甘肃省金昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘03民终365号
上诉人（原审被告）：张辉，男，汉族，1964年1月1日出生。
委托诉讼代理人：陈炷昌，甘肃清锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:吕建华,男,汉族,1965年1月21日出生。
上诉人张辉因与被上诉人吕建华房屋租赁合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2015）金民二初字第593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张辉及其委托诉讼代理人陈炷昌、被上诉人吕建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张辉的上诉请求：撤销原判，依法驳回吕建华的诉讼请求。事实和理由：1.张辉与吕建华系朋友，张辉在吕建华租赁经营最困难的时候，出手帮忙，承租了吕建华经营的酒店，双方未签订书面房屋转租合同，口头约定年租金为30000元，吕建华于2013年11月4日向张辉出具的收条中明确载明：“收到（2013.11.4-2014.11.3）房租（30000）叁万元整”，收条中记载的内容明确证明年租金就是30000元。一审法院却认为年租金约定不明，主观臆测为45000元，显然没有任何事实和法律依据；2.吕建华没有任何缘由交纳张辉经营期间发生的水电费。一审法院以吕建华持有交费票据即认定该费用系吕建华交纳错误。事实上，水电费均是由张辉交纳，后吕建华以将该部分票据交给原房主为由，从张辉手中要走交费票据。涉案房屋暖气费确属吕建华交纳，但吕建华于2013年11月将涉案房屋交给张辉时，涉案房屋没有通暖气，暖气实际经张辉多方与供热部门沟通，于2013年12月底才通暖气。因此，张辉实际使用暖气仅为2014年1至3月共3个月，张辉应当仅承担三个月的暖气费；3.2014年8月21日，吕建华将租赁房屋的门锁更换，致使张辉无法实际经营，此后的租赁费不应当由张辉承担。一审法院认定租赁合同实际终止的时间为2014年9月24日错误；4.涉案房屋内的壁纸是由张辉在经营过程中自行装修的。双方发生矛盾，吕建华更换门锁终止合同时，张辉要求吕建华给予相应补偿，但吕建华不予补偿，张辉为此撕毁自行装修的壁纸。吕建华也未提供证据证明壁纸系其装修，因此，一审法院判决由张辉赔偿壁纸损失错误。
吕建华辩称，双方约定的一年期房租为45000元。吕建华向张辉出具的租金收条不能证明一年房租为30000元的事实。张辉既未支付酒店设备使用费，也不按照双方约定的45000元承担租赁费，严重显失公平。张辉向吕建华发送的短信，可以证明租金标准并非30000元的事实;张辉上诉所称的吕建华擅自锁门的事实不存在；张辉租赁使用房屋，与供热站之间形成供热合同关系，即使张辉认为向供热站多交纳暖气费，也应当由张辉向供热站主张权利，与吕建华无任何关系；壁纸系吕建华装修，张辉撕毁壁纸是事实，应当由张辉承担壁纸损失。
吕建华向一审法院起诉请求：1.张辉给付拖欠房租11250元、暖气费11345元、水费85元、电费320元；2.张辉支付设施设备使用费27500元；3.赔偿店内装修损失18270元。诉讼过程中，吕建华变更诉讼请求为:1.张辉给付拖欠房租17019.11元、暖气费11345元、水费85元、电费320元；2.赔偿店内装修损失7782元；3.评估鉴定费3000元由张辉承担。
一审法院认定事实：吕建华与张辉系朋友。吕建华租赁赵XX房屋经营张果老驴肉馆。2013年11月3日，吕建华将该房屋转租给张辉经营，租期1年，双方未签订书面合同，未明确约定租金。2013年11月4日，张辉支付吕建华租费30000元。2014年9月24日，双方发生矛盾，吕建华将门锁更换导致矛盾激化，张辉撤离时将店内壁纸损毁，吕建华将损毁壁纸进行重新装修。经鉴定壁纸损坏价值为7782.49元。张辉在租赁期间拖欠暖气费11345元、水费85元、电费320元，该部分费用由吕建华交纳。张辉拖欠租费9965元。
一审法院认为，吕建华与张辉系朋友，双方未签订书面租赁合同，对租金约定不明，经评估租金为52400元。综合考虑该地段、租房的面积以及吕建华承租赵XX房屋的租费实际情况，一审法院确认房屋年租费为45000元。因在2014年9月24日双方矛盾激化，发生争执，导致民警出面解决时，张辉在此时仍占有租赁房屋，终止租赁合同的时间应当为2014年9月24日。吕建华将原自己经营的张果老驴肉馆转租给张辉经营，张辉未能提供充分的证据证实该店内系其装修，张辉将壁纸损毁，应当予以赔偿，赔偿的损失价值以鉴定意见7782.49元为准。吕建华持有张辉在租赁期间产生的水、电、暖费用的发票，张辉认为是其缴纳后将发票给了吕建华，一审法院对张辉的辩解不予采信。张辉应给付吕建华该笔费用。
综上，张辉应当给付其拖欠的2013年11月3日至2014年9月24日期间租费9965元，暖气费11345元、水费85元、电费320元，壁纸损失价值7782.49元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：张辉给付吕建华拖欠的房租费9965元、暖气费11345元、水费85元、电费320元、损毁壁纸损失7782.89元，共计29497.49元。限判决生效后十日内付清。案件受理费1519元，由吕建华负担819元，张辉负担700元。鉴定费3000元，由吕建华负担1500元，张辉负担1500元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张辉提交了金昌市供热管理处情况说明1份，证明租赁房屋在2013年11-12月期间未供暖，实际供暖时间为2014年1-3月，张辉仅承担该期间的暖气费的事实；吕建华提交张辉于2014年8月13日的短信1份，证明租金标准并不是张辉主张的每年30000元的事实。经质证，吕建华对张辉提供的情况说明的真实性无异议，但认为供热合同发生在张辉与金昌市供热管理处之间，即使属多交，应当由张辉向供热处主张。张辉对吕建华提供的短信的真实性无异议，但认为短信中所称的“房租费下年的你别想要”，指的是次年的租金，并非下半年的租金。因此，短信内容不能证明吕建华主张的租金标准。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于租金标准的问题。吕建华向张辉出具的收条中明确载明，涉案房屋租金的数额及期限，该证据系直接证据，其证明效力明显大于吕建华提供的与其有利害关系的证人张海军、李宁的证人证言的效力。吕建华辩解是在仓促之下出具收条的理由没有证据予以证实。双方当事人对短信中“下年”的理解发生争议。吕建华主张该短信中的“下年”是指下半年，按照短信内容，张辉在短信中仍欠下半年的租费，以此证明租金标准不是张辉主张的30000元。张辉则主张该短信中的“下年”是指租赁期的次年。对此，本院认为，按照通常的解释，“下年”即为次年，并不指当年。按照吕建华的陈述，收条中的30000元系上半年的租金，短信中的“下年”是指下半年的租金。依其陈述，张辉应当仍欠其下半年租金为30000元，但吕建华仅主张欠付的租金为15000元。因此，吕建华对短信内容的陈述也不符合正常的交易习惯。同时，双方虽然约定1年期限的租赁合同，但在张辉经营状况好的情况下，可以继续租赁使用。说明双方租赁房屋并不是严格限定在1年的期限之内。张辉对短信内容中“下年”的解释也符合双方租赁房屋的目的。综上，吕建华与张辉约定的2013年11月4日至次年11月3日期间的租金为30000元，一审法院认定双方对租金标准约定不明，认定为45000元没有事实及法律依据。关于张辉应当承担的暖气费及期限问题。2014年9月17日，吕建华以其经营时的字号“金黔龙酒楼”的名义向金昌市供热管理处交纳暖气费11345元，金昌市供热管理处又出具情况说明，证明张辉实际使用暖气为2014年1-3月。张辉应当承担其实际使用期间的暖气费用。
本院认为，吕建华向张辉转租涉案房屋时，向张辉出具的收条足以证实一年的房租为30000元的事实，吕建华提供的短信内容不能证明其主张的租金为45000元的事实，张辉的该项上诉理由成立，本院予以支持。因2014年9月24日双方发生矛盾后，张辉实际占有涉案房屋，一审法院认定合同终止时间为2014年9月24日正确，张辉的该项上诉理由不能成立。张辉自2013年11月4日起租赁使用涉案房屋至2014年9月24日止，共计325天，按每日82.2元计算（30000元/365天=82.2元/天），共计租赁费26715元，应当由张辉承担，其余部分由吕建华予以返还。吕建华持有张辉租赁期间的水、电费原始交费票据，张辉又无证据证明该部分费用系其自行交纳的事实，其上诉所提该部分费用由其交纳的理由，不能成立。张辉实际使用暖气3个月，应当承担该期间的暖气费共计6807元（11345元/5个月×3个月=6807元）。张辉无据证实涉案房屋内的壁纸系由其添附，应当对其撕毁的壁纸损失承担赔偿责任。
综上所述，上诉人张辉的部分上诉请求成立，予以支持。一审判决认定部分事实错误。应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、销金昌市金川区人民法院（2015）金民二初字第593
号民事判决；
二、张辉给付吕建华房租费26715元、暖气费6807元、水费85元、电费320元、损毁壁纸损失7782.89元，共计41709.89元，已付30000元，余款11709.89元，限判决生效后十日内付清。
一审案件受理费1519元，由吕建华负担1032元，张辉负担487元。鉴定费3000元，由吕建华负担1500元，张辉负担1500元。二审案件受理费1519元，由吕建华负担1032元，张辉负担487元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建红
审 判 员 李 静
代理审判员 蔡中利
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 龙 瑶