上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第410号
原告上海金贸实业有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人周勇，职务董事长。
委托代理人李慕时，上海市毅石律师事务所律师。
委托代理人张舒萌，上海市毅石律师事务所律师。
被告上海古井投资发展有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人桂龙德，职务董事长。
委托代理人桂浩展。
委托代理人张春祥，上海申安律师事务所律师。
原告上海金贸实业有限公司（以下简称金贸公司）与被告上海古井投资发展有限公司（以下简称古井公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭。审理中，被告提出管辖权异议，本院裁定驳回被告的异议。被告不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院裁定维持原裁定。本案于2015年7月16日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李慕时、张舒萌、被告的委托代理人张春祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金贸公司诉称，上海市止园路XXX号房屋（以下简称系争房屋）产权登记在原告名下。原、被告自2009年5月5日起建立租赁关系，于2011年7月4日签订《大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》，约定被告承租系争房屋，租期自2009年5月5日至2017年5月4日止。为鼓励被告为闸北区经济发展多做贡献，如被告每年完成的区级税收情况符合双方约定，被告可以享受优惠租金。自2009年5月5日起，被告先按优惠租金支付租金，并在每年的5月5日及11月5日两次支付优惠租金。在次年的5月结算被告前一年的区级税收完成情况，被告完成指标的，无需支付前一年度的剩余标准租金，未完成指标的，应在次年6月1日全额支付剩余的标准租金。如拖欠租金的，每逾期一日，应按逾期支付租金的0.3‰支付违约金。2011年12月23日，双方签订《补充协议》，约定被告完成区级税收的结算时间从一年调整为五年，并在2014年5月统一结算。如被告完成2009年5月至2014年4月指标的则享受优惠租金，否则应当全额支付租金。2014年5月起税收仍每年结算一次，完成指标的可享受优惠租金。2013年12月30日，双方又签订《补充协议二》，对被告2009年5月至2014年4月的区税指标进行了确认，并确认被告5年实际完成的区税情况。2013年11月起，被告拖欠优惠租金，在2014年5月结算时也未完成指标，无权享受优惠租金，应全额支付租金。按约定，被告应于2014年11月5日前支付第六个租赁年度第二期优惠租金人民币491820元（以下币种均为人民币），但被告至今未付。原告请求判令：1、被告支付原告拖欠的租金XXXXXXX元（2013年5月5日至2014年5月4日优惠租金638240元、2014年5月5日至2014年11月4日优惠租金491820元、2009年5月5日至2014年5月4日标准租金与优惠租金差额XXXXXXX元）；2、被告支付2014年11月5日至2015年5月4日优惠租金491820元；3、诉讼费由被告承担。
被告古井公司辩称，租赁初期，原告交付的房屋为空置状态且存在安全隐患（无消防验收以及水量、电量不足），被告投入900万元左右进行结构改造及装修。租赁合同中有关优惠租金及标准租金收费标准的约定不公平，系无效条款，原告诉请金额的计算虽无误，但被告无力按标准租金付费。系争房屋属工业用房，无停车位，消防验收未通过，无法办出营业执照，被告也不具备招商的主体资格，原告要求的税收指标无法达到，相应的后果不应由被告承担。合同约定的优惠租金实际是市场价，希望双方能够重新协商新的收费标准。被告仅同意支付2013年5月5日至2014年5月4日优惠租金638240元、2014年5月5日至2014年11月4日优惠租金491820元、2014年5月5日至2015年5月4日优惠租金的一半491820元。
经审理查明，系争房屋产权登记在原告名下，建筑面积4146平方米，房屋用途为厂房。
2011年7月4日，原、被告签订《大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》，约定被告承租系争房屋用作办公楼。租期自2009年5月5日至2017年5月4日止，原告于2008年5月5日前交付房屋。首付租金付款日为2009年7月1日。被告缴纳押金20万元。签约后被告应尽快在闸北注册成立公司，纳税分类归口在上海大宁资产经营有限公司，本合同方才生效。第4.1条租金确定如下：（1）第一个租赁年度（即2009年5月5日起至2010年5月4日止）按每天1.5元／平方米的标准计算租金，第一个租赁年度租金为XXXXXXX元。（2）第二个租赁年度起分别在前一个租赁年度的基础上增长5%。第二个租赁年度（即2010年5月5日起至2011年5月4日止）按每天1.58元／平方米的标准计算租金，第二个租赁年度租金为XXXXXXX元。（3）第三个租赁年度（即2011年5月5日起至2012年5月4日止）按每天1.66元／平方米的标准计算租金，第三个租赁年度租金为XXXXXXX元。（4）第四个租赁年度（即2012年5月5日起至2013年5月4日止）按每天1.74元／平方米的标准计算租金，第四个租赁年度租金为XXXXXXX元。（5）第五个租赁年度（即2013年5月5日起至2014年5月4日止）按每天1.83元／平方米的标准计算租金，第五个租赁年度租金为XXXXXXX元。（6）第六个租赁年度（即2014年5月5日起至2015年5月4日止）按每天1.92元／平方米的标准计算租金，第六个租赁年度租金为XXXXXXX元。（7）第七个租赁年度（即2015年5月5日起至2016年5月4日止）按每天2.02元／平方米的标准计算租金，第七个租赁年度租金为XXXXXXX元。（8）第八个租赁年度（即2016年5月5日起至2017年5月4日止）按每天2.12元／平方米的标准计算租金，第八个租赁年度租金为XXXXXXX元。第4.2条税收及优惠租金的约定：为鼓励被告为闸北经济发展多做贡献，被告及其引进企业在一个租赁年度内缴纳一定数额的税收后，被告可享受原告提供相应的优惠租金。①、税收（区得部分）约定。被告所引进的企业必须注册在闸北区，企业每个租赁年度（当年5月至次年4月）向政府缴纳的税金（营业税、所得税、增值税等）的区得部分落在闸北区，并纳税分类归口到原告，且达到约定的指标可享受优惠租金。税收（区得部分）的增长按区政府给大宁公司的税收增长比率同比增长，第一个租赁年度税收（区得部分）指标为621900元。②、优惠租金的约定。被告（含被告引进的企业）在每个租赁年度内缴纳的税收（区得部分）达到约定税收指标后，原告给予被告相对应的优惠租金，具体每租赁年度优惠租金如下：（1）第一个租赁年度（即2009年5月5日起至2010年5月4日止）按每天0.5元／平方米的标准计算租金，第一个租赁年度租金为756645元。（2）第二个租赁年度起分别在前一个租赁年度的基础上增长5%。第二个租赁年度（即2010年5月5日起至2011年5月4日止）按每天0.53元／平方米的标准计算租金，第二个租赁年度租金为802044元。（3）第三个租赁年度（即2011年5月5日起至2012年5月4日止）按每天0.56元／平方米的标准计算租金，第三个租赁年度租金为847422元。（4）第四个租赁年度（即2012年5月5日起至2013年5月4日止）按每天0.59元／平方米的标准计算租金，第四个租赁年度租金为892841元。（5）第五个租赁年度（即2013年5月5日起至2014年5月4日止）按每天0.62元／平方米的标准计算租金，第五个租赁年度租金为938240元。（6）第六个租赁年度（即2014年5月5日起至2015年5月4日止）按每天0.65元／平方米的标准计算租金，第六个租赁年度租金为983639元。（7）第七个租赁年度（即2015年5月5日起至2016年5月4日止）按每天0.68元／平方米的标准计算租金，第七个租赁年度租金为XXXXXXX元。（8）第八个租赁年度（即2016年5月5日起至2017年5月4日止）按每天0.71元／平方米的标准计算租金，第八个租赁年度租金为XXXXXXX元。被告须在2009年7月1日前付清第一期租金378322元，其后租金的具体支付金额及日期见附表。承租期间，使用系争房屋所发生的水电煤、通讯、物业费均由被告承担，按月支付。被告逾期交付租金，每逾期一日，应按逾期支付租金的0.3‰支付违约金。合同附表为租金支付时间表。
2011年12月23日，原、被告签订《补充协议》，关于租赁合同中第4.2条税收及优惠租金的约定，当且仅当被告完成区税指标后享受优惠租金，税收计税期从2009年5月起算。由于被告未完成2009年至2010年度税收指标，被告提出请求延后税收结算期限。考虑到被告的实际情况，原告同意被告请求并签订补充协议：1、合同第4.2条仅调整税收结算日期，其他内容不变，即将每年一次的税收结算调整为第一次税收结算期限为2009年5月至2014年4月，结算日期为2014年5月。被告累计完成5年区税指标后仍享受优惠租金，未完成区税指标全额支付租金。2、2014年5月起税收仍按每年一次计算，完成税收指标后享受优惠租金，否则全额支付租金。3、2014年5月前被告每期支付的租金仍先按优惠租金支付……
2013年12月30日，原、被告又签订《补充协议二》，双方就2009年5月至2013年4月期间被告所完成的区级税收及区级税收指标进行确认，并就相关事宜达成约定：1、2010年5月1日至2011年4月30日、2011年5月1日至2012年4月30日、2012年5月1日至2013年4月30日被告实际完成的区税数分别为1100.93元、5061.91元、30177.19元（均未完成指标）。2、被告承诺于2014年5月与原告就2009年至2014年税收指标完成情况进行结算，并立即支付延迟支付的租金。3、双方同意2014年5月起税收仍按每年一次计算，完成税收指标后享受优惠租金，否则全额支付租金。
2013年5月5日至2014年5月4日期间，被告仅缴纳租金30万元。
另查明，被告工商注册地为上海市止园路XXX号XXX幢XXX室。
原告表示，租赁合同约定的优惠租金已低于同地段的市场价。被告表示，2009年，上海德祥置业发展有限公司（法定代表人为桂浩展）与原告就系争房屋签订租赁合同，后因税收指标无法完成，故改由原、被告签约。目前系争房屋一半被告自用，一半对外出租，被告及部分入驻企业注册在系争房屋。
以上事实，由房屋租赁合同、补充协议、产权证及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的租赁合同及补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，当属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
根据合同及补充协议的约定，被告完成区级税收指标方可享受优惠租金，否则全额支付租金。经双方确认，被告未能完成区级税收指标，应按全额支付租金。被告对于原告诉请的金额计算无异议，理应按此金额支付。被告认为，系争房屋消防未通过验收，存在安全隐患，但未能就此提供证据，系争房屋具有合法产权，在无相反证据的情况下应视为已通过消防验收。被告自认被告及部分入驻企业已在系争房屋工商注册，故被告所谓系争房屋无法办理工商登记不成立。承租时，被告应对房屋条件是否能够满足其经营活动进行审查，相应风险也应由其自行承担。被告经济困难，不应成为拒付租金的合理理由，理应尽快支付欠费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告上海古井投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海金贸实业有限公司2013年5月5日至2014年5月4日期间的优惠租金638240元；
二、被告上海古井投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海金贸实业有限公司2014年5月5日至2015年5月4日期间的优惠租金983639元；
三、被告上海古井投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海金贸实业有限公司2009年5月5日至2014年5月4日全额租金与优惠租金的差额XXXXXXX元。
案件受理费81520.7元（原告已预缴），由被告上海古井投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二
中级人民法院。
审 判 长 朱一心
审 判 员 施鲁檬
人民陪审员 周建萍
二〇一五年九月六日
书 记 员 刘 怡
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。