山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终2306号
上诉人(原审被告)：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区新宇路以西工业南路以南行政审批中心9楼。
法定代表人：刘金辉，总经理。未到庭。
委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丛吉亮，男，1962年11月24日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：刘跃，男，1958年1月3日出生，汉族，济南军办企业经济技术发展中心员工，住济南市。
上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业公司）因与被上诉人丛吉亮房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院作出（2015）高民初字第640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
东拓置业公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实与理由：一、东拓置业公司于2014年12月5日为涉案小区办理房产大证，并于当天电话通知丛吉亮办理房屋产权证。因此，即使东拓置业公司存在逾期办证的�约行为，违约期间应为2013年8月22日至2014年12月5日。而非一审法院认定的2013年8月22日至2015年1月5日。二、丛吉亮已经接收房屋并居住使用，主要目的已经实现，且丛吉亮也未举证其因东拓置业公司逾期办证造成的实际损失。三、东拓置业公司通过电话通知丛吉亮交房不违反合同约定也能尽量减轻逾期交房的责任，虽然没有书面证据加以佐证，但这种做法符合常理。综上，请求二审法院依法改判，维护我公司利益。
丛吉亮辩称，一审事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
丛吉亮向一审法院起诉请求：1.判令东拓置业公司支付逾期办证违约金30796元；2.本案诉讼费用由东拓置业公司承担。
一审法院认定事实：2010年12月12日,丛吉亮（买受人）与东拓置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。由丛吉亮购买东拓置业公司开发建设的位于高新区丰奥嘉园小区北区5号楼2-****室房屋，房屋建筑面积为112.32平方米，储藏室建筑面积为12.07平方米，房屋总价款为617609元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
上述《商品房买卖合同》签订后，丛吉亮依约向东拓置业公司支付了全部购房款615935元。东拓置业公司于2012年11月25日向丛吉亮交付了房屋。
丛吉亮主张东拓置业公司应在交房后270日内协助丛吉亮办证，即应在2012年11月25日后270日内通知。根据合同第十五条规定，东拓置业公司应书面通知丛吉亮办证，但至�东拓置业公司未向丛吉亮书面通知。东拓置业公司仅于2015年1月6日，通过电话方式统一通知各业主办证消息。东拓置业公司行为违反合同约定，应当向丛吉亮承担违约责任。东拓置业公司应当按照合同约定支付违约金。故要求东拓置业公司支付逾期办证违约金30796元（以615935元为基数，按日万分之一计算500天）。东拓置业公司称已经于2013年9月29日进行申请，2014年12月5日已经取得涉案房产大证，并且已备案，但东拓置业公司未提供证据证实上述主张。
一审法院认为，丛吉亮与东拓置业公司于2010年12月12日所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律的保护，双方均应本着诚实守信的原则全面履行各自的义务。丛吉亮依约向东拓置业公司交纳了购房款，东拓置业公司理应依合同约定于双方交付房屋之日（2012年11月25日）270日(2013年8�22日)内将相关资料报产权登记机关备案并书面通知丛吉亮向房管部门申请办理房屋所有权证。而东拓置业公司至今未书面通知丛吉亮办理房产证，仅于2015年1月6日通过电话形式向业主通知办证，已构成违约。东拓置业公司抗辩称已经于2013年9月29日进行申请，2014年12月5日已经取得涉案房产大证，并且已备案，东拓置业公司提交通知复印件一份，主张东拓置业公司已于2014年12月14日通过在涉案房屋楼道门口张贴通知的方式进行了告知，丛吉亮对该证据的真实性有异议。因东拓置业公司提交的证据系复印件，无法查实其真实性，故一审法院不予采纳，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，东拓置业公司应当承担举证不能的不利后果，故一审法院对东拓置业公司的主张不予采信。东拓置业公司应按照涉案合同的约定以总房款615935元为基数，自2013年8月22日起至2015年1月5日止（515天）按日万分之一标准计算，共计31720.65元。丛吉亮主张的违约天数为500天，违约金数额为30796元，系丛吉亮对自己权利的合理处分，不违反法律规定，一审法院予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告丛吉亮支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金30796元。案件受理费570元，由被告济南东拓置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。东拓置业公司提交照片四张，内容为：“通知尊敬的丰奥嘉园小区业主：丰奥嘉园小区北区5＃房产证自2014年12月15日起开始办理，请业主本人携带身份证、购房合同、收据（购房发票）、移交结算书等相关资料到高新区舜泰广场8号楼一层东拓置业客户服务中心领取维修资金缴存单（缴纳维修资金及契税等相关税费）、待业主缴纳完相关税费后，方可办理房产小证。办证咨询电话：0531-8651****/28、5878*****特此通知！济南东拓置业有限公司2014年12月14日”。欲证明2014年12月14日，东拓置业公司在丛吉亮居住小区的单元门口等位置张贴通知，通知北区5号楼的全体业主可以办理房产小证。经质证，丛吉亮称该证据系复印件，不能证明张贴位置，对真实性不予认可，且该通知方式与房屋买卖合同约定不符，不能证明东拓置业公司所要证明的内容。本院认为，虽然东拓置业公司提交的照片显示通知落款时间为2014年12月14日，但该照片无法显示通知的具体张帖时间及张帖�楼座位置，无法证明通知系2014年12月14日张贴于丛吉亮所居住的单元门口等位置，且丛吉亮对该证据不予认可，本院对该证据不予采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。东拓置业公司主张2014年12月5日已电话通知丛吉亮办理产权证，但未提交证据证实，依据上述规定，应承担不利后果，东拓置业公司主张即使存在违约行为，违约金计算期间应为2013年8月22日至2014年12月5日的上诉理由不能成立，本院不予采信。丛吉亮认可东拓置业公司2015年1月6日电话通知其办理产权证，东拓置业公司未提交其他有效证据证实通知丛吉亮办理产权证的时间，一审判决违约金计算期间为2013年8月22日至2015年1月5日并无不当，本院予以维持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，虽然丛吉亮未提交证据证实东拓置业公司逾期办证给其造成的实际损失，但双方在房屋买卖合同中约定逾期办证违约金的计算方式为，自逾期第一天起，东拓置业公司按日向丛�亮支付已交付房价款万分之一的违约金。该约定未超过上述规定，一审依据房屋买卖合同约定判决东拓置业公司应支付丛吉亮违约金的数额正确，东拓置业公司主张一审违约金过高理由不当，本院不予支持。
综上所述，东拓置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费570元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙永一
代理审判员 何菊红
代理审判员 曹 慧
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 王 娜