福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初2909号原告：刘满金，女，1981年7月9日出生，汉族，住福建省连城县，委托诉讼代理人：郭小兰，福建瀛坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄承国，福建瀛坤律师事务所律师。被告：厦门正元置业有限公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道新大街29号508之二，统一社会信用代码：91350200581250787P。法定代表人：黄柏行，董事长。委托诉讼代理人：康志杰，福建厦金律师事务所律师。原告刘满金与被告厦门正元置业有限公司（以下简称正元置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘满金的委托诉讼代理人郭小兰、黄承国，被告正元置业公司的委托诉讼代理人康志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘满金向本院提出诉讼请求：1、判令正元置业公司向刘满金支付逾期交房违约金（以购房款843762元为基数，按每日万分之二的标准自2016年1月1日起计至正元置业公司将符合交房条件的房屋实际交付给刘满金之日止，暂计至2016年8月19日为232天,暂计38476元）；二、判令本案诉讼费用由正元置业公司承担。事实与理由：2015年1月10日，刘满金与正元置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由刘满金向正元置业公司购买其开发的坐落于厦门市××区××与××交叉口东南侧“海沧内湖地块项目”2#楼14层1404单元的房产（以下简称案涉房产）；合同总价款为843762元；正元置业公司作为出卖人应当在2015年12月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付刘满金使用：1、案涉房产经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、案涉房产所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，案涉房产所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。正元置业公司逾期交房超过90日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，其应按日向刘满金支付已付款万分之二的违约金。此外，双方还就合同履行过程中应承担的违约责任做了相应的约定。合同签订后，刘满金在约定时间内支付了全部购房款，然而，正元置业公司于2016年7月12日方才通知刘满金前往办理交房手续，逾期天数超过90日。事实上，案涉房产至今仍未符合合同第八条等相关约定的交房条件，正元置业公司至今未将符合交付条件的案涉房产交付刘满金使用，其依法依约均应向刘满金承担逾期交房的违约责任。被告正元置业公司辩称，一、根据正元置业公司与刘满金双方签订的《商品房买卖合同》的第八条的第4款明确约定了瑕疵交付的情况，明确约定如买受人自愿接收房屋的，则出卖人支付买受人人民币贰仟元的违约金。该条款是双方的真实意思表示，该条的存在足以排除合同第九条违约责任的适用。因为交付行为包括合格交付和瑕疵交付，当事人同意按瑕疵交付处理，便应当充分按照合同约定执行。二、即便适用合同第九条约定，根据正元置业公司与刘满金双方签订的《商品房买卖合同》第八条的第三款明确约定了可以据实延期交房的情形，正元置业公司可以合理延期交房的天数为104天。正元置业公司与刘满金双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于房屋交付条件中第三款明确约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：2、（1）施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人能控制的原因导致工程延期的，包括但不限于因政府行为（如政府通知停工或因交通管制造成施工延误等）而导致工程延期、风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温及其他自然灾害、停水停电导致工程延期的。（3）配合政府的法规和命令或市政建设而引起的延误。据此，正元置业公司自2014年6月至2016年5月期间，因天气原因可合理延期88天，因2014年、2015年的9.8厦门国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通管制可合理延期8天，因2014年、2015年厦门市高考和中考期间环境噪声污染控制可延期8天。因此，根据正元置业公司与刘满金双方签订的《商品房买卖合同》第八条的第三款明确约定了可以据实延期交房的情形，正元置业公司可以合理延期交房的天数共为104天。三、刘满金请求的违约金远高于讼争房屋相同地段同类房屋自2016年1月至今的租金情况，违约金过分高于实际损失，依法应予以调减。四、关于刘满金主张正元置业公司向其交付的房产不符合合同约定及法律规定，正元置业公司认为刘满金的主张缺乏事实和法律依据。本案案涉房产所在的“海沧区湖地块”项目2#楼于2015年12月26日通过建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位、施工单位的工程质量竣工验收，该项目工程所含的各分部工程均已按设计图纸及相关规范、规程施工且经竣工验收合格。2016年3月22日，厦门市公安消防支队出具厦公消防字（2016）第0131号《建设工程消防验收意见书》，综合评定市海沧区05—11片区港兴路与滨湖路交叉口东南侧“海沧区湖地块”项目工程消防验收合格。本院经审理认定事实如下：2015年1月10日，原告刘满金（买受人）与被告正元置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号：03193008），约定刘满金购买正元置业公司开发的案涉房产，总房价为843762元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定期限内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。但如遇下列特殊，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、（1）施工中遇到异常困难或者重大技术问题及其他非出卖人能控制的原因导致工程延期的，包括但不限于：因政府行为（如政府通知停工或因交通管制造成施工延误等）而导致工程延期、风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温及其他自然灾害、停水、停电导致工程延期的；（2）、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时，出卖人出示厦门市相关主管部门证明；（3）配合政府的法规/规章和命令或市政建设而引起的延误。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。双方在前述合同附件六《合同补充协议》中还约定，出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后通知买受人，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续；买受人逾期未办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。此外，双方还约定了其他条款。该合同其后经厦门市国土资源与房产管理局登记备案。刘满金于2015年3月17日向正元置业公司付清了购房款843762元。2016年7月12日，正元置业公司通知刘满金案涉房产于2016年7月23日至2016年7月25日前往办理交房手续。其后刘满金未接收案涉房产并于2016年9月1日诉至本院。另查明：一、案涉房产所在的“厦门海沧内湖地块（暂定名海天地）主体工程-2#楼”项目于2015年12月26日经建设、设计、监理、施工单位竣工验收合格。其后，该工程于2016年3月22日经厦门市公安消防支队消防验收合格。二、正元置业公司举证2014年6月至2016年5月期间的厦门市气象资料，拟证明截止至2016年5月31日风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17MM及17MM以上、当日气温达到35度及35度以上的条件的天数共88天，其可以据实延期交房的天数为88天。刘满金质证认为：1、正元置业公司并未提供施工日志或者监理日志等证据证明天气原因已实际影响到施工进度并实际停工，故对其延期的天数不予认可。2、天气原因可能对高空作业等室外作业造成一定程度的影响，但不必然影响室内施工或者其他工序的施工。因正元置业公司组织不力、人力等资源投入不足及工序安排不合理等导致讼争工程严重延误工期，该后果依法、依约均应由正元置业公司承担。3、只有在双方签订合同之日至约定的交房之日即2015年12月31日这段时间内因天气原因导致工期实际停工的才能相应顺延。正元置业公司主张扣减的顺延天数系从2014年6月至2016年5月份，对于超出部分显然不能成立。三、正元置业公司举证“施工监理日志”，拟证明案涉房产所在工程施工过程中，遭遇风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17MM及17MM以上、当日气温达到35度及35度以上的情况导致无法施工的天数合计88天。就此，刘满金质证对真实性、合法性、关联性均不予认可。就该“施工监理日志”，正元置业公司在本院受理的其他案件中陈述是“开完庭后我们去找监理公司补的。监理公司翻看记录，哪天没有施工没有监理日志就补给我们”；“原来监理那天没有施工，所以没有记录，但是是根据气象资料来补，但是这个是真实的东西”。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘满金与正元置业公司双方之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，对双方均具有法律拘束力。根据双方约定，正元置业公司应当在2015年12月31日前向刘满金交付符合交房条件的案涉房产。案涉房产所在的工程项目于2015年12月26日经建设、设计、监理、施工单位竣工验收合格，其后于2016年3月22日消防验收合格。因此，应认定案涉房产在正元置业公司于2016年7月通知交房时已经符合交房条件。至于双方若就案涉房产是否满足合同第八条第一款第2、3项约定的其他交付条件存在争议，可另行处理，不影响案涉房产交房。刘满金关于案涉房产迄今未符合交房条件的主张，本院不予采纳。正元置业公司通知的交房时间届满日为2016年7月25日，刘满金未按通知办理交房手续，其后不能认定为正元置业公司逾期交房。正元置业公司主张其因2014年、2015年的9.8厦门国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通管制可合理延期8天，气象原因及中、高考原因分别可以延期交房88天、8天。首先，双方约定的是如遇到约定的特殊原因，正元置业公司可“据实予以延期”，正元置业公司主张因2014年、2015年的9.8厦门国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通管制可合理延期8天及中、高考可延期交房8天，但未能提供与前述事由对应的施工日志、监理日志等证据证明该事由已实际影响施工，其该项抗辩，本院不予采纳。其次，关于气象因素，正元置业公司仅举证了“施工监理日志”，但未提供相应的施工日志加以映证证实施工已实际收到影响。其次，正元置业公司举证的“施工监理日志”并非施工过程中客观形成的原始资料，而是在庭审后“补”的。该“施工监理日志”在证据性质上只相当于书面证言，无其他证据佐证，不足采信。故正元置业公司也未能证明气象原因已实际影响施工，其主张因气象原因延期交房，本院亦不予采纳。综上分析，正元置业公司有关其可以延期交房的抗辩不能成立，其未能依约于2015年12月31日前向刘满金交付案涉房产，已经构成违约，应承担逾期交房的违约责任。自2016年1月1日计至正元置业公司通知交房时间的届满日2016年7月25日，正元置业公司逾期交房207天，据此，正元置业公司应支付刘满金逾期交房违约金34932元（843762元×0.0002×207天）。刘满金诉讼请求的合理部分，本院予以支持，其余驳回。正元置业公司认为违约金远高于租金，要求调整。本院认为，违约金条款订立的目的在于督促当事人严格履行合同，除了具备相应的补偿功能，还具有一定的惩罚功能，不能以案涉房产的租金来衡量逾期交房违约金。同时，正元置业公司针对此项主张，也未进行举证。因此，正元置业公司此项主张，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告厦门正元置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘满金逾期交房违约金34932元；二、驳回原告刘满金的其余诉讼请求。如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元减半收取381元，由原告刘满金负担41元，被告厦门正元置业有限公司负担340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 黄建和二〇一六年十二月二十日代书记员 陈丹雯附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。