湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1653号
上诉人（原审原告）：胡媛秀。
委托代理人：江腾福，湖北江浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉市唐人居物业服务有限责任公司，住所地武汉市黄陂区武湖农场青龙分场。
法定代表人：朱光全，该公司总经理。
委托代理人：牛洁，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：武汉金马铠旋家居有限公司，住所地武汉市黄陂区武湖农场汉口北大道21号A18-4。
法定代表人：肖凯旋，该公司总经理。
委托代理人：牛洁，该公司员工。
上诉人胡媛秀因与被上诉人武汉市唐人居物业服务有限责任公司（以下简称唐人居公司）、武汉金马铠旋家居有限公司（以下简称金马公司）委托租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2014）鄂黄陂武民初字第00163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2014年12月15日，胡媛秀诉至一审法院，请求判令：1.解除双方签订的《委托租赁合同》；2.唐人居公司、金马公司连带支付胡媛秀租金61216.73元；3.唐人居公司、金马公司连带支付胡媛秀逾期付款违约金5558.48元。4.本案诉讼费由唐人居公司、金马公司承担。
一审法院经审理查明：2009年12月24日，胡媛秀与武汉市汉口北华中家具之都投资有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，由胡媛秀购买了武汉市汉口北华中家具之都投资有限公司开发的位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场、高车分场仓储综合物流配套商务服务中心1层7－1商铺，建筑面积53.29平方米，总房款703087元。2010年5月28日，胡媛秀与唐人居公司签订委托租赁合同，约定胡媛秀将其购买的上述房屋委托给唐人居公司统一租赁运营管理。委托租赁期限：1.委托租赁管理期限为3年，从2010年5月28日起至2013年5月27日止（具体从该商务服务中心正式对外营业开始计算）。2.双方应在委托租赁管理期满之前三个月，以书面形式通知对方是否续约。如双方选择续约，可根据本合同约定和市场运营的实际情况签订新的委托租赁管理合同书；如双方不选择续约，本合同在委托租赁管理期满时自动终止。租金收益：三个委托租赁年度的每年租金收益均为总房款的7%，即49216.09元（703087元×7%）。租金收益的支付方式：1.起租日。双方同意以中国家俱CBD·华中家俱大世界仓储综合物流配套商务服务中心正式开业之日为起租日，从起租日开始，胡秀媛享有本合同约定的委托租金收益。2.租金结算与支付。从起租日开始满12个月为一个委托租赁年度，唐人居公司应根据合同约定向胡媛秀支付委托租金收益。双方同意在合同期限内，唐人居公司将当年的委托租金收益平均分摊到每个季度中支付。双方同意从起租日起，每季度末之前唐人居公司将当季度的委托租金收益转入胡媛秀指定账户。逾期付款违约责任，唐人居公司未按时向胡媛秀支付委托租赁租金收益，应按逾期未付租金每日万分之二的标准向胡媛秀支付违约金。如逾期六个月唐人居公司仍未履行的，胡媛秀有权单方解除合同。唐人居公司通知胡媛秀领取收益，胡媛秀未按时领取的，唐人居公司不承担责任。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订当日，金马公司出具履约担保函，承诺金马公司愿为唐人居公司与胡媛秀签订的委托租赁合同提供履约担保。如唐人居公司违约行为造成胡媛秀损失，金马公司愿意承担连带责任担保。上述合同签订后，胡媛秀向唐人居公司交付房屋，唐人居公司依约向胡媛秀支付了三年的租金收益。2013年5月27日委托租赁期限届满后，双方未续签委托租赁合同，亦未办理商铺交接手续。2014年1月10日，胡媛秀向唐人居公司邮寄《关于支付委托租赁门店占用租金违约金的通知书》，通知称，双方委托租赁合同期满后，唐人居公司未通知胡媛秀协商续约，也未退还胡媛秀门店，而是自行占用门店租赁经营，且自2013年5月27日至2014年1月12日占用商铺225天，拖欠租金30338.69元及违约金1365.24元，合计31703.93元。胡媛秀要求唐人居公司于2014年1月15日与其协商确定签定续租合同或退还门店，并支付门店占用期间的租金及违约金。唐人居公司收到通知书后，于2014年1月15日向胡媛秀发送《回复函》，函告，胡媛秀将商铺委托租赁给唐人居公司后，因整个市场经营状况不佳，该铺位一直空置，并未实际租赁出去，但唐人居公司仍按约如期支付了租金。委托租赁期限届满后，双方未就继续委托租赁达成意向，双方的委托租赁合同因期限届满已终止。且迄今为止，胡媛秀一直未与唐人居公司签订《物业服务合同》，亦未支付物业管理费等相关费用，唐人居公司对该商铺不存在物业管理义务。胡媛秀通知所称唐人居公司未退还商铺且占用并要求支付租金及违约金，缺乏事实依据。关于商铺再委托租赁事宜，若胡媛秀有意向，可来唐人居公司洽谈协商。胡媛秀的委托代理律师江腾福在该回复函上注明：该门店前期租金未结清，暂不接收门店。落款日期为2014年1月25日。2014年2月18日，胡媛秀委托律师江腾福再次向唐人居公司及金马公司发出律师函，要求唐人居公司及金马公司于2014年2月25日前退还商铺，并支付租金及违约金。后唐人居公司及金马公司未予答复，双方由此产生诉争。
一审法院另查明，2014年4月18日，胡媛秀与武汉丰鼎盛物业服务有限公司（以下简称丰鼎盛公司）就案涉商铺签订委托租赁合同，委托租赁期限3年，即自2014年4月21日至2017年4月20日。合同签订后，胡媛秀将案涉商铺交给丰鼎盛公司，丰鼎盛公司于2014年12月11日支付胡媛秀租金2671.45元。
一审法院认为：胡媛秀与唐人居公司签订的委托租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。
关于唐人居公司逾期占用商铺的事实是否成立。一审法院认为，唐人居公司逾期占用商铺的事实不能成立，其理由如下：1.双方合同约定，双方应在委托租赁管理期满之前三个月，以书面形式通知对方是否续约。如双方不选择续约，本合同在委托租赁管理期满时自动终止。因此，在委托租赁合同期限届满时，胡媛秀已明知该合同已终止，其作为业主应及时主动与唐人居公司联系收回商铺，但其直至2014年1月10日才向唐人居公司发出通知书，且在收到唐人居公司的回复函后，拒绝接收商铺。胡媛秀怠于收房，造成商铺交接手续迟延办理，由此产生的后果不能归责于唐人居公司。2.胡媛秀主张唐人居公司逾期占用商铺，但胡媛秀对此未提供充分证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。
综上，胡媛秀以唐人居公司逾期占用商铺为由，要求唐人居公司支付占用期间的租金及违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。胡媛秀主张解除双方签订的委托租赁合同，因该合同履行期限届满，双方的委托租赁合同关系已终止，不存在解除合同的问题，故对胡媛秀要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。同理，对胡媛秀要求金马公司承担担保责任的诉讼请求，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回胡媛秀的诉讼请求。一审案件受理费1470元，由胡媛秀负担。
一审宣判后，上诉人胡媛秀不服，向本院提起上诉称：1.上诉人与被上诉人存在委托租赁合同关系和担保关系。2.被上诉人存在逾期占用上诉人委托租赁门店的行为。合同订立后，上诉人严格认真履行了全部合同义务，按时将门店交付唐人居公司委托租赁经营。但唐人居公司严重违反合同约定，2013年5月27日委托租赁期限届满后，唐人居公司既不通知上诉人协商续租，又不向上诉人退还门店，而是自行继续延续租赁合同，占用门店租赁经营。3.两被上诉人应共同连带赔偿上诉人租金、违约金66775.21元。唐人居公司与上诉人存在委托租赁合同关系，但期满未向上诉人返还租赁门店，造成上诉人租金损失，应赔偿上诉人全部租金、违约金66775.21元。金马公司为唐人居公司履行委托租赁合同出具履约担保函，故其依法应对唐人居公司支付上诉人租金、违约金及诉讼费用等全部损失承担连带赔偿责任。
综上，请求二审法院：1.依法解除上诉人与两被上诉人签订的委托租赁合同；2.两被上诉人共同连带支付上诉人拖欠租金61216.73元；3.两被上诉人共同连带支付上诉人逾期付款违约金5558.48元；4.本案一审、二审全部诉讼费用由两被上诉人承担。
被上诉人唐人居公司针对上诉人胡媛秀的上诉请求与理由答辩称：双方合同因到期而自然终止，双方并不存在新的委托租赁合同关系，故上诉人要求解除合同并支付租金、违约金没有相应的依据。合同期满后，双方没有续约，唐人居公司也没有占用讼争房屋继续经营，唐人居公司多次约上诉人办理房屋交接手续，上诉人一直没有回应，且讼争房屋从2010年5月到起诉前一直空置，没有实际出租。上诉人在2014年4月就与丰鼎盛公司签订委托租赁合同并收取租金，不存在唐人居公司不交付房屋的事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人金马公司针对上诉人胡媛秀的上诉请求与理由答辩称：金马公司作为保证人的保证责任已经履行完毕，上诉人要求承担连带责任的请求没有依据。金马公司作为保证人的保证责任仅限于上诉人与唐人居公司签订的委托租赁合同，该合同的期限是2010年5月28日至2013年5月27日，在该期间内被担保人并无违约行为，双方不存在债权债务纠纷，金马公司的保证义务已经履行完毕。上诉人的诉讼请求属于新的合同关系，保证人没有明确表示继续承担保证责任，故上诉人要求金马公司承担连带责任没有依据，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，胡媛秀与唐人居公司于2010年5月28日签订的委托租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因双方当事人在委托租赁合同中约定委托租赁管理期限为3年，从2010年5月28日起至2013年5月27日止，如双方不选择续约，合同在委托租赁管理期满时自动终止。现双方当事人没有续签委托租赁合同，双方当事人于2010年5月28日签订的委托租赁合同在2013年5月27日履行期限届满时终止，故胡媛秀关于委托租赁合同解除的上诉请求，本院不予支持。
胡媛秀上诉请求唐人居公司和金马公司应共同连带赔偿其租金、违约金66775.21元。首先，金马公司系为委托租赁合同提供履约担保，委托租赁合同终止后，金马公司的担保义务已经履行完毕，其不应再与唐人居公司承担连带赔偿责任。其次，委托租赁合同于2013年5月27日终止后，唐人居公司负有将讼争房屋交付给胡媛秀的义务，但其并未及时联系胡媛秀办理房屋交接手续，而是直到2014年1月10日胡媛秀就讼争房屋向其发出通知后，其才于2014年1月15日向胡媛秀回函。唐人居公司辩称其多次约胡媛秀办理房屋交接手续，对方一直没有回应，但没有提交充分的证据予以证明，故讼争房屋从2013年5月28日到2014年1月14日期间的占用损失应由唐人居公司承担。但因委托租赁合同已经终止，胡媛秀却在本案中基于已经终止的委托租赁合同来主张租金和违约金，故本院对胡媛秀的上诉请求，不予支持。胡媛秀可就委托租赁合同终止后，讼争房屋的占用损失另行主张权利。
综上，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1470元，由胡媛秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 王薇
审判员 黄更
审判员 李瑜
二〇一六年六月六日
书记员 黄劼