湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初1616号
原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司，住所地：长沙市岳麓区银盆岭南路292号社区服务大楼6楼6048室。
法定代表人何锡万，系公司董事长。
委托代理人肖彬。
委托代理人宋艳。
被告（反诉原告）湖南海皇宫餐饮投资管理有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区五一大道389号华美欧大厦2104房。
法定代表人陈志伟，系该公司总经理。
委托代理人冯梦豆。
原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司（以下简称奥克斯置业公司）诉被告（反诉原告）湖南海皇宫餐饮投资管理有限公司（海皇宫餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后，依法由审判员陈志胜担任审判长，与助理审判员卿斌、人民陪审员张连辉组成合议庭，于2016年7月29日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告（反诉被告）奥克斯置业公司的委托代理人肖彬，被告（反诉原告）海皇宫餐饮公司的委托代理人冯梦豆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）奥克斯置业公司诉称，2013年1月8日，原告奥克斯置业公司与被告海皇宫餐饮公司签订了关于长沙市奥克斯广场的租赁合同（以下称租赁合同），合同约定奥克斯置业公司将长沙市岳麓区岳麓大道58号长沙奥克斯广场的1号楼2、3层租赁给海皇宫餐饮公司，租赁期限为10个租约年。租赁时间自2013年9月28日起至2023年9月27日止。第1-2个租约年内租金按40元/平方米/月计算，第3个租约年按照41.2元/平方米/月计算（租赁合同6.2项），被告应在每季度届满之月的25日前向原告支付下季度租金。2014年5月25日，经双方协商达成合意，双方签订了补充协议，将2014年7月1日定为起租日。2014年7月23日、2015年1月20日，原、被告又分两次签订了补充协议，约定将2014年7月1日至2014年12月31日、2014年12月31日至2015年12月31日租金支付方式改为在每月的25日之前支付。为扶持海皇宫餐饮公司经营，原告于2014年11月13日与被告签订补充协议同意免除被告租金34000元，根据租赁合同6.5.2项约定，如海皇宫餐饮公司未能按照约定向原告支付租金，则奥克斯置业公司有权抵扣部分或全部履约保证金以抵消海皇宫餐饮公司欠付的租金。另，根据租赁合同中对物业管理、费用标准及支付的约定，物业服务费的收费标准为15元人民币/月/平方米，海皇宫餐饮公司应于每月25日之前交付下期物业管理费。另根据租赁合同延迟付款责任中约定，若被告海皇宫餐饮公司未按约定向原告支付租金、物业管理费的，每延迟一日，则被告应向原告支付万分之五（0.5‰）的逾期付款违约金。然合同履行过程中，被告并未依约支付相应费用，经原告多次催收，被告至今仍拖欠有原告的租金、物业管理费。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判决：1、解除原、被告签订的《关于奥克斯广场的租赁合同》；2、被告立即将其承租房屋恢复原状并返还给原告；3、被告立即支付租金、物业管理费共1085083.51元（暂计算至2016年9月30日，后续租金按80407.2元/月从2016年10月1日起计算至被告将承租房屋返还给原告之日止，物业管理费按30152.7元/月从2016年10月1日起计算至被告将承租房屋返还给原告之日止）；4、被告交付的履约保证金221121元作为违约金，原告不予退还；5、被告支付违约金57465元（暂计算至2016年5月31日，剩余部分以939546.5元为基数按日万分之五的标准从2016年6月1日起计算至实际清偿日止）；6、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）海皇宫餐饮公司辩称，2013年1月18日，奥克斯置业公司与海皇宫餐饮公司签订关于长沙市奥克斯广场的租赁合同，合同约定奥克斯置业公司将长沙市岳麓区岳麓大道58号长沙奥克斯广场的1号楼2、3层租赁给海皇宫餐饮公司，租赁期间为2013年9月28日起至2023年9月27日止，海皇宫餐饮公司的进场装修日为2013年5月28日，但因本公司未能在2013年5月28日之前取得消防验收合格文件，双方遂于2013年5月25日签订补充协议，将本公司的进场装修日推迟到2013年6月30日，推迟时间为一个月。本公司进场经营后，因奥克斯置业公司提供的经营环境、基础配套措施存在许多问题，具体表现为客梯长期不能使用，地下停车场地面积水，停车场顶部漏灰漏水，指示牌不明显等，且奥克斯置业公司未按约定将1号楼公寓门口绿化景观上的广告位提供给本公司使用，结合上述多种原因，导致本公司开业后经营出现困难。为了降低经营成本，减少租金支出，不得不于2014年6月30日，本公司将承租的三楼关门停业。本公司同时向奥克斯置业公司提出退租申请，并与奥克斯置业公司协商一致，口头约定：三楼于2014年12月31日起不再支付租金及物业管理费等任何费用，三楼可由本公司转租，2014年7月1日至2014年12月31日的租金及物管费在本公司成功转租的基础上从转让费内拿出部分款项来支付给奥克斯置业公司，如未转租成功则由奥克斯置业公司对本公司三楼停业及装修损失予以赔偿，数额由双方另行协商确定，三楼的租金与物业管理费也不再支付。但在本公司将三楼关门停业后，寻找第三方转租的过程中，在未解除或变更租赁合同的情况下，奥克斯置业公司却于2015年5月以更高的租赁价格将三楼租赁给第三方“英孚教育”使用。奥克斯置业公司的行为已构成违约。为维护自身的合法权益，海皇宫餐饮公司特提出反诉，请求依法判决：1、奥克斯置业公司继续履行租赁合同，将长沙奥克斯广场的1号楼3层交还给海皇宫餐饮公司使用，或赔偿海皇宫餐饮公司装修损失、停业损失共计100万元；3、奥克斯置业公司承担反诉费用。
经审理查明，2013年1月8日，原告（反诉被告）奥克斯置业公司（甲方）与被告（反诉原告）海皇宫餐饮公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定由奥克斯置业公司将其位于长沙市岳麓区岳麓大道58号长沙奥克斯广场的1号楼2、3层（以下称涉案房屋）租赁给海皇宫餐饮公司用于经营海皇宫自助餐厅，租赁场所总建筑面积为3400平方米，租赁期间为10个租约年，自2013年9月28日起至2023年9月27日止。合同第4.1条约定2013年5月28日为海皇宫餐饮公司的进场装修日；合同第6.1.2条约定2013年9月28日为开业日，自开业日起乙方享有4个月的开业免租期，在开业免租期内，乙方无需支付租金，但仍需支付水、电、燃气等公用事业费用及物业管理费等各项费用。合同第6.2条约定租金自租金起租日起计，第1-2年按40元/平方米/月计算，第3年按41.2元/平方米/月计算，第4年按42.44元/平方米/月计算，第5年按43.71元/平方米/月计算，第6年按45.02元/平方米/月计算，第7年按46.37元/平方米/月计算，第8年按47.76元/平方米/月计算，第9年按49.19元/平方米/月计算，第10年按50.67元/平方米/月计算。合同第6.3.1条约定乙方应按季度支付租金，首付租金应于免租期届满前10日支付。除首付租金外，其余各季度租金支付方式为：每季度届满之末尾月的25日前（含25日）向甲方交纳下季度的租金。合同第6.3.2条约定乙方应将本合同项下的应付租金以人民币形式支付到甲方指定的银行账户上（租金账户为：43×××77，户名：长沙奥克斯广场置业有限公司，开户行：建设银行长沙曙光中路中支行）。合同第6.5.1条约定甲方同意自合同签订日起10天内将乙方已经支付的374000元意向金转为合同履约保证金（无息）。合同第7.1.1条约定若乙方未按约定向甲方和商管公司支付租金、物业管理费、履约保证金、水、电、热力、燃气等公用事业费或其他应付款项，则每迟延一天，乙方应向甲方支付应付部分万分之五（0.5‰）的逾期付款违约金。经甲方或商管公司书面催款后超过30天仍不予交付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。乙方未经甲方同意延迟交租超过10天的情况累计逾3次，甲方同样有权解除本合同。合同第9.2条约定物业服务费从开业日开始计时，物业服务费标准为15元人民币/月/平方米；合同第9.3条约定乙方应于开业时前10日按照季度向甲方交付首期物业管理费，以后应于每月25日前（含25日）向商管公司交付下期物业管理费，每期物业管理费都应于约定付款期限到期之间或最迟于约定期限的最后一天支付，以人民币形式支付到商管公司指定的银行账户上。合同第10.1.5条约定甲方承诺1号楼公寓门口绿化景观上的广告位，如果甲方在该点位有设计广告位，则确认给予乙方租赁使用，租赁费用为每年1万元。合同签订后，奥克斯置业公司依约将涉案房屋交给海皇宫餐饮公司使用,海皇宫餐饮公司接收房屋后对房屋进行了装修并依约向奥克斯置业公司交纳了履约保证金374000元。
2014年5月25日，海皇宫餐饮公司与奥克斯置业公司签订第一份《租赁合同补充协议》，对《租赁合同》作出了部分变更，约定：乙方的进场装修日变更为2013年6月30日，装修期自2013年7月1日至2014年2月28日，2014年3月1日为乙方的开业日，免租期为4个月，即为2014年3月1日至2014年6月30日。乙方租赁期限仍为十个租约年，租赁期限自2014年7月1日至2024年6月30日。变更后的租金起租日为2014年7月1日。
2014年7月23日，海皇宫餐饮公司与奥克斯置业公司签订第二份《租赁合同补充协议》，其中第2条约定：“乙方于2014年6月24日提出申请希望甲方在2014年7月1日至2014年12月3日期间的租金支付方式按照月度支付方式进行。基于扶持乙方经营的立场，甲方同意乙方申请。同时，乙方承诺在此期间每月的25日前支付租金，否则甲方有权按照合同的乙方违约条款对乙方进行处理。此约定期以外按照原合同支付方式正常缴费。”
2014年9月12日，海皇宫餐饮公司与奥克斯置业公司签订《补充协议》一份，其中第1条约定：“乙方于2014年8月18日提出申请希望甲方在2014年7月28日至2014年12月27日期间的物业管理费支付方式按照月度支付方式进行。基于扶持乙方经营的立场，甲方同意乙方申请。同时，乙方承诺在此期间每月的25日前支付物业管理费。此约定期以外按照原合同支付方式正常缴费。”
2015年1月20日，海皇宫餐饮公司与奥克斯置业公司再次签订《租赁合同补充协议》一份，其中第2条约定：“乙方于2015年11月26日提出申请希望甲方在2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金、物管费支付方式按照月度支付方式进行。基于扶持乙方经营的立场，甲方同意乙方申请。同时，乙方承诺在此期间每月的25日前支付物业租金、物管费。否则甲方有权按照合同的乙方违约条款对乙方进行处理。此约定期以外按照原合同支付方式正常缴费。”
合同履行过程中，海皇宫餐饮公司近于经营压力，就其所租涉案房屋三楼的转租、退租及租金、物业费的减免事宜多次致函奥克斯置业公司，要求将案房屋三楼予以转租，转租前减免相应面积的租金及物业管理费。2014年11月17日，奥克斯置业公司向海皇宫餐饮公司出具《关于一号栋主力店海皇宫3F转租事宜的回函》一份，载明：“……对于贵司要求转租3F整层的要求，我司会积极向集团申请，尽最大可能获得集团领导同意。但就减免贵司3F整层未转租前相应面积的租金物管费，我司因双方合同签订面积已确认，并根据集团相关文件，不得以此作为减免租金及物管费的理由，望贵司谅解。”
2014年11月23日，海皇宫餐饮公司向奥克斯置业公司出具《关于1号栋三楼退租的申请函》一份，申请将其所租涉案房屋的3楼退回给奥克斯置业公司。2015年3月6日，海皇宫餐饮公司向奥克斯置业公司出具《关于海皇宫三楼减免租金及物业费用的申请函》一份，具体请求如下：“1.我司从2015年1月份开始，三楼整层未转租前减免相应面积的租金及物业费合计约6.7万元/月；2.根据我司目前三楼一直处于关闭状态，二楼处于经营困难阶段且无力承受三楼租金及物业费的支付能力，我司望贵司本着扶持商户的原则积极协助我司办理三楼的退租手续事宜。”
2015年7月21日，海皇宫餐饮公司向将涉案房屋三楼整层退还给奥克斯置业公司并退场，同时，双方签订了《房屋交接确认单》一份。
2015年8月，奥克斯置业公司将涉案房屋三楼出租给英孚教育集团。
另查明：1.涉案房屋二楼的实际面积为2010.18平方米，三楼的实际面积为1220.52平方米；2、海皇宫餐饮公司就其拖欠奥克斯置业公司租金及物业管理费数额进行了确认并签订了《欠费确认函》一份，经双方确认：①奥克斯置业公司认为，核减可抵扣的费用（包括涉案房屋三楼相应面积的保证金152879元、双方合意减免的租金152879元、已支付的租金及物业管理费3020911.34元）后，截至2016年9月30日，海皇宫餐饮公司仍欠奥克斯置业公司租金、物业管理费共1085083.51元。②海皇宫餐饮公司认为，涉案房屋三楼的房租其已交至2015年12月31日，物业管理费已交至2014年5月28日，并于2014年6月停止营业，且奥克斯置业公司于2015年7月21日将三楼转租给英孚教育集团，故对2015年1月1日起至2015年7月21日期间的租金及2014年6月1日至2015年7月21日期间的物业管理费，不应再支付，故实际欠付的租金及物业管理费应为479652.32元。
上述事实，有当事人当庭陈述，原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司提交并经庭审质证的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》三份、《补充协议》一份、《关于海皇宫费用的催缴函》四份，《关于1号栋三楼转租或退租的函》、《关于解决海皇宫经营经营问题的函》、《关于1号栋三楼退租的申请函》、《关于海皇宫三楼减免租金及物业费用的申请函》两份、《关于奥克斯3楼海皇宫撤场事宜回函》、《关于一号栋主力店海皇宫3F转租事宜的回函》、《关于海皇宫费用等事宜联络函》两份、《关于海皇宫相关费用的催缴函件》两份、《关于海皇宫三楼退租事宜的告知函》三份、《关于海皇宫三楼退租后相关事宜跟催函》、房屋交接确认单及现场照片、《欠费确认函》，被告（反诉原告）湖南海皇宫餐饮投资管理有限公司提交并经庭审质证的《关于1号栋三楼转租或退租的函》、《关于解决海皇宫经营经营问题的函》、《关于1号栋三楼退租的申请函》、《关于海皇宫三楼减免租金及物业费用的申请函》两份等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应严格依约履行。本案中，原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司与被告（本诉原告）湖南海皇宫餐饮投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及相应的补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同及补充协议合法有效，双方均应依约履行自己的义务。本案争议焦点在于：一是本案的违约方如何确定；二是双方当事人的诉讼请求应否支持，具体分析如下：
首先,海皇宫餐饮公司应否向奥克斯置业公司支付租金、物业管理费及违约金的问题。对此，本院认为，海皇宫餐饮公司在合同履行过程中，违反双方签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议的约定，未按时向奥克斯置业公司支付相应的租金及物业管理费用，显然，海皇宫餐饮公司的行为构成违约。现奥克斯置业公司支付相应的租金及物业管理费用的诉请，理由正当，予以支持。
对于拖欠的具体金额，奥克斯置业公司认为，截至2016年9月30日，海皇宫餐饮公司共欠奥克斯置业公司租金、物业管理费共1085083.51元，海皇宫餐饮公司则认为其对涉案房屋三楼已于2014年6月停止营业，该楼房租已交至2015年12月31日，且奥克斯置业公司于2015年7月21日将三楼转租给他人，故其对2015年1月1日至2015年7月21日期间的租金及2014年6月1日至2015年7月21日期间的物业管理费，不应再支付。对此，本院认为，虽然海皇宫餐饮公司已于2014年6月对涉案房屋三楼停止了营业，但其直到2015年7月21日方从三楼退场并将该层退还给奥克斯置业公司，在此之前，涉案房屋三楼一直处于海皇宫餐饮公司的占有、管理之下。同时，从其向奥克斯置业公司出具的要求减少相应面积及租金、物业管理费的函件可知，奥克斯置业公司并未同意其要求。故海皇宫餐饮公司据前述理由要求免除2015年1月1日至2015年7月21日期间的租金及2014年6月1日至2015年7月21日期间的物业管理费支付义务的主张，理据不足，本院不予支持，故其应向奥克斯置业公司支付的租金、物业管理费为1085083.51元。但鉴于海皇宫餐饮公司承租后对涉案房屋三楼投入了装修成本并于2014年6月已停止营业，且奥克斯置业公司于2015年7月21日将该层转租给他人，基于公平原则的角度老师，对此期间的租金及物业管理费应适当予以减少，本院结合海皇宫餐饮公司对涉案房屋三楼使用的实际情况，对减少的租金及物业管理费金额酌情认定为10万元，故截至2016年9月30日，海皇宫餐饮公司共欠付奥克斯置业公司的租金及物业管理费共计为1085083.51元-100000元=985083.51元。
对于违约金的支付问题，虽然双方《房屋租赁合同》中明确约定了0.5‰每天的逾期付款违约金，但鉴于双方约定的违约金标准偏高，本院综合双方当事人的合同履行情况及被告拖欠租金、物业管理费的时间，本院对滞纳金酌情调整为20000元。
对奥克斯置业公司要求将海皇宫餐饮公司交付的221121元履约保证金作为违约金不予退还的诉请，因双方已在《欠费确认函》中进行了相应抵扣，对该款项双方已进行了相应处理，故对其该项诉请，本院不予支持。
其次，涉案《房屋租赁合同》应否解除的问题，虽然海皇宫餐饮公司在合同履行过程中有拖欠租金及物业管理费的情形，但考虑到其拖欠上述费用的原因系因双方对涉案房屋三楼退租及转租事宜发生争议所引起，且目前海皇宫餐饮公司所租二楼场地仍在正常经营，从有利于稳定市场秩序方面考量，不宜解除双方签订的《房屋租赁合同》。
再次，对海皇宫餐饮公司要求奥克斯置业公司将涉案房屋三楼交还其继续使用或赔偿其装修及停业损失共计100万元的反诉请求。鉴于海皇宫餐饮公司已于2015年7月21日将涉案房屋三楼退还给奥克斯置业公司并退场，同时签订了《房屋交接确认单》，且从海皇宫餐饮公司出具给奥克斯置业公司数份函件可知，要求对涉案房屋三楼退租亦是海皇宫餐饮公司主动提出，故双方就案房屋三楼的租赁关系客观上已经解除。虽然海皇宫餐饮公司反诉称双方曾就涉案房屋三楼转让费的支付、装修及停业损失的赔偿问题进行了口头约定，但其并未提供相应的证据证实，且在其就涉案房屋三楼的转租及退租事宜向奥克斯置业公司发送的数份函件中均未提及达成口头约定的事项。同时，本院在计算其欠付奥克斯置业公司的租金及物业管理费中已进行了适当减免。故对海皇宫餐饮公司要求奥克斯置业公司将涉案房屋三楼交还其继续使用或赔偿其装修及停业损失共计100万元的反诉请求，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）湖南海皇宫餐饮投资管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司租金、物业管理费共计985083.51元；
二、限被告（反诉原告）湖南海皇宫餐饮投资管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司支付逾期违约金20000元；
三、驳回原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）湖南海皇宫餐饮投资管理有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费17073元、财产保全费5000元，由原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司负担5073元，由被告（反诉原告）湖南海皇宫餐饮投资管理有限公司负担17000元。反诉案件受理费13800元，由被告（反诉原告）湖南海皇宫餐饮投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 陈志胜
代理审判员 卿 斌
人民陪审员 张连辉
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 罗翠玲