北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第03135号
上诉人（原审被告）北京市东城区远洋德邑小区业主委员会，住所地北京市东城区远洋德邑小区。
负责人李冰，主任。
委托代理人廖克钟，北京市天元律师事务所律师。
委托代理人李然，北京市天元律师事务所律师。
上诉人（原审被告）河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司，住所地北京市海淀区彰化路138号院1号楼604。
负责人石益玲，总经理。
委托代理人祁兰兰，北京泓聚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京中安泰德建筑装饰工程有限公司，住所地北京市东城区忠实里南街甲6号楼409室。
法定代表人王绍利，董事长。
委托代理人张喜东，北京大成律师事务所律师。
委托代理人邱宗亚，北京大成律师事务所律师。
原审被告北京恒辉万润物业服务有限公司，住所地北京市海淀区彰化路138号院1号楼5层510室。
法定代表人罗辉，总经理。
委托代理人祁兰兰，北京泓聚律师事务所律师。
原审被告河北恒辉物业服务集团有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区维明南大街1号钻石广场B座21层。
法定代表人罗黎隆，总裁。
委托代理人祁兰兰，北京泓聚律师事务所律师。
上诉人北京市东城区远洋德邑小区业主委员会、河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司因占有物返还纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第07116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年5月，北京中安泰德建筑装饰工程有限公司（下称中安泰德公司）起诉至原审法院称：2009年11月2日，我公司与北京方锦基业房地产有限责任公司（下称方锦基业公司）签订《租赁房屋合同》，承租其位于本市×××5号楼1单元地下一层除三间物业设备用房外的其他房屋（实际为三大间房屋）。2012年3月12日，我公司与北京中海远洋房地产经纪有限公司（下称中海公司）签订《房屋居间授权合同》，约定我公司以每年20万元的价格将涉诉房屋出租给中海公司，并于同月16日签署《房屋出租居间授权书》。我公司委托中海公司签订房屋出租居间合同，并在代为收取房租后存入我公司账户。北京市东城区远洋德邑小区业主委员会（下称远洋德邑业委会）于2012年7月指示物业派保安占领涉诉房屋，称涉诉房屋为小区业主共有财产，应由业委会使用，并阻挠我公司和中海公司使用涉诉房屋。为此，我公司赔偿中海公司违约金3万元。2012年9月，远洋德邑业委会将我公司诉至北京市东城区人民法院，法院经审理查明涉诉房屋未计入业主购房的公摊面积，裁定驳回远洋德邑业委会的诉讼请求。远洋德邑业委会上诉后，北京市第二中级人民法院维持一审裁定。现我公司诉至法院，要求远洋德邑业委会、河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司（下称恒辉北京分公司）、河北恒辉物业服务集团有限公司（下称河北恒辉公司）、北京恒辉万润物业服务有限公司（下称恒辉万润公司）停止侵害，向我公司返还涉诉房屋；以每月16666.67元的标准支付我公司自2012年7月1日至实际返还涉诉房屋之日止的租赁费损失；赔偿我公司因被阻挠使用房屋赔偿给中海公司的违约金3万元；诉讼费由远洋德邑业委会、恒辉北京分公司、河北恒辉公司、恒辉万润公司负担。
远洋德邑业委会经原审法院依法送达起诉状副本及开庭传票，未申明理由未到庭，亦未提交书面答辩状。但向原审法院提交代理意见称：乙6号楼1单元地下室进门处的防盗门由业委会安装，但从未上锁，可以自由进出。进门右侧第1间房屋是之前的物业公司将房屋钥匙交给业委会保管，屋内的物品是中安泰德公司职员留下的，并非业委会所有。
恒辉万润公司辩称：方锦基业公司对涉诉房屋并没有所有权，无权出租给中安泰德公司。恒辉万润公司并非涉诉小区的物业服务公司。小区的物业服务公司为河北恒辉公司，恒辉万润公司为河北恒辉公司的全资子公司，在河北恒辉公司进入北京市场时，没有北京的财务帐号，便由恒辉万润公司代河北恒辉公司收取物业费。恒辉万润公司从未受远洋德邑业委会的指派抢占涉诉房屋。故不同意中安泰德公司的诉讼请求。
河北恒辉公司经原审法院依法送达起诉状副本及开庭传票，未申明理由未到庭，亦未提交书面答辩状。
恒辉北京分公司辩称：涉诉房屋并非由恒辉北京分公司强行占用，中安泰德公司是自行、自愿离开涉诉房屋的。方锦基业公司对涉诉房屋并没有所有权，无权出租给中安泰德公司，双方所签租赁合同应属无效。中安泰德公司所称租金损失可要求方锦基业公司返还，与恒辉北京分公司无关。中安泰德公司称其赔偿中海公司的违约金3万元，未提供正式票据，无法核实真实性。综上，不同意中安泰德公司的诉讼请求。
原审法院经审理确认：我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。河北恒辉公司、远洋德邑业委会经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。中安泰德公司与方锦基业公司签订《租赁房屋合同》，占有使用了涉诉房屋。根据法院现场勘验，远洋德邑业委会占有、使用涉诉房屋中的左侧第1大间，且该房屋钥匙由恒辉北京分公司持有，中安泰德公司要求远洋德邑业委会、河北恒辉公司、恒辉北京分公司返还该房屋，于法有据，法院予以支持。就中安泰德公司所称进入涉诉房屋通道处的大门由远洋德邑业委会、河北恒辉公司、恒辉北京分公司上锁，并以此阻挠中安泰德公司对涉诉房屋的使用，本案现场勘验时，该大门并未上锁，涉诉房屋中右侧第1间、第2间已由中安泰德公司上锁控制，中安泰德公司要求返还上述房屋，缺乏事实依据，法院不予支持。关于中安泰德公司要求远洋德邑业委会、河北恒辉公司、恒辉北京分公司赔偿损失一节，根据之前案件及本次案件的现场勘验，恒辉北京分公司及远洋德邑业委会确实控制、占有了中安泰德公司承租的部分房屋，远洋德邑业委会对占有使用房屋的时间未出庭说明，且中安泰德公司提供中海公司的证明及相关证人证言，法院认定远洋德邑业委会、河北恒辉公司、恒辉北京分公司占有使用房屋的起始时间为2012年7月1日。虽然远洋德邑业委会、河北恒辉公司、恒辉北京分公司只是占有使用部分涉诉房屋，但该行为确实影响到中安泰德公司对涉诉房屋整体的出租及收益，导致中安泰德公司无法按照其与中海公司的合同收取每年200000元的租金收益。现中安泰德公司要求远洋德邑业委会、河北恒辉公司、恒辉北京分公司按照每月16666.67元支付自2012年7月1日起的可得收益，法院予以支持。关于赔偿损失的期限，法院认为判至判决生效之日止为宜。中安泰德公司主张远洋德邑业委会、河北恒辉公司、恒辉北京分公司赔偿其向中海公司支付的30000元违约金，恒辉北京分公司虽不认可30000元违约金的真实性，但中安泰德公司出具相应收据及申请证人出庭作证，且中安泰德公司赔偿的30000违约金并未明显偏离中安泰德公司与中海公司所签合同中的违约条款数额，法院对中安泰德公司所述赔偿中海公司30000元违约金的事实予以确认。因远洋德邑业委会、河北恒辉公司、恒辉北京分公司占有涉诉房屋的行为导致中安泰德公司的上述损失，中安泰德公司要求远洋德邑业委会、河北恒辉公司、恒辉北京分公司赔偿
30000元损失，法院予以支持。关于恒辉北京分公司辩称中安泰德公司自行离开涉诉房屋，并非强行占用一节，结合法院前后两次现场勘验，远洋德邑业委会、恒辉北京分公司确实控制并占有使用中安泰德公司承租的部分涉诉房屋，恒辉北京分公司的该项抗辩意见法院不予采信。关于恒辉北京分公司辩称方锦基业公司并非房屋产权人，无权出租涉诉房屋，导致其与中安泰德公司签订的合同无效，因恒辉北京分公司并未举出证据加以证明，且占有物返还是指纯占有人之丧失占有的返还请求权，与占有人是有权占有或无权占有无关，恒辉北京分公司的该项抗辩意见法院不予采信。经法院查明，恒辉万润公司并非涉诉小区的物业服务公司，中安泰德公司要求其承担相应民事责任，缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年5月判决：一、北京市东城区远洋德邑小区业主委员会、河北恒辉物业服务集团有限公司、河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司于判决生效后十五日内将位于本市×××六号楼一单元地下室中进门左侧第一间房屋返还给北京中安泰德建筑装饰工程有限公司；二、北京市东城区远洋德邑小区业主委员会、河北恒辉物业服务集团有限公司、河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司于判决生效后十五日内赔偿北京中安泰德建筑装饰工程有限公司人民币三万元；三、北京市东城区远洋德邑小区业主委员会、河北恒辉物业服务集团有限公司、河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司于判决生效后十五日内按照每月一万六千六百六十六元六角七分的标准向北京中安泰德建筑装饰工程有限公司支付自二零一二年七月一日至判决生效之日止的损失费；四、驳回北京中安泰德建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，远洋德邑业委会、恒辉北京分公司不服，向本院提出上诉。
恒辉北京分公司上诉称我公司未占用涉诉房屋，未对中安泰德公司人员进行驱逐，不认可中安泰德公司与中海公司签订租赁协议的真实性，方锦基业公司无权出租涉诉房屋，我公司要求撤销原判，依法改判驳回中安泰德公司全部诉讼请求，并由中安泰德公司承担本案诉讼费用。
远洋德邑业委会上诉称我公司未对涉诉房屋上锁，未对中安泰德公司人员进行驱逐，不认可中安泰德公司与中海公司签订租赁协议的真实性，一审法院未查明涉诉房屋所有权，我公司要求撤销原判，依法改判驳回中安泰德公司全部诉讼请求或发回重审，并由中安泰德公司承担本案诉讼费用。
中安泰德公司同意原判。
河北恒辉公司、恒辉万润公司不同意原判但未提出上诉。
经审理查明：方锦基业公司系北京市东城区远洋德邑小区的开发商。2009年11月2日，方锦基业公司（出租方、甲方）与中安泰德公司（租赁方、乙方）签订《租赁房屋合同》。合同约定，乙方租赁甲方位于本市×××5号楼1单元地下一层除三间设备用房外的其他房屋（实际为三大间房屋）。租赁房屋自2010年1月1日至2015年12月31日，租赁期为六年。年租金100000元，中途退房，不退款。租金按年支付，每年提前三个工作日给付甲方，第一次租金支付时间为2009年12月30日。2012年3月6日，中安泰德公司与中海公司签订《房屋居间授权合同》。合同约定，中安泰德公司将涉诉房屋出租给中海公司，房屋租赁期限为2012年7月1日至2015年12月31日，涉诉房屋租金为每年200000元。如果中安泰德公司未经中海公司书面同意提前收回该房屋，无论自用或转租，均按违约处理，中安泰德公司应向中海公司支付相当于一个月租金的违约金，因此给中海公司造成经济损失的，予以赔偿。
2011年11月1日，远洋德邑业委会与石家庄恒辉物业服务公司签订《北京市东城区远洋德邑小区物业服务合同》，由石家庄恒辉物业服务公司为远洋德邑小区提供物业服务。合同签订后，石家庄恒辉物业服务公司开始为远洋德邑小区提供物业服务。2011年11月21日，双方签订《补充协议》，因石家庄恒辉物业服务公司经石家庄市工商行政管理局企业注册分局将名称变更为河北恒辉物业服务集团，双方同意《北京市东城区远洋德邑小区物业服务合同》中的石家庄恒辉物业服务公司名称变更为河北恒辉物业服务集团。后由河北恒辉物业服务集团下属非法人分公司恒辉北京分公司对远洋德邑小区提供物业服务。
2012年9月，远洋德邑业委会将中安泰德公司诉至原审法院，要求中安泰德公司返还涉诉房屋（实际为三大间房屋）。该案件审理中，原审法院于2012年11月到现场进行勘验，进入地下一层除3间设备用房外，中安泰德公司租赁的涉诉房屋共有3大间房屋。进门右侧第1大间大门未加锁，其中包括5小间，其中1间有中安泰德公司的物品，其余4间均由恒辉北京分公司放置物品或使用。进门右侧第2大间大门由恒辉北京分公司加锁，其中包括3小间，其中2小间有中安泰德公司的物品，由其加锁。进门左侧第1大间有独立大门未加锁，其中包括4小间，由中安泰德公司使用。二〇一二年十二月，原审法院以涉诉房屋未计入业主购房的公摊面积，与远洋德邑业委会无涉，远洋德邑业委会非案件适格主体，其起诉不成立为由，裁定驳回起诉。
本案审理中，原审法院于2013年11月到现场进行勘验。涉诉小区由恒辉北京分公司提供物业服务，通往涉诉三间房屋的通道处有一大门，当时未上锁，右侧第1大间、第2大间由中安泰德公司加锁，左侧第1大间由远洋德邑业委会上锁，恒辉北京分公司持有该房屋钥匙，现场勘验时由恒辉北京分公司打开该门。
中安泰德公司称其租赁涉诉房屋后由其员工居住使用。2012年6月，远洋德邑业委会指派物业公司将中安泰德公司员工驱逐出涉诉房屋并开始占有使用涉诉房屋，但中安泰德公司的部分物品仍在涉诉房屋中未取回，为保证其物品安全中安泰德公司派一员工留守，之后被物业保安驱逐，2012年12月左右，该员工也搬出，左侧第1间房屋由远洋德邑业委会换锁控制。2013年10月，法院驳回远洋德邑业委会起诉的情况下，中安泰德公司为保护其物品安全，将涉诉房屋右侧第1间、第2间加锁。但因通往涉诉房屋的通道处的大门由远洋德邑业委会加锁，中安泰德公司实际无法使用房屋。
本案审理中，中安泰德公司提供中海公司出具的证明，证明中海公司与中安泰德公司签订合同以每年200000元租赁涉诉房屋，因远洋德邑业委会及物业公司阻挠无法使用房屋，中安泰德公司支付中海公司违约金30000元。中安泰德公司申请中海公司职员出庭作证，证人证明，中海公司自中安泰德公司处承租了涉诉房屋，约定2012年7月1日交房。临近交房时间时，中安泰德公司称需要将交房时间推迟至2012年8月15日。2012年8月15日，中海公司前去收房，涉诉小区物业公司保安拒绝中海公司收房。之后再去时，小区物业公司已上锁。后因中安泰德公司无法向中海公司交付房屋，中安泰德公司赔偿中海公司违约金30000元。中安泰德公司提供中海公司向其出具的30000元违约金的收据。远洋德邑业委会、恒辉北京分公司、河北恒辉公司、恒辉万润公司对证人证言、收据不予认可。同时，中安泰德公司提供方锦基业公司的证明，表示该公司同意中安泰德公司对外出租涉诉房屋。
本案审理中，本院至北京市城市建设档案馆调取了涉诉房屋的竣工图，该图纸显示，原审法院勘验时的右侧第1大间为管理用房，右侧第2大间为计算机设备间及电话交接间，左侧第1大间未标注用途。
上述事实，有当事人当庭陈述，《租赁房屋合同》，《房屋居间授权合同》，《证明》，竣工图，证人证言，现场勘验笔录等证据在案佐证。
本院认为：本案中，方锦基业公司与中安泰德公司签订《租赁房屋合同》，将涉诉房屋出租给中安泰德公司。根据本院查明的事实，涉诉的三大间房屋中，右侧第1大间为管理用房，右侧第2大间为计算机设备间及电话交接间，该两大间房屋属于大楼的设备管理用房，方锦基业公司无权出租，中安泰德公司亦不能承租该两间房屋。且原审法院现场勘验时，该两间房屋实际由中安泰德公司上锁控制，故中安泰德公司针对该两间房屋主张停止侵害，返还房屋的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据原审法院现场勘验，远洋德邑业委会占有、使用三大间涉诉房屋中的左侧第1大间，该房屋在竣工图中未标注用途，方锦基业公司出租该房屋不违反法律规定，中安泰德公司承租该房屋的权利应予保护。现该房屋已上锁，房屋钥匙实际由远洋德邑业委会及恒辉北京分公司持有，中安泰德公司要求远洋德邑业委会、河北恒辉公司、恒辉北京分公司返还该房屋，于法有据，本院予以支持。
中安泰德公司要求远洋德邑业委会、河北恒辉公司、恒辉北京分公司按照每月16666.67元支付自2012年7月1日起的可得收益，因本案系侵权之诉，并非合同之诉，侵权赔偿的范围为侵权行为造成的实际损失，不涉及可得利益损失的赔偿。中安泰德公司基于其与中海公司合同约定的每年200000元的租金标准主张每月16666.67元的收益，因租赁房屋并未实际交付中海公司，客观上未产生租金的支付，本案中，中安泰德公司未能履行与中海公司所签合同而赔偿的违约金系其实际受到的损失。故中安泰德公司的该项主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。因中安泰德公司以年租金100000元的标准，从方锦基业公司处承租了涉案的三间房屋，远洋德邑业委会、恒辉北京分公司控制、占有了中安泰德公司有权使用的其中一间房屋，中安泰德对该间房屋向方锦基业公司支付的租金系侵权造成的直接经济损失，远洋德邑业委会、恒辉北京分公司应予赔偿，本院按照被侵权房屋所占整体承租房屋的面积比例酌定租金为每月2778元。关于控制、占有房屋的时间，根据中安泰德公司提供中海公司的证明及相关证人证言，原审法院认定恒辉北京分公司及远洋德邑业委会控制、占有房屋的起始时间为2012年7月1日并无不妥，本院予以维持。
中安泰德公司主张远洋德邑业委会、河北恒辉公司、恒辉北京分公司应赔偿其向中海公司支付的30000元违约金。远洋德邑业委会、河北恒辉公司、恒辉北京分公司虽不认可30000元违约金的真实性，但中安泰德公司出具相应收据及申请证人出庭作证，且中安泰德公司赔偿的30000元违约金并未明显偏离其与中海公司所签合同中的违约条款约定的标准，本院对中安泰德公司所述赔偿中海公司30000元违约金的事实予以确认。因中安泰德公司与中海公司签订的合同是对三间涉诉房屋整体进行出租，而实际上中安泰德仅对其中一间房屋享有合法转租权利，而无权转租另外两间房屋，故中安泰德公司未能履行与中海公司签订的合同，自身存在过错。远洋德邑业委会、恒辉北京分公司控制、占有中安泰德公司有权使用的一间房屋亦存在过错。故对于该30000元的违约金，本院按过错程度酌定由远洋德邑业委会、河北恒辉公司、恒辉北京分公司承担10000元，中安泰德公司自行承担20000元。原审法院判决远洋德邑业委会、河北恒辉公司、恒辉北京分公司赔偿全部的30000元违约金损失不妥，本院予以改判。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（一）项，《物业管理条例》第五十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市东城区人民法院（2013）东民初字第07116号民事判决第一项；
二、撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第07116号民事判决第四项；
三、变更北京市东城区人民法院（2013）东民初字第07116号民事判决第二项为：北京市东城区远洋德邑小区业主委员会、河北恒辉物业服务集团有限公司、河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司于本判决生效之日起十五日内赔偿北京中安泰德建筑装饰工程有限公司经济损失一万元；
四、变更北京市东城区人民法院（2013）东民初字第07116号民事判决第三项为：北京市东城区远洋德邑小区业主委员会、河北恒辉物业服务集团有限公司、河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司于本判决生效之日起十五日内按照每月二千七百七十八元的标准向北京中安泰德建筑装饰工程有限公司支付自二零一二年七月一日至实际返还北京市×××六号楼一单元地下室进门左侧第一间房屋（即竣工图未标注使用用途的涉诉房屋）之日止的租金损失；
五、驳回北京中安泰德建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4233元，由北京市东城区远洋德邑小区业主委员会、河北恒辉物业服务集团有限公司、河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司负担1411元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京中安泰德建筑装饰工程有限公司负担2822元（已交纳）；二审案件受理费8466元，由北京市东城区远洋德邑小区业主委员会、河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司负担2822元（已交纳），由北京中安泰德建筑装饰工程有限公司负担5644元（北京市东城区远洋德邑小区业主委员会、河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司已预交，北京中安泰德建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起7日内给付北京市东城区远洋德邑小区业主委员会、河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一五年十月十三日
书 记 员 贯志然