广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4878号
上诉人（原审原告、反诉被告）广州捷纳进出口贸易有限公司，住所地广州高新技术产业开发区。
法定代表人林丽婵，执行董事。
委托代理人康湾，广东宏诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）广州麦普数码科技有�公司，住所地广州高新技术产业开发区。
法定代表人洪林锋，董事长。
委托代理人刘斌，广东高义律师事务所律师。
委托代理人秦红华，广东高义律师事务所律师。
上诉人广州捷纳进出口贸易有限公司（以下简称“捷纳公司”）、广州麦普数码科技有限公司（以下简称“麦普公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服原广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年2月27日，麦普公司（甲方）与捷纳公司（乙方）签订了一份《广州市房地产租赁合同》（第1份租赁合同），该合同第一条约定：甲方同意将坐落在广州开发区科学城天泰一路2号自编七栋四楼401部位的房地产出租给乙方作厂房使用，使用面积约1001.12平方米。第二条约定租赁期限为：2014年2月27日至2014年3月13日，免租期14天；2014年2月27日至2015年2月26日，月租金额15517.36元，2015年2月27日至2016年2月26日，月租金15517.36元，2016年2月27日至2017年2月26日，月租金16448.40元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按支票／电汇付款方式缴付租金给甲方。甲方应在收到乙方租金时向乙方提供租金发票，如甲方逾期未能向乙方提供有效租金发票，则下月租金的支付时间相应顺延。第三条约定：乙方应于本合同签订之日后3天内向甲方交纳两个月租金作为租赁保证金，否则本合同无效。甲方收取上述保证金后应向乙方出具收款收据。在本合同租赁期满或本合同终止之日起5日内，如乙方无违约，甲方应将上述租赁保证金本金一次性退回乙方。第五条第1款约定：乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月�金额的0.5%向甲方支付违约金。如果逾期三十日，甲方有权解除合同，收回房屋。第五条第8款约定：租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事前征得甲方同意，否则，乙方应赔偿甲方双倍保证金。第六条第3款约定：租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内租金总额的50%收取违约金。
该合同签订后，捷纳公司于2014年2月27日向麦普公司支付租赁保证金44049.28元。捷纳公司于2014年3月6日向麦普公司支付租金9010.08元，并于同年5月14日、5月30日、6月30、7月30日、8月30日、9月27日各支付租金15517.36元，还于2014年10月23日向麦普公司支付2014年8月31日至10月31日水电费、管理费及2014年10月份租金共计23931.97元。
2014年9月24日，捷纳公司向麦普公司提交一份《申请书》，该申请书载明“由于我司业务需要，现需要从广州市天河区林和西路9号1322房迁入广州开发区天泰一路街2号自编七栋四楼401。望领导批准！”
由于双方签订的《广州市房地产租赁合同》是2014年2月27日签订的，麦普公司持该份合同于2014年9月26日备案时因签订时间过长无法办理备案，于是双方于2014年9月29日又签订一份《广州市房地产租赁合同》（第2份租赁合同），该合同与前述租赁合同相比，租赁期限和租金变更为：2014年9月27日至2015年2月26日，月租金15517.36元，2015年2月27日至2016年2月26日，月租金15517.36元，2016年2月27日至2017年2月26日，月租金16448.40元，该份租赁合同的其他条款均与第1份租赁合同相同。
2014年10月11日，麦普公司向捷纳公司发出《回复函》一份，称该公司于2014年9月23日收到捷纳公司口头提出向广州市萝岗区联和街道办房屋出租管理中心备案一事起，�公司已积极处理相关事宜。之前尚未备案是由于捷纳公司说经营地址在广州市天河区，不需迁到本处。在2014年9月26日，该公司第一次向广州市萝岗区联和街道办房屋出租管理中心提出备案申请，因合同签署时间过长超过备案的有效时间的原因被驳回。与捷纳公司协商重新签订合同后，在2014年10月9日，该公司再次向广州市萝岗区联和街道办房屋出租管理中心提出备案申请，因合同租金过低无法录入系统的原因再次被驳回，因此，希望再次与捷纳公司协商重新签订合同（第3份租赁合同），盼望捷纳公司在2014年10月11日当天签署好合同交于该公司，该司将再次提出备案申请。由于该第3份租赁合同将租金调整为2014年9月27日至2016年2月26日的月租金为21023.52元，2016年2月27日至2017年2月26日的月租金为22284.93元，捷纳公司认为该份租赁合同将租金大幅提高，因此拒绝与麦普公司签订该份租赁合同。
2014年10月24日，麦普公司向捷纳公司发出一份《联络函》，载明：“我司于2014年10月9日交给贵司六份《广州市房地产租赁合同》，但截至本函发出之日我司仍没收到上述的六份合同。若贵司需要备案的，请尽快签好合同交于我司，以便我司尽早向广州市萝岗区联和街道办房屋出租管理中心提出备案申请，因为租赁合同备案是双方的工作。若由于贵司拖延签合同而导致备案申请的工作延误或无法进行的，由贵司承担相应的法律责任，与我司无关。如若贵司不需要备案的，也请贵司将上述六份合同交还我司”。
捷纳公司于2014年10月13日与案外人廖彭春签订《广州市房屋租赁合同》一份，约定廖彭春将广州开发区科学大道101号1403房的房地产出租给捷纳公司做办公使用，租赁期限2014年10月15日至2015年10月14日，月租金1500元，捷纳公司�股东林丽婵向廖彭春缴纳租赁押金3000元，该合同已在广州市萝岗区联和街道社区综合管理服务中心备案。2014年10月17日，广州市工商行政管理局萝岗分局出具《准予变更登记（备案）通知书》，准予捷纳公司将住所从广州市天河区林和西路9号1322房变更为广州高新技术产业开发区科学大道101号1403房。
2014年10月21日、10月31日，捷纳公司与麦普公司因该租赁纠纷两次向公安机关报警，捷纳公司还提供多张照片拟证明麦普公司阻止其进入租赁物。案件审理过程中，原审法院向广州市公安局萝岗区分局联和派出所发函调取该两次报警的《询问笔录》，该派出所称2014年10月21日的报警没有做《询问笔录》。2014年10月31日报警的《询问笔录》记录了2014年10月31日15时18分至17时10分，因双方未办理租赁合同终止手续，麦普公司不准捷纳公司搬离公司物品导致双方发生冲突因而报警。
2014年10月31日，捷纳公司向麦普公司发出《通知书》一份，称因麦普公司违反相关租赁协议，捷纳公司自2014年11月1日起与麦普公司终止租赁协议，要求麦普公司三日内（2014年11月4日前）退还相关押金，并承担该司装修费用及阻挡出货造成公司违约客户的相关损失。麦普公司确认已收到该通知书，原审庭审中，捷纳公司、麦普公司对该两份租赁合同已于2014年11月1日解除无异议。
捷纳公司于2014年11月18日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除捷纳公司及麦普公司于2014年2月27日签订的《广州市房地产租赁合同》和于2014年9月29日签订的《广州市房地产租赁合同》；2.麦普公司退回租赁保证金44049.28元；3.麦普公司赔偿损失共计27810.12元；4.麦普公司立即退回扣押捷纳公司的办公用品和工具；5.本案的全部诉讼费用由麦普公司承担。
麦普公司原审辩称：1.捷纳公司、麦普公司于2014年2月27日签订《广州市房地产租赁合同》，该合同由捷纳公司单方提出解除，且该合同是双方实际履行的合同。2014年9月29日签订的《广州市房地产租赁合同》不是双方实际履行的合同，而是捷纳公司、麦普公司为了办理房屋租赁备案手续而签订的合同，且前述两份合同的租赁条件、合意内容均没有发生变化，由于捷纳公司、麦普公司于2014年2月27日签订的合同不符合备案期限，所以捷纳公司、麦普公司才于2014年9月29日签订第二份用于备案的合同，上述两份租赁合同的合同内容都是一样的，我方同意解除上述两份合同；2.我方有收取捷纳公司的租赁保证金44049.28元，但不同意返还捷纳公司，理由是根据双方签订的租赁合同第5条第8款约定，捷纳公司单方提前解除合同的应征得麦普公司同意，否则捷纳公司应当赔偿麦普公司双倍的保证金；3.捷纳公司起诉要求麦普公司赔偿损失所提供的证据材料与麦普公司无关，捷纳公司自行单方解除合同并与案外人另行签订租赁合同是其自身原因导致；4.我方没有扣押捷纳公司任何办公用品和工具，故无需返还。
麦普公司原审反诉请求判令：1.捷纳公司向麦普公司支付违约金83480.49元；2.捷纳公司赔偿麦普公司双倍保证金88098.56元；3.捷纳公司支付麦普公司水电排污费89.68元及逾期缴纳租金的滞纳金2038元；4.捷纳公司承担本案的诉讼费用。
捷纳公司针对反诉原审辩称：双方于2014年2月27日签订第一份租赁合同，按照法律规定其应该于三日内办理备案手续，在捷纳公司想把工商登记迁到租赁注册地向麦普公司拿已经备案的合同时，麦普公司无法提供。2014年9月24日捷纳公司已经从天河迁出工商档案，故不停催促麦普公司做备案，麦普公司于2014年9月29日要求捷纳公司做申请，故又签订第二份租赁合同，2014年10月8日催促麦普公司拿经备案的合同，但仍未果，直到2014年10月11日麦普公司发函称租金过低无法办理备案，要求要提高租金并再次与我方签订第三份租赁合同，我方不同意，麦普公司就没有办理备案手续，也没有向我方提供备案合同，我方被迫于2014年10月14日在萝岗另外找了一个地方注册，2014年10月20日捷纳公司想去提货，麦普公司锁门并关电梯不让我们出货，2014年10月21日捷纳公司有两个客户去买货，客户自己提货麦普公司不让，车也不让出，大门被麦普公司锁住，捷纳公司报警麦普公司才放行车辆，但仍没有提到货。10月22日捷纳公司想去提货，麦普公司同样不允许。不同意麦普公司主张的违约金，理由是麦普公司没有按照法律规定在签订合同后三日内到相关房管部门办理备案登记手续，按�租赁合同第6条第1款约定，我方有权解除合同，造成的损失由违约方承担。第一、二份租赁合同麦普公司均未依法办理备案登记手续。本案是麦普公司违约，故麦普公司理应向我方返还租赁保证金。我方于2014年10月20日已无法进入仓库，故对此之后的相关费用情况我方无法查实，故对其主张的水电排污费我方不予认可，我方确认有存在逾期缴纳租金的情形，按照合同约定应该是2014年10月5日缴纳租金，而我方是2014年10月23日缴纳的租金，但我方认为麦普公司计算逾期缴纳租金的滞纳金有误。
原审中，捷纳公司提供了其股东林丽婵的病历及医疗费收据等证据材料，拟证明2014年10月31日，麦普公司恶意阻拦捷纳公司股东林丽婵进入涉案租赁物，导致林丽婵晕倒并送院治疗并于次日凌晨早产的一切医疗费用。
捷纳公司还提供了广州新天地物流有限公司开�的《广东增值税专用发票》一张，拟证明麦普公司阻止其进入捷纳公司正常经营，捷纳公司被迫租赁该物流公司的仓库摆放货物照常经营。
麦普公司提供了其自行制作的《广州捷纳进出口贸易有限公司费用欠缴明细表》及《广州麦普数码科技有限公司物业管理处2014年10月缴费通知单》主张捷纳公司欠缴2014年8月31日至9月25日期间的水电排污费48.38元及2014年9月26日至10月31日期间的水电排污费41.3元。上述缴费通知单在麦普公司制作的《文件签收表》上显示麦普公司于2014年10月31日送达给捷纳公司时，捷纳公司没有签收，备注显示为“退回财务”。
案件审理过程中，麦普公司承认捷纳公司有一些办公用品在麦普公司的园区没有搬离，且麦普公司也同意捷纳公司搬离，经过双方确认，捷纳公司尚未搬离的办公用品为：1.手推叉车（焯达起重升降设备）一�；2.办公桌台面一张（规格：2.2m长×0.9m宽）；3.木台板三块（规格：2.18m长×0.85m宽）；4.一边弧形的办公台面一张（规格：2.22m长×0.95m宽）；5.新佳美饮水机一台；6.玻璃展示柜2个（规格：2.2m高×1.2m长×0.4m宽）；7.玻璃展示柜1个（规格：2.2m高×1.0m长×0.4m宽）；8.六面玻璃展示柜1个（规格：1.82m高，直径0.53m）；9.L型木板4块（规格：1.4m长×1.2m宽）；10.长方形木板1块（规格：0.72m长×0.59m宽）；11.黑色塑料景观台1个（顶部有破损，规格：1.24m长×2.0m高×0.32m宽）；12.玻璃7块；13.工字型铁支架6个；14.长方形复合板2块（规格：0.9m长×0.7m宽）。
原审法院认为：麦普公司与捷纳公司签订的两份《广州市房地产租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的规定，是有效合同，对当事人双方均有约束力，双方应诚信履行。
关�捷纳公司和麦普公司于2014年2月27日及2014年9月29日签订的《广州市房地产租赁合同》是否解除及解除的时间问题。原审法院认为，双方签订该两份租赁合同之后，在租赁期间内，因双方产生纠纷，捷纳公司已于2014年10月31日向麦普公司发出《通知书》一份，通知麦普公司该两份租赁合同自2014年11月1日终止，麦普公司确认已收到该通知书，原审庭审中，捷纳公司、麦普公司对该两份租赁合同已于2014年11月1日解除无异议，因此，原审法院依法确认双方于2014年2月27日及2014年9月29日签订的《广州市房地产租赁合同》已于2014年11月1日解除。
关于麦普公司是否应当向捷纳公司退还租赁保证金及双方的违约责任的认定问题。原审法院认为：首先，双方签订的租赁合同并未明确约定麦普公司有义务配合捷纳公司办理工商注册手续，双方也未约定麦普公司配合捷纳公司办理工商注册手续是该租赁合同的生效条件，因此，麦普公司无约定的义务配合捷纳公司办理工商注册手续。虽然双方没有明确约定，但当捷纳公司向麦普公司提出申请后，麦普公司积极配合，并及时向广州市萝岗区联和街道办房屋出租管理中心提出备案申请，虽然最后未成功办理，但系由于递交的材料不符合要求导致，因此，麦普公司对无法办理出租屋备案手续既没有约定的义务也不存在过错。其次，办理房屋租赁登记备案手续并非麦普公司单方的法定义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”，《广州市房屋租赁管理规定》第十二条规定：“房屋租赁实行登记备案制度，房屋�赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续……”，从以上法律、地方法规的规定来看，出租屋办理登记备案是双方的法定义务，而并非出租方一方的法定义务。捷纳公司称麦普公司没有在租赁合同签订后三日内办理房屋租赁登记备案手续，违反了房地产租赁管理法律、法规而认为麦普公司违约缺乏法律和事实的依据，原审法院依法不予认可。最后，捷纳公司称麦普公司阻碍其使用租赁物，并提供了2014年10月21日的报警回执予以佐证，但从该报警回执无法看出麦普公司阻止其进入租赁物，因此，从现有的证据无法看出麦普公司阻止捷纳公司进入租赁物。但从2014年10月31日公安机关作出的《询问笔录》可以看出，捷纳公司当天搬离其办公用品时确实遭到了麦普公司的阻拦，且双方发生了冲突，虽然捷纳公司在未事先向麦普公司发出书面的解除合同通知书（解除合同通知书是之后才发出的）且未与麦普公司办理租赁场地交接手续的情况下搬离租赁物存在一定的过错，但麦普公司可以按照租赁合同的约定向捷纳公司主张违约责任，而不应采取扣留捷纳公司的办公用品等方式阻拦捷纳公司搬离，因此，麦普公司也存在一定的过错。综合以上的分析，原审法院认为，捷纳公司在租赁期间内，在未事先征得麦普公司同意的情况下，单方面提前解除合同构成违约，应承担相应的违约责任，但捷纳公司提前解除合同是由于与麦普公司就办理租赁合同备案无法达成一致、双方多次发生冲突引起的，且麦普公司在处理与捷纳公司租赁关系的过程中也存在一定的过错，综合考虑上述因素，原审法院酌情支持捷纳公司应向麦普公司支付一定的违约金，鉴于双方租赁合同约�的违约金过高，捷纳公司对违约金的支付亦提出抗辩，结合原审法院查明的事实，原审法院酌情认定麦普公司不予退回租赁保证金44049.28元作为捷纳公司应支付的违约金。因此，捷纳公司主张麦普公司退回租赁保证金44049.28元无理据，原审法院依法不予支持。麦普公司反诉主张捷纳公司支付违约金83480.49元及赔偿双倍保证金88098.56元理据不充分，原审法院依法不予支持。
关于麦普公司是否应赔偿捷纳公司申请公司注册费、另觅租赁场地的租金、其股东林丽婵分娩费及其租赁物流公司的仓储费等损失的问题。通过前述分析，因麦普公司没有义务配合捷纳公司办理公司注册手续，因此，捷纳公司因涉案租赁物无法办理登记备案而导致其需要另觅租赁场地而发生的租赁费用及其申请公司注册费等费用与麦普公司无关，不应由麦普公司承担。捷纳公司称其股东林丽�前往涉案租赁物取东西与麦普公司发生冲突而导致其早产，因而要求麦普公司向其赔偿林丽婵的分娩费用的问题，原审法院认为，林丽婵足月产出婴儿并未早产，且捷纳公司并未举证证明麦普公司对林丽婵造成了哪些损害，产生了哪些损失，生产小孩的费用是林丽婵必然会产生的，捷纳公司要求麦普公司支付林丽婵生产小孩的费用无理据，原审法院依法不予支持。捷纳公司虽然提供了广州新天地物流有限公司开具的《广东增值税专用发票》一张，发票上注明了“10月份仓储费，10月14日至10月31日”，但该费用为捷纳公司正常经营需要而租赁的新场地还是由于麦普公司阻碍其进入涉案租赁物而产生的替代租赁物而产生的租赁费，捷纳公司并未提供其他证据予以佐证，因此，捷纳公司主张的该笔仓储费用的损失证据不足，原审法院依法不予支持。
关于麦普公�是否应退还其扣留的捷纳公司的办公用品和工具的问题。案件审理过程中，麦普公司承认捷纳公司有部分办公用品在麦普公司的园区没有搬离，且麦普公司也同意捷纳公司搬离，经过双方确认，捷纳公司尚未搬离的办公用品为：1.手推叉车（焯达起重升降设备）一台；2.办公桌台面一张（规格：2.2m长×0.9m宽）；3.木台板三块（规格：2.18m长×0.85m宽）；4.一边弧形的办公台面一张（规格：2.22m长×0.95m宽）；5.新佳美饮水机一台；6.玻璃展示柜2个（规格：2.2m高×1.2m长×0.4m宽）；7.玻璃展示柜1个（规格：2.2m高×1.0m长×0.4m宽）；8.六面玻璃展示柜1个（规格：1.82m高，直径0.53m）；9.L型木板4块（规格：1.4m长×1.2m宽）；10.长方形木板1块（规格：0.72m长×0.59m宽）；11.黑色塑料景观台1个（顶部有破损，规格：1.24m长×2.0m高×0.32m宽）；12.玻璃7块；13.工字型铁支架6个；14.长方形复合板2块（规格：0.9m长×0.7m宽）。原审法院确认麦普公司应向捷纳公司退还上述办公用品。
关于捷纳公司是否应向麦普公司支付水电排污费及逾期缴纳租金的滞纳金的问题。由于麦普公司提供的均为其自行制作的欠缴明细表及缴费通知单，并未提供供电局或供水中心出具的捷纳公司的用水、用电的读数及应缴纳的水电费等证据证明捷纳公司的用电用水情况，因此，麦普公司主张捷纳公司拖欠水电排污费证据不足，原审法院依法不予支持。按照双方签订的租赁合同第二条的约定，捷纳公司应于每月的第5日向麦普公司支付租金，同时租赁合同第五条第1款约定，如捷纳公司逾期交付租金，每逾期一日，捷纳公司须按当月租金金额的0.5%向麦普公司支付违约金，按照合同约定，捷纳公司本应于2014年10月5日向麦普公司支付10月份租金，但是捷纳公司迟至10月23日才向麦�公司支付该月租金，因此，麦普公司要求捷纳公司支付逾期支付租金的违约金有理，原审法院依法予以支持，捷纳公司共计逾期17天（2014年10月6日至22日），当月租金为15517.36元，因此，捷纳公司应向麦普公司支付违约金1318.98元（15517.36元×0.5%／天×17天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条，参照《广州市房屋租赁管理规定》第十二条之规定，原审法院判决如下：一、确认原告广州捷纳进出口贸易有限公司与被告广州麦普数码科技有限公司于2014年2月27日及2014年9月29日签订的《广州市房地产租赁合同》于2014年11月1日解除；二、被告广州麦普数码科技有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告广州捷纳进出口贸易有限公司以下办公用品：1.手推叉车（焯达起重升降设备）一台；2.办公桌台面一张（规格：2.2m长×0.9m宽）；3.木台板三块（规格：2.18m长×0.85m宽）；4.一边弧形的办公台面一张（规格：2.22m长×0.95m宽）；5.新佳美饮水机一台；6.玻璃展示柜2个（规格：2.2m高×1.2m长×0.4m宽）；7.玻璃展示柜1个（规格：2.2m高×1.0m长×0.4m宽）；8.六面玻璃展示柜1个（规格：1.82m高，直径0.53m）；9.L型木板4块（规格：1.4m长×1.2m宽）；10.长方形木板1块（规格：0.72m长×0.59m宽）；11.黑色塑料景观台1个（顶部有破损，规格：1.24m长×2.0m高×0.32m宽）；12.玻璃7块；13.工字型铁支架6个；14.长方形复合板2块（规格：0.9m长×0.7m宽）；三、反诉被告广州捷纳进出口贸易有限公司于本判决书生效之日起十日内向反诉原告广州麦普数码科技有限公司支付逾期支付租金的违约金1318.98元；四、驳回原告广州捷纳进出口贸易有限公司的其他诉�请求；五、驳回反诉原告广州麦普数码科技有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1596元，由原告广州捷纳进出口贸易有限公司承担。反诉案件受理费1887元，由反诉原告广州麦普数码科技有限公司承担1873元，反诉被告广州捷纳进出口贸易有限公司承担14元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴付。
判后，捷纳公司、麦普公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
捷纳公司上诉称，捷纳公司按照与麦普公司签订的房屋出租合同的约定履行义务，缴纳房屋租金、房屋租赁保证金等费用，其多次要求麦普公司办理房屋租赁备案，然而并未得到麦普公司的答复�2014年9月，因捷纳公司需要变更企业注册地址，再次向麦普公司提出房屋租赁备案的要求，麦普公司以“合同签订时间过长超过备案有效时间”为由要求重新签订租赁合同，租赁合同再次签订后仍未备案成功。后麦普公司又以“合同租金过低无法录入系统”为由再次备案失败。随后麦普公司要求捷纳公司签订第三份房屋租赁合同，第三份租赁合同中，麦普公司单方将房屋租赁租金大幅提高，因此捷纳公司拒绝签订该合同。2014年10月，麦普公司多次无故阻碍上诉人正常办公，以不法手段威胁捷纳公司，阻止捷纳公司处置所有权属于捷纳公司的物品，并阻止捷纳公司股东（孕妇）进入捷纳公司租赁处，致使该股东出现晕厥、早产。上述事实一审已查明。根据捷纳公司与麦普公司签订的租赁合同第一条“麦普公司将争议房屋出租给捷纳公司作为厂房使用”、第六条第一款�任一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担”、第十一条第三款“在协商与诉讼期间，双方均不得采用任何方式威胁对方”，然而麦普公司在将该房产租赁给捷纳公司使用过程中，非法强制性扣押捷纳公司物品，妨碍捷纳公司正常办公经营出入货物，阻止捷纳公司管理人员进入租赁房产，并且，麦普公司作为房产出租人，在该租赁合同签订后未依法依据《广州市房屋登记管理办法》第十二条“房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续”，致使捷纳公司无法以该房产办理工商备案登记而另租其他物业。因此，捷纳公司认为：1、麦普公司未在法定期限内办理房屋租赁登记备案手续，根据《广州市房屋登记管理办法》第三十条的规定己属违法，根据双方签订的租赁合同第六条第一款的约定，亦属违约且违约在先，因此捷纳公司提出解除本合同，并要求麦普公司承担损失有理有据，合法合理。2、麦普公司在双方发生房产租赁争议后，多次利用非法手段阻止、威胁、逼迫捷纳公司正常办公经营，强制性阻碍捷纳公司股东进入该租赁房产逼迫该股东签订不平等租赁合同致使捷纳公司股东晕厥入院乃至早产，且至今还违法扣押捷纳公司财物（一审已查明），麦普公司非法侵犯捷纳公司的财产权、捷纳公司股东的生命健康权、捷纳公司的合法经营权，根据《民法通则》第五条的规定，捷纳公司上述行为属于违法行为，亦属于违约行为，应当承担违法违约之后果。3、捷纳公司已向萝岗区房屋租赁所了解到，房屋租赁备案登记属于例行登记备案，房屋租赁所对于房屋�赁租金并无限制，无所谓“因租金过低无法录入系统”的说法，麦普公司且未向法庭出具任何相关证据证明上述说辞。因此捷纳公司认为事实并未调查清楚。一审法院在庭审中查明的事实，避重就轻，捷纳公司认为一审法院存在以下几点事实认定不清和法律使用错误的情形：事实认定不清，1、捷纳公司本案中提出要求麦普公司履行其作为出租人依法办理房屋租赁备案登记手续的法定义务，该法定义务的法律依据即为《广州市房屋登记管理办法》第十二条、第三十条，而一审法院避重就轻，歪曲事实，以“办理工商注册手续不是租赁合同的生效要件”为由认为“麦普公司对无法办理出租屋备案手续既没有约定的义务也不存在过错”，捷纳公司并未要求麦普公司配合办理工商注册登记，而是要求麦普公司协助办理房屋租赁登记备案手续，一审法院将“工商注册登记”�“房屋租赁备案登记”混为一谈，从而无视麦普公司懈于履行其法定义务。2、捷纳公司于2014年10月31日从租赁房产处搬离所有权为捷纳公司的物品，届时捷纳公司并未发出与麦普公司解除租赁合同的通知，一审法院认为捷纳公司“未事先向麦普公司发出书面解除合同通知书且未与麦普公司办理租赁场地交接手续的情况下搬离租赁物存在一定过错”。捷纳公司依法处置所有权归属为自身的财物，处置该财物与麦普公司无任何法律关系，亦与租赁合同是否解除无任何因果关系，捷纳公司处分该财物合法合理，依法不存在任何过错。一审法院却无理认为捷纳公司存在过错，于法于理不合。相反，麦普公司采取阻止捷纳公司进出货、胁迫捷纳公司签订不平等合同、扣留捷纳公司财物等不法手段侵犯捷纳公司合法权益，一审法院却置若罔闻，避重就轻，损害捷纳公司的合法权益。3、一审法院在未查明全部事实的情况下，片面的认为捷纳公司“在未征得麦普公司同意的情况下，单方解除合同构成违约，应承担相应的违约责任”。根据一审查明事实及相关证据可知，麦普公司未依法履行办理房屋租赁备案登记手续的法定义务、采取非法手段胁迫捷纳公司签订不平等合同、非法扣留捷纳公司财物等行为，根据双方签订的房屋租赁合同第十一条第三款的约定及第六条第一款的约定可知，麦普公司违约违法在先，捷纳公司依据合同约定和法律规定，提出解除合同，不属于违约，麦普公司应当于合同后10日内退返全部租赁保证金。因此，一审法院事实认定错误。4、根据一审查明事实，房屋租赁关系自2014年2月27日成立，捷纳公司因麦普公司未依法履行其办理房屋租赁备案登记手续的法定义务，导致捷纳公司不得不另寻他处备案登记，麦普公司有不可推卸的责任。因此产生的费用根据《房屋租赁合同》第六条第一款的约定，应当有责任承担该费用。一审法院认为该费用与麦普公司无关，与事实不符。5、麦普公司明知捷纳公司股东林丽婵（怀孕9个月）为孕妇，仍恶意胁迫，并与之发生争执，致使其晕厥并立即送往医院救治，严重危及其及胎儿的生命健康权，一审法院罔顾事实，不予支持该笔医疗费用违背了社会法治的公平公正及公序良俗，于法于理不符。故请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，支持捷纳公司一审诉求；2、二审全部诉讼费用由麦普公司承担。
麦普公司上诉称，一、一审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒捷纳公司。麦普公司和捷纳公司签订《广州市房地产租赁合同》约定在租赁期限内麦普公司和捷纳公司任何一方无法定或约定的理由单方提出解除合同，另一方�权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内租金总额的50％收取违约金。合同签订日麦普公司将上述房屋交给捷纳公司使用。麦普公司于2014年9月底开始积极配合捷纳公司办理涉案房屋租赁备案手续，但是由于捷纳公司无故不配合办理房屋租赁备案手续导致麦普公司至今无法办理房屋租赁备案手续，且捷纳公司于2014年11月1日无故单方解除与麦普公司的租赁合同，捷纳公司和麦普公司签订的租赁合同中未约定需要办理租赁备案，捷纳公司租赁麦普公司的房屋后一直作为仓库使用并收益，捷纳公司也未曾对麦普公司没有办理登记备案提出任何异议。法律规定的最基本的原则是公平原则，而一审判决认为捷纳公司无需承担双方约定的违约金显然违背了公平原则。合同法里的违约责就是为了填补损害，其目的在于弥补因法律所保护的法益受到侵害而遭受的损失，使法益恢复到未被侵害之前的状态。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”具体到本案中，捷纳公司提前解除合同的行为导致麦普公司的房屋至今一直空置无人租赁，从而减少麦普公司的收益造成了严重损失，本案中没收捷纳公司的保证金无法弥补麦普公司的损失，而一审判决不顾双方的约定，做出错误的判决，严重损害了麦普公司的合法权益，麦普公司不服该判决。二、一审判决认定�捷纳公司违约，同时又认定麦普公司存在过错与事实不符，且一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。在本案中，捷纳公司与麦普公司之间的房屋租赁合同关系是捷纳公司单方提出解除，而在捷纳公司没有解除租赁合同及办理搬离手续的情况下就将其仓库内的物品全部搬离，麦普公司阻止捷纳公司搬离并报警是合法行使麦普公司的权利，属于合法的自力救济，麦普公司不存在任何过错，本案租赁合同不能继续履行的根源还在于捷纳公司单方解除行为，一审判决不能因为捷纳公司的威胁行为而做出对麦普公司不利的判决，且一审判决认为麦普公司存在过错没有事实依据，明显是在故意偏袒捷纳公司一方，不能让人心服。三、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。根据《民事诉讼法》第的规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之�起六个月内审结，也就是说普通程序的审理期限是六个月，本案一审从立案到做出判决的期限超过了六个月，程序严重违法。故请求：1、撤销原审判决；2、改判支持麦普公司全部诉讼请求或发回重审。3、捷纳公司承担本案的一审及二审的诉讼费用。
原审法院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。
另查明，1、捷纳公司于2014年10月31日报警时所做的《询问笔录》显示报警人为林安柏（捷纳公司的原法定代表人），其还陈述因捷纳公司与麦普公司的租赁合同没有到期，麦普公司说捷纳公司没有办理终止合同手续，不同意捷纳公司搬离属于捷纳公司的物品，并表示捷纳公司没有办理终止合同的手续。2、捷纳公司提交的《广州华侨医院住院病案首页》中载明，林丽婵的入院日期为2014年11月1日，出院时间为同月5日，出院诊断包括为足月新生儿，�例分型为一般，抢救0次等。3、麦普公司与捷纳公司于2014年2月27日及9月29日签订的《广州市房地产租赁合同》均约定管理费前两年不递增，每平方6.5元，第一、二年每月管理费为6507.28元等。4、捷纳公司提交的第三份《广州市房地产租赁合同》载明2014年9月27日至2015年2月26日的月租金为21023.52元，管理费前两年不递增，每平方1元，第一、二年每月管理费为1001.12元等。5、麦普公司表示其要求捷纳公司支付的违约金83480.49元的计算方式为：2014年3月至2014年10月期间的租金及管理费的总额166960.98×50%﹦83480.49元。6、捷纳公司向捷纳公司支付的2014年3月至2014年10月期间的租金共为117631.6元。
二审中，1、捷纳公司与麦普公司均确认上述三份《广州市房地产租赁合同》所约定的月租金及管理费的总额是一致的，捷纳公司亦确认管理费也是交给麦普公司。2、捷纳公司�麦普公司均确认双方所签订的租赁合同中就租赁合同备案的问题没有明确的约定。
本院认为，根据捷纳公司与麦普公司的上诉请求、事实与理由，可确定本案的争议焦点之一为双方所签租赁合同的解除应归责于谁的问题。鉴于：1、关于租赁合同备案的问题。捷纳公司与麦普公司均确认双方所签订的租赁合同中就租赁合同备案的问题没有明确的约定，根据相关规定捷纳公司与麦普公司应当一起去办理备案手续。现有证据显示当捷纳公司要求办理租赁合同的备案手续后，麦普公司也一直给予配合，但麦普公司以之前的租赁合同无法办理备案为由要求捷纳公司签订第三份租赁合同，捷纳公司却以第三份租赁合同大幅增加了租金为由拒绝签订，事实上第三份租赁合同所约定的月租金及管理费的总额与前二份租赁合同是一致，即捷纳公司应支付的总对价是没有变化的，月租金的增加并没有加重捷纳公司的负担，捷纳公司主张麦普公司恶意提高租金并不成立，且捷纳公司对租赁合同未能办理备案手续亦无其他合理的解释，故本院认为租赁合同未能办理备案手续不能归责于麦普公司；2、麦普公司是否多次恶意阻挠捷纳公司正常使用涉案租赁物的问题。首先，捷纳公司提交的2014年10月21日的报警回执不能证实麦普公司阻挠捷纳公司使用涉案租赁物；其次，2014年10月31日的冲突也是因为捷纳公司想搬离公司物品后不再使用涉案租赁物而引发，即是因捷纳公司提前单方解除合同而导致的，并不能据此认定麦普公司恶意阻挠捷纳公司正常使用涉案租赁物；第三，根据捷纳公司提供的林丽婵分娩的证据亦不能证实其是不正常分娩及早产。故捷纳公司主张解除租赁合同的所有理由都不能归责于麦普公司，其应自行承担单方提前解除租赁合同的责任。
本案的另一争议焦点为捷纳公司应当如何承责的问题。捷纳公司与麦普公司签订的《广州市房地产租赁合同》明确约定捷纳公司未经麦普公司同意提前解除合同的，应赔偿麦普公司双倍保证金，麦普公司有权按租赁存续期内租金总额的50%（即117631.6元×50%﹦58815.8元）收取违约金，鉴于麦普公司没有提供证据证明其的实际损失，但上述约定的两项违约金总额高达14.69万元，过分高于麦普公司的实际损失，故本院酌情予以调整，除由麦普公司没收捷纳公司已付租赁保证金44049.28元作为违约金外，由捷纳公司再向麦普公司支付29408元违约金为宜。原审仅判决麦普公司不予退回上述保证金有误，本院予以纠正。
综上所述，捷纳公司的上诉理由不成立，本院不予支持，麦普公司的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实基本清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四第二款的规定，判决如下：
一、维持原广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第617号民事判决；
二、广州麦普数码科技有限公司不予退还广州捷纳进出口贸易有限公司支付的租赁保证金44049.28元；
三、广州捷纳进出口贸易有限公司在本判决送达之日起十日内向广州麦普数码科技有限公司支付29408元违约金。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费3483元，由上诉人广州捷纳进出口贸易有限公司承担2584元�由上诉人广州麦普数码科技有限公司承担899元。本案二审受理费6966元，由上诉人广州捷纳进出口贸易有限公司承担6067元，由上诉人广州麦普数码科技有限公司承担899元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 郝 烨