南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第4540号
原告江苏太平洋电子商城有限公司，住所地本市玄武区珠江路655号。
法定代表人张赫，总经理。
委托代理人王建华，该公司办公室主任。
委托代理人王小国，江苏苏延律师事务所律师。
被告江苏钟山典当有限责任公司，住所地本市秦淮区朝天宫西街98号一层。
法定代表人张兆杰，董事长。
委托代理人吴唯嵩，国浩律师（南京）事务所律师。
被告南京崇安科技实业有限公司，住所地本市玄武区花园路8号4号楼2层。
法定代表人杨小翔。
原告江苏太平洋电子商城有限公司（以下简称太平洋电子公司）诉被告江苏钟山典当有限责任公司（以下简称钟山典当公司）、南京崇安科技实业有限公司（以下简称崇安科技公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太平洋电子公司的委托代理人王建华、王小国，被告钟山典当公司的委托代理人吴唯嵩到庭参加诉讼，被告崇安科技公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告太平洋电子公司诉称，2000年4月15日，原告太平洋电子公司与被告崇安科技公司签订《租房协议》，约定被告崇安科技公司将本市珠江路655号综合楼的全部房产出租给原告太平洋电子公司经营使用，租赁期限至2010年4月15日，被告崇安科技公司同意原告太平洋电子公司对租赁房屋进行装修改造，房屋出租到期后，如双方不能续约，原告在租赁房屋的投资中包括装修、设备的余值由被告崇安科技公司补偿给原告，被告崇安科技公司以延期租赁不收房租或者支付现金补偿原告，直到双方认可补清为止等等。2008年12月20日，原告与被告崇安科技公司签订了《补充协议》，约定经双方协商一致，同意将本市X路X号四楼办公用房的租赁期限延长至2020年4月15日，作为被告崇安科技公司对原告在租赁房屋投资的装修、设备余值的补偿等等。被告崇安科技公司与被告钟山典当公司之间因借款纠纷，法院于2010年1月15日作出（2009）鼓民二初字第X号民事判决，判决被告崇安科技公司支付被告钟山典当公司借款本金480万元，并支付综合费、违约金等费用，被告钟山典当公司有权对被告崇安科技公司所有的本市珠江路655号房屋进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿等。由于被告崇安科技公司未能及时履行上述判决，被告钟山典当公司向法院申请强制执行，法院于2015年3月13日作出（2012）鼓执字第X号公告，责令原告及房屋内其他人员于2015年3月20日前迁出本市玄武区X号四层房屋。原告认为原告与被告崇安科技公司签订的《补充协议》是《租房协议》的重要组成部分，并非新的租赁合同，原告占有使用上述房屋尚在租赁期限内，被告钟山典当公司对上述房屋的租赁情况亦明知，被告钟山典当公司无权要求原告迁出，且涉案房屋上的租赁关系并不影响被告钟山典当公司抵押权的实现，原告作为承租人，亦享有优先购买权，如果原告购买成功，则无需进行搬迁。法院强制原告搬迁将造成原告的重大损失及社会矛盾，故原告诉至法院，请求判令停止对本市玄武区X路X号X楼房屋采取的强制清空执行措施。
被告钟山典当公司辩称，一、原告太平洋电子公司与被告崇安科技公司之间签订的租房协议约定的租赁期限至2010年4月15日，双方没有必要在2008年12月20日签订新的租赁协议，2008年12月是被告钟山典当公司与被告崇安科技公司对涉案房屋设立抵押权的时间，被告钟山典当公司有理由怀疑原告与被告崇安科技公司签订的补充协议是为了规避被告钟山典当公司设立的抵押权；二、即使原告与被告崇安科技公司签订的补充协议系真实，该份补充协议对原租房协议进行了变更，名为补充协议，实为新的租赁协议，该份补充协议在被告钟山典当公司设立抵押权之后签订，不能对抗被告钟山典当公司的抵押权；三、抵押房屋上存在租赁关系虽然不影响拍卖、变卖，但对被告钟山典当公司债权的实现会有重大影响。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告崇安科技公司未应诉答辩。
经审理查明，本市玄武区X路X号房屋系被告崇安科技公司所有。
2000年4月，原告太平洋电子公司（乙方）与被告崇安科技公司（甲方）签订《租房协议》，约定甲方将自己所属的本市玄武区X路X号综合楼的全部房产出租给乙方经营使用（房屋为毛坯房）；租期以大楼竣工后交付的时间为准，租期十年，至2010年4月15日；租期的前五年每年租金160万元，租期的后五年递增5%，每年租金168万元；甲方同意乙方在不破坏大楼主体结构的情况下可以对大楼改造；房屋出租到期后，乙方保留对此房屋的优先承租权，如种种原因，甲、乙双方不能续约，乙方在大楼的投资中包括装修、设备（空调、电梯等）的余值由甲方补偿给乙方，甲方以延期租赁不收房租，或支付现金补偿乙方，直到双方认可补清为止；大楼中的内部装修、外墙、电梯、空调均由乙方投资；合同期满后，甲方的房屋继续出租，乙方享有优先权等等。
2007年6月，两被告签订房地产典当借款合同，被告崇安科技公司将其所有的本市玄武区珠江路655号房屋抵押给被告钟山典当公司，典当借款480万元。2007年7月3日，上述房屋办理了抵押登记手续。2008年11月，经被告崇安科技公司申请，两被告重新签订新的房地产典当借款合同，2008年12月16日，上述房屋重新办理了抵押登记手续。
2008年12月20日，原告太平洋电子公司（乙方）与被告崇安科技公司（甲方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方一致同意将本市玄武区珠江路655号综合楼四楼806平方米办公用房的租赁期限延长至2020年4月15日，以作为甲方对乙方在大楼投资的装修、设备（空调、电梯等）余值的补偿，2020年4月15日租赁合同到期后，甲方对乙方在大楼投资的装修、设备（空调、电梯等）余值不再进行任何补偿；本补充协议是原《租房协议》的重要组成部分，对双方均有法律效力，本补充协议与原《租房协议》约定不一致的地方，以本补充协议的约定为准，本补充协议没有约定的内容仍按照原《租房协议》的约定履行等等。
2009年7月22日，由于被告崇安科技公司未再办理续当手续并拖欠借款、综合费及违约金，被告钟山典当公司将被告崇安科技公司等诉至法院，本院于2010年1月15日作出（2009）鼓民二初字第X号民事判决书，判决被告崇安科技公司于判决生效之日起十日内一次性偿还被告钟山典当公司借款本金480万元，并支付综合费用、违约金（综合费用自2008年12月1日起至实际还款之日止，按每月2.1%的标准计算；违约金自2008年12月1日起至实际还款之日止，按中国人民银行规定的同期逾期罚息计算标准支付）；如被告崇安科技公司未履行上述债务，被告钟山典当公司有权对被告崇安科技公司所有的本市珠江路655号的自有房产进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿等。上述判决宣判后，被告崇安科技公司对判决不服提起上诉，南京市中级人民法院于2010年6月12日作出（2010）宁商终字第715号民事判决书，驳回被告崇安科技公司上诉，维持原判决。
由于被告崇安科技公司未按判决规定期限履行给付义务，被告钟山典当公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院2015年3月13日作出（2012）鼓执字第X号公告，责令被告崇安科技公司及房屋内其他人员于2015年3月20日前迁出本市玄武区X路X号X楼房屋，并将室内个人物品全部清空。原告太平洋电子公司不服，向本院提起执行异议。本院于2015年6月23日作出（2015）鼓执异字第X号执行裁定书，认为原告与被告崇安科技公司签订的《补充协议》，变更了《租房协议》的主要合同条款，并就2010年4月15日至2020年4月15日的房租支付作出了约定，该《补充协议》应视为一份新的租赁协议。被告钟山典当公司享有的抵押权设立时间为2008年12月16日，早于太平洋电子公司租赁权设立的2008年12月20日，故异议人的异议请求不能成立，驳回原告太平洋电子公司的异议请求。
另查明，（2009）鼓民二初字第X号民事判决书确定的被告崇安科技公司给付被告钟山典当公司的款项截至2015年10月31日的数额约为1816万元。
执行中，经本院委托，江苏苏地行土地房产评估有限公司对本市玄武区X路X号办公房地产（建筑面积805.97平方米及相应分摊的土地面积191.4平方米）进行了估价，确定上述房屋及土地在2014年10月27日的估价为911.15万元，该价格为完整权利状态下市场价值，未考虑房地产所设立的司法冻结、抵押、租赁等他项权利对估价对象的影响。
由于原告对本院出具的（2015）鼓执异字第X号执行裁定书不服，故提起本次诉讼，要求判如所请。
因原、被告意见分歧较大，致使本案调解未果。
以上事实，有当事人陈述、执行裁定书、民事判决书、租房协议、补充协议、情况说明、评估报告等证据予以证实。
本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，被告钟山典当公司2008年12月16日对涉案房屋设立抵押时，涉案房屋已出租给原告太平洋电子公司，租赁期限至2010年4月15日，故原告与被告崇安科技公司的租赁关系在2010年4月15日前不受被告钟山典当公司抵押权的影响。后原告与被告崇安科技公司签订《补充协议》，将租赁期限延长至2020年4月15日，由于2010年4月16日至2020年4月15日期间的租赁关系在被告钟山典当公司抵押权设立时尚未设立，故该期间的租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。现由于被告崇安科技公司未按判决履行义务，被告钟山典当公司请求原告等清空并迁出涉案房屋，实现抵押权，符合法律规定，本院作出的要求原告清空并迁出涉案房屋的公告，并无不妥。综上，原告要求停止对涉案房屋的强制执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告江苏太平洋电子商城有限公司的诉讼请求。
案件受理费22800元，公告费750元，合计23550元，由原告江苏太平洋电子商城有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 朱玉梅
人民陪审员 王福东
人民陪审员 俞 芳
二〇一五年十一月二十三日
见习书记员 王 进