广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1246号
上诉人（原审原告、反诉被告）：林建明，男，汉族，住珠海市香洲区。
委托代理人：李玉麟，广东粤鑫（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：吴锦文，广东粤鑫（珠海）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：游光华，男，汉族，住珠海市香洲区。
委托代理人：许国强，广东显德律师事务所律师。
委托代理人：黄海云，广东显德律师事务所实习律师。
上诉人林建明与上诉人游光华房屋租赁合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第2145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，林建明系珠海市香洲区南屏泰东街X号商铺业主。2015年5月5日，林建明与游光华签订《租赁合同》。合同约定由林建明将上述商铺租赁给游光华经营，租赁期限为三年，自2015年7月1日至2018年6月30日。游光华向林建明交付租赁定金4600元，2015年7月1日至2016年6月30日。每月租金2300元，于当月5号之前交至林建明指定银行帐号。合同约定：承租方应按合同约定时间向出租方支付租金。如承租方逾期未交付租金的，每逾期一日，按月租金金额的5‰向出租方交付违约金。逾期15日及以上的，出租方有权解除合同，并没收承租方交纳的租金定金。承租方自解除合同之日起3天内需交清所欠违约金、水电费等相关费用后并及时将承租房屋按现状交还给出租方。承租方可搬走属于自己的可移动设备、可移动物品，不得拆除固定的（不可移动的）设施设备。承租方所装修的不动产（包括附建物）必须保持原状，无偿归出租方所有。合同签订后，游光华向林建明交纳定金4600元。此后，林建明将租赁房屋交由游光华使用，游光华依约向林建明交付租金。
2015年9月21日，林建明向游光华发出“关于解除合同通知书”，称因需出售租赁房屋提前解除合同，同意退回定金4600元，赔偿一个月租金2300元，酌情给予其他额外赔偿金。游光华收到该通知后，与林建明协商解除合同事宜，但至10月底，双方未能就解除合同及各项事宜达成一致意见。期间，游光华未向林建明按时交付10月份租金2300元。2015年11月3日，林建明向游光华发出《解除合同通知书》，称至2015年11月3日止未收到游光华缴纳2015年10月份租金2300元，林建明按合同约定，正式通知游光华解除《租赁合同》，自本解除合同通知书送达之日起生效，并要求游光华于2015年11月10日之前搬离，3日内交清租赁期间所产生的违约金、租金等费用，违约金333.50元。游光华收到该通知书后，于11月10日向林建明指定帐户汇款4600元，并留言注明为2015年10月、11月的租金。游光华对林建明的解除合同通知未作正式回复，自2015年12月份起至今，并无搬离租赁房屋，且按合同约定时间支付每月租金。
林建明于2015年12月21日起诉至原审法院，要求判令解除合同并赔偿损失。游光华提出反诉，同意解除合同，也提出赔偿损失的诉讼请求。
原审法院认为，林建明与游光华签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应恪守。
林建明于2015年9月21日提出提前解除合同的意思表示并提出赔偿损失的方案，此后双方就具体事宜进一步磋商，但至10月底未能达致合意，故双方协商解除合同未果。在协商期间，游光华未能依合同约定按时交纳当月租金，虽为违约行为，但事出有因，并非游光华故意不履行合同义务。林建明为达到解除合同之目的，于协商解除合同未果后，以游光华存在未按时交租为由行使合同的解除权，有违诚信。且游光华在协商未果后已及时补交了租金，此后也依约履行合同义务。游光华采取了补救措施，其违约责任不足以影响租赁合同目的的实现，也不足以造成林建明的经济损失。林建明以游光华延迟交租为由行使合同的解除权，没有法律依据，原审法院不予支持。现双方当事人均同意解除合同，对此原审法院予以采纳，林建明与游光华的租赁合同于判决生效之日起予以解除。合同解除后，林建明应将租赁定金退回游光华，游光华应于判决书生效之日起十日内将租赁房屋腾空，交还林建明。若游光华逾期交还房屋应以月租金2300元为标准，由游光华向林建明支付实际占用期间的占用费。林建明提出的物业管理费、水电费，无证据证明，原审法院不予支持。对于造成游光华迟延交付租金的违约后果，林建明也有过错，故要求游光华承担违约金的请求，原审法院不予支持。
对于游光华请求赔偿损失39000元，主要指29000元的装修损失及10000元的转让费用。转让费用，游光华仅提供收据证明，无其他转让合同及事实证实，且林建明不予认可，故其证明力不足，原审法院不予采信。29000元的装修工程款，游光华也仅提供收据证实，无装修相关合同及工程结算凭证，且依据合同约定，合同解除后，承租方所装修的不动产（包括附建物）必须保持原状，无偿归出租方所有。故游光华要求林建明赔偿29000元装修损失，理由不充分，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，原审法院判决：一、林建明与游光华在2015年5月5日签订的《租赁合同》于判决发生法律效力之日起解除；二、游光华于判决生效之日起十日内将珠海市香洲区南屏泰东街113号商铺交还林建明；逾期交还租赁房屋，应按每月2300元的标准向林建明交纳实际占用期间的房屋占用费；三、驳回林建明其他诉讼请求；四、林建明于判决生效之日起十日内退回房屋租金定金4600元给游光华；五、驳回游光华其他反诉请求。如果双方未按判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币4201元，由林建明负担341元，游光华负担3860元；反诉受理费人民币445元，由林建明负担50元；游光华负担395元。
林建明不服上述判决，上诉称：2015年5月5日双方签订《租赁合同》后，游光华当日向林建明交纳了定金4600元，双方合同履行生效。2015年10月5日，游光华无故不按约定交付租金，也拒绝交纳水电费及物业管理费等费用，按照双方合同关于租金交付第四条第二款及第六条第三款约定，截至2015年11月3日，游光华已拖欠2015年10月份租金近一个月。林建明多次催缴无效，不得已向游光华发出《解除合同通知书》，通知游光华双方合同自送达之日正式解除，要求游光华于2015年11月10日前撤离，同时缴清水电等相关费用，并退还租赁房屋。但游光华仍不予理会，继续占用租赁房屋。经林建明核算，截至2015年11月4日，游光华仍拖欠10月份租金2300元，11月份租金2300元，其中10月份租金产生逾期违约金345元。林建明认为，游光华拖欠租金费用达一个月之久，按照双方合同约定，已构成根本违约，林建明解除合同、收回租赁房屋、追缴欠费及违约金、没收定金完全正当。根据《租赁合同》第七条第三款的约定，游光华在合同解除后仍强占租赁房屋，应向林建明支付相应的房屋占用费，原审判决未查清事实错误判决，适用法律错误，上诉请求：一、撤销原审判决第二项后半部分、第三项、第四项，并依法改判；二、判令游光华支付租赁房屋物业管理费、水电费等约500元，违约金345元（自2015年10月6日计至11月4日止）；三、判令游光华支付租赁房屋占用费（从判决生效之日起至实际腾退之日止），每天200元；四、判令林建明无须向游光华退还租赁定金4600元；五、判令游光华承担本案诉讼费用。
针对林建明的上诉，游光华答辩称：对林建明的上诉请求及事实理由不予认可。
游光华亦不服上述判决，上诉称：一、游光华从未同意在没有赔偿的情况下解除合同，且原审判决双方《租赁合同》自判决发生法律效力之日起解除超出双方诉讼请求范围。原审法院认定游光华诉称的合同已于2015年10月22日解除的理由不成立，同时认定林建明请求确认合同已于2015年11月3日解除的理由也不成立，却认定双方同意解除租赁合同，并判决合同于原审判决生效之日起解除，超出了双方诉讼请求的范围，违反了不告不理的民事诉讼原则，应予撤销。二、林建明对游光华的装修费、转让费损失应予赔偿。在游光华无违约行为的情况下，依据买卖不破租赁的原则，林建明没有合法理由解除租赁合同。林建明于2015年9月21日发函要求2015年10月22日终止合同，并一再承诺会给予赔偿，故双方合同应于2015年10月22日解除，而非原审判决发生法律效力之日解除。游光华为满足生产经营需要，必然进行装修改造，因工程内容简单，并不需要签订装修合同，也无需工程结算凭证，仅双方口头达成一致，完工后即可结算。因此游光华根本无法提供装修合同与工程结算凭证，但装修损失是毫无疑问真实存在的。涉案房屋是游光华从第三方处顶手而来，接手涉案商铺时在第三方陪同下双方签订租赁合同，同时收回原租赁合同，没有签订商铺转让合同的必要。游光华已尽最大能力举证，林建明应赔偿游光华损失。三、所有矛盾纠纷均因林建明而起，游光华不应承担本案诉讼费用。租赁期间，游光华一直按时缴纳租金水电等费用，但林建明在房屋并未出售的情况下捏造房屋已经出售的事实要求解除合同，并以游光华没有交纳2015年10月租金为由要求确认合同已解除。原审法院在没有支持林建明诉讼请求的前提下，却要求游光华承担大部分诉讼费用，违反了公平原则。林建明违法解除租赁合同，不但不愿意及时赔偿游光华的损失，反而起诉游光华拖欠租金，于情于理不合。综上，上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、五项，改判林建明赔偿游光华装修损失29000元，转让费损失10000元；二、判令林建明承担本案诉讼费用。
针对游光华的上诉，林建明答辩称：一、原审法院已多次向游光华确认是否同意解除合同，游光华已肯定回答同意解除合同，并且在其上诉状中也确认表示双方合同应于此前已解除。原审法院也向游光华阐明反诉赔偿必须在合同解除情况下才能审理，游光华坚持索赔，不再继续履行合同。原审判决解除合同并未排除游光华索赔权利，且受理了其反诉并进行了实体审理。二、游光华的上诉事实理由仅围绕赔偿问题，但对其主张的损失事实却无任何证据予以证明，在其上诉状也自认无法提供任何证据。事实上游光华经营的是五金加工小作坊，不存在需要装饰装潢的情况。而游光华称其相关装修是由珠海匠心装饰设计工程有限公司进行，但该公司相关交易均手续齐备，不存在游光华所称双方口头协商即可的情况，因此游光华的索赔理由与本案无关联性，应由游光华承担举证不能的不利后果，且根据合同约定，合同解除后，承租方所装修的不动产必须保持原状，无偿归出租方所有。三、原审庭审过程中双方均同意解除合同，仅对解除时间有争议，且游光华在诉讼请求第一项已明确提出诉求，再结合案件情况，根据租赁合同第六条第三款，出租方有权解除租赁关系，并且根据第七条出租方也享有单方解约权。因此林建明的诉求有充分事实和法律依据。原审判决根据案件情况及双方意见对具体解除时间作出裁决，不存在违反不告不理的原则。四、林建明虽然未对原审判决第一项提起上诉，但不代表认可该判项，也不排除林建明的诉讼权利，相反林建明从未想过得到高额占用费。五、原审判决游光华逾期交还房屋仅需按原租金标准缴纳实际占用费显失公平，若其拒绝搬离涉案房屋，必将严重损害林建明的权益，也不能起到约束游光华的效果，租赁合同第七条第三款关于逾期占用费的约定是双方真实意思表示，游光华事前已明确预见不利后果，应承担相关法律责任，林建明上诉请求按每日200元标准支付逾期占用费符合法律规定。
双方在庭审中均无新证据提交。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，首先，从本案查明的事实可知，由于2015年9月21日林建明提出提前解除合同，双方在10月份期间协商而未达成合意，是导致游光华未按时交纳2015年10月份租金的直接原因，亦即游光华并非无故不按约定交纳租金，而游光华亦于双方协商未果后及时补交了所欠租金。此时林建明却以游光华未及时交纳10月份租金为由行使合同解除权，并要求游光华支付物业管理费、水电费及违约金，如原审判决所认定，林建明此举确实有违诚信，并且要求上述费用无事实和法律依据，原审判决对此不予支持完全正确。本院予以维持。其次，双方在原审庭审中明确表示同意解除合同，原审法院据此判令解除合同并无不当，并且，在双方争议未决之前，游光华占用租赁房屋理应支付与租金相当的占用费，但并不属于双方合同约定的“合同期满之日起或自解除合同之日限期满后，未经甲方同意，逾期不归还房屋”的情形，林建明要求按照每日200元支付占用费与事实不符，本院对此不予支持。最后，对于游光华主张的装修损失及转让费用，游光华对此费用产生除两张收据以外并无其他证据足以证明，游光华的该主张证据并不充分，原审判决对此不予采信亦属正确。
综上所述，林建明和游光华的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费3456元（林建明已预交946元，游光华已预交2510元），由上诉人林建明负担946元，上诉人游光华负担2510元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年七月六日
书 记 员 王