福建省沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0427民初1790号
原告（反诉被告）：郑建华，男，汉族，1967年3月2日出生，住沙县。
委托诉讼代理人：黄峻飞，北京市海铭律师事务所律师。
被告（反诉原告）：沙县虬江街道办事处金泉村民委员会，住所地沙县虬江街道办事处金泉村。
法定代表人：陈芳荣，村主任。
委托代理人：吴远军，福建欣光律师事务所律师。
原告郑建华与被告沙县虬江街道办事处金泉村民委员会（以下简称“金泉村委会”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日作出的（2016）闽0427民初1711号民事判决：一、郑建华与沙县虬江街道办事处金泉村民委员会于2015年7月2日签订的《协议书》无效；二、郑建华应于本判决生效之日起十五内将租赁物村尾太保庙左侧厂房返还给沙县虬江街道办事处金泉村民委员会；三、郑建华应于本判决生效之日起十五内支付沙县虬江街道办事处金泉村民委员会自2015年4月1日至2016年7月30日的房屋占有使用费4333元，并按年租金7000元计算支付自2016年8月1日起至返还租赁物之日的房屋占有使用费；四、驳回沙县虬江街道办事处金泉村民委员会的其他诉讼请求。原告不服判决，提出上诉。2017年3月7日，三明市中级人民法院以对涉案租赁的标的物系建筑物还是土地、建筑物是否属于违章搭盖以及土地占用期间形成的损失如何分担等事实认定不清，适用法律错误为由作出（2016）闽04民终1488号民事裁定：一、撤销沙县人民法院（2016）闽0427民初1711号民事判决；二、发回沙县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人黄峻飞，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人吴远军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑建华向本院提出诉讼请求：1.确认原告郑建华与沙县虬江街道办事处金泉村民委员会签订于2015年7月2日签订的《协议书》无效；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:2015年7月2日，原告郑建华与被告沙县虬江街道办事处金泉村民委员会签订《协议书》，约定金泉村委会将位于村尾太保庙左侧约700平方米厂房租给郑建华使用，使用期限5年，从2015年4月1日至2020年3月30日止；2015年4月1日至2017年3月30日每年原告向金泉村委会付租金人民币柒仟元整，2017年4月1日至2020年3月30日每年租金捌仟伍佰元整；郑建华向金泉村委会交纳履约保证金伍仟元整；双方还约定了其他事项。根据法律约定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。迄今，金泉村委会未取得案涉厂房的建设工程规划许可证，故其与原告订立的租赁合同无效。
金泉村委会辩称，双方签订的《协议书》是在平等自愿的基础上签订的，原、被告双方具有相应的民事行为能力，合同内容是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合同有效；郑建华以出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租为由，认定双方订立的租赁合同无效，在本案中金泉村出租给郑建华的是临时建筑，不属于法律规定需要取得建设工程规划许可证的房屋，且金泉村临时搭盖取得了三明机场建设总公司的同意，三明机场建设总公司明确授权金泉村可以转租给村民使用或进行临时搭盖，金泉村的行为未违反合同约定和法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同有效。
金泉村委会向本院提出反诉请求：1.解除双方于2015年7月2日签订的《协议书》。2.依法判决反诉被告返还租赁物村尾太保庙左侧厂房。3.依法判决反诉被告向反诉原告支付租金9333元（计至2016年7月30日），2016年8月1日至反诉被告返还租赁物之日的租金按年租金7000元计算。4.依法判决反诉被告承担本案的诉讼费。事实和理由；2015年7月2日，反诉原告与反诉被告签订《协议书》，双方约定反诉原告将村尾太保庙左侧厂房面积约700平方米租给反诉被告使用，期限5年，自2015年4月1日至2020年3月30日，2015年4月1日至2017年3月30日每年租金7000元，2017年4月1日至2020年3月30日每年8500元，反诉被告必须在每年二月底一次性交清下年度租金，先交款后使用不得拖欠，如超过时间无交，反诉原告有权收回使用权，另行发包。该协议系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。协议签订后，反诉被告却没有按约定支付租金，其行为已构成违约，反诉原告有权解除合同，收回租赁物，并要求反诉被告支付租赁期间的租金。
郑建华辩称，1.合同解除的前提条件是合同有效，无效合同不存在解除一说。2.根据合同法97条规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状并要求赔偿损失，反诉原告要求返还财产，没有法律依据。3.郑建华与金泉村的上一个合同双方已履行完毕，郑建华交纳了履约保证金，但金泉村没有退还，因此上一个合同的履约保证金顺延到本案中来，并抵扣本案的租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人对证据进行质证并在卷佐证。据此，查明如下事实:
1.2002年4月8日，金泉村委会（甲方）与郑建华、余国明（乙方）签订《临时用地协议书》，约定：郑建华、余国明临时租用金泉村委会太保庙左侧空地面积400平方米，每年用地资源费400元，使用期从2002年4月至2010年3月31日止。租赁期间如遇甲方整体规划建设需要该地，乙方应随时迁移，甲方不负拆迁费。如有国家或其他单位征地，地面物的赔偿归给乙方，土地赔偿归甲方。
2.2010年4月1日，金泉村委会（甲方）与郑建华（乙方）签订《临时用地协议书》，约定：乙方租用甲方太保庙左侧空地面积700平方米，租期从2010年4月1日至2015年3月30日止，2010年4月1日至2012年3月30日每年租金3500元，2012年4月1日至2015年3月30日每年租金7000元，于每年二月底一次性交清下年度租金。乙方缴纳5000元履约保证金，合同期间满无违约返还。中途如遇整体规划建设需要进行拆迁，乙方应无条件配合，如有补偿，地面物的赔偿归给乙方，土地赔偿归甲方。2010年8月3日和2012年3月12日，金泉村委会分别收到郑建华交来的3500元和7000元。2010年8月3日，金泉村委会收到郑建华交来的合同履约保证金5000元。租期届满后，5000元保证金未退还郑建华。
3.涉案地块于2010年7月29日征用为三明机场建设总公司使用。2013年11月10日，三明机场建设总公司（甲方）与金泉村（乙方）签订《临时用地合同》，双方约定三明机场建设总公司将顶坑垅周围即以水泥道路为界靠山边一侧的土地，四至范围以沙县国土局确认的机场红线内为准，租给乙方临时使用，期限为3年，自2013年11月9日至2016年12月8日，临时使用租金每年30元，使用期限内金泉村可根据经营需要转租给村民使用或进行临时搭盖。使用期内根据规划如需收回土地，甲方通知乙方之日起一个月内，乙方无条件拆除本合同签订后建设的建筑物，并清理建筑垃圾。乙方协助甲方做好征地拆迁办理土地使用证等工作。
4.2015年7月2日，金泉村（甲方）与郑建华（乙方）签订《协议书》，约定：为了解决乙方提出要继续租用村尾太保庙左侧厂房事宜，经村两委研究决定，同意将村尾太保庙左侧厂房面积约700平方米，租给乙方使用。期限5年，从2015年4月1日至2020年3月30日止；2015年4月1日至2017年3月30日每年租金7000元，2017年4月1日至2020年3月30日每年租金8500元；郑建华必须在每年二月底一次性交清下年度租金，先交款后使用不得拖欠，若超过时间未交，金泉村有权收回使用权，另行发包；郑建华向金泉村交纳履约保证金5000元；中途如遇整体规划建设需要进行拆迁，乙方应无条件配合，如有补偿，土地及地面物的补偿归给甲方，搬迁费归乙方所有。合同签订后，因双方争议，乙方未缴纳租金及履约保证金。
5.余国明自2005年至2010年期间使用案涉土地及厂房作为木材加工厂。
6.在审理过程中，本院函询三明机场建设总公司，三明机场建设总公司函复：一、涉案地块于2010年7月29日征用为我公司使用。我公司持有该地块土地使用权证及国土局确认的红线图（附后）；二、该地块租赁时仅为土地，无地面附着物；三、《临时用地合同》租赁期限届满后，我公司与本案被告无续租协议。该块土地现无租赁状态。
本案争议焦点：（一）租赁物标的是土地还是建筑物；（二）合同效力；（三）建筑物是否属于违章搭盖；（四）土地占用期间形成的损失如何分担。
（1租赁物标的是土地还是建筑物问题。
本院认为，租赁标的物为土地。理由如下：1.案涉地块共经三次租赁，主体同一；2.2002年及2010年租赁合同租赁标的物均为土地，2010年合同租赁土地面积由前合同的400平方米增加到700平方米。租赁期间涉案地块征用，征用单位三明机场建设总公司与金泉村的《临时用地协议》的租赁标的物也是土地，没有地面物，机场建设总公司同意金泉村转租村民并允许临时搭盖。2015年的租赁合同载明“继续租用”，面积、地点均无变化，租赁标的物有延续性及同一性；3.原、被告双方均认可租赁期间系由郑建华搭盖了厂房等建筑物，双方在前二份租赁合同中并未对承租人的搭盖物在租期届满后的归属作出约定。综上，2015年的租赁合同虽名为厂房租赁，实为土地租赁。
（二）合同效力问题。
本院认为，双方租赁标的物为土地。该地块原为集体用地，村委会同意将该地块租赁给本村村民从事生产经营，在该地块征用后，经征用人同意转租由原告承租人继续从事生产经营并未违反强制性法律规定，该土地租赁合同有效。
（三）建筑物是否属于违章搭盖问题。
本院认为，经庭审确认搭盖物系由承租人在承租期间所建，该搭盖物没有办理相关手续，但是否属违章搭盖，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十五条“在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。”的规定，应由行政机关认定并处置。
（四）土地占用期间形成的损失如何分担。
反诉原告认为，协议签订后，郑建华没有按约定支付租金，其行为已构成违约，金泉村有权解除合同，收回租赁物，并要求郑建华支付租赁期间的租金。
反诉被告认为，郑建华与金泉村的上一个合同双方已履行完毕，郑建华交纳了履约保证金，但金泉村没有退还，因此上一个合同的履约保证金顺延到本案中来，并抵扣本案的租金。
本院认为，合同有效。上一合同履约保证金顺延到本案中来并抵扣本案的租金。郑建华要求以履约保证金抵扣租金的辩解，予以采纳。金泉村要求郑建华按年租金7000元计算支付自2015年4月1日至返还租赁物之日的租金，符合合同约定及法律规定，但应扣除退还给郑建华的履约保证金5000元。
综上所述，本院认为，2015年的租赁合同虽名为厂房租赁，实为土地租赁，合同有效。协议签订后，郑建华没有按约定支付租金，其行为已构成违约，金泉村有权解除合同。郑建华应将承租的土地返还，但应给予合理的腾退时间；郑建华在承租期间所建的搭盖物应由郑建华自行处置。反诉原告要求返还搭盖物的主张没有事实及法律依据。该建筑物否属违章搭盖，应由行政机关认定并处置。金泉村要求郑建华按年租金7000元计算支付自2015年4月1日至返还租赁物之日的租金，符合合同约定及法律规定，但应扣除退还给郑建华的履约保证金5000元。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：
双方于2015年7月2日签订的《协议书》。二、郑
华应于本判决生效后三个月内返还承租的土地。三、郑
华应支付沙县虬江街道办事处金泉村民委员会自2015年4月1日至返还租赁物之日的租金（扣除上一合同履约保证金5000元），返还土地时同时支付。四、驳
郑建华要求确认合同无效的诉讼请求。五、驳
五、驳回沙县虬江街道办事处金泉村民委员会的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费788元，依据《诉讼费用交纳办法》第十八条“被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。”的规定，减半收取394元，反诉受理费25元，由郑建华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审 判 长 林坤淀
人民陪审员 罗清珠
人民陪审员 俞麒慧
二〇一七年九月二十日
书 记 员 黎 悦
附：一、本判决所依据的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。