江苏省扬州市江都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1012民初1835号
原告陈皓。
被告泰州景瑞置业有限公司，住所地泰州市凤凰街道工业园区88号。
法定代表人朱涛，该公司总经理。
委托代理人帅冬琴，江苏江豪律师事务所律师。
原告陈皓与被告泰州景瑞置业有限公司（以下简称景瑞公司）商品房买卖合同纠纷一案，泰州市海陵区人民法院于2015年11月17日立案受理后，因管辖权问题，于2015年12月向泰州市中级人民法院具函请求指定管辖，泰州市中级人民法院向江苏省高级人民法院报告请示指定管辖，江苏省高级人民法院于2016年2月指定本院审理本案。本院于2016年3月28日立案受理后，依法适用简易程序由审判员刘鹏独任审理，于2016年4月29日公开开庭进行了审理。原告陈皓，被告景瑞公司的委托代理人帅冬琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈皓诉称：2015年11月1日，原被告签订一份定金协议，双方约定原告支付50000元作为购买泰州市景瑞荣御蓝湾第17号楼1层01室物业的定金，同时该笔款项系为双方订立《泰州市商品房预售/买卖合同》的担保。当日原告支付了认筹金50000元。嗣后，原被告协商签订《泰州市商品房预售/买卖合同》事宜时，却被告知需先缴纳首付款才可以签订合同，这与定金协议中首付款于合同签订后支付的约定不符。另外，约定的房产系现房，而被告提供的合同为预售房合同，在协商合同条款时，原告要求对违约责任、面积误差等条款进行修改，对噪声污染等进行补充约定，但被告工作人员明确告知原告合同条款不能修改，也不能进行补充约定，最终双方未能签订房屋买卖合同。未签订合同的原因不在原告，特向人民法院起诉，请求判令解除原被告签订的定金协议，被告返还原告购房定金50000元，并负担本案的诉讼费用。
被告景瑞公司辩称：案涉的定金协议主体适格，系双方真实意思表示，且不违背法律强制性规定，为合法有效的合同。原告未在规定时间签订商品房买卖合同，被告方已于2015年11月10日书面通知原告终止定金协议，没收定金，并有权另行出售房屋。原告提及的关于房屋买卖合同磋商问题，实际上被告将相关房屋所有文件均已公示，且原告方签字确认已出示相关文件，对权利义务的约定没有异议，故不存在签订定金协议后再另行磋商的问题。关于噪音问题，案涉房屋经环保部门相关文件确定，符合标准；关于面积误差问题，被告也是严格根据相关规定执行。故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告景瑞公司是具备房地产开发资质的企业法人。2015年11月1日，原告陈皓（预定方，乙方）与被告景瑞公司（开发商，甲方）签订《定金协议》一份。约定乙方向甲方预订泰州市景瑞荣御蓝湾第17号楼1层1室房屋，面积约为205.88平方米；乙方支付50000元，作为甲、乙双方当事人订立《泰州市商品房预售/买卖合同》的担保，该定金在甲、乙双方签署商品房正式合同后自动转为首期房款；若乙方逾期不签订或不按本协议约定的条件签署房屋买卖正式合同或不履行本协议中的任何条款时，视为乙方自动放弃认购房权利，定金不予退还；如果甲方拒绝与乙方签订房屋买卖正式合同，双倍返还已收取的定金，如乙方未缴足定金，自甲方书面通知乙方之日起三日内一次性补足，否则甲方有权单方面解除本协议，定金不予退还，且不作通知而将房屋另行出售；乙方确认，甲方已向乙方出示了《国有土地使用权证书》、《商品房预售许可证》和拟签订的《泰州市商品房预售/买卖合同》样本及其附件、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等与购买本商品房相关的文件，乙方对上述文件的权利义务约定没有异议。在该《定金协议》甲方及签字（盖章）栏下空白处，甲方代表赵婉如手书“总房款1850000元，另加30000元团购费，若价格审批下来，则认筹金（50000元）转为定金，定金不退，三日内签约；若价格未审批下来，则认筹金（50000元）金额退还”条款，并加盖景瑞公司销售专用章，陈皓签字确认。上述《定金协议》签订时，陈皓依照约定向景瑞公司足额交款50000元。2015年11月10日，景瑞公司以邮寄方式书面通知陈皓终止定金合同，没收定金，并有权另行出售房屋；但该邮件被退回，陈皓未能收悉。2015年11月12日，陈皓至景瑞公司处以涉案房屋是现房，与预售买卖的期房有别，要求对商品房买卖合同违约条款、面积误差等条款进行修改，并就噪声污染问题等进行补充约定；景瑞公司代表以《泰州市商品房预售/买卖合同》及其附件中，都是固定格式条款，除却个人信息外不能再行修改，双方无法进一步磋商，未能签订商品房买卖合同。陈皓于2015年11月17日向泰州市海陵区人民法院起诉，要求解除定金协议，景瑞公司返还定金。景瑞公司应诉后，递交了泰州市环境保护局《关于泰州景瑞置业有限公司景瑞荣御蓝湾二期B区工程项目竣工环境保护验收意见的函》，其中噪声检测结果为项目内各测点昼夜间等效声级符合《声环境质量标准》（GB3096-2008）2类区标准要求。其后，景瑞公司将涉案房屋另行出售他人。
上述事实，有原被告的陈述、定金协议、被告提交的环境保护验收意见函、邮件封面及快递跟踪单、商品房预售公示栏照片及他人商品房买卖合同单页，原告提交的录音记录等证据在卷佐证。
本院认为：原被告在签订商品房买卖合同前先行签订《定金协议》，就商品房买卖有关的事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保，其性质属于商品房买卖合同的预约合同，其目的在于为双方遵循诚信原则磋商签订商品房买卖合同创造条件，设定义务。《定金协议》是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。协议中已决条款，非经双方协商一致不得更改；对协议中的未决条款，特别如交房时间、办证时间、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款，则应按照诚信原则继续协商，履行义务，以期订立商品房买卖合同，若最终未能订立正式合同，附设定金担保的，因归责于一方原因，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于双方的事由，应当返还定金。本案中，《定金协议》对定金条款的生效有特别约定，附有“房款价格审批成功”的条件，价格审批成功与否为被告单方操持，原告不能参与其流程，且又事涉是否适用法律规定的定金罚则，故双方约定的定金条件成就后，被告负有通知原告定金条款生效的义务，约定有商品房买卖合同签约日的，被告应再次进行明示并予以催告。对此，被告未有充分证据证明履行了该义务，故被告以原告未按《定金协议》约定签约日期签订商品房买卖合同，构成违约而没收定金的主张，本院不予采纳。由于《定金协议》系被告为了重复使用而预先拟定，并在订立时未与原告协商，应认定为格式合同。《定金协议》中虽有原告确认被告已向原告出示了拟签订商品房买卖合同样本及其附件等相关文件，并对权利义务的约定没有异议的条款，但被告未能提供相应证据证明在订立时已采取合理的方式提请原告加以注意，且双方亦未有明确约定双方同意以该商品房买卖合同样本内容为准签订正式合同。因此在准备签订商品房买卖合同过程中，因《定金协议》并非具备了全部内容，其未决条款，原被告仍负有继续磋商的义务。故对被告主张原告单方拒绝签订合同构成违约的抗辩，本院不予采纳。原告对合同条款的异议属于磋商过程中的合理因素，原被告只是基于各自利益考虑，无法对重要条款达成一致意见，合同不能订立，并非双方恶意导致，属于不可归责于双方的事由，不在《定金协议》所指的违约情形内。鉴于被告已将涉案房屋出售他人，原告亦表示解除《定金协议》，双方的行为表明已无法实现合同目的，原告起诉要求解除定金合同被告返还购房定金50000元，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
一、解除原告陈皓与被告泰州市景瑞置业有限公司签订的定金协议；
二、被告泰州市景瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈皓定金50000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费525元，由被告泰州市景瑞置业有限公司承担负担，被告在返还上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审判员 刘 鹏
二〇一六年六月二十日
书记员 吴晓君