福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0302民初2918号原告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区镇海居委会西社小区10#楼27、29号。统一社会信用代码：913503006603818812。法定代表人：张建雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：王福生，福建升恒律师事务所执业律师。被告：陈春梅（系死者徐庆华之妻，亦系被告徐某甲的法定代理人），女，1972年5月26日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。被告：柯珊英（系死者徐庆华之母），女，1943年5月20日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。被告：徐慧琳（系死者徐庆华之长女），女，1997年12月4日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。被告：徐某甲（系死者徐庆华之次女），女，2004年4月2日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。上述四被告的委托诉讼代理人：林旭佣，福建华忠盛律师事务所执业律师。第三人：中国建设银行股份有限公司莆田分行，住所地：莆田市城厢区文献西路1129号。统一社会信用代码：91350300855342188U。负责人：黄勇超，该行行长。委托诉讼代理人：李远航，男，该行员工。委托诉讼代理人：陈群，男，该行员工。第三人：张金荣，男，1962年4月19日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。第三人：郭智伟，男，1975年11月7日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。原告莆田市正鼎房地产开发有限公司(以下简称：正鼎房地产公司)与被告陈春梅、柯珊英、徐慧琳、徐某甲、第三人中国建设银行股份有限公司莆田分行（以下简称：建设银行莆田分行）、张金荣、郭智伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正鼎房地产公司的委托诉讼代理人王福生，被告陈春梅、柯珊英、徐慧琳、徐某甲的委托诉讼代理人林旭佣，第三人建设银行莆田分行的委托诉讼代理人李远航、陈群，第三人郭智伟到庭参加诉讼。第三人张金荣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正鼎房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除正鼎房地产公司与陈春梅、徐庆华（已死亡）于2012年10月3日签订的合同编号为C201204503《商品房买卖合同》；2、按照合同约定房屋收回另行出售，所得价款优先偿还正鼎房地产公司代偿借款本息及违约金；3、本案诉讼费、律师费由陈春梅、柯珊英、徐慧琳、徐某甲承担。诉讼过程中，正鼎房地产公司放弃第2点诉讼请求。事实和理由：2012年10月3日，正鼎房地产公司与陈春梅、徐庆华签订《商品房买卖合同》一份。陈春梅、徐庆华以1570738元的价格购买正鼎房地产公司开发的位于莆田市城厢区霞林街道办事处荔园路与八二一大街交叉口西北侧“正鼎·日出”2#××××号房，并支付首付款480738元，另有109万元由陈春梅、徐庆华向建设银行莆田分行按揭贷款，正鼎房地产公司提供阶段性保证担保。2013年12月，正鼎房地产公司将上述房屋交付给陈春梅、徐庆华使用，但自2014年8月起，陈春梅未能按期偿还银行借款，截止2016年5月27日，正鼎房地产公司已为陈春梅垫付借款本息185306.72元。2015年9月，建设银行莆田分行起诉解除与陈春梅、徐庆华签订的《个人住房借款合同》，同年11月19日，莆田市城厢区法院作出（2015）城民初字第3754号民事判决。判决生效后，陈春梅仍未履行还款义务。根据相关法律规定，一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以主张解除合同，为维护正鼎房地产公司合法权益，故提起本案诉讼。陈春梅、柯珊英、徐慧琳、徐某甲辩称，1、根据合同相对性原理，柯珊英、徐慧琳、徐某甲并非《商品房买卖合同》的当事人，亦未对该房产主张继承权，故在解除合同之诉中，将柯珊英、徐慧琳、徐某甲列为被告是错误的；2、《商品房买卖合同》是否能解除等，由法院依法审查，若法院判决解除《商品房买卖合同》，正鼎房地产公司应返还给陈春梅已收取的公共维修基金11696元，代扣代缴的契税47122元；3、正鼎房地产公司要求陈春梅、柯珊英、徐慧琳、徐某甲承担诉讼费、律师费缺乏法律依据。第三人建设银行莆田分行述称，其不同意解除《商品房买卖合同》，该行对陈春梅享有合法的债权，无论《商品房买卖合同》是否解除，陈春梅都应偿还银行贷款本息，正鼎房地产公司应对陈春梅的债务承担连带偿还责任。第三人郭智伟述称，对正鼎房地产公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求没有异议，但是房屋另行出售的价款应优先偿还其债务，或者按法律规定分配。第三人张金荣未作陈述。正鼎房地产公司围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、本院（2014）城民初字第3994号民事裁定书各一份；2、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《个人住房贷款合同》各一份；3、（2015）城民初字第3754号民事判决书、单位客户专用回单8张。建设银行莆田分行向本院提交了如下证据：1、营业执照；2、本院（2015）城民初字第3754号民事判决书、（2016）闽0302执522号受理执行案件通知书；3、预购商品房抵押权预告登记证明一份。郭智伟向本院提交了如下证据：（2016）闽0302执168-1号执行裁定书一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，张金荣未举证和质证，视为放弃抗辩的权利。到庭当事人对上述证据均无异议，本院经审查对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院予以分析认定如下：1、柯珊英、徐慧琳、徐某甲提供的声明二份，欲证明柯珊英、徐慧琳、徐某甲当庭声明放弃继承徐庆华遗产的事实。正鼎房地产公司质证认为，对该证据真实性无异议，但是柯珊英、徐慧琳、徐某甲在提起诉讼后才声明放弃遗产继承不符合规定。建设银行莆田分行、郭智伟质证认为，对该证据无异议。本院经审查认为，声明书系柯珊英、徐慧琳、徐某甲自愿作出，不违反法律规定，故对该证据本院予以采信。2、陈春梅提供的收款收据二份，欲证明正鼎房地产公司收取陈春梅缴纳的公共维修基金11696元，契税47122元却未实际产生支出的事实。正鼎房地产公司质证认为，对该证据真实性没有异议，但其只是代收公共维修基金和契税，现在房屋产权仍属陈春梅，该费用应由陈春梅承担。建设银行莆田分行、郭智伟质证认为，对该证据无异议。本院经审查认为，该证据与本案处理没有关联性，本院不予审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：柯珊英、陈春梅、徐慧琳、徐某甲分别系徐庆华（已死亡）的母亲、妻子、长女、次女。2012年10月3日，正鼎房地产公司与陈春梅、徐庆华签订《商品房买卖合同》和附件六：《合同补充协议》（合同编号：C201204503）一份，约定陈春梅、徐庆华向正鼎房地产公司购买由该公司开发的位于莆田市城厢区霞林办事处荔园路与八二一大街交叉口西北侧正鼎日出第2幢28层××××号房，该商品房总价款为1570738元。《商品房买卖合同》第六条第3点约定：买受人在签订《商品房买卖合同》当日缴交购房款480738元，剩余房款109万元由买受人到出卖人指定银行申请按揭贷款。《合同补充协议》第四条第9点约定：在出卖人担保期内，如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担担保责任的，买受人须在次日立即偿还出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出。否则，买受人还应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担同期银行贷款利率五倍的金额向出卖人支付违约金至实际付清款项之日止。前述应付款项超过30日未支付的或买受人未能按时偿还银行按揭贷款超过三期的，出卖人有权解除合同，并向买受人收取房屋价款总额的百分之贰拾的违约金等。后陈春梅、徐庆华向正鼎房地产公司支付了购房款480738元，正鼎房地产公司已将讼争商品房交付给陈春梅使用，并已办理预购商品房预告登记。2012年12月17日，正鼎房地产公司与建设银行莆田分行、陈春梅、徐庆华签订《个人住房借款合同》（合同编号：2012年建莆城个房借字第450号），约定陈春梅、徐庆华向建设银行莆田分行按揭贷款109万元用于偿还讼争商品房的购房款，借款期限240个月，正鼎房地产公司为该借款提供阶段性保证。后建设银行莆田分行依约发放贷款109万元，并对上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记。因陈春梅、徐庆华未能依约偿还上述借款，建设银行莆田分行分别于2014年8月29日、同年9月30日、同年12月31日、2015年3月26日、同年6月30日、同年9月29日、2016年2月25日、同年5月27日扣划正鼎房地产公司保证金账户16386.73元、8284.08元、24746.44元、24389.86元、24119.3元、24138.37元、39684.01元、23557.93元（共计185306.72元）用于代偿还上述贷款。本院在审理张金荣与柯珊英、陈春梅、徐慧琳、徐某甲、徐建华民间借贷纠纷一案中，根据张金荣的财产保全申请，于2014年10月13日作出（2014）城民初字第3994号民事裁定，查封徐庆华生前和陈春梅共同购买的坐落在莆田市城厢区霞林街道办事处荔园路与八二一大街交叉口西北侧（地块二）正鼎•日出小区2#××××的房产（合同号为C201204503）等。因陈春梅未能偿还建设银行莆田分行按揭贷款，建设银行莆田分行于2015年9月向本院起诉要求解除与陈春梅、徐庆华签订的《个人住房借款合同》等，同年11年19日本院作出（2015）城民初字第3754号民事判决：一、解除建设银行莆田分行与徐庆华签订的编号为2011年建莆营个房借字第1620号《个人住房借款合同》；二、陈春梅应于判决生效之日起十日内共同偿还建设银行莆田分行借款本金人民币一百零一万四千七百三十五元一角一分及按合同约定的利息、罚息；三、正鼎房地产公司对上述债务承担连带偿还责任等。现该案已进入执行阶段。本院在执行郭智伟与陈春梅民间借贷纠纷一案中，于2016年10月29日作出（2016）闽0302执168-1号执行裁定，预查封陈春梅所有的位于莆田市城厢区霞林办事处荔园路与八二一大街交叉西北侧（地块二）的房产及应份土地使用权【合同号为C201204503】。本院认为，正鼎房地产公司与陈春梅及徐庆华生前签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。因徐庆华已经死亡，其对该《商品房买卖合同》项下享有的权利及应负的义务依法可由其法定继承人继承，故柯珊英、徐慧琳、徐某甲作为徐庆华的第一顺序继承人系本案适格被告，柯珊英、徐慧琳、徐某甲辩解其已经放弃遗产继承权，不是本案适格被告，缺乏依据，本院不予支持。陈春梅、徐庆华依约支付了购房首付款并办理了银行按揭贷款手续支付余款后，未依约如期向银行偿还贷款本息，构成违约。《合同补充协议》第四条第9点约定：出卖人担保期内，买受人未能按时偿还银行按揭贷款超过三期的，出卖人有权解除合同。涉案商品房尚未办理房屋所有权登记，因陈春梅、徐庆华与第三人间的经济纠纷，涉案商品房被法院预查封，但是预购商品房预告登记的房屋所有权人仍为正鼎房地产公司，法院进行的预查封并不能导致正鼎房地产公司约定解除权的丧失。本案受理时，陈春梅、徐庆华未能偿还银行按揭贷款已经超过三期，已达到双方约定的合同解除条件，故正鼎房地产公司请求判令解除正鼎房地产公司与陈春梅、徐庆华签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。陈春梅要求正鼎房地产公司返还公共维修基金11696元，代扣代缴的契税47122元，但未提出反诉请求，故本案不予处理，陈春梅可另行主张权利。正鼎房地产公司要求陈春梅、柯珊英、徐慧琳、徐某甲承担律师代理费1万元，但未在举证期限内提供其支出律师代理费的相关证据，故对正鼎房地产公司的该主张，本院不予支持。庭审中柯珊英、徐慧琳、徐某甲已声明放弃遗产继承权，故正鼎房地产公司要求该三人承担案件受理费缺乏依据，本院亦不予支持。第三人张金荣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、解除莆田市正鼎房地产开发有限公司与陈春梅、徐庆华（已死亡）于2012年10月3日签订的合同编号为C201204503的《商品房买卖合同》；二、驳回莆田市正鼎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18936元，由陈春梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  杨幼卿人民陪审员  林进希人民陪审员  苏天楼二〇一六年十二月二十六日书 记 员  陈淑兰附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。