河北省张家口市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第614号
原告陈某（反诉被告），男，1969年9月14日出生，汉族，个体工商户，现住张家口市桥东区宝善小区*号楼*单元***室。
委托代理人贾佳，河北思洋律师事务所律师。
委托代理人史丽娟，河北思洋律师事务所实习律师。
被告袁某（反诉原告），女，1980年4月11日出生，汉族，个体工商户，现住张家口市桥西区西坝岗路**号*单元***室。
委托代理人马国栋，河北震河律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈某与被告（反诉原告）袁某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，对本诉、反诉依法予以合并，公开开庭进行了审理。原告陈某的委托代理人贾佳、史丽娟，被告袁某、委托代理人马国栋到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告诉称,原、被告于2014年9月29日签订《房屋租赁合同》，协议约定原告（甲方）以其位于张家口市桥东区花园街三号楼及副三号楼底商出租给被告（乙方），租期为两年，自2014年12月1日起至2016年12月1日止。该房屋年租金为300000元，租金每半年交一次，一次交半年的租金，提前一个月交付下次租金，合同同时约定，合同一方违约的，承担合同租金总额20%的违约金。原、被告签订房屋租赁合同后，原告依照合同约定交付房屋，被告已经实际占有使用，但被告并未依约交纳租金，至今拖欠原告三个月租金，且应当由被告交纳的房屋暖气费、水费等费用也拖欠至今未予缴纳。2015年4月10日，被告在未经原告书面同意的情况下，将上述房屋转租给第三人何静。被告的行为严重违反了房屋租赁合同的约定，不仅长期欠缴租金，还在未通知出租人的情况下擅自将房屋转租，严重损害了出租人的利益，原告多次与被告协商，被告均以各种保证书搪塞，至今仍拖欠原告三个多月房租未支付。原告多次向被告催要租金未果，现提起诉讼，请求法院判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、被告支付原告租金75000元；3、判决被告支付原告违约金120000元；4、承担本案诉讼费用。庭审中原告增加诉讼请求：要求被告支付从2015年6月1日-11月1日的租金125000元、租赁房屋期间的水费2080.3元、采暖费32946.60元、搬运费1800元。
被告袁某辩称：1、同意解除租赁合同，2015年5月20日左右，原告给被告的房屋上锁，当时双方就已经解除合同，被告也同意解除合同。2、对于原告要求被告支付拖欠的租金，以实际拖欠的月数进行计算，解除合同日截止为所欠房租为准。3、违约金约定过高，请法庭裁决。4、诉讼费由法院裁定。5、对于水费、采暖费以实际的票据为准。6、搬运费是因为当时原告将物品锁在屋子里，而且是在没有通知被告的情况下，原告自行搬的，所以这些费用应当由原告自行承担。
被告袁某反诉称，2014年9月29日被告与原告签订了房屋租赁合同，承租原告位于张家口市桥东区花园街三号楼及副三号底商，年租金30万元，承租面积896平方米，租期从2014年12月1日起至2016年12月1日止。被告投入6万多元对该房进行了装修，并购买前承租人价值115000元的相关物品和设施，后期又投资添置了不少设施、物品用于从事美容服务经营。经过几个月努力，经营逐步走了正轨，效益也向利好趋势发展。截止到2015年2月8日，被告共支付房租93200元，实际支付到2015年3月23日。由于资金周转暂时困难，后期被告租赁和原告协商希望适当延缓租金交纳时间，并由保证人出面担保，原告也表示了认可。但2015年5月20日左右，原告在没有通知被告的情况下，突然将该店落锁，不准被告继续经营。被告店内所有物品均无法取出，其中包括一些顾客的用品。2015年9月8日原告在没有通知被告到场的情况下，擅自将被告店内物品全部搬出。随后向桥东法院起诉，要求被告支付其房租和违约金等。被告认为虽然租赁期间将30平方米面积转租给第三人，但该面积只是整体承租面积的三十分之一，第三人从事的经营与被告经营上存在互补，对被告整体承租性质没有造成任何影响；另外被告并没有长时间拖欠原告租金，并一直与原告协商缓交事宜。所以被告不存在根本违约。而原告没有经过司法裁判程序擅自对承租房落锁不让被告继续经营并将其物品搬出该房，属根本违约，给被告造成很大经济损失。故提出反诉，请求法院判令原告将租赁房屋内被告所有的物品如数返还，如造成损坏、丢失照价赔偿；原告赔偿被告在该承租房内的装修费用40621元；原告支付给被告造成的营业损失及违约金60000元；诉讼费用由原告承担。
原告就反诉辩称，1、根据合同约定被告至迟2014年10月1日前支付房屋租金15万元，然而被告截至目前仅向我方支付93200元，其余租金均未如期支付。其中被告于2015年1月31日的保证书承诺是在2015年2月12日给4、5月份租金5万元，如不能按期支付，承担合同违约责任，并由房东收回房屋。至今被告未给付房租，其长期拖欠租金的行为构成违约理应承担责任。2、被告认可已将部分房屋转租第三人何静，其擅自转租房屋行为构成违约，应当承担违约责任，因此，本案是被告违约在先，理应承担违约责任，其无权要求原告支付违约金及装修损失，请求法院驳回被告的反诉请求。
原告就本诉主张提供证据：1、双方签订的房屋租赁合同一份，拟证明该合同系双方真实意思表示，被告于2015年3月1日开始拖欠房屋租金，原告有权要求被告支付违约金。2、被告与第三人签订的租房合同一份，拟证明被告于2015年4月10日未经原告同意将房屋部分转租于第三人，被告构成违约。3、交费查询单一份，拟证明被告拖欠2014年-2015年租赁房屋的采暖费32946.60元。4、原告代缴的水费票据6张，拟证明被告在租赁期间拖欠2015年2月-2015年6月30日期间的水费，原告已代其缴纳，被告应将其费用交付给原告。5、搬运费发票2张，拟证明原告为了保证被告房屋贵重物品的安全，将物品搬运到安全的仓库，搬运费1800元。6、搬运物品明细表4张，上有搬家公司的盖章。7、被告于2015年1月18日、2015年1月31日、2015年5月19日写的三份保证书，均保证在一定的期限内支付房租，但是均未实际履行，被告承诺如果不能按期支付将承担违约责任。8、证人赵某出庭作证，内容：我是在那里给看门的，在5月24日晚上7、8点的时候被告找我开门，然后我就把门打开，她就找胶带和剪子贴通知，随后进来一个小伙子，一会儿被告就把监控给关闭了，然后被告就搬电脑，还有喝水的茶具，被告又去了楼上搬了什么东西我就不知道了，用编织袋装着，搬走了。拟证明原告虽然落锁，但并不影响被告正常经营，被告搬离了屋内物品。被告质证：对证据1、2无异议，但不能证明被告根本违约，次承租人也从事的是美容行业。证据3很难显示出是2014年-2015年，应该按照实际的租赁时间计算采暖费。证据4被告只承担租赁期间的费用。证据5不认可。关于证据6我们认可物品已经搬移，但事先未征得被告的同意，而且搬走什么物品被告也不知道。证据7的2015年1月18日保证书已依约履行，1月31日保证书保证于2月7日付款，实际于2月8日给原告儿子陈泽鹏打款13200元，付清了3月份房租。5月19日的保证书是1月31日保证书的一个变更，双方对此做了重新约定，由于5月23日双方关系激化，所以不能作为被告违约的证据。证据8,2015年5月24日该店已实际被原告所控制，可以证明违约方不是被告。本院认证意见：对原告提供的，被告无异议的证据予以认定，并予采信。证据3、4是原告缴纳水费、采暖费的正规票据，对其真实性予以认定，结合双方的租赁合同租赁期限开始于2014年12月1日，原告未提供证据证明被告于2014年11月即占用租赁房屋，故对2014年12月1日开始的采暖费予以认定。证据5、6结合法院组织双方对搬走物品清点核查均无异议，故予以认定。证据7系被告所书写。证据8证实了5月24日开始原告雇人看守租赁房屋，当天晚上被告从该屋中搬走电脑等物品。
被告就本诉提供证据：1、银行存款凭条5张、收条3张，证明被告通过银行转帐、现金支付的方式支付到原告儿子陈泽鹏名下房租，总金额共计143200元（其中有50000元的设备款折抵前承租人欠原告的租金）。2、存款凭条2张，三方协议一份，拟证明三方协议约定由被告付给前承租人购买设备款100000元及大门款15000元，共计115000元，被告实际付前承租人65000元，剩余的50000元付给陈泽鹏折抵前承租人欠陈泽鹏房租。3、购买设备清单一份（5张），拟证明被告已经全额支付前承租人设备款。原告质证对证据1、2、3无异议。本院认证意见：被告提供的以上证据，原告均无异议，本院予以认定，并予采信。
被告就反诉请求提供证据：1、记帐本一份，证明经营的状况。2月份收入15369元，3月份收入19872元，4月份21484元，5月份67496元。2、客户的档案名单（41人），证明被告的经营业绩，测算的利润是19379元，美容行业利润比较高，我们保守的计算不到60%。3、退还了美容卡费32756元，顾客的打的收条。4、工资表明细一张，拟证明因为关闭美容院结清员工工资。5、装修票据凭证一张，金额54161元，我们主张的装修损失为40621元，租赁期为24个月，现还有18个月不能正常经营，故18个月期间的装修损失原告应当赔偿。原告质证：证据1-5不具备证据的三性，不能证明其证明目的。原告封店的行为是因为被告长期拖欠租金所致，而且也是被告自愿让原告封店，所以原告不承担被告任何的损失。本院认证意见：证据1-4是被告单方制作的凭证、白条，无其他证据佐证，无法达到证明目的，不能证明被告美容馆经营状况。证据5非正规票据，证据形式不合法，不予认定。
被告反诉，主张对租赁房屋进行了部分装修：装修了门头、大厅增设了隔断、张贴了壁纸，一层更换了地毯，厨房、二楼卫生间重新装修，地下浴室增设隔断，更换浴室喷头。双方对装修部分没有异议，对装修议价未达成一致意见。
原告就反诉提供证据：1、2015年5月24日原告给被告送达的终止合同书一份。2、2015年5月24日原告给被告送达终止合同书的视频资料，当时有派出所的人在场。拟证明被告一直在推迟给付租金，原告不同意，已经和被告解除了合同。被告质证证据1没有被告的签字，不能证明被告已经收到，对证据2真实性无异议，画面很难清楚的看出就是证据1。本院认证意见：被告对证据2真实性无异议，予以认定，从证据可以看出是因被告拖欠房租，原告向被告送达的证据1。
原告申请我院到张家口市公安局花园街派出所调取出警证明一份、三次出警记录的视频资料。原告无异议，其中2015年5月23日录像证明当日被告正常营业，不存在20日被原告封店。5月24日录像证明被告叫人私自搬屋内的物品且原告向其送达了解除合同通知书，另外，被告对原告封店行为是同意的。被告质证对出警证明认可，对视频资料真实性认可，5月23日视频显示被告一直与原告积极的协商，但是并未达成一个合理的调解意向。5月24日的视频显示，双方仍在民警的协调下进行调解，而被告说你要封店就封吧，并不是其真实意思表示。本院认证意见：对我院依法向公安机关调取的以上证据予以认定，并予采信。
法院于2015年12月21日组织原、被告到存放被告租赁房屋物品的仓库及租赁房中对被告的物品进行了清单核查，被告方均无异议，本院予以认定。
经审理查明，2014年9月29日原告儿子孙泽鹏代原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，被告租赁原告所有的位于张家口市桥东区花园街三号楼及副三号楼底商用于经营梵香美容养生馆（以下简称美容馆）。合同约定租期为两年，自2014年12月1日起至2016年12月1日止，年租金为300000元，租金每半年交一次，一次交半年的租金，提前一个月交付下次租金。乙方必须按照以上规定交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担。乙方交纳以下费用：按时交纳水、电、气、收视电话、物业管理等费用。乙方应按时交纳自行负担的费用，若因乙方未能按时交纳费用造成的一切损失及费用由乙方负责承担并解决。乙方对租赁物进行改造需经甲方书面同意，改造费用由乙方自行承担，未经同意擅自改造的，造成甲方损失，乙方应负赔偿责任。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。经甲方同意，乙方可将租赁物转租第三人。有关转租的条件及程序事宜由甲乙双方另行协商。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：(1)未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（7）拖欠房租累计15天以上。乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金，乙方还应负责赔偿甲方因此造成的损失：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人的；（4）拖欠房租累计15天以上的。乙方租用到期或本合同终止，乙方应在到期时恢复到租房时的面貌（主要指门脸、地面、采暖、室外台阶等），其他室内装修不得拆除，无偿留给甲方。乙方在租用期间的装修费用甲方概不负责。合同签订后，被告付原告定金10000元。因租赁房屋前由原承租人孙学琴经营金梦媛女子会馆，2014年11月14日原告、被告与原承租人孙学琴签订三方协议，约定原承租人将金梦媛女子会馆内的美容设备产品以100000元出售给原告。被告应付孙学琴50000元，原告50000元（用于折抵孙学琴欠原告的房租）。另付孙雪琴15000元大厅旋转门款。被告依约付给孙学琴65000元。被告于2014年12月3日付原告30000元，2014年12月22日付15000元，2015年1月17日付15000元，2015年1月19日付60000元，2月8日付13200元，被告共计付原告133200元（包括代替前承租人付欠原告房租的50000元），实付租金83200元。后被告未再付房租，原告催要，被告于2015年1月31日为原告书写保证书：“本人保证2015年2月7日给清3月份房租25000元，2015年2月12日给4、5月份房租50000元，如不能按期支付以上款项承担租房合同违约责任，并由房东收回房屋，并保证下次按期给付房租。”2015年3月20日被告朋友杨振海为被告向原告书写保证书：“保证2015年4月底付最少三个月柒万伍千元整，如付不了按合同付违约金。”被告于2015年5月19日书写保证书：“保证2015年5月23日给付房租30000元，2015年5月26日给45000元房租，剩余房租按合同约定支付，否则后果自负。”2015年5月23日原告到被告经营的美容馆中要求被告支付房租，被告报警，被告未依保证书给付房租，2015年5月24日原告报警，警察在场原告向被告送达了终止合同通知书，要求被告在接到该通知书三日内付清剩余拖欠的房租及暖气费等各项费用后，于2015年5月底前将美容馆内物品搬走。后原告将美容馆落锁，并安排人日夜看管，美容馆停业。当日晚上被告从美容馆中搬走一台电脑，后未再搬运其他物品。2015年6月19日原告将被告诉至本院。2015年9月8日原告雇佣张家口市大管家商贸有限公司将美容馆内的易移动的物品搬运至位于小辛庄村的一个仓库中，支出搬运费1800元。被告得知后予以报警。法庭组织双方对存放于仓库中的物品【床12个、单圆沙发3个、黑白机3台、单人沙发2个、白带水水瓶机2台、超声波2台、立式仪器1台、消毒柜1台、方红白仪器1台、仪器2台、经络检测仪1台、脚部理疗仪1台、圆凳9个、眼部护理1台、治疗仪1台、量子嫩肤仪1台、圆高背小沙发1个、白色方式仪器1台、足疗机1台、白色水疗机2台、黑白方工仪器1台、黑板带架子1个、大衣架1个、竹皮桌椅（三件）1套、蓝色双人沙发1套、蓝色单人沙发2个、洗头椅1个、茶几2个、冰箱1台、办公桌1个、按摩沙发软床（二件套）3套、床头柜3个、黑色床3个、铁皮圆柜1个、转椅2个、音响、功放机（三件套）1套、吹头机1台、美发加速器1台、铁皮衣柜箱1个、折沙发1个、小柜1个、饮水机2台、洗衣机1台、吉祥物3件、擦鞋机1台、铁架三人沙发1个】及租赁房中的物品（空调一台、电锅炉一台及被告办公室、厨房、储物间的物品）现场核查，双方均无异议。
另查，2015年4月10日被告未经原告同意将租赁房屋底商其中30平方米的房屋出租给案外人何静营业使用，租赁期限自2015年4月10日至2017年12月10日，计18个月，年租金为20000元。
再查，被告租赁期间拖欠采暖费，2014年12月-2015年3月、4个月的采暖费26357.2元。被告截止2015年6月拖欠水费1807元。
被告经营美容馆，对租赁房屋进行了装修：修建了门头、大厅的隔断、张贴了壁纸，一层更换了地毯，厨房、二楼卫生间重新装修，地下浴室添附隔断，更换浴室喷头。后因美容馆停业，退还顾客卡费。
本院认为，本案原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效并已部分履行，本院予以认定。根据《合同法》九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，双方已经约定了合同解除的条件：“未经原告书面同意，转租、转借承租房屋；拖欠房租累计15天以上，原告有权解除合同，收回出租房屋。”被告对转租及拖欠房租的事实并无异议，故双方约定的解除合同的条件已经成就，所以对原告主张的由于被告违约于2015年5月24日解除房屋租赁合同的请求予以支持。原告表示就被告转租于次承租人的部分另行解决，故本院对转租部分不予处理。根据庭审查明的事实，被告实际给付租金93200元，即从2015年3月23日开始拖欠房租，故应支付原告拖欠的2015年3月23日至2015年5月23日的房租300000元/年÷365天×61天=50137元。对于被告拖欠房租的行为原告应当通过合法途径解决，而不应采取落锁以及未经被告的许可于2015年9月8日将被告美容馆内大部分物品搬运至仓库保管的行为，故对被告主张的2015年5月24日起租赁房屋的占用费及搬家费不应支持。被告拖欠房租，已属违约，故应当依据合同约定的违约条款承担责任，合同约定违约方应按照合同总租金的20%支付违约金，被告主张违约金过高，要求法院调整。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据以上司法解释，考虑原告租赁合同的预期利益、被告履约情况、违约原因，原、被告双方约定的违约金过分高于给原告造成的损失，酌情认定2个月的房租，即300000元÷12月×2月=50000元。被告租赁房屋期间采暖费32946.6元÷5月×4月=26357.28元、水费1807元，应支付于原告。被告反诉原告，原告于9月8日将租赁房中的大部分物品搬运至小辛庄仓库保管，要求原告返还已搬离的和未搬离的可搬离的物品，庭审中法院组织双方对搬运的物品及租赁房中物品清点核查，并无缺损，原告提供的雇佣的搬家公司制作的物品清单表，双方均无异议，故原告应予返还。被告认为因原告对美容馆落锁导致无法经营主张原告赔偿营业损失并支付违约金，因被告认可拖欠房租、未经原告同意转租，双方租赁合同于2015年5月24日解除，故被告反诉主张营业损失并支付违约金无事实及法律依据，不予支持。被告主张装修费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。”再者，双方租赁合同中对此已有约定，所以对被告的这一主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告陈某与被告袁某签订的房屋租赁合同于2015年5月24日解除。
二、被告袁某于本判决生效之日起十日内将租赁房中的物品搬出。
三、被告袁某于本判决生效之日起十日内一次性给付原告拖欠的房租50137元、违约金50000元，共计100137元。
四、被告袁某于本判决生效之日起十日内一次性给付原告陈某房屋租赁期间的采暖费26357.28元、水费1807元。
五、原告陈某于本判决生效之日起十日内将搬离的物品及租赁房中未搬离的可搬离的物品（物品详单详见附件1）返还被告袁某。
六、驳回原告陈某其他的诉讼请求。
七、驳回反诉原告袁某其他的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4200元，依法减半收取2100元；反诉案件受理费2700元，依法减半收取1350元，由被告袁某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判员 武剑虹
二〇一六年四月二十五日
书记员 白 璐
附件1
搬离的物品：床12个、单圆沙发3个、黑白机3台、单人沙发2个、白带水水瓶机2台、超声波2台、立式仪器1台、消毒柜1台、方红白仪器1台、仪器2台、经络检测仪1台、脚部理疗仪1台、圆凳9个、眼部护理1台、治疗仪1台、量子嫩肤仪1台、圆高背小沙发1个、白色方式仪器1台、足疗机1台、白色水疗机2台、黑白方工仪器1台、黑板带架子1个、大衣架1个、竹皮桌椅（三件）1套、蓝色双人沙发1套、蓝色单人沙发2个、洗头椅1个、茶几2个、冰箱1台、办公桌1个、按摩沙发软床（二件套）3套、床头柜3个、黑色床3个、铁皮圆柜1个、转椅2个、音响、功放机（三件套）1套、吹头机1台、美发加速器1台、铁皮衣柜箱1个、折沙发1个、小柜1个、饮水机2台、洗衣机1台、吉祥物3件、擦鞋机1台、铁架三人沙发1个。
租赁房中的物品：空调一台、电锅炉一台及被告办公室、厨房、储物间的物品。
附法条：
《中华人民共和国合同法》九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求
承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。