福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0122民初3514号原告：福州鼎森房地产开发有限公司，住所地福建省连江县凤城镇华光西路2号凤凰城10#楼1店面。法定代表人：陈延标，系公司董事长。委托诉讼代理人：林柏冬，福建八闽律师事务所执业律师。被告：张婷，女，1984年1月25日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：黄祥滨，福建亚太天正律师事务所执业律师。原告福州鼎森房地产开发有限公司（以下简称鼎森房地产公司）与被告张婷商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎森房地产公司的委托诉讼代理人林柏冬，被告张婷的委托诉讼代理人黄祥滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎森房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除鼎森房地产公司、张婷之间签订的《商品房买卖合同》；2.张婷协助鼎森房地产公司办理商品房买卖合同备案（合同编号：2013074XXXX）及预告登记证（预告登记证号：连房预YR字第1435743）注销相关手续；3.张婷向鼎森房地产公司支付合同违约金￥81706元（鼎森房地产公司直接从张婷购房款中扣除）；4.张婷偿还鼎森房地产公司代为支付的银行按揭款￥126900.92元（截止2017年5月10日），上述款项由鼎森房地产公司直接从张婷购房款中扣除；5.张婷赔偿鼎森房地产公司本案律师代理费￥20000元（鼎森房地产公司直接从张婷购房款中扣除）；6.判令张婷承担本案诉讼费用。事实与理由：鼎森房地产公司、张婷双方于2014年1月28日签订了关于鼎森中央公园10号楼2301单元号房《商品房买卖合同》（合同编号：2013074XXXX）（预告登记证号：连房预YR字第1435XXX号）。该合同系双方当事人真实意思表达，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同真实有效。该合同约定：张婷购买鼎森房地产公司开发建设的位于连江县XX镇XX路1号鼎森中央公园二区10#楼XXX号单元房。该商品房建筑面积共142平方米。商品房总价款人民币1634120元。张婷以银行按揭方式付款，首付房款人民币494120元，张婷已支付给鼎森房地产公司，剩余房款人民币1140000元办理银行按揭贷款。该合同附件六第二条第7点同时约定：张婷违约情形包括：①张婷须及时偿还银行月供房款，如果发生欠款，鼎森房地产公司代张婷偿还的按揭贷款本息，张婷须在收到福州鼎森房地产开发有限公司书面通知的15日内偿还鼎森房地产公司相应欠款及同期银行利息。否则，张婷应支付逾期应付款日万分之三的违约金，本合同继续履行。②如果鼎森房地产公司代张婷偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭金额的10%，则视为张婷构成根本性违约，鼎森房地产公司有权单方面解除《合同》，鼎森房地产公司已交付的定金不予退还，并按本合同第四条约定的商品房总价款的5%向鼎森房地产公司支付违约金。鼎森房地产公司有权重新处置该房产，张婷已交的购房款和重新处置该房所得的款项在扣除买受人银行贷款本息及解除《合同》所发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、拍卖费买受人应承担的违约金)后，余款返还张婷。张婷于2014年1月28日支付购房首付款494120元，剩余1140000元购房款张婷与中国农业银行股份有限公司连江支行签署《个人购房担保借款合同》，该合同约定由鼎森房地产公司承担阶段性担保责任。2014年8月15日张婷通过个人住房按揭贷款支付鼎森房地产公司剩余房款1140000元。而后张婷开始按《个人住房借款合同》约定返还银行月供。2015年2月份起，张婷开始出现断供情形，截止2017年5月10日鼎森房地产公司代张婷偿还的按揭贷款本息累计金额达126900.92元，已超过合同约定按揭贷款总额10%（￥114000元）。张婷断供期间，鼎森房地产公司曾多次通知张婷及时偿还鼎森房地产公司代付按揭款（包括2017年2月9日、2017年4月20日书面通知），均因张婷拒绝履行未果。张婷拒不偿还鼎森房地产公司代付按揭款，显然构成合同违约，也给鼎森房地产公司造成巨大经济损失。2017年5月11日，鼎森房地产公司代张婷偿还的按揭贷款本息累计金额已超过合同约定按揭贷款总额10%。按合同约定，鼎森房地产公司有权解除合同，鼎森房地产公司按合同约定向张婷发出解除购房合同通知书。张婷拒不偿还按揭贷款的行为给鼎森房地产公司造成了巨大的经济损失，为避免损失继续扩大，现鼎森房地产公司请求解除双方之间购房合同，结算张婷违约金等相关费用。该《商品房买卖合同》解除后，按合同约定，张婷应按合同约定支付违约金及代付按揭贷款及律师费共计228606.92元给鼎森房地产公司，上述款项鼎森房地产公司直接从张婷购房款中扣除。扣除上述228606.92款项后，剩余购房款偿还按揭贷款后返还给张婷。综上，张婷拒不偿还鼎森房地产公司代付按揭款，既违反了合同约定，也损害了鼎森房地产公司合法利益，鼎森房地产公司为维护自身的合法权益诉至法院，请求判如所请。张婷辩称：1、张婷愿意归还鼎森房地产公司垫付的银行按揭款项，不同意解除鼎森房地产公司、张婷之间签订的《商品房买卖合同》，恳请法院驳回鼎森房地产公司解除合同的诉讼请求。2、张婷与中国农业银行签署的《个人购房担保借款合同》，共计向中国农业银行贷款人民币114万元。2014年9月5日，张婷开始按月支付按揭贷款，从2016年2月5日开始每月应支付按揭贷款7837.36元，截至2017年5月10日止张婷共计拖欠银行按揭贷款125425.92元。3、鼎森房地产公司与张婷之间签订的《商品房买卖合同》系鼎森房地产公司提供的格式合同，合同附件六第二条第7款的规定加重了张婷的责任，而鼎森房地产公司在签署《商品房买卖合同》时并未采取合理、显著的方式提请张婷注意免除或者限制其责任的条款。故该条款为无效条款，因此，鼎森房地产公司不能依据无效条款约定解除合同。4、张婷长期在福州工作生活，并未在户籍所在地生活，为此，张婷未收到鼎森房地产公司所谓的通知书。5、在双方签订《商品房屋买卖合同》后，张婷采取按揭贷款的方式向鼎森房地产公司支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，其合同义务已履行完毕。福州鼎森房地产开发有限公司没有权利再主张解除《商品房屋买卖合同》。而张婷逾期偿还银行按揭贷款，鼎森房地产公司依据中国农业银行与张婷及鼎森房地产公司签署的《个人购房担保借款合同》的约定承担阶段性担保责任，并向中国农业银行支付银行按揭贷款，这与本案属于不同的法律关系，鼎森房地产公司可以另案主张，即享有向张婷主张担保追偿责任，要求张婷返还其已向中国农业银行负担的相关费用。6、本案中张婷为获得中国农业银行贷款以支付房款给鼎森房地产公司，已将所购房屋抵押给了银行，与银行存在抵押贷款关系，抵押权人为中国农业银行，抵押人为张婷。在抵押期间，抵押物的处分受到严格的限制。根据《担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，而且转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。所以，鼎森房地产公司、张婷在商品房买卖合同里约定张婷逾期不偿还银行到期贷款本息的，鼎森房地产公司可以解除所出售商品房合同应当无效，也无权单方解除商品房买卖合同。7、虽然本案张婷存在逾期归还银行按揭贷款的行为，但其行为并未达到根本违约的程度，且张婷亦自愿偿还鼎森房地产公司垫付的款项。同时，本案讼争房屋还存在与中国农业银行签署的《个人购房担保借款合同》，若强行解除本案的《商品房买卖合同》将必然导致其他纠纷产生，导致当事人的讼累，不利于社会安定稳定。8、《商品房买卖合同》约定的违约金过高，恳请合议庭予以调整。9、鼎森房地产公司主张赔偿律师代理费没有事实与法律依据。首先，《商品房买卖合同》虽然有约定“解除《合同》所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费…）后，余款返还买受人”。但该表述并不明确。且该约定仍属于违约责任的范畴，现合同中关于违约金的约定，已足以弥补鼎森房地产公司的该项损失，基于违约责任不应过分高于实际损失的原则，不能重复支持鼎森房地产公司的律师费损失主张。其次，本案讼争财产标的才208606.92元，律师代理费竟高达2万元，已明显超过福建省律师收费规定，故应当驳回鼎森房地产公司该项诉讼请求。综上所述，张婷愿意归还鼎森房地产公司垫付的银行按揭款项，不同意解除鼎森房地产公司、张婷之间签订的《商品房买卖合同》，且合同附件第六条第7款约定属于无效条款。为此，应当驳回鼎森房地产公司解除合同的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即鼎森房地产公司提供的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、中国农业银行个人借款凭证、销售不动产统一发票发票联、合同备案查询情况及房屋预告登记证明、中国农业银行业务回单及明细分类账、委托代理合同及代理费发票，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院分析认定如下：鼎森房地产公司提供的证据A1催交合同约定银行月供购房款按揭贷款本息的通知及邮寄凭证、A2解除购房合同通知书及邮寄凭证，张婷对证据A1、A2形式真实性均无异议，但认为其未收到该通知，邮政备注的签名并非张婷所签。本院认为证据A1、A2虽张婷对其签名有异议，且否认收到该通知，但证据A1、A2系鼎森房地产公司按张婷在合同中确认的地址通过邮政部门发出的，有邮政部门的邮件全程跟踪查询结果证明，且张婷对其形式真实性无异议，可以证明鼎森房地产公司已按合同约定通知地址、方式催告张婷偿还代付按揭款，行使合同解除权，本院予以确认。张婷提供证据B1连江县浦口镇官岭村委会出具的证明一份，证明张婷自2015年起至今在福州工作生活，并未在户籍所在地生活；鼎森房地产公司对该证明有异议，认为村委会无法证明张婷的生活地点，无法作为证据使用，其已尽到相关通知义务。本院认为证据B1系官岭村委会出具的证明，仅能证明张婷在福州工作，对其真实性予以采信，但对其证明目的不作确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月28日，鼎森房地产公司与张婷签订了一份合同编号为2013074XXX的《商品房买卖合同》及合同补充协议。合同约定：张婷向鼎森房地产公司购买位于连江县XX镇XX路1号鼎森中央公园二区10#楼23层XXXX单元商品房一套，该商品房建筑面积142平方米，合同总价款为1634120元。合同第六条付款方式及期限约定：“…买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：按揭贷款付款方式：购房款总金额1634120元，买受人应该于签订认购协议书时向出卖人支付50000元作为履行本合同的定金，定金折抵购房款；买受人应于签订本合同当日向出卖人支付首期购房款494120元，余款1140000元通过办理银行按揭贷款方式向出卖人支付，出卖人同意提供担保，并配合买受人办理贷款手续，由此产生的一切费用由买受人承担。”合同第二十条约定：“文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担……。合同第二十三条约定：“本合同附件与本合同具有同等法律效力……”。同时，《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条约定：“商品房基本情况及房产价款…7、以下视为买受人违约情形：①、买受人须及时偿还银行月供房款，如果发生欠款，出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息，买受人须在收到出卖人书面通知的15日内偿还出卖人相应欠款及同期银行利息。否则，买受人应支付逾期应付款日万分之三的违约金，本合同继续履行。②、如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭金额的10℅，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除《合同》，买受人已交付的定金不予退还，并按本合同第四条约定的商品房总价款的5℅向出卖人支付违约金。出卖人有权重新处置该房产，买受人已交的购房款和重新处置该房所得的款项在扣除买受人银行贷款本息及解除《合同》所发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、拍卖费买受人应承担的违约金)后，余款返还买受人…”；第四条约定：“本补充协议为《合同》不可分割的有效组成部分，与《合同》具有同等法律效力，本补充协议与《合同》有不同约定的，以本协议的约定为准履行，经协议双方签章后立即生效等内容”。合同签订后，张婷于2014年1月28日支付购房首付款494120元。2014年7月18日，张婷与中国农业银行股份有限公司连江县支行签订《个人购房担保借款合同》，约定中国农业银行股份有限公司连江县支行向张婷提供按揭贷款1140000元，并由鼎森房地产公司承担阶段性担保责任。2014年8月15日中国农业银行股份有限公司连江县支行将张婷1140000元个人按揭贷款转入鼎森房地产公司账户用于支付剩余购房款。自2015年2月份起，张婷没有按约偿还银行月供房款。2016年6月27日、9月22日、12月14日、2017年3月27日、5月10日，鼎森房地产公司分别代张婷偿还中国农业银行股份有限公司连江县支行按揭贷款本息39908.47元、23760.25元、23714.51元、23776.09元、15741.60元，总计126900.92元。2017年2月9日、4月20日，鼎森房地产公司分别通过EMS特快专递向张婷发出催交合同约定银行月供按揭贷款本息的通知，催告张婷及时偿还月供房款，并归还鼎森房地产公司代为偿还贷款本息，但张婷至今未偿还。2017年5月11日，鼎森房地产公司通过EMS特快专递向张婷发出解除购房合同通知书。嗣后，鼎森房地产公司即诉至本院。诉讼中，本院通知中国农业银行股份有限公司连江县支行可以作为有独立请求权的第三人提起诉讼，但其在本院限定时间内未提起诉讼。另查明，讼争商品房至今未交付。2017年7月1日，鼎森房地产公司委托福建八闽律师事务所林柏冬律师向本院提起诉讼，支付律师代理费20000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张婷与鼎森房地产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效,双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。在合同履行中，张婷自2015年2月份起未按期偿还银行贷款，导致鼎森房地产公司承担保证责任，截止2017年5月10日止，鼎森房地产公司已代张婷偿还按揭贷款126900.92元，超过了按揭贷款总金额的10%即114000元，鼎森房地产公司经书面发函催告，张婷仍未向鼎森房地产公司偿还代垫款项，其行为已构成根本性违约。鼎森房地产公司请求解除《商品房买卖合同》，并要求协助其办理讼争商品房预告登记注销手续，判令张婷支付违约金及归还鼎森房地产公司代为偿还按揭贷款,符合双方合同约定，予以支持；但其主张直接从张婷购房款中扣除的主张，本院不予采纳；合同解除后，鼎森房地产公司亦应向张婷返还其已支付的购房款，本院予以一并处理。对于其提出要求赔偿因本案诉讼而支付律师代理费问题，张婷认为《商品房买卖合同》约定“解除《合同》所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费…）后，余款返还买受人”表述并不明确，该约定仍属于违约责任的范畴，鼎森房地产公司主张的违约金偏高，且已足以弥补鼎森房地产公司的该项损失，基于违约责任不应过分高于实际损失的原则，不能重复支持鼎森房地产公司的律师费损失主张，应驳回鼎森房地产公司该项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第7条第②项所约定的条款系鼎森房地产公司提供的格式条款，表述确不明确，可以作出不利于鼎森房地产公司的解释，违约金可以理解为包括律师费，对于张婷的该项辩解，可予以部分采纳；对于张婷提出违约金过高问题，考虑到鼎森房地产公司实际损失情况，兼顾合同履行及预期利益等综合因素，且考虑本院已采纳张婷的辩解将律师费部分计算在内，根据公平、诚实信用原则，本院不予采纳；对于张婷提出《商品房买卖合同》合同附件六第二条第7款规定加重张婷的责任，鼎森房地产公司未采取合理、显著的方式提请张婷注意，该条款为无效条款以及张婷未收到鼎森房地产公司所谓的通知书的辩解，其理由、依据不足，不予采纳；至于其提出其已支付了全部购房款，履行了支付购房款的合同义务，合同义务已履行完毕，鼎森房地产公司没有权利再主张解除《商品房屋买卖合同》；其逾期偿还银行按揭贷款，鼎森房地产公司承担阶段性担保责任，并支付银行按揭贷款，属于不同的法律关系，可以另案主张担保追偿责任问题。本院认为商品房预售合同与按揭贷款合同虽然是两个合同，但两者存在互相影响的关联关系，按揭贷款合同的无法履行影响到了商品房预售合同的履行，导致商品房预售合同的目的最终无法实现，张婷逾期偿还银行按揭贷款的行为，致使其对商品房预售合同构成根本违约，且合同标的物即商品房尚未交付，合同尚未履行完毕，鼎森房地产公司提出解除合同符合合同解除的约定条件，张婷的辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除福州鼎森房地产开发有限公司与张婷签订的合同编号为2013074XXXX的《商品房买卖合同》；二、张婷在本判决生效之日起10日内协助福州鼎森房地产开发有限公司办理商品房买卖合同（合同编号：2013074XXXX）（预告登记证号：连房预YR字第1435XXX号)登记备案注销手续；三、张婷应在本判决生效之日起10日内偿还福州鼎森房地产开发有限公司代为支付的银行按揭款126900.92元（截止2017年5月10日），并支付违约金81706元；四、福州鼎森房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内返还张婷购房款1634120元；五、驳回福州鼎森房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19507元，由福州鼎森房地产开发有限公司负担300元，由张婷负担19207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈崇忠人民陪审员  张师荣人民陪审员  谢金林二〇一七年九月二十一日书 记 员  吴巧勇附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条、合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。