上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2380号
上诉人（原审被告）王某A。
法定代理人王松（系王某A父亲）。
委托代理人＊＊＊。
委托代理人崔华，上海博拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吕雅霞。
委托代理人沈勇，上海律才律师事务所律师。
委托代理人朱洋洋，上海律才律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）潘雪君。
委托代理人周雪峰，上海凯曼律师事务所律师。
第三人王松。
委托代理人崔华，上海博拓律师事务所律师。
上诉人王某A因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第13773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日立案受理后，依申请追加王松为本案第三人，并依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人王某A暨第三人王松的委托代理人崔华及王某A的委托代理人王某B，被上诉人吕雅霞的委托代理人沈勇、被上诉人潘雪君的委托代理人周雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，上海市某区甲路＊＊＊弄＊＊＊号6C室房屋（以下简称“系争房屋”）产权登记在潘雪君、王某A名下。2014年9月12日，潘雪君出具《收据》确认收到吕雅霞支付购买系争房屋的定金人民币20，000元（以下币种均为人民币）。同年10月8日，潘雪君出具《收据》确认收到房款100，000元。同年10月14日，潘雪君出具《收据》确认收到房款200，000元。2014年11月8日，潘雪君出具《收据》确认收到房款850，000元。同日，吕雅霞、潘雪君、王某A签订《上海市房地产买卖合同》，约定潘雪君、王某A将位于上海市某区甲路＊＊＊弄＊＊＊号6C室房屋转让给吕雅霞，房屋转让价为3，000，000元。合同第六条约定，双方确认在2015年3月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条第三款约定潘雪君、王某A未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给吕雅霞，或未按本买卖合同中的约定办理产权交易过户事宜的，应当向吕雅霞支付违约金，违约金应按照吕雅霞已付款的日万分之四计算，违约金自潘雪君、王某A逾期的第二日起至实际履行之日止。补充条款（一）第5条约定，潘雪君、王某A承诺于产权交易过户前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的全部迁出手续。若潘雪君、王某A未能在约定的时间内将该所售房屋内的所有户口全部迁出，则须按总房价的百分之二十对吕雅霞承担违约责任。附件三付款协议约定：1、吕雅霞于2014年9月10日支付潘雪君、王某A定金20，000元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；2、吕雅霞应于吕雅霞、潘雪君、王某A签订本买卖合同后于2014年10月10日前将房款100，000元直接支付给潘雪君交通银行账户；3、吕雅霞应于2014年10月20日前将房款200，000元直接支付给潘雪君交通银行账户；4、吕雅霞应于2014年11月20日前将房款850，000元直接支付给潘雪君交通银行账户；5、吕雅霞应于2015年1月31日前将房款700，000元直接支付给潘雪君交通银行账户，该笔款项专项用于归还潘雪君、王某A尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，潘雪君、王某A向吕雅霞出具收款凭据；6、待吕雅霞、潘雪君、王某A至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以吕雅霞为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，吕雅霞以贷款银行发放贷款的方式直接将房款1，100，000元支付给潘雪君、王某A；7、待房地产交易中心出具以吕雅霞为权利人的该房屋《上海市房地产权证》，潘雪君、王某A将该所售房屋内的所有户口全部迁出（若有）且吕雅霞、潘雪君、王某A对该房屋进行交接并签署物业交验单后，由吕雅霞将房款30，000元于交房当日直接支付给潘雪君、王某A。合同落款处有潘雪君签名。2015年1月28日，潘雪君出具《收据》确认收到吕雅霞支付购买系争房屋房款700，000元。2015年1月30日，潘雪君用收到的房款还清了贷款，注销了抵押。后因王松拒不配合办理过户手续，致使吕雅霞、潘雪君、王某A未办理成产权过户手续。目前系争房屋仍未交付给吕雅霞。吕雅霞表示如法院支持吕雅霞产权过户的诉讼请求，吕雅霞愿意将房屋尾款1，130，000元支付给潘雪君、王某A。
原审另查明，潘雪君与王松原系夫妻关系，双方所生之女名王某A。潘雪君与王松于2007年12月18日登记离婚。离婚协议如下：双方生有一女：王某A，现年9岁，监护及抚养权为王松所有。潘雪君有探视权方不承担抚养费。潘雪君名下的上海市某区甲路＊＊＊弄＊＊＊号6C室房屋产权归王松与女儿王某A所有，潘雪君协助王松办理户名变更手续。如王松无法抚养女儿的情况下，监护权归潘雪君所有。双方除房贷外无其他债权债务。
原审另查明，目前王松户籍仍在系争房屋内。
原审审理中，吕雅霞提起诉讼，请求判令：一、潘雪君、王某A协助吕雅霞办理上海市某区甲路＊＊＊弄＊＊＊号6C室房屋产权过户至吕雅霞名下的相关手续；二、潘雪君、王某A支付以1，870，000元为本金，自2015年4月1日起按照每日万分之四的标准计算至2015年5月14日止的违约金；三、潘雪君、王某A支付逾期迁出户籍违约金300，000元；四、诉讼费由潘雪君、王某A共同负担。潘雪君辩称：同意协助吕雅霞办理系争房屋的产权过户手续，不同意吕雅霞的其余诉讼请求。王某A辩称：不同意吕雅霞的全部诉讼请求。
原审法院认为，潘雪君抗辩，潘雪君与王某A之父王松离婚时协议约定系争房屋归王某A和王松所有，王某A和王松是系争房屋的真正权利人。王某A法定代理人王松辩称，王松没有授权过任何人出卖系争房屋，王松亦未在《上海市房地产买卖合同》上签字，故不同意将系争房屋过户给吕雅霞。原审认为，潘雪君主张根据离婚协议系争房屋归王某A和王松所有，但双方至今未办理产权变更手续，这是潘雪君和王松之间内部的婚姻关系纠纷。根据不动产登记公示原则，系争房屋目前仍登记在潘雪君、王某A名下，潘雪君作为产权人以及王某A的监护人之一，在《上海市房地产买卖合同》上签字，吕雅霞尽了应尽的审慎义务，故《上海市房地产买卖合同》是吕雅霞、潘雪君、王某A真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。对王松的抗辩，原审认为无法采信。潘雪君对将系争房屋产权过户给吕雅霞无异议，依法予以准许。
根据合同约定，双方在2015年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，故对吕雅霞要求判令潘雪君、王某A协助办理系争房屋产权过户手续的诉讼请求，原审予以支持。吕雅霞自愿将房屋尾款1，130，000元支付给潘雪君、王某A，原审亦予以准许。
因潘雪君、王某A未按约协助吕雅霞办理产权过户手续，理应承担相应违约责任，潘雪君、王某A认为逾期过户违约金的计算标准过高，原审认为综合考虑双方的违约情况、实际损失等因素，认为该标准不高，不予调整，故对吕雅霞要求潘雪君、王某A支付以1，870，000元为本金，自2015年4月1日起按照每日万分之四的标准计算至2015年5月14日止的逾期过户违约金的诉讼请求，依法予以支持。
因潘雪君、王某A未按约将系争房屋中户籍迁出，理应承担相应违约责任。现潘雪君、王某A抗辩双方约定逾期迁出户籍违约金的计算标准过高，请求法院适当调整，综合考虑到吕雅霞的实际损失，潘雪君、王某A的违约情况以及经济状况等因素，原审将逾期迁出户籍违约金酌定为150，000元。
原审法院审理后于二〇一五年六月二十四日作出判决：一、潘雪君、王某A在判决生效之日起十日内协助吕雅霞办理上海市某区甲路＊＊＊弄＊＊＊号6C室房屋产权过户登记至吕雅霞名下的相关手续。同时，吕雅霞支付给潘雪君、王某A房款人民币1，130，000元；二、潘雪君、王某A在判决生效之日起十日内支付给吕雅霞以人民币1，870，000元为本金，自2015年4月1日起按照每日万分之四的标准计算至2015年5月14日止的逾期过户违约金；三、潘雪君、王某A在判决生效之日起十日内支付给吕雅霞逾期迁出户籍违约金人民币150，000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币33，200元，减半收取计16，600元，财产保全费人民币5，000元，上述共计人民币21，600元，由潘雪君、王某A共同负担。
判决后，王某A不服，上诉于本院称：潘雪君已向吕雅霞出具了潘雪君与王松的离婚协议书并告知吕雅霞系争房屋的真正权利人系王松与王某A，但吕雅霞仅与潘雪君单独签订了系争房屋买卖合同，王某A未在该买卖合同上签字，也未授权潘雪君签字，作为王某A监护人的王松亦未在买卖合同上签字确认，而根据上海市房地产交易惯例，在办理涉及未成年人房屋产权过户手续时，要求未成年人的所有监护人签字确认，而吕雅霞在委托中介办理系争房屋交易过程中，并未要求王某A及王松到场签字，吕雅霞在实地看房时也不可能不知道潘雪君并未实际居住系争房屋，在没有王某A及王松签字确认，且系争房屋处于王松及其父母实际居住的情况下，吕雅霞仅与潘雪君签订房屋买卖合同，显然未尽到审慎的注意义务，其并非善意购房人，亦不符合法律规定的善意取得之情形。潘雪君并非系争房屋的实际权利人，王某A系未成年人，在出售系争房屋时，应经其法定监护人同意，但在本案审理中，王某A及王松均明确表示不同意出售系争房屋，潘雪君处置系争房屋的行为应属无效，故上诉请求撤销原审判决，改判驳回吕雅霞的全部诉讼请求，或将本案发回重审。
被上诉人吕雅霞辩称：不同意王某A的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人潘雪君辩称：王松同意出售系争房屋的短信公证办理于2014年8月27日，系争房屋定金协议签订于同年9月12日，之前王松从未对此提出异议。潘雪君已明确告知吕雅霞系争房屋的实际产权人是王某A与王松，王某A年届18周岁，也明确表示愿意出售系争房屋，潘雪君也是其法定监护人之一，潘雪君仅系代理人，潘雪君完全是按照委托的内容签订买卖合同并收取房款，相应的后果应由委托人承担，潘雪君不应承担责任，故要求维持原审判决第一项，撤销原审判决第二、第三项，改判其不承担违约责任。
第三人王松答辩称：同意上诉人王某A的上诉请求及上诉意见。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，系争房屋产权登记于潘雪君、王某A名下，潘雪君与王松协议离婚时虽约定系争房屋产权归王松与王某A所有，但王松并未及时办理相应的产权过户手续，王松据此仅取得该协议对应之债权利益，而非物权权利，故王松及王某A认为仅王松与王某A有权处置系争房屋的意见，仅对王某A、王松、潘雪君产生效力，而不得对抗不特定之第三人。因系争房屋产权登记于潘雪君、王某A名下，具有公示公信效力，王某A、王松等提交的证据也不足证明吕雅霞对王松与潘雪君间的离婚协议属于明知或者应知，故吕雅霞有理由相信王某A与潘雪君有权处分系争房屋，加之王某A尚未成年，潘雪君作为王某A的母亲，具有代王某A处分系争房屋之权利，且从经公证的短信及当事人的当庭陈述看，王松同意出售系争房屋，对潘雪君处理系争房屋买卖事宜亦属明知，故潘雪君处置系争房屋的行为，并不因王松此后反对而不发生效力，故本院认为系争房屋买卖合同合法有效，当事人均应按照合同约定的内容履行。王某A及王松认为潘雪君无权处分系争房屋及潘雪君非善意购房人的抗辩意见，与事实有违，本院不予采信。
现潘雪君、王某A未能按约协助吕雅霞办理系争房屋产权过户手续，故应按约承担相应的违约责任，至于违约金的计算标准问题，原审结合合同约定、双方的违约情况以及合同履行的情况，确定以1，870，000元为本金，按每日万分之四的标准计算逾期过户违约金，并无不当，本院予以维持。至于逾期迁出户籍违约金，因潘雪君、王某A未能按约迁出系争房屋内原有的全部户籍，应承担相应的违约金，原审将违约金数额酌定为150，000元，符合本案的实际情况，本院予以确认。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币33，200元，由上诉人王某A负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年十月十九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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