湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终192号
上诉人（原审被告）：谭建华，男�1964年12月4日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。
上诉人（原审被告）：郴州市新青成网吧，住所地湖南省郴州市北湖区。
投资人：谭建华。
被上诉人（原审原告）：李江源，男，1978年5月21日出生，汉族，住湖南省安仁县。
委托诉讼代理人：王妤琛，湖南众望归律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘纯，湖南众望归律师事务所律师。
上诉人谭建华、郴州市新青成网吧（以下简称新青成网吧）因与被上诉人李江源房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初1745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谭建华、新青成网吧，被上诉人李江源的委托诉讼代理人王妤琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人谭建华、新青成网吧上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人李江源在一审中的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，实体处理错误。1、新青成网吧从2014年5月20日至2016年3月向李江源支付的租金均为5000元/月，即16.37元/㎡，一审判决按16.5元/㎡计算涉案门面占用费10,079.85元错误。2、李江源在2016年6月14日之前未与新青成网吧协商解除租赁合同事宜，其要求解除租赁合同依法应当在合理期限之前告知新青成网吧，一审判决认定新青成网吧收到李江源送达收房通知的当日2016年6月15日双方就解除了租赁合同错误，双方的租赁合同至今仍合法有效，李江源要求新青成网吧搬离涉案门面没有依据。3、2016年4月，李江源无故提高租金，并强行断水，导致新青成网吧无法经营，故此，新青成网吧不支付租金是行使先履行抗辩权，不是违约不支付租金，不是侵权占有涉案门面。在李江源不恢复供水，并赔偿新青成网吧经营损失的情况下，新青成网吧有权以租金抵扣损失。
被上诉人李江源辩称，一、谭建华与李江源因未继续签订书面门面租赁合同，双方形成不定期门面租赁合同，李江源有权终止不定期门面租赁合同。谭建华于2016年6月15日收到李江源的收房通知，根据合同法的规定，收房通知到达谭建华时，不定期门面租赁合同即解除。二、谭建华在涉案门面租赁合同解除后，仍强占涉案门面，严重侵犯了李江源对涉案门面的物权权益。谭建华想继续租赁涉案门面应按同地段市场价格支付门面租金，其不支付门面租金已构成违约，不存在行使先履行抗辩权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告李江源向一审法院起诉请求：一、判令原审被告谭建华、新青成网吧立即搬出“福星景苑9栋105、106号”门面；二、判令原审被告谭建华、新青成网吧支付房屋占用费30,000元（按每月15,000元自2016年4月23日计算至2016年6月23日，此后占用费按此标准计算至返还房屋之日止）；三、判令原审被告谭建华、新青成网吧赔偿占用门面而产生的经济损失70,000元（按每月10,000元自2015年10月23日计算至2016年4月23日）。
一审法院认定事实：
一、2009年5月10日，谭建华与案外人郴州市北湖区郴江镇三里田村坪上组签订《福星景苑门面租用合同》，约定：“1、谭建华租赁第12-3-4号门面；2、租赁时间自2009年5月20日起，租赁期为五年；3、租赁金额按每平方米11元计算，第12-3-4号门面面积为305.45平方米，每月租金3360元；4、从2012年11月20日至2014年5月20日止，租金每月按15元每平方米计算，计每月4581元；5、租金的支付方式为先交租金后�房的方式，每三个月或本年的租金一次性支付，如有逾期交付租金且拖欠租金超过十天，出租人有权终止本租赁合同”，涉案门面实际由新青成网吧使用。
二、2013年8月19日，李江源与案外人郴州市北湖区郴江镇三里田村坪上组签订房屋买卖合同，购买位于郴州市民生路福星景苑9栋105、106号的门面（即谭建华承租的门面），并于2015年10月23日办理了过户登记。
三、2014年5月20日，李江源与谭建华之间的房屋租赁合同到期后，谭建华继续将租金通过转账的方式转入李江源的账户，且门面租金适当增长至每月5000元，双方约定2016年的涉案门面租金为16.5元/平方米；2016年4月20日起，谭建华未支付李江源门面租金。2016年6月14日，李江源以快递的方式向谭建华、新青成网吧发出要求腾退门面的通知，并给予了五日的腾退期。2016年6月15日，谭建华、新青成网�收到上述要求其腾退门面的通知。
另查明，新青成网吧系个人投资企业，投资人为谭建华。
一审法院认为，李江源与谭建华、新青成网吧虽未签订房屋租赁合同，但李江源作为涉案门面的实际所有人，在谭建华与案外人郴州市北湖区郴江镇三里田村坪上组签订的《福星景苑门面租用合同》到期后，李江源继续收取谭建华的租金，故双方形成事实上的不定期房屋租赁关系，双方应当按约定履行各自的义务。谭建华辩称，李江源与案外人郴州市北湖区郴江镇三里田村坪上组签订涉案门面买卖合同时并不知情，且享有涉案门面的优先购买权；谭建华未举证证明李江源签订涉案门面买卖合同时存在过错，谭建华享有涉案门面的优先购买权，并不是本案审理范围，故对谭建华的辩称不予采信。关于欠付租金数额的问题。李江源主张涉案门面占用费30,000元�每月按15,000元计算自2016年4月23日至2016年6月23日止，以后按此标准另计算至被告谭建华返还涉案门面之日时止）。根据庭审调查，李江源于2016年6月14日向谭建华告知收房通知，谭建华已于2016年6月15日收到收房通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，李江源与谭建华之间的房屋租赁合同已于2016年6月15日解除，谭建华作为承租人应当履行交付租金的义务，但谭建华从2016年4月23日起未支付房屋租金，构成违约，谭建华、新青成网吧继续占有涉案门面已构成侵权，故谭建华、新青成网吧应共同支付李江源房屋租金10,079.85元（305.45平方米×16.5元/平方米/每月×2个月），以后涉案门面的占用费按照此标准另行计算至返还涉案门面之日止）。李江源要求谭建华从涉案门面内搬出的诉讼请求，于法有据，予以支持。李江源要求谭建华支付经济损失70,000元的诉讼请�，于法无据，不予支持。新青成网吧实际使用涉案门面，其应与谭建华共同腾空郴州市民生路3号福星景苑9栋105、106号门面并将该门面交还给李江源。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告谭建华、郴州市新青成网吧于本判决生效之日起十五日内腾空郴州市民生路3号福星景苑9栋105、106号门面并将门面交还给原告李江源；二、被告谭建华、郴州市新青成网吧于本判决生效之日起十日内向原告李江源共同支付门面占用费10,079.85元（305.45平方米×16.5元/平方米/每月×2个月，暂自2016年4月23日计算至2016年6月23日止，此后门面占用费按此标准计算至被告谭建华、郴州市新青成网吧将�面交付给原告李江源之日止）；三、驳回原告李江源的其他诉讼请求。如果被告谭建华、郴州市新青成网吧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，财产保全费1120元，由被告谭建华负担342元，原告李江源负担3078元”。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。当事人二审中的争议焦点问题是：一审判决谭建华、新青成网吧限期腾空涉案门面归还给李江源，并按16.5元/㎡/月向李江源支付门面租金是否正确。
关于涉案门面租赁合同是否解除。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，谭建华租赁的涉案门面在2014年5月20日到期后，其没有与涉案门面的权利人李江源继续签订书面的租赁合同，但向李江源继续支付租金，根据合同法的规定，其双方形成不定期门面租赁合同关系。因是不定期门面租赁合同，李江源有权随时解除门面租赁合同。李江源在2016年6月15日向谭建华送达了收房通知，虽然该收房通知要求谭建华在5日内腾空�还涉案门面的时间过短，但至一审判决的2016年11月29日，已5个月余，谭建华仍没有腾空退还涉案门面也没有再向李江源支付门面租金。因此，一审判决认定其双方的门面租赁合同已经解除，并无不当。
关于谭建华、新青成网吧是否应腾空涉案门面归还给李江源。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。基于前述分析，因涉案不定期门面租赁合同已经解除，谭建华、新青成网吧依法应当将其占有的涉案门面腾空归还给权利人李江源。一审判决谭建华限期将涉案门面腾空归还给权利人李江源正确。
关于涉案门面在2016年4月22日后的月租金数额。经查一审庭审笔录（第10页第2行），一审法官在法庭调查中询问谭建华“你交给李江源的租金是怎么计算的”，谭建华回答“从2013年8月份到2014年3月每平方15元计算，之后都是16.5元/平方计算”，李江源回答“属实”。因此，一审判决根据双方当事人在庭审中确认的租金价格，按16.5元/㎡/月计算涉案租赁门面迟延归还的租金，亦无不当。
谭建华认为李江源对涉案门面强行断水，导致其无法经营，要求用其损失抵扣涉案门面的租金，谭建华的该上诉理由和主张系另一法律关系，本案不予审理。谭建华认为其租赁涉案门面交纳了押金，如确实交纳了押金，该押金在门面租赁合同解除时应予以退还或抵扣租金，因谭建华未提交证据证实押金交给了谁及租金数额，本案不作处理，其可以另行主张权利。
综上所述，上诉人谭建华、新青成网吧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用�律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人谭建华、郴州市新青成网吧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李惠铭
审 判 员 徐作顺
审 判 员 刘殳扬
二〇一七年三月二十八日
法官助理 郝 敏
书 记 员 张迎佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法�判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。