河北省文安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）文民初字第1645号
原告朱瑞江。
委托代理人尚卫东，河北李振田律师事务所律师。
被告李朝。
委托代理人刘博，河北恒威律师事务所律师。
委托代理人李明山。
原告朱瑞江诉被告李朝租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法适用普通程序于2015年6月12日公开开庭进行了审理。原告朱瑞江及其委托代理人尚卫东、被告李朝的委托代理人刘博、李明山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱瑞江诉称，原告在麻各庄村村西有临街房屋一处。2014男2月27日，原、被告签订租房协议，约定被告租赁原告房屋三年，每年租金一万元，租金一年一付。协议签订后，被告支付了当年的租金开始使用该房屋。但是被告在使用房屋期间根本没有尽到合理使用和维护的责任，造成房屋多处严重受损。现在被告在今年的租赁费到期后，始终拒绝支付租赁费。综合以上所述，被告违反了双方租赁合同的约定并严重损害了原告的财产权益。请法院依法判决解除双方签订的租房协议，并判决被告赔偿原告违约金及租赁期间造成原告房屋损坏的损失共计40000元。
被告李朝辩称，一、由于原告存在严重违约行为，致使被告无法继续使用租赁房屋，所以被告也要求解除合同。被告为了经营外婆家饭店，于2014年2月27日与原告签订了房屋租赁协议，经过装修，被告开始正常经营。在经营饭店过程中，由于被告的厨艺较高，饭店经营的越来越红火。可是，就在被告的生意蒸蒸日上的时候，原告提出要求增加租金的要求，为了能够稳定经营饭店，原、被告当时已经协商一致，但是原告后来又反悔而且仍对租金数额不满意。事后，原告多次到正常营业的饭店闹事，在正在吃饭客人的饭桌上泼鸡粪，把很多客人吓跑，给被告造成了巨大的经济损失。与此同时，原告的闹事行为，也让被告无法再将饭店继续经营下去。所以，原告在租赁合同关系中存在严重违约行为，直接导致租赁目的无法实现，所以被告也要求解除合同。二、原告在诉状中所提到的违约金和房屋损失没有事实和法律依据，不应得到支持。首先，原、被告在租赁合同中只是就房租、租期进行了约定，就违约金没有做出约定，所以没有法律依据。而原告提到的房屋损失被告也不予认可，因为通过原告提供的照片可以看出，大部分是原告的鸡舍和被告建造的彩钢房。而鸡舍被告根本就没有使用过，彩钢房是被告的财物，谈不到损失问题。其次，被告租赁的房屋，无论是墁地板、刮腻子、粉刷外墙、垫土、墁砖都是被告花的钱，而且在租期内根本没有任何破损的情况。如果存在破损的情况，被告也会在第一时间去修理，因为被告做的是生意，门面的整洁对于生意的好坏是很重要的。所以被告认为即使是房屋破损真正存在，也是被告不租赁之后产生的，和被告没有关系。而从法律上讲，原、被告没有约定租赁期间房屋由谁来维修，按照合同法第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，当事人另有约定的除外。由于原、被告没有约定维修义务，所以即便是房屋需要维修也应当是原告承担责任。所以，综合这两点原告的损失不应由被告来承担。三、被告的相关损失应当由原告来承担。被告在租赁房屋后，为了改善经营环境吸引顾客，装修房屋、建造彩钢房等就投资近15万。因为原告三番五次来饭店闹事，在客人的饭桌上泼鸡粪，让顾客都不来饭店吃饭了，这种阻碍被告的经营行为，直接导致了被告无法继续使用所租赁的房屋。由于原告的严重违约行为，被告计划三年的15万投资，在几个月内就打了水漂。被告没办法又选择了经营地点进行投资，这次投资也花付了近20万元。所以正是原告的严重违约行为导致了被告的直接损失，被告要求原告赔偿给被告造成的损失。
原告向本院提供如下证据：
证据一、2014年2月27日，原、被告签订的租房协议，证明双方的租赁关系，及约定的租赁期限和租金。
证据二、文安县经济开发区麻各庄村委会为原告出具的该房屋所有权的证明一份，证明原告对该房屋享有所有权。
证据三、原告的房屋及院落照片17张，直接反应出了被告在使用该房屋期间给原告的房屋所带来的损坏，因从被告不使用该房屋至今，该房屋并没有实际使用人，因此上述照片反应的现状都是由被告所故意造成的。
被告的质证意见为：对证据一予以认可。对证据二不能达到原告的举证目的。对证据三彩钢房的照片是被告所建造，所有权由被告所有，谈不到原告的损失。其他的照片不能证明具体的损失数额，而且房屋的裂纹并非被告所为，而且通过原告提交的照片足以认定原告房屋的外墙粉刷都是被告花钱装饰的，原告的证据能证明被告的损失。对于房屋外围的砖块的照片，停车场当时是一个大坑，是被告垫土用砖修复才将停车场的外围垫平，这些证明给被告造成的损失。对于其他的照片，我们认为都不是原告的损失，因为被告在使用租赁物时并没有改造原物的承重结构，不构成根本违约。打空调眼都是产生的必要使用。
被告提供的证据为：
证据一、麻各庄村委会出具的证明一份，证明目的1、被告租赁原告的房屋经营饭店时进行了垫土、墁砖、室内外装修、修建停车场、建造轻钢房屋等投资建设。证明目的2、在租赁期间，原告多次阻止被告经营，使被告的租赁合同目的无法实现，原告构成根本违约。
证据二、照片5张，证明与证据一佐证证明被告建造轻钢房屋的真实性。
证据三、照片2张，证明在被告经营饭店期间，原告为了阻止被告经营在饭桌上泼洒鸡粪。直接导致被告无法继续租赁房屋，并给被告扩大了经济损失。
证据四、文安镇派出所出具的笔录三份、调解协议一份，证明原告拆除被告彩钢房、在被告饭桌上泼洒鸡粪，导致被告无法经营，给被告造成了经济损失。
证据五、证人王某、蔡某出庭所作的证言各一份。
原告质证为：证据一不能证明被告方的观点。双方租赁合同的依据只能是租赁协议，根据租赁协议的内容可以显示被告方没有租赁使用原告的院落，可见，被告在原告处所搭建的轻钢房屋不可能征得原告的同意，我方有权要求被告对证明中所叙述的彩钢房屋、墁砖行为恢复原状。该证明李朝有搭建房屋的行为，并没有确认李朝是否对该土地和房屋享有任何权利。另外对证明最后一句内容所述朱瑞江多次阻挠李朝经营饭店这一证明内容不予认可。村委会人员不可能对租赁期间的纠纷有过多的干涉及了解，该项证明内容是不符合实际的。对证据二房屋现状的真实性认可，该彩钢房屋就是被告搭建，但是是在其没有租赁权利且没有征得原告的同意搭建的，因此我方请求法院判决被告拆除该临建房屋或要求被告承担拆除的费用。对证据三，是由原、被告产生纠纷才发生的，所反映的桌子上存有鸡粪，是原告与麻各庄村支书不小心撒在桌子上的，根据照片现状桌子上的餐具并没有拆包，而且桌子没有任何菜肴，所以明显该餐桌上并没有就餐。证据四中治安调解协议书真实性予以认可，而且根据该调解协议的内容可以反映出因为双方租赁合同问题产生纠纷，且被告李朝自愿补偿原告房租及各项损失共计53600元整。而协议并没有约定原告需要赔偿被告的内容，该事实是被告自己认可的事实，可见被告方自己认可曾在租赁期间给原告造成了房租及其他损失，并且其愿意赔偿的数额也远远超出我方在今天庭上请求的数额。因此，完全可以证明我方请求事实的依据。关于证据四中询问笔录真实性予以认可，笔录反应出双方产生纠纷的原因，并且我方认为被告没有租赁房屋以外的其他院落是事实，也证实基于此项前提的基础上被告才愿意补偿损失。因为其在租赁期间擅自的使用了大面积的租赁物以外的不动产，因原告的合法权利受到侵害，所以原告拆除彩钢的行为是对自己的损害的救助。对证据五、两份证人证言的真实性不予认可。证人与被告有直接的亲属关系，从开始租赁房屋到调解解决纠纷，都不是以中间人的身份，可以说都是被告方的人。在陈述中涉及解决纠纷时与被告有关的陈述用的人称，都是“我们”可见有亲属利用关系。对证人陈述不予认可，陈述与合同不一致的，以合同为准。关于原告居住地点，不具有证明力，他们不清楚原告的居住地点，原告除了那地方还有其他居住地点，没有充足的证明力。
本院依法调取了文安镇派出所的照片。
原告的质证意见为：对照片所反映的房屋现场的状况我方认可，可以作为被告恢复原状的证据使用。
被告的质证意见为：对照片的真实性认可，有民警的照片，有鸡粪的照片是顾客正要准备吃饭的时候原告将鸡粪撒在桌子上，导致客人的流失，给我们造成的损失。
上述证据本院认证为：原告提供的证据一，被告认可，具有证据效力。证据二有村委会盖章，具有证据效力。证据三是现场照片，具有证据效力。被告证据一有村委会盖章，且有负责人签字，具有证据效力。证据二、三照片能反映现场情况，具有证据效力。证据四派出所笔录具有证据效力。证据五证人证言反映了当时签协议以及装修饭店的过程，具有证据效力。
根据原、被告的陈述及提供的有效证据，本院查明如下事实：
朱瑞江在麻各庄村西有六间房屋。2014年2月27日，经王某撮合，原告朱瑞江与被告李朝签订了租房协议。李朝租用其中的房屋五间用于开“外婆家”饭店，时间三年，每年租金10000元，1年1付。被告交付了当年的租赁费10000元后开始对房屋进行装修、墁砖、搭彩钢棚等。期间原告及原告的外甥（被告的表哥）蔡某也进行帮忙。在饭店经营期间，原、被告因租赁费产生纠纷，经多人调解无效。原、被告矛盾进一步恶化，原告到被告饭店阻拦经营。后经派出所调解，原、被告矛盾仍未解除，被告将饭店搬到别处经营。
又查，原告在该处居住并养鸡。
本院认为，原被告签订的租赁协议合法有效，本院予以确认。在租赁期间，原告与被告因租赁费产生矛盾，并到饭店内阻拦被告经营，致使被告改变经营场所，原、被告所签协议不能继续履行，原告要求解除合同，被告也同意解除，故本院对原告的该项主张予以支持。原告要求被告赔偿损失，因原告不能证明被告违约，且其损失又不能确定具体损失数额，对原告的该请求，本院不予支持。被告抗辩要求原告赔偿其损失，因其未提反诉，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告朱瑞江与被告李朝2014年2月27日签订的租房协议；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审判长 张国旺
审判员 李博亮
审判员 宗三强
二〇一五年十月十三日
书记员 史胜男
相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。