山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民四终字第213号
上诉人（原审被告）：吴家亮。
委托代理人：崔富华，山东东照律师事务所律师。
委托代理人：呼士栋，山东东照律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：胜利油田东方实业投资集团有限责任公司。住所地：东营市河口区仙河镇。
法定代表人：朱月福，董事长。
委托代理人：黄德升，山东汇研律师事务所律师。
委托代理人：王丁丁，山东汇研律师事务所实习律师。
上诉人吴家亮因与被上诉人胜利油田东方实业投资集团有限责任公司（以下简称东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市河口区人民法院（2014）河民初字第1133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴家亮的委托代理人崔富华、呼士栋，被上诉人东方公司的委托代理人黄德升、王丁丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东方公司向原审法院起诉称，2012年8月20日原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于河口区仙河镇神州路中段、编号为“立马电动车（集团院内）”的房屋，租赁期限自2012年9月1日至2013年8月31日。租期届满后，虽经原告多次催告，被告无正当理由拒不返还租赁物。为此诉至法院，请求判令：1、被告将位于仙河镇神州路中段、原告公司院内的二楼八间房屋腾空并交还原告，将在该院落内搭建的彩钢房拆除并将院落场地交还原告；2、被告向原告支付自2014年9月1日起至租赁物实际返还之日止的使用费，按每日246.58元计算；3、被告向原告支付违约金9000元；4、案件受理费由被告负担。
吴家亮辩称，1、其已于2013年3月18日将二楼八间房屋交还原告；2、2014年4月14日双方对院落场地达成了续租协议，约定租期为2014年4月14日至2018年10月14日，租金为45000元，被告已将该租金交清，双方应继续履行合同。
原审法院查明，2012年，原告东方公司作为甲方、被告吴家亮作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定甲方出租给乙方的房屋位于东营市河口区仙河镇神州路中段，房屋编号为“立马电动车（集团院内）”。第二条约定租赁期限自2012年9月1日起至2013年8月31日；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第三条约定房屋租金为45000元，于签订合同时一次性交清。第四条第3款约定乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案须事先征得甲方的书面同意方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。第七条第3项约定乙方应于房屋租赁期满当日，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。租赁期满后5日内，乙方仍不交还甲方房屋的，不需征得乙方同意，甲方有权处置乙方留存在出租房内的物品，同时按日租金的双倍标准收取占用费。第八条第1款约定如遇违约，违约方按年租金的20%赔偿对方；乙方逾期归还租赁房屋的，每逾期一天按原日租金的1.5倍向甲方交纳。第十一条约定合同期满后甲方不接收乙方自行添置的任何设施；严禁乙方私自乱搭乱建房屋，如需对房屋进行改建装修或增扩，必须征得甲方书面同意，合同到期后乙方自行搭建的房屋归甲方所有，如与甲方规划相抵触或存在安全隐患，应无条件拆除。庭审中，原、被告均主张该合同的租赁物包括位于原告公司院内的二楼八间房屋及整个院落场地。关于该租赁合同的签订时间，原告主张系2012年8月20日，被告则主张系2012年11月20日，但双方对各自的主张均未能提供任何证据证实。
该合同签订后，被告交清了租金45000元，原告将租赁物交付给被告使用。合同到期后，因被告未向原告交还租赁物，原告下属的东方公司饮食服务分公司于2013年12月4日向被告送达通知一份，写明“利马电动车，您所租赁的房屋已到期，我公司将于2013年12月31日将房屋收回，请您务必在规定的时间内将房屋、院落腾空并交与我公司”，被告在该通知下方用铅笔签署了“已收到吴家亮”。2014年4月14日，被告向原告交纳租金45000元，原告接收并出具收据。之后，被告未再向原告交纳租金，涉案租赁物至今仍由被告占有使用。
原审法院认为，原、被告之间的纠纷系双方在履行租赁合同过程中发生，本案应为房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点问题为：1、原、被告之间的租赁合同是否已经终止，原告要求被告返还租赁物，并拆除在院落内搭建的彩钢房的主张能否成立；2、原告要求被告支付违约金9000元，并按日租金的双倍支付2014年9月1日以后的使用费能否成立。
（一）针对第1个争议焦点分析如下：
原、被告于2012年签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。庭审中，双方均主张该《房屋租赁合同》的租赁物为原告公司院内的二楼八间房屋及院落场地，原审法院予以确认。2013年8月31日合同期满后，被告未交还租赁物，经原告下属的分公司通知，被告仍未在限定时间内交还，后其于2014年4月14日向原告交纳租金45000元，原告予以收取，双方继续履行合同，但未签订书面租赁合同。据此，原审法院认定双方之间达成了续租的合意，租赁期限为不定期。根据合同法的相关规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，合同解除后，承租人应当返还租赁物，现原告起诉要求被告返还租赁物，实为行使合同解除权，因此原审法院确认双方之间的租赁合同解除，由被告返还所租赁的二楼八间房屋及院落场地。庭审中，双方对于被告在院落内搭建彩钢房的时间存在争议，原告主张系2012年9月1日以后加盖，被告则主张自2009年3月份双方即建立起了租赁关系，该彩钢房系2009年3月份加盖，但双方对各自的主张均未能提供有效证据证实。原审法院认为，该彩钢房系被告为满足其经营需要而在租赁场地上加盖，合同期满后，其理应自行拆除，双方争议的加盖时间不影响被告的拆除义务。综上，原审法院对原告要求被告将二楼八间租赁房屋腾空、将在院落场地上加盖的彩钢房拆除，并将房屋及院落场地予以返还的诉讼请求，予以支持。
被告虽主张其已于2013年3月18日将二楼八间租赁房屋交还原告，但未能提供任何证据证实，并且2013年12月4日原告下属的分公司向被告送达的通知书内容中，明确限定被告在2013年12月3日交还房屋及院落，被告签收后亦未提出异议，因此原审法院对被告的上述主张不予采信。被告虽主张其与原告对院落场地达成了租期为2014年4月14日至2018年10月14日的续租协议，但对此未能提供任何证据证实，原审法院不予采信。
（二）针对第2个争议焦点分析如下：
原、被告建立不定期租赁合同后，未另行签订租赁合同，双方应按原租赁合同履行各自的义务。按照双方在原租赁合同中约定的租金标准，2014年4月14日被告交纳的45000元应为2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金，2014年8月31日以后的租金亦应按此标准交纳。双方在原租赁合同中约定的租金交付方式为预交，其至今未交纳2014年8月31日以后的租金，构成合同第八条第1款约定的违约情形，其应按年租金的20%向原告支付违约金，即9000元。原告主张被告存在租期届满后逾期交还租赁物的情形，违反了合同第七条第3款的约定，应自2014年9月1日起按日租金的双倍支付使用费，但由于其未能举证证明双方之间的不定期租赁合同在2014年9月1日前已经解除，故不能认定被告存在逾期交房的违约情形，对其该项诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、二百三十五条、二百三十六条之规定，判决：一、被告吴家亮于判决生效后十日内将位于河口区仙河镇神州路中段原告公司院内的二楼八间租赁房屋腾空并返还给原告东方公司；将其在该公司院落场地上搭建的彩钢房拆除，并将该租赁场地返还给原告东方公司；二、被告吴家亮于判决生效后十日内向原告东方公司支付自2014年9月1日起至判决确定的履行之日止的租金（计算方式：按年租金45000元计算）；三、被告吴家亮于判决生效后十日内向原告东方公司支付违约金9000元；四、驳回原告东方公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费457元，由被告吴家亮负担。
上诉人吴家亮不服原审判决提起上诉称，原审判决认定事实错误：一、上诉人与被上诉人于2009年3月即建立了涉案房屋的租赁关系，双方于2012年9月签订的《房屋租赁合同》租金比以前的租金多10000元，该10000元系涉案院内场地的租赁费，原审法院对该事实没有查清。二、上诉人已经于2013年3月18日返还了涉案租赁房屋，仅仅是未返还所租赁的场地。如果被上诉人认为房屋未返还，应当由被上诉人承担举证责任。三、上诉人于2014年4月14日交纳的45000元租金是2014年4月14日至2018年10月14日期间租赁涉案场地的租金。场地租赁虽无书面合同，但上诉人已付租金45000元，结合前五年每年交租金10000元的事实，可以确定双方场地租赁租期为四年半，不是不定期合同，双方应当继续履行。四、上诉人转租涉案房屋以及在院内搭建彩钢房是经过被上诉人同意或默许的，不是违约行为。综上，请求撤销原判，发回重审；或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人东方公司辩称，上诉人的上诉事实和理由均缺乏证据支持，原审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，应予维持。一、涉案二楼八间房屋与院落是作为一个整体租赁给上诉人，上诉人主张涉案合同的租金构成是二楼八间房屋租金35000元、院子租金10000元没有证据支持。二、上诉人主张以及将二楼八间房屋交还给被上诉人，但并无提供证据证明，应当承担举证不能的法律后果。三、上诉人应当拆除其在院内搭建的彩钢房。该彩钢房属于违章建筑，上诉人无证据证明其搭建行为经过了被上诉人的同意，且双方的租赁合同明确约定：合同期满后被上诉人不接受上诉人自行添置的任何设施、设备及商品；若与被上诉人规划相抵触或存在安全隐患，应无条件拆除。四、上诉人未交纳2014年8月31日以后的租金，构成违约，按照双方租赁合同第八条第一款的约定，应当承担违约责任并支付违约金。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方在二审中争议的焦点问题是：一、双方是否存在上诉人吴家亮主张的场地租赁合同。二、上诉人吴家亮是否已于2013年3月18日将涉案二楼八间房屋交还给被上诉人。三、原审判令上诉人吴家亮向被上诉人东方公司支付租金及违约金是否正确。
二审审理期间，上诉人吴家亮向本院提交如下证据：
证据1、中国农业银行2010年3月18日金额为35000元的现金交款单1份，企业工商变更登记申请表1份。证明：1、双方自2009年3月19日起建立了房屋租赁同关系。2、涉案二楼八间房屋年租金35000元，上诉人于2010年3月18向被上诉人交纳房屋租金35000元，也印证了2009年签订的《房屋租赁合同》正面内容房屋租金条款的真实性，还可证明上诉人续租了第二个合同年度，即2010年3月19日至2011年3月18日。3、上诉人的经营场所于2011年4月21日由仙河镇神州路水厂门口变更为被上诉人的南院，与2009年《房屋租赁合同》背面条款第12项内容相互印证，证明上诉人续租了第三个合同年度，即2011年3月19日至2012年3月18日。4、证明双方租赁关系一直延续，上诉人所交纳的45000元租金分别为房屋租金35000和院内场地租金10000元。
证据2、搭建彩钢房照片4张及其电子数据资料。证明：1、证明彩钢房搭建时间为2009年5月，在此之前上诉人与被上诉人之间即建立起了场地租赁关系。2、上诉人在原审中提交的购买搭建彩钢房材料的凭证是真实的，与本案租赁场地具有关联性。3、上诉人经营电动车的场所是院内彩钢房，而不是租赁的二楼八间房。
证据3、胜油局发（2012）289号文件《胜利石油管理局、胜利油田分公司租赁项目安全管理规定》1份，被上诉人一审提交的胜利油田分公司孤东采油厂证明1份，上诉人与静文艺校2012、2013年《房屋租赁合同》各1份、静文艺校仙河分校负责人李晓艳书面证言1份。证明：1、被上诉人是油田改制企业，其出租涉案房屋、场地的出租行为不符合胜油局发（2012）289号文件第3条的规定，被上诉人为逃避安全责任于2013年3月提前解除双方《房屋租赁合同》。2、上诉人已经与静文艺校仙河分校签订了2013年3月18日至2014年3月18日的《房屋租赁合同》，由于被上诉人提前收回涉案房屋未能履行，静文艺校被迫搬走。3、静文艺校搬走后涉案房屋一直闲置，闲置原因不是上诉人没有返还房屋，而是胜油局发（2012）289号文件不允许被上诉人再出租。
被上诉人东方公司质证称，对证据1的真实性均无异议，但该两份证据与本案的事实及法庭的审理的争议焦点均没有关联性。该两份证据无法证明上诉人的证明目的，不能证明双方存在场地租赁合同。
对证据2的真实性不予认可。该证据无法证明上诉人与被上诉人之间存在场地租赁合同，彩钢房的搭建时间不影响上诉人拆除义务的承担。此外，该证据不属于法律规定的新证据，应不予认定。
对证据3中胜油局发（2012）289号文件的真实性及关联性均不予认可。该份文件其适用范围具有特定的对象，被上诉人并不受此份文件所约束。同时，该份文件真实与否均不影响双方租赁合同的签订及履行，该份证据无法证实上诉人的证明目的。对于胜利油田分公司孤东采油厂证明，该份证据已在一审中对其效力予以认定。对于上诉人与静文艺校2012、2013年《房屋租赁合同》的真实性均不予认可，2012年签订的租赁合同从整体形式看，明显系后期伪造，望法庭予以查明。其2013年签订的房屋租赁合同，承租时间为2013年3月18日至2014年3月18日，从该份合同的承租时间来看，上诉人明显未将涉案的八间房屋交还给被上诉人。对于静文艺校仙河分校负责人李晓艳书面证言的真实性不予认可。结合上诉人提交的两份租赁合同，明显可以看出上诉人与静文艺校的李晓艳存在串通提供虚假证明及虚假证据的嫌疑。
本院认为，上诉人与被上诉人因双方于2012年所签订的《房屋租赁合同》及其后的房屋租赁关系问题产生争议，上诉人提交的证据1所显示的交费时间及企业变更登记时间均发生在涉案合同签订之前，与本案没有关联性，本院对该证据不予采信。对于上诉人提交的证据2，该证据显示的彩钢房的搭建时间不能证实双方就该彩钢房所占用的场地存在场地租赁合同，亦不能依据上诉人的具体经营场所确认双方租赁合同的标的物，本院对该证据不予采信。对于上诉人提交的证据3，其中胜油局发（2012）289号文件载明的内容与本案没有关联性，本院不予采信；胜利油田分公司孤东采油厂出具的证明1份不能证实上诉人的证明目的；上诉人与静文艺校2012、2013年之间的《房屋租赁合同》不影响上诉人与被上诉人之间房屋租赁关系，李晓艳出具的书面证明亦不能证实上诉人将涉案房屋返还给被上诉人的具体时间。本院对上诉人提交的证据3不予采信。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。本案中，上诉人与被上诉人2012年签订的《房屋租赁合同》到期后，双方未再签订书面租赁合同，上诉人继续使用租赁物，被上诉人于2014年4月14日接受上诉人交纳的45000元租金后，双方亦未签订书面租赁合同，双方之间的租赁期限依法应当认定为不定期，双方租赁关系的其他权利义务以2012年签订的《房屋租赁合同》载明的内容为准。上诉人与被上诉人均认可该《房屋租赁合同》的租赁物包括涉案二楼八间房屋及整个院落场地，该《房屋租赁合同》未载明涉案场地可独立租赁，亦未显示场地租金的计算方法，不能证实双方就涉案场地存在独立的租赁合同。上诉人关于双方2012年签订的《房屋租赁合同》租金比2009年签订的《房屋租赁合同》租金多10000元、多出来的10000元系涉案院内场地的租金的抗辩意见不能成立，本院不予支持。
租赁期间届满或租赁合同依法解除后，承租人应当返还租赁物。本案中，依据双方2012年签订的《房屋租赁合同》，租赁的标的物包括涉案二楼八间房屋及整个院落场地，租赁合同期满或解除时，上诉人应当将上述房屋及场地一并返还给被上诉人，上诉人至今仍占有使用涉案场地，其关于已经于2013年3月18日返还了涉案租赁房屋、仅仅是未返还所租赁场地的上诉理由不能成立，本院不予支持。
租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，应当依照原租赁合同约定的租金标准交纳租金。本案中，双方于2012年签订的《房屋租赁合同》届满日为2013年8月31日，上诉人在此之后对涉案房屋及场地的占有使用应当按照原合同约定的租金标准继续支付租金，该《房屋租赁合同》约定的年租金为45000元，原审法院认定上诉人2014年4月14日向被上诉人交纳的45000元租金系2013年9月1日至2014年8月31日的租金，并无不当。上诉人主张该45000元是2014年4月14日至2018年10月14日期间租赁涉案场地的租金，但并未提交有关书面合同予以证实，被上诉人对此不予认可，本院对其该项上诉主张不予支持。
关于上诉人是否应当向被上诉人支付违约金。因双方于2012年签订的《房屋租赁合同》第八条第1款明确约定了“如遇违约，违约方按年租金的20%赔偿对方”，上诉人存在未按约定的时间交纳租金的事实，原审法院判令上诉人向被上诉人支付违约金9000元并无不当。上诉人转租涉案房屋以及在院内搭建彩钢房是否经过被上诉人同意，均不影响上述事实的认定，上诉人关于其不应支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人吴家亮的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费457元，由上诉人吴家亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 芳
代理审判员 许晓芳
代理审判员 王继印
二〇一五年十月十九日
书 记 员 温继春