福建省政和县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0725民初609号原告：张丽花，女，1974年9月2日出生，汉族，个体工商户，户籍地福建省政和县，现住福建省政和县。委托诉讼代理人：黄玉琴，福建胜畴律师事务所执业律师。被告：张长贵，男，1972年6月26日出生，汉族，农民，住福建省政和县。第三人：中国农业银行股份有限公司政和县支行，住所地政和县城关南大街2号。主要负责人：罗寿平，该支行行长。委托诉讼代理人：范李雄，男，该支行个人金融部副经理。原告张丽花与被告张长贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序于2017年6月5日第一次公开开庭进行了审理，原告张丽花及其委托诉讼代理人黄玉琴、被告张长贵到庭参加诉讼。2017年6月29日，本院依法通知中国农业银行股份有限公司政和县支行（以下简称“农行政和县支行”）作为本案第三人参加诉讼，并于2017年7月19日对本案第二次公开开庭进行了审理。原告张丽花及其委托诉讼代理人黄玉琴、被告张长贵及第三人农行政和县支行的委托诉讼代理人范李雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丽花向本院提出诉讼请求：1.判决张长贵履行办理张丽花关于政和县熊山东大路155号第一层80平方米、第二层102平方米房屋不动产权证的义务。2.履行政和县熊山东大路155号房屋周边山体护坡至没有安全隐患的义务。3.判决张长贵承担办理房屋不动产权证的费用20000元；4.判决张长贵支付张丽花逾期交房违约金43200元、水管安装费900元、卷帘门费用2000元、入户门费用600元、安装铝合金窗费5000元。5.承担本案案件受理费（张丽花的第1项诉讼请求中“办理房屋不动产权证的义务”指的是第一层、第二层分层单独办证。张丽花的第3项诉讼请求中“办理房屋不动产权证的费用20000元”指的是税费，税务等有关部门收取费用。张丽花的第4项诉讼请求原为：“判决张长贵支付张丽花逾期交房违约金43200元、水管安装费900元、卷帘门费用2000元、入户门费用600元、安装铝合金窗费5000元、房屋楼梯修建费用20000元。”在第二次庭审中撤回“房屋楼梯修建费用20000元”部分请求，本院予以准许）。事实和理由：2014年8月27日，张长贵与张丽花签订《房屋买卖协议》，约定：张长贵将其建盖的政和县熊山东大路155号房屋的第一层按每平方米6000元、第二层按套内面积每平方米3000元卖给张丽花，张长贵负责办理房屋所有权证、土地使用权证；张丽花于协议签订时支付定金15万元、其余房价款分期支付，张长贵必须把房屋周边山体护坡处理至没有安全隐患后张丽花付清房价余款。《房屋买卖协议》签订后张丽花按约支付了15万元定金，张长贵交房后张丽花于2015年7月19日又支付了房价款15万元，但张长贵没有按约履行在房屋周边建山体护坡的义务，也没有履行办理张丽花的房屋所有权证和土地使用权证的义务，张丽花一再要求未得解决。2016年6月29日，张长贵以办理房屋所有权证费用为由又向张丽花收取了房价款6000元。请求人民法院判决支持张丽花的诉讼请求。张长贵辩称，1.2015年7月1日政府停止办理分层过户手续，不是张长贵不办理。张丽花存在加盖，导致不能办理。2.做护坡要办理手续，按照合同约定护坡是由张长贵做的，张丽花要将剩余房价款付给张长贵，张长贵才会去做护坡。3.办理房屋不动产权证的费用20000元是房子过户给张丽花，张长贵承担税费20000元，其他过户费用由张丽花支付。4.张长贵逾期3个月交房，按每天300元计算违约金，同意承担违约金27000元；同意支付卷帘门费用2000元、入户门费用600元；水管安装费900元应由张丽花承担；安装铝合金窗费5000元是张丽花自己改装窗户费用，张长贵不同意支付。农行政和县支行述称，张丽花与张长贵之间的纠纷与农行政和县支行无关联。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：1.张长贵逾期交房天数是多少天。张丽花主张张长贵逾期交房144天，张丽花在第一次庭审中申请证人李某、刘某出庭作证，张丽花以证人李某、刘某当庭所作证言证明：张丽花与张长贵签订房屋买卖协议时，张长贵已动工建房，张长贵对证人李某、刘某证言及张丽花申请上述两位证人陈述证言所要证明内容无异议，农行政和县支行认为证人李某、刘某的证言与其无关。张丽花认为张长贵在2015年7月19日交房，张长贵认为其在2015年3月份交房。张长贵对张丽花提交的《房屋买卖协议》没有异议，农行政和县支行认为张丽花提交的《房屋买卖协议》与其无关联，本院向政和县城市建设监察大队调取材料，该大队出具一份《关于张长贵建房情况说明》，张丽花、张长贵对《关于张长贵建房情况说明》无异议，农行政和县支行认为该情况说明与其无关，本院对《房屋买卖协议》《关于张长贵建房情况说明》予以采信；证人李某、刘某的证言与本案无关联性，不予采信。《房屋买卖协议》第五条约定：“交房时间为动工证之日起6个月。”《关于张长贵建房情况说明》表明张长贵建造涉案房屋是未办理动工许可证，交房时间的起点无法计算，张丽花主张张长贵逾期交房144天依据不足。张长贵在庭审中自认其逾期3个月交房，本院确认张长贵逾期交房天数是3个月，即90天。2.张长贵交房时，应安装几个铝合金窗（包含框架、玻璃），每个铝合金窗材料及安装费用是多少。张丽花提交收条（日期为2015年10月20日）一张，用以证明：张长贵无安装房屋的铝合金窗，张丽花为装修房屋的铝合金窗支付了装修费5000元。张长贵对收条持有异议，农行政和县支行认为收条与其无关联，本院认为，张丽花提交收条与本案无关联，不予采信，张长贵在庭审中陈述二层应安装3个铝合金窗，其仅安装1个铝合金窗，装好1个铝合金窗要1000多元，张丽花在庭审中陈述二层应安装5个铝合金窗，张长贵仅安装1个铝合金窗的框架，1个铝合金窗要1000多元，本院酌定1个铝合金窗（包含框架、玻璃）费用为1000元，涉案房屋二层应安装3个铝合金窗，张长贵在事实上仅装一个铝合金窗框架。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2014年8月27日，张长贵（协议中卖方、甲方）与张丽花（协议中买方、乙方）签订一份《房屋买卖协议》，张长贵将政和县熊山东大路155号房屋第一层、第二层出售给张丽花。上述协议第二条约定：“一楼房屋售价按实际面积×6000元/平方米。二楼房屋售价按套内实际面积×3000元/平方米。”协议第三条约定：“房产证、土地证的办理手续由甲方负责，乙方积极协助。两证办理过户费用由甲方负责2万元（贰万元整），其余由乙方负责。甲方保证乙方所购买的房屋有独立的房产证和土地证。”协议第四条第1项约定：“房屋买卖协议签订时乙方支付甲方购房定金15万元（壹拾伍万元整）；房屋交房时乙方再付给甲方15万元（壹拾伍万元整）；两证办理完毕，交给乙方房产证、土地证时乙方再付给甲方20万元（贰拾万元整）；甲方必须把房屋周边山体护坡处理至没有安全隐患以后，乙方一次性付清购房余款。”协议第五条约定：“交房时间为动工证之日起6个月。”协议第六条约定：“水、电、讯立户的手续由甲方负责办理，乙方积极协助。费用由乙方负责。”协议第八条约定：“该房屋属框架结构。甲方装修标准的楼梯有铺大理石和不锈钢扶手；内墙为水泥砂浆基层；门窗为铝合金窗；水电初步安装。甲方补助乙方一楼卷帘门费用2000元、二楼入户门费用600元。”协议第九条约定：“违约责任：协议签订后如甲方违约，则双倍返还乙方定金；如乙方违约，甲方没收乙方定金。如甲方不能按时交房违约（30日的缓冲期），从第31日开始每延误一天每天赔偿乙方300元；如乙方不能按时付款违约（30日的缓冲期），从第31日开始每延误一天每天赔偿甲方300元。”上述协议签订当天，张丽花支付给张长贵购房定金15万元。2015年7月19日，张丽花支付给张长贵房价款15万元。2016年6月29日，张长贵出具一张收条给张丽花，收条载明：“兹收到张丽花购房款人民币陆仟元”，该收条载明的6000元实为张长贵欠张丽花的租金，张长贵、张丽花同意张长贵所欠租金6000元抵房价款。2016年9月5日，张丽花支付自来水安装费900元。涉案房屋二层应安装3个铝合金窗，张长贵仅安装一个铝合金窗框架。2013年12月23日，张长贵经申请获得《建设用地规划许可证》。2015年11月23日，张长贵经申请获得《建设工程规划许可证》，涉案房屋建造时未办理动工许可证。张长贵在获得《建设用地规划许可证》后即开始建造涉案房屋，2015年6月涉案房屋建成。涉案房屋建设项目为住宅，批准用地面积、建筑面积、建筑层数分别为80平方米、534平方米、五层半，实际占地面积、建筑面积、建筑层数分别为80平方米、600平方米、五层半，张长贵因超建66平方米按有关规定被处罚。涉案房屋于2015年6月28日通过竣工验收。张长贵于2015年12月23日取得涉案房屋的房屋所有权证（证号：政房权证字第××号，建筑面积600.35平方米,层数6层）；张长贵于2015年12月30日取得涉案房屋的国有土地使用证（证号：政国用第3275号，使用权面积80.47平方米）。2016年2月1日，案外人谢志銮与张长贵民间借贷纠纷一案，本院立案受理，谢志銮于2016年3月2日向本院申请查封涉案房屋，本院于2016年3月2日作出（2016）闽0725民初208号《民事裁定书》，政和县熊山东大路155号房屋于2016年3月3日被本院查封。本院对上述民间借贷纠纷审理后于2016年4月19日作出（2016）闽0725民初208号《民事判决书》，上述判决已生效，谢志銮于2016年6月3日向本院申请执行，本院已立案执行（案号：闽07**执355号）。2016年2月4日，张长贵（借款人、抵押人）与农行政和县支行（贷款人、抵押权人）签订一份《个人担保借款合同》，张长贵向农行政和县支行借款80万元。2016年2月5日，张长贵将涉案房屋的房屋所有权证、国有土地使用证分别在政和县国土资源局、政和县房产交易管理所办理抵押登记，房屋、土地他项权利人为农行政和县支行，抵押贷款金额80万元。2017年3月7日，农行政和县支行与张长贵金融借款合同纠纷一案，本院立案受理，2017年4月20日，本院对上述金融借款合同纠纷案主持调解，农行政和县支行与张长贵自愿达成协议，本院据此作出（2017）闽0725民初250号《民事调解书》，该民事调解书中协议第二项为：“若张长贵未按上述第一项还款，中国农业银行股份有限公司政和县支行有权就张长贵所有的坐落在政和县熊山东大路155号1-6层[政房权证字第××号、土地使用证证号为：政国用第3275号]房屋申请法院执行，所得价款优先偿还上述借款本金及利息。”涉案房屋经现场勘验，结果如下：1.共同走道指的是屋前屋后的马路，现该公共走道为石子路，未铺设水泥；2.屋后护坡未进行硬化，为原始状态；3.楼梯大理石未铺设，不锈钢扶手未做，现为毛坯状；4.楼梯口的三个窗户未安装玻璃，不锈钢及框架已经安装完成（层数为三、四、五层的楼梯口）；5.外墙未喷漆；6.现房屋为五层半，一至五层已装修入住，入户门均已安装；7.第六层的下水管道未铺设；8.安装至总开关的位置指一楼楼旁，管道已铺设，但线路未安装，现水、电表安装在他人产权范围之内；9.其他套内窗户均已安装并做好防盗窗。涉案房屋一层勘验结果为：一层卷帘门已安装，张丽花所购买的一层，南、北、西面墙未移动，东面墙往外移了1.4米，现与二层的墙体齐平。张丽花将一层东面墙往外移了1.4米，未办理手续将一层扩建14平方米。《政和县城区村（居）民个人建房管理暂行规定》第十九条规定：“非直系亲属、非法定继承人或非法定赠予人所建个人房屋不得分层办证。”上述规定自2015年7月1日起执行。2016年10月8日，政和县人民政府召开会议形成《关于严格审批一类区自建房和危房改造的会议纪要》（〔2016〕48号），纪要（一）为关于城区一类区自建房有关事项，其中第5项载明：“加强全程监督管理，个人自建房要严格按照农村一户一宅和《中共政和县委政和县人民政府关于印发政和县城区村（居）民个人建房管理暂行规定的通知》文件第十条、第十三条、第十七条、第十九条、第二十条等规定办理。严格执行个人建房承诺。”纪要（二）为关于城市一类区危房改造有关事项，其中第3项载明：“直系亲属认定标准：除祖宅或持有五年以上住宅自然继承情况外，以本纪要印发之日前的户主户口簿为准，在房屋变更登记时，对房屋产权采取整幢办理，按共同共有原则，只在产权证上注明所占份额，由申请人签订承诺书。”2017年6月7日，张丽花向政和县人民政府法制办公室邮寄《请求书》，请求政和县人民政府法制办公室对《政和县城区村（居）民个人建房管理暂行规定》第十九条规定的法律依据作出解释，政和县人民政府法制办公室于2017年6月13日作出《答复书》。本院认为，张丽花与张长贵于2014年8月27日签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，张丽花、张长贵应当按照合同约定全面履行自己的义务。张丽花要求张长贵履行办理政和县熊山东大路155号第一层、第二层房屋不动产权证的义务（张丽花明确“办理房屋不动产权证的义务”指的是第一层、第二层分层单独办证。）《房屋买卖协议》约定张长贵将政和县熊山东大路155号房屋第一层、第二层出售给张丽花，上述第一层、第二层在张长贵所有的坐落在政和县熊山东大路155号房屋[房屋所有权证号：政房权证字第××号，土地使用证证号：政国用第3275号]内，张长贵所有的上述房产已抵押，本案涉讼房屋上设有抵押权，在抵押权未消灭的情况下，未经抵押权人同意不得办理所有权转移登记；本案涉讼房屋被法院查封，未解除查封亦不得办理所有权转移登记；《政和县城区村（居）民个人建房管理暂行规定》第十九条规定：“非直系亲属、非法定继承人或非法定赠予人所建个人房屋不得分层办证。”上述规定自2015年7月1日起执行，明确非直系亲属、非法定继承人或非法定赠予人所建个人房屋不得分层办证。在现有条件下，是无法办理政和县熊山东大路155号第一层、第二层房屋所有权转移登记。张丽花提出的上述诉讼请求，本院不予支持。张长贵提出不能办理分层过户手续的辩解意见，本院予以采纳。张丽花向本院提交《中止诉讼请求书》，以其对本院审理农行政和县支行诉张长贵金融借款合同纠纷案制作的（2017）闽0725民初250号《民事调解书》中调解协议第二项提起撤销权之诉为由，要求裁定中止本案诉讼，经审查，涉案房屋已抵押，已被查封，以及现已执行的《政和县城区村（居）民个人建房管理暂行规定》，其中条件之一均构成政和县熊山东大路155号第一层、第二层分层单独办证的阻碍，故张丽花要求中止本案诉讼的请求，本院不予准许。张丽花要求张长贵履行政和县熊山东大路155号房屋周边山体护坡至没有安全隐患的义务。《房屋买卖协议》第四条第1项约定：“房屋买卖协议签订时乙方支付甲方购房定金15万元（壹拾伍万元整）；房屋交房时乙方再付15万元（壹拾伍万元整）；两证办理完毕，交给乙方房产证、土地证时再付给甲方20万元（贰拾万元整）；甲方必须把房屋周边山体护坡处理至没有安全隐患以后，乙方一次性付清购房余款。”从涉案房屋现场勘察看，屋后山体为原始状态，未做护坡，张长贵应履行将政和县熊山东大路155号房屋周边山体做好护坡的义务，处理至没有安全隐患，故张丽花提出的上述诉讼请求，本院予以支持。张长贵提出张丽花应支付剩余房价款，其才会去做护坡的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。张丽花要求张长贵承担办理房屋不动产权证的费用20000元，张丽花明确“办理房屋不动产权证的费用20000元”指的是税费，税务等有关部门收取费用。《房屋买卖协议》第三条约定：“房产证、土地证的办理手续由甲方负责，乙方积极协助。两证办理过户费用由甲方负责2万元（贰万元整），其余由乙方负责。甲方保证乙方所购买的房屋有独立的房产证和土地证。”政和县熊山东大路155号第一层、第二层房屋所有权若可办理转移登记，张长贵应承担过户费用20000元，因在现有条件下，政和县熊山东大路155号第一层、第二层不能分层单独办证，是无法办理政和县熊山东大路155号第一层、第二层房屋所有权转移登记，张长贵承担办理房屋不动产权证的费用20000元的条件尚未成就，张丽花在现有条件下主张张长贵承担办理房屋不动产权证的费用20000元，依据不足，本院不予支持。张丽花要求张长贵支付逾期交房违约金43200元、水管安装费900元、卷帘门费用2000元、入户门费用600元、安装铝合金窗费5000元。张丽花认为张长贵于2015年7月19日交房，逾期交房144天，每天按300元计算，逾期交房违约金为43200元（144天×300元/天）。《房屋买卖协议》第五条约定：“交房时间为动工证之日起6个月。”协议第九条约定：“违约责任：协议签订后如甲方违约，则双倍返还定金；如乙方违约甲方没收定金。如甲方不能按时交房违约（30日的缓冲期），从第31日开始每延误一天每天赔偿乙方300元；如乙方不能按时付款违约（30日的缓冲期），从第31日开始每延误一天每天赔偿甲方300元。”张长贵建造政和县熊山东大路155号时未办动工许可证，交房时间的起点无法计算，张丽花主张张长贵逾期交房144天，没有依据，本院不予支持。因张长贵自认逾期3个月交房，同意按每天300元计算违约金，愿意承担逾期交房违约金27000元，本院予以支持；《房屋买卖协议》第六条约定：“水、电、讯立户的手续由甲方负责办理。乙方积极协助。费用由乙方负责。”张丽花因自来水安装花费的水管安装费900元应由自己承担，张丽花要求张长贵支付水管安装费900元，依据不足，本院不予支持，张长贵提出其不应承担水管安装费的辩解意见，本院予以采纳；《房屋买卖协议》第八条约定：“该房屋属框架结构。甲方装修标准的楼梯铺大理石和不锈钢扶手；内墙为水泥砂浆基层；门窗为铝合金窗；水电初步安装。甲方补助乙方一楼卷帘门费用2000元、二楼入户门费用600元。”张长贵同意支付给张丽花卷帘门费用2000元、入户门费用600元，本院予以支持。政和县熊山东大路155号二层交付给张丽花时张长贵应装3个铝合金窗（含框架、玻璃），张长贵在事实上仅装一个铝合金窗框架，1个铝合金窗（含框架、玻璃）按1000元计算，酌定张长贵应支付给张丽花铝合金窗费2500元。张丽花提出上述诉讼请求，本院予以部分支持。综上，张丽花在本案中提出的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、张长贵在本判决生效之日起60日内将政和县熊山东大路155号房屋周边山体做好护坡，处理至没有安全隐患；二、张长贵在本判决生效之日起15日向张丽花支付逾期交房违约金27000元、卷帘门费用2000元、入户门费用600元、铝合金窗费2500元；三、驳回张丽花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12377元，减半收取计6188.5元，由张丽花负担3094.5元，张长贵负担3094元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 员 李庆清二〇一七年七月二十六日法官助理 吴宝盛书 记 员 张丽珍本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二第一款国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。