浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终3841号
上诉人（原审被告）：浙江真维斯服饰有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区望江国际中心1号703室。
法定代表人：杨振勋，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：庄燕群、韩立平，浙江泽大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于丽琴，女，1969年10月8日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：许美红，男，1985年1月28日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
上诉人浙江真维斯服饰有限公司（以下简称真维斯公司）为与被上诉人于丽琴房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院(2016)浙0602民初4656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人真维斯公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判。事实与理由：一、原审判决认定双方合同于2016年3月30日终止，属于认定事实错误。上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》已于2016年1月6日终止，上诉人无需继续支付被上诉人租金。1、上诉人有权单方解除合同，并自上诉人于2016年1月6日向被上诉人发出《撤场通知书》之日终止。本案中因国内外经济形势整体下滑，尤其是服装行业实体店铺进入严冬期，上诉人承租的商铺已经营维艰。上诉人经多次与被上诉人撤店未果，不得已于2016年1月5日撤店腾退，并书面通知被上诉人交还商铺钥匙。上诉人认为，如果继续履行合同，将会造成上诉人更严重的损失，因此，依据公平原则，上诉人有权依据《合同法》第110条之规定单方解除合同，并自上诉人腾退店铺并通知被上诉人之日起合同终止。虽然被上诉人拒收通知及钥匙，但其拒收的行为亦可产生通知到达并生效的法律效力。2、即使上诉人单方解除合同未生效，双方的《房屋租赁合同》也应于2016年3月24日通知解除到达上诉人之日起终止。本案中被上诉人于2016年3月23日向上诉人发出了《解除通知函》，上诉人也于2016年3月24日回函确认收到通知，因此，根据《合同法》第96条规定，双方合同自2016年3月24日即已终止，原审判决将租金计算至2016年3月30日缺乏事实与法律依据。二、原审判决判定上诉人应当支付相当于一年租金40万元作为违约金过高，应当予以调整。本案中，上诉人并非恶意违约，而是因市场环境变化，为减少损失不得已撤店。根据租金计算至3月30日计算，被上诉人店铺空置时间至今最多五个月，原审判决要求上诉人支付一年租金40万元作为违约金，明显远远高于被上诉人实际造成的损失，对上诉人显失公平。因此，请求二审法院依法对违约金金额在被上诉人实际损失30%的范围内依法予以调整。
被上诉人于丽琴辩称，一、上诉人提出的依据合同法第110条享有单方解除合同的权利，没有法律依据。二、关于租金计算到3月30日的问题，原审认定正确。虽然我方于3月23日发函给上诉人解除合同，但我们收到上诉人寄回的房屋钥匙是在3月30日，所以按照这个时间计算租金是正确的。三、关于违约金的问题，我们的合同租期是五年，但实际履行不到三年，后三年的租金按照调整之前是每年61万，后来调整到56万一年，再后来调整为40万一年，按照实际损失可得利益就有80多万，按照调整后的违约金没有超过实际损失的百分之三十。综上，希望二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审原告于丽琴向一审法院起诉请求：请求法院判令被告支付2015年11月8日起至2016年3月30日止的租金156986元；被告支付违约金40万元；本案诉讼费用由被告承担。庭审中，鉴于被告于2016年1月29日支付租金33737.78元的事实，原告将第一项诉讼请求金额变更为123248.22元。
一审法院认定事实：2013年5月8日，原、被告签订房屋租赁合同1份，约定由被告承租原告所有的坐落于绍兴市××人民××路交叉口恒大商务楼102、103号街面营业房，租期自2013年5月8日起至2018年5月7日止；2013年5月8日至2014年5月7日、2014年5月8日至2015年5月7日的租金均为54万元，2015年5月8日至2016年5月7日止的租金为61万元，此后每年的租金为61万元，以上租金为税后净租金；租金先付后租，每半年缴付一次，数额为当年租金的一半，首次租金于2013年5月8日前缴付，2013年11月7日前支付另一半，以后依此类推；如被告不能按时支付房租，则应按逾期款项的每日千分之五向原告支付违约金，如逾期超过一个月，则原告有权解除合同，并由被告支付逾期当年租金一倍的违约金；被告于本合同签订时向原告支付押金3万元整，押金在本合同到期后，且被告将全部租房退还原告后由原告全部退还；合同生效后至租期结束前双方不得解除合同，一方需解除的，须征得另一方同意，并支付相当于当年房租一倍的违约金。2014年5月31日，双方签订补充合同1份，约定将2014年5月8日至2015年5月7日的租金调整为44万元，2015年5月8日至2018年5月7日期间的年租金调整为56万元；付款方式自2014年5月8日起由半年一付调整为每三个月支付一次，每次支付年租金的四分之一，如2014年5月8日至2014年8月7日期间的租金在2014年5月8日之前付清。2015年8月18日，双方签订补充协议书1份，约定2015年5月8日至2018年5月期间的年租金调整为40万元。2015年8月28日，被告向原告支付了2015年8月8日至2015年11月7日的租金。2016年1月5日，被告撤出承租商铺，并由绍兴市国信公证处进行了公证。2016年1月29日，被告向原告支付租金33737.78元。2016年2月2日，被告通过EMS快递向原告邮寄撤场通知书及房屋钥匙，并由杭州市西湖公证处进行了公证，但该邮件被退回。2016年3月23日，原告向被告发出解除通知函，通知被告解除双方的租赁合同，并要求被告付清自2015年11月8日起至被告将房屋归还原告之日止的房屋租金，同时支付违约金40万元。2016年3月24日,被告回函给原告，称已收到原告的解除函，认为双方的租赁合同自被告于2016年1月4日腾退房屋并通知原告之日终止，被告已支付租金至2016年1月4日止，无需再支付其他租金；同时，被告认为该店铺撤场是受市场变化等客观原因造成的，原告要求支付40万元违约金数额过高，希望双方协商解决。在回复函中，被告将租赁房屋钥匙一并寄回给原告。2016年5月16日，原告向该院起诉。
原审法院认为，原告与被告真维斯公司签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，协议内容未违反法律规定，应为合法有效，双方均应按协议约定全面履行自己的义务。根据协议约定，被告真维斯公司本应在2015年11月8日及2016年2月8日之前分别支付租金10万元，但被告真维斯公司只在2016年1月29日支付了33737.78元，此后经原告催讨仍未支付其余租金，其行为已构成严重违约，理应向原告付清拖欠租金及合同约定的违约金。原告主动要求解除合同并自认于2016年3月30日收回涉案房屋并要求租金计算至3月30日，该意思表示系当事人对自己权利的处分，该院予以准许。故原告要求被告真维斯公司支付房屋租金及违约金的请求理由成立，该院予以支持。租赁合同明确约定，在合同约定的租赁期限内，合同生效后至租期结束前双方不得解除合同，一方需解除的，须征得另一方同意，并支付相当于当年房租一倍的违约金。被告真维斯公司作为违约方，其要求解除合同既未征得对方同意，又无法律和合同依据，该院对其要求租金只需支付至2016年1月5日的抗辩不予采信。关于违约金是否过高的问题，该院认为，租赁合同约定的租赁期间为五年，在原告两次降低房租的情况下，履行不到三年即因被告原因而解除，现原告按照合同约定要求被告承担一年租金即40万元的违约金并非明显过高，该院对被告要求调整违约金的意见不予采纳。在合同解除且原告主张违约金的情况下，被告要求将押金抵扣租金的意见合理合法，该院予以采纳。故被告实际拖欠的租金数额应为93248.22元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告浙江真维斯服饰有限公司应支付给原告于丽琴至2016年3月30日止的拖欠租金93248.22元，同时支付违约金400000元，合计493248.22元，该款在判决生效后三十日内付清；二、驳回原告于丽琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4516元，由原告于丽琴负担167元，被告浙江真维斯服饰有限公司负担4349元，被告负担部分在判决生效后七日内向该院交纳。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，关于上诉人提出的其有权单方解除合同的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的是非金钱债务的违约责任，本案上诉人负有的是支付租金的金钱债务，故并不适用。上诉人据此主张其与被上诉人的《房屋租赁合同》已于2016年1月6日终止缺乏法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出的涉案《房屋租赁合同》应当于2016年3月24日终止的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，有权解除合同的一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中被上诉人作为有权解除合同一方，于2016年3月23日发函给上诉人要求解除合同，上诉人于2016年3月24日收到并进行了函复，故涉案《房屋租赁合同》应自2016年3月24日解除，涉案房屋租金确应计算至2016年3月24日。但上诉人于2016年3月24日向被上诉人寄送房屋钥匙，被上诉人自认于2016年3月30日收到钥匙并收回涉案房屋，上诉人对此亦无异议，故上诉人仍需按照合同约定的租金标准支付2016年3月25日至2016年3月30日的涉案房屋占有使用费。原审法院判决上诉人支付被上诉人至2016年3月30日止拖欠的款项共计93248.22元得当。关于上诉人提出的违约金过高要求调整的问题，按照合同约定违约金为当年租金的一倍，上诉人认为被上诉人的实际损失应为四个月的租金比较合理，但至二审法庭辩论终结时被上诉人自述涉案房屋尚未出租，上诉人亦未提供证据证明被上诉人已将涉案房屋出租、其损失远小于合同约定的违约金，故原审法院根据合同约定判定上诉人应当支付当年租金40万元作为违约金并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8699元，由上诉人浙江真维斯服饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 李丹丹
代理审判员 韦 玮
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 王婷婷