上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初13977号
原告：上海祐任生化科技�限公司，注册地上海市闵行区。
法定代表人：章仲灏，总经理。
委托诉讼代理人：李甲三，上海市中和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲍慧蕙，上海市中和律师事务所律师。
被告：上海行顺轴承有限公司，注册地上海市闵行区。
法定代表人：沈依萍，经理。
委托诉讼代理人：金发，系该公司员工。
委托诉讼代理人：凌昊，上海市慧众律师事务所律师。
第三人：上海市闵行第一房屋征收事务所有限公司，注册地上海市闵行区虹梅南路XXX号一幢一层M1004室。
法定代表人：朱莉珉，总经理。
委托诉讼代理人：赵勇良，男，系该公司员工。
原告上海祐任生化科技有限公司(以下简称祐任公司)与被告上海行顺轴承有限公司(行顺公司)房屋租赁合同纠纷一案，�院于2016年5月12日立案受理后，依法适用简易程序于2016年8月11日公开开庭予以审理。因上海市闵行第一房屋征收事务所有限公司(以下简称第一房屋征收事务所)与本案处理结果存在利害关系，本院依法追加为第三人参与诉讼，并于2016年11月10日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人李甲三、鲍慧蕙，被告的委托诉讼代理人金发、凌昊，第三人的委托诉讼代理人赵勇良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祐任公司向本院提起诉讼请求：1.被告支付承租房屋动迁速搬、速迁奖励款及动迁停产、停业补助费人民币(币种下同)164,450元；2、被告支付装饰、装修补偿款17,635元；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年12月被告经产权人梅陇镇行南村民委员会同意，将承租的闵行区虹梅南路XXX弄XXX号部分厂房及办公用房转租给原告，双方在《房屋租赁协议》中约定：租赁面积为253平方米，年租金为9.10万元，租用期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止计2年等。原告承租后便投入装饰装修以及经产权人同意以承租场地为经营地申办了工商营业执照。2016年2月梅陇镇行南村委会通知原告承租场地面临市政动迁并公布《行南村外环生态项目区(包括雨污水泵站)非居动迁补偿奖励及其它区域拆违材料回购和奖励标准》。该标准明确：凡租赁协议未到期的补偿奖励包含速搬速迁奖励300元/平方米，停产停业补助350元/平方米。装修、物品搬迁其他配套设施按评估报告锁定金额100%返还，免租期为实际交房日向前推3个月等。根据上述标准，评估单位对包括原告使用的部分场地进行了实地评估估价并形成书面报告。至2016年4月底，房屋产权人与被告已达成所有补偿协议，但被告法定代表人拒绝就涉及原告的动迁补偿奖励款分配而达成书面协议，但被告法定代表人拒绝就涉及原告的动迁补偿奖励款分配而达成书面协议。2016年4月28日原告致函，被告仍置之不理。原告认为，尽管双方租赁协议言明使用年限中如遇市政动迁，甲方不承担赔偿责任，但作为产权人对实际使用人合同期间的速迁及停产停业补偿奖励、装修补偿的待遇，被告应无权侵占，故原告以讼称事由诉至本院。
被告行顺公司辩称，不同意原告的诉讼请求。根据双方租赁协议之约定，如果租赁期内动迁的，甲方不承担任何责任的。
第三人第一房屋征收事务所陈述到，就系争房屋的动迁，评估公司出具评估报告后，动迁单位依据动迁方案及评估报告与村委会签订动迁协议，再由村委会与承租人达成协议，动迁款项已经支付给村委会。
经审理查明，上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号房屋的产权人为上海行南农工商实业总公司。
2015年，被告行顺公司(签约甲方)与原告祐任公司(签约乙方)签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将虹梅南路XXX弄XXX号内厂房办公房租赁给乙方，建筑面积253平方米，年租金为91,000元，租用期为二年；租用期间，乙方有责任保护房屋结构完好，未经过甲方同意，不得私自转让，租期满后如需续租，应提前一个月提出，并最优先考虑；乙方应自行负责内部安全、消防、治安等管理工作，独立承担相应的法律责任，若发生自行造成的事故，甲方概不负责；甲方将提供水、电到户，由乙方独立安装表具，按月结算，如有情况变动，应事先征求甲方同意；租用期2015年1月1日起至2016年12月31日止，租金全年一次付清，先付后用，如乙方拖欠租金甲方有权终止协议；在使用年限中，如遇市政批租、动迁，甲方不承担任何赔偿责任，协议自然终止，协议期�如有其他未尽事宜，双方友好协商解决。协议签订后，原告承租使用系争房屋，并向被告支付了至2015年12月31日止的房租。
2014年12月25日，上海市闵行区梅陇镇人民政府出具《外环生态专项(梅陇段)三期地块集体土地上非居住房屋协商搬迁补偿方案》，载明：协商搬迁范围为外环生态专项(梅陇段)三期地块项目工程(绿化实施区域1号、2号、4号地块及集心张慕工业区、莲花南路商办地块)范围内集体土地上非居住房屋；被补偿房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定；停产停业损失补偿标准为被搬迁房屋建筑面积每平方米100-350元，房屋所有人认为其停产停业损失补偿超过被搬迁房屋的建筑面积每平方米350元的，应当提供该房屋搬迁前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料，由委托的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估�果予以补偿；在规定的时间内完成评估及签约的，给予被补偿人按建筑面积最高每平方米100元的速签奖励费，在双方签约后，被补偿人按搬迁补偿协议规定的时间全部完成搬迁、移交土地的，给予被补偿人按建筑面积最高每平方米100元的搬迁奖励费；在搬迁补偿协议规定时间提前15日内完成搬迁、腾地工作的，给予被补偿人按建筑面积最高每平方米100元的速迁奖励费；协商搬迁房屋的市场租赁关系的处理，出租的土地、房屋采用“谁出租谁解约谁收回”的原则进行等。
2016年3月28日，上海A房地产估价有限公司就上海市闵行区梅陇镇外环生态梅陇段四号地块范围内的行南村使用区域内行南村(行顺公司)的非居住房屋、构筑物(附属设施)、装饰装修、机器设备及物资搬迁等补偿出具编号为(2015)第FG160105-9号的《房地产估价报告》一份，该被告载明：虹梅南路XXX弄XXX号权利人为上海行南农工商实业总公司，建筑面积为1,011.49平方米，经现场测量确认建筑物17处，其中1号、7号、10号、14号房屋在产证范围内，建筑面积1,011.49平方米，产证范围外建筑面积共计1,390.64平方米。该报告详细载明了建筑物状况、构筑物状况、装饰装修状况、机器设备物资搬迁状况，并分项出具评估价格。经庭审质证，原、被告双方确认，原告祐任公司承租范围系1号房部分及5号房。
2016年4月28日，祐任公司与上海观中精密轴承有限公司(以下简称观中公司)共同向被告发函表示，行南村拆迁涉及观中公司及祐任公司未到期要求搬迁事项，故要求被告于5月4日前就补偿事宜进行协商。被告表示未收悉该告知函。
2016年4月30日，梅陇镇外环生态工程指挥部、上海市闵行区梅陇镇行南村民委员会(以下简称行南村委会)及第三人就所涉行南村拆迁补偿签订《非居住房屋补偿结算清单》。同日三方还签订《集体土地非居住房屋补偿协议》一份，约定补偿以双方认可的上海东洲房地产估价有限公司出具的沪东洲房估报字(2016)第FG160105-01；03；04；05；06；08；09；10；18；19；21；22；23；25；26；37；38；40；41；43；49号评估报告及另行经协商一致内容为准，补偿款由房屋补偿款、房屋装饰补偿款、附属物补偿款、设备搬迁和安装费用、停产停业损失补偿及奖励费组成。
另查明，就被告承租部分，被告已与行南村委会达成补偿协议。后原告搬离了系争房屋。
上述事实，由原告提交的《房屋租赁协议》、《告知函》，由第三人提交的《外环生态专项(梅陇段)三期地块集体土地上非居住房屋协商搬迁补偿方案》、《外环生态专项(梅陇段)三期地块集体土地上非居住房屋协商搬迁补偿方案》、《集体土地非居�房屋补偿协议》、《房地产估价报告》等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
关于原告于庭审中提交的《上海市集体所有土地非居住房屋估价报告数量确认稿》、《行南村外环生态项目区(包括雨污水泵占)非居住动迁补偿奖励及其他区域拆违材料回购和奖励标准》，因无落款签章，难以确认出具单位，本院无法采信；关于原告提交的资产负债表及利润表，系原告自行制作本院难以采信；关于原告提交的何a及上海B建筑装修公司证明系证人证言，因证人未出庭质证，本院不予采信；关于原告提交的照片一组，被告未予认可，原告也未能提交其他证据予以佐证，本院难以确认为系争房屋内实际情况。
本院认为，祐任公司承租范围内因部分房屋并未取得房地产权证或建设规划许可，该部分租赁标的物不具有合法性，原、被告双方租赁协议中涉及该部分不合法建筑的租赁约定因租赁标的物违法而无效，虽然双方的约定部分无效，但不影响其他部分效力，因此双方就涉案房屋内剩余合法建筑部分的租赁约定，与法不悖，仍应属合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”就本案而言，祐任公司承租的厂房因纳入动迁范围，动迁单位在系争土地上房屋等评估报告的基础上进行协商，并确定补偿金额后与行南村委会签订动迁协议，再由行南村委会就祐任公司承租范围内的补偿协商予以支付。而从评估报告、动拆迁协议中均能反映�，该补偿金额中包括了对祐任公司承租范围内的停产停业损失、装饰装修及建筑物等补偿。而就补偿款问题，祐任公司认为动迁速搬、速迁奖励款75,900元(300元/平方米×253平方米)，动迁停产、停业补助费88,550元(350元/平方米×253平方米)，及部分装饰、装修补偿款17,635元应由行顺公司予以补偿，而行顺公司则认为按照双方协议约定，如遇市政批租、动迁，其不承担任何赔偿责任，协议自然终止，故不应予以支付。本院认为，虽租赁协议属部分无效，但该约定为双方就后果处理达成之一致意思，应作为双方就本案处理的参考。首先，对于祐任公司主张补偿款中的装饰装修补偿款，现该部分由何方进行装修难以认定，又双方约定遇动迁租赁终止，祐任公司承租系争房屋时应已明知租赁协议可能会提前终止，装修存在相应风险，且双方明确约定行顺公司不予赔偿，故对于祐�公司主张该部分补偿款本院难以支持。其次，对于祐任公司主张之动迁速搬、速迁奖励款75,900元，该费用系动迁单位针对被补偿人及时搬离交还被动迁场所之补偿费用，虽祐任公司为实际使用人，但其并非为该费用的补偿对象，故其主张该部分补偿款本院不予支持。最后，关于祐任公司主张之停产停业损失，祐任公司为该部分厂房的实际承租使用方，动迁发生时其租赁期尚未届满，其需提前搬离并另寻经营场所，停产停业补偿系针对该期间实际发生损失之弥补。而双方协议中约定不予赔偿，应为租赁合同项下可预见的行顺公司直接投入损失的赔偿，但该笔费用实际用于弥补因动迁产生的空窗期经营损失，且就该部分场所行顺公司并非经营使用人，故从补偿款性质及公平原则出发，此补偿款应属祐任公司所有。又经审理查明，就停产停业损失按照每平方米350元的标�补偿，双方合同中约定的观中公司承租范围为253平方米，行顺公司应将该部分停产停业补偿款88,500元向观中公司支付。
综上，被告应向原告支付停产停业补偿款88,500元，原告的其余诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海行顺轴承有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海祐任生化科技有限公司支付停产停业补偿款88,500元；
二、驳回原告上海祐任生化科技有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计2,007.50元，由原告上海祐任生化科技有限公司负担1,031.23元，由被告上海行顺轴承有限公司负担976.27元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 殷 雪
二〇一六年十一月二十八日
书记员 罗香琴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相�的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。