浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江笕民初字第520号
原告何桂芳。
被告杭州好美家房地产开发有限公司。
法定代表人刘帮风，董事长。
委托代理人金立强，律师。
原告何桂芳诉被告杭州好美家房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理。依法由审判员李敏适用简易程序，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告何桂芳，被告委托代理人金立强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何桂芳诉称：2012年4月18日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买杭州市江干区大世界五金城34幢313室房屋，面积52.77平方米，单价12400元，实际共计房价为564310元，但在售房合同中扣除三年包租租金120573元，虚写合同价443737元。合同第九条约定交房期限为2012年12月18日前，但实际交房时间在2013年4月15日，延期118天，按照合同第十条约定应承担违约金每日万分之一，共计6658.74元。合同第十六条约定在2013年3月18日前取得权属证书，但实际至今未取得权属证书，按照合同第十六条约定应承担每日万分之一的违约金，至2015年6月18日延期820天，应付违约金46272.6元。被告明知大世界五金城地块由于被告主观原因于2013年8月前被法院依法冻结，无法取得权属证书的情况下，对原告实施诈骗，谎称于2014年1月10日开始办证，要求原告支付办证等费用19539元。诉讼请求：1、判决被告退还契税、印花税、物业维修基金、房产工本费等共计19539元；2、判决被告支付延期交房违约金6658.4元；3、判决被告支付延期交付权属证书违约金至2015年6月18日共计46272.6元；4、判决被告继续支付2015年6月19日后的延期交付权属证书违约金每日已交房款的万分之一，直至取得日止；5、诉讼费由被告负担。
为支持自己的主张，原告提交的证据有：1、浙江省商品房买卖合同，证明原被告双方关于违约金的约定。2、杭州大世界家艺展广场置业计划单，证明房屋总价应当包括免除的三年租金收益。3、交房通知书，证明被告通知原告交房的事实。4、房产办证通知及办证时需结清的款项，证明被告被告通知原告办证，但至今未办理相关证件。5、收款收据，证明原告支付房款以及契税、印花税等费用。经庭审质证，被告对证据1、3、4、5真实性均无异议，本院予以确认。被告对证据2关联性提出异议，表示相关费用与被告无关；经查相关置业计划是有关原告购房后的相关租金收益，与本案房屋买卖合同纠纷缺乏关联性，本院不予确认。
被告杭州好美家房地产开发有限公司辩称：首先，双方之间的商品房买卖合同依然合法有效，被告收取原告支付的费用符合法律规定和合同约定，具备合法性，原告未主张解除合同，无权要求退款。其次，原告主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金计算基数错误并且已经超过诉讼时效。原告没有按照已付房价款作为违约金计算依据，明显违反合同约定。合同对逾期交房和逾期办证的违约金起算时间作出明确约定，原告应当知道违约金的权利何时受到侵害，但并未在知道权利侵害之日起2年内主张权利。即使法院认定未超过诉讼时效，因为原告主张的违约金是以日为计算单位，每日的违约金请求均为独立的请求权，对于起诉之日倒推2年之外的违约金诉请也应予以驳回。
被告未向本院提交证据。
本院经审理查明：2012年4月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买坐落于杭州市江干区大世界五金城34幢313室房屋，建筑面积52.77平方米，总价款443737元。新建物业专项维修资金首期交纳标准为65元／平方米，款项未包含在约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。出卖人应当在2012年12月18日前将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，除合同规定的特殊情况外，逾期不超过120日，自2012年12月19日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同并要求出卖人退还全部已付购房款及支付已付购房款的1%的违约金，或者买受人有权选择继续履行合同，自2012年12月19日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人应当在出卖人寄出《交房通知书》规定的交房日期、地点办理交房手续，并从房屋交付使用之日的次月起交纳物业管理服务费用。出卖人承诺于2013年3月18日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1或2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起且办理完成退房手续后，包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续后15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付购房款443737元。2013年4月2日，被告向原告发出交房通知书，承诺房屋于2013年4月15日开始交付使用。2013年12月24日，被告向原告发出房产办证通知书，承诺于2014年1月10日开始办证及要求原告结清办证时所需款项。原告根据被告通知于2014年1月9日支付契税13318元、印花税222元、房产工本费2400元，补交房款168元，物业维修基金3431元。截至目前，被告未能交付房屋权属证书。
本院认为，原被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。（一）关于逾期交房违约金和逾期办证违约金。原告按照合同约定支付了全部购房款并补交了面积差额部分的房款。合同约定被告应于2012年12月18日前向原告交付房屋，于2013年3月18日前取得土地和房屋权属证书并交付给原告，在无约定或法定事由的情形下，被告迟延履行交房的义务及不履行办理权属证书的义务，构成违约，原告依照合同约定诉请被告支付逾期交房违约金和逾期办证违约金，具有事实依据，本院予以支持。关于违约金计算基数，合同约定逾期交房违约金和逾期办证违约金均是按照原告已交付房价款每日万分之一计算，原告主张商品房买卖合同中扣除了三年的包租租金120573元，房价应当为564310元，本院认为相关租赁合同关系是原告与他人成立，而非原被告之间，原告自由处分所购房屋后的经营管理收益，对被告不产生法律效力，其主张按照564310元计算违约金缺乏事实依据。关于被告抗辩上述两项违约金的主张均已超过诉讼时效并称即便要计算违约金也应从原告起诉之日往前推算两年；本院认为，原告主张的逾期交房违约金、逾期办证违约金是计算自逾期交房或办证之日起至实际交房或办证之日止的整体权利并在合同中予以明确，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利，原告可在该项整体权利没能实现时提出主张，且双方在合同中并没有约定违约金的支付期限，对于没有约定期限的债务，债权人可以随时要求债务人履行，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算，故原告向被告主张以上两项违约金并未超过诉讼时效。（二）关于税费部分。契税、印花税、房产工本费属于办理权属证书时原告应当缴纳的费用，但被告至今未予履行办证义务亦未代为缴纳相关费用，其收取上述费用缺乏依据，本院对原告要求被告退还税费的请求予以支持。（三）关于物业维修基金。根据法律规定为保障物业共有部分、共有设施设备正常使用，业主应当交纳物业维修基金。原告选择不退房而接收房屋应当承担物业维修基金，其主张退还缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州好美家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告何桂芳契税、印花税、房产工本费合计15940元。
二、被告杭州好美家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何桂芳逾期交房违约金5191.72元。
三、被告杭州好美家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何桂芳逾期办证违约金36386.43元（暂计至2015年6月18日，此后以购房款443905元为基数按照日万分之一的标准计算至实际交付权属证书之日止）。
四、驳回原告何桂芳的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1612元，减半收取人民币806元，由原告何桂芳负担人民币166元，由被告杭州好美家房地产开发有限公司负担人民币640元（于本判决生效后三日内支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，预交上诉案件受理费人民币1612元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李 敏
二〇一五年十二月三十日
书记员 陆莉英