重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03068号
上诉人（原审被告）邱和平。
委托代理人胡政武，重庆大工律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆新永基商业管理有限公司。
法定代表人汪文洋，重庆新永基商业管理有限公司董事长。
委托代理人赵五洲、程璇，重庆公鸣律师事务所律师。
上诉人邱和平因与被上诉人重庆新永基商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年11月26日作出（2012）沙法民初字第10849号民事判决，上诉人邱和平对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2015年7月8日、11月6日进行了询问，上诉人邱和平的委托代理人胡政武，被上诉人重庆新永基商业管理有限公司的委托代理人赵五洲、程璇参加了询问。现已审理终结。
一审法院审理查明，2011年1月19日，原告新永基公司（甲方）与被告邱和平（乙方）签订《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》，约定甲方将重庆煌华实业有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”负一层XX号商铺及其设施租赁给乙方经营使用，该商铺承租面积为约1600平方米。租赁期为60个月，自2011年1月1日至2015年12月31日止。计算租金方式为保底租金和抽成租金，二者之中甲方取其高；租赁商铺实行“先交费后使用”；2011年2月15日至2011年12月31日期间的保底租金为70元／月／㎡，2012年1月1日至2012年12月31日期间的保底租金为75元／月／㎡，2013年1月1日至2013年12月31日期间的保底租金为80元／月／㎡，2014年1月1日至2014年12月31日期间的保底租金为85元／月／㎡，保底租金以每1个月为一期，乙方须在每期开始前1个月的25-30日交纳。乙方还需按照月总销售额的一定比例支付抽成租金，抽成租金以每1个月为一期进行结算，乙方须在每期结束后次月的1-5日将超出保底租金部分交纳给甲方。租赁合同在履行中若出现约定的承租时间不足一个月时，则该月租金按照乙方在该自然月租用天数依比例支付。商铺交付：乙方须在2011年2月15日前按照甲方要求前往指定地点接收商铺，如因施工或验收手续办理原因，甲方不能按时交付商铺，则以实际交付商铺时间为接铺日，乙方同意甲方不承担任何违约责任；开业时间：乙方须在2011年4月15日或之前完成装修工程及其它开业准备工作并开业。装修期：乙方装修期为2011年2月15日至2011年4月15日，如甲方提前交付商铺，则按实际交付商铺之日起算装修期，如乙方提前开业，则以提前开业之日为起租日，合同约定的装修期内甲方不收取乙方租金，但乙方应按约定交纳物业服务费、水电费等。履约保证金：乙方须在本合同签订后5日内一次性交纳相当于3个月的保底租金加物管费总额的履约保证金，该保证金的金额为336000元，若发生乙方不能按时足额交纳租金、物管费、推广费、收银机使用费及其他费用或因乙方违约须向甲方缴纳违约金时，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠费和违约金并通知乙方在10日内补足履约保证金，如乙方未在10日内补足，甲方有权按租赁合同的规定在提前三日通知的情况下，采取停止提供一切服务的措施，直至乙方完全纠正其违约行为。合同解除：在承租期内，一方向另一方书面申请，并经另一方书面确认和同意后合同解除；在承租期内，一方因出现合同约定的违约行为致使合同不能履行，并由另一方给予书面通知后合同解除。违约责任：若乙方根本性违约，甲方有权利选择单方面解除合同，乙方所交租金、物管费、履约保证金等作为违约金补偿给甲方。乙方未能按约向甲方全额交纳或追补履约保证金、或未能按时足额交纳租金等费用，应向甲方就其所欠费的任何部分按所欠费金额每日万分之五支付违约金。如乙方欠交任何费用超过15日仍未自行纠正，则甲方有权直接解除本合同，乙方已交的履约保证金作为违约金不予退还。
合同签订后，新永基公司将位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”负一层XX号商铺交付给邱和平，邱和平接受商铺后即开始进行装修。
2011年5月12日，位于涉案商铺的沙坪坝区金顺娱乐厅取得公安消防主管机关作出的《关于同意杜绍先重庆金顺娱乐厅装修工程建设工程消防设计的审核意见》。
2011年9月16日，位于涉案商铺的沙坪坝区金顺娱乐厅取得公安消防主管机关颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
2011年10月13日，新永基公司与邱和平签署《商铺（场地）交接书》，该交接书载明：商铺（场地）交接时间为2011年10月13日，商铺名称：电玩城，区域（部位）：煌华·新纪元购物广场B1楼层XX号铺位。
邱和平在租赁商铺期间交纳了履约保证金336000元、截止到2012年8月21日支付了房屋租金1243325.47元。
2012年8月21日，重庆市沙坪坝区公安消防支队作出《公安行政处罚决定书》，该决定书载明：被处罚人：沙坪坝区金顺游戏厅，法人代表：杜绍先。现查明2012年8月20日我支队消防监督执法人员对位于沙坪坝区双巷子步行街6号负一层XX号的沙坪坝区金顺游戏厅进行监督检查时，发现该场所所在楼层的疏散通道上放置物品、设置卷帘，影响商场人员疏散，随即发出《责令改正通知书》。沙坪坝区金顺游戏厅的行为违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定，根据《消防法》第六十条第一款第（三）项的规定，决定给予沙坪坝区金顺游戏厅罚款5000元的处罚。
邱和平于2012年8月21日接到处罚决定书后即停止经营。此后，原被告双方发生争议，现新永基公司诉至本院，要求判如所请。
在本案审理中，本院通知原被告双方的代理人于2013年5月24日到庭，以询问笔录的形式告知双方当事人：邱和平在另案中申请对租赁房屋的面积进行鉴定，鉴定机构已于2013年5月22日对涉案房屋进行了测量，当时本院已口头要求原被告双方尽快协商解决租赁房屋移交事宜。现再次以笔录的形式进行明确：本院限双方在2013年5月31日前完成租赁房屋移交事宜，如因一方的责任造成租赁房屋不能移交并导致损失的扩大，由相应的责任方依法承担相应的法律责任。本次笔录的主要目的是表明法院及承办人尽到了提醒的义务。如果被告方不同意原告搬走租赁房屋内的财产，则应另行提供面积较小、租金较低的房屋堆放。但双方未在本院指定期限内办理租赁房屋移交事宜，2014年4月16日，被告与案外人签订新的房屋租赁合同，已将涉案房屋另行租赁给案外人使用。
另查明，2012年9月26日，邱和平及案外人杜绍先以涉案商铺中包含了消防通道为由起诉新永基公司，提出包括要求解除租赁合同等诉讼请求，本院依法予以受理，其案件号为（2012）沙法民初字第09957号。
2014年10月26日，本院作出（2012）沙法民初字第09957号民事判决，该判决书确认：1、新永基公司交付给邱和平的位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”负一层XX号商铺及其设施房屋的水平投影建筑面积经鉴定机构测绘为1493.80㎡，其中包含消防通道套内建筑面积为215.56㎡；2、邱和平应从2011年10月13日开始支付租金；3、截止到2012年10月11日，邱和平应付租金及消防通道占有使用费1321290.19元，已付租金1243325.47元，尚有77964.72元未付；4、新永基公司出租给邱和平的涉案商铺中包含了消防通道，双方签订的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》中涉及消防通道部分的合同约定无效，除消防通道部分以外的合同约定有效；5、邱和平实际使用了215.56㎡的消防通道，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。6、判决结果如下：一、邱和平与新永基公司签订的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》中涉及消防通道部分的合同约定无效；二、邱和平与新永基公司签订的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》中除消防通道合同约定以外部分的合同于2012年10月11日解除；三、新永基公司在本判决发生法律效力后立即退还邱和平履约保证金336000元；四、驳回邱和平的其他诉讼请求。该判决于2014年11月15日发生法律效力。
审理中，新永基公司签收上述民事判决书后于2014年10月30日向本院提出申请，新永基公司撤回要求解除合同并由邱和平返还涉案商铺和要求邱和平支付POS机租金的诉讼请求并将其余诉讼请求变更为：
1、判令被告立即支付原告2011年10月13日至2012年10月11日期间合同有效部分的房屋租金及合同无效部分房屋的占用费77964.72元；2、判令邱和平支付新永基公司2012年10月12日至2014年4月16日期间的参照租赁合同约定的租金标准计算的1493.80㎡房屋占用费2046265.01元（其中，2012年10月12日至同年12月31日期间按照75元／月／㎡计算；2013年1月1日至同年12月31日期间按照80元／月／㎡计算；2014年1月1日至同年4月16日期间按照85元／月／㎡计算）；3、判令邱和平支付新永基公司解除合同违约金336000元。
被告邱和平针对原告新永基公司变更后的诉讼请求答辩称：1、原告将消防通道出租给被告，违反了国家法律法规的强制性规定，致使公众聚集场合存在重大安全隐患，造成了被告被公安消防行政主管机关责令停业整改并罚款，被告不认可合同无效部分的占用费及违约责任；2、被告于2012年8月21日因消防问题被责令停业，双方发生争议，多次与原告协商，要求解除合同，原告置之不理，迫不得已被告于2012年9月26日起诉至法院要求解除合同。在审理过程中，法院要求双方在2013年5月31日前完成租赁房屋移交事宜，以减少扩大的损失，如一方的责任造成租赁房屋不能移交，并导致损失的扩大，由相应的责任方承担相应的法律责任。如果原告不同意搬走租赁房屋的财产，则应另行提供面积较小租金较少的房屋堆放，但是被告从停业后多次发函给原告要求解除合同，搬走物品，由于原告的保安以欠租金、水电费等理由不准许被告搬走物品，也没有按照法院的要求将物品存放在原告提供的租金较低的房屋中，甚至在不通知被告的前提下私自就将争议的房屋于2014年4月16日租赁给他人。合同解除后，按照合同的约定收取占用费没有法律依据。因此，不同意支付合同解除后的房屋占用费，请求法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院判决认为，本院已经发生法律效力的（2012）沙法民初字第09957号民事判决确认：邱和平与新永基公司签订的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》中涉及消防通道部分的合同约定无效，除消防通道合同约定以外部分的合同有效并于2012年10月11日解除。因此，对于合同有效部分，邱和平应当按照合同约定支付2011年10月13日至2012年10月11日期间的房屋租金，对于合同无效部分，因邱和平实际使用了215.56㎡的消防通道，应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，参照合同约定的租金标准支付2011年10月13日至2012年10月11日期间该部分房屋的占有使用费。邱和平应付2011年10月13日至2012年10月11日期间的房屋租金及消防通道占有使用费1321290.19元，已付租金1243325.47元，尚有77964.72元未付。故，本院对新永基公司要求邱和平支付原告2011年10月13日至2012年10月11日期间合同有效部分的房屋租金及合同无效部分房屋的占用费77964.72元的请求予以支持。
关于邱和平是否应当参照合同约定支付新永基公司2012年10月12日至2014年4月16日期间的房屋占用费的问题。
合同解除后，邱和平仍然占用新永基公司的房屋，应当支付占用费，但邱和平在因消防通道发生争议后及时起诉，诉讼期间涉及对涉案商铺的实际租赁面积和消防通道面积进行测绘也非邱和平的单方责任，而且本院要求当事人双方尽快协商解决租赁房屋移交事宜并限双方在2013年5月31日前完成租赁房屋移交事宜，如果新永基公司不同意邱和平搬走租赁房屋内的财产，则应另行提供面积较小、租金较低的房屋堆放。事实上双方均未在本院指定期限内办理租赁房屋移交事宜，新永基公司也未另行提供面积较小、租金较低的房屋堆放租赁房屋内的财产。因此，2012年10月12日至2013年5月31日期间发生的占用费，双方应各承担50%，邱和平则应参照合同约定的租金标准支付新永基公司2012年10月12日至2013年5月31日期间的房屋占用费446935.32元（（75元／月／㎡×1493.80㎡÷31天×20天＋75元／月／㎡×1493.80㎡×2个月＋80元／月／㎡×1493.80㎡×5个月）×50%）。
综合上述理由，同时，新永基公司于2014年4月16日在未告知邱和平的情况下与案外人签订新的房屋租赁合同，已将涉案房屋另行租赁给案外人使用，说明新永基公司从2013年6月1日开始，随时可以自主决定涉案房屋是否另行出租以及何时另行出租，新永基公司在此情况下要求邱和平支付占用费有违常理，因此，本院对新永基公司要求邱和平参照合同约定支付2013年6月1日至2014年4月16日期间的涉案商铺占用费的诉讼请求不予支持。
关于邱和平是否应当支付新永基公司解除合同的违约金的问题。
根据合同约定，不计算215.56㎡消防通道占用费，邱和平应支付2011年10月13日至2012年10月11日期间的房屋租金为1130623.90元（70元／月／㎡×1278.24㎡÷31天×19天＋70元／月／㎡×1278.24㎡×2个月＋75元／月／㎡×1278.24㎡×9个月＋75元／月／㎡×1278.24㎡÷31天×11天），但邱和平截止到2012年8月21日支付租金1243325.47元，没有拖欠租金，不构成违约，而且涉案租赁合同的解除系因新永基公司出租包含消防通道的商铺导致邱和平提请本院判决解除的，因此，新永基公司要求邱和平支付解除合同的违约金336000元，本院不予支持。
审理中，新永基公司自愿申请撤回要求解除合同并由邱和平返还涉案商铺和要求邱和平支付POS机租金的诉讼请求，新永基公司撤回部分诉讼请求符合法律规定，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告邱和平在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆新永基商业管理有限公司2011年10月13日至2012年10月11日期间合同有效部分的房屋租金及合同无效部分的房屋占用费77964.72元；二、被告邱和平在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆新永基商业管理有限公司2012年10月12日至2014年4月16日期间的房屋占用费446935.32元。三、驳回原告重庆新永基商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11630元（原告已预交5815元），减半收取5815元，由被告邱和平承担，此款限被告邱和平在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆新永基商业管理有限公司。
宣判后，邱和平不服一审判决，向本院提出上诉，其上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审认定2011年10月13日至2012年10月11日实际使用了215.56平方米的消防通道，是认定事实错误。被上诉人将消防通道违法出租，过错责任完全在被上诉人，况且从2012年8月21日起，上诉人也未实际使用，房屋被被上诉人监管，因此，这期间的费用上诉人不应承担。2、一审认定上诉人应承担2012年10月12日至2014年4月16日期间的房屋占用费50%，于法无据，显失公平。因为被上诉人的过错，导致上诉人的合同目的不能实现，从2012年10月12日起，双方的合同对上诉人没有法律约束力。上诉人从起诉之日至判决解除合同之日，合同是否解除处于不确定状态，应属合同中止。3、一审在2013年5月24日要求双方完成租赁房屋的移交事宜，如因一方的责任造成租赁房屋损失的扩大，由相应的责任方承担责任。事实上，上诉人多次要求搬迁，都被被上诉人拒绝，因此，合同解除后的扩大损失应当由被上诉人承担。
被上诉人重庆新永基商业管理有限公司表示服从一审法院判决。
二审审理查明的事实与一审一致。
本院认为，人民法院生效判决已确认双方签订的租赁合同中涉及消防通道的部分无效，并确认双方的租赁合同已于2012年10月11日解除。消防通道关系到公共安全利益，被上诉人重庆新永基商业管理有限公司将消防通道（215.56平方米）出租获取利益，违反了法律、法规的禁止性规定，其要求上诉人支付消防通道的租金及房屋占用费的诉讼请求，于法无据。
关于被上诉人要求上诉人支付2011年10月13日至2012年10月11日合同履行期间的租金的诉讼请求。根据合同约定的租金标准，按照合同有效部分的面积1278.24平方米进行计算，即1130623.90元（70元／月／㎡×1278.24㎡÷31天×19天＋70元／月／㎡×1278.24㎡×2个月＋75元／月／㎡×1278.24㎡×9个月＋75元／月／㎡×1278.24㎡÷31天×11天），而生效判决确认上诉人已支付1243325.47元。因此，上诉人已全额支付了该期间的租金，不存在欠租的事实，故对被上诉人重庆新永基商业管理有限公司要求给付欠租的诉讼请求不予支持。
关于合同解除后，2012年10月12日至2013年5月31日期间房屋占用费的主张。在2012年10月11日合同解除后，上诉人邱和平仍占用涉案房屋，应当支付合同有效部分的房屋占用费，但因双方处于前一案诉讼过程中，并且双方也未在一审法院限期的2013年5月31日前完成涉案房屋的移交事宜，因此，对该期间的房屋占用费由双方各负担50%为宜。具体为（（75元／月／㎡×1278.24㎡÷31天×20天＋75元／月／㎡×1278.24㎡×2个月＋80元／月／㎡×1278.24㎡×5个月）×50%）=382441.16元，并与前述上诉人在合同履行期间多支付的租金112701.57元（1243325.47元－1130623.90元）进行抵扣，即上诉人实际应向被上诉人支付2012年10月12日至2013年5月31日期间房屋占用费为269739.59元。
综上，对上诉人提出的被上诉人将消防通道违法出租，过错责任完全在被上诉人的上诉意见，予以采纳；对其提出的其他上诉意见，因与人民法院生效判决所确认的事实和本案所查明的事实不符，本院不予采纳。原判决部分事实不清，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2012）沙法民初字第10849号民事判决第三项；
二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2012）沙法民初字第10849号民事判决第一项；
三、变更重庆市沙坪坝区人民法院（2012）沙法民初字第10849号民事判决第二项为，上诉人邱和平在本判决发生法律效力后立即给付被上诉人重庆新永基商业管理有限公司2012年10月12日至2013年5月31日期间的房屋占用费269739.59元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5815元，由邱和平负担3815元，由重庆新永基商业管理有限公司负担2000元；二审案件受理费11630元，由邱和平负担5815元，由重庆新永基商业管理有限公司负担5815元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔繁树
代理审判员 李 娅
代理审判员 吴长渝
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 韩 微