中华人民共和国
上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第1425号
原告宇世芳，女，1974年2月27日生，汉族，住上海市。
委托代理人肖建平，上海市华天平律师事务所律师。
被告朱巨姝（ZHUJUSHU），女，1959年3月21日生，住CrowsNest。
委托代理人刘刚，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告林晨，男，1981年10月23日生，汉族，住，住上海市。
原告宇世芳诉被告朱巨姝（ZHUJUSHU）、林晨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员朱爱东独任审判，于2015年8月19日第一次公开开庭进行了审理。原告宇世芳及委托代理人肖建平，被告朱巨姝（ZHUJUSHU）及委托代理人刘刚、被告林晨到庭参加诉讼。本院又于2015年9月24日第二次公开开庭进行了审理，原告宇世芳及委托代理人肖建平，被告朱巨姝（ZHUJUSHU）的委托代理人刘刚到庭参加诉讼，被告林晨经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告宇世芳诉称，原告于2012年3月14日与朱巨姝的代理人林晨签订了本市虹梅路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉讼房屋”）的买卖合同，原告支付了171万元的购房款，后由于被告未履行合同，双方协商解除合同，由被告返还购房款171万元并支付违约金25万元，但经原告多次催讨，被告仍有29万元购房款未归还原告，故请求判令两被告支付房屋尾款29万元及利息（以29万元为本金，从2012年12月7日至实际偿还之日止，按中国人民银行同期同档固定资产贷款利率计算）。
被告朱巨姝（ZHUJUSHU）辩称，被告朱巨姝对涉讼房屋出售事项并不知情，被告朱巨姝一直居住在澳大利亚，公证委托书上记载的日期，朱巨姝并不在中国境内，未办理过委托公证。即使林晨接受了委托出售涉讼房屋，但在履行委托中存在越权的情形，如解除买卖合同、签订补偿协议等，且与原告也存在做低房价恶意串通的情形，故不同意原告的诉讼请求。
被告林晨辩称，出售涉讼房屋的委托书系朱巨姝所签，购买涉讼房屋时朱巨姝出资16万澳币，每月还贷和物业管理费都由林晨代为支付，其间朱巨姝未再支出过一分钱。在和原告解除买卖合同后，涉讼房屋以净到手360万元的价格另行出售了，出售的钱款归还了银行贷款、支付费用等，林晨与朱巨姝只是委托代理关系，不应承担合同义务。
合同解除时，已返还原告141万元，之后陆续归还了26万元，购房款只差4万元未还，其余部分是违约金，且被告曾将涉讼房屋交付给原告，原告也收取了涉讼房屋的租金，应当在原告诉请的款项中扣除。
经审理查明，被告朱巨姝系林晨的阿姨。
2010年12月24日，林晨代理朱巨姝以453万元的价格向案外人虞国铭购买了涉讼房屋，其中315万元以银行贷款方式支付，朱巨姝向南洋商业银行（中国）有限公司上海分行借款475，902.70美元。
2011年3月1日，朱巨姝委托林晨办理出售涉讼房屋的相关事宜，委托期限自委托人签署本委托书之日起至受托人完成委托事项之日止。
上海市东方公证处于2011年3月3日出具委托公证书。
2012年3月14日，林晨代理朱巨姝（甲方）与原告（乙方）签订涉讼房屋的房地产买卖合同，约定：涉讼房屋建筑面积159.52平方米；房地产转让价款为300万元；2012年4月25日前至房地产交易中心申请办理转让过户手续。
原告另须支付被告81万元房屋搬迁补偿费及装修、家具、家电补贴费。
2012年3月14日，林晨收到原告购房款90万元、装修和家具补偿款81万元。
2012年5月18日，林晨（甲方）与原告（乙方）因甲方抵押银行原因未能及时办理产权过户手续签订补充协议，约定：甲方承诺于2012年6月15日或之前办理涉讼房屋交接手续、于2012年6月30日或之前办理涉讼房屋产权过户手续；甲方逾期未交付房地产及办理产权过户，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起7日内，甲方仍未交付房地产及办理产权过户，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方。甲方应在自收到通知之日起3日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金。
2012年6月28日，林晨（甲方）与原告（乙方）签订补充协议，约定：甲方承诺于2012年8月31日或之前办理涉讼房屋产权过户手续；甲方承诺若2012年8月31日或之前未办理涉讼房屋产权过户手续，则甲方于2012年9月1日或之前向乙方支付违约金25万元。
2012年7月21日，林晨将涉讼房屋交付原告，因涉讼房屋买卖带租约，原告实际未使用涉讼房屋，由租客继续使用，原告自认收取了2012年8月、9月、10月三个月租金24，000元。
2012年11月27日，林晨（甲方）与原告（乙方）签订承诺书，内容为：因甲方原因，甲方承诺于2012年12月2日支付违约款计25万元，另，于2012年12月7日退还房款171万元。若逾期未支付，则每日按壹仟元支付乙方滞纳金，直至甲方全额支付上述款项。
2012年12月1日，林晨代理朱巨姝与李雅惠签订了涉讼房屋的买卖合同，转让价款360万元，另有40万元装修、设施、设备补偿款。
2013年4月12日，李雅惠起诉要求朱巨姝、林晨履行买卖合同，诉讼期间，林晨与李雅惠办理了涉讼房屋的过户手续，李雅惠撤回对朱巨姝的起诉，由林晨向李雅惠支付了违约金73万元，该案于2013年10月18日调解结案。
原告自认，林晨于2012年12月2日支付原告20万元，2012年12月7日支付原告50万元，2012年12月13日支付原告30万元，2012年12月20日支付原告20万元，2012年12月28日支付原告10万元，2013年1月7日支付原告10万元，2013年4月1日支付原告3万元，2013年9月14日支付原告8万元，2014年1月10日支付原告10万元，2014年1月30日支付原告3万元，2014年3月24日支付原告2万元，2015年2月16日支付原告1万元，合计167万元。
朱巨姝确认，委托林晨办理出售涉讼房屋的相关事宜的委托书上朱巨姝的签名是真实的，但未至公证处办理过公证，公证书上记载的日期朱巨姝不在中国境内。
上述事实，有上海市房地产买卖合同、委托书、公证书、付款收据、证人证言、付款凭证、银行交易明细、补充协议、承诺书、交房确认书及当事人的陈述为证，经庭审审核无误，本院予以确认。
本院认为，朱巨姝确认了委托书上签名的真实性，该委托书上记载的委托事项为出售涉讼房屋，受托人为林晨，朱巨姝作为委托人，应当对受托人授权范围内的事项承担后果，如认为受托人未为委托人利益而履行委托合同或有过错、故意或重大过失造成委托人损失的，可就双方的委托合同纠纷提起诉讼，但不能因此拒绝承担受托人以委托人名义对外签订的合同。
林晨代理朱巨姝签订的涉讼房屋买卖合同，补充协议、承诺书等，其合同义务及违约责任均应由朱巨姝负担。原告因此要求朱巨姝承担合同义务及违约责任，应予支持。
林晨在朱巨姝与原告签订的买卖合同中，身份为朱巨姝的代理人，原告己要求委托人承担合同义务，同时还要求代理人承担合同义务，缺乏法律依据，不予支持。
买卖合同解除后，林晨陆续支付了原告167万元，除款项支付时已说明用途外，支付时未注明的，该支付款项的用途应当由支付人明确，林晨在庭审中陈述167万元均为购房款，违约金25万元未支付，本院以支付人的陈述来确定已付款用途，原告29万元诉讼请求中，其中4万元为购房款，25万元为违约金。
原告自认曾收取涉讼房屋租金24，000元，该笔款项的收取时间在2012年11月27日签订的承诺书前，但在该承诺书中，林晨仍承诺于2012年12月2日支付违约款计25万元，故在25万元违约金中不应扣除租金。在该承诺书中，林晨还承诺于2012年12月7日退还房款171万元，若逾期未支付，则每日按壹仟元支付滞纳金，直至全额支付上述款项，故原告可要求从履行之日的次日起，起算的利息，但利息的本金部分仅限于未返还的购房款，违约金部分不予计算。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱巨姝（ZHUJUSHU）应于本判决生效之日起十日内返还原告宇世芳购房款人民币40，000元；
二、被告朱巨姝（ZHUJUSHU）应于本判决生效之日起十日内支付原告宇世芳违约金人民币250，000元；
三、被告朱巨姝（ZHUJUSHU）应于本判决生效之日起十日内支付原告宇世芳利息（以人民币40，000元为本金，从2012年12月8日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、驳回原告宇世芳其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8，490.40元，因本案适用简易程序，减半收取计人民币4，245.20元，由被告朱巨姝（ZHUJUSHU）负担。
如不服本判决，原告宇世芳、被告林晨可在判决书送达之日起十五日内，被告朱巨姝（ZHUJUSHU）可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱爱东
二〇一五年十月十四日
书记员 吴昊天
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。