江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终537号
上诉人（原审被告）徐州市城市建设投资总公司，住所地江苏省徐州市彭城路81号。
法定代表人李晓东，该公司总经理。
委托代理人朱珺，江苏敏言律师事务所律师。
委托代理人张雅琼，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）陈家歆。
委托代理人王小鹏，江苏苏彭律师事务所律师。
委托代理人王永好，江苏苏彭律师事务所实习律师。
上诉人徐州市城市建设投资总公司（以下简称城投公司）因与被上诉人陈家歆商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2014)泉民初字第2366号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人城投公司的委托代理人朱珺、张雅琼，被上诉人陈家歆的委托代理人王小鹏、王永好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，徐州市金泰二期（后更名为南湖怡秀园）商品房工程系由城投公司投资开发建设，2006年11月15日，案外人王洪方以陈家歆的名义与城投公司签订商品房买卖合同，以合同约定的购房款抵付建筑工程欠款，合同约定：买受人陈家歆以单价4450元/平方米、总房款为789030元购买建筑面积为177.31平方米的第4幢1单元201室商品房一套；房屋交付期限为2007年8月31日前，如遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期；逾期交房不超过90日的，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交房价款的万分之一的违约金，逾期超过90日买受人要求继续履行合同的，则出卖人自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关本案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人合理的延长时间使买受人取得产权。如因履行本合同发生纠纷由双方协商解决，协商不成的提交徐州市仲裁委员会仲裁。其后，案外人王洪方与陈家歆于2006年12月10日签订《协议》一份，约定：王洪方同意将价值789030元的金泰二期第4幢1单元201室商品房优惠到750000元，陈家歆以现金的形式付给王洪方750000元，具体付款时间为：2006年12月10日前首付300000元、2007年2月5日前付300000元，剩下的150000元在商品房上房后十日内付清。该协议签订后，陈家歆分别于2006年12月10日支付给王洪方300000元、2007年2月11日支付90000元和110000元、5月25日支付100000元、2011年1月30日支付20000元、7月5日支付130000元。但城投公司未在合同约定的期限向陈家歆交付房屋，而是于2009年3月26日与买受人陈家歆签订《车库补充协议》一份，约定：买受人于2006年11月15日购买金泰小区二期4幢1单元201号房，另购金泰小区二期架空层车库4-1-106号，架空层车库款160000元，在签订本补充协议时一次性交清。本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。该协议车库款及交付方式条款另有内容为“车库款优惠致（至）壹拾肆万伍仟元”字样。同日城投公司为陈家歆出具收车库款145000元的收据一张。2010年5月21日，城投公司向陈家歆出具承诺书承诺：从2010年5月21日起至8月21日前，承诺南湖怡秀园4-1-201室上房，2010年8月21日后如延期上房，每日按房款万分之二赔偿。2010年12月6日，城投公司因南湖逸秀园购房者上访再次出具《承诺书》，其主要内容为：我公司未能让南湖怡秀园的购房者在合同约定的时间内上房，因此而造成的违约赔付责任严格按《商品房购销合同》之约定及2010年5月21日的承诺执行；确保南湖怡秀园2010年12月31日具备法定上房条件并合理合法上房，即日起按《商品房购销合同》约定及2010年5月21日承诺同购房者接洽计算逾期上房违约金并分期分批进行相关赔偿。2010年12月30日，城投公司与陈家歆达成《逾期上房先期赔偿协议》，约定：徐州市城市建设投资总公司按照给陈家歆的承诺先期赔偿陈家歆2010年8月22日至2010年12月31日的逾期上房违约金20830.39元（总房款789030元×132天×万分之二），该款自协议签订之日一次性支付，双方原合同约定的违约之日起至2010年8月21日止的逾期上房违约金另行协商解决，如协商不成依法向法院诉讼。2010年12月31日起至实际上房日的逾期上房违约金任按2010年5月21日原承诺的每日按总房款万分之二赔偿执行。
原审法院另查明，2011年1月19日，涉案房屋所在的工程经过竣工验收。2011年3月4日和5月25日，时任城投公司副总经理的李晓东分别在2010年12月6日的承诺书中加注：“再次承诺2011年5月1日前办理好住宅使用交付通知书”、“本人承诺2011年6月底前办理好住宅使用交付通知书，若未按期办好，从2011年7月1日起按每日万分之四支付违约金”。后陈家歆及该购买该小区房屋的其他购房者上房。2012年7月31日，城投公司向陈家歆开具销售不动产统一发票。2012年11月20日，陈家歆涉案房屋土地分割证并向城投公司补交房屋面积差价款4316元。2013年1月7日和1月24日，涉案房屋的所有权证和土地使用证登记完成。后陈家歆于2012年12月20日起诉至一审法院，请求判令城投公司支付逾期上房违约金130663元、支付逾期办证违约金19726元，并要求城投公司交付4-1-106号车库。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方于2006年11月15日签订的商品房买卖合同及2009年3月26日签订的车库补充协议合法有效，城投公司应按合同约定的交房日期及条件向陈家歆交付房屋，城投公司未按约定全部履行义务应承担继续履行采取补救措施或赔偿损失等违约责任。一、关于陈家歆提起该案诉讼是否超过法定诉讼时效的问题。城投公司主张，城投公司未按商品房买卖合同约定的2007年5月31日前向陈家歆交付房屋时陈家歆已经知道其权利受到侵害，但直到2012年12月20日才书写诉状，其诉讼请求已超过诉讼时效或者部分超过诉讼时效，不应受到法律保护。一审法院认为，法律设立诉讼时效制度的目的在于督促当事人尽快行使权利而稳定交易秩序，并非为当事人逃避法律责任。该案中，根据查明的事实，陈家歆等购房人在城投公司未按合同约定向交付房屋后即向城投公司主张权利，城投公司亦分别于2010年5月21日、2010年12月6日向陈家歆等购房人作出承诺，并于2010年12月30日与陈家歆签订《逾期上房先期赔偿协议》，后又分别于2011年3月4日和5月25日以在《逾期上房先期赔偿协议》加注的方式向陈家歆承诺交付住宅使用通知书的时间及逾期交付违约金的计算方式，说明城投公司愿意向陈家歆承担因履行商品房买卖合同违约的责任，因此陈家歆于2012年12月具状向一审法院提起诉讼并不超过两年诉讼时效，城投公司关于诉讼时效的抗辩一审法院不予采纳。二、关于涉案房屋有效交付时间的问题。陈家歆主张其于2011年9月22日才拿到涉案房屋的钥匙上房但未提交证据，城投公司在庭审中认可将房屋交付给陈家歆的时间为2011年7月但未给出具体的交房日期，一审法院结合生效判决对本小区其他购房人确定的上房时间，确定城投公司实际向陈家歆交付房屋的时间为2011年7月28日，城投公司向陈家歆支付的逾期上房违约金亦计算至此时。三、关于城投公司违反合同约定交付房屋是否存在免责事由的问题。城投公司在审理中辩称，双方签订的商品房买卖合同虽然约定房屋的交付日期为2007年5月31日，但城投公司没有按合同约定的日期交付房屋是因电力、燃气及规划等非被告的原因造成，故根据合同约定的免责条款并不存在违约，为此城投公司提交了涉案房屋所在的工程在施工中用电、燃气施工迟延以及规划、消防等调整的相关证据。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同约定的城投公司延期交房的事由仅为遭遇不可抗力且城投公司将发生不可抗力的情形在30日内告知陈家歆，而没有涉及因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非城投公司的原因延期交房的约定，因此城投公司以水电气工程延期施工和规划变更为由主张免除逾期交房违约责任的理由不能成立；而城投公司在陈家歆作出的承诺及双方签订的《逾期上房先期赔偿协议》中均无发生不可抗力及其他事由免责的说明，可以证明城投公司事实上已经放弃了对延期交房免责的抗辩，故一审法院对城投公司关于根据合同约定免责的主张不予采纳。四、关于陈家歆的诉讼请求应否得到支持的问题。双方在商品房买卖合同及其后的协议、承诺中约定的逾期交房违约金的计算标准并不违反法律规定，一审法院予以确认，即城投公司应向陈家歆支付的违约金以陈家歆已付房款总额为基数自逾期交房日的次日起至2010年8月21日按日万分之一的标准、2010年8月22日至2011年6月30日按万分之二的标准、2011年7月1日至实际上房之日按万分之四的标准计算。该案中，虽然至2012年11月20日前支付给王洪方的购房款为750000元，但涉案房屋是城投公司以789030元的价格抵付王洪方的工程款，王洪方对陈家歆利益的让渡与该房屋的实际价值无关，且双方当事人签订的商品房买卖合同及城投公司其后向陈家歆支付的逾期上房违约金均以789030元作为已付房款，故一审法院确定计算逾期上房违约金和逾期办证违约金以789030元作为基数。据此，扣除城投公司已向陈家歆支付的2010年8月22日至2010年12月31日期间的违约金20830.39元，城投公司尚应向陈家歆支付的逾期上房违约金为130347.77元（1178天×78.9030元/天+181天×78.9030元/天×2+28天×78.9030元/天×4）,陈家歆要求城投公司支付逾期上房违约金130663元属于计算不当，一审法院予以调整。双方签订的商品房买卖合同约定，城投公司应在涉案房屋交付给陈家歆后的180日内将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，如因城投公司的原因致使陈家歆不能在规定期限内取得房地产权属证书则按陈家歆合理的延长时间使陈家歆取得产权。现城投公司并无证据表明其在2011年7月28日后的180日内将办理涉案房屋权属证书需要的资料报送产权机关，而城投公司庭审中自述领取土地分割证的时间为2012年10月20日，陈家歆提交的证据表明其房屋所有权证和土地证的登记日期为2013年1月，故依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，城投公司应按陈家歆已付房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向陈家歆承担违约责任。陈家歆在该案中要求城投公司支付逾期办证违约金的截止日期为开具购房发票的2012年7月31日，故城投公司应向陈家歆支付逾期办证违约金34658元（789030元×6.56%/年÷365天/年×188天×1.3），陈家歆该次诉讼中要求城投公司支付逾期办证违约金19726元在上述应支付的数额之内，一审法院予以支持。陈家歆于2009年3月26日与城投公司签订《车库补充协议》约定购买4-1-106号车库且按照协议约定交付了购买车库的款项，现陈家歆所购买的车库符合交付条件，故陈家歆的该项诉讼请求具有合同依据且能够履行，一审法院予以支持。遂根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第一款（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、徐州市城市建设投资总公司于判决生效后十日内向陈家歆支付逾期上房违约金130347.77元；二、徐州市城市建设投资总公司于判决生效后十日内向陈家歆支付逾期办证违约金19726元；三、徐州市城市建设投资总公司于判决生效后十日内向陈家歆交付徐州市怡秀园小区4-1-106号车库。案件受理费3310元，由徐州市城市建设投资总公司负担。
上诉人城投公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、原审法院对于上诉人关于诉讼时效的抗辩不予采信是错误的。2、本案双方合同中已经约定“因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因引起的延期交付，出卖人可以据实延期交房，不承担违约责任”。且此类案件在徐州市仲裁委已生效的裁决中，对申请人逾期交付房屋的违约期限扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间共计836天。3、一审法院对于上诉人延期交房时间计算错误。4、原审法院判决上诉人负担逾期办证违约金属于适用法律不当。即使上诉人未及时履行办证义务，但是在既无法定又无约定且违约损失难以确定的情况下，原审法院判决以上诉人已付房款为基数计算违约金明显错误，和逾期上房违约金重复计算。5、双方签订的车库补充协议，明确约定签订协议时一次性缴纳车库款16万元。而被上诉人只支付了145000元，至今仍未交清车库款。原审法院判决有失公正。综上，一审法院认定事实及适用法律均错误，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人陈家歆答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院审理查明的事实与原审法院一致。
二审中，双方当事人的争议焦点为：1、被上诉人原审的起诉有无超过诉讼时效；2、上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天。3、上诉人是否应当向被上诉人交付涉案车库。
本院认为，一、关于被上诉人原审起诉有无超过诉讼时效的问题。上诉人当庭认为被上诉人于2012年12月份才提起诉讼，已超过诉讼时效。但在上诉人未按照合同约定的时间交付房屋后，被上诉人一直就逾期上房违约金问题向上诉人进行主张，上诉人多次向被上诉人出具承诺书及签订协议进行协商解决，故被上诉人关于逾期上房违约金的诉讼时效应当中断并重新起算。据此，上诉人关于被上诉人的起诉超过诉讼时效的理由不能成立。至于上诉人主张的从被上诉人原审起诉之日倒推两年，之前的违约金不应受到法律保护的问题，因违约金的主张是一个整体而不应割裂开来分别计算诉讼时效，故对于上诉人的该辩称本院不予支持。
二、关于上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的问题。虽然双方合同中明确约定“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因”，但上诉人提供的相关政府调整人防规划证据发生在合同约定的交房日期之后，且其提供的证据均不能直接证明其符合合同约定的几类非因出卖人原因可以延期交房的情形，故对于上诉人主张扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的请求，本院不予支持。一审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》及上诉人向被上诉人出具的承诺、签订的协议，分段计算逾期上房违约金并无不当，本院予以确认。
三、上诉人是否应当向被上诉人交付涉案车库。陈家歆于2009年3月26日与城投公司签订《车库补充协议》约定购买4-1-106号车库且按照协议约定交付了购买车库的款项，且城投公司向陈家歆出具了145000元收条，故城投公司应当按照双方约定向陈家歆交付车库。虽然城投公司主张双方后约定的车库价款为16万元而陈家歆没有将车库款结清，但因其提供的证据不足以证明其主张，故本院不予采信。现陈家歆所购买的车库符合交付条件，故一审法院判决城投公司向陈家歆交付车库并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3310元，由上诉人徐州市城市建设投资总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年六月二十日
书 记 员 陆滢冰