上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初2416号原告科莱恩化工(中国)有限公司。住所地上海市临虹路***弄***号***层。法定代表人JanKreibaum。委托代理人周磊，该公司员工。被告上海城利房地产有限公司。住所地上海市陕西南路***号。法定代表人吴旭晖，该公司总经理。委托代理人赵霞，该公司员工。委托代理人包奚，该公司员工。原告科莱恩化工(中国)有限公司诉被告上海城利房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周磊、被告委托代理人包奚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科莱恩化工(中国)有限公司诉称：2014年1月，原、被告签订租约，原告向被告承租位于上海市陕西南路XXX号2903室房屋作为外派员工居住使用，租期自2014年1月13日起至2016年1月12日止，月租金为人民币36,000元。签约后，原告向被告实际支付3个月租金人民币108,000元及保证金人民币72,000元。租赁期间，被告单方通知拟对系争房屋进行装修，后在未与居住外派员工达成合意情形下即于2015年1月4日将系争房屋内员工物品搬离，导致原告无奈为外派员工另行租房�住。经与被告多次交涉，被告于2015年11月24日方将保证金退还原告，但未将2015年1月4日至2015年2月12日期间租金退还原告。现原告诉请要求(1)被告退还原告2015年1月4日至2015年2月12日期间共计1个月另9天之租金人民币46,800元；(2)被告就租约提前解除支付违约金人民币72,000元；(3)被告就迟延退还租赁保证金支付滞纳金人民币69,120元。原告提供以下证据：1、《上海市房屋租赁合同》，以证明原、被告就系争房屋租赁事宜签订合同，合同中对租金、保证金及提前终止合同等均作约定。2、银行汇款凭证及发票，以证明原告实际已向被告支付截至2015年2月12日止之租金。3、《通知函》，以证明因房屋装修原因，被告单方面要求原告外派员工搬离系争房屋。4、押金银行入账单，以证明原告于2015年11月24日方才收讫被告退还之租赁�证金。5、中介公司出具《情况说明》，以证明租赁过程中相关情况。被告上海城利房地产有限公司辩称：租赁期间，原告居住人员称系争房屋存在霉变，要求被告予以重新装修，被告答复因处理霉变须一定时间，要求原告居住人员在修理期间挪至其他房屋暂住，原告居住人员最初认可被告意见，但之后又称不再居住并称不须处理霉变。之后，原告居住人员称2015年1月4日后不再居住系争房屋，就此，应可视为原、被告已口头约定于2015年1月4日解除租约。对于原告要求被告返还租金并支付解约违约金之诉请，原告提起返还租金主张已过租金之法定诉讼时效，而提前解约系经租赁双方协商一致，故被告对所涉诉请不予认可。对于原告要求被告就迟延退还保证金支付滞纳金之诉请，原告在与被告沟通保证金退还事宜过程中从未就保证金之外款项与被告进行任何交涉，故被告对原告该项诉请亦不予认可。被告对原告提供证据1、2、4形式真实性及其证明内容予以确认；对原告提供证据3形式真实性不予认可；对原告提供证据5形式真实性没有异议，但对其中内容不予认可。被告提供租赁双方邮件往来记录，以证明原告自2015年7月始方与被告沟通保证金返还事宜，且原告从未提及租金及违约问题。原告对被告提供证据形式真实性没有异议，但称原告未提及其他事宜，并不表示原告已经放弃相关权利，同时称退还保证金应属被告主动履行之义务。经审理查明：2014年1月，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)原告向被告承租位于上海市陕西南路XXX号2903室房屋作为住宅使用，租期自2014年1月13日起至2016年1月12日止；(2)租赁期间，第一年租期系固定期，第二年租期系非固定期，在非固定期内，原告可提前2个月书面通知被告终止合同；(3)租赁期间月租金为人民币36,000元，另原告须在被告交房房屋同时支付房屋租赁保证金人民币72,000元，租赁关系终止时，该项保证金除用以抵充合同项下原告应付而未付费用外，剩余部分由被告无息归还原告；(4)租赁期间，原告发现房屋及其附属设施发生损坏或故障时，原告应当及时通知被告予以修复，原告在接到通知后3个工作日内进行维修，逾期不维修，原告可代为维修并要求被告承担费用；(5)租赁期间，被告擅自解除合同并提前收回系争房屋，则被告须按提前收回天数租金双倍支付违约金；(6)租赁期间，原告中途擅自退租，则原告应按提前退租天数租金双倍向被告支付违约金。合同附《补充条款》约定(1)月租金人民币36,000元中包括物业管理费；(2)原告于签约后5个工作日内交付租�保证金人民币72,000元，租赁关系解除且原告迁空、交还房屋及所附家电、家具并清结所有应付款项时，被告于3个工作日内无息退还租赁保证金。如被告未能按时归还，则每逾期1日，被告应按租赁保证金0.3%向原告支付滞纳金直至被告归还保证金及所有滞纳金为止；(3)租赁期间，如被告因自身原因或产权发生转移导致原告不能继续租赁房屋，被告应当提前1个月以书面形式通知原告，同时应将保证金无息退还原告，并向原告支付违约金人民币72,000元。签约后，原、被告履行各自合同义务，被告交付系争房屋，原告交付租赁保证金人民币72,000元并实际支付截至2015年2月12日止之租金。租赁期间，原告实际使用系争房屋至2015年1月4日止，被告之后即自行收回系争房屋。嗣后，原、被告多次交涉沟通租赁保证金退还事宜。2015年11月24日，被告将租赁保证金人民币72,000元退�原告。现原告称因被告拟对系争房屋重新进行整修，在与原告未曾达成合意情形下，被告即于2015年1月4日自行进入系争房屋且将房内住客物品擅自搬离，从而导致原、被告之间《租赁合同》提前解除，就此，合同提前解除归责于被告，且被告迟至2015年11月24日方将租赁保证金退还原告。原告以此为由，起诉来院。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、银行汇款凭证及发票、押金银行入账单、被告提供的邮件往来记录以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。审理中，被告提交书面代理词，称2015年1月4日尚属合同约定之固定租期内，而原告在非固定租期内通过提前2个月提出书面通知解除合同方可解除合同。现原告未予提前通知，故原告应予承担该2个月之租金，故被告不予退还原告任何租金，况且原告主张返还租金亦已过法定诉讼时效。�于延迟退还保证金，原、被告在之后协调过程中已就被告无须承担滞纳金达成共识，另被告所称滞纳金亦存在约定过高情形，法院应予依法调整。本院认为：本案所涉《租赁合同》系原、被告据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，原告实际使用系争房屋至2015年1月4日止，被告之后即收回系争房屋并另作他用，就此，不论违约责任归于何方，《租赁合同》实际于2015年1月4日予以提前解除，就此，被告应予返还原告已付2015年1月5日至2015年2月12日期间租金。审理中，被告辩称原告该项主张已过法定诉讼时效。鉴于原告明确知晓实际使用系争房屋时间仅至2015年1月4日，故原告要求返还所付租金之诉讼时效应当自此时即予以起计，现原告未能提供证据以证明原告在此后1年之租金诉讼时效内曾向被�催讨该项租金，鉴此，本院对被告上述辩称意见依法予以采纳，并对原告要求返还租金之诉请依法予以驳回。对于原告诉请之解约违约金，原告称系因被告拟对房屋进行整修且擅自进入房屋并搬离住客物品所致，原告该项意见并无充足证据可予证明。况且即使原告所称装修情节属实，鉴于(1)如被告基于出租房屋之整体整修而拟对系争房屋进行重新装修，原告作为承租方应当予以配合，该项配合亦属原告之合同义务；(2)在可能情形下，原告基于配合义务应当与被告妥善沟通并协商调整方案；(3)如被告提供调整之房屋无法与原告承租房屋达到同等居住条件，除非被告存在故意，否则被告并不因此而构成违约；(4)如确因原、被告对所须进行之调整无法达成合意，且就此导致合同提前解除，则合同解除均不应归责于任何一方；(5)原告所称被告擅自进入系争房屋并搬离住客�品一节，原告对此并无证据可予证明，且如被告确实存在该等严重不当行为，原告在之后并不就此与被告进行交涉显然有悖常理，故本院对原告所称该项情节依法不予采信。综上，鉴于目前并无证据可予证明被告对于合同提前解除负有违约责任，故本院对原告提起之解约违约金诉请依法予以驳回。对于原告就被告迟延退还保证金所诉请之滞纳金，被告在庭审中确认双方协商于2015年1月4日解除合同，按照合同约定，被告应于之后3个工作日内退还保证金，现被告实际于2015年11月24日退还保证金，对于被告逾期退还保证金期间，原告可按照合同约定要求被告承担滞纳金。至于被告书面代理词中辩称约定过高一节，鉴于原告诉请之滞纳金金额低于逾期返还之保证金本金数额，故本院对被告辩称意见依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第三项、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海城利房地产有限公司于本判决生效之日起十日内就逾期退还保证金支付原告科莱恩化工(中国)有限公司滞纳金人民币69,120元；二、驳回原告科莱恩化工(中国)有限公司要求被告上海城利房地产有限公司退还租金人民币46,800元并支付解约违约金人民币72,000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,058.40元，适用简易程序减半收取为人民币2,029.20元，原告科莱恩化工(中国)有限公司负担人民币1,265.20元，被告上海城利房地产有限公司负担人民币764元，本院退还原告科莱恩化工(中国)有限公司人民币2,029.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 慧二〇一七年五月五日书记员 薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条……下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；……第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……三、《最高人民法院关于�用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。