福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终4516号
上诉人（原审原告）：张赛榕，女，1957年3月22日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：吴海萍，女，1964年8月29日出生，汉族，住福州市马尾区。
上诉人（原审被告）：福州中城大洋百货有限公司，住所地福州市八一七北路133号国际商厦。
法定代表人：徐智勇，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张清、李小凤，该公司员工。
上诉人张赛榕与上诉人福州中城大洋百货有限公司（以下简称中城大洋公司）租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初543号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张赛榕上诉请求：1.请求撤销（2016）闽0102民初543号民事判决书，改判全部支持张赛榕一审的诉讼请求；2.请求判决由中城大洋公司承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审认定讼争店面不可独立使用，是完全错误的。讼争店面的《房屋所有权证》是政府颁发的，拥有店面的所有权就是物权法中对店面的占有、使用、收益和处分的权利。店面本身就有合理的过道公摊面积，完全可以独立使用与经营，是原先的承租人装修时改变了状况，在客观上是可以恢复原状的。2.一审判决张赛榕必须将店面租赁给中城大洋公司，属于干预当事人的合法财产权益的行为，租赁价格也是毫无依据的，租赁期限没有体现，也违反了租赁期限的法定规定，不能确保租赁关系的合法有效。二、一审法院适用法律不当。依据《民事诉讼法》“谁主张，谁举证”的原则，张赛榕享有讼争店面的所有权，中城大洋公司在没有合同约定的情况下侵占讼争店面，应当判决返还店面，赔偿损失。一审判决店面必须继续出租给中城大洋公司，租金也由法院来规定，是没有法律依据的。综上，中城大洋公司在租赁合同期满后，拒不返还店面，应当判决其立即返还店面并赔偿损失。
中城大洋公司辩称：一、一审判决驳回张赛榕关于收回诉争商铺的诉讼请求是正确的，应予维持。一审从商铺与商铺的不可分割性、从小业主购买之初即对委托出租合同期满后的特别约定、及诉争商铺与其他业主的商铺始终作为一个整体商场经营收益的客观事实等多角度分析认定国际商厦是一个统一的整体，个别商铺业主行使权利应当遵守法律，进而不支持张赛榕收回商铺的诉请是正确的。二、一审判决自2011年10月1日起的租金标准按原租金标准的1.96倍支付缺乏事实和法律依据，应予以改判。一审判决的1.96倍租金标准远高于已签约商铺的1.8倍租金标准，明显违反了民法规定的公平原则，严重侵害了答辩人的合法权益，同时对国际商厦已签约商户亦是极不公平的。三、一审未对租赁期限作出具体的裁判，显然有违公平原则，应予以改判。目前，已有281户（占比88%）国际商厦的小业主与答辩人按照统一续租标准，续租期10年（自2011年10月1日起至2021年9月30日止）。但一审判决关于租金每年递增的标准却没有任何时间上的限制。综上所述，国际商厦是统一的整体，各商铺间不可分割经营。各商铺执行的租金标准应当是统一的，一审判决租金标准按原租金标准的1.96倍缺乏法律依据，应当参照已签约的业主的租金标准，即自2011年10月1日起租金按原《房屋委托出租合同》租金标准的1.8倍、每年递增3%的标准予以改判，且租金计算期限应当参照已签约的国际商厦业主的期限标准，至2021年9月30日止。
中城大洋公司上诉请求：1.请求撤销（2016）闽0102民初543号民事判决书第一项，改判中城大洋公司向张赛榕支付的租金标准为（2011年10月1日至2012年9月30日）年租金金额为原年租金金额的1.8倍，此后每年租金在上一年度租金基础上递增3%，租赁合同期限至2021年9月30日止；2.一、二审诉讼费用由张赛榕承担。事实和理由：一审不支持张赛榕收回诉争商铺是正确的，应予维持。但是，一审在租金的调整上却完全抛弃了大多数业主的权益以及商厦统一性原则，无依据地判决中城大洋公司按2007年7月26日签订的《房屋委托出租合同》所约定的租金标准1.96倍向张赛榕支付自2011年10月1日起的租金（扣除被告按原合同标准已支付的2011年10月起的租金，以实际付款凭证为准），之后每年租金在上一年度租金基础上递增3%。中城大洋公司与已签约的大多数商铺统一的租金标准是2011年10月1日至2012年9月30日年租金金额为原年租金金额的1.8倍，此后每年租金在上一年度租金基础上递增3%，并约定有“租金计算标准一致性”条款。而一审在没有依据的情况下任意将租金标准提高至1.96倍，必将导致中城大洋公司与大多数商铺业主的失衡，甚至导致更大群体的诉讼与混乱，如此也违背了公平原则的适用前提。并且中城大洋公司与商铺业主的房屋出租合同是统一10年一签的（出租期限自2011年10月1日起至2021年9月30日止），一审判决关于出租合同的期限没有做出明确界定。从长期看，没有时间限制的租金持续递增，最终必然是不可持续的。关于国际商厦同系列的租赁合同纠纷案件经省高院再审，省高院已作出“关于中城大洋公司与业主提出的租赁合同期限问题，根据本案的实际情况，可以整体续租续租期为准”的认定，对租赁合同期限问题作出了纠正。请求二审法院依法予以改判。
张赛榕辩称：一审法院认定讼争店面不可独立使用，是完全错误的。讼争店面的《房屋所有权证》是政府颁发的，拥有店面的所有权就是物权法中对店面的占有、使用、收益和处分的权利。店面本身就有合理的过道公摊面积，完全可以独立使用与经营，是原先的承租人装修时改变了状况，在客观上是可以恢复原状的。请求驳回中城大洋公司的上诉请求。
张赛榕向一审法院起诉请求：1.被告立即归还非法侵占原告所有的国际商厦二层165号店面；2.被告赔偿原告因其非法侵占原告店面期间造成的经济损失人民币317254.03元（从2011年10月1日暂计至2015年7月31日止，直到实际交付房产为止。按照原《房屋委托出租合同》所约定的2倍标准计算）。
一审法院认定事实：位于福州市××××号国际商厦二层165号房产为原告所有，系原告向福建中城房地产有限公司（后更名为中城联合股份有限公司）购买所得。并于2000年12月25日由原告作为甲方与该公司（乙方）签订《房屋委托出租合同》，委托该公司出租经营诉争房产，租赁期限为十年。2006年12月份，中城联合股份有限公司与被告中城大洋公司签订一份《转委托协议》，约定将包括原告在内的国际商厦一到三层房产业主的委托事项全部转委托给被告中城大洋公司，由被告中城大洋公司继受《房屋委托出租合同》所有权利和义务。2007年8月24日，原告作为甲方、被告作为乙方签订一份《房屋委托出租合同》，委托该被公司出租经营诉争房产，租赁期限自2007年1月1日起至2011年9月30日止。上述房屋委托出租合同均约定，“每一年租金金额为甲方（原告）实际购房总价款的10%”，“该标的物租金每三个月支付一次。即自起租计算点起，乙方（被告）应在每经过3个月整的5日内向甲方支付租金一次，每次支付的租金金额为年租金总额的25%”。合同中双方还对其他权利义务作了约定。另查，诉争房产目前由被告中城大洋公司实际占有对外经营。2004年，原告取得诉争店面的《房屋所有权证》。被告中城大洋公司仍按原合同租金的标准向原告支付截止2016年3月份的款项。
一审法院认为：关于原告可否收回诉争房产。首先，本案诉争标的物即位于诉争商厦内的商铺，其从客观上不是一般意义上的建筑物权属，该商铺与其他业主的商铺紧密相连，在空间上没有分割墙体，诉争商场所有业主在共同使用整个商场时，在空间上没有权利冲突，无法将单个业主的空间权利与其他业主的空间权利进行区分；商场内各业主的商铺紧密相连，在进行空间分割时没有依据，且易导致与周边业主发生新的矛盾和对立。其次，从原、被告间订立的委托出租合同中对于“委托期满的处理”的约定不难发现，其对于委托期满后的处理为三种：“继租、由被告购买、在原告保留产权并同意将商厦作为一个整体，由业委会投票决定租赁或经营事项”，该约定明显有别于一般的租赁合同（即在租赁期限届满后作为业主除续租外，可以无条件收回房屋），事实上该约定显然已对原告行使物上请求权的权利作了限制，且该约定是当事人自愿，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。最后，本案诉争商铺原告从购买并委托出租至今，该商铺与其他业主的商铺始终作为一个整体商场经营收益，原告要求分割其所占份额，单独处分，必然损害其他业主的合法利益；且不符合原、被告间的合同约定。因此，法院认为，物权的行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益，原告要求收回诉争商铺的请求，无事实和法律依据，法院不予支持。
关于租金的计算标准。一般情况下，根据合同严守原则，对租金不能随意调整。在订立合同时，应当充分考虑到商业风险和行为后果。但同时在中、长期租赁关系中，因租赁合同主客观条件与环境的改变，不免会影响用益租赁物的对价水准，而造成租金有调整与变动的必要性。本案审理中，法院依法向原告释明，要求原告对其主张的租金申请评估，但原告放弃对租金的评估。鉴于原、被告双方约定的租金已是十几年以前的标准，本着公平公正原则，特别是被告对于其他已签约商户给予租金上浮，均衡各方利益，并参考周边已签约商铺租金，被告应按原租金标准上浮96%向原告支付租金，即应按原租金标准的1.96倍支付租金，之后每年租金在上一年度租金基础上递增3%。综上依据《中华人民共和国物权法》第七条以及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、被告福州中城大洋百货有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张赛榕支付自2011年10月1日起的租金（租金按每一租赁年度即当年10月1日至次年的9月3日支付，第一个租赁年度即自2011年10月1日起至2012年9月30日的租金按2007年8月24日签订的《房屋委托出租合同》所约定的租金标准1.96倍，之后每年租金在上一年度租金基础上递增3%，应扣除被告按原合同标准已支付的2011年10月起的租金，以实际付款凭证为准）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6058元，适用简易程序减半收取3029元，由原告承担529元，被告福州中城大洋百货有限公司承担2500元。
本院二审期间，双方未提交新证据。根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实清楚。
本院认为，关于讼争商铺是否应予返还的问题。讼争商铺是国际商厦中的一个分割商铺，为发挥整个商厦的整体经营功能以及经营业态的统一化、规范化，从而保证全体小业主的共同利益，每个业主在行使权利时应当考虑到大多数商铺业主的集体利益。虽然张赛榕对讼争商铺享有所有权，但其对分割商铺享有的权利不能等同于独立商铺，其权利的行使应当合理、适当，并应顾及全体业主的整体、长远利益，以保证商铺整体功能的发挥。因此，考虑到本案的客观状况，一审判决维持双方之间的租赁关系，更有利于商铺整体利益及纠纷的解决，符合当事人商铺整体租赁的意思表示宗旨，具有相对合理性，本院可予维持。故对张赛榕要求返还讼争商铺的上诉主张，本院不予支持。关于租金标准的问题。考虑到中城大洋公司投入了相应的人力、物力、财力对国际商厦整体商业价值的提升做出了一定贡献；并结合与国际商厦的位置、环境类似的其他商铺的租金标准、其余业主与中城大洋公司已签订房屋租赁合同等综合因素，一审法院确定讼争商铺每年应收取的租金在原有基础上上浮至1.96倍并无不当，本院可予确认。关于租赁期限。根据本案实际情况，双方当事人的租赁关系可以中城大洋公司与多数商铺业主签订的续租合同中的续租期限为准。综上所述，张赛榕和中城大洋公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6058元，由张赛榕和中城大洋公司各自负担3029元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 符海燕
代理审判员 陈碧珍
二〇一六年十二月五日
书 记 员 江丽丽