广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初5742号
原告：徐槐键，男，1985年8月7日出生，汉族，住广东省丰顺县，
委托诉讼代理人：姚朝阳，广东励而德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘学杰，广东励而德律师事务所律师助理。
被告：迟程，男，1987年8月14日出生，汉族，住吉林省梅河口市，
委托诉讼代理人：郭泾亮，广东泾亮律师事务所律师。
原告徐槐键与被告迟程房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月22日、2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告徐槐键及其委托诉讼代理人姚朝阳、刘学杰，被告迟程及其委托诉讼代理人郭泾亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐槐键向本院提出诉讼请求：1.被告立即将位于中山市坦洲镇乐怡路1号星洲花园8栋401房变更登记至原告名下；2.被告支付违约金200000元；3.被告支付原告为实现权利产生的律师费8000元。事实和理由：2016年10月2日，经中山市三川房地产投资有限公司居间，原被告双方签订房地产买卖合同，约定被告将位于中山市坦洲镇乐怡路1号星洲花园8栋401房以738000元的价格卖予原告。原告已经按合同约定支付了定金100000元，并支付了购房首付款82000元，共计182000元。但被告一直未按照合同约定申请提前还贷。由于被告的违约行为，2017年1月8日，原被告双方经协商一致，签订了一份补充协议，约定将房屋出售价格变更为708000元，并约定被告须于2017年1月9日交付房屋给原告使用，于2017年1月13日前公证委托给原告办理过户手续。但被告未按补充协议履行。经原被告双方协商，原告再次妥协，与被告签订了一份合同补充协议，约定房屋出售价格变更为702000元，同时约定被告需公证委托给原告办理过户相关手续，并约定了被告违约需承担违约金200000元。2017年1月18日签订补充协议后，被告一直不履行房地产买卖合同及补充协议约定的义务，而是瞒着原告单方公证授权委托给第三方代为出售、办理变更登记等。被告无端给交易房地产设定第三方权利，可能导致第三方将涉案房产过户给其他人而导致原告的合同目的无法实现，增加原告交易风险，严重影响交易安全及原告的合法权益，被告的行为属于严重违约行为。此外，被告一直未按合同和补充协议约定提前偿还广发银行按揭贷款并解除抵押登记，经原告催告后给予合理履行期限，被告依然不解除抵押登记，远超解除抵押登记的合理期限，属于明显的违约行为。被告自2016年10月2日签订房地产买卖合同后，一直以各种理由拖延履行义务的期限，原告本着保护交易的目的多次妥协，给予被告宽限时间，但被告后重大违约，应承担违约责任。
被告迟程辩称，1.本案是原告违约，由于其不履行先行垫付解除涉案房屋抵押登记和解除查封的相关费用支出的合同义务，违约在先，被告有权行使先行履行抗辩权。2017年1月18日，双方当事人签订了由原告拟制的合同补充协议，约定将房屋原成交总价738000元，猛降至702000元，定于2017年1月9日交房给原告使用；并约定卖方须加快办理案涉房屋的解除抵押及查封解除事宜，有关办理解除抵押和查封所需的费用支出由卖方承担，但由买方先行垫付，并约定要求卖方在解除房屋抵押和查封后的7个工作日配合买方办理全权委托公证。该协议签订前，被告已经于2017年1月8日将案涉房屋交付给了原告使用，已提前履行了交房义务。该协议签订后，为尽快解除抵押和查封，被告多次请求原告按该协议约定尽快履行先行垫付解除房屋抵押、查封赎楼的相关费用支出的合同义务，但原告迟迟不愿先行垫付，案涉房屋无法解除抵押和解封，导致被告相关工作无法推进。后被告委托中介机构赎楼，为此承受了巨大的赎楼成本，从而直接加大了解押解封成本。2.原告在该协议中约定配合买方及经纪方办理全权委托公证，但并未明确是向谁委托授权公证，被告按一般理解认为应当是向无利害关系的第三方办理房屋的授权委托公证。若被告不在此地，则可以向第三方办理卖房的公证委托授权。原告在该协议签订后居然要求被告向其办理售房的委托授权公证，即原告有权代被告处理一切卖房事宜，经被告向公证处咨询，公证员释明这是滥用代理权行为，是自己代理自我交易，又是利己代理。原告只支付了100000元定金和82000元的首付款，尚有500000多元的余款未付，合同约定的首付款并没有足额给付，且一再违约拒付应垫付的赎楼款，严重地加大赎楼解押解封成本。故为了有效地防范交易风险，被告依据法律有关规定，未办理公证全权委托给原告，并明确表示被告能亲自办一切手续，无需委托。3.案涉补充协议是原告事先拟制的格式合同，在订立时并未与被告协商，依据合同法规定，作为提供格式条款的原告一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。法律同时规定，对格式合同的理解发生争议的，应当按照通常理解予以理解。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。综上，因原告违约，其诉讼请求均应驳回。
本院经审理认定事实如下：1.2016年10月2日，迟程（卖方）、徐槐键（买方）与三川公司（经纪方）签订房地产买卖合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市坦洲镇乐××星××花园××房，建筑面积84.74平方米，总楼价738000元。买卖双方可自行支付楼款亦可委托经纪方代为支付楼款，为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担。定金100000元作为楼款一部分，买方须在2016年9月29日支付给卖方30000元，定金余款70000元买方须在2016年10月3日前支付给卖方，卖方需将房产证原件等相关资料托管于经纪方作为办理过户相关手续之用。卖方应在签订本合同后15天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行发出还贷通知之日起15天内还清贷款（若存在逾期供款，卖方应提前偿还），卖方承担还贷一切手续费用。买方按揭付款的，买卖双方须在本合同签订后15天内向银行或银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行或银行指定贷款机构办理贷款审批手续。首期楼款（不含定金）200000元，买方应于买卖双方办理交易过户当天直接支付卖方本人或卖方账户（到账即视为收取）。楼价余款438000元按揭付款，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，银行承诺发放贷款少于应交楼价余款的，差额部分买方应连同首期楼款一并支付给卖方，买方应于办妥房产证2天内将房产证交与银行或银行委托的按揭公司办理按揭贷款、抵押手续，买方应在银行或按揭公司或经纪方通知办理抵押登记5天内到房屋登记机关办理抵押登记手续。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭、抵押登记等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价0.1%向守约方支付违约金；如买方逾期超过十天仍未履行的，则已付之定金将由卖方没收，定金之外已收之房款应于解除合同当日内退还，而卖方有权再将该房地产转让给任何人，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；如卖方逾期超过十天仍未履行的，则卖方须返还买方双倍定金给买方以弥补买方损失；在履行合同过程中任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费、误工费、公证费等。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出书面敦促履行通知之日起五天为履行期限。合同还约定了其它内容。
2.2017年1月8日，迟程（卖方）、徐槐键（买方）、三川公司（经纪方）签订合同补充协议，约定：1.将房屋成交总价变更为708000元，首期款变更为178000元，已付定金100000元及首期款30000元；2.于2017年1月9日卖方交楼给买方使用；3.于2017年1月13日前卖方办理委托公证给买方。以上三条作为补充协议，其余条款按原合同履行。备注：三方严格按照合同及补充协议履行，如因某一方单方面未遵守约定导致违约及合同无法正常进行，则违约方向守约方支付违约金50000元。同日，迟程向徐槐键交付涉案房产，双方签订交房确认书。
3.2017年1月18日，迟程（卖方）、徐槐键（买方）、三川公司（经纪方）签订合同补充协议，约定：1.合同中房屋总价738000元变更为702000元，注：已支付定金100000元及首期款32000元；2.卖方于2017年1月9日交楼给买方使用；3.卖方须加快办理广发银行解除抵押事项，所产生的费用由卖方承担；4.卖方须在法院解除广发银行、平安银行查封或经纪方发出书面通知后7个工作日内配合买方及经纪方办理全权委托公证；5.加快解除抵押所产生的费用以及法院解除查封所产生的费用由买方先行垫付，并在首期款里面扣除。卖方不履行或不完全履行补充协议及原合同的相关义务，则向买方支付违约金200000元。附：原2017年1月8日三方签订的合同补充协议作废（附原合同补充协议于本协议后面）。协议还约定了其它内容。
4.徐槐键支付迟程费用情况为：2016年9月29日支付定金30000元；2016年10月2日支付定金70000元；2016年11月30日提前支付首期款30000元；2017年1月19日支付解除涉案房产查封费用50000元；2017年支付搬屋费用2000元。徐槐键提供上述费用转账记录及迟程开具的收据。迟程确认收到上述款项。
5.2017年3月16日，三川公司工作人员通过微信向迟程发出履行协议催告函，函告迟程于7个工作日内携相关材料配合徐槐键办理委托公证，否则须按照补充协议约定支付徐槐键违约金200000元。2017年3月17日，徐槐键向迟程发出催告函，函告迟程因其未按照约定办理全权委托手续及办理注销抵押登记手续，要求其于本函发出之日起三日内按照房地产买卖合同和合同补充协议的约定履行义务，配合完成交易过户手续；否则有权除要求迟程继续履行外，还有权要求迟程支付违约金200000元，并赔偿损失及经纪代理费和实现合同权益所发生的所有费用。三川公司工作人员于2017年3月18日通过微信转发该催告函给迟程。
6.2017年3月30日，徐槐键就与迟程房屋买卖合同纠纷案件委托广东励而德律师事务所，支付律师费8000元。徐槐键提供委托代理合同及律师费发票。
7.徐槐键申请证人陈某出庭作证，本院予以准许。陈某述称，其是三川公司工作人员，2017年1月8日的补充协议是为了买方需向卖方支付50000元用于解封。签订2017年1月18日的补充协议是因为三方去珠海公证处办理公证手续，发现1月8日的协议不能履行，需先行解除查封方能办理公证。解除抵押费用由卖方承担，合同补充协议也约定该费用由卖方负担，由于需要加快办理解除查封，需要一笔费用，因卖方无法支付，且买方已经支付了80000元用于解除抵押和查封，补充协议中约定该加快办理解除查封的费用由卖方负担，但买方先行垫付。按照约定按揭贷款由卖方负担，迟程有要求徐槐键代为垫付银行贷款，但为把控交易风险，中介方拒绝该要求。应该向三川公司办理授权委托，但迟程一开始需要补办身份证，补办身份证后并未按约定办理。
8.庭审中徐槐键述称：未收到迟程要求先行垫付解除抵押和查封费用290000元的通知；尚有剩余购房款520000元未支付，如继续履行合同，同意一次性将剩余购房款支付给迟程。迟程述称，解除抵押和查封的费用均为同一笔费用，即所欠广发银行贷款；因所欠银行欠款尚未还清，申请注销抵押未成功；因需要支付银行290000元用于解除抵押和查封，补充协议约定该费用应由徐槐键垫付，于2017年1月通知徐槐键先行垫付，但没有证据证明。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。徐槐键与迟程签订的房地产买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意识表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。结合双方诉辩意见及本院查明的事实，本院争议焦点为：2017年1月18日签订的补充协议中约定的费用为何种费用。
补充协议中约定卖方须加快办理广发银行解除抵押事项，所产生的费用由卖方承担，又约定加快解除抵押及法院查封费用由买方垫付，并在首期款中扣除。从补充协议的文义分析，约定由买方垫付的费用应当是加快解除抵押及法院查封的费用，并未包括拖欠银行的贷款，且首期款尚欠168000元，不足以支付全部银行贷款。根据证人陈某陈述，解除抵押及查封的费用由卖方负担，只是为加快办理解除抵押及查封手续，产生的费用由买方垫付，并在首期款中扣除；银行贷款应当由卖方自行承担，卖方要求买方垫付的请求被中介方拒绝。根据补充协议的文义分析及证人证言的内容，买方垫付的费用为加快办理解除抵押及查封等手续产生的相关费用，并不包含应支付给银行的贷款290000元。迟程主张支付银行贷款290000元应由徐槐键垫付，并通知过徐槐键支付该款。但迟程并未提供证据证明其与迟程就该290000元的支付进行约定，也未提供证据证明其通知迟程垫付该290000元贷款。徐槐键也否认收到迟程要求其垫付款项的通知，故对于迟程的主张本院不予采纳。
中介方证言证明迟程未按约定注销抵押查封，也没有办理公证委托手续，违反合同约定。迟程无正当理由未按照合同及补充协议约定办理公证委托及注销抵押、查封手续，构成违约，应承担违约责任。徐槐键主张违约金200000元及律师费8000元，符合合同依据，本院予以支持。徐槐键要求迟程将涉案房产变更登记至徐槐键名下的请求，本院予以支持。徐槐键同意在过户时一次性付清余款520000元，本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、被告迟程继续履行与原告徐槐键2016年10月2日签订的房地产买卖合同，于本判决生效之日起七日内将中山市坦洲镇乐怡路1号星洲花园8幢401房过户至原告徐槐键名下；原告徐槐键于上述房产过户当日向被告迟程支付剩余购房款520000元；
二、被告迟程于本判决生效之日起七日内支付原告徐槐键违约金200000元及律师费8000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12900元,减半收取6450元，诉讼保全费2520元，合计8970元（原告徐槐键已预交），由被告迟程负担（被告迟程于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告徐槐键）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 罗晓冰
二〇一七年六月二十八日
书记员 林振华
陈婉菲