浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终4500号
上诉人（原审原告）：张玲，女，1977年8月2日出生，汉族，住嵊州市。
上诉人（原审原告）：董芸，男，1977年8月18日出生，汉族，住嵊州市。
上诉人（原审原告）：赵莉群，女，1976年12月23日出生，汉族，住嵊州市。
上诉人（原审原告）：蒋玲，女，1964年6月27日出生，汉族，住嵊州市。
上诉人（原审原告）：裘巨长，男，1972年2月20日出生，汉族，住嵊州市。
上诉人（原审原告）：姚君飞，女，1973年10月10日出生，汉族，住嵊州市。
上诉人（原审原告）：任陆军，男，1969年11月13日出生，汉族，住嵊州市。
上诉人（原审原告）：史其江，男，1966年4月17日出生，汉族，住嵊州市。
上诉人（原审原告）：张正坤，男，1975年1月23日出生，汉族，住嵊州市。
上诉人（原审原告）：操贤琴，女，1954年6月24日出生，汉族，住嵊州市。
上诉人（原审原告）：俞文亮，男，1976年12月20日出生，汉族，住嵊州市。
上诉人（原审原告）：陈栋，男，1968年11月13日出生，汉族，住嵊州市。
上诉人（原审原告）：黎斌，男，1974年2月19日出生，汉族，住嵊州市。
上诉人（原审原告）：王大铖，男，1977年9月2日出生，汉族，住嵊州市。
十四位上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：金满江，浙江三惟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江金昌物业服务有限公司嵊州分公司，住所地嵊州市鹿山街道长宁路1038号。
负责人：陈伯新，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：何高峰，浙江秦国光律师事务所律师。
上诉人张玲、董芸、赵莉群、蒋玲、裘巨长、姚君飞、任陆军、史其江、张正坤、操贤琴、俞文亮、陈栋、黎斌、王大铖因与被上诉人浙江金昌物业服务有限公司嵊州分公司（简称金昌物业公司）排除妨害纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2015）绍嵊民初字第3163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张玲、董芸、赵莉群、蒋玲、裘巨长、姚君飞、任陆军、史其江、张正坤、操贤琴、俞文亮、陈栋、黎斌、王大铖上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院案由确定不当。本案系建筑物区分所有权纠纷，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定，建设单位或其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。二、嵊州市规划局已将本案争议的3幢、5幢底层明确为物业管理用房，物业管理用房是指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具、材料的用房。三、根据规定，未经业主同意，任何部门不得将物管用房变为经营用房。四、虽然业主与被上诉人签订了前期物业管理服务协议，但被上诉人没有处分权、经营权，被上诉人只是为业主提供服务。五、被上诉人对外招租是不符合程序的。被上诉人未征求已入住小区业主的意见；向当地社区或街道汇报上述争议房屋系被上诉人所有；招投标中明确竞租资格条件是依法在嵊州市区范围内设立并注册的具有法人资格的有限公司，但与被上诉人签订租赁合同的是人，并非有限公司。
金昌物业公司辩称：一、本案应是排除妨害纠纷。本案讼争的是被上诉人出租物业管理有房是否损害业主的利益，而并不是对房屋的权属有争议。二、被上诉人有权出租讼争房屋。有权出租是基于被上诉人是白鹭香溪前期物业管理公司，根据前期物业管理服务协议约定，在业委会以及业主选聘物业公司前享有管理小区的权利和义务，同时根据物业管理服务协议的约定，被上诉人有权对公共设施设备进行管理，故被上诉人有权利管理小区。三、根据被上诉人与开发商的协议，被上诉人对于物业管理用房中涉及到的物业经营用房和物业办公用房进行了划分，被上诉人的行为并没有损害包括上诉人在内的业主的权利，也没有证据证明在小区内开设超市会影响上诉人等业主的人身和财产安全。四、对于上诉人提出的因为出租行为导致了上诉人的人身财产损失亦不能成立。本案纠纷是因业主在小区内发生冲突引起，除上诉人外，在小区内开设超市大部分业主是赞同的，根据大多数人的意见，小区内开设超市符合小区内业主的利益，也不损害包括上诉人在内的业主权利。一审中一审法官以及代理人都去现场勘查过，也调查了交通情况，并不是超市影响交通，而是因为业主的电瓶车停在那里导致交通堵塞。综上，上诉人的事实和理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
张玲、董芸、赵莉群、蒋玲、裘巨长、姚君飞、任陆军、史其江、张正坤、操贤琴、俞文亮、陈栋、黎斌、王大铖向一审法院起诉请求：1.判令被告立即排除妨碍、恢复原状，确认其出租行为无效并且赔偿原告经济损失5000元。2.本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：被告系案涉嵊州市白鹭香溪小区的前期物业管理公司，张玲、董芸等十四位原告系嵊州市白鹭香溪小区3幢、5幢楼的部分业主。十四位原告各自与被告签订了白鹭香溪前期物业管理服务协议，协议约定物业管理服务内容包括物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新等项目，在双方的权利义务处亦规定被告有对物业共用部位、共用设施设备、公共绿化、环境卫生、治安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理的权利义务。该协议约定前期物业管理服务协议自签订之日起生效，至业主委员会和业主大会与选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。2013年8月12日，案涉白鹭香溪小区的开发商嵊州金昌房地产开发有限公司与被告金昌物业公司签订会议纪要一份，对物业办公用房和物业经营用房等进行了划分和明确，明确案涉房屋属于物业经营用房，并载明“若今后白鹭香溪小区业主委员会成立后则由业委会讨论决定”。2015年2月12日，被告金昌物业公司与案外人蒋科利签订《商铺租赁合同书》一份，将案涉房屋出租给蒋科利作为便利店、面包房、水果、生鲜、蔬菜馆等用途，租期自2015年3月1日起至2020年3月30日止。2015年3月15日，被告金昌物业公司在小区发出告示一份，内容为：“目前本小区入住业主已达360多户，因本小区离市区商业中心较远，对已入住业主在日常生活中带来了不便。为此，物业分公司经与高版社区领导商量，为了方便业主对日常生活必需品的采购，决定在高层一楼原本设计规划好的空置房中开设一家日用品超市，以满足众多业主的生活配套。现经多家报名比较后选择一家与我们小区档次相匹配的经营者承租经营。承租所得将全部用在小区内公共设备设施的维修和更换上，其收支账目将每年进行一次公布。近期因装修施工需要，暂时将本楼通道封闭作业，以确保业主出入安全，敬请广大业主谅解并配合为盼。”2015年10月31日，被告金昌物业公司在小区发出告示一份，内容为：“因春晓苑3幢、5幢部分业主投诉，在未解决投诉之前，暂停春晓苑3幢、5幢底层超市的装修施工。”2015年11月13日，某业主向嵊州市市长专线反映案涉房屋被出租用于开设超市的问题，交办单位嵊州市建设局答复处理结果为：“物业管理用房分物业办公用房和物业经营用房，物业经营用房开办超市没有违反规定。”2015年12月11日的《今日嵊州》对该反映情况及答复意见进行了报道。通过双方对小区业主的调查，小区内部分业主对在案涉房屋开设超市持反对意见，部分业主持赞成意见。
一审法院认为：被告金昌物业公司作为案涉白鹭香溪小区的前期物业管理公司，根据与各小区业主签订的前期物业管理服务协议的约定，在业主委员会和业主大会选聘物业管理企业前，其享有协议约定的权利和履行相应的义务。根据前期物业管理服务协议的约定，被告金昌物业公司有权对物业公用部位、公用设施设备等进行管理，故其有权对物业管理用房进行管理。在案涉小区未成立业主委员会及召开业主大会前，其同开发商协商对物业管理用房中的物业办公用房及物业经营用房进行划分，并对物业经营用房进行招租，系合理履行前期物业服务协议行为的体现，并未有违反约定之处，故对原告方要求确认其出租行为无效的请求，该院不予支持。另外，对于原告方提出的被告的出租行为影响业主出行安全、休息的问题，原告方并未提供相应的证据，目前亦未出现相应的影响，存在不确定性，故在目前的情形下，该院对相应的排除妨碍等请求不予支持。对于原告方提出的因被告的出租行为导致堵塞消防通道的意见，经现场勘察，与被告的出租行为并无关联，故该院对相应的排除妨碍等请求亦不予支持。另，原告要求恢复原状的主要是案涉物业管理用房在楼层通道一侧的一个门型通道被封闭的问题，对此该院认为，因该物业管理用房被作为物业经营用房出租，在该处即使不予封闭，亦需增设门一个，在该处不开设门对于通道而言有利于畅通而非堵塞，故对该门型通道予以封闭属于合理施工，故该院对原告的该请求亦不予支持。就本案而言，实际双方的主要症结是在物业公司未将案涉物业管理用房出租之前，楼内的业主可将电瓶车、自行车等物件寄放于该物业管理用房内，而该房屋出租后，相应的车辆停放产生困难，对此被告金昌物业公司应从物业管理的角度给予妥当解决，但对原告而言，这不能作为被告金昌物业公司不得出租物业管理经营用房的理由。综上，该院对原告方的诉讼请求，全部予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回张玲、董芸、赵莉群、蒋玲、裘巨长、姚君飞、任陆军、史其江、张正坤、操贤琴、俞文亮、陈栋、王大铖、黎斌的诉讼请求。案件受理费50元，由原告张玲、董芸、赵莉群、蒋玲、裘巨长、姚君飞、任陆军、史其江、张正坤、操贤琴、俞文亮、陈栋、王大铖、黎斌负担。
二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。本院经二审审理查明的事实与一审法院认定的一致。
本院认为，本案应主要审查以下两个问题：一是本案案由问题。上诉人主张本案案由应为建筑物区分所有权纠纷，对此本院认为，上诉人系基于其认为被上诉人无权出租本案讼争物业管理用房，而要求被上诉人排除妨害引起。双方当事人对本案讼争白鹭香溪小区3幢、5幢底层属于全体业主共有并无异议，双方争议点在于被上诉人是否有权进行出租讼争房屋，一审中上诉人的诉请也系要求被上诉人排除妨害、恢复原判等，故本案需审查被上诉人是否应当排除妨害，故一审法院将案由定为排除妨害并无不当。二是本案被上诉人目前是否有权将讼争物业管理用房进行出租。从本案现有证据看，上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务协议约定了被上诉人有权对物业公用部位进行管理。而白鹭香溪小区的开发商嵊州金昌房地产开发有限公司与被上诉人于2013年8月12日签订了一份会议纪要，明确讼争房屋为物业经营用房，并在同时明确在小区业主委员会成立后由业主委员会讨论决定其使用事项。进而依据前期物业管理服务协议之内容，被上诉人有权对小区公用部位进行管理，再结合会议纪要，在明确讼争房屋为物业管理经营用房的前提下，被上诉人将讼争房屋进行招租并未违反法律规定，也未违反合同约定。若日后白鹭香溪小区召开业主大会，对本案讼争物业管理用房的管理和使用另有约定，则可重新确定其使用方式，但上诉人现要求被上诉人排除妨害无法律依据。同时，上诉人关于物业管理用房用途的意见亦无法律依据，本院不予采信。而对于与被上诉人签订合同的相对方是个人或公司与本案处理无关联性，对上诉人该项意见本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张玲、董芸、赵莉群、蒋玲、裘巨长、姚君飞、任陆军、史其江、张正坤、操贤琴、俞文亮、陈栋、黎斌、王大铖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 艳
代理审判员 王 翠
代理审判员 吕 军
二〇一七年一月十七日
书 记 员 俞小婷