江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰开民初字第00739号
原告（反诉被告）周爱国。
被告（反诉原告）吉必明。
委托代理人王春树，江苏运泰律师事务所律师。
被告吉兴友。
原告（反诉被告）周爱国与被告（反诉原告）吉必明、吉兴友排除妨害、买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月26日受理后，被告吉必明（反诉原告）于2015年6月11日提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告周爱国（反诉被告）、被告吉必明（反诉原告）及其委托代理人王春树到庭参加诉讼，被告吉兴友经本院传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周爱国诉称：两被告系父子关系，其与吉必明经人介绍相识，吉必明因需资金周转，先后于2009年12月及2010年12月分别将泰州市西湖翠苑4幢1单元102室及4幢2单元302室房屋转让给原告，并办理房屋所有权及土地使用权变更登记手续，并将西湖翠苑4幢1单元102室实际交付原告使用，2012年10月原告及其父母对该房屋进行了装潢入住，然而2012年10月18日两被告等趁原告母亲一人在家时，将原告的窗户玻璃砸碎，强行入室并损坏家中财物，更为严重的是将原告母亲打伤，为此原告多次向110报警，110也多次到现场且动用大批警力才将原告母亲救出。目前泰州市西湖翠苑4幢1单元102室及4幢2单元302室房屋被告至今强占在房屋内，不让原告使用。已经严重影响到原告对该两套房屋的占用、使用和处分；原告不得不在外租房居住，严重的影响了原告及其家人的正常的生产和生活，且将原告住房内的财物损坏。原告曾于2013年4月提起诉讼，后撤诉。2014年2月原告再次起诉，但法院以原告涉嫌诈骗为由，作出（2014）泰开民初字第0255号民事裁定书。2015年5月19日泰州市公安局医药高新区分局作出了�新公（寺）撤案字（2015）2号撤销案件决定书。故诉至法院，请求判决：1、二被告立即停止对原告所有的泰州市西湖翠苑4幢1单元102室及4幢2单元302室房屋的侵害，不妨碍原告及家人对上述房屋的正常使用；2、赔偿原告的各项损失计人民币30000（暂定）元；3、由被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）吉必明辩称及反诉称：2009年左右，周爱国以自己做工程为名向吉必明借钱，因吉必明没钱借给周爱国，周爱国就向吉必明借西湖翠苑4幢2单元302室房子的房产证和土地证到银行抵押贷款，吉必明最初没有同意，后经不住周爱国的软磨硬泡答应了周爱国。2009年10月10日，周爱国向吉必明出具借条一份，借条载明“今借吉必明房产证、土地证西湖翠苑4幢2单元302室证件一套。今借人周爱国”。几天后，周爱国又找到吉必明，称吉必明房子上了银行的黑名单，抵押不了，就让吉必明将产权证过户成周爱国的名字去银行办理抵押贷款，以后再过回吉必明的名字。于是，双方就以买卖的形式签订了《房屋买卖协议》并在房管部门办理了过户手续，302室房屋于2009年12月18日登记在了周爱国名下。2010年3月10日左右，吉必明找到周爱国要求其将302室房屋重新过户到自己名下，周爱国以过户需要费用自己暂时没钱为由，让吉必明将其位于西湖翠苑4幢1单元102室房屋过户至周爱国名下，然后以102室房屋从银行抵押贷款后就将302室房屋重新过户到吉必明名下。吉必明听信周爱国的话就答应了，双方同样以买卖的形式签订了《房屋买卖协议》并到房管部门办理过户手续。这样吉必明的两套房屋在间隔仅一年的时间内就全部登记在了周爱国名下。直至目前，周爱国仍未将两套房屋过户至吉必明名下，但两套房屋始终都由吉必明出租给别人使用，期间，吉必明在多次要求周爱国过户两套房屋均未果的情况下，于2012年10月15日向泰州市公安局开发区分局寺巷派出所报案，而周爱国竟在2012年11月19日向泰州市海陵区人民法院提起诉讼要求吉必明及其儿子停止对两套房屋的侵害，后周爱国又撤诉。2012年12月9日，泰州市公安局医药高新去分局作出泰高新公刑立字【2012】第827号立案决定书，决定对吉必明被诈骗案立案侦查。当公安机关询问周爱国：“吉必明为什么要将房子过户给你？”周爱国回答“因为吉必明借了我的钱，两套房子中，其中一套96平方米的房子，是4幢1单元102室的是吉必明抵债给我的，相当于还借我的款的，也就是卖给我的。还有一套大套，就是147平方的房子是抵押给我的，因为吉必明还欠我的钱。”在下面的询问中公安机关问：“按照你的说法，吉必明的302室的房子实际并没有卖给你，过户给你是为了到银行贷款，那你为什么还要向海陵区法院主张这套房子是你的，要求法院排除侵害？”。周爱国回答“我是为了让吉必明还欠我的欠款，并不是想要他的房子……”。这说明吉必明与周爱国之间关于302房屋根本不存在真实的买卖关系，双方签订的《房屋买卖协议》并非双方真实意思表示。同样，关于102室房屋，按照周爱国的说法是吉必明抵债给他的，但无论是在公安机关侦查时还是在目前，周爱国都提供不出吉必明和其之间存在的大额债务的依据，仅有一两笔债务是在万元左右，涉及大额债务周爱国都称是给付的现金，这种做法明显是不符合常理的，而事实上，两套房屋过户至周爱国名下后，周爱国曾先后在银行进行抵押贷款，最终所有的贷款都由其本人拿走。所以，双方之间关于102室房屋也不存在真实的买卖关系，签订的《房屋买卖协议》也非双方真实意思�表示，周爱国更未支付对价。反诉要求法院判决：解除泰州市西湖翠苑4幢2单元302室、4幢1单元102室房屋买卖协议，确认上述房屋产权归吉必明所有，反诉被告周爱国协助办理过户手续，并承担相应的过户费用。
反诉被告周爱国辩称：我不同意解除买卖协议，也不同意房屋确权归吉必明所有。房屋归吉必明所有也可以，但吉必明欠我的费用要一次性结清，包括这几年的损失，合计64万元左右，另外还有这几年银行罚款的钱。如果一次性结清，吉必明应该给我150万元，其中包括名誉损失费30万元。
被告吉兴友未答辩，亦未举证。
经审理查明：泰州市西湖翠苑4幢2单元302室原房屋所有权及土地使用权登记在吉必明名下。2009年10月10日，周爱国向吉必明出具借条，称：“今借到吉必明房产证、土地证，西湖翠苑4幢2单元302室证件一套。”吉必明、吉银珍与周爱国于2009年12月8日签订泰州市房产买卖协议，双方商定房屋成交总价为50万元。吉必明于2009年12月18日将泰州市西湖翠苑4幢2单元302室房屋所有权及土地使用权过户到周爱国名下。
庭审中，周爱国对西湖翠苑4幢2单元302室的过户情况作出如下陈述：“吉必明以各种理由从2009年多次向我借钱，把西湖翠苑4栋2单元302室房屋抵押到我的名下，我当时没有这么多钱给他，就写了一个借房产证的借据给他。”“50万元没有给全，当时只给了10几万元，最少也有11.5万元，还差30几万元。”但其对借款发生的具体情况及经过不能陈述。吉必明当庭陈述至今未将4幢2单元302室房屋交付给周爱国，周爱国对此未持异议。
泰州市西湖翠苑4幢1单元102室原房屋所有权及土地使用权登记在吉必明名下。2010年11月16日，吉必明、吉银珍向周爱国出具收条，称：“�收到周爱国购泰州市西湖翠苑4幢1单元102室首付款计人民币叁拾壹万元。”吉必明、吉银珍与周爱国于2010年12月7日签订泰州市房产买卖协议，双方商定房屋成交总价为61万元。吉必明于2010年12月13日将泰州市西湖翠苑4幢1单元102室房屋所有权及土地使用权过户到周爱国名下。2010年12月15日，周爱国作为借款人，吉必明、吉银珍作为售房人向中国邮政储蓄银行泰州市分行（以下简称邮政银行）申请个人购房借款，2011年1月10日，邮政银行向吉必明60×××62帐号内汇入30万元，当日，吉必明在邮政银行个人贷款放款单上签署“款已到帐”。吉必明在场又对帐户内的资金进行了处理。
2012年8、9月份，吉必明将西湖翠苑4幢1单元102室的钥匙及水电费卡交给周爱国，周爱国进入该房屋并进行装修，后双方为是否是买卖房屋发生纠纷。
另查明：2010年12月2日，吉必�向周爱国出具欠条，称：“今借到周爱国人民币壹万壹仟元整”。该欠条上又注明“收捌仟陆佰元整”。
周爱国曾向泰州市海陵区人民法院起诉，后又向本院起诉，本院于2014年4月9日以本案涉嫌诈骗犯罪，驳回周爱国的起诉；2015年5月19日，泰州市公安局医药高新区分局作出撤销案件决定书，认为吉必明被诈骗案，因没有犯罪事实，决定撤销此案。
房屋过户产生的各项费用：契税、营业税、个人所得税、房产证的登记费、交易费、土地证的登记费。
上述事实有原告提交的公安部门的侦查材料、西湖翠苑4幢2单元302室、4幢1单元102室房屋过户手续、帐户交易明细等；被告提交的西湖翠苑4幢2单元302室、4幢1单元102室房屋买卖协议、房产证复印件、31万收条、欠条、中国邮政储蓄银行个人贷款放款单复印件、网银对话框复印件、房租收据复印�、房屋租赁协议复印件、泰州市公安局医药高新分局立案决定书复印件、撤销案件决定书复印件、接处警工作登记表复印件两份、装璜收据两份；法院调取的中国邮政储蓄银行泰州市分行个人购房借款的材料等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。关于西湖翠苑4幢2单元302室房屋，周爱国表示吉必明多次向其借钱，共借了12万左右，先把西湖翠苑4幢2单元302室房屋抵押给其，后又将该房屋所有权及土地使用权的权利人由吉必明变更为周爱国，因为其当时没有这么多房款给吉必明，就出具借房产证手续的借据给吉必明。原告周爱国所述在法律上类似于让与担保的法律关系，即周爱国为了保证债权实现，将吉必明的房屋过户到其名下即债务人将房屋所有权转让给周爱国达到抵押的目的，吉必明对此又不承认，周爱国所言让与担保的情形无证据证明，本院不予采信。吉必明陈述西湖翠苑4幢2单元302室房屋所有权及土地使用权的转让是因为周爱国需向银行抵押贷款而暂时出借给周爱国的，对此吉必明所举证据亦不充分，双方之间的出借关系本院亦难以认定。从现有证据可以分析，就该房屋权利登记变动的证据事实是双方之间签订的西湖翠苑4幢2单元302室房屋买卖协议，并无证据证明该协议违反了当事人的真实意思表示，或法律强制性规定，应为合法有效。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚信用原则，应当按照约定全面履行自己的义务。签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，本案周爱国作为买受方办理了讼争房屋的产权证过户手续，已取得房屋产权，但双方当庭承认讼争房屋未实际交付，因此周爱国作为买受方亦未实际占有讼争房屋，其现在仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应当作出慎重审查。因此必须对双方签订的房屋买卖合同的履行情况进行审查，吉必明作为出卖方同时又是讼争房屋的占有人，其对讼争房屋的占有是否具有合法性、正当性。基于买卖合同的履行，周爱国作为买收人应当承担其因购买房屋已支付了对价的证明责任，庭审中，周爱国不能证明吉必明共向其借了多少款项，其还应向吉必明支付多少房款；同时对买卖房屋的过程又不能作出明确、合理的说明。现有证据不能证明周爱国就西湖翠苑4幢2单元302室房屋向吉必明支付了相应的对价购房款。庭审中，周爱国及吉必明均承认吉必明并未向周爱国交付西湖翠苑4幢2单元302室房屋，该房屋实际仍由吉必明占有使用，即争议房屋并没有实际交付。基于上述理由，吉必明对讼争房屋的占有具有合法性、正当性。根据《合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。本案当事人尽管签订了房屋买卖协议并办理了过户手续，由于周爱国无法证明其已实际支付了对价购房款，其行为已构成根本违约，同时吉必明又一直实际占有争议房屋，致双方的合同目的无法实现，符合合同法定解除的条件，现吉必明反诉要求解除该买卖合同，依法有据，本院予以支持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权�求赔偿损失。本案西湖翠苑4幢2单元302室房屋买卖协议被依法解除后，双方依据原买卖协议取得的财产各自返还。由于周爱国未能举证证明其支付了购房款，对周爱国陈述的已支付的购房款最少为11.5万元亦无证据证明，吉必明又不认可，因此在本案中吉必明不负有返还购房款的义务，在周爱国提供支付购房款的证据后，其可依法另行处理。但周爱国负有恢复原状的义务，应当将泰州市西湖翠苑4幢2单元302室房屋的房产所有权证、土地使用权证过户到吉必明的名下。周爱国起诉要求吉必明、吉兴友停止对该房屋的侵害，排除妨害保证原告对房屋使用，依法无据，本院不予支持。吉必明反诉要求解除西湖翠苑4幢2单元302室房屋买卖协议，确认其对该房屋享有所有权反诉请求应当支持。该房屋买卖合同未能及时得到履行，周爱国存在责任，因此周爱国应承担该房屋办理过�产生的相应的过户费用。
关于西湖翠苑4幢1单元102室房屋，双方基于买卖协议，实现了该房屋所有权及土地使用权的权利人由吉必明变更为周爱国。周爱国陈述的以房抵债的事实，吉必明不予认可，本院不予确认；吉必明所言的出借关系所举证据不充分，本院亦不予确认。就该房屋权利登记变动的证据事实是双方之间签订的西湖翠苑4幢1单元102室房屋买卖协议。周爱国作为买收人提交了吉必明出具的收到31万元购房款的收条和周爱国通过邮政银行办理抵押贷款支付另外的30万元，周爱国所举证据能够证明其基于对价取得该房屋所有权。同时尽管双方对该房屋的钥匙及水电费卡的交付原因有不同的解释，对此吉必明应当负有举证证明责任，其无证据证明，根据谁主张谁举证的原则，本院从证据认定的角度确认吉必明的行为是交付争议房屋的法律行为，周爱国�接收了争议房屋，房屋买卖协议双方已得到履行。也就是说周爱国作为买受人支付了对价购房款，吉必明作为出卖方已向买受人履行了权利与实物的双重交付义务，所以周爱国依法取得该房屋所有权，吉必明现占有讼争房屋不具有合法性、正当性。周爱国起诉要求吉必明、吉兴友停止对该房屋的侵害，排除妨害保证原告对房屋使用，依法有据，本院予以支持。吉必明反诉要求解除该房屋买卖协议，确认其对该房屋享有所有权，周爱国协助办理该房屋过户手续并承担相应的过户费用的反诉请求依法无据，本院不予支持。对于周爱国通过邮政银行抵押贷款支付的30万元款项到帐后的去向，双方有不同的认识，由于当事人当时均在场，均具有完全民事行为能力，系当事人之间自行处分自己的民事权益，与本案无关，如有争议，双方可另行依法处理，本案中不予理涉。
综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。由于本诉原告周爱国本诉主张的事实、本诉被告吉必明反驳所依据的事实；反诉原告吉必明反诉主张的事实，反诉被告周爱国反驳所依据的事实，均缺乏证据支持。本院所能查明的案件证据事实就是双方依据两份房屋买卖合同对争议房屋的所有权进行了变更，法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。周爱国主张要求吉必明、吉兴友赔偿各项损失计人民币30000元，所举证据不充分，本院不予确认。吉兴友经本院传票传唤，拒不到庭应诉，视为对其举证、质证权利的放弃。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告周爱国要求被告吉必明、吉兴友停止对泰州市西湖翠苑4幢2单元302室房屋侵害，排除被告吉必明、吉兴友对原告周爱国行使该房屋所有权的妨害的诉讼请求；
二、解除原告周爱国与被告吉必明签订的泰州市西湖翠苑4幢2单元302室房屋买卖协议，确认反诉原告吉必明对泰州市西湖翠苑4幢2单元302室享有所有权，反诉被告周爱国协助办理该房屋的产权（房屋所有权及土地使用权）过户手续，反诉被告周爱国承担相关过户费用；
三、被告吉必�、吉兴友停止对泰州市西湖翠苑4幢1单元102室的侵害，排除对原告周爱国行使该房屋所有权的妨害，于本判决发生法律效力之日起30日内自行腾空房屋并将房屋交付给原告周爱国；
四、驳回反诉原告吉必明要求解除泰州市西湖翠苑4幢1单元102室房屋买卖协议，确认泰州市西湖翠苑4幢1单元102室产权归其所有的诉讼请求；
五、驳回原告周爱国、反诉原告吉必明的其他诉讼请求。
本诉案件受理费550元，原告周爱国负担275元，被告吉必明、吉兴友负担275元（此款周爱国已垫付，吉必明、吉兴友在本判决发生法律效力之日起十日内迳交付周爱国）；反诉案件受理费7350元，反诉原告吉必明、吉兴友负担3675元、反诉被告周爱国负担3675元（周爱国在本判决发生法律效力之日起十日内迳交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交本诉上诉费550元或反诉上诉费7350元。[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；汇入单位：泰州市财政局；帐号：20×××88；汇入银行：泰州市农业银行海陵支行；款源：上诉费；一审案号；编码：112001]。
审 判 长 吴 兵
人民陪审员 殷进明
人民陪审员 李海玲
二〇一五年十一月十日
书 记 员 卢 俊
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。