吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民二初字第837号原告：李大鹏，住哈尔滨市南岗区。委托代理人：王芝茹，住吉林市。被告：吉林市春成房地产开发有限公司，住所：吉林市昌邑区中兴街100号。法定代表人：孔繁春，该公司经理委托代理人：刘刚，该公司法律顾问。原告李大鹏诉被告吉林市春成房地产开发有限公司（以下简称春成开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李大鹏的委托代理人王芝茹、被告春成开发公司的委托代理人刘刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李大鹏诉称：2012年2月15日，原告与被告签订了吉林市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于吉林市昌邑区中兴街100号钻石秀苑4#楼2单元10层97号私产房屋，面积为133.73平方米，房屋总价款为640299元。合同约定，如果未能按期交付房屋，开发商承担违约责任，按日支付房款的万分之0.5的违约金，日违约金为32元。被告在2013年6月末才通知原告可以办理入户手续，因此违约金为5794元。合同同时约定被告应在规定的交付房屋日期后500日内向原告交付房屋产权证，至2014年11月13日已经满500日，至今已经逾期398日，被告仍未交付且没有告知何时交付，因此，被告应承担违约责任。因合同中未对迟延交付房屋权属证书的违约责任进行规定，根据最高院2003年公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第18条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”因此每日应赔偿的数额为：总房款×（银行贷款年利率×1.5÷365）=640299×（4.75%×1.5÷365）=124.98元。至起诉之日止的赔偿数额为398×124.98=49742元。被告已经违约，侵害了原告的合法权益，故诉讼至法院，请求：1、判令被告给付迟延交房违约金5794元；2、判令被告给付起诉之日的怠于办理房产证赔偿金49742元，两项总计55536元；3、诉讼费用由被告承担。被告春城房地产公司辩称：1、原告诉请超过时效，不应该得到法院支持。2013年6月28日原告通知入户，应从6月28日开始起计算损失时效；2、被告于原告关于迟延交付房屋和延迟办理房证问题的纠纷已经双方解决，被告无需承担责任。被告向原告交付房屋时，协商过延迟交付和办理房证的问题。双方协商确定被告支付涉案房屋的燃气初装费1500元，双方不再有任何纠纷；3、原告违反入户费用清单请求中的和解约定，应当在原告的诉讼请求中返还1500元的燃气初装费，或者在其主张的金额当中予以抵消。原告向被告主张延迟交房的违约金，违反了双方签订的入户费清单中对进户后与开发公司再无任何经济纠纷的约定，如果法院支持原告的诉请，则原告应当向被告返还为其支付的1500元燃气初装费，或者在原告所诉讼的请求金额当中予以抵消；4、原告的诉请不符合合同约定，不符合法律规定，应驳回。合同中约定，被告承担迟延交付房屋违约金是延期交付房屋第二日起90日止，超过90日，双方对违约金数额无规定。因此，被告即使支付违约金，也仅需支付逾期交房第二起至90日内的违约金。其次，原告在第二项诉请既不属于被告于原告之间的合同约定，也不属于原告的实际损失，无法律依据，且文意表达不够明确，应驳回；5、关于被告迟延交付房屋及办理房证的问题，被告已经尽到了相应的义务，不应承担违约责任。被告迟延交付房屋的原因在于政府调整规划临时发生改变，使得工程未能如期完工，是不可抗力原因，被告不应承担违约责任；6、①关于原告第二项诉请，在原告和被告签订的房屋买卖协议第15条，明确约定了出卖人应在商品房交付十日后500日内，将办理权属登记，出卖人提供资料报给产权机关备案。如因出卖人的责任。该条款可以明确约定，出卖人的责任在于在500日内将权属登记所需提供的材料报产权登记机关备案即可，出卖人已经完成了出卖人的义务，不存在违约；②原告第二项诉请中的计算方法及计算天数不符合合同约定，也没有法律依据，应驳回。经审理查明：2012年2月15日，李大鹏与春成开发公司签订商品房买卖合同一份，约定李大鹏购买春成开发公司开发的位于吉林市昌邑区中兴街100号钻石秀苑小区4号楼02幢2单元0210097室房屋，建筑面积133.73平方米，房屋价款640299元；其中合同第八条约定，春成开发公司应当在2012年12月31日前将经验收合格的房屋交付李大鹏使用；第九条约定，春成开发公司如未按合同规定的期限将商品房交付使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，春成开发公司按日向李大鹏支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；第十五条关于产权登记的约定，春成开发公司应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由春成开发公司提供的资料报产权登记机关备案，如因春成开发公司的责任，李大鹏不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3种方式处理，但第3种方式为空白，双方并未约定具体的违约责任方式；同时该合同还约定了其他条款。合同签订后，李大鹏交付了全部购房款，但春成开发公司并未按合同约定的时间交付房屋，直至2013年7月2日才通知进户。现春成开发公司仍未给李大鹏办理该房屋的房屋产权证书。另查明，自2013年起，钻石秀苑小区的业主包括李大鹏等人多次到吉林市昌邑区人民政府信访局等部门反映春成开发公司逾期交房和没有办理房屋产权证等情况，吉林市昌邑区人民政府信访局也协调业主与春成开发公司见面协商上述问题。认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、不动产统一发票、进户通知单、《关于钻石秀苑业主上访情况说明》、入户费用清单、《关于加快居民住房产权办理工作进展情况的通报》等证据。根据李大鹏的诉讼请求及春成开发公司的答辩意见，归纳本案所争议的焦点为：1、李大鹏主张权利是否已超过两年诉讼时效期间；2、春成开发公司是否存在逾期交付房屋的违约行为及李大鹏主张的逾期交付房屋违约金的标准和数额是否应予支持；3、春成开发公司是否存在逾期办理房屋产权证的违约行为及李大鹏主张的逾期办证违约金的标准是否应予支持。现结合本案争议焦点分析评判如下：一、李大鹏主张权利尚未超过两年诉讼时效期间。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”结合本案，通过吉林市昌邑区政府信访局出具的《关于钻石秀苑业主上访情况说明》可以看出，李大鹏等钻石秀苑的业主自2013年起多次到吉林市昌邑区政府信访局等部门反映春成开发公司存在逾期交房和逾期办证等情况，吉林市昌邑区政府信访局也积极协调业主与春成开发公司见面协商上述问题。由此可见，李大鹏主张权利的诉讼时效因其通过信访部门向春成开发公司主张权利而中断，结合其本次提起诉讼的时间，故其主张权利的诉讼时效期间并未超过两年，因此，春成开发公司提出的此抗辩意见，本院不予采纳。二、春成开发公司存在逾期交付房屋的违约行为，同时李大鹏主张的逾期交付房屋违约金的标准和数额应予支持。本院认为，李大鹏与春成开发公司签订的商品房买卖协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李大鹏已按合同约定支付了全部购房款，春成开发公司亦有义务按照约定时间交付房屋。结合双方签订的合同第八条约定，春成开发公司应在2012年12月31日前交付房屋，但春成开发公司却在2013年7月2日通知李大鹏进户，故其行为已构成违约，李大鹏要求春成开发公司承担逾期交付房屋的违约责任，应予支持。关于春成开发公司提出其已替李大鹏交纳燃气初装费，并在《入户费用清单》中载明进户后与开发公司再无任何经济纠纷，故以此为由主张免除逾期交付房屋的违约责任的抗辩意见。本院认为，结合该入户费用清单的内容可知，该费用清单仅是对双方办理房屋入住手续时所交纳的相关费用进行的商议，与本案逾期交付房屋的事实并没有关联性，且李大鹏对此也不予认可，故春成开发公司提出的此抗辩理由，本院不予采纳。关于春成开发公司提出逾期交付房屋系由于政府整体规划临时发生改变所致，属不可抗力不应承担违约责任的抗辩意见。本院认为，因春成开发公司对此事实并未提供相关证据予以证明，故其提出的此项抗辩意见，本院亦不予采纳。关于逾期交房违约金的标准及数额问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”及第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方虽在合同第九条约定了逾期交付房屋违约金的计算方法，即逾期不超过90日，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，春成开发公司按日向李大鹏支付已交付房价款万分之零点五的违约金。事实上，春成开发公司逾期交付房屋的时间已超过90日，且双方约定的违约金标准过低，不足以弥补李大鹏因逾期交付房屋所造成的租金损失，故李大鹏要求增加违约金数额，并参照该小区其他业主鉴定的相应期间其逾期交付房屋所造成的实际租金损失，并不违反法律规定。因此，依照上述司法解释的规定，并结合鉴定机构的其他鉴定结论，春成开发公司应当赔偿李大鹏2013年1月1日至2013年7月2日的房屋租金损失5794元。李大鹏提出的此项诉讼请求，本院应予支持。三、春成开发公司存在逾期办理房屋产权证的违约行为，同时李大鹏主张的逾期逾期办理房屋产权证违约金的标准应予支持。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”及第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所登记的期限；（二）……、（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”结合本案，春成开发公司作为房地产开发企业，其将房屋销售给李大鹏后，其有义务将房屋所有权转移给李大鹏，即给李大鹏办理房屋所有权属证书。根据双方签订的合同第十五条约定，春成开发公司应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由春成开发公司提供的资料报产权登记机关备案，如因春成开发公司的责任，李大鹏不能在规定期限内取得房地产权属证书的，但对由此承担的违约责任双方并没有约定。虽然该条款载明的是在商品房交付使用后500日内由春成开发公司提供资料报产权登记机关备案，但结合该条款后半部分关于不能在规定期限内取得房地产权属证书违约责任的约定和上述司法解释所规定的房地产开发公司有办理房屋所有权属证书义务的内容，故该条款应认定双方对办理房屋所登记的期限进行的约定，因春成开发公司至今仍未给李大鹏办理房屋所有权证，故其行为已构成违约，李大鹏要求春成开发公司承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，应予支持。关于春成开发公司提出其已经向房产部门提交了办理房证的相关手续的抗辩意见。本院认为，因春成开发公司对此抗辩意见并未能提供证据予以证明，故春成开发公司提出的此项抗辩意见，本院不予采纳。关于春成开发公司提出未能办理房屋产权证系因建设方不向开发方提供质检工程材料，而无法通过竣工备案，所以无法办理房屋产权证的抗辩意见。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此规定，对于春成开发公司主张逾期办理产权证系由于建设方的违约行为所致，故其可就此向建设方主张权利，但其不能以此对抗房屋的买受人，且对于上述情况春成开发公司应是可以预见、克服和避免的，故不属于其免责理由，因此，春成开发公司提出的此抗辩意见，本院不予采纳。关于逾期办证违约金的标准问题。本院认为，因双方对逾期办理房屋所有权证的违约责任并未进行约定，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，违约金应按照已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）规定：“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加上30%-50%；”本案中，逾期办理房屋所有权证违约金的起算日应自实际给付房屋之日即2013年7月2日起500日的第二日即2014年11月15日开始计算，截止至实际办理完产权证之日止，以交付购房款640299元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准上浮30%的标准支付。对于李大鹏的此项诉讼请求其合理部分，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条规定及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十条、第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十七条、第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吉林市春成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李大鹏逾期交付房屋违约金5794元；二、被告吉林市春成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李大鹏自2014年11月15日至实际办理完产权证之日止逾期办理房屋所有权证的违约金，以购房款640299元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准上浮30%计算；三、驳回原告李大鹏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告吉林市春成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  南相禄人民陪审员  颜淑莉人民陪审员  于耀香二〇一六年十一月十日书 记 员  庄碧瑶提出执行申请期限为二年