河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第1189号
上诉人（原审原告）苏练刚，男，汉族，1958年12月4日出生。
委托代理人苏云奇，系苏练刚之子。
被上诉人（原审被告）郑州恒天兴华房地产有限公司。
委托代理人李秋霞，河南陆达律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，河南陆达律师事务所律师。
上诉人苏练刚与被上诉人郑州恒天兴华房地产有限公司（以下简称恒天兴华公司）纠纷一案，上诉人苏练刚不服河南省郑州市中原区人民法院(2015)中民二初字第583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏练刚的委托代理人苏云奇，被上诉人恒天兴华公司的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月17日，苏练刚与恒天兴华公司签订商品房买卖合同一份，约定苏练刚以594573元的价格购买购买恒天兴华公司开发的位于中原区天山路东、牛庄路南4号楼2单元13层1301号房屋一套。合同第八条对对房屋的交付方式进行了约定：恒天兴华公司应当在2014年3月30日前，将具备下列第5种条件并符合本合同约定的商品房交付苏练刚使用，即“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。合同第九条约定对逾期交房的违约责任进行了约定：除特殊情况外，恒天兴华公司未按规定期限将该商品房交付苏练刚使用的，按逾期时间，分别处理：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒天兴华公司按日向苏练刚支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，苏练刚有权解除合同，苏练刚要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒天兴华公司按日向苏练刚支付已交付房价款万分之l的违约金。合同第十一条对交接进行了约定：商品房达到交付使用条件后，恒天兴华公司应当书面通知苏练刚办理交付手续。双方进行验收交接时，恒天兴华公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，恒天兴华公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。恒天兴华公司不出示证明文件或出示证明文件不全，苏练刚有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒天兴华公司承担。由于苏练刚原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：恒天兴华公司不承担逾期交房责任。自恒天兴华公司书面通知送达之日起l5日内，苏练刚未按规定办理房屋交接的，视同恒天兴华公司与苏练刚按期办理房屋交接，该房屋风险责任随之转移给苏练刚，苏练刚应承担交接日起相应的物业管理等各项费用。合同第十四条“关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺”中约定：恒天兴华公司承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑包括供水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖设施，电话、有线电视、网络线路等弱电设施以及门禁系统，应于2014年3月30日达到使用条件，其中燃气供应设施应在2014年3月30日达到户内燃气管道到位，交付后6个月取得验收合格证明文件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由恒天兴华公司提供替代设施，由苏练刚承担费用，收费标准按正常市政标准。该商品房买卖合同附件四合同补充协议第一条第2项约定：双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更以市面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述的书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。签订商品房买卖合同时，苏练刚填写的地址为河南省内黄县井店镇宿王尉村195号。商品房买卖合同签订当日，苏练刚与保利物业管理有限公司郑州分公司签订了前期物业服务协议。
2014年5月12日，恒天兴华公司向郑州市城乡建设委员会递交了工程名称为“保利百合小区4号楼”的工程竣工验收备案表。2014年5月13日，郑州市城乡建设委员会在备案表备案意见栏中写明“本工程的竣工验收备案文件于2014年5月13日收讫，经验收文件齐全”并加盖备案文件收讫印章，在备案管理部门处理意见栏载明“保利百合小区4﹟楼”并加盖同意备案印章。
2014年6月1日，恒天兴华公司按照商品房买卖合同苏练刚填写的地址向苏练刚发出入伙通知书，告知其购买的房屋已施工完毕，具备使用条件，交楼时间为2014年6月3日，并将该入伙通知书在大厅公布。苏练刚得知2014年6月3日交房后，未于该日办理房屋接收手续。
2014年6月12日，保利百合小区640户业主联合向恒天兴华公司发出拒收房屋告知函，以房屋不符合交付条件为由拒收房屋，苏练刚在该函所附业主联签拒收房屋登记表上予以签名。
2014年9月9日，保利百合小区业主冉小平、田丽丽等52人因保利百合项目交付使用问题向郑州市住宅与房地产业协会提出调解申请，理由是开发商未按合同约定出示供电、供配电等多项验收合格证明，不具备交房条件却强制交房。2014年9月12日，郑州市住宅与房地产业协会组织交付使用调解会议，恒天兴华公司方工程部负责人王瑞琮代表恒天兴华公司，冉小平、徐九洋、于建辉作为购房人代表参与调解。2014年9月12日，郑州市住宅与房地产业协会出具编号为2014003号的调解具结书一份，具结书载明：“在协会主持调解下，协商达成如下共识：1、保利百合项目目前未达到《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》规定的交付使用标准；2、郑州恒天兴华房地产有限公司应当在保利百合项目达到交付标准后向购房人交房；3、郑州恒天兴华有限公司按照合同约定向购房人赔偿延期交房违约金，时间由合同约定交房日期计算到实际交付使用日期。上述共识内容已经本调解机构确认，本次调解完成。本调解具结书经调解机构盖章后生效，对双方当事人具有约束力”。该调解具结书上加盖有郑州市房地产开发项目交付使用调解专用章，并有侯苏、岳野、周静三人签名。
2014年9月10日，苏练刚接收了所购房屋。2014年10月25日，苏练刚与恒天兴华公司就延期交房事宜进行协商，苏练刚向恒天兴华公司出具《领款单》一份，载明：“今收到郑州恒天兴华房地产有限公司支付保利百合小区4号楼2单元1301房间延期交房违约金3864.72元”。
上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、竣工验收备案表、收楼档案、领款单、郑州市房地产开发项目交付使用调解具结书以及苏练刚、恒天兴华公司的陈述等证据在案佐证，足以认定。
原审法院认为：苏练刚与恒天兴华公司所签商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，应受法律保护。合同约定的房屋交付时间为2014年3月30日前，恒天兴华公司迟至2014年6月1日才向苏练刚发出交房通知，通知的交房时间为6月3日，恒天兴华公司未按规定时间履行交房义务，属于违约行为，应承担违约责任。虽然夏学锋实际接收房屋的时间是2014年11月7日，恒天兴华公司已经通过各种途径告知苏练刚6月3日交房。交房需要双方的配合，苏练刚应按通知时间对其所购房屋进行检查、交接。虽然苏练刚与其他业主联合向恒天兴华公司发出了拒收房屋告知函，但其在庭审中未能提出证据证明其房屋存在拒收房屋告知函上列举的任何一项质量问题。苏练刚陈述是因为公共设施建设方面的共性问题而拒收房屋，但苏练刚、恒天兴华公司双方在商品房买卖合同中约定的交房条件中并不包括市政道路、学校等教育配套设施的建设问题，这不属于双方约定的合同义务，同时市政道路、学校等公共设施的建设也不属于恒天兴华公司应承担的法定义务，苏练刚以此为由拒绝对房屋进行检查、交接，没有正当理由，对造成房屋延迟交接负有责任，苏练刚应自行承担6月3日以后未收房的法律后果。苏练刚在庭审中提交了郑州市住宅与房地产业协会出具的调解具结书一份，以此证明恒天兴华公司交接的房屋不符合交付使用标准。判断一份文书是否具有法律效力，要从其是否有合法的授权、是否遵守了正当程序、认定事实是否清楚、适用法律是否正确、实体处理结果是否适当、是否给予当事人救济渠道等方面综合予以判断。该调解具结书虽载明经协商达成了共识，但从恒天兴华公司向原审法院提供的相关证据中，没有任何书面记录显示双方为此进行了协商并达成了共识、签署了调解记录，因此该调解具结书显然不能作为证明恒天兴华公司逾期交房的有效证据。恒天兴华公司按合同约定应向苏练刚支付2014年3月30日至通知交房的6月3日期间的交房违约金，因苏练刚已经签订《保利百合项目延期交房违约金冲抵物业费三方协议》，说明其同意该种处理方式，恒天兴华公司已经承担了其应承担的违约责任。综上，苏练刚要求恒天兴华公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，于理不合，原审法院不予支持。恒天兴华公司所称不应支付2014年6月3日以后违约金的答辩理由依法成立，原审法院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：驳回苏练刚的诉讼请求。案件受理费50元，已减半收取25元，由苏练刚负担。
宣判后，苏练刚不服原审判决，向本院提起上诉称：一、恒天兴华公司于2014年6月3日通知苏练刚交付房屋时并未完成合同第八条的约定内容，故不符合房屋交付的条件；一审判决以苏练刚未指出房屋存在的个性质量问题为由，推定恒天兴华公司房屋交付合格，系认定事实错误。苏练刚与恒天兴华公司签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定：“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成；前期物业管理已经落实。”恒天兴华公司在法庭上出示的竣工验收备案表系伪造或变造，竣工验收备案表上的日期系后期统一填写的，关键的竣工备案日期为空白，虽然盖有档案查询专用章，但是恒天兴华公司却未能出具竣工验收备案表的原件。恒天兴华公司在法庭出示的多项公共配套设施的验收合格时间在2014年的6月3日以后，该证据自证了恒天兴华公司在2014年6月3日前不符合交付条件。二、恒天兴华公司2014年9月27日取得房地产开发项目交付使用备案证明文件，证明符合交付使用条件的时间是2014年9月27日，不是2014年6月3日。同样是苏练刚与恒天兴华公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2014年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”按照郑州市人民政府颁发的《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》(郑政(2011]96号)第四条的规定，商品房需要达到l6个条件方能交付使用。恒天兴华公司开发的保利百合小区商品房预售许可证在该管理办法之后，按照合同约定，必须按这一管理办法执行。根据冉小平、田丽丽等52位业主因房屋交付问题在郑州市住宅与房地产业协会的调解下达成的调解具结书证明：恒天兴华公司截止2014年9月12日仍不具备《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》规定的交付使用标准。证据显示，恒天兴华公司2014年9月27日取得房地产开发项目交付使用备案证明文件。这一证据证明被上诉人认可《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》和调解具结书，故符合房屋交付条件的时间为2014年9月27日。该调解具结书虽然对苏练刚不具备约束力，但能够证明2014年6月3日恒天兴华公司通知交付房屋时不具备交付条件这一法律事实。因为建设工程的验收都是整体验收，不可能存在同一建设工程对某些业主是不具备交付条件的而对另外一部分业主具备交付条件。三、恒天兴华公司交付房屋时天山路和牛庄路未修建、配套教育设施不完善等情形属于严重的违约行为，应依法承担违约责任。恒天兴华公司在开发保利百合小区时系通过招拍挂的方式取得的土地，在国有土地使用权证中载明该小区位于天山路东、牛庄路南，在苏练刚与恒天兴华公司签订的商品房买卖合同中也明确约定小区位于天山路东、牛庄路南。由于恒天兴华公司与政府签订土地出让协议时明确约定小区的出行道路为牛庄路与天山路，但恒天兴华公司在接收政府的土地时并未要求政府依照土地出让协议的约定修建天山路与牛庄路，苏练刚在购买房屋时相信恒天兴华公司会按照合同约定将天山路与牛庄路修建好后再行交付。虽然市政道路的修建系政府的义务，但恒天兴华公司作为土地出让协议的合同相对人怠于行使合同权利(向政府主张修建道路)，导致恒天兴华公司构成对苏练刚的违约。市政道路的未修建直接导致苏练刚房屋的贬值，严重侵犯了苏练刚的合法权益，恒天兴华公司交付房屋时天山路与牛庄路未一并交付，恒天兴华公司可依据出让协议的约定直接向政府部门主张违约责任。但由于苏练刚与恒天兴华公司之间存在合同关系，故恒天兴华公司应向苏练刚承担违约赔偿责任。配套教育设施的系恒天兴华公司在购房时向苏练刚承诺的，该承诺对苏练刚的购房决策有重大影响，故应视为要约，若违反应承担相应的违约责任。四、苏练刚2014年9月10日接收房屋系生活所迫，不能视为恒天兴华公司已于通知交付房屋时即达到房屋交付条件恒天兴华公司向苏练刚支付了2014年3月30日至2014年6月3日的违约金，2014年6月3日至2014年9月27日逾期交付的违约金却拒绝支付，不能因为恒天兴华公司拒绝支付剩余期限的违约金就视为恒天兴华公司在2014年6月3日达到了房屋交付条件。2014年9月10日苏练刚接收房屋是因为苏练刚既要还借款又要租赁房屋，生活压力较大，苏练刚接收房屋也是生活所迫，不能因为苏练刚接收房屋就认定恒天兴华公司的房屋交付符合法定的交付条件。综上所述，请求二审法院依法应当予以改判，恒天兴华公司支付2014年6月3日至2014年9月27日逾期交付房屋的违约金6956元。
被上诉人恒天兴华公司答辩称：恒天兴华公司通知苏练刚接房时已达到合同约定的全部交房条件。《竣工备案表》真实合法，该备案表原件存在房管局，且恒天兴华公司提供的证据加盖了房管局档案查询专用章。郑州市房地产业协会出具的《调解具结书》不具备法律效力，恒天兴华公司没有在调解书上签字，对恒天兴华公司没有约束力。关于天山路、牛庄路及配套设施的建设，不是恒天兴华公司合同约定的义务，苏练刚请求恒天兴华公司承担违约责任没有法律依据和合同依据。综上，请求二审法院依法维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：苏练刚与恒天兴华公司签订《商品房买卖合同》第八条对房屋的交付条件作出明确约定，恒天兴华公司虽向法院提交郑州市城乡建设委员会竣工验收备案表复印件但加盖有档案查询专用章，可以证明其已按合同约定向建设行政主管部门报送备案材料，行政主管部门于2014年5月13日出具收到备案文件证明。苏练刚上诉称该备案表系伪造或变造，对其主张未提交相关证据予以证明，故本院不予采信。
关于配套的基础设施和公共设施，双方在合同第十四条也作出明确约定，根据恒天兴华公司提交的各项验收单，虽未在合同约定时间2014年3月30日之前达到使用条件，但在恒天兴华公司向苏练刚发出的交房时间2014年6月3日之前已按承诺内容完成。苏练刚上诉称其公共设施在2014年6月3日之后完成，未向法院提供相应证据予以证明，故本院不予采信。
苏练刚上诉称应按郑州市人民政府颁发的《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》第四条的规定才符合交付条件。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，双方当事人对于交付条件并未约定应符合《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》的规定，故，苏练刚的该上诉理由，没有合同依据，本院不予支持。
关于郑州市住宅与房地产业协会出具的《调解具结书》，对于调解内容未经恒天兴华公司认可，故对恒天兴华公司不具有约束力，苏练刚要求恒天兴华公司支付2014年6月3日至2014年9月27日的违约金，没有合同依据，本院不予支持。
关于苏练刚上诉称交付房屋时配套教育设施不完善的问题，合同中对此没有约定，故其要求恒天兴华公司承担违约责任，没有合同依据，本院不予支持。
综上所述，恒天兴华公司提供证据可以证明其于2014年6月3日之前具备合同约定的交付条件。苏练刚的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人苏练刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 黎
审 判 员 李剑锋
代理审判员 邱 帅
二〇一五年九月六日
书 记 员 候李爽