河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0105民初24313号
原告冯云霞，女，汉族，1978年1月13日出生，住郑州市。
委托代理人童振峰、刘艳芳，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
被告李改玲，女，汉族，1970年10月28日出生，住郑州市金水区。
被告杜宏凯，男，汉族，1970年1月2日出生，住郑州市金水区。
二被告委托代理人付伟兵、马文铎（实习），河南栋梁律师事务所律师。
被告师占喜，男，汉族，1963年7月13日出生，住郑州市金水区。
原告冯云霞诉被告李改玲、杜宏凯、师占喜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告冯云霞及其委托代理人童振峰、刘艳芳，被告李改玲、杜宏凯及其委托代理人付伟兵、马文铎，被告师占喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年原告从被告师占喜处购买其位于郑州市金水区××与畜牧路交叉口××楼××号住房，该房屋面积162.78平方米，为三室两厅房屋，价值共计472062元，原告从2005年一直居住至今。2008年5月22日原告与被告师占喜补签了《购房协议》，由于该房屋实际所有人为师占喜，但是办理房产证时办理在了李改玲名下，而杜宏凯与李改玲系夫妻关系，2008年5月26日原告与三被告又签订了《购房补充协议》，明确了各方的权利义务，三人均同意无条件给原告办理过户手续。至今三被告拒绝协助原告办理过户手续，故诉至法院，要求判令被告协助原告办理位于郑州市金水区××与畜牧路交叉口××广场××楼××号房屋的过户手续，本案诉讼费用由三被告承担。
被告李改玲、杜宏凯辩称，二被告签订的购房协议违反法律的强制性规定，合同无效。签订协议的时间为2008年5月26日，而该房屋于2××9年7月15日才缮证，依据《城市房地产管理法》第三十七条第六款的规定：“房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让”，故该房屋于2××9年7月15日之前是法律禁止转让的，合同应属无效。原告所述不属实，该房屋实际为二被告夫妇所有，依据《物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更，转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”，故该房屋的所有权人为被告李改玲、杜宏凯，而非师占喜。被告李改玲、杜宏凯并未收到师占喜的任何款项，故购房协议三方并未履行，已失去法律效力。原告的诉讼请求不明确，不具体，无法执行。原告诉请的房屋抵押权人为银行，并设立有他项权利，不具有完全产权，故在未注销房屋他项权利的前提下，原告的诉请无法执行。综上，原告的诉请与事实不符，于法无据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告师占喜辩称，这个房子是我从房地产开发公司买的，办理按揭是用被告李改玲的名字，李改玲是我老婆的妹妹，按揭款是我本人交的。卖房子给原告是我的真实意思，同意原告的诉讼请求。因为我欠李改玲钱，所以李改玲不愿意配合办理过户。
本院根据原、被告双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、房屋权属；2、被告是否应该协助原告办理过户。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：
第一组：1、《购房协议》，2、《购房补充协议》，证明原、被告双方签订的买卖位于郑州市××花园路北段××号的房产协议是合法有效的；被告师占喜是该房产的原实际权利人。
第二组：3、《收到条》，证明原告已经完全履行了合同义务，即全额支付了购买该房产的价款。
第三组：4、《契证》，5、《房屋所有权证（存根）》，证明被告师占喜借用李改玲的名义购买了上述房产，并办理了相关权属证书。
第四组：6、社区证明一份，证明原告在与被告师占喜签订《购房协议》后，即搬入郑州市××花园路北段××号的房屋居住至今；被告师占喜才是该房产的实际所有权人，对该房产享有完全的处分权。
第五组：7、2003年6月24日李改玲和郑州中达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，证明三被告从2003年6月24日即有处分权，证明该房子单价与三被告向原告出售该房子单价一致，均为2900元。
被告李改玲、杜宏凯对原告提交证据发表质证意见如下：对证据1真实性合法性均有异议，该协议是由师占喜签署的，被告李改玲、杜宏凯对此均不知情，表面是购房协议，实质是原告与师占喜的抵债协议，该协议未约定交房时间，每平方米价款，税费，银行按揭由谁负责，以及全款还是按揭贷款方式付款，都未注明，购房协议约定房屋是2008年6月3日办理过户手续，因为房产证是2××9年7月15日颁发，没有房产证是禁止买卖的，合同违反法律规定，故无效。对证据2不能证明该房屋属于师占喜所有，根据物权法规定，房屋以登记为准，故由李改玲所有。对证据3被告李改玲、杜宏凯夫妇并未收到购房款项，472062元是现金还是转账原告并未提供任何证据证明，被告认为原告与师占喜存在恶意串通，损害第三人利益。对证据4不具关联性。对证据5证明该房屋产权证颁发日期是2××9年7月15日，当时还没有产权。对证据6与该案没有关联性。对证据7商品房买卖合同是债权凭证，并非房屋所有权物权凭证，根据《城市房地产管理法》第37条第6款规定，房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让；2003年买房子是2900元每平方米，2008年师占喜转让时还是2900元每平方米，显失公平，存在师占喜和原告恶意串通，损害李改玲、杜宏凯利益的嫌疑，其转让行为无效。
被告师占喜对原告提交证据发表质证意见如下：署我名的文件是我本人写的，对证据16真实性和证明目的均无异议。对证据7真实性没有异议，同意原告的证明目的。
被告李改玲、杜宏凯为支持其答辩意见，向本院提交房屋所有权存根一份，证明房产证的缮证日期是2××9年7月15日，合同签订日期是2008年5月22日，追认日期是2008年5月26日，购房协议及补充协议是2008年签署，违反法律规定，属无效。
原告对被告李改玲、杜宏凯提交证据发表质证意见如下：对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，根据合同法第51条，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认，或者处分权利人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以原、被告签订的协议及补充协议有效。
被告师占喜对被告李改玲、杜宏凯提交证据发表质证意见如下：对证据真实性无异议，对证明目的有异议，房产证下发时间晚，签订协议早。
被告师占喜未向本院提交证据。
本院依据原、被告双方的诉辩意见、举证、质证及庭审陈述，确认本案事实如下：2003年6月24日被告师占喜以被告李改玲的名义与郑州中达房地产开放有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买该公司开发的位于郑州市××花园路北段××单元××东南××房屋××套，房屋总价款472062元，首付款97062元，银行按揭375000元。合同签订后，被告师占喜以李改玲的名义在中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行办理了按揭贷款。
2005年师占喜将该房屋卖给原告，并将房屋交付原告居住使用。2016年9月1日郑州市融元物业管理有限公司出具证明一份，证明原告自2005年至今一直在该房屋居住，物业、水、电、气等费用均由原告交纳。
2008年5月22日原告与被告师占喜签订《购房协议》一份，约定：“今有冯云霞购买师占喜住宅房一套（位于郑州市花园路与畜牧路交叉口融元广场A座13楼38#一套三室二厅），以每平方米人民币2900元（贰仟玖佰元）价格成交。先期付予师占喜购房款340000元（叁拾肆万元）人民币。该房产证应在2008年6月30日前办理过户手续。该协议双方共同遵守履诺，该协议只壹份由冯云霞保存。”
2008年5月26日原告与三被告签订《购房补充协议》一份，约定：“今有冯云霞在2005年元月付现款购买（位于郑州市花园路与畜牧路交叉口融元广场A座13楼38号壹套三室二厅住房，面积162.78㎡）房款已于2008年5月26号结清，由师占喜收到。另此房原为师占喜所有，在办理房产证时用的是李改玲名字（），李改玲本人除办证时用本人身份证外，她对房屋没有任何支配权，师占喜、李改玲、杜宏凯三人均同意此房屋给冯云霞无条件办理过户。”
2008年5月26日被告师占喜为原告出具收到条一份载明：“今收到冯云霞购买的金水区花园路北段融元广场A座13层38号，面积162.78平方米的全部房款肆拾柒万贰仟零陆拾贰元整￥472062。此款是2004年12月至2008年5月26号交齐。”
2××9年7月22日郑州市房管局颁发了给房屋的所有权证书，登记的房屋所有权人为被告李改玲。
2016年1月，因被告未按期偿还银行贷款，中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行将李改玲诉至本院，经本院主持调解，双方达成调解协议，被告李改玲同意于2016年1月28日前偿还工商银行借款本金、利息、律师费等共计224919.64元，如到期不支付借款，工商银行对位于郑州市金水区花园路北段融元广场1号楼A栋独单元13层东南38号房产的拍卖、变卖所得价款优先受偿。本院于2016年1月25日作出（2016）豫0105民初1666号民事调解书。调解书生效后，被告李改玲未按照约定履行义务，工商银行申请本院强制执行，经执行该调解书已经履行完毕，2016年12月15日本院出具结案通知书。
本院认为：原、被告2008年5月26日签订的《购房补充协议》载明“此房原为师占喜所有，在办理房产证时用的是李改玲名字（），李改玲本人除办证时用本人身份证外，她对房屋没有任何支配权，师占喜、李改玲、杜宏凯三人均同意此房屋给冯云霞无条件办理过户”，可证明被告李改玲、杜宏凯对本案诉争房屋实际系被告师占喜所有，后出售给原告的事实是认可的，并且同意协助原告办理过户手续。我国《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第九条规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。本案诉争房屋虽然在签订房屋买卖合同时还未取得房产证，但2××9年已经取得房产证，故原告与被告师占喜签订的《购房协议》及原、被告签订的《购房补充协议》依法成立并生效。对被告李改玲、杜宏凯辩称合同不生效的理由不成立，本院不予采信。该房屋虽然设立有他项权证，但工商银行的他项权利已经实现，房屋具备办理过户的条件，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
被告李改玲、杜宏凯、师占喜于本判决生效后十五日内协助原告冯云霞办理位于郑州市金水区花园路北段融元广场A座13层38号房屋的产权过户手续。
案件受理费8381元，由原告冯云霞负担。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 李 莉
人民陪审员 贾荣花
人民陪审员 马 莉
二〇一七年一月十八日
书 记 员 兰 青