广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第2273号上诉人（原审被告）：东莞市富盈房地产开发有限公司。住所地：东莞市。法定代表人：刘学斌，董事长。委托代理人：张敏敏。被上诉人（原审原告）：邓献民。委托代理人：黄文波，广东尚宽（广州）律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司东莞厚街支行。住所地：东莞市。注册号：（分）441900000117642。负责人：李彤彪，行长。委托代理人：何碧坤，该行员工。委托代理人：吴慧燕，该行员工。上诉人东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈公司）因与被上诉人邓献民、原审第三人中国工商银行股份有限公司东莞厚街支行（以下简称工商银行厚街支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第1116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年4月24日，邓献民向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除邓献民与富盈公司签订的《商品房买卖合同》。2.富盈公司向邓献民退回购房款735487元。3.富盈公司向邓献民支付违约金16916元（包括2014年4月1日至2014年9月27日的违约金13239元和解除合同的违约金3677元）。4.富盈公司赔偿邓献民各项损失合计126816.37元。5.解除邓献民与工商银行厚街支行签订的个人购房借款/担保合同。6.本案诉讼费由富盈公司负担。原审法院经审理查明：邓献民与富盈公司在2012年11月5日签订一份商品房买卖合同，约定邓献民向富盈公司购买位于东莞市莞城区体育路98号富盈•东方华府6座7单元303号房，房屋总价款为735487元。合同第六条约定，邓献民应在2012年11月5日合同签订时向富盈公司支付首期房款441487元，余款294000元则由邓献民以银行按揭贷款的方式向富盈公司付清。合同第八条约定，富盈公司应在2014年3月31日前将合同约定的商品房经验收合格后交付给邓献民。合同第九条约定，富盈公司逾期交房超过180日的，邓献民有权解除合同，富盈公司应自邓献民解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按邓献民已付款的0.5%支付违约金。合同签订后，邓献民向富盈公司支付了首期房款441487元（含定金）、律师费1035元。另，邓献民就案涉房屋支付了住房维修基金3310元、契税22064.61元。2012年11月，邓献民、富盈公司及工商银行厚街支行签订一份个人购房借款/担保合同，约定由工商银行厚街支行向邓献民提供案涉房屋的贷款294000元，富盈公司为该笔贷款提供担保。2012年12月1日，工商银行厚街支行向邓献民发放贷款294000元。邓献民自2013年1月15日起按月分期向工商银行厚街支行归还贷款的本金及利息。本案中，对于是否解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，邓献民与富盈公司存有争议。邓献民认为，根据案涉商品房买卖合同第八条约定，富盈公司应在2014年3月31日前向邓献民交付经验收合格的房屋，但富盈公司至今没有向邓献民交付房屋，已经超过180天；根据商品房买卖合同第九条第1项第（2）点的约定，邓献民要求解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，并要求富盈公司返还邓献民已付的全部购房款735487元及支付违约金3677.44元（735487元×0.5%）。邓献民对此提供一份商品房买卖合同予以证明。富盈公司对邓献民提供的该份商品房买卖合同没有异议，并确认案涉房屋至今尚未验收，故富盈公司至今没有向邓献民交付案涉房屋；富盈公司不同意解除商品房买卖合同，故不同意向邓献民返还全部购房款735487元，也不同意向邓献民支付违约金。邓献民在庭审中明确其第三项诉讼请求所指的违约金以3677.44元为准。诉讼中，邓献民认为，邓献民是为购买案涉房屋而与工商银行厚街支行签订个人购房借款/担保合同，现由于富盈公司逾期交房导致商品房买卖合同解除，案涉个人购房借款/担保合同已无履行的必要，故要求解除案涉个人购房借款/担保合同。富盈公司则认为，案涉商品房买卖合同及个人购房借款/担保合同属于不同的合同关系，且两份合同之间不存在主从合同关系，故不同意解除案涉借款合同。工商银行厚街支行认为，本案是商品房买卖合同纠纷，案涉个人购房借款/担保合同属于金融借款合同，该两份合同是相互独立的合同；邓献民与富盈公司暂无出现违约行为；假如邓献民与富盈公司双方出现违约情形，工商银行厚街支行将另行主张权利；即使法院判令解除案涉商品房买卖合同，工商银行厚街支行也不同意解除案涉个人购房借款/担保合同。庭审中，邓献民称其第四项诉讼请求中要求富盈公司赔偿的损失包含三部分，第一部分是邓献民为购买案涉房屋而支出的契税22064.61元、维修资金3310元、律师费1035元；第二部分是邓献民已支出的首期房款441487元、契税22064.61元、维修资金3310元、律师费1035元等费用合计467896.61元的利息损失（以467896.61元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2012年11月5日邓献民付款之日起计至富盈公司实际付清之日止）；第三部分是邓献民就案涉贷款已向工商银行厚街支行归还的贷款利息（邓献民要求富盈公司赔偿计至个人购房借款/担保合同解除之日止的利息损失，暂计至2014年10月15日止为37234.15元）。邓献民对此提供了收款收据、住宅专项维修资金专用收据、完税证明、银行历史交易明细予以证明。其中，律师费的收款收据中有富盈公司的盖章确认。住宅专项维修资金专用收据盖有东莞银行印章。完税证明盖有税务部门的印章。富盈公司对邓献民提供的上述证据的真实性均没有异议，但认为律师费是富盈公司代律师事务所收取的，该费用不应由富盈公司返还，并认为维修资金及契税是相关部门收取的，不应由富盈公司退还给邓献民。富盈公司表示其不同意解除商品房买卖合同，故不同意向邓献民退还上述费用及支付利息，也不同意向邓献民赔偿贷款利息损失。第工商银行厚街支行对邓献民提供的银行历史交易明细没有异议，并确认截至2014年10月15日止，邓献民就案涉房屋向工商银行厚街支行归还贷款利息37234.15元。另，邓献民提供一份退房申请书到庭，该申请书显示邓献民于2014年10月28日向富盈公司提出解除案涉商品房买卖合同及退房。富盈公司确认收到该份退房申请书，但表示不记得收到该退房申请书的具体日期。又，工商银行厚街支行在庭审中明确其是以无独立请求权第三人的身份参加本案诉讼。原审法院认定上述事实的证据有：邓献民提供的商品房买卖合同及其补充协议、个人购房借款/担保合同、银行交易明细、收款收据、维修资金专用收据、完税证、退房申请书以及原审法院庭审笔录等。原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。鉴于工商银行厚街支行向原审法院明确其是以无独立请求权第三人的身份参加诉讼，且工商银行厚街支行表示即使案涉商品房买卖合同被解除的，工商银行厚街支行仍不同意解除案涉借款合同。原审法院认为，案涉商品房买卖合同与案涉借款合同属于不同的合同关系，且两份合同之间不存在主从合同关系，工商银行厚街支行是案涉借款合同的债权人，鉴于工商银行厚街支行在本案中明确表示不同意解除案涉借款合同，故原审法院在本案中仅处理商品房买卖合同纠纷。邓献民在本案中要求解除借款合同的诉请属于借款合同纠纷处理范围，故原审法院在本案中不予处理。本案中，邓献民与富盈公司就购买东莞市莞城区体育路98号富盈东方华府6座7单元303号房屋签订了商品房买卖合同，该合同是邓献民与富盈公司的真实意思表示，邓献民与富盈公司应当切实履行。关于是否解除案涉商品房买卖合同及其补充协议的问题。根据案涉商品房买卖合同第八条的约定，富盈公司应当在2014年3月31日前向邓献民交付经验收合格的商品房。庭审中，富盈公司确认由于案涉房屋至今没有验收，导致富盈公司至今未向邓献民交付房屋，因此，案涉商品房未能按期交付的责任在于富盈公司，邓献民对此不存在过错。根据案涉商品房买卖合同第九条第一款第1项第（2）点的约定，邓献民有权要求解除案涉商品房买卖合同。现邓献民提供的退房申请书显示的落款日期为2014年10月28日，富盈公司确认收到该份退房申请书，且截至2014年10月28日时止，富盈公司已逾期交房超过180天，因此，原审法院认为，因富盈公司逾期交楼超过180天，导致邓献民依据案涉商品房买卖合同第九条的约定提出解除合同，并以退房申请书的方式实际通知富盈公司，富盈公司确认收到该份退房申请书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，案涉商品房买卖合同及其补充协议自富盈公司收到邓献民的退房申请书之日起已解除。由于富盈公司无法向原审法院明确其收到退房申请书的日期，故原审法院根据退房申请书的落款日期，推定富盈公司在2014年10月28日已收到该份退房申请书，并据此认定案涉商品房买卖合同及其补充协议自2014年10月28日起已解除。邓献民要求富盈公司返还已付的购房款735487元（含银行按揭贷款部分），于法有据，原审法院予以支持。关于违约金的问题。根据案涉商品房买卖合同第八条的约定，富盈公司应当在2014年3月31日前向邓献民交付经验收合格的商品房，富盈公司已逾期交房超过180天，导致邓献民提出解除合同，根据案涉商品房买卖合同第九条第1项第（2）点的约定，邓献民有权要求富盈公司按照已付房款0.5%的标准支付违约金。因此，邓献民现要求富盈公司支付违约金，符合上述合同的约定，原审法院予以支持。富盈公司应按照合同约定向邓献民支付违约金735487元×0.5%=3677.44元。关于首期房款的利息问题。由于原审法院已认定解除案涉商品房买卖合同，并认定富盈公司应当向邓献民退还全部购房款，而邓献民已向富盈公司支付的房款在被富盈公司占用期间必然会产生利息，该利息属于法定孳息。故对于邓献民要求富盈公司返还已付首期房款利息的请求，原审法院予以支持。根据邓献民的实际付款时间，结合邓献民的主张，原审法院认定，富盈公司向邓献民支付的首期房款利息计算应当以441487元（含定金）为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2012年11月5日邓献民付款之日起计至富盈公司实际付清之日止。关于律师费的问题。富盈公司向邓献民收取律师费1035元，有双方确认的收据为证，原审法院对此予以认定。该律师费是基于案涉商品房买卖合同而产生的，且富盈公司占用该费用期间必然产生法定孳息，故对于邓献民要求富盈公司返还律师费1035元及支付利息的请求，原审法院予以支持，利息应以1035元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2012年11月5日邓献民付款之日起计至富盈公司实际付清之日止。关于维修资金、契税及其利息损失的问题。邓献民提供的证据显示，案涉房屋的维修资金及契税已上交给相关行政部门，邓献民要求富盈公司返还维修资金、契税以及支付该部分费用的利息，缺乏合理依据，原审法院不予支持。邓献民可待判决生效后自行向收款单位申请处理。关于邓献民已向工商银行厚街支行归还的贷款利息部分。邓献民与工商银行厚街支行均确认截至2014年10月15日止，邓献民已就案涉房屋向工商银行厚街支行归还的贷款利息合计为37234.15元。原审法院对此予以认定。原审法院认为，邓献民已以银行按揭贷款方式向富盈公司支付房款294000元，该部分房款会产生法定孳息。现邓献民要求富盈公司赔偿已还的贷款利息，属于邓献民的实际损失部分，同时属于以银行按揭贷款方式向富盈公司支付房款294000元的法定孳息，因此，邓献民要求富盈公司赔偿邓献民已向工商银行厚街支行支付的截至2014年10月15日止的贷款利息37234.15元，于法有据，原审法院予以支持。由于邓献民自2014年10月15日之后仍有按期向工商银行厚街支行归还贷款，其中包含了贷款利息部分，故自2014年10月16日至富盈公司向邓献民付清全部房款735487元之日止，邓献民在该期间就案涉贷款向工商银行厚街支行归还的利息部分，富盈公司应当返还给邓献民，具体金额以工商银行厚街支行提供的数据为准。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2015年7月1日作出判决：一、确认邓献民与东莞市富盈房地产开发有限公司于2012年11月5日签订的《商品房买卖合同》（20121105AC8D4D925950）及其补充协议已于2014年10月28日解除。二、限东莞市富盈房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向邓献民返还购房款735487元。三、限东莞市富盈房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向邓献民支付违约金3677.44元。四、限东莞市富盈房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向邓献民支付首期房款的利息（以441487元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2012年11月5日起计至东莞市富盈房地产开发有限公司实际付清之日止）。五、限东莞市富盈房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向邓献民返还律师费1035元及利息（以1035元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2012年11月5日起计至东莞市富盈房地产开发有限公司实际付清之日止）。六、限东莞市富盈房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向邓献民赔偿截至2014年10月15日止的贷款利息37234.15元。七、限东莞市富盈房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向邓献民赔偿自2014年10月16日起的贷款利息（计至东莞市富盈房地产开发有限公司向邓献民付清全部房款735487元之日为止，具体金额以银行提供的数据为准）。八、驳回邓献民的其他诉讼请求。一审案件受理费6296.1元（邓献民已预交），由邓献民负担193.07元、东莞市富盈房地产开发有限公司负担6103.03元。富盈公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）关于首期房款的利息问题，原审以“该利息属于法定孳息”判定富盈公司自2012年11月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向邓献民支付利息，属于适用法律错误。1.案涉《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的处理方式，即买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款。邓献民在2014年10月28日向富盈公司提出解除商品房买卖合同，故富盈公司应在2014年12月28日前退还邓献民全部已付款，因此，利息的起计时间应为2014年12月28日。在2014年12月28日之前均是合同的正常履行期间，在此期间，富盈公司是依据合同合法占有邓献民交付的房款，而双方并未约定孳息，故在此期间不可能有法定孳息即利息的存在。此外，根据所有权的转移，房款在交付之日起其所有权转移至富盈公司，预售房的期待权转移至邓献民，依据法定孳息的归属，即便在交付之日至2014年12月28日期间有法定孳息的存在，也应归属富盈公司，而非邓献民。所以，利息的起计时间应从2014年12月28日开始。2.邓献民主张购房款利息不是基于利息收益的归属问题，而是基于利息损失的请求赔偿，属于债权法上损害赔偿金的范畴。原审按中国人民银行同期同类贷款利率计算是认定错误，因双方之间并非借贷关系，而邓献民也并非金融机构，故按中国人民银行同期同类定期存款利率为标准较为合理合法。（二）原审判决对律师费认定错误。1.律师费并非富盈公司收取，是邓献民委托律师代为缴纳维修资金、契税所产生的服务费。2.富盈公司之所以开具收据，仅是因为富盈公司代律师事务所收取，在律所办妥相关服务后再转交律所。（三）原审判决判令富盈公司向邓献民赔偿贷款利息，明显适用法律错误。1.原审判决认定邓献民向工商银行厚街支行支付的贷款利息属于邓献民的实际损失，判令富盈公司赔偿邓献民的贷款利息，是错误的。（1）邓献民与工商银行厚街支行签署的贷款合同，其贷款金额、贷款期限、贷款利率均由邓献民与工商银行厚街支行协商确定，而贷款合同的实际履行情况也由邓献民所控制，富盈公司无任何决定权，现将贷款利息转嫁给富盈公司也是不合理的。（2）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，出卖人应当返还的是收受的购房贷款和购房款的本金及利息，而事实上贷款利息并非出卖人收受，若法院判决出卖人承担显然是加重了出卖人的责任，是不恰当的。（3）即便邓献民向工商银行厚街支行支付的贷款利息确实是邓献民的实际损失，但因为原审判决第三项已经判令富盈公司支付违约金，根据违约金与损失赔偿不能同时适用的原则，原审判决也不应判令富盈公司向邓献民赔偿贷款利息。2.原审判决认定邓献民向工商银行厚街支行支付的贷款利息属于邓献民的实际损失，同时属于以银行按揭贷款方式向富盈公司支付房款的法定孳息，明显属于法律概念混同，致使判决有误。据此，富盈公司请求原审法院判令：1.依法撤销一审判决第四项关于首期房款的利息的判决，改判富盈公司支付利息8158元。（以441487元为本金，由2014年12月28日起算，按中国人民银行同期同类定期存款利率，暂计至2015年4月21日止）。2.请求依法撤销一审判决第五项，改判富盈公司无需向邓献民返还律师费1035元及利息143.89元。3.请求依法撤销一审判决第六项、第七项，改判富盈公司无需向邓献民赔偿贷款利息37234.15元，仅需支付利息5432元（以294000元为本金，由2014年12月28日起算，按中国人民银行同期定期存款利率，暂计至2015年4月21日止）。被上诉人邓献民口头答辩称：原审法院认定事实清楚，证据确凿，请求二审法院驳回富盈公司请求，维持原判。本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。二审补充查明，邓献民明确若违约金与损失不能同时支持的话，其选择主张损失。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对富盈公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：一、首期款利息如何计算的问题；二、邓献民向银行偿还的贷款利息如何计算的问题。三、富盈公司是否应向邓献民返还律师费及其利息的问题。关于焦点一。利息是作为占有价款方的收益予以返还的，属于法定孳息，故在案涉合同已经解除的情况下，首期款利息的起算点应是富盈公司收取购房款之日。至于利息的标准，考虑现行的存贷款利率差异，且富盈公司使用了邓献民提供的款项，获益更大，原审法院认定按照中国人民银行同期同类贷款利率计算合理，本院予以维持。关于焦点二。邓献民主张其向银行偿还的贷款利息应属于邓献民的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，富盈公司应向邓献民赔偿该损失，具体数额应以邓献民实际向工商银行厚街支行支付的贷款利息为准。原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。富盈公司主张应按中国人民银行同期定期存款利率，从2014年12月28日其计算缺乏依据，本院不予支持。关于焦点三。律师费及其利息应属于邓献民实际发生的损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，邓献民有权向富盈公司主张赔偿该部分损失。原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。富盈公司主张其无需向邓献民支付该损失缺乏依据，本院不予支持。需要指出的是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第一款的规定，邓献民可以请求富盈公司支付违约金或者赔偿损失，但二者均为富盈公司就同一违约行为对邓献民的违约赔偿，在双方合同未明确约定违约方既承担违约责任又赔偿损失的情况下，原审法院一并支持违约金和赔偿损失不当。由于邓献民于二审期间明确若违约金与损失不能同时支持的话，其选择主张损失，故对于邓献民主张的违约金，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实部分不清，适用法律部分有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第1116号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项和第七项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第1116号民事判决第三项和第八项。三、驳回邓献民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案审理过程中，预交了本案诉讼费用的当事人东莞市富盈房地产开发有限公司同意由败诉方当事人直接向其支付本案诉讼费用。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条及《最高人民法院关于适用的通知》（法发[2007]16号）的规定，本院予以准许。本案一审本诉受理费6296.1元（邓献民已预交），由邓献民负担250元、东莞市富盈房地产开发有限公司负担6046.1元。二审案件受理费1864.38元（东莞市富盈房地产开发有限公司已预交），由邓献民负担50元，东莞市富盈房地产开发有限公司负担1814.38元。本判决为终审判决。审 判 长  黎淑娴代理审判员  杨 浩代理审判员  冯婉娥二〇一五年十二月七日书 记 员  张 优附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第-16-页共16页