河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）周民终字第586号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）姜海峰，男，1972年4月19日生，汉族，住川汇区。
委托代理人柯应时，河南明辨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）河南省郭耀华实业有限公司。住所地：川汇区。
法定代表人郭耀华，该公司董事长。
委托代理人钟磊，该公司经理。
委托代理人刘家峰，该公司法律顾问。
上诉人姜海峰因与被上诉人河南省郭耀华实业有限公司（以下简称郭耀华公司）租赁合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2011）川民初字第2719号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年9月3日周口市盛和百货有限公司（由原周口市家家惠超市有限责任公司于2008年9月11日变更成立）与姜海峰签订物业租赁意向书一份，姜海峰自愿租用周口市盛和百货有限公司新建的周口人民商场西营业楼第三层（该楼层对外出租未在周口市房屋租赁办公室租赁备案）物业，建筑面积为l629平方米。年租金为人民币壹佰壹拾万元整（小写￥1100000.00元）。承租期限及用途：承租该物业期限为三年，用作家用电器经营。付款方法：1、承租方须于签署本意向书时向出租方付定金￥20000.00元；（该定金在签订正式合同时转为信誉保证金）；2、承租方须于进场装修前三日内向出租方支付承租信誉保证金￥50万元（实际支付48万元）；3、经承租方与出租方协商，双方约定租金按每半年支付一次（即：55万元）。具体支付方式为：签订正式合同时支付第一个周期的部分租金人民币10万元，剩余45万元租金在开业前三日内一次性付清。双方另行约定如下：1、承租方须于签订本意向书12日内，即201O年09月16日前携本《意向书》、身份证或公司证明文件及出租方要求出具的证件与相关款项到出租方指定地点（周口市盛和百货公司招商部）签署由出租方拟定之《房屋租赁合同》及有关文件；2、承租方应优先妥善安排出租方现有家电商户；3、违约责任：如果出租方在保留有效期内，将承租方选定的物业租赁给第三者，出租方应向承租方双倍返还定金；如果承租方不能按双方约定时间签订《房屋租赁合同》，出租方定金不退，出租方有权将该房号租予第三者；4、本意向书支付定金后生效；5、意向书于正式租赁合同签署后失效。盛和百货公司法定代表人庞东升、姜海峰均在该意向书上签字并加盖指印。姜海峰在签订意向书后在2010年9月4日向盛和百货交纳家电部定金2万元，其所承租的经营场地分别对外招商承租，其中有原人民商场职工。2010年9月16日，郭耀华公司与盛和百货有限公司签订合并协议，双方进行公司之间的吸收合并，由郭耀华公司吸收盛和百货有限公司继续存在，盛和百货有限公司解散。合并日期为2010年9月16日，如合并手续于该日不能完成时，双方可以协议延期，由盛和百货公司所签订的所有合同由郭耀华公司继续履行。盛和百货公司于合并日期起所有债权债务由郭耀华公司继续承担。姜海峰在郭耀华公司入驻该商场后以转帐方式向郭耀华公司交纳家电部质量保证金20万元。2011年1月17日，盛和百货公司法定代表人庞东升向姜海峰借款现金10万元，当日该款转入郭耀华公司。郭耀华公司于2011年3月14日、3月24日分别以律师函，通知方式向�海峰书面告知三日内履行意向书内容，签订正式房屋租赁合同，并同时交纳第一个周期租金55万元及信誉保证金50万元，逾期收回所出租房屋终止双方之间的物业租赁意向书另行出租，但郭耀华公司未按通知内容收回姜海峰所承租房屋。姜海峰实际租赁郭耀华公司经营场地时间为2011年1月23日至2012年2月25日止小家电商户全部撤柜。姜海峰按双方物业租赁意向书约定租金共应交纳郭耀华公司租金1222465元，扣除已交纳的2万元定金、20万元质量保证金、10万元借款，共下欠租金902465元。周口市盛和百货有限公司于2011年10月20日股东决议成立公司清算小组进行公司清算，2011年12月18日完成公司债权债务清算并出具清算报告。2012年5月20日经全体股东决议，报工商管理部门注销该公司。姜海峰以商场未经消防验收、租赁未依法登记备案存在缔约过错为由反诉郭耀华公司双倍返还定金4万元、退还信誉保证金20万元、偿还借款10万元、赔偿经济损失30万元。双方协商未果引起本案纠纷。
原审法院认为，姜海峰与周口市盛和百货公司所签订的《物业租赁意向书》系双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，应受法律保护。双方应按该意向书约定内容积极履行各自的权利和义务。现郭耀华公司与盛和百货有限公司就盛和公司债权债务及所有财产双方协商吸收进行合并，郭耀华公司承继周口市盛和百货有限公司债权债务及所有财产，虽然公司吸收合并与工商注销时间不一致，属工商部门法定程序注销过程，但实质是郭耀华公司已实际行使盛和公司职权。姜海峰以所收到的以郭耀华公司所出具的20万元保证金、10万元借条的方式认可双方的吸收合并。姜海峰应当向郭耀华公司按《物业租赁意向书》所约定的内容积极的履行所应承担的义务。郭耀华公司诉讼主体资格适格。双方在《物业租赁意向书》签订后未签订正式的房屋租赁合同，郭耀华公司以律师函通知方式向姜海峰告知签订正式房屋租赁合同，姜海峰未按期与郭耀华公司签订合同，郭耀华公司单方以通知的方式终止双方的物业租赁意向书，收回房屋，但实际因双方未执行，姜海峰继续承租，应认定双方事实上的租赁关系继续延续，姜海峰继续使用所承租房屋存在违约行为。姜海峰所抗辩商场未经消防验收、租赁场地未依法登记备案，抗辩理由不足。综上郭耀华公司诉求合理部分予以支持，姜海峰辩解及反诉理由不足，不予采纳。依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决一、河南省郭耀华实业有限公司与姜海峰之间的物业租赁关系解除。二、姜海峰于判决生效之日起十日内向河南省郭耀华实�有限公司支付所拖欠租金902465元及滞纳金（从2011年4月1日至给付完毕之日止，按日万分之二点一计算）。三、驳回河南省郭耀华实业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回姜海峰的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，反诉费5100元，合计16900元，由姜海峰负担。
上诉人姜海峰不服原审判决上诉称，1、本案所签订的物业租赁意向书应为无效协议；2、郭耀华公司不具备本案诉讼主体资格；3、上诉人的反诉请求应当予以支持。请求二审依法处理。
被上诉人郭耀华公司辩称，原判正确，上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案的争执，集中于本案所签订的物业租赁意向�是否有效、郭耀华公司是否具备本案诉讼主体资格、姜海峰的反诉请求是否应予支持等方面。姜海峰与周口市盛和百货公司之间2010年9月3日所签合同，体现双方真实意思，不违背国家法律规定，应为有效合同，双方应全面履行。关于主体资格问题，郭耀华公司在公司设立阶段以其名义与盛和公司订立公司合并协议，由于合同中载明的主体是郭耀华公司，郭耀华公司在成立后确认了该合同、该协议约定盛和公司的原有签订的所有合同由郭耀华公司继续履行，并由郭耀华公司继承盛和公司债权债务，也就是说，郭耀华公司与盛和公司就盛和公司债权债务及所有财产双方协商吸收进行合并，郭耀华公司承继周口市盛和百货有限公司债权债务及所有财产，由于姜海峰与盛和公司签订的租赁意向书属有效合同，此时，郭耀华公司已实际成为合同主体（即享有合同权利或者履�合同义务），而且合同相对人姜海峰以所收到的郭耀华公司所出具的20万元保证金、10万元借条的方式认可双方的吸收合并，这表明郭耀华公司愿意成为合同主体且合同相对人姜海峰也愿意接受公司作为合同主体，此时由郭耀华公司履行合同责任符合合同法的一般原理，故郭耀华公司具备本案诉讼主体资格。关于姜海峰的反诉部分，姜海峰已实际承租郭耀华公司的经营场地，又将部分场地转租给次承租人并已实际受益，其以租赁场地未依法登记备案等理由提出反诉，要求返还定金并赔偿损失的主张有悖合同法的公平原则，根据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同》如何认定其效力的函复：根据《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办�产权证书而无效，缺少法律依据。但租赁标的物经消防安全验收合格或者办理备案登记手续，均不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。综合以上，上诉人姜海峰的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决实体处理妥当，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16900元，由上诉人姜海峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓军
代理 审 判员 王春华
代理 审 判员 刘 凯
二〇一四年四月十八日
（代）书记员 康峰超