北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初62544号
原告：余柏良，男，1983年8月1日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李永军，北京市中唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张子琴，北京市广盛律师事务所律师。
被告：郭丽萍，女，1975年12月25日出生，住河北省三河市。
委托诉讼代理人：马国辉，北京美桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴立亭，男，1973年3月22日出生，汉族，住河北省三河市。
第三人：北京好家好房房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路107号楼1曾102。
法定代表人：侯志强，总经理。
委托诉讼代理人：倪乾南，男，1993年8月20日出生，汉族，北京好家好房房地产经纪有限公司法律顾问，住北京好家好房房地产经纪有限公司宿舍。
第三人：招商银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街156号。
法定代表人：汪建中，负责人。
委托代理人董京华，女，1977年7月24日出生，汉族，招商银行股份有限公司北京分行法务，住招商银行股份有限公司北京分行宿舍。
原告余柏良（以下称原告）与被告郭丽萍（以下称被告）第三人北京好家好房房地产经纪有限公司（以下称好家好房公司）、第三人招商银行股份有限公司北京分行（以下称招商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李永军、张子琴，被告及其委托代理人马国辉、吴立亭，好家好房公司的委托代理人倪乾南，招商银行的委托代理人董京华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求：1、被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，办理位于北京市朝阳区建国路X号X号楼X号房屋（以下简称涉案房屋）的解除抵押手续；2、被告为原告办理涉案房屋的过户手续并向原告交付房屋；3、被告按照日2215元的标准支付原告自2016年7月21日至判决生效之日止的违约金。事实与理由：2016年5月31日，被告和原告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的涉案房屋，房屋总价款为433万元，同时，第二条第四款约定，出卖房屋已设定抵押，抵押权人为招商银行，被告应于2016年7月20日前办理抵押注销手续，违约方应向守约方支付律师费。上述合同签订后，2016年5月31日，原告向被告支付定金10万元，并于2016年8月18日，为支付所购房屋办理了233万元的资金监管。原告和被告履行了网上签约程序，原告交纳了所购房屋的税费。但时至今日，被告仍未办理所售房屋的抵押注销手续，导致房屋买卖合同无法继续履行，为此，原告多次催促被告办理抵押注销手续，但被告一直拒绝履行自己的合同义务。原告认为，双方签名的买卖合同系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方都应当按照约定履行自己的合同义务。目前被告明确拒绝履行自己合同义务的行为，已经严重违反了合同约定及法律规定，故，原告为维护自身合法权益，不得已诉诸贵院，恳请贵院判如所请。
被告辩称：因为被告的孩子在北京前门小学上学五年级，以后打算读广渠门中学，为了孩子上学陪读，被告和丈夫决定卖掉涉案房屋，当时业务员是伊XX，当时如实告知了中介公司因被告丈夫向民生银行贷款的事宜被起诉，且涉案房屋在招商银行有抵押贷款240万，后来三方见面又对这两件事如实的进行了交代。询问原告是否能用他的首付款还我们的贷款，当时原告知道有诉讼纠纷后，就拒绝了。后来中介公司说可以找垫资，被告说可以找，但是必须如实告知有诉讼纠纷的事情。被告要求签订一个补充协议，如果房屋销售过程中，因法律纠纷导致不能进行，那么房屋买卖合同自动失效。后来中介公司找了一家垫资公司，约定2016年9月8日为还款日期，因为第三人约定是8月11日做网签，被告就于次日去公证处做了垫资公正。被告交纳了费用和利息。当天下午，双方又去银行做了资金监管，9月1日被告收到垫资公司的电话，说垫资做不了了，因为有诉讼纠纷，这时我们才知道中介公司没有把我们有诉讼纠纷的事实告诉他们，第三人可以隐瞒诉讼纠纷。这期间，给被告造成了差旅费、公证费损失。后来中介公司跟我们说又找了一个业务员，我们就像和中介公司签订一个承诺书，说必须告诉垫资公司我们有诉讼纠纷。9月6日第三人就拒绝签订承诺书。首先，被告所卖的房屋有银行贷款，被告的丈夫有诉讼纠纷，被告依法履行了诚实信用的原则，向原告和第三人进行了明确的告知，也知道被告自己无力解押的事实，第三人在寻找垫资公司时刻意隐瞒被告丈夫有诉讼请求的事实。给予诚实信用原则，第二次被告要求和第三方签署承诺书，告知有诉讼纠纷的事实，但第三人拒不签署，因此合同不能继续履行的原因在于原告和第三人，被告所卖的房屋时夫妻双方名下唯一的生活住房，被告卖方是为了购买学区房，现在被告错过了购房的时机，合同目的不能实现，故综合以上事实，我们不同意原告的诉讼请求。
好家好房公司辩称：房屋买卖交易是5月31日签的合同，7月6日做的网签，8月11日交的税，9月23日下午约的过户，这个过程我们都通知双方过来办理，最后因为卖方不配合，导致无法进行。
招商银行辩称：被告和吴立亭在2013年1月7日申请了258万元的抵押贷款，授信期限为10年，2015年2月26日是最后一次放贷，到2017年2月13日剩余贷款约220万元。银行不清楚被告的房屋买卖事实和过程，对双方的纠纷无法发表意见，我们行的抵押权登记，不管房子归谁所有，如果能结清剩余贷款，同意配合解除抵押。
经审理查明：2016年5月31日,原告(买受人)和被告(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》，约定出卖人将按房屋出售给买受人，房屋性质为商品房，该房屋已设定抵押，抵押权人为招商银行，出卖人应于2016年7月20日前办理抵押注销手续。该房屋成交价格为433万元，买受人在签订本合同时支付定金10万元，买受人办理购房抵押贷款，出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人。买卖双方任何一方不按约定履行合同的，按照逾期时间，逾期在30日之内，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总价款万分之五的违约金，逾期超过30日后，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的20%向合同的另一方支付违约金，合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之五的违约金，合同可继续履行。当事人双方同意，自本合同签订之日起140日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。甲乙双方应相互协助办理贷款、房产过户等相关手续。办理贷款或办理房产过户等相关手续时，甲乙双方应在约定时间准时到达指定地点，如不能亲自办理，可实现办理商业银行或房产管理部门规定的委托手续，委托他人代理。经书面通知无正当理由既不亲自办理，又不委托他人办理，视为违约，违约方除按《买卖合同》的约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费，如乙方违约导致交易无法完成的，还应赔偿守约方向居间人支付的佣金损失。
2016年5月31日，原告和被告签订《关于办理资金监管的补充协议》，约定鉴于出卖人与买受人已就北京市朝阳区建国路X号院X号楼X号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，现双方一致同意共同委托上海浦东发展银行或中信银行办理上述房屋交易所有房款的资金监管事宜，银行监管购房首付款为233万元，银行监管账户为买受人账户，待房屋产权转移登记手续完毕，由银行自动转出卖人账户或协助出卖人偿还银行抵押贷款垫资方账户。
上述合同签订后，原告向资金监管账户支付了购房款共计243万元。现涉案房屋尚未办理抵押注销手续，被告称其未能办理抵押注销手续的原因系因为未能成功办理垫资。
经询，原告表示同意代为清偿抵押借款以消灭抵押权。
原告另向本院提交财产证明书，以证明其有支付能力。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，原告和被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。现原告表示愿意代被告偿还银行贷款消灭抵押权，现被告尚欠银行贷款的数额高于原告所应当支付的剩余房价款，故被告应当在抵押注销手续办理完毕后将涉案房屋过户给原告。关于原告为消灭抵押权所支出款项高于其应支付的房价款部分，其可另行向被告主张。被告虽称其未能按照约定时间履行抵押注销手续系因为未能成功垫资，但根据合同的相对性原则，该原因不能成为其不如期办理抵押注销登记的理由，其行为已经构成违约，应当向原告承担违约责任。双方约定的违约金过高，本院予以酌减。根据双方约定，违约方要支付守约方律师费，故原告要求被告支付律师费的诉讼请求本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、原告余柏良于本判决生效后代被告郭丽萍清偿抵押物为位于北京市朝阳区建国路X号X号楼X号房屋、抵押权人为第三人招商银行股份有限公司北京分行的抵押贷款（具体数额以还款当日剩余贷款本息为准）；
二、第三人招商银行股份有限公司北京分行于收到上述款项后七日内协助办理位于北京市朝阳区建国路X号X号楼X号房屋的抵押注销手续；
三、被告郭丽萍于位于北京市朝阳区建国路X号X号楼X号房屋抵押注销手续办理后七日内协助、配合原告余柏良办理过户手续，将该房屋过户至原告余柏良名下，并将该房屋交付给原告余柏良；
四、被告郭丽萍于本判决生效后七日内赔偿原告余柏良违约金十万元、律师费七万元。
五、驳回原告余柏良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41440元，由被告郭丽萍负担（于本判决生效后七日内支付给原告余柏良）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 吴 娜
审 判 员 李 静
人民陪审员 陈秀珍
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 赵帛妍