新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终426号上诉人（原审原告）张晓红，女，1974年3月4日出生，汉族，原头屯河区南屏街鑫尚理发店业主，住乌鲁木齐市头屯河区。委托诉讼代理人：马海成，新疆金桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）朱智亮，男，1973年2月3日出生，汉族，头屯河区南屏街鑫尚红理发店业主，住乌鲁木齐市头屯河区。上诉人张晓红因与被上诉人朱智亮房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2016）新0106民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张晓红及其委托诉讼代理人马海成、被上诉人朱智亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓红上诉请求：1.请求撤销一审判决，确认双方2015年12月26日签订的房屋租赁合同无效；2.判决朱智亮返还租金20479元、押金2000元，赔偿损失48378元（其中误工损失30058元、装修损失16320元、保全费2000元）；3.朱智亮承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：2015年，我承租了朱智亮使用的头屯河区火车西站南屏街113号（建筑面积50平方米），2015年3月20日我对承租房进行了装修，电从朱智亮经营的超市接过来。2015年12月26日，我与朱智亮签订了房屋租赁合同，约定年租金32500元，付一年租金，租期至2018年12月26日等内容。2015年12月底，乌鲁木齐兴铁物业服务有限责任公司发出通知，承租铁路用房的承租人在承租期间不得转租，朱智亮将该房屋转租给我违反了合同约定和法律规定。朱智亮以其名义办理了理发店的个体工商户营业执照，却交由我经营，违反了法律规定。朱智亮经常停电，迫使我无法经营。故我们双方签订的房屋租赁合同是无效的。朱智亮辩称：不同意上诉人的上诉请求和理由。涉案房屋可以转租。我停电一共有3次，因为对方偷电停电一次，我方预购电停电一次，我没有恶意停电的行为，是因为她拖欠电费。关于合同的效力，我请求法院判决。对方缴纳房租和押金是其应该缴纳的，如果对方不缴纳我也不可能把房屋让她用。张晓红向一审法院起诉请求：1.请求确认双方于2015年12月26日签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求判令朱智亮退回租金20479元及押金2000元；3.请求判令朱智亮赔偿我损失48378元（其中误工损失30058元，装修损失16320元，证据保全费2000元）；4.朱智亮承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月2日，朱智亮与天汇公司签订了一份《租赁合同》，约定朱智亮租赁天汇公司位于乌鲁木齐市头屯河区火车西站7街5栋住宅底商1号房屋；租赁期限三年，从2013年6月1日至2016年5月31日；未经天汇公司同意，朱智亮不得擅自改变用途或利用租赁房屋向银行或第三方担保、抵押和互换。考虑朱智亮的投资风险，天汇公司允许朱智亮选择采取联营的经营模式或对外招租形式开展经营活动。合同签订后，朱智亮利用该房屋进行商业经营，并将租金支付至2017年5月31日。2015年3月，朱智亮与张晓红达成协议，约定将上述房屋中约50平方的一间租赁给张晓红，张晓红装修后用于经营理发店，并将租金支付至2015年12月26日。2015年12月26日，张晓红与朱智亮签订了一份《房屋租赁合同》，约定张晓红继续承租上述房屋，租赁期限为三年，从2015年12月26日至2018年12月26日；年租金32500元，一年一付；张晓红负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆费、电视收视费、卫生费和物业管理费；押金2000元。合同签订前，2015年3月15日，张晓红向朱智亮支付押金2000元。2015年12月15日，张晓红向朱智亮支付2016年度租金22500元，2015年12月18日，张晓红向朱智亮支付2016年度租金10000元。另查明：2016年1月4日，朱智亮在工商部门注册了个体工商户，字号为头屯河区南屏街鑫尚红理发店，张晓红利用该字号实际经营理发业务。另查：张晓红从2016年3月22日起未向朱智亮支付电费，朱智亮于2016年5月20日对张晓红经营的理发店进行断电。2016年5月31日，新疆维吾尔自治区公证处对理发店内的现状进行了公证。一审法院认为：本案的争议焦点为双方于2015年12月26日签订的《房屋租赁合同》的效力。关于合同效力，张晓红认为无效，主要理由有三点：一是朱智亮与天汇公司签订的租赁合同约定不得转租；二是朱智亮将个体工商户营业执照与房屋一并租赁给张晓红使用；三是朱智亮断电致使其无法经营。关于张晓红第一个理由，原审法院认为，经庭审查明，朱智亮与天汇公司签订的《租赁合同》中约定，天汇公司允许朱智亮选择采取联营的经营模式或对外招租形式开展经营活动，张晓红当庭予以认可，故张晓红以该理由主张合同无效无事实依据，原审法院不予支持；关于张晓红第二个理由，张晓红主张朱智亮将个体工商户营业执照与房屋一并租赁给其使用，违反了《个体工商户条例》第二十二条的规定，原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，朱智亮将个体工商户营业执照交由张晓红使用，虽违反了《个体工商户条例》第二十二条的规定，但该条款不是效力性强制性规定，违反该条规定并不产生合同无效的法律后果，而是由登记机关责令改正，故张晓红以该理由主张合同无效无法律依据，原审法院本院不予支持；关于张晓红第三个理由，原审法院认为，对朱智亮断电的事实双方均予以认可，朱智亮辩称是因张晓红未及时支付电费，经庭审查实，张晓红从2016年3月22日起未向朱智亮支付电费，朱智亮于2016年5月20日进行断电，朱智亮采取的措施虽过激，但张晓红亦存在违约行为，且断电的行为并不影响合同的效力，如张晓红认为该行为违约致使合同无法履行，应当要求朱智亮承担相应的违约责任，故张晓红以该理由主张合同无效无法律依据，原审法院不予支持。综上所述，张晓红请求确认双方于2015年12月26日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求无事实及法律依据，原审法院不予支持。张晓红基于合同无效，要求朱智亮退回租金20479元、押金2000元并赔偿其损失48378元的请求亦不符合法律规定，原审法院不予支持。判决：驳回张晓红的全部诉讼请求。本院二审期间，双方未提交新的证据。本院认为，张晓红主张其与朱智亮2015年12月26日签订的《房屋租赁合同》为无效合同，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”作为主张方其应当承担举证责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”张晓红以该合同：一是朱智亮与天汇公司签订的租赁合同约定不得转租；二是朱智亮将个体工商户营业执照与房屋一并租赁给张晓红使用；三是朱智亮断电致使去无法经营为由，主张合同无效，但其所提交的证据均无法证实双方所签订的《房屋租赁合同》符合上述无效合同的成立条件，故其上诉请求，本院不予支持。张晓红据此主张要求朱智亮退回租金20479元及押金2000元、赔偿告损失48378元的请求无法律依据，本院亦不予采纳。综上诉述，张晓红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1571.43元，由张晓红负担（已付）。本判决为终审判决。审判长 李 健审判员 谭建艳审判员 柳 燕二〇一七年三月三十一日书记员 赵 可