江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02448号
上诉人（原审被告、反诉原告）张冲利。
委托代理人王小军，上海市树声（昆山）律师事务所律师。
委托代理人陈科利。
被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州工业园区商业旅游发展有限公司。
委托代理人石春扣，江苏九典律师事务所律师。
委托代理人华文菁，江苏九典律师事务所律师。
上诉人张冲利因与被上诉人苏州工业园区商业旅游发展有限公司（以下简称商旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第02957号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年7月，甲方商旅公司与乙方张冲利经营的苏州工业园区宝迪科技星海加盟店签订了《商业用房租赁合同》，约定张冲利承租商旅公司位于苏州工业园区星海街200号商业用房，租赁期限为5年，自交付日起算，约定2014年3月18日至2015年3月17日期间月租金为25元／平方米，月租金额计107944.5元，此期间综合管理费为25元／平方米，月综合管理费计107944.5元；第7.1条约定，租金先付后用，每叁个月支付，付款时间为每个付款周期开始前的七个工作日内；第7.2条约定，若逾期支付租金、综合管理费、物业管理费或其他费用，甲方有权向乙方按所欠费用总额的千分之一每日的标准收取逾期付款违约金，直至付清为止；第8.3条约定，若乙方拖欠租金、综合管理费、物业管理费或其他费用超过30日的，甲方有权以书面方式通知乙方解除，乙方保证金不予退还，并追究乙方违约责任；第10.1条约定，合同期内，如甲方对该商业项目进行基建维修，应提前十五天通知乙方，若造成乙方停业损失的，甲方必须相应减免停业日之租金作为补偿，除事先经乙方同意外，因此造成乙方连续30日无法营业的，乙方有权单方面解除合同，并向甲方主张损失赔偿；第13.1条约定，甲方负责承租场所的内部结构和公共场所及其设施的管理和维修保养；第17条约定，非因甲方过错而导致的甲方项目内商业用房（承租场所）之机电、给排水、煤气等泄露、失灵、故障，甲方不承担赔偿责任；第20.2条约定，违约方应承担守约方因诉讼而支出的合理费用，包括但不限于律师费用，双方均有违约的，按照法院届时确定的诉讼费承担比例承担对方的律师费用。2014年11月26日，商旅公司向张冲利发出解除商业用房租赁合同通知，告知双方的商业用房租赁合同于2014年11月30日解除，张冲利确认收到该解除函。
另查明，就涉案房屋，双方确认2014年9月18日至2014年12月17日期间的租金及综合管理费张冲利已支付487667元，尚欠160000元。商旅公司就本案诉讼与江苏九典律师事务所签订聘请律师合同，2015年1月20日，商旅公司向江苏九典律师事务所分别支付本诉案件律师费10661元、反诉案件律师费42097元。
庭审中，张冲利提供了电梯维修记录、电梯停运时间统计表、客户证明、员工证明、申请报告、往来函、律师函及快递单、业绩对比表，用于证明电梯停运导致营业损失的事实。经质证，商旅公司对申请报告、往来函、律师函真实性予以认可，其他证据均不认可，员工证明系自行制作，客户未到庭作证，业绩差原因多方面，与商旅公司无关。
以上事实，由商业用房租赁合同、律师函、聘请律师合同、律师费发票、电梯维修记录、电梯停运时间统计表、客户证明、员工证明、申请报告、往来函、律师函及快递单、业绩对比表、当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证。
原审原告商旅公司的诉讼请求为：请求判令解除双方之间的房屋租赁合同关系，张冲利立即腾让租赁房屋，支付自解除之日起至实际腾让归还之日按合同约定每日3668.98元标准的使用费；判令张冲利立即支付拖欠租金及综合管理费160000元及自应付之日起至实际付清之日止按每日千分之一计算的逾期违约金，并承担本案诉讼费用。庭审中，商旅公司增加诉讼请求，要求判令张冲利支付本诉律师代理费10661元及反诉律师代理费42097元。
反诉原告张冲利的诉讼请求为：请求判令商旅公司赔偿张冲利损失2186096.6元，诉讼费由商旅公司承担。
原审法院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。张冲利虽抗辩因商旅公司未履行维修义务、电梯故障影响其营业，其不存在违约，但其提供的证据并不足以证实其营业额减少系因商旅公司的过错导致，且双方租赁合同中并未明确约定电梯作为租赁房屋的附属设施，张冲利提供的证据亦不足以证实电梯故障影响其租赁合同目的的实现，故张冲利的意见，缺乏事实及法律依据，原审法院不予采信。张冲利未按约支付租金及综合管理费的行为，已构成违约。商旅公司据此要求解除其与张冲利之间的租赁合同于法有据，商旅公司的该项请求，符合法律规定，原审法院予以支持。商旅公司于2014年11月26日向张冲利邮寄发出解除合同通知要求于2014年11月30日解除双方租赁合同，张冲利确认收到该解除通知，但双方亦确认张冲利已支付2014年9月18日至2014年12月17日期间部分租金及综合管理费，应视为双方就此期间已实际履行租赁合同，故原审法院确认双方签订的《商业用房租赁合同》于2014年12月18日解除。据此，原审法院认为商旅公司要求张冲利腾空交还租赁房屋、支付2014年9月18日至2014年12月17日期间拖欠租金及综合管理费、按合同约定租金标准支付解除合同后至实际腾让交还之日的房屋使用费的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。
关于律师费，双方签订的租赁合同明确约定由违约方承担守约方因诉讼支出的合理费用，商旅公司提供的律师合同及律师费发票足以证实其因本案诉讼而支出的费用，且张冲利对金额予以认可，故原审法院认定张冲利应支付商旅公司律师费52758元（10661＋42097）。
关于逾期付款违约金，张冲利未依照合同约定及时支付租金依法应承担相应违约责任，双方当事人在合同中对付款期限及违约责任均作相应的约定，商旅公司主张违约金，有相应的事实和法律依据，原审法院予以支持。但双方约定违约金计算标准明显过高，且商旅公司未提供相关证据证实其因张冲利逾期付款违约行为导致的损失，故原审法院依法予以调整，原审法院酌定参照同期同类银行贷款利率的1.3倍作为违约金的支付标准，就拖欠的租金160000元张冲利应支付商旅公司自延期之日即2014年9月18日起算至判决确定的付款之日止的相应利息。
关于张冲利主张的营业损失，承上述分析，张冲利提供的证据不足以证实其因商旅公司过错导致其存在营业损失，故张冲利的该项主张，缺乏事实依据，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、依法确认本诉原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司与本诉被告张冲利签订的商业用房租赁合同于2014年12月18日解除。二、本诉被告张冲利于判决生效之日起三十日内将坐落于苏州工业园区星海街200号承租房屋腾空交还本诉原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司。三、本诉被告张冲利于判决生效之日起十日内支付本诉原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司2014年9月18日至2014年12月17日期间拖欠租金及综合管理费合计160000元，并赔偿本诉原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司拖欠租金自2014年9月18日起至判决确定的付款之日止按同期同类银行贷款利率1.3倍计算的利息损失及律师费52758元。四、本诉被告张冲利于判决生效之日起十日内支付本诉原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司按合同约定每日3668.98元的标准支付自2014年12月18日起至实际腾空交还之日止的房屋使用费。五、驳回反诉原告张冲利的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取11338元，由本诉被告张冲利负担，反诉案件受理费减半收取12144元，由反诉原告张冲利负担。
上诉人张冲利不服上述民事判决，向本院提出上诉称，原审判决认定事实和适用法律均存在错误。被上诉人的违约行为是本案双方发生争议的起因。自2014年1月起租赁房屋的电梯频繁出现故障停运，被上诉人不能及时修复，对上诉人的经营造成了严重影响，经上诉人多次交涉，仍未能解决。涉案电梯是上诉人承租房屋作为经营场所的唯一日常通道，是承租房屋必不可少的附属设施。2014年1月至7月上诉人因电梯故障导致停业合计82天，按双方签订的《商业用房租赁合同》第10.1条约定，出租方应免除停业日的租金并赔偿承租方的其他损失。因此，上诉人扣减16万元租金符合双方合同约定，有法律依据。上诉人并非拖欠租金，被上诉人无权解除合同。对被上诉人违约行为造成上诉人营业额减少的损失，虽然难以准确计算金额，但该损失是客观存在的，法院可以根据上诉人提供的证据确定一个合理的金额，上诉人反诉提出的索赔有理有据，应当得到支持。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人商旅公司二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。就本诉部分，双方对于履行合同的期限及金额均有明确约定，上诉人没有依约履行合同义务，合同约定的解除条件成就，依法可以解除。就反诉部分，上诉人提供的证据不能证明是商旅公司的原因造成其营业损失，且合同中对于损失部分有明确的豁免赔偿条款，即使上诉人能够证明其损失的具体金额，也不应当由商旅公司承担。
二审中，上诉人张冲利又提供了一份2004年10月27日苏州工业园区宝迪科技星海健身加盟店与苏州工业园区星海游泳馆有限公司签订的《房屋租赁合同》及合同附件，其中合同附件第四条约定，七号电梯为甲乙双方共同使用，所发生电费、维护保管等乙方按50%分摊，张冲利认为，该证据可以证明涉案电梯是承租房屋的配套设施。被上诉人商旅公司质证认为，对该证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，第一、该租赁合同应该已经履行终结，本案所涉的是2011年7月上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同，该证据与本案无关；第二、合同附件也只是说七号电梯由上诉人与案外人共同使用，并非说明是唯一通道，也不排除被上诉人所说的电梯用途，更不能证明上诉人的证明目的；第三、上诉人对电梯也负有维护保管义务。本院经审查认为，张冲利提供的2004年10月27日《房屋租赁合同》及合同附件，并非本案双方当事人签订并履行的合同，与本案缺乏关联性，故依法不能作为本案认定事实的依据。
二审中，上诉人张冲利还称，因涉案电梯无法使用，2015年3月上诉人不得不进行了搬迁，搬迁费损失为67500元，因搬迁导致会员退费损失为151万余元。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，2011年7月商旅公司与张冲利签订的《商业用房租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。诉讼中，张冲利对2014年9月18日至2014年12月17日期间的租金及综合管理费其尚有16万元未支付的事实没有异议，但主张自2014年1月起租赁房屋的电梯频繁出现故障停运，商旅公司未能及时修复对其经营造成严重影响，依据《商业用房租赁合同》第10.1条的约定，其有权扣减该16万元。本院认为，《商业用房租赁合同》第10.1条约定的减免租金条款，适用于商旅公司对该商业项目进行基建维修造成承租方停业的情形。本案中张冲利提供的电梯维修记录、电梯停运时间统计表、申请报告等证据均系其单方制作，不足以证明因商旅公司未尽电梯维修义务造成张冲利停业。且双方确认除涉案电梯外，还有消防楼梯可以通行至租赁房屋，故仅凭电梯问题不足以导致张冲利停业。因此，张冲利要求扣减16万元租金及综合管理费，缺乏充分的事实和法律依据，本院碍难支持。关于张冲利反诉主张的营业损失，亦系其单方统计，缺乏有效证据予以证明，故本院亦难以支持。
《商业用房租赁合同》第8.3条约定，张冲利拖欠租金、综合管理费超过30日的，商旅公司有权解除合同，故本案中商旅公司要求解除双方之间房屋租赁合同的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，应予支持。商旅公司要求张冲利腾空交还租赁房屋、支付拖欠的租金及综合管理费、承担逾期付款违约金和律师费损失、支付合同解除后至实际腾让交还之日按租金标准计算的房屋使用费的诉讼请求，也均合法有据，应予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46964元，由上诉人张冲利负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年十月十日
书记员 王文君