江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0830民初169号原告：李娜，女，1988年9月26日生，汉族，个体户，住淮安市盱眙县。委托诉讼代理人：韩佳，系原告李娜丈夫，男，1986年5月4日生，汉族，个体户，住址同上。被告：金殿，男，1981年2月8日生，汉族，个体户，住南京市玄武区。被告：盱眙县第一中学，组织机构代码51055834-6。住所地淮安市盱眙县盱城镇都梁中路**号。法定代表人：花红丽，该学校董事。委托诉讼代理人：黄鑫、黄果红叶（实习），江苏昂格律师事务所律师。原告李娜与被告金殿、盱眙县第一中学租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，公开开庭进行了审理。原告李娜委托诉讼代理人韩佳、被告盱眙县第一中学委托诉讼代理人黄鑫、黄果红叶到庭参加诉讼。被告金殿经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娜向本院提出诉讼请求：判决被告赔偿原告直接损失52980元及违约金30000元，并返还租赁保证金5000元，合计87980元，本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告又调整诉讼请求为要求两被告赔偿直接损失52980元，被告金殿另行承担违约金30000元及返还租赁保证金。事实和理由：2013年7月21日，被告金殿于盱眙县第一中学签订一份《租房协议》，约定被告盱眙县第一中学将坐落于其学校宿舍楼底层共计24间房屋租赁给被告金殿，租赁期限为2013年7月20日至2017年10月19日，且合同中明确约定被告金殿有转租权。2013年8月25日，被告金殿经被告盱眙县第一中学同意将其承租的第一中学门面中B幢108室房屋转租给原告作服装干洗经营使用，租期为四年。合同签订后，原告按照约定交付了租金和租赁保证金5000元，而且对租赁的房屋进行了装修。然而，被告金殿不仅未按约定履行自己的义务，且还因为与盱眙县第一中学的矛盾导致盱眙县第一中学对原告恶意停水、停电，而停水、停电直接导致了原告无法正常营业，经营业绩直线下降，陷于瘫痪状态。在无数次交涉无果的情况下，原告不得不自购发电机用于经营，且还不得不又到工业园区花费28000元租金重新租赁厂房用于经营，以此避免更大的损失。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判决如上所诉。被告金殿未作答辩。被告盱眙县第一中学辩称：1、我校与被告金殿签订的租赁协议对双方有约束力，被告金殿未按约定向我校支付租金，我校依约有权对出租房屋进行停水、停电。2015年11月12日，我校与金殿在盱眙县盱城派出所的调解下形成调解协议，协议中明确停水停电损失由金殿承担。2、原告作为次承租人明知金殿拖欠租金，而拒绝向出租人缴纳租金来避免停水停电，其自身有过错，未将损失降至最低。3、我校、金殿与原告间的租赁合同纠纷经淮安市中级人民法院终审判决，确认我校与金殿之间租赁合同于2016年1月25日解除，判决包括原告在内的次承租人搬出房屋，原告到目前为止仍占有房屋，该占有属于无权占有，故谈不上有合法的收入或损失出现。4、原告主张的违约金及损失与法律规定相悖，违约金主要功能在于填补损失。综上，请求法院驳回原告对我校的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年8月25日，案外人孙青代表被告金殿与原告李娜签订《房屋租赁合同》一份，约定金殿将盱眙县第一中学宿舍楼底层门面B幢108-109室两间140平方米出租给李娜开设干洗店，租期四年，自2013年8月25日至2017年10月25日。租赁合同保证金5000元/间，共计10000元，每年租金总额120000元，于每年8月25日交付给金殿。合同第二条第一款租赁保证金中约定：“租赁期限届满，在乙方（李娜）已向甲方（金殿）交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后10天内，甲方将向乙方无偿返还租赁保证金”；第四条解除及违约责任中第五款约定：“乙方提供身份证等相关证件复印件供甲方备案及办理相关手续。合同期间如任何一方要求提早终止租赁都视为违约，违约方需向对方支付半年租金金额的违约金”。同年8月21日，李娜丈夫韩佳向孙青支付租金定金10000元，孙青向其出具“房屋租赁定金收款证明”，证实收到定金10000元，要求其在2013年8月25日前与出租房签订正式租赁合同，并付清房租及保证金，并约定房租若在规定期限内付清，定金自动转为租房保证金。原告称在合同签订后向金殿支付了第一年租金120000元，在合同履行过程中向金殿退还其中一间房屋，并就其中一间继续租赁。2015年9月2日，原告向被告交付了2015年10月25日至2016年10月25日间租金60000元。另查明，案涉房屋所有权人系被告盱眙县第一中学，2013年7月21日，金殿与盱眙县第一中学就盱眙县第一中学宿舍楼底层24间房屋签订《租赁合同》，由金殿承租上述24间房屋，租赁期限自2013年7月20日至2017年10月19日，合同中明确约定金殿在拖欠租金的情况下，盱眙县第一中学有权对出租房屋停水、停电。合同签订后，盱眙县第一中学向金殿交付了房屋，金殿也陆续将上述房屋转租给包括原告在内的数名承租人。后因金殿未按约定向盱眙县第一中学支付租金，原告在多次催要及协商未果的情况下于2016年1月19日向被告金殿发出律师函，要求金殿在收函之日起3日内付清租金，同年1月21日金殿收取了律师函，但未履行付款义务。2016年3月1日，盱眙县第一中学向本院提起诉讼，要求确认其与金殿间签订的租赁合同已解除，并主张金殿给付拖欠的租金及利息，包括原告在内的次承租人搬出租赁房屋并支付占有房屋期间的使用费。本院于同年5月28日作出一审判决：确认盱眙县第一中学与金殿于2013年7月21日签订的《租房协议》于2016年1月25日解除，金殿支付房屋租金含税金305465元及自2015年12月1日起至实际给付之日止的利息，次承租人搬离现租赁房屋并按36750元/年/间计算给付房屋占用费至实际搬离之日止。判决后，包括原告在内的部分次承租人及金殿不服，上诉至淮安市中级人民法院，淮安市中级人民法院于同年11月19日作出驳回上诉，维持原判的判决。因金殿一直未按约定履行交付租金的义务，自2015年11月起，盱眙县第一中学遂对出租房屋进行了间断性断电，直至同年12月盱眙县第一中学对出租房屋彻底断电。原告为正常经营于2015年11月2日自行购买了发电机一台进行发电，但由于发电机无法供大型洗衣设备运转，原告遂于2016年3月28日另行租赁盱眙县工业园区一房屋用于洗涤衣服，租金为每年28000元。原告于诉讼中明确要求两被告赔偿的直接损失52980元包括发电机费用3800元、园区厂房租赁费28000元、汽油费用20940元、换电表费用240元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与金殿间的转租合同系双方真实意思表示，合法有效，合同双方应严格按约定履行各自的权利义务。被告金殿在转租合同履行期间拖欠房屋所有权人租金，导致盱眙县第一中学行使合同约定的断电权致使原告等次承租人不能正常营业，为避免更大损失，原告自行购买发电机发电用以维持正常经营避免损失的进一步扩大并无不妥，故金殿应当对原告购买发电机费用3800元进行承担；对于原告主张的汽油费用20940元，其提供的购买收据上虽标注不同时间段的购买价格，但收据票据联号，证据本身存在矛盾之处，该组证据不能证明其所述事实，故该项诉请本院难以支持；对于换电表费用240元，原告未提供证据予以证实，本院不予支持。对于原告主张的另行租房租金28000元，因原告租赁房屋系用于开设干洗店，干洗店正常运营无法离开水电，在发电机所发电不能满足正常洗衣机器运转时原告另行租赁房屋维持经营，由此产生的租金属于被告金殿违约行为致使原告产生的实际损失，故被告金殿应予承担；对于承担的具体数额问题，因淮安市中级人民法院在2016年11月19日作出了终审判决，此时原告与金殿间的转租合同事实上已无法履行，原告无权再占有房屋，故租金也应计算至此时，即被告金殿应赔付原告租金损失18181元（28000元/年÷365天×237天）。对于原告主张的违约金30000元，因原告自认此后租金调整至55000元/年，故依约被告金殿应赔付原告违约金27500元。对于原告主张被告返还的租赁保证金5000元，因未满足约定的返还条件，故本院暂不能支持。对于原告主张被告盱眙县第一中学向其赔偿直接损失52980元，因双方间并无合同关系，即使存在断电断水的行为，也系盱眙县第一中学行使合同约定权利的正当行为，故原告该请求无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告金殿于本判决生效后十日内赔付原告李娜损失21981元及违约金27500元，合计49481元。二、驳回原告李娜的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，减半收取1000元，由原告李娜负担438元，被告金殿负担562元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。审判员  王云云二〇一七年四月五日书记员  王 莹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过于高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。