北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13940号
上诉人（原审被告）李强，男，1960年5月27日出生。
委托代理人韩培红，北京市京工律师事务所律师。
委托代理人李××（李强之妹），1963年7月29日出生。
被上诉人（原审原告）北京市恒安物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区甜水园北里12号。
法定代表人马胜奇，董事长。
委托代理人马季叶，男，1968年7月29日出生，北京市恒安物业管理有限公司职员。
委托代理人王峰竹，男，1962年8月2日出生，北京市恒安物业管理有限公司职员。
上诉人李强因与被上诉人北京市恒安物业管理有限公司（以下简称恒安物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第10190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年1月，恒安物业公司起诉至原审法院称：我公司为李强租赁的北京市朝阳区××1220室提供房屋管理服务，李强一直以来享受我公司提供的房屋管理服务，但是没有履行交纳房屋租赁的义务，自1998年4月至2015年累计欠缴房租21345.06元，经我公司多次催缴未果。我公司认为李强已经构成违约，现诉至法院，要求李强支付拖欠的房租21345.06元，违约金1265.28元。
李强辩称：我居住的是我自己的房产，不欠任何人房钱，不同意恒安物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：恒安物业公司主张与李强所居住的公有住宅存在房屋管理关系，提交1998年2月25日签订的《公有住宅租赁合同》（以下简称租赁合同），合同双方系恒安物业公司与李强。其中载明房号为朝阳区××1220号（由1201号划掉改为1220，以下简称1220号房屋），使用面积35.1平方米，自1996年1月1日开始每月租金46.28元，自1997年开始每月租金64.12元。租赁合同另约定恒安物业公司按照市人民政府统一规定的租金标准、房屋条件和有关规定核定李强承租住宅交纳的租金，李强应于当月交纳房租，逾期未交者，除补交欠租外，须另交所签租金金额百分之十的违约金。李强主张，租赁合同系恒安物业公司伪造，1220号房屋系李强所有，且合同中并未约定98年开始的租金。经法院询问，李强表示恒安物业公司提交的租赁合同上李强的签字属实，但是对房屋所有权存在争议。李强主张1220房屋是拆迁安置房，拆迁公司采取欺诈手段将房屋拆迁，没有给李强拆迁协议原件，也没有按照原有房屋数量予以补偿，只补偿了房屋，没有补偿土地，而原有土地也是李强父母所有的。就此，李强提交1220号房屋租赁合同，其中所载房号为1220号，房屋使用面积、租金等其它部分均与恒安物业公司所提交租赁合同一致。李强亦认可其自1998年起实际居住在1220号房屋，房屋租赁合同上所载房屋状况与实际使用状况一致。
李强另提交朝阳区档案馆调取的《北京郊区土地房产所有证》，《北京市居民房屋拆迁安置补助协议书》，证明1220房屋系拆迁其父母所有房产所得。李强另表示，其手头有三份租赁合同，包括1220号房屋、1214号房屋、1206号房屋，都是朝开公司履行拆迁协议所分配，但是实际上李强只使用了两套房屋，即1220号房屋及同楼1214号房屋，房屋面积和拆迁合同房屋面积也不对应。李强认为在房屋拆迁过程中朝开公司采用了欺诈手段导致拆迁安置补偿不公，不同意交纳房屋租金。
经询，李强自认自1998年开始入住，一直未交纳过租金。
就租金标准，恒安物业公司制作了计算明细表，其中1998年4月-12月共计416.52元，1999年全年共计555.36元，2000年全年共计1102.38元，2001年开始至2015年每年1284.72元。恒安物业公司主张，租金均按照北京市政府关于公房租赁的租金价格规定执行。其中，按照《北京市房屋土地管理局、北京市物价局、北京市人民政府房改办公室关于暂不调整1997年公有住房租金的紧急通知》规定：“1997年公有住房租金仍暂按1996年标准执行，即每使用平方米1.30元“；《北京市人民政府房改办公室、北京市国土资源和房屋管理局关于北京公房租金计算方法等问题的通知》（（2000）京房改办字第132号）规定：“从2000年4月1日起，北京城镇出租公有住房的标准租金，提高到每月每平方米使用面积3.05元”。
关于违约金，恒安物业公司主张按照拖欠当年的定期一年贷款利率主张，并提交违约金计算表。
原审法院经审理认为：恒安物业公司与李强签订的《公有住宅租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应履行。李强认为拆迁安置补偿不合理而不交纳房租，属于拆迁安置的争议问题，应另行解决。李强自行签署租赁合同，已经认可了承租的形式及租金，故应该按照约定予以履行。恒安物业公司现主张李强自1998年入住起未交纳房屋租金，李强对此亦认可，故法院对于恒安物业公司要求李强支付租金的请求予以支持。
关于租金标准，双方签订租赁合同系在1998年，租赁合同中亦约定按照北京市标准统一确定租金标准，故未在租赁合同中约定1998年以后的租金实属合理。法院按照北京市公有住房租赁统一价格计算李强应交纳的租金。其中，1998年按照使用面积每平方米1.30元计算。签订租赁合同为1998年2月，恒安物业公司自认从1998年4月起算，李强亦认可1998年入住，故1998年期间租金由4月计算至12月，共计1.30＊35.1＊9=410.67元；1999年全年应为547.56元；自2000年4月1日开始，按照北京市的统一标准予以调整，按照使用面积每平方米3.05元计算，故2000年租金应为1.30＊35.1＊3＋3.05＊35.1＊9=1100.39元；2001年至2014年每年均应为3.05＊35.1＊12=1284.66元。按照合同约定，李强应该按月交纳租金，故恒安物业公司主张2015年全年租金不符合合同约定，法院支持至2015年5月的租金，2015年应交纳3.05＊35.1＊5=535.28元。
关于违约金，李强未按照租赁合同约定支付房屋租金，恒安物业公司要求按照拖欠当年一年贷款利率计算不违反法律规定，法院予以支持。但恒安物业公司的计算中包括了2015年的一年贷款利率，现李强并未拖欠整年租金，故法院对该年违约金不予支持。
综上，2015年6月原审法院作出判决：一、李强于判决生效后七日内向北京市恒安物业管理有限公司支付北京市朝阳区××1220室一九九八年房屋租金四百一十元六角七分及利息（按照中国人民银行当年一年期贷款利率计算）；二、李强于判决生效后七日内向北京市恒安物业管理有限公司支付北京市朝阳区××1220室一九九九年房屋租金五百四十七元五角六分及利息（按照中国人民银行当年一年期贷款利率计算）；三、李强于判决生效后七日内向北京市恒安物业管理有限公司支付北京市朝阳区××1220室二○○○年房屋租金一千一百元三角九分及利息（按照中国人民银行当年一年期贷款利率计算）；四、李强于判决生效后七日内向北京市恒安物业管理有限公司支付北京市朝阳区××1220室二○○一年至二○一四年房屋租金一万七千九百八十五元二角四分及利息（以每年一千二百八十四元六角六分为基数，按照中国人民银行当年一年期贷款利率分别计算每年利息）；五、李强于判决生效后七日内向北京市恒安物业管理有限公司支付北京市朝阳区××1220室二○一五年一月至五月房屋租金五百三十五元二角八分；六、驳回北京市恒安物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李强不服，仍持原审答辩意见上诉至本院称涉案房屋是以产权调换方式安置的拆迁安置房，李强拥有产权，目前正在通过信访程序解决李强的拆迁安置问题，李强是在被告知产权证在1998年年底就能办下的情况下才签订的公有住宅租赁合同，且恒安物业公司的绝大部分请求已超过了诉讼时效，故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回恒安物业公司的原审全部诉讼请求。恒安物业公司同意原判。
本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。
上述事实，有公有住房租赁合同、分户租金计算表、《北京郊区土地房产所有证》，《北京市居民房屋拆迁安置补助协议书》及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：根据本案所查事实，恒安物业公司与李强于1998年2月25日就涉案房屋签订了《公有住宅租赁合同》。该合同约定李强按照市人民政府统一规定的租金标准交纳租金，逾期未交者，须交纳所欠租金金额百分之十的违约金。李强于1998年入住涉案房屋至今一直未交纳过租金，原审法院据此依据合同约定的租金标准按照北京市公有住房租赁统一价格判令李强向恒安物业公司交纳1998年至2015年期间的租金及相应的利息，并无不当。关于李强上诉主张涉案房屋是以产权调换方式安置的拆迁安置房，李强拥有产权一节，属于拆迁安置的问题，其可另行解决，且现有证据并不能证明李强为涉案房屋的所有权人，故本院对其该项上诉意见不予采信。关于李强上诉主张恒安物业公司的绝大部分请求已超过了诉讼时效的问题，因上述期间的租金系连续发生，且李强原审期间并未提出诉讼时效的抗辩，故本院对其所述不予采信。
综上，李强的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费465元，由北京市恒安物业管理有限公司负担42元（已交纳22元，余款20元于本判决生效后7日内交纳），由李强负担423元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费423元，由李强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 江锦莲
代理审判员 陈亢睿
二〇一五年十一月四日
书 记 员 黄 蕾