山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民一终字第466号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）刘善迎。
委托代理人甘蔚青，系上诉人刘善迎之妻。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）甘蔚青。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）公方臣。
委托代理人苏夫成，新泰汶河法律服务所法律工作者。
上诉人刘善迎、甘蔚青因房屋买卖合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2014）新民重字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人刘善迎的委托代理人即上诉人甘蔚青，被上诉人公方臣及其委托代理人苏夫成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，甘蔚青、刘善迎系夫妻关系，均为新泰市某公司（以下简称某公司）职工。2007年春节前，甘蔚青与公方臣口头协商，将其购买的某公司彩虹小区6号楼西单元702室房屋作价360000元转让给公方臣，并将房屋交付给公方臣。公方臣于2007年7月4日前将购房款360000元分四次交付给甘蔚青、刘善迎，二人于2007年7月4日向原告出具收到条一份，并均在收到条上签字。2007年7月12日，甘蔚青（甲方）与公方臣（乙方）补签房屋买卖合同一份。合同第一、二、三条载明了房屋坐落、公方臣已支付360000元房款及甘蔚青、刘善迎二人将房屋交付公方臣的事实。合同第四条第1项约定“…该房�方不得转卖或转租第三方，如乙方不再需要本房屋，甲方可在乙方买入价基础上按房产部门折旧价收回，否则，甲方有权解除合同”；第四条第2项约定“乙方入住期间的水、电、暖及物业管理费等应按时支付给甲方（双月份底，因这些费用某公司在甲方工资中扣除），如不按时缴纳甲方有权解除合同”；第五条约定“房屋如需办理过户，费用由乙方支付，甲方应积极帮助乙方办理相关手续”。甘蔚青、刘善迎向公方臣交付房屋后，自2007年1月至2010年12月份，新泰市某公司从甘蔚青工资中扣除水电费、物业费、暖气费、电梯费共计9709.50元；2008年7月23日，公方臣向甘蔚青支付2007年1月至2008年5月水、电、物业费、电梯费等共计5564.32元，以上事实原被告无异议。公方臣另提交2008年4月13日收到条一份，收到条载明“今收到甘蔚青房屋电费、物业费贰仟元整（￥2000元）”，落款为“大光明”，主张于该日向甘蔚青支付上述款项，因甘蔚青不在，公方臣按照甘蔚青的指示将款项交付给大光明酒店刘会计。甘蔚青对该证据不予认可。另查明，双方诉争房屋系某公司职工集资建房，签订房屋买卖合同前，甘蔚青向本单位交纳住房集资款24.50万元，签订房屋买卖合同后，甘蔚青又向本单位交纳房款56000元。2012年1月19日，甘蔚青办理了诉争房屋的产权登记，房产证号（新房权证字第××），房屋位于新泰市城区青龙路彩虹小区5B幢1-702号，房屋所有权人甘蔚青，共有人刘善迎。
原审法院认为，本案争议的焦点一、房屋买卖合同是否有效；公方臣未按合同约定按时支付水、电、暖费的违约行为是否构成根本违约。甘蔚青、刘善迎是否应协助公方臣办理房屋变更登记。甘蔚青、刘善迎在收到房款之前，诉争房屋已�成交付。且刘善迎在收到房款的收据上签字，足以证实刘善迎对甘蔚青的房屋买卖行为是知情且同意的。刘善迎以甘蔚青未经其同意处分共同财产为由，请求确认合同无效，原审法院不予支持。综上，公方臣与甘蔚青的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。公方臣支付了房款，甘蔚青交付了房屋，合同主给付义务均已履行。公方臣未按合同约定，按时足额支付给甘蔚青水、电、暖费，违反了合同约定，但该费用属于从给付义务，该义务的违反不能危及作为合同基础的信赖关系，不能以此为由解除房屋买卖合同。公方臣违反合同约定未按期支付水、电、暖费的行为，不构成根本违约，甘蔚青请求解除房屋买卖合同，原审法院不予支持。买卖合同有效，出卖人应履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务，甘蔚青、刘善迎应协助公方臣办理房屋变更登记。公方臣未提供证据证实甘蔚青、刘善迎因不协助办理房屋变更登记由此造成损失10000元，请求甘蔚青、刘善迎赔偿损失10000元，原审法院不予支持。原被告均认可某公司扣款9709.50元及原告支付水、电、暖费5564.32元，认定公方臣拖欠甘蔚青的水、电、暖、及物业费4145.18元。公方臣未按约定支付费用，甘蔚青要求公方臣赔偿垫付款4145.18元的利息，符合法律规定，原审法院予以支持，应按中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年1月1日起至2014年8月30日止。公方臣提交的2000元收条，收款人是“大光明”，甘蔚青对该证据不予认可，该收到条不能证实公方臣向甘蔚青支付款项，故原审法院不予认定。焦点二、甘蔚青交纳的房款56000元是否属于情势变更，公方臣是否应予支付。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释�二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。甘蔚青从某公司购买房屋后出卖给公方臣，是两个独立的买卖合同。甘蔚青支付房款56000元是履行甘蔚青与某公司买卖合同的义务。甘蔚青以共计30.1万元的价款购买房屋，以36万元的价款出卖给公方臣，不构成继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。综上，甘蔚青交纳的5.6万元房款，并非是因在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，该行为不具备情势变更的构成要件。甘蔚青请求公方臣支付�款56000元及利息损失，于法无据，原审法院不予支持。本案是房屋买卖合同纠纷，甘蔚青请求公方臣赔偿精神损失费10000元、名誉损失费10000元，于法无据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）甘蔚青、刘善迎于判决生效后十五日内协助原告（反诉被告）公方臣办理新泰市城区青龙路彩虹小区5B幢1-702号（房产证号新房权证字××号）房屋产权变更登记手续；二、原告（反诉被告）公方臣于判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）甘蔚青水电费、物业管理费等4145.18元；三、原告（反诉被告）公方臣于判决生效后十日内赔�被告（反诉原告）甘蔚青垫付水电费、物业管理费等的经济损失（本金4145.18元，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年1月1日起至2014年8月30日止）；四、驳回原告（反诉被告）公方臣的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）甘蔚青的其他反诉请求；六、驳回被告（反诉原告）刘善迎的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元，由原告公方臣负担，保全费人民币2320元由被告甘蔚青、刘善迎负担。甘蔚青反诉费人民币75元、减半收取37元由反诉被告公方臣负担。刘善迎反诉费50元、减半收取25元由刘善迎自行负担。
上诉人刘善迎不服原审判决上诉称，原审法院事实不清，证据不足，适用法律错误。涉案房产属甘蔚青与本案上诉人的夫妻共同共有财产，甘蔚青的行为已构成无权处分，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，由于该房屋买卖合同未得到共同共有人的追认，该房屋买卖合同无效。该房屋买卖合同损害了共同共有人的利益，属甘蔚青与被上诉人的共同过错，该过错行为不应让上诉人刘善迎承担责任。涉案房产上诉人甘蔚青己办理了房产登记证书，被上诉人没有办理预告登记也没有向房地产登记机关办理不动产登记，上诉人刘善迎通过拒绝在合同上签字的行为及办理房产证的行为，就是明确告知被上诉人不同意出售，从而使该不合法的交易最终未能达成。因此，上诉人采取这种措施以防止损失扩大是合情合理合法的。被上诉人公方臣私自变更交纳水电费的缴纳方式、无故拖欠水电暖物业管理费的违约行为，符合双方合同约定的解除合同的条件，原审判决以该�用属于从给付义务、该义务的违反不构成根本违约为由不支持解除合同的诉讼请求于法无据，上诉人要求解除合同既有合同约定，也有法律规定。双方于2007年7月12日签订的合同是自愿形成的，不存在胁迫，约定解除合同的情形为有效约定，请二审法院予以纠正。被上诉人公方臣最起码应该支付上诉人甘蔚青垫付的56000元及拖欠的各种费用及利息。综上，请求撤销原判，依法改判，本案诉讼费用由被上诉人负担。并且同意上诉人甘蔚青的上诉意见。
上诉人甘蔚青不服原审判决上诉称，原审法院对56000元的定性和判决不予返还不当。垫付房款时，房屋已售于被上诉人，被上诉人也已入住该房屋，上诉人不可能再替他交钱。涉案房屋建成后，因前期所交房款不包括太阳能、防盗门、洗手间、厨房洁具、地面瓷砖、阳台及窗户不锈钢护栏等，又再补交房款，上诉人是替被�诉人垫付的该部分房款。如不支持上诉人的上述请求，被上诉人公方臣私自变更交纳水电费方式，无故拖欠水、电、暖、物业管理费的违约行为，已经构成实质违约，符合双方合同约定的解除条件，上诉人有权解除合同。原审法院虽然认定被上诉人违约，但是以该费用属于从给付义务，该义务的违反不能构成根本违约为由，不支持上诉人解除房屋买卖合同的请求，于法无据。本案是由被上诉人违约造成的诉讼，不应由上诉人支付保全费及各项费用。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人关于解除合同、返还垫付款56000元及利息的诉讼请求，并驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费和保全费由被上诉人负担。并且同意上诉人刘善迎的上诉意见。
被上诉人公方臣针对两上诉人的上诉理由一并答辩称，被上诉人公方臣在2007年买房时约定楼房价格为36万元，�上诉人分四次将房款付清，上诉人夫妻二人共同打了收条，足以证明该房屋买卖行为是上诉人夫妻二人的一致行为，房产证办出后，两上诉人不诚信，不按合同约定履行过户义务。上诉人从某公司购买房屋再出卖给被上诉人公方臣是两个独立的买卖合同关系，上诉人支付给某公司的5.6万元是其履行与某公司的买卖合同关系，与被上诉人公方臣无关，上诉人花30.1万元购买房屋，以36万元的价格出卖给被上诉人公方臣，不构成情势变更要件。被上诉人公方臣未按合同约定按时足额支付给上诉人垫付的水电费，不构成根本违约，不符合解除合同的要件。综上，两上诉人的上诉请求与事实不符，于法无据，请求驳回上诉，维持原判。
本院在二审期间，依上诉人甘蔚青的申请依法对相关事实进行了调查，证实上诉人甘蔚青在交纳了24.5万元购房款后，认为购房款已经交齐，�不知道仍需继续交纳购房款，涉案的5.6万元购房款是上诉人甘蔚青所在单位与房屋建设单位结算后，通知职工补交的。经审理查明的其他事实与原审判决查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人刘善迎、甘蔚青的上诉理由及被上诉人公方臣的答辩意见，本案争议的焦点问题是：一、本案房屋买卖合同是否有效；二、本案房屋买卖合同是否应予解除；三、5.6万元购房款是否应由被上诉人支付给两上诉人。
对于第一个焦点问题，上诉人刘善迎主张上诉人甘蔚青以36万元的价格出卖涉案房屋系无权处分，但从本案查明的事实看，两上诉人系夫妻关系，上诉人刘善迎在收到房款的收据上签字，足以认定上诉人刘善迎对上诉人甘蔚青的房屋买卖行为是知情且同意的，上诉人刘善迎的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，原审判决对此认定正确，本院予以维持。
对于第二个焦点问题，根据本案查明的事实，被上诉人公方臣未按合同约定按时足额支付给上诉人甘蔚青水、电、暖等费用，该违约行为也符合双方合同第四条第二项约定的解除条件，但水、电、暖等费用的给付义务在本案的房屋买卖合同中应属从给付义务，该义务的违反不构成根本违约，不足以导致合同解除的法律后果，上诉人甘蔚青的该项上诉理由于法无据，原审判决对此认定正确，本院依法予以维持。
对于第三个焦点问题，根据本案查明的事实，上诉人甘蔚青向新泰市某公司交纳56000元购房款是在2007年8月30日，发生在其与被上诉人的房屋买卖合同签订并履行完毕之后，该补交购房款的情况在双方签订合同时是无法预见的，并且在双方签订合同时，该补交的56000元接近两上诉人预期利益的50%，并且因涉案房屋已交付给被上诉人使用，该补交房款带来的相关利�已由被上诉人享有，结合本案的实际情况，继续按合同约定的价款履行合同对两上诉人明显不公平，上诉人甘蔚青要求将该补交的56000元由被上诉人返还，符合法律规定和本案实际情况，本院予以支持。对于该56000元的利息，因该购房款的增加并非被上诉人公方臣的过错所致，且双方合同中对逾期支付购房款并未约定违约责任，故对于该部分购房款的利息部分不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持新泰市人民法院（2014）新民重字第15号民事判决；
二、被上诉人公方臣支付给上诉人甘蔚青购房款56000元，限自本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费50元、保全费2320元，由上诉人甘蔚青、刘善迎负担。一审甘蔚青反诉费人民币75元，减半收取37元，由被上诉人公方臣负担。一审刘善迎反诉费50元，减半收取25元，由上诉人刘善迎自行负担。二审案件受理费175元，由被上诉人公方臣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李健
审 判 员 李腾
代理审判员 王玥
二〇一五年十月十三日
书 记 员 孟萌