北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民再初字第00004号
原告北京市海淀区裕龙农工商公司，住所地北京市海淀区青龙桥三岔口84号。
法定代表人纪世存，经理。
委托代理人尤俊，北京市中允律师事务所律师。
被告北京千竹科贸有限公司，住所地北京市海淀区青龙桥西街甲67号。
法定代表人程灏，总经理。
委托代理人尹旭东，男。
被告北京伟业千秋租赁有限公司，住所地北京市海淀区青龙桥西街甲67号208室。
法定代表人孙秀华，总经理。
委托代理人崔风雷，北京市旭伟律师事务所律师。
委托代理人闫小芹，北京市旭伟律师事务所实习律师。
原告北京市海淀区裕龙农工商公司(以下简称裕龙农工商公司)与被告北京千竹科贸有限公司(以下简称千竹科贸公司)土地租赁合同纠纷一案，本院于2011年9月2日作出（2009）海民初字第28006号民事判决，千竹科贸公司不服上诉于北京市第一中级人民法院。2011年12月19日，北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民终字第16118号民事判决，已经发生法律效力。2014年7月15日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民申字第04241号民事裁定，提审本案。2014年9月18日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民再终字第07674号民事裁定，裁定：一、撤销北京市海淀区人民法院（2009）海民初字第28006号民事判决及北京市第一中级人民法院（2011）一中民终字第16118号民事判决；二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。本院依法追加北京伟业千秋租赁有限公司（以下简称伟业千秋公司）作为被告参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告裕龙农工商公司的委托代理人尤俊，被告千竹科贸公司的法定代表人程灏、伟业千秋公司的委托代理人崔风雷、闫小芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告裕龙农工商公司诉称，1999年4月，我公司与北京千竹图书社（以下简称千竹图书社）签订《租赁合同》。我公司将坐落在玉泉山东路路南，东邻原气枪厂，南至路沟，西至稻田和院墙，北临玉泉山东路的非耕地一块，呈三角形，折亩11亩租赁给北京千竹图书社使用；租赁期限自1999年4月30日起至2009年4月30日，共计11年。2002年1月，我公司与千竹科贸公司签订《说明》，约定原《租赁合同》继续有效，由千竹科贸公司继续履行合同。合同到期后，我公司书面告知千竹科贸公司不再续租，但千竹科贸公司占用上述土地及房屋，故我公司诉至法院，要求千竹科贸公司腾退占据的北京市海淀区青龙桥西街甲67号的房屋；按每日445.20元的标准支付自2009年5月1日至腾退时（暂计算至2009年9月15日）止的使用费。本案的诉讼费由千竹科贸公司负担。因伟业千秋公司实际占有使用租赁场所，故要求伟业千秋公司与千竹科贸公司连带支付上述房屋使用费并负腾退责任。
被告千竹科贸公司辩称，我公司作为本案的被告不适格，我方没有使用租赁场所。1999年4月15日千竹图书社与裕龙农工商公司签订租赁合同，并投资建设了67号院内的房屋，2000年3月我和王平二个人出资投资注册了千竹科贸公司，但这个公司在2002年被工商局吊销了，从此不再经营，所以裕龙农工商公司起诉千竹科贸公司是不对的，没有合法依据。
被告伟业千秋公司辩称，1999年4月15日，裕龙农工商公司与千竹图书社签订租赁合同，千竹图书社建设了约7000平方米的房屋，形成了现在的青龙桥西街甲67号院。2004年12月1日，经裕龙农工商公司同意，上述房屋转让给伟业千秋公司，约定自2004年11月1日起至2024年10月30日止，涉案土地及房产由我公司承租并使用。后我公司投资500多万元对房屋进行改造和装修，形成了海淀区北部最大的公寓。2009年4月2日，裕龙农工商公司无故违约，要求我公司腾退房屋，并提出给100万元补偿，由于我公司前期投资过大，没有收回成本，故我公司拒绝搬迁。裕龙农工商公司恼羞成怒，于2009年5月6日雇用400多名社会闲散人员和两辆铲车，对我公司进行了打砸抢。我方认为本案的焦点是我公司是否是实际的合法承租人。因存在上述租赁合同及转让合同，此合同中公章已经过司法鉴定，且自2004年11月1日起，我公司一直向裕龙农工商公司支付租金，因此我公司是涉案土地及房屋的合法承租人，现没有任何违约导致协议解除的行为，因此不同意原告诉讼请求，我公司不应腾退房屋。我公司向裕龙农工商公司支付的租金支付至2009年4月30日，从2009年5月1日起的租金在向裕龙农工商公司支付时其一直拒收，我公司同意向原告支付自2009年5月1日起至2009年9月15日的房屋租金。
经审理查明，1999年4月25日，裕龙农工商公司(甲方)与北京千竹图书社(乙方)签订《租赁合同》。该合同约定：甲方将坐落在玉泉山东路路南，东临原气枪厂，南至路沟，西至稻田和院墙，北临玉泉山东路的非耕地一块，呈三角形，北侧东西长108米，西侧南北宽134.7米，折亩11亩，甲方以租赁形式租赁给乙方使用；乙方在租赁期间进行房屋建筑；租赁期限自1999年4月30日至2009年4月30日，共计10年；第一年租金人民币11万元，……第十年租金人民币16.25万元；合同期满，乙方无条件的将所建的不动产在完好的情况下，无偿的交给甲方，产权为甲方所有。合同签订后，裕龙农工商公司依约交付了土地。该土地上建筑了房屋，形成北京市海淀区青龙桥西街甲67号院。
2000年5月10日，千竹科贸公司成立。2000年10月23日，千竹图书社吊销。2003年10月20日千竹科贸公司吊销。
2003年8月7日，裕龙农工商公司(甲方)与千竹科贸公司(乙方)签订《补充协议书》。该协议载明：甲乙双方经过认真协商，就1999年4月25日所签《租赁合同》中约定的部分事项作补充约定，与《租赁合同》冲突部分以本补充协议为准；甲方同意乙方报表用电；甲方同意乙方在租赁场地内打井；乙方自行申报的用电和开凿的水井，在合同期满时或政府规划用地(含绿化用地)时，《租赁合同》和本补充协议自然终止，电表、水井和承租场地内的建筑物全部无偿移交给甲方。
2004年3月26日伟业千秋公司成立。
2004年5月1日起，伟业千秋公司就其所使用的北京市海淀区青龙桥西街甲街甲67号院及房屋向裕龙农工商公司支付租金，租金支付至2009年4月，裕龙农工商公司给伟业千秋公司开具了发票。
2004年10月25日，裕龙农工商公司出具《委托管理证明》，证明：我单位同意将我单位所属位于北京市海淀区青龙桥西街甲67号6000平方米的房屋委托给北京伟业千秋租赁有限公司从事管理，期限自2004年10月1日起至2024年9月30日止，在委托期限内，我单位同意以委托单位的名义，对外出租委托管理房屋。
2004年12月1日，裕龙农工商公司(甲方)与千竹图书社(乙方)、伟业千秋公司（丙方）签订《＜租赁合同＞转让协议》。该协议约定：甲方于1999年4月15日和乙方签订了土地租赁合同，同年乙方在此地建设了约7000平方米的房屋，形成了青龙桥西街甲67号院。由于乙方前期投资过大，无力尽快收回投资归还借款，现经过甲方同意，乙方将所建青龙桥西街67号大院及院内7000平方米的房屋转让给丙方。使用年限为二十年，即自2004年11月1日起至2024年10月30日止。到期时，院内所建房屋在完好的情况下交还甲方，产权归其所有，到期如果丙方继续租用，丙方在同等的条件下有优先权。
2009年3月11日，裕龙农工商公司出具通知。该通知载明：伟业千秋公司(原北京千竹图书社、千竹科贸公司)，关于贵司与裕龙农工商公司于1999年4月25日签订自1999年4月30日至2009年4月30日止为期十年租赁期限的《租赁合同》，很快就要到期；为此，我公司现提前通知贵司，《租赁合同》到期，我公司不再续签；考虑到租赁期满，贵司需腾空租赁场地、场所，移交租赁物和附属物的诸多事宜，现提前通知贵司，望贵司做好租赁期满时的交接事宜；贵司向外转租的租户，请贵司及时清理，解除租赁关系，不得影响与我公司租赁场所的交接，如影响我公司的权益，我公司为维护自身的权益将采取相应的措施。次日，程灏签收了该通知。同年4月2日，裕龙农工商公司出具告知书，程灏于当日签收了该告知书。现千竹科贸公司未依约定将本案所涉房屋返还裕龙农工商公司。
在本案审理过程中，裕龙农工商公司对2004年12月1日签订的《＜租赁合同＞转让协议》及2003年8月7日的《补充协议》提出异议，要求：对《＜租赁合同＞转让协议》上加盖的“裕龙农工商公司”公章与2004年10月25日《委托管理证明》中加盖的“裕龙农工商公司”公章是否为同一枚、与2002年度裕龙农工商公司工商档案的《企业法人年检报告书》中“裕龙农工商公司”公章是否为同一枚、与2005年9月19日北京牧羊村餐饮中心工商档案中《企业住所（经营场所）证明》上加盖的“裕龙农工商公司”公章是否为同一枚、与2012年度裕龙农工商公司工商档案中《企业法人年检报告书》上加盖的“裕龙农工商公司”公章是否为同一枚进行鉴定。对2003年8月7日的《补充协议书》上加盖的“裕龙农工商公司”公章与2002年度裕龙农工商公司工商档案中《企业法人年检报告书》上加盖的“裕龙农工商公司”公章是否为同一枚、与2012年度裕龙农工商公司工商档案中《企业法人年检报告书》上加盖的“裕龙农工商公司”公章是否为同一枚进行鉴定。对2004年12月20日《企业法人营业执照》（副本）、2009年3月16日《关于继续租用青龙桥西街甲67号土地的恳求》、2004年12月1日《＜租赁合同＞转让协议》、海淀法院执行卷宗（2009年度执异字第107号）中标称时间为“2012年4月20日”的《执行异议申请书》中加盖的“伟业千秋公司”公章与2007年度伟业千秋公司工商档案中《内资企业法人年检报告书》中加盖的“伟业千秋公司”公章是否为同一枚进行鉴定。法院依裕龙农工商公司申请委托北京华夏物证鉴定中心进行鉴定。鉴定结论为：《＜租赁合同＞转让协议》上加盖的“裕龙农工商公司”印章印文与《委托管理证明》、2002年度裕龙农工商公司工商档案的《企业法人年检报告书》中“裕龙农工商公司”印章印文是同一枚印章盖印形成，与《企业住所（经营场所）证明》、2012年度裕龙农工商公司工商档案中《企业法人年检报告书》中“裕龙农工商公司”印章印文不是同一枚印章盖印形成。2003年8月7日《补充协议书》上加盖的“裕龙农工商公司”印章印文与2012年度裕龙农工商公司工商档案中《企业法人年检报告书》中“裕龙农工商公司”印章印文与不是同一枚印章盖印形成，与2002年度裕龙农工商公司工商档案的《企业法人年检报告书》中“裕龙农工商公司”印章印文是同一枚印章盖印形成。《关于继续租用青龙桥西街甲67号土地的恳求》、2004年12月20日《企业法人营业执照》（副本）、《＜租赁合同＞转让协议》、《执行异议申请书》中加盖的“伟业千秋公司”印章印文与2007年度伟业千秋公司工商档案中《内资企业法人年检报告书》中“伟业千秋公司”印章印文为同一枚印章盖印形成。裕龙农工商公司确认其公司曾更换过公章，但更换公章的具体时间、已作废公章的去处不详。
上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》、《＜租赁合同＞转让协议》、《补充协议书》、工商登记材料、司法鉴定意见书等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，裕龙农工商公司与北京千竹图书社签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。合同履行过程中，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，裕龙农工商公司、千竹图书社、伟业千秋公司签订了《＜租赁合同＞转让协议》，裕龙农工商公司同意千竹图书社将其承租的裕龙农工商公司的67号院及院内7000平方米的房屋转让给伟业千秋公司，由伟业千秋公司承担向裕龙农工商公司缴纳租金的义务。裕龙农工商公司、千竹图书社及伟业千秋公司均在该《＜租赁合同＞转让协议》上盖章。且在签订该转让协议前，裕龙农工商公司既已实际接收伟业千秋公司缴纳的租金，并向其出具收据。裕龙农工商公司在《＜租赁合同＞转让协议》中盖章并实际收受租金的行为，表明其认可千竹图书社将其在合同中的权利义务转让给伟业千秋公司，因此，合同的一方千竹图书社转让其在合同中的权利义务的行为应为合法有效，转让后的合同相对方亦应按合同的约定履行各自的权利义务。现转让后的合同双方约定了海淀区青龙桥西街甲67号院及院内的房屋（以下简称67号院及房屋）使用期限20年，合同约定的土地租赁期限尚未届满，双方应按合同约定继续履行各自的义务至合同期届满。故裕龙农工商公司要求伟业千秋公司腾退67号院及房屋的诉讼请求，本院不予支持。伟业千秋公司作为使用涉案土地及房屋的一方，应承担按合同约定支付房屋使用费的义务，现伟业千秋公司未提供证据证明其已向裕龙农工商公司交纳了其起诉要求的自2009年5月1日至2009年9月15日的租金，故裕龙农工商公司要求其支付上述期间房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。房屋使用费的标准，因裕龙农工商公司要求的日房屋使用费并未超过《＜租赁合同＞转让协议》的约定，本院将依据原告的诉讼请求予以判定。根据合同相对性原则，千竹科贸公司并非合同相对方，亦非67号院及房屋的现实际使用人，故裕龙农工商公司要求千竹科贸公司腾退并交付67号院及房屋，并交付房屋使用费的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、北京伟业千秋租赁有限公司于本判决生效后十五日内按每日人民币四百四十五元二角的标准，向北京市海淀区裕龙农工商公司支付自二○○九年五月一日起至二○○九年九月十五日止的房屋使用费六万一千四百三十七元六角。
二、驳回北京北京市海淀区裕龙农工商公司的其他诉讼请求。
鉴定费七万六千六百元，由北京市海淀区裕龙农工商公司负担（已交纳）。
案件受理费一千三百三十六元，由北京市海淀区裕龙农工商公司负担六百六十八元，由北京伟业千秋租赁有限公司负担六百六十八元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宁 璐
人民陪审员 张金海
人民陪审员 王 鲁
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 马 迪