上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第2547号
原告上海中凯置业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人管大庆，董事长。
委托代理人蔡晨程，北京市金杜律师事务所上海分所。
委托代理人陈永昌，北京市金杜律师事务所上海分所。
被告曹晓冬，男，汉族，住上海市。
委托代理人王向东，上海市君悦律师事务所律师。
原告上海中凯置业有限公司诉被告曹晓冬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年11月16日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告上海中凯置业有限公司诉称，2010年12月20日，原告与被告签署了编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》。该合同约定：被告向原告购买一套位于上海市佘山镇佘天昆公路XXX弄中凯曼荼园XXX号XXX层全幢房屋，该房屋总房价款（不含房屋全装修价格）为人民币3960万元。被告应按照如下时间如期足额将全部房价款支付给原告：（1）2010年12月20日前支付房价款人民币2000万元；（2）2011年1月20日前支付房价款人民币1960万元。该合同签订后，被告于2010年12月27日向原告支付了人民币2000万元购房款，但未在2011年1月20日前支付余款人民币1960万元。原告还为此垫付了该房屋2011年11月至2014年11月的物业费共计人民币347，595.55元，2011年1月至2015年6月的绿化服务费共计65，816.95元。经原告多次催讨，被告至今仍未支付剩余的1960元购房款及相应的违约金，致使原告按照合同约定不能与被告办理房屋交接手续，不能将房屋钥匙交给被告。故原告诉至法院要求：1、判令被告继续履行编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》，向原告支付拖欠的购房款1960万；2、判令被告按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%2525的标准，向原告支付2010年12月21日至2010年12月27日以2000万为本金，以及从2011年1月21日起至判决确定给付之日止（按照1960万的标准）的逾期付款违约金（暂计至2015年6月29日为人民币8，557，212元）；3、判令被告返还原告垫付的中凯曼荼园XXX号XXX层全幢房屋347，595.55元物业费及65，816.95元绿化服务费；4、判令被告在向原告支付拖欠的购房款并承担违约赔偿责任后与原告办理房屋交接手续；5、本案诉讼费由被告承担。
被告曹晓冬答辩，同意继续履行房屋买卖合同，被告拖欠1960万房款是事实，但这笔款项已经超过诉讼时效，不应该得到支持。双方在违约责任方面合同有明确约定，按照未付款的万分之一计算，原告诉请2违反合同约定，不应该得到支持。原告没有向被告交付房屋，被告也没有拿到钥匙，诉请3没有合同和事实依据。基于上述三项，第4、5项诉请也不同意。
经审理查明，2010年12月20日，原告上海中凯置业有限公司（甲方）与被告曹晓冬（乙方）签署了编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定乙方向甲方购买松江区佘山镇佘天昆公路XXX弄《中凯曼茶园》XXX号XXX层全幢，建筑面积376.59平方米，规划用途为居住。乙方购买该房屋的总价款为3960万元。合同附件一中明确规定了付款期限和付款方式：1、2010年12月20日前支付房价款人民币2000万元；2、2011年1月20日前支付房价款1960万元，该笔房款由乙方以申请个人住房按揭贷款或公积金贷款的方式支付，乙方应当保证甲方在2011年1月20日前收到以按揭贷款方式发放的前述金额的房款，甲方在上述期限内未收到前述款项且乙方又不能以其他形式支付前述款项的，视为乙方逾期付款，甲方有权按合同第七条追究违约责任。合同第七条约定乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按预期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。甲方定于2010年12月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。房屋符合合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为双方办理完毕房屋验收手续（即双方签署由甲方出具的房屋验收单）。合同补充条款第4条另约定，乙方采用分期付款的，若在办理房屋交付手续时，乙方尚未将总房价款支付完毕的，则该房屋的钥匙暂存放在甲方处，待乙方按照合同约定足额支付总房价款后，甲方将房屋钥匙交给乙方。在甲方将房屋钥匙交给乙方前，未经甲方同意，乙方不得进入、使用及装修该房屋。乙方不得以此为由拒绝办理其他的房屋验收交接及签署房屋验收单。
另查明，甲方已选聘上海恒豪基业物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五）。因该房屋规划用途为居住用房，原、被告双方已签订《中凯曼茶园使用公约》（见附件五）。附件五约定被告即乙方同意由原告即甲方指定（委托）的上海恒豪基业物业服务有限公司对《中凯曼茶园》实施前期物业管理服务，并按合同的约定交纳有关费用。房屋物业管理费为11.8元／平方米总建筑面积／月，上述总建筑面积为建筑物的地上及地下建筑面积总和（地上建筑面积376.59平方米，地下建筑面积250.16平方米）。合同签订后，被告于2010年12月27日通过案外人上海丰业房产开发经营有限公司向被告转账支付了首笔房款2000万元。现被告拖欠第二笔房款至今。
以上事实，除原被告当庭陈述外，另有原告出示的《上海市商品房预售合同》、工程验收单、银行综合业务系统专用凭证、确认函、大产证等书证佐证，本院予以认定。
庭审后，原告补充提供2012年3月28日《企业询证函》、2014年11月6日《请尽快支付房价款的函》及邮件凭证、2014年12月26日《律师函》及邮寄凭证，被告对上述证据真实性没有异议，但认为原告的催款已经超过诉讼时效，不应得到支持。原告提供的系争房屋物业费发票、绿化养护费发票以及《中凯曼茶园绿化养护合同》及补充合同，以证明被告替原告垫付了2011年1月至2015年6月的物业费和绿化养护费，被告认为上述证据的真实性无法确认，同时系争房屋并未实际交付，被告依法不应承担所谓的物业管理费和绿化养护费。
本院认为，原、被告签订的上海市商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。现合同签订后，原告按约履行合同的义务，被告至今未支付第二笔房款1960万元，被告的行为已构成违约，对此应承担相应的民事责任，故原告要求继续履行合同，于法不悖，本院予以支持。鉴于双方尚在继续履行预售合同包括支付剩余房款、房屋交接等，被告以过诉讼时效为由拒绝支付剩余购房款，有违公平、等价有偿的原则，故本院对被告的抗辩不予采纳，被告应向原告支付拖欠的第二笔购房款1960万元。原被告签订的买卖合同已经明确约定被告逾期付款支付违约金的计算标准，现原告按照银行同期贷款利率上浮50%的标准向被告主张违约金，没有合同和法律依据，本院不予支持。由于原告未提供在诉讼时效期间内向被告催讨的充分证据，本院对被告对违约金的抗辩意见予以采信，对原告主张逾期付款违约金之诉请，不予支持。原告主张自被告向原告支付拖欠的购房款等后与原告办理房屋交接手续，符合合同约定，本院予以支持。
至于原告主张的物业费和绿化服务费，根据合同约定，房屋交付的标志为双方办理房屋验收手续。现上海恒豪基业物业服务有限公司以自己名义与被告办理房屋验收手续，被告也在《房屋验收单》上签字确认，庭审中原告对物业公司的验收行为予以追认，本院认定系争房屋已于2010年12月29日交付给被告，故被告应自交付之日起按照合同约定支付物业管理费，现原告替被告垫付了2011年至2014年11月的物业管理费，被告应当向原告给付，故对原告的物业费诉请，本院予以支持。原告主张的绿化服务费，因房屋买卖合同没有明确约定，原告未能提供该绿化服务费应由被告承担的充分证据，故对绿化服务费的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告曹晓冬继续履行与原告上海中凯置业有限公司签订的编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》；
二、被告曹晓东于本判决生效之日起十五内向原告上海中凯置业有限公司支付拖欠的购房款19，600，000元；
三、被告曹晓东于本判决生效之日起十五内向原告给付2011年1月1日至2014年11月30日的物业管理费347，595.55元；
四、被告曹晓东履行主文第二项义务后十五日内与原告办理房屋交接手续；
五、驳回原告上海中凯置业有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费184，653元，由原告上海中凯置业有限公司负担55，396元，被告曹晓冬负担129，257元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
人民陪审员 韩建丽
人民陪审员 王胜国
二〇一六年一月十一日
书 记 员 邓瑜佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。