山东省单县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1722民初807号
原告（反诉被告）刘杰，女，1990年5月26日出生，汉族。
委托代理人许守娟，山东君诚仁和律师事务所律师。
被告（反诉原告）单县华远置业有限公司。住所地：单县开发区向阳路东段。
法定代表人孙家平，总经理。
委托代理人石兴跃，山东君诚仁和律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘杰与被告（反诉原告）单县华远置业有限公司（以下简称华远公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月28日受理后，华远公司提起反诉，本院准许其反诉并适用简易程序于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘杰及其委托代理人许守娟，被告（反诉原告）华远公司委托代理人石兴跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘杰诉称：其于2013年4月8日以451360元购买被告华远公司开发的“上东名府”8#楼1单元1003房屋，并于当日签订《商品房买卖合同》。2013年4月9日支付房屋首付款158360元、5月3日交付按揭款293000元。按照合同约定，涉案房屋交付时间为2013年12月31日。华远公司于2016年1月向刘杰发放‘收房通知书’，但借故不交付房屋钥匙。提出请求：1、判令华远公司向刘杰办理房屋交付手续并承担迟延交房违约金36000元。
被告（反诉原告）华远公司答辩并反诉称：刘杰所购涉案房屋首付款单据载明158360元，实际为68088元的款项系华远公司垫付，在华远公司多次催交不能且刘杰又脱离了华远公司的情况下，华远公司行使不安抗辩权，不让原告上房行为合法，并不存在违约行为。因此，请求依法驳回原告诉讼请求。另，反诉请求：判令刘杰支付涉案房屋首付款68088元及利息17158元，合计85246元；反诉前后利息按月息7厘计算，直至还清首付款及利息之日止，支付税票款9027元。
原告（反诉被告）刘杰针对反诉部分辩称：本案不符合不安抗辩权构成要件。刘杰已按照合同约定以现金方式交纳了房屋首付款，自银行按揭贷款审批以后每月都按时偿还银行贷款至今。应依法支持刘杰本诉请求并驳回华远公司的反诉请求。
根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：1、涉案房屋是否已具备交付条件。2、关于华远公司主张垫付首付款及多次催要首付款未果而行使不安抗辩权能否成立问题。
针对以上焦点问题，刘杰举示证据如下：1、2013年4月8日，华远公司与刘杰就“上东名府”8#楼1单元1003房屋签订了编号GF-2000-0171签订《商品房买卖合同》，其中约定：“该商品房总金额451360，在合同签订当日一次性支付首付款158360元；七日内买受人办理完银行按揭贷款293000元。房屋交付日期为2013年12月31日前。出卖人逾期交房30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条【出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将‘经验收合格的商品房’并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。】规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一。”合同落款出卖人处加盖孙家平、单县华远置业有限公司印章；买受人处由刘杰署名并按印。
2、《山东省房地产企业预收款收据》载明：“付款单位刘杰收款单位单县华远置业有限公司金额158360元开票日期2013年4月9日。”、“付款单位刘杰收款单位单县华远置业有限公司金额293000元开票日期2013年5月3日。”该收据上均加盖‘单县华远置业有限公司发票专用章’。拟证明刘杰按照合同约定交付涉案房屋首付款并办理了银行贷款。刘杰已经履行了买受人的全部出资义务。
3、2013年4月11日，刘杰在单县地税局交纳了6770.4元的房产契税发票。
4、中国工商银行股份有限公司单县支行出具的客户名称为刘杰的‘个人一手住房购置贷款’还款明细一份，拟证明自贷款发放后，刘杰一直正常每月归还房贷情形。
5、2016年1月15日，华远公司向刘杰发出的‘收房通知书’，拟证明华远公司曾通知刘杰到上东名府物业办公室办理收房手续。期间，华远公司从未主张刘杰欠其首付款的事实。
6、刘杰要求违约金的计算方式是根据涉案《商品房买卖合同》约定的每日按已交付房价款451360元的万分之一作为计算标准，起算点为2014年1月1日至实际交房之日止。
华远公司质证认为：以上证据除首付款158360元不具有真实性，其他真实性没有异议，但不能证明刘杰的证明目的。‘收房通知书’因没有华远公司的公章而不予认可。
本院审查认为，刘杰举示的编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》、《山东省房地产企业预收款收据》、单县地税局交纳的房产契税发票、个人购房借款担保合同、个人一手住房购置贷款还款明细等相关证据，形成完整有序的证据链条，能够证明刘杰与华远公司就涉案房屋的买卖合同已经成就。刘杰提交的‘收房通知书’信笺邮戳记载的时间为2016年1月15日，邮寄地址为山东曹县龚楼乡苏集镇红庙行政村红庙庄205号，寄信人‘上东明府小区李凤敏电话1571540****’虽未加盖华远公司印章，但在华远公司未能举示此期间曾“多次催交首付款不能”的情况下，应当认定该‘收房通知书’的发信人为华远公司。华远公司以‘收房通知书’未加盖华远公司印章不予认可的主张与事实不符，不予采纳。
针对以上焦点问题，华远公司举示证据如下：华远公司出纳王正静的支出明细单一份、现金存款凭条一份、王正静出具‘刘杰从来没有交付过首付款’的书面证证言一份，以上拟证明刘杰未交付‘首付款’；华远公司工作人员2013年2-5月份工资表、销售房产提成表，拟证明刘杰原系华远公司的工作人员，刘杰工资、奖金等没有抵扣首付款；单县东诚物业服务有限公司出具的8#楼上房表，其中‘8#1003’没有其他内容记载，拟证明刘杰迟迟不交首付款，华远公司行使不安抗辩权，没有交付涉案房产；华远公司的孙家平与刘杰之间的通话录音及根据录音内容整理的书面资料一份，拟证明华远公司为刘杰垫付首付款。
刘杰质证认为：以上证据均不能证明华远公司主张的成立。
本院审查认为，华远公司出纳人员王正静的支出明细单载有‘2013年4月3日缴首付款8#1003’字样、现金存款凭条有‘首付公司代交’字样；王正静出具‘刘杰从来没有交付过首付款’的书面证言等内容均不能对抗2013年4月9日加盖单县华远置业有限公司印章的《山东省房地产企业预收款收据》载明“收款单位单县华远置业有限公司付款单位刘杰金额158360”事实的存在。华远公司工作人员2013年2-5月份工资表、销售房产提成表，亦不能证明华远公司与刘杰达成了‘用工资、奖金’抵偿所谓‘首付款’的合意。华远公司的孙家平与刘杰录音及书面整理的资料一份，其内容晦涩、含蓄，不能证明华远公司的主张成立。物业公司出具的8#楼上房表未显示刘杰的姓名‘能够证明华远公司的违约事实存在。
根据前述证据，本院确认如下法律事实：刘杰于2013年4月8日与华远公司就“上东名府”8#楼1单元1003房屋签订了编号GF-2000-0171签订《商品房买卖合同》，2013年4月9日、5月3日，《山东省房地产企业预收款收据》显示刘杰分别交付首付款金额158360元、按揭贷款金额293000元。2013年4月11日，刘杰在单县地税局交纳房产契税。2016年1月15日，华远公司向刘杰发出收房通知书。因华远公司并未依照‘收房通知书’约定的内容支付房屋钥匙，遂引起本案诉讼。华远公司提出了双方签订《商品房买卖合同》的首付款系华远公司垫付，由刘杰支付了‘首付款’后再行交付的请求。
本院认为，本案《商品房买卖合同》所涉房屋是否应当交付问题。
首先，刘杰举示的相关证据足以证明其与华远公司就涉案房屋产生的买卖合同关系成立，华远公司并未提供其它证据证明涉案房款首付人为华远公司。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……。”刘杰就其主张房屋买卖合同成立且华远公司具备交付条件而提交的证据构成完整证据链，其主张华远公司交付房屋的请求予以支持。华远公司仅凭其举示的华远公司出纳王正静的支出明细单、现金存款凭条、王正静出具‘刘杰从来没有交付过首付款’的书面证人证言、华远公司工作人员的2013年2-5月份工资表、销售房产提成表等证据，不足以否认涉案《商品房买卖合同》的合法、真实性，同时亦不能充分证明华远公司垫付‘首付款’的主张成立。华远公司的抗辩及反诉请求举示的相关证据不予采纳。
关于刘杰主张违约金问题，本院认为：华远公司是否存在免责事由是该问题的关键所在，包括华远公司与刘杰约定的免责理由。本案不存在华远公司免责的法定或约定事由的存在。《商品房买卖合同》第九条对支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件进行了约定：“……。房屋交付日期为2013年12月31日前。出卖人逾期交房30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一。”本案刘杰主张违约金可依该约定而行。
关于华远公司提出的不安抗辩权问题，本院认为，不安抗辩权是指在双务合同中，负有先履行义务的一方有确切证据证明对方履行能力严重恶化时，为保护自己的权益，可以中止履行的权利。《中华人民共和国合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）……；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”该案事实是刘杰已经先行履行付款义务，不存在‘有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形’这个条件的发生。刘杰提交的证据证明其在按揭贷款后如期履行还款义务。华远公司主张适用‘行使不安抗辩权’的条件不成就，该主张不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）单县华远置业有限公司于本判决生效后十日内履行向原告（反诉被告）刘杰交付“上东名府”8#楼1单元1003房屋并支付违约金（自2014年1月1日至本判决生效日止，按日支付已交付房价款万分之一计）；
二、驳回被告（反诉原告）单县华远置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费8610元，减半收取4305元；反诉费2157元由被告（反诉原告）单县华远置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审判员 徐宏
二〇一六年三月十五日
书记员 朱颖