北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初9371号
原告李静，女，1983年12月25日出生。
委托人高鹏，北京市中坤律师事务所律师。
被告刘英超，男，1982年3月29日出生。
委托代理人朱东升，北京市中闻律师事务所律师。
委托代理人李志修，北京市中闻律师事务所实习律师。
第三人北京中远信和房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡地区鸿顺园商业2号楼2幢1层东侧1号。
法定代表人蒋国明，经理。
委托代理人胡兴涛，男，1973年1月8日出生，该公司经理，住北京市房山区。
原告李静与被告刘英超房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员付雪独任审判，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，依法追加北京中远信和房地产经纪有限公司（以下简称中远信和公司）为第三人参加诉讼。原告李静及其委托代理人高鹏，被告刘英超及其委托代理人朱东升、李志修，第三人中远信和公司的委托代理人胡兴涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李静诉称，2016年2月27日，原被告之间经中远信和公司介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》各一份，约定原告以260万元的价格购买被告位于北京市房山区×街×号院×里×号×单元×号的房屋一套。
双方约定原告先支付被告购房定金6万元，2016年3月3日前再付购房款80万元（含6万元定金），产权过户之前付购房款109万元（含第一笔的80万元），其中有1万元作为物业交割保证金，在物业交割完毕后支付给被告，同时原告通过公积金贷款方式另行支付被告购房款120万元。被告应当在2016年3月30日前办理完毕该房屋的贷款解押手续，在双方审核通过后一周内办理完毕购房贷款的申请手续，在贷款机构签发批贷函后7个工作日内被告配合将涉诉的房屋所有权转移登记到原告的名下。
上述合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房定金和购房款共计108万元，同时向购房资金监管机构交付31万元的监管资金。原被告双方也依法办理了相关的购房核验、网签和购房贷款申请的手续。2016年6月13日，贷款银行签发了批贷函，原告多次催促被告配合办理房屋的产权转移登记手续，但被告均以各种理由和借口进行推脱，导致双方之间签订的房屋买卖合同迟迟无法予以落实。
原告认为，被告上述拒绝过户的行为已经构成对买卖合同的根本违约，导致双方之间的房屋买卖合同无法继续履行，被告据此应当向原告承担违约责任。因此，特诉至法院，请求：1、判决被告继续履行与原告于2016年2月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，并配合将位于北京市房山区×街×号院×里×号楼×单元×号房屋的所有权转移登记到原告的名下；2、判决被告以260万元为基数，并按照每日万分之五的比例（每日为1300元），支付原告从2016年6月23日起至实际办理完毕涉诉房屋的所有权转移登记之日为止的违约金；3、被告承担本案的诉讼费。诉讼中，李静将诉讼请求变更为：1、判决被告继续履行与原告之间于2016年2月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，并向北京市房山区税务局提交涉案房屋银行贷款还款明细和涉案房屋装修发票（如提供不了，须提交发票遗失声明）、涉案房屋产权证书及涉案房屋产权人身份信息、原购房发票、购房契税发票等材料，配合原告按照151万元的购房价格缴纳购房税款，并将位于北京市房山区×街×号×里×号楼×单元×号房屋的所有权转移登记到原告的名下；2、确认原被告于2016年2月27日签订的《补充协议》第三条无效，判决本案中因房屋产权转移登记所产生的全部个人所得税、增值税均由被告依法予以负担和交纳；3、判决被告以260万元为基数，并按照每日万分之五的比例（每日为1300元），支付原告从2016年6月23日起至实际办理完毕涉诉房屋的所有权转移登记之日止的违约金；4、被告承担本案的诉讼费。
被告刘英超辩称，同意配合李静办理过户。一、刘英超为李静办理房产过户提供了所有的法定条件与材料，李静主张刘英超以各种借口和理由不配合其过户不符合客观事实，没有任何证据，是李静不诚信的栽赃行为。1、刘英超一直在积极履行合同义务，为李静过户创造条件，并提供所有法定材料配合李静过户。在签约和履约过程中，刘英超如实陈述房屋的基本情况，提供房产证、身份证、户口本、结婚证等相关证件；按约及时偿还房屋原有贷款并办理解押手续；腾空房屋并保持房屋的良好状况；配合李静办理贷款申请手续等等。因此，刘英超为李静过户提供了所有的法定条件与材料。2、在6月13日银行批贷函签发后，刘英超根据李静要求先后三次分别于6月22日13:30左右、7月1日9:00、7月6日去房屋所在地管理机关过户大厅现场配合李静办理房屋过户手续。期间刘英超也多次电话催促李静及时办理过户。因此李静主张刘英超不配合过户，不符合客观事实，没有法律依据。二、李静没有过户，根本因为是李静没有按法律规定缴纳税费，因而才无法过户。根据《补充协议》第3条规定，李静应该自己对此承担责任。按照双方签署的《补充协议》第3条的规定，李静承担所涉交易的全部税费，并直接向主管机关缴纳。本案中，由于李静没有及时缴纳税费，这才是导致房屋没有过户的根本原因。因此，李静自己应该对此承担责任。李静为此提起诉讼，是典型的栽赃与滥用诉权的行为，应该受到法庭谴责。三、刘英超现在对李静提起反诉，要求李静及时办理过户，如果李静再次拒绝履行合同义务，构成根本违约，刘英超有权根据补充协议第3条规定，解除合同并追究李静违约责任。由于李静一直不办理过户，不履行合同义务，致使刘英超的152万元售房款至今没有得到偿付，给刘英超造成了很大损失。同时，李静在没有支付购房款的情况下，于3月份就擅自进入刘英超的房屋居住，直至刘英超在4月10日发现李静的上述行为并强烈要求李静搬出后，李静才不情愿地搬出涉案房屋。刘英超主张在刘英超提交反诉状之日起十五日内，如果李静再不及时纳税，办理过户手续，刘英超有理由根据《补充协议》第二条的规定，要求解除合同，并追究李静的违约责任。综上由于李静未履行相应义务，不缴纳相应税费，致使涉案房屋一直未予过户，李静应该及时缴纳税费办理过户。李静通过栽赃与诉讼主张刘英超不配合过户没有任何事实依据。为保障刘英超的权益，刘英超请求贵院依法驳回李静的全部诉讼请求，并责令李静及时办理过户手续。另补充，李静要求刘英超配合缴税、提供银行还款明细、装修发票、交契税没有合同依据，合同明确约定税费由李静承担，李静要求提交银行贷款还款明细及装修发票与本案无关，李静要求刘英超提交房产证及产权人身份信息，刘英超在签约之后就履行了该义务，上次庭审时也提交了，刘英超是直接依据合同约定和住建委的规定配合李静过户，李静至今未过户是李静自身原因想偷税漏税造成的。涉案房屋在补充协议第三条、居间版买卖合同第三条第二款及网签版买卖合同第九条均约定由李静承担购房交易中的所有税费，该约定是双方真实意思表示，符合法律规定，原告请求确认无效没有法律和事实依据。
第三人中远信和公司述称，税费问题和网签价格在合同中都有明确约定，刘英超应当配合李静办理过户，合同应当继续履行。主合同的第6条甲方责任约定了刘英超应当提交的材料。
经审理查明，2016年2月27日，刘英超（出售方、甲方）与李静（买受方、乙方）及中远信和公司（居间方、丙方）签订合同编号为044的《北京市存量房屋买卖合同》，该合同包括三方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及刘英超与李静两方签订的《北京市存量房屋买卖合同》两份合同。其中三方合同约定：甲方出售的房屋坐落于北京市房山区×街×号院×里×号×单元×房，建筑面积89.02平方米（注：房屋细项见甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖协议》），房屋产权状态为存量房；甲乙双方同意房屋成交价格合计人民币2600000元，此价格包括房价款1510000元，该房屋及其附属设施设备、装饰装修、相关物品等费用1090000元，乙方同意此项费用作为补偿款支付给甲方，上述成交价格不包括居间服务费和办理产权权属转移登记时所发生的各项税费及其他费用；甲方应积极配合丙方展开经纪活动，委托丙方代办过户的，应交付房产证、身份证、户口本、结婚证等相关证件；合同同时约定了各方其他权利义务。刘英超与李静签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为北京市房山区×街×号院×里×号×单元×号，建筑面积共89.02平方米；该房屋性质为商品房；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行，出卖人应于2016年3月30日前办理抵押注销手续；出卖人未将该房屋出租；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币1510000元，买受人在签订本合同的同时支付定金人民币60000元，买受人采取公积金贷款的分期付款方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议；买受人向建行、邮政银行、公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币120万元；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况；出卖人应当在过户当日前将该房屋交付给买受人，该房屋交付时，出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的度数，并交接该附件一中所列物品，买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字、移交该房屋房门钥匙；本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七，因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金，本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳；当事人双方同意，自本合同签订之日起九十个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在九十个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起十日内退还买受人全部已付款，并按照银行活期利率付给利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起十日内向买受人支付；合同同时约定了双方其他权利义务。
同日，刘英超（甲方、出卖人）与李静（乙方、买受方）及中远信和公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，鉴于甲乙双方经丙方居间就坐落于房山区×街×号院×里×号楼×单元×的房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜作出如下补充约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计人民币2600000元整，该价格视为甲方净得价，不含税；乙方于2016年2月27日向甲方支付定金人民币60000元整，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；甲方应在签署本协议后于2016年3月30日前向房屋的贷款银行预约一次性提前还款，并应于该贷款银行通知提前还贷之日（并不迟于2016年3月30日前）将其原贷款一次性还清；甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方于2016年3月3日前将第一笔首付款人民币800000元整[该金额包含乙方已支付的全部定金人民币60000元整]以自行支付的方式支付甲方，乙方于过户前将第二笔首付款人民币1090000元整[该金额包含乙方已支付的全部定金及第一次首付人民币800000元整]以自行支付、建委资金监管的方式支付甲方；甲乙双方应于双方审核通过后一周内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后七个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方/或乙方必须到场办理相关手续，则该方应按房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理延迟的，则乙方应按照本协议第四条的约定承担违约责任；甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴清；甲乙双方任何一方逾期履行本协议补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；协议同时约定了各方其他权利义务。上述合同签订后，各方开始依约履行。
2016年2月27日，李静向刘英超支付定金60000元。2016年3月2日，李静通过其尾号为0333的招商银行账户向刘英超转账740000元作为首付款。2016年4月22日，李静通过申请购买房山存量住宅的初步核验。2016年6月13日，贷款机构签发了批贷函。2016年6月19日，李静将310000元转入北京市房山区住房和城乡建设委员会进行资金监管。2016年6月22日，李静通过尾号为3123的中国工商银行账户向刘英超汇款280000元，刘英超确认收到该款项。2016年6月22日，三方前往相关部门办理缴税及过户事宜，办理过程中双方因李静在诉争房屋存放家具等原因引起的3万元补偿款问题产生争议未办理完毕。2016年7月1日，双方再次前往相关部门办理缴税及过户事宜，但又产生争议未办理成功。2016年7月4日，李静诉至本院，要求继续履行其与刘英超签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，并要求刘英超支付相应的违约金。审理中，李静明确其要求继续履行的《北京市存量房屋买卖合同》系合同编号为044的《北京市存量房屋买卖合同》，该合同包括三方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及刘英超与李静两方签订的《北京市存量房屋买卖合同》两份合同。
诉讼中，刘英超提起反诉，以李静未缴税费导致房屋不能过户为由要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，后刘英超撤回反诉。
庭审中，李静认可刘英超已经还清该房屋贷款的事实，刘英超承认收到李静支付的1080000元购房款。庭审中，关于2016年7月1日双方未成功办理缴税与过户的原因，李静和中远信和公司均主张系刘英超要修改网签价格，刘英超不予认可，称系李静要求其提供银行贷款还款明细和装修发票，其没有义务提供，所以双方产生争议。
经本院向北京市房山区地方税务局调查，该局工作人员表示二手房买卖办理缴税事宜时，如果不能提供装修发票或装修发票遗失声明等材料也可以办理缴税事宜，只是可能导致多缴纳部分税费。
经本院询问，如果判决办理诉争房屋过户手续，因过户产生的税费可能由李静负担，李静是否坚持继续履行合同，要求刘英超配合过户，李静表示坚持继续履行合同，要求刘英超配合过户，并同意一次性付清剩余房款，且自愿承担无法付清房款的不利法律后果。
上述事实，有当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收款证明、收据、银行付款凭证、汇款单、交易资金到账回单、资格审核通过网页打印件、微信聊天记录、工作笔录等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李静、刘英超及中远信和三方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行。李静与刘英超两方签订的《北京市存量房屋买卖合同》与李静、刘英超及中远信和三方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定的交易房屋系同一套房屋，两方合同中约定的房屋成交价格为1510000元，与三方合同中约定的房屋成交价格2600000元价格不符，根据查明的事实可以认定，三方合同中约定的房屋成交价格为双方真实意思表示，两方合同中关于1510000元房屋成交价格的约定系规避税收的相关政策行为，与双方真实意思不符，该条款应为无效条款，该两方合同约定的其他条款系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效条款。上述合同签订后，李静支付定金及首付款、办理公积金贷款，后双方因缴税过户事宜产生争议。综合考虑双方合同履行情况及现有证据，有效合同及合同有效部分继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜，且李静表示即使判决过户可能由其承担因过户产生的税费，其仍坚持继续履行合同，要求刘英超配合过户，并同意一次性付清剩余房款，且自愿承担无法付清房款的不利法律后果，故对于李静要求刘英超继续履行三方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及李静、刘英超两方签订的《北京市存量房屋买卖合同》部分条款，将诉争房屋的所有权转移登记到李静名下的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。同时，在办理过户之前，李静应当向刘英超支付剩余房款1210000元。依据双方在《补充协议》中的自行约定，因过户产生的税费应由李静承担，该约定属于双方意思自治范围，为有效约定。同理，李静以《补充协议》第三条约定的税费由其承担是违反法律强制性规定为由要求确定该条款无效，要求判决因过户产生的全部个人所得税、增值税均由刘英超予以负担和交纳，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于李静、刘英超两方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定的房屋成交价格条款为无效条款，李静要求继续履行该合同内容，要求刘英超配合李静按照151万元的购房价格缴纳购房税款，无法律依据，本院不予支持。关于李静要求刘英超向北京市房山区税务局提交涉案房屋银行贷款还款明细和涉案房屋装修发票（如提供不了，须提交发票遗失声明）、涉案房屋产权证书及涉案房屋产权人身份信息、原购房发票、购房契税发票等材料的诉讼请求，其中涉案房屋产权证书及产权人身份证，刘英超在合同履行过程中一直配合提供，李静也予以认可，要求提供其他材料没有合同依据，且该项请求是办理房屋的所有权转移登记手续的一部分，故该项诉讼请求没有单独主张的必要，本院难以支持。关于李静以刘英超不配合办理缴税和过户手续为由要求违约金的诉讼请求，双方于2016年6月22日前往相关部门办理缴税及过户事宜一节，根据现有证据，不足以认定刘英超恶意违约，双方于2016年7月1日再次前往相关部门办理缴税及过户事宜一节，刘英超主张李静要求其提供银行贷款还款明细和装修发票，其没有义务提供，所以双方产生争议，若其陈述属实，则具有一定合理性，李静主张因刘英超要修改网签价格产生争议，即使李静主张属实，由于双方在两方签订的合同中约定的房屋成交价格不是双方真实意思表示，系规避税收相关政策行为，刘英超要求修改此价格也具有一定合理性，故依据双方合同履行情况及现有证据，难以认定刘英超存在恶意违约行为，故李静要求刘英超给付违约金，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，判决如下：
一、原告李静与被告刘英超继续履行原告李静、被告刘英超及第三人北京中远信和房地产经纪有限公司三方于2016年2月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及原告李静与被告刘英超两方于2016年2月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》部分条款，原告李静于本判决生效后十日内给付被告刘英超剩余房款一百二十一万元。
二、被告刘英超于收到上述一百二十一万元之日协助原告李静将位于北京市房山区×街×号×里×号楼×单元×号房屋的所有权转移登记至原告李静名下；因过户产生的税费由原告李静负担。
三、驳回原告李静的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万三千八百元，由原告李静负担六千九百元（已交纳），由被告刘英超负担六千九百元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 付 雪
二〇一六年十二月二十一日
书记员 李玉冰