湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0381民初468号
原告：王朝兴，男，生于1970年1月8日，汉族。
委托代理人：陶静宏，湖北延津律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起上诉。
被告：湖北丹江口顺源工业建筑安装有限公司。
住所地：湖北省丹江口市均州一路银苑小区。组织机构代码：70684220-x。
法定代表人：余富奎。该公司经理。
委托代理人：姚军，男，生于1953年7月15日，汉族。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起上诉。
原告王朝兴诉被告湖北丹江口顺源工业建筑安装有限公司（以下简称顺源公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年8月25日向本院提起诉讼。本院于2015年12月28日作出（2015）鄂丹江口民初字第01659号民事判决书判决，原告王朝兴不服提起上诉，湖北省十堰市中级人民法院于2016年10月27日以（2016）鄂03民终1289号民事裁定书裁定：撤销湖北省丹江口市人民法院（2015）鄂丹江口民初字第01659号民事判决，发回本院重审。本案依法另行组成由审判员朱学丰担任审判长（并主审），审判员方局华，审判员赵满满参加评议的合议庭，于2017年3月9日、3月16日二次公开开庭进行了审理。原告王朝兴的委托代理人陶静宏，被告湖北丹江口顺源工业建筑安装有限公司的委托代理人姚军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王朝兴诉称：我2011年2月13日与被告签订了《售房合同》，购买被告建设的顺源小区1栋1单元3楼右侧的房屋1套，贰号车库1间，房屋总价款11万元。合同约定交房期限为2011年10月1日，逾期交房支付违约利息。原告交付房款后，被告至今未向原告交付贰号车库。要求被告履行交付贰号车库的义务，并支付逾期交房的违约利息27990元（11万元×银行同期贷款利率（6.55%÷365天）×1418天）直至交房为止。为了支持其诉讼请求，原告当庭向本院提交了以下证据：
1.原告王朝兴的身份证复印件一份。拟证明原告的诉讼主体资格。经质证；被告顺源公司无异议。本院对该证据予以确认。
2.《售房合同》1份。拟证明原、被告2011年2月13日签订售房合同，原告购买被告1套三室二厅建筑面积110平方米的房屋及20平方米的车库，房屋总价款11万元。合同约定了违约责任。经质证；被告顺源公司无异议。本院对该证据予以确认。
3.收据3份、收条1份。拟证明原告按合同约定支付了全部房款。经质证；被告顺源公司无异议。本院对该证据予以确认。
被告顺源公司答辩称，1、涉案房屋是我公司和丹江口市新港办事处双泉山居委会村民田秀忠等四户联合建造的房屋，土地性质是农村宅基地，我们出售给原告房屋时，明确告知出买的是小产权房，不能办理房产手续，原告是明知的，而且原告不是双泉山居委会村民。2、原告与答辨人签订的房屋买卖合同违反法律、行政法规强制性规定属无效合同。原告诉讼请求与法律规定相悖，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告根据答辨的事实和理由向本院提交了以下证据。
证据一、售房合同1份。该证据同原告向本院提交的证据一致。经质证；原告无异议。本院对该证据予以确认。
证据二、收据3份。该证据同原告向本院提交的证据一致。经质证；原告无异议。本院对该证据予以确认。
证据三、证明1份。该证明人为郭明才，证明内容为：原告经其介绍购买了被告的房屋及车库，合同签订后半个月左右，姚军打电话说原告购买的车库抵偿余富成工程款了，另给原告换个车库，换的车库在路边，原告也同意了。原告认为该证据与事实不符，缺乏证据的三性。该证据证明人郭明才未到庭接受质证，本院对该证据将根据其他证据予以确认。
证据四、余德亮的证明一份、售房合同一份。拟证明顺源小区2单元1楼房屋经余德亮介绍出售给了曹忠成（该房屋含原告主张的20平方米的车库），并和曹忠成己签订了购房合同。经质证，原告认为证人应到庭作证，对证明的目的及售房合同真实性有异议。两份合同都有姚军签字，两种情形，第一种是姚军知道该房屋已经出售，属于一房二卖，第二种情形是证据是虚假的。对该证据本院将结合其他证据予以确认。
证据五、潘同仁的土地使用证复印件和房产证复印件及顺源公司和潘同仁所签订的联合建房协议书复印件各一份，顺源公司和田秀忠所签联合建房协议书复印件一份，顺源公司和陈训定鉴订的白灰窑转让协议书复印件一份，拟证明原告所购买的房屋及车库是被告顺源公司和潘同仁等人联合开发建设的房屋，所建的房屋没有办理任何建房审批手续，也没有办理售房许可手续，属小产权房，双方签订的售房合同无效。经质证，原告对潘同仁的土地使用证、房产证及联合建房协议没有异议，但认为被告是以公司盖的房屋应该有手续，对我们所购买的房屋是否办理了建房手续我们不清楚。对此证据本院将结合其他证据予以确认。
经审理查明：2011年2月13日，原、被告签订售房合同，合同约定原告购买被告建设的顺源小区住房及车库，住房面积110平方米，价格8万元。贰号车库20平方米，价格3万元，总价款11万元。签订合同时原告交预付房款3万元，2011年5月1日支付4万元，房屋交付时付清全部房款。被告应于2011年10月1日交付房屋。除不可抗力因素外，不按时交房，自交付期满之日起，对原告所交房款按银行同期贷款利率，向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定的金额交付了房款。被告向原告交付了住宅房，但未向原告交付贰号车库。
另查明：诉争的丹江口市顺源小区贰号车库，在2011年12月8日已被湖北丹江口顺源工业建筑安装有限公司抵偿给曹忠成并与曹忠成签订了售房合同，交付给了曹忠成。
再查明，原告所购买的被告所建的位于丹江口市新港经济开发管理处新港居委会双泉山村（合金厂旁边）顺源小区的房屋，是被告顺源公司与丹江口市新港经济开发管理处新港居委会双泉山村村民潘同仁、田秀忠联合建房及和陈训定协议将位于丹江口市新港经济开发管理处新港居委会双泉山村（合金厂旁边）的一座白灰窖转让过来，被告顺源公司在以上地基上建房屋，除了按协议返还外，剩余房屋被告顺源公司对外出售。被告顺源公司所建的该楼房没有办理任何建房审批手续，也没有办理房屋产权证和商品房预售许可证及土地使用证。本案在审理过程中，本院向原告释明可以变更诉讼请求，但原告坚持要求被告履行交付贰号车库的义务及支付购房总款11万元按银行同期贷款利率6.55％支付违约利息到交付车库止。
本院认为：被告顺源公司和丹江口市新港经济开发管理处新港居委会双泉山村村民潘同仁、田秀忠联合建房及和陈训定协议将位于丹江口市新港经济开发管理处新港居委会双泉山村（合金厂旁边）的一座白灰窖转让过来开发房屋，除按协议补偿房屋外剩余房屋被告对外进行销售，被告所建的该楼房没有办理任何建房审批手续，也没有办理房屋产权证和商品房预售许可证及土地使用证的情况下对外销售，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，原告王朝兴与被告湖北丹江口顺源工业建筑安装有限公司签订的售房合同，属无效合同。根据法律规定无效合同自始没有法律约束力。现原告主张要求被告交付车库及违约利息，经本院释明让其变更诉讼请求，原告坚持不变更诉讼请求，因此，对原告要求被告交付车库及违约利息的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
驳回原告王朝兴的诉讼请求。
案件受理费500元，由原告王朝兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。诉讼费收款人：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审判长 朱学丰
审判员 方局华
审判员 赵满满
二〇一七年四月十日
书记员 李安安
本判决所适用的法律依据：
1.《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
2.《中华人民共和国城市房地产管理办法》
第三十八条下列房地产，不得转让。
(六)未依法登记领取权属证书的；
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
4.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订交的商品房预售合同应当认定无效。