湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施中民终字第01141号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）柯宗林。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）王晖，系柯宗林之妻。
二上诉人共同委托代理人（特别授权）吴仕讯，湖北清江源律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人（特别授权）冷静，湖北清江源律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）恩施黔龙阳光地产开发有限公司，住所地：恩施市航空大道2巷218号。
法定代表人张春军，系该公司总经理。
委托代理人（特别授权）邓泽玉，湖北震邦华广律师事务所律师。
上诉人柯宗林、王晖因与被上诉人恩施黔龙阳光地产开发有限公司（以下简称黔龙地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第01996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日立案受理后，依法组成由审判员朱华忠担任审判长，审判员杨芳、李志华参加的合议庭，于2015年11月24日公开开庭审理了本案。柯宗林及其与王晖的委托代理人吴仕讯、冷静，黔龙地产公司的委托代理人邓泽玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黔龙地产公司在一审中诉称，2012年8月6日，柯宗林、王晖与黔龙地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：黔龙地产公司将其在恩施市航空大道2巷218号开发的黔龙1号19-2-1204号房屋出卖给柯宗林、王晖，房屋面积116.48平方米，价款总金额550000元人民币。付款方式为贷款方式，合同签订之日柯宗林、王晖支付首付款人民币330000元，余款220000元办理抵押贷款。为支付首付款，柯宗林、王晖于签合同之前即2012年8月4日向黔龙地产公司借款200000元并出具借条，借条约定：1、分期还款时间：2012年12月31日前归还5万元；2013年12月31日前归还150000元；2、到期（含分期还款日）如不能及时全额还款，自愿按到期期末还款金额x逾期天数x日息万分之五支付利息给公司；3、最后还款时间到期日，如不能及时全额还清借款，一次性按借款总额200000元的20%支付违约金给黔龙地产公司。此后，柯宗林、王晖于2012年12月25日还款50000元，2014年4月8日还款20000元，合计还款70000元，尚欠黔龙地产公司借款130000元至今未还。黔龙地产公司认为柯宗林、王晖的行为已构成严重违约，为维护黔龙地产公司的合法权益，请求人民法院依法判令：1、柯宗林、王晖继续履行合同，支付借黔龙地产公司的购房款130000元；2、柯宗林、王晖支付黔龙地产公司自逾期还款之日起至还款之日止，按到期未还款金额（130000元）日万分之五的利息（从2013年12月31日计算至借款还清之日）；3、柯宗林、王晖支付黔龙地产公司违约金4万元；4、柯宗林、王晖承担本案所有诉讼费用。
柯宗林、王晖在一审中答辩并反诉称，柯宗林、王晖对依据双方签订的合同约定借款的事实并无异议；目前确有13万元借款未归还；在黔龙地产公司起诉的当日，柯宗林、王晖已向黔龙地产公司提交退房书面申请，要求与黔龙地产公司解除购房合同；由于柯宗林、王晖在黔龙地产公司拟交付的房屋竣工之时就发现该房屋违反了双方合同的约定并存在多种质量问题，黔龙地产公司已构成根本违约，双方多次协商无果，故请求法院判令：解除双方编号为ES1201940的房屋买卖合同，并判令黔龙地产公司返还柯宗林、王晖购房首付款330000元并偿还银行贷款220000元及利息，按照柯宗林、王晖已付购房款的一倍赔偿损失。
黔龙地产公司对柯宗林、王晖的反诉主张答辩称，不同意柯宗林、王晖的退房申请及解除合同要求，不符合解除合同的法定条件；另外，双方签订的合同合法有效，黔龙地产公司不应退还柯宗林、王晖购房款及偿还柯宗林、王晖的银行贷款及利息；黔龙地产公司交付的房屋并不存在质量问题，因此不应赔偿柯宗林、王晖的损失，其要求按照购房款一倍赔偿损失无法律依据。
原审查明，柯宗林、王晖系夫妻关系。2012年8月4日，柯宗林、王晖为购买黔龙地产公司开发的房产（黔龙1号19栋2单元12层1204号），于签订购房合同前向黔龙地产公司借款20万元整，并出具借条。借条约定：借款期限17个月；分期还款时间：2012年12月31日前归还50000元；2013年12月31日前归还150000元。借条同时约定：到期（含分期还款日）不能及时全额还款，自愿按到期未还金额X逾期天数X日息万分之五支付利息给公司；最后还款时间到期日，如不能及时全额还清借款，本人自愿放弃本人在公司购买的黔龙.1号19栋2单元1204号房屋的财产处置权，由公司全权处置该物业，本人无条件配合，直至还清向公司所借款项及利息，同时一次性按借款总额200000元的20%支付违约金给公司。
借条出具后，双方于2012年8月6日签订编号为ES1201940的《商品房买卖合同》。合同约定：柯宗林、王晖购买黔龙地产公司开发的黔龙1号19栋楼2单元12层1204号房屋一套，该商品房的用途为居住，属框架剪力墙结构，层高3米，建筑层数地上12层，地下1层；房屋总价款55万元；付款方式为贷款方式即买受人须于合同签订之日付清首付款人民币330000元，同时办理余款人民币220000元抵押贷款手续，并于本合同签订之日提交办理抵押贷款的全部资料，七日内办理完银行贷款手续。房屋交付期限：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；规划设计变更的约定：经规划部门批准的规划、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。买受人在出卖人发出交房通知之日起15日内或买受人领取交房通知书之日起5日内办理交房手续，如果买受人未按合同的约定办理交房手续的，自交房通知书通知的时间起视为本合同项下的商品房已交付，自交付之日起，本合同项下的商品房的毁损、灭失东的风险及物业管理费转移给买受人承担。
合同签订后，柯宗林、王晖于2012年9月26日向黔龙地产公司支付购房首付款13万元，加上此前借黔龙地产公司的20万元共计支付首付款33万元，余款22万元于同日办理银行按揭贷款。2013年11月29日，黔龙地产公司在恩施晚报发布公告交付该商品房，但柯宗林、王晖以房屋规划设计发生变更并存在质量问题为由至今未收房。
另查明，柯宗林、王晖所购买的商品房所属的19号楼在交房前曾发生火灾，在与其相邻的18号楼之间并无车库入口，小区内车道系单行道，地下车位数约800个，车库编号为1号车库和2号车库。车库与19号楼电梯负一层相连，车库位置未在19号楼垂直地下，可自电梯负一层直接进入地下一层车库。借款后，柯宗林、王晖陆续偿还黔龙地产公司借款7万元，余款13万元至今未还。审理过程中，双方向一审法院申请二个月的调解期限，但协商无果。
原审认为，柯宗林、王晖为购买黔龙地产公司开发的商品房，于购买诉争商品房之前向黔龙地产公司借款20万元用于支付首付款，双方并为此签订了借款合同即《借条》，该借款应属民间借贷关系。之后，双方签订了《商品房买卖合同》，故，本案当中存在两个民事法律关系，即商品房买卖合同和民间借贷合同关系。
在商品房买卖合同履行过程中，柯宗林、王晖已向黔龙地产公司支付全部价款，黔龙地产公司亦以公告形式向柯宗林、王晖发送了收房通知，虽柯宗林、王晖至今未收房，但依双方合同第十一条的约定，应视为黔龙地产公司已交付商品房。柯宗林、王晖反诉认为黔龙地产公司交付的商品房违反双方约定，且房屋存在多种质量问题，构成根本违约，因此请求解除与黔龙地产公司签订的编号ES1201940的《商品房买卖合同》。合同解除依法应当符合双方约定或法定解除条件，并不得超出解除权行使的合理期限。本案中，柯宗林、王晖并无充分证据证实双方合同已达约定或法定的解除条件，故对其主张不予支持。柯宗林、王晖反诉请求黔龙地产公司返还其购房首付款330000元并偿还银行贷款220000元及利息，以及按照其已付购房款的一倍标准赔偿损失的理由，因无充分证据予以证实，不予支持。
在民间借贷合同即借条中，双方明确约定了借款金额、期限、利息及违约金等内容，该约定系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信完全履行。柯宗林、王晖在偿还了部分借款后，未再偿还余款130000元，且已逾期，其行为已构成违约，应当依约承担相应的违约责任。故，黔龙地产公司请求柯宗林、王晖支付其借款本金130000元及违约金40000元、以及按借款本金130000元日万分之五的利率标准计算利息的理由，因有证据证实，其理由成立，但逾期利息及违约金的计算，起算日应以2014年1月1日为准，计算总和应以中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算为限，对于超出部分不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、柯宗林、王晖于本判决生效后五日内偿还恩施黔龙阳光地产开发有限公司借款本金130000元，并支付自2014年1月1日起至全部款项付清之日止的逾期利息以及违约金。对于违约金及逾期利息的计算总和，应以余款130000元按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算为准。二、驳回恩施黔龙阳光地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回柯宗林、王晖的反诉请求。案件受理费3700元，减半交纳1850元，反诉费4650元，共计6500元，由柯宗林、王晖负担。
柯宗林、王晖不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决对黔龙地产公司在与柯宗林、王晖签订商品房买卖合同中，以及对外宣传中存在的对消费者重大欺诈行为未提及。黔龙地产公司因合同欺诈行为被恩施市工商行政管理局于2015年3月12日对其作出了罚款30万元的行政处罚；二、在本案诉讼前，柯宗林、王晖以书面形式明确告知了黔龙地产公司其交付的房屋存在严重质量问题，且改变了许多设计。特别严重的是商品房买卖合同中约定有地下一层，但实际交付的房屋并无地下一层。黔龙地产公司对柯宗林、王晖的书面退房申请表示了默认；三、柯宗林、王晖要求退房，既符合法定解除合同的条件，也符合约定解除合同的条件；四、2014年11月20日恩施市人民法院作出裁定，驳回了柯宗林、王晖的反诉。柯宗林、王晖对一审裁定不服提起上诉，一审裁定被二审法院撤销。柯宗林、王晖直到收到一审法院的判决时，才知晓裁定上诉的二审结果。一审法院未按时送达二审裁定。综上，故请求：撤销原审判决，依法改判。
柯宗林、王晖为支持其上诉理由，向本院提交了如下证据：
证据一、中国硒都网2014年12月2日网页信息一份、恩施土家族苗族自治州城乡规划管理局（测绘局）网页信息两份。拟证明：2014年7月21日黔龙地产公司18号楼、19号楼才通过竣工验收。2014年6月25日才通过消防验收、2014年3月17日才通过规划验收。黔龙地产公司在2013年12月31日向柯宗林、王晖交房时不具备交房条件；
证据二、关于贺碧英、向春艳投诉恩施黔龙阳光房地产开发公司欺诈的处理意见。拟证明：黔龙地产公司改变了其与柯宗林、王晖签订合同时的规划；
证据三、恩施市工商行政管理局行政处罚决定书（恩市工商处字（2015）第031201号）。拟证明：黔龙地产公司改变了原设计规划，其对自身的欺诈行为有一定的认识，其欺诈行为经相关行政部门进行了处罚。
黔龙地产公司在二审中答辩称：一、黔龙地产公司不存在重大欺诈行为；二、双方签订的商品房买卖合同及借条是双方真实意思表示，合法有效；三、本案不符合解除合同的条件；四、恩施市工商行政管理局对黔龙地产公司作出的行政处罚已经被恩施市人民政府撤销。
黔龙地产公司在二审期间提交了一份证据，即恩施市人民政府行政复议决定书（恩市政复决字（2015）12号）。拟证明：黔龙地产公司不存在虚假、引人误解的宣传行为。
经庭审质证，黔龙地产公司对柯宗林、王晖提交的证据的质证意见为，对证据一的真实性不认可，柯宗林、王晖购买的19号楼在2013年11月29日在恩施晚报上已发布公告，达到了交付条件，通知购房人办理交房手续。证据二是复印件，对该证据的真实性和关联性不予认可。关于房屋的规划在双方签订的合同及补充协议中进行了约定。证据三已经被恩施市人民政府于2015年8月11日作出的行政复议决定书撤销，证据三现已失效，不能达到柯宗林、王晖的证明目的。柯宗林、王晖对黔龙地产公司提交的证据的质证意见为，该复议决定书虽撤销了恩施市工商局对黔龙地产公司的处罚，但不能改变黔龙地产公司改变规划的事实，且复议决定书载明的内容严重违反了法律规定。
对上述有异议的证据，本院认为，柯宗林、王晖提交的证据一为网页公布的黔龙1号18号楼、19号楼竣工验收备案时间，并非房屋竣工验收时间。竣工验收时间应以五方验收时间为准，故该证据不能证实黔龙地产公司交房时房屋未达到交付条件，对该证据不予采信；证据二系恩施市住房制度改革办公室对贺碧英、向春艳投诉的处理，且该处理情况载明“工商部门已对开发公司是否构成欺诈展开调查处理。建议投诉人等待工商部门的处理结果”，故不能达到柯宗林、王晖证实黔龙地产公司改变规划设计的证明目的，对该证据不予采信；对证据三的真实性予以认定，但该处罚决定书已被恩施市人民政府于2015年8月11日作出的行政复议决定书撤销，该处罚决定书认定的内容不能作为本案事实认定的依据，对该证据不予采信。对黔龙地产公司提交的证据的真实性予以认定，该证据能够证实恩施市工商局对黔龙地产公司作出的行政处罚已被恩施市人民政府撤销。
经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案一审系黔龙地产公司提起本诉，柯宗林、王晖提起反诉，本诉和反诉请求系基于同一商品房销售合同法律关系而产生，故本案的案由应为商品房销售合同纠纷。综合柯宗林、王晖的上诉理由和黔龙地产公司的答辩意见，结合案件情况，本案二审的争议焦点归纳为：柯宗林、王晖与黔龙地产公司签订的《商品房买卖合同》是否具备合同解除条件。对此，本院分析评判如下：
柯宗林、王晖上诉认为黔龙地产公司存在欺诈行为，其要求退房的主张应予以支持。其上诉请求的实质即认为本案符合解除《商品房买卖合同》的条件。故首先应审查《商品房买卖合同》中约定的解除条件是否成就。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，涉及行使合同解除权的条款为第九条和第十条。第九条约定出卖人逾期交房超过60日后则买受人有权解除合同。双方约定黔龙地产公司应在2013年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。而《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》表载明由建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位和施工单位五方参加的房屋验收时间为2013年10月30日。黔龙地产公司亦于2013年11月29日在恩施晚报发布了接房公告，根据《商品房买卖合同》的约定，买受人在出卖人发出交房通知之日起15日内办理交房手续，如买受人未办理交房手续的，自交房通知书通知的时间起视为合同项下的商品房已交付。柯宗林、王晖并无证据证明黔龙地产公司逾期交房超过60日。且柯宗林、王晖在二审中称其于2014年2月接到黔龙地产公司的交房通知，于2014年4月8日又向黔龙地产公司支付了2万元欠款，其亦以支付部分欠款的行为接收了房屋，并未就房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向提出异议。第十条约定的解除权行使情形为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生设计变更，买受人有权在设计变更通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。柯宗林、王晖并未举证证明本案所涉商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生了设计变更。恩施市工商行政管理局对黔龙地产公司作出的行政处罚决定书已被恩施市人民政府的行政复议决定书撤销，不能认定黔龙地产公司存在有欺诈行为。本案所涉《商品房买卖合同》并未出现合同约定解除权行使的情形。其次应审查《商品房买卖合同》是否符合法定解除权的行使要件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权的规定，法定解除权的行使要件为合同目的不能实现。柯宗林、王晖并无证据证明黔龙地产公司交付的房屋存在质量问题影响到柯宗林、王晖正常居住使用房屋，故不能认定黔龙地产公司存在致使柯宗林、王晖合同目的不能实现的根本违约行为，故不能认定法定的解除条件成就。综上，柯宗林、王晖主张解除合同无事实依据和法律依据。
柯宗林、王晖因不服一审法院作出的（2014）鄂恩施民初字第01996-1号民事裁定提起上诉，本院于2015年3月12日作出（2015）鄂恩施中民终字第00179号民事裁定书，撤销了上述裁定，指令一审法院对柯宗林、王晖的反诉进行审理，并委托一审法院代为向当事人送达二审裁定书。一审法院虽未及时送达二审裁定书，但其根据双方庭审和举证情况已对柯宗林、王晖的反诉进行实体审理并作出判决，故一审程序虽有瑕疵，但不影响对本案实体的公正审理。
综上，柯宗林、王晖的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，实体处理恰当。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6300元，由上诉人柯宗林、王晖负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱华忠
审判员 杨 芳
审判员 李志华
二〇一五年十二月十一日
书记员 何奕娥