天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辰民初字第4500号
原告李世鑫，男，1962年8月24日出生，汉族，天津罗托克仪表控制科技有限公司副总经理，住天津市红桥区。
被告天津联东金达产业园投资有限公司，住所地天津市北辰区医药医疗器械工业园尘寰大厦。
法定代表人霍振伟，总经理。
委托代理人王琼，女，1974年6月19日出生，汉族，天津联东金达产业园投资有限公司员工，住北京市通州区。
原告李世鑫与被告天津联东金达产业园投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李世鑫，被告天津联东金达产业园投资有限公司的委托代理人王琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李世鑫诉称，2013年5月16日原、被告签订商品房买卖合同，约定商品房总价款为7402970元，商品房交付日期为2013年4月28日。被告于2013年9月13日与原告办理了交房手续。后原告发现被告在2014年1月7日方办理消防备案，2014年7月24日方完成建设竣工验收备案，其向原告交付的房屋不具备交房条件。在2013年11月15日入住后第一个采暖季未供暖，至今用电仍为临时用电，配套设施未按约定日期运行。另外，2015年5月22日被告方通知原告办理产权证，未按规定时间进行商品房权属登记。综上，原告呈诉，请求：1、判令被告赔偿原告自2013年4月28日至2013年9月13日逾期交房利息及违约金366751.45元（按实际交房日期计算）；2、判令被告赔偿原告自2013年9月14日至2014年3月15日不具备交房条件利息及违约金629120.61（消防备案日期2014年1月、2013年11月15日至2014年3月15日未供暖，2014年3月15日前不具备交房条件）；3、判令被告赔偿原告自2014年3月16日至2014年7月24日不具备交房条件利息及违约金450871.3元（建设工程竣工备案时间为2014年7月24日，2014年7月24日前不具备交房条件）；4、判令被告赔偿原告配套设施未按约定日期运行的违约金22208.91元；5、判令被告赔偿原告未按规定时间进行商品房权属登记的违约金188775.74元；上述五项共计1657728.01元；6、判令被告承担全部诉讼费用。
为支持其主张，原告提供如下证据：
证据一、天津市商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议，用以证明原、被告签订的房屋买卖合同、补充协议真实有效合法，是双方真实意思的表示。
证据二、购房发票、购房付款收据及电汇凭证，用以证明原告按照合同约定支付被告房款，被告给原告开具了发票。
证据三、入住通知单、房屋及设备验收表，用以证明原告于2013年9月13日办理入住，交房时对房屋及设备的验收并对存在的问题进行了记录。
证据四、消防验收备案表，用以证明消防备案时间是2014年1月7日。
证据五、建设工程竣工验收备案书，用以证明房屋竣工时间是在2014年7月24日通过验收。
证据六、未取暖证明，用以证明2013年11月15日至2014年3月15日未供暖。
证据七、临时用电证明、补充说明，用以证明被告至今不具备交房条件。
证据八、通知办理产权证的通知，用以证明被告通知原告可以办理产权登记是在2015年5月22日，被告违约255天。
证据九、招商定制合同，用于证明原、被告于2012年4月27日签订的招商定制合同约定的交房日期为2013年4月30日，备案合同签订的时间是2013年5月16日，约定交房日期为2013年4月28日，以此解释备案合同在约定的交房日期之后所签，两份合同内容有冲突，应以第二份备案合同为准。
证据十、商品房房预售许可证，发证日期为2012年11月23日，用以证明被告于2012年11月23日取得商品房销售许可，具备销售条件。
证据十一、照片，用以证明被告第一个采暖季没有供暖，原告自行解决，原告自己购买的采暖工具，给原告造成了一定的损失。
证据十二、原告与商月霞及爱人的电话录音一份，用以证明商月霞的情况与本案不一样，不能作为参考。
被告天津联东金达产业园投资有限公司辩称，原告的诉讼请求中既有损害赔偿请求又有违约金的请求，违反了民诉法关于诉讼标的单一性的规定，应当分别诉讼，法院应当予以驳回。被告认可延期交房51天，但违约金的计算方法应以合同为依据，即每逾期一日按商品房价款的万分之一支付违约金，该项违约金数额为37755元。被告认可争议房屋的竣工备案时间为2014年8月7日，但原告已于2013年9月13日办理了房屋入住手续，且同意按房屋现状接收，并未提出异议。收房后原告已对房屋进行了装修，生产经营至今。基于契约自由原则，应视为原、被告用一致行为变更了房屋交付条件，故被告并不存在房屋不具备交付条件的违约行为。对于原告主张的交房后第一季度无供暖及用电为临时电的问题，应视为原告收房时认可该状态，原告并没有交过采暖费，并没有实际损失，对于临时电，合同约定具备使用条件即可，原告并未违约。被告认可存在延期办理房产证的情况，但并非原告主张的255天，被告办理完初始登记的时间为2015年3月6日，按合同约定，被告延期天数为177天，违约金为131033元。另外，违约金是用来弥补损失的，不应超过实际损失的30%，原告应就其诉讼请求的违约金提供相等额的损失证据。原告不能就其违约金主张提供损失证据，被告恳请法院依据法律规定给予相应减免。
为支持其主张，被告提供如下证据：
证据一、收房流转单、房屋及设备验收表、装修申请及承诺，用以证明2013年9月13日原、被告达成一致办理了交房手续，双方就房屋的现状达成了房屋交付。
证据二、民事判决书一份，用以证明与本案相类似的案例，天津市津南法院对相关案件做出的判决。
证据三、合同附件六第4.1款（3），用以证明按照合同约定自原告的实际付款时间计算，被告延期交房51天。
证据四、天津市房地产权证，用以证明涉案房屋获得产权证的时间是2015的3月6日，被告延期办理产权证的时间是自2014年9月10日到2015年3月6日，共177天。因被告无法提供完成初始登记进件手续的时间的相关证据，故认可初始登记时间为完成初始登记进件手续的时间。
经当庭质证，被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对原告提交的证据一、二、三的真实性认可。证据四内容记载模糊，不予认可。对证据五认可。证据六及证据七中的临时用电证明系证人证言，需要证人出庭作证，否则不予质证。对证据七中的补充说明不认可真实性及内容。对证据八认可，认可系2015年5月22日给原告发放的通知。证据九、天津市住建委要求所有的商品房买卖交易必须要签订网签合同，就是备案合同，并且以网签合同为商品房办理的主要依据，住建委不认可开发商和房屋销售者之间签订的房屋销售合同，因此签订网签合同是行政指令的要求。另外，原告的证明目的与本案无关，原告也自称两份合同已网签合同的法律效力为准。证据十、与本案无关。证据十一、照片不能显示是原告厂房内的设施，不能证明其目的，关于第一季没有供暖，原告在收房时已经知晓并认可房屋当时现状，原告并没有支付供暖费用，因此对原告来说并无损失可言。另外，依据备案合同附件六第七条的约定，如甲方未在上述期限内达到约定条件的，甲方应在180天内采取补救措施，超过该期限仍未到达该期限的，甲方应按千分之三支付违约金，根据此条约定以及实际情况甲方也在180日内采取了补救措施，因此，被告不应向原告支付违约金。第二个供暖季是原告自行放弃供暖需求。证据十二、该证据应为证人证言，需要证人出庭作证，否则依据规定不予质证，被告提交的津南判决的目的仅为证明房屋在竣工备案登记之前，双方完成交付，视为合同双方当事人以行为改变了合同约定的房屋交付条件。
原告对被告提交的证据发表质证意见如下：
证据一、收房流转单真实性认可，部分内容不认可，被告隐瞒了房屋交付的情况。房屋及设备验收表认可。装修申请及承诺真实性认可但是与本案无关。
证据二、商月霞的情况与本案不一样，不应作为参考。
证据三、主合同与附件合同矛盾时，应以主合同为准，主合同只约定了首付时间没约定贷款时间，原告是按合同约定支付房款。
证据四、被告提供的不是原告诉争房屋的楼号，商品房所有合同登记的期限是在房屋交付90日之内办理房屋初始登记，被告未在规定时间内办理，系其自身的原因。
经审理查明，2012年4月27日原被告签订《联东U谷·北方耀谷厂房招商定制合同》，约定被告为原告定制厂房，定制厂房为联东U谷·北方耀谷项目中的53号厂房。被告应于2013年4月30日前将验收合格并符合本合同约定的厂房交付原告使用。合同签订后，原告于2012年4月27日给付被告定制款1113239元，同年5月15日原告给付被告1113239元。
2013年5月16日，原告李世鑫（乙方、买受人）与被告天津联东金达产业园投资有限公司（甲方，出卖人）签订《天津市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），合同约定：甲方将坐落于天津市北辰区京福公路东侧优谷新科园53-1房产出卖给乙方，该房设计用途为工业，建筑面积为1948.15平方米，总价款为7402970元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格，不得交付使用。甲方于2013年4月28日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。合同第四条约定：乙方应于2013年5月18日前，一次性存入商品房首付款2972970元，其余价款办理贷款。补充协议4.1（3）约定：在剩余房款付清前，甲方有权拒绝向乙方交付该商品房，且不因此承担逾期交房的违约责任。合同第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，合同继续履行，甲方还应每日按商品房价款的万分之三向乙方支付违约金。补充协议第5条对该条进行了补充规定：甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内，甲方每日按商品房价款的万分之一向乙方支付自合同约定的甲方应交付房屋之日起至实际交付房屋之日止的违约金；甲方逾期交付房屋超过90日的，乙方可解除合同；如甲方愿意继续履行合同并经乙方同意的，自合同约定的甲方应交付房屋之日起至实际交付房屋房屋之日止，甲方每日按商品房价款的万分之三向乙方支付违约金，并于房屋实际交付之日起15日内向原告支付该违约金。合同第九条约定：下列商用配套设施运行日期约定如下：1、上水交房时具备使用条件；2、下水交房时具备使用条件；3、供电交房时具备使用条件；4、燃气（气源种类）无；5、暖气在入住后第一个采暖季前具备开通条件。上述配套设施未按约定日期运行的，甲方应在180日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.03%向乙方支付违约金。补充协议第7条约定：除不可抗力和非甲方的原因外，如甲方未在上述的期限内达到约定条件的，甲方应在180日采取补救措施。超过该期限仍未能达到运行条件的，甲方应按商品房价款的千分之三一次性向乙方支付违约金。合同第十二条约定，自初始登记完毕之日起360日内，办结房屋权属转移登记。由于甲方的原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。补充协议10.2条约定甲方应于房屋交付乙方之日起360日内完成商品房初始登记进件手续，在具备乙方办理分户权属登记条件后10日内，甲方通知乙方办理产权登记事宜。乙方应该按照甲方通知的时间办理产权登记所需的材料和有关费用并向登记机关进件，逾期不提供或不进件的由乙方承担相应责任。补充协议10.3条约定由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记，如甲乙双方愿意继续履行合同的，则甲方每延期一日向乙方支付商品房价款万分之一的违约金。补充协议第17条约定：本补充协议自双方签字盖章之日生效，本补充协议与商品房买卖合同约定不一致的，以本补充协议为准。
2013年4月23日原告给付被告742159元，同年5月13日原告给付被告4333元，2013年5月17日被告为原告开具了总金额为2972970元的房款发票。2013年7月23日原告给付被告443万元。次日，被告为原告出具了443万元的房款发票。
2013年9月13日被告向原告发出入住通知单，同日原告对其购买的房屋进行验收，并办理了入住手续。入住后第一个供暖期即2013年11月15日至2014年3月15日该诉争房屋未进行供暖。第二个供暖期已具备供暖条件。庭审辩论终结前，诉争房屋供电一直为临时用电。2014年7月24日被告取得联东U谷·北方耀谷一期一标段53#楼（优谷新科园）的建设工程竣工验收备案书。2015年3月6日该诉争房产完成初始登记。2015年5月22日被告通知原告办理产权证。
上述事实，有双方当事人陈述、天津市商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、购房发票、购房付款收据、电汇凭证、入住通知单、房屋及设备验收表、建设工程竣工验收备案书、未取暖证明、通知办理产权证的通知、招商定制合同、收房流转单、装修申请及承诺等证据予以证实。
本院认为，原、被告于2013年5月16日签订的《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，已实际履行，该合同合法有效，受法律保护。双方应按照合同的约定履行各自义务。双方在补充协议中约定：补充协议与商品房买卖合同约定不一致的，以补充协议为准。该约定合法有效，故对于二者有冲突的地方，应适用补充协议的约定。
被告未按约定时间交房应承担相应的违约责任。对于违约期间的起算日期，基于2012年4月27日签订的《联东U谷·北方耀谷厂房招商定制合同》原、被告在2013年5月16日签订的《天津市商品房买卖合同》中仍将交房日期约定为2013年4月30日，但双方在补充协议中约定：在剩余房款付清前，被告有权拒绝向原告交付该商品房，且不因此承担逾期交房的违约责任，直至2013年7月23日原告才将房款全部给付被告，即2013年7月23日原告交齐全部房之前，被告有权拒绝向原告交付该商品房，且不因此承担逾期交房的违约责任。对于交房日期即违约期间的截止日期的确定，被告虽在2014年7月24日才取得诉争房屋的建设工程竣工验收备案书，但在2013年9月13日被告向原告发出入住通知单，同日，原告对该房屋进行了验收，并办理了入住手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，原告的收房行为导致房屋的转移占有，应视为房屋已交付使用。即原被告以实际行为变更了房屋交付的约定条件。被告在庭审辩论前已取得建设工程竣工验收备案书，原告主张被告承担起实际收房之后违约责任，本院不予支持。综上，被告逾期交房在90日内，应按照补充协议的规定，每日按商品房价款的万分之一向原告自2013年7月24日至2013年9月13日的违约金，即7402970元×万分之一×52天=38495.44元。
对于原告主张的暖气未按约定日期运行一节，双方在补充协议中约定：除不可抗力和非被告的原因外，如被告未在约定的期限内达到约定条件的（即暖气在入住后第一个采暖季前具备开通条件），被告应在180日采取补救措施，超过该期限仍未能达到运行条件的，被告应按商品房价款的千分之三一次性向原告支付违约金。被告虽在原告入住后的第一个供暖季未能具备开通条件，但经整改后在第二个供暖季实际进行供热。现原告要求被告支付该部分违约金，本院不予支持。
对于原告主张用电不符合约定一节，双方在合同中约定供电应在交房时具备使用条件，被告在交房时已提供临时用电，且原告收房后已进行装修，并实际使用，故原告要求被告支付该部分违约金本院不予支持。
对于原告主张被告未按约定时间办理权属登记一节，双方在补充协议中约定被告应于房屋交付原告之日起360日内完成商品房初始登记进件手续，在具备乙方办理分户权属登记条件后10日内，被告通知原告办理产权登记事宜。被告于2013年9月13日将房屋交付原告，其应在2014年9月8日前完成商品房初始登记进件手续，但被告初始登记完成的时间为2015年3月6日，由于被告未能提供相应证据证明其完成初始登记进件手续的时间，故本院依法认定2015年3月6日为完成进件手续的时间，即被告逾期179天。另外，被告在2015年5月22日方通知原告办理产权证，逾期67天。综上，被告共逾期246天，应支付原告违约金7402970元×万分之一×246天=182113.06元。
综上，本案经调解未果。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：
一、被告天津联东金达产业园投资有限公司于本判决书生效后十日内支付原告李世鑫自2013年7月24日至2013年9月13日的逾期交房违约金38495.44元；
二、被告天津联东金达产业园投资有限公司于本判决书生效后十日内支付原告李世鑫逾期办理权属登记违约金182113.06元；
三、驳回原告李世鑫的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19719元，原告李世鑫担负17095元，由被告天津联东金达产业园投资有限公司负担2624元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 张永来
代理审判员 赵志刚
人民陪审员 曹尔田
二〇一六年五月六日
书 记 员 李明春
附：本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。