北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第27255号
原告（反诉被告）北京奥龙千禧商业管理有限公司，住所地北京市海淀区清河西三旗环岛东200米北平房。
注册号：110108009037641
法定代表人谢茹，经理。
委托代理人魏贵勤，北京市汇源律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京顺程招待所，住所地北京市海淀区西三旗环岛东200米北京风机二厂院内**号楼。
注册号：110108009861005
法定代表人王洪群，总经理。
委托代理人张广甫，男，该公司副经理。
委托代理人瞿凯俊，男，该公司办公室主任。
原告北京奥龙千禧商业管理有限公司（以下简称奥龙公司）与被告北京顺程招待所（以下简称顺程招待所）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐卫京独任审判，公开开庭进行了审理。原告奥龙公司之委托代理人魏贵勤与被告顺程招待所之委托代理人张广甫、瞿凯俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
奥龙公司诉称，2011年11月28日，我公司与顺程招待所签订房屋租赁合同，租期从2011年7月1日至2016年6月30日止，每年租金63万元，从第二年开始每年递增租金的5%，且约定提前30日支付下一年租金。顺程招待所依据合同已支付租金至2015年6月30日，其应在2015年6月1日前支付下年度租金765769.2元，但经我公司委托律师致函催要，顺程招待所至今未支付。依据双方合同第11条第4款约定，我公司要求与顺程招待所从2015年7月1日解除房屋租赁合同，并按原租金标准支付2015年7月至9月的房屋使用费191443.2元，给付未履行租赁合同的违约金153153.84元，诉讼费由其承担。
顺程招待所辩称，因双方约定租赁到期日为2016年6月30日，现奥龙公司要求解除合同没有依据，故不同意。涉诉房屋的产权人X厂已不再收取奥龙公司的租金，且亦向我方发出止付通知，现奥龙公司要求我方支付占用使用费，没有事实和法律依据，故我方不同意奥龙公司的其他诉讼请求。我方支付了截至2015年6月30日前的全部租金，但奥龙公司在我们合同履行期间，已经丧失了对租赁标的物的出租权利，其隐瞒事实，继续收取我方租金。X厂自2015年5月1日至今，在租赁标的物唯一出入通道加装铁门和门锁，严格限制通行，后又发布公告，声明我方与奥龙公司间的租赁系未经X厂确认的无权转租行为，并要求我方停止营业，暂居人员限期搬离，此外，X厂还以水泥堵塞下水窨井，挖掘破坏通道，致使我方无法开展经营。我方认为，奥龙公司对产权人的干扰行为未予制止或予以补救，未尽到出租人应尽的义务，影响我方的经营，故反诉要求退还2015年5月1日至6月30日的租金121550元，并按合同约定承担违约责任，按年租金的20%支付违约金145860元，反诉费由其承担。
奥龙公司针对顺程招待所的反诉辩称，我公司与X厂仍保持着合同关系，X厂收取我公司的租金到2015年6月30日，今年，X厂提出要整合，但至今没有任何措施，所以，我公司对诉争房屋还有承租使用权。2015年5月1日至29日发生的事实是X厂所为，我公司没有对顺程招待所有任何阻挠，还就此与X厂交涉，故不同意反诉请求。
经审理查明，2005年11月1日，X厂与奥龙公司签订《北京X厂房屋租赁协议书》，X厂将其厂区内建筑面积3286平方米、占地面积8835平方米房屋出租给奥龙公司，租期自2005年12月31日至2010年12月31日，年租金65万元。
2010年11月8日，X厂将其院落内688间、建筑面积15809.5平方米房屋（含此前已出租给奥龙公司的房屋面积）出租给唐山X公司，租期自2011年10月1日至2026年12月31日。2011年7月1日，唐山X公司与奥龙公司签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》1），唐山X公司将奥龙公司原承租面积的房屋继续出租给奥龙公司，租期自2011年7月1日至2016年9月30日（其中2011年7月1日至2011年9月30日为装修免租期），前两年的年租金为130万元，第三年开始按年租金3%环比递增。2011年11月28日，奥龙公司与顺程招待所签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》2），奥龙公司将其承租唐山X公司房屋中的、原X厂喷漆车间以南地区的综合库约1700平方米房屋出租给顺程招待所，租期5年，自2011年7月1日至2016年6月30日，年租金63万元，签字当日支付当年租金，第二年提前30日支付一年租金，依此类推，第二年开始循环递增5%年租金。……合同的解除条款约定，……厂总包单位与出租方的合同终止时，本合同自动终止，双方互不承担违约责任。……违约责任条款约定，奥龙公司有未按约定交付房屋达30日，应按年租金的20%向顺程招待所支付违约金。……顺程招待所有不支付或者不按照约定支付租金达10日的，应按年租金的20%向奥龙公司支付违约金。……合同签订后，奥龙公司将约定的房屋交付顺程招待所，顺程招待所交纳租金至2015年6月30日，后顺程招待所未再向奥龙公司支付租金。
因唐山X公司拖欠X厂租金，北京市第一中级人民法院于2014年5月30日终审判决解除了X厂与唐山X公司之间的合同。后奥龙公司在未与X厂签订新的租赁合同的情况下，按每半年租金65万元，直接向X厂交纳租金。2015年1月14日，奥龙公司向X厂交纳了截至2015年6月30日的租金65万元，后奥龙公司未再向X厂交纳租金。对此，奥龙公司称系X厂说要拆迁，暂交到2015年6月30日，且其对X厂仍有3个月的押金。
2015年5月，X厂在其厂区东侧南北通道的北侧入口处加装铁门，当月7日，X厂张贴公告，告知因唐山X公司的违法建设被政府相关部门认定存在安全隐患需整改，故要求厂区内所有经营项目自公告之日起停止营业，厂区内所有房屋不得再对外出租，任何人不得续租；暂居人员须于当月20日前搬离，……；5月15日，X厂向暂居人员发出通知，要求暂居人员携相关证件办理通行证；5月28日，X厂东侧区域的下水窨井被堵塞，致使包括顺程招待所在内的承租区域无法正常排水，X厂关闭通道北侧铁门，张贴“断路施工，禁止通行”的警示标，并派挖掘机在东侧区域道路上进行作业。5月30日，顺程招待所向奥龙公司发出催告函，要求奥龙公司履行出租人义务，确保承租房屋的正常生产经营活动，并要求奥龙公司在排除对租赁房屋的妨碍后，再协商继续履行及租金交付事宜。7月8日，奥龙公司委托律师向顺程招待所致函催缴下一租赁年度租金。
另查，2015年6月，北京顺程X物业管理有限公司（以下简称顺程X物业公司）起诉要求X厂履行出租人义务，停止对租赁房屋的阻挠行为，拆除加装的大铁门、取消通行证管理、疏通院落内的下水窨井、恢复院落内道路等；按每日2465.75元退还因阻挠我公司正常使用房屋期间的租金。审理中，X厂否认下水窨井被填埋系其所为，顺程X物业公司对此未提供证据。本院于6月26日对诉争现场进行了勘验，并要求X厂对堵塞进行疏通，恢复路面平整。X厂于之后一周进行了上述工作，下水窨井已疏通，路面平整，通行未受影响。据此，本院认定X厂出于厂区管理需要的行为并无不当，但其怠于履行出租人义务确对承租人的经营活动造成影响，故判令X厂退还顺程X物业公司一个月的租金73973元，驳回顺程X物业公司其他诉讼请求。一审判决作出后，双方均未上诉，现该判决已发生法律效力。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京X厂房屋租赁协议书》、《合同》1、《合同》2、发票、收据、催告函、律师函、（2014）一中民终字第3035号、（2015）海民初字第22625号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。本案中，X厂将诉争房屋及其他房屋出租给唐山X公司，唐山X公司将奥龙公司原承租的房屋（含诉争房屋）转租给奥龙公司，奥龙公司将本案诉争房屋再次转租给顺程招待所，这一系列的出租、转租行为均是建立在彼此间的租赁合同基础上。生效的法律文书判决X厂与唐山X公司间的租赁合同已解除，唐山X公司对租赁标的物已不再享有出租的权利。后奥龙公司直接向X厂交纳租金，双方间虽未签署新的租赁合同，但双方间已形成了事实上的租赁关系，该租赁关系应为不定期租赁，这也是《合同》2得以延续的基础。奥龙公司交纳租金至2015年6月30日后，X厂不再收取其租金，该行为明确表明X厂不再与奥龙公司维系这种不定期租赁关系，双方间的租赁关系已于2015年6月30日终止，而建立在该不定期租赁关系基础上的《合同》2亦随之终止，奥龙公司对其承租、再转租的涉案房屋已不再享有相关权利。押金和租金在法律上是完全不同的概念，奥龙公司关于现在X厂处尚有3个月押金、仍具有出租权利的陈述，显然是混淆了两者间的定义，本院不予采信。故奥龙公司要求《合同》2于2015年7月1日解除及主张占用使用费之诉请，缺乏事实根据和法律依据，本院均不予支持。
奥龙公司在已不具备出租权的情况下，再要求顺程招待所交纳租金，已不具备事实依据，顺程招待所据此行使不安抗辩亦属合理，奥龙公司再主张违约金已无合同依据。同理，顺程招待所已实际取得承租房屋，其要求违约金的反诉请求，与合同约定亦不符。同时，根据双方合同约定，厂总包单位与出租方的合同终止时，本合同自动终止，双方互不承担违约责任。现X厂与奥龙公司间的租赁关系已经终止，根据双方互不承担违约责任的条款，奥龙公司与顺程招待所要求彼此承担违约责任的请求，没有事实根据，本院均不予支持。
奥龙公司对出租的房屋负有相关管理义务，但在2015年5月却出现了下水窨井堵塞。奥龙公司作为出租人，并未履行出租人的管理义务，及时进行疏通，客观上造成顺程招待所经营的不便，直到本院在顺程X物业公司与X厂的诉讼中才得以解决。根据合同相对性及合同法关于出租人负有合同期限内维修义务之相关条款的规定，顺程招待所向奥龙公司主张退还租金的反诉请求成立，但退还租金亦应限于一个月，其余部分不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十一条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、北京奥龙千禧商业管理有限公司于本判决生效后七日内退还北京顺程招待所租金人民币六万零七百七十五元；
驳回北京奥龙千禧商业管理有限公司全部诉讼请求；
驳回北京顺程招待所其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千二百三十四元，由北京奥龙千禧商业管理有限公司负担，已交纳。
反诉案件受理费二千六百五十六元，由北京顺程招待所负担二千零五十二元，已交纳；由北京奥龙千禧商业管理有限公司负担六百零四元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 唐卫京
二〇一五年十月十三日
书记员 张慧聪