四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）攀民终字第725号
上诉人（原审被告及反诉原告）攀枝花市宗意房地产开发有限公司。住所地：四川省攀枝花市。
法定代表人邹金桥，总经理。
委托代理人李忠明，四川平兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告及反诉被告）甘斌，男，汉族，1981年10月30日出生，攀钢集团技术质量部职工，住四川省攀枝花市。
委托代理人刘庆毅，四川渡攀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告及反诉被告）王文卉，女，汉族，1981年5月28日出生，攀枝花市第二十四中小教师，住四川省攀枝花市，系甘斌之妻。
委托代理人刘庆毅，四川渡攀律师事务所律师。
上诉人攀枝花市宗意房地产开发有限公司（下称宗意公司）因与被上诉人甘斌、王文卉商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2015）攀东民初字第827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月28日公开开庭进行了审理。上诉人宗意公司的委托代理人李忠明，被上诉人甘斌、王文卉及其委托代理人刘庆毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：甘斌、王文卉是夫妻关系。2012年10月29日，甘斌、王文卉与宗意公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，约定甘斌、王文卉购买宗意公司开发的位于攀枝花市公交公司旁的都市国际商铺一套，建筑面积33.860平方米，套内建筑面积30.240平方米，付款方式为：买受人于签订合同当日向出卖人支付购房款410000元；2012年11月31日之前支付331420元；剩余购房款730000元，由银行申请按揭贷款支付。合同签订后，甘斌、王文卉按约定支付了首付款，并向宗意公司提交了申请银行按揭贷款的相关资料。2014年4月，宗意公司通知银行按揭贷款未获批准，因为甘斌、王文卉的月收入未达到160000元及银行的流水账未达到一定的标准。2014年10月15日，甘斌、王文卉向宗意公司送达了解除合同的《解除商品房买卖合同函》；2014年10月17日，宗意公司回函表示不同意解除合同。2014年11月5日，甘斌、王文卉取回按揭贷款的材料。后甘斌、王文卉向原审法院提起诉讼，请求判决：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》；2、返还购房款741420元及利息89928.07元（从2012年10月29日算至2015年1月27日止）；3、由宗意公司承担本案诉讼费。宗意公司随即提起的反诉，请求判令甘斌、王文卉继续履行合同，并支付违约金4526元，承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，甘斌、王文卉与宗意公司双方在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，是双方真实意思的表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，付款方式是合同的主要条款，宗意公司作为专业房地产开发与销售的企业，应遵循诚实信用原则，应在充分告知、协商的基础上自愿签订对双方具有拘束力的合同。但是，宗意公司并未就银行按揭贷款的支付购房款方式存在的风险进行如实告知。在未如实告知、充分协商情况下，即以合同格式条款约定如果银行贷款申请未获批准，则买受人应当在收回贷款资料次日起30日之内一次性付清余款，显失公平。宗意公司对该格式条款未作任何加粗或变换字体等方式进行特别提示或提醒买受人特别注意。因此，该补充协议格式条款限制了对方的主要权利，加重对方的主要义务，应当认定无效。甘斌、王文卉银行按揭贷款不成，宗意公司仍要求继续履行合同，已无现实可能。基于此，甘斌、王文卉通知宗意公司要求解除合同。宗意公司虽发函不同意解除合同，但未依法要求仲裁机构或者人民法院对解除合同效力予以确认，应视为双方签订的合同已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此，对甘斌、王文卉要求宗意公司返还其首付款741420元的诉讼请求，予以支持。甘斌、王文卉要求宗意公司支付利息89928.07元（2012年10月29日～2015年1月27日）的诉讼请求，明显过高。对利息过高的部分，不予以支持；其余部分，予以支持，即741420元×3.75％÷12月×27月=62557.31元。宗意公司的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条以及最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、甘斌、王文卉与宗意公司之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》已于2014年10月15日解除；二、宗意公司于判决生效之日起十日内一次性返还甘斌、王文卉购房款741420元、利息62557.31元，合计803977.31元；三、驳回宗意公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6057元、反诉受理费25元，合计6082元，由宗意公司负担。
宣判后，宗意公司提起上诉认为，一、原审法院认定事实不清，导致判决错误。1.甘斌、王文卉提供按揭资料是合同签订后较长时间才会发生的事，这期间被上诉人的财产收入如何，根本不是上诉人能左右的事，自然不存在上诉人不告知按揭风险的事；2.购买商铺作为一种投资，是被上诉人家里的大事，其选择按揭，自然存在风险；3.被上诉人发函并不能解除合同。二、原审法院适用法律错误，导致本案错误。1.关于合同无效问题。合同法及司法解释对合同无效有明确规定，本案显然不存在无效问题；2.双方合同没有解除。双方合同有效且不符合法律规定或者双方约定情况下，加之在金融风潮低谷、房地产极端低迷、房价下跌，被上诉人为减少自身风险并基于此产生诉讼，法院不应支持其诉讼请求。故请求本院撤销原判，依法改判驳回甘斌、王文卉的诉讼请求，由被上诉人支付其违约金4562元，并继续履行合同，承担本案的诉讼费用。
被上诉人甘斌、王文卉辩称认为，1.双方签订补充合同是格式合同，加重了买受人的义务，该约定是无效的。2.本案中，不能办理银行贷款不归责合同双方当事人，根据相关规定，因不可归责于当事人事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以解除合同，出卖人应当将收到的购房款及其利息或者定金返还买受人。甘斌、王文卉行使解除权，符合法律规定，对方收到解除函，也没有提起诉讼和仲裁。因此，甘斌、王文卉要求返还购房款，符合法律规定，请求二审法院依法维持一审判决。
双方当事人在二审中均未提交证据。
本院查明，2014年4月，宗意公司通知银行按揭贷款未获批准的原因，是否因为甘斌、王文卉的月收入未达到160000元及银行的流水账未达到一定的标准，双方均未举证证明。原审判决查明的其余事实与本院查明一致，本院予以确认。
本院认为，甘斌、王文卉与宗意公司双方在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，是以按揭贷款的方式进行房屋买卖，由于银行未批准贷款，合同目的无法实现，且不归责于双方当事人，甘斌、王文卉解除房屋买卖合同并请求返还购房款，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二十三条规定，应当予以支持。由于本案房屋买卖合同系宗意公司制作的格式合同，且合同是以按揭贷款方式进行，在按揭贷款不成时要求甘斌、王文卉直接支付剩余购房款，加重了买受人甘斌、王文卉的义务，一审认定该条款内容无效，符合《中华人民共和国合同法》第四十条的规定。宗意公司上诉认为甘斌、王文卉在合同签订中存在欺诈、在履行合同中存在违约，无事实依据，不予认定。宗意公司上诉认为甘斌、王文卉在本案中没有合同解除权，与法律规定不符，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11885元，由上诉人攀枝花市宗意房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 玉
代理审判员 王 勇
代理审判员 熊 疆
二〇一五年十一月十四日
书 记 员 倪林蓉