广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1590号原告何燕珊，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，身份证号码：×××2325。委托代理人关燕萍、甄德国，、实习律师。被告佛山市禅城区骏颖企业管理服务部，住所：广东省佛山市禅城区，注册号：440602600377844。经营者周国辉。被告周国辉，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，身份证号码：×××3039。上述两被告的共同委托代理人周丽珍、练梅娟，、实习律师。原告何燕珊诉被告佛山市禅城区骏颖企业管理服务部（下简称骏颖服务部）、周国辉租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2015年10月21日公开开庭进行审理。原告的委托代理人关燕萍、甄德国及两被告的共同委托代理人周丽珍、练梅娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告骏颖服务部签订《租赁合同》、《租赁空地合同》，约定被告骏颖服务部将其位于奇槎工业区8号之（1）（2）厂房、铺位及（1）（2）厂房靠东面空地租给原告使用。其中（1）（2）厂房的租赁期限自2008年1月1日至2013年12月31日止，每月租赁费用为70578元，风险保证金211734元；（1）（2）厂房靠东面空地的租赁期限自2011年1月1日至2013年12月31日止，每月租赁费用为1300元，保证金3900元。2013年9月，被告骏颖服务部无故单方解约，并对工业区停水停电以逼迁租户。原告因无法继续使用租赁场所进行生产而进行了搬迁。被告骏颖服务部无故解约的行为已构成违约，根据《租赁空地合同》第九条及《租赁合同》第十二条第一款第二项的约定，被告骏颖服务部应当返还风险保证金，并支付三个月租赁费用或等同原告交给被告骏颖服务部的同等金额的履约金作违约金给原告，并赔偿给原告造成的一切经济损失。被告周国辉作为被告骏颖服务部的经营者，应当对此承担连带责任。原告曾多次要求两被告退还保证金、承担违约责任并赔偿损失，但被告置之不理，一直拖延至今。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告骏颖服务部向原告退还风险保证金211734元、保证金3900元、违约金215634元，并支付利息38217.08元（利息自2013年9月16日起以215634元按中国人民银行同期贷款逾期利率标准暂计至2015年8月30日，要求计至实际清偿之日止）；二、被告周国辉对上述债务承担连带责任；三、两被告承担本案的全部诉讼费用。两被告共同辩称：一、造成原、被告租赁合同终止的原因是禅城区政府及石湾镇街道在涉案厂房范围内实施拆迁行为；二、经原、被告核对，原告尚欠被告水电费28707.73元及其他相关费用；三、原、被告已于2014年4月就双方互欠金额进行核对及结算，由于是政府主持核对结算，政府承诺给予被拆迁租户每户两个月租金作为搬迁补偿。后由于政府补偿款迟迟未能落实，包括原告在内的租户都没有获得搬迁赔偿，而被告所有物业被拆除后长达两年多亦没有得到任何赔偿。相反，被告已为租户垫付水电费、滞纳金、清洁垃圾费用及其他费用。被告因政府拆迁行为造成巨大损失，是最大的受害者，故被告认为原告主张被告支付违约金的诉请没有事实及法律依据。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告骏颖服务部工商登记信息打印件及组织机构代码证、被告周国辉身份证复印件。证明原告及两被告的诉讼主体资格适格。2、《租赁合同》、收据（编号：1823890）。证明原告与被告骏颖服务部就涉案厂房签订租赁合同，双方约定租赁期限为2008年1月1日-2018年12月31日，原告已支付风险保证金211734元；另，合同第十二条第一款约定了被告的违约责任。3、《租赁空地合同》、收据（编号：1822422）。证明原告与被告骏颖服务部就涉案空地签订租赁合同，自2011年1月1日起租期为三年，原告已支付保证金3900元，合同第九条约定按照双方已签订合同一并执行。4、《关于佛山澜石奇槎工业区厂户紧急搬迁的通知》、《公证书》（三份）。证明2013年9月4日，被告向各租户发出通知，要求自2013年9月起解除租赁合同，并且公告该区域从2013年9月6日开始停水停电，证实是被告原因终止涉案租赁合同。5、照片（三张，拍摄时间为2015年8月）。证明涉案厂房已拆迁完毕，现已是一片废墟。诉讼中，两被告共同提交以下证据：1、被告骏颖服务部营业执照、组织机构代码证、被告周国辉身份证复印件。证明两被告的诉讼主体资格。2、《土地使用权租用合同书》（两份）、《关于变更土地出租方的协议书》、《证明》（2011年6月9日）。证明被告向案外人佛山市国汇乾通投资有限公司（下简称国汇乾通公司）及佛山市禅城区华骏建业经济发展有限公司（下简称华骏建业公司）承租涉案建筑物所在土地，并投资建设涉案厂房、仓库等建筑物。3、《企业机读档案登记资料》（四份）。证明上述证据所涉主体的工商登记信息。4、《佛山市规划局禅城分局规划设计方案审批表》。证明涉案厂房建筑物规划报建情况，规划报建的主体为案外人佛山市澜石荣进物业管理有限公司（下简称荣进公司），该公司是案外人华骏建业公司的前身，也是石湾街道下属公司。5、《关于解除土地租赁的通知函》。证明案外人华骏建业公司在2013年8月27日向案外人国汇乾通公司及被告通知解除涉案厂房所在土地租赁合同，要求被告配合政府的整治搬迁工作，于2013年10月1日全面关停，并将土地按照现状交给案外人华骏建业公司，并非被告原因导致涉案合同解除。6、《租赁合同解除协议》。证明原、被告双方已经就解除租赁合同相关事宜进行协商；2014年4月30日，原告要求被告退回保证金并向原告支付搬迁费用补贴143756元，并冲抵原告拖欠被告的2013年8月-2013年9月租金、水电费28707.73元，合计要求被告向原告支付330682元，并要求被告在原告清场后10天后付清。被告对保证金、水电费用的结算无异议，并且将该协议提交给案外人华骏建业公司及石湾镇街道，要求支付搬迁补偿费143756元，但华骏建业公司及石湾镇街道至今尚未答复，导致被告未能按照原告提出的期限支付上述结算款。诉讼中，为查明本案事实，本院依职权向佛山市禅城区发展规划和统计局、华骏建业公司、国汇乾通公司发函询问相关情况，佛山市禅城区发展规划和统计局向本院出具《佛山市禅城区发展规划和统计局关于的复函》，华骏建业公司向本院出具《关于（2015）佛城法民一初字第1590号案的回复函》，国汇乾通公司向本院出具《回复函》及附件《关于变更土地出租方的协议书》、《租赁协议书》。本院认证：原告提交的证据1-3、5，两被告均无异议，本院予以采信。原告提交的证据4，《公证书》有原件核对，本院对真实性予以确认；《关于佛山澜石奇槎工业厂房紧急搬迁的通知》系网上打印件，本院将综合其他证据及认定事实待后认证。两被告共同提交的证据1，原告无异议，本院予以采信。两被告共同提交的证据2，虽无原件核对，但经本院依职权发函询问后，该组证据真实性业经合同当事人国汇乾通公司、证明出具方华骏建业公司予以确认，本院对该组证据真实性予以确认。两被告共同提交的证据3-6，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原告及两被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2004年3月12日，案外人荣进公司与案外人国汇乾通公司签订《租赁协议书》，约定由案外人荣进公司将涉案奇槎北端约230亩土地出租给案外人国汇乾通公司。后案外人国汇乾通公司与案外人佛山市禅城区宏骏业企业管理服务部（下简称宏骏业服务部）签订《土地使用权租用合同书》，约定由国汇乾通公司将涉案桂澜路以东、魁奇路以北的土地转租给宏骏业服务部，租赁期限从2004年6月1日至2019年5月31日止。2007年1月1日，案外人佛山市禅城区华鸿建业经济发展有限公司（下简称华鸿建业公司）与案外人国汇乾通公司签订《关于变更土地出租方的协议书》，约定自2007年1月1日起，原案外人荣进公司与案外人国汇乾通公司土地租赁关系中的出租方变更为案外人华鸿建业公司。2008年6月30日，案外人华骏建业公司与案外人国汇乾通公司签订《关于变更土地出租方的协议书》，约定自2008年7月1日起，原案外人华鸿建业公司与案外人国汇乾通公司土地租赁关系中的出租方变更为案外人华骏建业公司。后案外人国汇乾通公司与被告骏颖服务部签订《关于变更土地出租方的协议书》，确认自2009年1月1日起变更被告骏颖服务部为原宏骏业服务部与国汇乾通公司就涉案土地租赁关系中的出租方，由被告骏颖服务部负责出租及管理工作。2011年1月17日，被告骏颖服务部（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要内容为：“一、甲方将其位于奇槎工业区8号之（1）（2），建筑面积3877.90平方米的厂房、铺位使用权租给乙方作厂房使用。二、租赁期为陆年，从2008年1月1日起至2013年12月31日止。三、乙方在租赁期内应向甲方缴纳以下费用：1、租赁物类别：第一种：厂房的租赁费用①场地使用费：每月人民币8元：②咨询管理费：每月人民币3元；③治安费：每月人民币2元；④绿化费：每月人民币2.元；⑤资产折旧费：每月人民币3元；⑥卫生费：每月人民币0.20元；前六项费用每月每平方米共18.20元，每月合计应缴纳70578元。……3、厂房、铺位采取先交纳费用后使用，即每个月前10号缴纳下一月的费用，交纳方式可用现金或通过银行转账。如不按期支付，则按实欠款每日千分之二向甲方支付滞纳金，若拖欠费用超过30天，则视为乙方违约。4、乙方向甲方交纳三个月的租赁费用的风险保证金211734元，于本合同签订之日交付给甲方，当合同期满或合同终止，如乙方没有违约甲方必须在合同期满或终止日起十五天内把211734元的风险保证金退还给乙方，不计利息，不能作费用扣减。四、水电设施①……电费由供电部门直接向乙方收取……②乙方接到甲方水、电费单5天内交清费用，否则甲方有权对其停水、停电处理，后果乙方自负。……十三、合同续约和终止……（二）有下列情形之一者，合同自行终止，双方互不追究责任。1、遇国家征用出租厂房、铺位的合同自行终止。国家有关经营性补偿和有关新增设备等财产补偿归乙方，土地、出租厂房、铺位等补偿归甲方。2、经甲、乙双方协商达成一致意见。十四、本合同期满或终止时厂房、铺位返还和验收方法。……（一）合同期满或终止后15天内，或遇国家征用土地，自甲方通知之日起天内，乙方应将属其所有的财产搬走，逾期则视为乙方对其所属财产自动放弃，甲方有权自行处理，乙方无权向甲方要求赔偿。……”。2011年1月18日，被告骏颖服务部向原告出具收据（编号：1823890），确认收取原告支付的8号厂房之（1）（2）保证金211734元。后被告骏颖服务部（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《租赁空地合同》，主要内容为：“一、乙方租赁甲方奇槎工业区厂房编号8号至（1）（2）靠东面空地使用，实际面积为130平方米，每月每平方米10元正，每月租赁费为1300元，每满三年后从第四年起在上期基础上调10%，以后按此类推。二、签订合同时，乙方先交三个月的租赁费用作保证金。保证金如乙方违约，甲方没收乙方保证金。如甲方违约，乙方收回保证金外还追补同等金额的保证金。保证金不作扣租使用，租约期满不计利息退回乙方。三、租赁费先交后使用，租赁费按月缴交，计租期为2011年1月1日。四、租赁期为叁年。……六、如遇政府或有关职能部门要求拆除乙方的建筑，乙方必须无条件按规定进行拆除，甲方只退还乙方保证金，但不作任何经济补偿。……九、此合同其它条款按2011年1月1日甲、乙双方已签订合同一并执行。”2011年3月14日，被告骏颖服务部向原告出具收据，确认收取原告支付的8号之（1）（2）靠东面空地保证金3900元。2011年6月9日，案外人华骏建业公司出具《证明》，上载：“兹有佛山市澜石荣进物业管理有限公司（现改为佛山市禅城区华骏建业经济发展有限公司）在桂澜路以东，魁奇路以北（奇槎工业区）工业用地租给佛山市禅城区骏颖企业管理服务部，现由佛山市禅城区骏颖企业管理服务部负责开发及管理。”2013年8月27日，案外人华骏建业公司向案外人国汇乾通公司发出《关于解除土地租赁合同的通知函》，主要内容为：“……现根据政府部门对奇槎片区环境整治工作的安排，政府将于2013年10月1日前收回宏骏业工业区用地，为此，宏骏业工业区范围内各企业必须于2013年10月1日前全面关停并迁出。宏骏业工业区所在的奇槎片区北侧230亩土地由我司出租给贵司，再由贵司转租给现土地实际使用人，故我司现特通知贵司：我司自即日起解除与贵司就奇槎片区北侧230亩土地的租赁合同关系，请贵司立即配合政府整治工作，与土地实际使用人解除土地转租合同，并于2013年10月1日前将租赁合同项下230亩土地按照现状交还我司。……”上述通知函另抄送被告骏颖服务部。2014年4月30日，被告骏颖服务部（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同解除协议》，主要内容为：“甲、乙双方签订了两份《租赁合同》及《租赁空地合同》，合同分别约定乙方向甲方承租奇槎工业区8号厂房之（1）（2）及其东面空地。《租赁合同》及《租赁空地合同》期限为自2011年1月1日起至2013年12月31日止。现甲、乙双方经协商一致同意解除上述租赁合同，对以下事宜进行约定。一、甲、乙双方同意双方签订的租赁合同于2013年12月13日到期终止。二、甲方同意退回乙方的风险保证金（即租赁押金）共215634元并向乙方支付搬迁费用补贴143756元，冲抵乙方欠甲方2013年八、九月租金、水电费等共28707.73元后，甲方应向乙方支付330682元。上述款项甲方在乙方清场并经甲方确认后十天内支付给乙方的指定账户。……四、除上述约定外，解除租赁合同双方互不承担违约责任，不再就解除合同向对方主张权利。……”。2015年10月26日，经本院依职权发函询问，佛山市禅城区发展规划和统计局向本院作出《佛山市禅城区发展规划和统计局关于的复函》，主要内容为：“……经按来函内容进行查询，我局存档资料中仅查询到来文中提供的设计方案审批表（案件编号：G040810E01），建设单位在后续过程中并未按照该审批意见修改方案重新送审，亦未申办该项目的《建设工程规划许可证》。”2015年11月2日，经本院依职权发函询问，案外人华骏建业公司向本院作出《关于（2015）佛城法民一初字第1590号案的回复函》，确认两被告提交的2011年6月9日《证明》及《关于解除土地租赁的通知函》的真实性，并陈述涉案土地权属人为荣进公司，地上建筑物则为被告骏颖服务部的自建物业。2015年11月9日，经本院依职权发函询问，案外人国汇乾通公司向本院出具《回复函》及附件，确认两被告提交的《土地使用权租用合同书》、《关于变更土地出租方的协议书》的真实性。诉讼中，原、被告一致确认：原告向被告交纳租金至2013年8月，原告尚拖欠被告水电费28707.73元。原告陈述：原告于2013年9月接到通知后便停业，2013年年底全部搬离。涉案《租赁合同》及《租赁空地合同》应已于2013年9月1日终止。原告除拖欠水电费外，没有拖欠任何租金及其他费用。两被告陈述：涉案厂房系被告出资建设，已报建，但未办理产权登记手续，现已全部拆除。依据原告与被告骏颖服务部签订的《租赁合同解除协议》，涉案《租赁合同》及《租赁空地合同》已于2013年12月13日终止，被告仅系从2013年9月起不收取租金，原告也实际占用涉案厂房至2013年年底。另查明，被告骏颖服务部系被告周国辉个人经营的个体工商户，经营范围为厂房出租、企业管理咨询。本院认为，本案系租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告骏颖服务部作为出租人虽陈述涉案物业已办理报建手续，但并未提供有效证据予以证明，且依据佛山市禅城区发展规划和统计局向本院作出的复函，建设单位在后续过程中并未按照审批意见修改方案重新送审，亦未申办该项目的《建设工程规划许可证》，故依据上述规定，原告与被告骏颖服务部于2011年1月17日签订的《租赁合同》为无效合同。另，原告与被告骏颖服务部签订的《租赁空地合同》及《租赁合同解除协议》，均系双方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。依据原告与被告骏颖服务部签订的《租赁合同解除协议》第一条约定，上述《租赁空地合同》已于2013年12月13日终止。关于原告主张被告骏颖服务部退还涉案《租赁合同》及《租赁空地合同》项下保证金的诉请。因涉案《租赁合同》为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告骏颖服务部应向原告返还该合同项下风险保证金211734元。至于《租赁空地合同》项下保证金3900元，综合全案证据及本院查明事实，涉案《租赁空地合同》终止系非当事人自身原因导致，原告并无有效证据证明被告骏颖服务部存在故意违约行为，且原告及被告骏颖服务部已就上述合同的终止达成一致意见并签订《租赁合同解除协议》予以确认，则依据《租赁空地合同》第二条的约定，被告骏颖服务部应向原告返还该合同项下保证金3900元。另因原、被告于诉讼中一致确认原告尚欠被告骏颖服务部水电费28707.73元，双方亦于《租赁合同解除协议》中确认以上述保证金冲抵水电费，系原告及被告骏颖服务部对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认，则被告骏颖服务部实际应向原告返还保证金186926.27元（211734元+3900元-28707.73元）。原告诉请超出部分，本院不予支持。原告虽抗辩认为上述水电费已超法定诉讼时效，但原告已于上述《租赁合同解除协议》中确认拖欠水电费的事实及数额，并自愿以保证金冲抵水电费，原告的上述行为已造成诉讼时效中断，故原告的上述抗辩意见无法律依据，本院不予采纳。关于原告主张被告骏颖服务部支付违约金及利息的诉请。如上分析所述，涉案《租赁合同》为无效合同，涉案《租赁空地合同》的终止系非当事人自身原因导致，无证据证明被告骏颖服务部存在违约行为，故原告主张被告骏颖服务部支付违约金无事实与合同依据，本院不予支持。另，据原告与被告骏颖服务部签订的《租赁合同解除协议》第二条的约定，被告骏颖服务部应在原告清场并经被告骏颖服务部确认后十天内返还经冲抵后的剩余保证金，但因原告自述其已于2013年年底搬离涉案厂房，被告骏颖服务部亦予以确认，则应视为原告及被告骏颖服务部在签订上述解除协议时原告搬离涉案物业的事实已发生，结合双方签订协议约定支付条件的行为，被告骏颖服务部最迟应于签订合同当天向原告返还保证金，故本院酌定被告骏颖服务部自2014年5月1日起以应返还保证金186926.27元为本金，按中国人民银行同期贷款利率向原告计付利息。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告周国辉的责任。据本院查明的事实，被告骏颖服务部系被告周国辉个人经营的个体工商户，依据《中华人民共和国民法通则》第二十九条“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。”的规定，被告周国辉作为被告骏颖服务部的经营者，应就被告骏颖服务部的上述债务承担连带清偿责任。原告诉请被告周国辉承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告佛山市禅城区骏颖企业管理服务部于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何燕珊返还保证金186926.27元并支付利息（利息以186926.27元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2014年5月1日计至本判决确定的止付之日止）；被告周国辉对被告佛山市禅城区骏颖企业管理服务部的上述付款义务承担连带清偿责任；三、驳回原告何燕珊的其他诉讼请求。两被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取4171元，由原告何燕珊负担2372元，由被告佛山市禅城区骏颖企业管理服务部、被告周国辉负担1799元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  杨玲玲二〇一五年十二月二日书 记 员  江幼钿附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法通则》第二十九条个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。