福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽04民终307号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张富兰，女，1975年1月9日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：三明市梅列区宝丽金娱乐城，住所地三明市梅列区梅岭新村**幢*层。经营者：张富兰，女，1975年1月9日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：余清凤，福建枫桦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：中国邮政集团公司三明市分公司，住所地三明市梅列区列东街69号。负责人：俞灏,总经理。委托诉讼代理人：罗振寿，福建闽中律师事务所律师。上诉人张富兰、三明市梅列区宝丽金娱乐城（以下简称宝丽金娱乐城）因与被上诉人中国邮政集团公司三明市分公司（以下简称三明邮政）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初1359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张富兰（亦为宝丽金娱乐城经营者）、上诉人张富兰、宝丽金娱乐城共同委托诉讼代理人余清凤、被上诉人三明邮政委托诉讼代理人罗振寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张富兰、宝丽金娱乐城上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初1359号民事判决；2.查明案件事实后,依法改判；3.一、二审诉讼费由三明邮政承担。事实和理由：一审法院认定事实有误且适用法律不当,一审判决应予撤销。1.一审法院认定“2013年6月1日、2013年6月18日、三明邮政发函给张富兰该函于……签收……三明邮政工作人员多次发短信给张富美催讨……”,均与客观事实不符。事实上张富兰、宝丽金娱乐城从未签收过上述函件,张富美也从未告知张富兰、宝丽金娱乐城其有收到三明邮政处工作人员的催款短信。一审法院认定的上述事实依据何在？2.一审法院认定“三明邮政在采取局部停电措施后宝丽金有关人员撬坏配电房铁门未修复……宝丽金为了安装传菜电梯擅自将电梯前室消防栓立管改动位置，后宝丽金原来消防施工班组人员修复后各楼层消防栓能正常使用”,亦与客观事实不符。一审法院认定的上述事实,在一审期间从未进行过庭审调查,更未就该事实要求双方当事人进行过举证质证,张富兰、宝丽金娱乐城不知一审法院是依据什么作出上述事实认定的？3.三明邮政违约在先,无权主张解除合同,且其应赔偿违约给张富兰、宝丽金娱乐城造成的全部经济损失。张富兰于2012年4月23日与三明邮政就三明市××区××新村××楼面积1000平方米的房屋签订了编号为20128021的《房屋租赁合同》书一份,于2012年11月6日又与三明邮政就三明市梅列区梅岭新村31幢一、二、八、九、十楼面积3625.64平方米的房屋签订了编号为20128028的《房屋租赁合同》书一份。在第一份租赁合同签订后,张富兰、宝丽金娱乐城依法申办了“三明市宝丽金卡拉OK厅”的相关营业执照开始经营；在第二份租赁合同签订后，张富兰、宝丽金娱乐城又依法申办了“三明市宝丽金娱乐城”的相关营业执照,但却因承租房屋的消防验收未通过,迟迟无法申领营业执照，合法经营。2013年1月至2013年4月期间,三明邮政为查找出租房屋的消防栓为什么不出水,而挖开宝丽金娱乐城大门外的路面、挖开酒店内电梯门口前的吊顶,排查水管漏水的原因,致使张富兰、宝丽金娱乐城无法正常经营。2013年2月至2014年5月期间,因三明邮政提供的电梯存在安全隐患,故由三明邮政出资、派员更换,更换后的电梯迟迟无法通过消防安全验收,无法投入正常使用,导致张富兰、宝丽金娱乐城不仅因此被消防部门罚款3500元,还因无营业执照偷偷经营而被三明市工商行政部门罚款35000元,导致宝丽金娱乐城根本无法正常开门营业。2013年4月至2013年6月因三明邮政提供的房屋门面即三明邮政原来制作安装的广告牌脱落,存在严重安全隐患,张富兰、宝丽金娱乐城只得重新装修酒店门面；同时,因出租房屋的外墙砖空鼓、渗水、出现裂缝,张富兰、宝丽金娱乐城又不得不立即进行修缮,致使酒店无法投入正常使用。2013年9月至2014年2月张富兰、宝丽金娱乐城承租经营的酒店门前马路遇政府出资改造、封闭施工,张富兰、宝丽金娱乐城的酒店及OK厅均无法正常营业。对于上述客观事实,张富兰、宝丽金娱乐城从2013年4月8日起就不断以书面及口头的方式向三明邮政提出变更、减免租金的请求,但三明邮政仅在2013年4月22日以书面方式回函“同意减免5月17日至8月16日的部分租金170543.10元”外,对张富兰、宝丽金娱乐城的其他合理请求均迟迟不予答复。同时,张富兰、宝丽金娱乐城为经营承租的房屋实际投入装修改造费1200余万元,购置中央空调、厨房设备及投入消防改造项目等210余万元。张富兰、宝丽金娱乐城从未无理违约,故意不按时交纳租金；相反是三明邮政在租赁期内未能提供可供张富兰、宝丽金娱乐城合法、合理使用的租赁物，致使张富兰、宝丽金娱乐城无法实现租赁目的,甚至还导致张富兰、宝丽金娱乐城被相关行政部门处罚,三明邮政违约在先的过错是明确无误的,故其无权主张解除租赁合同；同时,其还应当赔偿给张富兰、宝丽金娱乐城造成的一切经济损失。4.在一审诉讼过程中，张富兰、宝丽金娱乐城向法院申请调取（2014）梅民初字第1372号案件中张富兰提交的证据目录4、5、6、7、8、9份证据，证明内容为三明邮政在出租租赁物过程中存在违约的事实。但一审法院并未对该组证据的“三性”进行相应的分析认定，而三明邮政是否存在违约行为是本案需要认定的基本事实，一审法院遗漏该事实，存在认定基本事实不清的问题。5.原审法院适用法律不当，导致错误判决。张富兰、宝丽金娱乐城在一审法院的反诉请求是要求三明邮政应补偿张富兰、宝丽金娱乐城的各项投资损失，但一审法院在对该问题进行分析认定时适用的法律依据是针对承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失是否支持的相关法律规定，而“赔偿”与“补偿”并非同一概念，张富兰、宝丽金娱乐城的诉求是要求“补偿”而非要求“赔偿”，但原审法院并未对不支持补偿损失作出相关的法律适用，明显属于适用法律不当。三明邮政辩称，张富兰、宝丽金娱乐城的上诉请求没有任何事实和法律依据，不能成立。一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求依法驳回张富兰、宝丽金娱乐城的上诉请求，维持原判。1.梅列区梅岭新村31幢房屋，包括三明邮政出租给张富兰的该幢三楼等房屋，早在1998年就经消防验收合格，验收意见书文号为98（明）公消监（竣）字第023号。张富兰、宝丽金娱乐城称三明邮政出租房屋消防验收不通过，未提供合法使用租赁物依法不能成立。2.政府2013年9月在梅列区列东东新二路道路改造，系三明邮政无法控制的政府行为，与三明邮政无关。即便该路面改造会影响张富兰、宝丽金娱乐城经营，也属于不可预测的商业风险。3.张富兰与三明邮政签订的租赁合同于2015年4月30日到期，但张富兰、宝丽金娱乐城拒绝交还租赁房屋。且张富兰、宝丽金娱乐城长期拖欠租金及水电费，于2013年8月1日起未支付水电费，于2013年10月1日起未支付租金。三明邮政要求张富兰、宝丽金娱乐城交还租赁房屋具有事实和法律依据。4.张富兰与三明邮政签订的租赁合同于2015年4月30日到期，双方没有续签合同，三明邮政有权要求张富兰、宝丽金娱乐城交还租赁房屋，根据合同法及其他有关规定三明邮政无须赔偿或补偿张富兰、宝丽金娱乐城装修等损失。5.一审中三明邮政提交的关于房租、水电欠费限期缴交函及快递详情单、关于宝丽金酒店欠费对账签字确认函、宝丽金酒店欠费详单及快递详情单、短信及关于室内消防栓漏水情况说明等证据是经过严格一审庭审质证程序的，张富兰、宝丽金娱乐城称前述证据没有经过质证程序违背客观事实。同时前述证据中关于房租、水电欠费限期缴交函及快递详情单、关于宝丽金酒店欠费对账签字确认函、宝丽金酒店欠费详单及快递详情单、短信可充分证实三明邮政多次发函向张富兰催收房租水电费及发短信给上诉方财务张富美催收事实。关于房租、水电欠费限期缴交函内容还充分证实张富兰、宝丽金娱乐城有关人员撬坏配电房门事实。而关于室内消防栓漏水情况说明则证实梅岭新村31幢消防栓漏水系张富兰、宝丽金娱乐城装修安装传菜电梯造成的。张富兰、宝丽金娱乐城所谓一审关于三明邮政发函张富兰……三明邮政工作人员多次发短信给张富美催讨、上诉方有关人员撬坏配电房门未修复、张富兰、宝丽金娱乐城装修安装传菜擅自发动消防栓立管不符合事实，理由完全不能成立。三明邮政向一审法院起诉请求：判令1.宝丽金娱乐城搬离三明市××区××新村××楼；2.张富兰、宝丽金娱乐城向三明邮政交还租赁房屋，即三明市××区××新村××楼面积约1000平方米房屋；3.张富兰、宝丽金娱乐城向三明邮政支付拖欠租金910665元；4.张富兰、宝丽金娱乐城向三明邮政支付逾期支付租金违约金412120.5元（该违约金按月租金5%计算，从2013年10月1日计算至2016年3月10日，此后计至张富兰、宝丽金娱乐城实际付清拖欠租金之日）；5.张富兰、宝丽金娱乐城向三明邮政支付逾期腾房占有使用费463050元（该逾期腾房占有使用费从2015年5月1日计算至2016年3月31日，此后计至张富兰、宝丽金娱乐城实际交还租赁房屋之日）；6.张富兰、宝丽金娱乐城向三明邮政支付拖欠水电费248671.25元（该水电费从2013年8月1日暂计算至2016年2月29日，此后计至张富兰、宝丽金娱乐城实际交还租赁房屋之日）。诉讼过程中，三明邮政增加要求张富兰、宝丽金娱乐城支付2013年8月1日起拖欠水电公摊及垃圾清理费，并将违约金降至按尚欠的租金和占有使用费的30%计算，并要求鉴定费（专审费）6000元由张富兰、宝丽金娱乐城承担。张富兰、宝丽金娱乐城向一审法院反诉请求：要求继续履行编号为20128021的《房屋租赁合同》合同，若判决解除合同则请一并判决三明邮政应补偿张富兰、三明宝丽金的各项投资损失合计约150万元（该赔偿金额届时以鉴定机构出具的评估结论为准）。一审法院认定以下事实：1.福建省邮政公司三明市分公司原名三明市邮政局，于2015年4月9日变更企业名称为中国邮政集团公司三明市分公司。涉案房屋即坐落于三明市梅列区梅岭新村31幢三楼房屋，为三明邮政所有。2.三明市梅列区宝丽金娱乐城经营者为张富兰，经营场所三明市梅列区梅岭新村31幢三层，系个人经营。3.2012年4月23日，三明邮政和张富兰签订了编号：MY-20128021《房屋租赁合同》，合同约定：三明邮政将涉案房屋（建筑面积约1000平方米）租赁给张富兰仅作三明宝丽金OK厅经营使用；租期36个月，租赁期限从2012年5月1日起2015年4月30日止；每月租金42000元，租金按季结算，每季的第一个月10日前交付，月租金每年调整一次，在上年月租金基础上上调5%，计算公式：新的月租金=上年月租金×105%；承租方须缴纳履约保证金126000元；张富兰如需对房屋进行装饰、改装或增扩设备时，应征得三明邮政书面同意，费用由张富兰自理。根据国家规定应报消防部门审批的，张富兰应自行履行相关手续并承担相关费用；除非本合同另有约定，张富兰应在租赁期届满时将房屋按现状完好交还三明邮政，不得移除任何装饰装潢物或附着物，三明邮政不补偿张富兰任何装修装饰费用。未签订续租合同张富兰继续使用房屋，三明邮政没有提出异议的，租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，三明邮政有权随时收回房屋；张富兰应负责缴纳出租房屋租赁期内发生的一切费用；张富兰逾期交付房租，每逾期一日按月租金的5%向三明邮政支付违约金。逾期30日不交房租的，三明邮政有权终止合同。张富兰除支付违约金外，三明邮政不予返还保证金；张富兰有下列行为之一的，未经三明邮政同意擅自装修、拆改承租房屋结构或改建扩建的，拖欠租金连续30天或累计50天的，拖欠物业费、水电费等给三明邮政造成损失的，三明邮政有权终止合同、收回房屋，因此造成损失由张富兰负责赔偿。三明邮政认可有实际收取张富兰的履约保证金126000元。4.2012年4月25日，三明邮政和张富兰签订了一份《补充协议》，协议约定：张富兰须严格执行消防部门有关规定进行装修及消防器材的配置，配合消防部门日常检查及整改，所产生的费用张富兰自行承担。如因张富兰原因造成整幢大楼消防不过关或被要求整改，整改费由张富兰全额承担；水电费：张富兰应按内部表及时交纳实际产生的水、电费（电费单按电业局收费标准另加收0.05元/度电损），水、电费属代收代付，三明邮政出具正式发票。5.2013年6月1日，三明邮政发《关于房租、水电欠费支付违约金及限期缴交的函》给张富兰，要求张富兰于2013年6月15日前缴交宝丽金娱乐城2013年5月至7月季度租金132300元及违约金，2013年4月水电等费用5177元、宝丽金餐厅及配套用房水电费等费用19454元。该函于2013年6月5日签收。6.2013年6月18日，三明邮政再次发《关于房租欠费支付违约金的函》给张富兰，要求张富兰于2013年6月25日前缴交宝丽金娱乐城2013年5月至6月88200元租金及违约金，2013年5月水电等费用5788元、宝丽金餐厅及配套用房水电费等费用18165元。该函于2013年6月19日签收。7.2013年7月23日，三明邮政再次发《关于房租、违约金限期缴交的函》给张富兰，要求张富兰近期缴交：（1）2013年7月30日缴纳2013年5月17日至8月16日宝丽金餐饮、宾馆租金247242.9元(本应2013年5月10日前缴纳，因张富兰提交《关于申请延长客房装修期等几项问题的请示》，经局务会讨论同意报省公司批准后从417786元降至247242.9元，延至2013年7月底前缴纳)；（2）宝丽金OK厅5月份房租欠费违约金39690元；（3）宝丽金餐饮、宾馆2013年8月17日至11月16日房屋租金417786元；（4）宝丽金OK厅8-10月租金132300元。该函于2013年7月24日寄交，张富兰本人签收。8.2014年1月7日，因张富兰自2013年5月17日起未按约支付房租、水电，三明邮政又发《关于要求限期缴纳房租、水电等费用及将依法起诉维护合法权益函》给张富兰，告知张富兰于2014年1月25日缴清截止2013年12月31日已拖欠餐厅、住宿租金973921元、10-12月OK厅租金132300元、8-12月水电等费用283869元，三项累计1290090.9元。并谴责根据张富兰递交的《关于宝丽金酒店面临困难请求解决问题的报告》答复同意自签订《下调租金补充协议》之日起将餐厅、住宿两年内租金单价下调至35元/平方米/月，要求张富兰于2013年12月20日缴清欠费后，张富兰仍未缴费，在采取局部停电措施后宝丽金有关人员撬坏配电房铁门未修复的行为。9.除上述发函催讨欠款外，三明邮政工作人员多次发短信给张富美(宝丽金财务，张富兰妹妹)催讨。10.2014年3月21日，三明市平安消防设备维护管理有限公司出具《关于室内消防栓漏水情况说明》给三明邮政，证明宝丽金大酒店装修后经消防验收发现消防栓管道打开后无水的原因是宝丽金为了安装传菜电梯擅自将电梯前室消防栓立管改动位置，改动后埋地部分与原有管道对接不到位造成管道补水后漏水，楼层消防栓无水，后经宝丽金原来消防施工班组人员修复后各楼层消防栓能正常使用。11.张富兰、宝丽金娱乐城自2013年10月1日起至今未缴纳房租，并自2013年8月至今未缴纳水电和垃圾清理等费。12.三明邮政因张富兰未按编号为20128021的《房屋租赁合同》及补充协议、编号为20128028的《房屋租赁合同》履行支付房租水电义务于2014年4月24日诉至一审法院，要求解除合同、交还租赁物并支付尚欠的房租水电等。编号为20128021的《房屋租赁合同》及补充协议即本案涉案合同。2015年5月7日在一审法院主持下，双方达成一致协议，并出具(2014)梅民初字第1372号民事调解书，但因本案涉案合同已到期，仅就编号为20128028的《房屋租赁合同》的租金、三明市梅列区梅岭新村31幢尚欠的水电费及租金结算和付款时间、合同解除的成就条件等重新进行了约定。13.编号为20128021的《房屋租赁合同》到期后双方未重新签订合同。14.诉讼过程中，张富兰、宝丽金娱乐城申请对宝丽金娱乐城的投资现有价值予以评估。一审法院依法委托三明市价格认证中心对张富兰、宝丽金娱乐城罗列的财产清单进行评估，2016年12月5日，该中心以因价格认定事项不符合相关规定，标的无品牌、无规格型号、无购置使用日期等相关资料，无法认定，决定不予受理，并作出明价认定民(2016)1号《价格认定不予受理通知书》。15.诉讼过程中，因双方对涉案水电费分歧巨大，三明邮政申请对宝丽金娱乐城2013年8月至今的水电费(含水电公摊、垃圾清理费)进行审计，后一审法院依法委托福建武夷会计师事务所有限公司三明分公司进行审计。2017年7月21日，该所出具闽武夷明所(2017)专审字第1067号《专项审计报告》，审核结果为2013年8月-2017年7月期间宝丽金娱乐城水电费及垃圾清理费合计336294.19元。为此三明邮政缴纳了12000元专审费，庭审中双方一致同意本案的专审费为其中的6000元。一审法院认为：1.关于编号为20128021的《房屋租赁合同》是否应解除的问题。三明邮政和张富兰于2012年4月23日签订了编号：MY-20128021《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，系合法有效的合同。该合同约定的租赁期限从2012年5月1日起2015年4月30日止，租赁期限届满前三明邮政因张富兰未按约支付租金于2014年4月24日向一审法院起诉要求解除该合同及张富兰与其签订的另一份编号为20128028合同，后该案于2015年5月7日即涉案合同约定的租赁期满后经一审法院主持调解双方达成一致意见，但协议内容除尚欠的水电费及租金结算和付款时间、合同解除的成就条件等重新进行了约定，并未解除该合同，亦未对租期重新进行约定，但张富兰仍继续使用房屋，三明邮政也没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，三明邮政有权随时收回房屋，应当在合理期限之前通知张富兰。现因张富兰、宝丽金娱乐城未按约支付房租、水电费，三明邮政再次于2016年4月15日起诉要求张富兰、宝丽金娱乐城搬离该房屋，系表明其解除不定期租赁合同关系的明确意思，故三明邮政要求张富兰、宝丽金娱乐城搬离并返还承租房屋，于法有据，一审法院予以支持。2.关于三明邮政是否应补偿张富兰、宝丽金娱乐城投资损失约150万元的问题。涉案合同已于2015年4月30日到期，双方没有另行约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定和涉案合同第六条“除非本合同另有约定，张富兰应在租赁期届满时将房屋按现状完好交还三明邮政，不得移除任何装饰装潢物或附着物，三明邮政不补偿张富兰任何装修装饰费用”的约定，三明邮政关于“无须赔偿或补偿张富兰、宝丽金娱乐城装修等损失”的辩解，符合法律规定和双方约定，一审法院予以支持。3.关于本案是否存在重复诉讼的问题。三明邮政因张富兰未按编号为20128021的《房屋租赁合同》及补充协议、编号为20128028的《房屋租赁合同》履行支付房租水电义务曾于2014年4月24日诉至一审法院，要求解除合同、交还租赁物并支付尚欠的房租水电等。编号为20128021的《房屋租赁合同》及补充协议即本案涉案合同。2015年5月7日在一审法院主持下，双方达成一致协议，并出具(2014)梅民初字第1372号民事调解书，但因本案涉案合同已到期，仅就编号为20128028的《房屋租赁合同》的租金、三明市梅列区梅岭新村31幢尚欠的水电费及租金结算和付款时间、合同解除的成就条件等重新进行了约定，并无明确的给付内容，因而无执行性，三明邮政本次诉讼并不违反“一事不再审”的原则。5.关于三明邮政主张的租金、资金占用费、违约金、水电费如何确定的问题。张富兰、宝丽金娱乐城自2013年10月1日起至今未缴纳房租，其提交的证据不足以证明三明邮政未提供合法使用的租赁物，三明邮政所主张的租金和占有使用费符合双方合同约定和法律规定，一审法院予以支持，经计算，截止至2017年11月30日尚欠租金和占有使用费合计为2299885元，其中：2013年10月1日至2014年4月30日，共7个月，月租金44110元/月，尚欠的房租为308770元；2014年5月1日至2015年4月30日，共12个月，月租金46305元/月，尚欠的房租为555660元；2015年5月1日至2017年11月30日，共31个月，月租金46305元/月，尚欠的占用使用费为1435455元。三明邮政计算结果有误，予以纠正。张富兰、宝丽金娱乐城2013年8月至今未缴纳水电和垃圾清理等费，因双方对该费用的计算方式、依据争议大，经三明邮政申请，双方抽签，一审法院依法委托有资质的福建武夷会计师事务所有限公司三明分公司对2013年8月-2017年7月期间宝丽金娱乐城水电费及垃圾清理费进行审计，该所接受委托后结合邮政公司的实际情况，实施了包括询问、查看水电表（截至2017年7月12日）、水电费清单、对有关会计资料进行核实等必要的审核程序作出闽武夷明所(2017)专审字第1067号《专项审计报告》，故审核结果为2013年8月-2017年7月期间宝丽金娱乐城水电费及垃圾清理费合计336294.19元，故该审核结果一审法院予以采纳。双方合同约定张富兰逾期交付房租，每逾期一日按月租金的5%向三明邮政支付违约金，张富兰、宝丽金娱乐城未按合同约定支付房租、水电等费用应承担相应的违约责任，现三明邮政将违约金降至按拖欠的租金及占有使用费的30%计算，符合法律规定，一审法院予以支持，即2299885元的30%，为689965.5元。违约金计算应与三明邮政所受的损失相当，故已计算违约金的基础上，履约保证金126000元应从中扣减，即截止至2017年11月30日违约金689965.5元扣减126000元后为563965.5元。综上所述，一审法院认为，三明邮政和张富兰于2012年4月23日签订的编号为MY-20128021《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，系合法有效的合同，双方应按约履行合同义务。涉案合同约定的期限届满后，三明邮政与张富兰之间形成不定期租赁合同关系，三明邮政可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知张富兰。三明邮政再次就涉案合同于2016年4月15日起诉要求张富兰、宝丽金娱乐城搬离该房屋，系表明其解除不定期租赁合同关系的明确意思，起诉之日距已一年多，已给予张富兰、宝丽金娱乐城合理期限，故三明邮政要求张富兰、宝丽金娱乐城腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。张富兰、宝丽金娱乐城自2013年10月1日起至今未支付租金和占有使用费以及2013年8月起至今的水电费和垃圾清理费，故三明邮政要求张富兰、宝丽金娱乐城支付截止至2017年11月30日尚欠租金和占有使用费2299885元和截止至2017年7月期间的水电费和垃圾清理费336294.19元的诉讼请求，予以支持。鉴定费6000元属诉讼费用，因双方对水电和垃圾清理的计算方式、依据无法达成一致意见，亦与张富兰、宝丽金娱乐城不积极配合结算所产生，为此三明邮政代垫的6000元鉴定费由双方各承担一半。双方合同约定张富兰逾期交付房租，每逾期一日按月租金的5%向三明邮政支付违约金，张富兰、宝丽金娱乐城未按合同约定支付房租、水电等费用应承担相应的违约责任，现三明邮政将违约金降至按拖欠的租金及占有使用费的30%计算，符合法律规定和双方约定，一审法院予以支持，但从中应扣减履约保证金126000元。因宝丽金娱乐城为个体工商户，由张富兰个人经营，故宝丽金娱乐城的民事责任应由经营者张富兰承担。三明邮政与张富兰签订的MY-20128021《房屋租赁合同》已于2015年4月30日到期，双方没有另行约定，根据合同约定张富兰应在租赁期届满时将房屋按现状完好交还三明邮政，不得移除任何装饰装潢物或附着物，三明邮政不补偿张富兰任何装修装饰费用，故张富兰、宝丽金娱乐城要求三明邮政补偿其损失的反诉请求，一审法院不予支持。张富兰、宝丽金娱乐城提交自制的“三明邮政的消费清单”不足以证明三明邮政在宝丽金娱乐城有消费可抵扣租金，且三明邮政对该消费清单不予认可，故张富兰、宝丽金娱乐城要求消费抵扣租金的主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、三明市梅列区宝丽金娱乐城应于判决生效之日起十日内搬离三明市梅列区31幢三层；二、张富兰、三明市××区宝丽金娱乐城应于判决生效之日起十日内将位于三明市梅列区31幢三层面积约1000平方米房屋交还给中国邮政集团公司三明市分公司；三、张富兰、三明市××区宝丽金娱乐城应于判决生效之日起十日内支付给中国邮政集团公司三明市分公司2013年10月1日至2015年4月30日的租金864430元；四、张富兰、三明市××区宝丽金娱乐城应于判决生效之日起十日内支付给中国邮政集团公司三明市分公司2015年5月1日至2017年11月30日的占用使用费为1435455元（暂计至2017年11月30日，此后的占有使用费继续按46305/月的标准计至交还房屋之日止）；五、张富兰、三明市××区宝丽金娱乐城应于判决生效之日起十日内支付给中国邮政集团公司三明市分公司2013年8月至2017年7月期间的水电费和垃圾清理费336294.19元；六、张富兰、三明市××区宝丽金娱乐城应于判决生效之日起十日内支付给中国邮政集团公司三明市分公司违约金563965.5元（违约金以实际尚欠的租金和占用使用费的30%计算至张富兰、三明市××区宝丽金娱乐城租金和占用使用费支付完毕为止，履约保证金126000元应从中扣减；依前述计算方式，截止至2017年11月30日的违约金为563965.5元）；七、张富兰、三明市××区宝丽金娱乐城应于判决生效之日起十日内支付给中国邮政集团公司三明市分公司就本案支出的鉴定费6000元的一半，即3000元；八、驳回中国邮政集团公司三明市分公司的其他诉讼请求；九、驳回张富兰、三明市××区宝丽金娱乐城的全部反诉请求。就一审法院认定的事实，张富兰、宝丽金娱乐城对其中“该函于2013年6月5日签收”、“该函于2013年6月19日签收”、“……在采取局部停电措施后宝丽金有关人员撬坏配电房铁门未修复”、“除上述发函催讨欠款外，三明邮政工作人员多次发短信给张富美(宝丽金财务，张富兰妹妹)催讨”等事实有异议。张富兰、宝丽金娱乐城对一审法院认定的其他事实无异议。三明邮政对一审法院认定的事实无异议。本院认为，张富兰、宝丽金娱乐城、三明邮政无异议的一审法院认定的事实，有相关证据在案为凭，并经一审庭审质证，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明，《房屋租赁合同》第一条载明：“甲方（也即三明邮政）出租给乙方（也即张富兰）的房屋按现状出租，乙方已熟悉房屋现状，自愿承租甲方房屋……”；《补充协议》第一条载明：“乙方不得利用所承租房屋进行违法活动，及时处理好经营中所有可能涉及的如工商、税务、公安、消防……等各个部门的一切事务。若因违法、违约经营导致上述单位处罚、处理或引发诉讼的，其所产生的一切法律后果及经济损失均由乙方自行承担”。本院认为，本案的争议焦点主要有：1.三明邮政是否有权解除编号为20128021的《房屋租赁合同》；2.三明邮政是否应补偿张富兰、宝丽金娱乐城投资损失；3.三明邮政是否应赔偿张富兰、宝丽金娱乐城经济损失。1.关于三明邮政是否有权解除编号为20128021的《房屋租赁合同》。编号为20128021的《房屋租赁合同》约定的租赁期限从2012年5月1日起2015年4月30日止。租赁期满后，张富兰仍继续使用房屋，三明邮政也没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，编号为20128021的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，三明邮政有权解除编号为20128021的《房屋租赁合同》。现因张富兰、宝丽金娱乐城未按约支付房租、水电费，三明邮政再次于2016年4月15日起诉要求张富兰、宝丽金娱乐城搬离该房屋，系表明其解除不定期租赁合同关系的明确意思，一审法院判决张富兰、宝丽金娱乐城搬离并返还承租房屋的处理结果合理，本院予以维持。2.关于三明邮政是否应补偿张富兰、宝丽金娱乐城投资损失。《房屋租赁合同》在载明“……甲方（也即三明邮政）出租给乙方（也即张富兰）的房屋按现状出租，乙方已熟悉房屋现状，自愿承租甲方房屋……”的同时，还载明租赁期内，张富兰如需对房屋进行装饰、改装或增扩设备时，应征得三明邮政书面同意，费用由张富兰自理以及“根据国家规定应报消防部门审批的，乙方应自行履行相关手续，承担相关费用”、“甲方不补偿乙方任何装修装饰、改造费用”等内容；此后签订的《补充协议》载明“乙方不得利用所承租房屋进行违法活动，及时处理好经营中所有可能涉及的如工商、税务、公安、消防……等各个部门的一切事务。若因违法、违约经营导致上述单位处罚、处理或引发诉讼的，其所产生的一切法律后果及经济损失均由乙方自行承担……乙方须严格执行消防部门有关规定进行装修及消防器材的配置，积极配合消防部门日常检查及整改，所产生的费用乙方自行承担”。从以上内容可以看出，张富兰是在熟悉案涉租赁房屋现状（包括消防设施等状况）的情况下，自愿承租案涉租赁房屋；一方面，双方签订的合同、协议将报消防部门审批的义务主体确定为张富兰，张富兰应自行处理好涉及工商、税务、公安、消防……等各个部门的一切事务；另一方面，又明确三明邮政不补偿张富兰任何装修装饰、改造费用。张富兰、宝丽金娱乐城关于三明邮政在租赁期内未能提供可供张富兰、宝丽金娱乐城合法、合理使用的租赁物的观点，没有事实依据。张富兰、宝丽金娱乐城关于三明邮政应补偿其投资损失的请求，既无合同（协议）依据，亦无法律依据，本院不予支持。张富兰、宝丽金娱乐城在一审反诉的请求是三明邮政应“补偿”张富兰、宝丽金娱乐城的各项投资损失，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”之规定正确，张富兰、宝丽金娱乐城关于一审法院适用法律不当之主张不成立。鉴于本院不支持张富兰、宝丽金娱乐城要求三明邮政补偿其投资损失的请求，宝丽金娱乐城的投资现有价值与本案没有关联性，对于张富兰、宝丽金娱乐城要求对宝丽金娱乐城的投资现有价值再次鉴定（评估）的申请，本院不予准许。3.三明邮政是否应赔偿张富兰、宝丽金娱乐城经济损失。张富兰、宝丽金娱乐城在一审反诉的请求是三明邮政应“补偿张富兰、宝丽金娱乐城的各项投资损失”，并未要求三明邮政“赔偿”张富兰、宝丽金娱乐城经济损失。正如张富兰、宝丽金娱乐城在《补充上诉意见》中所述，“赔偿”与“补偿”并非同一法律概念。此外，“投资损失”与“经济损失”亦非同一法律概念。因此，张富兰、宝丽金娱乐城在上诉状中要求三明邮政应“赔偿违约给张富兰、宝丽金娱乐城造成的全部经济损失”的请求，系张富兰、宝丽金娱乐城在第二审程序中新增加的独立的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，就张富兰、宝丽金娱乐城在第二审程序中新增加的独立的诉讼请求，因三明邮政不同意调解，亦不同意本院一并审理，对于张富兰、宝丽金娱乐城关于三明邮政应“赔偿违约给张富兰、宝丽金娱乐城造成的全部经济损失”的请求，本院不予审理。此外，张富兰系（2014）梅民初字第1372号案件的当事人，其依法、依规可复制其在该案中提交的证据目录中第4、5、6、7、8、9项的证据，这些证据不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条“民事诉讼法第六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集”规定中的“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据”。同时，张富兰、宝丽金娱乐城亦未在举证期限届满前书面申请一审法院调查收集。因此，张富兰、宝丽金娱乐城关于“一审法院未对该组证据的‘三性’进行相应的分析认定，而三明邮政是否存在违约行为是本案需要认定的基本事实，一审法院遗漏该事实，存在认定基本事实不清的问题”的上诉理由不成立。综上所述，张富兰、宝丽金娱乐城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41599元，由张富兰、三明市梅列区宝丽金娱乐城负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽伟审 判 员 廖 春审 判 员 吴树辉二〇一八年五月四日法官助理 邱丽萍书 记 员 林 慧附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。