江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第183号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）林毓进。
委托代理人陈健卿，江西腾龙律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）陈古根。
委托代理人赖作生，江西兴义律师事务所律师。
上诉人林毓进因与被上诉人陈古根房屋租赁合同纠纷一案，不服崇义县人民法院（2013）崇民一初字第215号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2008年12月3日，陈古根与林毓进签订一份《租赁房地协议》并经崇义县公证处公证。协议主要内容为：林毓进租赁陈古根位于横水镇塔下村章源公司大门对面原塔下地板条厂的房地用于办汽车修理厂，以围墙为界，房地总面积约2200平方米；租赁期自2009年3月1日至2019年2月29日；2014年2月29日前每年租金45000元，以后以45000元为基础，根据国家公布的物价综合指数增减租金；租金按季度缴交，在该季度的第一个月的10日前缴交；因政策性规划、征地需要，给承租方造成损失，出租方有义务协助承租方获得补偿费，其政策的补偿费归承租方所得。2009年9月，崇义县对横水镇城北大道进行改造，林毓进租赁陈古根的临近城北大道的一栋土木结构二层房屋（原塔下地板条厂办公楼）及附属设施列入拆除范围。陈古根、林毓进在获得相关补偿款后，陈古根对临近城北大道的原塔下地板条厂办公楼拆除三分之一（减少4个房间）后用红砖砌墙进行改造，仍交林毓进使用，考虑陈古根对租赁的其它设施也进行了改造，双方未对租金进行调整。2012年6月19日，林毓进对所欠陈古根2012年6-8月的租金立下一张7250元的欠条。同年7月，林毓进以原塔下地板条厂办公楼房屋出现裂缝，有下沉迹象，影响居住为由拒付租金。经双方多次协商无果，陈古根遂向法院提起诉讼。同年12月14日，经法院调解，双方达成协议：1、原告陈古根与被告林毓进签订的《租赁房地协议》继续履行。2、被告林毓进同意由原告陈古根根据县城建部门作出的修复加固方案对临近城北大道的土木结构二层房屋进行修复加固，费用由陈古根承担，2013年2月10日前完工交付使用。3、原告陈古根在交付修缮房屋时，被告林毓进付清所欠原告陈古根租金7250元。4、如需对《租赁房地协议》其它内容进行修改，由陈古根、林毓进另行协商解决。该协议被原审法院（2012）崇民一初字第232号民事调解书所确定。随后陈古根申请崇义县城建部门出具房屋修复加固方案，城建部门以土坯房没有国家质量标准且事务繁忙为由，拒绝出具加固方案。原审法院将此情况告知双方当事人并释明由于县城建部门拒绝出具房屋修复加固方案，双方可协商选择其他修复加固方案。陈古根后请原崇义县房地产管理局从事过评估、危房鉴定工作的退休干部赖祥万到现场查勘后出具了一个修复加固方案，林毓进表示只要城建部门会加盖公章即可。由于修复加固方案无法取得城建部门的认可，陈古根未对原塔下地板条厂办公楼进行修复加固。林毓进也一直在使用原塔下地板条厂办公楼的房屋。陈古根遂提出可以先扣除原塔下地板条厂办公楼那部分的租金，其余部分的租金按《租赁房地协议》支付，但林毓进坚持要解决隐患房屋后再谈租金支付问题。2013年5月，陈古根出租给林毓进的房地被列入拆迁范围。本案在审理过程中，法院要求双方对隐患房屋是否属危房申请专业鉴定，可双方均拒绝申请进行专业鉴定。双方均请求法院对本案纠纷进行调解，由于双方意见分歧过大，未能达成一致意见。
2013年7月17日，陈古根诉至法院，请求判令：1、由林毓进支付拖欠的租金款45000元，租金算至解除协议之日止；2、解除双方签订的《租赁房地协议》；3、本案诉讼费由林毓进承担。诉讼过程中，林毓进提起反诉，请求判令：1、双方签订的《租赁房地协议》继续履行；2、陈古根核减相关租金31633.37元；3、由陈古根继续履行（2012）崇民一初字第232号民事调解书，否则由陈古根在原址重建二层房屋一栋给林毓进使用；4、本案诉讼费由陈古根承担。
原审法院认为：双方当事人签订的《租赁房地协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。对于有效合同，合同当事人均应遵照执行。在合同履行期间，陈古根以林毓进拖欠租金为由，要求解除双方签订的房地租赁协议，林毓进确实未支付其2012年6月后应付的租金，违反了合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任；但林毓进拖欠租金是基于陈古根出租的原塔下地板条厂办公楼房屋存在安全隐患，双方存在纠纷，林毓进一直表示处理好房屋安全隐患后愿意缴纳所欠租金，这表明陈古根出租的目的仍能实现，不构成根本违约，而且陈古根出租的房地已经列入拆迁范围，一旦解除该租赁合同，林毓进在租赁房地上的相关投资无法在本案中得到处理，且陈古根的房地整体出租的利益也难以实现，故陈古根依此理由要求解除租赁合同，不符合法律规定，不予支持。林毓进以陈古根出租的原塔下地板条厂办公楼房屋系危房，居住存在危险为由，要求陈古根重建该房屋，但该房屋仅系林毓进租赁房地的一小部分，该房屋存在裂缝和下沉迹象是否属危房，应该通过专业鉴定才能确定，可双方均拒绝申请进行专业鉴定，由于无房屋质量方面的专业鉴定，认定该房屋属危房，缺乏相应的依据；且该租赁地已被政府部门列入拆迁范围，不允许重建房屋，所以林毓进以危房理由要求重建房屋的请求，不予支持。原塔下地板条厂办公楼有裂缝和下沉迹象，确实存在有一定的安全隐患，作为出租方的陈古根应当对该安全隐患予以排除。鉴于陈古根同意对隐患房屋进行修复加固，可林毓进却坚持要县城建部门作出修复加固方案，而城建部门拒绝出具修复加固方案，致使（2012）崇民一初字第232号民事调解书中协议的第二项外部条件不能成就而无法履行，况且由城建部门出具修复加固方案并非法律规定的必须条件。在此情况下，双方可协商变更该外部条件，陈古根有权选择按可安全使用标准对原塔下地板条厂办公楼房屋进行修复加固后再申请对房屋安全进行司法鉴定，林毓进也有权决定不使用该有安全隐患的房屋而从总租金中扣减原塔下地板条厂办公楼房屋的那部分租金（该部分的租金可参照当地类似地段的类似房的市场价计算）。林毓进一直在使用租赁房地，应当按协议缴纳所欠租金。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、原告（反诉被告）陈古根与被告（反诉原告）林毓进签订的《租赁房地协议》继续履行。二、被告（反诉原告）林毓进支付所欠原告（反诉被告）陈古根2012年9月至2013年11月的租金56250元。限被告（反诉原告）林毓进在判决生效之日起的15日内履行完毕。三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。案件受理费925元，反诉费295元，合计1220元，由陈古根承担400元，林毓进承担820元。
上诉人林毓进不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由为：原审判决认定上诉人一直在使用租赁房产，应按协议缴纳租金错误。根据双方在（2012）崇民一初字第232号民事调解书中所达成的协议，双方就租金支付达成了新的约定，即房屋修缮完成后上诉人才有义务支付租金。但被上诉人至今尚未按照调解协议履行其义务。原审法院主观认为双方的上述约定无法履行错误，系对当事人意思自治原则的不当干预。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决第二项，并依法改判。2、本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈古根辩称：上诉人以答辩人未履行（2012）崇民一初字第232号民事调解书第二项为由而拒付租金的主张不能成立。原审法院曾找到崇义县城建部门让其出具一份加固方案以对涉案隐患房屋进行修复、加固，但城建部门拒绝出具加固方案，所以房屋一直未加固。上诉人认为答辩人不履行该条款不符合事实，答辩人一直积极配合履行该条款。综上，上诉人的上诉理由不能成立。
二审认定的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：双方当事人于2012年12月14日在（2012）崇民一初字第232号中达成调解协议后，被上诉人为履行调解协议第二项，主动申请崇义县城建部门出具房屋修复加固方案，但崇义县城建部门以土坯房没有国家质量标准且事务繁忙为由，拒绝出具加固方案。原审法院已将此情况告知了双方当事人，并释明由于崇义县城建部门拒绝出具房屋修复加固方案，双方可协商选择其他修复加固方案。被上诉人随后又请原崇义县房地产管理局从事过评估、危房鉴定工作的退休干部赖祥万到现场查勘后，出具了一个修复加固方案，但上诉人仍坚持方案要有城建部门的盖章确认，因无法取得城建部门的盖章确认，被上诉人遂未对存在隐患的涉案房屋进行修复加固。在整个过程中，被上诉人一直在积极主动地履行协议约定的修复加固义务，但受外部客观因素制约，其无法按协议约定条件履行房屋修复加固义务，而上诉人又不愿意接受被上诉人提出的变通履行义务的方式，最终导致双方调解协议第二项的内容无法实际履行，对此，被上诉人不存在过错，故上诉人认为被上诉人存在违约行为在先的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。由于上诉人一方面拒绝被上诉人提出的房屋修复加固方案，另一方面事实上又仍在使用涉案房屋，包括存在隐患的房屋，故原审认定上诉人应按照租赁合同约定支付欠付租金并无不当。综上，原审判决认定基本事实清楚，处理妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费925元，由上诉人林毓进负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 王 佳