广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初890号
原告陈海明，男，1993年5月1日出生，汉族，广东省罗定市人，住广东省罗定市。
委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
委托代理人曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。
被告罗定市民盛房地产有限公司，住所地：广东省罗定市。
法定代表人黄晓梅，总经理。
委托代理人赵勇，广东广鑫律师事务所律师。
委托代理人李水弟，广东广鑫律师事务所律师。
原告陈海明诉被告罗定市民盛房地产有限公司（以下简称“民盛房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员李云福独任审判，于2016年6月13日第一次公开开庭进行了审理，因案情复杂，本院于2016年8月3日裁定将本案转为普通程序审理，并于2016年10月25日第二次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告的委托代理人朱靖、曾琪杰，被告民盛房地产公司的委托代理人赵勇、李水弟到庭参加诉讼；第二次开庭原告的委托代理人曾琪杰，被告民盛房地产公司的委托代理人李水弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年2月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于罗定市某商品房，合同约定总房款为431955元，被告应当在2015年6月1日前按照约定的“该商品房经验收合格”的条件交付，交付时还需提供“该商品房经验收合格”的证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，约定被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。双方签订上述合同后，原告按照合同约定履行。2015年5月23日，被告向原告发出《某花园延期交房通知书》，明确表示不能如期交房，并认为其将按照合同第九条承担逾期交房的违约责任，同时还通知预计2015年8月30日前启动交付。但直至原告起诉时止，被告未能向原告出示《建筑工程竣工验收报告》的证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。原告认为，被告的逾期交房违约行为存在两方面的逾期：一方面是交付期限的逾期，另一方面是未能取得《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的逾期。被告逾期交房的违约事实明确，证据充分，被告应当承担合同第九条约定，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至原告清楚知道商品房符合验收合格之日止的逾期交房违约金。暂计至2016年5月5日的逾期交房违约金为：431955元×338天×0.05%＝73000.40元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告支付从2015年6月2日起至2016年5月5日的逾期交房违约金73000.40元，从2016年5月5日起的逾期交房违约金，每日按商品房总价款的431955元的0.05%的标准计至被告向原告送达书面的《工程竣工验收报告》之日止。2、案件受理费用由被告承担。
为证明其主张，原告在举证期间提交了如下证据：1、身份证，证实原告的诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》，证实原、被告双方签订《商品房买卖合同》的事实，以及双方约定的合同内容。3、首期款、按揭款发票联，证实原告已经付清房款的事实。4、某花园延期交房通知书，证实被告逾期交房的事实，以及被告承诺承担逾期交房违约责任。5、收楼通知书、快递单、信封，证实原告在第一次庭审后收到被告于2016年6月24日快递寄出的收楼通知书，这是被告主张的竣工验收日期2015年8月28日之后第一次发出的有效的收楼通知书。
被告辩称：一、被告按期达到合同约定房屋实物交付条件，原告拒不受领房屋属于其行权不当，理应自行承担不利后果。1、本案房屋所签订的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定：“出卖人应当在2015年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。”即双方当事人约定的商品房交付条件为“商品房经验收合格”。被告已在2015年8月28日全部完成商品房竣工验收工作，房屋通过竣工验收合格完全具备约定交付使用的条件。2、被告已于2015年8月24日书面通知原告，告知原告商品房已达到收楼条件，通知原告按通知时间前来被告处办理收楼手续。3、原告误解自身合同权利拒绝受领符合约定交付条件的房屋，该事实的性质不是被告延期交楼，而是原告错误行权，其不当行为的不利后果应自行承担，更不能要求被告对其赔偿。二、本案原告的行为属滥用权利。1、有关本案交付房屋延期问题，被告在发出交楼通知书前一直都按合同约定与客户沟通，通知房屋的建设进度，并发出书面通知对情况进行解释，并告知房屋在2015年8月30日前完成竣工验收并启动交付程序。对合同约定的交楼时间与实际通知交楼时间（2015年8月28日）之间的实际延误时间，被告一直明确告知原告愿意按合同约定赔偿原告损失。2、2015年8月28日，被告在售楼部交楼现场通过书面公示等方式，说明了目前房屋竣工验收情况，而原告在明知被告已完成竣工验收的实际情况，却无理拒绝接收符合交楼条件的房屋，更有甚者，还有一些原告提出要被告完成小区门口的公路才肯收楼。有关原告的行为显属滥用权利，违反我国《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”以及第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”中关于诚实信用、遵纪守法等善意履行合同的基本要求。综上，本案原告诉讼无理，被告只应承担合同约定交楼日期起至2015年8月28日之间实际延期交楼的违约金，恳请法院依法驳回被告的其余诉讼请求。
为证明自己的主张，被告提供了以下证据：1、营业执照，证实被告的诉讼主体资格。2、预售许可证，证实被告分别在2014年1月16日、2014年9月26日办理了预售许可证。3、建设工程验收备案通知书、建筑工程竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书，证实被告预售的房屋在2015年8月28日已通过验收合格，达到约定的交楼条件。4、收楼通知书、证明，证实被告在2015年8月24日寄送收楼通知书给原告。5、照片，证实被告的验收资料已在销售部大堂公示。
对原、被告双方提供的证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的全部证据无异议，并认为原告提供的证据2第八条讲到交房的条件为经验收合格，按目前的法律行政法规规定，是指经过勘察、设计、施工、监理、建设五方进行竣工验收合格。
原告对被告提供的证据1、2无异议。对证据3有异议，认为对建设工程的验收备案通知书的真实性无异议，对内容有异议，没载明工程是什么时候通过竣工验收；对建筑工程竣工验收报告的真实性、合法性有异议，原告开庭前收到的是被告提供的建筑工程竣工验收报告的封面和最后一页，后原告要求被告举证完整的建筑工程竣工验收报告，但被告第一次举证的建筑工程竣工验收报告的封面的日期是2015年8月24日，第二次的封面日期是2015年8月28日，时间上不一致，所以原告对建筑工程竣工验收报告的真实性存在合理的怀疑，根据被告第二次补充举证的验收报告的第二页工程概况一栏的验收日期是空白的，监督单位是填写错误的，根据住建部的建质（2013）171号《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第三条和第六条，监督单位应该是罗定市城乡建设局和罗定市建筑工程质量监督站，而且监督编号是空白的，这个足以证实被告是没通知监督单位参与现场监督，没有监督单位到场的验收是不合格的，这份验收报告不符合法定的竣工验收要求，并没附有刚才的《竣工验收规定》第七条以及第五条当中要求的法定附件，包括工程竣工报告、工程质量评估报告，质量检查报告、工程质量保证书等，该验收报告没经法定的验收程序进行，因此验收组织栏全部是空白，根本没组织人员进行验收，第二页的承建单位及施工图审查的单位的名称及资质证号是空白的，第三页验收组织栏全部是空白的，反映不出什么人员参与了工程的验收，第四页所有的分项验收意见是空白的，这些工程各个分项是否经过验收、没有加具意见，第五页验收人员签名参加人员是非常不完整的，根据验收规范，除了五大公司人员参加验收外，还必须有行政的主管部门派人员参加验收，但该页无法显示相关行政人员参加验收，验收报告第六页工程验收结论是很概括性的，对如何验收合格、如何评定合格均无反映。验收报告的第三页上面第二点的验收程序的第5点是明确规定专业验收组发表意见，验收组形成工程竣工验收意见并签名，但验收报告上的专业组和验收组均是空白，上面均没任何的意见和签名，因此对于被告提供的验收报告的真实性、合法性均不予确认；对住宅使用说明书、住宅质量保证书的真实性无异议，但根据买受人的反映，被告从未向原告出示过这两份说明书。对证据4的收楼通知书及证明的真实性无异议，但认为收楼通知书是不具有合法性，理由是：被告发收楼通知书的时候尚未取得工程的竣工验收报告，所发出的收楼通知书对原告无约束力，原告对于未具备法定交付条件的房屋是有权拒绝交接，即使被告是在2015年8月28日取得了竣工验收报告，但是取得竣工验收报告之后被告并没再次向原告发出收楼通知书，视为被告未履行通知义务，因为根据商品房买卖合同第八页第十一条的交接规定，“该书面通知的发出的前提条件是商品房达到交付条件之后……”，被告提供的书面收楼通知并不是在商品房达到交付条件之后发出的，而是在未达到交付条件之前发出的，所以对于原告是没有任何的效力的。对证据5的真实性、合法性、关联性都不予确认，认为照片所反映的公示文件内容的时间无法证实公示的文件具有合法性。
在庭审前，由于被告在举证期间提供的证据《建筑工程竣工验收报告》只有首尾两页不完整，原告要求被告提供完整的《建筑工程竣工验收报告》，被告遂重新复印提供了完整的《建筑工程竣工验收报告》。原告认为被告在举证期间提供的《建筑工程竣工验收报告》封面填写的验收日期为2015年8月24日，后提供的《建筑工程竣工验收报告》封面填写的验收日期为2015年8月28日，且很多地方是空白的。据此，本院遂于2016年8月9日去函咨询罗定市城乡建设局：1、你局是否已于2015年8月28日向被告发出了《建设工程验收备案通知书》，称某花园工程已经通过竣工验收，通知被告备案？2、被告所提供的《建筑工程竣工验收报告》是否属于完备的验收报告？该验收报告是否可作为向建设行政主管部门作为备案的必要资料之一？该局于2016年8月12日复函称：1、罗定市某花园工程于2015年8月28日由建设单位组织五大责任主体进行工程竣工验收并通过验收，我局于2015年8月28日向建设单位发出《建设工程验收备案通知书》。2、贵院提供被告的《建筑工程竣工验收报告》不属完备的竣工验收报告，与我局竣工验收时审查的资料有较大的出入。《建筑工程竣工验收报告》是作为向建设行政主管部门备案必要资料之一。同时，该局附了一份其存有的被告提交的《建筑工程竣工验收报告》。
经庭审出示质证，原告认为，在本案开庭前一直无从知晓被告何时竣工验收合格，因为在起诉之前原告的委托代理人到建设局调查时，建设局称没收到被告的竣工验收报告，所以对被告提供给建设局的这份竣工验收报告的合法性有异议，认为关键是看建设局何时收到被告提交的竣工验收报告，因为根据该竣工验收报告第一页的背面的填写说明，该报告是由被告负责填写的，一式七份，而且每份都是一致的，但明显被告前后分别出具了两份完全不一致的验收报告给法庭和建设局，如：1、被告提交给法庭的竣工验收报告第2页的开工日期和验收日期都是空白的，而建设局出具的就是手写填上去的。2、被告提交给法庭的竣工验收报告的第3、第4页空白的地方，在建设局出具的就变为打印的字体。3、两份竣工验收报告的第3页在编辑排版上完全不一致。4、被告提交的第4页是有页码的，但在建设局出具的第4页没有页码。根据谁主张谁举证的原则，原告认为被告向法庭提交的竣工验收报告所呈现的内容才符合事实，建设局出具的竣工验收报告有明显后补的痕迹，被告完全是有足够的时间在第一次开庭之后后补验收报告。
被告对建设局的回复函及所附的《建筑工程竣工验收报告》无异议，并称提供给法庭的竣工验收报告是由于工作人员搞错了，拿了一份不完备的验收报告交来，实际上被告已将完备的竣工验收报告交到罗定市城乡建设局。
综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对经原、被告双方质证无异议的证据，本院予以采信。对双方质证有异议的证据，本院将综合本案案情及其他证据佐证情况进行认定。
经审理查明：被告民盛房地产公司是位于罗定市某街道某路某花园商住小区的房地产开发商。2014年2月24日，原告陈海明与被告民盛房地产公司签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某花园某号房，用途为住宅。第四条约定该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为431955元。第六条约定付款方式为银行按揭付款方式，买受人须在签署购房合同时即付清首期款金额人民币共131955元，余款300000元整于签署合同之日起十五日内办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2015年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人必须在出卖人发出房屋交付通知书之日起15日内或买受人领取房屋交付通知书之日起5日内办理房屋交付手续。如买受人未按合同约定办理房屋交付手续的，自房屋交付通知书通知的办理房屋交付手续的时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，本合同项下的商品房的毁损、灭失的风险及物业管理费由买受人承担。
合同签订后，原告于2014年4月3日向被告支付了首期房款131955元。2014年7月18日，原告向被告支付了剩余购房款300000元。至此，原告已全额付清购房款431955元。
2014年1月16日，罗定市城乡建设局向被告核发了某花园C栋的《广东省罗定市商品房预售许可证》。2014年9月26日，罗定市城乡建设局向被告核发了某花园A、B栋的《广东省罗定市商品房预售许可证》。
2015年5月23日，被告向原告发出《某花园延期交房通知书》，通知原告其未能按合同约定时间交楼，是因市政工程和市政管网工程等影响，并预计将于2015年8月30日前启动交付，表示将会根据合同第九条的约定承担补偿责任。
2015年8月24日，被告向原告邮寄发出《收楼通知书》，通知原告于2015年8月28日至2015年8月30日期间办理收楼手续。
2015年8月28日，由建设、勘察、设计、施工、监理五个单位组成验收组，对被告的某花园项目工程进行了验收，经验收组一致同意验收，评定合格，被告取得了某花园《建筑工程竣工验收报告》。被告又将该验收报告及《罗定市某花园住宅质量保证书》、《罗定市某花园住宅使用说明书》张贴于销售部大堂进行公示。
同一天（2015年8月28日），罗定市建筑工程质量监督站向被告发出了《建设工程验收备案通知书》，称被告建设的某花园工程已经通过竣工验收，通知被告办理备案手续。
2016年5月5日，原告诉至本院，认为被告所提供的《建筑工程竣工验收报告》不真实、不合法，涉案商品房未达到合同约定的交付条件，要求被告按合同约定支付逾期交房违约金直至被告向其送达书面的《工程竣工验收报告》之日止。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：一、被告向原告发出收楼通知书，通知原告收楼的时间涉案商品房有无达到合同约定的交付使用条件？二、被告向原告发出的收楼通知书对原告是否具有约束力？三、被告已逾期交楼，但逾期交楼违约金应如何计算？
针对上述焦点，本院作如下认定：一、被告向原告发出收楼通知书，通知原告收楼的时间涉案商品房已达到合同约定的交付使用条件。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”，但再没有具体的约定。而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，本院认为，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条规定：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。因此，结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格，而第二项的“商品房经综合验收合格”是指五方验收加项目验收合格。故双方约定的交付条件为质监机构确认的五方竣工验收合格。综上所述，由于双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房交付条件，而非需以建筑工程竣工验收备案表即行政备案作为交付条件。
虽然被告前后两次提供的《建筑工程竣工验收报告》以及与罗定市城乡建设局复函所附的《建筑工程竣工验收报告》存在不一致的情况，但三份《建筑工程竣工验收报告》最后一页即工程验收结论页建设、勘察、设计、施工、监理五个单位所填写的日期均为2015年8月28日，工程验收结论均为：同意验收，评定合格，结论经项目工程的建设、勘察、设计、施工、监理五个单位盖章予以确认。且罗定市城乡建设局在回复函中明确回复称罗定市某花园工程已于2015年8月28日由建设单位组织五大责任主体进行工程竣工验收并通过验收，该局已于同一天向建设单位发出《建设工程验收备案通知书》。即某花园项目工程在2015年8月28日已通过竣工验收合格，并得到了建设行政主管部门的认可。故本院认定，被告向原告发出收楼通知书，通知原告收楼的时间涉案商品房已达到合同约定的交付使用条件。
二、被告向原告发出的收楼通知书对原告具有约束力。因被告的某花园工程已于2015年8月28日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格。虽然被告在某花园工程取得竣工验收报告前几天就通知原告收楼，但考虑到被告在对自身某花园项目工程的进展方面较为了解，对工程何时能通过竣工验收进行预判后，为了避免扩大损失，提前几天向原告发出收楼通知书并无不妥。而被告于2015年8月24日向原告发出的收楼通知书，载明的收楼时间为2015年8月28日至30日期间。即被告通知原告收楼的时间，涉案商品房已达到交付使用条件。故原告认为涉案商品房在被告通知其收楼时，并未达到交付使用条件，且收楼通知书在工程竣工验收合格前发出，对其没有约束力的主张，理据不足，本院不予支持。
三、被告已逾期交楼，逾期交楼违约金应计算至其向原告发出收楼通知书通知原告收楼日（2015年8月28日）的前一日止。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2015年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即本案原告。但被告的某花园项目工程于2015年8月28日才经验收合格，被告于2015年8月24日才向原告邮寄发出收楼通知书，通知原告于2015年8月28日至30日期间收楼。即被告的实际交付使用时间明显超过合同约定的交付使用时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告违反了合同的约定，构成逾期交楼，故被告应承担相应违约责任。又根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行……。由于被告未按合同规定的期限在2015年6月1日前将涉案商品房交付原告使用，至其向原告发出收楼通知书通知原告收楼日（2015年8月28日）的前一日止，逾期时间为87天，符合上述条款逾期不超过90日的约定，原告于2014年7月18日已付清房价款431955元，故被告应按该合同的约定以每日万分之五支付违约金18790.04元（431955元×5／10000×87天）给原告。原告认为被告通知其收楼时涉案商品房并未达到交付使用条件，违约金应从2015年6月2日起按总房价每日万分之五计至被告向其送达书面的《工程竣工验收报告》之日止的主张，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
由被告罗定市民盛房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈海明支付从2015年6月2日起计至2015年8月27日止的逾期交楼违约金18790.04元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1626元（原告已预交813元），由被告罗定市民盛房地产有限公司负担418元，原告陈海明负担1208元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 李云福
审 判 员 刘新可
代理审判员 陈志苹
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 罗列君