广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0305民初5457号
原告李璇，
委托代理人余翔、唐穗花，北京市盈科（深圳）律师事务所律师、实习律师。
被告戴友法，
委托代理人谭新亮，广东怀明律师事务所律师。
第三人深圳市海王城房地产投资顾问有限公司。
法定代表人蓝伟光。
委托代理人俞飞、傅杰顺，广东君强律师事务所律师。
原告李璇诉被告戴友法、第三人深圳市海王城房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人余翔、唐穗花、被告委托代理人谭新亮、第三人委托代理人傅杰顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年12月13日，原、被告在第三人居间介绍下签署了编号：0000115的《二手房买卖合同》，约定：原告购买被告所有的位于南山区蛇口××公寓××单元××室房屋（以下简称“涉诉房屋”），转让价格为395万元；原告应在合同生效当日向被告支付定金2万元，并在合同生效5日内向被告支付定金8万元，上述定金须在被告将房地产证原件及办理赎楼、过户等手续的委托公证书原件交予第三人时由托管方转付被告；原告须于2016年3月31日前将首期房款110万元交予第三方或银行做资金托管并办理按揭申请手续，被告应积极配合原告办理银行贷款手续，否则视为违约；涉诉房屋由卖方自行赎楼。合同签订后，原告依约分别于2015年12月13日、2015年12月17日以转账的方式向第三人支付定金共计10万元，但被告不仅未依约向第三人提供房地产证原件及赎楼、过户等手续的委托公证书原件，且要求托管方先转付定金，并声称收到定金后会尽快赎楼。2015年12月21日，第三人作出让步将定金先转付被告。此后，原告及第三人不断催促被告履行合同义务并告知违约风险，但被告始终以“没时间”、“没钱赎楼”、“妻子不肯交出房产证”等各种理由拖延履行义务，最后以拒绝任何回应的方式明确表示不再履行合同义务。被告行为已构成根本违约并严重损害了原告合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《二手房买卖合同》（编号：0000115）；2、被告退还原告支付的定金10万元；3、被告向原告支付相当于房屋转让成交价百分之二十的违约金79万元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，涉诉房屋属于被告与前妻的共有房产，根据离婚协议，该房产已同意赠予其女儿，如出售须征得被告前妻的同意，被告将相关事实告知原告及第三人，各方均明确知道该房屋买卖合同需要征得共有人的同意方可转让。该房屋买卖合同未取得共有人同意，应属于无效合同，被告无需向原告承担违约责任。
第三人陈述称，对原告起诉状的事实部分没有异议，理由及诉讼请求部分尊重法庭的意见。
经审理查明，涉诉房屋建筑面积为70.47平方米，房屋用途为住宅，截至2014年9月12日的房屋产权信息查询结果显示，涉诉房屋登记在被告名下，份额为100%。
2015年12月13日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将涉诉房屋以395万元的价格转让给买方，买方同意在合同生效之日向卖方支付定金2万元，在合同生效之日后五日内（含当日）再向卖方支付定金8万元，上述定金交由双方约定的第三方监管，当卖方将房地产证原件及办理赎楼、过户等手续的委托公证书原件交予第三方处时，第三方将定金转付给卖方指定账户。第三方在定金中扣除5000元作为交房保证金，在完成水、电、煤气、有线电视、管理处过户交房完毕并结清所有费用后三个工作日内转付卖方。买方应于2016年3月31日前将首期房款110万元交予第三方或银行做资金托管并办理按揭申请手续，被告应积极配合原告办理银行贷款手续，否则视为违约；涉诉房屋由卖方自行赎楼。双方约定如买方未按照合同约定的期限履行义务（包括但不限于付款等义务），卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未依约履行义务（包括但不限于交房及做委托公证等义务），买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了其他内容。同日，原告与第三人签订《买方服务费支付承诺书》，原告承诺就涉诉房屋的交易向第三人支付服务费5万元。
2015年12月13日、2015年12月17日，原告向第三人分别支付了定金2万元和8万元，共计10万元。
原告名下中国银行股份有限公司深圳科技园支行及招商银行股份有限公司深圳科发支行的历史交易明细表中显示，截至2016年3月30日，其账户余额足以支付《二手房买卖合同》中约定的首期款110万元。
在第三人工作人员杨丹丹、刘荣珍与被告的聊天记录中，被告向第三人提出必须拿到定金其才进行赎楼。第三人在扣除交房保证金5000元后于2015年12月21日将定金95000元交予被告，后第三人工作人员曾多次催促被告依约交付房地产证原件等资料以配合原告进行首期款监管及银行贷款手续的办理，但均未得到被告的回复。
平安银行股份有限公司深圳分行出具《个人贷款结清证明》，证明被告已于2016年3月23日结清涉诉房屋银行贷款。
被告提交了（2016）粤0305民初4416号民事裁定书等，证明其前妻汤彩霞因不同意涉诉房屋的交易向法院提起诉讼要求确认原、被告之间合同无效。原告认为其在购买涉诉房屋时并不知晓被告的婚姻状况且被告亦未告知汤彩霞不同意出售涉诉房屋，直到2016年4月汤彩霞电话告知原告不同意出售涉诉房屋其才知晓该情况。
被告提交涉诉房屋所在小区交易记录及深圳房价下跌的新闻报道证明涉诉房屋自2016年3月以来未发生大幅度价格波动，本次交易无法完成并未对原告造成明显损失。原告提交《房屋产权信息查询》证明其为完成涉诉房屋的交易已于2016年3月15日将其名下唯一商品房出售，被告的违约行为令其遭受巨大经济损失。
以上事实，有《房屋产权信息查询》、《二手房买卖合同》、《买方服务费支付承诺书》、银行历史交易明细表、微信聊天记录、《个人贷款结清证明》、（2016）粤0305民初4416号民事裁定书、涉诉房屋所在小区交易记录及深圳房价下跌的新闻报道等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。被告以涉诉房屋属于其与前妻的共有房产，出售须经共有人同意作为其不履行合同的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。在原告依约履行支付定金的义务后，被告擅自变更了合同中关于定金领取的约定，且在第三人将定金支付至其账户后，其亦未依约于2016年3月31日前配合原告办理涉诉房屋的首期款监管及银行按揭贷款手续，事后又以房屋共有人不同意为由拒绝履行合同，其行为已经构成违约，原告依法享有合同解除权。合同自享有解除权的一方当事人解除合同的通知到达对方之日时解除，原告的起诉状于2016年5月19日送达被告，故《二手房买卖合同》已于该日解除。涉诉合同解除后，被告收取原告的定金10万元应予退回，被告应直接退还原告定金95000元，同时第三人应协助将托管在其处的定金（交楼押金）5000元退回原告。本案系因被告违反合同约定导致合同未予履行，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。被告在庭审中主张违约金过高，考虑到违约金以补偿为主，兼具惩罚性，故本院以被告违约行为对原告造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，从而确定被告应向原告支付违约金60万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告李璇与被告戴友法于2015年12月13日签订的《二手房买卖合同》于2016年5月19日解除；
二、被告戴友法应于本判决生效之日起十日内向原告李璇返还定金10万元，其中95000元由被告戴友法直接退回原告李璇，托管在第三人深圳市海王城房地产投资顾问有限公司的定金5000元由第三人协助退回原告李璇；
三、被告戴友法应于本判决生效之日起十日内向原告李璇支付违约金60万元；
四、驳回原告李璇的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6350元，原告已预交，由原告负担1356元，被告负担4994元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 赖晖
二〇一六年七月十五日
书记员 黄笑