广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1065号
上诉人（原审原告）：谢秋英。
委托代理人：曾海波，广东华文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭洁贤。
被上诉人（原审被告）：谭成沃。
委托代理人：李志业，广东名成律师事务所律师。
上诉人谢秋英因与被上诉人彭洁贤、谭成沃案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法民一初字第1123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
谢秋英因本案于2013年7月29日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除对东莞市大朗镇金朗南路195号海杨城怡茵苑2-202房产的查封；2.确认东莞市大朗镇金朗南路195号海杨城怡茵苑2-202房产归谢秋英所有。
原审法院经审理查明：原审法院在审理谭成沃诉彭洁贤民间借贷纠纷一案中，根据谭成沃提出的财产保全申请，于2013年3月15日查封了彭洁贤名下位于东莞市大朗镇金朗南路195号海杨城怡茵苑的2-202房屋（粤房地证字第××号）。其后，谢秋英以其已购买该房屋并实际占有使用及提交变更登记申请为由，向原审法院提出对该查封标的物的异议。原审法院于2013年6月25日作出（2013）东二法民一财保异字第32号民事裁定，驳回谢秋英的异议请求。谢秋英不服，向原审法院提起诉讼，请求判如所请。
针对房屋买卖和房款支付的问题，谢秋英提供一份落款时间为2012年12月19日，其作为买方，彭洁贤作为卖方所签订的《房屋买卖合同》。该合同显示，房屋价款42万元，因彭洁贤尚欠谢秋英债务28万元，故双方协议谢秋英只需支付14万元给彭洁贤。同时，谢秋英还提供了其银行存折、交易明细、转账凭证以及彭洁贤出具的《收条》。上述证据显示：谢秋英于2012年12月19日通过转账向彭洁贤支付20万元，彭洁贤于同日出具收据确认收到案涉房款42万元。谢秋英称转账的20万元中有14万元系用于支付购房款，余款6万元系其出借给彭洁贤。此外，谢秋英还提供了房地产权证和东莞银行存款回单，显示案涉房屋的抵押登记注销于2012年12月27日，彭洁贤账户于2013年1月11日有存入72000元的记录。谢秋英称其代彭洁贤支付因案涉房屋所欠按揭贷款。谭成沃对上述证据不予确认，其提供一份谢秋英与彭洁贤在东莞市大朗镇规划房产管理所签订的、落款日期为2013年2月21日的《房地产买卖合同》，显示交易双方约定房款42万元分期支付，其中最后一期10万元于办理好转让手续并核发新的房地产权证时付清。谭成沃以此对谢秋英与彭洁贤之间是否存在真实的房屋交易提出异议，同时认为谢秋英尚未付清房款。谢秋英确认该合同的真实性，但以双方实际交易执行的是2012年12月19日的《房屋买卖合同》为由否认该《房地产买卖合同》与本案存在关联。另外，谭成沃坚持申请对谢秋英提供的《房屋买卖合同》中“彭洁贤”的签名笔迹真伪进行鉴定，谢秋英对此无异议，双方均同意以东莞市公证处（2013）粤莞东部第000466号公证委托书中“彭洁贤”的签名为样本。为此，原审法院委托广东康怡司法鉴定中心进行笔迹鉴定，该鉴定中心于2013年11月11日出具司法鉴定意见书，确认检材《房屋买卖合同》与样本公证委托书中“彭洁贤”签名均为彭洁贤所为。谢秋英与谭成沃对该鉴定意见均无异议。谭成沃因该鉴定支出鉴定费用6600元。
2013年3月7日，彭洁贤向东莞市大朗房地产管理所提出变更登记申请，该房管所受理后于同年3月19日以“法院查封，无法办理”为由退件给谢秋英和彭洁贤。
针对谢秋英是否实际占有和使用案涉房屋的问题，谢秋英提供一份加盖有“东莞市海杨城物业有限公司海杨城管理处”的《证明》，内容显示谢秋英从2012年12月25日起居住于案涉房屋，并于2012年9月份开始缴纳物业管理费。谭成沃对此不予确认，其申请的证人陈某出庭作证称曾于2012年3月1日和3月25日陪同谭成沃至案涉房屋内向彭洁贤催款，当时谢秋英均在场并旁听了谭成沃与谢秋英的整个对话过程，谢秋英当时表示其暂时居住于该房屋。此外，原审法院传唤谢秋英本人于2013年10月10日说明情况，谢秋英称与彭洁贤为朋友关系，谢秋英于2012年12月19日签约后一周即入住案涉房屋并替彭洁贤支付了从2012年9月份开始拖欠的三个月物业管理费，陈某曾与彭洁贤一同到该房屋，当时其在场，但不清楚二人谈话内容。
原审法院认定上述事实的证据有：谢秋英提供的民事裁定书、《房屋买卖合同》、《收条》、银行存折、交易明细、转账凭证、证明、房地产登记申请表、受理单、缴税凭证、公证书、退件表，谭成沃提供的《房地产买卖合同》、调查笔录、收款收据、证人证言，司法鉴定意见书，当事人陈述以及本案原审庭审笔录等。
原审法院认为：彭洁贤未到庭，亦未提出答辩意见、质证意见和提供证据材料，视为放弃抗辩与举证的权利。本案为案外人执行异议之诉，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原审法院在查封东莞市大朗镇金朗南路195号海杨城怡茵苑2-202房屋时，该房屋登记于彭洁贤名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，本案中，谢秋英提出的诉讼请求是否成立，关键在于是否符合该条规定的条件。
谢秋英提供的《房屋买卖合同》与谭成沃提供的房地产管理部门备案的《房地产买卖合同》，在对案涉房屋价款支付方面约定明显不同。后者约定最后一期房款的支付与新房产证的交付同时履行，更为符合一般交易习惯。按此约定，谢秋英主张在尚未办理过户手续时即已付清全部价款，不符合常理。退一步讲，即便谢秋英与彭洁贤基于个人关系或其他目的，实际按《房屋买卖合同》约定的付款方式履行，即以28万元债务抵消并另行支付14万元，也应由谢秋英对与彭洁贤之间此前存在28万元的债务关系以及已经实际支付了14万元房款负有举证义务。但是，谢秋英对于28万元的债务不能提供有效证据证明，对14万元的付款所提供的银行交易明细等证据所显示的金额亦明显与约定及交易习惯不符，并且谢秋英不能作出合理解释和进一步补充证据证明。因此，原审法院对谢秋英主张已付清全额房款不予采信。另外，谢秋英提供的由东莞市海杨城物业管理处出具的《证明》显示其于2012年9月份开始缴纳物业管理费和水费，但谢秋英本人在原审法院调查中称自2012年12月19日签订购房合同后一个星期才入住案涉房屋。以上举证和当事人陈述明显不一致。谢秋英解释称替彭洁贤缴纳之前拖欠的三个月费用，但未见双方在购房合同或其他书面材料中对此有所约定。因此，谢秋英对已经实际占有使用案涉房屋的主张举证不足，原审法院亦不予采信。
基于以上分析，谢秋英主张已经支付全额购房款并实际占有案涉房屋，依据不足。本案案情不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件，谢秋英诉请确认权属和解除查封，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
另外，原审法院因谭成沃对《房屋买卖合同》中“彭洁贤”签名真伪有异议而委托评估鉴定，鉴定意见显示该签名真实，故因本次鉴定发生的费用6600元应由谭成沃自行承担。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条的规定，于2013年12月13日判决驳回谢秋英的诉讼请求。原审案件受理费7600元，由谢秋英负担。鉴定费用6600元，由谭成沃负担。
上诉人谢秋英不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定谢秋英提供的证据不足以证实已支付案涉商品房的全部价款并实际占有使用，却未对此认定的理由作出令人信服的阐明，在判决中没有查明认定谢秋英是否已经支付全部购房款及是否实际占有该商品房等对判决结果至关重要的事实。（一）谢秋英已提供充分的证据证实其已支付案涉商品房的全部购房款项。谢秋英与彭洁贤于2012年12月19日就案涉商品房买卖所签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，对购房款的支付双方是围绕该合同来实际履行的，该合同约定案涉房屋的总价为420000元，其中的280000元因彭洁贤尚欠谢秋英债务，所以予以抵扣。1.谢秋英原审提交的《中国银行新线存款历史交易明细单及转账明细单》及2013年9月18日补充证据《中国银行新线存款历史交易明细单及国内汇付款通知单》显示谢秋英向彭洁贤于2011年10月19日转账了200000元、2012年3月16日转账了95000元，合计295000元，均系谢秋英向彭洁贤出借的借款，截止双方签订案涉房屋买卖合同时，彭洁贤已向谢秋英归还15000元，尚欠280000元。这与旧《房屋买卖合同》第三条相互印证，双方在抵扣房款达成合意后，彭洁贤收回借条或谢秋英销毁借条，导致谢秋英无法提供借条等凭证，但这不能否认双方存在借款债务的事实。2.谢秋英提交了证据证明于2012年12月19日向彭洁贤转账支付人民币200000元，其中140000元为购房款，60000元为借给彭洁贤的借款，用于办理注销抵押。3.彭洁贤2012年12月19日出具的《收条》可证实谢秋英已支付了案涉房屋的全部购房款。（二）谢秋英已提供充分证据证明其实际占有使用案涉商品房。谢秋英实际缴纳2012年9月至2013年2月期间的管理费和水费的时间为2013年2月28日，此与谢秋英陈述的在2012年12月19日后一个星期才入住的主张并不矛盾。谭成沃原审申请的证人陈某证明，从2013年3月初开始谢秋英入住了案涉房屋的事实。至于未与彭洁贤约定补缴三个月管理费的原因在于谢秋英认为该三个月的管理费数目较小无需约定。（三）谢秋英对于案涉房屋未办理产权过户登记手续不存在过错。谢秋英对案涉房屋支付了高昂的对价，不仅仅支付了全额的购房款420000元，还为办理房屋设定的两次抵押登记注销手续，另行借款给彭洁贤140000余元，加上所缴纳的房屋转让税费12600元，谢秋英为此支付了570000余元。另通过案涉房屋交易的整个过程也可以看出，谢秋英与彭洁贤就案涉房屋交易是完全围绕双方于2012年12月19日签订的《房屋买卖合同》（以下简称旧合同）来实际履行，与2013年2月21日签订的房管部门备案版本的《房地产买卖合同》（以下简称新合同）无实质关联性。综上，根据司法解释的规定，谢秋英上诉请求本院撤销原审判决，依法改判：1.解除对东莞市大朗镇金朗南路195号海杨城怡茵苑2-202房产的查封；2.确认东莞市大朗镇金朗南路195号海杨城怡茵苑2-202房产归谢秋英所有。
被上诉人谭成沃答辩称：（一）谢秋英未能证明其已支付案涉房屋的全部购房款项。1.根据谢秋英于2013年2月21日在房管所与彭洁贤签订的新合同可知，签订新合同时谢秋英尚未付清房款。2.若按谢秋英的主张其在签订新合同前已经支付了全部购房款项420000元，为何在新合同中约定尚余150000元未付。关于此问题，谭成沃多次要求谢秋英正面回答，其至今未能合理解释。（二）谢秋英在旧合同中约定以抵债的方式抵扣房屋价款280000元，但谢秋英并未提供借条、借款合同等证据证明债务的真实存在，单凭银行汇款记录无法证明款项用途。（三）谢秋英的付款记录不符合旧合同的约定且混乱，其主张可信程度极差，旧合同并不真实。谭成沃认为旧合同是虚假的，是谢秋英与彭洁贤为了应付本案听证、诉讼才后来补做的合同，如此方能解释为何新合同与旧合同在是否已付清全部购房款方面的陈述严重不一致。（四）谢秋英与彭洁贤存在亲密的关系，两人的子女为堂姐弟，且两人为多年好友兼合作生意伙伴，两人有极大可能及条件串通作假，帮助彭洁贤转移财产。因谢秋英与彭洁贤曾合作做生意，可能利用之前两人做生意的资金往来，谎称是支付购房款，并制作出相应的旧合同、收条和借条，若非如此，则无法解释其付款的混乱情况。（五）谢秋英并非善意买受人，不符合司法解释的规定。即使彭洁贤尚欠谢秋英280000元，但借款并不具备优先受偿权，全额以物抵债对彭洁贤的其他债权人不公平。综上，谭成沃请求驳回谢秋英的全部诉讼请求。
被上诉人彭洁贤未向本院提交答辩意见。
本院经审理查明，原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对谢秋英上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的上诉和答辩，本案争议焦点是谢秋英对案涉房屋享有物权、原审法院对房屋的查封措施应予解除的主张能否成立。
案涉房屋登记在彭洁贤名下，谢秋英称其已按合同约定全额支付购房款、实际占有使用房屋且对未办理产权变更登记没有过错，以上事实足以阻却原审法院对案涉房屋的查封行为。对已通过产权登记公示物权的不动产主张实质权益，必须具备十分充足的证据。谢秋英主张双方存在买卖关系，且其已全面履行合同，故对标的物享有权利，实质上这是以债权的存在对抗物权。对此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定了三个条件，这三个条件必须同时具备且每个条件成立的证据必须十分充分，债权才可能产生对抗物权的效果。就案涉房屋的交易，谢秋英与彭洁贤之间先后形成两份合同，双方实际履行哪份合同，仅有谢秋英陈述，彭洁贤未出庭发表意见。即使按谢秋英所言，双方履行的是第一份合同，仅就付款情况而言，谢秋英主张有部分房款以债权折抵，仅有合同条款显示，未有直接证据佐证，余款的支付情况又包含借款的情形，款项并不能一一对应，故原审认为谢秋英就合同约定的付款义务未完成证明责任，谢秋英的主张不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，本院予以支持。
综上所述，谢秋英的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费7600元，由上诉人谢秋英负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年八月十九日
书 记 员 邓嘉荣
郑惠琼
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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