江苏省宿迁市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）宿中执异字第0095号
异议人（被执行人）江苏宏威新型建材有限公司，住所地沭阳县经济开发区官西大道西侧章顶路北侧。
法定代表人李凤兰，该公司董事长。
委托代理人刘仁杰。
申请执行人沭阳县中小企业信用担保有限责任公司，住所地沭阳县苏州中路姑苏花苑1号楼。
法定代表人殷正光，该公司董事长。
委托代理人肖建。
被执行人江苏世邦管业制造有限公司，住所地沭阳县经济开发区慈溪路30号。
法定代表人张国祥，该公司董事长。
被执行人张国祥。
被执行人张王宝。
被执行人施银巧。
被执行人宋海云。
被执行人宋和根。
本院在执行沭阳县中小企业信用担保有限责任公司（以下简称中小企业担保公司）与江苏巨邦管业制造有限公司（以下简称巨邦公司）、江苏宏威新型建材有限公司（以下简称宏威公司）、宋和根、宋海云、张国祥、张王宝、施银巧担保追偿权纠纷一案过程中，被执行人宏威公司向本院提出异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查完毕。
异议人宏威公司提出异议称，异议人宿迁市钟吾房地产评估咨询有限公司（以下简称钟吾公司）作出的《房地产估价报告》提出如下异议：一、委托评估机构程序违法。《最高人民法院关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》（法释（2002）8号）第十条规定：人民法院司法鉴定机构依据尊重当事人选择和人民法院指定相结合的原则，组织诉讼双方当事人进行司法鉴定的对外委托。诉讼双方当事人协商不一致的，由人民法院司法鉴定机构在列入名册的、符合鉴定要求的鉴定人中，选择受委托人鉴定。《江苏省高级人民法院关于确定委托鉴定机构的意见》第一条规定：全省各级法院在诉讼活动中需要对专门性问题进行司法鉴定的，应当公开选择确定鉴定机构。本案中，在确定评估机构时，异议人并未参与协商确定，而是法院自行确定钟吾公司作为评估机构，违反了上述规定。二、评估项目不全，遗漏工程量留项未予计算，有3000平方米辅助房框架没有评估。钟吾公司在《估价师声明》中载明“如若当事人不认可本次评估的建筑面积，最终以房产规划主管部门认可确认的建筑面积为准”，说明钟吾公司测定建筑面积不是一个客观、合法的数据，验证了建筑面积确实存在错误。三、在建筑物价值测算中，没有按图纸结算，没有按江苏省建设工程费用定额标准结算，且未考虑施工时极高的建材价格。1、在测定建筑物价值时，完工部分和未完工部分均有规范的施工图纸，评估机构却没有按施工图纸进行测算，导致评估出现误差。2.在确定建筑物单价时，未按照国际惯例江苏省住房和城乡建设厅建设工程费用定额标准核算，多处建筑面积单价偏低，甚至有低于实际造价，导致整个建筑物估价过低。3.该建筑物在建设施工期间，建材市场价格高涨，异议购买钢材、水泥、砂石等材料价格远高于评估时价格，导致评估价与实际价值相差甚大。四、土地面积未按异议人实际所有的全部面积核算，且土地单价严重偏离市场价格。1.在核定土地面积时，仅按异议提供的土地使用权证计算78.78亩。但异议人实际购买的土地面积为100亩，尚有21.22亩未发证，在评估时未予计算。2.评估机构采用成本逼近法测算的土地单价为185.59元／㎡，与按照基准地价系数修正法测算的土地单价224.39元／㎡相差甚大，评估机构却以两者相差不大为由采用平均法确定土地单价169元／㎡，与该地块实际市场价格严重不符，导致评估价值过低。综上，异议人认为此次委托钟吾公司进行评估违反法定程序、钟吾公司估价方法不当，评估项目不全、评估价值过低，所作出的评估报告不能作为拍卖依据。
申请执行人中小企业担保公司答辩称：宏威公司提出的异议不成立，请求依法予以驳回。主要理由为：一、法院委托钟吾公司评估程序合法。异议人主张本次评估违反《最高人民法院关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》（法释（2002）8号），但该规定已经被《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释（2009）16号）所取代。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》，答辩人有权不与异议人协商评估机构，而由法院直接从评估机构名册内随机确定。本案中，答辩人没有也不愿与异议人协商确定评估机构，法院从评估机构名册内随机确定钟吾公司作为本次评估机构程序合法。二、评估报告合法有效。异议人对钟吾公司在《估价师声明》中载明“如若当事人不认可本次评估的建筑面积，最终以房产规划主管部门认可确认的建筑面积为准”理解有误，如果异议人提出的辅助房屋3000平方米不在房产规划主管部门认可确认的建筑面积范围内，则该建筑属违法建筑，应予拆除，不能作为拍卖标的物。如果确属遗漏，可以补充评估。无论属于何种情形，均不影响评估报告的效力。三、异议人质疑建筑物和土地使用权评估价值过低没有事实和法律依据。评估机构按照法律和行业规定进行评估，不可能也不应当按照异议人意愿或设定的方案进行评估。异议人虽对此提出异议，但并未提出明确具体的错误所在，也未提供相应的证据。至于地价问题，评估报告确定土地单价为169元／㎡，已经远超过当地政府规定的工业用地价格，并没有损害异议人的合法权益。四、评估报告可作为拍卖价格的参考依据。委托评估的目的在于为法院拍卖、变卖执行标的物提供参考价值，不同于审理过程中对工程价款的鉴定。在拍卖过程中，法院可以依法在一定幅度内降价拍卖，竞买人可以在底价的基础上加价，导致拍卖价与评估价可能有一定的偏离，因此，评估机构只要依法履行职责，不存在违法评估，评估结论没有严重偏离实际价值，则该评估报告可以作为确定拍卖底价的参考依据。
被执行人巨邦公司、宋和根、宋海云、张国祥、张王宝、施银巧未作答辩。
经审查查明，中小企业担保公司与巨邦公司、宏威公司、宋和根、宋海云、张国祥、张王宝、施银巧担保追偿权纠纷一案，本院于2013年10月13日作出（2013）宿中商初字第0178号民事判决：一、被告江苏巨邦管业制造有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告沭阳县中小企业信用担保有限责任公司代偿款5011370.67元及违约金（两笔代偿款分别以200万元为基数，自2012年10月18日起按银行同期贷款利率四倍计算至判决给付之日；以300万元为基数，自2013年2月22日起按银行同期贷款利率四倍计算至判决给付之日），并赔偿律师代理费59256元。二、被告江苏宏威新型建材有限公司、宋和根、宋海云、张国祥、张王宝、施银巧对本判决第一项债务承担连带偿还责任，担保人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、被告江苏巨邦管业制造有限公司不履行上述第一项债务时，原告沭阳县中小企业信用担保有限责任公司有权对江苏宏威新型建材有限公司提供抵押的位于沭阳经济开发区赐富路南侧建筑面积为30960平方米的厂房价款在500万元限额内优先受偿，担保人承担担保责任后，有权向债务人追偿。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59256元、公告费560元，合计59816元，由被告江苏巨邦管业制造有限公司、江苏宏威新型建材有限公司、宋和根、宋海云、张国祥、张王宝、施银巧负担。该判决生效后，因巨邦公司、宏威公司、宋和根、宋海云、张国祥、张王宝、施银巧未履行生效判决确定的义务，中小企业担保公司向本院申请执行，本院于2014年4月28日立案执行。在执行过程中，本院于2014年8月12日作出（2014）宿中执字第0121号执行裁定：对被执行人江苏宏威新型建材有限公司所有的位于沭阳县经济开发区赐富路南侧的厂房（面积为30960平方米）、附属设施及其坐下土地使用权进行评估拍卖。2014年8月1日，本院委托钟吾公司对执行标的物进行价值评估。钟吾公司接受本院委托后，指派有资质的评估人员对涉案财产进行评估，并出具了宿钟吾司鉴估字第（2014-029）号《房地产估价报告》。宏威公司针对该报告，提出上述异议。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释（2009）16号）第六条第二款规定：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。根据上述规定，宏威公司申请重新评估的理由不成立，本院不予支持。理由如下：一、关于评估机构确定是否违法问题。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（法释（2011）21号）第三条规定：人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构。钟吾公司具备相应的评估资质，本院采用随机的方式确定其为本次评估机构，符合上述规定。二、关于是否遗漏工程量问题。异议人主张评估报告中遗漏了3000平方米辅助房框架未计算，但并未提供证据证明，本院不予采信。三、关于建筑物价值是否过低问题。本次评估对象为在建工程，异议人未提供建筑图纸，评估机构按照实测面积计算并无不当。异议人主张建筑面积存在误差，但未提供证据证实，本院不予采信。关于建筑物单价确定是否符合规定问题，异议人仅是笼统地认为评估机构未按照江苏省住房与城乡建设厅建设工程费用定额标准核算，而未说明具体项目和标准，本院不予采信。本次评估是为拍卖涉案厂房提供参考依据，应按评估时的市场价值确定，异议人主张建筑材料价格应按照施工时的市场价格确定，没有依据，本院不予采信。四、关于土地使用权价值是否过低问题。异议人提供的土地使用权证上载明的土地面积为78.88亩，建设用地使用权出让合同载明的土地面积亦为52587平方米（折合78.88亩），故其主张应按100亩计算没有依据，本院不予支持。异议人交纳的土地出让金为96.0313元／㎡，本次评估确定的土地单价为169元／㎡，因此，异议人关于土地单价确定过低的理由不成立，本院不予采信。综上，宏威公司对本次评估提出的异议没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回江苏宏威新型建材有限公司的异议申请。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。
审 判 长 苏良波
审 判 员 赵述安
代理审判员 陈 鹏
二〇一六年三月十五日
书 记 员 陆 野