山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁05民终1567号
上诉人（原审被告、反诉原告）：胜利油田泰恒实业总公司。
法定代表人：徐华玲，经理。
委托诉讼代理人：李学宗，山东领先律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵昊，山东领先律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李德龙。
委托诉讼代理人：朱慧英，山东康桥（东营）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：靖桂春，女，系被上诉人李德龙之妻。
上诉人胜利油田泰恒实业总公司（以下简称泰恒公司）因与被上诉人李德龙房屋租赁合同纠纷一案,不服东营市东营区人民法院（2017）鲁0502民初939号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人泰恒公司的委托诉讼代理人李学宗、赵昊，被上诉人李德龙及其委托诉讼代理人朱慧英、靖桂春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
泰恒公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审案件受理费、鉴定费由李德龙负担。事实和理由：一、涉案房屋租赁合同约定如因国家建设等不可抗力因素，双方无条件终止合同。双方终止合同是不可抗力造成的，上诉人没有违约和过错，不存在赔偿责任。二、被上诉人的修建行为没有经过上诉人的许可，即便有些构筑物是被上诉人修建，由于存在建设施工的合法性问题，该部分违章建筑也不能作为其取得政府赔偿的依据。涉案专题会议纪要第一条第1款仅是双方对被上诉人装饰装修租赁房屋的事实予以确认，一审据此认定被上诉人的装饰装修经上诉人认可，没有事实和法律依据。三、一审将涉案资产评估报告作为赔偿依据，没有法律依据。即便存在补偿，也应将政府补偿的评估报告内容作为补偿依据。政府补偿评估报告对原物和修建部分评估总价值为60万元，而资产评估报告仅修建部分认定价值高达63万元，违背基本事实。四、在上诉人取得政府补偿款之前，一审认定上诉人有赔偿义务，缺乏事实和法律依据。五、一审对上诉人提起的鉴定申请不予准许，认定事实不清。上诉人一审提交的证据能够证明被上诉人擅自拆除了部分租赁房屋和设施，一审应对该部分房屋和设施的价值进行鉴定，并据此认定被上诉人的赔偿责任。六、一审认定涉案房屋租赁合同于2016年8月31日解除错误，即便租赁合同于该日终止，被上诉人也应支付此后的占有使用费。七、一审对《专题会议纪要》第一条第4项双方共同确认的被上诉人违约事实没有认定，并驳回上诉人关于违约金、滞纳金的反诉请求是错误的。
李德龙辩称，一、一审对涉案资产评估报告中的评估总价值予以认定是正确的。被上诉人李德龙承租涉案房屋前，房屋处于毛坯状态，上诉人同意被上诉人对房屋装饰装修及搭建构筑物。被上诉人对涉案房屋进行了大量装饰装修投入，就连基本的水管、电线均由被上诉人安装，大大提高了涉案房屋的价值。涉案房屋租赁合同的解除系因政府拆迁导致，拆迁人对涉案房屋的补偿款包含被上诉人对涉案房屋的装饰装修部分。本案系租赁合同纠纷而非拆迁补偿纠纷，评估结果不能以政府评估报告为依据。上诉人主张政府评估报告中涉案房屋（包括装饰装修及构筑物）的总价值为605885元，与本案无关，且上诉人一审拒不提交政府评估报告，不利后果应由上诉人自行负担。上诉人为确定被上诉人装修装饰部分的价值，经多次测量与被上诉人共同形成了“关于租户李德龙房屋修缮情况项目认定表”及专题会议纪要，是上诉人要为下一步价值评估提供依据。二、一审以涉案房屋停水停电无法正常居住经营的日期为剩余租赁期限起算基准日是正确的。上诉人为逼迫被上诉人搬迁，于2016年8月31日前强行断水断电，导致被上诉人无法居住经营，一审认定该日为涉案租赁合同解除日期，并作为剩余租赁期限起算基准日是正确的，且上诉人在专题会议纪要中也对该合同解除日期进行了确认。三、上诉人主张政府对其补偿后再支付被上诉人没有法律依据。上诉人应支付给被上诉人剩余租赁期限的装饰装修等款项不以政府对上诉人补偿为前提条件。另，拆迁补偿贯彻的原则是先补偿后拆迁，按上诉人的主张，在上诉人未支付被上诉人款项前，被上诉人本应不搬迁。综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，应驳回上诉人的上诉请求。
李德龙一审诉讼请求：1.依法判令泰恒公司支付剩余租赁期限的装饰装修补偿费等费用392529.66元，搬迁费10000元，营业损失100000元；2.本案诉讼费用由泰恒公司负担。
泰恒公司一审反诉请求：1.依法判令李德龙支付2016年9月1日后的房屋租金17155元、违约金5800元、滞纳金54200元，水费80元，电费432元，总计77667元；2.依法委托鉴定机构对李德龙承租的泰恒公司位于北二路中心医院农业点的房屋内原属于泰恒公司但被李德龙拆除的房屋及设施的价值进行鉴定；3.依法判令反诉费用由李德龙负担。
一审法院认定事实：2014年4月23日，原告李德龙与被告泰恒公司签订房屋租赁合同，约定：原告租赁被告位于北二路中心医院农业点商品房屋作涂料加工使用，租期自2014年6月1日起至2020年5月31日止，租金20000元/年，由原告于租赁起始日前一个月交纳给被告。从2015年房租到期后每年递增6000元。租用期间，一般日常维修保养，均由原告负责，费用自负。若属常规房屋大修，报请被告同意的，费用由被告承担。原告不能擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途，原告因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到被告同意后方可施工。对装饰的房屋期满后的装饰的所有权无偿归被告，如原告强行拆除的，必须把被告的房屋设施恢复原样。原告于2013年7月10日交纳给被告房租20000元，在合同签订之前，被告将房屋交付原告，原告根据房屋现状及使用情况，对房屋进行了修缮和搭建后，在租赁房屋内进行涂料加工。2015年交纳房租10000元，2016年12月5日交纳房租24000元，租金交纳时间至2016年8月31日。
2016年4月29日，被告告知包括原告在内的北二路中心医院农业点商品房各承租人租赁房屋将要拆迁，并要求搬迁。2016年6月6日和2016年9月21日，被告在北二路中心医院农业点办公室先后张贴公告和关于清空房屋的通知，2016年8月17日全部停水；8月27日全部停电。
2016年8月24日，被告张贴关于停水停电通知载明停水停电的最后期限是2016年9月1日。
2016年12月5日，原、被告双方召开关于租户李德龙房屋修缮情况项目认定及其他情况说明专题会议。并制作专题会议记录，内容包括：1、被告认可且属于原告修缮的部分；2、属于被告原有的，现在不见了；3、未经被告同意，属于原告私自搭建的部分；4、房租情况说明，共计欠租金44000元；当日，原告将租金全部清缴完毕。5、水电费情况说明欠水费80元、电费432元。专题会议记录附有“关于租户李德龙房屋修缮情况项目认定表”。
2017年3月4日，拆迁人文汇街道办事处张贴通知，拆迁人与被告签订了拆迁协议，并同意拆除。限相关单位和个人于2017年3月9日前自行拆迁完毕。
根据原告申请，一审法院委托东营德信资产评估有限责任公司对原告在其承租的涉案房屋所做的装饰装修及相关搭建物进行鉴定，评估方法如下：重置成本的确定，由专业技术人员对委托评估资产进行现场勘查测量，再按照建筑工程、装修工程现行消耗量定额重新编制工程预（结）算书来确定；按照资产剩余的租赁期限和资产的现状综合确定成新率；根据重置成本和成新率确定委估资产评估价值。评估基准日为2017年3月13日。根据租赁合同，租期自2014年6月1日起至2020年5月31日，共6年，截止评估基准日，尚有剩余租赁期限为3.2年。委托评估资产的评估价值为332412元（详细情况见评估明细表）。评估汇总表载明：原值627880元，净值为332412元。原告支出评估费10000元。
一审法院认为，原告李德龙与被告泰恒公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，为有效合同。在合同期内，因涉案房屋拆迁，导致原、被告之间的租赁合同无法履行，双方自动解除合同。因为原告的租赁费用交纳至2016年8月31日，原、被告双方对此予以认可，租赁合同于2016年8月31日实际已经解除。本案争议的问题是原告的装饰和搭建物的赔偿问题，原、被告对装饰及搭建物是否经过被告允许产生争议，根据租赁房屋的状况及租赁使用情况，原告必须进行装饰和搭建才能进行涂料加工，原、被告双方签字认可的房屋修缮情况项目认定表中，已经明确表明双方认定部分包括泰恒公司认可且属于李德龙修缮部分和未经被告允许，原告搭建部分。因此，根据该项目认定表可以认定原告诉讼请求中的修缮和搭建是经过被告认可的。所以被告的观点不能成立，不予采纳。合同未到租赁期满，因房屋拆迁合同解除，被告应对原告的装饰和搭建物进行赔偿。赔偿的范围为装饰装修的残值损失。因为原、被告双方对原告的装饰和搭建物已经做出明确的认定，鉴定评估报告按照基准日2017年3月13日计算残值的方法与案件事实不符，应按照租赁合同解除之日2016年8月31日作为残值的计算基准日。因此，被告应赔偿原告装饰和搭建物损失费用应为392529.6元。原告主张的拆迁费用及营业损失，无事实和法律依据，不予支持。
关于被告的反诉请求，原、被告租赁合同的解除时间为2016年8月31日，被告实际已经不在涉案房屋经营，由于双方因拆迁补偿问题没有达成一致，房屋一直没有拆迁。合同解除后，原告无需再向被告交纳租金。被告主张的2016年8月31日后的租赁费用、违约金、滞纳金无事实和法律依据，不予支持。关于被告申请对原属于被告但被原告拆除的房屋及设施进行鉴定的申请，被告不能证明系原告拆除了房屋及设施，对于被告的鉴定申请，不予支持。但是租赁房屋的水电费用系原告在租赁期间内发生的费用，原告应支付给被告。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、被告（反诉原告）胜利油田泰恒实业总公司赔偿原告（反诉被告）李德龙装饰与搭建物费用392529.6元、鉴定费10000元；二、原告（反诉被告）李德龙支付被告（反诉原告）胜利油田泰恒实业总公司水电费512元；三、上述第一、二项折抵后，被告（反诉原告）胜利油田泰恒实业总公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李德龙402017.6元；四、驳回原告（反诉被告）李德龙其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）胜利油田泰恒实业总公司其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10400元，减半收取5200元，由被告负担；反诉费1742元，被告负担1730元、原告负担12元。
二审中，上诉人泰恒公司向本院提交如下证据：
1、涉案房屋的卫星云网络打印件5份，分别拍摄于2013年1月17日、2014年1月29日、2014年6月30日、2014年12月26日、2017年2月9日。证明：涉案房屋交付被上诉人时并非毛坯状态，符合被上诉人使用目的，涉案房屋在被上诉人承租之前一直由他人使用；专题会议纪要中记载原属上诉人后由被上诉人拆除部分，在向被上诉人移交之前是存在的。
2、上诉人根据政府委托评估机构作出的评估报告制作的李德龙修缮和搭建部分的初步结果分户表1份。证明：被上诉人李德龙修建部分应当分到的补偿款是199543元。
3、政府拆迁评估报告及补偿评估初步结果分户表打印件各一份。证明：涉案房屋拆迁是由于政府行为的不可抗力造成的，上诉人没有赔偿义务，即便补偿，也应在政府对上诉人的补偿款范围内进行补偿。
被上诉人李德龙质证称，对证据1的真实性有异议，该证据不能证明上诉人交接房屋时的状况。对证据2的真实性有异议，上诉人与被上诉人在资产评估报告及项目认定中已经确认了被上诉人房屋修缮等项目。对于证据3，对政府拆迁评估报告的真实性、关联性不能确定，评估报告中并无涉案房屋的评估结果，且该评估报告不属于二审新证据，即使真实亦不应采纳；对补偿评估初步结果分户表的真实性有异议，系上诉人随意编造，与双方共同确认的涉案专题会议纪要及“关于租户李德龙房屋修缮情况项目认定表”仅有极少数项目相符，与上诉人一审提交的房屋修缮项目表也不相符，该补偿评估初步结果分户表毫无证明力。
本院分析认为，上诉人泰恒公司的上述证据1不能证明其证明目的，本院对其证明效力不予确认。对于证据2、3的证明效力，本院将综合予以分析。
二审中被上诉人李德龙未提交新的证据。
二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点问题为：一、上诉人泰恒公司应否对被上诉人李德龙修建部分进行补偿。二、一审依据涉案资产评估报告认定上诉人泰恒公司应补偿数额是否恰当。三、上诉人泰恒公司在取得政府补偿之前应否履行补偿义务。四、一审对上诉人泰恒公司的鉴定申请未予准许是否恰当。五、一审认定涉案房屋租赁合同的解除时间是否正确。被上诉人李德龙应否支付合同解除后的租金。六、上诉人泰恒公司关于违约金、滞纳金的反诉请求能否成立。
关于第一个焦点问题，本院认为，上诉人泰恒公司应对被上诉人李德龙的修建部分进行补偿，具体理由如下：其一，涉案房屋租赁合同第六条第二款虽约定：“如因国家建设、胜利油田中心医院规划、改造及不可抗力因素，甲方必须终止合同时，一般应提前一个月书面通知乙方，甲乙双方无条件终止合同。”但从该条约定内容及所处合同体例看，该条是为了排除甲方即上诉人泰恒公司因国家建设、胜利油田中心医院规划、改造及不可抗力因素终止合同而承担违约责任的情形，上诉人泰恒公司依据该约定主张不应对被上诉人李德龙修建部分补偿，无事实和法律依据，本院依法不予支持。其二，经泰恒公司、李德龙确认的2016年12月5日泰恒公司的专题会议纪要第一条第1款明确载明“泰恒公司认可且属于李德龙修缮的部分”，结合该条第3款约定的“未经泰恒公司同意，属于李德龙私自搭建的部分”，能够认定对于上述专题会议纪要第一条第1款项下的内容，上诉人泰恒公司是认可的。上诉人泰恒公司主张被上诉人李德龙的修建行为未征得其同意，与经其确认的专题会议纪要记载内容相悖，本院依法不予支持。其三，上述专题会议纪要第一条第3项虽记载了南墙彩钢房属被上诉人李德龙私自搭建，未经上诉人泰恒公司同意，但上诉人泰恒公司在其根据政府评估报告制作的李德龙修缮和搭建部分的初步结果分户表中，认可南墙彩钢房（南屋）在被上诉人李德龙应分得补偿款范围内。最后，涉案房屋因政府建设被征用，本案属于因不可归责于双方事由导致合同提前解除的情形，被上诉人李德龙的租赁期限尚未届满，由被上诉人李德龙修建部分的权利仍应由被上诉人享有，且上诉人泰恒公司也因被上诉人李德龙修建部分在政府拆迁补偿中受益，一审认定上诉人泰恒公司对被上诉人李德龙修建部分的残值进行补偿符合公平原则。
关于第二个焦点问题，本院认为，涉案东德信评字［2017］第38号资产评估报告系一审法院在上诉人泰恒公司未能提交政府评估报告的情形下，根据法定程序委托有资质的鉴定机构作出，鉴定程序合法，评估方法科学合理，现也无有效证据证明上述鉴定结论依据不足，一审根据上述鉴定结论，结合其认定的合同解除时间调整基准日后，认定上诉人泰恒公司应支付被上诉人李德龙的补偿数额并无不当。从补偿项目上看，上诉人泰恒公司提交的“西城道路改造房屋及地面附着物补偿价格评估初步结果分户表”及其根据该表制作的“李德龙修缮和搭建部分的初步结果分户表”所记载内容,与被上诉人李德龙实际修建部分不相符，其主张按上述李德龙修缮和搭建部分的初步结果分户表补偿被上诉人李德龙199543元依据不足。首先，上诉人泰恒公司认可的“关于租户李德龙房屋修缮情况项目认定表”中，包括北屋地面、北屋大门、北屋天窗、北屋房顶防水等，及东屋地面、东屋门窗、东屋防水、东屋檩条加固吊顶等项目，一审委托的鉴定机构经现场勘验出具的涉案资产评估报告中也包含了上述北屋、东屋项目，从上诉人泰恒公司提交的“西城道路改造房屋及地面附着物补偿价格评估初步结果分户表”看，政府在对其补偿时也包含了北屋、东屋，且该两部分的补偿数额高达30余万元，而上诉人泰恒公司制作的上述“李德龙修缮和搭建部分的初步结果分户表”中并不包括上述北屋、东屋项目。其次，上述“关于租户李德龙房屋修缮情况项目认定表”及涉案资产评估报告中还包含了独立于北屋、东屋的宿舍、厨房、办公室等项目，而上诉人泰恒公司提交的“西城道路改造房屋及地面附着物补偿价格评估初步结果分户表”中并未记载上述宿舍、厨房、办公室项目。最后，上诉人泰恒公司提交的“西城道路改造房屋及地面附着物补偿价格评估初步结果分户表”记载北屋面积87.36平方米，而上述“关于租户李德龙房屋修缮情况项目认定表”及涉案资产评估报告中记载北屋屋里地面247.16平方米、北屋屋顶防水357平方米，两者显示的北屋面积悬殊甚远，在一定程度上印证上诉人泰恒公司提交的“西城道路改造房屋及地面附着物补偿价格评估初步结果分户表”并未涵盖被上诉人李德龙承租的所有房屋，上诉人泰恒公司对上述情况亦未作出合理解释，其欲以该分户表推翻涉案资产评估报告依据不足。
关于第三个焦点问题，本院认为，本案系上诉人泰恒公司与被上诉人李德龙之间因涉案房屋租赁合同提前解除而发生的房屋租赁合同纠纷，和上诉人泰恒公司与拆迁人之间的拆迁补偿合同关系并非同一法律关系，上诉人泰恒公司主张在取得政府拆迁补偿款项后再行向被上诉人李德龙支付，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
关于第四个焦点问题，本院认为，上诉人泰恒公司虽主张于2013年7月10日将涉案房屋交付被上诉人李德龙使用，被上诉人李德龙不予认可，并主张于2014年4月23日接收涉案房屋。鉴于涉案房屋租赁合同第二条约定上诉人泰恒公司从2014年6月1日起将涉案房屋交付被上诉人李德龙使用，本院对被上诉人李德龙自认的房屋交付时间予以采信。上诉人泰恒公司未提供有效证据证明其主张的被拆除部分系交付被上诉人李德龙后拆除，被上诉人李德龙也不认可拆除了该部分房屋，上诉人泰恒公司主张该部分房屋由被上诉人李德龙拆除证据不足，一审对其鉴定申请不予准许并无不当。
关于第五个焦点问题，本院认为，经上诉人、被上诉人确认的涉案专题会议纪要第一条第4款“房租情况说明”部分载明：“2016年6月1日至2017年5月31日年租金32000元，月租金2660元，2016年6月1日至2017年5月31日现用3个月，应交租金2660*3＝8000元。”上诉人泰恒公司、被上诉人李德龙于2016年12月8日在签署上述专题会议纪要时对涉案房屋租赁合同已解除的事实均无异议，对于合同解除时间，根据上述记载内容，上诉人泰恒公司在结算租金时认可被上诉人李德龙自2016年6月1日交3个月至2016年8月31日，故一审根据租金截止时间认定涉案房屋租赁合同解除时间为2016年8月31日符合实际情况，并无不当。结合上诉人泰恒公司曾公告于2016年9月1日对包括涉案房屋在内的农业点商品房停水停电的事实，上诉人主张被上诉人李德龙支付2016年8月31日之后的租金或占有使用费无事实和法律依据，本院依法不予支持。
关于第六个焦点问题，本院认为，根据涉案房屋租赁合同的约定，对于2014-2015年度的租金，每年20000元，由被上诉人李德龙于租赁起始日前一个月交纳给上诉人泰恒公司，被上诉人李德龙于2013年7月10日交纳押金20000元，足以支付2014-2015年度的租金。对于2015-2016年度以后的租金交纳期限，涉案房屋租赁合同无明确约定，上诉人泰恒公司在专题会议纪要第一条第4款“房租情况说明”部分对被上诉人李德龙尚欠租金进行结算时未提及违约金、滞纳金，结合涉案房屋被纳入政府拆迁范围存在租期不确定的情形，被上诉人李德龙亦于2015年11月26日交纳租金10000元，并已于2016年12月5日交足至涉案房屋租赁合同解除日的租金，一审未支持上诉人泰恒公司违约金、滞纳金的反诉请求并无不当。
综上，上诉人泰恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12142元，由上诉人胜利油田泰恒实业总公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张洪江
审判员 许晓芳
审判员 李 静
二〇一八年二月二十六日
书记员 岳秀娟