重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终608号
上诉人（原审被告）周祖兰。
委托代理人黎勇，重庆兼善律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆雄风百货广场有限公司。
法定代表人卢腾，董事长。
委托代理人唐智勇，重庆北碚城区法律服务所法律工作者。
委托代理人毕晶晶，重庆北碚城区法律服务所法律工作者。
上诉人周祖兰与被上诉人重庆雄风百货广场有限公司（以下简称雄风百货公司）租赁合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2015年11月11日作出（2014）碚法民初字第07510号民事判决。周祖兰对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月24日对本案有关诉讼参与人进行了询问。上诉人周祖兰的委托代理人黎勇与被上诉人雄风百货公司的委托代理人唐智勇、毕晶晶到庭参加了询问。本案现已审理终结。
雄风百货公司在一审中诉称：雄风百货公司与周祖兰于2011年8月20日签订了《雄风新天地租赁合同》，将位于北碚区嘉陵风情街XX号附XX号的商铺出租给周祖兰用作开办“北碚区XX茶楼”。合同签订后，雄风百货公司依约向周祖兰交付了商铺，但周祖兰未按约定支付各项费用，其行为已经构成严重违约。依据租赁合同的约定，周祖兰至今未付拖欠的水费819元、电费12735元、公摊电费16523元、物管费39600元、租金361680元，共计431357元，违约金按照银行一至三年期贷款利率6.15%的四倍计算至2014年10月30日为146725元。请求判决：一、解除雄风百货公司与周祖兰于2011年8月20日签订的《雄风新天地租赁合同》；二、周祖兰立即将租赁物返还给雄风百货公司；三、周祖兰立即向雄风百货公司支付租金、物管费、水电费等共计431357元；四、周祖兰向雄风百货公司支付违约金146724.98元；五、本案诉讼费由周祖兰承担。
周祖兰在一审中辩称：雄风百货公司与周祖兰签订租赁合同属实，但该合同已于2013年9月10日解除。雄风百货公司对租金、物管费、水电费计算有误，雄风百货公司的梁经理曾给周祖兰承诺过加三个月的免租期，故应当扣除，而且对于2013年10月27日以前的租金已经超过了诉讼时效；对于水费、电费，周祖兰只负担2013年1月至2013年9月10日之间产生的费用；周祖兰从入驻开始就没有缴纳过公摊电费，因为这里入驻率低不存在公摊电费，且对于2012年10月27日以前的水电费及公摊电费已经超过了诉讼时效；物管费应当计算至雄风百货公司向周祖兰发出解除合同的通知之日，即2013年9月10日，且商铺没有几家，物管费应当低于约定的数额。雄风百货公司曾经承诺过有较高的入驻率，但实际上没有，且雄风百货公司曾对周祖兰承租的商铺实施过断水断电行为，也有违约，故周祖兰不应支付违约金。
一审法院经审理查明：2011年8月20日，雄风百货公司（甲方）与周祖兰（乙方）签订《雄风新天地租赁合同》，约定：甲方将雄风新天地XX号楼X层商铺（建筑面积为330平方米）出租给乙方使用，该商铺供乙方以XX商号经营，经营项目为棋牌、茶楼；租赁期限为5年，即2011年8月20日至2016年8月19日；乙方享有6个月的免租期，租赁期的前两年，以乙方承租商铺的建筑面积乘以租金单价为每月租金标准，商铺租金单价为40元／m2／月，其余租期，租金递增率为每两年递增10%；自免租期开始之日乙方交纳物业管理费，物业管理费为1980元／月；乙方在租赁期间需分摊“新天气”项目公共区域所产生的水、电费用；在租赁期限内，乙方逾期支付水、电、燃气及其他费用的，每逾期一日，就按上述费用的千分之二或国家有关规定支付滞纳金；乙方拖欠租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方面解除合同，乙方应当在甲方发出交还商铺通知之日起7日内交还该商铺。2013年9月10日，雄风百货公司向周祖兰发出《租赁合同解除通知书》，载明：你方收到本通知之日为2012年10月20日《雄风新天地租赁合同》解除之日；你方收到本通知后七日内，迁出租赁房屋，将租赁物归还我方。周祖兰从2013年9月起停止营业，但未将商铺交还雄风百货公司。周祖兰从2012年8月20日起未向雄风百货公司支付租金，从2013年3月1日起未交纳物管费。此外，周祖兰也未交纳2013年1月21日至2014年2月22日的水电费、公摊电费。一审庭审中，周祖兰申请证人赵某（周祖兰的合伙人）、周某（周祖兰相邻商铺的承租人）、杜某（XX茶楼的工作人员）出庭作证。赵某陈述，周祖兰的XX茶楼刚入场时，雄风百货公司的梁经理曾承诺再多给三个月的免租期。周某陈述，其开的发廊与周祖兰的XX茶楼相邻，均欠雄风百货公司租金，在经营过程中雄风百货公司对两人承租的商铺均实施过断水断电行为，并将商铺的门锁了。杜某陈述，XX茶楼经营过程中雄风百货公司曾对其进行断水断电。
一审法院认为，雄风百货公司与周祖兰签订的《雄风新天地租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效。双方应当依照该合同的约定履行义务。现雄风公司将租赁的房屋交付给周祖兰承租使用，故周祖兰应当依照合同的约定支付租金、物管费、水电费等。周祖兰辩称雄风百货公司的经理曾经承诺再多给予三个月免租期，故租金应当少算三个月。对此，周祖兰虽申请了证人证明该事实，但证人均与周祖兰有利害关系，且无其他相应证据予以佐证，证人证言系孤证，故一审法院对周祖兰的这一抗辩理由，不予采纳。
关于《雄风新天地租赁合同》是否已经解除的问题，合同中约定，周祖兰拖欠租金、物管费等连续超过15日或累计超过30日，雄风百货公司有权单方面解除合同。至雄风百货公司于2013年9月10日向周祖兰发出《租赁合同解除通知书》时，周祖兰已逾期支付租金超过三十日，双方签订的《雄风新天地租赁合同》已于2013年9月10日解除。因双方租赁合同已解除，故周祖兰应当将租赁房屋即北碚区嘉陵风情街XX号附XX号商铺腾退给雄风百货公司。
关于雄风百货公司是否构成违约的问题。周祖兰辩称其租赁的商铺场所未达到雄风百货公司承诺的商业气氛，雄风百货公司亦有违约行为，但无证据证明双方对商业气氛有过约定，故一审法院对周祖兰的这一抗辩理由，不予采纳。周祖兰还辩称雄风百货公司对其断水断电、锁住商铺大门，雄风百货公司的行为亦构成违约，但除证人证言外无其他证据予以佐证，故一审法院对周祖兰的这一抗辩理由，亦不予采纳。
关于周祖兰是否应当支付水电费、公摊电费、物管费的问题，虽然合同已经于2013年9月10日解除，但周祖兰并未将商铺交付给雄风百货公司，该商铺内产生的水电费仍然应当由使用者周祖兰支付。公摊电费及物管费在合同中有明确约定，周祖兰以从未收取过为由拒绝支付，于法无据，一审法院不予支持。周祖兰辩称2012年10月27日以前的水电费、公摊电费以及2013年10月27日以前的租金已经超过诉讼时效，在《租赁合同解除通知书》中已经对2012年3月起的公摊电费进行了催收，但未对2012年1月的公摊电费予以催收，故仅2012年1月的公摊电费超过诉讼时效，其余公摊电费未超过诉讼时效。从2013年1月起拖欠的水电费距雄风百货公司起诉之日2014年10月27日未超过两年，故水电费未超过诉讼时效。租金的诉讼时效为一年，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，因此在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效应当一并计算，即以最后一期租金的缴纳时间作为所有租金的诉讼时效起算时间，最后一期即2013年8月20日至2013年9月9日第四期租金的缴纳时间为2013年8月5日。虽然此后雄风百货公司有过催收的行为，但2013年9月10日雄风百货公司发出合同解除通知书以后无证据证明其有过催收的行为，故至2014年10月27日雄风百货公司起诉时第二期、第三期、第四期租金均已超过诉讼时效。因合同已经于2013年9月10日解除，但解除后周祖兰并未将商铺交付给雄风百货公司，故从2013年9月10日起周祖兰应当向雄风百货公司支付逾期腾房占有使用费，该费用一审法院比照租赁合同确定为330m2×40元×1.1=14520元／月，该占有使用费不是租金，诉讼时效应为两年，2013年9月10日至2014年10月27日共计13个月，故占有使用费为14520元／月×13个月=188760元。
周祖兰应当支付2013年9月10日至2014年10月27日的占有使用费188760元；2012年3月21日至2014年10月31日的公摊电费共计14496.97元；2013年1月21日至2014年2月22日的水电费共计13553.8元；2013年3月1日至2014年10月31日的物管费共计30个月×1980元=39600元。雄风百货公司要求周祖兰支付逾期利息146724.98元，该金额过高，一审法院按照年利率24%计算为57453.3元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、雄风百货公司与周祖兰于2011年8月20日签订的《雄风新天地租赁合同》已于2013年9月10日解除。此款于一审判决生效之日起，发生法律效力；
二、周祖兰于一审判决生效之日起十五日内搬出位于重庆市××风情街××号××号商铺；
三、周祖兰于一审判决生效之日起十日内支付给雄风百货公司逾期腾房占有使用费188760元；
四、周祖兰于一审判决生效之日起十日内支付给雄风百货公司水电费13553.8元；
五、周祖兰于一审判决生效之日起十日内支付给雄风百货公司公摊电费14496.97元；
六、周祖兰于一审判决生效之日起十日内支付给雄风百货公司物管费39600元；
七、周祖兰于一审判决生效之日起十日内支付给雄风百货公司违约金57453.3元；
八、驳回雄风百货公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9580元，由周祖兰负担。
宣判后，周祖兰不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。上诉事实及主要理由：1、一审中，雄风百货公司的诉讼请求中并未有“逾期腾房占有使用费”的请求，一审法院自行杜撰此新名词，违背了民事诉讼法有关不告不理的原则。2、一审中，雄风百货公司要求解除租赁合同，但一审法院却认定该租赁合同已于2013年9月10日解除，则依据民事诉讼证据规则第三十五条的规定，应当给双方当事人予以明确释明并重新指定举证期，但一审法院并未进行释明和重新给予举证期。3、雄风百货公司在向周祖兰发出解除合同通知后，将门强行关锁，并非周祖兰赖着不走。同时，即使有损失也应当查明是否存在扩大损失的情形，以及分分过错。4、周祖兰在承租房屋前向雄风百货公司交纳了二万六千多元保证金，一审时周祖兰亦多次提及并举证，但一审判决对此却未作提及和点评。综上所述，一审判决认定事实不清，严重违反法定程序，适用法律错误，请求将本案发回重审或查清事实后依法改判。
雄风百货公司辩称，周祖兰欠付相关费用，依据双方租赁合同的约定应该支付。雄风百货公司从未实施过强行锁门的行为，周祖兰亦无证据证明。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，周祖兰提供了36张照片，拟证明雄风百货公司存在强行锁门的行为。雄风百货公司质证后认为上述照片无法证明所照图像与本案所涉门面为同一地点，且照片上没有时间，无法反映具体的拍摄时间。同时，照片上只能看见门上有把U型锁，但并不能反映此锁为何人所为。因此，这些照片不能达到周祖兰意欲证明的目的。本院认为，上述证据不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序中的新的证据，不予采信。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，雄风百货公司与周祖兰签订的《雄风新天地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应当依照该合同的约定履行义务。在合同履行过程中，因周祖兰欠付租金等费用，雄风百货公司依照租赁合同的约定向周祖兰发出《租赁合同解除通知书》，周祖兰收到此通知书后，没有证据表明其对此提出过异议，该解除行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条有关约定解除和解除权行使的规定。一审法院确认该租赁合同于2013年9月10日解除，符合法律规定，与雄风百货公司请求解除合同的诉讼请求并不相悖，不属于证据规则第三十五条规定的情形，周祖兰认为一审法院程序不当的上诉理由不能成立。
合同解除后，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，周祖兰应将涉案租赁物返还雄风百货公司。本案中，现有证据不足以证明周祖兰履行了返还义务，双方之间亦无签订新的租赁合同，周祖兰继续占有涉案租赁物，依法应当比照租赁合同的约定支付继续占有该租赁物期间的占有使用费、物管费、水电费等。占有使用费与租金性质相当，均是对使用租赁物而支付的价款，只是因合同解除与否而产生的不同称谓，且一审法院并未超越雄风百货公司诉请的时限主张相关费用。因此，周祖兰认为一审法院杜撰新词，超出雄风百货公司诉讼请求作出判决的上诉理由不能成立。
周祖兰称雄风百货公司存在强行锁门、断水断电等行为，但所举示的证据并不能证明其主张，依法应予承担举证不能的法律后果。至于保证金的问题，由于周祖兰在一审时并未就此提出反诉，一审法院未作处理并无不当。周祖兰可就此依据双方租赁合同的约定和相关法律规定，另行诉讼。
综上，上诉人周祖兰的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9580元，由上诉人周祖兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 泽
代理审判员 张晋鹏
代理审判员 李 娅
二〇一六年五月五日
书 记 员 韩 微