安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终1033号
上诉人（原审被告）：安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司，住所地安徽合省肥市庐阳区沿河路106号，组织机构代码75683474-2。
法定代表人：陶先斌，该公司总经理。
委托代理人：洪波，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：张寅，安徽华人律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区沿河路106号，组织机构代码76902124-9。
法定代表人：苗剑，该公司经理。
委托代理人：洪波，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：张寅，安徽华人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）省统建办：安徽省省直机关房屋统建办公室，组织机构代码48500491-4。
法定代表人：姚玉文，主任。
委托代理人：乔天，安徽品涵律师事务所律师。
委托代理人：张云星。
上诉人安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司（以下简称红府超市）、上诉人安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司合肥分公司（以下简称红府超市合肥公司）因与被上诉人安徽省省直机关房屋统建办公室（以下简称省统建办）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第01896号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
省统建办原审诉称：省统建办于2005年将其所有的位于合肥市太湖路99号省直家园小区西l西2商住楼一层及负一层（注：总建筑面积5843.17平方米）整体租赁给红府超市和红府超市合肥公司从事经营活动，租赁期为2005年4月18日至2015年4月18日止，双方就权利和义务也达成书面协议，见房屋租赁合同。同时，该物业消防设备、设施在交付时也都能正常使用。现该租赁期限已届满，省统建办和红府超市和红府超市合肥公司无法就续租达成协议，且在租赁期届满前，省统建办也在合理期限内告知红府超市和红府超市合肥公司在无法达成续租时做好交房的准备，但红府超市和红府超市合肥公司却置之不理，继续占用该物业。另外，该物业消防设备及部分设施也不能正常使用，省统建办为此也向红府超市和红府超市合肥公司多次交涉，红府超市和红府超市合肥公司却以各种理由推脱。为此诉请判令：1、红府超市和红府超市合肥公司立即迁出合肥市太湖路99号省直家园小区西1西2商住楼一层及负一层（注：总建筑面积5843.17平方米）；2、红府超市和红府超市合肥公司赔偿合肥市太湖路99号省直家园小区西1西2商住楼一层及负一层（注：总建筑面积5843.17平方米）消防设备及其他设施所造成的损失人民币38.5万元整（以最终评估为准），达到消防部门验收合格及其他设备、设施正常使用的标准；3、红府超市和红府超市合肥公司向省统建办支付位于合肥市太湖路99号省直家园小区西1西2商住楼一层及负一层（注：总建筑面积5843.17平方米）房屋水电费10000元（最终以该租赁物实际交付之日止之前所产生的费用为准），支付占用费按每天人民币8000元（最终以市场估价为准）计算，时间从2015年4月19日起至实际交付该租赁物时止；4、红府超市和红府超市合肥公司承担本案所有诉讼费用。
红府超市、红府超市合肥公司原审辩称：1、涉案房屋的钥匙，红府超市和红府超市合肥公司已经交还省统建办，因涉案房屋涉及第三方诉讼且红府超市和红府超市合肥公司正在申请强制执行中，返还房屋应当在庐阳区法院执行到位后返还，在此过程中红府超市和红府超市合肥公司没有过错，不能返还房屋的责任不应当由红府超市和红府超市合肥公司承担。2、损失没有事实、法律依据。房屋消防设备2003年投入使用，红府超市和红府超市合肥公司2005年承租，省统建办无证据证明消防设施的损坏是红府超市和红府超市合肥公司造成，消防设施已经使用了11年，存在自然老化的情况，且出租方有义务对设备进行保养，消防设施是否存在损坏和红府超市和红府超市合肥公司无关。3、水电费应当根据实际的情况确定，红府超市和红府超市合肥公司已于2015年5月2日交还省统建办房屋钥匙，该房屋内涉及到众多第三方承租，因此不能认定房屋涉及的水电费均由红府超市和红府超市合肥公司产生。4、占用使用费缺乏事实根据和法律依据。综上，应当驳回省统建办诉请。
原判认定：2005年4月15日，省统建办与红府超市合肥公司签订《房屋租赁合同》一份，约定省统建办将其所有的位于合肥市太湖路99号省直家园小区西l#西2#商住楼一层及负一层整体租赁给红府超市合肥公司从事商业经营，总建筑面积5843.17平方米（其中地下室建面2962.38平方米），租赁期为2005年4月18日至2015年4月18日，年租金115万元，十年不变，承租期间的水电等费用由红府超市合肥公司承担并直接支付给相关部门，红府超市合肥公司承担房屋及各项设备、设施的日常维护费用及使用不当的损坏、故障的维修费用等。
2015年5月2日，红府超市合肥公司将超市自用铺面的钥匙采用邮政快递方式邮寄给省统建办，双方未办理房屋交接手续。审理中，省统建办申请对涉案房屋的消防设施的损失及涉案房屋租赁合同终止后两年内的占有使用费的价格进行评估。原审法院委托安徽正信资产评估事务所进行评估，该所作出皖正信评报字（2015）030号资产评估报告，结论为涉案房屋在以2015年4月19日为评估基准日前提下，自2015年4月19日至2017年4月18日的占有使用费为6352400元。同时，该所致函原审法院，表明因无法提供损坏部分消防设施的清单及对于消防自动报警设备的损坏程度无法判定，从而对评估对象的价格无法进行合理的评估。
另查明，2010年11月5日，红府超市将上述房屋中的负一楼商铺、一楼的部分商铺转租给安徽省金仕堡丰凡健身服务有限公司使用，约定期限至2015年4月17日，后因金仕堡公司欠交租金，红府超市诉诸合肥市庐阳区人民法院，该院以（2014）庐民一初字第00440号民事判决判令解除双方签订的委托场地经营合同，金仕堡返还所租赁的房屋并承担房屋租金及逾期付款利息、电费等。目前该案仍处于执行程序中，金仕堡公司己经停业。本案审理中，红府超市于2015年6月11日致函省统建办，要求省统建办协助对仍在占有使用从金仕堡公司转租房屋的其他三户商户采取切断供水供电方式，以利尽快收回房屋，省统建办未予同意。
上述事实，有省统建办提供的事业单位法人证书、组织机构代码证、合产字第1107号房地产权证、房屋租赁合同、交款通知单复印件，被告提供了（2014）合民一终字第03341号民事判决书、EMS邮件查询单，2015年6月11日函件以及双方当庭陈述予以证实。
省统建办提供的审计验收报告，设备报价单、增补清单、产品购销合同、施工合同复印件、消防验收意见书复印件等，被告提供的针对租赁房屋的受损说明、申请复印件，因本案中对消防设施的损毁价格无法评估，故不予采信。
原审法院审理后认为：省统建办于2005年4月18日将涉案房屋出租给红府超市合肥公司，当时没有出具房屋权利证书，后于合理时间内即2009年通过登记取得了所有权证。依据相关法律规定，涉案房屋租赁合同应为合法、有效。该合同租赁期满后，虽然涉案房屋大部分由于红府超市合肥公司的转租行为而由金仕堡公司占有，但省统建办依据合同请求红府超市合肥公司支付逾期腾房占有使用费并腾让房屋，符合法律规定，应予支持。红府超市对其下设的红府超市合肥公司无力清偿之债务应承担补充清偿责任。
经原审法院委托第三方评估，涉案房屋在合同期满后两年内租金应为6352400元，红府超市合肥公司应以此为标准，支付至实际腾让房屋之日。截至2015年10月31日，红府超市合肥公司应支付房屋占有使用费为1588100元。省统建办要求被告支付水电费10000元，红府超市合肥公司要求省统建办支付35000元赔偿款，均未提供己为对方垫付的相关证明，均不予支持。省统建办主张的消防设备及其他设施的损失，因客观上无法进行合理的评估而不予支持。
关于红府超市合肥公司2015年6月11日要求省统建办停水断电的问题。红府超市合肥公司认为省统建办收函后未能及时采取相应的措施，导致该涉案房屋至今没有返还给省统建办，省统建办负有扩大损失的法律责任，2015年6月11日后产生的相关损失不应当由被告承担。省统建办主张作为出租人有义务提供适格的房屋，且涉案房屋水电费的缴纳是经双方同意后办理了托收托付，决定停水停电为被告内部事务，与省统建办无关。原审法院认为双方合同终止后，红府超市合肥公司应按约定腾让房屋，省统建办的合同义务已经履行，不因其拒绝红府超市合肥公司的相应履行要求而承担扩大损失的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内返还安徽省省直机关房屋统建办公室坐落于合肥市太湖路99号省直家园小区西l#西2#商住楼一层及负一层总建筑面积5843.17平方米的房屋；二、安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内支付安徽省省直机关房屋统建办公室2015年4月19日至2015年10月18日期间的房屋使用费1588100元（2015年10月19日以后至房屋腾让之日的房屋使用费，以3176200元／年为计算标准）；三、安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司合肥分公司财产不足以清偿上述第二项债务的，由安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司清偿；四、驳回安徽省省直机关房屋统建办公室的其他诉讼请求。本案一审案件受理费19092元，减半收取9546元，由安徽省省直机关房屋统建办公室负担2000元，安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司合肥分公司负担7546元，评估费33000元由安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司合肥分公司负担。
上诉人红府超市和红府超市合肥公司上诉称：1、红府超市合肥公司与省统建办的租赁合同关系已于2015年4月18日终止，并退场案涉场地，双方之间自此不存在法律关系，省统建办要求红府超市合肥公司返还房屋并支付2015年4月19日至2015年10月18日的房屋占有使用费，缺乏请求权基础。一是，红府超市合肥公司已于2015年5月2日将在案涉场地的自用铺面的钥匙邮寄给省统建办，并搬离场地，该铺面已完全处于省统建办的占有之下，红府超市合肥公司履行了承租人在租赁合同届满后交付租赁物的义务，且没有任何证据显示红府超市合肥公司拖欠自用商铺的租金，双方租赁关系因履行完毕而终止，不存在未结债务。二是，案涉场地其余部分无法收回系因第三人占有所造成，并非红府超市合肥公司不履行合同义务的结果，原审法院判令红府超市合肥公司承担腾房和支付房屋使用费的行为实际上是强令红府超市合肥公司为第三人的侵权行为负责。首先，合同法等法律规定只规定承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失，但从未规定合同期限届满后，第三人拒不腾房并缴纳租金的，承租人仍需承担责任。其次，双方租赁关系到期终止后，案涉场地被第三人占用，红府超市合肥公司并未实际占有租赁场所，不应承担返还租赁场所和房屋占有使用费的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。据此，省统建办应依法向次承租人也就是实际占有该房屋的主体主张侵权责任，而不是牵连已经履行义务的红府超市合肥公司。因房屋并非红府超市合肥公司实际占有使用，如判决红府超市合肥公司承担责任后，红府超市合肥公司既非产权人，与产权人的租赁合同也已终止，并无房屋的合法占有使用权，无法追究实际占用人的违约或侵权责任，这使得实际非法占有使用房屋的第三方由此获得非法利益。再次，红府超市合肥公司已申请法院强制执行，现尚有第三方占有房屋非红府超市合肥公司原因所致，也超出了红府超市合肥公司的控制能力。2、红府超市合肥公司因穷其所能也无法解决与红府超市合肥公司无合同关系的小商户占用问题，致函省统建办请求其依法维护自身权益，但省统建办拒不理会，坐视损失持续扩大。省统建办作为房屋的实际所有人，理应有责任有义务有能力协助解决纠纷，而非作为旁观者将所有责任强加于红府超市合肥公司，故省统建办应对无法收回房屋造成的扩大损失承担责任。3、退一步说，即使红府超市合肥公司应承担相应责任，相应赔偿损失数额所依据的《资产评估报告》存在重大瑕疵，不能作为认定事实的证据。一是，该评估报告明确取价依据是估价周边有关的租赁合同、市场调查及询价资料，但附件部分并无以上两点依据及相关资料。二是，该报告评估方法是市场法，但并没有同样或类似资产近期交易价格的比较资料。三是，该报告的评估结果是案涉房产在未来两年的占有使用费为6352400元，租金价格在每月45元／平方米以上，相较于目前合肥市场高得离谱。四是，该评估报告取价依据并没有依据双方之间的租赁合同。综上，请求二审法院查明事实，依法改判驳回省统建办的全部诉讼请求。
被上诉人省统建办答辩称：在双方租赁期限届满后红府超市合肥公司未将租赁房屋腾空交于省统建办，应当支付逾期腾房的占有使用费。占有使用费应当按照依法定程序委托第三方评估的占有使用费标准计算至实际交付之日止。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。红府超市和红府超市合肥公司在二审中提供了2016年3月30日《承诺书》以及2016年3月29日合肥市庐阳区人民法院执行局收回执行清场案涉房屋与次承租人之间的达成的房屋交接手续及次承租人所出具的承诺，以及红府超市向省统建办出具的承诺书，证明案涉房屋因涉及次承租人，已通过法院强制执行完毕，具备向省统建办返还的条件，红府超市已书面通知省统建办要求返还案涉房屋，省统建办拒绝接收案涉房屋所造成的损失扩大部分应由省统建办自行承担。省统建办质证认为：1、省统建办没有收到红府超市的承诺书；2、红府超市所说的房屋并没有完全腾空，目前房屋状况仍然不符合交接条件，房屋水电费仍然没有结清，占有使用费仍计算至房屋交接之日；3、红府超市并没有出具合肥市庐阳区人民法院将案涉房屋完全执行完毕的事实。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：第一，红府超市合肥公司在与省统建办订立《房屋租赁合同》到期终止后依法负有返还包括其转租部分在内的所租赁房屋之义务，自无疑义。根据法律规定，省统建办在与红府超市合肥公司租赁合同期满终止后，可以以房屋所有权人身份向次承租人主张房屋占有使用费，但是红府超市和红府超市合肥公司同样可以依法基于其与次承租人之间的房屋租赁合同关系要求次承租人返还房屋以及支付占有使用费等，正如红府超市诉安徽省金仕堡丰凡健身服务有限公司房屋租赁合同纠纷案件中所做的。故省统建办直接向次承租人主张相关权利是其可选择之权利行使方式，并不能否定其有权基于与承租人红府超市合肥公司之租赁合同关系而向红府超市合肥公司主张有关权利。红府超市和红府超市合肥公司认为该房屋系由第三人（次承租人）实际占有、其不负有返还义务之主张，缺乏依据，不予支持。其在对省统建办承担责任后自可依法向次承租人主张相关权利。第二，红府超市和红府超市合肥公司主张其已于2015年5月2日将案涉场地中自用铺面腾空并将钥匙邮寄给省统建办，但省统建办不予认可。本院认为，案涉租赁标的为合肥市太湖路99号省直家园小区西l西2商住楼一层及负一层之整体（总建筑面积5843.17平方米），红府超市合肥公司并未提供明确其自用部分的具体位置及面积的相关证据，因此，其自用部分对于其负有的整体房屋返还义务难见具有实质意义，即使在其2016年3月30日向省统建办出具的《承诺书》及相关次承租人交接资料来看，案涉租赁房屋中尚有设备物品等未搬离等不符合房屋返还条件之情形，故对红府超市和红府超市合肥公司的该节主张，不予支持。第三，关于房屋占有使用费标准。安徽正信资产评估事务所对案涉房屋占有使用费评估所作《资产评估报告》系经人民法院委托具有鉴定资质的鉴定机构依照按法定程序作出的鉴定意见，该评估报告以2015年4月19日为评估基准日，评估出案涉房屋占有费在2015年4月19日至2017年4月18日为6352400元，红府超市和红府超市合肥公司认为该占有使用费标准相较于合肥市场而言高得离谱，但没有提供任何证据来否定该鉴定报告的合法性和公正性，故原判依据该评估报告确定房屋占有使用费标准，并无不当。综上，红府超市和红府超市合肥公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7326元，由上诉人安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司、上诉人安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司合肥分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年五月六日
书 记 员 丁玉洁
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。