云南省祥云县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）祥民初字第890号
原告（反诉被告）钱建华。
委托代理人姚波，云南正圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告（反诉原告）杨金贵。
委托代理人秦武，云南正圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
第三人杨明选。
原告钱建华诉被告杨金贵及第三人杨明选租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理，2015年7月27日被告杨金贵向本院提出反诉，2015年8月21日本院依法适用普通程序对本反诉公开开庭进行了合并审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人及第三人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，原告在祥城镇祥临路东侧经营祥瑞停车场。2011年5月18日，被告因经营临沧高快客运班车，需在祥云县设立就餐服务点而授权委托第三人与原告签订《场地转租协议》，合同约定了各方权利义务。合同签订后，双方如约履行。2014年被告在祥临路另外租赁场地设置了就餐服务站点。到了协议约定期限，被告未主动履行支付2015年5月25日起至2016年5月25日止的租金10.8万元的义务，原告多次联系被告协商解决，要求被告支付租金，因被告拒不理会导致双方无法协商。原告认为原、被告之间的协议合法有效，但被告无理由拒不支付2015年5月25日至2016年5月25日止的租金，被告的行为已构成单方违约，应承担违约责任，向原告支付约定违约金10万元。现诉至法院请求判令被告支付2015年5月25日起至2016年5月25日的租金10.8万元；判令被告支付违约金10万元，诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）答辩并反诉称，应驳回钱建华的诉讼请求,理由是钱建华在合同履行中首先单方违约,其违约具体表现为以下十二个方面:1、钱建华单方改变了租赁物之一厕所，于2012年7月将原厕所拆除；2、在租期内,钱建华方未经杨金贵方同意于2013年10月在租用的场地上堆放矿石,占用出租的场地面积约100平方米且堆放至今,其违约行为导致租赁的场地面积不再符合合同约定；3、新建厕所占用租赁场地面积37.35平方米,导致承租面积缩小；4、新建厕所蹲坑减少，且未与城市排污管网相连,污水不能排除,其单方提供的该厕所不能使用；5、原告超过电力公司及自来水公司收费标准收取被告水费8029.26元、电费5173.85元；6、原告违约收取停车费24830元违反了合同约定；7、合同履行过程中,钱建华方违反约定在水箱自行接水管供其祥瑞旅馆洗涤用水；8、餐厅和整个停车场的排水沟原与城市排水系统相连,但自2012年7月份起,排水沟被填埋,污水无法外排,被告多次要求钱建华协调解决排水问题,但其置之不理；9、新厕所与石棉瓦房相连，化粪池在房屋窗子下面，导致被告无法使用租赁物；10、原告未按合同约定履行清扫义务；11、合同约定,厕所用电由钱建华承担,但履行合同时,其不愿承担,无奈只能由被告承担；12、原告违约使用合同约定时间段占用被告租用场地。基于钱建华方上述先行违约情形,被告解除合同并无不当,且解除合同不属于违约。原告诉称要求被告方支付10万元违约金及支付10.8万元租金无事实与法律依据。应驳回其全部诉讼请求，本诉诉讼费由原告自行承担。现提请反诉，要求依法解除2015年5月25日起至2016年5月25日止的转租协议；判令反诉被告支付反诉原告违约金10万元；返还违约收取的水费8029.26元、电费5173.85元、停车费24830元,以上共计138033.11元,反诉诉讼费用由反诉被告承担。理由:1、钱建华方首先有违约情形,其应承担10万元的违约金,而反诉原告行使合同解除权的情形不是违约。2、反诉被告违约多收取反诉原告的水费8029.26元及电费5173.85元理应返还反诉原告。3、自2014年1月起,反诉被告收取反诉原告的停车费24830元,该停车费应返还反诉原告。
反诉被告答辩称，租赁物是钱建华向城西四组租赁的，把厕所拆旧重建是因为城西四组和金熙房地产签订合同，应他们的需要拆除，且在拆除时已和杨金贵打过招呼。拆旧新建的厕所只是位置有所变动，其他的与原来一样。厕所是2012年7月拆除的，反诉原告一直经营到2015年。至钱建华起诉前杨金贵对此都没有提出异议。这块场地不是杨金贵单独使用的而是公用的，钱建华堆放的场地是自己的场地，反而是杨金贵占用钱建华的场地来堆放煤炭。厕所的面积是在东边房屋之外，不属于合同之内的。关于排污这个厕所设计本身就是按照冲水厕所设计的，水电费电力公司认的是总表，总表之下有分表，但是总表的数字与分表相加的不符合，对于超出来的，大家协商后是分摊，杨金贵之前也没有提出异议。停车问题当时签订合同时杨金贵说车辆十六七辆，但实际中车辆数量增多，时间也增加为早晚不再只是中午，之后协商后说七点之后可以停车，但是要向钱建华交停车费。水箱问题，绝大多数水箱都是杨金贵在用，钱建华用不了，而且在原、被告签订合同时就存在了。杨金贵所说的污水排放问题不符合事实。钱建华方一直都在清扫，不存在杨金贵说的情况。解除合同需要双方协商一致，杨金贵对钱建华的损失没有进行赔偿，钱建华方不同意解除。
第三人述称，第三人的观点和被告杨金贵的代理人的观点一致，第三人和杨金贵是熟人，第三人是帮杨金贵管理租赁场地，第三人代杨金贵签订租赁协议，对原告诉请不予认可。第三人对反诉原告的诉请没有意见。
为支持诉讼主张，原告提交以下证据：A1、《场地转租协议》一份，欲证实双方签订了转租合同，约定了双方权利义务，被告存在违约行为；A2、照片四张，欲证实争议现场情况；A3、停车费记录一本，欲证实原告收取停车费是在七点以后，是在对方车辆增加后依据合同和双方约定才收取的；A4、草图一份，欲证实现场情况及租赁范围。
被告向本院提交如下证据：B1、《场地转租协议》复印件一份，欲证实双方的合同权利义务；B2、城西四组证明、厕所平面图、申请各一份，欲证实租赁物厕所的情况；B3、单据及附件复印件共十一份，欲证实杨金贵投资5357.50元修缮厕所；B4、平面图一份，欲证实钱建华单方另行建盖的简陋厕所情况；B5、承包超市厕所协议一份，欲证实杨金贵将原厕所内部承包经营；B6、收据复印件三份，欲证实收取厕所每月3200元承包费；B7、证词一份，欲证实钱建华违约停车，占用租赁场地；B8、照片二十张，欲证实场地被占用，简易房、厕所不能使用，餐厅排水堵塞、水箱被另接分水管的违约情况；B9、水费价格说明一份，欲证实2011年7月至2014年9月自来水公司供水价格3.2元/m³，2014年10月起为4元/m³；B10、电力公司证明一份，欲证实2011年7月至2011年11月供电价格为0.714元/度，2011年12月至2015年4月供电价格为0.732元/度；B11、文件复印件二份，证明目的同证据B10；B12、收据五十份，欲证实钱建华收取水、电费价格及金额；B13、2014年春运工作意见一份，欲证实2014年春运期间自2014年1月16日至2014年2月24日止；B14、收据十四份，欲证实钱建华违约收取停车费24830元;B15、证人段某某的证人证言一份，欲证实钱建华方违约收取停车费；B16、证人何某某的证人证言一份，欲证实2015年5月17日何某某与杨明选将钥匙交还给钱建华方。
第三人未向本院提交证据。
经质证，被告对原告提交的证据A1、A2无意见；对证据A3有意见，认为系原告单方制作，不能作为证据使用；对于证据A4，被告认为标注的食堂30.5米不真实，要以实际勘查为准。第三人认为原告提交的证据与其没有任何关系。
原告对被告提交的证据B1三性无异议，但达不到其举证目的；证据B2中的证明无出具人的签名，不符合证据要求，平面图不符合事实，申请是真实的；证据B3与本案无关联性，不予认可；证据B4形式要件不合法，与本案无关联性；证据B5与现在厕所相符；证据B6无法确定其真实性；证据B7不符合证据要求；证据B8是真实的，但被告标注的不正确；证据B9不能作为证据使用，达不到被告举证目的；对于证据B10，认为市场销售部不能独立对外出具证词；对证据B11没有意见，但达不到其举证目的；对于证据B12，认为水费提高是双方合意的结果；对证据B13的真实性无意见，但认为应以合同约定为准；证据B14是双方协议的结果，但达不到对方举证目的；对证据B15、B16无意见。第三人对被告提交的证据无意见。
经审查，本院认为，原告提交证据A1-A3，杨金贵提交的证据B1-B4、B8来源合法、内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认。原告提交的证据A4系单方制作，被告提交的证据B5、B6与本案无关联性，证据B7达不到被告举证目的，该四组证据本院不予确认。对证据B9-14的真实性予以认可，证人段某某陈述2014年1月起钱建华方向杨金贵方收取停车费及证人何某某陈述2015年5月17日其与杨明选将租赁物钥匙交还钱建华方，钱建华予以接收，该部分证据作证明案件事实使用，其余部分不予确认。
根据当事人的陈述和上述法庭确认的证据，本院确认如下案件事实：被告因经营客运班车就餐服务点，需要相关场地，于2011年5月18日与原告协商达成《场地转租协议》，并委托第三人与原告签订《场地转租协议》，原告为甲方，被告为乙方。协议约定：租用场地位于祥城镇城西祥宁路东侧，甲方向城西四组租用十年现经营着的“祥瑞停产场”内；乙方向甲方租用场地面积为东西方向长30.5米，南北方向长约45米，乙方建房面积外的空场地，甲乙双方共用，但在每天中午11点至下午19点以前这个时间由乙方使用，另外南边大门以内封闭通道面积54平方米；乙方拟建餐饮服务简易房屋于租用场地内南边；乙方建房位置北边场地由甲方提供给乙方停放进场就餐的客运车辆，使用时间为每天中午11点至下午19点以前，特殊情况下如春运加班，或客车途中因故晚点延时使用外，其他时段均属甲方使用，同时乙方不得安排车辆停放，如有停放均按甲方收费收取停车费，在乙方使用时段内甲方不得安排车辆停放，务必确保双方进场就餐客货车停放及出入畅通；甲方向乙方提供停车场内北边的三间石棉瓦平房，电费乙方自负；甲方给乙方提供现有水电设施，即甲方祥瑞旅馆房顶的8立方储水塔一个单独使用，不完善的给水管道及供电线路，由甲乙双方配合处理，处理费用及租用期间所耗水电费均由乙方据实承担支付；停车场内的公共厕所乙方管理，甲乙双方共用，由乙方投资修缮改造为收费公厕，旅客入厕由乙方收取费用，甲方住宿停车人员入厕免收费用。该公厕的修缮费，日常清洗用水费、管理人员工资均由乙方承担支付。甲方有监督权利，厕所用电不再另安电表，其电费甲方承担不变；租用时间为五年，2011年5月25日起至2016年5月25日止，在租赁期五年内每年租金10.8万元不变。乙方无论客运市场如何变化疲软，一律自负盈亏，按时向甲方如数缴纳租金，甲方无论市场经济如何变化发展均不得向乙方增加租金及其他附加费；租金支付办法，每年缴纳一次，此协议签订后10日内乙方一次付清给甲方2011年5月25日至2012年5月25日内的全年租金10.8万元，随后每年到期10日内付清下年度租金；乙方餐厅周围及正前面客车停放处的环境卫生甲乙双方齐抓共管，按甲、乙双方各自使用时段及具体情况区分清扫责任为，每天上午10点前由甲方清扫一次，每天下午19点前由乙方清扫一次；若任何一方违约，另一方有权向司法机关提起诉讼，违约方必须无条件承担守约方的一切损失责任，此外赔偿守约方10万元违约金。
合同签订后原告将租赁场地交由被告管理使用，被告接管后建盖了简易餐厅，对厕所的墙体进行了粉刷，修缮过冲水水箱，将通往厕所的路面用水泥加宽，加盖亭子对厕所进行收费。被告委托第三人管理经营租赁地点。2011年5月至2015年5月期间，被告按期交付了相应租金并正常使用相关场地。在此期间，原告以水电表实际数额加收部分分摊损耗的方式向被告收取水电费，并向被告收取了部分19点以后的停车费。2015年5月，原、被告曾协商解除合同事宜，被告将相关动产搬走后，于2015年5月17日委托第三人杨明选及案外人何某某将租赁场地钥匙交予原告，原告接收了房屋钥匙。后原告以被告未按期交付2015年5月至2016年5月期间的租金构成违约为由诉至本院请求解决，本院受理后被告提起反诉。
本院认为，本案争议焦点为双方所签订的租赁协议是否应予解除、在合同履行过程中是否存在违约行为。关于协议解除问题，协议签订后原告将租赁场地交由被告使用，前期被告按合同约定交付了租金。原、被告于2015年5月协商解除合同事宜期间，被告将相关物品搬走后，于2015年5月17日将场地房屋钥匙交予原告，并将租赁场地交还原告，原告方接收钥匙，表明双方已同意解除原来所签订的租赁协议中尚未履行部分。现被告反诉要求解除双方所签协议尚未履行部分的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付2015年5月25日至2016年5月25日的租金10.8万元的诉请，因双方租赁合同已解除，根据合同法规定合同解除后，尚未履行的，终止履行，故原告该项诉请本院不予支持。
原告要求被告支付违约金10万元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方虽然就解除合同达成了一致意见，但未就损失等事项达成协议，虽然被告已将场地交还原告，但原告将场地另行租赁或另作他用需要一定的时间，该时间内必然给原告造成损失。本案中因被告方在合同期限内提出解除合同，被告存在违约行为，应承担相应违约责任。虽然双方约定若违约，违约方应支付守约方10万元违约金，但庭审中被告认为双方约定的违约金无效，且不能超过尚未履行合同的20%，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据本案查明的案件事实、双方约定的租金情况，本院酌情认定由被告支付原告违约金35000元。故对原告要求被告支付违约金10万元的诉请，本院予以部分支持。
关于被告反诉要求原告支付违约金的问题，被告认为原告违约的理由为：厕所拆旧重建、租赁场地堆放矿石、新建厕所缩小租赁面积、新建厕所蹲坑减少无法满足使用、超价格收取水电费、违约收取停车费、违反约定自行接水管使用水、排水问题、石棉瓦房无法使用、清扫问题、厕所电费的承担及违反约定占用被告租赁场地停车。经审理查明，2012年7月拆除厕所并重建时，被告对厕所的使用未提出异议，并使用至2015年，应视为双方已经同意对厕所的改动，被告关于原告新建厕所占用租赁面积、蹲坑减少无法使用，以及原告单方改变厕所的违约理由，本院不予确认；被告认为原告违约收取水电费的问题，2011年7月30日至2015年2月，被告对原告收取的行为并未提出异议并实际交付，且协议约定“租用期间所耗水电费均由乙方据实承担支付”，原、被告对水、电耗损部分进行适当分摊收取亦无不当，故被告认为原告超过水电部门收费标准收取水电费的行为系违约行为并要求返还多收取的水电费的诉请，本院不予支持；被告认为原告收取停车费违反协议约定，要求原告返还收取的停车费的诉请，因双方在协议中约定19点以后出租方可向承租方收取停车费，原告收取停车费时，被告未明确反对并已实际交付，应视为被告已经同意，故原告收取停车费的行为不违反双方约定，被告要求返还停车费的诉请，本院不予支持；被告关于原告占用租赁面积堆放矿石、违约自接水管、排污问题、石棉瓦房无法使用、清扫问题、厕所电费承担及违反约定占用租赁场地的主张，无有效证据予以证实，本院不予确认。综上，被告反诉原告违约的反诉主张，本院不予确认，其要求原告支付违约金，并返还违约收取的水电费及停车费的反诉请求，本院不予支持。据此，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）钱建华与被告（反诉原告）杨金贵于2011年5月18日签订的《场地转租协议》未履行部分（2015年5月25日起至2016年5月25日止）；
二、被告杨金贵于本判决生效之日起五日内支付原告钱建华违约金人民币35000元；
三、驳回本诉原告钱建华的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告杨金贵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币4420元，由原告钱建华承担3000元，被告杨金贵承担1420元；反诉案件受理费1450元，由反诉原告杨金贵承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均不上诉，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 李福荣
审 判 员 王瑞萍
人民陪审员 罗琴丹
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 张凤莹