铁岭市银州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽1202民初374号
原告：中国工商银行股份有限公司铁岭分行（简称工行铁岭分行）。住所地铁岭市银州区银州路**号。
负责人：梁文波，系该行行长。
委托代理人：冯春雨，系辽宁天意律师事务所律师。
被告：何森，男，1965年10月14日出生，汉族。
被告：辽宁新华诚房地产开发有限公司（简称新华诚公司）。住所地铁岭市银州区岭东街***号。
法定代表人：王巨正，系该公司经理。
原告工行铁岭分行与被告何森、新华诚公司借款合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序于3月28日公开开庭进行了审理，原告委托代理人冯春雨到庭参加诉讼，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工行铁岭分行诉称：被告何森因预购被告新华诚公司开发建设的御点江山小区DX幢X-XX-
X室（简称涉诉房屋），于2016年11月18日向原告借款200,000元，借款期限228个月，该被告应自同年12月起以等额本息还款方式于每月20日偿还本息。被告何森以涉诉房屋提供抵押担保，被告新华诚公司则在涉诉房屋抵押登�完成前提供阶段性连带责任保证，并在原告处开立履约保证金账户，以履约保证金提供质押担保。借款合同约定了被告何森未按时偿还借款，应支付罚息、复利及罚息、复利标准，还约定了被告何森连续3个月或累计6次未按时足额偿还借款本息的，原告有权宣布未偿还的借款立即到期。被告何森已长时间未偿还借款本息，故请求判决：1、被告何森返还借款198,394.44元，并按约定利率标准支付利息（含罚息、复利）；2、被告新华诚公司承担连带保证责任；3、原告就涉诉房屋享有优先受偿权；4、原告就被告新华诚公司履约保证金账户内保证金享有优先受偿权。
被告何森、新华诚公司未出庭，未答辩。
对原告举示证据的审核认定：
1、（原告与被告新华诚公司于2012年1月9日签订的）按揭贷款业务合作协议。证明被告新华诚公司为在原告处申�住房贷款的御点江山小区商品房预购者向原告提供阶段性连带责任保证担保，并设立履行保证金账户，向原告提供金钱质押。
2、（原告与被告何森、新华诚公司于2016年11月1日签订的）个人购房借款担保合同。证明原告与被告何森、新华诚公司间存在借款、担保合同关系及各自的权利义务。
3、辽（2016）铁岭市不动产证明第X号不动产登记证明。证明原告与被告何森已办理了涉诉房屋抵押预告登记。
4、个人借款凭证。证明原告已经发放了贷款及发放时间。
5、自营历史明细列表。证明截止2018年4月9日被告何森已偿还及尚欠贷款本息情况。
本院审核认为，原告的上述证据均应予采信。
被告何森、新华诚公司未举示证据。
根据采信的证据及当事人陈述，本院查明如下事实：2012年1月9日，原告工行铁�分行（甲方）与被告新华诚公司（乙方）签订按揭贷款业务合作协议，约定：甲方为乙方开发建设的御点江山小区商品房购买人提供住房贷款，乙方则在借款人以所购商品房提供的抵押担保抵押登记完成前，为借款人偿还贷款本息向原告提供阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户按小区全部住房贷款余额的5%存入履约保证金，如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按约履行偿还贷款义务，乙方须于接到甲方书面催款通知后5日内偿还，否则视为乙方授权甲方直接从履约保证金账户扣收。2016年11月1日，原告（贷款人）与被告何森（借款人）、新华诚公司（保证人）签订个人购房借款担保合同，约定：借款人向贷款人借款200,000元用于购买涉诉房屋（第39条、第40条），由贷款人直接将此款一次性划入担保人账户（第5.3条A项、第46条）；借款期限228个月，自�款发放日起算（第42条）；借款利率以借款凭证记载的借款发放日中国人民银行同期同类贷款基准利率为准，利率换算公式为月利率=年利率÷12，日利率=年利率÷360（第43条），借款期限内遇基准利率调整，则自每次调整的次年1月1日起按调整后的基准利率及约定利率间的浮动比例确定并执行新的利率（第4.2条A项，第44条）；借款人自借款发放次月起，以等额本息还款方式于每月20日偿还借款，每月最低偿还额1,350元（第6.1条A项、第47条）；借款人未按约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的借款，贷款人有权在约定利率基础上按日加收40%的罚息，对未按时支付的利息，按罚息利率计收复利（第9.1条、第52条）；借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还借款、所产生的利息、罚息及�他费用（第14.1条L项、第14.2条项）；借款人以涉诉房屋提供抵押担保；保证人于抵押登记完成且贷款人收到房屋他项权证前，为借款人履行还款义务向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证担保的范围包括本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等（第10.2条A项、第54条）；保证期间为本合同项下借款到期之日起2年（第27条）；保证人与贷款人另行签订的协议中包括保证金质押条款且本合同项下借款属于约定质押担保范围的，则无论保证人是否仅以保证人名义在本合同中签章，保证人还应对借款承担保证金质押担保责任（第26条）；等等。同月16日，完成涉诉房屋抵押预告登记，但至今未办理抵押登记。同月18日，原告将200,000元借款划入被告新华诚公司账户，被告何森在个人借款凭证上签名；借款凭证记载借款年利率为4.9%。被告何森�偿还部分借款（其中本金1,605.56元），自2017年4月至今则分文未还。截止2018年4月9日，被告何森积欠借款本金7,188.53元、利息（含罚息、复利）10,941.49元。
本院认为：原告工行铁岭分行与被告新华诚公司签订的按揭贷款业务合作协议，以及原告与被告何森、新华诚公司签订的个人购房借款担保合同，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定有效，当事人应按约定全面履行自己的义务。被告何森未按约定期限偿还借款本息，应承担继续履行的违约责任，即继续偿还截止2018年4月9日已到期的借款本金7,188.53元、利息（含罚息、复利）10,941.49元。被告何森连续未偿还借款已远超3期，依据约定，原告有权宣布未到期借款立即到期，现原告主张未到期借款立即到期，应予照准，故被告何森应偿还的借款本金即为198,394.44元（200,000元-1,605.56元）。被告何森还应继续按约定标准支付逾期本金自逾期之日（2018年4月9日时已到期的7,188.53元则自同月10日）起至本判决限定的偿还之日止的利息、罚息、复利。被告新华诚公司在原告处开立履约保证金账户，为被告何森履行还款义务向原告提供质押担保，故原告就该账户内的履约保证金享有优先受偿权。被告新华诚公司还为被告何森履行还款义务向原告提供阶段性连带责任保证，故该被告还应与被告何森承担连带责任。原告与被告何森约定后者以涉诉房屋提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，即于抵押登记条件成就或约定期限届满时请求办理抵押权登记的权利，而非对涉诉房屋享有现实的抵押权，故原告要求就涉诉房屋行使优先受偿权的诉讼请求，不予支持。依照《中�人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第二百零八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、法释[2000]44号《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条、第八十五条的规定，判决如下：
一、被告何森于本判决生效后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司铁岭分行借款本金198,394.44元、利息（含罚息、复利）10,941.49元，并继续按约定标准支付逾期本金自逾期之日（2018年4月9日时已到期的7,188.53元则自同月10日）起至本判决限定的偿还之日止的利息、罚息、复利；
二、原告就被告辽宁新华诚房地产开发有限公司在原告处开立的履约保证金账户内履约保证金享有优先受偿权；
三、被告辽宁新华诚房地产开发有限公司就本判决第一项与被告何森承担连带责任；
四、被告辽宁新华诚房地产开发有限公司履行了本判决第二项、第三项确定的义务后，有权向被告何森追偿；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,270元（原告预交），由被告何森负担，被告辽宁新华诚房地产开发有限公司承担连带保证、履约保证金质押担保责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
上诉人须于递交上诉状次日起7日内预交上诉费（汇入中国建设银行股份有限公司沈阳�宁支行“辽宁省财政厅非税收入财政专户”，账号210014
24101052500327-2027，并须注明预交上诉费当事人姓名或名称），逾期按撤回上诉处理。
审 判 长 王景龙
人民陪审员 李 敏
人民陪审员 张 军
二〇一八年五月二十三日
书 记 员 李 超