湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株中法民四终字第94号
上诉人（原审被告）徐迎春，男，1980年1月4日出生，汉族，湖南省宁乡县人，个体户，住湖南省宁乡县。
委托代理人易露，北京市隆安（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，参与和解，调解等。
委托代理人言利娟，北京市隆安（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，参与和解，调解等。
被上诉人（原审原告）株洲市醴浏情实业有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区曲尺乡谭家段村碧玉花园菊园6-2号。
法定代表人李光招，该公司董事长。
委托代理人彭华，湖南百杰律师事务所律师。委托权限为一般代理。
上诉人徐迎春因与被上诉人株洲市醴浏情实业有限公司物权保护纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院（2014）芦法民一初字第1402号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月19日受理后，依法组成合议庭于2015年4月2日在本院第十三审判庭进行了公开开庭审理，上诉人徐迎春的委托代理人易露、言利娟，被上诉人醴浏情公司的委托代理人彭华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2008年9月29日，案外人陈新华、廖建群（当时的房主）将本案争议的房屋（芦淞区桠枝塘居委会综合大楼）抵押给中国建设银行股份有限公司株洲市分行，并办理了他项权登记（株房他字第1000014925号），抵押范围：101、201、301、401、501、601，债权额1000000元。2011年7月6日，中国建设银行股份有限公司株洲市分行向株洲市芦淞区人民法院提起诉讼，要求案外人陈新华、廖建群偿还借款本息1566118.20元，并要求对芦淞区桠枝塘居委会综合大楼依法处置后所得的价款享有优先受偿权。2011年8月30日，该院作出（2011）芦法民二初字第163号民事判决书，支持了中国建设银行股份有限公司株洲市分行的上述诉讼请求，该判决书已经发生法律效力。后中国建设银行股份有限公司株洲市分行向法院申请执行，本案争议的房屋被株洲市天元区人民法院进行了拍卖，由原告醴浏情公司买受。2014年2月17日，株洲市天元区人民法院作出了（2011）株洲天法预执字第100-2号执行裁定书，其内容为：“一、株洲市芦淞区桠枝塘居委会综合楼101、201、301、401、501、601房屋产权部分1017.42平方米及101、201、301、401、501、601全部房屋无产权添附部分（320.26平方米）的所有权及相应的其他权利归买受人株洲市醴浏情实业有限公司所有；二、买受人株洲市醴浏情实业有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权登记手续。”2014年3月12日，中国建设银行股份有限公司株洲市分行收到了株洲市天元区人民法院的执行款人民币2099738元，（2011）芦法民二初字第163号判决书履行完毕。2014年4月21日，原告醴浏情公司在株洲市房产管理局办理了产权登记，并取得了本案争议房屋的房产证（房产证号为：株房权证株字第10004034**号）。
另查明，2011年3月13日，案外人马华兴将其承租的位于芦淞区桠枝塘居委会综合楼一楼的日日金大酒店外卖部转租给被告徐迎春，期限从2011年3月13日起至2013年11月26日。2011年3月11日，就本案争议的日日金大酒店外卖部，被告与案外人陈新华签订了《门面出租协议》，期限从2013年12月1日至2015年12月1日，门面租金每月2500元，按年提前交纳。2014年3月22日，原告向芦淞区桠枝塘居委会综合楼各位租赁户发出了通知，其内容为：“株洲市醴浏情实业有限公司已于2014年1月16日通过竞价拍卖取得桠枝塘居委会综合楼的所有权，天元区人民法院也已经下达裁定，作为该大楼的新业主，我公司特通知各位：请桠枝塘居委会综合楼各位承租户在本通知下达7天内与我公司联系，并办理完毕相关的手续。”2014年3月23日，该通知送达给了被告徐迎春。在本案审理过程中，被告主张日日金大酒店外卖部2015年12月1日以前的所有租金都交给了案外人陈新华的儿子陈世锋，至今没有交纳任何租金给原告醴浏情公司。
一审法院认为，本案系物权保护纠纷。本案争议的焦点为被告徐迎春与陈新华于2011年3月11日签订的《门面出租协议》对原告是否有约束力及本案民事责任应如何承担问题，并分析如下：被告徐迎春与陈新华于2011年3月11日签订的《门面出租协议》是在本案争议的房屋的原所有权人陈新华、廖建群将该房屋（芦淞区桠枝塘居委会综合大楼）抵押给中国建设银行股份有限公司株洲市分行并办理了他项权登记后签订的，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。被告徐迎春的承租权不能对抗已登记的抵押权。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故被告徐迎春与陈新华的房屋租赁合同对原告不具有约束力。因此，原告要求被告将本案争议房屋归还给原告的诉讼请求，符合法律的有关规定，应依法予以支持。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，株洲市房产管理局于2014年4月21日将本案争议的芦淞区桠枝塘居委会综合楼（1-6楼）登记在了原告的名下，原告于该日取得了该房屋的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，对原告要求被告支付房屋租金（实为占有使用费）的诉讼请求，予以部分支持，即参照徐迎春与陈新华于2011年3月11日签订的《门面出租协议》约定的租金2500元／月标准，从2014年4月21日起计算至搬离之日止（计算至2015年1月21日为22500元）。因被告徐迎春与陈新华的房屋租赁合同对原告不具有约束力，所以，对原告要求解除关于本案争议房屋出租协议及未付租金的损失10000元的诉讼请求不予支持；关于要求被告支付实际搬离前所产生的水、电及物管费用的诉讼请求，因原告没有提交证据证明其具体的数额，依法不予支持。被告辩称，其租金已全部交给了案外人陈世锋，被告不可能再向原告交纳租金的主张，与法不符，故不予支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二百四十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告徐迎春于本判决生效之日起10日内搬离并归还原告株洲市醴浏情实业有限公司所有的位于株洲市芦淞区芦淞路253号芦淞区桠枝塘居委会综合大楼日日金大酒店外卖部的房屋；二、被告徐迎春于本判决生效之日起10日内支付原告株洲市醴浏情实业有限公司从2014年4月21日起至搬离之日止的房屋占有使用费，按每月2550元／月的标准计算（暂计算至2015年1月21日为22500元）；三、驳回原告株洲市醴浏情实业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2726元，减半收取1363元，由原告株洲市醴浏情实业有限公司承担363元，被告徐迎春承担1000元。
宣判后，被告徐迎春不服，向本院提出上诉，请求依法撤销株洲市芦淞区人民法院（2014）芦法民一初字第1402号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求、由被上诉人承担全部诉讼费用。其理由是：一、一审判决认定事实不清遗漏了应当查清的事实；二、适用法律不当，没有对被上诉人不拥有所有权部分进行区分；三、一审法院不追加案外人陈世锋作为第三人参加诉讼错误。被上诉人株洲市醴浏情实业有限公司则同意维持原判。
经本院公开开庭审理，上诉人对原审查明的事实无异议，但认为一审法院不追加案外人陈世锋为第三人是错误的，导致本案部分事实无法查清，判决失当。为支持其上诉请求，上诉人提交如下证据：
1、补充协议，拟证明案外人陈世锋享有综合楼的整体租赁权，日日金大酒店外卖部的收益权。
2、陈新华房屋产权证，拟证明2006年该综合楼的建筑面积为1017.42平方米。
3、株洲市房产测绘报告，拟证明2008年经权威官方部门实测的该综合楼1-6楼的面积超出原证面积182.57平方米，该超出部分（包括上诉人所租赁的日日金大酒店外卖部）为案外人陈世锋所有。
4、照片，拟证明小卖部系新增添附的事实，且由案外人陈世锋享有所有权（2012年60号裁决书新增750.32平方米为案外人所有）。
5、（2014）湘株国证内字第07257号公证书，拟证明被上诉人在收到通知书起30日内未与案外第三人协商租金收取比例，上诉人可以继续向案外第三人交纳租金。
6、株洲市自来水有限责任公司水费缴费发票，
7、株洲新奥燃气发展有限公司的天然气缴费发票，上述证6、7拟证明被上诉人取得株洲市芦淞区芦淞路253号综合楼101-601的房屋所有权后不对案外人的收益权提出异议，证明被上诉人认可案外人的收益权，且日日金大酒店一直都由案外人在经营管理。
8、电梯定期检验报告及电梯检验费发票，拟证明被上诉人取得株洲市芦淞区芦淞路253号综合楼101-601的房屋所有权后未对案外人的收益权提出异议，证明被上诉人认可案外人的收益权，且日日金大酒店一直都由案外人经营管理。
被上诉人亦提交如下证据：
1、五份出租合同，拟证明面积不存在争议。
2、司法拍卖公告与估价函，拟证明面积不存在争议，系按现状拍卖。
被上诉人对上诉人证1有异议，补充协议的两位当事人是父子关系，且在签订补充协议时房屋已经被查封，是两父子为了逃债而制作出来的。对证2有异议，该证据与本案无关联，不能证明其证明目的。对证3有异议，该证据不是事实，天元区法院组织过数次现场测绘，不存在有多余面积，陈世锋就其多余的添附部分，已经在天元区法院拿到了补偿款。对证4有异议，陈世锋已经领取补偿款。对证5有异议，该证据与本案无关，不能证明其证明目的。对证6、7、8有异议，该三份证据与本案无关，不能证明其证明目的。
上诉人对被上诉人的证1的真实性无异议，不能证明被上诉人所要证明的该综合楼1-6楼面积不存在争议的证明目的。对证2的真实性无异议，但不能证明1-6楼面积不存在争议的证明目的。面积争议目前正在芦淞区法院审理中。也可以证明综合楼存在添附，正好可以证明上诉人所经营的包子铺有添附面积。
本院经审查认为，上诉人和被上诉人二审提交的证据，均不属于新证据，且与本案的物权保护纠纷没有关联性，故本院不予采信。双方当事人对一审法院认定的事实并无异议，本院予以确认。
本院认为，本案系物权保护纠纷。本案争议的焦点为：一、上诉人徐迎春与陈新华于2011年3月11日签订的《门面出租协议》对被上诉人是否有约束力及本案民事责任应如何承担问题；二、案外人陈新华之子陈世峰应否作为第三人参加本案诉讼。
现本院分析如下：一、上诉人徐迎春与陈新华于2011年3月11日签订的《门面出租协议》，是原所有权人陈新华、廖建群将该房屋（芦淞区桠枝塘居委会综合大楼）抵押给中国建设银行股份有限公司株洲市分行并办理了他项权登记后签订的，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2011年7月6日，中国建设银行股份有限公司株洲市分行向株洲市芦淞区人民法院提起诉讼，要求案外人陈新华、廖建群偿还借款本息1566118.20元，并要求对芦淞区桠枝塘居委会综合大楼依法处置后所得的价款享有优先受偿权。（2011）芦法民二初字第163号民事判决书发生法律效力后，中国建设银行股份有限公司株洲市分行向法院申请执行，株洲市天元区人民法院对本案争议的房屋进行了拍卖，由被上诉人醴浏情公司买受。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故上诉人徐迎春与陈新华的房屋租赁合同对被上诉人不具有约束力。因此，被上诉人要求上诉人归还本案争议房屋的诉讼请求，符合法律的有关规定，本院依法予以支持。株洲市房产管理局已于2014年4月21日将本案争议的芦淞区桠枝塘居委会综合楼（1-6楼）登记在被上诉人名下，被上诉人依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，即可参照徐迎春与陈新华约定的租金2500元／月标准，获得从2014年4月21日起至搬离之日止的房屋占用费。二、案外人陈新华之子陈世峰虽在管理日日金大酒店期间，对原房屋进行过添附改造，但添附部分与主体房屋融为整体。被上诉人经司法拍卖取得了日日金大酒店1-6层全部所有权。故案外人陈世峰与本案没有法律上的利害关系，不符合作为申请第三人申请参加本案诉讼的法定条件。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚、证据采信合理、适用法律正确、审判程序合法、处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2726元，由上诉人徐迎春承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李少华
审 判 员 赵庆华
代理审判员 李 黎
二〇一五年四月九日
书 记 员 邹春华