宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）卫民终字第240号上诉人（本诉被告、反诉原告）宁夏正坤置业有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人韩愈，该公司总经理。委托代理人李宗飞，宁夏宁人律师事务所律师。被上诉人（本诉原告、反诉被告）李秀芳，女，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托代理人王一鹏，宁夏宝中律师事务所律师。上诉人宁夏正坤置业有限公司（以下简称正坤公司）为与被上诉人李秀芳商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2014）沙民初字第170号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年7月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月14日公开开庭进行了审理，上诉人正坤公司的委托代理人李宗飞，被上诉人李秀芳及其委托代理人王一鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，正坤公司系中卫市盛世豪庭建设项目的开发建设单位。2009年8月1日，郭某以青海某公司的名义与正坤公司签订《盛世豪庭项目工程施工承包合同》（青海某公司未盖章），约定由承包方全额垫资完成盛世豪庭项目1-3号楼的施工，正坤公司以开发的部分住宅房顶付工程款。正坤公司负责给承包方指定的人办理房屋销售手续。因青海某公司未办理在中卫市的施工手续，合同没有履行。2009年12月29日，宁夏某某公司中标盛世豪庭项目。2010年1月3日，宁夏某某公司与正坤公司签订了《建设工程施工合同》，约定由宁夏某某公司承包正坤公司开发的中卫市盛世豪庭工程的施工，工程款以房屋顶付。2010年1月30日，宁夏某某公司三分公司与郭某签订《项目施工承包协议》，约定：盛世豪庭工程项目全部由郭某全额垫资完成，郭某为该项目的实际施工人。2010年10月18日，郭某与正坤公司签订《补充协议》，约定：郭某做为实际施工人完成工程施工的期限，并再次约定正坤公司已足额将商品房抵顶给郭某，工程所需资金由郭某自行筹集，正坤公司应积极办理顶付给郭某房屋的按揭手续。期间，郭某于2009年10月8日将正坤公司顶付工程款的盛世豪庭小区1号楼4单元301号房屋出售给李秀芳，由郭某委托的经办人张某以正坤公司名义与李秀芳在正坤公司的盛世豪庭售楼部签订了《商品房认购协议书》，正坤公司当时的法定代表人祖某某在协议书上签名，正坤公司在协议书上加盖印章。协议书约定：第一条乙方（买受方李秀芳）认购甲方（出卖方正坤公司）开发的盛世豪庭小区1号楼4单元301号商品房，建筑面积107.37平方米；第二条该商品房销售单价2900元／平方米，总价款为311373元；第三条付款方式为李秀芳于2009年10月8日支付认购定金4万元，首付购房款为房款的40%即84549元，在协议书签订后15日内付清，其他购房款根据实际情况在接到甲方通知可以办理按揭贷款支付；第四条双方的权利义务第2项约定“乙方应于甲方通知签订正式《商品房买卖合同》之日起15日内到甲方售楼部签订《商品房买卖合同》，并提交本认购书”；第四条第5项和第五条违约责任第2项均约定“乙方未按照本协议约定的时限支付购房款并超过应付款时间十五日内，甲方将按同期销售价格计算该商品房的总价款向乙方收取房款，销售价格参照同期甲方销售部执行价格，超过应付款时间十五日后，则视为乙方违约，甲方扣除乙方总房款5%违约金，且甲方有权另行处置该商品房，造成损失由乙方承担”；第六条预计交付房屋的时间为2010年8月31日，逾期3个月内交付的，出卖人不承担责任，超过3个月后交付的，甲方应当承担违约责任。协议书签订后，李秀芳于当日在销售部向正坤公司交付4万元定金，正坤公司委托张某给李秀芳出具了盖有正坤公司印章的收据1份；2009年10月24日，李秀芳又支付购房款5万元，张某给李秀芳出具盖有正坤公司印章的收据。后因郭某催收购房款，李秀芳先后于2010年3月29日到正坤公司售楼部支付2万元购房款，2010年4月12日支付购房款1万元，因正坤公司的印章不在，由张某给李秀芳出具加盖青海某公司中卫分公司印章收据2份，2010年10月23日支付购房款2万元，因正坤公司的印章不在，由张某给李秀芳出具加盖中瑞公司印章收据1份。以上李秀芳共计向正坤公司支付购房款14万元。张某收取李秀芳的14万元购房款后，没有交付给正坤公司。因郭某施工的盛世豪庭小区项目工程长期延期没有竣工，正坤公司没有通知李秀芳交付其余购房款、签订《商品房买卖合同》、办理交付房屋或按揭贷款支付剩余房款的手续。2013年12月，正坤公司称情况发生变化，无法办理按揭贷款，要求李秀芳将其余购房款向正坤公司以现款付清。李秀芳向正坤公司交付剩余购房款时，正坤公司不认可李秀芳于2010年3月29日至10月23日三次交付由张某收取的5万元购房款，要求李秀芳补交，否则不接收李秀芳的购房款，也不给办理交付房屋手续。为此，双方发生矛盾。李秀芳于2013年12月27日到中卫市公证处依法办理了公证提存，交清了剩余购房款171373元。但正坤公司仍以未付清房款为由，拒绝向李秀芳交房。为此，李秀芳诉至法院。请求：1.判令正坤公司向李秀芳交付中卫市沙坡头区盛世豪庭小区1号楼4单元301室住宅房一套；2.判令正坤公司与李秀芳签订商品房买卖合同、出具商品房销售发票、协助办理房屋所有权登记手续；3.判令正坤公司向李秀芳支付逾期交房违约金54913.73元（按照中国人民银行贷款基准年利率6%两倍计算，自2010年12月30日起以房款14万元为基数计算至2013年12月30日，2014年1月1日至实际交付房屋之日按房款311373元计算）；4.案件受理费由正坤公司负担。另查明，该房屋实测面积为106.72平方米。在本案审理期间，正坤公司到中卫市公证处因领取提存的购房款，与公证处发生争吵后，公证处将购房款退回李秀芳。庭审中，正坤公司提起反诉，请求：1.判令解除正坤公司与李秀芳签订的《商品房认购协议书》，并要求李秀芳承担违约金15568.60元（311373元×5%）；2.反诉案件受理费由李秀芳负担。李秀芳仍然同意向正坤公司履行支付剩余房款的义务。原审法院认为，李秀芳与正坤公司于2009年10月8日签订的《商品房认购协议书》是双方当事人真实意思表示，双方当事人应当按照该认购书的约定履行各自的义务。本案争议的焦点是：1.李秀芳于2010年3月29日至10月23日三次交付给张某的5万元是否属于李秀芳支付的涉案房屋购房款；2.正坤公司是否承担延期交付房屋的违约责任和李秀芳迟延支付购房款承担的违约责任；3.是继续履行合同，由正坤公司向李秀芳交付盛世豪庭小区1号楼4单元301号房屋一套，并出具办理房屋产权证的商品房买卖合同、发票等相关手续，还是解除李秀芳与正坤公司之间签订的《商品房认购协议书》。关于李秀芳于2010年3月29日至10月23日三次交付给张某的5万元是否属于李秀芳支付的涉案房屋的购房款的问题。正坤公司系中卫市盛世豪庭住宅小区建设工程的开发建设方，郭某系中卫市盛世豪庭住宅小区建设工程的实际施工人。正坤公司与郭某约定，由郭某全额垫资完成中卫市盛世豪庭住宅小区1-3号楼的工程施工，正坤公司以郭某承建的该工程的部分房屋抵顶工程款。涉案房屋包括在正坤公司抵顶给郭某的房屋范围内。郭某因施工需要资金，将涉案房屋出售给李秀芳，正坤公司同意郭某将涉案房屋出售给李秀芳，并与李秀芳签订了《商品房认购协议书》，因涉案房屋已经抵顶给郭某，所以购房款由郭某委托的人员张某收取。李秀芳在签订《商品房认购协议书》后，分五次将14万元购房款支付给郭某的委托人张某，且在张某收取李秀芳的14万元购房款中，有两份收据上虽然加盖了正坤公司的印章，但购房款并没有交付给正坤公司，而是由郭某直接使用。李秀芳于2010年3月29日至10月23日三次支付给张某的5万元购房款的收据上虽然没有加盖正坤公司的印章，但郭某认可收取了李秀芳的该购房款，所以李秀芳于2010年3月29日至10月23日三次支付给张某的5万元购房款应当认定为李秀芳支付的涉案房屋的购房款。关于正坤公司是否承担延期交付房屋的违约责任和李秀芳迟延支付购房款承担的违约责任的问题。李秀芳与正坤公司签订的《商品房认购协议书》约定交房时间为“该商品房预计交房时间为2010年8月31日。如因其他原因正坤公司（甲方）延期交房，逾期3个月内，甲方不承担任何违约责任，超过3个月后，甲方承担违约责任，该协议继续有效履行”。因正坤公司开发建设的涉案工程没有按期竣工，所以正坤公司在该认购书签订后，没有按照认购书约定的期限通知李秀芳办理交付房屋的相关手续。正坤公司于2013年12月通知李秀芳办理涉案房屋的相关手续，明显超过了认购书约定的期限，应当承担违约责任。李秀芳在认购书签订后，交清了首付款，但没有付清剩余大部分购房款。李秀芳在正坤公司通知交款后向公证处提存购房款后被退回，没有按照约定的期限将购房款交付到正坤公司处，也存在违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，本案中李秀芳与正坤公司均存在违约行为，正坤公司的违约行为大于李秀芳的违约行为，结合本案的具体情况，双方当事人的违约责任可以相互抵销。所以，对李秀芳要求正坤公司承担迟延交付房屋违约损失的诉讼请求不予支持。对正坤公司反诉请求李秀芳承担迟延支付购房款的违约金，亦不予支持。关于是继续履行合同由正坤公司向李秀芳交付盛世豪庭小区1号楼4单元301号房屋1套，并出具办理房屋产权证的商品房买卖合同、发票等相关手续，还是解除李秀芳与正坤公司之间签订的《商品房认购协议书》的问题。李秀芳按照《商品房认购协议书》约定的期限付清首付款。对剩余购房款的逾期支付，由于郭某施工的盛世豪庭小区项目工程长期延期没有竣工，正坤公司没有通知李秀芳交付其余购房款或按揭贷款支付剩余房款，而且也没有通知李秀芳签订《商品房买卖合同》、办理交付房屋的手续，其违约的责任不在李秀芳，而在正坤公司。后来在2013年12月，正坤公司向李秀芳通知以现款方式支付剩余购房款，是由于李秀芳与正坤公司之间发生部分分歧意见未能支付给正坤公司，正坤公司提出李秀芳没有在认购书约定的期限内支付剩余购房款，超过了应付款时间的15日，按照双方签订的《商品房认购协议书》第四条第5项约定，解除双方签订的《商品房认购协议书》的反诉请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（二）至（四）项的规定，正坤公司的反诉请求不符合约定解除条件和法定解除的情形；而李秀芳在正坤公司通知后及现在均表示愿意一次性付清购房款，不存在拒不履行支付购房款的违约行为。且正坤公司逾期交付房屋承担的违约责任大于李秀芳逾期付款承担的违约责任，双方依法应当同时履行合同。李秀芳应当向正坤公司支付剩余购房款，按照双方签订的《商品房认购协议书》第一条约定的“该商品房实际面积以房管部门计量面积为准，已交房款多退少补”的内容，按照认购书确定的2900元／平方米的价格补交购房款，依该房屋实测面积106.72平方米合计应补交169488元。正坤公司应当向李秀芳交付盛世豪庭小区1号楼4单元301号房屋一套，并出具办理房屋产权证的商品房买卖合同、发票等相关手续。所以，对李秀芳要求正坤公司向其交付盛世豪庭小区1号楼4单元301号房屋一套，并出具办理房屋产权证的商品房买卖合同、发票等相关手续的诉讼请求，予以支持。对正坤公司要求解除正坤公司与李秀芳签订的《商品房认购协议书》的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）至（四）项、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、李秀芳于本判决生效后30日内向正坤公司支付剩余的购房款169488元；二、正坤公司于本判决生效后30日内向李秀芳交付位于中卫市沙坡头区文化广场北侧盛世豪庭小区1号楼4单元301号房屋一套，并出具办理房屋产权证的商品房买卖合同、发票等相关手续；三、驳回李秀芳的其他诉讼请求；四、驳回正坤公司的反诉请求。案件受理费6894元，由李秀芳负担1094元，正坤公司负担5800元；财产保全费2077元，反诉案件受理费95元，由正坤公司负担。正坤公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1.本案存在两个不同的法律关系，即正坤公司与李秀芳基于商品房买卖所形成的商品房买卖合同关系和正坤公司与宁夏某某公司、郭某关于盛世豪庭项目形成的建设工程施工合同法律关系，一审将分属不同法律性质的合同关系混同审理，程序违法；2.正坤公司通过招投标程序将盛世豪庭项目依法发包给某某公司，郭某与某某公司仅是内部承包关系，在正坤公司与某某公司、郭某没有就盛世豪庭项目工程形成定论之前，一审对三者之间的关系进行界定，剥夺了正坤公司在盛世豪庭项目决算中的发言权。本案中，某某公司、郭某并不是当事人，在某某公司、郭某未参加诉讼的情况下，一审仅凭李秀芳的单方证据将正坤公司与某某公司、郭某之间关于盛世豪庭项目方面的事实作为审理正坤公司与李秀芳之间商品房买卖合同法律关系的事实基础，剥夺正坤公司在与某某公司、郭某之间就盛世豪庭项目的决算权，违法超范围审理；3.原判依据李秀芳单方提供的正坤公司与某某公司、郭某之间的关于盛世豪庭项目合同，认定正坤公司将涉案房屋抵顶给郭某，又依据李秀芳单方陈述认定涉案房屋系郭某委托张某以正坤公司的名义签订商品房认购协议书，既超出了本案的审理范围，又无证据支持，并在没有充分证据支持的情况下突破了合同相对性，属认定事实错误；4.原判认定李秀芳于2010年3月29日至10月23日三次支付张某5万元购房款的收据上虽然没有加盖正坤公司的印章，但郭某认可收取李秀芳的该购房款，以此认定李秀芳支付涉案购房款错误；5.原判适用法律错误。综上，请求二审法院：撤销原判，改判驳回李秀芳的诉讼请求，支持正坤公司的反诉请求或发回重审。被上诉人李秀芳答辩称：1.正坤公司是盛世豪庭项目的开发单位，郭某是实际施工人，正坤公司以开发建设的房屋抵顶郭某工程款。李秀芳提交的《盛世豪庭项目施工承包合同》、《项目承包协议》、《盛世豪庭施工合同补充协议书》、《补充协议》等证据，证明正坤公司建设的1号楼自西向东1单元3—6层、2单元3—6层住宅等房屋顶付郭某的工程款。并约定正坤公司用以顶付郭某工程款的上述房屋，在正坤公司取得房屋预售许可证开始预售后，郭某按照正坤公司所定的价格销售，由正坤公司负责给郭某指定的人办理房屋销售手续；2.郭某已经取得了正坤公司售房的授权，并代收了房款。郭某施工期间，委托张某在正坤公司售楼部与李秀芳签订了《商品房认购协议书》，正坤公司在协议书上加盖印章认可。事后张某代收了李秀芳交的定金4万元，首付款5万元，张某收款后正坤公司出具了收款收条。张某继续收款5万元时，由于当时正坤公司的印章不在，张某加盖了青海某及中瑞置业公司的印章。无论加盖正坤公司印章还是加盖青海某、中瑞置业印章的款项，均由张某转给郭某或者直接用于工程施工，表明是正坤公司、郭某履行以房顶付工程款协议的行为；3.正坤公司与某某公司、郭某之间是否结算与本案无关；4.2009年10月8日双方签订合同约定首付款84549元，剩余房款在2010年8月31日交工后由正坤公司办理按揭贷款，正坤公司未在约定时间交工，至今仍未通过竣工验收存在违约。剩余房款169488元李秀芳已筹足，并办理提存，现在可以随时向正坤公司支付，正坤公司必须履行交房等相关义务。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审时，被上诉人李秀芳提供以下证据：1、（2014）沙民初字第71号民事判决书1份。证明郭某在王建华与正坤公司房屋买卖合同纠纷案中，郭某向法庭提交了《盛世豪庭项目施工承包合同》、《建设工程施工合同》、《补充协议》、《盛世豪庭施工合同补充协议》等证据原件，承认其实际施工、正坤公司以开发房屋顶付工程款及郭某认可委托张某办理顶账房销售事项、收款的事实；2、《盛世豪庭项目工程施工承包合同》1份（复印件）。证明正坤公司于2009年8月1日与郭某签订合同，约定郭某全额垫资完成盛世豪庭项目，正坤公司以1号楼自西向东1单元3-6层、2单元3-6层住宅等房屋抵顶郭某工程款的事实；3、《盛世豪庭施工合同补充协议》1份（复印件）。证明2010年9月6日正坤公司与郭某再次签订补充合同，重申已经顶付给郭某工程款的房屋，正坤公司不得私自出卖给他人。否则由正坤公司承担相关法律责任的事实；4、李秀芳个人存单1份。证明2014年4月22日李秀芳已经筹齐剩余房款169488元的事实。上诉人正坤公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的不认可；对证据2、3的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议；证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该4份证据均不属于二审新的证据，证据1中记载的证据2、3是复印件。上诉人正坤公司未提供新的证据。对被上诉人李秀芳提供的证据，本院认为，证据1系生效法律文书，具有法律效力；证据2的证明效力已经被证据1确认，故对证据1、2的证明效力予以确认；证据3原审时李秀芳提供，原审已做认定，予以采信；证据4，能证明李秀芳为积极履行合同准备资金，予以采信。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查明，2014年1月28日原审法院作出（2014）沙民初字第170-1号民事裁定书，裁定对涉案房屋进行了查封。本院认为，一审认定正坤公司与李秀芳签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。二审期间，各方对其效力亦不表异议，本院予以确认。本案现有证据证明，正坤公司系涉案盛世豪庭小区项目工程的开发建设单位，郭某系涉案工程的实际施工人。郭某挂靠宁夏某某三分公司全额垫资施工，正坤公司以郭某承建的该小区的房屋顶付郭某的工程款，郭某将正坤公司顶付给其的房屋出售给李秀芳后，正坤公司与李秀芳签订《商品房认购协议书》，正坤公司凭此向李秀芳出具购房手续交付房屋，以此达到顶付实际施工人郭某的工程款。在郭某的指定下，正坤公司与李秀芳签订《商品房认购协议书》，合同签订后，李秀芳将涉案房屋的购房款支付给郭某的委托人张某，张某在收款收据上加盖正坤公司的印章，虽有两份收据未加盖正坤公司的印章，但郭某认可收款行为，正坤公司应按协议约定履行向李秀芳交付房屋并办理相关手续的义务。正坤公司与李秀芳之间存在商品房买卖合同关系，正坤公司与宁夏某某公司、郭某之间存在建设工程施工合同关系，是本案涉案的基础法律关系。一审据实认定，是为便于查明本案事实，理清各当事人之间的法律关系，准确认定责任主体，并不影响到正坤公司与宁夏某某公司、郭某之间的工程决算，不存在将分属不同法律性质的合同关系超范围混同审理、程序违法之处。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，原判程序合法。上诉人正坤公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6894元，由上诉人宁夏正坤置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩金芳审 判 员  张瑞花代理审判员  吕广飞二〇一四年八月二十二日书 记 员  田学智本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。