云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云06民终488号
上诉人（原审原告）黄邦林，男，1953年4月17日出生，汉族，住云南省绥江县。
上诉人（原审原告）吴新凤，女，1945年4月23日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审被告）曾凡银，男，1944年8月21日出生，汉族，住四川省宜宾市屏山县。
委托代理人徐通科、周颖，云南怀华律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）申先贵，男，1963年10月1日出生，汉族，住云南省昭通市绥江县。
上诉人黄邦林、吴新凤因与被上诉人曾凡银、申先贵案外人执行异议之诉一案，不服云南省绥江县人民法院（2017）云0626民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院确认本案如下法律事实：2015年11月10日，黄邦林、吴新凤与申先贵到绥江县公证处签订《赠与合同》，黄邦林、吴新凤将其置换且尚未办理初始登记的位于绥江县移民统建房赠予申先贵，并已交付受赠人申先贵。同日，绥江县公证处出具（2015）云绥证字2226号《公证书》。2014年冬月25日、2016年4月5日申先贵之母、父相继去世。2016年7月15日，申先贵取得案涉房屋土地使用权证。2017年10月，绥江县人民法院在执行申请执行人曾凡银与被执行人申先贵民间借贷案中，拟就（2016）云0626民初482号诉讼保全裁定查封的案涉房屋采取执行措施，黄邦林、吴新凤于2017年10月16日向绥江县人民法院提交《案外人执行异议申请书》，绥江县人民法院于2017年10月26日以（2017）云0626执异2号执行裁定“驳回案外人黄邦林、吴新凤的异议请求”。2017年11月13日，黄邦林、吴新凤向原审人民法院提起案外人执行异议之诉，请求停止对位于绥江县㎡移民房的强制执行。
原审法院归纳本案的争议焦点为：黄邦林、吴新凤是否仍就位于绥江县房屋享有民事权益？并对此评判如下：一、《赠与合同》成立有效。本案中，黄邦林、吴新凤与申先贵签订《赠与合同》，将其置换且尚未办理初始登记的位于绥江县移民统建房经公证赠予申先贵，且已实际交付受赠人申先贵。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百八十五条、第一百八十八条之规定，该赠与合同成立并生效，赠与人负有向受赠人申先贵交付赠与财产的法定义务。二、该《赠与合同》不具有法定撤销条件，且逾撤销权行使期间，已丧失撤销权。《中华人民共和国合同法》第一百九十二条规定“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”本案中，姑且不论“养老送终”并未明确列明为经公证的《赠与合同》之约定义务，就黄邦林、吴新凤现所举证据而言，也尚不足以证明受赠人即申先贵未对其父母尽“养老送终”之义务，且黄邦林、吴新凤在受赠人之父2016年5月11日去世撤销权形成后一年内未曾行使“撤销权”，更况于此期间申先贵取得了《赠与合同》所涉房屋土地使用权证，故该经过公证的赠与合同因不具有法定撤销条件，且撤销权行使期间已逾而丧失撤销权，不可撤销。三、未办理物权登记的，不影响赠与合同的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”我国现有法律或行政法规并未将房屋产权过户登记作为房屋买卖、赠与合同生效的要件加以规定，而房屋产权过户登记只是物权变动的公示的方法，是公示、公信原则的具体体现，是典型的物权行为而非债权行为。即不动产登记并不是赠与合同的生效要件，而是其履行行为的组成部分。本案赠与合同未经依法撤销，受赠人依法享有根据不动产物权登记基础法律行为请求将赠与合同约定项下房屋产权登记于其名下的物权请求权，即依据不动产物权登记基础法律行为通过产权登记取得该套房屋之不动产物权，涉案不动产物权应归属申先贵。案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利人，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人（必要时候被执行人可列为共同被告）提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。现申先贵因合法有效的赠与合同已经取得了上述房屋初始土地登记的土地使用权证，根据《城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”即房产所有权与房产所占土地使用权是不可分割地归属一个权利主体之房地产权利主体一致原则的规定，及最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”之关于未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属的规定，以及已经查明的相关事实，案涉房屋至今尚未办理产权初始登记，而申先贵已经依法取得案涉房屋占地土地使用权证，因此，本案申先贵当为位于房屋的合法权利人，黄邦林、吴新凤提供的证据不能充分证明其对该案涉房屋在经公证赠与后仍享有所有权或者有其他足以排除对该房产采取执行措施的民事权益，因此对黄邦林、吴新凤要求停止对案涉房产的强制执行措施的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百八十八条、第一百九十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决驳回原告黄邦林、吴新凤的诉讼请求；案件受理费100元，由原告黄邦林、吴新凤负担。
黄邦林、吴新凤上诉称，本案事实表明房屋所有权仍然归黄邦林、吴新凤所有。公证书明确对《赠与合同》文书中所转让房屋的所有权经房屋产权登记部门登记或变更登记并自颁发房屋所有权证起归受赠人申先贵个人所有。房产所有权证与土地使用权证是两个不同的部门颁发的证件，两者之间并无法律上当然的附属关系。不能把房屋所有权与土地使用权混淆颠倒，不能说拿到土地使用权就拿到了房屋的所有权。一审法院忽略了公证书公正的内容，导致裁判错误。对有争议的房屋（或建筑物），不能单纯以土地使用权证确认权属，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定。建设部有明确规定：“房屋所有权人必须到房屋所在地的房产行政主管机关申请登记领取所有权证，凭证（房屋所有权证）申请房屋继承、赠与、交换等产权转移手续。管理部门在办理有关手续时，凡涉及到房屋所有权的归属，均应以《房屋所有权》作为确认证件，不得以其他证件替代。”至今本案争议房屋的水电、卫生费均由黄邦林、吴新凤支付并管理房屋，不能只凭土地使用权证就将该套房屋确认给申先贵，房屋所有权经房产部门登记才能确认所有权，该套房屋系移民房，仅凭土地使用权就确认给申先贵，不符合移民政策的相关规定。请求二审法院依法撤销原判，改判停止对位于绥江县㎡移民房的强制执行。
被上诉人曾凡银辩称，一审法院认定事实清楚，申先贵是涉案房屋的合法权利人。涉案房屋已经在绥江县不动产登记中心进行了土地使用权登记，黄邦林、吴新凤提出房屋所有权证才是证明房屋所有权的证明文书的观点是错误的。由于不动产登记改革和绥江县移民安置房初始登记情况，房管部门停办房屋所有权证，改由不动产登记中心进行不动产登记，持土地使用权证到不动产登记中心即可换取《不动产权证书》。土地使用权的登记确认了该房屋的所有权属于申先贵。黄邦林、吴新凤将所有权取得限制为取得房屋所有权证，是疏于对不动产登记制度改革的理解。绥江县移民安置房屋权属登记工作确立了先办理土地使用权证，后换领不动产权证的方案，获得土地使用权证恰恰满足了公证书对房屋产权登记的要求。本案执行标的属未进行初始登记的房屋，但进行了土地使用权的登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，依据土地使用权确定房屋所有权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人申先贵未作答辩。
二审中，本院委托原审法院向绥江县不动产登记中心主任钟毅琴了解绥江县不动产登记的相关流程，并制作了《询问笔录》。钟毅琴解答：现在实行“两证合一”后，对原持有土地使用权证的，可由本人申请，并提供相关材料到不动产登记中心办理不动产权证书，同时收回原土地使用权证，属于公证赠与的，还需提供公证书。
经质证，黄邦林、吴新凤对钟毅琴所说的办证程序无异议，但其认为申先贵没有履行承诺，涉案房产存在争议，法院应当查清该房产是否有争议，而不应仅依据《赠与合同》和土地使用权证就裁定确认房产归属于申先贵。申先贵同意黄邦林、吴新凤的质证意见。曾凡银对《询问笔录》无异议。对《询问笔录》的真实性、合法性、关联性本院予以确认。
本院确认的本案法律事实与原审法院认定的一致。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：黄邦林、吴新凤请求停止对位于绥江县㎡移民房强制执行的诉讼请求是否应当得到支持？
本院认为，黄邦林、吴新凤与申先贵签订并经过公证的《赠与合同》约定，赠与人自愿将位于绥江县㎡的房屋赠与受赠人个人所有，受赠人自愿接受赠与；本赠与合同项下的房屋赠与，附加条件是：在赠与人有生之年，不得出让赠与房屋；赠与人承诺愿配合受赠人完成产权证件的产权人登记或变更登记；本合同生效后，房屋实际占有、使用等权利即归受赠人，房屋产权人自登记为受赠人起，受赠人拥有房屋所有权。《赠与合同》系黄邦林、吴新凤和申先贵的真实意思表示，其行为未违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。由于双方当事人对绥江县公证处于2015年11月10日出具的《公证书》中关于“《赠与合同》文书中所转让房屋的所有权经房屋产权登记部门登记或变更登记并自颁发房屋所有权证起归受赠人申先贵个人所有”的内容在理解上争议较大，本院认为，对该部分内容的理解，不应孤立地按照文字内容来理解，还应当结合《赠与合同》的相关内容以及国家的现行政策来看，由于绥江县对不动产登记已实行“两证合一”，不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，《公证书》中所述的房屋所有权证已不可能再办理，因此，本案中争议的房屋所有权登记应当理解为不动产登记。申先贵于2016年7月15日取得了本案所争议房屋的土地使用权证。依照2015年5月5日起施行的最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款（一）项关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，绥江县中城镇龙行大道东段21号4幢1单元501房屋虽未进行不动产登记，但已登记的土地使用权人系申先贵，黄邦林和吴新凤现在并非是本案所争议房屋的权利人，对黄邦林、吴新凤请求停止对位于绥江县㎡移民房强制执行的诉讼请求，本院不予支持。黄邦林、吴新凤的上诉理由不成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黄邦林、吴新凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 碧
审判员 刘太永
审判员 王宇波
二〇一八年四月二十五日
书记员 马 曌