福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第750号
原告（反诉被告）刘夏，男，汉族，1979年6月12日出生，住福州市晋安区。
委托代理人白奇龙、陈晶，福建科衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄传宝，男，汉族，1970年9月5日出生，住福建省古田县。
委托代理人潘淑英、肖俊，福建远见律师事务所律师。
原告刘夏（反诉被告）与被告黄传宝（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人白奇龙，被告委托代理人肖俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年10月15日，被告黄传宝与原告刘夏签订了一份《合作意向书》，把福州市五四北路310号（省体育中心）主体建筑二楼54轴至57轴，总面积483平方米，转租给原告。2014年11月，原告刘夏拟扩大经营，寻找投资伙伴时。发现房东福建省体育中心于2008年6月2日已将福州市五四北路310号（省体育中心）主体建筑二楼54轴至57轴（即福建省体育中心正大门1号店面）租赁给了郑人杰。而且在省体育中心的租赁合同中，明确约定了不能转租。房东省体育中心也发现了黄传宝与刘夏之间非法转租的问题，并口头通知原告刘夏终止经营，搬出租赁场所。原告与被告理论，被告反而以原告违约为借口，请黑社会人员将原告赶出上述场所，并霸占场内的所有财产，并作为赌场自行经营。
因被告并没有该店面的使用权，更不能将之转租给原告。双方签订的《合作意向书》没有法律效力，故应返还原告从2010年10月起至今交付给被告的租金差价共518280元（2010年10月15�至2012年10月15日，为：（483平方米×50元／平方米-14000元）×24个月=243600元。2012年10月15日至2014年10月15日，为：（483平方米×55元／平方米-15120元）×24个月=274680元。）原告还在在履约前交付了押金130000元，也应当退还。被告黄传宝还应赔偿原告为经营该店面所花费的的装修损失351720元。为维护原告的合法权益故诉至法院，请求依法判令：1.确认双方签订的《合作意向书》无效；2.被告返还原告交纳的租金差价518280元、押金130000元（变更诉请押金为160000元）；3.被告赔偿原告装修损失351720元；4.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告因经营需要承租了福建省体育中心位于福州市五四北路310号（省体育中心）主体建筑二楼54轴至57轴的房屋，房屋总面积分为两部分，第一部分为483平方米，第二部为225平方米。原告因经营台球需要，与被告协商省体育中心房屋转租事�。原被告分别于2010年9月15日，2010年10月15日，2010月10月29日签订了三份《协议书》。《协议书》约定，被告将其承租的福建省体育中心位于福州市五四北路310号（省体育中心）主体建筑二楼54轴至57轴房屋转租给原告。租赁期限为2010年10月1日至2018年3月30日，为了支持原告的经营，被告以自身与省体育中心签订的《房地产租赁合同》为依据计算第二部分面积为225平方米房屋的租金，并就租金数额、支付方式及违约责任进行了约定，原告若未按合同约定在每个月1日前支付租金，每逾期一日以拖欠租金的1%向被告支付滞纳金，逾期20天未交，被告有权单方面终止合同，收回场所，并留置原告在租赁房屋的资产。《协议书》签订后，被告依约将租赁场所交付予原告，原告未依约支付押金13万元。
2013年9月10日，原告将其承租的房屋转租给第三人饶德强并收取转让费50万元，同时，约定租金由饶德强支付给原告。而后原告无故拖欠租金及服务费至2014年11月26日共计20多万元，2014年11月26日饶德强将房屋交还予被告。
反诉原告诉称，怡然茶艺的法人代表即反诉原告分别于2010年9月15日，2010年10月29日与反诉被告刘夏签订了《协议书》、《合作协书》。协议书明确约定，反诉原告将其有权经营的福州市五四北路310号（福建省体育中心）主体建筑二楼54轴至57轴（东1号）（面积483平方米）及面积为225平方米的涉案标的物交由反诉被告经营。经营所需的装修设备、人员、酒水、水电费、环境管理费、场地租金等费用均由反诉被告支付。无论反诉被告的经营是否盈亏，反诉被告都有义务按照约定的时间和标准向反诉原告支付场地租金及服务费，反诉原告负责向福建省体育中心缴纳此部分场地的租金。同时约定，反诉被告必须在每月1日�前支付给反诉原告租金及服务费，每逾期一日，反诉原告有权按反诉被告所拖欠金额的1%向反诉被告加收滞纳金，逾期20天未交，反诉原告有权单方面终止合同，收回场所，并留置反诉被告在租赁场所的资产。
以上协议签订后，反诉原告依约将租赁场所交由反诉被告经营管理。至2014年11月26日，反诉被告拖欠租金、水电费及服务费共计201636元。履约过程中反诉被告又将房屋转租给他人并收取50万元转让费。反诉被告至今仍拖欠反诉原告上述费用，经反诉原告多次催讨，均无果。据此，反诉人为维护自己的合法权益，特向贵院提起反诉，请求依法判令：1.反诉被告向反诉原告支付租金人民币165420元，水、电、绿化费36216元；2.反诉被告向反诉原告支付滞纳金120981.6元（本案审理中，反诉原告明确自2014年12月1日起算）；3.反诉被告承担本案的诉讼费用。
反�被告辩称，反诉被告在本案中诉争的法律关系为合作合同法律关系，即请求法院确认双方签署的《合作意向书》无效，并请求判令反诉原告返还因该无效合同所取得的财产以及承担因此给反诉被告造成的损失等；而反诉原告诉争的法律关系为租赁合同法律关系，反诉原告的诉请与反诉被告的诉请不属于同一法律关系，不应构成本案的反诉，应当另行起诉。
反诉原告无出租房屋的主体资格。“怡然茶艺”（即福州市鼓楼区怡然茶艺居）系个人独资企业，其法定代表人为林德钦，期间，其法定代表人从未发生过变更。与房屋所有权人签署租赁合同的“郑人杰”及反诉原告均不是“怡然茶艺”的法定代表人，也未接受“怡然茶艺”的授权与房屋所有权人“福建省体育中心”签署房屋租赁合同及补充协议。固原房屋租赁合同系福建省体育中心与“郑人杰”所签署的�“补充协议”系未经授权的反诉原告代表“怡然茶艺”与福建省体育中心所签署的，即反诉原告个人从未向福建省体育中心承租过本案所涉房屋。另外，反诉原告也未经房屋所有权人福建省体育中心、郑人杰及“怡然茶艺”的授权或委托将本案所涉房屋出租于他人。
双方签署的合作意向书、合作协议、承诺书无效。反诉被告与反诉原告双方签署的合作意向书、合作协议书的协议中约定了由反诉被告出资并负责经营管理台球馆，反诉原告无需出资、经营但享有台球馆的股权等事由。“共同出资、盈亏共享、风险共担”是合伙投资的基本原则，上述协议中关于反诉原告未出资、未担风险而纯享有收益的约定违反“共同出资、盈亏共享、风险共担”这一基本原则，应认定为无效。
反诉原告已经支付了押金和水电绿化费用，租金已支付至2014年10月。综上所述，法院应当依法驳回反诉请求。
庭审中，原告向本院提交如下证据：
A1.房地产租赁合同，证明原房东福建省体育中心2008年6月将本案涉诉场所出租给郑人杰。
A2.合作意向书，证明2010年1月21日被告将本案涉诉场所转租给原告，约定押金13万元，租金递增。
A3.银行转账凭证，证明原告按合作意向书的约定支付了租金。
A4.装修施工合同及预算资料。
A5.物资采购订单。
A6.灯光设备销售合同书。
A7.协议书。
A8.虚拟主机业务协议。
A9.窗帘销售单。
A4-A9.证明2010年12月，原告对本案涉诉场所进行了装修，安装各种设备共花费60000＋10458＋32000＋25000＋2394＋12003=681855元。
A10.承诺书，证明被告退出与原告的合作，不再占有股份。
A11.怡然茶艺居的工商登记信息，证明怡然茶艺居法定代表人是林�钦，从未变更，怡然茶艺居的营业执照2010年已被吊销。
A12.押金收据、转账凭证，证明押金已经支付。
A13.转账凭证，证明租金支付至2014年10月，水电绿化费也已经支付。8月支付了33001元，9月33952元，10月33181元，其中31395元是约定的租金，剩余的是水电绿化费。
经庭审质证，被告对原告证据A1.合法性、真实性、关联性无异议。被告提供的《补充协议》证明2009年9月，福建省体育中心已将涉讼场所的租赁权变更为黄传宝，被告已取得涉讼场所的承租权。
A2.合法性、真实性、关联性无异议，只能证明约定了押金，不能证明原告依约实际支付押金。
A3.合法性、真实性、关联性无异议，不能证明原告依约支付租金。从证据看，原告将租金直接支付给奥体中心。事实上，原告至2014年11月26日仍欠被告租金、水电费及服务费共计201636元，被告已提起反诉向原告主张该部分欠款。
A4-A9.合法性、真实性、关联性均有异议。六份书证，与本案不具有关联性，不能证明原告所主张的费用是用于涉讼场所的装修。该组证据合同的当事人均没有提供相应的身份证明，也未提供实际支付相关费用的凭证。
A10.承诺书，真实性无异议，证明对象有异议，被告退回16万元的前提是“待场地合同到期不再续租”且无双方签订《合作协议书》约定的“迟延支付租金”及“不得将承租场所转租给他人”等违约行为才可以退回。但原告在合同履行期限不仅迟延支付租金且未经被告同意将租赁物转租给饶德强。
A11.怡然茶艺居的工商登记信息，真实性、合法性、关联性有异议，无任何部门的盖章证明。即使该信息真实，该信息证明怡然茶艺居已于2010年7月20日吊销，福建省体育中心在与被告签订《回迁补充协议》时�认可被告黄传宝的承租人身份。
A12.押金收据真实性有异议，被告只收到原告13万元，另外是3万块是被告的投资款。转账凭证真实性无异议，证明对象质证意见同A10。
A13.转账凭证，真实性无异议，关联性、证明对象有异议，2014年8月14日的转账凭证，该证据关联性有异议，该笔款项是7月份租金的一部分。2014年9月9日、2014年10月21日、2014年10月30日三笔100134元的《转账凭证》，该证据关联性有异议。此三笔钱是原告直接支付给福建省奥林匹克体育中心，并未依约支付给被告黄传宝。即使真实，合同约定原告应支付从2014年8月至11月的租金及管理费总计201636元，原告仍欠租金101502元。
庭审中，被告向本院提交如下证据：
B1.2009年6月9日反诉原告与郑人杰向福建省体育中心请示的《怡然茶艺法人代表变更的请示》、2009年9月16日反诉原告与福建省体�中心签订的《补充协议》，证明讼争房屋的承租人是反诉原告，反诉原告依约取得讼争房屋租赁经营权。
B2.原、被告于2010年9月15日签订的《协议书》。
B3.原、被告于2010年10月15日签订的《合作意向书》。
B4.原、被告于2010年10月29日签订《合作协议书》。
B2-B4.证明原、被告就讼争房屋的租金、水电费、卫生费等配套费用明确约定由反诉被告刘夏承担。
B5.被告与饶德强的交接手续、饶德强与原告的商品租赁合同，证明原告取得承租权之后又转租给饶德强，由于欠租金，饶德强与被告办理了交接手续。
B6.2009年5月1日北京市地平线律师事务所福州分所受福建省体育中心向被告出具的律师函；
B7.2009年5月5日被告黄传宝代表怡然茶艺与省体育中心签订的《协议书》；
B8.2009年9月16日被告黄传宝与省体育中心签订的《补充协议》；
B9.被告黄传宝与省体育中心于2010年10月1日签订的《回迁补充协议》；
B10.被告黄传宝与省体育中心于2010年11月4日签订的《补充协议》；
B6-B10.证明讼争房屋的承租人是被告，被告依约取得讼争房屋租赁经营权。
经庭审质证，原告对被告证据B1.合法性、真实性、关联性均有异议。法定代表人是否变更应该以工商登记为准。协议的乙方是怡然茶艺居，不是被告，二者没有关系，其内容也是无效的。
B2.合法性、真实性、关联性均有异议。上面原告的签字跟合作协议书对比，明显是伪造的，原告不知情。
B3.真实性无异议，但是无效的，被告无权出租和转租场地。他不是怡然茶艺居的人，也没有向省体育中心承租，无权出租，并且省体育中心和郑人杰的合同明确约定不能转租。
B4.与我方提交的一致，合法性、真实性�关联性均无异议，但是是无效的，违反了共享利益、共担风险的原则。
B5.合法性、真实性、关联性均有异议。交接手续，我们不知道饶德强是谁，无权利把场地和场地内财产交给被告，场地内的财产都是原告的。
B6.真实性有异议，没有委托手续，不能证明体育中心曾委托律师发过这个函；
B7.真实性无异议；B8.真实性有异议，盖的章是物业科，不是体育中心的章；B9.B10真实性有异议，乙方是怡然茶艺，不是黄传宝；B6-B10.证明对象有异议，黄传宝没有出租房屋的权利，他不是怡然茶艺的代表人，他签的协议都是无效的。
本院对原、被告提交的证据作如下分析认定：
双方当事人对对方提交的证据真实性无异议的证据及上述鉴定意见书，本院予以确认。对于双方有争议的证据本院结合焦点部分予以阐释。
根据双方庭审陈述及以�有效证据，本院查明如下事实：
2010年10月15日，被告黄传宝（甲方）与原告刘夏（乙方）签订了一份《合作意向书》，约定甲方将位于福州市五四北路310号（省体育中心）主体建筑二楼54轴至57轴，总面积483平方米转租给乙方。租金如下2010年10月15日起两年内租金为每月每平方50元，2012年10月15日起两年内租金为每月每平方55元2014年10月15日起到合同结束租金为每月每赔付65元。2010年10月29日，原、被告又就诉争房产签订了一份《合作协议书》，其中约定租赁物为两部分，第一部分：位于福州市五四北路310号（省体育中心）主体建筑二楼54轴至57轴，总面积483平方米。第一部分租金及服务费标准如下：2010年10月1日至2012年9月30日，每月24150元；2012年10月1日至2014年9月30日，每月26565元；2014年10月1日至2018年3月30日，每月31395元。第二部分225平方米（租金以甲方与省体育中心签订的租赁合同为依据，本合同期内甲方不以任何形式加收租金或其他费用）。协议并约定乙方将应支付款项打入甲乙双方共同确认的甲方中国建设银行帐户。协议书还约定乙方必须在每个月1日之前支付甲方租金及服务费，每逾期一日，甲方有权按乙方所拖欠的欠金额的1%向乙方加收滞纳金。2010年10月1日，福建省体育中心（甲方）与被告（乙方）签订一份《回迁补充协议》，约定因甲方特奥会场馆改造，在租赁时间、面积和租金方面有所改变，经协商确认如下：租赁范围：省体育中心主体建筑二楼54轴至57轴；租金：新增加面积225平方米的单价55每平方米，月租金21918元（实际计租时间从2011年1月1日起）。
另查，合同签订后，原告依约支付了16万元押金，被告为此出具押金收据。原告已实际支付租金至2014年7月止。原告于2014年9月9日、10月21日、10月30日�向福建省奥林匹克体育中心支付33001元、33952元、33181元。
再查，原告并未与被告办理房屋交接手续，本案审理中，被告确认原告搬出诉争房时间为2014年11月26日。
本院认为，原、被告双方签订《合作意向书》、《合作协议书》系双方真实意思表示，合法、有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。该合同虽名为合作协议，但符合房屋租赁的实际要件，故本案应按房屋租赁合同处理。
原告诉请《合作意向书》无效。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告在明知被告转租却未在法定期限提出异议，故原告诉请协议无效，本院不予支持。原告诉请租金差价、装修损失更无事实和法律依据，本院不予支持。现双方合同已实际解除，被告应退还原告支付的押金16万元。反诉原告诉请支付2014年8月至11月租金，反诉被告辩称，已支付，但其支付的款项是汇入福建省奥林匹克体育中心，并未依约支付至反诉原告帐户，故反诉被告应支付2014年8月1日至11月26日场地租金并依约支付滞纳金，原、被告协议约定逾期支付违约金为1%，过高，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率支付。反诉原告另诉请2014年8月至11月水电绿化费，但却未提交代缴代垫依据，本案审理中也仅向本院明确水电绿化费是估算得出的，故该诉请，本院不予支持。
综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告刘夏于本判决生效之日起十日内向被告黄传宝支付2014年8月1日起至2014年11月26日场地租金（其中2014年8月1日至9月3日租金标准为每月38940元，之后至11月26日为每月43770元）并支付违约金（以上述所欠租金为本金，自2014年12月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率逐月计付至实际还清款项之日止）；
二、被告于本判决生效之日起十日内向原告返还押金160000元；
三、驳回原告的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。
如果负有履行给付金钱义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民�和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉费19568元，由原告负担15000元，被告负担4568元。反诉费9784元，由原告负担5500元、被告负担4284元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 林心恩
代理审判员 林 巧
代理审判员 陈 婷
二〇一五年九月十日
书 记 员 任晗婧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约�，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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