北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第07929号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京华信源科贸有限公司，住所地北京市石景山区银河大街5号。
法定代表人张春生，董事长。
委托代理人余尘，北京市合达律师事务所律师。
委托代理人刘玺嵘，北京市合达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京金元香食里餐饮中心，住所地北京市西城区北礼士路***号楼平房院。
投资人杜晓峰。
委托代理人耿建平，男，1957年8月6日出生，北京金元香食里餐饮中心法律顾问。
上诉人北京华信源科贸有限公司（以下简称华信源公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第2645号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京金元香食里餐饮中心（以下简称金元香餐饮中心）在原审法院起诉称：2012年2月16日，我中心与华信源公司签署了合作意向书，同时向华信源公司交纳了5万元的押金。2012年3月9日，我中心与华信源公司正式签订经营场地租赁合同，约定由我中心承租15号至16号楼座间地下二层建筑面积570平方米作餐饮区，并交纳了30万元的租金。由于华信源公司要求餐饮区与商厦同时在7月开业，所以我中心开始进场作业，装修房屋、购置设备，6月底我中心配合商厦完成了开业前的全部准备工作，并在华信源公司的要求下开始试营业。2012年7月9日，卫生局要求我中心立即停业，期间，我中心已向工商局申报，正等待工商局名称复核，我中心继续试营业，环保局表示，如果不停业将重罚，我中心只好停业。在名称核准下来后，由于不能提交产权证及房屋产权人签订的房屋租赁合同，同时告知我中心由于是在居民区里的地下室，所以不能批准营业执照。我中心找到工商局领导，没有结果。为了不继续扩大损失，我中心向华信源公司提出解除经营场地租赁合同，而且要求赔偿给我中心造成的实际损失，于2012年12月13日送达至华信源公司。华信源公司不具有转租的权利，诉争房屋产权人是北京芳星园物业管理中心，由于华信源公司不是产权人，工商局申请备案时，工商局对我中心与华信源公司签订的经营场地租赁合同不予认可。华信源公司了解出租房屋的性质，但未将事实真相告知我中心，华信源公司在合同中表明由华信源公司提供排油烟系统，上下水隔油等必要设施及事先在室外竖立的排烟管道，进一步明示承租人这里可以作餐饮。综上所述，由于华信源公司的转租行为得不到工商局的认可，华信源公司向我中心隐瞒了本案房产不能经营餐饮的事实，导致我中心与华信源公司签订的合同无法履行。我中心为了维护合法权益，故诉讼至法院，诉讼请求：1、判令确认我中心与华信源公司之间2012年3月9日签订的经营场地租赁合同无效；2、判令华信源公司返还我中心押金5万元；3、判令华信源公司返还2012年下半年的房屋租金30万元；4、赔偿我中心的房屋装修损失749807.09元，设备损失1049119元，劳务损失188262元（其中员工工资173400元、员工宿舍、电费14862元），共计2337188.09元；5、本案诉讼费由华信源公司承担。
华信源公司在原审法院答辩称：我公司与金元香餐饮中心签订的经营场地租赁合同是合法有效的，双方应该按照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，金元香餐饮中心拒绝交付租金，严重违约，应该承担违约责任。
华信源公司在原审法院反诉称：我公司与金元香餐饮中心签订的经营场地租赁合同是合法有效的，双方应该按照合同约定履行各自的义务，在合同履行过程中，金元香餐饮中心拒绝交付租金，严重违约，应该承担违约责任，故提出反诉。反诉请求：1、确认我公司与金元香餐饮中心之间的租赁合同于2013年5月13日解除；2、判令金元香餐饮中心向我公司交付截至合同解除之日止的租金；3、判令确认金元香餐饮中心向我公司支付分摊物业费37531.8元；4、判令金元香餐饮中心将诉争房屋恢复原状并将物品腾出，将房屋腾退给我公司；5、判令金元香餐饮中心向我公司支付场地使用费至金元香餐饮中心交付房屋之日止，按照租赁合同的租金标准计算；6、诉讼费由金元香餐饮中心承担。
金元香餐饮中心在原审法院针对华信源公司的反诉答辩称：华信源公司要求我中心支付租金的前提是合法有效的基础上，我中心认为双方签订的经营场地租赁合同应为无效，华信源公司以租金标准主张场地使用费不合理。物业费指使用房屋后应向物业交付费用，我中心并没有使用租赁房屋，不应交纳物业费。2012年12月，我中心已经向华信源公司发函，要求解除租赁合同，双方协商未果。我中心认为合同是无效的，我中心交付了保证金，华信源公司应该退还我中心保证金，装修后无法拆除，因此，不同意华信源公司的反诉请求。
原审法院审理查明：2012年2月16日，甲方华信源公司与乙方金元香餐饮中心就负二层（15、16号楼间）部分经营场地承租签署合作意向书，意向书第三条约定，乙方经营项目为餐饮服务，第四条其中约定，在意向书签订之日，乙方应向甲方预付费用伍万元，待双方正式签署合同后转入押金。如果甲方违约，双倍返还押金，乙方违约，押金不退。同日，金元香餐饮中心向华信源公司交纳了5万元定金。
2012年3月9日，华信源公司（甲方）与金元香餐饮中心（乙方）签订《经营场地租赁合同》，约定，甲方将所持有经营权的地下二层人防层15号至16号楼座间地下二层建筑面积570平方米（以下简称涉案场地）租赁给乙方。甲方提供排油烟系统、上、下水隔油等必要设备设施。使用及维护费用由乙方自负。上述系统及水、电供应提供到标的物入口，内部布设由乙方自行安装调试。乙方租赁经营项目为餐饮服务，乙方自行向相关部门申请报备，乙方应守法经营。租赁期限五年：从2012年4月1日起至2017年3月30日止。租金按每日每平方米3元计算，从第四年起按3%递增。乙方签署本合同时，向甲方交付五万元整作为押金（押金不计利息），作为乙方忠实履行合同各项条款规定和条件的保证金。合同签署时，即首付款为乙方向甲方支付押金5万元，并一次性支付2012年12月30日前甲方让利后30万元，合计为35万元整，付清后方可进场施工作业。自2013年度起至2014年度，租金支付方式为半年支付，付款时间为每年度1月1日和7月1日的前5个工作日。合同生效至2012年12月30日前，租金数额30万元，2013年至2014年度每年租金为624150元，2015年度租金633512元。物业管理费由甲方经审核后按整体使用面积及项目合理均摊，费用由乙方按自用项目和分摊项目向甲方缴纳，由甲方统一向受托（物业公司）方交纳。四、甲方权利和义务其中约定，甲方在签约之前，须出具合法营业执照复印件并加盖公章，法定代表人身份证复印件，上述证件作为本租约的附件。甲方负责向乙方提供办理营业执照所需的与权属有关的证明资料。乙方无正当理由逾期30天不交租金的，无正当理由逾期30天不交相关使用费用的，甲方有权解除合同，不退赔乙方所付押金，无偿收回人防工程，装修改造的损失及造成的经营损失等损失由乙方自负。该合同包括人防工程安全使用责任书、人防工程使用证、产权证明等附件。
金元香餐饮中心主张，签订合同时，在华信源公司的办公场所内看到京西电子市场消防应急疏散示意图，该示意图将诉争租赁场地规划为美食城，故与华信源公司签订了租赁合同，华信源公司对此不认可。
合同签订当日，金元香餐饮中心向华信源公司支付房租30万元，华信源公司向金元香餐饮中心交付涉案场地。2012年4月中旬开始，金元香餐饮中心开始装修，同年6月底装修完毕。2012年7月26日，杜晓峰就涉案场地取得个体工商户名称预先核准，名称为北京京西翠园小吃城。
金元香餐饮中心主张，2012年6月份，应华信源公司的要求，使用涉案租赁场地向华信源公司出售工作餐，华信源公司对此不认可，表示金元香餐饮中心曾对外营业约15天左右。
2012年7月9日，石景山区卫生局向杜晓峰（京西电子市场内美食城）发出卫生监督意见书，要求立即停止餐饮服务经营活动。
2012年8月份，金元香餐饮中心向石景山区八宝山工商所申请办理个体工商户营业执照，并提交个体工商户开业登记申请书，八宝山工商所答复，批准营业执照申请人需要提交产权证或产权单位直接签订的租赁协议。
2012年12月13日，金元香餐饮中心向华信源公司送达租赁解约书（讨论稿）及关于解约协议书的说明，在该说明中提出，华信源公司提供的《合作意见书》、《经营场地租赁合同》均表明房屋用途为“餐饮”，《人防工程安全使用责任书》规定用作商业、餐饮，不得遮挡和上锁的条款，以及在室外树立的排烟管道，都给承租人造成了房屋可以用于餐饮的印象，但在试营业期间，区环保局要求停业，在名称核准下来后，准备办理营业执照时被告知由于涉案租赁场地在居民区又是地下，工商所不批营业执照，提出诉争房屋不能做餐饮，致使金元香餐饮中心不能达到合同目的，因此向华信源公司提出解除租赁合同，并表示希望双方协商解除合同，并在租赁解约书（讨论稿）中拟定了由华信源公司补偿金元香餐饮中心基建投资额、生产设备投资额、工资费用、返还租金等条款。
2013年5月13日，华信源公司向金元香餐饮中心送达解除合同通知函，以金元香餐饮中心拖欠租金严重违约为由，提出解除租赁合同，要求金元香餐饮中心交纳2013年1月1日至2013年6月30日期间的租金，交付租赁场地。
另查，2010年4月9日，北京芳星园物业管理中心（甲方）与北京华景福圆商贸有限公司（乙方）签订经营场地租赁合同。该合同其中载明，涉案人防工程及配属设施和出入口属北京芳星园物业管理中心和北京市石景山区人防工程管理中心共有，北京市石景山区人防工程管理中心委托北京芳星园物业管理中心全权办理该工程的租赁事宜。甲方将15栋至18栋附属公建和设备层租赁给乙方使用，建筑面积13000平方米（总建筑面积为13606平方米），租赁期限20年，自2010年3月1日至2030年2月28日止。
2011年10月31日，北京市石景山区人民政府国有资产监督管理委员会向北京市工商局石景山区分局出具《关于北京芳星园物业管理中心无产权房屋经营住所证明》，证明涉案场地交由北京芳星园物业管理中心所有，房屋用途为商业、办公，且不属于违法建设。人防工程的使用用途为商业。
2011年12月27日，北京华景福圆商贸有限公司（甲方）与华信源公司（乙方）签订《经营场地租赁合同》，甲方将所持有经营权的地下二层人防层及16号楼座至17号楼座建筑面积12177平方米及出入口建筑面积约550平方米配属电梯、电力、消防等设施租赁给乙方使用。租赁期限13年，自2011年12月16日起至2025年3月31日止。
金元香餐饮中心表示，其有经营餐饮的相关经验，但没有在地下场所经营餐饮的经验，诉争场地内不能办理餐饮业环保许可证，故使用诉争场地进行餐饮经营的合同目的不能实现。
对此，法院至石景山区行政服务联合办事大厅环保局窗口，咨询涉案租赁场地能否办理餐饮的环保许可证，并向其出示金元香餐饮中心与华信源公司签订的租赁合同。环保部门工作人员回复，《北京市实施﹤中华人民共和国大气污染防治法﹥办法》第三十二条、《饮食业环境保护技术规范》规定，不得在居民住宅楼底层和住宅楼内设立产生油烟、异味污染的饮食业经营场所。对此，华信源公司表示，在承租诉争房屋场地后没有核实诉争房屋能否作餐饮，但诉争场地的消防已经通过了，如果不能办餐饮，消防将无法通过。
本案审理期间，金元香餐饮中心申请对装修损失、设备损失进行评估，法院依法委托北京华银建设工程咨询有限公司和北京京评价格评估有限公司分别对涉案租赁场地的装修工程和餐厅、厨房设备、物品价值进行评估。
北京华银建设工程咨询有限公司出具的装修工程鉴定意见为：工程造价为952321.49元，其中，本工程施工期工程造价为509615.97元，本工程鉴定期现值工程造价为442705.52元。
北京京评价格评估有限公司出具的餐厅、厨房设备、物品价值的评估结论为：1、不可移动的不锈钢设备价值317000元；2、综合布线工程价值14917元；3、可移动设备价值265233元。金元香餐饮中心表示，点菜系统、会员卡点菜系统软件是为金元香餐饮中心独家量身制作，金元香餐饮中心对上述物品已经无法使用，要求给付折价补偿款。
华信源公司提交北京吉洪泰物业管理有限公司开具的管理费发票，主张就包括涉案场地在内的租赁地点交纳管理费，但未举证证明金元香餐饮中心交纳管理费的条件及标准。
金元香餐饮中心主张已经将涉案场地交付华信源公司，但未提交相应证据，华信源公司对此亦不认可。
原审法院认定上述事实，有经营场地租赁合同、收据、调查笔录、解约协议书、解除合同通知书、房租催缴函、工程造价鉴定意见书、价格评估报告书及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：首先，关于金元香餐饮中心与华信源公司签订租赁合同及补充协议的效力问题，法院认为，租赁合同及补充协议的签订系双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，双方形成了合法有效的租赁合同关系。金元香餐饮中心并未举证证明双方合同存在违法无效的情形，因此，对其要求确认双方合同无效的诉讼请求，法院不予支持。
其次，关于金元香餐饮中心与华信源公司之间的租赁合同是否应予解除问题。租赁合同约定，金元香餐饮中心使用涉案场地用于餐饮，因该场地不符合办理餐饮业有关环保许可证进而无法办理营业执照，故金元香餐饮中心租赁涉案场地用于餐饮经营的目的已无法实现，合同解除的原因系华信源公司提供的场地不符合合同约定。合同履行过程中，一方违约导致合同目的不能实现时，当事人可以要求解除合同。
2012年12月13日，金元香餐饮中心向华信源公司邮寄送达租赁解约书（讨论稿）及关于解约协议书的说明，仅是金元香餐饮中心向华信源公司提出协议解除合同，并不是金元香餐饮中心基于单方解除权通知华信源公司解除合同，因此，不发生合同解除的法律后果。关于华信源公司要求确认2013年5月13日合同解除的诉讼请求，法院不予支持。
因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人主张解除租赁合同的，应予支持。本案中，金元香餐饮中心亦明确表示如果合同有效，亦同意法院判决解除双方租赁合同，法院对此不持异议。
再次，关于导致双方合同解除产生后的有关损失的承担，法院认为，金元香餐饮中心、华信源公司作为合同当事人在签订合同时均负有对涉案场地可经营使用的范围进行核实确认的义务，华信源公司作为对涉案场地享有管理、使用权利并对外出租权益的主体，对此应负主要的注意义务，在其未对涉案场地可营业范围核实确认的情况下，即与金元香餐饮中心签订租赁合同，从而导致双方合同不能履行，应当对因合同解除后的法律后果承担主要责任，而金元香餐饮中心具有一定的餐饮业经营经验，且在未向有关单位核实并确定能够办理餐饮业环保许可证和营业执照的情况下即对涉案场地进行装修，亦对因合同解除后的损失承担相应的责任。因此，华信源公司对合同解除后的损失应负主要责任，金元香餐饮中心负次要责任。
综上所述，对于租赁合同存续期间发生的租金，结合金元香餐饮中心实际占用租赁房屋，但并未用于正常的经营使用以及双方的过错程度等因素酌情予以减免。对于押金，双方在合同中约定，押金在金元香餐饮中心违约时，华信源公司可以从中扣除，本案合同解除并非金元香餐饮中心违约所致，因此，合同解除后，华信源公司应当将押金退还。
根据相关规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持，本案同时考虑金元香餐饮中心对装饰装修损失的造成亦存在责任，因此，对金元香餐饮中心主张的赔偿数额予以酌定。餐厅、厨房设备、物品中可移动部分，因未与涉案场地形成附合，因此，可移动部分由金元香餐饮中心腾出为宜。对于金元香餐饮中心主张的劳务损失，并非合同履行所造成的直接损失，法院不予支持。
租赁合同解除后，承租方应将涉案场地返还给出租方，因此，华信源公司要求金元香餐饮中心腾退涉案场地的诉讼请求于法有据，法院予以支持；金元香餐饮中心主张已将涉案场地返还，但未提交相应证据，法院不予采纳。关于华信源公司提出要求金元香餐饮中心支付分摊物业费的诉讼请求，因双方对于物业费的支付条件未明确约定，且金元香餐饮中心并未实际经营使用，因此，对华信源公司的该主张，法院不予支持。
双方合同解除后，金元香餐饮中心继续占用涉案场地已无合法理由，如金元香餐饮中心不及时腾出涉案场地，应向华信源公司支付房屋使用费，关于使用费的标准，法院参照双方的租金标准予以酌定。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决：一、解除北京金元香食里餐饮中心与北京华信源科贸有限公司于2012年3月9日签订的地下二层人防层15号至16号楼座间地下二层建筑面积570平方米场地的《经营场地租赁合同》；二、北京华信源科贸有限公司于本判决生效后七日内返还北京金元香食里餐饮中心2012年度房屋租金二十七万元；三、北京华信源科贸有限公司于本判决生效后七日内返还北京金元香食里餐饮中心押金五万元；四、北京华信源科贸有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京金元香食里餐饮中心房屋装修、设备、综合布线损失五十四万二千二百三十六元；五、北京金元香食里餐饮中心于本判决生效后七日内给付北京华信源科贸有限公司自2013年1月1日起至合同解除之日的租金（按照每年3万元标准计算）；六、北京金元香食里餐饮中心于本判决生效后七日内将地下二层人防层15号至16号楼座间地下二层租赁场地内的可移动物品搬出（物品清单以价格评估报告书附件三可移动设备明细表为准）；七、北京金元香食里餐饮中心于本判决生效后七日内将地下二层人防层15号至16号楼座间地下二层租赁场地腾空并交付北京华信源科贸有限公司；八、如北京金元香食里餐饮中心未按本判决主文第七项履行腾退义务，北京金元香食里餐饮中心于本判决生效后七日内按照每日一千三百元的标准向北京华信源科贸有限公司支付自合同解除之日起至实际腾退之日止的使用费；九、驳回北京金元香食里餐饮中心的其他诉讼请求；十、驳回北京华信源科贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
华信源公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决；驳回金元香餐饮中心的原审全部诉讼请求；支持华信源公司的原审全部反诉请求。上诉理由：原审法院认定事实和适用法律错误。华信源公司不存在违约行为，金元香餐饮中心严重违反合同约定迟迟不支付租金，华信源公司已向金元香餐饮中心送达了解除租赁合同通知书，租赁合同于2013年5月13日解除。金元香餐饮中心应当自行承担其因合同解除而遭受的损失，并按合同约定的租金标准向华信源公司支付合同解除前的租金及合同解除后的占用费，其还应当承担物业服务费用。原审判决逻辑混乱，前后矛盾，颠倒黑白，侵害了华信源公司的合法权益。
金元香餐饮中心答辩称：服从原审判决，不同意华信源公司的上诉请求及理由。原审判决认定事实清楚，责任划分正确，华信源公司隐瞒事实真相，导致双方租赁合同自始至终不能履行，因此不能以原房租条款约束双方，原审判决公平公正。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：金元香餐饮中心与华信源公司签订的租赁合同属有效合同。根据双方租赁合同约定，金元香餐饮中心租赁涉案场地系用于餐饮经营，因该租赁场地不符合经营餐饮业的相关规定，无法办理经营餐饮业所需的环保许可证、营业执照导致无法经营，金元香餐饮中心租赁涉案场地用于餐饮经营的合同目的已无法实现，合同应予解除。原审判决解除双方租赁合同正确。导致合同解除的根本原因在于华信源公司提供的场地不符合合同约定的经营餐饮的用途，并非金元香餐饮中心无故不交纳租金所致，故华信源公司反诉要求确认租赁合同于2013年5月13日解除的理由不足，原审判决对此不予支持正确。
华信源公司作为涉案场地的出租方，其在未对涉案场地可营业范围进行核实确认的情况下，即与金元香餐饮中心签订租赁合同，从而导致双方合同不能履行，其应当对合同解除后的法律后果承担主要责任。而金元香餐饮中心作为涉案场地的承租方，其具有一定的餐饮业经营经验，其在未向有关单位核实并确定涉案场地能否办理餐饮业环保许可证和营业执照的情况下即对涉案场地进行装修，其亦应对合同解除后的损失承担相应的责任。原审法院判定华信源公司对合同解除后的损失承担主要责任，金元香餐饮中心承担次要责任，并酌定的损失赔偿数额并无不当。
考虑金元香餐饮中心实际占用租赁房屋，但未能正常经营使用的情况以及双方的过错程度等因素，原审判决对于租赁合同存续期间发生的租金酌情予以减免并无不当。
因本案合同解除并非金元香餐饮中心违约所致，故合同解除后华信源公司应当将押金退还给金元香餐饮中心。
租赁合同解除后，金元香餐饮中心应将涉案场地内可移动物品搬出，腾退涉案场地交还华信源公司。因双方对于物业费的支付条件未明确约定，且金元香餐饮中心并未实际经营使用，故原审法院对华信源公司要求金元香餐饮中心支付分摊物业费的诉讼请求不予支持并无不当。
合同解除后，金元香餐饮中心继续占用涉案场地已无合法根据，如金元香餐饮中心逾期腾退涉案场地，应向华信源公司支付房屋使用费，原审法院参照双方约定的租金标准酌定使用费的标准亦无不当。
华信源公司的上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费二万六千八百八十六元八角，由北京金元香食里餐饮中心负担八千零六十六元（已交纳），由北京华信源科贸有限公司负担一万八千八百二十元八角（本判决生效后七日内交纳）。
一审本诉案件受理费二万八千二百九十七元，由北京金元香食里餐饮中心负担一万九千二百一十八元（已交纳一万二千七百四十九元，余款六千四百六十九元于本判决生效后七日内交纳）；由北京华信源科贸有限公司负担九千零七十九元（本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费三千一百七十六元，由北京金元香食里餐饮中心负担五百二十五元（本判决生效后七日内交纳）；由北京华信源科贸有限公司负担二千六百五十一元（已交纳）。
二审案件受理费三万零九百元，由北京华信源科贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一五年十月十六日
书记员 赵梦芸