湖南省长沙市开福区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0105执异228号
案外人：刘春山，男，1963年2月26日出生，汉族，住长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：周瑶，湖南路虎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周纯，湖南路虎律师事务所律师。
申请执行人：晁渊，男，1974年1月13日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人：李建东，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周航，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。
被执行人：刘顺生，男，汉族，1971年5月24日出生，汉族，住长沙市雨花区。
被执行人：朱敏，女，1972年6月5日出生，汉族，住长沙市雨花区。
本院在执行申请执行人晁渊与被执行人刘顺生、朱敏民间借贷纠纷一案中，查封、冻结了被执行人朱敏名下的房屋，案外人刘春山向本院提出执行异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人刘春山称，2014年9月5日本人与朱敏达成房屋买卖转让合同，本人购买朱敏的位于长沙市书院路××、××、××、××套房屋（下称涉案房屋），并且本人依约将人民250万元转账支付至朱敏指定的账户上（工行卡号62×××49）。其后，朱敏及其丈夫刘顺生办理了一份全权委托书，委托刘航全权办理房屋的一切转让手续，包括交房更名、银行按揭、过户和保利国际交房等。在开福区法院查封、冻结前，涉案房屋已交付给本人，房屋交付之后，本人对涉案房屋行使权力，将房屋出租给他人。涉案房屋系本人所有，开福区法院将本人所有的涉案房屋查封、冻结并拟处置涉案房屋，故提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封、冻结，并停止对涉案房屋的拍卖、变卖等执行措施。
申请执行人晁渊辩称，异议人所诉房产，虽然其签订房屋转让合同是在法院冻结之前，但其并未办理房屋过户登记手续，未产生物权变更效力，在仲裁机关达成的调解协议在法院冻结之后，因此，异议人并未享有争议房产的所有权，异议人应另案向朱敏进行追偿。
经审理查明，晁渊诉朱敏、刘顺生（朱敏、刘顺生系夫妻关系）民间借贷纠纷一案，在案件审理过程中，本院于2014年11月19日向长沙市不动产登记中心发出（2014）开民一初字第04026-1号协助执行通知书，查封、冻结朱敏名下的位于长沙市书院路××、××、××、××套房屋。2015年5月22日作出（2014）开民一初字第04026号民事判决书，判决朱敏、刘顺生在判决书发生法律效力之日起五日内偿还晁渊借款本金150万元及利息等。本院（2014）开民一初字第04026号民事判决书发生法律效力后，晁渊向本院申请执行，在执行过程中，本院于2016年10月28日向长沙市不动产登记中心发出（2015）开执字第01211号协助执行通知书，对上述涉案房屋办理了续查封、冻结手续。
2016年12月26日，本院做出（2016）湘0105执恢406号之一执行裁定书，裁定：拍卖朱敏名下的位于长沙市书院路××、××、××、××套房屋。
另查明，2012年12月8日，被执行人朱敏与长沙南湖广场置业有限公司签订三份编号为201204581223号、201204581224号、201204581225号《长沙市商品房买卖合同》，被执行人朱敏购买长沙南湖广场置业有限公司开发的位于长沙市书院路××、××、××、××套房屋，其中1223号房屋总价款为127.0316万元，首付款为64.0316万元，余款63万元以按揭贷款方式支付；1224号房屋总价款为176.824万元，首付款为88.824万元，余款88万元以按揭贷款方式支付；1225号房屋总价款为283.9585万元，首付款为142.9585万元，余款141万元以按揭贷款方式支付。三套房屋的首付款为295.8141万元，被执行人朱敏支付了三套房屋的首付款，余款办理了银行按揭贷款予以支付。另，朱敏在按揭贷款时以涉案房屋向贷款银行作了抵押。
被执行人朱敏因资金紧张，预转让上述涉案房屋，2014年9月初案外人刘春山在朋友处得知该信息，遂通过朋友介绍与朱敏洽谈房屋转让事宜，协商结果为：朱敏已支付涉案房屋的首付款作价250万元，剩余房款因朱敏系银行按揭贷款支付，该银行贷款由刘春山去还。商谈后，2014年9月5日，案外人刘春山与被执行人朱敏签订《长沙市商品房买卖转让合同》，合同约定案外人刘春山以250万的价格购买被执行人朱敏的位于长沙市书院路××、××、××、××套房屋。因被执行人朱敏购买涉案房屋时仅支付了首付款，余款是向银行按揭贷款支付的，银行贷款尚未还清，数额暂时无法确定，案外人刘春山与被执行人朱敏口头协商，由案外人刘春山负责还清银行贷款，该约定故未写入双方签订的《长沙市商品房买卖转让合同》里。
2014年9月5日，刘顺生、朱敏共同委托刘航作为两人的代理人为刘春山办理涉案房屋的一切转让手续，包括交房手续更名、银行按揭款、过户等。
《长沙市商品房买卖转让合同》签订后，案外人刘春山于2014年9月5日将人民250万元转账支付至朱敏指定的账户上（工行卡号62×××49）。朱敏在当日将涉案房屋的购房合同（三份）、契税发票等资料原件全部交付给案外人刘春山。
案外人刘春山购买朱敏的涉案房屋时，涉案房屋尚在建设中，涉案房屋未实际交付，案外人刘春山筹措资金准备按双方的约定准备代朱敏一次性偿还银行按揭贷款时，发现涉案房屋被本院查封、冻结，遂多次与朱敏交涉，要求其解决查封、冻结事宜，朱敏答应去解决，但一直未能解决，2015年案外人刘春山遂向长沙市仲裁委员会申请仲裁，在长沙市仲裁委员会仲裁员的主持下，案外人刘春山与朱敏达成协议，2015年5月19日长沙仲裁委员会作出[2015]长仲调字第264号调解书，调解书主文为：1、朱敏同意将长沙市天心区书院路9号南湖广场（保利国际广场）B2B3栋N单元12层XXX房、XXX房、XXX号房（与长沙市书院路××、××、××、××套房屋系同一房屋）转让给刘春山所有。但若朱敏在2015年5月31日之前偿还刘春山本金250万元及利息，则朱敏有权全部解除前述房屋转让合同。如朱敏未在2015年5月31日之前偿还刘春山本金250万元及利息，视为朱敏无条件、不可撤销的放弃解除前述房屋转让合同，并及时配合刘春山办理前述房屋产权过户手续。2、在前述产权过户至刘春山除已经支付朱敏250万元之外，另外还须向朱敏支付房价余款350万元（朱敏应付相关银行之房屋按揭款，从双方在房价350万元中优先由刘春山直接向相关银行支付后双方再行结算进行找补）等。
2015年6月30日长沙南湖广场置业有限公司通知交房，刘航在该公司办理了涉案房屋的交房手续。
在交付涉案房屋之前，案外人刘春山与湖南亚光投资实业有限公司达成口头协议，内容为：涉案房屋交付后由湖南亚光投资实业有限公司承租，租期为20年，湖南亚光投资实业有限公司在收到承租房后向案外人刘春山一次性支付租金295万元等。
2015年7月1日案外人刘春山将涉案房屋交付给湖南亚光投资实业有限公司，湖南亚光投资实业有限公司于2015年7月1日一次性向案外人刘春山一次性支付了租金295万元。交房后，湖南亚光投资实业有限公司随即对涉案房屋进行了装修。装修完毕后，湖南亚光投资实业有限公司和湖南艾丽科技实业有限公司合作，由湖南艾丽科技实业有限公司使用涉案房屋至今。
因本院查封、冻结了涉案房屋，刘春山未能办理涉案房屋的产权过户手续。
本院认为，争议房产在被本院查封冻结前，案外人与被执行人已就该房屋签订了书面买卖合同，且案外人已依照合同约定支付部分价款，并约定由案外人代替被执行人偿还银行购房贷款，根据相关执行规定，该房非因案外人自身原因未办理过户手续，案外人的权利能够排除本院执行，其异议应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对位于长沙市书院路9号安玉玺雅苑B2、B3栋XXX、XXX、XXX号三套房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 廖梦菲
人民陪审员 李国志
人民陪审员 柳 良
二〇一七年七月五日
代理书记员 王 瑾
附：相关法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（1）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（1）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（1）非因买受人的自身原因未办理过户手续。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。