南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六沿民初字第218号
原告毕爱强，男，1961年11月13日生，汉族。
委托代理人杨娟，江苏素彤律师事务所律师。
被告南京豪庭物业管理有限公司，住所地南京市六合区龙池街道雄州南路280号。
法定代表人蒋俊，该公司总经理。
委托代理人傅华平，男，1963年10月30日生，汉族，南京豪庭物业管理有限公司副经理。
原告毕爱强与被告南京豪庭物业管理有限公司（以下简称豪庭物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月27日受理后，依法由审判员王丽独任审判，于2015年3月4日第一次公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年6月17日第二次公开开庭进行了审理。原告毕爱强及委托代理人杨娟、被告豪庭物业的委托代理人傅华平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毕爱强诉称，被告系福基丽景园门面房的产权管理人。2011年元月26日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定被告将杨新路XXX号门面房出租给原告使用，租期自2011年3月1日起至2016年2月28日止，同时约定原告有权转租经营。合同签订后，原告按约一次性交纳了五年的租金108000元、五年的公摊水电费600元、水电费押金1000元、房屋保证金1500元等共计111100元。后原告经被告同意，与谢某代表的青露公司签订《房屋租赁协议》，租赁期限从2011年3月11日起至2016年2月28日，青露公司安排了员工胡某某在该门面房中从事馒头经营，胡某某在该门面房中领取了营业执照并经营至2014年9月5日。2014年9月5日，因房屋产权纠纷，该门面房的用电被切断，导致胡某某的家用电器及冰箱内的食品及原材料损坏严重，一直至起诉日没有恢复供电，导致胡某某停业至今。后原告与青露公司协议解除了《房屋租赁协议》，原告赔偿青露公司租金及违约金共计53859元。原告认为，作为出租人，被告提供的房屋断电，导致承租人无法实现租赁合同目的，原告有权要求解除合同、退还相关费用并赔偿损失，故原告诉至法院要求判决：1、自2014年9月5日解除双方的租赁合同，被告返还原告剩余的租金32400元、返还水电费押金1000元、房屋保证金1500元、剩余共摊水电费180元，合计35080元；2、被告赔偿原告经营损失，即因被告违约行为导致原告赔偿给次承租人的53859元；3、被告承担诉讼费用。
被告豪庭物业辩称：杨新路XXX号门面房是原开发商交给原告出租用来补贴物业费的，期限为七年，自2009年12月至2016年12月。原、被告签订的《房屋租赁协议》合法有效。根据协议的约定未经出租方的同意不得转租，故原告提出的赔偿不存在。断电行为不是被告造成的，故原告提出解除合同没有事实依据，所造成的损失应由第三方侵害者承担。
经审理查明：2007年7月13日，南京市大厂桂馨园小区业主委员会与被告豪庭物业签订桂馨园小区《物业管理委托合同》，由被告为南京市六合区新华西路328号桂馨园小区提供物业服务，期限自2007年7月10日起至2014年7月9日止。2007年7月18日，南京大厂大鹏村镇开发中心（甲方）、南京市沿江工业开发区房改办（乙方）、南京豪庭物业管理有限公司（丙方）、南京福基置业有限公司（丁方）签订协议，约定：甲、乙方将桂馨园小区的物业管理工作委托给丙方实施管理，期限自2007年6月起至2014年7月止（具体的物业管理委托合同，由桂馨园小区业委会与丙方签订）。丁方承诺在建设扬新园小区项目时负责单独建造门面房约300平方米（以实际建筑面积为准）、汽车库约15间（以实际间数为准），提供给丙方使用，以维持桂馨园小区的持续管理。甲、乙方给予丙方物业费亏损补贴，其中租金补贴为：扬新园小区2009年上半年竣工交付使用后，并入桂馨园小区进行统筹管理。丁方将新建小区内约有300平方米的门面房以及15间汽车库交由丙方对外出租，其租金收入作为甲、乙方对丙方物业费亏损的补贴，丙方出租经营门面房以及15间汽车库的期限为七年，起始时间按实际交付的三个月以后开始计算。延期交付造成空缺租金由丁方负责。
2011年1月26日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方（豪庭物业）将福基丽景园门面房出租给乙方（毕爱强）使用，租期自2011年3月1日起至2016年2月28日止。同时约定，租赁期间确因经营需要，经甲方许可，乙方可以在承租的期限内将房屋转租他人。合同签订后，原告按约一次性交纳了五年的租金108000元、五年的公摊水电费600元、水电费押金1000元、房屋保证金1500元，共计111100元。后原告经被告同意，与谢某代表的南京青露餐饮管理有限公司（以下简称青露公司）签订《房屋租赁协议》，原告将福基丽景园门面房转租给青露公司，租赁期限自2011年3月11日起至2016年2月28日止。租金标准为：协议签订后一次性支付2011年3月10日至2013年3月9日租金60000元；2013年2月1日前一次性支付2013年至2016年2月28日房屋租金99000元。后青露公司安排员工胡某某在该门面房中承包经营，并按约支付了租金。
2013年10月31日，被告豪庭物业撤出桂馨园小区。后由南京华旺物业管理有限公司（以下简称华旺物业）入驻该小区。豪庭物业撤出桂馨园小区时未与该小区业主委员会及华旺物业办理交接手续。2014年9月4日，华旺物业向包括原告在内的商铺业主及物业使用人发出停电通知：将于9月5日上午10时作停电收回处理。次日，福基丽景园门面房被断电。2014年9月14日，毕爱强向豪庭物业发出书面通知函，告知其停电事宜，并要求三日内协商解决。后协商未果。2015年1月13日，毕爱强再次向豪庭物业发出书面通知函：因杨新路XXX号门面房自2014年9月5日断电至今，导致实际承租人无法经营，无法实现租赁目的，双方的租赁合同于2014年9月5日起解除。嗣后，原、被告双方就解除合同事宜未能达成一致，原告于2015年1月27日，诉至本院。
2015年3月23日，原告与青露公司协商解除了《房屋租赁协议》，毕爱强退还青露公司2014年9月5日至2016年2月28日期间的房租38517.6元及违约金等共计53859元。
以上事实，有《房屋租赁协议》二份、收款收据、收条、豪庭物业出具的证明、停电通知、通知函、国内挂号信函收据、EMS回执单、情况说明、协议、物业管理委托合同及原、被告的陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据该协议的约定，被告理应在租赁期间向原告提供符合约定用途的租赁物。原告承租的杨新路XXX号门面房系经营用房，因此，在非因原告原因造成的第三方断电情形后，被告应积极采取补救措施，恢复该门面房的供电，以保证该门面房正常使用，但自2014年9月5日该门面房被断电，至2015年1月13日原告发出解除合同通知，直至向本院提起诉讼时以及原告向本院提起诉讼时，被告均未能采取有效措施恢复该门面房的正常供电，严重影响了该门面房的正常使用，致使原告租赁合同的目的无法实现，因此，原告可以行使法定解除权主张解除房屋租赁协议。本案中，原告要求解除合同的通知于2015年1月13日到达被告，故本院依法确认原、被告之间签订的《房屋租赁协议》于2015年1月13日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已按《房屋租赁协议》的约定向原告交纳了租赁期间的租金108000元，故在《房屋租赁协议》解除后被告应向原告退还2015年1月14日至2016年2月28日期间的租金24300元、公摊水电费135元及水电费押金1000元、房屋保证金1500元。
关于原告要求被告赔偿其向次承租人青露公司退还的租金及违约金53859元的主张。本院认为，因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用，故豪庭物业应向原告赔偿2015年1月14日至2016年2月28日期间转租的租金差价损失计12825元。原告要求被告赔偿其向青露公司支付的违约金，于法无据，本院不予支持。关于被告抗辩原告的转租行为未经其同意的主张，本院认为，从原告提供的由豪庭物业出具的转租证明，可以证实被告对原告的转租行为知情并认可，因此，该抗辩意见本院不予采信。关于被告抗辩断电行为不是被告造成，应由第三方侵害者承担赔偿责任的主张，本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。合同一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，故被告该辩称，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第二款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告毕爱强与被告南京豪庭物业管理有限公司签订的房屋租赁协议，于2015年1月13日解除。
二、被告南京豪庭物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告毕爱强退还租金24300元、公摊水电费135元、水电费押金1000元、房屋保证金1500元，合计26935元；
二三、被告南京豪庭物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告毕爱强损失12825元；
三四、驳回原告毕爱强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1714元，由被告豪庭物业负担728元，原告毕爱强负担986元（诉讼费用原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向该院预交相应的上诉案件受理费。
审 判 长 王 丽
人民陪审员 焦建明
人民陪审员 梅秀珍
二〇一五年七月十日
见习书记员 张宛璘