天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终1514号上诉人（原审被告）：任月颖，女，1987年1月17日出生，汉族，自由职业者，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李鑫，天津津港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津港城房地产经营有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽河北路4862副1号。法定代表人：宋秀东，总经理。委托诉讼代理人：宋倩，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：王建人，国浩律师（天津）事务所律师。上诉人任月颖因与被上诉人天津港城房地产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初26798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。任月颖上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项，依法改判驳回被上诉人该两项诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人在招商过程中存在虚假宣传的行为，实际上并没有大型商家入驻；2、被上诉人断水断电，强行终止合同，导致上诉人无法经营；3、涉诉房屋的产权人并不是被上诉人，其也未提供证据证明其转委托是合法的，故被上诉人主体不适格。天津港城房地产经营有限公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。天津港城房地产经营有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2、依法判令被告从坐落于天津滨海新区房屋中搬出，恢复房屋原来结构，结清水、电、物业、清洁、电话、网络通讯等费用；3、判令被告支付原告自2017年5月9日至2017年6月18日的租金26196.8元，及自2017年6月19日至实际腾出诉争房屋之日的房屋租金（3.5元/日）；4、判令被告支付原告违约金47809.2元；5、判令被告注销以租赁房屋地址登记的工商执照和食品经营许可证；6、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：案外人于治洋与天津港城房地产经营有限公司签订《天津市商品房买卖合同》一份，约定韩冰、张向春、刘跃伟购买滨海新区塘沽望发街242副9号房屋，价款4757526元。韩冰、张向春、刘跃伟与天津贻成资产运营管理有限公司签订《贻成福地广场委托经营协议》，约定天津贻成资产运营管理有限公司有权自主决定租赁标的的实际承租人、租金、租赁期限及租赁协议约定的其他内容。天津贻成资产运营管理有限公司授权原告享有上述权利。原、被告于2015年10月15日签订《租赁合同》一份，约定原告将滨海新区塘沽望发街242副9号房屋出租给被告，面积为187.12平方米，租赁时间为自甲方（天津港城房地产经营有限公司）通知乙方（任月颖）交接房屋之日起共计36个月，租金标准为首个租赁年239046元，之后每一年递增5%，保证金39841元，乙方于本合同签订当日交付甲方，待合同期满，将甲方确认无扣款行为，由甲方无息返还乙方。合同第3.2条约定“租金实行先付后用，首次六个月租金于甲方将房屋交付给乙方当日由乙方一次性付清。之后乙方按六个月交纳租金，乙方于每六个月开始前五日内向甲方一次性交付”。合同第3.3条约定“乙方承租期间发生的所有费用均由乙方自行承担，包括但不限于水电费、煤气费、暖气费、物业费等全部费用，甲方不承担乙方承租期间的任何费用”。合同第5.3条约定“乙方须按时、足额向甲方支付租金，乙方若逾期支付租金，则每日按年租金的0.5%支付违约金，拖欠租金超过一个月，甲方有权解除合同并收回房屋，同时乙方须按实际承租期交纳租金（免租期条款无效）外还应向甲方支付当年租金总额的20%的违约金，并承担由此造成的一切后果。”合同签订后，原告将诉争房屋交付被告使用经营，被告向原告交付首期的租金，后因被告拖欠租金等情形原告曾断水断电，现被告拖欠原告自2017年5月9日至今的租金，双方经协商，未果。一审法院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律禁止性规定，合法有效，双方应依照约定全面履行己方义务。原告起诉要求解除租赁合同，被告虽不同意解除合同，但拖欠租金已超过一个月，满足了解除合同的要件，故一审法院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。原告要求被告腾还涉诉房屋，因租赁合同解除，被告并无理由继续占用涉诉房屋，故原告的上述请求，一审法院予以支持。因原告并未提交房屋原结构的证据，故一审法院对于原告要求恢复原结构的诉讼请求，一审法院不予支持。对于原告主张的物业费，因其未提交证据证实其已经垫付，故一审法院不予支持。对于原告主张的网络费用497元，并提供发票予以佐证，被告虽不予认可，但未提供反证，一审法院对原告主张的该费用予以支持。对于原告主张的租金，因原告已经按照合同约定将涉诉房屋交付被告使用，被告认为原告未能完成其承诺的大品牌进驻商场，影响经营，被告以此拒绝按期交纳租金，因被告主张的上述理由并无合同依据，被告亦未提交证据证实原告存在若无大品牌进驻则减免租金的口头承诺，且原告亦提交其已经与部分品牌签订经营协议或租赁协议的证据，故一审法院对于被告拒交租金的理由，无法支持。对于被告提出原告存在停水停电问题，因原告为整个商场的运营方，应当保证附属设施的完备及正常运行，综合考虑原、被告合同履行情况，一审法院酌定被告应当支付自欠付租金之日起至判决确定的腾房之日止，按合同约定标准计算租金的80%，逾期腾房的，仍按合同约定标准计算租金。因原告以每日3.5元/平方米的标准主张租金，一审法院作为计算依据。对于原告主张的违约金，亦因原告作为整个商场的运营方，应当保证附属设施的完备及正常运行，故对于原告主张的违约金，一审法院不予支持。对于原告要求被告办理工商执照以及食品经营许可证迁出的问题，因双方租赁合同已经解除，故被告应当配合原告办理上述迁出手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除原告天津港城房地产经营有限公司与被告任月颖关于天津市滨海新区塘沽望发街242副9号商业房屋的《租赁合同》；二、被告任月颖于本判决发生法律效力之日起十日内将天津市滨海新区塘沽望发街242副9号商业房屋腾还原告天津港城房地产经营有限公司；三、被告任月颖于本判决生效后十日内给付原告天津港城房地产经营有限公司网络通信费497元；四、被告任月颖于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津港城房地产经营有限公司自2017年5月9日起至判决确定的腾房之日止，按每日3.5元/平方米（面积为187.12平方米）标准计算租金的80%；逾期腾房的，给付自逾期之日起至实际腾还房屋之日止，按每日3.5元/平方米（面积为187.12平方米）标准计算的租金；五、被告任月颖于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告天津港城房地产经营有限公司办理将注册在天津市滨海新区塘沽望发街242副9号商业房屋上工商执照及食品经营许可证迁出的手续；六、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1650元，由原告负担330元，由被告负担1320元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合同表现形式和约定的实质性内容均不违反国家法律和行政法规的强制性规定，也不因此损害社会公共利益和第三人合法权益，依法成立并发生法律效力，双方当事人均应依约履行各自义务。关于被上诉人的主体资格问题。依据《贻成福地广场委托经营协议》，由天津贻成资产运营管理有限公司自主决定租赁标的的实际承租人、租金、租赁期限及租赁协议约定的其他内容。天津贻成资产运营管理有限公司授权被上诉人享有上述权利，且上诉人对该部分事实并无异议，故被上诉人是本案适格诉讼主体。关于租金问题。双方签订的《租赁合同》对于被上诉人应否引入大品牌的厂商并无明确约定，上诉人以此为由拒绝支付租金缺乏法律依据。被上诉人作为出租人应当提供符合使用目的的房屋，一审综合考虑合同履行情况，酌定租金标准降低百分之二十并无不当。关于网络通信费问题。按照合同约定该费用应由上诉人负担，且上诉人实际享受了网络服务但并未支付该部分费用，故对上诉人拒绝支付该笔费用的诉讼请求，不予支持。综上所述，任月颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1764元，由上诉人任月颖负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔 军审 判 员  杨宝华代理审判员  孙 静二〇一八年四月二十七日书 记 员  王飞成