广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终14091号
上诉人（原审原告）：深圳市深港YZ信息咨询有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道车公庙东海花园1期3栋9E。
法定代表人：张伟D，经理。
委托诉讼代理人：吕红兵，广东卓建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭利平，广东卓建律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：甘Z华，住所地：广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：王超波，广东金地律师事务所律师。
原审第三人：石国M，住所地：河南省南阳市宛城区。
上诉人深圳市深港YZ信息咨询有限公司（以下简称深港YZ公司）因与被上诉人甘Z华、原审第三人石国M房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2270号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，原审第三人石国M经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
上诉人深港YZ公司上诉请求：1、依法撤销(2015)深福法民三初字第2270号判决；2、被上诉人承担自2015年9月5日起至2016年4月25日止的延期交付违约金1071800元（违约金计算标准为：以成交价1150万元为基数按日万分之四，计算至实际交楼日2016年4月25日，共计233日）；3、判令被上诉人承担一、二审案件受理费。事实与理由：
一、一审法院在法庭辩论终结后依甘Z华申请追加第三人参加诉讼无法律依据，有违程序公正。根据我国《民事诉讼法》第五十六条规定，第三人参加到本诉中来的方式只有两种，一是本人申请，二是法院通知。而本案中，一审法院依甘Z华的申请追加石国M为本案第三人参加诉讼，程序并不符合上述法条规定，涉嫌程序违法。并且，本案中，深港YZ公司与甘Z华之间法律关系清楚、权利义务关系明确，无需再追加第三人。第三人石国M参加诉讼是主要辅助甘Z华对抗深港YZ公司的，一审法院追加第三人有违民事诉讼当事人主义诉讼原则，客观上忽视了甘Z华作为被告的举证责任，由此导致一审程序中深港YZ公司、甘Z华之间对抗的失衡，对深港YZ公司造成严重不公。二、甘Z华履行交房义务的时间为2016年4月25日，一审判决中却以2015年9月30日甘Z华与石国M签订协议书由，认定其违约截止时间为9月30日，系事实认定错误。1、双方在合同中已清楚约定甘Z华应该在收到房屋全款后2日以内也就是2015年9月4日前向深港YZ公司交付涉案房产，交房标准为“不附有租赁合同”、“以空置状态交付”。本案中涉案房产是在一审审理过程中的2016年4月25日甘Z华通过石国M以交付钥匙并放弃店内全部物品方式完成交付，甘Z华违约截止期应计算至实际交房日即2016年4月25日。2、一审判决中“被告与第三人2015年9月30日签订《协议书》，以被告向第三人支付32万元的方式解除了双方之间的不定期租赁关系，自此，交房条件成就”的推定，没有法律依据。3、深港YZ公司是在支付全部房款、多次要求甘Z华交付房产无果的背景下，应物业管理公司的要求暂停水电供应的。甘Z华事先隐瞒事实、不妥善处理与承租人的租赁关系，事后在与承租人已达成解除协议并支付付偿的情况下，不积极收回及清空场地进而完成交付义务，是本案纠纷产生的根本原因。关于停水电事件上，错在甘Z华，其不能藉此免责。
被上诉人甘Z华辩称，一、深港YZ公司认为一审法院追加第三人参加诉讼违反法律程序，是错误的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百三十二条及民事诉讼法司法解释第七十三条之规定，对于必须参加共同诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院可以依职权通知参加诉讼，当事人也可以向人民法院申请追加。本案中作为查明事实的重要当事人第三人，为查明事实需要，甘Z华在法定期限内向法院申请追加，一审法院在第一次开庭后发现事实需要进一步查明，依职权通知无独立请求权的第三人参与诉讼，并没违反民事诉讼法的规定。二、深港YZ公司诉请改判甘Z华承担1071800元违约金，该等巨额违约金没有事实和法律依据，本案中房屋交付的问题关键在于深港YZ公司与承租人洽谈租赁的结果与交付的成就。首先，本案中涉案房产的买卖双方均知悉房屋是带有租约的，这一事实从两份合同、买方主体变更确认书、张伟D的委托书、甘Z华与石国M的协议等证据均可证实，甘Z华一直主张房产的交付并不是由甘Z华能控制能决定的，这也是基于这一事实。本案中房屋交付的问题的认定在于深港YZ公司与承租人洽谈的结果，即事实上，深港YZ公司已经通过与石国M洽谈租赁事宜这一事实行为改变了书面条款的约定，即房产的交付条件有赖于深港YZ公司与第三人洽谈租赁的结果的形成，甘Z华已无法控制房产。深港YZ公司已经在2015年9月14日通过委托书要求接收了房产，具有法律上的占有控制权。甘Z华与石国M租赁关系解除之时，房产交付条件成就，深港YZ公司已经完全可以自行收回房产。在后来双方的往来函件中（2015年10月13日及11月3日函件），甘Z华也是多次催告深港YZ公司使用房屋，避免扩大损失，但深港YZ公司却一直不予理睬，导致损失扩大。深港YZ公司这一做法实际是想以“每日万分之四的违约金”来获取利益。其次，本案如需认定违约金的，关键在于交房是否成就的问题，而不是单纯的钥匙交付时间，故深港YZ公司主张巨额违约金的计算方式也是错的。本案纠纷产生的根本原因在深港YZ公司收回房屋停水停电的先行行为所产生的结果，其应就此承担责任。三、违约金规则在法律上适用的是补偿原则，即对合理的损失进行补偿，守约方不能因此获利。深港YZ公司主张100多万的违约金已远远超过其实际损失范围。事实上，按照福田区2015年相关房屋租赁指导租金，涉案房产指导租金约为150元/平方米，则其合理的月租金为16000多元。即使按照深港YZ公司主张的时间，在甘Z华承担100%责任的情况下，该等违约金也约为13万元，已与一审法院认定的金额相一致。一审法院已经全面平衡了各方责任，认定的金额是正确的。综上，请求驳回深港YZ公司的上诉请求。
原审第三人石国M未应诉亦未发表意见。
深港YZ公司向一审法院起诉请求：1、甘Z华继续履行合同，清空房屋，交付涉案房产钥匙；2、甘Z华向深港YZ公司支付违约金，以成交价1150万元为基数按日万分之四的标准自2015年9月5日起计至交付钥匙之日止。
一审法院经审理查明：2015年6月1日，深港YZ公司的法定代表人张伟D以张伟D为买受人与甘Z华签订了一份《房地产买卖合同》；2015年7月9日，深港YZ公司与甘Z华又签订了一份《房地产买卖合同》。两份合同均约定：深港YZ公司购买的甘Z华名下涉案房产建筑面积112.76平方米；转让成交价1150万元；双方同意在购房定金或其他购房款中预留100万元作为涉案房产的交房保证金，交由居间方托管，在完成产权转移登记后甘Z华实际交付房产时进行结算；交楼日期为甘Z华收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起2日内；甘Z华若未按合同约定的期限履行义务，深港YZ公司有权要求甘Z华以转让成交价为基数按日万分之四向深港YZ公司支付违约金并继续履行合同。6月1日的合同第八条“交易物业租赁现状”原选定“附有租赁合同”被划掉后选择了“不附有租赁合同”。7月9日的合同第十条约定涉案房产“以空置状态交付”。
合同签订后，深港YZ公司支付了200万元定金，双方按合同约定做了购房余款资金监管。2015年9月2日，涉案房产过户登记至深港YZ公司名下；当日，甘Z华收到购房余款950万元。按《房地产买卖合同》的约定，甘Z华收到购房余款的2日内即2015年9月4日前应当交付涉案房产，但甘Z华未能交付。
另查，2008年，甘Z华与石国M的堂哥石国H签订租赁合同，约定甘Z华将涉案房产出租给石国H用于经营旺角茶餐厅，租期6年至2014年9月期满。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，甘Z华与石国H及石国M口头约定石国M（庭审中甘Z华及石国M均确认石国M系旺角茶餐厅的实际经营者）继续承租涉案房产，并口头协商一致自2015年3月起月租45000元，甘Z华并向石国M表示，出租过程中涉案房产可能随时会出售。2015年9月，甘Z华将涉案房产办理过户至深港YZ公司名下后，告知石国M涉案房产已出售。同年9月5日，深港YZ公司法定代表人张伟D通过微信与石国M商谈涉案房产租赁事宜，深港YZ公司先提出月租51000元，石国M同意，后深港YZ公司又变更月租为55000元，石国M不同意，未能达成一致。当月14日，深港YZ公司法定代表人张伟D给涉案房产的物管公司深圳市宇嘉物业服务有限公司出具委托书，委托书内容为：张伟D是涉案房产新业主，由于无法同租客“旺角茶餐厅”在重新续租问题上达成一致，现决定对该商铺进行回收，并委托管理处对该商铺进行停止供应水、电；旺角茶餐厅所欠管理费、水电费等所有费用由张伟D与前业主（甘Z华）协商解决，如协商不成，则所有欠费由张伟D承担，由此所产生的一切责任与经济纠纷均由张伟D全权负责。物管公司据此当日对涉案房产停水停电，石国M自此停止营业。
2015年9月30日，甘Z华与石国M达成协议，签订《协议书》：确认涉案房产甘Z华已出售给深港YZ公司，甘Z华与石国M之间的（不定期）租赁合同关系已于涉案房产转让给深港YZ公司之前解除；达成本协议甘Z华向石国M支付32万元（含退还房屋租赁保证金12万元、9月租金45000元），终结石国M与甘Z华之间租赁涉案房产的一切权利义务。当天，甘Z华向石国M支付了12万元。2015年10月11日，甘Z华与石国M又签订了《协议书之补充协议书》，重复了《协议书》内容；对深港YZ公司与石国M洽谈重新租赁事宜及深港YZ公司停止涉案房产水电供应情况作了描述；石国M向甘Z华承诺，涉案房产向深港YZ公司交付的责任由石国M承担。《协议书之补充协议书》签订当日，甘Z华又向石国M支付了20万元。
至2016年3月7日庭审时，涉案房产钥匙仍由石国M掌握，涉案房产内存放有石国M的桌椅等物品，石国M在门上贴有“此铺有严重商业纠纷，敢动此铺者后果自负”的告示。经法庭向石国M释明，2016年4月25日，石国M当庭向深港YZ公司交付了涉案房产钥匙，并表示放弃存放在涉案房产内的物品。
又查，深港YZ公司于2015年9月28日与案外人许大一签订了关于涉案房产的《租赁确认书》，约定许大一承租涉案房产，第一、二年月租56000元，《租赁确认书》没有实际履行。
至庭审日，尚有22.7万元交房保证金在中介深圳市世华房地产投资顾问有限公司处。
一审法院认为，深港YZ公司、甘Z华之间的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依诚实信用原则，按合同约定全面、正确履行。甘Z华已于2015年9月2日收齐除交房保证金外的全部购房款，依合同约定，甘Z华应于2日内即2015年9月4日前向深港YZ公司交付涉案房产，甘Z华未能交付，构成违约，深港YZ公司有权要求甘Z华继续履行合同并支付迟延交付的违约金。因持有涉案房产钥匙的石国M在2016年4月25日庭审时已当庭向深港YZ公司交付了钥匙，并表示放弃其存放在涉案房产内的物品，可由深港YZ公司自行处理，故深港YZ公司请求清空房屋、交付涉案房产钥匙已无必要。
关于甘Z华应支付的迟延交房违约金。《房地产买卖合同》约定，甘Z华交房标准为“不附有租赁合同”“以空置状态交付”，应理解为涉案房产上无占有使用者，甘Z华与石国M2015年9月30日签订《协议书》，以甘Z华向石国M支付32万元的方式解除了双方之间的不定期租赁关系，自此，交房条件成就。甘Z华与石国M之间的租赁合同关系解除之日，即应视为甘Z华交付涉案房产日。甘Z华应支付的违约金，从应交付房产之日的2015年9月5日至30日止，计26天，按《房地产买卖合同》约定的转让价1150万元为基数，按日万分之四标准计算为119600元（1150万元×万分之四×26天），深港YZ公司请求超出一审法院认定部分，予以驳回。甘Z华辩称违约金过高，经查，涉案房产每月可租56000元，考虑到深港YZ公司实际收到涉案房产钥匙是2016年4月25日，甘Z华对此纠纷引发也负有一定责任，故对违约金过高的抗辩一审法院亦不予采纳。
深港YZ公司与石国M未能就涉案房产租赁达成一致，在甘Z华与石国M未解除不定期租赁合同关系时深港YZ公司擅自停了涉案房产水电，也是造成纠纷的原因之一，但石国M与深港YZ公司之间系另一层法律关系，本案中不作处理。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、甘Z华应于本判决发生法律效力之日起十日内向深港YZ公司支付延期交房违约金119600元。二、驳回深港YZ公司的其余诉讼请求。本案案件受理费5268元（已由深港YZ公司预交），由深港YZ公司负担2576元，由甘Z华负担2692元。
一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据深港YZ公司与甘Z华签订的《房地产买卖合同》约定，甘Z华应于深港YZ公司支付全部购房款的2日内交付涉案房产，即交付时间为2015年9月4日前。根据本案查明的事实，甘Z华在该日之前并未履行交房义务，其应当承担相应的违约责任。甘Z华抗辩称，双方合同中的约定实际是附带租赁合约的，其不存在违约。本院认为，双方6月1日的合同中原选定“附有租赁合同”，后又选择了“不附有租赁合同”，说明双方对于是否附带租赁已经进行了协商，从而选择“不附有租赁合同”的约定；并且7月9日的合同中也已再次约定“以空置状态交付”，因此双方确定的是房屋买卖合同不附带租约。而深港YZ公司在付完房款后与涉案房产的承租人石国M联系续租事宜，是其作为涉案房产的权利人行使权利的行为，该行为不能视为是对深港YZ公司与甘Z华之间《房地产买卖合同》有关交付条件的变更。因此甘Z华上述抗辩不成立，本院不予采纳。
关于甘Z华延期交付涉案房产违约责任的截止时间，一审法院以2015年9月30日甘Z华与承租人石国M签订的《协议书》的时间作为甘Z华交付房产的时间，但是根据合同的相对性原则，该《协议书》仅对甘Z华及石国M具有约束力，即使双方同意将交付房产的义务由石国M来履行，甘Z华将其交房义务转移给石国M，也应征得债权人深港YZ公司的同意，否则涉案《房地产买卖合同》的交房义务人仍是甘Z华。因此，2015年9月30日的《协议书》并未免除甘Z华的交房义务，此后涉案房产仍由石国M占用，直至2016年4月25日一审庭审时，石国M才将涉案房产钥匙交还给深港YZ公司，故甘Z华的延期交付房产违约金应自2015年9月5日起计算至2016年4月25日。至于违约金的标准，涉案《房地产买卖合同》中虽然约定，卖方延期履行，应以转让成交价为基数按日万分之四向深港YZ公司支付违约金，但是从本案实际案情来看，深港YZ公司对涉案房产停水停电导致问题解决难度加大，处理欠妥，并且违约金的功能主要是以赔偿性质为主，因此，本院酌定按照深港YZ公司曾经与石国M达成一致的租金每月51000元作为违约金的支付标准，则甘Z华应向深港YZ公司支付的违约金应为392700元[51000元/月×（7+21/30）月]，深港YZ公司请求中超过部分，本院不予支持。
一审法院经审查甘Z华的申请依职权追加石国M作为本案第三人符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，不存在程序违法，深港YZ公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上，深港YZ公司的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2270号民事判决第二项；
二、变更广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2270号民事判决第一项为：甘Z华应于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市深港YZ信息咨询有限公司支付延期交房违约金392700元；
三、驳回深圳市深港YZ信息咨询有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计18590元，由深圳市深港YZ信息咨询有限公司负担6131元，由甘Z华负担12459元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八十四条：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。