江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9636号
上诉人（原审原告）：李杰，男，1982年8月25日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：章茜，江苏圣典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高俊，江苏圣典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘申五，女，1955年6月15日生，汉族，住南京市玄武区。
被上诉人（原审被告）：盛解仁，男，1949年1月11日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：薛忠贵，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：景亚旭，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
上诉人李杰因与被上诉人刘申五、盛解仁房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初2489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李杰上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法判令被上诉人刘申五、盛解仁继续履行合同并于判决生效后立即与上诉人办理房产过户手续；3.被上诉人向上诉人支付违约金200000元；4.被上诉人承担本案一审、二审诉讼费、保全费。事实和理由：一、一审法院以双方并未约定被上诉人协助上诉人办理贷款的时间为由，认定两被上诉人在上诉人未支付首付款的情况下有权拒绝办理贷款审批，与事实不符。因上诉人需办理贷款，故签订中介合同时，三方就约定在2016年5月15日过户前办理贷款预审批手续。2016年3月29日，中介公司工作人员张某,4发送短信给被上诉人，明确要求被上诉人4月15日回南京办理预贷款审批。之后中介公司、上诉人多次致电、短信两被上诉人要求其履行约定，但被上诉人一直置若罔闻。双方虽未明确书面约定办理贷款予审批时间，但在中介公司见证下，双方口头约定为过户之前一个月左右电话短信通知，完全不违反法律对于合同形式的约定。一审法院认为《房地产买卖中介合同》对此没有书面约定，被上诉人就可以拒绝的认定过为草率，与事实完全不符。二、一审法院认定按照通常的银行贷款审批流程，需卖方向银行提供收取首付款的凭证及相关材料，该认定与事实不符。现在通常的银行贷款审批流程为：递交材料提出申请——评估——银行审批——交首付办理过户——办理抵押登记银行房贷。第一步申请贷款时，只需要买方准备好首付款，信用记录良好并且提交有还款能力的证明即可。申请贷款时，并不需要卖方向银行提供收取首付款的凭证，所以一审法院的认定与事实不符。同时，本案中上诉人和中介公司一直要求被上诉人履行的是二手房贷款预审批程序，是申请银行贷款审批流程之前的预流程。如今存量房买卖市场的通行做法是先进行二手房贷款预审批程序，从而大大降低了买方支付首付后因资信问题而无法贷款成功的风险。上诉人进行贷款预审批也是为了保证两被上诉人早日拿到房款，两被上诉人不愿意配合，可见其并无诚意。三、上诉人严格按照合同约定履行了在先义务，而两被上诉人的行为让上诉人觉得其有不履行合同的危险，故上诉人行使不安抗辩权诉至一审法院的行为合理合法。2016年3月28日、4月2日、6日、9日、18、22日、26日,双方与中介公司进行多次联系、磋商，上诉人要么不予配合要么失联，后又提出加价，完全违反了诚实信用原则。四、一审法院的判决完全没有解决纠纷，不能达到止争息讼的目的，使上诉人与两被上诉人均无所适从。一审法院肯定了合同效力，两被上诉人虽于2016年6月16日发出解除通知，但其时处于诉讼过程中，其亦未提出反诉，一审法院也未认定合同解除。同时，一审法院还认为两被上诉人有权拒绝上诉人要求，并未构成违约。以该逻辑，合同应当继续履行。但上诉人在一审中要求继续履行合同，该诉讼请求又被驳回，那么涉案合同到底是否解除、是否应当继续履行、如何履行，一审法院均未给出指引，以致双方当事人都不知如何处理。五、二审中，上诉人已准备好全部房屋价款，可以随时支付。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
刘申五、盛解仁辩称，因上诉人严重违约，涉案合同已经解除，不应继续履行。理由：1.上诉人应在2016年5月15日之前支付首付款，但上诉人至今并未履行该义务，已经超过合同约定的付款期7个月。2.两被上诉人于2016年5月15日、5月26日、5月27日三次催促上诉人支付首付款，但上诉人并未在合理期限内支付首付款；被上诉人于2016年6月16日发函告知上诉人解除合同，上诉人在2016年6月18日拒收告知函，且并未在三个月异议期内即2016年9月18日之前提出异议，故涉案合同已经解除。3.两被上诉人不存在违约行为。双方之间签订的涉案合同并未约定办理贷款的时间，更未约定贷款预审批时间。因此，在首付款未付的情况下，两被上诉人拒绝办理贷款预审批，不违反任何合同约定。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
李杰向一审法院起诉请求：1、盛解仁、刘申五继续履行合同并立即与李杰办理银行贷款预审批和房产过户手续。2、判令盛解仁、刘申五向李杰支付违约金20万元。3、由盛解仁、刘申五承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：
一、2016年2月6日，李杰、盛解仁通过中原公司中介，签订《房地产买卖中介合同》1份，合同的主要内容为：李杰购买盛解仁所有的南京市××室房屋××套，房屋售价为292万元，约定违约金为20万元，2016年2月6日支付定金10万元，2016年4月10日支付定金10万元，2016年5月15日前现金支付首期购房款50万元，第二期购房款219万元通过按揭贷款支付，具体以贷款银行放款日为准，尾款3万元于交房当日支付，李杰、盛解仁于2016年5月15日前签订《南京市存量房交易合同》，并办理过户手续。合同签订后，李杰两次向盛解仁支付了定金共计20万元。
二、《房地产买卖中介合同》签订后，盛解仁提出合同条款需修改，中原公司的夏经理在盛解仁持有的合同第9页第8条中添加如下条款：1、在丙方（中原公司）见证，甲（盛解仁）、乙（李杰）双方协商一致同意，定金、首付以及贷款重新修正为：定金人民币20万元，首付款调整为人民币65万元，贷款人民币204万元。2、若乙方贷款不足情况下，乙方以现金补足。但该条款李杰不予认可，且李杰的合同中无此条款。
三、由于李杰于2016年5月9日提起诉讼，故没有按李杰持有的《房地产买卖中介合同》的约定支付首付款50万元。
因李杰、盛解仁、刘申五意见不一，致一审调解无效。
一审审理中，李杰提供的证据为：1、《房地产买卖中介合同》，证明李杰购买盛解仁房产一套的事实；2、定金收据两张，证明李杰支付定金20万元的事实；3、李杰和中原公司及盛解仁、刘申五的短信记录，证明李杰和中原公司多次通知盛解仁、刘申五办理贷款预审批手续，盛解仁、刘申五置之不理，李杰已经尽到通知义务；4、笔录一份及张某,4居住证、工作证，证明盛解仁怠于履行合同义务，已经构成严重违约。证人张某,4当庭陈述为：2015年9月中旬刘申五到我公司黑龙江路5号门店登记房源出售，登记出售湖景花园2号605室房屋，我司接受了刘申五的登记并办理的相关手续。后李杰有意愿购买刘申五的房屋，2016年2月6日三方签订了房地产买卖中介合同。中介费由买方支付，合同中没有提到办理贷款与审批手续的时间，但行业惯例是在过户前预留一段时间办理贷款预审批。李杰2016年3月28日通知我司可以做贷款预审批手续，我司已通知卖方。在李杰起诉后，盛解仁找过我司经理，希望提价。盛解仁、刘申五的质证意见为：1、对证据1真实性没有异议，合同的内容不完整，合同第九页有两条手写补充条款，该合同明确约定双方应当在5月15日前签订南京市存量房交易合同，支付首付款并办理过户手续，合同没有约定银行贷款预审批的内容；2、对证据2的真实性没有异议；3、对证据3的真实性没有异议，但是不能证明盛解仁、刘申五违约，实际上李杰、盛解仁、刘申五之间的争议为：盛解仁、刘申五要求银行贷款的下款时间要确定，李杰无法给出明确答复，盛解仁、刘申五卖房的目的是去上海买房，如果房款不能及时拿到，卖房的目的就没有办法实现，盛解仁、刘申五就不会去办理过户手续；4、对证据4有异议，由于李杰支付中介费用，所以证人证言的真实性和客观性存在一定的偏向，不一定能够客观反映本案的事实。
盛解仁、刘申五提供的证据为：1、《房地产买卖中介合同》，证明李杰违反合同的约定，未按时签署南京市存量房交易合同和支付首付款；2、盛解仁、刘申五发给李杰的信息，证明被告三次要求李杰履行支付首付款；3、盛解仁、刘申五发给中介的信息，将李杰不按期支付首付款的违约事实告知中介机构；4、解除《房地产买卖中介合同》通知书及送达凭证，证明盛解仁已解除房地产买卖中介合同。李杰的质证意见为：证据1的真实性有异议，此份合同是李杰、盛解仁和中原公司三方签订，该份合同中的第九页第8条1、2两点是被告私自添加；证据2的真实性没有异议，但是所有的短信都是在李杰已经起诉后发送的，因为盛解仁违约，所以李杰已经起诉至法院；证据3的真实性、合法性、关联性不认可，李杰不清楚盛解仁、刘申五有没有给中介发信息；证据4李杰没有收到，中介有没有收到李杰不清楚，并且该份解除通知是2016年6月16日才发出，李杰已经起诉，应由法院处理，盛解仁无权解除合同。一审另查明，盛解仁提供的《房地产买卖中介合同》的第九页第8条1、2两点是在合同签订后，盛解仁提出异议，由中原公司的夏经理添加，李杰并未同意该条款，且李杰的合同中无此条款。
一审法院认为，李杰、盛解仁、刘申五签订的《房地产买卖中介合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效。本案双方争议的焦点为盛解仁、刘申五何时协助李杰办理贷款。李杰、盛解仁签订的《房地产买卖中介合同》对此没有约定，按通常的银行贷款审批流程，需盛解仁向银行提供收取首付款的凭证及其他相关材料。本案中，李杰在没有向盛解仁支付首付款前即要求李杰协助办理相关贷款审批手续，盛解仁、刘申五有权拒绝。因此盛解仁并未构成违约，故李杰的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回李杰的诉讼请求。一审案件受理费30160元，因适用简易程序，减半收取为15080元，诉讼保全费5000元，合计20080元，由李杰负担。李杰预交的案件受理费的剩余部分15080元，由一审法院退回。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。上诉人李杰提交了以下证据：1.《南京市存量房交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则》、2.《南京市网上房地产存量房网上交易流程》、3.二手房贷款办理流程网页（搜房网）、4.存量房网上交易流程公告照片一张，以证明南京市二手房交易中贷款预审批手续与首付款支付的顺序；5.记载上诉人具有272万元存款的上诉人个人账户银行流水一张，以证明上诉人有能力支付房屋余款。被上诉人刘申五、盛解仁对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但其第二条仅规定了预审批买方持银行办理贷款所需的相关资料到贷款银行办理贷款预审批手续。对证据2、3、4的来源无法核实，对真实性、关联性不予认可，网页也仅为一家之言，不具备权威性；从照片上看，也是先签正式合同再办理预审批手续。对证据5的真实性无异议，但不能证明上诉人在2016年5月15日有支付首付款的能力；现在上诉人是否有能力支付余款，与两被上诉人无关。本院对网页证据、照片证据形式上的真实性予以认可，对关联性根据件情况予以综合认定；对于上诉人个人帐户银行流水的真实性、关联性本院予以认定。
对于双方当事人争议的贷款流程问题，李杰陈述其曾向建设银行申请贷款预审批。经本院工作人员向建设银行工作人员调查，中国建设银行江苏省分行营业部工作人员陈述，自从南京市房产局二手房交易监管政策实行以来，全市二手房交易事实上受到该政策的影响，该政策的交易流程已经在事实上成为银行贷款审批的惯例。中国建设银行中央门支行个人贷款中心工作人员陈述：李杰曾向建行提交贷款申请，但因卖家未配合面签，流程并未启动。通常在贷款预审批时并不需要审查首付款支付凭证，主要申查交易是否真实及买家征信情况，以防套贷及首付支付后银行贷款审批无法通过。建设银行《个人住房贷款资料文本》中第22页“付款证明”处需卖方签字。该“付款证明”内容为：“今有购房人……向我购买……房产，购房款总价人民币……，现已向我支付购房款人民币……。特此证明！”对上述调查情况，上诉人认为卖方需尽配合义务，两被上诉人认为合同并未约定配合义务，且贷款审批也必须以首付支付为前提。
上诉人另陈述，其于2016年4月6日、18日、26日三次与两被上诉人见面，两被上诉人提出涨价并要求房款尽快到账；至于贷款何时能下款，并非其能决定。其未如期支付首付，是因为双方信赖基础发生问题，且已诉讼至法院，故不敢支付。两被上诉人陈述，刘申五在盛解仁签订涉案房屋买卖合同时知情并同意，但合同签订时较为匆忙，细节未能完善，因此与李杰三次见面是为了确定贷款下款时间，并就此修改合同。两上诉人于2016年5月15日于中介机构处催促上诉人进行交易，后又两次催告，但上诉人并未支付首付，故其认为涉案房屋买卖合同已满足法定解除条件。另查明，刘申五、盛解仁系夫妻关系，案涉湖景花园02号605室房屋现登记于刘申五名下。
对于如何继续履行合同，上诉人陈述要求继续完成合同中的全部交易事项，即其愿意支付房屋剩余款项，并根据合同约定办理房产过户手续、交付房屋并迁出户口。两被上诉人对此表示不予同意。《房地产买卖中介合同》约定，甲方（盛解仁）应在全款到账后7日内腾空房屋。甲方同意乙方（李杰）自留尾款叁万元，该房屋内有户籍关系的，甲方将房屋内所有户籍关系迁出后房屋交付当日，甲乙双方自行交割尾款。
本院认为，双方当事人签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，并不违反相关法律法规规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，且应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务；如就相关履行内容没有约定或者约定不明确、且不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；约定的履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。根据建设银行、中介机构相关人员陈述可知，在本市二手房交易过程中，办理贷款预审批手续已经成为事实上的交易惯例。双方当事人虽于《房地产买卖中介合同》之中未明确约定支付首付前需办理贷款预审批手续，但合同签订与首付款支付之间期限已逾九十日，根据交易习惯，该段时间应是为办理贷款预审批手续之需。预审批手续主要审核房产交易真实性及买方征信，以防止买方支付首付后贷款难以获批。在涉案房屋大部分价款需通过贷款方式支付的情况下，该手续不仅可以保证买方以贷款方式支付房款，对于保障卖方利益亦具有重大意义。因此，两被上诉人应本着诚信与便于实现合同目的原则，对于贷款预审批手续应予以积极配合。上诉人与中介机构多次通知两被上诉人配合办理贷款预审批手续，两上诉人并未配合；在双方履行存在纠纷且已诉讼至法院的情况下，上诉人对于两被上诉人履行合同的意愿具备疑虑，从而未能如期支付首付，尚属合理。双方虽均存在一定的履行瑕疵，但上诉人具备一次性支付剩余房款的能力，涉案合同具备履行基础，应当继续履行。对于上诉人要求两被上诉人支付违约金的诉请，结合本案合同履行情况，本院对该诉请不予支持。
两被上诉人虽辩称银行在办理贷款审批时需审核首付款支付凭证，但其甚至并未到场配合办理预审批面签手续；其亦陈述，双方之间争议的实质在于被上诉人要求确定银行贷款的下款时间，如其不能及时拿到房款，其卖房去上海买房的目的即不能实现，也就不会去办理过户手续。另根据《房地产买卖中介合同》的约定，支付首付应在2016年5月15日，与涉案房屋过户同时进行。据此，本院认为，两被上诉人主张上诉人必须支付首付款才能配合办理贷款预审批，不符合双方纠纷的实质原因，也与合同中支付首付与涉案房屋过户同时进行的约定不符。被上诉人虽称其已以上诉人未支付首付款为由通知解除合同，但上诉人已经提起诉讼并坚持履行涉案合同，应视为以行为表明了其不同意解除合同。同时，因上诉人未如期支付首付款项具备合理理由，故对于上诉人认为涉案合同已经解除的辩称，本院不予采信。
关于合同如何继续履行的问题，为促使当事人依法按约履行合同义务，明晰合同履行步骤，避免当事人讼累，故参照双方合同约定，上诉人应于本判决生效之日起十日内一次性支付房屋款项2690000元。两被上诉人应自上诉人给付上述款项之日起十日内，协助将南京市湖景花园02号605室过户至上诉人名下，并于办理过户手续之日起二十日内将南京市湖景花园02号605室腾空交付于上诉人、办理户籍迁移手续；上诉人在户籍关系迁出后当日支付余款30000元。
综上所述，上诉人李杰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:
一、撤销南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初2489号民事判决；
二、李杰与盛解仁于2016年2月6日签订的《房地产买卖中介合同》继续履行；
三、李杰于本判决生效之日起十日内一次性支付盛解仁玄武区湖景花园02号605室房屋款项2690000元；
四、刘申五、盛解仁应自李杰履行本判决第三项确定的给付义务之日起十日内，协助将座落为玄武区湖景花园02号605室的房屋过户至李杰名下，并于办理过户手续之日起二十日内将玄武区湖景花园02号605室腾空交付于李杰、办理户籍迁移手续，李杰在户籍关系迁出后当日向盛解仁支付余款30000元；
五、驳回李杰的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取15080元，诉讼保全费5000元，合计20080元，由李杰负担10040元，由刘申五、盛解仁负担10040元。二审案件受理费30160元，由李杰负担15080元，由刘申五、盛解仁负担15080元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 孙雪松