浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温平民初字第363号
原告：冯方松。
委托代理人：金国望、金洁，浙江南瑞律师事务所律师。
被告：童宏法。
被告：詹美凤。
上列二被告委托代理人：项建挺、姜夏豪，浙江越人律师事务所律师。
原告冯方松与被告童宏法、詹美凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理，依法由审判员陈海琴适用简易程序于2015年10月13日公开开庭进行了审理，原告冯方松委托代理人金国望，被告童宏法、詹美凤委托代理人项建挺、姜夏豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯方松起诉称：被告称其持有坐落于平阳县昆阳镇童桥村童泰路29号（以下简称童泰路29号）经村改置换平阳县昆阳镇童桥花苑（以下简称童桥花苑）100平方米安置房一套。原告因生活居住所需，经平阳县红太阳房产中介所撮合，与被告于2011年4月12日签订《房地产卖尽契》一份，约定：原告向二被告购买上述房产一套，共计价款人民币668000元，原告先行支付628000元，余款40000元待所购房屋过户签字完毕后付清。同日，原告依约向被告履行了购房款支付义务，计628000元，但被告至今未向原告兑现并交付所购房屋。为此，原告曾多次向被告主张权利，要求兑现合同标的物，但均未果。
原告向平阳县昆阳镇童桥村民委员会（以下简称童桥村委会）及相关部门了解发现，童泰路29号房屋至今没有拆迁与安置，被告所称的童泰路29号房产也未经相关部门产权确认并与之签订相关产权调换协议。被告所称的拆迁置换的童桥花苑安置指标纯属虚假和空头，实际上系处于无标的物状态，造成原告至今未获得任何合同权益的严重损害后果。原、被告签订《房地产卖尽契》时，不仅没有向原告提供任何安置指标凭证，而且也未实际取得涉案合同标的相应权利。原告自2011年4月12日与被告签订安置房指标买卖合同来，至今已逾五年之久，涉案合同标的长期不能兑现，已造成原告合同目的不能实现。现原告起诉要求：1.解除原、被告于2011年4月12日签订的《房地产卖尽契》；2.二被告向原告返还购房款628000元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2011年4月12日起至被告实际履行之日止的利息（暂以628000元为基数，按月利率0.5%从2011年4月12日至2015年9月12日为166420元）；3.本案诉讼费由被告承担。
被告童宏法、詹美凤共同答辩称：（一）涉案安置指标或房产系真实、合法、有效，且正在建设过程中。童桥花苑系童桥村委会为旧村改造而建，涉案安置房指标对应的房产即童桥花苑对应的房产。童桥花苑于2008年8月开工建设。期间，因拆迁补偿政策调整容积率导致建设资金缺口，于2011年建成4幢多层楼房后停工至2014年上半年中旬。2014年5月开始，童桥花苑已复工建设。因此，对原告诉称合同标的处于无标的物、长期不能兑现的状态有异议。（二）被告童宏法、詹美凤已取得涉案安置房指标，故对涉案合同指标享有相应的处分权。被告童宏法与平阳县昆阳镇童桥经济合作社（以下简称童桥村经济合作社）于2009年3月5日签订《旧村改造补偿安置产权调换协议书》，于2010年10月18日签订《旧村改造拆迁补偿安置协议书》，并约定交房时间，因此，被告童宏法、詹美凤享有144.104平方米的认购指标。童桥村委会已出具相关证明证实被告童宏法、詹美凤的原童泰路29号房屋属旧村改造范围之内，且并经政府及主管部门确认该房屋拆迁事宜。综上，对原告诉称的拆迁指标是虚假和空头有异议。（三）涉案安置房买卖系一个特殊的买卖合同。受政府的拆迁政策调整等客观因素影响，从指标到交付房产需一个较长的过程，有别于其他商品房买卖，因此，涉案房屋买卖未约定交房时间。童桥花苑12幢高楼鉴于从2014年中才具备开工条件至今仅一年，尚未交付时属正常现象，原告在起诉之前一直未催促被告童宏法、詹美凤交付房屋。综上，原告要求解除合同不符合情理，不公平。（四）涉诉合同目的能够实现，原告起诉解除涉诉合同最大原因在于房价下跌。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
原告冯方松在本院指定的举证期限内提交如下证据：1.居民身份证（复印件）二份，证明原、被告身份信息；2.《房地产卖尽契》，证明原告向二被告购买童桥花苑安置房及合同约定的其他相关事实；3.收条，证明被告童宏法已收取购房款628000元的事实；4.童泰路29号房屋照片三张；5.童桥花苑建设工地照片四张；6.平阳县昆阳镇人民政府昆镇（2011）87号文件（复印件）；7.平阳县人民政府（2013）27号专题会议纪要（复印件），证据4-7证明童桥花苑至今未能完工建成，童泰路29号房屋未实际获得安置条件，被告至今无权享有童桥花苑相应指标权利等事实。
被告童宏法、詹美凤共同提交如下证据：1.平阳县昆阳镇童桥村旧村改造拆迁补偿安置协议书；2.平阳县昆阳镇童桥村旧村改造补偿安置调换协议（复印件）、童桥村委会于2015年8月26日出具的证明和测绘图，证据1-2证明被告童宏法与童桥村经济合作社签订《旧村改造拆迁补偿安置协议书》和《旧村改造补偿安置调换协议》的事实；3.关于同意平阳县昆阳镇城东新区B64-1地块（童桥花苑A区块）建设规模调整的批复，证明政府相关部门发布相关文件，支持涉案童桥花苑建设的事实；4.童桥花苑（二期）工程施工意向协议书；5.浙江省农村信用社业务委托书（复印件）；6.收款收据（复印件）；7.现场施工照片四张；8.水电费发票十八张（复印件，包括2015年9月童桥花苑施工电费发票），证据4-8证明童桥花苑安置房正在建设中，童桥村委会与承包人签订施工协议，并已支付相关的巨额工程款、水电费等事实；9.童桥村旧村改造资料汇编；10.前言；11.童桥花苑规划景观图，证据9-11证明童桥花苑概况；12.昆阳镇人民政府昆镇（2001）153号关于同意童桥村村改批复；13.平阳县人民政府（2002）8号专题会议纪要；14.平阳县发展计划局平计基（2003）218号关于昆阳镇童桥村旧村改造项目的批复；15.昆阳镇人民政府昆镇（2003）42号关于印发童桥村村改初步规划图纸会审会议纪要的通知；16.昆阳镇昆镇（2003）26号童桥村旧村改造规划方案会审纪要；17.平规建技（2005）39号童桥花苑A区块建筑设计方案评审纪要；18.平阳县发展计划局平计基（2005）117号关于昆阳镇童桥花苑A区块初步设计的批复；19.平阳县发展和改革局平发改投资（2007）6号关于昆阳镇童桥花苑A区块初步设计（调整）的批复；20.昆阳镇人民政府昆镇（2011）87号关于同意《昆阳镇童桥村旧村改造房屋拆建补偿安置实施细则》的批复；21.中共温州市委、温州市人民政府温委发（2003）97号关于将塘下镇岑头村等十三个村列为市级村庄规划建设试点村的通知；22.浙江省建设厅建村发（2003）256号关于公布“千村示范、万村整治”工程第一批省级规划建设试点村庄名单的通知；23.浙江省“千村示范、万村整治”工作协调小组办公室浙村整建办（2004）5号关于公布省级试点联系村的通知；24.平阳县人民政府平政发（2013）28号关于原则同意调整昆阳镇童桥村改造地块容积率的批复，证据12-24证明童桥花苑审批建设情况及先后被列为市级村庄规划建设试点村、省级规划建设试点村、省级试点联系村等名称的事实；25.平阳县人民政府（2013）27号专题会议纪要；26.平阳县县城东片开发建设领导小组办公室（2014）3号专题会议纪要，证据25-26证明政府部门于2013年2月5日同意调整容积率，于2013年3月11日、2015年5月19日召开协调会，协调各方进行“童桥花苑”建设，并形成会议纪要，以实际行动支持童桥花苑建设；27.浙江东正建设实业集团有限公司证明，证明浙江东宏房地产开发有限公司率属于浙江东正建设实业集团有限公司，双方系关联企业的事实；28.2015年9月童桥花苑现场施工照片，证明童桥花苑建设工地现场，监理公司工作人员正在现场的事实；29.童桥村委会于2015年9月15日出具的证明，证明童桥村旧村改造项目建设用地现不需要占用原地，故部分拆迁户暂不拆迁原房的事实；30.公示照片和名单，证明昆阳镇人民政府、昆阳镇城东片建设指挥部办公室等五部门联合发布公示，确认拆迁建设建筑面积、土地面积等拆迁事宜；31.童桥村委会于2015年9月出具的情况说明，证明涉诉房产施工具体现状。
经庭审质证，原告冯方松对被告童宏法、詹美凤提交的上述证据质证意见如下：证据1，被告童宏法、詹美凤已认可事后补充签订，且未经相关部门登记备案，是二被告与童桥村经济合作社恶意串通，是一份以合法形式掩盖非法目的的无效合同。事实上，被告童宏法、詹美凤未出资建设，且童桥村经济合作社未对童泰路29号房屋进行产权调换和未实际履行。证据2的平阳县昆阳镇童桥村旧村改造补偿安置调换协议未提交证据原件核对，真实性有异议，系童桥村经济合作社与被告恶意串通的非法证据。即使真实仅是产权调换意向，未约定具体的权利义务，不是正式的产权调换协议，对被告及童桥村经济合作社至今不产生权利义务的客观实际影响。证据2的童桥村委会于2015年8月26日出具的证明，真实性和合法性有异议，认为村委会不是房屋产权的确权机关，关联性由法院核实。证据2的测绘图真实性、合法性有异议。证据3真实性、合法性无异议，但不能证明被告童宏法、詹美凤取得安置指标。相反，证据3可以证明童桥花苑建设存在多方原因需要政府部门介入调解，且至今未能建成的事实。证据4-8真实性由法院核实，即使真实，客观性与合法性有异议，结欠的水电费、工程款是建造童桥花苑一期所发生的；童桥花苑出具的上述证据与本案存在利害关系，不能证明童桥花苑二期已建设完成，反而可以证明童桥花苑目前未建设的事实。证据9，二份童桥村委会证明内容不客观，依据被告童宏法、詹美凤提交的证据1，其应在扣除安置补偿费后再行支付建设费，不存在支付首付款的问题，这也说明了童桥村民委员会、童桥村经济合作社童桥村拆迁领导小区与二被告存在利害关系，出具的证据具有虚假性。证据10真实性无异议，还应提交权属证书佐证。证据9-26，真实性、合法性由法院核实，即使真实、合法，对关联性亦有异议，不能证明本案争议焦点，被告童宏法、詹美凤是否取得童桥花苑安置房或指标的权利。事实是童桥花苑二期至今连桩基未能建成，二被告提供上述一系列政府政策文件，亦掩盖不了合同目的无法实现的客观事实。证据27，真实性不能确定，合法性由法院认定，关联性有异议。证据28，真实性和拍摄时间、地点和制作人不能确定，关联性有异议。证据29，与本案不存在关联性，反而能证实二被告未取得童桥花苑安置房或指标的事实。证据30，真实性有异议，即使房屋面积经过确认，需进一步提交证据证实行政部门确权凭证，亦不能证明被告童宏法、詹美凤已履行了拆迁安置协议和已实际履行相应童桥花苑安置房指标的权利。证据31，童桥村民委员会为应付诉讼而制作的，内容具有不客观性。经法院现场勘查，有关配套项目和绿化根本没有完成，桩基未建设完工，不存在开工建设情况。
被告童宏法、詹美凤对原告冯方松提交的上述证据质证意见如下：证据1、证据3、证据6、证据7无异议。证据2无异议，主张原、被告的商品房交付时间未明确约定。证据4，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，童桥村旧村改造方式是异地安置，老房子可以不拆。证据5真实性无异议，可以证明施工建设的设施设备都在现场，童桥花苑工地较大，照片上显示的场所不是现在施工重点。
结合原、被告上述质证意见，本院对原告冯方松提交的证据认证意见如下：证据1-3本院予以认定。证据4，结合被告陈述，可以证实童泰路29号房屋现尚未拆除，本院予以采纳。证据5可以证实童桥花苑安置房未建设完工，本院予以认定。原告提交的证据6-7，原告虽未提供证据原件，但二被告对真实性无异议，结合上述认定的证据5，可以证实童桥花苑于2011年建成4幢多层楼房后停工，但无法证明童泰路29号房屋能够调换成童桥花苑安置房，故本院予以认定。本院对被告童宏法、詹美凤提供的证据认证意见如下：证据1是事后补签，且未明确安置房屋就是童桥花苑，亦未明确旧房腾空、拆迁和安置的时间。证据2的产权调换协议亦未明确调换的具体内容。证据2的童桥村委会于2015年8月26日出具的证明认证另行阐述。证据2的测绘图不能证明二被告已取得童桥花苑安置房。综上，证据1和证据2的产权调换协议、测绘图不足以证明被告童宏法、詹美凤是否可获得、何时获得童桥花苑安置房，因此本院对证据1和证据2的产权调换协议、测绘图均不予认定。证据3与本案不存在关联性，本院不予认定。证据4真实性不能确定，即使真实，仅是承包人的施工意向，不能证实已实际开工建设，故本院不予认定。证据5-6和证据8未提供原件，真实性不能确定，即使真实，不能说明12幢高层楼房已开工建设，故本院不予认定。证据7和证据28真实性予以认定，经本院核实，该照片显示的场地仅是童桥花苑工地的一部分，童桥花苑12幢高层占地部分已停工，并未正在施工建设中。证据9-27是童桥村的旧村改造政策，相关政府部门关于旧村改造的指导性文件，均不能证明童泰路29号是否已列入旧村改造范围，何时能置换安置房等事实，与本案不存在关联性，本院不予认定。证据2的童桥村委会于2015年8月26日出具的证明、证据29和证据31，没有相应机构组织负责人及证明经办人签名或出庭作证，故不能单独作为认定事实的依据，本院不予认定。证据30的名单未经政府部门盖章确认，不能证实该名单与公示的附表名单一致，故本院不予认定。证据30的公示照片，未提交原件，复印件模糊不清，无法辨别附表名单具体内容，故本院不予认定。
结合以上认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：被告童宏法、詹美凤系夫妻关系，均系童桥村村民。2011年4月12日，原告冯方松（乙方）与被告童宏法、詹美凤（甲方）签订了一份《房地产卖尽契》，约定：原告以668000元（包括造价，系多层平均价）向二被告购买童桥村童泰路29号经村改调换的童桥花苑安置房一套，建筑面积100平方米；甲方同意乙方暂欠肆万元整，在乙方办理产权过户完毕一次性付清；甲方分到拆迁第一套指标（多层或高层）归乙方；拆迁指标按100平方米抽签，由乙方自抽，层次抽高或抽低及高层造价差价由乙方承担；面积多退少补，价格随抽签时定价。同日，原告冯方松向被告童宏法、詹美凤给付童桥花苑房款628000元，被告童宏法、詹美凤除了向原告冯方松交付上述《房屋卖尽契约》和《收条》外未出示及交付任何文件，仅口头表示享有安置房。
另认定：童泰路29号房屋现尚未拆除，仍由二被告使用。被告童宏法、詹美凤至今未缴纳童桥花苑建设费。2011年8月10日，平阳县昆阳镇人民政府作出昆政（2011）87号文件，批复同意《昆阳镇童桥村旧村改造房屋拆迁安置实施细则》。2013年3月11日，平阳县人民政府召开专题会议，就童桥村村改工作进行研究，并形成专题会议纪要。会议纪要主要内容：村改安置房项目童桥花苑于2008年开工建设，后因资金缺口、政策调整等原因，开工后于2011年建成4幢多层楼房，后停工至今；童桥村、昆阳镇要共同加快项目前期进度，促进项目方案调整后早日恢复施工。童桥村旧村改造实行原房先拆先安置原则。现已经建好的4幢安置房由房屋已拆的村民先抽签安置，被告童宏法、詹美凤房屋还未拆迁故尚未得到安置房，目前无法确定安置房何时交付。
本院认为：原告冯方松与被告童宏法、詹美凤于2011年4月12日签订的《房地产卖尽契》，系双方当事人的真实意思表示，属合法有效，双方均应依约履行自己的义务。原、被告签订的上述契约买卖标的系童泰路29号经村改调换的童桥花苑安置房一套。原告签订涉案合同并支付价款628000元至今四年多，二被告至今未能获得童桥花苑安置房，亦不能确定何时能获得童桥花苑安置房，涉案合同标的物长期不能兑现，原告的合同目的不能实现。故原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已支付购房款628000元，故原告要求被告童宏法、詹美凤返还上述购房款，符合法律规定，本院予以支持。被告童宏法、詹美凤在未能确定是否可获得、何时可获得童桥花苑安置房的情况下将该标的出卖给原告，显然存在过错，原告作为买受人对涉案合同买卖标的情况未尽到必要的谨慎注意义务，亦存在过错。结合合同双方对合同解除均存在过错的情况，本院酌定因涉案合同解除造成的损失，合同双方各承担50%的责任。原告的购房款于2011年4月12日支付628000元，其利息损失应以原告支付的购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率从支付之日计算至判决确定的履行之日止，被告童宏法、詹美凤承担利息损失的50%。对原告超出此范围的利息损失主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、解除原告冯方松与被告童宏法、詹美凤于2011年4月12日签订的《房地产卖尽契》；
二、被告童宏法、詹美凤于本判决生效后十五日内向原告冯方松返还购房款628000元并赔偿利息损失（以628000元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的50%从2011年4月12日起计算至本判决确定的履行之日止）；
三、驳回原告冯方松的其他诉讼请求。
如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费11744元，减半收取5872元，由童宏法、詹美凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。上诉受理费11744元，至迟在递交上诉状之日起七日内，预交到温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审判员 陈海琴
二〇一五年十一月八日
书记员 郑一展