湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初6976号
原告(反诉被告)：周鑫阳，男，1986年6月8日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。
委托诉讼代理人：郑莉丽，湖南东方阳光律师事务所律师。
被告（反诉原告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8号。
法定代表人：张波，公司董事长。
委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住湖南省南县，系公司员工。
原告（反诉被告）周鑫阳与被告（反诉原告）湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。本案现已审理终结。
周鑫阳本诉请求判令：一、橘郡公司向周鑫阳支付逾期交房违约金4290元（暂计算至起诉之日，后续按合同约定支付）；二、依法解除双方于2015年3月23日签订的2014橘郡《商品房买卖合同》补充合同书（以下简称补充合同）；三、本案诉讼费由橘郡公司承担。
橘郡公司辩称：依据双方签订的补充合同，周鑫阳至今尚未归还房款72000元，故橘郡公司未交付房屋。
橘郡公司反诉请求判令：一、解除周鑫阳与橘郡公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：C01402781510，以下简称买卖合同）和补充合同；二、周鑫阳于前述合同解除之日起七日内到房屋登记部门注销橘郡住宅小区D7栋1510房的网签登记、备案登记、产权登记手续；三、周鑫阳向橘郡公司支付违约金71600元；四、本案诉讼费由周鑫阳承担。
周鑫阳辩称：双方签订的买卖合同真实有效，不应解除；同意解除补充合同。橘郡公司至今未交付房屋，且现在仍处于停工状态。周鑫阳未支付剩余房款72000元系行使不安抗辩权，如橘郡公司交房，周鑫阳愿意支付该款项。橘郡公司违约在先，周鑫阳无违约责任。
经审理查明：2015年3月17日，周鑫阳（买受人）与橘郡公司（出卖人）签订买卖合同，由周鑫阳购买橘郡公司开发的橘郡礼顿小区D7栋15层1510号房屋（以下简称1510房），房屋建筑面积85.46平方米，总金额358000元。买受人选择以银行按揭方式付款，合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）108000元，余款250000元向银行申请贷款。合同第七条约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付标的商品房。但是,如果买受人逾期未付清房屋总价款或相关交易税费的,则出卖人有权拒绝交房；并且,此种情形下的拒交房屋不得作为买受人追究出卖人法律责任的理由。合同第十条约定，出卖人未按约交付房屋的，（1）逾期180日之内…（略）。(2)逾期超过180日,买受人选择退房的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款(不计息),并按照买受人全部已付款的3‰向买受人支付违约金。出卖人逾期交房超过360日的,买受人选择不退房的,可以与出卖人协商继续履行本商品房买卖合同,自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，周鑫阳交纳契税、维修基金等18356元，房款36000元。
2015年3月23日，双方又签订补充合同，约定周鑫阳（买受人）应付首期房款108000元，签定之日向橘郡公司（出卖人）支付36000元，余款72000元由出卖人借支，该借款委托出卖人支付至指定银行账户。买受人在2015年12月31日前还款；若逾期偿还本合同项下借款的，买受人按剩余未还款项的千分之三/天向出卖人支付逾期利息。买受人逾期累计超过30日的，出卖人有权单方面解除买卖合同并提前收回全部借款，并将1510房另行销售，买受人应另行向出卖人支付总房款的20%作为违约金。
同日，周鑫阳又与中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行（以下简称中国银行）签订《个人一手住房贷款合同》（以下简称贷款合同）就购买1510房申请贷款250000元。中国银行已将贷款250000元支付给橘郡公司。2015年6月起，周鑫阳按约向中国银行还款，至2016年7月10日，周鑫阳共计还款23087.31元（本金14117.75元+利息8969.56元），后周鑫阳未再按约还款，中国银行于2017年6月7日在橘郡公司担保账户扣划237744.41元(本金235882.25元+利息、补偿金等1862.16元)，至此，周鑫阳贷款已清偿。
以上事实，有当事人提交的买卖合同、补充合同、贷款合同、银行支付凭证、收款收据、发票等证据和庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为：买卖合同和补充合同均为当事人自愿签订，且内容不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。
一、依据买卖合同第七条，橘郡公司应在2016年6月30日前交付房屋，但周鑫阳逾期未付清房屋总价款或相关交易税费，橘郡公司可拒绝交房。双方就购房款支付问题分别在买卖合同第五条和补充合同进行约定，应以补充合同约定为准。补充合同确认周鑫阳应付首期房款转为借款，周鑫阳就该笔款项应按补充合同约定向橘郡公司履行偿还义务，则买卖合同中周鑫阳支付房屋总价款的义务已经完成，周鑫阳亦已缴纳契税、维修基金等，橘郡公司应于2016年6月30日前向周鑫阳交付房屋。橘郡公司尚未交付房屋，存在违约行为。其次，补充合同实质为借款合同，合同第三条约定周鑫阳还款时间，周鑫阳未能按时还款，存在违约行为。再次，买卖合同补充协议第一条就周鑫阳未还贷款作出一方解除合同条件的约定。周鑫阳未依约向银行偿还个人房屋按揭贷款，致中国银行已从橘郡公司担保账户全额扣划周鑫阳应付款项，且周鑫阳也未能向橘郡公司返还代扣款项及违约金。因此，橘郡公司要求解除买卖合同和补充合同，本院予以支持。本院认定中国银行扣划款项之日2017年6月7日为解除之日。
二、合同履行中，因双方存有违约行为，致买卖合同和补充合同解除，双方均应承担违约责任。橘郡公司逾期交房致周鑫阳产生损失，本院酌情认定橘郡公司应支付违约金9809.8元（以已付购房款286000元为基数，按日万分之一的标准，从2016年6月30日至2017年6月7日计算343天）。周鑫阳逾期付款致橘郡公司产生损失，本院酌情认定周鑫阳应支付违约金3780元（以未还款项72000元为基数，按日万分之一标准，从2015年12月31日至2017年6月7日计算525天）。其次，橘郡公司要求涉案房屋归橘郡公司所有，周鑫阳应配合办理退房手续，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受购房款的本金及利息返还买受人。本案中，贷款合同因贷款清偿而终止，房屋返还给橘郡公司后，周鑫阳已付购房款本金50117.75元（首付款36000元+偿还银行贷款本金部分14117.75元）和橘郡公司代扣款本金部分235882.25元包含在房屋价值中已归橘郡公司所有，则周鑫阳无须再向橘郡公司支付72000元，橘郡公司应向周鑫阳予以返还已付购房款50117.75元及利息。橘郡公司代扣款本金部分，周鑫阳无须返还,但应承担橘郡公司代扣款中的利息、补偿金等部分及代扣款产生的利息等损失。因周鑫阳支付款项次数较多，本院酌情认定橘郡公司应向周鑫阳返还已付购房款50117.75元的利息与周鑫阳应向橘郡公司支付利息、补偿金等1862.16元两相折抵。周鑫阳返还款项，不属于本案诉讼请求范围，本案不宜处理，当事人可另谋途径解决。
综上，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）周鑫阳与被告（反诉原告）湖南橘郡城镇置业有限公司于2015年3月17日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：C01402781510）；
二、解除原告（反诉被告）周鑫阳与被告（反诉原告）湖南橘郡城镇置业有限公司于2015年3月23日签订的2014年橘郡《商品房买卖合同》补充合同书；
三、限原告（反诉被告）周鑫阳在本判决生效日起三十日内协助被告（反诉原告）湖南橘郡城镇置业有限公司办理橘郡礼顿小区D7栋15层1510号房屋的退房手续；
四、限被告（反诉原告）湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效日起十日内向原告（反诉被告）周鑫阳支付逾期交房违约金9809.8元；
五、限原告（反诉被告）周鑫阳在本判决生效日起十日内向被告（反诉原告）湖南橘郡城镇置业有限公司支付逾期付款违约金3780元；
六、驳回原告（反诉被告）周鑫阳的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）湖南橘郡城镇置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费130元，减半收取65元，由原告（反诉被告）周鑫阳负担。反诉受理费1590元，减半收取795元，由被告（反诉原告）湖南橘郡城镇置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 匡迪琪
二〇一七年八月三十日
代理书记员 余银春
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。