上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1832号
上诉人（原审被告）上海北蔡房地产发展有限公司。法定代表人顾桂兴，董事长。委托代理人孙颖，上海市金石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱宇平，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）靳瑾，XX年XX月XX日生，汉族。上列两被上诉人的共同委托代理人陈辉，上海市东高地律师事务所律师。上诉人上海北蔡房地产发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第29492号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人上海北蔡房地产发展有限公司的委托代理人孙颖，被上诉人靳瑾以及其与被上诉人朱宇平的共同委托代理人陈辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区XX路XX弄XX号别墅（以下简称系争房屋）系上海北蔡房地产发展有限公司（以下简称北蔡公司）开发，为联排双拼别墅。系争房屋设计于2001年、主体结构竣工日期为2002年4月。靳瑾、朱宇平于2009年11月21日与沈某、伍某签订《上海市房地产买卖合同》，并于2010年1月28日取得系争房屋的上海市房地产权证。靳瑾、朱宇平在房屋使用过程中发现房屋存在裂缝、返潮、倾斜、沉降等情况，故北蔡公司曾就房屋上述问题的维修施工等问题与靳瑾、朱宇平进行沟通，但因系争房屋与联排的51号别墅需同时进行施工，而北蔡公司与51号业主未能沟通达成一致，故导致系争房屋至今未能完成维修工作。另查明，朱宇平于2013年7月1日与上海A有限公司（以下简称A公司）签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，约定朱宇平委托A公司对系争房屋进行装修，总价款为392,000元（人民币，下同），工期自2013年7月8日至2014年1月8日。合同第九条中约定，施工过程中任何一方提出终止合同，须向另一方以书面形式提出，经双方同意办理清算手续，订立终止合同协议，并由责任方按合同总价款35%赔偿，解除本合同。2013年10月10日，A公司出具证明函，称其与系争房屋业主于2013年7月1日签订装修施工合同，并于2013年7月9日正式开始施工，2013年7月11日收到小区物业管理委员会口头通知，必须停止施工和开挖地下室，因为系争房屋存在质量纠纷问题。2013年12月14日，朱宇平从其招商银行卡中提取现金140,000元。2013年12月16日，靳瑾与A公司签订《关于XX路XX弄XX花园别墅X区XX号的装修合同（20130107JQR）终止协议》，约定因系争房屋存在严重楼体倾斜的质量问题，业主处于和开发商协商中，不能动工，故2013年7月12日不得已停工，因房屋纠纷处理周期较长，且业主将对系争房屋进行重新处理，故双方协商同意终止2013年7月1日签订的施工合同，责任方须按合同总价款35%赔偿，即137,200元作为违约金。同日，A公司出具收据，收到系争房屋违约金137,200元。再查明，靳瑾曾于2010年10月26日与林某某签订《房屋租赁协议》，约定租期为30个月，室内附属设施包括中央空调、地暖、电视机、音响、DVD、洗衣机、洗碗机、烘干机、微波炉、饮水机等，家具及灯饰包括实木沙发茶几一套、实木酒柜、一体化灶具、实木餐桌椅、实木书桌椅等，月租金为20,000元，租赁期间水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业费、草坪修剪费等费用均由承租方支付。本案审理过程中，经靳瑾、朱宇平申请，原审法院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋裂缝、返潮、沉降、倾斜是否因建筑地基基础倾斜造成、房屋主体结构安全性问题检测、系争房屋质量问题的原因进行鉴定，上海市房屋建筑设计院有限公司至系争房屋现场进行了检测，并于2015年7月6日出具《司法鉴定意见书》一份，内容为：……房屋倾斜原因分析：采用PKPM软件理论计算南侧架空板下增加回填土及装修改造均会对荷载形心、地基反力产生影响，其对荷载形心影响的程度比例为15:1（荷载形心对比见表4.1-1、计算结果见附件4），即回填土深度明显增加后、形心向南显著偏移、南北地基反力差异显著加大。由于房屋采用条形基础，未设桩基，上海地基持力层和下部土层一般属软土，压缩性较大，故南侧地基土在附加荷载的影响下产生压缩、沉降，房屋整体向南倾斜。房屋裂缝、返潮等损坏原因分析：根据现场检测结果，结合房屋变形、墙面、楼面裂缝及返潮情况，部分损坏与地基基础倾斜有关，也与施工未按照设计要求有关。主体结构安全性分析：房屋整体向南倾斜，最大倾斜率为11.7‰、平均倾斜率为10.6‰，倾斜已超过10‰，且超过《地基基础设计规范》（DGJ08-11-1999）中砌体结构设计倾斜4‰的要求。目前墙面裂缝多为龟裂，由于房屋设圈梁及构造柱，上部结构整体性较好、抵抗变形能力尚可，故在检测中尚未发现因房屋不均匀沉降引起的承重砖墙严重损坏，虽目前尚未发现上部墙体产生的宽度大于10mm的沉降裂缝，由于目前没有后续沉降观测资料，不能排除地基土未稳定、房屋继续沉降。鉴定结论为：1、房屋存在不均匀沉降及整体向南的倾斜、且倾斜率较大，沉降、倾斜与地基变形有关，其与南侧架空层下回填土较高及房屋装修改造均有关，但主要原因为南侧架空层下方回填土未按设计要求回填；2、房屋墙面返潮，主要与防潮层设置未能满足设计要求有关；3、房屋墙面裂缝，门、窗周边装饰面板裂缝、楼板裂缝等损坏与材料收缩、房屋倾斜、施工质量等有关，其中墙面裂缝不排除由于预埋件锈胀引起的装饰面层裂缝；楼板裂缝不排除拆除墙体及开设洞口对楼板振动产生的影响；4、抽样范围内，楼板混凝土强度、钢筋配置均满足设计要求，目前房屋多为装饰装修损坏，尚未发现墙体承载能力不足引起的损坏，房屋倾斜率较大，不排除地基土未稳定、房屋继续沉降，倾斜对房屋的使用功能有一定的影响，建议对房屋纠偏加固。针对上述《司法鉴定意见书》，靳瑾、朱宇平无异议，北蔡公司认可部分鉴定结论，但对鉴定人员部分依据有异议。鉴定人员表示目前房屋居住存在安全隐患，倾斜较大，建议纠偏后居住。对此，上海市房屋建筑设计院有限公司于2015年8月21日针对司法鉴定意见书向本院出具补充的《情况说明》，提出：目前房屋的部分损坏与倾斜有关，也与材料收缩、施工质量等有关，各种损坏类型的具体原因详见报告正文表4.2-1。之后，靳瑾、朱宇平就上述《司法鉴定意见书》出具的鉴定结论要求对系争房屋鉴定修复方案及修复时间。2015年11月16日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具《司法鉴定意见书》，鉴定修复方案为：……房屋纠偏方案：房屋纠偏方法，一般有迫降法、抬升法、综合法三种。抬升法适用于房屋重量较轻的建筑（如钢结构、木结构等）。综合法是指选用两种以上的纠偏方法，适用于建筑物体型较大、基础和工程地质条件较复杂或纠偏难度较大的纠偏工程。根据本工程结构特点、损坏情况、使用状况、工程地质情况、周边环境等综合情况，确定采用掏土迫降法+静压锚杆桩加固的纠偏方案。纠偏方案主要内容包括：1）前期准备工作（1）对周边环境、周边建筑物、地下管线情况作详细调查，制定对周边建筑物、地下管线保护措施。清除南侧架空层下回填土至设计标高。（2）对系争房屋砖墙下基础梁及其上部墙体强度进行验算，必要时应先予以加固。（3）对系争房屋布设水平位移、沉降、整体倾斜、结构裂缝观测点。2）确定有关纠偏施工参数：总迫降量（按纠偏后房屋整体倾斜率达到3‰，约为100mm）、回倾速率(可控制在2mm/d)、掏土范围（位于房屋北侧1轴到11轴，由室外向室内掏土，孔间距可为1m左右，孔槽直径可选150mm，与水平方向可呈45°），掏土总深度不宜超过基础形心线。严控每天掏土量、掏土速度，以免掏土过快，造成沉降突变，对基础、上部结构产生明显损坏。3）编制纠偏施工组织设计文件，制定纠偏工作应急预案和环境保护措施。4）掏土施工过程中采用信息化监测。5）采取防复倾加固措施。采用静压锚杆桩施工并封桩。沿南北外墙外侧施打静压锚杆桩，可采用预制方桩，桩截面可选250mm×250mm，桩长按穿越第5层土控制（约25m），总桩数初步定为16根（北侧可布置5根，南侧可布置7根，东、西侧可各布2根），接桩采用角钢焊接。封桩采用Ｃ35混凝土，确保预制桩与基础的连接安全可靠。6）孔槽可采用中粗砂回填、压密注浆密实掏土孔。7）沉降监测（监测周期至少半年，每月至少监测2次），直至沉降稳定。8）对室内外绿化、管线、装修损坏（包括原损坏及纠偏可能引起的损坏）进行恢复性维修，对房屋结构损伤（包括原损伤及纠偏可能引起的损伤）进行加固处理。其他损坏修复方案：a）楼板裂缝修复：可采用高压注浆的修复方法；b）墙体裂缝修复：凿除粉刷层，清理干净墙面，采用聚合物防水砂浆进行嵌缝处理；c）粉刷开裂、受潮损害：铲除损坏的粉刷层，清理干净墙面，涂刷界面剂，再重做粉砂层，腻子批平，刷弹性涂料一底二面；d）门、窗周边装饰板裂缝：可采用弹性密封材料进行嵌填，再做表面涂层；e）墙面涂饰起皮、脱落、龟裂、疏松修复：铲除损坏的涂饰层，清理干净墙面，再刷弹性涂料一底二面；f）对室内墙角返潮的修复：可铲除墙面底部粉刷、楼面底部开槽，在墙角按规范要求做防水层，再恢复楼面和粉刷；g）对开裂的地砖、面砖，予以更换；h）对外墙（含窗户）渗漏修复：采用聚合物防水砂浆嵌填外墙裂缝；i）对纠偏后楼面平整度不符合要求的，应予以整平，有装饰面层的，应予以恢复；g）对纠偏可能造成的其他损坏，按损坏的实际情况，依据本方案确定的修复方法和有关规范要求予以修复；k）对南侧架空层填土清理后，因架空层内填土高度低于南侧室外地坪1.65m，应采取措施以防架空层内积水和潮湿。系争房屋修复应请具有专业资质和经验的设计、施工单位，按方案和相关技术规范进行设计和施工。修复工期预估：现场准备工作约需5天；掏土施工约需50天；锚杆桩施工约需10天；封桩、压密注浆约需5天；室内装修、损伤修复约需15天；其他不可预估时间约需5天；整个纠偏修复加固工期约需90天。针对上述《司法鉴定意见书》，靳瑾、朱宇平与北蔡公司均无异议，北蔡公司认为修复方案与之前北蔡公司对其他房屋修复时的修复方案一致，从技术层面，回填土可挖可不挖。同时，鉴定人员亦明确系争房屋的纠偏需与51号别墅同时施工，不能分开单独施工。另靳瑾、朱宇平于2015年8月7日向原审法院提出申请，要求对系争房屋月租金进行评估。原审法院依法委托上海百盛房地产估价有限责任公司进行评估，该公司于2015年11月10日出具报告，结论为：1、在房屋现状前提下，系争房屋2013年租赁价格为15,200元/月，2014年为16,900元/月，2015年为18,100元/月；2、根据靳瑾、朱宇平提供原房屋内装修照片及房屋租赁协议提及的室内附属设施前提下，系争房屋2013年租赁价格为22,300元/月，2014年为24,800元/月，2015年为26,500元/月。审理中，北蔡公司确认2013年7、8月份，在靳瑾、朱宇平未报修的情况下就与业主就维修问题进行沟通，具体方案在2013年10月份确定，但因维修加固需51号配合，但51号不予配合，故未能进行加固维修。原审审理中，靳瑾、朱宇平要求法院判令：1、北蔡公司修复靳瑾、朱宇平所有的位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋，修复方案及内容以修复意见书为准；2、北蔡公司赔偿靳瑾、朱宇平导致装修合同违约承担的违约金损失137,200元；3、北蔡公司赔偿靳瑾、朱宇平自2013年7月15日起至2015年12月14日止的居住损失，标准以租金评估报告中的设定前提下确定每年的租金价格为准，即2013年租金标准为每月22,300元、2014年租金标准为每月24,800元、2015年租金标准为每月26,500元；4、本案案件受理费由北蔡公司承担。北蔡公司则不同意靳瑾、朱宇平的上述诉讼请求。原审认为，现经鉴定部门检测认定，房屋整体向南倾斜，最大倾斜率为11.7‰、平均倾斜率为10.6‰，倾斜已超过10‰，同时，鉴定部门认定造成房屋倾斜的主要原因系房屋南侧架空层下方回填土未按设计要求回填造成，亦与房屋装修改造有关，北蔡公司据此提出系争房屋倾斜也应由靳瑾、朱宇平承担部分责任，对此，原审认为，虽鉴定结论中认定靳瑾、朱宇平装修对造成如此程度的房屋倾斜存在一定关联，但根据房屋倾斜现状，如剔除回填土这一主要因素，即假设回填土符合设计规范的情况下，靳瑾、朱宇平装修房屋对房屋倾斜率的影响达到何种程度存在不确定性，即使造成房屋倾斜，只要倾斜率未超出4‰的范围，仍符合相应设计规范的要求。现回填土因素发生在前，房屋装修因素发生在后，已无法单独判断靳瑾、朱宇平装修房屋对房屋倾斜度的影响程度，除非上述质量问题系靳瑾、朱宇平人为因素造成或唯一系装修材料本身因素造成等排除回填土因素而独立存在的靳瑾、朱宇平之责，才能区分靳瑾、朱宇平应承担之责任，但司法鉴定意见书中并未作此排除，故北蔡公司认为应由靳瑾、朱宇平承担相应责任之辩解意见原审法院不予采信。现根据鉴定意见书认定，靳瑾、朱宇平主张的房屋质量问题主要系因房屋南侧架空层下方回填土未按设计要求回填造成地基基础倾斜所致，属主体结构瑕疵，应由北蔡公司承担修复责任。现靳瑾、朱宇平诉请要求北蔡公司按照司法鉴定意见书承担修复责任，原审法院予以支持。靳瑾、朱宇平主张的支付给A公司的违约金损失，因房屋倾斜问题对房屋的使用功能产生影响，存在安全隐患，且北蔡公司就修复问题未能及时采取措施，靳瑾、朱宇平在此情况下与装潢公司解除合同并按照合同约定标准进行了赔偿，靳瑾、朱宇平为此亦提交了相应的取款凭证及收据以证明违约金已实际支付。因该费用的产生系由房屋倾斜等质量问题造成靳瑾、朱宇平未能正常使用房屋所产生的实际损失，故靳瑾、朱宇平据此要求北蔡公司承担，原审法院予以支持。对于靳瑾、朱宇平主张的居住使用损失，鉴定部门已明确房屋倾斜对使用功能有一定影响，且存在安全隐患，靳瑾、朱宇平据此参照房屋租金标准主张损失，并无不当。对于起算日期，结合北蔡公司庭审陈述及A公司出具的证明，靳瑾、朱宇平从2013年7月15日起算原审予以准许。对于租金标准，因靳瑾、朱宇平装修合同约定的装修期为2013年7月8日至2014年1月8日，故该段期间的租金，原审法院采纳鉴定部门对于房屋现状租赁价格意见，即按照15,200元/月标准计算；自2014年1月9日起的租金标准，因靳瑾、朱宇平确与相关装潢公司签订装修合同对房屋进行装修，且其亦提供了相关的租赁合同证明其在装修前房屋的租金标准，故其要求按照评估部门出具的设定前提下的租金标准即2014年24,800元/月、2015年26,500元/月主张，尚属合理，原审法院予以采纳。原审法院审理后于二○一五年十二月二十三日作出判决：一、上海北蔡房地产发展有限公司于判决生效之日起三十日内对朱宇平、靳瑾位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋质量问题进行修复（修复内容及修复方案详见2015年11月16日上海市房屋建筑设计院有限公司出具的《司法鉴定意见书》）；二、上海北蔡房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿朱宇平、靳瑾违约金损失137,200元；三、上海北蔡房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿朱宇平、靳瑾居住使用损失（2013年7月15日起至2014年1月8日止，按照15,200元/月标准计算；2014年1月9日起至2014年12月31日止，按照24,800元/月标准计算；2015年1月1日起至2015年12月14日止，按照26,500元/月标准计算）。负有给付金钱义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,696元，减半收取计14,848元，由朱宇平、靳瑾负担80元，由上海北蔡房地产发展有限公司负担14,768元；鉴定费105,000元，由上海北蔡房地产发展有限公司负担；评估费20,000元，由上海北蔡房地产发展有限公司负担。原审判决后，北蔡公司不服，向本院提起上诉称：1、原审判决上诉人赔偿被上诉人违约金137,200元缺乏事实和法律依据。一是被上诉人明知房屋存在质量问题仍进行装修，相关损失由其自行承担；二是被上诉人提交的违约金支付凭证存在作伪的可能，且被上诉人亦未提供进一步的证据证明有关违约金案外人已经收取并入账。2、根据同小区已修复房屋的实际情况，业主可以继续居住而无需搬离，故被上诉人主张的居住损失并不存在。即便被上诉人有损失，也是因为其与51号业主不予配合维修而产生，况且，被上诉人对于系争房屋结构进行破坏性装修亦是房屋出现质量问题的原因，故相应损失不应由上诉人一方承担。3、原审认定的损失标准存在错误。第一，系争房屋没有实际出租，参照租金标准计算损失缺乏依据；第二，系争房屋因被上诉人的装修而不具备基本使用功能，无法进行出租；第三，原审法院将居住损失起算时间定为2013年7月15日，实质上是将被上诉人拟装修的期限也视为被上诉人的居住损失，事实上装修期间房屋是不可能正常使用的。综上，上诉人要求撤销原审判决第二、三项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金损失及居住使用损失的原审诉讼请求。被上诉人朱宇平、靳瑾辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故要求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于被上诉人主张的违约金损失及居住使用损失是否应予支持。关于被上诉人支付给案外人的违约金损失，根据查明的事实，系争房屋因质量问题存在安全隐患，上诉人亦未及时采取措施修复房屋，被上诉人因此被迫解除了其与案外人之间的装修合同并依约支付了违约金137,200元,为此被上诉人亦提供了相应的支付凭证及案外人开具的收据，原审据此认定上诉人应当承担该笔违约金损失，于法有据，本院予以认同。上诉人虽主张被上诉人在签订装修合同前知晓系争房屋存在质量问题，但其并未提供相应的证据加以证明，故本院对其上述主张不予采纳。关于被上诉人的居住使用损失，现系争房屋居住存在安全隐患，上诉人至今未予修复，导致被上诉人客观上无法居住使用系争房屋，被上诉人据此参照系争房屋的租金标准向上诉人主张居住使用损失，于法有据，同时，原审认定的租金标准亦经司法评估得出，数额应属合理。但本院须指出的是，根据鉴定单位出具的意见书，系争房屋倾斜的主要原因系房屋质量问题，但亦与房屋装修改造有关。虽然鉴定意见书没有明确原因比例，但关联性是客观存在的，且不当的装修改造行为亦不应给予正面评价，故基于公平原则，被上诉人亦应承担一定的责任。考虑到系争房屋的维修责任已经判决由上诉人承担，同时结合系争房屋倾斜率设计规范的要求，本院酌定上诉人承担系争房屋居住使用损失的95%。至于上诉人关于51号业主不配合导致系争房屋无法维修、被上诉人拟装修期间不存在居住使用损失的抗辩意见，本院认为，一则，即便上诉人因第三人的原因无法维修系争房屋，亦不能免除其对于被上诉人应承担的责任。二则，系争房屋的原定装修因房屋质量问题而无法实施，原定装修期间房屋处于空置状态，待系争房屋修复后，被上诉人并非可以直接使用，其仍需相应期限进行装修，故原审法院对于原定装修期间的居住使用损失予以支持，并无不妥。由此，上诉人的上述抗辩意见，缺乏依据，本院难以支持。综上所述，上诉人的上诉请求，部分具有事实和法律依据，本院予以部分支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第29492号民事判决第一项、第二项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第29492号民事判决第三项为：上海北蔡房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿朱宇平、靳瑾居住使用损失总额的百分之九十五（损失总额：2013年7月15日起至2014年1月8日止，按照人民币15,200元/月标准计算；2014年1月9日起至2014年12月31日止，按照人民币24,800元/月标准计算；2015年1月1日起至2015年12月14日止，按照人民币26,500元/月标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币29,696元，减半收取计14,848元，由朱宇平、靳瑾负担80元，由上海北蔡房地产发展有限公司负担14,768元；鉴定费105,000元，由上海北蔡房地产发展有限公司负担；评估费20,000元，由上海北蔡房地产发展有限公司负担。二审案件受理费人民币11,879元，由上海北蔡房地产发展有限公司负担11,381元,朱宇平、靳瑾负担498元。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年六月一日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……