安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖10民终283号
上诉人（原审原告）：方瑞芳，教师。
委托代理人：汪磊，安徽地平律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区南滨江西路7号黄山元一大观水口街4幢401号。
法定代表人：李小榕，公司董事。
委托代理人：唐春飞，安徽道同律师事务所律师。
委托代理人：汪妍，安徽道同律师事务所律师。
上诉人方瑞芳因与上诉人安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司（以下简称元一公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2016年2月26日作出的（2016）皖1002民初600号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月25日公开开庭审理了本案。上诉人方瑞芳的委托代理人汪磊，上诉人元一公司的委托代理人唐春飞、汪妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2012年10月6日，方瑞芳与元一公司签订《商品房买卖合同》，约定：由方瑞芳购买元一公司开发的坐落于黄山市屯溪区徽州大道11号“大观上河城”4幢9号商业用房，建筑面积321.91平方米（套内建筑面积316.06平方米），按套内建筑面积计算房款，单价为9491.87元／平方米，房屋总价款为300万元；出卖人应当于2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；逾期交房不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的1％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人以公告和书面形式通知交房，买受人应当在接到公告和书面通知后15日内办理交付手续，逾期未办理交付或无正当理由拒绝交付的，则由买受人每日按总房款的万分之一支付出卖人房屋代管费；若超过30日买受人仍未办理，则出卖人有权单方解除合同，一切相关费用及损失由买受人承担；本合同经双方签订之日生效。合同签订后，方瑞芳向元一公司付清房款2997817元（按套内建筑面积315.83平方米计算）。2012年11月23日，黄山元一柏庄B5－4#楼通过竣工验收后予以备案。之后，元一公司通知方瑞芳办理相关收房手续。方瑞芳发现其购买的房屋存在问题并要求整改。2013年8月19日，元一公司出具工作联系单，记载联系内容为：关于4号楼9号商铺交房问题整改：1.一楼堆放部分工程垃圾需清理完毕；2.二楼预留的设计门洞需封掉；3.二楼门面窗户有部分未装请完善；4.客户要求商铺内加灯泡。2013年9月2日，黄山建工集团黄山元一柏庄第二项目部致函给元一公司，称对元一公司要求整改的问题已全部整改完毕。2014年2月14日，方瑞芳之子代表其与元一公司协商，并达成以下补偿方案：“从合同约定的交房时间起，至2013年12月31日截止，共计六个月，按照一楼每月每平方米30元，二楼每月每平方米20元的金额，进行补偿，总金额为42552元”。同日，方瑞芳之子在工作审批单下面注明“本人同意上述赔偿方案，不再就此问题追究责任”并代方瑞芳签名。2014年2月20日，元一公司通过徽商银行向方瑞芳转账42552元。2015年3月19日，元一公司协助方瑞芳办理所购房屋的产权登记手续，2015年3月27日方瑞芳取得了房地产权证。2015年4月21日，方瑞芳诉至法院，请求判令：一、元一公司将“大观上河城”4幢9号房交付方瑞芳；二、元一公司支付自2014年1月1日至2015年4月1日的逾期交房违约金272799.8元，并从2015年4月2日起每日按599.56元支付逾期交房违约金至实际交房之日；三、诉讼费由元一公司承担。
原审另查：为减少当事人损失，原审通知双方相互配合办理争议房屋的水电过户手续，水电过户手续现已完成。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定各自履行自己的义务。本案中，方瑞芳与元一公司签订商品房买卖合同后，已依约支付全部房款，元一公司在房屋符合交付条件后已按照合同约定通知方瑞芳办理相关交付手续。在发现房屋存在问题后，经整改双方达成赔偿协议并已履行完毕，是否还需元一公司再次通知方瑞芳交房合同没有约定。但合同第八条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。本案中，双方达成赔偿协议后，房屋钥匙由元一公司交付给物业公司而未直接交给方瑞芳，双方均明知房屋钥匙在物业公司，但均未及时配合与协助，导致方瑞芳未能使用房屋造成损失，且放纵损失的扩大，双方对此均有过错。根据合同“如逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”的约定，2013年12月31日前的逾期交房违约金，双方已协商解决，自2014年1月1日起至2015年3月27日止（方瑞芳取得房屋房地产权证）的逾期交房违约金，按照合同“按日支付已付房款万分之二的违约金（即每日599.56元）”的约定，实际造成逾期交房违约金损失为599.56元×451天，共计270401.56元，该损失由方瑞芳和元一公司各分担其中的50％计为135200.78元。方瑞芳已于2015年3月27日取得该房屋房地产权证，视同房屋其已实际占有使用。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告方瑞芳逾期交房违约金135200.78元；二、驳回原告方瑞芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5392元，由原告方瑞芳负担2696元，由被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司负担2696元。
原审宣判后，方瑞芳及元一公司均不服，分别向本院提起上诉。
方瑞芳上诉称：原审认定方瑞芳明知房屋钥匙在物业公司，在其讨要钥匙时因物业公司要求支付物业费后未再行主张，并以此确定方瑞芳存在过错，该认定没有任何证据支持。现有证据中的报警记录明确证明，在物业公司拒绝交付房屋钥匙后，方瑞芳多次要求物业公司将房屋交付其使用，并发生了多次纠纷，在不得已的情况下，方瑞芳采取撬锁的方式才能进入自己的房屋。双方因房屋交付的问题多次进行了报警，这些报警记录恰恰证明了方瑞芳多次积极主张权利。因此，原审认定方瑞芳存在过错并分担损失属于认定事实错误，请求二审法院：一、撤销原判第一项，改判元一公司支付逾期交房违约金270401.56元；二、本案一、二审诉讼费由元一公司负担。
元一公司答辩称：一、方瑞芳明知房屋钥匙存放于物业公司处，其作为业主应当向物业公司主张交付钥匙而不是报警处理。二、物业公司没有将钥匙交付给方瑞芳是因为其未缴纳物业费，物业公司可以行使先履行抗辩权。综上，方瑞芳的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回方瑞芳的上诉请求。
元一公司上诉称：一、元一公司在房屋符合交付条件后已按照合同约定通知方瑞芳办理相关交付手续，元一公司对方瑞芳提出的房屋质量问题进行了整改，在整改后双方达成赔偿协议并已实际履行。上述事实双方均无异议。在房屋整改完毕后，方瑞芳认为元一公司仍需通知收房，但因双方没有合同约定，在没有合同约定和法律规定的情况下，方瑞芳不能将此义务强加给元一公司。二、根据合同约定，房屋交付不仅是元一公司的义务，也是方瑞芳的义务。从元一公司提交的《房屋验收移交表》可知，方瑞芳直到2015年3月才去收房，充分说明方瑞芳怠于行使收房权利和未及时履行收房义务，所谓的迟延交付完全是方瑞芳自身原因造成的，原审判令元一公司承担从2014年1月1日起至2015年3月27日止逾期交房违约金的50%显属错误。三、房屋钥匙早在方瑞芳验房时就存放在物业公司处，方瑞芳是从物业公司处取得钥匙并验房的，并非元一公司在达成赔偿协议后不将钥匙交付给方瑞芳而交付给物业公司，原审认定元一公司未及时配合与协助导致方瑞芳造成损失没有证据证明。综上，原审认定元一公司存有过错，并判决元一公司承担违约责任没有事实和法律依据，请求二审法院：一、撤销原判，改判驳回方瑞芳原审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由方瑞芳承担。
方瑞芳答辩称：双方曾就2013年7月1日至2013年12月31日期间的逾期赔偿问题达成一致，但没有证据证明2014年1月1日房屋已经完成交付。房屋没有完成交付的责任完全在于元一公司。综上，请求二审法院驳回元一公司的上诉请求。
二审经审理查明：方瑞芳曾于2014年下半年曾要求物业公司开门，并进入案涉房屋粘贴招租广告。
二审查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：元一公司是否应承担自2014年1月1日起至2015年3月27日逾期交房的违约责任，方瑞芳自身是否有过错并应承担50%责任。
关于元一公司是否应承担违约责任问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》，元一公司负有及时交付房屋义务，方瑞芳亦负有及时收房义务。本案中，元一在房屋整改完成后是否负有再次通知方瑞芳收房的义务双方在《商品房买卖合同》中虽未约定，但再次通知方瑞芳收房应为元一公司负有的合同附随义务，因元一公司未能提供充分证据证明在房屋整改后再次通知方瑞芳进行收房，且该房屋实际至2015年3月27日才完成过户手续，故元一公司客观上存在逾期交付房屋的违约行为，应承担违约责任。
关于方瑞芳自身是否应承担过错问题。本案中，方瑞芳曾于2014年下半年进入案涉房屋粘贴招租广告，据此可以认定案涉房屋具备了相应交付条件，方瑞芳未及时办理收房手续，其自身亦应承担相应责任，原审判决其承担50%责任并无明显不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5392元，由上诉人方瑞芳负担2696元，由上诉人安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司负担2696元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋浩之
审 判 员 郑卫东
代理审判员 谢慧慧
二〇一六年七月四日
书 记 员 刘 秀
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
二、《诉讼费用交纳办法》
第二十九条第一款诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。