浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1320号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘宏庆。
委托代理人（特别授权）陈春明。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李美英。
委托代理人（特别授权）赵鹏。
上诉人刘宏庆为与被上诉人李美英房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2015）金义民初字第336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李美英起诉称：2011年11月15日，被告就租赁原告坐落于义乌市工人西路77号两间店面房签订房屋租赁合同一份，约定承租期限为5年，第一年净租金为288000元，第二年租金306128元在2012年9月30日前支付；第三年租金324496元在2013年9月30日前支付；第四年租金343965元在2014年9月30日前支付；第五年租金364603元在2015年9月30日前支付。同时约定在签订一年以上房租协议如一方违约的，则按协议中的价格计算三个月租金作为赔偿另一方的违约金。签订合同后原告即将店面房交付被告使用，被告交给原告押金5000元。然被告违约并未在2014年9月30日前支付第四年租金343965元，经原告多次催促后被告均未交付，尚欠原告水电费904元未支付，现上述店面房仍空闲。为此，要求判决：1、解除原告与被告在2011年11月15日签订的房屋租赁合同；2、被告支付原告违约金80991.25元（其中押金5000元已扣除）；3、被告支付原告水电费904元。
刘宏庆辩称：我和原告签订的是一年的租赁合同。时间是2011年12月1日到2012年11月30日，这个时间很明确了。水电费904元确实没有交付。
刘宏庆反诉称：2011年11月15号，反诉原告与反诉被告签订了一份房屋租赁协议，反诉原告承租反诉被告所有的座落于义乌市工人西路77号店面两间，合同明确约定租期为一年，期限为2011年12月1日至2012年11月30日止，一年的租金为288800元。如反诉原告要续租，则反诉原告应提前二个月付清下一年的房租，于是反诉原告按双方约定的要求，又续租了2013年、2014年的房屋，但是房屋的租期都是一年，后面双方没有继续签订租赁合同，参照第一份合同执行。2014年房屋租赁期限到期前二个月，反诉原告明确告诉反诉被告不再承租反诉被告的房屋，并叫反诉被告自己可以提前出租了。2014年11月份，反诉原告提前搬迁，但反诉被告至今未归还反诉原告的押金。为此，要求判决：反诉被告退还反诉原告押金5000元。
李美英辩称：反诉被告在本诉中已经陈述有5000元押金，没有返还是事实。反诉原告有违约行为，应该承担违约责任，故反诉被告没有返还5000元押金。请求法院查明事实后驳回反诉原告的诉讼请求。
原审判决认定：2011年11月15日，原告李美英（甲方）与被告刘宏庆（乙方）签订《租房协议》一份，双方约定：甲方、将工人西路77号已隔好两间店面出租给乙方使用，租期为2011年12月1日至2012年11月30日止；净年租金为人民币贰拾捌万捌仟捌佰元整；甲方向乙方收取卫生和损坏押金人民币5000元，租期到搞好卫生后，若无损坏，如数返还押金；乙方到期后如要续租必须在租期到前二个月向甲方提出续租要求并交清下期房租费，签好下期协议；如签的是一年以上房租协议由一方违约的话，按协议中的价格计算三个月租金作为赔偿给另一方违约金。该《租房协议》中还备注：“第二年租金2012.9.90前付30.6128万元。第三年租金2013.9.30前付32.4496万元。第四年租金2014.9.30前付34.3965万元。第五年租金2015.9.30前付36.4603万元。已收5万定金尚欠24.38万汇入：955888120800082306工行李美英”。合同签订后，被告刘宏庆使用上述房屋至2014年11月止，并向原告李美英支付了2011年12月1日至2014年11月30日期间的3年租金。2014年11月下旬，被告刘宏庆搬离了涉案房屋并与原告李美英结算了水电费。被告刘宏庆至今尚未向原告李美英支付水电费904元。原告李美英至今未返还被告刘宏庆卫生和损坏押金5000元。
原审法院认为，原告（反诉被告）李美英与被告（反诉原告）刘宏庆签订的《租房协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人应按照合同履行义务。关于双方约定的租赁期限，双方在协议中明确对五年的租赁期间、具体金额及交付时间进行了约定，且被告刘宏庆已经根据协议约定履行了三年的租赁期间，故租赁期限应认定为五年。被告刘宏庆未按时交纳租金，事实清楚，证据充分，予以认定。被告刘宏庆未支付租金致使原告合同目的无法实现，原告李美英可以要求解除上述合同并要求被告刘宏庆支付违约金。关于违约金的数额，根据合同约定应为第四年租金的三个月租金即343965元÷12×3=85991.25元，故被告刘宏庆应向原告李美英支付违约金85991.25元。关于水电费的诉请，被告刘宏庆对未支付的904元水电费予以认可，故对原告李美英的该部分诉讼请求亦予以支持。关于反诉原告刘宏庆要求返还押金5000元的诉请，反诉原告刘宏庆在搬离前已按协议约定打扫了卫生且无损坏，反诉被告李美英应按协议向反诉原告刘宏庆返还押金5000元，故对反诉原告刘宏庆的反诉请求予以支持。综上，原告李美英的诉讼请求，于法有据，予以支持；反诉原告刘宏庆的诉讼请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告李美英与被告刘宏庆于2011年11月15日签订的租房协议。二、被告刘宏庆于判决生效后十日内向原告李美英支付违约金85991.25及水电费904元。三、反诉被告李美英于判决生效后十日内向反诉原告刘宏庆返还押金5000元。上述第二、三项折抵，被告（反诉原告）刘宏庆还应向原告（反诉被告）李美英支付人民币81895.25元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费924元，由被告刘宏庆负担；反诉案件受理费25元，由反诉被告李美英。
宣判后，刘宏庆不服，向本院提起上诉称，一审法院认定双方于2011年11月5日签订的租房协议中双方约定的租赁期限为五年是明显错误的，实际双方约定的租赁期限是一年。双方租赁协议中已明确约定租期：租期为2011年12月1日至2012年11月30日止。这与后面协议中租金的条款相一致，合同中约定：净年租金为人民币贰拾捌万捌仟捌佰元整，表明租期是一年。如果双方约定的租期是五年，合同中关于租期的约定肯定是2011年12月1日至2016年11月30日止。协议中备注的五年租金的内容，一看好像是租期五年的约定，其实只是对续租中租金和付款时间的约定。合同中备注的约定明显是按照续租的要求进行约定，提前二个月提出，交清下期房租费，只是没有签下期协议，但并不影响续租的性质。从双方的实际行为也证明合同的租期是一年。上诉人2014年9月提出不续租，被上诉人是同意的。2014年9月23日被上诉人贴招租广告前，问上诉人是否续租，上诉人明确不续租，被上诉人就贴出招租广告。到期后双方对水电费进行了结算，双方一直没有矛盾。上诉人提出不续租符合双方的要求，也符合双方当初合同的目的。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人一审中的诉讼请求。
李美英辩称，上诉人的上诉理由于法无据，房屋租期五年既符合双方的真实意思也符合常理。租赁合同中租期为2011年12月1日至2012年11月30日止，不是对房屋整个租赁期限的约定，只是对第一年房屋租期的准确表述。如果没有合同下方的备注内容，上诉人理解成租期一年无可厚非。但是，合同下方对于租赁总期限及付款方式是有备注的。如果没有合同第二行对第一年租期的起始时间作出明确表述，后续的租赁是没有办法界定的，整个租赁合同甚至付款方式都没有，是不完整的。上诉人在租赁合同上签字，正是根据双方当时的合意才产生备注的文字。从上诉人实际履行情况来看，其按照租赁合同备注的约定支付了3年的租金，已通过实际行动对合同约定进行认可。在租赁期限未到的情况下，续租是一个履行自己义务的行为，不履行即违约。而在合同租赁期满的情况下，续租是行使自己缔约新的合同法律关系的权利。本案中，上诉人所提出的续租问题明显是被上诉人要求上诉人继续履行自己合同义务的行为，上诉人未履行，应承担违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为本案所涉的租房合同的租期是一年还是五年。根据已查明的事实，合同正文与合同左下方的备注内容为同时完成，双方对合同正文和备注内容均无异议。本院认为，虽然合同正文写有“租期为2011年12月1日至2012年11月30日止”，但备注中对第二年到第五年的租金均作了约定，并明确了付款时间，且签订合同后的前三年双方已按合同及备注的约定履行了合同，故本案合同的租期应理解为五年。上诉人在合同期满前终止履行合同，已构成违约，应按合同约定支付违约金。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1898元，由上诉人刘宏庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 钱 萍
审 判 员 胡 照
二〇一五年十月十四日
代书记员 徐艳锦