浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初1465号
原告：浙江红羚羊服饰有限公司，住所地：义乌市廿三里街道惠民路708号。
法定代表人：朱国荣。
委托代理人：虞冬芳，经商。
委托代理人：王佳，浙江田美律师事务所律师。
被告：刘伯文。
委托代理人：ＸＸ，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被告：广州知远运动用品有限公司，住所地：广州市白云区机场路1806号首层、1808、1810号201、203房A07。
法定代表人：刘顺领。
委托代理人：任安伟，义乌市商城法律服务所法律工作者。
原告浙江红羚羊服饰有限公司与被告刘伯文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后。原告浙江红羚羊服饰有限公司向本院申请追加广州知远运动用品有限公司为本案被告，本院予以准许。本案依法由代理审判员杨王平适用简易程序，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告浙江红羚羊服饰有限公司委托代理人虞冬芳、王佳，被告刘伯文及其委托代理人ＸＸ，被告广州知远运动用品有限公司的委托代理人任安伟到庭参加诉讼。2016年4月13日，原告向本院提出申请，要求给予庭外和解期限两个月，本院已予以准许。本案现已审理终结。
原告浙江红羚羊服饰有限公司诉称：被告刘伯文经与原告协商，承租属于原告所有的，位于义乌市廿三里工业区惠民路708号厂房八楼（整层），做仓库使用。为此，原告与被告刘伯文于2014年11月3日签订了《房屋租赁合同》，对承租房屋的租赁期限、租金数额、违约责任的承担、押金收取与抵扣、水电费的承担、诉讼管辖法院等内容均作出了约定。合同签订后，被告支付了第一年租金。后被告在未与原告协商一致的情况下，擅自违反租赁合同，提前解除合同，并于2015年10月底搬离厂区，致使原告的厂房空闲，给原告造成极大的经济损失。现诉请判令：1、解除原告与被告刘伯文签订的房屋租赁合同。2、被告刘伯文支付违约金人民币331657.2元。3、被告刘伯文支付欠交的卫生费917元、保安费917元、水费418元、电费271.22元、电梯维修费426元，总计2949.22元。4、被告刘伯文以交付的5万元押金对上述费用先行偿还。
被告刘伯文答辩称：1、是否解除《房屋租赁合同》，由原告与广州知远运动用品有限公司决定。2014年12月20日之前，答辩人为知远公司义乌分公司的负责人，答辩人签订合同的行为是职务行为，与答辩人个人无关。2、答辩人个人无需支付原告违约金331657.2元，是否应当支付违约金以及违约金应当支付多少，根据原告与知远公司合同履行的实际情况决定。3、答辩人个人无需支付卫生费、保安费、水费、电费、电梯维修费等费用2949.22元，是否应当支付这些费用根据原告与知远公司合同的履行情况确定。4、答辩人个人从未向原告支付押金5万元，押金是否先行偿还由原告与知远公司根据合同履行情况确定。5、本案与答辩人个人无关，答辩人不应当承担本案的诉讼费用。6、驳回原告对答辩人的所有诉讼请求。
被告广州知远运动用品有限公司答辩称：1、第一被告与刘伯文签订的合同属于职务行为。2014年11月3日刘伯文作为第二被告义乌分公司的负责人代表公司与原告签订合同，租金513600元，押金5万元，均由公司支付给原告了，租赁的仓库也是公司使用，故享有的权利义务由公司承担，与第一被告无关。2、第二被告不存在违约行为，在房屋租赁期间，原告要求第二被告增加租金，第二被告拒绝，原告就请第二被告搬迁，并多次与第二被告发生争吵，在2015年10月份，原告未通知也未经第二被告同意，强制安排人员将租赁房屋用防火栓隔开，擅自将房屋租赁给第三方，迫使第二被告无法进行经营活动，故第二被告不存在违约行为，相反，原告单方将租赁房屋收回并租赁给第三方，原告已经构成违约，对于原告违约所造成的损失，第二被告将另行主张。综上，请驳回原告诉请。
针对二被告的答辩意见，原告补充陈述：1、原告在与第一被告签订合同的时候并不知道刘伯文系第二被告的员工的事实，被告刘伯文也没有向原告提起过租赁该房屋是给第二被告使用。在签订合同的时候，第一被告支付了第一年的租金以后，原告发现被告租赁的仓库内有人在大厅搬运仓库里面的物品，原告也积极与第一被告联系核对相关情况，在得知第一被告已经明确不使用该租赁房屋的情况下，原告为尽量减少损失才不得已将少部分房屋出租，而至始至终原告都没有与第二被告发生过联系，也不知道该公司存在与否，因此本案合同的主体确系原告与刘伯文。
为证明其诉讼主张，原告提供了以下证据：
证据一、房屋租赁合同一份，证明原告与刘伯文间存在房屋租赁关系的事实。
证据二、录音资料及光盘各一份，书面整理资料共10页，证明原告曾经两次跟第一被告核对是否继续租赁房屋的事实，第一被告未与原告协商搬离租赁厂房，已经构成根本违约的事实。
证据三、水费、电费、卫生费、保安费清单1份，证明被告欠水电等费用的事实。
被告刘伯文质证认为：对证据一的真实性有异议，合同的手写地方除了甲乙双方的签名之外其他的是后来加上去的，且当时公章是没有的。签名是本人签的。对于证据二的真实性无异议，但是当时签订合同的时候就说过是公司行为，但虞冬芳不同意公司名义签，说怕以后找不到公司，必须要个人签，就把知远公司的抬头删除了，虞冬芳是清楚这是公司行为的，所有收据也能表明是公司行为。原告说我答应不再使用仓库，本人很清楚的表明这是公司行为。录音资料与书面整理材料并不完全一致，在录音资料中刘伯文一直强调是否停租要与公司商量，因此这份资料不能达到原告的证明目的。对于证据三的真实性不清楚，没有刘伯文的签字。
被告广州知远运动用品有限公司质证认为：对于证据一如同第一被告代理人所说，合同签字及时间都是打印的，包括公章当时都是没有的，该份合同是刘伯文代表公司签订的，第二被告也已经按照约定交付了租金及押金，合同无法证明第二被告违约。对于证据二跟第一被告质证意见一致，补充录音证据中表明原告未跟第二被告协商，也未经第二被告同意租给第三方，无法证明第二被告违约。对于证据三同第一被告质证意见，相关费用第二被告已经支付。
被告刘伯文为证明其辩解，向本院提交如下证据：
证据一、分公司登记基本情况表一份，变更登记情况表一份，共同证明2014年11月3日被告刘伯文与虞冬芳签订合同时，其身份为广州知远运动用品有限公司义乌分公司的负责人，其签订合同的行为为职务行为。
证据二、转账交易打印件一份。
证据三、付款凭证打印件一份。
证据二、证据三共同证明支付仓库租金的主体为广州知远运动用品有限公司，2014年11月3日合同的承租人是广州知远运动用品有限公司。
原告质证认为：对于证据一、二的真实性无异议，关联性有异议，对于被告提供的第一份证据可知第二被告义乌分公司的经营场所是在浙江省稠城街道稠州北路，而不在义乌市廿三里街道惠民路708号，所以原告跟被告刘伯文签订合同时并不知道有该公司的存在，也说明第二被告与原告房屋租赁合同关系不存在。对于证据三、四只能说明被告刘伯文支付了第一年的租金，而付款凭证上领款人签名虞冬芳也并非是本人所签，证据三、四只能说刘伯文有付款行为，而付款来源原告没有义务去审查，反而能从侧面说明这不是一个公司的行为，因为如被告主张的职务行为的话就应该是公司账号付款。
被告广州知远运动用品有限公司质证认为：对证据均无异议。钱确实是公司的法定代表人刘顺领打的。
被告广州知远运动用品有限公司为证明自己的辩解，向本院提交如下证据：
证据一、房屋租赁合同复印件一份，证明原告提供的合同手写部分是原告自己加上去的。
证据二、视频资料（拍摄时间2016年3月4日）一份，证明原告未经被告同意于2015年10月份用防火墙隔断且一部分擅自转租给第三方。
证据三、记账凭证一份，付款凭证二份，转账交易单打印件二份，收款收据原件复印件各一份，网上银行电子回单复印件一份，领款凭证一份，证明合同约定的租金、押金、水电费均由公司打款给原告，被告并没有违约。
原告质证认为：租给被告之前没有隔断的，是一整间的，是他们自己隔断的，我们不清楚具体什么时候隔断的，租赁房屋有一部分确实是2015年11月30日租给第三方了，有租赁合同的，对方有租金转账付给我们，金额大概是十几万。对上述证据同意当庭质证。对于证据一，跟我们提供差别在于手写部分，因为宿舍这块是跟刘伯文协商之后加上去的，考虑到宿舍用火的问题，所以在第14项里面增加了禁止员工在宿舍做饭等内容，这些字是在我们这里上班的员工写上去的。因为增加了宿舍，所以卫生费和保安费等都增加了，被告提供的付款凭证里面也有记载，说明对方是认可的。原告提供给刘伯文的时候原告这边甲方的签字是盖有公章的。对于证据二的视频资料，确实是我们厂房，但无法达到证明目的，视频拍摄时间是今年三月份，原来由被告承租的仓库我们确实租出去一部分，但是是在跟刘伯文沟通之后租的，且房屋隔断是原告将房屋出租给被告刘伯文之后是他们自己安排的施工的，我们是没有隔断过的，包括办公室也没有。我重新租给现在的租客之前已经隔断了。对于证据三只能说明原告收到过相应的租金、押金、水电费，具体是谁支付的与本案无关。
被告刘伯文质证认为：对第二被告的证据无异议，但时间为2015年10月23日，编号为0700126的收款收据，缴款单位是广州知远运动用品有限公司刘伯文，收款单位有虞冬芳签名，金额是356元，可知原告方是知道刘伯文的身份的。缴款单位是第二被告的公司员工写的。
对于原、被告双方提交的上述证据，本院认证如下：
对于原告浙江红羚羊服饰有限公司提交的证据：对证据一，确系原告与被告刘伯文所签，本院对其证明力予以确认。对于证据二，本院对其真实性予以确认，对其证明力将结合全案予以综合认定。对于证据三，该单据系原告方单方制作，本院无法确认其真实性。
对于被告刘伯文提交的证据：对于证据一，本院对其真实性予以确认，但该两份材料并不能够证明被告刘伯文系履行职务行为。对于证据二，本院对其证明力予以确认。对于证据三，本院对其真实性予以确认，但该证据仅能证明从广州知远运动用品有限公司的帐户向原告转帐了房屋租金，但并不能证明本案房屋系广州知远运动用品有限公司所租赁。
对于被告广州知远运动用品有限公司提交的证据：对证据一，对真实性予以确认，对证明力将结合全案予以综合认定。对于证据二，对真实性予以确认，但该视频的拍摄时间为2016年3月4日，仅凭该证据无法证明房屋隔断的施工方是谁，也无法证明隔断的时间及及涉案房屋是否重新出租、涉案房屋何时重新出租。对证据三的真实性予以确认，但该证据仅能证明被告方第一年度支付款项的情况，并不能证明被告方没有违约。
经审理查明，2014年11月3日，原告浙江红羚羊服饰有限公司与被告刘伯文签订房屋租赁合同一份，合同约定：“一、租赁房屋座落于义乌廿三里工业区惠民路708号厂房八楼（整层），房屋质量良好，租给乙方（被告刘伯文）做仓库使用。二、租赁期限：2014年11月8日至2017年11月7日止，租金每年在上一年度基础上递增5%，租赁期限叁年。三、第一年租金人民币伍拾壹万叁仟陆佰元整（此租金已包含房产租赁税和土地使用税）。本合同签订后于2014年11月4日之前一年租金一次性付清，先付再用。如乙方违约和逾期支付租金的，甲方（原告浙江红羚羊服饰有限公司）有权单方提前解除本合同，收回出租房屋，同时乙方应按未届满前总租金的30%支付给甲方违约金。四、在本合同签订时乙方应支付给甲方押金人民币伍万元整……八、乙方交卫生费每月892元，保安费每月892元，冷水6.5元／吨，热水30元／吨，电费1.2元／度，电梯检测费、损坏零件更换费、维修维护费等按实际产生的平摊，房屋租赁税及其他一切附属设施使用所需的费用由乙方承担（水电费按实际发生的金额每月付清）”。合同签订后，被告方按约交付房屋租凭押金5万元。2014年11月4日，被告刘伯文在付款凭证中“批示栏”签名，载明“支付新仓库1整年租金4280平方年租金为513600元”。同日，案外人刘顺领向原告委托代理人虞冬芳帐户转帐支付第一年房屋租金513600元。2015年2月9日，被告方支付水电费3758元。2015年10月23日，被告方支付电梯维修费356元。2015年10月26日，原告委托代理人虞冬芳电话联系被告刘伯文询问租房事宜，被告刘伯文明确其个人不再使用涉案房屋。2015年10月29日，原告委托代理人虞冬芳再次联系被告刘伯文，询问其是否继续租赁涉案房屋，被告刘伯文明确同意原告将涉案房屋出租给案外人。2015年11月3日，被告方已全部搬离其所承租的原告方的房屋。2016年1月18日，原告诉至本院。
另查明，被告刘伯文原系广州知远运动用品有限公司义乌分公司负责人，2014年12月，广州知远运动用品有限公司义乌市分公司的负责人变更为刘顺领。
本院认为：本案的争议焦点在于本案租赁合同的相对方系被告刘伯文还是被告广州知远运动用品有限公司？本院认为，合同成立的前提在于双方意思表示的一致。本案房屋租赁合同中明确写明承租方为刘伯文，租赁合同中并未出现被告广州知远运动用品有限公司的字样及公章，结合被告刘伯文在庭审中的陈述“原告提出不同意以公司（广州知远运动用品有限公司）名义签，他说到时候找不到公司，把以把公司抬头消掉，改成刘伯文”。可以看出，在签订房屋租赁合同时，原告方并不同意将房屋租赁给广州知远运动用品有限公司，而要求和被告刘伯文个人签订租赁合同，而被告刘伯文也已签字确认，故本院认定本案合同的相对方为原告浙江红羚羊服饰有限公司与被告刘伯文。被告刘伯文辩称本案租赁房屋租金的支付及实际使用人均为被告广州知远运动用品有限公司，故本案合同的实际主体应为被告广州知远运动用品有限公司，本院认为，租金的交付与租赁房屋的实际使用系被告刘伯文对自身事务及权利的处理，并不能以此来改变合同主体，故本院对该辩解不予采信。
原告浙江红羚羊服饰有限公司与被告刘伯文签订的《租房使用协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，且已经实际履行，应认定合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。被告刘伯文现仅支付第一年的房屋租金，并表明不再续租，已构成违约，原告方有权解除合同并要求被告刘伯文支付违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，因被告方的违约行为，确实导致了原告方的租金收益的减少，存在一定损失，但原告并未举证证明其因被告的违约行为而导致的实际损失数额，且其已将部分房屋重新出租，故本院酌情支持原告方违约金134820元（三个月的租金损失，即513600元＊105%／12个月＊3个月）。原告诉请被告刘伯文支付卫生费、保安费、水费、电费、电梯维修费共计2949.22元，依据不足，不予支持。被告方辩称原告在第一年的房屋租赁期限内强行在被告方租赁的房屋内进行房屋隔断施工，并将被告方承租的部分房屋重新出租给案外人，属违约在先，但被告方并未提交相应的证据予以证明，本院不予采信。对于被告方已交纳的5万元押金，理应在本院中予以扣除，故被告刘伯文应支付的剩余违约金金额为84820元（134820元-50000元）。综上，原告方合法有据的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘伯文于本判决生效之日起十日内支付原告浙江红羚羊服饰有限公司违约金84820元。
二、驳回原告浙江红羚羊服饰有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3160元，由原告浙江红羚羊服饰有限公司承担2299元，被告刘伯文承担861元。保全费1870元，由原告浙江红羚羊服饰有限公司承担1360元，被告刘伯文承担510元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费6320元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
代理审判员 杨王平
二〇一六年四月十九日
代书 记员 刘 霞