江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏12民再11号
上诉人（原审第三人）：吴杰，男，汉族，1975年7月28日生，住泰州市海陵区。
被上诉人（原审原告）：李天悦，女，汉族，1981年9月24日生，教师，住泰州市海陵区。
委托诉讼代理人：陈勇，男，汉族，1977年4月11日生，住泰州市海陵区。系李天悦丈夫。
被上诉人（原审被告）：刘才林，男，汉族，1970年8月21日生，油漆工，住泰州市。
被上诉人（原审被告）：姚秀花，女，汉族，1974年10月1日生，工人，住泰州市。
李天悦与刘才林、姚秀花房屋买卖合同纠纷一案，海陵区人民法院于2012年3月15日作出（2012）泰海民初字第16号民事判决，该判决已经发生法律效力。经海陵区人民法院审判委员会讨论决定，于2015年9月10日作出（2015）泰海民监字第0002号民事裁定，再审本案。再审审理中，海陵区人民法院依法追加吴杰为第三人参加诉讼。海陵区人民法院于2016年12月23日作出（2015）泰海民再初字第6号民事判决后，吴杰不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对该案进行了审理，现已审理终结。
吴杰上诉请求：请求予以改判。事实和理由：1、抵押权已经登记，合法有效，民事案件无权否认该行政登记的效力。2、抵押合同无效并不当然导致抵押权无效，根据一审法院认定的事实即姚秀花不知道借款抵押事宜，恰恰能证明刘才林对案涉房屋进行抵押系无权处分行为，无权处分正是善意取得的条件之一。3、李天悦与刘才林、姚秀花签订的房屋买卖合同至今未进行过户登记，李天悦在本案中只享有债权，一审法院以一个债权债务关系否定具有物权效力的抵押权也是违背法律规定。综上所述，其抵押登记是合法有效的，借款事实也是清楚的。
被上诉人李天悦辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
一审法院再审查明：刘才林、姚秀花系夫妻关系。2005年12月4日，李天悦（乙方）之父李建平受李天悦的委托以李天悦的名义与刘才林（甲方）签订购房协议，双方约定刘才林将位于泰州市开发区鑫泰花园45幢305室房屋及车库出售给李天悦，总价为人民币179000元。现有房屋内的所有设施费用及2006年物管费用均由刘才林负责缴纳。双方协议签订完毕后，李天悦交付购房款人民币160000元，刘才林将房屋钥匙及进宅通知书交给李天悦。刘才林必须积极协助李天悦办理过户手续，房屋产权过户给李天悦后，李天悦付清购房余款。购房协议签订完毕即生效，双方如有一方反悔违约，必须赔偿对方人民币30000元。姚秀花在该协议甲方委托代理人一栏签名。
2005年12月18日，刘才林出具收条确认收到李天悦房款115000元，2006年1月26日，李天悦将房款45600元给付姚秀花，姚秀花出具收条。李天悦取得房屋钥匙后对房屋进行装修、使用。
2009年5月19日，泰州经济开发区房产管理所向刘才林发放泰州市鑫泰花园45幢305室房屋的所有权证，所有权证上载明该房屋建筑面积76.91平方米，车库面积8.8平方米，属拆迁安置房，共有产权人为姚秀花。同年6月8日泰州市国土资源局向刘才林、姚秀花发放上述房屋的土地使用权证。
2009年8月21日，刘才林将上述房屋抵押给泰州海阳农村合作银行泰山支行，抵押期限自2009年8月21日至2012年8月20日（该抵押于2011年8月16日注销）。
2011年2月，李天悦至海陵区人民法院第一次起诉刘才林、姚秀花，要求刘才林、姚秀花协助其办理房屋权属证书的过户手续。该案审理过程中，李天悦与刘才林于2011年6月29日达成和解协议，约定刘才林于2011年11月底前协助李天悦办理诉争房屋的权证过户;过户产生的所有税费由刘才林承担，其余费用由李天悦承担；如刘才林违反本协议过户期限的约定，刘才林自愿承担违约金40000元；刘才林履行过户义务后10日内，李天悦给付剩余房款19000元，如李天悦违约则承担违约金10000元。李天悦遂申请撤回对刘才林、姚秀花的起诉。在此次诉讼中，江苏天滋律师事务所律师赵建荣持载有刘才林、姚秀花二人姓名的特别授权委托作为二被告的代理人参加诉讼。原审法院在再审审理过程中就授权委托书上委托人栏内姚秀花的签字是否为姚秀花本人书写询问了赵建荣律师，赵律师称当时他将空白的授权委托书交给刘才林带给姚秀花签名，但是否是姚秀花本人签名他不清楚。姚秀花本人称授权委托书上非其本人签名。
2011年8月15日，刘才林携一名女子冒充妻子姚秀花，并持伪造的姚秀花的身份证和结婚证与第三人吴杰签订借款合同一份，借款合同中甲方（××）为刘才林、姚秀花，乙方（××）为吴杰，合同约定甲方向乙方借款人民币15万元用于资金周转，借款月利率为13.5‰，借款期限6个月，即自2011年8月16日起至2012年2月15日止，甲方以位于泰州市鑫泰花园44幢305室（即本案诉争房屋）以及相应的土地使用权抵押给乙方，作为归还借款的担保。次日刘才林用同样的方法与吴杰一起至江苏省泰州市天依公证处就上述借款合同办理了（2011）泰天证经内字第1323号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。当日，吴杰将人民币15万元现金在其工作单位交付给刘才林，刘才林当场向吴杰出具收条一份。2011年8月23日，刘才林又以同样的方法与吴杰去泰州经济开发区房产管理局领取编号为泰房他证开发字第T00021**号诉争房屋的他项权证，该他项权证载明房屋他项权利人吴杰，房屋所有权人刘才林，共有权人姚秀花，债权数额15万元，抵押期限：2011年8月16日—2012年2月15日。他项权证附记中载有依据江苏省泰州市天依公证处（2011）泰天证经内字第1323号《借款合同》内容办理房屋产权抵押登记。
2011年12月2日，因刘才林未按2011年6月29日协议履行，李天悦再次至海陵区人民法院起诉刘才林、姚秀花要求协助其办理诉争房屋的过户手续。后海陵区人民法院作出（2012）泰海民初字第16号民事判决。
2012年7月因刘才林未按照借款合同履行还款付息的义务，吴杰到刘才林租住的房屋内向刘才林催要借款时发现刘才林家中的妻子与办理借款抵押手续的女人非同一人，吴杰于2012年8月1日向泰州市公安局海陵分局经济犯罪侦查大队报案，称刘才林诈骗其150000元。该局立案侦查并于2012年11月11日对刘才林进行了第一次讯问。后该局于2012年11月16日提请泰州市海陵区检察院批准逮捕刘才林，2012年11月23日该院认为刘才林涉嫌合同诈骗罪事实不清、证据不足决定不予批准逮捕。当日泰州市公安局海陵分局对刘才林作出取保候审决定，期限从2012年11月24日起算。该决定书于当日送达给刘才林。
一审法院再审审理过程中，吴杰的抵押登记未注销。
一审法院再审认为：李天悦委托其父李剑平与刘才林、姚秀花于2005年12月4日签订的房屋买卖协议是双方真实的意思表示，协议签订后，李天悦向刘才林、姚秀花交付大部分房款，并实际领取钥匙、使用房屋。上述协议对李天悦、刘才林、姚秀花均具有法律约束力。刘才林、姚秀花在领取房屋所有权证后应及时协助李天悦办理房屋过户手续，但刘才林、姚秀花未依合同约定将房屋过户至李天悦名下，现李天悦要求刘才林、姚秀花按照房屋买卖合同的约定将鑫泰花园45幢305室房屋的产权变更至其名下，于法有据，应予以支持。
因刘才林在涉诉房屋上设置了抵押且抵押至今未注销，致使涉诉房屋无法办理产权变更，故再审审理时通知抵押权人吴杰作为第三人参加诉讼。经审理查明，刘才林以其他人冒充姚秀花与吴杰签订借款、抵押合同并办理相关公证债权文书及他项权证，上述情况没有证据证明姚秀花本人知道或者应当知道。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第二款规定：“共同共有人以其共有的财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”可以确认上述抵押合同无效。
对于李天悦要求刘才林、姚秀花承担人民币40000元违约金的诉讼请求，经查，刘才林两次将已出售给李天悦的涉诉房屋用作抵押借款，严重违反了诚实信用原则，理应根据其于2011年6月29日与李天悦签订的协议向李天悦支付违约金人民币40000元，故对李天悦的该诉讼请求，本院予以支持。但因为姚秀花表示愿意随时协助李天悦办理涉诉房屋的过户手续，且实际因为刘才林的过错行为致涉诉房屋不能办理过户手续，因姚秀花无过错，故对李天悦要求姚秀花承担人民币40000元违约金的诉讼请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百四十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决如下：1、维持本院（2012）泰海民初字第0016号民事判决主文第一项中判令被告刘才林承担违约金部分，即原审被告刘才林于本判决生效之日起十日内向原审原告李天悦支付违约金人民币40000元。2、撤销本院（2012）泰海民初字第0016号民事判决主文第一项中判令被告姚秀花承担违约金部分及判决主文第二项；3、原审被告刘才林、姚秀花、第三人吴杰于本判决生效后十五日内注销设置在泰州市鑫泰花园45幢305室房屋上（编号为泰房他证开发字第T00021**号）的抵押登记，原审被告刘才林、姚秀花在抵押登记注销后十五日内协助原审原告李天悦办理泰州市鑫泰花园45幢305室房屋所有权过户到原审原告李天悦名下的手续；4、驳回原审原告李天悦的其他诉讼请求。
二审中，双方当事人没有提供新证据，本院查明的事实与一审查明的事实基本相同。
本院认为，李天悦委托其父李剑平与刘才林、姚秀花于2005年12月4日签订房屋买卖协议，该协议是双方真实意思表示。协议签订后，李天悦向刘才林、姚秀花交付了大部分房款，并实际领取钥匙、使用房屋，但刘才林、姚秀花在领取房屋所有权证后未及时协助李天悦办理房屋过户手续。李天悦要求刘才林、姚秀花按照房屋买卖合同的约定将鑫泰花园45幢305室房屋的产权变更至其名下，于法有据，应予支持。
由于刘才林在涉诉房屋上设置了抵押且抵押至今未注销，致使涉诉房屋无法办理产权变更。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第二款规定：“共同共有人以其共有的财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”本案中，刘才林以其他人冒充姚秀花与吴杰签订借款、抵押合同并办理相关公证债权文书及他项权证，但现有证据无法证明姚秀花本人知道或应当知道，因此，原审法院确认上述抵押无效，并无不当。
综上，上诉人吴杰的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。原审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持泰州市海陵区人民法院（2015）泰海民再初字第6号民事判决。
二审案件受理费440元，由上诉人吴杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋亚平
审 判 员 赵 伟
代理审判员 蒋慧玲
二〇一七年四月一日
书 记 员 高 静