湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武东开风民初字第00374号
原告：武汉市佛奥物业服务有限公司。
被告：陈维。
原告武汉市佛奥物业服务有限公司（以下简称：佛奥物业公司）诉被告陈维物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理后，依法由代理审判员许加强适用小额诉讼程序，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告佛奥物业公司的委托代理人徐淑芬、被告陈维，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佛奥物业公司诉称：2012年8月，被告陈维购买佛奥俊贤雅居＊栋＊号房，其《武汉市商品房买卖合同》以及原、被告签订的《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》均约定由原告佛奥物业公司提供物业服务管理，从办理收楼或视同收楼后次月起计算物业费，逾期缴费的，应从逾期之日起按应缴费的千分之三每日计算滞纳金。被告陈维2013年4月18日办理收房手续，但其从2014年1月1日起至2015年11月30日止一直拖欠物业费，经多次催要未缴纳。故，诉至法院，请求判令：1、被告立即支付物业服务费5309.78元、滞纳金401元（滞纳金按应缴费用的日千分之三从2014年4月1日起计算至2015年10月31日止）；2、被告陈维负担本案诉讼费用。
被告陈维辩称：被告陈维系案涉房屋业主，房屋面积115.43平方米，不记得收费标准，收房后未交纳过物业费，但开发商曾减免一年物业费，应从被告陈维实际收房即2013年9月起开始计算免除11个月，被告陈维从2014年9月起承担物业费。另外，被告陈维未交费原因为：1、收房后发现房屋阳台地坪高于室内地坪导致无法开门，门洞也不是标准尺寸，反映给原告佛奥物业公司后无人处理，后自费重做阳台地坪、锯短入户门才完成装修，造成损失，原告佛奥物业公司应予赔偿，其工作人员不愿意协调处理，表示可不交物业费。2、小区内3栋、19栋附近有生活垃圾场未及时清理；小区地下停车场未开放导致没有地方停车，但每月交停车费300元；被告陈维曾仅欠电费一周左右40元，但被人断电，造成电脑损坏，原告佛奥物业公司应当将强电井锁起来；原告佛奥物业公司的物业服务不符合约定标准。
被告陈维未向法院提交证据材料。
经审理查明：2012年8月11日，被告陈维与武汉盈富房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买武汉东湖新技术开发区佛奥俊贤雅居＊幢＊单元＊号房屋，用途为住宅，该合同附件五约定由开发商指定的物业服务公司负责业委会正式聘任物业服务机构之前的物业服务，首年度物业管理费按照2元／月每平方米计算；出卖人应在2012年12月31日前将符合交付条件的房屋交付买受人使用；等内容。
同日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告佛奥物业公司（甲方）为被告陈维（乙方）购买的案涉小区提供前期物业服务；案涉房屋面积为116.17平方米（注：诉讼中，双方一致陈述案涉房屋面积实际为115.43平方米）；服务内容包括房屋共享部位的维护和管理（共享部位指房屋主体承重结构部位，包括基础、内外墙承重、柱、梁、楼板、屋顶等、户外墙立面、门厅等）、房屋共享设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化、秩序维护、交通秩序和车辆停放等；服务质量要求房屋外观整洁、对公共设施设备进行日常维护管理，房屋共享部位、共享设施设备小修和急修，维修及时；物业服务费住宅2元／月每平方米；甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金；等内容。
2013年1月23日，武汉盈富房地产开发有限公司向被告陈维邮寄收楼通知书通知其于2013年2月28日前收房。2013年2月4日，案涉房屋所在楼栋完成商品房竣工交付备案手续。2013年9月13日，被告陈维委托案外人杨星星办理了收房手续。被告陈维提出，2013年1月25日，被告陈维接通知去收房，但物业公司未上班，后被告陈维在外地工作未回武汉，2013年6月被告陈维再次收房，因原告佛奥物业公司不同意免除2013年物业费未达成一致，2013年9月被告陈维收房，双方对物业费问题未达成明确意见，被告陈维认为应当从实际收房之日起计算物业费并免除11个月。对此，原告佛奥物业公司在诉讼中陈述，因开发商延期交房15天，承诺代业主承担2013年全年的物业费截至2013年12月31日止，被告陈维虽是2013年9月收房，仍应从2014年1月1日起承担物业服务费。
原告佛奥物业公司提供了日常物业服务。被告陈维收房后至今，未交纳物业费，其主要理由同答辩意见。原告佛奥物业公司提出，阳台地坪和门洞如有问题，应向开发商主张权利；生活垃圾场每日定时清理，地上停车位有限，地下车库属开发商，是否开放不由物业公司决定。
以上事实，有当事人陈述、《武汉市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》等证据在卷佐证。
本院认为：在佛奥俊贤雅居小区成立业主大会业主委员会前，原告佛奥物业公司由小区开发商选定提供前期物业服务，符合法律规定。上述《前期物业管理服务协议》中关于物业服务的主要内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对原告佛奥物业公司和小区业主均具有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告佛奥物业公司提供了物业服务，被告陈维依约应当交纳物业服务费用。被告陈维提出的阳台地坪和房屋门洞尺寸的问题，未举证，且即使属实，也应向房屋开发建设单位主张权利。
《武汉市物业管理条例》第十二条规定：“房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用由开发建设单位承担，房屋交付使用后所发生的物业服务费用由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付，业主收到书面通知后一个月无正当理由不办理相应手续的，视为交付。”开发建设单位2013年1月通知交付，案涉房屋2013年2月4日已完成竣工交付备案具备交付条件，被告陈维在2013年9月实际收房，有关收房时间的争议，以及开发商承诺代交物业费应计算的期限问题，属履行《武汉市商品房买卖合同》相关的另一法律关系，可另行处理，本案中原告佛奥物业公司主张从2014年1月1日开始计算物业费，符合法律规定，本院予以支持。被告陈维从2014年1月1日起至2015年11月30日期间共23个月应支付物业费为5309.78元（115.43平方米×2元／月每平方米×23月）。考虑本案争议实际情况，对原告佛奥物业公司要求支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告陈维于本判决生效之日起七日内向原告武汉市佛奥物业服务有限公司支付2014年1月1日至2015年11月30日的物业服务费5309.78元；
二、驳回原告武汉市佛奥物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元（已减半收取），由被告陈维负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 许加强
二〇一六年三月十八日
书 记 员 李姿树