湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄陂民商初字第00120号
原告（反诉被告）武汉市奥特莱斯投资发展有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城开发区盘龙大道50号。
法定代表人林积青，该公司负责人。
委托代理人李博，湖北山河律师事务所律师（一般授权）。
被告（反诉原告）余道成。
委托代理人童清阶，湖北君涛律师事务所律师（特别授权）。
原告（反诉被告）武汉市奥特莱斯投资发展有限公司（以下简称奥特莱斯公司）诉被告（反诉原告）余道成租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法组成由审判员王飞担任审判长，人民陪审员张红、夏琳参加的合议庭，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）奥特莱斯公司代理人李博、被告（反诉原告）余道成及其代理人童清阶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）奥特莱斯公司诉称：2014年1月20日，原、被告签订《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》一份，约定原告将位于奥莱汇·缤购天地B-6栋第2层31号至37号商铺出租给被告，原告最迟于2014年8月1日交付商铺。合同还对租赁期限、付款方式、租赁用途、保证金等进行了约定。合同签订后，由于盘龙城开发区宋岗110KV电缆工程未完工，导致原告商铺施工进度延误，无法如期交房，经双方协商一致，于2014年9月17日签订《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同-
补充协议》，将原合同的交房日期变更为2014年12月31日。合同签订后，因原告企业发生重大经营决策调整，实际已无法将商铺交付于被告。为维护双方合法权益，原告在合同履行期届满前通过多种途径向被告明确表示原合同及补充协议无法履行并依法解除合同，并分别于2014年12月26日至28日在《湖北日报》连续3日刊登了关于解除合同的公告。被告于2014年12月31日向原告发出了关于《敦促继续履约函件》表明其已收到原告于2014年12月27日解除与其签订的原合同及补充协议的通知。原告多次催促，被告仍不办理合同解除相关事宜，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及补充协议；2、被告承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）奥特莱斯公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及补充协议，证明双方签订合同合法有效，双方协商一致对商铺交付日期进行了变更；
证据二、《湖北日报》公告及《敦促继续履约函件》，证明原告已经解除了与被告签订的合同及补充协议，被告已收到原告解除合同通知的事实；
证据三、申请一份，证明截至今天，原告工程虽竣工，但由于政府政策调整，导致无法按时送电，依据合同约定，双方互相不承担违约责任；
证据四、竣工验收备案证，证明商铺符合交付条件，因无合作基础，无法实现合同目的才未交房，且在约定交房日期前通知了被告，以期减少双方损失。
被告（反诉原告）余道成辩称：1、双方签订的合同合法有效；2、对方要求解除合同无法定理由，其行为属于单方违约；3、电缆没有完工与商铺交付没有必然联系。综上，要求继续履行合同，原告还应承担违约责任。
被告（反诉原告）余道成反诉诉称：2014年1月20日，原、被告签订《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》一份，约定被反诉人将位于奥莱汇·缤购天地B-6栋第2层31号至37号商铺出租给反诉人，建筑面积为284.05㎡，租期自2014年8月1日至2019年7月31日共5年。被反诉人最迟于2014年8月1日将商铺交付反诉人，拖延一天赔偿反诉人一天的租金，反诉人当天按合同约定交纳了49424.70元履约保证金，被反诉人还要求反诉人另外交纳前三个月的租金49424.70元。反诉人为履行合同，于2014年7月20日与武汉市海林佳和装饰工程有限公司签订了《装饰装修工程合同书》，约定该公司对反诉人承租的商铺进行装饰装修，因被反诉人违约，致使反诉人损失20000元货柜定金及30000元装修定金。合同约定交付日期届满，被反诉人无法交付商铺，强行要求反诉人与其签订补充协议，将原租期调整为自2015年1月1日至2019年12月31日止，合同免租期调整为自2015年1月1日至2015年6月30日止。然交付期满，被反诉人仍无法交付商铺给反诉人，却要求违约解除合同。为此，反诉人提起反诉，请求法院判令：1、被反诉人继续履行与反诉人签订的《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及补充协议；2、确认《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》第9.5条无效；3、被反诉人赔偿反诉人逾期交房违约金123557.40元（284.05㎡×58元／月／㎡×7.5个月）；4、被反诉人赔偿反诉人装修损失30000元及货架损失20000元；5、被反诉人赔偿反诉人免租期租金损失98849.40元；6、被反诉人退还反诉人49424.70元履约保证金、49424.70元租金；7、被反诉人承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）余道成为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交了以下证据：
证据一、《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》，证明双方的商铺租赁关系及合同第9.5条系格式条款无效；
证据二、收据、发票，证明反诉人交纳的保证金及前三个月的租金；
证据三、补充协议，证明反诉人被迫签订6个月的免租期及被反诉人违约交付商铺的事实；
证据四、敦促继续履约函件，证明反诉人不同意解除合同，要求被反诉人交付商铺，对延期交房支付违约金的事实；
证据五、装饰装修工程合同书、补充协议、收据、图纸、营业执照、组织机构代码证、税务登记证，证明装修公司资质的及反诉人的损失50000元；
原告（反诉被告）奥特莱斯公司辩称：1、补充协议是双方协商一致后对原合同的变更，且原合同及补充协议均未涉及可期待利益；2、双方签订租赁合同是真实意思表示，合同第9.5条对双方具有约束力；3、补充协议变更了交付商铺的时间，反诉人提起逾期交房违约金无事实及法律依据；4、反诉人与他人签订的装饰装修工程合同与本案无关，对被反诉人不产生法律效力，其据此要求被反诉人赔偿其装修损失及货架损失无事实及法律依据；5、免租期是给予对方合理、充分的准备时间可供其装饰装修的，反诉人要求赔偿免租期损失无事实及法律依据；且反诉人此主张是依据补充协议关于免租期的约定，但其又否认补充协议的效力，陈述自相矛盾。综上，请求法院依法裁判保证金及租金的返还。
对上述证据的真实性本院予以确认；关于各证据证明目的，本院将结合其他证据，综合判断各方证据证明力的大小。
经审理查明：2014年1月20日，原告奥特莱斯公司（甲方）与被告余道成（乙方）签订《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于奥莱汇·缤购天地B-6栋第2层31号至37号商铺出租给乙方从事零售业务（经营康奈品牌），建筑面积为284.05㎡，租期自2014年8月1日至2019年7月31日，起始租金为58元／月／㎡，第四年开始每年递增5%，其中免租期（含装修期）为3个月，免租期内乙方无需承担租金；2、乙方于签订合同后7日内一次性支付履约保证金49424.70元，乙方交纳租金周期为3个月，每次应至少提前7日支付下一期的3个月租金，首期租金于合同签署后7日内一次性支付；3、乙方负责租赁店铺的内外装修，并按照相关规定办理装修手续及消防等行政许可手续，乙方如需对商铺内已有装修和设施进行重新装修或变更，应在装修施工动工前30日将图纸和设计方案提交甲方批准，乙方不能擅自装修；4、甲方最迟于2014年8月1日将商铺交付给乙方，拖延一天赔偿乙方一天的租金；5、因不可抗力或相关行政政策原因导致合同不能履行，双方互不承担违约责任。双方还对合同的解除条件、物业管理费、保证金、商铺装饰装修、经营管理等进行了约定。合同签订当天，余道成交纳了49424.70元作为履约保证金，同时交纳了三个月的租金49424.70元。2014年9月17日，双方签订《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同补充协议》，约定将原合同约定的交房时间为2014年8月1日变更为2014年12月31日，相应地将原约定的租赁期限调整为自2015年1月1日至2019年12月31日，原约定的免租期调整为2015年1月1日至2015年6月30日。2014年12月12日，案涉租赁房屋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，工程已办理竣工验收备案手续。
2014年12月26日至28日，奥特莱斯公司连续三天在《湖北日报》刊登“关于解除《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》的公告”，载明：奥特莱斯公司因重大经营决策调整，将对奥莱汇·缤购天地商铺重新规划，因此决定解除与所有商户签订的奥莱汇·缤购天地B1栋-B11栋《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同补充协议》，其中包括本案被告余道成。2014年12月31日，余道成及其他奥莱汇·缤购天地商铺租赁商户向奥特莱斯公司发出《敦促继续履约函件》，就原告方于2014年12月27日通知解除合同及补充协议的事宜进行函告，表示：其不同意对方提出的解除租赁合同，希望尽早将租赁商铺交付经营及要求原告在15日内明确再次延期后的交房时间和违约责任；就原告的违约事宜，保留依法维护自身合法权益的权利。2015年4月7日，奥特莱斯公司向武汉供电公司黄陂分公司提交申请，反映奥特莱斯购物广场西区二期项目已于2014年12月竣工，但因电力通道原因，致使开业推迟，希望予以协调解决。截至法庭辩论终结之日，案涉商铺尚未交付被告。
另查明，2014年7月20日，余道成（甲方）与案外人武汉市海林佳和装饰工程有限公司（乙方）签订《装饰装修工程合同书》一份，约定乙方以包工包料的形式对甲方承租的案涉商铺进行装修，约定工期自2014年8月2日至2014年9月8日，工程造价为180000元（货柜款92000元），签订合同时支付工程款定金30000元，货柜定金20000元。合同还对其他事项进行约定。2014年7月23日，武汉市海林佳和装饰工程有限公司向余道成开具了盖有其公司财务专用章的收据，分别载明收到上述两项定金的相关事宜。2015年1月3日，双方又签订了《补充协议》，载明因奥特莱斯公司不能按时交付商铺且要解除合同，故双方协议约定解除2014年7月20日签订的装饰装修工程合同，甲方支付的工程款定金30000元及货柜定金20000元不予退还。
本院认为：原告奥特莱斯公司与被告余道成签订的《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。关于原告主张解除合同及补充协议的诉请，因其在2014年12月26日已发出解除合同的通知，在庭审过程中被告当庭表示同意解除合同，故对原告的该项诉请，本院依法予以支持。关于被告的反诉请求，庭审中被告明确表示放弃第一项诉请属于处分其自己诉讼权利的行为，不违反法律规定，本院予以准许。因合同内容是双方当事人协商一致的结果，被告以合同第九条第5款系格式条款而主张无效的理由无事实及法律依据，本院不予支持。双方的租赁合同已经解除，被告方亦未实际进驻并租用商铺，故原告应当退还被告为履行合同所交纳的履约保证金49424.70元及前三个月租金49424.70元。原告在合同履行过程中，仅因其自身经营决策的调整单方登报解除合同的行为既不符合双方约定的解除条件，亦不属于因不可抗力或者对方迟延履行合同主要债务等严重违约行为导致合同目的无法实现的情形，故其单方解除行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。因合同中对出租方擅自解除合同的违约行为没有约定具体的违约责任承担方式，故应当根据法律规定赔偿给对方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告依据原告迟延交房的时间期间计算租金，作为其主张逾期交房违约金的请求既无双方约定，也无法律规定，在合同解除的情况下，不能当然地将逾期时间段的租金作为其损失的依据。被告依据原告给予其3个月时间的免租期计算租金，并以此要求对方赔偿免租期的租金损失不是双方签订合同时的真实意思表示，无事实及法律依据；免租期的约定只是出租方给予承租方的优惠条件，即使因出租方的原因导致合同不能履行，也只是该优惠条件没有实现，不能当然作为主张违约损失的依据。被告与案外人签订的装修合同等事虽能反映其为履行合同进行了相关准备工作，但不能据此作为认定本案中因对方违约给其造成损失的依据。因原告单方解除合同的违约行为必将给守约方造成损失，故原告应当承担相应的损失赔偿违约责任，具体包括为履行合同所作的前期准备、签订合同时合理预期的利益、合同解除产生的后期成本等。由于被告所主张的违约金及损失的计算方式和依据不能被采纳；同时原告认为被告主张的违约金计算标准过高，请求予以调整。关于违约损失的计算，考虑到出租方单方解除合同应当在合理期限之前通知承租人；再结合双方签订合同后原告以三个月的租金为标准向被告收取了履约保证金的事实；本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量，认为由原告补偿被告三个月的租金作为违约金及损失较为公平合理，经计算为49424.70元（284.05㎡×58元／㎡／月×3个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告武汉市奥特莱斯投资发展有限公司与被告余道成分别于2014年1月20日及2014年9月17日签订的《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》、《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同补充协议》；
二、原告武汉市奥特莱斯投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告余道成已交纳的履约保证金49424.70元及租金49424.70元；
三、原告武汉市奥特莱斯投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告余道成违约金及损失49424.70元；
四、驳回被告余道成的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，反诉费3435，共计4485元，由原告武汉市奥特莱斯投资发展有限公司负担2700元，由被告余道成负担1785元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 王飞
人民陪审员 张红
人民陪审员 夏琳
二〇一五年六月三十日
书 记 员 刘畅