天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0104民初1227号
原告：天津天孚物业管理有限公司，住所地天津经济技术开发区。
法定代表人：杨刚，董事长。
委托诉讼代理人：高爽，该公司员工。
被告：兰文治，男，1950年12月4日出生，汉族，天津科雅美术材料有限公司退休工人，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：兰文利，男，1953年9月25日出生，汉族，天津市工商行政管理局南开分局退休干部，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：兰颖，女，1980年9月23日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。
原告天津天孚物业管理有限公司与被告兰文治物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高爽，被告兰文治及委托诉讼代理人兰文利、兰颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津天孚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳2012年10月1日至2016年12月31日期间所欠的物业费，共计51个月，合计10701.80元；2.判令被告支付违约金，自欠费之日始至欠费付清之日止，按每日千分之一计算;3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年1月1日、2014年10月1日，2016年1月1日，原告与天津市天江格调花园兰庭业主会分别签订三份《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告向天江格调花园兰庭全体业主提供物业服务。其中，2014年1月1日至9月30日期间，原告与天津市天江格调花园兰庭业主会延续《天津市住宅物业服务合同》，上述合同对原、被告双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理费用、违约责任等内容做了明确约定。合同签订后，原告依约为小区业主提供了完善的物业服务，被告作为小区业主应缴纳物业管理服务费。被告房屋面积为116.58平方米，物业服务费收费标准为1.30元/月/平方米，每月应交151.55元，机电设施养护费0.5元/月/平方米，每月应交58.29元，每月收费合计为209.84元。被告自2012年10月1日至2016年12月31日期间，共拖欠51个月的物业管理服务费，合计10701.84元，原告多次催要未果。
被告兰文治辩称，2012年10月前被告按时向原告缴纳物业费。2012年，被告发现其房屋阳面的平台漏水，被告认为是平台外檐引起的漏水，故找原告工作人员进行维修，但工作人员只是拍照，一直未予维修。故，被告自2012年10月1日起未缴纳物业费。2014年原告在被告家门口张贴物业费催缴单，后被告再未见原告工作人员上门收取过物业费。2015年5月份被告房屋得以修缮，漏水问题解决。被告认为应自2015年5月开始缴纳物业费。在此之前，被告房屋漏水问题未解决，物业公司没有尽到应有的服务，被告作为小区业主蒙受了损失，不应向原告缴纳物业费。此外，被告房屋单元门经常出现故障，物业没有及时维修。同时，原告公司服务也存在问题，导致小区环境卫生质量不高，夏天蚊蝇特别多，被告不敢出门。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年1月1日，天津市天江格调花园兰庭业主会（甲方）与原告（乙方）签订《天津市住宅物业服务合同》,约定：甲方代表全体业主将天江格调花园兰庭委托乙方进行物业管理服务事宜。物业管理服务期限为2年，自2012年1月1日起至2013年12月31日止。物业管理服务费用标准为多层及高层住宅1.30元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.50元的标准由业主交纳。合同第五条第一款约定乙方依照国家、本市有关规定和本合同约定，制定物业管理服务方案和制度，对物业及其环境、卫生、公共秩序进行管理服务。合同第六条第五款约定业主于每月10日前交纳物业管理服务费；第七款约定业主或开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之一比例交纳违约金。2014年10月1日、2016年1月1日，天津市天江格调花园兰庭业主会（甲方）与原告（乙方）签订《天津市住宅物业服务合同》，期限分别为2014年10月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年12月31日，其余内容与2012年1月1日所签合同相同。2012年11月20日、2014年11月10日、2016年11月2日，原告就上述合同予以备案。合同签订后，原告按约定为被告提供了物业服务。
被告房屋坐落于天津市××格调花园××号，建筑面积为116.58平方米，按照1.30元/月/平方米的物业服务收费标准和0.5元/月/平方米的机电设施养护收费标准，被告每月需缴纳物业费209.84元。被告自2012年10月1日始未向原告支付物业管理服务费，截至2016年12月31日，被告累计欠费51个月，共计10701.84元。
庭审中，被告述称原告服务存在瑕疵。其一，原告未及时协调解决被告房屋漏水问题；其二，被告单元门经常出故障，原告未予及时维修；其三，原告对小区卫生环境管理不善，对被告生活环境造成影响。原告述称，被告房屋漏水，于2013年7月1日报修，由于被告房屋已过质保期，需要启动维修基金，当时赶上业主会换届，没有协商好。2015年成立了新的业主会，原告积极协调并向有关部门申报，于2015年5月18日接到被告再次报修后，尽快为被告房屋进行了维修。被告对原告于2015年5月对其房屋进行维修不持异议，认为被告应从此时向被告缴纳物业服务费。此前，原告并未积极履行服务义务，长达三年时间才给被告解决房屋漏水问题，被告不应收取此前的物业费。
本院认为，原告与天津市天江格调花园兰庭业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。上述合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对原告及包括被告在内的小区全体业主皆有约束力。现原告已向小区业主提供物业管理服务，被告作为小区业主理应向原告交纳物业管理服务费。此外，经本案及本院其他相关案件查明，原告在对小区环境、卫生、公共设施维护等进行物业管理服务的过程中，存在一定的瑕疵。
关于原告主张被告给付自2012年10月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费10701.80元一节，鉴于原告在对该小区实施的物业管理服务中存有瑕疵，故对被告拖欠的物业管理服务费予以酌减5%，即被告应给付原告上述期间的物业管理服务费10166.71元。关于原告要求被告支付违约金一节，因原告在对该小区实施物业管理服务中存有瑕疵，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告兰文治给付原告天津天孚物业管理有限公司自2012年10月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费10166.71元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费68元，由被告兰文治负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 陈卫东
人民陪审员 徐宝娟
人民陪审员 杨洪英
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 秦 艳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。