山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民再字第42号
上诉人（原审被告）：济南开发区中林商贸中心，住所地济南市。
法定代表人：赵建林，该公司总经理。
委托代理人：吴明佑，山东天航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李丽，女，1970年9月19日出生，汉族，山东中和新华印刷厂职工，现住本市历下区。
委托代理人：胡金生（系被上诉人李丽之夫），1965年1月21日出生，汉族，济南市地税局高新分局工作人员，住址同李丽。
委托代理人：王庆岳，上海悦祥律师事务所律师。
原审第三人：济南科隆博奥生物技术有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王桂芳，该公司总经理。
上诉人济南开发区中林商贸中心（简称商贸中心）因与被上诉人李丽、原审第三人济南科隆博奥生物技术有限公司（简称科隆公司）所有权确认纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民再重字第1号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人商贸中心的法定代表人赵建林及其委托代理人吴明佑，被上诉人李丽的委托代理人胡金生、王庆岳到庭参加诉讼。原审第三人科隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2009年10月9日，原审原告李丽起诉至济南市槐荫区人民法院称，2003年1月经李丽与科隆公司协商，李丽自愿将承租的位于济南市面积为6695平方米的土地租赁与科隆公司用于办公，同时双方约定由李丽出资按科隆公司的要求承担上述土地地上建筑物的设计及建设工作，并由科隆公司向李丽履行该土地及地上建筑物的租金支付义务。租赁协议签订前，李丽与科隆公司对合同的权利义务作出了详细约定，但科隆公司认为出租方主体如为法人单位对其进行工商登记更为便利，故经双方协商由原审被告商贸中心作为该租赁合同的名义出租人予以签章，以达到顺利进行工商登记的目的。2003年1月16日，商贸中心作为名义出租人替代李丽与科隆公司签订了《土地、厂房租赁协议书》，因李丽系该租赁合同的实际出租人，故由李丽留存《租赁协议书》的原件文本，并且李丽依约履行了地上全部建筑物的设计及建设工作（未办理房产登记手续），同时科隆公司依据与李丽的真实意思表示，已向李丽履行了全部租金支付义务，所以李丽认为根据以上事实足以证明李丽是《租赁协议书》的实际出租人，但商贸中心作为名义出租人现在却以《租赁协议书》的复印件向科隆公司请求租金，并主张土地及房产权利，严重侵犯了李丽的合法权益。请求判令位于济南市即科隆公司院内全部房产为李丽所有，商贸中心承担诉讼费用。
原审被告商贸中心辩称，关于诉争房屋经槐荫区人民法院（2007）槐民初字第1274号民事判决书已经认定，“原告商贸中心与新沙村委会签订的《土地租赁协议》及与被告科隆公司签订的《土地、厂房租赁协议》真实有效，系双方真实意思表示，且未违反有关法律规定，合法有效，本院予以确认，判决被告科隆公司向原告商贸中心支付房屋租金”，即以法定的形式确认土地的使用权、房屋的所有权归商贸中心所有，李丽关于房屋所有权的主张没有事实法律依据。请求驳回李丽的诉讼请求。
原审第三人科隆公司辩称，一、关于《土地、厂房租赁协议书》的签订与履行。虽然科隆公司对李丽与商贸中心的真实关系并不清楚，但科隆公司租赁土地厂房，从租赁协议的签订到履行，自始至今均是与李丽及其丈夫胡金生洽谈、进行的。对于李丽和胡金生为何以商贸中心的名义签订合同，科隆公司不清楚，但并非李丽在诉状中所称系科隆公司的原因，从科隆公司的角度来看，厂地和厂房都是由李丽和胡金生按照科隆公司的要求选址并建设的，上述租赁协议中出租方的义务也均是由李丽和胡金生出面履行的，科隆公司认为李丽的行为即是租赁协议的出租方的行为，科隆公司从厂房起租之日起至今已支付的1505644元的房租行为系双方履行合同的行为，并产生相应的民事法律效力，在此过程中科隆公司不存在任何过错。二、现有厂房设施中有科隆公司自行建设的部分。在原告2003年8月1日将其建设的厂房共计2958平方米交付科隆公司使用后，因生产经营所需，科隆公司征得李丽同意，在租赁期间自行建设了房屋部分设施，合计442.75平方米。虽然双方在租赁协议中对此没有明确约定，但在租赁期间该部分设施的所有权应属于科隆公司所有，至于租赁期满后该部分设施如何处理，双方可另行协商，不过现在李丽主张全部房屋归其所有，科隆公司不能认可。本案李丽与商贸中心之间的纠纷不影响科隆公司对本案所涉厂房的合法使用权及其他合法权益，请求法庭作出公正裁决。
济南市槐荫区人民法院（2014）槐民再重字第1号民事判决查明，位于济南市面积为6695平方米的土地是济南市槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村的集体土地。2003年1月15日，济南市槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村委会（简称新沙村委，出租方，甲方）与商贸中心（承租方，乙方）签订《土地租赁协议书》一份，济南民营科技产业园管理委员会为监督方（丙方）盖章，协议约定：鉴于乙方有意在济南民营科技产业园进行工业化生产和经营，甲方根据乙方的需求出租土地10亩给乙方使用，厂址位于产业园新沙工业小区北侧，并配套相应的公用设施；租赁期限三十年，租金价格为每年每亩4500元，计租面积按10亩计，每半年支付一次；丙方负责协助办理厂区、厂房建设的有关手续。协议一式六份，甲乙丙三方各执二份。协议亦约定了其他内容。上述协议，李丽持有原件一份，商贸中心没有合同原件。2003年1月16日，商贸中心与科隆公司签订《土地、厂房租赁协议书》，约定由商贸中心（甲方）根据科隆公司（乙方）提出的厂区、厂房、办公及生活用房、公用设施等要求，进行正式设计并出资进行建设，建成后出租给乙方使用，并由乙方向甲方履行该土地及地上建筑物的租金支付义务；协议亦约定了其他事项。上述协议原件，李丽持有一份，商贸中心没有原件。合同签订后，李丽将厂房土建部分发包给山东省建设装饰总公司第一分公司，该公司确定由张某某为项目负责人的施工队施工，李丽陆续向张某某支付了土建施工款。相关的工程签证单载明施工单位经办人为李某某，建设单位经办人为赵某。厂房的钢结构部分由商贸中心建设，李丽因此向商贸中心支付了工程款，提供了钢材。李丽依约履行了地上全部建筑物的设计及建设工作（未办理房产登记手续），科隆公司认可诉争厂房的租赁及交付都是与李丽交涉的，其亦以不同形式（垫付相关款项等）向李丽支付了相应的租金150余万元。
科隆公司提交自建442.75平方米厂房的明细表等称，2003年8月，李丽将其建设的厂房共计约2958平方米交付科隆公司使用后，因生产经营所需，科隆公司征得李丽同意，在租赁期间自行建设了房屋部分设施，其中，在厂区北部建造了宿舍二层约297.4平方米，自建仓库145.35平方米，合计约442.75平方米。
2007年5月1日新沙村委会与科隆公司签订《土地租赁协议书》，租赁期限三十年，计租面积10亩，租金价格每年每亩8000元，每十年时递增10%，租金计算期限自2007年5月1日起，分期支付，每半年支付一次。
原告商贸中心与被告科隆公司、第三人李丽租赁合同纠纷一案，济南市槐荫区人民法院作出（2007）槐民初字第1274号民事判决后，本院于2010年11月20日以（2009）济民一终字第1583号民事裁定发回重审。重审时，因商贸中心经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院于2012年2月17日以（2010）槐商重字第1号民事裁定书按撤诉处理。
2009年10月27日新沙村委出具证明，载明：我村在出租现位于科隆公司厂区的土地过程中，一直是与胡金生、赵某某洽谈协商的，并未与商贸中心接触。
重审期间，2014年11月10日原审法院对新沙村委会主任王某某、副主任郭某某进行了调查，其一直认为签订土地租赁合同的一方当事人为北京医学科学研究所，即科隆公司的上级单位，因科隆公司尚未成立借用商贸中心的公章。合同签订后三年因科隆博公司未支付租金，村里找到他们才知道他们之间产生了纠纷，而且科隆公司已经将租金包括土地租赁费和地上物的租金都交纳了只是没给村委会。于是2007年5月1日新沙村委会与科隆公司直接签订《土地租赁协议书》，科隆公司补齐欠缴的租金后直接向村里交纳土地租赁费，所建地上物的租赁费用仍交给他们。
2014年11月19日，原审法院对张某某进行了调查，张某某认可土建部分是自己施工，工程是给李丽及其丈夫胡金生干的。2005年3月9日，山东正华会计师事务所有限公司出具鲁正华会建审字（2005）第18号《关于科隆公司办公室、车间、锅炉房、围墙等工程结算的审核报告》，该工程审计总价款为795762.01元，双方于2006年12月31日全部结清工程款。同时证实厂房的钢结构部分由商贸中心赵建林建设，由赵建林找施工单位。
鉴于本案第三人科隆公司重审未到庭，原审法院于2014年9月28日对其法定代表人王桂芳、委托代理人周红利进行了调查，其表示原审期间委托代理人陈述的观点和提交的证据都是有效的。
另查明，商贸中心于1997年12月申请开业。2000年因未参加年检被济南市工商行政管理局开发区分局吊销营业执照。科隆公司原名济南科农博奥生物技术有限公司，2003年6月更名为科隆公司。
济南市槐荫区人民法院（2014）槐民再重字第1号民事判决认为，2003年1月15日，新沙村委会与商贸中心签订《土地租赁协议书》，2003年1月16日商贸中心与科隆公司签订《土地、厂房租赁协议书》，这两份协议是在商贸中心被吊销后使用其公章签订，该两份合同无效。合同虽然无效但已实际履行，实际履行人即为合同的双方当事人并且承担合同的法律后果。因此诉争土地的实际承租人是谁、诉争厂房的实际建设人是谁属本案争议的焦点。首先，根据诉争土地所有人新沙村委2009年10月27日出具的证明以及之后的证言，证实其在出租诉争土地过程中，一直是与李丽之夫胡金生、赵某某洽谈、协商，并未与商贸中心接触。新沙村委是土地的所有权人和诉争土地的出租人，是土地出租不可或缺的缔约方和参与者，其对土地承租人的指认，是证明土地承租人及承租关系形成的最有力的证据，其没有与商贸中心接触，当然双方不可能形成租赁关系，该证据排除了与商贸中心缔约的可能性。同理，科隆公司是厂房租赁协议的承租人、缔约者，其亦认可“从租赁协议的签订到履行，自始至今均是与李丽及其丈夫胡金生洽谈、进行的”。其次，所签订的《土地租赁合同》原件一共6份，而商贸中心却一份也没有，即使其持有合同复印件，该合同复印件也是从工商局复印的，对此其没有作出合理解释。相反，李丽却均持有上述土地租赁和厂房租赁协议的原件。第三，作为相关合同的缔约人，应对合同签订的时间、地点、在场人等具体的签约情形有清楚的知晓，即使因时间关系，对其中极其细微的细节有遗忘，也不可能对上述的主要情形完全忘记。李丽对此在庭审中进行了较为详细的描述，如签约时间、地点、在场人等，并对相关细节进行了解释，同时对借用商贸中心公章签订合同进行了说明。如胡金生与赵建林是同学，关系一直很好，赵建林有公司，当时也不经营了，已经吊销营业执照了，所以借用商贸中心的公章，以商贸中心名义签订的合同；同时因为有一部分钢结构工程，当时商贸中心正好是从事这项工作等等，上述陈述与事实基本相符合，并有相应证据证明。而作为商贸中心对相关问题未作出明确说明，其法定代表人对于合同签订过程中的几个具体环节均未作出具体陈述。如在被问及当时签合同具体楼层、签约办公室的朝向、室内陈设、在场人等具体情形时，均以记不清了相回答；在被问及当时在与新沙王庄村委联系土地租赁事宜时，具体和谁联系的、什么时间、地点、怎么说的；和科隆公司联系厂房租赁事宜的时候，又是和谁具体联系、什么时间、什么地点、怎么说的等等时，其也以“因为时间太长了，都记不清了，具体人员也记不清了，一切以合同为准吧”相回答，明显对签订过程难以描述清楚。第四，建设厂房除了要有图纸，还要有具体的、具备相应资质的施工人、工程具体施工项目的签证及为此支付的工程款。对于该过程，李丽提交科隆公司向其提交的图纸复印件，以证明其依据与科隆公司达成的协议，并按科隆公司的要求进行的厂房建设。虽然李丽承认厂区建设图纸交接材料是事后补签的，但科隆公司承认由其提供给李丽；施工单位提供了证据证明工程发包情况，工程签证单也证明了工程的具体施工项目，科隆公司的负责人在该签证单上签字认可，山东正华会计事务所审计报告书证明李丽委托该事务所对涉案厂房土建部分结算进行审计，有关收据证明李丽为购买钢材、路面硬化而支付款项，土建施工方出具的收取土建工程的收款收据及工程款结算书面证据，证明施工方已实际履行了建设厂房的义务并结算完毕；证人李某某的证言描述了厂房的位置、厂区具体设置、其承担的工程具体项目（包括基层开发、独立基础、基坑、基础处理、预埋铁件、垒砖墙、做地面、回填土、东边车间贴地面砖、排水沟、消防管、自来水、消防箱等），证明其参与了土建工程的全部施工并参与了工程结算编制，证明工程的具体负责人是张某某。而张某某证言除证明以上问题外，进一步证明工程是给李丽干的，通过山东正华会计事务所审计对工程量进行审计与李丽结清工程款。上述证据形成了完整的证据链，证明李丽系诉争厂房土建的建设者。同时，李丽提交的赵建林的收款收据，证明其是诉争厂房的建设者，商贸中心系施工者。而商贸中心对土建部分的施工并没有提交充分的证据，其在庭审中的有关“施工人是随叫随到的人，当时具体找谁干的记不清了，挖地槽的人都是每天到街上叫临时工，而用谁的挖掘机械、大约的施工完工时间、土建部分具体交图情节、是否给过图纸、图纸是否包括土建等其都记不清了”的陈述，明显不符合常理。第五，对于李丽主张的商贸中心系厂房钢结构部分的施工者，其向商贸中心支付了工程款，商贸中心虽不予认可，但未提交证明其与李丽还有其他工程来往的证据，其辩称证据不足。因此，诉争厂房如系商贸中心所建，其无需也不可能向李丽收取钢结构部分建造款，同时，商贸中心方的证人未能证明厂房建造经过，其未提交其他充分的证据证明其建造了诉争厂房的事实。第六，科隆公司将相关租金以不同形式（垫付相应款项等）交付给了李丽（胡金生），金额达150余万元，而李丽、胡金生并非商贸中心的职工及授权代理人。通过以上分析，最初签订《土地租赁协议书》的真实当事人系村委会与原告李丽，签订《土地、厂房租赁协议书》的真实当事人系科隆公司与原告李丽。之后村委会又与科隆公司签订《土地租赁协议书》。原告李丽系最初两份合同的实际履行人，合同虽然无效，作为合同的一方当事人李丽应当承担合同的法律后果。合同签订后李丽投资厂房从第三人处收取资金，更证明了这一点。因此，李丽作为建造者起诉主张权利有理，而被告坚持是合同一方当事人且主张产权，证据不足，不予支持。原告李丽诉状的诉讼请求为“要求厂房归自己所有”。重审时2014年11月28日，原告李丽本人书面递交“关于诉讼请求中有关确权的说明”，明确“主张对本案所涉房屋的所有权即是请求原告对涉案房屋享有占有、使用、收益的权能”。虽然本案所涉及的争议的厂房属集体土地所建，所建房产虽无法取得物权登记，但原告投资建设，第三人使用并交纳租金已成事实（租期十年，2013年1月16日已到期），本案应当明确双方的权利义务关系，解决纠纷。根据《物权法》的相关规定，法院认为，原、被告之间因租赁土地上的地上物的权属发生争议，属于物权法调整的范畴，从解决纠纷化解矛盾的角度，在调整民事主体之间基于合同因素产生权利义务关系的前提下，应当对地上物明确权利。而对于无法进行合法登记的权利只能明确争议之地上物的使用问题。因此，李丽对上述诉争地上物可以依法使用。商贸中心辩称诉争土地的使用权、房屋的所有权归其所有，因未提交充分的证据，无法认定。科隆公司主张其自建442.75平方米的厂房，相关各方并未提出异议，故李丽对该部分地上物不具有使用权。据此，本案经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条、第六十四条之规定判决：一、位于济南市即济南科隆博奥生物技术有限公司院内的地上物（济南科隆博奥生物技术有限公司自建的部分除外）由原告李丽使用；二、驳回原告李丽的其他诉讼请求。一、二审案件受理费60920元，由被告济南中林商贸中心负担。
商贸中心不服判决，上诉称，一、原判认定事实不清。1、本案始终未将李丽所称的”借用上诉人名义签订土地及房屋租赁合同”这一说法的真实性予以调查，李丽未提交可以证实借用上诉人名义与新沙村委会及第三人签订合同的相关证据。2、2002年上诉人通过被上诉人的丈夫胡金生认识了第三人，当时胡金生是槐荫区地税局科长，作为招商引资的政绩，其极力促成上诉人与第三人之间的交易，因此在整个项目的接触洽谈中胡金生都积极同上诉人参与其中，并最终促成了上诉人土地及房屋租赁合同的签署。但合同的主体不能因协助人的参与而发生变更，应当以最终签署的主体为准。3、土地租赁合同订立的过程李丽始终没有参与其中，也没有参加厂房租赁合同的订立过程。那么判决认定李丽才是真实的签约主体依据何在4、第三人始终不清楚上诉人、被上诉人及胡金生是何关系，一直认为被上诉人和胡金生是商贸中心的人员。因此第三人根本无法证实实际签约、履行、建设的合同主体是谁。更谈不上帮李丽支付给赵建林工程款，同样法庭以被上诉人恶意收取房租为由证实被上诉人才是真实的合同履行者站不住脚。5、被上诉人所提交作为证据的收条，并未说明付款人是谁，也未说明是否是该工程的款项。只是简单的写着收到工程款多少钱，而法庭单凭被上诉人手中有几张欠缺付款人的收条就认定是被上诉人给上诉人支付的工程款过于牵强。法庭以几张欠缺付款人的收条就认定上诉人承包了被上诉人的工程依据何在第三人不清楚赵建林、胡金生、李丽之间的关系，那么第三人不管将钢材款打给谁，作为第三人来说都是打给商贸中心的，谈不上谁替谁付工程款。其次收条是打给第三人的，并非判决所认定的是打给被上诉人的。再次收条是第三人转给胡金生的。因此单凭几张收条完全不能证实上诉人承包了被上诉人的工程。6、被上诉人始终无法提供其所设计的施工图纸，而其所提供的只是与本案第三人在开庭前按照工程建成后确定的位置伪造的厂区建设规划图纸，并非建造时所需要的施工图纸。并且将图纸的形成时间伪造为2003年3月9日并宣称是原图纸原件，在上诉人一再要求鉴定的情况下，被上诉人与第三人才同时改了口说是复印件，但本案所涉建筑物的土建及钢结构的所有原始图纸均在上诉人手中。是上诉人聘请张某甲工程师设计的土建施工图纸，同时被上诉人的证人李某某（即张某某的技术员）证实其也是按照该图纸进行了部分施工。而法庭依据事后伪造的根本无法施工的规划图纸复印件，作为依据来认定被上诉人才是真正的建设者实属不妥。7、被上诉人诉称其委托山东正华会计师事务所对该工程的土建部分进行了审计，但从被上诉人所提交的审计报告书中明确载明委托人是第三人。8、原审法院审理的（2007）槐民初字第1274号案件中第三人曾提交过开庭疑义答辩，第三人称代商贸中心向新沙村委会缴纳地租，却从未提及被上诉人，上诉人才是土地租赁合同的实际承租人。9、2007年新沙村委会违反合同约定要涨地租，上诉人法定代表人赵建林请天桥区药山街道办事处东沙副书记赵某某一起到新沙村委会帮忙协调。赵某某的证言中说跟上诉人联系不上。这都说明欠地租的是上诉人，而非被上诉人。与新沙村委会直接接触的实际是上诉人，而非胡金生。二、被上诉人、原审第三人及新沙村委会相互串通侵害上诉人权益，各自都为了谋求不正当的利益。第三人之前都在配合被上诉人说谎并做了大量的伪证。新沙村委会在上诉人不知情的情况下与第三人又签订了每年8万的土地租赁合同，据了解该份合同至今未能履行，第三人也始终不承认签过此份合同，因为这是对原合同的严重违约行为，并且与上诉人所签合同一直未能解除，为了使每年8万元的租赁合同合法化并得到履行，在诉讼过程中新沙村委会做了对上诉人不利的证言。原判认定事实不清，严重司法不公，将合同主体无任何依据认定为他人。对此，上诉人要求依法公正判决。
被上诉人李丽辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人诉讼请求。
本院查明事实与原审判决认定事实一致，再审予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题为：诉争土地的实际缔约人是谁、诉争厂房的实际建造人是谁。上诉人商贸中心虽主张其是《土地租赁协议书》、《土地、厂房租赁协议书》的实际缔约人，且从两协议书的形式看，确有商贸中心签章。但协议书的原件均由李丽持有，而商贸中心并不持有原件，其也不能对未持有原件的原因进行合理解释，其作为合同的缔约人仅能提供工商部门的复印合同文本，有悖常理。其对两合同签订时的联系人、签订地点等具体情况均以“因为时间太长了，记不清了，一切以合同为准”相回答。反观被上诉人李丽对于合同签订的过程在庭审中进行了较为详细的描述，同时对借用商贸中心公章签订合同进行了说明。新沙村委会是土地的所有权人和诉争土地的出租人，亦出具证明证实出租诉争土地时未与商贸中心接触，而是与李丽之夫胡金生、赵某某洽谈、协商。科隆公司是厂房租赁协议的承租人、缔约者，亦认可“从租赁协议的签订到履行，自始至今是与李丽及其丈夫胡金生进行洽谈”。涉案厂房的建设分为土建施工和钢结构施工两部分。对于厂房的土建施工部分，李丽主张其将土建工程发包给山东装饰总公司第一分公司，由张某某为项目负责人的施工队施工，李丽提交的审计报告、土建工程收款收据、山东省建设装饰总公司第一分公司施工情况说明、工程签证单、工程预（决）算书及证人证言等证据可以认定诉争厂房的土建工程由李丽施工。反观上诉人商贸中心在庭审时陈述不一，其在庭审中的有关“施工人是随叫随到的人，当时具体找谁干的记不清了，挖地槽的人都是每天到街上叫临时工，而用谁的挖掘机械、大约的施工完工时间、土建部分具体交图情节、是否给过图纸、图纸是否包括土建等其都记不清了”的陈述，明显不符合常理。后称其将工程发包给陆俊祥施工，但其在指定期间内既未提交其与陆俊祥结算工程价款的决算书，也未申请证人出庭，对土建部分的施工并没有提交充分的证据证实。关于厂房的钢结构工程，李丽主张商贸中心系厂房钢结构部分的施工者，其向商贸中心支付了工程款。但未有钢结构工程结算的相关证据。对于李丽提交的向商贸中心支付工程款收条，商贸中心不能证明其收取上述工程款是钢结构工程以外的款项，诉争厂房如系商贸中心所建，其无需收取李丽支付钢结构部分工程款。对于李丽与商贸中心钢结构工程结算问题与本案非同一法律关系，不予一并审理。综上，原审认定李丽系最初两份协议的实际履行人，判决诉争地上物由李丽使用并无不当。商贸中心的上诉理由，证据不足，上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持济南市槐荫区人民法院（2014）槐民再重字第1号民事判决。
二审案件受理费30460元，由济南开发区中林商贸中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭秀梅
审 判 员 李文实
代理审判员 孙 勇
二〇一六年五月二十日
书 记 员 孙连友