沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第02818号
原告周正圆，女，××年××月××日出生，汉族。
委托代理人李淑珍，女，××年××月××日出生，汉族。
被告沈阳温州城商业管理有限公司（原沈阳温州城物业管理有限公司）。
法定代表人王志方，系该公司董事长。
委托代理人王涌、董迎，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
被告沈阳百年城商业房地产开发有限公司。
法定代表人王志方，系该公司董事长。
委托代理人王涌、董迎，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
原告周正圆与被告沈阳温州城商业管理有限公司（以下简称温州城公司）、沈阳百年城商业房地产开发有限公司（以下简称百年城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月23日立案受理后，依法由审判员唐佳适用简易程序独任审理，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告周正圆及其委托代理人李淑珍、被告温州城公司、百年城公司的委托代理人董迎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周正圆诉称，2008年7月15日，原告与被告沈阳百年城商业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于沈阳市和平区民族街“沈阳温州城”项目B座二层028号。同时，原告与被告沈阳温州城物业管理有限公司（系沈阳百年城商业房地产开发有限公司自有的物业公司）签订了三方的委托协议书，协议约定：原告将其购买的“沈阳温州城”项目B座二层028号委托给被告代为出租，被告保证原告每年按该房屋总价款8%的标准收取租金，如实际年租金低于前述标准的，被告负责补足，如实际年租金高于前述标准的，超过部分，双方按8：2的比例进行分配，即超出部分的80%归原告所有，超出部分的20%归被告所有，第一年度的租金被告于签定协议的同时提前支付给原告，三方确认，该第一年度租金直接抵作原告向沈阳百年城商业房地产开发有限公司的该房首付款，其余年度租金，被告于每租赁年度租期开始后一个月内按本协议约定的租金标准支付给原告。沈阳百年城商业房地产开发有限公司逾期交房，实际交房日期为2010年11月12日，故应当从交房之日起开始计租，第一年的租金已经给付沈阳百年城商业房地产开有限公司，被告应当于2011年12月12日之前支付第二年的租金，之后每年的租金均应于每年的12月12日之前给付，但被告自应给付租金之日起，就没有按合同约定按时给付过租金，三次租金分别迟延给付2天、25天、167天，更甚的是被告于今年从租金中扣除了一笔不明费用，故原告诉至法院。诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的代租商铺的委托协议；2、请求判令被告退还从租金中扣除的不明费5956.19元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为要求被告温州城公司给付扣除的不明费用3327.1元。
被告温州城公司辩称，1、原告诉讼请求的租金中扣除的不明费用3327.1元系原告应缴纳的个人所得税，原告作为法定纳税义务人，应承担该笔税款，被告作为法定代扣代缴义务人，依法履行代扣代缴义务，并已将该笔税款缴纳给税务机关，故原告的该项诉讼请求不应得到法律的保护。2、租金迟延的给付系税收政策变化所致，根据委托协议的约定，在合同履行过程中，由于国家法律政策变化，或由于不可抗力的原因导致合同无法履行时，双方均不承担违约责任，3、我方不同意解除合同，我方依约履行合同，不存在合同上约定或法定的情形。4、原告租赁商铺的面积10.4平方米，单价3264元每月每平方米，房屋总价款339456元，其租赁商铺号为B1028，其年租金10个月，年租金为46800元每年，其保底租金为339456元乘以8%等于27156元，保底租金与年租金差额为超8%部分，为19644元，依据约定，原告应按超过8%部分取得80%的收入为19644元乘以80%等于15715元，保底租金27156元加上超8%部分的80%15715元减去其应所得税3327.1元为其应实际取得的租金数额39543.9元。被告已于2014年5月28日付款，现被告不欠原告任何租金。
被告百年城公司的答辩意见同上。
经审理查明：原告周正圆购买被告百年城公司开发的位于沈阳市和平区民族南街68甲B座1-028号商铺，建筑面积10.4平方米，交付购房款339，456元。
原告周正圆（甲方）与被告温州城公司（乙方）、百年城公司（丙方）签订《委托协议》，协议内容为，一、房屋概况，甲方委托乙方代为出租的房屋位于沈阳市和平区民族街“沈阳温州城”项目B座一层028号，套内建筑面积约为10.4平方米，房屋总价为339，456元。二、委托期限，甲方将该房屋不可变更、不可撤销的全权独家委托乙方代为出租，委托期限为十二年，自甲方交付房屋之日起开始计算。五、租金标准及支付……2、如委托期限为十二年，委托期限的第一至第三年，乙方保证甲方每年按该房屋总价款8%的标准收取租金，如实际年租金低于前述标准的，乙方负责补足。委托期限的第四年起至委托期限届满之日止，乙方保证甲方每年按该房屋总价款8%的标准收取租金，如实际年租金低于前述标准的，乙方负责补足；如实际年租金高于前述标准的，超过部分，甲乙双方按8：2的比例进行分配，即超出部分的80%归甲方所有，超出部分的20%归乙方所有。3、租金支付（1）第一年度的租金乙方于本协议签订的同时提前支付给甲方。三方确认，该第一年度租金直接抵作甲方应向丙方支付的该房屋的首付款，即甲方同意乙方直接将应支付给甲方的第一年度租金直接支付给丙方。（2）其余年度的租金，乙方于每租赁年度租期开始后一个月内按本协议约定的租金标准支付给甲方。六、该房屋的使用，1、甲方应乙方要求，提供必要的产权资料及产权相关的证明、以及其他文件，支持乙方的经营管理工作……九、担保，丙方对本协议项下乙方支付租金的义务向甲方承担连带保证责任。十、违约责任，1、因甲方责任导致本协议不能正常履行、或导致实际使用人无法使用或对外经营等的，乙方有权解除本协议，甲方除返还乙方已支付的全部租金外，还应赔偿由此给乙方或实际使用人的经济损失。2、乙方未按本协议所约定的时间向甲方支付租金，每逾期一日，乙方应按应付金额银行同期贷款利率标准承担逾期违约金。十一、免责条款，在合同履行过程中由于国家法律、政策的变化或由于不可抗力的原因，导致合同无法履行时，三方均不承担违约责任，并按有关法律政策规定及时协商处理。
经查，依《委托协议》约定，按该房屋总价款8%的标准收取租金，原告周正圆应得的年度租金为27156元。被告温州城公司于2014年5月28日付出给原告税后租金22724.7元。依据沈阳市和平区地方税务局出具税收缴款书记载被告温州城公司代扣代缴个人所得税（财产租赁所得）税金3327.1元（税款所属时期为2014年1月至2014年12月）。
2012年8月23日，沈阳温州城物业管理有限公司更名为沈阳温州城商业管理有限公司，2013年9月12日，公司法定代表人由王永胜变更为王志方。沈阳温州城物业管理有限公司及更名后的沈阳温州城商业管理有限公司，其税务登记证记载扣缴义务均为“依法确认代扣代缴、代收代缴税款业务内容：工资薪金；代扣代缴、代收代缴税种：个人所得税”。
温州城公司于2013年1月9日发布“沈阳温州城商业管理有限公司函”，主旨：关于沈阳温州城支付代租租金及代扣税费事宜，内容为“尊敬的业主：您好！您在沈阳温州城太原时代购买了产权商铺，同时委托温州城商业管理有限公司代为出租。2012年11月12日-2013年11月11日期间的代租租金工作已经开始，我们已将租金存入您指定的银行卡中。同时，根据国家税法规定和和平区地税局的要求，您应缴纳与租金收入相关的税费。根据税务部门的工作安排，具体纳税事宜将由税务部门或温州城以电话或信函的方式另行通知，敬请关注！如有疑问，请致电查询，电话是：024-835××××7（财务部）、024-23504777（招商部）、和平地税局太原所024-82710311。特此通知”。
2014年2月20日，被告温州城公司向太原派出所、太原街道办事处发出“关于沈阳温州城代租商铺的情况说明”联系函，内容为“尊敬的领导，沈阳温州城商业管理有限公司负责物业管理的温州城B区商铺已出售，从2010年11月开始，采取代产权业主代为出租的形式经营。截止目前为止，通过我公司代租的约有600户应在2013年12月12日前支付代租租金，至今未付，主要原因如下：一、我公司未能与产权业主就税费扣缴问题达成一致。根据我国相关法律规定，产权业主应承担并交纳的相关税费如下：1、按照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的纳税义务人为房屋产权所有人，纳税义务发生时间为取得租金收入的当月，温州城商铺属于业主个人，因此房产税应由产权业主个人缴纳。2、按照《中华人民共和国个人所得税法》规定，产权业主财产租赁所得应缴纳个人所得税，同时，我公司作为扣缴义务人，在向产权业主支付租金收入所得时，必须履行代扣代缴义务。3、按照《营业税暂行条例》规定，出租人将场地、房屋设备等租给承租人使用的业务，应按租赁业税目计征营业税，同时月收入少于20，000元的个人暂免征收营业税。4、按照城镇土地使用税暂行条例的相关规定，产权人应按土地使用面积计相关税额缴纳城镇土地使用税。由于以上税费应由我公司在支付产权业主租金时直接扣除，但有部分产权业主不同意扣税，因此我司暂未支付租金，避免在未达成共识的情况下支付相关租金并扣税，可能引发大范围的群体事件。二、解决方案1、建议有异议的业主派代表与我司沟通，我司已制定专门工作小组负责此事，解答相关问题，同时由我公司指派财务人员与公司法律顾问共同向产权业主讲解税收及合同事宜，力争早日达成一致，促使此事得以顺利解决。2、对于解释以后仍然有异议的产权业主，可依法通过诉讼程序解决争议。3、我司将积极引导业主通过合法途径维权，劝阻不要影响我公司正常经营及办公程序，但对不理智的维权行为我公司也将依法维权，我司将第一时间报警，希望相关部门及时到场给予支持”。
2014年3月26日，被告温州城公司向和平区信访办出具联系函，内容为“关于来访群众提出的几项问题，做如下答复：1、沈阳温州城与产权业主本着互利共赢的精神，更好地为产权业主提供服务，经双方友好协商，签订了代租委托协议。合同中约定的返8%对税金没有特殊约定，根据法律规定税金由房租的受益方支付。2、温州城在2014年返租期前一直在与产权业主沟通，税务局责成企业在2014年度必须按相关税法规定执行法定扣缴税金义务。即根据代租协议第十一项免责条款“在合同履行过程中由于国家法律、政策的变化或由于不可抗力的原因，导致合同无法履行时，三方均不承担违约责任，并按有关法律政策规定及时协商处理。”3、经沈阳项目公司与大连总部沟通后，总部决策全权由沈阳公司负责此事，即沈阳温州城授权专人（程文庆、齐明华、李辉）负责接待产权业主，沟通相关事项。4、在接待产权业主及沟通过程中就法定义务扣税事宜未达成一致（产权业主情绪激动，严重影响企业正常的办公及经营秩序长达2个月之久，企业多次报警寻求解决办法）。企业本着公开公正平等的原则，申请由政府出面协调律师、税务局、企业、业主代表四方于2014年3月3日在和平区太原街道办事处对产权业主提供法律咨询和代租委托协议讲解，当时业主并不理解，情绪激动，导致协调会持续四小时未果。最终政府、企业、律师、税务局一致赞同产权业主走法律维权途径。并于协商会议结束后，参会产权业主围堵企业车辆长达8小时之久，属地派出所出警维护无效，直至天气原因参会产权业主方才撤离。5、沈阳温州城涨价后的现租金水平在同行业中已有较大竞争力。沈阳温州城市场内的公共设备运转成本远高于现物业收费标准，我公司一直以来为支持业户的经营、为搞活稳定市场而负盈利运营”。
沈阳市和平区太原街道办事处接待原告等42名温州城业户群众来访，记载内容为“1、购买温州城商铺时，清清楚楚承诺由温州城物业管理公司代租12年，每年保底收益8%，三年后2：8分成……但第四年返保底收益8%时，迟迟未按约定及时返钱，还提出了三种税费（房产税、个人所得税及土地税收），温州城公司没有正面解释……2、在温州城多次相邀下，和平区税务局几次想收取几种税费，同样的一个温州城商场，为什么是两种制度，即4、5楼收取个人所得税，3楼以下不收取任何税费。在沈阳相似的商场如亿丰、五爱、国际纺织城等为什么没有温州城所要交纳的税费。3、作为老百姓，攒点钱非常不容易，做为弱势群体只能依靠政府给付协调解决，寻求法律援助！4、温州城管理公司随意自行涨物业费而不涨出租金，使我们投资者很受损失，温州城的诸多行为，谁来监督、管理，希尽快成立如业委会的组织。”
上述事实，有原告提供的《委托合同》，被告温州城公司提供的公司变更登记核准通知书、税收缴款书、函、税务登记证、情况说明、群众来访登记单等证据资料及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告与温州城公司、百年城公司签订的《委托协议》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。关于原告主张由温州城公司给付租金的差额部分（即温州城公司代扣代缴个人所得税）的主张，根据《中华人民共和国个人所得税》第一条一款及第二条八项规定，原告系在中国境内有住所的个人，其从中国境内财产租赁所得应依法履行缴纳个人所得税的义务。根据该法第八条的规定，个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位为扣缴义务人。个人所得超过国务院规定数额的，在两处以上取得工资、薪金所得或者没有扣缴义务人的，以及具有国务院规定的其他情形的，纳税义务人应当按照国家规定办理纳税申报。扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报。被告温州城公司作为支付原告租金所得的单位是法定的代扣代缴义务人，具有代扣代缴义务，故其按照《中华人民共和国个人所得税法》代扣代缴个人所得税符合法律规定。又根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十四条，税务机关征收税款时，必须给纳税人开具完税凭证。扣缴义务人代扣、代收税款时，纳税人要求扣缴义务人开具代扣、代收税款凭证的，扣缴义务人应当开具。庭审中温州城公司亦提交其实际代扣代缴个人所得税后由沈阳市和平区地方税务局出具的税收缴款书证明该款已交付和平区地方税务局，故原告该项主张本院不予支持。
关于原告以温州城公司逾期给付租金及代扣税费为由解除合同的诉请，庭审中温州城公司提供函件等证明其从2013年即开始与原告沟通协调，其延迟给付租金并非恶意，且基于前述，其代扣税款行为亦符合法律规定，故原告诉请解除委托协议的诉请，因既不符合法定解除条件亦不符合约定解除条件，本院无法支持。
关于诉讼费问题，虽然本院未支持原告上述诉请，但诉讼的酿成系由被告温州城公司与原告在代扣代缴个人所得税问题上未能及时达成一致引起的，故本院综合考虑该诉讼费判由被告温州城公司承担。
最后需要补充的是，原告与温州城公司，双方本是利益的共同体，双方一荣俱荣、一损俱损，在商业经营运作过程中风险与利益共存，作为商户的原告一方，其利益的取得最大程度上依附于温州城公司，所以温州城公司应尽到最大善意管理者的义务，做好商户的“大管家”，希望双方能在互谅互让的基础上及时做好沟通与协调工作，达到双方最大利益的共赢。
综上，依照《中华人民共和国个人所得税》第一条一款及第二条八项、第八条，《中华人民共和国税收征收管理法》第三十条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告周正圆的诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），由被告沈阳温州城商业管理有限公司承担（于本判决生效之日起十日内给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 唐 佳
二〇一四年十一月十日
书记员 宇文思宁
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国个人所得税法》第一条一款在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。
《中华人民共和国个人所得税法》第二条下列各项个人所得，应纳个人所得税：
一、工资、薪金所得；
二、个体工商户的生产、经营所得；
三、对企事业单位的承包经营、承租经营所得；
四、劳务报酬所得；
五、稿酬所得；
六、特许权使用费所得；
七、利息、股息、红利所得；
八、财产租赁所得；
……
《中华人民共和国个人所得税法》第八条个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。个人所得超过国务院规定数额的，在两处以上取得工资、薪金所得或者没有扣缴义务人的，以及具有国务院规定的其他情形的，纳税义务人应当按照国家规定办理纳税申报。扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报。
《中华人民共和国税收征收管理法》第三十条扣缴义务人依照法律、行政法规的规定履行代扣、代收税款的义务。对法律、行政法规没有规定负有代扣、代收税款义务的单位和个人，税务机关不得要求其履行代扣、代收税款义务。
扣缴义务人依法履行代扣、代收税款义务时，纳税人不得拒绝。纳税人拒绝的，扣缴义务人应当及时报告税务机关处理。
税务机关按照规定付给扣缴义务人代扣、代收手续费。
《中华人民共和国税收征收管理法》第三十四条税务机关征收税款时，必须给纳税人开具完税凭证。扣缴义务人代扣、代收税款时，纳税人要求扣缴义务人开具代扣、代收税款凭证的，扣缴义务人应当开具。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百二十三条其他法律对合同另有规定的，依照其规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方
诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以说明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。