河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第1574号
上诉人（原审被告、反诉原告）林瑞平，女，1971年6月26日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）孙魁，男，1964年4月6日出生，汉族。
上诉人林瑞平与被上诉人孙魁租赁合同纠纷一案，孙魁于2014年4月15日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求判令：1、撤销孙魁与林瑞平签订的房屋租赁合同；2、林瑞平退还租金39000元及转让费50000元；3、诉讼费用由林瑞平承担。诉讼中，林瑞平提起反诉，请求判令：1、孙魁向林瑞平支付房屋、水电保证金13000元；2、反诉费用由孙魁承担。庭审中，孙魁表示其诉状所称非法转租的租赁合同属无效合同，系表述有误，主张涉案租赁合同属效力待定、可撤销的合同。河南省郑州市管城回族区人民法院于2015年4月3日作出（2014）管民二初字第819号民事判决。林瑞平不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月17日对本案公开开庭进行了审理。上诉人林瑞平，被上诉人孙魁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月20日，孙魁（乙方）与林瑞平（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1、甲方将位于管城回族区裴昌庙街2号楼1层3号租赁给乙方经营使用，建筑面积65平方米；2、乙方租赁期限为9个月，自2014年4月1日至2014年12月30日；3、房屋月租金13000元，交纳方式为一次交付3个月房租，采取先交租金后使用的原则，由乙方于2014年4月1日前交清2014年6月30日前的全部房租39000元，逾期十日不交，即视为乙方无条件放弃对所租房屋的使用权，甲方可以不通知、不协商和不通过诉讼将房屋立即无偿收回；4、租赁期间乙方应按时向甲方或供电单位交纳水电费，并交纳房屋、水电保证金13000元。合同签订前即2014年3月18日，孙魁将47000元转让费汇入林瑞平银行账户，另有转让费3000元系于2014年3月17日由案外人张敏收取并出具了收条。合同签订当日，孙魁向林瑞平支付三个月的租金39000元，林瑞平另出具《转让合同》一份，内容为：“将管城回族区裴昌庙街2号楼1层3号转让给杨丹丹，转让费是伍万元整，已收”。林瑞平在落款处所签姓名为“张敏”。孙魁承租涉案房屋系为经营饭店所用，后孙魁准备装修房屋，并至工商管理部门办理相关登记手续，但得知林瑞平作为承租人，不得随意转让、转租房屋，其后涉案房屋楼上居民也打出了“楼下禁开饭店”的条幅。另外，林瑞平经营“田野鲜花婚庆”，工商登记的经营场所即为涉案房屋。孙魁就此与林瑞平协商退还相关费用未果，引起争诉。
原审庭审中，孙魁表示承租房屋是给其子孙立翔及孙立翔女友杨丹丹两人使用，孙立翔及杨丹丹一直代表其与林瑞平协商租房事宜。孙魁申请杨丹丹、孙立翔出庭作证，杨丹丹在庭审中所述租房主要经过如下：涉案房屋门头为“西西快餐”，2014年3月其看到转让信息后看房并与林瑞平协商，当时林瑞平称转让费可以与上手的承租者即“西西快餐”的经营者协商，后其与张敏见面，张敏提出80000元转让费，让其回去考虑。3月17日，其及孙魁又与张敏及林瑞平见面，协商转让费，最终张敏同意转让费为50000元，张敏亦同意先交3000元押金，其即将3000元交于张敏手中，当时张敏把钱给了林瑞平，张敏手写了押金条，并称剩余款项打到账上后，再出具收据。其问张敏其他的钱打到哪个卡上，林瑞平提供了银行账号，让将剩余47000元打到林瑞平银行卡内，张敏表示同意。3月18日，其将47000元打入林瑞平银行卡中。其要求林瑞平找张敏过来签收据，林瑞平称她写就行，但落款写了张敏的名字。后双方签订合同，而其见到林瑞平与房东的合同方知林瑞平并非房屋所有权人。此后其在工商局未能办理相关登记手续，其要求林瑞平退还租金及转让费，双方协商未果。证人孙立翔亦陈述，在协商租房过程中，林瑞平称张敏是“西西快餐”承租人的姐姐，所有事情和张敏商议，林瑞平只收房租，其与张敏谈好转让费，并交押金3000元，其问张敏要卡号转账剩余47000元时，林瑞平称打到林瑞平的卡上就行。该租房经过与杨丹丹上述证言基本一致。但林瑞平否认收到押金3000元，并称转让费47000元已经交付张敏。
原审法院另查明：涉案房屋登记所有权人为河南英科实业有限公司。庭审中，孙魁所提供的工商档案查询资料包含2013年9月1日林瑞平与河南英科实业有限公司所签《房屋租赁合同》一份，内容显示：河南英科实业有限公司将管城回族区裴昌庙街2号楼1层3号一层门面房租赁给林瑞平经营使用，承租期限三年，自2013年9月1日至2016年8月30日，经公司书面同意，林瑞平在合同租赁期内可以将所租房屋另行出租、转租，转租时林瑞平应将与他人所签租房合同原件一份交公司存档，同时由公司在林瑞平及租户租房合同上签章并签署“同意乙方转租”字样。而林瑞平提交其与河南英科实业有限公司于2013年12月19日所签《房屋租赁合同》一份，内容显示：河南英科实业有限公司将管城区裴昌庙街35号一层的部分门面房（建筑面积104.5平方米）租赁给林瑞平经营使用，自2014年1月1日至2014年12月31日，但约定林瑞平不得将房屋转租、转包或抵押，否则河南英科实业有限公司有权收回房屋。该合同抬头处有手写“同意转租转让2013年12月19日”字样并加盖了河南英科实业有限公司印章。孙魁亦提交了2013年12月19日林瑞平与河南英科实业有限公司所签《房屋租赁合同》复印件一份，内容与前述林瑞平所举当日合同基本一致，但抬头处并无“同意转租转让”字样及河南英科实业有限公司印章。孙魁表示该合同复印件系因办理工商营业执照所需而由林瑞平向其提供。另外，林瑞平所提交的涉案2014年3月20日其与孙魁所签《房屋租赁合同》的抬头处有手写“同意转租2014年4月28日”字样并加盖了河南英科实业有限公司印章。
原审法院认为：关于孙魁、林瑞平所签《房屋租赁合同》的效力，孙魁对合同效力的认识有误，效力待定合同及可变更、可撤销合同系效力瑕疵合同的不同类型并各有不同适用情形和原因，孙魁诉称意见不当。就本案而言，林瑞平虽系涉案房屋的承租人而非所有权人，但考量双方提供的证据，尤其是相关合同内容，加之双方成讼原因并非系原出租人即房屋所有权人提出异议导致房屋无法使用，故不足以认定林瑞平的转租行为构成无权处分或存在可变更、可撤销原由，孙魁现诉请撤销合同缺乏事实及法律依据，该院不予支持。但本案客观事实情况是，孙魁办理工商登记未成，相关邻居对将房屋作为饭店经营使用提出异议，且孙魁尚未装修使用房屋，其在合同签订后短短数日内即向林瑞平提出了退租退款请求并随后提起诉讼，双方实际上也早已终止履行合同。故综合考虑案件情况，本着公平原则和诚实信用原则予以衡量，该院确定应由林瑞平向孙魁退还其已付的房租39000元，林瑞平的反诉主张则不能成立，该院不予支持。关于涉案房屋转让费50000元，首先，在商铺租赁经济活动中，收取商铺转让费的现象普遍存在，它是一种转让商铺使用权而在转让时一次性收取的费用，通常是原承租经营者向下家承租经营者收取；其次，根据审理查明的事实，涉案房屋在孙魁接手之前，由他人经营饭店使用，门头为“西西快餐”，而相关证人对合同协商及签订的经过进行了陈述，显示案外人张敏作为“西西快餐”经营方，与孙魁就转让费进行协商和确定，且于合同签订前收取了孙魁转让费3000元并以其名义出具收条，孙魁虽主张该3000元已交付林瑞平但举证不力，现林瑞平予以否认，该院不予认定；第三，林瑞平虽提供其银行帐号并由孙魁将剩余转让费47000元汇入该帐号，但证人陈述当时是经过了张敏的同意，且林瑞平出具的相关手续即《转让合同》落款为张敏字样，孙魁如主张林瑞平是转让费收取人，却允许林瑞平以张敏名义出具手续，于理不合，孙魁亦并无证据证明其当时曾就此向林瑞平提出异议；再者，孙魁与林瑞平所签《房屋租赁合同》亦并无转让费的约定内容。故综合考虑本案事实及证据情况，该院认为，林瑞平主张转让费的实际收取人是张敏更符合客观事实经过及对相关收条、《转让合同》的解释，也与市场交易习惯一致，该院予以采信，孙魁要求林瑞平退还该费用证据、理由不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，原审法院判决：一、林瑞平于判决生效后十日内退还孙魁房屋租金39000元；二、驳回孙魁的其他诉讼请求；三、驳回林瑞平的反诉请求。当事人如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉费2125元，由林瑞平负担935元，由孙魁负担1190元；反诉费63元，由林瑞平负担。
宣判后，林瑞平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院判决林瑞平退还林瑞平房屋租金39000元没有事实和法律依据，在二审中依法应予纠正。林瑞平与孙魁签订的《房屋租赁合同》合法有效，该合同的效力不属于无效或可撤销的合同，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。孙魁在使用房子的过程中，因其自身原因无法达到使用目的并向法院提起诉讼请求林瑞平退还其租金39000元属于违反合同约定，擅自变更合同的行为，其请求不应予以支持。双方约定的租赁期期限为2014年4月1日至2014年12月30日，在此期间没有法定和约定的解除合同的情形，孙魁是无权要求解除合同的。一审判决认为双方签订的合同合法有效是正确的，但其以孙魁“在合同签订后短短数日内即向被告提出了退租退款请求并随后提起诉讼，双方实际上也早已终止履行合同”为由从而判决林瑞平退还孙魁已付房租39000元，这是违反法律关于合同要全面履行的法律原则的。林瑞平与孙魁签订的合同中对房屋的用途并没有约定，林瑞平也未向孙魁承诺可以为其办理经营餐饮的工商登记，并且办理工商登记的义务在孙魁而不在林瑞平。孙魁在不能办理工商营业执照后即向林瑞平提出退还租金的要求，不符合法律规定的合同提前解除的条件，故林瑞平不应退还所收租金。一审中，孙魁称其无法经营餐饮生意，法庭考虑到减轻其损失的目的协调孙魁将房屋进行转租，不知为何孙魁没有将房屋对外转租出去。在此情况下，房屋的使用权是由孙魁来行使，孙魁也一直在使用涉案房屋，而孙魁至今为向林瑞平支付此期间的房租，属于明显违约，林瑞平保留向孙魁主张此期间房屋租金的权利。二、林瑞平请求判决孙魁支付13000元房屋、水电保证金，一审法院未予认定，属于认定事实错误。双方在合同第八条约定：租赁期间孙魁应按时向林瑞平或供电单位缴纳水电费。逾期不交加收日5%的滞纳金，并缴纳房屋、水电保证金人民币13000元。该约定合法有效，而一审法院对此诉请未予支持，明显错误。综上，请求二审法院依法驳回孙魁要求林瑞平退还39000元房屋租金的诉讼请求，并改判孙魁支付林瑞平房屋、水电保证金13000元或将本案发回重审，并由孙魁承担本案一审和二审诉讼费。
被上诉人孙魁答辩称：房屋转让费5万元和租赁费39000元全部交给了林瑞平，孙魁一直没有拿到涉案房屋的钥匙，房屋没有使用，水电费等根本没有发生。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人林瑞平在二审中新提交证据有照片一张，证明涉案房屋现在还是空着的，孙魁不想租用了在门上贴的转让单。被上诉人孙魁对上述证据发表质证意见称：转让是因为一审法院认定房子空着损失过大，在一审法院的主持下，孙魁家人方贴的转让单。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。对于双方房屋租赁合同提前终止履行的原因，系上诉人林瑞平所提供的房屋不能满足合同用途的需要，导致孙魁办理工商登记未成，不能从事正常经营；且孙魁在合同签订后短短数日内即向林瑞平提出了退租退款请求，并尚未装修使用涉案房屋，故原审法院根据公平原则和诚实信用原则衡量，判令林瑞平向孙魁退还已付的房租39000元，符合情理和法律规定。林瑞平还上诉称其原审中要求孙魁缴纳房屋水电保证金的反诉请求应予支持，因双方房屋租赁合同在签订后数日即提前终止履行，故林瑞平依照原租赁合同要求孙魁缴纳房屋水电保证金于法无据，原审法院不予支持并无不当。综上，对林瑞平的上诉主张，因缺乏相应的事实根据和法律依据，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费998元，由上诉人林瑞平负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾小潭
审判员 马 莉
审判员 刘平安
二〇一五年十月十三日
书记员 黄会苹