上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初28704号原告岳程，男，1989年8月9日生，汉族，住上海市浦东新区。原告蔡永姝，女，1990年7月23日生，汉族，住上海市浦东新区。原告共同委托代理人杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。原告共同委托代理人丁潇潇，上海凯正律师事务所律师。被告王方林，男，1982年4月12日生，汉族，住上海市浦东新区。被告高燕，女，1985年4月9日生，汉族，住上海市浦东新区。被告共同委托代理人景国强，上海融栢律师事务所律师。原告岳程、蔡永姝与被告王方林、高燕房屋买�合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理，依法适用简易程序，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告岳程及其原告共同委托代理人杨仲侃，两被告共同委托代理人景国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳程、蔡永姝共同诉称，2016年1月24日，原、被告在中介公司的居间下就上海市浦东新区严中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)签署《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)及协议书，约定原告以人民币240万元(以下币种相同)购买系争房屋，双方于2016年3月31日前办理过户手续。签约后，原告按约支付75万元，同时将银行贷款手续办理完毕，2016年1月底双方也共同办理了审税手续。之后，原告要求被告配合办理过户手续，但被告予以拒绝。原告认为，根据合同约定，被告的行为已经构成违约，由此，原告为维护自身合法权益，提起诉讼要求：1、判令被告继续履行买卖合同及协议书，协助原告将系争房屋过户到原告名下，原告愿意支付剩余房款2万元，并以贷款形式支付163万元；2、判令被告向原告支付迟延过户违约金(以240万元为总价，按照日万分之五标准从2016年4月1日起至实际办理房屋转让过户之日止)；3、判令被告将系争房屋交付给原告；4、案件受理费由被告承担。被告王方林、高燕共同辩称，双方签署买卖合同及协议书，已行收到原告房款75万元，均无异议。但被告不同意继续履行买卖合同，要求解除买卖合同。被告是为小孩读书置换房屋，在双方约定的办理系争房屋产权过户的时间内房价上涨得很厉害，导致被告无力另行购买其他房屋，但市场房价的巨变却让被告一方承担有失公允；2016年3月中下旬时，被告方明确告知原告市场价格发生巨大变化，双方无法继续交易。系争房屋是被告一家唯一居住的房屋，系争房屋出售后一家人无处可住，由此被告不同意配合办理过户并交付房屋。即使过户，被告也不接受原告通过贷款方式支付163万元，被告怀疑原告目前没有继续履行付款的能力，如果原告的诉讼请求得到法庭的支持，被告要求原告同时支付剩余房款。至于违约金，被告不同意承担，如法庭认为被告需要承担的，被告方认为违约金过高，要求法院依法调整。关于房屋上的银行抵押，原告支付的首付款足以清偿抵押，被告目前也已清偿完毕，就是尚未办理抵押注销手续。经审理查明，2016年1月24日，以被告王方林、高燕作为卖售人(甲方)与原告岳程、蔡永姝作为买受人(乙方)就系争房屋签署买卖合同，约定房地产转让价款为240万元；乙方应支付甲方首付款75万元，乙方已在双方签订本合同之前通过居间方支付定金30万元，在签署本合同后，转为部分首付款，乙方应�签订本合同当日内直接支付甲方部分首付款45万元，乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额，……甲方须于签署本合同后伍个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销手续及办理完该房地产抵押登记的注销手续；乙方应支付甲方第二期房价款163万元，乙方通过申请贷款，乙方应于签订本合同3日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付乙方，……，双方应于贷款审核通过、借款抵押合同出具、抵押登记注销后15日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记，在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续；乙方应支付甲方尾款2万元，2016年4月30日前，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准；第六条双方确认，在2016年3月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补充条款(一)约定，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，……甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金；……。当日，双方还签署协议书一份，就相关税费等费用的承担作出了明确的约定。签订买卖合同前，原告支付被告定金30万元，2016年1月30日，被告确认收到原告支付的45万元。2016年3月7日，原告岳程、蔡永姝与上海市公积金管理中心、中国农业银行股份有限公司上海南汇支行签署《住房公积金个人住房抵押借款合同》及《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定公积金借款金额为110万元，商业贷款53万元，借款所购买并作为抵押物的住房为系争房屋。2016年3月中下旬，被告王方林及高燕表示因房屋市场价格上涨过快，导致其无法购买新的房屋，故不愿意继续履行下去。另查，原告在案件审理期间查询系争房屋的权利信息，房屋中仍存有房地产抵押状况信息，被告表示就借款已经向银行还清，只是�未办理抵押涤除手续，但在法院指定的期限内也并未进一步提供已行清偿相关借款的证据，对该抵押登记，原告表示要求被告在过户前予以涤除，被告对此不持异议。另外，庭审中，原告对于剩余房款表示已经做好现金准备，愿意就房款在本案中一并处理。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、协议书、转账凭条及收款收据、上海市房地产登记簿、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签署的买卖合同及协议书，系原、被告的真实意思表示，且不违反相关法律法规，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据约定，双方应于2016年3月31日前办理系争房屋的过户手续，作为购房�的原告也支付了首付款，完成了相关的贷款申请手续，但被告却以房价上涨过快导致其无法另行购买房屋为由，拒绝进一步履行系争房屋的买卖，对此本院认为，市场价格的变动归属为商业风险，双方对市场的判断及作出出售或购买的决策，完全取决个人的主观判断，出售人因自身利益拒绝出售系争房屋，实际上也是剥夺了作为购房人根据合同规定有权期待得到的利益，因而被告提出解除合同、风险共担的抗辩，并无事实及法律依据，原告现要求继续履行买卖合同及协议书，要求被告在过户前将系争房屋上设定的抵押登记涤除，被告虽表示其已清偿相关借款，但至今未向本院提供相关结清凭证，庭审中被告对涤除系争房屋上设定的抵押登记不持异议，故并无不可，本院对此予以准许；同时，原告要求将系争房屋过户至其名下并向其交付房屋，亦符合合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告按照房屋总价的日万分之五，从2016年4月1日至实际过户之日止的逾期过户违约金，被告认为该主张标准过高，要求法院予以调整，本院认为，违约金的金额是否过高或过低应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，同时结合被告违约给原告造成实际损失为基础，目前考虑到原告尚未全额支付房款，本院将根据公平原则及诚实信用原则酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告王方林、高燕应于本判决生效之日起五日内涤除上海市浦东新区严中路XXX弄XXX号XXX室房屋上由中国农业银行股份有限公司上海南汇支行、上海市住房置业担保有限公司设定的抵押权登记；二、上述第一项履行完毕后三日内，被告王方林、高燕配合原告岳程、蔡永姝办理上海市浦东新区严中路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至两原告名下的手续，与此同时，原告岳程、蔡永姝向被告王方林、高燕支付房款163万元；三、被告王方林、高燕应于本判决生效之日起四十日内向原告岳程、蔡永姝交付上海市浦东新区严中路XXX弄XXX号XXX室房屋，与此同时，原告岳程、蔡永姝向被告王方林、高燕支付房款2万元；四、被告王方林、高燕应于本判决生效之日起十日内按照已付款75万元的日万分之二标准，向原告岳程、蔡永姝支付从2016年4月1日起至办理房屋产权过户手续之日止的逾期交房违约金。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定�加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,115元，减半收取计13,057.50元，诉讼财产保全费5,000元，由被告王方林、高燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一六年七月二十九日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的�约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。