沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第02337号
原告孟哲，男，汉族。
被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司。
法定代表人崔正南，该公司总经理。
委托代理人侯胜利，男，汉族，系该公司法律顾问。
原告孟哲诉被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员聂雪独任审判，分别于2014年9月4日、2014年10月24日公开开庭进行了审理。原告孟哲，被告的委托代理人侯胜利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟哲诉称，2011年8月27日，原被告签订了由被告开发的位于去平长白三路67-1号商品房的《商品房买卖合同》，合同总价为336,620元、建筑面积为39.04平方米。原告依约交付全部房款并开具全额发票及缴纳了房产转让手续费，但被告未能合同约定的交房期限内履行交付房屋义务（即2013年9月30日），该项目也迟迟未按国家法规《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》相关条款取得《房屋建筑工程竣工验收备案书》。依据双方已签订的《房屋买卖合同》第九条之约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应在30日内退还全部已付款且出卖人应承担买受人已缴款项1%的违约金（即3,374.62元）。现截至到原告起诉日，被告仍未支付原告已付全部款项337,462元，故原告依据相关法律规定按中国人民银行同期贷款利率6.15%计算，被告应向原告支付房款交齐日2011年8月27日至2014年8月18日的1084天利息61,749.99元（欠款337,462元×1,086天×6.15%÷365）。依据我国《合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》及其他法律相关规定被告已属于严重逾期违约。经原告多次催告其解除合同并返还各项款项无效后，为维护原告自身合法权益现诉至你院，请求依法裁判。诉讼请求：一、请求法院判令被告立即返还原告购房款336,620元；二、请求法院判令被告返还原告已缴纳的房产转让手续费842元；三、请求法院判令被告支付逾期交房的违约金3,374.62元；四、请求法院判令被告支付逾期违约的购房款同期银行贷款利息61,749.99元，自2011年8月27日（交齐房款日）至2014年8月18日（起诉日）止，共计1,086天，同期贷款利率6.15%计算；五、以上诉讼总金额402,586.61元；六、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司辩称，1、原告的诉讼请求不能解除购房合同，我们没有合同依据，超过30日才能有权解除合同，此房屋逾期交房未超过30日；2、我方向原告邮寄了正式的延期交房通知；3、我们交付的房屋是验收合格的房子；4、诉争房屋所在楼共263户，售出197户，办理入住的是176户。该楼的其他业主，我们已经支付了延期交房的违约金；5、原告未收房是其本人原因。综上所述，我们承担期限为1个月违约金，请求法院驳回原告其他诉讼请求。
经审理查明，2011年8月27日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区长白三路67-1号1903号房屋，建筑面积39.04平方米，总价款336,620元。其中，合同第八条约定：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出入住通知第七日起，买受人未办理交接手续的，视为出卖人已经按照合同约定向买受人交付了房屋；……。
合同签订后，原告向被告支付了全部房款，被告为其开具了销售不动产统一发票。2013年9月25日，被告使用EMS向原告邮寄了延期交房通知函，内容主要为通知业主交房时间延迟至2013年10月30日。EMS的邮件编号为：1017398603002。其中收件地址为于洪区宏发三千院212-6号2-3-1，庭审中，原告认可上述地址为其实际居住地址；联系电话为原、被告签订商品房买卖合同中原告留存的电话。该邮件被签收，签收人签字为孟哲。房屋建筑工程竣工验收报告记载，2013年9月15日G4#楼（诉争房屋所在楼）建设工程通过工程竣工验收。房屋建筑工程竣工验收备案书记载，G4#号楼于2013年10月28日通过工程竣工验收。原、被告就诉争房屋至今尚未进行交接。原告以被告逾期交房为由要求解除合同，诉至法院。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票，被告提供延期收房通知函、编号为：1017398603002的EMS邮寄单、房屋建筑工程竣工验收报告、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，本院调取的编号为：1017398603002的EMS邮寄签收单及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款，被告亦应按照合同约定向原告交付房屋。而本案中需要解决的三个问题，一、关于被告通知原告延期交房的效力问题。被告通过书面方式，将延期交房通知函邮寄给原告，告知逾期交付房屋的事实及新的交付时间，原告也签收了邮件。虽原告在庭审中称邮件签字并非其本人签字，但收件地址系原告实际居住地址，联系电话为原告在签订合同时留存的电话，被告按照上述地址及电话邮寄，签收人亦为原告本人名称，被告已经积极履行了通知义务，应视为该函已有效通知到原告；二、关于诉争房屋是否符合交付条件的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》中关于交房条件的约定，即“该商品房经验收合格”就符合交房条件，根据被告提供的竣工验收报告，可以认定诉争房屋已于2013年9月15日具备双方约定的交付条件，故被告通知原告收房之日即2013年10月30日，诉争房屋已经具备交付使用条件；三、关于原告的诉讼请求能否得到支持。综合第一、二点，被告实际逾期交房未超过30日，其应适用合同第九条第一款第一项，原告主张解除合同不符合约定的解除条件，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告孟哲的诉讼请求。
案件受理费7,339元（原告已预交），减半收取3,670元，由原告孟哲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 聂雪
二〇一四年十一月十五日
书记员 高珊
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。