江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣07民终467号上诉人(原审被告)：邹华芬，女，汉族，1983年10月16日生，江西省宁都县人，住江西省赣州市赣县区。上诉人（原审被告）：赣州市信而美汽车销售有限公司，住所地江西省赣州市赣县区梅林镇杨仙大道西路11号9栋1—11号。法定代表人：邹华芬，该公司董事长。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：曾瑞林，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人(原审原告)：王忠生，男，汉族，1981年11月16日生，江西省赣县区人，住江西省赣州市赣县区。委托诉讼代理人：谢翔鹤，赣县梅林法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人邹华芬、赣州市信而美汽车销售有限公司因与被上诉人王忠生房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市赣县区人民法院（2017）赣0721民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹华芬、赣州市信而美汽车销售有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，并改判邹华芬不需支付免租期租金；二、撤销一审判决第三项，并改判赣州市信而美汽车销售有限公司不承担任何责任；三、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决邹华芬承担2016年1月1日至2018年8月20日的租金没有事实与法律依据。依据邹华芬与王忠生签订的《贡江上院商铺租赁合同》约定免租期为无条件免租，即邹华芬提前解除合同，免租期照样免租。邹华芬与王忠生等签订的租赁合同，实际是从开发商处继受而来，不管是当初邹华芬与开发商实际商谈还是签订的合同均是免租期内享受无条件免租优惠。这不仅有租赁合同予以证明，更有王忠生自己提供的同样是从开发商处购买商铺后继受租赁权利义务的华子萌、钟伦春的租赁合同予以证明。三份租赁合同基本条款大部分是一致的，合同第八条第一款均规定：租赁期间，如因乙方原因导致本合同提前解除，乙方不享受免租期优惠，乙方按本合同的约定如数补交免租期租金等费用，并承担相应的违约责任。一审判决仅注意到该条“乙方不享受免租期优惠”的表述，却忽略了“乙方按本合同的约定如数补交免租期租金等费用”中“按本合同的约定”的表述，而邹华芬与王忠生租赁合同中约定免租期“租金单价”是空即租金为0，但华子萌、钟伦春的租赁合同中均约定免租期“租金单价”却为第一年为36元/月/平方，第二年为40元/月/平方。为什么邹华芬与王忠生的租赁合同中“租金单价”免租期的第一年、第二年是空，而华子萌、钟伦春的同样是从开发商处继受而来的租赁合同中“租金单价”第一年、第二年均写清楚了单价，正是因为邹华芬在与开发商协商时免租期无论是否提前解除合同，均不计算租金。否则，就无法解释邹华芬与王忠生的租赁合同为什么免租期“租金单价”为空，而华子萌、钟伦春却写清楚了“租金单价”的事实。上诉人提前解约已经向王忠生承担了保证金的违约责任，再承担租金，属于重复承担违约责任，没有法律依据。一审判决按第三人的单价约定来确定邹华芬与王忠生免租期的租金单价缺乏事实根据和正常逻辑。即使地段相同而位置不一样，租金也是会不一样，应当按照市场价格进行确定，最科学的方法就是进行租金评估。二、判决赣州信而美汽车销售有限公司承担连带责任既无事实根据也无法律依据。首先，赣州信而美汽车销售有限公司并不是合同相对人。其次，赣州信而美汽车销售有限公司并没有对邹华芬与王忠生签订的租赁合同予以确认，也没有享有权利或履行义务，权利义务一直由邹华芬享有或履行。王忠生辩称，1、邹华芬、赣州市信而美汽车销售有限公司依法依约应该承担2016年元月1日至2017年8月20日的房屋租金，《贡江上院商铺租赁合同》明确约定租赁时间为2016年元月1日起至2024年5月30日，是双方真实意思的表达。2、根据《贡江上院商铺租赁合同》第8条第1款规定，上诉人不应享受免租优惠。《合同法》第六十一条规定：合同生效后当事人就质量、价款或者报酬履行等内容没有的定或约定不明确的可以协议补充，不能达成协议的按照合有关条款或者交易习惯确定。本案中前两年没有约定租金，应视为约定不明。按照交易习惯，后面的租金按每年每月每平方增加5元进行计算，且参照同等地段商铺的交易习惯，可以确定本案店面的租金。3、上诉人诉称其重复承担违约责任不能成立，上诉人违约应当承担违约责任，与租金并不重复。赣州市信而美汽车销售有限公司承担连带责任符合法律规定。王忠生向一审法院起诉请求：1、判令两被告向原告支付2015年6月1日至2017年5月31日商铺租金人民币54892.80元，并判令两被告按40元／月／平方米的标准向原告支付2017年6月1日之后的商铺租金，直至将商铺移交回原告止，并请求判令解除租赁合同。2、判令被告邹华芬向原告支付的5492元保证金作为违约金，不予退还，归原告所有。3、判令被告立即腾退所占用的房屋，并把玻璃墙装回门、恢复水电入口，把每个店铺的隔墙砌回原状。4、判令两被告承担本案全部诉讼费用，并对上述所有应付费用承担连带责任。一审法院认定事实：2015年3月31日，邹华芬向赣州弘盛源实业有限公司承租了贡江上院1-5号商铺并签订了店铺租赁合同及店铺租赁补充协议，由赣州弘盛源实业有限公司向邹华芬收取了30000元店面恢复安装押金。王忠生于2015年8月27日在赣州弘盛源实业有限公司处购买了贡江上院1-5号商铺，并签订了《赣州市商品房买卖合同》，约定在2015年12月31日前将贡江上院1-5号商铺交付给王忠生。商铺交付后，王忠生（甲方）与邹华芬（乙方）重新签订了一份《贡江上院商铺租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方位于赣县梅林镇杨仙大道66号贡江上院9栋1层5号商铺，商铺租赁建筑面积约57.18平方米，租期8年（2015年6月1日至2023年5月31日止），2015年、2016年两年租金免费，2017年按40元／月／平米方计算并逐年增加5元的标准计算租金至2023年，在租赁期内如因乙方原因导致合同提前解除，乙方不享受免租期优惠，乙方应按合同的约定如数补交免租期租金等费用，并承担相应的违约责任。乙方在租赁期内确需中途退租，应提前二个月向甲方提出书面申请，并缴清应缴费用，经甲方同意后方可办理相关手续，但乙方所交履约保证金甲方不予以退还，商铺的所有装饰物无偿归甲方所有。邹华芬承租商铺时向王忠生缴纳了履行约保证金5492元及421元水电押金。2017年5月26日、27日，赣州市信而美汽车销售有限公司的员工通过电话和短信向王忠生提出解除租赁合同，并清空商铺。王忠生同意解除合同，但要求被告按合同约定支付租金，被告不同意王忠生的要求。本案审理中王忠生已将出租商铺收回并开始重新装修。另查明，邹华芬系被告赣州信而美汽车销售有限公司的董事长兼法定代表人。本案租赁合同签订后，实际使用人是赣州信而美汽车销售有限公司。一审法院认为，王忠生与邹华芬签订的《贡江上院商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方租赁关系合法有效，双方应按照合同约定履行。被告提前解除租赁合同，根据合同第八条第2项的约定应补交免租期租金并承担相应的违约责任。因此，对王忠生要求与被告解除租赁关系、支付租赁期间租金的主张予以支持。对王忠生要求被告交还店面的主张，因在审理中王忠生已将店面收回并开始装修，故无须再行处理。对王忠生要求被告关于双方争议的前两年租金按什么标准计算的问题，因租赁合同中未写明免租期的租金计算标准，但根据当时相同地段店铺的租金价格和合同中有约定2017年后的租金价格可推算得出，2015年的租金以30元／月／平方米、2016年的租金以35元／月／平方米的标准来计算符合当时的租赁价格。对邹华芬对租金计算的起始时间提出异议，因王忠生的房屋买卖合同是2015年8月27日签订的，交房时间是2015年12月31日，故该租金应从2016年1月1日开始收取至王忠生起诉时止（2016年1月1日至2016年6月1日按30元／月／平方米计算；2016年6月2日至2017年6月1日按35元／月／平方米计算；2017年6月2日至2017年8月20日按40元／月／平方米计算）。对王忠生要求被告按合同规定恢复商铺的基础性功能即：玻璃墙装门、恢复水、电入口及每个店铺的隔墙砌回原状的诉讼请求，因王忠生未提供相应的证据证明，且邹华芬提供了与赣州弘盛源实业有限公司签订的店铺租赁补充协议和30000元店面恢复安装押金收条的证据可以证明对王忠生提出的诉讼请求与被告无关。对此，一审法院不予支持。对邹华芬辩称与开发商谈的合同内容与签订的免责条款内容不一致，对于免责或加重承租人责任的条款没有加粗告之，属无效条款的意见，邹华芬没有提供相应的证据予以证明，一审法院不予采信。对赣州市信而美汽车销售有限公司提出其公司成立在后而租赁合同签订在前不应由该公司承担责任的意见，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国公司法）若干问题的规定（三）》第二条规定，合同具有相对性只在特定的当事人之间发生法律效力。在公司未成立时，发起人以自己的名义签订的合同，合同相对人只能向发起人主张合同权利。但是，公司成立后确认该合同的或已经实际享有合同权利的，合同相对人可以请求公司承担责任。本案租赁店铺的实际使用人也是赣州信而美汽车销售有限公司。为此，对赣州市信而美汽车销售有限公司的答辩意见，一审法院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国公司法）若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告王忠生与被告邹华芬签订的《贡江上院商铺租赁合同》。二、被告邹华芬于本判决生效之日起十日内向原告王忠生支付租金40407.2元。三、被告赣州信而美汽车销售有限公司对租金承担连带清偿责任。四、被告邹华芬缴纳的保证金5492元，归原告王忠生所有。五、驳回原告王忠生的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决确定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1310元，减半收取655元，由被告邹华芬、赣州市信而美汽车销售有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，邹华芬与王忠生签订的《贡江上院商铺租赁合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。联系合同条款理解，当事人约定“乙方不享受免租期优惠”的含义是违约方应当补交免租期租金。本案因邹华芬的原因导致合同提前解除，邹华芬具有违约行为，依约不再享受免租期优惠，应如数补交免租期租金，5492元履约保证金不予退还。对于免租期的租金标准，一审判决根据当时相同地段店铺的租金价格和合同中有约定2017年后的租金价格予以推算，并无不当。一审法院判决邹华芬等支付免租期租金，符合公平原则和诚信原则。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国公司法）若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。案涉店铺的实际使用人为赣州市信而美汽车销售有限公司，一审判决由其承担连带清偿责任于法有据，应予维持。综上所述，邹华芬、赣州市信而美汽车销售有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费810元，由上诉人邹华芬、赣州市信而美汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 军审 判 员  傅 忠审 判 员  彭 莉二〇一八年四月十六日代理书记员  曾希希代理书记员  曾 诚