江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终10329号
上诉人（原审原告）：王国艳，女，1961年1月1日生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。
法定代表人：董建晶。
被上诉人（原审被告）：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。
法定代表人：董建晶，总经理。
委托诉讼代理人：卜孟婕、邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。
上诉人王国艳因与被上诉人上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2015）相民初字第00853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王国艳上诉请求：撤销原审判决并依法改判支持王国艳一审诉讼请求，案件受理费由奥银房产公司、名品城公司承担。事实和理由：一、一审程序严重违法，超出了法律规定的审限。二、一审判决认定事实错误，适用法律错误。1、一审判决认定涉案房屋已交付是错误的，认定的交付日期也是错误的。涉案房屋至今没有交房，我方有权据此解除合同。2、一审判决有关涉案房屋已具备办理产权登记手续的条件，现在并不存在不可以办理产证而必须解除合同的情况的认定没有任何依据。名品城公司和奥银房产公司没有资金缴纳税费，从2012年起，以名品城公司和奥银房产公司为被执行人的强制执行案件大量进入执行程序，名品城公司和奥银房产公司的账户都被冻结、查封，这些案件至今没有执行到款项。此外，名品城公司的新老股东存在尖锐矛盾，老股东控制着网签审核盘和公章，不予配合办理产证，导致无法办证。无论是根据法律规定还是按照合同约定，我方均有权解除合同。
名品城公司、奥银房产公司二审未答辩。
王国艳向一审法院起诉请求：1、解除双方于2010年12月16日签订的《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201012160067）；2、名品城公司、奥银房产公司返还购房款430000元；3、名品城公司、奥银房产公司赔偿利息损失人民币81521元（以430000元为基数，以同期银行贷款利率为基准，自2010年12月16日起算到判决生效）。4、本案诉讼费由名品城公司、奥银房产公司承担。
一审法院认定事实：2010年12月16日，王国艳（作为买受方）与名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201012160067）1份，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积36.12㎡，该商品房总价款430000元整，房屋所有权初始登记证明编号为3050656，国有土地使用权分割转让许可证编号为0126”。其中第六条付款方式及期限，约定：“买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款。”。第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2011年4月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；如遇不可抗力或特殊原因，出卖方可据实予以延期。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。如买受方要求继续履行合同，可请求迟延天数按每天万分之三的违约金”。第十五条关于房地产权属登记的约定，其载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付约定房价万分之一的违约金”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。‥‥‥”。
另查明，涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案；相关土地于2009年11月24日获颁分割转让许可证（0126号）；2009年11月25日，涉案房屋取得初始登记证明（相房证明第3050656号）。王国艳之子臧林于2010年12月16日向奥银房产公司支付430000元。2013年11月15日，奥银房产公司出具证明，表示收到该款，收据编号为01061130，收据原件已收回。2012年3月19日，奥银房产公司向王国艳支付2012年1月至6月税前返租款20468元。王国艳至今未缴纳办证税费。
再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为名品城公司。奥银房产公司目前为名品城公司的唯一股东。
上述事实，由王国艳身份证复印件、名品城公司、奥银房产公司的登记信息、《商品房买卖合同》、通过竣工备案告知书、分割转让许可证、房屋初始登记证明、收据以及当事人陈述为证，原审法院予以确认。
审理中，名品城公司称收款为奥银房产公司，其公司至今未收到房款。王国艳称，名品城公司至今未取得《苏州市商品房交付使用通知书》，也就不可能将房屋交付王国艳，因为合同中有相关约定。名品城公司称，涉案房屋于2007年即开发完成，当时尚无要求取得《苏州市商品房交付使用通知书》；合同中有此约定是因为格式合同所致。王国艳称多次口头要求与名品城公司解除《商品房买卖合同》，但均未发书面通知。名品城公司称，根据合同附件五《合同补充协议》中的约定，买受方应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故王国艳已丧失解除权。名品城公司在相关案件中还陈述，其委托奥银房产公司对其所开发房产进行销售。审理中，原审法院向王国艳释明，如不支持解除合同的诉讼请求，是否需变更相应诉讼请求，王国艳表示，不变更诉讼请求。
一审法院认为，王国艳与名品城公司于2010年12月16日所签《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。双方约定于2011年4月30日交房，王国艳称名品城公司至今未交房。原审法院认为，王国艳已收取涉案房屋的部分租金，应认定王国艳已收房。因具体交房时间不明确，故认定王国艳于合同约定的交房期限2011年4月30日即取得了房屋。王国艳还认为，涉案房屋至今未取得《苏州市商品房交付使用通知书》，房屋不符合交付条件、更不可能交付。对此，原审法院认为，涉案房屋为非住宅商品房，苏州市对非住宅商品房交付应取得使用通知书的相关规定于2009年6月23日出台，并于2009年8月1日起实施；而涉案房屋于2007年3月15日即通过了竣工备案，苏州市的相关规定是对开发商的政府管理行为；本案中，涉案房屋是否取得、是否必须取得《苏州市商品房交付使用通知书》并不是交房的障碍。名品城公司认为房款由奥银房产公司收取，至今未转交其公司。原审法院认为，房屋开发主体为名品城公司，其与王国艳约定签订合同时即付清房款，应认为名品城公司认可王国艳已交清房款，名品城公司的抗辩理由不成立。王国艳还以至今未取得产权登记要求解除合同。对此，原审法院认为，涉案房屋虽于2007年3月15日通过竣工备案，但王国艳与名品城公司签订《商品房买卖合同》在2010年12月16日，约定交房为2011年4月30日。双方合同约定，现房销售合同签订之日起90天内未申请房屋所有权转移登记的，买受方有权解除合同。如根据约定，即为在交房前即应办理相应所有权转移登记，如此约定不符合实际。根据本案情况，原审法院以双方约定的交房日期即2011年4月30日的第二天起算90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任。名品城公司认为合同附件特别约定，王国艳应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故王国艳已丧失解除权。王国艳对此不予认可。原审法院认为，本案中无论按名品城公司主张的“5日解除期间”，还是按法定认定王国艳享有解除权的期限应为2011年4月30日后的90日起计算一年，王国艳均未在此期限内按约定书面向名品城公司发出解除通知，故王国艳已丧失了解除权。事实上，涉案房屋可以办理产权登记，故对王国艳解除合同的请求不予支持，合同应继续履行。但延迟办证应归责于名品城公司。名品城公司应按约支付逾期办证违约金，标准按双方约定的房价430000元的每天万分之一计算，从办证期限届满的第二天即2011年7月30日起计算至判决生效为止。根据合同相对性，违约金应由名品城公司支付。关于王国艳赔偿利息损失的请求，原审法院已以违约金的方式一并予以体现。名品城公司、奥银房产公司经原审法院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决：一、苏州东方国际名品城有限公司支付王国艳430000元从2014年7月30日起至判决生效之日止、按每日万分之一计算的逾期办证违约金，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回王国艳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币4458元，由王国艳负担3528元，苏州东方国际名品城有限公司负担930元。
对一审法院查明的事实本院予以认定。
本院认为，王国艳与名品城公司于2010年12月16日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。
涉案房屋为非住宅商品房，苏州市对非住宅商品房交付应取得使用通知书的相关规定于2009年6月23日出台并于2009年8月1日起实施，涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案，于2009年11月25日取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》、2009年11月24日取得国有土地使用权《分割转让许可证》，故双方在2010年12月16日签订《商品房买卖合同》时涉案房屋处于现房状态，房屋随时可以交付，在王国艳没有证据证明涉案房屋存在结构性质量问题的情况下，是否取得《苏州市商品房交付使用通知书》并不是房屋交付的障碍。之后奥银房产公司向王国艳支付2012年1月至6月税前返租款20468元。本院认为，综合房屋现房的情况、王国艳已收取部分房屋租金，可以认定名品城公司已将涉案房屋交付给王国艳出租使用。王国艳有关涉案房屋不符合交付条件且未交付的上诉观点不能成立，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。涉案合同附件五《合同补充协议》第10条约定，买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。因涉案合同主文对逾期办证解除权行使期限未作特别约定，故相应解除权的行使期限应适用上述《合同补充协议》第10条的约定。本案中，合同约定如因名品城公司原因致使王国艳未能在现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记，逾期超过90天，王国艳有权解除涉案商品房买卖合同。如根据该约定，即为在交房前即应办理相应所有权转移登记，如此不符合实际。一审法院根据本案实际情况认定以双方约定的交房日期即2011年4月30日起算90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任，并无不当。因王国艳未在约定期限内按照约定书面向名品城公司发出解除权通知，该解除权消灭，且涉案房屋已取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》、国有土地使用权《分割转让许可证》，涉案房屋产证及土地证的转移登记并不存在法律上的障碍，一审法院据此对王国艳要求解除商品房买卖合同的主张不予支持并无不当。至于王国艳有关名品城公司没有能力办出产证的上诉主张，其提供的证据尚不足以证明涉案房屋产证的办理存在事实上的障碍，故本院对王国艳该上诉主张不予采信。
一审程序并未严重违法，王国艳有关一审程序严重违法导致错误判决的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。
综上所述，王国艳上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8916元，由上诉人王国艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶 刚
审判员 赵 东
审判员 杨 兵
二〇一七年三月二十八日
书记员 吴茂程