河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民三终字第00601号
上诉人（原审被告）史明坤，男，1985年5月23日出生，汉族。
委托代理人彭松，河南路通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李洪，男，1978年8月20日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）李金，女，1972年3月21日出生，汉族，系李洪妻子。
二被上诉人共同委托代理人孙明，河南首鼎律师事务所律师。
原审被告任禄霖，男，1989年4月10日出生，汉族。
原审被告张承，男，1990年1月5日出生，汉族。
委托代理人李霞，河南剑源律师事务所律师。
委托代理人王娟，河南剑源律师事务所律师。
原审被告张西方，男，1956年8月28日出生，汉族。
上诉人史明坤与被上诉人李洪、李金，原审被告任禄霖、张承、张西方确认合同无效纠纷一案，李洪、李金于2014年7月14日向山阳区人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认史明坤与任禄霖就位于焦作市山阳区丰收路金豪花园别墅区B型33号的房屋签订的房屋买卖合同无效；2.史明坤协助李洪、李金夫妇将房屋恢复登记至李洪名下：若房屋恢复登记时出现的各种情况，给李洪、李金造成损失的，由史明坤承担；3.本案中给李洪、李金造成的各项损失，要求史明坤、任禄霖、张承、张西方承担连带责任；4.本案财产保全费、诉讼费等各项诉讼费用均由史明坤、任禄霖、张承、张西方承担。原审庭审中，李洪、李金明确其诉请的第三项中的各项损失是交通费800元。山阳区人民法院于2015年6月24日作出（2014）山民二初字第00566号民事判决。史明坤不服向本院提起上诉。本院于2015年11月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月21日公开开庭审理了本案。上诉人史明坤的委托代理人彭松，被上诉人李洪、李金的共同委托代理人孙明，原审被告张承的委托代理人李霞、王娟到庭参加了诉讼。原审被告任禄霖、张西方经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年6月15日，原告李洪（乙方）与被告张承（甲方）、被告史明坤（丙方）签订民借字第2012028号抵押借款合同一份。合同第二条：甲方向乙方提供借款壹佰壹拾万元整，期限3个月，自2012年6月15日至2012年9月14日。第三条：借款利率为月息19‰，从出借人实际交付借款之日起计息至本金结清之日。第六条：乙方用坐落于河南省焦作市山阳区丰收路金豪花园别墅区B座33号【房屋所有权证号为焦房权证山阳字第××号，建筑面积为305.22平方米，国有土地使用证号为焦国用（2007）第1272号】的房产为上述借款提供担保，甲方应在甲、乙双方为履行本合同所签订的《抵押借款合同》后，办妥房地产抵押登记之日起三个工作日内，一次性向乙方交付全部借款。丙方为本合同项下的借款提供连带责任保证。第七条：如乙方未按期归还借款，甲方可以选择以下任意一种方式主张其权利：1、要求丙方在还款期限届满之日起15日内履行担保责任，将乙方应付款项偿付甲方。如丙方承担担保责任后，丙方即取得债权人资格，甲方享有的上述房地产抵押权转移给丙方。甲、乙方有义务在15日内协助丙方到房产管理部门办理变更抵押权人（即变更丙方为抵押权人）登记手续……；2、依据本合同第十五条的约定，直接申请法院强制执行乙方的抵押物和其他财产。第九条：甲乙丙三方协商同意由丙方领取乙方抵押房产的房屋他项权证，由甲方持有，若抵押权人变更为丙方由丙方持有。第十五条：本合同必须办理赋予强制执行效力的债权文书公证，乙方承担公证费用……丙方履行担保义务后，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条的规定，向右管辖权的法院申请强制执行，乙方就丙方代为乙方清偿的合同本金、利息、违约金、损害赔偿金及其他相关费用等愿意接受公证机构出具执行证书，迳受人民法院强制执行。第十七条：本合同一式五份，自甲方实际向乙方给付借款之日起生效。甲、乙、丙三方均在《抵押借款合同》上签字，并于同日共同向河南省焦作市众信公证处申请对《抵押借款合同》赋予强制执行效力的公证。河南省焦作市众信公证处经审查，于同日出具（2012）焦众证民字第1275号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。同日，原告李金经向河南省焦作市众信公证处申请对其出具的一份声明书进行公证。河南省焦作市众信公证处经审查，于同日出具（2012）焦众证民字第1276号《公证书》。声明书内容为：李金和李洪系夫妻关系，现李洪向出借人张承借款人民币壹佰壹拾万元整，期限三个月，自二〇一二年六月十五日至二〇一二年九月十四日止，借款月息19‰，李洪用登记在其名下的位于河南省焦作市山阳区丰收路金豪花园别墅区B座33号【房屋所有权证号为焦房权证山阳字第××号，建筑面积为305.22平方米，国有土地使用证号为焦国用（2007）第1272号】的房产为此次借款作抵押担保。李金同意上述借款，并视为夫妻共同债务，同意以上述房产为上述借款作抵押担保，同意借款合同公证并赋予其强制执行效力，如果上述借款违约，自愿接受人民法院强制执行。同日，原告李洪（委托人）向被告任禄霖（受托人）签订委托书，并向河南省焦作市众信公证处申请对该委托书进行公证。河南省焦作市众信公证处于同日出具（2012）焦众证民字第1277号《公证书》。委托书内容为：李洪在河南省焦作市山阳区丰收路金豪花园别墅区B座33号【房屋所有权证号为焦房权证山阳字第××号，建筑面积为305.22平方米，国有土地使用证号为焦国用（2007）第1272号】有一处房产，该房产是李洪的个人财产。现李洪欲出售上述房屋，需办理该房屋有关注销抵押手续、过户手续，因不能亲自办理，特委托任禄霖为李洪的代理人，代为办理如下事项：一、到焦作市房管局代为办理上述房产相关的注销抵押手续、代为领取房屋所有权证书与注销抵押有关的一切事宜。二、代为代签《房屋买卖协议》并办理与房屋买卖有关的一切事宜。三、代为办理房屋产权过户的一切手续……。焦作市房管局房屋所有权证存根显示：山阳区丰收路金豪花园别墅区B型33号房屋设定一般抵押，权利价值1100000元，设定日期为2012年6月29日，约定期限自2012年6月15日至2012年9月14日，注销日期为2012年12月20日。
2013年1月7日，被告任禄霖作为原告李洪（甲方）的委托代理人与被告史明坤（乙方）签订了房地产买卖契约。契约约定：一、甲方自愿将坐落于焦作市山阳区丰收路金豪花园别墅区B座33号房屋（房屋建筑面积305.55平方米）出售给乙方；二、甲乙双方约定的上述房地产成交价格为人民币壹佰肆拾万元，乙方于2013年1月6日前一次性付清给甲方，付款方式为现金；三、双方同意于2013年1月7日由甲方将上述房地产正式交付给乙方……。2013年1月10日，上述房产过户到被告史明坤名下（房屋所有权证编号：焦房权证山阳字第××号）。
2013年10月11日，被告史明坤（借款人）与被告张西方（抵押权人）签订借款合同一份，约定：被告张西方向被告史明坤提供借款人民币贰佰万元整，期限十二个月，自二〇一三年十月十一日至二〇一四年十月十日；被告史明坤用坐落于河南省焦作市山阳区丰收路金豪花园别墅区B型33号（房屋所有权证号为焦房权证山阳字第××号）的自有房产为上述借款提供担保。同日，被告史明坤与被告张西方签订房地产抵押合同，约定：为确保上述借款合同的履行，被告史明坤将上述房地产作为抵押物。同日，被告史明坤、张西方向河南省焦作市众信公证处申请办理上述《借款合同》、《房地产抵押合同》公证并赋予强制执行效力。同日，该公证处出具（2013）焦众证民字第4847号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2013年10月12日，被告史明坤向被告张西方出具借据一份，载明：被告史明坤今借到被告张西方现金人民币2000000.00元，用于投资经营……。同日，被告史明坤向被告张西方出具收据一份，载明：被告史明坤于2013年10月11日收到被告张西方现金人民币2000000.00元……。2013年10月15日，被告史明坤与被告张西方就上述抵押房屋办理房地产抵押权设立登记手续。焦作市房地产交易所向被告张西方颁发房屋他项权证（证号为：焦房他证山阳字第201336**号），载明：房屋他项权利人为张西方，房屋所有人为史明坤，房屋所有权证号为焦房权证山阳字第××号，他项权利种类为一般抵押，债权数额为人民币贰佰万元。
2013年11月4日，焦作市解放区人民法院受理李洪诉张承确认合同效力纠纷一案。焦作市解放区人民法院于2014年5月28日作出（2013）解民一初字第865号民事判决书，判决：驳回李洪的诉讼请求。李洪不服，提出上诉。2014年8月18日，焦作市中级人民法院作出（2014）焦民一终字第216号民事裁定书，裁定：撤销焦作市解放区人民法院（2013）解民一初字第865号民事判决书；发回焦作市解放区人民法院重审。
另查明，原告李洪系根据被告史明坤的要求向被告任禄霖出具的委托书，被告任禄霖系被告史明坤安排给原告李洪的代理人。被告史明坤与被告任禄霖签订《房地产买卖契约》时未通知到原告李洪、李金，房地产交易价格未经二原告同意。二原告亦未收到上述房地产交易款。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。当事人对自己的主张，有责任提供证据。
本案中，原告李洪向被告任禄霖出具委托书，是应被告史明坤之要求，且被告任禄霖系被告史明坤安排给原告李洪的代理人，目的在于确保被告史明坤履行担保责任后可以将抵押房产过户给任何人或者由被告史明坤将房产变现后代原告偿还借款，而不是原告李洪真正自愿出卖房产并将房产交易的各项权限授予被告任禄霖，故原告李洪向被告任禄霖出具委托书并非其真实意思表示。原告李洪与被告任禄霖虽然签订了委托书并办理的公证，但该委托书未载明原告李洪将房屋出售价格等重要事宜授权于被告任禄霖。被告任禄霖作为原告李洪的受委托人，处理委托事务，不应当损害委托人即原告李洪的利益。而被告任禄霖与被告史明坤签订的《房地产买卖契约》约定房产交易价格为1400000元，被告史明坤在签订该契约不足十个月之后将该房产抵押借款2000000元，由此可见，被告任禄霖与被告史明坤约定的房产交易价格明显偏低，而该交易价格并未得到二原告的同意，故损害了二原告的利益。综上，被告任禄霖代理原告李洪与被告史明坤签订的房屋买卖契约应属无效合同。二原告要求确认被告史明坤与被告任禄霖就位于焦作市山阳区丰收路金豪花园别墅区B型33号的房屋签订的房屋买卖合同无效，理由正当，应予支持。二原告主张四被告恶意串通，但其并未举证证明被告张西方在取得房屋抵押权的过程中有欺诈或与其余三被告恶意串通的行为。被告张西方向被告史明坤出借借款且已实际履行，并就抵押房产办理抵押登记手续，被告张西方已经尽到合理合法的审查义务，其取得房屋抵押权应属善意取得。二原告要求被告史明坤协助二原告将房屋恢复登记至原告名下，因该房屋现已设立抵押权并办理了抵押登记，在该抵押登记未注销前，客观上无法办理房屋过户手续，故对二原告该项诉讼请求，不予支持。二原告的损失可另行向被告史明坤主张。二原告主张四被告连带赔偿其各项诉讼即交通费800元，因无证据予以证明，故本院不予支持。
原审法院判决：一、确认被告史明坤与被告任禄霖就位于焦作市山阳区丰收路金豪花园别墅区B型33号的房屋签订的房地产买卖契约无效；二、驳回原告李洪、李金的其他诉讼请求。案件受理费100元、保全费5000元、公告费560元，由被告史明坤承担。
史明坤上诉称：其与任禄霖就涉案房产签订买卖契约、办理过户手续的前因是李洪、李金与张承、史明坤之间的借款担保合同，而该借款担保合同是否成立正在由焦作市解放区人民法院审理，本案的处理必须以另案查明认定的事实为前提，原审依法应中止审理，原审程序违法，原审认定李洪、李金未收到房地产交易款事实不清。李洪委托任禄霖代为办理与涉案房产买卖有关的一切事宜，并不违反法律规定，是双方自愿、真实的意思表示，代理关系合法有效。原审认定任禄霖系史明坤安排给李洪的代理人没有事实依据。如果李洪对任禄霖的委托有异议，那么，其有足够的时间办理解除委托手续，李洪没有行使该权利是对任禄霖行为的认可。原审认定140万元交易价格明显偏低的依据是房地产抵押借款200万元，抵押借款的金额并不当然是房屋的市场价格，原审认定交易价格偏低违背客观事实。
被上诉人李洪、李金答辩称：李洪的代理人任禄霖是史明坤向其推荐的，李洪委托任禄霖的公证书里并没有授权任禄霖对房屋定价的权利，任禄霖与史明坤关于房屋买卖时的定价并没有通知李洪，在不足十个月的时间里，史明坤又以200万元抵押给了张西方，明显买卖价值远低于市场价，因此，本案房屋买卖合同损害了李洪的利益，应为无效。关于史明坤主张本案应中止审理，李洪就其与张承的纠纷已向解放区人民法院的申请撤诉，本案无需中止。原审认定事实清楚，请求维持原判。
原审被告张承答辩称：任禄霖与史明坤签订的买卖合同有效。张承于2012年6月15日已向李洪、李金履行了出借110万元整的借款义务，李洪、李金共同向张承出具了收到张承现金110万元的收据一张。李洪曾于2013年9月23日向解放区人民法院提起确认张承和李洪签订抵押借款合同自始未生效的诉讼，解放区人民法院查明张承履行了出借义务，驳回了李洪的诉讼请求，李洪提起上诉，二审法院发回重审，在重审审理期间，两次庭审后李洪撤诉。以上事实可以充分说明李洪完全是混淆是非，恶意诉讼，逃避还款责任，请求支持上诉人史明坤的上诉人请求。
根据各方当事人的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：史明坤与任禄霖签订的涉案房屋的房地产买卖契约是否有效？
针对争议焦点，各方当事人的理由与其上诉意见和答辩意见相同。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案系确认合同无效纠纷。原审庭审时史明坤自认是其安排任禄霖作为李洪的代理人，李洪与任禄霖签订了委托书并办理公证，委托书写明：“……现我（李洪）欲出售上述房屋，需办理该房屋有关注销抵押手续、过户手续，因不能亲自办理，特委托任禄霖为我（李洪）的代理人，代为办理如下事项：……二、代为签订《房屋买卖协议》并办理与房屋买卖有关的一切事宜。三、代为办理房屋产权过户的一切手续。……六、代为办理房地产买卖以及过户过程中的一切相关事宜。……”2013年1月7日，任禄霖作为李洪的委托代理人与史明坤就涉案房产签订了房地产买卖契约，约定涉案房产成交价格为140万元。原审庭审时史明坤亦自认其与任禄霖签订该房地产买卖契约时未通知李洪。本院认为，就委托书内容来看，李洪自愿委托任禄霖代为签订房屋买卖协议并办理与房屋买卖有关的一切事宜，可以认定任禄霖代理李洪签订本案房地产买卖契约并未超越代理权。原审认定李洪与任禄霖签订的委托书未载明李洪将房屋出售价格等重要事宜授权于任禄霖处理不当，本院予以纠正。但代理权的行使必须以能够达到被代理人所希望的法律后果或者客观上符合被代理人的利益为目的，任禄霖作为李洪的受委托人，处理委托事务，不应当损害委托人即李洪的利益，2013年1月7日，任禄霖与史明坤签订的房地产买卖契约约定的成交价格为140万元，而2013年10月份史明坤即将涉案房产向张西方抵押借款200万元。按照常理，抵押借贷的贷款额不会超过抵押物的价值，据此原审认定任禄霖与史明坤约定的房产交易价格明显偏低，且该价格未经过李洪、李金的同意，损害了李洪、李金的利益是正确的。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，“下列民事行为无效：……（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的……”，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”，原审认定任禄霖代理李洪与史明坤签订的房地产买卖契约属无效合同是正确的，本院予以确认。
史明坤上诉称该房地产买卖契约的前因是李洪、李金与张承、史明坤之间的借款担保合同，该借款担保合同是否成立正在由焦作市解放区人民法院审理，本案的处理必须以另案查明认定的事实为前提，原审依法应中止审理。而事实上，本案系确认房地产买卖合同无效纠纷，与史明坤所称的借款担保合同纠纷并非同一法律关系，原审程序并无不当，本院予以确认。史明坤所称借款担保合同可另案主张，本案不予处理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人史明坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何云霞
审 判 员 董亚峰
代理审判员 武丽娟
二〇一六年五月三日
书 记 员 马 捷