山西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋商终字第92号
上诉人（原审被告）：大同市大昌风华汽车服务有限公司。住所地：大同市南环路西延段（大同汽车文化广场）。
法定代表人：张强，该公司总经理。
委托代理人：刘志义，山西双丰律师事务所律师。
委托代理人：王宁，山西双丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庞大大同南郊投资有限公司。住所地：大同市南郊区平旺乡马营村。
法定代表人：赵成满，该公司执行董事。
委托代理人：蔡宗仲。
委托代理人：马洪。
上诉人大同市大昌风华汽车服务有限公司（以下简称大昌公司）因与被上诉人庞大大同南郊投资有限公司（以下简称庞大公司）土地使用权转让合同纠纷一案，大昌公司不服大同市中级人民法院（2015）同商初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大昌公司法定代表人张强、委托代理人刘志义、王宁，被上诉人庞大公司委托代理人蔡宗仲、马洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年12月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订土地转让合同，约定：甲乙双方一致同意甲方转让园区部分土地给乙方，乙方向甲方支付土地转让价款，目标土地面积31.13亩，土地转让价款为17432800元（56万元／亩×31.3亩），自签订之日起八日内乙方向甲方全额支付全部土地转让价款。同日，原、被告双方根据土地转让合同的约定，签订《服务协议书》，约定：乙方（被告）须向甲方（原告）支付目标土地所公摊的园区配套服务费为19755098元（63.46万元／亩×31.13亩）。乙方支付服务费的时间为乙方取得该宗土地证之日起两个月内。甲方承诺道路给排水、供热、供电、电信、网络等公用配套设施到达目标土地红线旁，乙方应遵守园区的管理规定，接受园区的统一管理，并按合同条款支付管理费用。合同签订后，被告依约支付了土地转让款17432800元，原告依约于2013年3月18日办理了土地使用权证，后该土地使用证被国土资源部门收回。被告在土地上投资建设了奥迪4S店。
2014年1月21日，大同市人民政府办公厅召集规划局、房管局、地税局等单位召开会议，就理顺庞大汽车文化广场土地办理手续及纳税问题进行研究，会议议定：1、庞大大同南郊投资有限公司与土地受让单位解除原《土地转让合同》及《服务协议书》，按市场价重新签订《土地转让合同》；2、市地税局将原土地转让发票和服务费发票收回，按新的土地转让价格开具土地转让发票，之前缴纳的契税、营业税及附加等与新开具的土地转让发票应交税款冲抵，税额增加的补交差额。
2014年4月11日，原告（甲方）与被告（乙方）重新签订了土地转让合同，约定：（1）甲方转让大同庞大汽车文化园林广场部分土地给乙方，乙方向甲方支付土地转让价款，以取得上述土地的国有土地使用权；（2）目标土地面积31.13亩（国土部门实际丈量为20751.75平米），土地使用性质为商业用地，土地使用权期限到2051年7月23日；甲方提供的土地使用类型为出让方式，甲方已支付了土地出让金，该土地上没有任何需要拆迁、补偿的建筑物；（3）乙方须向甲方支付的转让价款为37187900（11946万元／亩×31．3亩）；（4）本合同签订前乙方已支付17432800元，自目标土地变更到乙方名下之日起7日内，乙方应向甲方全额支付剩余土地转让款19755100元，乙方已支付的定金可以转作支付给甲方的土地转让价款，在乙方付清转让价款前，乙方有权暂扣土地证；（5）乙方向甲方支付完毕约定的款项后，甲方向乙方交付目标土地，乙方向甲方支付完毕土地转让价款后3日内，甲方向土地登记部门提交土地过户的相关资料和手续；（6）甲方保证依合同约定履行义务，办理目标土地的过户事宜，甲方承诺道路、上水、排污等公用配套设施接口到达目标土地，乙方承诺按合同约定及时履行付款义务，必须遵守园区的管理规定，必须合理使用公共场所和基础配套设施，乙方必须承担专卖店经营期间的消防安全及责任；（7）如乙方逾期支付土地转让价款，自延迟之日起，每逾期一日，乙方应按应付价款的千分之一向甲方支付违约金。甲方未按时向乙方交付目标土地及权证的，每逾期一日，甲方须按定金额的千分之一向乙方支付违约金。
2014年9月1日，被告向原告出具了土地款支付方案，承诺在被告收到奥迪店土地证后三个月内，平均分三次支付土地款余款19755100元，即十月、十一月、十二月分三次付清。
2014年9月22日，因被告资金紧张，向原告请求延期支付余款，原告与被告签订了补充协议，约定：1、乙方（被告）在签订本协议后三日内向甲方（原告）支付土地转让款1000000元，原告将土地使用权证交给被告使用；2、剩余款项18755100元分两次支付，在2014年10月21日前乙方向甲方支付土地转让款10000000元，在2014年11月21日前，乙方向甲方付清全部余款即8755100元，以上两次款项自2014年9月3日起乙方须按日万分之五向原告支付利息；3、如果乙方不能完全按以上一、二条约定付款，则以上第一、二条作废，原告仍按《土地转让合同》约定追究乙方违约责任。
原告于2014年8月19日办理了土地使用权证，被告于2014年10月9日向原告支付土地转让款1000000元，并于2014年10月10日向原告领取了土地使用权证。现被告尚欠原告土地转让款18755100元。
本案的争议焦点是：原告是否先行违约被告应否向原告支付剩余土地转让价款及违约金
针对争议焦点，被告主张原告未按约完成整体商业开发的义务，违约在先，且双方于2014年所签订的土地转让合同内容显失公平，被告有权拒付剩余款项和违约金，并提供了土地使用权转让合同、服务协议及招商细则、会议纪要、照片、大同市基准地价表等证据证实其主张。原告认为土地使用权转让合同、服务协议已被2014年的土地转让合同代替，对双方均无约束力，而签订服务协议的目的是为了免除土地增值税，且有些已按服务协议中的约定完成了配套设施；招商细则被告并未提供原件，且亦不是合同组成部分，故不予认可；原告的开发商业行为并非依据市政府要求进行的，被告依据会议纪要要求原告开发配套体系不适合。基准地价是在城区规划范围内对不同级别土地分别评估的平均价格，被告以提交的土地基准表来主张双方签订的协议价款显失公平没有依据。本院认为，原被告2014年根据大同市政府办公厅会议要求解除2012年土地转让合同后重新签订的土地转让合同，系双方真实意思表示，被告主张该合同土地价款高于同类地价、内容显失公平，但是其提供的土地基准表并不能证实其该主张，故对其该主张本院不予支持。根据双方2014年所签订的土地使用权转让合同约定，原告的义务为办理目标土地过户事宜及承诺道路、上水、排污等公用配套设施到达目标土地，被告主张的完成整体商业开发及完成配套商业服务设施建设等内容并未包含在该转让合同内，被告主张依据招商细则的内容原告负有该义务，但招商细则亦并非双方所签订的土地转让合同的组成部分，不能作为原告履行该合同义务的依据，故被告主张原告存在未完成整体商业开发及完成配套商业服务设施建设，先行违约缺乏相应依据，其抗辩理由不能成立，本院不予支持。
原审法院认为，原告与被告2014年重新签订的土地转让合同及补充协议系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应依约履行各自的义务。现原告按约向被告交付了土地、办理土地使用权证并交付给被告，被告未按约支付剩余土地转让价款，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。对于原告要求被告支付土地转让价款18755100元的诉讼请求本院予以支持。关于违约金部分，原告主张根据合同约定，按日千分之一的标准，以19755100元为基数从2014年8月27日计算到2014年10月9日的违约佥为869224.4元，以18755100元为基数从2014年10月10日计算到2015年1月7日的违约金为1687959元。本院认为，因被告未按照土地转让合同及补充协议的约定按时支付土地转让款，故其应按照双方土地转让合同的约定向原告支付相应的违约金，原告主张的违约金符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告大同市大昌风华汽车服务有限公司于本判决生效后十日内向原告庞大大同南郊投资有限公司支付土地转让款18755100元及违约金2557183.4元。
本案一审判决后，大昌公司不服，向本院提出上诉。
上诉人大昌公司的上诉请求：1、请求依法撤销大同市中级人民法院（2015）同商初字第14号民事判决书，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案全部案件受理费由被上诉人承担。
主要事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审判决不顾上诉人与被上诉人2012年12月22日签订《土地转让合同》、《服务协议书》以及《大同庞大汽车文化园林广场招商细则》、规划图、招商广告等与本案有关的事项，认为双方2014年重新签订的土地转让合同及补充协议是双方真实意思表示，为有效合同，该认定有误。（1）上诉人与被上诉人之间的关系不是一项简单的土地使用权转让关系，还存在着相关配套服务协议与承诺，被上诉人承诺的是一整套商业综合开发。（2）2012年12月22日合同签订后，上诉人如约支付土地转让款，2013年3月18日大同市国土资源局办理了土地使用权证。上诉人用该土地使用权证办理相关融资业务时发现，该土地使用权证不能正常使用；2、被上诉人违约在先，上诉人有权拒付相关配套设施费。被上诉人在招商过程中承诺，其对园区进行一整套完整的商业开发，将园区建设成为以汽车销售为核心的集休闲娱乐为一体的汽车文化广场，包括园区道路、汽车博览中心、停车楼、儿童游乐场、森林影院、汽车赛道、试乘试驾跑道等，但至今被上诉人的配套设施建设仍未完工，有的公共配套部分甚至擅自改作商业地产出售。被上诉人未依约建设配套设施，造成园区客源稀少极大影响了上诉人的经营，给上诉人造成巨大损失；3、被上诉人转让土地价格每亩119.46万元，价格过高显示公平，应当按56万元每亩认定。被上诉人的汽车园区位于大同市南郊区，依据大同市国土资源局发布的大同市矿区、南郊区基准地价，商业用一级土地每亩为38.7万元，而被上诉人转让给上诉人的土地价格为119.46万元每亩，该价格明显过高，显示公平。
被上诉人庞大公司辩称，1、双方于2014年4月11日签订的《土地转让合同》系双方真实意思表示，应是合法有效的合同，合同中约定的土地转让价格系市场价格，应依法予以确认；2、更换土地使用证书的行为未影响大昌公司对土地的占有和使用；3、大昌公司主张的赛道、影院等设施，不是双方在《土地转让合同》中约定的内容，并非答辩人的合同义务；4、因大昌公司违约行为，其应当依法按照双方的合同约定向答辩人支付违约金。
在二审审理期间，上诉人大昌公司为佐证其主张除了向本院提交原审的证据外，又提交了以下新证据：
全国企业信用信息公示系统表格（山西）；2、全国企业信用信息公示系统表格（河北）；3、庞大汽贸集团股份有限公司网站截图；4、大同市城乡规划局材料；5、大同市人民政府文件（同政办发（2010）172号）；6、大同日报新闻报道；7、人民网截图；8、山西省电视台《山西新闻联播》视频；9、搜狐网站新闻报道截图；10、新民网新闻报道截图；11、山西新闻报道；12、大同庞大汽车文化园林广场宣传片视频资料；13、庞大集团汽车文化广场项目宣传片资料；14、新浪网专题报道；15、南方都市报专题报道；16、沈阳庞大汽车文化广场相关报道；17、建设用地批准书；18、大同市发展和改革委员会文件；19、大同庞大汽车文化园林广场施工现场图片；20、庞大汽贸集团股份有限公司截图；21、庞大集团A股上市报道材料；22、庞大汽贸集团股份有限公司网站截图；23、庞大大同南郊投资有限公司文件；24、建设用地规划许可证；25、大同新闻网报道；26、重庆晨报新闻报道；27、青岛庞大汽车文化广场签约；28、青岛庞大汽车文化广场项目二期工程正式签约报道；29、乌鲁木齐庞大汽车文化广场项目报道材料；30、大同庞大汽车文化园林广场网站截图；31、庞大集团董事长致辞材料；32、庞大集团荣誉称号材料；33、大同庞大汽车文化园林广场项目简介；34、大同庞大汽车文化园林广场沙盘实景图片；35、大同庞大汽车文化广场休闲文化广场；36、大同庞大汽车文化广场汽车电影院；37、大同庞大汽车文化广场汽配装潢等设施；38、土地转让合同及转让价款支付凭证；39、不动产销售统一发票；40、税收通用完税证明；41、国有土地使用权证（同国用（2013）第000055号）；42、大同市发展和改革委员会企业投资项目备案证；43、大同市人民政府办公厅公文材料；44、税收缴款书；45、大同市财政状况相关报道；46、国有土地使用权证（同国用（2014）000925号）；47、经济参考报关于庞大集团涉嫌合同诈骗的相关报道；48、关于庞大集团涉嫌合同诈骗的相关报道的视频材料；49、河北省滦县人民法院民事判决书；50、大同庞大汽车文化园林广场销售宣传材料；51、大同市城乡规划局材料附图；52、附招商细则的土地转让合同。
在上述证据中，证据1、2、3、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、19、20、22、26、27、28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、50、51、52，证明大同庞大汽车文化园区的配套设施情况以及至今未进行建设的事实，庞大公司存在违约行为；证据23，证明庞大公司未办理消防意见书、人防意见书、环评报告等手续的情况下，其办理施工许可证存在违约情形；证据38、39、40、41、42、43，证明2012年双方签订的合同为有效合同，并且已按照约定履行完毕；证据44、45、46，证明双方于2014年签订的合同是为了大同市政府短期增加财政收入，缓解地方债务危机所用，并不具有民事合同的有效要件，该合同应是无效合同。
被上诉人庞大公司质证意见为：上述证据不属于法律规定的新证据，并且其真实性、关联性均有异议。
庞大公司提供的新证据为：2014年2月19日，大同市打击偷逃税费综合整治工作领导组下发的《税费检查结果通知书》（同整结通（2014）3号）文件。该证据欲证明大同庞大汽车文化园林广场8家4S店土地转让漏缴契税情况。
大昌公司质证意见为：该证据在原审时已经存在，因此不属于二审新发现的证据。
本院结合双方当事人举证、质证的情况，综合认证如下：关于大昌公司提供新的证据，本院在庭审中责令其说明逾期提供证据的理由，大昌公司称上述证据均是原审诉讼结束后发现的，并且与本案具有一定关联性。本院认为，根据相关法律规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。虽然大昌公司说明了逾期提供证据的理由，但是上述证据并非当事人因客观原因而无法收集或在原审中未被发现的证据，而且上述证据与本案基本事实并无关联性。因此，对于大昌公司在二审期间提供的证据，本院不予采信；关于庞大公司提供的新证据，本院认为该证据是对2014年双方重新签订《土地转让合同》的补充说明，庞大公司虽然在原审中未能及时提供，但是该证据与本案基本事实具有一定的关联性。因此，对于该证据，本院予以采信。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。
另查明，2014年2月19日，大同市打击偷逃税费综合整治工作领导组下发的《税费检查结果通知书》（同整结通（2014）3号）文件。该通知书的主要内容是，大同市打击偷逃税费综合整治工作领导组对庞大公司开发的庞大汽车文化园林广场建设项目使用土地情况进行了检查并通报。其中，大同庞大汽车文化园林广场8家4S店土地转让漏缴契税378.9588万元；庞大公司转让给大昌公司土地31.13亩，转让合同价1743.28万元，服务协议价1975.51万元，合计3718.79万元，应缴纳契税148.7516万元，已缴69.73万元，漏缴79.0216万元。
本院认为，根据阅卷及庭审查明的情况，并经当事人确认，确定本案争议的焦点为：1、大昌公司与庞大公司在2014年重新签订的《土地转让合同》是否有效；2、庞大公司是否存在违约情形；3、土地转让价格是否过高而显失公平。
关于焦点一，大昌公司与庞大公司在2014年重新签订的《土地转让合》是否有效。本案中，大昌公司称其与庞大公司于2012年签订的《土地转让合同》，不仅是双方自愿达成合意，而且双方均已履行完毕，应是有效合同。至于在2014年双方重新签订的《土地转让合同》，只是为了大同市政府增加财政收入，缓解地方债务所用，并非大昌公司的真实意思表示，不具有民事合同的有效要件，该合同应是无效合同。根据本院审理查明的事实，大昌公司与庞大公司虽然于2012年分别签订了《土地转让合同》及《服务协议书》，但是在2014年1月21日，大同市人民政府办公厅召集规划局、房管局、地税局等单位召开会议，就理顺庞大汽车文化广场土地办理手续及纳税问题进行研究并作出决定。其中，会议决定庞大公司与土地受让单位解除原《土地转让合同》及《服务协议书》，按市场价重新签订《土地转让合同》。同年，大同市打击偷逃税费综合整治工作领导组对庞大公司开发的庞大汽车文化园林广场建设项目使用土地情况进行了检查并通报。在此情形下，庞大公司与大昌公司于2014年4月11日，双方重新签订了《土地转让合同》。该合同明确约定了涉案土地面积、土地转让价款、款项支付、土地交付及过户、承诺和保证等内容，并且双方当事人在合同书上均签字盖章。结合以上事实，本院认为，2014年4月11日，双方当事人在各项合同条款内容明晰的情况下签订的《土地转让合同》，应是双方真实意思表示。虽然大昌公司主张该合同是为了政府增加财政收入，缓解地方债务所用，并非其真实意思表示，但是该项主张并非属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所列的合同无效的法定情形。而且，大昌公司也未能提供有效证据证明该合同存在无效的其他情形。因此，该合同为有效合同，双方当事人均应依约履行各自的义务。
关于焦点二，庞大公司是否存在违约情形。本案中，大昌公司主张庞大公司因未完成汽车文化园林广场的配套设施建设，诸如庞大公司在招商细则中所列的汽车博览中心、停车楼、儿童游乐场、森林影院等，所以按照合同约定庞大公司应承担违约责任。本院经审理查明，根据双方签订的《土地转让合同》，除了第七条第四款明确约定：“甲方（庞大公司）承诺道路、上水、排污等公用配套设施接口到达目标土地”外，其他合同条款并未明确约定庞大公司必须完成招商细则中所列举的配套设施建设的义务。由此可以看出，庞大公司在招商细则中拟建设相关配套设施的内容，并不属于《土地转让合同》的组成部分。而且，在合同履行过程中，庞大公司依据合同约定，已将道路、上水、排污等公用配套设施建设完毕，有效保障了大昌公司的奥迪4S店正常运行。同时，在双方当事人签订《土地转让合同》后，庞大公司在大昌公司未向其支付完毕土地转让价款的情况下，为大昌公司办理了土地使用权证，提前履行了合同义务。因此，在合同履行过程中，庞大公司不存在违约情形。针对大昌公司的主张，本院不予支持。
关于焦点三，土地转让价格是否过高而显失公平。对于该争议焦点，大昌公司主张2014年签订的《土地转让合同》所约定的土地价款高于同类地价，显失公平。根据本院审理查明的事实，双方当事人于2014年签订的《土地转让合同》为有效合同，合同中约定的土地转让价款具体明确，并且双方对该价款均是明知的。虽然大昌公司提供的大同市市区土地基准地价表，以此证明约定的土地转让价格过高，但是该证据并不足以反驳双方共同达成土地转让价格的约定，故对其该主张，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费148361元，由大同市大昌风华汽车服务有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭建岗
代理审判员 刘 涌
代理审判员 姬 芳
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 刘 杰