浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第445号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王朝水。
委托代理人：李晟、吴雷，浙江楷立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邵英贤。
委托代理人：徐国赢，浙江春江明珠律师事务所律师。
上诉人王朝水因与被上诉人邵英贤农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2014）杭桐民初字第1132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：邵英贤的父母亲系邵耀根与徐腊妹，二人生育邵英贤与其弟弟两个儿子以及四个女儿。1990年12月6日，邵耀根与徐腊妹协议离婚，约定位于桐庐县富春江镇芦茨村蟹坑口的房屋两幢（包括住宅用房、辅房）及其附属设施归两个儿子所有。后邵英贤弟弟去世。2006年12月15日，邵英贤与王朝水签订了转让协议一份，约定邵英贤将父亲邵耀根赠与其的位于桐庐县富春江镇芦茨村蟹坑口自然村的土木结构房屋二间一弄加平台、附房（猪栏、厕所）及屋前后菜地竹园等设施一次性转让给王朝水，王朝水一次性支付转让费11000元。现邵耀根仍在世。邵英贤诉至原审法院，请求判令：1.确认邵英贤与王朝水签订的房屋转让协议无效；2.王朝水立即将坐落于桐庐县富春江镇芦茨村蟹坑口的房屋（包括住宅用房、辅房）及其附属设施返还给邵英贤；3.王朝水支付邵英贤从2006年12月15日至2014年11月14日期间的房屋使用费共计28500元（每月300元的标准），2014年11月15日之后的房屋使用费按300元每月支付至判决确定履行之日止；4.本案诉讼费由王朝水承担。
王朝水向原审法院提起反诉，请求判令：1.邵英贤返还购房款11000元，并支付利息5280元（按同期贷款年利率6%暂计至2014年12月15日，后续利息计算至实际付款之日止）；2.邵英贤赔偿房屋修缮费29510元、房屋升值价20万元（以实际评估金额为准）、租金损失140079元，合计369589元；3.本案的诉讼费用、评估费用由邵英贤承担。
原审法院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。2006年12月15日，邵英贤与王朝水双方签订转让协议时，王朝水不属于富春江镇芦茨村蟹坑口村集体经济组织成员，且之后也未取得该村集体经济组织成员的合法资格，故双方签订的转让协议系无效合同。因此，王朝水应将协议约定的位于桐庐县富春江镇芦茨村蟹坑口的房屋（包括住宅用房、辅房）及其附属设施返还给邵英贤，邵英贤应返还购房款11000元。因双方对合同无效的后果均有过错，应当各自承担相应的责任。故邵英贤应支付王朝水购房款11000元自2006年12月15日起按照年利率6%计算至款项付清之日止的利息的50%。根据2012年11月23日邵耀根起诉王朝水、邵英贤物权保护纠纷一案（（2012）杭桐民初字第1081号）的起诉状中所陈述的“王朝水所增添的一切设施（如浇水泥地面及屋内外一些修整等）”内容来看，王朝水确实对房屋进行了修缮，邵英贤也由此获得了利益。鉴于王朝水实际占有使用房屋长达八年，应当支付邵英贤一定的房屋使用费。因此，邵英贤应支付王朝水的房屋修缮费和王朝水应支付邵英贤的房屋使用费可以相互抵销。因王朝水不属于富春江镇芦茨村蟹坑口村集体经济组织成员，无法购买该村任何集体经济组织成员建于宅基地上的房屋。因此，王朝水主张房屋升值价和租金损失的反诉请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条的规定，判决：一、确认邵英贤与王朝水于2006年12月15日签订的房屋转让协议无效；二、王朝水应于判决生效之日起三十日内将坐落于桐庐县富春江镇芦茨村蟹坑口的房屋（包括住宅用房、辅房）及其附属设施返还给邵英贤；三、邵英贤应于判决生效之日起十日内返还王朝水购房款11000元，并支付11000元自2006年12月15日起按年利率6%计算至款项付清之日止的利息的50%；四、驳回邵英贤的其他诉讼请求；五、驳回王朝水的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费788元，减半收取394元，由邵英贤负担294元（已交纳），由王朝水负担100元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费3422元，由王朝水负担3000元（已交纳），由邵英贤负担422元，于判决生效之日起七日内交纳。
宣判后，王朝水不服，向本院提起上诉称：一、原审法院在未查明事实的情况下，认为邵英贤应支付王朝水的房屋修缮费和王朝水应支付邵英贤的房屋使用费用可以相互抵销缺乏事实基础，显属错误。邵英贤的原审诉讼请求有四项，其中第三项请求为王朝水支付房屋使用费用（按每月三百元的标准计），但邵英贤并未举证证明其主张使用费的支付标准；邵英贤在回答原审法庭提问时，亦表述称没有足够的证据证明每月三百元的使用费，根据谁主张谁举证的相关规定，邵英贤未完成其举证责任，因此其关于房屋使用费用的诉讼主张不应得到支持。即便原审法院根据自由心证推断当时、当地的交易习惯并据此作出认定，那么该认定也属于显失公平。因为当时就涉案房屋的交易价格为11000元，如果按每月300元的价格计算，涉案房屋的价值仅为三年的房屋租金，显然也与市场的交易习惯不符合。据此，在邵英贤未完成举证责任的前提下，原审法院未查明该节事实，直接将房屋使用费用与房屋的修缮费用进行抵销，导致原判决缺乏有效的证据予以支撑，请求二审法院予以纠正。二、原审判决曲解法律，有违诚实信用原则，违背目前司法理论界和实务界对于无效农村房屋买卖合同的裁判标准，导致实体判决不公，应予以纠正。从本案诉因看，系源于涉案房屋征用的因素，邵英贤受利益驱动而起诉。王朝水在2006年签订协议时，已经支付了全部的购房款项，其信赖可以获得房屋的所有权和集体土地使用权，并已对房屋进行了升建和装潢，但是却因合同违反法律规定而不能获得房屋所有权。如果仅仅判令出卖方返还房款，显然失去了司法裁判应有的公平性和正义性。《人民法院报》（2010年9月29日第7版）指出法院在审理此类案件过程中，应充分注重诚实信用原则的应用，若房屋出卖方利用现行规范对农村房屋买卖合同的否定性评价达到在房屋被拆迁后恶意反悔逐利、拒绝赔偿的目的，可以通过诚实信用原则来分配过错责任和损失承担，以此来矫正房屋买受方在此过程中的利益失衡。目前的生效判决大多把握兼顾维护禁止农村房屋买卖法律和违约方不得利基本原则。对于具体损失数额的承担，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、征用补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。王朝水作为买受人，系出于善意购买房屋，购房屋后又已实际居住使用多年，在买卖合同被确认无效前，王朝水完全有理由信赖该合同可以正常履行及履行后可获得的房屋增值利益及房屋被征用后的获益。因合同被确认无效，才导致王朝水失去了该部分可信赖的机会利益或履行利益，故该部分利益的损失属于可信赖利益损失的范畴，邵英贤应予以赔偿。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决内容违背诚实信用原则，请求：一、撤销原审判决，依法将该案发回重审（或者在查清事实的基础上进行改判支持王朝水原审的全部反诉请求）：二、本案的上诉费由邵英贤承担。
邵英贤答辩称：一审法院判决认定邵英贤应支付王朝水的房屋修缮费和王朝水应支付邵英贤的房屋使用费用可以相互抵销并无不当。王朝水认为邵英贤没有提供足够的证据证明300元／月的房屋使用费，邵英贤关于房屋使用费的诉讼主张便不应得到支持。邵英贤认为这是不符合事实的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条明确规定对于众所周知的事实，当事人无需举证证明。而本案中，邵英贤主张的房屋使用费是必然会产生的，这是众所周知的事实，对于这一事实，邵英贤是无须进行举证的。邵英贤主张的300元／月的房屋使用费是符合实际的，不存在过高之处，且王朝水在一审庭审过程中主张涉案房屋的年租金为6000元，远远高于邵英贤主张的使用费。可见邵英贤主张的300元／月的房屋使用费并未超过房屋租赁市场的房屋租赁费价格，是符合实际的。此外，王朝水主张的29510元房屋修缮费用，邵英贤认为王朝水证明29510元房屋修缮费用的证据均系证人证言且无法确认该证人证言中的材料均用于了涉案房屋的修缮，另该证人证言中的诸多费用均与修缮房屋无关。可见王朝水缺少足够的证据证明29510元房屋修缮费用的产生。根据民诉法“谁主张，谁举证”的原则，应由王朝水自行承担举证不能的后果。但鉴于王朝水确实对涉案房屋进行修缮的事实，一审法院认定邵英贤应支付王朝水的房屋修缮费和王朝水应支付邵英贤的房屋使用费用可以相互抵销。一审判决事实清楚，适用法律正确，不存在违反诚实信用原则之处。第一，本案不存在涉案房屋被征用一说。王朝水认为本案诉因是源于涉案房屋征用的因素，邵英贤受利益驱动而起诉。显然这仅仅是王朝水的片面之词。征用是指国家依法将个人或集体所有的土地或其他生产资料收归公用。我国法律对于征用也是用明确规定的。而本案中只是桐庐县富春江（芦茨）乡村慢生活体验区管理委员会与涉案房屋所在村民签订房屋租赁合同。这不存在政府征用，也不存在强制性要求，涉案房屋所在村民与桐庐县富春江（芦茨）乡村慢生活体验区管理委员会签订房屋租赁合同完全是自愿的。此外，房屋租赁合同项下房屋的年租金也只有仅仅6000元，该6000元对邵英贤而言并不是什么巨大的利益。因此，王朝水认为邵英贤受利益驱动而起诉是不符合实际的。事实上是因为邵英贤签订协议时并不知道法律规定农村房屋不能出售给非本集体经济组织成员的，现在知道了，故起诉要求确认合同无效。第二，王朝水上诉认为其在2006年签订协议以及支付款项后，信赖可以获得房屋的所有权和集体土地使用权。邵英贤认为这是不符合事实的。在一审庭审过程中，王朝水回答邵英贤的代理人的提问说其购买房屋是为了便于其管理在涉案房屋所在地村承包的毛竹林。可见王朝水购买涉案房屋的目的并不是为了在涉案房屋所在地长期地、永久地居住。此外，诚实信用原则的要求我们在市场活动中应讲信用，恪守诺言，诚实不欺，在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益，要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。王朝水购买涉案房屋的价格仅仅为11000元，对邵英贤而言明显不公平。王朝水认为其在本案中不存在任何过错是不符合实际的。第三，王朝水以《人民法院报》中的内容来支持其主张的合理性明显不符合事实。首先本案涉案房屋并非被征用或拆迁，本案涉案所在地的土地系农村集体经济组织所有，房屋系农村房屋。根据法律规定，宅基地使用权是与特定的农村集体经济组织身份相关联，非本集体经济组织成员不能取得。因此，涉案房屋不能进行交易，且在涉案房屋并非被征用或拆迁的情况下，不可能存在土地房屋升值的情况。本案不存在王朝水主张的信赖利益损失。信赖利益的损失一般仅仅包括直接损失（如缔约费用、准备履约和实际履行所支付的费用等），不包括间接损失。即使信赖利益的损失包括间接损失，那么王朝水主张的租金损失和房屋重置费用也不属于间接损失。根据规定间接损失是因信赖合同有效成立而丧失其他签约的机会所带来的利益损失，即机会损失。因此，只有在具备两个条件时才能要求赔偿间接损失：一是缔约当事人在订立合同的过程中故意实施违背诚实信用原则、违反法律的行为，二是本可与第三人另订立合同的可得利益在缔约过失发生时就已具备现实的成就条件，仅仅因为过错方的缔约过失才导致利益的丧失。第一，本案王朝水于2006年向邵英贤购买房屋是为了方便其在涉案房屋所在地承包毛竹山，并非为永久居住。2006年，王朝水与邵英贤签订协议书时并不存在可与其他人在涉案房屋所在地签订相同类型协议的机会，因为涉案房屋所在地为农村，农村的房屋均是不得转让给非本集体经济组织成员的，这是我国法律明确规定的。第二，本案王朝水主张租金损失的依据即桐庐县富春江（芦茨）乡村慢生活体验区管理委员会向涉案房屋所在地村民租赁房屋的事宜发生于2014年。而邵英贤与王朝水订立《协议书》时根本不存在前述事宜，双方也不可能知道涉案房屋所在地会进行该项开发。本案王朝水主张的租金属于合同有效情形下通过履行合同可以获得的利益，而不是合同无效情形之下所可以主张的信赖利益损失。故该所谓的租金损失不属于王朝水的损失范围。第三，本案不存在所谓的房屋重置费用。涉案房屋所在地系农村，而农村的房屋是不能出售给非本集体经济组织成员的，故王朝水在2006年以及现在均不可能有机会与涉案房屋所在地村民签订购买房屋的协议。另虽然涉案房屋所在地正在进行开发，但是由于农村房屋限制交易的规定，桐庐县富春江（芦茨）乡村慢生活体验区管理委员会只能向涉案房屋所在地村民租赁房屋，且该租赁是自愿的，并不能购买房屋以及强制租赁。可见涉案房屋是否因开发而升值均不会增加房屋所有权人的利益，因为涉案房屋不能出售给非本集体经济组织成员。综上所述，一审法院判决事实清楚，适用法律正确。王朝水的上诉缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回王朝水的上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”邵英贤与王朝水在明知案涉房屋及平台附房等所在土地系宅基地，不得向本集体经济组织以外的主体转让的情况下，签订案涉协议对合同无效均存在过错。据此王朝水应返还邵英贤案涉房屋（包括住宅用房、辅房）及其附属设施，邵英贤应返还王朝水相应的购房款11000元。关于邵英贤主张的2006年12月15日起房屋使用费，王朝水主张的2006年12月15日起购房款利息，因邵英贤与王朝水双方对案涉合同无效均存在过错，故房屋使用费及购房款利息应由双方各自承担，本院均不予支持。由于王朝水确实对案涉房屋进行了修缮，该修缮行为确实有助于案涉房屋的保值增值，由于增值保值部分依附于需返还的案涉房屋，故邵英贤应承担相应的责任，本院结合一审中王朝水提交的相关证据，以及双方存在的过错责任，酌情确定邵英贤赔偿房屋修缮费等损失28000元。王朝水主张的租金损失无事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省桐庐县人民法院（2014）杭桐民初字第1132号民事判决第一项、第二项；
二、撤销浙江省桐庐县人民法院（2014）杭桐民初字第1132号民事判决第三项、第四项、第五项；
三、邵英贤应于本判决生效之日起十日内返还王朝水购房款11000元；
四、邵英贤支付王朝水房屋修缮费等28000元，于本判决生效之日起十日内付清；
五、驳回邵英贤的其他诉讼请求；
六、驳回王朝水的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费788元，减半收取394元，由邵英贤负担256元，王朝水负担138元，反诉案件受理费3422元，由王朝水负担388元，由邵英贤负担3034元。
二审案件受理费4735元，由王朝水负担4210元，邵英贤负担525元。邵英贤于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968）。
本判决为终审判决。
审判长 瞿 静
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一五年十月九日
书记员 项 琳