广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终9642号
上诉人（一审被告）：唐立培，男，1976年7月15日出生，汉族，住安徽省凤阳县，。
上诉人（一审被告）：杨冬丽，女，1983年9月15日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区，。
两上诉人共同委托代理人：邱桂静，广东广健律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：谢日中，男，1989年12月25日出生，汉族，住湖南省耒阳市，。
委托代理人：郑锦川，广东旭晨律师事务所律师。
一审第三人：东莞市家家顺房产经纪有限公司。住所地为东莞市东城区星城社区学星路**号新世纪星城**幢商铺***号。
法定代表人：郭凤敏,该公司总经理。
委托代理人：李婕雯，女，1992年7月10日出生，汉族，住广东省汕头市金平区，。系该公司员工。
委托代理人：侯迪，女，1994年3月2日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，。系该公司员工。
上诉人唐立培、杨冬丽因与被上诉人谢日中、一审第三人东莞市家家顺房产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初15561号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年7月4日谢日中向一审法院起诉请求：1.唐立培、杨冬丽返还定金50000元；2.唐立培、杨冬丽向谢日中支付违约金171000元；3.唐立培、杨冬丽承担谢日中居间费损失25000元；4.本案的诉讼费用由唐立培、杨冬丽承担。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的法律规定，于2016年10月8日判决：一、唐立培、杨冬丽应于判决发生法律效力之日起五日内向谢日中返还定金50000元；二、唐立培、杨冬丽应于判决发生法律效力之日起五日内向谢日中支付违约金171000元；三、唐立培、杨冬丽应于判决发生法律效力之日起五日内向谢日中支付居间费损失10000元；四、驳回谢日中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费2495元（已由谢日中预交），由谢日中承担152元，唐立培、杨冬丽共同承担2343元。
一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初15561号民事判决。
唐立培、杨冬丽上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法判令驳回谢日中的全部诉讼请求；3.依法判令本案的全部诉讼费由谢日中承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。（一）谢日中以及家家顺公司签订合同前是明确知道交易的房子本身就存在二次抵押以及唐立培、杨冬丽的征信有问题，存在逾期付款的情况。根据唐立培、杨冬丽提交的证据九《手机微信及短信记录》显示:唐立培、杨冬丽与家家顺公司员工邓石勇(电话号码:180××××2367)的短信记录得非常明确，2016年3月30日(签合同当日)唐立培、杨冬丽已经将唐立培、杨冬丽的个人征信报告交给了家家顺公司；根据谢日中提交的证据一《房产登记信息查询结果》显示，2016年4月1日10时53分，谢日中己经和唐立培、杨冬丽查询到了房子的档案信息，谢日中确认后在4月1日16:56:46给唐立培、杨冬丽支付剩余三万元定金。谢日中与家家顺公司是明确知道唐立培、杨冬丽的房子有第二次抵押，并且没有注销的。唐立培、杨冬丽签订合同之时将征信报告交给家家顺公司员工。而家家顺公司为撮合双方交易，承诺可以通过快贷的方式完成交易。唐立培、杨冬丽并不存在任何的隐瞒，由于该原因产生房子交易手续无法办理不应当归咎于唐立培、杨冬丽的过错。（二）唐立培、杨冬丽积极配合谢日中办理相关转让房地产权手续。2016年3月30日，唐立培、杨冬丽与谢日中、家家顺公司签订《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，依据合同第六条第四项约定，唐立培、杨冬丽与谢日中在2016年4月8日到家家顺公司指定的东莞盈晖按揭服务有限公司签订《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》，唐立培、杨冬丽并公证委托该公司指派人员代理房屋的贷款、赎楼、交易等相关事宜。在合同约定的时间内，唐立培、杨冬丽已经履行了合同约定的义务。（三）谢日中的银行流水不够，被申请贷款银行拒绝贷款，明显构成了违约。根据《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》中第二条第三款可以明确，担保公司提供赎楼担保的条件之一系谢日中应当取得银行的同意贷款的通知书。根据家家顺公司的陈述可以明确，除了唐立培、杨冬丽在签订合同之前已经告知给谢日中的房产情况外，谢日中没有通过申请贷款银行的贷款审批的一个很重要的原因是，谢日中的银行流水不够。（四）唐立培、杨冬丽在本次交易中根本不构成违约。唐立培、杨冬丽已经如实告知谢日中以及家家顺公司关于房子现状以及自己的征信情况。1.唐立培、杨冬丽已经于2016年4月8日到家家顺公司指定的东莞盈晖按揭服务有限公司签订《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》及公证委托该公司指派人员代理房屋的贷款、赎楼、交易等相关事宜。唐立培、杨冬丽已办理催告函所催告的唐立培、杨冬丽办理的相关手续。2.证人陈某在本案做了虚假陈述。一审法院不能支持该证人证言。唐立培、杨冬丽主张没有收到2016年6月9日谢日中寄出的催告函系符合事实依据的。3.第二份催告函与第一份催告内容一致，寄出日期是2016年6月26日，收到日期是2016年6月27日，该催告函唐立培、杨冬丽没有收到，催告函内容不明确，唐立培、杨冬丽已经办理过了催告函所催告办理的手续。其次，如果如谢日中所说，系催告唐立培、杨冬丽第二次办理签担保合同，那根据催告函唐立培、杨冬丽应当在2016年6月30日前办理。根据《东莞市二手房买卖及居间服务合同》第十二条的约定，即便唐立培、杨冬丽收到谢日中的催告函且明确催告函的内容，唐立培、杨冬丽最晚可以在2016年7月15日前办理相关催告函指明办理手续。但是，谢日中却在2016年7月4日向一审法院提起诉讼，要求唐立培、杨冬丽承担违约责任。二、一审法院适用法律不正确。（一）参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，对于二手房买卖，唐立培、杨冬丽与谢日中约定以担保贷款的方式付款，现在因为双方当事人的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，唐立培、杨冬丽认为应当解除合同。（二）本案中，唐立培、杨冬丽根本没有构成违约，谢日中无法办理贷款的事由谢日中己经明确知悉，在谢日中无法提供资金协助唐立培、杨冬丽赎楼，并且获得同贷书的情况下，该合同根本没办法继续履行，合同目的无法实现，因此，法院应当依据《中华人民共和国合同法》的规定判令该合同应当解除，唐立培、杨冬丽无须承担违约责任。
谢日中答辩意见如下：1.谢日中认为一审认定事实清楚，准确。2.唐立培、杨冬丽在上诉状的陈述不属实，唐立培、杨冬丽认为其已经委托相关人员办理相关手续，但唐立培、杨冬丽委托的人员是东莞盈晖按揭服务有限公司的人员代为其办理赎楼手续，根据一审查明，由于唐立培、杨冬丽原因，唐立培、杨冬丽明确向东莞盈晖按揭服务有限公司人员告知中止赎楼手续，唐立培、杨冬丽与担保公司签订的合同是解除的，担保公司不会办理该手续。唐立培、杨冬丽对谢日中合理请求拒不履行。3.唐立培、杨冬丽主张因谢日中银行流水不够，使贷款被拒绝是不属实的。根据一审查明和房产交易情况，银行发放贷款的前提是，担保公司进行担保。本案中因唐立培、杨冬丽的情况导致担保公司无法进行担保赎楼，导致银行无法进行审批，不存在银行存在贷款审批的问题。4.谢日中已经积极履行合同义务，在东莞盈晖按揭服务有限公司确定未能通过担保审批时候，同时唐立培、杨冬丽明确终止售房，谢日中积极联系其他担保公司，并将联系信息告知唐立培、杨冬丽，以达到尽快办理赎楼手续，但唐立培、杨冬丽一直拒绝，导致谢日中一直未能办理贷款的手续。综上，未能办理贷款手续的责任在唐立培、杨冬丽，因此我方主张驳回上诉。
家家顺公司答辩称：《东莞市二手房买卖及居间服务合同》均为各方真实意思表示，无违反法律强制性规定，真实合法有效。签约时，家家顺公司未做任何不在能力范围、法律范围内的承诺。此次交易未能顺利进行原因是第二次申请银行按揭、办理赎楼委托公证时唐立培、杨冬丽经催告拒不履行。家家顺公司已经尽居间合同义务，并保留向违约方追究佣金损失的权利。
本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。
另查明，唐立培、杨冬丽二审提交：录音光盘，拟证明谢日中给唐立培、杨冬丽寄的2016年6月9日的快递，唐立培、杨冬丽没有收到的事实；2.银行通话录音，拟证明谢日中没有申请银行贷款，构成违约；3.顺丰公司对话录音，证明谢日中没有向唐立培、杨冬丽寄出编号为925495530923号由顺丰公司承运的快递。谢日中质证认为录音光盘、银行通话录音，超过法院规定举证期限，该录音没有原始载体，该录音中无法确认通话人的身份，且录音中的相关人员没有出庭作证，唐立培、杨冬丽的录音中没有载明通话时间，因此，对于该两份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。对顺丰公司对话录音真实性不予确认，与本案没有关联关系。一审过程中，顺丰公司人员出庭作证，证明快递已经送达唐立培、杨冬丽。顺丰公司只能查询到三个月以内的快递情况，快递是在6月份的，唐立培、杨冬丽在11月查询，当然无法查询到快递信息。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点：唐立培、杨冬丽是否存在违约行为。
首先，谢日中主张唐立培、杨冬丽拒不配合办理赎楼手续，存在违约。《东莞市二手房买卖及居间服务合同》第六条第四项约定，案涉房屋处于抵押状态，买方愿意为卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订本合同之日起10个工作日内给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续。唐立培、杨冬丽主张在签订案涉合同时已经告知谢日中案涉房屋存在二次抵押的情况以及唐立培、杨冬丽的征信存在问题，但其未能提供充分证据予以证明，本院不予采信。唐立培、杨冬丽与谢日中虽签订《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》、《房屋转让声明》及其他相关文件，并于当天到东莞市公证处办理了担保公司员工赎楼的《委托书》和公证手续。但是，东莞盈晖按揭服务有限公司要求唐立培、杨冬丽先行结清逾期并提供结清逾期的凭证、案涉房屋贷款还款记录、贷款余额明细等，而唐立培、杨冬丽未能按照担保公司要求完成其应履行的义务，且唐立培、杨冬丽于2016年5月初通知担保公司终止出售案涉房产，在此前提下，不能视为唐立培、杨冬丽已经履行完毕其合同义务。
其次，谢日中、家家顺公司共同于2016年6月9日、6月26日向唐立培、杨冬丽发出《催告函》，催促其履行合同义务，唐立培、杨冬丽抗辩没收到该《催告函》，但是谢日中提供的提供了编号为925495530923的顺丰速运单及编号为1087279154919的EMS快递单、加盖EMS公司公章的快递查询单以及陈某的证言已经初步证明唐立培、杨冬丽收到上述《催告函》的事实，在唐立培、杨冬丽未能提供充分证据推翻上述事实的前提下，本院采信谢日中的主张。另外，家家顺公司也陈述在发催告函时已经为谢日中和唐立培、杨冬丽找到另外一家担保公司。因此，唐立培、杨冬丽在明知东莞盈晖按揭服务有限公司不能办理赎楼，经谢日中、家家顺公司催告后，仍不履行协助赎楼义务，其已经构成违约。至于，唐立培、杨冬丽主张未能赎楼的原因在于谢日中，东莞盈晖按揭服务有限公司给一审法院的复函中已经明确说明了其中的原因，本院对唐立培、杨冬丽该主张不予采信。
综上，一审认定唐立培、杨冬丽承担违约责任，合法有据，本院予以维持。
综上所述，唐立培、杨冬丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4990元，由唐立培、杨冬丽负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 李 倩
审判员 徐华毅
审判员 杨洁萍
二〇一七年八月二十九日
书记员 冯颖欣
陈佩君