山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱中民一终字第207号
上诉人（一审被告）：丁华东，高中，个体工商户。
委托代理人：毛志强，江西中慧律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：亓思德，个体工商户。
委托代理人：孟艳，山东恒志远律师事务所律师。
上诉人丁华东因租赁合同纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2014）莱城商初字第551号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员李逢春担任审判长、审判员李莎莎、孙磊参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丁华东的委托代理人毛志强、被上诉人亓思德及委托代理人孟艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亓思德于2014年5月21日起诉至一审法院，请求判令：解除双方签订的《厂房租赁合同》，责令丁华东将冶金辅料运走；丁华东支付自2013年11月1日至2014年5月20日起诉之日的租赁费48219元及2014年5月21日至货物全部搬出之日止的租金（按年租金88000元计算），并赔偿租赁期间对厂房、租赁设施损坏所造成的损失。理由：双方于2010年12月13日签订《厂房租赁合同》，约定由丁华东承担亓思德1200平方米厂房，期限自2010年12月18日至2012年12月17日，期满可续租。租赁期间，丁华东在加工、装卸货物中对厂房及附属设施造成一定损坏，亓思德要求其整改修复，丁华东未能修复。合同到期后，丁华东续租至2013年11月1日，之后亓思德便无法联系到丁华东，丁华东的货物至今仍存放在租赁厂房，致使亓思德无法使用并继续对外租赁。
一审法院查明：2010年12月13日，亓思德（出租方）与丁华东（承租方）签订《厂房租赁合同》一份，约定由丁华东承租亓思德坐落于水文队家属院以西、北十里铺村北面，面积约为1200㎡厂房。租赁期限为两年，自2010年12月18日至2012年12月17日。租赁费为第一年67元／㎡，第二年70元／㎡，租赁期满后，承租方应将场地恢复原样。合同签订后，丁华东支付相应租赁费。租赁期限到期后，双方口头约定继续租赁，丁华东于2012年12月20日向亓思德支付租赁费88000元（租赁费变更为每年88000元），租赁期限变更至2013年12月17日。因在租赁期间丁华东给亓思德厂房及辅助设施造成一定损坏，丁华东于2013年10月21日以租赁费的形式支付给亓思德6500元赔偿费。因双方对该损失发生争议，于2013年10月31日因租赁问题发生争执。自此丁华东尚有货物（亓思德称尚余200吨左右，丁华东称尚余80吨左右）至今存放在出租厂房内。
一审法院认为，亓思德、丁华东签订的《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。书面租赁合同到期后，双方以口头约定的方式继续租赁，双方租赁合同变更为不定期租赁合同，《厂房租赁合同》约定各方权利义务应继续适用于双方。丁华东交付租赁费至2013年12月17日，因其现存部分货物仍存放在出租厂房内，且丁华东在此期间未终止租赁合同，实际占有亓思德的厂房，因未及时交付租金，亓思德在合理期间内主张解除租赁合同，符合法律规定，予以支持。租赁合同关系应延续至亓思德主张解除租赁合同之日即2014年5月21日。丁华东应当向亓思德支付期间的租赁费应为36887.7元（自2013年12月17日至2014年5月21日，按照88000元／年÷365天×153天计算）。因亓思德于2012年12月20日向丁华东出具的88000元租赁费收据中载明的租赁期间至2013年12月17日，故亓思德主张自2013年11月1日为计算租赁费起始日期，与事实不符，不予支持。双方租赁合同解除后，丁华东应当及时将剩余货物搬出租赁厂房。亓思德主张的自2014年5月21日至货物全部搬出之日止按年租金88000元计算租金的诉讼请求，因其已主张解除租赁合同关系，因丁华东怠于行使搬出货物的权利亓思德再按租赁合同要求支付租赁费欠妥，不予支持。参照双方签订的租赁合同中关于违约金的约定，因丁华东迟延搬出货物给亓思德造成的损失，按照每年一万元计算为宜，自2014年5月21日起计算至丁华东实际搬出之日止。关于亓思德主张的对厂房及其附属设施的损害赔偿，因证据不足，不予支持。丁华东辩称因亓思德阻扰致使货物不能运出，证据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、依法解除亓思德与丁华东租赁合同关系，丁华东于判决生效之日起三日内将出租厂房内货物搬出；二、丁华东于判决生效之日起三日内支付尚欠亓思德租赁费36887.7元（自2013年12月17日至2014年5月21日，按照88000元／年÷365天×153天计算）；三、丁华东于判决生效之日起三日内支付给原告亓思德损失费（按照每年10000元计算，自2014年5月21日起计算至被告实际搬出之日止）；四、驳回亓思德的其他诉讼请求。丁华东如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费1005元、保全费500元，共计1505元，由丁华东负担。
上诉人丁华东不服上述判决上诉称，请求撤销一审判决，驳回亓思德的诉讼请求。理由：1、一审认定双方租赁合同到期后变更为不定期租赁合同与事实不符。双方虽未再签订书面协议，但仍是按照一年的租期进行的约定，丁华东亦是按照一年租期一次性交纳的租金。2、2013年10月31日，丁华东向亓思德提出解除协议的要求，并将部分货物搬离了租赁厂房，现存放在租赁处的货物系亓思德强行不准丁华东搬走的，并由此导致货物不能及时交付给客户，造成丁华东10多万元的经济损失，丁华东当时向警方报案，并非一审认定的“丁华东支付租赁费至2013年12月17日，因其部分货物仍在出租厂房内，且丁华东在此期间未终止租赁合同，实际占有亓思德厂房……”。3、一审认定租赁合同应延续至亓思德主张解除租赁合同之日即2014年5月21日是错误的，租赁关系在2013年10月31日已经双方解除，货物占用厂房系亓思德阻扰造成，非丁华东主观故意。
被上诉人亓思德辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由：1、丁华东在一审答辩、举证中均认可自2012年12月27日双方签订的《厂房租赁合同》到期后，双方又口头约定丁华东继续承租亓思德的厂房，且租赁期超过6个月，根据《合同法》第215条的规定，双方形成不定期租赁合同。丁华东租赁费交至2013年12月17日，其货物至今存放在租赁厂房内，亦未与亓思德解除合同，其应当交纳自2013年12月17日至亓思德起诉之日的租赁费，并承担迟延搬出货物给亓思德造成的损失。2、丁华东称2013年10月31日其搬运货物时受阻，证据为报案人罗某自称“亓思德不让其将化肥厂货物运走”。将货物运走并不等同于解除合同，丁华东从未表示过要解除合同，罗某在公安机关的记录只能证实双方发生过纠纷，亓思德从未阻扰过丁华东搬运货物，不能因此否定双方的租赁关系。丁华东所称的经济损失是其既不解除合同，不支付租赁费，又不将货物搬出的自身原因所造成，应由其自行承担。
本院认为，本案的争议焦点是：一、租赁合同何时解除；二、亓思德厂房内冶金辅料如何处理，丁华东未搬走的原因是什么；三、丁华东应否支付亓思德租赁费及损失费，具体数额如何计算。当事人对上述争议焦点无异议、无补充。
丁华东为证实双方租赁合同已于2013年10月31日解除，因亓思德的阻扰导致货物未搬走，申请证人罗某出庭作证。
证人罗某陈述：其系丁华东的员工，由丁华东发放工资。2013年10月31日在搬运租赁厂房内的冶金辅料时受亓思德阻扰未搬成，其拨打110报警。其负责解除合同的具体事宜，搬运货物时还在合同期内，没有说过解除合同，之后未再去搬过货物，具体数量不清楚。
亓思德质证认为：对证人证言有异议。罗某在陈述中认可其负责与亓思德解除合同，在2013年10月31日拉货时合同尚未到期，由此证实亓思德在一审起诉时双方并未解除合同，丁华东主张2013年10月31日双方已解除合同没有依据。证人对拉货当日发生纠纷的原因模棱两可，且其现在仍在丁华东处工作，与丁华东有法律上的利害关系，其证言不能作为定案依据。
丁华东质证后无异议。
本院认证意见：证人罗某是丁华东的员工，其关于“2013年10月31日在搬运租赁厂房内的冶金辅料时……还在合同期内，没有说过解除合同”的陈述，与租赁费收据中“车间租赁费2012年至2013年12月17日”等证据相互印证，证实了双方的租赁合同在2013年10月31日并未解除。该部分证言，予以采信。其关于“2013年10月31日在搬运租赁厂房内的冶金辅料时受亓思德阻扰未搬成”的内容，无其他证据予以印证，不能单独作为定案依据。
本院查明的事实同一审审理查明的事实一致。
本院认为，关于第一个争议焦点租赁合同何时解除的问题。亓思德与丁华东于2010年12月13日签订《厂房租赁合同》一份，约定租赁期限为两年。租赁期限到期后，双方以口头约定的方式继续租赁，丁华东于2012年12月20日向亓思德支付租赁费88000元，在亓思德向丁华东出具的租赁费收据中，明确注明“车间租赁费2012年至2013年12月17日”。据此，双方虽然没有另行签订书面的厂房租赁合同，但是对租赁期间做了明确的约定，即租期为2012年12月20日至2013年12月17日。该期间是否为不定期租赁合同，并不影响丁华东的实体权利。租赁费收据中“备注：可在国庆节后有租者提前搬走”，视为双方对租赁合同的解除条件进行了明确的约定，该约定的解除条件并未发生。租赁合同期限届满前双方就解除合同的意思表示未能达成一致，在合同履行过程中亦未出现可以行使单方解除权的法定条件，丁华东单方主张租赁合同在2013年10月31日解除，无证据证实。相反，其提供的证人罗某证实在此期间内租赁合同未解除，因此，丁华东的该上诉理由不成立，本院不予支持。丁华东交付租赁费至2013年12月17日，之后其货物仍继续存放在出租厂房内，实际占有厂房，自此，双方租赁合同变更为不定期租赁合同。不定期租赁合同当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，亓思德起诉前，无证据证实双方租赁合同已解除，至亓思德起诉时其提出解除租赁合同符合法律规定。因此，租赁合同应延续至亓思德主张解除租赁合同之日即2014年5月21日，一审判决对该事实的认定并无不当。
关于第二个争议焦点亓思德厂房内冶金辅料如何处理，丁华东未搬走原因的问题。丁华东主张货物至今仍存放在亓思德的厂房内，原因是受到亓思德阻扰才导致货物不能搬出，提供其员工罗某出庭作证。但根据前述分析，罗某该部分证言，依法不予采信。丁华东未再提供其他任何有效证据予以证实，该主张证据不足，依法不予支持。庭审中丁华东虽认可货物失效已无任何价值，并明确表示不同意再将货物搬出，但是依据双方签订的租赁合同，丁华东有义务在租赁合同到期后按照约定将剩余货物搬出租赁厂房，一审判决限期搬出货物并无不当。
关于第三个争议焦点丁华东应否支付亓思德租赁费及损失费，具体数额如何计算的问题。双方租赁合同于2014年5月21日亓思德起诉之日起解除，丁华东应当支付亓思德自2013年12月18日至2015年5月21日期间的租赁费用，一审法院参照双方约定的上一年度租金标准即每年88000元进行计算并无不当。租赁合同解除后，丁华东的货物继续占用租赁厂房，损害了亓思德对厂房继续对外出租收益的财产权利，一审法院参照双方签订的租赁合同中关于违约金的约定，按照每年10000元的标准计算亓思德的损失数额并无不当。丁华东主张其不应支付租赁费及占用费的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，丁华东上诉理由不成立。一审判决解除双方的租赁合同，丁华东搬出货物并支付亓思德租赁费及损失费，并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1005元，由上诉人丁华东负担。
本判决为终审判决。
审判长 李逢春
审判员 李莎莎
审判员 孙 磊
二〇一五年十一月三日
书记员 吕 敏