安徽省颍上县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）颍民一初字第01949号
原告：魏家荣。
原告：魏家玲。
两原告的委托代理人：王炳松，安徽众豪律师事务所律师。
被告：李文昌。
委托代理人：王猛，北京大成（合肥）律师事务所律师。
原告魏家荣、魏家玲与被告李文昌为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告魏家荣、魏家玲的委托代理人王炳松，被告李文昌及其委托代理人王猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏家荣、魏家玲诉称：2010年11月，原告与被告口头约定：原告将其购买的坐落于二新路东侧凤凰大厦五楼的房屋出租给被告李文昌，用于经营KTV；租期15年，从2010年11月21日至2025年11月21日；租金前三年每年180000元，从第四年起租金按3％递增，每三年增加一次至合同终止，第二年起，被告支付租金的时间为每年度的3月21日，如逾期支付，自逾期之日起按应交费用的3‰支付滞纳金。2011年3月21日，原、被告补签了书面协议。合同签订后，被告如约支付了2014年11月20日以前的租金。从2015年3月21日起，被告拒不按照约定支付2014年11月21日至2015年11月20日的租金。为此，原告起诉到院，要求被告支付2015年度的租金185400元及滞纳金。
被告李文昌辩称：因魏家玲不是李文昌租赁的凤凰大厦五楼房屋的所有权人，魏家荣没有与被告签订房屋租赁合同，所以两原告不具有诉讼主体资格。原告租给被告的凤凰大厦五楼的房屋既没有房产证，也没有建设工程许可证，该房屋不得出租，租赁合同无效。由于被告经营的翠林KTV亏损，于2015年2月转让他人。被告已于2015年4月25日、2015年5月7日两次向原告发出解除合同通知书，不应再支付两原告2015年度租金。另外，本案的租赁合同对支付租金时间约定不明，依据《合同法》第二百二十六的规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付租金，因此，被告不应支付原告滞纳金。第三人项涛收取被告的隔音费62712.5元，应予以返还。
经审理查明：2010年11月，原告魏家荣、魏家玲将其购买的位于颍上县慎城镇二新路与管仲大道交叉口凤凰大厦（该建筑已取得建设工程规划许可证）五楼的商品房租给被告李文昌，用于经营KTV。2011年3月21日，原、被告补签了书面协议。租赁合同第二条、第三条约定：租赁期限15年，从2010年11月21日至2025年11月21日；租金前三年每年180000元，从第四年起租金按3%递增，以后每三年增加一次至合同终止，第二年李文昌支付魏家荣、魏家玲租金时间为3月21日。合同第八条约定：李文昌应按时向魏家荣、魏家玲支付租金，如逾期支付，按应支付费用3‰支付滞纳金。合同签订后，被告如约支付了2014年11月20日之前的租金，其中2013年3月21日支付租金180000元，2014年3月22日支付租金185400元。后原、被告因2014年11月21日至2015年11月20日的租金发生纠纷，原告起诉到法院，要求被告支付此期间的租金185400元及违约金。
再查明：魏家荣、魏家玲出租的颍上县慎城镇二新路与管仲大道交叉口凤凰大厦五楼的商品房为魏家荣、马亚军夫妻及魏家玲、项涛夫妻购买；
另查明：由于被告要求与原告解除合同，双方未能达成一致意见，2015年5月11日，被告以邮寄送达的方式向原告发出解除合同通知书，要求与原告解除租赁合同。
上述事实由下列证据予以证明：
1、原、被告身份证，证明原、被告的身份及诉讼主体资格；
2、结婚证二份，分别证明魏家玲与项涛系夫妻关系，魏家荣与马亚军系夫妻关系；
3、商品房买卖合同两份，证明原告购买了凤凰大厦五楼出租的商品房，并且凤凰大厦已取得建设工程规划许可证；
4、原、被告签订的租赁协议，证明原、被告对租赁的房屋、租赁期限、租金及违约责任等内容进行了约定；
5、收条二份，证明项涛分别于2013年3月21日、2014年3月22日收取李文昌2012年11月21日至2013年11月20日、2013年11月21日至2014年11月20日的租金180000元、185400元；
6、公证书一份，证明李文昌于2015年5月11日以国内标准专递的方式向原告邮寄了解除租赁合同通知书，并进行了公正。
本院认为：原告魏家荣、魏家玲与被告李文昌签订的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同，原、被告应当按照合同约定全面履行义务。原告将房屋交付给被告使用、收益，被告应履行支付租金的义务。虽然魏家荣、魏家玲与李文昌签订的房屋租赁协议的出租方签名为马亚军、魏家玲，但是该合同打印的出租方姓名为魏家荣、魏家玲，对此被告是认可的。加之马亚军与魏家荣是夫妻关系，魏家荣对马亚军的签名也予以认可。因此，李文昌以魏家玲、魏家荣不具有诉讼主体资格的抗辩理由不能成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告购买的颍上县慎城镇二新路与管仲大道交叉口凤凰大厦五楼的商品房，已经取得建设工程规划许可证，其与被告订立的租赁合同有效。被告李文昌以凤凰大厦五楼的房屋既没有房产证，也没有建设工程许可证，房屋不得出租，租赁协议无效的抗辩理由，不能成立。本案的租赁协议约定：第二年李文昌支付租金的时间为3月21日。被告以该租赁合同对支付租金的时间约定不明，依据《合同法》第二百二十六的规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付租金，依此抗辩不应支付原告违约金。本院认为，虽然该租赁协议约定第二年李文昌支付魏家荣、魏家玲的租金时间为3月21日，双方的真实意思表达不明确，但是被告于2013年3月21日、2014年3月22日支付原告2012年11月21日至2013年11月20日、2013年11月21日至2014年11月20日的租金180000元、185400元，可视为原、被告对每一租赁年度支付租金的时间为3月21日予以明确。合同第八条约定：李文昌应按时向魏家荣、魏家玲支付租金，如逾期支付，按应支付费用3‰支付滞纳金。因此，被告以该租赁合同对支付租金的时间约定不明，不应支付原告违约金的抗辩理由不能成立，本院不予采信。李文昌以其已于2015年5月11日向魏家荣、魏家玲发出单方解除合同的通知，抗辩不再承担解除合同通知书送达后的租金及违约金。但是原告并不同意与被告解除租赁合同，并于2015年5月13日向本院提起诉讼，要求被告支付租金及违约金。庭审中，被告也没有证据证明原、被告约定的单方解除合同的条件及其具有法律规定的解除情形。因此，李文昌向魏家荣、魏家玲发出单方解除合同的通知，不能发生合同解除的法律后果。李文昌以经营的翠林KTV亏损，已转让他人为由，要求与魏家荣、魏家玲解除租赁合同。本案中，承租人李文昌是完全民事行为能力人，在订立合同时应当预见在承租经营过程中所应承担的商业风险，而且李文昌对于经营亏损的事实未举证证明，原告也未同意被告单方解除合同的请求。因此，李文昌不能以其经营亏损、转让翠林KTV为由单方解除合同。故原告要求被告支付2014年11月21日至2015年11月20日的租金185400元及违约金，理由正当，本院予以支持。但是原告要求被告支付违约金50058元及2015年6月22日以后的违约金，证据不足，本院仅对其中的556.20元（185400元3‰＝556.20元）予以支持。被告要求第三人项涛返还隔音费62713.50元，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告李文昌于本判决生效之日起十日内支付原告魏家荣、魏家玲租金185400元及违约金556.20元；
二、驳回原告魏家荣、魏家玲其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4830元，原告魏家荣、魏家玲负担1030元，被告李文昌负担3800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 高群英
人民陪审员 唐美霞
人民陪审员 汤 峰
二〇一五年十月十二日
书 记 员 展静芝
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。