云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终2587号上诉人（原审原告）：云南省春光园艺场，住所：安宁市安白公路8公里。法定代表人：叶浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨阳，云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨红涛，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：童信云，男，1979年11月15日生，彝族，现住云南省安宁市（云南省未成年犯管教所原址）。上诉人云南省春光园艺场（以下简称园艺场）因与被上诉人童信云租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2016）云0181民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告园艺场向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间签订的《土地租赁合同》，判令被告交还其所承租的土地10亩、沟塘1亩；2.判令被告支付所欠的2015年1月20日至2016年5月31日的租金6833.39元，并支付2016年6月1日起至租赁物返还之日止的租金（以每月416.67元计算）；3.判令被告支付违约金2500元；4.由被告承担本案诉讼费。原审被告童信云提起反诉，请求：1.判令反诉被告承担违约责任并按约定支付反诉原告违约赔偿金27500元，退还已付年租金40000元和履约保证金2000元，共计69500元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告的经济损失1483317.2元（其中：房屋基建部分711469元，配套设施部分404188.2元，果木树部分367660元）；3.由反诉被告承担本案诉讼费。一审法院确认以下法律事实：2008年1月10日，云南春光园艺场作为甲方与作为乙方的童信云签订合同编号为YCY2008D-01的《土地租赁合同》约定：甲方将老黄箐水坝坝脚、水坝道路以南土地10亩和沟塘1亩租赁给乙方建盖家禽养殖场；租赁期限为二十年，从2008年1月20日起至2028年1月19日止，租金每亩每年500元；第一年租金于签订合同后五个工作日内交纳，以后每年的租金于当年元月二十日前交纳；乙方在交纳2008年度租金的同时须付给甲方履约保证金2000元，待合同期满后如无违约情况或应交款项，由甲方在五个工作日内退还（不计利息）；甲方保证具有合法租赁上述场地和耕地的权利，并不得随意收回已租场地和耕地，租期内如遇国家建设征地或监狱布局调整占用，甲方应协助乙方向有关部门办理继续租用手续或索取补偿；甲乙双方应信守合同条款，如有任一方违约，对方有权随时终止合同，违约方须向对方赔偿年租金50%的违约赔偿金。合同签订后，童信云按约定向云南春光园艺场交纳了2015年1月以前的租金和履约保证金2000元，云南春光园艺场也按约定向童信云交付了租赁物。云南省春光园艺场原名“云南省少年犯管教所”，后更名为“云南省未成年犯管教所”，生产活动中对外使用“云南省春光园艺场”的名称。2009年7月17日，根据全国监狱布局和安宁市城市总体规划的需要，云南省春光园艺场作为乙方与作为甲方的安宁市人民政府签订《收回国有土地使用权补偿协议》，由安宁市人民政府收回云南省春光园艺场享有土地使用权的包括本案涉案土地在内的7700亩土地并纳入政府土地储备，双方在该协议第二条中约定：“安宁市人民政府收回云南省未成年犯管教所国有土地使用权及该土地上的建筑物、建（构）筑物、生产生活设施，补偿费按照实际收回面积以每亩2.5万元计算支付。”同时还在第四条中约定：“收回土地移交之前，该土地范围内发生的一切债权、债务由云南省未成年犯管教所自行解决，安宁市人民政府不承担任何责任。”2014年11月，安宁市人民政府的会议纪要同意由安宁市土储中心、安宁发展集团有限公司负责于2015年1月1日前完成上述土地的移交工作。由于本案的涉案土地面临移交问题，2015年1月20日以后被告应交纳的租金，云南省春光园艺场便暂时未向被告收取。2016年6月2日，云南省春光园艺场向童信云发出《关于解除、交还租赁物的通知》，明确告知童信云解除双方的《土地租赁合同》，并要求被告于2016年6月10日前结清承租期间的租金及水、电等费用，交还其土地等租赁物。童信云于2016年6月8日收到上述通知，但童信云表示不同意解除合同。至今，童信云仍未交还租赁土地。童信云取得租赁物后，在租赁物上投资建造房屋等构筑物、添置设施设备并种植树木，以经营信云斗鸡养殖场。经云南天禹司法鉴定中心评估，信云斗鸡养殖场构筑物、设施设备、果树等价值合计815770元。一审法院认为，云南春光园艺场与童信云签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合法有效，对双方当事人都具有法律约束力。但在履行过程中，由于全国监狱布局和安宁市城市总体规划的需要，原告出租的土地被纳入政府土地储备，导致双方的合同无法继续履行以实现合同目的，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，双方的合同可予以解除。云南春光园艺场向童信云发出的《关于解除、交还租赁物的通知》，已于2016年6月8日送达童信云，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方的合同应于该通知送达童信云时解除。合同解除前，童信云尚欠云南春光园艺场的租金，应由童信云按照约定支付云南春光园艺场；合同解除后，由于童信云一直未返还云南春光园艺场租赁物，故云南春光园艺场有权按双方约定的租金标准要求被告赔偿损失。所以，云南春光园艺场要求童信云支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持。至于云南春光园艺场主张支付违约金的请求，由于解除合同系不可归咎于双方的原因所致，加之云南春光园艺场又主张了由童信云支付租金的请求，故一审法院不予支持。此外，云南春光园艺场未能按照《土地租赁合同》的约定，协助童信云向有关部门办理继续租用手续或索取补偿，而且其在与安宁市人民政府签订的《收回国有土地使用权补偿协议》中还做出约定：“安宁市人民政府收回云南省未成年犯管教所国有土地使用权及该土地上的建筑物、建（构）筑物、生产生活设施，补偿费按照实际收回面积以每亩2.5万元计算支付。”该约定未能充分考虑和预估因提前解除合同可能会对童信云投资造成损失的情形，因而违反了其对童信云应尽的注意、保护义务，加之其又在《收回国有土地使用权补偿协议》中约定“收回土地移交之前，该土地范围内发生的一切债权、债务由云南省未成年犯管教所自行解决，安宁市人民政府不承担任何责任。”故对于童信云的投资损失，云南春光园艺场承担补偿责任。关于原告损失的范围及数额，一审法院认为，云南天禹司法鉴定中心出具的司法鉴定意见为：信云斗鸡养殖场构筑物、设施设备、果树等价值合计815770元。由于信云斗鸡养殖场的构筑物、设施设备、果树等均属于童信云为实现合同目的即养殖而进行的投资，现合同的解除已致其合同目的不能实现，必然导致该投资无法继续收益而带来损失，因此应由云南春光园艺场对童信云给予补偿。另，在云南春光园艺场对童信云补偿的同时，童信云不得自行处置以上投资物品，并应将以上评估范围内的房屋构筑物、设施设备、果树交由云南春光园艺场处理。此外，云南春光园艺场已收取童信云的履约保证金，因合同已解除，应由其退还童信云。至于童信云要求退还已付租金40000元的诉讼请求，因童信云在合同解除前已实际租用了土地，按合同约定童信云有交付租金的义务，故一审法院不予支持。童信云要求云南春光园艺场支付违约金的诉讼请求，由于合同解除系不可归咎于双方的原因所致，一审法院也不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、原告（反诉被告）云南省春光园艺场与被告（反诉原告）童信云签订的《土地租赁合同》于2016年6月8日解除；二、由被告（反诉原告）童信云于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）云南省春光园艺场租赁物土地10亩、沟塘1亩；三、由被告（反诉原告）童信云支付原告（反诉被告）云南省春光园艺场自2015年1月20日至租赁物返还之日止的租金（按每年5000元计算）；四、由原告（反诉被告）云南省春光园艺场于本判决生效后十日内补偿被告（反诉原告）童信云损失815770元；五、由原告（反诉被告）云南省春光园艺场于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）童信云履约保证金2000元；六、驳回原告（反诉被告）云南省春光园艺场的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）童信云的其他反诉请求。一审宣判后，上诉人云南省春光园艺场不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第四项，并依法改判为“驳回被上诉人的全部反诉请求”；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用和鉴定费。其所依据的主要事实和理由为：一、一审判决无视本案中不可抗力因素的影响以及上诉人与被上诉人童信云的合同约定。1、双方土地租赁合同的解除系不可抗力的原因造成，园艺场作为监狱企业，因国家监狱布局调整，实施监狱整体搬迁，搬迁后原有土地由地方政府收储、规划利用，该变化为上诉人所不能预见不可避免，双方在租赁合同第七条中约定“乙方在租赁期内遇自然灾害或其他不可抗力遭受的损失，由乙方自行承担”；2、双方在土地租赁合同第六条第一项中约定“租期内，如遇国家建设征地或监狱布局调整，占用，甲方应协助乙方向有关部门办理继续租用手续或索取补偿”。在此情形下，上诉人负有的合同义务，是协助被上诉人办理继续租用手续或索取补偿，而不负有赔偿或补偿被上诉人全部损失的义务。二、一审判决上诉人应补偿被上诉人养殖场的经济损失，但却未考虑案件实际情况和上诉人提出的合理意见：1、被上诉人的养殖场未取得合法的建盖手续；2、被上诉人擅自种植的果树、林木部分不应得到补偿。因双方租赁合同中明确约定了土地用途为在养殖场发展养殖业，而不是从事种植业，故该部分属于被上诉人擅自，用于合同约定用途之外，也未取得上诉人的同意。3、可搬迁移动后继续使用的网床冰柜冰箱等设施设备部分23646.80元，不应作为被上诉人的经济损失；4、租赁合同履行至今，上诉人仅收取被上诉人租金3万余元，却要一次性补偿被上诉人815770元，双方权利义务严重失衡，有违合同因不可抗力而解除善后处理的公平原则；5、安宁市人民政府在进行土地移交收储时，仅给予上诉人25万元的土地补偿款。被上诉人辩称：我方和上诉人签订租赁合同的时候，对于建盖养殖场是进行过明确约定的，上诉人是同意我方建盖养殖场的。我方建盖的养殖场是临时建盖的养殖场，上诉人没有要求我方需要建盖房屋的证件，安宁市所有的养殖场都没有政府发放的批文；对于果树的问题，我种植果树是为了绿化，美化环境，土地租赁合同并没有约定不能种植树木；对于养殖场的设施设备，这些是属于养殖场的配套设施，不能单独搬走。在二审审理中，双方当事人无新的证据提交，且对一审判决认定事实没有异议。本院二审查明的事实与一审判决一致。综合双方的诉辩主张，本案争议焦点在于：涉案租赁合同解除后，被上诉人是否应当赔偿被上诉人，赔偿的数额是多少？本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于是否应当就合同解除赔偿被上诉人相应款项的问题。上诉人认为，双方在《土地租赁合同》中约定“租期内，如遇国家建设征地或监狱布局调整、占用，甲方应协助乙方向有关部门办理继续租用手续或索取补偿”，其合同义务不是承担赔偿义务，而是“办理继续租用手续或索取补偿”。但根据本案查明的事实，上诉人的主管部门于2009年7月17日，即与安宁市人民政府签订了《收回国有土地使用权补偿协议》，该协议已经明确，相关的债权、债务由上诉人自行解决，本案争讼的土地在该协议的收回范围内。上述不可抗力的征用情形出现后，上诉人并未及时解除与被上诉人之间的土地租赁合同，而是继续收取租金至2014年度。可见，上诉人对本案被上诉人可能产生的损失持放任的态度，现上诉人以相应的征用条款抗辩，没有事实依据，本院不予支持。关于赔偿的数额问题。上诉人认为被上诉人违反合同规定建盖房屋、种植树木，且其他可以移动的物品、设施设备不应由其承担赔偿责任。在本案庭审中，上诉人申请了出具本案鉴定意见书的鉴定人员出庭接受质询，鉴定人员就上诉人的问题进行了解答。通过质询，本院认为，本案鉴定意见书鉴定程序合法，鉴定依据合理，应该作为本案定案的依据。故被上诉人童信云租赁土地内全部物品价值为815770元，本院予以确认。对于上诉人主张部分可以移动的物品相应价值不应计算在内的问题，但被上诉人童信云在审理中不认可上诉人的该主张，故相应款项本院不予扣减。综上，上诉人的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决基本事实认定清楚，审理程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币18775.35元，由上诉人云南省春光园艺场负担。本判决为终审判决。审判长 李 锋审判员 金 馨审判员 白 昱二〇一七年七月十二日书记员 向薇芳