甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第474号
原告甘肃省地震局，住所地兰州市城关区。
法定代表人王兰民，该局局长。
委托代理人丁虎明，甘肃同心律师事务所律师。
委托代理人李俊燕，甘肃同心律师事务所律师。
被告王锡荣，
原告甘肃省地震局诉被告王锡荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法由代理审判员陈建林适用简易程序，于2015年7月27日公开开庭审理了本案，原告甘肃省地震局委托代理人丁虎明、李俊燕到庭参加了诉讼，被告王锡荣经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。
原告诉称，2010年2月9日，原、被告在平等自愿的基础上，经协商签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》，约定将原告建设的位于东岗西路384-1号甘肃省地震局应急职工住宅楼东楼1单元503室房屋预售给被告，该房屋性质为经济适用住房，合同预售价为2800元／平方米，最终售价及房屋面积以物价部门审批的价格为准，长退短补（甘发改（2013）581号批复最终售价为2485元）。被告同意将其位于南昌路321号502室（房改房）回购给原告，并将房屋产权证交付原告。2012年4月，原告将位于东岗西路384-1号甘肃省地震局应急职工住宅楼东楼（经济适用房）1单元503室交付被告装修入住，2012年4月13日，双方签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，约定被告在入住新房后，必须在2012年7月31日前交回南昌路321号502室房屋（房改房）。但被告拒不按约定履行合同义务且经原告多次协商未果。导致原告无法实现订立合同之目的。故原告诉讼来院，请求判令：1、被告立即向原告交付位于兰州市城关区南昌路321号5单元502室房屋；2、被告向原告支付违约金96696元（自2012年8月1日起按每月2844元租金计算至2015年5月31日），并按每日94元承担自2015年6月1日起至实际交付房屋之日期间的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。
被告提交书面答辩状辩称，此案案由房屋买卖合同纠纷不成立。原告诉请法院强令被告交付南昌路321号5单元502室房屋住房背离了法律的公正性与公平性，该房屋是私产，受法律保护。原告对被告所有的房屋予以定价是违反物权法的。原告要求被告支付违约金是一种敲诈行为，且原告隐匿证据，欺骗法庭，原告隐匿延期交房通知，误导法庭以被告拖延交房日期为依据，要求计算违约金，应追究原告单位负责人的责任。原告所述的入新退旧作为依据强收被告房屋无法律依据。综上，房屋买卖合同不予成立，被告并未与原告签订任何合同，不存在买卖合同行为。原告对被告私有产权的旧房没有定价权，法庭应当撤销原告与旧房买受人签订的《甘肃省地震局职工住房预售协议》返还被告的旧房财产权。本案的最终解决途径就是以合理的价格回购房屋。另外，原告当事人、法定代表人局长必须出庭。
经审理查明，原、被告于2010年2月9日签订了《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》，协议约定被告购买的应急住房为原告应急职工楼东楼1型层5住房，房屋预售价格为2800元／平方米，被告将位于兰州市城关区南昌路321号5单元502室房屋所有权证交回原告，并将借住的窑洞平房于2010年5月9日前交回局房管部门。如不能按期交回借住房，被告自愿从2010年5月10日起每月交纳300元租费。协议另约定被告在图纸上选房前向原告交纳购房首付款11万元，交纳首付款后，在图纸上选定住房并签字，签订本协议后住房买卖关系即成立。该协议签订后原告依约履行了交付新房义务。2012年4月13日原、被告就新房入住和旧房交接达成协议，签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，协议约定被告购买的应急楼住房办理钥匙交接时间为2012年4月13日-2012年4月14日，被告搬入应急职工住宅楼1单元503室预售建筑面积87.36平方米的新住房后，必须在2012年7月31日前交回兰州市城关区南昌路321号5单元502室、建筑面积为62.50平方米的原住房。并约定被告如未能在协议规定期限内交回原住房，拖延交房时间在10日内，原告按照每天临时租房价格100元标准进行违约处罚；拖延交房时间在20日内，原告按照每天临时租房价格200元标准进行违约处罚；对于严重违约或者超过20天未交房的，必要诉诸法律程序。该协议另约定旧房回收价格按照省市房管、物价部门批准的价格进行回收结算。旧房回收配售后，办理产权过户手续时被告必须予以配合，税费按国家有关规定执行。该协议签订后，原告依约将应急职工住宅楼1单元503室房屋钥匙于2012年4月13日交予被告，被告亦在钥匙发放表上签字确认。但被告接受新房后并未在2012年7月31日前向原告交回位于兰州市城关区南昌路321号5单元502室原住房并占有至今。原告以律师函告形式要求被告履行协议内容、腾交旧房，但被告并未依约交回原住房。
另查明，被告于1995年6月16日从原告处购买取得位于兰州市城关区渭源路街道南昌路321号5单元05层502室房屋［产权证号为：兰房权证（城关区）产字第393095号］。
以上查明的事实有原告提供的《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》、《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》、应急楼住户钥匙发放表、房屋产权证、律师函等证据，以及当事人在法庭上陈述的庭审笔录等证据在案为凭，并经开庭与本院审查，可以采信。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己义务。原、被告在签订的《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》中约定被告搬入应急职工住宅楼1单元503室新住房后，须在2012年7月31日前交回兰州市城关区南昌路321号5单元502室、建筑面积为62.50平方米的原住房。原告已经以交接钥匙方式履行了向被告交新房义务，被告亦应当依约交回原住房，但被告经原告律师函告方式催告后在合理期限内仍未履行交回旧房义务。《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行或者赔偿损失的违约责任。被告不履行交回旧房义务的行为已构成违约，应当对原告承担继续履行的违约责任，故对于原告要求被告交付位于兰州市城关区南昌路321号5单元502室房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照合同约定被告应于2012年7曰1日前交回旧房，但目前旧房仍由被告占有使用，故被告应承担赔偿损失的违约责任，但结合本案案情及兼顾当事人预期利益等综合因素，本院酌定被告应支付违约金为20000元，故对于原告要求被告支付自2012年8月1日起至2015年5月31日违约金96696元的诉讼请求，本院予以部分支持。对于2015年6月1日至实际腾房之日期间的违约金，因实际腾退日期并未确定，原告可在被告实际腾房后另案主张。
本案被告提交的书面答辩状核心点为旧房回购价格应以何种标准计算，对于被告所述旧房回购须以市场价格为准，依照相关文件原告将旧房回收价格确定为2105元／平方米并无明显不当，且本案中旧房为房改房，新房为经济适用住房，均具有福利性质，不应重复享受。故对于被告该项辩称，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告王锡荣于本判决生效后15日内向原告甘肃省地震局腾交位于兰州市城关区渭源路街道南昌路321号第5单元05层502室［产权证号为：兰房权证（城关区）产字第393095号］房屋。
二、被告王锡荣于本判决生效后15日内向原告甘肃省地震局支付违约金20000元。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费3217元，减半收取1608.5元，由被告王锡荣承担，余款退还原告甘肃省地震局。
由被告王锡荣承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
代理审判员 陈建林
二〇一五年九月七日
书 记 员 王 丽