广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5719号
上诉人（原审原告）：刘x春，住杭州市江干区。
委托代理人：熊敏，住广东省佛山市高明区。
被上诉人（原审被告）：梁x林，住广东省云浮市新兴县。
委托代理人：黄志远，住广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）：广州市xx房地产代理有限公司丽江分公司，住所地广州市番禺区。
负责人：范镜天。
委托代理人：林繁祺，广东百健律师事务所律师。
委托代理人：梁凤仪，广东百健律师事务所律师助理。
上诉人刘x春因与被上诉人梁x林、广州市xx房地产代理有限公司丽江分公司（以下简称xx公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第579号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：梁x林是广州市番禺区xx街xx路xxx号xx栋xxx号房屋的所有人。2015年4月5日，刘x春作为买方与梁x林作为卖方共同签订编号为NO：0010153的《房屋买卖合约》，约定：“卖方向买方出售涉诉房屋，建筑面积为150.8平方米，成交价为3100000元整。如买卖双方有下列情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权选择使用双倍返还约定定金数额的方式或赔偿合约楼价的10%违约金的方式。（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；……。”合同对房款的支付问题还约定：“部分定金壹万元整，买方应在签署本合约同时自行交付给卖方；定金余款人民币肆万元整买方须在2015年4月10日前自行交付给卖方。合同还约定了其他内容。
另查明，刘x春通过其中国建设银行信用卡于2015年4月5日23：49：53向名为名优批发部的商户支付10000元。xx公司的工作人员于2015年4月6日通过转账形式向刘x春退回10000元。
2015年5月25日，刘x春以梁x林拒绝出售涉案房屋违约为由，向原审法院提起本案的诉讼，诉称：2015年4月5日，刘x春经xx公司介绍认购梁x林委托其公司代理销售的位于广州市番禺区xx区xx路xxx号1栋1501物业，该物业总成交价为310万元人民币，三方于当天在xx公司的主持下签署了《房屋买卖合约（NO.0010153号）》，按照合约约定：刘x春作为买方应在签署本合约同时向卖方支付部分定金壹万元人民币，并于2015年4月10日前向卖方支付定金余款肆万元人民币；梁x林需10日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助刘x春申请银行按揭；当天，刘x春向主持签署该合约的xx公司所提供的商户名为名优批发部的刷卡机刷卡支付定金壹万元人民币给梁x林。2015年4月6日xx公司的经办人员王x容多次致电刘x春，告知刘x春和梁x林所签约的房子，梁x林不想出售了，要求违约，并要求退还刘x春壹万元定金，违约情况也经xx公司经办人员谢x立确认违约情况属实，刘x春所支付的壹万元定金于2015年4月6日16时由xx公司的经理曾天有经手转回给刘x春名下建设银行6227003328020383134卡中。由于梁x林违约在先导致刘x春无法履行合约的下一步流程，故梁x林应承担违约责任，按照约定需要向合约守约方刘x春赔偿合约楼价10%的违约金31万元人民币，xx公司作为合约的第三方主持签署该合约，确保该合约及内容真实有效并促成该物业的成交，若不能保证签约的合约及内容真实有效故应承担连带责任。刘x春请求判令：1、梁x林及xx公司向刘x春连带支付违约金31万元；2、本案诉讼费由梁x林、xx公司承担。
梁x林原审答辩称：1、不同意刘x春的全部诉讼请求；2、刘x春的陈述不属实，梁x林从没有收到刘x春一万元定金，中介王x容也出示情况说明证明刘x春没有支付一万元定金给梁x林；3、刘x春与xx公司之间的付款收款往来及刘x春与谢x立之间的微信、电话对话均与梁x林无关，也与本案无关，梁x林均不予以确认；4、房屋买卖合约约定刘x春应于2015年4月5日及4月10日前自行支付梁x林一万元和四万元履约定金，现刘x春并没有依照约定自行支付给梁x林上述款项，故刘x春并没有按照合同约定履行义务构成违约，应承担违约责任，退一步讲，刘x春认为将一万元已经支付给xx公司，但这也违反了合同法，刘x春同样构成违约；5、房屋买卖合约约定依照时间前后顺序履行合同义务，刘x春应先履行支付定金，梁x林后履行其义务，现刘x春违约没有支付两定金给梁x林，同时其也冻结了给xx公司一万元的行为，明显失去了商业信誉，依照合同法第67、68条的规定，梁x林主张和行使后履行抗辩权符合法律规定并不构成违约；6、关于刘x春违约行为给梁x林造成的损失，梁x林将另案主张。综上所述，梁x林没有违约行为，刘x春的诉讼请求没有法律依据，请法院依法驳回。
xx公司原审答辩称：1、刘x春的诉讼请求缺乏事实和法律依据；2、本案的法律关系是房屋买卖的法律关系，xx公司在本案中和刘x春与梁x林之间均为居间合同关系，并非本案诉讼中的房屋买卖当事人，故xx公司不具备作为被告的诉讼资格，有且只能作为第三人；3、xx公司只是为房屋买卖双方当事人订立合同的居间人，本案xx公司已经促成了买卖完成了其义务，但是居间人并没有义务担保合同当事人签订合同后一定守约及合同一定履行，法律没有规定居间人在促成合同后，合同没有履行后需承担连带责任的规定，故当事人之间并没有关于连带责任的任何约定，因此刘x春的诉请缺乏法律依据；4、刘x春在签约当天提供信用卡支付一万元，但经过双方协商一致后又以现金转账的方式收回该一万元，前后不到十六小时，信用卡支付是通过信用透支来支付，不是刘x春的实际支出，故刘x春的损失为零，而且刘x春第二天以现金方式收回一万元是属于现金套现，故刘x春在没有任何损失且有稍微获利的情况下要求梁x林支付违约金31万元是不合理，即使属于梁x林违约也应该将违约金降低到公平合理的部分；5、本案当事人在4月5日的晚上已经达成了口头解除合约终止合约的协议，而且刘x春已经支付的一万元已经收回，xx公司也通知刘x春过来完善及签署解除协议，但是刘x春并没有配合，基于本案的各方当事人尚未解除合约，本案合约尚可以继续履行，履行状态是待定的，但是刘x春却在事件处理过程中提起诉讼，有违诚信原则。
一审中，刘x春为证明其主张提供的证据有：证据1、刘x春、梁x林签署的合约原件，证明双方诉讼主体资格；证据2、刘x春交易凭证原件，证明刘x春支付业主定金的事实及交易时间；证据3、通话记录、名片原件证明xx公司工作人员王x容工作情况及其告知刘x春业主违约合同要求退回刘x春定金的事实；证据4、微信聊天记录、银行交易凭证，证明xx公司工作人员王x容所告知刘x春业主违约的情况属实及其公司经理曾天有也确认该事实和刘x春支付的1万元定金退还情况；证据5、工商登记资料复印件，证明xx公司的资质；证据6、刘x春购房经过，证明案件发展经过；证据7、郑芳证词，证明案件过程；证据8、微信通讯内容，证明事件前因，证明刘x春看房是受xx公司工作人员邀约的；证据9、刘x春中国建设银行对账单，证明刘x春支付给梁x林作为定金的款项正常支付无争议；证据10、谢x立微信通话内容录音，证明xx公司的工作人员对卖方原因导致房屋未能成交向刘x春表示道歉；证据11、证人出庭作证申请书，证明亲历事件过程的在场人员之一；证据12、身份证复印件，证明证人身份。
梁x林对刘x春提供的证据的质证意见为：1、对证据的一真实性、合法性没有异议，证明刘x春没有按照约定，构成违约，刘x春主张赔偿没有事实和法律依据，在合同履行中梁x林没有任何违约行为，不应承担责任；2、对证据二的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，证明刘x春没有依照合同约定支付定金给梁x林，构成违约，支付的一万元是给xx公司，梁x林从没有委托其收款，故与梁x林无关，刘x春在POS机上操作后打出的交易凭证又马上冻结一万元，该行为证明刘x春没有依照合同约定，也没有诚信履行合同，也证明其欺诈的行为；3、对证据三的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，证明王x容已经通过电话催促刘x春履行义务的事实，证明刘x春不履行合同构成违约的事实；4、对证据四微信不予以确认，也与梁x林无关。对银行交易凭证的真实性确认，但是关联性不予以确认，可能是刘x春支付给xx公司的中介费；5、对证据五没有异议；6、对证据六、七、八的真实性、合法性、关联性均不予认可，而且这组材料并不能改变刘x春并未履行合同的事实；7、对证据九的真实性、合法性无法核实，关联性方面该款项是刘x春付给明优批发部的，与梁x林无关，与本案亦无关。该证据亦证明了刘x春没有按照合同约定履行并没有将定金交付给梁x林，构成违约，其诉请没有事实和法律依据。梁x林亦没有委托xx公司收取定金。故xx公司收的一万元与梁x林无关。同时，合同的各方亦应按照合同的约定履行。8、对证据十的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据与梁x林无关；9、对证据十一的真实性、合法性、关联性不予确认，同时证人并不能改变刘x春是否有履行合同的事实，且刘x春在这个时候提出申请证人出庭已超过举证期限。10、对证据十二不予质证。
xx公司对刘x春提供的证据的质证意见为：1、对证据一的真实性、合法性、关联性确认；2、对证据二的真实性、合法性、关联性予以确认，但是由于各方当事人在4月5日晚上协商到深夜才签订涉案合同，由于刘x春当时并没有随身带够现金无法按照合同约定在签署合同的同时交付一万元定金给梁x林，其只是带了信用卡，为了增加买卖双方保证履约的力度，保证涉案合同可以履行，因此经协商一致后决定由xx公司的经理个人的POS机刷卡代收在处理方式是得到刘x春及梁x林的认可，这也是因为梁x林在没有实际收到一万元的情况下出具收据；3、对证据三的名片真实性、合法性、关联性予以确认，对通话记录的真实性、合法性予以确认，但是对其要证明的内容不确认；当时王x容与刘x春之间的通话内容是关于房屋车位的问题及协商终止合约的事情；4、对证据四微信聊天记录的真实性、合法性、关联性予以确认，但从微信聊天内容尤其是第十页中的内容表明刘x春有收回定金解除合同了解此事的意愿，说明4月5日当晚双方已经就解除合同协商一致，而且从xx公司的员工在退款后约刘x春尽快过来补签解除合同的行为可以得出双方已经协商一致，对银行交易凭证确认；5、对证据五确认；6、对证据六刘x春陈述中，在2015年4月的深夜，业主并没有说不卖房子只是说要求按照合同履行，是刘x春先提出不买房子，我们就将其意见反馈给梁x林，梁x林就同意退回定金，并在第二天退回定金。刘x春签订涉案房屋买卖合同并没有受到胁迫，是双方的真实意思的表示，应该是具有法律的约束力；7、对证据七由于证人是刘x春的女朋友，具有重大的利害关系，故其陈述不应采纳。而且梁x林并没有将房子全权委托给王x容代理销售，当天是因为太晚了怕上不去才由其带刘x春上去看房子；证人证言的最后一段中真实的情况应该是梁x林要求若单卖房子要价310万元，刘x春也同意，故才签订涉案房屋；8、对证据八的真实性、合法性、关联性确认，证实了xx公司约刘x春处理签约的事宜；9、对证据九的真实性、合法性、关联性予以确认；10、对证据十的真实性、合法性予以确认，不确认关联性，因为xx公司不想失去客源，态度上倾向刘x春而已；11、对证据十一、十二的真实性、合法性、关联性予以确认。
梁x林提供的证据有：证据1、2015年8月3日《中介公司王x容的情况反映》原件，证明1、王x容在本案反映情况属实、刘x春没有依合同约定支付定金给梁x林的事实、刘x春构成违约。梁x林没有任何的违约行为、刘x春存有利用签订合同进行欺诈行为的事实。证据2、身份证复印件，证明梁x林的身份情况。
刘x春对梁x林提供的证据的质证意见为：1、对证据一不予以确认，刘x春与梁x林及xx公司的工作人员在签约当时约定由刘x春刷信用卡的方式给xx公司，再通过xx公司转账给梁x林，这个是梁x林委托xx公司的；2、对证据二无法确认。
xx公司对梁x林提供的证据的质证意见为：1、对证据一在证据形式上的真实性予以确认，因为我方向王x容求证过确实是其出具的说明。但是其合法性不予以确认，因为梁x林将该说明作为证人证言提供，但是王x容本人今天没有到庭接受询问，而且也不是完整的事实反映；2、对证据二确认。
xx公司提供的证据有：证据1、佣金确认书（0010198），证明刘x春与xx公司之间关于涉案房屋中介费的约定情况；证据2、收款收据（0001840），证明梁x林确认经各方协商一致决定暂在xx公司的经理个人的POS机刷卡代收涉案的一万元定金，并出具收款收据；证据3、短信通讯内容复印件（刘x春与xx公司公司职员谢x立2015.4.6），证明xx公司的职员谢x立也于退款后即时约买方在4月7日抽时间到公司签解除协议，但买方拖延不予理会；证据4、履约催促函、快递单，证明由于涉案合约未正式签署三方解除协议，而刘x春在收到退回的定金后又拒绝回来公司签订解除协议，因刘x春行为的不确定性，因此xx公司于2015年4月22日向买方刘x春寄发函催促刘x春继续履行合约。虽然邮件是退件，但是xx公司的工作人员仍继续通过电话催促刘x春继续履行合同。当庭提交电话录音并当庭播放。
刘x春对xx公司提供的证据的质证意见为：1、对证据一确认；2、对证据二我没有收到，无法确认；3、对证据三不予以确认；4、对证据四没有收到，故不确认；5、对证据五中的通话对象及内容不予以确认。
梁x林对xx公司提供的证据的质证意见为：1、对证据一同意xx公司证明的内容，但梁x林无需支付中介费；2、对证据二的真实性确认，但关联性方面，梁x林没有委托xx公司代为收取定金，梁x林也不会改变原来合同的约定，当天晚上，虽然双方有谈过合同的履行情况，但是不同意xx公司给梁x林，因为无论多晚都可以到柜员机提款给梁x林，但作为中介需要交接的手续，故梁x林应xx公司的要求才写的这个收据，但该一万元钱拿到之后梁x林才会确认。该证据也证明刘x春违约的事实，而且后来该款已经冻结，故该款也是实际没有支付；3、对证据三的短信不予以确认，也证明刘x春没有履行合同又不想解除合同；4、对证据四的真实性、合法性予以确认，也证明刘x春违约；5、对证据五真实性确认，也证明刘x春违约，从录音中也证明刘x春不想履行合同。
原审法院另依职权要求xx公司的员工王x容、谢x立到庭接受询问。其两人均表示，在NO：0010153的《房屋买卖合约》签订的当天晚上，是刘x春先提出不购买涉案房屋了并要求退回已经支付的壹万元，拒绝进一步履行合同。
原审法院认为，编号为NO：0010153的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本诉讼发生的根本原因在于刘x春及梁x林就合同未能继续履行的原因在于哪方未能达成一致意见。刘x春主张是梁x林拒绝出售涉案房屋，梁x林不予认可，并认为是刘x春未能按照合同约定支付定金，构成违约。对此，原审法院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。综合刘x春、梁x林各方提供的证据来看，刘x春提供的证据与xx公司的工作人员谢x立以及王某到庭接受询问所做的陈述相矛盾，刘x春亦未能进一步提供证据予以佐证，梁x林及xx公司亦不认可，而且事实上刘x春在向xx公司支付了1万元后又要求其工作人员予以退回，其后亦没有向梁x林继续支付剩余定金4万元，事实上构成违约。因此，原审法院认为，涉案合同无法继续履行的原因在于刘x春而非梁x林。故对刘x春要求梁x林支付违约金的请求，原审法院不予支持。此外，刘x春以本次房屋买卖是在xx公司的主持下进行的要求xx公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。同时，由于刘x春一方在庭审中明确要求解除合同，坚持不同意继续履行合同，被告虽认为可继续履行合同，但未对刘x春解除合同的要求提出异议，故对双方签订的编号为NO：0010153的《房屋买卖合约》应当予以解除。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2015年8月25日作出如下判决：驳回刘x春的全部诉讼请求。案件一审受理费2975元，由刘x春负担。
判后，上诉人刘x春不服原审判决，向本院提起上诉称：xx公司人员打电话告知刘x春说业主表示车位和涉案房屋都不卖，这是梁x林违约在先。刘x春的主张与xx公司工作人员的微信聊天记录和证人郑芳的陈述，梁x林部分质证意见均印证，事实清楚，证据确凿，足以支持。原审院认定证据与事实严重不符，作出错误判决，损害了刘x春的利益，应得到纠正。刘x春上诉请求：撤销原审判决，改判支持刘x春的诉讼请求。
被上诉人梁x林二审答辩称：同意原审判决，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。刘x春所述不属实，其提交的证据以及材料都是单方陈述，不足以采信。1、在原审庭审中，刘x春确认其支付给xx公司的1万元是在签订本案房屋买卖合同之前支付的，按合同约定5万元定金是刘x春自行交付给梁x林，结合原审查明的事实和xx公司不能收取定金的相关规定，足以证明刘x春支付给xx公司的1万元并非定金，故1万元与梁x林无关，也与本案无关。2、梁x林和xx公司多次催促刘x春按合同约定义务支付定金，但刘x春在没有约定和法定理由的情况下，拒不交付定金的行为就是违约行为，已构成根本违约，梁x林行使和主张后履行抗辩权，并不构成违约，也没有任何的违约行为。
被上诉人xx公司二审答辩称：同意一审判决，与一审答辩意见一致。
各方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。
二审另查明：原审法院依职权向xx公司的员工王x容、谢x立询问。王x容陈述：“其回到家后接到谢x立的电话，说是刘x春想先把购买车位的合同签好，一年过后再实际交易，如果卖家不连车位一起卖的话就不给定金了。其就打电话给梁x林，梁x林说要买的话就继续履行，不买的话就退定金给他算了，他也没办法。第二天我们退了钱给买家之后也有告知卖家。第二天买家过来公司要回了一万元，但是说没时间见卖家。”谢x立陈述：“签订合同后其回家，刘x春打电话给他说车位的问题没有写在购买合同上，刘x春就说不想履行合同了，连房子都不想买。而卖家一直都是买家买就按照合同履行，不买也没关系的宽容态度，从来没说过不卖房子。后来卖家也有追问我们买家到底还买不买，不买的话就过来签个解除协议好了结此事。王x容有将退定金的事告诉卖家，卖家是同意退定金的。我们有通知买家签订解除协议，我打过好多次电话，也有通过微信留言给他让他过签订解除协议。但是他说没空管这个事情，一直推搡不过来签订解除协议。”上述证言已经原审庭审质证。
本院认为，刘x春、梁x林均认为涉案《房屋买卖合约》是因对方违约而未能继续履行，刘x春依此于本案提出追究梁x林违约责任的主张。而中介方xx公司则认为在签订合同的当天晚上双方已经达成了口头解除合约终止合约的协议，由于刘x春在收取退回的一万元定金后不配合签署解除协议，而合同尚可以继续履行，故才发函要求刘x春履行合同。故本案二审争议的焦点为涉案《房屋买卖合约》是否已经解除以及合同解除的责任归责问题。根据本案各方当事人一审提交的证据结合当事人的陈述分析，双方在xx公司的促成下签订了涉案房屋买卖合约后，刘x春当晚向xx公司经理个人的POS机刷信用卡支付了一万元，虽然梁x林没有实际收取该一万元，但梁x林出具了收取一万元定金的收据交付xx公司，从上述事实看，xx公司所述的三方已经协商一致以此方式收取一万元定金，符合常理。梁x林认为刘x春支付的该一万元与其无关，不符合事实。另外，根据xx公司的员工王x容、谢x立的陈述，当晚签订合同后刘x春要求另外签订车位买卖合同否则不继续履行《房屋买卖合约》，梁x林则表示不买（涉案房屋）的话可退定金给刘x春，而且，xx公司也于第二天将一万元退回给刘x春。由此可见，虽然买卖双方没有达成书面解除合同的协议，但经xx公司中介人员的磋商，已经达成了口头解除合同协议且已经实际履行，因此，涉案《房屋买卖合约》已由双方于2015年4月5日当晚协商解除，不能归责于任一方，双方均无需承担违约责任。原审认定刘x春没有继续支付剩余定金4万元，构成事实违约不当，应予以纠正。故刘x春主张梁x林违约，要求梁x林支付违约金，不能成立。原审不予支持刘x春要求梁x林承担违约责任以及要求xx公司承担连带责任的请求，其结果并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决遗漏查明部分事实，导致认定错误，但处理结果并无不当，其结果可予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5950元，由上诉人刘x春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 林嘉丽