甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民二终字第120号
上诉人（原审原告）天水新代商贸有限责任公司，住所地天水市麦积区商埠路供销大厦二楼。
法定代表人郭耀辉，该公司经理，
委托代理人谢翮，甘肃鑫盾律师事务所律师。
委托代理人韩成，甘肃鑫盾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天水倞盛华供销有限公司，住所地天水市麦积区商埠路东14号。
法定代表人胡志诚，该公司经理。
委托代理人曲涛，男，该公司法律顾问。
上诉人天水新代商贸有限责任公司（以下简称新代公司）因与被上诉人天水倞盛华供销有限公司（以下简称倞盛华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天水市麦积区人民法院（2015）麦民二初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新代公司的委托代理人谢翮、韩成，被上诉人倞盛华公司的委托代理人曲涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2003车4月25日，原天水供销大厦（作为甲方）与新代公司（作为乙方）签订了天水供销大厦二楼营业场地整体出租合同，合同约定：由新代公司承租供销大厦坐落在原北道区（现更名为麦积区）商埠路14号，二楼建筑面积668平方米，包括二楼夹层、保安值班室及二楼的卫生间；租赁期限从2003年11月1日起至2013年10月1日止；二楼营业场地年承租费为10万元。2003年8月22日，倞盛华公司整体受让了原天水供销大厦产权，上述租赁合同由倞盛华公司继续与新代公司履行。2008年11月27日，倞盛华公司（作为甲方）与新代公司（作为乙方）又签订了天水倞盛华供销有限公司（原天水供销大厦）二楼及一楼通道整体续租合同。合同约定：新代公司承租倞盛华公司坐落在天水市麦积区商埠路14号，二楼营业场地包括二楼夹层、保安值班室及二楼卫生间，一楼中间两间商铺通道；续租租赁期为6年，从2013年10月31日起至2019年10月31日止。每年租费为14.08万元。从2013年12月31日起一年缴纳一次，每次在上年的12月31日缴清下一年租费。另查明，2008年12月31日前新代公司方应付的租金已全部付清。2009年1月1日至2013年12月1日，新代公司应向倞盛华公司支付租金624133.33元。2009年6月18日至2014年7月2日新代公司分六次向倞盛华公司支付租金共480693元。在租赁合同履行期间，新代公司替倞盛华公司向其员工代发工资共12228.5元。诉讼中，倞盛华公司同意对该笔债权在本案中予以抵销。综上，截止2014年11月7日倞盛华公司催交租金时止，新代公司尚欠租金131211.83元。2014年11月7日，倞盛华公司向新代公司发出通知一份，要求新代公司在收到该通知三日内交清全部拖欠租金。新代公司收到该通知后，未向倞盛华公司支付拖欠的租金。2014年11月12日，倞盛华公司向新代公司发出解除租赁关系通知书一份，通知新代公司在收到该通知之日起，双方之间的租赁关系解除，10日内向倞盛华公司返还租赁场地。2014年12月31日，新代公司向倞盛华公司账户内汇入现金14.08万元。又查明，2008年11月17日，倞盛华公司曾将新代公司起诉至天水市麦积区人民法院。经麦积区人民法院主持，双方当事人自愿达成调解协议，该协议第二条内容为：“倞盛华公司向新代公司索赔的一切损失，可通过延长双方租赁合同的租期来补偿（原合同的主要条款不变），延长的日期为6年，一楼过道的租期应与二楼场地的租期同期。”2008年12月26日，该案被裁定再审。该案再审期间，倞盛华公司于2014年8月21日提出撤诉申请，天水市麦积区人民法院予以准许。
一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、新代公司是否存在拖欠倞盛华公司租金的违约行为；二、倞盛华公司发出的解除天水倞盛华供销有限公司（原天水供销大厦）二楼及一楼通道整体续、租合同的通知是否有效。一、关于新代公司是否存在拖欠倞盛华公司租金的违约行为的问题。双方签订的天水供销大厦二楼营业场地整体续租合同和天水倞盛华供销有限公司（原天水供销大厦）二楼及楼通道整体续租合同系双方当事人真实意思表示，依法成立，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。首先，依据新代公司提供的2007年11月1日交付房租的收据记载：“2008年1月至3月份租金”5万元，及2008年11月28日交付房租记载的金额5万元；结合2008年11月25日的庭审笔录所载：“2008年6月至12月的租赁费于调解书生效后五日内付清”的内容可以互相印证，2008年12月21日之前的租金新代公司已经全部付清。再依据上述两份租赁合同的约定，2009年1月1日至2013年12月31日，新代公司应向倞盛华公司交付租金624133.3元。截止2014年11月7日，新代公司共向倞盛华公司支付租金480693元。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。”本案中，对于新代公司主张的代倞盛华公司向员工支付工资12228.5元，倞盛华公司予以认可并同意在应交付的租金中予以抵销，应予以支持。对于新代公司主张的其他应抵销的债务，由于倞盛华公司对此不予认可，新代公司所举证据亦无法确定该债务是否存在、是否属于到期债务及债务的抵销是否通知相对方，故在本案中不予支持，倞盛华公司可依法另行主张权利。第三，2008年，倞盛华公司（先案原告）与新代公司（先案被告）在另一案诉讼庭审笔录中达成约定：“被告向原告索赔的一切损失，可通过延长原、被告租赁合同的租期来补偿，延长的租期为六年；原、被告以前所议被告的损失由减免租金来解决的议定无效”。此后，倞盛华公司与新代公司续签了租赁合同，租赁期限为六年。新代公司再在本案中以和解协议为依据主张减免10个月租金的意见有违公平而不能成立。综上，截止2014年11月7日，新代公司共向倞盛华公司支付租480693元，抵销的债务为12228.50元，折抵后新代公司尚欠租金131211.83元未付，其存在欠付租金的违约行为。二、关于倞盛华公司发出的解除天水倞盛华供销有限公司（原天水供销大厦）二楼及一楼通道整体续租合同的通知是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的。”本案中，2009年1月1日至2013年12月31日，新代公司应向倞盛华公司支付租金624133.33元，截止2014年11月7日，新代公司尚欠倞盛华公司租金131211.83元。新代公司延迟履行了向倞盛华公司支付租金的主要义务，构成违约。2014年11月7日，倞盛华公司向新代公司发出解除通知一份，要求新代公司在收到该通知三日内交清全部拖欠租金。倞盛华公司以发通知的形式向新代公司催要租金。其行为构成上述法条规定当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形。因此，应当认定倞盛华公司解除天水倞盛华供销有限公司（原天水供销大厦）二楼及一楼通道整体续租合同的通知有效，双方之间的租赁合同自2014年11月12日通知到达新代公司时已经解除。虽新代公司在2014年12月31日向新代公司支付租金14.08万元，但该笔租金是在倞盛华公司发出解除通知并将新代公司起诉至天水市麦积区人民法院（即（2015）麦民二初字第10号倞盛华公司诉新代公司房屋租赁合同纠纷一案）后才交付，并不影响倞盛华公司在此之前已经发出的解除天水倞盛华供销有限公司（原天水供销大厦）二楼及一楼通道整体续租合同的通知的效力。现新代公司要求确认倞盛华公司解除天水倞盛华供销有限公司（原天水供销大厦）二楼及一楼通道整体续租合同的通知无效的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项、第九十六条第一款之规定，判决：驳回天水新代商贸有限责任公司的诉讼请求。案件受理费3116元，由天水新代商贸有限责任公司负担。
判决下发后，原审原告新代公司不服上述判决，向本院提出上诉称：一、上诉人与被上诉人之间的租金支付方式为滚动结账，双方就租金问题一直未对账，故双方帐目、拖欠租金数额均不清，应先核对账务再按核对结果支付拖欠租金。另外，被上诉人在涉案解除通知中未明确拖欠房租的数额，故上诉人也无法履行给付租金的义务。二、从起诉状可以看出，被上诉人倞盛华公司催要的租金中包含了2003年倞盛华公司改制之前的租金，但被上诉人并没有对该部分租金主张权利的资格。三、一审法院认定的拖欠租金数额有误。一是2007年3月18日双方签订的和解协议免除了10个月租金，该协议是双方自愿签订，至今并未依法解除，故该部分租金应当减除。二是被上诉人倞盛华公司的法定代表人胡志城个人财务与公司财务混为一体，其借款2.2万元应视为已付的房租。故租赁合同实际拖欠租金的数额为483330元（从2009年1月1日至2013年10月31日），除去房屋及整栋大楼的维修，上诉人已付457451.5元（现金付房租339893元＋代发工资12228.5元十减免房租10个月83330元＋胡志城借款22000元），租赁合同仅拖欠25878.57元。续租合同从2013年11月1日至2015年11月1日租金共28.16万元已付清，续租合同的履行中上诉人无拖欠租金行为和违约行为。四、一审法院认定上诉人在收到倞盛华公司催款通知三日内仍未支付拖欠租金的情形符合合同法第九十四条第（三）项的规定存在错误。其所限三天时间并不符合法律规定的“合理期限”，在拖欠租金数额不清的情况下，这是变相为恶意毁约制造条件，对不合理且无依据的要求，上诉人有权利拒绝支付，且不构成违约和迟延履行主要债务。五、一审法院判决用己履行完毕未结算的租赁合同解除有赔偿义务、租金未拖欠的续租合同，变相的支持了倞盛华公司恶意解除其负有补偿义务的责任。首先天水市麦积区人民法院违法撤销（2008）麦民二初第79号民事调解书侵害了上诉人的权益。2008年倞盛华公司以上诉人拖欠房租提起诉讼，上诉人以其房屋漏水造成损失624609.89元要求赔偿进行抗辩，在法院的调解下双方达成了延长租期用以补偿损失的民事调解书。后该调解书被撤销并再审，再审期间倞盛华公司向法院申请撤诉，麦积区法院于2014年9月2日裁定准予撤诉并撤销调解书。这一情形使上诉人主张赔偿丧失诉讼时效，损害了上诉人的利益。其次续租合同是倞盛华公司为尽其赔偿责任而签订的一份补偿性合同，与原租赁合同有本质的区别。现租赁合同己履行完毕，双方均认可存在债务，并约定对账后清结。续租合同并未出现拖欠房租的情形，也没有约定因欠租赁合同的租金可解除续租合同的条款，故上诉人并未违约。一审法院不能以拖欠已履行完毕的租赁合同的费用而解除有赔偿义务的续租合同。综上，请求二审发法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。庭审中，上诉人补充上诉理由认为：1.上诉人不存在拖欠房屋租金的事实，即使存在拖欠的数额，也已经通过借款、支付工资、补偿上诉人方损失等进行了抵偿，故上诉人解除合同通知书应为无效；2.争议房屋是否属被上诉人所有没有查清，房屋权属存在争议，支付房租有可能损害国家利益；3.被上诉人的违约行为给上诉人造成损失，且其以书面的方式同意上诉人延缓交纳租赁费用，上诉人不存在违约行为。
为证明自己的主张，上诉人在二审中向法庭提供如下证据：
第一组证据1.天水供销大厦二楼营业场地整体出租合同；2.天水倞盛华供销有限公司二楼整体出租合同的补充协议及照片5张；3.天水新代商贸有限公司关于天水供销大厦二楼租赁合同执行情况的索赔要求、关于对天水新代商贸有限公司索赔要求的答复、和解协议；4.天水市麦积区人民法院（2008）麦民二初字第79号民事调解书、开庭笔录；5.天水倞盛华供销有限公司（原天水供销大厦）二楼及一楼通道整体续租合同；6.天水新代商贸有限公司关于申请供暖的函、关于天水新代商贸有限公司申请供暖问题的复函；7.天水市麦积区人民法院（2009）麦民再初字第1号民事裁定书、中止审理的裁定书；8.被上诉人2014年8月21日撤诉申请和2014年9月2日作出的（2009）麦民再初字第1号民事裁定；9.催款通知、解除合同通知、2014年12月5日被上诉人民事起诉状1份、收款收据7张、胡志成借条7张。欲证明：（1）双方对合同的履行存在收取租金的主体、外墙返还及损失处理、未供暖的损失、租费应当缴纳多少等多方面的争议，上诉人对于不缴纳租费有合理的抗辩理由；（2）欲证明续租合同不是单纯的租赁合同，包含赔偿损失的含义，故上诉人不能通过告知的形式解除双方之间的租赁关系，需通过诉讼解决。
第二组证据：10.2008年11月28日起诉状、2008年12月2日应诉通知书、2009年1月14日告知审判庭组成人员通知书、开庭传票；11.2009年2月6日天水市麦积区人民法院（2008）麦民二初字第82号民事裁定书；12.2014年8月27日（2008）麦民二初字第82号民事裁定书及撤诉申请；13.2006年11月8日通知；14.（2008）1号天水市麦积区深化企业改革领导小组关于供销系统企业改制等有关问题的会议纪要1份、天水市中级人民法院（2009）天民二初字第01号民事裁定书，甘肃省高级人民法院（2009）甘民二终字第00139号民事裁定书。欲证明涉案房屋权属不清，天水市麦积区供销合作联社也对该房屋租赁费提出权利请求，且正在通过诉讼解决，故上诉人有正当理由延迟交纳房租。
被上诉人答辩称：一、根据双方签订的租赁合同和续租合同，在2013年12月31日前，上诉人应当交纳的租金64.08万元（2008年11月11日至2013年10月31日应交租金50万元，2013年12月31日前应交2013—2014年度租金14.08万元）。但在2009年3月至2010年1月期间，上诉人只交纳租金80693元，经答辩人不断催要，上诉人于2014年7月补交40万元，再加上答辩人同意以代发工资折抵租金11228.5元，上诉人累计交纳租金491921.5元，拖欠148878.5元（一审认定131211.83元）。二、上诉人关于租赁合同和续租合同分别结算的理由不成立。上诉人提出这一主张，目的是将其于2014年7月补交的40万租金优先充抵2013—2014年度租金，以此说明未拖欠续租合同的租金。续租合同是原合同的延续，从答辩人在收据上的标注看，不能专门指向2013—2014年度租金，而且按照惯例和法律规定支付拖欠债务应由前向后充抵，故上诉人的该主张不能成立。（三）上诉人关于帐目不清并非故意拖欠的主张不成立。本案中欠款金额清楚，无需核对。第一法律没有规定、合同也没有约定租金应该在对帐后支付。帐目问题是当事人自身问题，在本案中更是由上诉人一贯拖欠造成的，所以自身帐目不清与履行合同无关，不能成为拒付理由。三、双方签订合同时确有对上诉人给予补偿的目的，如果上诉人因合同解除未得到补偿，此结果也是自身违约的过错造成。退一步讲，即使其损失仍应补偿，亦应在合同解除后就该问题另行主张，而不能以此抗拒答辩人合法的解除主张；三是上诉人租赁涉案房屋后一直将房屋转租，1年获利便超过了其所谓的全部损失，实际已足额获得了损失补偿。综上，一审认定事实清楚，适用法律妥当，应予维持。
对于上诉人提交证据的真实性被上诉人均无异议，本院对两组证据的真实性依法予以认定。
经二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。
本院认为：本案中涉及租赁房屋的租赁合同有二份，一是2003年4月5日原天水供销大厦与新代公司签订的（由倞盛华公司承继的）天水供销大厦二楼营业场地整体出租合同及补充协议（以上两份合同在以下简称二楼租赁合同），该合同履行期限届满，双方认可在租赁期内租金并未结清；二是2008年11月27日倞盛华公司与新代公司签订的天水倞盛华供销有限公司（原天水供销大厦）二楼及一楼通道整体续租合同（以下简称二楼续租合同），该合同正在履行期内，租金是否结清双方存有争议，2014年11月12日被上诉人发出解除租赁关系的通知书，双方因此通知书的效力产生纠纷。从诉辩双方的陈述看，本案中上诉人在二审中提出的主张可以归纳为三点：一、用已经履行完毕的二楼租赁合同的欠款数额作为解除二楼续租合同的理由不当；二是上诉人拖欠租金具有合理抗辩理由，这其中包含（1）涉案房屋的产权不清，故被上诉人是否有权收取租金尚不能确定；（2）双方在履行租赁合同过程中存在外墙返还及损失处理，未供暖的损失、货物损失、欠款和租金抵消的问题，双方未进行对账导致欠账数额不清；三是涉案合同为补偿性合同，被上诉人不能单方行使撤销权。关于诉争的第一个问题，上诉人在二审中陈述，双方租金采取滚动结算的方式，故二楼租赁合同租金在租赁期内未结清的情况下，就不可避免出现与二楼续租合同租金发生混同的情况。从查明情况看，在被上诉人向上诉人发出解除通知前，上诉人确实存在拖欠租金的问题，其行为构成《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项的规定，被上诉人依照该法第九十六条第一款的规定向上诉人发出的解除合同通知应当有效。退一步讲，即是单从二楼续租合同履行情况看，也没有证据证明上诉人已经按照约定交纳了2013—2014年度的租费。在此问题中，上诉人主张2014年7月2日交纳的40万元中，包含了2013—2014年度的租费，对此本院认为，一是被上诉人在该票据“由来”部分注明收到的是“历年拖欠的部分租费，全部欠费以对账为准”，表明被上诉人认为上诉人交纳的是历年欠费，二是上诉人在票据右上方注明“本年租金14.08万元，其余为历年租金”。由此可见双方对40万元归还租金的指向存有争议。在此情形下，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥解释（二）》第二十条的规定，债务人的给付不足以清偿对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先冲抵已到期的、没有担保的（或担保数额最少的）、负担较重的、先到期的债务，上述情况均相同时，按比例受偿。具体到本案，该40万元应优先冲抵二楼租赁合同的欠款。在此情况下，可以认定上诉人拖欠了2013—2014年度的租金。故上诉人主张的2013—2014年度租金已交清，不能以已经履行完毕的合同欠款而解除续租合同的上诉理由不能成立。另外，对上诉人主张的是否应继续履行减免十个月租金赔偿协议的问题，该减免针对的是二楼租赁合同，并不是本案诉争二楼续租合同。退一步讲，2008年，倞盛华公司（先案原告）与新代公司（先案被告）在另一案诉讼庭审笔录中达成约定：“被告向原告索赔的一切损失，可通过延长原、被告租赁合同的租期来补偿，延长的租期为六年；原、被告以前所议被告的损失由减免租金来解决的议定无效”。此后，倞盛华公司与新代公司续签了租赁合同，租赁期限为六年。新代公司再在本案中以和解协议为依据主张减免10个月租金的意见有违公平而不能成立。关于诉争的第二个问题（即关于被上诉人不缴纳租金是否具有合理抗辩理由的问题），从上诉人是否有权收取租金看，涉案租赁合同系上诉人与被上诉人签订，被上诉人倞盛华公司作为出租方身份出现并行使权利（出租房屋、收取租金），上诉人亦在长达十几年的时间内向被上诉人交纳房租，在二楼租赁合同、二楼续租合同履行期间其并未对被上诉人出租方主体资格问题提出任何异议，并以此为由告知对方，作为不缴纳租金的抗辩理由。诉讼中也未提出有效证据证明倞盛华公司出租方主体不适格，故对上诉人提交的第二组证据的证明目的不认可，对该上诉理由不予支持。关于双方在履行租赁合同的过程中存在外墙返还及损失处理，未供暖的损失、货物损失和欠款的等抵消租金问题，在上诉人并未举证证明将用上述损失抵扣租金的方案告知被上诉人的情形下，该部分主张在本案中不予支持，上诉人可在符合法律规定的情况下，另行主张自己的权利。关于该二楼续租合同为补偿性合同是否可以通知解除的问题。双方签订二楼续租合同时确有对上诉人给予补偿的目的，但性质仍为租赁合同，依然受《中华人民共和国合同法》的调整，如一方存在违约，另一方就可以依照相关规定行使解除权。综上，上诉人上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律准确，依照依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3116元，由上诉人天水新代商贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 兰
审 判 员 陈 萍
代理审判员 郭子菲
二〇一六年四月十一日
书 记 员 徐 艳
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