山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁03民终61号
上诉人（原审被告）：毛学伟，男，1968年9月8日出生，汉族，张店区税务局职工，现住淄博市张店区。
被上诉人（原审原告）：王玉芹，女，1958年5月11日出生，汉族，农民，现住淄博市张店区。
委托诉讼代理人：周永志，淄博开发众意法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：山东通乾房地产发展有限公司，住所地，淄博市张店区新村西路99号。
法定代表人：娄兆军，董事长。
上诉人毛学伟因与被上诉人王玉芹、被上诉人山东通乾房地产发展有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案不服淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初1265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人毛学伟、被上诉人王玉芹及其委托诉讼代理人周永志到庭参加诉讼，被上诉人山东通乾房地产发展有限公司（以下简称通乾公司）经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人毛学伟上诉请求：判决对通乾公司名下，位于张店区新村路61号1层21号、产权证号为011139283的房屋许可执行；本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、房管局查询确认涉案房屋是通乾公司所有，2013年8月27日通乾公司用该房屋在山东张店农村商业银行股份有限公司办理抵押贷款，且农村商业银行已于上诉人之后对该房屋进行了查封。如被上诉人王玉芹认为该房屋归其所有应另行通过诉讼处理。二、张店区法院执行局于2015年12月24日已对该执行异议作出了（2015）张执异字第165号执行裁定书，明确驳回其执行异议。三、被上诉人王玉芹没有证据证实其交付给通乾公司购房款，其陈述的缴款方式不合常理。四、被上诉人王玉芹对涉案房屋无网签、无合法合同、无合法收据，所持证据均为非法无效证据；被上诉人王玉芹应逐一提供购房款的合法来源。五、上诉人曾多次到通乾公司要账，得到答复均是公司早已解散，此次通乾公司人员出庭应诉，其人员身份及证人、证言、证物存在造假。六、根据《物权法》第九条、第一百零六条之规定，被上诉人王玉芹未经依法登记，对涉案房屋没有所有权。七、被上诉人王玉芹长时间没有对合同进行网签，也没有维权，事实上已经解除了购房合同。八、被上诉人王玉芹购房无任何房屋交接入住手续，不能证明其合法占有该房屋。九、证据方面：被上诉人王玉芹所持购房收据、购房合同均系非法无效证据；所有打款凭证真实性有待调查，且均没有通乾公司名字，与通乾公司没有任何关系；违约金付款人不是通乾公司；记账凭证与原始凭证不一致，企业入账数与购房人交款数不一致；买房时间与违约金时间相隔太长，且是通乾公司用该房屋向农村商业银行抵押贷款之后。
被上诉人王玉芹答辩称：一、原审判决认定事实清楚、证据充分。对案件事实被上诉人王玉芹原审庭审中提交了相应证据，且形成完整证据链条。被上诉人通乾公司对此没有异议，上诉人毛学伟虽提出异议，但未能提交证据证实自己的主张。二、被上诉人王玉芹在原审中的诉求为不得执行其已购买的涉案房屋，不存在主张房屋所有权的问题；被上诉人通乾公司于2013年8月27日用涉案房屋抵押贷款，不能就此否认被上诉人王玉芹已购买涉案房屋的事实；涉案房屋属于存量房，被上诉人王玉芹2009年6月14日购买涉案房屋时，淄博市还未实行存量房买卖网签备案制度；涉案房屋权属未能过户到被上诉人王玉芹名下，是被上诉人通乾公司违约所致，被上诉人多年来一直在维权，未解除合同，涉案房屋未能办理权属登记的责任不在被上诉人王玉芹一方。三、原审判决适用法律正确。依据《物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，通过原审法庭调查足以证实，涉案房屋买卖的事实，具备了人民法院不得查封、扣押、冻结财产的所有要件。
被上诉人通乾公司未出庭应诉亦未提交书面答辩意见。
王玉芹向一审法院起诉请求：１、依法判决不得执行原告王玉芹购买的张店区新村西路61号1层21号房屋；２、判令被告通乾公司为原告王玉芹办理张店区新村西路61号1层21号房屋的权属登记（房屋证、土地证、契证）手续；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：１、2009年6月14日，原告与被告通乾公司签订了商铺买卖合同，约定原告购买被告通乾公司所有的张店区新村西路61号“西二路2007”1层21商铺，建筑面积63.25平方米，房屋总价款78万元。合同签订后，原告依照约定支付了全部购房款，被告通乾公司开具了收据并认可收到了原告的该款项。２、被告通乾公司将涉案房屋交付后,原告与山东册诚商贸广场发展有限公司分别于2009年6月14日和2011年5月10日签订商铺代理出租协议，以每年5万元的租金对外出租。3、被告通乾公司将涉案房屋交付给原告后至今没有给原告办理房屋权属证书，但于2013年10月23日给原告出具了《关于西二路项目产权办理及违约补偿的承诺》并支付原告违约金3次计17767元。4、一审法院在审理被告毛学伟与被告通乾公司民间借贷纠纷一案中，于2014年10月15日依法查封了依然登记在被告通乾公司名下的涉案房屋。
一审法院认为，原告与被告通乾公司就涉案房屋于2009年6月14日签订的《商铺买卖合同》系双方的真实意思表示，二者均应予遵守，后双方在实际履行过程中各自完成了付款和交房的主要合同义务，但被告通乾公司没有依约履行产权登记等义务，事实清楚、证据充分，予以确认；另外，被告毛学伟与被告通乾公司之间因先前存在民间借贷纠纷，后因被告通乾公司怠于履行自己的还款义务导致被告对其进行起诉和申请强制执行的事实也客观存在，亦予以确认。除了上述确认的事实外，本案审理的焦点问题是涉案房屋在被出售以后但没有办理完产权登记的情况下能否继续作为被告通乾公司的财产被查封用以保障被告毛学伟对被告通乾公司的合法债权。针对该焦点问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。对照上述规定中适合本案使用的条款可以清楚地看出，涉案房屋存在买卖事实但没有完成过户的情况下不得查封的条件包括合法买卖、全部支付价款、实际占有和买方没有过错。再观本案，原告于2009年6月14日就已经完成了与被告通乾公司就涉案房屋签订有效的书面买卖合同，同日，原告在收到被告通乾公司交付的房屋后将其出租并收取了租金，在整个买卖和出租涉案房屋过程中，无任何证据证实原告存在过错的情形，综上，原告具备了上述规定中的所有要件；另外，原告在2009购得涉案房屋后，被告通乾公司没能如期给其办理权属证书进行确权，责任不在原告；被告毛学伟对被告通乾公司后来才因民间借贷产生的金钱给付之债的权利，不能优于多年以前原告就已经通过合法的途径对涉案房屋存在的物权期待权。
综上所述，原告就执行标的（即涉案房屋）享有足以排除强制执行的民事权益。原告的诉求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决：一、停止对张店区新村西路61号1层21号房屋（产权证号为0111392**）的执行；二、被告山东通乾房地产发展有限公司为原告王玉芹办理张店区新村西路61号1层21号房屋（产权证号为0111392**）的权属登记（房屋证、土地证、契证）手续。案件受理费100元，由被告毛学伟负担50元，由被告山东通乾房地产发展有限公司负担50元。（2015）张执异字第165号执行异议裁定于一审判决生效时自动失效。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：王玉芹提供证据1、出租协议一份，欲证明就涉案房屋仍出租的事实。2、银行明细一份，欲证明第三方册诚公司就上述协议约定的租金已经支付给被上诉人王玉芹的事实。毛学伟质证称：对上述两份证据的真实性有异议，且从该两份证据无法看出是谁把钱存到王玉芹账户的，看不出两者的关系。对以上两份证据，本院认为，被上诉人提供的证据1，能够反映涉案房屋是由被上诉人王玉芹占有的真实情况，与待证事实存在关联性，来源与形式符合法律规定，本院予以采纳。被上诉人提供的证据2，无单位负责人员及制作人员签字或盖章，不能确认其真实性，本院不予采纳。本院二审认定的事实与一审认定事实一致，予以确认。
本院认为，王玉芹与通乾公司签订的《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。毛学伟主张王玉芹在买房时必须进行网签，否则视为解除合同的主张，其未提供相关证据证实，应承担举证不能的不利后果。二审中，王玉芹就购房款的来源、缴款方式、涉案房屋的交付过程、涉案房屋的租金收取和相关税费缴纳情况以及维权过程作出了说明，结合一、二审证据，其各项说明能够相互印证，即王玉芹已完成合同中有关付款等主要合同义务并实际占有涉案房屋，只是至今未办理产权登记手续，但经查明的事实可知，未办理产权登记手续的责任在于通乾公司而不在于王玉芹。故王玉芹通过合法途径对涉案房屋取得的物权期待权，在产生时间上早于毛学伟对通乾公司因民间借贷产生的金钱给付之债的权利，足以排除毛学伟就涉案房屋申请的强制执行。故一审法院依照相关法律规定对涉案房屋所做处理并无不当。
综上所述，毛学伟的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人毛学伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 王光龙
审判员 张婷娟
审判员 刘 宁
二〇一七年四月十二日
书记员 彭倩倩