湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第209号
上诉人（原审被告）：黄新刚，个体工商户。
委托代理人：袁春，湖南惠风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钟聪玉，居民。
被上诉人（原审原告）：彭梦蛟，居民。
被上诉人（原审原告）：彭新华，个体户。
被上诉人（原审原告）：彭雄厚，个体户。
以上四被上诉人的共同委托代理人：钟跃龙，平江县启明法律服务所法律工作者。
上诉人黄新刚因房屋租赁合同纠纷一案，不服平江县人民法院（2011）湘平法民初字第2332号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员胡铁霞担任审判长、审判员许进、审判员王德华参加的合议庭，公开开庭审理了本案，书记员颜静担任法庭记录。上诉人黄新刚及其委托代理人袁春，被上诉人钟聪玉、彭雄厚、彭梦蛟、彭新华的委托代理人钟跃龙到庭参加了诉讼。此后，因合议庭组成人员工作发生变动，本院另行组成由由审判员胡铁霞担任审判长、审判员许进、代理审判员曹维参加的合议庭，书面审理了本案，书记员刘蕾担任记录。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2006年4月14日，四原告与蔡文丰签订联营合同，双方约定四原告将位于平江县富康大市场一楼1至8轴中的15个铺面出租给蔡文丰用于经营家具超市。合伙联营期限为2006年7月1日至2011年12月31日。租金支付方式为从2006年4月25日起交付使用，计费时间从2006年7月1日起至2011年12月31日止。第一年折旧费为78000元，以后每年在上年度全年的折旧费基础上按5%递增分配给甲方（四原告）的费用。甲方不承担乙方（蔡文丰）亏损风险，同时在乙方经营获取的利润中不再参与分配。付款方式为乙方每年按两次支付甲方折旧费。即每年的元月一日前付清一半和六月一日前付清一半。双方还约定，市场一楼联营范围内的电源线路及电器设备，由乙方自行安装，联营期内，甲方交付给乙方使用范围内建筑物的使用门、窗、墙面、地面、天棚、天桥、水电设施、消防设施、配电间设备，在联营期内，由乙方保护和维修。联营场地由乙方自费装修。消防设施由乙方按商场标准配备，由乙方负责通过消防部门验收，乙方在经营过程中所发生的消防问题概由乙方负责。合同签订后，蔡文丰对店铺进行了装修，之后用于经营金百年家具超市。但其消防设施的配备一直没有通过消防部门的消防验收。2007年10月3日，蔡文丰将金百年家具城转让给被告黄新刚。经三方到场协商，三方约定，蔡文丰与四原告签订的合同从2007年10月3日起全部条款都由黄新刚承担。此后，被告黄新刚继续经营金百年家具城，并按合同约定定期向四原告支付了租金。2009年11月21日，平江县富康大厦一楼9号商铺因经营人员卓练、单松柏离店时未注意垃圾桶内未熄灭的烟头，致使烟头引燃垃圾桶内的物品进而导致火灾发生。而位于9号商铺后面的金百年家具城与前方商铺之间在装修时只是用石膏板、棱骨隔开，导致火势迅速蔓延，金百年家具城在火灾中亦被烧毁。2010年元月5日，四原告与被告签订招商引资联营合同终止协议，双方达成如下终止合同条款：鉴于乙方（黄新刚）受灾的困难情况，甲方（四原告）同意给乙方一定的时间免收租费，处理灾后善后事宜，免收租费时间从2010年元月1日起至2月7日止。乙方于2010年2月10日上午双方到场交接退场。原告免收的租金按双方合同约定计算应为10533元。此后，原被告双方按约定终止了合同的履行，但就原告铺面受损如何处理问题双方一直未进行过协商。2011年12月27日四原告向本院提起诉讼，要求被告黄新刚承担未能保管好出租物的违约责任。2012年4月26日，经本院委托，岳阳市物价局价格认证中心对四原告出租给被告黄新刚的铺面因火灾遭受的损害进行了价格鉴定，四原告商铺因火灾造成的部分损失项目价格鉴证总额为56635元，包括幕墙玻璃14535元（17.1平方米，单价为850元）、顶棚粉刷涂料14300元（550平方米，单价26元）、墙面904涂料4800元（600平方米，单价8元）、石膏板吊顶22000元（550平方米，单价40元）、线路检修1000元。被告对该鉴定报告提出了异议，但没有申请重新鉴定。
原审判决认为，四原告原与蔡文丰签订的是一个名为联营实为租赁的店铺租赁合同。2007年10月3日，蔡文丰将铺面转让给被告黄新刚经营后，该合同的权利义务即全部转移给被告黄新刚，对此事实，原被告双方均无异议。本案争议的焦点是：1、出租物在2009年11月21日发生火灾，被告黄新刚是否应承担违约责任；2、四原告因出租物发生火灾是否遭受了财产损害。
首先，在违约责任与侵权责任发生竞合时，权利人可以选择以何种法律关系提起诉讼。本案原告选择以合同关系要求被告承担违约责任，属于自行处分其诉讼权利的行为。被告认为本案是由侵权行为引起，遗漏了相关侵权人参加诉讼的理由不成立，本院对此不予采纳。我国合同法第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。所以按照法律规定，被告作为承租人有妥善保管四原告出租的店铺的义务。而根据原被告的租赁合同的约定，消防设施由乙方按商场标准配备，由乙方负责通过消防部门验收，乙方在经营过程中所发生的消防问题概由乙方负责。但本案承租人在进行铺面装修时，只是用石膏板、棱骨将铺面与其他铺面隔开，其消防设施的配备一直没有通过消防部门的消防验收，导致前面9号商铺发生火灾后火势迅速蔓延，将本案出租物烧毁，承租人对此应承担保管不善的违约责任。虽然店铺的原承租人不是本案被告黄新刚，但被告在转让该店铺时明确表示愿意承担原合同的全部条款，即应承担原合同的全部权利义务。所以被告黄新刚应向四原告承担因保管不善给租赁物造成损害的违约责任。同时，根据我国合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。被告黄新刚主张火灾是第三人的侵权行为造成，也应先向四原告承担违约责任，然后另行向相关侵权人主张权利。
第二，原告主张因火灾造成店铺直接损失56635元（包括幕墙玻璃14535元、顶棚粉刷涂料14300元、墙面904涂料4800元、石膏板吊顶22000元、线路检修1000元）、鉴定费损失2000元、铺面租赁费损失40533元。被告表示出租的铺面是承租人负责装修，原告在装修方面并没有损失，而火灾发生后原告又立即将铺面另行出租，所以也不存在租赁费的损失。本院认为，原告主张的直接损失，其中幕墙玻璃位于富康大厦的二楼，不属于原告交付给被告的出租铺面范围之内，被告按照合同约定没有保管的义务。如果幕墙玻璃在火灾中受损，原告应向相关侵权人主张侵权损害赔偿责任，而不能以合同关系向本案被告主张违约责任。其中顶棚粉刷涂料、墙面904、石膏板吊顶、线路检修都属于装修范围内的损失，根据原被告的合同，联营场地由承租方自费装修。事实上原告的出租铺面也是承租人进行的装修。原告没有证据证明该部分财产是原告出资装修，所以鉴定机构虽然确定该部分财产在火灾中受损，但不应属于原告的损失。原告主张租赁费损失，其中包括2010年元月1日起至2010年2月10日原被告在终止协议时协商免租期内的租金10533元。因为该部分租金是原告在与被告协商后自行放弃，已经发生法律效力，原告现在要求撤销，本院不予支持。原告主张在火灾发生后将铺面另行出租时，因铺面严重受损，导致原告少收新承租人3个月的租金。因原告对此没有提供充分有效的证据予以证明，本院对此不予采信。但是，原告的铺面在火灾中严重受损，之后在进行装修时所花费的时间和精力确实远远大于没有遭受火灾的铺面，从而必然给原告另行出租造成影响，此影响即为租金损失。结合原告铺面租赁费的实际情况，本院酌情认定原告因此遭受的租金损失为20000元。该部分的损失应该属于火灾给原告造成的间接损失，属于合同范围内的损失，被告应予以赔偿。原告主张的鉴定费损失2000元，因该鉴定的结果与被告没有关联性，因此造成的鉴定费应由原告自己承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百二十一条、第一百二十二条、第二百二十二条之规定，判决：一、由被告黄新刚赔偿原告钟聪玉、彭雄厚、彭梦蛟、彭新华财产损失20000元；二、驳回四原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2279元，由原告负担1979元，由被告负担300元。
黄新刚向本院提起上诉称，一、原审判决认定上诉人对租赁物保管不善是错误的。家具城是由原承租人蔡文丰2006年上半年装修的，被上诉人对该装修早已认可。上诉人接受家具城后，尽好了管理责职，发生火灾不是上诉人的过错。二、原审判决认定被上诉人有租金损失没有依据。因折旧费（租金）上诉人已交至2009年12月31日，2010年2月即由新承租人钟再新交纳了租金，且租金还提高了，故被上诉人并无任何租金损失。请求二审依法改判。
被上诉人钟聪玉、彭雄厚、彭梦蛟、彭新华辩称原审判决赔偿额太少，请求二审依法判决。
本院二审对原审查明的本案基本事实予以确认。
本案双方在二审中争议的焦点问题是，黄新刚应否承担本案的赔偿责任？原审判决认定的钟聪玉、彭雄厚、彭梦蛟、彭新华的租金损失20000元是否客观存在？
本院认为，一、黄新刚应否承担本案责任的问题。黄新刚是2007年10月3日经被上诉人钟聪玉、彭雄厚、彭梦蛟、彭新华同意，从蔡文丰手中转租的被上诉人门面，黄新刚继续在门面内经营家具城。虽本案火灾事故发生在黄新刚租赁期限内，但本案火灾事故发生的原因是案外人（相邻门面经营人）过失行为而导致，是他人的侵权行为而造成的本案损失，黄新刚对此没有责任。在火灾事故中，因装修时商铺之间使用石膏板、棱骨隔开，不符合有关消防安全的规定，造成火势短时间内扩大蔓延，对损失的扩大有一定的影响。该家具城是由原承租人蔡文丰2006年装修的，其责任亦在蔡文丰。故被上诉人主张黄新刚对租赁物未尽好管理责职，保管不善的理由没有合同依据，原审判决确定由黄新刚承担本案违约责任不妥。被上诉人的损失可以向引发火灾的直接侵权人或该家具城的装修人主张赔偿损失的权利。二、基于黄新刚不应承担本案责任，故对钟聪玉、彭雄厚、彭梦蛟、彭新华主张的本案损失问题，本院不作审查。
综上所述，原审判决认定事实错误，处理不妥。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销平江县人民法院（2011）湘平法民初字第2332号民事判决；
二、驳回钟聪玉、彭雄厚、彭梦蛟、彭新华的诉讼请求。
一审受理费2279元，由钟聪玉、彭雄厚、彭梦蛟、彭新华承担，二审案件受理费予以免收。
本判决系终审判决。
审 判 长 胡铁霞
审 判 员 许 进
代理审判员 曹 维
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 刘 蕾