浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0602民初4546号
原告：中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行。住所地：绍兴市人民中路***号。
负责人：杨剑，系该支行行长。
委托代理人（特别授权代理）：刘红峰、施常青，系该行员工。
被告：陈百云，男，1974年2月3日出生，汉族，住绍兴市柯桥区杨汛桥镇展望村庙上***号，公民身份号码3306211974********。
被告：李久均，女，1972年8月14日出生，汉族，住绍兴市柯桥区杨汛桥�展望村庙上***号，公民身份号码5102311972********。
被告：绍兴市金地申兴房地产发展有限公司。住所地：绍兴市柯桥区华舍街道自在城*幢*层。
法定代表人：ＸＸ。
委托代理人（特别授权代理）：单建尧、俞帅，上海市建纬律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行为与被告陈百云、李久均、绍兴市金地申兴房地产发展有限公司（以下简称金地公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2016年5月12日向本院起诉，诉请：一、被告陈百云、李久均立即共同归还原告贷款本金706032.33元，并支付利息（含罚息、复利）34350.65元（该利息计算至2016年4月25日），合计归还贷款本息740382.98元，自2016年4月26日起至判决确定付清日止的利息、罚息、复利按合同约定支付；二、被告陈百云、李久均若未能偿还上述第一项款项，原�则依法有权以按揭备案号为120455《个人购房担保借款合同》项下被告陈百云抵押给原告的位于绍兴市柯桥区金地自在城一期13幢401号房地产，以折价或者拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿；三、被告金地公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用全部由三被告承担。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序独任审判，后因被告陈百云、李久均无法用其他方式送达，本案依法转为普通程序并于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘红峰、施常青，被告金地公司委托代理人俞帅到庭参加诉讼，被告陈百云、李久均经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理认定，2012年4月21日，原告与被告陈百云、金地公司签订《个人购房担保借款合同》一份，贷款金额为人民币82万元，用于被告陈百云购买位于绍兴市柯桥区金地自在城一期13幢401室房地产，借款期限自2012年4月21日至2027年4月20日，执行年利率为7.05%（如遇人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借款合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率），采用等额本息还款；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利；合同项下借款的担保方式为阶段性保证担保和抵押，被告金地公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥抵押登记手续之日止，为借款人的债务提供连带保证责任担保，保证范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；被告陈百云以合同项下所购房地产为上述债务提供抵押担保，抵押担保范围与前述保证范围约定一致。同时约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权宣布贷款立即到期并提前收回已发放贷款；合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。同日，被告李久均向原告签具财产共有人同意抵押承诺书、承担共同还款责任承诺书各一份，同意以其与被告陈百云共有的上述房产抵押给�告，并自愿对借款人与原告形成的债务（包括本金、利息或手续费、罚息、违约金、损害赔偿金等以及为实现债权的一切合理费用）承担共同还款连带责任。2012年4月25日，双方在绍兴县（现绍兴市柯桥区）房地产交易中心办理了商品房按揭备案抵押预登记手续，按揭备案号为120455。据此原告于2012年4月26日依约发放贷款82万元。原告自认借款人足额支付利息至2015年6月25日，至今尚欠借款本金706032.33元。
本院认为，原、被告之间的金融借款合同关系、抵押合同关系和保证合同关系均应认定合法有效。原告已履行合同义务向被告陈百云发放贷款82万元，按照合同约定，被告陈百云应每月以等额本息还款形式向原告归还借款本息，然其未按约履行已构成违约，原告有权按合同约定宣布贷款提前到期。现原告自认已收回部分借款本息，本院予以确认，并对其要求�偿剩余借款本金及相应利息的诉请依法予以支持。被告李久均向原告出具承担共同还款责任承诺书，原告要求其就上述还本付息债务承担共同还款责任，本院予以支持。被告陈百云以本案中所购房产为其债务提供抵押担保，并已办理预购商品房抵押权预告登记手续。现案涉房产尚未办理产权证且被告陈百云经催告及本院合法传唤仍未出现配合原告办理相关手续，此种情况下，对非基于原告原因导致预登记无法转为正式抵押登记的情形，可以赋予原告对抵押物享有优先受偿权。据此对原告要求就抵押物行使优先受偿权的诉请，本院予以支持。被告金地公司为上述债务提供阶段性连带责任保证担保的意思表示明确，且合同已就同时存在物保和人保情况下如何实现债权的顺序作了约定，原告要求被告金地公司承担连带清偿责任，本院依法亦予支持。被告金地公司在承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告陈百云、李久均经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈百云、李久均应于本判决生效之日起十日内共同归还给原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行借款本金人民币706032.33元，并支付自2015年6月26日起至款清之日止的利息（按中国人民银行有关规定及合同约定计算）；
二、原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行就其享有的上述债权，对按揭备案号为120455《个人购房担保借款合同》项下的抵押物（坐落于绍兴市柯桥区金地自在城一期13幢401室房产）经折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；
三、被告绍兴市金地申兴房地产发展有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11204元，财产保全费4420元，合计15624元，由三被告共同负担，于本判决生效之日起七日内付清。公告费450元，由被告陈百云、李久均共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费11204元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定�多余部分以后退还），逾期按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 王晓波
审 判 员 虞 斌
人民陪审员 吴梅英
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 蒋文艳
附页：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合�期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是�债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财物为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。