陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕07民终553号
上诉人（原审被告）：晏孝军，男，1970年2月10日出生，汉族，住陕西省南郑县。
委托诉讼代理人：王蕖，陕西嘉盟律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：彭立峰，男，1967年10月6日出生，汉族，住陕西省城固县。
委托诉讼代理人：任谦，陕西兢业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:汉中兴航通信印务有限责任公司,住所地陕西省汉中市汉台区东塔南路47号。
法定代表人：文大庆，该公司总经理.
委托诉讼代理人：王骞，陕西锐博律师事务所律师。
上诉人晏孝军、彭立峰因与被上诉人汉中兴航通信印务有限责任公司（以下简称“兴航通信公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2016）陕0702民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人晏孝军的委托诉讼代理人王渠，上诉人彭立峰及其委托诉讼代理人任谦，被上诉人兴航通信公司的委托诉讼代理人王骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
晏孝军上诉请求：1、撤销原审判决第二项，并判决驳回被上诉人兴航通信公司要求上诉人晏孝军支付房屋占有使用费的诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：1、当事人陈述也是证据之一，原审法院无视晏孝军和彭立峰关于兴航通信公司明知转租的事实陈述，仅以兴航单方面的否认，就未认定该事实属认定错误。2、晏孝军从兴航通信公司承租房屋的租金为7.08万元，年租金14.16万元，转租时，年转租租金却只有12万元。这之间存在差额是因为年租金14.16万元中包含了彭立峰直接从兴航通信公司承租的一间小房，该事实彭立峰也认可，原审未予查明。3、实际占有使用房屋的人是彭立峰，实际向兴航通信公司缴纳租金的人也是彭立峰，应由彭立峰承担房屋占有期间的使用费。4、是否违法建筑需要结合规划部门批准的建房手续，如果属于临时建筑，临时建筑截止时间等，原审仅凭执法大队出具的证明就认定涉案房屋系违法建筑，属于证据不足。
彭立峰上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审；2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案程序不合法。彭立峰通过晏孝军转租而获得对涉案房屋的租赁使用权。当彭立峰租赁使用案涉房屋时，缴纳租金、水电费等均是以其名义向兴航通信公司缴纳，兴航通信公司的物业管理者向彭立峰出具了相应的收据。该证据彭立峰已提交，足以证明，彭立峰作为转租使用该承租房方，是具有独立请求权的第三人，而非无独立请求权。原审中，彭立峰向原审法院提出作为有独立请求权第三人申请，分别向兴航通信公司、晏孝军提出要求赔偿由他们的过错行为而造成的实际损失，原审未采纳彭立峰作为有独立请求权第三人的主体资格。二、本案事实未查清。1、彭立峰与晏孝军签订的租赁合同约定的租期为12年，即2013年6月1日至2025年5月31日，租金为120000元，转让费为800000元，同时，该租赁合同第五条还约定：“甲方（晏孝军）要保证乙方（第三人）所租店面最少12年的使用时间，如果在保证期间不能正常租用，应为甲方违约，乙方在此门面投入的改造、扩建、装修、更换电缆等费用将由甲方全部承担，且甲方，门面所收转让费8万元，全部退还给乙方。”正因为有此合同的约定，彭立峰在承租的涉案房屋中，投入了大量的装潢、装饰费用，一审中彭立峰提出独立请求权的诉讼请求经初步计算为890826元，并要求兴航通信公司承担连带赔偿责任。2、原审判决只要求彭立峰腾房，但彭立峰在本案中所享有的权利及合法权益未能体现。
被上诉人兴航通信公司答辩称，1、二上诉人签订的转租协议未向我方报备，我们也不知道二上诉人之间有转租关系，我们不认可。彭立峰向法院提交的转租协议系复印件，我方不认可；2、根据我方和晏孝军签订的临时房屋租赁合同，房屋属于临时建筑，合同约定不得转租和装修，如果我方知道有转租行为，就会制止。城管执法大队已经发出了限时拆除的通知，房屋一直没有拆除。综上，请求驳回上诉，维持原判。
兴航通信公司向一审法院起诉请求：1.判令被告腾退所租赁的房屋一套、返还给原告；2.判令被告承担逾期腾房占有使用费（从2014年9月1日起暂计至2016年6月17日为127246.03元）直至实际腾房之日止；3.判令被告向原告承担违约金21240元；4.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年9月29日，原告与被告补签临时建筑房屋租赁合同书，该合同的主要内容为：原告将坐落在汉台区兴汉路自有沿街门面房两间，出租于被告。租期自2014年3月1日至2014年8月31日止，租金70800元。因租赁物为临建房屋，故被告在租赁期内不得装修、改造、破坏原房屋的面貌和结构；租期届满被告必须按时归还租赁房屋，不得以任何理由拖延归还时间，索取任何补偿；如遇城市规划要求、城市“双创”要求和原告上级部门的开发要求，临建房屋需拆除时退还剩余房屋租金，原告也将根据要求及时通知被告搬迁，终止其租赁合同。租赁期内，租赁房屋和租赁设施被告不得以任何形式转租，出借，抵押给任何单位和个人。若有违约，违约方承担违约责任，或处合同金额40%罚金。同日，原告向被告出具了收到70800元房租的凭据。2015年2月10日，汉中航空工业（集团）有限公司向原告发出通知，要求原告清理相关地块上的临街门面房租赁合同及租户。2015年3月1日，原告向其承租商户发出通知解除与其租户的临时建筑房屋租赁合同并请租户及时搬迁。2015年4月10日，原告又向各承租商户发出关于租赁临时建筑拆迁户诉求的回复。2015年5月20日，原告再向各承租商户发出关于收回租赁临时建筑房屋的通知。2015年6月16日，汉中市城市管理综合行政执法局直属大队向原告发出关于拆除到期临时建筑的通知。2015年11月25日，原告向各承租商户发出关于修建拆迁房屋围墙的通知。2015年12月7日，汉台区兴汉路雅古堂红木馆就关于修建拆迁房屋围墙的通知向原告回复。2015年12月8日，原告又复函给汉台区兴汉路雅古堂红木馆。
一审法院另查明，2013年5月10日，晏孝军（甲方）与彭立峰（乙方）之间签订了门面转租协议书，该协议主要内容为：本协议店面具体位置为陕西省汉中市兴汉路东塔十字（原川汉来凤鱼府），面积为1200㎡（含两侧院子），由于乙方对铺面不具有所有权（由租赁所得，有使用权和转租权），故由甲方提供原协议（铺面所有权人签订的对本铺面的有效租赁协议书）复印件，作为本协议的附件。本协议有效期为两年，即2013年6月1日至2015年5月31日，但付款方式及更换合同为每年一签。铺面转让费为80000元整，年租金为120000元整。甲方要保证乙方所租店面最少两年使用时间（2013年6月1日至2015年5月31日）不拆迁。
一审法院再查明，2014年8月14日，汉中市城市管理综合行政执法局直属大队向原告发出关于再次要求兴航通信公司拆除到期临时建筑的通知，该通知载明汉中市城市管理综合行政执法局直属大队于2011年3月18日就曾向原告下发过违法建筑和临时建筑拆除通知书，但原告却一直未拆除。
一审法院认为，案涉房屋经查为超期临时建筑，故原、被告之间以此违法建筑为标的物签订的临时建筑房屋租赁合同无效，被告理应向原告返还该房屋，但该房屋已于2013年5月由被告转租给第三人彭立峰，现依然由彭立峰占有、使用，因被告未经原告同意就将案涉房屋转租给第三人，且原告在知情后对此转租也不认可，所以被告与第三人之间签订的门面转租协议亦为无效，原告现请求无权占有人彭立峰返还案涉房屋，于法有据，予以支持。同时，因被告晏孝军的非法转租行为致其不能按时向原告兴航通信公司腾退返还房屋，故根据合同的相对性原则，应由临时建筑房屋租赁合同的当事人一方晏孝军向另一方兴航通信公司赔偿相应损失，所以对于原告主张的由被告承担房屋占用费的请求，予以支持，参照案涉合同约定的租金标准，可按384.78元／天（70800÷184），自2014年9月1日起计算至实际腾房之日止。因原、被告之间签订的临时建筑房屋租赁合同无效，故其中有关违约责任的条款也自始无效，所以对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条规定，判决：一、第三人彭立峰于本判决生效之日起二十天内腾退返还位于陕西省汉中市汉台区兴汉路的房屋（原告的位于汉台区兴汉路以南、东塔路以东案涉沿街门面房两间）给原告汉中兴航通信印务有限责任公司；二、被告晏孝军于本判决生效之日起二十日内支付原告房屋占有使用费（按384.78元／天的标准，自2014年9月1日起计算至房屋实际腾退之日止）；三、驳回原告汉中兴航通信印务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费5548元，由被告晏孝军负担。
二审中，上诉人彭立峰提交证据：1、彭立峰与晏孝军签订的租期为12年的《门面转租协议书》，证明目的：彭立峰与晏孝军之间转租期限为12年。经组织质证：晏孝军质证意见：当时签了2份协议，都是和彭立峰的代理人签的，当时自己只看了两年的合同，另外一份合同没看。该协议上第一页的名字非本人书写，第二页落款签名系本人书写。兴航通信公司质证意见：2年的转租协议和12年转租协议都是单方提交的，仅租期不同，无法核对。经审核：该证据与晏孝军在一审中提交的《门面房转租协议书》，除租赁期限不同外，其他内容都一致，因双方均未提交其他证据相佐证，且两份《门面房转租协议》所反映的租期均与本案缺乏必要关联性，故仅对晏孝军与彭立峰的转租关系予以确认，租期部分不做认定。2、提交胡洁2013年6月9日向其出具的收条一份以及兴航通信公司向胡洁出具的押金收款收据2张（2013年3月26日、4月22日）以证明彭立峰与胡洁之间的租赁合同关系。经组织质证：晏孝军质证意见：真实性无法确认，收款收据和收条无法反映胡洁所租赁房屋的具体位置，以及租赁期限。兴航通信公司质证意见：收条的真实性、关联性、合法性均不予认可。对押金收据真实性认可，但兴航通信公司与胡洁具有房屋租赁相关的法律关系事实，并不代表该房屋是经兴航通信公司同意的转租行为，故对关联性不予认可。收条和押金收据均不能证明彭立峰与胡洁之间具有房屋租赁关系。经审核：因兴航通信公司二审中提交的《临时建筑房屋租赁合同书》中表明2013年3月1日至2013年8月31日这段时间内胡洁曾实际占有使用该小间房屋，且兴航通信公司对2013年3月26日、4月23日出具给胡洁的两张门面房押金收据真实性亦认可。结合一审中彭立峰提交的与胡洁签订的《临时建筑房屋租赁合同书》及各方当事人的相关陈述，对该组证据予以认定。
被上诉人兴航通信公司提交证据：2013年3月1日至2013年8月31日《临时建筑房屋租赁合同书》一份，合同显示甲方为兴航通信公司，乙方为“杨文松（胡洁）2013.3.18转罗云庭2013.6.14日转”，以证明案涉房屋东侧小间在2013年3月1日至2013年8月31日的租赁情况，针对该合同的乙方兴航通信公司作如下陈述：乙方是杨文松，因当时兴航通信公司的人去看房子，发现房屋的实际使用人不是杨文松，就按房屋的实际使用人情况在合同抬头的乙方备注了“（胡洁）2013.3.18转罗云庭2013.6.14日转”这行字。经组织质证：晏孝军质证意见：对这个时间内该房屋的租赁情况不了解。彭立峰未发表质证意见。经审核：结合彭立峰提交的证据2中的两张押金收据，对该证据真实性予以认定，但对该合同上乙方后所注的“罗云庭2013.6.14日转”部分因无其他证据佐证，不予认定。
审理中，经组织各方当事人现场查看，案涉房屋目前现状为三间房屋，包括东侧小间、西侧大间和中间一间，其中位于中间的房屋系彭立峰改造过道所建。
依据现场查看情况及各方当事人举证、质证情况，二审另查明：2013年3月份，被上诉人兴航通信公司与上诉人晏孝军签订房屋租赁合同，将其所有的位于陕西省汉中市汉台区兴汉路临街房屋中的西侧大间房屋及过道出租给晏孝军。2013年5月10日，晏孝军与上诉人彭立峰签订《门面房转租协议》，将该房屋转租给彭立峰，现就转租期限双方各执一词。2013年3月1日，兴航通信公司就与前述房屋相邻的东侧小间房屋与杨文松签订《临时建筑房屋租赁合同书》，租赁期限为2013年3月1日至2013年8月31日。后杨文松将该东侧小间转租给胡洁，胡洁又于2013年6月8日与彭立峰签订《临时建筑房屋租赁合同书》，将该东边小间转租给彭立峰。自此后，由彭立峰实际占有使用上述两间房屋及过道从事经营活动，并将位于两间房屋之间的过道改造为一间房屋。2014年9月29日，兴航通信公司以前述两间房屋及过道作为租赁标的与晏孝军补签了《临时建筑房屋租赁合同书》，租赁期限为2014年3月1日至2014年8月31日，同日，晏孝军、彭立峰向兴航通信公司缴纳该租期内的房屋租赁费70800元。
原审认定的其他事实有各方当事人的陈述及提交的证据在卷，并经原审庭审举证、质证，依法予以确认。
本院认为，案涉房屋系临时建筑，这一事实在汉中市城市管理综合行政执法局直属大队向被上诉人兴航通信公司发出的要求拆除到期临时建筑的通知，及兴航通信公司以案涉房屋为租赁标的物签订的相关租赁合同中均有体现，上诉人晏孝军虽对该事实认定提出异议，但在诉讼中未提交任何反证,故对该事实依法予以确认。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，就案涉房屋为租赁标的物所签订的房屋租赁合同均属无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还,兴航通信公司请求腾退房屋向其返还的诉讼主张于法有据,应予支持。依据查明的事实，目前案涉房屋的实际占有使用人为上诉人彭立峰，其取得案涉两间房屋使用权的来源是其与上诉人晏孝军及案外人胡洁分别签订的两份转租合同，基于前述理由，被上诉人兴航通信公司与晏孝军、胡洁（杨文松）之间签订的房屋租赁合同因租赁标的物为临时建筑而均属无效合同，进而该两份转租合同也应属无效。即使租赁合同和转租合同均为有效合同，因本案中彭立峰与晏孝军、胡洁签订的转租合同中约定的租赁期限均超过了晏孝军、胡洁（杨文松）与兴航通信公司签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限（无论是2年转租期还是12年转租期均已超过），根据前述司法解释第15条之规定，超出租赁合同租赁期限部分的转租期限亦为无效。据此，一审法院判令彭立峰腾退返还案涉房屋（包括东侧小间、西侧大间，及中间过道）符合本案事实及相关法律规定，本院依法予以确认。关于彭立峰上诉所称一审法院对其提出的独立诉讼请求未予审理的问题，因彭立峰与晏孝军、胡洁签订的转租合同履行不能的法律后果与本案不属于同一法律关系，且涉及案外人胡洁，一审法院对彭立峰申请以有独立请求权的第三人的身份参与诉讼的请求不予支持，符合本案实际情况，亦未违反相关法律规定，彭立峰可以另案分别主张。
关于房屋占有使用费的问题。依据查明的事实，虽然胡洁是彭立峰转租案涉房屋东侧小间时的实际租赁人和转租人，但依据兴航通信公司与晏孝军2014年9月29日就案涉房屋补签的《临时建筑房屋租赁合同书》，以及晏孝军、彭立峰向兴航通信公司缴纳两间房屋租赁费用的行为，足以认定兴航通信公司在与晏孝军、胡洁（杨文松）的原租赁期间届满后，与晏孝军之间就案涉两间房屋已经形成了新的租赁关系，彭立峰系两间房屋的次承租人。因此，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条之规定参照前述补签的《临时建筑房屋租赁合同书》中所约定的租金标准判处由晏孝军承担相关房屋占有使用费，符合本案查明事实，亦符合法律规定，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费5548元，由上诉人晏孝军、彭立峰各负担2774元。晏孝军、彭立峰各自多预交诉讼费2274元，由本人持据来院领取。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈耀斌
代理审判员 金 庆
代理审判员 丁腾龙
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 王洁滢