湖北省丹江口市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂0381执异21号
异议人（案外人）：潘高才，男，生于1968年1月26日，汉族。
委托代理人：陶静宏，湖北延津律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉）。
申请执行人：刘雪玲，女，生于1971年6月18日，汉族。
委托代理人：熊迎辉，丹江口�新港法律服务所律师。代理权限：一般代理。
委托代理人：杨建华，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被执行人：湖北林杰实业有限公司。住所地：丹江口经济开发区水都大道**号。
法定代表人：王林，该公司董事长。
被执行人：王林，男，生于1970年11月3日，汉族。
委托代理人：白梅，湖北玄岳律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉）。
被执行人：吴杰（系被告王林的妻子），生于1979年3月25日，汉族，系湖北林杰实业有限公司股东。
本院在执�申请执行人刘雪玲与被执行人湖北林杰实业有限公司（以下简称：湖北林杰公司）、王林、吴杰民间借贷合同纠纷一案中，案外人潘高才于2018年4月23日对本院作出的（2015）鄂丹江口民保字第00023号民事裁定书及（2018）鄂0381执9号之四（续保）执行裁定书的执行措施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审理终结。
异议人潘高才称：因刘雪玲与湖北林杰公司、王林、吴杰民间借贷纠纷一案，贵院将登记在王林名下的位于丹江口市水岸星城1栋2单元201房屋作为王林的财产进行强制执行，侵害了我所享有的合法权益。丹江口市沿江路水岸星城楼盘系王林个人开发，该项目挂靠在丹江口市佳源房地产开发有限公司（以下简称：佳源公司）名下，以该公司名义办理相关手续并销售。2011年3月5日，我与王林及佳�公司签订《商品房预售合同书》购买水岸星城1幢二层201号房屋，合同约定该房屋单价4540元／㎡，总价款544.8万元。合同签订后申请人按照双方约定支付了全部房屋价款，佳源公司及王林将该房屋交付我。我即投入390余万元对该房屋进行装修，并以我妻子郝桂花的名义成立丹江口市沿江路和源大酒店，用于开设餐馆至今。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予�持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。我对上述房屋已支付全部价款并实际占有，虽该房屋的产权未过户至我名下，但这是因佳源公司及王林的原因导致，我对此没有任何过错。本案中的案涉房屋属我所有，且符合上述法律规定排除强制执行范围，人民法院不应当对该房屋进行强制执行。现刘雪玲与湖北林杰公司、王林、吴杰民间借贷纠纷强制执行一案，对我购买的登记在王林名下的水岸星城1栋二层201号房屋作为王林财产进行强制执行措施不当。故特提出执行异议，请求停止对该房屋的强制执行措施。
申�执行人刘雪玲辩称：1.根据案外人潘高才提供的《商品房预售合同》，其所签订的《商品房预售合同》是与佳源公司所签，并非与被执行人王林所签。案外人只能向佳源公司主张返还购房款、赔偿损失，不能主张案涉房产的所有权归其所有。2.根据案外人提供的《商品房预售合同》，其所签订日期为2011年3月5日；而在2010年1月8日案涉房产已被被执行人王林抵押在丹江口市工商银行贷款400余万元，详见预购商品房设定抵押权预告，登记证明号2009353。据此可以推断，异议人潘高才在购买案涉房产时，该房屋产权已经过户，所有权人为王林，出卖人佳源公司已非房屋所有权人，也就是佳源公司卖的并不是自己的房产，所签的《商品房预售合同》是一个无效合同，因佳源公司无权处分涉案房产并最终导致合同无效，应由佳源公司向买受人潘高才进行赔偿。3.根据《中华人民�和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，案外人尚未取得案涉房产的所有权，其仅享有该《商品房买卖合同》上的相关债权。4.案外人潘高才如欲阻却执行，应同时满足三个条件，即：支付全部价款、合法实际占有以及对未办理过户登记手续无过错。本案中，潘高才既没有足额支付与转让房屋相应的对价，也未办理相应的登记，即不是合法（购房合同无效，本身就说明不合法）实际占有，且不能证实未办理变更登记非基于自身原因所致，即无过错，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的执行异议成立的条件，故潘高才要求确认其对案涉房屋的所有权并判令停止执行的请求权不能成立。另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》实际占有、使用房屋的案外人，即便被执行人明确认可其权利，但案外人不能证明对未做产权登记的房屋享有所有权或其他足以排除执行的权利，法院对其请求中止执行的诉请不予支持。5.退一步讲，本合同是基于一个有效的房屋买卖合同，合同中也有诸多不符的地方，足以使买房人潘高才退房：①合同中既无房号的约定，也无面积的约定，购房单价也有改动的痕迹，总购房款更是与事实不符，怎能证明潘高才购买的就是涉案房产。②根据合同中的总房价推测的面积与不动产局登记的涉案房产面积的误差太大，大大超出了约定的误差，根据合同潘高才是要退房的。③按合同约定的付款方式及期限，潘高才未按约定履行付款义务，属于严重违约，应承担相应的责任，此违约责任足以使潘高才不想或者不能继续履行合同。④合同约定出卖人佳源公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，更是无稽之谈。佳源公司不仅在2010年将该商品房出售给了王林，王林以分期付款的方式将该房产抵押在丹江口市工行贷款400余万元，此400余万元贷款最后也是回到了开发商佳源公司的账上，王林在工行的贷款至今未还清。按约定，若发生产权纠纷或债权债务纠纷均由出卖人佳源公司承担全部责任。6、本案异议申请人适用法律错误，事实错误。执行案件的当事人王林（湖北林杰实业公司、吴杰），异议申请人买卖合同主体为佳源公司，并非王林。故申请人所引用的最高人民法院《关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，因异议申请人与王林并没有合法买卖合同关系而不适用本案。
综上所�，我认为潘高才作为案外人对本案中的涉案房产提出的异议不成立，特请求法院驳回其异议。
本院经审查查明，刘雪玲诉湖北林杰公司、王林、吴杰民间借贷纠纷一案，经刘雪玲申请，本院于2015年5月29日作出（2015）鄂丹江口民保字第00023号民事裁定书：对湖北林杰公司所有的位于丹江口市右岸水都大道1幢101号、2幢101号、2幢201号、2幢301号房屋（所有权证号00069470）及湖北林杰实业有限公司拥有使用权的位于丹江口市右岸水都大道土地（丹江口市国用2012第294号、295号、296号）予以查封。上述财产在查封期间暂由被申请人湖北林杰公司保管、使用，未经本院允许不得擅自变卖、隐匿、毁损或抵押。
2015年6月8日，刘雪玲向本院起诉，本院于2015年6月10日受理，2015年8月11日作出（2015）鄂丹江口民初字�01152号民事判决书，判决：一、被告王林、吴杰在本判决生效后十日内共同偿还原告刘雪玲借款本金810万元以及相应的利息（该笔借款的利息自2015年3月27日起按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至该借款本金全部还清之日止），被告湖北林杰公司对上述借款本息承担连带清偿责任；被告王林、湖北林杰公司、吴杰在本判决生效后十日内共同偿还原告刘雪玲借款本金360万元以及相应的利息（该笔借款的利息自借款之日即2015年5月13日起按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至该借款本金全部还清之日止）；二、驳回原告刘雪玲的其他诉讼请求。案件受理费92000元，财产保全费5000元，合计97000元，由原告刘雪玲负担2000元，由被告王林、湖北林杰实业有限公司、吴杰共同负担95000元。因吴杰不服，提出上诉。十堰市中级人民法院于2015年11月16日作出（2015）鄂十堰中立民上字第00155号民事裁定书裁定：对上诉人吴杰的上诉按自动撤回上诉处理。
2015年12月8日，本院立案受理了刘雪玲申请本院强制执行（2015）鄂丹江口民初字第01152号民事判决书。2015年12月10日，本院作出（2016）鄂0381执字第00009号强制执行通知书，限湖北林杰公司、王林、吴杰在一周时间内申报财产，履行义务。同年12月16日向湖北林杰公司、王林、吴杰送达。2018年2月9日，申请执行人刘雪玲向本院提出财产保全续保申请书，本院于2018年2月27日作出（2018）鄂0381执9号之四执行裁定书，对（2015）鄂丹江口民保字第00023号民事裁定书作出的对湖北林杰公司所有的位于丹江口市右岸水都大道1幢101号、2幢101号、2幢201号、2幢301号房屋（所有权证号00069470）及湖北林杰实业有限公司拥有使用权的位于丹江口市右岸水都大道土地（丹江口市国�2012第294号、295号、296号）予以续查封，续查封期限为3年。
另查明，水岸星城项目系王林开发，因王林没有相关资质，挂靠在佳源房产公司，成立了丹江口市佳源房地产开发有限公司水岸星城项目部。佳源公司为王林提供工程建设所需的有关证照手续，王林向佳源公司交挂靠管理费。2009年12月29日，水岸星城项目尚未竣工，王林为了筹集资金，将自己开发的房屋（案涉房屋）以签订商品房买卖合同的形式从佳源公司买过来并预告登记在自己名下，又将该房屋抵押在中国工商银行丹江口支行并以按揭贷款的方式从银行取得贷款资金315万元。2011年3月5日，佳源公司与潘高才签订《商品房预售合同》（商品房买卖合同，王林在该合同上签名），将预售给王林的房屋（案涉房屋）以每平方米4540元卖给潘高才，房屋总价款544.8万元。2011年3月9日潘高才与佳源公司签订协议，将该房屋一层两边门厅及楼梯、二层两边电梯前室走廊供给其使用，并计入套内面积，不参加公摊。潘高才先后以现金、转账、存兑汇票共支付给佳源公司和王林562万元，佳源公司及王林给潘高才出具了房款收据（王林确认该房款已全部付清）。2011年潘高才将购买的房屋（案涉房屋）装修成酒店。同年9月6日，潘高才的妻子郝桂花在丹江工商局注册登记了“丹江口市沿江路和源大酒店”（营业执照注册号：420381600124975）并开始对外营业至今。潘高才多次找王林办理房屋登记手续，王林口头承诺将工行的贷款还清了，抵押解除后就给潘高才办理登记手续，至今因工行的贷款没有还清，潘高才的房屋登记手续一直未予办理。
潘高才在异议期间书面承诺，王林尚欠中国工商银行�江口支行的按揭贷款自己可以代替偿还，抵押权消除之后向王林进行追偿。
本院认为，丹江口市沿江路水岸星城工程项目系王林挂靠佳源公司开发建设，挂靠协议约定项目工程的权利归王林享有，工程质量及安全、债权债务及经济纠纷等均由王林承担责任。王林为了筹集资金，2009年12月29日以按揭贷款的方式将本案涉案房屋抵押给中国工商银行丹江口支行，并办理了抵押登记（期房抵押）。2011年3月5日，王林以佳源公司的名义与潘高才签订《商品房预售合同》，该合同落款处出卖人栏有王林签名并加盖有挂靠单位佳源公司的公章，买受人潘高才签名确认，该合同系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。潘高才在购买房屋时处于善意且无证据证明其恶意串通，也实际支付了购房款，并自2011年9月占有�使用案涉房屋至今。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。由此说明，我国法律并没有禁止已经设定抵押的不动产不能转让，同时规定受让人享有涤除权，即可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。本案中，异议人（买受人）潘高才在异议期间书面承诺，王林尚欠中国工商银行丹江口支行的按揭贷款可以代替偿还之后进行追偿，因此，本案涉案房屋的财产权属应当归潘高才所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人潘高才在取得房屋�与登记权利人王林及其挂靠单位佳源公司签订了房屋买卖合同，支付了房屋价款，长期占有使用，未予登记非因异议人潘高才的原因，均符合上述规定。本院（2015）鄂丹江口民保字第00023号民事裁定书，查封了水岸星城1幢二层201号房屋（涉案房屋），损害了异议人（买受人）潘高才的财产权利，应当中止对位于丹江口市水岸星城1栋2单元201房屋的执行。异议人潘高才提出的异议请求，符合法律规定，其异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第二十条之规定，裁定如下：
中止（2015）鄂丹江口民保字第00023号民事裁定书及（2018）鄂0381执9号之四（续保�执行裁定书对位于丹江口市水岸星城1栋2单元201房屋的执行措施。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向丹江口市人民法院提起诉讼。
审 判 长 薛金凤
审 判 员 王汝军
人民陪审员 杨 月
二〇一八年五月九日
书 记 员 李祥敏
本案适用的相关法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外�对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。