浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终855号
上诉人（原审原告）：蔡品法，个体经营户。
委托代理人：吕虹莹，浙江和义观达律师事务所律师。
委托代理人：姚成钢，浙江和义观达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁波龙欣染料化工有限公司。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道铜盆浦村。
法定代表人：黄青，该公司总经理。
委托代理人：杨培尔，浙江红邦律师事务所律师。
委托代理人：陈栋斌，浙江红邦律师事务所律师。
上诉人蔡品法因与被上诉人宁波龙欣染料化工有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2016年1月25日作出的（2015）甬鄞民初字第161号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2007年7月23日，原告以“鄞州钟公庙星达家私厂”名义与被告签订《房产租赁合同》一份，约定：被告将坐落在宁波市鄞州区钟公庙铜盆浦的公司仓库、食堂、办公楼及门卫室（以办公楼和原厂房车间南北水泥路为中界线，中界线以西的所有车间不在租赁范围）出租给原告使用，租赁用途为生产家具办公用品；租赁期限六年，自2007年9月1日至2013年8月31日；租赁前三年为每年18万元，后三年为每年21万元，每年一次性付清；租赁期内被告为原告提供用电，自合同成立后的用电、水费等由原告支付，被告暂收水电押金1万元，当租赁期满原告与水电供应方结清水电费后，押金归还。原告不得对所承租的房产进行影响使用安全的改造，在不影响使用安全的前提下，确实需要改造、装修的，必须符合有关部门要求，并征得被告书面同意，费用由原告自理，权属归被告所有；原告在租赁期内新建造的砖混结构的房子（除被告老房子的基础上改造不算外），当政府拆迁赔偿时，被告享受60%，原告享受40%；如果2013年双方再续订租赁合同时，原告无权享受其自建的40%的政府赔偿金，全部归被告所有。因不可抗拒力原因（地震造成房产损坏严重，市政规划行为等）造成合同无法继续履行的，被告不承担责任；原告应当自收到被告通告之日起三个月内将所有承租的房产及按本合同约定权属归被告所有的全部财产完好无损交予被告，被告按原告实际使用时间计收租金，无息退还租赁金额；双方互不赔偿对方损失。双方另行约定了其他相关事项。合同签订后，原告按约使用承租房屋，并向被告支付了2012年8月31日前的房租。2012年4月，被告发函告知原告，因规划需要，原告承租使用的房屋、土地已被列入拆迁范围，租赁合同无法继续履行；根据合同第十条约定，通知原告在收到通知之日起三个月内腾退房屋，将承租房屋及合同约定权属归被告的全部财产完好交还，并按实际使用时间计收租金。同年4月22日，原告回函给被告，认为符合合同约定的情形下应当腾退，但在腾退之前应解决原告新建房屋的赔偿问题，并协商解决厂房搬迁费用补贴。2012年12月24日，宁波市鄞州区房屋拆迁办公室发函通知原告，被告公司的厂房及附属设施已被征收且即将拆除，因发现星达家私厂尚有部分物品放置在租赁厂房及厂区内，要求在接到通知书的七日内自行搬迁腾空。原告实际于2013年初腾退完毕，腾退前尚有2012年6、7月的水电费未付清，其中电费10935.59元已由被告支付。
2012年11月30日，被告与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室签订《房屋征收补偿协议》，约定：被告被征收的土地面积为12865.7平方米，房屋建筑面积10402.08平方米，棚房为345.44平方米；按照货币安置补偿政策，被告可得到的补偿款包括，土地征收补偿价29740895元，房屋征收补偿价7600760元，内外业装修及附属设施补偿金665388元，对被告的搪玻璃反应锅、冷凝器、蒸馏塔、锅炉等重大设备、基础及钢结构支撑、污水处理等重要设施按评估机构出具的评估值的40%给予补偿计10110555元，房屋征收给被告带来的设备搬迁、停工、停产等损失按合法建筑面积给予150元／平方米的一次性经济补偿1560312元，如约搬迁完毕按有证土地面积200元／平方米给予奖励金2573140元，按相关政策给予6个月的临时安置补偿费748950元，上述补偿款总计伍仟叁佰万圆整；被告在签订协议后交付土地、房产证原件；关于被告与承租方的关系，被告在接到征收通知后，按法律规定与承租方已办理相关齐全手续，且承租方已于2012年7月17日停止生产，被告已将其与承租方的合同文本和书面通知函交给拆迁办，自协议签订之日起，被征收土地上的所有建筑物、附属物以及室内物品及所有杂物的处置权归拆迁办，拆迁办有权做任何处理。被告已领取上述拆迁补偿款。
另查明：星达家私厂于2007年10月17日注册登记成立，于2013年8月23日因歇业注销。
原审原告蔡品法于2015年1月14日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告返还原审原告租金26250元；2.原审被告返还原审原告水电押金10000元；3.原审被告支付原审原告拆迁补偿款4867404.46元。审理期间，原告变更第3项诉讼请求为：原审被告支付原审原告拆迁补偿款4354328.11元（砖混结构房屋征收补偿金69480.06元、钢结构房屋征收补偿金1935291.05元、内外装修及附属设施补偿金164741元、设备搬迁和停工停产损失补偿金477141元、如约搬迁奖励金1333200元、临时安置补偿金374475元）。
原审法院审理认为：原、被告签订的《房产租赁合同》是双方的真实意思，合同合法有效，双方均应按约履行。合同履行期间，因涉案的房屋、土地被征收拆迁，合同约定的解除条件已成就，故涉案合同已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告返还租金26250元、返还水电押金10000元的问题，从审理查明的情况看，原告支付的2012年度的租金至2012年8月31日止该年度租期届满，原、被告的往来函件证明被告于2012年4月通知原告在三个月内完成搬迁工作，但从原告提交的宁波市鄞州区房屋拆迁办公室通知其腾退的函件证明，原告在2012年12月24日前尚未完全腾退搬迁，合同约定应按实际使用时间计收租金，故原告认为其在2012年7月15日前搬迁腾退并要求返还此后租金的主张不能成立，原审不予支持；关于水、电押金10000元，按约应在结清费用后返还，因原告在腾退前并未付清水、电费用，其中2012年7月的电费10935.59元已由被告代付，故原告要求被告返还水、电押金的主张不符合合同约定，原审对此不予支持。
关于原告要求被告支付拆迁补偿金的主张是否成立，应按合同约定及法律规定认定。原告认为，在其承租涉案房屋、土地期间，其搭建了砖混结构房屋237.75平方米、钢结构2956.90平方米，就该两部分可得补偿金分别为69480.06元、1935291.05元；原告还应获得内外装修及附属设施补偿金（钢结构）164741元，设备搬迁、停工、停产等损失可得补偿金477141元，如约搬迁奖励金1333200元，临时安置补偿费374475元，总计可得补偿金4354328.11元。根据合同约定，原告在不影响使用安全的前提下经征得被告书面同意，可以进行改造、装修；租赁期内新建造的砖混结构房屋（在老房子的基础上改造不算）当政府拆迁赔偿时，原告有权享受40%的赔偿金；原告主张其搭建的砖混结构建筑、钢结构建筑并未按约与被告进行书面确认，更无法确认是新建建筑还是在原有建筑物基础上进行的改造，至原告主张权利时，厂区内建筑均已被拆除，无法对原告自行搭建的建筑物和进行的装饰装修进行确认，原告提交的搭建建筑物的证据与拆迁评估部门的评估单之间的关联性无法认定。故原审认为，原告主张取得其自行搭建的砖混结构房屋、钢结构建筑以及内外装修、附属设施补偿金的证据不足，原审不予支持。关于原告主张的设备搬迁、停工、停产损失，从原告提交的《房屋征收补偿协议》看，该项补偿金系针对被告公司专有的重大设备、设施的专项补偿，与原告承租期间内自行使用的设备、设施无关，且原告对其停工、停产损失并未举证，不能直接依据拆迁协议主张租赁合同解除后的各项损失，故原告的该项主张不能成立，原审不予支持。关于原告主张的如约搬迁奖励金、临时安置补偿费，从征收补偿协议来看，均为被告与拆迁部门经协商一致后达成的针对被告的专项补偿，原告不能以该协议为依据主张取得补偿金；且原告并未在收到被告的腾退通知时如约搬迁，合同亦约定因市政规划行为造成合同无法继续履行的，双方互不赔偿对方损失，故原告要求取得上述补偿金的主张没有依据，原审亦不予支持。
关于被告认为原告的主张超过诉讼时效期间、丧失胜诉权的问题。原审认为，本案所涉租赁合同的权利系债权请求权，应适用诉讼时效期间为二年的规定，原告在2012年4月6日、20日两次收到被告通知，已知道涉案房屋将被征收并拆迁事宜，其在同年4月22日的回函中明确提出了要求协商解决新建房屋赔偿及厂房搬迁费用，且原告因此迟迟未予完全腾退，上述事实证明原告已知晓因涉案房屋被拆迁致租赁合同提前终止，因此可能导致原告的利益受损。根据法律规定，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，故本案所涉诉讼时效最迟应当自2012年4月22日起开始计算至2014年4月21日届满，此期间没有证据证明原告向被告主张过权利，诉讼时效中断的事由不存在，故原告的主张已超过诉讼时效受保护期间，丧失了胜诉权；即使原告认为其诉讼时效应自拆迁部门于2012年12月24日向其告知时起算，原告提交的2014年12月9日的函件也无有效证据证明送达给被告；综上，原审认为被告关于诉讼时效的抗辩主张成立，原审予以采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告蔡品法的诉讼请求。案件受理费41635元，由原告蔡品法负担。
宣判后，原审原告蔡品法不服，上诉至本院，称：一、原审法院审理程序违法，超审限审理案件。原审法院在2015年1月14日立案受理本案，但上诉人在2016年2月6日才收到判决书。房屋租赁合同纠纷的审限长达13个月，明显违反民诉法关于审限的法律规定。二、原审法院认定事实错误。1.上诉人起诉时并未超过诉讼时效。上诉人在2014年12月下旬起诉，在起诉之前也一直向被上诉人主张合法权利。2.涉案租赁合同第十条第1款的约定系双方当事人对合同中租赁物的使用与否的约定，并非对政府拆迁补偿的约定。3.上诉人有充分证据证明上述新建砖混结构以及钢结构的厂房在拆迁时由上诉人实际使用，原审认定相关的拆迁补偿属于被上诉人的“专项”补偿，与事实不符。三、原审将应属于上诉人所有的款项判决归被上诉人所有，违反相关法律规定。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人宁波龙欣染料化工有限公司答辩称：一、原审审理程序合法，不存在超审限审理案件的情况。二、原审法院认定事实清楚。1.上诉人起诉时已经超过诉讼时效。上诉人要求返还租金和水电押金的诉讼时效为一年，上诉人要求被上诉人支付各项拆迁补偿金的诉讼时效为二年。上诉人于2015年1月14日起诉，未能提供证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形，已经超过诉讼时效。2.根据涉案合同的约定，上诉人无权获得拆迁补偿。涉案合同无法履行的原因是市政规划行为，属于合同约定的不可抗力原因。3.原审法院认定涉案拆迁补偿中关于设备搬迁补偿系对被上诉人专项补偿，符合事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。现因涉案土地和房屋被征收拆迁，符合涉案合同第十条第1款市政规划行为造成合同无法履行的情形，双方应按合同约定履行合同解除后的义务。上诉人在2012年4月22日向被上诉人发送的《关于厂房腾退问题》中亦明确被上诉人要求腾房的行为符合合同第十条第1款规定，属于合同约定的不可抗力原因。因此，本院对上诉人主张合同第十条第1款是对租赁物的使用与否的约定的上诉理由，不予支持。涉案合同第八条第2款对上诉人在涉案房产改造、装修以及新建的行为均已作出明确约定。现上诉人主张在涉案厂房内新建砖混结构、钢结构建筑物以及进行内外装修，但未能提供证据证明其搭建行为以及装修行为经过被上诉人的书面同意且符合有关部门的要求，亦未能提供充分证据证明其搭建的是新的建筑物还是在原有建筑物基础上的改造。上诉人主张应当获得相应的房屋征收补偿金、内外装修以及附属设施补偿金，依据不足，本院不予支持。涉案合同第十条第1款规定因市政规划行为导致合同无法继续履行，双方互不赔偿对方损失。上诉人主张的设备搬迁、停工停产损失以及临时安置补偿金，与合同约定不符，原审未予支持，并无不当。根据已查明的事实，上诉人在收到腾退通知后未如约搬迁，实际于2013年初腾退完毕。因此，上诉人提出应获得相应的如约搬迁奖励金以及返还租金和水电押金的请求，与事实不符，本院不予支持。
上诉人称原审程序违法，超审限审理案件。本院经审查后认为，原审法院受理本案先适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，在简易程序以及普通程序审理过程中经原审法院院长批准分别延长三个月和六个月，同时在审限外给予双方当事人和解的时间。原审相关审限的延长符合法律规定，并未超审限审理案件。故本院对上诉人的该项主张，不予支持。
上诉人主张在起诉时本案并未超过诉讼时效。本院认为，本案系房屋租赁合同引起的纠纷，原审适用诉讼时效为二年的规定，并无不当。根据已查明的事实，被上诉人分别在2012年4月6日、4月20日向上诉人发送《房屋腾退通知》告知涉案房屋已列入拆迁范围并要求上诉人腾退房屋等事宜，上诉人在2012年4月22日向被上诉人发送《关于厂房腾退问题》要求协商解决新建房屋的赔偿以及厂房搬迁费用。上述事实证明上诉人已知晓涉案房屋将被拆迁，涉案合同将提前终止，上诉人的权益可能受到损害。原审据此认定本案所涉诉讼时效应当从2012年4月22日开始计算至2014年4月21日，并无不当。上诉人认为本案并未超过诉讼时效，但未能提供证据证明在2012年4月22日至2014年4月21日期间向被上诉人主张权利，故本院对上诉人的该项主张不予采信。原审认定上诉人的主张已超过诉讼时效受保护的期间，丧失胜诉权，并无不当。
综上，上诉人的上诉理由均不足，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41635元，由上诉人蔡品法负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 闵群锋
代理审判员 李春燕
二〇一六年四月二十八日
代书 记员 薛 楠