湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终791号
上诉人（原审原告）：武汉市嘉邦物业管理有限责任公司，住所地湖北省武汉市硚口区汉正街405号4-1、4-2栋1层7号。
法定代表人：方昌斌，总经理。
委托代理人：黄晨，湖北得伟君尚律师事务所律师。
委托代理人：柳静静，湖北得伟君尚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：许鹏。
委托代理人：许水河（系许鹏之父）。
上诉人武汉市嘉邦物业管理有限责任公司（以下简称“嘉邦物业公司”）因与被上诉人许鹏物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口民二初字第00479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：许鹏系汉口中心嘉园小区X栋X单元XXXX室的业主。其房屋建筑面积为106.52平方米。2009年3月1日，许鹏与嘉邦物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定许鹏应缴纳物业管理费，按建筑面积2元／月每平方米收取。许鹏不按约定的标准和时间缴纳相关费用的，嘉邦物业公司有权要求补缴，并从逾期之日起按每日0.3%收取违约金。许鹏入住该房屋后，因阳台、窗台、客厅墙顶均出现漏水问题，许鹏不愿缴纳物业管理费。嘉邦物业公司曾于2010年、2012年起诉至一审法院，后分别调解和判决解决。期间，嘉邦物业公司到许鹏家中进行过维修，但漏水问题尚未完全解决。加之，因该栋一楼经营餐饮的排烟问题影响许鹏生活。许鹏自2012年7月1日起未再向嘉邦物业公司继续支付物业费，截止2015年5月31日，许鹏拖欠嘉邦物业公司物业管理费共计7669.44元，经嘉邦物业公司多次催要未果。
一审法院认为：嘉邦物业公司系依法登记具有物业管理服务资质的企业，双方签订的《前期物业管理服务协议》合法、有效，对许鹏具有约束力，双方均应严格按照合同的约定履行各自的权利义务。许鹏应当支付在此期间的物业服务费，故嘉邦物业公司请求许鹏支付欠缴的物业服务费有理，一审法院予以部分支持。嘉邦物业公司作为物业管理者应积极主动履行自己的职责，提高服务质量，出现问题后应多和业主联系沟通，减少双方之间的矛盾。因嘉邦物业公司履行协助义务不及时，造成许鹏生活不便，嘉邦物业公司收取物业费应适当减少至8成。嘉邦物业公司要求违约金的诉讼请求一审法院不予支持。同时，许鹏作为业主维护自身权利应依法采用正确的方式，拒付物业管理费的行为会影响嘉邦物业公司对小区的正常管理，造成服务质量低下。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：（一）许鹏于判决生效之日起十日内一次性向嘉邦物业公司支付2012年7月1日起至2015年5月31日的物业管理服务费6159.55元；（二）驳回嘉邦物业公司其他诉讼请求。本案一审案件受理费336元，由许鹏负担（该款项嘉邦物业公司已垫付，许鹏在支付上述款项时一并支付给嘉邦物业公司）。
上诉人嘉邦物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：（1）撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口民二初字第00479号民事判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；（2）本案诉讼费用全部由被上诉人承担。其上诉主张的事实与理由是：涉案纠纷系嘉邦物业公司依《前期物业管理服务协议》（以下简称“服务协议”）向许鹏主张违约责任的合同纠纷案件，一审判决在未认定嘉邦物业公司有任何违反合同义务之情况下，减免许鹏的约定给付义务及支付约定违约金等违约民事责任，没有任何事实和法律依据。具体理由如下：
（一）嘉邦物业公司严格履行服务协议不存在任何违约行为，一审判决在认定许鹏自2012年开始拖欠物业管理费的情况下，判决许鹏少交物业管理费，并判决免除许鹏的违约金负担，毫无依据。嘉邦物业公司与许鹏依法签订服务协议，双方应按协议履行各自义务。许鹏2012年7月1日开始违约拒交服务费，违约至今有3年之久，而嘉邦物业公司始终对包括许鹏在内的全体业主，履行服务协议的义务包括但不限于“房屋共用部位的维护与管理”、“环境卫生”、“交通秩序与车辆停放”、“小区秩序维护”等，即使许鹏未履行合同义务，嘉邦物业公司仍坚持严格履行自己的合同义务。小区全体业主均按期交纳了物业管理费，唯独许鹏拒绝履行，屡次通过诉讼的手段强制执行才能交纳。一审在未调查核实嘉邦物业公司有任何违反服务协议约定的情况下，却判决免除许鹏支付违约金，且允许少付物业费，与其判决所引用的法律规定直接相悖。
（二）一审判决越过涉案合同纠纷的法律关系和服务协议本身，强加给嘉邦物业公司“协助义务”、“与业主沟通联系的义务”。许鹏房屋的阳台、窗台、客厅漏水，并非嘉邦物业公司的任何侵权或违约行为所导致，其“维修”既非服务协议中约定应履行的合同义务，也非相关法律规定的法定义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋的质量问题应由出卖人承担维修义务，不应强加给嘉邦物业公司。事实上，嘉邦物业公司已积极促成开发企业进行过维修，一审已经明确查明。
（三）以“一楼油烟问题影响许鹏正常生活”作为一审判决依据，没有厘清涉案物业服务合同法律关系。服务协议是双方签订的，根据合同相对性原则，其合同权利义务关系只能在特定的嘉邦物业公司与许鹏之间发生、有效，服务协议第9条第1款的内容即约束“许鹏不能经营餐饮业以及有关规定不得经营的项目”，而非嘉邦物业公司不得经营，“禁止一楼经营，减轻油烟对许鹏的影响”不是嘉邦物业公司应履行的合同义务，嘉邦物业公司更无权利禁止，许鹏应当向有关行政主管部门或者向人民法院提起诉讼解决，一审法院以此为由判决许鹏少交物业管理费，以及免除违约金，混淆了法律关系，没有法律依据。
被上诉人许鹏答辩称：嘉邦物业公司陈述的事实不属实，嘉邦物业公司将小区一楼出租给第三方做餐饮，严重违反了服务协议的规定。由于排烟污染严重，导致许鹏及家人无法居住。因此，许鹏不应交纳物业管理费。
二审期间，嘉邦物业公司向本院提交了一份证据：一组照片，拟证明房屋漏水是楼顶种菜造成的。许鹏对嘉邦物业公司提交的证据发表质证意见：对上述照片的真实性没有异议。
许鹏向本院提交了一份证据：一组照片，拟证明房屋楼顶漏水严重，且排放的油烟影响许鹏家人正常生活。嘉邦物业公司对许鹏提交的证据发表质证意见：对上述照片的真实性没有异议。
经审查，本院认为，嘉邦物业公司、许鹏对证据的真实性没有异议，故对双方提交的证据本院均予以采信。
二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，物业服务合同涉及小区全体业主的共同利益，物业公司和小区业主均应当遵守物业服务合同的约定。物业公司如未能全面按照物业服务合同的约定提供管理服务，则应承担相应责任，扣除相应的物业服务费。关于许鹏提出的油烟污染问题，双方签订的服务协议明确约定不允许经营餐饮业，由于嘉邦物业公司未尽到管理职责，导致经营餐饮排放的油烟严重影响了许鹏家人的正常生活，一审法院据此酌情核减许鹏欠付的物业管理费，于法有据。关于许鹏提出的房屋漏水问题，虽经多次维修仍然无法解决，也反映出物业服务存在瑕疵。因此，嘉邦物业公司要求许鹏交纳欠付的物业管理费，并支付违约金的上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费336元，由上诉人武汉市嘉邦物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 兰
审判员 汤晓峰
审判员 张 剑
二〇一六年四月十三日
书记员 张 璇