山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2422号
上诉人（原审第三人）中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行。负责人赵波，支行行长。
委托代理人栾栋，山东岛城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张永昌。
原审被告青岛吉昌房地产开发有限公司。
法定代表人王泽宣，董事长。
上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农行城阳支行）因与被上诉人张永昌、原审被告青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第1911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人农行城阳支行的委托代理人栾栋，被上诉人张永昌到庭参加了诉讼。原审被告吉昌房地产公司经合法传唤没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
张永昌在一审中诉称，2012年10月18日张永昌与吉昌房地产公司签订商品房出售合同，约定张永昌购买吉昌房地产公司开发的位于城阳区正阳路619号吉昌馨苑×号楼×单元×户房屋，房屋总价款519530元，并办理了网签手续。合同签订后，张永昌按照约定于2012年10月22日支付了全部购房款，对该房屋进行了装修，并实际居住。后发现吉昌房地产公司公司停业，法定代表人不知去向，并发现该房屋吉昌房地产公司与第三人办理了在建工程抵押，严重侵犯了张永昌合法权益。故请求：1、判令吉昌房地产公司协助张永昌办理吉昌馨苑×号楼×单元×户的房屋过户手续；2、判令第三人办理吉昌馨苑×号楼×单元×户的解押手续；3、诉讼费用由吉昌房地产公司承担。
为证明其主张，张永昌向一审法院提交了以下证据：
1、商品房出售合同，证明张永昌与吉昌房地产公司于2012年10月18日签订合同，约定张永昌购买吉昌房地产公司开发的吉昌馨苑×号楼×单元×户的房屋，并对房屋面积、单价、总价、付款方式等进行了明确约定。第三人对该证据真实性无异议。
2、住宅专项维修资金专用收据，证明在签订出售合同当天张永昌已经缴纳涉案房屋的专项维修资金。第三人对该证据真实性无异议。
3、涉案房屋的购房发票及收据，证明张永昌已经按照合同约定支付全部购房款519530元、储藏室款22110元。第三人对该证据的真实性无异议，但认为不能证明张永昌已经实际支付收据上的购房款，第三人没有收到该款项，吉昌房地产公司没有按照抵押贷款的约定将该款项给第三人。
4、物业费收据，证明吉昌房地产公司交付张永昌涉案房屋后，张永昌已经支付物业费。第三人认为对该证据的真实性不能确定，第三人对物业情况不了解，也不能证明已经实际占用涉案房屋。
吉昌公司未进行答辩也未提交证据。
第三人农业银行述称，涉案房屋已经办理在建工程抵押，张永昌与吉昌房地产公司之间签订的商品房出售合同，未经抵押权人同意，侵犯了第三人的合法权益，请求依法驳回张永昌的诉讼请求。
第三人没有提供证据。
一审审理查明，张永昌（乙方）与吉昌公司（甲方）于2012年10月18日签订商品房出售合同（编号201200133724），主要约定：乙方购买甲方吉昌馨苑20号楼4单元502户，建筑面积为94.46平方米，单价5500元每平方米，总价519530元；甲方在收到乙方全部房价款之日起90天内，甲方向乙方交付该房屋；2013年12月31日前，由甲方向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证；乙方于2012年11月18日与甲方签约，并付房款519530元；附件四该房屋权属情况载明存在在建工程抵押，房屋坐落城阳区正阳路619号×号楼×单元×等，他项权利人为第三人农业银行。张永昌、吉昌房地产公司均在合同上签章，并办理了网签。
吉昌房地产公司于2012年10月22日给张永昌出具涉案房屋发票，载明收到张永昌涉案房屋购房款519530元，张永昌同日缴纳了涉案房屋的住宅专项维修资金。张永昌称签订涉案合同当天吉昌房地产公司将涉案房屋钥匙交付给张永昌。2012年12月31日青岛爱康物业管理有限公司出具收据，载明收到张永昌（204502）2013年1月2013年6月物业费311元。
第三人于2009年12月14日取得青房地建市字第200981532号在建工程抵押证，吉昌房地产公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因吉昌房地产公司没有偿还全部借款，第三人至今未将涉案房屋解押。2012年6月28日吉昌房地产公司取得涉案房屋的初始登记。2012年12月底吉昌房地产公司法定代表人王泽宣不知去向，吉昌房地产公司公司停业。
以上事实，有商品房出售合同、发票、收据等张永昌提供的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
一审法院认为，2009年吉昌房地产公司为贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给第三人并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，第三人对涉案房屋享有抵押权，故张永昌、吉昌房地产公司签订的商品房出售合同的履行受第三人的约束。但第三人并无证据证明吉昌房地产公司不能销售涉案房屋，张永昌作为涉案房屋的买受人，根据吉昌房地产公司出具的收据，已经履行了支付全部购房款的合同义务，故张永昌、吉昌房地产公司双方签订的商品房出售合同合法有效。根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故张永昌购得涉案房屋的相应权益优先于第三人的在建工程抵押权。在张永昌已交付全部购房款后，且没有证据证明张永昌存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。张永昌要求第三人办理涉案房屋解押手续，理由正当，一审予以支持。吉昌房地产公司没有按照出售合同约定于2013年12月31日前办理过户手续、申领涉案房屋房地产权证，张永昌要求吉昌房地产公司协助办理涉案房屋房地产权证，符合法律规定，一审予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、第三人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行和青岛吉昌房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助张永昌办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑20号楼4单元502户房屋的抵押登记解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后三十日内，青岛吉昌房地产开发有限公司协助张永昌办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑×号楼×单元×户房屋的所有权登记手续。案件受理费8995元，公告费300元，由吉昌房地产公司负担。
宣判后，农行城阳支行不服一审判决，向本院提出上诉。
上诉人农行城阳支行上诉称，一、一审认定事实错误。1、被上诉人不能证明已经支付全部房屋价款。被上诉人证明已经支付全部房屋价款的证据是原审被告吉昌房地产公司出具的购房发票，无银行转账、电汇等凭证。只有收款收据而无支付款项凭证，不能证明付款的事实。2、被上诉人不能证明房屋已经交付并实际入住。被上诉人为证明涉案房屋已经交付并实际入住的证据是物业费收据和入伙通知单。以上证据不能证明涉案房屋交付和实际入住的法律事实。因为被上诉人没有向法庭提交房地产公司交付房屋凭证，也没有房屋使用手册，更不能证明相关物业公司与吉昌馨苑小区的法律关系。二、原审法院认定房屋认购协议合法有效错误。2012年10月18日，被上诉人与吉昌房地产公司签订商品房出售合同时，合同附件房屋信息查询表示，涉案房屋已经设定抵押，抵押权为上诉人。根据担保法、物权法有关规定，抵押物的处置必须重复抵押权的同意，否则无效。三、原审适用法律错误。在房屋买卖过程中，被上诉人至少存在五方面错误：1、明知涉案房屋已经抵押，在没有取得上诉人同意的情况下，签订商品房出售合同；2、没有将购房款交付给上诉人；3、没有证据证明已经向开发商交齐购房款；4、不能证明已经实际入住；5、不能证明所购房屋用途是用于居住消费。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，上诉费由被上诉人负担。
被上诉人张永昌答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，为其办理房产证。
经审理查明，二审查明事实与一审查明一致。
本案经调解，双方未能达成一致。
本院认为，被上诉人与吉昌房地产公司签订的购房合同系双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律强制性规定，一审认定购房合同合法有效并无不当。合同签订后，被上诉人支付了全部购房款并支付了部分物业费，并办理了网签，被上诉人对此已经提交了支付购房款及垃圾清运费的相关凭证，被上诉人在购房过程中不存在过错。现吉昌房地产公司的法定代表人不知去向，公司停业，被上诉人作为消费者为维护自身合法权益提起诉讼要求办理过户手续，符合法律规定，应予支持。关于上诉人上诉提出的在建工程抵押权问题，本院认为，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，原审法院据此认定被上诉人购得涉案房产的相应权益优先于上诉人的在建工程抵押权符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8995元，由上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 王化宿
二〇一六年一月八日
书 记 员 于国英