湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘11民终1184号上诉人（原审被告）：永州市海盟房地产开发有限公司。法定代表人：蔡中立，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐保国，湖南新星律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐玲。被上诉人（原审原告）：伍玲莉。上诉人永州市海盟房地产开发有限公司（以下简称海盟房地产公司）因与被上诉人伍玲莉商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第3305号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人海盟房地产公司委托诉讼代理人唐保国、唐玲，被上诉人伍玲莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人海盟房地产公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、原审认定被上诉人2014年6月30日就发现房屋有空鼓、渗水问题与事实不符，被上诉人首次验房并发现房屋问题是2015年3月18日；2、一审判决由上诉人按银行同期活期存款利率标准赔偿被上诉人损失，没有事实依据；3、一审判决在被上诉人未提交任何证明的情况下，认定被上诉人存在损失，亦有不当。被上诉人伍玲莉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。被上诉人伍玲莉向一�法院起诉请求：1、由上诉人赔偿被上诉人2014年8月至2015年8月的物业管理费1100元；2、由上诉人赔偿因房屋整改不到位造成的经济损失14,150.64元。一审法院认定的事实：原告与被告海盟房地产公司于2012年9月28日签订了一份《永州市商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于永州市湘永路南侧市体育中心内的海盟·潇湘豪庭楼盘A幢26层B号房，购房总金额为336,920元。合同规定：“出卖人应于2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合同并符合双方合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：达不到约定标准的，出卖人应承担逾期交房的责任，并按约定标准在60日内完成整改；自约定的交付期限次月起所发生的物业服务费及应分摊的公共部位的管理、维修及保养费用、公用水电公摊费用等，均由买受人承担；保修责任：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担，房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失；因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同并要求出卖人按银行同期活期存款利率标准赔偿损失；房屋保修期按出卖人提供的《质量保证书》执行，保修期自该房屋交付之日起计算”。合同还约定了其他相关权利义务。合同附件三约定了包括内墙混合砂浆抹平、屋面防水等装饰、设备标准。合同签订后，原告于2013年7月1日向被告支付首付款106,920元，剩余房款以按揭贷款方式全部支付给了被告。2014年6月20日，被告以邮寄方式向原告发出入伙通知书，通知原告于2014年6月30日收房，并在交房时向原告出示了住宅质量保证书及住宅使用说明书。原告于2014年6月30日验看房屋，发现房屋有空鼓、渗水等问题，原告没有办理收房手续。2015年3月18日，原告再次查看房屋，房屋仍存在空鼓、朝下渗水的问题，被告对此进行整改，2015年8月31日被告将房屋整改好，原告办了收房手续。2015年12月15日，原告以被告出售的房屋质量问题、整改不到位造成原告的损失为由，向法院提起诉讼。一审法院认为：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。原告在合同签订后按约定向被告交付了购房�，被告亦应按双方合同的约定履行其相关的义务。被告通知原告2014年6月30日收房，被告应依合同约定从2014年6月30日起承担修复房屋的质量瑕疵担保责任，该案所涉房屋出现空鼓、渗漏等问题，属于被告应当承担的质量保修范畴。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。被告交付给原告的房屋在保修期内出现空鼓、漏水等问题，被告于2015年8月25日才将房屋整修好交给原告，造成原告在2014年6月30日至2015年8月25日内因房屋质量问题无法居住，被告应赔偿原告的损失，即赔偿原告已交购房款按银行同期活期存款利率标准计算利息和原告未居住而已交纳2014年8月-2015年8月的物业管理费1100元。原告诉称要求被告赔偿的标准按已交付房款每天万分之一计算，不符合法律及双方合同的约定，故对原告的诉讼请求，法院依法予以部分支持。被告辩称原告诉请物业管理费赔偿主体错误及诉请的损失无依据，法院认为该案原告虽未向被告交纳的物业管理费，但原告因房屋质量问题未能入住，已交纳的物业管理费系因房屋质量问题产生的损失；被告虽积极对房屋质量问题进行了整改，但双方合同约定整改期间的损失由被告承担，并约定了按银行同期活期存款利率标准赔偿损失，故对被告的答辩理由不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、被告永州市海盟房地产开发有限公司在该判决生效之日起五日内向原告伍玲莉赔偿2014年8月至2015年8月的物业管理费1100元；二、被告永州市海盟房地产开发有限公司在该判决生效之日起五日内向原告伍玲莉赔偿因房屋质量问题造成的损失：即从2014年6月30日起至2015年8月25日止的已付房款336,920元的同期银行存款利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费181元，由被告永州市海盟房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人的争议焦点是：1、被上诉人首次验房并提出房屋质量瑕疵的时间如何认定；2、一审判令由上诉人赔偿被上诉人整改期间的物业管理费并按银行同期活期存款利率标准赔偿损失是否适当。一、关于被上诉人首次验房并提出房屋质量瑕疵的时间如何认定的问题。本案中，依据被上诉人与上诉人于2012年9月28日签订的《永州市商品房买卖合同》，上诉人应于2014年6月30日将符合约定的商品房交付买受人即本案上诉人使用。2014年6月20日上诉人以邮寄的方式向被上诉人发出了入伙通知书，要求被上诉人于2014年6月30日看房、收房。被上诉人收到该通知后，于2014年6月30日携带本人身份证�购房合同进行登记验证，并在物业人员引导下验看房屋，在验房的过程中发现房屋有空鼓、渗水等问题，并进了标记和拍照，及时告诉了物业人员，同时因房屋质量问题没有办理收房手续，证明上述事实的有2014年6月30日的借用钥匙登记表，房屋空鼓、渗水情况照片。故一审据此认定被上诉人首次验房及提出验房质量瑕疵问题的时间为2014年6月30日并无不当，上诉人提出被上诉人首次验房及提出房屋质量瑕疵的时间应为2015年3月18日的上诉理由，与事实不符，本院不予采信。二、关于一审判令由上诉人赔偿被上诉人整改期间的物业管理费并按银行同期活期存款利率标准赔偿损失是否适当的问题。本案中，因房屋质量问题上诉人于2015年8月25日才将房屋正整修好交给被上诉人，造成被上诉人在2014年6月30日至2015年8月28日内因房屋质量问题无法居住，虽然被上诉人未向上诉人交纳物业管理费，但被上诉人确因房屋质量问题未能入住，已交纳的物业管理费因系房屋质量问题产生的损失，上诉人应予以赔偿。故一审法院据此判令由上诉人赔偿被上诉人2014年8月至2015年8月的物业管理费1100元，并无不当。另根据双方当事人签订的《永州市商品房买卖合同》第十五条之约定，因房屋质量严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同并要求出卖人按银行同期活期存款利率标准赔偿损失。根据上述合同可知，上诉人按银行同期活期存款利率标准赔偿被上诉人损失的前提条件是因房屋质量问题严重影响被上诉人使用，且被上诉人请求解除合同。本案中，涉案房屋质量仅是存在瑕疵，并未达到严重影响被上诉人正常居住使用的程度，被上诉人也未主张解除合同，也未按合同约定在上诉人未及时修复的情况下自行垫资请专业队伍进行修复，被上诉人虽主张因房屋质量问题给其造成了较大损失，但除了物业管理费外，并未提供充分证据证明其自行垫付修复费用等损失的存在。故一审法院判令由上诉人按2014年6月30日起至2015年8月25日止的已付房款336,920元的同期银行存款利息标准赔偿被上诉人因房屋质量问题造成的损失，属判处不当，应予改判。综上所述，上诉人的上诉人请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院》第二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第3305号民�判决第一项，即限被上诉人永州市海盟房地产开发有限公司在本判决送达后十日内赔偿上诉人伍玲莉2014年8月至2015年8月的物业管理费1100元。二、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第3305号民事判决第二项。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费181元，由上诉人永州市海盟房地产开发有限公司负担；二审案件受理费181元，由上诉人永州市海盟房地产开发有限公司负担151元，被上诉人伍玲莉负担30元。本判决为终审判决。审 判 长  刘久平审 判 员  魏 蓉代理审判员  王 荣二〇一六年九月二十三日书 记 员  张 婷附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。