云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第602号
上诉人（原审被告、反诉原告）吴长骏，男，1969年2月28日生，汉族，浙江省东阳市人，个体户，身份证登记住址：浙江省东阳市横店镇横店社区良渡***号，现住昆明市。公民身份证号码：×××。
委托代理人王理乾，云南联宇律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）郭映钦，男，1956年11月17日生，汉族，广东省揭西县人，经商，身份证登记住址：广东省揭西县棉湖镇南门居委大楼**号，现住昆明市。公民身份证号码：×××。
委托代理人张保华，云南万成律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人吴长骏因与被上诉人郭映钦房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第176号民事判决，于2015年8月31日向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认：原告郭映钦向昆明市官渡区六甲乡六甲村民委员会租赁原六甲包装厂、六甲光明塑料厂、六甲波纤厂、六甲卫生纸厂的仓库使用，原告又将其中部分厂房转租给被告使用。原、被告于2010年6月30日签订《场地厂房租赁协议书》，约定原告将厂房、仓库出租给被告使用，自2010年7月10日至2020年12月31日是，租金为每年10万元。2012年9月20日，经原、被告协商另行签订《协议书》，约定原告将办公楼、车间等共计670平方米租给被告吴长骏使用，租期自2012年10月10日起算，租金每年43000元，每半年支付一次计21500元；租赁期间遇拆迁，以甲方（郭映钦）签字为准，终止协议，甲方除退还乙方（吴长骏）未使用完的租金外，不另给乙方任何补偿。协议签订后双方均按约定履行协议，2014年4月10日以前的租金被告已支付给原告，此后的租金未支付。原告租赁的厂房所在片区涉及拆迁改造，原告已于2014年11月29日与拆迁公司签订拆迁补偿协议，但因拆迁暂停，原告未获得拆迁补偿款，相关单位通知原告可继续使用厂房。原告多次向被告催要租金，被告拒绝支付，并认为原告应当返还部分租金，原告遂诉至法院请求：一、解除原、被告于2012年9月20日签订的《协议书》；二、判令被告支付原告租金43000元；诉讼费由被告承担。被告吴长骏也以双方《场地厂房租赁协议书》已解除，原告应退还其多收取的租金为由提出反诉：请求判令反诉被告退还反诉原告多交的租金24268.86元。
一审法院审理后认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告郭映钦与被告吴长骏签订的租赁协议书依法成立，并发生法律效力，对双方当事人具有法律约束力。原告按约定将厂房交由被告使用，被告应按约定支付租金。因租赁厂房场地涉及拆迁改造，原告已于2014年11月29日与拆迁公司签订拆迁补偿协议，但拆迁协议并未实际履行，原告未领取到拆迁补偿款，厂房场地也未拆除，仍由被告继续使用，故被告仍应继续支付租金。原告要求解除租赁协议，被告同意解除，但被告辩称，协议书约定：租赁期间遇拆迁，以甲方（郭映钦）签字为准，终止协议，甲方除退还乙方（吴长骏）未使用完的租金外，不另给乙方任何补偿，故被告认为不应再向原告支付租金，并反诉要求反诉被告退还已交租金。该协议条款是针对协议终止条件所作的约定，但约定不明，未明确甲方签字是指甲方与拆迁方签字还是与承租方签字，也未明确签字内容，按照交易习惯及合同目的，应当理解为原告与被告签字确认合同解除以及租金结算等内容，或者原告与拆迁方签订拆迁补偿协议且厂房已实际拆除、无法使用，即为合同终止的条件。本案中，原告虽然已与拆迁方签订拆迁补偿协议，但拆迁补偿协议未履行，厂房仍由被告使用至今，租赁协议并未终止，故对被告的辩称及其反诉诉讼请求不予支持。另，被告辩称下雨时厂房多处漏雨淹水导致其原材料受损，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。被告在承租厂房时对于厂房的破损情况是知情的，双方在租赁合同履行过程中也对租金进行了相应的减少，但原告作为承租方对于厂房仍负有维修义务，以保障厂房正常的使用功能。针对厂房破损漏雨的情况，原告进行了相应的维修，但从现场勘查来看，厂房遇雨仍会漏水，影响正常使用，故酌情将年租金减少为40000元。被告以原告未维修厂房为由拒交租金的抗辩理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、解除原告郭映钦与被告吴长骏于2012年9月20日签订的《协议书》；二、被告吴长骏于本判决生效之日起十五日内将租赁的厂房670平方米腾还原告郭映钦，并向原告郭映钦支付使用厂房期间的租金，按每年租金40000元计算，自2014年4月10日起计算至腾还厂房之日止；三、驳回反诉原告吴长骏的反诉诉讼请求。”。本诉案件受理费875元，由被告吴长骏承担；反诉案件受理费204元，由反诉原告吴长骏承担。
一审宣判后，吴长骏不服，向本院提起上诉，请求撤销（2015）官民一初字第176号民事判决第二、三项，改判被上诉人退还多收的房租24268.86元，诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、原审判决曲解了双方签订的“协议书”。按协议书第二条，“租赁期间遇拆迁，以甲方（被上诉人）签字为准，终止协议，甲方除退还乙方未使用完的租金外，不另给乙方任何补偿”的约定，在2013年11月29日被上诉人与拆迁公司签订《拆迁补偿协议》时双方的合同即解除，被上诉人就应退还未使用完的房租24268.86元。二、被上诉人出租给上诉人的厂房，2013年以后破损严重，到处透风漏雨，被上诉人拒不履行维修义务，致使上诉人厂房里的木家俱、材料被水淹产生严重损失，依法上诉人可以不付或少付租金。一审法院认为上诉人对厂房破损明知，且双方在合同履行过程中因此而减少过租金，上诉人对厂房负有维修义务的说法与事实不符，是错误的。请求二审查明事实依法判决。
被上诉人郭映钦答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉请。
二审查明的案件主要事实与一审一致，本院予以确认。另，一审法院确认的“原告已于2014年11月29日与拆迁公司签订拆迁补偿协议”处的“2014年”应为“2013年”，对此双方当事人均认可一审判决系笔误，本院予以确认。
本案双方的争议焦点为：上诉人主张的2013年11月29日双方签订的《场地厂房租赁协议书》已解除，其不应再向被上诉人支付租金，被上诉人应退还其多收取的租金的请求是否成立。
本院认为：当事人双方签订的《场地厂房租赁协议书》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应遵守执行，履行协议约定或法定的义务。本案中，双方协议虽然约定“租赁期间遇拆迁，以甲方（被上诉人）签字为准，终止协议，甲方除退还乙方未使用完的租金外，不另给乙方任何补偿”即协议的解除条件。但在2013年11月29日，即协议约定的解除条件成就时，双方并没有对协议是否解除进行确认，而是继续履行，双方的继续履行行为实际上是对协议解除条件约定的变更，即原《场地厂房租赁协议书》继续履行，在此情形下双方都应按协议履行约定或法定的义务。按约定上诉人使用了被上诉人出租的场地厂房，就应按约定支付被上诉人租金，故其主张的双方协议已于2013年11月29日解除，被上诉人应退还其多交的租金的上诉请求，于法无据不能成立。至于上诉人抗辩主张的被上诉人出租的厂房破损漏雨不能使用，被上诉人不履行维修义务，致使其家具、材料被水淹受损，被上诉人未履行保持租赁标的物正常使用及维修的义务，依法其有权不付或少付租金的意见。对此本院认为，保持租赁物符合约定用途及履行对租赁物的维修义务，是被上诉人的法定义务。从上诉人一审提交的照片及二审询问中被上诉人的陈述看，租赁物存在着漏雨积水情形，必然影响到上诉人的使用，故本院认为被上诉人在履行双方协议过程中没有尽到法定的义务，上诉人少付租金的理由部分成立，一审判决对此虽然做出了认定，但仅酌减上诉人应付租金3000元，处理不当，本院结合租赁物客观上被列入拆迁范围、存在破损漏雨影响使用的情形，酌减上诉人少付被上诉人年租金13000元，即上诉人应付被上诉人的年租金标准为30000元。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，上诉人吴长骏的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第176号民事判决第一、三项，即“一、解除原告郭映钦与被告吴长骏于2012年9月20日签订的《场地厂房租赁协议书》；”、“三、驳回反诉原告吴长骏的反诉诉讼请求”；
二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第176号民事判决第二项，即“二、被告吴长骏于本判决生效之日起十五日内将租赁的厂房670平方米腾还原告郭映钦，并向原告郭映钦支付使用厂房期间的租金，按每年租金40000元计算，自2014年4月10日起计算至腾还厂房之日止；
三、由吴长骏于本判决生效之日起十五日内将租赁的厂房670平方米腾还郭映钦，并向郭映钦支付使用厂房期间的租金，按每年租金30000元计算，自2014年4月10日起计算至腾还厂房之日止；
四、驳回上诉人吴长骏的其他上诉请求。
一、二审案件受理费共计人民币1954元，由吴长骏承担1563.2元，郭映钦承担390.8元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一五年十月二十六日
书记员 陈攀宇