广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2165号
上诉人（原审被告、反诉原告）：潘朝红，女，侗族，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：赵先祥，广东力创律师事务所律师。
委托代理人：胡舒然，广东力创律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊忠民，男，汉族，住江西省九江市浔阳区。
委托代理人：晏志峰，广东大同（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：侯汉锋，广东大同（珠海）律师事务所律师。
原审第三人：珠海市振烨房地产顾问有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：翁向黎。
上诉人潘朝红因与被上诉人熊忠民、原审第三人珠海市振烨房地产顾问有限公司（以下简称振烨公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初1957号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：2015年11月10日，（买方）熊忠民与（卖方）潘朝红签订《房产买卖合同》约定：“一、买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市香洲区翠前北路招商花园X栋X单元X单位（以下简称该物业）。建筑面积为169.75平方米，房产权证号为X。二、该物业之转让成交价为人民币叁佰万元整，定金为人民币贰拾万元整。买方须付按下述方式付款：1、定金支付方式：（B）人民币贰拾万元整须在签署本合同之同时付清作为定金，卖方需在签署本合同当日内将该物业的房地产原件等相关资料托管于经纪方处作为转让过户之用。2、人民币壹佰万元整为第二部分楼款。3、付款方式如下：银行按揭付款：ii、买方应于签署本合同20日内付清首期款人民币壹佰贰拾万元整（含已付定金部分）（此款为第二部分楼款减去预计银行将承诺的金额得出的金额，为初步估算的数目），并在交纳定金后12日内办理完毕全部银行按揭申请手续。在银行出具贷款承诺书之日起3日内，买方须对照第二部分楼款减去银行贷款承诺金额的结果多退少补应付的首期款。……十二、如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人，唯卖方不可再就此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。十三、如卖方在收取定金后不依合同条款将物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予以买方以弥补买方之损失，唯买家不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。十八、备注：1、双方约定过户当日交税后支付首期房款再至房地产登记中心签字过户。2、双方协商约定交易过税的价格以珠海市地税局可以通过的最低过税价交易过税。3、买方可以指定其他人为产权人。4、买方向银行贷款人民币壹佰捌拾万元整为暂定价格，最终以银行出具同贷书为标准首期款多退少补。”该《房产买卖合同》同时对房产买卖其他事项进行了约定。
《房产买卖合同》签订后，熊忠民向潘朝红支付了合同定金20万元。2015年11月16日，熊忠民按合同约定办理按揭申请手续，向潘朝红推荐的中信银行交齐了全部按揭申请资料。2015年11月22日，中信银行突然通知熊忠民无法放贷，后双方商量找回熊忠民原计划的广发银行办理按揭贷款手续。2015年11月底，潘朝红配合熊忠民到广发银行重新办理了按揭贷款申请手续。2015年12月初，潘朝红通知振烨公司要求熊忠民付足房屋的全部余款，并且要涨价10万元才能继续交易，但熊忠民不同意。2015年12月14日开始，熊忠民与潘朝红多次短信交涉有关按揭贷款、房款及办理过户手续等相关问题，潘朝红要求熊忠民在12月14日完成贷款审批手续，若不能完成审批手续，要求熊忠民在12月15日支付全款否则解除合同，但双方未能达成统一意见。2015年12月17日，熊忠民为防止潘朝红反悔，又向潘朝红转账支付了100万元（一笔80万元、一笔20万元），潘朝红确认收到首期款。2015年12月21日，广发银行同意了熊忠民按揭贷款的申请并做出《关于林崇荫1，800，000.00元人民币二手住房按揭贷款的批复》。同日，潘朝红向熊忠民发出《解除合同通知书》要求解除合同，熊忠民于次日收到《解除合同通知书》。22日下午，振烨公司业务员微信通知潘朝红称熊忠民已取得广发银行按揭贷款批复。2016年1月5日，潘朝红退还熊忠民首期款100万元。2016年1月27日，熊忠民向潘朝红发出《关于继续履行﹤房产买卖合同﹥的律师函》，要求潘朝红继续履行合同。2016年2月2日，潘朝红回函表示已退还100万元首期款，并认为合同已经解除，拒绝继续履行合同。
原审法院认为，熊忠民与潘朝红签订的《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上述合同对协议双方具有约束力，双方均应按约定履行各自义务。
一、关于熊忠民与潘朝红双方谁违约的问题。熊忠民主张潘朝红拒不履行合同义务，并于2015年12月21日向熊忠民发出《解除合同通知书》明确表示要求解除合同，实属根本违约。潘朝红主张熊忠民逾期办妥银行贷款手续，经多次催告仍未履行，应承担被没收20万元定金的违约责任。基于双方2015年11月10日签订的《房产买卖合同》约定：熊忠民应于签署合同之同时付清人民币20万元整作为定金，于签署合同20日内付清首期款人民币120万元整（含已付定金部分），并在交纳定金后12日内办理完毕全部银行按揭申请手续。熊忠民依约在合同签订当天向潘朝红支付定金20万元，并在11月16日向潘朝红推荐的中信银行交齐了全部按揭申请文件，办理全部银行按揭申请手续。但2015年11月22日，中信银行却告知熊忠民无法放贷，熊忠民及时联系潘朝红，要求重新在广发银行办理按揭申请手续，潘朝红也配合办理手续。后熊忠民于2015年12月17日向潘朝红转账首期款100万元，并于2015年12月21日取得广发银行同意放贷的批复。
本案中，熊忠民积极履行合同约定的给付义务，并在被中信银行拒绝放贷后立即联系潘朝红，经潘朝红同意后，又重新在广发银行办理按揭贷款手续，潘朝红也在广发银行签订了相关按揭贷款手续的合同等文件。其中，合同约定“在交纳定金后12日内办理完毕全部银行按揭申请手续”应指熊忠民需要在交纳定金12日内即2015年11月22日前按照银行要求提交全部按揭申请文件，而非在12日内完成放款。因此，熊忠民已在2015年11月16日提交过全部按揭申请文件，已经履行了合同要求“办理完毕全部银行按揭申请手续”的义务。后因银行无法审批通过该笔贷款，需要重新申请贷款已属于按揭的办理过程，不属于申请手续。同时，熊忠民重新申请按揭的做法并没有违反双方意思表示，潘朝红也配合办理了相关的手续。因银行审批按揭客观原因导致熊忠民需要重新申请按揭不应归咎于熊忠民违约，因此，熊忠民没有构成违约。而潘朝红以熊忠民逾期办妥银行贷款手续为由拒绝履行合同，于2015年12月21日发出《解除合同通知书》解除合同，并于2016年1月5日退还熊忠民的购房款100万元，已违反双方约定，构成根本违约，因此，潘朝红应承担相应的违约责任。
二、违约责任的承担问题。熊忠民与潘朝红签订的《房产买卖合同》约定“人民币贰拾万元整须在签署本合同之同时付清作为定金……”、“十三、如卖方在收取定金后不依合同条款将物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予以买方以弥补买方之损失，唯买家不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。”规定了合同定金数额及卖方的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”
双方对定金数额的约定没有超过法律规定范围，合法有效。本案中潘朝红违约，按照该合同对卖方的违约责任的约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，潘朝红应向熊忠民双倍返还定金，但熊忠民不能再请求其他赔偿。故熊忠民请求判令潘朝红向熊忠民返还购房定金本金20万元及利息［利息自2015年11月10日起计算至潘朝红实际返还定金之日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，此处暂计500元］以及潘朝红另行加倍向熊忠民返还购房定金20万元，根据事实和法律依据，原审法院予以支持潘朝红向熊忠民双倍返还购房定金人民币40万元的诉讼请求，超出部分，原审法院不予支持。潘朝红请求确认熊忠民支付潘朝红的20万元定金归其所有的诉讼请求，理据不足，原审法院不予支持。
三、关于请求潘朝红非法占用100万元购房款的利息问题。熊忠民于2015年12月17日向潘朝红支付首期款100万元，潘朝红于2016年1月5日已退还熊忠民的购房款100万元，双方已于本案诉讼前对购房款100万元进行了结算，熊忠民并没在结算时请求利息，现潘朝红已归还购房款100万元予以清算，熊忠民没有再次单独请求购房款利息的权利，同时考虑合同的前述约定。因此，熊忠民请求潘朝红非法占用100万元购房款的利息2264.38元（自2015年12月17日至2016年1月5日，按照中国人民银行6个月同期贷款利率4.35%计算，即4.35／365X19天X100万＝2264.38元）的诉讼请求，理据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百一十六条之规定，原审法院判决：一、潘朝红于判决生效之日起七日内向熊忠民双倍返还定金人民币40万元；二、驳回熊忠民的其他诉讼请求。三、驳回潘朝红的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3671元、财产保全费2520元；反诉受理费2150元。本诉反诉受理费共计8341元，由潘朝红负担。
潘朝红不服上述判决，上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回熊忠民的诉讼请求；二、判令确认熊忠民支付给潘朝红的20万元定金归潘朝红所有。三、本案一、二审诉讼费用由熊忠民承担。
事实和理由如下：一、根据《房产买卖合同》第二条的约定，涉案房产交易价为300万元，定金20万元，首期付款120万元（含定金），银行贷款180万元，于签署合同时缴纳，合同原文所述的“第二部分楼款为人民币100万元”明显属于笔误，因为扣除已付定金外，尚未支付的购房款为280万元而非100万元。按照合同第二条及第十八条的表述，熊忠民需要在申请银行贷款之外另行支付购房款120万元（含定金），且该购房款无论买方是否申请银行贷款或者银行贷款是否能通过审批，都需要于签署本合同20日内（即2015年11月30日前）付清，但熊忠民在2015年12月17日才向潘朝红支付该笔款项，已明显构成逾期付款的违约行为，无论熊忠民如何解释银行贷款审批问题，均无法改变其已在合同履行过程中构成违约的客观事实。
二、原审判决未准确理解“办理完毕全部银行按揭申请手续”的合同原意。银行按揭申请手续的办理包括借款人提出贷款申请、贷款银行审批贷款申请的完整过程，合同当事人在合同中约定银行按揭申请手续全部办理完毕的期限，目的是在于尽快确定交易是否能够及时得以履行，因为银行按揭申请是否得到批准当然是由银行决定而非合同当事人决定，如果就银行按揭申请的最终结果不确定一个大致的时间，会导致合同交易长期处于待定状态，合同是否能够继续履行也无法保证，这对于卖方是不利的，潘朝红在合同中设置相应条款已明确表达了要求在规定时间内获悉本次交易申请银行贷款手续的最终结果，而并非只是提交贷款申请手续，因为合同原文约定的是“办理完毕全部银行按揭申请手续”。原审判决错误将合同约定理解为仅提交申请文件，违背了合同当事人的合同原意。
三、根据熊忠民办理银行贷款过程看，其也构成违约。从熊忠民向中信银行交按揭申请文件到不同意放贷通知才历时7天，印证了合同约定办理完毕全部按揭手续期限为12天是包括银行审批手续这一程序的合同原意，2015年11月底潘朝红配合熊忠民到广发银行重新办理按揭申请手续，于2015年12月21日熊忠民才取得广发银行同意放贷的批复，其重新办理按揭手续的时间也超过了合同约定12天的期限，熊忠民再次违约，在此期间潘朝红也多次通知熊忠民违约事实，其没有就此提出抗辩，也进一步说明双方合同约定的“办理完毕全部银行按揭申请手续”是指贷款银行完成批准手续。潘朝红于2015年12月21日向熊忠民发出解除合同通知，其在2015年12月22日上午签收，在2015年12月22日下午振烨公司业务员才告诉说熊忠民已取得银行贷款批复，这说明潘朝红在提出解除合同时完全不清楚熊忠民办理银行贷款的具体情况的，潘朝红基于熊忠民的违约行为提出解除合同具有合同及法律依据。
综上所述，潘朝红解除合同没收定金是基于熊忠民存在事实上的违约行为而依法行使保护自身权益的权利，原审判决认定事实错误，由此导致错误判决。
针对潘朝红的上诉状，熊忠民答辩称：本案实质是潘朝红与熊忠民签订《房产买卖合同》后，看到房价大幅上涨，然后想尽办法拒不履行这份合同，其解除合同的行为构成根本违约，潘朝红提出的上诉意见都是借口，由于潘朝红的这种违约行为，其所得到的利益远大于熊忠民的损失，请求驳回潘朝红的上诉，维持原审判决。
潘朝红在二审中提交了14张个人借款凭证，以证明其在本次房屋买卖前发生大额借款，变卖房屋的目的是为了减轻债务。熊忠民认为上述证据不属于新证据，与本案无直接关系。经审查，潘朝红提交的上述证据与本案争议事实并无关联，本院不予采信。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，其一，熊忠民于2015年11月16日向中信银行提交了全部按揭申请文件，符合合同约定。之后由于中信银行拒绝放贷，熊忠民重新选择广发银行办理按揭，潘朝红亦配合办理，此时双方已形成合意对原合同履行方式予以变更。而合同履行方式的变更导致熊忠民不可能按照合同约定日期支付首期款项100万元，并且，此后在广发银行同意放贷之前，熊忠民亦向潘朝红转账支付了该笔款项，因此，在合同约定客观条件经双方合意变更的情况下，熊忠民主动履行合同的行为并不违反双方合同目的，潘朝红以此主张熊忠民违约与事实不符，本院不予支持。其二，如原审判决所认定，合同所约定的“在交纳定金后12日内办理完毕全部按揭申请手续”应是指熊忠民在此期限内按照银行要求提交全部按揭申请文件，而非指在此期限内完成放款。理由在于：一是该表述从文字上并不能得出潘朝红所主张“包括借款人提出贷款申请、贷款银行审批贷款申请的完整过程”的解读结果；二是在二手房买卖中，申请按揭均须经过贷款银行的审批程序，而该程序并不由借款人所能决定，这是符合通常交易习惯的；三是对于该项合同条款，作为合同版本的制作者，亦是合同的经纪方振烨公司在案中所作的说明亦能从一定程度上印证上述认定。由此，潘朝红主张熊忠民因未按时办理按揭手续而违约的理由不能成立，本院亦不予支持。
综上所述，潘朝红的上诉主张不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人潘朝红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年十月十三日
书 记 员 王 莉