上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2223号
上诉人（原审原告）叶樱，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上海市黄浦区XX路XX弄XX号，现住上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人杨斌，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨厚铨，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上海市XX城XX镇XX花园XX号，现住上海市闵行区XX路XX弄XX号。委托代理人贺富强，上海市君志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海地原房地产经纪有限公司，住所地上海市闵行区XX路XX号XX室。法定代表人杨巍，经理。委托代理人滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。上诉人叶樱因定金合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人叶樱及其委托代理人杨斌，被上诉人杨厚铨及其委托代理人贺富强，被上诉人上海地原房地产经纪有限公司之委托代理人滑宝珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2014年4月7日，杨厚铨（卖方、签约甲方）与叶樱（买方、签约乙方）在上海地原房地产经纪有限公司（以下简称地原公司）（居间方、签约丙方）的居间介绍下，签订《居间协议》一份，约定：乙方愿意委托丙方购买甲方之房屋，房屋座落在闵行区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋），建筑面积为135.03平方米，权利人杨厚铨；房价款人民币（下同）385万元，首期房价款120万元，第二期房价款200万元，贷款60万元，尾款5万元；如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应将收到的定金交丙方保管，待甲方签订本协议后7日内，乙方应补足定金至20万元，由甲方收取后交由丙方暂为保管，待甲、乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款，若甲方将以甲方为权利人的该房地产之房产证原件交丙方保管，则乙方同意，甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金或者定金转化的部分首期房价款；此房价为房东到手价，所有交易税费由乙方支付；甲乙双方约定2014年7月10日之前签订买卖合同时乙方支付房款120万元；甲、乙双方约定于乙方支付50%的房款时，甲方同意提早提供房屋供乙方装修；甲方必须在交房前迁出户口，于2014年11月30日之前办理过户手续，乙方付清所有房款等。同时，地原公司向叶樱出具《承诺书》一份，载明：“地原地产经纪有限公司承诺叶樱，应在2014年7月7日前，把叶樱XX路XX弄XX号XX室房屋销售出去，最低不得低于315万元，在销售期间，叶樱必须配合本公司，如因本公司原因没有销售出去，本公司承担叶樱的定金损失20万元整”。当日，叶樱、杨厚铨还签订《协议书》一份，约定双方同意将系争房屋买卖合同价格做低，叶樱实际将按双方签订的补充协议支付房价款。后叶樱向杨厚铨支付定金5万元，杨厚铨出具《预付房款收据》一份。同日，叶樱还签订《佣金确认书》一份，确认叶樱就系争房屋买卖，于交易过户当日向地原公司支付中介服务费45,000元。2014年4月14日，叶樱向杨厚铨（原审误写为杨厚铨向叶樱）支付定金15万元，杨厚铨出具《预付房款收据》一份。2014年7月7日，经地原公司居间介绍，叶樱及薄某某与案外人尤某某签订《上海市房地产居间协议》一份，约定将叶樱及薄某某所有的位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋出售给案外人尤某某。尤某某并于当日向叶樱支付了定金5万元。同日，叶樱与地原公司签订《补充协议》一份，约定叶樱购买XX路XX弄XX号XX室房屋及地下车位66号总价为385万元，其中房屋购买价格为355万元，车位由地原公司另行出售，车位价格不低于三十万元，如超出的部分作为中介费，此次购房不收取原约定的中介费45,000元。当日地原公司还与杨厚铨签订《补充协议》一份，约定原定于2014年7月10日签订买卖合同，并支付首付款，由于买方原因不能够在约定时间签订合同，现经地原公司请求，出卖方同意签订合同时间延长至2014年9月10日，另外此房也可通过地原公司或其他中介公司出售给其他人，在收到其他人房款时，出售方同意退还给叶樱之前付的20万元定金，如其他公司要看房，地原公司应全力配合。此后至2014年9月，双方仍未能签订买卖合同。此后叶樱、杨厚铨及案外人尤某某共同至地原公司处协商，但未能达成一致意见。2014年12月24日，杨厚铨经上海A有限公司居间介绍，与案外人朱某甲、曲某某、朱某乙就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋及车位以375万元的价格出售。系争房屋及车位于2015年3月20日变更登记至案外人朱某甲、曲某某、朱某乙名下。2015年4月21日，叶樱委托律师向地原公司发函表示要求其赔偿损失20万元及相应利息。原审审理中，叶樱请求法院判令：1、解除叶樱与杨厚铨、地原公司于2014年4月7日签订的居间协议；2、杨厚铨向叶樱返还定金20万元，并按银行贷款利率支付自2015年3月20日起至判决生效之日止的利息；3、地原公司就定金及利息承担连带责任。杨厚铨和地原公司均辩称：不同意叶樱的诉讼请求。原审认为，叶樱、杨厚铨、地原公司签订的《居间协议》系当事人的真实意思表示，于法不悖，属合法有效，各方当事人均应按约履行各自的义务。本案争议之20万元定金系叶樱交付的订约定金，是对交易双方签订正式房地产买卖合同的一种担保，即叶樱与杨厚铨双方均应在约定的期限之前就涉案房屋的交易按照居间协议约定之内容进行积极协商，以促成房屋买卖合同的达成，否则违约方应按定金罚则承担责任。叶樱购买系争房屋需出售其自有的他处房屋以支付购房款，虽地原公司出具承诺表示配合销售并愿意承担相应损失，叶樱作为购买方仍应明确其在居间协议中应负之义务并承担相应的风险。按照该居间协议之约定，双方应于2014年7月10日之前签订买卖合同，但因叶樱自有房屋并未能及时出售，故经三方协商延长至9月10日签订买卖合同。至2015年9月10日后，叶樱认为因其下家尤某某未能支付房款，故其也无法再购买系争房屋，就叶樱与杨厚铨间的交易而言，系因叶樱无法支付相应房款致未能继续履行。同时，杨厚铨已将房屋另售他人，地原公司亦承诺不再收取相应佣金，该居间协议约定之权利义务已实际无法继续履行，法院确认解除该居间协议。关于杨厚铨、地原公司签订的《补充协议》，叶樱虽未在该协议上签字，但将签约时间延长至9月10日系经三方协商确认，此变更有利于叶樱，且叶樱亦依据该协议主张退还定金，叶樱对于该补充协议已予以认可。现本案争议焦点为，该补充协议后部约定退还定金条款之适用，对此叶樱认为现系争房屋及车位已出售，返还定金的条件已成就，杨厚铨则认为返还定金的条件为原居间协议中约定之履约方式。原审法院认为，首先，该补充协议系对叶樱、杨厚铨、地原公司三方于2014年4月7日签订之《居间协议》的补充约定，将该协议的履行期限延长至9月10日；其次，补充协议中约定其余条款不变，就双方房屋买卖的转让价格、付款时间等均未改变；再次，签订补充协议的初衷系因叶樱未能及时出售自有房屋取得房款故给予其相应的补救途径，故对于该部分约定理解为杨厚铨在9月10日前以原条件出售系争房屋及车位，则向叶樱返还定金20万元，更符合协议文义及双方订立合同之本意。然在实际履行过程中，杨厚铨至12月底与案外人签订买卖合同，以375万元的价格出售系争房屋，并未在补充协议约定的条件下再售，故叶樱主张条件成就要求杨厚铨返还定金并无依据。现因叶樱之原因导致其与杨厚铨的买卖未能继续履行，无法签订买卖合同，叶樱已属违约，其要求杨厚铨返还定金的诉讼请求，法院难以支持。至于叶樱要求地原公司承担连带责任并无依据，但就地原公司在居间过程中因过失导致叶樱之损失，叶樱可另案主张。原审法院审理后于二○一五年十一月十八日作出判决：一、确认解除叶樱与杨厚铨及上海地原房地产经纪有限公司于2014年4月7日签订的《上海市房地产买卖居间协议》；二、驳回叶樱的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计2,164.73元，由叶樱负担1,082.36元，由上海地原房地产经纪有限公司负担1,082.37元。判决后，叶樱不服，上诉于本院称：杨厚铨与地原公司签订《补充协议》的根本目的是在当时房地产市场行情不佳的情况下，杨厚铨希望尽快将系争房屋销售出去，而地原公司则希望将系争房屋销售出去了，杨厚铨就不会没收上诉人定金。根据《补充协议》的约定，《居间协议》原约定的定金条款的效力实际上已被《补充协议》解除。原审法院依据已被解除的定金条款，判令上诉人承担定金罚则的违约责任，属认定事实不清，适用法律不当，所作判决有失公平，应予纠正。此外，地原公司未在约定的期限内将上诉人自有的房屋销售出去，应按照其出具的《承诺函》的约定向上诉人承担相应的赔偿责任。上诉人请求维持原审判决第一项，撤销第二项，改判支持其在原审中的全部诉讼请求。被上诉人杨厚铨辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人地原公司辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，叶樱、杨厚铨与地原公司就系争房屋签订的《居间协议》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。合同履行过程中，因叶樱需出售自有房屋来支付系争房屋的房款，但由于叶樱未能按时出售自有房屋，在地原公司的协调下，三方协商将签约时间延长至2014年9月10日，杨厚铨与地原公司并签订了《补充协议》。叶樱虽未在该《补充协议》上签名，但其对《补充协议》的内容予以认可，故应受该协议条款的约束。根据《补充协议》的约定，协议签订的背景应当是在叶樱未能按约付款签约的情况下，杨厚铨为继续履行合同所作的让步，是对《居间协议》的补充约定。叶樱认为《补充协议》是对《居间协议》中定金条款的解除，缺乏依据，本院不予采纳。根据《补充协议》的约定，应当理解为杨厚铨如在2014年9月10日之前以原条件出售系争房屋，则应当向叶樱返还定金20万元。但本案中，叶樱直至2014年9月10日仍未能与杨厚铨协商签订正式的房地产买卖合同，也未支付合同约定的房款，杨厚铨直至2014年12月底才与案外人签订买卖合同，将系争房屋以低于与叶樱约定的价款出售给他人，《补充协议》中约定的杨厚铨返还定金的条件并不成就，叶樱的行为也已构成违约，故其无权要求杨厚铨返还定金并支付相应的利息。有鉴于此，叶樱要求地原公司就上述债务承担连带责任，因缺乏依据，本院亦不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。叶樱的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,329.46元，由上诉人叶樱负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年五月十二日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……