江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终51号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡志强，男，1977年9月30日生，汉族，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：葛宪明，南通市崇川区观音山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南通市越江农贸市场，住所地南通市。投资人：王琥，男，1974年8月16日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：孙桂斌，江苏中远大律师事务所律师。上诉人胡志强因与被上诉人南通市越江农贸市场（以下简称越江农贸市场）租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2016）苏0611民初1998号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡志强上诉�求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由：双方当事人的租赁协议于2013年8月12日终止，终止原因是被上诉人单方违约解除，欺骗承租人，被上诉人至今未能进行市场改造，被上诉人违约在先提前终止合同，其应当承担相应的违约责任；被上诉人从2013年8月12日全面停水停电，使得出租房屋无法实现租用价值；上诉人自停水停电后再没有实际占用租用的房屋；原审法院判决上诉人向被上诉人支付2016年8月31日前的房屋租金和占有使用费错误；对上诉人多交付的房租和押金应当予以返还上诉人。越江农贸市场辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。越江农贸市场向一审法院起诉请求：1、判令胡志强立即腾空、交付越江农贸市场5至7号营业用房给越江农贸市场，并将该处营�用房外场地上搭建的建筑物拆除，恢复原状；2、判令胡志强支付拖欠的租金及场地使用费70500元（自2013年1月1日至2016年8月）；3、本案诉讼费由胡志强承担。胡志强向一审法院反诉请求：1.确认双方于2013年1月1日签订的《租赁协议书》无效；2.判令退还押金2100元及租金12500元；3.反诉案件受理费由越江农贸市场承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认，并在卷佐证。对有争议的事实，一审法院认定如下：1.越江农贸市场主张胡志强自建房屋所占用的土地归其所有；胡志强辩称自建营业用房使用的土地系绿化带，而非越江农贸市场所有。经审查，越江农贸市场提供的房屋所有权证和竣工图中并未载明胡志强�造的房屋所占用的土地的所有权或使用权主体为越江农贸市场。现有证据尚不足以证明胡志强自行搭建的房屋所使用的土地的所有权或使用权主体为越江农贸市场，仅能证明越江农贸市场店面房与胡志强所搭建的房屋的通道部分的土地不属于绿化带，属于越江农贸市场享有所有权或使用权的范围。2.越江农贸市场在2013年8月4日发出通知后，胡志强仍实际使用了案涉房屋。因越江农贸市场升级改造，越江农贸市场于2013年8月4日即给胡志强发出了务必于2013年8月12前处理好各摊位的货品的撤离通知；通知发出后，胡志强至今仍将物品存放5至7号营业用房内，实际占用了上述房屋，故其关于并未实际占用租赁房屋的抗辩意见不能成立。3.越江农贸市场提供的票据可以证明越江农贸市场收取了胡志强2013年度租金12500元及押金2100元。一审法院认为，本�的争议焦点为：1.《租赁协议书》的效力如何？2.胡志强应否向越江农贸市场支付租金或越江农贸市场应否向胡志强退还租金及押金？3.越江农贸市场是否有权要求胡志强拆除自建房屋？关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案越江农贸市场与胡志强签订的《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。胡志强关于越江农贸市场所出租的房屋系胡志强自建营业用房，要求确认《租赁协议书》无效的反诉请求，因胡志强在庭审过程中认可越江农贸市场已将5至7号营业用房交付给其使用，而合同中亦载明了乙方自愿向甲方承租越江农贸市场营业用房或摊位，因此，《�赁协议书》中约定的租赁对象为营业用房，故对该反诉请求不予支持。关于争议焦点2，《租赁协议书》约定，协议履行期间，甲方因特殊情况提前终止，应在一个月前书面通告乙方，并按协议书规定退还预交的租金和保证金。越江农贸市场于2013年8月4日因越江农贸市场升级改造向胡志强发出通知要求胡志强在2013年8月12前撤离市场，可以视为《租赁协议书》于2013年8月12日终止。合同终止后越江农贸市场应按约向胡志强退还押金和多收取的租金，胡志强应及时将相关物品搬离，并将所承租的房屋交付给越江农贸市场，但通知发出后，胡志强并未将物品搬离，一直占用越江农贸市场的营业用房，故胡志强仍应支付逾期腾房的占有使用费。关于胡志强拖欠的租金或占有使用费的数额问题，《租赁协议书》中明确约定月租金为1500元，租金每年上调5%，截止2013年8月11日，胡志强使用承租房屋七个月零七天应向越江农贸市场支付租金11000元（1500×7+1500÷30×10）。2013年8月12日至2016年8月31日，胡志强应向越江农贸市场支付房屋占有使用费59502元（142÷365×18000+18000×1.05+18000×1.1+18000×1.15÷12×8）。鉴于胡志强已向越江农贸市场缴纳了租金12500元及押金2100元，两项相抵，胡志强还需支付2016年8月31日前的占有使用费55902元（11000+59502-12500-2100）。胡志强关于要求越江农贸市场退还租金及押金的主张，因与占有使用费相抵，故不予退还。关于争议焦点3，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现有证据尚不能证明胡志强在越江农贸市场东侧搭建的房屋所占用土地的所有权或使用权主体为越江农贸市场，加之胡志强自建的违章房拆除与否涉及到相关行政机关的职责，不属于司法审查的范围，故越江农贸市场关于要求胡志强将营业用房外场地上搭建的建筑物拆除恢复原状的诉讼请求，不予支持。至于越江农贸市场营业用房与胡志强自行搭建房屋之间通道部分的建筑物，胡志强否认系其自行搭建，因此作为该部分土地所有权或使用权人的越江农贸市场应自行处理，与胡志强无涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、胡志强于本判决生效之日起十日内向南通市越江农贸市场支付2016年8月31日前的房屋租金和占有使用费55902元；二、胡志强于本判决生效之日起十日内将5至7号营业用房腾空并交付给南通市越江农贸市场；三、驳回南通市越江农贸市场的其它诉讼请求；四、驳回胡志强的其它反诉请求。本诉案件受理费1562元、减半收取计781元，反诉案件受理费165元，减半收取计82.5元，合计863.5元，由南通市越江农贸市场负担83元，胡志强负担780.5元。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，双方当事人订立的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律规定，属于有效协议。�据双方租赁合同的规定，双方当事人均有权提前终止合同。越江农贸市场发出通知要求胡志强在2013年8月12日前撤离市场，原审确定视为租赁协议书于2013年8月12日终止并无不当。合同终止后，胡志强应当将承租的房屋返还给越江农贸市场。虽然胡志强辩称，其已经将案涉房屋交还给越江农贸市场，但其对此并没有充分证据予以证明。相反，胡志强在庭审中表示市场停业后原来开店的东西一直放在那，如果越江农贸市场需要房子，把押金和租金退还了，其随时将房子里东西拿走，腾空房屋。因此，上诉人提出的其未占用房屋的上诉理由，本院不予支持。在上诉人一直占有房屋的情况下，原审根据本案的实际情形，确定胡志强向越江农贸市场支付占有房屋的占有使用费并无不当。对于上诉人提出要求退还租金和押金的问题，原审法院在确定胡志强应给付的租金和占有使用费时，已经对此进行了相抵，故该上诉理由，本院亦不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1562元（胡志强已经预交1727元），由上诉人胡志强负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 盛代理审判员  谷昔伟代理审判员  张峥嵘二〇一七年二月二十三日书 记 员  施惠惠