吉林省通化市东昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民一初字第286号
原告：赵婷婷，女，汉族，无职业，住通化市东昌区。
委托代理人：王亚丽，女，汉族，住通化市。代理权限：参与诉讼、调解、提供法律帮助。
被告:通化市凯龙房地产开发有限公司。
法定代表人：杨会连，总经理。
委托代理人：唐磊，吉林衡力律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、调解、提起反诉、上诉。
原告赵婷婷与被告通化市凯龙房地产开发有限公司（以下简称凯龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月19日受理，2015年8月27日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵婷婷及其委托代理人王亚丽，被告凯龙公司的委托代理人唐磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵婷婷诉称：2013年7月21日原告与被告达成认购坐落于通化市东昌区江南创业西路与创业东路交汇处16号楼10号铺房屋，建筑面积128平方米。被告承诺2013年10月份能取得房屋预售许可证，并以书面形式通知认购方签订商品房买卖合同。原告于2013年7月24日将认购房屋全款1,609，584.00元一次性支付。被告至今不履行承诺，既不能签订商品房买卖合同，交付房屋，又以种种理由为借口，拒绝返还原告房屋价款。而且被告至今尚未取得该房屋预售许可证。由于被告在原告认购房屋时，故意隐瞒有关重要事实，提供虚假情况，致使认购协议不能履行，给原告造成重大经济损失，使原告经济损失继续扩大。原告认为，原、被告签订的房屋认购协议书不符合法律规定，被告没有取得房屋预售许可证，应当认定无效。综上，请求法院判令：1.原告与被告的认购协议书无效；2.被告返还原告认购房屋全款1,609，584.00元；3.被告赔偿原告经济损失30万元；4.被告双倍返还原告定金2万元；5.被告支付原告银行贷款利息至房款付清时止。
被告凯龙公司辩称：答辩人已交付房屋，合同已实际履行，不宜认定合同无效。2013年9月4日被答辩人向答辩人递交了《申请单》，请求将付款方式更改为一次性返租，并于第二日收到返租款220,928.00元。所谓返租即是出卖人将房屋出售给买受人，买受人再收取出卖人租金后，将房屋交由出卖人经营管理的一种模式。返租是一种”占有改定”的交付方式，应视为房屋的交付使用。对争议房屋所在的16#楼已经申请了”预售许可”，本月内即可取得，届时，答辩人可与被答辩人签订正式的商品房买卖合同。被答辩人在选择了一次性返租的购房方式后，实际上已经获取了房租收益，且3年220,928.00元高于同期银行存款利率，不存在经济损失问题。相反，被答辩人已取得了答辩人因暂时未能签订商品房买卖合同支付的4万元补偿。根据合同法规定，即使存在经济损失，因被答辩人明知答辩人商品房预售许可证未办理完毕依然坚持购买，存在过错，也应承担相应的责任，先期收取的220,928.00元返租款和4万元补偿也应返还答辩人。答辩人认为商品房买卖合同已经实际履行，不应解除认购协议，也就不存在双倍返还定金和支付利息的问题。答辩人对于被答辩人的各项请求无给付义务，请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明：2013年7月21日原、被告签订认购协议书，约定：原告认购坐落于通化市东昌区江南创业西路与创丰东路交汇处16幢10号铺房屋，建筑面积约128平方米，房屋总价2，008，064.00元。原告自愿支付10,000.00元整为该房屋之认购定金，7月28日前补足该房屋剩余认购金，视为该房屋认购成功。待被告取得《商品房预售许可证》后，被告以书面通知原告后10日内为该房屋《商品房买卖合同》签订日期，届时签订正式该房屋《商品房买卖合同》等。2013年7月21日被告收到原告该房定金10,000.00元，同年7月24日被告收到房屋认购金1,609，584.00元。同年9月5日原、被告签订认购协议书，约定：原告购买该房屋可选择投资或自营的方式：投资可享受3年24%一次性冲抵总房款的回报。原告认购坐落于通化市东昌区江南创业西路与创丰东路交汇处16幢10号铺房屋，建筑面积约128平方米，房屋成交总价1，398，656.00元。当日，原告收到被告退返其该房自营改投资房款差额220,928.00元。2015年1月8日原告收到被告赔偿款40,000.00万元。现被告未取得该商品房预售许可证明，亦未将该房交付给原告。
认定上述事实的证据有：汇款凭证复印件一份、被告收到认购金收据复印件一份、定金收据复印件一张、认购协议书及附件复印件各一份、返租收据一份、申请单一份、赔偿款收据一份等。
凯龙公司对协议书一份有异议。
根据原告赵婷婷诉讼请求和被告凯龙公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点：1.原告与被告签订的认购协议书是否有效，原告是否存在过错；2.原告的诉讼请求是否合理应否支持。双方当事人对本案的争议焦点无异议和补充。
本院认为：被告作为开发企业在未取得《商品房预售许可证》的情况下，同购房人原告签订认购协议书，并收定金、购房款，是变相的预售。被告作为开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。被告至今未取得《商品房预售许可证》，导致其与原告所签订的认购协议书无效。双方因该合同取得的财产，应当予以返还。虽签订认购协议书时，原告知道被告未取得《商品房预售许可证》，但其相信被告很快能取得，被告至今未取得，从而导致协议书无效，过错在被告，被告应当赔偿原告因此所受到的损失。故对原告主张被告返还原告认购房屋全款1,609，584.00元及定金10,000.00元，支付原告银行贷款利息，本院应予支持。原告主张被告双倍返还定金20,000.00元，于法无据，本院不予支持。原告主张被告赔偿其经济损失300,000.00元，因其提供的证据证明不了其有损失金额为300,000.00元，故不予支持。被告主张原告先期收取的220,928.00元返租款和4万元补偿应返还被告，因其未提起反诉，故本院不予支持，可另案告诉。协议书一份，证明不了原告有合理损失300,000.00元，被告有异议，本院不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条：”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，判决如下：
一、原告赵婷婷与被告通化市凯龙房地产开发有限公司签订的认购协议书无效；
二、被告通化市凯龙房地产开发有限公司于本判决生效后，立即返还原告赵婷婷购房款1,609，584.00元及定金10,000.00元，同时承担1,609，584.00的利息（时间自2013年7月24日起至款付清时止）；同时承担10,000.00元的利息（时间自2013年7月21日起至款付清时止），利息均按中国人民银行同期贷款规定利率的计算；
三、驳回原告赵婷婷、被告通化市凯龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
一审案件受理费22,170.00元，由被告负担19,380.00元，由原告负担2,790.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判长 毛德义
审判员 陈炳杰
审判员 徐建军
二〇一五年九月六日
书记员 杨 凡