甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0102民初4427号
原告何军平
委托诉讼代理人：张智渊，甘肃泫渊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋雪桂，甘肃泫渊律师事务所律师。
被告：甘肃农垦医药药材有限责任公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人：何宗仁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周侃仁，甘肃策横律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何玮，甘肃策横律师事务所律师。
原告何军平与被告甘肃农垦医药药材有限责任公司（以下简称农垦医药公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月23日作出（2015）城民一初字第972号民事判决，原告何军平不服该判决，向甘肃省兰州市中级人民法院提出上诉，甘肃省兰州市中级人民法院于2016年5月16日作出（2016）甘01民终560号民事裁定，发回重审。本院于2016年7月6日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋雪桂，被告委托诉讼代理人何玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何军平向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告交付的租赁合同履约保证金86646.80元；2、判令被告赔偿原告装修费197112.05元和泡水之后的维修费用30000元；3、判令被告赔偿原告因被告原因造成营业不能的经营损失1106750元（2013年6月1日—2014年12月31日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月，甘肃亚兰药业有限公司对外发出房屋招租公告，以公开招标方式招租兰州市城关区天水南路19号长源大厦的三楼、四楼办公用房。原告参与投标后中标，取得了长源大厦三楼、四楼的承租权。原告与甘肃亚兰药业有限公司签订合同时，被告知原告中标的承租房屋中三楼归甘肃亚兰药业有限公司所有，四楼归被告所有，四楼的租赁合同需原告与被告签订。因此，2013年3月1日，原、被告签订了房屋租赁合同，租期自2013年6月1日到2018年6月30日止，其中2013年3月1日至2013年5月31日为装修免租期，房屋租金为每月每平方米46元，房租支付方式为半年付。合同签订后，原告对三楼、四楼的房屋进行装修，并购置经营招待所设施设备，共花费476149元。2013年6月1日，招待所正式开业。招待所开业后一周，三楼、四楼下水管道冒出大量污水，将原告新装修的设施设备泡坏，造成招待所停业。为此，原告找到长源大厦物管部，物管部对下水主管道随即进行了维修，后原告花费30000元对泡损的设施进行了维修。两个月后房屋管道再次冒水，将装修和部分设施泡损。后经原告咨询得知多次冒水是由于下水主管道管径过小，难以排放三楼以上所有楼层排放的污水所致。另外，二楼经营的“网友招待所”于2013年4月初在一楼公用大厅设置接待吧台，直接将住宿的客源截留至该招待所，导致原告招待所入住率基本为零。原告为此找到被告予以解决，但被告拖延到2013年11月份才通过发送律师函的形式要求拆除违建吧台，但吧台至今仍未拆除。因原告的合同目的不能实现，经原告与被告协商，被告提出了由原告向第三人转让弥补原告损失的方案，并于2013年12月21日召开了会议就此形成了会议纪要。经一个月的对外转让未果，原告要求被告解除合同并给予补偿，但被告推诿并将原告起诉至法院，法院作出（2014）城民一初字第777号民事判决书，判决解除合同并由原告向其支付房租。判决生效后，原告向兰州市中级人民法院申请再审，兰州中院就原告诉甘肃亚兰药业有限公司作出了（2015）兰民申字第62号民事裁定书，裁定告知原告装修和损失等由“当事人双方应协商或者另行诉讼解决”。为此，原告诉至法院。
被告农垦医药公司辩称，1、根据合同约定，原告无权要求被告向其返还合同履约保证金。涉案房屋是经公开招标出租的，招标前投标人均已到现场查看，对投标标的现状是知晓的。原告承租房屋后未按协议约定及时交纳租金。2、原告要求被告向其返还合同履约保证金属于对法院生效判决已经处理过的事实所提出的重复诉讼，且原告尚欠被告房屋租金226706.4元。3、原告诉状所述内容不实，其要求被告赔偿装修及购置设备费用、维修费用、停业期间经营损失的诉讼请求均无事实和法律依据。原告承租的房屋在招标前经营的就是招待所，该招待所在经营过程中从未发生下水管道冒污水的情形，且原告在（2014）城民一初字第777号案件答辩中也未提出下水管冒水的抗辩理由。另长源大厦一层大厅属于公共区域，被告仅是长源大厦的业主，且在二楼招待所在大厅修建接待吧台后，被告已通过律师函的形式向侵权方表示了抗议，被告的义务已经完成。因原告经营情况不佳，被告为解决原告的困难同意原告转让，并给原告一个月的转让期限，被告未能转租的原因是其不客观的转让条件。综上，原告的第一项诉请属于重复诉讼，第二、三、四项诉请无事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：
2012年8月，被告农垦医药公司与甘肃亚兰药业有限公司（以下简称亚兰公司）联合对外发布房屋招租公告，以公开招标的方式对外出租兰州市城关区天水南路19号长源大厦的三楼、四楼办公用房。其中三楼的房屋（建筑面积410.7平方米）属于亚兰公司所有，四楼的房屋（建筑面积410.7平方米）属于被告农垦医药公司所有。招标公告发出后原告何军平参与投标并中标。原告中标后于2013年3月1日与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将其位于兰州市城关区天水南路19号长源大厦四楼的办公用房出租给原告，租金为每月46元/㎡，年租金为226706.40元，租金每半年缴纳一次，租赁期限为5年，自2013年6月1日起到2018年6月30日止，其中2013年3月1日至2013年5月31日为装修期。该合同还约定合同签订时原告需向被告交纳履约保证金86646.8元，该保证金在租赁期满无违约行为后无息退还，若原告超过30日不交租金，被告有权从原告交纳的合同履约保证金中扣除。在双方合同签订前，原告已将兰州市城关区天水南路19号长源大厦四楼的办公用房交与原告使用，原告进行了装修，装修中原告在两个房间内加建了卫生间，装修完毕后原告在此经营的360旅馆于2013年6月1日开业。2013年7月3日，因长源大厦物管部维修下水主管道，原告承担了1320元维修费。2013年4月，二楼经营“网友招待所”的承租人在一楼公共区域内修建接待吧台，被告委托甘肃合睿律师事务所律师，于2013年11月28日，向网友招待所及其负责人金宽泉、马贵环送达律师函，要求停止侵权、恢复原状。
另查，原告在投标时已经向被告与亚兰公司交纳了40万元的投标保证金，双方签订房屋租赁合同后该笔款项转为履约保证金和房屋租金，被告与亚兰公司各20万元。原告与被告在签订的房屋租赁合同中约定的履约保证金为86646.8元，剩余113353.2元转为房屋租金，故原告的房屋租金实际交至2013年11月30日。后因原告再未按约向被告交纳房屋租金，被告于2014年8月7日将原告诉至兰州市城关区人民法院。2014年12月19日，兰州市城关区人民法院作出（2014）城民一初字第777号民事判决，判决解除双方于2013年3月1日签订的房屋租赁合同、腾交房屋并由本案原告向被告支付2013年12月1日至2014年11月30日期间的房屋租金226706.4元。判决生效后，原告于2015年4月3日向兰州市中级人民法院申请再审，兰州市中级人民法院作出了（2015）兰民申字第62号民事裁定书，裁定驳回原告的再审申请。但至今原告未向被告支付（2014）城民一初字第777号民事判决确定的租金226706.4元。
2013年12月21日，被告召开会议，原、被告就原告承租的房屋在租赁期间产生的纠纷达成一致意见：1、同意原告对外转让，转让范围为租赁房内的装饰、装修设施及由被告购置的资产，转让价格由原告决定；2、原告转让后，被告与新承租人签订合同，并同时解除与原告的租赁合同；3、原告应在约定的一个月内完成转让，如不能转让，原、被告之间的租赁合同继续有效并履行；4、被告与新的承租人签订合同后，退还原告的保证金及半年房屋租金。会议纪要形成后，原告对外发布信息，转让未果。
本案在审理过程中，原告申请对360商务旅馆的装修费用、经营损失进行评估鉴定，经甘肃信诺工程造价咨询有限公司鉴定，位于兰州市城关区天水南路19号长源大厦360商务旅馆三楼装饰装修工程造价为210039.39元，四楼装饰装修工程造价为192498.83元，楼梯间及室外逃生楼梯装饰装修工程造价为9226.44元。对于原告申请对360商务旅馆经营损失进行评估的事项，甘肃中勤资产评估有限公司以原告无法提供相关经营会计核算资料致使无法开展此项评估工作为由予以退回。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。
关于原告要求被告返还履约保证金的主张，双方签订的房屋租赁合同约定，原告向被告交纳履约保证金86646.8元，若原告超过30日不交租金，被告有权从原告交纳的合同履约保证金中扣除，该约定说明在原告拖欠房屋租金超过30日的情况下，该履约保证金可以折抵租金。同时，（2014）城民一初字第777号生效判决书认定原告的租金支付至2013年11月30日，判决本案原告向被告支付2013年12月1日至2014年11月30日期间的房屋租金226706.4元，而原告至今未按此生效判决向被告支付上述租金。因此，根据租赁合同的约定，被告有权将该履约保证金扣除用以折抵上述判决的租金，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修费197112.05元的主张，根据原告提供的2013年7月3日长源大厦物管部“长源大楼维修下水主管道费用分摊表”，可以说明长源大楼下水主管道存在问题的事实。而原告租赁涉案房屋用于经营360商务旅馆，该用途对排水系统要求更为严格，因此在双方无特别约定的情况下，被告作为出租人负有对出租房屋的维修义务以保证原告的正常使用，但被告并未提供证据证明其尽到了乙方责任。因此，鉴于原告在租赁房屋内加建卫生间的行为，其亦应承担一定的责任，故本院认定对于原告的装修损失被告承担60%的责任，原告承担40%的责任。因此，被告应赔偿原告装修费118267.23元。关于原告要求被告赔偿因被泡水而支出的维修费3万元的请求，原告仅仅向本院提供了两份收条，其并未提供其他证据印证其该项主张，故对原告该项请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿经营损失1106750元的请求，因原告并未提供证据证明该项损失的发生，故对原告该项请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十条之规定，判决如下：
一、被告甘肃农垦医药药材有限责任公司在本判决生效后十日内赔偿原告装修损失118267.23元；
二、驳回原告何军平的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20096元，原告何军平负担15096元，被告甘肃农垦医药药材有限责任公司负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 柴宗海
代理审判员 张金凤
人民陪审员 曹乃心
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 郭桂荣