四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终606号上诉人（原审被告）彭州恒昌房地产开发有限公司。住所地：四川省彭州市天彭镇三圣南路**号。法定代表人覃波，总经理。委托代理人杨先国，四川英贤律师事务所律师。委托代理人税子鉴，男，1987年12月6日出生，汉族，住四川省成都市成华区。被上诉人（原审原告）刘宗浩，男，1983年10月27日出生，汉族，住四川省彭州市。委托代理人张明，四川中超律师事务所律师。上诉人彭州恒昌房地产开发有限公司（以下简称恒昌公司）与被上诉人刘宗浩商品房预售合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2015）彭州民初字第4161号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人恒昌公司的委托代理人杨先国、税子鉴，被上诉人刘宗浩的委托代理人张明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年8月20日，刘宗浩、恒昌公司签订了《商品房买卖合同》，约定恒昌公司将位于彭州市×××路××号“恒昌．贵筑”×幢×单元×楼×号的房屋一套出卖给刘宗浩，房屋总价款为326324元。双方同时在合同中约定，恒昌公司应当在2012年10月30日前向刘宗浩交付房屋，并在2013年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。若恒昌公司未在上述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，导致刘宗浩未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自刘宗浩应取得房屋产权手续之日起至实际取得房屋产权手续之日止，恒昌公司按刘宗浩已付房款的每日万分之一向刘宗浩支付违约金。同日，双方签订了补充协议，约定出卖人向买受人实际办理交房手续时，买受人应将办理房屋所有权证书所需资料及相关费用提交给出卖人，出卖人应在双方履行了房屋交付手续且买受人提交齐全办理房屋所有权证所需资料之日起720日内协助买受人办理房屋所有权证书。合同签订后，刘宗浩向恒昌公司支付了全部购房款326324元。2012年10月2日，恒昌公司将房屋交付给了刘宗浩。2014年11月20日，恒昌公司向刘宗浩出具承诺书，载明：“恒昌.贵筑小区”A地块1-8号楼已过购房合同约定的房产证办理期限，2014年10月31日、11月3日和11月20日上午部分业主来公司协商办证事宜，经相关部门领导承诺时限，公司承诺：2014年12月31日前办理完房屋初始登记，从2015年1月4日起陆续办理该地块业主的房产证。交清办证手续的前提下，在2015年4月30日前办理完毕。违约金按“商品房买卖合同”约定，领证时结算。恒昌公司作出承诺后，于2014年12月19日办理了商品房的初始登记。2015年7月6日，恒昌公司为刘宗浩办理了房屋所有权登记。之后刘宗浩要求恒昌公司给付违约金未果。2015年10月21日，刘宗浩向原审法院提起诉讼，请求判令恒昌公司向其支付逾期办理房产证的违约金8582.32元、滞纳金1000元。原审法院认为，刘宗浩、恒昌公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、法规规定，未损害社会公共利益，该《商品房买卖合同》及补充协议合法、有效。刘宗浩按合同约定向恒昌公司支付了全部购房款，恒昌公司应按合同约定的期限为刘宗浩办理完毕房屋产权登记。本案争议的焦点在于恒昌公司是否在合同约定的期限内为刘宗浩办理了房屋产权登记。《商品房买卖合同》约定，恒昌公司应在2012年10月30日前交付房屋，并应在交房之日起720日内为刘宗浩办理房屋产权证。根据该约定，恒昌公司应在2014年10月19日前为刘宗浩办理房屋产权证。恒昌公司于2015年7月6日为刘宗浩办理了房屋产权证，逾期办证迟延259天。恒昌公司因逾期未在合同约定的期限为刘宗浩办理房屋产权证书，应属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，恒昌公司应承担相应的违约责任。恒昌公司辩称刘宗浩提交齐资料的时间为2015年4月24日，恒昌公司为刘宗浩办理房屋产权证的时间未超过补充协议约定的自刘宗浩提交齐办证资料之日起720日的期限的意见，与查明的事实不符，原审法院不予采纳。关于刘宗浩主张的违约金8582.32元，按合同的约定，根据恒昌公司违约的时间259天，刘宗浩主张的违约金高于按约定计算的8451.79元。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，恒昌公司经过协调在承诺的期限内及时为刘宗浩办理了房屋所有权证，且刘宗浩未举出证据证明因迟延办证造成的实际损失，结合违约金的惩罚性，刘宗浩为解决恒昌公司迟延办证事宜的误工损失，恒昌公司履行合同的过错程度及刘宗浩的预期利益等综合因素衡量，刘宗浩、恒昌公司约定的违约金过高，恒昌公司提出的违约金过高并请求适当减少的理由成立，原审法院予以采纳。原审法院酌定恒昌公司应承担的违约金为4225元。对刘宗浩主张的过高部分，原审法院不予支持。关于刘宗浩主张的滞纳金1000元，因无法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、恒昌公司于判决生效之日起五日内支付刘宗浩违约金4225元；二、驳回刘宗浩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由恒昌公司负担（刘宗浩先已垫付，恒昌公司在给付违约金时一并支付给刘宗浩）。宣判后，恒昌公司不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、原定审认定事实不清。双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条约定：在出卖人向买受人办理交房手续时，买受人还应将办理房屋所有权证所需资料提交给出卖人，并根据《商品房买卖合同》第十九条的约定出具书面委托书，如因买受人未在上述期限内向出卖人提供上述资料，则出卖人协助买受人办理房屋所有权证书的期限顺延，出卖人不承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，出卖人应当在买受人提交齐办理房屋所有权证所需资料之日起720日内协助买受人办理房屋所有权证。根据本案的事实，刘宗浩的实际接房时间为2013年6月13日，其交齐办证资料和委托办证的时间为2015年4月，故恒昌公司已在约定期限内履行了办证义务，其不存在逾期办证违约行为，不应当承担违约责任；二、原审调整违约金数额不当。即使原审认定恒昌公司违约，在刘宗浩没有举证证明其损失的情况下，原审亦应当驳回刘宗浩关于违约金的诉请，而不应判决由恒昌公司赔偿巨额违约金。请求撤销原判，改判驳回刘宗浩的全部诉讼请求。被上诉人刘宗浩答辩，一、迟延办证的原因并非因为刘宗浩逾期提交办证资料，而是因恒昌公司没有通知提交资料和拒收资料所致，恒昌公司在其向购房人作出的《承诺书》中明确承认自己逾期办证的违约事实，并承诺向购房人支付违约金，故办理房产证迟延的责任应归于恒昌公司而非刘宗浩；二、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人原因导致买受人在约定期限内未取得房屋权属证书的，可按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失。刘宗浩与恒昌公司在《商品房买卖合同》中约定的违约金远远低于逾期贷款利率，并未过分高于损失。恒昌公司关于违约金过高的上诉理由不能成立。除刘宗浩的收房时间外，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院另查明，刘宗浩于2013年6月13日接收案涉房屋。本院认为，本案的争议焦点在于：一、恒昌公司是否应当承担逾期协助办证违约责任；二、如恒昌公司应当承担违约责任，原审对逾期协助办证违约金的调整是否适当。关于恒昌公司是否应当承担逾期协助办证违约责任的问题，根据《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的约定，出卖人应当在买受人收房且提交齐办理房屋所有权证所需资料之日起720日内协助买受人办理房屋所有权证，故对协助办证义务履行期限的认定取决于两个问题的判断，一为买受人收房时间，一为买受人是否存在逾期提交资料的情形以及逾期提交资料是否应当归责于买受人。本院认为，1、关于买受人收房时间，根据恒昌公司提供的《代收费用明细及收据》（存根联），刘宗浩于2013年6月13日向恒昌公司缴纳契税、登记费、维修资金共计6158元，因《商品房买卖合同补充协议》约定了办证费用及维修资金应在收房时缴纳，故《代收费用明细及收据》（存根联）上所载明的缴费日期即为购房人的收房日期，应据此认定刘宗浩的收房日期为2013年6月13日。虽然刘宗浩对《代收费用明细及收据》（存根联）上记载的缴费时间提出异议，但其未提供自己所持有的收据或其他证据予以反驳，本院不予支持。原审对刘宗浩收房时间认定不当，本院予以纠正；2、关于买受人是否存在逾期提交资料的情形以及逾期提交资料是否应当归责于买受人的问题，恒昌公司主张刘宗浩于2015年4月24日才交齐办证所需资料，并提供了《业主产权证办理资料收讫单》（以下简称《收讫单》）予以证明。本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定及恒昌公司发出的《收房通知》，买受人在收房时应一并交纳办证费用和办证资料，一般而言，交纳办证资料义务的履行与买受人的利益紧密相关，且交纳办证资料的履行难度小于交纳办证费用，买受人一般会在交纳费用的同时齐办证资料，其不存在逾期提交办证资料的动机和履行障碍；其次，恒昌公司在其出具的《承诺书》中认可了逾期办证的事实，且其并未在《承诺书》中指出逾期办证系由于买受人未提交资料所致，相反，根据《承诺书》“2014年10月31日、11月3日和11月20日上午部分业主来公司协商办证事宜，经相关部门领导承诺时限，公司承诺……”的内容，能够证明买受人对办证事宜的办理是积极主张和配合的。因此，虽然《收讫单》载明恒昌公司于2015年4月24日收到刘宗浩提交的办证资料，但不能据此认定逾期提交办证资料的责任应归于刘宗浩，恒昌公司关于刘宗浩逾期提交办证资料、办证期限应当顺延的上诉理由不能成立。综上，恒昌公司应在2015年5月14日前（自2013年6月13日起720日内）完成协助办证，而案涉房屋直至2015年7月6日才完成所有权登记，逾期53天，恒昌公司应当承担逾期协助办证违约责任。关于原审对逾期协助办证违约金的调整是否适当的问题，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院调整违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，本院认为，原审法院对违约金的调整幅度符合上述规定，但由于原审对逾期天数认定不当而导致违约金计算有误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省彭州市人民法院（2015）彭州民初字第4161号民事判决第二项，即“驳回刘宗浩的其他诉讼请求”；二、变更四川省彭州市人民法院（2015）彭州民初字第4161号民事判决第一项“彭州恒昌房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内支付刘宗浩违约金4225元”为“彭州恒昌房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内支付刘宗浩违约金865元”。本案一审诉讼费用按照一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费50元，由彭州恒昌房地产开发有限公司负担10元，由刘宗浩负担40元。本判决为终审判决。·审 判 长  李俊代理审判员  赵韬代理审判员  王果二〇一六年四月二十日书 记 员  黄迪