文书内容甘肃省民乐县人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0722民初867号原告王某某，女，汉族，民乐县人，农民。被告王某，男，汉族，民乐县人,农民。被告柏某某，男，汉族，民乐县人，农民。被告某某房地产公司。原告王某某诉被告王某、柏某某、某某房地产公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王某某、被告王某、柏某某及被告某某房地产公司的法定代表人张晓华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王某某诉称，原告与第一被告系夫妻关系。2012年，双方共同购置位于民乐县乐民西区住宅楼一套，后装修入住。2015年秋季，原告外出务工，第一被告乘机通过第三被告将该住宅出售给第二被告，并与第二被告签订了房产转让合同。同年底，原告务工结束后回到家中，发现住宅已由第二被告居住，后原告报警才知道事情原委。原告认为第一被告不经原告同意，擅自处分夫妻共同财产，其行为严重侵犯了原告的合法权益。第二、三被告明知该房屋为夫妻共同财产，在未征求原告意见的情况下，与第一被告串通将原告的共同财产转让，三被告的违法行为，给原告造成了巨大的经济损失。综上，第一被告不经原告同意私自处分夫妻共同财产，其行为实属无效；第二、三被告明知处分财产为夫妻共同财产而与第一被告串通，共同转让原告的共有财产，三被告的行为致使原告遭受了巨大的经济损失。现原告为维护自身合法权益，起诉要求：1、依法确认第一、二被告签订的房产转让合同无效；2、第二被告立即搬离原告房屋；3、第二、三被告赔偿原告损失5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告王某辩称，1、原告与第一被告系夫妻关系，双方于1999年2月20日依法登记。原告诉称的2015年秋季原告外出务工不属实，是因为原告与第一被告发生矛盾，原告母亲将其领走的；2、原告与第一被告购置房屋的时间、房屋按揭11万元以及未经原告同意第一被告擅自将房屋出卖给第二被告均是属实的；3、第一被告之所以出卖房屋是因为原告离家外出联系不上，第一被告又急于还清干工程时所欠的债务，才未经原告同意，擅自将房屋出售的。被告柏某某辩称，1、第二被告与第一被告签订房产转让合同书是属实的，且该合同是通过第三被告签定的；2、当时买房子时，第二被告的妻子询问第一被告妻子情况时，第一被告答复其已与原告离婚了，且购房合同和发票上均是第一被告王某的名字，没有原告的签名，对于该房屋系原告与第一被告王某共有的情况第二被告并不知情；3、现在原告在第二被告购买的房屋已住宿60天，从而导致第二被告无家可归，也产生了一定的损失。综上，第二被告认为其与第一被告签订的房产转让合同是合法有效的。被告某某房地产公司辩称，第一、二被告通过其公司签订房屋买卖合同是属实的，当时交易时，被告公司询问第一被告妻子的情况，第一被告答复其与其妻子在闹离婚，买房子的事第一被告能作主，且合同及发票上都是第一被告一人的签名，被告公司就再没往下审查，被告公司认为第一、二被告签订的房产转让合同是合法有效的。经审理查明，原告与被告王某于1999年农历正月初八举行结婚仪式，后于1999年2月20日补办结婚登记手续。2012年12月1日，被告王某与张掖市瑞祥房地产开发有限责任公司签订购房协议书一份，由被告王某购买张掖市瑞祥房地产开发有限责任公司开发的位于民乐县乐民西区20号楼4单元302室房屋一套，协议约定，房屋总价款194248元、地下室13400元、单元门及电表款1000元、维修基金4629元，合计213277元。同年12月7日，被告王某以其个人名义与张掖市瑞祥房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，合同中注明已付房款84248元，剩余房款11万元以个人按揭方式偿还。同日，被告王某向张掖市瑞祥房地产开发有限责任公司交纳了公共维修基金、单元门及电表款、地下室等相关费用。2012年12月11日，被告王某购买的房屋在民乐县房产管理局进行了登记备案。2013年1月29日，中国工商银行民乐支行向被告福发放按歇款11万元，并将该款转入张掖市瑞祥房地产开发有限责任公司帐户内，被告王某在借款凭证中签字确认。借款凭证中注明，贷款基准利率6.55%，借款期限120个月。后原告与被告王某将购买房屋装修后入住。2014年1月19日，张掖市瑞祥房地产开发有限责任公司向民乐县房产管理局出具证明，证实被告购买的房屋房款已全部付清。2015年秋天，原告与被告王某因琐事发生矛盾，原告离家外出。同年10月22日，被告王某将位于民乐县乐民西区20号楼4单元302室房屋向被告柏某某出卖，被告柏某某给被告王某交付购房定金10000元。2015年11月3日，被告王某未经原告同意擅自将房屋出售给被告柏某某，并以其个人名义与被告柏某某签订了房产转让合同书，被告某某房地产公司在该合同中盖章确认。合同书约定，房屋总价款为28万元，被告柏某某于2015年10月23日支付购房定金10000元，剩余房款27万元现在付17万元，11月底付2万元，2016年元月1日付2万元，下剩的6万元于2016年12月31日付清。合同签订当日，被告柏某某给付被告王某现金7万元，转帐10万元。同年11月5日，被告王某将房屋交付，被告柏某某入住。被告柏某某入住房屋后，又分别于2015年12月30日、2016年1月10日给付被告王某各2万元，被告柏某某先后共给被告王某房款22万元，剩余房款6万元至今未予支付。2015年年底，原告回家后得知被告王某已将房屋擅自出卖给被告柏某某，遂起诉要求：1、依法认定第一、二被告签订的房产转让合同无效；2、第二被告立即搬离房屋；3、第二、三被告赔偿原告损失5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。另查明，被告王某出卖的位于民乐县乐民西区20号楼4单元302室房屋，被告王某至今未取得房屋产权证书与土地证，被告柏某某也未办理产权变更登记手续，该房屋至今仍登记在张掖市瑞祥房地产开发有限责任公司名下。被告王某在出卖房屋时，与原告尚在夫妻关系存续期间。上述事实由原告提交的房产转让合同书复印件一份、户口本复印件一份，被告王某提交的结婚证复印件一份、购房协议原件一份、商品房买卖合同原件一份、张掖市瑞祥房地产开发有限责任公司收款收据原件三张、证明原件一张、中国工商银行借款凭证原件一张、房屋产权证明原件一份、住宅使用说明书原件一份、住宅质量保证书原件一份，被告柏某某提交的房产转证合同书原件一份及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，夫妻在婚姻关系存续期间所取得的财产，归夫妻共同所有。共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的单独处分行为无效。本案中，被告王某于2012年12月购买的诉争房屋，虽登记在被告王某一人名下，但该房屋是在原告与被告王某婚姻关系存续期间购买的，该房屋系原告与被告王某的夫妻共同财产。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案原告与被告王某发生矛盾后，原告离家外出，在此期间，被告王某未经原告同意，擅自将共有财产转让给被告柏某某，是无权处分的行为，侵害了原告的合法权益。根据《物权法》第一百零六条之规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因此，无权处分中受让人是否构成善意取得，必须同时具备以上三个条件。本案中，被告柏某某通过被告某某房地产公司从被告王某处购买诉争房屋，购买时被告柏某某并不知该房屋系原告与被告王某共有，原告也无证据证实被告柏某某存在恶意，据此推定被告柏某某在受让该不动产时是善意的；被告柏某某与被告王某约定，以28万元的房屋价款受让该不动产在合理范围之内，被告柏某某虽具备了善意取得的前两个条件，但房屋是属于应当登记的，其购买的诉争房屋至今仍未办理产权变更登记，不具备善意取得的全部条件，因此，被告柏某某购买房屋的行为不构成善意取得。现原告对被告王某出卖房屋的行为不予追认，被告王某与被告柏某某签订的房产转让合同应认定为无效合同。故对于原告请求确认被告王某与被告柏某某签订的房产转让合同无效的诉讼请求，本院予以支持，被告柏某某因此所遭受的损失，可另行主张权利。关于原告主张的要求被告柏某某搬离房屋的诉讼请求，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对于原告要求被告柏某某搬离房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的要求第二、三被告赔偿原告损失5000元的诉讼请求，被告柏某某在受让房屋时不存在恶意，原告也无证据证实被告柏某某具有过错，对于原告的损失，被告柏某某不承担责任；被告某某房地产公司作为房屋中介机构，在被告王某告知其与原告的婚姻状况时，未认真履行审查义务具有过错，但在庭审中，原告针对自己的损失未提供相应证据予以证实，故对于原告要求的第二、三被告承担损失5000元的诉讼请求，无证据证实，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王某与被告柏某某签订的《房产转让合同书》无效；二、被告柏某某于判决生效后一月内搬离位于民乐县乐民西区20号楼4单元302室的房屋；二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。案件受理费190元，由被告王某、某某房地产公司负担140元，原告王某某负担50元。如不服本判决，可在送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长  王惠铭代理审判员  姚晓琴人民陪审员  王 天二〇一六年七月二十日书 记 员  白长军附本判决所适用的法律条款：《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：    （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；    （二）以合理的价格转让；    （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。    受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。    当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。告知：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。