广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8686号
上诉人(原审原告、反诉被告)：陈丽云，住广州市海珠区。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：黄奕奕，住广东省电白县。
委托代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。
上诉人陈丽云因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初1066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年6月15日，陈丽云、黄奕奕通过中介方签订《房地产租赁合同》约定：陈丽云将广州市荔湾区xx中路xx路10号1404房出租给黄奕奕使用，该屋建筑面积92平方米，陈丽云同意将该房产出租给黄奕奕作住宅使用；租期从2015年6月18日至2016年6月17日，保证金6400元，月租金3200元；签订本合同当日，黄奕奕须向某甲云交付保证金和首月租金，合同终止，黄奕奕在付清租金及其他费用并按期迁出时，陈丽云应即时将保证金无息退回给黄奕奕。如黄奕奕违约造成陈丽云的经济损失，陈丽云有权从保证金中扣除。陈丽云提供吉屋给黄奕奕在租赁期间使用；租赁期内，黄奕奕依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费，如黄奕奕不按时交租，陈丽云应及时发挂号催租通知书。逾期交付租金的，每逾期一日，黄奕奕须按当月租金的2%向某甲云支付违约金。如果逾期交纳租金或欠缴管理费、水电费等达7日视为黄奕奕违约，陈丽云有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；黄奕奕应爱护和正常使用该房产及其设备，发现该房产及其设备自然损坏，应及时通知陈丽云并积极配合陈丽云检查和维修，因黄奕奕过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，黄奕奕负责赔偿，使用该房产不当或者人为造成该房产损坏的，应负责修复或赔偿；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额2%支付滞纳金；基于经纪方就该房产为租赁双方提供的中介服务，租赁双方同意在签署本合同当日向经纪方支付中介代理费1600元。另合同其他事项约定：一、不能合约期间转租；二、钉墙的任何物品，租约到期不能搬走；三、只限租客家长居住；四、管理费由黄奕奕支付。签订合同后，黄奕奕向某甲云支付保证金6400元，陈丽云将房屋交付黄奕奕使用。2015年11月15日，黄奕奕搬离案涉房屋，并于11月16日将大门钥匙交给陈丽云。
陈丽云于2016年1月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、黄奕奕偿还以下费用给陈丽云：从2015年11月18日至12月19日的欠租3400元（其中12月18、19日按每日100元计算），从2015年9月16日至2015年12月19日的物业管理费768.6元、垃圾费15元（按季度计）；公摊电费30.3元（按季度计）；2、黄奕奕向某甲云支付从2015年6月15日至2015年11月16日的电费1964.12元和水费354.3元（127吨*2.79元/吨）；3、黄奕奕赔偿以下维修费用给陈丽云：空调清洗费450元（3*150）、木地板维修保养费800元、补灰和油漆费1200元、LED顶灯及安装费440元（3个房间和餐厅4*80=320元，客厅120元）、大门锁芯及安装费280元、油烟机清洗费150元、清场费500元，合共3820元；4、窗帘导轨及安装费680元。5.中介费1600元。6.黄奕奕每逾期一天按应付金额2%向某甲云支付滞纳金至付清之日，其中租金的滞纳金以3200元为本金，从11月19日开始计算，另外200元从12月19日开始按上述标准计算滞纳金；物业管理费、垃圾费、公摊电费的滞纳金从2015年12月19日开始计算；水电费的滞纳金均以所欠水电费为本金，从2015年11月17日开始计算。
黄奕奕反诉称：陈丽云、黄奕奕于2015年6月15日签订《房地产租赁合同》。合同签订后，履行较顺利，期间陈丽云多次来检查房子。9月份前后，陈丽云突然以居住人数较多为由要求黄奕奕搬离，黄奕奕并无违约，但碍于其是业主，故同意搬离。2015年11月15日，黄奕奕将关于物业的卡和大门钥匙交与陈丽云。后经中介计算，起草了一个解除合同协议，保证金扣除各项费用（包括物业管理费、垃圾费、公摊费、自用水电费3132.3元）后，陈丽云还应退回3267.7元，但陈丽云拒不退回。为此请求判令：1、陈丽云返还3267.7元；2、陈丽云承担诉讼费用。
原审另查，陈丽云于2016年1月1日向供电部门交纳了2015年5月11日至12月7日的电费合计1964.12元；于2015年10月22日向某乙物业管理有限公司支付2015年10-12月物业服务费768.6元、垃圾处理费15元、公摊电费30.3元。黄奕奕当庭表示同意支付上述费用以及居住期间的自用水费354.3元。
一审庭审中，黄奕奕确认从2015年8月起将案涉房屋给其美容院员工使用。陈丽云陈述其于2015年9月去案涉房屋查看时，发现黄奕奕将房屋用作员工宿舍，当即表示不同意，并要求黄奕奕在一个月内搬离。关于水电费的缴纳，陈丽云称案涉房屋所在小区水电费缴费手续均由物业公司代办，陈丽云已将扣费账号提交给物业公司，但由于物业公司的原因，导致水电部门未能划账支付相关费用，直到2016年1月1日才支付成功。黄奕奕陈述因陈丽云未将扣费存折提交给黄奕奕，故无法缴纳费用。关于窗帘导轨，陈丽云确认案涉房屋出租时是没有窗帘导轨，但认为黄奕奕搬离时不得搬走黄奕奕自行安装的入墙物品。关于吊顶灯，陈丽云认为黄奕奕搬离时拆走了屋内原有的吊顶灯，黄奕奕对此不予确认。关于大门锁芯，陈丽云认为黄奕奕更换了大门原装锁芯，并未把原装锁匙和锁芯交还给陈丽云，黄奕奕对此亦不予确认。另陈丽云主张，因黄奕奕直到2015年12月19日才将案涉房屋内三间房间的钥匙返还给陈丽云，故要求黄奕奕支付租金至2015年12月19日。另由于黄奕奕自2015年12月19日起不与陈丽云联系，故要求黄奕奕从2015年12月19日开始支付物业管理费、垃圾费、公摊电费的滞纳金。
陈丽云为证明黄奕奕将案涉房屋损坏的事实，提供了日期为2015年11月16日的《证明》一份，陈丽云认为该《证明》为管理处姓林的工作人员所出具；陈丽云为证明支付了空调清洗费450元、木地板维修保养800元、补灰和油漆费1200元、LED灯具及安装440元、大门锁芯更换280元、清洗油烟机150元、清场费500元的事实，提供了广州市白云区江高华威五金店出具的总金额为3820元的《收据》一份；为证明陈丽云支付了窗帘导轨及安装费680元的事实，提供了广州市海棠布艺窗饰店出具的《收据》一份；为证明因黄奕奕使用不当而损坏房屋的事实，提供了案涉房屋内的照片五张；为证明黄奕奕诈租的事实，提供了手机截屏5张。黄奕奕对《证明》、照片、手机截屏的真实性均不予认可；对两份《收据》的真实性确认，但认为与本案无关。
原审法院认为：陈丽云、黄奕奕于2015年6月15日签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原审庭审中，双方确认黄奕奕已于2015年11月15日搬离案涉房屋，于11月16日将房屋大门钥匙交给陈丽云，至此，陈丽云已实际接收并控制案涉房屋，陈丽云并未举证证明因黄奕奕未将案涉房屋内的房间钥匙返还给陈丽云，导致其无法实现房屋所有权的事实，故陈丽云以此为由要求黄奕奕支付从2015年11月18日至12月19日的欠租3400元及滞纳金缺乏事实和合同依据，不予支持。
关于案涉房屋的物业管理费768.6元、垃圾费15元、公摊电费30.3元、电费1964.12元以及水费354.3元，黄奕奕均同意按陈丽云主张的数额支付，双方可按此执行。因合同没有关于黄奕奕逾期支付物业管理费、垃圾费、公摊电费及水电费须的违约责任的约定，且原审庭审中，陈丽云确认因小区物业公司原因，导致水电部门一直未能划账收取案涉房屋的水电费，直到2016年1月1日才支付成功，可见黄奕奕在其居住期间未能支付水电费的责任不在黄奕奕，因此陈丽云要求黄奕奕支付物业管理费、垃圾费、公摊电费、水电费的滞纳金缺乏合同和事实依据，不予支持。
关于陈丽云主张的维修费用，房屋作为不动产在正常使用过程中，必然会产生不同程度的自然损耗和折旧，陈丽云在接收房屋后对案涉房屋内的空调、油烟机、木地板、墙壁进行维护和翻新以及清理房屋所支付的费用，是陈丽云为提高房屋出租价值而自主实施的行为，陈丽云并未能举证证明因黄奕奕不正当使用导致房屋及屋内设备提早损耗和折旧的事实；对于LED顶灯及安装费和大门锁芯及安装费，陈丽云提供的证据也不足以证明黄奕奕存在故意损坏的行为，因此陈丽云要求黄奕奕支付上述项目的费用于法无据，不予支持。对于窗帘导轨及安装费，陈丽云在原审庭审中确认是黄奕奕入住后由黄奕奕自行安装的，且租赁合同约定“钉墙的物品租约到期不能搬走”并不包含合同提前解除的情形，故陈丽云要求黄奕奕支付窗帘导轨及安装费缺乏合同依据，不予支持。对于中介费1600元，该费用是中介方基于促成陈丽云、黄奕奕双方订立合同而收取的费用，并非因黄奕奕违约而产生的费用，故陈丽云要求黄奕奕赔偿中介费理据不足，不予支持。
根据《房地产租赁合同》约定，合同终止，黄奕奕在付清租金及其他费用并按期迁出时，陈丽云应即时将保证金无息退回给黄奕奕。如黄奕奕违约造成陈丽云的经济损失，陈丽云有权从保证金中扣除。本案中，黄奕奕同意在保证金6400元中扣除陈丽云主张的物业管理费、垃圾费、公摊电费、电费以及水费合计3132.4元，此外现有证据并未反映黄奕奕还存在拖欠其他费用或造成陈丽云经济损失的情况，因此合同约定的退还保证金的条件已成就，陈丽云应将保证金余款3267.7元退还给黄奕奕。因合同并未约定在黄奕奕违约将房屋用于工人宿舍时陈丽云有权没收保证金，因此，陈丽云以此为由主张没收保证金理由不成立，不予采纳。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年4月14日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，陈丽云返还保证金3267.7元给黄奕奕；二、驳回陈丽云的其他诉讼请求。本诉受理费61元、反诉受理费25元，由陈丽云负担61元，黄奕奕负担25元。
判后，上诉人陈丽云不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律不当。双方所签订的租赁合同的履行不能是黄奕奕严重违约导致的。而且黄奕奕的违约行为导致陈丽云的损失，应该予以陈丽云赔偿。1、租赁合同约定的租赁用途是租客家长居住，是不允许用作员工宿舍的，黄奕奕已构成基本违约，符合租赁合同关于未经出租方同意擅自将房产调换使用，保证金不予返还的约定。2、黄奕奕故意拖还锁匙，占用3个房间32天，符合第八条第2小条补交占用期租金外，并按占用期内租金总额的50％收取违约金的约定。3、虽然窗帘导轨是黄奕奕安装，但其搬离时拆走导轨后没有进行补洞、补油漆；顶灯拆走只留电线头，没有把原有灯具安装回去；黄奕奕违约才导致合同不能履行，承租方违约而合同终止须无条件立即迁出，因此上墙的物件违约人离场时不可以拆走；损坏名牌大门锁，却不按合同第七条第5小点通知出租方。陈丽云于2015年6月6日收楼，该房产内的设备都是保修期一年内免费维修及更新，门锁也包括在内，但前提必须交还旧锁芯及锁匙，16日陈丽云曾经要求黄奕奕交还旧锁芯及锁匙，但黄奕奕告知找不到了；租赁中介费本来一年支付1600元，现在变成一年支付2次1600元。以上陈丽云的各项损失都是因为黄奕奕违约导致的，根据合同第八条第1小点的约定，黄奕奕应赔偿陈丽云合计4200元的损失。上诉请求：1、判决陈丽云无需返还黄奕奕6400元的保证金；2、要求判决黄奕奕赔偿陈丽云20**年11月18日-2015年12月19日共32天的占用租金3400元及违约金1700元，总共5100元；3、要求判决黄奕奕赔偿陈丽云墙洞补灰和油漆费1200元、顶灯及安装费440元、窗帘导轨及安装费680元、大门锁芯及安装费280元、中介费1600元；4、要求黄奕奕向某甲云支付水电费、物业管理费、垃圾处理费、公摊电费合计3132.4元。
被上诉人黄奕奕答辩称：同意原审判决，不同意陈丽云的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审法院查明事实部分均无提出异议，本院予以确认。
另查明：涉案《房地产租赁合同》约定“承租方不得未经出租方书面同意，擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换使用。如违反则视为承租方自动放弃该房产使用权，本合同自动解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由承租方负责赔偿”。
原审庭审期间，陈丽云称“在2015年11月16日交接房屋的，当时原告去到的时候被告已将东西拆走搬离，被告和中介都在场，我称要等管理人员，但被告只给我三把钥匙和煤气卡就走了。双方也没有书面的交接手续”。
本院认为：陈丽云、黄奕奕对黄奕奕应支付水电费、物业管理费、垃圾费、公摊费合计3132.4元没有异议，故本案二审的争议焦点在于：一、陈丽云要求黄奕奕支付2015年11月18日至12月19日的欠租3400元及违约金1700元的主张是否成立；二、陈丽云要求黄奕奕赔偿墙洞补灰和油漆费、顶灯及安装费、窗帘导轨及安装费、大门锁芯及安装费、中介费共计4200元的主张是否成立。三、陈丽云要求不予返还黄奕奕6400元保证金的主张是否成立。
关于争议焦点一。陈丽云确认黄奕奕于2015年11月16日已交还房屋大门钥匙，其称黄奕奕无交还案涉房屋内的房间钥匙，但未能证明其因此无法正常使用案涉房屋，原审法院驳回其要求黄奕奕支付2015年11月18日至12月19日的欠租3400元及违约金1700元的主张并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点二。现双方并无证据证明案涉房屋交付给黄奕奕使用时，双方对案涉房屋及配套设施的状况进行了确认，根据陈丽云的陈述来看，陈丽云在2015年11月15日收回案涉房屋时并无与黄奕奕办理书面的交接手续，陈丽云无证据证明其在收回案涉房屋时对案涉房屋大门门芯被更换、LED灯具被拆除等问题提出过异议，无充分证据证明黄奕奕更换原大门锁芯以及拆除原有的顶灯，原审法院驳回其要求黄奕奕赔偿大门锁芯、LED顶灯以及安装费的请求并无不当。虽然陈丽云在接收房屋后对案涉房屋内的空调、油烟机、木地板、墙壁等进行了维护和翻新，并对房屋进行清理，但无充分证据证明黄奕奕存在不正当使用导致房屋及设备出现非正常的损耗和折旧，故其要求黄奕奕承担该部分费用依据不足，本院不予支持。陈丽云确认窗帘导轨系黄奕奕入住后自行安装的，其认为黄奕奕在合同提前解除的情况下无权拆走窗帘导轨与《房地产租赁合同》中关于“订墙的物品租约到期不能搬走”的约定不符，原审法院驳回其该主张并无不当。陈丽云所主张的中介费是中介方基于其所提供的居间服务所收取的费用，案涉《房地产租赁合同》中并没有约定合同提前解除的情况下应将中介费作为损失予以赔偿，陈丽云要求黄奕奕赔偿中介费依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点三。案涉《房地产租赁合同》约定陈丽云同意将案涉房屋出租给黄奕奕作住宅使用，黄奕奕将案涉房屋作为员工宿舍，并不属于合同约定的转租、分租、调换使用的情形，陈丽云要求按照合同关于“承租方不得未经出租方书面同意，擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换使用。如违反则视为承租方自动放弃该房产使用权，本合同自动解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由承租方负责赔偿”的约定，要求没收保证金依据不足。案涉《房地产租赁合同》约定案涉房屋“仅限租客家长居住”，黄奕奕将案涉房屋作为员工宿舍违反了上述合同的约定，但合同中并无约定此种情况下出租人有权没收保证金，故陈丽云要求没收保证金依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈丽云的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费122元，由上诉人陈丽云负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年九月七日
书记员 邹凌青
黄咏欣