北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终4993号
上诉人（原审被告）谭×1，男，1955年5月12日出生。
委托代理人方勇，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人何彦，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谭×2，女，1961年1月1日出生。
被上诉人（原审原告）谭×3，女，1963年8月20日出生。
二被上诉人共同委托代理人欧阳黎烔，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人谭×1因与被上诉人谭×2、谭×3继承纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第62146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年11月，谭×2、谭×3起诉至原审法院称：谭×4、夏××婚后共育有七名子女，分别为长子谭×5、二子谭×6、三子谭×1、四子谭×7、长女谭×8、二女谭×2、三女谭×3。父亲谭×4已于1998年5月28日去世。文革后经落实住房政策，由夏××作为北京市朝阳区××301号房屋（以下简称301号房屋）的承租人，与谭×3先后租住在该房屋。后购买该房屋时，根据当时政策必须是教育单位人员才可以购买，谭×5所属单位是北京市朝阳区教育局，因此就以谭×5名义垫资购买了该房屋，但全部购房款最终都是由夏××支付和承担。因为谭×1工作一直不稳定，生活比较困难，为了照顾谭×1，夏××腾出该房屋搬到其他子女家居住，该房屋交由谭×1出租，以补贴生活费用。在谭×1出租该房屋期间，为了减少出租管理方面的麻烦，临时将该房屋过户到谭×1名下。2007年3月18日，为了明确房屋权属以及继承事宜，母亲夏××、谭×5、谭明、谭×7、谭×1、谭×3、谭×8共同召开家庭会议，谭×2因病没有参加，在此次家庭会议上，大家一致认可房屋属于母亲夏××所有，今后由谭×1、谭×3、谭×2共同继承，为此大家共同签订一份房产继承协议书，当时因夏××不识字，由谭×5代笔，予以确认。2015年10月5日，母亲夏××去世。现在谭×2、谭×3与谭×1因遗嘱继承发生纠纷，协商未果。谭×2、谭×3诉至法院。请求判令由谭×2继承位于北京市朝阳区××301室房屋，并将该房屋过户至谭×2名下。该房屋三分之二份额按照评估价由谭×2以现金方式平均补偿给谭×3、谭×1。
谭×1在原审法院辩称：本案诉争房屋是1998年6月6日由谭×5与北京市朝阳区教育局签订的住房制度改革房屋买卖契约，该契约第二条约定了谭×5依据工龄折扣、房屋折扣、教师优惠等条件购买了本案争议的房屋。2007年2月13日，谭×5与我方签订了房屋买卖合同，将涉案房屋过户给我方，并且办理了房屋过户手续取得了该房屋所有权。谭×2、谭×3起诉案由是遗产继承纠纷，诉争房屋是谭×1所有的，并不是遗产。我方在被继承人生前尽到了主要赡养义务，我方本身没有工作，有多余的时间照顾妻子、母亲，母亲一年中有半年多的时间是居住在我方家中，我方为母亲办理了医疗保险以及相应的待遇。在母亲生病住院期间，都是由谭×1照顾的。母亲刚刚去世，谭×2、谭×3就起诉到法院，谭×1很难接受，请求法院驳回谭×2、谭×3的诉讼请求。
原审法院经审理认为：本案争议焦点之一为301号房屋权属。双方当事人就301号房屋原始承租关系未提交证据，但文革后国家落实过部分私有房屋安置，在特定历史时期出台了一些特定的政策，现谭×2、谭×3提交30年前相关证据客观上存在困难，谭×1虽就谭×2、谭×3主张不予认可，但在举证期限届满前未提交具体核实意见。上世纪90年代我国商品房市场亦未全面开放，依房款收据及购房合同，301号房屋系政策性安置房屋，购房合同中写明有楼房成新折扣和现住房折扣，即在购房前既已实际占有。301号房屋不同于普通市售商品房，而是以明显低于市场价的优惠价出售的定向安置房，对购买对象、购买人的资格均有限定。谭×5及其配偶认可谭×5实为名义上的所有权人，亦认可夏××实际偿还了垫付的购房款，彼时家庭内部在登记时尚未发生争议，故不能仅通过购房人或登记人确定房屋权属，应通过房屋实际取得原因、房款实际支付的情形、购房人之间关系确定房屋权属。2007年，301号房屋签订房屋买卖合同，过户至谭×1名下，但谭×1未实际支付购房款，谭×4死亡后，继承开始，亦不能仅依物权公示来确定房屋权属。2007年3月，301号房屋已过户至谭×1名下，但在《房产继承协议书》中谭×1亦明确认可房屋共有关系。家庭成员之间可以约定共有财产共同所有、部分各自所有、部分共同所有，共有人已就共有财产通过契约对财产进行约定。家庭团体性特点决定了不可能完全以个人为本位，必须考虑家庭共同体的利益。家庭成员内部对财产进行的约定，现未影响家庭外部关系，应当优先适用家庭内部约定。该协议是家庭成员在平等自愿的前提下协商一致对家庭内部财物在彼此之间进行分配的结果，具有民事合同性质，对其均具有约束力。物权法上的不动产登记公示原则在家庭共有财产领域中不具有强制适用的效力，家庭成员内部约定确定权属，无须以公示作为物权变动要件。故301号房屋虽然登记在谭×1名下，但并不影响家庭成员间对上述房屋内部处分的效力。
本案争议焦点之二，谭×1是否对被继承人尽了较多赡养义务。本案中依谭×1现提交办理保险的相关证据不足以证明谭×1之主张，法院难以采信。谭×2、谭×3要求均分份额，不违反法律规定，法院予以准许，谭×2目前无其他房屋居住，故以判决301号房屋归谭×2所有为宜，谭×2给付谭×3、谭×1相应的房屋折价款。
据此，原审法院于2016年2月作出判决：一、位于北京市朝阳区××301室房屋归谭×2所有，谭×3、谭×1协助谭×2将该房屋过户至谭×2名下，谭×2于判决生效后二个月内给付谭×3七十七万元、给付谭×1房屋折价款七十七万元；二、驳回谭×2、谭×3其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，谭×1不服原判，以原判认定事实不清、证据不足且适用法律错误为由上诉至本院称：涉案房屋系谭×1与其妻子甄××的夫妻共同财产，而非母亲夏××的遗产，谭×2、谭×3编造了涉案房屋过户至谭×1名下的理由；《房产继承协议书》系虚假证据，其中谭×1签名及指印均不真实，夏××的指印亦不真实，对涉案房屋没有约束力；谭×1对母亲夏××生前尽到了主要赡养义务；原审判决对涉案房屋价值的认定严重不当，明显低于市场价值；谭×5、谭明、谭×7、谭×8不应参与原审庭审，原审审判程序严重违法。故请求撤销原审判决，改判驳回谭×2、谭×3的原审全部诉讼请求。谭×2、谭×3同意原判。
经审理查明：谭×4、夏××婚后共育有七名子女，分别为长子谭×5、二子谭×6（别名谭明）、三子谭×1、四子谭×7、长女谭×8、二女谭×2、三女谭×3。谭×4已于1998年5月28日去世，夏××于2015年10月5日去世。
原审审理中，经询，谭×5、谭明、谭×7、谭×2、谭×3、谭×8均主张：文革后经落实住房政策，谭×4当时工作单位在外地，夏××无业，后由长子谭×5所在的教育系统安置了301号房屋，夏××作为301号房屋的承租人，与谭×4、谭×3共同住在该房屋。1996年允许购买301号房屋时，根据当时政策必须是教育系统工作人员才可以购买，谭×5所属单位是北京市朝阳区教育局，因此就以谭×5名义垫资购买了该房屋，但全部购房款最终都是由夏××支付和承担。因为谭×1工作一直不稳定，生活比较困难，为了照顾谭×1，夏××腾出301号房屋搬到其他子女家居住，301号房屋交由谭×1出租，以补贴生活费用。在谭×1出租该房屋期间，为了减少出租管理方面的麻烦，临时将该房屋过户到谭×1名下。谭×1对此不予认可，称301号房屋系谭×5赠与其的，为便于过户，签订了二手房买卖合同。各方均认可301号房屋自1999年开始出租，租金一直由谭×1收取。原审庭审当日，谭×5、谭明、谭×7、谭×8均表示放弃继承301号房屋，不参加诉讼。谭×2、谭×3为支持上述主张提交1996年12月11日金额25000元的预购房款收据以及1998年8月21日金额2976元购房款收据各一张，交款人均载明谭×5；同时提交谭×5与北京市朝阳区教育局于1998年6月6日签订的《房屋买卖契约》一份，约定谭×5购买301号房屋，总建筑面积53.1平方米，总房款22024元；提交谭×5、谭明、谭×7、谭×8等四人分别就301号房屋相关情况所作《情况说明》。
1998年8月8日相关部门颁发301号房屋所有权证，房屋所有权人登记为谭×5。2007年2月13日，谭×5与谭×1签订《二手房买卖合同》，约定房产交易总价300000元，房屋过户登记至谭×1名下，谭×1未实际支付购房款。2007年3月18日，夏××（按手印，谭×5代签名）与谭×5、谭明、谭×7、谭×1、谭×3、谭×8签订《房产继承协议书》，内容为：“母亲夏××原居住房朝阳区××301室，现房子过户三儿子谭×1名下。此房产权将由谭×1、谭×3、谭×2共同拥有。”另查，现谭×2离异后租房居住。
原审审理中，谭×2、谭×3、谭×1表示均不申请就301号房屋现值评估鉴定，要求由法院确定房屋价值。谭×1主张其对夏××尽较多赡养义务，提交办理医疗保险等相关手续，其兄弟姐妹等均不予认可，主张夏××与谭×3共同生活，而301号房屋的租金收入却由谭×1收取补偿其个人生活。
二审审理中，谭×1提出，其取得301号房屋且未支付购房房款系因为其将单位原分配给自己的两套平房交还单位，单位为其哥哥谭×6分配了位于本市石景山区的房屋，为了置换家庭内部决定将301号房屋赠与谭×1；本院向谭×1询问谭×6分得的前述房屋的具体位置，其表示详细门牌不清楚，只是陈述该事实，不作为证据出示。谭×1还提出《房产继承协议书》中其本人的签字和指纹均不真实，但原审庭审质证时其仅表示对该证据的证明目的不认可，故本院向其询问上述异议为何未在原审庭审质证时提出，谭×1委托代理人表示其并非原审委托代理人，其不清楚。
再查，2015年11月谭×3、谭×2因继承诉至原审法院要求继承301号房屋，同时申请对301号房屋进行查封，提交李××名下位于北京市朝阳区××401号房屋作为担保，原审法院出具裁定书对上述二套房屋均予查封。
上述事实，有当事人陈述、《房产继承协议书》、《二手房买卖合同》、房屋买卖契约、收据、房屋产权证等证据材料在案佐证。
本院认为：关于301号房屋的权属以及为何过户至谭×1名下，双方各执一词，谭×1虽称301号房屋过户至其名下系因自己将原有房屋置换给谭×6，但对此不能作出明确说明，其表示《房产继承协议书》中自己签字及指印均不真实，但原审其并未就此提出异议，且二审中亦未提出合理解释，本院对此难予采信。相反，结合谭×2、谭×3以及明确表示不参与继承的其他兄弟姐妹就相关问题的陈述，谭×1虽与谭×5签订《二手房买卖合同》但并未实际支付房款的事实，以及房屋过户至谭×1名下不久其全家即共同签订《房产继承协议书》，约定301号房屋过户至谭×1名下但房产权由谭×1、谭×3、谭×2共有，而谭×1亦签字认可的事实，再考虑到谭×5购买301号房屋时特定的历史时期特定政策情况，本院有理由认为谭×2、谭×3所主张关于涉案房屋系夏××以谭×5名义购买，后过户至谭×1名下系为便于其出租的事实具有高度可能性，本院对此予以认定。在此情形下，夏××一家签订《房产继承协议书》，约定301号房屋由谭×1、谭×3、谭×2共同所有，并不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。301号房屋虽登记在谭×1名下，但依据《中华人民共和国物权法》及其相关司法解释的规定，不动产登记仅为拟制事实，在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符时，应以真实权利状态确认物权归属，故301号房屋应确认为谭×1、谭×3、谭×2共同所有。现共有人谭×2、谭×3要求分割，应予支持。原审判定三方均分份额，并考虑到谭×2现租房居住的客观情况，将房屋判归其所有，由其给予其他二人折价补偿并无不当。关于补偿款数额，因各方在原审审理中均明确表示不申请对房屋价值进行评估，要求由法院予以确定，原审酌定的房产价值并未过分低于当时的市场价值，尚属合理，本院予以维持。
关于谭×1提出其对母亲夏××尽了主要赡养义务一节，未提供充分证据佐证，本院不予采信。关于谭×1上诉所提谭×5、谭明、谭×7、谭×8不应参与原审庭审一节，在程序上确有不妥之处，但该四人系放弃继承权的继承人，且上文已述，对本案事实的认定系综合现有证据及案件具体情况而非仅凭上述四人的陈述所作出，谭×1据此要求撤销原审判决，依据不足，本院不予支持。
综上，谭×1的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9150元、保全费5000元，由谭×2、谭×3共同负担9433元（已交纳），由谭×1负担4717元（谭×2、谭×3已预付，谭×1于本判决生效后7日内给付谭×2、谭×3）。
二审案件受理费18300元，由谭×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
审 判 员 赵 霞
代理审判员 陈文文
二〇一六年五月十二日
书 记 员 黄 蕾