上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民一（民）初字第1807号
原告李瑞明，男，1965年2月23日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托代理人殷伟栋，上海智众律师事务所律师。
委托代理人周海霞，上海智众律师事务所律师。
被告陈祺，男，1943年2月23日出生，汉族，住上海市闸北区。
被告林美龙，女，1944年4月27日出生，汉族，住上海市闸北区。
上述两被告共同的委托代理人干长华，上海国巨律师事务所律师。
第三人江德超，男，1954年11月5日出生，汉族，住上海市虹口区。
原告李瑞明与被告陈祺、被告林美龙民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员盛玉英独任审判。同日，原告李瑞明申请财产保全，要求冻结被告陈祺、被告林美龙银行存款人民币78.48万元（以下币种均为人民币）或查封、扣押其相等价值的财产或财产性权益。2015年4月7日，本院以（2015）闸民一（民）初字第1807号民事裁定书裁定：“冻结被告陈祺、被告林美龙银行存款人民币78.48万元或查封、扣押其相等价值的财产或财产性权益”。本院于2015年4月29日公开开庭进行了审理，原告李瑞明的委托代理人周海霞，被告陈祺、被告林美龙共同的委托代理人干长华到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭。审理中，本院依法追加江德超为第三人。2015年9月17日本院公开开庭进行了审理。原告李瑞明的委托代理人周海霞，被告陈祺、被告林美龙共同的委托代理人干长华，第三人江德超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李瑞明诉称，两被告系夫妻关系且与第三人均系朋友关系。2011年8月19日，被告林美龙向第三人借款60万元。2013年7月，经某某、被告及第三人共同商定，由两被告共同向原告借款60万元用于归还第三人的借款，即由原告负责将被告林美龙欠第三人的60万元直接归还给第三人。之后，第三人与被告共同至房地产交易中心撤销了上海市永兴路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“永兴路房屋”）的抵押权登记他项权证。2012年7月26日，原、被告就上述借款事宜签订了《房地产借款抵押合同》，约定了借款金额、利息、期限、抵押房产等事项，并至上海市杨浦区公证处办理了（2012）沪杨证经字第2799号具有强制执行效力的债权文书公证书。同日，原、被告还共同至房地产交易中心办理了永兴路房屋的抵押权登记他项权证。之后，原告依约代被告向第三人交付了60万元。借款期限届满，被告口头向原告提出延长两个月还款期限并仍按约支付了2014年9月9日止的利息，但重新约定的还款日期到期后，被告仍未归还借款。据此，1.要求两被告共同归还借款60万元；2.要求两被告共同支付利息，以60万元为本金，自2014年9月10日起至还清之日止，按照月利率1.8%计算；3.要求两被告共同支付违约金12万元；4.要求就两被告名下永兴路房屋享有优先受偿权。
被告陈祺、被告林美龙共同辩称，如果第三人同意债权转让给原告，两被告也同意归还借款本金60万元，同意按合同约定支付利息，但是违约金与利息相加不能超过24%。双方约定的利息和违约金数额过高，要求法院予以调整。
第三人江德超述称，2011年8月19日第三人出借给两被告60万元，被告林美龙出具了60万元的借条，并以永兴路房屋作为抵押，双方至房地产交易中心办理了他项权证。2012年7月26日第三人将上述债权转让给原告，并撤销了永兴路房屋抵押权，由原告重新办理了抵押权，两被告又重新出具60万元借条给原告。因为原告出借给第三方款项，第三方直接将60万元还给第三人，所以原告就将60万元的债权转让给了原告。
经审理查明，2011年8月4日，第三人（甲方）与被告林美龙（乙方）、被告陈祺（丙方）签订《房地产借款抵押合同》，约定乙方向甲方借款60万元；借款期限自2011年8月15日起至2012年8月14日止；月利率为1.8％；丙方以永兴路房屋作为抵押。之后，第三人与被告陈祺就永兴路房屋办理了房屋抵押登记。2011年8月19日，被告林美龙向第三人出具借条，载明：“本人林美龙身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX向江德超身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，借款人民币600000元整（陆拾万元整），本人同意自2011年8月19日起，按照每月2％支付利息，每三个月为一期支付，直至全款还清为止。若预期未支付利息，则江德超可向虹口区人民法院申请强制执行。借款人：林美龙身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX日期：2011.8.19”。同日，第三人通过中国工商银行转账60万元至被告林美龙的账户。2012年8月19日，第三人撤销了永兴路房屋的抵押。
另查明，2012年7月26日，原告（甲方）与被告陈祺（乙方）签订《房地产借款抵押合同》，乙方向甲方借款60万元；借款期限自2012年7月26日起至2015年7月25日止；月利率为1.8％；乙方以永兴路房屋作为抵押；若乙方逾期还款，除归还借款本金外，还应按月利率1.8％支付利息及按未归还借款金额的20％支付违约金。该份合同上，原告在甲方处签名，被告林美龙作为被告陈祺的委托代理人在乙方处签名。双方就该《房地产借款抵押合同》至上海市杨浦区公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证书。
2012年8月30日，原告与被告陈祺就永兴路房屋办理了债权数额为60万元、债务履行期限自2012年7月26日起至2015年7月25日止的抵押登记手续。同日，被告林美龙代被告陈祺出具借条，载明：“本人陈祺身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX向李瑞明身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，借款人民币600000元整（陆拾万元整），（注：以上款项由李瑞明转付江德超，原江德超与陈缨超之房地产借款抵押合同作废，抵押权人由江德超转为李瑞明）、本人同意自2012年9月1日起至2015年8月31日止，本人同意自2012年9月1日起，按月计算，不足一月，按一月计算，月利率为2％，每三个月为一期支付利息，以上款项可通过彭虹转付李瑞明，若预期未支付利息，则李瑞明可向虹口区人民法院申请强制执行。借款人：陈祺林美龙代身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX日期：2012年8月30日”。
审理中，原告称，1.原告、两被告及第三人均是朋友关系。两被告系夫妻关系。2.因为两被告的女儿陈缨超需要用钱，所以由被告林美龙于2011年8月19日向第三人借款60万元，被告林美龙出具借条，并就被告陈祺名下永兴路房屋办理了房地产抵押登记。2012年8月30日第三人将60万元债权转让给原告，撤销了被告陈祺名下房地产抵押登记，因为房地产权利人是被告陈祺，所以由被告林美龙出面代被告陈祺签订了《房地产抵押借款合同》并出具了借条，另就永兴路房屋重新办理了房地产抵押登记。但是原告、两被告、第三人之间没有签订合同。第三人将60万元债权转让给原告是因为案外人向原告借款之后，案外人经某某的指示将款项还给了第三人，所以第三人将60万元债权转让给原告。3.永兴路房屋产权登记在被告陈祺名下，但借款都是由被告林美龙出面办理的。4.两被告按月利率1.8%支付了2012年9月1日起至2014年9月9日的利息，未归还借款本金。
两被告称，1.两被告系夫妻关系。两被告的女儿陈缨超认识彭虹，两被告是通过彭虹认识第三人，第三人是专门从事借贷业务的，陈缨超需要借款，因为被告陈祺是房地产权利人，所以由被告陈祺出面借款。2.对被告林美龙向第三人借款60万元，之后第三人将60万元债权转让给原告后，又由被告陈祺向原告出具借条的经过属实。前面的债务是被告林美龙向第三人借款，之后的债务变成被告陈祺向原告借款，两次借款都是被告林美龙操作的，但是办理房屋抵押时被告陈祺也到场的。3.对于原来的债务，债务人是被告林美龙，债权转让后债务人由被告林美龙变为被告陈祺，两被告无异议。4.原告陈述的还款情况属实。
第三人称，1.第三人是通过他人介绍在借款时认识两被告的，第三人与原告原本就是朋友关系。两被告系夫妻关系。2.对原告陈述的借款经过无异议。3.被告林美龙向第三人借款60万元，但是第三人与两被告另行签订《房地产借款抵押合同》，所以被告陈祺名下的房屋可以抵押，但是由被告林美龙出面办理的。4.因为第三人的债权已实现，第三人不会再向两被告主张相关权利。
以上事实，除原告、两被告及第三人的当庭陈述外，有原告提供的2011年8月19日被告林美龙出具的借条、中国工商银行个人业务凭证、2011年8月4日的《房地产借款抵押合同》、上海市房地产其他权利终止证明、2012年7月26日的《房地产借款抵押合同》、（2012）沪杨证经字第2799号具有强制执行效力的债权文书公证书、2012年8月30日被告林美龙代被告陈祺出具的借条、上海市房地产登记簿、上海市房地产抵押权登记证明、两被告的户籍信息予以佐证。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告为证明被告陈祺向其借款60万元的事实，提供了2011年8月19日被告林美龙出具的借条、银行转账凭证、《房地产借款抵押合同》、（2012）沪杨证经字第2799号具有强制执行效力的债权文书公证书、2012年8月30日被告林美龙代被告陈祺出具的借条、上海市房地产抵押权登记证明予以佐证。审理中，两被告也确认被告林美龙向第三人借款60万元已转为被告陈祺向原告借款60万元，第三人也确认被告林美龙向其借款60万元已转为被告陈祺向原告借款60万元，故原告与被告陈祺之间的借贷关系依法成立。
本案借款形成于两被告婚姻关系存续期间，应属两被告的夫妻共同债务。两被告应按约共同归还借款，然两被告只支付了2012年9月1日起至2014年9月9日的利息，未归还借款本金，显属违约。现原告要求两被告共同归还借款60万元并支付逾期利息，于法不悖，本院予以支持。原告与被告陈祺约定如被告陈祺违约，应承担未归还借款金额20％的违约金。原告与被告陈祺约定的违约金过高，本院予以酌情调整。
被告陈祺以永兴路房屋作为向原告借款的抵押，故应承担抵押担保责任，但抵押担保的金额应在债权数额60万元之内。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下：
一、被告陈祺、被告林美龙应于本判决生效之日起十日内共同归还原告李瑞明借款人民币60万元；
二、被告陈祺、被告林美龙应于本判决生效之日起十日内共同支付原告李瑞明逾期利息，以人民币60万元为基数，自2014年9月10日起至还清之日止，按月利率1.8%计付；
三、被告陈祺、被告林美龙应于本判决生效之日起十日内共同支付原告李瑞明违约金人民币5万元；
四、若被告陈祺、被告林美龙届时不履行上述付款义务的，则原告李瑞明可以与抵押人被告陈祺协议，以坐落于上海市永兴路XXX弄XXX号XXX室房产折价，或者申请拍卖、变卖该抵押物所得价款，在抵押担保债权数额人民币60万元内优先受偿；该抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈祺所有，不足部分由被告陈祺、被告林美龙共同清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
财产保全费人民币4444元（原告李瑞明已预缴），由被告陈祺、被告林美龙共同负担。案件受理费人民币11864元（原告李瑞明已预缴），由原告李瑞明负担人民币700元，被告陈祺、被告林美龙共同负担人民币11164元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 盛玉英
审 判 员 王剑华
人民陪审员 曹 旦
二〇一五年十月二十日
书 记 员 张静淑
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国婚姻法》
第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
五、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。