广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第559、561号
上诉人（927号案原审被告、930号案原审原告）周崇斌，男，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托代理人刘岩，广东瑞霆律师事务所律师。
委托代理人龙耀兰，广东瑞霆律师事务所律师。
被上诉人（927号案原审原告、930号案原审被告）ＸＸＸ，男，汉族，住所地江西省新余市渝水区。
委托代理人王黎明，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。
上诉人周崇斌与被上诉人ＸＸＸ因房屋买卖合同纠纷两案，因上诉人周崇斌不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第927、930号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年6月10日，周崇斌（卖方）与ＸＸＸ（买方）签订了一份《二手房买卖合同》，约定：ＸＸＸ购买周崇斌所有的位于深圳市福田区福华路锦滨苑3栋x02（房产证号为深房地字第××，以下简称涉案房产），成交价格为214万元；买方同意在签订合同当日向卖方支付定金6万元。合同第四条付款方式约定：“经买卖双方协商一致，约定买方按下述第（2）种方式给付定金之外的楼款（单选），该楼款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。……（2）买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，具体履行方式如下：a、买方须于2014年7月15日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币以银行贷款为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中。b、买方须于2014年7月15日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款以银行承诺的为准。……”合同第五条递件过户时间约定：“在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账户或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产原件之日起三个工作日内，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于银行出具承诺函贰日（含当日）。……”合同第十条买方违约的违约责任约定：“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”合同第十一条卖方违约的违约责任约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”双方在合同中还对其他权利义务进行了约定。
同日，ＸＸＸ向周崇斌支付了定金6万元。
2014年7月14日，双方都前往中国工商银行布吉支行准备办理资金监管和银行贷款手续，但因银行贷款收紧，ＸＸＸ无法取得贷款，遂提出一次性付款，周崇斌不同意。ＸＸＸ提交的其与周崇斌的律师对话录音显示，双方就涉案房产的付款事宜进行沟通，ＸＸＸ要求一次性付清购房款，周崇斌的律师称该变更是对涉案合同条款的变更，如果对方提出对合同的变更，己方也可以提出对合同的变更，坚持要求按照合同约定履行即办理资金监管手续。
2014年7月22日，华夏银行出具个人存款证明，载明ＸＸＸ当日在该行的存款为3700010元。
2014年7月22日，ＸＸＸ委托广东金某律师事务所向周崇斌发出《律师函》称，2014年6月10日，ＸＸＸ与贵方签订两份《二手房买卖合同》，合同约定ＸＸＸ购买锦滨苑3栋x02单位，付款方式为ＸＸＸ通过银行贷款支付，后因银行贷款审批缓慢，ＸＸＸ为积极履行合同，促成交易完成，愿意一次性付款给贵方，日前，ＸＸＸ的资金已到位，请求贵方继续履行合同，办理银行资金监管及房产过户手续。ＸＸＸ特授权本律师再次函告贵方，在收到本函三个工作日内，积极协助配合ＸＸＸ先生办理银行资金监管、房产过户等相关手续。周崇斌已签收该邮件。
2014年7月28日，周崇斌委托广东瑞霆律师事务所向ＸＸＸ发出《律师函》称，双方于2014年6月10日签订的《二手房买卖合同》约定支付购房款的支付方式为按揭贷款，该楼款到买卖双方指定的银行可第三方进行资金监管，买卖双方发行必须与买方付款期限届满前三个工作日到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，合同约定买方须于2014年7月15日（均含当日）前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行贷款为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中并向按揭银行提交按揭贷款申请的资料，并配合银行进行欠薪款不调查、审查和审批手续等。合同签订后，周崇斌积极配合阁下办理一切相关手续，按阁下指示，按时到工商银行布吉支行配合阁下办理银行监管手续及银行抵押贷款手续，但阁下根本无意办理银行监管账户手续及按揭贷款手续，但阁下根本无意办理银行监管账户手续及按揭贷款手续，不在相关文件上签字，致使无法办理相关手续。截止到今日，阁下也没有办理银行监管账户手续及按揭贷款手续。阁下的行为已构成违约。现周崇斌先生委托本律师正式通知阁下：由于阁下已违反双方所签订的合同第四条的规定，已构成违约。根据合同第十条的规定，周崇斌先生现解除与阁下签订的《二手房买卖合同》，并要求阁下按转让成交价的百分之二十向周崇斌先生支付违约金。望阁下接此律师函后，重视此事，在5个工作日内向周崇斌支付违约金428000元。原审庭审时，ＸＸＸ陈述称没有收到该邮件。
另查，周崇斌将名下的锦滨苑3栋201号房产以154万元的价格转让给ＸＸＸ，双方就该房产签订的合同内容除转让价格和支付余款的时间约定不一致外，其它内容均与涉案合同的内容相同，该合同亦未履行，双方产生了纠纷并诉至原审法院，案号为（2014）深福法民三初字第926、929号。在本案诉讼过程中，周崇斌将涉案房产及201号房产转售给案外人谢某，并于2014年8月21日办理了转移登记。庭审时，周崇斌陈述两套房的转让价格为370万元，原审法院要求周崇斌庭审后三日内提交与谢某签订的买卖合同，但周崇斌逾期未提交。另根据双方在庭审中的陈述，可以确认如下事实：周崇斌因签约时考虑不周，两套房约定的成交价大约比市场价低几十万元，有些后悔，刚好ＸＸＸ无法取得贷款，就201房延迟履行已经构成违约，那么当ＸＸＸ在x02房履行期限届满前再次提出一次性付款时，周崇斌表示要变更付款方式也可以，但要就成交价也进行变更，双方协商未果，遂两份《二手房买卖合同》均未履行。
另，ＸＸＸ在起诉时向原审法院申请财产保全，后于2014年9月2日撤回了该申请。
ＸＸＸ向原审法院提起927号案，请求判令：1、周崇斌继续履行合同，ＸＸＸ向周崇斌支付除定金之外的楼款，周崇斌将其名下位于深圳市福田区福华路锦滨苑3栋x02单位房屋交付予ＸＸＸ并过户到ＸＸＸ名下；2、周崇斌承担两案全部诉讼费用。原审庭审中，因查明周崇斌已将涉案房产转售他人，ＸＸＸ变更诉讼请求为：1、周崇斌支付违约金428000元；2、周崇斌退还定金6万元。
周崇斌向原审法院提起930号案，请求判令：1、解除双方签订的编号为000558的《二手房买卖合同》；2、ＸＸＸ向周崇斌支付违约金428000元；3、ＸＸＸ承担案件受理费。
原审法院认为，双方签订的《二手房买卖合同》主体适格、意思表示真实、内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。两案的争议焦点在于：一是究竟是哪方违约；二是解除合同问题；三是责任承担问题。
关于是谁违约的问题。首先，根据交易惯例，二手房买卖中办理资金监管和贷款手续的流程是，买方准备好首期款，然后由买方、卖方一直到银行签署三方资金监管协议，之后买方向银行提交贷款申请及资料，银行审核通过后向买方出具贷款承诺函，之后双方向产权登记部门办理递件过户手续，在房产过户登记至买方名下后，银行将首期款及贷款全额支付给卖方。本案中，双方签订的《二手房买卖合同》未约定首期款的金额及支付时间，约定除定金、交楼押金之外剩余首期款以银行贷款为准，也就是说，该合同条款存在重大瑕疵，且买方根本就没有准备首期款，也就办不了后续的资金监管手续和贷款审批手续，买方在签约时欠缺履行能力。其次，在合同履行过程中，2014年7月14日，在双方到银行准备办理资金监管手续时，ＸＸＸ得知无法办理银行贷款后，提出要求一次性支付购房款，在涉案合同存在以上缺陷的情况下，ＸＸＸ在合同约定的办理资金监管日前表示愿意一次性支付购房款，虽然构成了对付款方式的变更，但该变更未损害周崇斌的利益，在此情况下，ＸＸＸ提出对付款方式进行变更，符合法律规定，周崇斌负有与对方协商和协助的义务。之后，ＸＸＸ于2014年7月22日向周崇斌寄出律师函及存款证明，再次要求变更付款方式，但周崇斌不同意变更，在收到律师函后也未在合理期限内给予回应，周崇斌违背了合同履行过程中的诚实信用原则。最后，在涉案合同尚未解除且在本案诉讼过程中，周崇斌于2014年8月21日将涉案房产转售他人，导致原告请求继续履行合同的目的不能实现。在法庭要求周崇斌提交与案外人谢某签订的买卖合同时，周崇斌未予提交，不排除周崇斌将涉案房产及201房以高于其与ＸＸＸ交易的价格出售的可能性。综上，在合同存在缺陷的情况下，在不损害周崇斌利益的前提下，ＸＸＸ准备足额的资金与周崇斌多次就变更付款方式进行协商，但周崇斌均予以拒绝，并且在合同未解除前将涉案房产转售，周崇斌的行为已构成根本违约。但ＸＸＸ在签约时欠缺履约能力，对合同存在重大瑕疵亦具有过错，其对合同不能履行需要承担一定的责任。
关于解除合同的问题。鉴于涉案房产已经转卖的事实，双方之间的房屋买卖合同已无法继续履行，双方均请求解除合同，原审法院确认涉案合同于本案庭审之日即2014年11月13日解除。
关于责任分担问题。如上所述，周崇斌在本案中构成根本违约，ＸＸＸ亦存在一定过错，综合考虑合同约定的违约责任条款和双方的过错程度，原审法院认定周崇斌应按双倍返还ＸＸＸ已支付的定金向ＸＸＸ承担违约责任，即周崇斌向ＸＸＸ支付违约金12万元。对于ＸＸＸ过高的违约金请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认ＸＸＸ与周崇斌签订的《二手房买卖合同》于2014年11月13日解除；二、周崇斌应于判决生效之日起七日内向ＸＸＸ双倍返还定金12万元；三、驳回ＸＸＸ的其它诉讼请求；四、驳回周崇斌的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。927号案件受理费23920元、保全费520元（均已由ＸＸＸ预交），ＸＸＸ变更诉讼请求后原审法院收取8620元，由ＸＸＸ负担6465元，周崇斌负担2155元，余下受理费15300元及保全费520元退还ＸＸＸ；930号案件受理费7720元（已由周崇斌预交），由周崇斌负担。
上诉人周崇斌不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2014）深福法民三初字第927、930号《民事判决书》；2、改判确认周崇斌与ＸＸＸ签订的《二手房买卖合同》于2014年7月28日解除；3、改判ＸＸＸ向周崇斌支付违约金人民币428000.00元；4、改判ＸＸＸ承担927、930号案件受理费；5、判令ＸＸＸ承担本案上诉费。事实与理由：
一、一审判决事实认定多处存在错误，具体来讲，有以下几个方面错误。1、判决书第5页到数第七行，合议庭认定“但因银行贷款收紧，ＸＸＸ无法取得贷款”，与事实不符。2014年7月14日，周崇斌是应ＸＸＸ要求去中国工商银行布吉支行办理资金监管手续的？并不是去办理银行按揭贷款手续。周崇斌到达银行后，ＸＸＸ并没有叫银行工作人员来办理资金监管手续，根本无意履行办理资金监管手续的义务，而是直接向周崇斌表示要求改变合同条款，提出一次性付款问题。周崇斌在没有见到银行工作人员，也没有办理资金监管手续，不明白ＸＸＸ真实意图的情况下，提出今天只是办理资金监管手续，先把今天的事做完了，再谈合同变更的问题。双方在交谈中ＸＸＸ并没有说到银行不给贷款这件事，周崇斌并不知道ＸＸＸ是否能够申请到按揭贷款之事，这在ＸＸＸ提交的电话录音中可以清楚听到的话语，怎么合议庭听到的是另外的内容？在ＸＸＸ没有向银行申请按揭贷款，没有银行工作人员出来告知双方按揭贷款批不下来的情况下，合议庭又是依据什么来认定“ＸＸＸ无法取得贷款”？ＸＸＸ从没有对周崇斌说过银行贷款批不下来。ＸＸＸ在其提交的证据《律师函》中只是说“因银行贷款审批缓慢”，并没有说是银行贷款批不下来，才要求变更合同。审批缓慢和批不下来是二个概念，缓慢不代表批不下来。ＸＸＸ也没有告知周崇斌其向银行申请按揭贷款被银行拒绝。《二手房买卖合同》第四条约定的双方义务是“买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待临管手续办理完毕后三个工作日内付款。”从第四条及第四条（2）a、b款约定来看，办理监管手续和向银行申请按揭贷款是两件事。先是办理银行监管手续，在双方办理完监管手续后，再由买方向银行申请按揭贷款，也就是说办理监管手续在前，申请按揭贷款在后。办理监管手续是买卖双方义务，申请银行按揭是买方义务，卖方无需参与。合议庭没有正确的区分资金监管和按揭贷款的不同之处，将二者混为一谈，才会出现这种事实认定错误。2、判决书第6页第二段最后一句，合议庭认定周崇斌签收了ＸＸＸ委托律师发出的《律师函》。周崇斌在原审庭审中不承认收到该《律师函》，而在法庭上，ＸＸＸ代理人提交的做为证据的快递单是ＸＸＸ发给其律师王黎明的，而非发给周崇斌的，为此主审法官在法庭上大为训斥ＸＸＸ的代理律师，要求其庭后提交快递单，但庭后周崇斌没有接到法院相关通知说ＸＸＸ已提交了快递单，周崇斌不清楚ＸＸＸ代理律师是否提交了快递单，合议庭也没有再次组织质证，不知道合议庭是依据何证据认定周崇斌签收了《律师函》？而在对待周崇斌委托律师向ＸＸＸ发出的《律师函》问题上，合议庭又采取了另一种标准，只认定“庭审时，ＸＸＸ陈述称没有收到该邮件”（见判决书第7页第一段最后一句）。不明白合议庭为什么在此问题上采用双重标准，为什么不将周崇斌在法庭上陈述没有收到《律师函》写在判决书上，而只将ＸＸＸ的陈述写在判决书上？3、判决书第7页到数第二行，合议庭确认“周崇斌因签约时考虑不周，两套房约定的成交价比市场低几十万元”，这一认定更是匪夷所思，完全是主审法官的主观想象了。主审法官将涉案房产成交价和周边同类房产价格做了比较了吗？主审法官调查了周边同类的房产价格了吗？周崇斌是按当时市场价在中介挂牌卖房的，2014年7月
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111月期间，深圳房价是处于下行状态的，周崇斌将涉案房产卖给谢某的价格略低于卖给ＸＸＸ的价格，就说明并不存在价格过低的问题。4、判决书在第8页第二行和第9页第三行都提到ＸＸＸ要求付款方式的变更，周崇斌不同意。这就完全与事实不符了。《二手房买卖合同》中，约定的付款方式是定金＋银行贷款＋买方补足余款模式，这种约定并没有违反法律规定，何况第四条c款已明确约定：“若银行承诺发放贷款金额加上买方己支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，”也就是说不论银行给予买方多少贷款或不给予贷款，在没有按揭贷款或按揭贷款不足情况下，买方都有义务支付剩余房款。如果ＸＸＸ无法申请到按揭贷款，其又有现金支付能力，完全可以在不变更合同付款方式情况下，在办好资金监管手续后，按第四条c款的约定；睁房款支付到监管账户里。5、判决书认为周崇斌不同意合同变更，不在合理期限内回复，违背了诚实信用原则（见判决书第9页第一段），也是与事实不符。在ＸＸＸ提交的电话录音中，可以清楚的听出周崇斌表示：今天（2014年7月14日）只做资金监管手续，把这件事做完了，再谈合同变更的事。双方都可以提出修改合同，但能否修改，要经双方协商同意。这就已证明了周崇斌是在和ＸＸＸ在谈啊！ＸＸＸ有提出修改合同的权利，周崇斌也有拒绝修改的权利。没有那条法律规定ＸＸＸ提出修改，周崇斌就必须同意！何况，ＸＸＸ提出的问题并不属于合同修改问题，不修改合同，按合同第四条c款的约定就可以解决房款支付问题。由于一审判决事实认定存在多处错误，认定周崇斌根本违约，因而形成了错误的判决。一审判决错误的形成主要在于混淆了办理监管手续和办理按揭贷款这两个不同的概念，没有正确的区分买方、卖方各自应履行义务的情况。在本案中，2014年7月14日，周崇斌和ＸＸＸ到中国工商银行布吉支行是去办理银行监管手续，而非去办理按揭贷款手续。办理银行监管手续是买卖双方共同需履行的义务，而办理按揭贷款手续，是买方单方面的事，是买方应履行的义务。只有在办理完银行监管手续后，买方才可以向银行申请按揭贷款，如按揭贷款批不下来或所批下来的数额不足，买方都有义务补上房款，所以按揭贷款能否批下来不是合同履行的前提条件，按揭贷款批不下来，买方也要履行合同，也要向卖方支付房款。周崇斌在本案中一再强调的是买方没有履行办理银行监管手续的义务，也没有向银行提出按揭贷款的申请，构成违约。周崇斌按照约定到达中国工商银行布吉支行，但ＸＸＸ却不叫银行工作人员出来办理资金监管手续，而是用改变付款方式这一个不是问题的问题来掩盖其不办理资金临管手续的违约事实。正确的做法应当是ＸＸＸ找来银行工作人员办理资金监管手续，再向银行申请按揭贷款，在按揭贷款不获批准的情况，以现金将房款支付到银行监管账户内。建立资金监管账户是合同履行的一个条件，按揭贷款是ＸＸＸ支付房款的来源之一。ＸＸＸ在法庭上没有提交任何证据来证明其向银行提交了按揭贷款的申请，也没有提交其中请被驳回的证据。ＸＸＸ在合同中约定的义务履行期限内不办理资金监管手续，也不向银行申请按揭贷款，也不向周崇斌支付房款，已构成违约。ＸＸＸ在已超过违约期限（2014年7月20日）后的2014年7月22日才提出要求变更合同条款的《律师函》，在2014年7月22日才出具存款证明，完全不能掩盖其己违约的行为，因为一，合同已对付款方式做了几种情况下的约定，ＸＸＸ不能按揭贷款，也应当支付房款，合同根本无须变更，也可以得以履行；二，ＸＸＸ提出变更要求是在违约之后，其要求不能冲抵其违约责任；三，根据合同法的规定，对合同任何修改、变更，均应经过双方协商一致同意。在一方没有同意情况下，原合同条款应得到尊重，双方应严格履行，如不能履行，则构成违约，应承担违约责任，这也是合同自治原则的体现，否则，签了合同后不认真履行，可以随意变更，就失去了合同的严肃性。
二、一审判决程序严重违法。在927号案中，ＸＸＸ的诉讼请求为：1、周崇斌支付违约金428000.00元；2、周崇斌退还定金6万元。在930号案中，周崇斌的诉讼请求为：l、解除双方签订的编号为00558的《二手房买卖合同》；2、ＸＸＸ向周崇斌支付违约金428000元，3、ＸＸＸ承担案，件的受理费。既然合议庭已认定周崇斌根本违约，ＸＸＸ亦有过错（周崇斌对此是不认同的，认为周崇斌不存在违约情况），那就应对双方承担的违约责任划分比例，按比例承担违约金，但ＸＸＸ在诉讼请求中并没有要求双倍返还定金，是要求周崇斌支付违约金。双倍返还定金和要求支付违约金，是二个不同的诉求，只能二选一，合议庭只能是在当事人的诉讼请求范围内做出判决。在ＸＸＸ没有选择双倍返还定金的情况下，一审判决周崇斌双倍返还定金，显然判决事项已超越当事人诉讼请求范围，合议庭擅自改变了当事人的诉讼请求，实属程序上违法。
三、关于合同解除问题。一审判决认定涉案合同于2014年11月13日本案庭审之日解除。对此，周崇斌不予认同。根据《二手房买卖合同》第十条的规定，在买方逾期履行义务超过五ei，即2014年7月20日后，卖方可以解除合同。周崇斌已于2014年7月28日通知ＸＸＸ解除合同。周崇斌之所以卖房是因为需资金急用，在ＸＸＸ违约情况下，周崇斌必然要寻找新的买方，将房子尽快卖出去，以解决自己需求，这是周崇斌的权利，也是在自身权益被侵犯的情况下，对自身权益的合理合法的保护。周崇斌并没有在2014年7月20日之前或2014年7月29日立案之前将涉案房产卖给第三人，周崇斌的行为并无违法违约之处。周崇斌认为涉案合同已于2014年7月28日解除。同一的合议庭在（2014）深福法民三初字第926、929号案中（同一的当事人，同一的情况，只是房号不同）却认定合同是在2014年9月22日ＸＸＸ收到诉状之日解除，不明白为什么一审合议庭认定的标准如此随意，有二个标准。
综上所述，由于一审判决没有理清本案关键问题，混淆了不同概念，事实认定错误，违约责任认定错误，程序上又严重违法，因而形成了错误的判决。周崇斌根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，依法提起上诉，请二审法院依法审理，做出公正判决，支持周崇斌的上诉请求。
针对周崇斌的上诉，ＸＸＸ答辩认为，一、2014年7月
14日在录音证据中证实ＸＸＸ曾经明确告知周崇斌银行贷款无法审批，可以改为一次性付款方式，但是周崇斌仍旧拒绝。二、一次性付款虽然变更了原合同的付款方式，但是这种变更是在原来合同约定的按揭付款方式无法履行并不减损周崇斌的利益，反而更有利于促进合同履行的情况下提出的。而周崇斌在明确得知无法贷款的情况下阻挠合同的履行，违背诚实信用原则，将房屋迅速出售给他人，造成涉案合同无法实际履行，周崇斌才应当承担根本违约责任。三、本案ＸＸＸ没有上诉并非是一审对于ＸＸＸ的判决内容没有错误，而是向尽快结束本案。
本院经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，周崇斌与ＸＸＸ签订的《二手房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。
依据合同约定，ＸＸＸ需于2014年7月14日前支付首期款以及向按揭银行申请贷款。双方于2014年7月14日去银行办理资金监管和贷款申请手续时，因ＸＸＸ得知无法办理银行贷款，提出一次性支付购房款，该方式虽属于对付款方式的变更，但并不损害周崇斌的利益，周崇斌对此予以拒绝且在合同尚未解除时将涉案房产转售他人，已构成了根本违约。
因周崇斌在案件审理过程中将房屋转售他人，ＸＸＸ请求继续履行合同的诉请已无法实现，ＸＸＸ在原审法院的释明之下在原审庭审中变更诉请要求解除合同符合法律程序，原审认定涉案合同在原审庭审时解除正确，本院予以确认。
原审法院在确定周崇斌应承担的违约责任时将周崇斌承担的违约金调整为定金数额，是对违约金调整行使酌情权的体现，程序并无不当，周崇斌的相关上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，周崇斌的上诉请求没有法律以及事实依据，本院不予支持，原审认定事实清楚、适用法律正确、程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
两案二审受理费共计9875元，由周崇斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 潮 声
审 判 员 聂 效
助理审判员 王 丹 妮
二〇一五年三月十七日
书 记 员 李全慧（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。