福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0802民初712号
原告：厦门国贸物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路388号国贸大厦23层。
法定代表人：金国华，董事长。
委托代理人：廖永红，福建欧顿律师事务所律师。
被告：龙岩市山水国际旅行社有限公司，住所地龙岩市新罗区商会大厦F栋8层801、802室。
法定代表人：黄枫寒，总经理。
委托代理人：王玉，福建天岩律师事务所律师。
原告厦门国贸物业管理有限公司与被告龙岩市山水国际旅行社有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖永红，被告及其法定代表人黄枫寒、委托代理人王玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门国贸物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业费、车位费、自用电费、自用水费、公摊费，合计121，492.4元，并支付该款自起诉之日至款清之日止、按中国人民银行规定同期同类贷款利率四倍计算的违约金。事实和理由：根据《福建省物业管理招标投标暂行办法》及龙岩市政府有关文件精神，经龙岩商会大厦理事会通过招投标，选聘原告厦门国贸物业管理有限公司为龙岩商务运营中心B、C、D、E、F栋（即龙岩市商会大厦）物业服务单位。2012年12月18日，原告（乙方）与龙岩商会大厦理事会（甲方）签订《物业服务委托合同》一份，该合同约定了以下主要内容：物业基本情况、物业管理服务内容、物业服务费用：…其中，地上建筑面积物业服务费收费标准：3.48元／平方米／月；地下停车位物业服务费收费标准：60元／个／月。龙岩商会大厦物业使用人在甲方通知交房之日起开始支付物业服务费，龙岩商会大厦物业使用人应在每月十日前向乙方交纳上月物业服务费…、甲方的权利义务、乙方的权利义务、物业的承接和收回、物业的使用、管理和维护、物业管理服务质量标准、违约责任：龙岩商会大厦物业使用人未按本合同约定的时间和数额支付物业服务费用的，对应未付金额应按每日1‰的标准向乙方支付违约金。甲方系受龙岩商会大厦业主（物业使用人）授权委托签订本合同，本合同的甲方的权利义务均由龙岩商会大厦业主承担与享有。2013年8月26日，被告龙岩市山水国际旅行社办理交房手续并进驻龙岩市商会大厦F栋801、802、803、804。合同和协议签订后，原告依约履行了合同和协议的约定内容，为被告提供了相应的物业服务。据查，被告于2014年5月26日将其所有的F栋803、804抵债给他人，即从该日起803、804产权已不属于被告。截至2015年12月30日止，被告尚欠原告以下费用：801单元：物业费12，959.6元、车位费1，200元、自用电费8，196.5元、自用水费143.2元、公摊费2，064.6元、折扣物业费1，995.5.6元、折扣车位费360元、折扣空置805单元2，215.5元，小计20，103.8元；802单元：物业费42，225.2元、公摊电费7，397.5元、车位费11，880元，小计61，502.7元；803单元：物业费11，541.2元、公摊电费1，989.9元，小计13，531.1元；804单元：物业费22，478.9元、公摊电费3，875.9元，小计26，354.8元，以上合计121，492.4元。原告曾多次向被告催缴相关物业费等费用，均未果。为维护原告的合法权益，原告诉请法院判如所请。
被告龙岩市山水国际旅行社有限公司辩称，1、龙岩商会大厦F幛8层801、802、803、804、805室房屋虽由被告集资，但上述房屋除了801、805室房屋交付外，其余三套房屋均未实际交付，因此，根据龙岩商会大厦理事会与原告签订的《物业服务委托合同》第三章第四条的规定“龙岩商会大厦物业使用人在甲方通知交房之日起开始支付物业服务费”，对于802、803、804室房屋因未实际交房，被告不应当承担物业服务费用。2、地下停车位原告实际只交付三个停车位给被告，并且只配置了三个门卡给被告使用，因此被告只需承担三个停车位的服务费用。3、被告与原告之间未签订《物业服务合同》，原告向被告收取物业费和车位使用费依据的是2012年12月18日龙岩商会大厦理事会与其签订的《物业服务委托合同》。对于该《物业服务委托合同》中地面建筑面积物业服务费收费标准3.48／平方米／月、地下停车位物业服务费收费标准60／个／月，是否经过物价部门的审核、批准，原告没有向被告出示相关批准文件，因此被告对于物业收费的标准持有异议。4、在原告的起诉状中，原告明确表述被告于2013年8月26日办理交房手续并进驻，可是原告现在主张的801、802、803、804、805室的物业费用和地下停车位服务费均是从2013年4月11日开始主张，因此，即便被告应当交纳801、802、803、804室的物业费用和地下停车位服务费，原告主张的数额也明显存在错误。5、原告提供的物业服务质量存在问题。具体表现在：（1）被告现使用的第八层公共卫生间天花板严重受损，随时有掉落的可能，对此被告多次向原告反映，要求原告排除隐患，可是原告一直置之不理，拖延了二年多才予以修复。（2）被告现使用的第八层公共卫生间存在脏、乱的情形，达不到正常使用的标准。（3）被告地下停车场门卡遗失，要求原告重新配置，在被告多次催促的情况下，原告半年之后才予以配置，严重影响被告对地下停车场的使用。（4）被告办公场所801室的水电使用情况，每个月原告都是自行统计，从未经被告确认过，对此被告多次向原告提出，在其工作人员查抄水电时，水电表的度数要经被告的人员核实，可原告不予理睬，导致被告无法知晓每个月的水电费用是否真实。（5）人员配置不足，根据原告与龙岩商会大厦理事会签订的《物业服务委托合同》的约定，原告配置的人员应当达到106人，可是原告实际配置的人员远远少于这一人数。6、对于原告主张的公摊水电费。首先，原告主张公摊水电费每平方0.6元，没有收费依据。其次，原告向被告主张的公摊水电费用，租用805室的天安保险公司已经原告交纳了一部分，现原告要求被告承担第八层全部的公摊水电费用存在重复收费。7、根据2012年12月18日龙岩商会大厦理事会与其签订的《物业服务委托合同》第十章第61条的规定“本合同期限自2013年1月5日起至2015年6月30日止”，原告收取物业费的期限应当是从2013年1月5日起至2015年6月30日止，因此原告要求被告支付2015年7月至2015年12月31日的物业费没有法律依据。综上所述，被告认为，被告应当交纳的物业费用仅为801室的物业费用，且该物业费用的收费标准需要经物价部门审批同意，在此基础上扣减原告服务不到位的部份，才是被告应当交纳的物业费用。因此，被告恳请法庭在查清事实的基础上，作出公正裁决。
本院经审理认定事实如下：2012年12月18日，龙岩商会大厦理事会（以下简称大厦理事会）与原告签订一份《物业服务委托合同》，合同主要约定：由原告为龙岩商务运营中心B、C、D、E、F栋（即龙岩市商会大厦）提供物业管理服务；物业服务费按建筑面积交纳，地上建筑面积物业服务费收费标准为每月3.48元／平方米，地下停车位物业服务费收费标准为每月60元／车位；龙岩商会大厦物业使用人（以下简称物业使用人）在大厦理事会通知交房之日起开始支付物业服务费，物业使用人应于每月十日前向原告交纳上月的物业服务费；物业使用人未按合同约定时间支付物业服务费，应对应付未付金额按日千分之一标准向物业公司支付违约金；合同期限从2013年1月5日起至2015年6月30日等其他事项。2015年6月25日，龙岩商会大厦理事会与原告签订《物业服务委托合同》一份，其中物业服务费标准改为每月3.18元／平方米，合同期限从2015年7月1日起至2018年6月30日。
被告系龙岩商会大厦F幢8层801单元、802单元、803单元、804单元、805单元的业主，其中801单元、802单元、803单元、804单元的面积分别为191.14平方米、377.42平方米、245.06平方米、477.3平方米。被告拥有9个地下非人防车位F04、F05、F06、F07、F08、F09、F10、F11、F12，1个地上车位F56。2013年3月8日，龙岩商会大厦理事会向被告发出《龙岩商会大厦交房通知》一份，主要内容为：请被告于2013年3月20日至2013年4月10日止办理收房手续，若被告未在规定时间办理交房手续，则视为被告对商品房及一切附属设施无异议并同意接收，物业管理费及分摊的公共费用均从该通知载明的交房截止日期次日开始计算并收缴。2013年8月26日，原告与被告就801单元签订《业主进驻合约》一份，原告同时也就龙岩商会大厦F幢805房产办理了交房手续。办理交房手续过程中，原告仅交付被告三张汽车门禁卡，其中F04车位由被告使用、F10、F11车位由天安保险公司龙岩支公司使用，被告的其余车位有被他人使用。2013年7月1日起，被告将805单元及F10、F11两个地下车位出租给天安保险公司龙岩支公司。2014年5月26日，被告及其法定代表人黄枫寒与案外人签订执行和解协议，约定：被告将其所有的龙岩商务大厦F幢803、804房产以评估价547.67万元抵债给案外人陈某。
截止目前，被告尚欠原告：1、801单元物业服务费14，955.1元（2013年4月11日至2013年10月10日打5折后为1，995.5元，2014年5月1日至2015年12月31日为12，959.6元，）、自用电费8，196.5元及自用水费143.2元（均从2014年5月1日至2015年10月30日）、公摊电费2，064.6元（从2014年5月1日至2015年10月30日，按每月0.6元／平方米计算）、车位服务费1，560元（2014年4月1日至2014年9月31日打5折后为360元、2014年5月1日至2015年12月30日为1200元）。2、802单元物业服务费42，225.2元（2013年4月11日至2015年12月30日）、公摊电费7，397.5元（2013年4月11日至2015年12月30日）。3、803单元物业服务费11，541.2元（2013年4月11日至2014年5月26日）、公摊电费1，989.9元（2013年4月11日起至2014年5月26日止）。4、804单元物业服务费22，478.9元（2013年4月11日至2014年5月26日）、公摊电费3，875.9元（2013年4月11日起至2014年5月26日止）。5、805单元物业服务费2，215.5元（从2013年4月11日至2013年6月30日期间打5折）。
以上事实，有原告提供的物业服务委托合同二份、被告营业执照、组织机构代码、业主进驻合约、被告法定代表人身份证、（2014）××执行字第××号执行裁定书、物业及水电费欠费明细表四份、水电费发票、商会大厦前期业主自用及公摊水电费费用说明、交房通知各一份，被告提供的车位照片六张，以及原、被告当庭陈述在案佐证。
本院认为，龙岩商会大厦理事会与原告签订的《物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，应受法律保护。原告系具有物业管理服务资质的物业管理服务单位，原告根据约定向被告提供了相应的物业服务，被告在接受原告提供的物业服务后，应履行向原告交纳物业管理费的义务。被告拖欠原告物业服务费及其他相关费用，已构成违约，侵害了原告的合法权益，应限期支付。被告辩称其仅就801单元、805单元办理了交房手续，802单元、803单元、804单元并未办理交房手续，但根据原告提供的《龙岩商会大厦交房通知》确认龙岩商会大厦已于2013年3月向被告等业主发出交房通知，被告未在规定的时间办理交房手续，则视为对所购买房产及附属设施无异议且同意接收，因此被告应从2013年4月11日起支付物业服务费等相关费用。被告辩称原告实际只交付三个停车位，并且只配置了三张汽车门禁卡，且提供照片证明其车位确实被他人占用，而原告未能提供证据证明其已向被告提供十张汽车门禁卡，扣除天安保险公司向被告租用的两个车位外，因此原告仅能要求被告支付一个车位的服务费，即F04车位的车位服务费1，560元。被告辩称原告提供的物业服务质量存在问题，但其未能提供充分证据予以证明，对其抗辩本院不予采信。物业服务合同中约定“物业使用人未按合同约定时间支付物业服务费，应对应付未付金额按日千分之一标准向物业公司支付违约金”，现原告要求被告按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍标准计算违约金不违反法律规定，但原告仅能以被告未支付的物业服务费和车位服务的基准计算违约金。
综上所述，原告的诉讼请求部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：
一、被告龙岩市山水国际旅行社有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门国贸物业管理有限公司物业服务费93，415.9元、车位服务费1，560元、自用电费8，196.5元、自用水费143.2元、公摊电费15，327.9元，合计118，643.5元。
二、被告龙岩市山水国际旅行社有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门国贸物业管理有限公司从2016年1月19日起至本判决确定的还款之日止、以94，975.9元为基数、按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金。
三、驳回原告厦门国贸物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费2，730元，由原告厦门国贸物业管理有限公司承担70元，由被告龙岩市山水国际旅行社有限公司承担2，660元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 卢 伟 湘
人民陪审员 黄 娟 华
人民陪审员 罗 宁
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 陈叙颖（代）
附注：
附注：
一、引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）
支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。
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