吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉06民终482号
上诉人（原审被告）：李得银，男，1958年12月8日生，汉族，无职业，住吉林省白山市。
委托代理人：周立仁，白山市江源区法律援助中心律师。
上诉人（原审被告）：王玉芳，女，1962年9月9日生，汉族，无职业，住吉林省白山市。
委托代理人：周立仁，白山市江源区法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）：曹金钟，男，1948年10月28日生，汉族，退休工人，住吉林省白山市。
委托代理人：王廷军，吉林荣锦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金玉芬，女，1959年7月28日生，回族，无职业，住吉林省白山市。
委托代理人：王廷军，吉林荣锦律师事务所律师。
李得银、王玉芳与曹金钟、金玉芬物权纠纷一案，白山市江源区人民法院于2015年7月16日作出（2015）江民一初字第604号民事判决，李得银、王玉芳不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日作出（2015）白山民二终字第245号民事裁定书，以“原审判决认定事实不清”为由，裁定将本案发回白山市江源区人民法院重审。白山市江源区人民法院重审后作出（2016）吉0605民初25号民事判决民事判决，李得银、王玉芳不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
曹金钟、金玉芬原审诉称：2002年8月28日，曹金钟购买了江源县贸易局下属的白山市三岔子区石人商店所有的石人大车店全部房屋面积480平方米(包括李得银、王玉芳现在承租的房屋)及院内面积约1100平方米，并实际取得了该房屋。自2002年8月28日起至2012年12月31日止，李得银、王玉芳一直向曹金钟、金玉芬交纳租金，双方未签订书面合同。2013年3月左右，曹金钟通知李得银解除合同，并对该房屋予以腾迁，李得银、王玉芳均以种种理由拒不腾迁，亦不交纳租金。曹金钟、金玉芬诉至法院，请求：1、解除曹金钟、金玉芬与李得银、王玉芳之间的租赁合同;2、判令李得银、王玉芳给付曹金钟、金玉芬自2013年1月起至腾迁之日止每月房租200元；3、判令李得银、王玉芳立即腾出房屋，交付曹金钟、金玉芬。
李得银、王玉芳原审辩称:1、涉案的房屋是李得银、王玉芳所建，产权归李得银、王玉芳，涉案房屋并不在曹金钟、金玉芬购买的480平方米房屋面积内。2、曹金钟、金玉芬与李得银、王玉芳之间不存在租赁关系，因此要求解除租赁合同没有事实依据。3、曹金钟、金玉芬并没有取得李得银、王玉芳房屋坐落的土地使用权，根据《中华人民共和国物权法》第九条及第一百三十九条的规定，曹金钟、金玉芬不能作为物权人行使权利。4、2013年曹金钟、金玉芬曾向石人法庭起诉要求李得银、王玉芳腾迁，因其没有土地使用证，法庭准备驳回，曹金钟、金玉芬发现对自己不利的判决将要做出。主动撤回了诉讼。这次又以房屋租赁合同向法庭起诉，也没有事实依据。综上，请求驳回曹金钟、金玉芬的起诉。
原审法院审理查明：2002年8月28日，曹金钟与白山市石人商店签订房屋出售协议书，协议书载明“甲方:白山市石人商店，乙方：曹金钟，一、经甲乙双方协商石人大车店整体全部出售(因部分房屋倒塌)。价格为贰万叁仟元(款项一次性交清)。二、整体出售具体是大车店全部房屋480平方米，院内面积约1100平方米。三、界限为东到大道西南北均为房屋界限。四、此协议甲乙双方各执一份。甲方:白山市石人商店乙方:曹金钟2002年8月28日。”2013年9月11日，曹金钟、金玉芬基于房屋买卖合同经江源区石人房产管理所办理了房屋产权登记并取得房屋产权证，房屋产权证号江源房权证江SQ第001139**号。李得银、王玉芳原审庭审时自认其与石人商店存在租赁关系，每月租金200元，自2003年1月起，李得银、王玉芳不再支付租金。
原审法院认为：李得银、王玉芳与白山市三岔子区石人商店存在房屋租赁关系，该租赁关系不因曹金钟、金玉芬购买白山市三岔子区石人商店房屋而改变。李得银、王玉芳主张本案诉争房屋系其自建，并不属于曹金钟、金玉芬购买的480平方米房屋中，其与石人商店之间系土地租赁而非房屋租赁，但是其提供与自建房屋有关的承租经营协议和租赁合同均系复印件，无法提供可供核对的原件，且曹金钟、金玉芬对承租经营协议不予质证，对李得银、王玉芳提供的租赁合同真实性有异议，现有证据不足以证明李得银、王玉芳的该项主张，故对李得银、王玉芳的该项主张，不予支持。曹金钟、金玉芬购买该房屋后，李得银、王玉芳仍然向曹金钟、金玉芬支付部分租金，且继续使用房屋，应视为履行房屋不定期租赁合同的行为。李得银、王玉芳本应依约向曹金钟、金玉芬支付房屋租金，却拖欠租金，但依据法律规定，延付拒付租金的诉讼时效为一年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算，且本案中，曹金钟、金玉芬无诉讼时效中止、中断的法律事由，故曹金钟、金玉芬要求李得银、王玉芳全额支付拖欠租赁费的诉讼请求，不应得到全部支持，李得银、王玉芳应当支付曹金钟、金玉芬自2014年7月2日起至2015年7月1日起诉时一年期间的租金2400元。因不定期租赁合同的双方当事人可以随时解除合同，承租方解除合同需要在合理期间通知被承租人，自2015年7月1日曹金钟、金玉芬起诉李得银、王玉芳要求解除租赁合同时，李得银、王玉芳已经知道曹金钟、金玉芬解除租赁合同的意思表示，且本案李得银、王玉芳拒不履行给付义务，故对曹金钟、金玉芬要求解除双方租赁关系，李得银、王玉芳限期腾出标的房屋的诉讼请求应依法予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十五条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第(三)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：“一、解除曹金钟、金玉芬与李得银、王玉芳之间的租赁合同;二、李得银、王玉芳于本判决生效后三日内给付曹金钟、金玉芬12个月的房屋租金共计2400元;三、李得银、王玉芳于本判决生效后十日内腾退本案租赁房屋给曹金钟、金玉芬;四、驳回曹金钟、金玉芬的其他诉讼请求。”
李得银、王玉芳的上诉理由为：1.涉案房屋是李得银、王玉芳所建，产权归属李得银、王玉芳，并不包括在曹金钟、金玉芳购买的480平方米房屋面积范围内。1997年，李得银、王玉芳与与原白山市石人大车店饮食服务总店达成协议，在原白山市石人大车店饮食服务总店倒塌的煤棚子处投资建设一处营业用房，并约定该房屋产权归李得银、王玉芳所有，后经江源县石人镇城乡建设办公室批准，投资建起营业用房，并交纳了土地使用费。而曹金钟、金玉芬购买的480平方米房屋建于上世纪50年代，这480平方米并不包括李得银、王玉芳所建房屋，1983年原白山市石人大车店饮食服务总店的房产证可以证明。2.曹金钟、金玉芬并没有取得涉案房屋的土地使用权，李得银、王玉芳的房屋虽然建在原白山市石人大车店饮食服务总店煤棚子处，但这块土地，原白山市石人大车店饮食服务总店也是非法占地，并没有取得划拨土地使用权。曹金钟、金玉芬买房后，至今没有取得院内国有土地的使用权，该土地是国家的，曹金钟、金玉芬无权向李得银、王玉芳主张权利。白山市江源区土地局在曹金钟上访回复函中称其取得了院内1100平方米的土地使用权，该函不是土地使用权登记证书，违反《中华人民共和国物权法》第九条的规定，曹金钟、金玉芬未取得土地的物权，没有资格要求李得银、王玉芳从国有土地上迁出。根据《城镇国有土地出让暂行条例》的规定，在曹金钟、金玉芬未缴纳土地出让金的情况下，如认定曹金钟、金玉芬具有该块土地的使用权，将会使国家利益受到损害。3.李得银与曹金钟之间并不存在租赁关系。1997年李得银、王玉芳与原白山市石人大车店饮食服务总店签订合同时，原白山市石人大车店饮食服务总店是集体组织，合同的相对方是原白山市石人大车店饮食服务总店。李得银、王玉芳与曹金钟、金玉芬不存在租赁合同关系。虽曹金钟购买了原白山市石人大车店饮食服务总店的房屋，但他购买的480平方米房屋并不包含涉案房屋，曹金钟不能作为原合同的承继人主张租赁合同解除权。综上，恳请二审法院查清事实，依法改判。
曹金钟、金玉芬辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李得银、王玉芳的上诉请求。
二审查明事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：2002年8月28日，曹金钟与白山市石人商店签订房屋出售协议书，双方约定白山市石人商店将原白山市石人大车店饮食服务总店全部房屋480平方米，院内面积约1100平方米，整体向曹金钟出售。李得银、王玉芳前即与原白山市石人大车店饮食服务总店之间存在租赁合同关系，在该协议签订后，又继续向曹金钟、金玉芬交纳租金。李得银、王玉芳主张涉案房屋是李得银、王玉芳自建，该房屋所有权应归李得银、王玉芳所有，并提供1997年4月30日其与江源县石人饮食服务总店签订的承租经营协议书予以证明。因李得银、王玉芳与曹金钟、金玉芬的租赁合同关系系由李得银、王玉芳与原白山市大车店饮食服务总店的租赁关系承继而来，结合李得银于2000年对本案争议房屋办理过临时建筑批准执照的事实，能够认定李得银与原江源县石人饮食服务总店之间应有书面的租赁合同，及李得银自建房屋的事实，曹金钟、金玉芬因李得银、王玉芳提供的协议书是复印件而对该事实不予认可。但并未提供证据予以反驳，故本院对李得银、王玉芳与曹金钟、金玉芬之间租赁合同的标的物为土地予以确认，涉案房屋应归李得银、王玉芳所有。李得银、王玉芳未按合同约定履行交付租金的义务，曹金钟、金玉芬主张解除合同返还租赁物应予支持。李得银、王玉芳应将土地上的房屋拆除，将租赁的土地返还给曹金钟、金玉芬。综上，原审法院认定部分事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销白山市江源区人民法院（2016）吉0605民初25号民事判决第三项；
二、解除曹金钟、金玉芬与李得银、王玉芳之间的租赁合同；
三、李得银、王玉芳于本判决生效后三日内给付曹金钟、金玉芬12个月房屋租金2400元；
四、涉案房屋所有权归李得银、王玉芳所有，李得银、王玉芳于本判决生效后十日内将涉案房屋予以拆除，将该房屋所占用土地退还曹金钟、金玉芬；
五、驳回曹金钟、金玉芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费75元，均由上诉人李得银、王玉芳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 毕克强
代理审判员 郭惠靖
二〇一六年十一月七日
书 记 员 李 勇