四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民终字第480号
上诉人（原审被告）马玉梅，女，生于1979年6月15日，四川省苍溪县人，汉族，住四川省苍溪县。
委托代理人杨先华，四川诰通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）四川广运集团苍溪有限公司。
法定代表人ＸＸ茂，经理。
委托代理人刘峰，男，汉族，生于1972年12月18日，住四川省苍溪县。
委托代理人高思伦，男，汉族，生于1962年9月26日，住四川省苍溪县。
被上诉人（原审被告）庞统昌，男，生于1952年5月5日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。
上诉人马玉梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省苍溪县人民法院（2015）苍溪民初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马玉梅的委托代理人杨先华、被上诉人四川广运集团苍溪有限公司委托代理人刘峰、高思伦到庭参加了诉讼。被上诉人庞统昌经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年1月1日，出租方（甲方）四川广运集团苍溪有限公司与承租方（乙方）庞统昌签订了《房屋租赁合同》。签订本合同，以便共同遵守：一、甲方将座落在苍溪县大修厂处4号、5号门面租给乙方使用。二、租金期一年，从2013年1月1日至2013年12月31日止。三、租金每年18000元，房屋租金按年交纳，于每上年20日前一次性付清。最长不得超过规定时间10日，逾期不交，甲方每天按3‰收取滞纳金，拖欠一个月不交纳房租、水电费用，甲方有权收回房屋。四、乙方应在合同签订之日起一次性向甲方交付保证金／元，合同期满后，若乙方无违约的行为保证金全额退还乙方。…六、租赁期间，乙方不得任意损坏、改善房屋原有结构、乙方确因经营需要，对租赁房屋自费进行装饰或增设设施，必须提出书面申请，经甲方书面同意许可方可施工，并不得损坏主体结构。否则，由此造成的责任事故乙方自行负责，甲方有权要求乙方赔偿损失，并且保证金不予退还；若经甲方书面同意的，乙方在本合同期满时，应恢复原状，否则，甲方不予退还保证金，并追究乙方违约责任。七、租赁期间，乙方不得擅自将所租房屋转租他人，如确需转租，必须经甲方同意后方能转租，未经甲方同意乙方擅自转租视为违约，所交保证金不予退还，并追究乙方违约责任。八、若本合同期中的任何一方违约，违约方应向对方支付违约金500元。九、租赁期内，单方不得终止合同，如一方因特殊原因，需终止合同，应提前15日至30日内书面通知另一方，并结清一切经济手续。十、本合同在规定的租赁期满前30日内，双方如愿意延长租赁期，应重新签订合同。…十二、本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经合同双方共同协商，签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同一式叁份，合同双方各持一份，签字盖章生效；合同副本一份送本公司财务科备案。本合同非格式合同。甲方四川广运集团苍溪有限公司加盖了公章，甲方代表人蒲明友加了章，乙方代表人庞统昌。
被告马玉梅称从2013年初与被告庞统昌签订了转租协议将他承租的门面转租给了本被告做生意，但转让协议丢失，被告庞统昌像貌记不清，身份也不清楚。被告马玉梅以庞统昌名义向原告交纳了2013年的年租金18000元。到期后原告与被告未继续签订合同。2014年元月15日，四川广运集团苍溪有限公司向未签订合同的租赁户发了“再次告知书”，内容：未签订租赁合同的租赁户，你与我公司签订的门面租赁合同已于2013年12月31日到期，至今未与我司签订租赁合同，也未交回门面，仍使用原租赁房屋，已形成事实租赁关系。现再次告知你：一、务必尽快与公司签定门面（房屋）租赁合同。二、2014年1月1日起，你所占用的门面（房屋）租金按广源房地产估价事务所的估价报告确定的租金从2014年1月1日起计收。不因不签租赁合同减少租金，拒交租金将承担违约责任。三、如不愿签合同的，请立即退还房屋。被告马玉梅向广元市苍溪县工商管理局申请办理了个体工商户登记，工商户登记载明：名称苍溪县步阳安全门专卖店，经营者马玉梅，经营场所苍溪县人民东路54号，成立时间2014年2月27日。告知后，双方也未继续签订租赁合同，被告马玉梅仍在使用该门面经营门业。2014年6月25日，原告委托四川诰通律师事务所律师韩冬以相同内容分别向庞统昌、马玉梅分别发了律师函，律师函载明：“现租赁期限已经届满，你户至今仍在此经营，未和四川广运集团苍溪有限公司商议续租事宜，也未搬离此门面，四川广运集团苍溪有限公司希你在收到该函告后，在30日内将营业房返还给四川广运集团苍溪有限公司并补交租金，或主动与公司协商续租事宜。如你超期不搬，也不愿再续租该营业房，则通过法律途经，追究你的法律责任。”，双方仍未达成一致协议。2014年10月10日，原告向苍溪县人民法院起诉被告马玉梅，要求被告马玉梅立即将位于苍溪县陵江镇大修厂外原告所有的4、5号门面房腾空并返还给原告，按年租67032元的标准支付2014年1月1日起到交房时止的房屋占用费，并按合同约定承担违约责任。法院受理此案后向庞统昌进行了调查、询问，庞统昌陈述未与四川广运集团苍溪有限公司签订房屋租赁合同，也不认识马玉梅，法院将户籍照片交与被告马玉梅辩认，马玉梅辩认后称不认识。2014年12月3日，苍溪县人民法院以原告与庞统昌签订房屋租赁合同，而原告却只起诉被告马玉梅，漏列了诉讼主体，作出（2014）苍溪民初字第2233号民事裁定书，裁定驳回原告四川广运集团苍溪有限公司的起诉。2014年12月17日，原告四川广运集团苍溪有限公司又向苍溪县人民法院起诉被告庞统昌、马玉梅，要求被告立即将位于苍溪县陵江镇大修厂外原告所有的4、5号门面房腾空并返还给原告；被告按67032元／年的标准支付2014年1月1日起到交房时止的房屋占用费，并按合同约定承担违约金责任；本案诉讼费由被告承担。
在审理过程中，苍溪县人民法院向苍溪县公安局发函，要求通过公安信息网查询庞统昌的身份信息。苍溪县公安局通过全国公安综合信息网查询全国仅有庞统昌一人即本案被告。原告与被告马玉梅达成意见：房屋面积按57平方米计算，被告马玉梅从2014年1月1日起按每月62.50元／平方米交纳租金。原告放弃违约金的主张。双方现争执的主要焦点，原告主张被告马玉梅搬出，被告要求续租。
原审法院认为：2013年1月1日，原告四川广运集团苍溪有限公司与自称是庞统昌的人签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将其所有的座落在苍溪县陵江镇大修厂外4号、5号门面出租，租赁期一年，即从2013年1月1日至2013年12月31日。原告出租的房屋实际由被告马玉梅使用，被告马玉梅也按合同约定向原告交纳了2013年1月1日至2013年12月31日的房租18000元，被告马玉梅辩称是从庞统昌的手中转租的且签订有转租合同，但未向本院提供，根据公安网查获的信息，全国仅庞统昌一人，再者根据庞统昌和被告马玉梅的陈述，被告马玉梅的辩称意见本院不予采信，该租赁房屋实际是被告马玉梅租赁。租赁期限届满后，原告多次函告被告马玉梅如要继续租赁房屋便要签订租赁合同。被告既不与原告签订续租合同，也不返还房屋，侵害了原告的物权。现原告主张要求被告马玉梅将苍溪县陵江镇大修厂外原告所有的4、5号门面房腾空并返还给原告，且按双方约定的从2014年1月1日起按房屋面积57平方米，每月62.50元／平方米支付逾期腾房占有使用费的主张本院依法予以支持。原告四川广运集团苍溪有限公司在签订合同时存在对签约当事人的身份未进行留档审查，管理上存在瑕疵，引起本案诉讼，有一定责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”、《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，判决如下：一、被告马玉梅在本判决发生法律效力后立即向原告四川广运集团苍溪有限公司返还位于苍溪县陵江镇大修厂外4号和5号门面房。二、被告马玉梅在本判决发生法律效力后立即向原告四川广运集团苍溪有限公司支付从2014年1月1日起至交付房屋止按面积57平方米，每月62.50元／平方米的标准计算的逾期腾房占有使用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案受理费1475元，减半收取737.50元，由被告马玉梅负担442.50元。原告四川广运集团苍溪有限公司负担295元。
上诉人马玉梅提出的上诉请求是：原审判决列载的“被告庞统昌”，不是向上诉人转租房屋的庞统昌，认定判决书所列的“庞统昌”为本案共同被告，显属认定被告主休错误。上诉人承租的被上诉人房屋，是由庞统昌转租给上诉人的，且该庞统昌收取了上诉人给予的转让费5万元，承诺以后上诉人“想租多少年都莫问题”。虽然被上诉人将庞统昌列为共同被告，一并向原审法院提起诉讼，但其所起诉的生于1952年5月5日，在苍溪县元坝镇望江路13号居住的庞统昌，不是向上诉人转租房屋的庞统昌。原审法院未按照民事诉讼法规定的送达程序向庞统昌送达诉讼文书，违反法定程序，应当依法撤销原判，发回重审。原审法院在不能采用直接、委托、邮寄、转交、留置或者传真、电子邮件等方式送达诉讼文书的情况下，也没有采用公告送达方式，而是迳自开庭违法缺席审理并缺席判决，应依照民事诉讼法第170条第1款第（四）项的规定，撤销原判，发回重审。原审判决显失公允，损害了上诉人“法律面前人人平等”的合法权利。除上诉人案件外，原审法院已受理被上诉人提起的多宗房屋租赁合同纠纷案件，且均已判决。此前的所有判决，均给予了承租人“六十日”腾空房屋的宽限期。可是，原审法院作出的（2015）苍溪民初字第150号民事判决，却判令上诉人“在本判决发生法律效力后立即向原告四川广运集团苍溪有限公司返还位于苍溪县陵江镇大修厂外4号和5号门面房”。上诉人承租庞统昌转租的门面房从事经营活动，作为出租人的四川广运集团苍溪有限公司是知晓的，且在法定六个月期限内未提出任何异议，表明被上诉人已认可上诉人的承租行为，而且上诉人承租庞统昌转租的门面房后，根据经营需要对门面房进行了必要的装饰装修，花费装饰装修费用九万多元，对上诉人投入资金装饰装修门面房，被上诉人也是知道的，但其并未反对和阻止上诉人进行装饰装修。在租赁期内，上诉人恪守诚信，遵守合同，全面履行了承租人应当履行的全部义务，被上诉人将租金由原来每年租金18000元，一下子增加到每年租金67032元，上涨幅度超过原租金额的3．7倍，是造成本案纠纷的根本原因。由于被上诉人恶意上涨租金，才导致其与上诉人的房屋租赁关系不能继续维持下去，在此前提下，被上诉人没有任何理由不赔偿上诉人装饰装修门面房投入的巨额资金损失。可是，原审判决竟只字不提上诉人装饰装修门面房的经济损失，无视上诉人合法权益的存在。
被上诉人四川广运集团苍溪有限公司（下称广运苍溪公司）答辩称，上诉人马玉梅一审时称，她与庞统昌签有转租协议，但协议丢失，庞统昌的相貌也记不清，身份也不清楚。在审理过程中，苍溪县人民法院向苍溪县公安局发出就庞统昌的身份信息进行专门查询的函，苍溪县公安局通过全国公安信息综合网查询的结果，全国仅有一个姓名为庞统昌的人，即本案被告庞统昌。一审判决书上就此问题已阐述的相当清楚。一审法院在（2015）苍溪民初字第150号民事判决书中已就庞统昌的问题说的很清楚。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应当维持。
被上诉人庞统昌未作答辩。
二审中，上诉人马玉梅、被上诉人广运苍溪公司、被上诉人庞统昌均未提交新的证据材料。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以认定。
本院认为，2013年1月1日被上诉人广运苍溪公司作为甲方与名为庞统昌的乙方签订《房屋租赁合同》，该合同约定，甲方将其座落在苍溪县陵江镇大修厂处4＃、5＃门面房出租给乙方，租期一年，从2013年1月1日至2013年12月31日止。合同签订后，被上诉人广运苍溪公司出租的4＃、5＃门面房实际由上诉人马玉梅使用，上诉人马玉梅也以庞统昌的名义按《房屋租赁合同》约定向被上诉人广运苍溪公司交纳了2013年1月1日至2013年12月31日的房租18000元。租赁期限届满后，被上诉人广运苍溪公司多次函告上诉人马玉梅，要求其尽快与公司签订门面房屋租赁合同，如不愿签订合同立即退还房屋。但上诉人马玉梅以其是从庞统昌处转租的房屋为由，既不与被上诉人签订续租合同，也不返还房屋。诉讼中，上诉人马玉梅没有提供其与庞统昌达成转租房屋协议的证据；被上诉人庞统昌亦陈述称其未与被上诉人广运苍溪公司签订过房屋租赁合同，且之前被上诉人庞统昌与上诉人马玉梅互不认识；根据公安网查获的信息，全国仅庞统昌一人。无论上诉人马玉梅是否从庞统昌手里转租门面，原租赁合同权利义务终结，上诉人马玉梅与被上诉人形成事实上的租赁关系，应当依法履行交纳租金的义务。据此，原审法院根据查明的事实及被上诉人广运苍溪公司提出的诉讼请求，判令上诉人马玉梅向被上诉人广运苍溪公司返还位于苍溪县陵江镇大修厂处4＃、5＃门面房，并支付从2014年1月1日起至交付房屋止的占有使用费是正确的。原审法院根据被上诉人广运苍溪公司的起诉，及上诉人马玉梅与被上诉人广运苍溪公司提供的房屋租赁合同，将庞统昌列为被告，不违反法律规定。诉讼中，原审法院依法向庞统昌送达了诉讼文书，通知其参加诉讼。上诉人称，原审法院未依法向庞统昌送达诉讼文书，与事实不符，其据此认为原审法院违反法定程序的理由不成立。至于被上诉人向原审法院提起的与案外人的其他房屋租赁合同纠纷案件，不属于本案审理范围，上诉人以本案的处理结果与这些案件的处理结果不同为由，认为原审判决显示公允，没有法律依据。上诉人称，庞统昌收取了上诉人给予的转让费5万元、花费装饰装修费用九万多元，没有证据证实。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予以维持。上诉人提出上诉的理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1475元，由上诉人马玉梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘顺波
审 判 员 宋开新
代理审判员 袁 峻
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 曾梦佳