广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第823号
原告：高国容，女，1948年1月20日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。
委托代理人：谢振润，律师。
被告：谭进，男，1972年出生，汉族，身份证住址湖南省。
第三人：黄伟周，男，1978年出生，汉族，身份证住址广东省龙。
原告高国容诉被告谭进、第三人黄伟周房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高国容的委托代理人谢振润，被告谭进到庭参加诉讼；第三人黄伟周经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是广州市越秀区环市西路某号天马大厦某号商铺（以下简称涉案房屋）的产权人。2013年10月17日，原告与被告签订《联营协议书》，约定原告将涉案房屋出租给被告使用；承包期限从2013年11月1日至2018年10月30日止；每月承包费为8500元；被告每月提前5日交付当月承包费；被告如需转租，应征得原告同意，否则收回档口，押金不予退回。协议签订后，原告将涉案房屋交由被告使用，但被告经常以经营困难为由，延期缴纳租金。被告至今已经欠缴两个多月的租金，合计17500元（包括2014年1月500元、2月8500元、3月8500元）。2014年3月23日，被告在未经原告的同意下，私下将涉案房屋以月租12500元转租给本案的第三人。另外，被告早于2013年10月4日把涉案房屋出租给邹胜梅，月租金为16000元，租期为三个月，从2013年11月1日至2014年1月31日。被告通过转租给邹胜梅获利了22500元，该款项属于被告的不当得利，应归原告所有。综上所述，原告认为，被告拖延支付租金已经超过两个月，而且在未经原告的同意下，擅自转租给第三人，被告的行为已经构成违约。故请求法院判令：1、解除原被告于2013年10月17日签订的《联营协议书》；2、被告及第三人腾空并迁出广州市越秀区环市西路某号天马大厦某号商铺，交商铺交回给原告；3、被告支付自2014年1月1日起至交还商铺之日止的租金（2014年1月为500元，2014年2月起按8500元／月计算）；4、被告支付欠缴租金的滞纳金17500元（以未付租金为本金，从逾期之日起，按每日3%计算至付款之日止，因为已经超过本金，所以按本金计算）；5、被告向原告支付不当得利22500元；6、被告所交付的押金17000元原告不予退还，归原告所有。
被告辩称：原告没有将涉案房屋交付给被告使用，被告不同意向原告支付租金。不同意原告的全部诉讼请求。
第三人没有作答辩。
经审理查明，座落广州市越秀区环市西路某号某号商铺（总建筑面积10.82平方米）是以原告名义登记的产业。
2013年10月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《联营协议书》，其中约定：现甲方决定提供广州天马2099档口与乙方承包经营服装生意，双方达成协议如下：一、承包期从2013年11月1日至2018年10月30日为止，承包期为五年，每月承包费为8500元。乙方在承包前先向甲方缴交两个月承包费作为押金和1个月的承包费（租金），共25500元。每月提前5天缴交承包费8500元，逾期不付或未付清的除应如数付清外，另应交付滞纳金，滞纳金按逾期天数，每天增缴欠交总额的3%计算，逾期5天内不交作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口，乙方自觉将档内物品搬离档口，如不按时搬离，甲方有权将档内物品作废处理，押金在合同期最后两个月扣除。二、承包期内，旺季不增，淡季不减，乙方不得以任何理由要求减少或延期缴交承包费。三、承包期间，甲方负责2099档内的费用有场租、税收、工商管理费等。乙方负责自己的债务，自负盈亏。四、承包期间，如乙方自己中途退场，甲方对乙方不给予退回押金。但甲方在承包期间，如中途收回档口，除退回押金外，赔偿17000元给乙方。乙方在经营中如有困难，需要转租，经甲方同意方可转租，必须由甲方签合同。否则，收回档口，押金不得退回乙方等。协议签订后，原告将涉案房屋交给被告使用。被告向原告支付了押金17000元及1个月租金8500元。被告又分别于2014年1月3日、2014年4月2日、2014年5月11日、2014年6月9日各支付8500元租金给原告；2014年2月24日支付8000元租金给原告。
另查明，2014年3月23日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《联营协议书》，其中约定：现甲方决定提供广州天马某档口与乙方承包经营服装生意，双方达成协议如下：一、承包期从2014年3月23日至2015年3月22日为止，承包期为1年，每月承包费为12500元。乙方在承包前先向甲方缴交2个月承包费作为押金和1个月的承包费（租金），共37500元。每月23号缴交承包费12500元，逾期不付或未付清的除应如数付清外，另应交付滞纳金，滞纳金按逾期天数，每天增缴欠交总额的3%计算，逾期5天内不交作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口，乙方自觉将档内物品搬离档口，如不按时搬离，甲方有权将档内物品作废处理。二、承包期内，旺季不增，淡季不减，乙方不得以任何理由要求减少或延期缴交承包费。三、承包期间，甲方负责某档内的费用有场租、管理费、税收、工商管理费等。乙方负责自己的债务，自负盈亏。四、承包期间，如乙方自己中途退场，甲方对乙方不给予退回押金。但甲方在承包期间，如中途收回档口，除退回押金外，赔偿25000元给乙方。乙方在经营中如有困难，需要转租，经甲方同意方可转租。否则，收回档口，押金不得退回乙方等。涉案房屋现由第三人使用。
本案诉讼过程中，原告为证明被告曾将涉案房屋转租给案外人邹胜梅，提供了被告（甲方）与邹胜梅（乙方）于2013年10月4日签订的《租赁协议》，其中约定：一、租赁标准：1、甲乙双方同意，由甲方将位于广州市越秀区环市西路某号的广州市天马国际服装批发中心某楼某号单元以现状出租给乙方使用。2、租赁单元的计租面积为10.81平方米，甲乙双方同意按此面积计租。二、租赁期限：1、租赁合同租赁期为3个月，自开业之日起至2014年元月31日止。在乙方按本合同规定全部支付了首月租金和租赁保证金的前提下，甲方应于租赁期开始日前将租赁单元交付乙方使用。三、乙方需缴费用及支付方式：1、租金：A、租金（含管理费）标准：⑴租金为16000元／月。2、租赁保证金：乙方在签订本租赁协议的当日应交纳相当于2个月租金额（或大致相当于2个月租金）的租金保证金，即32000元，作为履行租赁合同的担保等。原告表示：涉案商场的商铺是开放式的，被告在还没有向原告承租涉案商铺的时候，已经把涉案商铺出租给邹胜梅，邹胜梅只是承租了三个月，当时是春节旺季，邹胜梅走了之后，被告又把涉案商铺出租给第三人。被告对上述《租赁协议》的真实性没有异议，并表示：涉案商铺是有锁的，邹胜梅是原告介绍给被告的，想证明涉案商铺是很容易出租，被告没有收过邹胜梅的租金、保证金，邹胜梅确实在涉案商铺经营了2个多月，然后就走了，后来被告自己经营了1个多月，但是生意不好，被告又把涉案商铺出租给第三人，被告收取了第三人租赁保证金25000元及1个月租金12500元，之后，第三人就没有再向被告交纳租金，现在涉案商铺由第三人在经营。
另被告表示：虽然被告与原告所签订的《联营协议书》约定2013年11月1日开始计算租金，但当时还不能开业，原被告双方口头约定从2013年12月1日开始计算租金。另外，原告从2014年2月1日就把涉案商铺上锁至2014年2月23日，所以被告才没有向原告交纳2014年2月的租金。原告表示：原告并没有与被告口头约定从2013年12月1日开始计算租金；也没有在2013年2月1日至2014年2月23日对涉案商铺进行上锁。
本院认为，原告与被告在自愿基础上签订的《联营协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容及形式均没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。虽然双方签订的合同名为联营协议书，但本案实际上是原告提供涉案房屋给被告使用，被告每月支付费用给原告，原告不参与经营，又不承担经营风险，故原告与被告实际上是租赁关系。由于被告拖欠原告2014年1月500元租金、2014年2月8500元租金，且未经原告同意将涉案房屋擅自转租给第三人，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告据此请求解除合同、收回涉案房屋、被告所付押金不予退回并要求被告清缴拖欠租金、支付违约金合法有理，本院予以支持。鉴于违约金的标准按每日3%计算经审查显属过高，应调整为按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。
关于原告要求被告支付不当得利22500元的问题，因原告与被告是一个租赁关系，被告与案外人邹胜梅又是另一个租赁关系，原告是基于与被告签订的《联营协议书》向被告主张租金收益，被告违约将涉案房屋转租给案外人邹胜梅，原告可根据《联营协议书》的约定要求被告承担违约责任，但原告要求被告以不当得利支付被告向案外人邹胜梅收取的租金与原告向被告收取租金的差额于法无据，本院不予采纳。
关于被告认为租期应当从2013年12月1日起开始计算的问题，因被告提出与原告已口头约定租期从2013年12月1日起开始计算，但原告对此予以否认，而被告又未能举证证明，故对被告的该项抗辩主张本院不予采信。租期应按合同约定的2013年11月1日起开始计算。
关于被告认为原告在2014年2月1日至2014年2月23日期间对涉案房屋进行上锁，被告不需向原告支付该期间租金的问题，因原告否认该期间对涉案房屋进行上锁，而被告又未能举证证明，故对被告提出不需向原告支付2014年2月1日至2014年2月23日期间的租金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、原告高国容与被告谭进在2013年10月17日签订的《联营协议书》于本判决发生法律效力之日解除。
二、被告谭进、第三人黄伟周应于本判决发生法律效力之日起10日内，将广州市越秀区环市西路某号某号商铺腾空交回给原告高国容。
三、被告谭进应于本判决发生法律效力之日起10日内，将2014年1月份的租金500元、2014年2月份的租金8500元及从2014年6月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月8500元计算）一次性支付给原告高国容；本判决发生法律效力之次日起，被告谭进应按每月8500元的标准逐月支付房屋使用费给原告高国容至将房屋腾空交回给原告高国容时止。
四、被告谭进应于本判决发生法律效力之日起10日内，将逾期给付租金的违约金（以同期未付租金为基数，从2013年12月26日起按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计至付款之日止）一次性支付给原告高国容；违约金的总额不得超过同期未付租金的总额。
五、被告谭进支付给原告高国容的押金17000元归原告高国容所有。
六、驳回原告高国容的其他诉讼请求。
本案受理费1463元，由原告高国容负担619元，被告谭进负担844元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起7日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡永辉
人民陪审员 林转好
人民陪审员 陈 劲
二〇一四年七月十七日
书 记 员 杨嘉儿