广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂03民终508号上诉人（原审被告）：桂林科创置业有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区铁山路8号漓东科技新城铁山工业园。法定代表人：江赛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韦良平，广西昊旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王进，广西昊旺律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：桂林福龙房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区骖鸾路。法定代表人：周本飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄玉群，广西君健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘爱宁，男，汉族，住广西壮族自治区桂平市。委托诉讼代理人：姚建才，广西金桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：文峰，广西金桂律师事务所律师。原审被告：桂林高新技术产业开发总公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区骖鸾路。法定代表人：杨焕贵，该公司董事长。原审被告：桂林市高科房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区骖鸾路。法定代表人：杨焕贵，该公司执行董事。上列二原审被告委托诉讼代理人：杨万柳，男，系上列二公司员工。原审被告：桂林市竣为房地产有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区漓江路。法定代表人：苏启权，该公司总经理。上诉人桂林科创置业有限公司（以下简称科创公司）、桂林福龙房地产开发有限公司（以下称福龙公司）因与被上诉人潘爱宁，原审被告桂林高新技术产业开发总公司（以下简称高新公司）、桂林市高科房地产开发有限责任公司（以下简称高科公司）、桂林市竣为房地产有限责任公司（以下简称竣为公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2017）桂0305民初1880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人科创公司委托诉讼代理人韦良平、王进，上诉人福龙公司委托诉讼代理人黄玉群，被上诉人潘爱宁及其委托诉讼代理人姚建才、文峰，原审被告高新公司、高科公司委托诉讼代理人杨万柳到庭参加诉讼。原审被告竣为公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。科创公司上诉请求：1、撤销（2017）桂0305民初1880号民事判决，改判科创公司不承担逾期交房的违约责任；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人没有逾期交房，不存在违约行为。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中误将交房时间写成2015年12月30日，系重大误解，实际约定的交房时间应当是2016年12月30日。上诉人在发现交房时间有误的情况下，已经于2015年4月25日在售楼部张贴《变更交房时间通知》，通知了包括被上诉人在内的广大业主。2、上诉人与被上诉人约定的违约金为每天万分之零点五，一审法院根据被上诉人的请求调整为按照中国人民银行同期贷款利率年息4.75%计算，违反了意思自治原则，是错误的。福龙公司上诉请求：1、撤销（2017）桂0305民初1880号民事判决中要求福龙公司承担支付被上诉人违约金等责任的内容，改判驳回被上诉人一审对福龙公司提出的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院已经查明被上诉人在2015年2月26日才交付首付款（逾期12天），却未相应扣减出卖人逾期交房的天数。2、一审法院适用法律错误。一审法院已经查明涉案地块土地使用权系福龙公司等五方联合竞买所得，五方约定对该宗土地使用权各自所占份额，即各方按份所有，五方并不具有连带债权债务关系，只是因为土地未分证而不得不在相关文件上盖章而已。而被上诉人从看房、买房、交房、起诉违约等都是在与科创公司打交道，购房款也是直接付给科创公司的，被上诉人显然十分清楚合同责任应由科创公司一方承担，属于物权法第一百零二条规定的“第三人知道共有人不具有连带债权债务关系”的情形，因此一审法院判决福龙公司与科创公司共同承担逾期交房的违约责任属于适用法律错误。潘爱宁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，被答辩人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。原审被告高新公司、高科公司当庭表示不发表答辩意见。原审被告竣为公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。潘爱宁向一审法院起诉请求：1.判决五被告向原告支付违约金27154.55元（以402821元为基数，按银行同期贷款利率4.75%计，自2015年12月31日起暂计至2017年5月31日止，实际计算至被告按合同规定的交房条件交付房屋之日止）；2.诉讼费由五被告负担。一审法院认定事实，2015年2月14日，原告与五被告签订商品房买卖合同一份，合同约定二原告向五被告购买位于桂林市七星区英才科技园英才路16号某房屋一套，购房总价为402821元；出卖人应于2015年12月30日前将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建【2010】9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，其中因工期周期较长，双方约定在以上交房日期基础上，出卖人有60天的交房展期，即提前60天交房及延后60天交房都在合同约定的交付期限内，如出卖人延后达到交付条件，展期60天内出卖人不承担延期交房的违约责任；逾期交房的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告交付房款138821元，被告科创公司于2015年2月26日向原告开具销售不动产统一发票，2015年3月24日，原告办理了剩余的264000元房款的按揭贷款。被告科创公司于2016年12月通知原告收房，因房屋未达到约定的交付条件，原告拒绝交接。2017年1月7日，原告及其他业主向被告科创公司送达房屋拒收函；同月8日，向被告科创公司送达告知书，向被告科创公司主张延期交房违约金。原告于2017年5月2日确认接收房屋。原告认为五被告未按合同约定交房，诉至该院，提出前述诉讼请求。另查明，涉讼房屋所属工程为科赛·智汇城二期19#楼及地下室工程，建筑工程施工许可证登记的建设单位为五被告。2016年12月26日，五被告组织勘察、设计、施工、监理单位对涉讼房屋所在的科赛·智汇城19#楼进行竣工验收，取得建设工程质量竣工验收意见书。又查明，2009年7月9日，五被告与桂林市土地储备交易管理中心签订桂林市国有土地使用权公开挂牌出让成交确认书，五被告竞得位于桂林市桂磨路英才科技园内宗地编号P0XXXX2地块土地使用权。2011年5月13日，五被告签订联合竞买协议书，约定五被告对该宗土地使用权各自所占份额。2011年12月19日，五被告取得该宗土地国有土地使用权证（桂市国用【2011】第0XXXX3号）。2012年3月20日，五被告签订桂林高新区英才科技园A-2地块土地分片开发建设协议书，协议约定了五被告开发建设土地的面积及范围；约定在开发建设中，各自为自己竞买土地上的建设业主，各自命名项目建设名称，选择地勘、设计、施工、监理、审图及物业销售代理等公司，各自与对方签订合同，与其他各方没有责、权、利的关系。涉讼房屋属于协议中约定由被告科创公司开发建设的土地范围内。一审法院认为，原告与五被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，未违反法律规定，属合法有效。五被告未按合同约定的期限将符合交付条件的房屋交付原告，其行为已构成违约，原告要求五被告支付迟延交房违约金符合法律规定及合同约定；合同约定逾期交房按日按已交付房价款万分之0.5计算违约金过低，不足以弥补原告的损失，故原告请求予以调整，按照中国人民银行同期贷款利率年息4.75%计算违约金的诉请，合理合法，该院予以支持。被告科创公司称合同约定的交房期限系笔误，实际约定的交房期限为2016年12月31日，对此，原告不予认可，被告科创公司亦未能提供证据证实双方对变更交房期限达成合意，故对被告科创公司此项辩称理由，该院不予采纳；被告科创公司称其向原告交付的商品房已符合交房条件，因被告科创公司至本案开庭时止，仅向该院提交五方验收的建设工程质量竣工验收意见书，未能提交消防、规划、环保等部门验收合格的文件，亦未进行建设工程竣工验收备案，故原告在被告科创公司通知收房时，以房屋不符合合同约定的交房条件为由拒绝接收，合法有据，被告科创公司抗辩称其未迟延交房，没有事实依据，对此该院不予采纳。根据合同约定，五被告有60天的交房展期，故违约金应当从2016年2月29日开始计算；因原告与被告科创公司于2017年5月2日对讼争房屋已进行交接，原告已实际占有使用该房，故违约金应当计算至2017年5月2日止，五被告应当支付的迟延交房违约金为:402821元×429天×（4.75%÷365天）＝22489元。五被告作为合同一方当事人，应当按照合同约定承担相应的义务，被告高新公司、高科公司、福龙公司、竣为公司辩称涉讼的房屋系被告科创公司开发，与其无关，其未享有权利，故不应当承担本案责任，因五被告之间就土地开发的责权利约定属于其内部约定，对原告不具有约束力，故对被告高新公司、高科公司、福龙公司、竣为公司的此项辩称理由，该院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四之规定，判决：一、被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司支付原告潘爱宁违约金22489元；二、驳回原告潘爱宁的其他诉讼请求。本案因适用简易程序，减半后收取案件受理费239元（原告已预付该院），由原告负担41元，五被告负担198元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人科创公司提交的与被上诉人同栋楼同单元同楼层的业主签订的商品房买卖合同与本案无关联性，并不能证明本案所涉房产约定交房时间为2016年12月30日；科创公司提交桂林市气象局出具的气象资料一组，但因合同第八条并未对施工期间因气象原因延期交付进行具体约定，故该组证据亦与本案没有关联性，本院对上诉人科创公司提交的两份新证据不予采信。一审判决查明事实属实，本院予以确认。综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、上诉人是否存在逾期违约的行为及逾期天数是多少；二、一审判决对违约金进行调整是否有事实与法律依据；三、上诉人福龙公司在本案中应否承担责任。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按合同约定行使权利，履行义务。上诉人未按约定期限交付涉讼房产，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人科创公司以合同实际交房时间应为2016年12月30日，合同约定交房时间有误属于重大误解的上诉理由，没有事实依据，亦于法无据。故一审判决认定上诉人违约并认定逾期429天并无不当，上诉人福龙公司以一审判决认定逾期天数计算有误并据此请求本院予以改判的上诉理由，没有事实与法律依据，本院亦不予支持。对于一审对违约金的调整是否正确的问题，本院认为，案涉双方虽约定逾期交房违约金为每天万分之零点五，根据本案的实际情况及常识判断，一审认为违约金约定过低并据此按银行同期贷款利率予以调整，合情合理，亦不违反法律规定，故本院对上诉人提出一审判决调整违约金错误，并据此请求本院改判的上诉请求，本院亦不予支持。对于上诉人福龙公司在本案中应否承担责任的问题，一审判决对此已作出评判与认定，本院予以认同，在此不再赘述。综上所述，上诉人科创公司、福龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人桂林科创置业有限公司预交二审案件受理费362元，由上诉人桂林科创置业有限公司负担；上诉人桂林福龙房地产开发有限公司预交二审案件受理费362元，由上诉人桂林福龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王裕松审判员  陆建华审判员  唐 勇二〇一八年四月二十三日书记员  胡文杰