广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4205号
上诉人（原审原告）：广州市云中物业管理有限公司，住所地广州市白云区同和街同泰路倚绿北街14号06铺
法定代表人：胡艳青，该公司总经理。
委托代理人：方洁瑜、曹道雄，均系该公司工作人员。
上诉人（原审被告）：黄业周，住广州市白云区。
委托代理人：黄艳华，住广东省阳江市海陵区。
上诉人广州市云中物业管理有限公司（以下简称云中公司）、黄业周因物业服务合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：黄业周是位于广州市白云区同泰路倚翠街43号204房的业主。2009年12月9日，黄业周与银山公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中第五条约定：银山公司已选聘云某公司进行前期物业管理服务。2010年6月13日，云某公司、黄业周签订《倚绿山庄西区前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物管合同》），约定：云某公司为黄业周提供物业管理服务，黄业周按照房屋建筑面积每月每平方米2元交纳物业管理费，逾期未交纳的，从逾期之日起按照每日应交管理费的3‰交纳滞纳金；当月物业管理费的交纳时间是每月15日至22日……。后云某公司为该小区提供了物业管理服务。黄业周每月应当交纳的物业管理费是372.1元。2012年5月1日起，黄业周开始欠交物业管理费。经云某公司催收，至2014年10月31日，黄业周确认尚欠物业管理费11163元未支付。
云某公司于2014年12月26日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、黄业周立即支付物业管理费，共计11163元（2012年5月1日至2014年10月31日）；2、黄业周支付逾期交纳物业管理费滞纳金（至2014年10月31日暂计10194.07元）；3、案件诉讼费用由黄业周负担。
原审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业为业主提供了物业管理服务的，业主应当依约交纳物业管理费。故云某公司要求黄业周支付物业管理费及滞纳金的诉讼请求合理合法，予以支持，但滞纳金标准过高，予以调整至中国人民银行同期同类贷款利息标准。对于黄业周关于物业服务合同无效，因此不应交纳物业管理费的抗辩意见，根据《物业管理条例》第二十四条规定，选聘前期物业服务企业的方式有招标、协议两种，黄业周并无提供证据证实建设单位违反上述规定选聘云某公司，且无论物业服务合同是否有效，只要物业服务企业提供了物业管理服务，业主交纳相应物业管理费的义务就无法免除，因此，黄业周的抗辩意见不能成立，不予采纳。对于黄业周关于云某公司物业管理质量差，因此不应交纳物业管理费的抗辩意见，原审法院认为，如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，合同及法律赋予业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的权利，但并不支持其以拒交物业管理费作为对抗手段，故该抗辩意见无法律依据，不予采纳。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，于2015年3月18日作出判决：一、黄业周于判决生效之日起5日内向广州市云某物业管理有限公司交纳2012年5月1日至2014年10月31日期间的物业管理费11163元。二、黄业周于判决生效之日起5日内向广州市云某物业管理有限公司支付欠付上述物业管理费的滞纳金（以372.1元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利息标准，分别从2012年5月23日、2012年6月23日……2014年9月23日、2014年10月23日起，计至支付完毕之日止）。三、驳回广州市云某物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费167元由黄业周负担。
判后，上诉人云某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、滞纳金是双方签订的《前期物管合同》明确约定的违约条款，黄业周逾期未缴纳物业管理服务的，从逾期之日起按每日3‰缴纳滞纳金。《前期物管合同》是双方在平等自愿的条件下签订的，是双方的真实意思表示，是具备合法效力的，自生效之日起双方当事人都有依据合同履行的权利和义务。自黄业周收楼入住至今，云某公司一直依约对黄业周居住的小区实施规范的物业管理，为黄业周所购买物业提供完善的管理服务。但自2012年1月1日起，黄业周就拒绝缴纳物业管理服务费用，云某公司也多次以口头、电话及发函的方式通知黄业周补缴其相应的物业管理费，但黄业周均不予以理睬。在长达三年多的时间里，黄业周都拒不履行按时缴纳物业管理服务费用的行为，构成了根本违约的事实，云某公司按照合同约定向其主张滞纳金是合法有理的，应当予以支持。二、原审法院认为黄业周所主张的物业管理费滞纳金标准过高，而判令云某公司以每月管理费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率分别计算滞纳金，这对云某公司是显失公平的。事实上按每日3‰缴纳滞纳金的标准并不高，其标准也是完全符合国家《物业管理条例》、广东省《物业管理条例》等法律规定的，是对于违约行为的一种惩罚性约定。原审法院片面的认为云某公司主张的滞纳金额较高，而忽视了导致滞纳金额过高的主要原因在于黄业周在长达3年多的时间里拖欠缴纳物业管理费，并且是在云某公司多次催告的情况下，仍是拒绝缴纳物业管理费。这种恶意拖欠物业管理费的行为，严重违背了双方在意思自治基础上签订的《前期物管合同》，理应承担合同中相应的违约责任。
另外，黄业周拒绝缴纳物业管理费的抗辩意见并无法律依据，这一点也是得到原审法院予以认可的。换言之，云某公司向黄业周主张逾期缴纳管理费的滞纳金的诉讼请求是合法合理的。至于拖欠管理费的事实，黄业周也是当庭予以确认的，对于违约金的计算标准，黄业周在庭审中也没有提出任何异议。原审法院在黄业周对于滞纳金标准没有提出异议的情况下，判令调整以银行同期贷款利率进行计算违约金显然偏帮黄业周，并且合同条款关于滞纳金的约定是对双方违约行为的一种惩罚性条款，如果单纯只是按照银行同期贷款利率计算，那么根本就不具有惩罚性，也根本没有必要在合同里进行约定，原审法院自行调整滞纳金标准的行为对于守约方存在严重的不公平，因此对于违约行为，应当按照双方合同所约定的违约条款来承当相应的违约责任。请求二审法院判令：1、撤销原审判决第二、三项，支持云某公司所有的诉讼请求；2、诉讼费用全部由黄业周承担。
上诉人黄业周亦不服原审判决，向本院提起上诉并针对云某公司的上诉称：一、原审法院避重就轻，回避了黄业周原审答辩的主要诉求。只有建设单位与物业服务企业签订的物业合同内容不违背法律、行政法规的强行性规定，不损害社会公共利益及第三人合法权益的情况下，才对新业主具有约束力，否则该物业管理合同就对新业主不具有约束力，为无效合同。原审法院回避了黄业周答辩时质证云某公司与开发商违法签订《前期物管合同》的相关证据。物业服务企业首先要有合法性，才有资格提供物业服务。首先，云中公司至今没有在白云区房管局办理备案，建设单位广州市银山建设开发公司至今没有办理过黄业周物业竣工验收之备案，而且建设单位与云某公司的法定代表人均为同一人。其次，《前期物管合同》是在欺诈威吓下签订的。再次，云某公司没有到房管局物业科办理实质性备案，是不具备办理进驻小区实施管理的条件。同时，建设单位违法将没有通过验收合格的楼盘交付前期物业，应为业主支付应交物业管理费用直到通过合格验收之日。二、云某公司物业服务存在严重质量瑕疵，应按70％收取物业管理费。且云某公司收取2元／平方米的管理费高于广州市物业管理协会约定的1.8元／平方米指导价（三级资质物业，电梯楼）。三、本案黄业周不应该缴纳滞纳金。滞纳金首先具有法定性、强制性、惩罚性，只能发生在双方的法律地位不平等，国家行使公共权力的过程中。本案中，黄业周与云某公司属于平等民事主体，双方在物业管理委托合同中约定滞纳金不符合法律规定。本案中，《前期物管合同》并没有具体约定违约金标准。原审法院支持云某公司收取滞纳金按同期银行贷款利率计算，以成交月物业费为本金，实际上是套用了违约金的计算方式。云某公司因物业服务质量有瑕疵．达不到《前期物管合同》约定的服务标准，已经违约在先，不应再收取违约金（原审判决书上的滞纳金）。请求法院判令：1、撤销原审判决第一、二项，发回重审或改判为黄业周免交2011年5月18日前的物业管理费，并按70％收取物业管理费，不予缴纳滞纳金；2、全部诉讼费由云某公司承担。
云某公司针对黄业周的上诉答辩称：管理区域存在其它物业管理公司，原审法院已经作出了说明，原审中对方提交的证据足以证明涉案山庄在2008年4月之前是两个不同的管理区域，云某公司在2008年4月份已经通过招投标进入倚绿山庄进行管理，备案资料在房管局可以查询到，云某公司进驻涉案小区进行管理是通过合法程序的，是完全适格的主体。黄业周说的管理不足，也许云某公司存在少许管理不足，但不能成为业主不交管理费的理由。对于滞纳金的问题，是双方签订的前期物业管理合同约定的，不是如对方的上诉状说的无明确的约定。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，黄业周向本院提交了以下证据：1、《收楼通知》复印件1份，拟证明涉案楼盘未通过政府有关部门验收，建设单位威吓业主收楼；2、《南方日报》复印件1份，拟证明涉案小区私搭乱建、管理混乱与云某公司有直接关系；3、照片光碟若干和说明，拟证明云某公司存在严重服务质量问题；4、《管理处财务数据一览2015年1-6月份》复印件1份，拟证明占道停车费没有公示，是灰色收入；5、《柏林半山雅墅小区物业服务质量调查表》复印件1份，拟证明有更多业主对云某公司的服务质量表示不满。云某公司对证据1的真实性、关联性不予认可，认为是黄业周与案外人签订的；对证据2的真实性认可，但认为与本案无关联性；对证据3的真实性、关联性、合法性均不予认可；对证据4的真实性、关联性、合法性均不认可，认为并无云某公司盖章，黄业周也未提供原件；对证据5的真实性、关联性、合法性均不认可，只有复印件，仅有13户业主的签名不能代表整个小区的服务质量情况。
本院认为：云某公司与黄业周于2010年6月13日签订的《前期物管合同》是双方自愿签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。虽然黄业周认为《前期物管合同》并非依法签订，但其并未举出充分有效的证据予以证实，对此本院不作认定。在黄业周已实际收楼并入住的情况下，云某公司提供了物业管理服务，黄业周则应承担缴交物业管理费的义务。
关于物业服务质量的问题。黄业周认为云某公司提供的物业服务存在质量问题，应按70%的标准收取物业管理费。本院认为，物业管理费在形式上体现为物业服务企业提供服务所收取的对价，但从本质上讲，物业管理费也是全体业主享受物业服务的物质基础，对于黄业周以物业服务存在质量问题为由要求少交物业管理费的主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如云某公司存在物业服务质量问题，黄业周可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于滞纳金的问题。《前期物管合同》对逾期交纳物业管理费的违约行为约定的滞纳金性质上属于违约金。黄业周原审认为《前期物管合同》无效而不应交纳管理费及滞纳金，应视为对滞纳金的标准亦有异议。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院将滞纳金的标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利息支付并无不当，本院予以认可。
综上所述，上诉人云某公司、黄业周的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费334元，由广州市云中物业管理有限公司、黄业周各负担167元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十月十三日
书 记 员 徐毅敏
谢淳