福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终1086号
上诉人（原审原告）：何玲华，女，1962年8月8日出生，汉族，住福建省建瓯市。
委托诉讼代理人：吴尧邦，男，1960年9月27日出生，汉族，住福建省建瓯市,系何玲华配偶。
委托诉讼代理人：刘鹏飞，福建融成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄林，男，1992年9月27日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
被上诉人（原审被告）：黄碧云，女，1973年3月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
俩被上诉人共同委托诉讼代理人：邹金狮，福建凯峰律师事务所律师。
俩被上诉人共同委托诉讼代理人：林其祖，福建凯峰律师事务所实习律师。
上诉人何玲华因与被上诉人黄林、黄碧云房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初2787号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
何玲华上诉请求：1.撤销福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初2787号民事判决，改判支持何玲华的一审诉讼请求；2.本案诉讼费由黄林、黄碧云承担。事实与理由：一、一审判决遗漏重要的证据未进行质证，侵害其诉讼权利，属于程序错误。何玲华提交的录音证据及“福州市仓山区住房保障和房产管理局对海润万通公司所发函件内容的解释与回复意见”，在一审判决书中未予以体现，无任何认证过程，属于程序错误。二、一审判决存在认定事实不清，主要表现在：1、一审判决未查清房产证交付仓山区房管局的时间和原因，事实上，房产证在起诉前均在中介处保管，在起诉后，中介才将房产证提交仓山区房管局。2、一审判决认定“证人魏某还证实其在原、被告间纠纷未协调清楚前不会将诉争屋的房产证交付给被告”，但却未查清所谓的“原、被告间纠纷未协调清楚”是何纠纷。实际上，黄林、黄碧云在海润万通公司出现资金问题后，以购房保证金有可能遭受损失拒不履行合同，在何玲华的催促下，提出要求何玲华另行支付5万元。证人魏某称需要协调清楚这件事后才能将房产证交付，意味着何玲华必须接受另行支付5万元的要求。三、一审判决存在认定事实错误，主要表现在：1、一审判决认定“原、被告间的纠纷从2016年6月20日后协调至2016年7月……，且就原、被告支付给中介公司50000元购房保证金事宜协调成功”错误。双方直至2016年7月5日仍在沟通办理解押手续，而中介就保证金事宜对双方进行协调是在逾期办理解押手续后，并且并未协调成功。2、一审法院认为中介出现经营危机后，影响了双方买卖合同的继续履行，但是在中介员工的协调下，双方就合同的继续履行进行了协商，表明双方均有继续履行合同的意向。四、一审认为黄林、黄碧云无法进行诉争房屋的解押手续属于情势变更，其并无违约是错误的，理由如下：1、并非必须中介公司配合才能办理诉争房产的解押手续，若黄林、黄碧云按合同约定履行，其完全可以从中介处将房产证取回办理解押手续。2、仓山区房管局的回复称其所发函件并非要求房屋买卖合同不继续履行，但一审法院却对该意见不予认可。不存在因为房管局发函导致黄林、黄碧云无法履行解押手续的情况。3、一审法院以黄林、黄碧云在2016年6月14日办理诉争房屋买卖的委托手续，认定其未构成违约是错误的。根据《房屋买卖合同》补充协议约定，黄碧云承诺于2016年6月14日之前补齐产权人授权委托手续，但公证处作出的时间已经是2016年6月20日，故在授权方面黄林、黄碧云亦存在违约。
黄林、黄碧云辩称，一、一审法院已经依照法定程序就双方提供的证据进行了质证、审查，并未存在程序违法的情况。二、一审法院认定事实清楚、客观，适用法律正确。1.诉争房屋的房屋所有权证是在2016年6月份，即海润万通公司出事之后，中介公司按照仓山区政府要求将所有证件、材料交由仓山区房管局保管的。2.是因为何玲华的原因才导致无法签订补充协议。当时买卖双方在中介工作人员的协调下，对在中介监管的保证金被老板挪用所产生的损失，双方同意在扣除中介费用1.5万元的基础上，买卖双方各自承担1.75万元，但何玲华进一步提出修改原合同条款，双方因此暂时无法签订补充协议，但何玲华之后就马上发出解除合同的通知。3、我方在银行没有欠款，只是保留贷款额度，所以无需向银行还款。无法办理房屋解押手续的原因是因为海润万通公司老板出事后，中介按照政府要求将产权证放在仓山区房管局保管，仓山区房管局又发文要求中介公司暂停一切与资金相关活动，而房屋解押手续又需要产权证原件方可办理。4、从何玲华一审提供的仓山房管局的答复中可以看出，房管局是2016年8月1日发文通知：若“买卖双方均有意向交易并协商好的可前往我局二楼接待室签订《房屋买卖合同补充协议》，以便开展后续的交易事宜”。而何玲华早在2016年7月20日就发函解除合同，本案情况并不符合上述发文通知中的任何内容。因此，一审法院没有采纳该《通知》是正确的。三、事实上，何玲华擅自解除合同，才是违约方。我方从未表明不履行合同，相反一直在和中介人员、买方协商解决问题。我方一审时已经同意解除合同，觉得双方都是受害方，并无追究对方违约责任的意愿，但何玲华却一直想将所有风险转嫁给我方。四、我方在授权方面并未存在违约，黄林于2016年6月14日到公证处办理了公证委托手续，完全符合合同的约定。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，程序并无违法，请求维持原判。
何玲华向一审法院起诉请求：1.黄林、黄碧云立即支付违约金50000元；2.黄林、黄碧云赔偿何玲华支出的律师代理费5000元；3.黄林、黄碧云承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年6月9日，黄林为甲方（卖方）、何玲华为乙方（买方），双方签订了一份《房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况。甲方的房屋位于福州市台江区××新村××＃楼××单元，2层31附属间（原台江区新港街道象园新村3#楼105单元，31号附属间），单元面积59.67㎡，附属间面积9.32㎡（具体情况详见榕房权证Ｒ字第××号）……第四条成交价格。该房屋按套计价，甲乙双方约定成交价格为：人民币捌拾壹万元整……第六条房屋附属情况。甲方告知乙方该房屋存在如下附属情况：（一）抵押情况：B、存在抵押，甲方应在2016年6月30日前向抵押权人申请还款。（二）……。第七条房屋抵押权的解除。（一）若该房屋存在抵押权的，甲方解除抵押权所需的资金来源为甲方自行出资……。第十四条违约责任。……（一）房屋所有权过户登记前的违约责任。1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。2、甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币伍万元整，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。……。该合同补充协议：……八、签订本合同当日（2016年6月9日），乙方已知上述房产的产权人黄林未能亲自到场签字，由代理人黄碧云代为签署本合同，代理人黄碧云保证其签署本合同对上述房产的处置意见可完全代表产权人黄林意志并可确保产权人黄林按本合同的约定执行所有义务。黄碧云承诺将于2016年6月14日之前补齐产权人黄林本人所签署的《代理行为追认及授权委托书》且产权人在交易过程中到场办理所有相关手续。如果产权人黄林拒绝认可黄碧云的代理权利和义务，则由黄碧云承担相应的法律后果。
2016年6月9日，黄碧云代黄林为卖方（甲方）、何玲华为买方（乙方）、福州市海润万通房产服务有限公司鼓楼区六一中路分公司（以下简称海润万通六一中路分公司）为交易服务方（丙方），三方签订了一份《交易服务合同》，约定：第一条房屋交易服务范围。……（二）协助甲方办理解除该房屋抵押权手续……
2016年6月9日，海润万通六一中路分公司出具《收证收据》，内容为：兹收到黄林出售坐落于福州市台江区××新村××＃楼××单元、××31附属间的房产权属资料：①《房屋所有权证》证号：榕房权证Ｒ字第××号原件一份；②《国有土地使用权证》证号：榕台国用2012字00313708795号原件一份。出售方不得中途改变买卖意愿，以上证件材料在交易时由丙方直接提交相关部门。如买卖双方在履行所签订的房产交易合同时发生争议，丙方应按合同约定保管上述证件，直至合同解除。
2016年6月9日，何玲华向海润万通六一中路分公司交纳了50000元讼争屋的购房保证金。
2016年6月14日，委托人黄林出具一份《委托书》给受托人黄碧云，内容为：……兹委托黄碧云为我的全权代理人，并以我的名义，为我办理坐落于福建省福州市××新港街道××新村××＃楼××单元，2层31附属间（原台江区新港街道象园新村3#楼105单元，31号附属间）（详见榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》）房产的如下事项：……代为签订上述房产的买卖合同并代收全额售房款。……委托期限自委托之日起至2017年6月13日止。2016年6月16日，福州市公证处公证了该委托书，内容为：……兹证明黄林于2016年6月14日来到我处，在本公证员面前，在前面的《委托书》上签名、捺手印。
2016年6月20日，仓山区住房保障和房产管理局向福州市海润万通房产服务有限公司发出《关于暂停承接新的房产交易业务的函》，内容为：据市房管局及市房产中介协会反映，因贵公司法人代表林仲海同志失联，公司资金无法正常启用，引发部分客户上门追讨二手房交易定金无法支付等问题，公司经营出现危机，对此，我局高度重视，于2016年6月17日协同市房管局及市房产中介协会赴贵公司进行调查，在调查结果未明确前，请贵公司暂停原有的涉及资金项目并暂停承接新的房产交易业务，后续事项将按市有关精神执行。
2016年7月20日，何玲华向黄林、黄碧云分别发出《违约告知函》，内容为：你于2016年6月9日委托黄碧云，与我方在海润万通六一中路分公司签订的房屋买卖合同（编号HB20160609-1）（我与你方于2016年6月9日在海润万通六一中路分公司签订的房屋买卖合同）。合同中第六条规定你方必须在2016年6月30日前向抵押权人申请还款解除房屋抵押，并办理房屋交易应办理的事项。我方多次提醒你方已经违约了请尽快办理，但截至今日你方仍未办理，已严重违约，给我方造成了重大的经济损失。现告知你方该房屋买卖合同解除，根据房屋买卖合同第十四条第二款规定的违约责任，你方应支付我方违约金人民币伍万元整……。黄林、黄碧云确认收到该函，并同意解除《房屋买卖合同》。
诉讼中，证人魏某（当时处理双方纠纷的海润万通六一中路分公司的员工）证实讼争屋房屋产权证自其公司收走后至今尚未返还，且已交付仓山区房管局，何玲华表示对此知情，证人魏某还证实其在双方间纠纷未协调清楚前不会将讼争屋的房屋所有权证交付给黄林、黄碧云，且讼争屋的解押手续须由其公司人员持房屋所有权证与黄林、黄碧云一同去办理，其就双方间的纠纷从2016年6月20日后协调至2016年7月；双方均确认自2016年6月20日后了解海润万通六一中路分公司出现经营危机等问题，后由魏某协调双方买卖合同纠纷，且就何玲华支付给中介公司50000元购房保证金事宜协商成功，后因双方签订补充协议条款发生争议导致最终未签订补充协议。
一审法院认为：何玲华与黄林、黄碧云签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。该合同约定出卖的讼争屋存在抵押，黄林、黄碧云应在2016年6月30日前向抵押权人申请还款，但双方与海润万通六一中路分公司签订《交易服务合同》明确规定，由该公司协助办理解除讼争屋抵押权手续，且黄林、黄碧云在签订《房屋买卖合同》当日就将讼争屋房屋所有权证原件交付给海润万通六一中路分公司，且办理讼争屋的解押手续须房屋所有权原件，由于海润万通六一中路分公司出现经营危机等问题，影响了双方的买卖合同继续履行，但在该公司员工的协调下，双方还是就合同继续履行进行了协商，该时间从2016年6月20日后持续至2016年7月，双方对此均表示无异议，则双方均有继续履行买卖合同的意向；且由于海润万通六一中路分公司一直持此有讼争屋的房屋所有权原件，须该中介公司配合才能办理讼争屋的解押手续，但因该中介公司发生经营危机问题，而福州市仓山区住房保障和房产管理局发函要求该中介公司暂停原有的涉及资金项目，因此在6月30日前，无法进行讼争屋的解押手续属于情势变更，黄林、黄碧云并无违约，不应对此承担违约责任，何玲华要求黄林、黄碧云支付违约金50000元及5000元律师代理费的诉讼请求，一审法院不予支持。另，黄林、黄碧云已在2016年6月14日办理了讼争屋买卖的委托手续，故何玲华提出黄林、黄碧云未在约定时间内办理授权委托手续构成违约的主张，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回何玲华的诉讼请求。案件受理费1175元，由何玲华负担。
本院二审期间，何玲华向本院提交一份福州市仓山区住房保障和房产管理局仓房信[2017]4号《信访事项处理答复意见书》，证明仓山区住房保障和房产管理局《关于暂停承接新的房产交易业务的函》仅要求海润万通公司暂停承接新的房屋交易中介业务，而非暂停已签订房屋买卖合同的双方继续履行合同的事实，本案交易并不受影响。本院组织当事人进行了质证。本院经审查认为，对该《信访事项处理答复意见书》的真实性予以确认。
根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，福州市仓山区住房保障和房产管理局于2016年8月1日发出通知：为妥善处理海润万通交易订单问题，若买卖双方均有意愿继续交易并就交易细节协商一致的买卖双方可自2016年8月2日起至2016年9月1日前往仓山区住房保障和房产管理局2楼接待室签订《房屋买卖合同补充协议》，以便开展交易后续事宜。
本院认为，何玲华与黄林、黄碧云签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应按约履行。根据《房屋买卖合同》和《交易服务合同》约定，黄林、黄碧云在2016年6月30日前向抵押权人还款；何玲华支付购房保证金50000元；中介方协助办理解除讼争房产抵押权手续。合同签订当日即2016年6月9日，何玲华向中介方海润万通六一中路分公司支付了购房保证金50000元，黄林、黄碧云亦将讼争房产的房屋所有权证、土地使用权证交给中介方保管。此后，由于海润万通公司出现法人代表失联、资金无法正常启用等经营危机问题，福州市仓山区住房保障和房产管理局于2016年6月20日发函要求海润万通公司暂停原有的涉及资金项目。对此突发状况，双方当事人在订立合同时均无法预见，而该情况也使得讼争《房屋买卖合同》的履行条件产生了变化。根据一审庭审中的当事人陈述和证人魏某证言，在2016年6月20日之后，中介服务人员一直在协调双方当事人继续履行合同事宜，但因双方就补充协议的条款未能协商一致，最终未签订补充协议，何玲华于2016年7月20日发函解除房屋买卖合同。因此，从本案实际情况来看，黄林、黄碧云未能按合同约定在2016年6月30日前办理讼争房产解押手续，主要原因在于中介公司自身出现经营问题，而未能及时协助黄林、黄碧云办理讼争房产解押的相关事宜，黄林、黄碧云并不存在主观故意不履行合同的情形。且从福州市仓山区住房保障和房产管理局于2016年8月1日发出的通知内容来看，如买卖双方有意继续交易并就交易细节协商一致的可到该局签订补充协议，开展后续事宜。而本案双方当事人虽有意愿继续交易，但始终未能就补充协议的内容达成一致意见。一审法院经过审理认定黄林、黄碧云并不存在违约行为，进而对何玲华要求黄林、黄碧云承担违约责任的诉讼请求不予支持，符合案件实际情况，可予确认。现何玲华主张一审法院认定事实错误不能成立，本院不予采纳。
根据《补充协议》约定：黄碧云承诺于2016年6月14日之前补齐产权人黄林本人所签署的《代理行为追认及授权委托书》且产权人在交易过程中到场办理所有相关手续。2016年6月14日，黄林签署了委托书，委托黄碧云全权办理出卖讼争房产的相关事宜，并办理了公证手续，福州市公证处于2016年6月16日出具了《公证书》。因此，黄林、黄碧云已经按合同约定办理了讼争房产买卖的委托手续，并不存在违约行为。何玲华主张黄林、黄碧云在授权事项上存在违约不能成立，本院不予采纳。
另，民事裁判文书制作规范并未要求在文书中对当事人提交的证据一一列明，现何玲华主张一审判决未体现其提交的证据及认证过程属程序错误，不能成立，本院不予采纳。
综上所述，何玲华的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1175元，由上诉人何玲华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 陈雁兰
审 判 员 符海燕
二〇一七年五月二十六日
法官助理 雷 敏
书 记 员 郑紫雯