四川省广汉市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0681民初888号原告：涂波，男，汉族，四川省射洪县人。原告：李晓琴，女，汉族，四川省射洪县人。原告：白春华，女，汉族，四川省射洪县人。共同委托诉讼代理人：李可，四川中沛律师事务所律师，特别授权。被告：四川北新大弘置业有限公司，住所地四川省广汉市北外乡云盘村六社。法定代表人：刘邦秀，董事长。委托诉讼代理人：樊勇，男，汉族，四川省绵阳市人，系该公司工作人员，特别授权。委托诉讼代理人：赵福意，四川和创律师事务所律师，一般代理。原告涂波、李晓琴、白春华与被告四川北新大弘置业有限公司（以下简称北新大弘）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员袁晓斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告涂波、李晓琴、白春华的委托代理人李可，被告北新大弘的委托代理人樊勇、赵福意到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告涂波、李晓琴、白春华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还已支付的购房款239624元；2、判令被告向原告支付违约金23962元；3、本案诉讼费由被告承担。本案审理中，原告增加诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金23962元；2、判令被告向原告支付已付房款及代收契税利息15186元。事实与理由：原、被告于2013年9月29日签订《商品房买卖合同》，约定了原告购买商品房标的、房屋面积、房屋总价、产权登记时间、违约责任等。合同签订后，原告依约支付了购房款。但被告未能按合同约定办理产权初始登记，经原告多次催告仍未办理。被告的行为构成严重违约，根据《合同法》、《民法通则》及合同约定，被告应向原告返还购房款及支付违约金。被告北新大弘辩称:1、本案讼争房屋系被告开发的北新国际机械城AB区内商铺，该项目2013年12月16日经消防设计备案并据此施工，项目验收时因新的《建筑设计防火规范》GB50016-2014、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013的实施，导致被告增加投入上百万元进行整改并迟延验收。因新消防规范实施导致消防整改并迟延验收属于客观情况发生重大变化，不应当视为被告违约。2、本案讼争项目产权初始登记已经办结，原告购买房屋已经可以办理分户产权，原告所诉事由已不成立。3、新消防法规对于消防要求更加严格，相关消防标准提高，被告整改成本巨大，原告作为买受人因整改受益不存在任何损失。请求驳回原告诉讼请求。原告涂波、李晓琴、白春华为证明其事实主张，向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同，证明购买房屋有关约定；2、收据，证明已全额支付购房款；3、交房通知书，证明被告在明知没有达到交房条件告知原告可以收房，是欺诈行为。被告北新大弘质证认为，对商品房买卖合同、收据、交房通知书的三性没有异议。原告于2014年12月18日接到交房通知书，于2014年12月28日委托被告代缴契税、产权登记税、印花税等，足以证明原告认可了被告对商品房的交付，且房屋于合同约定交房期限内达到了交付条件。被告北新大弘为证明其事实主张，向本院提交了如下证据：1、广汉市房地产产权监理所情况说明，证明已经办理了产权初始登记；2、AB区消防设计备案合格公告，证明2013年12月16日按《建筑设计防火规范》GB50016-2006等消防标准进行消防设计备案；3、AB区修改设计补充协议、北新国际机械城AB区消防整改施工合同、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书，证明按《建筑设计防火规范》GB50016-2014、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013等进行了消防设施整改并获广汉市公安消防大队验收合格；4、房屋分户图、建设项目规划核实申请书和建设项目规划核实意见书的复印件、竣工验收备案书，证明项目按期竣工验收。原告涂波、李晓琴、白春华的委托代理人质证认为，广汉市房地产产权监理所情况说明、消防设计备案合格公告、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、房屋分户图、竣工验收备案书的客观性、真实性予以认可；对修改设计补充协议、消防整改施工合同、建设项目规划核实申请书和建设项目规划核实意见书的复印件无法核实不予认可。本院对双方无争议的证据予以采信并在卷佐证，对有争议的证据修改设计补充协议、消防整改施工合同，本院认证认为该二份合同能够证明被告为达到新的消防法规规范要求，对原消防设计进行相应整改，结合被告提供的建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书等证据，本院对二份合同的真实性、关联性、合法性予以认定。经审理查明：原告涂波、李晓琴、白春华与被告北新大弘于2013年9月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买北新国际机械城B2-2-17房屋，房屋总价239624元，合同第十一条约定2014年12月31日前交房，交付房屋的条件为：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告。合同第二十条对产权登记作出了约定，出卖人应在2015年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利息付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同第十三条对逾期交房责任约定为：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告涂波、李晓琴、白春华依约支付了全额购房款，并支付了代收税费。北新国际机械城AB区于2014年9月18日前完成了包括分户产权面积在内的实测绘，于2014年12月29日前竣工验收。北新国际机械城项目AB区于2013年12月16日按《建筑设计防火规范》GB50016-2006等消防标准进行消防设计备案，项目消防设施于2016年4月6日按《建筑设计防火规范》GB50016-2014、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013等获广汉市公安消防大队验收合格。于2016年6月8日办理产权初始登记，现已可以办理分户产权。另查明，本案所涉房屋原告涂波、李晓琴、白春华已委托第三方四川大广资产管理有限公司进行运营管理。原告与该公司的协议第二条约定“…该商铺交房之日，甲方（原告）即委托乙方（四川大广资产管理有限公司）按交房程序将该商铺交付相应商户”。2014年12月27日，被告北新大弘与四川大广资产管理有限公司办理了房屋交接手续。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行己方义务，不得擅自变更或解除。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人均具有约束力。原告签订合同的目的在于取得所购房屋的物权，本案所涉房屋已竣工验收，被告已经办理了产权初始登记，原、被告相互配合即可以办理分户产权，原告的合同目的并未落空。因新消防规范《建筑设计防火规范》GB50016-2014于2015年5月1日起实施，《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013于2014年5月1日起实施，新增或修改或调整多处规范内容，影响本案项目单项消防设施验收。被告未在约定期限内办理产权初始登记有客观情况变化的因素，对新消防规范标准实施是被告不可预见的客观情况。而消防审核验收是办理相关产权的必须程序，被告根据新实施的消防规范修改消防设计，整改施工不可避免。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况……”之规定，以及合同法的基本价值取向是鼓励交易，维护市场交易的稳定性，再根据合同履行情况、过错程度等综合因素衡量，本院对原告涂波、李晓琴、白春华返还购房款的诉请不予支持。关于原告要求被告支付逾期办理项目产权初始登记违约金。本案讼争房屋合同约定2015年12月31日前办理好项目产权初始登记。因消防法规修订导致消防整改，被告于2016年6月8日方办理好项目产权初始登记手续，被告存在迟延履行合同义务的情形。本院认为：项目产权初始登记是商品房分户产权登记的前提条件，但对于买受人利益直接影响的是买卖房屋的分户产权登记。合同约定被告为原告办理讼争房屋的产权分户登记最迟时间为房屋交付之日起365个工作日，按照合同约定的房屋交付之日2014年12月31日开始计算，最迟应当在2016年6月初。现被告已经具备办理原告讼争房屋产权登记条件，也就是说被告基本能够在合同约定的期限内为原告办理好房屋产权登记，达到办理分户产权前提条件，原告的直接利益并未受到影响。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，第六条规定的诚实信用原则，以及合同约定，本院不完全免除被告北新大弘的违约责任。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”之规定，违约金以补偿实际损失为原则，原告并未对实际损失进行举证，本院酌情认定由被告北新大弘向原告涂波、李晓琴、白春华支付购房款1.5%的违约金3594.36元。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，被告北新大弘在合同约定交付期限内履行了交付行为，故本院对原告涂波、李晓琴、白春华庭审过程中增加的利息、逾期交房违约金等诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十九条之规定，判决如下：一、被告四川北新大弘置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告涂波、李晓琴、白春华支付违约金3594.36元；二、驳回原告涂波、李晓琴、白春华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费2627元，由原告涂波、李晓琴、白春华负担1839元，由被告四川北新大弘置业有限公司负担788元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  袁晓斌二〇一六年十一月十八日书记员  胡 蝶