湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民一初字第00348号
原告：武汉华尚化妆品有限公司，住所地武汉市江岸区江汉北路九运大厦赏荷居2104室。
法定代表人：葛勇峰，系该公司总经理。
委托代理人：梅立皇，湖北典恒律师事务所律师，特别授权代理。
被告：湖北恒信�龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司，住所地武汉市汉阳区龙阳大道特6号。
法定代表人：朱家俊，系该公司行政副总经理。
委托代理人：彭杨帆，系该公司员工，一般授权代理。
原告武汉华尚化妆品有限公司（以下简称华尚公司）诉被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司（以下简称恒信德龙摩尔城分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张朝管独任审理，于同年7月22日公开开庭审理后转为普通程序，由审判员叶凌芳担任审判长与人民陪审员周佩芳、王文杰组成合议庭，于同年12月9日再次公开开庭进行了审理。原告华尚公司的委托代理人梅立皇、被告恒信德龙摩尔城分公司的委托代理人彭杨帆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华尚公司�称：原、被告于2014年11月底签订《租赁合同》一份，约定原告租赁被告管理的摩尔城31平方米房屋用于经营欧诗漫化妆品。合同签订后原告支付了各项费用和保证金，并于2014年12月2日前将租赁场地装修完毕（支付装修费用127，726元）后正式对外营业。装修期间原告应被告要求支付了装修押金5，000元。2015年1月底，被告即通知摩尔城将于2015年5月闭馆，并于2015年3月12日书面通知原告解除双方之间的租赁合同，被告管理的摩尔城于2015年5月初正式闭馆重新装修。被告的行为已构成违约，故起诉至法院请求判令被告退还原告缴纳的装修押金5，000元、质量保证金2，000元、品牌推广费、店庆费合计2，000元、双倍返还履约保证金65，100元、赔偿原告装饰、装修损失127，726元并由被告承担本案诉讼费用。
原告华尚公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一：租赁合同一份，以证明原、被告间存在房屋租赁事实，原告向被告缴纳了履约保证金及其他费用。合同约定了被告违约的应向原告支付无息双倍履约保证金，原告延迟超过30日交纳合同项下费用，被告才能单方行使解除合同权；
证据二：收款收据三份、银行结算业务委托书及进账单各一份，以证明原告向被告交纳的各项费用情形；
证据三：照片若干、欧诗漫柜台道具制作合同、报价单各一份、发票二张，以证明原告对所租赁场地的装修和方案已经被告同意和认可，原告为经营需要购置了相关物品并进行了装修，共计花费人民币127，726元。
证据四：会议记录、合作调解函各一份，以证明原告在合同期内得知被告将闭馆，被告的行为已构成预期违约，2015年3月12日被告书面通知原告撤场时已构成根本违约；
证据五：合同终止协议一份，以证明被告曾要求原告撤场且履约保证金不予退还，双方为此协商无果。
被告恒信德龙摩尔城分公司辩称：因地铁施工及龙阳大道建设致摩尔城商场客流下降，地铁施工系客观原因，属不可抗力因素，故而进行闭馆升级改造。2015年3月3日，被告向原告送达租金催交函，原告共欠缴租金人民币32，580元，原告未履行给付租金义务.同年3月12日由于原告一直拖欠租金，被告才单方面要求解除合同.原告未按时交付租金行为已构成违约，被告可将原告交纳的履约保证金、押金冲抵租金。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告恒信德龙摩尔城分公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
证据一：催缴函、解除通知函、催告函、告知函各一份、聊天记录一组，以证明原告未按期向被告支付租金，为此被告行使合同解除权并告知原告撤场事宜，双方就此进行过沟通；
证据二：工作联系函一份，以证明被告拆除原告遗留的装饰装修后，被告为此进行了花费；
证据三：照片一组，以证明被告拆除原告装修后将所拆除柜台（五张）及三各礼盒存放于被告仓库内；
证据四：活动执行方案三份，以证明被告进行了周年庆及国庆、圣诞节活动实施，故原告主张返还店庆费及品牌推广费无依据。
经庭审质证，原告对被告提交的证据一的真实性无异议，但认为被告预期违约后又单方解除合同，被告应向原告双倍返还保证金；对证据二有异议，认为该证据系被告单方出具；对证据三有异议，认为原告主张的是整体装饰装修损失，展柜作为整体装饰一部分现被拆除后以不具有再利用价值；对证据四有异议，认为原告从进场至被迫撤场期间未遇被告开展的任何店庆及推广活动。被告对原告提交的证据一真实性无异议，但认为原告对合同的理解有误，合同中21.2、21.7、26.5均有约定：若原告无理由未按期交纳相关费用，被告有权解除合同；对证据二无异议；对证据三中照片的真实性无异议，但对道具合同、报价单及发票有异议，认为不能上述道具存在用于其它地方的可能；对证据四《会议记录》真实性有异议，对调解函的真实性无异议，但认为原告拖欠租金构成违约才单方发函要求调解；对证据五无异议。本院对原、被告提交的上述证据的真实性予以确认。
经审理查明：2014年12月1日，出租人恒信德龙摩尔城分公司（甲方）与承租人华尚公司（乙方）就华尚公司承租恒信德龙摩尔城分公司位于武汉市汉阳区龙阳大道特6号B栋壹层118号商铺（租赁面积31平方米）签订《租赁合同》，用于经营“欧诗漫”品牌化妆品。合同约定：租赁期限自2014年12月1日至2015年8月30日止，租金按人民币175元／平方米计收，月租金人民币5，425元，支付方式为以一个季度（三个月）为一个缴付期，除第一期租赁费用外，其他租赁费用均按自然季度缴纳，乙方应在每个缴付期最后一个月的20日（遇法定节假日提前至节假日前一天）前向甲方一次性足额支付下个缴付期租金。物业服务费收取方式、金额同租金，品牌推广费1，000元／年，店庆费1，000元／年。合同第六条保证金项下第6.1约定：“本合同签署当日，乙方应当向甲方支付履约保证金共计人民币32，550元。如乙方不存在本合同第22条规定违约情形，履约保证金余额（如有）于本合同终止次日起90日内无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应当在7日内补足保证金”。合同第二十一条违约责任项下第21.2、21.3、21.4、21.6、21.7项分别约定：“双方确认，在合同期内，因乙方无正当理由不履行租赁费用及其他费用支付义务，甲方有权直接采取对乙方商铺停止供应能源或提供其他物业服务等救济措施；甲方亦可书面催告乙方，经催告仍不履行的，视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，另给甲方带来损失的，乙方应当另行承担赔偿责任”、“本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。若乙方无正当理由单方提前终止合同的，甲方有权不予返还履约保证金；若因此给甲方造成损失的，乙方须承担本合同项下其他违约责任”、“乙方迟延交纳本合同项下租赁费用及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履约违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同……双方确认，在乙方�付租金、物业服务费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物移出该房屋”、“因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无需缴纳租金、物业服务费”、“双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延交纳本合同项下的租金、物业服务费或水、店、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务”。合同签订后被告于同年12月2日将上述房屋交付原告，原告向被告支付了装修押金人民币5，000元、质量保证金2，000元、品牌推广及店庆费合计人民币2，000元、履约保证金32，550元及2014年12月1日至2015年2月28日三个月租金及物业服务费共计人民币32，550元后即入驻所租赁商铺经营。
2015年3月3日，被告向原告发出《关于“欧诗漫”租赁及相关费用催缴函》，要求原告于2015年2月25日前缴纳2015年3月至5月租金及物业费人民币32，550元及2015年1月POP使用费30元，合计欠费人民币32，580元，自催告函接收之日30日内未支付上述款项的，被告将提前解除合同并没收合同项下履约保证金等内容。同年3月4日，原告向被告发出《武汉摩尔城5月闭馆与欧诗漫租赁合作调解函》，内容为：“2015年2月我司品牌经理方马兰通过店员了解到贵司会在2015年5月进行全馆闭馆装修，听闻此事后立即打电话贵司招商部胡潇潇求证此事属实。因我司2014年12月才与贵司签�合同合作，我司在店铺道具上的设计、生产、运输及安装上耗资18万元（欧诗漫道具均为杭州生产），店员的招聘培训等各项进场工作投入大量财力物力，计划在贵司经营场所第一年亏损情况下培育客群，第二年开始走上盈利模式，也为贵司补充品类达到双赢。未曾料想才经营两个多月就接到闭馆通知，道具也无法再次利用，20万投入即刻打了水漂。在闭馆如此大动作下，对新进商户造成巨额损失的时候，我司都未曾提起《租赁合同》中的第二十一条第三项：本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。反观贵司不立即拿出妥善解决办法的同时还下达《关于“欧诗漫”租赁及相关费用催缴函》到我司催缴2015年3-5月租金，实感心寒。针对此事2015年3月3日我司葛总、品牌经理、财务亲赴摩尔城与贵司招商部长邓毅、胡潇潇进行商讨�决办法，经过双方的交谈后我司本着诚意态度提出如下两个解决办法请贵司选择：1.因贵司在租赁合同期内的2015年5月闭馆装修导致我司后续无法经营，贵司违反《租赁合同》中的第二十一条第三项，我司只能按合同规定提前与贵司解除合同。即日退还我司履约保证金人民币32，550元，质量保证金人民币2，000元，装修押金人民币5，000元，贵司违约双倍返还履约保证金人民币65，100元，总计人民币104，650元到我司账户；2.我司继续经营到2015年贵司闭馆，贵司从2015年3月起给予我司免租到闭馆，贵司在2015年闭馆后退还我司履约保证金人民币32，550元，质量保证金人民币2，000元，闭馆后贵司提供我司道具存放点，待2015年12月贵司重新开业合作再开新柜利用。以上为我司针对贵司闭馆事宜的解决办法，请贵司在3日内回复处理结果，如一直予以推诿的同时还催我司缴纳后续租金，我司将只能按合同第二十一条第三项之约定提前解除合同”等内容。同年3月12日，被告向原告发出《合同解除通知函》，该函称：依照双方所签租赁合同第四条第四款以及第十条第一款第3项至约定，原告应于2015年2月25日前缴纳2015年3月至2015年5月租金及相关物业费用人民币32，550元及拖欠的2015年1月POP使用费30元，合计人民币32，580元，经被告催收原告仍未予以缴纳，故决定自上述函件发出之日起解除与原告的租赁合同，没收原告交纳的履约保证金，并要求原告自收到上述函件3个工作日内与被告取得联系，办理专柜退场手续等事宜，逾期不办理，被告将自行办理柜台撤场，费用由原告承担，所造成的损失，被告不予承担。同年3月15日，原告将人员及货品撤出商场，但店内装饰、装修未能拆撤。同年4月15日，被告向原告发出《催告函》，要求原告于自上述函件收取之日起5日内，办理柜台撤场事宜。同年4月28日，被告再次向原告发出《撤场告知函》，称因地铁3号线施工影响，摩尔城定于同年5月3日起全场封馆，并要求原告于封馆前自行办理货品撤清工作，逾期未撤场，被告将保留采取进一步措施的权利。
另查明：2015年3月4日，原告方总经理葛勇峰、商超部总经理方马兰、财务钱志红与被告方招商部长邓毅、招商部工作人员胡潇潇就摩尔城2015年5月闭馆事宜进行了确认并就闭馆后处理办法进行商谈，但未能取得一致协议。双方就原告撤场及合同后续履行协商期间，被告向原告发出《合同终止协议（扣留保证金）》空白合同，后因履约保证金、质量保证金、装修押金是否退还发生分歧，双方未能达成一致协议。同年3月15日，原告撤场并停止营业。同年5月3日夜间，摩尔城正式闭馆。同年5月26日，被告将原告租赁场地内经营道具拆除并存放于被告仓库内，使用仓库面积10平方米，仓储期间费用为人民币40元／月／平方米。庭审中，原告表示经营道具经被告拆除后已不具备再利用价值。
还查明：为举办摩尔城“周年庆典”、“圣诞节”及“元旦新年”活动，被告分别制定了2014年“9月27日—10月27日活动执行细案”、“12月19日—12月25日活动执行细案”及“2014年12月31日—2015年1月4日执行细案”。现原告认为被告虽进行催收租金及物业管理费，但原告因被告将于2015年5月闭馆事由，基于不安抗辩的理由未支付后续租金的行为，符合法律规定。被告的行为事实上已构成预期违约，故请求被告返还相关费用并承担违约责任。原告则认为被告未依照合同按期交纳租金，已构成违约，被告依据合同约定解除合同的行为，符合合同约定，且被告拆除原告道具后仓储的费用应用原告交纳的费�予以抵扣，请求驳回原告的诉讼请求。案经调解，原、被告未能达成一致协议。
本院认为：原、被告于2014年12月1日所签《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行。合同签订后原告支付了2014年12月1日至2015年2月28日三个月租金及物业服务费，被告向原告交付了房屋。2015年2月原告获悉其租赁商铺所在的“摩尔城”商场将于同年5月闭馆，此情形亦由被告方工作人员于同年3月4日予以确认，被告的行为已构成预期违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定及双方所签合同第21.3之约定，被告预期违约，原告有权解除双方所签租赁合同，现被告亦以实际行为表示同意解除，本院对�予以确认。装修押金及质量保证金系对原告装修行为及经营期间所售商品质量进行的担保。合同履行期间，原告的装修及经营行为并未违反双方关于装修及商品质量保证的约定，故对原告提出的要求被告返还装修押金人民币5，000元、质量保证金人民币2，000元的诉讼请求，本院予以支持。依照合同约定，被告收取原告交纳的店庆费及品牌推广费均按年度计付，原告实际使用租赁商铺不足一年即因被告的违约行为而终止，依照权利、义务对等原则，被告应返还原告上述两项费用，故对原告要求被告返还店庆费及品牌推广费合计人民币2，000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定�现原、被告间的租赁合同已实际解除，故原告依照已经解除的合同要求被告支付以双倍履约保证金为计算标准的人民币65，100元的违约金的请求，无法律依据，对此本院不予支持。原告于2014年12月1日入驻摩尔城，其仅经营至同年3月15日即被迫撤场，原告出于稳定经营目的对所租赁商铺进行投入性装修，现被告已实际违约，依照我国合同法第九十七之规定被告应对原告该装修损失予以赔偿。综合装修折旧及被告对部分展柜予以保管的事实，本院酌定被告向原告支付装修赔偿金人民币80，000元。依照双方所签合同第6.1条第一款之约定，被告应向原告无息返还所交纳的履约保证金人民币32，550元，但原告对诉争商铺使用期限为2014年12月1日至2015年3月15日，其间仅缴纳了一个季度租金及物业服务费，尚欠人民币5，425元未支付，被告主张可以原告交纳的履约保证金冲抵租金的�点符合双方所签合同第6.1条第二款之约定，故扣除原告应交纳的租金及物业服务费，被告实际应向原告返还履约保证金人民币27，125元。原告虽未按期向被告缴纳第二季度（2015年3月至2015年5月）租金及相关费用，但依照合同第21.2条之约定，未按期缴纳系基于对被告预期违约行为之抗辩，理由正当，故对被告依照该条之约定所主张的原告未按期缴纳房屋租金及相关费用已构成违约，被告可单方面解除合同并依照合同约定拆除原告遗留的装修设施之观点，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告武汉华尚化妆品有限公司装修押金人民币5，000元、质量保证金人民币2，000元、店庆费人民币1，000元、品牌推广费人民币1，000元；
二、被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告武汉华尚化妆品有限公司履约保证金人民币27，125元；
三、被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告武汉华尚化妆品有限公司装修损失人民币80，000元；
四、驳回原告武汉华尚化妆品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币4，327元由原告武汉华尚化妆品有限公司负担人民币1，837元（此款原告已�纳），被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司负担人民币2，490元，被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于本判决生效之日起十日内将该款直接支付给原告武汉华尚化妆品有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 叶凌芳
人民陪审员 周佩芳
人民陪审员 王文杰
二〇一五年十二月十日
书 记 员 李玉荣