内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第872号原告：呼伦贝尔市天泽房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市新区中鼎半岛小区。法定代表人：朱羽，经理。委托诉讼代理人：张建军，内蒙古环通律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐贵生，呼伦贝尔市天泽房地产开发有限责任公司工作人员。被告：海拉尔区新材小区业主委员会，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区新材小区。负责人：唐忠孝，主任。被告：海拉尔区新材物业管理有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区新材小区。法定代表人：穆广学，经理。委托诉讼代理人：吕明利，内蒙古典威律师事务所律师。原告呼伦贝尔市天泽房地产开发有限责任公司（以下简称天泽公司）与被告海拉尔区业主委员会（以下简称业主委员会）、海拉尔区新材物业管理有限公司（以下简称物业公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天泽公司的委托诉讼代理人张建军，被告物业公司的法定代表人穆广学及委托诉讼代理人吕明利到庭参加诉讼，被告业主委员会经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告天泽公司向本院提出诉讼请求：1、被告业主委员会、物业公司给付电气线路改造工程款684559元。事实与理由：2013年5月13日，天泽公司与业主委员会、物业公司签订新材小区自救项目合作开发协议，约定新材小区为了解决小区内供电线路、电气设备老化问题，与天泽公司合作，利用小区内空闲的土地开发建设部分车库和住宅，并利�开发利润改造小区内共用供电设备和线路等，物业公司以其自有的办公用房和锅炉房作为抵押提供担保。合同签订后，天泽公司按约定交纳保证金1000000元，于2013年7月14日完成供电线路改造。经被告业主委员会、物业公司委托评估，工程价款为684559元。对于空闲土地上建设的车库及住宅，因政府勒令停建，已被拆除。业主委员会和物业公司应承担给付责任。被告业主委员会无答辩意见。被告物业公司辩称，天泽公司的工程款不应当由物业公司给付，因为双方约定利用小区内空闲的土地开发建设部分车库和住宅，并利用开发利润改造小区内共用供电设备和线路等，因天泽公司未能办理合法的建设手续导致被强拆，不是物业公司的责任，应由天泽公司自行承担相应的损失。天泽公司对小区内的供电线路改造没有施工图纸、未经施工许可、未经验收合格，未依法进行审计，其诉讼请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、新材小区自救项目合作开发协议1份、新材小区自救项目合作开发补充协议1份，天泽公司的证明目的为线路改造工程是依据合同才投资建设的。被告物业公司质证称该协议是业主委员会与天泽公司签订的，物业公司仅为中间人；自救项目是老旧小区改造包括供电系统改造；自救的款项来源于在小区空地加盖车库和住宅所得的收益，业主委员会配合天泽公司办理相关建设手续；对于补充协议，仅有物业公司的公章没有法定代表人的签字，公章不是来源于物业公司的法定代表人，对该份协议不予认可，物业公司提供的担保仅针对保证金1000000元。本院认为，该组证据反映出了双方对新材小区自救项目的约定，及物业公司对该工程以其自有的办公室、锅炉房其附属设施进行担保的事实，但是双方约定的资金来源为在新材小区空闲土地上新建车库和住宅所得收益，因无任何合法的建设手续，该约定违反法律规定，应认定为无效条款，故本院仅对改组证据的真实性予以确认。2、物业公司向海拉尔区政府出具的结算申请报告4份，天泽公司的证明目的为物业公司作为担保人向海拉尔区政府申请款项，在履行担保人的职责，并且物业公司在报告中也承认其是自救项目的担保人和参与人，是该项目的实际占有者、使用者、受益人，负有法律给付结算责任。被告物业公司的质证意见为对除2014年9月2日不认可外其他均予以认可，2014年9月2日报告中的公章不是物业公司加盖的；报告起草人不是物业公司�是天泽公司，仅是以物业公司的名义向海拉尔区政府请款，报告中夸大了工程款的数额；而物业公司仅为中间人，不是担保人，没有取得利益，收益的是业主；报告并不是结算单，不能作为要求工程款的证据。本院认为，该四份报告中均加盖了物业公司的公章，应认定为物业公司出具，对于2014年9月2日的报告中公章是否为物业公司加盖，因物业公司承认其存在多枚公章，其内部管理问题不能对抗第三人，故对物业公司的抗辩主张不予支持，故本院对该组证据中予以确认。3、内蒙古百年工程造价咨询有限责任公司出具的工程结算审核报告，天泽公司的证明目的为此报告的委托人为业主委员会和物业公司，工程造价为684559元，审结价格为683327元，天泽公司也予认可，盖有业主委员会和物业公司的公章。被告物业公司质证称对该份报告不予认可，虽然报告上有物业公司法人代表穆广学的签字，但是时间不对，报告出具时间为2015年3月10日，签字也是同日签的，说明物业公司根本不知道此报告，是物业公司后加盖的章，目的是为了向海拉尔区政府请款，要求重新鉴定。本院认为，依物业公司申请，对涉案工程进行鉴定，并出具鉴定报告，故对该证据不予确认。4、玲某的证人证言，天泽公司的证明目的为天泽公司与业主委员会、物业公司签订协议、补充协议及审计表的事宜。被告物业公司质证称证人证言能够证明物业公司向政府出具的报告是为了向政府请款，而不是物业公司欠天泽公司的钱，物业公司不是担保人而是做为中间人。本院认为，证人能够证明签订新材小区自救项目合作开发协议、新材小区自救项目合作开发补充协议过程及内容，同时也证明工程结算审核报告业主委员会并未直接委托的事实，本院对该证人证言予以确认并采信。5、内蒙古中建鼎信工程项目管理有限公司出具的造价造价鉴定报告，评估价值为198623元。经质证，天泽公司对该证据不予认可。被告对该证据认可。本院认为，该鉴定是经物业公司申请，法院委托具有资质的鉴定机构进行鉴定，程序合法，对于天泽公司提出的漏项问题，因其未能提交漏项部分价值的证据，导致鉴定对该部分无法做出相关的结论，待其提供相关证据后可就漏项部分再行诉讼解决，本案中不予处理，故对该鉴定结论予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月13日，天泽公司与业主委员会签订新材小区自救项目合作开发协议，约定天泽公司在不影响小区业主居住、采光、交通的前提下，在规划许可范围内投资新建住宅、车库，天泽公司享有新建住宅和车库的产权和销售权�销售完毕后纳入物业公司进行物业管理，所得收益用于小区开发改造、自救工程（包括小区内供暖、供水、污排、下水、地沟、屋面、单元门、供用电变压器、缆、线、配电室、接地装置、锅炉等所存在的重大安全隐患问题）的资金来源。业主委员会配合天泽公司协调规划、城建、土地、环保、综合执法等部份，尽量协助天泽公司办理合法建设手续。由天泽公司、业主委员会和物业公司组成开发自救项目办公室，协调关系、组织销售、资料管理、财务核算及解决建设过程中出现的问题。物业公司作为中间方，居中维护天泽公司、业主委员会的合法权益，并承担相应责任。2013年6月18日，三方又签订新材小区自救项目合作开发补充协议，约定由天泽公司投入人力、物力、办理各种手续用于供电设施改造和部分车库建设，改造供电设施和车库建设由业主委员�授权物业公司对改造和建设的具体发生费用进行监管，核实签证，以便最终结算。天泽公司打入业主委员会和物业公司共同监管账户的1000000元定金（于2013年5月16日由天泽公司汇入物业公司账户）即投标保证金三方均不得动用，始终作为保证金存在，自救工程合作开发项目结束由业主委员会和物业公司退给天泽公司。物业公司以其拥有的物业公司办公室、锅炉房、锅炉及附属设施作为担保抵押物，向天泽公司提供担保抵押，如改造工程和车库建设，业主委员会无力全部支付天泽公司投资款，担保方须将物业公司办公室、锅炉房、锅炉及附属设施依有资质的评估造价机构评估变卖赔偿天泽公司投资或将产权转移给天泽公司。2015年3月10日内蒙古百年工程造价咨询有限责任公司出具的工程结算审核报告，对涉案工程鉴定为683327元，工程结算审核报告的委托方为�主委员会和物业公司，在工程结算审计核定表中，有业主委员会、物业公司及天泽公司的公章。但委托时业主委员会并不知情。依物业公司申请，本院委托内蒙古中建鼎信工程项目管理有限公司对涉案工程造价进行鉴定，鉴定机构于2016年4月8日出具造价鉴定报告，工程造价为198623元。此造价中不包含电缆过沟套管、砌块墙结构机械打透眼、红砖零星砌体、电缆沟过井口、电缆沟人工开挖混凝土路面、现浇构件螺纹钢筋、箱式变电站安装等内容，因天泽公司无法提供相应检材，鉴定机构无法做出上述部分的鉴定意见。现涉案工程新材小区业主已使用。另查明，天泽公司无供电安装资质。本院认为，承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人与他人签订建设工程施工合同的行为无效。本案中，天泽公司无供电安装资质，其与业主委员会及物业公司签订的新材小区自救项目合作开发协议和新材小区自救项目合作开发补充协议中涉及供电安装部分的协议均无效。但因新材小区内供电线路改造已完成，并已使用，天泽公司有权利主张工程款。对于工程价款，以内蒙古中建鼎信工程项目管理有限公司出具的造价鉴定报告中的鉴定结果为准，即198623元，对于天泽公司提出因鉴定结论有漏项部分要求重新鉴定的请求，本院认为，鉴定结论漏项的原因为天泽公司无法提供相关的鉴定检材，致使鉴定机构无法做出相关结论，天泽公司应承担不利后果，故对其重新鉴定的请求不予支持，待其有证据能够证明时可另行诉讼。涉案工程的受益人为新材小区的业主，业主委员会应承担给付工程款的义务。物业公司以其办公室、锅炉房、锅炉及附属设施作为工程款的抵押物，因未办理相关的抵押手续，其应承担担保责任，对上述工程款与业主委员会承担连带责任。根据上述事实与理由，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百七十二条第三款，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告海拉尔区新材小区业主委员会给付原告呼伦贝尔市天泽房地产开发有限责任公司工程款198623元，此款于本判决生效后十日内付清；二、被告海拉尔区新材物业管理有限公司承担连带给付责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟�履行期间的债务利息。案件受理费10646元，由原告呼伦贝尔市天泽房地产开发有限责任公司负担7557元，被告海拉尔区新材小区业主委员会、海拉尔区新材物业管理有限公司负担3089元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长    ＸＸ奎人民陪审员 田 丽人民陪审员 孙淑娟二〇一六年十一月五日书 记 员 兰 松