沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初8985号原告：沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司，住所地沈阳市和平区文萃路9号。法定代表人：阳烽，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张春兰，系辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘哲，系辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：苏红，女，1976年2月3日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：李权，系辽宁弘扬律师事务所律师。原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司与被告苏红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案后，被告苏红在答辩期内对管辖权提出异议，本院做出（2016）辽0102民初8985号民事裁定，驳回被告苏红对本案管辖权提出的异议。被告苏红不服该裁定，提起上诉。在沈阳市中级人民法院审理过程中，被告苏红申请撤回上诉，沈阳市中级人民法院做出（2016）辽01民辖终658号民事裁定，准许上诉人苏红撤回上诉。本案适用普通程序，依法组成由审判员严冬云担任审判长并主审，人民陪审员于颖、高嵩参加评议的合议庭，于2017年2月14日、3月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张春兰、刘哲与被告苏红及其委托诉讼代理人李权均到庭参加诉讼。本案于2017年3月31日第三次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张春兰到庭参加诉讼。被告苏红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付拖欠租金等费用合计539565.53元（其中场地租金合计248200元、广告位租金9500元、营运管理费合计279225元、租金违约金1244.40元、营运管理费滞纳金1396.13元，暂计算至2016年9月30日）；2、请求判令被告承担诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求：1、要求与被告解除租赁合同；2、增加租金、营运管理费、广告费、违约金、滞纳金的数额，即租金增加137791.03元、营运管理费增加176842.50元、违约金增加688.96元、滞纳金884.22元、广告位租金增加9500元，合计增加325706.71元；3、增加免租期的租金124100元及营运管理费139612.50元。事实和理由：原、被告于2013年10月18日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定出租方（即原告）出租给承租方（即被告）房屋，该房屋坐落在沈阳市和平区文萃路9号北京华联沈阳五里河购物中心三层F3-26单位，租赁期限自2015年1月11日起至2020天1月10日止；2015年9月至2016年12月31日期间的租金为每日历月24820元，营运管理费为每日历月27922.50元，租金和营运管理费的支付时间为每月第一个工作日或之前向原告提前付清（即每月30日前缴纳下月租金及营运管理费），并约定了逾期给付各种费用的违约责任。同时，原告将两个广告位租赁给被告使用。合同签订后，原告将场地和广告位交付给被告使用，但被告从2015年9月1日起不再向原告给付任何合同项下的费用。原告多次向被告下发《费用催缴函》和《律师函》，被告仍拒绝给付，已经构成违约。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告苏红辩称，1、双方之间存在租赁关系，但是尚未达到承租人付租金的条件。因为当时约定商场商铺的开业率达到百分之百，且影院开业后才开始缴纳租金；2、不同意支付广告位租金，因为该协议已经履行完毕，也不同意给付违约金等费用；3、不同意解除合同。经审理查明，2013年10月18日，原告（甲方/出租方）与被告（乙方/承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于沈阳市和平区文萃路9号沈阳五里河购物中心三层F3-26单位（租用面积1020平方米）出租给乙方，乙方租赁该房屋用于经营餐饮类，所经营店铺的名称为惠达红美食广场。合同附件二“北京华联五里河购物中心专用条款”第三条（出租房屋的交付、装修期、租赁期限及开业日）约定：3.1出租方应于2013年10月1日将该房屋交付承租方；3.2出租方同意租赁期内给予承租方自该房屋交付日起92天的装修期（装修期内乙方不须支付本合同规定的租金及物业管理费）；3.3租赁期限5年，即自2014年1月1日起至2018年12月31日止；3.4该房屋的起租日为2014年1月1日；3.5购物中心的开业日暂定为2014年1月1日。第四条（出租房屋租金）约定：4.1自起租日起，该房屋的租金计算方法为：该房屋的月租金为下述固定租金（月固定租金按照该房屋的租用面积计算）与物业管理费之和和提成租金中金额较高者：第一年，2014年1月1日至2014年12月31日，固定租金0.80元/平方米/日，即固定租金24820元/日历月，该房屋的月提成租金为承租方于该日历月营业额的6%；第二年，2015年1月1日至2015年12月31日，固定租金0.92元/平方米/日，即固定租金28543元/日历月，该房屋的月提成租金为承租方于该日历月营业额的6%；第三年，2016年1月1日至2016年12月31日，固定租金1.04元/平方米/日，即固定租金32266元/日历月，该房屋的月提成租金为承租方于该日历月营业额的7%；第四年，2017年1月1日至2017年12月31日，固定租金1.17元/平方米/日，即固定租金36299.25元/日历月，该房屋的月提成租金为承租方于该日历月营业额的7%；第五年，2018年1月1日至2018年12月31日，固定租金1.30元/平方米/日，即固定租金40332.50元/日历月，该房屋的月提成租金为承租方于该日历月营业额的8%。第五条（保证金及其他费用）约定，承租方应于签订本合同的同时或之前向出租方支付房屋租赁保证金10万元。该房屋的物业管理费按照租用面积1.50元/平方米/日计算，即46537.50元/日历月。……《房屋租赁合同》及附件二的落款处，均有原告的合同专用章，被告亦签名并捺印。前述合同签订后，被告依约向原告交付保证金10万元。原告于2014年11月28日开业，被告亦于该日入场。2014年3月12日，原、被告签订《场地租赁合同》补充协议（一），将原合同（即前述《房屋租赁合同》）中的电费价格由1.60元/度降至1.30元，原合同其他条款不变。2015年9月25日，原告（甲方/出租方）与被告（乙方/承租方）签订《房屋租赁合同》补充协议（二），对原合同中的部分条款进行了修改如下：1、原合同期限：2014年1月1日至2018年12月31日，调整后合同期限：2015年1月11日至2020年1月10日；2、原起租日：2014年1月1日，调整后起租日：2015年1月11日；3、原合同租金标准：……；4、调整后租金标准（××）：固定租金：第一年（即2015年1月11日至2016年1月10日），（1）免除2015年1月11日至2015年4月30日固定租金，营运管理费及提成租金；（2）2015年5月1日至2016年1月10日，日租金坪效0.80元/㎡，月租金24820元，扣率6%；第二年（即2016年1月11日至2017年1月10日），日租金坪效0.92元/㎡，月租金28543元，扣率6%；第三年（即2017年1月11日至2018年1月10日），日租金坪效1.04元/㎡，月租金32266元，扣率7%；第四年（即2018年1月11日至2019年1月10日），日租金坪效1.17元/㎡，月租金36299.25元，扣率7%；第五年（即2019年1月11日至2020年1月10日），日租金坪效1.30元/㎡，月租金40332.50元，扣率8%。营运管理费：（1）2015年1月11日至2015年4月30日，营运管理费0元/月；（2）2015年5月1日至2015年6月30日，日营运管理费坪效0.80元/㎡，月营运管理费24820元；（3）2015年7月1日至2015年12月31日，日营运管理费坪效0.90元/㎡，月营运管理费27922.50元；（4）2016年1月1日至2020年1月10日，日营运管理费坪效1.50元/㎡，月营运管理费46537.50元。该补充协议明确载明‘《房屋租赁合同》中其它条款不变’。《房屋租赁合同》第四条第4.3款、第五条第5.10款约定，各月应付的租金、营运管理费，被告应于每月第一个工作日或之前向原告提前付清。第八条（变更和解除本合同）第8.2款约定：“甲乙双方同意，如发生下列情形之一，甲方可以书面通知乙方解除本合同，且无需承担任何补偿、赔偿等责任：……（4）乙方逾期支付租金超过十五天的；……。”第九条（乙方的违约责任）第9.2款约定：“该房屋交付后，出现本合同规定的乙方违约情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）均不予退还，甲方有权没收乙方已付的保证金，并有权向乙方索取乙方在本合同第4.1条规定的装修期内所免去的所有租金和或物业管理费和/或广告推广费。”第9.4款约定：“在租赁期内，乙方未能按照本合同规定按时支付租金的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。”第9.5款约定：“在租赁期内，乙方逾期支付装修押金、物业管理费、广告推广费、水费、电费、煤气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用或本合同附件一（2）所列设施和设备的开通和/或使用的费用或本合同附件二所列的任何费用或任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金。”2016年1月9日，双方再次签订《房屋租赁合同》补充协议（三），将2016年1月11日至2016年12月31日的日租金降至0.80元/㎡，月租金降至24820元，将2016年1月1日至2016年12月31日的日营运管理费降至0.90元/㎡，月营运管理费降至27922.50元。原合同其他条款不变。前述三份补充协议的落款处，均有原告的合同专用章，被告亦签名并捺印。涉案租赁合同履行期间，因被告自2015年9月1日起拒绝履行缴纳租金、营运管理费的义务，原告多次向被告发出催缴函。2015年12月23日，被告向原告出具还款计划，载明‘沈阳惠红达美食广场截止2015年11月30日尚欠贵公司租金明细如下：1、2015年6月租金尾差19280元；2、2015年8月-2015年11月租金210970元（52742.50元/月*4），合计金额230250元，以上租金从2016年1月-2016年6月，分六个月还清，每月还款额38375元。从2016年开始每月按时缴纳租金’，但被告未按承诺履行还款义务。2016年1月27日，原告向被告发出律师函，要求被告在接到此函之日起三日内缴纳应交租金及营运管理费，仍未果。2016年9月13日，原告向被告发出《关于解除〈房屋租赁合同〉的函件》，要求被告于2016年9月23日前支付尚欠的自2015年9月1日至2016年9月30日的租金及营运管理费527425元，并载明自被告收到该函件之日起，解除双方于2013年10月签订的《房屋租赁合同》，同时要求被告补交于装修期所免除的租金及营运管理费。另，2015年3月27日，原、被告签订《委托宣传推广协议》两份，约定原告将北京华联五里河购物中心北立面（租赁期限为7个月，即自2015年1月1日至2015年7月30日，月租金500元）及西侧第一根东立面（租赁期限为12个月，即自2015年1月1日至2015年12月31日，月租金500元）的两个推广位租给被告作为品牌形象推广使用，协议约定租用期满，被告须如期归还场地并自费将宣传画面恢复至原状。该两个广告位的租期届满后，被告仅将位于购物中心西侧第一根东立面的广告位恢复原状，另一广告位仍继续占用至今。对于该两个广告位，被告均未向原告支付租金。现原告诉至法院，要求被告给付拖欠的上述费用，并要求解除与被告之间的房屋租赁合同。诉讼中，被告对《房屋租赁合同》的部分附件、补充协议及还款协议等相关文件落款处的签名提出异议，但在合理期限内未提供证据证明以上签名字迹均非本人亲笔。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》及附件、补充协议（三份）、催缴通知函、还款计划、律师函、《委托宣传推广协议》及照片、解除〈房屋租赁合同〉的函件等证据，以及原、被告的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告虽然参加了前两次的庭审调查，但经本院合法传唤，未于2016年9月13日到庭应诉，视为其放弃了相关的权利。本院根据原告提供的证据及双方当事人的当庭陈述，对本案事实予以认定。原、被告签订的《房屋租赁合同》及附件、补充协议均系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。虽然原、被告在《房屋租赁合同》及附件中对租赁期限、起租日及免租期、租金、营运管理费进行了约定，但双方三次签订《补充协议》对租赁期限、起租日、租金、营运管理费及免租期等诸多事项重新进行了约定，应视为对原合同相关条款的变更，应按变更后的条款履行，原合同未作修改的其余部分继续有效，对双方仍具有约束力。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。……”本案中，《房屋租赁合同》第八条第8.2款约定，被告逾期支付租金超过十五天的，原告可以书面通知被告解除本合同。现因被告自2015年9月1日起开始拖欠租金及营运物业费，且经原告多次催缴仍未履行给付义务，原告亦于2016年9月13日向被告发出《关于解除〈房屋租赁合同〉的函件》，原告主张解除涉案《房屋租赁合同》，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于租金，被告自2015年9月1日开始拖欠原告房屋租金，至2017年2月28日，共计拖欠租金385991元（计算方法详见附表一）。另，原、被告虽在2015年9月25日的补充协议中约定免除2015年1月1日至2015年4月30日的租金，但《房屋租赁合同》第九条第9.2款亦约定，如因被告违约而原告行使合同解除权的，原告有权向被告索取被告在装修期内所免去的所有租金和或物业管理费和/或广告推广费，如前所述，涉案《房屋租赁合同》的解除系因被告拖欠租金的违约行为所致，故原告有权主张该期间的租金99280元（计算方法详见附表一）。原告向被告主张前述租金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于营运管理费，被告自2015年9月1日开始拖欠原告营运管理费，至2017年2月28日，共计拖欠营运管理费456067.50元（计算方法详见附表二）。同前，涉案《房屋租赁合同》的解除系因被告拖欠租金及营运管理费的违约行为所致，被告不应享受免租期的待遇，仍需向原告支付2015年1月11日至2015年4月30日的营运管理费99280元（计算方法详见附表二）。原告向被告主张前述营运管理费，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于租金的违约金，被告拖欠原告租金属实，并导致合同解除，根据合同约定，应向原告支付违约金。涉案《房屋租赁合同》第9.4款约定：“在租赁期内，乙方未能按照本合同规定按时支付租金的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。”根据合同法及相关司法解释，违约金性质应确定为以损失补偿为主、惩罚为辅的原则，并且约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。据此，双方关于违约金的约定明显过高，由本院酌定按中国人民银行同期贷款利率计算。关于营运管理费的滞纳金，双方在《房屋租赁合同》中约定每逾期一天，则需按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金，该约定亦过高，由本院酌定按中国人民银行同期贷款利率计算。关于广告位租金，被告租用原告两个广告位，作为其品牌形象推广使用，租金500元/月/个，两个广告位的租期届满后，被告仅将位于购物中心西侧第一根东立面（租赁期限为12个月，即自2015年1月1日至2015年12月31日，月租金500元）的广告位恢复原状，但租金6000元至今未付；而位于购物中心北立面（租赁期限为7个月，即自2015年1月1日至2015年7月30日，月租金500元）的广告位，被告仍继续占用，且未向原告支付租金，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告给付该两个广告位的租金共计19000元（其中，位于购物中心西侧第一根东立面的广告位租金6000元，位于购物中心北立面的广告位自2015年1月1日至2017年2月28日的租金13000元），符合法律规定及合同约定，本院应予以支持。关于履约保证金10万元，鉴于被告尚未结清租金、营运管理费及广告位租金等费用，该保证金10万元可冲减其所欠款项及相应的违约金、滞纳金。另，被告虽对《房屋租赁合同》的部分附件、补充协议及还款协议等相关文件落款处的签名提出异议，但在合理期限内未有证据证明以上签名字迹均非本人亲笔，故对被告该项抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司与被告苏红于2013年10月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告苏红于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司房屋租金（2015年1月1日至2015年4月30日99280元，2015年9月1日至2015年12月31日99280元，2016年4月1日至2016年9月30日148920元）347480元，并自2016年9月23日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率给付原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司迟延付款违约金；三、被告苏红于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司房屋租金（2016年10月1日至2016年12月31日74460元，2017年1月1日至2017年2月28日148920元）137791元，并自2017年2月1日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率给付原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司迟延付款违约金；四、被告苏红于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司营运管理费（2015年1月1日至2015年4月30日99280元，2015年9月1日至2015年12月31日118890元，2016年4月1日至2016年9月30日167535元）385705元，并自2016年9月23日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率给付原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司迟延付款滞纳金；五、被告苏红于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司营运管理费（2016年10月1日至2016年12月31日83767.50元，2017年1月1日至2017年2月28日93075元）176842.50元，并自2017年2月1日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率给付原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司迟延付款滞纳金；六、被告苏红于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司两个广告位的租金共计19000元；以上二至六项合计款项，在扣除保证金10万元后，被告苏红应按本判决指定的期间履行给付金钱义务，否则，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费14960元，保全费5000元，均由被告苏红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  严冬云人民陪审员  于 颖人民陪审员  高 嵩二〇一七年四月十三日书 记 员  齐曼彤本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。