成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0116民初6167号原告:陈泽林，男，1981年2月13日出生，汉族，住四川省双流县。原告：万小丽，女，1982年9月12日出生，汉族，住四川省双流县。二原告共同委托诉讼代理人：胡云峰，四川元海律师事务所律师。被告：四川省正昌房地产开发有限责任公司，住所地成都市青羊区。法定代表人：梁芳，执行董事。委托诉讼代理人：李明亮，男，1972年12月2日出生，汉族，住四川省新津县，系该公司监事。原告陈泽林、万小丽与被告四川省正昌房地产开发有限责任公司（以下简称“正昌房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈泽林、万小丽及其共同委托诉讼代理人胡云峰以及被告正昌房产公司的委托诉讼代理人李明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈泽林、万小丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行商品房买卖合同，并立即为原告办理“××”×幢×层×号商铺的登记备案手续；2、判令被告尽早交付房屋给原告，并承担逾期交房的违约责任，并从2016年1月1日起至实际支付之日止按已交付全部已付款6621044元的万分之五按日支付违约金（暂计算至2016年8月15日为850804元）。事实和理由：2014年9月10日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》及其附件，合同约定：二原告以6631044元购买被告正昌房产公司开发的“××”×幢×层×号商铺，还约定，被告应于2015年12月31日前向二原告交付该商铺。2014年9月至2014年12月，二原告分三次支付了购房款，共计6621044元。原告履行了买受人的支付义务，但被告至今并未到辖区房管局为原告办理房屋登记备案手续，也未向原告交付该商铺，被告的行为已严重违约，二原告遂诉至本院。被告正昌房产公司辩称，1、原告陈泽林、万小丽在正昌房产公司购买了600余万的商铺，但是正昌房产公司只收到了330万元，有300多万是通过债权债务的转让冲抵了正昌房产公司与梁福高的债权债务，正昌房产公司没有收足购房款所以才迟迟没有办理备案，但对于备案被告方是同意的；2、对于原告提出的交房请求，因目前还没有完成竣工和规划验收，故无法立即交房；3、被告认为违约金约定过高，请求法院依法进行调减且被告方现在不具备补偿违约金的能力。本院经审理认定事实如下：被告正昌房产公司以其取得的位于双流县东升街道三强北路三段的双国用（2011）第21109号地块开发“××”商品房。商品房预售许可证号为成房预售双字第（13298）号。原告陈泽林、万小丽与被告于2014年9月10日签订了《商品房买卖合同》，并于2014年9月11日签订了《附件》、《商品房买卖合同》。约定二原告以6631044元的价格购买被告正昌房产公司开发的“××”×幢×层×号商铺；付款方式为：买受人签订《商品房买卖合同》当日支付首期购房款1000000元；于2014年10月20日前支付购房款2321044元；于2014年11月20日前支付购房款1000000元；其余房款2310000元，由买受人在签订《商品房买卖合同》后，按照开发商要求的时间，申请并完成银行“个人住房抵押贷款”的方式支付。被告应当于2015年12月31日前向二原告交付该商铺，交付条件为：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅质量分户验收表》。二原告委托被告代交专项维修基金、契税、办理权属登记所需的税、费；被告应当在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；二原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告按日计算向原告支付已付款万分之一的违约金，并于二原告实际取得房屋所有权证书之日起15日内由被告支付。《附件》约定，原告同意由被告协助原告办理分户国有土地使用权证。原告委托被告办理分户国有土地使用权证的，被告应在原告房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权办理完毕后一年内协助其办理分户国有土地使用权证变更登记。如因被告过错，造成原告不能办理的，每逾期一日，被告按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，并于原告实际取得国有土地证书之日起15日内由被告支付。本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应当保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性。合同签订后，原告陈泽林按约分三期分别于2014年9月10日向被告正昌房产公司支付了3321044元，于2014年9月12日向被告正昌房产公司支付了1000000元，于2014年12月17日向被告支付了2300000元（该份收据备注栏载明：“抵扣梁福高本息230万元”），但被告至今未协助原告办理备案登记，也没有向原告交付案涉商铺。庭审中，被告同意为二原告办理涉案商铺的登记备案手续。另查明，“××”项目1号、2号楼及地下室，目前未完成竣工验收。原告陈泽林与万小丽系夫妻关系。上述事实，有原、被告双方的相关工商登记及身份信息材料，《商品房买卖合同》及《附件》、购房收款收据、询问笔录、《关于调查“××”小区竣工验收情况的函的复函》、庭审笔录以及各方当事人的陈述等证据材料在案佐证。上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实。本院认为，原告陈泽林、万小丽与被告正昌房产公司签订的《商品房买卖合同》及《附件》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。原告在履行了合同约定的主要义务后，其合法权益受法律保护。在诉讼中，因被告方同意为原告办理涉案商铺的登记备案手续，系其真实意思表示且不违反法律的规定，故本院予以支持。本案的争议焦点为：1、被告是否应当承担向原告尽快交付房屋的责任；2、被告是否应当承担逾期交房的违约金。本院根据所查明的事实，综合评判如下：1、关于被告是否应当承担向原告尽快交付房屋的责任。根据合同的约定，被告应当于2015年12月31日前向二原告交付案涉商铺，交付条件为：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅质量分户验收表》。由于目前被告尚未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收，并不具备合法的房屋交付条件，故对原告的该项诉讼请求，本院在本案中不予支持。2、关于被告是否应当承担逾期交房的违约金的问题。原、被告双方合同约定，被告应当于2015年12月31日前向二原告交付该商铺；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之五的违约金。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。本案中，由于被告的责任未能在合同约定的房屋交付期限内向原告交付约定的房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金按原告全部已付款6621044元为基数，从2016年1月1日起至实际交付房屋之日止按每日万分之一计算违约金为宜。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《附件》合法有效，被告未按约向原告交付约定的房屋，应依约承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告四川省正昌房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内协助原告陈泽林、万小丽到合同备案登记机关办理原告购买的“××”×幢×层×号商铺的备案登记手续；二、被告四川省正昌房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内向原告陈泽林、万小丽支付逾期交房的违约金（以6621044元为基数，从2016年1月1日起至实际交付房屋之日止按每日万分之一计算）。三、驳回原告陈泽林、万小丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6154元，由原告陈泽林、万小丽负担1231元，被告四川省正昌房地产开发有限责任公司负担4923元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员  周 卫二〇一六年十二月二十日法官助理  杨纯斌书 记 员  曾文静