北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终1384号
上诉人（原审被告）北京久长房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇南路6号。
法定代表人于玲，总经理。
委托代理人盘什尔，男，1981年10月14日出生。
被上诉人（原审原告）吴海燕，女，1953年11月17日出生。
委托代理人高翔，北京市瑞得律师事务所律师。
原审被告高富双，女，1964年2月8日出生。
委托代理人谢天（高富双之子），男，1992年3月23日出生。
原审第三人北京鑫尊房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区霞光里15号楼9层2单元1006号。
法定代表人刘军，总经理。
上诉人北京久长房地产开发有限公司（以下简称久长公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第7424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张洁芳担任审判长、审判员刘国俊、代理审判员郭仁鑫组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘瑾担任记录。上诉人久长公司的委托代理人盘什尔、被上诉人吴海燕及其委托代理人高翔、原审被告高富双的委托代理人谢天到庭参加诉讼。原审第三人北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
吴海燕在原审法院诉称，吴海燕与高富双于2014年5月31日签订了《存量房买卖合同》，约定吴海燕以320万元购买高富双23号楼-9号房产，并于2014年5月31日同鑫尊公司签订了《房屋买卖经纪服务合同》。23号楼-9号房产系高富双、谢永锋夫妇从久长公司处购买，一直未办理相关房屋登记手续。根据2011年8月16日久长公司与谢永锋（与高富双系夫妻关系）签订的《确认书》约定，可以为谢永锋家办理房屋登记手续。吴海燕通过鑫尊公司的居间购买了该房屋，经鑫尊公司介绍，该房屋手续完整，可以办理所有合法房屋登记手续。吴海燕向鑫尊公司支付居间费用后，与高富双签订了房屋买卖合同。高富双与第三人承诺办理相关房屋的登记手续。同时，根据吴海燕与高富双房屋买卖合同的约定，吴海燕于2014年6月3日支付高富双定金20万元人民币，并分别于2014年6月6日和2014年6月13日两次支付给高富双购房款共计200万元。根据合同约定，待该房屋产权证办理完毕后吴海燕支付高富双剩余的购房款100万元，上述房屋已于2014年6月13日交付吴海燕使用。现高富双与久长公司并未按照约定履行协助吴海燕办理房屋产权证的义务，故诉至法院，请求：1、判令高富双与久长公司协助吴海燕办理房屋入住手续及过户手续；2、要求久长公司和高富双履行三方协议所签订的内容；3、本案诉讼费用由久长公司和高富双承担。
久长公司在原审法院辩称：不同意吴海燕的诉讼请求。房屋买卖合同是吴海燕和高富双签订的，履行合同义务应该由高富双履行，我们并没有收到高富双交纳的全部购房款，无法办理房屋入住及过户等相关手续。
高富双在原审法院辩称：我们愿意协助吴海燕办理入住和过户手续，也愿意履行三方协议。
第三人鑫尊公司在原审法院辩称：我们认可吴海燕的诉讼请求，我们愿意履行居间合同，如果需要我们协助，我们愿意协助。
原审法院经审理查明，谢永锋与高富双系夫妻关系。2008年5月，谢永锋与久长公司签订房屋买卖合同，约定谢永锋购买久长公司开发的久长花园住房一套，房款为100万元，并于2008年5月15日交付久长公司购房定金10万元，双方约定剩余购房款90万元，待房屋交付时付清。因当初约定购买房屋无法交付，久长公司同意为谢永锋更换房屋。后高富双与久长公司重新签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定高富双购买久长公司开发销售的23号楼09号房屋一套，建筑面积为232.03平方米，购房款仍为100万元。该现房买卖合同虽未加盖久长公司公章，但久长公司对此房屋买卖合同真实性予以认可。2011年8月16日，久长公司出具《确认书》，载明“根据谢永锋先生原先在我司久长花园二期欲购买一套住房，于2008年5月15日到司交了十万元。后2011年3月尾款九十万元（指被陈越收取），公司现无房，待庆安扣押房屋解押，即为谢永锋家办理壹套房屋的相关手续（争取半年内力办完善手续）。”久长公司加盖公章确认。2012年久长公司将涉案的23号楼09号房屋交付高富双。
2013年7月30日，高富双（甲方）与吴海燕（乙方）、久长公司（丙方）签订《关于退房和购房的三方协议》（以下简称《三方协议》），约定“甲方购买丙方23号楼09号房屋（以下简称上述房屋），但因延迟交房已向久长公司提出退房申请，丙方因无力退款而同意乙方购买该房屋，甲、乙、丙三方达成如下协议：一、丙方同意甲方退房并将所购上述房屋原价转让给乙方，丙方同意无偿为甲乙双方的交易办理改底单手续，包括为甲方办理退房解除备案手续，为乙方免费办理购房手续。二、乙方同意于甲方办理三方协议同时向甲方付清全部购房款，甲方同时向乙方交付上述房屋的购房合同、发票和网签相关材料的原件。为简化交易流程，上述房屋的购房款应视为丙方向甲方支付了退房款的同时乙方向丙方支付了购房款。三、丙方应当于可以办理网签退房申请之日起随时应乙方要求办理与甲方的解除备案手续，甲方应配合办理；办理完上述解除手续后，乙方可随时要求丙方与乙方签订正式的购房合同。丙方应当于签约完三方约次日办理入住手续。四、本协议的生效日期为甲方收到乙方全款之日。从本协议生效之日起，甲方不得以任何理由要求乙方返还该房；乙方不得以任何理由要求甲方返还购房款；丙方配合甲乙双方办理本协议约定的退房和购房手续。三方如任何一方违约，守约方可依法提起诉讼，并要求违约方按购房款的100%赔偿（丙方只限保证将该房售予乙方）。甲乙双方在协议上签字，丙方在协议上签字、盖章。
2014年5月10日，高富双出具《委托书》，委托谢永锋全权代理本人处理有关2309房产的一切相关事宜，谢永锋签署的相关法律文书本人全部认可有效。2014年5月31日，吴海燕（买受人）与高富双（出卖人）、第三人鑫尊公司（居间人）签订《房屋买卖经纪服务合同》，约定吴海燕购买高富双所售的23号楼09号房屋，建筑面积共232.03平方米；房屋成交总价为人民币320万元；吴海燕需支付第三人经纪服务费人民币5万元。第三人提供协助查看买卖双方身份情况和房屋权属证书，引领买受人实地查看房屋、协助房屋买卖双方协商、洽谈、确定成交意向，协助协商房屋买卖合同的相关条款内容，提供网上签约服务及相应协助义务。后吴海燕支付鑫尊公司约定的经纪服务费5万元。当日，吴海燕（买受人）与高富双（出卖人）在居间人居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴海燕购买高富双出售的23号楼09号房屋，建筑面积232.03平方米；房屋成交总价为人民币320万元，其中该成交总价包括了该房屋的成交价格和该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款。定金人民币20万元，买受人于签订本合同当日支付。关于房屋交付：出卖人应当在累计收到220万元正当日将该房屋交付给买受人，该房屋交付时应当履行相应的交接手续。另外，双方还约定：1、出卖人承诺本房可以全款改底单，并且可以办理产权证，出产权证当日买受人支付出卖人剩余房款100万元；若改不了底单，出不了房本三方免责。2、整体厨房、卫生间、固定装修不动。签订上述北京市存量房买卖合同当日，吴海燕（买受人）和高富双（出卖人）签订《房屋交易资金自行划转声明》，约定买受人直接向出卖人支付房款，具体支付日期及其收款账号为：2014年6月3日前支付人民币20万元；2014年6月6日前支付人民币100万元；2014年6月13日前支付人民币100万元；双方协商余款100万元于本房出产权证当日付清。并备注：出卖人应于首笔房款支付前提供共有人同意出售证明、配偶同意出售证明等必要证明，并配合买受人到房屋登记管理部门查询房屋权属状态，签署《房屋权属状态确认书》。合同签订后，吴海燕支付高富双合同约定的定金20万元。2014年6月1日，高富双的爱人（代理人）谢永锋出具《业主收定》，载明出售涉案房屋，现已收到买受人吴海燕支付的购房定金20万元。2014年6月6日、2014年6月13日，吴海燕通过银行转账支付合同约定购房款共200万元。同日，高富双的代理人谢永锋分别出具《收款证明》，载明各收到吴海燕支付的购房款100万元，共计200万元。2014年6月13日，高富双将涉案房屋交付吴海燕。
现吴海燕诉至法院，要求高富双、久长公司履行三方协议的内容，并协助其办理房屋入住和过户手续。
原审法院认定上述事实，《北京市商品房现房买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖经纪服务合同》、《关于退房和购房的三方协议》、确认书、房屋交易资金自行划转声明、业主收定、收款证明、结婚证、委托书、银行转账凭条、收据、房屋交付确认书及当事人当庭陈述在案佐证。
原审法院判决认定，吴海燕与高富双签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容并未违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照约定各自履行相应的义务。现吴海燕已经按照合同约定支付了相应的购房款，高富双亦应依约履行相应的合同义务，吴海燕要求高富双协助办理房屋入住和过户手续，高富双亦同意协助，法院对此不持异议。
吴海燕与高富双、久长公司签订的《关于退房和购房的三方协议》，系三方自愿协商一致达成的意见，内容合法，三方应按照约定履行各自义务。吴海燕要求高富双、久长公司按照该三方协议履行，协助其办理房屋入住、过户手续，高富双同意履行，法院不持异议。久长公司既然认可涉案房屋原系高富双购买，亦于2011年8月16日出具《确认书》，认可收到100元购房款（其中10万元公司收取，另外90万元，陈越收取），承诺为谢永锋家办理一套房屋的相关手续。事实上久长公司亦于2012年交付谢永锋家涉案房屋。久长公司辩称并未收到上述谢永锋交付的90万元，法院认为根据确认书载明的内容可以看出，谢永锋已经交付了90万元购房款，交付的对象系陈越，经核实，陈越虽目前已去世，但当时陈越系久长公司副总经理，谢永锋完全有理由相信其交付房款行为是陈越履行职务行为；且从久长公司在确认书上承诺看，久长公司是在知晓陈越收取了这90万元后，同意为谢永锋提供房屋，而且在确认书后实际上亦为谢永锋提供了涉案房屋，在与吴海燕、高富双签订退房和购房的三方协议时亦未提出异议，故久长公司的辩称依据不足，法院不予采信。吴海燕要求久长公司履行三方协议内容，协助其办理涉案房屋的入住和过户手续，理由充分，久长公司应该在涉案房屋具备办理变更登记手续时，协助吴海燕办理房屋入住和变更登记手续。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：北京久长房地产开发有限公司与高富双继续履行二〇一三年七月三十日签订的《关于退房和购房的三方协议》；北京久长房地产开发有限公司与高富双于本判决生效后十日内协助吴海燕办理23号楼09号房屋的过户手续。
久长公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销一审判决，发回原审法院重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。吴海燕在一审法院称其于2014年5月31日在鑫尊公司的居间下购买了涉诉房屋并签订了《存量房屋买卖合同》及《房屋买卖经纪服务合同》，但《三方协议》的签订时间为2013年7月30日。上述两份证据时间长达近10月之久，吴海燕与高富双之间是否存在真实的房屋买卖关系还存有疑问。一审法院在未查清事实的情况下却依据这两份明显存在问题的证据判令上诉人久长公司承担义务，对上诉人不公。2、在一审过程中，上诉人一直坚持称并未收到全部购房款，高富双也未提交其已全部交齐购房款的证据。一审法院就凭借确认书和三方协议推断上诉人收取了全部购房款，没有任何的事实和法律依据，是否交清购房款的举证责任由高富双承担，而非由上诉人承担。
被上诉人吴海燕服从一审法院判决，针对上诉人久长公司的上诉请求答辩称：不认可上诉人久长公司的诉讼请求和理由。上诉人久长公司之前认可我方购买房屋事宜，加之鑫尊公司在一审的佐证，可以证明我方购买了涉案房屋。一审中，上诉人久长公司认可确认书和三方协议的真实性，一审法院由此作出判决，事实清楚、适用法律正确，要求维持一审判决。另外，我方认为高富双与久长公司之间的房款应该已经付清，否则高富双不可能长时间占有、使用涉案房屋。
原审被告高富双服从一审法院判决，同意协助吴海燕办理过户手续，久长公司所称高富双欠其90万元购房款没有依据。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点为久长公司是否有权拒绝为为吴海燕办理入住及产权过户手续的问题。
首先，本案涉及到两份合同。其一是吴海燕与高富双签订的《北京市存量房屋买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现吴海燕已经按照合同约定支付了相应的购房款，高富双应该依约履行相应的合同义务。吴海燕要求高富双协助办理房屋入住和过户手续，高富双亦同意协助，法院对此不持异议。原审法院对此认定正确，本院予以维持。其二是吴海燕、高富双与久长公司之间签订的《三方协议》，该协议系三方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。但该协议约定，协议的生效日期为甲方（即高富双）收到乙方（即吴海燕）全款之日。而按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定，吴海燕在得到产权之日支付购房款余款100万元。现吴海燕明确向法庭声明其愿意将100万元余款随时交给法院，经由法院划转。故不能简单认定三方协议未生效。原审法院认为久长公司应当按照三方协议的约定协助吴海燕办理房屋入住、过户手续的处理正确，本院予以维持。
其次，久长公司解释称《确认书》中书写的“指被陈越收取”系重复高富双的表述，并非久长公司确认由陈越代久长公司收取了90万元购房款。但从文字表述来看，该解释与该文字表述的通常理解相悖。加之久长公司在知晓陈越收取了90万元购房款一事之后仍承诺为谢永锋家办理一套房屋的相关手续，且事后亦将本案涉及的09号房屋于2012年交付谢永锋家使用，久长公司在和高富双、吴海燕签订三方协议之时对此亦未提出异议。故从整体上看，该确认书即是确认高富双交纳了100万元购房款。久长公司认可陈越是其公司的部门经理，高富双有理由相信陈越是代表久长公司收取购房款。原审法院认定陈越的行为为表见代理，并由此认定高富双已经支付了100万元购房款并无不当。久长公司内部管理问题不能对抗外部的债权债务。因此，久长公司以其账面上没有该笔90万元的账款而主张高富双没有交付90万元房款的理由不能成立。久长公司有义务协助吴海燕办理涉案房屋的入住手续和产权过户手续。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由吴海燕负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由北京久长房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 郭仁鑫
二〇一六年四月五日
书 记 员 刘 瑾