广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民二终字第382号
上诉人（一审被告、反诉原告）：莫红兵。
委托代理人：陶建武，广西永维律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：陶卫华。
委托代理人：张澄，广西广杰律师事务所律师。
上诉人莫红兵因与被上诉人陶卫华租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州铁路运输法院（2015）柳铁民初字第92号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月20日受理后，依法组成合议庭于2015年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人莫红兵及其委托代理人陶建武、被上诉人陶卫华的委托代理人张澄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年4月15日，陶卫华与莫红兵经协商一致，由陶卫华将其向广东建银金服投资有限公司承租的广西柳州市鹅山路三区建行自助银行南侧平房（以下简称建行南侧平房，约30平方米）出租给莫红兵经营使用。二人自愿签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁安全协议书》，房屋租期为36个月，自2014年5月1日起至2017年4月30日止，每月租金人民币3000元。莫红兵向陶卫华缴纳租房履约金9000元。合同约定：“承租方只能按办理中国移动公司的业务用途使用承租房产，不得变更用途或进行转租、分租、抵押等任何形式的处置行为”；“承租方于签订合同1日内缴纳履约保证金9000元。承租方违反合同约定义务，出租方可以提前解除合同，承租方不得要求出租方退还履约保证金并同时承担违约赔偿责任”；“合同期满或提前解除合同后，承租方不及时按照本合同规定的房屋状况返还承租房屋的，应当按照实际占用时间按年缴租金的5‰按日支付违约金”等。随后，莫红兵对门面进行装修，设立图森通讯器材经营部（以下简称：图森经营部）进行营业，营业范围为：手机及配件批发零售及维修；代办移动通信相关业务。2015年，莫红兵将图森经营部部分门面以鑫旺电动摩托车修理店（以下简称鑫旺修理店）的名义经营电动车及摩托车维修服务及配件零售。同年4月8日，广东建银金服投资有限公司向陶卫华发出《告知函》，责成陶卫华清退鑫旺电动摩托修理店。陶卫华多次劝阻莫红兵停止经营鑫旺修理店无效后，于同年4月11日以邮政快递EMS的方式向莫红兵送达书面通知，要求其在同年4月18日前将转租的门面收回，逾期将解除双方签订的房屋租赁合同。莫红兵拒不搬出门面并经营至今。陶卫华诉至法院请求法院依法判决。一审法院审理认为：本案系房屋租赁合同纠纷。
一、关于本案的租赁合同是否属于无效合同？一审法院认为，根据合同相对性的原则，陶卫华与莫红兵签订的房屋租赁合同，是经双方协商一致，自愿签订，合同内容真实，没有违反法律、行政法规的规定，没有损害公共秩序和社会公共利益。双方当事人均履行了合同的主要义务，一审法院予以确认。对莫红兵反诉提出该租赁物属于违法建筑，致合同无效的诉请，一审法院不予支持。
二、关于莫红兵在所租赁门面增加经营电动车及摩托车维修服务及配件零售的行为是否构成违约？陶卫华解除合同的行为是否有效？一审法院认为，合同条款对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。莫红兵在没有征得陶卫华的同意下，擅自在承租门面经营不属于中国移动公司业务范围内的电动车及摩托车维修服务及配件零售，构成违约，其应当承担违约责任。陶卫华有权解除合同并无需退还履约保证金，解除合同的通知自送达莫红兵之日起生效。对莫红兵的相关辩解，一审法院不予采纳。
三、关于莫红兵是否应当支付房屋占有使用费？一审法院认为，莫红兵在合同解除后的合理期限内拒不搬出租赁房屋，侵害了陶卫华作为出租方对房产使用、收益的权利，应当支付房屋占有使用费。对陶卫华要求莫红兵参照每月3000元的租金标准支付房屋占有使用费和按照合同约定支付违约金的诉请，一审法院予以支持。对莫红兵反诉要求陶卫华赔偿装修损失等费用的诉请，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，该院作出如下判决：一、莫红兵向陶卫华交还柳州市鹅山路三区建行自助银行南面平房；二、莫红兵向陶卫华支付房屋占有使用费800元（按每月3000元，暂从2015年5月1日计至2015年5月8日至实际归还房屋之日止）；支付违约金人民币1440元（以年租金的5‰按日计，暂从2015年5月1日计算到5月8日至实际归还房屋之日止）三、驳回反诉莫红兵的诉讼请求。一审案件受理费50元（陶卫华已预交），由莫红兵负担（执行中径行支付给陶卫华）。反诉案件受理费406.5元（莫红兵已预交），由莫红兵负担。
上诉人莫红兵不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定事实错误，主要表现在：1、莫红兵和陶卫华的房屋租赁合同的租赁物没有取得任何的工程规划许可，也没有任何法定的权属证明，2015年7月6日柳州市柳南区城市管理行政执法局下达的柳城关柳南规划类行决字（2015）第0986号《柳州市城市管理行政执法行政处罚决定书》已经将该租赁物定义为违法建筑，一审法院漏掉该基本事实；2、陶卫华在一审中提供的证据7《房屋租赁合同》在法庭上没有提供原件，莫红兵提供的该复印件中在租赁价格一栏是空白的，不符合租赁合同的基本要件，该租赁合同不具备任何的真实性，一审法院以此来认定本案的租赁物是陶卫华向广东建银金服投资有限公司承租的房屋，认定事实明显错误；3、莫红兵并未将该门面转租给他人，一审法院认定莫红兵将门面转租给他人没有任何的事实依据；4、陶卫华在本案中的过错明显，违约的事实清楚，一审法院没有认定该基本事实；其一，陶卫华将一个没有任何合法建房手续的房屋租赁给莫红兵，没有向莫红兵告知这一点，违反了基本的告知义务，误导了莫红兵签订了该合同，过错明显；其二，陶卫华在租赁期限内将该租赁物断电，造成该租赁丧失租赁物的基本使用功能，这是陶卫华的过错二。二、一审法院适用法律错误，主要表现以下几个方面。1、莫红兵和陶卫华双方签订的房屋租赁合同的租赁物是违法建筑。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该租赁合同无效。一审法院明显违反该规定，将一个法定无效的合同认定为一个有效合同；2、一审法院既然认定莫红兵和陶卫华签订的《房屋租赁合同》有效。在该合同仍然有效的情况下，不会产生解除合同的法律后果，一审法院既没有判决将该合同解除，也没有确认解除该合同，一审法院判决莫红兵交还租赁物给陶卫华，明显违反了该规定；3、陶卫华2015年5月1日对莫红兵租赁的房屋进行断电后，导致该租赁不具备租赁物的使用功能，违约的事实清楚，一审法院在第二项判决中支持陶卫华门面占用费明显错误；4、莫红兵在一审的反诉请求有充分的事实及法律依据；合同无效后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，合同无效后，有过错的一方就当赔偿损失对方因此遭受的损失。”之规定，陶卫华应当向莫红兵返还履约保证金9000元，并赔偿装修损失21330.5元及中国移动电话电路专线接入费10206.47元。综上，一审法院事实认定错误，最终导致适用法律错误。请求二审法院：1、依法撤销一审判决第一、二、三项；2、确认莫红兵与陶卫华签订的《房屋租赁合同》无效；3、判令陶卫华向莫红兵返还履约保证金9000元；4、判令陶卫华向莫红兵赔偿装修损失21330.5元；5、判令陶卫华向莫红兵赔偿中国移动电路专线接入费10206.47元。以上金额共计40536.97元。6、由陶卫华承担本案的一、二审的诉讼费用。
被上诉人陶卫华答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回莫红兵诉请。
二审期间，上诉人莫红兵对一审查明的事实提出如下异议：对“由陶卫华将其向广东建银金服投资有限公司承租的广西柳州市鹅山路三区建行自助银行南侧平房（以下简称建行南侧平房，约30平方米）出租给莫红兵经营使用。”有异议，一审中并没有证据确认该事实，不清楚陶卫华向谁承租；认为一审法院遗漏查明如下事实：陶卫华于2015年5月1日对涉案门面进行拉闸限电。
莫红兵为了证明其主张，在二审中向本院提交了如下新的证据：1、2015年8月11日，由柳州市柳南区城市管理行政执法局出具的强制执行的催告书及限期自行拆除违法建筑建设的公告一份（原件），拟证明涉案的租赁物是违法建筑，双方签订的合同属无效合同，自始不发生效力；
2、中国移动公司的通知公告一份复印件（经与原件核对一致），拟证明鑫旺电动摩托车修理店从事GPS业务在中国移动通讯业务范围内，并没有超范围经营。
为了查明本案涉案房屋及土地是否具有规划许可证及土地权属的相关事实，本院依职权调取了三份证据：1、由南宁铁路局土地管理办公室柳州铁路土地管理分局于2016年1月12日出具的《关于柳州市鹅山路三区营业用房即中国建设银行柳州分行自助银行南侧平房土地备案的情况说明》原件一份；2、由广东建银金服投资有限公司于2015年12月21日出具的《关于广西区柳州市鹅山路三区营业用房的情况说明》原件一份；3、由柳州铁路土地管理分局与中国建设银行股份有限公司柳州分行于2012年12月19日签订的《临时使用铁路用地协议书》柳铁土分（2012）字第05号一份；
上诉人莫红兵对本院依职权调取的证据的陈述意见为：对证据1的真实性无异议，与本案不具有关联性，但该份证据能够反映涉案租赁门面属违法建筑；对证据2的真实性不予认可，该份证据可以证实租赁物是违法建筑；对证据3没有提供原件，不认可该证据的真实性。
被上诉人陶卫华对一审查明的事实没有提出异议，亦未提交新的证据。对上诉人莫红兵在二审中提交的新的证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，房屋的所有人和管理人都无关，陶卫华只是房屋的承租人对其在法律上无约束力。不能证实莫红兵证明目的；证据2是莫红兵就电动维修车店维修业务是移动公司的业务进行了偷换概念。通知载明在店内可以进行移动卫士售后维修业务，但是移动公司并不具有维修业务的范围，不能证实莫红兵从事的是移动业务的证明目的。同时，倘若移动公司承认移动卫士维修业务是其公司业务范围的话，移动公司就是违法经营。被上诉人陶卫华对本院依职权调取的证据的陈述意见为：对三份证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
经质证，本院认为，上诉人莫红兵提交的证据1来源真实、合法、与本案具有关联性，本院对该份证据的真实性及证明目的均予以采信，该份证据显示涉案门面属违章建筑；莫红兵提交了证据2的原件，本院对该份证据的真实性予以认定，但该份证据仅能反映莫红兵经营的图森维修部可以办理中国移动行车卫士设备业务，不能证明图森经营部的经营范围均属于中国移动的的业务，还应以该经营部在工商行政管理局登记备案为准。本院为了查清案件事实，依职权调取的证据来源真实、合法、与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据。
针对上诉人莫红兵在二审中提出的对一审事实的异议，本院认为：1、虽然陶卫华未能向一、二审法院提交其与广东建银金服投资有限公司签订的租赁合同的原件予以审核，在二审庭审中本庭责令陶卫华在二审庭审后7日内向本院提交其与《广东建银金服投资有限公司租赁合同》的原件予以核对，逾期陶卫华未向本院提交，莫红兵亦不认可该份合同的真实性，故莫红兵提出二审中提出的该事实异议本院予以采信；2、针对莫红兵提出的遗漏事实部分，本院认为，为了证实陶卫华于2015年5月1日对涉案门面进行断电的事实，莫红兵提供了一张照片，但该照片显示的内容不能实际反映涉案门面的供用电情况，陶卫华对其就涉案门面断电的事实亦不予以认可，故本院对莫红兵提出的遗漏事实的异议不予采信。
据此，从本案目前现有证据来看，一审法院除了认定“陶卫华将其向广东建银金服投资有限公司承租的广西柳州市鹅山路三区建行自助银行南侧平房”错误外，其他事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明，1、由柳州市柳南区城市管理行政执法局于2015年7月6日出具的《柳州市城市管理行政执法行政处罚决定书》柳城管柳南规划类行决字（2015）第0986号，该决定书载明如下内容：“经查，你（单位）未取得《建设工程规划许可证》擅自在柳州市××××号中国建设银行西南侧建设房屋，建筑总面积为35平方米，以上违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，本机关决定对你（单位）作出如下处罚：责令限期自行拆除上述违法建设的建（构）筑屋；
2、柳州市柳南区城市管理行政执法局于2015年8月31日出具了《柳州市城市管理行政执法强制执行催告书》及公告柳城管柳南规划类行催字（2015）第1080号，该催告书载明处罚内容为：责令限期自行拆除上述违法建设的建（构）筑物。履行方式和期限：自收到本决定书之日起于2015年7月21日之前自行拆除上述违法建设的建（构）筑物。
3、2016年4月26日本院组织莫红兵及陶卫华前往涉案租赁门面，对门面进行交接，莫红兵将门面清空、租赁门面内物品搬离，并将门面的钥匙交付给陶卫华；
4、南宁铁路局土地管理办公室柳州铁路土地管分局于2016年1月12日出具的《关于柳州市鹅山路三区营业用房即中国建设银行柳州分行自助银行南侧平房土地备案的情况说明》载明：“经我单位核查，没有存有中国建设银行柳州分行建行自助银行南侧平房土地档案资料，1981我单位尚未成立。”
5、在二审中陶卫华称：“所有权人为广东建银金服投资有限公司，没有相应的证件证明产权，房屋是三十年前所建，铁路建房是不需要手续的”。
本院认为，综合上诉人莫红兵的上诉及被上诉人陶卫华的答辩，本案的争议焦点归纳为：一、莫红兵与陶卫华于2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》的效力如何认定？二、陶卫华是否应返还莫红兵履约保证金、赔偿装修损失等相关损失40536.97元？
针对争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。”本案中，作为涉案租赁合同的出租方陶卫华将门面出租给莫红兵，但该租赁门面未能取得建设工程规划许可证，在二审庭审中陶卫华亦认可，涉案租赁门面没有建设工程规划许可证及其他相关产权证明。有鉴于此，涉案租赁门面因没有取得建设工程规划许可证，陶卫华与莫红兵于2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》的强制性规定无效。莫红兵上诉提出双方签订的租赁合同无效的主张，于法有据，本院予以支持。一审法院就双方签订租赁合同的效力问题认定错误，本院依法予以纠正。
针对争议焦点二，首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”莫红兵依据房屋租赁合同所取得的房屋租赁权本质上属于民法中的债权，其对于租赁房屋只有使用权，不享有处分权。莫红兵未取得陶卫华的同意，擅自在租赁房屋上进行装饰、装修、改变了房屋的形态，应承担相应的法律责任。莫红兵与陶卫华签订的《房屋租赁合同》虽属无效合同，但是由于莫红兵的恶意添附行为（具体表现为将门面一分为二用于经营鑫旺电动摩托修理店），主观上存在过错，因此其装修损失应当由莫红兵自行承担；其次，双方签订的《房屋租赁合同》虽违反我国法律的强制性规定属无效合同，但合同载明的条款是双方真实的意思表示，双方就合同的违约责任进行了约定，理应知晓某些禁止性行为，作为合同的相对方不应作为。双方在《房屋租赁合同》第二条关于租赁用途进行了约定：“承租方只能按办理中国移动公司的业务用途使用承租房产，不得变更用途或者进行转让、分租、抵押等任何形式的处置行为。”但是，莫红兵将涉案租赁门面用于经营摩托车修理店，其行为违反了双方就租赁合同关于承租用途的约定，亦存在过错。故莫红兵上诉提出要求陶卫华返还装修损失21330.5元、中国移动电路专线接入费10206.47元的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持，一审法院对该部分判决正确，本院依法予以维持。关于双方在合同中约定的履约保证金，如上所述，双方签订的《房屋租赁合同》属无效合同，合同无效后莫红兵主张要求陶卫华返还履约保证金9000元的主张，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本院予以支持。
综上所述，上诉人莫红兵的上诉请求，有事实及法律依据的部分本院予以支持，无理的部分本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，审判程序合法，但部分判决适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
维持广西壮族自治区柳州铁路运输法院（2015）柳铁民初字第92号民事判决第一、第二项；
撤销广西壮族自治区柳州铁路运输法院（2015）柳铁民初字第92号民事判决第三项；
确认上诉人莫红兵与被上诉人陶卫华2014年4月15
日签订的《房屋租赁合同》无效；
被上诉人陶卫华向上诉人莫红兵返还履约保证金9000元；
驳回上诉人莫红兵的其他上诉请求。
一审案件受理费50元（被上诉人陶卫华已预交），由上诉人莫红兵负担30元，被上诉人陶卫华负担20元，一审反诉案件受理费406.5元（上诉人莫红兵已预交）由上诉人莫红兵负担244元，被上诉人陶卫华负担162.5元。二审案件受理费456元（上诉人莫红兵已预交），由上诉人莫红兵负担274元，被上诉人陶卫华负担182元
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或者与其同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 侦
代理审判员 彭 霞
代理审判员 廖龙华
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 梁耀尹