浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江执异初字第2号
原告王洁。
委托代理人张生裕。
被告罗小娟。
被告陈钧。
原告王洁为与被告罗小娟、陈钧案外人执行异议之诉纠纷一案，于2015年5月18日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告王洁的委托代理人张生裕、被告罗小娟到庭参加诉讼。被告陈钧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王洁诉称，其与被告陈钧于2010年7月25日签订了《房屋租赁合同》，双方约定：陈钧将坐落于江干区采荷红菱新村＊幢＊单元＊室房屋（建筑面积64.14平方米）出租给王洁使用，租赁期限为20年，从2010年7月31日到2030年7月30日为止，月租金2000元按年支付，承租人有权利转租，租赁期限内房屋的水电煤气以及有关费用均由王洁以及使用人王新军支付。2014年12月17日，房屋使用人王新军发现住处的房门外贴有江干区人民法院发给被告陈钧的开庭传票，便拍照片发微信给原告夫妻。原告遂与江干区人民法院执行人员联系，对签订房屋租赁合同经过以及实际占有房屋等事实进行了陈述并提供了相应证据，提出执行异议。（因为被告罗小娟指使他人多次骚扰，使用人王新军、徐迎2015年3月26日搬离涉案房屋，被告罗小娟于次日致使他人强行撬门入住。王洁曾向当地公安110报案，但是没有解决纠纷，涉案房屋至今被他人强占。）针对王洁的执行异议，江干区人民法院进行了听证审查，并做出了（2015）杭江执异第2号《执行裁定书》。该《执行裁定书》对王洁与陈钧签订《房屋租赁合同》的事实予以认定，对王洁以及王新军支付案涉房屋电费等所有证据予以确认，但是对租赁合同的履行事实以及实际占有房屋的事实没有认定，做出了相互矛盾的认定，裁定以水电费用等“不能与《房屋租赁合同》中的租赁起始时间吻和”为由，否定王洁和王新军实际占有居住的事实，《执行裁定书》显然混淆了“何时入住占有”与“实际占有”2个不同的事实，该执行裁定书最后驳回案外人的执行异议。另外，因为陈钧一直在外面躲避债务，听证程序未依法通知并核实房屋出租以及实际占有使用的情况，迳行驳回了异议请求。属于听证程序违法。原告王洁认为，依法订立《房屋租赁合同》应受到法律的保护，王洁与被告陈钧签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，且不违反法律的规定，租赁合同合法有效。未办理租赁登记备案手续以及租赁合同并未进行公证不影响合同的效力，（2015）杭江执异字第2号《执行裁定书》对王洁以及使用人王新军、徐迎实际占有房屋的事实没有认定，属于事实认定错误，该执行异议的裁定对事实认定以及证据认证意见相互矛盾，陈述理由和“买卖不破租赁”相悖，且对必须到庭的当事人没有合法通知，听证程序违法。故王洁诉至法院，诉讼请求：1、判决确认原告王洁与被告陈钧于2010年7月25日签订的《房屋租赁合同》合法有效，将坐落于江干区采荷红菱新村＊幢＊单元＊室的房屋的20年使用权（2010年7月31日到2030年7月30日为止）归属原告王洁所有；2、判令对讼争标的物坐落于江干区采荷红菱新村＊幢＊单元＊室房屋停止执行；3、判令两被告承担本案诉讼费。
被告罗小娟辩称，原告王洁请求不成立，王洁与陈钧签订的租赁合同不成立。罗小娟与陈钧存在借款关系，陈钧向其借了100万元，并将江干区采荷红菱＊幢＊单元＊室房屋抵押给罗小娟并办理了抵押手续，罗小娟因此取得该房屋的他项权证。后来由于陈钧没有还钱，罗小娟起诉到法院，法院判决陈钧要归还借款。判决生效后罗小娟申请了强制执行，法院准备拍卖房产。在执行法官和罗小娟一起去查看房屋时，发现案涉房屋已有人居住。为了查明情况，执行法官到社区去调查，社区工作人员说该房屋从2014年3月底开始有人住了进去，并告知了居住人徐迎的电话号码。经法官与徐迎联系，徐迎说是通过亲戚租来的房屋，由于经常有人来讨债，她也不想租了。在2015年3月底，徐迎打电话给罗小娟告知要搬走，于是罗小娟就让外甥住了进去。后来王洁的老公张靖跟罗小娟联系要求私下协商，罗小娟表示应当在法院协商。张靖就把这份租赁合同拿出来了。罗小娟看过租赁合同，上面签字是陈钧签的，但合同是假的。因为诉讼时因找不到陈钧法院进行了公告送达，那时王洁他们没有任何反应。另外，2012年12月5日罗小娟与陈钧在杭州聚成网络有限公司办理抵押合同时，如果当时有租赁合同的话，抵押合同及公证都是办不出的。此外，王洁与陈钧签订的租赁合同租期为20年，不合常理；月租金2000元，明显低于市场价格，而且20年都不递增调整，这些均是不合常理的；最后根据该房的水电、煤气费用都能看出陈钧逃掉时间是没人住的。综上，请求法院公正判决。
被告陈钧未到庭应诉。
为了证明自己的主张，原告王洁提交了以下证据：
1、房屋租赁合同1份，拟证明2010年原告王洁与被告陈钧签订租赁协议，将案涉的房屋租赁给王洁并约定租赁期限为20年的事实；
2、电费发票7份（2014年7月至2015年1月）及电费明细1份（2013年2月至2015年4月），拟证明涉案房屋由王洁夫妻以及王新军实际使用的事实，王新军是从2014年3月开始使用的；
3、收据2份，证明王洁及王新军交了2013、2014年物业费，从2013年开始即实际使用房屋；
4、临时居住证，证明涉案房屋由王洁实际使用的事实；
5、录音光盘和文字整理材料，证明2015年4月26日涉案房屋由罗小娟指使他人强行占有后，王洁向公安机关报案的事实；
6、执行裁定书1份，证明王洁提出执行异议被法院驳回的事实；
7、（2013）杭江商初字第1218号民事判决书1份，证明王洁的丈夫张靖出借给被告陈钧人民币50万元的事实。因该款项没有归还，双方口头协商未还的借款拆抵相应的租金。
为了证明自己的主张，被告罗小娟提交以下证据：
8、他项权证、补充协议、公证书，拟证明办理抵押他项权证之前罗小娟、陈钧双方曾做过公证，保证房屋是陈钧本人住，没有租赁给其他人；
9、电费清单、水费发票，证明陈钧逃掉之后房屋没有人居住，水费产生的欠费也是罗小娟去打印单据时代缴的；
10、（2014）杭江商初字32号民事判决书，证明罗小娟申请法院强制执行的依据；
11、证人胡某的证言，证明陈钧在向罗小娟办理抵押借款时抵押的房屋是没有出租给任何人，由陈钧自住。
以上证据经庭审质证，被告罗小娟对原告王洁提交的证据质证如下：对证据1有异议，租赁合同是后来补的，不是2010年就有；对证据2、3、4真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为均发生在2014年3月份有人入住以后，不能说明入住之前存在租赁关系；对证据5没有异议，租客搬走之前通知被告，被告才让人住进去，后来原告的老公带人来发生争议才打110，110出警是事实；对证据6无异议；对证据7真实性无异议，但认为判决书的内容针对的是借款，与租赁房屋没有关系。
原告王洁对被告罗小娟提交的证据质证如下：对证据8中的他项权证、补充协议真实性无异议，对证明对象有异议，认为陈钧本人不住在涉案房屋内，该证据也不能证明陈钧没有出租给他人；对证据8中的公证书三性均有异议，也无法达到其证明目的；对证据9证明目的有异议，王洁从2010年底入住，因生孩子回老家生产，故有一段时间确实没有居住在涉案房屋内，用电费用明细和原告提交的证据2吻合，是正常的用电情况；对证据10无异议，对证据11三性均有异议，证言内容闪烁其词，也没有其他证据印证，且作为公司风险控制流程应当要有笔录。
被告陈钧未提交证据，也未到庭对王洁、罗小娟提交的证据进行质证，视为放弃质证权利。
本院对上述证据审查后认为，原告王洁提交的证据2-7、被告罗小娟提交的证据8中的他项权证、补充协议、9、10系客观证据，本院予以确认；对证据8中的公证书系陈钧委托他人出卖房屋的公证，与本案无关，本院不予确认；对证据1租赁合同的认定在本院认为部分予以阐述；对证据11，本院认为证人胡某陈述的其参与的办理罗小娟与陈钧抵押借款的经过，系其亲身经历，能够反映当时的客观事实，本院对其证言予以确认。
综上，本案事实认定如下：
2012年12月5日罗小娟与陈钧签订借款合同及房地产抵押合同各一份，约定陈钧向罗小娟借款100万元。陈钧以其所有的位于杭州市江干采荷红菱＊幢＊单元＊室的房屋为上述债务抵押担保。同日罗小娟向陈钧汇款100万元，陈钧出具收条一份，双方并就抵押房产办理了抵押登记，罗小娟取得上述房产的他项权证。罗小娟、陈钧以及上述借款居间方杭州聚程网络科技有限公司（以下简称聚程公司）于2012年12月5日签订了《补充协议》一份，其中约定在陈钧按约履行的情况下，罗小娟及聚程公司不得擅自处理抵押房产；陈钧同意将抵押房产权证给聚程公司保管；借款归还后罗小娟需配合陈钧办理抵押注销手续。后因陈钧未归还借款本息，罗小娟于2013年12月25日起诉至本院，本院于2014年6月16日作出（2014）杭江商初字第32号民事判决书，判决陈钧归还罗小娟本息且罗小娟对杭州市江干采荷红菱＊幢＊单元＊室的房屋享有优先受偿权。判决生效后罗小娟申请法院强制执行。
在执行阶段，原告王洁主张其与陈钧在2010年7月25日曾签订《房屋租赁合同》一份，案涉房屋由其承租（租期20年，从2010年7月31日至2030年7月30日；租金每月2000元），其系房屋承租人，向本院申请执行异议。本院于2015年4月29日作出（2015）杭江执异字第2号执行裁定，驳回王洁的异议。王洁于2015年5月18日提起了本案诉讼。
另查明，案涉房屋2014年7月至2015年1月电费缴纳发票保管于王洁处。王洁于2014年3月11日缴纳了2013年物业费110元。王洁曾将案涉房屋租赁给案外人王新军使用，王新军曾于2015年5月12日缴纳过2014年物业费110元。王洁在案涉房屋内办理过2014年5月30日至2015年5月30日的暂住证。2015年4月之后房屋已由罗小娟实际控制。
再查明，原告王洁丈夫张靖与被告陈钧亦存在借款关系。2013年7月31日陈钧向张靖借款50万。因陈钧未归还借款本息，张靖于2013年9月起诉至本院，本院于2014年2月25日作出（2013）杭江商初字1218号民事判决，判决陈钧向张靖归还借款本息。在本案中王洁称，张靖与陈钧曾口头协商约定，以未还借款折抵相应租金。
本院认为，第一、案外人王洁以其在涉案房屋被抵押之前与被执行人签订了租赁合同为由主张停止对涉案房屋的强制执行。物权法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据上述规定，租赁权要对抗抵押权，需要租赁权设定在先。但王洁除提交了一份落款时间为2010年7月25日签订的租赁合同外，其他如保管在王洁处的电费发票、物业费收据、暂住证等证据均为2014年之后发生，上述证据不能证明王洁已于2010年已实际占有租赁案涉房屋的事实。第二、本院注意到王洁与陈钧签订的租赁合同租期长达20年，而租金则固定为每月2000元，此种交易方式有悖于一般社会交易惯例；第三、王洁丈夫张靖同陈钧还存在民间借贷法律关系，陈钧尚欠张靖借款50万元未还，双方之间并不仅为租赁房屋合同关系；第四、虽然王洁主张租赁合同的租金交付方式为以陈钧尚欠张靖的借款抵扣，但张靖与陈钧借款关系发生于2013年7月，租赁合同起租日为2010年7月31日，租赁时双方并不存在借款关系，但原告也未提供任何可以证明其曾支付过2010-2013年租金的证据。综上所述，王洁与陈钧签订的租赁合同真实性存疑，且未提交证据证明其主张的租赁权设定早于罗小娟享有的抵押权设定。根据民事诉讼法第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故本院对原告王洁的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告王洁的诉讼请求。
案件受理费人民币6700元，由原告王洁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币6700元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宋伟锋
人民陪审员 徐雅敏
人民陪审员 高 展
二〇一五年十月十九日
书 记 员 苏 翔