广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第396号
上诉人（原审被告、反诉原告）：海南加华海产生物制药集团有限公司，住所地：海南省文昌市。
法定代表人：王莉，总经理。
委托代理人：李海燕，海南广哲律师事务所律师。
委托代理人：苏健，男，汉族，1969年1月26日出生，该公司员工，住北京市崇文区长。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海路桥物业管理有限公司，住所地：珠海市前山。
法定代表人：王锡根，总经理。
委托代理人：金欣，广东亚太时代律师事务所律师。
委托代理人：郭淑仪，广东亚太时代律师事务所律师。
上诉人海南加华海产生物制药有限公司（以下简称加华制药公司）与被上诉人珠海路桥物业管理有限公司（以下简称路桥物业公司）物业服务公司纠纷一案，加华制药公司不服珠海市香洲区（2012）珠香法民一初字第331号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：加华制药公司向路桥房产公司承租了位于珠海市香洲区前山荣泰路64—1号、64号一层、64号二层、66号、68号商铺用于产品销售。2011年1月29日，路桥物业公司、加华制药公司双方签订了《荣泰河庭二期前期物业管理服务合同》（以下简称：《物管合同》），双方约定：路桥物业公司受路桥房产公司委托，对位于珠海市香洲区前山荣泰路64—1号、64号一层、64号二层、66号、68号商铺实施专业化的物业管理服务；合同期限从2011年2月1日起至2021年5月15日止，其中，2011年2月1日至2011年5月15日为免管理费期；2011年5月16日起至2013年5月15日止，管理费为每月人民币59290元（水电费及其他费用另行支付），加华制药公司应于每月5日前向路桥物业公司支付（但2011年5月16日至2011年6月15日的管理费在签约后三个工作日内付清），如有拖欠，加华制药公司每天按欠费总额的15％支付滞纳金；水费、电费由路桥物业公司负责收取，加华制药公司按3.65元／吨计算水费，按1.3元／度计算电费，路桥物业公司负责抄表到户，按抄表结果计算水费、电费并负责向水、电部门代缴；如加华制药公司逾期未支付电费、水费的，除应支付上述费用外，并每天按欠费总额的5‰支付滞纳金给路桥物业公司。2011年1月31日加华制药公司向路桥物业公司支付了2011年5月16日至2011年6月15日的管理费59290元。2011年2月28日路桥物业公司、加华制药公司进行了现场交接，路桥物业公司向加华制药公司移交了电梯、配电设备及空调设备，双方对交接时的电表度数予以了核实。2011年3月4日加华制药公司向路桥物业公司支付了装修押金人民币1万元。后因加华制药公司与路桥房产公司（以下简称路桥房产公司）发生租赁合同纠纷，加华制药公司于2011年5月19日向路桥物业公司发出《终止合同通知书》，通知路桥物业公司原合同无法履行，终止《物管合同》。2011年5月20日路桥物业公司与路桥房产公司向加华制药公司发出复函，要求加华制药公司恢复被拆除的装修，并缴清尚欠的水费1839.10元。2011年6月10日，路桥物业公司与路桥房产公司又发出《关于贵司解除合同的复函》，说明不同意加华制药公司解除合同补偿的主张，要求继续履行合同。2011年6月9日，加华制药公司将商铺钥匙邮寄给路桥房产公司，但该公司未能签收。2012年3月24日，加华制药公司将商铺钥匙邮寄给原审法院，路桥房产公司于2012年4月11日将钥匙领走。路桥物业公司因加华制药公司迟迟未能结清物业管理费用而提起本案诉讼。
原审法院认为，本案为物业管理合同纠纷，路桥物业公司为物业管理公司，为不动产的保养、维护提供专业服务，不动产所有权人因此收益而应支付相应的物业管理费用，本案中加华制药公司作为商铺的承租人，与物业管理公司就租赁期间的物业管理服务及费用标准签订合同，2011年1月29日双方签订了《荣泰河庭二期前期物业管理服务合同》意思表示真实，内容合法有效，原审法院依法确认该合同的成立生效。通过约定，加华制药公司承担了租赁期间支付物业管理费的义务。对于加华制药公司承担物业管理费的期间，原审法院认为，加华制药公司之所以承担物业管理费，原因在于加华制药公司对商铺的实际使用，即租赁合同约定下的使用权，如加华制药公司不再继续使用商铺，承担物业管理费的基础也就消失，路桥物业公司应向所有权人主张物业管理费，因此加华制药公司应支付物业管理费的期间为对商铺实际使用期间及可归责使用时间。2011年1月29日路桥物业公司、加华制药公司签订合同并办理了部分交接，加华制药公司应于2011年2月起负担物业管理费。又路桥物业公司、加华制药公司约定，2011年2月1日至2011年5月15日为免管理费期，因此路桥物业公司延长至2011年5月15日起支付物业管理费。至2011年6月15日的管理费路桥物业公司与加华制药公司共同确认已结清，2011年6月15日后的物业管理费是争议的标的。加华制药公司于2011年5月19日向路桥物业公司发出《终止合同通知书》，提出单方解除合同，路桥物业公司不同意，要求加华制药公司恢复原状，对此原审法院认为，加华制药公司已于2011年5月19日明确提出解除合同的表示，2011年6月9日邮寄钥匙的行为代表着退场、移交的请求，路桥房产公司作为所有权人应当意识到加华制药公司单方解除合同的意思，明确租赁合同已不具备继续履行的条件，路桥房产公司应当尽量减少因违约造成的损失，避免损失的无谓扩大，因此原审法院酌定2011年6月15日起一个月的装修恢复施工期及二个月的房屋空置期，作为违约给加华制药公司造成的损害赔偿。即于2011年9月15日路桥物业公司、加华制药公司之间的《荣泰河庭二期前期物业管理服务合同》予以法定解除。2011年6月15日至2011年9月15日共3个月，物业管理费应为59290元X3=177870元。关于滞纳金，路桥物业公司、加华制药公司约定为日千分之五，以上各月的物业管理费分段计算至2011年9月15日，合计为54546.8元。关于2011年3月水电费，原审法院认为，路桥物业公司未有加华制药公司确认该费用产生的报表或函件，庭审中加华制药公司对该费用不予认可，是否属于加华制药公司使用而产生无从考证，路桥物业公司应承担举证不能的不利后果，因此原审法院对路桥物业公司的该部分诉讼请求不予支持。
对于加华制药公司的反诉，原审法院认为，加华制药公司向路桥物业公司缴纳的费用为装修押金，作为对所有权人装修损害的预付金，路桥物业公司作为物业管理公司是代收该部分费用，并未有法律上的请求权基础，即使损害发生也不能直接予以抵扣，因此路桥物业公司应予返还。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决如下：
解除路桥物业公司与加华制药公司于2011年1月29日签订的《荣泰河庭二期前期物业管理服务合同》（确认解除时间点为2011年9月15日）；二、加华制药公司于判决发生法律效力之日起五日内支付物业管理费人民币177870元及迟延支付滞纳金人民币54546.8元给路桥物业公司；三、路桥物业公司于判决发生法律效力之日起五日内返还代收的装修押金人民币1万元给加华制药公司；四、驳回路桥物业公司的其他诉讼请求。案件本诉受理费人民币4566元、反诉受理费25元，合计4591元，由路桥物业公司负担591元，加华制药公司负担4000元。
上诉人加华制药公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、将原审判决决第一项中（解除时间点为“2011年9月15日”改为“2011年5月20日”）；2、撤销原审判决决第二项；3、一、二审案件受理费由路桥物业公司负担。其事实和理由如下：
一、原审判决认定解除合同的时间点为2011年9月15日是错误的。因为加华制药公司向路桥物业公司发出“终止合同通知书”是2011年5月19日，第二天路桥物业公司即向加华制药公司发出“关于贵司解除合同的复函”（以下称复函），路桥物业公司在复函中已作出同意解除合同的意思表示。所以解除合同的时间点应为路桥物业公司作出“复函”的2011年5月20日。虽然路桥物业公司在复函中提及到保证金50万元和商铺恢复装修费用等主张，这些主张是合同解除后遗留的问题，虽然有争议，但并不影响和否定合同解除的效力。
二、判决加华制药公司支付物业管理费177870元及滞纳金54546.8元不合理，因为路桥物业公司根本没有按照双方签订的物业管理服务协议（第六条）约定的内容提供管理和服务。根据国务院颁布的物业管理条例，物业管理既包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，又包括维护相关区域内的环境卫生和秩序。一是管理；二是服务。但是在本案中路桥物业公司既没有按合同约定进行物业管理，更没有提供物业服务。根据加华制药公司与珠海桥房地产开发有限公司2011年1月29日签订的商铺租赁及经营管理合同书约定，2011年2月1日至2011年5月15日为商铺装修期，免收租金。在此期间根本不存在路桥物业公司对商铺进行物业管理和提供物业服务。支付物业费是以提供物业服务为前提，没有提供物业服务就不存支付物业费。原审判决决加华制药公司在解除合同后向路桥物业公司支付三个月的物业费177870元及滞纳金更是离奇。合同解除后双方的权利义务已经终止。商铺已经归还出租人，加华制药公司已经不是商铺的承租人、使用人，依法不应承担支付物业费的义务。
被上诉人加华制药公司答辩称：一审法院关于《荣泰河庭二期前期物业管理服务协议》（以下简称“《物管协议》”）的解除时点为2011年9月15日的认定无误，加华制药公司关于变更一审判决第一项和撤销第二项的请求没有依据，请求二审驳回。加华制药公司应支付物业管理费的期间为对租赁商铺实际使用期间及可归责使用时间，其欠付自2011年6月15日起的物业管理费，因《商铺租赁及经营管理合同书》（以下简称《租赁合同》）于2011年9月15日解除，故一审法院关于《物管协议》的解除时点为2011年9月15日的认定无误，加华制药公司应向路桥公司支付自2011年6月15日起至2011年9月15日止的物业管理费和滞纳金。
加华制药公司借口日本大地震要求解除《租赁合同》和《物管协议》，并拖欠自2011年6月15日起的租金和物业管理费，构成了根本违约。加华制药公司不享有合同约定或者法律规定的合同解除权，其于2011年5月19日分别向珠海路桥房地产开发有限公司（以下简称“路桥房产公司”）和路桥物业公司发出的“终止合同通知书”不具有解除合同的法律效力。而路桥物业公司于2011年5月20日《关于解除合同的复函》仅仅表明路桥物业公司收到加华制药公司要求违约解除合同的通知，并没有同意加华制药公司解除合同。加华制药公司以路桥物业公司2011年5月20日复函为由要求认定《物管协议》解除时点为2011年5月20日，没有依据，请求二审驳回。
本院查明，双方在《物管合同》中约定，如有拖欠，加华制药公司每天按欠费总额的千分之五支付滞纳金。
双方对原审判决查明的其它事实没有异议，本院予以确认。
结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、涉案物业服务合同于何时解除；二、加华制药公司是否应当缴纳2011年6月15日至2011年9月15日的物业管理费。
一、涉案物业服务合同于何时解除。加华制药公司认为路桥房产公司2011年5月20日的回函同意了其解除合同的请求，故合同自该日解除。本院认为，虽然加华制药公司在2011年5月19日发函要求终止合同，而路桥物业公司与路桥房产公司（在2011年5月20日向加华制药公司发出了回函，但由于该函件系路桥物业公司与路桥房产公司同时发出，而路桥物业公司与加华制药公司之间存在涉案物业服务合同关系，路桥房产公司与加华制药公司之间存在租赁合同关系，故需要对该函件内容涉及的不同法律关系进行具体分析。在该回函中仅仅提及加华制药公司已单方解除与路桥房产公司的《租赁合同》，路桥物业公司并未表达同意解除涉案物业管理公司的意思，且该回函中涉及本案物业服务合同关系的词句仅有“自2011年7月15日起，如贵司未能将恢复原状的租赁物移交我司，贵司应支付场地使用费至双方移交日。场地使用费为158331元／月（其中月租金为99041元，月管理费为59290”和“3、截止2011年5月20日，该商铺尚欠水电费1839.10元，请贵司及时至珠海路桥物业管理有限公司缴清”，从这两段文字也无法得出路桥物业公司同意解除涉案物业管理合同的意思表示，而且路桥物业公司还要求加华制药公司缴纳移交场地前的物业管理费，故加华制药公司主张涉案合同于2011年5月20日解除并无依据，本院不予支持。由于加华制药公司并无约定或法定解除权，原审法院根据路桥物业公司的自认，确定合同于2011年9月15日解除并无不当，本院予以维持。
二、加华制药公司是否应当缴纳2011年6月15日至2011年9月15日的物业管理费。本院认为，由于涉案物业服务合同在2011年6月15日至2011年9月15日期间并未解除，且加华制药公司无证据证明已交还商铺，故加华制药公司应当支付此段时间的物业管理费及逾期支付的滞纳金，原审法院对此认定并无不当，本院予以维持。至于加华制药公司提出2011年2月至2011年5月15日商铺处于装修期间，不存在物业服务的问题。本院认为，加华制药公司作为商铺使用人如何使用商铺并不影响路桥物业公司为商铺所进行的管理和服务，本院对加华制药公司的这一主张不予支持。
综上，加华制药公司的上诉主张没有依据，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币4786元，由加华制药公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年十月二十日
书 记 员 许婷婷