湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终323号
上诉人（原审原告）：湖南天祺房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡县玉潭镇花明北路31号。
法定代表人：肖立志，董事长。
委托诉讼代理人：刘尚，湖南河清律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温利玲，女，1978年10月18日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
委托诉讼代理人：刘再新，湖南光阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖国珍，男，1978年1月20日出生，汉族，系温利玲配偶，住湖南省宁乡县。
原审第三人：李向党，男，1979年1月25日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
委托诉讼代理人：肖汉兵，湖南德都律师事务所律师。
原审第三人：谢友华，男，1977年1月17日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
上诉人湖南天祺房地产开发有限公司（以下简称天祺公司）因与被上诉人温利玲，原审第三人李向党、谢友华商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省宁乡县人民法院（2016）湘0124民初419号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
天祺公司上诉请求：撤销湖南省宁乡县人民法院（2016）湘0124民初419号民事判决，并依法改判支持天祺公司的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。温利玲按照合同约定应履行的购房款支付义务并未发生转移，其无任何证据证明其付款义务经天祺公司同意转移至李向党，天祺公司同意在应支付给李向党的工程款中扣除温利玲应交付的购房款只是根据温利玲和李向党的要求有条件协议变更购房款的支付方式，并未发生债务主体的变更或债务转移，在李向党无工程款予以抵扣的情况下，温利玲仍应履行购房款支付义务且在经通知仍拒绝履行购房款支付义务的情况下，天祺公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。
温利玲辩称：2015年1月，温利玲与李向党、谢友华在天祺公司售楼部完成购买涉案门面相关手续，并与天祺公司运营商签订《委托运营管理协议》进行返租，因李向党以市政公司的名义承接了天祺公司的附属工程，天祺公司以涉案门面抵扣李向党的工程款，李向党又对谢友华负有债务，经天祺公司同意，将抵作工程款的涉案门面转移到温利玲名下，温利玲向李向党支付50万元，应付购房款的义务转移至李向党，且李向党向天祺公司出具了欠条。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
李向党二审发表如下意见：天祺公司确实同意由李向党将涉案商铺对外销售，并转移至购房人名下，通过该方式融资以达到完成建设工程的目的，李向党向天祺公司出具了借条，温利玲与湖南百潮汇贸易有限公司签订了《委托运营管理协议》，实际上是由李向党向天祺公司预借了温利玲应向天祺公司支付的购房款，温利玲已经实际履行了支付购房款的义务，李向党认可温利玲向其支付的购房款是李向党对天祺公司承担的债务。
谢友华二审发表如下意见：认可其收取了温利玲的购房款50万元，且李向党向天祺公司就温利玲支付的购房款打了借条。
天祺公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除天祺公司与温利玲之间的商品房买卖合同（合同编号为20130376283）；2、由温利玲承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：一、无争议的事实。2015年1月29日，天祺公司与温利玲签订《商品房买卖合同》，根据该合同约定：天祺公司以562171元的价格购买天祺公司开发的天祺.佰朝汇商业中心第一幢2层283号房屋商用。该合同约定付款方式为此自合同签订之日全部一次性支付。同日，温利玲与天祺公司运营商湖南佰朝汇贸易有限公司签订了为期15年《委托运营管理协议》即进行返租。涉案房屋于2015年1月16日签约至李向党，后李向党办理退房手续，该房屋于2015年1月29日签约至温利玲。另查明，2015年1月15日，李向党以湖南省宁乡县市政建设工程公司名义承包了天祺公司开发的天祺.佰朝汇商业中心室外附属配套工程，总包干价为2399500元。合同约定以以商业铺面抵扣工程款。后李向党因故未实际完成该工程，仅发生工程价款424721元，已用于发放民工工资和抵扣案外人唐群霞的购房款。2014年12月23日，温利玲向谢友华账户转入资金500000元，李向党此前与谢友华存在资金往来。二、有争议的事实和证据。本案中天祺公司同意以李向党工程款抵温利玲房款，是否构成债务转移。天祺公司认为，只有在李向党有工程款时才同意以工程款抵扣购房款，因此不构成债务转移，温利玲仍然有支付购房款的义务；温利玲认为是经天祺公司同意由李向党以工程款支付购房款，温利玲不再有付款义务。一审法院认为，综合相关证据及当事人陈述，应认定温利玲支付购房款的义务已转移给李向党。理由如下：1、天祺公司在第一次开庭时作如下陈述：“当时李向党以市政公司的名义承接了天祺公司方的附属工程，合同中约定以门面抵工程款，后来在签订施工合同后不久，李向党就找了几户人来购买门面，购房款从他的工程款中抵扣，天祺公司认为这是李向党将工程款变现的方式，所以天祺公司也同意了。”从该陈述可看出，天祺公司同意由李向党出售门面将工程款变现，则意味着李向党可向购房人收取房款。作为房屋买受人，不可能负有既向李向党付款，又向天祺公司付款的双重义务。而本案中温利玲已向谢友华支付购房款500000元，李向党对此予以认可。2、温利玲提供了天祺公司出具的销售审批单，其审批单显示购房客户为温利玲，其中备注一栏载明：“之前李向党283号铺更名，借条已打”，该情况与谢友华、李向党陈述的李向党就温利玲购房款已向天祺公司出具借条的陈述相吻合。3、涉案房屋已经返租。温利玲未直接向天祺公司交付分文房款，天祺公司即同意交付房屋并允许其返租，而双方约定的付款方式为购房之日全部一次性支付，故认定天祺公司已同意付款义务由李向党在工程款中抵扣的事实符合常理。根据民事案件优势证据原则，一审法院认为本案中支付购房款的义务已转移至李向党存在高度盖然性，故一审法院对债务转移的事实予以认定。
一审法院认为：当事人依法订立的合同受法律保护。天祺公司与温利玲签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中温利玲的付款义务经天祺公司同意已转移至李向党，形成了免责的债务承担协议，温利玲对天祺公司不再有付款义务。现因李向党的原因未能支付房款，该违约责任依法不能由温利玲承担。天祺公司与温利玲之间的合同没有出现法定和约定的解除情形，故天祺公司要求解除购房合同的诉讼请求依据不足，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决：驳回天祺公司的诉讼请求。本案一审案件受理费80元，由天祺公司负担。
本院二审期间，天祺公司向本院提交的新证据为：《承诺书》。拟证明：李向党向天祺公司提交的并非《借条》而是《承诺书》，不存在债务转移的事实。温利玲对该份证据发表质证意见称：对《承诺书》的真实性、合法性、关联性均有异议，一审诉讼中天祺公司并未出具过该承诺书，且根据李向党的陈述，确实向天祺公司打了《借条》。李向党对该份证据发表质证意见称：李向党确实向天祺公司出具了《借条》，不是该份《承诺书》。谢友华发表质证意见称：对该《承诺书》的真实性有异议，李向党向天祺公司出具《借条》时，谢友华在场，故谢友华可以确定《承诺书》与《借条》是两份不同的文件，且《承诺书》除了签名是李向党外，内容均非李向党书写。本院认为，作为认定案件事实依据的证据应当具备真实性、合法性，并与案件相关联，本院认为天祺公司提交的《承诺书》原件，李向党未明确予以否认，故其真实性、合法性本院予以认可，但该承诺书的存在不能当然否定温利玲、李向党、谢友华陈述及温利玲从天祺公司调取的《销售审批单》上注明的《借条》实际存在，不能达到其证明目的，本院不予采信。被上诉人温利玲，原审第三人李向党、谢友华均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：天祺公司与温利玲签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定及社会公共利益，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。天祺公司向温利玲交付了涉案门面，温利玲应履行向天祺公司支付购房款的合同义务。本案争议焦点为温利玲向天祺公司支付购房款的合同义务是否已经天祺公司同意转移至李向党。本院认为，一、根据被上诉人温利玲及原审第三人李向党、谢友华的陈述及温利玲从天祺公司调取《销售审批单》可知，李向党以宁乡县市政建设工程公司名义承包的天祺公司附属工程（包括绿化、排水等）后，因建设项目需要，确就温利玲购买涉案房屋的购房款向天祺公司进行预借，并向天祺公司出具《借条》，天祺公司在审批温利玲购房事宜的《销售审批单》注明“借条已打”,并未对李向党借款事宜明确提出异议，故天祺公司对李向党预借温利玲应付的购房款用作工程施工应当是认可的，且天祺公司同意以涉案房屋的购房款抵扣应付给李向党的工程款；二、2015年1月15日，李向党以湖南省宁乡县市政建设工程公司名义承包了天祺公司开发的天祺.佰朝汇商业中心室外附属配套工程，天祺公司在与温利玲签订《商品房买卖合同》之前的2015年1月16日就将涉案门面签约至李向党，该行为可以佐证温利玲、李向党所述天祺公司先以涉案房屋交付给李向党出售，后以温利玲应付的购房款预借给李向党用于工程建设的事实实际存在；三、如天祺公司对李向党预借涉案购房款事宜未予认可，但却在温利玲尚未向其支付购房款时就将涉案房屋交付给温利玲，并允许温利玲与其运营商湖南佰朝汇贸易有限公司签订《委托运营管理协议》进行返租与常理不符。故本院综合本案现有证据并结合各方当事人陈述，认定温利玲应向天祺公司支付购房款的义务已经转移给李向党，李向党借款后与天祺公司之间形成新的债权债务关系，温利玲不再负有向天祺公司支付购房款的义务。一审判决认定天祺公司与温利玲之间的合同没有出现法定和约定的解除情形，天祺公司要求解除购房合同的诉讼请求依据不足，并无不当，本院予以维持。
综上所述，湖南天祺房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由湖南天祺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一七年四月十四日
书 记 员 皮磊林
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。