北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第16705号
上诉人（原审被告）武海燕，女，1969年3月13日出生。
被上诉人（原审原告）北京华昌建机机械设备有限公司。
法定代表人侯永利，总经理。
原审第三人意视窗（北京）文化传播。
法定代表人袁媛，执行董事。
上诉人武海燕因与被上诉人北京华昌建机机械设备有限公司（以下简称北京华昌公司）、原审第三人意视窗（北京）文化传播有限公司（以下简称意视窗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第35059号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月，北京华昌公司起诉至原审法院称：2012年2月2日，我公司与武海燕就位于北京市朝阳区×1号房屋（以下简称涉案房屋）签署租赁合同，约定武海燕将涉案房屋出租给我公司用于办公，租期三年。后，我公司与意视窗公司签订合作合同，涉案房屋由意视窗公司实际使用。但我公司一直按时向武海燕足额缴纳房租，租金及押金交至2013年11月30日。2013年9月25日，我公司与武海燕达成解约协议，约定我公司将与意视窗公司合作协议中权利义务让渡给武海燕，由武海燕继续履行，双方互不追究责任。后武海燕违反解约协议义务，导致意视窗公司起诉我公司，给我公司造成了损失。我公司认为，因租赁协议已经解除，武海燕收取我公司2013年9月至11月两个月的租金及押金的行为没有合法依据，武海燕应当返还，并对我公司的损失予以赔偿。故诉至法院，要求武海燕退还我方租金30000元、押金15000元，并支付我方经济损失22950元。
武海燕在原审法院辩称：我是和侯永利签署的租赁合同及解约协议，根据合同相对性的原则，北京华昌公司起诉我房屋租赁纠纷主体不适格，我和北京华昌公司不存在房屋租赁法律关系，侯×1无权让渡不属于他的权利、义务。我和侯×1在2013年9月25日签署的解约协议也是在不得已的情况下签署的，解约协议上所述的互不追究其他责任就是说我和侯×1之间所有的费用都已经结清了，我收取的北京华昌公司自2013年9月28日至2013年11月30日两个月的租金及15000元押金是对我的补偿，此后双方所有费用全部结清。所以不同意北京华昌公司的诉讼请求。
意视窗公司述称：北京华昌公司、武海燕之间的解约协议没有经过我公司的同意，不能对我公司产生法律效力。2014年9月26日，我公司与武海燕签署了租赁合同，现在涉案房屋由我公司承租使用。我公司曾起诉北京华昌公司返还租金和押金，判决生效后，北京华昌公司已经履行完毕。北京华昌公司的诉讼请求与我公司无关。
原审法院经审理查明：涉案房屋系武海燕所有，现由意视窗公司占有使用。2012年2月2日，武海燕作为出租方，与作为承租方的北京华昌公司法定代表人侯×1签订《租赁合同》，约定，武海燕将涉案房屋出租给侯×1，租赁期限为5年，自2012年3月1日起至2017年2月28日止，租金为每月12000元，支付方式为押一付三。合同同时约定，侯×1在承租期间不得将其承租区域转租第三方。侯×1未经武海燕书面同意，转租、转借涉案房屋，武海燕有权解除合同，且无需退还侯×1所交付的押金。针对该合同，北京华昌公司表示认可侯×1订立合同的行为系其作为法定代表人所从事的公司行为，涉案房屋亦实际为北京华昌公司所使用。该合同签订后，武海燕将涉案房屋交付给北京华昌公司使用，北京华昌公司亦依约向武海燕交付租金至2013年12月1日，以及押金12000元。
2012年5月23日，在未告知武海燕的情况下，北京华昌公司作为甲方，与作为乙方的意视窗公司签订《合作协议》，约定，北京华昌公司将涉案房屋出租给意视窗公司使用，租赁期为3年，自2012年5月25日起至2015年5月24日止，租金为每月15000元，支付方式为押一付三。协议同时约定，由于涉案房屋系北京华昌公司租赁所得，北京华昌公司应保障乙方在其合作协议期间内正常使用涉案房屋，在意视窗公司遵守本协议的前提下，如果北京华昌公司与房主以任何形式终止其租赁合同，北京华昌公司应保障意视窗公司在本协议的权益，并应退还意视窗公司剩余的相应合作金及保证金，同时承担由此产生的任何相关费用。该协议签订后，北京华昌公司依约向意视窗公司交付了涉案房屋，意视窗公司亦依约向北京华昌公司支付租金至2013年11月25日，并支付押金15000元。
在涉案房屋交付意视窗公司使用期间，武海燕发现北京华昌公司该转租行为，并于2013年9月10日向意视窗公司发出了《律师函》，告知意视窗公司按照与北京华昌公司协议约定的内容与武海燕另行就涉案房屋的租赁订立合同。后意视窗公司将此事告知北京华昌公司，北京华昌公司遂与武海燕就此纠纷进行协商，并于2013年9月25日订立《12C解约协议》，约定：终止双方于2012年2月2日所签订之《租赁合同》；北京华昌公司于本协议签署后立即将已收取的意视窗公司押金15000元扣除武海燕曾向北京华昌公司收取的押金12000元后，将余款3000元支付给武海燕；北京华昌公司向武海燕出示与意视窗公司的房屋租赁合同，武海燕同意基本按照该合同内容与意视窗公司签约；本协议生效后，北京华昌公司和武海燕互不追究其他责任；本协议生效后，北京华昌公司与意视窗公司所签订的房屋租赁合同中侯×1的权利义务全部让渡给武海燕；本协议生效之日起三日内，北京华昌公司将与意视窗公司签订的房屋租赁合同原件、押金与定金收条交付武海燕。
2013年9月26日，武海燕作为甲方，与作为乙方的意视窗公司签订《房屋租赁合同》，约定，武海燕同意将涉案房屋出租给意视窗公司作为办公之用，租赁期限为2013年9月26日至2014年9月25日，租金为每月15000元，支付方式为押一付三。该合同签订后，意视窗公司继续使用涉案房屋，并按照合同约定向武海燕交付了2013年9月26日至11月25日的租金30000元、押金15000元。
另查，意视窗公司曾起诉北京华昌公司要求退还租金及保证金，并支付违约金。法院作出（2013）朝民初字第40121号判决：一、北京华昌建机机械设备有限公司于判决生效后七日内，返还意视窗（北京）文化传播有限公司就北京市朝阳区×1号房屋的租赁所交纳的二〇一三年九月二十六日至二〇一三年十一月二十五日期间的租金三万元；二、北京华昌建机机械设备有限公司于判决生效后七日内，返还意视窗（北京）文化传播有限公司就北京市朝阳区×1号房屋的租赁所交纳的押金一万五千元；三、北京华昌建机机械设备有限公司于判决生效后七日内，支付意视窗（北京）文化传播有限公司违约金一万五千元。该判决作出后，北京华昌公司上诉至北京市第三中级人民法院，该院作出（2014）三中民终字第4511号判决：驳回北京华昌公司上诉，维持原判。此后，北京华昌公司履行了上述判决。
原审庭审中，北京华昌公司主张其与武海燕之间的租赁协议已经解除，武海燕收取北京华昌公司自2013年9月至2013年11月期间租金及押金没有合法根据，要求武海燕退还，并赔偿北京华昌公司因诉讼产生的经济损失。武海燕对此不予认可，称与北京华昌公司没有合同关系，且收取北京华昌公司主张的租金及押金系合同解除后北京华昌公司对武海燕的补偿。经询，双方对《解约协议》上相关条款的理解存有争议。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，侯×1与武海燕之间订立合同的行为系侯×1作为北京华昌公司法定代表人所从事的公司行为，涉案房屋亦实际为北京华昌公司所使用，故北京华昌公司、武海燕之间系租赁合同法律关系。根据已经查明的事实，北京华昌公司、武海燕已就涉案房屋解除租赁合同关系，且武海燕与意视窗公司就涉案房屋另行签署了租赁协议，意视窗公司亦向武海燕交纳了租金及押金，故武海燕收取北京华昌公司自2013年9月26日至2014年9月25日期间的租金无合法依据，且有违民法中的公平原则，应当予以退还。武海燕虽辩称上述期间的租金系北京华昌公司对武海燕的补偿，但未就此充分举证，北京华昌公司对此亦不予认可，故对于武海燕的抗辩意见，法院不予采信。对于北京华昌公司要求武海燕退还租金的诉讼请求，法院予以支持，但北京华昌公司主张租金数额不符合合同约定，法院根据现有证据予以判定。对于北京华昌公司要求武海燕退还押金一节，因北京华昌公司未经武海燕书面同意将涉案房屋进行转租，存在违约行为，根据双方合同约定，北京华昌公司无权要求退还押金，故对于北京华昌公司的该项请求，法院不予支持。对于北京华昌公司主张的经济损失一节，于法无据，且系北京华昌公司违约在先，故该项请求，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年11月作出判决：一、武海燕于判决生效后七日内返还北京华昌公司房屋租金二万四千元；二、驳回北京华昌公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，武海燕不服，向本院提起上诉，认为：租赁合同系由武海燕和侯×1签署，且由侯×1支付租金，侯×1是租赁合同的相对方，武海燕与北京华昌公司不存在租赁合同关系。武海燕请求撤销原审法院判决，改判驳回北京华昌公司原审诉讼请求，由北京华昌公司承担全部诉讼费由。
本院经审理查明，武海燕（甲方）与侯×1（乙方）于2012年2月2日签订的《租赁合同》中1.1项约定：甲方将位于北京市朝阳区×1号房屋在设备完好及可租赁的状态下出租给乙方使用，本房屋作为办公用途。
（2013）朝民初字第40121号判决书中载明，“第三人（武海燕）述称：2012年2月2日，我将涉案房屋租赁给被告（北京华昌公司）作为办公场所，当时即交付其使用。”该判决已生效。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有判决书、《租赁合同》、《合作协议》、《房屋租赁合同》、《12C解约协议》、银行转账凭单及当事人陈述、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。法定代表人的法律地位是在对外活动中直接代表法人，并由法人承担其法律后果。本案中，侯×1与武海燕签订《租赁合同》，合同中约定涉案房屋作为办公用途，且涉案房屋实际亦由北京华昌公司使用；北京华昌公司、侯×1均认可订立合同的行为系侯×1作为法定代表人所从事的公司行为；根据已生效判决书中载明的武海燕述称意见，武海燕认可将涉案房屋租赁给北京华昌公司作为办公场所。综合以上几点，可以认定侯×1作为北京华昌公司之法定代表人，与武海燕就办公场所签订《租赁合同》以及支付租金的行为，直接由北京华昌公司承担法律后果。原审法院认定北京华昌公司与武海燕成立租赁合同法律关系是正确的，本院予以维持。武海燕上诉主张其与北京华昌公司不存在租赁合同关系，无事实及法律依据，本院不予采纳。原审判决其他处理亦无不当，本院予以维持。
综上，武海燕的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1498元，由北京华昌建机机械设备有限公司负担1098元（已交纳749元，余款于本判决生效后7日内交至原审法院），由武海燕负担400元（于本判决生效后7日内交至原审法院）。二审案件受理费400元，由武海燕负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 孙承松
代理审判员 周艳雯
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 陆九阳