黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书〔2015〕松民初字第746号原告刘佳洲，公民身份号码×××，住哈尔滨市道外区。委托代理人罗光文（系原告继父），住哈尔滨市南岗区。被告黑龙江省华远房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区。法定代表人刘文，职务董事长。委托代理人张文君，黑龙江海天庆城律师事务所律师。原告刘佳洲与被告黑龙江省华远房地产综合开发有限公司（以下简称华远房地产开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘佳洲及其委托代理人罗光文、被告华远房地产开发公司之委托代理人张文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘佳洲诉称，2012年10月中旬，原告经哈尔滨佰强房地产经纪咨询有限公司（以下简称佰强房地产经纪公司）购得被告开发的位于哈尔滨市松北区哈黑公路与三环路交汇处(华远水木清华小区二期)房屋一套。原告与被告于2012年10月19日正式签订《商品房买卖合同》，合同中确认该房屋为C6栋1单元1层114号房屋（建筑面积65.09平方米，套内面积53.89平方米）。购房价款为292,905.00元。交房日期口头约定为2013年10月，合同约定为2013年12月31日前。按照佰强房地产经纪公司的要求和与被告的约定，原告分别付款如下:2012年10月14日向佰强房地产经纪公司交付诚意金100,000元、中介费4,394元。2012年10月19日向被告交付首付款92,905元，2012年10月29日向被告交付余下购房款200,000元。总计交付全部款项307,344元。从2013年10月至被告交房的最后期限2013年12月31日，原告多次与被告联系，得到的答复是房屋还没有交工验收。2014年年初至2015年3月，又经过多次交涉未果，被告最后的答复是房屋不卖了，公司自己留作物业用房。原告与家人多次到该房内查看，确实是被告公司自己的物业公司在占用。因被告毁约拒售，严重损害了原告的合法权益，原告于2015年5月6日向哈尔滨市松北区人民法院起诉，要求法院判令被告履行《商品房买卖合同书》，并赔偿给原告造成的损失。经法院庭审调查，被告承认至今不具备交房条件，无法履约，致使原告撤诉提起本次诉讼。原、被告签订的《商品房买卖合同书》至今无法履行，违约责任完全在被告，且事实确实清楚。双方虽然在合同中约定了被告逾期交房，原告解除合同，被告应承担的违约金为原告累计已付款的0.2%，但原告认为该违约金过低，原告请求依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定增加。原告现依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》《消费者权益保护法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定起诉，请求判令：一、解除原、被告于2012年10月19日签订的《商品房买卖合同书》（合同编号：12201100018002）；二被告退还原告购房款292,905.00元；三、被告赔偿原告购房实际损失：1、诚意金10,000元，2、中介费4,394元，3、原告利息损失：（1）中介费与诚意金之和14,394元×月息5.45833‰×月数（2012年10月14日至本案执结日）、（2）首付款90,500元×月息5.45833‰×月数（2012年10月19日至本案执结日）、（3）200,000元×月息5.45833‰×月数（2012年10月29日至本案执结日），4、迟延交房租赁费按1,500元/月自2014年1月1日起计算至本案执结日；四、被告赔偿原告可得利益损失110,653元（依被告在网上标注的出售价格5,500元/平方米，原告购买价格为3,800元/平方米，两者之差1,700元/平方米×建筑面积65.09平方米）；五、鉴定费2,000元。被告华远房地产开发公司辩称，被告同意解除合同并返还原告购房款。但不同意给付原告诚意金与中介费，因该费用并非被告收取，被告亦不知情。原告主张的利息损失远超双方合同约定的违约金标准，被告不同意承担。应当依照双方合同第九条约定的违约金标准计算。原、被告之间系商品房买卖合同，而非安置和补偿类合同，被告没有义务对原告的居住、安置承担责任，双方对此亦无约定，被告不同意赔偿。关于原告主张的可得利益损失，原告所述的价格仅为市场参考价，并非法定价格，目前房地产市场价格低落，有价无市，原告主张没有依据。原告所述合同约定交房时间为2013年12月31日属实，因施工方内业资料等原因与被告产生矛盾，涉案房屋现仍不能进户。原告刘佳洲为证实其主张的事实成立，向本院举示了如下证据:1、原、被告签订的商品房买卖合同书1份，证明当时双方签订的合同是合法有效的，现在不能履行或解除责任完全在被告，被告应承担全部责任。2、租房合同书、房屋续租补充协议条款各1份，证明从交房日至今原告仍花钱租房居住，因被告违约造成原告的实际支出，应由被告承担。3、黑龙江省单位往来资金结算票据一份（金额为92,905元）、中国银行借款借据凭证一份，证明原告已全额交付了房款，且支付了利息。4、原告与中国银行股份有限公司的签订的《个人一手住房贷款合同》1份，证明原告主张利息损失的利率依据。5、佰强房地产经纪公司出具的票据2张，证明在购房之初，经佰强房地产经纪公司牵线，原告交纳了诚意金10,000元和中介费4,394元，证明原告的实际支出，亦证明原告在购房上有诚意。佰强房地产经纪公司已经完成了义务，因被告的违约导致商品房买卖合同履行不能，该责任应由被告承担。6、原告在网络上下载的打印材料8页（具体下载网站记不清了），证明在水木清华二期的地段房屋价格已经上涨，原告认为这是被告发出的要约邀请，在其中有三个价格，分别为6,000元、5,700元，起价5,500元，原告当时购买涉案房屋时，同小区高层的住宅均价为3,800元，现最低价为5,500元，平均上涨了1,700元。房屋价格总体仍是上涨。7、黑龙江锦融成价格评估有限公司司法评估意见书及司法鉴定费发票1张，证明涉案房屋自2014年1月1日至评估基准日2016年4月28日期间的房屋租金价格为45,261元。原告因此次鉴定支出鉴定费2,000元。被告华远房地产开发公司未举证。对原告举示的证据，被告进行了质证，对证据1无异议；对证据2的真实性有异议，该协议可随意签订，是否真实有效不清楚。原告买房之前肯定有居住条件，该租赁费应由原告自行承担；对证据3，需与被告核实；对证据4的证明问题有异议，被告不认可原告主张的利息，双方合同第九条已经约定了违约金标准，应当依合同约定履行；对证据5有异议，票据出具人显示为佰强房地产经纪公司，诚意金和中介费并非被告收取，原告要求被告返还依据不足；对证据6因系打印件，而非原件，没有证明效力，其真实性、可靠性不强，对其证明问题亦有异议，因双方系买卖合同而非经营合同，价格变化程度与原告无关，原告主张无依据；对证据7，被告不同意质证，请求法院依法判决。本院认证意见为：原告举示的证据1、3，因来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院均予采信；对证据2，因涉案房屋租赁费用已经司法鉴定，该证据不能直接证明涉案房屋租金损失情况，本院不予采信；对证据4，来源合法，内容真实，可证明原告贷款200,000元支付涉案房屋房款，对此证明事实本院予以采信。关于利率的证明内容，因与本案不具有关联性，本院不予采信；对证据5，因来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可证明原告因购买涉案房屋给付案外人佰强房地产经纪公司的中介费与诚意金，现因被告违约导致合同被解除，该损失系原告实际损失，本院予以采信；对证据6，因该证据来源不明，且不足以证明原告待证事实，本院不予采信；对证据7，因来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明：2012年10月14日，原告向案外人佰强房地产经纪公司交纳10,000元作为原告购买被告开发的水木清华C6公寓1层14号房屋的诚意金。2012年10月19日，原告向佰强房地产经纪公司交付4,394元作为购买涉案房屋的中介费。同日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于哈尔滨市松北区哈黑公路与三环路交汇处第C6栋1单元1层114号房屋，房屋建筑面积65.09平方米。房屋价款共计292,905元。原告于2012年10月19日支付首付款92,905元，余款200,000元原告以银行贷款形式于2012年10月29日支付。原告后于2014年8月11日提前偿还全部贷款200,000元。商品房买卖合同约定被告应在2013年12月31日前将经验收合格的房屋交付原告，但被告未依约定时间向原告交付涉案房屋。原告于2015年5月向本院起诉要求被告交付涉案房屋，因被告称该房尚不具备交房条件，原告申请撤诉。原告此次起诉要求解除商品房买卖合同，在本案2016年1月13日本案第一次庭审中，被告同意与原告解除商品房买卖合同。在本案诉讼过程中，应原告申请，经本院委托，黑龙江锦融成价格评估有限公司对涉案房屋自2014年1月1日至鉴定基准日2016年4月28日期间的租金进行了鉴定，租金共计45,261元，每平方米平均日租金为0.82元。原告因此支出司法鉴定费2,000元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告交付房屋时间应为2013年12月31日，但因被告原因，导致该房至今仍不能交付。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告起诉要求解除商品房买卖合同，被告在2016年1月13日本案第一次庭审之日同意解除合同，系双方当事人的意思自治结果，本院依法确认双方的商品房买卖合同于2016年1月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告退还购房款292,905元的诉讼请求是解除合同恢复原状的当然结果，对原告此项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张诚意金、中介费、利息损失及房屋租金损失问题，被告认为，应依双方合同约定的合同解除的违约金标准计算违约金，原告主张实际损失，本院认为，双方合同约定的违约金仅为585.81元（原告已付款292,905元×0.2%），该违约金明显不足以弥补原告的实际损失。根据合同法第一百二十二条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产损益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。原告选择要求被告承担其实际损失，其实质是要求被告承担侵权责任，此系原告意思自治的结果，本院予以确认。对于原告主张的损失，本院认为：一、原告向案外人佰强房地产经纪公司交纳的诚意金10,000元、中介费4,394元，系原告为购买涉案房屋支出的实际费用，现因被告逾期交房致双方合同解除，该两项费用系原告已支出的实际损失，被告应予赔偿。被告主张原告应向佰强房地产经纪公司要求返还，因佰强房地产经纪公司已促成原、被告之间的商品房买卖合同成立，其作为居间人的义务已履行完毕，并无义务向原告返还相应费用，因此对被告这一抗辩主张本院不予采纳。此部分费用作为原告实际损失发生，原告主张其利息于法无据，本院不予支持。二、关于原告所交购房款利息损失问题。原、被告合同解除的过错在被告，而被告占用原告购房资金，致原告产生资金被占用期间的利息损失，被告应予赔偿。原告依其与银行签订的期限为240个月（10年）的贷款合同月利率标准5.45833‰主张利息损失，与被告实际占用原告资金期间不符，对原告此利率标准本院不予支持，被告应依中国人民银行同期贷款基准利率标准给付。因原告首付款92,905元于2012年10月19日给付被告，被告应自2012年10月19日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准给付原告该款利息。购房款中的另外200,000元，系原告以贷款形式于2012年10月29日支付，其已于2014年8月11日全部偿还，因原告在提前向银行偿还贷款前，亦向银行支付相应贷款利息，故被告应自2012年10月29日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准给付原告该200,000元利息。三、关于房屋租金损失，被告辩称其没有义务对原告的居住、安置承担责任，但被告逾期交房致使原告对房屋占有、使用、收益权利不能实现，原告因此而产生损失，故对被告该抗辩主张本院不予采纳。因双方的商品房买卖合同经协商，已于2016年1月13日解除，在合同解除之前，被告作为逾期交房责任人，应赔偿原告因被告逾期交房而产生的租金损失，自2014年1月1至2016年1月13日，租金损失为39,657元（0.82元/日×65.09平方米×743天）。原告主张的司法鉴定费因系被告违约而产生，其请求合理，本院予以支持。关于原告主张的可得利益损失110,653元，因该主张证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十二条、第一百二十二条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘佳洲与被告黑龙江省华远房地产综合开发有限公司2012年10月19日签订的商品房买卖合同于2016年1月13日解除；二、被告黑龙江省华远房地产综合开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告刘佳洲购房款292,905元；三、被告黑龙江省华远房地产综合开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告刘佳洲诚意金10,000元、中介费4,394元、租金损失39,657元、司法鉴定费2,000元；四、被告黑龙江省华远房地产综合开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告刘佳洲首付款92,905元自2012年10月19日至判决生效之日止的利息、给付原告刘佳洲购房款200,000元自2012年10月29日起至判决生效之日止的利息，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。五、驳回原告刘佳洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,919元（原告刘佳洲已预付），由原告刘佳洲负担1,928元，由被告黑龙江省华远房地产综合开发有限公司负担6,991元，此款被告黑龙江省华远房地产综合开发有限公司须于判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  赵良悦代理审判员  刘 水代理审判员  罗嘉明二〇一六年七月二十六日书 记 员  王建婷