太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0105民初2916号原告山西大唐双喜置业有限公司。法定代表人邹圳承，董事长。委托代理人薛荣荣，山西恒一律师事务所律师。委托代理人刘原华，山西恒一律师事务所律师。被告高文晶。委托代理人王忠静，山西鼎谦和律师事务所律师。原告山西大唐双喜置业有限公司诉被告高文晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法由代理审判员赵龙担任审判长，与人民陪审员李小兰、李秀英共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山西大唐双喜置业有限公司的委托代理人薛荣荣、刘原华，被告高文晶及其委托代理人王忠静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西大唐双喜置业有限公司诉称，原、被告于2014年5月9日签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的大唐双喜城项目第112幢1单元1401号房屋，总价款为2183412元，付款方式为银行按揭贷款，首付款为663412元，剩余1520000元申请按揭贷款。合同签订后，原告如约履行了合同义务，为被告申请到银行按揭贷款。2014年5月14日，被告和建设银行山西省分行签订了《个人住房借款合同》，被告采取按月等额本息还款方式，每月按期向银行偿还按揭贷款。后被告自2015年4月起至今未能偿还银行按揭贷款，已逾期超过十期，导致原告为被告承担连带保证责任，向银行偿还按揭贷款107185.18元。根据《商品房买卖合同》附件四第三条第三项：如买受人未按期足额偿还银行按揭贷款累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处理。同时，买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金。被告的行为已构成违约，原告有权解除合同，收回房屋，要求被告支付因逾期还款违约行为产生的违约金，由被告偿还原告代偿的贷款本息。同时，因被告逾期偿还按揭贷款构成违约，导致双方约定的原告的合同解除权具备，但是随着太原市房地产市场的整体下滑，目前涉案房屋市场售价平均下降了20%，若原告收回涉案房屋后另行出售，将至少给原告造成10%的经济损失，原告依据合同法规定要求被告给予赔偿。综上，为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，同时判令被告将“大唐·双喜城”第112幢1单元1401号房屋返还原告，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续；2、被告偿还原告代还的截止到2016年6月28日的银行按揭贷款131732.21元，以及《商品房买卖合同》解除之前实际发生的原告代偿的银行按揭贷款本息及罚息；3、被告支付原告因逾期还款产生的违约金16775元（暂计算至2016年6月8日），以及6月9日起至《商品房买卖合同》解除之前因被告逾期还款产生的违约金（按照《商品房买卖合同》约定的日万分之八计算）；4、被告向原告赔偿损失218341元（2183412元＊10%）；5、本案诉讼费、律师费由被告承担。被告高文晶辩称，同意解除房屋买卖合同，关于原告替被告所支付的款项中本金部分无异议，利息部分有异议。2015年4月份被告仍在还款，7月份原告知道自己无力还款的时候，已经第一时间通知被告，并和朋友一起前往原告处商谈，当时原告公司称核对账目后可以给被告退款60万元左右；因我方已在第一时间通知原告合同不能履行，现在扩大的损失部分不应由被告承担。原告所提由我方赔偿经济损失没有事实及法律依据，现有市场价格不能证明其房屋价格降低，律师费并无约定，也不应由被告承担。经审理查明，原告山西大唐双喜置业有限公司（出卖人）与被告高文晶（买受人）于2014年5月9日签订了编号为20141975994的《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人购买出卖人开发的位于太原市亲贤北街9号大唐双喜城项目第112幢1单元1401号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为188.06平方米，单价为每平方米11610.19元，总价款为2183412元；买受人采取银行按揭付款的方式，首付款为663412元，贷款金额为1520000元。合同附件四《合同补充协议》第三条“按揭贷款付款方式的补充”第三款约定，鉴于出卖人就买受人按揭贷款将承担阶段性担保责任，如买受人未按期足额偿还按揭贷款累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处理；同时，买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金。合同签订后，被告向原告交付首付款663412元。2014年5月14日，被告高文晶（借款人）、原告（保证人）与中国建设银行股份有限公司山西省分行（贷款人）签订编号为140000008-2012-20140175338号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定：合同项下贷款专项用于借款人支付其在与山西大唐双喜置业有限公司签订的关于购买位于太原市小店区亲贤北街9号第112幢1单元1401号房屋所用，购房合同号为20141975994，购房总价款2183412元，贷款金额为1520000元，贷款期限自为30年，自2014年5月14日至2044年5月14日；借款人采取等额还本付息法偿还贷款本息，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共计360期，每期还款9657.47元；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人（原告）提供阶段性全额连带责任保证。合同签订后，被告高文晶共向银行归还贷款共计96859.24元，其中本金14348.59元、利息82510.65元。后被告自2015年5月起开始未能偿还中国建设银行股份有限公司山西省分行的按揭贷款，截至2016年6月28日，原告代被告偿还按揭贷款共计5笔合计131732.21元，其中本金26694.02元、利息103917.21元、罚息1120.97元；分别为2015年6月29日代偿17120.49元、2015年9月26日代偿37594.33元、2015年12月28日代偿18523.01元、2016年3月29日代偿34033.74元、2016年6月28日代偿24447.04元。原告在本案中支付代理人法律咨询服务费57051元。原告山西大唐双喜置业有限公司向本院提供了其公司与案外人于2015年3月16日签订的《商品房买卖合同》一份，显示所售房屋为大唐双喜城项目第112幢1单元3201号房，单价为9300元；提供了其公司与案外人于2016年2月25日签订的《商品房买卖合同》一份，显示所售房屋为大唐双喜城项目第112幢1单元2801号房，单价为9200元。以上事实，有原告向法庭提供的《商品房买卖合同》、收款收据、中国建设银行股份有限公司山西省分行《个人住房（商业用房）借款合同》、中国建设银行股份有限公司山西省分行向被告发出的授信逾期催收提示函和签收单、原告代偿贷款凭据、逾期证明、原告与案外人所签订的《商品房买卖合同》、法律咨询服务合同、发票以及庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质对，可以采信。本院认为，原告山西大唐双喜置业有限公司与被告高文晶签订的《商品房买卖合同》以及被告高文晶和中国建设银行股份有限公司山西省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》为各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应当按照合同约定严格履行相应义务。在中国建设银行股份有限公司山西省分行已经依照被告申请向原告支付购房款之后，根据合同约定，被告应当按时足额向该行归还按揭贷款本息，但被告仅归还银行贷款96859.24元，自2015年5月起开始未偿还银行按揭贷款，致使原告承担保证责任代被告垫付贷款本息、罚息共计131732.21元。在此情况下，因被告未按期足额偿还按揭贷款累计已超过3期，依照《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条“按揭贷款付款方式的补充”第三款的约定，原告有权解除合同，收回商品房并另行处理，故原、被告签订的《商品房买卖合同》应予解除，被告应协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，原告应向被告退还其所交付的购房款663412元。同时因合同解除后，涉案房屋退还原告，因购买该房产生的银行贷款需由原告负责偿还，则对于合同签订后被告已归还的银行贷款中本金部分14348.59应由原告退还被告，对原告代被告偿还的银行贷款中利息103917.21元、罚息1120.97元共计105038.18元应由被告支付原告。同时根据合同约定，在原告代偿贷款的情况下，“买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金”，因日万分之八的约定已超出年利率24%的标准，应当予以调整，对此本院酌定被告应按照同期中国人民银行贷款利率的标准向原告支付自原告实际垫付其逾期未还贷款本金及利息之日起的违约金为宜；关于原告起诉后至本判决生效之前代被告继续偿还的款项中的利息及罚息部分，也应由被告支付原告为宜。关于原告主张的由被告向其支付的因房屋价格下降所造成的经济损失的诉讼请求，首先根据政府部门相关统计数据并不能显示目前商品房市场价格相对于2014年有所下降，其次原告向本院提交的案外人所购买的商品房与涉案房屋虽属同一楼座，但并非同一楼层，且商品房买卖中关于房屋价格的约定具有双方合意的性质，因此原告提供的其与案外人所签订的《商品房买卖合同》无法证明涉案房屋目前的成交价为每平米9200元或9300元，故原告的该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。考虑到本案中系因被告的违约行为造成原告进行诉讼活动以及必然进行的后续事宜，对原告要求的经济损失，本院酌定由被告支付原告60000元为宜。因原、被告签订的《商品房买卖合同》未对法律咨询服务费的负担进行约定，故原告要求被告承担律师费的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告山西大唐双喜置业有限公司与被告高文晶于2014年5月9日签订的编号为20141975994的《商品房买卖合同》，被告自合同解除之日起十日内协助原告办理该《商品房买卖合同》备案的撤销手续。二、原告山西大唐双喜置业有限公司于本判决生效后十日内退还被告高文晶已支付的购房款663412元、退还被告高文晶偿还的银行贷款中本金部分14348.59元。三、被告高文晶于本判决生效后十日内偿还原告山西大唐双喜置业有限公司垫付的银行按揭贷款中利息、罚息部分共计105038.18元，支付原告垫付款项17120.49元自2015年6月29日起至本判决确定给付之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的违约金，支付原告垫付款项37594.33元自2015年9月26日起至本判决确定给付之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的违约金，支付原告垫付款项18523.01元自2015年12月28日起至本判决确定给付之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的违约金，支付原告垫付款项34033.74元自2016年3月29日起至本判决确定给付之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的违约金，支付原告垫付款项24447.04元自2016年6月28日起至本判决确定给付之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的违约金。四、被告高文晶应偿还原告山西大唐双喜置业有限公司在本判决生效之前实际发生的原告代被告偿还的银行按揭贷款本息中利息、罚息部分，并支付原告该款项自实际垫付之日起至本判决确定给付之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的违约金。五、被告高文晶于本判决生效后十日内支付原告山西大唐双喜置业有限公司经济损失60000元。六、驳回原告山西大唐双喜置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3417元（原告已预交），由被告高文晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  赵 龙人民陪审员  李小兰人民陪审员  李秀英二〇一六年九月二十六日书 记 员  ＸＸ芳第9页共9页