江苏省宿迁市宿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏1302执异44号
案外人董振群，女，1961年1月26日生，汉族，住宿迁市宿豫区。
申请执行人谢书华，男，1962年8月3日生，汉族，住宿迁市宿城区。
被执行人沈国栋，男，1981年12月31日生，汉族，住宿迁市宿城区。
被执行人沈勇猛，男，1955年3月18日生，汉族，住宿迁市宿城区。
被执行人谭树仁，男，1956年11月25日生，汉族，住宿迁市宿城区。
被执行人沈国峰，男，1987年1月31日生，汉族，住宿迁市宿城区。
本院在执行申请执行人谢书华与被执行人沈国栋、沈勇猛、谭树仁、沈国峰民间借贷纠纷一案过程中，案外人董振群就本院查封的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组织听证，并组成合议庭对该执行异议进�了审查,现已审查终结。
案外人董振群称：案外人原居住在大兴镇医院家属宿舍，至2013年大兴镇搞城镇改造，并由宿迁众邦房地产投资有限公司开发建设大兴镇金兴家园小区。案外人原来居住的沿街二层门面房被拆迁，案外人属于拆迁安置户。当时乡镇府承诺原址安置拆迁户。大兴乡镇府和宿迁众邦房地产投资有限公司将金兴家园小区1-1、1-2号商铺安置给案外人，但现在法院查封该房屋用于清偿谢书华的款项明显不妥，故请求停止对金兴家园小区1-1、1-2号商铺的执行，并解除对上述房屋的查封。
申请执行人谢书华辩称：涉案房屋是被执行人沈勇猛提供给法院保全的，其承诺该房屋是没有出售也没有安置给别人的，其称安置给董振群的一开始是1-4和1-5后来可能是说要改为1-3，但不存在安置1-1和1-2的问题。法院也向宿迁众邦房地产投资有限公司送�了协助执行通知书，宿迁众邦房地产投资有限公司并未提出异议。另外，对董振群提交的相关材料的真实性也存有异议，故不同意解除对该房屋的查封。
被执行人沈勇猛辩称：我是宿迁众邦房地产投资有限公司的实际投资人，现在该公司的法定代表人是我委托的代持人。我们现在和承建商还没开始结算，房屋销售都是承建商在做，相关款项用于抵工程款。董振群是安置户，当时董振群的房子被拆迁后，原址被建成了路，因此协商按照5000元/方米开房给董振群，并把1-4和1-5商铺抵给她，约定到2016年6月30日如果不能给钱就从6月30日开始计息。现在没钱给她。至于后来用1-1和1-2号商铺抵给她我就不知道是什么情况了。我记得是因为1-4和1-5号商铺架了天桥，董振群要求改为1-3和1-4号商铺的。
本院查明：本院作出的（2013）宿城开民初字第0004号民事判决书已发生法律效力，申请执行人谢书华于2013年6月19日申请执行。后本院于2016年5月11日作出（2013）宿城执字第2418号之二执行裁定书，裁定查封被执行人沈勇猛提供的宿迁众邦房地产投资有限公司所有的位于宿豫区大兴镇金兴家园1-1、1-2、1-3号商铺。后案外人董振群以宿迁众邦房地产投资有限公司和乡镇府因为其是拆迁户，故已经将其中1-1和1-2号商铺安置给其为由，提出本案执行异议。
另查明：2013年宿迁市宿豫区大兴镇进行城镇改造，新建金兴家园小区，该小区由宿迁众邦房地产投资有限公司开发建设，案外人董振群的房屋在拆迁范围内。2013年4月28日，大兴镇分管副镇长高慎明向董振群出具书面承诺一份，载明：“关于董振群房屋拆迁一事，按原座落位置安置，门面房及二楼具体面积待楼房建成后结算”。同日，董振群和宿迁市宿豫区大兴镇人民政府签订�宿豫经济开发区房屋搬迁置换补偿协议》一份，该协议载明，董振群被拆迁楼房和卫生间面积分别为151.3平米和7.5平米，原产权面积合计158.8平米，置换面积为151.3平米和5平米，合计置换面积为156.3平米。同时，该协议第七项还载明，置换后平方按一层面房按2800元/平米，二层简住按1800元/平米，另原位置不变。
2013年5月21日，宿迁市宿豫区大兴镇人民政府向公众发布书面承诺书，该承诺书载明：“因城镇建设需要，大兴镇人民政府决定在南起宿泗路，北至振兴路，东起大兴医院，西至民丰银行范围内开发建设金兴家园小区，该宗地块需经网上挂牌竞拍。为了加快小区建设，消除拆迁户顾虑，大兴镇人民政府向被拆迁户承诺如下：……四、开发公司在镇政府拆迁办的协调下，对被拆迁户原则上实行以房换房，南北两排沿街门面房在原址重建保证门面东西宽度�6米左右。被拆迁户在小区建成后能返回原址左右原号经营及居住。具体拆迁补偿标准及新房价格等参见拆迁协议。五、小区开工之前，开发公司应向被拆迁户公开施工图纸，让拆迁户明确新建房屋（含门面）大小及方位。……”。
2015年10月1日，宿迁众邦房地产投资有限公司向董振群出具承诺书一份，载明：“承诺书，宿迁众邦房地产投资有限公司开发建设大兴镇金兴家园，已拆迁董振群沿宿泗路门面房（上下二层）一套。宿迁众邦房地产投资有限公司确保2016年6月30日前保质、保量、原址（董振群验收合格为准）交房给董振群。如果不能按时交房给董振群，宿迁众邦房地产投资有限公司愿以大兴镇金兴家园中间大路东侧、面向西，房号为1-1、1-2两套上下二层总计面积为377.46㎡，单价为2200元/㎡抵给董振群，或按原董振群沿宿泗路上下二层门面房的实际面积每平方米5000元/㎡计算总价款一次性于2016年06月30日前以现金方式付清给董振群。也就是说宿迁众邦房地产投资有限公司在2016年06月30日前不能交房给董振群或者不能再2016年06月30日前一次性付清房款的，那么房号1-1、1-2两套上下二层房产均属董振群所有，董振群凭此承诺书有权直接认领。（注：在2016年06月30日前未能如期交房的，也未能付清房款的，宿迁众邦房地产投资有限公司承诺的抵押房即大兴镇金兴家园中间大路东侧、面向西，房号为1-1、1-2两套上下二层不得出售，否则承担由此产生的一切法律责任）。备注：原2015年9月30日签的承诺书作废。特此承诺。承诺人：蔡子长、宿迁众邦房地产投资有限公司（加盖公章）。证明人：高慎明，2016.1.22。证明人：李志亮”。
2016年5月30日，宿迁市宿豫区大兴镇城管环卫服务中心向董振群出具证明一份，载明：�证明，由宿迁众邦房地产投资有限公司开发建设的大兴镇金兴家园小区，于2013年4月份开始对原居民户进行拆迁工作，大兴镇政府及开发公司对原居民户承诺在新建小区内进行拆迁安置。目前，该小区主体工程已基本竣工，马上具备对原拆迁户进行安置条件。其中，该小区中心路南段路东侧，面向西，房号为1-1、1-2两套上下二层总计面积为377.46㎡，单价为2200元/㎡，安置抵给拆迁户董振群。”。
再查明：因董振群被拆迁房屋原址被建成道路，故宿迁众邦房地产投资有限公司至今在原址建设房屋，也没有向董振群支付按照原面积每平方5000元单价计算的房屋拆迁款。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
本院认为，根据该规定，在经审理确认被拆迁和拆迁人在人民法院查封之前已经签订合法有效的拆迁补偿安置协议，并且在拆迁安置补偿协议中明确约定了拆迁安置用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的的，因其已享有足以对抗第三人的特殊债权，故对被拆迁人停止执行的请求应予以支持。
本案中，案外人董振群的沿街二层楼房（门面房）被宿迁市宿豫区大兴镇人民政府拆迁，双方签订了合法有效的《房屋搬迁置换补偿协议》，在该协议中明确约定，置换房屋位置不变。同时，宿迁市宿豫区大兴镇人民政府及大兴镇人民政府当时分管副镇长高慎明均承诺，对被拆迁户原则上实行以房换房，沿街门面房在原址重建。2015年10月1日，小区建设方宿迁众邦房地产投资有限公司也向董振群出具了承诺书，明确承诺，其公司确保在2016年3月30日前确保原址交房给董振群，如不能按时交房的，宿迁众邦房地产投资有限公司以本案所涉的1-1、1-2号商铺抵给董振群或者在2016年6月30前按照原房屋面积5000元/平方的价格计算拆迁款给董振群。如不能在约定时间一次性付清款项的，则1-1、1-2号商铺产权属于董振群。大兴镇人民政府当时分管副镇长高慎明在该承诺书上签字见证。据此，本院认为，根据上述《房屋搬迁置换补偿协议》和承诺书的内容，可以确定，在本院查封涉案房屋之前，董振群已经以被拆迁人的身份和拆迁人签署了合法有效的拆迁补偿安置协议，且明确约定了拆迁人（开发商）以位置、用途特定的房屋，即金兴家园1-1、1-2号商铺对被拆迁人董振群予以补偿安�，拆迁补偿用房能够明确指向本案执行标的，故董振群已经享有足以对抗第三人的特殊债权，因此其要求停止执行的请求应当予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
停止对宿迁市宿豫区大兴镇金兴家园1-1、1-2号商铺的执行，并解除对上述房屋的查封。
本案的案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 朱 洋
审判员 沈金龙
审判员 吴雪媛
二〇一六年八月一日
书记员 周 建