上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11324号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈泽委，男，1970年11月3日出生，汉族，住浙江省天台县雷峰乡。委托诉讼代理人：杨顺海，上海共识久久律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈磊，上海共识久久律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海海星北桥商业有限公司，住所地上海市闵行区北桥镇。法定代表人：俞黎明，董事长。委托诉讼代理人：王天池，上海儒君律师事务所律师。原审被告：章朝兴（又名张朝兴），男，1960年11月6日出生，汉族，住浙江省临海市。原审被告：章伟平，男，1985年1月28日出生，汉族，住浙江省临海市。上诉人陈泽委因与被上诉人上海海星北桥商业有限公司（以下简称海星公司）及原审被告章朝兴、章伟平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五(民)初字第2141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈泽委上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项（一审判决误写为第五项），并改判1、确认陈泽委与海星公司就坐落于上海市闵行区XX镇XX街XX号的部分房屋（以下简称涉案房屋）签订的《租赁合同》于2014年6月13日解除；2、海星公司向陈泽委赔偿经营损失人民币（下同）453,598元；3、海星公司向陈泽委赔偿装潢损失186,121元；4、海星公司向陈泽委支付经营设施折价款81,341元。事实和理由：1、关于《租赁合同》的解除时间。上诉人陈泽委除坚持一审审理期间的理由外，还认为由于政府相关部门于2014年5月26日发出通知要求其15内拆除违章建筑，所以《租赁合同》自然会于该通知发出后的第15日解除。2、被上诉人海星公司与原审被告章朝兴签订租赁合同时就涉案房屋扩建事宜进行过约定，可见被上诉人海星公司早已知道涉案房屋中存在违章建筑，但被上诉人海星公司从未将违章建筑事宜告知上诉人陈泽委；原审被告章朝兴经营浴室证照齐全，故上诉人陈泽委有理由相信涉案房屋并非违章建筑。3、违章建筑面积占涉案房屋总面积的61%，经营浴室是基于涉案房屋的整体性，若违章建筑不能用于经营，则整个涉案房屋就不能用于经营，故一审法院将有证部分作为减轻被上诉人海星公司责任的依据属于认定错误。4、根据《租赁合同》第十条“其他约定”，只要上诉人陈泽委在2014年整修涉案房屋，就至少可以再续租两年，然而由于存在违章建筑必须拆除，上诉人陈泽委无法进行整修，故失去了后二年的经营机会。上诉人陈泽委未能于2014年12月30日之后续租的过错在于被上诉人海星公司，故被上诉人海星公司应赔偿上诉人陈泽委预期经营收入损失453,598元、装修损失186,121元、设施设备损失81,341元，一审判决就上述赔偿数额认定错误。被上诉人海星公司辩称：1、关于责任分担。上诉人陈泽委与被上诉人海星公司签订《租赁合同》时有义务审核房屋产证情况，故一审法院认定上诉人陈泽委未尽审核义务正确，而且上诉人陈泽委签订《租赁合同》时也知道违章建筑的存在。此外，由于上诉人陈泽委未按照规定装修，故造成停业整改的原因在于上诉人陈泽委。2、关于预期经营损失。《租赁合同》第十条约定了续租的前提是上诉人陈泽委于2014年对涉案房屋进行装修并经海星公司安全认可，故能否续租并不确定。《租赁合同》第三条亦明确约定了租期为一年。所以，上诉人陈泽委并不当然享有续租的权利。被上诉人海星公司对411元/天的预期经营收入和年预期经营收入的评估结果均持异议，故被上诉人海星公司不认可上诉人陈泽委的关于预期经营损失的计算方式。3、关于装修损失。司法鉴定评估的是装修残值，《租赁合同》即将到期，五年租期摊销所得残值很低，故评估的价值过高。即使是现值，由于合同即将到期，损失全部由被上诉人海星公司承担亦不合理。4、关于设施设备损失。上诉人陈泽委完全可以搬走，但其拒绝搬走，之后拆违时被拆迁单位搬走，与被上诉人海星公司无关，其不同意赔偿。综上，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告章朝兴、章伟平未做陈述。陈泽委向一审法院起诉请求：一、确认其与海星公司签订的坐落于上海市闵行区XX镇XX街XX号的《租赁合同》于2014年6月13日解除（因其于2014年6月11日所发函件中有“处理善后事宜”的表述，该内容即表示要与海星公司解除租赁合同，上述函件海星公司于2014年6月13日予以签收）；二、海星公司退还租赁费14,383.56元（自2014年5月27日至2015年6月30日止，年租金150,000元/365天X35天）；三、海星公司赔偿经营损失470,166.67元（按182,000元/年计算31个月）；四、海星公司向其赔偿装潢损失266,000元；五、海星公司向其赔偿经营设施损失83,281元；六、章朝兴、章伟平对海星公司上述第二、三、五项民事责任承担连带清偿责任；七、章朝兴、章伟平向其退还转让费350,000元；八、海星公司对章朝兴、章伟平向其退还转让费350,000元承担连带清偿责任。海星公司向一审法院提起反诉请求：一、陈泽委给付自2014年7月1日至实际搬离涉案房屋时的房屋使用费（按每月12,500元的标准计算）；二、陈泽委偿付违约金75,000元。一审法院认定事实：坐落于上海市闵行区XX镇XX街XX号的房屋权利人为案外人上海A社北桥分社。上述房屋内共有两幢建筑物，第1幢建筑面积为2,245平方米，第2幢建筑面积为144平方米。2004年1月1日，海星公司（出租方，签约甲方）与章朝兴（承租方，签约乙方）签订《房屋租赁协议》一份，协议约定自2000年3月起，乙方租赁甲方房屋开设沐浴业，期间，因租赁的扩建，投资抵押等因素，协议曾数次变更，为便于合同的规范和管理，经双方协商一致，订立协议如下：一、甲方将位于XX镇XX街XX号原职工食堂二楼楼面及新扩建二楼租赁给乙方经营沐浴业。二、租赁期限十年，自2004年1月1日起至2013年12月31日止。三、年租赁费为100,000元。1、原职工食堂二楼楼面的年租赁费为30,000元。2、新扩建的二楼年租赁费为70,000元。鉴于该扩建费用为乙方垫付（新建房产权归甲方所有），甲方同意自2006年1月1日起收取租赁费。2004年至2005年乙方于每年1月上缴甲方租赁费30,000元。2006年1月起乙方年租赁费100,000余元，分二次付清，每年1月付款50,000元，6月付款50,000元，以此类推。四、租赁期间，乙方的水、电、通讯、排污等费用由乙方自理，乙方业务规模扩大，如遇现有的水电容量不足，需扩容，由乙方自费解决，甲方有义务协助乙方做好公关协调工作。五、租赁期间，乙方应严格依法经营，确保经营场所安全，凡因违法、违规引发的一切责任事故，该由乙方承担，造成甲方损失的，应予以赔偿。六、乙方拥有对租赁房屋的使用权，有对租用房屋的养护维修责任，并承担因使用不当造成损失的赔偿责任。七、……2011年期间，章朝兴将涉案房屋交由陈泽委经营，陈泽委对涉案房屋进行了重新装修。2013年12月9日，海星公司（甲方）与陈泽委（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定甲方将坐落于上海市闵行区XX镇XX街XX号二楼租赁给乙方使用。乙方租赁该房屋限于经营沐浴业。租赁期限自2013年12月31日起至2014年12月30日止。租金为150,000元/年，先付后租，乙方必须在签约之日支付75,000元，另余75,000元的支付日期为2014年6月。租赁起始日前一天，双方办理房屋、场地交接手续。上述房屋、场地按签约时的现状交付。因经营需要，乙方可对租赁房屋进行自费装修。由乙方申请经甲方同意，双方另立装修合同，明确相互间的权利义务，擅自装修的按违章建筑处置。合同期内，乙方拥有所租赁房屋、场地的使用权，负有对租用资产进行保管、养护责任，由于使用、保管不当造成的一切损失由乙方负担。合同期间乙方有下列情况之一的，甲方有权单方面提前终止合同，并追究乙方的违约责任：1、乙方将房屋、场地转租、转借或变相作为担保抵押物的；2、乙方利用承租房屋、场地进行非法活动，被有关部门查处的；3、不符合开业条件，或开业后污染环境，有举报投诉，不整改或经整改仍达不到规定要求的；4、乙方拖欠租赁费、垫付费三个月的。甲方决定单方面提前终止本合同，应提前十天以书面形式通知乙方，通知以邮寄乙方通讯地址则视为送达。合同经签字生效，任何一方未能履行合同，致使合同无法履行的应承担相应的违约责任并向对方支付违约金，违约金为六个月租金，若违约方支付的违约金不足赔偿违约引起的损失时，还应承担补足守约方损失的责任。合同履行期间因市政规划动迁、自然灾害等不可抗力因素而致合同无法履行时，本合同终止。双方互不承担违约责任。合同期间，如遇政府或其他动迁，甲方应提前六十天通知乙方，便于乙方搬迁，如甲方违约应按规定支付对方停产停业费。如遇动迁，乙方自行添置的动产，包括设备、设施等，由乙方自行拆除，因拆除可能影响房屋主体结构的，其动产价值由评估机构评估后由甲方收购。另乙方在2014年内房屋进行整修，经甲方安全认可后续签几年合同。2013年12月17日，陈泽委给付海星公司75,000元，海星公司向陈泽委开具了收款金额为75,000元的租赁费发票。2014年5月15日，上海市闵行区公安消防支队向上海市闵行区马桥洁天池浴室发出了文号为沪闵公消即字[2014]第0000290号的《上海市闵行区公安消防支队责令立即改正通知书》，其内容为该支队于2014年5月15日对浴室进行消防监督检查，发现存在下列问题：1、经营住宿合一；2、未经开业检查擅自营业；3、违规使用液化器；4、未设置封闭楼梯间；5、建筑使用泡沫夹心板；6、疏散通道宽度不够；7、电线铺设不符合规定；8、部分区域消防喷淋未设置；9、管理人、设施操作人员未持证上岗；10、部分应急照明疏散指示灯不亮。同日，上海市闵行区公安消防支队将涉案房屋予以查封。2014年5月26日，上海市闵行区马桥镇安全生产监察管理所、上海市闵行区马桥镇派出所、上海市闵行区马桥镇整治违法建筑工作领导办公室、上海市闵行区马桥镇房管办联合向海星公司发出函件，主要内容如下：你处产权房（上海市闵行区XX镇XX街XX号的马桥洁天池浴室，位于二层平台处擅自搭建违章约300平方米，作为浴室经营使用，2014年5月15日，在区公安消防支队依法对浴室进行消防监督检查时，发现房屋存在严重安全隐患，鉴于上述火灾隐患，闵行消防支队已于2014年5月16日对该浴室进行临时查封，贵公司应积极配合政府部门做好以下工作：1、在接到本告知书之日起十五日内自行拆除违章建筑；2、对持有产证租赁房屋内的消防安全隐患督促租赁业主于2014年6月30日前全部完成整改。2014年6月11日，陈泽委委托上海共识久久律师事务杨顺海律师向海星公司发出《律师函》，内容如下：海星公司出租的房屋面积有800平方米左右，2014年5月16日，海星公司出租的房屋被上海市闵行区公安消防支队查封，同年5月26日，马桥镇镇安全生产监察管理所、闵行区马桥镇派出所、马桥镇整治违法建筑办公室与闵行区马桥镇房管办联合发出告知书，要求贵司拆除违章建筑。经上海市闵行区房地产交易中心查询，海星公司出租的房屋登记面积仅有144平方米，也即出租的房屋中大部分是违章建筑，属拆除范围，由此，马桥洁天池浴室难以经营，而浴室不但受到经营收入方面的损失，还有为经营投入了巨大的资金，损失巨大，为此请海星公司及时与马桥洁天池浴室、陈泽委接洽，处理好善后事宜，以免扩大损失，以免通过诉讼解决纠纷。一审另查明，陈泽委曾于2014年8月27日向法院提起诉讼，要求解除其与海星公司间的《租赁合同》，该案起诉状副本于2014年8月29日送达至海星公司。2014年9月24日，陈泽委因故撤回起诉。一审审理中，经陈泽委及海星公司至涉案房屋进行现场勘察，并就相关部门进行调查后，双方对以下事实进行了确认：一、2006年3月21日，有关部门对涉案房屋的违章建筑进行了拆除；二、涉案房屋由以下三部分组成：1、产权证号为沪房地闵字（1999）第XXXXXX号的第1幢房屋内的一层约60平方米及二层约260平方米；2、产权证号为沪房地闵字（1999）第XXXXXX号的第2幢房屋中二层部分，因二层部分虽有产证，但因擅自改建后亦属于违章建筑，故亦由相关部门予以拆除；3、位于家得利超市二层平顶上搭建的违章建筑。经双方现场测量，拆除违章面积约为499.86平方米。综上，双方确认双方签订的《租赁合同》的面积为约499.86平方米+约260平方米+约60平方米=819.86平方米。三、陈泽委申请法院评估的相关设备，目前在未拆除部分房屋内尚存的是一台锅炉，其他有的被陈泽委在拆违前搬离，有的由相关政府部门保管。陈泽委表示，如果法院认为上述设备应由其自行搬离的，那么目前仍在未拆除部分房屋内的锅炉可由海星公司自行拆除。四、涉案房屋每日房屋租金及房屋使用费按411元计算。2015年2月28日，陈泽委向一审法院递交了司法评估申请书，要求对其预期经营收入、投入的经营设施损失的价值进行司法鉴定。一审法院经审核后，经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海达智资产评估有限公司对申请的相关项目进行了司法鉴定。2015年7月6日，上海达智资产评估有限公司向一审法院出具了沪达资评报字（2014）第F032号《司法鉴定报告》，鉴定意见如下：经评估，相关设施设备的评估价值为83,281元。预期经营收入评估价值为182,000元/年。陈泽委为此次鉴定花费了司法鉴定费10,000元。一审法院收到上述报告后，遂将报告送达双方当事人。经质证，陈泽委对上述报告无异议，但需提请法院注意的是设备清单上有部分设备对陈泽委而言已无法再利用，比如锅炉、沙发床。海星公司对设备的评估价值无异议，但对预期经营收入的评估结论需鉴定部门提供依据。该鉴定报告的鉴定人卞某当庭作了如下答复：用收入减去成本法。收入根据浴室提供的水费单据，根据两年的水费单据，测出年用水量，再根据上海市城市公共用水定额关于沐浴行业用水标准，测出浴室的客流量，再根据浴室的收费计算出平均营业额，在此基础上扣除营业成本，得出了预期经营收入。一审法院认为，上述报告已经双方当事人质证，鉴定单位已就鉴定结论向当事人进行了答疑，鉴定程序合法，因此该鉴定结论理当作为认定本案事实和判决的依据。2015年8月31日，陈泽委向法院递交了司法评估（鉴定）申请书，要求对其在涉案房屋内投入的装潢现值进行司法鉴定。一审法院经审核后，经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海联合工程监理造价咨询有限公司对申请的相关项目进行了司法鉴定。2015年12月3日，上海联合工程监理造价咨询有限公司向一审法院出具了《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论：一、部分装修残值为零的，在残值中需扣减该部分费用如下：1、休息室、走廊、包房墙体涂料层部分脱落，大厅天棚涂料层刷涂，其残值等于零，该部分墙面面积部分为3,030元。2、浴室顶棚脱落损坏费用932元。以上残值为零所占应扣费用为3,962元。二、根据现场新旧程度，房屋装修残值为：1、更衣室、浴室区域、西侧卫生间因采用墙地砖及铝养料板天棚装饰，其成新率较好为7成新，其残值为88,940元。2、部分卫生间、桑拿房、休息包房等其他房间感观较差，表面有污渍，其成新率约为4成新，其残值为101,143元。结论为:综合以上对现场进行实地勘察，该房屋装修残值为190,083元-3962元=186,121元。其综合成新率186,121元（鉴定结论）/380,000元（审价过程中双方一致确定的装修原总价值）=48.98%。经庭审质证，陈泽委认为，鉴定单位在向其出具初稿时，其已发表了对初稿的意见，现其对司法鉴定结论无异议。海星公司对上述司法鉴定结论亦无异议。陈泽委为此垫付鉴定费11,400元。一审审理中，陈泽委还提供了以下材料：1、收条（2011年4月22日），上载：浴室双方协商五十万，于2011年4月22日先付订金30,000元，章伟平；2、收条（2011年4月28日），上载：经收到洁天池浴室转让费470,000元，章伟平；2、《协议书》一份，协议上载：章朝兴自愿转让洁天池浴室给陈泽委（其中包括营业执照、卫生许可证）使用，陈泽委在经营期间一切事务自己承担，与章朝兴无关。假如章朝兴以后要开浴室，可以注销营业执照。陈泽委可自行办理营业执照与章朝兴无关。一审法院认为，上述证据材料与本案待证事实无涉，故对上述证据材料对本案的证明力不予确认。一审法院认为，陈泽委与海星公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，但在该份租赁合同中所涉的800平方米左右的涉案房屋中有近320平方米房屋具有《上海市房地产权证》，其余面积房屋既不具有《上海市房地产权证》，亦未在建造过程中取得建筑规划许可证。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条，即出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效之规定，上述《租赁合同》属部分有效，部分无效，合同无效部分则自始无效，部分无效的合同，不影响有效部分的法律效力。一、关于合同有效部分的解除时间及导致合同解除的原因。经查，2014年5月15日，上海市闵行区公安消防支队向上海市闵行区马桥洁天池浴室发出《责令立即改正通知书》，要求陈泽委就涉案房屋内存在的消防安全问题进行整改，并于当日将涉案房屋予以查封。2014年5月26日，上海市闵行区马桥镇安全生产监察管理所、上海市闵行区马桥镇派出所、上海市闵行区马桥镇整治违法建筑工作领导办公室、上海市闵行区马桥镇房管办联合向海星公司发出函件，责令海星公司对违章建筑进行整改。2014年6月11日，陈泽委向海星公司发出了《律师函》。从以上事实可知，双方签订的《租赁合同》事实上于2014年5月26日起因涉案房屋内存在大面积的违章建筑而无法继续履行。但从陈泽委于2014年6月11日发出的函件内容来看，其并未明确向海星公司作出解除《租赁合同》的意思表示，故《租赁合同》有效部分的解除时间应为2015年8月29日，即海星公司签收起诉状副本的时间。关于导致合同解除的责任归属，一审法院认为，海星公司作为出租方，将有证建筑与大面积的违章建筑作为整体租赁物对外出租，显属不当，理应对租赁合同的解除承担主要过错责任；陈泽委作为承租方，亦负有对租赁物审核的义务，其在明知或应当知道部分租赁物不具备产证及规划许可的情况下仍然同意承租涉案房屋，亦存有一定过错。二、合同无效及合同解除后果的处理。1、关于自2014年5月27日至2014年6月30日的租金及房屋使用费的退还问题。2014年5月26日后，因相关职能部门联合发文要求海星公司对涉案房屋内的大面积违章建筑予以整改，导致《租赁合同》事实上已经不具备继续履行的可能，故海星公司收取陈泽委的自2014年5月27日至6月30日止的租金及房屋使用费应予退回。根据双方确认的涉案房屋租金及使用费按每日411元/天计算，海星公司理应退回陈泽委租金及房屋使用费共计14,385元（411元/日X35天），鉴于陈泽委仅要求海星公司退回14,383.56元，此系陈泽委对自身权利的处分，一审法院予以准许。2、关于陈泽委的预期经营收入的损失，此主张实系陈泽委基于合同有效而提出的可得利益之损失。法院将结合司法鉴定结论，租赁合同部分有效、部分无效的实际情况、责任归属，剩余的租期等因素，酌情由海星公司赔偿20,000元。3、关于陈泽委的装修损失。此系陈泽委主张的实际损失，法院将结合司法鉴定结论，租赁合同部分有效、部分无效的实际情况、责任归属，剩余的租期等因素，酌情由海星公司70,000元。4、关于陈泽委主张的设施设备损失。设施设备均可移动，故应由陈泽委自行搬离涉案房屋。经查，目前在未拆除的涉案房屋内仅存有锅炉一台，陈泽委亦明确向法院表示，若法院认为上述设备应由其自行搬离，那么锅炉可由海星公司自行处理。至于由相关部门代为保管的设施设备，一审法院认为应由陈泽委另行处理。三、关于章朝兴、章伟平的民事责任问题。首先，陈泽委要求章朝兴、章伟平对海星公司承担的民事责任承担连带责任的问题。一审法院认为，民事主体间承担连带责任需有法律的明确规定，而陈泽委的上述诉请显然无法律依据，故对陈泽委的该项请求不予支持。其次，陈泽委要求章朝兴、章伟平返还其转让费的问题。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，若陈泽委与章朝兴、章伟平间存在法律关系，亦为经营权转让关系，与本案房屋租赁合同关系分属于两个不同的法律关系，若陈泽委认为章朝兴、章伟平在经营权转让过程中存有过错，其可另行基于相应的法律关系向上述民事主体主张权利。四、关于海星公司要求陈泽委给付自2014年7月1日至陈泽委实际搬离涉案房屋时房屋使用费问题及偿付违约金的问题。鉴于涉案房屋于2014年5月26日已无法再继续履行，故海星公司要求陈泽委支付自2014年7月1日后的房屋租赁及使用费，法院不予支持。至于违约金，海星公司未提供充分有效的证据证明陈泽委在租赁合同期间存在违约行为，故对该部分请求，法院亦不予支持。章朝兴、章伟平经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由章朝兴、章伟平自行承担。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一六年五月二十六日作出判决：一、确认陈泽委与上海海星北桥商业有限公司于2013年12月13日签订的《租赁合同》中涉及约320平方米房屋部分为有效，并于2014年8月29日解除；二、确认陈泽委与上海海星北桥商业有限公司于2013年12月13日签订的《租赁合同》中涉及约499.86平方米房屋部分为无效；三、上海海星北桥商业有限公司于判决生效之日起十日内退还陈泽委租金及房屋使用费人民币14,383.56元；四、上海海星北桥商业有限公司赔偿陈泽委预期经营收入损失人民币20,000元；五、上海海星北桥商业有限公司给付陈泽委装修损失人民币70,000元；五（二审更正为六）、驳回陈泽委其他的本诉请求；六（二审更正为七）、驳回上海海星北桥商业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32,522.10元，由陈泽委负担29,654.44元，由上海海星北桥商业有限公司负担2,867.66元。反诉案件受理费1,650元，由上海海星北桥商业有限公司负担。司法鉴定费21,400元，由陈泽委负担10,000元，由上海海星北桥商业有限公司负担11,400元。本院二审审理期间，双方当事人对一审认定事实均无异议，也未提交新证据，本院依法予以确认。上诉人陈泽委称其已于本案一审审理时将涉案房屋内的三台空调取回，故二审中其向被上诉人海星公司主张的经营设施损失在评估基础上减少至81,341元。被上诉人海星公司认为，由于上诉人陈泽委未能自行拆除违章建筑，导致由相关政府部门于2016年3月将违章建筑予以拆除，并将除锅炉外的其余设施设备搬走。本院认为，上诉人陈泽委与被上诉人海星公司所签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，因涉案房屋中有部分房屋系违章建筑，不具有合法性，故该部分合同无效，但合同部分无效不影响其余部分之效力，故一审认定该《租赁合同》部分有效、部分无效正确。本案二审的争议焦点在于：一、《租赁合同》有效部分的解除时间；二、《租赁合同》有效部分解除及部分无效的责任归属；三、上诉人陈泽委主张被上诉人海星公司应向其支付预期经营收入损失453,598元、装潢损失186,121元、设施设备折价款81,341元是否有相应的事实依据和法律依据。关于争议焦点一，《租赁合同》有效部分的解除时间。其一，上诉人陈泽委于2014年6月11日向被上诉人海星公司所发律师函中虽然要求海星公司与其接洽，处理好善后事宜，但并未明确其行使解约权或与海星公司协议解除《租赁合同》，故该律师函送达并不直接导致《租赁合同》解除。其二，虽然政府相关部门于2014年5月26日发出通知要求上诉人陈泽委15日内拆除违章建筑，其也确实于2014年6月10日起无法经营浴室，但合同解除以合同当事人行使合同解除权为必要条件，无法经营的事实也并不产生合同直接解除的结果。其三，上诉人陈泽委曾起诉要求解除《租赁合同》，也证明之前双方合同并未解除。因该案的起诉状副本于2014年8月29日送达至被上诉人海星公司后，被上诉人海星公司并无异议，故一审确定《租赁合同》于该日解除并无不当，本院予以维持。上诉人陈泽委的该项上诉请求，本院难以支持。关于争议焦点二，《租赁合同》有效部分解除和部分无效的责任归属。根据已查明的事实，被上诉人海星公司与原审被告章朝兴在签订租赁合同时约定，扩建房屋的费用由原审原告章朝兴垫付，扩建房屋的产权则归被上诉人海星公司所有。但就扩建房屋双方并未办理过相关手续，故被上诉人海星公司明知扩建的房屋系违章建筑，却仍将其作为租赁物出租给陈泽委，并导致《租赁合同》因包含违章建筑被认定为部分无效，且因违章建筑需拆除而导致《租赁合同》无法继续履行，对此，被上诉人海星公司具有过错。上诉人陈泽委认为其在订立《租赁合同》时并不知道涉案房屋中存在违章建筑，但即便上诉人陈泽委对此不知情，其作为承租人也有义务对涉案房屋的合法性进行审查，上诉人陈泽委未尽审查义务，故同样具有过错。双方均应对《租赁合同》有效部分解除和部分无效承担责任。一审法院认定被上诉人海星公司作为出租人应当承担主要责任，并无不当。关于争议焦点三，首先，关于预期经营收入损失。上诉人陈泽委根据评估结论，即其年预期经营收入为182,000元，计算剩余租期加上续签二年租期作为损失依据，被上诉人海星公司认为续签二年租期是有条件的，不同意上诉人陈泽委的意见。本院认为，双方《租赁合同》签订的租期至2014年12月30日止，并约定了续签的条件，并非自然顺延，现该条件并未在拆违前成就，故上诉人陈泽委的计算依据本院难以采纳。合同内剩余租期的预期经营收入可作为上诉人陈泽委的损失，再依据双方过错责任予以分担。但本院注意到，上诉人陈泽委在被要求拆除违章建筑前，已因为上海市闵行区公安消防支队检查后，其经营的浴室存在诸多问题被叫停整改，故其整改期间无相应的经营收入，在损失分担时应综合考虑上述因素，但一审所作的判决仍未尽合理，本院予以调整为被上诉人海星公司应向上诉人陈泽委支付预期经营收入损失60,000元。上诉人陈泽委主张被上诉人海星公司应向其支付预期经营收入损失453,598元的上诉请求，本院难以支持。其次，关于装潢损失。根据相关法律规定，在合同有效的情况下，因双方违约导致合同解除，剩余租期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；在合同无效的情况下，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。通过司法评估，已确定了涉案租赁房屋的装修残值（现值），故结合本案合同的效力情况及上文就双方各自过错责任的认定，显然一审法院的判决结果未能体现被上诉人海星公司承担了主要过错责任，故本院予以调整为被上诉人海星公司应向上诉人陈泽委支付装潢损失130,000元。第三，关于经营设施设备损失。根据相关法律规定，无论合同解除或合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除。上诉人陈泽委主张的涉案房屋内的设施设备均系可移动物品，被上诉人海星公司也不同意利用，上诉人确认其取走了三台空调，且同意由海星公司处理锅炉一台，其他设施设备，上诉人陈泽委并无证据证明由被上诉人海星公司搬走。故一审法院该项判决并无不当，本院予以维持。上诉人陈泽委的该项上诉请求，本院难以支持。关于诉讼费用，陈泽委在一审法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额，依法应按照减少后的诉讼请求数额收取，故二审予以调整。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2014）闵民五(民)初字第2141号民事判决第一、二、三、六、七项；二、变更上海市闵行区人民法院（2014）闵民五(民)初字第2141号民事判决第四项为：被上诉人上海海星北桥商业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人陈泽委预期经营收入损失人民币60,000元；三、变更上海市闵行区人民法院（2014）闵民五(民)初字第2141号民事判决第五项为：被上诉人上海海星北桥商业有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人陈泽委装修损失人民币130,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币15,454.48元，由陈泽委负担12,786.48元，上海海星北桥商业有限公司负担2,668元；一审反诉案件受理费人民币1,650元，由上海海星北桥商业有限公司负担。司法鉴定费人民币21,400元，由陈泽委负担10,000元，由上海海星北桥商业有限公司负担11,400元。二审案件受理费人民币11,010.60元，由陈泽委负担9,483.60元，上海海星北桥商业有限公司负担1527元。公告费人民币750元，由陈泽委负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年十二月七日
书记员 胡 哲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……