广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第699号
上诉人（原审被告）黎国强，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人陆骏飞，广东仲马律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黎信能，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人苏伶贞，广东桂顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）劳凤齐，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人苏伶贞，广东桂顺律师事务所律师。
原审第三人黎显举，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上诉人黎国强与被上诉人黎信能、劳凤齐、原审第三人黎显举土地租赁合同纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法乐民初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年，黎信能与佛山市顺德区乐从镇大罗村民委员会（以下简称大罗村委会）、佛山市顺德区乐从镇大罗村股份合作社（大罗股份社）签订《用地协议书》，约定大罗村委会、大罗股份社同意将朝阳坊一带空地块编号为15号，面积89平方米，出租给黎信能使用；黎信能愿意一次性缴纳土地使用费278837元；地块用途以种植花木为主，黎信能不准在该地块兴建工厂、饲养牲畜，不准堆放有污染性、危害性的货物及一切非法用途；地块如黎信能用作其他用途，一切责任归黎信能所有。黎信能承租上述地块后，与其妻子劳凤齐共同作为转让人，于2012年8月2日与黎国强签订了《土地使用权转租协议书》，约定上述土地的使用权属黎信能、劳凤齐夫妻共有，现黎信能、劳凤齐（甲方）自愿将上述土地的使用权转租给黎国强（乙方）；双方确认上述土地的用地面积为89平方米，上述土地使用权的转租价格为人民币600000元；双方确认，协议签订后，黎国强需在当日将全额转租款支付给黎信能、劳凤齐，因该土地需向大罗村委会、大罗股份社及相关部门缴纳的各项费用由黎国强支付；黎国强保证在未得大罗村委会、大罗股份社书面同意以前，不得在该地块兴建工厂、饲养牲畜，不得堆放有污染性、危害性的货物及作一切违法用途。另外，双方还约定，双方在签订本协议后，若有黎国强单方面终止协议的，视为违约；违约责任：如黎信能、劳凤齐违约，需承担退回全部转让款；赔偿黎国强在购买该土地使用权后向大罗村委会、大罗股份社支付与该土地相关的一切费用；赔偿黎国强对上述土地所支付的其他费用与投资；如上述土地使用权已增值，黎信能、劳凤齐必须按增值后的价格补偿给黎国强。如黎国强违约，黎信能、劳凤齐则只需退回已收取的转租款即可收回上述土地使用权及该土地上的一切投资、增值项目，且黎国强需向黎信能、劳凤齐支付违约金300000元。签订上述《土地使用权转租协议书》后，黎信能、劳凤齐协助黎国强办理了自来水入户转移手续，告黎国强至今未支付转租款600000元，黎信能、劳凤齐遂于2015年1月15日向原审法院提起本案诉讼，
请求判令：1.解除黎信能、劳凤齐与黎国强签订的《土地使用权转租协议书》，黎国强将受让的位于佛山市顺德区编号为15号、面积为89平方米土地的使用权归还黎信能、劳凤齐；2.黎国强向黎信能、劳凤齐支付违约金120000元；3.诉讼费由黎国强承担。
原审法院于2015年1月21日依法将相关的民事起诉状、举证通知书、应诉通知书、证据等材料送达黎国强。
原审法院认为：黎信能、劳凤齐与黎国强所签订的《土地使用权转租协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。黎信能、劳凤齐已经协助黎国强办理自来水入户转移手续，应视为案涉土地已经交付黎国强使用，而黎信能、劳凤齐与黎国强双方约定黎国强需于签订合同当天支付转租款600000元，但至今仍未支付，已经构成违约，虽其辩称该转租款600000元已经以抵偿黎信能、劳凤齐的儿子，即第三人黎显举所欠债务的方式支付，但其并提供任何证据予以证明，黎信能、劳凤齐及第三人黎显举亦否认与黎国强协商用土地使用权作价600000元抵偿债务，因此对黎国强的上述辩驳理由不予采纳。黎国强未依约支付转租款，现黎信能、劳凤齐主张请求解除双方签订的《土地使用权转租协议书》，应予以支持，但黎信能、劳凤齐并未提供证据证实在其起诉之前向黎国强主张权利，因此其提交诉状的日期视为解除通知作出之日，原审法院院送达之日视为解除通知到达之日，即当事人双方于2012年8月2日签订的《土地使用权转租协议书》于2015年1月21日解除。《土地使用权转租协议书》解除后，黎国强不再享有位于佛山市顺德区乐从镇大罗村编号为15号、面积为89平方米的土地使用权，但土地使用权属于民事权利而非标的物，不存在归还的情形和可能，黎信能、劳凤齐请求黎国强将受让的位于佛山市顺德区案涉土地使用权归还黎信能、劳凤齐所有的请求，原审法院不予支持。黎国强辩称黎信能、劳凤齐行使合同解除权已经超过法定期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”但该案并不属于法律规定或当事人约定解除权行使期限的情况，黎国强也未提供证据证明其向黎信能、劳凤齐催告行使解除权，因此对黎国强上述辩驳理由，不予采纳。当事人双方约定，如黎国强违约，黎信能、劳凤齐只需退回收取的转租款即可收回上述土地使用权及该土地上的一切投资、增值项目，且黎国强需向黎信能、劳凤齐支付违约金300000元，当事人双方均认为违约金过高，黎信能、劳凤齐主动调整为120000元，但其并未提供相关的依据证明其实际的损失，双方也未约定土地使用权的期限或年租金的数额，而根据双方的约定，黎国强以600000元的转租款获得案涉土地的使用权，如果黎国强违约，黎信能、劳凤齐需退回转租款600000元，重新取得土地使用权，可视为黎国强以其转租款600000元的银行贷款利息换取案涉土地的使用权，黎信能、劳凤齐因黎国强未按时支付转租款所受到的损失应以转租款600000元为基础，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算较为合理，而黎信能、劳凤齐在黎国强未支付转租款长达两年多的时间都未进行催告或提出解除合同，原审法院认为违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算两年为宜，之后的损失应视为黎信能、劳凤齐自身原因导致的扩大损失，由黎信能、劳凤齐自行承担。因此，原审法院酌定黎国强应向黎信能、劳凤齐支付违约金73800元，对黎信能、劳凤齐超出该范围的违约金请求，原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决：一、黎信能、劳凤齐与黎国强于于2012年8月2日签订的《土地使用权转租协议书》于2015年1月21日解除；二、黎国强于判决生效之日起三十日内支付黎信能、劳凤齐违约金73800元。三、驳回黎信能、劳凤齐的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1350元，告黎国强负担830元，由黎信能、劳凤齐负担520元。
上诉人黎国强不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：黎显举向黎国强借款600000元证据确凿充分，黎国强提交的证据有2010年2月5日签订的《借款合同》、《收款收据》、余继腾出具的《证明》以及银行的转账凭证。而黎显举也承认2010年曾向余继腾借款600000元，虽然否认《借款合同》和《收款收据》上的签字和捺印，但又不申请做司法鉴定，而且确实有600000元通过余继腾转账至其名下。余继腾证明该600000元是黎国强借给黎显举的，足以认定黎显举向黎国强借款600000元的事实。二、黎显举向黎国强借款600000元与本案的《土地使用权转租协议书》中的转让款600000元具有关联性。理由为：1.黎信能、劳凤齐与黎显举是父母与儿子的关系。父母替儿子还款具有合理性，而案涉土地的使用权属于黎信能、劳凤齐；2.借款金额与土地使用权转租款金额都是600000元，不会纯属巧合，用土地转租款600000元抵偿黎显举借款600000元具有高度的盖然性。3.《土地使用权转租协议书》签订后两年半的时间，黎信能、劳凤齐从未向黎国强追讨过600000元转租款。如果说不是以地抵债，不符合常理；4.在庭审后，黎信能、劳凤齐与黎国强协商时，还同意支付330000元给黎国强，只是在代理人的干预下反悔了。如果与黎显举借款毫无关联，黎信能、劳凤齐为何还同意支付330000元。5.两笔款项表面上看没有关联，但从细节及常理推断，完全可以认定有关联。三、如果认定《土地使用权转租协议书》中的600000元与黎显举借款600000元无关，该协议书是否有效也值得商榷。因为该土地是黎信能、劳凤齐向大罗村股份合作社承租而来，如果转租给黎国强，也应该得到大罗村股份合作社同意。现在黎信能、劳凤齐并未提供相关证据，该合同应为无效，如果无效，黎信能、劳凤齐要求支付违约金没有法律依据。如果合同有效，黎信能、劳凤齐也没有证据证明其因黎国强违约造成实际损失，一审判决支付违约金73800元没有法律依据。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回黎信能、劳凤齐的诉讼请求，一审和二审诉讼费用由黎信能、劳凤齐承担。
上诉人黎国强在二审期间向本院提交了录音材料一份，以证明黎信能、劳凤齐以案涉土地使用权来抵偿欠黎国强的借款。
被上诉人黎信能、劳凤齐答辩称：一审法院认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确、程序合法，其判决应予维持。一、黎信能、劳凤齐在签订《土地使用权转租协议书》时并不清楚黎国强与黎显举是否存在债权债务关系。黎信能、劳凤齐更没有承诺过将涉案土地使用权转租给黎国强来抵偿黎显举的债务。从一审查明的事实可知，黎显举也否认与黎国强存在债权债务关系，否认将涉案土地使用权抵债。二、对于涉案土地使用权转租，《土地使用权转租协议书》并无约定黎信能、劳凤齐转租必须征得出租人大罗村委会、大罗股份社的同意。该协议书是黎信能、劳凤齐与黎国强双方当事人的真实意思表示，合法有效，所以合同各方应当按照约定履行。但黎国强不依约支付转租款，已构成违约，依法应承担相应违约责任。合同已经明确约定违约责任，所以应当按照合同执行。三、黎信能、劳凤齐均已是70多岁的老人，没有工作收入，仅靠微博的社会养老金来度日。近年来黎信能、劳凤齐一家还不断受到黑社会分子的骚扰和恐吓，即使报警也未能解决问题。现在黎国强没依约支付转租款，极大损害黎信能、劳凤齐的合法权益，使黎信能、劳凤齐的生活进一步陷入困境。综上所述，黎国强的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其请求。
被上诉人黎信能、劳凤齐在二审期间本院提交了光盘一个，报警回执两份，相片打印件三张，以证明黎信能、劳凤齐近年来不断受到黑社会的骚扰，恐吓和威胁。骚扰黎黎信能、劳凤齐的人即是抓其去录音的人，黎国强提交的录音即是以这种方式取得。
被上诉人黎信能、劳凤齐对上诉人黎国强提交的证据质证认为：对录音材料的真实性予以确认，是黎信能的声音。该证据属偷录，属非法证据，应予排除。录制时间应是在一审庭审前录制，不属新证据。录音笔录不完整，可能有剪接。该录音是被黑社会分子抓去而录制，录音中不是黎国强的声音，该录音应与本案无关。从录音可知，黎信能、劳凤齐已申明不清楚儿子与黎国强之间的债权债务关系，更不会卖地抵债。
上诉人黎国强对被上诉人黎信能、劳凤齐的证据质证认为：对光盘的真实性不予确认，即是真实的，也与本案无关，光盘中的人不是黎国强的人；对报警回执的真实性无异议，但非属黎国强所为；对相片打印件的真实性无法确认，与本案无关。
本院对当事人双方提交的证据认定如下：上诉人黎国强提交的证据，因该录音材料中的内容并不能反映出当事人双方已达成以案涉土地价款抵偿黎显举所欠债务的一致意见，故不作为本案定案依据。被上诉人黎信能、劳凤齐提交的证据不能直接证明与本案的关联，也无其他证据予以佐证其与本案的关联，故亦不作为本案定案依据。
本院对原审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为：根据黎信能、劳凤齐与黎国强于2012年8月2日签订的案涉《土地使用权转租协议书》的约定内容可知，该合同没有约定案涉土地的租赁期限，其虽约定“转租价款”为600000元，但同时又约定黎国强需在签订合同的当日全额支付该600000元。由于该合同未约定租赁期限及约定的“租金价款”的支付方式，明显不符合以租赁期间交纳租金为合同主要条款的租赁合同之法律特征，而完全符合土地使用权转让的法律特征，故案涉《土地使用权转租协议书》虽名为“土地使用权转租协议”，而实为土地使用权转让合同。由于黎信能、劳凤齐所提交的证据不能证明其对案涉土地享有物权法上的土地使用权，其出让案涉土地使用权的行为有违《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，应为无效合同。由于案涉合同无效，黎国强应将案涉土地返还于黎信能、劳凤齐，黎信能、劳凤齐诉称案涉合同应予解除，黎国强应向其返还案涉土地使用权并支付违约金的主张因于法无据，本院不予支持。原审法院认定案涉《土地使用权转租协议书》有效，并判决该合同应予解除及黎国强应向黎信能、劳凤齐支付违约金73800元不当，本院对此依法予以改判。
黎信能、劳凤齐诉称其是在被威胁的情形下与黎国强签订的案涉合同，由于其提交的证据不能对此予以证明，本院不予采信。黎国强上诉称，案涉合同约定的由其支付的600000元“租金价款”已与黎信能、劳凤齐儿子黎显举所欠的600000元债款相抵偿，对黎国强的该主张，因黎信能、劳凤齐、黎显举均予以否认，黎国强于二审期间提交的录音证据也不能证明其与黎信能、劳凤齐就其该主张已达成一致意见，故本院不予采信。此外，即使黎国强所述为真，也只能证明其对受让案涉土地支付了对价，也不能据此否定案涉合同应为无效合同的认定。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以改判。黎国强的部分上诉主张于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法乐民初字第174号民事判决；
二、黎国强应于本判决发生法律效力之日起二十日内返还案涉《土地使用权转租协议书》项下的土地予黎信能、劳凤齐；
三、驳回黎信能、劳凤齐的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取1350元，由黎国强负担350元，由黎信能、劳凤齐负担1000元；二审案件受理费1645元，由黎信能、劳凤齐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一五年十一月四日
书 记 员 黄结仪