四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终8027号
上诉人（原审被告）：四川众信房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区二环路南三段*号*楼。
法定代表人：郑足友，总经理。
委托诉讼代理人：熊建新，四川公生明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙强，男，1972年3月30日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
被上诉人（原审原告）：杨珍，女，汉族，1970年6月1日出生，住江西省。
委托诉讼代理人：邹勇，四川君合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡蓉，四川君合律师事务所律师。
上诉人四川众信房地产开发有限公司（以下简称众信公司）因与被上诉人杨珍房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第4550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人众信公司上诉请求：1、依法确认双方签订的商品房买卖合同无效；2、撤销一审判决，改判杨珍返还收取的房屋租金或者抵扣返还退房款；3、杨珍承担一、二审诉讼费和保全费。事实和理由：《房屋买卖合同》系无效合同，本案争议的标的物不具有独立产权，不具有独立使用功能，也未取得房管部门的许可，因此，《房屋买卖合同》无效；无效的合同自始没有法律约束力，一审判决众信公司承担违约金及资金利息属适用法律错误；因无效合同所产生的过错责任在杨珍，杨珍在签订《房屋买卖合同》时，未能审查是否具有预售许可、产权证、分割图等资料，因此，杨珍应当承担相应的责任；杨珍从签订合同之日起至今收取的租金应当予以返还。
被上诉人杨珍辩称，《房屋买卖合同》不存在法律禁止的情形，也不具有法定无效的情形，应为有效。众信公司未能依照约定履行协助办理房屋所有权证的义务，杨珍有权解除合同并要求众信公司承担违约责任。是否退还租金不属于本案审理范畴。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
杨珍向一审法院起诉请求：1、解除杨珍与众信公司签订的《房屋买卖合同》（合同编号：000051）；2、众信公司立即退还杨珍购房款425935元及利息（利息按照同期贷款年利率5.5%计、从2013年3月11日起计算至实际支付之日止，暂计至2015年6月11日为52709.46元）；3、众信公司赔偿杨珍425935元的损失；4、本案诉讼费由众信公司承担。
一审法院认定事实：2013年3月11日，杨珍与众信公司签订了《房屋买卖合同》，约定杨珍购买众信公司位于成都市武侯区商业用房，房屋原所有权证号为权1734520，建筑面积8.07平方米，房屋总价款425935元。合同第七条约定，双方同意以房屋实际现状进行交付，杨珍委托众信公司在2013年5月1日前将房屋直接交付乙方的承租方。合同第九条第2款约定，如因众信公司责任，杨珍未能在全款付清后365天内取得房屋所有权证书的，双方同意终止合同，众信公司在30个工作日内全额退还杨珍已付房款，并按已付房款的3%支付违约金，杨珍已收租金（合同签订当日至合同终止之日以内的租金部分）概不退还。合同签订当日，杨珍向众信公司支付了全部购房款425935元，众信公司向杨珍出具了收据。众信公司至今未能为杨珍办理房屋所有权证书，已超过合同约定的支付完毕房款后365天的产权办理期限。
一审法院另查明，根据《房屋信息摘要3》显示，杨珍所购的案涉房屋所在的成都市武侯区二环路南三段1号2栋1楼2号，其业务件号为权1734520，该房屋上办理了抵押权登记，其他权证号为1282074，抵押权人为陈昱锟，权利价值600万元，约定期限为2014年9月29日至2014年12月28日。
一审法院认为，杨珍与众信公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，杨珍与众信公司应当按照约定全面履行合同权利义务。由于众信公司未能按照合同约定，在杨珍付清了全部购房款后365天内为其取得房屋所有权证书，且众信公司在《房屋买卖合同》签订后应当为杨珍办理房产证的情况下，又将案涉房屋抵押给了案外人，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人……”的规定，众信公司违约行为导致解除合同的条件成就，杨珍请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的主张，于法有据。一审法院认为，众信公司应当向杨珍退还购房款425935元；购房款利息应当从请求合同解除时即起诉之日2015年6月4日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；杨珍主张众信公司承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任，一审法院认为，杨珍在签订购房合同后收取了房屋租金，故酌情部分支持杨珍的赔偿主张，众信公司当向杨珍承担赔偿金6万元。
关于众信公司要求追加案涉房屋承租方作为本案当事人参加诉讼，一审法院认为，杨珍与众信公司之间是房屋买卖法律关系，房屋承租方并非本案所涉及的法律关系的当事人，杨珍的诉讼请求也仅仅针对众信公司，并未涉及房屋租赁、租金等内容，本案的处理结果也与房屋承租方没有利害关系，故房屋承租方并非本案有利害关系的第三人，故不予追加。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，一审法院判决：一、解除杨珍与众信公司于2013年3月11日签订的《房屋买卖合同》；二、众信公司于判决生效之日起十五日内，向杨珍退还购房款425935元并支付利息（利息以425935元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年6月4日起计算至判决生效之日止）；三、众信公司于判决生效之日起十五日内，向杨珍支付赔偿款6万元；四、驳回杨珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费8480元，公告费130元，保全费5000元，共计13610元，由众信公司负担7700元，由杨珍负担5910元。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，该案的争议焦点是：1、涉案《房屋买卖合同》的效力；2、众信公司是否应向杨珍赔偿损失。
关于第一个焦点，涉案《房屋买卖合同》的效力。众信公司主张涉案《房屋买卖合同》因未取得预售许可证而无效。本院认为，房屋预售又称期房买卖，是房产开发商将尚在建设的房屋予以销售的行为，涉案房屋在众信公司与杨珍签订房屋买卖合同时，已经建成且众信公司已经取得了房屋产权证书，本案并非商品房预售合同纠纷，而是房屋买卖合同纠纷。众信公司关于涉案《房屋买卖合同》无效的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持，一审认定案由不当，本院予以纠正。案涉《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。
关于第二个焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”，出卖人承担上述赔偿责任的前提是，其先卖后抵的行为是造成合同目的不能实现的原因。案涉房屋不能办理房屋产权证、导致商品房买卖合同目的不能实现的的原因并不在于其已被抵押，而系本身不能办理房屋产权证。故杨珍主张损失赔偿无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人众信公司的上诉请求部分成立，原审判决部分事实认定错误，适用法律不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第4550号民事判决第一项，即“解除杨珍与四川众信房地产开发有限公司于2013年3月11日签订的《房屋买卖合同》”；
二、撤销成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第的4550号民事判决第二、三、四项，即“四川众信房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内，向杨珍退还购房款425935元并支付利息（利息以425935元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年6月4日起计算至判决生效之日止）”、“四川众信房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内，向杨珍支付赔偿款6万元”、“驳回杨珍的其他诉讼请求”；
三、四川众信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还杨珍购房款425935元；
四、驳回杨珍的其他诉讼请求。
一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费8480元，由四川众信房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何广智
审判员 赵 锋
审判员 龚 耘
二〇一六年十月二十六日
书记员 杨大准