重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终4040号
上诉人（原审被告）:谢海龙，男，汉族，1968年10月20日生，住福建省泉州市鲤城区，
委托诉讼代理人：谢秒，重庆市法缘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵云，重庆市法缘律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：何易,男,汉族,1966年1月24日出生,住重庆市江北区,
委托诉讼代理人：冉隆华，重庆长隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李光耀，重庆长隆律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：何岷雪,女,汉族,1968年5月25日出生,住重庆市江北区,
委托诉讼代理人：冉隆华，重庆长隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李光耀，重庆长隆律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：葛云凌,男,汉族,1977年4月25日出生,住重庆市渝中区,
委托诉讼代理人：冉隆华，重庆长隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李光耀，重庆长隆律师事务所律师。
上诉人谢海龙因与被上诉人何易、何岷雪、葛云凌房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初16625号，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人谢海龙的委托诉讼代理人谢秒、赵云，被上诉人何易、何岷雪、葛云凌的共同委托诉讼代理人冉隆华、李光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢海龙上诉请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初16625号民事判决并依法改判驳回何易、何岷雪、葛云凌的各项诉讼请求。2、一、二审诉讼费由何易、何岷雪、葛云凌承担。主要事实和理由：1、双方实际的租赁关系于2016年10月解除，2016年10月后即不应再计租；2、谢海龙交纳了20万元保证金，保证金应予抵扣租金；3、违约金计算标准错误，存在重复计算；4、判令谢海龙承担律师费、保全费没有事实依据。
何易、何岷雪、葛云凌辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律准确，请求维持一审判决。
何易、何岷雪、葛云凌向一审法院起诉请求：1、判令解除双方就位于江北区××“协××黄金海岸购物中心”××楼整层物业形成的租赁合同关系；2、判令谢海龙支付何易、何岷雪、葛云凌租金：按每月110039.46元的标准，从2016年3月1日起计算至合同解除之日止（截止2016年8月31日的租金为660236.76元）；3、判令谢海龙支付何易、何岷雪、葛云凌违约金：以欠付租金为基数，按月利率2%的标准，从2016年3月1日起至付清之日止；4、判令谢海龙拆除商铺内的装饰装修及设施设备、恢复原状交付给何易、何岷雪、葛云凌；5、判令谢海龙支付何易、何岷雪、葛云凌租赁合同关系解除之次日起至返还商铺之日止，按每天4667元的标准向何易、何岷雪、葛云凌支付占用使用费,现暂计15万元；判令谢海龙支付何易、何岷雪、葛云凌因本次诉讼产生的律师费16000元。诉讼费和保全费由谢海龙承担。
一审法院认定事实:2009年2月27日，协信管理公司（甲方）与谢海龙（乙方）签订《重庆协信购物中心商业场地租赁经营合同》，协信公司将江北区××“协××黄金海岸购物中心”××楼整层（建筑面积3042.34平方米，套内面积2500平方米）出租给谢海龙使用。合同第2条约定：租期8年，从2009年3月1日至2016年12月31日止。承租期满，甲方有权收回承租场所，乙方应如期归还。合同第5条约定：租金的支付方式为先付费后使用，每月20日前交清下月租金，其中2016年1月1日至2016年12月31日的月租金为110039.46元，若乙方未按约支付租金，应按所欠费用的3‰按日支付滞纳金至付清之日止。合同第7条约定：乙方应在签订合同时向甲方交纳租金及物业管理费保证金20万元；租赁期内，乙方拖欠租金、管理费、其他费用和税款及滞纳金或因乙方违反合同或由乙方的过失而对甲方造成损失，甲方有权终止合同，或在无须预先通知乙方的情况下及时从租赁保证金中扣除一笔相当于该欠缴之款项或甲方所蒙受的损失的赔偿。合同第16条约定：除非甲乙另行协商达成书面协议，在承租期满之前，乙方不得终止合同。当合同被提前终止或租赁期满时，乙方须将承租场地及其设施在保持完好无损情况下交还甲方。甲方亦可同意保留在承租场所内的任何内部装修、装饰或附属物，甲方无须向乙方支付任何补偿或赔偿。若乙方未能在租赁期满或以前或合同被提前终止后10天内将承租场所恢复原貌并及时交回承租场所，每逾期一天，乙方须向甲方交纳滞纳金（相当于2倍的日租金及物业管理费）。合同第17条约定：乙方应该对在承租期内因其违约行为、过失或过错而对甲方造成的一切诉损失（包括但不限于租金、出租场所发生的其他费用、损害赔偿、诉讼或仲裁律师费用等）承担责任。
上述合同签订后，谢海龙将租赁房屋用于经营KTV。2013年1月重庆控股集团城市建设发展有限公司将上述房屋出售给何易、何岷雪、葛云凌，何易、何岷雪、葛云凌、谢海龙及协信管理公司共同签订了《租赁合同主体变更协议》，约定：协信管理公司将2009年2月27日租赁合同项下的全部权利义务转让给何易、何岷雪、葛云凌，由何易、何岷雪、葛云凌承继协信管理公司在租赁合同中的权利义务，并作为租赁合同的出租方与承租方即谢海龙共同遵守租赁合同的各项约定。三方当事人一致确认，2013年1月后的租金由谢海龙支付给何易、何岷雪、葛云凌，谢海龙已支付给协信管理公司的租赁保证金20万元，协信管理公司在协议签订后1个月内退还给何易、何岷雪、葛云凌。同年3月26日，何易、何岷雪、葛云凌取得租赁房屋的《房地产权证》，谢海龙按约定向何易、何岷雪、葛云凌支付租金，租赁场地的物业服务费由谢海龙向物管公司直接交纳。何易、何岷雪、葛云凌已收取协信管理公司转退的保证金20万元。谢海龙自2016年3月1日起未按约定支付租金。何易、何岷雪、葛云凌催收无果，遂诉至法院。2016年12月8日，重庆天骄爱生活服务股份有限公司江北MALL物业服务中心出具《情况证明》，称谢海龙租赁第五层房屋一直用于经营KTV，后因经营不善，拖欠了该公司的物业服务费、水电费。2016年10月KTV负责人魏总到现场协商后决定停业，员工撤离后该公司已将五层楼封锁。
一审庭审中，何易、何岷雪、葛云凌认可2016年6月30日收到了谢海龙银行转账支付的20万元，称此款系谢海龙支付的续签合同保证金；另何易、何岷雪、葛云凌承认于2016年9月14日收到谢海龙通过银行转款10万元，要求此款应优先抵扣违约金及其他费用，最后抵扣租金。
诉讼中，何易、何岷雪、葛云凌举示了《法律事务委托合同》及增值税发票，拟证明因本案诉讼，何易、何岷雪、葛云凌已支付律师费16000元。
一审法院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。2009年2月27日协信管理公司与谢海龙签订《重庆协信购物中心商业场地租赁经营合同》，谢海龙承租了江北区××“协××黄金海岸购物中心”××楼整层房屋，因产权变动，何易、何岷雪、葛云凌成为租赁房屋的所有权人，据此，原租赁合同的双方当事人与新的产权人即何易、何岷雪、葛云凌签订了《租赁合同主体变更协议》，由协信管理公司将原租赁合同的出租人权利义务一并转让给何易、何岷雪、葛云凌。此合同的转让，不违反法律法规规定，合法有效。何易、何岷雪、葛云凌自协议签订之日起享有租赁合同中的出租人权利义务。
何易、何岷雪、葛云凌称2016年6月30日收到的20万元是续签合同的保证金，未提供续租合同佐证，且谢海龙存在拖欠租金、已付保证金尚未退还的情形下还另付一笔租赁合同保证金，不合常理。故法院确定此20万元系谢海龙支付的租金。何易、何岷雪、葛云凌2016年9月14日收到谢海龙转账支付的10万元，基于双方的租赁合同关系，且双方对此款无其他用途约定，法院亦确定此款系谢海龙交付的租金。
依照合同约定，若谢海龙在承租期内拖欠租金，何易、何岷雪、葛云凌有权终止合同。何易、何岷雪、葛云凌主张谢海龙自2016年3月起拖欠租金，对此谢海龙负有支付租金的举证责任，其未到庭应诉，不能就此主张进行抗辩，应承担举证不能的法律后果。谢海龙虽支付了30万元租金，但截至何易、何岷雪、葛云凌起诉期间，谢海龙未足额支付租金属实，何易、何岷雪、葛云凌起诉要求解除双方的租赁合同关系，符合约定。鉴于本案审理期间，租赁合同已届满（2016年12月31日），再判决解除租赁合同已无实质意义，法院认定双方的租赁合同届满终止。
按合同约定，谢海龙应当支付何易、何岷雪、葛云凌2016年3月至同年12月期间的租金为1100394.60元，扣除已付租金30万元，尚欠800394.60元未付。何易、何岷雪、葛云凌要求谢海龙支付拖欠租金的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。
合同约定租金的支付方式为先付费后使用，每月20日前交清下月租金，逾期支付则按日支付所欠费用的3‰滞纳金。此滞纳金系双方提前约定的在出现逾期支付租金情形下，违约方应当承担的违约责任，属违约金性质。谢海龙拖欠租金属实，应当承担相应违约责任。诉讼中何易、何岷雪、葛云凌调整违约金计算标准为按月利率2%计算违约金，低于原合同约定的标准，法院予以确定。
因谢海龙违约，导致本案诉讼，何易、何岷雪、葛云凌委托律师参与诉讼并支付了代理费16000元，根据双方约定，谢海龙对此负有承担之责。
现租赁合同期限已届满，谢海龙自2016年10月离开租赁场所后下落不明，根据合同约定，何易、何岷雪、葛云凌有权收回房屋，并有权处置谢海龙放弃在租赁场地的设备和物品，即何易、何岷雪、葛云凌在合同期届满后收回房屋有合同约定，且本案不存在无法收回房屋的事实障碍。故在何易、何岷雪、葛云凌能够及时收回房屋的情况下，再要求谢海龙拆除装饰装修、设施设备返还房屋、承担房屋占有使用费的诉讼请求，属于加重谢海龙责任的主张，亦与合同约定不符，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谢海龙于本判决生效之日起五日内支付原告何易、何岷雪、葛云凌租金800394.60元；二、被告谢海龙于本判决生效之日起五日内支付原告何易、何岷雪、葛云凌违约金：以110039.46元为基数，按月利率2%的标准，从2016年3月1日起算至此款付清时止；以220078.92元为基数，按月利率2%的标准，从2016年3月20日起算至此款付清时止；以330118.38元为基数，按月利率2%的标准，从2016年4月20日起算至此款付清时止；以440157.84元为基数，按月利率2%的标准，从2016年5月20日起算至此款付清时止；以350197.30元为基数，按月利率2%的标准，从2016年6月20日起算至此款付清时止；以460236.76元为基数，按月利率2%的标准，从2016年7月20日起算至此款付清时止；以570276.22元为基数，按月利率2%的标准，从2016年8月20日起算至此款付清时止；以580315.68元为基数，按月利率2%的标准，从2016年9月20日起算至此款付清时止；以690355.14为基数，按月利率2%的标准，从2016年10月20日起算至此款付清时止；以800394.60元为基数，按月利率2%的标准，从2016年11月20日起算至此款付清时止；三、被告谢海龙于本判决生效之日起五日内支付原告何易、何岷雪、葛云凌律师费16000元；四、驳回原告何易、何岷雪、葛云凌的其他诉讼请求。
二审中，谢海龙认可欠租时间为2016年3月起，涉案租赁合同第5.2条约定：“租金的支付方式为先付费后使用，乙方须在每月20日前缴清下月租金”。一审判决认定的其他事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，关于谢海龙认为租赁合同应于2016年10月起即告解除的问题。本案中，谢海龙因长期拖欠物业管理费及水电等费用，于2016年10月停止经营，相关人员进行了撤场，后物业公司将该物业所在楼层封锁。本院认为虽然谢海龙租用涉案房屋进行KTV经营，于2016年10月撤离了相关工作人员，但并未将房屋内设施搬离，也没有与何易、何岷雪、葛云凌办理房屋交接手续，谢海龙亦未举示证据证明其曾就解除合同、交还房屋等事宜通知何易、何岷雪、葛云凌进行协商并达成一致，故谢海龙认为租赁合同于2016年10月解除的上诉理由不能成立，本院不予支持；
关于谢海龙认为其交纳了20万元保证金应予抵扣租金的问题。根据一审判决查明的事实，谢海龙确系交纳了20万元租赁保证金，依据合同关于租赁保证金的专章中第7.3条约定：“在承租期内，若乙方拖欠甲方租金、管理费、其他费用和税款及其滞纳金或因乙方违反本合同或由乙方的过失而对甲方造成损失，甲方有权终止合同，或在无须预先通知乙方的情况下及时从租赁保证金中扣除一笔相当于该欠缴之款项或甲方所蒙受的损失的赔偿；”7.4条约定：“如果乙方有任何违反本合同的情况，甲方可将租赁保证金的全部或其中恰当的部分用于补偿该违约（但不影响甲方对乙方拥有的任何其他权利或索赔）。”从双方合同看，已明确租赁保证金可用于先行抵扣承租人拖欠的租金等费用，现何易、何岷雪、葛云凌认为因谢海龙违约按照合同约定应没收租赁保证金不予退还系将该租赁保证金视作谢海龙违约责任的承担方式之一，由于针对谢海龙拖欠租金的违约行为不能同时主张两项不同的违约责任，何易、何岷雪、葛云凌既已向谢海龙主张了违约金，则不能再主张罚没该租赁保证金，故谢海龙交纳的20万元租赁保证金本院认为应予抵扣租金，谢海龙的此项上诉理由成立，本院予以支持。
关于谢海龙认为违约金计算标准有误，存在计算错误的问题。本案中，谢海龙分别于2016年6月30日支付了20万元租金、2016年9月14日支付了10万元租金。依据二审查明的事实，谢海龙认可欠租时间为2016年3月起，涉案租赁合同第5.2条约定：“租金的支付方式为先付费后使用，乙方须在每月20日前缴清下月租金”。故违约金的计算应从2016年2月21日起，以未付租金为基数，按月利率2%计算，具体应为以110039.46元为基数，按月利率2%的标准，从2016年2月21日起算至2016年3月20日止；以220078.92元为基数，按月利率2%的标准，从2016年3月21日起算至2016年4月20日止；以330118.38元为基数，按月利率2%的标准，从2016年4月21日起算至2016年5月20日止；以440157.84元为基数，按月利率2%的标准，从2016年5月21日起算至2016年6月20日止；以550197.30元为基数，按月利率2%的标准，从2016年6月21日起算至2016年6月30日止；以350197.30元为基数，按月利率2%的标准，从2016年7月1日起算至2016年7月20日止；以460236.76元为基数，按月利率2%的标准，从2016年7月21日起算至2016年8月20日止；以570276.22元为基数，按月利率2%的标准，从2016年8月21日起算至2016年9月14日止；以470276.22元为基数，按月利率2%的标准，从2016年9月15日起算至2016年9月20日止；以580315.68元为基数，按月利率2%的标准，从2016年9月21日起算至2016年10月20日止；以690355.14元为基数，按月利率2%的标准，从2016年10月21日起算至2016年11月20日止；以800394.60元为基数，按月利率2%的标准，从2016年11月20日起算至此款付清时止。综上，谢海龙的此项上诉理由成立，本院予以支持。
关于谢海龙认为不应主张律师费、诉讼保全费的问题。本院认为，租赁合同17.6条约定：“乙方应该对在承租期内因其违约行为、过失或过错而对甲方造成的一切诉损失（包括但不限于租金、出租场所发生的其他费用、损害赔偿、诉讼或仲裁律师费用等）承担责任。”故何易、何岷雪、葛云凌要求谢海龙承担因本案发生的律师费、诉讼保全费于法有据，本院予以主张。
综上所述，因出现新的证据导致本案认定的事实部分发生改变，谢海龙的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初16625号民事判决第三项；
二、撤销江北区人民法院(2016)渝0105民初16625号民事判决第一、二、四项；
三、谢海龙于本判决生效之日起十日内支付何易、何岷雪、葛云凌租金600394.60元；
四、谢海龙于本判决生效之日起十日内支付何易、何岷雪、葛云凌违约金：以110039.46元为基数，按月利率2%的标准，从2016年2月21日起算至2016年3月20日止；以220078.92元为基数，按月利率2%的标准，从2016年3月21日起算至2016年4月20日止；以330118.38元为基数，按月利率2%的标准，从2016年4月21日起算至2016年5月20日止；以440157.84元为基数，按月利率2%的标准，从2016年5月21日起算至2016年6月20日止；以550197.30元为基数，按月利率2%的标准，从2016年6月21日起算至2016年6月30日止；以350197.30元为基数，按月利率2%的标准，从2016年7月1日起算至2016年7月20日止；以460236.76元为基数，按月利率2%的标准，从2016年7月21日起算至2016年8月20日止；以570276.22元为基数，按月利率2%的标准，从2016年8月21日起算至2016年9月14日止；以470276.22元为基数，按月利率2%的标准，从2016年9月15日起算至2016年9月20日止；以580315.68元为基数，按月利率2%的标准，从2016年9月21日起算至2016年10月20日止；以690355.14元为基数，按月利率2%的标准，从2016年10月21日起算至2016年11月20日止；以800394.60元为基数，按月利率2%的标准，从2016年11月20日起算至此款付清时止；
五、驳回何易、何岷雪、葛云凌的其他诉讼请求。
如谢海龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13546元、保全费5000元，共计18546元，由何易、何岷雪、葛云凌负担546元，谢海龙负担18000元。二审案件受理费8740元，由谢海龙负担4740元，何易、何岷雪、葛云凌负担4000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
审 判 员 余彦龙
代理审判员 刘 希
二〇一七年八月十八日
书 记 员 程 容