南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初4051号原告郑晓霞，女，汉族，1960年6月17日生。原告廖郑真，女，汉族，1984年3月11日生。原告郑海峰，男，汉族，1987年11月9日生。三原告共同委托代理人蒋龙飞、张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。被告南京图腾置业发展有限公司，统一社会信用代码913201007512873211，住本市鼓楼区江东中路419号。法定代表人林乃轩，总经理。委托代理人奚春锋、芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。原告郑晓霞、廖郑真、郑海峰诉被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年4月26日立案受理后,依法由代理审判员周磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑晓霞及其原告郑晓霞、廖郑真、郑海峰的共同委托代理人张桂宝，被告图腾公司的委托代理人奚春锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑晓霞、廖郑真、郑海峰诉称：原告于2010年从被告处购得南京市建宁路300号大观天地MALL1169号商铺。原、被告双方于2010年4月4日签订的商铺委托经营合同书约定，自2010年4月30日起至2018年4月29日止，原告将上述商铺委托被告经营管理；原告收取租赁回报；被告每季度向原告支付一次租金37697.9元（税后）等等。自2015年7月30日以来，被告未再支付合同约定的租赁回报，原告多次催要未果。且2015年1月30日至2015年7月29日的租赁回报直至2016年1月26日才支付。原告认为被告拖欠租赁回报的行为构成违约，故诉至法院，请求依法判决被告向原告支付三个季度的租赁回报共计113093.7元及相应违约金（自被告付款逾期第16个工作日起按照每期应付租赁回报的每日万分之三计算至判决给付之日止），并承担本案诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：被告向原告支付2015年7月30日至2016年7月29日期间的租赁回报150791.6元及相应违约金（自被告付款逾期第30个工作日起按照每期应付租赁回报的每日万分之三计算至判决给付之日止），并承担本案诉讼费用。被告图腾公司辩称：1、原告当庭增加诉讼请求，已超过举证期限，故请求法庭按照原诉讼请求审理。2、被告已支付完毕2015年7月30日之前的租赁回报，且对于租金支付形式，合同并未约定先租后付还是先付后租，因此原告主张该日期之前的租赁回报产生违约金，没有依据。3、原告主张的违约金比例过高，超出其实际损失。4、被告是因经营状况不善而无力支付租赁回报，并非故意违约。因此原告要求被告承担违约金无法律依据。5、本案案由应当是委托经营合同，因此合同约定的违约金及租赁回报等条款应当无效。综上，请求法院依法判决。经审理查明：南京市建宁路300号1169室房屋（建筑面积为69.83平方米，以下简称涉案房屋）系被告开发建设，由三原告共同共有。2010年4月4日，三原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》（以下简称《委托经营合同》），约定甲方将涉案房屋委托乙方对外租赁经营；委托经营期限自2010年4月30日至2018年4月29日止；甲方在合同期限内有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益即租赁回报；租赁回报计算方式为购房总价款×8.5%；租赁回报为每三个月支付一次，具体数额为39751元/三个月（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行。若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等。上述合同订立后，原告将涉案房屋交付被告经营出租，被告向原告支付了2015年7月29日前的租赁回报。根据原告提交的银行对账明细，被告在2010年4月30至2015年1月29日期间每隔三个月向原告支付当期租赁期间的租赁回报。其中2015年1月30日至2015年4月29日以及2015年4月30日至2015年7月29日期间的租赁回报均于2016年1月26日支付，每期实际租赁回报金额为37697.5元。因被告未向原告支付2015年7月30日之后的租赁回报等问题，原告催要未果，遂诉至本院，要求判如所请。现原、被告均确认《委托经营合同》尚未解除。因双方意见相差较大，致调解不成。以上事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《委托经营合同》，银行对账明细等证据以及本院庭审笔录予以证明。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方签订的《委托经营合同》是原告将其所有的房屋交由被告出租经营，被告因此按季度支付固定回报的合同，而非原告委托被告经营涉案房屋，因此《委托经营合同》的性质是租赁合同。该合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出于本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案中，原告增加诉讼请求系在法庭辩论结束前，可以与本案合并审理，本院予以准许。因此对于被告要求按照原诉讼请求审理的意见，本院不予采纳。根据原、被告之间《委托经营合同》的约定，被告应分别于2015年7月30日至8月15日期间、2015年10月30日至11月15日期间、2016年1月30日至2月15日期间、2016年4月30日至5月15日向原告支付每期的应付租金37697.5元。被告未按照合同约定及时履行支付租金的义务，依法应承担继续履行等违约责任。故原告要求被告支付2015年7月30日至2016年7月29日期间的租金合计150791.6元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告按照合同约定支付违约金的诉讼请求。本院认为，双方在合同中明确约定了违约金的计算方法，被告认为合同约定违约金标准过高，远超过实际损失，但被告对此未提交证据予以证明。因此对于被告的该项抗辩，本院不予支持。另2015年1月30日至7月29日的两期租金被告均于2016年1月26日支付，超过了合同约定的支付时间。因此原告要求被告支付违约金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。经计算，被告因迟延支付2015年1月30日至2015年4月29日期间租金应承担的违约金数额为3505.9元；因迟延支付2015年4月30日至2015年7月29日期间租金应承担的违约金数额为2488.1元。另被告迟延支付2015年7月30日之后的租金，原告主张从每期应付租金之日后的30天开始起算违约金，不违反合同约定和法律规定，应予以支持，具体计算方式为：均以37697.5元为本金，分别自2015年9月15日、2015年12月15日、2016年3月15日、2016年6月15日起，按照每日万分之三计算至本判决确定的给付之日止。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第二百一十二条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，一次性支付原告郑晓霞、廖郑真、郑海峰2015年1月30日至2015年4月29日期间的逾期支付租金违约金3505.9元及2015年4月30日至2015年7月29日期间的逾期支付租金违约金2488.1元，两项合计5994元；二、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告郑晓霞、廖郑真、郑海峰自2015年7月30日起至2016年7月29日止的租金150791.6元及逾期支付租金违约金（分别自2015年9月15日、2015年12月15日、2016年3月15日、2016年6月15日起，均以37697.5元为本金，按照每日万分之三计算至本判决确定的给付之日止。）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2562元，减半收取1281元，由被告南京图腾置业发展有限公司负担（原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 周 磊二〇一六年七月十九日见习书记员 李雅文