上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第1185号
原告（反诉被告）玛诺（上海）餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人SERIDAANTONIOJR.JIMENO，该公司总经理。
委托代理人向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。
被告（反诉原告）栗朝（上海）资产管理有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人邓峰，该公司董事长。
委托代理人沈建山，上海市捷华律师事务所律师。
委托代理人张文，上海市捷华律师事务所律师。
原告玛诺（上海）餐饮管理有限公司诉被告栗朝（上海）资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月27日受理，被告栗朝（上海）资产管理有限公司于2015年6月4日提起反诉，本院受理后，适用简易程序，于2015年6月4日公开开庭将两案合并进行了审理，本案于2015年12月9日转入普通程序，依法组成合议庭，于2015年3月14日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）玛诺（上海）餐饮管理有限公司的委托代理人向平、被告（反诉原告）栗朝（上海）资产管理有限公司的委托代理人张文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告玛诺（上海）餐饮管理有限公司诉称：2014年1月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告向被告承租上海市黄浦区淮海中路XXX号XXX楼D03铺位（以下简称系争铺位），租赁面积为260平方米，用途为餐饮，租赁日期自2014年3月15日至2019年3月14日，付款方式为付一押三，先付后用。月租金为人民币（以下币种均为人民币）79，083元，月物业管理费为9，100元，装修免租期为2014年3月15日至2014年4月30日。租赁保证金为238，000元。合同签订后，原告按约支付款项，但被告迟迟未能交付原告办理餐饮许可的相关证照，原告于2014年5月9日向被告出具“所需材料清单”，被告工作人员签收。被告仅提供原告一份无效的“排水许可证”，未提供环境影响评价文件。2014年7月3日，上海市黄浦区环境保护局向原告发出责令改正通知书，称“发现你单位未依法报批环境影响评价文件，擅自开工建设”，故“责令你单位立即停止建设，并于2014年7月11日前补办手续”。2014年7月31日，上海市食品药品监督管理局黄浦分局亦向原告发出责令改正通知书，称“发现你单位未经许可从事餐饮服务的行为”，责令“立即改正上述行为”。因被告未能及时交付环境影响评价报告等文件，导致原告无法继续正常经营，故原告通知被告自2014年8月起暂缓支付房屋租金及相关费用。2014年9月18日，被告将系争铺位上锁，禁止原告员工进出，原告无法继续经营，导致餐厅内食材损坏。被告未按照合同约定提供各类证照及后续锁门行为，构成违约，故原告要求：1、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2014年7月3日解除；2、被告返还租赁保证金238，000元、装修押金18，200元、2014年7月4日至2014年8月15日的租金108，080.10元和2014年7月4日至2014年8月15日的物业管理费12，436.67元；3、被告支付违约金238，000元；4、被告赔偿原告装修残值150，000元。
被告栗朝（上海）资产管理有限公司辩称并反诉称：2014年3月13日，原告支付1个月的租金和1个月的物业管理费。后双方约定交房时间推迟到4月25日，免租期自2014年4月26日到2014年6月14日。首期租金自2014年6月15日起算，租金支付至8月14日。物业费管理费自4月25日起算，支付至2014年7月24日。物业费先支付给被告，由被告再支付给物业公司。原告从未向被告提出解除合同，被告于2014年11月7日向原告发解除合同通知函，因被告拒收，通知函于2014年12月1日被退回。合同解除日为双方在法院诉前调解的日期，即2014年12月23日。不存在未到期物业管理费和租金。根据合同约定，租赁保证金作为违约金没收，故被告不同意返还租赁保证金。被告同意返还装修押金18，200元。被告认可装修残值为150，000元。但原告没有提出解除合同，且被告没有违约行为，故被告无需对原告进行赔偿。相关部门确实责令原告整改，但未要求原告停业。原告也实际经营至被告锁门。被告办理相关证照确实需要被告先办理好环评许可和餐饮许可，但被告在签订合同时已告知被告办理证照可能需要较长时间，原告负责人对办理相关证照的过程缺乏了解。原告拖欠租金是因为经营不善、缺乏资金。被告环评许可和餐饮许可现已获得。故被告反诉要求：1，反诉被告支付2014年8月15日至2014年11月7日的租金224，068.5元；2、反诉被告支付自2014年11月7日至2015年1月6日的房屋占有使用费160，802.1元；3、反诉被告支付自2014年7月25日至2015年1月6日的物业管理费50，347.8元；4、反诉被告支付电费26，455.5元和水费570.07元；5、反诉被告支付逾期支付2014年8月15日至2014年11月7日的租金的滞纳金（其中2014年8月15日至9月14日的租金滞纳金自8月15日起算，2014年9月15日至10月14日的租金滞纳金自9月15日起算，2014年10月15日至11月7日的租金滞纳金自10月15日起算，均计算至判决生效之日止，按每日万分之五计算）；6、反诉被告支付逾期支付2014年7月25日至2015年1月6日的物业管理费的滞纳金（其中2014年7月25日至2014年8月24日的物业管理费的滞纳金自2014年7月25日起算，2014年8月25日至2014年9月24日的物业管理费的滞纳金自2014年8月25日起算，以此类推，均计算至判决生效之日止，按每日万分之五计算）。
反诉被告玛诺（上海）餐饮管理有限公司反诉辩称：合同无法继续履行是因为被告未能及时向原告提供相关材料，导致合同目的无法实现。原告不应承担2014年7月3日之后所产生的费用。在原告向被告提出所需材料清单后，被告才申请消防备案，被告在租赁合同签订时没有该份备案材料。被告环评意见于2014年10月20日取得，说明在相当长的时间内系争房屋不具备经营餐饮的条件。原告同意支付水电费22，000元。
经审理查明：2013年12月26日，案外人杨某代原告签订《租赁意向书》，向被告承租系争铺位，并于当日支付意向金100，000元。
2014年1月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告向被告承租系争铺位。合同约定：租赁面积为260平方米，用途为餐饮，租赁日期自2014年3月15日起至2019年3月14日止。付款方式以付一押三，先付后用，月租金为79，083元，年租金为949，000元（因四舍五入演算方法实际支付租金不足年度租金的差额部分需在当年度最后一个支付月度完成补差）。月物业管理费为9，100元，年物业管理费为109，200元。装修免租期为2014年3月15日至2014年4月30日，被告在装修免租期间仍需支付租金之外的物业管理费、水费、电费等费用。首期租金与物业管理费在2014年3月1日前向被告支付，之后以1个月为租金及物业管理费的一个付款周期，先付后用，在每个付款周期届至前十日内支付。租赁房屋的租金自2014年3月15日至2016年3月14日内不变。租赁保证金为238，000元，保证金不得作为原告应当支付的租金等费用。租赁保证金在同时符合下列条件时，除冲抵合同约定以及应当由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告：（1）租赁关系终止，（2）原告无欠费，（3）返还的租赁标的物和附属设施设备经被告验收通过，（4）原告的营业执照、税务登记已迁移或注销，（5）补充条款约定的其他事项。原告使用租赁标的物和附属设施设备发生的包括但不限于水、电、气、通讯、网络等费用由原告承担。被告代收代付的公共事业费，原告应当在发生之日起五日内与被告结清，逾期支付水、电、气等各项费用的，每逾期一日，按拖欠费用的万分之五支付滞纳金。合同第10-2条约定，有下列情形之一的，违约方应当在守约方通知之日起三十日内给予纠正，违约方在三十日内未纠正的，守约方有权书面通知违约方解除合同：……（2）被告违反合同第3－2条，交付租赁房屋和附属设施设备不符合本合同约定，致使原告不能实现租赁用途的；……（4）原告违反合同第四条，逾期不支付租金或物业管理费超过三十日……合同第11-3条约定，原告违反合同第四条、第五条，逾期支付租金、物业管理费或水、电、气等各项费用的，每逾期一日，按拖欠费用的万分之五支付违约金。合同第11-9条约定，一方违反合同第10-2条，另一方行使解除权的，违反合同的一方应向另一方支付违约金238，000元（三个月的租金额），违约金不足抵付给另一方造成的损失，还应赔偿损失与违约金的差额部分。合同第15条中约定，原告的有效联系方式为“联系地址：上海市普陀区真北支路263弄明丰小区48幢501”，并约定本合同一方向对方送达的任何通知，如为快递，在投放快递之次日即视为送达。合同第19－1条约定，被告同意为原告办理新公司的注册登记提供必要的协助，并同意在注册完成后变更本合同的承租主体，但注册期间，原合同主体仍需履行合同条款，不免除其法律责任和义务。补充条款约定：业务限于餐饮经营。电费为每度1.5元，水费为每立方米5.23元。被告由于整体出租或用途等经营规划调整需要，可单方面提前解除本合同，租赁关系自被告书面通知送达之日终止，原告应在被告书面通知送达之日起30日内搬离租赁标的物，被告对原告的具体补偿金范围仅限于装修补偿及搬迁费用，装修补偿计算标准如下：装修补偿＝固定装修÷合同租赁期限（年）×剩余租赁期限（年）。原告应在装修免租期届满半年内，向被告提供双方认可的有资质的审计单位出具的装修投资审理报告，经被告审定后确认的装修初始投资总额，若原告在规定时间内未向被告提供审计单位出具的装修审计报告，则原告确认放弃补偿。
2014年1月20日，原告向被告支付保证金138，000元，意向金100，000元转为保证金。
2014年4月30日，原告向被告支付垃圾清运押金5，200元和装修押金13，000元。
后被告因故需迟延交房，双方口头约定将交房时间推迟至2014年4月25日，免租期顺延至2014年6月14日。
双方确认：原告已支付2014年6月15日至2014年8月14日的租金和2014年4月25日至2014年7月24日的物业管理费。
2014年4月30日，原告向被告书面申请，因初次创业，经验不足，预计失误造成前期资金运营不足，申请免租期从5月5日之后计算50日。
2014年5月9日，原告书面要求被告提供办理证照需要的材料：（1）排污许可证、烟道结构图及相关数据，（2）隔油池结构相关数据和结构图，（3）关于中央空调细菌空气检测报告（以立方米为单位的检测报告），（4）房产证，（5）消防大楼整体验收报告，（6）整体隔油池、烟道、排污的数据分配到本公司数据详情，并要求被告在2014年5月12日之前提供。被告工作人员签收，并说明最晚下周三提供，并注明其中1、4、5、6必须提供商户办理餐饮环评使用，其余附件待与办理证书单位负责人确认使用性质信息。
2014年7月3日，上海市黄浦区环境保护局向原告出具责令改正通知书，认为原告未依法报批环境影响评价文件，擅自开工建设，违反了《中华人民共和国环境影响评价法》的规定，要求原告立即停止建设，并于2014年7月11日前补办手续。
2014年7月31日，上海市食品药品监督管理局黄浦分局向原告发出责令改正通知书，发现原告“未经许可从事餐饮服务的行为”，违反法律规定，责令原告立即改正上述行为。
2014年9月18日，被告将系争铺位上锁。
2014年5月9日，新歌商厦B1-4层公共部分申请装修工程竣工验收消防备案。2014年10月20日，上海市黄浦区环境保护局出具“关于新歌大厦改建工程项目环境影响报告表的审批意见”，项目为对位于淮海中路766-774、780-794号底层东块、2-5层及地下室进行改造，地下1层为机房和小型超市、1层-2层为商业经营类项目、3层-5层均开设餐饮经营项目，建筑面积6620.94平方米，上海市黄浦区环境保护局从环境保护角度同意项目建设。
2014年11月7日，被告根据合同确认的地址“上海市普陀区真北支路263弄明丰小区48幢501”寄送解除房屋租赁合同的律师函，该邮件因拒收于2014年12月1日被退回。
2014年12月23日，在（2015）黄浦民四（民）初第94号案件诉前调解过程中，原告同意在2015年1月6日前将系争铺位内的可移动的物品搬离。原告于2015年1月6日前至系争铺位处清点物品，提出物品存在损坏、变质腐烂等情形，双方无法达成一致，后原告未按约定的期限将其物品搬离系争铺位。2015年1月7日，被告自行将原告在系争铺位内的物品搬离。
审理中，原告同意支付水电费22，000元，被告予以认可。双方确认系争铺位装修残值为150，000元。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《租赁意向书》、《房屋租赁合同》、收据、“所需材料清单”、责令改正通知书，询问（调查）通知书、装饰工程合同、排水许可证，被告提供的《租赁意向书》、租户交接清单、解除房屋租赁合同的律师函及送达凭证、上海市房地产登记簿、授权委托书、证明、发票联、免租申请、光盘、物业证明、盘点清单、“关于新歌大厦改建工程项目环境影响报告表的审批意见”、建设工程竣工验收消防备案凭证，本院依法调取的（2015）黄浦民四（民）初第94号案件的调解笔录以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证明。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。双方租赁合同明确约定原告承租系争房屋用于经营餐饮。被告作为出租方，应保证系争铺位能正常使用，然根据本案查明事实，被告直至2014年10月20日才取得环评审批意见，说明在此之前，被告提供的系争铺位并不具备正常使用条件，对此被告存在违约行为。原告作为承租方在签订合同时未审查系争房屋是否符合其要求，在未办理相关证照的情况下即开始装修和经营，也存在责任。且原告在明知上述情况后，继续经营，未通知被告解除合同，而是拒付租金，存在违约行为。被告于2014年9月18日将系争房屋上锁，以行为的方式明确表示不愿意继续履行合同，系违约行为。故原、被告均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。双方的租赁合同因双方的违约行为，未继续履行。虽然被告于2014年11月7日根据原告在合同中预留的地址寄送解除合同的律师函，但该律师函被原告退回，原告也未明确同意解除租赁合同。原告于2014年12月23日在本院审理过程中同意搬离系争铺位的物品，现被告主张双方的租赁合同于2014年12月23日解除，本院依法予以确认。原告要求返还已支付的7月4日起的租金和物业管理费的诉讼请求，虽然原告主张被告交付的房屋不符合经营条件，但原告未将系争铺位返还被告，而是实际使用系争铺位进行经营，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。虽然双方的租赁合同于2014年12月23日解除，但被告于2014年9月18日在系争铺位上锁，导致原告无法实际使用系争房屋，故原告仅需承担2014年9月18日之前的租金和物业管理费。原、被告对合同无法继续履行均负有责任，本院根据原、被告的责任大小，酌情确定被告赔偿原告装修损失110，000元。原、被告要求对方支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。审理中，原告同意支付水电费22，000元，被告予以认可，本院依法予以确认。合同解除后，在原告支付完其应承担的费用后，被告应将收取的租赁保证金、垃圾清运押金和装修押金返还原告。据此，综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、确认玛诺（上海）餐饮管理有限公司与栗朝（上海）资产管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2014年12月23日解除；
二、玛诺（上海）餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付栗朝（上海）资产管理有限公司租金人民币89，627.4元；
三、玛诺（上海）餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付栗朝（上海）资产管理有限公司物业管理费人民币16，683元；
四、玛诺（上海）餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付栗朝（上海）资产管理有限公司水电费人民币22，000元；
五、栗朝（上海）资产管理有限公司应于玛诺（上海）餐饮管理有限公司履行完毕本判决第二、三、四项确定的义务之日当日返还玛诺（上海）餐饮管理有限公司租赁保证金人民币238，000元、垃圾清运押金人民币5，200元和装修押金人民币13，000元；
六、栗朝（上海）资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿玛诺（上海）餐饮管理有限公司装修损失人民币110，000元；
七、驳回玛诺（上海）餐饮管理有限公司的其余本诉请求；
八、驳回栗朝（上海）资产管理有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币11，447.16元，由原告玛诺（上海）餐饮管理有限公司负担人民币6，115.16元，由被告栗朝（上海）资产管理有限公司负担人民币5，332元。
反诉案件受理费人民币8，068元，由反诉原告栗朝（上海）资产管理有限公司负担人民币5，828元，由反诉被告玛诺（上海）餐饮管理有限公司负担人民币2，240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王蓓蕾
代理审判员 梅松松
人民陪审员 王铿华
二〇一六年三月三十日
书 记 员 诸 婧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条??有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条??当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百二十条??当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。