江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终4072号
上诉人（原审被告）南京民丰装饰市场管理服务有限公司，住所地南京市六合区葛塘潘营路88号。
法定代表人乐根，该公司董事长。
委托代理人李浩，男，汉族，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）陈莉，女，1968年3月23日生，汉族。
委托代理人郑光润，女，汉族，南化建设公司退休职工。
上诉人南京民丰装饰市场管理服务有限公司（以下简称民丰装饰公司）因与被上诉人陈莉房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈莉原审诉称，2010年6月9日，其与民丰装饰公司签订《经久装饰城商铺使用权转让协议》和《商铺委托经营管理合同》，约定民丰装饰公司将经久建材装饰城项目7幢118号商铺转让给陈莉，转让价格为290000元。陈莉取得使用权后交由民丰装饰公司包租五年，由民丰装饰公司统一经营管理，民丰装饰公司向陈莉支付租金，前三年每年租金为总房价的8%，第四、五年的年租金为总房款的9%、10%。包租五年期满后，陈莉对市场不满意，可以提出退房，民丰装饰公司按实际合同转让价回购该商铺。合同签订时，前三年租金在支付房款时直接抵扣，后两年租金民丰装饰公司分别于2014年2015年年初支付给陈莉。五年期满，陈莉提出退房，民丰装饰公司只愿退还220400元。陈莉母亲多次和民丰装饰公司交涉，因陈莉患有骨髓增生异位综合症，需要骨髓移植，支付巨额的医疗费用，民丰装饰公司又同意支付30000元。陈莉认为自己是花了290000元购买商铺，民丰装饰公司尚有39600元未退，是没有法律依据的，也是不公平的，故陈莉诉至法院请求：1、判令民丰装饰公司给付陈莉39600元；2、诉讼费用由民丰装饰公司承担。
民丰装饰公司原审辩称：1、涉案商铺所涉及的建设项目名称为经久商贸城，该建设项目是2007年政府招商引资项目，该项目的建设方为六合区葛塘街道欣乐居委会，投资方为民丰装饰公司，由六合区葛塘街道欣乐居委会负责立项，办理相关开发和审批手续，项目建成后房屋所有权属于民丰装饰公司，该项目地块的土地性质为集体土地；2、2010年6月9日，陈莉与民丰装饰公司双方达成共识，并在陈莉对上述情形充分了解的情况下，签订了商铺使用权转让协议和商铺委托经营管理合同，合同签订后，民丰装饰公司依约履行了全部义务；3、涉案商铺包租期满，因为陈莉提出退铺申请，要求按照实际合同转让价220400元进行退款，并要求民丰装饰公司补偿其30000元，合计250400元，民丰装饰公司因考虑到陈莉的身体状况，完全同意了陈莉的申请和补偿要求，民丰装饰公司已经按照方双方达成的合意，向陈莉支付了250400元，现陈莉要求民丰装饰公司另行赔付39600元，没有事实和法律依据，请求驳回陈莉的诉请。
原审法院经审理查明，2010年6月9日，陈莉与民丰装饰公司签订《经久装饰城商铺使用权转让协议》，双方就涉案房屋使用权转让约定如下：民丰装饰公司（甲方）将南京市六合区葛塘街道欣乐居委会潘营组88号地块经久建材装饰城项目7幢118号商铺面积为42.54平方米的房屋使用权一次性转让给陈莉（乙方），转让总金额为290000元。乙方取得使用权后，交由甲方包租五年，由甲方统一经营、统一管理。包租商铺前三年，按转让总价款24%（每年为8%）可一次性在付款时返还，第四年、第五年租金每年分别按总房款9%、10%在当年第一个月内返还，该商铺原单价6817.11元/平方米，返还后单价为5181元/平方米。包租期满后，乙方若对市场经营状况不满意提出退房，甲方按实际合同转让价220400元回购该商铺。付款方式及时间约定为乙方在2010年5月31日向甲方交纳转让定金10000元,在2010年6月9日前一次性支付转让金（含定金）220400元。双方还在该协议书中约定，在受让期内，后期办理房产证及土地使用证，涉及办证所需国家相关费用由房屋使用权方承担。同日，陈莉、民丰装饰公司双方同时签订《商铺委托经营管理合同》，约定陈莉（甲方）同意将该商铺交由民丰装饰公司（乙方）委托的管理公司统一经营管理，委托期限为五年，即从2010年7月9日起至2015年7月8日止。委托经营期前三年（即2010年7月9日至2013年7月8日），乙方承诺年租金按总房款8%支付甲方收益。第四、五年（即2013年7月9日至2015年7月8日），乙方承诺年租金分别按总房款9%、10%支付甲方收益。甲方在购买商铺时，乙方包租的前三年租金可一次性在房款中扣除返还给甲方，也可选择分年支付的方式。上述协议签订后，陈莉按约支付了购房款220400元，民丰装饰公司亦按约向陈莉支付了第四年的租金26100元和第五年租金29000元，涉案商铺一直由民丰装饰公司占有使用。
2015年6月17日，陈莉向民丰装饰公司提出申请，言明“本人陈莉，身份证号码××，本人于2010年6月9日与贵公司签订经久装饰城7号楼118号商铺的使用权转让协议。根据协议约定包租5年，期满可以选择退铺。按照实际合同转让价贰拾贰万零肆佰元整（220400元）进行退铺。并要求贵公司补偿叁万元整（30000元）合计贰拾伍万零肆佰元整（250400元）。另本人因身患××情严重，现在中大医院住院治疗，无法到现场处理此事。全权委托本人母亲郑光润，身份证号码为××，全权办理此事。特此申请并委托。”同年6月20日，民丰装饰公司在该申请下方批注“经公司研究同意陈莉退铺申请，鉴于其身体情况不好，同意另行补偿其人民币叁万元整（30000），合计250400元，双方今后再无纠葛。”后民丰装饰公司陆续向陈莉支付250400元。
原审法院另查明，涉案商铺所涉及的建设项目名称为经久商贸城，该建设项目建设方为南京市六合区葛塘街道（欣乐居委会），投资方为民丰装饰公司，由南京市六合区葛塘街道办事处负责立项并办理项目建设工程规划许可相关审批手续（建设工程规划许可证的使用期限为2011年6月24日），该项目建成后房屋所有权属于民丰装饰公司，项目地块土地性质为集体土地。现涉案商铺项目因土地性质无法办理房屋所有权证及土地使用权证。
原审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，陈莉、民丰装饰公司双方签订的名为商铺使用权转让协议，实为商铺买卖协议，因涉案商铺建设项目所在地块土地性质为集体土地，陈莉至今尚未合法取得该地块的土地使用权，因此，陈莉、民丰装饰公司签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》及《商铺委托经营管理合同》因违反法律禁止性规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，陈莉依《经久装饰城商铺使用权转让协议》的约定向民丰装饰公司交纳的购房款220400元，民丰装饰公司应予返还；此外民丰装饰公司还应参照《商铺委托经营管理合同》约定的租金计算方式向陈莉支付租金（占有使用费），由于在《商铺委托经营管理合同》中前三年的租金已计入陈莉的转让款中，因此，民丰装饰公司应向陈莉返还的转让款还应包括69600元租金（占有使用费），扣除民丰装饰公司已支付的30000元，还应向陈莉支付39600元。民丰装饰公司同意陈莉退铺申请，并在申请上批注“双方今后再无纠葛”，系其单方内部审批行为，对陈莉不产生约束力，民丰装饰公司据此认为双方已达成合意，缺乏证据支撑，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认陈莉与民丰装饰公司签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议书》和《商铺委托经营管理合同》无效；二、民丰装饰公司于判决生效之日起十日内向陈莉支付39600元。原审案件受理费减半收取395元，由民丰装饰公司负担。
民丰装饰公司不服该判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实错误，适用法律不当。l、根据《经久装饰城商铺使用权转让协议》和《商铺委托经营管理合同》的约定，对于案涉商铺，陈莉可以选择两种租金返还方式。第一种是包租的前三年租金在购房付款时在房款中扣除一次性返还，在购房时实际支付的购房款为220400元，退房时按实际合同转让价为220400元回购涉案商铺；第二种是分年返还租金方式，在购房时实际支付的购房款为290000元，退房时则按实际合同转让价为290000元回购涉案商铺。陈莉选择的是第一种租金返还方式，上诉人在退房时应按购买时实际合同转让价220400元回购涉案商铺。原判决认定上诉人应按合同转让价290000元回购涉案商铺，不符合合同约定。2、原判决认定合同无效后对财产返还的处理错误。适用法律错误，即对合同无效而认定的财产返还处理结果错误。上诉人应返还被上诉人实际支付的购房款220400元，而被上诉人应当返还上诉人第四年租金26100元(290000×9%=26100)、第五年租金29000元(290000×10%=29000)和所购涉案商铺。原审认定与合同法规定不符。3、涉案商铺包租期满，因被上诉人提出退铺申请，要求按照合同约定实际合同转让价220400进行退铺，并要求上诉人补偿其30000元，合计250400元，上诉人因考虑其身体状况，完全同意了被上诉人的申请及补偿要求，并向被上诉人支付了250400元。现被上诉人要求上诉人再另行给付39600元，没有事实依据和法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回陈莉的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由陈莉负担。
被上诉人陈莉辩称，根据合同约定，上诉人只退还220400元，相当于前三年的租金就没有了，可被上诉人实际支付的费用是29万元，只不过是折抵了三年的租金，因此上诉人只退还220400元是不对的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，案涉房屋系在集体土地上建设，无房屋所有权证书及合法建设规划手续，上诉人民丰装饰公司与被上诉人陈莉就该房屋签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》及《商铺委托经营管理合同》应属无效。合同无效，因该合同所取得的财产应当予以返还。民丰装饰公司应返还其收取陈莉的购房款220400元及占用该购房款期间所产生的利息；陈莉应同时返还房屋及购买该房屋之后所取得的收益。因案涉房屋一直由民丰装饰公司实际控制，故民丰装饰公司同意陈莉的退房申请时，应视为陈莉已经返还房屋。关于民丰装饰公司应当返还的房款，双方在合同中明确约定了退款标准，陈莉向民丰装饰公司提出的申请中亦明确表明在合同实际转让价220400元的基础上要求补偿30000元，说明陈莉对五年期满后的退款标准是明知且接受的，而民丰装饰公司亦同意额外补偿陈莉30000元，表明双方已经对退款金额达成一致。案涉合同虽然无效，但民丰装饰公司已经按陈莉的申请履行完毕，且民丰装饰公司实际退还的款项加上陈莉应当返还的两年租金收益，已超出民丰装饰公司实际收取的房款及利息，故本案应参照双方的合同约定处理为宜，应视为双方已经对退款金额协商一致并处理完毕。现陈莉再要求民丰装饰公司退款39600元，无事实和法律依据，民丰装饰公司的上诉请求符合法律规定，本院予以采纳。
综上，原判决认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初389号民事判决第一项；
二、撤销南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初389号民事判决第二项；
三、驳回陈莉的全部诉讼请求。
原审案件受理费减半收取395元，二审案件受理费790元，均由被上诉人陈莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 刘 凡
代理审判员 白文虎
二〇一六年七月十九日
书 记 员 孙雪松