甘肃省山丹县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）山民初字第1452号
原告甘肃山丹宏定元化工有限责任公司。
法定代表人王珪，系该公司经理。
委托代理人武成，系该公司副经理。
委托代理人张志华，甘肃雪山律师事务所律师。
被告魏积善，山丹县居民。
委托代理人高兴军，山丹县李桥乡法律服务所法律工作者。
原告甘肃山丹宏定元化工有限责任公司诉被告魏积善租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告甘肃山丹宏定元化工有限责任公司的委托代理人武成、张志华，被告魏积善的委托代理人高兴军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告甘肃山丹宏定元化工有限责任公司诉称，2008年6月28日，经原、被告协商，原告将公司闲置的1745.84平方米土地出租给被告使用，租赁费为每平方米10元，租赁期限为6年，自2008年7月1日至2014年6月30日止。另双方约定租赁期满后，原告收回土地，被告在租用土地上的建筑物无条件自行拆除。租赁期满后，被告未按约定拆除租赁土地上的建筑物，而且拖欠原告2013年—2014年的租赁费。原告多次找被告要求索要租赁费，并要求被告拆除建筑物，但被告以种种理由推诿，造成原告租赁土地闲置一年多无法使用。故起诉要求：一、依法判令被告给付租赁费17458.4元；二、依法判令被告赔偿损失54557.5元；三、依法判令被告拆除租赁土地上的建筑物；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告魏积善辩称，原告诉称租赁土地情况属实，但不同意原告的诉讼请求。主要理由是：1.原告向被告出租的土地为国有划拨土地，依据土地管理法和实施条例，及城镇土地使用权出让转让暂行条例的规定，原、被告签订的合同违反了土地法及相关行政法律规定，为无效合同。2.在原、被告签订合同时，因原告隐瞒事实，导致被告在该土地上修建天蓝山庄，总计花费110万元，此损失是原告将国有划拨土地非法租赁给被告，导致合同无效，原告应赔偿被告损失110万元。3.在履行原、被告签订的合同过程中，被告没有拖欠租赁费的行为。前五年的租赁费都是按时交清的，最后一年因原告在修建加气站时将被告所属山庄的卫生间损坏，该卫生间重建费用与被告拖欠的租赁费已经抵顶。4.由于原告过错导致签订的合同无效，且原告主张的损失没有法定依据，因此被告不承担。因本案被告修建的山庄所支出费用的数额需要由相关部门进行评估，被告需依据评估数额向原告提出反诉，主张损失，因此请求中止本案审理，待评估报告及反诉请求立案后再进行审理。
原、被告在庭审中分别举证、质证情况如下：
（一）原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下四组证据：
1．提交2008年6月28日双方签订的《租赁协议》一份。证明双方约定：原告将闲置的1745.84平方米土地租赁给被告使用，期限为2008年7月1日至2014年6月30日，共六年期限；租赁费的计算标准按照每年的市场行情逐年上涨，刚开始双方口头商定每平方米每年租赁费3元，2012年又经双方协商，确定每年租赁费的标准为每平方米10元，一直到2014年合同期满；同时合同中明确要求合同到期后，原告收回土地，被告在租赁土地上的建筑物无条件自行拆除。
2.提交山国用（2010）第282号国有土地使用证一份。证明原告出租给被告的土地是合法使用的，地类（用途）是住宅，使用权类型是划拨，使用权面积是34951.84平方米，其中包括出租给被告的这部分土地。
3.提交2013年5月9日原告与王永鹏签订的租赁协议一份。证明王永鹏租赁原告土地用于开办车辆维修厂，租赁费的标准每年每平方米25元。被告在2014年合同期满没有按时交回租赁的土地，占用原告土地至今，原告参照上述租赁标准计算要求被告赔偿合同期满后至2015年9月30日共15个月的损失。
4.提交2006年6月28日原张掖市山丹化工有限责任公司与被告签订的《土地出租协议》一份。证明原、被告之间的土地租赁合同实际是从2006年7月1日即开始执行，后由于企业改制，原化工公司改制为原告现在的企业，又重新签订了租赁合同。
针对原告提交的上述证据，被告发表质证意见如下：
1.被告对2008年6月28日《租赁协议》的真实性无异议，但对合法性和关联性有异议。原、被告签订合同时并没有到有关部门办理租赁的登记手续，交纳有关费用，故双方签订的协议违反了国家关于租赁的强制性规定，属于无效。无效的合同自始无效，同时由于原告的过错给被告造成的损失，被告也要求原告予以赔偿。
2.对原告提交的土地使用证真实性无异议，但对关联性有异议。根据该土地使用证的记载，该土地的用途为住宅，但原告出租给被告的用途为商业用地，擅自改变了土地用途，违背了国家禁止性规定，进一步证明了双方签订的合同为无效合同。
3.被告对原告与王永鹏签订的租赁协议真实性有异议。被告认为原告首先无权利将该土地出租给他人，同时原告所主张的是可得利益，并不必然产生相应的权利，现在原告主张的这部分损失被告不予认可。
4.对2006年原张掖市山丹化工有限责任公司与被告签订的土地出租协议的真实性无异议，对合法性和关联性有异议。该协议违反行政法规强制性规定，属于无效协议。而该协议的甲方现在已不存在，因此协议与本案没有关联性。作为该合同甲方的承继人原告，明知土地性质是国有划拨土地的情况下，仍将土地出租给被告，对此原告应当承担全部过错责任。
（二）被告为反驳原告主张或证明其主张，向本院提交了以下两组证据：
1.提交与原告同样的2008年6月28日《租赁协议》一份。提交的目的是证明双方签订的协议中对租赁土地的用途记载很明确，原告当时在明知所出租土地的用途为住宅的情况下，仍然将该土地出租给被告用于商业用途，违反了国家有关法律的禁止性规定，属于无效。
2.提交被告自己根据修建天蓝山庄及其配套设施花费所列的工程计算清单一份。证明原告给被告造成的损失情况，工程总计费用为1032576.98元。
针对被告提交的上述证据，原告发表质证意见如下：
对被告提交的《租赁协议》没有异议，原告出租的土地并没有完全改变该土地的用途，而是原告在修建职工住宅之后，将空闲的空地临时性出租给被告使用，只有六年，这也是为了职工的利益，并不是被告所说的完全改变了土地用途。对于被告自己书写的工程清单不予认可，与本案没有关联性。原、被告于2008年6月28日签订的《租赁协议》后面所附的平面图也是事后绘制的，并不是原告为被告规划的，而是被告修建好以后，事后绘制的。同时被告在本案中没有提出反诉，原告对其主张也不予认可。
经审理查明，2006年6月28日，原张掖市山丹化工有限责任公司（原告改制前企业）与被告协商签订《土地出租协议》一份，协议约定（其中甲方为张掖市山丹化工有限责任公司，乙方为被告魏积善）：双方同意将甲方家属楼西侧至振兴公司机动车二级维修部维修车间东侧，南至甲方果园围墙，北至312国道围墙，面积为1745.84平方米土地有偿出租乙方使用；出租期限自2006年7月1日至2014年6月30日止；甲方按国家商用土地标准（山丹县标准）每年向乙方收取土地使用费；乙方在甲方划定的出租面积内修建餐厅和其它辅助设施，不得随意扩大使用面积；甲方出租乙方土地使用期限为八年，到期后，甲方收回土地，乙方在租用土地上的建筑物应无条件自行拆除；本协议到期后，乙方提出续签协议，甲方将根据当时实际情况，有权作出不予续签和续签的决定。协议后面同时附平面图一份，图中载明：测绘时间为2006年6月5日，出租面积为1745.84平方米。协议签订后，被告即根据协议约定在租赁土地上修建了天蓝山庄，从事餐饮业经营。后因原张掖市山丹化工有限责任公司改制为原告甘肃山丹宏定元化工有限责任公司，2008年6月28日，经原、被告协商，双方又重新签订《租赁协议》一份，除约定租赁期限自2008年7月1日至2014年6月30日止，将租赁期限重新确定为6年外，协议中其他内容均与原协议内容完全相同。协议签订后，被告按约继续经营在该土地上修建的天蓝山庄。2014年7月租赁期满后，被告未按约定拆除租赁土地上的建筑物，至今未将该租赁土地返还原告。双方曾协商由被告继续租赁使用，但因租赁期限等问题未能达成一致意见，原告遂要求被告支付拖欠原告2013年—2014年期间的租赁费17458.4元，并要求被告拆除建筑物。但被告认为自己投资较大，不同意拆除修建的山庄，双方由此发生争议，拖延至今未能解决。故原告起诉提出上述诉讼请求。
另查明，原告提交的山国用（2010）第282号国有土地使用证中记载：地类（用途）为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为34951.84平方米。该土地使用证记载的土地面积包含原告向被告出租使用的1745.84平方米土地。原张掖市山丹化工有限责任公司与被告于2006年6月28日签订《土地出租协议》后，被告在租赁土地上修建该山庄未在有关部门办理过建设工程审批规划等相关手续。原张掖市山丹化工有限责任公司和原告向被告出租该土地时均未报土地主管部门批准、登记。审理中，经办案人员实地查看并拍照，被告修建的天蓝山庄主要是砖混结构的平房，具体有多少间或多大面积未能进入统计，被告陈述有职工宿舍、卫生间、储藏室、锅炉房、营业场地等，建筑面积有767平方米。但原告认为其中的营业大厅是四周建筑物围起来后，被告又加盖大棚形成，不应当计算为建筑面积，根据其测算建筑面积应当只有300多平方米。
根据双方当事人的诉讼请求、答辩意见以及庭审中举证、质证的情况，在征求当事人意见的基础上，本院将本案争议焦点归纳为：1.原、被告签订的租赁合同是否合法有效？2.原告要求支付剩余租赁费及赔偿损失、拆除建筑物的诉讼请求能否成立的问题。3.结合租赁合同的特点和本案实际对原、被告之间租赁合同关系的成立、履行过程等相关问题进行审查。
本院认为，合同效力的认定，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定，本案中对双方签订的租赁合同效力认定是关键。对于被告抗辩提出该租赁合同自始无效的主张，经审查，关于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条明确规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。从国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款”的规定也可以看出，划拨土地未经批准进行转让、出租的行为仅是原土地使用权人一方受到行政制裁，并不必然导致合同无效。对对方当事人来说不产生必然影响，双方合同仍应履行。从本案中土地使用权租赁合同涉及的法规强制性规定的立法目的进行判断，其目的是为了实现行政管理的需要而设置，显然不属于效力性强制性规定。综合权衡本案双方相互冲突的权益种类、交易安全以及其所规制的对象，原告出租国有划拨土地未从根本上损害国家利益或者社会公共利益，在程序上违反了行政管理性法规的规定，有关行政管理部门可依据有关规定对原告的行为进行行政处罚或制裁，罚没其违法收入，但从维护交易安全和诚实守约者权益的角度考虑，也不应认定双方合同无效。
综上，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的土地使用权租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反有关法律法规的强制性规定，双方已履行合同主要义务，应依法认定合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。被告抗辩认为双方签订的租赁协议违反相关法律法规强制性规定，属于无效合同的主张不能成立，本院不予采信。
本案审理中，原、被告均认可前五年租赁费按期交清，但对2013年7月1日至2014年6月30日最后一年期间的租赁费发生争议，被告辩解原告当时在修建加气站时将被告所属山庄的卫生间损坏，该卫生间重建费用已经抵顶当年租赁费，对此原告不予认可，被告未能提交任何证据予以证实，其辩解理由不能成立，本院不予采信。2014年6月30日，双方协议约定的租赁期限届满后，被告未将租赁土地交回原告，双方并曾多次协商续租未果，原告亦未及时诉讼主张权利，被告仍拖延占有该租赁土地至今，应视为不定期租赁，由被告按照原租赁协议确定的租赁费标准计算向原告支付2014年7月1日至原告起诉前的租赁费用。而原告要求按照2013年5月9日向王永鹏出租土地开办车辆维修厂的租赁费标准计算损失的主张，与客观事实不符，不应支持。审理中已查明，被告在2006年6月28日与原告前身，即原张掖市山丹化工有限责任公司签订了土地出租协议后就修建了天蓝山庄从事餐饮业，建设时未经相关部门进行规划审批，至2014年6月30日合同期届满，该山庄已使用八年。双方租赁协议中明确约定，到期后甲方收回土地，乙方在租用土地上的建筑物应无条件自行拆除，被告在签订土地出租协议后投资建设时对该建筑物的使用期限、折旧及成本回收应当有合理预期和考量，不存在原告隐瞒事实的情况。故原告起诉要求被告按合同约定拆除租赁土地上建筑物的诉讼请求成立，依法应予支持，判决由被告在合理期限内自行拆除。被告抗辩认为原告应赔偿租赁土地上建筑物的投资损失，未依法提出反诉，其主张与双方租赁协议约定相悖，本院亦不予采信。
鉴此，本院为保护权益人的合法利益，维护正常的社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告魏积善给付原告甘肃山丹宏定元化工有限责任公司2013年7月1日至2014年6月30日期间的租赁费17458.4元。
二、被告魏积善给付原告甘肃山丹宏定元化工有限责任公司2014年7月1日至2015年9月28日期间的租赁费21823元（按每年17458.4元计算，共1年2个月）。
上述一、二项合计39281.4元，均限于本判决生效后30日内付清。
三、被告魏积善限于本判决生效后30日内，自行拆除在原告甘肃山丹宏定元化工有限责任公司土地上修建的天蓝山庄。
四、驳回原告甘肃山丹宏定元化工有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告魏积善未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1600元，由原告甘肃山丹宏定元化工有限责任公司承担727元（已交纳），被告魏积善承担873元，限于本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审 判 长 卢殿宏
审 判 员 吴 琴
人民陪审员 关建虎
二〇一六年四月十八日
书 记 员 陈 斐
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
申请执行事项告知：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。