江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1521号
上诉人（原审第三人）臧仁义，男，1952年12月9日生，汉族。
上诉人（原审第三人）张红侠，女，1957年6月6日生，汉族。
上诉人（原审第三人）臧俊涛，男，1985年8月25日生，汉族，无业。
委托代理人张红侠，系臧俊涛母亲，自然状况同上。
被上诉人（原审原告）叶敬华，男，1957年9月1日生，汉族，南京电影制片厂退休。
委托代理人曾海玉，江苏创盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）叶楠，男，1984年9月29日生，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）王晓东，男，1985年4月26日生，汉族。
原审第三人张志刚，男，1976年3月8日生，汉族。
上诉人臧仁义、张红侠、臧俊涛因与被上诉人叶敬华、叶楠、王晓东，原审第三人张志刚房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2014）雨民初字第815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭进行了审理，上诉人臧仁义、张红侠、上诉人臧俊涛的委托代理人张红侠，被上诉人叶敬华及其委托代理人曾海玉，被上诉人叶楠，原审第三人张志刚到庭参加诉讼。被上诉人王晓东经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
叶敬华原审诉称，2010年1月29日，其从王晓东、叶楠处购买南京市雨花台区雨花南路58号某幢401室房屋（以下简称诉争房屋）一套，并于2010年2月3日办理了产权过户手续。诉争房屋原产权为臧仁义、张红侠和臧俊涛家庭共有，并实际居住，后因债务纠纷，该房屋数次过户后产权人变更为王晓东、叶楠。王晓东、叶楠、臧仁义、张红侠、臧俊涛与叶敬华协商一致于2010年1月29日以实际72万元将上述房产出售给叶敬华。实际居住人臧俊涛于2010年2月收取了叶敬华支付的62万元房款并出具收据，余款10万元叶敬华出具欠条，待房屋腾空交付，户籍迁出后付清。此后，臧仁义、张红侠、臧俊涛以种种理由拒绝迁出该处房屋，王晓东、叶楠也多次与臧仁义、张红侠、臧俊涛协商要求迁出该房屋，均遭无故推诿。叶敬华认为诉争房屋系其向王晓东、叶楠合法购买取得，并向实际居住人臧仁义、张红侠、臧俊涛支付了房款62万元。王晓东、叶楠应依法向叶敬华交付房屋，王晓东、叶楠推诿拒不交付，使得叶敬华无法取得房屋使用权，损害了其合法权益。其为此诉至原审法院，请求判令：1、王晓东、叶楠履行房屋交付义务；2、臧仁义、张红侠、臧俊涛迁出雨花台区雨花南路58号1幢401室；3、王晓东、叶楠承担本案诉讼费用。
叶楠原审辩称，其同意叶敬华诉请。
王晓东原审未到庭参加诉讼，亦未答辩。
臧仁义、张红侠、臧俊涛原审辩称，叶敬华与叶楠是父子关系，其不同意迁出，其与叶敬华没有任何买卖关系。
张志刚原审未到庭参加诉讼，亦未答辩。
原审法院经审理查明，诉争房屋原产权人登记为张红侠，共有人为臧俊涛。2009年10月房屋产权人变更为张红群（系张红侠的妹妹）。2009年11月，张红群与张志刚在江苏省南京市白下公证处签订了房屋买卖授权委托书，张志刚作为张红群委托代理人于2009年12月将房屋出卖给罗玲（系张志刚妻子）。2010年1月，张红侠的丈夫臧仁义出具证明，因王晓东帮臧俊涛偿还46万元债务，要求罗玲将该房产转让至王晓东、叶楠，王晓东占有讼争房屋99%的份额，叶楠占有讼争房屋1%的份额。2010年1月29日，经张红侠和其丈夫臧仁义同意，叶敬华与王晓东、叶楠签订房屋买卖合同，购买本案诉争房屋，合同约定房屋转让价款为58万元，但实际以72万元成交。2010年2月份，叶敬华与王晓东、叶楠办理了本案讼争房屋的产权过户手续，张红侠及臧仁义至房产局、国土局协助双方办理过户手续并支付过户费及中介费用。2010年2月10日，臧仁义出具收条一份，写明收到叶敬华房款52万元。同日，叶敬华向臧仁义出具欠房款20万元的欠条。后因叶敬华另支付10万元，遂于2010年3月1日向臧仁义出具欠条一份，写明欠房款10万元。
2010年4月9日，叶敬华以排除妨害纠纷将张红侠、臧仁义、臧俊涛为被告诉至原审法院，要求第三人张红侠、臧仁义、臧俊涛迁出讼争房屋并赔偿损失。2010年10月20日，原审法院作出（2010）雨民初字第578号民事判决，认为本案诉争房屋系由叶敬华从王晓东、叶楠处购得，该房屋买卖合同相对人为王晓东和叶楠，现合同相对人未履行不动产交付义务，即视为房屋买卖合同未履行完毕。现叶敬华要求张红侠、臧仁义、臧俊涛迁出诉争房屋及赔偿损失的请求，缺乏事实及法律上的依据，原审法院依法不予支持，并判决驳回叶敬华对臧仁义、张红侠、臧俊涛的所有诉讼请求。叶敬华不服该判决上诉至本院，本院于2011年4月14日作出（2010）宁民终字第5003号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2013年3月21日，叶敬华起诉叶楠、王晓东、臧仁义、张红侠、臧俊涛、张志刚房屋买卖合同纠纷，要求叶楠、王晓东履行房屋买卖合同交付房屋，臧仁义、张红侠、臧俊涛迁出诉争房屋，原审法院作出（2013）雨民初字第443号民事判决驳回叶敬华诉请，叶敬华不服，向本院提起上诉，本院作出（2013）宁民终字第4480号民事裁定，以事实不清，适用法律不当为由将该案发回重审。
本案重审期间，张红侠、臧俊涛于2014年12月8日向原审法院起诉张志刚、罗玲、王晓东、叶楠、叶敬华、张红群所有权确认纠纷，请求原审法院判令：1、张红群与罗玲，罗玲与王晓东、叶楠，王晓东、叶楠与叶敬华之间的三份房屋买卖合同无效（诉争标的物即为本案诉争房屋）；2、将诉争房屋恢复至张红侠、臧俊涛名下；3、承担本案的全部诉讼费用。原审法院作出（2014）雨民初字第2118号民事判决，驳回了张红侠、臧俊涛的诉请。张红侠、臧俊涛不服判决，上诉于本院，本院作出（2015）宁民终字第4192号民事判决，驳回上诉，维持原判。
审理中，叶敬华提交了（2010）宁民终字第5003号案件的庭审笔录和谈话笔录，以证明臧俊涛借有王晓东46万元，并出具了46万元的借据，臧俊涛、张红侠同意卖房以偿还借款，并将房屋过户至王晓东名下，因房屋价值超出借款数额，臧俊涛担心房款都被王晓东拿走，要求将叶楠的名字加入房产证，并占有1%的份额，叶楠实际是臧俊涛与王晓东债权债务关系的担保人。而叶敬华在办理房产证过户时，给付王晓东23万元，此时张红侠在场；在办理土地证过户时，叶敬华给付王晓东父亲23万元，同时王晓东父亲将46万元的借据归还臧仁义、张红侠。张红侠于2010年3月1日另收取了叶敬华的购房款10万元，其中3万元用于偿还臧俊涛欠叶楠的借款。上述事实均可以证明张红侠认可讼争房屋的买卖，其屡次称不知道房屋买卖不属实。
臧仁义、张红侠认为其在（2010）宁民终字第5003号案件庭审笔录和谈话笔录的陈述均属实，但臧俊涛并不欠张志刚的钱款，其也没有实际拿到46万元，且其自始至终都没有想过卖房。
原审法院另查明，本案讼争房屋由张红侠、臧仁义、臧俊涛居住至今，三人除讼争房屋外，无其他房产。
原审法院认为：合同当事人应当按照合同约定履行合同义务。叶敬华与王晓东、叶楠签订了房屋买卖合同，虽然在签订该房屋买卖合同时，臧仁义、张红侠、臧俊涛实际居住在该房屋内，但房款系臧仁义、张红侠实际收取，叶敬华也向臧仁义、张红侠出具了房屋尾款的欠条，且在房屋过户至叶敬华名下后臧仁义、张红侠还收取了叶敬华的10万元房屋尾款并接受了叶敬华出具的10万元欠条。因此，虽然诉争房屋一直由臧仁义、张红侠、臧俊涛居住，但叶楠、王晓东将诉争房屋出售给叶敬华，臧仁义、张红侠、臧俊涛是明知并实际参与的，因此诉争房屋的一系列的转让臧仁义、张红侠、臧俊涛是明知的，是其真实意思表示。臧仁义、张红侠、臧俊涛在本案审理期间要求确认房屋买卖合同无效，主张对诉争房屋具有所有权已经审理并被驳回，故叶敬华要求王晓东、叶楠履行实际交付房屋的义务，原审法院予以支持。臧仁义、张红侠、臧俊涛作为房屋实际占有人，叶敬华要求其履行迁让义务具有法律和事实上的依据，原审法院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、王晓东、叶楠于判决生效后三十日内向叶敬华履行交付诉争房屋的义务；二、臧仁义、张红侠、臧俊涛于判决生效后三十日内迁出诉争房屋。原审案件受理费600元，由叶楠、王晓东负担。
臧仁义、张红侠、臧俊涛不服原审判决，向本院上诉称，原审法院认定事实有误，原审判决于理于法均对其不公：一、叶敬华是与王晓东、叶楠签订的房屋买卖合同，且购房时已明知其居住在诉争房屋，而王晓东、叶楠从未占有、使用诉争房屋，因此，该房屋买卖合同并没有实际履行。二、叶敬华与王晓东、叶楠之间的房屋买卖行为并不取决于臧仁义、张红侠、臧俊涛同意与否，因为交易时登记公示产权人为王晓东和叶楠，无论臧仁义、张红侠、臧俊涛是否同意，诉争房屋都将被转让。三、依据合同相对性原则，叶敬华应将房款直接支付王晓东、叶楠，但事实上却让臧仁义出具收条，明显有悖常理。四、现有证据无法证明当时诉争房屋的价值仅为72万元，根据当时市场行情，实际价格至少在90万元。五、自2009年10月至2010年2月，诉争房屋经过多次转让，每次交易都仅为产权过户，卖方均无实际交付房屋的行为，臧仁义、张红侠、臧俊涛也一直居住在诉争房屋内，因此，叶敬华只能要求王晓东、叶楠履行实际交房义务。综上，请求本院依法撤销原审判决第二项，并判令被上诉人承担二审诉讼费。
被上诉人叶敬华辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人叶楠辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人王晓东未到庭参加诉讼，亦未作答辩。
原审第三人张志刚述称，请求本院驳回上诉，维持原判。
上诉人臧仁义、张红侠、臧俊涛认为，原审查明事实中百分之九十以上的内容都不符合客观实际，案件事实应以原审庭审笔录中其所作的陈述为准。被上诉人叶敬华、叶楠及原审第三人张志刚对原审查明的事实均无异议。本院认为，原审查明事实有本院（2010）宁民终字第5003号民事判决、（2015）宁民终字第4192号民事判决、当事人陈述、南京市存量房买卖合同、公证书等在案为凭，本院依法予以确认。
本院认为，根据原审法院（2010）雨民初字第578号民事判决以及本院（2015）宁民终字第4192号民事判决所确认的事实，2010年1月29日，经张红侠、臧仁义同意，叶敬华与王晓东、叶楠签订房屋买卖合同，购买诉争房屋，合同约定房屋转让价款为58万元，但实际以72万元成交。叶敬华与叶楠、王晓东协助办理过户手续并支付了过户费用。对于约定的72万元房屋价款，臧仁义已出具收条写明收到房款52万元，后叶敬华又支付了10万元，并向张红侠出具了10万元欠条。可见，叶敬华与王晓东、叶楠签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且为诉争房屋的实际居住人即上诉人明知。在诉争房屋未实际交付叶敬华时，叶敬华已支付了大部分房款，故原审法院判令王晓东、叶楠履行交付诉争房屋的义务并无不当。上诉人明知叶敬华购买诉争房屋，并已收取62万元房屋价款及10万元欠条，还配合叶敬华办理了诉争房屋的过户手续，其认可叶敬华购买诉争房屋的行为，现诉争房屋已登记在叶敬华名下，故原审法院依据叶敬华的诉请判令上诉人迁出诉争房屋亦无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人臧仁义、张红侠、臧俊涛共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年五月十一日
书 记 员 郭旭冬