新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第1164号
上诉人（原审被告）：李娜，女，1988年11月9日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
委托代理人：李昭熙，新疆井然律师事务所律师。
委托代理人：董霞霞，新疆井然律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：朱登全，男，1942年1月11日出生，汉族，新疆生产建设兵团第八建筑公司退休职工，住乌鲁木齐市。
委托代理人：史桂珍，女，1956年5月4日出生，汉族，乌鲁木齐市农业机械供应公司退休职工，住乌鲁木齐市。
委托代理人：朱永刚，男，1967年5月29日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
上诉人李娜因所有权确认纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭审理了本案。上诉人李娜的委托代理人李昭熙、董霞霞，被上诉人朱登全及其委托代理人史桂珍、朱永刚庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年10月15日，朱登全与案外人高恩慈签订《住宅房屋转售书》，受让高恩慈于1996年7月从乌鲁木齐中兴房地产开发公司（以下简称中兴房产公司）购买的位于乌鲁木齐市克拉玛依路中兴房产×幢×单元×××室建筑面积为70.42平方米的住宅一套。当日，高恩慈将该房屋和其购房合同原件、付款凭证原件（付款金额合计120000元）、收视费收据原件等交付给朱登全。自此，涉案房屋的电费、采暖费、收视费等均由朱登全交纳，朱登全占有、使用该房屋至今。中兴房产公司在将涉案房屋交付给高恩慈后一直未办理房屋产权过户手续，高恩慈亦未协助朱登全办理房屋产权过户手续。
2011年3月31日，中兴房产公司与案外人阿布力米提·米吉提通过诉讼调解方式将涉案房屋产权过户至阿布力米提·米吉提名下。2013年3月23日，涉案房屋由阿布力米提·米吉提名下变更登记至李娜名下。2014年，朱登全提起第三人撤销之诉，原审法院于2014年11月3日作出（2014）沙民三初字第528号民事判决，认定前述两次过户未发生实际交易，遂将中兴房产公司与阿布力米提·米吉提之间的民事调解书撤销。
另查，涉案房屋门牌号码由沙依巴克区克拉玛依东路××号中兴房产×幢×单元×××室变更为沙依巴克区克拉玛依东路××号中兴房产×幢×单元×××室。
本案庭审中，李娜提供《借款协议书》复印件、阿布力米提·米吉提复印件，用以证明中兴房产公司向河北定兴县宏达农工商业联合社驻乌经销处借款，用于开发涉案房屋所在的楼盘，涉案房屋实际所有权人是王瑞英。李娜提供王瑞英与其签订的《房产转让合同》、王瑞英收取房款的收条、登记在李娜名下的《房屋所有权证》，用以证明房屋实际所有权人王瑞英将涉案房屋转让给李娜，李娜将房款交付给王瑞英，李娜已经实际取得了涉案房屋的所有权。朱登全仅对被告李娜名下的房屋所有权证真实性认可，对李娜提供的《借款协议书》、《房产转让合同》、收条均不认可。经询问，李娜陈述：1、王瑞英系河北定兴县宏达农工商业联合社驻乌经销处负责人，涉案房屋应王瑞英要求过户在阿布力米提·米吉提名下；2、据中兴房产公司说与高恩慈之间的合同已解除。针对上述陈述内容，李娜未提供证据证明。李娜陈述中兴房产公司与河北定兴县宏达农工商业联合社驻乌经销处约定的抵债房屋（包括涉案房屋）未实际交付，该陈述与涉案房屋由朱登全实际居住的事实相符，李娜亦自认在购买时知道朱登全在涉案房屋居住的事实。涉案房屋从未登记在王瑞英名下，也从未由王瑞英实际占有。
原审法院认为：一、不动产受让人受让不动产时是善意的系不动产善意取得制度适用的条件之一。依据客观情势，在交易经验上，一般人皆可认定让与人无处分权而受让人与之交易，应当为非善意。就本案来讲，李娜对涉案房屋既未登记在王瑞英名下，亦未由王瑞英实际占有以及该房屋由朱登全实际居住、使用的事实是明知的，其仍与王瑞英交易，未尽到一般购房人的审慎义务，无善意可言。仅此一点，李娜称其善意取得涉案房屋所有权即不能成立。二、综合全案证据和当事人陈述来分析，中兴房产公司与河北定兴县宏达农工商业联合社驻乌经销处达成的以房抵债协议在该约定抵债房屋落成后，并未实际履行，该经销处对涉案房屋不享有所有权，案外人王瑞英即使作为该经销处负责人也对涉案房屋不享有所有权；中兴房产公司已于1996年将涉案房屋出售并实际交付给高恩慈，在中兴房产公司与高恩慈的房屋买卖合同已实际履行多年的情况下，所谓中兴房产公司应其债权人王瑞英要求将涉案房屋过户在阿布力米提·米吉提名下，后又由王瑞英出售给被告李娜不具有正当性、合法性，该交易行为不应得到支持。三、案外人高恩慈与中兴房产公司之间就涉案房屋的买卖合同实际履行至今已逾十几年，高恩慈与朱登全之间就涉案房屋的转让合同亦实际履行近十年，依据客观现实情况，亦应由朱登全享有房屋所有权。李娜庭审中称中兴房产公司与高恩慈的房屋买卖合同已解除未提供证据证明，也与事实不符，原审法院不予采信。原审法院遂判决如下：确认位于乌鲁木齐市克拉玛依东路××号×幢×单元×××室的房屋所有权归朱登全所有。
上诉人李娜不服一审判决上诉称：一、案外人高恩慈与中兴房产公司之间的买卖合同因高恩慈未支付房款，双方的合同已解除，高恩慈将房屋出售给朱登全属于无权处分，朱登全不应取得涉案房屋的所有权。朱登全购买涉案房屋并未支付合理的价款，以八万元购得价值四十余万元的房屋，属于不正常的市场行为，不能仅以实际占有而认定朱登全享有涉案房屋所有权。中兴房产公司与河北定兴县宏达农工商业联合社驻乌经销处达成以房抵债协议，并按照涉案房屋实际所有权人王瑞英的要求将房屋登记在他人名下，后又将涉案房屋转让与李娜，李娜支付了房款并取得了涉案房屋的所有权证书。原审判决以房屋未实际交付而认定李娜不享有涉案房屋所有权属于认定事实错误。二、李娜与涉案房屋的实际所有权人王瑞英签订房屋买卖协议，按照协议约定支付了价款并办理了房屋所有权登记，符合善意取得的条件。朱登全虽一直在涉案房屋中居住，但因其从无权处分的高恩慈处购买，并未支付了相应的对价，不应享有所有权，朱登全占有房屋的行为属于侵权行为。原审判决认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回朱登全的诉讼请求。
被上诉人朱登全答辩称：我和高恩慈的房屋买卖行为合法，当时的房价交易价格就是八万元，并不是李娜所说的低价转让。高恩慈向我提交了购房的合同，购房款转让的银行回单。李娜所说的以房抵债协议系虚假协议，其并未支付购房款。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
经本院二审审理查明事实与原审判决认定事实一致。
上述事实的认定，有《住宅房屋转售书》、《商品房销售合同》、中国工商银行汇票存根、居住证明、门牌号证明、收视费缴费凭证、电费收据、采暖费收据、房屋所有权证、当事人陈述及一、二审庭审笔录等证据附卷佐证。
本院认为：涉案房屋由中兴房产公司开发建设，案外人高恩慈与中兴房产公司签订了《商品房销售合同》。李娜上诉认为高恩慈未支付房款，双方签订的《商品房销售合同》已解除，高恩慈向朱登全出售房屋系无权处分行为。但李娜并未向法庭提供相关证据证实其事实主张，故其该上诉理由不能成立，本院不予采信。李娜上诉认为其从涉案房屋的实际所有权人王瑞英处购得房屋，属于善意取得。本案中，中兴房产公司与案外人阿布力米提·米吉提通过诉讼调解方式将涉案房屋产权过户至阿布力米提·米吉提名下，原审法院于2014年11月3日作出（2014）沙民三初字第528号民事判决，将中兴房产公司与阿布力米提·米吉提之间的民事调解书撤销。阿布力米提·米吉提取得涉案房屋所有权的基础行为已被撤销，同时，李娜明知涉案房屋由朱登全长期占有使用，李娜与阿布力米提·米吉提对涉案房屋进行交易不具有合法性，王瑞英与中兴房产公司之间是否存在债权债务关系与本案并无关联性，王瑞英并无处分涉案房屋的相关权利，且李娜亦未向法庭提供其支付涉案房屋价款的相关证据。故李娜认为案外人王瑞英系涉案房屋的实际所有权人，其从王瑞英处购买涉案房屋属于善意取得的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，李娜的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元（上诉人李娜已预交），由上诉人李娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 兰 莉
代理审判员 柳 燕
代理审判员 冯 宁
二〇一五年十月十六日
书 记 员 何润轩