广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5465号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市万业房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代�人：江福明，该公司总经理。
委托代理人：罗任平，该公司员工。
委托代理人：黄金群，该公司员工。
上诉人（原审原告、反诉被告）：袁宁，住广西南宁市青秀区。
委托代理人：熊飞，广东明盛律师事务所律师。
上诉人袁宁、广州市万业房地产开发有限公司（以下简称万业公司）因商品房预售合同一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，万业公司是广州市南沙区创鸿雅筑自编1栋楼的开发商。2014年1月11日，袁宁（乙方）与万业公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：乙方所购商品房为南沙区创鸿雅筑自编号1栋-B2801房（建筑面积77.53平方米），总金额为1056176元。付款�式为按揭贷款方式付款，首期款326176元为本预售合同网上签订之日支付，余款730000元须于2014年1月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是平安银行股份有限公司广州分行。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过90日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金�本合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金等。同日签订的上述合同补充协议（附件七）约定：第六条，乙方在签订合同及支付首期款当天内，向甲方或甲方指定第三人提供申请银行按揭贷款所需的全部资料，若乙方未能按照上述约定时间提供全部资料，将视为乙方逾期付款，乙方应按照本补充协议第七条约定承担逾期付款的违约责任。第七条，如果乙方未能按照约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方自逾期付款之日起每日按未支付房价款0.02％的标准支付违约金。第九条，甲、乙双方同意，如遇下列情形，甲方有权顺延交付期限而不承担违约责任：《商品房预售合同》第十三�指的“不可抗力”，即指出现不能预见、不可避免或者不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因；乙方有任何违约行为，包括但不限于如合同约定的交付期限届满时，乙方未能依约向甲方支付全部到期款项。第十八条，甲方根据本协议约定向乙方支付的违约金，最高不超过总房款的2％。
袁宁、万业公司签订补充协议，约定将按揭银行由平安银行股份有限公司广州分行变更为中国农业银行股份有限公司广州南沙支行。袁宁签署《确认函》，确认袁宁在2014年1月20日前将上述欠缺资料（资产证明、供款卡、住房公积金缴存证明、收入证明、个人名下住房情况证明、个人纳税证明）提交给广东科德律师事务所。双方在庭审中确认合同签订当天袁宁向万业公司支付首期房款326176元，2015年2月16日袁宁通过按揭银行向万业公司支付�揭款730000元。
涉案楼宇于2015年3月16日通过环保验收、3月31日取得《建设工程规划验收合格证》、3月20日取得工程竣工验收报告、3月25日光纤工程竣工验收、3月31日消防验收合格、3月31日通过人防验收，3月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年1月15日受电工程竣工验收合格，并于同日签订用电类别为居民生活的《高压供用电合同》。2015年3月31日，符合通邮条件。同日，广州南沙发展燃气有限公司出具证明，证实燃气安装工程燃气表前部份已完工。2015年4月10日，永久用水工程竣工验收合格，并于同日签订《供用水合同》。万业公司曾于2015年1月27日、2015年4月1日和2015年4月10日分别向袁宁发出两份《收楼通知书》及一份《催告收楼通知书》。袁宁确认于2015年4月13日收到万业公司于2015年4月10日邮寄的《催告收楼通知书》。袁宁�2015年2月2日向万业公司邮寄《收楼异议通知书》。
因本案纠纷，袁宁于2015年3月12日向原审法院起诉，请求判令：1、万业公司向袁宁支付自2015年1月1日起至2015年4月13日止的违约金，违约金以总房价款1056176元为基数，按每日0.05%计算；2、万业公司承担本案诉讼费。2015年4月9日，袁宁增加诉讼请求：撤销袁宁与万业公司在《商品房买卖合同》补充协议中签订的关于违约按总房价2%的条款。
万业公司反诉请求法院判令：1.袁宁支付签约日至按揭材料全部提供齐全期间的逾期付款违约金14308元（违约金以730000元为基数，按每日0.02%计算，自2014年1月11日至2014年4月18日，合计98天）；2.袁宁承担本案诉讼费用。
原审诉讼中，万业公司认为其于2015年3月31日符合交楼条件；袁宁提出万业公司于2015年4月10日符合交楼条件，并要求逾期交楼违约金计算至2015年4月13日止。
另万业公司提交2011年8月19日的《施工联系函》，记载在水泥搅拌桩施工过程中遇大面积孤石群，以证明讼争楼宇因地质原因属不可抗力导致延期交楼。
原审过程中，袁宁、万业公司均确认在合同履行过程时，袁宁委托广东科德律师事务所办理按揭贷款手续。根据袁宁的申请，原审法院向广东科德律师事务所调查袁宁办理按揭贷款情况，该所向原审法院出具《袁宁个人按揭情况说明》，记载：2014年1月11日于广州市房管系统阳光家园网上与万业公司签署《广州市商品房买卖合同》并完成网上备案登记，同日向平安银行提出办理公积金组合贷款申请，由广东科德律师事务所代为收集办理银行按揭所需资料，购房人袁宁办理按揭贷款申请过程中未按银行按揭所需资料交齐，尚欠收入证明、最近银行流水、公积金存折明细、彩打的社保明细、个人名下房产情况证明，于2014年1月18日已补部分资料尚欠公积金代缴证明，先送银行排队审批；2014年1月17日万业公司在买卖合同盖章完毕返回广东科德律师事务所；2014年1月21日向平安银行移交袁宁申请公积金组合贷款审批资料；2014年8月19日经审批，平安银行不受理袁宁的公积金组合贷款申请，并于当天将袁宁的按揭贷款审批资料退回至广东科德律师事务所；2014年8月20日广东科德律师事务所电话通知袁宁前来重新办理向中国农业银行南沙支行申请公积金贷款，2014年8月28日袁宁补齐南沙农行公积金组合贷款所需资料；2014年8月29日袁宁的申请公积金贷款资料送农业银行南沙支行，但因公积金额度紧张，根据公积金贷款的实际情况需按照向公积金中心的申请时间排队等候审批。
原审法院认为：袁宁、万业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当�人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。万业公司未能按照合同约定的期限，将符合合同约定的房屋交付给袁宁使用，已构成违约，袁宁要求万业公司按合同约定的标准计付逾期交楼违约金合理，原审法院予以支持。袁宁、万业公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故万业公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，原审法院不予采纳。万业公司于2015年4月10日才具备永久用水，故万业公司提出在2015年3月31日已经符合交楼条件依据不足，原审法院不予采信。袁宁提出万业公司于2015年4月10日才符合交楼条件，并要求逾期交楼违约金计算至2015年4月13日止合理，原审法院予以支持。合同补充协议约定万业公司向袁宁支付的违约金最高不超过总房款的2％，故对于袁宁诉讼请求中超过总房款2％部分的�约金原审法院不予支持，即万业公司应向袁宁支付逾期交楼违约金21124元。双方在2014年1月11日已经签订了补充协议，袁宁未在一年内提出撤销补充协议中关于“违约金最高不超过总房款2％”的条款，其撤销权已经消灭，故对于袁宁要求撤销上述条款的请求，原审法院不予支持。另万业公司提出施工过程中出现地质问题的时间是在双方签订讼争的《商品房买卖合同》前，即万业公司在签订合同时已明知该问题的存在，故其以该地质问题属不可抗力为由要求不承担逾期交楼违约责任依据不足，原审法院不予支持。
《商品房买卖合同》及其补充协议约定，袁宁应于2014年1月11日提供申请银行按揭贷款所需的全部资料，逾期将承担逾期付款的违约责任，即按未付房款每日0.02％的标准支付违约金。根据袁宁委托的办理按揭贷款手续的广东科德律师事务所出具的情况�明记载，在2014年1月11日袁宁未交齐银行按揭所需资料，直至2014年8月28日才补齐所有资料。故袁宁已经构成违约，万业公司要求袁宁支付逾期付款违约金符合合同约定，原审法院予以支持。但违约金应从约定的交齐资料次日开始计算，万业公司要求从约定的交齐资料当日开始计算依据不足，原审法院不予支持。万业公司要求逾期付款违约金计算至2014年4月18日合理，原审法院予以支持，即袁宁应向万业公司支付自2014年1月12日至2014年4月18日止未付款部分的违约金14162元（以730000元为本金，按每日0.02％的标准计算）。袁宁未能提供证据证明已经于签约当日交齐按揭资料，故对其该抗辩理由，原审法院不予采信。合同对逾期交楼及逾期付款均约定了相应的违约责任，双方均应根据合同约定对自己的违约行为承担相应的违约责任，故万业公司以袁宁存在逾期付款为由要求无需承担逾期交楼的违约责任依据不足，原审法院不予采信。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年9月9日作出如下判决：一、广州市万业房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向袁宁支付逾期交楼违约金21124元；二、袁宁应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市万业房地产开发有限公司支付逾期付款违约金14162元；三、驳回袁宁的其他诉讼请求；四、驳回广州市万业房地产开发有限公司的其他反诉请求。一审本诉受理费171元由广州市万业房地产开发有限公司负担，反诉受理费50元由袁宁承担。诉讼保全费220元由袁宁负担149元，广州市万业房地产开发有限公司负担71元。
判后，万业公司、袁宁均不服原审判决向本�提起上诉。
袁宁上诉主张：一、万业公司以其原审提供的反诉证据《确认函》中“齐4.18”为依据，主张袁宁于2014年4月18日交齐按揭资料，没有事实依据。（一）确认函中“齐4.18”是万业公司单方或案外人添加的，袁宁原审没有确认其真实性。（二）原审法院应袁宁的请求，向广东科德律师事务所做了调查，该所出具的《袁宁个人按揭情况说明》陈述“……于2014年1月18日已补齐部分资料，尚欠公积金代缴证明……2014年1月21日向平安银行移交袁宁申请公积金组合贷款审批资料……2014年8月19日经审批，平安银行不受理袁宁的公积金组合贷款，并于当天将袁宁的按揭贷款审批资料退回科德律师事务所”。《确认函》中“齐4.18”在《袁宁个人按揭情况说明》中并未得到印证。广东科德律师事务所在2014年1月21日向平安银行代为申请按揭贷款时，再也没有提及袁�尚欠公积金代缴证明，也未说明2014年8月19日平安银行不受理袁宁公积金组合贷款是因欠缺按揭材料所致。由此可见，袁宁于2014年1月21日已经交齐了全部资料。这一事实也与袁宁在《确认函》中承诺2014年1月20日前将所欠缺资料交齐的事实相吻合，否则广东科德律师事务所会催告并等待袁宁补交材料后再向银行递件。二、袁宁与万业公司在合同履行过程中通过签订《补充协议》变更贷款银行，判断袁宁是否交齐按揭资料应以变更贷款银行的时间为准。1、结合《袁宁个人按揭情况说明》，该补充协议的时间应当是2014年8月20日。2、《袁宁个人按揭情况说明》证实袁宁于2014年8月28日南沙农行公积金组合贷款的资料，这是变更贷款银行后，需要重新补交近期银行流水，不能因此认定袁宁迟延交齐按揭资料。综上所述，袁宁上诉请求撤销原审判决第二项，改判驳回万业公司�审反诉请求。
万业公司二审经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，对于袁宁的上诉请求和理由，万业公司亦未提交书面答辩意见。
本院二审经庭询调查确认原审法院查明事实。
本院认为：对于原审法院对于万业公司、袁宁签订的《商品房买卖合同》效力以及万业公司应承担逾期交楼违约责任的认定，合法有据，论理清晰，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。万业公司二审经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案应按万业公司撤回上诉处理，故本院对万业公司二审的上诉主张不作审查。针对袁宁的上诉主张及事实理由，本院认定如下：
袁宁主张其已经按照双方的约定于2014年1月21日前补齐所有按揭资料，不应承担逾期付款的责任。因广东科德律师事务所出具的《袁宁个人按揭情况说明》中对于袁宁提交向平安银行申请贷款资料的情况表述为“于2014年1月18日已补部分资料尚欠公积金代缴证明，先送银行排队审批。”故广东科德律师事务所向银行移交材料是为了排队审批，并不能证明袁宁交齐材料，之后也并无说明是何时补交了向平安银行申请贷款的公积金代缴证明。袁宁称《确认函》中“齐4.18”是万业公司单方或案外人添加的，但袁宁一、二审也未能举证证明是何时取得公积金代缴证明以及于2015年1月21日前交齐了所有按揭材料，应承担举证不能的责任。另双方通过签订《补充协议》变更了按揭贷款的银行，但之后的行为并不能抵消之前发生的违约行为，且万业公司也未作出放弃违约金的意思表示，故袁宁提出是否交齐按揭资料应当以变更贷款银行的时间�准的抗辩，理据不足。综合全案的事实和证据，原审法院根据《商品房买卖合同》及其补充协议约定，判令袁宁向万业公司支付逾期付款违约金并计算至2014年4月18日公平合理，本院予以维持。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人袁宁的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费214元，广州市万业房地产开发有限公司减半收取后负担164元，袁宁负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十二月四日
书 记 员 璩方慧