安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民一初字第03855号
原告：淮矿地产合肥有限责任公司，住所地安徽省合肥市，组织机构代码67894506-7.
法定代表人：丁兵，执行董事。
委托代理人：周茂军，安徽百大律师事务所律师。
委托代理人：余潇，安徽百大律师事务所实习律师。
被告：卜长成，男，1982年10月4日出生，汉族，住安徽省定远县。
委托代理人：雍嵘，安徽天定律师事务所律师。
本院于2015年7月10日受理原告淮矿地产合肥有限责任公司（以下简称“淮矿地产公司”）诉被告卜长成商品房销售合同纠纷一案后，依法由代理审判员方芳适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告淮矿地产公司的委托代理人周茂军、余潇、被告卜长成的委托代理人雍嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淮矿地产公司诉称：2013年4月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于合肥市瑶海区明光路与和平路交口西南和平盛世10#楼＊＊室商品房一套，价格为1167055元，被告向原告支付首付款357055元，剩余810000元房款由被告采用按揭贷款方式付款。后被告向中国建设银行合肥政务文化新区支行借款810000元，原告为被告在该住宅房产证办理之前提供银行借款阶段性担保。但被告在其个人贷款的分期还款过程中逾期还款，累计九期逾期还款天数达到89天。因此，中国建设银行合肥政务文化新区支行于2015年1月30日与被告解除了《借款合同》，并且在原告开立的“担保保证金”专户中划扣了被告拖欠的贷款本息共计803539.83元，直接导致原告的经济损失。原告考虑被告购买一套商品房较为不易，本着人道主义多次找到被告要求协商处理此事，被告也答应借钱交付剩余房款，并以书面形式对原告作出承诺。但是，至今被告仍未付款。为维护原告合法权益，现诉至法院要求判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付逾期偿还银行按揭贷款本息违约金360450元（810000元×89天×0.5%=360450元）；3、被告支付原告被银行收回贷款本息803539.83元的银行利息（从2015年1月30日计算至法院判决生效之日止，以803539.83元为基数，按照中国人民银行一年同期贷款利率，即年利率5.6%标准计算）；4、判令本案诉讼费用由被告承担。
被告卜长成辩称：原告主张的各项诉请均不成立。被告已经遵守了双方签订的商品房买卖合同支付了首付款357055元，并且在中国建设银行办理了按揭贷款手续，这足以证明被告已经向原告支付所有购房款，该合同已经履行，因此原告无权要求解除合同。对方要求支付违约金，但被告已经实际履行了合同，并无违约情况。且违约金数额过高，恳请法院依照合同法第一百一十四条第二款规定予以减少。原告的第一项诉请与第三项诉请自相矛盾。原告作为担保人，确实向中国建设银行偿还了被告的剩余购房款，原告依法应向法院行使追偿权，而不是通过商品房买卖合同实现自己的权益。因本案诉请不成立，因此诉讼费用应由被告承担。
经审理查明：2013年3月6日，原告淮矿地产公司与被告卜长成签订《和平盛世商品房认购书》一份，约定被告卜长成认购合肥市瑶海区和平盛世10幢1604号房，原定价1178781元，优惠折扣：按揭优惠1%；付款方式：定金50000元须于签署本认购书时付清；首期款357055元须于2013年3月23日前付清，并签署《商品房买卖合同》；余款810000元须于2013年3月13日前办理商业贷款／公积金贷款手续等内容。2013年4月22日，原告淮矿地产公司（出卖人）与被告卜长成（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定被告卜长成购买原告淮矿地产公司建设的位于合肥市瑶海区明光路与和平路交口和平盛世10#1604号商品房一套，单价为每平方米8062元，总金额1167055元整；买受人采取按揭方式付款，首付房款357055元，应在2013年4月22日前支付给出卖人；剩余房款810000元办理按揭贷款等内容。2013年4月28日，双方在合同补充协议约定：…五、买受人有按期归还银行按揭贷款本息的义务，鉴于出卖人为买受人在房产证未办理之前提供银行借款阶段性担保责任，在此期间，因买受人不按时还按揭导致出卖人为买受人承担担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》。买受人每逾期还款一日，还应向出卖人支付其申请银行贷款总额的0.5%的违约金…八、因买受人的违约行为，出卖人根据本合同规定解除本合同的，出卖人有权先行扣除买受人违约金，并办理《商品房买卖合同》注销登记后，将剩余款项无息返还买受人。合同签订后，被告卜长成向原告淮矿地产公司支付首付款357055元。
2013年5月27日，被告卜长成（借款人）与中国建设银行股份有限公司安徽省分行（贷款人）签订《人个住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款人卜长成向贷款人贷款捌拾壹万元用于购买和平盛世10#1604号房产，借款期限叁佰陆拾个月，即2013年5月27日至2043年5月27日；贷款人将款项一次性划入以列账户：淮矿地产合肥有限责任公司34001464808052500021；借款人选取委托扣款方式：账户名称卜长成，账号62×××87；本合同项下担保方式为抵押加最高额保证；关于保证期间的约定为：本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；违约责任条款（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款；…出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：…3、解除与借款人的借贷关系；…11、行使担保权利…。2013年6月8日，贷款人向被告卜长成发放贷款810000元。
2010年3月31日，原告淮矿地产公司（甲方）与中国建设银行股份有限公司合肥庐阳支行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定保证人愿意为购置座落于和平盛世项目所属之住宅、商铺房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人与乙方所形成的一系列债权提供最高额保证。本最高额保证所担保的债权是自2010年3月31日至2013年3月30日期间因乙方向债务人发放个人住宅（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师等）。本合同约定的最高额保证项下的担保责任的最高限额为人民币捌亿元整。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起到该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证责任：如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。甲方应在本合同生效之日起拾个银行工作日内乙方处开立专项保证金账户，户名淮矿地产合肥有限责任公司，帐号34×××82，甲方应按乙方对每个债务人贷款发放金额5%逐笔分次存入保证账户等内容。
因被告卜长成未按期足额归还按揭贷款，中国建设银行合肥政务文化新区支行向原告淮矿地产公司发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，后于2015年1月30日在原告淮矿地产公司保证金账户34×××82扣款802539.83元（其中偿还违约金28.5元、偿还利息7187.8元、偿还本金796323.52元）。2015年1月30日，该行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，证明被告卜长成在该行的个人贷款已于2015年1月30日结清。2015年2月2日，被告卜长成出具承诺书一份，载明“本人卜长成承诺人建设银行和平盛世10幢＊＊室按揭款两月合计人民币（本金和利息）在2015年2月10日前还清，特此证明，同时一并办理房产证的相关费用”。
另查明：根据中国建设银行合肥政务文化新区支行出具的贷款对帐单，被告卜长成自2013年6月8日至2015年1月30日，共计逾期还款九期，逾期天数合计89天。原告淮矿地产公司已交付位于合肥市瑶海区明光路与和平路交口西南和平盛世10#楼＊＊室房屋，截止庭审时，该房屋未办理产权登记手续。庭审中，双方对合同签订后被告卜长成共计向原告淮矿地产公司支付首付款357055元，以及原告淮矿地产公司履行保证责任为被告卜长成向贷款中国建设银行归还802539.83元的事实均无异议。
以上事实，有和平盛世商品房认购书、商品房买卖合同、人个住房（商业用房）借款合同、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书、中国建设银行个人贷款结清证明、贷款对帐单、承诺书等证据在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告淮矿地产公司与被告卜长成签订的商品房买卖合同及原告淮矿地产公司与中国建设银行签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。因被告卜长成未按照合同约定按时足额归还贷款，原告淮矿地产公司作为保证人向中国建设银行履行了保证责任，现原告淮矿地产公司依据商品房买卖合同及合同补充协议的约定，要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合双方合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告卜长成应返还位于合肥市瑶海区明光路与和平路交口西南和平盛世10#楼＊＊室，因被告卜长成在商品房买卖合同签订后已支付购房款1167055元，扣除原告淮矿地产公司作为保证人履行保证责任向债权人中国建设银行归还的贷款本息803539.83元后，原告淮矿地产公司还需返还被告卜长成购房款363515.17元。
对于原告淮矿地产公司要求被告卜长成支付逾期偿还银行按揭贷款本息违约金360450元（810000元×89天×0.5%）的诉讼请求，虽然双方在商品房买卖合同的合同补充协议中约定买受人不按时还按揭导致出卖人为买受人承担担保责任的，买受人每逾期还款一日，还应向出卖人支付其申请银行贷款总额0.5%的违约金，但该违约金的约定过高，且原告淮矿地产公司未能提供证据证明因被告卜长成违约逾期归还贷款导致其承担担保责任对其造成的实际损失大小，本院根据公平原则酌定按照日万分之五标准计算违约金。根据中国建设银行出具的贷款对帐单，被告卜长成自2013年6月8日至2015年1月30日逾期还款九期，共计逾期还款89天，故被告卜长成应支付原告淮矿地产公司逾期偿还银行按揭贷款本息违约金36045元（810000元×89天×0.0005元／天）。
对于原告淮矿地产公司要求被告卜长成支付被银行收回贷款本息803539.83元的利息（自2015年1月30日起，以803539.83元为基数，按照中国人民银行一年同期贷款利率，即年利率5.6%标准计算至法院判决生效之日止）的诉讼请求，根据双方合同约定和法律规定，在被告卜长成违约导致保证人淮矿地产公司向债务人中国建设银行承担保证责任后，有权向债务人主张权利，根据中国建设银行出具的贷款结清证明，原告淮矿地产公司归还中国建设银行贷款本息共计803539.83元，原告淮矿地产公司现要求被告卜长成支付自2015年1月30日起，以803539.83元为基数，按照年利率5.6%标准计算至法院判决生效之日止的利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第三十一条之规定，判决如下：
一、解除原告淮矿地产合肥有限责任公司与被告卜长成于2013年4月22日签订的《商品房买卖合同》，被告卜长成应于判决生效之日起十日内返还原告淮矿地产合肥有限责任公司位于合肥市瑶海区明光路与和平路交口西南和平盛世10#楼＊＊室房屋，原告淮矿地产合肥有限责任公司应于判决生效之日起十日内返还被告卜长成购房款363515.17元；
二、被告卜长成于判决生效之日起十日内支付原告淮矿地产合肥有限责任公司违约金36045元；
三、被告卜长成于判决生效之日起十日内支付原告淮矿地产合肥有限责任公司自2015年1月30日起，以803539.83元为基数，按照年利率5.6%标准计算至法院判决生效之日止的利息；
四、驳回原告淮矿地产合肥有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6970元，减半收取3485元，由被告卜长成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 方 芳
二〇一五年十月十日
书 记 员 陈慧琦
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国担保法》
第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。