江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民初字第57号
原告南京市六合区商务局，组织机构代码01307875-5，住所地南京市六合区雄州街道延安路22号太保大楼8号。
法人代表人易道金，该局局长。
委托代理人吴宝国、李金业，江苏马健律师事务所律师。
被告侯坤，南京市六合人民商场有限公司副经理。
委托代理人侯传宏，男，1968年8月1日生，汉族。
被告南京市六合人民商场有限公司，组织机构代码13571268-9，住所地南京市六合区雄州街道长江路2号。
法定代表人侯传宏（暨侯坤委托代理人），该公司总经理。
原告南京市六合区商务局（以下简称六合商务局）诉被告侯坤、南京市六合人民商场有限公司（以下简称六合人民商场公司）用益物权纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月7日公开开庭进行了审理。原告六合商务局的委托代理人吴宝国、李金业，被告侯坤及其委托代理人侯传宏，六合人民商场公司的法定代表人侯传宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告六合商务局诉称，原告所属的南京市六合人民商场于2003年改制，该企业固定资产中的房屋产权对外出让，因出让的房屋所占的土地系行政划拨方式取得使用权，故仅出让房屋建筑物。被告侯坤通过竞拍方式购买房屋建筑物。双方签订的产权交易合同书生效后，因侯坤未能全部履行付款义务，双方发生争议。后经法院调解，双方达成“房地产证办到南京市六合区人民商场有限公司名下”。据此，原告向六合区人民政府缴纳土地出让金，将行政划拨方式取得的土地使用权转变为出让方式取得六合区雄州镇长江路2号，宗地地籍号23-100-45-89土地使用权，与被告侯坤购买的建筑物形成共存事实。现上述土地及房屋将拆迁，为防止国有资产流失，故诉至法院，要求：1、确认南京市六合区雄州街道长江路2号，宗地地籍号23-100-45-89土地使用权收益52269971.2元归原告所有。2、案件受理费由两被告承担。
被告侯坤、六合人民商场公司共同答辩称，1、原告向被告侯坤出售的是原南京市六合人民商场房地产产权，不仅包括房屋建筑物的所有权，还包括房屋所在的国有土地使用权；2、六合人民商场公司与南京市六合区国土资源局签订国有土地使用权出让合同，并缴纳了土地出让金，六合人民商场公司依法取得了该宗土地的国有土地使用权证，是合法的土地使用权人；3、土地出让金由原告转账汇出，并不能证明原告支付了土地出让金。被告侯坤和六合人民商场公司已经支付了全部产权转让款，包括土地出让金，原告收到产权转让款后理应将其中的土地出让金缴纳给国土部门。4、原告没有证据证明其系涉案土地的使用权人，其无权主张使用权益。5、被告尚未就六合人民商场公司所属的房屋及土地使用权与相关部门签订拆迁补偿协议，补偿价格系未知，原告要求获得5000多万元的拆迁补偿收益没有任何事实和法律依据，综上，请求人民法院驳回原告诉讼请求。
原告为了证明其主张，提供了以下证据：1、南京市六合区六委法（2005）7号文件，证明原告的名称变更情况，原告由原商贸局变更为六合区商务局。2、由南京嘉信联合会计师事务所出具，字号为宁嘉所评报字（2003）第220号《关于南京市六合人民商场企业改制的资产评估报告书》（复印件），证明六合人民商场在企业改制的资产评估中，评估价值中不含划拨土地使用权价值。3、2003年5月28日的《公告》一份，证明六合人民商场因企业改制对外出售的是划拨土地上的建筑物，并清楚地注明以房屋产权证实际面积为准；同时证明出让的时间，涉案房屋所涉及的土地是划拨土地。4、侯坤与南京市六合区商贸局于2003年8月20日签订的《产权交易合同书》，证明六合人民商场出让给自然人侯坤，出让的房屋建筑物所涉及的土地是划拨土地，同时协议明确规定以房屋产权证及国有土地使用权证为准，说明在交易的时候土地的性质属划拨土地。5、南京市六合区人民法院（2004）六民二初字第604号民事调解书一份，证明原、被告双方协商同意将土地使用权证及房屋所有权证登记在南京市六合区人民商场有限公司名下。6、汇款凭证共四页，证明涉案土地出让金270.31万元是由原告交纳。7、南京市六合区审计局于2013年5月13日出具的《六合人民商场有限公司交纳土地出让金情况的说明》（以下简称“土地出让金情况说明”），证明土地出让金由原告支付，如拆迁，土地补偿款中的政府收益部分应归政府。8、南京市国土资源局六合分局于2014年3月10日出具《关于“南京市六合人民商场有限公司”地块在拆迁补偿过程中土地收益分配比例的说明》（以下简称“收益分配比例说明”），证明在拆迁过程中土地收益40%应分配给原告。9、《房屋拆迁许可证》，证明涉案房屋及土地拆迁的事实。10、2013年6月25日南京市六合区住房和城乡建设局《六住建复（2013）11号》文件，及拆迁补偿补助款计算单、公证书，证明涉案房屋因存在产权纠纷导致产权不明，拆迁主管部门同意拆迁并实行货币补偿的事实，也证明实际补偿金额为194181439.00元，也证明对货币补偿的金额进行了提存公证。11、2013年4月25日江苏德道天成土地房地产评估造价咨询有限公司出具的《关于南京市六合区人民商场及周边地块拆迁项目中“南京市六合人民商场有限公司”户评估单价的证明》，证明涉案地块土地部分评估值为130674928元，同时也证明原告主张的40%即依照130674928元计算出来的。12、由南京嘉信联合会计师事务所出具、字号为宁嘉所评报字（2003）第180号《关于南京市六合人民商场拟转让办公营业主楼及部分附属设施的资产评估报告书》（复印件），证明涉案建筑物在转让时所占土地的性质为划拨土地，使用人再交易时应考虑缴纳土地出让金对价值的影响。
被告侯坤和六合人民商场有限公司对原告提供的上述证据发表的质证意见如下：1、对证据1的真实性予以认可。2、因原告未提供证据2的原件，故对证据2的真实性不予认可。同时两被告认为证据2只能表明是一种评估价值，与原、被告双方正式买卖价格是有差别的。3、因原告未提供证据3的原件，故对证据3的真实性不予认可。4、对证据4的真实性予以信认可。两被告认为《产权交易合同书》清楚地注明原、被告双方交易包含土地使用权，没有涉及土地的性质为划拨土地。5、对证据5《民事调解书》的真实性予以认可，两被告认为调解书证明经双方协商在六合区人民法院的调解下，原、被告双方均同意将产权证过户到南京市六合人民商场有限公司名下，其本质是一次合同权利义务的转让行为。6、对证据6汇款凭证的真实性予以认可，土地出让金交纳收据上清楚地写明交款人为南京市六合人民商场有限公司。7、对证据7六合区审计局的说明真实性予以认可，但对关联性不认可，两被告认为说明中表述的土地出让金由六合区商贸局交纳不是事实，且南京市六合区审计局无权对土地收益进行认定。8、对证据8南京市国土资源局六合分局出具的说明真实性予以认可，但两被告认为京市国土资源局六合分局在产权人确定的情况下无权对拆迁过程中的土地收益部分进行分配。9、对证据9的真实性予以认可，但认为与本案无关。10、因原告未提供六住建复（2013）11号文件、拆迁补偿款计算单和公证书的原件，两被告对证据10的真实性不认可。两被告同时认为拆迁补偿款计算单并不是拆迁补偿协议，六合人民商场公司尚未签订拆迁补偿协议，最终获多少钱的拆迁补偿款还是未知的。两被告坚持认为原告无权以产权不明提存近两个亿的拆迁补偿款。11、对于评估单价证明即证据11，两被告认为其仅为单项评估说明，而不是评估报告，故对其真实性不予认可。12、对于宁嘉所评报字（2003）第180号评估报告书的真实性予以认可，但两被告认为这份评估报告系原告单方委托，无两被告无关，且在原告与侯坤签订产权交易合同时并没有出示这份报告。
侯坤和六合人民商场公司为了证明自己的主张，提供了以下证据：1、《产权交易合同书》（与原告提供的合同书一致），证明原被告双方交易的标的物不仅包括房屋，还包括房屋占用土地的土地使用权。2、南京市六合区人民法院（2004）六民二初字第604号民事调解书一份（与原告提供的调解书一致），证明在六合区人民法院的调解下，交易双方同意将房产证办到六合人民商场有限公司名下，其实质是对交易合同权利义务的转让。3、（2003）六证内民字第686号《公证书》，证明被告受让的标的物是房屋和房屋所占土地的土地使用权。4、《关于要求办理土地使用证过户手续的报告》，证明被告受让的标的物是房屋和房屋所占土地的土地使用权。5、《国有土地使用权出让合同》，证明南京市六合人民商场有限公司依法办理了土地出让手续。6、土地出让金收据，证明土地出让金是由我方缴纳。7、国有土地使用权证，证明六合人民商场公司系合法的土地使用权人，土地性质为出让。8、2003年南京市六合区商业贸易局出具的《关于请求免交六合人民商场土地出让金的请示》，证明六合区商务局向区政府提交土地出让金免交报告，证明被告支付给六合区商贸局的2130万元中已包括土地出让金，故土地出让金应该从六合商贸局账上汇出。同时也证明了当时双方转让的不仅的房产，还包括房产所占土地的土地使用权。9、2003年6月25日南京市六合区企业产权制度改革领导小级第11期办公会议纪要《关于六合县联合运输公司等22家企业改制方案会审会议纪要》，证明在当时六合区所有企业产权改制时，转让款都包括建筑物的费用和土地转让金。10、由六合区商务局在2007年1月18日出具的《关于原六合人民商场产权交易合同履行情况的说明》，证明被告与六合区商务局产权交易款项全部支付完毕，双方不存在债权债务关系。
对于两被告提供的上述证据，原告发表如下质证意见：1、认可产权交易合同的真实性，但认为不能达到被告的证明目的。该合同明确载明以房屋产权证及国有土地使用权证为准。在订立协议时，土地的使用权的性质为国有划拨土地。2、对民事调解书的真实性认可，但认为不能达到被告的证明目的，同意在产权登记在六合人民商场公司名下是双方协商的结果，不是权利的转让。3、对公证书的真实性认可。4、对证据4、证据5的真实性予以认可，但原告认为此系双方协商处理后的结果，土地的性质为国有划拨。5、对交纳土地出让金的真实性不持异议，但不能证明土地出让金是由被告缴纳。土地出让金系原告以六合人民商场公司的名义交纳。6、对土地使用权证的真实性无异议，但认为此系双方协商的结果。7、对证据8请示的真实性不持异议，但认为不能达到被告的证明目的。8、对证据9会议纪要的真实性认可，但认为不能达到被告的证明目的。9、对证据10合同履行情况的说明的真实性没有异议，对证明目的也没有异议，但原告认为该说明同样证明了土地出让金不在2130万元之内。
经审理查明，2003年8月20日，原告六合商务局（原南京市六合区商业贸易局）下属南京市六合人民商场因企业改制，以竞价的方式对外公开出售房地产产权。通过现场竞价，由被告侯坤竞价成功，双方达成产权交易合同。合同内容：1、标的：南京市六合人民商场固定资产中的房屋建筑物产权（含土地使用权），总建筑面积8455平方米，占地2464.1平方米，无偿提供“南京市六合人民商场”冠名使用权；2、成交价款2130万元，款于合同生效后三个工作日首付1000万元，余款在合同生效后六个月内产权交接时付清。2003年9月5日，南京市六合区公证处对南京市六合人民商场房地产产权竞价拍卖予以公证，证明该拍卖结果合法有效。
2004年4月8日，南京市六合人民商场改制后经南京市六合区工商行政管理局核准变更登记为“南京市六合区人民商场有限公司”，企业性质由“国有企业”变更为“有限责任公司”，法定代表人为侯坤。后法定代表人变更为侯传宏。
由于侯坤未能按合同的约定将竞拍款项全额付清，南京市六合区商业贸易局向南京市六合区人民法院提起诉讼，要求侯坤给付尚欠的竞拍款1030万元。2004年12月15日，南京市六合区人民法院作出（2004）六民二初字第604号民事调解书，双方达成协议：1、侯坤欠南京市六合区商业贸易局竞拍款1030万元，于2004年12月15日前给付250万元，余款780万元，于2005年3月30日前付清；2、南京市六合人民商场房地产证办到六合人民商场公司名下。截止2006年11月30日，竞拍价款2130万元已经全部付清。
2004年12月17日，南京市六合区商业贸易局以六合人民商场公司名义向南京市六合区财政局缴纳土地出让金2703117.7元，并以六合人民商场公司名义缴纳土地出让契税275585元。
2004年12月27日，南京市六合区国土资源局与六合人民商场公司签订一份国有土地使用权出让合同，约定南京市六合区国土资源局以现状出让给六合人民商场公司的宗地位于六合区雄州街道长江路2号，宗地地籍号23-100-45-89，宗地总面积2464.1平方米（以下简称涉案土地）。2005年3月28日，六合人民商场公司领取“宁六国用（2005）第00961号六合区雄州镇长江路2号”国有土地使用权证，使用权证上标明地类用途为商业服务业，使用权类型为出让。
2010年12月3日，南京市六合区住房和城乡建设局颁发南京市六合区土地储备中心六拆许字（2010）第22号《房屋拆迁许可证》，因城市建设需要对南京市六合人民商场及周边地块实施拆迁，拆迁期限延长至2013年12月31日。2013年6月25日，南京市六合区住房和城乡建设局发文给南京市六合区土地储备中心，言明：经审核，六合人民商场公司涉拆房屋因存在产权纠纷导致产权不明，故同意该中心按相关规定，对六合人民商场公司涉拆房屋实施拆迁，并原则同意涉拆房屋的补偿方案。拆迁实施单位南京建新房屋拆迁有限公司提供六合人民商场公司拆迁补偿补助款计算单，其中：1、房屋评估金额168565999元；2、补偿补助费用12900元；3、营业费用13485280元；4、搬迁费6742640元；5、室内装修费用5374620元，合计补偿款194181439元。2013年7月3日，南京市六合公证处作出（2013）宁六证经内字第1210号公证书，对南京市六合区土地储备中心因六合人民商场公司涉拆房地产产权不明，于2013年7月3日将六合人民商场公司拆迁补偿款1.94亿元作公证提存。六合人民商场公司庭审中坚持认为其并没有同意《拆迁补偿补助款计算单》所记载的数额，其没有与相关单位签订拆迁补偿协议，在没有签订拆迁补偿协议的前提下，六合人民商场公司已被强制拆除。
另查，位于本市六合区雄州镇长江路2号六合人民商场公司房屋已被拆迁。
以上事实有《产权交易合同书》、（2004）六民二初字第604号民事调解书、《房屋拆迁许可证》、《国有土地使用权出让合同》、汇款凭证、土地使用权证、庭审笔录及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。被告侯坤依据产权交易合同，竞价取得原南京市六合人民商场房屋建筑物产权（含土地使用权）。其后，侯坤与南京市六合区商业贸易局（系本案原告前身）在南京市六合区人民法院主持调解下，双方一致同意将涉案地产的房地产证办到六合人民商场公司名下。2004年12月27日，六合人民商场公司与南京市六合区国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，六合人民商场公司以出让的方式依法取得了位于本市六合区雄州镇长江路2号（地籍号为23-100-45-89）宗地的土地使用权，并依法办理了土地使用权证。六合人民商场公司系涉案出让土地合法的土地使用权人，其权益依法应受到法律保护。原告六合商务局虽提供了南京市国土资源局六合分局2014年3月出具的“收益分配比例说明”、南京市六合区审计局出具的“土地出让金情况说明”等证据材料，但均不能证明其系涉案出让土地合法使用权人，亦不能充分证明六合商务局应当享有涉案土地的土地使用权收益。因原告不是涉案土地合法的使用权人，且六合人民商场公司尚未就涉案地产与相关单位签订正式的拆迁补偿协议，原告六合商务局以《产权交易合同》签订时土地性质为划拨且六合商务局支付土地出让金为由，要求确认享有涉案土地土地使用权收益52269971.2元的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第一百三十七条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告南京市六合区商务局的诉讼请求。
案件受理费307800元，由南京市六合区商务局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，在上诉期满后七日内向该院（户名：江苏省高级人民法院；开户行：南京市农行江苏路分理处；账号：03×××75）预交上诉案件受理费307800元。
审 判 长 汤 雷
审 判 员 邹小戈
人民陪审员 李小锁
二〇一四年九月四日
书 记 员 金丽丽