福建省泉州市鲤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0502民初1444号原告：泉州市鲤城区开元街道梅峰社区居民委员会，住所地福建省泉州市鲤城区。法定代表人：郭顺阳。委托诉讼代理人：林高杰、王婉婷，福建刺桐律师事务所律师。被告：张一兵，女，汉族，1974年11月12日出生，住福建省泉州市丰泽区。原告泉州市鲤城区开元街道梅峰社区居民委员会（以下简称梅峰社区）与被告张一兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梅峰社区的委托诉讼代理人林高杰、王婉婷到庭参加诉讼。被告张一兵经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅峰社区向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2.判令张一兵立即将其向梅峰社区承租的位于泉州市鲤城区少林路493号店面腾空并归还给梅峰社区，张一兵所缴纳的5000元履约保证金应归梅峰社区所有；3.判令张一兵立即向梅峰社区支付拖欠的房屋租金、违约金（违约金从2016年4月1日起至起诉之日止按日千分之六计算），暂计至起诉之日起为16737元（其中租金10500元，违约金6237元）；4.判令张一兵承担梅峰社区因本案而支付的律师代理费3000元；5.判令张一兵承担本案的诉讼费用。事实和理由：梅峰社区与张一兵于2014年11月27日签订《租赁合同》一份，合同约定梅峰社区将位于泉州市鲤城区少林路493号店面出租给张一兵作经营场所，每月租金人民币3500元，租金按季支付，张一兵应于每季度第一月5日前支付该季度租金。若逾期缴纳租金还需每日按逾期支付的金额的日千分之六计算违约金。因张一兵拒付租金且仍占用讼争房屋，该行为已经构成根本性违约，梅峰社区有权解除合同，并要求张一兵将讼争房屋腾空退还给梅峰社区。根据《租赁合同》约定，张一兵缴纳的5000元履约保证金应归梅峰社区所有。现张一兵自2016年4月1日起至今尚未支付该季度租金，经梅峰社区多次催讨仍拒不支付，甚至拒收梅峰社区寄送的租金催款书。依双方签订的《租赁合同》张一兵行为已经构成严重违约，梅峰社区单方解除合同的条件已经成就。张一兵应将讼争房屋腾空退还给梅峰社区。为此，梅峰社区提起本案诉讼。张一兵未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。张一兵未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证的诉讼权利。梅峰社区提交的证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月27日，梅峰社区与张一兵签订《租赁合同》一份，约定：因张一兵向泉州市鲤城区梅峰包袋有限公司（下简称梅峰包袋）承租泉州市鲤城区少林路493号店面，现梅峰包袋已将公司名下所有房屋及土地使用权（包括该店面）转让给梅峰社区，梅峰包袋应承受的租赁权利义务由梅峰社区承继，故签订该租赁合同；租赁期限二年一个月，自2014年12月1日起至2016年12月31日止；租赁标的物已由张一兵使用，双方不再办理交接手续；每月租金3500元，按季支付，张一兵应自每季度第一个月5日前将每季度的租金支付给梅峰社区，张一兵逾期交付租金，除须继续交付租金外，还须每天按逾期支付金额的6‰计算支付逾期付款违约金给梅峰社区；履约保证金5000元，由梅峰包袋移交给梅峰社区，待合同终止时，张一兵结清所有租金、水电费等费用后，由梅峰社区退还给张一兵；张一兵延迟支付租金达5天，梅峰社区有权单方解除合同，收回租赁物，且梅峰社区不退还张一兵已交纳但未使用的租金，并应赔偿因终止合同给梅峰社区所造成的一切损失。该合同还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，双方依约履行，但自2016年4月1日起，张一兵未支付租金。另，梅峰社区委托律师参与本案诉讼，已支付律师代理费3000元。本院认为，梅峰社区与张一兵签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同已成立。梅峰社区依据与张一兵签订的《租赁合同》，将诉争房产出租给张一兵，张一兵应当按合同的约定全面履行自己的义务。但张一兵自2016年4月1日起未支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。梅峰社区有权行使单方解除合同权。但本案审理过程中，该合同已于2016年12月31日到期，合同的权利义务自然终止，无需判决解除。合同到期后，张一兵就丧失了继续占有、使用租赁物的合同依据，因此，梅峰社区要求张一兵腾空并返回诉争房屋的诉求，符合法律规定，本院予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。张一兵积欠的租金及合同解除后继续使用房屋期间的占有使用费仍应支付给梅峰社区，故，梅峰社区要求张一兵支付自2016年4月1日起至交还房屋之日止按每月3500元计算的租金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。虽合同约定逾期支付租金应按日6‰支付逾期付款违约金，但梅峰社区未提交证据证明其实际损失，其实际损失应认定为违约方逾期给付所造成的资金占用损失。因此，梅峰社区主张的日6‰的违约金标准显然过高，本院予以调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%为宜，违约金的起始日应自每季度第一个月6日开始，以该期应支付租金为基数计算，梅峰社区关于逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。梅峰社区主张张一兵缴纳的5000元履约保证金应归梅峰社区所有，并要求张一兵承担梅峰社区支出的律师代理费3000元，缺乏合同依据，本案不予支持。张一兵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、张一兵应于本判决生效之日起一个月内将泉州市鲤城区少林路493号店面腾空返还给泉州市鲤城区开元街道梅峰社区居民委员会；二、张一兵应于本判决生效之日起十日内向泉州市鲤城区开元街道梅峰社区居民委员会支付自2016年4月1日起至2016年12月31日止按每月3500元计算的租金共计31500元，并支付自2016年4月6日起至本判决确定的付款之日止，以每季度逾期应支付租金总额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算的违约金；三、张一兵应按月向泉州市鲤城区开元街道梅峰社区居民委员会支付自2017年1月1日起至实际腾空返还上述房屋之日止，按每月3500元计算的逾期腾房占有使用费；四、驳回泉州市鲤城区开元街道梅峰社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费418元，由泉州市鲤城区开元街道梅峰社区居民委员会负担352元，张一兵负担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  史赠莹人民陪审员  江军猛人民陪审员  李明夏二〇一七年一月十三日书 记 员  王汉杰速 录 员  康青霞民事判决书引用的主要法律条文及执行申请提示一、民事判决书引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC（21651,0）?)第一百一十四条(?javascript:SLC（21651,114）?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。