北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第16542号
原告李莉，女，1967年9月23日出生。
委托代理人高金鹏，北京市慧海天合律师事务所律师。
被告刘营，男，1985年3月26日出生。
被告陈梅成，男，1961年5月20日出生。
原告李莉与被告刘营、陈梅成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案原告李莉及其委托代理人高金鹏，被告刘营、陈梅成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李莉诉称：2010年7月1日，原告与被告签订一份《租赁合同》。约定原告将其爱人李明从北京市丰台区辛庄村南营西队村民组承租的位于丰台区长辛店镇辛庄村南营西坡的原煤场院落转租给被告使用；房屋为21间，租赁期限为5年，租赁期限自2010年7月1日至2015年6月30日止；租金每年38000元，每年5月30日前交齐下一年度的租金。合同还对双方的权利、义务、违约责任等条款进行了约定。合同签订后，原告依约将房屋及院落交付给被告使用，被告已累计向原告交纳了4年的租金。但2014年下半年租金以及2015年上半年租金被告没有全部交纳，仅交纳18000元，尚欠20000元未交。合同到期前三个月，原告明确告知被告：“本合同到期后，不再续签，并要求被告在合同到期时将租赁物腾退交还原告。”2015年6月30日，李明将租赁物转让第三人，并协助第三人与丰台区辛庄农工商联合公司签订《租赁合同》。由于被告违反合同约定，造成第三人不能使用租赁物，现诉至法院，要求1、确认原告与被告就位于丰台区长辛店镇辛庄村南营西坡原煤场（现长辛店镇辛庄村南营村西队326号院）签订的《租赁合同》于2015年6月30日终止，被告将该院落及房屋予以腾退；2、判令被告支付拖欠租金20000元（自2014年7月1日至2015年6月30日期间）；3、判令被告支付逾期付款违约金（自2014年6月1日计算至实际付清之日止，以拖欠租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、诉讼费用由被告承担。
被告刘营辩称：不同意原告的诉讼请求，租赁合同上的名字不是我签的，是我前妻的母亲也就是我前任岳母签的我的名字，当时他们考虑我是本地户口，方便以后办理营业执照，但实际的承租人是我前岳父陈梅成，我从来没有参与过，关于租赁协议的一切都与我无关。
被告陈梅成辩称：租赁协议上的签名是我爱人签的，实际承租人和使用人是我，刘营没有使用过。房租我一分不欠，不同意支付房租；租赁协议上约定的如国家不占用土地，我可以继续使用，现在国家也没有征地，所以我有权继续使用，不同意腾退。如果让我腾退，原告应当给我补偿。违约金我也不同意支付，诉讼费不同意承担。
经审理查明：李莉与李明原系夫妻。2003年12月1日，李明与辛庄村南营西队村民组签订承包协议，约定由辛庄村南营西队村民组将原荒地一块承包给李明做煤场及其他使用，面积1330平方米，四至是东西方向长56米，南北方向长24米；承包年限贰拾年，自2003年12月1日起至2024年1月1日止；年承包金额肆仟元。该荒地地址为辛庄南营326号。协议签订后，李莉与李明在此建房经营煤场及建材销售。
2010年7月1日，李莉将其与李明承包的326号院转租给陈梅成，并委托张秀芬与陈梅成签订租赁协议，张秀芬与陈梅成爱人王捧琴经协商后签订了书面的租赁协议，约定：“甲方：李莉、张秀芳。乙方：刘莹。经甲乙双方协商，达成如下协议：1、甲方将位于南营西坡原煤场院落租给乙方使用。现有房屋21间，石棉瓦顶。2、租赁时间：2010年7月1日起至2015年6月30日，共计5年。在此院内不许违法经营。3、租金：乙方每年向甲方交租金38000元，交租金时间每年5月30日前交齐下一年度的租金。4、甲方提供现有水源、电源，如乙方生产需要改造由乙方自己办理。但乙方要保证安全，符合水电公司的安全要求。5、甲方现有房屋乙方如改造，必须得保证房屋的安全性。6、乙方所建房屋许建不许拆。7、乙方冬季要做好防煤气中毒，出现事故乙方负责。8、乙方不得将院落、房屋转手卖与或抵押他人。9、乙方如不能按期交纳租金，视为乙方自动终止协议。10、此协议未尽事宜，甲、乙双方协商解决。11、如国家集体占地，乙方无条件搬走，本协议终止，甲方退还当年所差月份租金。12、乙方中途不干了，不退租金。甲方中途中止协议，赔付乙方一年租金。13、乙方所建房屋在五年之内如有国家集体占地，双方各有50%，但在院内建房必须是砖瓦房和彩钢板顶、石棉瓦棚子不算房。14、协议期满后，如国家不占用乙方可以继续使用，但是租金可多可少。”协议中甲方处“李莉”为张秀芳所写，乙方处“刘莹”为陈梅成爱人王捧琴所写。庭审中，原被告双方均认可326号院的实际承租人和使用人为陈梅成，并非刘营，刘营并未使用房屋；乙方处“刘莹”的签名为代签，且书写有误，正确的姓名书写应为“刘营”。协议签订后，陈梅成在此经营橱柜制作。
另查，刘营与陈梅成之女原系夫妻关系，二人于2015年5月经门头沟法院调解离婚。李莉与李明于2014年11月20日协议离婚，双方约定326号院内其二人所建房屋及租金收益均归李莉所有。
2015年6月16日，李明向北京市丰台区长辛店镇辛庄村民委员会提出申请，将原承包协议上的租赁物承租权转让给案外人张涛，2015年6月30日，辛庄村农工商联合公司与张涛签订《租赁合同》，租期自2015年7月1日起至2025年6月30日止。2015年7月5日，李莉与张涛共同出具《房屋租赁合同期满到期通知》，载明“致辛庄南营326号租户：您好！李莉与刘莹，于2010年7月1日签订《房屋租房协议》，约定刘莹租赁我方位于丰台区辛庄南营326号的房屋，面积3.4亩，租期5年，从2010年7月1日至2015年6月30日止，租金每年38000元。现因房租到期，不再与刘莹续租。……”
关于租赁期限，李莉称《租赁协议》约定租期为五年，现协议已到期，双方并未协商续租，要求陈梅成将326号院落腾退。陈梅成辩称虽然租期为五年，但其在租期内又新建了房屋若干，且与李莉签订的《租赁协议》第十四条明确约定期满其可以继续使用，国家没有占地，其对326号院落仍可继续使用，李莉无权要求腾退。现陈梅成仍在326号院内居住、经营。
关于租金，李莉称陈梅成于2014年8月交纳了2014年7月1日至2015年6月30日的租金18000元，其余2万元租金至今没有交纳，陈梅成对此不予认可，辩称租金已全部交纳，最后一笔租金由其爱人交付李莉，李莉对此亦不予认可。现李莉持《租赁协议》诉至本院要求陈梅成支付租金，陈梅成未能就其所称租金已交纳的主张提供证据支持。另，陈梅成爱人王捧琴现已去世。
再查，关于326号院内李莉与李明所建房屋于转让承租权时的归属，李莉自述李明将承租权转让给张涛后，其与张涛口头约定地上房屋归张涛所有，由张涛对其进行补偿。
上述事实，有承包协议、租赁协议、新庄村委会证明、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中租赁协议上乙方处签名虽为“刘莹”，但并非刘营本人所签，实际承租人为陈梅成，刘营并未实际参与，故形成事实租赁合同关系的应为李莉与陈梅成，该合同的权利、义务也应由李莉与陈梅成享有、承担。协议第二条明确约定“租赁时间为2010年7月1日起至2015年6月30日止，共计五年”，李莉作为出租人于期满后已明确表示不再与陈梅成续租，双方亦未就续租事宜协商一致，故租期已届满，该协议应为终止。现李莉持租赁协议要求陈梅成给付租金，陈梅成辩称租金已全部支付，但其作为履行租金给付义务一方，未能就其义务已履行的主张提供相应证据，故本院对其答辩意见不予采纳，陈梅成应依约交纳租金。梅成未依约交纳租金，李莉要求陈梅成按照同期贷款利率支付逾期利息，本院予以支持。李明、李莉已将326号院的承租权转让给张涛，庭审中，李莉自述所建房屋也已折价归现承租人张涛所有，现其要求陈梅成腾退房屋已无法律依据，本院对于李莉该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陈梅成于本判决生效之日起七日内给付原告李莉房屋租金二万元。
二、被告陈梅成于本判决生效之日起七日内给付原告李莉逾期支付租金的利息（以二万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一四年六月一日起至租金实际付清之日止）。
三、驳回原告李莉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百二十五元，由被告陈梅成负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 张 燕
人民陪审员 易献平
人民陪审员 王连荣
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 崔丹璐