天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民二初字第1353号
原告徐思慧，女，1983年1月2日出生，汉族。
被告天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。组织机构代码66610770-1。
法定代表人颜语，职务：董事长。
委托代理人温集发，该公司法务人员。
原告徐思慧与被告天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员侯敬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐思慧和被告天津星耀投资有限公司之委托代理人温集发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐思慧诉称，原、被告于2009年4月1日签订了商品房买卖合同，双方约定原告购买被告开发的坐落于津南区八里台镇枫情阳光城64-1-1503号商品房一套，原告依约履行了付款义务。双方约定被告应在2010年12月30日前交付给原告房屋，但被告未按约定交房，故呈讼人民法院，要求被告支付自2010年12月31日至2013年9月10日的已付款利息92063.46元和违约金47520.55元及配套设施违约金47201.84元，共计186785.85元；诉讼费用由被告承担。
被告天津星耀投资有限公司辩称，请求法院全部驳回原告诉请。理由为原告起诉已经超过两年诉讼时效，原告已经丧失胜诉权。如被告抗辩得不到法院认可，则被告认可的逾期交房的期间为2010年12月31日至2011年9月28日，理由为涉案房屋在2011年8月1日经四方竣工验收合格，符合合同约定的交房条件，且在该日前配套设施齐全，可以正常运行。被告已经于2011年9月以EMS形式向原告寄发了入住通知，告知其诉争房屋可以交房，并建议原告在2011年9月28日办理入住。即使上述抗辩理由不能得到支持，被告认为原告主张的数额过高，高于实际损失，实际损失可以按照天津市政府部门公布的与诉争房屋同等类型、同地段房屋指导租金市场价格，结合面积进行计算，原告的损失远远小于诉请的金额，请求法院依据相关法律规定对原告主张的数额予以减少。关于原告诉请的配套设施违约金，涉案房屋在2011年8月1日前配套齐全，可以正常运行，不存在违约。同时催促原告尽快办理入住，通知原告可以办理房产证。
原告向法庭提供如下证据：
1、天津市商品房买卖合同1份，证明双方存在商品房买卖合同关系，且在合同中对交房日期及逾期交房应承担的违约责任进行了明确规定。
2、录音资料1份，证明被告未按照约定的地址邮寄收房通知。
3、照片2张，证明邮局已将邮件退回被告，但被告未将邮件另行寄送原告。
被告对原告提交的证据1无异议，但根据合同约定交房日期为2010年12月31日，原告起诉已经超过两年诉讼时效。对证据2真实性有异议，录音没有听到原告的声音，也无法确认是我公司工作人员。原告所述物业公司是昆明楷唯物业有限公司天津分公司，与被告无关。对证据3真实性无异议，但认为上面明确标注的是迁移地址不明。
被告向法庭提供如下证据：
1、工程竣工验收报告1份，证明诉争房屋在2011年8月1日符合交房约定。
2、小配套证明3份，大配套证明5份，证明涉案房屋2011年8月1日前配套设施齐全，可以正常运行，符合交付条件。
3、邮局退件1份（内附交付通知原件），证明被告履行了合同约定的书面通知义务。
4、来访客户登记表1份，证明原告于2011年9月6日来过被告处，就逾期交房事宜交涉过，证明原告在此日期应知道涉案房屋可以交付。
原告对被告提交的证据1无异议。对证据2中大配套证明有异议，大配套证明日期在2008年，不能证明被告证明目的。对证据3不予认可，理由为邮件上面标注的地址非常明确，就是原告现在的住址。对证据4不予认可，理由为该登记表系伪造，不是原告签字。
本院经认证分析，对双方均无异议的原告提交的证据1及被告提交的证据1的证明效力予以确认；原告提交的证据2，不符合证据的合法性及关联性，故对该证据的证明效力，本院不予确认。原告提交的证据3真实性予以确认。被告提交的证据2、3符合民事诉讼证据的相关规定，对其证明效力，本院予以确认；被告提交的证据4中无被告公章亦无被告经办人签字，且原告不予认可，故对其证明效力，本院不予确认。
本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：
原、被告于2009年4月1日签订了天津市商品房买卖合同，双方约定：（注：甲方为被告，乙方为原告）“乙方购买甲方开发的坐落于天津市津南区八里台镇枫情阳光城64-1-1503号商品房一套，价格为498119元。甲方应于2010年12月30日前将房屋交付给乙方”。买受人地址：“天津市河北区天泰路福嘉园21-2-301。”同时，该合同第五条规定：“甲方逾期交付商品房的处理如下：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。双方于同日签订的补充合同第20条约定“若甲方以挂号信或特快专递的方式向乙方发出通知，应按本合同所列明的地址邮递，自通知发出之日起七日内视为已有效送达。如因乙方所列地址不明确或乙方更改地址但未及时通知甲方或者乙方拒绝签收邮件等非甲方的原因而造成邮局退件，责任由乙方自负，并且自通知发出之日起7日内视为有效送达。乙方向甲方发出通知，应以书面形式送到甲方售楼中心由甲方人员签收。”合同签订后，原告按约履行了交付购房款的义务。涉案商品房在2011年8月1日建成并经相关部门验收合格，且在该日期前配套设施齐全。2011年9月被告按照合同列明的原告地址“天津市河北区天泰路福嘉园21-2-301”，以特快专递形式向原告寄发了入住通知书，建议原告于2011年9月28日收房。当时原告已搬迁至天津市津南区咸水沽镇博雅名邸8-2-1003号房屋居住。该邮件以“迁移新址不明”为由于2011年9月28日退回到被告处。庭审中，原告称其变更联系地址后以电话方式及时通知了被告，在2013年9月因未收到交房通知，至被告处询问知道房屋可以交付，并在被告售后处看到了寄发的入住通知书的退件。并主张补充合同条款系不平等条款，被告交付房屋应当提供住宅商品房准许交付使用证。被告否认原告告知联系地址变更。
另查明，中国人民银行六个月及以下贷款年利率为：2011年7月7日至2012年6月7日为6.10%。
本院认为，原、被告双方是在平等、自愿的基础上签订的天津市商品房买卖合同及补充合同，双方应按该合同履行义务和享受权利。原告认为补充合同条款系不平等条款的主张，无事实及法律依据，本院不予采纳。原告认为被告交付房屋应当提供住宅商品房准许交付使用证的主张，不符合双方合同的约定，本院不予采纳。本案涉及的房屋于2011年8月1日验收合格，符合双方约定的交房条件，而合同约定的交房日期为2010年12月31日，被告于2011年9月向原告发出通知建议原告于2011年9月28日办理房屋入住，故本院认定被告在交房过程中存在逾期交房的行为。原告主张其变更地址后及时以电话形式通知被告，但未提供证据予以证实，被告亦不予认可，且该形式并不符合补充合同约定。由于被告已按照合同约定通知原告于2011年9月28日办理房屋入住手续，故本院认定被告逾期交房的截止日应为2011年9月28日。关于逾期交房的起算日和诉讼时效问题，原告从合同约定的交房日期次日起，就应当知道权利被侵害（因为原告未在合同约定的日期收到被告的办理房屋交接手续的通知），应积极向被告主张逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条诉讼时效期间为二年的规定，原告就被告逾期交房的违约责任应当在二年内主张权利，原告未能提供证明其有诉讼时效中断的情形，故应从原告起诉之日（原告于2013年9月11日向本院提起诉讼）倒计二年即2011年9月12日作为逾期交房的起算日。综上，本院确定被告逾期交房的期间为2011年9月12日至2011年9月28日。根据合同约定，被告首先应按照银行同期贷款利率向原告支付上述期间的已付款利息1415.2元。其次，被告还应支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但被告主张违约金过高。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。本案原告就其实际损失未提供证据证实，而被告逾期交房的行为确实会给原告带来损失，因此本院根据本案的实际情况酌定原告的实际损失为按银行同期贷款利率计算的已付款利息。按照双方签订的合同计算的违约金远高于已付款利息的30%，故本院对双方约定的违约金予以减少，被告应支付的违约金按照已付款利息的30%计算。按照上述标准计算，被告应向原告支付逾期期间（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致）的违约金424.56元。综上，被告应支付原告自2011年9月12日至2011年9月28日的已付款利息1415.2元和违约金424.56元，共计1839.76元。原告主张的数额过高，本院不予全部支持。被告抗辩称原告的损失应按当地租金标准计算，于法无据，本院不予支持。被告提供的证据可以证明涉案房屋在2011年8月1日前配套设施齐全，可以正常运行，原告所诉的配套设施逾期违约金，无事实及法律依据，对此本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：
一、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十五日内给付原告徐思慧自2011年9月12日至2011年9月28日的已付款利息1415.2元和违约金424.56元，共计1839.76元。
二、驳回原告徐思慧其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2018元，原告承担1993元，被告承担25元。该款原告已预交，被告于本判决书生效后十五日内给付原告25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 侯 敬
二〇一四年七月四日
书 记 员 王梓璇