宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第1595号
上诉人（原审被告）宗浩，男，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人杨峰、李建明，宁夏正义达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）宗建宁，男，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人杨峰、李建明，宁夏正义达律师事务所。
被上诉人（原审原告）冯秀莲，女，宁夏集运开发建�集团有限公司高管，蒙古族，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人王哲，北京大成（银川）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）尤天彪，男，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人马媛，北京大成（银川）律师事务所律师。
上诉人宗浩、宗建宁因确认合同效力纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院作出的（2015）金民初字第1852号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告冯秀莲与第三人尤天彪系夫妻关系。2012年8月1日，原告与第三人因资金周转困难，向被告宗浩借款200万元，同日，原告冯秀莲向被告宗浩出具书面《委托书》，内容为：一、银川市金凤区北京中路金�小区10号住宅楼4号住房（建筑面积214.18平方米，《房屋所有权证》编号：2009006xxx）登记于原告名下，由宗浩代为办理上述房屋抵押登记的相关事宜，代为办理房管部门抵押登记手续、代为领取他项权利证书以及代为办理注销房管部门抵押登记手续、代为办领取上述《房屋所有权证》等相关事项。二、上述事项办理完毕后由宗浩代为办理该房屋出售以及银行二手房按揭贷款的相关事宜，与对方签订《房地产买卖契约》并办理《房地产买卖契约》公证、代收房款、代办代领土地使用权证、代为缴纳土地出让金、代办代领房屋所有权证、代为办理房屋产权过户、代交契税，代为办理房屋预告登记，注销预告登记以及代为办理银行二手房按揭贷款、代为办理银行结算帐户开户、代为签订同意出售房屋承诺书、签订二手房交易资金监管协议、代为签订银行冻结、解冻通知书�相关事项。三、委托权限：办理委托事项内的一切事宜。四、委托期限：自委托之日起至上述委托事项办理完毕为止。五、受托人有转委托权。受托人在办理上述委托事项中签署的相关文件，我均予认可，并自愿承担由此产生的一切法律后果”。双方对委托书在银川市国安公证处进行公证。2013年8月7日，原告及第三人向被告宗浩清偿200万元借款。在此期间，涉案房屋未办理相关抵押手续。2013年10月24日，第三人尤天彪向被告宗浩借款100万元，约定借款日期自2013年10月24日至2013年11月23日止。借款日期届满后，第三人未能偿还贷款，被告宗浩持上述公证书及借条、承诺书、涉案房屋产权证，于2014年7月23日与被告宗建宁签订涉案房屋买卖合同，将涉案房屋出售于被告宗建宁，并于2014年8月2日将涉案房屋过户于被告宗建宁名下。截止目前，涉案房屋一直由原告与第三人居�。后双方当事人因涉案房屋发生纠纷，故原告诉至法院请求判令：1、确认二被告签订的关于银川市金凤区北京中路金运小区10号住宅楼4号房屋的买卖合同无效；2、二被告将登记在被告宗建宁名下的上述房屋变更登记到原告冯秀莲名下；3、因房屋过户产生的一切费用由二被告承担；4、本案的诉讼费用由二被告承担。
另查明，被告宗浩持有的承诺书内容为：原告冯秀莲愿将其名下的涉案房屋房权证作为抵押，向宗浩借款100万元，期限壹个月，到期不能按时偿还，此抵押物由宗浩处理，过户费用由借款人承担。
原审法院认为，第三人尤天彪与被告宗浩之间存在借贷关系。本案承诺书是为了抵偿债务而出具，即在债权无法实现时通过对房屋所有权的转移达到对债权的偿付。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，上述规定为法律的强制性规定，被告宗浩持有的《承诺书》违反上述规定，该承诺书没有法律效力。原告冯秀莲基于2012年8月1日向被告宗浩借款200万元的借贷关系，向被告宗浩出具委托书并进行公证，原告于2013年8月7日将200万元借款全部清偿后，该委托书的代理权限终止。被告宗浩于2014年7月23日持上述公证委托书及承诺书，与被告宗建宁签订涉案房屋买卖合同，因承诺书无效，代理期限已届满，故被告宗浩的上述行为系无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案原告及第三人对涉案房屋买卖合同均不予追认，故被告宗浩、宗建宁于2014年7月23日签订的《房�产买卖契约》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本条规定了合同无效所产生的法律后果。在本案中，二被告于2014年7月23日签订的合同无效。因此，原告冯秀莲主张被告返还涉案房屋并办理房屋过户手续的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决：一、确认被告宗浩与被告宗建宁于2014年7月23日签订的房屋买卖合同无效；二、被告宗浩、宗建宁于本判决生效后30日内，将位于银川市金�区北京中路金运小区10号楼4号房屋的产权过户于原告冯秀莲名下，过户产生的费用由被告宗浩负担。案件受理费100元，保全费4520元，合计4620元，由被告宗浩、宗建宁负担。
宣判后，宗浩、宗建宁不服，向本院提出上诉，请求：一、撤销银川市金凤区人民法院（2015）金民初字第1852号民事判决书；二、改判确认上诉人宗浩与宗建宁于2014年7月23日签订的房屋买卖合同合法有效，驳回被上诉人的一审的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费、保全费被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人宗浩与宗建宁签订的《房屋买卖合同》，是宗浩基于享有对被上诉人2013年10月24日的100万元借款及利息的债权，及依据被上诉人的委托权限将抵顶给宗浩的房产买卖给宗建宁，故上诉人宗浩与宗建宁签订的《房屋买卖合同》合法有效。因涉案房产系夫妻共同财产，故夫妻任何一方均有权处分该房产。上诉人宗浩基于被上诉人冯秀莲、尤天彪享有的100万元债权，及尤天彪出具的《借条》、《承诺书》、《公证书》、《银川市房屋权属档案证明单》、《房产证》、《户口本复印件》、冯秀莲、尤天彪身份证复印件等材料，将涉案房产买卖给宗建宁合法有效。二、该100万元债务是二被上诉人夫妻共同生活期间所负债务，应认定为夫妻共同债务。
被上诉人冯秀莲辩称，上诉人的诉讼请求及事实理由没有事实依据，请求对上诉人的诉讼请求予以驳回，上诉人宗浩与宗建宁签订的房屋买卖合同不是基于100万元的债权签订的，2012年8月15日被上诉人为了向上诉人借款200万元出具委托书签订的，此200万元的借款已全部清偿，100万元的借款只出具了借条，没有委托书，二上诉人签订的房屋买卖合同应当属于无效；2013年被上诉人向上诉人所借100万元，系二被上诉人的共同债务，不能作为二上诉人处理被上诉人房屋的依据，因为其处理违反了法律规定物权处理行为及强制性法律规定，二上诉人签订的房屋买卖合同无效；应驳回上诉，维持原判。
被上诉人尤天彪辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。一审法院认定的无效承诺书，并非冯秀莲所写，根据相关法律涉案房屋系冯秀莲、尤天彪共同的财产，处理共同财产，需要夫妻双方同意，因此委托书无效，上诉人宗浩无权代冯秀莲处理涉案房屋，无论公证委托和承诺书是否基于上诉人与被上诉人之间的100万元借款都违反了相关法律。二上诉人之间签订的房屋买卖合同系无效合同，损害了被上诉人的合法权益了。原审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人称因其与被上诉人之间的借款关系，且被上诉人作为夫妻，其中任何一方都有权处分房产，上诉人宗浩依据被上诉人的出具的委托书将涉案房屋出售给了宗建宁，故上诉人宗浩与宗建宁签订的《房屋买卖合同》合法有效。在二审庭审中，上诉人称涉案的委托书是针对2012年8月1日借款200万元出具的，在2013年10月24日借款100万元时继续使用该委托书，被上诉人对此不予认可，上诉人亦未提交证据证实，且被上诉人于2013年8月7日已将借款200万元清偿完毕，故针对该笔借款出具的委托书载明的代理权限终止，上诉人对涉案房屋的买卖行为属于无权处分，故一审法院依据被上诉人冯秀莲、尤天彪对涉案房屋买卖合同不予追认，认定上诉人宗浩与宗建宁签订的《房屋买卖合同》无效并无不当。上诉人称2013年10月25�尤天彪向上诉人宗浩的借款100万元应属于夫妻共同债务，该100万元借款与本案不属于同一法律关系，本案不予处理，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费100元，由上诉人宗浩、宗建宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安 宁
代理审判员 高卫国
代理审判员 黑 琴
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 郝小梅
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法�监督。
第一百六十九条?第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。