江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终10607号上诉人（原审原告）：南京复兴置业有限公司，住所地南京市鼓楼区姜家园20号。法定代表人：顾嵩，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙凯，女，1987年9月27日生，汉族，该公司员工，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：任天霖，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄秀芳，女，1967年7月14日生，汉族，住南京市鼓楼区，现住南京市。上诉人南京复兴置业有限公司（以下简称复兴置业公司）因与被上诉人黄秀芳商品房预售合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初5663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。复兴置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人不存在违约行为与事实不符。一审庭审中，上诉人举证证明了被上诉人经两次书面催款仍拒绝履行购房尾款支付义务的事实。一审法院仅凭被上诉人的当庭陈述和内容不具关联性的几份接处警记录以及当地媒体的报道就认定涉案房屋的购房款未及时支付并非被上诉人的原因所致，显然不符合民事诉讼法及司法解释有关证据采信的相关规定。被上诉人在两次收到书面催款函后仍拒绝支付购房款的事实是客观存在的，被上诉人提供的证据无法对其不存在违约行为形成有效抗辩。二、一审判决认定被上诉人具备履行合同能力的证据不足。被上诉人承认，其在收到复兴置业公司的催款函后一直不具备交款能力，其农行卡中的存款并非是其自有财产，而是从另外一名购房人处临时拆借的，其完全是为了制造“有能力还款”假象而故意采取的一种欺骗手段。被上诉人亦未举证证明，其有携带足额钱款到复兴置业公司处实际缴款的事实。三、一审判决认定上诉人拒绝收款的证据不足。一审判决认为，被上诉人按照上诉人的要求前往售楼处支付剩余购房款时，上诉人拒绝受领。但一审法院的该结论明显缺乏充分的证据。首先，被上诉人在一审中未提供充分的证据证明其有在催款函指定时间和指定地点实际交款的行为；其次，被上诉人未能证明其到售楼处交纳房款的当天均确定有交纳的能力。故一审法院认定上诉人“拒绝领受”，缺乏事实和依据，应予纠正。四、一审判决认定只有一种履行方式不符合客观事实和商品房交易惯例。上诉人的商品房预售许可证、预售方案是全程公开的，其中清楚地记载有监管账户的全部信息，该监管账户也是购房人履行房款支付义务的重要渠道之一。上诉人作为开发商，必然要按照《城市商品房预售管理办法》的相关规定向购房人出示《商品房预售许可证》。购房人在签署预售合同时，有义务了解和知晓支付房款的多种方式。虽然现场交纳是一种常见的交款方式，但不能简单认为催交函上只写明现场交款，就说明上诉人排除其他收款方式。被上诉人在办理银行按揭贷款时，签署的相关借款抵押协议上清楚地载有上诉人的收款账户和监管账户。在客观存在多种支付购房款渠道的情况下，不能认为购房人只具备一种支付途径。尾款交纳渠道获取的途径公开且多种多样，只要被上诉人有交纳尾款的意思和能力是完全可以履行的，其在明知有多种交款渠道,却不交款，也不提供有能力交款的银行流水，应当承担不利的法律后果。黄秀芳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。希望法院按照合同来处理本案，其认为只要按照当初的合同来继续履行就行了。复兴置业公司向一审法院起诉请求：1、确认复兴置业公司、黄秀芳之间签订的商品房预售合同自2016年6月4日起解除；2、确认黄秀芳已支付的50000元定金不予退还；3、黄秀芳立即支付迟延付款违约金4668.30元（以未付购房款370000元为基数，自2016年4月2日起至2016年6月4日止，按照每日万分之一标准计算）；4、黄秀芳支付迟延办理商品房预售合同注销登记违约金（以合同总价款741000元为基数，自2016年6月12日起至实际注销之日，按照每日万分之一标准计算）；5、本案诉讼费由黄秀芳承担。一审法院认定事实：2015年12月22日，复兴置业公司（甲方、预售人）与黄秀芳（乙方、预购人）签订《〈二板桥-复兴街项目A、B、C地块〉商品房预售合同》，约定由甲方将其开发建设的位于南京市鼓楼区东至热河南路，西至二板桥街二板桥-复兴街项目A、B、C地块B地块614室房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方；房屋价款为16203.8元/平方米，合计741000元；乙方应于2015年12月22日前支付371000元，商业性贷款370000元，乙方于本合同签订之日提供完备的按揭所需材料并与贷款银行办理按揭贷款，乙方贷款申请不被接受等原因导致无法获得贷款或无法获得足额贷款的，乙方必须在接到甲方通知后15日内付清需补足的差额或合同全部价款；乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款的万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后10日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，甲方有权解除本合同；甲方解除合同的，应向乙方发出书面的解除通知书，本合同于解除通知书到达乙方之时起解除，本合同解除后，乙方须配合甲方共同向登记机关申请注销本合同的登记，定金不返还；乙方应在甲方解除本合同7日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续，因乙方原因迟延注销的，按照总价款的万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金；甲方应于2017年6月30日前向乙方交付该商品房等等。上述合同签订后，黄秀芳即依约向复兴置业公司支付了首付款371000元，并申请办理了银行贷款。因银行拒绝贷款，复兴置业公司于2016年3月16日向黄秀芳发出《关于催交商品房剩余购房款的通知》，主要内容为“根据贵我双方签署的《商品房预售合同》约定，您所购买的商品房未按时付清购房款项，请您收到本通知后10天内到我司付清全部款项，逾期付清合同价款的，我司将按照合同约定处理。办理地点为V时代广场售楼处（鼓楼区中山北路与热河南路交汇处）”。黄秀芳收到复兴置业公司上述通知后，于2016年3月22日向复兴置业公司发出《关于补交剩余购房款无人受理的通知》，主要内容为“本人收到催款通知后于2016年3月18日至3月21日三次到贵公司办公地址V时代广场售楼处补交剩余购房款计37万元，但是贵公司一直无人接待受理补交剩余房款一事，希您收到通知后，尽快通知您公司相关人员与本人办理补交剩余房款事宜，并希望双方务必合法履行双方所签订的《商品房预售合同》。”2016年3月25日，黄秀芳再次向复兴置业公司发函，称因2016年3月18日至3月24日多次到复兴置业公司处交款，但复兴置业公司拒绝，要求复兴置业公司尽快向其提供汇款账号，以便其支付剩余尾款。与黄秀芳情况类似的部分业主曾于2016年3月22日前往复兴置业公司指定的地点交纳剩余房款时，与复兴置业公司工作人员产生争执。南京市公安局鼓楼分局中山桥警务服务站（以下简称中山桥警务站）处警后，询问边城地产销售部负责人孟宪丽相关情况，孟宪丽称自己无法核实过来要交钱的业主是否有能力支付剩余购房款，另外因公司出纳不在，无法收取业主交纳的购房款。2016年4月22日，复兴置业公司向黄秀芳复函，称“近日有业主不满公司财务人员作息安排，选择暴力闯入项目办公区域、打砸办公室物品的做法，一度导致公司工作人员无法处理日常工作，此事已在当地派出所备案，以及有购房者在媒体面前歪曲事实，试图通过不法途径和手段谋取不正当利益的情况，导致现场接待人员不得不谨慎对待来访者，但不存在拒绝收取合同约定期限内应付购房款的情形；若您现已确实准备足额购房款，请您接到本复函之日起3个工作日内，携带本人身份证、《商品房预售合同》、本人账号有效银行流水证明等材料，前往我司V时代广场项目售楼处洽谈合同履约等事宜等”。2016年4月27日，黄秀芳至复兴置业公司指定办公场所欲向其支付剩余房款，双方发生争执。黄秀芳报警后，中山桥警务站再次接警处理。2016年4月28日，复兴置业公司向黄秀芳发出《关于再次催交商品房剩余购房款的通知》，主要内容为“我司于2016年3月16日向你发出催款通知，至今已逾15日，阁下仍未付清剩余房款。现我公司再次书面催告，请阁下收到本通知后10日内，备足合同约定款项前往我司V时代广场项目售楼处付清剩余房款并洽谈合同履行相关事宜，逾期未办理的，将按合同约定承担相应法律后果。”2016年5月5日，复兴置业公司再次与部分业主发生争执，南京市公安局鼓楼分局阅江楼派出所（以下简称阅江楼派出所）处警经过及结果为“业主唐金花、沈冬梅等8人接开发商通知于2015年5月5日到热河渡江纪念碑旁边城时代广场售楼处交购房款，现开发商负责人陈明称：有其他原因不愿意收款，现业主和开发商到我所自行协商处理。”2016年5月6日，包括黄秀芳在内的部分业主再次向复兴置业公司《回函》，主要内容为“你公司第一次发函后，我方业主已备齐相关余款至通知载明的边城V时代广场项目售楼处要求支付，但你公司工作人员及现场负责经理孟宪丽、刘祖良拒绝受理……即使得知你方无诚信的情况下，我方秉承诚信原则在收到你方通知后，在房产局领导调解下于2016年5月5日前去通知载明的边城V时代广场项目售楼处办理支付商品房购房款尾款手续，但你方领导史龙生、陈明、刘祖良还是不肯受理，由此产生纠纷报警四次，你方不停地发催款通知，又不肯办理付款等相关手续，合同签订后应依约履行，你方无故单方毁约，请你方依法履约等等。”2016年5月24日，复兴置业公司向黄秀芳发出《解除商品房预售合同的通知》，主要内容为“因黄秀芳经复兴置业公司催告后仍未支付购房款，现复兴置业公司依据合同约定解除双方签署的商品房预售合同。请阁下于收到本函后5个工作日内到指定地点办理合同解除后的退款手续，并履行撤销登记等相关手续，逾期未办理的，我司将按照合同予以处理。”2016年6月24日，复兴置业公司在自行扣除5万元定金后，将其余购房款321000元退还黄秀芳。一审另查明，2016年4月28日，黄秀芳个人银行账户余额超过其未付的37万元购房款金额。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，复兴置业公司、黄秀芳之间签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于复兴置业公司请求确认与黄秀芳之间的房屋买卖合同已依法解除问题。根据双方合同约定，除首期房款外，黄秀芳可以商业性贷款方式支付购房款。因银行未批贷，复兴置业公司自2016年3月16日起发函催促黄秀芳履行，并明确要求至其公司V时代广场售楼处支付剩余房款，但未说明黄秀芳可以选择其他付款方式，双方签订的商品房预售合同中，亦未约定其他支付方式。黄秀芳按照复兴置业公司的要求前往V时代售楼处支付剩余购房款时，复兴置业公司拒绝领受。黄秀芳提供的银行流水明细单等证据，可以证明其在复兴置业公司催促履行后，已筹措了足额资金，具备了履行合同的能力。因涉案房屋剩余购房款未及时支付并非黄秀芳原因所致，故复兴置业公司认为黄秀芳迟延支付剩余购房款构成根本违约，其有权解除合同，无事实和法律依据。复兴置业公司于2016年5月24日发送的解除合同通知对黄秀芳不发生法律效力，复兴置业公司据此请求确认双方之间的房屋买卖合同已依法解除的主张，一审法院不予支持。关于复兴置业公司请求没收定金、黄秀芳支付迟延付款违约金、迟延注销登记违约金问题。如前所述，黄秀芳并无迟延付款违约行为，双方之间的房屋买卖合同并不具备法定解除的条件，故对复兴置业公司请求确认没收定金、黄秀芳支付迟延付款违约金、迟延注销登记违约金，亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回复兴置业公司的诉讼请求。一审案件受理费11757元，减半收取5878.50元，由复兴置业公司负担。二审中，复兴置业公司认为，一审法院查明，2016年4月28日，黄秀芳个人银行账户余额超过其未付的37万无购房金额与事实不符，该37万元是黄秀芳从另一购房人沈红梅处拆借的。双方当事人对一审法院查明的其他事实没有异议，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人主张被上诉人迟延支付购房款能否成立。本院认为，上诉人主张被上诉人迟延支付购房款不能成立。本案中，上诉人与被上诉人签订的涉案商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的禁止性效力性规定，合法有效，双方均应按约履行。涉案商品房预售合同订立后，被上诉人依约履行了支付首付款的义务，并申请办理了银行贷款，后银行拒绝贷款。上诉人认为，其两次向被上诉人发出催交商品房剩余购房款的通知，上诉人拒绝履行支付购房尾款的义务。本院认为，首先，上诉人向被上诉人两次发出催交商品房剩余购房款的通知系其单方行为。上诉人虽于2016年3月16日、4月28日两次向被上诉人发出催交商品房剩余购房款的书面通知，没有其他证据印证其主张被上诉人存在拒绝履行支付购房尾款义务的行为。且被上诉人提供了相反证据，证明其已于2016年3月22日向上诉人发出《关于补交剩余购房款无人受理的通知》，其中记载被上诉人于2016年3月18日至3月21日三次到上诉人指定的地点支付剩余购房款，但无人予以接待，上诉人亦收到该通知。其次，上诉人于2016年3月、5月与其他购房业主因支付剩余购房款发生争执的过程中，上诉人的工作人员均明确陈述系上诉人无法收取或不愿意收取购房款，可以印证被上诉人支付购房款无人接待的事实。再次，上诉人两次向被上诉人发出的催交商品房剩余购房款的通知中，均明确要求被上诉人至指定地点现场付清全部购房款，并未告知被上诉人其他的支付方式。事实上，被上诉人向上诉人发出的《关于补交剩余购房款无人受理的通知》中亦表明被上诉人系按照上诉人通知的地点和时间履行付款义务。上诉人上诉认为，被上诉人应当知道支付房屋尾款的多种渠道，被上诉人只要有交纳尾款的意思和能力完全可以履行。本院认为，一方面，上诉人的该主张与其两次通知的内容相悖；另一方面，被上诉人作为买受人虽然承担了支付房款的合同义务，但该付款行为需要上诉人作为出卖人的协助，出卖人应当告知买受人具体明确的付款方式和要求，以便于被上诉人付款。且商品房系不动产，其对价即房款属于高额价款，上诉人要求被上诉人以上诉人未告知的付款方式进行付款，既没有合同依据，也有违合同公平原则。故一审认定涉案房屋的剩余房款未能及时支付系因上诉人违约，被上诉人不存在违约行为，有事实依据。被上诉人一审中提交的其银行流水，证明其银行卡中有超过37万元的存款，具有事实依据，上诉人认为，被上诉人从其他购房人处拆借钱款，则表明其不具备履行合同能力的上诉理由，不能成立。上诉人主张被上诉人迟延支付购房款并要求确认涉案商品房预售合同已解除、没收被上诉人支付的5万元购房定金并主张被上诉人支付迟延付款违约金、迟延注销登记违约金等诉讼请求，不仅不能成立，且有违诚信，本院不予支持。综上所述，复兴置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11757元，由上诉人南京复兴置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  汪德全审判员  白文虎二〇一七年二月二十八日书记员  戴 苗