南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖霞民初字第218号
原告南京太平洋磁业科技有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区栖霞街道十月项目集中区。
法定代表人赵斌，该公司董事长。
委托代理人李允治，江苏李允治律师事务所律师。
被告顺丰运输（南京）有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区栖霞街道广月路3号。
法定代表人徐丽平，该公司总经理。
委托代理人鲁晓霞，女，汉族，1979年2月16日出生，顺丰运输（南京）有限公司职员。
委托代理人李波，北京大成（南京）律师事务所律师。
原告南京太平洋磁业科技有限公司（以下简称太平洋磁业公司）与被告顺丰运输（南京）有限公司（以下简称顺丰运输公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法由审判员许庆林独任审判，适用简易程序，于2015年6月25日、7月10日两次公开开庭进行了审理。原告太平洋磁业公司委托代理人李允治，被告顺丰运输公司委托代理人鲁晓霞、李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太平洋磁业公司诉称，2010年6月2日，被告租赁原告位于栖霞区栖霞街道广月路3号的场地和房屋用于物流运输等，合同期限5年，2015年5月31日到期。被告于2015年1月31日函告原告不再继续承租上述物业。原告收到被告函件后立即联系被告，商谈租赁结束后的物业恢复、出新、赔偿等事宜。被告要求原告依据双方的《租赁合同》出具一份工程造价咨询报告书，作为双方协商解决的赔偿依据。2015年4月7日，原告聘请了第三方江苏开源工程咨询监理有限公司出具了《工程造价咨询报告书》，确定被告应当承担修复、出新、赔偿等费用合计3990249.22元。但被告拿到这份报告书后并未进行赔偿。因被告迟迟未解决租赁场地修复、出新、物品赔偿等事宜，导致原告无法将该物业出租出去，造成原告巨大经济损失。为维护自身合法权益，原告请求法院判令被告：1、承担租赁的物业等项目拆除、恢复、出新的工程费用3990249.22元；2、承担原告可预期租金损失100万元；3、承担原告已经支付的《工程造价咨询报告书》费用59504元；4、承担本案诉讼费用。
被告顺丰运输公司辩称，被告于2010年6月1日与原告签订一份租赁合同，由被告承租原告拥有的十月创业基地广月路3号内的部分建筑物、构筑物。该合同期限至2015年5月31日到期。2015年1月31日，被告向原告发函，告知合同到期后不再续租。此时被告已经在陆续搬离租赁的场地，但原告阻挠被告搬运相关设备，要求被告提供近300万元的现金担保，被告未答应。2015年4月27日，被告又发函给原告，告知原告，被告需对租赁场地内的设备进行清理运出，便于后期对场地清洁、整理、修复、交接的工作，但原告不予配合。2015年5月4日，被告针对原告提出的现金担保问题回函告知此举没有合同依据，同时要求原告配合被告清场，否则造成的损失由原告承担。2015年5月31日合同期满，被告已经搬离租赁的场地，并且不欠原告的租金和水电等费用。对于原告提出的一系列赔偿要求，被告认为，系原告阻挠被告搬迁，致使被告无法清洁、维修相关设备、物品。对于租赁期间一些设备正常使用的耗损，承租人不负责维修，比如场地、被告添置的机房。被告只对租赁的宿舍一至四楼以及厨房设备、物品，损坏的地面墙壁等进行清洁、维护或赔偿。对于原告提出的出新、可预期租金收益以及工程造价咨询费用等，被告均不认可。
经审理查明，2010年6月1日，原被告双方签订一份租赁合同，约定由被告顺丰运输公司（乙方）承租原告太平洋磁业公司（甲方）位于栖霞区栖霞街道十月创业基地广月路3号内的部分建筑、构筑物，建筑物内的部分设备、设施以及出租范围内的部分场地、道路等。其中：建筑面积为7800㎡；构筑物216㎡；场地、道路的面积为15600㎡（另有虚线内平整场地3100㎡可供乙方作停车使用）。合同约定：“第三条房屋用途：1.乙方承租该房屋用于办公、仓储、宿舍，……第四条房屋改善：1.根据乙方的生产经营需要，双方同意的情况下，甲方在正式交付乙方使用前，由甲方垫付资金进行一次性专门改造，其发生的工程费用（附件五：专门改造方案；附件六：专门改造费用清单；附件七：专门改造恢复费用清单），专门改造费用在承租期内分五年在租金内予以分摊。2.未经甲方书面同意，乙方不得在租赁范围内进行任何项目的建设与改造以及更换、拆卸与破坏原租状态的行为。但经甲方书面同意，可以对租赁物进行必要的后续装修与装饰（附件八：后续装修与装饰、添置设备的图纸及费用清单）。第五条租赁期限：1.租赁期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止，共计5年。……第七条租金：1.第一年租金为136.9万元，第二年租金为143.75万元，第三年租金为150.95万元，第四年租金为158.48万元，第五年租金为166.4万元。……第九条租赁标的物交付及返还：1.交付：甲方在2010年6月1日将租赁标的物交付给乙方。2.返还：租赁期满或合同解除后，乙方应保持租赁标的物完好的情况下交还给甲方。在甲方书面同意后，乙方对房屋内的后续装修、装饰或添置的，可拆除部分由乙方自行收回并恢复原样。不可拆部分无偿给予甲方。如经甲方书面同意后，乙方在场地上新增临时建筑或永久建筑，其所有权一律归甲方，乙方在本租赁期内使用，甲方不收租金。第十条房屋维护：……2.乙方负责在租赁期内租用的建筑物、构筑物，设备、设施的日常维修保养，合理使用并爱护租赁标的物，不得擅自改造和损坏，低值易耗品的应及时更换和维修，并保证在本协议终止时所租赁的标的物完好状态交付给甲方，如有损坏，必须恢复原态，或给予赔偿。……”。另，厨房设备交接清单显示厨房设备总价值为68910元。双方还就其他事项作出约定。该合同签订后，前四年双方未发生纠纷，相对均按合同履行。至2015年1月5日，出租方太平洋磁业公司向顺丰运输公司发函，征询被告是否续签租赁合同。2015年1月31日，被告书面回函，明确告知不再续签租赁合同。2015年4月27日，被告书面发函给原告，告知需要搬运设备以便清场、整理、修复，请原告予以配合。原告于2015年4月28日回函给被告，告知根据评估报告，对场地、厂房设施等进行清洁、整理、恢复原状需要2975249.22元，要求被告提供现金担保。2015年5月4日，被告回函给原告，告知其提供现金担保没有合同约定，要求原告在被告清场时予以配合。2015年5月7日，原告回函被告，再次要求被告提供现金担保才可以配合被告搬运设备。2015年5月16日，原告又发函给被告，主要内容为：“……首先，我公司之前提供给贵公司的造价审计报告书中的项目，我公司可以对部分项目的索赔作出让步，对一些项目进行适当折旧。经过重新核算，总费用应当在162万元，该费用不包括出具造价审计报告书的费用。其次，贵公司承租的物业在5月31日就到期了，我公司准备尽快对物业进行恢复和维修，以便交付给新的承租人，同时贵公司的设备等也可以尽快在新的场地进行安装使用。……”2015年5月20日、5月30日，原告再次发函给被告，告知被告应当对租赁场地上安装的大部分设备和装置进行拆卸，便于房屋维修和恢复。2015年5月31日，被告完全搬离租赁的场地，且于当天申请南京市钟山公证处对搬离后的现场进行公证，该公证处出具了公证书。直至租赁期满，承租方已向出租方缴清租金、水电、物业等费用。
庭审中，原告提供如下证据证明其主张：1.根据第三方江苏开源工程咨询监理有限公司出具的评估报告，对相关物业维修、出新、恢复以及赔偿费用合计为3990249.22元。具体为：（1）室外道路管网等拆除、恢复及出新工程436582.04元；（2）宿舍楼拆除、恢复及出新工程1275057.60元；（3）厂房1拆除、恢复及出新工程926847.18元；（4）厂房2拆除、恢复及出新工程336762.40元；以上（1）--（4）项合计2975249.22元；（5）其他不在本次编制预算范围内的项目恢复出新预算费用约101.5万元。2.出具这份评估报告的费用为59504元（发票）。3.2015年3月10日，原告与南京复信文化传播有限公司签订的意向租赁合同，第一年租金为300万元，现只主张100万元损失。
被告对上述证据发表质证意见，对评估报告中所涉及到的费用不予认可，原因为：一是原告单方委托；二是都按出新、新购置的价格计算；三是大多数费用都不需承租方承担。对评估费用59504元不予认可。对意向租赁合同真实性、关联性也不予认可，认为即使存在，也是原告自己行为造成。
本庭针对原被告双方就事实部分存在的争议，至现场进行勘验查看，结果如下：1.租用的宿舍一至三层地面为地砖，完好、但很脏，需清洗；四层地面为复合地板，每个房间地板均损坏；每层墙面均污损，需清洗、维修出新；一层厨房物品均不符合原告当初交给被告时的状态，需清洗、有些物品缺失；四层洗漱台有部分损坏。2.平台一、二地面，系原告方修建好交给被告承租的。3.厂房的数据机房、监控室、二层办公室系被告方修建。
上述事实，有双方签订的房屋租赁合同、工程造价咨询报告书、勘验笔录、当事人陈述等证据证实。
本院认为，本案原被告双方在合同期限内均遵守约定，尤其是被告方，在履行期间届满时并不欠出租方的租金、水电等费用，双方均按合同履行。本案合同届满前，原被告双方来往发函，商谈善后租赁物、设备的维修、出新等事宜，虽然出租方要求承租方提供现金担保，承租方予以拒绝，但无证据证明出租方采取过激行为阻止承租方搬迁设备、物品或现场维修。《中华人民共和国合同法》第218条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第235条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案主要争议焦点为：一、专项改造设施的费用在合同期满后是否由承租方另行支付；二、哪些设备、设施、标的物属于正常使用后的损耗，哪些属于承租人的故意行为或使用不当造成的损坏。
本院认为，一、原告提出的专项改造费用。在双方租赁合同中明确约定由出租方根据承租方要求改造设施，改造的费用分摊在五年租期的租金中。因双方五年租赁期限已满，且被告已足额向原告付清所有租金，故原告要求被告另行支出此费用，没有合同依据，本院不予支持。二、关于厨房物品、设备损失问题。因双方在交付时已附清单，显示价值为68910元，合同期满后双方未办交接手续，被告搬离时也只是申请公证处对现场情况进行录像，至于有多少物品、损耗程度均未清点。而出租方也是单方委托第三方对现场遗留的物品进行清点，双方对对方的证据均不认可。现本院对现场勘验后结合本案双方履行的实际情况，参照折旧后损失酌定为：41346元（68910元×60%）。三、关于职工宿舍楼损坏以及需要赔偿的费用。出租方已经委托第三方进行评估，造价为1275057.60元。本院至现场勘验后，有些设施完好，如地砖地面，有些需要清洁、清洗，如墙面，而有些则需要重新更换，比如地板、门、门锁等。根据租赁合同的性质，承租人对租赁物使用，有些属于物品使用后的正常损耗，这部分不应当由承租人进行赔偿。而有些属于非正常使用的损耗，则应当由承租人进行赔偿。而本案承租人对租赁物的使用，这两方面均系存在，但具体区分实属为难各方当事人。因此，本院同样结合本案实际，酌定原告这部分的损失为：510023.04元（1275057.60元×40%）。四、承租方自行建造的机房等设施的拆除费用。从原告提供的评估报告书上显示，厂房监控房拆除费用为3319.35元，平台一厂房数据机房拆除费用为1678.16元；厂房二层办公用房拆除费用为19052.48元（17383.08元＋1669.4元）；以上费用，本院酌定为20000元。五、关于原告还提出的路面被压坏需重新铺设费用。本院至现场勘验后，对此不予认定。六、原告提出的预期利益损失100万元。因被告已经提前告知原告不再续租，即使存在，也不是双方当事人在签订合同时能预见到的损失，故本院不予支持。七、工程造价评估费问题。因该工程造价咨询报告已经作为本案的证据采纳，根据公平原则，兼顾双方利益，本院酌定由被告承担20000元，其余由原告自行承担。八、因被告在合同届满时，并未将出租物完好交付，对目前需要维修、出新的，必然需要一定的期限，原告认为需要80日，被告认为30日。现本院结合案情，酌定1个半月时间，参照第五年的租金标准计算，被告应承担1个半月的损失为208000元（1664000元÷12个月×1.5个月）。综上，原告各项损失应当为799369元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十二条、第二百二十三条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告顺丰运输（南京）有限公司自本判决生效之日起10内支付原告南京太平洋磁业科技有限公司各项损失共799369元。
二、驳回原告南京太平洋磁业科技有限公司的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的迟延履行利息。
案件受理费47592元，减半收取23796元，由原告南京太平洋磁业科技有限公司负担13796元，被告顺丰运输（南京）有限公司负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费47592元。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76。
审 判 员 许庆林
二〇一五年七月二十八日
法官助理 晋 静
书 记 员 卜 艳