广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初6577号原告（反诉被告）广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所：广东省佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。统一社会信用代码：91440600560865635Y。法定代表人陈宇辉。委托代理人柳学纯，女，汉族，1993年11月6日出生，住广东省汕头市濠江区，系原告公司职员。委托代理人伍阳毅，男，汉族，1991年8月24日出生，住广东省佛山市三水区，系原告公司的物管员。被告（反诉原告）李健华，女，汉族，1969年10月5日出生，住广东省佛山市禅城区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司诉被告李健华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员罗婉文独任审判。被告在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理，并将本案由小额诉讼程序转为简易程序，于2016年7月27日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人伍阳毅以及被告李健华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务，广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买的碧桂园佛山市禅城区岭南大道北131号03座1101房、1102房、1103房、1104房、1105房均属于原告管理的物业服务区域范围，且被告与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前分别向原告支付物业服务费784.06元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告从2015年12月开始拖欠原告物业服务费，至2016年07月06日拖欠的款项已经达8774.47元。原告多次致电和上门，且向被告发出《催缴通知单》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。为此，特起诉请求判令：1、被告向原告支付1101房2015年12月-2016年06月的物业服务费943.11元，1102房2015年12月-2016年06月的物业服务费1872.15元，1103房2015年12月-2016年06月的物业服务费992.11元，1104房2015年12月-2016年06月的物业服务费1681.05元；2、被告以欠缴的每月物业服务费为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止；3、被告向原告支付1101房2015年12月-2016年06月的公摊电费304.97元，1102房2015年12月-2016年06月的公摊电费258.57元，1103房2015年12月-2016年06月的公摊电费258.57元，1104房2015年12月-2016年06月的公摊电费266.06元，1105房2015年12月-2016年06月的公摊电费273.02元。4、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称，被告对原告诉请物业管理费和公摊水电费的欠费金额和时间段均无异议，但被告不同意支付。原告服务不到位，没有及时解决房屋的渗漏问题，直至被告在今年初向原告发律师函，原告才于6月解决渗漏问题，但是否已彻底解决被告也不能确定。原告主张的违约金过高，被告不同意支付。被告反诉称，被告自2013年收楼，并由被告的丈夫吴继权用于经营佛山市大德成贸易有限公司（下称大德成公司）。2015年初，被告发现屋顶有水不断渗出，部分水沿着展柜和墙壁流下，部分直接滴落，严重时如下雨般。被告多次电话要求原告修缮，但未得到回应。2016年初，被告书面函告原告要求履行《前期物业服务协议》的修缮义务，但原告直至6月才对楼上水管渗水问题予以修复，原告的不作为，导致被告墙壁、木制展柜出现霉变，地板湿滑，严重影响被告公司的形象，对被告生产经营造成极大影响。2015年8月，被告丈夫吴继权因地面积水不幸摔倒，导致右腿脚踝皮肤破损，现损伤尚未痊愈。原告与开发商是关联企业，根据《前期物业服务协议》及相关法律，原告有义务对涉案房屋漏水问题予以修缮，被告怠于履行相关义务，应承担损害赔偿责任。为此，特反诉请求判令：1、原告向被告赔偿展柜发霉损失1500元，2、原告向被告赔偿经济损失10000元，3、原告赔偿被告医药费3256.80元，4、诉讼费由原告承担。原告辩称，被告主张的房屋渗漏、发霉以及吴继权的跌倒均与原告无关。原告只是提供物业服务，相关的维修和赔偿义务不应由原告承担，渗漏是因楼上墙体内排污管道破裂导致，开发商已经将渗漏部位维修好。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的营业执照、被告的身份证复印件。拟证明原告及被告的诉讼主体资格。2、企业名称变更核准登记表。拟证明广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司。3、资质证书、碧桂园城市花园前期物业服务合同、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表。拟证明原告系取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，接受佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘，对禅城碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故原告有权向被告收取物业服务费。4、广东省商品房买卖合同五份、碧桂园城市花园前期物业服务协议、入住登记表、收楼通知书、物业及资料移交书。拟证明被告系禅城区岭南大道北131号3座1101房、1102房、1103房、1104房、1105房的产权人，与原告签订了前期物业服务协议，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任。5、物业服务费欠费明细、物业服务费催缴通知单、短信通知、催款通知。拟证明被告自2015年12月开始长期拖欠物业服务费，经原告多次催要仍拒不交纳，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。6、公共管井漏水照片3张。拟证明南区3座1303房内公共管井的二次排污管出现破损导致漏水。7、2016年7月27日拍摄的内装饰柜照片8张。拟证明因漏水造成装饰柜发霉的现象。诉讼中，被告提交以下证据：1、广东医疗收费票据19张。拟证明因涉案房屋渗漏致被告丈夫吴继权跌倒损伤，治疗费为3256.80元。2、大德成公司营业执照。拟证明涉案房屋现由大德成公司经营使用。3、视频八段（2015年11月至2016年1月初拍摄）及照片七张（2016年6月拍摄）。拟证明涉案房屋渗漏的事实以及渗漏导致柜子发霉、开裂。诉讼中，为查明本案事实，本院依职权调取涉案房屋的房地产登记信息查询结果。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2，被告无异议，本院予以采信；证据3、4、5、7，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据6，被告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认。被告的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，至于被告的证明内容能否成立，本院将综合全案的证据和查明的事实待后予以论述和认定。本院依职权调取的证据，原、被告均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由乙方对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务事宜。物业服务费用：甲方或业主所有的物业若为公寓式酒店，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积2.5元/月/平方米计收。计算物业服务费的面积以房管部门的最终测绘面积为准。物业服务费应按月交纳。甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金。同年12月20日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司就涉案楼盘的物业管理服务基本情况及收费标准向佛山市禅城区发展规划和统计局进行了备案。2012年10月27日，被告（买受人）与佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》五份，约定由买受人向出卖人购买涉案佛山市禅城区岭南大道北131号三座1101房、1102房、1103房、1104房、1105房，合同约定“碧桂园城市花园”分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责。具体由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业与买受人另行签署《碧桂园城市花园前期物业服务协议》及《碧桂园城市花园临时管理规约》。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》五份，主要约定：甲方已购买碧桂园城市花园商品住宅区中三座1101房、1102房、1103房、1104房、1105房，交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条、甲方同意选聘广东碧桂园物业管理有限公司，并由其辖下的合法分支机构乙方对本园区实施前期物业服务。第二条、乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。2、共用设施的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护，按照相关规定及标准管理公共生活用水水池及电梯。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态……。第四条、甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.5元计收。甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采取银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足额金额以备扣费。物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。……第十六条、甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。……第三十二条、本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。被告于2013年1月20日在《收楼通知书》、《业主入住登记表》、《碧桂园城市花园物业及资料移交书》上签名，确认办妥物业及相关资料的移交手续。据原告提供的照片反映，涉案小区内的公共排污管出现破损的情形。据原、被告提供的照片反映，涉案房屋内有两个装饰柜出现发霉和开裂的情形。另查明，据佛山市禅城区房地产登记信息查询结果上载明，佛山市禅城区岭南大道北131号三座1101房、1102房、1103房、1104房、1105房为被告所有，1101房的建筑面积为53.89平方米，1102房的建筑面积为106.98平方米，1103房的建筑面积为56.69平方米，1104房的建筑面积为96.06平方米，1105房的建筑面积为55.84平方米。再查明，2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务、物业租赁、停车场（库）服务。2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司，2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司。原告具有物业管理资质。大德成公司为有限责任公司，于2001年8月28日登记成立，住所地为佛山市禅城区岭南大道北84号2座202房，法定代表人为冯锦铭，经营范围为销售：润滑脂、润滑油、沥青、石油焦等。原、被告共同确认如下事实：漏水点出现在涉案1102房和1103房之间。约在2015年3月，原告接到被告反映漏水的情况后，原告派人和开发商的施工人员共同到场，开发商的施工人员给出的方案是由原告负责联系楼上1202、1203、1302、1303的业主查看房屋，经与楼上联系，原告已到1202房查看现场，师傅给出的意见是1202房没有漏水问题。因1302、1303房的排污管已被业主装修在墙体内，所以无法直接看到是否有漏水的问题。1203房的业主在国外无法联系，直到2016年5月才联系到并查看了房屋。后原告到1602、1603房查看，也没有看到有漏水的问题。2016年5月6日，开发商派师傅钻入公共管道内逐户排查漏水，经查看是排污管管道接口脱位导致漏水。原告确认，漏水的排污管位于南区3座13楼内公共管井的二次排污管，但因13楼整层被同一个业主购买，所以整层已被该业主打通作为一个套间使用，漏水的公共管井所在区域也在其中，该业主将公共管井用水泥和瓷砖包封起来，所以原告无法查清漏水的情况。漏水造成涉案房屋内装饰柜发霉。被告陈述，漏水导致被告两个展柜发霉和开裂；被告诉请的经营损失是指因渗漏导致被告的公司有段日子无法营业，亦曾有客户到公司因漏水跌倒等影响了被告公司的经营；2016年5月之后没有再发生漏水的情况，但因管道在墙壁内，被告也不清楚修复的具体情况。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订的《碧桂园城市花园前期物业服务合同》、原告与被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请被告支付物业服务费及公摊水电费。被告作为涉案房屋的产权人已实际享受原告提供的物业管理服务，依法依约应按时支付物业服务费。因被告对物业服务费及公摊水电费的欠费金额及欠费时段均无异议，故本院对原告诉请2015年12月至2016年6月的管理费5488.42元（943.11元＋1872.15元＋992.11元＋1681.05元）和公摊电费1361.19元（304.97元＋258.57元＋258.57元＋266.06元＋273.02元）予以支持。关于被告反诉请求原告赔偿展柜损失。依据涉案《前期物业服务协议》第二条的约定，原告负有对共用设施设备进行维护和管理的义务。经审理查明，被告已于2015年3月将漏水的情况反映给原告，原告虽有进行排查，但未能发现漏水原因，直至2016年5月，原告才发现是公共管井的二次排污管破损导致涉案房屋漏水。因原告未能及时发现公共排污管破损，导致被告房屋漏水长达一年多，展柜发霉、开裂，原告的物业服务管理工作确实存在不到位的情形，参考市场价格，本院对被告诉请两个展柜损失1500元予以支持。关于被告反诉请求原告赔偿医药费和经营损失。被告提供的医药费发票仅能反映吴继权门诊治疗的事实，不能反映与原告的物业服务管理存在关联性，故本院对该诉请不予支持。至于经营损失，被告诉请的经营损失为大德成公司的经营损失，因大德成公司为独立法人，被告以自己名义主张大德成公司的经营损失无法律依据，故本院对该诉请同样不予支持。关于原告诉请的违约金。因原告的物业服务管理工作存在不到位的情形，被告的抗辩意见有一定事实根据，其未依约缴纳管理费事出有因，故本院对原告该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告李健华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司支付佛山市禅城区岭南大道北131号03座1101房、1102房、1103房、1104房2015年12月至2016年6月的物业管理费共5488.42元；被告李健华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司支付佛山市禅城区岭南大道北131号03座1101房、1102房、1103房、1104房、1105房2015年12月至2016年6月的公摊电费共1361.19元；原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告李健华支付展柜损失1500元；因原、被告互付给付义务，上述第一、二、三判项经折抵后，被告仍需于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司支付5349.61元；驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司的其他诉讼请求；驳回被告李健华的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，本诉受理费减半收取25元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司5元，被告李健华负担20元；反诉受理费收取85元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司负担9元，被告李健华负担76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一六年八月二十四日书记员  李若梅附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。