陕西省凤县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凤民初字第00213号
原告：凤县腾远小额贷款有限公司。
法定代表人：张小成，该公司董事长。
委托代理人：王兴，该公司副经理。
委托代理人：闫少军，该公司经理。
被告：陕西明臻贸易有限公司。
法定代表人：贾瑞哲，该公司执行董事。
委托代理人：朱红强，陕西永佳律师事务所律师。
原告凤县腾远小额贷款有限公司诉被告陕西明臻贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王兴、闫少军，被告法定代表人贾瑞哲及其委托代理人朱红强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告凤县腾远小额贷款有限公司诉称，被告陕西明臻贸易有限公司于2014年11月6日与原告签订借款合同一份，被告以经营周转为由从原告处借款140万元，合同约定借款期限6个月，到期日为2015年5月5日，利率为月息30‰，按月付息，逾期还款的，自逾期之日按借款利率上浮50%计算罚息，罚息计算至本息清偿完毕为止。合同签订后，原告支付被告借款140万元，但被告至今仅支付了首个月的贷款利息4.2万元，对其余七个月应付利息一直拖欠未付，原告多次催收无果。状诉至法院，1、请求被告陕西明臻贸易有限公司清偿原告借款140万元；2、被告陕西明臻贸易有限公司清偿原告从2015年12月6日至2015年9月30日期间利息37.8万元（按月息30‰计算）、罚息8.4万元（按月息45‰计算）；并清偿自2015年10月1日至借款实际给付之日的利息、罚息；3、依法对被告陕西明臻贸易有限公司拍卖所得的位于宝鸡市物流园区南二路以东、规划的汽车广场以西、丰田4S店用地以南、规划路以北范围内总用地面积为11020.7平方米（16.531亩）的土地使用权拍卖、变卖所得价款优先受偿。
被告陕西明臻贸易有限公司辩称，1、原、被告之间借款关系存在，但借款本金并非原告诉称的140万元，而是135.80万元。虽然原、被告借款合同约定借款金额为140万元，但原告给付被告借款140万元后，扣除了利息4.20万元。根据法律规定，贷款人预先在本金中扣除利息的，应当以实际出借的金额认定为本金。因此，借款本金应认定为135.80万元。2、原、被告借款合同约定的借款利息为，月息30‰（年息36%）；逾期利息为执行利率基础上，上浮50%计收罚息。该约定的利息、罚息远远超过中国人民银行规定的同期同档基准利率的四倍，违反了法律规定。因此，合同中关于利息及罚息的约定，应认定无效。3、关于原告主张对被告拍卖所得的土地使用权拍卖、变卖所得价款优先受偿的请求，不能成立。原、被告虽然签订了抵押合同，被告以其拍卖所得的土地使用权进行抵押属实，但双方未办理抵押权登记手续，因此，抵押合同未生效。所以，原告主张以抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿的请求，不能成立，应依法驳回原告的该项诉讼请求。
审理查明，2014年11月6日原、被告签订借款合同一份，合同约定，被告向原告借款140万元；借款期限为，六个月，自2014年11月6日至2015年5月5日；借款利率为，执行月利率30‰；结息方式为，借款按月结息，结息日为贷款发放日对应的每月的对应日，借款人须于每一结息日当日付息；违约责任为，借款人未按合同约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。同日，原、被告又签订借款抵押协议及抵押合同各一份，约定，被告自愿用其4S店建设投资、4S店东南店（维修设备）、4S店广三店（维修设备）、石坝河维修厂（维修设备）及位于宝鸡市物流园区南二路以东、规划的汽车广场以西、丰田4S店用地以南、规划路以北范围内总用地面积为11020.7平方米（16.531亩）的土地使用权作为贷款抵押；抵押担保的范围为，合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用。合同签订后，原告于2014年11月6日转账支付被告借款140万元，当日，被告清偿原告利息4.2万元。
另查，被告拍卖所得的位于宝鸡市物流园区南二路以东、规划的汽车广场以西、丰田4S店用地以南、规划路以北范围内总用地面积为11020.7平方米（16.531亩）的土地使用权，于2015年9月22日在宝鸡市土地资源管理局办理了土地使用权证书。
再查，2015年6月8日原告向本院申请诉前财产保全，请求对被告存放于宝鸡东南三菱明臻4S店和宝鸡广汽三菱明臻4S店30辆价值358.50万元的小型汽车予以查封。本院采取诉前保全措施后，案外人提出异议，经本院审查，异议成立，本院依法解除了诉前财产保全措施。
再查，2015年9月8日原告向本院提出财产保全申请，请求对被告拍卖所得的位于宝鸡市物流园区南二路以东、规划的汽车广场以西、丰田4S店用地以南、规划路以北范围内总用地面积为11020.7平方米（16.531亩）的土地使用权进行查封。2015年9月9日本院依法对该宗地进行了预查封。
认定上述事实的证据有：借款合同、借款抵押协议、抵押合同、土地使用权出让成交确认书、借款借据、银行转账单、利息支付凭证及原、被告陈述等证据在案佐证，可以认定。
本院认为，原、被告签订的借款合同、抵押合同是双方当事人真实意思的表示，应为有效合同。但原、被告签订的借款合同中约定的利息、罚息超过了法律规定的利率上限，超过部分应认定无效。根据《小额贷款公司试点的指导意见》第四条二款的规定，“小额贷款公司按照市场化原则进行经营，贷款利率上限放开，但不得超过司法部门规定的上限，下限为人民银行公布的贷款基准利率的0.9倍，具体浮动幅度按照市场原则自主确定。有关贷款期限和贷款偿还条款等合同内容，均由借贷双方在公平自愿的原则下依法协商确定。”同时，参照最高人民法院关于《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”第二十九条规定，“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”。本案中，原、被告合同约定的利率为月利率30‰，逾期利率为月利率45‰，其约定的利息、罚息均超过了司法部门规定的利率上限，即年利率24%。因此，借款利率及罚息利率调整为，按年利率24%执行。被告辩称，借款合同约定的利息及罚息超过了法律规定，应认定无效的意见，本院予以采纳。合同履行中，原告按照合同约定的借款数额及期限，转账支付被告借款140万元，有原告提供的银行转账单为凭，且双方无异议，本院予以认定。同日，被告支付原告利息4.2万元，是被告自愿按照合同约定的利率标准履行支付利息的行为，并不违反法律规定，本院予以认定。被告辩称，被告在原告支付借款的当日清偿利息的行为，应视同贷款人预先在本金中扣除利息的意见。本院认为，原告按合同约定支付被告借款140万元，是原告履行合同的行为。被告自愿提前向原告清偿利息4.2万元，原告接受，也是被告履行义务的行为，且不违反法律规定。因此，被告意见不能成立。关于抵押权是否生效问题。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条规定，“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。”本案中，原、被告签订抵押合同时，被告虽以其拍卖所得的土地使用权作抵押，但尚未取得土地使用权证书，而被告于2015年9月22日取得了该宗土地的使用权。因此，抵押权有效。被告提出，该抵押权未办理抵押权登记手续，抵押合同未生效的意见，与法相悖，不能成立。由于被告未按合同约定的期限偿还借款，已构成违约，因此，被告理应偿还借款、支付利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百〇六条、第二百〇七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条的规定，判决如下：
一、被告陕西明臻贸易有限公司于判决生效后十日内偿还原告凤县腾远小额贷款有限公司借款140万元、利息275345元（2014年12月6日至2015年9月30日），并清偿自2015年10月1日起至借款实际给付之日止的利息（按借款140万元，利率按年息24%计算）。
二、原告凤县腾远小额贷款有限公司享有对被告陕西明臻贸易有限公司位于宝鸡市物流园区南二路以东、规划的汽车广场以西、丰田4S店用地以南、规划路以北范围内总用地面积为11020.7平方米（16.531亩）的土地使用拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费20424元，原告承担诉讼费2004元，被告承担诉讼费18420元。
诉前保全申请费2500元，由原告承担；诉讼保全申请费2500元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 张小斌
代审 判员 王 丰
人民陪审员 李建云
二〇一五年十月十六日
书 记 员 吴 甜