海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第2368号
上诉人（原审原告）：曹铮。
委托代理人：张金强，海南泽田律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南宇都房地产交易有限公司。
法定代表人：梁中华，该公司董事长。
委托代理人：邱恒榆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人曹铮因与被上诉人海南宇都房地产交易有限公司（以下简称宇都公司）委托合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2015）琼山民一初字第1003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：曹铮欲购买位于海口市凤翔西路XX号华荣府小区X幢一单元XXX房，曹铮与该房房主商量后，曹铮为了双方的交易安全，决定找第三方中介公司作担保以促其双方交易。
2014年3月31日，曹铮经向其同事了解后，找到宇都公司双方协商，曹铮提出以88000元作为代理费，宇都公司同意后，曹铮作为乙方与宇都公司作为甲方签订《意向金协议书》，该协议书的主要内容：“经甲、乙方双方友好协商，现就乙方做了充分了解后，自愿购买由甲方代理销售的房产事宜达成如下协议：一、乙方意向购买的房屋位于海口市凤翔西路XX号华荣府小区X幢一单元XXX房，面积127.52平方米，房屋产权证号为HK240XXX**；二、甲、乙双方确定该房的总价为1050000元，如房权过户测量的面积与原房产权证面积不符，则该房产的销售价格保持不变，不多退少补；三、现金支付首付款，银行按揭贷款支付尾款，乙方申请银行按揭贷款为660000元。最终付款方式以乙方与卖方签订的《房地产买卖契约》为准；四、为保证本协议书的履行，乙方于2014年5月3日之前等候甲方通知，在卖方前来与乙方签订《房地产买卖契约》的同时，订金即转为购房款。（乙方在签订本协议书当日直接支付购房定金51800元给上述房产产权人）；五、违约责任……；六、特别约定：1、……。2、……。3、如交易成功，乙方应支付给甲方购房代理费88000元。（此费用不包含由贷款产生的以下费用：如担保费、公证费、评估费、抵押登记费等），并于签订《房地产买卖契约》时支付给甲方。……；七、本协议书一式二份，自双方签署之日起生效；八、甲乙双方约定：乙方支付代理费88000元，含上述房产办理过户手续时应交的税费及银行评估费，不多退少补，乙方承诺上述房产是乙方以家庭为单位的首次购房，如未能在房管局开出首套证明，所产生的多出1.5%的契税由乙方自行承担”，曹铮与宇都公司签订协议书后，曹铮向宇都公司支付了代理费88000元，宇都公司收款后依约履行了代理义务，并将上述房屋办理了过户。过户后，宇都公司向曹铮提交了契税为10422.96元的发票，曹铮发现过户上述房屋免交了部分税费。曹铮认为免交部分的税费应退还给曹铮，双方协商未果后，曹铮向有关机关投诉宇都公司。此后，曹铮于2015年7月6日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、宇都公司返还曹铮免交营业税及个人所得税合计52809.64元；2、本案诉讼费由宇都公司承担。
曹铮提供的海南省海口市地方税务局纳税服务管理局华信路办税服务厅出具的《转让方减免信息列表》和《受让方税款信息列表》，主要记载：税务机关减免转让方的营业税34743.19元、印花税347.43元、个人所得税29624.36元及受让方印花税347.43元和契税10422.96元，共计75485.37元。诉讼中，曹铮认为，税务机关减免转让方的营业税34743.19元、印花税347.43元、个人所得税29624.36元及受让方印花税347.43元，共计65062.41元，应退给曹铮，故曹铮将诉讼请求的数额增加至65062.41元。
庭审中，曹铮以合同关系主张其权利，认为双方签订的《意向金协议书》时宇都公司恶意欺瞒免交税费项目、显失公平撤销该协议。宇都公司否认有约定应交税款包含营业税、个人所得税及欺骗曹铮，辩称当时仅约定了应交的税费。另，双方认可在过户中，宇都公司因过户上述房屋交纳了税款契税10422.96元、价格调节基金2085元、存量房手续费383元、房屋所权转称登记费80元、绘图费20元，共计12971元。
原审法院认为：曹铮主张其与宇都公司双方签订《意向金协议书》约定代理费时有包含了已免交的营业税、个人所得税等税费。宇都公司对此予以否认。从双方签订的《意向金协议书》看，第八条约定：“甲乙双方约定：乙方支付代理费88000元，含上述房产办理过户手续时应交的税费及银行评估费，不多退少补，乙方承诺上述房产是乙方以家庭为单位的首次购房，如未能在房管局开出首套证明，所产生的多出1.5%的契税由乙方自行承担”中，并未约定代理费88000元中具体应含曹铮主张的税费，即转让方的营业税34743.19元、印花税347.43元、个人所得税29624.36元及受让方印花税347.43元。曹铮在诉讼中又未提供其他证据予以佐证，故原审法院对曹铮此项主张不予认定。双方签订的《意向金协议书》中约定的代理费并未明确约定应交的税费具体是多少，但国家相关的税费收缴均是公开的，曹铮了解房屋具体情况后可以自行到相关税务部门进行咨询了解，再与宇都公司协商代理费等问题。曹铮自行提出以88000元作为代理费，宇都公司因此同意曹铮此提价，并在协议中进行了约定，是双方当事人真实意思表示。因此，原审法院认为，曹铮提出宇都公司故意欺瞒免交税费项目而欺骗曹铮的主张，不能成立，对此不予采纳。同时，曹铮与宇都公司签订《意向金协议书》，其目的是让宇都公司为其购买房屋提供中介担保和代理过户，从《意向金协议书》的内容看，宇都公司负有代理过户和其他合同义务。因此，不能以宇都公司在过户中仅缴纳契税10422.96元获得更多利益而认定协议显失公平。
综上所述，曹铮与宇都公司签订的《意向金协议书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属合法有效的协议，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当依约履行各自义务。宇都公司在签订《意向金协议书》后，已依约履行了过户义务，宇都公司依约应得到88000元的代理费。且此代理约定不多退少补。故曹铮提出撤销《意向金协议书》返还免交的营业税、个人所得税及印花税共计65062.41元的请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回曹铮的诉讼请求。
上诉人曹铮不服上述原审判决，向本院提起上诉称：一、曹铮与宇都公司订立中介协议的缘由：2013年12月，曹铮的一位同事购买凤翔西路华荣府X幢二手房一套，面积141平方米，房价1188000元，当时委托宇都公司代办相关过户手续，双方约定代理费98000元，含代缴过户税费及中介服务费。实际支付代理费96000元，宇都公司办理过户实际支付的税费72123元，其中营业税、附加税以及个人所得税合计57952.22元，宇都公司实际收取服务费共23877元，过户完成。2014年3月，曹铮也想购买同一栋的二手房，因此从网上自找房源，并与卖家谈妥价格，房屋面积127.52平方米，房价1050000元。曹铮从同事处了解到房屋过户的中介公司是宇都公司，于是曹铮也找宇都公司做中介。考虑到所购二手房和同事所购买的是同一栋，原卖家均是2010年拿到房产证，转卖均未满5年，需同样缴纳营业税，所得税等税费，而曹铮购买的房子比同事的房子面积稍小，房价稍少，于是与宇都公司协商代理费88000元，含代交的税费和中介服务费，合同条款由宇都公司拟好，和同事的中介协议一样未指明具体的税种。但签约时曹铮已明确表示88000代理费含该房拿证未满五年需缴纳的营业税及其他税款。至于不多退少补条款是宇都公司经办人陈红加上去的，曹铮并不留意，曹铮也从未找过其他中介公司，宇都公司代理人一审时称曹铮找别的中介公司了解代理费需十几万不是事实。
原审法院认定双方的《意向金协议》第八条约定中并未约定代理费含转让方的营业税、印花税、个人所得税及受让方印花税。故对曹铮的主张不予认定。那么，双方的第八条约定中也没有约定价格调节基金、存量房手续费、房屋所权转称登记费、绘图费，这些费用又如何予以认定。原审法院认为国家相关税费收缴均是公开的，曹铮了解房屋具体情况后可以自行到相关税务部门进行咨询了解，再与宇都公司协商代理费问题。国家的税费收缴是公开的，宇都公司收取的服务费也应当公开，不可以违法乱收服务费。宇都公司作为一家中介服务公司，只出具了12971元的发票，余下的75029元就都作为服务费，明显显失公平，不应当认定为有效合同。宇都公司不仅不给曹铮提供发生费用的发票，还在海口市地税局责令其开据发票的时候，给曹铮一张代理费88000的发票，加上1万余元的契税发票，近10万元的发票远远超出协议的金额，同时恶意隐瞒了其免交65000余元的免交税款金额。该公司在法庭上说银行评估费是200元，但事实上并未发生银行评估费。由于房产证是2010年的，曹铮才和公司定下88000元代理费，该费用是包含营业税后计算得出的。该公司提供的服务为：开具首套房证明、办理银行贷款、到地税局交税，其所获得的服务费与该公司说的赚曹铮几千元钱是相稳合的。
三、房地产中介服务收费有国家标准。国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知（计价格（1995）971号）第二条规定，房地产中介服务收费依据本通知规定的收费办法和收费标准，由中介服务机构与委托方协商确定。第六条规定：房地产经纪收费是房地产经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。第七条规定：上述经纪收费为最高限标准，各省可制定具体标准。国家对房地产经纪收费管理直至2014年6月才下放给各省。2014年6月13日下发的《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格（2014）1289号）第二条规定，下放房地产经纪服务收费定价权限给省级部门，由各地决定实行政府指导价管理或市场调节价。本案中介协议订立的时间为2014年3月，当时房地产中介收费仍实行政府指导价管理。至于海南省房地产中介收费标准，在2014年7月实行市场调节价之前按海南省物价局关于重新核定房产中介服务收费标准的批复（琼发改价管（2003）257号），房屋销售代理费，按成交价格总额的0.5-1.5%计收，代办银行按揭贷款购房服务费每宗200元。实践中，中介服务收费一般按成交价格的1%-1.5%收取。本案中，宇都公司收取上诉人88000元后，实际支付税费12971元，剩余75029元，如按一审判决，宇都公司实际收取佣金75029元，按房价1050000元计算，宇都公司收取的佣金达到成交价的将近7.2%，这远远高于我省标准和国家标准。原审判决实际上保护宇都公司的非法利益。
四、房地产经纪包括居间和代理两个环节，居间指对买卖成交提供信息或机会，对卖方来讲就是代理销售，对买方来讲就是提供房源，代理指的是代办过户手续。标准收费实际上包含这两项服务的收费。本案中，宇都公司提供的经纪实际上仅是代理部分即代办过户手续，不包括居间部分，因为曹铮系自己通过网上与卖方达成买卖合意后，才委托宇都公司代办过户手续的，因此宇都公司的收费应比经纪收费更低才合理。
五、曹铮和宇都公司产生纠纷后，宇都公司曾表示同意退回28000元，一审时宇都公司也同意退回20000元，因曹铮不同意，才没有达成调解。从这方面也说明宇都公司自知理亏。
综上所述，宇都公司所收取曹铮的88000元代理费中，除实际支付的税费和宇都公司提供部分经纪服务按国家及我省收费标准收取的中介服务费外，其余部分应退还给曹铮。故曹铮提起上诉，请求：1、宇都公司返还营业税及个人所得税合计65062.41元；2、本案上诉费用由宇都公司负担。
被上诉人宇都公司答辩称：原审判决合法合理，曹铮的上诉请求没有任何事实和法律依据，应予以驳回。一、曹铮称其同事同样是找宇都公司代办相关的过户手续，而相关的约定相似，但宇都公司实际收取的服务费相差比较大。关于这个事实，宇都公司认为这恰恰证明双方的约定是合法合理的，最终的服务费的差距是由于税务局收取的相关税费的数额不同而引起的，由于双方所约定的代理费是包含税费，而且明确约定不多退少补，因此曹铮主张退还相关费用于法无据。至于曹铮称宇都公司曾表示同意退回28000元，原审时宇都公司也同意退回20000元，这只能说明宇都公司为了息事宁人，为了减少双方的诉累，节约司法资源而自愿作出让步，而不是宇都公司自知理亏。关于本案的法律性质和法律依据，原审时宇都公司已经详细论述，宇都公司收取的费用合法合理，应维持原审判决。
二审期间，曹铮向本院提交了以下证据：
第一组证据：1、宇都公司与黄洪书签订的《意向金协议书》；2、宇都公司开具的两张《资金往来凭证》；3、宇都公司代黄洪书缴纳的《税费凭证》；以上3份证据共同证明：曹铮的同事黄洪书2013年12月委托宇都公司代办房屋过户手续，当时黄洪书实付代理费96000元，宇都公司代交的税费72123元，宇都公司实际收取的中介服务费23877元。而曹铮所购买的二手房与同事黄洪书的房子是同一幢的房子，只是面积有所区别，而曹铮支付的88000元代理费已经包含营业税等税费，而实际上，该部分税费，税务局已经免受，因此，宇都公司应予退还。
第二组证据：1、案外人海南为一实业有限公司国贸分公司与黄瑶签订的《定房协议书》以及《定房代收条》，证明海南省经纪中介收费一般按交易价的1%-1.5%收取。
经质证，宇都公司认为，对第一组证据的证据1《意向书协议书》需要核实，而合法性和关联性不予认可，该协议书恰恰证明相关的包含税费的代理约定并非宇都公司的格式条款，而是客户与宇都公司商量而定。至于第一组证据的证据2、证据3，宇都公司对真实性、关联性、证明力均不予确认。对于第二组证据，宇都公司认为无法确认其真实性，同时认为这些证据与本案无关。
本院认证如下：曹铮提交的第一组证据是宇都公司与案外人签订的《意向协议书》以及相关的收费、缴税凭证，曹铮提交的第二组证据系两个案外人之间签订的定房协议、缴费凭据。因中介服务商收取的代理费可由双方当事人在法律规定的范围内协商确定，因此不能以宇都公司对其他案外人收取的代理费收费标准或其他中介公司的收费标准认定本案宇都公司应收取的代理费数额，故本院对曹铮提交的证据不予采纳。
本院二审查明：宇都公司确认其签订协议后所做的工作具体包括：监督曹铮与卖方签订《房屋买卖合同》、办理房屋过户手续，代缴相关税费、领取房产证以及转交领取材料等代理工作。曹铮则表示，除了上述工作，其还委托宇都公司办理买房的银行按揭手续。另外，宇都公司、曹铮双方均确认宇都公司为完成代理事务所支出的费用为：契税10422.96元，价格调节基金2085元、存量房手续费383元，房屋所有权转移登记费80元，绘图费20元，以上合计12971元。同时，宇都公司确认曹铮所缴纳的88000元费用中，除去上述其12971元费用外，剩余的75029元系其收取的代理费。
本院二审审理查明的其他事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为：关于宇都公司是否应向曹铮退还代理费的问题。双方《意向协议书》的第八条约定：如购房成功，则曹铮应支付给宇都公司购房代理费为88000元，含上述房产办理过户手续时应交的税费及银行评估费，不多退少补。曹铮承诺上述房产是其以家庭为单位的首次购房，如未能在房管局开出首套证明，所产生的多出1.5%的契税由曹铮自行承担。由此可见，双方约定的代理费总额为88000元，虽然该约定写明包含税费，但并未写明税费的具体金额，也未明确写明除去税费后，宇都公司应收取的代理费金额。本院认为，宇都公司作为中介服务商，其应当明确告知客户其收取费用的明细以及具体的标准，虽然宇都公司代曹铮缴纳的税费金额最终应由税务机关审核确定，但宇都公司应告知曹铮其办理房产过户手续以及办理银行按揭手续的收费标准，且该收费标准应当在法律规定的范围内。但本案并未有证据证明宇都公司向客户曹铮明确说明其收取代理费的具体标准。根据本案查明的事实，曹铮向宇都公司支付了88000元的费用，而宇都公司为曹铮办理房产过户合计支出了12971元，剩余的75029元宇都公司确认为其收取的代理费。因双方签订协议的时间为2014年3月，根据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。而曹铮购买该房的总价为1005000元，因此，宇都公司收取的费用不应超过1005000元×2.5%=25125元。现宇都公司收取的75029元代理费远远超过上述规定，故宇都公司应将超出的部分，即75029-25125元=49904元费用退还曹铮。原审判决对曹铮所提退还代理费的主张全部不予支持属判决结果不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定基本清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海口市琼山区人民法院（2015）琼山民一初字第1003号民事判决；
二、被上诉人海南宇都房地产交易有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人曹铮返还49904元代理费；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费800.62元，由上诉人曹铮负担184.62元，被上诉人海南宇都房地产交易有限公司负担616元；二审案件受理费1601.24元，由上诉人曹铮负担368.24元，被上诉人海南宇都房地产交易有限公司负担1233元。
本判决为终审判决。
审判长 周 玲
审判员 李家林
审判员 王春芬
二〇一五年十二月九日
书记员 郑珊珊