新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2016）兵08民终131号上诉人（原审原告）：王举才，男，1951年3月15日出生。委托代理人：江迪生，新疆新鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡纯刚，男，1976年4月24日出生。被上诉人（原审被告）：杨凌云，女，1972年8月20日出生。两被上诉人的委托代理人：高勇，新疆昌年律师事务所律师。上诉人王举才为与被上诉人胡纯刚、杨凌云房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2015）石民初字第4969号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月24日立案受理后，依法组成由审判员商栋担任审判长、审判员李红敏、胡春红参加评议的合议庭，于2016年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人王举才及其委托代理人江迪生、被上诉人胡纯刚、杨凌云及其委托代理人高勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：原告系原新疆生产建设兵团农八师一四八团第二建筑工程公司（以下简称一四八团二建）员工，原居住于石河子市42小区122-7号平房职工宿舍。因住房改革，原告须支付一定费用，该房屋将归其个人所有。2002年12月23日，原告向被告杨凌云出具“立定书”，内容为“兹有148团工区公房壹间（现王举才居住）需支付叁仟元整，房屋归我所有，此叁仟元因我无力支付，由我外甥女杨凌云支付，此房产若开发改造楼房，楼房产权归杨凌云所有”。2003年8月1日，杨凌云向一四八团二建支付房款2000元。2003年8月8日，一四八团二建出具《公房转让协议》，将原告居住宿舍壹间以贰仟元转让给原告，转让后房屋归个人所有，该协议接收方为原告及胡纯刚。后因石河子市42小区122-7号平房拆迁改造，原告取得石河子市42小区28栋132号解危解困房。2007年，被告杨凌云、胡纯刚陆续支付该解危解困房房款57791.56元、维修基金1148.83元，并办理房屋交接入住手续，随即二被告入住至今。2009年3月4日，原告王举才再次书面表示，因其无能力购买石河子市42小区28栋132号房屋，该房所有费用共计68072.3元均由杨凌云、胡纯刚支付，其自愿将房屋产权不论何方式（赠与、转让、继承等）只要杨凌云、胡纯刚接受，其均愿过户，绝不反悔。该书面承诺名称为“契约”，其内容由田登明、陈国珍见证。2013年3月，二被告向原告提出办理石河子市42小区28栋132号住宅所有权转移登记手续。2013年3月14日，原告与二被告着手以转让形式办理房屋产权转移登记手续，并由二被告交纳房屋上市�差款26741.95元。2013年3月26日，原告与二被告签订《石河子市房屋转让合同书》，合同约定原告以人民币160000元将其合法拥有的石河子市42小区28栋132号住宅转让予二被告，办理房地产转让过户手续应缴纳的税费，应由二被告缴纳。同日，二被告交纳办理房屋产权转移登记所需各项税费。2013年4月2日，二被告取得42小区28栋132号住宅房屋所有权证，共计交纳房款90869元。2014年3月24日，原告以双方签订的《石河子市房屋转让合同书》显失公平为由诉至该院，要求撤销该转让合同书，确认石河子市42小区28栋132号住宅所有人为原告。后经该院审理认为：自2002年起，原告多次表示因其无力支付相关费用，由被告杨凌云支付该费用后，石河子市42小区122-7号平房拆迁改造所得楼房归被告杨凌云所有，原告书写“立定书”及“契约”均未提及被告杨凌云父母须向其交换房屋，且原告明知其2013年3月14日至2013年4月2日办理房屋所有权转移登记的后果为二被告取得石河子市42小区28栋132号住宅所有权。《石河子市房屋转让合同书》中虽写明房屋交易价格为160000元，但原告及二被告均认可自2002年起二被告已为房屋交纳多笔费用，两人无需再向原告支付其他购房款，故原告主张不成立。原告王举才于2015年10月13日，向原审法院起诉称：2011年5月，原告与被告杨凌云父母协商换房居住。原告将其拥有的石河子市42小区28栋132号住宅交由被告杨凌云的父母居住，杨凌云父母拥有的石河子市15小区38栋132号住宅由原告居住。2013年3月26日，原告与两被告签订石河子市房屋转让合同书，合同约定原告以160000元的价款将被告杨凌云父母已经入住的位于石河�市42小区28栋132号房屋转让给两被告。因被告父母承诺为原告另行购买房屋一套，或以原告已经入住的石河子市15小区38栋132号房屋交换，原告未再索要160000元房款。2014年4月，被告杨凌云父母提起民事诉讼，要求原告搬出石河子市15小区38栋132号房屋，该房屋现已返还。故原告诉至法院，请求判令被告支付房款160000元，赔偿利息损失6000元，并由被告承担本案诉讼费用。原告为主张与被告存在房屋买卖合同关系，提供以下证据：1、2013年3月26日，原告与二被告签订的《石河子市房屋转让合同书》。被告对该证据的真实性认可，但认为该合同仅是为了办理产权过户手续而签订的，并不能证明双方有房屋买卖合同关系。2、石河子市42小区28栋132号房屋的产权证书。被告对该证据的�实性认可，但认为不能证实双方存在买卖合同关系。3、（2014）石民初字第1209号民事判决书。被告对该证据的真实性认可，但认为不能证实双方存在买卖合同关系。因被告对上述证据的真实性均予以认可，故该院对上述证据的真实性予以确认。原告另提供以下证据：1、银行账户往来明细。原告用以证实被告未按约定给原告支付房款。被告对该证据的真实性认可，认为该证据与本案无关联性，被告确实未向原告付款。该院对该证据的真实性予以认可。2、房产评估报告。原告用以证实涉案房屋在办理房产证期间的价值为350000元。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该报告系原告单方委托，办理产权证书的时候房产部门评估的价值就是160000元。该院对该证据的真实性予以认可。3、（2014）兵八民一终字第284号民事判决书。原告用以证实其权益被侵害。被告对该证据的真实性予以认可，但认为与本案无关联性。该院对该证据的真实性予以确认。该判决书证实原告与被告杨凌云的父母并不存在换房的事实，故原告的利益未被侵害。4、被告杨凌云母亲书写的财产清单。证明被告杨凌云于2003年交纳的房款是原告的财产。被告对该证据不予认可。该院对该证据的真实性不予认可。5、石河子市42小区122-7号房屋产权证。用以证明原告对该房屋享有产权。被告对此予以认可。该院对该证据予以确认。被告杨凌云、胡纯刚辩称：原告所诉与事实�符。被告杨凌云的父母从未与原告协商换房居住，也从未承诺给原告另行购买房屋。石河子市42小区28栋132号房屋早已在2002年公房转让时，原告就将房屋转让给被告杨凌云，在杨凌云取得该房屋后，原告又表示只要二被告接受，均愿过户，且二被告已经支付取得该房屋的全部费用。2013年3月26日双方签订《石河子市房屋转让合同书》，是双方为了履行房屋过户手续按照房管部门的要求签订的制式合同，合同约定的160000元是为了交纳房产税评估作价的。房屋在过户之前被告夫妇就已经取得，不存在欠付房款的情形。原告起诉无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告对自己的辩解提供以下证据：1、2002年12月23日，原告出具的立定书；2003年8月1日，被告杨凌云支付房款2000元的收据；2003年8月8日，公�转让协议书。被告用以证实2002年原告因无力支付房款将涉案房屋改造之前的公房以2000元的价格转让给二被告，二被告支付了相应款项。原告对该组证据的真实性予以认可。但认为立定书是原告自己书写的文书，对第三方无效力。协议只是说产权归被告，并没有说不要房款。该院对该组证据的真实性予以认可；被告杨凌云为购买石河子市42小区122—7号房屋支付房款2000元；立定书是原告自愿书写，表达的意思真实，对被告有效力。2、2007年4月27日，收据一份；2007年11月2日，收据一张、维修基金收据一张；2009年3月4日，原告书写的契约一份；石河子市优惠政策住房上市交易审批表一份。用以证明公房改造后二被告以原告的名义取得涉案房屋，原告表示房屋产权转让给二被告，二被告交纳房款90869元。原告对该组证据的真实性�以认可；有关房款是二被告垫付的；契约是原告单方书写，对第三人没有效力。该院对上述证据的真实性予以确认；二被告为购买石河子市42小区28栋132号房屋交纳房款90869元；契约是原告自愿书写，对被告具有效力。3、（2014）石民初字第1209号民事判决书及民事起诉状。二被告用以证实合同并非双方真实意思表示。该院对该证据的真实性予以认可。原审法院审理认为：2002年12月23日，原告向被告杨凌云出具“立定书”，表示无力支付购买石河子市42小区122-7号房屋的房款，由被告杨凌云支付，开发改造后楼房产权归被告杨凌云所有。后被告杨凌云向一四八团二建支付购房款。2007年，该房改造时一四八团二建即通知二被告交纳房款并办理相关手续，二被告交纳全部房款，并入住至今。2009年3月4日，原告亦再次出具契约表明因其无能力购买石河子市42小区28栋132号房屋，所有费用均由二被告支付，其自愿将房屋产权不论何方式（赠与、转让、继承等）只要二被告接受，其均愿过户。上述事实表明原告与二被告自2002年已形成事实上的房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中，双方均已实际履行合同，仅剩过户手续未予办理，原告并未参与旧房改造交纳房款、办理手续的相关事宜。2013年，双方依照约定办理房屋产权过户手续，按照房产部门要求签订石河子市房屋转让合同书，加之原告在2014年3月18日起诉时自称对该合同书的房屋价款并不知情，故二被告认为该合同书仅为履行房屋买卖过户手续签订的抗辩，该院予以采信。原告陈述其虽然出具立定书与契约，但并未说明二被告无需再付房款，这与多年来双方已实际履行合同的事实不符，且原告并无证据证明与被告杨凌云父母存在换房事实，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对原告的主张，该院不予支持。另外，（2014）石民初字第1209号生效判决中已认定石河子市房屋转让合同书中虽写明房屋交易价格为160000元，但原告及二被告均认可自2002年起二被告已为房屋交纳多笔费用，二被告无需再向原告支付其他购房款，故对原告的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告王举才的诉讼请求。案件受理费1810元，送达费90元，合计1900元（原告王举才已交纳），由原告王举才自负。上诉人王举才不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院驳回上诉人要求被上诉人履行付款义务的诉讼请求错误。42小区的公房转让后的产权人是上诉人，胡纯刚背着上诉人擅自在《公房转让协议》上签名、办理房屋交接入住手续、交纳房款。上诉人提交的证据能够证实单位转让给上诉人的平房款是被上诉人用上诉人的钱交的。即使是被上诉人交纳的房款，也只能是垫付性质�不能作为上诉人与被上诉人具有房屋买卖关系、被上诉人拥有该房屋产权的事实和理由。因为上诉人姐姐同意与上诉人换房，上诉人才默认了被上诉人的越权代理行为。42小区的公房在2003年8月8日才转让给上诉人，2002年上诉人不可能与被上诉人签订房屋买卖合同，即使2003年8月8日该公房转让给上诉人，但被上诉人不是该公房单位工作人员，上诉人的转让行为违反《石河子一四八团二建住房产权书（1993年11月11日）》关于“产权人在居住期间，…不得随意转让给非本区工作人员”的规定。立定书落款的时间2002年是被上诉人在2009上诉人写契约之后要求上诉人补写的。上诉人单方自行书写的立定书及契约不是买卖合同，是上诉人单方可以随时任意撤销或改变的意思表示，其对上诉人和被上诉人均没有任何的法律约束力。上诉人撤销之诉被驳回，证明上诉人与被上诉人签订的《石河子市房屋转让合同书》具有法律效力，被上诉人应当履行合同约定的支付房款义务。上诉人从来没有认为被上诉人无需再支付其他购房款，这只是被上诉人单方的意见。被上诉人没有证据证明上诉人的原单位通知被上诉人缴纳房款并办理相关手续，被上诉人的行为是擅自越权代理行为。该房屋是上诉人才能享受的职工福利性房屋，房屋的转让款并非该房屋的全部价款，其价款中隐含有单位职工才能享有的福利性房价款。该房屋的市场价是350000元，被上诉人才缴纳60000元，不应认定被上诉人缴纳全部房款。综上，原审判决违背事实和法律，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人胡纯刚、杨凌云书面答辩称：2014年以前，上诉人与被上诉人及其父母关系非常好，被上�人一家对上诉人多有帮助。2001年，被上诉人杨凌云为上诉人补交了社保费。2002年，上诉人单位进行住房改革，上诉人无力购买，双方达成口头协议，由被上诉人出资，房产归被上诉人，上诉人为此出具立定书。之后，为明确房屋的归属，上诉人又出具契约，并让被上诉人交纳房款、办理入住手续。2013年，双方办理了房屋过户手续。上诉人的一系列行为和被上诉人提供的证据能够证实2013年的房屋买卖合同已履行完毕，被上诉人不应再支付房款。一四八团二建的规定不属于我国合同法第五十二条规定的合同无效的情形，原审法院认定房屋转让有效正确。上诉人称立定书和契约可以随时撤销，违反了诚实信用原则，歪曲了案件事实。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当驳回王举才的上诉，维持原判。本院二审查明：上诉人除对原审法院查明的“原告及二被告均认可自2002年起二被告已为房屋交纳多笔费用，两人无需再向原告支付其他购房款。”有异议外，对其他事实无异议；被上诉人对原审法院查明的事实无异议。因上诉人提出异议的事实是已生效的（2014）石民初字第1209号民事判决认定的事实，故上诉人的异议不能成立。二审中，被上诉人认可上诉人在1999年11月杨凌云母亲书写的财产清单中，王举才有6700元现金在被上诉人杨凌云处，但被上诉人杨凌云称已将该款交纳了王举才的社保费，且款项仍不足交纳，杨凌云为王举才另行垫付了现金。杨凌云为此提供交纳王举才社保费的票据及王举才出具的欠条。王举才认可证据的真实性，认为欠款已还清，但未提供相应的证据。本院认为杨凌云是否为王举才交纳社保费和垫付现金与本案没有直接联系，不属于本案的审理范围。依据王举才出具的立定书、契约和被上诉人提交的证据，应当确认房款是被上诉人交纳。本院二审对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点是二被上诉人是否应当给付上诉人房款160000元及利息6000元。上诉人王举才出具的立定书、契约是其真实意思表示，一经作出，即具有法律效力，非经对方同意或法定程序不得变更和撤销。王举才称立定书、契约是其单方行为，可随时撤销的理由不能成立。王举才称立定书是2009年书写，不是2002年书写，未提供证据证实，且立定书写于2002年还是2009年，不影响立定书的效力。涉案楼房虽为福利性房屋，但并非不能买卖，只是买卖要受到一定条件的限制，如补交房款差价、限定时间上市交易等。�举才作为登记房主，通过立定书和契约将房屋转让给被上诉人，不违反法律、行政法规的禁止性规定。被上诉人按约交纳了房款，并居住使用至今，上诉人从未交纳房款，且未居住过此房。双方的行为及被上诉人提供的证据证明双方就该楼房存在事实上的买卖合同关系，2013年3月26日的《石河子市房屋转让合同书》是双方仅为办理房产过户登记手续而签订。（2014）石民初字第1209号生效的民事判决认定双方当事人在办理房屋过户手续时签订的房屋转让合同书有效，且合同中写明的房屋交易价格为160000元，是为交纳交易税而填写，上诉人与被上诉人均认可自2002年起被上诉人已为房屋交纳多笔费用，被上诉人无需再向上诉人支付其他购房款。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，结合上诉人未提供相反证据推翻以上事实的情况，本院对以上生效判决确认的事实予以采纳。综上，上诉人的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3620元（上诉人已预交），由上诉人王举才负担。本判决为终审判决。审判长 商 栋审判员 李红敏审判员 胡春红二〇一六年四月二十二�书记员 石 静