广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第2275号
原告：张润繁，住增城市。
原告：吴银笑，住增城市。
两原告共同委托代理人：朱智锟、祝恬，广东德比律师事务所律师。
被告：广东欣华房产有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：罗志华，职务总经理。
被告：广州城建开发兴业房地产中介有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：欧韶。
两被告共同委托代理人：周洁琪，广东以泰律师事务所律师。
原告张润繁、吴银笑诉被告广东欣华房地产有限公司（以下简称“欣华公司”）、广州城建开发兴业房地产中介有限公司（以下简称“城建中介公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人朱智锟、祝恬，两被告的共同委托代理人周洁琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：2013年1月7日，原告与被告欣华公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定以按揭贷款的方式由原告向被告欣华公司购买广州市越秀区侨光路10号万艺广场四层477号商铺。合同签订后原告按照合同约定支付了相应的首期款及办理房产证的相关税费。后，原告根据被告欣华公司的要求提供给了不同银行按揭贷款所需的全部资料，但合同签订后，因被告欣华公司的原因导致其指定的多家贷款按揭银行均对商铺贷款政策进行变更，限制收紧商铺贷款额度，导致原告迟迟未能获得涉讼商铺的按揭贷款，至此，双方签订的买卖合同已无法继续履行，购房合同目的无法实现。且被告欣华公司提供的所有宣传资料中均宣称涉讼商铺所在的万某广场建于双地铁之上，负一层与地铁无缝对接；在合同附件《房地产平面附图》中也显示有“地铁通道”和“地铁通道出入口”字样。然而，万某广场根本没有地铁出入口。被告欣华公司虚构地铁通道出入口，虚抬房价，导致原告无法获得按揭贷款，已构成严重违约。为此，起诉请求法院判决：1、判令原告与被告广东欣华房产有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》依法解除。2、判令被告广东欣华房产有限公司立即向原告返还全部已付购房款1060419元、按揭手续费3050元、预购预告登记费550元、转移登记费560元、契证印花税15元，共计1064594元及利息（按同期银行贷款利率计算，从起诉之日起计算至被告返还上述款项之日止）。3、判令被告广东欣华房产有限公司向原告支付因变更规划导致合同无法履行的违约金100000元（根据合同条款附件7第1条，按定金罚则计付）。
被告欣华公司辩称：同意原告的第一项诉讼请求，不同意原告的其他诉讼请求。解除合同的原因在于原告违约，原告未按合同约定向我司支付余下房款1050000元，故我司按照合同约定有权解除合同。根据合同附件7补充协议第7条第2款约定，原告的按揭贷款批准与否与我司无关，我司对此无需负责；根据第3款约定，未能如期付款，视为原告不履行合同。根据上述约定，我司没有责任。根据两被告提供的证据显示，原告的按揭申请未得到银行批准，两被告分别于2015年4月30日、10月30日书面通知原告需办理变更支付方式及支付余下的房款才能继续履行合同。但原告收到通知后不但不予理会，还向法院起诉。我司认为原告的行为构成根本违约，我司某解除合同。贷款额度是银行自己的决定，我司无法左右。原告未能获得银行贷款的原因在于其提交的材料不符合银行的要求，且原告存在多次逾期还款行为，故其本人的征信不通过审核。原告目前提供的证据无法证明我司存在虚构地铁口行为。在此前我司与颜某的诉讼中，我司向法院提交了涉讼商场的报建图、验收规划证及竣工图，上述图纸均表明我司已严格按照政府的相关部门规划要求在涉讼楼宇负一层预留了地铁出入口。地铁通道出入口属于政府规划范围，其如何建设是由政府和规划部门决定的，我司及广州地铁集团有限公司均无权控制和决定。我司按照政府要求，在涉讼楼宇负一层预留地铁出入口就已经完成了义务。综上所述，我司已履行涉讼合同，是守约方，而原告存在拒绝支付购房款的违约行为，属于违约方，应承担相应的违约责任。
被告城建中介公司辩称：同意被告欣华公司的意见。
被告欣华公司向本院提起反诉，要求：判令原告向被告欣华公司支付违约金211041.90元。
原告对被告欣华公司的反诉辩称：不同意被告欣华公司的反诉请求，涉讼买卖合同无法履行的原因在于被告欣华公司的违约行为。
经审理查明：2012年11月15日，两原告（乙方）与被告欣华公司（甲方，委托代理机构为被告城建中介公司）签订《商品房订购书》，约定：乙方自愿订购由甲方开发的越秀区侨光路万艺广场项目4楼477单元，售价2110419元，乙方须于签署本《订购书》时付清定金100000元，作为签订《商品房买卖合同》的担保等。
2013年1月7日，两原告（买方，乙方）与被告欣华公司（卖方，甲方）签订编号为201301129481号《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：买受人购买的商铺为万艺广场4层477号房，地址为广州市越秀区侨光路10号477房，该商铺建筑面积共19.18平方米，其中套内建筑面积9.77平方米，共有分摊面积约9.41平方米。甲方与乙方约定按第七条第2种方式计算该商品房价款：该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价每平方米110032.27元，总金额2110419元。付款方式：第一期：自本预售合同网上签订之日起2日内支付全部房价款的20%（422084元），在2013年12月31日前支付全部房价款的30%（638335元），余下房款（即按揭款）金额1050000元，乙方须于2013年12月31日前向华厦银行股份有限公司广州黄浦大道支行办妥银行按揭申请手续，并按照按揭贷款方式付款，按揭款在2014年2月28日前支付1050000元，除按揭款外，剩余款分2期支付，第1期在2013年1月9日前支付422084元，第2期在2013年12月31日前支付638335元。第十九条，该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商铺项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准，甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。合同附件二：总平面图标注有“地铁通道出入口”；合同附件七约定：甲乙双方同意买卖合同第十条第3款修改并补充为（选择银行按揭方式适用）：1、该商品房未办妥初始登记前，甲方委托按揭银行将按揭贷款直接划入监控账户，非因甲方的原因而银行延误放款的，甲方不承担任何责任。2、如乙方的按揭申请不能获得《商品房预售许可证》上注记的按揭银行批准，乙方同意向甲方指定的其他银行重新办理按揭贷款申请。按揭贷款批准与否与甲方无关，甲方无需对此承担任何责任。3、如乙方的按揭申请不能获得银行批准，乙方须在收到甲方通知之日起3日内以书面形式选择甲方提供的其他付款方式，乙方未能在上述期限内作出选择，或选择后未能按约定如期付款的，视为乙方拒绝继续履行合同，甲方有权解除买卖合同并没收乙方定金；且乙方应于收到甲方解除通知后，应甲方要求协助甲方办理房管部门涂销登记等相关退房手续，否则除按合同延期付款的约定承担违约金外，还应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、诉讼费、律师费等。甲乙双方同意买卖合同第十九条修改为：1、乙方已详阅本合同附件二，清楚了解并同意本项目的规划设计和优化方案（包括相关主管部门已审批和未审批的）。2、该商品房预售后，甲方不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，甲方应书面征得乙方同意，不同意变更的，乙方有权在通知到达之日起15日内做出退房的书面要求。乙方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更。乙方要求退房的，甲方应在乙方提出退房申请的30日内退回已付购房款及利息（利息按银行同期定期存款利率计算）。本条所指的“规划、设计变更”的具体含义为：（1）乙方购买的该商品房的平面设计、门窗、层高；（2）乙方购买的该商品房所共用的电梯、楼梯等；（3）大厦公共配套建筑物（包括：该商品房项目规划已有的停车场），但因政府行为及公用事业部门要求变更的除外。因一方违约，造成另一方解除合同的，责任方应向另一方支付违约金，违约金按本合同第八条房款总金额的百分之十计算；等。
2013年1月7日，被告欣华公司向两原告开具《收款收据》，载明收到两原告购买涉讼477商铺代收交来转移登记费560元、契证印花税15元、预购预告登记费550元，合共1125元。2013年1月11日，被告欣华公司向原告开具金额为422084元的购房款发票；2014年5月23日，被告向原告开具金额为638335元的购房款发票。
2015年4月30日，被告城建中介公司向两原告发出《通知》，内容为：阁下购买万某广场4层477，并向华夏银行股份有限公司黄埔大道支行申请105万元10年的贷款，由于阁下无法通过银行的审批，根据合同约定，阁下需把余下房款105万元支付给发展商，我司受发展商委托曾多次与阁下联系，但阁下至今仍未办妥上述手续。据此，我司受发展商委托特函告阁下：阁下须于接到此通知之日起3个工作日内，前往兴业地产办理变更付款方式的手续及缴交余下房款105万元。若阁下逾期办理上述手续，发展商可根据双方签署的《商品房买卖合同》追究阁下的违约责任等。
2015年10月23日，华夏银行股份有限公司广州分行出具《证明》，内容为：我行于2012年10月8日开始与广东欣华房产有限公司关于“广州市越秀区侨光路10号一手商用房按揭项目”【简称“万某广场”】开展授信按揭贷款合作。其中向我行申请借款客户张润繁、吴银笑（商铺号：4层477，申请按揭金额：105万元）关于此项目按揭贷款申请未能达到我行审批要求，未能通过我行个人按揭贷款审批。
2015年10月30日，被告欣华公司委托广东东方昆仑律师事务所向两原告发出《律师函》，再次通知两原告因按揭贷款未获通过，要求两原告须在接到该通知之日起3个工作日内，前往体育西路189号城建大厦28楼办理变更付款方式的手续及缴交余下房款1050000元等。
庭审中，原告及被告欣华公司均表示要求解除涉讼买卖合同，不再履行。被告欣华公司表示在解除合同的情况下，同意向两原告退还税费等相关费用1125元。两原告表示：两原告购买涉讼商铺时，被告欣华公司的工作人员肖某曾承诺若按揭贷款不能通过审批，则开发商同意解除合同并全额退还购房款，故认为该口头承诺应合法有效。被告欣华公司否认曾作出上述口头承诺。另，两原告为证明其主张，向本院出示如下证据：1、广州市城市规划局《关于送审建筑设计方案的复函》（穗规函（2008）356号，复印件），内容为：广东欣华房产有限公司：你单位在越秀区侨光路以东、回龙路以西、泰康路以南地段拟建1幢24层（部分5层，另设地下室3层）设计商业、办公楼工程（自编侨务中心大厦）送审的建筑设计方案及有关资料收悉，经审查，函复如下：……三、应在拟建商业、办公楼内增设地铁出入口，并就相应的建筑设计征求广州市地下铁道总公司的书面意见，并按照其要求办理；等。2、广州地铁集团有限公司于2015年10月9日向“万某广场业主”发出的《广州地铁集团关于万某广场地铁预留口规划建设有关情况的复函》（穗铁办（2015）142号，复印件），内容为：地铁六号线海珠广场站出入口规划的实施方案中无与万某广场四层衔接的有关内容，该司与万某广场开发商并未签订任何有关连接通道的合建协议等。3、亿城按揭公司出具的《发票换领通知单》（复印件），内容为收到两原告交来按揭房3050元。该复印件下方有“已取原件”、无法辨认的签名字样及落款日期“2014.10.15”的手写字样。被告欣华公司对上述证据的真实性均不予确认，认为原告并未提供证据原件，且上述证据1、2无法证明原告的主张。而按揭费3050元并非由被告欣华公司收取，且根据常理，应当是该按揭公司已将上述费用退还给原告，才会收回按揭费缴纳的收据原件。
在本案审理过程中，本院于2015年12月16日到华夏银行黄埔大道支行就涉讼商铺未能通过按揭贷款审批的原因进行调查，该行的客户经理向本院表示，涉讼477商铺无法通过该行的按揭贷款申请原因在于两原告的征信记录不符合该行的审批要求。两原告对上述调查取证笔录的真实性、合法性没有异议，但认为因双方已变更贷款银行为被告欣华公司指定的中国银行长堤大马路支行，而该行表示需待放宽商铺的贷款额度后才能审批涉讼房屋的按揭贷款申请，故一直未予收件。被告对上述调查取证笔录的真实性、合法性、关联性没有异议，并否认双方已协商一致变更贷款银行为中国银行长堤大马路支行。
另查，本院在审理（2015）穗越法民三初字第937号原告颜某诉被告广东欣华房产有限公司一案中，颜小珍亦以涉讼项目负一层没有地铁出口通道等理由要求解除其与被告欣华公司签订的《广州市商品房买卖合同》；本院查明颜小珍所购买的广州市侨光路10号地下一层29房的《房地产权证》所附房地产分户图中标示有地铁通道，认为被告的宣传并非虚构，地铁规划的问题属于政府行为，并非被告自行作出变更；一审判决驳回颜某的诉讼请求。颜某不服判决，向广州市中级人民法院提出上诉。在该案件的二审过程中，被告欣华公司向广州市中级人民法院提供了以下证据：1、涉案项目地下一层报建图；2、涉案项目的《建设工程规划验收合格证》及该证所附的地下一层竣工图，上述证据拟证明涉案项目地下一层从报建到验收至办理房产证阶段，相应位置均显示有预留地铁通道，故被告并不存在欺诈以及虚假宣传行为。广州市中级人民法院亦认定被告的宣传并非虚构，以（2015）穗中法民五终字第4481号民事判决书终审判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：原告与被告欣华公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》为双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。现双方均同意解除该合同，本院依法予以许可。被告欣华公司应将已收取的购房款及相关税费返还给两原告。
关于违约责任的问题，经本院调查，涉讼477号商铺未能通过华夏银行黄埔大道支行的按揭贷款审批的原因在于两原告的征信未能通过审查，且根据合同约定，若该行未能通过两原告的按揭贷款审批，两原告应向其他银行重新办理按揭贷款申请或变更付款方式，但两原告至今未履行上述义务，故解除合同的违约责任应由两原告负担。双方签订的补充协议明确约定发生上述情况时被告欣华公司有权解除合同并没收定金，故两原告应承担向被告欣华公司支付违约金100000元的违约责任。两原告并未提交证据证明该违约金的标准过高，故对其要求适当降低违约金标准的意见，本院不予采纳。
关于两原告要求被告欣华公司返还按揭款3050元的诉讼请求，因该费用并非被告欣华公司所收取，且被告欣华公司对涉讼合同的解除并无过错，故对两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
两原告认为被告未能按照宣传的承诺设置地铁通道属严重违约的行为，对此本院认为，一、原告提供的证据显示广州市规划局曾要求被告欣华公司在涉讼项目预留地铁出入口；二、涉案项目的报建图、竣工图中均标示已预留接地铁口；三、双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》未就该事项作出明确约定；四、已有生效的法律文书认定被告欣华公司不存在欺诈或虚假宣传行为。因此，现两原告要求被告欣华公司就该原因支付违约金的诉讼请求欠缺理据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
1、自本判决发生法律效力之日起，原告张润繁、吴银笑与被告广东欣华房产有限公司就广州市侨光路10号477房签订的《商品房买卖合同（预售）》予以解除。
2、被告广东欣华房产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告张润繁、吴银笑返还购房款1060419元、预购预告登记费550元、转移登记费560元及契证印花税15元。
3、原告张润繁、吴银笑应在本判决发生法律效力之日起七日内，向被告广东欣华房产有限公司支付违约金100000元。
四、驳回原告张润繁、吴银笑的其他诉讼请求。
五、驳回被告广东欣华房产有限公司的其他反诉请求。
本案本诉受理费16681元、反诉受理费2233元，由原告张润繁、吴银笑负担17781元，被告广东欣华房产有限公司负担1133元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁艳华
人民陪审员 陈志伟
人民陪审员 郭伟强
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 徐浩龙