广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1320-1332号
各案原告黄晓军等（各案原告详细情况见附表）。
各案原告共同委托代理人陈松涛，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
被告深圳市富居实业有限公司，地址深圳市宝安区创业二路南侧都市翠海华苑，组织机构代码723044824。
法定代表人黎发亮。
原告黄晓军等诉被告深圳市富居实业有限公司建筑物区分所有权纠纷共十三案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。各案原告共同委托的代理人陈松涛到庭参加诉讼。被告深圳市富居实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
各案原告诉称，各案原告系深圳市宝安区都市翠海华苑业主（具体房号见列表），被告系深圳市宝安区都市翠海华苑1栋开发企业。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，原告作为涉案小区业主，与该小区全部商铺、住宅业主，对该小区1栋楼顶、外侧墙体，四楼平台、外侧墙体，地面停车场，依法享有共有和共同管理的权利。但，被告未经原告等涉案小区业主的同意，擅自将小区1栋楼顶、外侧墙体，四楼平台、外侧墙体，地面停车场的使用权、收益权转让给第三方企业，并签订转让合同。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被告有关涉案小区1栋楼顶、外侧墙体，四楼平台、外侧墙体，地面停车场的使用权、收益权擅自转让的行为，违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定，侵犯了包括原告在内的涉案小区全体业主，对小区1栋楼顶、外侧墙体，四楼平台、外侧墙体，地面停车场，依法享有共有和共同管理的权利。为维护各案原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认深圳市宝安区都市翠海华苑1栋楼顶、外侧墙体、四楼平台使用权、收益权归深圳市宝安区都市翠海华苑1栋全体业主享有共有和共同管理的权利；2、确认深圳市宝安区都市翠海华苑1栋地面停车场使用权、收益权归深圳市宝安区都市翠海华苑1栋全体业主享有共有和共同管理的权利；3、被告承担本案诉讼费。
被告深圳市富居实业有限公司未提交书面答辩状，亦未提交任何证据。
经审理查明，各案原告系位于深圳市宝安区新安街道创业二路南侧都市翠海华苑1栋的业主（具体房号详见附表）。另有刘竹园等20户业主已另案向被告深圳市富居实业有限公司提起诉讼，案号为（2015）深宝法民三初字第1300-1319号。
原告提交了一份陆洪娟与被告签订的《房地产买卖合同》，其中附表四约定，屋顶及外墙面使用权归小区业主共享，屋顶及外墙面广告权益归开发商。合同中对于小区车位、车库的归属未作约定。
另查，原告于庭审中确认以下事实：1、该小区只有1栋，共有300多户业主，现有33户业主提起诉讼，起诉业主所占专有部分面积未超过小区总面积的1/2；2、小区现在没有成立业主大会，也没有选举产生业主委员会；3、小区4楼平台是对全体业主开放的区域，但平台上面有开发商违法建设的1,000多平方米的房屋，原先用作物业管理公司办理所用，也是被告工商登记的注册地址，现由灵芝园工作站委派的物业管理公司使用。
再查，为查明涉案小区规划的车库、车位情况，本院向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局调取了涉案小区的《建设工程规划许可证》（深规土建许字2004B008号）及《总平面图》，其中《总平面图》显示涉案小区共有停车位64个，其中地下停车位44个，地面停车位20个。
上述事实，有经庭审审查的产权信息查询单、房地产买卖合同、建设工程规划许可证（深规土建许字2004B008号、总平面图及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分也应当认定为共有部分。本案中，各案原告系涉案的深圳市宝安区都市翠海华苑1栋业主，原告诉请确认全体业主对该小区楼顶、外侧墙体、四楼平台、外侧墙体享有共有和共同管理的权利，符合上述法律规定，本院予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，根据涉案小区的建设工程规划设计，该小区规划地面停车位20个。原、被告并未就上述车位的归属作出约定，被告亦未提交任何证据证明归其所有，由于房屋买卖合同通常为开发商单方起草的格式合同，在此情形下，本院推定被告放弃上述车位的相关权利。故原告诉请确认全体业主对涉案小区地面停车场享有共有和共同管理的权利，于法有据，本院予以支持。
应注意的是，共同管理的权利应由涉案小区的全体业主共同行使，且属于业主自治范畴，即由业主共同确定管理的方式等，而非由原告自行管理。
原告诉请确认涉案小区楼顶、外侧墙体、四楼平台、地面停车场的收益权由全体业主享有。本院认为，被告在将涉案房产出售时，已在《深圳市房地产买卖合同》中约定，被告享有本项目屋顶及外墙面的广告权益，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故原告诉请确认涉案小区楼顶、外侧墙体的收权益由全体业主享有，没有依据，本院不予支持。至于小区其他共有部分的收益权，原、被告未作约定，而根据《中华人民共和国物权法》第七十六条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，该事宜属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依法应由全体业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。经查，涉案小区共有300多户，本次提起诉讼的业主仅为33户，未超过业主总人数的半数，故原告诉请确认全体业主对上述共有部分享有收益权，缺乏法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条、第七十六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认深圳市宝安区都市翠海华苑1栋楼顶、外侧墙体、四楼平台由全体业主享有共有和共同管理的权利；
二、确认深圳市宝安区都市翠海华苑1栋地面停车场由全体业主享有共有和共同管理的权利；
三、驳回各案原告的其他诉讼请求。
各案受理费人民币150元，由被告负担。受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
代理审判员 何冰清
人民陪审员 陈远霞
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 谢 燎
书 记 员 林斯瑜
原告黄晓军等诉被告深圳市富居实业有限公司建筑物区分所有权
系列案附表
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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