河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫07民终314号
上诉人（原审原告）:杨学堂，男，1942年5月19日生，回族，农民，住封丘县。
委托诉讼代理人：杨国强，男，1965年10月9日生，回族，农民，住封丘县，系杨学堂儿子。
委托诉讼代理人：ＸＸ禄，河南黄池律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:海洪立，男，1949年7月13日生，回族，农民，住封丘县。
被上诉人（原审第三人）：马小建，男，1973年7月10日生，回族，农民，住封丘县。
原审第三人：陈桥镇时寺村村民委员会，住所地：陈桥镇时寺村。
法定代表人：马云忠，村主任。
委托诉讼代理人：马广成，男，1960年7月1日，回族，住封丘县，村委会干部。
上诉人杨学堂因与被上诉人海洪立、马小建、原审第三人陈桥镇时寺村村委会（以下简称时寺村村委会）土地承包经营权纠纷一案，不服河南省封丘县人民法院（2016）豫0727民初275号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨学堂的委托诉讼代理人杨国强、ＸＸ禄，被上诉人海洪立、马小建、第三人时寺村村委会委托诉讼代理人马广成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨学堂上诉请求：依法撤销一审判决，改判解除杨学堂与海洪立签订的出租协议，海洪立返还占用杨学堂的1.16亩土地。事实与理由：一审认定1996年3月16日杨学堂与海洪立所签订的协议书中海洪立租用杨学堂土地为270.5平米错误，应为770.5平米。案涉2.43亩土地未办理农用地转建设用地手续，一审推定案涉土地转为建设用地不能成立。一审适用法律错误，本案为农村集体土地承包合同纠纷，不应适用国有土地使用权合同纠纷相关司法解释。
海洪立辩称：1996年3月16日海洪立与杨学堂签订长期租赁协议，是为响应封丘县人民政府鼓励农民自主创业的号召，是双方真实意思表示，当时案涉土地为沙荒地，后2010-2020陈桥镇人民政府将该地块规划为建设用地。杨学堂不再是案涉土地的承包经营权人，一审认定事实清楚，适用法律正确。
马小建答辩意见同海洪立。
时寺村村委会发表意见称，现案涉土地规划为建设用地，包括案涉土地在内的周边土地上都建成了房屋。
杨学堂向一审法院起诉请求：判令海洪立支付租赁费10000元；解除双方之间的租赁协议；海洪立及马小建连带返还马小建房子所占的承包地；由海洪立承担本案的诉讼费用。
一审法院查明，杨学堂、海洪立、马小建系同一村人。杨学堂将位于村北封司路路西农村家庭承包地2.43亩于1996年3月份承包给海洪立使用。双方协商将其中的1.16亩（临封司路路西）签订书面协议，该协议的主要内容“甲方杨学堂，乙方海洪立，经甲乙双方协议同意，乙方使用甲方土地南北长33.5米，东西长23米，总面积270.5平方米，乙方向甲方一次性交清使用费用壹万元正（10000元）供乙方长期使用。甲乙双方签章，代笔海洪卿，甲方杨学堂，乙方海洪立，1996年3月16日”。1996年海洪立在承包杨学堂的土地上建床服用品厂，在涉案土地(有书面协议的1.16亩)上海洪立建了几间房子，有一个独院，作为当时厂办公用房。有书面协议的1.16亩目前除了马小建房子占地外，在马小建独院以南还有其他人占有大约3分左右。2003年5月份海洪立将上述独院以3.5万元卖给了马小建。这部分土地的租赁费用按照协议10000元，海洪立已经支付给杨学堂。除双方有书面协议的1.16亩土地外，独院后面有1.27亩做为厂房使用。杨学堂称这部分土地起诉后2016年3月份才返回，但杨学堂同时又称大约七、八年前由于海洪立未支付租赁费才在该部分土地上种树。海洪立主张这部分土地于2003年已返还杨学堂并称杨学堂已在该土地上种栽树。这部分承包地海洪立未支付杨学堂使用费。海洪立认可1.27亩当时约定每亩每年600元。目前杨学堂的2.43亩承包地已转为建设用地。陈桥镇政府2010年-2020年的土地利用规划图显示现在涉案土地也属于建设用地。时寺村村委会庭审中表示，该村村北部的建房用地大部分都是这种情况，以前临路自己有地的村民都自己建了房，没有土地的通过交换土地、一次性买断来建房，现在那里基本上都建成了房子，大概有二十来家。村委会对该事实是一种认可状态，因为建房已经成为事实。
一审法院认为，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。杨学堂与海洪立签订的协议名为土地租赁实为土地出让，协议约定涉案土地由海洪立长期使用，海洪立一次性支付杨学堂10000元。杨学堂也明确表示，如果海洪立没有把涉案土地卖给马小建，杨学堂也不会向海洪立主张返还涉案土地。该协议系双方真实意思表示；双方签订土地使用协议时明知是为了海洪立建厂，当时该土地属于农用地，改变了土地使用性质，违反法律法规。但杨学堂起诉时，这部分土地已转化为建设用地并符合陈桥镇政府2010年-2020年的土地利用规划，合同无效的情形随着时间的推移已经消失。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，双方之间的协议有效；陈桥镇时寺村村委会庭审中表示，该村村北部的建房用地大部分都是这种情况，以前临路自己有地的村民都自己建了房，没有土地的通过交换土地、一次性买断来建房，现在那里基本上都建成了房子，大概有二十来家。村委会对该事实是一种认可的状态，因为建房已经成为事实。杨学堂主张只所以向海洪立主张返还土地是因为海洪立把土地卖给了马小建，双方签订协议目的就是规避当时土地政策把涉案土地由海洪立一次性买断由长期使用，海洪立按照当时用地标准一次支付了10000元对杨学堂进行了补偿。后来涉案用地转化为建设用地并符合土地利用总体规划，海洪立是合法的使用者，海洪立有权进行处置。但海洪立、马小建应向有关部门补办土地、建房等有关手续。综上，杨学堂与海洪立之间的协议合法有效且已履行，杨学堂要求解除与海洪立之间的协议理由不能成立。故杨学堂要求解除与海洪立之间的协议以及要求海洪立及马小建连带返还土地的请求，不予支持。杨学堂主张双方未签订协议1.27亩每亩地使用费每年700元且根据粮食价格不定期调整，因杨学堂对其主张未提供证据予以证明且海洪立不予认可，以海洪立自认每亩每年600元为准。海洪立主张这部分土地于2003年已返还杨学堂并称其已在该土地上种栽树。杨学堂对其主张未提供证据予以证明且海洪立不予认可，以杨学堂自认7、8年前在该土地上栽即以对杨学堂不利的自认2009年为准。杨学堂又未说出具体栽树时间，鉴于海洪立认可自1996年3月份以来未支付承包费，海洪立应支付杨学堂1996年3月份至2009年租赁费。故1.27亩租赁费为1.27亩×600元×13年＝9906元。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律题的解释》第九条，《中华人民共和国合同法》六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、海洪立于本判决生效十日内支付杨学堂承包费9906元。二、驳回杨学堂其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费50元，由海洪立负担45元，杨学堂负担5元。
本院二审期间，经向封丘县陈桥镇国土资源所核实，案涉土地所在位置在2008年以前第二次全国土地调查时，已被列为建设用地。
二审经审理查明，从1996年3月16日杨学堂与海洪立签订的协议中土地长宽可算出，协议约定的土地面积为770.5平方米。二审认定的其他事实与原审认定一致。
本院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。杨学堂、海洪立均系时寺村村民，1996年3月16日杨学堂、海洪立签订协议书内容为：“甲方杨学堂，乙方海洪立，经甲乙双方协议同意，乙方使用甲方土地南北长33.5米，东西长23米，总面积770.5平方米，乙方向甲方一次性交清使用费用壹万元正（10000元）供乙方长期使用。甲乙双方签章，代笔海洪卿，甲方杨学堂，乙方海洪立，1996年3月16日”。从协议内容看，双方签订的协议系土地承包经营权的转让协议，协议签订后杨学堂将土地交由海洪立管理使用，海洪立支付约定的费用，协议已履行完毕，且协议签订时及签订后土地发包方时寺村委会亦表示认可，案涉土地的承包经营权主体已由杨学堂变更为海洪立，杨学堂要求解除双方的协议并返还土地，与法无据。杨学堂上诉称案涉土地未办理建设用地审批手续，仍为农用地，转让行为应为无效。《中华人民共和国土地管理法》第二十七条规定：“国家建立土地调查制度。县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查。土地所有者或者使用者应当配合调查，并提供有关资料；第二十八条规定：“县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级”。根据一审查明及二审核实情况，封丘县陈桥镇国土资源所负责人称，2008年之前，土地行政部门第二次全国土地调查时，案涉土地已被规划为建设用地，并绘制有卫星定位图。故案涉土地符合陈桥镇政府土地利用总体规划，杨学堂以此主张协议无效，理由不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由杨学堂负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵霞
审判员 王华
审判员 贾威
二〇一七年六月二十二日
书记员 刘冬