上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0113民初1299号
原告：盛仙娣，女，1950年5月14日生，汉族。
委托诉讼代理人：须洪芳。
委托诉讼代理人：凌树民，上海市东海律师事务所律师。
被告：姚国荣，男，1959年8月24日生，汉族，户籍地上海市普陀区。
委托诉讼代理人：陆路，上海睿法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向诗图，上海市国雄律师事务所律师。
第三人：深圳御明非融资性担保有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道益田路南方国际广场A栋1312室。
法定代表人：张鸣亮，董事长。
委托诉讼代理人：范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：席圣超，上海市白玉兰律师事务所律师。
原告盛仙娣与被告姚国荣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，通知深圳御明非融资性担保有限公司(以下简称“御明公司”)为本案第三人，依法由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告盛仙娣的委托诉讼代理人须洪芳和凌树民、被告姚国荣及其委托诉讼代理人陆路和向诗图、第三人御明公司的委托诉讼代理人席圣超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛仙娣向本院提出诉讼请求：1、判令被告姚国荣协助原告盛仙娣办理上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记手续，将房屋产权过户至原告名下；2、判令被告姚国荣以总房价人民币110万元(以下币种均为人民币)为基数，按每日万分之五的标准，向原告支付逾期过户违约金(从2017年9月16日起算至实际过户之日止)。事实和理由：2014年10月19日，原、被告签订房地产买卖合同，约定被告将其名下动迁所得的位于上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)转让给原告，转让价款为110万元。因当时系争房屋尚处于交易限制期内，故被告承诺三年之后或者在国家政策允许办理产权过户手续15日内，与原告共同前往交易中心办理产权过户手续，并约定逾期过户的将按照总房价承担日千分之五的违约金。合同签订前后，原告共向被告支付了100万元房款。至2017年，原告多次联系被告要求确定办理过户手续时间，但被告一直借故搪塞，后原告发现被告已将系争房屋抵押给第三人，系争房屋也被黄浦法院查封。原告认为，系争房屋的小产证已于2014年9月1日办出，根据本市关于动迁安置房交易的相关规定，可以推算出2017年9月1日起系争房屋已具备过户条件，被告未在之后15日内协助办理过户手续，其已构成违约，应从9月16日起承担违约金责任，相关标准原告同意调整为日万分之五，现向法院起诉，要求判如所请。
被告姚国荣答辩称，买卖合同签订及房款支付情况如原告所述；签订合同时，被告已就系争房屋办出小产证，与房屋一同交付给了原告；其后为了得到借款，瞒着原告私下向交易中心申请重新补发了产证，并将系争房屋抵押给了第三人；被告表示，其现无力清偿第三人债权，希望原告能代为清偿债务，在此情况下，愿意配合原告办理过户登记手续。
第三人御明公司述称，被告姚国荣通过案外人上海点荣金融信息服务有限责任公司获得借款，第三人为上述借款作了保证担保，被告姚国荣与第三人御明公司于2016年12月14日签订反担保抵押合同，以系争房屋作为反担保抵押，同年12月23日，系争房屋办理了抵押登记；2017年5月26日和6月9日，第三人收到了上海点荣金融信息服务有限责任公司发送的敦促函和履行担保责任通知书，得知被告姚国荣违反了相关借款协议，第三人被要求承担相应保证责任；同年6月13日，第三人向被告发送催告函，但未取得联系；6月21日，第三人代为偿还了180万元本金和38700元利息；后第三人根据双方签订的反担保抵押合同向上海市黄浦区人民法院起诉，追究被告的相关责任，并在诉讼中申请法院查封了系争房屋；双方后在审理中达成调解，由法院出具民事调解书，现该案已进入了执行程序。第三人认为，其与被告办理的反担保抵押合法有效，其对原、被告之间的房屋买卖事实并不知情，因合同未进行网上备案进行公示，第三人实际也无法从其他途径知悉，希望法院保护其合法权益，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年10月19日，原告盛仙娣(乙方)与被告姚国荣(甲方)签订买卖合同，约定甲方将系争房屋售与乙方，转让价款共计110万元。买卖合同第四条约定，在甲乙双方签订合同之后2014年10月20日内腾出房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，甲乙双方确认于2017年10月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同补充条款第3条约定，甲方接到办理以甲方为权利人的产权证的通知后3个工作日内，甲方承诺办理名为姚国荣产权证，如甲方不按承诺办理产权人便是违约，并承诺三年之后可以办理产权证过户手续以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续15日之内与乙方共同前往上海市宝山区交易中心办理产权证过户手续(国家政策过户如有过户年限变动，甲方配合乙方办理过户手续)，甲方不得以任何理由拖延过户日期，每逾期一日按照房价的千分之五支付违约金给乙方。第4条约定，甲方保证在与乙方签订本协议后不将该房产再卖其他人或不将该房产用于任何形式的抵押、担保等。买卖合同附件三付款协议条款约定：1.乙方于2014年9月16日支付甲方购房定金20万元；2.乙方于签订买卖合同当日支付甲方购房款80万元；3.乙方于办理房屋产权过户手续当日支付甲方购房款10万元。
原告盛仙娣于2014年9月16日和10月19日向被告姚国荣分别支付了20万元和80万元。系争房屋已由被告交付原告使用，目前由原告盛仙娣控制。2017年5月29日起，原告盛仙娣多次通过中介公司联系被告姚国荣要求确定办理过户手续时间，但被告一直推诿敷衍，至今双方未办理系争房屋的过户手续。
另查明，2014年9月1日，被告姚国荣经核准登记为系争房屋的权利人，房地产权证号为沪房地宝字(2014)第0346**号。2016年12月23日，第三人御明公司经核准登记为系争房屋的抵押权人，登记证明号为沪(2016)宝字不动产证明第XXXXXXXX号，债权数额为180万元，债务履行期限从2016年12月14日至2017年6月14日。2017年7月25日，系争房屋被上海市黄浦区人民法院以(2017)沪0101民初19521号法律文书首查封。
又查明，2017年8月17日，上海市黄浦区人民法院就被告姚国荣与第三人御明公司之间的担保合同纠纷一案出具(2017)沪0101民初19521号民事调解书，调解协议如下：一、姚国荣应于2017年8月31日前给付御明公司代偿款1,839,438元；2、案件受理费21,355元，减半收取10,677.5元，财产保全费5,000元，合计15,677.5元，由姚国荣承担。该款姚国荣应于2017年8月31日前给付御明公司；3、若姚国荣未按期履行，则应另支付御明公司以1,839,438元为基础自2017年9月1日起至实际清偿日止按年利率18%计算的利息损失；同时御明公司有权申请法院对抵押房产(座落上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室)拍卖、变卖，并就拍卖、变卖的价款对以上各项优先受偿。目前该案已进入了执行阶段。
以上事实，由当事人出具的房地产买卖合同、交易回单、收据、房屋产权证、上海市不动产登记簿及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
庭审中，被告姚国荣表示虽希望继续履行双方签订的买卖合同，愿意将系争房屋配合过户至原告名下，但同时也表示其现在没有能力偿还债权人的欠款，无法撤销设定在系争房屋上抵押权人为御明公司的抵押及相关司法查封。对此，本院向原告释明，现系争房屋存在抵押与司法查封，在被告无法将其注销与撤销的情况下，无法实现系争房屋的转让过户。但原告盛仙娣表示坚持要求继续履行合同，主张由被告协助办理过户手续，其亦表示不同意代为偿付御明公司的债权。
本院认为，原、被告签订的买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已按约支付购房款，被告有义务配合原告办理房屋产权过户手续，但其在限制交易期内私下将系争房屋抵押给第三人，其行为已构成违约。现系争房屋已设有抵押权人为第三人的抵押，并由黄浦法院对系争房屋进行了首查封。因此，目前系争房屋客观上不具备办理产权转让过户手续的基础与条件。在本院向原告释明诉讼风险后，原告仍坚持要求继续履行合同，故对其要求被告协助办理房屋产权过户登记手续及支付逾期过户违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告可待系争房屋具备过户登记条件时再行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第(一)项之规定，判决如下：
驳回原告盛仙娣要求被告姚国荣协助办理上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记手续并支付逾期过户违约金的诉讼请求。
案件受理费减半收取7,350元，由原告盛仙娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 黄文颋
二〇一八年四月二十三日
书记员 汤 娜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
……