湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终1790号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王学勇，男，1969年1月12日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王小平，男，1968年1月1日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王经平，男，1959年10月16日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：桂东县国有资产经营中心。
法定代表人：李应泓，该中心主任。
委托诉讼代理人：陈沤雄，湖南又一村律师事务所律师。
上诉人王学勇因与被上诉人桂东县国有资产经营中心房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王学勇的委托诉讼代理人王小平、王经平，被上诉人桂东县国有资产经营中心的法定代表人李应泓、委托诉讼代理人陈沤雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王学勇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，并支持上诉人的一审反诉请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院未审理上诉人应当何时交纳租金及是否存在违约在先的事实是错误的。上诉人与被上诉人签订的《房地产租赁合同书》第二条约定的租金交付期限是：“合同签订之日一次性交清”，上诉人认为该约定不明确，且被上诉人也未通知上诉人何时交纳租金，故上诉人不存在迟延交付租金的违约行为。二、一审法院不审理上诉人提交的银行转账凭证是错误的。一审法院以上诉人于2016年4月21日提交的“银行转账凭证”不属于本案新的证据为由，对该证据不予审理，认定上诉人欠付门面租金，而上述凭证恰好可以证实上诉人已交付租金。
被上诉人桂东县国有资产经营中心辩称，一、关于本案何时交付租金的答辩。依上诉人与被上诉人签订合同表明合同租金应在使用前交付，加上一审查明的事实证明：上诉人在明知被上诉人银行账户的情况下，故意拖欠租金，直至本案起诉时才将上一年度一个季度的租金存入被上诉人账户，并于一审庭审结束后，再次向被上诉人账户存入54,171元，据此要求继续开庭审理。二、关于上诉人违约在先的答辩。上诉人在租赁合同到期后拒绝返还门面的行为，已经违反合同到期后的附随义务，甚至在长达一年的时间内，占有被上诉人门面、拒不支付租金，已涉嫌非法侵占国有资产。三、关于上诉人于一审庭审后提交的银行转账凭证的答辩。该凭证是上诉人于一审庭审后去银行存入租金产生的，是支付其之前欠交的租金，一审法院不予审理是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
桂东县国有资产经营中心向一审法院起诉请求：1、王学勇立即停止侵害、退还非法占用的房屋；2、王学勇支付非法占用房屋期间的占用费36,113元（按原合同约定2014年度租赁费用标准计算，计算至2015年12月31日）；3、王学勇承担拒不退还非法占用的房屋导致的损失32,219.18元；4、本案诉讼费由王学勇承担。
王学勇向一审法院反诉请求：1、确认桂东县国有资产经营中心与扶建康于2015年10月23日签订的房地产租赁合同书无效；2、判令桂东县国有资产经营中心与王学勇在同等条件下续签房屋租赁合同；3、本案案件受理费由桂东县国有资产经营中心承担。
一审法院认定事实：桂东县国有资产经营中心与王学勇于2013年3月6日签订了租赁合同，期限从2013年1月1日起至2014年12月31日止，租金为141,022元，押金3000元；2013年3月10日前交68,796元，2014年1月1日交72,226元。合同虽未写明租赁的房产地址、面积，但王学勇实际占有使用桂东县国有资产经营中心所有的位于郴州市北湖区北湖路7-2、7-3门面经营至今。合同到期后，王学勇继续占用上述门面经营，并于2015年12月23日将2015年一季度的租金18,057元、2016年1月14日将2015年二季度的租金18,057元存入桂东县国有资产经营中心的银行账户。2015年10月，桂东县国有资产经营中心为加强和统一资产管理，推行公开竞价招租，随后在《郴州日报》等媒体上发布了公开竞价招租公告，公开竞租底价为348,420.00元/年，后竞租人扶健康以560,000.00元/年取得整体资产承租权。因王学勇拒不搬离所租门面，故桂东县国有资产经营中心诉至法院。王学勇在审理期间提出反诉，诉请确认桂东县国有资产经营中心与他人签订的租赁合同无效，同等条件下应与其续签租赁合同。因双方分歧太大，本案调解未成。
一审庭审结束后次日，即2016年4月21日，王学勇的委托代理人王小平提交了一份案外人王久平于2016年4月21日当日转账54,171.00元给桂东县国有资产经营中心的银行转账凭证，欲申请再次开庭，以证明王学勇未欠缴租金。经审查，该证据不属本案新证据，王学勇并非没有银行账户，且2015年12月23日、2016年1月14日两次向桂东县国有资产经营中心银行账户存入租金均是用王学勇自己的银行账户。若王学勇愿意交纳拖欠的租金或门面占用费，完全无需假借他人的银行账户，故此，无论案外人王久平是否代交纳租金，均不能否定王学勇欠桂东县国有资产经营中心门面占用费的事实，且该笔款项的支出人王久平并非本案的当事人，王久平本人亦未提出申请，不属本案审理范围，故本案一审未再次开庭审理。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。当事人双方签订的租赁合同到期后，虽并未续签租赁合同，但亦未解除租赁合同，故此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故王学勇与桂东县国有资产经营中心之间的租赁行为应视为不定期租赁。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现查明，按双方原租赁合同的约定，王学勇每月应缴纳的房屋租金约为5876元，2014年12月31日租赁合同到期，王学勇在逾期近一年后才于2015年12月23日将2015年1季度的租金存入桂东县国有资产经营中心的银行账户，2015年2.3.4季度的租金至今未支付，却于2016年1月14日将自称为2016年1季度的租金18,057元再次存入桂东县国有资产经营中心的银行账户，可见王学勇未及时履行缴纳租金的义务，已违约在先，且所交押金3000元已远远不能抵扣所欠的租金，已丧失同等条件下优先承租的权利。桂东县国有资产经营中心为整合国有资产，向王学勇提出解除合同，并于2015年10月依据上级指示，向社会发出竞价招租的公告并无不当之处，无需经王学勇同意。桂东县国有资产经营中心依法与案外人扶健康签订的租赁合同未损害王学勇的权益，属于有效合同，故对王学勇的反诉请求不予支持。因双方租赁合同到期后，王学勇实际占有使用涉案门面至今，其理应支付房屋占用期间的占用费，该笔费用桂东县国有资产经营中心诉请参照双方原签订的租赁合同计算并无不当，予以支持。另桂东县国有资产经营中心诉请王学勇承担损失32,219.18元，因其未提交该损失计算依据，且已诉请门面占用费，故该项诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：“一、被告（反诉原告）王学勇于本判决生效之日起十日内将占有的位于郴州市北湖区北湖路7-2、7-3号门面退还给原告（反诉被告）桂东县国有资产经营中心；二、被告（反诉原告）王学勇于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）桂东县国有资产经营中心2015年12月31日前的房屋占用费36,113元；三、驳回原告（反诉被告）桂东县国有资产经营中心其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王学勇的反诉请求。如果被告（反诉原告）王学勇未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1508元，反诉案件受理费80元，合计1588元，由原告（反诉被告）桂东县国有资产经营中心承担750元，被告（反诉原告）王学勇承担838元。”
本院二审期间，王学勇围绕上诉请求依法提交了证据，证据1、中国农业银行转账业务客户回执，拟证明王学勇之前的部分门面租金是其父亲王久平代交的；证据2、中国农业银行个人结算业务申请书，拟证明王学勇之前的部分门面租金是其父亲王久平代交的；证据3、中国建设银行凭条、账单、转账凭条，拟证明王学勇之前的部分门面租金是其母亲郑长秀代交的；证据4、王久平、王学勇、郑长秀的户口，拟证明王久平、王学勇、郑长秀是一家人。桂阳县国有资产经营中心质证认为：证据1转账凭证的时间在一审开庭后，与本案无关；证据2、3真实性、合法性无异议，但均与本案无关；证据4不是原件，对真实性、关联性均有异议。本院进行认证：对证据1、证据2、证据3、证据4的真实性、合法性予以认可，但与本案要查实的王学勇是否存在迟延交付租金的违约行为缺乏关联性，故不予采信。
本院二审除一审查明的事实外，另查明：王久平与王学勇系父子关系。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审的争议焦点为：王学勇是否存在迟延交付租金的违约行为及是否应当将其占有的位于郴州市北湖区北湖路7-2、7-3号门面退还给桂东县国有资产经营中心。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，涉案门面的租赁期限于2014年12月31日届满后，王学勇继续占有使用门面，而桂东县国有资产经营中心又无证据证实对此提出了异议，故当事人双方形成无固定期限租赁合同关系，根据上述法律规定，合同到期后的租金支付期限当事人双方既没有达成补充协议，按照原合同条款和交易习惯也不能确定的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。王学勇于2015年1月1日与桂东县国有资产经营中心形成了无固定期限租赁合同关系，其应当于2015年12月31日时支付当年的租金。王学勇于2015年12月23日、2016年1月14日才分别将2015年一、二季度的租金存入桂东县国有资产经营中心的银行账户，已构成违约。王学勇在一审开庭审理后提交的银行转账凭证，不能推翻其逾期未支付租金的事实，交款人不是王学勇，且其在反诉时也未提出，故本院不予审理。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故对一审判决王学勇将占有的位于郴州市北湖区北湖路7-2、7-3号门面退还给桂东县国有资产经营中心，并支付2015年12月31日前的房屋占用费36,113元，本院予以维持。王学勇请求确认桂东县国有资产经营中心与扶建康签订的房地产租赁合同书无效，并主张优先承租权。本院认为，王学勇未及时履行缴纳租金的义务，违约在先，已丧失同等条件下优先承租的权利，桂东县国有资产经营中心在其与王学勇签订的房地产租赁合同书届满近一年后，向社会发出竞价招租的公告并无不当之处，无需经王学勇同意，桂东县国有资产经营中心与案外人扶健康签订的租赁合同书为有效合同，故对王学勇的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人王学勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费703元，由上诉人王学勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王利平
代理审判员 朱丹嫔
代理审判员 苏晓玲
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 朱 丹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。