重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0119民初3389号
原告重庆和声物业管理有限公司，住所地重庆市南川区东城街道南大街248号贤仕苑5号,统一社会信用代码915001196608769648。
法定代表人熊松俊，重庆和声物业管理有限公司总经理。
委托代理人李志禄，重庆和声物业管理有限公司法律顾问。
被告李聘强，男，1976年7月3日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。
委托代理人李贤华(系李聘强之父)，1950年5月10日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。
原告重庆和声物业管理有限公司（以下简称和声物业公司）与被告李聘强物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理后，依法由审判员张丽敏独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和声物业公司法定代表人熊松俊及委托代理人李志禄，被告李聘强及委托代理人李贤华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告和声物业公司诉称，原告于2011年至今在南川区XX小区进行物业管理，被告系该小区的业主，被告从2013年至今未向原告交纳物管费，经原告多次催收无果。现诉至法院，请求判决被告立即支付原告2013年1月1日起至2016年5月31日止的物管费1184.49元，滞纳金1606.85元，共计2791.34元，本案诉讼费由被告承担。
被告李聘强辩称，一、原告被我们小区业主赶出去了，这期间并未在我们小区服务，也未给我服务，我也未向其交纳物管费。二、原告与我所居住单元业主肖志容签订的物业服务协议书与我无关，我不应向原告交纳物管费。
经审理查明，被告李聘强系南川区XX小区业主。2011年12月，原告与重庆市南川区XX小区业主委员会签订《物业服务协议》，约定原告对该小区一期、二期、四期进行物业服务，物业服务费为0.22元／平方米／月，公摊水电费具实分摊，合同期限为2012年1月1日至2012年12月31日。协议签订后，原告对该小区合同中约定的区域进行了物业管理。2012年12月27日，原告（乙方）又与重庆市南川区XX小区业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，该合同约定，甲方委托乙方对该小区进行物业管理，物业服务收费标准为：住宅：物业服务费0.22元／平方米／月，住宅改为公寓、门面按0.60元／平方米／月，业主应于每月15日前交齐物业服务费。物业服务费和水电气费按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前履行交纳义务，超出次月1日前还未缴纳的，每天按千分之三收取滞纳金，并停止服务直到缴纳为止。合同期限为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。该协议还约定了其他事宜。合同签订后，原告继续在该小区服务。该合同期满前，该小区业主委会员通过多种方式要求和声物业公司于2013年12月31日终止在XX小区的物业服务工作，合同期满后，和声物业公司与业主委员会未续签物业服务合同。2014年2月20日，XX小区所在的南川区XX街道XXX居委会向和声物业公司发出通知，告知其物业合同已到期，要求和声物业于2014年2月25日前做好物业管理用房的移交，原告未退出该小区。2014年3月12日，南川区XX小区业主委员会向本院提起诉讼，要求判决和声物业公司退出该小区，移交物业服务设施等。本院经审理，本院以（2014）南川法民初字第00778号民事判决书判决和声物业公司退出南川区XX小区物业服务区域，交回物业服务用房。和声物业公司不服该判决，向重庆市第三中级人民法院提起了上诉，该案经该院审理，该院于2014年9月23日以（2014）渝三中法民终字第00539号民事判决书，驳回了和声物业公司的上诉，维持了原判。从2015年1月起，被告所居住小区的公共区域卫生由所在的南川区XX街道XXX居委会进行管理（未包括每个单元楼道卫生）。
另查明，李聘强居住在重庆市南川区XX小区XX苑X单元X－X号，建筑面积95.57平方米,系楼梯房，该单元居住共12户。根据物业服务合同约定，被告每月应交纳物业服务费为21.03元（95.57元0.22元／平方米／月）。被告入住该小区后，2013年1月1日至2013年12月31日止的物业服务费未交纳。
在审理中，原告提交了2013年至2016年被告所居住小区业主及被告所居住的XXXX小区XX苑X单元其他业主交纳物业费的物业收费情况表及收据，拟证明其在2013年至2016年间均在为该小区及被告所居住的XX小区XX苑X单元业主服务及该单元其他业主交纳服务费用情况，并提供了原告与被告同居住在XX小区XX苑X单元的业主肖志容签订的《协议书》，拟证明对被告居住的XX小区XX苑X单元进行了服务且明确了收费标准为0.25元／平方米／月，水电费5元／户／月。对上述证据被告均不认可，认为肖志容不是其居住的XX小区XX苑X单元全体业主推选的业主代表，肖志容签订的《协议书》与其无关，对其无约束力。被告提供的（2014）渝三中法民终字第00539号民事判决书中查明：重庆市南川区XX街道XXX社区居民委员会出具的《对2014年和声物业临时服务的调查》，载明：“2014年6月30日渚堰塘居委会，XX业主委员会共同对XX小区调查，本小区共49个单元，820户业主，属于开放型小区。小区30个单元，577户业主及小区的公共卫生属业主自治，和声物业抢占条件好的19个单元，234户业主，只做了楼梯间的卫生。经调查，243户业主中147户业主同意业主自治”。被告认可在合同期内物业费收取标准为0.22元／平方米／月，包括公摊水电费在其中，不认可另收取了0.2元的公摊水电费。
上述事实，有原、被告的陈述和辩解、物业服务协议、物业服务合同、协议书、（2014）南川法民初字第00778号判决书、（2014）渝三中法民终字第00539号民事判决书、收据、和声物业公司2013年、2014年、2015年、2016年物业收费情况表及业主交纳物业费的收据等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。
本院认为，原告与重庆市南川区XX小区业主委员会签订的《物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，未违反法律法规、行政法规的规定，应合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”，原告与小区业委会签订的《物业服务合同》对被告及小区业主有约束力。被告在合同期间接受了原告提供的物业服务，理应及时向原告支付物业服务费，而被告对2013年1至2013年12月的物业服务费252.36元（95.57元0.22元／平方米／月12个月）未交纳，故对原告要求被告支付该期间物业服务费的请求，本院予以支持。对于原告主张的该期间的滞纳金问题，根据物业服务协议约定，未在规定期限交纳物业费的每日按千分之三收取滞纳金，被告认为约定偏高且也不同意交纳，由于被告未按约定交纳物业服务费，已构成违约，被告要求的滞纳金实为违约金。因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，其违约金酌定为20元。对于原告要求被告支付2013年1月至2013年12月公摊水电费问题。由于原告在本案中未提供充分的证据证明公摊水电费具体收取多少，本院无法确认其标准，故对原告的该请求，本院不予支持。对于2014年1月1日至2016年5月31日物业服务费的问题。由于该小区的业主委员会才能代表小区全体业主，是与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同的合法主体，而小区个别业主无此权利，故被告所居住单元业主肖志容与原告签订的《协议书》对被告无约束。虽肖志容与原告签订的《协议书》对被告无约束力，但因被告同住楼道的其他业主在2014年至2016年向原告交纳了相关费用，结合该小区居委会出具的《对2014年和声物业临时服务的调查》，能相互印证原告在该期间对被告所居住楼道进行了卫生服务，被告作为南川区XX小区XX苑X单元的业主实际已享受了原告的该服务，被告作为受益人理应向原告支付相应的服务费。因此，原告要求被告支付该期间的服务费的请求，本院予以支持。对于该期间服务费收取标准问题。由于原告与肖志容签订的《协议书》对被告无约束力，对该期间的标准可参照2012年12月原告与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》中约定的0.22元／平方米／月计算，即2014年1月1日起至2016年5月31日止的服务费为609.87元（95.57元0.22元／平方米／月29个月）。对于原告要求被告支付该期间的违约金，于法无据，本院不予支持。故被告应支付原告2013年1月1日起至2016年5月31日止的服务费及违约金为882.23元（609.87元＋252.36元＋20元）。虽被告辩称原告未为其服务不应交纳物业费，但未提供充分的证据予以反驳，对被告的该辩解本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告李聘强于本判决生效之日起10日内支付原告重庆和声物业管理有限公司2013年1月1日起至2016年5月31止的服务费及违约金882.23元。
二、驳回原告重庆和声物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告李聘强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 张丽敏
二〇一六年八月十九日
书记员 王佳艺