广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0503民初15号
原告：北海市世华房地产代理有限公司，住所地北海市陈文村建苑小区五巷25幢1号一楼。
法定代表人：胡鑫，总经理。
委托代理人：张殿民，系公司法律顾问。
委托代理人：苏小丽，系公司法律顾问。
被告：邓建平。
委托代理人：郑光盛，广西中龙律师事务所律师。
原告北海市世华房地产代理有限公司诉被告邓建平委托合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年2月3日公开开庭进行了审理。原告北海市世华房地产代理有限公司的委托代理人张殿民、被告邓建平及其委托代理人郑光盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年6月21日，原、被告签订《独家委托书》及《独家委托书明示单》，委托原告独家出售被告妻子陈梅娟名下的位于北海市北京路东100米西南大道北160米天和花园A5栋二单元704号房，并向原告提供《保证书》，保证该房共有人陈梅娟同意出售，否则承担14400元赔偿金。被告与原告签订委托书后，收取原告独家代理金5000元，并签收款收据。原告在该份《独家委托书》规定的委托期限内积极联系并找到适格买家，买家愿意以《独家委托书》上的条件购买该房屋。后原告多次联系并催促被告按委托书履行协助买家办理房屋交易相关手续的义务，但被告均以种种理由拖延时间、拒绝协助买家办理房屋交易相关手续，故原告诉至本院，请求判令：1、被告返还原告独家代理金5000元；2、被告支付原告赔偿金14400元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告从未通知被告其找到符合合同约定的买家，也从未通知过被告签订房屋买卖合同和收取买家的购房定金，故原告的诉讼请求不成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告在举证期限内提供的证据有：
一、《独家委托书》，拟证实被告委托原告独家代理出售位于北海市北京路东100米西南大道北160米天和花园A5栋二单元704号房屋；
二、《独家委托书明示单》，拟证实被告确认签订《独家委托书》，并对条款无异议；
三、《收款收据》，拟证实被告收到原告独家代理金5000元；
四、《商品房买卖合同》、《土地使用权证》，拟证实被告和陈梅娟是房屋所有权人；
五、《保证书》，拟证实被告保证其共有人同意出售涉案房屋，否则被告承担赔偿责任；
六、《承购意向书》（黄色联），拟证实原告已按被告委托找到适格买家。
被告在举证期限内提供的证据有：
1、《独家委托书》及《收据》，拟证实被告于2015年7月14日介绍其岳父陈朝禄委托原告卖房，2015年7月24日被告向原告交纳中介费16000元，原、被告之间不存在委托卖房纠纷。
被告对原告提交的证据一、二、三、四、五的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据六的真实性、合法性、关联性均有异议。委托的物业为天和花园小区A5栋二单元704号，但购买的物业为都市人家小区B幢二单元704号；邓忠均这个人是否真实存在无法证实；被告主张按约定收取了邓忠均5000元诚意金，但未提供证据证实；按照意向书的约定，黄色联应由买方持有，不应由原告持有；综上，该份证据是原告事后伪造的。
原告对被告提交的证据1的关联性有异议，委托书上的房产与涉案房产并非同一房产，故该份委托书及收据与本案无关；都市人家小区即是天和花园小区。
本院认为，对被告无异议的原告提交的证据一、二、三、四、五，本院予以确认。对于证据六，被告的质证意见成立，本院不予采纳。被告提交的证据1与本案无关，本院不予采纳。
经审理查明：被告与陈梅娟系夫妻关系。2015年6月21日，原告与被告签订《独家委托书》，约定：被告自愿委托原告独家代理出售陈梅娟名下的位于北海市北京路东100米西南大道北160米天和花园小区A5栋二单元704号房，有满足下列条件，原告即可全权代理被告出售：交易价格360000元或以上；付款方式按揭付款；交易税费由买方支付；交房时间双方协议；委托期限为2015年6月21日至2015年9月30日；委托期限内，若原告介绍的买家同意按上述委托交易的条件，则被告全权委托原告代其收取购房定金；在原告代被告收取定金后，即视为被告已同意出售该物业；若被告拒绝出售该物业，被告除按照协议向原告支付委托价格的4%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的损失；成交价格高出委托价格的部分为中介费等等。同日，原、被告还签订了《独家委托书明示单》及《收款收据》，被告收取了原告给付的5000元独家代理金。
本案的争议焦点为：原告与案外人邓忠均签订的《承购意向书》是否实际履行？
原告主张，依据原、被告于2015年6月21日签订的《独家委托书》约定的出售条件，为被告找到了适格买家邓忠均，并于同年6月23日与邓忠均签订《承购意向书》，并收取了其5000元意向金；后因被告不同意出售涉案房屋而将意向金退还给邓忠均，因此《承购意向书》已实际履行。被告主张，原告与邓忠均签订的《承购意向书》约定：黄色联应由买方持有，白色联应由代理方持有，但原告在庭审中提交的意向书原件为黄色联，该联不应由原告持有，且原告主张按约定收取了邓忠均5000元诚意金，但未提供证据证实，因此《承购意向书》未实际履行。本院认为，《承购意向书》是否实际履行的举证责任在于原告，原告收取及返还案外人邓忠均5000元意向金均无票据证实，故被告的抗辩理由成立，原告的主张无证据证实，本院不予支持。
本院认为，原、被告之间签订的《独家委托书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。原告主张《独家委托书》的委托期限届满，合同自动终止，要求被告返还原告5000元独家代理金，被告亦表示同意，本院予以准许。原告还主张已按约定为被告找到适格买家并收取买家诚意金及被告的违约行为给原告造成损失，均无证据证实，故被告不存在违约行为，原告要求被告支付原告赔偿金14400元，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告邓建平返还原告北海市世华房地产代理有限公司独家代理金5000元；
二、驳回原告北海市世华房地产代理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费142元，由原告北海市世华房地产代理有限公司承担106元，被告邓建平承担36元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉受理费284元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黄 雪
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 蔡名伦
本判决书适用的法律：
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。