徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泉民初字第2026号
原告张梅，女，1965年11月17日生，汉族，无业。
委托代理人王鑫，江苏同凯律师事务所律师。
被告徐州市德胜房产开发有限公司。
法定代表人钟兵，董事长。
委托代理人况世同，江苏同瑞律师事务所律师。
被告徐州华海房地产开发有限公司。
法定代表人郭振成，经理。
委托代理人李宪民，男，1961年3月16日生，汉族。
原告张梅诉被告徐州市德胜房产开发有限公司（以下简称德胜公司）、徐州华海房地产开发有限公司（以下简称华海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年5月17日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月5日、10月14日公开开庭进行了审理。原告张梅及其委托代理人王鑫，被告德胜公司的委托代理人况世同（原委托代理人束忠清）、华海公司的法定代表人郭振成、委托代理人李宪民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张梅诉称，原告与被告华海公司于2001年9月28日订立《认购房屋协议书》1份，约定原告购买徐州市奎果新村XX室、XX室、XX室，同时约定了房屋面积、房屋基价及总价、交房期限、付款方式等事项。原告于当日支付被告华海公司预付款200000元。2002年5月31日，二被告签订《项目转让协议》1份，约定被告华海公司将诉争房屋所在的项目转让给被告德胜公司。原告与被告华海公司签订的《认购房屋协议书》已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同，且原告已经履行了交付购房款的合同义务。同时，被告华海公司也已经履行了其与被告德胜公司签订的《项目转让协议》约定的合同义务，被告应当按照约定向全体买受人履行交付涉案房屋的合同义务，但被告华海公司怠于行使合同下到期债权，损害原告的合法权益。请求法院判令被告德胜公司交付原告奎果新村1幢1单元XX、XX、XX室房屋，支付迟延交房违约金841440元，被告华海公司承担连带责任，本案诉讼费由二被告承担。
被告德胜公司辩称，该公司和原告没有签订商品房买卖合同。二被告之间签订的项目转让协议，也没有得到全部的实际履行，而且协议中有关销售合同整体转让的约定也因为被告华海公司擅自处分了第三方的权利义务而没有履行法律手续，因此应视为无效。被告华海公司既没有把相关的协议票据原件转交给被告德胜公司，双方也没有进行财务的冲抵，因此原告将该公司列为被告没有任何的法律和事实依据。因此请求法院依法驳回原告对该公司的诉请。
被告华海公司辩称，原告起诉被告德胜公司有事实依据，起诉被告华海公司没有依据，原告与被告华海公司签订售房协议后，2002年5月31日，二被告达成了涉案房产所在的项目转让协议，该协议明确约定由被告德胜公司承接该项目，包括本案原告购房协议在内的全部的权利和义务。协议签订后，被告华海公司的法定代表人郭振成就将本案原告及案外的其他几名购房人一同带到被告德胜公司办公室，与时任该公司总经理的段彭喜进行交接，将所有的项目手续及原告等人的购房手续一同转交段彭喜，至目前为止该项目已经全部履行完毕，所建的住宅楼及商卖楼90%以上已经上房，也就是说，二被告之间的项目转让已经完全履行，被告德胜公司实际接受了该项目，承接了该建筑工程的所有建筑，出售了所建的住宅及商卖楼，获得了相应的收益，但是原告及被告华海公司在长达多年的时间里多次反复要求被告德胜公司要求按照项目转让协议约定的条款履行相应的交付房屋的义务，但是被告德胜公司均以公司内部意见不一等理由推脱至今，其行为既违反项目转让协议的约定又违反了法律的规定，而且严重的侵害了原告等其他购房人的合法权益，故请求法院依法判决由被告德胜公司承担相应的法律责任。
经审理查明，2000年12月18日，徐州市计划委员会批复被告华海公司实施奎果村旧村改造工程。2001年4月18日，被告华海公司预付徐州市国土管理局70000元后，于2001年45月29日取得了《建设用地规划许可证》。2001年7月4日，被告华海公司与徐州市泉山区奎山乡奎果村村民委员会签订了《奎果旧村改造协议书》。
2001年9月28日，原告张梅（乙方）与被告华海公司（甲方）签订《认购房屋协议书》（合同编号2001-04）1份，约定乙方购买奎果新村XX室、XX室（合计120平方米，基价4600元／平方米，合计金额552000元）、XX室（134平方米，基价2160元／平方米、合计金额289440元），房价合计841440元。甲方须于2002年8月底前将上述房屋交付乙方。如甲方推迟交房，应每月按照中国建设银行贷款利率及房价总额支付延期费。当日，原告张梅向被告华海公司支付“奎果新村门面及住房预付款”200000元。
2002年5月31日，被告华海公司（甲方）与被告德胜公司（乙方）签订《项目转让协议》，约定：甲方将奎果旧村改造工程转让与乙方，甲方负责将立项、土地、房屋预售许可证办理到乙方名下（土地出让金由乙方负责）。甲方预售签订的商品房销售协议（或合同）于本协议签订之日起一周内转交给乙方。甲方预收的售房款以财务的转账方式转入乙方（扣除乙方补偿给甲方的500000元项目前期费用后，其余按预售合同或协议的余款支付给乙方），今后由乙方直接履行完成双方的商品房销售工作，与甲方不再发生任何关系。本协议经双方认同后，甲方在拆迁完毕的基础上把该项目的各种资料转交给乙方。乙方原则上继续履行甲方就该项目与奎果村签订的开发协议、房屋销售合同及拆迁合同。余下的拆迁工作由甲方从2002年6月15日起至7月14日前办理完毕，乙方对拆迁面积进行核对。
2002年7月30日，中房集团徐州房地产开发公司向徐州市计划委员会请示，请求将奎果村旧村改造工程项目投资主体变更为其所属的被告德胜公司。2002年8月9日，徐州市计划委员会予以批复同意。2002年9月25日，被告德胜公司取得了《建筑用地规划许可证》。
被告华海公司累计收取原告张梅、案外人张佩杰等6人的购房款470000元，被告德胜公司于2003年7月22日交付被告华海公司30000元，以上500000元以双方《项目转让协议》的约定用作了被告的“500000元项目前期费用。”
2004年4月27日，张佩杰诉至本院，认为其与被告德胜公司签订的《认购房屋协议书》应认定为商品房买卖合同，被告华海公司在签订协议时隐瞒了未取得商品房预售许可证的事实，请求本院确认协议无效，并判令被告华海公司返还购房款，支付利息、违约金及律师代理费。本院审理该案后，经本院审判委员会研究后，于2004年9月27日作出（2004）泉民一初字第1023号民事判决，认定张佩杰与被告华海公司签订的《认购房屋协议书》应认定为商品房买卖合同，被告华海公司在签订协议时明知未取得商品房预售许可证，应承担协议无效的责任，遂判决确认张佩杰与被告华海公司签订的《认购房屋协议书》无效，被告华海公司返还张佩杰购房款、利息并赔偿相应损失。
另查明，被告德胜公司承接涉案项目后，对项目的建筑布局等做了调整。
原被告之间因交付房屋产生纠纷，原告张梅遂于2013年5月17日以诉称理由起诉来院，二被告则以辩称理由予以反驳。经调解无效。
案件审理过程中，关于涉案房屋的房号问题，被告华海公司提交日期为2001年5月24日的建筑图纸并标注涉案房屋的位置，被告德胜公司陈述其在被告华海公司标注的位置上建造了金奎果苑XX楼，原告张梅遂主张XX室、XX室与XX室系其与被告华海公司约定的房屋，被告德胜公司应交付上述房屋。经本院核实，被告德胜公司已将金奎果苑XX室对外出售，且已于2012年8月登记在案外人徐猛、张英杰名下，金奎果苑XX室作为拆迁安置房已于2012年6月8日登记在案外人陈淑惠、朱连华名下，金奎果苑XX室尚未对外出售，被告德胜公司已取得该房所有权初始登记。后经原告张梅与被告华海公司确认，双方约定的房屋具体位置在项目图纸（2001年5月24日）西南角标注为“活动中心”的独栋建筑，被告德胜公司亦陈述建于该处的房屋的房号为金奎果苑XX室、XX室及XX室，之所以与原告张梅诉请中的房号不一致，是因为二被告对房屋编号的起始位置正好相反。原告张梅亦认可金奎果苑XX室、XX室及XX室系诉争房屋。经本院核实，金奎果苑XX室、XX室已于2013年7月22日登记在案外人巩振玲名下，XX室已于2013年5月7日登记在案外人张秀兰名下。
原告张梅在知晓XX室、XX室与XX室房屋的权属状况后，经本院释明，其仍坚持交付房屋、支付迟延交房违约金的诉讼请求，其在知晓金奎果苑XX室、XX室及XX室房屋的权属状况后，仍坚持原诉讼请求。
本院认为，原告张梅在本案中最终确认的诉争房产即徐州市金奎果苑XX室、XX室及XX室均已通过出售或拆迁安置的方式登记在案外人名下，房屋的所有权已经转移，故无论原告张梅与被告华海公司订立的《认购房屋协议书》的效力如何，买卖房屋的合同目的已经无法实现，故对于原告张梅关于二被告交付诉争房屋以及支付因迟延交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款、第一百三十条之规定，判决如下：
驳回原告张梅的诉讼请求。
案件受理费12210元，由原告张梅负担（已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 李彩虹
代理审判员 杨 瑞
人民陪审员 李 丽
二〇一四年三月二十四日
见习书记员 李为卿