舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟普民初字第1120号
原告舟山市普陀区众安物业有限责任公司，住所地舟山市普陀区东港街道海印路821号海天大厦501室。
法定代表人杨志明，公司董事长。
委托代理人（特别授权）孙行态、应佳红，浙江民鸿律师事务所律师。
被告舟山市海晶房地产开发有限责任公司普陀分公司，住所地舟山市普陀区东港街道浦西综合批发市场内。
负责人姜日广，普陀分公司经理。
被告舟山市海晶房地产开发有限责任公司，住所地舟山市定海区东河中路25号。
法定代表人高兴伟，公司董事长。
委托代理人（特别授权）张宁，浙江星岛律师事务所律师，系上述二被告委托代理人。
原告�山市普陀区众安物业有限责任公司（以下简称普陀众安物业公司）诉被告舟山市海晶房地产开发有限责任公司普陀分公司（以下简称海晶房产公司普陀分公司）、舟山市海晶房地产开发有限责任公司（以下简称海晶房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理，依法由审判员陆海勇适用简易程序于2015年11月24日、2016年1月12日公开开庭进行了审理，原告普陀众安物业公司委托代理人孙行态、应佳红，被告海晶房产公司普陀分公司、海晶房产公司委托代理人张宁到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告普陀众安物业公司诉称，2011年9月20日，原告普陀众安物业公司与被告海晶房产公司普陀分公司签订了一份《御景山庄前期物业委托服务合同》及附件《御景山庄前期物业管理费用预测方案》[以下简称《御景山庄前期物业服务合同》及附件]，合同约定原告作为御景山庄前期物业管理企业对御景山庄别墅住宅小区的公共性综合服务项目进行管理与服务，委托管理期限为自合同签订之日起至交房后二年止，物业管理费先收费后服务，按建筑面积3.8元/平方米·月计算，在业主向被告海晶房产公司普陀分公司办理领房手续时预交一年，业主首次缴纳物业管理费的计算时间以被告海晶房产公司普陀分公司交房公告的签发日期为准，空置房的物业管理费由被告海晶房产公司普陀分公司向原告缴纳。该别墅小区总户数为41户。2014年12月19日，鉴于御景山庄即将交付使用，原告与被告海晶房产公司普陀分公司又签订了一份《<御景山庄前期物业服务合同>补充协议》及附件《御景山庄年度物业服务费用测算》[以下简称《<御景山庄前期物业服务合同>补充协议》及附件]，协议约定空置房物业管理费以全额的85%支付，支付时间为房屋交付公告日起三个月内先预付70%，在房屋交付满一年的最后一个月内全部付清，前期物业管理费（即开办费）确定为30000元在补充协议签订后一周内付清，由于原告按被告海晶房产公司普陀分公司要求在交房前的一个月进驻御景山庄为交房作准备，该一个月的前期介入物业管理费用按实际介入人员数量和时间确定为17800元，由被告海晶房产公司普陀分公司在房屋交付公告日起10日内一次性支付。2015年1月1日，原告派出物业管理人员进驻御景山庄开展前期物业管理工作并办理交房准备手续，同年1月3日至1月15日，被告海晶房产公司普陀分公司向原告移交了御景山庄物业。2015年2月1日，被告海晶房产公司普陀分公司发布御景山庄交房公告，尔后被告海晶房产公司普陀分公司向已销售的13户业主办理了交房手续，原告按合同约定�法收取了一年物业管理费，剩余28户房屋为空置房屋，该部分房屋面积为8093.93平方米，一年物业管理费为313720.55元（8093.93平方米×3.8元/平方米·月×12个月×85%）。另外，第7幢业主的物业管理费12638.5元在交房时已预交给了被告海晶房产公司普陀分公司。2015年4月14日、7月2日原告以工作联系单的方式要求被告海晶房产公司普陀分公司支付前期介入物业管理费、前期物业管理费（开办费）及空置房物业管理费共计361520.55元，但被告海晶房产公司普陀分公司仅支付给原告80000元外，剩余物业管理费281520.55元及第7幢业主缴纳的物业管理费12638.5元，共计294159.05元，经原告多次催讨，被告海晶房产公司普陀分公司一直未支付。2015年8月28日，原告向被告海晶房产公司普陀分公司发函并抄告舟山市普陀区住房保障和房产管理局，要求被告海晶房产公司普陀分公司在9月25日前支付剩余物业管理费，逾期原告将解除物业管理合同，并追究被告海晶房产公司普陀分公司的违约责任，但直到现在，被告海晶房产公司普陀分公司仍未向原告支付剩余物业管理费。为此，原告诉至法院，要求：一、自2016年2月1日起解除原告与被告海晶房产公司普陀分公司分别签订的《御景山庄前期物业服务合同》、《<御景山庄前期物业服务合同>补充协议》，责令被告海晶房产公司普陀分公司在2016年1月15日至1月31日与原告办理御景山庄物业交接手续。二、判令被告海晶房产公司普陀分公司向原告支付御景山庄物业管理费294159.05元。三、判令被告海晶房产公司对被告海晶房产公司普陀分公司不能清偿部分的民事责任承担补充清偿责任。四、本案诉讼费由二被告负担。审理中，原告对原诉讼请求变更如下：一、自2016年2月1日起解除原告与被告海晶房产公�普陀分公司分别签订的《御景山庄前期物业服务合同》及附件、《<御景山庄前期物业服务合同>补充协议》及附件。二、判令被告海晶房产公司普陀分公司向原告支付御景山庄小区物业管理费281720.1元（前期介入物业管理费17800元、空置房物业管理费251281.6元及被告海晶房产公司普陀分公司返还第7幢业主缴纳的物业管理费12638.5元）。三、判令被告海晶房产公司对被告海晶房产公司普陀分公司不能清偿部分的民事责任承担补充清偿责任。四、本案诉讼费由二被告负担。
原告普陀众安物业公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供了以下证据：
1、《御景山庄前期物业服务合同》、《<御景山庄前期物业服务合同>补充协议》，拟证明被告海晶房产公司普陀分公司委托原告对御景山庄住宅小区进行前期物业管理的事实。
2、《御景山庄住宅小区物业接管移交单》、《新建物业项目承接查验协议》复印件各一份，拟证明被告海晶房产公司普陀分公司自2015年1月3日起至同年1月15日止将御景山庄住宅小区物业移交给原告的事实。
3、《房屋建筑面积测绘成果书》复印件一份，拟证明御景山庄小区物业管理区域房屋总建筑面积为12505.46平方米及被告海晶房产公司普陀分公司负责支付物业管理费的空置房建筑面积为8093.93平方米的事实（测绘公司测绘为准）。
4、《物业服务收费标准备案表》复印件一份，拟证明原告对御景山庄住宅小区物业服务收费标准向舟山市普陀区发展和改革局备案，住宅备案价格为别墅类物业收费标准为3.8元/平方米·月的事实。
5、《工作联系单》、《关于要求限期支付物业管理相关费用的联系函》及《圆通速递单》复印�各一份，拟证明原告在2015年4月14日、7月2日、8月28日发书面工作联系单或函给被告海晶房产公司普陀分公司，要求被告海晶房产公司普陀分公司按合同约定支付物业管理费、前期介入物业管理费及2015年9月25日前未付清物业管理费时将予以解除合同的事实。
6、《中国建设银行客户专用回单》复印件一份，拟证明被告海晶房产公司普陀分公司于2015年5月29日以汇款方式支付原告物业管理费50000元的事实。
7、《业主意见（满意度）征询表》复印件15份，拟证明御景山庄入住业主共15户中，其中9户业主表示满意，满意度占60%，另6户业主有4户在外地工作，无法征询到业主的意见。
8、《物业服务中心岗位栏》、2015年2月-11月份御景山庄小区物业服务中心工作人员考勤表，拟证明原告派遣到御景山庄小区的7名物业服务中心工作人员2015年2月-11�份上班出勤情况。
9、御景山庄小区现场照片（12张），拟证明御景山庄小区环境优美、道路通畅、秩序井然、卫生整洁的事实。
10、御景山庄交房通知书（第19幢业主为任志刚）、房屋交接单和御景山庄交房通知书（第18幢业主为蒋素燕）、业主交付物品清单复印件各一份，拟证明被告海晶房产公司普陀分公司向御景山庄小区第18幢蒋素燕业主交房时间为2015年11月14日，原告从2015年11月起收取物业管理费；被告海晶房产公司普陀分公司向第19幢任志刚业主交房时间为2015年4月30日，原告从2015年5月起收取物业管理费的事实。
11、人员参保证明，拟证明御景山庄管理员蒋燕娜的养老社保缴纳的事实。
12、2015年2月至2015年12月的工资单，拟证明御景山庄7名工作人员工资发放的事实。
被告海晶房产公司普陀分公司、海晶房产公司辩称，一、原告未按合同履行配置物业管理人员的义务，配置人数不足、岗位缺失、年龄不符合要求。1、原告上岗人员未经上岗培训，均未取得物业管理职业资格证书。2、按合同约定，应配置1名维修员兼队长，其未配置；应配置1名保洁员（含清运），其未专职配置，实际上只配置了一名与其它物业通用的清运工；应配置4名秩序维护员，其中2名日班2名夜班，均各12小时上岗，保障24小时全勤维护。但原告实际上只配置了3名秩序维护员，日班2名，夜班1名。原告所述的1名叫张国忠的秩序维护员，实际上是绿化养护单位舟山市新大海园林工程有限公司派驻御景山庄小区的绿化养护工，原告称该养护工可以兼职，白天养护晚上做秩序维护员，这不符合合同约定。合同要求的秩序维护员必须是专职，这样才可能做到12小时在岗。3、按合同约定，秩序维护员年龄原则上要�45周岁以下，但原告所述的秩序维护员有两名年龄显然已经在60周岁以上了，已满退休年龄，根本不符合合同要求，也不符合对秩序维护员的最低要求。二、原告未按合同忠实履行物业管理服务义务。1、御景山庄小区在原告管理服务期间，小区内堆满各种生活垃圾和装修垃圾；橱窗、门牌、灯光、监控摄像头等设施出现损坏却长期无人维护；多处消防设施的消防带、枪头、扳手缺失却无人维护；部分路面布满青苔容易滑倒却无人清理；绿化多处损坏无人养护；违章搭建、违章装修严重却无人管理；垃圾占据道路占据公共车位也无人管理等等。2、原告对被告海晶房产公司普陀分公司委托管理的高档物业御景山庄别墅小区，连以上所述的最基本服务都未做到，建立健全物业管理档案、为业主提供便民服务措施、小区文化建设等，更是无从谈起。因原告不按约履行物业�务合同，小区的物业管理一片混乱，脏、乱、差现象极其严重，不仅引起业主的不满，对被告海晶房产公司普陀分公司别墅的销售也已造成了严重的不利后果。三、原告作为专业的物业管理服务企业，依法负有忠实履行物业管理服务合同的义务，不能只收费不服务或多收费少服务。但其事实上的行为，表明其并未忠实履行物业服务合同，未尽到物业管理服务职责，已经构成合同违约，违约情形遍布于物业服务的各个方面，且性质严重。根据合同和法律规定，针对原告的违约情形，被告海晶房产公司普陀分公司有权追究其违约责任，有权按合同约定在物业管理费中扣减其相应的费用。
被告海晶房产公司普陀分公司、海晶房产公司为证明其辩称依据的事实，向本院提供了以下证据：
1、《御景山庄交房通知书》、《交房通知书邮寄送达回执》、《商�房买卖合同》及《不动产销售发票》复印件各一份，拟证明被告海晶房产公司普陀分公司已向19户业主交付房屋，除1户外（第7幢），其余18户的物业管理费应由原告自行向业主收取，空置房仅有22户。
2、《御景山庄前期物业服务合同》附件[即《御景山庄前期物业管理费用预测方案》]复印件一份,拟证明原告应提供的御景山庄小区物业管理服务的各项内容及质量标准。
3、由业主任立刚、戴先文出具的御景山庄物业管理情况证明复印件一份，拟证明原告未按《御景山庄前期物业服务合同》、《<御景山庄前期物业服务合同>补充协议》的约定足额配置御景山庄物业管理人员，并存在管理不善的情形，业主已要求更换物业管理企业的事实。
4、御景山庄小区现场照片（23张），拟证明御景山庄小区内堆满各种垃圾、设施无人�护、绿化无人养护、违章搭建无人管理、垃圾占道及占公共车位等事实。
5、舟山市新大海园林工程有限公司2015年6月御景山庄养护工工资单、舟山市新大海园林工程有限公司2014年12月至2015年1月御景山庄养护工工资单及舟山市新大海园林工程有限公司出具的证明各一份，证明张国忠系舟山市新大海园林工程有限公司职工，受公司指派在御景山庄从事绿化养护工作。
本院经审理查明：2011年9月20日，原告普陀众安物业公司（甲方）与被告海晶房产公司普陀分公司（乙方）签订了一份《御景山庄前期物业服务合同》及附件，合同约定：御景山庄位于普陀舵岙，占地面积7839.7平方米，总建筑面积12782.2平方米，总户数41户，服务用房1幢568平方米，属于高档别墅小区。本合同期限自前期物业管理委托合同签订之日起至交房后二年止，小区业主委员会成立时�小区选聘新的物业公司，本合同自然终止。本物业的物业管理费，住宅暂定为业主按其拥有建筑面积3.5元/平方米·月向甲方缴纳，费用标准最终以普陀区物价局核定备案为准。本物业的物业管理费在业主向乙方办理领房手续时预交一年，业主首次缴纳物业管理费的计算时间以乙方交房公告的签发日期为准。乙方及时按照约定交纳空置房的物业管理费。甲方在接管本物业中发生的前期管理费用58070元，由乙方在本合同生效之日起10日内向甲方支付10000元，本物业在业主入住之日起10日内支付给甲方40000元，成立小区业主委员会后支付8070元。对业主和物业使用人违反《业主临时公约》和《物业使用守则》的行为，甲方针对具体行为并根据情节轻重可采取规劝、制止和向有关行政主管部门报告等措施。附件[即《御景山庄前期物业管理费用预测方案》]载明：御景山庄物业管�服务中心团队成员共计12人，其中设管理处经理1人，物管员1人，秩序维护员7人，卫生保洁员2人，维修、绿化管理员1人。管理处经理由公司总经理室直接委派具有物业管理经理任职资格的人员担任，熟悉物业服务工作流程，能有效地带领服务团队全面完成公司设定的管理目标和任务。维护人员招聘45周岁以下、身体健康、有一定文化知识、责任心较强无前科的人员担任。维修技工由公司聘用具有专业证书人员担任，所有工作人员都必须经由岗前培训后上岗。2014年12月19日，鉴于御景山庄即将交付使用，原告普陀众安物业公司（甲方）与被告海晶房产公司普陀分公司（乙方）又签订了一份《<御景山庄前期物业服务合同>补充协议》及附件，协议约定：根据乙方与房屋买受人签订的商品房买卖合同的约定，前期物业管理费标准为住宅3.80元/平方米·月（建筑面积）。本物业管理费收费标准最终以普陀区物价局核定为准。甲方同意根据乙方要求于房屋交付前1个月进入现场实施前期物业服务，配合乙方做好房屋交付前的各项准备工作。前期介入的费用按实际介入人员和介入时间确定（按实际介入时间起至房屋交付公告日次月1日止计），前期介入人员由乙方确认，前期介入物业管理费用由乙方在交付公告日起10日内一次性支付给甲方。前期介入的人员费用主要包括人员工资、福利费、社保费及人员其他附加费等。人员费用的标准参照双方已确认的《御景山庄年度物业服务费用测算》。为保持别墅形象，甲方配置的秩序维护人员原则上招聘45周岁以下、形象端正、身体健康、责任心较强、无犯罪前科的人员担任，复退军人优先录用。所有工作人员都必须经岗前培训后上岗。甲方必须按合同附件中约定的人员到岗，若未按要求到岗的，乙方有权扣除未到岗人员应付的工资及费用，并在物业管理费中扣除。乙方空置房物业管理费的计算：因房屋交付后乙方空置的房屋较多，甲方同意其物业管理费按实际空置房物业管理费全额的85%支付给甲方。乙方空置房物业管理费的支付时间：乙方同意在房屋交付公告日起三个月内预付70%的一年空置房物业管理费给甲方（按支付日实际空置的房屋计算物业管理费），且在2015年2月10日前必须支付其中50000元的空置房物业管理费。在房屋交付满一年的最后一个月内，按实际需支付的一年空置房物业管理费付清余款。第二年乙方在房屋交付公告的对应日起三个月内预付70%的一年空置房物业管理费（按支付日实际空置的房屋计算物业管理费），在合同期满的最后一个月内，按实际需支付的空置房物业管理费付清余款。根据双方签订的《御景山庄前�物业服务合同》约定，乙方需支付甲方前期物业管理费用为58070元，由于部分设备乙方均已按装，故乙方一次性补偿甲方前期物业管理费用30000元。乙方在签订本补充协议的一周内一次性支付甲方30000元前期物业管理费。附件[即《御景山庄年度物业服务费用测算》]载明：根据御景山庄物业服务的实际要求，配置物业服务人员共7人：经理1人、维修员兼队长1人、秩序维护员4人（每班2人，12小时制）、保洁员1人（含清运）。在人员工资支出中，其中社保（按2014年最低缴费基数应缴550元/月、参保人数按2人计）为13200元（550元×12月×2人）。2015年1月1日，原告派出物业管理人员进驻御景山庄小区开展前期物业管理工作并办理交房准备手续，同年1月3日至1月15日，被告海晶房产公司普陀分公司向原告移交了御景山庄物业。2015年1月20日，原告对御景山庄住宅小区物业服务收费�准向舟山市普陀区发展和改革局备案，住宅备案价格为别墅类物业收费标准为3.8元/平方米·月。2015年2月1日，被告海晶房产公司普陀分公司发布御景山庄交房公告，尔后被告海晶房产公司普陀分公司向已销售的13户业主办理了交房手续。其中1户（即第7幢）业主的物业管理费12638.5元已预交给了被告海晶房产公司普陀分公司，其余12户业主交纳的一年物业管理费由原告按合同约定收取。2015年4月14日，原告以工作联系单的方式发函要求被告海晶房产公司普陀分公司支付前期介入物业管理费17800元。2015年4月18日，被告海晶房产公司普陀分公司向该小区第19幢业主发出《御景山庄交房通知书》，双方于2015年4月30日办理交房手续。在办理交房手续以后，第19幢业主向原告交纳了2015年5月—2016年1月的物业管理费11020.26元。2015年5月29日，被告海晶房产公司普陀分公司通过银行转账方式支付原告50000元。2015年7月2日，原告以工作联系单的方式发函要求被告海晶房产公司普陀分公司按合同约定支付空置房物业管理费182243元[(369083×85%×70%)-50000元（已付）+12638.5元（第7幢业主缴纳在被告海晶房产公司普陀分公司处的物业管理费）；在369083元中，未扣除第19幢业主已交纳的物业管理费11020.26元]。2015年8月28日，原告再次发函给被告海晶房产公司普陀分公司，要求被告海晶房产公司普陀分公司在9月5日前支付原告前期介入物业管理费、在9月25日之前支付空置房物业管理费。若被告海晶房产公司普陀分公司未能在上述时间内支付相应费用的，原告将根据有关规定与被告海晶房产公司普陀分公司解除前期物业服务合同，并将提起法律诉讼。被告海晶房产公司普陀分司收到联系函后，未向原告支付剩余空置房物业管理费、前期介入物业管理费及返回�告海晶房产公司普陀分司收取的第7幢业主缴纳的物业管理费。原告在物业管理服务活动中，未按合同约定标准配置人员、履行物业管理职责，主要存在以下方面：1、原告在配置的7名工作人员中，上岗人员均未经岗前培训，先后担任御景山庄小区物业服务团队的物业经理、物业主管、物业负责人均不具有物业管理经理任职资格，除2015年2月份配置1名不具有专业证书维修人员外，其他时间段未按合同要求配置1名兼职维修人员。2、对违章装修、乱搭乱建物业管理上，小区部分业主发生违章装修、乱搭乱建的问题以后，原告未根据情节轻重，采取规劝、制止和向有关行政主管部门报告等措施，从而造成蔓延现象。2015年10月28日，原告诉至法院。在审理过程中，2015年10月30日，被告海晶房产公司普陀分公司向该小区第18幢业主发出《御景山庄交房通知书》，双方于2015年11月14日办理交房手续。在办理交房手续以后，第18幢业主向原告交纳了2015年11月—2016年1月的物业管理费3614.14元。2016年2月1日，被告海晶房产公司普陀分公司尚有26幢未出售或未交付，该部分房屋建筑面积为7454.67平方米，一年空置房物业管理费为288943元（7454.67平方米×3.8元/平方米·月×12个月×85%）。另外，第18幢未交房之前空置期间的物业管理费为9216.05元（317.03平方米×3.8元/平方米·月×9个月×85%）。第19幢未交房之前空置期间的物业管理费为3122.40元（322.23平方米×3.8元/平方米·月×3个月×85%）。
另查明，被告海晶房产公司普陀分公司向原告已支付合同约定前期物业管理费（即开办费）30000元。
本院认为，原告普陀众安物业公司与被告海晶房产公司普陀分公司分别签订了《御景山庄前期物业服务合同》及附件、《<御景山庄前期物业�务合同>补充协议》及附件，合同内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，上述合同效力均应及于原、被告，故原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告要求从2016年2月1日起解除原告与被告海晶房产公司普陀分公司分别签订的《御景山庄前期物业服务合同》及附件、《<御景山庄前期物业服务合同>补充协议》及附件，被告海晶房产公司普陀分公司表示同意解除，本院依法予以准许。针对双方存在争议焦点，综合原、被告诉辩主张及相关证据，分别认定如下：1、原告是否按合同要求配置人数、岗位及具有相关从业资格。从《御景山庄前期物业服务合同》附件[即《御景山庄前期物业管理费用预测方案》]内容看，其中对原告派驻御景山庄小区物业服务团队的人数、从业资格、服务项目作出相�约定。《<御景山庄前期物业服务合同>补充协议》及附件是对《御景山庄前期物业服务合同》及附件相关合同内容作出变更，《御景山庄前期物业服务合同》及附件未变更的合同内容继续具有法律效力，对双方仍具有涉及力。根据合同要求，原告派出物业服务团队中，人员组成为经理1人、维修员兼队长1人、秩序维护员4人、保洁员1人（含清运），并对物业经理要求需具有物业管理经理任职资格、维修人员需具有专业证书。虽然原告按合同要求配置7名工作人员，但其为减少人员成本支出，在配置的7名工作人员中，上岗人员均未经岗前培训，先后担任御景山庄小区物业服务团队的物业经理、物业主管、物业负责人均不具有物业管理经理任职资格，除2015年2月份配置1名不具有专业证书维修人员外，其他时间段未按合同要求配置1名兼职维修人员。因此，原告未按合同约定标准配置人员，其行为构成违约，被告海晶房产公司普陀分公司应缴纳的空置房物业管理费应依法减收。2、原告对小区内发生违章装修、乱搭乱建现象及保洁服务、绿化养护、公用设施设备维护等是否按合同要求履行了物业服务管理职责。对原告在保洁服务、绿化养护、公用设施设备维护等物业服务项目上，被告提供相关照片只能反映御景山庄小区在一个地点的一段时间的情况，从照片看不出时间段，并不能反映御景山庄小区其他地方、其他时间段的情况，无法认定原告对整个御景山庄小区的保洁服务、绿化养护、公用设施设备维护等存在大面积的、持续的物业服务管理不到位的情况，不能认定原告在上述物业服务项目上存在违约行为。对原告在违章装修、乱搭乱建物业管理上，被告海晶房产公司普陀分公司向小区购房业主交付房屋后，小区部分业主存在违章装修、乱搭乱建现象，原告未根据情节轻重，采取规劝、制止和向有关行政主管部门报告等措施，从而造成上述现象蔓延。在违章装修、乱搭乱建物业管理上，原告存在懈怠管理，其行为构成违约，被告海晶房产公司普陀分公司应缴纳的空置房物业管理费应依法减收。3、对前期介入物业管理费17800元，被告是否有权依据合同约定扣减公司管理费1530元、税金970元。被告辩称，对原告要求被告支付前期介入物业管理费17800元，该前期介入物业管理费中，包含了原告公司管理费1530元、税金970元，依据合同约定不能计取应扣减。对被告的辩解意见，没有合同依据，本院不予以采纳。综上，对原告要求被告海晶房产公司普陀分公司支付拖欠前期介入物业管理费、空置房物业管理费及返还第7幢业主缴纳的物业管理费的诉讼请求，其中对前期介入物业管理费、返还�7幢业主缴纳的物业管理费，本院予以支持，对空置房物业管理费，本院酌情予以支持。对原告要求被告海晶房产公司对被告海晶房产公司普陀分公司不能清偿部分的民事责任承担补充清偿责任的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十二条第一款第五项之规定，判决如下：
一、确认原告舟山市普陀区众安物业有限责任公司与被告舟山市海晶房地产开发有限责任公司普陀分公司分别签订的《御景山庄前期物业委托服务合同》及附件《御景山庄前期物业管理费用预测方案》、《<御景山庄前期物业服务合同>补充协议�及附件《御景山庄年度物业服务费用测算》自2016年2月1日起解除。
二、限被告舟山市海晶房地产开发有限责任公司普陀分公司在本判决生效之日起十五日内向原告舟山市普陀区众安物业有限责任公司酌情支付御景山庄小区空置房物业管理费225000元。
三、限被告舟山市海晶房地产开发有限责任公司普陀分公司在本判决生效之日起十五日内向原告舟山市普陀区众安物业有限责任公司支付御景山庄小区前期介入物业管理费17800元。
四、限被告舟山市海晶房地产开发有限责任公司普陀分公司在本判决生效之日起十五日内向原告舟山市普陀区众安物业有限责任公司返还御景山庄小区第7幢业主缴纳的物业管理费12638.5元。
五、被告舟山市海晶房地产开发有限责任公司对被告舟山市海晶房地产开发有限责任公司普陀分公司不能清偿部分的民事责任承担补充清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5526元，减半收取2763元，由原告舟山市普陀区众安物业有限责任公司负担193元，被告舟山市海晶房地产开发有限责任公司普陀分公司、舟山市海晶房地产开发有限责任公司负担2570元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 员 陆海勇
二〇一六年七月五日
代书记员 范佳秦
附相关法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一�零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第五十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；�二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。