吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终274号
上诉人（原审原告）：刘春杰，女，1981年6月29日生，汉族，住长春市。
委托代理人：肖立颖，吉林常春律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：崔艳芝，女，1953年2月12日生，汉族，住梅河口市。
委托代理人：崔建华，男，1956年10月9日生，汉族，住长春市。
被上诉人（原审被告）：迟文臣，男，1954年10月7日生，汉族，原梅河口市中和煤矿矿长，住梅河口市。
委托代理人：迟忠仁，男，1977年4月12日生，汉族，住梅河口市。
被上诉人（原审被告）：梅河口市中和煤矿有限公司。
法定代表人：迟文臣，矿长。
上诉人刘春杰因与被上诉人崔艳芝、迟文臣、梅河口市中和煤矿有限公司（以下简称中和公司）案外人执行异议纠纷一案，不服吉林省梅河口市人民法院2015年11月5日作出的（2015）梅民初字第546号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
刘春杰一审诉称：2011年10月30日，刘春杰与迟文臣签订了房屋买卖协议，购买了其位于长春市净月大街5399号万科兰乔圣菲小区T-7栋103室，房屋建筑面积为212.14平方米，房屋价款为350万元，于2011年11月3日支付了全部购房款后即将房屋交付与刘春杰。当日迟文臣、吴翠萍夫妇在公证部门进行了公证，将该房屋出售及房屋权属转移登记等相关事宜委托给了乔通，乔通可在2016年前代理其办理房屋更名等相关事宜。但由于乔通个人原因，一直推脱至今也未与刘春杰办理房屋更名过户事宜，导致刘春杰至今也没有办理房屋产权变更手续。刘春杰于2011年12月开始在争议的房屋一直居住至今。崔艳芝因与迟文臣、中和煤矿借款执行案，申请梅河口市法院保全查封该房屋，梅河口市法院于2013年11月15日以（2013）梅执字第486-1号裁定书，对刘春杰购买的房权证长房权字第20601439**号房屋进行了查封。房屋被查封后，刘春杰向法院提出了案外人执行异议申请，法院以（2013）梅执异字第17号执行裁定书驳回了刘春杰的异议申请。刘春杰认为其购买了被执行人的财产，已交付了全部价款并实际占有，虽未办理房屋过户登记手续，但没有过错，根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》的第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及有关法律规定，崔艳芝无权查封依法已属于刘春杰所有的房屋。因此要求法院立即终止对该房屋的强制执行并解除查封，并确认该房屋（房权证长房权字第20601439**号）归刘春杰所有。
崔艳芝一审辩称:刘春杰主体不适格。刘春杰自认提供的房屋买卖协议中买方不是其本人签名，房屋售价350万元中，刘春杰本人仅支付1万元，其余房款由乔通支付，价值350万元的资产由刘春杰主张权利，证据不足，故应驳回刘春杰的起诉。另外，刘春杰与迟文臣签订的房屋买卖协议及2011年11月3日的迟文臣出具房款收条不真实，不能证明刘春杰购房及给付房款的事实；因协议卖方中迟忠权与此房屋无任何关系，并非房屋所有权人，买方中刘春杰也不是本人签写，系乔通代其签写，协议约定该房屋暂不过户，既然2011年10月30日已将房屋卖给刘春杰，房屋过户事宜也有约定，就没有必要在2011年11月3日到公证部门公证委托乔通办理房屋出售及权属登记事宜。可见，2011年10月30日的协议并非当日书写，协议及收条中迟文臣的签名与平时签名笔迹不符，购房款支付的时间与协议不符，迟文臣与迟忠权父子打的两张收条既然都是后补的，就没有必要在同一天补写两张收条，刘春杰提供的证据与陈述的事实严重不符，不具有真实性，不能确认刘春杰是实际购房人，也不能确认乔通汇款给迟忠权的行为是支付房款的行为。再次，刘春杰人也没有实际入住该房屋。因为2013年11月15日梅河口市法院执行局查封该房屋时，门锁锈迹斑斑，该小区物业经理也证实此房已二年多无人居住，电业部门出具的用电凭证也记载该户近一年无用电量。刘春杰提交的物业交费凭证证明不了刘春杰实际居住的事实，因为即使无人居住的房屋也要按期交纳物业费用，何况刘春杰提供的票据中有的是迟文臣或迟忠权的名字。刘春杰在2013年12月20日梅河口市法院执行局第一次执行听证时陈述说，因字写的不好，房屋买卖协议的名字是她朋友代签的，给付房款的存折是她家里人的，记不清户名是谁了，而在第二次听证时又称是其前男友乔通代其在协议上签的名并支付了349万元房款。刘春杰作为异议人，在执行听证时因所谓的个人隐私而编造谎言，于情于理相悖，故认为刘春杰关于购房及给付房款的事实不真实。刘春杰身为购房人，不可能不知购房后应办理产权变更登记，显然刘春杰存在明显过错，根据《物权法》第九条的规定，刘春杰并非此争议房屋的所有权人。此房屋在迟文臣名下，无产权变更，应归迟文臣所有，刘春杰在法庭上的证词前后矛盾，其主张乔通为其买房证据不充分，不能仅凭刘春杰和乔通的口头证词确认。刘春杰并未实际入住，且对未办理过户登记负有不可推卸的过错。综上，认为刘春杰主体不适格，签订的买卖协议及支付房款的行为不真实，购房后又未在约定时间内办理产权过户手续，故应认定该争议的房屋归迟文臣所有，以维护崔艳芝的合法权益。
迟文臣一审辩称：房屋买卖协议是其与儿子迟忠权共同签订的，因迟文臣身体不好，都是迟忠权帮助办理的。协议签订后刘春杰将房款付清，迟文臣把房子及产权证交给刘春杰，刘春杰陈述的买卖过程是真实的。
中和公司一审未到庭未答辩。
一审法院经审理查明：梅河口市人民法院在执行崔艳芝申请执行梅河口市中和煤矿有限公司、迟文臣民间借贷纠纷一案时，依据崔艳芝的申请，于2013年11月15日对登记在迟文臣名下，坐落于长春市净月区净月大街5399号万科兰乔圣菲小区T-7栋，建筑面积为212.14平方米住宅房屋进行了查封。刘春杰以异议人身份，于2013年11月25日向一审法院提出了案外人执行异议，一审法院以（2013）梅执民字第17号执行裁定书，驳回了刘春杰的异议申请。现刘春杰以其已购买了争议房屋，交付全部房款，并已实际占有了该房屋，虽没有办理房屋过户手续，但不存在任何过错为由，起诉要求立即终止对该房屋的强制执行，解除查封并依法确认房权证长房权字第20601439**号房屋所有权归刘春杰所有。另查明：刘春杰提供的协议显示，刘春杰与迟忠权（迟文臣之子）、迟文臣于2011年10月30日签订房屋买卖协议，约定迟忠权将长春市万科兰乔圣菲联排别墅T7-103以人民币350万元的价格出售给刘春杰，并收取定金1万元。该协议中刘春杰的签名为乔通代签。乔通于2011年10月31日向迟忠权（迟文臣之子）转账19万元，于2011年11月3日向迟忠权支付330万元。2011年11月3日迟文臣、吴翠萍（迟文臣妻子）在长春市国安公证处办理公证，委托乔通办理房屋出售及房屋权属转移登记等相关事宜。双方到物业办理更名，物业登记的业主为刘春杰，刘春杰于2012年1月起交纳上述房屋的物业费。该房屋未办理过户登记。房屋的电费发票户名为迟文臣，供热费发票户名为迟忠权，水费、物业费缴费发票户名为刘春杰。一审法院查封之前争议房屋的日用电量在2度左右，一审法院查封之后日用电量大幅提高。
一审法院认为：本案中刘春杰对执行争议房屋有异议，为案外人执行异议之诉。案外人提出的执行异议应当符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定人民法院不得查封的法定情形和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形才能成立。本案中刘春杰虽与迟文臣签订买卖房屋协议，已交付全部房款，在物业办理了入住签约手续，但未办理房屋过户登记。刘春杰与迟文臣签订的协议是由乔通代签，全部房款是由乔通代付，迟文臣又通过公证的方式授权委托乔通办理房屋过户，可见刘春杰与乔通在整个买房过程中属于同一方，房屋未过户是因为刘春杰与乔通两人之间发生矛盾，乔通不同意将房屋过户给刘春杰，因此该房屋未办理过户登记的原因应当视为是买受人一方即刘春杰一方的自身原因。故刘春杰提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定人民法院不得查封的法定情形和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定。刘春杰对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，执行异议不成立。综上，本案经一审法院2015年第二十一次审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回刘春杰的诉讼请求。案件受理费34800元，由刘春杰负担。
刘春杰不服一审判决，其上诉理由为：一、一审法院认定部分事实错误。在迟文臣夫妇与乔通的公证委托书，明确写明委托人是迟文臣及其妻子吴翠萍，受托人为乔通，委托事项为：办理房屋出售及房屋权属转移登记等相关事宜。根据法律规定，受托方乔通是接受迟文臣夫妇的委托，代表委托方的利益，为其处理房屋出卖事宜有关的法律事务，委托方与受托方依法属于同一方，也就是房屋出售一方。反之，刘春杰作为房屋买卖合同的买方，乔通作为卖方的代理人，依法应属于买卖合同的双方，一审法院把合同的买方和卖方作为同一方判决是错误的。乔通为刘春杰支付购买款及代签字是事实，但签字只是即时的行为，也得到了在场人的认可。刘春杰作为房屋买受人是双方认可的事实，购房款的来源不影响刘春杰作为房屋唯一买受人的地位。二、原审判决适用法律错误。一审法院将乔通不予配合过户的过错直接“视为”买受人刘春杰的原因，是对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的错误的扩大解释。三、一审法院忽略了一个事实。即在迟文臣夫妇给乔通的授权委托书中明确写明了委托期限到2016年11月3日止，刘春杰只要在2016年11月3日前找乔通办理过户即可。明显属于强行缩短、剥夺了买受人在时间上的选择权。
崔艳芝二审答辩意见为：一、刘春杰与迟忠权签订的买卖合同是无效合同。迟忠权不是房产的所有权人，签字卖房不合法，刘春杰在协议上的签名也非本人所签，形式不合法。协议约定“暂不过户”不符合交易习惯。协议约定公证该买卖协议，而真正公证的却是《委托书》，说明双方并没有真实的履行合同约定。协议中约定“另外19万定金于2011年11月31日上午转账给迟”，与其自述及其提供的证据不符。相关证据可以证明法院查封前诉争房屋是空置的，刘春杰未实际占有房屋。刘春杰没有支付全部价款。330万元银行凭证只能证明乔通取款和迟忠权入账款，看不出双方的必然联系，如果乔通的钱真的打入迟忠权的账户，也只能说明资金转移发生在乔通与迟忠权两个案外人之间，不能证明刘春杰已支付330万元的事实。刘春杰、乔通和迟文臣及迟忠权恶意串通，将抵押借贷关系篡改成房产买卖关系。刘春杰未办理过户登记系其自身原因。刘春杰提交的《物业管理服务协议》及另一个物业是伪造的。刘春杰提出的执行异议不符合法律排除执行的情形，应依法驳回。
迟文臣二审答辩意见为：迟文臣把房屋卖给刘春杰，也收到房款，房屋也交给刘春杰使用了。
梅河口市中和煤矿有限公司二审经传票传唤未到庭。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，本案是案外人执行异议纠纷。依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上享有足以排除强制执行的实体权益，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系崔艳芝申请执行梅河口市中和煤矿有限公司、迟文臣民间借贷纠纷一案中，因案外人刘春杰对人民法院查封的登记在被执行人迟文臣名下的房屋主张所有权引起的纠纷。本案的焦点问题在于，刘春杰对于人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。分析如下：
一、关于刘春杰对案涉房屋是否享有所有权的问题。
首先，在2011年10月30日，刘春杰与迟文臣签订了房屋买卖协议，一、二审中迟文臣均对刘春杰的买房过程予以认可，可以证实该协议系双方的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，该房屋买卖合同合法有效。买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”自人民法院查封始，案涉房屋一直登记在迟文臣名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成，刘春杰尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对案涉房屋享有所有权之诉求，依法不能支持。
二、刘春杰对案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。
物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务。预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。
至于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以上要件。
本案中，首先，买卖合同中，虽不是刘春杰本人签字，但刘春杰本人对于乔通代签的“刘春杰”予以认可，以及房屋所有权人迟文臣对于迟忠权的售房过程予以追认，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”，刘春杰作为买受人，迟文臣作为出卖人，双方签订的书面的买卖合同依法有效。协议约定“暂不过户”系当事人自由处分其享有的民事权利，不违法法律禁止性规定，故该约定内容有效。第二，通过乔通与迟忠权之间的转账记录以及收条、证人乔通的证言、刘春杰的水费交纳单据、天然气购买证明、用电记录、供热费、物业费缴费证明及发票、物业入住签约资料等，均可以证明该房屋迟忠权已交付、刘春杰在法院查封前已办理入住并合法占有。刘春杰是否实际居住在房屋内只是占有的一种表现方式，不影响其占有的排他性。第三，刘春杰以乔通代交的形式已交付全部房款350万元，乔通对于代交房款的事实予以认可，崔艳芝虽主张协议约定转账的时间与实际不符，但并不影响迟文臣一方已收到350万元房款的事实，且崔艳芝所提供的证据不足以证明刘春杰、乔通和迟文臣、迟忠权之间存在恶意串通，故本院认定刘春杰已支付全部房款。第四，2011年11月3日迟文臣、吴翠萍与乔通办理了委托书的公证，公证的委托内容为：“迟文臣、吴翠萍委托乔通办理房屋出售及房屋权属转移登记等相关事宜……委托期限：二〇一一年十一月三日至二〇一六年十一月三日止。”以上内容证实刘春杰可在二〇一六年十一月三日前办理该争议房屋的过户手续。乔通作为委托人迟文臣、吴翠萍的受托人，应配合刘春杰办理过户手续等相关事宜，但因乔通、刘春杰二人间产生矛盾未予过户，故本院认定争议房屋没有变更登记的原因不归责于刘春杰，刘春杰取得争议房屋的相关民事权益早于查封时间。综上，本院认为刘春杰对坐落于长春市净月区净月大街5399号万科兰乔圣菲小区T-7栋，建筑面积为212.14平方米住宅房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对其主张的终止对该房屋的强制执行并解除查封的诉讼主张，本院予以支持。关于崔艳芝二审中申请的调取相关证据，因不影响本案的实体审理，且崔艳芝并未提出上诉，故对于该申请本院不予支持。
综上，刘春杰的上诉主张有事实和法律依据，本院予以支持。原审法院认定事实错误，适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省梅河口市人民法院（2015）梅民初字第546号民事判决；
二、终止对房权证长房权字第20601439**号房屋的强制执行并解除查封。
一审案件受理费34800元，二审案件受理费34800元，共计69600元，由迟文臣、梅河口市中和煤矿有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙海波
代理审判员 王天华
代理审判员 修 勇
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 赵慧博