辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终21号
上诉人（原审被告）：孙佳敏，女，1956年10月13日出生，汉族，住沈阳市东陵区临波路***号1-5-2。
委托诉讼代理人：解海山，辽宁同兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨萌，女，1990年3月21日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。
被上诉人（原审第三人）：郑世雍，男，1979年12月17日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。
委托诉讼代理人：龚剑，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
上诉人孙佳敏因与被上诉人杨萌、郑世雍房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初5787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
孙佳敏上诉请求：1.撤销一审民事判决，驳回杨萌的诉讼请求；2.诉讼费用由杨萌、郑世雍承担。事实和理由：1.孙佳敏与小额贷款公司签订的以房抵债的文件，孙佳敏并未细看。2.案涉房屋买卖合同中孙佳敏的签字不是本人签字，一审证人所称孙佳敏在场却由郑世雍代为签字不符合常理。3.孙佳敏与小额贷款公司确实做过抵押贷款手续，但没有签过顶账协议。根据法律规定，抵押物应经法定程序实现抵押权。本案中郑世雍直接出卖导致孙佳敏所卖房屋每平方米损失1000多元。4.郑世雍卖房后，仍然占有剩余卖房款不予退还。
杨萌辩称，我方于2017年3月通过中介看房，决定买房。2017年4月左右办理了过户手续，5月取得了房产证。按合同约定收到尾款后一周内腾房，但一直未腾房。我在沈阳无其他住房，目前租房，同时正常还贷。希望尽快腾房。
郑世雍辩称，请求维持原判。
杨萌向一审法院起诉请求：孙佳敏腾房及赔偿杨萌在此期间发生的租房费用1200元，暂计到2017年6月8日，以后按照1200元/月计算。
一审法院认定事实：2017年3月份郑世雍代理孙佳敏与杨萌签订《房屋买卖合同》一份：主要载明：房屋位于沈阳市浑南区浑河堡街52号1单元5楼2号，房屋所有权证号N100056366，建筑面积66.1平方米。房屋成交价格为345,000元，其中贷款270,000元，首付款75,000元。双方同意在孙佳敏全款到账后腾空房屋并将钥匙交于杨萌，双方还约定了其他事项。2017年4月15日郑世雍将该房屋办理转移登记到杨萌名下，房证号为辽（2017）沈阳市不动产权第0112016号，新档案号：12-2-0004537，之后，杨萌将购房款345,000支付给郑世雍。其后，孙佳敏未将房屋交付给杨萌，杨萌与孙佳敏发生纠纷，故杨萌诉讼至一审法院。
另查明，2016年6月28日，孙佳敏与郑世雍签订《授权委托书》，主要内容：孙佳敏委托郑世雍出售沈阳市浑南区浑河堡街52号1-5-2房产（房屋所有权证编号：沈房权证东陵区第N1000563**号，建筑面积：66.1平方米，现新档案号：12-2-0004537），签署《房屋买卖合同》及相关法律文件，并办理合同及相关材料公正事宜。办理上述房屋更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关文件，委托期限从2016年6月28日至2018年6月28日，孙佳敏还授权郑世雍其他权限，并且该授权委托书经过辽宁省公证处公证。
再查明，2017年1月17日孙佳敏给郑世雍出具《顶账协议》：本人孙佳敏承诺于2017年1月21日给付所欠利息51,480元（本金260,000元，利息0.0018元/年，每个月4,780元，11个月利息），逾期不给付利息本人承诺将本人名下位于沈阳市浑南区浑河堡街52号1-5-2房产用于偿还该笔借款，并于2017年1月21日当日搬离该房屋。2017年1月1日杨萌与金易虹签订房屋租赁合同，约定租赁房屋位于沈阳市浑南区彩霞街凤祥小区7栋7号，租赁期限从2017年1月1日至2017年12月31日，租金1,200元/月。押金1,000元。金易虹系房主朴玉花的女儿，该房屋杨萌已经支付一年房租给朴玉花。
一审法院认为，孙佳敏授权郑世雍与杨萌签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制规定，并且杨萌将购房款支付给郑世雍，用于偿还孙佳敏尚欠郑世雍的借款本金及利息，同时，孙佳敏向郑世雍承诺用该房屋偿还借款本金260,000元，利息51,480元，并且孙佳敏授权郑世雍出卖其房屋。同时，该房屋已经更名到杨萌名下，故杨萌主张孙佳敏腾空房屋交付给杨萌的请求，一审法院予以支持。对于杨萌主张孙佳敏赔偿租房损失的请求，因孙佳敏未按照合同约定将房屋交付给杨萌，导致杨萌自行租赁房屋，并且租赁房屋与涉案房屋相邻，面积相仿，故杨萌主张赔偿从2017年4月15日到2017年6月15日的租金损失，同时，对于超过上述期限的租金损失，杨萌可以另行主张，故杨萌的该项请求，一审法院对其合理部分予以支持。同理，对于孙佳敏提出出卖房屋不是其真实意思表示的抗辩理由，一审法院不予支持。判决：一、孙佳敏于判决生效之日起十日内将房屋腾空并交付给杨萌（房屋位于沈阳市浑南区浑河堡街52号1单元5楼2号，房证号为辽（2017）沈阳市不动产权第0112016号，新档案号：12-2-0004537）；二、孙佳敏于判决生效之日起十日内赔偿杨萌未按期交房造成租房损失1200元（从2017年5月8日到2017年6月8日，1200元/月）；三、驳回杨萌的其他诉讼请求。案件受理费6493元，由孙佳敏承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙佳敏提交证明一份，主张证明案涉房屋所在小区均价在6500元至6700元左右，案涉房屋出卖价格为5500元左右明显过低。郑世雍发表质证意见称，该证据不属于二审新证据，且该房屋中介没有资格评判周围地区房屋价格。孙佳敏出卖房屋后，由于浑南区申请自贸区成功，房屋价格有较大上涨，因此孙佳敏违约。杨萌一审列举的周围几个中介出具的房屋出售合同，也证明案涉房屋当时成交价格并不低于市场均价。杨萌发表质证意见称，同意郑世雍的质证意见。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、孙佳敏与郑世雍签订的《顶账协议》是否有效。二、本案《房屋买卖合同》是否有效。三、孙佳敏是否应承担腾房义务并赔偿杨萌租金损失。对上述争议焦点，本院分别予以评述如下：
一、关于孙佳敏与郑世雍签订的《顶账协议》的效力问题。
孙佳敏在庭审中自认该《顶账协议》是其本人签字，虽然孙佳敏主张其在签订协议时受到欺诈、胁迫，但未能提供相关证据予以证明，其亦未在法定期限内主张行使撤销权或变更权，因此对孙佳敏该项抗辩主张，本院不予支持。关于孙佳敏提出的该《顶账协议》违反《物权法》禁止流押的规定而无效的主张。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满之前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。本案中，案涉房屋已办理了抵押登记，如郑世雍据此请求直接取得案涉房屋的所有权，则违反《物权法》第一百八十六条的规定，法院不予支持。但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”。据此，在孙佳敏未能履行到期债务的情况下，孙佳敏与郑世雍达成《顶账协议》用案涉房屋偿还借款，结合孙佳敏与郑世雍2016年6月28日签订的《授权委托书》中郑世雍有权出售案涉房屋并收取收房款，应认定孙佳敏具有出卖案涉房屋以偿还债务的意思。现郑世雍依据孙佳敏的授权将案涉房屋出售给杨萌并收取了价款，且案涉房屋已经在房产部门办理了抵押注销手续和权属转移登记手续。郑世雍的行为并非直接要求取得抵押财产的所有权，而是就抵押财产出售后的价款优先受偿，并不违反《物权法》的相关规定。综上所述，孙佳敏主张案涉《顶账协议》无效，本院不予支持。
二、关于案涉《房屋买卖合同》是否有效的问题。
孙佳敏与郑世雍签订的《授权委托书》经过辽宁省公证处公证，合法有效。根据该《授权委托书》，郑世雍有权代为签署《房产买卖合同》，而签订合同的法律后果亦应由孙佳敏承担。结合孙佳敏与郑世雍签订的《顶账协议》，应认定孙佳敏具有出售案涉房屋偿还债务的意思。因此孙佳敏提出的其未在案涉《房屋买卖合同》上签字，该合同并非其真实意思表示，应属无效的主张，本院不予支持。案涉《房屋买卖合同》不存在法定的无效情形，应属有效。
三、关于孙佳敏是否应承担腾房义务并赔偿杨萌租金损失的问题。
由于案涉《房屋买卖合同》合法有效，签订合同的双方应按照合同约定全面履行义务。该《房屋买卖合同》约定孙佳敏、郑世雍在全款到账腾空房屋并将钥匙交于杨萌。现杨萌已经支付了购房首付款并办理了贷款，合同约定的条件已经成就，且该房屋已经实际过户登记至杨萌名下。因此杨萌请求孙佳敏履行腾房义务的诉讼请求应当得到支持。由于孙佳敏未按合同约定履行交房义务，造成杨萌的租金损失，孙佳敏应当予以赔偿。一审判决确定的租金损失的期间和金额并无不当，本院予以维持。
此外，关于孙佳敏提出房屋出售价格低的问题，根据孙佳敏二审提交房屋中介出具证明，出具时间在本案一审起诉前，故并非二审新证据。由于该份证明并未注明具体的房屋情况，且写明的均价区间并无具体成交的房屋买卖合同予以印证，而杨萌一审提交了同地区同类型房屋的房屋买卖合同证明房屋出售价格合理，并提出2017年初浑南区获批进入自贸区后房屋价格大幅上涨的背景等，故根据本案现有证据，无法认定涉案房屋出售价格过低。孙佳敏提出的剩余卖房款返还的问题。郑世雍在庭审中已同意将售房款扣除本息后的剩余款项返还孙佳敏。由于该问题与本案不属同一法律关系，如郑世雍未履行返还义务，孙佳敏可另案诉讼解决争议。
综上所述，孙佳敏的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6493元，由上诉人孙佳敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年一月十八日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 许 璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；