四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第1005号
上诉人（原审被告）四川乾道房地产有限公司，住所地：四川省南充市嘉陵区嘉南路4段123号。
法定代表人夏椿凌，该公司总经理。
委托代理人王旗（特别授权），四川鑫泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）田芳，女，汉族，生于1982年3月21日，住四川省南充市。
被上诉人张贤军，男，汉族，生于1982年11月5日，四川省南充市。
委托代理人蒲璇，南充市顺庆区诚信法律服务所法律工作者。
上诉人四川乾道房地产有限公司（以下简称乾道公司）因与被上诉人田芳、张贤军商品房销售合同纠纷一案，不服南充市嘉陵区人民法院（2015）嘉民初字第450号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人乾道公司委托代理人王旗、被上诉人田芳、张贤军委托代理人蒲璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年5月6日，田芳、张贤军与乾道公司签订《商品房买卖合同》，约定：田芳、张贤军购买乾道公司开发的“时代天骄”2区A幢B单元3层B-305号商品房一套。合同第十一条第一款约定“出卖人应当在2012年7月31日前向买受人交付该商品房”，第二十条第三款关于产权转移登记约定1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。
同日，田芳、张贤军与乾道公司签订《补充协议》，其中，第八条约定：1、合同中所称房地产权证书仅指该房屋所有权证。出买人应当在该商品房交付使用360天内，协助买受人办理房屋所有权证。……3、双方同意，买卖合同第二十条所述之出卖人责任是指：（1）出卖人的权属证件不齐；（2）出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。除上述二种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期限内给予办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人均不承担任何责任。
合同签订后，田芳、张贤军支付了购房款383，065元，乾道公司按约交付了商品房。至今，乾道公司未在房屋管理部门进行产权登记，田芳、张贤军未取得所购房屋所有权证等权属证明。乾道公司称无法办证的原因是承建商未提供竣工图等资料，资料不齐致无法办证。
2015年1月16日，田芳、张贤军向法院起诉，请求判令：1、乾道公司办理房屋所有权证并给付办证的违约金19，428元正（计算至实际取得日期为准）；2、诉讼费用由乾道公司承担。
一审法院审理认为：本案系商品房销售合同纠纷。田芳、张贤军与乾道公司所签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效。根据合同法的规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。田芳、张贤军作为买受人已依约履行了付款义务。乾道公司作为出卖人，应当按照双方的约定履行协助办理房屋权属证书的义务。
关于涉案《房屋所有权证》的登记办理，乾道公司作为出卖人是否存在迟延履行办证义务的违约问题。根据双方签订的《补充协议》第八条约定，出买人应当在该商品房交付使用360天内，协助买受人办理房屋所有权证。田芳、张贤军于2012年7月31日取得商品房，根据协议，乾道公司应于2013年7月26日前协助田芳、张贤军办理房屋所有权证。田芳、张贤军证明乾道公司在2014年12月4日尚未完成所购房屋的初始登记，田芳、张贤军至今无法办理房屋所有权证，乾道公司迟延办证已构成违约。
关于迟延履行办证协助义务是否应归责于乾道公司，乾道公司是否应承担违约责任的问题。乾道公司称无法办证的原因是承建商未向其提供竣工图等资料，资料不齐无法办证，属另一法律关系，乾道公司向商品房买卖合同的相对方买受人承担违约责任后，可另行主张权利。乾道公司作为出卖方因其权属证件不齐，导致田芳、张贤军至今无法办理房屋所有权证，应承担违约责任。故乾道公司关于田芳、张贤军房屋所有权证的办理，乾道公司无违约行为的抗辩主张不能成立。
关于田芳、张贤军是否具备起诉条件的问题，合同约定违约金的支付在取得产权证后60日，是对违约金支付时间的约定，并不是限制田芳、张贤军按合同主张权利，故乾道公司关于田芳、张贤军不具备起诉条件的抗辩主张不能成立。
关于乾道公司承担违约责任的问题。《补充协议》第八条约定：“出买人应当在该商品房交付使用360天内，协助买受人办理房屋所有权证”。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条的规定“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，从上述约定和法律规定来看，办理房屋所有权证书房屋出卖人履行的是协助办理义务，作为出卖人只要在办理案涉房屋整栋建筑初始登记后，再将办理权属转移登记即房屋所有权证书需由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得必要的证明文件之日，其协助办理转移登记的义务就履行完毕，此时间点，成为乾道公司向田芳、张贤军承担逾期办理产权登记违约责任的终止期限。涉案《商品房买卖合同》对迟延办理房地产权属证书的违约责任约定为“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：……自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付”。违约责任以田芳、张贤军已付购房款总额，从2013年7月27日始至乾道公司将办理权属转移登记即房屋所有权证书需由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得必要的证明文件之日止，由乾道公司按前述规定标准向田芳、张贤军承担迟延办理房地产权属证期间的违约金。判决：一、被告四川乾道房地产有限公司协助原告田芳、张贤军办理房屋所有权证；二、被告四川乾道房地产有限公司向原告田芳、张贤军支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，违约金的计算方法以原告田芳、张贤军所缴房款383，065元为基数，按每日万分之一的标准从2013年7月27日始至被告乾道公司将办理权属转移登记即房屋所有权证书需由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得必要的证明文件之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取105元，由被告四川乾道房地产有限公司负担。
乾道公司不服一审判决，向本院上诉称：一、一审判决程序违法。一审判决上诉人作为出卖方因权属证件不齐，导致被上诉人至今无法办理房屋所有权证，上诉人应承担违约责任属程序违法。（一）上诉人至今未完成初始登记和被上诉人无法办理房屋所有权证的责任，不能完全归责于上诉人。有可能属于上诉人责任，也有可能属于建筑公司责任，甚至可能被上诉人有责任。而未完成初始登记和权属证件不齐的原因，另案四川省南充市中级人民法院（2015）南中法民终字第495号案件正在审理中，因此，本案应当中止诉讼。
（二）《商品房买卖合同》约定，如违约，则违约金的支付时间是在取得产权证后60日，那么被上诉人因未取得产权证而要求上诉人支付违约金的起诉时间，应当是上诉人未支付违约金后的第61日，被上诉人起诉要求支付违约金的时间不符合法律规定，应当驳回被上诉人这一诉讼请求。
二、一审法院将被上诉人未能办理产权转移登记的责任归责于上诉人，是事实认定错误，适用法律不当。（一）根据双方约定，如因出卖人的责任，上诉人才承担因此造成的损失。一审法院并未查清无房屋登记信息的原因，也未查清被上诉人在2014年12月4日未完成房屋的初始登记和转移登记是上诉人的原因，故不能将责任归于上诉人。（二）违约金的计算时间认定错误。根据约定，上诉人是协助被上诉人办理房屋产权登记，根据《城市房屋权属登记管理办法》、《房屋登记办法》等相关规定，商品房买卖权属转移登记，首先要由买受人申请办理，然后缴清税费，最后提交相关的法定文件，只有在最后提交相关的法定文件时，上诉人才协助被上诉人办理和提交。而被上诉人未举证证明其向相关部门提交了办理房屋权属转移登记的申请书。因此，上诉人不应承担违约责任。
三、一审认定的违约金过高，故意偏袒被上诉人。一审认定违约金按每日万分之一的标准，超过被上诉人造成实际损失的30％，因此，一审法院认定的违约金过高，应当纠正。
一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
田芳、张贤军答辩称：1.《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的。2.在双方签订的《商品房买卖合同》第二十条中明确约定了“出卖人应当在2013年7月27日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”以及“在商品房交付之日起365天之内取得房屋所有权证书”的合同条款。上诉人不仅未在上述约定的期限内，甚至在2014年12月4日前，也许至今均未完成初始登记和转移登记，已经构成违约。补充协议中也明确约定了权属证书不齐，就是违约。应承担相应的违约责任。本案中，上诉人协助的义务不是没有履行完毕，而是根本没有开始。并且被上诉人大多数已经由上诉人代收了办理房屋所有权证向税务部门缴纳的契税及其工本费用，不应该仅仅理解为协助义务了。合同还约定：“买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内支付”。60日是指违约金的给付时间，并不是限制被上诉人等按合同主张权利的时间。同时这一条款明确约定了违约金的支付标准，买受人全部已付房款的万分之一。3.虽然上诉人一再主张未能办理房屋所有权证书的原因应归责于承建商未向其提供竣工图等资料，资料不齐无法办证。且该案件正在诉讼过程中。但很显然，这属于另一法律关系。与本案没有关联性。而且本案的审理不需要以它的审理结果为依据。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：田芳、张贤军与乾道公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。现田芳、张贤军付清了购房款，乾道公司亦向田芳、张贤军交付了房屋，双方履行了合同的主要义务。同时，合同约定：“出卖人乾道公司应当在2013年7月27日前向买受人田芳、张贤军交付该商品房，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付”。因此，乾道公司还应当按照合同约定履行协助办证的义务。乾道公司因未向登记机关提供资料备案，未完成商品房初始登记，导致田芳、张贤军在合同约定期限内未能取得房屋权属证书，故乾道公司应当承担违约责任。乾道公司上诉认为，未完成初始登记和权属证件不齐导致被上诉人无法办理房屋所有权证的责任，不能完全归责上诉人；其责任可能属于上诉人责任，可能归责于建筑公司责任，也可能归责于登记机关责任，甚至可能被上诉人有责任；而未完成初始登记和权属证件不齐的原因，另案正在审理中，本案应当中止诉讼。本院认为，乾道公司并未举证证明未取得房屋权属证书是田芳、张贤军自已的原因，故田芳、张贤军不应当承担迟延办证的相关责任。同时，依照合同相对性原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。因此，本案即使因第三人原因导致购房人田芳、张贤军办证延误，出卖人乾道公司仍应当向田芳、张贤军承担违约责任。故乾道公司的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于违约金标准问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。按照上述规定，违约金当事人有约定的按约定处理。本案，乾道公司与田芳、张贤军约定每日按已付购房款万分之一支付违约金，低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，乾道公司上诉认为一审认定违约金过高，应当纠正的理由不成立，本院不予支持。
关于违约金支付时间。《商品房买卖合同》约定，“出卖人向买受人支付违约金，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付”。因此，按照合同约定，乾道公司向田芳、张贤军支付违约金的时间，应当从田芳、张贤军实际取得房屋所有权证之日起60日内支付。一审判决乾道公司立即支付违约金，违反双方合同约定，应予纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更”的规定，判决如下：
一、维持南充市嘉陵区人民法院（2015）嘉民初字第450号民事判决第一项，即“被告四川乾道房地产有限公司协助原告田芳、张贤军办理房屋所有权证”；
二、撤销南充市嘉陵区人民法院（2015）嘉民初字第450号民事判决第二项，即“被告四川乾道房地产有限公司向原告田芳、张贤军支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，违约金的计算方法以原告所缴房款383，065元为基数，按每日万分之一的标准从2013年7月27日始至被告乾道公司将办理权属转移登记即房屋所有权证书需由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得必要的证明文件之日止”；
三、四川乾道房地产有限公司于田芳、张贤军取得房屋所有权证书之日起60日内，向田芳、张贤军支付逾期办证违约金。计算方法为：以383，065元为基数，按每日万分之一的标准，从2013年7月27日起计算至四川乾道房地产有限公司将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得必要的证明文件之日止。
如不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
一审案件受理费143元，二审案件受理费286元，共计429元，由四川乾道房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一五年十一月五日
书 记 员 蒲文博