济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0191民初1245号原告：范文馨，女，1994年1月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张敏，山东康桥律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区。法定代表人：刘金辉，董事长。委托诉讼代理人：王玉亮，北京市观韬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊兆杰，山东豪才律师事务所律师。原告范文馨与被告济南东拓置业有限公司（以下简称：“东拓置业”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范文馨的委托诉讼代理人张敏，被告东拓置业的委托诉讼代理人王玉亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范文馨向本院提出诉讼请求：1.东拓置业向范文馨支付逾期交付房屋的违约金441711元；2.东拓置业向范文馨支付逾期交付车位的违约金26856元；3.东拓置业向范文馨支付逾期办理房屋所有权证的违约金至东拓置业将办理权属登记的资料报产权登记机关备案并书面通知范文馨向房管部门申请办理房屋所有权证日止（暂计算至2017年5月13日为51053元）；4.诉讼费用由东拓置业承担。事实和理由：2011年8月22日，范文馨与东拓置业签订《商品房买卖合同》一份，约定范文馨购买东拓置业开发的位于龙园小区的商品房一套。商品房建筑面积为194.26平方米，单价6773元，金额1315790元。该合同第八条约定以上房屋交付时间为2012年6月30日前，第九条约定东拓置业逾期交付房屋超过60日的，范文馨有权选择解除合同或继续履行合同，如范文馨选择继续履行合同，则东拓置业应自2012年7月1日起至房屋实际交付之日止，每日按照范文馨已付房款的万分之三支付违约金。第十五条约定东拓置业应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由东拓置业提供的资料报产权登记机关备案并书面通知范文馨向房管部门申请办理房屋所有权证，否则东拓置业自逾期第一天起按日向范文馨支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，范文馨与东拓置业签订《地下车位使用权转让协议》，约定范文馨购买东拓置业开发的位于龙园小区车位的使用权，车位价款8万元，协议第四条约定车位交付时间为2012年6月30日前，第八条约定东拓置业逾期交付车位的违约责任按照上述双方签订的《商品房买卖合同》第九条的计算方式处理。《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，范文馨按合同约定支付了全部购房款及车位款，但东拓置业直至2015年7月24�才向范文馨交付房屋及车位，且至今未履行为范文馨办理房屋所有权的相关义务。东拓置业的行为已构成违约，范文馨为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判如所请。诉讼中，范文馨明确第三项诉讼请求为：判令东拓置业向范文馨支付逾期办理房屋所有权证的违约金（自2016年4月20日至办证之日止，按照合同约定支付）。被告东拓置业辩称，1、范文馨关于逾期交付房屋及车位违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间；2、范文馨关于逾期交付房屋及车位违约金的诉讼请求过高，明显高于实际损失，应当予以调减；3、逾期办证是因为范文馨在收房后存在违法加建的行为，至今没有拆除恢复原状。依据济南市房屋登记条例第16条第一项规定，东拓置业无法进行房屋所有权初始登记，也就无法通知其申请办理房屋所有权转移登记，即�产小证的办理。且济南中院（2017）鲁01民终101号生效判决已经认定对于违建业主自违建之日起至为违建情况消除前的违约金不予支持。请求驳回范文馨的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的事实确认如下：2011年8月22日，范文馨（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。约定由范文馨购买东拓置业开发的位于高新区龙园小区商品房。房屋建筑面积为194.26平方米，总价款为1315790元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，否则出卖人应按照下列第2项约定处理……2.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。如因买受人原因导致不能办理房屋所有权证或不能按期办理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。另2011年8月22日，范文馨与东拓置业签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定范文馨向东拓置业购买车位使用权，计价80000元，于2012年6月30日前交付原告使用。如被告逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。上述《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，范文馨依约支付了全部购房款1315790元及车位款80000元。2015年7月24日，范文馨（乙方）与东拓置业（甲方）签署《房屋及车位交接单》一份，载明：“乙方购买“龙园”B区9商品房（以下简称该商品房），车位，现乙方自愿办理该商品房及车位的交接手续，签订本交接单，并确定如下事宜：1、乙方确认该商品房及车位已具备交付条件；2、甲方承诺在商品房交付乙�后，依据《住宅质量保证书》承担保修义务；3、甲方已经向乙方交付商品房及车位，乙方已经接受并承担自接收之日起作为该房屋所有权人及车位使用权人所应承担的权利义务。”以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》、《房屋及车位交接单》、东拓置业出具收款收据三张予以证实，当事人均无争议，对以上证据本院予以认定。当事人对以下事实有争议：一、原告是否存在拖延接收房屋和车位行为，原告要求被告支付迟延交房和迟延交付车位违约金是否超过诉讼时效；二、原告主张违约金数额是否过高、明显高于实际损失，应否依法予以调减；三、被告未按约定为原告办理房屋产权登记是否存在免责事由。围绕上述争议问题，当事人依法进行�举证，经本院组织质证，认定如下：一、被告认为原告存在拖延收房行为，且其主张已过诉讼时效。提供回执单一份，证明东拓置业于2013年8月1日按照统一格式向多次经电话通知未收房业主统一发送入住通知书，范文馨于2013年8月2日收到后签署该回执单，该回执单载明：“尊敬的业主范文馨您好！我公司发给您一份办理相关业务的函件，请您仔细阅读！济南东拓置业有限公司2013年8月1日签收人：范文馨日期：2013年8月2日”。对该证据，原告不予认可，称并未收到原告所发函件，回执单上签字并非原告所签，并且该证据无法证实被告所发函件系交房通知。本院认为，被告提供回执单不能证实函件内容，在无其他证据相佐证情况下，不能认定原告有拖延收房行为，被告提供回执单，本院不予认定。范文馨主张东拓置业实际交房及车位时间为2015年7月24日，已构成违约，因双方合同约定交付时间应为2012年6月30日，故要求被告支付逾期交付房屋违约金441711元（以1315790元为基数，自2012年7月1日起至2015年7月24日止，按照日利率万分之三计算）、逾期交付车位违约金26856元（以80000元为基数，自2012年7月1日起至2015年7月24日止，按照日利率万分之三计算）。被告对双方约定和实际交付房屋和车位时间无异议，对迟延交付亦无异议。认为违约金计算从约定交付时间（2012年6月30日）的第二日即2012年7月1日开始，诉讼时效期间亦应同时起算，至原告起诉之日，诉讼时效已过。本院认为，原被告双方在房屋买卖合同中对迟延交付房屋和车位违约金约定按日计算，属按持续性违约约定，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，被告在诉讼中提出时效抗辩，违约金保护范围为原告起诉之日前两年。二、东拓置业认为范文馨依合同约定主张的逾期交房违约金过高，提交中新评报字（2016）第1140号鉴定报告书，要求参照评估的租金标准予以调减，鉴定报告书为山东中新资产评估有限公司对2012年1月1日至2016年6月30日期间，济南高新区龙园小区B区同地段同类房屋每天每平方米租金价格进行的评估。该评估结论为：一、2012年房地租金日租金年度区间价格为0.42-0.69元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.34-0.59元/日/平方米（所在楼层3、4）。二、2013年房地租金日租金年度区间价格为0.45-0.73元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.36-0.63元/日/平方米（所在楼层3、4）。三、2014年房地租金日租金年度区间价格为0.48-0.77元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.38-0.67元/日/平方米（所在楼层3、4）。四、2015年房地租金日租金年度区间价格为0.51-0.85元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.42-0.74元/日/平方米（所在楼层3、4）。范文馨对该鉴定结论不予认可，但对东拓置业因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向本院提供相关证据。本院认为，被告将本院他案中山东中新资产评估有限公司的鉴定报告作为本案证据提供，符合法律规定，该证据虽系本院其他案件证据，但山东中新资产评估有限公司具有相关资质，在其他案件中受委托鉴定程序合法，所出具鉴定报告对本案有关事实具有证明力，对该证据本院予以采信。关于范文馨主张的逾期交付车位违约金，东拓置业辩称范文馨主张的逾期交付车位违约金过高，应根据《济南市物价局、市住房保障和房产管理局关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关�题的通知》（济价费字[2012]77号），“住宅小区共用车库内的车位租赁费实行政府指导价。车位租赁费基准价格为220元/个·月，可上浮10%,下浮不限”，因此，范文馨所主张的逾期交付车位的损失最高按照该标准上浮10%即242元/月计算，即每日不超过8.07元。本院认为，东拓置业提交的该份证据未标明为涉案小区的车位使用费，在东拓置业为对涉案地段车位租赁费申请司法鉴定的情况下，本院难以认定该证据与本案具有关联性。对被告所提供该证据本院不予认定。三、原告主张逾期办理房屋所有权证违约金（以1315790元为基数，自2016年4月20日起至东拓置业将办理权属登记的资料报产权登记机关备案并书面通知范文馨向房管部门申请办理房屋所有权证止，按照日利率万分之一计算，暂计算�2017年5月13日，为51053元）。被告东拓置业提交了济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局于2015年9月9日下达的《责令限期拆除决定书》、济南不动产登记中心于2017年5月24日出具的《不予登记通知单》，证明范文馨收房后违反规划擅自加建，至今没有恢复原状，导致无法办理产权登记手续。《责令限期拆除决定书》中载明“龙园2期别墅区未取得建设工程规划许可证擅自加建的行为，违反了城乡规划管理的规定。依据《山东省城乡规划条例》第七十四条规定，现责令你（单位）于2015年9月13日前将违章建（构）筑物或设施自行拆除”。《不予登记通知单》中载明“高新区凤凰路4569号龙园住宅小区3号楼、4号楼、7号楼至23号楼，根据不动产登记的有关要求，对现申请首次登记的该楼房，经现场调查，发现该楼实际现状存在加建情形，不符合不动产登记的规定，无法为其正常办理登记手续”。范文馨对两份证据的真实性没有异议，但认为《责令限期拆除决定书》中所述擅自加建是东拓置业在初始建设时违反规划所形成，是东拓置业擅自加建，也是因东拓置业改变规划加建阁楼导致，但并未提交证据证实上述主张。本院认为，被告东拓置业提供《责令限期拆除决定书》和《不予登记通知单》为有关行政机关作出，属合法证据，在原告未提供反证情形下，本院对该两份证据予以认定，对因原告存在加建行为导致房屋所有权证无法办理的事实予以确认。本院认为，范文馨与东拓置业于2011年8月22日签订的《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人�应依照合同约定全面履行自己的义务。范文馨依照合同约定履行了支付房款及车位款的合同义务，东拓置业亦应依照合同约定于2012年6月30日前将本案房屋及车位交付于范文馨。东拓置业直至2015年7月24日才将涉案房产及车位移交给范文馨，且未就逾期交付房屋及车位提出正当事由，已构成违约，应承担迟延交付房屋和车位的违约责任。东拓置业辩称其于2013年8月2日曾向范文馨发送收房通知，范文馨在回执单上签字，后拖延收房，故应自2013年8月2日后的逾期交房违约金不应支付。但东拓置业并未提交函件内容，也未提交其他证据证实上述主张，本院不予采信。依据双方合同第九条约定，逾期交房违约期限应自“自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，本案中范文馨主张东拓置业应自2012年7月1日起计算至2015年7月24日按照�同约定支付其违约金，本院予以确认。东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，范文馨主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。被告提供证据山东中新资产评估有限公司鉴定报告证明2012年1月1日至2016年6月30日期间，济南高新区龙园小区B区同地段同类房屋每天每平方米租金价格为：一、2012年房地租金日租金年度区间价格为0.42-0.69元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.34-0.59元/日/平方米（所在楼层3、4）。二、2013年房地租金日租金年度区间价格为0.45-0.73元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.36-0.63元/日/平方米（所在楼层3、4）。三、2014年房地租金日租金年度区间价格为0.48-0.77元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.38-0.67元/日/平方米（所在楼层3、4）。四、2015年房地租金日租金年度区间价格为0.51-0.85元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.42-0.74元/日/平方米（所在楼层3、4）。综合考虑东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合范文馨所购房屋的价格及实际损失等公平因素，本院参照上述标准，根据各楼层日租金价格取其平均值酌情确定东拓置业逾期交房给范文馨造成的实际损失为2012年日租金为0.46元/日/平方米；2013年日租金为0.50元/日/平方米；2014年日租金为0.53元/日/平方米；2015年日租金为0.58元/日/平方米。本院依据该标准，依法按照130%支持范文馨主张的逾期交房违约金。关于范文馨主张的逾期交付车位违约金，东拓置业辩称范文馨主张的逾期交付车位违约金过高，未提供有效证据证明，且东拓置业亦未申请对涉案地段车位租赁费申请司法鉴定，故对于东拓置业的该项抗辩，本院不予采纳。迟延交付车位违约金应以双方《地下车位使用权转让协议》第八条中就违约责任作出的约定为标准，即每日按已交车位款日万分之三计算。关于范文馨要求东拓置业支付逾期交付房屋及车位违约金的请求是否超过诉讼时效的问题。民法通则第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。由于范文馨、东拓置业双方约定按日计算违约金的数额，因此，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应分别单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。本案中，东拓置业逾期交房及车位的期间为2012年7月1日起计算至2015年7月24日，范文馨依法向人民法院请求保护其民事权利，即要求东拓置业支付逾期交房及车位违约金的诉讼时效期间起算时间应分别为2012年7月1日至2015年7月24日，而范文馨2017年5月16日向本院提起诉讼，其2012年7月1日起至2015年5月15�期间的违约金的诉讼请求确已超过二年诉讼时效期间。且范文馨未能有效举证证明有诉讼时效中断、中止或延长的情形。因此，本院对于范文馨2015年5月16日至2015年7月24日期间的逾期交付房屋违约金的诉讼请求予以支持，计10253.04元（0.58元/日/平方米×194.26平方米×70天×130%）；对于范文馨2015年5月16日至2015年7月24日期间的逾期交付车位违约金的诉讼请求予以支持，计1680元（80000元×3/10000×70天）。关于范文馨主张的逾期办理房屋所有权证违约金，依据合同第十五条关于办理产权登记的约定，范文馨依照合同约定履行了支付购房款的义务，东拓置业理应依合同约定在商品房交付之日后270日内，将需提供的资料报产权登记机关备案并书面通知范文馨办理相关手续。东拓置业自2015年7月24日交付房屋后，应在交付之日后270日内，即2016年4月20日前将需提供的资料报产权登记机关备案并书面通知范文馨办理相关手续。东拓置业提交了济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局于2015年9月9日下达的《责令限期拆除决定书》、济南不动产登记中心于2017年5月24日出具的《不予登记通知单》，《责令限期拆除决定书》中载明涉案房屋业主存在擅自加建，限期拆除的内容。《不予登记通知单》中载明经现场调查，发现该楼实际现状存在加建情形，不符合不动产登记制度，无法为其正常办理登记手续。范文馨虽主张加建系东拓置业违反规划加建阁楼，但并未提交证据证实该主张，本院不予采信。因此，东拓置业逾期办理涉案房屋的所有权登记手续的原因系范文馨存在擅自加建的情形所致，在该情形消除前，范文馨将涉案房屋不能办理所有权登记手续的原因全部归责于东拓置业于事实不符，对其该项诉讼请求，�院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告范文馨自2015年5月16日至2015年7月24日期间的逾期交房违约金10253元（0.58元/日/平方米×194.26平方米×70天×130%）二、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告范文馨自2015年5月16日至2015年7月24日期间的逾期交付车位违约金1680元（80000元×3/10000×70天）。三、驳回原告范文馨的其他诉讼请求。如果被告济南东拓置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8996元，减半收取4498元，由原告范文馨负担4394.70元,被告济南东拓置业有限公司负担103.30元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  ＸＸ二〇一七年八月�日书记员  赵蕊