太原市杏花岭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杏商初字第00172号
原告太原宇亮矿山机械有限责任公司，住所地太原市杏花岭区坝陵南街2号。
法定代表人周慧芸，总经理。
委托代理人李德，男，该公司法律顾问，住太原市杏花岭区马道坡东1号长华湾小区1－1－603号。
被告太原市晋东国有资产管理处，住所地太原市杏花岭区晋安东街*号。
法定代表人王树军，主任。
委托代理人姜丽丽，女，该公司职工，住太原市杏花岭区尖草坪街53号2单10号。
委托代理人武振奋，山西鸿杰律师事务所律师。
原告太原宇亮矿山机械有限责任公司（以下简称宇亮机械公司）与被告太原市晋东国有资产管理处（以下简称晋东管理处）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宇亮机械公司的委托代理人李德，被告晋东管理处的委托代理人姜丽丽、武振奋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宇亮机械公司诉称，2011年7月31日，原告宇亮机械公司与被告晋东管理处签订《租赁协议》，协议约定：原告将位于太原市杏花岭区小返乡后沟村西的1770平米的机械加工制造工房租赁给被告使用，年租金为40万元（含管理、取暖、卫生等费用）；租期为10年，自2011年8月1日至2021年7月31日；付款方式为：协议生效后预交一年租金，被告在每个租赁年度最后一个月交付下一租赁年度租金；被告在租赁期间不能按协议交付原告租赁费则原告有权终止协议，视为被告违约,违约方应承担违约责任，支付对方不少于一个年度的租赁费用作为赔偿。在《租赁协议》履行过程中，被告确定租赁面积为1805平米（原告另提供73平米的办公室给被告使用，被告无需支付租金，只缴纳取暖、物业费），租金按每平米每月15元计收，暖气费按每平米每月9元计收，每年计收5个月，物业费为每平米每月1元，全年计收12个月，水电费按实际使用加公摊计收。被告入驻以后未按照协议约定支付租赁费用，迟迟拖欠不交。经原告多次催要，一直到2012年9月6日，被告才第一次支付了481945元，之后被告再次拖欠不交，直到2014年3月14日支付原告25万元，2014年4月14日支付原告30万元，截止2015年8月15日，被告还欠租金等费用共计769598元。为维护原告权益，现向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告之间的《租赁协议》。二、被告支付原告租金等费用769598元人民币（租金等费用计算至2015年8月15日）。三、被告支付原告违约赔偿金324900元。四、本案诉讼费用由被告负担。
为支持其主张，原告提交了如下三组证据：
证据一、《租赁协议》复印件，证明原、被告存在租赁合同关系，该协议约定了租赁期限、租金、付款方式及违约责任。
证据二、收据存根三份及费用明细，证明被告缴纳租金等费用481945元，案外人太原晋东机械装备制造有限公司代被告缴纳租金等费用55万元，截止2015年8月15日被告尚欠租金等费用769598元。
证据三、水、电及物业费单据，证明被告尚欠租金等费用769598元（包含着水、电及物业等费用）。
上述证据经被告晋东管理处质证认为：被告晋东管理处对证据一的真实性无异议，但认为该协议到2013年9月份被告晋东管理处的主体已实际转让变更为案外人太原晋东机械装备制造有限公司；对证据二中收据的真实性无异议，但认为2012年9月1日前的租金等费用是被告代案外人太原晋东机械装备制造有限公司缴纳的，后面的租金是案外人太原晋东机械装备制造有限公司自己缴纳的；对证据二中费用明细的真实性不予认可，原告扩大了收费范围，没有合同依据；对证据三的真实性不予认可，原告不该收取这些费用，该单据上面写着太原晋东机械装备制造有限公司，说明原告是认可《租赁协议》主体已发生变更的。
被告晋东管理处辩称，1、原告起诉被告主体有误，该《租赁协议》实际是原告与案外人太原晋东机械装备制造有限公司之间的协议，与被告无关。2、原告与案外人太原晋东机械装备制造有限公司之间有纠纷，原告私自扣押案外人太原晋东机械装备制造有限公司的设备，从2014年5月份开始锁了涉案租赁工房大门，使案外人太原晋东机械装备制造有限公司一年无法正常经营，原告与案外人太原晋东机械装备制造有限公司从客观事实上已解除了租赁关系。3、鉴于原、被告之间不存在租赁合同关系，故被告不应承担租金等费用。4、本案的侵权人是原告，不是案外人太原晋东机械装备制造有限公司，侵权及违约责任均在于原告，且原告主张的租金等费用数额不对。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。
为支持其主张，被告晋东管理处提交了如下三组证据：
证据一、会议纪录、太原晋东机械装备制造有限公司的情况说明、催款通知书、收据、晋东管理处账务处长张春生证言，证明原、被告之间《租赁协议》的主体在合同履行过程中实际发生变更，原告明知并接受主体变更的事实。
证据二、晋东管理处审计处长牛保国证言、2015年4月份照片、太原晋东机械装备制造有限公司监事张家山证言，证明原告锁门、强扣设备及侵权情形。
证据三组、太原市政府办公会议纪要复印件二份、太原晋东机械装备制造有限公司营业执照及其法人张建英的情况说明、太原晋东机械装备制造有限公司的经营管理情况说明，证明该租赁工房由太原晋东机械装备制造有限公司使用，本案协议主体实际发生变更，与被告无关。
上述证据经原告宇亮机械公司质证认为，原告对证据一中的会议记录不能确定其真实性，属被告内部纪录；对太原晋东机械装备制造有限公司的情况说明有异议；对催款通知书的真实性无异议，确实是原告向被告及案外人太原晋东机械装备制造有限公司发的，原告认为案外人太原晋东机械装备制造有限公司是被告的下属单位，原告的租赁只针对被告，被告租赁了工房后由谁使用，不影响原、被告之间的租赁关系；对收据的真实性无异议，认为是案外人太原晋东机械装备制造有限公司代被告缴纳的。对张春生的证言认为系被告工作人员，与其有利害关系，证言不可采信。证据二组中照片的真实性无异议，是被告停产了，不是原告阻拦设备拉运；对牛保国的证言认为系被告工作人员，与其有利害关系，证言不可采信，张家山未到庭，其证言不予认可。对证据第三组的真实性无法确定，该组证据与本案无关。
根据原、被告举证、质证及当庭陈述查明如下事实,2011年7月31日，原告宇亮机械公司与被告晋东管理处签订《租赁协议》，协议约定：原告将1770平米的机械加工制造工房租赁给被告使用，用途为机械加工、制造，年总费用为40万元（其中包括管理费、取暖费、卫生费等），租期自2011年8月1日至2021年7月31日，付款方式为：协议生效后预交一年的租金，被告应在每个租赁年度最后一个月向原告交付下一租赁年度的费用。双方又约定了被告租赁期间的水、电、暖等费用与原告另签合同，被告租赁期内产品、物品出厂凭被告开具出门证，并由原告核定备案后，门卫予以放行，原告负责被告货物安全及相关保卫工作，被告不能按时交付租赁费，在原告催缴无效的情况下，原告有权阻止被告货物出门。双方还约定了有下列情况之一时，允许协议自行终止，双方互不承担违约责任，否则违约方应承担违约责任，支付对方不少于一个年度的租赁费用作为赔偿。1、双方协商同意，在不损害双方利益的前提下，终止方应提前三个月向对方提出。2、由于不可抗拒原因使协议不能履行。3、被告在租赁期间不能按协议交付原告租赁费则原告有权终止协议，视为被告违约。协议签订后，原告将机械加工制造工房交付被告，被告将该工房交由案外人太原晋东机械装备制造有限公司占有、使用，在租赁期间被告未按照协议约定支付租赁等费用。经原告催要，2012年9月6日被告晋东管理处向原告支付481945元，2014年3月14日由太原晋东机械装备制造有限公司向原告支付25万元，2014年4月14日由太原晋东机械装备制造有限公司的向原告支付30万元。之后原告向被告催要尚欠的租金等费用与被告发生纠纷。
本案在审理过程中，原、被告均认可涉案租赁工房于2015年8月被陆续腾空。本院要求双方对租赁等费用进行核对,但未能达成一致意见。
本院认为，一、原告宇亮机械公司与被告晋东管理处签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效,双方均应按照协议的约定履行各自的义务。协议签订后，原告交付被告机械加工制造工房，被告却未按协议约定支付租金，且双方均认可被告已腾空租赁工房，不再继续履行《租赁协议》，故原告要求解除《租赁协议》的诉讼请求，符合协议约定和法律规定,本院予以支持。庭审中被告抗辩认为协议主体已实际变更、转让给案外人太原晋东机械装备制造有限公司，且原告与太原晋东机械装备制造有限公司从客观事实上解除了租赁关系。根据合同的相对性原则，本案所涉《租赁协议》所载明的主体为原、被告，所引发的法律关系应存在于原、被告之间。被告将租赁工房交由太原晋东机械装备制造有限公司占有、使用，认为《租赁协议》的权利义务转让给案外人太原晋东机械装备制造有限公司，原告并不予认可，且被告提供的收据、会议记录等证据并不足以证明原告与案外人太原晋东机械装备制造有限公司达成了《租赁协议》的合意，被告认为原告主张解除协议并要求被告支付租赁等费用与其无关的抗辩意见，本院不予采信。二、关于原告主张租金等费用的问题。庭审中原、被告均认可被告向原告交付的481945元已结清了截止到2012年8月31日的租金等费用，对双方认可的事实本院予以确认。从2012年9月1日开始的租金等费用，原告向法庭提供了费用明细及水、电等费用单据，该费用明细上载明的租金等费用与协议上双方的约定不一致，原告主张年租金等费用在实际履行协议过程中确实发生了变更，被告均不予认可,该组证据上也未有双方签字或盖章确认，故本院仍按双方协议中的约定年总费用40万元计算，从2012年9月份截至2015年8月份被告按协议约定应支付原告租金等费用116.67万元，扣除已支付过55万元，被告尚欠原告租金等费用61.67万元。故原告主张租金等费用中合理部分本院予以支持。庭审中被告抗辩认为因被告2014年5月开始锁了大门阻止其拉运设备故对原告主张租金等费用数额有异议。被告提供的证人证言及原告的当庭陈述可以反映出原告确实存在过锁住大门，阻止设备拉运的事实，但本案被告未按协议约定支付尚欠租金等费用，首先构成违约，原、被告在协议中约定了被告未按时交付租赁费，在催缴无效的情况下，原告有权阻止被告货物出门。且根据《合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。截至2015年8月该工房被腾空之前被告一直占有、使用本案租赁物工房，故被告以该抗辩理由不予支付租金等费用，本院不予采信。三、原告主张被告支付原告违约赔偿金的诉求是否成立。原、被告在协议中约定被告在租赁期间不能按协议交付原告租赁费的情况之下，允许协议终止,互不承担违约责任，故原告主张被告违约且要求被告支付一个年度的租赁费作为赔偿的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、解除原告太原宇亮矿山机械有限责任公司与被告太原市晋东国有资产管理处于2011年7月31日签订的《租赁协议》。
二、被告太原市晋东国有资产管理处于本判决生效之日起十日内支付原告太原宇亮矿山机械有限责任公司租金等费用61.67万元。
三、驳回原告太原宇亮矿山机械有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14650元，由被告太原市晋东国有资产管理处负担10000元，原告太原宇亮矿山机械有限责任公司负担4650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 黄 静
人民陪审员 王巧梅人民陪审员赵淑静
二〇一六年九月九日
书 记 员 王 莎