广西壮族自治区北流市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第691号原告杨鹏。委托代理人傅振原，广西鸿州律师事务所律师。委托代理人李永军，广西鸿州律师事务所律师。被告桂南实业发展有限公司（以下简称桂南公司），住所地北流市城南一路0332号。法定代表人罗斌，该公司董事长。委托代理人覃耀人，广西济见律师事务所律师。委托代理人黄育，广西济见律师事务所实习律师。原告杨鹏诉被告桂南公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法由代理审判员李广健适用简易程序，于2015年5月13日公开开庭进行审理。在案件审理过程中，因案件复杂，于2015年6月5日转为普通程序。本案依法由代理审理员李广健担任审判长，与人民陪审员黄祖奎、吴小娟组成合议庭于2015年7月13日公开开庭进行了审理，书记员罗镇担任法庭记录。原告的委托代理人李永军、被告的委托代理人覃耀人、黄育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨鹏诉称，2013年3月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，含该合同附件四《合同补充协议》。原告作为买受人购买了被告开发的位于北流市沿江路城东初中西侧的商品房项目“桂南.阳光华府”的第2号楼2D单元2D1502号房。原告按合同约定先后通过了支付首付款126088元和银行贷款291000元的方式向被告支付了全部房款417088元，同时向被告支付了代办土地使用权证、房产权证契税及其它费用合计9796.32元。按该合同约定，被告应当于2013年5月25日前交付上述房屋给原告使用，并且交付的房屋达到该合同第八条和第十一条约定的交房条件，但上述文件证明被告至今仍没有提供，也无法出具北流市人民政府房地产主管部门竣工综合验收备案表，因此被告交付的房屋不符合收楼条件，达不到交付使用的标准。直到如今，被告仍未向原告发出过达到交楼标准的书面交房通知，导致原告未能如期接收合格商品房。由于被告逾期交付房屋，按照该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任规定，被告应支付违约金给原告，违约金的计算办法：以总房款为基数，从2013年5月25日暂计至2015年2月28日止（合计648天）每日按原告购房款的万分之二计算，即为54054.60元；又由于《商品房买卖合同》条款属于被告单方制作并提供的格式合同，该万分之二的违约金比例低于商业银行逾期还款日万分之三的利率，所以，原告要求被告另行赔偿利息损失，利息损失的计算办法：以总房款为基数，从2013年5月25日暂计至2015年2月28日止（合计648天）每日按原告购房款的万分之一计算，即为27027.30元，以后的违约金及利息损失均计算至被告按照合同约定达到交房条件之日为止。为维护合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判令：1、被告桂南公司向原告杨鹏支付逾期交房违约金暂计54054.6元（每日按原告购房款的万分之二计算），计算至被告按合同约定达到交房条件之日为止；2、被告向原告赔偿利息损失暂计27027.3元（每日按原告购房款的万分之一计算），计算至被告达到合法交房条件之日为止；3、被告向原告赔偿律师代理费4000元；4、被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》；5、被告于2015年4月1日前提供北流市人民政府房地产主管部门竣工综合验收备案表；同时原告保留单方解除与被告签订的《商品房买卖合同》之权利；6、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张在举证期限内向本院提交如下证据：1、原告身份证，证明原告主体适格；2、被告工商登记信息，证明被告主体适格；3、销售不动产统一发票，证明原告支付了126088元首付款给被告；4、交纳契税及其他费用收据，证明原告已经支付了9796.32元契税等费用给被告，但被告逾期交房；5、商品房买卖合同，证明原被告签订合同的事实及合同中约定的违约责任；6、个人购房担保借款合同、个人借款凭证，证明291000元是原告办理个人购房担保借款用的，原告已经向被告交清房款。被告桂南公司辩称，本案的《商品房买卖合同》已经成立并且合法有效，不存在法定的违约行为，不应赔偿相关费用给原告，其他业主对商品房的交付并未提出异议，故涉案房屋也并未有逾期交付房屋的违约行为，原告并未交清房款，是原告违约在先，至于后面原告是否入住、是否装修也与被告无关，其有部分关于政府未完成拆迁的证据可以庭后提交给法庭，法庭也可以到国土局进行查证；根据该合同第九条规定，即使被告构成违约，原告没有在30日内主张权利的，视为原告自动放弃主张的权利；被告没有向原告赔偿律师费的法律依据，也没有提交证据；被告与原告的主要合同义务已经履行完毕，后续的相关义务被告也可以配合原告履行完毕，请求驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张在当庭及庭后向本院提交如下证据：1、质量验收报告、质量验收记录，证明被告交付给原告的房屋已符合合同约定的交付条件；2、个人购房担保借款合同，证明原告没有按时办理按揭导致无法按时接收房屋；3、房屋验收交接表、收条、装修申请表、入伙手续书、业主入伙需交费用一览表、业主登记表，证明原告已接收房屋的事实，同时证明被告交付的房屋符合房屋买卖合同的约定，不存在违约行为。4、《建设工程质量竣工验收意见书》，证明所交付的商品房符合合同约定的条件，并经相关部门验收合格。被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1、2、3无异议，对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明作用有异议，被告已按合同约定履行了商品房买卖合同，不存在违约逾期交房的行为，其中抵押服务发票、买卖合同服务发票与本案无关；对证据5的真实性无异议，但不能证明是被告违约；对证据6的真实性、合法性、关联性均无异议。原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据1的真实性有异议，因没有原件核对，对证明作用有异议，单凭这两份报告及记录不能证明涉案房屋全部符合房屋买卖合同的交付条件；对证据2的证明作用有异议，按揭的办理与原告是否接收房屋不存在必要的联系；对证据3的真实性均有异议，且均与本案无关，对证明作用有异议，不能证明原告已经依法接收房屋，被告存在违约逾期交房的行为必须承担违约责任；对证据4的内容没有异议，真实性没有异议，对证明内容有异议，意见书时间不完整，勘察单位不知道是何时验收，没有验收时间，商品房住宅小区应该有一个小区整体的配套设施的综合的竣工验收意见，意见书应是总结性的意见，依据来自相关各种类的验收意见，对关联性没有异议。经庭审质证，本院认证如下：对于原、被告提供的证据，相对方没有异议，与本案诉讼主张有关联的证据，本院依法予以认定并作为认定本案法律事实的依据；对相对方提出异议的证据，本院综合各份证据间与本案诉讼主张的关联程度及证明力大小进行评判后予以认定，亦作为认定与本案具有关联的法律事实的依据。综合全案的证据及庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下：2013年3月29日，原告杨鹏与被告桂南公司签订了《商品房买卖合同》，约定：被告向原告出售位于北流市沿江路城东初中西侧的桂南.阳光华俯第2号楼2D单元2D1502号房给原告，总房价417088元，被告应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该合同第八条第5种条件的、并符合该合同约定的商品房交付原告使用，在交房时，如原告银行按揭贷款尚未发放或并未付清房款的，则交房时间延至银行按揭发放或房款交清之日；该条第5种规定的条件为：该住宅小区全部商品房经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同验收合格并签署《建设工程质量竣工验收意见书》。被告逾期交房的，违约责任按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，从该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一点五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日，原告有权解除合同，被告自原告解除合同的通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金，原告要求继续履行的，合同继续履行，从该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金；被告因逾期交房造成违约的，原告应当在被告通知的实际交房之日起30内向被告主张逾期交房违约金，如原告逾期未主张的，视为主动放弃索赔的权利。合同签订后，原告通过交付首付款及向银行贷款的方式交付了全部的房款417088元。该商品房的银行按揭贷款在2013年5月25日发放；原告在2013年9月28日到被告处办理该商品房的相关手续。本案讼争房屋所在桂南.阳光华俯小区的第1、2、3、4、5、6、6A号楼经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位分别在2012年5月10日、2012年12月20日、2012年12月25日、2013年1月15日、2013年3月20日、2013年1月15日、2013年1月10日共同验收合格并分别签署《建设工程质量竣工验收意见书》。本院认为，被告桂南公司与原告杨鹏签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反有关法律、行政法规的强制性规定，原被告之间的商品房买卖合同关系依法成立有效，受法律保护。本案讼争的商品房所在的小区经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位分别在2012年5月10日、2012年12月20日、2012年12月25日、2013年1月15日、2013年3月20日、2013年1月15日、2013年1月10日共同验收合格并分别签署《建设工程质量竣工验收意见书》，符合了原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定的第5种条件，故可以交付原告使用；原告在2013年5月25日取得了银行的按揭款，根据该合同第八条约定，本案讼争商品房约定的交付时间应为2013年5月25日，原告对此在起诉书中亦认可；被告提供的证据证实双方办理房屋验收交接手续的时间是在2013年9月28日，通知交房的时间没有提供，被告辩称在原告取得按揭款后，被告多次通知原告办理交付手续，但原告并未来办理，因被告没有相关证据加以证实，没有事实依据，故本院对此辩称不予采信，故认定该讼争商品房的交付时间为2013年9月28日；原、被告双方约定在2013年5月25日交房，而被告在2013年9月28日才向原告交付了房屋，已构成了逾期违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定：“逾期超过60日，原告有权解除合同，被告自原告解除合同的通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金，原告要求继续履行的，合同继续履行，从该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。”原告主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，因此被告应按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金；又根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，原告应当在2013年9月28日之日起30内向被告主张给付违约金，如逾期视为主动放弃索赔的权利，因原告在该期间内没有向被告主张违约金，故原告要求给付违约金及赔偿利息损失的诉讼请求的理由不成立，本院不予支持，原告请求赔偿律师代理费4000元没有事实依据，本院不予支持。根据合同的约定，在被告违约的情况下，解除或继续履行合同是原告的权利，原告主张继续履行合同，故本院依法予以支持；由于原告主张继续履行合同，因此不能再主张保留解除合同的权利，故对原告的该项请求不予支持。原告主张被告限于2015年4月1日前提供北流市人民政府房地产主管部门竣工综合验收备案表没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十三条的规定，判决如下：一、被告桂南实业发展有限公司继续履行与原告杨鹏签订的《商品房买卖合同》；二、驳回原告杨鹏的其他诉讼请求。本案案件受理费1928元（原告已预交），由原告杨鹏承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（开户行：农行广西玉林分行营业部，户名：玉林市财政局，账号：20×××77）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判长李广健人民陪审员黄祖奎人民陪审员吴小娟二〇一五年九月八日书记员罗镇