福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第3142号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘子海，男，1984年出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人卢钦煌、许思迪，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）厦门市特房筼筜开发有限公司，住所地厦门市思明区文塔路211号第一层，组织机构代码1549980-1。
法定代表人罗永祥，执行董事。
委托代理人陈德龙、蒲梦，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人刘子海因与被上诉人厦门市特房筼筜开发有限公司（下称特房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第4021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘子海向原审法院提起诉讼，请求判令：1、特房公司向刘子海双倍返还履约保证金379346.52元；2、特房公司向刘子海支付交易手续费66801元，并支付资金占用损失（以50326.74元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2014年5月13日起计至判决生效之日止）。
特房公司向原审法院提起反诉，请求判令：刘子海向特房公司支付拖欠的2014年6月15日至2014年7月10日的写字楼租金52687元、车位租金1041.675元、物业管理费7245.125元。
原审判决查明，特房公司将其建设的厦门市思明区官任路48号（官任大厦）501、502单元通过厦门产权交易中心进行竞价招租。刘子海作为报价人参与报价竞拍，并于2014年4月11日签署了一份《厦门产权交易中心动态报价规则》（以下简称报价规则）及相关附件，该报价规则及附件载明了讼争房屋的面积、租期、竞价低价、加价幅度、履约保证金等，并约定刘子海应支付报价保证金24万元，报价保证金扣除应缴的交易手续费后，余额由厦门产权交易中心转至出租方指定账户，交易手续费为合同期租金总额的2.5%（最高不超过合同期实际成交月平均租金）；另，报价规则第十四条第（二）项载明，本次报价标的按现状出让，报价人确认在办理报价登记前已到标的现场或循其他途径详细了解标的有关情况，一旦办理报价登记即表明接受该标的现状（包括瑕疵）。刘子海于签署报价规则同日向厦门产权交易中心支付了24万元报价保证金。
后，刘子海竞价取得了讼争房屋承租权，并于2014年5月12日与特房公司签订了《官任大厦写字楼租赁合同》，约定刘子海向特房公司承租讼争房屋用于商务办公之用（配套出租地下一层6号、2号、2-1号子母车位），建筑面积为761.74平方米（以最终实测面积为准），房屋交付日暂定为2014年6月1日，具体日期以交付通知书列明的交付日期为准，起租日为2014年6月15日，租赁期限自2014年6月15日至2019年6月14日止，履约保证金为189673.26元；若刘子海未于交付日前往管理处办理该房屋的验收、交接手续，视为特房公司已于约定的交付日履行交房义务，刘子海应向特房公司及物业公司支付自交付日起的租金、物业管理费等；若刘子海直至交付日之次日起30日内仍未前往管理处实际办理验收、交接手续，则特房公司有权提前解除本合同、没收全部履约保证金并要求刘子海支付交付日至合同解除之日的租金、物业管理费。在租赁期限内刘子海应按时支付该房屋租金、车位使用费、物业管理费、电费及其他费用，其中2014年6月15日起至2015年6月14日期间的租金为63224.42元／月，车位使用费为1250元／月，物业管理费包含7236.53元／月的综合管理服务费、1142.61元／月的日常专项维修资金、300元／月车位管理费、15元／月的车位专项维修金等；刘子海须在本合同签订后3日内向特房公司支付起租日所在历月尚余天数的租金、物业管理费，款额为按每历月的租金、物业管理费分别乘以该历月尚余天数与该历月具体天数之比率计算后的总额；除始交租金日开始的第一个历月外，刘子海须于每个历月的第一日前向特房公司预先缴付当月租金、车位使用费；刘子海原缴厦门产权交易中心的保证金在本合同签订后扣除其应缴的交易手续费，余额由厦门产权交易中心转至特房公司指定账户，特房公司从该款项中扣除刘子海第一期应缴的租金和履约保证金，不足部分应在本合同签订后3个工作日内付清，如刘子海未按规定交纳且逾期超过3日的，特房公司将视刘子海违约，有权解除本合同，并不予退还刘子海已交纳的履约保证金。在合同有效期内，如特房公司未按约定时间交付房屋供刘子海使用超过60日的，刘子海有权单方解除合同，由此造成刘子海损失，特房公司应承担赔偿责任，并可要求特房公司双倍返还履约保证金；刘子海因特房公司违约行为而发生的损失由特房公司承担。另，该合同第四条还约定，刘子海声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及周边的现有装修及设施状况表示满意并同意按现状接收。讼争合同签订后，厦门产权交易中心在扣除66081元交易手续费后，将剩余保证金173919元支付至特房公司账户中。
另查明，2014年6月12日，特房公司向刘子海发出一份《官任大厦入驻通知书》，通知刘子海在收到该入驻通知书后，在合同起租日即2014年6月15日前到官任大厦物业管理处办理入驻手续，若未在该通知书规定截止日期之前办理入驻手续，视为已接收房屋。刘子海收到该通知书后，并未前往办理入驻手续。另，特房公司已按讼争合同约定的收费标准，向物业公司支付了讼争房屋自2014年5月1月至2014年12月31日的综合管理服务费及车位管理费。
还查明，特房公司于2014年7月9日向刘子海发出一份《律师函》，通知刘子海因其拒不按约定支付履约保证金、租金等费用，特房公司依法解除讼争合同，刘子海于次日收执该《律师函》。后，刘子海亦于2015年1月19日向特房公司发出一份《律师函》，通知特房公司因其逾期交付讼争房屋超过60日，刘子海依法解除讼争合同，特房公司于次日收执该《律师函》。
以上事实，有《厦门产权交易中心动态报价规则》及附件、《官任大厦写字楼租赁合同》、《官任大厦入驻通知书》、《资金往来统一票据》、《发票联》、《费用支付明细》、《转款凭证》及庭审笔录为证，对上述事实予以确认。
原审法院认为，本案中，双方当事人的争议焦点为：讼争合同是否已于2014年7月10日解除。
特房公司主张，讼争合同已于2014年7月10日解除。讼争合同签订后，厦门产权交易中心在扣除交易手续之后，将剩余保证金173919元转付给特房公司冲抵履约保证金，刘子海未在合同约定的期限内支付履约保证金的不足部分及第一期的租金、车位使用费；另，讼争房屋已于2014年4月14日经验收合格，故讼争房屋在特房公司发出交房通知时，已符合交付使用条件，刘子海以讼争房屋不具备交付条件为由，拒不补足履约保证金及第一期租金，理由不能成立。综上，特房公司有权于2014年7月9日发出《律师函》行使单方解除权，刘子海于2014年7月10日收到该函件，故讼争合同已于2014年7月10日解除。并提交以下证据予以证明：1、《厦门市建设工程竣工验收报告》、《质量竣工验收监督告知书》，载明讼争房屋经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位共同竣工验收，工程质量符合设计及质量验收规范要求，质量合格；厦门市建设工程质量安全监督站对2014年4月14日的竣工质量验收进行了监督，并于2014年4月24日作出该监督告知书；2、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，载明特房公司于2014年5月9日申报了讼争房屋的竣工验收消防备案，但讼争房屋未被确定为抽查对象。
刘子海对特房公司提交的上述证据质证认为：1、《厦门市建设工程竣工验收报告》的真实性、合法性、关联性无法确认，竣工验收时间空白，无法证明竣工验收时间，该证据也仅能证明工程质量验收，应通过综合验收才能达到交房条件；《质量竣工验收监督告知书》的真实性予以确认，但合法性、关联性不予确认，该告知书仅能证明相关工程已经过质量竣工验收的监督，不能证明已经通过规划、人防等主管部门验收；2、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》的真实性予以确认。
刘子海抗辩，刘子海已足额支付了履约保证金，刘子海因竞标讼争房屋及另案房屋共向厦门产权交易中心支付了48万元保证金，扣除相关手续费之后，转至特房公司的金额为369614元，该款项抵扣相关履约保证金后仍有余额，刘子海并未欠缴履约保证金。另，刘子海也无义务支付2014年6月15日至2014年7月1日的租金，根据合同约定，刘子海需支付第一期应付租金，是基于讼争房屋在起租日时可满足使用条件，但讼争房屋直至2014年9月24日才取得综合竣工验收合格，始符合法定交付使用条件，故在讼争房屋交付前，刘子海有权行使同时履行抗辩权，可拒绝支付第一期应付租金。且特房公司亦负有告知刘子海是否欠款及发出催款通知的义务，在特房公司发出相关通知前，刘子海无法得知是否需补足费用。综上，特房公司无权以刘子海欠缴费用为由行使单方解除权，讼争合同并未于2014年7月10日解除。并提交以下证据予以证明：1、收款收据、《官任大厦客户交款通知单》，收款收据载明刘子海向厦门产权交易中心支付了官任大厦五层、六层01单元、02单元竞价保证金48万元；特房公司于2014年6月11日通知刘子海，确认刘子海为官任大厦五层、六层办公用房的中标承租人，厦门市产权交易中心将刘子海交付的竞拍保证金扣除手续费后，实际转至特房公司369614元，该款项冲抵履约保证及首月租金后，刘子海应补交履约保证金及租金48511.15元，并通知刘子海于2014年6月13日前支付该款项；2、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《厦门市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明讼争房屋于2014年9月24日经竣工验收备案。
特房公司对刘子海提交的上述证据质证认为：1、收款收据、《官任大厦客户交款通知单》真实性无异议，确认交款通知单中载明的补交款项含本案中刘子海欠缴款项；2、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《厦门市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》真实性无异议，但对刘子海拟证明内容有异议，讼争房屋是否具备交付使用条件，不能以行政备案时间为准。
原审法院分析认为，除《厦门市建设工程竣工验收报告》外，双方对对方提交的前述证据真实性均无异议，故对刘子海所提交的《质量竣工验收监督告知书》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》及特房公司提交的收款收据、《官任大厦客户交款通知单》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《厦门市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的真实性均予以认定。另，刘子海虽对特房公司所提交的《厦门市建设工程竣工验收报告》真实性持有异议，但该证据有相关原件，相关内容亦与前述《质量竣工验收监督告知书》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《厦门市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》等相互印证，故对《厦门市建设工程竣工验收报告》的真实性，亦予以认定。
关于讼争房屋于通知交房时是否已符合交付条件。因讼争合同并未就讼争房屋的交付条件进行约定，故讼争房屋是否符合交付条件，应从是否违反了法律、行政法规的强制性规定，是否满足基本安全条件及基本使用要求等因素进行确定。首先，《中华人民共和国建筑法》第61条规定建筑工程竣工经验收合格方可交付使用，故验收合格系房屋交付使用的法定条件。国务院《建设工程质量管理条例》第16条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。另，根据住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收实行备案制度，竣工验收合格后由建设单位向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。综上规定，工程竣工后应由建设单位组织施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等对工程进行验收，验收合格后出具《工程竣工验收报告》，相关竣工备案仅系行政管理要求，是否备案并不影响验收报告的效力，故讼争《工程竣工验收报告》可作为认定讼争房屋是否验收合格的依据。其次，根据前述《厦门市建设工程竣工验收报告》、《质量竣工验收监督告知书》之内容，可以认定厦门市建设工程质量安全监督站对讼争房屋在2014年4月14日的竣工质量验收进行了相关监督，并作出了工程质量监督报告，故讼争房屋的竣工验收已经工程质量监督机构的监督，其验收结果可作为认定工程质量的依据。另，《质量竣工验收监督告知书》系2014年4月16日作出，可以认定讼争房屋在此时已经验收合格，讼争房屋亦于2014年5月9日申报了竣工验收消防备案，故讼争房屋于2014年6月12日通知交房时已符合法定交付条件。再次，讼争房屋系用于商务办公，刘子海虽主张讼争房屋于通知交房时，尚不满足交付使用条件，但并未举证证明讼争房屋在通知交房时不符合商务办公的基本使用要求，且刘子海系通过厦门产权交易中心竞价取得讼争房屋的承租权，竞价时刘子海已确认在办理报价登记前已到标的现场或循其他途径详细了解标的有关情况，一旦办理报价登记即表明接受该标的现状（包括瑕疵），后讼争合同第四条也再次作出相关约定；故对刘子海提出讼争房屋在通知交房时尚未进行竣工验收备案，不符合交付条件的抗辩意见，不予采信。综上分析，原审法院认定讼争房屋于通知交房时已具备交付条件。
关于刘子海是否逾期付款。根据讼争合同约定，刘子海原缴厦门产权交易中心的保证金在扣除应缴的交易手续费后，由厦门产权交易中心将余额转至特房公司指定账户，特房公司从该款项中扣除刘子海第一期应缴的租金和履约保证金，不足部分应在合同签订后3个工作日内付清；另有约定刘子海须在本合同签订后3日内向特房公司支付起租日所在历月尚余天数的租金、物业管理费，款额为按每历月的租金、物业管理费分别乘以该历月尚余天数与该历月具体天数之比率计算后的总额。厦门产权交易中心转至特房公司的剩余保证金，如不足支付合同约定的履约保证金及第一期应缴租金的，应在合同签订后3个工作日内补足。本案中，厦门产权交易中心抵扣交易手续费后，实际转至特房公司账户的金额为173919元，该款项确已不足抵扣刘子海应支付的履约保证金。刘子海虽一并向厦门产权交易中心支付了48万元保证金，但报价规则已明确讼争房屋的报价保证金为24万元，刘子海在签订讼争合同时，即可根据报价规则、讼争合同的相关约定，计算得知是否需补缴相关款项，且交易手续费系特房公司向厦门产权交易中心缴交，特房公司也理应知晓具体金额，故刘子海履行补足款项之义务不应以特房公司催告为前提；另，讼争合同已对补足款项的期限及相应违约责任作了明确约定，刘子海在交房前就应履行补足款项之义务，且如前所述，讼争房屋于通知交房时已符合交付条件，故刘子海主张因讼争房屋不符合交付条件，其有权行使同时履行抗辩权，并无依据，对刘子海前述抗辩意见，均不予采信。综上，刘子海不仅未在合同签订后3个工作日内补缴不足部分，在2014年6月11日收到《官任大厦客户交款通知单》后也未予以补缴，故原审法院认定刘子海已逾期付款。
综上，刘子海未按约定缴足相关费用且逾期超过3个工作日，根据讼争合同之约定，特房公司有权于2014年7月9日发出解除讼争合同的通知，刘子海于2014年7月10日收到该解除通知后，亦未在相关司法解释规定的异议期限内提起诉讼，故讼争合同已于2014年7月10日因特房公司行使单方解除权而解除。
原审法院认为，双方于2014年5月12日签订的《官任大厦写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效合同。（一）关于履约保证金。如前分析，因刘子海逾期付款超过3个工作日，致讼争合同已于2014年7月10日解除，故刘子海要求特房公司双倍返还履约保证金之诉求，缺乏理据，不予支持；根据讼争合同第三条约定，特房公司有权不予返还已交纳的履约保证金，故特房公司诉求刘子海另行补足履约保证金不足部分15754.26元，并无合同依据，亦不予支持。（二）关于租金、物业管理费。讼争合同第五条约定，因刘子海未在通知的交付日前办理交房手续，视为特房公司已于约定的交付日履行了交房义务，刘子海应支付自交付日起至合同解除之日的租金、物业管理费；故刘子海应支付特房公司自2014年6月15日至2014年7月10日止的租金，该期间租金（含车位）共计55184.56元【（63224.42元＋1250元）÷30天×16天＋（63224.42元＋1250元）÷31天×10天】，反诉刘子海诉求租金（含车位）为53728.675元，未超过该金额范围，予以照准。另，根据合同约定，物业管理费由刘子海直接向物业公司支付，该费用应由物业公司主张，但鉴于特房公司确已向物业公司垫付了讼争房屋自2014年6月15日至2014年7月10日止的物业管理费（含综合管理服务费、车位管理费）6450.621元【（7236.53元＋300元）÷30天×16天＋（7236.53元＋300元）÷31天×10天】，故特房公司亦有权要求刘子海向其支付该笔费用，特房公司尚未实际支付的日常专项维修资金、车位专项维修金，因尚未实际支出，暂不予支持。对特房公司要求刘子海支付租金、物业管理费之诉求，在前述范围内予以支持，超过部分，不予支持。（三）关于交易手续费。刘子海根据其与厦门产权交易中心的约定，支付了相关交易手续费，现刘子海主张该费用系其损失，要求特房公司予以赔偿，于法无据，且讼争合同系因刘子海违约而解除，故对刘子海该项诉求，亦不予支持；另，刘子海诉求的相关资金占用损失，亦无事实根据及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘子海于本判决生效之日起十日内支付厦门市特房筼筜开发有限公司厦门市思明区官任路48号（官任大厦）501、502单元自2014年6月15日至2014年7月10日期间尚欠的租金（含车位）53728.675元、物业管理费6450.621元；二、驳回刘子海的诉讼请求；三、驳回厦门市特房筼筜开发有限公司的其他反诉请求。
宣判后，刘子海不服，向本院提起上诉。
上诉人刘子海上诉称，一、原审程序严重违法，导致事实认定不清，判决结果错误，严重损害上诉人的合法权益，依法应予以改判，或发回重审。原审举证期限内，上诉人向原审法院申请调取讼争工程的规划、人防、消防、绿化、环保、配套设施等单项工程竣工验收文件，原审法院未依法调查取证，尚未查明案件事实，却草率判决，致判决结果严重错误。1、我国相关法律法规及最高院指导案例载明，建设工程综合竣工验收合格后，方可交付使用。单项工程竣工验收合格，不能作为交付条件。综合竣工验收时指验有关行政主管部门对工程、消防、人防、配套设施、绿化、环保规划等均验收完毕。因此，讼争房屋通知交房之时，是否已取得综合验收，何时完成综合验收，对本案的认定有着至关重要的作用。由于上述验收材料均由作为建设单位的被上诉人持有，且上诉人向出具材料的有关部门申请调阅档案未果，因此，上诉人依法申请原审法院予以调查取证。然而，原审法院既未要求被上诉人出示其持有的证据，也未依法向上诉人送达不予准许申请通知书，当庭通知上诉人不予调取证据，严重违反最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》，损害上诉人的合法权益。2、被上诉人持有上述证据却拒不提供，违反我国证据规则（第75条）及诚实信用原则，应作出对被上诉人不利的解释，认定其未在通知交付前取得综合竣工验收。此外，上诉人于原审质证过程中，发现被上诉人持有对其不利的、可支持上诉人观点的关键证据，当庭申请原审法院予以调取并组织质证，原审法官却对上诉人的请求置之不理，严重偏袒被上诉人，违反诉讼规则和公正审判原则，致上诉人遭受不公待遇。二、讼争房屋于被上诉人通知交房时尚未符合法定的交付条件，原审法院以“《工程竣工验收报告》作为认定讼争房屋是否验收合格的依据”不符合法律规定及司法实践，事实认定严重错误。1、根据我国《建筑法》61条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，…并具备国家规定的其他竣工条件。未经验收或验收不合格的，不得交付使用”；《建设工程质量管理条例》16条规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监督等有关单位进行竣工验收”；《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”；《最高人民法院司法观点集成（第二版）民事卷》第959号案例，最高人民法院经审理认为：“建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。”《福建省建设项目（工程）竣工验收暂行规定》第三条，“建设项目（工程）申报竣工验收必须符合以下基本条件：……（九）工程档案已通过档案部门（城市规划区内的建设项目还应通过城建档案部门，下同）专项验收或签证”。以上法律法规明确规定，建设工程竣工验收包含多项指标，不仅须通过建设、设计、施工、质量监督、勘察单位的工程质量验收，还须通过规划、人防、消防、环保、卫生等主管部门的验收，完成综合验收合格后，方能交付使用。仅部分单项验收合格的，不能交付。实践中，建设部制定的《房屋建筑工程竣工验收备案表》涵盖上述竣工验收的各项指标，因此，各地法院通常以《竣工验收备案表》和《竣工验收备案证明》作为工程竣工验收合格、具备交付条件的标志。2、建设工程必须取得竣工验收备案后，方具备公示效力，第三人才可查询讼争房屋的竣工情况。由于信息不对称，开发商具有优势地位，被上诉人理应在房屋综合竣工验收后，向上诉人提供相关证明，否则上诉人如何得知讼争房屋是否已经过验收？被上诉人自通知交房起，直至一审判决时止，始终拒绝提供各项竣工验收文件，上诉人除该竣工验收备案证明外，再无其他途径可知晓综合竣工验收时间。因被上诉人怠于履行提供竣工验收证明义务而产生的不利后果，应由被上诉人自行承担。原审法院却未查明配套工程（开闭所、燃气调压站）、人防、环保、卫生、规划等竣工验收时间，仅以无法确认真实性的主楼《竣工验收报告》作为满足房屋交付的条件，事实认定严重错误。三、原审判决认定“讼争房屋于通知交房时已具备交付条件”，“被上诉人有权于2014年8月28日发出解除讼争合同的通知”，认定严重错误。如前述，讼争房屋通知交付时尚未满足交付条件，被上诉人无权解除讼争合同。合同应于2015年1月20日由上诉人予以解除。综上所述，上诉人认为，一审程序严重违法，判决事实认定严重错误，导致判决结果严重错误，恳请贵院依法查清基本事实，拨乱反正，依法支持上诉人合法诉请！综上，请求判令：撤销一审判决，依法改判为“1、特房公司向刘子海双倍返还履约保证金283367.28元，并返还特房公司已收各项费用人民币48954.36元；2、特房公司向刘子海支付交易手续费人民币49362元，并支付资金占用损失（以保证金扣除履约保证金98316.36元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2014年5月15日起计至判决生效之日止）”，或发回重审。
被上诉人特房公司答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求及其理由缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。一、讼争房屋在通知交房时已符合约定及法定的交付使用的条件。被上诉人与上诉人于2014年5月14日签订的《官任大厦写字楼租赁合同》第四条明确约定房屋交付与验收标准：上诉人声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及其周边的现有装修及设施状况表示满意并同意按现状接收。据此，讼争房屋在通知交付时已满足约定的交付使用条件。交房的法定条件应以法律明确规定为基本准则，现有法律法规对房屋交付使用的标准规定如下：《中华人民共和国建筑法》第61条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第16条明确规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。关于房屋竣工备案，住建部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。据此，工程竣工后应由建设单位组织施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等对工程进行验收，验收合格后出具《工程竣工验收报告》，并且建设工程经验收合格的，可以交付使用。而相关的竣工备案仅系行政管理之需要，并不能作为工程是否符合交付使用的条件。具体到本案中，从被上诉人在一审时出具的《厦门市建设工程竣工验收报告》及《质量竣工验收监督告知书》可以看出，讼争房屋已于通知交房前验收合格。讼争房屋在通知交付使用时完全符合法定的交付条件。二、上诉人认为讼争房屋应以竣工验收备案时间作为房屋交付使用的法定条件没有依据。上诉人引用的法律依据中：首先，《中华人民共和国建筑法》第61条和《建设工程质量管理条例》第16条明确规定了建设工程竣工验收合格的即可以交付使用，而未规定建设工程验收备案后方可交付使用。其次，上诉人引用的《城市房地产开发经营管理条例》第17条有关房地产开发项目竣工需经综合验收的规定已于2004年由《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消，不能作为可供证明的法律依据。再次，上诉人引用的《最高人民法院司法观点集成﹤第二版﹥民事卷》第959号案例不能适用本案。该案例与本案的不同之处在于：第959号案例讼争房屋未通过消防验收，故直接导致租赁合同无效，而本案在交房时已通过消防验收，故该案例不适用本案情况。需要特别提请法庭注意的是，第959号案例为2003年最高院的判决案例，其参照的《消防法》第十条相关规定也已修改，最高人民法院据此作出的审理观点也因参照法律的修改而不具有参考意义。最后，上诉人引用的1997年福建省建设委员会制定的《福建省建设项目（工程）竣工验收暂行规定》已于2011年经《福建省人民政府关于公布规范性文件清理结果的决定》宣布失效，不能作为支持上诉人观点的法律依据。据此，上诉人认为讼争房屋应以竣工验收备案时间作为房屋交付使用的法定条件无依据。三、讼争房屋在通知交付时已满足交付条件，被上诉人有权在上诉人未按时办理讼争房屋交付手续的情况下解除合同。如前文所述，讼争房屋在通知交付时已满足约定及法定的交付使用条件。上诉人在2014年6月24日收到被上诉人要求上诉人于2014年7月15日前办理入驻手续的通知后，并未按时办理入驻手续，在被上诉人多次催促后仍不履行，已构成违约，故被上诉人向上诉人发函告知解除合同。被上诉人履行了交房义务，在上诉人违约时被上诉人有权解除合同。故上诉人称被上诉人无权解除合同于法无据。四、原一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应当依法予以维持。认定本案讼争房屋是否符合约定及法定的交付条件，应当从合同约定事项及相关法律法规涉及的验收项目是否符合规定进行审查。有关房屋交付使用的法定条件的规定中仅涉及建设工程竣工验收中包含的内容，而上诉人提出的申请法庭调查的内容远超过讼争房屋是否符合交付使用条件时需要审查的法定事项。同时，上诉人申请法庭调查的档案材料是上诉人可以自行去相关部门调取的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定：符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。原一审程序未同意上诉人的调查取证申请，并无不当。上诉人认为一审程序违法，没有依据。综上所述，讼争房屋于通知交房时符合法定及约定的交房条件，被上诉人有权在上诉人违约的情况下解除合同，不存在任何违约行为。上诉人要求撤销一审判决并要求被上诉人支付与之相关的费用的主张缺乏事实与法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明事实均无异议，亦未提交新的证据，本院对双方无异议之事实予以确认。
本院认为，首先，关于讼争房屋的交付条件问题。双方并未约定讼争房屋的交付条件，根据原审查明事实，讼争工程在2014年4月已通过施工单位、监理单位、设计单位、建设单位四方验收，符合建筑法关于建设工程交付条件的规定。2014年5月，讼争工程申报了竣工验收消防备案。因此，应当认定讼争工程符合基本安全条件及基本使用要求。特房公司于2014年6月通知刘子海交房时，讼争房屋已符合交付条件。刘子海主张，应当以竣工验收备案表和竣工验收备案证明作为工程竣工验收合格、具备交付条件的标志，没有法律依据，本院不予支持。其次，特房公司通知刘子海交房后，未依约办理交接手续，构成违约，特房公司发通知解除合同，符合双方的约定，原审判决确认刘子海收到解除通知的2014年7月10日为讼争合同解除之日，并判令刘子海支付相应的租金、物业管理费，并无不妥。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4865元，由上诉人刘子海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
审 判 员 洪德琨
代理审判员 章 毅
二〇一五年十月十九日
书 记 员 朱燕萍
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。