中华人民共和国
辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01106号
上诉人（原审原告）：福盈集团（香港）有限公司，住所地香港湾仔骆克道3号12楼。
法定代表人：徐文博，该公司董事长。
委托代理人：康玉奇，辽宁东亚律师事务所律师。
委托代理人：赵霞，辽宁东亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连市沙河口区科技广场住宅小区业主委员会，住所地大连市沙河口区民政街417号。
负责人：王晶，该委员会主任。
委托代理人：史卫义，辽宁诚至律师事务所律师。
委托代理人：戴世杰，辽宁诚至律师事务所律师。
原审原告福盈集团（香港）有限公司（以下简称福盈公司）与原审被告大连市沙河口区科技广场住宅小区业主委员会（以下简称科技广场业委会）业主撤销权纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年3月23日作出（2014）沙民初字第4105号民事判决，福盈公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人福盈公司的委托代理人康玉奇、赵霞，被上诉人科技广场业委会的委托代理人史卫义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福盈公司一审诉称：福盈公司系大连市沙河口区科技广场住宅小区业主，专有部分建筑面积为7731.01平方米（非住宅），约占小区总建筑面积的十分之一。2014年7月末，案外人王壮将关于科技广场第三届业主委员会选举违规的举报材料及相关情况反映给福盈公司，福盈公司得知2013年1月9日科技广场业委会没有按照《科技广场住宅小区业主大会议事规则》和《物业管理条例》规定的集体讨论形式和书面征求意见的形式便做出了：1、解聘科技广场大厦物业服务企业大连泽霖物业管理有限公司，并公开招标选聘科技广场大厦物业服务企业；2、改选科技广场住宅小区第三届业主委员会成员；3、修改科技广场业主议事规则和业主管理规约部分条款；4、授权科技广场住宅小区业主委员会对有关科技广场物业的各类侵犯业主合法权益的纠纷进行维权活动乃至提起诉讼；5、对科技广场前物业管理企业大连景和物业管理有限公司使用公共维修基金利息和物业管理企业大连泽霖物业管理有限公司公共受益进行审议的五项2012科技广场业主大会决议。根据科技广场业委会作出的《致大连市沙河口区中山公园街道办事处关于科技广场小区第三届业委会委员更换情况说明》，科技广场小区业主520户本次投票数为315票，其中本人现场投票为105票，业主委托投票为210票。但经福盈公司了解，现场105票中有9户委托投票超越了委托权限，业主委托投票210票的事实为虚假事实，即210户业主没有委托受托人对业主大会议题投票表决，且没有按照法定形式投票而将210票计入了投票总数。科技广场业委会反而以表决结果经专有面积过半数业主且业主人数占总人数过半的业主同意为由通过了《2012科技广场业主大会决议》。福盈公司认为，科技广场大会业主投票为105户，只占专有部分15，251.52平方米，210户虚假投票也仅占总建筑面积78，805平方米的19.35%，该投票不仅程序上违反了《科技广场住宅小区业主大会议事规则》和《物业管理条例》的规定，且没有超过前述规则和条例规定的“占总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。此外业主大会作出决议86天才予以公示，科技广场业委会的行为侵犯了福盈公司的知情权、选举权、议事权等合法权益，因此福盈公司请求撤销2012科技广场业主大会的：1、解聘科技广场大厦物业服务企业大连泽霖物业物业管理有限公司，并公开招标选聘科技广场大厦物业服务企业；2、改选科技广场住宅小区第三届业主委员会成员；3、修改科技广场业主议事规则和业主管理规约部分条款；4、授权科技广场住宅小区业主委员会对有关科技广场物业的各类侵犯业主合法权益的纠纷进行维权活动仍至提起诉讼；5、对科技广场前物业管理企业大连景合物业管理有限公司使用公共维修基金利息和物业管理企业大连泽霖物业管理有限公司公共受（收）益进行审议的五项决议。
被告科技广场业委会一审辩称：福盈公司的诉请没有事实和法律依据。第一，2012年10月，科技广场住宅小区业主通过书面征求意见方式召开了科技广场住宅小区业主大会。依据我国《物权法》、《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》、《科技广场住宅小区业主大会议事规则》的规定作出了《2012科技广场业主大会决议》。该《决议》的真实性和合法性已经经过大连市沙河口区法院（2014）沙行初字第13号行政判决书和大连市中级人民法院（2014）大行终字第206号行政判决书确认，该判决已经发生法律效力。前述判决书均认定《决议》事项的通过均符合《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》规定的投票比例要求，且《决议》的相关事项，已经在房地产行政管理部门和物业小区所在的街道备案。第二，2012年9月22日，科技广场业委会在物业小区发布召开科技广场业主大会的《公告》，并将召开业主大会的议题事项、表决方式、时间、地点、取票、投票方式等内容予以公示。2013年1月9日，科技广场业委会也将《决议》以书面形式在本物业内公告，公示期内没有业主提出异议。福盈公司系本物业小区的业主，依法应当知道《决议》相关事项的投票和表决结果。福盈公司行使撤销权的期间应为一年，福盈公司的诉讼请求已超过诉讼时效，对此不应予以保护。第三，根据法律和《科技广场业主大会议事规则》第11条的规定，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。因此业主有权委托代理人参加业主大会，根据业主大会唱票人、监票人的审核，已经确定本次投票涉及到的12份议题表决票的投票结果有效。因此科技广场业委会不同意福盈公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：大连沙河口区科技广场小区共有业主520户，地上建筑面积为78，805平方米（住宅专有部分建筑面积为58，923平方米，公建专有部分面积为19，882平方米）。
大连沙河口区科技广场业主为规范业主大会的活动及维护业主的合法权益，于2010年11月8日制定了《科技广场业主大会议事规则》（以下简称2010年规则），该规则第四条规定，业主大会履行以下职责：（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；……第七条规定，业主委员会应当在业主大会会议召开15日前，将会议通知及有关材料以书面形式在本物业内公告，广泛征求业主意见和建议，拟定会议日程和议案，做好会议准备。第八条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应有本物业内持有1／2以上投票权的业主参加。业主大会在采用书面形式征求意见时，业主应以书面形式表明自己的意见，并将意见在规定的时间内送达业主大会。未在规定时间内送达业主委员会，视为同意……业主代表如有业主委托投票授权书的，可以代表业主行使投票权。第九条规定，业主大会做出制定和修改管理规约、业主大会议事规则、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经本大厦内全体业主所持投票权2／3以上通过。第十条规定，业主大会会议应当由委员会做书面记录并存档。业主大会作出的决定应以书面形式在本物业内及时公告，决定对本物业内的全体业主具有约束力。第十一条规定，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。第十三条规定，业主在业主大会上的投票权数实行一户一票。该议事规则还规定了其他事项。
2012年9月22日，科技广场业委会在案涉小区贴出《公告》，载明“2012年9月12日，本大厦133户业主联名提议召开科技广场本年度业主大会，业委会经过开会研究，决定召开本年度业主大会。业主大会议题：1、是否同意解聘科技广场大厦物业服务企业大连泽霖物业管理有限公司，是否同意公开招标选聘科技广场大厦新的物业服务企业；2、是否同意改选科技广场小区第三届业主委员会成员；3、是否同意修改《科技广场小区业主大会议事规则》和《科技广场管理规约》部分条款。4、是否同意授权科技广场住宅小区业主委员会对有关科技广场物业的各类侵犯业主合法权益的纠纷（包括但不仅限于地下停车场、消防通道、A和B座四楼大堂、业主其他共有公共部位、公共维修资金利息的使用等）进行维权活动乃至提起诉讼；5、是否同意对科技广场前物业管理企业大连景和物业管理有限公司使用公共维修资金利息和现物业管理企业大连泽霖物业管理有限公司公共受益进行审计。根据大厦实际情况，采用投票表决方式。公示时间为2012年9月22日至10月11日；取票、投票时间为2012年10月12日、13日、14日；开箱验票时间为2012年10月15日下午1：30。投票取票方式：由业主本人持有效证件经工作人员审核无误后，方可取票、投票；非业主本人可持业主委托书，方可取票、投票。……业主在业主大会上的投票权数实行一户一票。”
2012年10月15日，科技广场业委会对业主投票进行开箱验票。此次投票共收到业主本人现场投票105票。该小区有210户业主委托代理人史卫义进行投票，并声明“授权委托代理人史卫义律师全权代表本人参加科技广场大厦业主大会会议，并全权代表本人对科技广场大厦业主大会所有投票议程进行投票表决，依据本授权委托书的内容，本人在此郑重承认：无条件接受委托代理人史卫义律师对科技广场大厦业主大会所有投票表决结果。本委托书至2012年年底前有效。”史卫义本人对五项议题均投同意票。在小区业主现场投票的105票中有4票未写明业主姓名及房号；对议题1弃权票3票、空白票为12票；对议题2不同意1票、弃权1票、空白13票；对议题3不同意1票、弃权2票、空白12票；对议题4弃权2票、空白12票；对议题5弃权4票、空白17票。其中议题2的13张空白票中，有12票在改选业主委员会选票中对委员候选人进行了勾选选举，2014年8月5日，科技广场业委会对该12张选票认定为“对第二项议题投票结果应统计为有效票。原统计结果认定为弃权票没有法律和事实依据”的统计结果。
2013年1月9日，科技广场业委会发布《2012科技广场业主大会决议公告》并在该小区内张贴，内容为对业主大会的五项议题均作出同意的决议。
2013年8月2日，大连市国土资源和房屋局对大连市沙河口区科技广场住宅小区第三届业主委员会备案，备案内容包括：业主大会成立情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会名单。2014年5月19日，案外人李秀杰、刘瑛向本院提起行政诉讼，请求撤销大连市国土资源和房屋局沙河口分局对科技广场业委会备案的具体行政行为。该案经审理作出的（2014）沙行初字第16号行政判决书载明“2012年9月22日，大连市沙河口区科技广场住宅小区业主委员会进行公告，决定采用投票方式召开业主大会，并将业主大会议题等情况一并公告。2012年10月12-14日进行投票。2012年10月15日进行开箱验票。该小区所属中山公园街道办事处至诚社区居委会参与此次工作。2013年7月12日，科技广场小区业委会在中山公园街道办事处进行备案。同日，科技广场小区业委会向大连市国土资源局沙河口区分局申请办理备案手续并提交备案材料……大连市国土资源局沙河口区分局审查后认为符合《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定，给予备案，并于2013年8月2日出具了备案回执。……根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条的规定，大连市国土资源局沙河口区分局具有对业主大会决定的重大事项进行备案的法定职权。科技广场小区业委会向大连市国土资源局沙河口区分局提交了申请备案的相关文件，从文件看科技广场小区业主通过书面征求意见的形式召开了业主大会，并选举产生了业主委员会，通过了《科技广场住宅小区业主大会议事规则》《科技广场管理规约》等，以上事项的通过均符合《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》规定的投票比例要求，大连市国土资源局沙河口区分局已尽到了备案审查的法定职责。原告提出科技广场小区的房屋总建筑面积应为《商品房销售面积核定认证书》中载明的95，444.89平方米，备案材料中的建筑总面积认定错误。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十三条的规定，业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。《商品房销售面积核定认证书》中的房屋总建筑面积中包括地下车库等未进行不动产登记的建筑面积，该面积数不应直接作为确定业主投票权数的依据，原告现提供的证据不足以支持其主张，故对该项主张不予采信。原告提出科技广场小区业委会申请备案时间超出法律规定的期限，该规定系指导性规则，科技广场小区业委会违反该规定期限申请备案不影响登记备案的效力。”故判决驳回李秀杰、刘瑛的诉讼请求。李秀杰、刘瑛不服该判决并提出上诉，大连市中级人民法院作出（2014）大行终字第206号行政判决书，驳回上诉，维持原判。
另查，委托史卫义的210户业主的房屋总建筑面积为30，828.7平方米。现场投票业主的房屋建筑面积合计为15，512.74平方米。
一审法院认为：本案为业主撤销权纠纷，业主委员会作出的决议应否被撤销，取决于做出决议的程序是否合乎法律规定且符合该小区的业主大会议事规则或者业主规约等业主自治性文件的规定，在本案中，即为取决于科技广场业委会组织召开业主大会是否有物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主也占总人数过半数的业主参加，是否在该次业主大会中取得符合议事规则和管理规约约定的投票权数。在科技广场业委会组织的本次业主大会中，有210户业主委托史卫义参加科技广场大厦业主大会会议，福盈公司在本案庭审中提出该委托书存在未签订日期、修改日期以及签订于2012年6月等情形，且委托权限仅为议程的表决，不包括议题表决等意见。一审法院认为，对议题的投票表决属于业主大会议程的一部分。通常情况下，小区的业主众多，业主大会的召开也与业主的利益息息相关，召开业主大会有着较为繁琐的流程，需要较长的筹备时间，业主签订委托书的时间可能会早于公示的业主大会召开时间，只要业主的委托行为未迟于召开业主大会的时间，委托行为均应成立，在该210户业主所签订的委托书中均载明了委托书的有效时间，故在委托人与受托人约定的期间内，该委托书均为有效。210户业主在委托书中委托史卫义对投票议程进行投票表决，并接受史卫义的投票结果，可见该业主已将投票的权利委托给史卫义，应认定史卫义代表该210户业主进行投票，其投票产生211票（委托人及受托人本人）的投票效力。科技广场业委会组织的此次业主大会以书面表决的方式召开，应当认为科技广场业委会共收到议题表决投票315票，参与业主人数占全部业主的60.57%，且参加业主的面积也超过专有面积的半数，故该次业主大会的召开并未违反法律规定和小区议事规则的约定。而现场的105票中，有4票未写明业主姓名及房号，应认定为无效票。101票中，有部分业主对议题的投票为空白票，该空白票应视为对议题投票的弃权，计入弃权票。在对议题二的投票中，虽然有12票在表决意见中为空白，但又在业委会成员改选名单上进行了勾选，应视为其对第二项改选业委会成员的议题表示同意。根据统计，现场投票中，议题1的同意票为86票；议题2同意票为98票；议题3的同意票为86票；议题4的同意票为87票；议题5的同意票为80票。加上210户业主委托投票数，则议题1的同意票为297票，占全部业主总票数的56.92%；议题2同意票为308票，占业主总票数的59.2%；议题3同意票为296票，占业主总票数56.92%；议题4同意票数为297票，占业主总票数的57.11%；议题5同意票数为290票，占业主总票数的55.76%。根据科技广场小区2010年议事规则的约定“制定和修改管理规约、议事规则等需要经本大厦内全体业主所持投票权2／3以上通过”，而科技广场业委会此次召开的业主大会议题3“修改《科技广场业主大会议事规则》和《业主管理规约》”仅获得296票同意票，不满足“经本大厦内全体业主所持投票权2／3以上通过”的条件，故本次业主大会决议中关于议题3的决议不符合《科技广场业主大会议事规则》的约定，应予撤销。关于其他四项议题，根据福盈公司、科技广场业委会双方提供的议题表决票及授权委托书等统计，参与表决的人数超过总业主人数的半数，且同意第一项议题的业主总面积为43，165.72平方米，占专有部分面积的54.7%；同意第二项议题的业主总面积为46，092.23平方米，占专有部分面积的58.5%；同意第四项议题的业主总面积为43，200.27平方米，占专有部分面积的54.8%；同意第五项议题的业主总面积为42，330.72平方米，占专有部分面积的53.7%；即同意该四项表决项业主的专有部分面积也均过半数，符合法律规定及《科技广场业主大会议事规则的约定》，福盈公司要求予以撤销，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
而关于福盈公司提出科技广场业委会没有及时对业主大会决议公告，不产生公示效力的意见，一审法院认为，公示时间与公示内容的效力不存在必然的联系，福盈公司主张公示延迟而不产生公示效力的意见，没有法律依据，对该意见，一审法院不予采纳。
据此，大连市沙河口区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、七十八条和《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十八条的规定，作出如下判决：一、撤销被告大连市沙河口区科技广场住宅小区业主委员会于2013年1月9日作出的《2012科技广场业主大会决议》中第三项“同意修改《科技广场业主议事规则》和《业主管理规约》部分条款”的决议；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告负担80元、被告负担20元，于判决生效之日起十日内给付。
福盈公司上诉的理由及请求是：1.一审法院以2010议事规则作为认定科技广场业主大会程序是否合法的依据错误。2012年9月22日，业主已经制定了2012议事规则，且经大连市国土资源和房屋局备案，而科技广场业主大会发生于2012年10月12日至15日期间，应当适用2012议事规则。2.一审法院认定“2012年9月22日，科技广场业委会在案涉小区贴出五项业主大会议题公告”的事实错误，上述事项科技广场业委会并未公告。3.史卫义虽持有210户业主的授权委托书，但其并未按照公示和议题表决票的规定取票、投票，且该委托书上仅授权史卫义对投票议程进行表决，未授权对议题进行投票表决，直接影响业主大会决议的效力。4.2012年10月15日，按照规定投票的票数仅为105票，史卫义持有的210户授权委托书没有按照规定的程序投票，2013年1月9日将210户投票计入表决票数违反相关规定。5.一审法院认定业主大会以书面表决的方式召开，但无论是2010规则还是2012规则，均规定应以书面形式表明自己的意见，并在规定时间内送达业主大会，故本案的业主大会程序不符合议事规则要求的内容和形式，不应记为有效反馈意见。故福盈公司请求撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判支持福盈公司一审诉讼请求。
科技广场业委会二审答辩认为：不同意福盈公司的上诉请求。1.福盈公司的主体资格不适格。经查询，黄河路650号房屋，有两个产权人，一个是大连市建设控股有限公司，一个是福盈公司。根据议事规则的规定，能够作为合法业主的只能是一个产权证，现一个产权证上有两个业主，不符合议事规则的规定，所以福盈公司作为本案的上诉人没有业主资格，不能对业主大会产生的决议提出诉讼或异议。2.撤销的议事规则是2010年的议事规则，该议事规则没有经过科技广场业主大会同意，实际现在有效的议事规则是2007年7月8日的议事规则。3.关于委托授权的问题，至今所有委托的业主均没有对其所出具的授权委托书提出任何异议，他们对科技广场业主大会委托授权决议是认可的。并且业主大会的决议都经过公告，而公告后福盈公司并没有就业主大会的决议内容提出过任何异议，公告的内容、议事的议题已经经过了备案，是合法的。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：1.2010年11月8日制定的《科技广场业主大会议事规则》（2010年规则）第九条规定，业主大会做出决定，须经与会持投票权1／2以上的业主通过。第四十一条规定，本规则或本规则的修订经业主大会通过后生效。2.2012年9月22日制定的《科技广场住宅小区业主大会议事规则》（以下简称2012年规则）规定，经本物业区域业主大会会议表决通过，制定本规则。3.在一审的庭审过程中，双方当事人均认可史卫义本人所投的表决票是有效票。
上述事实，有2010年11月8日制定的《科技广场业主大会议事规则》、2012年9月22日制定的《科技广场住宅小区业主大会议事规则》及一审、二审庭审笔录等在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。故结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为2012年召开的科技广场业主大会做出的决议是否存在违反相关法律或业主大会议事规则，侵害业主权利的情况，进而应否被撤销的问题。对于科技广场业主大会的召开及议事程序，双方当事人存在争议，科技广场业委会认为应当适用2010年规则，而福盈公司主张适用2012年规则，本院认为，在2010年规则中规定，本规则的修订需经业主大会通过后生效；2012年规则规定，该规则的制定需经业主大会会议表决通过。而2012年规则形成于2012年9月22日，科技广场业主大会于2012年10月12-15日召开，且2010年议事规则的修订和2012年规则的生效本身即为该届业主大会的议题之一，故在2012年业主大会召开前，2012年规则尚未生效，不能作为2012年业主大会召开及决议的议事规则，2012年业主大会仍应适用2010年规则的相关议事程序。
关于业主大会召开形式及表决程序的问题，本院认为，按照2010年规则的规定，业主大会会议可以采用书面征求意见的形式；应有本物业内持有1／2以上投票权的业主参加；业主应以书面形式表明自己的意见，并将意见在规定的时间内送达业主大会；业主代表持业主委托投票授权书，可以代表业主行使投票权。本案中，科技广场业委会于2012年9月22日在案涉小区内张贴《公告》，公布业主大会会议议题及表决方式等内容；业主本人105人参加大会，210户业主委托史卫义参加会议并投票表决，参加业主大会的业主人数达到了议事规则和法律规定的要求；业主通过本人现场投票或委托他人投票的形式，表明自己的意见，符合议事规则规定的业主大会召开及表决程序。至于福盈公司称，史卫义并未按照相关规定取票、投票，且该委托书上仅授权史卫义对投票议程进行表决，未授权对议题进行投票表决，直接影响业主大会决议的效力一节，本院认为，在一审的庭审过程中，双方当事人均认可史卫义作为案涉小区的业主个人的投票为有效票，程序合法。而案涉小区的210户业主已在业主大会投票表决前以书面形式授权委托史卫义代表其投票，并于投票当日将委托投票的情况记录在案，故史卫义的投票行为不仅仅系其个人行为，而且代表了210户委托投票的业主，基于此，所有委托史卫义的业主的投票均符合议事规则规定的程序，应为合法有效。又因为在业主对史卫义的“授权委托书”中载明，“业主无条件接受委托代理人史卫义律师对科技广场大厦业主大会所有投票表决结果”，故该授权的权限应当包括对会议议题的表决，此外，福盈公司亦未能提举自2012年表决后委托投票的业主对于上述投票表决结果提出异议的相关证据，故对于福盈公司所称授权委托书中仅授权对议程表决，未授权对议题表决的主张依据不足，本院不予支持。
关于表决结果是否合法的问题，本院认为，根据2010年规则的规定，业主大会做出决定，须经与会持投票权1／2以上的业主通过；业主大会做出制定和修改管理规约、业主大会议事规则等决定，必须经本大厦内全体业主所持投票权2／3以上通过。本案中，科技广场小区本次业主大会议题三“修改《科技广场业主大会议事规则》和《业主管理规约》”仅获得296票同意票，未能满足2010年规则规定的条件，故一审法院撤销该项决议并无不妥，本院依法予以维持。至于其他四项议题的表决结果均符合法律规定及2010规则规定的表决通过条件，福盈公司要求撤销该四项决议没有充分的事实和法律依据，一审法院驳回福盈公司撤销该四项决议的诉请亦无不当，本院亦予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（福盈集团（香港）有限公司已预交），由福盈集团（香港）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一五年八月三日
书 记 员 夏丽娜