广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂06民初28号原告：何燕玲，女，1965年3月15日出生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：李忠臻，广西维冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆永茂，广西维冠律师事务所实习律师。被告：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区仙人湾小区二区18栋西。法定代表人：李忠飞，总经理。委托诉讼代理人：董茜，公司员工。委托诉讼代理人：段丽君，公司员工。原告何燕玲与被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年04月03日立案后，依法适用普通程序，于2018年05月15日公开开庭进行了审理。原告何燕玲的委托诉讼代理人李忠臻、骆永茂，被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董茜、段丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何燕玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告已付购房款255486元及利息51622元（以255486元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年4月13日起，暂计至2018年2月7日，利息为51622元）；3.判令被告向原告支付惩罚性赔偿金255486元。四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月11日，原告同被告签订《商品房买卖合同》，购买位于广西防城港市港口区商铺，总房价为591920元。2014年4月12日，原告支付购房款255486元，余款约定于2015年2月11日前支付完毕，因被告长期停工严重违约，原告未支付剩余房款。签订合同后，被告应向防城港市住房保障和房产管理局办理合同备案，然而被告却违反法定义务，并未向房管部门办理合同备案，竟将涉案房屋出卖给第三人，并办理了合同备案，使原告的合同目的已无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，要求被告返还原告已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司辩称，一、其不存在“一房二卖”的主观意图，因欠工程款，其将名下的37套房屋备案在杨岱金名下，其与杨岱金之间名为商品房买卖，实为债权担保，杨岱金未实际支付购房款。在签订合同时，其已向原告披露了房屋的真实情况，原告对案涉房屋已经备案的情况是知情的，其不存在故意隐瞒的情形。首先，在房产交易中，买受人通常会查询房屋的登记备案情况，其无法隐瞒。其次，按交易习惯，合同签订后应该备案，如果原告在签订合同之后才发现该房屋已经备案，为何时隔多年后才提起诉讼，由此可见原告对此情况是知情的。二、原告违约在先，无权要求解除合同。三、原告请求支付惩罚性赔偿金不符合法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院主持当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的事实如下：2014年8月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于广西防城港市港口区商铺，建筑面积10.57平方米，每平方米单价为56000.04元，总金额为591920元。合同还约定被告应于2014年11月30日前将验收合格的商铺交付原告使用。买受人在合同签订后分期付款：第一次，2014年8月11日交纳总房款的50%，计296920元；第二次，2014年11月11日前交纳总房款的30%，计177000元；第三次，2015年2月11日前交纳总房款的20%，计118000元。原告于2014年4月12日支付了购房款255486元，余款未支付。另查明，被告于2013年8月30日将案涉商铺出售给杨岱金，双方签订了《商品房买卖合同》，并于2013年8月31日办理了房屋备案登记手续。2018年2月28日，原告就解除《商品房买卖合同》、返还购房款及利息，赔偿损失等向本院起诉。一、关于本案法律适用问题。因原告为香港居民，故本案系参照涉外程序审理的案件。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，本案中，由于当事人已就处理涉案合同争议所适用的法律选择适用我国内地法律，故本案的实体处理适用我国内地法律。二、关于本案的焦点问题处理。本院认为，关于原告主张解除《商品房买卖合同》的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。本案中，案涉商品房已备案至他人名下，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已无继续履行的可能，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告有权解除合同，故，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告退还已付购房款255486元及利息51622元的问题。经查，原告向被告支付购房款255486元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应退还原告已付购房款255486元并赔偿利息损失。利息的计算方法：以255486元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从原告交纳购房款的2014年4月13日起，结合原告的诉请，计算至2018年2月7日，但不超过51622元。原告请求返还已付购房款255486元及利息符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付惩罚性赔偿金255486元的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，被告应向原告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因被告欠诉争房屋所在楼盘的工程款，该楼盘几度停工，被告其将名下的包括本案诉争房屋在内的37套房屋备案在杨岱金名下，作为债权担保，以盘活诉争房屋所在的楼盘施工事宜，其主观恶意不大，本院综合考虑被告的过错程度以及原告的损失情况，酌定由被告向原告赔偿50000元。被告辩解其与原告签订《商品房买卖合同》时，已向原告披露案涉房屋备案在他人名下，不存在隐瞒的情形，但未提供相应的证据予以证实，应承担举证不能的责任，本院对被告的该辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告何燕玲与被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告何燕玲购房款255486元并支付利息（利息计算方法：以255486元为基数，从2014年4月13日起计算至2018年2月7日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，以51622元为限）；三、被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告何燕玲50000元；四、驳回原告何燕玲的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费9425.94元（原告何燕玲已预交），由原告何燕玲负担3225.94元，由被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司负担6200元。如不服本判决，原告何燕玲可在判决书送达之日起30日内，被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状正本四份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费9425.94元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院，账号：20×××77，开户行：中国农业银行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒙志相审 判 员  黄玉霞代理审判员  栾彩云二〇一八年六月六日法官 助理  黄秀梅书 记 员  高新波