广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终580号
上诉人（原审被告、反诉原告）：肇庆市鼎湖区艺术学校。住所地：肇庆市鼎湖区。
法定代表人：李小乙。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：肇庆雅豪工艺品有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区。
法定代表人：李志坚。
委托代理人：林扬，广东开信律师事务所律师。
委托代理人：李燕明，该公司员工。
上诉人肇庆市鼎湖区艺术学校（以下简称艺术学校）因与被上诉人肇庆雅豪工艺品有限公司（以下简称雅豪公司）租赁合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2015）肇鼎法民二初字第137号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年1月21日，艺术学校与刘鸿芝签订了一份《房屋租赁合同》，约定艺术学校将其学校五金厂上面的第三层租赁给刘鸿芝办厂，租期10年，第一年不收租金，第二年租金15000元，第四年起每年租金20000元，合同还约定了其他权利义务。合同签订当日，刘鸿芝向艺术学校支付了厂房押金5000元和水电押金10000元，艺术学校交付了约定房屋。随后，雅豪公司使用了上述租赁的房屋。
2014年10月6日，艺术学校书面通知雅豪公司：中止与雅豪公司的出租合同，要求雅豪公司在三个月内寻找厂房搬出学校，一切事宜按合同规定解决。
2014年12月15日，双方就解除上述房屋租赁合同达成了如下书面协议：雅豪公司在2015年1月6日前搬出租赁的房屋，艺术学校补偿雅豪公司80000元，同时退回厂房、水电押金15000元，雅豪公司补交租金10000元，艺术学校先支付50%补偿金，2015年1月15日前雅豪公司搬完当天，艺术学校付清剩余50%补偿金及退回全部押金，艺术学校以转帐方式将补偿款支付到雅豪公司指定的账户。雅豪公司在该协议上加盖了公章确认，艺术学校的法定代表人在该协议上签名确认。
2015年7月2日，雅豪公司向该院提起本案诉讼，请求法院判令艺术学校向雅豪公司：1、支付40000元；2、退还押金15000元；3、支付逾期付款违约金1519元；4、承担本案诉讼费用。庭审中，雅豪公司明确违约金从2015年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至起诉日止，并要求处理补交租金10000元；双方确认艺术学校已收回租赁的房屋，艺术学校已支付补偿款40000元给雅豪公司，双方并确认租期内的租金已付清，雅豪公司至今没有补交租金10000元。
诉讼中，艺术学校提出反诉，请求判令：1、撤销双方于2014年12月14日、2014年12月15日签订的补偿协议；2、雅豪公司返还40000元补偿费及第一年租金15000元；3、雅豪公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：艺术学校与刘鸿芝签订的《房屋租赁合同》，约定租赁的房屋是用于办厂，雅豪公司现持有上述合同和交纳押金收据的原件，并一直使用租赁的房屋，按上述合同的约定缴纳租金，且双方是在2014年12月15日达成了解除合同的协议，双方并依该协议履行了一定的义务，因此，可确认上述租赁合同的当事人已变更为艺术学校和雅豪公司，因此，艺术学校认为双方的租赁关系是不定期租赁关系，该租赁合同与雅豪公司无关，理据不足，该院不予采纳。该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应以此合同履行各自的义务和行使权利。合同履行期间，因艺术学校提出收回租赁的房屋，双方达成了解除租赁合同的协议，签订协议时不存在显失公平、欺诈、胁迫或乘人之危的情形，该协议是双方的真实意思表示，且合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方应以此协议履行各自的义务和行使权利。因此，艺术学校反诉请求撤销协议，没有事实和法律依据，该院不予支持。艺术学校应依协议约定补偿雅豪公司80000元，并退回已收取的押金15000元，而雅豪公司也应依协议约定补交租金10000元给艺术学校，故雅豪公司主张支付补偿款和退回押金，理据充分，该院予以支持，扣除已支付的40000元及应补交租金10000元，艺术学校应支付补偿款和退回押金45000元，艺术学校反诉主张返还补偿款40000元，理据不足，该院不予支持；因艺术学校逾期支付，故雅豪公司主张按中国人民银行同期贷款利率计付违约金，理据充分，该院予以支持，但应从2015年1月16日起至起诉日即2015年7月2日止按中国人民银行同期贷款利率计付违约金。《房屋租赁合同》约定租期的第一年不收租金，因此，艺术学校反诉主张第一年租金，理据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、艺术学校于该判决发生法律效力之日起十日内向雅豪公司支付补偿款、厂房、水电押金共45000元及违约金（违约金以本金45000元从2015年1月16日起按中国人民银行同期贷款利率计至2015年7月2日）；二、驳回艺术学校的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1213元，由雅豪公司负担221元，艺术学校负担992元。反诉受理费588元，由艺术学校负担。
上诉人艺术学校不服原审判决，向本院提起上诉称：一、艺术学校与雅豪公司没有签订《房屋租赁合同》，原审认定合同当事人已经变更为艺术学校与雅豪公司，是认定事实错误。2010年1月21日，艺术学校与刘鸿芝签订合同后，刘鸿芝并未按照约定支付押金，而是雅豪公司支付了押金，当时未联系到刘鸿芝，且厂房空余，便同意雅豪公司交付租金使用，但与雅豪公司并未签订合同，只是不定期租赁关系，合同当事人不能自然变更。二、艺术学校不应当向雅豪公司支付40000元，艺术学校与刘鸿芝签订的《房屋租赁合同》对艺术学校和雅豪公司不产生约束力，不产生相应的权利义务，因此，原审认为不存在显失公平的行为是认定事实错误。2010年1月21日，艺术学校与刘鸿芝签订合同后，因刘鸿芝未按照约定承租及转租行为，致使该合同已经中止。艺术学校虽然收取了雅豪公司租金，但双方产生的是不定期租赁关系，艺术学校随时可以解除。2014年12月14日，艺术学校之所以与雅豪公司签订补偿协议，是因为艺术学校在合理期限内要求与雅豪公司解除租赁关系，但雅豪公司拒不搬走，非要艺术学校签订上述补偿协议才肯搬走，艺术学校迫于无奈才签订补偿协议，并给予雅豪公司40000元后，雅豪公司才肯搬走，因此，补偿协议不是艺术学校的真实意思表示，也显示公平，艺术学校已经向法院申请撤销，因此，艺术学校不应当向雅豪公司支付40000元。三、雅豪公司租赁涉案厂房第一年未交租金，因此，艺术学校应将其押金予以扣留，无需向雅豪公司退还押金15000元。四、艺术学校与雅豪公司之间并无书面合同，不存在协商解除的情形，根据法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除，因此，艺术学校有单方解除权，可以随时与雅豪公司解除租赁关系，并不需要给予任何补偿。综上所述，请求撤销原审判决，驳回雅豪公司的诉讼请求，并判令雅豪公司返还艺术学校40000元补偿费，由雅豪公司承担全部诉讼费用。
被上诉人雅豪公司答辩称：一、艺术学校与雅豪公司于2014年12月14日签订的补偿协议是双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的规定，完全合法有效。通过补偿协议也可以确认《房屋租赁合同》的当事人为雅豪公司和艺术学校。补偿协议是解除租赁合同的协议，且艺术学校已经支付部分补偿款，部分履行了补偿协议，确认艺术学校和雅豪公司为租赁合同当事人。二、补偿协议是双方自愿签订，合法有效，对双方具有法律约束力，艺术学校请求撤销以及要求雅豪公司返还40000元没有事实和法律依据。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人除一审提交的证据外，二审期间未提交其他证据。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本正确，本院予以确认。
另查明，2010年1月21日艺术学校与刘鸿芝签订的《房屋租赁合同》还约定，出租方在租赁期内提出解约，需补偿承租方80000元。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1、雅豪公司是否《房屋租赁合同》的一方当事人；2、双方是否应按照2014年12月15日签订的补偿协议履行。
关于雅豪公司是否《房屋租赁合同》的一方当事人的问题。第一，2010年1月21日，艺术学校与刘鸿芝签订《房屋租赁合同》，但据艺术学校上诉陈述，该合同签订后，刘鸿芝并未履行任何合同义务，而是雅豪公司交付了相应押金，且自合同签订后，雅豪公司一直使用涉案房屋，并且雅豪公司持有《房屋租赁合同》以及押金收据原件，因此，雅豪公司主张刘鸿芝为公司员工代公司签订租赁合同，虽然未能提供刘鸿芝为该公司员工的证据，但其主张刘鸿芝为代公司签订《房屋租赁合同》，与上述查明事实相吻合，本院予以采信。第二，从艺术学校行为来看，艺术学校于2014年10月6日向雅豪公司发出通知，要求雅豪公司在三个月内搬出，一切事宜按合同规定处理。艺术学院又于2014年12月15日与雅豪公司签订补偿协议，该协议表达了解除艺术学校与刘鸿芝签订的《房屋租赁合同》的意思，且协议补偿金额与原《房屋租赁合同》约定内容一致。综上分析，雅豪公司属于《房屋租赁合同》的一方当事人，艺术学院认为与雅豪公司存在不定期租赁关系，理据不足，本院不予支持。
关于双方是否应按照2014年12月15日签订的补偿协议履行。如上分析，雅豪公司属于租赁关系的一方当事人，艺术学校在租赁期内提出解除合同，已经违反合同约定，经双方协商于2014年12月15日签订补偿协议，补偿金额等也符合原租赁合同约定，艺术学校主张签订协议时存在胁迫、显失公平等情形，没有依据，本院不予支持。上述补偿协议是双方当事人签订协议当时的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应按照协议内容履行。因此，艺术学校应按照协议约定向雅豪公司支付剩余补偿款及押金等。
至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，本院予以维持。上诉人艺术学校上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费925元，由上诉人肇庆市鼎湖区艺术学校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀丽
审 判 员 孔日新
代理审判员 赵晓云
二〇一六年七月二十日
书 记 员 赵崇轩
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