上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初32604号
原告：刘长春，男，1965年2月12日出生，回族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：王龙，上海骏丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁浩洋，上海骏丰律师事务所律师。
被告：何骏，男，1947年1月17日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：朱莉，上海合呈律师事务所律师。
第三人：王泽益，女，1949年11月16日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。
委托诉讼代理人：陆颜，上海天之健律师事务所律师。
原告刘长春与被告何骏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月5日公开开庭进行了审理，后本院根据何骏的申请，依法追加王泽益为第三人，于2017年2月17日再次公开开庭进行了审理。刘长春的委托诉讼代理人王龙，何骏及其委托诉讼代理人朱莉，王泽益的委托诉讼代理人陆颜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘长春向本院提出诉讼请求：1.判令何骏将位于上海市徐汇区华发路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权更名过户给刘长春；2.判令何骏将上海市徐汇区华发路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给刘长春；3.判令何骏支付违约金，按日违约金2，400元标准，从2016年7月29日起至实际更名过户之日止；4.本案诉讼费由何骏承担。事实与理由：刘长春、何骏就位于上海市徐汇区华发路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)在2016年7月21日签订《动迁房预售预购合同》(以下简称预购合同)。约定何骏将系争房屋卖给刘长春，总价款240万元，在系争房屋交易限制期届满可以过户时，到房地产交易中心办理更名过户手续，如何骏在限制期限届满后不能过户给刘长春，迟延过户，则每逾期一日，刘长春可按购买价的千分之一计算逾期违约金。《动迁房预售预购合同》签订后，刘长春将所有款项支付给何骏，何骏出具收条。系争房屋在2016年7月29日就可以更名过户给刘长春，但何骏拒不配合，故诉至法院。
何骏辩称，不同意刘长春的诉请。预购合同不是何骏真实意思表示，何骏真实意思是向刘长春借款，应当认定预购合同无效，发生争议的关系是借贷关系。签订预购合同是刘长春提出以房屋作为借款担保。刘长春与案外人实际借款人王某恶意串通，意图侵吞何骏房产。刘长春起诉前，何骏与其从未谋面，预购合同不是同一天同一时间签署，刘长春从未看过系争房屋，何骏急需用钱，因为借贷关系签订预购合同。从房款支付金额和转账金额看，存在虚假转账。何骏工商银行个人账户历史明细反映，刘长春与王某恶意串通，2016年7月22日、2016年7月28日，刘长春带近10人去银行，2016年7月22日在工商银行柜面存入何骏账户70万元，五分钟内要求何骏支取40万元，提现后当场交给王某，提现预约人是王某，银行监控和何骏朋友可以作证。2016年7月28日下午16时在工商银行现代大厦支行刘长春存入85万元，后要求何骏现金取出40万元，王某将钱领走，另外取出45万元给刘长春带走，当天的85万元只是进出何骏账户。同日18时32分，在工商银行南京西路支行，刘长春转账85万元到何骏账户后，要求取出70万元，当日取出40万元刘长春拿走，银行当日没有70万元现金，故剩下的30万元银行提出从何骏卡内转出到王某账户。刘长春故意从账户转出240万元，何骏实际得到借款45万元，任何正常的购房行为不可能全额支付房价款。系争房屋是动迁安置房，要三年后才能办理过户，刘长春是明知的。何骏账户内收到房款立即转账处分，有悖常理。2016年7月28日后约定还利息时间，何骏再也无法联系刘长春等人，正常买家在支付完全部房款，担心卖家不履行合同，而目前对方逃之夭夭，等着三年后过户。中介公司为上海影驰房地产经纪事务所，位于浦东新区，而系争房屋在徐汇区，有悖常理，且何骏从未与中介公司交涉。
王泽益述称，要求驳回刘长春的诉请。系争房屋是夫妻共同共有，王泽益与何骏于1974年结婚，1990年后居住在香港，系争房屋的预购合同，王泽益根本不知情，不同意所谓的买卖行为，即使买卖真实存在也是擅自处分。刘长春与何骏签订的合同，是何骏受欺骗所签，涉及刑事犯罪。预购合同签订实际是2016年7月21日，案外人出具收条，刘长春阐述的转款是在2016年7月22日，可以得出2016年7月21日刘长春未给何骏任何款项，如果本案是房屋买卖合同关系，何骏未收取任何房屋价款，怎么会将自己的身份证、户口簿等材料原件交给其他案外人。如果何骏向案外人借款，借期不还转为买卖关系，也不是刘长春作为原告。所谓的预购合同中，签订任何条款都是限制卖方的权利，现实中任何一个卖方出售自己的房屋不需要为自己设定那么多限制条件，更不会将自己的身份证原件等相关资料交付给卖方，因此合同签订不是真实的。对于刘长春提供的房款数额即2016年7月28日之后的两笔85万元存款取款数额、时间有理由存在怀疑。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
王泽益与何骏系夫妻关系，于1974年6月26日登记结婚。
2015年12月17日，何骏(乙方)作为被征收人与上海市静安区住房保障和房屋管理局(甲方)及房屋征收实施单位上海市静安第二房屋征收服务事务所有限公司签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定因静安区XXX街坊旧城区改建项目，乙方座落于泰兴路XXX弄XXX号(1)底层后楼(2)底层前客(3)前二层阁(H：1.24)属于上述征收决定的征收范围。公房租赁凭证记载居住面积25.55平方米，换算建筑面积39.3470平方米，认定建筑面积39.35平方米。补偿方式：乙方选择房屋产权调换，以乙方应得的合计款项2,163,655.77元，甲方提供给乙方的产权调换房屋3套，计房屋总建筑面积201.89平方米，其中徐汇区馨宁公寓华发路XXX弄XXX号XXX室，实测建筑面积61.71平方米。
2016年6月24日，王泽益向何骏出具委托书，主要内容为：何骏购买系争房屋，王泽益是何骏妻子，二人共同向上海市地方税务局徐汇区分局申请办理了房产税查询手续。因王泽益即将离开上海，无法亲自到场，委托何骏为代理人，以王泽益的名义办理以下授权事项：1、代为领取《原有住房信息查询申请表》、查询原有住房情况并领取结果；2、代为凭《上海市房屋状况查询收件收据》领取《查询结果》及领取《上海市个人住房房产税认定通知书》；3、代为办理其他涉税事宜。委托人在上述代理期限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。委托期限：自2016年6月24日起至2017年6月23日止。2016年6月28日，上海市静安公证处就上述委托书出具公证书。
2016年7月21日，何骏作为出售人(甲方)与刘长春作为买受人(乙方)签订《动迁房预售预购合同》，约定2016年7月20日，甲方将系争房屋出售给乙方，成交总价240万元。房屋建筑面积61.77平方米。甲乙双方约定购房款240万元签约当天支付给予甲方。待该房屋可以交易过户时甲方必须依约按时过户。乙方付清购房款240万元后当天内甲方将房屋交付给乙方，并结清该房屋的有关费用。甲方收到乙方支付的定金和购房款后，签署相应的收据给乙方。该房屋交易限制期满后，甲乙双方须共同到上海市徐汇区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)手续，完成房屋过户手续。……该房屋房地产权证颁发之后，甲方在三日内将房产证及其密码交付乙方收存，同时与乙方一起到浦东新区房地产交易中心办理该房屋抵押登记手续，将该房屋抵押给乙方。……2016年7月23日前甲方将房屋交付给乙方使用，甲方应交付的包括房屋所有钥匙和征地拆迁补偿安置协议书、款项代扣单等文件资料。……甲方承诺对所售房产有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该房屋主张任何权利。若甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实，如该房屋有甲方之外的共有权人而未征得共有权人的同意，在出卖给乙方之前已设定抵押、保证担保或者已出租而承租人有优先购买权等，导致在该房屋交易限制期满后不能过户给乙方，须按照该房屋可以过户时的市场价的130%赔偿给乙方；若当时市场价低于现在乙方的购买价，则按照乙方购买价的130%赔偿给乙方；同时以乙方支付的人民币77.8万元购房款为基数，按照同期中国人民银行个人购房贷款基准利率的四倍计算利息支付给乙方。……如无正当理由、非因不可抗力，甲方未及时将房屋交付给乙方，则每逾期一日，支付乙方购房款总额的0.1%的逾期违约金给乙方。……如在过渡期内即买卖合同履行期间，一方以语言或者行为明示将不履行买卖合同，即因该房屋价格的显著大幅涨跌或者其它任何非不可抗力的原因提出取消本次交易，构成预期违约。预期违约一方须按照该房屋当时市场价的130%或者乙方购买价的130%赔付给对方，且守约方有权依据有关法律法规和本合同向该房屋所在地法院上海市浦东新区法院提起民事诉讼。……因前述所有情形及任何其它未列举的情形且由甲方造成在交易限制期满后房屋不能过户给乙方而由甲方收回或者作其它处分的，甲方除按照本合同约定承担赔付该房屋当时市场价的130%或者乙方购买价的130%的价款给乙方的违约赔偿责任外，不得要求乙方支付任何房租，并且须赔偿乙方装修该房屋的全部费用的130%给乙方；若迟延过户，每逾期一日，甲方按照该房屋当时市场价的0.1%或者乙方购买价的0.1%计算逾期违约金给乙方。……
2016年7月22日11点39分，刘长春在中国工商银行股份有限公司上海市现代大厦支行转账70万元至何骏银行卡。同日11点46分，何骏在柜面从其银行卡取出40万元。
2016年7月28日16点21分，刘长春在中国工商银行股份有限公司上海市现代大厦支行转账85万元至何骏银行卡。同日16点26分，何骏在柜面从其银行卡取出40万元。同日17点41分，何骏在柜面从其银行卡取出45万元。
2016年7月28日18点32分，刘长春在中国工商银行股份有限公司上海市南京西路支行转账85万元至何骏银行卡。同日18点40分，何骏在柜面从其银行卡取出70万元。
2016年7月，何骏出具收款收据，主要内容为：兹收到刘长春转付给本人的款项240万元。本人确认上述款项系刘长春购买上海市徐汇区华发路XXX弄XXX号XXX室房地产的全部房价款。
另查明，2013年10月23日，上海市徐汇区华发路XXX弄XXX号房屋核准登记，权利人为案外人上海瀛程置业有限公司。2016年7月28日，系争房屋权利人核准登记为何骏，在系争房屋产权证附记栏内记载为动迁安置房，3年内不得转让、抵押。
审理中，何骏及王泽益一致确认系争房屋系婚后取得，系双方夫妻共同财产，王泽益对预购合同的签订是不知情的。
上述事实，除有当事人陈述一致外、另有结婚证、上海市国有土地上房屋征收补偿协议、公证书、动迁房预售预购合同、借记卡账户历史明细清单、转账凭证、收款收据、上海市房地产登记信息等证据证明，本院予以确认。
审理中，刘长春申请证人黎某某出庭作证，以证明房屋买卖的事实，黎某某陈述其在影驰地产工作，系争房屋在2016年7月初通过网上登记挂牌出售，刚开始联系房东亲戚好像叫王某，与房东一起操作买卖事宜。没有与刘长春、何骏签订过居间合同，是协商好后直接签订预购合同。在签订预购合同前带刘长春看过两次房，第一次是何骏亲戚带着看的，第二次何骏本人在。关于付款情况，在新闸路石门二路上的工商银行，刘长春转账给何骏，第一笔转账70万元，第二笔转账85万元，还有一笔在南京路转账85万元，总共240万元。转账时，是刘长春、何骏、黎某某以及何骏亲戚王某在场。从一开始到结束，王某一直与何骏在一起。当天转账的就上述四人。第二笔第二次转账时刘长春亲戚拿现金过来然后转给何骏，因为新闸路石门二路银行下班，所以去了南京路的工商银行，南京路工商银行关门晚，在刘长春将款项支付何骏后，何骏好像提现了，但没有交给刘长春。系争房屋是动迁房，哪里动迁来的忘记了，面积是60多平方米，房屋单价忘记了，总层数24层，房型结构是南北结构，正在装修中，系争房屋小区是馨宁公寓，至于属于哪个镇不清楚。王某年龄大概40岁左右，矮矮胖胖，不黑不白，是上海人。房屋是在全款支付后第二、三天交付的，王某将钥匙在路口直接给黎某某，因为系争房屋没有东西，所以没有签过交接书。中介费是2.4万元，由刘长春在2016年8月3日现金支付。王某与刘长春不认识，黎某某也不认识王某。预购合同是影驰公司提供的，谈都是王某在谈，何骏也在现场，何骏一直说王某是他的亲戚。预购合同是黎某某起草的，上面有些错误黎某某没有注意，太多了看花眼。系争房屋是签过网签合同的，在2016年8月初签的，钱付掉了，产证出来后签的网签合同。何骏对黎某某的证人证言不予认可，认为证人隐瞒事实真相，何骏的流水记录是下午16点21分，当时银行没有下班，即使下班也必须将里面客户工作完成才会关门，证人既然是中介应该对房屋价格、结构有所了解，房屋是29层、证人说是24层，对于单价也不知道。预购合同也是证人做的，漏洞百出，对于买房人的名字、房屋价格都是错误。
本院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。何骏辩称预购合同不是何骏真实意思表示。何骏真实意思是向刘长春借款，应当认定预购合同无效，发生争议的关系是借贷关系，刘长春与案外人实际借款人王某恶意串通，意图侵吞何骏房产。但何骏并未提供充足证据对其主张的事实加以证明，而刘长春则提供了预购合同、转账凭证、收款收据、证人证言等一系列证据，已形成完整证据链，故本院对于何骏上述辩称意见不予采纳，本院认定何骏与刘长春就系争房屋买卖签订的预购合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。
根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮，应当经全体共同共有人同意。系争房屋虽然登记为何骏一人所有，但取得系争房屋系在何骏与王泽益夫妻关系存续期间，且何骏与王泽益亦一致确认系争房屋系何骏与王泽益夫妻共同财产，故本院认定系争房屋属于何骏、王泽益共同共有的房产。现王泽益对何骏处分系争房屋的行为不予追认，现有证据亦不能证明王泽益同意何骏处分系争房屋，故何骏未经王泽益授权擅自处分系争房屋的行为应属无权处分行为，对王泽益不发生效力。综上所述，鉴于何骏处分系争房屋的行为属部分共有人擅自处分共有物的无权处分行为，且事后未获得王泽益的追认，故预购合同虽已成立生效，但不能产生房屋所有权转移的物权变动效果。据此，刘长春主张将系争房屋所有权更名过户以及交付之诉请，于法无据，本院不予支持。至于不能办理系争房屋产权变更登记所产生的法律后果，刘长春则可另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回刘长春的全部诉讼请求。
案件受理费26,800元、减半收取计13,400元，申请保全费5,000元，均由刘长春负担。
如不服本判决，刘长春、何骏可在判决书送达之日起十五日内，王泽益可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 曹 庆
二〇一七年五月二十五日
书记员 陆怿婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。