四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第4722号
上诉人（原审原告）ＸＸ，男，汉族，1966年5月15日出生，住成都市青羊区。
委托代理人魏瑞杰，四川衡平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）史宣敏，男，汉族，1963年5月16日出生，住成都市金牛区。
委托代理人黄雪韬，四川华敏律师事务所律师。
上诉人ＸＸ因与被上诉人史宣敏租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第139号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ及其委托代理人魏瑞杰、被上诉人史宣敏及其委托代理人黄雪韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告史宣敏辩称，原、被告之间并不存在所谓的租赁合同关系，讼争房屋及车位系被告购买，每月缴纳的款项为按揭款。原告主张所谓的违约金及相应损失无事实和法律依据。即使存在原告所谓的租赁合同关系，原告的诉请也超过了诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年12月，史宣敏因与ＸＸ所有权确认纠纷一案，向成都市锦江区人民法院提起诉讼，请求确认位于成都市锦江区天仙桥南路28号2栋13楼1305号住宅、位于成都市锦江区天仙桥南路28号2栋-2F楼26号车位归史宣敏所有。锦江区人民法院以（2013）锦江民初字第141号民事判决驳回了史宣敏的诉讼请求。史宣敏其后向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院以（2013）成民终字第5542号民事判决驳回了史宣敏的上诉，维持了原判。现位于成都市锦江区天仙桥南路28号2栋13楼1305号住宅、位于成都市锦江区天仙桥南路28号2栋-2F楼26号车位的登记所有权人为ＸＸ。
史宣敏占有使用上述讼争房屋及车位至2011年7月。2011年7月，ＸＸ与史宣敏因讼争房屋权属问题发生纠纷，成都市公安局锦江区分局就史宣敏被非法侵入住宅一案及史宣敏被盗窃一案进行了立案调查。2012年1月21日，成都市公安局锦江区分局合江亭派出所出具函件一份，载明：2011年7月11日，ＸＸ与史宣敏因锦江区天仙桥南路28号秀水苑1305号的房屋权属问题发生纠纷，当事双方都想保留房门钥匙，无法协调，为避免矛盾激化，根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第六条“化解社会矛盾，综合治理的目的出发”由合江亭派出所暂时代为保管钥匙，并告知双方当事人通过民事司法诉讼来主张自己的权利。经我所到成都市房管局查明，锦江区天仙桥南路28号秀水苑1305号房屋权属证书登记人为ＸＸ。故现将房屋钥匙交予ＸＸ本人。2011年8月3日，成都市公安局锦江区分局以没有犯罪事实为由撤销了史宣敏被非法侵入住宅案。2012年5月15日，成都市公安局锦江区分局以没有证据证明有犯罪事实为由撤销了史宣敏被盗窃案。
另查明，在2000年3月至2008年7月期间，史宣敏每月存入1900元至2800元不等的金额到ＸＸ用于归还建设银行购房贷款的银行账户，其中2008年3月存入2800元，2008年2月、4月至7月期间为每月存入2700元，2008年8月至10月未存款，2008年11月6日，史宣敏最后一次存入4300元。
2004年8月至9月期间，ＸＸ自行缴纳了房屋的物管费及相关水电费。2011年7月至2012年2月期间，ＸＸ缴纳物管费1378.4元（2011年7月至2012年2月共计8个月，每月172.3元）、水电费94.6元（2011年7月）、电梯更换费861元（2011年8月）。
ＸＸ于2012年7月向锦江法院第一次提起要求史宣敏支付租赁费用的诉讼。
另再查明，ＸＸ曾经就与史宣敏之间的民间借贷纠纷案件，向成都市金牛区人民法院提起诉讼，要求史宣敏偿还借款9.5万元及利息。
现ＸＸ以史宣敏未支付2008年10月至2012年1月期间的租金为由，诉讼至原审法院，要求史宣敏按每月2700元的标准支付41个月的租金加上史宣敏欠付的1100元，共计111800元、违约金8100元及欠缴的2011年7月至2012年1月期间的物管费1378.4元、水电费94.6元、电梯维修费861元等。
上述事实，有原告提交的原告的身份证、被告的常住人口详细信息、房屋及车位所有权证、（2013）成民终字第5542号民事判决书、（2012）金牛民初字第6016号民事判决书、借条、原告建设银行账户明细查询单、房屋物管费、水电费、电梯更换费收据、2004年7至9月房屋物管费、水电费收据、合江亭派出所于2012年1月21日出具的函件、撤销案件决定书、传唤通知书、被告刑事控告书，被告提交的案涉房屋的购房合同以及按揭贷款、委托扣款协议等证据，原审法院依职权查明的事实以及原、被告当庭的陈述在案为证。关于原告提交的房屋出租合同、车位租赁合同、房产租赁合同，其系用以证明ＸＸ在2012年3月收回房屋后将房屋对外出租，租金标准为房屋每月3600元，车位每月350元的事实，被告对其不予认可，原审法院认为，仅凭上述证据，尚不足以证明原告的主张，故本院对其不予采纳。原告提交的证明分别于2009年9月12日、2010年9月19日、2011年7月26日向被告收房和催收租金的录像资料，被告对其不予认可，原审法院认为上述证据不符合证据的真实性、合法性、关联性，故对其不予采纳。关于被告提交的借款单、暂时借用现金凭证，因与本案不存在关联性，故原审法院对其不予采纳。关于被告提交的2002年3月3日由原告出具的承诺书，因系复印件，不符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院对其不予采纳。
ＸＸ在原审中的诉讼请求是：1、判令史宣敏支付房租111800元（2700元／月×41个月＋1100元）、违约金8100元（2700元／月×3个月）、2011年7月至2012年1月所欠的物管费1378.4元（172.3元／月×8个月）、水电费94.6元、电梯维修费861元；2、判令史宣敏赔偿损失（自2008年9月21日起按应付租金总额的同期银行贷款利率分期计算至清偿为止）。本案诉讼费由史宣敏承担。
原审法院认为，根据生效判决确认的事实，ＸＸ系位于成都市锦江区天仙桥南路28号2栋13楼1305号住宅、位于成都市锦江区天仙桥南路28号2栋-2F楼26号车位的所有权人。ＸＸ主张其与史宣敏于2004年10月起就上述住宅及车位的租赁问题达成了口头租赁协议，双方成立不定期租赁关系，理应提交相应的证据予以证明。但是，史宣敏对ＸＸ的上述陈述并不认可，并表示其占有使用上述房屋及车位期间，按月支付至ＸＸ账户的款项系房屋按揭款，ＸＸ主张上述款项系房屋租金，但仅凭其提交的银行转款凭据等证据，尚不足以证明其与史宣敏之间成立事实上的房屋租赁合同关系。ＸＸ现诉讼主张要求解除与史宣敏之间的租赁合同关系、并要求史宣敏支付2008年10月至2012年1月期间的房屋租金，其提交的证据尚不足以证明其主张，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，ＸＸ理应承担不利后果，原审法院对ＸＸ要求解除与史宣敏之间的租赁合同关系、并要求史宣敏支付2008年10月至2012年1月期间的房屋租金的诉讼请求，不予支持。
根据查明的事实，史宣敏实际占有使用房屋及车位至2011年7月，虽然原审法院对ＸＸ主张双方成立不定期租赁关系的理由未予确认，但在上述期间内产生的物管费172.3元（2011年7月）、水电费94.6元（2011年7月），属史宣敏占有使用房屋及车位发生的应由其自行承担的费用，史宣敏应予支付。因原审法院认定史宣敏尚欠ＸＸ物管费、水电费未予支付，故原审法院酌定史宣敏应自2011年8月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准向ＸＸ支付资金占用损失款至实际付清之日止。因2011年8月至2012年1月期间，史宣敏并未再占有使用房屋及车位，故ＸＸ要求史宣敏支付该期限内所发生的物管费及电梯更换费用，于法无据，原审法院不予支持。因ＸＸ与史宣敏之间就违约金的支付问题并未作出约定，故ＸＸ要求史宣敏支付违约金，不符合事实与法律，原审法院不予支持。关于史宣敏辩称的ＸＸ的诉讼已过时效的问题。根据查明的事实，ＸＸ于2012年7月向原审法院第一次提起要求史宣敏支付租赁费用的诉讼，其提起诉讼的行为产生诉讼时效中断的效力，故史宣敏辩称ＸＸ的诉讼已过时效，不符合事实与法律，原审法院不予确认。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决史宣敏于判决生效之日起十日内向ＸＸ支付尚欠物管费172.3元、水电费94.6元，共计266.9元，并支付资金占用损失款（以欠款总额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准，自2011年8月1日起支付至实际付清之日止）；驳回ＸＸ的其他诉讼请求。案件受理费1175元，由史宣敏承担50元，ＸＸ承担1125元。
宣判后，原审原告ＸＸ不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判支持其在原审中的全部诉讼请求。其主要上诉理由是：ＸＸ是案涉房屋的产权人，除租赁关系外，史宣敏并无其他理由占有使用案涉房屋。原审判决驳回ＸＸ的诉讼请求属于认定事实不清，适用法律错误。
被上诉人史宣敏答辩称，ＸＸ与史宣敏之间不存在所谓的租赁关系，案涉房屋系史宣敏购买，虽然在确权诉讼中史宣敏的诉讼请求被驳回，但并不能就此认定每月史宣敏支付的按揭款系租金，在租赁关系不存在的情况下，不存在相应的利息。
本院经二审查明，史宣敏从2000年3月至2004年9月每月向案涉房屋按揭账户存入1900元，2004年10月至2005年2月期间每月存入2300元，2005年3月至2008年1月每月存入2500年，2008年2月至2008年7月每月存入2700元，2008年11月存入4300元。
本院经二审查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，ＸＸ与史宣敏之间是否存在房屋租赁合同关系，史宣敏是否应向ＸＸ支付房屋租金及违约金，是本案二审中的争议焦点。根据本案已查明的事实，ＸＸ系案涉房屋登记的产权人，史宣敏对案涉房屋进行了装修，从2000年3月至2008年期间每月向案涉房屋的按揭账户存入一定款项作为按揭扣款，并从2000年7月起占有使用案涉房屋至2011年7月双方发生纠纷，现ＸＸ诉请史宣敏从2008年起按每月2700元支付租金，并支付违约金8100元，但并未提交确实充分的证据证明双方存在合法有效的房屋租赁关系，故其提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院判决驳回其该项诉讼请求并无不当，本院依法予以支持。ＸＸ上诉称除租赁关系外，史宣敏并无其他合法理由占有使用案涉房屋，原审法院对双方间存在口头租赁协议未予认定，属于认定事实不清，适用法律错误。对此本院认为，虽然史宣敏未提交确实充分的证据证明其占有使用案涉房屋存在其他依据，但不能就此推定其与ＸＸ间建立了租赁合同关系。ＸＸ作为主张租赁关系成立并提起本案诉讼的一方主体，应承担证明双方间租赁关系成立的举证责任。现因其并未提交足以证明双方间建立房屋租赁关系的证据，其关于原审法院认定事实不清，适用法律错误的上诉主张，因与本案查明事实不符，本院对其上诉主张不予支持。综上，原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费2744.68元，由上诉人ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏云霞
代理审判员 蒲云龙
代理审判员 李婧杰
二〇一五年九月八日
书 记 员 谢芳明