北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终11927号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张学慧，男，1971年5月11日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京隆华前程餐饮有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇政府西300米。
法定代表人徐龙辰，经理。
上诉人张学慧与被上诉人北京隆华前程餐饮有限公司（以下简称隆华公司）租赁合同纠纷一案，因张学慧不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初11613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
张学慧上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回隆华公司的全部诉讼请求，支持张学慧的全部诉讼请求；2.由隆华公司承担全部诉讼费用。
事实和理由：1.张学慧与隆华公司签订的《房屋租赁合同》中有关张学慧乙方的全部权利义务，已经隆华公司同意转让给张×；2.桂×的身份问题，及其交纳的5万元是代表张×交的还是张学慧交纳的，成为认定隆华公司是否知晓张学慧将合同权利义务全部转让给张×的关键，一审法院未就此进行查明；3.隆华公司已经于2016年5月8日将租赁标的收回并上锁，张×也与之进行了交接。
隆华公司针对张学慧的上诉请求、事实和理由，答辩称：不同意张学慧的上诉请求，同意一审判决。隆华公司请求驳回上诉，维持原判。
隆华公司向一审法院起诉请求：1.张学慧给付租金42万元；2.张学慧支付违约金5万元；3.案件受理费由张学慧承担。
张学慧向一审法院反诉请求：1.隆华公司返还设备押金10万元；2.确认双方合同于2016年5月7日起解除；3.诉讼费由隆华公司负担。
一审法院认定事实：2014年2月15日，张学慧与隆华餐饮公司签订《房屋租赁合同》，约定隆华餐饮公司将其位于北京市顺义区南彩镇政府西300米（原壹加壹海鲜饺子）约2300平方米的房屋出租给张学慧。合同第三条租赁期间约定：租期3年，自2014年2月18日至2017年2月17日；合同第四条租赁金及支付方式约定：第一年租金为45万元,第二年租金为47万元,第三年租金为47万元,租金应提前一个月支付,每年的1月18日支付。合同第五条设备押金约定：甲方店内设施设备无偿提供给乙方使用，自合同签订之日乙方需向甲方交纳设备、设施押金十万元，合同终止时，乙方如无损坏、短缺，甲方应将押金如数退还，如乙方因使用不当，损坏房屋及设施的，应负责恢复原状或给予补偿。合同第十条违约责任及赔偿约定：乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。合同签订后，张学慧依约按时支付了第一、第二年度的租金，现双方因第三年度租金的支付问题发生纠纷而诉至一审法院。
隆华餐饮公司称至今第三年度租金张学慧仅支付了5万元，因此构成了违约，故要求其支付剩余42万元租金及承担违约金5万元。张学慧认为自己经隆华餐饮公司同意后已将涉案房屋转让给了第三人张×经营，并且5万元租金也是张×向隆华餐饮公司支付的，因此自己无需再承担支付租金的义务，隆华餐饮公司应当向张×索要剩余租金。为此，张学慧提交了与张×2015年7月7日签订的《转让合同》为证。在该合同中约定，张学慧将涉案房屋及设备转租给了张×，租赁期限为2015年7月7日至2017年2月17日。隆华餐饮公司对张学慧提交的《转让合同》的真实性表示不清楚，认为这是张学慧与张×之间的行为，与自己无关，并且自己仅知道他们合伙经营，不知道他们之间转让的情况，张学慧没有告知并取得过自己的同意，5万元租金也非张×所交，而是他们的合伙人桂×代表张学慧交来的，因此认为自己与张×之间不存在租赁关系，自己有权向张学慧主张权利。张学慧对其所述转租已取得隆华餐饮公司同意的事宜，未能提供相应证据加以证实。
张学慧称隆华餐饮公司在2016年5月8日将涉案房屋关门上锁，因此双方的合同在2016年5月7日起已由隆华餐饮公司单方解除，故要求确认双方签订的《房屋租赁合同》自2016年5月7日起解除，并返还其设施设备押金10万元。为此，张学慧提交了隆华餐饮公司发出的《通知》一份。该《通知》载明：甲方于2014年2月18日将坐落于北京市顺义区南彩镇政府西300米（原壹加壹海鲜饺子）出租给乙方：张学慧用于商业经营，租金于每年的1月18日支付，由于乙方未按约定交付租金，甲方特给与通知，限乙方张学慧在十日内（2016.4.28-2016.5.7）交付租金，并按约定赔偿甲方违约金（当年租金的日万分之五），作为经济损失，如乙方张学慧未按规定时日内交付租金，甲方按乙方违约，有权解除合同，乙方并按合同规定支付甲方违约金（当年租金的50%）。落款时间为2016年4月26日。隆华餐饮公司否认自己存在2016年5月8日对涉案房屋有关门上锁的行为，称涉案房屋一直由张学慧在使用，并未向自己移交，对张学慧提交的《通知》的真实性予以认可，但认为该《通知》不能证明自己单方解除了合同，称该《通知》目的是敦促张学慧尽快交纳租金，通知内容也仅申明自己有解除合同并主张违约金的权利，但并未要求解除合同，自己实际上也从未向张学慧提出过解除合同的要求，因此在双方未行使过解除权的情况下，合同并未解除。对于张学慧要求返还的设施设备押金，隆华餐饮公司认为设备存在毁坏，张学慧还未履行维修义务，并且合同也未解除，因此不同意返还。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张学慧与隆华餐饮公司就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。张学慧作为承租方，应当依照该合同的约定支付相应的租金。张学慧称已将涉案房屋转让给了第三人张×，并且取得了隆华餐饮公司的同意，因此其不是本案适格的被告，但是其并未提供证据证明转让行为取得了隆华餐饮公司的同意，双方也未达成过隆华餐饮公司直接向张×收取租金的协议，因此根据合同的相对性原理，其应为本案适格的被告，隆华餐饮公司有权向其主张租金。根据合同的约定，第三年度的租金应当在2016年2月18日前交纳，但双方均认可至今仅交纳5万元，因此张学慧未及时交纳租金的行为构成了违约，其应当交纳剩余租金并承担违约责任。但是，隆华餐饮公司要求按照合同约定的日万分之五的标准计算，支付5万元违约金，其并未举证证明实际损失达五万元之多，因此张学慧以约定的违约金过高为由，请求一审法院予以适当减少，该请求符合法律规定，一审法院以隆华餐饮公司可能存在的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法酌情确定张学慧应支付的违约金为2万元。
至于张学慧要求确认双方合同于2016年5月7日起解除并返还设备押金的请求，尽管其称隆华餐饮公司在2016年5月7日将涉案房屋关门上锁，并提交了隆华餐饮公司发出的《通知》予以佐证。但是，其未能提供证据证明隆华餐饮公司存在2016年5月7日将涉案房屋关门上锁的行为，隆华餐饮公司对此也不予认可，而其提供的《通知》，根据载明的内容，隆华餐饮公司在要求其尽快交纳租金的同时，也仅提出自己享有解除合同和主张违约责任的权利，但并未据此就向张学慧提出了解除合同的要求，因此仅凭该《通知》，无法证明隆华餐饮公司已向张学慧提出了解除合同的要求，因此双方的合同并未解除。故张学慧要求确认合同已于2016年5月7日起解除的请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。在合同未解除、双方未进行交接的情况下，张学慧要求返还设备押金10万元的请求，明显缺乏依据，一审法院对此亦难以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张学慧支付北京隆华前程餐饮有限公司租金四十二万元，于判决生效之日起七日内执行；二、张学慧支付北京隆华前程餐饮有限公司逾期支付租金的违约金二万元，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回北京隆华前程餐饮有限公司的其他诉讼请求；四、驳回张学慧的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张学慧与隆华餐饮公司就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。张学慧作为承租方，应当依照该合同的约定支付相应的租金。现张学慧未按约定交纳租金的行为构成了违约，隆华餐饮公司诉请张学慧支付未付租金42万元并承担相应违约责任的主张应予以支持。张学慧对其所述转租已取得隆华餐饮公司同意、隆华餐饮公司以将涉案房屋关门上锁的行为单方解除涉案协议等事宜，均未能提供充分有效证据加以证实，且本院从张学慧所提供《通知》等证据亦无法得出隆华餐饮公司已行使合同解除权的结论，所以本院对于张学慧所主张的确认双方合同于2016年5月7日起解除及隆华公司返还设备押金10万元的主张，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费4175元，由北京隆华前程餐饮有限公司负担334（已交纳），由张学慧负担3841元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费4750，由张学慧负担（已交纳）。
二审案件受理费9200元，由张学慧负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 陈 静
代理审判员 张 弘
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 吴 栋
书 记 员 高 媛