南宁市青秀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）桂0103执异11号
案外人陈风，男，瑶族，住广西平南县。
案外人赵小珍，女，瑶族，住广西平南县。
委托代理人蒙秀姣，广西南国雄鹰律师事务所律师。
委托代理人陈耀，广西友宁律师事务所律师。
保全申请人暨原告李锦元，男，汉族，居民身份号码：4501031963********，住南宁市青秀区茶花园路*号怡湖阁*单元***号房。
保全申请人暨原告李泽云，女，汉族，居民身份号码：4501031963********，住南宁市青秀区茶花园路*号怡湖阁*单元***号房。
共同委托代理人潘惠英，广西八桂律师事务所律师。
共同委托代理人唐燕，广西八桂律师事务所律师实习律师。
被申请人暨被告李富，男，汉族，住南宁青秀区。
委托代理人何芳，广西天狮灵动律师事务所律师。
委托代理人黄竟，广西天狮灵动律师事务所律师。
被申请人暨被告罗盛英，女，汉族，住广西浦北县。
原告李锦元、李泽云与被告李富、罗盛英民间借贷纠纷一案，本院根据原告李锦元、李泽云的保全申请依法作出裁定并保全查封了被告李富名下位于南宁市青秀区凤翔路6号蓝山上城15号楼1单元0602号房（以下简称“602房”）。案外人陈风、赵小珍向本院提出书面异议申请，请求本院裁定解除对602号房的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。
案外人陈风、赵小珍提出异议称：陈风与赵小珍是夫妻关系，两人于2015年12月15日通过中介公司与李富签订了三方购房合同，以总价200万元人民币的价格购买李富名下的602号房，当日支付了定金、首付款共100万元。2015年12月18日，案外人缴纳了所购房产的契税，南宁市房屋产权交易中心于12月21日出具受理通知单受理了602号房的过户申请后，案外人又按合同约定将购房余款100万元支付到李富账户；李富于12月21日将602号房交付给案外人陈风、赵小珍。该房于2015年12月29日被南宁市青秀区人民法院查封。案外人认为，李富及中介公司在购买602号房过程中从未向其提及李富对外负有债务的事实，案外人是在查档无查封问题的情况下才决定购买的，因此法院查封该房属于查封错误，请求予以解除查封。案外人陈风、赵小珍为证明其请求，向本院提交如下证据：1.房地产买卖（经纪）合同；2.李富身份证；3.定金收据、首付款收据、收据；4.陈风农行卡交易明细单；5.税收缴款书；6.南宁市房屋产权交易中心受理通知单；7.602号房物业、水电单据；8.陈风、赵小珍的结婚证、户口簿；9.房屋交接确认书、家具家电清单和602号房入住现状照片。原告李锦元、李泽云及其委托代理人答辩称，对证据6、证据8没有异议，对以下证据有异议：证据1对签订的合同事实无法确认，对签名无法辨认。证据2定金收据10万元及首付款收据90万元，在银行流水单上两笔款项是一笔汇入的，因此定金收据及首付款收据并不真实。证据3对于落款为2015年12月21日的收据，收款人的签名并不是收款人李富亲笔签字，而且笔迹与之前的收据的笔迹不相符合，对于一笔100万元的收款，收款人竟不是自己的亲笔签字，可能存在买卖双方串通的可能。对证据4的真实性没有异议，从流水账单可以看出陈风从事建筑、水利的工作，而被告李富也是从事这方面的工作，怀疑陈风与李富存在串通的可能性。从正常的生活逻辑来说，房屋买受方应在办理好房产证后才入住，而本案中买受人在短短一周内购买房产并且入住，买卖关系的真实性存在疑问。证据5税收缴款书上的计税金额为155万元，反映出房产交易金额存在可疑。证据7说明房产的业主还是陈风。证据9的真实性无法确认，如果双方串通也会出现此确认书。证据10家具家电清单与证据9房屋交接确认书是同一天签署，但笔迹却不一样，怀疑房产买卖的真实性。证据11中照片上的房产是否为0602号房产不清楚，也不能确定买方入住的事实。故请求法院驳回案外人陈风、赵小珍的异议请求。原告方未向法院提供任何证据。被告李富及其委托代理人对案外人陈风、赵小珍所提交证据的真实性、合法性和关联性均无异议，对所提交给案外人陈风、赵小珍的材料及由此产生的后果均予以认可。
被告罗盛英未到庭答辩。
经审查查明：本院2015年9月23日作出（2015）青民一初字第3091-1号民事裁定书，裁定查封被告李富名下价值人民币3120000元的财产。本院依据（2015）青民一初字第3091-1号民事裁定书，南宁市住房保障和房产管理局于2015年12月29日办理了602号房的轮候查封登记手续。又查明，2015年12月15日，陈风与赵小珍通过中介广西升禾房地产经纪有限责任公司与李富签订购房合同购买602号房，合同总价为200万元人民币。陈风在签订合同当天向李富账户转账支付了定金、首付款共100万元，并在2015年12月18日缴纳购房契税46500元后向南宁市房屋产权交易中心申请过户。南宁市房屋产权交易中心于12月21日出具受理通知单，受理了李富、陈风、赵小珍关于602号房的过户申请后，陈风即按合同约定将购房余款100万元转入李富账户；李富于12月21日将602号房及相关家具交付给案外人陈风、赵小珍。
本院认为：本案的关键在于案外人陈风、赵小珍的异议是否适用与符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案中，原告李锦元、李泽云与被告李富、罗盛英的纠纷系民间借贷纠纷，即金钱债权债务纠纷，本案的保全措施属于金钱债权的执行措施。本案提出异议的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议适用上述法规调整。
本院在2015年12月29日依法查封了涉案房产602号房，而案外人陈风、赵小珍是在2015年12月15日即在我院查封之前就已经与602号房的登记权利人李富经协商书面签订了房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。2015年12月21日，李富将602号房及相关家具交付给案外人陈风、赵小珍，并有双方的房屋交接确认书、家具家电清单和602号房入住现状照片予以佐证，该材料表明案外人陈风、赵小珍已合法占有、使用该房产，且占有时间在我院查封房屋之前。再且，陈风、赵小珍按照合同约定已于2015年12月21日前支付完毕全部购房款项并缴纳了购房契税、提交了过户申请。现无法继续办理过户，属非因买受人原因。据此，陈风、赵小珍所提出执行异议的证据材料和请求符合相关法律法规的规定情形，对案外人陈风、赵小珍的异议请求，依法应予支持。至于原告李锦元、李泽云质疑陈风与李富存在串通的可能性，其未能提供充分的证据予以证实，而被告李富对案外人陈风、赵小珍所提交证据的真实性、合法性与关联性均无异议并予以确认，因此，原告李锦元、李泽云的质疑不足以否定案外人陈风、赵小珍与被告李富双方因房屋买卖所形成法律关系的合法有效性及其证据材料所证明的602号房买卖关系的真实性，故本院对原告李锦元、李泽云的主张不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对南宁市青秀区凤翔路6号蓝山上城15号楼1单元0602号房的执行。
案外人、当事人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 刘昌吴
审判员 莫沙子
审判员 何明波
二〇一六年九月十九日
书记员 徐 腾