江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第3228号
上诉人（原审原告）方聿爱，退休干部。
委托代理人殷成刚，江苏同科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨书彬。
委托代理人邱雷，睢宁县群星法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）仝卉。
委托代理人裴宝团，江苏仁台律师事务所律师。
上诉人方聿爱因与被上诉杨书彬、仝卉申请执行人执行异议之诉一案，不服徐州市睢宁县人民法院（2015）睢民初字第00510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭审理了本案，上诉人方聿爱及其委托代理人殷成刚，被上诉人杨书彬的委托代理人邱雷、被上诉人仝卉的委托代理人裴宝团到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年6月17日，杨书彬与仝卉签订售房协议一份，约定仝卉将位于睢宁县睢城镇文学南路小福州花园二期107室房屋一套出售给杨书彬，总价款14万元，房屋按揭贷款由杨书彬偿还。同日，杨书彬向仝卉的公公张志坤支付房款9万元，其后杨书彬逐月偿还该房屋在中国建设银行股份有限公司睢宁支行的按揭贷款，至2010年6月还清。
合同签订后，仝卉将房屋所有权证及钥匙交付杨书彬，杨书彬即占有使用涉案房屋至今。期间，涉案房屋于2009年8月20日办理了国有土地使用权证。
2014年7月17日，法院依据方聿爱的申请查封了登记在仝卉名下的位于睢宁县睢城镇文学南路小福州花园二期107室房屋一套。该案进入执行程序后，杨书彬提出执行异议，法院审查后认为杨书彬的异议理由成立，于2015年1月27日作出（2015）睢执异字第004号执行裁定，停止对涉案房屋的执行。方聿爱不服该裁定，于2015年2月10日向法院提起执行异议之诉。
原审法院认为，本案的争议焦点是杨书彬是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。杨书彬与仝卉签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反效力性强制性规定，应为合法有效。杨书彬按照合同约定支付首付款并偿还房屋按揭贷款，其已经完成了合同法规定的买受人义务，享有取得房屋所有权的物权期待权。因买卖标的系不动产，仝卉除了应将房屋交付给杨书彬，还负有协助办理过户手续的义务，仝卉自认杨书彬要求协助办理过户却因其与丈夫张宏栋的原因而未能协助，该原因系“非因买受人自身原因”，不应由买受人承担不利后果。民事权益既包括所有权、用益物权，还包括物权法规定的“占有”事实状态。杨书彬基于合法有效的房屋买卖合同，长期、公开、和平的占有涉案房屋，其所享有的占有权能亦受法律保护。方聿爱申请执行的依据系普通债权，依照物权优于债权的原则，应当确认杨书彬对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。遂判决：驳回方聿爱的诉讼请求。
上诉人方聿爱不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、杨书彬没有充分的证据证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应承担不利的法律后果。根据法律规定，杨书彬应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。但杨书彬所举证据并不能达到该证明目的，即使仝卉对杨书彬主张的权利表示认可，也不能免除杨书彬的举证责任。一审判决引用的“仝卉自认杨书彬要求协助办理过户却因其与丈夫张宏栋的原因未协助”系仝卉单方陈述，仝卉与杨书彬存在串通之嫌。一审法院以此为理由认定“非因买受人自身原因”并得出“不应由买受人承担不利后果”的结论，不能成立。仝卉丈夫的原因是否真实存在？即使存在，是否能成为杨书彬享有足以排除强制执行的权益？二、杨书彬在合理期间内未办理涉案房屋产权过户手续，应当认定其存在重大过错。本案中涉案房屋是商业用房，过户费用近10万元，杨书彬为逃避国家税收故意不积极办理过户登记手续。在没有足以阻却其办理过户的事由，就应当认定其存在过错。在9年多的时间里，杨书彬有充分的时间和条件完成过户登记，但没有证据证明杨书彬已穷尽各种办法，积极地办理过户登记手续。在涉案房屋买卖协议中明确约定过户费等一切费用由杨书彬承担，仝卉没有不配合的理由，而且杨书彬与仝卉居住在同一社区，关系很好，仝卉夫妻都在睢宁县城，从未外出躲避，因此，仝卉不配合办理过户手续是不可信的。退一万步讲，即使仝卉不配合，杨书彬也可以向法院起诉通过民事诉讼途径救济。三、一审法院认为杨书彬“占有”涉案房屋就享有足以排除强制执行的民事权益是没有法律依据的。我国物权采用法定主义原则，物权不能依当事人的约定而创设。现涉案房屋仍登记在仝卉名下，登记公示是物权的基础，未经登记的不动产物权对第三人不发生效力。《物权法》颁布后，关于房屋登记的法律后果已深入民心、人尽皆知，杨书彬明知且甘愿冒此风险就应当接受由此产生的法律后果，其对房屋的占有并不能产生物权变动的效果，不能对抗方聿爱的执行申请，现涉案房屋仍登记在仝卉名下，方聿爱申请法院强制执行涉案房屋符合法律规定。四、杨书彬和仝卉就涉案房屋的相关陈述存在诸多疑点，相关事实认定不清。偿还银行贷款是仝卉还是杨书彬？偿还的贷款是针对涉案房屋所在小区的第几期工程？与涉案房屋有无关联？涉案房屋产权证是否真实交付？杨书彬2005年使用涉案房屋，为何2010年才办理工商登记？涉案房屋是商业用房，2010年之前未办理工商登记如何营业？仅有陈述，没有举证证明，一审法院也没有查明，足以让方聿爱怀疑杨书彬和仝卉之间就涉案房屋是否存在真实的买卖合同关系。五、一审判决致《物权法》不动产登记制度失去公示力。仝卉、杨书彬称，双方于2005年6月17日达成售房协议，至方聿爱申请法院于2014年7月17日查封涉案房屋长达9年之久。涉案房屋的实际所有权人与不动产登记簿上登记的所有权人不一致，那岂不视物权法规定的不动产登记制度为儿戏。六、杨书彬并没有付清涉案房屋的全部购房款，尚有30800元没有支付，占总房款的26%。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人杨书彬针对上诉人方聿爱的上诉，答辩称：一、杨书彬与仝卉签订的房屋买卖协议合法有效。签订协议后，仝卉已将涉案房屋及产权证书等手续交由杨书彬。杨书彬占有涉案房屋并使用至今，且承担了涉案房屋的按揭贷款，直到2010年6月3日还清，在此之前无法办理产权变更手续。还清贷款后，杨书彬多次找到仝卉及其家人要求办理过户，均因仝卉夫妻没有协助而没有办理，杨书彬没有任何过错，法律亦未规定办理过户手续的期限，不能因为杨书彬没有通过诉讼要求办理过户手续，就推定其有过错。杨书彬依据买卖协议对涉案房屋享有的占有、使用和收益及物权期待权受法律保护，该权利足以阻止涉案房屋被作为仝卉的财产进行强制执行。二、方聿爱认为杨书彬和仝卉存在恶意串通，应当提供证据。仝卉在小福州花园小区仅购买过涉案房屋，杨书彬偿还的就是涉案房屋的按揭贷款。杨书彬在一审时提供的营业执照是2006年6月办理，可以证明涉案房屋从交付至今，一直由杨书彬占有、使用、收益。三、方聿爱认为房款没有全部付清，没有事实依据。四、本案是执行异议之诉而不是确权之诉，涉案房屋没有办理过户登记，并不影响杨书彬提出执行异议。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人仝卉针对上诉人方聿爱的上诉，答辩称：仝卉与杨书彬签订了书面的房屋买卖合同，杨书彬按合同约定支付了房款，仝卉将涉案房屋交付给杨书彬使用，仝卉已经不是该房屋的所有人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：一、杨书彬是否支付全部的购房款；二、杨书彬在房屋过户问题上是否存在主观过错。
各方当事人在二审期间均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，杨书彬作为涉案房屋的买受人，能够阻却执行的条件包括四项：一、杨书彬与仝卉之间存在真实有效的房屋买卖合同；二、杨书彬已经支付全部价款；三、杨书彬实际占有房屋；四、杨书彬对未办理过户登记手续没有过错。
一、关于杨书彬与仝卉之间是否存在真实有效的房屋买卖合同的问题。2005年6月17日，杨书彬与仝卉签订售房协议一份，约定将涉案房屋出售给杨书彬，房屋按揭贷款由杨书彬偿还。同日，杨书彬向仝卉的公公张志坤支付房款9万元，其后杨书彬逐月偿还该房屋的按揭贷款，至2010年6月还清，仝卉亦将房屋所有权证及钥匙交付杨书彬。由双方的上述行为可知，双方自愿签订房屋买卖协议，且已按该协议进行了履行，涉案房屋的产权变更手续虽未办理，但不影响房屋买卖合同的效力。虽然方聿爱主张杨书彬与仝卉存在恶意串通行为，不认可购房协议的真实性，但没有证据予以推翻，故对其抗辩本院不予支持。因此，本院认定，杨书彬与仝卉之间存在真实有效的房屋买卖合同。
二、关于杨书彬是否已经支付全部价款的问题。在原审中，杨书彬提供了中国建设银行个人贷款还款凭证，方聿爱对该证据的真实性亦无异议，结合杨书彬与仝卉签订的售房协议、仝卉的公公张志坤出具的收条，可以认定杨书彬已支付涉案房屋的全部房款。方聿爱主张杨书彬尚有30800元没有付清，没有证据证明，本院不予支持。
三、关于杨书彬实际占有房屋的问题。合同签订后，仝卉即将房屋所有权证及钥匙交付杨书彬，杨书彬在一审时提交涉案房屋所在地社区居委会出具的证明、杨书彬（杨书斌）在涉案房屋的营业执照，用以证明其实际占有使用涉案房屋至今。方聿爱对此不予认可，但没有证据予以推翻，可以认定杨书彬于查封前已经实际占有涉案房屋。
四、关于杨书彬对未办理过户登记手续有无过错的问题。杨书彬主张其多年来多次要求仝卉夫妻协助办理涉案房屋的过户登记手续，均被仝卉夫妻借口拖延，仝卉对此亦予以认可。因此，方聿爱抗辩杨书彬系为逃避国家税收，所以不主动要求仝卉与其办理过户登记手续，没有证据证明。方聿爱有关杨书彬未申请通过其他途径获得救济，因此对未办理过户登记存在过错的主张，于法无据，本院不予采纳。
综上，本案购房人杨书彬已经支付了全部房款，并实际占有了涉案房屋，且对房屋未办理过户登记手续没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，对涉案房屋具有排除执行的权利。
综上，上诉人方聿爱的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决在认定事实及适用法律上并无不当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人方聿爱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史善军
代理审判员 李 琳
代理审判员 吴 丹
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 周 密