四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终2027号
上诉人（原审原告）：游光松，男，1948年8月16日出生，汉族，四川省大邑县人，住大邑县，
被上诉人（原审被告）：钱丽，女，1984年5月10日出生，汉族，四川省大邑县人，住大邑县，
原审原告：游留德，男，1973年8月7日出生，汉族，四川省大邑县人，住大邑县，
原审原告：涂玉明，女，1976年4月4日出生，汉族，四川省大邑县人，住大邑县，
原审原告：游杰，男，1998年6月21日出生，汉族，四川省大邑县人，住大邑县，
游留德、涂玉明、游杰共同委托诉讼代理人：游光松，男，住大邑县，
原审原告：游向明，男，1976年2月18日出生，汉族，四川省人，住大邑县，
原审原告：李秀芳，女，1949年5月28日出生，汉族，四川省大邑县人，住大邑县，
上诉人游光松因与被上诉人钱丽、原审原告游留德、游向明、涂玉明、游杰、李秀芳房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2016）川0129民初1220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。游光松上诉请求：撤销一审判决，改判钱丽归还拖欠的租金，腾退房屋，并承担鉴定费4800元。事实和理由：1.一审判决既然认定案涉租赁协议真实就应认定有效，其认定合同无效存在错误，这一事实已得到成都市中级人民法院（2016）川01民终第756号民事裁定的确认，应判令钱丽支付全部租金。2.案涉租赁房屋属游光松、李秀芳、游留德、涂玉明和游杰5人所有，钱丽拒不腾退属无理霸占行为，应判令其腾退房屋。
钱丽辩称，一审判决认定事实清楚，但不应判令自己承担4800元鉴定费。事实和理由：1.案涉房屋由游光松、李秀芳、游留德、游向明四人修建，应该大家都有份。因游留德以8名家庭成员申请土地，房屋应为包括儿子在内的家庭8名成员共同所有。2.租赁协议是游向明与他人签订的，被游光松拿去修改的，上面的签字和欠条的钱丽都不是自己签的。
游向明述称，一审判决事实清楚，法律适用正确，但判令鉴定费由钱丽承担存在错误。事实和理由：1.案涉租赁合同是游光松伪造的，双方不存在租赁关系。2.修建房屋主要是自己出钱，游光松、李秀芳、游留德参与修建，根据第一次审批手续，因游留德以8名家庭成员申请土地，房屋应为包括儿子在内的家庭8名成员共同所有。
李秀芳述称，案涉房屋原为8人所有，现在应归包含游向明新出生的小孩在内的9人所有。租赁协议是游光松一人写的，不认可钱丽租赁案涉房屋的事实。
游光松、游留德、涂玉明、游杰向一审法院起诉请求，钱丽承租游光松在大邑县的五间铺面后，继续经营占用至今，且未支付租金，请求判令给付10年租金56000元，并承担违约责任和腾退房屋。
一审法院认定事实：游光松与李秀芳原系夫妻关系，双方婚后生育长子游留德、次子游向明；游留德与涂玉明系夫妻关系，其子游杰；游向明与钱丽系夫妻关系。游光松与李秀芳婚后一直居住在大邑县。根据1986年2月8日大邑县人民政府村镇建设办公室颁发的土地使用证，位于大邑县户主为游光松的的宅基地面积为350平方米，使用人为四人；1994年12月28日，大邑县国土局颁发的土地使用证使用面积为483.2平方米。后经游光松夫妻及子女共同努力，于1999年在该宅基地上建起一楼一底的房屋，底楼铺面房十间，二楼为住房。2009年8月24日，由游光松所在的镇、村、组共同向大邑县国土局出具的《证明》中载明游光松的宅基地面积为483.2平方米，共有人8人，户主游光松。同年9月23日，大邑县人民政府向游光松颁发了土地使用证。2014年4月24日，大邑县人民政府注销了2009年9月23日颁布给游光松的土地使用证，重新将该土地使用证颁发给游留德，土地共有人为游光松、李秀芳、游留德、涂玉明、游杰。庭审中，游光松提出该土地上的房屋游向明无份额，游向明及李秀芳均认定游向明对房屋享有所有权，但均未向提交该房屋的所有权证书。
因钱丽不认可与游光松签订过《房屋出租协议》，也不认可出具的《欠条》，经游光松申请，一审法院依法委托成都联合司法鉴定中心进行痕迹鉴定，成都联合司法鉴定中心于2015年9月25日作出的《司法鉴定意见书》确认《房屋出租协议》和《欠条》均出自钱丽的笔迹。
另查明，游光松与李秀芳已于2013年7月经一审法院判决离婚，铺面及居住房屋因系家庭共有财产，未予分割，现为游光松、游留德、涂玉明、游杰居住、使用五间，李秀芳、游向明和钱丽居住、使用五间。
一审法院认为，游光松与钱丽于2003年9月10日签订的《房屋出租协议》系真实的，但属效力待定协议。根据一审法院（2013）大邑民初字第1120号民事判决书，该房属家庭共有，但双方当事人均未举证证明该房共有关系情况，即共有人不清晰；且可以确定为共有人的李秀芳明确不认可《房屋出租协议》，并以钱丽属家庭成员，不同意其给付租金、腾退房屋。因此，一审法院认为本只有在房屋共有人关系清晰后，由共有人协商一致再确定《房屋出租协议》的效力。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回游光松的诉讼请求。本案案件受理费600元，由游光松负担；鉴定费4800元，由钱丽负担。
二审中，钱丽提交双流县人民法院（2015）双流行初字第14号行政裁定书一份，载明，该院经审理查明：1994年大邑县国土局颁发的案涉房屋集体土地使用证使用者为游光松。2009年9月23日，根据游留德的申请，上述土地使用证更换后，土地使用权人为游留德。2014年12月12日游向明、李秀芳因不服该土地换证行为，向双流县人民法院提起行政诉讼。游光松质证时认可该证据的真实性、合法性和关联性，并认可所证明的事实。
本院审查认为，上述证据为双流县人民法院对相关案件审理后所形成，具有真实性、合法性、关联性，与一审法院查明事实相印证，应当予以采信。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2003年9月10日，游光松与钱丽签订《房屋出租协议》，约定游光松将其位于大邑县沙渠镇九组利民街门牌号为××的5间门面房出租给钱丽，租期为2003年9月10日至2008年9月10日，年租金为5500元，用水费每年100元，每年支付一次。钱丽于2007年9月8日出具欠条一张，载明：今欠父亲房租费1年加水费（2006年9月8日至2007年9月8日）共计5600元。上述门面房现仍由钱丽、游向明使用。
本院认为，游光松与钱丽于2003年9月10日签订的《房屋出租协议》系双方真实意思的表示，对其真实性应予认定。但参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，游光松虽然对案涉房屋仅有部分所有权，其他共有人游向明、李秀芳也不认可游光松向钱丽的出租行为，但该反对行为仅在共有人之间具有效力，而不影响游光松向钱丽出租合同的法律效力，故该协议不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。因游光松系将家庭共有房屋向钱丽出租，其获得的租金可在全体共有人之间协商分配或在案涉房屋经分家析产确定权属后在家庭成员之间再行分配。一审判决认定该协议属效力待定行为存在错误，本院予以纠正。同时，钱丽出具的一张欠条表明，其自2006年9月8日至2007年9月8日拖欠的租金及水费未支付，加之未提供已支付其他租赁期间租金及费的证据，应认定自2003年9月10日至2008年9月10日的租金及消费28000元钱丽均未支付，且合同期满后钱丽未将上述门面房腾退并交付给游光松。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”故游光松关于案涉协议应认定有效，钱丽应租赁期间的租金的上诉意见成立，本院予以支持。
关于游光松所提案涉租赁房屋属游光松、李秀芳、游留德、涂玉明和游杰5人所有，钱丽应当腾退房屋的上诉意见，本院认为，因案涉房屋为1999年家庭成员共同建设，该房屋的最终权属应经过分家析产后最终确定，故该上诉理由不成立。但《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”因钱丽未在租赁期限届满后腾退租赁物，其应腾退案涉房屋，并参照上述协议约定的租赁费支付未腾退期间的占用费，加之游光松仅起诉主张自2003年9月10日起10年内的租金56000元，该请求应认定为这一期间的租金与钱丽未腾退期间的部分房屋占有费，该诉讼请求因具有事实根据和法律依据，本院予以支持，并认定钱丽应支付2003年9月10日起至2013年9月10日止的租金及房屋占用费为56000元。因此，游光松该上诉意见成立，本院予以支持。
综上所述，游光松的上诉请求成立。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，应当予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、钱丽于本判决生效之日起十日内支付游光松租金及房屋占用费56000元。
二、钱丽于本判决生效之日起三十日内将案涉房屋腾退给游光松、李秀芳、游留德、涂玉明、游向明，并支付房屋占用费（按年租金及水费5600元的标准，自2013年9月11日支付至实际腾退之日止）。
本案一审案件受理费及鉴定费合计5400元，二审案件受理费600元，共计6000元，由钱丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾光勇
审判员 张卫敏
审判员 曹 洁
二〇一七年五月五日
书记员 刘 璐