、徐辉到庭参加诉讼。之后，依法组成合议庭于2014年7月8日公开开庭进行了审理，两原告的委托代理人金佩霞、两被告的委托代理人简连华、徐辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐刚、陆喜丹诉称：2012年5月22日原告与两被告在常熟市花园中介签订房屋买卖合同，合同约定原告向两被告购买坐落于常熟世贸世纪中心创富世纪2幢1单元202室房屋，原告向被告支付了定金5万元，现被告拒不履行合同义务交房和办理过户手续，故原告为维护自身的合法，故起诉要求判令两被告继续履行合同，交付房屋并办理过户手续；诉讼费用由被告承担。审理中，两原告变更诉请要求解除原被告2012年5月22日签订的《房屋买卖中介服务协议》；判令两被告双倍返还两原告定金5万元（已扣除给付的5万元），并承担本案诉讼费。审理中，两原告放弃了要求被告朱彩霞双倍返还定金5万元（已扣除给付的5万元）的诉讼请求。被告周军华、朱彩霞辩称：被告周军华当日不想签订这份协议，原告和中介均催被告周军华签订，让被告周军华代被告朱彩霞签字，说事后追认也可以，也就是说这份协议是否有效取决于被告朱彩霞是否同意，但被告朱彩霞没有追认，且明确表示反对，故原告与被告周军华签订的《房屋买卖中介服务协议》是无效的。原告主张适用定金罚则要求被告承担违约责任的前提是协议有效成立，故原告要求双倍返还定金的主张不应得到支持。协议无效的情况下，被告周军华已经返还定金5万元，双方权利义务已告终结。经协商。被告已返还原告定金5万元，不论该《房屋买卖中介服务协议》是否有效，双方的权利义务均已告终结。退一步讲，就算该协议被认定为有效，因被告在与原告电话沟通、邮寄告知函、协商一致，原告电话告知被告其账号后被告退还定金5万元终了此事，故原告无权再主张双倍返还定金。通过原告的行为可以推定双方的权利义务已告终结。即便原告的代理人否认双方协商达成了一致，甚至否认被告返还5万元的性质，但原告对收到被告5万元是认可的，原告对被告返还5万元并未提出异议，可推定认为原告对返还5万元定金双方权利义务终结的认可。如果原告不认可，其完全可以将5万元定金再次汇入被告的银行账户，也可以发函给被告提出其主张，但原告均没有采取这些行动，足以认定原告对双方权利义务终结的认可。原告在收到被告返还定金快两年后才提起诉讼，这是出尔反尔，不守诚信的行为，不应得到法律支持。原告在没有支付任何对价，也没有进行任何催告的情况下，没有理由要求被告双倍返还定金，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：徐刚、陆喜丹系夫妻关系，于2008年4月21日登记结婚。周军华、朱彩霞也系夫妻关系，于2004年3月8日登记结婚。常熟世贸·世纪中心-创富世纪2幢1单元202室房屋由周军华、朱彩霞向常熟世茂新发展置业有限公司购买，双方于2010年9月15日签订《商品房买卖合同》，约定于2012年6月30日前交付。2012年5月12日，售房人周军华（甲方）、购房人徐刚（乙方）与中介方“常熟市花园中介服务部”签订了《房屋买卖中介服务协议》一份，协议约定：“第一条甲方同意将本人坐落于常熟世贸·世纪中心-创富世纪2幢1单元202室房屋出售给乙方，甲方出售房屋已征得房屋共有人及承租人的同意，并为此承担相应的法律责任，乙方对上述房屋已经充分了解，愿意购买上述房屋……第二条房屋成交价格为人民币83.8万元（大写：捌拾叁万捌仟元整）。第三条付款方式：乙方于2012年5月22日前给付甲方购房定金伍万整（购房定金可冲抵购房款），甲方在收到乙方购房定金的同时，将该房屋的所有权证，国有土地使用证交给中介方，中介方出具收件凭证……甲方应在过户之日前向乙方交付房屋及配套设备（包括水、电及物业管理等缴费手续的交割）。第四条房屋权属交易登记手续，由中介方协助甲乙双方共同办理，三方约定以开发商交房为谁办理过户手续，相关税费由甲乙双方按照规定各自缴纳，或由乙方缴纳……第六条本协议经三方签字，乙方给付甲方定金后即行生效，协议生效后，如甲方违约，应退赔购房定金的双倍给乙方，如乙方违约，购房定金归甲方所有，违约方承担甲、乙方应承担的中介费用……”。该协议书下方由徐刚、周军华签字，陆喜丹的签名由徐刚代签、朱彩霞的签名由周军华代签。合同签订后，徐刚即支付周军华购房定金5万元，周军华出具相应的收条。2012年5月31日，朱彩霞函告徐刚及常熟市花园中介服务部，内容为：“常熟世贸世纪中心创富世纪2幢1单元202室为我夫妻婚后共有财产，在没有经过本人同意情况下，签订的房屋买卖中介服务协议侵害本人权益，协议无效”。2012年6月18日，周军华通过银行卡转账退还了徐刚定金5万元。周军华、朱彩霞于2012年6月21日在房屋产权登记管理部门办理了常熟世贸·世纪中心-创富世纪2幢1单元202室房屋的房屋所有权证，于2012年7月3日在土地行政管理部门办理了该房屋的土地使用权证。上述事实，有《商品房买卖合同》、《房屋买卖中介服务协议》、收条、转账交易凭证、房屋所有权证、土地使用权证、当事人陈述及本案庭审笔录等证实。本院认为：诉争房屋系被告周军华、朱彩霞婚后购置，周军华未经朱彩霞同意擅自处分诉争房屋的行为，构成无权处分，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告周军华、朱彩霞主张周军华擅自处分夫妻共同共有的房产的行为无效的抗辩意见，本院不予采纳。原告徐刚与被告周军华于2012年5月12日签订的《房屋买卖中介服务协议》，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应为有效。被告周军华在未经房屋共有人朱彩霞的授权同意即签订了该协议，导致该协议不能切实履行，被告周军华作为出售人应承担违约责任。被告周军华、朱彩霞主张已经返还原告定金5万元，双方权利义务已告终结。但被告周军华、朱彩霞未能提交充分的证据证明双方签订的《房屋买卖中介服务协议》已协商解除，应承担举证不能的不利后果。根据《房屋买卖中介服务协议》第六条约定“本协议经三方签字，乙方给付甲方定金后即行生效，协议生效后，如甲方违约，应退赔购房定金的双倍给乙方，如乙方违约，购房定金归甲方所有……”，现原告徐刚、陆喜丹已依约支付被告周军华购房定金5万元，被告周军华应承担双倍退赔定金的违约责任。故对于原告徐刚、陆喜丹要求被告周军华双倍返还定金诉讼请求本院予以支持，被告周军华双倍返还原告徐刚、陆喜丹定金10万元，扣除已返还的5万元，还应返还定金5万元。现原被告一致同意2012年5月12日签订的《房屋买卖中介服务协议》解除，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告徐刚与被告周军华于2012年5月12日签订的《房屋买卖中介服务协议》。二、被告周军华返还原告徐刚、陆喜丹定金人民币5万元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账号，或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1130元，由被告周军华负担（原告同意其预交的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告周军华在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号10×××99。审 判 长  周 伟代理审判员  姜壮志人民陪审员  蔡峰慈二〇一四年七月二十一日书 记 员  蔡淑英