天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民二初字第663号
原告：天津机械施工有限公司。
法定代表人：顾向明，董事长。
委托诉讼代理人：赵静，国浩律师（天津）律师事务所律师。
被告：魏正春。
委托诉讼代理人：王军霞，天津致行律师事务所律师。
被告：天津市河西区水云间洗浴中心。
经营者：魏政治。
原告天津机械施工有限公司与被告魏正春、被告天津市河西区水云间洗浴中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津机械施工有限公司委托诉讼代理人赵静，被告魏正春的委托诉讼代理人王军霞到庭参加诉讼。被告天津市河西区水云间洗浴中心经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津机械施工有限公司向本院提出诉讼请求：
1.被告魏正春将坐落于天津市河西区黑牛城道XX号院综合楼的房屋楼面积1280平方米及配套浴室全部腾空并交付原告；
2.被告魏正春向原告支付拖欠的租金人民币155000元，并自2015年1月1日起按照日租金标准向原告支付至实际腾房之日止的房屋使用费（为便于计算诉讼费，暂计算至2015年3月31日的房屋使用费为152500元）；
3.被告魏正春按照日千分之三的标准向原告支付自2014年8月31日至实际付款之日止的迟延支付租金的违约金（为便于计算诉讼费，暂计算至2015年3月31日为99045元）；
4.本案诉讼费用由被告魏正春承担。
事实和理由：
原告作为出租方将自有的位于天津市河西区黑牛城道XX号院综合楼的房屋楼面积1280平方米及配套浴室出租给被告魏正春经营使用，合同第二条约定：“租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止，租赁期满后，甲方（原告）不再继续出租，本合同终止；”第三条约定：“房屋租金一年为人民币61万元/年。每年元月30日前支付30.5万元租金，每年8月30日前支付30.5万元租金；”第五条第3款约定：“合同期限内承租年度的租金应一次付清。逾期支付的，应按日千分之三的标准支付违约金，超过十天仍未支付的，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任；”第九条第4款约定：“如合同履行发生纠纷，应协商解决，协商不成的可向房屋所在地法院起诉。”《房屋租赁合同》签订后，被告并未按照约定履行租金支付义务，现租赁期限已经届满，被告至今仍占用租赁的房屋拒不腾空交还原告，且未向原告支付房屋使用费，严重侵犯了原告的合法权利。鉴于此，原告依据《民事诉讼法》等相关法律之规定，诉至贵院，望判如所请。
原告向本院提交如下证据:
1.天津市房地产证1份，证明原告为天津市河西区黑牛城道XX号房屋的所有人;
2.房屋租赁合同1份，证明被告魏正春的承租范围，房屋租赁期限已于2014年12月31日届满，且原告不再继续出租，合同终止，租金标准为每年61万元，支付时间每年1月30日前支付30.5万元、每年8月30日前支付30.5万元，逾期支付租金，应按日千分之三的标准支付违约金，合同期满，被告违约导致合同应当解除，动拆迁以及开发导致提前终止的，被告保证及时将建筑完整无损的（包括不可拆卸的装修）交还给原告，原告无需补偿;
3.魏正春交房租明细，证明魏正春已经交纳租金共计1061250元以及交租日期；
4.2013年1月10日天津市河西区人民法院开庭笔录2份，证明2013年1月10日，魏正春作为证人已经自认其为水云间洗浴中心的负责人；
5.（2012）西民二初字第1085号民事判决书，天津市第二中级人民法院（2013）二中民四终字第386号民事判决书、（2012）西民二初字第1086号民事判决书、天津市第二中级人民法院（2013）二中民四终字第387号民事判决书，证明天津爱莱诺绮服饰销售公司并非河西区黑牛城道XX号所有人，证明被告魏正春的承租位置；
6.天津爱莱诺绮服饰销售公司房产证复印件、魏政治与天津爱莱诺绮服饰销售公司签订的房屋租赁协议，证明魏政治向天津市工商行政管理局河西分局提交的经营场所证明并非合法有效，其设立天津市河西区水云间洗浴中心不具备依法成立的条件，应当被撤销注册登记；
7.（2015）西民二初字第28号民事裁定书，证明原告曾向天津市河西区人民法院提起诉讼，要求被告魏正春将天津市河西区黑牛城道XX号综合楼的房屋楼面积1280平方米以及配套浴室全部腾空并交付原告并支付拖欠的租金、房屋使用费以及违约金等。
被告魏正春辩称，请求驳回原告全部的诉讼请求，被告魏正春不是租赁合同的主体，也不是天津市河西区水云间洗浴中心的业主。因此被告魏正春不应承担涉诉租赁合同的义务，也不应承担天津市河西区水云间洗浴中心的义务。2011年原告与案外人天津爱莱诺绮销售有限公司就涉诉房屋进行了诉讼，原告的负责人是姚为民劝说被告魏正春配合其进行诉讼，并代原告承诺与天津爱莱诺绮销售有限公司的案件结束后，将涉诉房屋出租给被告魏正春或魏正春指定的承租人9年。因此关于涉诉房屋的租赁期限尚未届满，涉诉房屋应由水云间洗浴中心继续经营使用，综上请求判决驳回原告对被告的诉讼请求。
被告魏正春向本院提交鉴定意见书1份。
被告天津市河西区水云间洗浴中心未出庭答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：
原告证据2房屋租赁合同1份，证明被告魏正春的承租范围，租赁期限已于2014年12月31日届满，且原告不再继续出租，合同终止。被告魏正春的质证意见为对签字的形成时间有异议，被告认为合同第一页和最后一页不是一份合同，因此对证明目的不认可。本院认为，原告的该证据已经过鉴定部门确认签名为被告魏正春本人，被告虽对签字形成时间有异议，但在其提出鉴定时并未对此要求鉴定，也无相反证据提交，因此，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信。
原告证据3情况说明，不属于证据范畴。
原告证据4本院开庭笔录2份，证明2013年1月10日，魏正春作为证人已经自认其为水云间洗浴中心的负责人。被告魏正春的质证意见为对于证据4真实性无异议，对证明目的有异议，该证据只能证明魏正春在2011年之前是洗浴中心的负责人。本院认为，该证据能够证明被告魏正春在2009年1月1日至2011年12月31日合同期内为水云间洗浴中心负责人，故对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
原告证据5（2012）西民二初字第1085号民事判决书1份、天津市第二中级人民法院（2013）二中民四终字第386号民事判决书1份、（2012）西民二初字第1086号民事判决书1份、天津市第二中级人民法院（2013）二中民四终字第387号民事判决书1份，证明天津爱莱诺绮服饰销售公司并非河西区黑牛城道XX号所有人，证明被告魏正春的承租房屋位置。被告魏正春的质证意见为对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议，在现阶段魏正春已经不再承租原告的房屋。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信，并可作为有效证据使用。
原告证据6天津爱莱诺绮服饰销售公司房产证复印件、魏政治与天津爱莱诺绮服饰销售公司签订的房屋租赁协议，证明魏政治向天津市工商行政管理局河西分局提交的经营场所证明并非合法有效，其设立天津市河西区水云间洗浴中心不具备依法成立的条件，应当被撤销注册登记。被告魏正春的质证意见为证据6与本案无关联性。本院认为，该证据与本案不具有关联性。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告魏正春作为天津市水云间洗浴中心业主于2006年开始租赁原告所有的坐落天津市河西区黑牛城道XX号院综合楼，租赁面积1280平方米，每年房屋租金为61万元，每年1月30日前支付30.5万元，每年8月30日前支付30.5万元。2012年3月2日天津市水云间洗浴中心注销。被告魏正春注销其经营的天津市水云间洗浴中心未告知原告。2012年3月29日由被告魏正春之兄魏政治作为业主在原租赁地点注册字号为天津市河西区水云间洗浴中心。之后，原告与被告天津市水云间洗浴中心原业主魏正春于2013年1月22日签订《房屋租赁合同》1份，出租方（甲方）天津机械施工有限公司，承租方（乙方）天津市水云间洗浴中心，内容为：“一、甲方将坐落于天津市河西区黑牛城道XX号院综合楼的房屋租赁给乙方作商业使用。二、合同有效期自2013年元月1日起至2014年12月31日止，共计贰年。楼面积1280平方米及与之相配套浴室，租赁期满后，甲方不再继续出租，本合同终止。三、房屋租金壹年为人民币61万元／年。每年元月30日前支付30.5万元租金，每年8月30日前支付30.5万元租金。四、甲方责任：l.甲方负责提供和办理出租房屋自身合法有效的证件，做到合法出租（乙方经营所需证件由乙方自行办理）；2.甲方保证建筑物可供乙方正常使用，二十四小时供电及生活用水。因供电、供水部门的抢修等导致停电、停水的，双方均无责。因甲方内部供电、供水设备的检修等特殊情况导致临时停水、停电的，甲方在及时通知乙方的情况下，甲方无责；3.甲方负责对出租建筑物外公用部分的供电线路、上下水源头、供电设施的检查维修（变电室设备）。如因乙方原因造成上述设备设施损坏（包括导致的其他损失），由乙方负责赔偿。五、乙方责任：l.乙方在经营期间应遵守国家法律、法规和相关规章制度。乙方独立经营、自负盈亏，并承担由此产生的一切责任；2.乙方自行负责自己内部保卫安全、防火、防盗工作。乙方自行承担内部所发生的各种案件责任。并与甲方签订安全保卫防火协议书。因乙方原因发生火灾，造成甲方建筑物及内部设施损坏的，由乙方承担责任及相应赔偿，并同时承担公安消防等部门对甲方的所有处罚；3.合同期内承租年度的租金应一次付清。逾期支付的，应按日千分之三的标准支付违约金，超过十天仍未支付的，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任；4.乙方的经营所需用水，应自行办理相关手续，所需费用由乙方承担。乙方用电应控制在50千瓦以内，如乙方申请的用电量超过200千瓦，则由双方协商解决。若供电系统实在无法满足乙方用电负荷时，甲方有权对乙方采取限电措施，以保证供电系统的安全运行；5.乙方自行负责所使用房屋的日常维修，乙方所承租的建筑物及所有场院以内的上、下水管道及乙方所承租房屋的外部供暖管道，室内供暖设施，自变电室外至所承租建筑物的供电线路的日常使用维修均由乙方负责，并承担所有费用；6.乙方按月缴纳所使用建筑物的供水水费、电费。费用标准执行天津市统一收费标准。每月按当月用电总额的5%缴纳变电设施维修管理费，乙方每月20日将当月水电费及变电室设施维修管理费交与甲方，逾期不交的，甲方有权采取停水、停电措施，造成的后果由乙方承担；7.乙方自行解决承租房屋冬季采暖事宜。所购置的采暖设备及使用中的维修费用由乙方自行承担；8.乙方不得利用所承租的房屋进行任何形式的合租、转租、抵押；9.乙方不得随意拆改房屋设计结构，如因经营需要，需要对房屋改动的，应以书面形式征求甲方意见，在取得甲方同意后，方可实施；10.合同期满、乙方违约导致合同应当解除、动拆迁及开发等导致提前终止的，乙方保证及时将建筑物完整无损的（包括不可拆卸的装修）交还甲方，甲方无需补偿。上述各种原因终止后逾期30天不办理交还手续的，甲方有权直接收回房屋，房屋内的物品视为乙方已全部放弃；11.乙方在承租期内所发生的各项费用，如消防、治安、环保、城管、绿化等政府主管部门征缴的相应费用，均由乙方自行负责。六、共同责任：1.承租期内，如遇不可抗力等自然灾害，造成本合同不能履行，本合同自然终止，甲乙双方各自承担自己的损失。2.承租期间，如遇动拆迁、甲方或第三方开发等原因导致甲方需要收回上述房屋，甲方应提前1个月通知乙方，乙方应按搬迁时间无条件搬迁，双方互不补偿。乙方交付的未使用部分的租金，甲方应无息返还。七、其他：1.本合同签订后，双方签署的各项合同、协议补充协议、备忘录等文件一并废止；2.对本合同任何条款的违反均应视为违约，因违约方原因造成合同终止，违约方应向对方承担违约责任，向守约方交付违约金三万元人民币；3.除非乙方另行提供通讯地址，否则租赁房屋的地址即为乙方通讯地址。因乙方地址问题导致不能收到甲方通知的，一切不利后果由乙方承担；4.本合同未尽事宜，甲乙双方应本着友好协商的姿态协商解决，并以补充协议形式加以完善。双方应履行合同条款，如合同履行发生纠纷，应协商解决，协商不成的可向房屋所在地法院起诉；5.本合同一式两份，甲乙双方各执一份。甲方：天津机械施工有限公司公章，乙方：天津市水云间洗浴中心公章，魏正春。”庭审中，被告魏正春对于《房屋租赁合同》最后一页自己的签名申请鉴定，本院于2016年5月13日公告期满后，召集当事人选定天津市天意物证司法鉴定所进行鉴定，2016年8月2日该鉴定部门作出了天津市天意物证司法鉴定所司法鉴定意见书，鉴定意见为：检材中“魏正春”签名的字迹与样本中魏正春书写字迹是同一人书写。对于鉴定意见书原告无异议，被告魏正春对鉴定意见书无异议，认为该合同第一页和最后一页不是一份合同。但被告魏正春对其辩称意见未提供相应证据。
被告天津市河西区水云间洗浴中心经营者魏政治在闭庭后通过EMS向本院寄送了中华人民共和国辽宁省阜新市公证处出具的《公证书》一份，以此证明其自2012年开始经营洗浴中心，自负盈亏，与魏正春没有关系。2016年初由魏正春代管洗浴中心，但任何关于洗浴中心的事情都需经过其同意。关于房主起诉的事情，本人知道，但不同意房主意见，房主承诺租赁诉争房屋给本人9年，现在就让其腾房不同意。本人装修洗浴中心花了很多钱，所以其不腾房。
原告自认被告天津市水云间洗浴中心原业主魏正春于2013年1月28日向其交纳租金30.5万元，2013年7月15日向其交纳租金15万元，2013年11月12日向其交纳租金15.125万元，2014年1月25日向其交纳租金30.5万元，2014年8月10日向其交纳租金15万元。但未提供被告魏正春交纳租金的相关票据。被告魏正春辩称，自己在诉讼房屋经营到2011年底。之后于2012年3月2日天津市水云间洗浴中心注销，魏政治在原租赁地点成立天津市河西区水云间洗浴中心，其交租等事宜均系替魏政治管理。
另被告天津市河西区水云间洗浴中心经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。
经当事人确认，本案争议焦点为：1.被告魏正春以天津市水云间洗浴中心的名义与原告签订的《房屋租赁合同》效力问题；2.诉争房屋腾房主体和交纳租金主体如何确认问题；3.原告主张违约金应否支持的问题。
本院认为，关于争议焦点1，被告魏正春在其经营的天津市水云间洗浴中心于2012年3月2日已经注销的情形下，仍于2013年1月22日与原告签订《房屋租赁合同》，并加盖天津市水云间洗浴中心公章。同时，被告魏正春对上述《房屋租赁合同》的签名申请鉴定，经鉴定结果为签名为本人所签，据此，被告魏正春应对原告不知其注销天津市水云间洗浴中心的行为后果承担相应的法律后果。由此认定原告与被告魏正春签订的《房屋租赁合同》有效。
关于争议焦点2，根据合同相对性，签订《房屋租赁合同》的主体系原告和被告魏正春，因此，交纳租金的主体为被告魏正春。至于被告天津市河西区水云间洗浴中心是否为租赁房屋实际使用人问题，由于该洗浴中心未实际向原告交纳合同期限内2014年9月至2014年12月31日房屋租金155000元，因此，根据合同相对性，合同期限内的房屋租金应由被告魏正春交纳。至于2015年1月1日起至2015年3月31日合同期外房屋使用费152500元由谁支付的问题，因被告魏正春将诉争房屋交给天津市河西区水云间洗浴中心使用，并未有经过原告书面同意的书面证据，考虑天津市河西区水云间洗浴中心自认为诉争房屋实际使用人，因此，该时间段的租金应由被告魏正春支付，魏正春支付后，可向天津市河西区水云间洗浴中心主张权利。原告要求被告魏正春支付该时间段房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告魏正春自2015年4月1日起按照原日租金1671.23元标准，向其支付至实际腾房之日止房屋使用费的诉讼请求，同理，本院予以支持。
关于争议焦点3，原告要求被告魏正春按照日千分之三标准向原告支付自2014年8月31日至实际付款之日迟延支付租金的违约金99045元的诉讼请求，鉴于原告与被告魏正春签订《房屋租赁合同》时，有审查不严的过失且与约定不符，因此，原告要求被告魏正春支付违约金的主张，本院不予支持。
综上，原告要求被告魏正春将坐落天津市河西区黑牛城道XX号院综合楼房屋楼面积1280平方米及配套浴室全部腾空的诉讼请求，本院应予支持。鉴于被告天津市河西区水云间洗浴中心作为诉争房屋的实际使用人，也应负有腾房义务，原告虽不主张被告天津市河西区水云间洗浴中心腾房，但为了案结事了，也应当由天津市河西区水云间洗浴中心将诉争房屋及全部配套设施等共同腾交给原告。被告魏正春应将2014年9月1日至2014年12月31日房屋租金155000元支付给原告。关于原告要求被告魏正春支付自2015年1月1日起按日租金1671.23元的标准向原告支付至实际腾房之日止房屋使用费的诉讼请求，因被告魏正春将诉争房屋交予被告天津市河西区水云间洗浴中心使用，未经过原告同意，故未腾房期间的房屋使用费也应由被告魏正春交纳。魏正春缴纳房屋使用费后，可向实际使用人主张权利。关于原告要求被告魏正春按照日千分之三的标准向原告支付自2014年8月31日至实际付款之日止迟延支付租金的违约金（暂计算至2015年3月31日）99045元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起10日内，被告魏正春、被告天津市河西区水云间洗浴中心将坐落于天津市河西区黑牛城道XX号院综合楼房屋楼面积1280平方米及全部配套浴室腾空交予原告天津机械施工有限公司；
二、本判决生效之日起10日内，被告魏正春向原告天津机械施工有限公司支付2014年9月1日至2014年12月31日租金155000元；
三、本判决生效之日起10日内，被告魏正春按日租金1671.23元的标准，向原告天津机械施工有限公司支付自2015年1月1日至2015年3月31日房屋使用费152500元；
四、本判决生效之日起10日内，被告魏正春按日租金1671.23元标准，向原告天津机械施工有限公司支付自2015年4月1日起至实际腾房之日止房屋使用费；
五、驳回原告天津机械施工有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7398元，由原告天津机械施工有限公司负担1802元，由被告魏正春负担5596元（本判决生效之日起7日内给付）。
鉴定费3000元,由被告魏正春负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 蔡荣华
审 判 员 关 津
人民陪审员 王宝起
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 张骏蓬
本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。