福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0583民初3575号原告：南安市华景房地产开发有限公司，住所地：福建省南安�霞美镇四黄村工业区。法定代表人：郑晓乐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶晓娜，女，该公司员工。被告：苏鸿坡，男，1987年12月10日出生，汉族，住福建省永春县。被告：陈宝英，女，1987年11月5日出生，汉族，住福建省永春县。委托诉讼代理人：涂师铭，福建泉南律师事务所执业律师。原告南安市华景房地产开发有限公司（以下简称华景房地产公司）与被告苏鸿坡、陈宝英商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华景房地产公司的诉讼代理人叶晓娜，被告苏鸿坡以及被告陈宝英的诉讼代理人涂师铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华景房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除华景房地产公司与苏鸿坡、陈宝英签订的合同编号为XXXXXX的《商品房买卖合同》。2.案涉《商品房买卖合同》备案及预告登记注销完成后五日内，扣除违约金、注销合同及发票的手续费、诉讼费用、执行费用及其代苏鸿坡、陈宝英偿还的银行贷款本息后，剩余购房款无息退还苏鸿坡、陈宝英。3.苏鸿坡、陈宝英向华景房地产公司支付违约金54766.6元。4.苏鸿坡、陈宝英于判决生效后10日内配合办理案涉商品房的合同备案及预告登记的注销手续，若苏鸿坡、陈宝英不配合办理，每逾期一日，按已付房款的0.1%向华景房地产公司支付违约金，因办理相关手续产生的所有税费由苏鸿坡、陈宝英承担。事实和理由：2013年10月29日，苏鸿坡、陈宝英与华景房地产公司签订合同编号为XXXXXX号的《商品房买卖合同》，购买“中骏·四季康城二期”第X幢XX层XXXX号房屋，总价款为547666元，双方约定苏鸿坡、陈宝英于签订购房合同时付清首期款164666元，余款383000元办理银行按揭贷款。补充协议第五条约定：按揭银行解除“个人住房按揭贷款合同”或要求出卖人承担保证责任的，出卖人均有权解除购房合同并收回该商品房，买受人应承担的违约金数额为该商品房总价款的10%。购房合同签订后，苏鸿坡、陈宝英支付了首期款164666元，余款380000元向银行申请了按揭贷款，由华景房地产公司提供阶段性连带责任保证。后因苏鸿坡、陈宝英逾期偿还按揭贷款，银行起诉苏鸿坡、陈宝英及华景房地产公司，法院于2016年11月29日作出（2016）闽0583民初5562号《民事判决书》，判决中国农业银行股份有限公司南安市支行提前解除借款合同，要求苏鸿坡、陈宝英履行还款责任，华景房地产公司履行连带担保责任。根据《商品房买卖合同》补充协议第七条约定，华景房地产公司决定解除合同。为此，提出本案诉讼。苏鸿坡辩称，他没有钱偿还贷款，要求将该房产拍卖。陈宝英辩称，她及苏鸿坡与华景房地产公司签订的附件六《合同补充协议》无效，违反了法律规定，严重侵害了她的合法权益，并且本案诉请的担保债权尚未形成，所以华景房地产公司无权进行追诉，请求法院驳回华景房地产公司全部诉讼请求。理由如下：一、本案是担保合同纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷。本案是因苏鸿坡、陈宝英向中国农业银行股份有�公司南安市支行借款购房后未依约还款，而导致华景房地产公司被判决对该案的借款本息承担连带清偿责任，华景房地产公司才提出本案诉讼。她与苏鸿坡均认为与华景房地产公司不存在商品房合同纠纷。她和苏鸿坡与华景房地产公司签订商品房买卖合同后，已依约支付了全部购房款，履行了商品房买卖合同的全部义务，华景房地产公司虽未依约交房，她对此也没有提出异议。未依约交房不影响中国农业银行股份有限公司南安市支行实现债权。二、华景房地产公司并未按南安市人民法院（2016）闽0583民初5562号《民事判决书》履行担保责任，所以华景房地产公司与她之间没有形成债权。所以华景房地产公司以该判决提出诉讼没有事实和法律依据。三、《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》是无效条款，根据法律规定，无效合同自始无效。该合同是格式合同，�有的条款都是华景房地产公司为了重复使用而预先拟定，在商品房买卖合同中，开发商强势，根本不让购房者考虑和修改。《商品房买卖合同》第二十二条规定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第五条规定了购房者未履行银行贷款时，华景房地产公司可行使的权利。该条款严重的损害了她与苏鸿坡的合法权益。她与苏鸿坡支付了全部购房款，华景房地产公司就有义务将房子无条件的交给他们，不得再附加与买卖合同无关的条件。华景房地产公司作为连带责任的担保人，其依法可以行使的权利和义务在借款担保合同中已经作出了明确的约定，无需再加重及损害她与苏鸿坡的权益。该条款将房屋的升值利益归华景房地产公司所有，严重的损害了她与苏鸿坡的合法权益。该房屋的升值利益应归她与苏鸿坡所有。本院经审查认定事实如下：华景房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发等项目的有限责任公司，华景房地产公司并取得诉争商品房项目的商品房预售许可证。2013年10月29日，华景房地产公司与苏鸿坡、陈宝英签订合同编号为XXXXXX的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。该合同约定，苏鸿坡、陈宝英向华景房地产公司购买址在南安市，建筑面积共88.12平方米，单价为6215元，总金额为547666元，付款方式及期限为办理分期付款方式或办理银行按揭付款方式（详见合同附件六补充协议）等内容。附件六《合同补充协议》约定买受人于2013年10月29日签订购房合同并同时付清首期款164666元，余款383000元办理银行按揭贷款……按揭银行解除“个人住房按揭贷款合同”或要求出卖人承担保证责任的，出卖人均有权解除购房合同并收回该商品房。出卖人在扣除买受人应承担的违约金（违约金数额为该商品房总价款的10%）、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭银行的贷款本金、利息、罚息（由出卖人代买受人向银行偿还）后，将购房款余款无息返还买受人……购房合同确定解除后，双方应在10日内持办理购房合同注销手续所需的证明材料，并至原购房合同登记机关办理购房合同注销手续，因办理购房合同注销手续及已付款发票注销手续所产生的费用由买受人承担。若买受人不配合办理购房合同注销手续，每逾期一日，买受人应按已付房款的1‰向出卖人支�违约金。2014年7月3日，苏鸿坡与中国农业银行股份有限公司南安市支行签订《个人购房担保借款合同》向其借款383000元。同日，陈宝英签订《共同还款承诺书》，承诺为借款人苏鸿坡上述借款合同项下的所有贷款承担共同还款责任，华景房地产公司为该笔贷款提供阶段性保证担保。中国农业银行股份有限公司南安市支行依约发放了借款，但苏鸿坡、陈宝英未依约按时偿还贷款。2016年7月6日，中国农业银行股份有限公司南安市支行向南安市人民法院提起诉讼。2016年11月29日，南安市人民法院作出（2016）闽0583民初5562号民事判决书判决：1、解除双方签订的《个人购房担保借款合同》；2、苏鸿坡、陈宝英应于本判决生效后十五日内共同偿还中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金367555.5元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2016年2月21日起至实际还款之日止按中国人民银行的有关规定和合同约定计算）；3、华景房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；其承担保证责任后，有权向被告苏鸿坡追偿。该判决生效后，苏鸿坡、陈宝英及华景房地产公司均未履行上述判决书，中国农业银行股份有限公司南安市支行向南安市人民法院申请执行。2017年7月12日，华景房地产公司缴纳执行款项410385元，其中银行贷款本息397927元，案件受理费7045元，执行费5413元。苏鸿坡、陈宝英至今未将华景房地产公司代偿的款项支付给华景房地产公司。本院认为，华景房地产公司与苏鸿坡、陈宝英签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，苏鸿坡、陈宝英向中国农业银行股份有限公司南安市支行办理按揭贷款手续用于支付讼争房屋的房款，并由华景房地产公司提供阶段性保证。苏鸿坡、陈宝英未依约按时偿还贷款，其行为构成违约，经法院判决，华景房地产公司代苏鸿坡、陈宝英向银行偿还了贷款本金及利息、罚息等。华景房地产公司已履行了保证责任，依照双方签订的《合同补充协议》“按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》或要求出卖人承担保证责任的，出卖人均有权解除购房合同并收回该商品房。出卖人在扣除买受人应承担的违约金（违约金数额为该商品房总价款的10%）、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭银行的贷款本金、利息、罚息（由出卖人代买受人向银行偿还）后，将购房款余款无息返还买受人”约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条�。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，华景房地产公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求苏鸿坡、陈宝英支付代偿款项397927元，违约金54766.6元、案件受理费7045元。执行费5413元系华景房地产公司未按照生效判决履行而扩大的损失，不应由苏鸿坡、陈宝英承担，华景房地产公司的该项请求，应予驳回。本案合同已办理备案手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，华景房地产公司请求苏鸿坡、陈宝英配合其解除《商品房买卖合同》的备案登记手续，符合法律规定，予以支持。华景房地产公司要求苏鸿坡、陈宝英承担注销合同及发票的手续费，因该费用尚未发生，本案不予处理，待该费用实际发生后，由双方另行处理。因本判决生效后，华景房地产公司可根据生效的法律文书自行办理合同注销手续，无需苏鸿坡、陈宝英不配合办理，故华景房地产公司请求苏鸿坡、陈宝英支付逾期办理合同注销手续的违约金，没有事实及法律依据，予以驳回。因苏鸿坡、陈宝英未在本案中提出请求，对于华景房地产公司应返还苏鸿坡、陈宝英的剩余购房款，本案不予处理，双方可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除南安市华景房地产开发有限公司与苏鸿坡、陈宝英2013年10月29日签订的编号为XXXXXX的《商品房买卖合同》；二、苏鸿坡、陈宝英应于本判决生效后十日内协助南安市华景房地产开发有限公司到原登记机关办理上述《商品房买卖合同》注销登记及购房发票的注销手续；三、苏鸿坡、陈宝英应于本判决生效后十日内支付南安市华景房地产开发有限公司因履行连带保证责任支出的款项397927元；四、苏鸿坡、陈宝英应于本判决生效后十日内支付南安市华景房地产开发有限公司违约金54766.6元，因（2016）闽0583民初5562号案件支付的受理费7045元，共计61811.6元；五、驳回南安市华景房地产开发有限公司的其他诉讼请�。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9277元，减半收取计4639元，由苏鸿坡、陈宝英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员  倪丽端二〇一七年八月二日书 记 员  杨玲娥速 录 员  陈家群附本案引用的主要法律条�及执行的申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约�生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。