北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初37310号原告（反诉被告）：北京燕大国际教育科技有限公司，住所地北京市海淀区燕北园334号楼3-309。法定代表人：倪冠英，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨万林，北京市仁人德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫光宇，男，该公司总经理。被告（反诉原告）：谢泽菲，女，1981年10月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈红苗（谢泽菲之夫），住北京市海淀区。原告北京燕大国际教育科技有限公司(以下简称燕大国际公司)与被告谢泽菲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告燕大国际公司之委托诉讼代理人杨万林、闫光宇，被告谢泽菲及其委托诉讼代理人陈红苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燕大国际公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决谢泽菲支付拖欠租赁费用26552元（其中包括房屋租金24000元，水费874元，电费1678.8元）；2.判决谢泽菲支付上述拖欠费用的违约金31862元；3.判决谢泽菲将承租房屋腾退交还燕大国际公司；4.谢泽菲承担本案的诉讼费。诉讼中，燕大国际公司诉讼请求变更为：1.依法判决谢泽菲支付拖欠租赁费用24685元（其中包括房屋租金21800元，水费1073元，电费1812元）；2.判决谢泽菲支付上述拖欠费用的违约金26906元；3.谢泽菲承担本案的诉讼费。事实理由为，双方于2015年3月23日签订《房屋租赁合同》，由谢泽菲承租海淀区106室，租赁期限为一年。但上述租赁期限到期后，谢泽菲继续租住上述房屋，并逾期未缴纳房屋租金、水电费。因此，我方诉至法院要求其支付房屋租金和水电费，以及未按时缴费的违约金。上述违约金的算法为，以拖欠租金24685元为基数，从2016年3月25日起算，计算至2016年11月3日，共218天，按日0.5%的标准计算违约金。谢泽菲辩称，第一，诉争房屋于2016年3月24日租赁期限已届满，从2016年3月25日起，双方之间已无合同，因此，燕大国际公司所主张的违约金没有合同依据；第二，在今年春节期间，我离开房屋时，燕大国际公司的员工擅自进入租赁房屋，走后未关门，导致我项链丢失，因此，燕大国际公司未履行其提供具有安全保障房屋之合同义务，应承担违约责任；第三，诉争房屋没有房产证，是违建房，因此，燕大国际公司无权收取租金。诉讼中，谢泽菲提出反诉，反诉请求为：1.依法判决被反诉人撤销对本人的起诉，公开向本人道歉；2.燕大国际公司赔偿其因项链丢失造成的财产损失28024元；3.燕大国际公司承担因此纠纷产生的一切费用。诉讼过程中，谢泽菲撤回第一项反诉请求。事实理由为，燕大国际公司擅自撬门进入租赁房屋，造成其项链丢失。燕大国际公司作为出租人，未尽到出租人的相关合同义务，造成上述损失，燕大国际公司应承担违约责任，赔偿上述损失。燕大国际公司对反诉请求辩称，自我公司进出租赁房屋已达十个月，从未听说丢项链的事情，现在诉讼中对方才提出。当时我公司向对方要房租，派出所调解时，对方亦未提到项链丢失的事情。现在被告仅提供购买发票，我公司认为对方提供之证据不能证明其项链丢失的事实。因此，我公司不同意谢泽菲的全部反诉请求。本院经审理，对于当事人双方没有争议的事实，本院认定如下：燕大国际公司(甲方)与谢泽菲(乙方)于2015年3月23日签订《房屋租赁合同》，约定燕大国际公司将坐落于北京市海淀区后院宿舍的房屋出租给谢泽菲使用，用途为住房，租赁期限为十二个月，自2015年3月25日至2016年3月24日止。房屋月租金为3000元，支付方式为季付。该合同第六条第2款乙方违约责任A项约定，乙方逾期支付租金，水费、电费、暖气费每逾期一天，则乙方应按照应交金额0.5%支付违约金。谢泽菲按照合同约定租住房屋至2016年3月24日，合同到期后，谢泽菲继续居住在上述房屋内，直至2016年11月3日搬离。合同履行期间，谢泽菲于每季度租住日期前交纳当季度租金，已交纳租金至2016年3月24日，之后未再交纳租金。双方均认可，谢泽菲在租住房屋期间，按照2016年11月4日抄表结算的情况，有水费1073元、电费1812元尚未交纳。诉讼中，经本院释明，谢泽菲认为违约金约定数额过高，申请法院酌减。对于双方有争议的事实，本院认定如下：一、关于燕大国际公司进入租住房屋的具体情况。燕大国际公司称，2016年1月下旬，其因抢修爆裂水管，经电话通知谢泽菲，在谢泽菲本人不在场的情况下撬窗进入租住房屋，作业完成后关闭门窗。为证明上述事实，燕大国际公司提供了证据1.在场人杨某的证人证言，称当时水管冻裂，在杨某和其他5人在场的情况下，倪冠英和工程部一工人进入租赁房屋关闭水闸，作业完成后又打开水闸，最后从租赁房屋房门走出，并关闭房门，将插销锁恢复;证据2.北京北大燕欣科技发展中心燕欣宾馆证明，内容为，“2016年1月25日晚，燕大公司报修说，后院D区水管跑水，需要及时抢修，D区水闸开关在C区106号房间内，需要进入此房间关水闸。我方物业安排工程部付卫民协助开关水闸，当时有燕大公司、宾馆物业及住户代表证明此事。物业付卫民同志做完抢修工作，恢复现场检查了C区106号房间门已锁好。特此证明。”谢泽菲对上述证据真实性和证明目的均不予认可，称燕大国际公司未履行房东应尽的提供具有安全保障房屋之义务，未经允许擅自进入租赁房屋，且维修完后未锁紧房门。本院对上述证据真实性予以确认，对于证明目的，本院结合双方庭审陈述认定，燕大国际公司人员为抢修水管，先电话通知谢泽菲水管破裂需进入租赁房屋事宜，但未经谢泽菲允许，在谢泽菲不在场的情况下，进入租赁房屋，处理完事故后，燕大国际公司人员关闭门窗离开房屋。二、关于谢泽菲损失是否为燕大国际公司行为所致。谢泽菲称燕大国际公司撬门进入其租赁房屋，离开时未锁紧房门，造成其项链丢失，具体经过为，谢泽菲于1月底回到租赁房屋后，发现房门未锁，便询问房东，房东承认擅自进入过租赁房屋。谢泽菲遂仔细查看房屋，未发现丢失物品。几天后，其丈夫回到租赁房屋，发现放置于床头台面上的项链丢失，四处寻找后未找到，即与房东协商赔偿事宜，但当时并未报警。对上述陈述，燕大国际公司不予认可，称其进入房屋未拿项链，且谢泽菲未及时告知项链丢失事宜。为证明上述事实，谢泽菲提供：证据1.项链的购买发票，证明其项链价值；证据2.其与燕大国际公司法定代表人倪冠英短信截屏，该短信截屏显示，2016年2月6日，倪冠英发短信告知谢泽菲，“小谢真的很抱歉我没有第一时间告诉你，向你赔个不是，多是我错了。黄昏的时候打过一个电话无法接通。等我回北京给你赔礼”，证明其向倪冠英协商赔偿损失事宜。燕大国际公司对上述证据证明目的均不予认可，认为上述短信仅针对进入租赁房屋一事，并未提及项链丢失，燕大国际公司进入租住房屋是为了抢修水管，维修完后，已经将房门关闭，且谢泽菲称其项链丢失，但并未及时报警或告知燕大国际公司，因此，谢泽菲的证据不能证明项链丢失系公司人员进入租住房屋造成。庭审中，双方均称2016年4月，燕大国际公司提出收取房租，谢泽菲要求赔偿损失，双方因此发生纠纷，后报警，报警后双方进行了商谈。诉讼中，本院向当时出警民警核实，该民警陈述之出警情况与上述情况基本一致，并称此次出警未留有书面材料。故对于上述事实真实性本院予以确认。三、关于租赁房屋是否违章建筑。谢泽菲主张租赁房屋为违章建筑，但未就该项主张提供证据。燕大国际公司提供其与北京北大燕欣科技发展中心燕欣宾馆的房屋租赁合同，证明其房屋来源合法。谢泽菲对该项证据真实性不置可否，对其证明目的不予认可。诉讼中，本院向北京大学房地产管理部调查，询问其位于海淀区北京大学燕北园燕欣宾馆西侧二层公寓用房C区106号房屋是否按建设工程规划许可证规定建设房屋，或按照批准内容建设的临时建筑。北京大学房地产管理部答复，海淀区北京大学燕北园燕欣宾馆西侧二层公寓用房是经学校批准建设的建筑。现谢泽菲未就其主张租赁房屋系违章建筑提供相应证据，就本院现有调查来看，亦不能反映租赁房屋系违章建筑。故对于谢泽菲的该项事实主张，本院不予支持。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，燕大国际公司与谢泽菲签订的《房屋租赁合同》为双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。谢泽菲主张租赁房屋为违建房，燕大国际公司并无收取房租权利，但未提供相应证据予以支持，因此，本院对谢泽菲该项抗辩意见不予采纳。谢泽菲主张其与燕大国际公司签订的合同已经到期，因此燕大国际公司并无主张违约金之合同依据。本院认为，燕大国际公司与谢泽菲签订的《房屋租赁合同》于2016年3月24日到期，合同到期后，谢泽菲继续租住在租赁房屋内，燕大国际公司未提出异议，因此租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。谢泽菲于2016年11月3日搬出租赁房屋，燕大国际公司未持异议，因此，本院确认双方租赁合同履行至2016年11月3日终止。因此，本院对谢泽菲认为双方租赁合同已于2016年3月24日终止，燕大国际公司并无主张违约金合同依据的抗辩意见不予采纳。由于原租赁合同继续有效，在《房屋租赁合同》继续履行期间，谢泽菲应当按照合同约定缴纳房租、水电费，故对燕大国际公司要求谢泽菲支付房租和水电费的诉讼请求，本院予以支持。谢泽菲逾期未缴纳房租、水电费，已构成违约，燕大国际公司主张计算至2016年11月3日逾期交纳房租的违约金，由于原租赁合同继续有效，故符合合同约定，应予支持。双方均认可截至2016年11月3日共产生水电费2885元，由于燕大国际公司并未对其在此日期前曾向谢泽菲主张过水电费进行举证，且燕大国际公司未向谢泽菲主张上述逾期交纳水电费自2016年11月4日至实际交纳之日的违约金，视为其对自身权利的放弃，故燕大国际公司将水电费计入计算基数，从2016年3月25日起算至2016年11月3日违约金的算法，本院不予支持。按照合同约定，租金缴付方式为季付，即谢泽菲应于2016年3月25日之前交纳至2016年6月24日的租金9000元，于2016年6月25日之前交纳至2016年9月24日的租金9000元，于2016年9月25日之前交纳至2016年11月3日的租金3800元，按照合同约定之标准计算违约金数额应为16292元。经法庭释明，谢泽菲认为交纳的违约金过高，要求酌减，本院根据本案具体情况及实际损失情况，对违约金计算标准予以酌减，确定违约金按日逾期交纳金额的万分之四交纳，故违约金数额应为1303元。谢泽菲主张燕大国际公司亦存在违约行为，未尽到房东的安全保障义务，擅自进入租住房屋，并造成其损失28024元。根据本院已认定事实，燕大国际公司确有擅自进入租住房屋之行为，在履行租赁合同过程中未尽到房东交付具有安全保障房屋之义务。但综合本案已认定事实，谢泽菲并无证据证明其项链丢失系燕大国际公司人员进入租赁房屋造成，且谢泽菲虽称其项链丢失，但未及时报警或主张其项链丢失事宜，导致谢泽菲所主张其丢失项链原因事实难以查证。由于谢泽菲对上述主张负有举证责任，现经法庭调查和双方当事人举证后，上述事实仍真伪不明，故谢泽菲应承担举证不力之后果。因此，由于谢泽菲未提供充分证据证明上述违约行为与其主张的实际损失存在因果关系，故谢泽菲主张要求燕大国际公司承担违约责任、赔偿其实际损失并承担由此产生一切费用的反诉请求，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、谢泽菲于本判决生效后七日内向北京燕大国际教育科技有限公司支付租金、水电费共计24685元和违约金1303元；二、驳回北京燕大国际教育科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回谢泽菲的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，其中330元由北京燕大国际教育科技有限公司负担，已交纳；其余300元由谢泽菲负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费250元，由谢泽菲负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 颜 君二〇一六年十二月二十七日书记员 刘小妹