安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）亳民一终字第00606号
上诉人（原审被告）：刘敏，女，1966年12月20日出生，汉族，住安徽省蒙城县。
委托代理人：孙昱，系刘敏丈夫。
委托代理人：马峰。
被上诉人（原审原告）：安徽省冷冻机厂破产清算组。
负责人：曹鹏，组长。
委托代理人：王少峰，安徽淮中律师事务所律师。
上诉人刘敏因与被上诉人安徽省冷冻机厂破产清算组房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2011）蒙民一初字第532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘敏及其委托代理人孙昱、马峰，被上诉人安徽省冷冻机厂破产清算组的委托代理人王少峰到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原审法院审理查明：2002年3月被告租赁原告的房屋，租期为5年，每年租金6000元，2002年5月1日原被告又签订补充协议，将原告厂区大门北侧办公室由东至西的第二间至第四间房屋租赁给被告使用，租期5年，租金每年2000元，2007年租赁合同到期，被告实际租赁房屋至今。至2007年被告共付租金27000元，到2010年12月31日被告欠原告房租42800元。原告于2011年3月7日起诉到法院要求被告搬出出租房并支付租金40000元。2007年后原被告没有签订房屋租赁合同，被告实际承租，视为续租。
原审法院认为：原被告自2002年至2007年期间的租赁承包合同为定期合同。2007年至今原被告没有签订书面租赁合同，应视为不定期租赁。被告租赁原告的房屋，应当按约定支付房租，由于被告没有按约定支付房租，原告要求被告搬出出租房屋的请求应予支持。被告主张原告的诉讼请求超过诉讼时效，因原告一直在催要，视为诉讼时效中断，被告的主张不予支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第二百二十七条之规定，判决：被告刘敏于判决生效后十日内搬出租赁房屋并支付原告房租40000元。案件受理费800元，由被告负担。
宣判后，刘敏不服，上诉称：一、原审判决事实不清。上诉人与被上诉人租赁合同约定：房屋租赁期限为5年，2007年合同到期，被上诉人在合同生效期间提供给上诉人符合生产条件的厂房和正常供电等。但由于被上诉人在合同约定期间存在下列违约行为：①没有按约定提供相应的符合条件的生产厂房，虽然上诉人多次找被上诉人协商解决，但其拒不解决。无奈之下，只有自行花钱整理、维修生产场地。（见证据一、二）②没有正常提供生产用电。按房屋租赁协议，被上诉人应提供正常生产用电，但被上诉人提供的生产用电，价格是国家规定工业用电价格的近3倍，使上诉人的企业生产成本巨增，导致企业不堪重负而停产(见证据三、四)。被上诉人的上述行为给上诉人造成近7万元的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》的规定，被上诉人应承担违约责任，赔偿给上诉人造成的经济损失。二、原审判决证据不足。证人李某是房屋租赁合同的一方安徽省冷冻机厂当时的法人代表，与本案有直接的利害关系，其证言也没有其它证据相佐证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，该证言不具有证明力，而原审凭唯一的不具有证明力的证言判决诉讼时效中断，证据不足。三、原审判决适用法律不当。原审判决内容存在矛盾。既然视为原被告之间为不定期租赁合同和续租，就不存在诉讼时效中断，如果诉讼时效中断就意味着双方之间已经不存在租赁关系，因此，该判决适用法律不当。综上所述，原审判决认定事实不清、证据不足，适用法律不当，请求二审法院予以撤销原审发回重审或改判。
安徽省冷冻机厂破产清算组答辩称：一、原审判决事实清楚，被答辩人的上诉理由不能成立。1、答辩人按协议约定提供了厂房。租赁协议约定的厂房答辩人已全部按约定交给被答辩人使用。租赁协议第五条明确说明：是按厂房现状。被答辩人所谓的自行花钱整理、维修生产场地等均与答辩人无关。2、答辩人按协议提供正常的生产用电，电价的高低与答辩人无关，答辩人未多收取被答辩人一分钱。且协议中也明确约定：配电装置及线路如需改造，费用由乙方承担。二、原审判决证据确实充分。李某系破产企业原法定代表人，成立破产清算组后，李某也是破产清算组成员之一。对刘敏拖欠房租的事实较为了解，也实际参与了讨要房租的全过程，出庭作证无可厚非，且证言客观真实，与答辩人的陈述相一致。三、原审适用法律正确。不定期租赁和续租均存在诉讼时效问题，答辩人不停地向被答辩人追讨房租，主张权利，并无不当。诉讼时效中断和租赁关系的存在并不相干。四、上诉人上诉的目的是拖延时间。综上，原审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，敬请二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，除原审证据双方进行举证质证外，刘敏另提供变压器购买发票，证明出租方违反合同约定，造成承租方的财产损失。张文超、蔡永飞的当庭证言，证明房屋维修及场地整理的事实存在，费用收条真实。张文超作证“在制冷机厂院里第二个门里，棚是我给她焊的，里边的水泥是我找人干的，没有棚,机器不能用，下雨就淋湿了”。蔡永飞作证“在06年左右，我给刘敏修的房子，在冷冻机厂院里，屋上和墙面都调理过了，总共大概就2000块钱左右，总共是八间房子”。安徽省冷冻机厂另举证原审庭审笔录和王某出庭证言“厂里每年都去要租房的租金，我和蔡永安、孙贵齐、胡跃西都去要过房租，为什么不给我也不清楚。我和蔡永安去要，他就说叫你领导来。我是冷冻机厂的职工”，证明一直进行催要房租，构成诉讼时效中断。
安徽省冷冻机厂破产清算组对原审证据的质证意见同原审，对变压器购买发票的质证意见为该证据不是新证据，原审未予出示，该票据的付款单位不是上诉人，付款时间是1996年，而双方签订合同是2002年，与本案无关联性。即使该证据合法，双方合同约定改造费用由上诉人自行承担，因此该证据不具有客观性，合法性。对证人证言，因证人原审未出庭，不予质证。刘敏对安徽省冷冻机厂破产清算组原审证据的质证意见为：对情况说明的真实性无异议，对厂房租赁协议有异议，其中第五条第二项针对“厂房现状由生产科鉴定登记”有异议，并没有登记，也没有被上诉人、上诉人签字。对厂房租赁补充协议无异议。对证据四、五有异议，租金计算清单错误，应扣除抵押物。对原审庭审笔录，因李某不出庭，对其证言有异议。证人王某的证言不真实，不具有合法性。
二审经合议，对被上诉人原审所举证据一、二、三认定同原审；对被上诉人所举证据四、五，上诉人主张应扣除抵押物，因双方并未约定该批水管抵扣租金，故本院对被上诉人所举证据四、五真实性、合法性及与本案关联性均予认定，对上诉人原审所举证据认定同原审。对被上诉人二审所举证据五，原审庭审笔录具有真实性、合法性及与本案关联性，本院予以认定，对王某的证言，因与李某证言能相互印证，本院予以认定。对上诉人二审所举变压器购买发票，与本案不具有关联性，本院不予认定，所举证人证言，因被上诉人不予质证，不予认定。
本院经二审开庭，审理查明的事实同原审。
本院认为：综合上诉人的上诉意见和被上诉人的答辩，本案的争议焦点为：一、双方租赁合同关系是否存续？二、李某的证言是否具有证明力，应否采纳？三、本案是否存在诉讼时效中断情形？四、被上诉人是否存在违约行为？
（一）2002年刘敏与安徽省冷冻机厂签订厂房租赁协议和厂房租赁补充协议，根据双方协议，租赁期限暂定5年，2007年双方租赁协议到期。协议到期后，刘敏继续使用租赁厂房，安徽省冷冻机厂也未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原租赁协议继续有效且双方间已形成不定期租赁合同关系。
（二）原审庭审时，安徽省冷冻机厂破产清算组证人李某出庭作证“我证明刘敏租赁欠费的事，我以前是清算组的法人代表，在我在任期间，刘敏欠费，我们每年都催要过，她说有钱就给我们”。在回答有什么证据证明向刘敏催要过时，回答“有我们厂里的人员”，“有证人，我们不是一个人去要，是几个人一起去要”。本院认为，李某作为安徽省冷冻机厂的代表与刘敏签订了厂房租赁协议和厂房租赁补充协议，实际参与了双方协议的过程。同时，李某作为破产清算组的原法定代表人，实际参与了催要房租的全过程，属于《中华人民共和国民事诉讼法》上规定的知道案件情况的个人，有义务出庭作证。上诉人称李某与本案有直接的利害关系，其证言没有其它证据佐证，该证言不具有证明力，没有法律依据。上诉人在原审庭审时没有对李某的当庭证言提出异议，故原审法院对李某的证言予以采信并无不妥。
（三）基于以上认定，安徽省冷冻机厂破产清算组未停止向刘敏追要资金，故对租金的请求权存在中断情形，其诉求至2010年12月31日的租金并不超出法律规定的诉讼时效期间，应予支持。
（四）刘敏上诉称，安徽省冷冻机厂破产清算组未按约定提供相应的符合条件的生产厂房，上诉人多次找被上诉人协商解决，但其拒不解决，上诉人只有自行花钱整理、维修生产场地。一、二审期间，刘敏均未向法庭提供证明安徽省冷冻机厂交付的厂房不符合约定，无法正常使用的证据。如刘敏租赁的厂房在租赁的期间内需要维修，可依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修”，向安徽省冷冻机厂或之后的安徽省冷冻机厂破产清算组提出，刘敏在一、二审期间亦未提供向安徽省冷冻机厂或之后的安徽省冷冻机厂破产清算组主张的证据，安徽省冷冻机厂破产清算组亦不认可。虽张文超、蔡永飞出具《证明》证明为曾刘敏维修涉案的厂房，但该《证明》内容即使真实，仍无法证明厂房系因无法正常使用，所进行的必须的维修。故对刘敏上诉称的安徽省冷冻机厂未按约定提供相应的符合条件的生产厂房的上诉理由，本院难以认定。
刘敏上诉又称被上诉人没有正常供应生产用电。双方在厂房租赁协议中第四条规定“生产过程中供电部门正常供电，乙方在不违反协议的情况下，甲方不得随意停电（特殊情况除外）……”，双方在协议中未约定安徽省冷冻机厂负有供电义务，同时因电力系供电部门提供，安徽省冷冻机厂亦非法定的供电主体，并不负有向刘敏提供供电的义务，故刘敏上诉称被上诉人没有正常供应生产用电构成违约的理由，不能成立。
综上，原审事实清楚，适用法律正确。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人刘敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷 晨
审 判 员 苏维丽
代理审判员 陈 芹
二〇一一年十一月三日
书 记 员 韩 雪
?
?