北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民（商）终字第14225号
上诉人（原审被告）北京新亚趣香食品有限公司，住所地北京市海淀区北蜂窝路2号中盛大厦1305A。
法定代表人高翠青，董事长。
委托代理人李林娟，北京市浩天信和律师事务所律师。
委托代理人周建新，北京市浩天信和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京康尔森投资有限公司，住所地北京市通州区梨园镇大稿村办公楼319室。
法定代表人陈强，总经理。
委托代理人王甫，北京市晨野律师事务所律师。
上诉人北京新亚趣香食品有限公司（以下简称新亚公司）因与被上诉人北京康尔森投资有限公司（以下简称康尔森公司）联营合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民（商）初字第01055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月29日受理后，依法组成由法官张印龙担任审判长，法官潘蓉、法官张慧参加的合议庭，于2015年11月9日公开开庭进行了审理，新亚公司的委托代理人李林娟、周建新，康尔森公司的委托代理人王甫到庭参加了诉讼；于2015年11月16日公开开庭进行了审理，新亚公司的委托代理人李林娟，康尔森公司的委托代理人王甫到庭参加了诉讼；于2016年3月22日公开开庭进行了审理，新亚公司的委托代理人李林娟，康尔森公司的委托代理人王甫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
康尔森公司在一审中起诉称：2009年，康尔森公司与北京市京洲企业集团公司（以下简称京洲集团）组成一个资源整体，以京洲集团的名义与新亚公司签订《资产合作框架协议�，约定双方以北京九合科技园区为平台，共同开发食品生产经营项目，张扬民族品牌，开拓国内市场实现规模经济。双方框架协议约定合作分三个阶段：第一阶段为合作先期阶段，合作方式为新亚公司以租赁方式使用康尔森公司拥有的北京九合科技园区土地、建筑物、机械设备及公用工程等，生产营销及市场推广“稻香村”品牌产品，新亚公司承诺在北京通州成立北京苏稻食品有限公司（以下简称苏稻公司）生产经营，并确定了三年的生产经营目标分别为2亿、4亿、6亿，合同约定在这一阶段合同中，双方各自发挥自身优势，共同规划发展。第二阶段，双方共同组建有限责任公司进行经营。第三阶段将有限责任公司进行上市，并对上市前的股东权益进行约定。《资产合作框架协议》签订后，按照该协议的约定，双方为了履行合作先期阶段的义务，签订了《租赁协议�具体履行了《资产合作框架协议》第二条约定的双方第一阶段的合作义务，也即履行了合作先期阶段的具体合作方式。合作先期阶段，新亚公司以租用的模式用“合作甲方”投入合作的资产和资源，以支付租金的模式支付合作收益。租金为：2009年7月1日至2010年6月30日为300万元，2010年7月1日至2011年6月30日为400万元，2011年7月1日至2012年6月30日为500万元。同时合同对违约责任也进行了约定：如因一方违约或延期履行主要义务，守约方有权解除合同，并要求违约方承担违约金，标准为12个月租金，并赔偿损失。按照合作原则，合作甲方如约履行了先期合作义务，将甲方拥有的北京九合科技园区的土地、建筑物、机械设备及公用工程等提供给新亚公司，但新亚公司虽经多次催告，其亦未给付相应的合作款（名为租金）。后经多次催要未果，故诉至法院要求：1.新亚公司给付康尔森公司合作款1200万元；2.新亚公司支付违约金400万元；3.新亚公司承担本案诉讼费用。
康尔森公司向一审法院提交以下证据予以证明：1.《租赁协议》；2.《资产合作框架协议》及附件《租赁协议》；3.《协议书》；4.《权利转移通知》及附件；5.收据。
新亚公司在一审中答辩称：不同意康尔森公司的诉讼请求。康尔森公司不是适格的诉讼主体，合同的相对方是案外人京洲集团，不是康尔森公司。康尔森公司所述的于2013年与京洲集团签订的协议书并没有经过新亚公司确认，是无效的协议书。在合同履行期间，新亚公司已向京洲集团支付了相关租金，京洲集团没有实际将租赁物交付新亚公司。
新亚公司向一审法院提交以下证据予以证明：1.《资产合作框架协议》及附件《租赁协议》；2.《权利转移通知》及附件；3.收据；4.交接退回明细�资产交接差异清单；5.借款合同、收据及支票存根；6.情况说明；7.交通银行北京分行申请书。
经一审法院庭审质证，双方对于康尔森公司提交的《租赁协议》、《资产合作框架协议》及附件《租赁协议》、《协议书》、《权利转移通知》及附件、收据，新亚公司提交的借款合同、支票存根、收据、情况说明、交通银行北京分行申请书、交接退回明细及资产交接差异清单的真实性无异议，一审法院对上述证据的真实性予以确认，对于其关联性该院将作出综合认定。
一审法院经审理查明，2009年4月27日，京洲集团与新亚公司签订《资产合作框架协议》，约定本协议签署的背景为，本协议签署前，京洲集团已同康尔森公司达成协议，双方约定康尔森公司以其在“北京九合科技园”园区内投资建设所形成的建构筑物、机械设备、公用工程及其他设施等与京洲集团所拥有的“北京九合科技园”园区内国有土地使用权及部分公共工程整合为一个资源整体，与第三方签署资产合作协议。双方同时约定，由京洲集团全权代表“北京九合科技园”资源整体与新亚公司协商并签署《资产合作框架协议》。本协议双方约定，双方以北京九合科技园区为平台，共同开发食品生产经营项目，张扬民族品牌，开拓国内市场实现规模经济。
双方资产合作先期阶段，新亚公司以租赁方式使用京洲集团拥有的北京九合科技园区内现有的土地、建构筑物、机械设备及公用工程等，生产营销及市场推广“稻香村”品牌产品，并根据双方资产合作发展计划及市场需求，对园区进行规划建设和后续开发，进而进行扩大生产和市场营销。其资产租赁协议双方另行签订，并作为本协议的附件。新亚公司承诺，其所承租园区内的土地及地上物，�其控股并在北京通州成立的苏稻公司生产经营，并确定了先期合作三年的生产经营目标分别为2009年实现销售额2亿元、2010年实现销售额4亿元、2011年实现销售额6亿元，合同约定在这一阶段合同中，双方各自发挥自身优势，共同规划发展。双方合作第二阶段为，双方共同参股组建有限责任公司进行经营，约定由新亚公司负责经营管理，每年以固定金额向京洲集团支付股东收益（具体支付形式另议），其中，2010年7月1日至2011年6月30日固定收益为400万元，2011年7月1日至2012年6月30日固定收益为500万元。第三阶段为协议双方实施资产运营阶段，双方同意力争在2014年以前完成有限责任公司上市工作。
协议附件《租赁协议》约定，京洲集团将位于北京市通州区梨园镇万盛南街1号北京九合科技园园区的租赁物租赁于新亚公司所属控股子公司—苏稻公司使用，新亚公司同意按租赁物及设施的现状承租。租赁期限为3年，自2009年7月1日起至2012年6月30日止。租赁物的交付约定，1.交接第一阶段：交接时间为2009年6月30日前，包括加工中心（4970.7平方米，已交接）、维修车间（1048.4平方米，已交接）、品质稳定中心（4566.45平方米，已交接）、宿舍（179.07平方米，已交接）、地库东侧新建车间（两层钢构厂房约5000平方米，建设标准另行约定）、管理中心二层东侧（约529平方米）。2.交接第二阶段，交接时间为2010年5月15日前，除管理中心三层及3号宿舍外的园区全部土地、厂房、设备、附属设施、公共设施及器具等。在本租赁协议生效之日起，双方开始按现状开展租赁物交接工作，主要建筑物交接根据双方《资产合作框架协议》原则，在合资公司注册完毕后，双方开始第二阶段的交接工作，如双方不能注册合资公司，第二阶段的交接工作不再�行。租金为第一阶段：2009年7月1日至2010年6月30日人民币300万元；第二阶段：2010年7月1日至2011年6月30日人民币400万元；2011年7月1日至2012年6月30日人民币500万元。新亚公司在每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前分4次向京洲集团足额支付租赁费。协议终止条款约定，因一方严重违约或延迟履行主要义务，经守约方书面通知后，在合理期限内，违约方仍拒不改正的，守约方有权解除合同，并要求对方承担本条第三款所规定的违约金，并赔偿损失。双方组建合资公司注册完成，本协议终止。免责条款约定，根据双方《资产合作框架协议》原则，在合资公司注册完毕后，双方开始第二阶段租赁物及设备、设施的交接工作，如双方不能注册合资公司，第二阶段的交接工作不再进行，双方均不承担违约责任。特别约定条款约定，如京洲集团没有在约定时间向新亚公司交付租赁�，新亚公司按延迟期每天每平方米0.5元的标准扣除租金。其它条款约定，本协议作为合作协议的附件，与主协议具有同等法律效力，在不违背合作协议条款前提下，具体事宜之约束以本协议为准。此外，协议还对双方当事人的其他权利及义务进行了约定。
2009年7月23日，京洲集团与新亚公司签订《协议书》，约定鉴于《租赁协议》第三条中“地库东侧新建车间”的建设标准未定，应新亚公司要求，京洲集团同意将北京九合科技园园区内东侧“豆奶车间”厂房暂借给新亚公司使用，具体借用期为2009年7月1日至2009年10月31日。协议同时约定，“地库东侧新建车间”的建设管理工作由新亚公司全面负责，京洲集团协助。竣工交用日期由新亚公司负责。
2012年7月9日，京洲集团与苏稻公司签订《交接退回明细》，确认交接明细如下：1.九合加工中心（4970.7平方米）；2.品质稳定中心（4556.45平方米）；3.管理中心二层办公区188平方米；4.1号宿舍（179.07平方米）；5.东区平房（1048.4平方米）。
2010年8月31日，苏稻公司向京洲集团支付租金100万元。2008年12月10日，康尔森公司向苏稻公司借款50万元。2009年1月16日，康尔森公司向苏稻公司借款3万元。2009年2月10日，康尔森公司借款65万元。
2009年4月29日，康尔森公司与新亚公司签订《借款协议》，约定康尔森公司向新亚公司借款500万元，借款期限为2009年4月30日至2010年4月29日，康尔森公司逾期未偿还新亚公司借款，除本金外，按一年期银行贷款利息双倍返还。
2009年6月9日，康尔森公司与新亚公司签订《借款合同》，约定康尔森公司向新亚公司借款100万元，借款期限为1个月，自2009年6月9日到2009年7月9日。如康尔森公司不能按时还款，每逾期一天，康尔森公司按日千分之一承担违约金。康尔森公司以其在九合园区的权益包括租赁权为本次借款及上次康尔森公司于2009年4月29日的借款（500万元）承担担保，如康尔森公司不能按时还清借款，新亚公司可抵付租金。
经一审法院现场勘验，地库东侧5000平方米钢构厂房已经建成，内部装修没有完成，电梯没有安装。
2013年12月26日，京洲集团与康尔森公司签订《协议书》，约定京洲集团将《资产合作框架协议》及其附件《租赁协议》中京洲集团的全部权利转移给康尔森公司，由康尔森公司概括承受前述合同中京洲集团的全部权利，康尔森公司对京洲集团的权利转移予以接受。此外，《协议书》还对双方其他权利及义务进行了约定。同日，京洲集团向新亚公司发出《合同权利转移的通知》，告知新亚公司其将《资产合作框架协议》及其附件《租赁协议》中京�集团的全部权利转移给康尔森公司。2013年12月27日，新亚公司出具收据载明，新亚公司收到京洲集团于2013年12月27日递交的《权利转移通知》原件1份，及随函附件《协议书》复印件1份。
本案在审理过程中，康尔森公司增加两项诉讼请求，即1.新亚公司返还未归还的63项资产；2.新亚公司腾退管理中心二层341平方米办公区。康尔森公司未对增加的诉讼请求，补缴相应案件受理费。
一审法院判决认定，本案涉及三个焦点问题：1.已发生租金总额的确定；2.已付租金、抵扣租金借款金额的确定；3.新亚公司应否支付违约金及金额。
一、关于租金总额的确定。康尔森公司认为，按照合同约定三年的租金分别为300万元、400万元、500万元，故金额为1200万元。新亚公司认为，租赁协议约定的第二阶段租赁物未交付，故租金的计算基础为300万元／年。同�新亚公司还认为，康尔森公司未交付5000平方米钢构厂房及341平方米的办公区，故应按合同约定标准0.5元／平方米／天扣减租金（经核算扣减金额为2924197.5元）。该院认为，合同免责条款约定，根据双方《资产合作框架协议》原则，在合资公司注册完毕后，双方开始第二阶段租赁物及设备、设施的交接工作，如双方不能注册合资公司，第二阶段的交接工作不再进行，双方均不承担违约责任，而双方并未注册成立合资公司，故不进行第二阶段租赁物的移交不构成违约，而新亚公司主张的均按300万元／年计算租金的意见，实质为降低了后2年的租金300万元，本质为康尔森公司承担的一种违约责任，因此，新亚公司的主张与协议的上述约定相违悖。同时，该院亦注意到，协议约定的第二阶段为2年，后一年的租金较前一年亦递增100万元，而该阶段的租赁物并未发生变化，因此，该院认为，第二段租赁物的交付与相应递增租金的支付无对等关系。故租赁期间总租金的计算基础为1200万元。
关于地库东侧5000平方米钢构厂房是否应当扣除相应租金。新亚公司认为，京洲集团并未交付该钢构厂房，故应扣除相应租金。康尔森公司对此不认可。该院认为，根据2009年7月23日，京洲集团与新亚公司签订《协议书》约定，“地库东侧新建车间”的建设管理工作由新亚公司全面负责，京洲集团协助，竣工交用日期由新亚公司负责，因此，该5000平方米钢构厂房是否建成及交付使用，均由新亚公司负责，京洲集团对此不应承担责任，且经一审法院现场勘验，该钢构厂房已建成（未完成装修），故对于新亚公司的上述意见，该院不予采信，该5000平方米钢构厂房对应的租金不能扣除。
关于新亚公司主张办公区有341平方米未交付应当依约扣除�应租金的意见，康尔森公司认为该部分办公区已如约交付，该院认为，根据双方签署的交接清单，办公区的交还面积为188平方米，该341平方米不在交还之列，而康尔森公司不能提供证据证明该341平方米办公区已交付使用，故该院认定该341平方米办公区未实际交付，应当按照合同约定标准即0.5元／平方米／天扣减租金，经核算为186697.5元。
综上，发生的租金总额为11813302.5元。
二、已付租金、抵扣租金借款金额的确定。
2010年8月31日，苏稻公司向京洲集团支付租金100万元，双方对此不持异议，该院予以确认。
根据2009年6月9日，康尔森公司与苏稻公司签订《借款合同》约定，康尔森公司以其在九合园区的权益包括租赁权为本次借款及上次康尔森公司于2009年4月29日的借款（500万元）承担担保，如康尔森公司不能按时还清借款，新亚�司可抵付租金，故对于前述2份借款合同项下的借款600万元应当冲抵租金。
新亚公司要求将该2份合同项下发生的违约金用以冲抵租金，康尔森公司表示2009年6月9日《借款合同》约定的日千分之一的违约金计算标准过高，该院经审查亦认为过份高于其实际损失，该院予以调整，调整为中国人民银行同期贷款利率的4倍，经该院核算，该2份借款合同项下借款自逾期之日至抵扣完应付租金为止，共发生违约金230625元。该部分违约金应当冲抵租金。
关于新亚公司主张的2008年12月10日借款50万元、2009年1月16日借款3万元、2009年2月10日借款65万元，用以冲抵租金的意见，康尔森公司表示不同意，该院认为，该三笔借款均发生在涉案合同签订之前，且双方并未就该三笔借款用以冲抵本案所涉租金进行约定，故对于新亚公司的前述意见，该院不予采信，新亚公司可另行解决。
三、新亚公司应否支付违约金及金额。
新亚公司未能全额支付租金，应当承担相应违约责任。按照合同约定，因一方严重违约或延迟履行主要义务，对方有权要求其承担本条第三款所规定的违约金（即12个月租金），康尔森公司主张的违约金金额为400万元。新亚公司认为康尔森公司主张的违约金金额过高，该院经审查认为，康尔森公司主张的违约金数额，并不过分高于其实际损失，故该院不对违约金数额进行调整。
根据2013年12月26日京洲集团与康尔森公司签订《协议书》约定，京洲集团将《资产合作框架协议》及其附件《租赁协议》中京洲集团的全部权利转移给康尔森公司，故康尔森公司有权行使《资产合作框架协议》及其附件《租赁协议》项下权利。综上所述，新亚公司尚欠租金金额为4582677.5元，康尔森公司有权要求新亚公司支付，故对于康尔森公司要求新亚公司给付租金1200万元的诉讼请求，该院予以部分支持，支持其中的4582677.5元。新亚公司未按时给付租金，系迟延履行主要义务，应当依约承担违约责任，康尔森公司主张的违约金400万元，符合合同约定，该院予以支持。故对于康尔森公司要求新亚公司给付违约金400万元的诉讼请求，该院予以支持。
本案在审理过程中，康尔森公司增加两项诉讼请求，即1.新亚公司返还未归还的63项资产；2.新亚公司腾退管理中心二层341平方米办公区。康尔森公司未对增加的诉讼请求，补缴相应案件受理费。按照相关规定，康尔森公司未就该增加诉讼请求，补缴相应案件受理费，视为其自动撤回该两项诉讼请求，一审法院对康尔森公司该两项诉讼请求，不作处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京新亚趣香食品有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京康尔森投资有限公司欠款四百五十八万二千六百七十七元五角；二、北京新亚趣香食品有限公司于本判决生之日起七日内给付北京康尔森投资有限公司违约金四百万元；三、驳回北京康尔森投资有限公司的其他诉讼请求。
新亚公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由如下：一、康尔森公司起诉的基本事实与理由是租赁协议，不是框架协议，本案是租赁合同而非联营合同，一审法院对案件性质认定错误应发回重审。二、《租赁协议》约定双方发生争议由北京市仲裁委员会仲裁，本案不应由人民法院审理，应驳回康尔森公司的起诉，一审法院违反法定程序，应发回重审�三、一审法院认定事实不清应发回重审或改判。（一）约定租赁物范围与实际交付承租的租赁物范围没有查明，《租赁协议》约定了第一阶段租赁物、第二阶段租赁物，根据租用房屋退回明细，实际交付租赁物的范围仅为4970.7平方米的加工中心、1048.4平方米的平房、4556.45平方米的品质稳定中心、179.07平方米的宿舍、188平方米的管理中心二层房屋。（二）第二阶段的年租金不包括应在第二阶段交接的租赁物是错误的，第二年租金应包括第一阶段、第二阶段交接的租赁物。（三）《租赁协议》第三条约定不能注册公司第二阶段交接工作不再进行，合资公司未能注册，第二阶段租赁物未实际交接，租金应变更核减。根据实际交付租赁物的范围对租金进行调整属于合同变更范围，未交付的管理中心341平方米房屋三年租金是186697.50元，京洲集团未将5000平方米钢结构房建设工�交付给新亚公司，5000平方米钢结构房的租金应当扣除，未交付的5000平方米钢结构房三年租金是2737500元，每年租金按300万元标准计算，新亚公司三年应付的租金总额为6075802.50元，一审法院认定三年应付租金总额是11813302.50元是错误的。（四）借款本金抵扣完应付租金后，康尔森公司尚欠新亚公司借款本金924197.50元，计算至2012年4月1日的利息及违约金是约65万元。（五）《租赁协议》约定的违约金是合同提前解除的情形，《租赁协议》并未提前解除，康尔森公司作为《租赁协议》权利义务的继承人无权依据该约定主张违约金，根据康尔森公司、新亚公司之间借款抵扣租金的合意，新亚公司支付给康尔森公司的借款本金及前期已经支付的租金，足以抵扣全部租金，新亚公司没有故意拖延付款的恶意且没有造成损失，一审法院关于400万元违约金的认定没有事实及法律依据。请求撤销一审判决，改判驳回康尔森公司的全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由康尔森公司承担。
新亚公司就其上诉向本院提交以下新的证据：2012年7月21日新亚公司、京洲集团签订的《合作协议有关事宜备忘录》（以下简称《备忘录》），证明租金每年按300万元计算，5000平方米钢结构房租金应当扣除。该《备忘录》载明：甲方为北京市京洲企业集团，乙方为北京新亚趣香食品有限公司。京洲集团与新亚公司就签订的《资产合作框架协议》、《租赁协议》和其它有关协议及商定事宜的履行等事宜，协商共同确认如下：1.因各方条件不成熟等原因，对第二阶段的租赁物及租金的约定不再执行，双方合作的实质变为三年期限的租赁关系，按第一阶段的租金（每年300万元）及计算方法对办理过交接手续的租赁物进行计算和交付租金；除此之外，双方均�再承担其他责任。2.有关“地库东侧新建车间”委托新亚公司管理事项，因原建设方欠工程款和资金等客观原因而无法履行，在协议签订后，新亚公司即向京洲集团提出双方无责任解除协议的函，京洲集团当时给予了理解和同意。3.租赁到期，已按协议履行了搬离交接；有关新亚公司租金及和康尔森发生借款等的冲抵清算由新亚公司与康尔森公司协商清算。该备忘录下方加盖有北京市京洲企业集团公司和北京新亚趣香食品有限公司的公章，时间为2012年7月21日。
康尔森公司服从一审法院判决，其针对新亚公司的上诉答辩称：1.本案是联营合同纠纷，不是租赁合同纠纷。《资产合作框架协议》约定明确，《租赁协议》仅是双方履行《资产合作框架协议》的过程，是《资产合作框架协议》的组成部分。2.本案管辖的问题应当在一审管辖异议阶段提出。3.关于租赁�范围的问题，一审判决书已明确归纳了双方合同约定的租赁物范围以及实际交付的租赁物，一审法院也进行了实地勘察，认可一审判决关于租赁物范围的认定。4.关于租金标准的问题，合同明确约定了租金标准，第二阶段包含第二年和第三年，但在租赁物相同的情况下，租金也递增了，实际上是因为双方基于长期合作的目的签订了本案协议，康尔森公司只考虑最基本的利益，协议中关于租金标准的约定是双方的真实意思表示。5.关于5000平米钢构房的问题，双方协议约定由新亚公司完成建设管理。6.新亚公司提交的2015年4月10日情况说明，表示双方签订借款合同的目的是为了缴纳租金，是双方变更了交付租金的履行方式，对此新亚公司在一审中表示认可，康尔森公司在无法偿还借款时就把借款抵作租金，故不会发生逾期付款的问题，故康尔森只认可用借款本金抵扣租金，自2010年4月29日至今，新亚公司也未催款，故康尔森公司不需要支付违约金及利息。7.关于新亚公司应当支付租金的违约责任问题，《租赁协议》中约定，违约金以一年租金为标准，应当按照协议约定支付违约金。请求驳回上诉，维持原判。
康尔森公司就其答辩未向本院提交新的证据，其对新亚公司向本院提交的新证据持有异议：《备忘录》落款时间为2012年7月21日，说明新亚公司在一审期间即应当持有《备忘录》，但新亚公司在一审期间未提交《备忘录》作为证据，这很反常，而《备忘录》的内容直接针对本案的争议焦点，该《备忘录》系新亚公司在一审败诉后，在上诉期间伪造的，因此该《备忘录》应形成于2015年。故《备忘录》不属于二审新证据，并申请对新亚公司提交的《备忘录》上加盖的“北京市京洲企业集团公司”的公章的真实性、文书形成时间是否为2012年7月以及该文书是否伪造进行司法鉴定。
新亚公司对康尔森公司的司法鉴定申请持有异议，向本院提交了《鉴定异议书》，明确表示不同意对《备忘录》的真实性及形成时间进行司法鉴定，认为进行司法鉴定属于浪费司法资源，要求法院就《备忘录》的真实性及形成时间直接向京洲集团进行调查，认为调查比司法鉴定更节省司法资源，故法院应当优先选择司法调查的方式确认《备忘录》的真伪及形成时间。对此，新亚公司向本院提交了《证据调查申请书》，申请本院向京洲集团调查《备忘录》中“北京市京洲企业集团公司”的印章是否是京洲集团加盖的，以及加盖该印章的时间。
对于新亚公司要求不通过司法鉴定而是通过调查来确定《备忘录》真实性及形成时间的问题，本院对新亚公司予以释明：如果选择调查作为确认《备忘录》真实性及形成时间的方式，调查结果就是唯一确定性结论，当事人对其客观性、真实性、关联性不能持有异议。针对本院的释明，新亚公司于2015年12月14日向本院提交《相关事宜答复》称，就本院向京洲集团调查《备忘录》真伪及形成时间的事宜，新亚公司接受法院对该事项的调查结果，在本案中不再就申请调查的事宜申请鉴定。
康尔森公司后同意通过司法调查的方式确认《合作协议有关事宜备忘录》的真实性及形成时间。
经本院向京洲集团调查了解，京洲集团称《备忘录》上无其公司领导签字，《备忘录》上“北京市京洲企业集团公司”的印章也不是京洲集团加盖的，京洲集团对《备忘录》的内容从未参与过，京洲集团没有出具过《备忘录》，对《备忘录》的真实性不认可。京洲集团在本院制作的调查笔录上加盖公章确认。
新亚公�及康尔森公司对本院调查过程的真实性认可。新亚公司认为京洲集团的调查陈述与事实不符，不应采信。康尔森公司认可京洲集团的调查陈述的真实性。
本院经审查认为，双方当事人均认可调查结论作为《备忘录》真实性及形成时间的唯一确定结论，故根据本院调查取证的结果，新亚公司在本院审理期间提交的《备忘录》的京洲集团的印章及《备忘录》形成时间不具有真实性、客观性，《备忘录》系伪造，无法证明新亚公司主张的事实成立。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实有《资产合作框架协议》及其附件《租赁协议》、《协议书》、《借款合同》、《借款协议》、《合同权利转移的通知》、《调查笔录》及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二�七条第二款“当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外”、《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉。但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”的规定，由于新亚公司在一审法院审理期间未依据仲裁条款对人民法院受理本案提出异议且应诉答辩，故本院对新亚公司有关“租赁协议约定双方发生争议由北京市仲裁委员会仲裁，本案不应由人民法院审理，应驳回新亚公司的起诉，一审法院违反法定程序，应发回重审”的上诉理由和请求不予采纳。
现有证据表明，本案项下《资产合作框架协议》及其附件《租赁协议》、《协议书》、500万元的《借款协议》、100万元的《借款合同》、《合同权利转移的通知》是当事人真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
根据京洲集团将《资产合作框架协议》及其附件《租赁协议》中的全部权利转移给康尔森公司并通知了新亚公司的事实，康尔森公司有权依据2013年12月26日《协议书》、《资产合作框架协议》、《租赁协议》及相关合同的约定向新亚公司主张权利。
《租赁协议》是《资产合作框架协议》的附件，《租赁协议》约定的内容是为了履行《资产合作框架协议》项下的权利义务，是有机不可分割的一个整体，故本院对新亚公司有关“本案是租赁合同纠纷而非联营合同纠纷，一审法院对案件性质认定错误应发回重审”的上诉理由和请求不予�纳。
关于租赁物的交付问题。首先，在合同实际履行过程中，康尔森公司、新亚公司对办公区有341平方米未交付的事实不持异议，故本院予以确认。其次，根据2009年7月23日《协议书》中“地库东侧新建车间的建设管理工作由新亚公司全面负责，京洲集团协助，竣工交用日期由新亚公司负责”的约定，表明由新亚公司负责5000平方米钢结构厂房的建设与交付使用，京洲集团公司只是协助，根据一审法院现场勘验结果，5000平方米钢结构厂房已经建成（未完成装修）。上述现场勘验结果表明5000平方米钢结构新建车间已经由新亚公司负责建成，因此应视为康尔森公司已经将新建车间交付，5000平米钢结构新建车间对应的租金不能扣除。第三，《租赁协议》约定“在合资公司注册完毕后，双方开始第二阶段的交接工作，如双方不能注册合资公司，第二阶段的交接工�不再进行”，在合同履行中，康尔森公司、新亚公司未注册合资公司导致第二阶段的交接工作无法进行，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在新亚公司提供的证据不能证明康尔森公司对未能注册合资公司具有过错的情形下，第二阶段交接工作无法进行的事实不能作为第二阶段租赁物未实际交付的抗辩理由，故本院对新亚公司有关“房屋交接退回明细等证明第二阶段租赁物未实际交接”的上诉理由和请求不予采纳。第四，从新亚公司在本院审理期间将虚假的《备�录》作为新证据进行提供的情形看，《备忘录》上写“新建车间因客观原因无法履行”，而一审法院对新建车间的现场勘验结果是新建车间已经建成，从反面亦可以表明新亚公司有关租赁物没有依约交付的上诉理由和请求缺乏事实和法律依据。
关于租赁物年租金的调整问题。首先，从合同目的实现角度看。《资产合作框架协议》约定“新亚公司承诺，其所承租园区内的土地及地上物，由其控股并在北京通州成立的苏稻公司生产经营，并确定了先期合作三年的生产经营目标分别为2009年实现销售额2亿元、2010年实现销售额4亿元、2011年实现销售额6亿元，合同约定在这一阶段合同中，双方各自发挥自身优势，共同规划发展。双方合作第二阶段为，双方共同参股组建有限责任公司进行经营，约定由新亚公司负责经营管理，每年以固定金额向京洲集团支付股东收益�具体支付形式另议），其中，2010年7月1日至2011年6月30日固定收益为400万元，2011年7月1日至2012年6月30日固定收益为500万元”。上述约定可以看出康尔森公司、新亚公司签订《资产合作框架协议》目的是通过共同经营而共同盈利，《租赁协议》只是合作的一个基本方式，双方合作目的不是单纯通过《租赁协议》单纯获取租金，新公司在合作第二阶段成立后，康尔森公司可以在合作第二阶段根据上述三年的销售额获取相应的股东收益，这是康尔森公司、新亚公司合作的根本目的。现第二阶段合作没有进行，《资产合作框架协议》约定的固定收益无法实现，根据合同约定，新亚公司负责公司的经营管理与盈利，由于康尔森公司已经依约履行了其合作义务暨向新亚公司提供了租赁物，在现有证据不能证明康尔森公司在合同履行中具有过错的情形下，根据权利、义务平等的原则，新亚公司按第一年300万元、第二年400万元、第三年500万元向康尔森公司支付租金更加符合利益公平原则，新亚公司无权要求对《资产合作框架协议》附件《租赁协议》中约定的租金数额进行调整。其次，从租金支付的实际情况看。根据协议约定，新亚公司第一年即第一阶段需要支付给康尔森公司的租金是一年300万元，按照新亚公司第二阶段租金为300万元的主张，由于借款协议中约定借款可与租金进行折抵，根据新亚公司提供给康尔森公司用于支付租金的借款金额计算，新亚公司在第二阶段第一年（总年数的第二年）租期期间租金折抵后无需向康尔森公司支付任何租金，但新亚公司却在第二阶段第一年租期期间向康尔森公司又支付了100万元的租金，即新亚公司在第二阶段第一年租期期间实际向康尔森公司支付租金400万元（其中300万元为借款折抵，100万元系实际支�），由此表明新亚公司实际支付租金的事实与其租金为300万元的主张相互矛盾，在新亚公司未对其向康尔森公司支付租金400万元的事实作出合理解释的情形下，结合《租赁协议》中第二阶段第一年期间（总年数的第二年）租金为400万元的约定，由于新亚公司已经按照《租赁协议》的约定实际履行了支付第二阶段租金的合同义务，故新亚公司无权就要求对《资产合作框架协议》附件《租赁协议》中第二阶段的租金数额进行调整，应认定《租赁协议》中第二阶段的租金数额应为第一年（总年数第二年）400万元，第二年（总年数第三年）500万元。第三，从新亚公司在本院审理期间将虚假的《备忘录》作为新证据进行提供的情形看，《备忘录》载明“第二阶段的租赁物及租金的约定不再执行，合作实质变为三年期限租赁关系，按第一阶段的租金（每年300万元）及计算方法�办理过交接手续的租赁物进行计算和交付租金”，一方面《备忘录》内容与租金实际交付的事实不符，另一方面新亚公司提供虚假《备忘录》的动机从反面亦可表明新亚公司无权对《租赁协议》中约定的租金数额进行调整，新亚公司应按第一年300万元、第二年400万元、第三年500万元的租金数额进行支付。
关于租赁物租金的核减问题。首先，在合同实际履行过程中，康尔森公司、新亚公司对未交付的办公区341平方米应扣减租金186697.50元的事实不持异议，故该部分租金应在本案项下总租金中予以扣除。其次，由于现有证据能够证明康尔森公司已经向新亚公司履行了新建5000平米厂房的交付义务，新亚公司应依约支付相应的租金，故本院对新亚公司有关5000平方米钢结构房的租金应当扣除的上诉理由和请求不予采纳。
关于借款折抵租金的问题。首先，根据借款合同中“如康尔森公司不能按时还清借款，新亚公司可抵付租金”的约定及均认可借款用于折抵租金的当事人陈述，新亚公司提供给康尔森公司的借款是用于折抵租金，结合新亚公司依约应向康尔森公司支付租金发生于借款到期前的事实，本案项下借款本金的利息计算方法应根据2009年7月1日至2012年6月30日应付、未付的租金数额酌情进行计算，故本院对新亚公司有关借款利息及本金、利息抵扣租金的计算方法不予采纳。其次，根据租赁协议约定，新亚公司应自2009年7月1日起分别于每年的7月1日、10月1日、1月1日、4月1日向康尔森公司支付每季度租金，双方当事人一致认可2009年的7月1至2010年6月30日的租金总额是300万元，新亚公司应在2009年7月1日应向康尔森公司支付75万元租金，新亚公司应在2009年10月1日向康尔森公司再支付租金75万元，上述两笔租金合计150万元，100万元借款到期日是2009年7月9日，根据上述已经到期和即将到期租金的数额，结合新亚公司逾期支付到期租金的事实，新亚公司无权就100万元借款向康尔森公司主张利息，故本院对新亚公司将100万元借款利息折抵租金的抗辩理由不予采纳。再次，500万元借款到期前即2010年4月1日前，新亚公司应付康尔森公司租金200万元，由于500万元中的200万元应支付到期租金，故500万元中的200万元不应计算利息。再次，第二阶段第一年（总租期第二年）租金是400万元，新亚公司在500万元借款中尚有300万元可以用于支付未到期一年租金的情形下，新亚公司于2010年8月31日向康尔森公司支付了100万元，虽然康尔森公司认可该100万元是租金，但双方未对该100万元支付租金的期间进行明确约定，根据本案项下的合同实际履行情况，该100万元应在上述300万元借款全部折抵租金后再用于折抵剩余到期未付的租金。再次，关于剩余300万元借款的违约金计算。根据2010年7月1日至2011年4月1日期间支付租金的数额，自2010年4月30日至同年6月30日止以300万元为基数，按照新亚公司认可的人民银行同期一年期贷款利率的2倍即年利率0.1062%标准计算，该期间的违约金应为53940元；自2010年7月1日至同年9月30日止（92天）以200万元为基数，按照新亚公司认可的人民银行同期一年期贷款利率的2倍即年利率0.1062%标准计算，该期间的违约金应为53360元；自2010年10月1日起至2010年12月31日止（92天）以100万元为基数，按照新亚公司认可的人民银行同期一年期贷款利率的2倍即年利率0.1112%标准计算，该期间的违约金应为27600元；上述违约金合计134900元，一审法院核减的违约金数额230625元高于134900元，未侵害新亚公司的利益，故本院对新亚公司有关“一审法院核减的借款违约金抵扣租金�数额错误”的上诉理由和请求不予采纳。又由于康尔森公司未就一审法院核减的违约金数额提出上诉，故本院对一审法院有关违约金230625元冲抵租金的认定予以支持。最后，由于第二阶段第二年（总租期第三年）租金500万元未付，扣减未交付的办公区341平方米租金186697.50元，再扣减借款违约金230625元，新亚公司尚欠康尔森公司4582677.50元租金未付的事实成立。根据上述认定，新亚公司应向康尔森公司支付尚欠租金4582677.50元。
根据《租赁协议》中“因一方严重违约或迟延履行主要义务，经守约方书面通知后，在合理期限内，违约方仍拒不改正的，守约方有权解除合同。并要求对方承担本条第三款所规定的违约金（即违约方应向对方赔偿12个月租金），并赔偿损失”的约定，康尔森公司按一年400万元租金的标准要求新亚公司向其支付违约金。首先，关于新亚公司违约责任的认定问题。虽然新亚公司在2012年7月9日向康尔森公司及时退还了租赁物，但新亚公司自2011年10月1日起已经逾期支付了三期租金达458万余元，由此表明新亚公司应基于其违约行为向康尔森公司承担相应的违约责任。其次，关于违约金的计算问题。虽然《租金协议》中对违约方的违约金数额进行了约定，新亚公司亦存在逾期支付租金的违约行为，但由于康尔森公司未依约通知新亚公司，且康尔森公司亦未提供证据证明其损失的具体数额，结合新亚公司对违约金提出的异议，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，康尔森公司的违约金应当予以适当减少。根据康尔森公司有关违约金的诉讼请求数额，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，违约金应以4582677.50元为基数，自2011年7月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍标准计算（自2011年7月1日起暂计算至2015年11月25日的违约金约为4399370元，超过400万元的诉讼请求），由于上述违约金计算的总金额已经超过康尔森公司违约金400万元的诉讼请求范围，结合康尔森公司未就违约金的数额提出上诉的情形，一审法院判决新亚公司向康尔森公司支付违约金400万元的处理意见并无不妥，故本院对新亚公司有关判决支付违约金没有事实及法律依据的上诉理由和请求不予采纳。综上，一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费117800元，由北京康尔森投资有限公司负担45921元（已交纳），北京新亚趣香食品有限公司负担71879元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费71879元，由北京新亚趣香食品有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 印 龙
代理审判员 潘 蓉
代理审判员 张 慧
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 赵凯书记员邸硕