上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第738号
上诉人（原审原告）蔡海智。
委托代理人李培春，上海百悦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）戴萍。
原审第三人肖雅婷。
原审第三人戴奇。
原审第三人戴国伟。
戴萍、肖雅婷、戴奇、戴国伟之共同委托代理人俞建国，上海市光明律师事务所律师。
戴萍、肖雅婷、戴奇、戴国伟之共同委托代理人雷荧，上海市光明律师事务所律师。
上诉人蔡海智因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2012）松民三（民）初字第3307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人蔡海智及其委托代理人李培春，被上诉人及原审第三人之共同委托代理人俞建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，系争的上海市某区某公路1858弄73号602室房屋系由上海市某路508号房屋动迁安置的配套商品房，建筑面积78.78平方米。2009年9月29日，系争房屋的产权人登记为戴萍。系争房屋在上海市房地产登记簿备注处注明：配套商品房自登记之日起5年内不得转让、出租。2013年3月18日根据沪府发（2011）44号通知：配套商品房自登记之日起3年内不得转让、出租。2011年9月30日，蔡海智与戴萍签订房地产买卖合同一份，合同第二条约定，系争房屋总价为人民币（下同）55万元整；第四条约定：在签订房地产买卖合同后，戴萍于2011年12月30日前腾出该房屋并通知蔡海智进行验收交接；第六条约定，在2012年10月15日前，由于戴萍故意拖延或者不及时提供相关材料或本合同所涉房地产在转让过户前，因戴萍的原因房屋被有权机关查封、拍卖或戴萍又将房屋抵押、出卖给他人的，则视为戴萍违约，蔡海智按合同第十条追究戴萍的违约责任；第十条约定：戴萍未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接、房地产抵押以及房地产权利转移）给蔡海智，戴萍应当支付违约金，违约金按蔡海智已付款的日万分之二点一计算，违约金自合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止；附件四付款协议约定，于2011年9月30日前，蔡海智支付戴萍55万元整。合同签订后，蔡海智于当日向戴萍支付55万元，戴萍写下收据予以确认。2012年4月18日，戴萍寄函件给蔡海智在买卖合同上所留地址，表达了解除合同的意向，但函件因无法送达而被退回。2012年4月23日，上海市第二中级人民法院作出（2012）沪二中民二（民）终字第534号民事判决，判令系争房屋的产权归甲、戴奇、戴国伟、戴萍、肖雅婷共有。上述案件审理中，当事人不要求在诉讼中对系争房屋予以分割。2012年11月8日，蔡海智在系争房屋产权证上登记单方预告。
原审另查明，2012年9月25日，案外人乙因犯合同诈骗罪被上海市徐汇区人民法院判处有期徒刑五年，并处罚金三万元。（刑期自2012年3月30日起至2017年3月29日止）。现乙在上海市南汇监狱服刑。2013年4月12日，就戴萍起诉乙民间借贷纠纷一案，上海市黄浦区人民法院作出了（2013）黄浦民一（民）初字第546号民事判决，判令乙于该判决生效之日起十日内归还戴萍借款65万元及相应的利息。该案经审理查明：……2011年10月1日，乙再次向戴萍借款55万元，……。戴萍确认上述判决中借给乙的55万元就是本案系争的55万元房款。
原审再查明，系争房屋现仍由戴萍使用至今。
2013年12月25日，原审法院向蔡海智发出告知书，释明双方之间的房屋买卖并非真实意思表示，55万元“房款”实为借款，并给予蔡海智十天时间变更相应的诉讼请求。但是蔡海智在法院规定的期限内并未变更诉讼请求。
原审审理过程中，原审法院于2013年5月28日至上海市南汇监狱提审乙。乙陈述：戴萍与蔡海智之间是通过签订房屋买卖合同的形式来借款的，主要是中介的丙和蔡海智他们两个想出的这个方法。其与蔡海智不熟悉，戴萍是其远亲，戴萍是因为相信其才签订这个买卖合同的。戴萍对乙的上述陈述予以认可，蔡海智则对此不予认可。
2014年1月20日，原审法院再次至上海市南汇监狱提审乙。乙陈述：其不认识姓蔡的，是丙介绍的。2011年9月底10月初，丙要其筹钱，其找到戴萍要求戴萍提供房产证，丙就以该房产证做抵押向姓蔡的借了55万元。手续是当天在浦东的一家中介办理的，在场的有丙、姓蔡的、戴萍、还有其本人及几个小工。对于戴萍在庭审中提供的乙于2011年9月30日签字的“今乙将某路1148弄11号502室抵押给戴萍人民币伍拾伍万元整”，乙予以确认。但是对戴萍提供的“所有的一切资料在本月底收回（房地产买卖合同），归回后确保产证无法律纠纷，（收回，产证，户口簿，身份证复印件），无一留在外。如在产权人买前有纠纷，本人付一切责任”，乙表示该内容不清楚，字也不是其所签。戴萍坚持认为“乙”的名字确实是乙本人所签。蔡海智则表示并不认识丙。
原审审理中，蔡海智与戴萍一致确认2011年9月30日之前双方相互不认识，签订合同及付款均于2011年9月30日完成。蔡海智的代理人于第一次庭审时陈述乙是中介的工作人员，蔡海智是经过乙介绍才认识戴萍的。蔡海智在第二次庭审中陈述其都是委托中介办理的，蔡海智与乙不是很熟，签订合同的时候乙好像不在场，具体记不清楚了，具体的中介名字也记不清楚了。蔡海智在第三次庭审中又陈述，其签合同那天一个人在中介坐了半天，等签合同的人过来，签合同的人是谁其也不清楚。对于系争房屋的居住情况及装修，蔡海智于2013年3月18日的陈述为：现在空关着，是毛坯房。蔡海智于第二次庭审中的陈述为：蔡海智未曾去过系争房屋，不清楚房屋的结构、装修，也不清楚系争房屋在小区的具体位置，双方没有对装修进行过约定。对于签订合同时与系争房屋同面积同地段的房屋价格，戴萍认为在120－125万元左右，蔡海智称现在无法估算。
原审审理中，蔡海智请求法院判令：1、戴萍继续履行合同并办理房屋过户手续、交房；2、戴萍支付逾期交房违约金（从2011年12月31日起至实际交房之日止，按每日115.5元计算）；3、戴萍支付逾期过户违约金（自2012年10月16日起至实际过户之日止，按每日115.5元计算）。戴萍则认为蔡海智恶意签订合同，也不支付佣金，双方间不存在真实的房屋买卖合同关系，买卖合同应为无效，请求驳回蔡海智的诉讼请求。肖雅婷、戴奇、戴国伟均不同意蔡海智的诉讼请求。
原审认为，本案的争议焦点为：蔡海智与戴萍之间签订的房屋买卖合同是否是真实意思的表示。法院认为，双方当事人虽然就系争房屋签订了房屋买卖合同，但是从查明的事实来看，上述合同的签订、履行与正常的房屋交易明显不符。具体阐述如下：第一，从双方签订合同的过程来看，蔡海智在没有看过系争房屋、对系争房屋不了解的情况下，签约与付款在同一天完成，显然不符合常理；第二，系争房屋建筑面积78.78平方米，位于上海市松江区泗泾地区，2011年9月成交价55万元，显然明显低于当时的市场价；第三，蔡海智对于签订合同的过程表述不清，其虽然称是中介介绍，但连中介机构的名称、联系方式都无法说明；第四，合同第四条约定，在签订房地产买卖合同后，戴萍应于2011年12月30日前腾出该房屋并通知蔡海智进行验收交接，然而系争房屋至今未能实际交付；第五，戴萍作为房屋出售人在收到房款后立即将房款处分完毕，与正常的房屋交易中买卖双方的行为方式有较大的偏差；第六，案外人乙称签订合同当天其在现场，戴萍的房屋只是为借款所作的担保。对于乙所述真实与否在所不论，但是蔡海智曾说是乙介绍，又说乙是否在现场不清楚，可见蔡海智所述有矛盾之处。最后，戴萍在庭审中亦提出其愿意归还收到蔡海智的钱款。综上，法院认定双方之间所签订的房屋买卖合同并非双方真实意思的表示，双方之间的“房款”实为借款，故双方签订的房地产买卖合同并未成立。经法院释明后，蔡海智并未在法院规定的期限内变更诉讼请求，故蔡海智在本案中的所有诉讼请求，法院均不予支持。如蔡海智要求戴萍归还钱款，可以双方之间的借贷关系另行提起诉讼。
原审法院审理后于二○一四年一月二十八日作出判决：驳回蔡海智的所有诉讼请求。案件受理费856元，由蔡海智负担。
判决后，蔡海智不服，上诉于本院称：上诉人与被上诉人之间就系争房屋存在真实的买卖关系。签订合同的主体均具有完全民事行为能力，主体符合法律要件。上诉人与被上诉人是通过中介公司签订买卖合同的，签约后上诉人也积极履行了支付房款的义务。上诉人在买卖过程中也去交易中心查询过系争房屋的权属状况，该房屋是登记在被上诉人一人名下的，上诉人已经尽到了审慎的注意义务。因此双方间的买卖合同合法有效，被上诉人理应按约履行交房、产权过户义务，被上诉人迟延履行上述义务，理应按约支付违约金。上诉人请求撤销原审判决，改判支持其在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人戴萍辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人肖雅婷、戴奇、戴国伟共同辩称：其不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，民事法律行为的要件之一是意思表示真实。本案中，上诉人未经看房即与被上诉人就系争房屋签订买卖合同。上诉人虽称是经中介公司介绍与被上诉人相识，但未能说清中介公司的名称及联系方式，也未提交相应的居间合同或者佣金支付收据，且对于签订合同的经过前后说法不一。从合同内容来看，合同约定的房屋成交价明显低于该房屋当时的市场价，且上诉人在未实地看房的情况下在签约当日即付清了全额房款，而被上诉人在收到房款的第二天即将房款转给他人，整个交易过程与正常的房屋交易有较大的偏差，与常理不符。结合案外人乙的陈述，原审法院认定双方当事人之间就系争房屋签订的房屋买卖合同并非双方的真实意思表示，双方之间的“房款”实为借款，该认定并无不当，本院予以确认。因此，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的房地产买卖合同应为无效。鉴于上诉人原审的诉讼请求均是基于合同有效的基础上提出的，在法院释明后，上诉人并未在规定的期限内变更其诉讼请求，原审法院据此判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。对于合同无效的后果处理，双方可以另行主张。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费856元，由上诉人蔡海智负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年五月七日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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