山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1910号
上诉人（原审被告）王洪刚。
被上诉人（原审原告）青岛华洲实业有限公司。
法定代表人赵永刚，职务总经理。
委托代理人姜健，山东畅海律师事务所律师。
委托代理人马骏峰，山东畅海律师事务所律师。
上诉人王洪刚因与被上诉人青岛华洲实业有限公司（以下简称华洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第2号民事判决，于2015年6月23日向本院提起上诉。本院于2015年8月11日受理后，依法组成由代理审判员李蕾担任审判长、代理审判员马喆主审本案、代理审判员齐新参加评议的合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年9月7日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人王洪刚，被上诉人华洲公司的委托代理人马骏峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华洲实业在一审中诉称，华洲公司与王洪刚于2013年6月1日签订租房协议，约定由王洪刚承租华洲公司名下的位于李沧区金水路2367-4号一至四楼楼房一座，租金为每年40万元，按季度上交，租赁期间为2013年6月1日至2018年5月30日。然而王洪刚严重违约，自2013年6月1日至2014年11月30日共欠房租32万元。华洲公司多次向王洪刚发出催交房租的通知，并告知若再不履行义务便停水停电，而王洪刚却视而不见，连自己制订的还款计划、保证书也丝毫没有履行的诚意，至今仍未交付其所欠费用。鉴于王洪刚屡次承诺又屡次违约，华洲公司对王洪刚的信誉已无任何期待，为了防止造成进一步的损失，华洲公司准备给王洪刚停水停电。王洪刚拖欠房租，经华洲公司催交后逾期仍不支付，已经构成根本违约，根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，华洲公司有权解除合同并要求王洪刚支付所欠房租及违约金。故诉至法院，请求人民法院依法判令：1、解除华洲公司与王洪刚之间的租赁合同；2、王洪刚支付租金32万元及其违约金；3、诉讼费用由王洪刚承担。诉讼中，华洲公司称，随着诉讼的进行，王洪刚还应按照租赁合同约定支付2014年12月及2015年第一季度的房租，故将第2项诉讼请求增加为：王洪刚支付租金453333元及其违约金22487元（以453333元为本金，自2014年10月20日起至2015年4月30日止，按银行同期贷款利率的4倍计算）。
王洪刚在一审中辩称，王洪刚于2013年6月承租华洲公司房屋用于青岛颐和四季酒店有限公司（以下简称“颐和四季酒店”）的经营。王洪刚承租后即开始装修涉案房屋，直至2014年1月26日酒店开始营业。酒店营业期间，因门前金水路修路，汽车根本进不来，等到2015年2月金水路修完，停车场就没有了。华洲公司在市政刚开始修路时说可以在华洲公司院内停车，但在2014年11月以后，金水路已经铺完路面，华洲公司就不允许在院里停车了。没有了停车场，对酒店的经营影响非常大，修路期间路面扬尘对酒店的影响也非常大。王洪刚共投入170多万元用于酒店的装修，已经交纳了2013年6月至2014年3月的全部租金，在酒店运转期间共亏损60万元，因个人财力有限，自2014年4月开始无法再按时交纳租金。王洪刚跟华洲公司沟通过几次，双方没有达成一致意见。华洲公司起诉后，王洪刚又去找华洲公司，协商是否可以找个朋友先垫付上，王洪刚仍继续履行合同，但华洲公司不同意，所以王洪刚无法将所欠租金给华洲公司。目前双方之间的租赁合同还有三年，王洪刚希望继续履行合同，并自2015年4月30日起，在3日内交纳20万元，在25日内交纳25万元，剩余租金按时交纳。如果实现不了上述还款计划，王洪刚同意解除合同。
原审查明，华洲公司、王洪刚于2013年6月1日签订《租房协议书》，约定华洲公司将位于青岛市李沧区金水路2367-4号一至四楼（原上岛咖啡）楼房一座租赁给王洪刚，房屋面积约2800多平方米，租金每年40万元，按季度交纳，首次第一季度租金和第二季度一起交付，以后每季度第一月10日前交纳10万元，租赁期限自2013年6月1日起至2018年5月30日止。上述协议第五条约定：王洪刚租赁后可以根据自己的使用规划装修房间，但要确保安全不能破坏房屋主体。在华洲公司同意的情况下，王洪刚自费装修房间。王洪刚不再租赁时，原装修不得拆卸、破坏，要保持原样交给华洲公司。除王洪刚安装的空调、可移动设备可以带走外，其余（含华洲公司转交王洪刚使用的物品，以明细表为准）需原样交给华洲公司（如有损坏要作价赔偿华洲公司），华洲公司没有任何赔偿给王洪刚，王洪刚也不能提出其他任何补偿要求。上述协议第六条约定，如王洪刚违约或不能按时缴清水电费和租金等，华洲公司有权采取断电断水等任何措施处理，促使王洪刚及时缴费，所造成的任何损失及责任由王洪刚自负，拖欠租金华洲公司有权终止本协议，并采取任何方法收回房屋。上述协议第十一条约定，一方违约，按年租金的50%作为罚金。
2014年7月22日，王洪刚以颐和四季酒店的名义向华洲公司出具《还款计划》，承诺如在规定期限内未能履约，愿意接受华洲公司处罚。2014年10月16日，华洲公司向王洪刚出具《通知》，称王洪刚制订的还款计划和保证书没有兑现，水电费不能按时上交，华洲公司还要为王洪刚垫付，下水道多次堵塞不能及时清理疏通等问题，给华洲公司的管理造成严重影响，要求王洪刚于2014年11月1日前交清所欠租金，否则将自2014年11月1日起给以停水停电催交，2014年11月1日后将提起诉讼，以诉讼方式追要房租和欠费，并终止租赁合同。2014年10月20日，王洪刚以颐和四季酒店的名义再次出具《保证书》，承诺在2014年10月31日前交纳7万元，在2014年11月30日前交纳5万元，在2014年12月31日前交纳10万元，在2015年1月31日前交纳10万元，如未按上述合约履行缴纳费用，即视为违约，华洲公司有权作出处罚。
另查明，上述协议签订后，自2013年6月至2014年5月，王洪刚累计交纳租金28万元，尚欠华洲公司上述期间的租金12万元；自2014年6月至2015年3月，王洪刚未交纳华洲公司租金，共欠付上述期间的租金333333元。自2015年4月5日开始，华洲公司将涉案房屋断水断电。2015年5月15日，原审法院向王洪刚释明，限其在20日内将欠付租金453333元交至法院，否则将承担不利的法律后果。
原审认为，华洲公司、王洪刚于2013年6月1日就涉案房屋签订的《租房协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，法院确认租赁合同有效，双方均应按照约定履行各自的义务。上述协议签订后，王洪刚连续拖欠租金，虽多次承诺还款但均未兑现，在庭审中亦当庭承诺如实现不了还款计划，即同意解除合同。因王洪刚拖欠租金的行为已经构成根本违约，故华洲公司要求解除合同并要求王洪刚给付欠付租金453333元（12万元＋333333元）之诉请，法院予以支持。双方就违约金未作出约定，华洲公司向王洪刚主张违约金之诉请，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除华洲公司与王洪刚于2013年6月1日就青岛市李沧区金水路2367-4号一至四楼楼房一座签订的《租房协议书》；二、王洪刚于判决生效之日起15日内将上述房屋交付给华洲公司；三、王洪刚于判决生效之日起10日内给付华洲公司自2013年6月至2015年3月的租金453333元；四、驳回华洲公司的其他诉讼请求。王洪刚如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8437元（华洲公司已预交），由华洲公司负担399元，王洪刚负担8038元。王洪刚于本判决生效之日起10日内给付华洲公司8038元。
宣判后，王洪刚不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回华洲公司一审诉讼请求。其上诉的主要理由是：原审判决适用法律错误，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用收益的，承租人可以减少租金或者不支付租金。因王洪刚在租赁期间门前原有停车场被政府有偿征用，以致酒店无法经营。而根据王洪刚与华洲公司签订的租赁合同第七条，如果政府给予营业性补偿，双方各按50%分取，而华洲公司拒不支付。在没有停车场的情况下，给王洪刚经营的青岛颐和四季酒店带来巨大损失，但王洪刚仍然支付了租金28万元，并且原来协商好的院内停车场华洲公司也拒绝王洪刚使用，致使酒店无法经营。
被上诉人华洲公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，本案双方争议的焦点为涉案租赁合同应否解除以及王洪刚是否应当向华洲公司支付欠付的租金。对此，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。在本案中，王洪刚与华洲公司就涉案房屋签订租赁合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效。在合同中双方对于房屋租金的数额及支付期限有明确约定，双方均应当按照合同约定履行各自义务。但王洪刚在合同履行过程中无正当理由连续拖欠租金近两年，多次承诺还款均未兑现，其拖欠租金的行为已经构成根本违约。华洲公司要求解除与王洪刚之间的租赁合同并要求其给付欠付租金，符合上述法律规定。原审据此判令解除华洲公司与王洪刚之间的房屋租赁合同，并判令王洪刚支付欠付的租金，并无不当。至于王洪刚主张的门前原有停车场被政府征用，导致其经营受影响的问题，因双方租赁合同中未涉及停车场，故该理由不属于其拒交租金的法定事由，对其该项主张本院不予采信。
综上，上诉人王洪刚的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8437元，由上诉人王洪刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 蕾
代理审判员 马 喆
代理审判员 齐 新
二〇一五年十一月三日
书 记 员 李珊珊
书 记 员 杨倩倩