辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01335号
上诉人（原审被告）：大连金新房地产开发有限公司，住所地大连市金州区光明街道胜利西小区38号。
法定代表人：何岩，该公司经理。
委托代理人：李新英，辽宁成蹊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李文华。
被上诉人（原审原告）：谢护。
二被上诉人共同委托代理人：王善忠，辽宁王善忠律师事务所律师。
二被上诉人共同委托代理人：钟莹，辽宁王善忠律师事务所律师。
原审原告李文华、谢护与原审被告大连金新房地产开发有限公司（以下简称金新公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，大连市金州区人民法院于2015年7月2日作出（2015）金民初字第470号民事判决，金新公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月24日公开开庭审理了本案。上诉人金新公司的委托代理人李新英，被上诉人李文华、谢护及委托代理人钟莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李文华、谢护一审诉称：2010年10月29日，原、被告签订房屋拆迁安置补偿协议一份，约定：原告将位于金州区光明街道北山路×号×层、面积为96平方米的楼房（产权证号为大房权证金私字第××号）拆迁，被告应在原地提供房源进行产权调换，回迁期36个月。同时约定被告应向原告支付搬迁奖励费10000元；搬迁补助费800元；临时安置补助费9600元，首期预付12个月，每月800元，直至收到被告发出的回迁通知单；商品房交房标准交房的补助费2000元。2010年11月12日，原、被告又签订备忘录一份，约定被告同意原告将上述协议中的147平方米置换为80-82平方米公建，并选择北山路街面一层位置的公建房回迁，产权由被告办理。现协议约定的回迁期已过，回迁楼盘已竣工，但被告仍未能履行上述协议，故原告诉至法院，1、请求法院判令被告依约履行交房义务并协助原告办理产权过户手续；2、请求法院判令被告支付搬迁补助费800元、搬迁奖励费10000元、选择商品房交房标准交房的补助费2000元，合计12800元及利息（利息计算方法：自2010年10月30日起至款项付清之日止，按照中国人民银行规定的同期流动资金存款利率计算）；3、请求法院判令被告支付安置补助费及利息（补助费计算方法：自2010年10月30日起至2012年4月29日止每月按照800元计算，自2012年4月30日始至交房时止按照每月1600元标准计算，利息计算方法：自2010年10月30日起按照每月800元的标准计算至2012年4月29日，自2012年4月30日即至交房之日止按照每月1600元的标准计算，上述两项都按照中国人民银行规定的同期流动资金存款利率计算）；4、要求被告支付宽带、电话迁移费880元及利息、水电费208.50元（电费117.50元、水费91元）及利息，自起诉之日起计算至付清之日止，按照同期银行存款利率计算；5、要求被告支付原告租金每月7200元，从逾期交付次月开始计算（计算方法为：自2013年11月1日起至交房之日止按照80平方米每天每平3元标准计算）；6、诉讼费由被告承担。
被告金新公司一审辩称：被告认可双方签订的拆迁安置补偿协议，但对于原告所称的备忘录被告并不知情，并非被告的真实意思表示，备忘录上的公章也并非被告公章，对被告不发生法律效力。原告基于备忘录的内容要求被告给予其回迁公建没有法律依据，被告不同意配合原告办理公建过户手续。对于原告所称的安置补助费，被告在2014年5月29日已经在大连日报上发出了回迁安置通告，向所有安置回迁户发出通告声明可以回迁，被告认为安置补助费应计算至2014年5月29日。因金州福佳新天地街边公建为被告所有，被告有权将其出租并取得相应孳息。我国物权以登记为准，案涉公建为被告所有，原告要求被告赔偿其租金损失，没有法律依据。综上，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2010年10月29日，原、被告签订《房屋拆迁安置补偿协议》一份，协议约定：原告将其所有的位于金州区光明街道65号楼4单元3层1号，产权性质私有，面积为96平方米，房屋所有权证号为大房权证金私字第××号，小仓房面积为50平方米与被告在原地提供房源进行产权调换，回迁期36个月。乙方（原告）选择回迁建筑面积147平方米，甲方（被告）给乙方无偿增加建筑面积26平方米，同时约定：被告向原告支付按期搬迁奖励费人民币10000元；搬迁补助费人民币800元，过渡期临时安置补助费9600元（首期预付12个月，800元／月），未达到回迁条件，由被告继续预付；原告选择商品房交房标准交房的补助费2000元；宽带、电话迁移费原告凭迁移费发票领取。
另查明：原、被告于2010年11月12日签订备忘录一份，备忘录约定：甲、乙双方于2010年10月29日签订《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》（协议编号：000225，以下简称协议），双方同意对拆迁范围内的乙方所有的坐落于金州区光明街道65号楼4单元3层1号（房屋所有权证号：大房权证金私字第××号）的拆迁房屋实行产权置换。甲方同意乙方回迁时将协议中的回迁面积（147m2）置换为80-82m2的公建，少于80m2的部分甲方按公建销售价返现，超出80m2的部分乙方按公建销售价投资，选择北山路街面一层位置公建房回迁，甲方负责为乙方办理公建的产权，费用由甲方承担。协议签订后，原告按约迁出房屋。
再查明：原、被告房屋拆迁安置补偿协议签订后，被告承诺给原告的相关补偿费用分文未付。被告于2014年6月6日在大连日报发布回迁安置通告，通告对2009年9月29日起动迁的金州区五一路以北、北山路以西、同济路以南、学府路以东范围内的回迁居民实施回迁安置工作。
一审法院认为：原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》及备忘录是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，协议、备忘录合法有效，双方均应诚实全面履行。本案原、被告对双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》的真实性没有异议，一审法院依法予以确认。本案争议的焦点是备忘录是否系原、被告所签订。从原告提供的备忘录印章看，虽然与《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》印章不一致，但本案被告并不能提供备忘录印章系原告私自刻制加盖，并且原告提供的一审法院及中院的生效判决、录音笔录，加之一审法院审理被告同类案件也出现不同印章签订补充协议及备忘录的事实已被生效判决所确认，因此一审法院对原、被告签订的备忘录的真实性依法予以确认。另外，从被告与原告签订的《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》内容看，协议回迁的房屋也没有具体指向，欠缺回迁的基本内容，而备忘录约定原告回迁房屋的位置及面积具体明确，因此被告应该按照《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》、备忘录内容对原告予以回迁安置。被告辩称已经于2014年6月6日在大连日报发布回迁安置通告要求回迁，说明被告已经具备回迁安置条件而未向原告回迁安置，其未按照协议、备忘录履行的行为违反法人在民事活动中应该遵循的诚实信用原则，已构成违约，应该承担民事责任。因此对被告的辩解意见一审法院依法不予采信。对原告要求被告予以回迁其开发的位于金州福佳新天地广场项目的北山路街面一层公建房（建筑面积在80-82平方米之间，最终于该套房屋产权证面积为准）的诉请请求，一审法院依法予以支持。关于原告要求被告逾期交房至今应该支付过渡期临时安置补助费按照《金州福佳新天地广场地段拆迁通知书》（以下简称《通知书》），分段按不同标准计算的主张，因原告提供的《通知书》并非原、被告合同约定内容，《通知书》实质上是被告发出的要约邀请，要约邀请中载明拆迁人支付临时安置补助费每月为600元，而原、被告双方在实际签订回迁安置补偿协议对临时安置补助费变更为每月800元，从而形成新要约为《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》。因此对原告要求被告按照《通知书》分段给付过渡补偿费的请求不予采纳。原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》第七条、第八条约定过渡期临时安置补助费每月800元及履行方法，但被告逾期交房又未能按月继续支付给原告临时安置补助费，因此被告应该承担违约责任，从签订协议始至回迁之日止给付原告临时安置补助费每月800元及利息，利息按中国人民银行同期同类存款利率计算。因搬迁补助费、搬迁奖励费、选择商品房交房标准交房的补助费、宽带电话迁移费双方在搬迁协议中有明确约定，故原告要求被告支付搬迁补助费800元、搬迁奖励费10000元、选择商品房交房标准交房的补助费2000元，合计12800元及利息的主张，一审法院予以支持；原告要求被告支付宽带、电话迁移费880元及利息的主张本院予以支持。关于原告要求被告支付水电费208.50元（电费117.50元、水费91元）及利息的主张，因双方没有明确约定，故一审法院不予支持。关于原告要求被告协助办理过户手续及支付原告租金损失每月7200元的主张，因本案解决的是动迁合同纠纷，原告尚未获得回迁房屋，因此本案不予审理，原告获得回迁房屋后可另行主张权利。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告大连金新房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告李文华、谢护回迁位于金州福佳新天地广场北山路街面一层位置公建房（建筑面积在80-82平方米之间）一套；二、被告大连金新房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告李文华、谢护搬迁补助费800元、搬迁奖励费10000元、选择商品房交房标准交房的补助费2000元，合计12800元及利息（计算方法：自2010年10月30日始至判决确定的给付之日止，按中国人民银行规定的同期同类存款利率计算）；三、被告大连金新房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告李文华、谢护自2010年10月30日始至回迁日止过渡期安置补助费每月800元及利息（利息按中国人民银行规定的同期同类存款利率计算）；四、被告大连金新房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告李文华、谢护宽带、电话迁移费880元；五、驳回原告李文华、谢护的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费8800元、保全费5000元，合计13800元（原告已预交），由被告大连金新房地产开发有限公司负担。
金新公司上诉的理由及请求是：1、李文华、谢护对备忘录的真实性应承担举证责任。本案中，如果就同一拆迁安置问题先后形成《房屋安置补偿协议（回迁安置）》和备忘录，正常情况下金新公司不会出现以不同的印章进行加盖的行为，不符合常理。并且在类似案件中，金新公司已经通过鉴定的方式证明了在这次拆迁中存在有不明人员私刻金新公司的印章并擅自使用的事实，金新公司已同公安机关联系做进一步处理。李文华、谢护既然对备忘录进行举证，就理应证明其真实性，证明金新公司对该备忘录是知晓并认可的。2、如果备忘录是真实的，也只应是对同一天已经签订的《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》相关内容的进一步解释或者操作层面的细化，但从李文华、谢护提供的备忘录的内容来看，是对《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》实质性的更改，单方面无对价地扩大了李文华、谢护的权益。假设这一变更是金新公司和李文华、谢护的真实意思表示，正常来讲就不可能签订补充协议，而是应该对先签订的《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》直接予以作废，并重新签订正式的拆迁安置补偿协议。因此，备忘录的内容在效力上不能对抗《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》的约定。3、一审法院同时认可了《房屋安置补偿协议（回迁安置）》和备忘录，两份证据中的回迁安置方案是截然不同的，而且《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》的效力应该是高于备忘录的效力，一审判决书在认定部分是自相矛盾的，且在备忘录有明显重大瑕疵的情况下，径直按照备忘录判决履行是错误的。4、金新公司在本案诉讼前并不知晓有该备忘录的存在，一直是严格依据《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》的约定履行，并早在2014年6月6日在《大连日报》上发布回迁安置通告，不可能先知先觉的为李文华、谢护预留位于金州福佳新天地广场北山路街面一层位置的公建房（建造面积在80—82平方米之间），因此一审判决第一项是无法履行的判决事项。请求撤销一审判决，依法改判驳回李文华、谢护的诉讼请求。
李文华、谢护二审答辩认为：不同意金新公司的上诉请求，服从一审判决。1、李文华、谢护已经举证证实了备忘录的真实性。李文华、谢护提供的与金新公司潘经理的通话录音可以证实，潘经理对备忘录是认可的，至于备忘录加盖印章是否真实，已经超过了李文华、谢护的知晓范围。李文华、谢护提交的两份判决以及该案的一份协议，该案中协议的印章与本案印章一致，而且案涉两份协议均已认定为有效。李文华、谢护提供的证据能形成一个完整的证据链条，可以证实备忘录的真实性和法律效力。2、备忘录在内容上只是针对补偿协议做了更明确的约定，是针对补偿协议约定不明确的地方一种补充，并不是对补偿协议做实质性更改。3、两份协议有效，金新公司应按照协议为李文华、谢护预留房屋。
本院认为，金新公司与李文华、谢护签订的《房屋安置补偿协议（回迁安置）》和备忘录系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。关于金新公司主张李文华、谢护应对备忘录的真实性承担举证责任一节，本案一审中，李文华、谢护提交了（2013）金民初字第2106号和（2014）大民二终字第888号两份民事判决，该判决已经生效，并提交了该案中金新公司与该案当事人签订的《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》和《补充协议》，金新公司认可该两份协议中金新公司加盖的印章与本案双方当事人签订的备忘录的印章编码一致，但是认为该印章与其公司备案印章不一致。本院认为，从李文华、谢护提交的证据情况看，其已就该两份协议的真实性履行了举证责任，至于协议上印章是否为金新公司备案印章已经超出了普通被拆迁人的认知能力，金新公司若不认可上述证据，应提供相反证据予以反驳。并且，在本院审理的金新公司与拆迁户的同类案件中，存在多个不同印章签订补充协议或备忘录的情况，上述案件已有生效判决认定双方签订的补充协议或备忘录的真实性。一审法院对双方签订的《备忘录》的真实性依法确认并无不当。至于金新公司主张其已通过鉴定的方式证明了在这次拆迁中存在有不明人员私刻金新公司的印章并擅自使用的事实，其并未提供证据予以佐证，应承担不利后果。金新公司该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于金新公司主张备忘录的内容在效力上不能对抗《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》的约定一节，本院认为，合同的变更是对原订立合同的内容进行修改或补充，使原合同内容发生变化，其实质是以变更后的合同代替了原合同。因此，不是《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》的效力高于备忘录，而是如果二者有冲突的话恰恰应当按照备忘录履行，而不是按照原合同履行。所以，金新公司该项主张缺乏事实和法律依据，一审法院按照双方签订的备忘录的约定判决正确。
关于金新公司主张一审判决第一项无法履行一节，本院认为，双方签订的备忘录约定由金新公司予以回迁北山路街面一层位置公建房，面积在80—82平方米之间，最终以该套房屋产权证面积为准，在一审审理过程中，一审法院根据李文华、谢护提出的财产保全申请查封了金新公司位于金州区北山路一处公建房屋，说明有符合备忘录约定的可以回迁的房屋，并非金新公司主张的无法履行。关于回迁房屋的面积，少于或超出的部分可按双方签订的备忘录第一条予以执行。金新公司的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元（大连金新房地产开发有限公司预交），由上诉人大连金新房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 刘盈铄
代理审判员 李 鹤
二〇一五年十月九日
书 记 员 宋 敏