吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终84号
上诉人（原审原告）：朱佳橦，男，汉族，1984年1月1日生，户籍地：河南省郑州市，经常居住地：吉林省通化市。
委托代理人：陈维国，吉林享和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘玉，男，汉族，1963年9月11日生，住吉林省柳河县。
委托代理人：焦胜之，通化市东昌区法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）：孙延华，女，汉族，1961年11月11日生，住吉林省通化市东昌区。
委托代理人：焦胜之，通化市东昌区法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）：姜春玲，女，汉族，1963年11月11日生，住吉林省通化市东昌区。
委托代理人：焦胜之，通化市东昌区法律援助中心律师。
原审被告：汪涛，男，汉族，1972年12月20日生，住吉林省通化市东昌区。
委托代理人：隋莉，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。
原审被告：王笑容，女，汉族，1971年4月20日生，住吉林省通化市东昌区。
委托代理人：隋莉，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。
上诉人朱佳橦因与被上诉人刘玉、孙延华、姜春玲，原审被告汪涛、王笑容案外人执行异议之诉一案，不服通化市东昌区人民法院（2014）东民一初字第258号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
朱佳橦一审诉称：朱佳橦于2008年12月4日以16万元购买汪涛的房屋（位于新华大街406号，面积133.49平方米），双方签订合同后，在通化市房地产交易中心办理了房屋所有权交易审查，交纳了评估费、契税。因朱佳橦的妻子不在家，导致朱佳橦暂时无法办理产权变更登记，但朱佳橦已经实际占有了该房产。2013年12月16日通化市东昌区人民法院查封了该房屋，朱佳橦提出执行异议，被法院裁定驳回。故诉至法院，请求依法确认争议房屋（位于新华大街406号，面积133.49平方米）归朱佳橦所有，并判决对该房产不予执行。
刘玉、孙延华、姜春玲一审辩称：应依法驳回朱佳橦诉讼请求，因为该争议房屋已被法院查封，不能确权。其认为2008年的交易是虚假的，价格明显偏低。汪涛、王笑容在案件审理、查封到调解和执行，从未说过出卖过该争议房屋，所以该争议房屋的所有权应为汪涛和王笑容的。
汪涛、王笑容一审辩称：朱佳橦与其签订的房屋买卖合同合法有效，且朱佳橦已经实际占有了该房屋，朱佳橦是该争议房屋的实际所有权人。
一审法院经审理查明：2008年12月4日朱佳橦与汪涛、王笑容签订房屋转让合同，朱佳橦以16万元购买本案争议房屋（位于东昌区新华大街406号，建筑面积133.49平方米），朱佳橦当日办理所有权交易审查并交纳了评估费。朱佳橦已实际占有使用该房产，交纳了契税，但未办理产权变更登记。现该争议房屋仍登记在王笑容名下。2013年12月16日、12月25日因刘玉、孙延华、姜春玲与汪涛、王笑容借款纠纷一案通化市东昌区人民法院查封了该争议房屋，朱佳橦作为案外人提出执行异议，被法院裁定驳回。
一审法院认为：朱佳橦于2008年12月4日以16万元价格购买汪涛、王笑容本案争议房屋（位于东昌区新华大街406号，建筑面积133.49平方米），并占有使用该房屋至今，但没有办理房屋产权过户登记，朱佳橦与汪涛、王笑容的买卖可以办理产权过户登记，朱佳橦没有积极办理而导致法院执行查封，过错在朱佳橦。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”故朱佳橦没有实际取得本案争议房屋的所有权，朱佳橦主张确认本案争议房屋归其所有，该院不予支持。朱佳橦主张法院对该房产不予执行，无事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，判决：驳回朱佳橦诉讼请求。案件受理费100.00元，由朱佳橦负担。
朱佳橦不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销（2014）东民一初字第258号民事判决，判决对该案争议房产不予执行。理由为：一、朱佳橦已经完成了产权过户登记的前置程序，只是未全部完成产权过户登记，原审认定上诉人未办理产权过户登记与事实不符。在法院查封前，朱佳橦要求汪涛和王笑容到房产产权管理处办理最后需要登记的产权过户时，汪涛和王笑容在外地做生意，不在通化，无法去产权登记机关办理过户。因此，未办理产权过户不是朱佳橦的过错。朱佳橦在原审起诉时所写的因朱佳橦妻子不在家，导致暂时无法在通化市房屋产权管理中心办理产权变更登记，但朱佳橦已经实际占有了该房产的理由，是指交易审查后当天需要去产权登记机关办理产权登记时，朱佳橦的妻子因婚姻感情发生矛盾而未在家，当这一影响产权过户登记原因消除后，又因汪涛、王笑容不在通化而无法办理。根本不是朱佳橦的过错。二、原审适用法律错误。1.《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”在同一《物权法》中之所以如此规定，就是充分考虑了“物权公示”原则与“物权实际拥有”原则的冲突。即“合同效力”确定的物权，不以登记原则为生效条件。原审法院显然没有正确适用法律规定。2.《物权法》第241条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”这一规定同样是以“合同效力”作为确定物权的依据。3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原审以朱佳橦未及时办理产权过户登记即为过错，与最高法院司法解释中的“过错”是完全不同的概念，因此原审适用法律错误。
刘玉、孙延华、姜春玲答辩称：朱佳橦的房屋买卖过程不真实，欠缺付款流程最重要的证据。另外，朱佳橦一审提交的证据已经充分证明产权交易已经完成，朱佳橦自己就能换产权证书，从另一侧面反映房屋交易的不真实。所以请求依法维持一审判决。
汪涛、王笑容述称：同意朱佳橦的上诉主张。
本院经审理查明的事实与一审基本一致。
二审中，朱佳橦提供了离婚证1份及3张银行取款、转账凭条用以补强其夫妻关系不睦，以及当时朱佳橦具备购房的经济实力的事实。
本院认为：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系刘玉、孙延华、姜春玲申请执行汪涛、王笑容一案中，因案外人朱佳橦对人民法院查封的登记在王笑容名下的房屋主张所有权所引起的纠纷。本案的焦点问题在于，朱佳橦对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。分析如下：一、关于朱佳橦对案涉房屋是否享有所有权的问题。朱佳橦主张其系从汪涛、王笑容处因买卖而取得涉案房屋所有权。根据法律的规定，所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖系不动产物权继受取得的原因之一。买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示方式。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依照前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案涉案房屋一直登记在被执行人王笑容名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成，朱佳橦尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对案涉房屋享有所有权之诉求，依法不能支持。二、朱佳橦对案涉不动产是否享有足以排除执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定，案外人亦即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中，朱佳橦于2008年12月同汪涛、王笑容签订了房屋买卖合同，并已交纳了相关的税费，共同填写了《房屋所有权转移登记申请书》，此后至2013年12月人民法院查封该房时，间隔5年之久未办理案涉房屋所有权变更登记。朱佳橦未能提供充分的证据证明对于物权没有变更登记的原因系不可归责于其本人。因此，朱佳橦的物权期待权不能成立，当然也就不存在排除人民法院对案涉房屋执行的问题。综上所述，朱佳橦的上诉理由不成立，本院不能支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100.00，二审案件受理费100.00元，由上诉人朱佳橦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王艳刚
代理审判员 王立武
代理审判员 范立华
二〇一六年三月十六日
书 记 员 赵 航