江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第1886号
上诉人（原审被告）无锡苏源置业有限公司，住所地无锡市堰桥街道西漳天一新街1号。
法定代表人田丰，该公司董事长。
委托代理人黄征、张钧，江苏创凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）戎斌。
委托代理人祁琦、浦智华，江苏金渠律师事务所律师。
上诉人无锡苏源置业有限公司（以下简称苏源公司）因与被上诉人戎斌商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2014）惠民初字第02864号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
戎斌原审诉称：2013年6月1日，戎斌与苏源公司签订商品房买卖合同一份，购买苏源公司开发的阳光壹佰国际城第4幢3单元3层301室房屋，房屋总价为941920元，并约定交房日期为2014年8月15日前。合同签订后，戎斌按约支付了购房款，但苏源公司未按约交房。戎斌依据合同约定于2014年11月5日向苏源公司邮寄送达了退房通知书，通知了苏源公司解除商品房买卖合同并退还购房款，但苏源公司至今未办理，故诉至法院，请求判令确认双方签订的商品房买卖合同于2014年11月5日解除；判令苏源公司返还购房款941920元，并支付违约金（因合同约定的违约金过低，要求按实际损失计算违约金：以282920元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年6月1日起计算至实际给付之日止的利息，以659000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年7月21日起计算至实际给付之日止的利息）；本案诉讼费由苏源公司承担。
苏源公司原审辩称：双方应继续履行商品房买卖合同，房屋在2014年12月18日已经具备交付条件。苏源公司未收到戎斌要求解除合同的相关材料。如果法院认定合同已解除，苏源公司也只需向戎斌支付合同约定的违约金。如果法院调整违约金，戎斌的贷款部分应按贷款合同约定的利率计算利息损失，且因其首付款部分没有发生贷款，故不应计算该部分的利息损失。
原审法院经审理查明：2013年6月1日，戎斌与苏源公司签订商品房买卖合同一份（合同备案号：201306010069），约定由戎斌向苏源公司购买阳光壹佰国际城第4幢3单元3层301号房屋，总价为941920元，买受人签署合同时交付首期款282920元，余款659000元采用贷款方式交付。第八条约定，出卖人应当在2014年8月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过交付使用竣工验收并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第三条约定，依据买卖合同约定，因出卖人逾期交房而导致买受人行使解除合同权利的，买受人应于出卖人逾期交房第60日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自动放弃买卖合同中约定的退房权利。
戎斌于2013年5月31日、6月1日、9日向苏源公司支付了首期款合计282920元。2013年7月15日，戎斌与中国农业银行股份有限公司无锡惠山支行（以下简称农行惠山支行）签订个人购房担保借款合同一份，向该行借款359000元，借款适用浮动利率，以基准利率为基础下浮15%。2013年7月18日，戎斌与无锡市住房公积金管理中心签订住房公积金委托贷款合同一份，向公积金管理中心贷款300000元。苏源公司确认于2013年7月20日收到贷款659000元。
2014年8月1日，苏源公司向戎斌邮寄温馨提示一份，载明无法按照双方合同的约定期限交付房屋。
2014年11月4日，戎斌向苏源公司邮寄了退房申请书一份，要求退房，该邮件于2014年11月5日妥投。
2014年12月18日，无锡市惠山区建设局向苏源公司发出关于天一城A地块一期通过交付使用竣工验收的通知，同意该建设项目交付使用。
以上事实由商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、住房公积金委托贷款合同、个人借款支付凭证、借记卡明细对账单、发票、温馨提示、邮寄凭证、退房申请书、邮件查询记录、关于天一城A地块一期通过交付使用竣工验收的通知及当事人的陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：戎斌与苏源公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定的交房时间为2014年8月15日前，但苏源公司未按约履行交房义务，已构成违约。根据合同约定，出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，因苏源公司逾期交房已超出60日，故戎斌享有解除合同的权利。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据合同约定，买受人应于出卖人逾期交房第60日起30日内做出是否退房的书面要求，戎斌于2014年11月5日向苏源公司送达了退房申请书，要求因逾期交房退房，在约定的期限内履行了解除合同的通知义务，故双方签订的商品房买卖合同于2014年11月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方签订的商品房买卖合同已因苏源公司违约而解除，戎斌有权要求苏源公司返还全部购房款941920元，并赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。合同约定的违约金为已付购房款的1%，即9419.20元，远低于戎斌已付购房款按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自付款之日起计算至判决苏源公司实际给付之日止的实际利息损失，故戎斌主张按该实际损失确定违约金数额，合法有据，数额合理，该院予以支持。现戎斌主张以282920元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年6月1日起计算至实际给付之日止的利息，以659000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年7月21日起计算至实际给付之日止的利息计算违约金，未超出合理范围，该院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：苏源公司于判决发生法律效力之日起十日内向戎斌返还购房款941920元，并支付违约金（违约金以282920元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年6月1日起计算至实际给付之日止的利息，以659000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年7月21日起计算至实际给付之日止的利息）。案件受理费14235元，由苏源公司负担。
苏源公司不服原审判决，向本院提起上诉称：本案违约金标准是双方协商一致的，应按已付房款的1%确定，法院不应调整。即使调整，首付款未贷款不应计算损失，其余房款359000元系商业贷款取得，相关损失根据贷款合同可以明确，不能直接按人民银行同期贷款利率计算。综上，请求二审改判上诉人给付违约金9419.2元，并据此调整其一审应承担的诉讼费用。
被上诉人戎斌辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
苏源公司、戎斌对原审法院查明的事实均无异议，亦未提交新证据，二审查明事实与原审已查明事实一致。
本院认为：
根据违约金的补偿性功能，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，苏源公司未按约履行交房义务，构成违约。合同约定的违约金为已付购房款的1%，远低于戎斌已付购房款按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自付款之日起计算至苏源公司实际给付之日止的实际利息损失，故原审依法调整违约金数额并无不当。此外，根据违约金的惩罚性功能，合同当事人不得因违约行为获取利益。由于苏源公司的违约行为导致合同解除，相对于戎斌支付的首付款及贷款的利息损失而言，苏源公司获取的利益为取得相应购房款而少支付的银行同期贷款利息，故原审按中国人民银行同期同档次贷款基准利率确定戎斌的利息损失并无不当。
综上，苏源公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2224元，由上诉人无锡苏源置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 骏
代理审判员 苏 强
代理审判员 单甜甜
二〇一五年十月三十日
书 记 员 周一心
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。