重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）酉法民初字第03449号原告冉波，男，1987年12月15日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住重庆市酉阳县。委托代理人冉承华，重庆汇润律师事务所律师。被告重庆市宇帝房地产开发有限公司，住所地：重庆市南岸区。组织机构代码：68145694-2。法定代表人文跃武，该公司董事长。原告冉波诉被告重庆市宇帝房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员杨金典独任审判，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冉承华到庭参加了诉讼，被告重庆市宇帝房地产开发有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2011年3月11日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告在被告处购买位于酉阳县桃花源镇酉兴路“宇帝·城市之光”的商品房一套，建筑面积为113.57平方米，总价款为335303元。合同约定：被告在实际交付房屋之日起60日内向房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单；由于被告的原因未能按期办理并取得登记受理单，原告要求继续履行合同的，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。但时至今日，原告早已依约支付了购房款，被告却仍未申请办理产权登记并取得登记受理单，也未向原告支付违约金。故原告诉至法院，请求判令：一、由被告向原告支付逾期办证违约金44830元（从2012年1月18日始至2015年9月15日，共计1337天，购房款为335303元，按每日万分之一计算）；二、由被告立即为原告办理房地产权证；三、由被告承担本案诉讼费用。被告重庆市宇帝房地产开发有限公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2011年3月11日，原告与冯珍艳作为（乙方）与被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》），约定由原告及冯珍艳购买被告开发预售的位于本县桃花源镇酉兴路“宇帝·城市之光”的商品房一套，建筑面积为113.57平方米，房屋总价款为335303元，通过首付与银行按揭的方式支付。《合同》第十三条第2款约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构（下称登记机构）提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单；第十三条第4款约定：如因甲方的责任，未能按期向登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告及冯珍艳已依约付清了全部购房款及大修基金、契税、登记费、印花税等费用。2011年11月18日，原告及冯珍艳实际接房，而被告因未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，导致案涉商品房至今未办理房屋产权证，被告实际也未按约定取得登记机构出具的登记受理单。原告曾多次找被告要求办证及支付违约金并因此发生纠纷，原告现诉至本院，请求如上所述。另，原告冉波与冯珍艳原系夫妻关系，于2010年1月18日登记结婚，于2015年5月7日协议离婚，其离婚协议中约定男女双方婚后所有共同财产及债权债务均由男方即本案原告享有、承担。此外，庭审中经本院释明，原告要求继续履行合同。以上事实，有原告的当庭陈述，原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、收据、借款凭证、接房时间说明、会议记录、情况说明、报警案件登记表、受案登记表、离婚协议书等证据在卷相互佐证，足以认定。本院认为，当事人有举证证明自己的诉讼主张及反驳对方诉讼主张的权利，本案被告经本院依法传票传唤后未出庭应诉，也未提交书面答辩意见，视为其已放弃答辩和举证的权利。原、被告签订的合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方具有法律约束力，原、被告应按照约定履行自己的义务。针对原告的诉讼请求，本院评述如下：一、原告是否有权单独向被告主张案涉商品房办证及违约金。原告及冯珍艳与被告签订《重庆市商品房买卖合同》时处于婚姻关系存续期间，因此合同而产生的债权债务属于夫妻共同的债权债务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条第一款的规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”原告提交的离婚协议中已约定其与冯珍艳的夫妻共同财产、共同债权债务均由原告享有、承担。故原告有权单独就案涉商品房办理房屋产权证与逾期办证违约金的相关问题向被告主张权利。二、被告是否应当立即为原告办理房地产权证。《中华人民共和国合同》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上的履行不能；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债务人在合理期限内未要求履行。”本案中，原告的诉讼请求为要求被告立即为其办理房屋产权证。但被告作为房地产开发企业，无权为原告颁发房屋产权证，且即使其申请了办理房屋产权证，该证应否办理还须经登记机构审核。因此，被告仅有义务根据双方签订的合同的相关约定为原告向登记机构申办房屋产权证并备齐办证所需条件。作为商品房，取得房屋竣工验收备案登记证是房屋分户登记所必须具备的前提条件，而本案中，被告至今未取得房屋竣工验收备案登记证，房屋分户登记的前提条件不具备，因此案涉房屋还不具备办理商品房分户登记的前提条件，被告暂时还无法履行为原告申请办理商品房分户登记的义务，这属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上或事实上的履行不能的情况。故对原告主张由被告立即为其办理房地产权证的请求，本院不予支持。三、被告是否应当支付逾期办证违约金。根据双方约定，原、被告应在商品房实际交付使用之日起60日内向登记机构提出办证申请，如因被告的责任，未能按期提出申请，取得登记受理单的，逾期超过30日后且原告要求继续履行合同，被告应自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，按日向原告支付已付房价款万分之壹的违约金。原告在付清全部购房款后，于2011年11月18日实际接房且主张继续履行合同，而被告至今尚未取得房屋竣工验收备案登记证，不具备向登记机构提出办证申请的前提条件，此取得房屋竣工验收备案登记证的义务在被告；因此，未能取得房屋产权登记受理单的责任在于被告，被告存在违约事实，应当按约向原告支付逾期办证违约金。逾期办证违约金的起算日为商品房实际交付使用之日(2011年11月18日)起60日后的次日即2012年1月13日，原告请求从2012年1月18日起开始计算，本院予以准许。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日”，因被告至今尚未向登记机构提出办理房屋产权证的申请，原告请求计算至2015年9月15日，本院予以支持。故案涉商品房逾期办证违约金应以原告已付购房款335303元为基数，按每日万分之一的标准从2012年1月18日起计算至2015年9月15日止，且以不超过原告请求的44830元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市宇帝房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告冉波支付逾期办证违约金（以335303元为基数，按每日万分之一的标准从2012年1月18日起计算至2015年9月15日止，且以不超过原告请求的44830元为限）。二、驳回原告冉波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元，因适用简易程序减半收取460元，由被告重庆市宇帝房地产开发有限公司负担，原告冉波预交的920元全额退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  杨金典二〇一五年十二月二日书 记 员  王 钰