浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第1233号
上诉人（原审原告，反诉被告）：杭州青洲建筑材料科技开发有限公司。
法定代表人：黄来琴。
委托代理人：姚正洪。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：泮伟平。
委托代理人：邵慧萍。
上诉人杭州青洲建筑材料科技开发有限公司（以下简称青洲公司）因与被上诉人泮伟平房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余余民初字第638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：青洲公司于2009年以新项目投产需要，通过土地招拍挂，取得位于余杭区仓前街道吴山前村24组工业用地使用权，面积7899平方米，后青洲公司经审批于2010-2012年期间在该地块内建造1、2号厂房二处。2012年8月，青洲公司对该地块及二处厂房办理了房地产权属登记，土地使用权总面积7899平方米，地类（用途）为工业用地，国有土地使用证号为杭余出国用（2012）第117-513号；1号厂房建筑面积2841.19平方米，房产权证号余房权证仓字第××号；2号厂房建筑面积3980.28平方米，房产权证号余房权证仓字第××号，房屋用途均为非住宅。2012年4月1日，青洲公司股东谢炳泉、黄来琴曾与泮伟平及案外人杨某签订《股权转让协议》，约定谢炳泉、黄来琴将持有的青洲公司100%公司股份及享有的股东权益转让给泮伟平及案外人杨某，转让价格共计2020万元。同年8月27日，双方又签订补充协议，对股权转让协议履行中出现的问题达成了协议。该补充协议中明确“2012年5月17日为目标公司在建房竣工验收合格之日”。后因泮伟平及杨某未能按期支付股权转让款，青洲公司股东谢炳泉、黄来琴于2012年12月向法院提起诉讼，请求解除《股权转让协议》及补充协议。在该案审理中，双方达成庭外和解意向：在解除《股权转让协议》及补充协议后，泮伟平及杨某同意将已支付给谢炳泉、黄来琴的股权转让款920万元转为泮伟平受让青洲公司1号厂房及相应国有土地使用权的转让款，并由泮伟平租赁2号厂房。2013年3月28日，谢炳泉、黄来琴撤回起诉。2013年6月22日，青洲公司与泮伟平重新签订《1号厂房转让合同》和《2号厂房租赁合同》，其中《1号厂房转让合同》约定青洲公司将其合法拥有的1号厂房及相应国有土地使用权转让给泮伟平，主要内容有：1、转让标的物状况为1号厂房（建筑面积2841.19平方米，房产权证号余房权证仓字第××号）及该厂房所在土地的国有土地使用权约3000平方米，尚未分割的国有土地使用证号杭余出国用（2012）第117-513号，转让土地的范围见本合同附图中的红线内部分。2、转让价格为920万元，双方同意将泮伟平在履行股权转让协议时已支付给青洲公司股东的股权转让款920万元中的520万元抵作1号厂房转让款920万元中的520万元，尚欠青洲公司的余款400万元于2014年5月18日前支付，剩余股权转让款400万元在本合同签订后由青洲公司股东返还给泮伟平；泮伟平所欠青洲公司1号厂房转让款400万元应自股权转让款退回泮伟平之日起计算利息，利率按月利率7厘计算，在支付转让款时一并付清。3、双方共同委托杭州瑞肯公司办理转让厂房的过户和国有土地使用权证的分割过户手续，产生的全部税收和分割过户费用双方各半承担，如按照目前政策暂不能过户和分割，则双方确认泮伟平按目前现状占有1号厂房及转让范围内的土地使用权，本合同作为产权分割依据；如允许过户分割时，青洲公司配合泮伟平办理过户分割手续。4、违约责任：如泮伟平不按本合同约定的时间全部付清余款400万元及利息的，青洲公司有权单方面解除本合同，收回转让的标的物，另泮伟平应支付青洲公司违约金250万元，该违约金双方特别约定不得以任何理由作调整；在泮伟平全面履行本合同的前提下，青洲公司单方面强行解除合同收回转让的厂房土地的，青洲公司应支付泮伟平违约金250万元，该违约金双方特别约定不得以任何理由作调整；双方有其他违约行为的，违约方应向对方支付合同总额5%的违约金，实际损失大于违约金的可按实际损失赔偿。5、在履行本合同中如发生争议，由违约方（败诉方）承担法院诉讼费、律师代理费等全部诉讼所需费用。《2号厂房租赁合同》约定，青洲公司将2号厂房出租给泮伟平，范围为现已交付泮伟平使用的2号厂房及后面部分辅助房，租赁期定为五年，自2012年5月18日起至2017年5月17日止，前二年租金共120万元在2013年7月10日前付清，同时对其余租金的支付时间、违约责任等事项作了约定。合同签订当日，泮伟平还向青洲公司出具承诺书，承诺：本人欠青洲公司2号厂房租金120万元在收到青洲公司股东谢炳泉、黄来琴退回的400万元股权转让款后的三日内付清，如不按时全部支付，本人自愿解除双方签订的《1号厂房转让合同》和《2号厂房租赁合同》，立即腾退1号厂房、2号厂房，造成的后果由本人承担，另愿按《1号厂房转让合同》、《2号厂房租赁合同》约定承担违约责任。上述厂房转让合同和租赁合同签订后，青洲公司于2013年6月底以1、2号厂房作财产抵押取得银行贷款400万元，2013年7月3日，青洲公司股东谢炳泉、黄来琴将该款用于向泮伟平退回股权转让款400万元。但泮伟平在收取款项后未按其承诺在三日内付清120万元的租金。经青洲公司催讨，泮伟平自2013年8月至2014年1月间分期陆续仅支付租金117万元，前两年剩余租金3万元、第三年度租金以及案涉1号厂房剩余转让款400万元至今未付。2014年5月下旬，青洲公司委托律师向泮伟平出具律师函，要求泮伟平付清1号厂房转让款和2号厂房所欠租金，但泮伟平拒收该邮件。现该二处厂房均由泮伟平占有使用中。2014年7月10日，青洲公司提起诉讼，请求判令：1、解除青洲公司与泮伟平于2013年6月22日签订的《1号厂房转让合同》，并要求泮伟平立即腾退出该厂房；2、泮伟平支付400万元转让款自2013年7月3日起至2014年6月23日共355天的利息326794.52元，并支付自2014年6月24日起至实际腾退厂房之日止的利息（按每日920.55计算）；3、泮伟平支付违约金250万元；4、泮伟平按约定承担青洲公司的律师代理费10万元。在审理中，泮伟平提起反诉，请求判令：1、确认双方于2013年6月22日签订的《1号厂房转让合同》无效；2、青洲公司返还泮伟平已付厂房转让款520万元及支付利息损失718622.4元（截止2014年9月16日，此后至实际支付日止的利息损失另计）；3、青洲公司赔偿泮伟平经济损失1806656.1元。
原审法院另查明，青洲公司因本案诉讼支出律师代理费10万元。
原审法院认为：一、关于合同的效力问题。青洲公司与泮伟平签订的《1号厂房转让协议》系当事人的真实意思表示，协议中对转让标的物状况作了明确，即1号厂房和该厂房所在土地的国有土地使用权约3000平方米，该房地产青洲公司均已办理了权属登记，泮伟平主张青洲公司无权处分，与事实不相符。虽然青洲公司通过招拍挂方式取得国有土地使用权后，未按政府审批要求进行新项目投入，泮伟平受让的1号厂房所在的国有土地使用权目前也尚未进行分割，但青洲公司的转让行为并不违反法律、行政法规有关效力性的强制规定。因此，泮伟平诉请主张《1号厂房转让协议》无效，缺乏依据，不予支持，双方应全面履行协议。二、关于本案违约责任的认定。根据《1号厂房转让协议》的约定，泮伟平尚欠青洲公司的转让款400万元及利息应于2014年5月18日前支付，否则青洲公司有权单方面解除合同；同时，泮伟平于签约当日出具的承诺书也明确承诺不按时支付所欠2号厂房租金120万元，自愿解除双方签订的《1号厂房转让协议》和《2号厂房租赁合同》，并立即腾退二处厂房及承担约定的违约责任。在实际履行中，正是由于泮伟平未按约定时间支付1号厂房转让款及2号厂房租金，才导致双方纠纷的发生。现青洲公司诉请解除合同并要求泮伟平承担相应的违约责任，符合合同的约定和法律有关规定，应予以支持。对于泮伟平主张的1号厂房土地使用权不能分割过户问题，转让合同就此已作明确约定，青洲公司不存在隐瞒和欺诈的情形，泮伟平据此主张青洲公司违约不能成立；至于泮伟平提出的1号厂房转让后青洲公司又办理抵押贷款问题，该情形并非案涉合同因履行障碍而解除的原因，泮伟平也无任何利益损害，合同中无相应的禁止性约定，故泮伟平主张青洲公司违约也不能成立。合同解除后，泮伟平反诉诉请退还已付转让款，符合法律规定，予以支持。但其主张的赔偿利息损失和其他经济损失，考虑到受让的房屋泮伟平一直仍在占有使用中，且赔偿其他经济损失也缺乏事实和法律依据，故不予支持。另外，由于转让合同约定的违约金数额已过分高于青洲公司的实际损失，结合本案的具体情况，将作酌情降低认定，青洲公司过高的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年2月4日判决：一、青洲公司与泮伟平于2013年6月22日签订的《1号厂房转让合同》自判决生效之日起解除；二、泮伟平应于判决生效后十日内向青洲公司腾退其占用的位于余杭区仓前街道吴山前村××组××号厂房，同时青洲公司退还泮伟平厂房转让款520万元；三、泮伟平支付青洲公司转让款利息损失326794.52元（暂计算至2014年6月23日，此后至泮伟平腾退1号厂房时止的损失按每天920.55元另行计算支付），于判决生效后十日内付清；四、泮伟平支付青洲公司违约金50万元，于判决生效后十日内付清；五、泮伟平支付青洲公司律师代理费10万元，于判决生效后十日内付清。六、驳回青洲公司其余诉讼请求；七、驳回泮伟平其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30214元，由青洲公司和泮伟平各负担15107元；反诉案件受理费30115元，由泮伟平负担15115元，青洲公司负担15000元。于判决生效后十日内交纳至原审法院。
宣判后，青洲公司不服，向本院提起上诉称：原审法院对本案违约金的处理不当，与青洲公司的实际损失严重脱节。2013年6月22日青洲公司与泮伟平签订的《1号厂房转让合同》第14条就双方违约责任均作了明确的约定，泮伟平不按合同约定付清余款400万元及利息的，青洲公司有权单方面解除合同，收回转让的标的物，另泮伟平应支付青洲公司违约金250万元。且约定了该250万元违约金不以任何理由作调整。双方在合同中关于违约金的约定是对等的，若青洲公司违约，也应承担250万元违约金。故双方对违约金的约定是合法有效的，对其效力应当予以认定。青洲公司的实际损失远远高于约定的250万元违约金数额。在双方签订房屋转让合同时，涉案厂房价格是920万元，而目前该厂房的市场价值经评估机构询价只有500万元左右，因此由于泮伟平的违约，导致青洲公司的实际损失超过420万元。泮伟平多次承诺，多次违约，导致双方合同无法履行，属于根本性恶意违约。泮伟平在一审中未对青洲公司主张的违约金数额提出异议，其未提出异议，青洲公司也就没有对实际损失进行举证。请求二审法院撤销原判第四项，改判泮伟平支付青洲公司违约金250万元；一、二审诉讼费依法分担。
上诉人青洲公司在二审中未提交新证据。
被上诉人泮伟平在二审中辩称：导致一号厂房合同解除的原因是青洲公司不履行转让手续，反而擅自抵押1号、2号厂房及土地，严重侵犯了泮伟平权益，青洲公司存在过错。泮伟平不支付剩余款项是行使不安抗辩权。本案一审中，泮伟平对违约金过高提出异议，原审法院进行相应的减少，符合法律规定。虽然原审法院判令解除合同，但是青洲公司不存在经济损失，青洲公司也未提交证据证明其损失，而且一审也判决了泮伟平支付400万元的利息损失，已经弥补了青洲公司一定经济损失。青洲公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人泮伟平在二审中未提交新证据。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为，本案二审争议在于原审判决的50万元违约金数额是否符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”本案中，虽然在2013年6月22日青洲公司与泮伟平签订的《1号厂房转让合同》中约定，如乙方（泮伟平）不按合同约定的时间全部付清余款400万元及利息的，甲方（青洲公司）有权单方解除本合同，收获转让的标的物，另一方应支付甲方违约金250万元，该违约金双方特别约定不以任何理由作调整。但因上述违约金不以任何理由作调整的约定，违反合同法的规定，应属无效，不发生法律效力。经查，在一审中，泮伟平已经就《1号厂房转让合同》的无效以及认为其在履行合同中不存在过错，青洲公司主张的违约金250万元等诉讼请求缺乏事实和法律依据作出了抗辩，故青洲公司上诉认为泮伟平在一审中未对违约金提出抗辩的理由与事实不符，不予采纳。在泮伟平就违约金约定过高作出抗辩的情况下，青洲公司应举证证明因泮伟平的违约，而导致其所受的损失数额，但青洲公司并未对此进行举证，应承担举证不能的不利后果。原审法院结合本案实际情况，酌情判决由泮伟平支付青洲公司违约金50万元并无不当。青洲公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由杭州青洲建筑材料科技开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一五年十月十日
书 记 员 袁其伟