河北省张家口市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第557号
原告马智宇，无业。
被告李建英，无业。
被告ＸＸＸ，无业。
委托代理人李建英（系被告ＸＸＸ之妻），1972年9月13日出生，汉族，无业，现住张家口市桥东区林园西路东方苑**号*单元***室。
原告马智宇与被告李建英、ＸＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马智宇、被告李建英及其被告ＸＸＸ的委托代理人李建英到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告马智宇诉称，2008年4月7日，原、被告双方就坐落于张家口市胜利北路面积为208.26平方米的房屋签订租赁协议，该协议书中与本次诉讼相关的条款有：租赁期限自2008年4月15日至2018年4月14日，被告如改变房屋结构应在终止合同后给予复原，租赁期限2015年4月15日至2016年4月14日被告应付原告39.6万元租金，2016年4月15日至2017年4月14日被告应付原告43.56万元租金，2017年4月15日至2018年4月14日被告应付原告47.916万元租金。时至2014年10月14日，被告以市场原因导致所租赁房屋经营严重亏损为由，要求于2015年4月14日提前终止租赁合同，并承诺按照该合同约定承担相关的违约责任。该租赁合同终止后，被告未依约承担违约责任，并且拒绝将租赁房屋恢复原状或承担复原的相关费用，现诉至法院，请求：1、依据合同第十四条约定，因被告违约，导致原告又将房屋出租给赵海兵，二份合同房屋租金有差价，依法判令被告承担违约责任赔偿原告因提前终止租赁合同造成的经济损失共计240076元。2、依据合同第九条约定，依法判令被告将租赁房屋恢复原状或承担恢复原状的相关费用。3、依法判令被告承担本案的诉讼费。
被告李建英、ＸＸＸ辩称，原、被告签订合同的时间是2013年4月15日。因想往出租，与原告商量，把签订合同的时间写在2008年4月14日。合同第十四条提前终止合同，我认可以2015年的租金的20%作为违约金。被告已于2014年10月14日递交了终止合同的通知，并得到原告签字认可，根据合同法第94条规定，合同于2015年4月终止，被告并没有任何违约责任。2014年10月14日房屋终止通知书，书写的内容是原告要求被告写的，否则原告不签字。根据合同法第3条规定，通知书的加字属于部分无效合同。被告要求原告返还垫付的采暖费，因原告应该支付，原告未支付，所以属于原告违约。原告指出要求恢复原状，原告已按照我改造的房屋出租了，原告已认可了我改造的房屋，所以不存在房屋恢复原状的费用。因热力管道改造，东源热力公司给我打电话，说是如果不交费用从今年开始以后就没有暖气，我跟原告说了之后原告拒绝交，所以我于2014年10月13日交了管网建设费6248元和统一改造费16661元。因原告没有诚信，我怕今后再有纠纷，我不愿意再租原告的房，2014年10月14日我给原告写了一份房屋终止合同的通知书，并给了原告。原告让我写上按合同约定的条款，因当时我不打算再干了，所以我交的管网费和统一改造费也不准备跟原告要了。原告在双方合同未终止的情况下，将诉争的房屋又租出去了，属于原告违约，依照合同第十三条、第十四条约定，原告应赔偿我的损失。2015年3月1日或3日我交给原告房屋钥匙，原告还欠我的房租4.5万元至5万元之间。原告应返还我的两部中央空调。按合同第十三条约定，按2015年年租金的50%计算违约金以及热力管道改造费。
经审理查明，二被告系夫妻。2011年4月至2013年4月15日被告ＸＸＸ与原告签订租赁合同，被告ＸＸＸ租赁原告的坐落于张家口市桥东区胜利北路43号房屋。合同履行完毕后，被告李建英为家庭生活需要，作为乙方与作为甲方的原告于2013年4月15日订立《租房合同》，约定甲方将坐落于张家口市桥东区胜利北路43号208.26平方米的房屋出租给乙方作为服装服饰经营所用，租赁期限为2008年4月15日至2018年4月14日止，其中2015年4月15日至2016年4月14日租金为39.6万元，2016年4月15日至2017年4月14日租金为43.56万元，2017年4月15日至2018年4月14日租金为47.916万元。第九条约定：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需征得甲方书面同意，投资由乙方自理，乙方应按照以安全为本的理念装修房屋，任何由于装修造成的第三者伤亡事件均由乙方负担，与甲方无关。乙方在终止合同后，需按原分体式给予复原。如甲方不作要求复原，可以保持现状。如房屋本质结构不完善甲方未尽修缮义务造成乙方工作人员或顾客等他人的人身或财产受到损害的，甲方承担全部责任。第十一条：承租期内乙方在经验过程中造成严重亏损，可转租。第十三条：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿（金额为年租金的50%）：1、擅自拆改承租房屋结构；2、利用承租房屋进行违法活动；3、故意损坏承租房屋；4、未提前1个月交付全年租金。第十四条：租赁期间任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后终止合同书，赔偿被终止合同方，年租金20%作为违约金，如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，乙方的经济损失甲方不予补偿。双方将合同订立时期写为2008年4月7日。在订立该合同之后，被告李建英将房屋转租“海澜之家”经营服装。庭审中原告主张被告李建英转租房屋未经过其同意，根据合同第十一条约定是违法转租。后来知道被告转租之事，“海澜之家”工作人员向其询问过谁是真正的房主。被告李建英房屋租金交至2015年4月14日。2014年10月14日被告李建英给原告发出《房屋租赁终止通知书》，因市场原因，导致所租房屋经营严重亏损，截止到2015年4月14日终止此租赁合同。（以上打字）关于违约赔偿按合同走（以上是手写）。原告和被告李建英在通知书上签字。2015年3月4日被告李建英将房屋钥匙交还原告，并写便条，称此钥匙与房屋租金无关。被告李建英与原告解除租赁合同后，原告为减少损失将房屋出租给他人，他人已进行装修经营。据此原告主张因原告再次出租房屋的租金低于与被告李建英订立合同所约定的租金，故请求法院依法判令：1、被告承担违约责任，赔偿原告因提前终止租赁合同造成的经济损失共计240076元。2、被告将租赁房屋恢复原状或承担恢复原状的相关费用。3、被告承担本案的诉讼费。
以上事实有双方当事人陈述、《房屋租赁终止通知书》、便条、《房屋租赁合同》（复印件）等证据予以证实。
在诉讼中，被告李建英口头提反诉，但在本院指定的期间未交纳反诉费，故对其反诉不予审理。
本院认为，原告与被告李建英订立的《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。该合同第十一条约定承租期内乙方在经营过程中造成严重亏损，可转租。原告提交的被告李建英所写的《房屋租赁终止通知书》可以证明被告李建英因市场原因，导致所租房屋经营严重亏损，故转租，所以被告李建英转租房屋不构成违约。被告李建英欲提前终止合同，于2014年10月14日以《房屋租赁终止通知书》的形式告知原告，符合租赁合同第十四条的约定，应以解除合同的2015年度的年租金39.6万元的20%承担违约责任，即7.92万元。原告主张以其与被告订立的租赁合同约定的租金与后来出租房屋租金之差价为标准，由被告李建英承担违约责任，首先原告后来出租行为是其自主的商业经营行为，并不必然具有证实其所受损失的作用；其次双方未约定以此作为违约损失赔偿额的计算方法，故对原告的主张，本院不予支持。原告与被告李建英解除《租赁合同》后，将房屋出租他人，已经将房屋重新装修，被告李建英不存在将房屋恢复其承租时原样的可能，故对原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。被告ＸＸＸ与被告李建英是夫妻，被告李建英与原告签订租赁合同用于经营亦是为家庭生活所需，故被告ＸＸＸ对被告李建英承担的违约责任应承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告李建英于本判决生效之日起十日内一次性支付原告马智宇赔偿金79200元。
二、被告ＸＸＸ对本判决第一项承担连带责任。
三、驳回原告马智宇其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元，依法减半收取2450元，保全费2420元，由原告马智宇负担案件受理费1641元、保全费1210元，由被告李建英、ＸＸＸ负担案件受理费809元、保全费1210元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判员 孙秀峰
二〇一五年十月十九日
书记员 武彩雯
附法律法规
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。
第一百一十四条：当事人可以约定一方不违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。