四川省广元市朝天区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0812民初694号
原告广元市兴和物业有限公司。
住所地：广元市利州区兴和苑。
法定代表人赖仕武，系该公司董事长。
委托代理人刘会英，四川通慧律师事务所律师。
被告邓菊，女，生于1980年10月9日，汉族，四川省广元市人。
委托代理人杨永平，男，生于1987年11月2日，汉族，四川省广元市人。（系被告丈夫）。
原告广元市兴和物业有限公司（以下简称物业公司）诉被告邓菊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理后，依法由审判员杨丽平适用简易程序，于2016年7月11日公开开庭审理了本案，原告物业公司的法定代表人赖仕武及其委托代理人刘会英，被告邓菊及其委托代理人杨永平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月25日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告居住的朝天区陵江峰阁小区提供物业管理服务，物业服务费按物价部门审定的电梯公寓住宅按建筑面积1元／月／平方米执行，原告对物业费优惠1年，按建筑面积0.8元／月／平方米收取，并约定由原告代被告代收代缴生活垃圾处理费5元／月／户，代收代缴公共水电分摊18元／月／户。合同还约定对拖欠物业服务费超过30天的业主，原告有权每天按2%加收滞纳金。合同签订后，被告只向原告缴纳了1年（即2011年4月15日至2012年4月14日）的物业服务费及原告代收代缴的生活垃圾处理费和公共水电分摊费，以后再未支付过物业服务费及生活垃圾处理费和公共水电分摊费，原告多次催收未果。被告的行为违反了合同法的规定，损害了原告的合法权益。故原告诉请法院：1、判令被告立即向原告支付2012年4月15日至2015年12月31日的物业服务管理费、生活垃圾处理费及公共水电分摊费共计5833.95元；2、判令被告按合同约定支付违约金；本案诉讼费由被告负担。
被告辩称，被告与原告签订的前期物业服务合同期限为1年，且该合同是与原告原法定代表人王成忠签订的，并未与赖仕武签订，因此原告请求被告缴纳2012年4月至2015年12月31日的物业服务费的理由不成立；原告改变了陵江峰阁小区的绿化用地的用途为停车场，私自开通小区后大门侵犯了被告等业主的合法权益，故被告不予缴纳物业费。
经审理查明，2011年4月25日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，甲方邓菊，乙方物业公司。该合同第四条第1款约定：乙方对陵江峰阁小区住宅楼共用部位、商场、小区共用设备设施及小区（包括道路、广场、园林绿化、公共环境、消防治安管理等）进行物业管理服务。第五条乙方提供的物业服务项目有：（1）公共秩序维护、安全防范事项的管理，包括安全监控、护卫巡逻、门岗执勤、车辆停放、消防值班等。（2）公共花木、绿化养护与管理.（3）公共区域照明、景观、工艺建筑物、共用设施设备（配电系统、智能化管理系统、消防、电视监视系统和红外线防盗系统）的运行，修缮、维护与管理。（4）附属建筑物、构筑物的修缮、维护与管理，包括小区内的道路、公共供电线路、公共供排水管道、公共厕所、化粪池、沟、井、车棚、停车场、物业办公楼、（5）公共部位和相关场地的清洁卫生，包括公共场所、街道路边、公用部位公共设备卫生保洁，垃圾收集和清运等共七项。第六条费用交纳方式。1、物业服务费主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）法定税收；（9）行业管理企业的利润。2、物业服务费用以政府部门审核定价执行；按其业主拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：0.8元／月／平方米（不含公共用水用电费用）；商业物业费按建筑面积1元／平方米／月计收；停车场停车费按90元／月／车计算；非机动车辆（不含电品车公共电源充电费用）物业费按10元／月／辆计算；摩托车停车费按30元／月／辆计收，乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。3、其他收费：（1）代收代缴生活垃圾处理费5元／月／户，（3）营业房水电保证金1000元／月／户。4、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中开支。5、物业费收取时间：业主应于房屋竣工验收，经政府相关部门验收合格后，以交房通知之日起交纳物业服务费用，业主或物业使用人在收楼时以现金的方式预交1年的物管费。6、公耗分摊：公共设施设备的运行、公用照明、绿化和保洁用水等，由受益业主分摊。第八条甲方的权利和义务……第九条乙方的权利和义务……第十条房屋的维护和修缮……第十一条约定了甲方安全使用物业的责任和义务。第十二条甲方实施房屋装饰、装修时必须遵守《住宅使用说明书》和《装饰、装修管理规约》的规定……第十三条甲方书面申请装饰装修施工时必须提供如下文书……第十四条甲方在实施装饰、装修施工前必须督促施工方，先向乙方交纳责任保证金1000元／月（不含利息）装修、建筑垃圾清运费400元／户……第十五条甲乙双方约定了堆放杂物和危险品的位置及车辆停放的位置和责任。第十六条甲乙双方在非政府指令的情况下，对于小区内的公用部位和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需改扩建必须与大多数业主协商认同后，报有关部门批准方可实施。第十七条甲乙双方不得在室内存放易燃、易爆有毒等危险品。第十八条本合同附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十九条此协议一式两份双方各持一份，自双方签字之日起生效，如有未尽事宜，双方另行协商。附：物业服务费以政府部门审核定价，电梯公寓住宅按建筑面积住宅：1元／月／平方米执行，营业房按建筑面积1.4元／月／平方米执行。乙方对物业服务费优惠收取，住宅按建筑面积0.8元／月／平方米执行，营业房按建筑面积11元／月／平方米收取，年限为1年。2012年4月15日至2015年12月31日被告欠原告的物业服务管理费、生活垃圾处理费及公共水电分摊费共计5833.95元。陵江峰阁小区业主委员会于2015年4月成立，在2016年1月1日才签订新的物业服务合同。另查明：陵江峰阁小区第一期取得《商品房预售许可证》的时间是2010年5月12日，其预售的住宅建筑面积仅为22446.03平方米，住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米的属住宅规模较小的情形，对此，经朝天区房地产管理部门批准，不必进行招投标选聘物业服务企业，2010年5月18日由建设单位广元市兴和建设有限公司以协议的方式选聘原告为该小区物业服务企业。
证实上述事实成立的证据有：
1、原告的营业执照及组织机构代码证、从业资格证，证明原告的主体资格；2、原、被告签订的物业服务合同及催款通知单，证明（1）原、被告签订物业服务的事实；（2）证明依据合同约定被告应向原告交纳物业服务费；（3）被告拖欠原告的物业服务费超过30天，原告有权加收2%的违约金；（4）证明原告向被告催收物业费被告未缴纳。
被告的质证意见：合同签订的期限为1年，被告在缴纳费用时，交纳了装修保证金1000元，是扣除了电梯的维修费。原、被告没有签订合同，被告与王成忠签订物业服务合同，并没有与赖仕武签订合同，因为兴和建筑和原告物业是一家人。原告的催款单上没有被告的签字，原告没有给被告打电话，是将催款通知单贴在门上的，被告告知了原告房屋质量有问题。
本院认证：证据1：原告的营业执照及组织机构代码证、从业资格证，是相关机关依法颁布，能够证实原告主体资格的合法性，与本案具有关联性，其效力本院予以确认；证据2、原、被告签订的物业服务合同及催款通知单，能够证明原、被告签订的物业服务合同，其物业优惠收费的期限为1年，合同并没有约定服务期限，但原告依据原、被告签订的合同履行了物业服务处于持续状态，原告法定代表人的变更，但法人物业公司并没有变更，该组证据为有效证据。催款通知单被告没有签字确认，但被告认可是原告将其贴在自家门上的，具有真实性，其效力予以确认。
被告向本院提交的证据：1、物业服务合同，证明物业服务期限为1年，超过1年没有与原告签订合同，后期收费无效；2、原告在小区绿化带改建停车场收费及改变水池的证据、陵江峰阁公摊电费收交明细、公示，证明公摊电费供电局与业主费用相差额度，证明了历次经费收支的清理情况不明确。
原告的质证意见：对物业服务合同的三性无异议，证明物业服务的优惠期限为1年有异议，并不是服务期限1年；关于车辆收费问题是业主委员会委托物业公司代收的，当时收取了90256元；将小区绿化带改建为停车场是业主委员会负责主持的，与原告没有关系。
本院认证：1、物业服务合同，系双方真实意识表示，并不能证实物业服务期限为1年，其物业优惠收费为1年，但原告一直在履行物业管理服务，其业主应当缴纳物业管理费，其证明后期收费无效的证明目的不成立；2、原告在小区绿化带改建停车场收费及改变水池的证据，将小区绿化带改建为停车场是业主委员会负责主持，与本案不具有关联性，其效力本院不予确认；陵江峰阁公摊电费收交明细、公示、证明公摊电费供电局与业主交纳费用相差额度，证明了历次经费收支的清理情况，原告在行使物业管理，被告持此组证据的证明目的不成立。
本院认为，原告物业公司与被告邓菊物业服务合同纠纷，本案争议的焦点是原、被告所签订的合同的履行期限，以及被告是否应向原告缴纳未交纳的物业服务管理费等费用。一、原告具有从事物业管理服务的主体资格。原告具有法人主体资格，因其是经工商行政管理部门核准登记的物业服务企业，取得了组织机构代码证和物业服务资格证，从事物业服务管理的工作人员的从业资格证。二、原告为被告所居住的小区提供物业管理服务符合法律规定。陵江峰阁小区第一期取得《商品房预售许可证》的时间是2010年5月12日，其预售的住宅建筑面积仅为22446.03平方米，符合《四川省物业管理条例》第三十六条第（一）项关于“（一）住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米的；”的规定，也符合国务院《物业管理条例》第二十四条第二款关于“住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务”的规定，对此，经朝天区房地产管理部门批准，不必进行招投标选聘物业服务企业，同意由建设单位广元市兴和建设有限公司以协议的方式于2010年5月18日选聘原告为该小区物业服务企业，为该小区提供物业服务，并依法签订了书面的前期物业服务合同。三、关于物业服务合同的效力及服务期限的理解。原、被告所签订的合同的附件中“附：物业服务费……乙方对物业服务费优惠收取，住宅按建筑面积0.8元／月／平方米执行，营业房按建筑面积11元／月／平方米收取。年限为1年。”是指的物业费优惠收取的期限为1年，并非物业服务期限1年。因此，该合同上并没有约定原告为被告居住小区提供物业服务的期限。根据国务院《物业管理条例》第二十六条的规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”《四川省物业管理条例》第四十五条规定“业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，向市、县级人民政府房地产行政主管部门备案。”的规定，陵江峰阁小区业主委员会于2015年4月成立，在2016年1月1日才签订新的物业服务合同，根据上列法律之规定，原告与被告等业主所签订的前期物业服务合同到2015年12月31日才自行终止。四、业主应当依法交纳物业管理费等费用。因原告已按物业管理服务合同履行了合同义务并未中断，且处于状态，业主应当交纳物业管理服务费等费用，符合国务院关于修改《物业管理条例》第四十一条的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”故原告诉请法院：1、判令被告立即向原告支付2012年4月15日至2015年12月31日的物业服务管理费、生活垃圾处理费及公共水电分摊费共计5833.95元；2、判令被告按合同约定的每天按2%支付违约金，与被告无不当理由拒交物业管理费等费用系违约，其承担违约金并未超过合同标的额的30%的法律规定相符，其请求成立，本院予以支持；被告辩解的被告与原告签订的前期物业服务合同期限为1年，且该合同是与原告原法定代表人王成忠签订的，并未与赖仕武签订，因此原告请求被告缴纳2012年4月至2015年12月31日的物业服务费的理由与签订的前期物业服务合同的约定不符，与法定代表人变更而法人并没有变更的相关法律规定不符，与原告履行了物业管理服务处于持续状态的案件事实不符，其不予交纳物业管理费的理由属不正当理由，不成立，本院不予采信；其辩解的原告改变了陵江峰阁小区的绿化用地的用途为停车场，无证据证实是原告所为，其理由不成立；其辩解的私自开通小区大门侵犯了被告等业主的合法权益，与原告经大多数业主同意，为大多数业主出入安全及生活方便，原告并未从中获取利益的案件事实不符，故不予缴纳物业费的抗辩理由不成立，本院不予采信。据此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，《中华人民共和国民法通则》第八十四条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
限被告邓菊于本判决生效之日起十日内向原告广元市兴和物业有限公司支付2012年4月15日至2015年12月31日的物业服务管理费、生活垃圾处理费及公共水电分摊费共计5833.95元，并按每天2%承担违约责任。
本案受理费减半收取为25元，由被告邓菊负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
审判员 杨丽平
二〇一六年八月十一日
书记员 李 君
附：相关法律条文
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国民法通则》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。