河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民三初字第00011号
原告：石家庄市万夏实业总公司
法定代表人：李国力
委托代理人：谷艳农、白娜
被告：石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司
委托代理人：苏跃龙、关广灿
原告石家庄市万夏实业总公司（以下简称万夏公司）诉被告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司（以下简称世纪鸿基公司）租赁合同纠纷一案，本院曾作出（2012）石民三初字第00184号民事判决，原告不服，上诉至河北省高级人民法院，该院作出（2013）冀民二终字第85号民事裁定书，裁定撤销河北省石家庄市中级人民法院（2012）石民三初字第00184号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
本院同步审理的（2013）石民三初字第00301号案［原告万夏公司、被告世纪鸿基公司、第三人石家庄乾润商贸有限公司（以下简称乾润公司）］与本案密切关联，主要事实和证据基本一致。
原告万夏公司诉称：2010年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于石家庄市石铜路、新石中路的四栋楼房及楼前广场，用于转租经营建筑装饰材料市场，自2010年7月1日至2017年7月1日。第一年和第二年租金每年800万元首年自合同签订后五日内全部交纳，以后每年年初前五日内一次性交纳本年度的租金。合同要求签订十五日内向原告交付履行保证金67万元，解决原告18个居民的就业问题。之后将房屋的租用起算日顺延至2010年10月1日。合同签订后原告向被告交付房屋，被告向原告交纳了第一年房租。按照约定被告应在2011年10月6日前向原告交纳第二年的租金，但经原告多次催缴被告拒不支付。请求法院判令：一、被告向原告支付所欠租金800万元和相应税金136万元；二、被告向原告支付拖欠租金而产生的违约金191.84万元；三、应向原告支付原告垫付的第一年租赁费税费136万元；四、被告向原告支付所欠居民两年工资56万元；五、被告向原告返还租赁房屋；六、诉讼费由被告负担。本次一审（重审）中原告将其诉讼请求第一项变更（增加）为：判令被告自2011年10月1日起至租赁房屋返还之日止参照租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋占用费及相关利息（利息按照中国人民银行贷款基准利率支付）。
被告世纪鸿基公司辩称：法院（2011）石民三初字第00006号判决书已经确定原告与被告签订的房屋租赁合同无效，原告主张我方欠占用费800万元理由不成立；税费应由出租人承担且136万元并未发生；被告没有实际占用房屋，也没有给原告造成损失、更不能返还房屋；原合同无效原告主张56万元的工资没有依据。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年4月1日，万夏公司与世纪鸿基公司签订《房屋租赁合同》，约定，出租方（甲方）万夏公司，承租方（乙方）世纪鸿基公司，甲方将位于石铜路新石中路的四栋楼房包括楼前广场出租给乙方使用，建筑面积23400平方米；甲方将该房屋的状况和性质对乙方作了清楚的说明，乙方已经全部了解该房屋未办理房产证等事实现状；在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变房屋的使用用途和结构；甲方允许乙方在租赁期内向他人自主转租，甲方不得无故干涉乙方及转租户的正常经营活动；租赁期限七年，自2010年7月1日起至2017年7月1日止，装修期限为三个月，自2010年4月1日至2010年7月1日，因装修产生的费用由乙方承担，如果乙方不能在2010年4月前提供水电，则装修期相应向后顺延，装修期限不计入租赁期内；租金及支付方式为第一年、第二年房屋租金每年净收人民币800万元，从第三年起，每年租金在上一年租金的基础上上调5%；乙方自本合同签订之日起十五日内向甲方交纳履约保证金67万元，租赁期满，乙方在无违约情况下，十五日内无息退还乙方，乙方在签订本合同前已交付甲方400万元订金，签订合同后自动转为首年度的租金；乙方必须在本合同约定的期限内按期交纳租金，每逾期一天，则乙方需按应交全部租金数额的3‰向甲方支付违约金；房屋装修方案应事先征得甲方的书面同意，租赁期满或本合同终止履行，装修设施无偿归甲方所有，乙方不得拆除与破坏；乙方承诺在租赁期限内负责解决甲方18个居民的就业问题，该居民由甲方指定，工作岗位为管理人员，乙方按照我国劳动法的相关规定承担该居民的工资等劳动待遇，工资标准每年共计28万元，由乙方在交纳租金时一次性向甲方支付当年居民的全部工资28万元；甲方应在2010年6月30日前完成消防验收，取得消防验收合格证明，并将复印件交给乙方。2010年7月20日，万夏实业公司与乙方世纪鸿基房地产公司签订《补充协议》，约定，甲方万夏实业公司，乙方世纪鸿基房地产公司，甲、乙双方于2010年4月1日签订《房屋租赁合同》，因甲方提供的租赁房屋不符合约定，经甲、乙双方进一步协商，达成补充协议，约定，双方同意甲方保证在2010年8月10日前将符合以下条件的1-4号租赁房屋交付给乙方；房屋租用起算日顺延至2010年10月1日；同时约定，乙方在本补充协议签订前已付500万元作为第一年度租金的预付款，余款在甲方按本协议第一条约定交付租赁房屋后五个工作日内一次付清，甲方确保2010年8月10日前将1-4号楼交付，保证乙方8月底前顺利营业。
2010年4月19日世纪鸿基公司（甲方）与乾润公司（乙方）签订《房屋转租合同》，世纪鸿基公司将从万夏公司承租的房屋转租给乾润公司。双方合同约定乙方承租该房屋用于“建筑装饰装修材料市场”，转租期限与房屋交付期限同原被告合同。交付标准：水电暖全通，电梯、消防合格，甲方负责装修并达到乙方要求的装修标准，保证乙方在2010年7月1日开业使用。双方约定年租金为1100万元，第3年起每年在上一年度基础上上调5%；乙方使用房屋发生的水电暖、通讯、物业管理费由乙方承担，房屋维修、装修、电梯、空调保养、维修费、楼前广场绿化费等由甲方承担；转租期间，甲方还应配合乙方装饰装修材料市场广告宣传，相关费用由甲方承担，等等。
上述合同签订后，租赁房屋一直处于施工中，2010年7月20日，万夏公司（甲方）与世纪鸿基公司（乙方）签订《补充协议》，约定：“原合同约定：甲方应于2010年4月1日前提供租赁房屋水电；在2010年4月15日前完成租赁房屋建筑工程验收；在2010年4月30日前完成租赁房屋电梯、空调、消防设施的安装、验收和运行；甲方须在2010年6月30日前取得租赁房屋的消防验收合格证，甲方同时将消防验收合格证、电梯、空调消防设施的产品质量保证书和使用说明书的复印件交给乙方。保证乙方在2010年7月1日开业。基于甲方未按合同上述约定向乙方提供租赁房屋，甲乙双方同意：一、甲方保证在2010年8月10日前将符合以下条件的1-4号租赁房屋交付给乙方：1．通水、电；2．完成租赁房屋电梯、空调、消防设施的安装、验收和运行，同时向乙方交付产品质量保证书、使用说明书及消防设施的验收合格证；3.同时向乙方交付竣工图和室外管线图。二、以上工程因未按期完成，已造成乙方极大损失，房屋租用起算日顺延至2010年10月1日。三、第一年度租金及交付：乙方在本补充协议签订前已付550万元作为第一年度租金的预付款，余款在甲方按本协议第一条约定交付租赁房屋后五个工作日内一次付清。四、经乙方实际测量，租赁房屋面积与签订合同房屋面积不符，应按实际房屋建筑面积支付房屋租金。五、甲方确保2010年8月10日前将1-4号楼交付，保证乙方8月底前顺利营业，……如甲方在确保乙方8月底前顺利营业，乙方不再追究甲方以上违约行为给乙方造成的损失……”
2010年7月25日，世纪鸿基公司（作为合同甲方）与乾润公司（作为乙方）签订《补充协议》，约定：“由于甲方未能按照协议约定于2010年7月1日前交付租赁房屋，现甲、乙双方补充约定如下：一、甲方保证于2010年8月20日前将符合《房屋转租协议》约定条件的房屋交付给乙方。二、乙方租赁初始日期以甲方实际交付符合《房屋转租协议》约定条件的房屋的时间为基准日起算。三、甲方保证乙方在2010年9月1日前试营业。……”
世纪鸿基公司已经向万夏公司支付第一年租金800万元。
本案涉诉租赁房屋占用土地的土地证，记载使用权人万夏公司，坐落桥西区石铜路西侧、新石中路北，使用权类型为划拨，用途为工业用地。对涉诉建筑，由万夏公司开办单位振三街居委会向河北省发展改革委员会办理了《固定资产投资备案证》，但该建筑未办理建设规划许可证、施工许可证和房产证。世纪鸿基公司提交本案涉诉房屋固定资产投资项目备案证，记载备案资产为振三街商务楼。还提交桥西消防大队《消防监督检查记录》，记载被检查单位（场所）名称石家庄乾润商贸有限公司；检查形式：消防监督抽查，检查时间2012年7月24日；备注：该建筑为消防竣工验收备案抽查未抽中项目，使用性质为办公，现已部分变更使用性质为装饰材料市场，未经消防安全检查，擅自营业。万夏公司于2011年1月5日在石家庄公安消防网的网上受理系统进行了消防设计备案，于2011年1月12日进行了工程竣工验收消防备案。
《房屋租赁合同》约定，世纪鸿基公司房屋装修方案应事先征得甲方的书面同意；在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变房屋的使用用途和结构。世纪鸿基公司对接收租赁房屋后进行了装修，该建筑已实际交付乾润公司占用并用于开办“盛世家居装饰材料市场”。世纪鸿基公司和乾润公司发布广告进行招商并有商户入驻。万夏公司及其开办单位振三街居委会也协助办理市场入驻商户的营业执照，为乾润公司出具给工商局的《证明》、《产权证明》，但因主体建筑无消防验收合格证明，商户不能按工商机关要求条件办理营业执照。2010年9月6日万夏公司给工商局出具《证明》，载明：“现将四座商务楼租于石家庄市乾润商贸有限公司（盛世家居装饰广场），全权委托石家庄市乾润商贸有限公司办理租赁业务”；2011年4月25日，振三街居委会向工商局出具《证明》，载明：“……居委会下属企业万夏公司将该商务楼租于乾润公司（盛世家居装饰广场），全权委托乾润公司办理租赁业务”；2012年6月19日，万夏公司又和居委会一起出具与上述大致内容相同《产权证明》。2011年5月17日，石家庄市桥西区工商行政管理局高教分局专门对盛世家居市场入驻商户印发《盛世家居个体工商户办理营业执照须知》，须知载明：“1、凭经营者身份证、场地租赁合同原件和复印件办理2、填写个体工商户名称预先核准申请书3、名称核准后，填写设立登记申请表，提交……市场主体楼消防验收合格证书”。由于市场商户不能办理营业执照，2013年3月19日桥西区工商局对乾润公司作出《行政处罚决定书》，以其“为无照经营者提供经营场地”为由，决定处以没收违法所得和罚款的处罚，将所收租金4536万元作为作为违法所得予以没收，并处罚款5464元。
2010年11月29日至2013年初，万夏公司作为建筑物业主，受到公安消防机构处罚；乾润公司，作为建使用人，受到公安消防机构处罚，直至2013年1月17日，建筑物被查封禁止使用。2010年11月29日，公安消防机构以该建筑“未经消防安全检查擅自投入使用、营业”为由，对万夏公司处以20万元罚款，所出具的《公安消防处罚决定书》载明：被处罚单位为万夏实业总公司，法定代表人温永涛。为执行处罚，该罚款由万夏公司向世纪鸿基公司借款20万元缴纳。2012年7月24日，石家庄市桥西区公安消防大队向乾润公司发出责令改正通知书》和（《重大火灾隐患整改通知书》，存在问题分别为“消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准”，“未按要求设置火灾自动报警系统”。2012年7月27日，石家庄市桥西区公安消防大队又向乾润公司发出《公安行政处罚决定书》，对乾润公司处以3万元罚款，存在问题为“控制柜无法启动、1号喷淋泵损坏、消火栓压力不足”。2013年1月17日桥西区公安消防大队对建筑物进行了查封，查封了电力控制柜、电梯控制箱、建筑物大门，禁止使用该建筑，2013年1月18日，桥西区公安消防大队对乾润公司发出《责令立即改正通知书》，具体问题为：1、主体建筑未设置双回路电源；2、建筑内未设置火灾事故应急广播系统；3、主体建筑设施的泵房、控制室及各楼层未设置消防电话；4、主体建筑未设置机械防排烟系统；5、消防设施喷淋系统未设置末端试水组件，包括：阀门、压力表……6、室内消火栓末端试水无水（稳压系统故障）；7、控制柜报警故障不能消除；8、控制柜主机距墙间距不足；9、1、2、3号楼招商部及连廓占用防火间距。
2010年6月8日，万夏公司书面通知世纪鸿基公司，万夏公司对为1-3号楼消防工程进行改造，改造内容为：喷淋系统安装；火灾自动报警系统安装；通风、防排烟系统安装，并承诺改造工程的直接损失由石家庄万夏实业总公司负责。万夏公司及世纪鸿基公司都未提交消防系统改造后的证据，改造情况不详。根据桥西区公安消防大队向乾润公司发出《责令改正通知书》、《重大火灾隐患整改通知书》和2012年7月28日的《消防监督检查记录》、乾润公司向街道办事处的汇报，乾润公司将“未设置火灾自动报警系统问题改正”，对感烟器、报警器等消防设施或组件进行了更换。
乾润公司是由世纪鸿基公司为开办和经营盛世家居市场设立的公司，隶属于同一实际控制人贺建国，世纪鸿基公司和乾润公司的经营和资金控制都由世纪鸿基法定代表人贺建国一人签字。世纪鸿基公司称，租赁合同签订后，世纪鸿基公司投入装修、空调等工程费用、广告宣传费用并赔偿客户损失，合计损失23546735.78元；乾润公司称，承租后产生了装修工程费用、广告宣传费用、商户退租、客户赔偿等损失，合计30875589.96，两家合计54422325.74元。
另查，本院已生效的（2011）石民三初字第00006号判决原告与被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均无效。
以上事实，有庭审证据和庭审笔录等为证。
本院认为，本院（2011）石民三初字第00006号民事判决已判定原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还.....。”之规定，世纪鸿基公司应当向万夏公司返还租赁房屋。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的人民法院一般应与支持”之规定，世纪鸿基公司应依照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费直至返还房屋之日止（世纪鸿基公司已向万夏公司支付了第一年占用费800万元），但是，《房屋租赁合同》及《补充协议》无效，双方都有过错，应各自承担自己的损失，因此，世纪鸿基公司不再向万夏公司支付第二年及之后的占用费，万夏公司也不再赔偿世纪鸿基公司和乾润公司主张的损失。万夏公司提出的租赁费税费、损失（违约金）、居民工资等其他诉讼请求，由于证据不足，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，判决如下：
一、被告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告石家庄市万夏实业总公司返还租赁房屋（含楼前广场）。
二、驳回原告石家庄市万夏实业总公司的其他诉讼请求。
案件受理费168225元（105010＋63215=168225）由原告石家庄市万夏实业总公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于河北省高级人民法院。
审判长 易卫军
审判员 王创山
审判员 韩兴振
二〇一六年三月三十日
书记员 王 阔