长春市南关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第3855号
原告（反诉被告）：李爱芹，住长春市南关区。
委托代理人：窦文广，李爱芹丈夫。
委托代理人：刘海波，吉林吉翔律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吉林省千叶进出口有限公司，住所长春市。
法定代表人：艾晓峰，该公司总经理。
原告（反诉被告）李爱芹与被告（反诉原告）吉林省千叶进出口有限公司（以下简称千叶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李爱芹及其委托代理人窦文广、刘海波、被告（反诉原告）千叶公司的法定代表人艾晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李爱芹诉称：2015年3月30日，李爱芹与千叶公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定年租金为人民币98000元，并约定合同违约金为房屋年租金的30%。合同签订后，李爱芹按照千叶公司的要求支出35000余元对房屋进行了装修，经双方验收合格后交付使用，李爱芹已经按约定履行了全部合同义务。现千叶公司单方要求解除合同，拒不承担合同违约责任。双方经协商未果，故原告诉至法院，请求判令千叶公司支付合同违约金29400元并解除合同；千叶公司给付恢复小柜及照明灯的费用500元；本案诉讼费用由千叶公司承担。
千叶公司辩称：双方签订的房屋租赁合同约定了房屋的租金、违约金。李爱芹按照我公司的要求进行了装修。李爱芹认为我单方解除合同不属实，解除合同是因为房屋在供暖期初期达不到办公温度，温度达不到18度，与李爱芹的丈夫窦文广沟通数次，我公司说过2015年10月30日之前若不能解决温度问题，我们就不租了。2015年10月27日，窦文广到现场温度为12度，并说要如果到期未解决，就按合同约定该怎么办怎么办。窦文广要求用电暖气解决，我公司没有同意。而后李爱芹一直未解决此问题，我公司不能正常办公，所以不再承租该房屋。我同意解除房屋租赁合同。恢复小柜及照明灯的要求，我同意折价500元支付。
千叶公司反诉称：2015年3月30日，我公司与李爱芹签订了《房屋租赁合同》，承租位于长春市南环路与幸福街交汇的绿地中央广场B8A号楼1018号的写字间用于办公，约定李爱芹负责装修，当年4月30日前交房，5月1日起租，房租半年一付。实际交房日期为2015年5月12日，我公司于5月13日将首期房租49000元交付李爱芹。当年10月25日供暖开始，办公室温度始终低于13度，无法正常办公。我公司第一时间联系李爱芹要求解决供暖问题，李爱芹始终未出面，告知我公司联系其丈夫窦文广解决。经我公司再三催促，窦文广于2015年10月27日下午来到办公室，当日室温12度，我公司请其尽快解决供暖问题，并告知对方如周五（2015年10月30日）仍解决不了，我公司退租。窦文广回答：“如果到时还解决不了，那该咋办咋办”。此后李爱芹及窦文广均未再出面，办公室温度始终低于13度，我公司多次联系并配合留人维修。到2015年10月30日，供暖问题仍没有解决。不能正常办公，合同目的无法实现，我公司遂致电窦文广正式告知退租并要求返还保证金。10月31日，我公司从该写字间搬出，11月2日，我公司将写字间要是送还李爱芹并要求退还保证金，其拒绝。现反诉人千叶公司请求：1、被反诉人李爱芹退还保证金10000元；2、被反诉人李爱芹赔偿因房屋无法使用致使反诉人搬家产生的费用1000元；3、判令被反诉人李爱芹将电费余额240元退还反诉人；4、因房屋无法使用导致反诉人装修投入2640元实际已损失，请求判令被反诉人李爱芹赔偿；5、判令被反诉人李爱芹承担本案诉讼费。
李爱芹针对千叶公司反诉辩称：房屋的供暖是承租人与热力公司的供暖合同关系，李爱芹全额缴纳了该房屋的供暖费，已经依约履行了合同的义务。千叶公司提出的所谓供暖问题并非房屋租赁合同中约定的条件。请求驳回反诉。
经审理查明，李爱芹与千叶公司于2015年3月30日签订房屋租赁合同。双方约定：“第一条、租赁房屋自然情况：李爱芹将其所有的坐落于长春市南环城路与幸福街交汇的绿地中央广场B8A号楼1018号的写字间出租给千叶公司办公使用，建筑面积134.85平方米。第二条、房屋租赁期限：房屋租赁期限为2015年5月1日至2018年4月30日。第三条、租金及支付方式：房屋租金为年租金98000元，支付方式为每半年一付。本合同签订3日内，千叶公司向李爱芹交纳保证金壹万元整。保证金由李爱芹保管，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由千叶公司承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还千叶公司……第五条、房屋装修及交付：为满足千叶公司经营需要，由李爱芹负责对房屋进行装修，装修标准及要求详见附件（附件中载明氟碳钢窗口千叶公司出资1600元，12个条灯千叶公司出资840元，地热阀门小柜应千叶公司要求拆除，合同期满后，千叶公司恢复小柜）……第八条、违约责任：房屋租赁期限内，双方均不得无故提前解除本合同，任何一方无故提前解除本合同即视为违约，违约方需按照房屋年租金的30%向守约方支付违约金。”合同签订当日，千叶公司给付李爱芹房屋保证金壹万元整。
另查，合同签订后李爱芹按照千叶公司的要求进行了装修，但在装修过程中千叶公司支付了氟碳钢窗及灯管的部分费用共计2640元。2015年5月12日李爱芹向千叶公司交付租赁房屋，千叶公司表示认可，并于5月13日给付李爱芹半年租金49000元。2015年10月末，原、被告就供暖问题多次电话磋商，最终未达成一致意见，千叶公司搬离租赁房屋。
再查，李爱芹交纳了全额采暖费，《长春市城市供热管理办法》就办公用房供热标准无规定。
本院认为，李爱芹与千叶公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，该合同合法有效，双方均应按约定履行。
（一）关于本诉：现李爱芹主张解除房屋租赁合同，千叶公司亦表示同意解除合同，故对该项诉讼请求予以保护。关于恢复小柜及照明费用，双方均对500元无异议，故千叶公司应当给付李爱芹恢复小柜及照明费用500元。关于违约金，千叶公司主张解除合同的原因在于供暖不达标，不能正常办公，不能实现合同的。但其对室内温度及办公用房供暖标准并未举出充分证据，且李爱芹已经全额交纳了采暖费，且多次与千叶公司磋商解决供暖问题，其并无过错，故应当认定千叶公司的主张不能成立。对于解除合同千叶公司应当承担违约责任，按照双方合同约定，违约金为年租金的30%，即29400元。
（二）关于反诉：按照双方合同第三条约定，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁保证金除折扣应由千叶公司承担的费用，租金以及千叶公司应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还千叶公司，现双方租赁合同已解除，故李爱芹应当返还租赁保证金10000元。关于千叶公司主张的搬家产生的费用1000元，因解除合同系千叶公司违约，且千叶公司并未提交发生该笔费用的相关证据，故不予支持。关于电费余额的请求，双方对余额为240元均无异议，本院予以确认，故李爱芹应返还千叶公司电费余额240元。关于装修投入情况，双方对装修过程中千叶公司支付2640元均无异议。李爱芹主张系千叶公司提高装修标准，其自愿负担的装修费用，不应返还。但按租赁合同第五条约定，李爱芹负责装修，标准详见附件，附件中仅记载千叶公司出资情况，并无补充协议改变原约定，故该笔装修费用2640元应由李爱芹承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李爱芹与被告（反诉原告）吉林省千叶进出口有限公司于2015年3月30日签订的房屋租赁合同；
二、被告（反诉原告）吉林省千叶进出口有限公司于立即给付原告（反诉被告）李爱芹违约金29400元；
三、被告（反诉原告）吉林省千叶进出口有限公司立即给付原告（反诉被告）李爱芹恢复小柜及照明费用500元；
四、原告（反诉被告）李爱芹立即给付被告（反诉原告）吉林省千叶进出口有限公司租赁房屋保证金10000元；
五、原告（反诉被告）李爱芹立即给付被告（反诉原告）吉林省千叶进出口有限公司电费余额240元；
六、原告（反诉被告）李爱芹立即给付被告（反诉原告）吉林省千叶进出口有限公司装修款2640元；
（以上二至六项合并后，被告（反诉原告）吉林省千叶进出口有限公司应立即给付原告（反诉被告）李爱芹17020元）。
七、驳回被告（反诉原告）吉林省千叶进出口有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费560元，由被告（反诉原告）吉林省千叶进出口有限公司负担，反诉费50元，由原告（反诉被告）李爱芹负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 田雪艳
代理审判员 王丛强
人民陪审员 姚 兰
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 于卓识