安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖16民终1028号上诉人（原审原告）：涡阳县恒金置业有限公司，住所地安徽省涡阳县高炉镇迎宾路118号，统一社会信用代码91341621051471961M。法定代表人：翟春林，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆勤庞,男,1981年1月5日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：李劲峰，广东中安律师事务所律师。上诉人涡阳县恒金置业有限公司（以下简称恒金置业公司）因与被上诉人陆勤庞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2017）皖1621民初4249号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2018年5月10日公开开庭对本案进行了审理。恒金置业公司的委托诉讼代理人王明红，陆勤庞的委托诉讼代理人李劲峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒金置业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判支持涡阳县恒金置业有限公司一审第一项、第二项、第四项诉讼请求，对于一审诉讼请求第三项，要求戴陆勤庞支付逾期付款违约金不在本次上诉范围内，但恒金置业公司不放弃该项权利，待日后另行主张；2.判令陆勤庞承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院作出的（2017）皖1621民初4248号民事判决书，不是一审（2017）皖1621民初4249号案件的判决，对本案没有法律约束力。二、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，一审法院审理案件所依据的基础法律性质发生了错误，本案的基础法律关系应当为民间借贷，不应为房屋买卖合同。三、一审法院认定事实存在诸多错误。1.一审判决对于房屋买卖合同履行情况的事实认定错误。从抵付房款证据来看，一审法院的认证范围没有所谓陆勤庞提交的《通知》，陆勤庞也没有收到任何抵扣购房款的通知，也未与陆勤庞就抵扣购房款达成任何协议。陆勤庞主张的借款金额为2525280元，但恒金置业公司同陆勤庞签订的两份编号为xh2014-8、xh2014-2的涡阳县乡河花园小区房屋《商品房买卖合同》中约定的房款合计10775610元，两者悬殊数倍，无法从借款中足额抵扣房款，因此，恒金置业公司显然未履行支付全部购房款的合同主要义务，已构成根本违约，恒金置业公司有权解除合同。从办理预告登记手续来看。预告登记仅是行政机关为了规范房地产市场交易所采取的监管措施之一，办理预告登记不是本案中《商品房买卖合同》所约定的主要权利义务，仅为从行政管理角度采取的交易保障而已。2.一审法院对陆勤庞举证的《补充协议》认定为成立生效，显为错误。首先，一审判决对《补充协议》的认定可以看出本案属于以房抵债的民间借贷关系，恒金置业公司将《商品房买卖合同》当中约定的房产，作为对陆勤庞债权履行的担保，在债务履行完毕后，可以返还房屋，在债务不能履行时，可以以房屋抵扣借款。根据《物权法》第一百八十六条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因此，该《补充协议》的约定违背法律强制性规定，应属无效。其次，《补充协议》第三条约定：本协议一式两份，甲乙双方各持一份，均具有同等的法律效力，在签字之日起生效。《补充协议》生成时，陆勤庞并未进行签字确认，其后，恒金置业公司依法发出解除通知后，陆勤庞才予以签字，故案涉《补充协议》并未依法成立和生效。就此事实，恒金置业公司向法庭提交了视频证据，证明在诉讼过程中，补充协议中乙方落款处仍为空白，陆勤庞其后提交的补充协议系事后伪造倒签。3.一审法院对于恒金置业公司、陆勤庞、案外人翟春林之间的民间借贷关系所做的事实认定错误。无论一审法院基于何种法律关系进行裁判，均应就双方合同履行情况进行查明。对于恒金置业公司、陆勤庞、案外人翟春林民间借贷关系中具体的本金数额、还款数额、利息支付数额、利息标准、利息计算方式、利息计算期间等具体情况，应进行核实审查。而一审法院无视恒金置业公司抗辩及付款举证，仅凭借据，就做出了案外人翟春林共向陆勤庞借款2525280元，利息389437元，违约金7039291元的认定，侵害了案外人利益。前述行为，也违反《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》第4条、第5条规定的人民法院审理相应案件的审查程序和审查标准。4.一审法院对于证据的认定存在错误。证据5有视频的原始载体，并且庭审时已经向一审法院提供并核对，所拍摄的视频过程系一审法院案件承办法官在现场时，恒金置业公司代理人进行的手机拍摄，对于视频录制的环境、场景、地点一审案件承办法官均是明确知晓。四、一审适用简易程序审理存在程序错误。综合本案的庭审过程以及双方的证据来看，对案件事实双方争议大，权利义务关系复杂，争议的焦点突出，应由简易程序转为普通程序审理，但一审法院并未采取相关程序转换措施，导致审判程序违法。陆勤庞辩称，1、关于一审判决书的案号存在笔误，一审法院已经出具补正裁定，订正一审案号应当为（2017）皖16民初4249号。2、双方签订的两份房屋买卖合同经双方签字盖章，合同成立，合法有效。陆勤庞以通知补充协议的形式，经恒金置业公司签章认可，同意陆勤庞以恒金置业公司担保的借款抵付购房款，2014年10月15日，恒金置业公司为陆勤庞办理了57套房屋的预告登记，恒金置业公司与陆勤庞签订的房屋买卖合同所确定的权利义务均已履行完毕，恒金置业公司以陆勤庞未支付购房款构成根本违约为由，要求解除合同、注销房屋登记、支付违约金的诉请于法无据。本案不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定。理由如下：当事人签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，而本案是恒金置业公司及其法定代表人确认的欠陆勤庞到期债务940万元整为购房款，双方进行了买卖房产交易，由陆勤庞购买恒金置业公司57套房屋，房款合计10775610元。上述规定的是借款时，以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同。而本案恒金置业公司确认欠陆勤庞到期债务940万元，并且双方办理了买卖合同的全部手续。3、关于借款金额问题根据证据目录，陆勤庞于2014年9月13日借给恒金置业公司30万元，补充证据目录第12页债权转让协议书，通知确认恒金置业公司以及法定代表人确认欠陆勤庞610万元，补充证据目录第72页债权转让协议书，第八页通知确认欠陆勤庞300万元，三项合计940万元。恒金置业公司欠陆勤庞是到期债务，并不属于《物权法》第一百八十六条关于“债务履行期届满前”的规定，从《补充协议》约定的内容看，当事人是对购房款付款方式的约定，并非约定抵押物如何处置，且案涉57套房产并非抵押物，而是买卖合同关系，故《补充协议》并不违反《物权法》第一百八十六条关于禁止“流押条款”的规定。《补充协议》只是双方约定了付款方式，以940万元债权冲抵10775610元房款，恒金置业公司并没有利益上的损失，且是当事人真实意思的表示，完全合法。恒金置业公司向一审法院起诉请求：1.确认恒金置业公司与陆勤庞签订的两份编号为xh2014-8、xh2014-2的《商品房买卖合同》已于2017年7月1日解除；2.判令陆勤庞立即协助恒金置业公司办理案涉商品房销售备案注销手续；3.判令陆勤庞立即支付恒金置业公司逾期付款违约金2155122元（自2014年10月16日起以未付房款10775610元为基数按日万分之二暂算至2017年7月13日，其后顺延，款清息止)；4.判令陆勤庞承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年9月13日至2015年1月6日，恒金置业公司法定代表人翟春林从陆勤庞处多次借款，翟春林共计欠陆勤庞本金2525280元，利息389437元，违约金7039291元，翟春林出具欠条，并由恒金置业公司盖章担保。2014年9月16日，双方签订两份房屋买卖合同，陆勤庞购买恒金置业公司开发的位于安徽省涡阳县高炉镇建设路东侧，耕耘路北侧恒金·香河花园房屋57套，共计价款10775610元，陆勤庞书面通知恒金置业公司，以恒金置业公司为翟春林担保的借款冲抵购房款，恒金置业公司在通知上加盖公章，翟春林签字。2014年10月15日，恒金置业公司为陆勤庞所购买的57套房屋，在涡阳县房产机关办理了预告登记，同日，双方签订《补充协议》，对关于买卖合同中购房款的支付条款进行了变更，恒金置业公司同意被告暂不支付首付款，如恒金置业公司偿还陆勤庞的借款，陆勤庞可以返还房屋，恒金置业公司不能偿还担保借款，以担保借款偿还房款。恒金置业公司于2017年6月23日制作解除合同催告通知，并手机短息通知陆勤庞。2017年7月，恒金置业公司以陆勤庞未支付购房款，构成违约，起诉至法院，请求依法判决解除双方签订的房屋买卖合同，注销陆勤庞房屋备案手续，并支付违约金，陆勤庞承担诉讼费用。一审法院认为：2014年9月16日，恒金置业公司、陆勤庞签订两份房屋买卖合同，陆勤庞购买恒金置业公司开发的位于安徽省涡阳县高炉镇建设路东侧，耕耘路北侧恒金·香河花园房屋57套，此两份买卖合同经双方签字盖章，合同成立，合法有效。陆勤庞以通知和补充协议的形式，经恒金置业公司签章认可，同意陆勤庞以恒金置业公司担保的借款抵付购房款。2014年10月15日，恒金置业公司为陆勤庞所购买的57套房屋办理了房产预告登记。至此，恒金置业公司、陆勤庞之间的买卖合同所确定的主要权利义务均已履行完毕，恒金置业公司以陆勤庞未支付购房款，构成根本违约为由，要求解除双方签订的两份房屋买卖合同、注销房屋备案登记、支付违约金的诉请，于法无据，且与查明的事实不符，一审法院不予支持。对于恒金置业公司申请对双方签订补充协议签字时间的先后进行鉴定的问题，由于恒金置业公司已认可签章的真实性，即使陆勤庞在原告签章后，再签字也是对协议的追认，并不影响补充协议的成立生效，故对此鉴定申请，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回涡阳县恒金置业有限公司的诉讼请求。案件受理费24041元，减半收取12020.5元，由涡阳县恒金置业有限公司负担。二审期间，陆勤庞向本院新提交书面证据十二组，第一组：债权转让协议书，证明陆勤庞对恒金置业公司享有债权；第二组：通知，证明恒金置业公司以购房款冲抵翟春林借款；第三组：翟春林借戴传保款总账，证明翟春林欠戴传保款；第四组证据：翟春林借戴传保款明细，证明借款金额；第五组：戴传保通过徽商银行网上转给翟春林（10张），证明借款事实；第六组：欠条（15张）证明借款事实；第七组：债权转让协议书（周松），证明陆勤庞对恒金置业公司拥有债权；第八组：通知，证明恒金置业公司以陆勤庞购房款冲抵翟春林借款；第九组：翟春林借周松款总账，证明翟春林欠周松款；第十组：欠条，证明翟春林欠周松款，恒金置业公司担保的事实；第十一组：徽商银行转账凭证，证明周松转账给翟春林240万元的事实；第十二组：借条（15张），证明翟春林向周松借款事实。恒金置业公司的质证意见为：对第一组，三性有异议，原件的书写痕迹来看是事后不写的；第二组、第八组，其内容在空白的格式条款中新书写的，是一份伪造的证据；第三、四组不予认可；第五组、第十一组，没有提供原件，没有注明用途，对其证明目的不能成立；第六组、第十组、第十二组，无法核实真伪；第七组，三性均有异议；第九组，不予认可。各方当事人所举其他证据与原审相同，相对方的质证意见亦同一审，本院认证意见与原审一致。对于一审查明部分中“翟春林共计欠陆勤庞本金2525280元，利息389437元，违约金7039291元，”属于超出恒金置业公司诉讼请求的审查，对此不予认定，其他查明事实同一审。本院认为，本案的争议焦点是1、一审判决驳回恒金置业公司的诉讼请求是否正确；2、一审法院是否违反法定程序。针对争议焦点一，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。该条的立法本意是指出借人（本案陆勤庞）向人民法院起诉借款人（本案恒金置业公司）要求履行房屋买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。而本案是由恒金置业公司以未支付购房款为由起诉陆勤庞要求解除合同并承担违约责任。按照“不告不理”原则，人民法院应围绕诉讼请求进行审理，故该条并不适用本案。恒金置业公司在《补充协议》上加盖印章的行为系其对补充协议条款的认可，陆勤庞持有《补充协议》且将该协议作为证据向法庭提交，亦说明其对该协议的条款亦予以认可，陆勤庞签字的时间不影响该《补充协议》成立生效，一审中法院对恒金置业公司要求对补充协议中陆勤庞签字的形成时间进行鉴定的申请不予准许并无不当。本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。《补充协议》约定“恒金置业公司同意陆勤庞暂不支付房屋首付款，若恒金置业公司所担保的其法定代表人翟春林欠陆勤庞借款按时偿还的，陆勤庞返还恒金置业公司房屋则无需支付房款；若恒金置业公司所担保的其法定代表人翟春林的尚欠陆勤庞借款逾期不能偿还的，则恒金置业公司同意陆勤庞以上述欠款的本金、利息和逾期违约金抵偿房屋首付款，抵偿是按欠款逾期付款违约金、利息、本金的顺序抵偿”的约定，实际上是以签订商品房买卖合同的方式为借款协议所借款项提供担保，即双方当事人实际上是用57套商品房的《商品房买卖合同》为签订的借款协议》提供担保。《担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案《补充协议》并非约定恒金置业公司到期不能偿还借款，案涉商品房所有权转移为陆勤庞所有。恒金置业公司到期不能偿还借款，陆勤庞并不能直接按上述约定取得案涉商品房所有权，陆勤庞要想取得案涉商品房所有权只能通过履行《商品房买卖合同》实现。故《补充协议》的约定，并非法律上禁止的流押条款。案涉《商品房买卖合同》、借款协议和《补充协议》，不违反法律的强制性规定，均为依法成立并生效的合同，是双方当事人基于各自当时的经济状况和利益衡量达成的。无论是履行《商品房买卖合同》还是借款协议均符合双方当事人的意思表示。恒金置业公司在未偿还借款的情况下，主张解除《商品房买卖合同》违反诚实信用原则，且没有事实依据和法律依据，不应得到支持。针对争议焦点二，一审法院在2017年12月27日作出（2017）皖1621民初4249民事裁定，对一审判决的案号进行了补正，已将案号补正为（2017）皖1621民初4249号。恒金置业公司上诉称一审法院关于其与陆勤庞纠纷一案，一审判决书载明的（2017）皖1621民初4248号对其不具有约束力的上诉理由不能成立。至于恒金置业公司上诉称一审适用简易程序不当，其一审时并未提出异议，亦未影响双方当事人的实体权利，且判决结果并无不当。恒金置业公司上诉称一审法院违法法定程序的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，恒金置业公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决结果并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由涡阳县恒金置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 许 林审判员 万学林审判员 沙启峰二〇一八年五月十日书记员 孟 蕾