上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初7228号
原告(反诉被告)：上海近铁展示装饰工程有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：钱文建，总经理。
委托诉讼代理人：李明，上海源法律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海伟灵龙实业发展有限责任公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：孙伟，总经理。
委托诉讼代理人：李国平，上海市申元律师事务所律师。
原告上海近铁展示装饰工程有限公司(以下简称“近铁展示公司”)与被告上海伟灵龙实业发展有限责任公司(以下简称“伟灵龙公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年05月03日立案受理后，依法适用简易程序，后被告提起反诉，本院依法受理，并与本诉合并处理于2017年6月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2017年11月2日公开开庭进行了审理，原告近铁展示公司的委托诉讼代理人李明、被告伟灵龙公司的委托诉讼代理人李国平到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。
原告近铁展示公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租金76,931.5元；2.判令被告返还原告保证金37,500元。事实与理由：2006年12月12日，原被告双方签订《厂房租赁协议》一份。协议约定：由原告承租被告位于上海市松江区九亭镇朱龙村龙高路XXX号内除厂内北边办公楼下门房间后楼梯间(甲方留用)外的厂房(以下简称“涉案厂房”)，租赁期限为十年，自2007年3月5日起至2017年3月14日止，十年租金共计160万元，协议签订时一次性付清，先付后用。租赁期间如遇政府动迁,被告需无偿给原告三个月的搬迁准备期。合同履行至2016年11月28日，被告书面通知原告，为了配合九亭镇生态环境综合整治，要求原告于2016年12月10日前搬出租赁的厂房与场地。2016年12月22日，租赁厂房被强行拆迁完毕。因此，被告不仅应返还自2016年12月22日至2017年3月14日未使用期间的租金36931.5元，还应返还未向原告提供三个月准备期的租金4万元，合计76,931.5元，并返还保证金37,500元。原告多次催讨，但被告分文未还，故原告诉至法院，希判如所请。
被告伟灵龙公司辩称：2016年12月22日至2017年3月14日租金应为36,889元，同意返还，但需要和被告的反诉诉请相抵扣。三个月搬迁准备期的租金和保证金不同意返还。2016年6月20日政府张贴了告知书，被告也电话通知过原告搬离，并于2016年11月28日发送了书面的告知函，原告未配合政府在规定期限内搬离。根据合同约定，乙方不欠水电费、保留原有建筑上面的搭建部分保证金才返还。目前原告不仅拖欠水电费，而且搭建部分也没有保留，故保证金不同意返还。
同时，被告伟灵龙公司向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令原告赔偿被告损失86,711元。事实和理由：2016年6月松江区九亭镇进行生态环境整治，要求被告拆除所有厂房，每平方米补偿600元，原告不予配合，在2016年12月22日该租赁房被拆除。由于租赁期内原告擅自拆除了租赁房206平方米，在(2014)松民三(民)初字第1773号房屋租赁合同纠纷一案中，原告承诺租赁合同履行完毕后，按照平面图的设计恢复原状，但原告未兑现承诺，造成被告损失123,600元(206平方米×600元/平方米)。扣除应返还给原告的租金36,889元，以及原告拖欠的电费24,521.9元、水费1,144元，还余86,711要求支付。
针对伟灵龙公司的反诉请求，原告近铁展示公司辩称：不同意被告的反诉诉请。原告承诺的是合同到期后恢复原状，现在合同未到期就被拆违了，原告没有能力保留，被告发出的通知中没有要求原告恢复原状或者支付赔偿，原告没有上述义务。且原告作为二房东早已不使用房屋了，在2016年11月28日收到被告通知后，已经积极配合被告通知次承租人了。被告主张的单价、面积亦有误，系争房屋总建筑面积为1,341平方米，被告已经得到补偿的面积为1,217.91平方米，故被告没有得到补偿的面积应为123.09平方米，单价应按砖体结构200元/平方米计算。水电费一直是次承租人负责使用和支付，应向次承租人主张。
经审理查明：2006年12月12日，原告近铁展示公司(承租方，乙方)和被告伟灵龙公司(出租房，甲方)签订《厂房租赁协议》，约定被告将涉案厂房出租给原告，租金为160万元，一次性支付十年租金，先付后用，租赁期限为10年，即从2007年3月15日起至2017年3月14日止。合同第五条约定，协议签订时乙方须交付37,500元为保证金，乙方不得将保证金充当租金或其他费用，协议期满后，乙方无欠租金或水、电、电讯等杂费，以及乙方保留原有建筑上面的搭建部分，甲方须无息返还；合同第七条约定，乙方在租赁期限内，如遇政府动迁，凡属乙方搭建部分的政府补偿应由甲方转交乙方，甲方需另外无偿提供给乙方三个月的搬迁准备期，并无息返还余下租金。上述合同另对其他事项进行了约定。
上述合同签订后，原告按约向被告支付上述约定的租金160万元及保证金37,500元。2016年11月28日，被告伟灵龙公司向原告近铁展示公司出具《告知书》一份，要求原告于2016年12月10日前搬离涉案厂房，租赁协议尚余三个月到期，被告将会配合协商解决后续经济问题。
2016年12月22日，涉案厂房已被全部拆迁完毕。
2017年2月4日，原告向被告位于“松江区九亭镇朱龙村龙高路305室”的地址寄送通知函，希望和被告结算租金及保证金事项，物流信息显示：原址无此人，退信。原告要求退还租金和保证金未果，遂涉诉。
另查明：2014年5月30日，伟灵龙公司以近铁展示公司为被告诉至我院，称近铁展示公司未经其同意，将200多平方米厂房拆除，并将厂房转租，要求解除合同并恢复206平方米厂房原状(砖木结构)。我院经审理后认为，伟灵龙公司对于近铁展示公司就厂房所作的改建应属明知；双方确认拆除房屋的面积为206平方米，占系争房屋的总面积比例较小，近铁展示公司也同意在合同履行完毕后按照平面图的设计恢复原状；伟灵龙公司在2013年7月就应当知晓近铁展示公司转租的事实但未在六个月内提出异议。基于上述理由，我院判决驳回了伟灵龙公司的诉讼请求。伟灵龙公司不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2015年2月2日作出“驳回上诉、维持原判”的终审判决。
庭审中，被告提供了：(1)《房屋明细表》一份、《平面示意图》一份、《协议书》一份，证明被原告拆除的厂房面积为206平米，每平米补偿款600元(含砖体结构200元/平方米的补偿和400元/每平米的拆迁奖励)，应该赔偿被告123,600元。原告质证称，被告主张的面积错误，合法的建筑面积只有1,341平方米，已经得到拆迁赔偿的面积为1,217.91平方米，故被原告拆除部分即使能得到拆迁赔偿也只有123.09平方米，且应该按照砖体结构200元每平方米主张。(2)2017年1月23日的《收据》，证明被告替原告垫付2016年11月份电费24,521.90元；提供2016年10月10日的《朱龙居委会水费收据》一张，证明被告替原告垫付2016年7月至9月水费1,144元。原告质证称，按照谁使用谁主张的原则，应该向次承租人主张。
以上事实，主要由厂房租赁合同、告知书、通知函及邮寄凭证、协议书、房屋明细表、收据、民事判决书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。涉案厂房于2016年12月22日被拆除，合同因不可归责于双方的原因解除，故原告要求被告返还未使用房屋期间租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。但原告主张的租金金额计算有误，被告同意支付36,889元，于法不悖，本院予以确认。关于三个月搬迁期租金的问题，《厂房租赁协议》第七条约定的“如遇政府动迁……甲方需另外无偿提供给乙方三个月的搬迁准备期”，并不能倒推得出“被告未提供三个月的搬迁准备期就要给予原告租金补偿”的结论，故对原告要求被告支付三个月搬迁期租金的诉请，本院不予支持。关于保证金的退还问题，虽然合同约定保证金退还的前提是“原告保留原有建筑上的搭建部分”而现在未能保留，但未能保留非原告主观上不愿保留，而是事实上无法保留，故被告应将保证金返还，但应扣除水电费25,665.90元。
关于被告反诉主张的原告未恢复被拆除厂房原状、导致其未能获得拆迁补偿的损失问题，本院认为，首先，在前案诉讼中，原告明确同意在合同履行完毕后将被拆除房屋恢复原状，而如果其恢复原状，该部分房屋应当可以获得拆迁补偿，也即原告未履行将该部分房屋恢复原状的义务，确实导致了被告拆迁补偿损失。其次，根据前案判决的认定，被告对于该部分房屋被拆除是明知的，而且双方的租赁协议并非自然履行完毕，而是由于拆迁而终止，原告对于合同终止时间缺乏明确的预期，原告未能及时将被拆除房屋恢复原状的主观过错较小。最后，因该部分房屋已经被拆除，如果未拆除究竟能得到多少补偿处于未知状态，被告主张的损失金额并非绝对客观正确。综合上述三方面原因，本院酌定原告赔偿被告损失40,000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、被告上海伟灵龙实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海近铁展示装饰工程有限公司自2016年12月22日起至2017年3月14日的租金36,889元；
二、被告上海伟灵龙实业发展有限责任公司于本判决生效之日十日内返还原告上海近铁展示装饰工程有限公司保证金11,834.10元(已扣除原告上海伟灵龙实业发展有限责任公司应当支付的水电费25,665.90元)；
三、原告上海近铁展示装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告上海伟灵龙实业发展有限责任公司拆迁补偿损失40,000元;
四、驳回原告上海近铁展示装饰工程有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告上海伟灵龙实业发展有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2,589元，反诉案件受理费983.89元，合计诉讼费3,572.89元，由原告(反诉被告)上海近铁展示装饰工程有限公司负担1,729元(已付)，被告(反诉原告)上海伟灵龙实业发展有限责任公司负担1,843.89元(已付983.89元，余款860元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王燕华
审 判 员 洪 飞
人民陪审员 陆为明
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 刘思钰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。