河北省张家口市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第574号
原告黄秀娟，张家口供电公司职工。
委托代理人周秋香，大唐国际张家口发电厂退休职工。
委托代理人曾亚琴，河北震河律师事务所律师。
被告永昌地产集团有限公司张家口维多利亚广场分公司，住所地张家口市桥东区宣化路8号。
代表人顾宇滨，该公司总经理。
委托代理人谢培松，北京市轩翥律师事务所律师。
原告黄秀娟与被告永昌地产集团有限公司张家口维多利亚广场分公司（以下简称永昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告黄秀娟委托代理人曾亚琴到庭参加了诉讼，被告永昌公司无正当理由未到庭，本院予以缺席审理；第二次庭审，原告黄秀娟委托代理人周秋香及被告永昌公司委托代理人谢培松到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告诉称，在2010年10月19日，原告因购买维多利亚广场小区3号楼2单元1304号房屋与被告签订委托建房协议。协议为双方当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定。该协议第四条约定：“甲方应在2012年12月31日向乙方交钥匙，如甲方违约，每逾期一天，需按总房款的万分之一向乙方支付违约金，逾期超过30天，乙方有权解除《商品房买卖合同》，但如因不可抗力等原因造成工期延误，双方另行协商”。2014年12月底被告通知原告拿钥匙。原告按照被告的通知去拿钥匙，我们去了很多次，被告要求和我们签订的正式合同取消了原协议中的违约金条款，是因为被告的原因我们一直没有签订正式的合同。最初双方签订的协议约定被告是2012年底交工，但是最后是在2014年底交工，这样被告是构成了违约，所以我要求被告继续履行合同交房并按照双方签订的委托建房协议约定，从2012年12月31日起至2015年5月31日止每天按总房款的万分之一给付违约金。
被告辩称，双方签订的委托建房协议是一个预合同，不是正式商品房买卖合同，原告没有按照约定与被告签订商品房买卖协议，因此被告也无法按照正式的商品房买卖协议来确定权利义务关系。原告与被告签订的委托建房协议不是完全的商品房买卖合同，双方是基于原告单位供电公司与被告方的合作关系一个优惠的内部预定协议，不能等同于商品房买卖协议。房屋交工确确实实是偏晚些，被告是在2014年10月下旬多次通知原告来办理相关手续的。
原告提供证据有：1、维多利亚广场小区委托建房协议一份、收据一张，证明原、被告之间房屋买卖合同关系成立。2、被告于2014年7月18日张家口晚报刊登的通知一份，拟证明被告只是登报通知签订正式合同，没有采用其他的方式通知原告。3、自己拟的关于尽快支付违约金及换签商品房预售合同函一份，证明原告按照被告约定的时间去售房处签订正式合同，但是由于被告的正式合同进行了修改与原协议不一致，所以没有签订合同，之后我方向被告送达了这份函，有售楼处耿旭的签字。4、和被告索要的正式商品房买卖合同的示范文本，证明此合同没有了之前协议中约定的违约金和交工时间，而且让签到2014年年底。被告质证：对证据1的真实性无异议，合同标题是委托建房协议是基于原告单位和被告公司互惠协议签订的一个预定协议，在合同当中也明确说明，在取得预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同。证据2真实性无异议，同时说明是在通知没有来办理签订商品房买卖合同最后8家登报通知。证据3签收人的并不是公司的主要负责人，也没有公章，所以对此证据不认可。证据4是和张光辉的合同，没有双方的签字，此份证据与本案无关。
被告提供的证据有：被告公司和孙学仁、康占莲的商品房买卖合同材料二份，显示与原告同一栋楼1单元1703、1804室的交房时间204年11月24日，12月6日，拟证明从2014年10月底开始被告即通知交房，11月份正式交房。原告质证被告是于2014年12月25、26日电话通知原告交房。原告于2015年1月7、8日去的被告处。
本院认证意见，原告提供的证据1客观真实，对其真实性予以认定。证据2，被告无异议，予以认定，证实被告在取得预售许可证后通知原告签订正式合同。证据3被告虽对其真实性提出异议，但未提供相反证据，故对其真实性予以认定。证据4与本案无关联性，对其关联性不予认定。被告提供的证据原告对真实性无异议，认可2014年12月25、26日接到被告通知交房，故对原告认可的被告的证据予以认定。
经审理查明，原告系张家口市供电公司职工。2010年10月19日，原告与被告签订维多利亚广场小区委托建房协议，协议约定原告（乙方）委托被告（甲方）在位于五一路以北、建国路以东、滨河路以西、东建南街以南的维多利亚广场小区建造住宅一套。委托建成后，乙方委建住宅的房号为03号楼2单元1304号，委建住宅的地上建筑面积为142.68平方米（最终以产权部门的“商品房面积确认书”为准）。原告一次性付款按每平米3330元计价执行，总房款475124元。被告取得商品房销售许可证后并通知原告，在10天内原告与被告签订正式商品房销售合同，如原告违约，每逾期一天，按总房款的万分之一向被告支付违约金，逾期超过30天，被告有权解除本协议。被告应在2012年12月31日向原告交钥匙，如被告违约，每逾期一天，须按总房款的万分之一向原告支付违约金，逾期超过30天，原告有权解除商品房买卖合同。协议签订后，原告向被告一次性给付了房款475124元，被告为其出具了收据。2014年5月被告取得了预售许可证，于2014年7月18日在张家口晚报登报通知原告办理《商品房预售合同》换签手续。原告看到通知后到被告处，因双方对逾期违约金协商不成，原告未签订正式商品房买卖合同。同年12月25、26日被告通知原告交房，原告以被告要求正式签订的商品房买卖合同没有原委托建房协议中约定的被告交房时间和逾期交房违约金条款为由拒绝签订正式合同及接收房屋。
本院认为，原告黄秀娟与被告永昌公司签订的《“维多利亚广场”小区委托建房协议》是双方真实意思表示，该协议已经约定了房屋基本状况、房屋价款、房屋付款方式、付款期限和违约责任，虽然未按照协议约定原告与被告重新签订商品房买卖合同，但此协议已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告一次性收受了原告的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，《“维多利亚广场”小区委托建房协议》应被认定为商品房买卖合同。被告在2014年5月在起诉前已经取得了房屋预售许可证，此协议是发生法律效力的，故原、被告应当按照协议约定履行。协议约定的交房时间是2012年12月31日，被告于2014年12月底通知交房，已经构成逾期，故应按照协议约定的违约金条款承担违约责任。原告认可被告于2014年12月25、26日通知其交房，虽然双方对逾期违约金协商不成未接收房屋，但被告通知的义务已经履行，故其应当承担违约责任至通知交房之日止，违约金为475124元×日万分之一×724天=34399元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告永昌地产集团有限公司张家口维多利亚广场分公司于本判决生效之日十日内将维多利亚广场小区3号楼2单元1304号房屋交付于原告黄秀娟。
二、被告永昌地产集团有限公司张家口维多利亚广场分公司于本判决生效之日十日内一次性给付原告黄秀娟逾期交房违约金34399元。
三、驳回原告其他的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费846元，依法减半收取423元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判员 武剑虹
二〇一五年十二月二十二日
书记员 白 璐
附法条：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人书经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
当事人名称或者姓名和住所；
商品房基本状况；
商品房的销售方式；
商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
交付使用条件及日期；
装饰、设备标准承诺；
供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
公共配套建筑的产权归属；
面积差异的处理方式；
办理产权登记有关事宜；
解决争议的方法；
违约责任；
双方约定的其他事项。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。