广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终98号
上诉人（原审原告）：李冠兰，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：杨海燕，广东科德律师事务所律师。
委托代理人：郭敏，广东科德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：林叶菊，职务：执行董事。
委托代理人：许西湖，该公司职员。
委托代理人：黄志斌，该公司职员。
上诉人李冠兰因与上诉人广东元邦房地产开发有限公（以下简称元邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年6月17日，李冠兰（买方，乙方）与元某公司（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定：第四条乙方所购商品房为明月金岸花园环洲四路950号H栋8层803号房，房屋地址：白云区环洲四路950号803房（以下简称涉案房屋）。该商品房合同约定建筑面积为101.38平方米。第七条该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额（人民币）1284835元。第八条付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内，支付784835元，剩余房款500000元，须于2012年6月17日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金……。第十二条交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条甲方应当在2013年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条延期交房的违约责任为：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30天内扣除已发生的费用后无息退还乙方已支付房价款。乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金……。第十五条，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无……。第十六条乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房……。第十七条乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方……。第二十一条产权登记乙方委托甲方办理产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料……第二十二条乙方委托甲方办理产权登记，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……。
《买卖合同》附件七《本合同补充协议》（以下简称补充协议）第二条约定：乙方承诺在签订合同时与银行签订抵押贷款协议，并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金。乙方申请银行贷款的年限、金额以银行最终批复为准，如因乙方原因未获得银行审批通过，或者银行批准的贷款金额低于乙方的申请金额，乙方应在接到甲方通知之日起15日内付清所有房价款，逾期甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金……。第四条约定：1.甲乙双方同意交房条件变更为该商品房工程规划验收合格，乙方不再要求甲方在房屋交付时达到原交房条件“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”2.房屋交付时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的资料变更为《建设工程规划验收合格证》，其他资料暂不提供。第九条约定：合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意选择以下方式为乙方办理《房地产权证》：乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。第十条约定：合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费、维修基金（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向甲方提供产权登记机关要求乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任。2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……。
李冠兰提交元某公司于2012年7月17日向其出具的发票，显示李冠兰已向元某公司付清首期房款784835元。李冠兰另提交元某公司于2012年6月18日向其出具的《收款收据》，内容为收到李冠兰购涉案房屋契税等税费39379元。
2013年3月22日，元某公司向某兰发出收楼通知，告知业主涉案房屋已经具备交楼条件，要求业主在收到通知书后十五天内前来办理收楼手续。并告知业主首期专项维修资金暂不收取，缴交时间另行通知。2013年6月3日，李冠兰在《收楼确认书》上签名，确认收到涉案房屋的全部房屋钥匙，确认完全接收涉案房屋。
李冠兰提交案外人广东元某物业管理有限公司于2015年9月28日向其开具的发票，拟证明其向广东元某物业管理有限公司缴纳水电费，涉案房屋现在仍无永久用水。
另查，涉案房屋所在的建筑于2012年12月27日经建设单位即元某公司验收合格，出具《建筑工程竣工验收报告》；于2013年7月3日经广州市规划局验收合格，取得了穗规验证（2013）446号《广州市建设工程规划验收合格证》。李冠兰提交广州市白云区建设局于2015年8月3日出具的云建信开（2015）8号《关于政府信息公开的答复》，主要内容为该局未收到元邦公司位于白云区石井镇横沙村西北侧地段明月金岸项目（G）栋申请办理的建筑工程竣工验收备案的相关资料。
元某公司提交涉案房屋的《房地产登记簿查册表》显示，涉案房屋现登记在元某公司名下，房屋登记地址为：白云区环洲四路950号803房，截至2015年10月22日，该房无抵押、查封信息。李冠兰提交广州市房地产交易登记中心出具的《购房资格证明》显示，截至2015年10月22日，李冠兰具备涉案房屋的住房购买资格。
再查，李冠兰于2015年8月11日向原审法院递交诉状，提起本案诉讼。
以上事实，有买卖合同、补充协议、发票、收款收据、政府信息公开的答复、收楼通知书、收楼确认书、建筑工程竣工验收报告、建设工程规划验收合格证、房地产登记簿查册表、购房资格证明及当事人陈述等证据证实。
李冠兰于2015年8月11日向原审法院提起本案诉讼，以案涉房屋不具备交付条件且元某公司迟延为李冠兰办理产权证为由，请求：一、判令元某公司立即办理房地产权证并向某兰交付；二、判令元某公司向某兰返还契税39379元及资金期间占用利息（以契税金额为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年6月18日起计算至实际付清之日止）；三、判令元某公司支付李冠兰延期交房违约金（以房屋总价为本金，按每日万分之五计算，自2013年3月30日计算至元某公司实际领取竣工验收备案表之日止）；四、判令元某公司支付李冠兰逾期办证违约金（以房屋总价为本金，按每日万分之五计算，自2015年3月24日计至元某公司实际交付李冠兰房地产权证之日为止）；五、本案诉讼费由元某公司承担。
元某公司原审答辩称：一、元某公司同意继续为李冠兰办理产权过户登记手续，相关手续正在分批办理中。二、李冠兰要求返还契税并支付资金占用利息的主张，不仅不合理，而且缺乏依据。缴纳契税是办理房屋产权证的前提条件。根据相关规定，契税由房屋买受人负担。元邦公司与李冠兰之间的《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“《购房合同》”）中“商品房预售合同说明”已明确，买方委托卖方或其他单位、个人代缴契税的，应充分考虑并承担由此带来的风险。李冠兰在知道该代缴费用的用途及同意承担风险的情况下，自愿委托元某公司办理房屋产权证并同意由元某公司代缴契税。双方就此并没有约定资金占用利息。李冠兰现在要求元某公司继续办理产权证，同时又要求退还契税等费用，显然不合理；要求支付资金占用利息，更是缺乏依据。由此可见，李冠兰第二项诉讼请求不能成立，且与其第一项请求存在冲突。三、元某公司交付房屋符合交付条件。李冠兰主张的违约金及其计算标准，均缺乏依据。《购房合同》补充协议明确约定，交房条件为工程规划验收合格。该项目已取得《建设工程竣工验收报告》、《建设工程规划验收合格证》，相关资料显示，该工程项目验收合格，符合城乡规划要求，可以交付使用。因此，元某公司交付房屋符合交付使用的条件，符合约定。关于房地产开发项目的验收和备案问题，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条第一、二款规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格后，方可交付使用。第十七条规定：建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案。并在建设工程验收后，及时向建设行政主管部门或其他有关部门移交建设项目档案。上述法律、行政法规表明，建设工程只要经过验收合格就可交付使用，验收备案是行政机关要求建设单位在验收后进行登记备案的一种行政管理手段，验收备案不是交付使用的必要条件。就本案来说，涉案小区已有房屋已经办妥产权过户登记手续，该事实也是前述意见最好的证明。结合《购房合同》第十四条等相关约定，李冠兰主张违约金及其计算标准没有依据，元某公司不予认可。如果一定要起算的话，延期交楼应当截止至2013年6月3日，但逾期交房违约金已经超过了诉讼时效。四、李冠兰主张的逾期办理房地产权证的违约金，不符合约定。未办证原因是李冠兰未提供相关资料及未缴纳维修资金，元某公司不存在违约情形。且根据《购房合同》补充协议第九条、第十条约定，元某公司应在房屋交付之日起500个工作日内办妥产权登记。逾期不超过180日的，每日按总房价款的0.003%支付违约金。自房屋交付次日起2013年6月4日至2015年6月9日，共500个工作日。故逾期办证违约金计算标准应为自2015年6月10日起，每日按总房价款的0.003%计算。
原审法院认为：李冠兰与元某公司签订《买卖合同）》及其《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。
根据双方约定，元某公司应当在2013年3月30日前将涉案房屋交付李冠兰使用，且双方约定的交房条件为该商品房工程规划验收合格，但元某公司于2013年7月3日才取得涉案房屋的《建设工程规划验收合格证》，故元某公司于2013年3月22日向某兰发出的《收楼通知》时因涉案房屋不具备双方约定的交付条件，故该通知对李冠兰不发生效力。根据双方《买卖合同》约定，李冠兰应在接到《收楼通知书》之日起15日内对房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房……李冠兰对元某公司所交付的房地产进行验收无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由元某公司转移给李冠兰。本案中，李冠兰于2013年6月3日在《收楼确认书》上签名，且无证据证明李冠兰在合同约定的期限内以书面形式提出异议，根据合同约定，视为李冠兰同意按照前述《收楼确认书》时房屋的现状接收涉案房屋。现李冠兰以元某公司未取得《建设工程竣工备案表》为由，要求元某公司承担2013年6月3日以后的逾期交楼违约金，依据不足，不予支持。双方约定交楼之日次日即2013年3月31日至与李冠兰实际收楼之日即2013年6月3日期间，因元某公司已经构成逾期交楼，依照双方合同约定，元某公司应当向某兰支付逾期交楼违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。李冠兰未能提供证据证明其曾向元某公司主张过交房办证违约金，故逾期交房违约金应当从李冠兰向原审法院递交诉状之日即2015年8月11日起倒推两年，即从2013年8月12日起算，在此之前的违约金已经超过两年的诉讼时效，故2013年3月31日至2013年6月3日元某公司逾期交房的违约金均已超过两年诉讼时效，元某公司提出的诉讼时效的抗辩意见于法有据，予以采纳，李冠兰要求元某公司支付逾期交房违约金，不予支持。
根据《补充协议》，双方同意变更《买卖合同》第二十一条为李冠兰委托元某公司办理产权证，元某公司应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为李冠兰办妥产权登记，并将以李冠兰为产权人的房地产权证交付李冠兰。元某公司已经于2013年6月3日向某兰交付了涉案房屋，自2013年6月3日起500个工作日为2015年7月2日，即元某公司最迟应当在2015年7月2日前为李冠兰办妥产权证并将以李冠兰为产权人的房地产权证交付给李冠兰，但元某公司至今未为李冠兰办妥产权证已构成违约，应承担违约责任。元某公司抗辩称未办证的原因是李冠兰未配合提供相关资料及未交纳维修资金，因元某公司于2013年3月22日向某兰发出的《收楼通知》已告知业主专项维修资金暂不收取，缴交时间另行通知，根据双方约定，元某公司应当以书面形式一次性告知李冠兰为办理产权登记需要由李冠兰提供的证件资料，现无证据证明元某公司曾向某兰发出书面通知要求李冠兰配合提供相关资料及缴交维修基金，故元某公司的上述抗辩意见不能成立，不予采纳。李冠兰要求元某公司为其办理涉案房屋的产权证并向某兰交付合理合法，予以支持，但考虑到办证的合理期间，元某公司办证的期间应以三个月为宜。另李冠兰要求元某公司向其支付逾期办证违约金，于法有据，应予支持，但李冠兰主张从2015年3月24日起算逾期办证违约金依据不足，逾期办证违约金应当从2015年7月3日起算，计算至元某公司为李冠兰办妥产权证并将以李冠兰为产权人的房地产权证交付给李冠兰之日为止。逾期办证违约金的标准，根据双方《补充协议》的约定，元某公司应当根据逾期办证时间的长短，每日按总房价款0.003%、0.005%、0.008%的标准向某兰支付逾期办证违约金。李冠兰认为元某公司在其提供的格式合同文本中，将李冠兰逾期支付房款的违约金标准定为每日按未付房价款的0.05%支付，而元某公司逾期办证的违约金标准仅为0.003%至0.008%，两者严重不对等，因此要求按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，调整为对等的违约责任，对此，原审法院认为，李冠兰的上述主张合理有据，予以支持，故原审法院将元某公司逾期办证违约金标准调整为每日按总房价款的0.05%的标准计付。
至于李冠兰要求元某公司返还契税39379元及利息的诉讼请求，因根据双方《补充协议》约定，李冠兰委托元某公司办理房地产权证，办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费，因此元某公司代收李冠兰交纳的税费符合双方合同的约定，现李冠兰明确要求元某公司继续为其履行办证义务，元某公司亦明确表示同意继续为李冠兰办理涉案房屋的产权证，因此元某公司若将税费退还李冠兰将造成元某公司办证过程的延误，不利于双方纠纷的解决，故对李冠兰的该项诉讼请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年11月9日作出如下判决：一、在判决生效之日起三个月内，元邦公司协助李冠兰按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理广州市白云区环洲四路950号803房的产权过户及登记手续，并将以李冠兰为产权人的房地产权证交付给李冠兰；二、元某公司按总房款1284835元以每日0.05%的标准向某兰支付从2015年7月3日起至元某公司为李冠兰办妥产权证并将以李冠兰为产权人的房地产权证交付给李冠兰之日为止的逾期办证违约金（至判决生效之日的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付，自判决生效之日次日起的违约金于每月十日前逐月支付，违约金总额以总房款为限）；三、驳回李冠兰的其他诉讼请求。一审案件受理费2761元，由李冠兰负担773元，元某公司负担1988元。
判后，上诉人李冠兰、元某公司均不服原审判决，其中，李冠兰向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实及适用法律错误，涉案房屋至今未达到合同约定、法律规定的交付条件，元某公司应承担逾期交房的违约责任。1.原审判决以规划验收作为认定房屋交付条件是错误的。商品房建设单位有无在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续是商品房是否达到交付条件的重要标准，即取得《竣工验收备案表》系法律强制性规定。2.元某公司不但至今未取得《竣工验收备案表》，也未达到合同第十二条约定的交付条件，已严重违约。3.元某公司拟通过《补充协议》变更交付房屋时应提供的文件，违反法律法规强制性规定，且免除自身义务，对李冠兰没有任何约束力。二、李冠兰在元某公司的欺骗蒙蔽下签署所谓的《收楼确认书》，并非李冠兰真实意愿，也不能免除元某公司依法交付房屋的义务。三、原审判决关于逾期交房违约金计算认定有误，且李冠兰诉讼请求并未超过诉讼时效。1.逾期交房违约金应当自合同约定交付期限届满之日计算至元某公司实际取得《竣工验收备案表》之日。2.元某公司是否取得《竣工验收备案表》为是否达到交付条件，即违约行为是否消除的重要标准。3.逾期交房违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，不可分割，李冠兰的诉讼请求并未超过诉讼时效。四、元某公司违反规定代征、代收契税并长期占用，且所收的契税的计算标准明显高于税务机关标准，依法应予返还。为此上诉请求：1.撤销原审第二项，改判为：元某公司向某兰支付逾期办证违约金89938.5（以购房款总额1284835元为基数，按每日万分之五的标准计算，自2015年3月24日暂计至2015年8月11日，并计算至元某公司将以李冠兰为产权人的房地产权证交付给李冠兰之日止）；2.撤销原审判决第三项；3.元某公司向某兰返还契税39379元，并支付资金占用利息10722.7元（以契税金额作为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年6月18日暂计至2015年8月11日，并计算至元某公司实际付清之日止）；4.元某公司向某兰支付逾期交房违约金555048.7元（以购房款总额1284835元为基数，按每日万分之五的标准计算，自2013年3月30日暂计至2015年8月11日，并计算至元某公司取得竣工验收备案表止）；5.一、二审诉讼费用全部由元某公司承担。
针对李冠兰的上诉元某公司答辩称：1.元某公司在2013年7月3日已经取得约定的交楼条件即建设工程规划许可证，所以，李冠兰请求逾期交楼违约金不符合合同约定。2.李冠兰所述的逾期办证违约金，我方认为李冠兰请求的违约金计算标准不符合买卖合同的约定，按照补充协议的约定逾期办证的违约金标准是0.008%而不是0.05%。3.关于契税，按照买卖合同的约定，李冠兰是自愿将契税在签订买卖合同时交付给我方，并由我方办理房产证时交给税务机关，且我方在办理房产证过程中。
元某公司亦向本院提起上诉称：一审法院认定的逾期办证违约金标准没有事实依据，适用法律错误。（一）双方《商品房预售合同》“补充协议”约定的逾期办证违约金标准明确，意思表示真实，且不违反法律和行政法规的强制性规定，具有法律效力，应当得到保护。（二）办理房产证是元某公司的一项辅助性工作，需双方配合完成（李冠兰逾期提供资料不承担违约金）。李冠兰支付房款相应对价是元某公司提供房屋，逾期办证违约金不对等的说法不成立。（三）李冠兰并未受到损失，因此未提供证据证明其损失高于违约金。逾期办证违约金标准仍应适用《合同法》第四条、第一百一十四条第一款，按合同约定标准执行；而不应该适用《合同法》第一百一十四条第二款的规定。为此上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判为：元某公司按总房款1284835元以每日0．003％标准向某兰支付从2015年7月3日起至办妥房地产权证之日止的逾期办证违约金（逾期办证超过180日不超过360日的，每日按房屋总价的0.005％汁算；逾期超过360日的，每日按房屋总价的0.008％算。违约金以房款为限）2.本案一、二审的诉讼费用由李冠兰承担。
针对元某公司的上诉，李冠兰答辩称：一审法院认定的违约金标准正确，应予维持。双方签订的逾期支付房款的违约金标准为0.05％，而购房合同第十四条约定对方逾期交房的违约金是0．003％至0.008％双方之间的违约金标准严重不对等，根据合同法第一百一十四条第二款的规定，对方逾期交房的违约金应与我方逾期支付房款的违约金标准一致，所以我方同意一审的处理。根据合同法第三十九条第二款的规定，应认定补充协议中的条款为格式条款，该格式条款无效，因此，元某公司在合同中约定的严重不对等的违约金标准应予以调整。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，李冠兰向本院提交两份证据材料：1.拒绝收楼文书，2.妥投证明（妥投时间是2013年4月3日）拟证明李冠兰以书面形式拒绝收房。元某公司对该证据的真实性不予确认，并认为在李冠兰收楼之前的拒绝收楼材料不能作为拒绝收楼的依据。
二审中，双方当事人共同表示：同意原审判决第一项。
二审中，对于实际收楼行为李冠兰表示：因其急切用房，收楼时没有审查合同约定的交付条件，也没有看到竣工验收备案表和永久水电的证明文件，故其是在元某公司欺骗的情况下办理签收的收楼确认书，收楼之后有提出异议，但无书面证据证实。
本院认为：本案二审争议的焦点问题为：（一）逾期交房违约责任的认定；（二）逾期办证违约责任的认定；（三）违约金标准应否调整；（四）争议契税应否退还。
关于逾期交房违约责任的认定问题。首先，对于违约责任起止时间的审查。因合同约定元某公司应于2013年3月30日前将案涉房屋交付李冠兰使用，而李冠兰于2013年6月3日实际办理了收楼手续，故原审法院认定元某公司自从2013年3月31日至2013年6月3日期间构成逾期交楼正确，本院予以确认。李冠兰上诉提出违约责任应计算至元某公司取得竣工验收备案表之日止，由于双方签订的《买卖合同》约定：李冠兰对于元某公司所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由元某公司转移给李冠兰。因此，依据上述约定，可知双方明确了收楼行为是作为商品房风险责任转移的标准。虽然案涉房屋在交付时尚未取得竣工验收备案表，但是，李冠兰表示因其急切用房，收楼时并没有审查合同约定的交付条件，也没有看到竣工验收备案表和永久水电的证明文件，因此，李冠兰同意按照现状接收房屋且没有提出异议的行为，应视为其以自己的实际行为放弃了对于房屋交付标准的要求。现李冠兰以元某公司欺骗其签订收楼确认书为由主张元某公司承担实际收楼之后的违约责任，有违诚实信用原则，本院不予支持。其次，对于违约责任诉讼时效的审查。因双方约定的逾期交房违约金为按日累计的违约金，属于继续性债权，因此，诉讼时效的起算应按照继续性债权处理，则应把每日的违约金作为独立债权，对于起诉前两年内的违约金给付请求予以保护，对于起诉前两年之前的违约金给付请求不予支持。据此，原审法院驳回李冠兰关于逾期交房违约金的全部诉请正确，本院予以维持。李冠兰上诉认为诉讼时效期间并未超过的理由不能成立，本院不予采信。
关于逾期办证违约责任的认定问题。双方签订《补充协议》约定：元某公司应在房屋交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为李冠兰办妥产权登记，并将以李冠兰为产权人的房地产证交付李冠兰。现李冠兰上诉认为依据该约定，应从合同约定的房屋交付之日即从2013年3月30日开始计算500个工作日起算违约责任。对此，根据同一违约行为不应重复承担违约责任的法理，原审法院以房屋实际交付之日起500个工作日作为逾期办证违约责任的起算时间，符合公平合理原则且并无不妥，李冠兰对此的上诉理由缺乏理据，本院亦不予采信。
关于违约金标准应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中，从案涉合同对于逾期交房违约金、逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低，因此，李冠兰主张违约金调整应予支持。但是，对于违约金标准的确定，则应根据举证责任分配原则，由李冠兰对于元某公司违约行为给其造成的损失进行举证，在李冠兰未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，原审法院将逾期交房违约金以及逾期办证违约金的标准均确定为每日按总房价款0.05%的标准计算欠妥，本院酌情调整为按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。元某公司上诉提出不应调整违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
关于争议契税应否退还的问题。根据双方《补充协议》的约定，案涉房屋的产权登记由李冠兰委托元某公司办理，办理产权登记之前，李冠兰必须向元某公司付清全部房价款及税费。依据上述约定，元某公司向某兰代收争议契税用以办证具有合同依据，同时，李冠兰对于原审判令元某公司协助其办理产权登记并无异议，因此，李冠兰上诉主张由元某公司退还争议的契税缺乏理据，本院不予采信。原审法院据此驳回李冠兰的该项诉求正确，本院予以维持。
因双方当事人对于原审判决第一项均无异议，故该判项可予维持。
至于李冠兰二审提交的证据，由于并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，且元某公司不予认可，故根据上述司法解释第四十三条第一款规定，本院对此均不予采纳。
综上所述，原审法院对于本案事实的认定有所失误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1148号民事判决第一、三项；
二、变更广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1148号民事判决第二项为：广东元邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起向李冠兰支付逾期办证违约金（该违约金以1284835元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准，从2015年7月3日起计至广东元邦房地产开发有限公司为李冠兰办妥产权证并将以李冠兰为产权人的房地产权证交付给李冠兰之日为止）；至判决生效之日的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付，自判决生效之日次日起的违约金于每月十日前逐月支付，违约金以总房款为限）。
如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费各2761元，均由李冠兰各负担1878元，广东元邦房地产开发有限公司各负担883元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 姚伟华
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 张永亮