浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬慈民初字第531号
原告：徐建钬，居民。
原告：杨森雄。
原告：郑钢。
原告：齐晓林。
原告：陆冠。
原告：范科霞。
原告：吴婷。
原告：陈崇威。
八原告共同委托代理人：曹顺元，浙江句章律师事务所律师。
被告：慈溪市宗汉街道桃园江社区梵石花园业主委员会。
代表人：徐华峰。
委托代理人：叶建荣，浙江煜华律师事务所律师。
原告徐建钬、杨森雄、郑钢、齐晓林、陆冠、范科霞、吴婷、陈崇威为与被告慈溪市宗汉街道桃园江社区梵石花园业主委员会（以下简称梵石业委会）业主撤销权纠纷一案，于2015年4月24日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员陈丽斌适用简易程序独任审判，后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序并组成合议庭于2015年7月6日对本案公开开庭进行了审理。原告徐建钬，八原告的共同委托代理人曹顺元，被告梵石业委会的委托代理人叶建荣到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
八原告起诉称：2014年8-9月份期间，案外人浙江梵石物业服务有限公司（以下简称梵石公司）催促原告交纳2014年度物业服务费，原告愿意按2013年的标准交纳，但梵石公司称康鑫梵石花园业主大会（以下简称梵石业主大会）已决定调整2014年度的物业服务费，并已与其签订了物业服务合同。原告要求梵石公司出示新签订的物业服务合同，梵石公司将盖有“宗汉街道桃园江社区康鑫梵石花园业主大会”印章但无签订日期的一份《康鑫梵石花园物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）复印件交给原告。该《物业服务合同》表明梵石业主大会作出的决定主要为：1.选聘梵石公司为梵石花园小区提供2014年1月1日到2014年12月31日物业管理服务；2.以梵石业主大会的名义与梵石公司签订物业服务合同；3.增加2014年1月1日到2014年12月31日物业服务收费标准，如精装修平层大宅从2.7元／平方米／月增加到3元／平方米／月，平层大宅从2.5元／平方米／月增加到2.8元／平方米／月，普通高层从2.25元／平方米／月增加到2.55元／平方米／月，小高层住宅从2.1元／平方米／月增加到2.4元／平方米／月，多层、商业住宅从1.65元／平方米／月增加到1.95元／平方米／月；4.将属于小区全体业主共有的物业商业用房经营收入、小区公共道路临时停车的停车泊位费收入以弥补物业服务费名义让梵石公司收取。原告认为，梵石业主大会的上述决定未按小区首次业主大会通过的议事规则作出，侵害了业主的合法权益，应予撤销；原告是受侵害的业主，有权提起诉讼；被告虽经换届，但属梵石业主大会执行机构的法律性质未变，是本案适格的诉讼主体。故现原告诉请判令：1.撤销梵石业主大会作出的选聘梵石公司为梵石花园小区提供2014年1月1日到2014年12月31日物业管理服务的决定；2.撤销梵石业主大会作出的以自己名义与梵石公司签订《物业服务合同》的决定；3.撤销梵石业主大会作出的增加康鑫梵石花园小区2014年1月1日至2014年12月31日物业服务费的决定；4.撤销梵石业主大会作出的将属于小区全体业主共有的物业商业用房经营收入、小区公共道路临时停车泊位费收入弥补物业服务费的决定；5.本案诉讼费由被告梵石业委会承担。
被告梵石业委会辩称：一、原告杨森雄、范科霞已按提高后的物业服务费标准支付梵石公司物业服务费，表明该两名原告同意诉请第1项、第2项、第3项涉及的梵石业主大会作出的决定，其诉请应予驳回；二、被告主体不适格。被告系梵石业主大会的执行机构，执行业主大会的决议事项，履行业主大会赋予的职责，而八原告诉请撤销的系梵石业主大会作出的决定，而非被告梵石业委会在执行梵石业主大会决定事项，或者履行梵石业主大会赋予的职责过程中所作出的决定，故法院应从程序上裁定驳回八原告的诉讼请求；三、本案第2项诉讼请求与其余三项诉讼请求属不同法律关系，在同一个诉讼中一并主张不符合法律规定；四、八原告第1项和第3项诉讼请求涉及的梵石业主大会作出的决定符合法律规定，未侵害业主的合法权益。此外，2014年2月23日，宗汉街道桃园江社区居民委员会（以下简称桃园江社区）代被告就提高物业服务费标准事项发布召开梵石业主大会的公告，公告发布地点为小区宣传窗，告知采用书面征求业主意见的形式召开，召开时间为2014年3月10日至22日。后经表决，梵石业主大会通过并作出提高物业服务费标准的决定，表决形式及计票方法符合该小区议事规则，故原告的第1项、第2项、第3项诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回；五、梵石花园小区全体业主共有的物业商业用房经营收入、小区公共道路临时停车位收入弥补物业服务费，系该小区议事规则第三十二条的明确规定，故原告的第4项诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。被告认为八原告作为小区的业主，其行使业主撤销权的请求权基础应为业委会或业主大会所作出的决定侵害其专属的权利，现八原告却以业主大会的召开、决议的形成存在瑕疵为由而行使业主撤销权，显然不当，故法院不应受理，应由房地产行政管理部门受理。
原告为证明其诉称事实成立，向本院提供如下证据：
A1.《物业服务合同》一份，拟证明梵石业主大会作出以下决定：1.选聘梵石公司对梵石花园小区提供2014年1月1日到2014年12月31日物业管理服务；2.以梵石业主大会的名义与梵石公司签订物业服务合同；3.提高2014年1月1日到2014年12月31日物业服务收费标准；4.将属于全体业主共有的物业商业用房经营收入、小区公共道路临时停车泊位费收入让梵石公司收取的事实；
A2.《宁波市业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）一份，拟证明召开业主大会的程序、会议形式、表决方式及通过决议的计票方法的事实；
A3.房屋登记簿查阅证明八份，拟证明八原告均是梵石花园小区的业主，有权提起本案诉讼的事实。
被告对原告提供的证据，质证意见如下：
对证据A1的真实性、合法性无异议，但该证据的第四点证明对象与业主大会的程序是否违反议事规则、法律法规并无关联性；对证据A2的真实性无异议，但原告复印的《议事规则》文本不完整；对证据A3无异议。
被告为证明自己的辩称事实成立，向本院提供如下证据：
B1.证明一份、辞职（信）报告三份，拟证明2014年1月至2014年8月期间，梵石业委会人数不足，处于瘫痪状态，而桃园江社区代行业主委员会职责的事实；
B2.审计报告一份，拟证明桃园江社区委托慈溪市正利会计师事务所对梵石公司梵石花园小区2013年度物业收支出情况进行了审计，审计结论为梵石花园小区2013年度收入支出结余为-421693.74元的事实；
B3.关于召开梵石业主大会公告、公告发布照片各一份，拟证明桃园江社区于2014年2月23日发布就适当提高物业服务费标准事项召开业主大会进行表决的公告，公告张贴于小区宣传窗内的事实；
B4.梵石业主大会公告、公告发布照片各一份，拟证明桃园江社区于2014年4月1日发布业主大会表决公告，表决通过提高物业服务费标准的事实；
B5.表决单、表决单存根、挂号信收据、退信一组，拟证明2014年3月10日至22日，业主大会召开物业费调整的大会，表决的统计结果为同意物业费调整，表决票的统计符合《议事规则》相关规定的事实。
原告对被告提供证据的质证意见如下：
对证据B1中《证明》的真实性没有异议，合法性、关联性有异议。被告梵石业委会提供的该组证据不能证明业主委员会处于“瘫痪”状态的事实；
对证据B2的关联性有异议，该审计报告不能证明梵石公司处于亏损状态的事实；
对证据B3的真实性、合法性、关联性均有异议：1.第一届梵石业委会并未处于“瘫痪”状态，桃园江社区不能代行业委会的权力；2.业主大会的召开形式不符合《议事规则》第二十二条的规定；3.原告的第1项、第2项、第3项诉讼请求并不在业主大会的议题范围内；
对证据B4的真实性、合法性、关联性均有异议：1.根据《议事规则》第二十七条第五项的规定，应由第一届梵石业委会通报业主大会的决定，桃园江社区不能代行第一届梵石业委会的职责；2.统计方式不符合《议事规则》；
对证据B5真实性无异议，但对其合法性、关联性均有异议。
根据当事人质证意见，对原、被告双方提供的证据，本院综合认证如下：
一、关于八原告业主资格的事实。被告对证据A3无异议，本院予以确认。
二、关于涉案小区《议事规则》文本的确定及2014年3月10日至22日业主大会召开的事实。被告对证据A2的真实性无异议，文本中的相关条款虽有某些字未复印完全，但不影响规则文本的识别，故可以确认该经备案的《议事规则》系属2014年3月10日至22日业主大会召开所采用的《议事规则》的事实。被告提供的证据B3、B4、B5可以证明在2014年3月10日至同年3月22日期间，由桃园江社区组织召开业主大会并通过物业费调价的事实，本院予以确认。证据A1，被告无异议，本院予以确认。
三、关于第一届业主委员会在2014年年初运作情况的事实。原告对证据B1中证明的真实性无异议。该组证据中的三份辞职信，可以确认有三名委员辞职的事实，再结合慈溪市宗汉街道办事处的证明，该小区业主委员会委员房群敖已经转让小区内的房产，根据《议事规则》的规定，其委员资格自行终止。慈溪市住房和城乡建设局出具的意见，证明第一届业主委员会自2014年1月至同年8月间处于瘫痪状态的事实，该事实可与第一届业主委员会人数不足二分之一的事实相印证，故可以确认原告所在小区的业主委员会在2014年1月至同年8月间已无法正常运作的事实。原告称业委会仍处于正常的运作状态，但未提供相关证据予以佐证，故本院对证据B1证明力予以确认。
对被告提供的证据B2，本院审查认为，本案系业主撤销权纠纷，该证据主要内容为梵石花园小区2013年度物业服务费收入支出的情况，与本案争议事实缺乏关联性，故本院对该证据证明力不予确认。
根据本院确认的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
八原告均系慈溪市宗汉街道梵石花园小区的业主。梵石花园小区属桃园江社区管理范围。该小区建成至今，梵石公司始终为该小区提供物业服务。2011年12月10日，该小区召开首次业主大会，表决通过了小区议事规则，选举产生了第一届业主委员会，委员人数为7人，主任王霞芬、副主任岑果、委员房群敖、吕建坪、谢赞红、董雅珍、陆德军。同年12月23日，该业主委员会名单报慈溪市住房和城乡建设局备案，备案证明编号（2011）2号，该证明记载：“该业主委员会委员人数7名，任期3年（自2011年12月10日至2014年12月9日）”。2013年8月13日，业委会主任王霞芬请求辞去业委会主任职务。2014年1月5日，副主任岑果辞职。同年1月9日，委员谢赞红辞职。委员陆德军长期不参加业委会会议。委员房群敖已经将自己在梵石花园小区内的房产转让，房群敖的委员资格终止。因为业主委员会委员人数不足《议事规则》所确定人数的二分之一，实际上已经无法正常履行其工作职责。2014年2月23日，桃园江社区代替第一届业主委员会发布关于召开梵石业主大会公告，公告载明“……就适当提高物业服务费标准事项召开业主大会进行表决。本次业主大会采用书面征求意见的形式召开，召开时间为2014年3月10日—2014年3月22日”。之后桃园江社区居民委员会通过直接送达、邮寄送达等方式向业主发放了表决票，表决事项一栏记载“物业费每平米上涨0.3元／㎡”，表决选项为同意、不同意、弃权。2014年4月1日，桃园江社区发布“关于宗汉街道桃园江社区康鑫梵石花园业主大会公告”，公告记载“……本次发出表决票913票、同意票为770票、不同意为118票、弃权8票、废票5票、邮寄因故未寄达退回12票，表决有效，根据《宁波市业主大会议事规则》第三十一条规定计票方法，本次业主大会表决统计结果为：同意表决内容，特此公告！”。业主大会与梵石公司签订了2014年度的物业服务合同，合同期限为2014年1月1日起至2014年12月31日止，物业费标准为：精装修平层大宅：3.0元／㎡／月；平层大宅：2.8元／㎡／月；普通高层2.55元／㎡／月；小高层住宅：2.4元／㎡／月；多层、商业住宅1.95元／㎡／月。
涉案小区经备案的《议事规则》（2011年12月10日通过实施）第四条载明业主大会设立的业主委员会为执行机构；第二十一条“业主大会履行以下职责：……（三）选聘、解聘物业服务企业；……（六）制定物业服务内容、标准、以及物业服务收费方案；……（十一）明确停车、经营用房的经营方式、收费标准。决定停车费、经营用房等共有部分收益的用途；……。”；第五条载明“业主大会、业主委员会接受属地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会的监督和指导。”；第二十二条载明：本物业管理区域内业主人数913人，可投票面积183581.41平方米，共有投票权913票，参加业主大会会议的形式为以下第（二）种形式：“……（二）以幢（幢、单元、楼层等）为单位，37户以上的推选2名，37户以下推选1名业主代表参加业主大会会议；……。”；第二十三条载明“业主委员会组织召开业主大会会议前15日，应将业主大会拟讨论事项书面形式送至各业主。业主因故不能参加业主大会的会议，需要由业主代表代表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主会议”；第二十四条载明“业主大会作出决定，必须经业主大会所持投票权数二分之一以上通过。”；第二十五条载明“业主大会采用以下第（二）种形式进行表决：……（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送发和回收业主意见，经业委会统计汇总，公布表决结果。上述（一）、（二）项中，逾期不参加投票，或已送达的征求意见表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，按以下第1种形式计算：1.票数计入超过应表决数1／2的多数票，未超过应表决数1／2的视为同意表决内容；……”；第二十七条载明“业主大会会议按下列程序召开：（一）会议筹备工作。业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。（二）发布公告。业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。本物业管理区域公告发布地点为：东门、北门宣传窗。（三）征询意见。采用书面征询意见形式的，业主委员会应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。（四）回收统计意见。业主委员会根据第二十五条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者选票统计。（五）通报大会议事决定。业主委员会以书面形式在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档”；第二十八条载明“业主在业主大会会议上的投票权，按下列第（二）种计算方式确定……（二）业主代表经业主委托享有所代表业主的投票权数。”；第二十九条载明业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的业主代表、其他业主或者使用人参加；第三十二条载明“对共有部分收益的用途规定如下：（一）停车费：弥补物业服务费；（二）经营用房收入：弥补物业服务费；（三）公共部位经营收入：弥补物业服务费……”；第三十五条载明“本物业管理区域设委员7名，其中住宅部分6名、商用部分1名，业主委员会设主任1名、副主任1名。主任、副主任在全体委员中选举产生，业主委员会每届任期2年，委员可以连选连任”；第四十一条载明“业主代表、业主委员会委员有下列情形之一的，其业主代表、业主委员会委员资格终止：因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主的”。
另查明，2014年8月30日，涉案小区在桃园江社区的组织下，再次召开了业主大会，选举产生了以徐华峰为主任的第二届业主委员会，并于2014年9月24日向慈溪市住房和城乡建设局进行了备案。
本院认为，本案原、被告双方的主要争议焦点为：一、被告主体是否适格？二、本案诉争梵石花园小区于2014年3月10日至22日期间，召开的业主大会及所作决定的程序是否符合议事规则及相关法律规定？三、梵石业主大会的决定是否侵害了原告的合法权益？
关于争议焦点一，本院认为：原告主张被告主体适格的理由成立。业主委员会系业主大会的执行机构，业主大会由业主委员会主持召开，作出的决定需由业主委员会去执行落实，相关的权利、义务均由业主委员会来享有和承担，与业主大会有关的资料也由业主委员会收集和保管，业主大会在法律上所赋予的权利和承担的责任，实际上均需由业主委员会来承担，故业主委员会可以代表业主大会参加诉讼。本案被告虽然在一段时间内无法正常运作，而由小区所在地的居民委员会代为行使相关职能，但至诉讼时新一届业主委员会组成人员已经产生，目前处于正常运作状态，故本案被告主体适格。
关于争议焦点二，本院认为，原告所提出的第1、2、3项诉讼请求所涉内容均系业主大会决议的内容，该三项诉请本质上为一项诉请，即撤销梵石花园小区2014年3月10日至22日期间召开的业主大会所作出的决定。首先，对于原告提出的业主大会的召开由社区组织不符合《议事规则》的意见，本院认为：正常情况下，业主大会理应由业主委员会组织召开，但根据本院查明的事实表明，因梵石业委会当时的委员人数已不足二分之一，在无法正常开展工作的情况下，再要求由业主委员会组织召开业主大会已无实际可能。根据《议事规则》第五条及住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，属地社区有监督和指导业主大会及业主委员会的义务，业主委员会人数不足总人数二分之一的，可由社区代行业主委员会的职责。根据本案被告当时所处的实际情况，由桃园江社区代为被告组织召开业主大会完全有利于该小区的管理，符合全体业主的利益，该发起召开业主大会的程序行为并无不当。其次，对于原告提出的业主大会召开的形式不符合《议事规则》约定的意见，本院认为：第一，虽然依照《议事规则》第二十二条的约定，是以幢为单位推选业主代表参加业主大会会议，但《议事规则》第二十三条同时约定，凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权的意见须由业主本人的签字。可见，虽然是以业主代表的形式召开业主大会，但进行表决时，必须保障每位业主投票表决的权利；第二，在本案桃园江社区组织的业主大会表决事项中，社区采用了邮寄表决票、直接送达表决票等多种方式送达表决票，最大限度地保障了每位业主参与业主大会并行使表决权的权利，符合《议事规则》第二十三条、第二十五条的约定；第三，业主大会作出物业服务费价格调整的决定，涉案小区内的三分之二以上的业主并无异议，决议通过的票数符合《议事规则》的约定，决定合法有效，对小区全体业主具有约束力。第四，梵石花园小区自交付以来一直由梵石公司提供物业服务，虽然在该次业主大会表决的事项中未明确载明是否继续选聘梵石公司为小区2014年度物业服务企业的内容，但根据表决票载明的事项及公告的相关内容，结合原、被告的诉、辩意见，及小区绝大部分业主已经实际交纳服务费的事实，来综合分析和推断，此次业主大会的表决事项应当是基于在继续选聘梵石公司作为物业服务企业的基础上，作出了进行物业费调价的决定。此次业主大会的表决结果对物业公司的选聘具有法律效力。综上，此次业主大会的召开符合业主大会《议事规则》对表决的实质要求。
关于争议焦点三，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中原告作为所在小区的业主，其合法权益主要包括对自己住宅的所有权以及对小区内的建筑物区分所有权，而这些权益的保护也应当在法律规定的框架内合理行使。本案中该小区业主大会的决定，仅仅是选定物业服务单位及服务费用的调整，并未涉及针对原告的具体合法权益，相反本案业主大会的决定，已经得到绝大多数业主的赞同，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，原告的合法权益并未受到侵犯。结合对争议焦点二的分析理由，对于原告提出要求撤销业主大会作出的选聘物业公司及物业费调价的决定，本院不予支持。对于原告提出的第4项诉讼请求，该项请求的内容实际系涉案小区第一次业主大会表决通过，并记载于小区议事规则，而非2014年3月10日至22日期间召开的业主大会所作出的决定内容，原告于2015年4月24日起诉，要求撤销该决议，已经超过一年的除斥期间，对原告的本项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告徐建钬、杨森雄、郑钢、齐晓林、陆冠、范科霞、吴婷、陈崇威的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告徐建钬、杨森雄、郑钢、齐晓林、陆冠、范科霞、吴婷、陈崇威共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 唐志伟
人民陪审员 金冠旦
代理审判员 陈丽斌
二〇一五年十月十四日
代书 记员 马美娟
本案引用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十八条第二款业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。