山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民四终字第269号
上诉人（原审被告）：毕红梅。
委托代理人：王强，山东舜翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军71192部队。驻地：威海市文登区环山路144号。
法定代表人：孙大勇，部队长。
委托代理人：王立建，部队股长。
上诉人毕红梅因与被上诉人中国人民解放军71192部队租赁合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2015）威文民一初第1227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年9月28日，原告与被告签订军队房地产租赁合同一份，约定原告将位于威海市文登区环山路144-55至144-59号“八一金泰”楼（大厦）二层沿街房（坐落号：济鲁字第0710号）的房屋租赁给被告使用，租期自2013年9月28日至2016年9月27日；租金总额100000元，第一年租金20000元，后续两年租金每年40000元，于每年8月份之前付清；被告不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须必征得原告书面同意，费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给原告。合同同时约定，原告因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，被告应当自接到原告书面通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按合同约定权属归原告的全部财产交还给原告，原告按被告实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；原告因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知被告，被告应当及时将所承租的房地产及按合同约定权属归原告的全部财产交还给原告，原告按被告实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给被告作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，原、被告双方均不承担责任。
原告主张，为进一步规范建设与管理秩序，推动行业风气根本好转，加快提升保障打赢能力，军委总部决定在全军组织开展工程建设项目和房地产资源管理专项整治。按照总后勤部《全军工程建设项目和房地产资源管理专项整治实施方案》（后营（2015）930号）通知精神和军区首长指示，结合部队实际，就开展军区专项整治工作，中国人民解放军济南军区于2015年初下发了《济南军区工程建设项目和房地产资源管理专项整治实施方案》，将2013年1月1日之后发生的计划外工程、“三超”项目、擅自建设楼堂馆所和领导干部办公用房超面积、军用土地纠纷、擅自处置房地产及违规租赁房地产等六类与行业不良风气形成紧密相联、影响部队建设的工程建设项目和房地产资源管理突出问题均纳入了整治范围。根据上述文件指示精神，原告于2015年5月27日发出《关于终止门面房租赁合同的通知》，通知包括被告在内的各租赁户于2015年12月1日之前腾空租赁房屋并将房产交还原告。
2015年12月23日，原告中国人民解放军71192部队诉至原审法院，请求判令解除原被告于2013年9月28日签订的租赁合同。被告毕红梅辩称，租赁原告房屋进行经营属实，但双方在签订租赁合同前原告曾口头承诺允许被告租赁该房屋使用十年，被告也是按照十年的租赁期进行装修及成本投入，但因部队规定最长只能够签订三年的租赁合同，故同原告签订了为期三年的租赁合同，如果原告同意全额赔偿被告的装修损失，被告同意解除合同，否则不同意解除合同。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的租赁合同，是双方当事人真实的意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。涉案租赁合同明确约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，原、被告双方均不承担责任”，现中国人民解放军济南军区按照总后勤部《全军工程建设项目和房地产资源管理专项整治实施方案》（后营（2015）930号）的精神下发通知，要求原告收回涉案房屋，符合合同约定的因国家和军队政策法规重大调整造成合同无法履行的情形，原告有权解除合同。且原告已于2015年5月27日向被告发出通知要求终止合同，虽然被告对原告据以解除合同的依据有异议，但并未在合理的异议期内向法院或仲裁机构主张权利，故原、被告于2013年9月28日签订的厂房租赁合同应予解除。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。但该规定并非法律、行政法规的强制性规定，合同当事方可以通过意思自治对上述规定作出修正，涉案租赁合同明确约定“原告因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，被告应当自接到原告书面通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按合同约定权属归原告的全部财产交还给原告，原告按被告实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿”且同时又约定“被告在不影响使用安全的前提下确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得原告书面同意，费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给原告”。因此被告无权要求原告赔偿其装修、原材料及人工等损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告中国人民解放军71192部队与被告毕红梅于2013年9月28日签订的厂房租赁合同解除；二、被告毕红梅应于判决生效之日起十日内腾空租赁房屋并将房产交还原告中国人民解放军71192部队。案件受理费50元，由被告负担。
宣判后，上诉人毕红梅不服，向本院提出上诉称：1、双方签订合同为效力待定合同。根据合同第12条约定，合同的生效依赖于批准和加盖审核专用章，因此诉争合同为效力待定合同，而涉案该合同之所以为效力待定合同，过错方为被上诉人，因其未履行合同约定的相关审批手续。原审在没有查明合同效力的前提下就作出判决，属于认定错误。2、虽然双方合同约定在解除合同时房屋无偿交还给被上诉人，但是签订该合同时，上诉人所信赖的就是合同的长期有效性和稳定性，根本没有考虑合同不到期就终止的问题。3、被上诉人虽然收到上诉人发出的关于终止门面房租赁合同的通知，但是接收并不代表接受，上诉人多次找被上诉人协商，但被上诉人执意认为这是违规租赁项目，一刀切的强行终止合同，侵害了上诉人的利益。4、原审认定被上诉人不予赔偿上诉人的损失错误。因被上诉人的缔约过失责任，给被上诉人造成的装修费、广告费、搬迁费、库存损失、剩余租期内可得利益损失，应由被上诉人赔付上诉人。
被上诉人中国人民解放军71192部队答辩称：1、双方依法成立的合同是双方当事人真实意思的表示，对双方具有法律约束力，该合同实际履行两年之久，应认定为合同事实有效。2、根据部队文件的相关规定，军以下作战部队租赁项目2015年底前全部停止，被上诉人无需再补办任何手续，合同解除的原因为不可抗力及国家军队政策调整。3、关于是否应赔偿给上诉人，双方合同中有明确约定，被上诉人不应负赔偿义务。
二审庭审中，上诉人同意解除涉案租赁合同，但要求被上诉人赔偿其相关损失。
本院二审查明的其他事实与原审法院认定的一致。
本院认为，本案二审争议的焦点为上诉人、被上诉人之间签订的租赁合同是否已发生法律效力，应否予以解除，被上诉人是否应当赔偿上诉人损失。首先，关于涉案租赁合同效力问题，诉争合同条款约定合同双方签字盖章后需经相应审批部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。该合同虽没有履行审批手续，也未加盖合同审核专用章，但是该合同履行两年之久，被上诉人依约交付租赁物，上诉人亦实际进行经营，在该期间，上诉人没有提出任何异议，上诉人的实际经营行为表明双方已经履行了该合同的相关权利义务，根据合同法的相关规定，应认定涉案合同已生效并已实际履行，对当事人具有约束力，双方均应依约履行。上诉人主张诉争合同属于效力待定合同理由不当。其次，关于涉案合同应否解除问题，涉案合同明确约定因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任，现被上诉人根据部队文件要求收回涉案房屋，符合合同中约定的因军队政策调整造成合同无法履行的情形，被上诉人已根据双方合同约定，提前向上诉人发出书面解除合同通知。且二审庭审中上诉人亦同意解除合同。因此原审判令双方解除合同，于法有据。第三，关于被上诉人应否赔偿上诉人的相关损失问题，因本案被上诉人作为原审原告，诉讼请求为要求解除双方之间的租赁合同，上诉人作为原审被告在原审未提起反诉的情况下，根据民事诉讼法的相关规定，在第二审程序中，原审被告提起反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉部分进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。上诉人提出的赔偿损失属于其反诉请求，本院已组织双方进行调解，因双方调解不成，所以就该部分上诉请求上诉人可另行主张，本院二审依法不予处理。综上，上诉人上诉理由不当，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理100元，由上诉人毕红梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李秀霞
代理审判员 薛淑娴
代理审判员 黄 诺
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 陈俣彤