山东省青岛市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）青行终字第103号
上诉人（一审原告）：傅令峨。
委托代理人：傅爱琴。
委托代理人：傅宗谦。
被上诉人（一审被告）：青岛市国土资源和房屋管理局。
法定代表人：陈立新，局长。
委托代理人：任岩磊，该局工作人员。
委托代理人：李婷婷，该局工作人员。
一审第三人：郑承欢。
一审第三人：胡彦艳。
一审第三人：招商银行股份有限公司青岛分行。
法定代表人：王纪全，行长。
委托代理人：宋宜诺，招商银行股份有限公司青岛分行职员。
委托代理人：王冬冬，招商银行股份有限公司青岛分行职员。
一审第三人：王卓。
傅令峨诉青岛市国土资源和房屋管理局、郑承欢、胡彦艳、招商银行股份有限公司青岛分行、王卓房产行政登记一案，不服山东省青岛市市北区人民法院于2014年8月6日作出的（2011）四行初字第30号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭。于2015年5月4日在本院第十五法庭公开开庭审理了本案。上诉人傅令峨及其委托代理人傅爱琴、傅宗谦，被上诉人青岛市国土资源和房屋管理局的委托代理人任岩磊、李婷婷，一审第三人胡彦艳，一审第三人招商银行股份有限公司青岛分行（以下简称招商银行青岛分行）的委托代理人宋宜诺、王冬冬，到庭参加诉讼。一审第三人郑承欢、王卓经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
本案行政争议形成过程如下：涉案房屋原为傅令峨所有，2011年3月2日，郑承欢以购买涉案房屋为由，向青岛市国土资源和房屋管理局申请变更登记，该局经审核，为郑承欢颁发了青房地权市字第××号房地产权证。随后，郑承欢便以涉案作抵押，分别向招商银行青岛分行、胡彦艳、王卓借款，并将涉案房屋分别办理了抵押他项权证。2011年5月11日，傅令峨向一审法院提起诉讼，请求撤销上述房产变更登记行为。
一审法院查明：经审理查明，第三人郑承欢系原告傅令峨的外孙，涉案房屋原登记于原告傅令峨名下。2011年3月3日，涉案房屋转移登记至第三人郑承欢名下，并办理了20××90号房地产权证。被告为第三人郑承欢办理涉案房屋房地产权证系基于2011年1月14日以傅令峨和郑承欢名义签订的编号66844号的《青岛市存量房买卖合同》，合同中约定原告将涉案房屋以15.7万元的价格卖予第三人郑承欢，合同最后一页有“傅令峨”、“郑承欢”的签名及捺印。同时，被告提交的《转移登记申请表》和2011年3月2日《房地产登记询问记录》中，下方均载有“傅令峨”的签名及捺印。
在本案审理过程中，原告傅令峨以郑承欢为被告，以招商银行、胡彦艳、王卓为第三人，向一审法院提起民事诉讼，要求确认2011年1月14日以傅令峨和郑承欢名义所签的《青岛市存量房买卖合同》无效。一审法院以（2011）四民初字第2010号案件立案。因该民事诉讼涉及的法律关系是房屋登记行为的基础法律关系，一审法院告知各方当事人：先行解决民事争议，本案中止审理。在民事案件审理过程中，法院根据傅令峨的申请，委托青岛联科司法鉴定所对《青岛市存量房买卖合同》、《转移登记申请表》、《房地产登记询问记录》中三个“傅令峨”的签名及捺印的真伪进行鉴定。鉴定结果为上述三个签名均非傅令峨本人书写，捺印也不是傅令峨本人捺印。据此，一审法院于2013年5月13日作出（2011）四民初字第2010号民事判决书，判决确认2011年1月14日以傅令峨与郑承欢的名义签订的《青岛市存量房买卖合同》无效。招商银行不服该民事判决书，上诉至青岛市中级人民法院，青岛市中级人民法院经审理后认为原判决正确，于2014年2月27日以（2013）青民一终字第2236号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。
另查明，2011年3月8日至5月10日期间，郑承欢分别向第三人招商银行借款43万元、向第三人胡彦艳借款25万元、向第三人王卓借款10万元。上述三笔借款均以涉案房屋为抵押并办理了抵押登记。后该三方均向法院起诉郑承欢，法院依法作出（2011）南商初字第70678号、（2011）南民初字第70714号、（2012）北民三商初字第135号民事判决书，判令郑承欢归还借款及利息，并确认了上述债权人对涉案房屋价款享有优先受偿权，三份民事判决书均已生效。
一审法院认为：《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）、登记申请书；（二）、申请人身份证明；（三）、房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）、证明房屋所有权发生转移的材料；（五）、其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”现作为房屋转移登记材料所必需的《青岛市存量房买卖合同》被人民法院生效民事判决书确认无效，《转移登记申请书》和《房地产登记询问记录》中的“傅令峨”签字也已证明为伪造，被告为第三人郑承欢颁发涉案房屋青房地权市字第××号房地产权证的主要依据不足。另外，第三人招商银行、第三人胡彦艳、第三人王卓分别向第三人郑承欢发放借款时，涉案房屋登记在郑承欢名下，郑承欢以涉案房屋作抵押，并办理了抵押权证，上述三名抵押权人是通过合法途径取得的抵押权，其抵押权系善意取得。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”故应当确认被告为第三人郑承欢颁发房地产权证的具体行政行为违法。综上，依据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第（三）项之规定，判决确认被告青岛市国土资源和房屋管理局2011年3月3日向第三人郑承欢颁发青房地权市字第××号房地产权证的具体行政行为违法。案件受理费人民币50元，由被告负担。
傅令峨不服一审判决，上诉称：一审判决已经认定，郑承欢提交的《青岛市存量房买卖合同》已经被生效市判决确认无效，《转移登记申请书》和《房地产登记询问记录》中的“傅令峨”中的签名已证明为伪造，被上诉人青岛市国土资源和房屋管理局为郑承欢办理的涉案房产登记行为主要证据不足。因此，一审法院应当适用修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条的规定，“具体行政行为由下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1、主要证据不足的；”一审法院应当判决撤销诉争房地产权证。由于一审第三人招商银行青岛分行、胡彦艳、王卓只是取得了房屋的抵押权，并不是房屋所有权。另外，撤销本案诉争的房地产权证并不会给公共利益造成重大损失。因此，一审法院错误适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条，作出确认违法的判决，属于法律适用错误。综上，请二审法院依法撤销一审法院的判决，依法撤销转移登记到郑承欢名下的诉争房地产权证。
被上诉人国土资源和房屋管理局辩称：我局作出的诉争转移登记行为，材料齐备，程序合法，已经尽到了相应的审查义务。当事人之间的民事纠纷，买卖合同被人民法院确认无效的情况下，是否应撤销诉争转移登记行为，请人民法院依法判决。
一审第三人胡彦艳述称：上诉人与郑承欢之间的买卖合同与郑承欢与我之间的抵押合同是两个案件。我希望法院把这个案件和之前的案件合并来审查，希望法院给予我和当事人之间的纠纷一个合理的判决。
一审第三人招商银行青岛分行述称：郑承欢向我行贷款时是持证抵押，并已经办理了合法的抵押权证，这已经过相应的判决予以确认。我行的抵押是合法有效的，依法应得到法律的保护。
一审第三人郑承欢、王卓未向本院提交书面陈述意见。
上诉人对一审法院的审判程序没有提出异议，经审查，本院确认一审法院审判程序合法。
上诉人对一审法院查明的事实没有异议。经审查，本院确认一审法院查明的事实成立。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百零六条对不动产善意取得制度作出了明确规定。所谓善意取得，是指无处分权人将其动产或不不动产转让给受让人，如果受让人取得该物时出于善意，则受让人将依法取得对物的所有权或其他物权。抵押权属于他物权中的担保物权。本案中，一审第三人招商银行青岛分行、胡彦艳、王卓在与一审第三人郑承欢办理抵押登记时，涉案房地产证上的所有权人记载的是一审第三人郑承欢。依据房产登记的公示原则，一审第三人招商银行青岛分行、胡彦艳、王卓有理由推定涉案房地产权证记载的权利人郑承欢为真正的权利人。因此，一审第三人招商银行青岛分行、胡彦艳、王卓已经善意取得了涉案房屋的抵押权，其权益应优先得到保护。因此，一审法院适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第（三）项之规定，确认被上诉人向一审第三人郑承欢颁发的诉争房地产权证的具体行政行为违法并无不当。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人负担
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋金龙
代理审判员 林 桦
代理审判员 姜孝水
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 王 崧
书 记 员 刘 佳