辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2424号
上诉人（原审原告）：张炳钊，男，1962年12月31日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。
委托代理人：刘大维，辽宁博雅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳菲菲企业集团有限公司，住所地沈阳市苏家屯区陈相屯镇黑牛屯村。
法定代表人：赵也飞，该公司经理。
委托代理人：张向宇，辽宁联胜律师事务所律师。
上诉人张炳钊因与被上诉人沈阳菲菲企业集团有限公司（以下简称“菲菲公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第1720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月8日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张炳钊一审诉称，张炳钊、菲菲公司因工程装修款一事于2009年9月17日签订《库房租赁协议》，约定以菲菲公司将位于沈阳市和平区南五马路39号楼地下23号库房以租赁的形式租给张炳钊，租期为39年，张炳钊应一次性缴纳的租金以抵顶工程款的形式结清，张炳钊享有对23号库房39年的租赁经营权。张炳钊在交接该库房后，于2010年与案外人陈星宇签订了《房屋租赁协议》，约定了租赁期限为3年，每年租金23，000元。案外人陈星宇在使用该库房后，仅在合同签订当年缴纳了一年的租赁费用，后续两年租赁费用没有缴纳。在合同到期后，张炳钊多次找到案外人陈星宇要求给付拖欠租金并就合同是否继续进行协商，但案外人陈星宇称该部分租金已经交付给菲菲公司。张炳钊了解到案外人陈星宇在与张炳钊的合同履行期内，又与菲菲公司签订了《房屋租赁协议》并向其缴纳租金。张炳钊认为菲菲公司的行为已经侵害了张炳钊作为库房实际使用权人的合法权益，现依法提起诉讼，并判令菲菲公司给付拖欠的租金并腾空房屋交付给张炳钊使用。诉讼请求：1、依法判令菲菲公司返还张炳钊已收取的租金46，000元并腾空租赁房屋返还给张炳钊；2、本案诉讼费用由菲菲公司承担。
菲菲公司一审辩称，不同意张炳钊的诉讼主张，因为张炳钊、菲菲公司之间的库房租赁协议根本没有生效，该库房租赁协议附属于张炳钊、菲菲公司之间的装修工程合同，但张炳钊没有给菲菲公司进行装修，因此张炳钊没有权利享受该库房的使用权。
原审法院审理查明，2009年9月17日，张炳钊作为承租方（乙方）与作为出租方的菲菲公司（甲方）签订《库房租赁协议》一份，约定：1、和平区南五马路39号楼的地下23号库房租予乙方停车使用；2、本协议租赁期为39年（即2009年8月31日起至2048年9月1日止）。甲方同意，本协议租赁期满后，将该库房无偿提供给乙方使用；3、库房39年租金总计为人民币25万元整，乙方在签订本协议时一次性支付给甲方（见顶帐协议）；……9、由于本库房属于地下人防工程，在使用期内如遇到国家政策变化。战争等不可预见和抗力等情况，导致该人防工程按照相关规定不能作为停车使用时，乙方必须无条件遵守相关规定；……。
2010年6月，张炳钊与案外人陈星宇签订《房屋租赁协议》，将前述库房租与案外人陈星宇，租期三年（自2010年6月1日至2013年5月31日），年租金23，000元。但双方仅履行一年，之后，案外人陈星宇便与菲菲公司就涉案库房签订租赁协议，并将租金直接给付菲菲公司。
现张炳钊认为菲菲公司的行为侵害了其作为涉案库房实际使用人的合法权益，故提起诉讼。
原审法院另查，涉案库房未经人防部门的验收，尚未取得产权证。
原审法院再查，张炳钊在合理期限内未提交《库房租赁协议》中所提到的“顶帐协议”。
原审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
张炳钊主张菲菲公司将涉案库房腾空，依据的是双方签订的《库房租赁协议》，该协议载明‘本协议租赁期限39年……租金总计为人民币25万元整，乙方在签订本协议时一次性支付给甲方（见顶帐协议）’。可见，该协议是附条件的协议，即张炳钊取得涉案库房承租使用权需一次性支付菲菲公司25万元，而该款的支付与‘顶帐协议’有直接联系，但张炳钊在合理期限内未能提交《库房租赁协议》所载明的‘顶帐协议’，故《库房租赁协议》不足以证明张炳钊享有涉案库房的承租使用权，对张炳钊的主张，原审法院不予支持。
另，《库房租赁协议》明确载明涉案库房属于地下人防工程，但该库房未经人防部门的验收，至今尚未取得产权证。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回原告张炳钊的诉讼请求。诉讼费950元，减半收取475元，由原告张炳钊负担。
宣判后，上诉人张炳钊不服，上诉至本院。上诉请求：一、依法撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第1720号民事判决书，在查清事实的基础上依法改判或发回重审。二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、上诉人与被上诉人之间签订《库房租赁协议》，其源于上诉人为被上诉人所有的茶楼进行装修，上诉人在此期间垫付了部分款项，被上诉人不能及时结清上诉人垫付的钱款并给付部分工程款，所以才在双方已签订的《装修工程合同》中约定了顶账条款，被上诉人将其拥有支配的地下23号库房以租赁的形式交付上诉人使用，由上诉人进行对外出租以实现被上诉人抵付拖欠的款项。双方在《装修工程合同》、《库房租赁协议》中对顶账库房的价值进行了认定，该份《合同》、《协议》系双方真实意思表示，是在双方协商一致的情况下签订的，并且双方的约定不违背我国法律法规的相关规定。2、从《合同》、《协议》签订的内容来看，被上诉人已经认可了对上诉人欠款这一事实，而且从签订时间并结合上诉人实际施工完成的情况来看，上诉人已经履行了《合同》中约定的相关义务。被上诉人在无力支付款项时，才将其拥有支配权的地下车库以出租的形式抵顶给了上诉人，双方对出租车库的期间、抵顶款项的数额也予以明确。3、从原审判决中可知，原审法院认定涉案库房未经人防部门的验收，尚未取得产权证。但在庭审中，当事人双方并未就此提出过任何的证据及申请法院调取的请求，同时原审法院也没有向双方出示任何相关的证据，未对该库房的性质进行任何的释明。
被上诉人菲菲公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有张炳钊、菲菲公司签订的《库房租赁协议》、张炳钊与案外人陈星宇签订《房屋租赁协议》及收款收据等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：张炳钊与菲菲公司签订了《库房租赁协议》，依据协议约定，张炳钊应支付库房租金25万元。对于库房租金问题，张炳钊主张基于与菲菲公司之间的装修工程关系，而与菲菲公司签订附有以车库、房产等抵顶工程款的抵债条款的装修工程合同。现菲菲公司不认可张炳钊已实际履行完装修合同约定的施工义务，而张炳钊未能提供装修工程的结算协议以证明抵债事实的发生，且张炳钊亦不能提供《库房租赁协议》约定的“抵债协议”，故无法认定张炳钊已经履行了支付库房租金的义务，一审法院认定张炳钊不足以证明其享有涉案库房的承租使用权，并驳回张炳钊要求菲菲公司返还库房租金的诉请并无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费950元，由上诉人张炳钊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。