山东省利津县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0522民初7号
原告：牛建文，男，蒙古族。
被告：山东钱江置业有限公司。
法定代表人：吴盛波，董事长。
委托代理人：卜祥亭，山东诚正勤律师事务所律师。
原告牛建文诉被告山东钱江置业有限公司（以下简称钱江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员巴占防独任审判，公开开庭进行了审理。原告牛建文到庭参加诉讼，被告钱江公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告牛建文诉称，2012年9月16日，原、被告针对被告开发的“西湖春天”房产一处（XX幢X单元XXX室）签订了《商品房买卖合同》，合同约定房产总价款为501650元，原告按合同约定履行了支付房款的义务。合同第八条约定的房产交付期限为2013年12月31日前，但直至现在被告也未交房。期间被告曾与原告协商延期交房事宜，并达成补充协议，约定交房日期为2014年6月30日前，并约定原告不追究被告的违约责任，但直至原告起诉被告也没有履行交房的合同义务。既然双方签订的协议不能达到协议的目的，所以原告现在通知被告该份补充协议已解除（收到诉状视为收到解除通知）。根据双方签订《商品房买卖合同》第九条的约定，如被告逾期交房，应按日向原告支付已交房款万分之五的违约金。要求被告向原告支付自2014年1月1日至2015年11月20日按日万分之五计算的的延期交房违约金173069.25元并继续支付违约金至实际交房日，诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、原告已与被告办理了交房手续，且已装修入住，其主张交房、入住后的违约金没有事实和法律依据。二、原告在支付购房款时存在严重违约行为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，应解除出卖人一切责任。三、原告的主张不符合《购房手册》的约定。根据原、被告双方签订的《购房手册》第一页《楼盘销售前置审批流程表》中的约定，原告因享受优惠，表示放弃追究被告交房延迟等违约责任。四、原告的主张不符合《商品房买卖合同》关于周边村民阻挠施工可以延期交房的约定，涉案房屋在建设过程中存在周边村民阻挠施工的事实，因此被告延期交房不属违约行为，不应承担违约责任。综上，原告的主张没有依据，应驳回其诉讼请求。
经审理查明，2012年9月16日，原、被告双方针对被告开发建设的“西湖春天”住宅小区XX幢X单元XXX室房产签订《商品房买卖合同》一份。相关内容约定为：第六条付款方式与期限：买受人于本合同签订当日内支付购房款151650元，剩余购房款350000元办理贷款并同意贷款机构直接将贷款放至出卖人专用账户。第七条买受人逾期付款的违约责任：……2、双方约定，买受人付款日期以款项实际到达出卖人指定账户之日为准。如果买受人出现任何逾期付款情况，则解除出卖人一切责任。第八条交付期限，第一款：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备约定条件的商品房交付买受人使用。第二款：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、周边村民阻挠施工导致的建设期延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间分别处理：……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。各项违约金的支付不计利息。
本院共计受理了170余名业主起诉钱江公司商品房预售合同纠纷案，该170余名原告均与被告签订了《商品房买卖合同》，合同内容除业主信息、楼房号、面积、单价、付款方式不同外，其余内容均相同。
2013年1月25日被告向原告出具购房款收据一份，载明交款金额为151650元，收款日期为2012年9月16，2013年3月20日、4月2日，被告向原告出具购房款收据两张，金额分别为20万元、15万元，原告共计交纳购房款501650元。
2014年9月27日，原告领取了涉案房屋一把，并于2015年10月11日装修完毕。
另查明，2012年9月16日，原告签字被告印制的《西湖春天销售政策申请单》一份，该申请单记载了原告所购买房屋的基本情况，及原告所享受的购房优惠（开盘特价等）。同日，双方签订《购房手册》一份，第一页的《楼盘销售前置审批流程表》注明“作为购房（含优惠）的对等条件，买受人承诺：上述选定房源签订购房合同后，因出卖人有可能产生的施工滞后、绿化滞后、配套滞后、验收滞后、交房滞后、办证迟延或其他主观因素引起的商务行为系列过程中的履约瑕疵，以及后续开发组团的施工因素对入住物业造成的影响，本人表示理解，并放弃诉讼或仲裁权利，选择协商解决。卖方因前述行为所须承担的赔偿或补偿额以不超过受益者实际支付购房款总额的0.5%为限，且该款仅用于买受人所买物业非主要部位的维修的设备添置与更换。本表系双方所订《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。承诺人重申：无论本承诺做出时间与《商品房买卖合同》及其补充合同或其他补充性合同、协议和文件签订的时间孰先孰后，亦不论房屋产权管理部门登记备案的《商品房买卖合同》是否附有本承诺内容，本承诺将作为买卖双方解决卖方上述行为的唯一依据”。
以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》一份、《购房手册》一份、购房款收取两份、购房款收据复印件一份、中国农业银行贷款明细一份、被告提供的《购房手册》一份、西湖春天销售政策申请单一份、装修竣工验收／整改单一份、领钥匙申请单一份及原告的当庭陈述在案为证。
本院认为，原、被告双方针对原告购买的涉案房产签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，且不违背法律法规，合法有效，双方应予以履行。合同签订后，原告交付购房款的主要义务已履行完毕，而被告未向原告交付符合合同约定的商品房，现原告要求被告继续履行合同支付违约金，依法应予以保护。合同约定如被告逾期交房则自交付期限第二天起（2014年1月1日）至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，原告要求被告每日按已交购房款501650元的万分之五支付自2014年1月1日至2015年11月20日期间的延期交房违约金173069.25元，符合法律规定，应予支持。
被告关于根据《购房手册》中“买受人承诺……”的内容及按照《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款情况，则解除出卖人一切责任”的内容应免除违约责任的主张，该两部分内容已被我院生效的裁判文书确认为无效的格式条款，故对被告的该部分主张不予支持。《商品房买卖合同》第六条对原告购房款的支付方式及违约责任进行了明确约定，但被告没有针对原告的逾期付款提出反诉，故本院对逾期付款责任问题在本案中不予处理。
被告没有提交证据证明涉案商品房水、电、暖、车库等配套设施完备及办理了商品房合格验收等手续，原告经被告同意领取房屋钥匙并装修，不能取代和免除被告交付符合合同约定的商品房的义务。被告因此主张原告的诉求无事实和法律依据，不予支持。
关于原告要求被告继续支付违约金至实际交房日的诉讼请求。根据已查明事实，被告至今尚未交付房屋，亦不能确定交付的准确日期，且房屋交付要符合双方合同约定和法律规定，而对交付的房屋是否符合条件有可能是有争议的，需要通过行政程序或者诉讼程序予以确认。因此，原告要求的“实际交房日”是不确定的，致使违约金数额无法具体计算，该项诉讼请求不明确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须有具体的诉讼请求的规定，对原告的该部分诉讼请求不予支持。
被告主张在施工过程中存在周边村民阻挠施工从而导致建设期延误，但其未提交证据予以证明，不予采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告山东钱江置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告牛建文逾期交房违约金173069.25元。
二、驳回原告牛建文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3761元，减半收取1881元，由被告山东钱江置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东营市中级人民法院。
审判员 巴占防
二〇一六年三月二十五日
书记员 王俞涵