江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1113号
上诉人（原审被告）王飞，男，1979年1月4日生，汉族，某公司员工。
委托代理人马煊宇，江苏天茂律师事务所律师。
委托代理人孙秋秋，江苏天茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王忠华，女，1964年9月12日生，汉族，无业。
委托代理人曹国勇，江苏友诚律师事务所律师。
上诉人王飞因与被上诉人王忠华房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建南民初字第254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人王飞的委托代理人孙秋秋、被上诉人王忠华及其委托代理人曹国勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人王忠华原审诉称，2012年10月10日，王忠华与王飞签订房屋租赁协议一份，协议签订后，王飞未向王忠华支付任何租金。2014年3月3日，王忠华向王飞寄送了解除房屋租赁协议的通知书，通知书明确告知王飞：“因你一直未向本人支付房屋租金，严重违约，本人现在通知你，解除与你签订的《房屋租赁协议》。请收到通知后，立即搬离本人房屋。如你未及时清空房屋并将房屋交还给本人，自2014年3月8日起，本人将向你收取每日150元的占用费。”王飞收到通知后，未提出异议，亦未交还租金、房屋。王忠华为维护自身合法权益，诉至法院请求判令：1、确认王忠华、王飞签订的《房屋租赁协议》解除；2、王飞立即支付房屋租金25400元（计算至2014年3月7日）；3、王飞立即将房屋交还给王忠华，并自2014年3月8日起，按照每日150元支付占用费，直至实际交回房屋之日；4、王飞承担本案诉讼费用。
上诉人王飞原审辩称，合同签订当日即2012年10月10日，王飞已取款39400元交给中间人樊伟用于支付房租，租期到2014年10月9日，故该房屋仍在租期内；目前王飞并不实际居住在该房屋，实际居住人为张启华，王飞无法让张启华离开房屋，将房屋交还给王忠华。
原审经审理查明，2012年10月10日，王忠华与王飞签订房屋租赁协议一份，约定：王忠华将其位于南京市建邺区松花江西街59号奥城听雨苑某幢某单元302室房屋出租于王飞使用，租赁期限自2012年10月10日起至2023年10月10日，房屋租金每月1500元，按年支付，另付押金3400元，王飞第一次需付款39400元，即两年房租36000元加押金3400元。2014年3月3日，王忠华向王飞发出解除房屋租赁协议通知书，称因王飞一直未向其本人支付房租，要求王飞搬出房屋，支付欠付的租金，并要求王飞自2014年3月8日起按每日150元标准支付占用费。王飞于2014年3月5日收到该解除房屋租赁协议通知书。
以上事实的查明，有房屋租赁协议、解除房屋租赁协议通知书以及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，王忠华与王飞签订的房屋租赁协议是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格履行。王飞有向王忠华支付租金的义务，由于王飞未能提供证据证实其已将39400元支付于王忠华，导致王忠华签订房屋租赁协议之目的无法实现，王忠华有权要求解除合同，故对王忠华要求确认双方签订的房屋租赁协议解除的诉讼请求，原审法院予以支持；房屋租赁协议解除后，王飞应当支付欠付的租金，故对王忠华要求王飞支付租金的诉讼请求，原审法院予以支持；房屋租赁协议解除后，王飞应当返还房屋，尽管现该房屋的实际居住人并非王飞本人，但作为房屋租赁协议的相对方，王飞负有义务要求实际居住人离开房屋，并将该房屋返还王忠华，故对王飞因其不实际居住而无法返还房屋之抗辩，原审法院不予采纳，对王忠华要求王飞返还房屋的诉讼请求，原审法院予以支持；王忠华要求王飞自2014年3月8日起按每日150元之标准支付占用费，该标准无事实与法律依据，本院不予支持，占用费应按房屋租金每日50元标准计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院判决：一、确认王忠华与王飞于2012年10月10日签订的房屋租赁协议于2014年3月5日解除。二、王飞应于判决生效之日起十日内向王忠华支付自2012年10月10日起至2014年3月5日之日止的房屋租金25250元。三、王飞应本判决生效之日起十日内向王忠华返还其位于南京市建邺区松花江西街59号奥城听雨苑某幢某单元302室房屋，并自2014年3月8日起按每日50元之标准支付占用费止实际返还房屋之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件应缴纳案件受理费435元，减半收取217.5元，由王飞负担。
上诉人王飞不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，依法改判驳回上诉人的原审诉请。其理由为，一、涉案房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，并经双方当事人实际履行，该协议合法有效。2012年10月10，上诉人与被上诉人经协商一致，签订《房屋租赁协议》，上诉人同时依约将应付房屋租金及押金共计39400元交付至被上诉人指定的中间人樊伟，该次给付租金对应的租赁期限截至2014年10月9日。二、被上诉人于2012年10月10日交付房屋，时隔18个月后，于2014年3月3日以未收到房屋租金为由发出《解除房屋租赁协议通知书》与常理不符。三、被上诉人单方解除房屋租赁协议理由不成立，且程序不合法。被上诉人单方解除房屋租赁协议的理由是上诉人欠付租金，然而上诉人实际已经支付租金至2014年10月9日，且被上诉人于2012年10月10日收取房屋租金及押金后，直至2014年3月3日从未向上诉人主张房屋租金。根据合同法规定，被上诉人以上诉人欠付租金为由于2014年3月3日单方发出解除房屋租赁协议通知书，但在此之前，因上诉人实际已经支付租金，且被上诉人从未向上诉人主张过租金，其再此情况下发出《解除房屋租赁协议通知书》不具有法律效力。上诉人收到被上诉人通知书后，因该通知书无被上诉人的身份证明材料，也未附相关授权委托书，上诉人无法确认该通知书所表达意思的真实性，在多次主动联系被上诉人的情况下，被上诉人拒听电话，致上诉人无法确认并沟通相关事实。四、被上诉人主张租金超过诉讼时效。《民法通则》规定延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。按照《房屋租赁协议》的约定，在2012年10月10日被上诉人交付房屋，上诉人即应支付第一次应付房租及押金共计39400元，该协议同时约定连续三个月不付所有费用便可单方终止合同，故在被上诉人否认收到房屋租金的情况下，其应在三个月后，即2013年1月10日开始计算一年的诉讼时效，然被上诉人截止2014年3月3日向上诉人主张权利，超过法律规定的诉讼时效，不应得到支持。
被上诉人王忠华答辩称，请求驳回上诉，维持原判。其理由为，一、被上诉人对合同合法有效没有异议，但上诉人认为被上诉人指定将房租交给中间人樊伟，被上诉人没有指定樊伟，更不认识樊伟。二、上诉人认为我方时隔18个月发出解除通知，与常理不符。实际是2013年10月10日，王忠华曾经有过一次起诉，当时申请王飞被追加为第三人。在另案庭审过程中，王忠华明确提出要求王飞支付使用房屋的费用。所以王忠华一直在向上诉人主张租金，在主张未果情况下，才发出了解除通知。由于我们已经向其主张，上诉人逾期拒绝履行，所以王忠华的解除通知是具有法律效力的。四、解除通知是王忠华本人发出的，所以根本无需授权委托书。关于身份材料，被上诉人认为通过王忠华签名完全可以比对出，因为上诉人手中有租赁合同，租赁合同中就是王忠华的签名，在我们发出的这份通知仍然是王忠华的签名，所以比对签名就可以得出王忠华的身份。另外，在通知上附有电话，既有王忠华本人的电话，也附了代理人的电话，但是在上诉人收通知之后均没有与我方进行联系，也没有提出过任何异议。五、关于上诉人主张租金超过诉讼时效，在2013年10月10日另案诉讼开庭过程中就已经提出了租金的问题，完全不存在超过诉讼时效的问题，但是后来又撤诉了。2013年10月10日与本案一审是同一个法官审理。
双方当事人对原审查明的事实没有异议，本院二审予以确认。
本案二审争议焦点为上诉人王飞是否已向被上诉人王忠华支付了租金，被上诉人王忠华解除合同是否合法有据，上诉人王飞二审提出被上诉人王忠华主张租金超过诉讼时效是否应该得到支持。
本院认为，上诉人王飞与被上诉人王忠华签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方对此均无异议，王飞应按协议约定向王忠华支付租金。王飞抗辩称其已将租金支付给被上诉人王忠华指定的中间人樊伟，但对租金支付情况、樊伟是否得到被上诉人王忠华的授权均未举证予以证实，故对该上诉主张，本院不予支持。王忠华向王飞发函解除双方房屋租赁协议，该《解除﹤房屋租赁协议﹥通知书》内容清楚明确，上诉人王飞认为无法确认该通知书所表达意思的真实性的上诉意见，本院不予采纳。原审法院确认双方协议解除，符合法律规定。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。上诉人王飞在原审中并未提出诉讼时效抗辩，且二审并未提交新证据，故对上诉人王飞二审上诉抗辩王忠华主张租金超过诉讼时效，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费435元，由上诉人王飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 罗程允