广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终961号
上诉人（原审被告）：谢速拱，男，汉族，住广东省饶平县新丰镇，公民身份号码为×××1214。
委托代理人：余佳平，广东汉章律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓浩强，男，汉族，住广东省高要市，公民身份号码为×××5371。
被上诉人（原审原告）：欧阳英，女，汉族，住广东省高要市，公民身份号码为×××2720。
上述两被上诉人的共同委托代理人：蒋国军，广东競秀律师事务所律师。
原审被告：杨再昌，男，汉族，住湖南省常宁市，公民身份号码为×××7819。
上诉人谢速拱因与被上诉人邓浩强、欧阳英及原审被告杨再昌房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年3月23日，邓浩强、欧阳英向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、立即解除邓浩强、欧阳英与谢速拱签订的《铺位租赁合同》。2、谢速拱立即向邓浩强、欧阳英支付2013年11月至2015年2月的铺位租金共计40000元及滞纳金（滞纳金酌情按每月5%的标准从逾期未付之日起至付清之日止，暂计至起诉之日为7875元）。3、谢速拱立即向邓浩强、欧阳英支付垫付的卫生费、管理费1740元、电费52.5元。4、诉讼费由谢速拱承担。
原审法院经审理查明，邓浩强、欧阳英系位于东莞市塘厦镇长埔花园建材市场E幢103号房屋的产权人，该房屋已取得房地产权证。谢速拱是东莞市伟利邦货运代理有限公司的股东及法定代表人。
2013年7月，案外人邓健强作为甲方、谢速拱作为乙方，双方签订了一份《铺位租赁合同》，主要约定：甲方将长埔建材市场E103栋铺位出租给乙方使用，租赁期自2013年7月14日至2015年7月30日止，2013年7月为装修期，管理费由乙方交纳；每月租金为2500元（不含税），每月5日前乙方应向甲方交付当月租金，每迟一日，乙方应向甲方交纳当月租金5%的滞纳金，如超过一个月不交纳租金，甲方有权收回铺位，并终止该合同；签订合同当日，乙方先预付三个月租金7500元，其中一个月作为2013年8月份的租金，另两个月作为押金；承租期间，所用水、电费由乙方交纳；乙方每月向市场管理处交纳卫生费及管理费等等。庭审中，邓浩强、欧阳英确认案外人邓健强系经得其授权与谢速拱签订上述《铺位租赁合同》。
谢速拱确认上述《铺位租赁合同》是其本人所签订，主张谢速拱与杨再昌本想租赁案涉铺位用以合作成立东莞市伟利邦货运代理有限公司塘厦分公司但后未能成立，主张签订上述合同时因杨再昌未带身份证故由谢速拱代为签订，主张案涉铺位实际上由杨再昌承租。对上述主张，谢速拱举证了署名为谢某、郭某、陆某的证人证言，其中陆某未出庭作证，谢某、郭某有出庭作证，谢某、郭某系杨再昌原雇佣的员工。谢某作证称：杨再昌向其介绍谢速拱与杨再昌是合作做货运的关系，谢速拱有时会安排谢某做事；案涉铺位的中间挂着“东莞市伟利帮货运代理有限公司”的招牌，两边挂着“天天快递”的招牌；2014年4月份曾经有像业主的人到案涉铺位追讨租金。郭某作证称：杨再昌曾亲口告诉郭某其与谢速拱是合作关系，郭某没见过谢速拱；案涉铺位的中间挂着“东莞市伟利帮货运代理有限公司”的招牌，两边挂着“天天快递”的招牌；2014年9月份之后杨再昌没有再开门做生意了。
邓浩强、欧阳英主张《铺位租赁合同》签订后谢速拱向其支付了2013年9、10月份的租金共5000元，主张其中谢速拱实际只转账支付4600元，另有400元是谢速拱替邓浩强、欧阳英缴纳了邓浩强、欧阳英实际使用产生的管理费及水电费。对上述主张，邓浩强、欧阳英举证了户名为邓浩强、欧阳英的存折为证，显示2013年10月8日入账4600元；谢速拱对此表示因租金为杨再昌经手故其不清楚。邓浩强、欧阳英另主张其替谢速拱缴纳了2014年11月至2015年3月份期间的物业管理费1620元、2015年3月17日之前的电费及违约金共52.21元。对此主张，邓浩强、欧阳英举证了一份由东莞市塘盛物业管理有限公司出具的付款方为（个人）长埔建材市场E栋103号商铺、项目为物业管理费、金额为1620元的发票及一份在广东电网东莞供电局打印的用电客户为邓浩强E103、缴纳金额为52.21元的缴纳电费收费凭据为证；谢速拱对上述票据真实性确认，但认为其没有使用案涉铺位，与其无关。此外，邓浩强、欧阳英还主张其替谢速拱支付了逾期缴纳管理费的滞纳金120元，对此主张，邓浩强、欧阳英举证了一份由东莞市塘盛物业管理有限公司出具的付款方为东莞市华兆氏模具科技有限公司的收款收据，但邓浩强、欧阳英未能证明东莞市华兆氏模具科技有限公司与案涉铺位的关系，谢速拱也不予确认。
另，邓浩强、欧阳英主张谢速拱未支付2013年11月份之后的租金，谢速拱未能举证予以反驳。邓浩强、欧阳英主张其于2015年3月份见案涉铺位无人经营故撬锁收回，主张租金只计算至2015年2月份；谢速拱表示不清楚邓浩强、欧阳英收回案涉铺位的时间，未举证予以反驳。谢速拱抗辩称邓浩强、欧阳英追讨租金已经超过一年的诉讼时效，邓浩强、欧阳英则主张其多次电话向谢速拱追讨，并指出谢速拱申请出庭作证的证人也证实了邓浩强曾到案涉铺位追讨过租金。
2015年3月23日，邓浩强、欧阳英向原审法院提起本案诉讼。庭审中，邓浩强、欧阳英自认《铺位租赁合同》约定的滞纳金每天5%过高，同意将滞纳金降低至每月5%；谢速拱认为每月5%的滞纳金仍过高，请求按照公平原则调整至每月1%。
原审认定以上事实的证据有：房地产权证、《铺位租赁合同》、存折、收款收据、发票、缴纳电费收费凭据、照片、企业机读档案登记资料等，证人谢某、郭某出庭作证的证人证言以及原审庭审笔录。
原审法院认为，杨再昌经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向原审法院提出答辩及提供任何证据，视为放弃对邓浩强、欧阳英的主张进行抗辩以及对邓浩强、欧阳英的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。谢速拱举证的陆某的证人证言，因陆某无正当理由未出庭作证，故对其证言，原审法院不予采信。
案涉铺位已经取得房地产权证，符合租赁的条件。案外人邓健强经得邓浩强、欧阳英的授权与谢速拱签订《铺位租赁合同》，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，该《铺位租赁合同》的权利义务应由邓浩强、欧阳英来履行。谢速拱主张该《铺位租赁合同》系其代杨再昌所签订、案涉铺位实际由杨再昌占有使用，但谢速拱未能举证证明邓浩强、欧阳英知晓并同意此事，而谢速拱申请出庭作证的证人谢某、郭某也证实了谢速拱与杨再昌之间是合作关系，且案涉商铺正面挂的是谢速拱作为法定代表人的“东莞市伟利邦货运代理有限公司”的招牌，故对谢速拱的上述主张，原审法院不予采信，认定谢速拱为该《铺位租赁合同》的合同相对人。该《铺位租赁合同》系邓浩强、欧阳英与谢速拱的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应依约履行。邓浩强、欧阳英已依约向谢速拱交付了案涉铺位，根据合同的相对性，应由谢速拱依约向邓浩强、欧阳英按时缴纳租金。杨再昌并非租赁合同的相对人，无需向邓浩强、欧阳英缴纳租金。至于谢速拱与杨再昌之间如何就案涉铺位租金分担，系两人之间的内部问题，与邓浩强、欧阳英无关。
邓浩强、欧阳英主张谢速拱拖欠2013年11月至2015年2月期间的租金，谢速拱未举证予以反驳，依法应承担举证不利的后果，对邓浩强、欧阳英的此主张，原审法院予以采信，认定谢速拱存在拖欠上述期间租金的行为，依约应向邓浩强、欧阳英补缴。关于谢速拱提出的邓浩强、欧阳英主张租金超过一年诉讼时效的抗辩。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条及第一百四十条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案中，谢速拱申请出庭作证的证人谢某证实了2014年4月份曾经有像业主的人到案涉铺位追讨租金，与邓浩强、欧阳英提出的曾向谢速拱追讨租金的主张相符，印证了邓浩强、欧阳英的主张，故原审法院认定2014年4月份邓浩强、欧阳英曾向谢速拱主张过支付租金的权利，诉讼时效中断，2015年3月23日邓浩强、欧阳英再次通过诉讼的方式主张权利，故邓浩强、欧阳英主张的2013年11月至2015年2月期间的租金未过诉讼时效，谢速拱的此抗辩理由不能成立。
继上，已知案涉铺位每月的租金为2500元，谢速拱应支付邓浩强、欧阳英2013年11月至2015年2月期间的租金共计40000元（2500元／月×16个月）。谢速拱无故延付租金，按照《铺位租赁合同》的约定，邓浩强、欧阳英可解除与谢速拱之间的《铺位租赁合同》，且谢速拱应支付邓浩强、欧阳英滞纳金。《铺位租赁合同》约定每月5日前谢速拱应向邓浩强、欧阳英交付当月租金，每迟一日，应向邓浩强、欧阳英交纳当月租金5%的滞纳金。庭审中，邓浩强、欧阳英自认《铺位租赁合同》约定的滞纳金每天5%过高，同意将滞纳金降低至每月5%，此系邓浩强、欧阳英自由处分诉讼权利，不损害谢速拱的利益，原审法院予以准许。谢速拱认为每月5%的滞纳金仍过高，请求调整至每月1%，未能提供相应的证明，原审法院不予支持。综上，谢速拱应支付邓浩强、欧阳英的租金滞纳金应如下计算：各以2500元为本金，分别自2013年11月6日、2013年12月6日、2014年1月6日、2014年2月6日、2014年3月6日、2014年4月6日、2014年5月6日、2014年6月6日、2014年7月6日、2014年8月6日、2014年9月6日、2014年10月6日、2014年11月6日、2014年12月6日、2015年1月6日、2015年2月6日起按每月5%的标准计付滞纳金至实际清偿之日止。
另，邓浩强、欧阳英主张替谢速拱缴纳了2014年11月至2015年3月份期间的物业管理费1620元、2015年3月17日之前的电费及违约金共52.21元。对此主张，邓浩强、欧阳英举证了一份由东莞市塘盛物业管理有限公司出具的付款方为（个人）长埔建材市场E栋103号商铺、项目为物业管理费、金额为1620元的发票及一份在广东电网东莞供电局打印的用电客户为邓浩强E103、缴纳金额为52.21元的缴纳电费收费凭据为证；谢速拱对上述票据真实性确认，且未举证予以反驳。故对邓浩强、欧阳英的此主张，原审法院予以采信，上述费用系谢速拱使用案涉铺位所产生，应由谢速拱承担，故谢速拱应返还邓浩强、欧阳英2014年11月至2015年3月份期间的物业管理费1620元、2015年3月17日之前的电费及违约金共52.21元。
此外，邓浩强、欧阳英主张其替谢速拱支付了逾期缴纳管理费的滞纳金120元，但对此主张，邓浩强、欧阳英举证收款收据的付款方为东莞市华兆氏模具科技有限公司，且邓浩强、欧阳英未能证明东莞市华兆氏模具科技有限公司与案涉铺位的关系，谢速拱也不予确认，故对邓浩强、欧阳英的此项诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院于2015年9月10日作出判决：一、解除邓浩强、欧阳英的代理人邓健强与谢速拱于2013年7月签订的关于租赁东莞市塘厦镇长埔花园建材市场E幢103号铺位的《铺位租赁合同》。二、谢速拱应于判决发生法律效力之日起三日内支付邓浩强、欧阳英2013年11月至2015年2月期间的租金共40000元及滞纳金（计算方法：各以2500元为本金，分别自2013年11月6日、2013年12月6日、2014年1月6日、2014年2月6日、2014年3月6日、2014年4月6日、2014年5月6日、2014年6月6日、2014年7月6日、2014年8月6日、2014年9月6日、2014年10月6日、2014年11月6日、2014年12月6日、2015年1月6日、2015年2月6日起按每月5%的标准计付至实际清偿之日止）。三、谢速拱应于判决发生法律效力之日起三日内支付邓浩强、欧阳英垫付的2014年11月至2015年3月份期间的物业管理费1620元、2015年3月17日之前的电费及违约金52.21元，共计1672.21元。四、驳回邓浩强、欧阳英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1041.84元，邓浩强、欧阳英已预交，由邓浩强、欧阳英负担50元，谢速拱负担991.84元。
谢速拱不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）关于诉讼时效问题。本案中，邓浩强、欧阳英请求的租金共计16个月。根据《民法通则》第一百三十六条第三款之规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。故邓浩强、欧阳英的请求已经超过12个月，超过部分不应得到支持。原审庭审中，邓浩强、欧阳英主张其曾“多次电话向被告追讨”，但邓浩强、欧阳英不能说明到底是向本案中哪一个被告打过电话，而谢速拱从未接到邓浩强、欧阳英所称的电话。庭审至此，邓浩强、欧阳英的代理人从未说过其当事人曾经到案涉铺位讨要过租金。关于证人谢某的证人证言，谢某的原话是：“曾经看到一个像业主的人在2014年4月份到案涉铺位说了几句话”。谢速拱代理人进一步问谢某：你是否认识所谓的业主？你是否听清楚他们之前的对话？谢某的回答是：他并不认识业主，也没听到他们之间的对话内容。但原审法院采信证人证言，对邓浩强、欧阳英作出有利的认定是不当的，请二审法院予以纠正。（二）关于法律关系问题。本案中存在两个租赁合同法律关系，第一个是谢速拱与案外人邓健强之间的《铺位租赁合同》，该合同为效力待定合同。第二个是原审被告杨再昌与邓浩强、欧阳英之间的租赁合同关系，该合同为生效的、非书面形式的不定期租赁合同。关于第一个合同法律关系，邓健强不是租赁物的权利人，其签订合同时也没有得到产权人的授权，因此其签订租赁合同的行为属于无效处分行为，《铺位租赁合同》为效力待定的合同。由于邓健强一直未能取得租赁物的权利，也未能将该租赁物交付给谢速拱，因此，该合同一直未能生效和实际履行。关于第二个租赁合同法律关系，出租方为邓浩强、欧阳英，承租方为杨再昌，租赁物为案涉铺位。在该合同中，双方未签订书面租赁合同，也未约定租赁期限，该合同自租赁物交付给杨再昌之日起生效，租赁期限为不定期。综上，谢速拱与邓浩强、欧阳英之间不存在债权债务关系，谢速拱不是本案的适格被告。原审认定邓健强的权利义务直接由邓浩强、欧阳英承担和享有而不须经过谢速拱同意，但在认定谢速拱关于其签订合同的行为系代理杨再昌签订的主张，又以代理需要经过邓浩强、欧阳英同意为由不予采纳，原审的认定采用双重标准，该认定明显错误。（三）关于举证责任和举证能力问题。原审在本案中未能实际考虑本案各方当事人的举证能力问题。本案中，谢速拱虽然与邓健强签订了书面的《铺位租赁合同》，但自始至终未实际参与其中，包括租赁物交接、租金的支付、管理费缴纳以及铺位经营管理，所以在杨再昌未到庭的情况下，原审要求谢速拱就已经交租一事举证，确实有违法律的公平公正且在杨再昌应诉的情况下方能查清本案事实。另，邓浩强、欧阳英所主张的物业管理费发生时间为2014年11月至2015年3月之间，而所欠缴的电费仅为50.02元，谢速拱有理由相信杨再昌租金缴纳至2014年10月份。因为2014年11月份之后，杨再昌开始拖欠租金、管理费和电费。由于杨再昌未能到庭，所以其2014年10月份之前所缴纳的凭证未能提交法院。综上所述，谢速拱请求二审法院：1、撤销原审判决第一、二、三项，驳回邓浩强、欧阳英的诉讼请求。2、本案二审诉讼费由邓浩强、欧阳英承担。
邓浩强、欧阳英答辩称：1、关于诉讼时效问题。邓浩强、欧阳英不但多次通过打电话的方式向谢速拱催收租金，还曾到案涉商铺催讨过租金，有谢速拱自己申请出庭作证的证人证言予以证实。故邓浩强、欧阳英诉求的租金并未超过诉讼时效。2、关于合同效力问题。代表邓浩强、欧阳英一方签订合同的是邓浩强的胞弟邓健强，邓健强是受邓浩强、欧阳英的授权，代表邓浩强、欧阳英一方签订合同，邓浩强、欧阳英不但对该合同完全认可，且实际上也完全履行了案涉租赁合同。因此，案涉合同属有效合同，合同相对方即为邓浩强、欧阳英。3、退一步讲，即使谢速拱承租了案涉商铺后确又转租给了杨再昌使用，那也属于另外的法律关系。谢速拱在向邓浩强、欧阳英支付了约定的租金后，可依其与杨再昌的租赁合同关系另寻法律途径向杨再昌主张租金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。另补充查明：邓浩强、欧阳英二审申请签订案涉合同的当事人邓健强出庭作证，邓健强确认，其于2013年7月代表邓浩强、欧阳英与谢速拱签订一份《铺位租赁合同》，出租的商铺所有权人为邓浩强、欧阳英。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据谢速拱上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是：1、邓浩强、欧阳英为案涉的诉讼主体是否恰当，案涉合同的效力如何认定。2、邓浩强、欧阳英诉求的租金是否超过诉讼时效。对此，本院分析如下：
一、关于诉讼主体及合同效力问题。邓浩强、欧阳英是案涉铺位的产权人事实清楚。谢速拱主张本案存在两个法律关系，其与邓健强之间的《铺位租赁合同》的效力待定。对此，本院认为《铺位租赁合同》的甲方邓健强是邓浩强的胞弟，其签订合同是经邓浩强、欧阳英的委托授权，邓浩强、欧阳英在庭审中均予以追认，邓健强对此亦无异议，可认定邓健强是邓浩强、欧阳英的委托代理人，其签订的《铺位租赁合同》由邓浩强、欧阳英承担民事权利义务。因此，邓浩强、欧阳英作为本案的诉讼主体是恰当的。谢速拱对邓浩强、欧阳英作为诉讼主体提出的异议理据不足，本院不予采信。案涉的《铺位租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。谢速拱认为《铺位租赁合同》属效力待定依据不足，本院不予支持。
二、关于租金是否超过诉讼时效。邓浩强、欧阳英诉求的租金是从2013年11月至2015年2月期间的，而合同约定的租赁期间系从2013年7月14日至2015年7月30日止。从查明的事实反映，邓浩强、欧阳英自认于2015年3月1日收回商铺，故双方的合同实际于2015年3月1日解除，谢速拱应支付的租金最后一期为2015年2月28日。由于双方约定的租金支付方式是每月5日前支付，按照司法实践，该合同约定的租金属于连续性债务，故诉讼时效的起算时间是最后一期租金约定缴纳的日期，即2015年2月，故邓浩强、欧阳英诉求租金的诉讼时效起算日是2015年3月1日，而邓浩强、欧阳英于2015年3月23日提起诉讼主张权利，是在诉讼时效期间内主张的，即邓浩强、欧阳英诉求的租金未超诉讼时效期间，应受法律保护。谢速拱主张部分租金已超过诉讼时效依据不足，本院不予支持。至于谢速拱上诉提出原审认定邓浩强、欧阳英有于2014年4月向谢速拱催交租金错误。本院认为，前述已认定本案的租金计算诉讼时效期间的起点是2015年3月1日，是否认定邓浩强、欧阳英有于2014年4月向谢速拱催交租金，已不影响本案租金认定诉讼时效期间计算的起点。即使邓浩强、欧阳英未有上述行为，租金亦未超过诉讼时效。谢速拱对此项上诉理据不足，本院予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费841.8元，由谢速拱负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一六年四月七日
书 记 员 罗锦婵
附相关的法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。