福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第1435号
原告中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行，住所地泉州市鲤城区。
负责人吴小群，该支行行长。
委托代理人林贤宁，男，住址同上，该支行员工。
委托代理人岳川，女，住址同上，该支行员工。
被告杨少梅，女，1974年11月15日出生，汉族，住安溪县。
被告詹光明，男，1964年5月22日出生，汉族，住址同上。
被告江南（福建）投资有限公司，住所地泉州市鲤城区。
法定代表人蔡建省，该公司负责人。
委托代理人周成铿、黄丽真，福建佳远律师事务所律师、实习律师。
原告中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行（以下简称建行鲤城支行）与被告杨少梅、詹光明、江南（福建）投资有限公司（以下简称江南投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行鲤城支行的委托代理人林贤宁，被告江南投资公司的委托代理人周成铿、黄丽真到庭参加诉讼。被告杨少梅、詹光明经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告建行鲤城支行诉称，2011年10月21日，被告杨少梅、詹光明因购买位于泉州市鲤城区店面资金不足，向原告建行鲤城支行申请个人商业用房借款人民币45万元整，期限10年。2011年12月8日，经原告建行鲤城支行审批通过，原、被告签订编号为2011年建泉鲤个个房借字3905号的《个人住房借款合同》一份，并于2011年12月23日向法定登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续。其后原告建行鲤城支行于2012年1月6日向被告杨少梅、詹光明发放贷款45万元整，期限10年，合同款项划入被告杨少梅、詹光明指定的售房单位即被告江南投资公司账户，该笔贷款期限自2012年1月6日起至2022年1月6日止。2011年6月1日，原告建行鲤城支行与被告江南投资公司签订了编号为2011年建鲤房贷最高额保字第002号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定甲方即被告江南投资公司提供连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方即原告建行鲤城支行均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任。该最高额保证所担保的债权是指自2011年6月1日至2031年6月1日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。被告江南投资公司为被告杨少梅、詹光明提供连带保证责任的保证期间从借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日。但合同签订至今，被告杨少梅、詹光明已连续拖欠2期并累计拖欠14期贷款，经原告建行鲤城支行多次催告及上门走访，借款人无法联系，且未归还欠款。为此，请求判令：1、解除原告建行鲤城支行与被告杨少梅、詹光明签订的编号为2011年建泉鲤个个房借字3905号《个人住房借款合同》；2、被告杨少梅、詹光明归还借款本金356221.33元，利息、罚息、复利合计15517.07元，并支付自2015年6月8日起至实际还款之日止按《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；3、原告建行鲤城支行对被告杨少梅提供的抵押物即址在泉州市鲤城区店面拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、被告江南投资公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案受理费及公告费由各被告承担。
被告杨少梅、詹光明未作答辩。
被告江南投资公司辩称，1、我方主张抵押物应先行拍卖。2、被告江南投资公司有留存资金在原告建行鲤城支行处，原告建行鲤城支行可以在被告杨少梅、詹光明逾期付款后直接扣划，因此原告建行鲤城支行请求支付罚息、复利及违约金没有依据。3、原告建行鲤城支行请求被告江南投资公司支付诉讼费用及实现债权费用不能成立。被告江南投资公司并没有违约。
经审理查明，2011年6月1日，原告建行鲤城支行与被告江南投资公司签订编号为2011年建鲤房贷最高额保字第002号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及《商品房销售贷款合作协议书》各一份，约定被告江南投资公司为在自2011年6月1日起至2031年6月1日止因购置坐落于泉州市鲤城区“海西汽车汽配城”项目所属之住房或商业用房而与原告建行鲤城支行发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证，保证范围包括贷款本金、由此产生的利息、罚息、复利、实现债权费用（包括但不限于诉讼费、公告费等），保证最高限额为25000万元，保证期间至抵押人办妥抵押物的权属证书并将他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。无论原告建行鲤城支行对合同项下的债权是否拥有其他担保，被告江南投资公司的保证责任不因此减免，原告建行鲤城支行可直接要求被告江南投资公司依照合同约定的保证范围承担保证责任。对于被告江南投资公司在本合同项下的全部应付款项，原告建行鲤城支行有权直接从保证金账户中直接划收。若原告建行鲤城支行不行使或延缓行使主合同项下的任何权利或未用尽主合同项下的救济，被告江南投资公司的保证责任并不因此减免。2011年12月8日，中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称建行泉州分行）与被告杨少梅、詹光明签订编号为2011年建泉鲤个个房借字3905号的《个人住房借款合同》一份，约定被告杨少梅、詹光明向建行泉州分行贷款45万元，用于购买址在泉州市鲤城区店面，借款期限自2011年12月10日起至2021年12月10日止，借款年利率为基准利率上浮30%，还款方式为等额本息还款。逾期还款按执行借款利率上浮50%计收罚息，并有权收取复利。被告杨少梅、詹光明提供上述所购店面作为抵押担保。双方另约定贷款发放后，建行泉州分行将合同项下的所有权利义务一并转给原告建行鲤城支行。2011年12月23日，建行泉州分行与被告杨少梅、詹光明办理上述抵押房产的预购商品房抵押权预告登记。2012年1月6日，原告建行鲤城支行向被告杨少梅发放45万元贷款，并依约转入被告江南投资公司账户。此后，被告杨少梅、詹光明未按时还款，截至2015年6月7日，被告杨少梅、詹光明尚欠原告建行鲤城支行借款本金356221.33元，利息、罚息、复利合计15517.07元。原告建行鲤城支行催讨未果后诉至本院，支出公告费850元。以上事实，有原告建行鲤城支行提供的身份证、结婚证、《个人住房借款合同》、预购商品房抵押权预告登记证明、个人贷款支付凭证、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《商品房销售贷款合作协议书》、个人贷款对账单、账户管理一览表及庭审中原告建行鲤城支行、被告江南投资公司陈述为证。被告江南投资公司对原告建行鲤城支行提供的证据无异议，且未提交证据。被告杨少梅、詹光明未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。本院对上述事实予以确认。
本案争议焦点为：被告江南投资公司是否应承担本案借款的担保责任，若应承担，承担保证责任的范围如何认定。
关于争议焦点，原告建行鲤城支行认为，本案事实清楚，证据充分，应支持原告建行鲤城支行的诉讼请求。
被告江南投资公司认为，根据《个人住房借款合同》约定，若被告杨少梅、詹光明未按时还款，原告建行鲤城支行有权从被告江南投资公司的账户直接扣划。原告建行鲤城支行未按合同约定主张自身权利，导致的损失应由其自行承担。我方认为原告建行鲤城支行应宣布借款合同立即到期，而不是解除合同。如果是解除合同，被告江南投资公司作为担保人将不承担担保责任。
本院对争议焦点分析认证如下：被告杨少梅、詹光明在借款后未按时足额偿还借款本息，已构成违约。原告建行鲤城支行有权按合同约定解除与被告杨少梅、詹光明的借贷关系。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”的规定，主合同解除，被告江南投资公司仍应承担担保责任。被告江南投资公司另主张其有在原告建行鲤城支行设立保证金账户，原告建行鲤城支行应直接扣划保证金。根据原告建行鲤城支行与被告江南投资公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第五条第二款的约定，原告建行泉州分行若不行使或延缓行使主合同项下的任何权利或未用尽主合同项下的任何救济，被告江南投资公司的保证责任并不因此减免。因此，双方已对救济权利的行使作出明确约定。即便原告建行鲤城支行未从被告江南投资公司留存的保证金账户扣划逾期还款，被告江南投资公司仍应对本案债务承担保证责任。被告江南投资公司辩称应先拍卖抵押物以偿还本案借款，上述保证合同第七条第二款亦已规定无论原告建行鲤城支行对主合同项下的债权是否有其他担保，均可直接要求被告江南投资公司按合同约定的保证范围承担保证责任。因此，被告江南投资公司的辩解并无事实依据，本院不予采纳。据此，被告江南投资公司应在保证合同约定的范围内对本案债务承担保证责任。
综上所述，本院认为，建行泉州分行与被告杨少梅、詹光明签订的借款合同，系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应按合同约定履行义务。合同约定借款发放后，建行泉州分行将合同项下所有权利义务一并转让给原告建行鲤城支行，系对自身权利的处分，被告杨少梅、詹光明、江南投资公司对此亦未提出异议，本院予以认可。被告杨少梅、詹光明自借款后未依约按时、足额还款，可以认定已构成违约。原告建行鲤城支行据此要求与被告杨少梅、詹光明解除借款合同并清偿借款，具有事实与法律依据，本院予以支持。原告建行鲤城支行为实现本案债权提起诉讼，支出公告费850元，被告杨少梅、詹光明应依约承担。被告杨少梅、詹光明自愿以其所有的址在泉州市鲤城区店面作为抵押物，并依法办理预告抵押登记，该抵押合法有效。被告杨少梅、詹光明若未能依约还款付息，原告建行鲤城支行有权依照法律规定以抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。被告江南投资公司自愿为被告杨少梅、詹光明的上述借款提供阶段性连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。被告江南投资公司辩称其有提供保证金、本案存在抵押物等，并不足以免除其保证责任。对被告江南投资公司的辩解，本院不予采纳。原告建行鲤城支行在保证期限内向被告江南投资公司主张权利，应予支持。被告杨少梅、詹光明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十一条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十三条第一款、第四十一条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司泉州分行与被告杨少梅、詹光明于2011年12月8日签订的编号为2011年建泉鲤个个房借字3905号的《个人住房借款合同》；
二、被告杨少梅、詹光明应于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行借款本金356221.33元，利息、罚息、复利合计15517.07元，并支付自2015年6月8日起至本判决确定还款之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；
三、被告杨少梅、詹光明应于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行公告费850元；
四、若被告杨少梅、詹光明未能履行上述还款义务，原告中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行有权依照法律的规定，以被告杨少梅、詹光明提供的抵押物即址于泉州市鲤城区店面折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；
五、被告江南（福建）投资有限公司应对被告杨少梅、詹光明的上述债务承担连带清偿责任；被告江南（福建）投资有限公司在承担保证责任后，有权向被告杨少梅、詹光明追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6643元，由被告杨少梅、詹光明、江南（福建）投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 梁超毅
代理审判员 庄 瑮
人民陪审员 卢侨生
二〇一五年六月十日
书 记 员 杨思鸿
附注所引用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十一条合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的。由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条第一款受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。