上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1247号
原告（反诉被告）李保华，女，1978年6月15日生，汉族，住海南省。
委托代理人丁勇强，上海仁科律师事务所律师。
委托代理人樊仁忠，上海仁科律师事务所律师。
被告（反诉原告）蔡志荣，男，1974年12月18日生，汉族，住福建省。
委托代理人高晓宁，北京中银（厦门）律师事务所律师。
原告李保华诉被告蔡志荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法适用简易程序于同年6月8日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序进行审理。被告蔡志荣于2015年8月28日就本案提起反诉，本院依法予以受理后于2015年10月10日再次公开开庭审理。原告及其委托代理人丁勇强、被告的委托代理人高晓宁均到庭参加诉讼，被告蔡志荣到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告李保华诉称，2012年5月9日，原、被告签订《房屋租赁协议》。原告租赁被告位于松江区九新公路XXX号商铺（以下简称“系争商铺”）作为销售海南特产使用。原告依约履行合同义务，但被告签订合同后故意阻挠原告正常经营，于2013年4月30日、5月22日和6月19日带多人冲进店内，强行将店内物品搬出，致使全部毁损，造成原告经济损失达十万元。原告认为双方租赁合同合法有效，被告无权强行进店搬走物品，原告合法权益受到损害。据此，原告诉至法院，请求判令：1：被告向原告返还系争商铺；2、被告赔偿原告侵占物品损失100，000元和设备损失50，241元；3、被告将店铺装饰装修恢复原状；4、被告赔偿原告经营损失400，000元。庭审中，经本院释明双方租赁合同已经解除后，原告变更其诉讼请求为：1、要求被告返还押金13，246元；2、被告赔偿原告物品损失100，000元和设备损失50，241元；3、被告赔偿原告装修费用50，000元；4、被告赔偿原告经营损失340，000元。
被告蔡志勇辩称，首先，就原告押金主张，合同约定原告发生逾期付款情形的，押金不予退还，因此原告违约在先，被告不同意返还押金；其次，就原告提出的物品损失，其既未证明清单中财产为其合法拥有、上述财产确在商铺中，也未证明被告实施了非法侵占原告财产的行为。2013年4月至6月期间双方多次报警，笔录表明原告一直在使用商铺，被告也未搬走物品，原告没有证据证明其物品被被告占有；再次，就装修损失，原告并未提供其装修的依据，即便原告装修但未经被告同意，因此被告不同意进行赔偿；最后，就经营损失没有法律依据，本案中的违约方为原告，原告主张经营损失缺乏事实和法律依据。综上，被告不同意原告全部诉请。
同时，被告蔡志勇反诉称，根据《商铺管理合作合同》的约定，原告应于2013年1月20日支付2013年2月1日至2013年4月30日期间的租金，但其于2013年4月4日才支付5，904元。根据合同约定原告逾期支付相关费用超过30天的，被告可单方面解除合同，且从第31天为该合同的提前终止日，也为商铺场地提前归还日；商铺场地提前归还，保证金不予退还。若因此给被告造成损失的，原告应予以赔偿。因此在原告逾期支付租金的情况下，合同解除条件成就，故双方合同于2013年2月20日解除。2013年2月1日至2013年6月30日期间原告应支付系争房屋的占有使用费29，520元，扣除原告已付9，704元，尚欠19，816元。另，被告应于2012年7月底再支付相当于一个月租金5，623元的保证金，但其于2012年11月19日才支付。根据《商铺管理合同合同》约定，原告逾期缴纳保证金的，每逾期一日应按逾期缴纳费用总额的3%支付违约金。综上，被告反诉要求：1、确认双方签订的《商铺租赁合作合同》于2013年2月20日解除；2、原告向被告支付2013年2月1日至2013年6月30日期间欠付的房屋占有使用费19，816元；3、原告向被告支付逾期支付保证金的违约金18，218元（以5623元为本金，从2012年7月30日计算至2012年11月19日，按日3%计算）。
原告就被告的反诉辩称，被告出租未经产权人同意，因此双方合同应当无效。由于被告未提供房产证明，原告无法办理登记，发生争执，后原告欲扩大租赁范围，双方协商过程中被告实施了清场恐吓行为。但原告租金都是按时支付的。就违约金和租金，被告均过了诉讼时效。综上，原告要求驳回被告全部反诉请求。
经审理查明：上海恒地锦亭房产开发有限公司为松江区九亭镇九新公路、九新公路11弄、33弄的产权人。
2012年5月9日，原、被告签订《商铺管理合作合同》一份，载明双方合作商铺坐落在上海市松江区九新公路XXX号一层。原告使用商铺作为海南特产使用。合作期限从2012年5月10日至2015年7月29日，管理费5，623元／月，递增率从第二年起每年递增5%，第三年起每年递增8%。保证金11，246元，水电煤费用保证金2，000元。管理费按季度提前10天分别于7月20日、10月20日、1月20日、4月20日之前缴纳。原告不得将该商铺与第三方合作经营或转租，如需转租，应书面征得被告同意。合同第9-2条约定，原告逾期不支付租金累计超过1个月的，被告可以书面通知原告解除合同，原告应向被告按月管理费1倍支付违约金，如造成损失的有权主张差额部分。第十条第二款约定：原告逾期缴纳管理费、保证金等费用，每逾期一天，按逾期缴纳费用总额的3%支付违约金给被告。逾期30天未缴纳的，被告可以单方面解除本合同。逾期第31天为该合同的提前终止日，也为商铺场地提前归还日；商铺场地提前归还，保证金不予退还。该合同还对其他违约责任、解除条件等条款进行了约定。原、被告签订《商铺管理合同》事宜经过上海恒地锦亭房产开发有限公司同意。
2012年5月9日，原告向被告支付2012年5月10日至8月10日期间的租金15，360元。2012年5月10日，原告向被告支付店铺房租押金5，623元（押金单据注明另一个月押金于2012年7月20日与房租一起支付，以另一张押金条为据）和水电押金2，000元。2012年8月13日，原告支付被告16，869元；2012年11月7日，原告支付被告16，869元。2012年11月9日，原告支付被告押金5，623元。2013年4月4日，原告支付被告5，104元；2013年5月3日，原告支付被告900元；2013年5月14日，原告支付被告900元；2013年5月20日，原告支付被告200元。
2013年4月，被告向原告送达告知书，载明原告严重欠付租金，因此双方合同解除，要求原告于2013年4月21日搬离系争房屋。
2013年4月30日15时12分，原告报警称，其租赁松江区九亭镇九新公路XXX号的店面开设海南特产店，现被告强行要其搬离，而原告称合同签至2015年。2013年4月30日凌晨1时许，原告听到门外有声响，发觉房门被反锁，其透过玻璃门看到是被告在撕其店门口上方的招牌。原告称重新修缮招牌需要至少500元，具体多少不确定。
2013年4月30日下午，被告曾带人至系争店铺，将店铺物品强行搬至店铺以外。后原告于当日16时07分报警，后警察到场并告知通过法院解决。
2013年5月4日，被告报警称，因原告3个月租金未付，双方发生纠纷。被告到九亭派出所制作询问笔录，称：其来反映同原告间纠纷事宜，主要过程系原告未按期支付房租，被告要求其搬走，对方一直不同意搬，因此当时被告到系争商铺打算将对方放在商铺内的东西处理，但怕说不清楚，所以请民警见证。民警告知其通过法院解决，严禁发生违法犯罪行为。
当日，原告在九亭派出所陈述，双方因房租事宜发生争议，被告要求其搬走，并带人砸店，打算下周一去法院起诉。
2013年5月22日，原告报警称，在九新公司15号海南特产店店内失窃，产品被盗，请民警到场处理。
2013年6月19日，原告再次报警称：在九新公路XXX号其与房东蔡志荣因租赁问题产生纠纷。后民警将双方带回所处理。
当日，被告在九亭派出所陈述由于原告于2013年1月20日起不付租金，双方发生纠纷。由于对方没有诚意租赁下去，所以被告决定不再租赁给原告。被告并未搬动或损坏其中物品，希望在第三人见证下将原告东西从店铺搬走。
2013年8月14日，原告到九亭派出所反映被告合同诈骗和盗窃原告物品的情况。原告陈述双方争议过程为：2012年5月开始原告租赁被告房屋，2013年初开始就租赁和转让等事宜进行协商，后被告不租给原告房屋也不同意原告转让。4月4日，被告找人将原告东西往外搬，原告报警，民警到场调解。待民警离开，搬东西的人重手重脚损坏了原告货物，之后店面的门也被被告卸掉。4月15日卸掉的门被装上，但在门上加了一个封条，写明“由于此店长期欠租，此门被封，谁开此门谁将负法律责任”。原告撬开门口发现律师函《解除房屋租赁合同的通知书》。4月16日，被告老婆堵在门口不让原告做生意，原告报警。之后原告仍不定期支付房租，直至5月中旬。4月30日原告的店被毁，5月中旬经咨询律师被告知可以不再支付房租。至5月中旬原告店里物品丢失了很多，店里监控设备损坏。6月19日又遇到有人搬运原告物品。这些事情最后都是不了了之。7月初，原告发现系争房屋已经另行出租给案外人。
当日晚上，原告再次到九亭派出所陈述，其租金支付至春节，春节前原告接受被告妻子建议将房屋转租，但是刚要转租，被告催问原告要房租，后来发生一些事情损害其利益致使原告无法正常交房租。之前提到的偷盗指的是2013年6月19日下午被告和另一男一女撬锁进入原告店面，使得原告店内物品全部不见，价值十几万元。后被告承认店内东西被搬到仓库去了。但原告并未到仓库看过，东西在不在其不知道。2013年5月中旬，原告怀疑被告到其经营的店面盗窃其特产货物价值5、6万元，监控也被毁坏。
2013年8月14日，案外人林某某在九亭镇派出所陈述，其与被告于2013年7月1日签订九新公路XXX号门面房的租赁合同，租期从2013年7月1日至2015年7月29日。2013年8月13日，原告到系争房屋内影响其生意。
2013年8月26日，原告在九亭派出所陈述，5月22日损失物品清单其无法提供，会尽快提供，其没有其他证据证明物品被盗。监控录像是有的，由于被人先断电了，所以偷东西的录像没有。
另查明：被告同案外人林某某签订《商铺管理合作合同》一份，载明从2013年7月1日开始被告将系争房屋交付给林某某作为小吃店使用，期限至2015年7月29日。
庭审中，原告自述原来的装修原貌已经全部被破坏。
以上事实，由房屋租赁合同、告知函、通知、律师函、房屋租赁协议、承包协议书及当事人的陈述等证据予以证实，本案予以确认。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原、被告《商铺管理合作合同》名为管理合作，实为租赁关系，其转租行为经过产权人准许，故该《商铺管理合作合同》合法有效，双方均应当遵守。根据庭审调查，原告于2013年1月开始延期支付租金，根据合同约定逾期30天的被告可行使单方解除权。原告提出的被告未提供产证致使其无法办理相关证照的抗辩意见，鉴于除第二次开庭原告提出该抗辩意见外，2013年双方发生争议期间的报警记录或笔录和之前的诉称意见中均未提及，故本院不予采信。被告主张以2013年2月20日作为合同解除日，然而合同两处约定均为原告欠付租金超过1个月时被告可行使单方解除权，因此被告是否行使该权利为不特定的行为，故本院以原告自认收到被告要求解除合同通知的时间即2013年4月作为合同解除时间。
就原告提出的押金主张，鉴于合同约定，原告逾期缴纳租金的，保证金不予退还。现原告欠付租金，被告行使解约权后拒绝返还已付押金，符合合同约定，本院予以支持。
就原告提出的被告强行搬离其物品的主张，本院认为，首先，除原告自述外，其并无证据证明被告于2013年5月至6月期间实施了强行侵占原告物品的行为。原告至九亭派出所笔录及视频资料均显示4月被告即使搬动过原告的物品，在警察处理后也并未实施侵占行为。其次、原告也无证明其实际损失的物品、内容和相应价值。综上，就原告关于被告侵占其物品损失100，000元和设备损失50，241元的主张，缺乏损失内容及同被告之间的因果关系等方面的事实和法律依据，本院不予支持。
就原告提出的装修损失，本院认为，从原告搬离房屋至今已经较长时间，几经易手，原告已进行的装修状况及被告实际利用状况无法固定。此外，系争合同的解除系原告逾期支付租金所致，因此原告要求被告赔偿其装修损失50，000元既缺乏事实的依据，也没有合同的依据，本院不予支持。
就原告提出的经营损失，鉴于合同解除系原告违约所致，故其要求被告赔偿其经营损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
就被告提出的欠付租金（含占有使用费）和押金违约金的主张，鉴于已经超过诉讼时效，本院均不予支持。
据此根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第三款和《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十六条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）李保华与被告（反诉原告）蔡志荣于2012年5月9日签订的《商铺管理合作合同》已解除；
二、驳回原告（反诉被告）李保华全部诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）蔡志荣其余诉讼请求。
本诉案件受理费9，335元，由原告（反诉被告）李保华负担（已付）；反诉案件受理费375.5元由被告（反诉原告）蔡志荣负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
代理审判员 吕荣珍
人民陪审员 陆为明
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 何诘弥
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为1年：
……
（三）延付或者拒付租金的；
……
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十三条??……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十六条??承租人应当按照约定的期限支付租金。……