安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00807号
上诉人（原审原告）：丁玉山，男，1961年12月1日出生，汉族，住安徽省天长市。
上诉人（原审原告）：王明芳，女，1989年7月22日出生，汉族，住址。系丁玉山之妻。
上述两位上诉人的共同委托代理人：李志萍，安徽李志萍律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡艳，女，1974年10月13日出生，汉族。
委托代理人：刘家东，安徽世浩律师事务所律师。
上诉人王明芳、丁玉山因不当得利纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院于2014年4月25日作出的（2014）天民一初字第00028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月24日公开开庭审理了本案，上诉人王明芳及其委托的代理人李志萍、被上诉人胡艳的委托代理人刘家东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：位于天长市建设西路旧改一期3号楼门面房94.5平方米及二楼102.04平方米房屋的产权人为张启红和郁士文，两人于2008年12月31日将该房作为经营用房租赁给胡艳使用，租期5年，直至2013年12月30日。王明芳通过胡艳的门面转租广告认识胡艳后，双方即商谈剩余2年租期的转租事宜。2012年1月4日，张启红、郁士文和丁玉山、王明芳、胡艳三方到场，约定转租，丁玉山、王明芳将2012年的房租20万元通过银行转账的方式付给胡艳，收据由张启红、郁士文打给丁玉山、王明芳（该房租胡艳已付给了房东），丁玉山、王明芳实际接收了房屋。当日，胡艳出具收条一张给丁玉山、王明芳，内容为：“今收到王明芳、丁玉山门面转让费贰拾叁万元正（原彪马门面）不含任何货品，空房转让。收到人：胡艳”。2013年12月31日张启红、郁士文收回出租房屋。
原审法院认为：1、丁玉山、王明芳与胡艳之间的转租出租人是否同意。转租是指承租人经出租人同意，将房屋以承租人名义租赁给次承租人，房屋转租以后存在两个法律关系：出租人与承租人之间的租赁关系、承租人与次承租人之间的租赁关系。本案中胡艳在租赁期限内将承租的房屋转租给次承租人丁玉山、王明芳，已征得出租人的同意，此事实由三方陈述及出租人收取了次承租人房屋租金的证据予以证实；2、胡艳转租房屋时向王明芳收取了究竟是43万元还是23万元：本案中胡艳未到庭，代理人按照其授意认可收到丁玉山、王明芳23万元，并且承认其中20万元是通过转账方式、3万元是现金，但对这23万元究竟是什么款项、为何恰恰单独给付3万元及3万元给付的时间、地点、过程未作任何陈述，同时又表明转租房屋时含有附属设施，但与其本人出具给王明芳的收条中载明的空房转让自相矛盾；相反，丁玉山、王明芳提供的几位证人均能详细、客观地陈述亲身感知的事实，且几位证人与本案当事人和本案处理结果均无利害关系，同时又有胡艳认可的银行卡取款单、胡艳收到空房转让费23万元的书证收条等，相关证据能够相互关联、相互印证，胡艳对此既未有明确的异议，也没有提供任何证据予以反驳或推翻，综合全案，该院确认胡艳转租房屋时收取了王明芳20万元租金和23万元转让费；3、转让费是否应当返还：转让费是市场经济中产生的一种现象，其包含了门面房的地理位置、商业环境等无形的商业价值，王明芳在给付转让费时应当意识到该行为的性质以及可能的风险，现其在转让费早已实际履行完毕、租赁期届满后以不当得利提出返还，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回丁玉山、王明芳的诉讼请求。案件受理费5200元，减半收取2600元，由丁玉山、王明芳负担。
丁玉山、王明芳上诉称：2011年12月被上诉人胡艳因经营不善关门歇业，对外张贴小广告准备转让此门面房，上诉人联系到被上诉人胡艳，胡艳带上诉人找到房东张启红、郁士文商谈转租事宜，房东张启红、郁士文同意并与上诉人签订《店铺租赁合同》，将门面房租赁给上诉人，2012年1月4日，张启红、郁士文收取上诉人的20万元房租。上诉人与张启红、郁士文之间存在租赁关系，与胡艳之间不存在转租关系。胡艳隐瞒房东张启红、郁士文，欺骗上诉人收取转让费，胡艳无权收取上诉人23万元转让费。原判认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判胡艳返还23万元及利息损失3万元，一二审诉讼费由胡艳承担。
胡艳答辩称：上诉人歪曲事实，其与王明芳之间存在转租行为，转租发生在租赁人与房东的租赁期限。转让费是双方协商一致达成的行为，被上诉人有权收取转让费。该门面房在天长最繁华地段，普遍存在转让费的情况，属于行业惯例，而且也实际履行，不存在不当得利。一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉王明芳出示其与郁士文、郁士河（张启红丈夫）签订《店铺租赁合同》，证明从2012年1月1日起，两上诉人与两房东签订租赁合同，与房东郁士文、郁士河存在租赁关系，与被上诉人胡艳之间不存在转租关系。
胡艳质证认为：对该份店铺租赁合同》的真实性没有异议，但对王明芳的证明目的有异议，认为正是其与张启红、郁士文及丁玉山、王明芳三方协商，与张启红、郁士文解除租赁合同后，两位房东将房屋租赁给丁玉山、王明芳。
本院认证意见：对王明芳出示的其与郁士文、郁士河（张启红丈夫）签订《店铺租赁合同》的真实性予以认可，是在胡艳与张启红、郁士文解除租赁合同后，丁玉山、王明芳与两位房东签订房屋租赁合同，证明了两个租赁合同之间的关系。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，根据上诉人丁玉山、王明芳的上诉理由和请求及被上诉人胡艳的答辩意见，本案争议的焦点是：胡艳收到王明芳、丁玉山的23万元转让费是属于不当得利予以返还。
上诉人丁玉山、王明芳及被上诉人胡艳均认可之前胡艳与张启红、郁士文签订为期五年的《店铺租赁合同》，在租赁期间内，胡艳欲将门面房转让出去，胡艳及丁玉山、王明芳与房东张启红、郁士文三方经协商就门面房交接达成一致意见，在交接过程中，胡艳出具收条收取王明芳23万元转让费并注明无货物、空房转让。二审期间，王明芳出示其与郁士文、郁士河（张启红丈夫）于2011年12月31日签订《店铺租赁合同》，该份租赁合同说明是张启红、郁士文与胡艳双方同意解除租赁合同后，再与丁玉山、王明芳签订的，虽然是两个独立的合同，但说明之间存在关联性。
所谓门面房转让费在实际门面房租赁变更交易中客观存在，系交易双方根据市场交易习惯，自愿达成，且双方并已履行完毕。胡艳与张启红、郁士文的《店铺租赁合同》中也约定胡艳可收取转让费。上诉人丁玉山、王明芳诉讼要求胡艳取得23万元转让费为不当得利予以返还，丁玉山、王明芳作为不当得利请求权人，应当对欠缺给付原因的具体情形负举证责任。不当得利构成要件中，得利无法律上的原因不是消极事实，认定有无法律上的原因，需要充分的证据予以证实，使不当得利请求权达到足以令人信服的证据标准。故丁玉山、王明芳要求认定胡艳取得门面房转让费及转让费利息损失为不当得利予以返还，理由不能成立。
综上，上诉人丁玉山、王明芳的上诉理由不能成立，对其上诉主张不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5200元，由上诉人丁玉山、王明芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张立涛
审 判 员 谭庆龙
代理审判员 夏晓晖
二〇一四年九月十日
书 记 员 王成玮
附本案适用的法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。