湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鄂01执异622号
异议人（案外人）：余江。
委托代理人：龚成立，湖北××律师事务所律师。
申请执行人（原告）：湖北东升建设有限公司，住所地武汉市汉南区。
法定代表人：冯海堂，该××董事长。
委托代理人：徐瑞贞，湖北××律师事务所律师。
委托代理人：赵胤，湖北××律师事务所律师。
被申请执行人（被告）：武汉市硚口区劳动就业管理局，住所地湖北省武汉市硚口区。
法定代表人：何博，该局局长。
委托代理人：丁雪松，湖北××律师事务所律师。
委托代理人：易中华，湖北××律师事务所律师。
被执行第三人：武汉治历置业集团有限公司，住所地武汉市硚口区建设大道142号湘商大厦24-25楼。
法定代表人：朱宏彬，该××执行董事兼总经理。
委托代理人：姚亿如，湖北××律师事务所律师。
本院在执行湖北东升建设有限公司（以下简称东升公司）申请诉前财产保全［（2015）鄂武汉中立保字第00440号］中，异议人余江针对本院查封其房产的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人余江称，2012年9月27日，余江与武汉治历置业集团有限公司（以下简称治历公司）签订了《房屋买卖合同》，购买武汉市硚口区建设大道142号硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地（湘商大厦）／栋19层1室，总价款998万元，余江于2012年8月31日支付了首期购房款100万元，余款于2012年9月29日前已全部支付给治历公司。2014年1月10日，治历公司已交付了房屋。因治历公司未依约办理产权过户登记，余江向硚口区人民法院提起诉讼，请求判令治历公司办理过户登记。硚口区人民法院于2015年9月22日作出（2015）鄂硚口民三初字第00217号民事调解书确认双方签订的《房屋买卖合同》有效；治历公司在1个月内将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户至余江名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，请求解除对武汉市硚口区建设大道142号硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地（湘商大厦）／栋19层1室的查封。
申请执行人（原告）东升公司辩称，余江与治历公司签订的《房屋买卖合同》是无效合同，至今房屋登记在被申请人武汉市硚口区劳动就业管理局（以下简称硚口劳动就业局）名下，订立《房屋买卖合同》有恶意，对购房款的支付，异议人提供的收据金额只有798万元，且无真实的资金流水发生。不同意解封。
被申请执行人（被告）硚口劳动就业局辩称，不同意解封，查封的房屋本来是用于治历公司抵偿东升公司的工程款，但根据东升公司的诉请，治历公司并没偿还东升公司的工程款。查封的房屋没有过户到治历公司名下，治历公司无权处分房屋，异议人证据无法证明已支付购房款。
被执行第三人治历公司述称，治历公司与余江在仲裁协议之前就签订了房屋买卖合同，付款及总价款都是真实的，现在房屋已交付、装修，并合理使用。
本院查明，2009年7月21日，硚口劳动就业局作为委托方与被委托方治历公司签订《委托代建协议书》，该协议约定，硚口劳动就业局将硚口区建设大道142号土地交付给治历公司垫资代建“硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地项目”（以下简称“力资市场及基地项目”），主建筑应建二栋独立的楼房，并对楼房的基本要求和附属设施进行了约定，还约定总建筑成本不超过1.2亿。还对其他权利义务进行了约定。
之后，东升公司与硚口劳动就业局于合同载明的2010年5月20日（签订时间待审理确认）签订《湖北省建设工程施工合同》一份，约定由东升公司承建“力资市场及基地项目”，双方对开工时间、竣工时间、质量标准、合同价款等条款进行了约定并向管理机构办理备案手续。
2011年7月28日，东升公司与治历公司签署《工程施工补充合同》一份，对双方的权利义务再次进行了约定。A、B二栋房屋建成后，东升公司的工程款未收回。
因硚口劳动就业局无力支付治历公司的代建费用，2013年12月28日，硚口劳动就业局与治历公司签订《还款及房屋分割确认协议》，双方在该合同中约定，治历公司因实施代建合同建设本项目工程所产生的全部费用为人民币138048800元。双方同意以价值159133019.29元的资产抵债，该资产包括本案争议的A栋楼及B栋楼13层以上的全部房地产。（2013）武仲裁字第0001387号仲裁裁决书裁决确认2013年12月28日，硚口劳动就业局与治历公司签订《还款及房屋分割确认协议》合法有效。至今，该房屋仍登记在硚口劳动就业局名下，该房屋对应的土地性质为划拨用地。
余江与治历公司于2012年9月27日签订《房屋买卖合同》，购买武汉市硚口区建设大道142号湘商大厦B栋19层（建筑面积：1000平方米），总价款998万元。因治历公司未依约办理产权过户登记，余江向武汉市硚口区人民法院提起诉讼，请求判令治历公司办理过户登记。硚口区人民法院于2015年9月22日作出（2015）鄂硚口民三初字第00217号民事调解书确认：一、双方确认于2012年9月27日签订的《房屋买卖合同》有效；二、治历公司保证在本协议生效后1个月内将武汉市硚口区建设大道142号硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地19层1号房屋（建筑面积：961.88平方米）的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户至余江名下。
2015年9月7日，本院作出（2015）鄂武汉中立保字第00440号民事裁定书，并于同年10月10日查封了武汉市硚口区建设大道142号湘商大厦19层1号房（权证号：硚2014000813，建筑面积：961.88平方米）。
诉前财产保全作出后，东升公司诉硚口劳动就业局、治历公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理，案号为（2015）鄂武汉中民商初字第00978号。在该案中，东升公司将承建工程项目完工后，因工程款的未收回，东升公司以硚口劳动就业局为被告、治历公司为第三人提起了建设工程施工合同纠纷诉讼，东升公司请求法院判令：1、硚口劳动就业局向东升公司支付工程欠款102，600，000元，利息3，484，695元（利息按照中国人民银行同期银行贷款利率，自2015年2月9日暂计算至2015年10月13日，实际利息应计算至工程款付清之日止），合计106，084，695元；2、由硚口劳动就业局承担本案的保全费、诉讼费。
针对异议人的异议请求，本院评述如下：
关于异议人余江提出硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地（湘商大厦）19层1室已交付并占有使用，法院不得查封的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。虽然异议人余江提供了其与治历公司签订的《房屋买卖合同》和支付部分房款的证据，但本院查封的涉案房屋登记的产权人为硚口劳动就业局，尚未办理产权过户登记手续，属于人民法院可以查封、扣押、冻结的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人余江虽实际占有使用房屋，异议人余江提交的2012年8月31日和2012年9月10日的两笔各100万元付款属于POS机付款，无法显示收款人的情况，且该两笔付款发生在买卖合同签订之前；湖北省麻城市江源商贸公司付款的598万元只有汇款凭证，无法显示收款方；湖北省麻城市江源商贸公司总经理李平两个100万元付款是支付给朱宏彬，不能证明是治历公司收款。上述付款证据不能证明其支付了房屋的全部价款，故该异议理由不能成立。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第二款“案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理”的规定，（2015）鄂硚口民三初字第00217号民事调解书确认异议人余江享有涉案房屋的所有权，异议人余江依据该调解书提出排除执行异议，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第（一）项“该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持”的规定，确认权属的生效法律文书是判决或裁决，故（2015）鄂硚口民三初字第00217号民事调解书不能作为确认执行标的权属的依据。
综上所述，本院查封被执行人名下的相关房产的执行行为并无不当。异议人申请解除查封的异议请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人余江的异议申请。
本裁定送达后立即生效。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。
审 判 长 夏丽华
审 判 员 蹇鹏飞
人民陪审员 陈长洋
二〇一六年八月四日
书 记 员 周 靓