上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2381号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海永盛工艺品厂有限公司，住所地上海市。
法定代表人陈国强，总经理。
委托代理人庄正权，上海庄正权律师事务所律师。
委托代理人华绿蘅，上海庄正权律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）上海圣光工艺品有限公司，住所地上海市。
法定代表人宦敏，总经理。
委托代理人庄正权，上海庄正权律师事务所律师。
委托代理人华绿蘅，上海庄正权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海市嘉定区江桥镇星火村民委员会，住所地上海市。
负责人丁奇，主�。
委托代理人沈伟忠，上海诚立律师事务所律师。
上诉人上海永盛工艺品厂有限公司、上海圣光工艺品有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年4月12日，上海市嘉定区江桥镇星火村民委员会（以下简称“星火村民委员会”）作为合同甲方与乙方上海永盛工艺品厂（上海永盛工艺品厂于2002年9月更名为上海永盛工艺品厂有限公司）签订《厂房及场地租赁协议书》，约定甲方将位于曹安路十号桥北首近桃浦路北侧厂房、门卫等建筑面积792平方米、水泥场地431平方米、围墙46.7米及场地总面积4666平方米（约7亩）和其他辅助设施租赁给乙方使用，租赁期限自2005年4月16日起至2013年4月15日止，租赁费每年人民币（以下币种均为人民币）7.4万元，第三年起每年租金在上年的基础上每年递增5%，先付后用，每年的4月15日前及10月15日前各支付年租金的一半。该协议书第五条约定，乙方应当在签约后的3个月内办妥工商登记手续，营业执照注册地为江桥镇星火村；第八条约定乙方在征得甲方同意下，如需对租赁物重新翻建，乙方需在已翻建后的设施中将甲方被拆除的相等面积补偿给甲方，该部分的产权仍归甲方所有，除此以外的其他投入部分的产权归乙方所有；第九条第2款约定由于国家、政府征用或者规划使用该租赁地造成终止本协议书，双方均不承担违约责任，如有补偿，甲方投入的归甲方，乙方投入建造的房屋，由于乙方承租后将原甲方部分厂房拆除，所以乙方应补偿甲方相等的原拆除面积，除此以外的其他投入设施归乙方所有。上述合同签订当日，星火村民委员会与上海圣光工艺品有限公司签订了一份同样内容的《厂房及场地租赁协议书》。上述两份合同签订后，2005年期间由上海永盛工艺品厂有限公司按照合同约定向星火村民委员会支付租金，上海圣光工艺品有限公司未支付租金。此后，上海圣光工艺品有限公司在申请注册登记过程中，按照工商管理部门格式提供了其与星火村民委员会签订的落款日期为2005年5月26日、租赁标的物为星火村高徐村民组3间共200平方米房屋及100平方米场地、租金为每年2万元、租赁期限从2005年5月26日起至2015年5月25日止的《房屋及场地租赁合同》。2005年6月30日，上海圣光工艺品有限公司以上述租赁地址为住所地注册成立。此后从2006年开始，由上海圣光工艺品有限公司按照其与星火村民委员会在2005年4月12日的合同向星火村民委员会支付租金至2013年12月31日，上海永盛工艺�厂有限公司则不再支付租金。在租赁过程中，上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司拆除了原792平方米房屋，重新建造了约4721.04平方米建筑物。
2014年3月6日，星火村民委员会向上海永盛工艺品厂有限公司发出《关于厂房及土地不再续租的通知》，称双方协议已于2013年4月15日到期，到期后星火村民委员会不再继续出租，要求上海永盛工艺品厂有限公司在2014年4月15日前搬离并结清相应费用。2014年7月2日，星火村民委员会委托上海科东房地产土地估价有限公司对涉案房屋与土地上上海圣光工艺品有限公司的资产进行评估。经评估，上海圣光工艺品有限公司在涉案房地产上搭建了4721.04平方米建筑物，评估值为4，684，369元，此外上海圣光工艺品有限公司投入的附属设施及其他、二次装潢、设备搬迁费评估值依次为954，580元、1，337，605元、1，006，600元，上述合计7，983，154元。2014年11月25日，上海圣光工艺品有限公司向星火村民委员会借款218，088.50元用于垫付次承租人上海明罡机械设备有限公司欠职工的劳动报酬。
2015年1月，星火村民委员会诉至原审法院要求：一、上海永盛工艺品厂有限公司向星火村民委员会支付2014年1月1日起至2014年11月30日止的厂房及场地使用费98，701元，并按照每年109，330元的标准支付从2014年12月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费；二、上海永盛工艺品厂有限公司携其生产设备等搬离星火村民委员会厂房。审理中，上海永盛工艺品厂有限公司反诉要求星火村民委员会赔偿其7，046，280元。
原审另查明，涉案房屋及场地占用土地为嘉定区江桥镇星火村农民集体所有，租赁标的物中792平方米的厂房以及拆除后上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司重新建�的4721.04平方米建筑物均未办理相应的建房手续。2015年5月11日，江桥镇规划和土地管理所向法院出具《情况说明》称上述土地部分属农用地，土地面积约8亩。
原审审理中：
1、上海永盛工艺品厂有限公司称由于星火村民委员会在合同履行期间向上海永盛工艺品厂有限公司的租赁客户发出告知书称其与上海永盛工艺品厂有限公司租赁合同已到期，要求次承租人不再向上海永盛工艺品厂有限公司支付租金，造成上海永盛工艺品厂有限公司租金收入损失，故增加反诉请求：二、要求双方继续履行《房屋及场地租赁合同》至2015年5月25日；三、星火村民委员会赔偿上海永盛工艺品厂有限公司违约损失200万元。原审法院向上海永盛工艺品厂有限公司释明其要求继续履行合同与作价补偿请求之间的矛盾后，上海永盛工艺品厂有限公司明确，其首先要求继续履�，待合同到期后仍要求星火村民委员会按照反诉请求一进行补偿。此外就此增加诉请200万元上海永盛工艺品厂有限公司未缴纳相应的反诉费。
2、上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司改变陈述，认为星火村民委员会与上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司间的租赁合同均有效，上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司系共同承租人；并陈述涉案租赁房地产内上海永盛工艺品厂有限公司与上海圣光工艺品有限公司的资产已经混同，不要求法院区分，确认由永盛公司出面主张资产补偿；由于涉案地块目前不在征地公告单位内，故上海永盛工艺品厂有限公司主张按照合同纠纷处理原则进行补偿。
3、针对上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司的陈述，星火村民委员会调整其诉请要求上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司共同搬离涉案租赁房地产并支付使用费损失，同时星火村民委员会称虽然上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司占用的房地产并不在本次动迁范围之内，但考虑到日后该地块可能会动迁，故星火村民委员会联系评估公司对上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司厂房进行了评估，该评估并不代表上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司属于企业动迁补偿安置对象，现由于合同到期动迁仍未发生，故上述以动迁为基础作出的该评估结论不应适用于本案合同纠纷；但为妥善解决本案纠纷，星火村民委员会承诺在上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司搬离后就其搭建物、附属设施、装潢等给予300万元的补偿款。
4、基于租赁房屋未办理建房手续，且部分土地属�农用地，原审法院向当事人释明了合同无效的情形后，上海永盛工艺品厂有限公司要求星火村民委员会按照现行市场价格收购其搭建房屋，星火村民委员会对此不予认同。据此，原审法院限期要求上海永盛工艺品厂有限公司就其主张的损失举证或提出鉴定申请。但上海永盛工艺品厂有限公司在限定期限内既未提供证据，也未申请司法鉴定。
原审法院认为，2005年4月12日，星火村民委员会与上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司就同一租赁标的物签订了内容、期限、租金等均相同的租赁合同，虽自2006年起由上海圣光工艺品有限公司实际向星火村民委员会支付租金，但上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司陈述其系共同承租人，现星火村民委员会对此也予以确认，双方确认的事实与客观证据相符合，故法院对上述事实亦予以确�。对于上海圣光工艺品有限公司称其与星火村民委员会应履行2005年5月26日签订的租赁期限至2015年5月25日止的《房屋及场地租赁合同》的意见，由于上海圣光工艺品有限公司从未向星火村民委员会支付过该合同项下的租金，该合同载明的租赁标的物面积也与实际不相符，因该合同系上海圣光工艺品有限公司注册时根据工商管理部门格式填写，故法院认定该合同系星火村民委员会与上海圣光工艺品有限公司为配合上海圣光工艺品有限公司办理工商登记注册而签订，并非双方真实意思，故对上海圣光工艺品有限公司该项辩称意见法院不予采纳，对于上海永盛工艺品厂有限公司反诉请求履行合同至2015年5月25日的请求亦不予支持。因此，法院确认星火村民委员会为出租人、上海永盛工艺品厂有限公司、上海圣光工艺品有限公司为承租人，双方履行2005年4月12日的租赁合同。�于该租赁合同的标的物房屋未办理相应的建房手续、且部分土地为农用地，故依照法律规定，上述2005年4月12日的租赁合同应被确认无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，星火村民委员会要求上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司搬离涉案房屋及土地的诉讼请求合法有据，法院对此予以支持。在未搬离之前，上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司占用涉案房地产造成星火村民委员会损失，星火村民委员会比照原合同约定的租金标准主张使用费损失，上海永盛工艺品厂有限公司对该标准也无异议，故法院对此亦予以支持。因此，上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣�工艺品有限公司应当比照合同标准支付星火村民委员会自2014年1月1日起实际搬离之日止的使用费损失。对于上海永盛工艺品厂有限公司主张的违约损失200万元，由于上海永盛工艺品厂有限公司未在法院指定期限内就其增加诉请缴纳相应的反诉费，依法该请求应按上海永盛工艺品厂有限公司撤回处理，本案中不再处理。对于上海永盛工艺品厂有限公司要求星火村民委员会赔偿其损失7，046，280元的反诉请求，上海永盛工艺品厂有限公司提供的评估报告系星火村民委员会以动迁为基础委托评估，但直至本案庭审结束，动迁事实仍未发生，故上海永盛工艺品厂有限公司要求以该份报告作为损失标准依据不足；而上海永盛工艺品厂有限公司又未能在法院指定期限内就其损失申请司法鉴定进行举证，故上海永盛工艺品厂有限公司应当承担举证不能的不利后果，法院对其主张的�失因证据不足而不予支持。鉴于搭建物、附属设施、二次装潢等直接损失在动迁评估报告中的总额为700万元左右，该报告的评估值系建安重置价格，而非无效合同的建造损失并计算折旧，且其中还应扣除上海永盛工艺品厂有限公司拆除的星火村民委员会原有792平方米厂房的损失；而对于涉案合同无效当事人均存在过错，应当分担责任；并且损失赔偿的范围应当具有可预见性，即该损失不应超过在订立合同时可以预见到的后果，而星火村民委员会所能预见到的上海永盛工艺品厂有限公司投入损失，正常情况下应于期限届满前摊销完毕，本案合同期限早已届满。综合以上因素，现星火村民委员会同意在上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司搬离的前提下，就上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司的搭建物、附属设施、二次装潢等给予300�元的补偿，该补偿数额与其责任基本适当，故法院对此予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海市嘉定区江桥镇星火村民委员会自2014年1月1日起至2014年11月30日止的厂房及场地使用费98，701元；二、上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司应于判决生效之日起十日内按照每年109，330元的标准给付上海市嘉定区江桥镇星火村民委员会从2014年12月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费；三、上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工�品有限公司应于判决生效之日起十日内携其财产搬离嘉定区曹安路十号桥北首近桃浦路北侧房屋及场地；四、上海市嘉定区江桥镇星火村民委员会应于上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司搬离后十日内偿付上海永盛工艺品厂有限公司及上海圣光工艺品有限公司补偿款3，000，000元；五、驳回上海永盛工艺品厂有限公司的全部反诉请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，上诉人上海永盛工艺品厂有限公司、上海圣光工艺品有限公司不服，向本院提起上诉称：本案所涉土地为农村集体土地，且支付过土地资源费，故就该土地上的房屋签订的租赁合同，不应以是否取得建设工程规划许可证等作为认定合同效力的标准。相关管理部门并没有认定上述房屋为违法建筑，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的租赁协议合法有效。早在2013年年初，系争合同尚未到期时，被上诉人已经宣传该地块即将面临动迁并且对该地块的房屋进行了评估，故本案纠纷是由动迁事由引发，而非房屋租赁纠纷。退而言之，即便被上诉人不应将土地、房屋出租给上诉人使用，但合同履行已经长达八年，故如果认定合同无效，则无效的过错责任都在被上诉人，被上诉人应当赔偿上诉人的全部损失。原审法院认定合同无效并按照八年之前的房屋造价成本赔偿损失有违公平原则。审理中，上诉人表示被上诉人在2014年已经通知各次承租人要动迁，次承租人均未再交租赁费，故上诉人也无需向被上诉人交房屋使用费。上诉人要求撤销原判，改判驳回被上诉�的诉请并支持上诉人原审期间的反诉请求。
被上诉人星火村民委员会辩称：系争房屋没有产权证，所以租赁合同无效，而且现在合同约定的期限也已届满。地块还没有动迁，上诉人提出的补偿款标准没有法律依据。被上诉人表示同意原审法院的判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明事实，本案当事人之间签订的《厂房及场地租赁协议书》所涉房屋均未办理相应的建房手续，且部分土地为农用地，原审法院确认合同无效并无不当。上诉人以曾支付过土地资源费以及相关管理部门没有认定系争房屋为违法建筑为由主张租赁合同有效，缺乏法律依据，本院对此不予采信。因租赁合同无效，被上诉人要求上诉人返还厂房及场地应予支持，上诉人还应支付实际搬离之前的房屋使用费。上诉人以次承租人均未交租赁费为由认为其也无需向被上诉人交房屋使用费，理由不能成立。由于当事人对涉案合同无效均有过错，故应当分担损失。上诉人提出的损失金额及赔偿标准均是以房屋动迁为前提，因在本案审理期间动迁事实并无发生，而本案双方签订的合同期限也已经届满，原审法院考虑本案各项因素判决被上诉人支付上诉人补偿款数额并无明显不当，本院予以维持。上诉人主张的赔偿款缺乏充分的事实与法律依据，本院对此不予支持。综上，原审法院根据查明事实所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币32，828.98元，由上诉人上海永盛工艺品厂有限公司、上海圣光�艺品有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞晓勇
审 判 员 邬 梅
代理审判员 刘 菲
二〇一五年十月十四日
书 记 员 朱 艳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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