河北省怀来县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0730民初389号
原告赵海燕。
原告北京建海建筑工程有限公司，住所地，北京市丰台区文体路58号A座一层B028号。
法定代表人赵海燕。
二原告委托代理人王全成，河北鸿义律师事务所律师。
被告河北兴扬房地产开发有限公司，住所地，河北省石家庄市长安区中山东路265号汇景国际1-2-1307。
法定代表人孙雪峰。
委托代理人郭伟，河北鼎诺律师事务所律师
被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司，住所地，怀来县沙城镇存瑞北路东一区十排。
法定代表人胡桂荣。
委托代理人贾茂亭，系该公司经理。
原告赵海燕、原告北京建海建筑工程有限公司与被告河北兴扬房地产开发有限公司、被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司装饰装修合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法由助理审判员闻达适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵海燕、原告北京建海建筑工程有限公司法定代表人赵海燕及其委托代理人王全成，被告河北兴扬房地产开发有限公司的委托代理人郭伟，被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司的委托代理人贾茂亭到庭参加了诉讼，原告赵海燕在法庭审理过程中撤回了对二被告的起诉，本案现已审理终结。
原告北京建海建筑工程有限公司诉称，2013年10月河北兴扬房地产开发有限公司与我公司订立合同，将其开发的京西家居建材城2号综合商业楼的内装修、外装修、楼顶发光字、三面翻广告制作四项装饰装修工程承包给原告。2013年10月17日和10月23日我公司法定代表人赵海燕分两次打款给兴扬公司，计款250万元。兴扬公司于2013年10月23日给原告出具了保证金收据。在工程即将完工之时，兴扬公司无力支付工程款，法定代表人孙雪峰失联，工程停工。原告多次找有关部门协调未果。没想到2015年10月12日被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司将该工程承包给段永胜、樊惠明。我公司与被告河北兴扬房地产开发有限公司签订的施工合同合法有效，且实际履行，并即将完工。被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司接收该项目后，依法应将兴扬公司项下的全部资产及债权、债务以及合同的权利义务全部接收，并应当继续履行兴扬公司的合同权利义务。遗憾的是鸿翔恒居公司既未履行合同义务、也未与我公司协商解除合同，在我公司不知情的情况下将工程发包给两个无任何建设资质的自然人，严重侵害了原告的合法权益。经多次与各方协商未果的情况下，依法提起起诉，要求判令二被告继续履行河北兴扬房地产开发有限公司与原告订立的京西家居建材城2号商业楼装饰装修合同；判令二被告连带返还原告支付的保证金250万元。
原告为证实其主张，向法庭提供如下证据：1、《商业综合楼装饰装修工程施工合同》复印件一份，证明合同订立的主体承包方是没有资质的自然人，所以合同无效。2、《京西家居建材城楼顶发光字制作安装合同书》一份、《工程承包协议》一份，证明该工程项目的开发主体是河北兴扬开发有限公司不是鸿翔恒居公司，河北兴扬公司与本案的原告订立了工程承包协议，鸿翔恒居公司不具备本工程项目的发包方主体资格。3、银行客户回单两份、河北兴扬公司的收据一张，证明原告公司的法定代表人赵海燕给兴扬公司法定代表人孙雪峰分别于2013年10月17日打款1000000元、2013年10月23日打款1500000元作为保证金，河北兴扬公司于2013年10月23日为原告公司出具了2500000元保证金的收据。
被告河北兴扬房地产开发有限公司辩称，合同没有经过怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司的同意且我公司不具备发包资格，合同不能履行了。保证金已经收取，到了兴扬公司的账户。在实际过程中我公司支付了285万元工程款，提供了60多万元的石材材料费用，工程没有完工，三面翻广告工程没有做，有些工程完工了也不合格。
被告河北兴扬房地产开发有限公司未向法庭提供证据。
被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司辩称，保证金是兴扬公司自己收的，和我公司没有关系。我公司和兴扬公司有合同约定，兴扬公司越权承包，我们不知道，所有责任应由兴扬公司自己承担。
被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司为证实其主张，向法庭提供如下证据：1、《房地产合作开发合同》一份及公证书一份，其中合同第三页“乙方的权利义务”第五项证明河北兴扬公司不具备发包的主体资格。2、《终止合作协议》一份，其中“第二页第二条第二款”证明终止协议之前的全部债务由河北兴扬公司自己承担。3、《河北省建设工程施工合同》一份，证明合同的发包人是鸿翔恒居公司，经过招投标在建设局备案的，兴扬公司不具备发包主体资格，兴扬公司和其他人签订合同是无效的。
经审理查明，原告北京建海建筑工程有限公司与被告河北兴扬房地产开发有限公司于2013年10月9日签订了《京西家居建材MALL2#楼外装修工程承包协议》，协议主要约定：原告北京建海建筑工程有限公司包工包料承包被告河北兴扬房地产开发有限公司位于京西家居建材MALL2#楼外立面精装修（干挂石材、干挂铝塑板、一层不锈钢门窗、五层断桥隔热铝窗、广告牌后的硅酸钙板、中间玻璃和点式玻璃幕及真石漆等）；工程合同工期为2013年10月15日至2013年12月15日；竣工后由双方共同验收；合同价款为三百壹拾万元整；工程结算方式按工程进度付款，石材工程完成后付壹佰万元整，玻璃幕、铝塑板工程完成后付壹佰万元整，工程竣工验收合格后付玖拾万元整，工程余款贰拾万元作为工程质保金，在保修期内工程不出现重大质量问题，两年后一次性付清。后原告北京建海建筑工程有限公司与被告河北兴扬房地产开发有限公司又于2013年11月初签订了《京西家居建材城楼顶发光字制作安装合同书》合同主要约定：原告承包被告位于怀来县沙城京西家居建材城楼顶发光字的制作安装及日后维护工作，发光字规格为：京西家居建材宽4cm高4cm6个2套，MALL宽4.4cm高5cm4个，总面积280㎡；发光字后背方笼主结构采用国际3030厚3.0角钢焊接支持，斜拉钢丝绳，发光字面板为5mm进口亚克力板，金属箱体铝质底板烤红色漆，内置LED模组光源，防水电源控制器；工程期限为2013年11月5日至2013年11月30日工程总额叁拾陆万伍仟元；付款方式为合同签订后，被告河北兴扬房地产开发有限公司支付原告北京建海建筑工程有限公司定金（工程总额的30%即壹拾贰万元），发光字安装完毕经甲方验收合格后，在三个工作日内，河北兴扬房地产开发有限公司须一次性支付余款（工程总额的70%即贰拾肆万伍仟元）。在两份合同履行期间，原告已完成的合同项下工程，因未验收，被告河北兴扬房地产开发有限公司至今未足额支付原告工程款，亦未返还原告保证金。原告于2016年4月5日诉至本院要求判令二被告继续履行河北兴扬房地产开发有限公司与原告订立的京西家居建材城2号商业楼装饰装修合同（及时验收，及时给付工程款）；判令二被告连带返还原告支付的保证金2500000元。
另查明，被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司与被告河北兴扬房地产开发有限公司于2012年4月13日签订了《河北京西机动车综合交易市场商业综合楼项目房地产合作开发合同》，并于2012年4月27日经怀来县公证处公证。合同约定项目位于怀来县沙城镇府前西街、110国道交叉路口处，土地面积约11.16亩（具体位置详见附件市场平面图阴影部分）；被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司以价值1380万元的土地作为投资，不参与项目的管理，由被告河北兴扬房地产开发有限公司负责，兴扬公司支付怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司固定投资回报500万元；河北兴扬房地产开发有限公司负责项目的建设、销售、市场运营的全部工作，销售收入及各项支出使用怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司提供的专用账户，河北兴扬房地产开发有限公司与承包商及分包商签订的合同原件交由怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司一份进行备案。合同签订后，被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司即将项目建设用地交付被告河北兴扬房地产开发有限公司。被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司将河北京西机动车综合交易市场
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商业综合楼工程发包给了张家口市第二建筑工程有限责任公司并签订了《河北省建设工程施工合同》，承包范围为地下两层、地上五层，建筑面积为24295.26平方米。在房地产合作开发合同履行过程中，被告河北兴扬房地产开发有限公司将销售收入打入被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司的专用账户，河北兴扬房地产开发有限公司与其他承包商的承包合同未向怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司备案。后被告河北兴扬房地产开发有限公司因资金问题使工程不能按期完工，被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司与河北兴扬房地产开发有限公司于2015年8月31日签订了《河北京西机动车综合交易市场商业综合楼项目终止合作协议》，协议中约定解除双方于2012年4月13日签订的经怀来县公证处公证的《河北京西机动车综合交易市场商业综合楼项目房地产合作开发合同》以及在此前后签订的所有与该项目有关的协议也一并解除；怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司收回该项目工程并承担此协议签订之后该项目后期的建设费用，河北兴扬房地产开发有限公司承担此协议签订之前本项目的全部债务，其融资问题自行解决，与怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司无关。
再查明，被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司以出让的方式取得河北京西机动车综合交易市场综合楼项目的土地，该土地的使用权人仍为怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司。
本院认为，原告北京建海建筑工程有限公司与被告河北兴扬房地产开发有限公司于2013年10月9日签订的《京西家居建材MALL2#楼外装修工程承包协议》、2013年11月初签订的《京西家居建材城楼顶发光字制作安装合同书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，并已实际履行，应属合法有效合同。对于原告已完成的两份合同项下的工程，被告河北兴扬房地产开发有限公司应依据合同约定及时验收并结算相应工程款，同时还应返还原告保证金2500000元。在诉讼中，原告北京建海建筑工程有限公司与被告河北兴扬房地产开发有限公司均不能明确河北兴扬房地产开发有限公司拖欠原告工程款的具体数额，属原告诉讼请求不明确，对此在本案中不予审理。合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议，而被告河北兴扬房地产开发有限公司与被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司于2012年4月13日签订的《河北京西机动车综合交易市场商业综合楼项目房地产合作开发合同》约定了怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司以价值13800000元的土地作为投资，不承担合作经营风险，只收取固定投资回报5000000元，故该合同应当认定为土地使用权转让合同。由于被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司与被告河北兴扬房地产开发有限公司不存在合作开发房地产关系，且河北兴扬房地产开发有限公司所收取的融资款、保证金等款项（不含销售收入）并未进入双方约定的专用账户，故原告要求被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司对其工程款、保证金承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告河北兴扬房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，返还原告北京建海建筑工程有限公司保证金2500000元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本院判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13400元，由被告河北兴扬房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
代理审判员 闻达
二〇一六年五月十二日
书 记 员 徐静
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条第一款起诉必须符合下列条件：第（三）项（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
《中华人民共和国合同法》
第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。
建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。