安徽省霍邱县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1522民初3419号
原告：王军
委托代理人：窦旭，安徽兴隆律师事务所律师。
被告：何福生
原告王军诉被告何福生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月27日受理后，依法适用简易程序，于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告王军及其委托代理人窦旭，被告何福生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王军诉称：原、被告于2012年1月20日签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于光明大道北段、原光明灯饰城、门牌号38号的1300多平方米的房屋租赁给被告，租期10年、租金每年的11月27日前付清，租金为前四年每年为人民币331400元、第5年到第7年每年为364540元、第8年到第10年每年为400100元。合同签订后，前几年被告尚能支付租金，自2015年5月开始，原告一直催要，被告均以种种借口拖还。直到2016年2月5日，被告仍欠2015年租金131400元，当时立下欠条，承诺在农历2月1日付清、如不付自动撤场。后陆续支付一部分、仍欠1400元，原告告知其准备起诉时、被告于2016年8月3日支付80000元，下余284540元不愿支付。现诉请判令解除双方的房屋租赁合同，被告支付原告房屋租金到搬出之日、赔偿违约金，并由被告承担本案诉讼费用。
被告何福生辨称：因2015年光明大道修路、没有生意，被告关门一年未经营、故迟延向原告支付租金，虽然未按期给、但被告今年已将2015年租金付清，且有1400元是被告交给税务部门替原告垫付的税款、是税务部门要扣除的。2016年生意不好、资金未到位，但被告已付80000元、剩余未付属实，且房租无档次之分、有档次的那份合同是原告自己改的而被告无此合同，被告给原告80000元时、原告也讲2016年房租不上浮。且2016年房租也未到期，房租331000元，被告已付80000元，还剩251000元会想办法筹钱给原告。今年解除合同没法实现，2016年下欠租金被告肯定会给，但现在经济紧张、暂时给不起。被告曾与原告协商分期支付，原告同意并于2016年8月3日收取被告支付的租金80000元，却又于2016年9月向法院起诉被告，但被告在该房屋中装修花有几百万元，原告不可能就这样将这些钱收到其手里。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格。2、房屋租赁合同一份，证明原、被告双方订立房屋租赁合同，合同约定租金分档支付，第二档期租金每年364540元。3、欠条一份，证明被告欠2015年房租1400元。4、短信往来一组，证明2015年5月以来、原告一直向被告催要所欠房租，后被告扣除1400元、下欠2015年房租已全部付清，2016年9月，原告多次向被告催要2016年下欠房租284540元。5、房产证（复印件，原件在银行抵押贷款）、土地使用证明、房屋购销合同各一份，证明原告房屋合法；原告租赁给被告的四间房屋中有两间已办理房地产权证，其中前面沿光明大道门面房两间每间跨度3.5米、深度10米、总建筑面积378平方米，门面房后面的房屋四层总建筑面积156.2平方米、后原告又将后面的房屋加盖至5层但未办房产证，且这两间房屋均未办理土地证，因霍邱县进行土地清查管理、故土地管理部门只能向房地产管理部门开具证明；2008年7月13日，原告与妻舅汤迎胜合伙又从陈涛手中购买门面房两间，因霍邱县进行土地清查管理、未办理房产证，但汤迎胜授权原告将房屋统一出租并由原告行使全部权利。
被告对原告所举证据的质证意见为：对证据1无异议。对证据2，在签这份合同前双方商量，当时在场人还有另外一个房东牛永华、被告租他们两家的房子，我们共同协商的结果是明确约定不存在分档期支付租金、被告与牛永华签订的房屋租赁合同也就是不分档期的固定租金合同；谁知后来在签字时，原告拿出他打印的房屋租赁合同，仍然将分档期支付租金写在合同里，被告未注意就签了字。对证据3真实性无异议，但1400元是替原告垫付的税款，应该在租金中扣除。对证据4催要是事实。对证据5无异议。
被告为支持其辨称意见，向本院提交以下证据：1、被告与原告签订的原始房屋租赁合同一份，证明最初是由原告和牛永华共同作为出租方，与被告签订总的房屋租赁合同，该合同中原告打印的分档期支付租金；后经三方协商，房屋租金实行固定租金、不分档期上浮，但合同最后一页签字栏在我们订立新合同时被撕毁，被告认为总合同已分开、老合同没用了。2、被告与原告签订的房屋租赁合同一份，证明最初是由原告和牛永华共同作为出租方，与被告签订总的房屋租赁合同；原告与牛永华后来分别与被告签订新的合同，但被告与牛永华签订的新合同仍按老合同约定的固定租金支付方式。
原告对被告所举证据的质证意见为：对证据1，是原告租了牛永华的房子并一起租给被告、约定了递增租金的三个档期，后牛永华与原告分别各自与被告签订合同，牛永华签的没有档期、原告开始签的就有档期；且该证据与本案没有关联性。2、对证据2已不具有真实性，上面钩划的内容已不再具有原告本意。
针对原、被告双方的举证、质证意见，本院对双方当事人所提交证据的认证如下：
一、对原告所举证据的认证：对证据1原告身份证复印件一份，系公安机关出具，证明原告诉讼主体资格，具有真实性、合法性、关联性。对证据2房屋租赁合同一份，系原、被告双方共同签订，属双方真实意思表示，具有真实性、合法性、关联性。对证据3欠条一份，系被告出具，属其真实意思表示，具有真实性、合法性、关联性。对证据4短信往来一组，系原、被告双方共同出具，属双方真实意思表示，具有真实性、合法性、关联性。对证据5房产证（复印件，原件在银行抵押贷款）、土地使用证明、房屋购销合同各一份，其中房产证系房地产管理机关出具、土地使用证明系土地管理机关出具，在本案中具有真实性、合法性、关联性，但原告未能举出证据证明其出租的房屋是否办理土地使用权证及相关建设工程规划许可手续、则该证据达不到原告的证明目的；房屋购销合同的内容显示系原告和汤迎胜共同与陈涛签订，但汤迎胜、陈涛均未到庭质证，则该证据在本案中不具合法性。故本院对原告所举证据1、2、3、4均予以认定，对证据5则不予认定。
二、对被告所举证据的认证：对证据1被告与原告签订的原始房屋租赁合同一份，该证据无当事人签字，不具真实性、合法性、关联性。对证据2被告与原告签订的房屋租赁合同一份，系原、被告双方共同签订，属双方真实意思表示，具有真实性、合法性、关联性；但该证据不能证明原、被告双方签订的合同实行固定租金、不分档期上浮，达不到被告的证明目的。故本院对被告所举证据1、2均不予认定。
基于上述证据认定及庭审中双方当事人的陈述,本院审理查明的事实如下:2012年1月20日，原告王军与被告何福生签订房屋租赁合同一份，合同约定：出租方（甲方）为王军，承租方（乙方）为何福生；甲方出租给乙方的房屋位于光明大道北段、原光明灯饰城、门牌号38号，出租房屋为底层4间共计5层，1300多平方；该房屋租赁期共10年、自2012年2月21日起至2022年2月21日止，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为商业经营性使用，租赁期满甲方有权收回出租房屋、乙方应如期交还，所有一切装修及设备由乙方自行处理、不得向甲方提出任何补偿要求；该房屋租金为第一个档期（1、2、3、4年）的租金每年为人民币331400元、第二个档期（5、6、7年）租金为364540元、第三档期（8、9、10年）租金为400100元，房屋租金支付方式为租金每年到期的前3个月（即每年的11月27日）一次性付清；租赁期间，房屋的水、电、税务、卫生等一切费用均由乙方自行承担；违约责任为支付违约金、滞纳金等。合同签订后，被告向原告支付2012年度至2014年度全部房租，及2015年度部分房租。2016年2月5日，被告向原告出具欠条一份，注明“欠王军2015年房租费壹拾叁万壹仟肆元整￥131400元整.在年初2月1日自付2015年房租.如不付自动撤场。经手人何福生.2016年2.5”。后被告又向原告支付部分房租，下欠1400元，原告在该欠条上注明“2015年房租下欠1400元”。2016年8月3日，被告又向原告支付房租80000元，下欠2015年度房租1400元、2016年度房租364540-80000＝284540元，合计285940元，被告未能支付。原告遂于2016年9月27日向本院提起诉讼，其在诉状中诉请被告支付房屋租金为2016年度的284540元、并未诉请被告支付2015年度下欠的1400元。
另查明，原告所出租的房屋，均未办理土地使用权证及相关建设工程规划许可手续，该房屋现在被告处管理使用。
本院认为：原告王军将其未取得建设工程规划许可证的城镇房屋，与被告何福生签订房屋租赁合同，该合同无效；房屋租赁合同无效、双方应返还依据该合同取得的财产，但因原告并未诉请被告搬出租赁房屋，被告称在该房屋中装修花有几百万元、而其未能举证证明亦未提起反诉，故本院对该部分内容在本案中均不予处理，原告可另行主张权利；房屋租赁合同无效，被告应参照合同法的租金标准向原告支付房屋使用费用284540元。原告诉请被告支付房屋租金到搬出之日，但因原告并未诉请被告搬出租赁房屋，故对原告该项诉请，本院则不予支持。原告诉请被告赔偿违约金，但因房屋租赁合同无效，故对原告该项诉请，本院亦不予支持。至于被告辨称1400元是被告替原告垫付的税款，房租无档次之分、原告也讲2016年房租不上浮，2016年房租为331000元且未到期等意见，与事实及法律不符，本院则不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十六条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告王军与被告何福生于2012年1月20日签订的房屋租赁合同无效。
二、被告何福生支付原告王军房屋使用费284540元，于本判决生效后三日内付清。
三、驳回原告王军其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5568元，由被告何福生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 墨 力
二〇一六年十二月一日
书记员 刘瑞雪
附相关法律条文：
《中国人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同法的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持。