新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第1209号
上诉人（原审原告）：路凤琴，女，1938年4月20日出生，汉族，新疆第四建筑公司退休工人，住新疆乌鲁木齐市。
被上诉人（原审被告）：费兰，女，1979年10月30日出生，汉族，无固定职业，住新疆乌鲁木齐市。
委托代理人：张开发，新疆世源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周大东，男，1924年8月15日出生，汉族，新疆第四建筑公司退休工人，住乌鲁木齐市。
上诉人路凤琴因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭审理了本案，上诉人路凤琴，被上诉人费兰及其委托代理人张开发到庭参加诉讼。被上诉人周大东经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于乌鲁木齐市新市区河北路四建二区20号楼2单元101室房屋为路凤琴和周大东婚姻期间取得的房改房，房屋建筑面积63.52平方米。2001年6月7日，周大东取得该房屋权属证书。2003年11月3日，路凤琴与周大东在民政局协议离婚，约定上述房屋归路凤琴所有。离婚后，路凤琴与周大东在该房屋共同居住至今。路凤琴与周大东一直未办理房屋所有权变更登记。
2014年3月11日，周大东儿子周卫平以保证人身份向费兰出具一份《证明》，内容为：现有周大东卖四建二区20-2-101号房屋，因其年龄太大了，现已充分和其儿子周卫平协商好，完全征得父亲的同意，家人孩子同意出卖此房，特此证明，如果无法给过户，全部退还房款。后费兰跟随周卫平实际查看诉争的房屋，查看房屋时，周大东在该房屋内居住，路凤琴未在该房屋居住。当日，费兰支付房屋定金2万元。2014年3月12日，周卫平带周大东在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心与费兰签订一份房产转让合同，合同中的转让总价格为36万元。周大东在转让合同中签字，同日，费兰通过中国工商银行向周大东个人账户打入现金28万元。2014年3月13日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心将该房屋所有权人过户登记至费兰名下。
本案审理中，费兰提供一份2003年11月3日盖有乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心核对印章的路凤琴与周大东二人《离婚协议》，该协议内容中约定路凤琴与周大东夫妻共同所有的位于乌鲁木齐市新市区河北路四建二区建筑面积63.52平方米的房屋所有权归周大东所有。路凤琴认为该协议系周卫平伪造，协议中其与周大东签名非本人所签，且与在民政局备案离婚协议不一致。
原审法院认为：路凤琴称周大东与费兰以合法的手段掩盖非法的目的，恶意串通损害第三人合法权益。在本案庭审中，路凤琴亦未出示有效证据证明费兰与周大东存在恶意串通的事实。那么，周大东与费兰是否存在恶意串通的事实。周大东辩称其自始至终表示，其认为儿子周卫平为其办理房改事宜，并非出售该房屋。但是，费兰与周大东及周大东儿子周卫平前往房屋实际查看该房屋时，周大东未向费兰明确表示该房屋不出售，亦未向费兰告知该房屋的所有权人为路凤琴；费兰在向周大东支付28万元房款时，周大东亦向费兰出具了收条；在办理过户时，周大东与费兰共同前往房产部门办理的产权过户手续。周大东抗辩理由与其客观行为不符，周大东客观实施了出售房屋行为，周大东实对出售房屋的事实是有认知的。因此，周大东辩称其未出售房屋的理由不成立，不予采信。那么，本案中费兰是与周大东恶意串通，还是善意的第三人呢？费兰的主观状态亦应从本案的客观实际审查。
首先，费兰应当如何确认该房屋所有权属于谁。路凤琴与周大东于2003年办理了离婚手续，且诉争的房屋所有权协议归路凤琴所有。仅从路凤琴与周大东的离婚协议约定来审查，周大东已不是诉争房屋的所有权人，其是无权处分该房屋的。但周大东与路凤琴一直未办理产权变更登记手续，房屋登记的所有权人为周大东。故该房屋的实际所有权人与房产部门登记的房屋所有权人出现了不一致。那么，费兰认定该房屋所有权人的依据应当是房产部门的登记还是路凤琴与周大东之间真实的离婚协议。
第一，路凤琴与周大东的离婚协议不具有公示性，路凤琴作为该房屋的实际所有权人的情况，无法让社会上不特定的第三人知晓，因此，路凤琴与周大东离婚协议中房屋的所有权归属的约定，亦不具有社会公信力。第二，按照我国法律规定，房屋所有权的认定以房产部门的登记为准，该种房屋所有权登记制度就是为了在房产流转交易中，让交易的相对人了解房地产上的权利状态。房屋所有权因登记而得以向社会大众公开昭示其产权状况，以使利害关系人周知，保护利害关系人了解权利，并由产权公示而产生公信力，公示的产权方能产生物权变动的效力，从而保证房产流转交易的安全。因此，社会上不特定的第三人均可依据房屋所有权登记，当然确认房屋的所有权的归属。本案中，周大东未向费兰告知该房屋的所有权的实际状况，路凤琴依据房产部门的房屋所有权登记，从权利外观上可以当然的认定周大东为诉争房屋的所有权人。同时，周大东的儿子周卫平又向费兰出示虚假的离婚协议，使费兰认为周大东是该房屋的实际所有权人。综上，费兰无法知晓周大东与路凤琴离婚协议中，有关房屋所有权归属的约定，其通过虚假的离婚协议及房屋产权部门的登记，有充分的理由相信周大东为该房屋的所有权人。
其次，费兰对房屋进行实际查看时是否存在认知错误。庭审中，路凤琴、周大东均认可费兰在与周大东进行房屋买卖交易之前，对房屋进行了实地查看。路凤琴承认在费兰实际查看该房屋时，其居住在女儿家。因此，费兰在实际查看该房屋时，从客观实际占有该房屋的表象上，亦无法反映出路凤琴实际所有并占用使用该房屋客观事实。庭审中，周大东一直称其认为儿子周卫平代为其处理房屋的房改事宜，且亦未出示证据证明费兰在实际查看该房屋时，其已向费兰告知了房屋所有权人为路凤琴的事实。周大东儿子周卫平作为周大东的保证人，向费兰出示路凤琴与周大东虚假的离婚协议亦无法反映出路凤琴系该房屋所有权人的事实。因此，费兰在实际查看该房屋时，周大东及儿子周卫平一家实际居住在房屋内，亦无人向其告知路凤琴是房屋的所有权人，而周大东儿子周卫平亦明确表示周大东愿意出售该房屋。因此，路凤琴亦有理由相信周大东是房屋所有权人，并愿意出售该房屋。
最后，费兰与周大东的房屋所有权交易中支付了相应的对价。周大东出售给费兰的房屋建筑面积为63.52平方米，费兰以36万元的价格购买了该房屋，在房屋所有权过户之前，费兰向周大东支付30万元房款。在该房屋买卖合同关系中，约定了房屋买卖的价款，且费兰已支付了大部分购房款，周大东收到房款后亦向费兰出具了收条。费兰亦有理由相信周大东愿意出售该房屋。
综上，费兰依据房产登记确认周大东为房屋所有权人，有权处分该房屋；费兰实际查看该房屋，查看房屋时未发现有其他权利人对出售该房屋权属提出异议；费兰与周大东签订正式的房产转让合同，并已向周大东支付了大部分房款。费兰主观上不存在恶意，属善意的房屋买受人。费兰不存在与周大东恶意串通的行为。故费兰作为房屋善意的买受人应受到法律的保护，其与周大东签订的房产转让合同合法有效，故路凤琴要求确认费兰与周大东签订房产转让合同无效的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。综上，判决如下：驳回路凤琴路凤琴对周大东与费兰的诉讼请求。
上诉人路凤琴不服一审判决上诉称：一审法院认定事实不清，诉争房屋应归我方所有。一、2003年11月3日我与周大东离婚协议明确写明涉诉房屋归我所有。二、涉诉房屋是在我与周大东婚姻存续期间购买，我是涉诉房屋的共有人。费兰在明知房屋系夫妻共同财产的情况下与周卫平恶意串通致使周大东处分诉争房屋，违反了合同法的相关规定，费兰与周大东的房屋买卖合同应为无效合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，应推定费兰存在恶意串通的事实。三、周大东在庭审中称签订房屋买卖合同并非其真实意思表示，故应由周卫平承担对涉诉房屋作出虚假承诺的责任。四、庭审中周大东称其不知晓房屋处分的事实，其在房屋过户时不知情，现周大东拒绝追认其处分行为，故费兰与其签订的房屋买卖合同无效。综上，请求二审法院发回重审或依法改判。
被上诉人费兰答辩称：原审法院认定事实清楚，上诉状中所述事实我方不认可，路凤琴所说的房屋产权归其所有我方不认可，房屋产权证中登记的所有权人是周大东，周大东与路凤琴离婚后产权没有变更到路凤琴名下，我方在购买前还到涉诉房屋进行勘验，我方办理产权变更符合法律规定，我方与周大东儿子之间并不存在恶意串通行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人周大东未到庭答辩。
经本院二审查明事实与一审查明事实相一致。
本院认为：路凤琴认为费兰与周大东签订的房屋买卖合同无效的法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，即恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。但路凤琴在庭审中未提供充分有效的证据证明费兰与周大东之间存在恶意串通的行为，故本院对其主张不予支持。路凤琴上诉称根据证据规则应推定费兰存在恶意串通的事实，对此本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，费兰在涉诉房屋的买卖过程中符合善意取得的构成要件，即受让时是善意的、以合理的价格转让、已办理登记，并不存在违反上述法律规定之情形，故本院对路凤琴认为费兰存在恶意串通的上诉主张不予支持。路凤琴上诉称涉诉房屋属于夫妻共同财产，其是涉诉房屋的共有人，对此本院认为，路凤琴已与周大东于2003年11月协议离婚，双方对涉诉房屋已做出了处理，但周大东与路凤琴未到房屋登记主管部门办理变更登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，本院对路凤琴的该上诉主张不予支持。路凤琴上诉称周大东在房产过户时不知情，其庭审中拒绝对房屋买卖进行追认，故费兰与周大东签订的房屋买卖合同无效。对此本院认为，费兰与周大东之间的房屋买卖协议已经开始履行，周大东在房屋买卖合同及28万元的收条中均签字予以了确认，可以认定周大东对房屋转让的事实是清楚的，不存在周大东不知情而需要追认的情形，故本院对路凤琴的该上诉主张不予支持。综上，原审判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元（上诉人路凤琴已预交），由上诉人路凤琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 曾 敏
审判员 李 健
二〇一五年十月二十八日
书记员 石晓峰