苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初6788号
原告倪国云，男，1970年9月13日生，汉族，住苏州市吴中区。
原告居水香，女，1969年3月7日生，汉族，住苏州市吴中区。
委托代理人沈卫康，江苏日易律师事务所律师。
委托代理人沈成，江苏日易律师事务所实习律师。
被告苏州瑞龙地产发展有限公司，住所地苏州市吴中区吴中大道1368号研发楼A7层。
法定代表人陈国邦，该公司董事长。
委托代理人苗杰，北京市慧丰律师事务所律师。
原告倪国云、居水香诉被告苏州瑞龙地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理，依法由审判员姜泽峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈卫康、被告的委托代理人苗杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪国云、居水香诉称，两原告系夫妻。被告开发了苏州市吴中经济开发区郭巷街道碧堤花园小区。2013年6月中旬，原告看到被告售楼广告“买顶楼送阁楼”的宣传，原告告知被告要购买顶层带阁楼的户型，被告销售人员极力向原告推销顶楼房源，称顶楼房源虽然比次顶楼每平方米贵30**元，但附送阁楼面积近60平方米，还可以节省阁楼面积部分的物业费、契税等。基于此，当天下午原告预付了2万元定金，预购了8幢503室。2013年8月2日，原告至被告售楼处，与被告签订了关于碧堤半岛8幢503室的销售合同，原告向被告提出协议中没有涉及赠送阁楼的事宜，被告销售人员称合同为统一格式不能修改，但口头承诺阁楼是赠送的。原告支付了全部房款。2014年12月25日，原告应被告通知前去收房，发现房屋内并没有通向阁楼的楼梯，也未向原告交付承诺赠送的阁楼。原告遂向被告提出异议，要求被告打掉楼板交付阁楼并出具原告拥有并合法使用阁楼的书面承诺。被告员工称需要上报公司领导。期间，涉案小区其他业主将阁楼问题投诉至住建局，被告回复从未承诺赠送阁楼。综上，被告明显违反约定，未依约向原告交付完整房屋，构成违约。故请求法院判令被告返还原告购房款300000元。
被告苏州瑞龙地产发展有限公司辩称，首先，其设计的不计算容积率、不计入产权面积的不上人闷顶并未违反任何规定和规划要求，并非违章建筑。其次，闷顶与阁楼在法规上并无明确界限，关键看层高部分是否超过一半的面积达到2.10米，是否计算容积率和产权面积，本案中房屋面积并未包括计入产权面积的阁楼，阁楼在该楼盘中不存在。既然不计入产权面积，只能是闷顶。对此，原告在签约时系明知。原告要求其赠送不存在的东西，没有根据。再次，根据测量报告，该楼盘的闷顶部分未进行任何面积公摊，不属于整个小区的公共空间和其他业主，该闷顶有窗无门，无外部进入通道，是顶层业主专属的附属空间。根据物权法物尽其用的原则及南方居民使用闷顶的习惯，其将合法报建的具有一定利用价值的闷顶赠送顶层业主合理使用并无不妥。原告已实际使用了该闷顶，说明其也实际履行了承诺，并无任何违约。最后，该楼盘的销售采取一房一价方式，其与原告的商品房买卖合同中约定的单价和价格构成并未包括阁楼或闷顶部分，原告对此是明知和认可的。闷顶部分只是定价考虑的次要因素，并不构成定价的组成部分，原告把闷顶作为定价的唯一构成，完全不符合事实。
经审理查明，2013年8月2日，原告倪国云、居水香与被告苏州瑞龙地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》1份，约定：原告购买被告开发的位于苏州吴中经济开发区郭巷街道碧堤花园8幢503室房屋，建筑面积为123.16平方米，其中套内面积107.4160平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.7420平方米。房屋总价款为2031629元。合同主文及所附房屋平面图中未载明上述房屋附带阁楼。合同补充协议第二十五条约定，买受方清楚并确认：（1）出卖方不委托或授权任何机构、中介或个人（包括工作人员）提供除本合同条款所列明的内容之外的任何承诺或保证（包括口头或书面的）。（2）出卖方所有对外合同、约定、承诺、通知或其他往来文件等，均以加盖出卖方公司公章（仅限于公司公章、合同专用章）为准，未加盖出卖方公司公章/专用章的任何文件以及工作人员个人口头承诺均对出卖方无法律约束力，出卖方不承担任何法律责任。（3）即便在出卖方的经营场所内（包括但不限于办公场所、销售现场、开盘现场等）发生的工作人员私自（包括出卖方委托的销售中介）向买受方作出的承诺或保证，若未经出卖方通过加盖出卖方公司公章或合同专用章以书面形式予以确认或列明在本合同中的，则在上述场合由上述工作人员作出的上述行为亦不构成表见代理，对出卖方同样无法律约束力，买受方无权要求出卖方承担任何法律责任。
签约后，原告按约支付了上述全部购房款。原告应被告通知于2014年12月28日前往收房，因发现涉案房屋实际并无阁楼而拒收，但庭审中原告明确不因此主张解除合同而要求继续履行合同。
又，本案涉案房屋所在楼宇主体建筑自然层数为地上5层、地下1层，涉案房屋位于顶层即自然层5层，房屋之上存在有窗无门的闷顶，交房时涉案房屋与闷顶不连通，亦无可以到达闷顶的入口。
以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、开盘价格表、不动产统一发票、照片、投诉材料，被告提供的房产测量报告、房屋交付使用通知书、装修备案表、规划图、苏州市规划局吴中分局出具的情况说明及庭审笔录等予以证实。
原告主张，根据开盘当日拍摄于被告售楼处的8幢至9幢房屋的开盘价格表显示，顶层单价比次顶层单价高约3100元/平方米，该价差根据销售人员推荐是因顶层含阁楼。对此，被告表示，顶层与次顶层单价有价差，虽考虑顶层有闷顶层而提高单价，但顶层与次顶层单价差异并不仅考虑这一因素，同时还考虑了通风、采光等其他因素。
原告认为，被告销售人员在销售房屋时确认顶楼业主可以使用阁楼，现交付的房屋并无阁楼，故被告应返还其多付的房款30万元。为证明其主张成立，原告提供了：1、被告销售人员向业主出具的证明，确认曾向业主作出过顶楼赠送阁楼的宣传推荐；2、被告销售经理在销售单页上作出买房送阁楼的批注；3、销售人员与购房者或业主之间谈话录音，在录音中销售人员作出房屋顶层阁楼可以由业主使用、业主对阁楼有使用权、顶楼带阁楼、赠送阁楼等表述。4、部分顶楼业主在寒山闻钟网站上就阁楼问题进行投诉，吴中区便民服务员及吴中区住建局作出回复，表示网友所称的阁楼并非真正的阁楼，算是一个闷顶，该项目并未对顶楼作阁楼设计，而是对顶楼与坡面之间的空间作了封闭处理，且开发企业称销售时未承诺所出售的房屋有阁楼。经质证，被告对上述证据的真实性没有异议，表示其销售人员将闷顶层表述为阁楼，认可允许原告使用闷顶的承诺。
本院认为，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告销售人员在销售碧堤花园房屋时承诺顶楼房屋业主可以使用阁楼，销售经理向顶楼业主批注顶楼送露台、送阁楼顶；被告表示其销售人员允诺赠送阁楼系表述不规范并认可其销售人员销售时允许原告使用闷顶的承诺，但并无证据证明被告在销售时已就所赠送部分为闷顶而非阁楼的情况向原告作出明确的解释；顶层房屋较之次高一层房屋的单价差距约为3000元，远高于其他楼层之间的差价；被告确认顶层房屋价格的确定确实考虑顶楼附有闷顶的因素。综合上述情况，可以认定出卖人在销售房屋时明确允诺原告顶楼附赠阁楼，该允诺对于房屋销售价格的确定有重大影响，虽未载入商品房买卖合同，但亦应当视为合同内容，对被告具有约束力。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。如提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议虽载明买受方清楚并确认出卖方工作人员私自向买受方作出的承诺或保证，未经出卖方书面确认或在合同中列明的，工作人员作出的上述行为不构成表见代理，对其无法律约束力，买受方无权要求出卖方承担任何法律责任。结合原告所提供的证明、批注、录音、投诉材料，可见被告的销售人员在销售现场向不特定的购房者作出了买顶楼赠送阁楼的承诺，被告对此也仅表示销售人员表述不规范，应为闷顶而非阁楼，可见销售人员的承诺并非私自作出；根据原告所提供的录音，被告销售人员售房时明确表示合同不能改动，阁楼赠送不能体现在合同中，可见被告并未就该格式条款向原告作出合理的提示及说明；在被告销售人员承诺顶层附赠阁楼的情况下，原告以单价明显高于次高层的价格购得本案所涉房屋，被告在《房屋买卖合同》中对附赠物不作约定，在补充协议作出该项免责条款系免除其责任、排除买受方权利。综合上述情况，该格式条款无效，被告应按照其允诺交付阁楼。
阁楼是指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋加添、加建的暗楼。现本案所涉顶层房屋上盖闷顶，系顶楼与坡面之间的空间作的封闭处理，并非阁楼，原告并不能就此进行专有使用。被告以原告可使用闷顶为由主张其已履行相应的合同义务，理由不能成立。房屋价格系根据房屋的综合情况确定，考虑到顶层房屋与次高层房屋之间的价格差异不仅因附赠阁楼的单一因素确定，还需结合层高、朝向、位置、面积、附属物等多种因素决定。结合涉案房屋的具体情况，本院酌情认定被告应返还原告价款130000元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告苏州瑞龙地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告倪国云、居水香价款人民币130000元。
二、驳回原告倪国云、居水香的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币2900元，由原告倪国云、居水香负担1450元，由被告苏州瑞龙地产发展有限公司负担人民币1450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 姜泽峰
二〇一六年十二月二十五日
书记员 汤跃婷