江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7402号
上诉人（原审被告）南京昌和房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市浦口区江浦街道凤凰大街55号。
法定代表人张清仙，该公司执行董事。
委托代理人田芳，女，该公司法律事务部职员。
委托代理人侯洪波，男，该公司法律事务部职员。
被上诉人（原审原告）南京新鸿运物业管理有限公司，住所地江苏省南京市江苏省秦淮区汉中路185号。
法定代表人王中宁，该公司董事长。
委托代理人陈路，男，该公司员工。
上诉人南京昌和房地产开发有限公司（以下简称昌和公司）因与被上诉人南京新鸿运物业管理有限公司（以下简称新鸿运公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
新鸿运公司原审诉称，新鸿运公司于2010年9月16日与昌和公司签订了中国铁建-
江佑铂庭小区的《前期物业服务合同》，又于2010年12月22日与昌和公司签订了《补充协议》。《前期物业服务合同》第二十五条约定：“甲方、业主、物业使用人违反合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额每日万分之五标准向乙方支付违约金”；第三十条约定：“本合同期限2011年12月31日至2014年12月30日”。《补充协议》第四条约定：“对于甲方未销售完的车位，甲方按60000元／年（每月5000元）标准支付给乙方”，但昌和公司自《前期物业服务合同》和《补充协议》履行开始，到合同期限履行完毕止，一直拖欠每年60000元的地下车位空置物管服务费，新鸿运公司于2012年起多次向昌和公司索要地下车位空置物管服务费，又于2015年7月16日向昌和公司发出了律师函，要求昌和公司于2015年7月25日前一次性缴清所欠地下车位空置物管服务费和滞纳金，但昌和公司均置之不理。综上，昌和公司未能按照合同约定支付上述费用的行为已构成违约。现新鸿运公司按照相关法律规定，诉至法院，要求判令：1、昌和公司立即支付自2011年12月31日起至2014年12月31日止地下车位空置物管服务费人民币180000元；2、昌和公司支付2015年7月16日前滞纳金72922.5元；3、昌和公司支付自2015年7月17日起至实际给付之日止期间的滞纳金，按每日万分之五标准计算。由昌和公司承担本案的诉讼费用。
昌和公司原审辩称：1、双方虽签订了《前期物业服务合同》及补充协议，但因地下车库车位销售量不多，新鸿运公司以种种理由拒绝接收管理，所以双方并未就地下车库管理事宜进行合同约定的交接，新鸿运公司也没有对地下车库的空置车位进行物业服务管理。2、新鸿运公司主张的2011年12月至2012年12月期间的空置车位物管费用早己超过了二年的起诉期限，法院应当予以驳回。昌和公司销售地下车库的时间始于2012年11月30日，在此之前新鸿运公司并未对地下车库进行过合同约定的物业服务，所以不存车位空置费用。3、2012年11月至2013年8月，地下车库的管理人员工资一直由昌和公司发放，新鸿运公司并未履行合同义务。4、2014年4月至2014年9月，新鸿运公司一直支付着未售地下车库的照明费用。5、新鸿运公司于2013年6月才接收地下车库的已销售车位，对未销售车位并未进行物业管理。6、新鸿运公司未按照物业服务标准管理地下车库，补充协议中也未约定滞纳金，故其提出的滞纳金没有依据。6、新鸿运公司一直未按合同约定进行物业服务，严重影响了江佑铂庭小区的形象。综上，昌和公司认为，新鸿运公司并未履行合同约定的物业服务，且对地下车库空置车位没有进行服务管理，请求法院依法驳回新鸿运公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年9月16日，新鸿运公司（乙方）与昌和公司（甲方）就甲方选聘乙方对中国铁建-
江佑铂庭小区（包括2个，共40725.85平方米机动车库在内）提供前期物业管理服务事宜，签订《前期物业服务合同》一份；双方又于2010年12月22日签订了《补充协议》。《前期物业服务合同》第二十五条约定：“甲方、业主、物业使用人违反合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额每日万分之五标准向乙方支付违约金”；第三十条约定：“本合同期限2011年12月31日至2014年12月30日”。《补充协议》第四条约定：“甲方地下车库竣工交付后，对于甲方未销售完的车位，甲方按60000元／年（每月5000元）标准支付给乙方，乙方不再向甲方收取其它房屋空置费用”。合同签订后，新鸿运公司、昌和公司开始履行《前期物业服务合同》和《补充协议》。2014年12月31日新鸿运公司撤离上述江佑铂庭小区。2015年7月16日，新鸿运公司因认为上述合同新鸿运公司已履行完毕，但昌和公司一直拖欠60000元／年，计18万元的地下车位空置物管服务费，向昌和公司发出了律师函，催要案涉款项。因无结果，昌和公司于2015年8月18日，诉至原审法院，要求判如所请。
原审庭审中，昌和公司对案涉合同、补充协议的真实性予以认可，不持异议。同时，昌和公司提交了如下证据：一、浦口区房产局、物价局制定的普通住宅物业服务等级和收费标准及新鸿运公司部分投票文件，以证明新鸿运公司的物业服务达不到上述标准。二、网上下载的材料，以证明案涉地下车库开盘销售日为2012年11月30日。在此之前，新鸿运公司并未对地下车库进行过物业服务。三、2012年11月份至2013年8月，共计10个月地下车库管理人员工资清单，以证明从地下车库开售至2013年8月，地下车库管理人员工资一直由昌和公司支付。四、2014年4月至2014年9月地下车库电费分摊明细，以证明对未销售车位的照明费用一直由昌和公司支付，仅2014年4月至9月份，昌和公司缴纳的地下车库照明费高达145964.14元。五、2014年8月19日新鸿运公司提交的电费分摊及说明，以证明新鸿运公司于2013年6月、同年9月共接收306个停车位。新鸿运公司是从2013年6月才接收地下车库车位，且只接收了已售车位，并未接收未售车位，所以昌和公司不应支付车位空置费。六、新鸿运公司与昌和公司的工作联系函、联系单，以证明新鸿运公司的物业服务质量未达到合同约定的标准。七、江佑铂庭小区业主在网上的发贴投诉材料，以证明新鸿运公司的物业服务不符合合同约定。
新鸿运公司的质证意见为：对证据一，认为新鸿运公司起诉的是地下车库空置车位服务费，与服务标准无关，故对该证据的关联性不予认可。对于证据二，其真实性、关联性不予认可。并认为根据江苏省物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或因开发建设的原因尚未交付给物业买受人的物业，由开发单位全额承担空置费。对于证据三，其真实生予以认可，但对关联性不予认可，认为该项费用仅是测算，并未实际发放；该费用属合同约定之外，特别增加的费用。对于证据四，其真实性认可，但关联性不予认可。认为公摊电费与空置车位服务费没有关系；且昌和公司也未就此费用的实际支付进行举证。对于证据五，其真实性认可，但认为分摊电费本就应由产权人所有的开发商承担。对于证据六，其真实性、关联性不予认可，并认为该组证据反映的问题即使存在，也非地下车库服务的范围，故与新鸿运公司主张的车位空置费没有关系。对于证据七，其真实性以及证明目的，新鸿运公司均不予认可。
原审法院认为，新鸿运公司、昌和公司双方签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》依法成立，且合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。同时，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。就本案而言，首先，根据《前期物业服务合同》的约定，昌和公司交由新鸿运公司进行物业管理的项目中包含地下车库停车位。其二，《补充协议》对案涉车位空费服务费标准也明确进行了约定。其三、该项服务费用有别于其他物业服务费，系补充协议约定的独立存在的服务费。现新鸿运公司依照合同约定要求给付三年共18万元的车位空置服务费，符合合同约定，原审法院予以支持。因补充协议对该项费用的延期给付的滞纳金未进行约定，并考虑到新鸿运公司对该项物业及其他物业项目的实际服务情形，新鸿运公司要求昌和公司支付该项费用滞纳金的请求，理由不足分，原审法院不予支持。昌和公司认为系新鸿运公司的原因未接收地下车库的管理和服务，对此新鸿运公司并不认可。昌和公司提供的证据因缺乏真实性或关联性，不足以反驳新鸿运公司的主张，故对其辩称，原审法院不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、昌和公司应于判决发生法律效力之日起十日内向新鸿运公司支付地下车库空置物管服务费人民币180000元。二、驳回新鸿运公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取2547元，由新鸿运公司负担572元，昌和公司负担1975元。
昌和公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院按照《前期物业服务合同》约定的2011年12月31日计算空置服务费，缺乏事实及法律依据。1、上诉人昌和公司自2012年11月30日才开始以现售方式销售地下车库，此前上诉人并未将地下车库交由被上诉人新鸿运公司进行物业管理；2、《前期物业服务合同》第十六条明确约定，被上诉人在接收物业前，应会同上诉人对包括地下车库等共用部位、共用设施设备进行查验，并签订物业承接验收确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据；3、《补充协议》第4条约定，甲方地下车库竣工交付后，按60000元／年标准支付乙方车位空置服务费；4、被上诉人在原审中未提供双方对地下车库办理交接手续的证据。二、前期车库销售期间，因被上诉人收支不平衡拒绝接管，上诉人代发2012年11月至2013年8月期间地下车库管理人员的工资，共计81666.64元，应从管理费中扣除。综上，请求二审法院撤销原审判决，查明事实后依法改判，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人新鸿运公司要求维持原判。
上诉人昌和公司针对原审法院查明的部分事实持有异议，认为原审法院对于双方办理地下车库交接手续的时间未查清。双方当事人对原审法院查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
本院二审查明，本案原审中，上诉人向原审法院提交《中国铁建·江佑铂庭售楼处物业管理特约服务费用汇总》表（2011年11月至2013年8月），主张其代被上诉人向车库管理人员发放该10个月的员工工资。本案二审中，昌和公司主张应扣除该81666.64元费用，向本院提交被上诉人逐月开具的收费发票。被上诉人质证认为，该费用并非双方合同内价格，系上诉人为提高服务质量要求被上诉人新增加人员的费用，该汇总表也明确载明为“特约服务费用”，与本案无关。
另，上诉人向本院提交《“中铁·江佑铂庭”二期1号车库竣工验收备案表》、《“中铁·江佑铂庭”二期2号车库竣工验收备案表》、《江佑铂庭二期10#－18#楼及地下车库设备交接明细》、《江佑铂庭二期7#－9#楼及1#车库公共部位设备、灯具及插座交接明细》，证明涉案车库在竣工验收后，于2012年12月31日完成移交工作。被上诉人质证认为，双方签订《前期物业服务合同》时，上诉人承诺2011年12月底将整个小区作为整体交付给被上诉人，上诉人作为开发建设单位导致延迟交付期间的空置费依然由其自行承担。经查：1、《“中铁·江佑铂庭”二期1号车库竣工验收备案表》和《“中铁·江佑铂庭”二期2号车库竣工验收备案表》均载明：车库工程于2012年12月18日由建设单位组织竣工验收合格；2、2012年12月31日，新鸿运物业管理处与江苏盛华系统集成工程技术有限公司、昌和公司及南京市第十建筑工程公司针对江佑铂庭二期楼房及地下车库公共部位、设备等办理了交接手续。
再查明，双方签订的《前期物业服务合同》第十六条约定，甲方应当于交付前30天时，乙方承接验收物业，移交物业共用部位、共用设施和共用场地、物业管理用房及有关资料。乙方应当会同甲方对本合同附件三、附件四规定的物业共有部位、共用设施设备进行查验，并签订物业承接验收确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。附件四物业共用设施设备明细第16项载明：机动车库2个。
此节事实，有《前期物业服务合同》、《中国铁建·江佑铂庭售楼处物业管理特约服务费用汇总》表、发票、竣工验收备案表、交接明细、原审庭审笔录、本院谈话笔录等在卷证实。
本院认为，上诉人昌和公司与被上诉人新鸿运公司签订《前期物业服务合同》约定被上诉人服务期间为2011年12月31日起至2014年12月30止，虽然被上诉人如期进场开始对涉诉小区进行相应的物业服务，但诉争车库尚不具备物业交付条件，被上诉人原审主张以2011年12月31日作为车位空置服务费起算时间节点，缺乏事实及法律依据。对此，本院分析如下：首先，双方在《前期物业服务合同》第十六条明确约定，对于共用部位的物业包括地下车库等，双方应签订物业承接验收确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据；其次，双方在《补充协议》第4条约定，甲方地下车库竣工交付后，对于未销售完的车位，甲方按60000元／年标准支付给乙方；第三，上诉人在本案二审提交的地下车库竣工验收备案表记载的时间为2012年12月18日、地下车库设备移交资料签署时间为2012年12月31日，表明上诉人在2012年12月31日前并未将诉争地下车库物业交付被上诉人进行管理和服务。故此，上诉人主张被上诉人无权获取地下车库物业交付前的空置物业服务费，具有事实及法律依据，上诉人对此要求改判应予支持，本院认定上诉人应向被上诉人支付2013年1月至2014年12月期间的地下车位空置物管服务费数额为120000元。另，上诉人主张扣除前期车位销售期间其向被上诉人员工代发车库管理人员工资问题，因其提交代发车管人员工资的证据，并不属于双方合同原约定的内容范围，上诉人要求扣减，本院不予支持。
综上，原审法院认定部分事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第946号民事判决第二项。
二、变更南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第946号民事判决第一项为：南京昌和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向南京新鸿运物业管理有限公司支付地下车库空置物管服务费人民币120000元。
如果未本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5094元，由南京新鸿运物业管理有限公司负担2677元、南京昌和房地产开发有限公司负担2417；二审案件受理费5094元，由南京新鸿运物业管理有限公司负担2677元、南京昌和房地产开发有限公司负担2417。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一六年一月二十日
书 记 员 郭旭冬