广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第218号
原告张波，男，汉族。
被告潘显东，男，汉族。
委托代理人孔磊，广东鹏泰律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人吴军强。
委托代理人李常优，女，汉族。
委托代理人肖洪林，男，汉族。
原告张波诉被告潘显东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产公司）为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序于2015年3月23日和2015年4月24日公开开庭进行了审理。原告张波，被告的委托代理人孔磊，第三人的委托代理人李常优到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月13日，原、被告签订《房地产买卖合同》，由原告购买被告位于深圳市南山区A房产，购房总价为250万元（人民币，下同）。合同签订后，原告支付了定金10万元，该定金支付至第三人处。后被告要求第三人将原告已支付的定金10万元支付给被告，原告考虑到被告需办理赎楼手续需要用钱，因此同意第三人将定金9.5万元支付给了被告（预留5000元作为物业管理费、水电费等保证金）。2014年12月1日，原告到银行办理了首期房款支付手续（已支付首期房款65万元）、资金监管手续及办理按揭贷款等手续，后原告的贷款银行准许了原告的贷款申请，目前银行贷款已审批。签订合同后七日内，被告配合第三人到公证部门办理了赎楼的公证委托手续。但截止到起诉时，第三人多次催促被告配合已委托的担保公司办理赎楼手续，被告极不配合，一直不去办理。后被告直接告知第三人及已委托的担保公司，其不需要已公证委托的担保公司进行赎楼，其自行赎楼。但截至起诉时被告未自行赎楼也未办理房产注销抵押登记。根据担保公司的回函可以确认被告在得知其无法获得担保公司赎楼贷款后，又不自行采用其他的方式赎楼，其未在合同签订之日起60日内自行赎楼，注销抵押登记，且迟延10天以上，根据合同约定已构成根本违约，因此被告应按合同约定向原告支付违约金。原告要求被告支付50万元的违约金金额合理，根据最高院审理商品房买卖合同司法解释第十六条，本案中被告给原告造成的损失已接近违约金金额，包括涉案房产价值已接近300万元，这损失是给原告造成的损失，且原告因买房向他人借款的利息损失，因此不存在减少违约金的情况。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告的《房地产买卖合同》，被告支付原告违约金50万元，并返还原告定金9.5万元；2、被告承担保全费、诉讼费等。
被告辩称：1、被告认为该买卖合同属于无效合同。签订买卖合同时，双方均明确知道该房产为查封状态，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条的规定，属于无效合同。原告对合同无效负主要责任。2、被告一直在积极履行合同，没有任何违反合同约定的行为。被告于2014年11月18日办理了全权委托公证，委托深圳市万通融资担保有限公司办理赎楼手续。办理完毕公证，被告为了保证合同顺利履行，多次积极主动联系法院、国土部门，确认解封程序，于2014年11月28日申请房产解封，涉案房产已经于2014年12月26日解封。3、合同签署有重大瑕疵，主要条款约定不明，致使合同无法继续履行。合同约定物业的转让成交价为250万元（实收），而合同第七条有约定相关税费由卖方支付，这前后矛盾。事实上在签订合同时双方已经谈好交易产生的全部费用由卖方支付，是由于第三人的失误，将税费承担一栏买方应承担的费用划掉，错误的填写成卖方一栏，原告以此为由拒绝支付赎楼费用。此外，备注条款约定，额外所产生的税费由卖方承担，此句可理解为由买方支付正常赎楼的税费，额外产生的税费由卖方承担。而担保公司赎楼以收取了全额担保费为前提，这是担保公司操作的市场交易惯例，由于对费用支付双方产生歧义，导致合同无法顺利履行。4、被告没有违反合同约定的义务，不存在任何违约行为。事实上，被告已经获得赎楼贷款，但是由于担保费的问题，赎楼手续无法进行。另外，买卖合同是第三人提供的格式合同，涉案房产属于被查封状态，只有办理完毕解封手续才能进行赎楼等后续手续。5、原告违约在先导致合同无法继续履行，反而恶意提起诉讼。原告应于2014年12月2日前付清首期款，2014年12月5日前办理按揭贷款申请手续，并提交相关资料，之后被告才能办理赎楼手续，这是原告在先履行的义务，从原告提交的证据来看，原告没有办理上述手续的任何证明。6、第三人出具的证明属于恶意编造，由于第三人员工与原告有利害关系，所以提供虚假证明。被告将房产赎楼全权委托给万通担保公司，而该公司与第三人为关联公司。可见第三人与万通担保公司之间的关联，被告做了全权委托公证给万通担保公司，后续所有手续该公司均可以操作完成，何来第三人员工证词中的不配合办理手续一说。7、赎楼贷款并非担保公司批，是银行所批；涉案房产没有解封之前，银行是无法审批赎楼贷款，只有等到解封后交易程序才能继续进行，自涉案房产解封到原告起诉，时间均未超过60日，反而是原告主张解除合同；原告认为的实际损失没有任何证据证明，且其提出的均是预期利益、间接损失，不能作为支持违约金的依据。综上，被告并未有任何违反合同约定的情况，反而是原告违反合同约定，不想继续购买，恶意诉讼，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人陈述称，本案属于买卖合同纠纷，第三人作为居间方，与买卖双方属于居间服务关系，属于不适格主体；第三人与万通融资担保有限公司属于各自独立法人机构，不存在联合恶意提供虚假证明。
经审理查明，位于深圳市南山区A房（涉案房产）登记在被告潘显东名下，建筑面积82.2平方米，登记价314480元。
2014年11月13日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方将涉案房产出售给买方，转让成交价为250万元（实收）；买方在签署本合同时向卖方支付定金10万元；第二部分房款为240万元，采用银行按揭方式付款，买方应于签署本合同之日起20日（含当日）内付清首期房款约65万元（不含已付定金）；买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；买卖双方于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为托管；在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费，不得延误；卖方的房产产权现状为处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起7日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时，买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约；卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约；卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，需在签署本合同之日起六十日（含当日）内自行赎楼，注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方需付费用，包括营业税、个人所得税、公证费、赎楼担保费等由卖方支付；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他内容。该合同备注条款中约定：经双方协商，此房目前为查封状态，买卖双方自愿签约，卖方负责解封等一切手续及支付在正常赎楼费用中额外产生的费用；经双方协商，支付正常赎楼的税费，额外所产生的税费由卖方承担，如因卖方没有及时供楼，而导致不能正常担保赎楼，解决方案如下：卖方找担保人提供房产证明，用现金赎楼，所产生的费用会超过正常担保赎楼费用，超过部分费用由卖方承担。
同日，原告向第三人支付定金10万元，后第三人将其中的95000元支付给被告，其余5000元作为交房保证金托管在第三人处。
2014年11月18日，被告签署《委托书》，委托深圳市万通融资担保有限公司办理涉案房产的赎楼等手续，并进行了公证。
2014年12月26日，涉案房产解除查封。
庭审后，本院依法向中国银行股份有限公司中心区支行（以下简称中国银行）调取了原告在该行办理资金监管及申请贷款手续的相关资料。具体为：1、银联商务签购单和交易资金委托监管业务收款收据，显示原告于2014年12月1日刷卡支付650000元到监管账户，中国银行出具收款收据；2、2014年12月3日签订的《二手楼交易资金委托监管协议》；3、房贷综合资料、二手楼贷款款项存入账户确认书、个人借款申请表、深圳市个人住房公积金贷款申请表等，显示原告及其配偶熊某于2014年12月1日向中国银行申请贷款。原告另向本院提交了中国银行于2014年12月19日出具的《个人二手住房公积金组合贷款承诺书》，以证明其已获得银行的贷款承诺。
本院依法向深圳市万通融资担保有限公司调查，询问涉案房产赎楼手续未办理完毕的原因。该公司于2015年4月7日复函称：“我司受理业主潘显东赎楼申请后查询业主涉诉房产供楼记录发现，其供楼记录极差，自向银行申请按揭贷款以来并未按约如期还款，违约月数最高达到28个月，产生大额违约罚息及银行维权的诉讼费及律师费等费用；因我司明确规定只受理业主正常贷款本息还款担保业务，故我司在接受业主赎楼申请后至办理赎楼委托公证前多次告知业主自行还清上述违约费用，方才能办理赎楼工作，业主亦表示没有问题；在办理完成赎楼委托公证书后，因业主迟迟未还清上述费用，导致我司业务流程无法继续推进，我司人员多次催促业主尽快结清费用，业主却告知已另行让其他公司进行赎楼，待我司后续再联系业主时，已无法取得联系，之后该事宜便被搁置了。综上，因业主自身不配合我司相关工作，才导致我司无法继续完成赎楼工作。”被告表示该复函是按照担保公司员工陈晶所述进行提供，陈晶与原告有利益问题，不能作为证人，因此被告该复函所列的事实不予认可。
庭审中，双方均确认涉案房产的正常赎楼费用由原告承担，额外产生的费用由卖方承担。
另查，原告于2015年2月2日向本院提起诉讼，被告于2015年3月4日收到起诉状等材料。
以上事实，有《房地产买卖合同》、委托书、收据、银联商务签购单和交易资金委托监管业务收款收据、《二手楼交易资金委托监管协议》、房贷综合资料、二手楼贷款款项存入账户确认书、个人借款申请表、深圳市个人住房公积金贷款申请表、复函、房产信息单等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告于2014年11月13日签订了《房地产买卖合同》，签订该合同时，虽然涉案房产被有权机关查封，但并未改变该房屋的商品房性质，只是国家公权在查封期限内对房屋的处分作出了限制，不影响作为原因行为的买卖合同的效力。故《房地产买卖合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行。
本案被告虽表示其已履行了办理赎楼公证的手续，是因为双方对赎楼手续的费用产生争议，故没有办理完赎楼手续。但综合原、被告提交的证据，并结合本案第三人的陈述及担保公司的复函可以看出：原、被告双方对于赎楼手续的费用承担并不存在争议，即原告承担正常的赎楼费用，超出正常赎楼费用以外的费用由被告承担；而涉案房产存在大额违约罚息等额外费用须由被告自行承担，因被告未结清上述费用并主动通知担保公司停止赎楼，又未在买卖合同约定的时间内自行赎楼，才导致涉案买卖合同无法继续履行。而原告已按照买卖合同的约定完成了定金支付、资金监管和银行贷款等手续，故被告未按照合同约定的内容实际履行完担保赎楼等义务，被告的行为已构成违约，被告应承担相应的违约责任。对于原告请求被告按照转让成交价的20%支付违约金的诉讼请求，被告提出了调整违约金标准的请求，本院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，原告未向法院举证证明其因被告的违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，考虑到原、被告签订合同时涉案房产的实际情况，原告应可采取适当措施防止损失扩大，故本院对原告提出的要求被告承担违约责任的诉讼请求予以部分支持，酌情判令被告向原告支付违约金30万元。
因被告存在违约行为，原告可根据法律和合同约定要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告已于2015年3月4日收到起诉状等材料，故本院确认当事人之间的《房地产买卖合同》于2015年3月4日解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，被告应退还原告已收取的定金95000元，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告张波与被告潘显东于2014年11月13日签订的《房地产买卖合同》于2015年3月4日解除；
二、被告潘显东于本判决生效之日起十日内向原告张波支付违约金300000元；
三、被告潘显东于本判决生效之日起十日内向原告张波返还定金95000元；
四、驳回原告张波的其他诉讼请求。
当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费4875元，保全费2092.4元，共计6967.4元，由原告负担2342元，由被告负担4625.4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 庞海婷
二〇一五年四月二十八日
书书记员洪靖敏