云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楚中民一终字第453号
上诉人（原审被告）钱卫川
被上诉人（原审原告）昆明市嵩明兴达房屋建筑有限公司。
法定代表人张立雄
委托代理人张玉才
被上诉人（原审被告）李开俊
被上诉人（原审被告）吴忠芬
上诉人钱卫川因与被上诉人昆明市常明兴达房屋建筑有限公司（以下简称兴达公司），被上诉人李开俊、吴忠芬土地租赁合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2015）楚民初字第1342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审确认本案法律事实如下：2007年7月3日，滇西铁路有限责任公司（甲方）与兴达公司（乙方）签订《土地联合开发协议》，将位于楚雄市东瓜公路旁（观音寺路口）的土地3.87亩［国有土地使用权证号为：楚国用（2006）第0905号，地号：TC-（0l）-04］交给兴达公司管理使用。合同约定：租赁期为16年（自2008年1月1日起至2023年12月31日止入该宗土地现有围墙、大门及建盖后的所有房建设备产权属甲方所有，乙方在使用期间可以转租，年租金2000元。2012年1月16日，兴达公司（甲方）与李开俊（乙方）签订《土地租用协议》，将TC-（0l）-04号土地转租给李开俊使用。约定：租期1年（2012年3月1日至2013年2月28日止）年租金16000元，不得建盖永久性房屋，地面所建临时设施租期内如甲方要使用土地，乙方必须在接到通知一个月内无偿拆除所有建筑设施，甲方不承担乙方任何补偿费用。李开俊于2012年1月17日支付了该年的租金16000元后，于2012年2月10日与钱卫川签订了《土地租用协议》，将TC-（01）-04号土地转租给钱卫川使用。约定：租期10年（2012年2月10日至2022年2月9日止），年租金52000元，5年后上浮25%；钱卫川可以建盖生产用厂房和生活用房，不得建盖永久性房屋；合同期满后由钱卫川拆除地面建筑物，李开俊不承担任何补偿费用。合同签订后李开俊收取钱卫川20**年2月10日至2013年2月9日的租金52000元，兴达公司与李开俊签订的《土地租用协议》于2013年2月28日期满后，兴达公司虽未与李开俊续签新的租赁合同，但收取了李开俊支付的2013年3月1日至2014年2月28日的土地租赁费用16000元，认可李开俊续租一年土地。2013年3月4日，钱卫川在TC-（01）-04号土地上开设了楚雄市东瓜镇赛杰汽车修理厂，2013年10月28日进行工商注册，类型为个体经营者为钱卫川。李开俊与吴忠芬系儿女亲家关系，2013年3月4日，钱卫川支付吴忠芬2013年2月10日至2014年2月9日的租金52000元。2014年1月10日，云南勤天资产评估有限公司对涉及TC-（01）-04号土地的地上附着物进行评估，认为资产价值291641元。2014年2月28日，兴达公司下设分公司楚雄兴达天福酒店（甲方）与吴忠芬（乙方）签订《场地租用合同》，将TC-（01）-04号土地转租给吴忠芬，租期一年（2014年3月1日至2015年2月28日止），年租金26000元。合同约定：不得建盖永久性房屋，合同期满后由乙方自行拆除临时性建筑，甲方不负任何赔偿责任；乙方在租用期间，不得转租。2014年3月5日，吴忠芬支付楚雄兴达天福酒店租金26000元。同日，钱卫川支付吴忠芬2014年2月10日至2015年2月9日的租金52000元。2015年2月6日，楚雄兴达天福酒店通知吴忠芬按期搬空场地。2015年4月20日，楚雄经济技术开发区东瓜社区片征地拆迁指挥部通知兴达公司，要求其在2015年4月30日前自行搬迁，否则将依法强制拆除。另查明，楚雄兴达天福酒店系兴达公司下设的分公司，没有法人资格。涉及TC-（01）-04号土地的地上附着物未按云南勤天资产评估有限公司的评估结论进行补偿，经另行委托评估后，楚雄经济技术开发区东瓜社区片征地拆迁指挥部已经将涉及TC-（01）-04号土地的地上附着物补偿费用42万余元支付给兴达公司。
原审认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。2012年2月10日，李开俊将其向兴达公司租赁的实际租期为2年的TC-（Ol）-04号土地转租给钱卫川使用10年，转租期间远超过租赁期间。2014年2月28日，吴忠芬与兴达公司下设分公司楚雄兴达天福酒店签订租期1年的《场地租用合同》，合同明确约定禁止转租，但吴忠芬违反合同的约定，认可了李开俊与钱卫川签订的《土地租用协议》，并按照该转租合同收取钱卫川支付的2013年2月10日至2015年2月9日的土地租赁费用。TC-（01）-04号土地实际上由李开俊、吴忠芬、钱卫川使用、收益。在租赁期间届满后，李开俊、吴忠芬、钱卫川应按约定返还租赁物。双方签订的土地租赁合同虽已于2015年2月28日届满，但李开俊、吴忠芬、钱卫川至今仍然使用该租赁土地，应当支付超期占用土地的费用。2015年3月1日至2015年5月21日，李开俊、吴忠芬、钱卫川超期占用土地的费用参照吴忠芬与楚雄兴达天福酒店最后签订的《场地租赁合同》中日均租金为71.23元进行计算，合计5769.63元。2015年5月22日起至李开俊、吴忠芬、钱卫川搬离租赁土地的占用费用按日均71.23元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决：
一、由李开俊、吴忠芬、钱卫川归还向兴达公司租赁的位于楚雄市东瓜公路旁（观音寺路口）的土地3.87亩［国有土地使用权证号为：楚国用（2006）第0905号地号：TC-（01）-04］；二、由李开俊、吴忠芬、钱卫川支付兴达公司2015年3月1日至2015年5月21日的超期占用费用5769.63元，2015年5月22日起至李开俊、吴忠芬、钱卫川搬离租赁土地的占用费用按日均71.23元计算。
上诉人钱卫川不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回兴达公司的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案兴达公司不是适格的诉讼主体。本案定性为土地租赁合同纠纷，本案争议土地是由楚雄兴达天福酒店所签订，根据合同相对性原则，被上诉人兴达公司不是该土地租赁合同的当事人。同时，上诉人与被上诉人双方争议的土地已经在楚雄西北片区土地征收中被征收并进行了补偿，现土地使用权归属政府，被上诉人已无权主张相应的权利。二、上诉人为合法占有、使用该土地。本案争议土地系上诉人向被上诉人李开俊、吴忠芬租赁而来，双方签订了《土地租用协议》，对权利义务做了约定，上诉人在该土地上建设房屋等地上附着物，开办修理厂，一直严格遵守履行《土地租用协议》，在本案争议发生之前，上诉人的修理厂一直正常经营，上诉人对各项设施也一直正常使用，没有人就该土地主张过权利，提示过该土地系不能转租等情况，现在发生争议，却要上诉人的修理厂停止经营、补偿超期占用费承担责任，对上诉人是显失公平的。
三、本案的土地地上附着物补偿费用应由上诉人获得。上诉人租赁涉案土地主要是为了开办修理厂，租赁该土地后，上诉人投入人力、物力，在该土地上建盖了房屋等基础设施，在楚雄经济技术开发区东瓜社区片征地拆迁指挥部征收该土地进行评估时，对地上附着物的评估包括了由上诉人投资建盖的各项设施，因此，该补偿费用理应由上诉人获得。
被上诉人兴达公司答辩称，上诉人的上诉理由没有事实基础和法律依据，依法不能成立。1、昆明市富明兴达房屋建筑有限公司楚雄兴达天福酒店是被上诉人的分公司，被上诉人是适格的诉讼主体。2、上诉人是非法占有、使用该土地。首先，被上诉人与李开俊、吴忠芬的租赁合同明确约定不得转租，李开俊、吴忠芬将场地转租给上诉人的行为已经违约；其次，最后一份合同约定承租人必须2015年2月28日将场地上的建筑物全部搬走，将场地交还出租人，若承租人不按约执行，应承担全部责任，使用期限是明确的。根据我国《合同法》第二百二十五条之规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，被上诉人依法有权要求李开俊、吴忠芬、钱卫川归还所非法占用的土地。3、按照合同约定，土地地上附着物补偿费用与李开俊、吴忠芬无关，更与钱卫川没有任何关系。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所提上诉依法不能成立，请求二审法院维持原判并驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人李开俊答辩称，对一审判决没有意见。对于涉案土地，政府征用应该交给政府。至于征地补偿，谁建的地面附着物，就应该由谁享有补偿费。
被诉人吴忠芬答辩称，兴达公司对答辩人口头承诺没有实现，因为拆迁的发生，导致了本案的一些问题。对于该赔偿的款项，答辩人愿意赔偿。
二审中，双方当事人对一审认定的本案基本法律事实均表示无异议，本院依法予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、钱卫川、吴忠芬、李开俊是否应向兴达公司归还涉案土地；2、钱卫川、吴忠芬、李开俊是否应向兴达公司支付自2015年3月1日起至搬离之日止的租金。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因楚雄兴达天福酒店系兴达公司下设的分公司，无法人资格，故楚雄兴达天福酒店与吴忠芬签订的《场地租用合同》所产生的法律后果依法由兴达公司承担。本案中，兴达公司及楚雄兴达天福酒店以书面合同的方式于2012年1月16日起将涉案土地先后出租给李开俊、吴忠芬，双方约定的租赁期届满日为2015年2月28日，合同中已明确约定2015年2月28日，李开俊、吴忠芬应将场地上的建筑物全部搬走，将场地交还给兴达公司。因此，兴达公司要求归还涉案土地并支付实际使用土地期间租金的诉求依法应予支持。
吴忠芬、李开俊在租赁涉案土地后又以十年之使用期限将土地转租给钱卫川，由于兴达公司下设分公司楚雄兴达天福酒店与吴忠芬签订的《场地租用合同》已明确约定吴忠芬在租用期间，不得转租，且吴忠芬、李开俊的转租行为事后也未得到出租人兴达公司的追认，因此，就吴忠芬、李开俊与钱卫川之间因转租合同的履行产生的法律后果因与本案不属同一法律关系，故本案不进行审理。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，上诉人钱卫川的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元，由上诉人钱卫川承担（已交）。
本判决为终审判决。
本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向一审法院申请强制执行。
审判长 何加荣
审判员 纪艳茜
审判员 龚艳波
二〇一五年十一月十一日
书记员 刘鸿德