徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第3057号
原告徐州市某市场有限公司。
法定代表人梁世某，该公司经理。
委托代理人高某。
被告张某。
原告徐州市某市场有限公司（以下简称某公司）诉被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月5日立案受理后，依法由审判员王成林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某公司的委托代理人高某、被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司诉称，2011年11月9日，被告与原告签订了《租赁合同》，合同约定：被告承租茶叶市场125、126号商铺，租赁期限从2011年9月1日至2013年8月31日。店铺年租金为45360元，优惠收取年租金为41580元，并免除1580元。市场综合管理服务费168元／月，租金应当按年缴纳，市场管理费按半年缴纳。合同在履行过程中，被告未按合同约定支付租金和市场管理费。经原告多次催缴，被告仍不按照约定支付，反而多次组织社会闲散人员扰乱市场秩序，造成恶劣社会影响。在合同履行期限内，原告多次发函告知被告解除双方签订的合同，要求被告限期交回店铺并支付租金和市场管理费，但被告置若罔闻，既不支付租金费用也不交回店铺，并且私接市场公共用电，至今私自用电200度，造成原告损失240元。被告的行为侵害了原告的合法利益，故原告现诉至法院，请求判令被告将闽南茶叶市场125、126号商铺交还给原告、被告支付拖欠原告租金和市场管理服务费53172元（截止2013年11月30日）、支付违约金9072元、支付电费240元（截止2013年11月30日）；诉讼费由被告承担。
被告张某辩称，原告起诉我合同到期房租未交，合同是2013年9月1日到期。但是在合同期内因为房屋漏水把我价值三十多万元的茶叶淹了，我租赁原告房屋，物业费也缴纳的，原告应当保证我不受损失。2013年7月9日晚上大概7-8点之间，我发现房屋漏水茶叶被淹了，我当时就把梁总的哥哥喊到我店铺，他帮我把货物从货架上拿下来，搬下楼后，我们拍了受淹的茶叶。过了一个星期左右，市场办公室人员范经理、还有一个小女孩拿着相机到我店里面拍摄了照片，我把受淹茶叶的清单交给了市场的范经理。我找到了梁总协调这个事情处理，他一直不露面，大概拖了一个到两个月，梁总露面了，就不承认这个茶叶是他房屋漏水所淹，说这个茶叶被淹的事情是我自己造成的，所以房租为什么一直没有交。2013年上半年我已经支付了两万元，之后就没有交房租，我的店面紧挨着卫生间，墙、地面全部都被卫生间的水所侵蚀，都是发霉和黑着的，我就要求市场给我处理我的房屋，后来又发现房顶漏水，房顶楼水是后来发生的和房租没有联系的。我下半年没有缴纳房租是因为租赁的房屋地面、墙发霉，让市场给维修，他们没有给维修，就拖一直再拖，但是在2013年7月9日晚上屋顶又漏水致我的茶叶受到损失，我要求原告赔偿我的茶叶损失30多万元。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的主张向法庭提供的证据如下：1、原、被告双方签订的租赁合同，该合同对双方权利义务进行了约定，租赁期间为2011年9月1日至2013月8月31日，租金每年45360元，租金分为半年支付或者一年支付，其他条款对双方如果违约应当承担违约责任进行了约定，这份证据证明双方租赁期限为两年，2013年8月31日合同到期，在合同条款约定如果乙方需要续租，应当在合同期满前三十日向原告提交书面申请，并经甲方同意方能办理续租手续，现在被告没有向原告提出续租，原告也没有同意续租，所以合同到期店铺应当被收回。被告一直拖欠租金不付，2013年的下半年租金不付，违反了合同约定，应当按照合同约定承担违约责任。2、光盘一份，证明在被告所说的事件发生后，被告带着不少社会上的人到原告的市场主张权利，给原告市场经营带来了恶劣的影响，双方已经不具备信任基础，所以原告不同意将店铺继续租赁给被告使用。
针对上述证据，被告张某的质证意见为：对证据1，合同是我签订的，但是原告说的合同期满前三十日内向原告提交书面申请，我已经在这里干了三年半了，我签订这份合同之前，我从来没有提交书面申请续租被告也给我续租了。合同到期后市场直接与我签订合同。在这个合同之前我还给原告签订过一次合同。对于证据2，我有三个客户，要求去拿茶叶，要求我赔偿，我就告诉他们不是我给造成损失的，是市场给造成的损失，他们三个人去市场办公室找的梁总。
被告为支持自己的抗辩向法庭提交的证据：照片8张，2013年7月9日晚上7点半到8点半所拍摄，证明我租赁的房屋漏水导致我的茶叶受损。
针对该份证据，原告的质证意见为：对这组证据真实性无法确认，拍摄时间为2013年7月9日，被告应当在2013年2月份缴纳下半年租金，但被告一直拖欠不付。这组证据与本案无关联性。
经审查，本院认为，原告提供的证据被告对其真实性无异议，双方签订的合同为书证，与本案具有关联性，可以作为定案的依据。原告提供的光盘系视听证据与本案具有一定的关联性、被告提供的照片原告虽有异议，结合庭审中原、被告的陈述，本院综合认证上述视听证据和照片等证据予以确定案件事实。
经审理查明，2011年11月9日，原、被告双方签订了房屋租赁合同。合同约定被告承租某公司位于闽南茶叶市场125、126号的店铺，年租金为45360元，租赁期间为2011年9月1日至2013年8月31日止。市场综合管理服务费每平方米每月2元，被告承租上述店铺面积为84平方米。合同第三十一条还约定，被告中途解除合同或因被告违反本合同约定被原告清除出场者，保证金及各项费用不予退还，进场时所享受的优惠按正常补交，并按合同约定费用总额的20%向原告支付违约金。被告在清除出场决定作出24小时内交清所有费用后搬离市场，否则原告有权留置被告货物并进行拍卖，所得款项折抵应交费用。双方还约定了其他事项。
另查明，被告现继续占有使用该诉争房屋。2013年8月31日合同到期后双方未续签房屋租赁合同。2012年9月1日至2013年8月31日期间被告已交纳租金20000元，余下租金被告未向原告交纳。
双方因被告茶叶受到损坏而产生了纠纷。
本院认为，关于原告请求被告交还闽南茶叶市场125、126号商铺的问题。原、被告签订的房屋租赁合同于2013年8月31日到期，被告张某在合同到期后还继续占有诉争房屋，被告辩称其茶叶因租赁的房屋漏水而受损坏要求原告予以赔偿、原告未赔偿故被告继续占有使用诉争房屋或者以租金冲抵茶叶受损坏的30余万元，经本院审查，双方签订的租赁合并未约定因房屋漏水被告可以拒付租金、被告可以继续占有使用诉争房屋的情形，被告辩称其继续占有诉争房屋、不支付租金本院不予采信，被告在租赁合同到期后继续占用诉争房屋无事实和法律依据，故原告的该项请求本院依法予以支持。被告抗辩其茶叶因诉争房屋漏水而致受到30余万元的损失，被告的该项主张可另行依法解决。
关于原告请求被告支付房屋租金48040元。原、被告合同约定年租金45360元，2012年9月1日至2013年8月31日期间双方确认被告已支付租金20000元，现原告请求该期间的25360元租金有事实和法律依据，本院予以支持；原告请求2013年9月1日至2013年11月30日期间的房租22680元，合同期满后原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，经本院审查，本院支持原告请求的该期间房屋占有使用费11340元（45360元／年÷12月×3月）。综上，本院依法支持原告的房屋租金和占有使用费36700元（25360元＋11340元）。
关于原告请求市场综合管理服务费5040元问题。原告请求自2011年12月1日至2013年11月30日的市场管理服务费，合同约定2011年9月1日至2013年8月31日期间的市场综合管理服务费每平方米每月2元，原告请求该期间的市场管理服务费有事实和法律依据，本院予以支持；原告请求2013年9月1日至2013年11月30日期间的市场管理服务费，因原、被告双方无此期间关于该项费用的约定，原告的该部分请求本院依法不予支持。综上，本院依法支持原告的市场管理服务费3528元（84平方米×2元／米／月×21月）。
关于原告请求违约金9072元问题。原告依据双方签订合同的第三十一条约定请求违约金，经本院审查，原告的该项请求不符合双方签订合同的第三十一条之约定，原告的该项请求无事实依据，本院依法不予支持。
关于原告请求电费240元（截止到2013年11月30日止）问题。庭审中，被告同意缴纳电费240元，被告的意思表示明确且不违反法律规定，本院依法予以支持原告的该项请求。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张某在本判决生效后三十日内将徐州闽南茶叶市场125、126号店铺交还原告徐州市某市场有限公司。
二、被告张某在本判决生效后三十日内支付原告徐州市某市场有限公司房屋租金、占有使用费36700元、市场管理服务费3528元、电费240元等共计40468元。
三、驳回原告徐州市某市场有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1520元（原告已预付），减半收取760元，由原告茶中公司负担260元，由被告张某负担500元（与上述案款一并支付给原告）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 王成林
二〇一四年三月三日
书记员 刘可心