江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民初字第0060号
原告（反诉被告）宜兴市荆溪房屋拆迁有限公司（以下简称拆迁公司），住所地宜兴市宜城街道龙潭东路201号.
法定代表人陈真荣，拆迁公司总经理。
委托代理人毛建中（受该公司的特别授权委托），江苏太滆律师事务所律师。
被告（反诉原告）俞雅萍。
委托代理人戴山源（受俞雅萍的特别授权委托），江苏谋盛律师事务所律师。
委托代理人周俊峰（系俞雅萍丈夫，受俞雅萍的特别授权委托）。
原告（反诉被告）宜兴市荆溪房屋拆迁有限公司（以下简称拆迁公司）与被告（反诉原告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，并对本诉与反诉合并审理，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告拆迁公司的委托代理人毛建中，被告俞雅萍及其委托代理人戴山源、周俊峰到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定现已审理终结。
原告（反诉被告）拆迁公司述称，2010年4月与俞雅萍签订房屋拆迁补偿安置协议书（以下简称协议书），按约定拆迁公司应在2011年10月向俞雅萍交付安置房，但在建设与安置过程中应政府和消防部门的要求，对用于安置的荆邑山庄56号、57号楼作了变更，一至三层为商业楼，四层为办公，并于2012年10月16日最终通过了消防验收。2012年11月26日拆迁公司书面通知俞雅萍于29日、30日两天内结算交付，但俞雅萍以拆迁公司违约未能按约定交付预定的一至四层、部分五层的店铺为由拒绝结算交付，后多次通知协调未果，2014年7月16日拆迁公司向俞雅萍发出书面确认通知书，要求俞雅萍在接到通知书之日起七日内书面回复，关于俞雅萍对自选的安置房约定条款一至四层房屋现已变更为一至三层房屋是继续履行还是终止解除？俞雅萍在收到确认通知书后于7月24日作出的书面回复并没有做正面回应，故拆迁公司视为终止解除安置条款。综上，现向法院起诉请求判令依法解除双方于2010年4月18日签订的协议书中有关安置房屋条款。审理中，拆迁公司变更诉讼请求：如法院认定4楼不能向俞雅萍单独交付，则同意按合同约定继续履行交付一至三层的房屋，同时扣除安置补偿款及因拆迁公司自身原因导致迟延交付而自愿承担的逾期过渡费110542.5元与四改三适当补偿款120000元后由俞雅萍支付相应的房款，对于俞雅萍提出的违约损失700000元由法院依法予以裁决。
被告（反诉原告）俞雅萍述称，她不认可拆迁公司的单方解除行为，房屋不能安置是因为拆迁公司的违约和过错而造成，57号楼的用途变更为一至三层商业、四层办公而导致四层不能作为单独店铺交付，不管现在四层的用途是什么，她都有权根据协议书取得荆邑山庄57幢109-111、209-211、309-311、409-411、511的房屋，现她要求拆迁公司按照协议书约定交付房屋，并承担因违约而产生的包括商铺房租金、房款利息、预期应得利益等损失700000元。
经审理查明，2010年4月18日、10月5日，拆迁公司与俞雅萍签订《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋拆迁货币补偿协议书》各一份，约定拆迁公司拆除俞雅萍在宜城溪隐新村1号107-109室130.05平方米的商住楼，拆迁公司应补偿俞雅萍1250727元（其中含以每月130.05平方米×25元计算6个月的临时过渡费19508元）及权证外面积与设施费78618元，俞雅萍自选拆迁公司提供的安置房3套即荆邑山庄57幢109-111号计824平方米（一至四层），一层面积204.87平方米，每平方米10000元，二至四层每平方米5500元，二至三层每层207.13平方米，四层204.87平方米，协议还约定安置房应在2011年10月前交付，逾期交付则逾期月份过渡费由拆迁公司双倍补偿，57幢311涉及到公摊面积与511局部面积均待实测后另定。安置房屋建成后，因根据《商业建筑设计防火规范》的规定，小型商业用房中的商业并联店层数不得超过三层。为符合消防要求并能通过消防验收，2012年8月7日安置房的承建单位宜兴市陶都商品房开发有限公司（以下简称开发公司）向宜兴市规划局书面报告：目前沿街商业楼已竣工，但消防验收时提出根据国家《商业建筑设计防火规范》的要求，小型商业楼不能超过三层，现有的四层商业楼各户的楼梯只能通至三层，四层楼应改造为独立楼层，并有二个单独使用的楼梯。根据以上情况，57号楼南北山墙处需各增加一部钢梯作为四层的出入口，并在56号楼屋顶增加消防水箱及泵房，并根据消防设计变更将56号、57号、58号商业楼的用途一至三层为商业、四层（58号楼三层局部）为办公。为满足消防要求，请批准。宜兴市规划局于2012年9月11日在该报告上盖章签署“同意按消防部门要求设置”。后开发公司按照报告所载进行了调整，57号楼调整后的现状为：该楼系门朝西的并联建筑，位于宜城街道东山东路与荆邑南路交界口荆邑山庄门楼的南面一侧，共四层局部五层，一至三层为商业、四层为办公性质。一至三层每套房屋内设内楼梯一个，安置给俞雅萍的一套房屋并联三间，门牌号为××，其中配套有楼梯的一间房屋的门面以玻璃幕墙从1至5层进行了封闭，对于第四层与第五层的房屋在××房屋北外墙的一侧设置了从底楼直通四楼的钢质楼梯，四楼共有两个楼梯，另一个钢质楼梯设在该幢楼外墙的最南面，整个四层目前是相通的。2012年10月16日，该建筑竣工验收消防备案抽查合格，同月24日，宜兴市规划局组织规划核实，确认该工程符合规划许可。
审理中，拆迁公司为证实自己的诉请，还提供如下证据：1，拆迁安置情况明细1份，其中载明57号楼109-111号一至三层的实际面积分别为205.62平方米、207.42平方米、207.42平方米，安置房总房价计4337820元，扣除预付房款1329345元、过渡费39015元、逾期过渡费110542.5元、四改三适当补偿款120000元，俞雅萍就一至三层安置房应支付拆迁公司2738917.5元；2，2012年11月26日通知书复印件1份，内容为发给各拆迁户通知进行结算交付；3、2014年6月5日由拆迁公司出具的拆迁、安置情况说明1份，说明了拆迁情况、安置房的整改验收情况、通知交付及就交付问题与拆迁户多次协商的情况、明确截止交房日期为2013年4月30日前；4、2014年7月16日确认通知书及特快专递回单、快递查询单各1份；5、2014年7月24日俞雅萍的回复；6、2012年11月20日宜兴市商品房初始登记证以及房屋平面图3页，表明俞雅萍所涉及的自选房屋××已经具备领取房产证的条件，而且1-3层有详细的建筑面积；7、由拆迁公司针对相关拆迁户制作的由于其逾期交付愿意支付110542.5元以及自愿补偿费120000的明细单。对此俞雅萍认为她从没有看到过拆迁安置情况明细，2012年11月26日发送给她的通知印象不深，拆迁公司需进一步提供证据证明该通知已送达。俞雅萍为证实其反诉请求，向本院提供如下证据：1，照片3份，证明按照合同约定拆迁公司应当向俞雅萍交付三间门面，然现在111号门面已经封死，降低了该商品房的使用价值，也无法单独招租，另外从房屋的现状看由于111号房顶层有个5层，该层作为赠予物由于4层无法交付，因此5层也实际是俞雅萍应得而无法得到，111号房屋北面即荆邑山庄大门楼上有半个通道，由于现在4层无法交付，该通道也无法取得；2、出租方是裴丽勤的租赁合同复印件1份，证明每年的租金损失约250000元；3、利息计算清单，俞雅萍已经损失利息298100元，自2011年7月至今按中国人民银行贷款利率计算。拆迁公司则认为房屋以现状为准，房屋租赁协议真实性无法确认，协议内容看出租方也非俞雅萍，1-3层由于消防的需要把边上的一间封死做了单独的楼梯直接通到4层，开发公司也曾经许诺给予一定的补偿，所有拆迁户的谈判确认时间是2013年4月30日，之后的责任与拆迁公司无关，对于511及荆邑山庄大门楼上的通道中的一半当时是承诺给俞雅萍使用的。
另查明，俞雅萍为证实其损失，还于2015年7月8日向本院提出鉴定申请，要求对111号因无单独门而造成的财产损失、荆邑山庄大门楼上有半个通道的价值、511房屋价值及附属部分使用权价值进行评估。本院依法委托宜兴市价格认证中心进行鉴定，该中心于2015年10月8日回复本院，因缺乏市场交易案例，无法作出定量分析，故无法鉴定。
上述事实，有房屋拆迁货币补偿协议书及宜兴市房屋拆迁补偿安置协议书、给宜兴市规划局的报告、建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书、建设工程规划竣工核实通知书及本院庭审笔录等证据在卷证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，由于小型商业用房中的商业并联店层数不得超过三层，现有的四层按照消防的要求除性质为办公用房外，商业楼各户的楼梯只能通至三层，四层必须有二个单独使用的楼梯。根据房屋的现状，57幢109-111号的四层若单独安置给俞雅萍而不是所有的四层整体使用，则不符合必须有二个单独使用的楼梯的消防要求。因此，在法律上或者事实上拆迁公司不能向俞雅萍履行第四层房屋及其他口头约定的房屋，现俞雅萍要求按协议书约定全面履行的请求本院不予支持，鉴于俞雅萍不同意解除安置协议，拆迁公司也同意部分履行，故本院支持双方履行一至三层的房屋拆迁补偿安置协议，根据面积及约定价格扣除已付部分及拆迁公司自愿承担的12个月过渡费39015元、逾期17个月双倍过渡费110542.5元、四改三适当补偿款120000元后，俞雅萍本应支付拆迁公司2738917.5元，但根据协议书约定，拆迁公司应于2011年10月交付安置房，而计算到2013年4月应为18个月，故拆迁公司还应补偿俞雅萍逾期过渡费6502.5元。本案中尽管无法鉴定相关损失，但考虑到111号房屋的实际情况即该房屋中1间房屋的门面以玻璃幕墙从上到下全部进行了封闭，与其他有单独门的房屋相比降低了使用价值，并且因四改三导致俞雅萍无法取得拆迁公司口头承诺赠送的使用场所，拆迁公司应当就此作出合理补偿，本院酌情确认为230000元，对于俞雅萍反诉主张的其他损失于法无据，本院不予采信，据此俞雅萍应付款项为2502415元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：
一、俞雅萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付拆迁公司房款2502415元。
二、拆迁公司于本判决发生法律效力之日起十日内将荆邑山庄57幢109-111号房屋（即荆邑南路59号）一至三层交付于俞雅萍。
三、驳回拆迁公司的其他诉请。
四、驳回俞雅萍的其他反诉请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费26800元，由拆迁公司负担10800元，俞雅萍负担16000元；反诉受理费5400元，由拆迁公司负担1800元，俞雅萍负担3600元，本诉受理费已由拆迁公司垫付，反诉受理费已由俞雅萍垫付，相互扣算后俞雅萍应于本判决发生法律效力之日起十日内给付拆迁公司14200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时应向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 陆长平
代理审判员 何 璐
人民陪审员 宗 瑛
二〇一六年一月四日
书 记 员 吴 渊