北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终13757号
上诉人（原审被告）：康忆勇，男，1961年3月29日出生。
委托诉讼代理人：康飞（康忆勇之子），男，1989年12月8日出生。
被上诉人（原审原告）：北京亿鑫物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇西半壁店村25号院内。
法定代表人：孙永华，董事长。
委托诉讼代理人：闫超，北京佐邦律师事务所律师。
上诉人康忆勇因与被上诉人北京亿鑫物业管理有限责任公司（以下简称亿鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初44471号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人康忆勇及其委托诉讼代理人康飞、被上诉人亿鑫物业公司之委托诉讼代理人闫超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康忆勇上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费由亿鑫物业公司承担；3.亿鑫物业公司免除康忆勇不合理费用；4.亿鑫物业公司3个月内协助小区业主成立业主委员会；5.亿鑫物业公司公示楼栋内公共区域广告费、公共区域停车费收入。事实和理由：第一、康忆勇并不知晓物业公司更换，也并没有与亿鑫物业公司签订任何合同或协议。第二，消费者有知悉其接受服务的权利，也就要求经营者有告知消费者接受服务的义务。亿鑫物业公司提供服务并没有经过业主及业主委员会同意，康忆勇对其提供服务一方的变更并不知悉。第三，物业服务瑕疵是减免物业费的根据，但一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容，具体表现在，一审判决只认定了亿鑫物业公司提供的物业服务存在一定问题，并未按照合同约定的内容及项目履行相应义务，但未认定其对康忆勇所有房屋的服务瑕疵。亿鑫物业公司存在多方面明显违反《北京市居住小区物业管理服务标准》中规定的义务行为，物业服务存在严重瑕疵，表现如下：公共区域的环境维护方面。除此之外，还有阻扰业主委员会的成立、不开展物业管理服务满意度调查。第四，根据物业服务收费管理暂行办法规定，业主及业主委员会有权知悉物业管理区域显著位置公告公有部分收益的收支账目。第五，康忆勇要求亿鑫物业公司对京棉新城113号楼公共区域广告收入费用进行公示并返还公共区域内营业范围广告费用，亿鑫物业公司在未经过业主同意的情况下，擅自利用公共部位，公共设施设备经营广告，收取广告费用并私自占有使用，违反《物业管理条例》。第六，亿鑫物业公司限制业主购电，一次50度，造成业主生活不便。根据法律法规并无此限制条件。第七，亿鑫物业公司管辖范围内的门禁系统瘫痪，长期未修复，造成了严重的治安隐患。另，亿鑫物业公司的请求已超过诉讼时效。
亿鑫物业公司辩称，服从一审法院判决，不同意康忆勇的上诉请求，请求维持原判。
亿鑫物业公司向一审法院起诉请求：要求康忆勇支付2006年12月29日至2015年12月29日的物业费12003.03元，并支付违约金300元。
一审法院认定事实：亿鑫物业公司系北京市朝阳区京棉新城小区的物业服务企业，通过与小区开发商北京方晟房地产开发有限责任公司订立《前期物业服务合同》，自2007年11月1日开始为该小区提供物业服务。该合同约定：亿鑫物业公司为小区提供物业管理服务，物业服务费选择包干制方式，由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳，具体交费标准按照北京市物业服务收费管理办法和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准执行；物业服务费用主要用于如下开支，管理服务人员的工资、物业共用部位和设施设备的日常运行维护、物业管理区域的清洁卫生费用、物业管理区域的绿化养护费用、物业管理区域秩序维护费用、办公费用等。北京市发展和改革委员会发布的《北京市物业服务收费管理办法(试行)》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》等相关规定显示，经济适用房小区的物业管理服务费为0.55元/建筑平米*月；电梯运行维护费用26层以上轿厢无人值守的为39665元/部*年，以30层为基准层每增加一层，费用增加1%，总增减不超过5%；高压水泵运行维护费为0.10元建筑平米*月；安全防范设施运行维修费为0.05元/建筑平米*月；消防设施设备运行维护费为0.10元/建筑平米*月；生活垃圾清运费30元/年*户。该办法同时规定单元楼内公共部位照明能源费按户分摊;单元楼外园区景观照明(例如草坪灯、小品效果灯、楼宇外轮廓照明和园区水系等)能源费由物业管理企业与业主协商后合理收取。康忆勇系涉案房屋所有人，该房屋建筑面积为80.18平方米。康忆勇拖欠亿鑫物业公司提供物业服务以来的全部物业费用未交。
现双方就物业费交纳问题发生分歧。亿鑫物业公司认为康忆勇拖欠物业费，应当足额交纳并支付违约金。康忆勇则认为亿鑫物业公司诉讼请求已经超过诉讼时效，并认为亿鑫物业公司提供的物业服务不到位。针对康忆勇上述主张，亿鑫物业公司认可门禁等公共设施确存在一定问题，但坚持认为其物业服务总体上合格。
一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，亿鑫物业公司与京棉新城小区的建设单位北京方晟房地产开发有限责任公司就小区物业服务问题订立了《前期物业服务合同》，约定了亿鑫物业公司为小区提供物业服务的具体内容以及康忆勇向亿鑫物业公司缴纳物业费的具体标准及方式。该合同对双方均有约束力。亿鑫物业公司有权依照相关标准向康忆勇收取物业费用。根据本案查明的事实及现有证据，康忆勇拖欠亿鑫物业公司的物业费用未及时缴纳，故对于亿鑫物业公司要求康忆勇交纳物业费之请求，一审法院应予支持。考虑到亿鑫物业公司为康忆勇所提供的物业服务亦存在一定问题，并未严格依照合同约定的内容及项目履行相应义务，亦有不当之处，故应适当减免康忆勇所负担的物业费数额，具体数额，一审法院结合上述合同约定及亿鑫物业公司实际提供物业服务的内容酌情予以判定。因在《前期物业服务合同》中并未对交费时间进行明确约定，为便于计算，一审法院参照物业费用交纳的通行做法，确定为按年度交纳，故对亿鑫物业公司诉讼请求中超出整年度的零头部分，一审法院不予处理，待满一年后亿鑫物业公司可另行主张。对于亿鑫物业公司要求康忆勇支付违约金之请求，基于上述原因，一审法院不予支持。康忆勇辩称亿鑫物业公司诉讼请求超过诉讼时效，因亿鑫物业公司提供的物业服务是持续的行为，且并无证据显示亿鑫物业公司怠于主张权利，故对康忆勇该主张，一审法院不予支持。
需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、康忆勇于判决生效后七日内向北京亿鑫物业管理有限责任公司支付二〇〇七年十一月一日至二〇一五年十一月一日期间的物业费九千六百零二元；二、驳回北京亿鑫物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，康忆勇围绕上诉请求向本院提交了照片打印件，证明亿鑫物业公司提供的物业服务存在严重问题。本院组织当事人进行了证据交换和质证。亿鑫物业公司发表了如下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、亿鑫物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、康忆勇应否交纳2007年11月1日至2015年11月1日的物业费。
关于焦点一，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人应在一审期间对诉讼时效提出抗辩。本案在一审法院审理期间，康忆勇并未提出诉讼时效抗辩。因此，康忆勇关于诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。
关于焦点二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，亿鑫物业公司与京棉新城小区的建设单位北京方晟房地产开发有限责任公司订立了《前期物业服务合同》，该合同对物业公司和康忆勇均有约束力。现亿鑫物业公司实际为京棉新城小区提供了物业服务，双方之间存在事实上的物业服务合同关系。因此，康忆勇关于其并非《前期物业服务合同》的当事人及《前期物业服务合同》的签订未征得其同意的上诉理由，本院不予采信。
康忆勇接受了亿鑫物业公司的服务，理应交纳相应的物业费。关于物业费的交纳数额，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定，应当综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的时效等因素。是否应当减收物业服务费，应当以物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距为依据。通过对双方提交的证据动态、发展和全面看待。本院认为，亿鑫物业公司为康忆勇所提供的物业服务确实存在一定问题，并未严格依照合同约定的内容及项目履行相应义务，故应适当减免康忆勇所负担的物业费数额。一审法院据此对亿鑫物业公司主张的违约金不再予以支持，并对其主张的物业费酌减百分之十，并无不当。此外，本案诉讼系亿鑫物业公司作为原告提起，如康忆勇认为亿鑫物业公司尚有其他侵犯其权利之处，可另行主张。据此，康忆勇关于全额拒交物业费的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，康忆勇的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由康忆勇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 黎
审判员 宋 晖
审判员 龚勇超
二〇一六年十二月二十三日
书记员 罗雅竺
书记员 张 弛