广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1312号
上诉人（原审原告）：广州洪德置业有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：李晓帆。
委托代理人：刘智敏，广东洛亚律师事务所律师。
委托代理人：许勤，广东洛亚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：陈然，住广州市海珠区。
委托代理人：陈颂好，与关系，联系地址广州市。
上诉人广州洪德置业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：查册时间为2015年9月25日的《房地产登记簿查册表》载明，海珠区洪某路某甲路歧兴南横街以南广州铅笔厂以西、马冲以北地段（第二期）的单位名：广州洪某置业有限公司；占有部分：全部（所有权人）；等。
1998年7月5日，广州洪某置业有限公司（拆迁人、甲方）与陈然（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准拆除洪德路聚龙南后街28号二楼的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积13.73平方米，有正式户口的实际居住人口5人；乙方同意1998年8月1日前迁出原址房屋，乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按乙方正式户口5人并按每人每月90元计发放给乙方临时搬迁补助费，合计每月补助450元，该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；（三、1.）甲方应于2003年8月4日前，在洪德路地段新建回迁楼（第B幢）第十七、二十七层南向06套间，产权属于（公／自）有的，使用面积13.73、25.27平方米（39㎡）按规划设计安置给乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁，在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约；甲方不按本协议第三条规定的房屋面积安排乙方回迁的，乙方可依照法律程序请求人民法院保护，在属于甲方所有的房屋中选择同等面积的房屋回迁的权利；乙方回迁十七层套间继承向原业权人承租，二十七层面积21.4平方米向甲方承租，并按房管部门有关规定交租；二十七层套间为独立厨房、厕所，阳台南向；等。该协议经广州市公证处公证。
陈然曾以广州洪某置业有限公司逾期安排回迁为由，起诉要求广州洪某置业有限公司安排回迁，并支付延期补助费和补偿金。2007年3月13日，原审法院以（2007）海民三初字第40号民事判决书判决广州洪德置业有限公司自判决生效之日起30日内将通过法定验收合格（房屋质量按规划设计执行）的座落于洪德路段新建回迁楼（B幢）第17层南向06套间（使用面积13.73平方米）、第27层南向06套间（独立厨房、厕所、阳台南向，使用面积25.27平方米，居积21.4平方米）房屋交给陈然回迁居住，广州洪某置业有限公司支付从2003年8月5日起至回迁楼通过法定验收合格并书面通知陈然回迁之日止的延期补助费、支付逾期支付2003年10月1日至判决生效之日的延期补助费的补偿金；等。该判决已于2007年5月14日生效。因广州洪某置业有限公司不履行生效判决，陈然曾多次向原审法院申请强制执行，要求广州洪某置业有限公司支付从2003年8月5日起至2007年5月14日、从2007年5月15日起至2008年5月14日、从2008年5月15日起至2009年5月14日、从2009年5月15日起至2013年5月14日、2013年5月15日起至2014年7月14日的延期补助费等，原审法院已立案执行。
2007年10月19日，陈然在《百合阁二十七层平面图》上签名并留言“本人同意以百合阁2711房（蓝色框线图示）为拆迁户回迁房”；广州洪某置业有限公司工程部唐锦＊签名留言“百合阁2711房在30天内以回迁楼装修普通标准装修后回迁给陈然”。
2008年12月15日，广州洪某置业有限公司、陈然签订《补充协议》，内容：乙方陈然是海珠区洪德路聚龙南后街28号私房承租户，原回迁安置在龙珠街11号1808号房，使用面积34.08平方米；现陈然户提出调换，经双方协商同意调到龙珠街11号2711号房，套内面积25.58平方米，比原安置的1808房面积小了8.5平方米；我公司不再负责增加补偿面积，由陈然自行与原承租私房的业主芦妹协商解决；等。
2008年12月31日，广州洪德置业有限公司（出租人、甲方）与陈然（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区洪德路龙珠街11号2711房的房地产出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积25.58平方米；租赁期限从2008年12月31日至2011年12月30日，月租345.33元；租金按年结算，由乙方在每年的第10日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同；其他约定：1.乙方租住人员必须为《房屋安置协议》里所示人员，具体姓名：陈然、陈某甲、陈某乙、陈某丙，乙方不得将该房屋转租或分租，转借他人使用，如违反则视乙方违约，甲方有权收回房屋并保留对乙方违约的追索权；2.租赁期满后，租赁双方需重签《租赁合同》方能续租，如乙方购买了房屋，须无条件地退回该房屋给甲方；等。
同日，广州洪某置业有限公司出具收据给陈然，内容：今收到陈然租住保利丰某百合阁2711房租金345.33元／月，时间2008年12月31日至2011年12月30日共12431.88元。
广州洪某置业有限公司分别于2012年1月10日、2012年12月20日、2013年12月18日和2014年12月16日邮寄《关于知会尽快签订租赁合同及交纳租金的函》和《关于尽快签订﹤租赁合同﹥及交纳租金的函》给陈然，陈然确认收到其中两份，但不记得是哪两份。
2015年6月12日，广州保利丰现代物业发展有限公司出具《居住证明》载明，广州市海珠区洪德路保利丰花园百合阁（洪德路龙珠街11号）2711房居住人为陈然，自2009年1月4日起一直在此居住；等。
广州洪某置业有限公司为证明其是涉案房屋的开发企业及产权人，还提交如下证据：《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《建设工程报建审核书》、《申请门牌呈批表》、《广东省广州市商品房预售许可证》。陈然对上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。
广州洪某置业有限公司于2015年7月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除广州洪某置业有限公司与陈然于2008年12月31日签订的房屋租赁合同，陈然将承租的房屋交还广州洪某置业有限公司；2、陈然向广州洪某置业有限公司支付从2012年1月起至陈然归还承租房屋之日拖欠的租金（租金标准为345.33元／月）；3、陈然向广州洪某置业有限公司支付从2011年12月31日起至陈然归还承租房屋之日的违约金（每日0.35元）；4、陈然承担本案的诉讼费用。
本案原审庭审中，广州洪某置业有限公司、陈然均确认以下事实：陈然已支付了从2008年12月31日起至2011年12月30日的租金，从2012年1月起至今未支付租金，涉案房屋尚未通过法定验收。广州洪某置业有限公司表示其只知道陈然一人现在涉案房屋居住，要求陈然一户搬出涉案房屋，不追加其他实际居住人参加本案诉讼。陈然表示涉案房屋现由陈然及其妻子陈某甲、儿子陈某乙、儿媳妇黄某、孙某居住；除了黄某，其他实际居住人户籍均在涉案房屋。
原审法院认为：广州洪德置业有限公司、陈然签订的《广州市房屋租赁合同》是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据合同约定，租赁期限从2008年12月31日至2011年12月30日，月租345.33元；租金按年结算，由陈然在每年的第10日前按现金付款方式缴付租金给广州洪某置业有限公司。现上述合同约定的租期已届满，陈然继续使用涉案房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。广州洪某置业有限公司主张陈然从2012年1月起未支付租金，陈然予以确认。故对该事实，原审法院予以认定。故广州洪某置业有限公司要求陈然按345.33元／月的标准支付从2012年1月起的租金合法有理，原审法院予以支持。虽然陈然与广州洪德置业有限公司签订了《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》，租赁涉案房屋居住使用，但该房屋尚未通过法定验收合格，不符合生效判决要求，陈然亦辩称该房屋为临时安置居住，并以广州洪某置业有限公司不履行生效判决为由，多次申请原审法院强制执行延期补助费等，所申请执行的延期补助费已至2014年7月14日，该案尚在执行中。故广州洪某置业有限公司在未安置符合生效判决要求的房屋给陈然回迁居住的前提下，要求解除租赁合同、陈然交还房屋并支付违约金不妥，且陈然并非恶意拖欠租金，未付租金乃是事出有因，故对广州洪某置业有限公司上述诉讼请求，原审法院不予支持。陈然应支付租金至本判决生效之日止。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年11月18日作出如下判决：一、陈然在本判决生效之日起10日内，按345.33元／月的标准向广州洪某置业有限公司支付从2012年1月1日起至本判决生效之日止的租金；二、驳回广州洪某置业有限公司其他诉讼请求。本案一审受理费274元，由广州洪某置业有限公司负担105元，陈然负担169元。
判后，上诉人广州洪某置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人间的房屋租赁合同关系己于2011年12月30日因合同约定租期届满而终止，自2012年1月至今，涉案房屋一直为被上诉人非法无权占有使用。被上诉人不仅未支付任何对价，且对上诉人数次催促重签租赁合同及交纳占用涉案房屋使用费的书面通知未为理会。一审判决仅以被上诉人继续使用涉案房屋此单一事实为由，粗率认定原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。此认定不啻为对被上诉人持续侵害上诉人合法权利这一不适法状态的司法肯定，事实认定不清，法律适用错误。2008年12月31日，上诉人与被上诉人签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“原合同”），约定上诉人将涉案房屋出租给被上诉人居住，租赁期限为2008年12月31曰至2011年12月30日。原合同还约定，租赁期届满，被上诉人应将原承租房屋交回上诉人，如需继续承租房屋，应提前60日与上诉人协商，双方另行签订合同。原合同租期届满之后，被上诉人未依约腾退涉案房屋，亦未在原合同约定的协商期内就是否继续承租房屋与上诉人协商。上诉人在此后长达四年有余的时段内四次致函被上诉人，催促其协商签订租赁合同，并交纳无权占用涉案房屋期间的使用费，被上诉人均未理会。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。该条规定了租赁期届满之后，原租赁合同的法定更新。要构成这种法定的默示更新，需满足以下条件：租赁期间届满，承租人仍继续对租赁物为使用收益，出租人亦不反对；承租人继续支付租金，而出租人也接受了。当事人有此行为即可以推定双方有继续租赁关系的意向，租赁期限视为更新。本案中，原合同已经约定了合同更新的方式，根据合同自由的原则，应严守合同既有的约定，排除法定更新的适用。即令可适用合同法该条规定，被上诉人也从未在此期间交纳过租金，双方继续租赁关系的意向从何某推知一审判决认定双方原租赁合同继续有效，不仅毫无事实基础，在法律构成要件方面亦多有缺失。这一认定无异于肯定了被上诉人持续侵害上诉人对涉案房屋的占有、使用以及处分受益权利，对上诉人而言是有失公平的。二、退一步说，即令双方如一审判决认定存在不定期房屋租赁关系，根据原合同约定的解除权条款，上诉人亦有权解除该合同，收回涉案房屋。原合同第六条第四款后段规定，乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。到本案一审起诉之日为止，被上诉人未付租金时段累计已达42个月之久，上诉人数次催告均为被上诉人所漠视。在此被上诉人根本违约的情形下，延续双方租赁关系的可能性尽失，继续履行原租赁合同只会导致上诉人持续的租金损失。原合同既已约定了解除权，在解除的事由成就之时，上诉人即有权解除原合同，收回涉案房屋。三、本案乃房屋租赁合同纠纷，一审判决罔顾被上诉人自2009年1月以来至今一直居住在涉案房屋的事实，仅以涉案房屋未通过法定验收合格，不符合本案房屋租赁合同关系形成前，被上诉人对上诉人提起的另一房屋拆迁合同纠纷判决要求为依据，否定上诉人基于原房屋租赁合同约定，行使解除权的权利。说理牵强，毫无事实基础和法律依据。2007年3月13日，广州市海珠区人民法院作出（2007）海民三初字第40号判决，判令该案被告（本案上诉人）在判决生效起30日内将通过法定验收合格的《房屋拆迁安置协议》约定房屋给该案原告（本案被上诉人）回迁居住。2007年10月19日，被上诉人在《百合阁二十七层平面图》上签名并留言“本人同意以百合阁2711房为拆迁户回迁房”。2008年12月15日，上诉人与被上诉人签订《补充协议》，约定将被上诉人安置于上述留言中所称涉案房屋。2008年12月31日，双方就涉案房屋签订本案所涉之房屋租赁合同。2009年1月至今，被上诉人一直在涉案房屋居住。涉案房屋虽未通过法定验收，但该状态被上诉人在接受安置之时，以及签订房屋租赁合同前即已知悉，且被上诉人在涉案房屋居住已近七年之久，此事实足已证明涉案房屋能够达到租住条件。本案乃因被上诉人拒不重签租赁合同，拒不交纳租金而起，一审判决亦已认定原租赁合同合法有效，上诉人基于一个合法有效的房屋租赁合同约定的解除权，在解除事由成就之时，为何又因另案房屋拆迁合同纠纷判决而不得行使被上诉人在上述房屋拆迁合同纠纷一案的判决中已获相应法律救济，即令其认为尚未获完全救济，该案亦尚在执行中，被上诉人为该案判决所确定的权利并未受到影响。两案基于不同法律关系而起，一审判决将在法律上毫无关联的两案事实混淆，首先认定本案房屋租赁合同有效，继而又以另案判决否认涉案房屋作为房屋租赁合同标的的适格性，进而否定上诉人的合法合同解除权，法理前后失据，逻辑自相矛盾。综上所述，上诉请求：请求二审人民法院依法撤销（2015）穗海法民三初字第1464号判决第二项，并依法改判：l、判令解除上诉人和被上诉人于2008年12月31日签订的房屋租赁合同，将涉案房屋交还上诉人；2、判令被上诉人向上诉人支付从2011年12月31日起至被上诉人归还承租房屋之目的违约金共计447元（暂计至2015年6月30日，共1227日，每日0．35元）；3、判令被上诉人承担本案上诉费用。
被上诉人陈然答辩称：一、本案上诉人对涉案房屋不具备租赁的法定条件，无权对租金提出主张。二、上诉人没有履行《房屋拆迁安置协议》，强迫被上诉人签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，该合同及协议并非被上诉人真实意思表示，应属无效合同。三、上诉人提出的事实主张缺乏完整和法律依据，其上诉请求不合理，其至今未履行生效判决拖欠金额二十多万元，应尽快履行。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案双方当事人是基于之前的拆迁关系处理而签订涉案房屋《广州市房屋租赁合同》。在拆迁关系中，已有生效判决认定上诉人违约并应承担安置及补偿义务。上诉人未按生效判决执行的情况下，仅单独就本案的租赁关系提出被上诉人违约并要求解除合同收回房屋的主张不符合本案事实，原审不予支持并无不当。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广州洪德置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 李 杨