广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）象民初字第469号原告张传邦。原告梁方德。被告桂林台联房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市凤北贡后里1栋。法定代表人莫明辉，公司经理。委托代理人阳田林、谭桂鹏，广西金桂律师事务所律师。原告张传邦、梁方德诉被告桂林台联房地产开发有限责任公司（以下简称台联房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月6日受理后，依法由审判员谢颂独任审理，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。代书记员魏继红担任法庭记录。原告张传邦、梁方德，被告委托代理人阳田林、谭桂鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年7月14日原告与被告台联房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：由原告张传邦、梁方德购买被告开发位于桂林市上海路28号定名为“枫丹丽苑商务办公楼”第一栋二层1号房产，建筑面积为111.13平方米，套内面积78.23平方米，按套内面积计算房产总金额，每平方米房产单价为：3500元，总金额为273805元；房产交付期限在2009年6月30日前。同时还约定了双方的违约责任：买受人在合同签订的当日，一次性付完购房款全额；出卖人逾期交房的，逾期不超过60日的按日支付已交房款万分之三的违约金；逾期60日的买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房款万分之四的违约金。该合同签订后，原告向被告一次性支付全额房款273805元，被告于2008年7月21日将《商品房买卖合同》交桂林市房产管理局办理了商品房购销合同备案登记，备案登记号为：08367223。合同期满原告购买的“枫丹丽苑商务办公楼”只是个半成品楼盘，至2014年12月31日，被告已逾期交房2009天，其行为致原告遭受重大经济损失。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》符合法律的规定，且双方在平等自愿的基础签订的，是双方真实意思的表示，本《商品房买卖合同》是依法成立的合同，应受法律保护，双方当事人应依法全面履行自己的义务。原告依合同约定，履行了一次性全额交付房款的义务，而被告却没有依合同约定期限履行交付房产的义务，被告已经违约，并造成了原告的经济损失，依法应承担合同约定的违约责任。为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求判决1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金10000元（放弃以已付房款273805元的每日万分之四计算）；3、被告继续履行交付房屋的义务；4、诉讼费由被告承担。原告在举证期限内向本院提交如下证据：1、原、被告于2008年7月10日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：08379143），证实双方买卖事实及被告违约的行为；2、2008年7月10日、14日银行汇款单、被告出具的收据两份，证实原告签订合同后，原告支付给被告共7600000元。被告台联房产公司辩称，1、原告与被告之间是名为商品房买卖，而是非典型担保关系。原告与被告如果是商品房买卖关系，那么原告应将购房款全部付清，被告与原告签订的六套商品房价款应是7974320元，而被告台联房地产公司出具给原告的收条的款项共7600000元，差额部分，原告称是交付给了莫东兴，但莫东兴是否出具给原告的是“借条”或“欠条”均无法确定。莫东兴在公安机关的交待《关于枫丹丽苑商务办公楼“一房多卖”的情况说明》，原、被告之间并不存在真实的商品房买卖关系。最高院《民事审判指导参考》（2014年2辑，总第58辑）将这种以签署商品房买卖合同并办理备案登记方式进行民间借贷的情况，定性为非典型担保关系。2、莫东兴在公安的交待，原告的借款期限至2008年12月31日止，而商品房预售（销）登记总表有效期至2009年6月30日。原告现提起诉讼已超过法定的诉讼时效，依法不再受法律保护，请法院依法驳回原告张传邦、梁方德的诉讼请求。被告台联房地产公司对其主张在举证期内向本院提交如下证据：1、《商品房预（销）售登记总表》，证实原告起诉已过诉讼时效；2、公安机关《立案决定书》、莫东兴因涉嫌诈骗罪被公安机关羁押后在公安机关所作的《关于枫丹丽苑商务办公楼“一房两卖”的情况说明》，证实原、被告之间是非典型提保关系的事实。结合全案证据及原告庭审陈述，本院确认如下法律事实：被告台联房产公司于2005年2月1日取得位于桂林市上海路28号桂市国用（2005）第000146号的地块的土地使用权后，经批准，在该土地上建设商品房，定名为“枫丹丽苑商务办公楼”。原告张传邦、梁方德与被告台联房产公司于2008年7月10日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定了双方的权利义务：其中确定了房屋座落的位置为桂林市上海路28号“枫丹丽苑商务办公楼”一幢二层一号房，房屋建筑面积为111.13平方米，套内面积为78.23平方米，总金额为273805元；同时约定了付款方式为：原告应一次性清房款及交付房屋的期限为2009年6月30日前。另还约定了双方的违约责任：出卖人逾期交房的，逾期超过60日的买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房款万分之四的违约金。该合同签订的次日，被告将《商品房买卖合同》交桂林市房产管理局办理了商品房买卖合同备案登记，备案登记号为：08379143。2008年7月10日、14日、21日、22日从梁方德银行账户上共转账7600000元至莫东兴的银行账户上（该款为原告签订的六套商品房统一转账），2008年7月10日、7月21日被告台联房产公司出具收到张传邦、梁方德购房款3800000元的收据两份共7600000元。合同约定的交付房屋期满后，至今因被告台联房产公司原因，该楼房尚未完工。原告认为，被告违反合同约定，未能按约定期限交付房屋造成了损失，遂向本院起诉。另查明，原告张传邦、梁方德与被告台联房产公司于2008年7月10日至7月21日先后就原告购买被告六套房屋签订了六份《商品房买卖合同》，总价款为7974320元，被告台联房产公司向原告出具的购房款发票两份共为7600000元。其中并未注明每套房屋的价款金额。本案在审理过程中，本院就被告台联房地产公司提交的证据2、公安机关《立案决定书》、莫东兴因涉嫌诈骗罪被公安机关羁押后在公安机关所作的《关于枫丹丽苑商务办公楼“一房两卖”的情况说明》，于2015年6月2日向桂林市公安局发出公函，查询莫东兴涉嫌合同诈骗一案的立案情况及相关侦查结果。桂林市公安局经济犯罪支队三大队于2015年7月29日复函仅称：张传邦、梁方德不是莫东兴涉嫌诈骗案的报案人。其他情况回函没有涉及。本院认为，一、关于合同的效力。原、被告签订《商品房买卖合同》是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订，反映了当事人的真实意愿，没有违反法律禁止性规定，亦未损害他人合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，依法成立并有效。而被告辩称1、原、被告双方之间不存在真实的商品房买卖，而是民间借贷，双方签订的《商品房买卖合同》是被告为原告融资抵押担保；2、莫东兴在公安机关所作的说明，也可证明。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第九十一条第一项、第二项“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，原告对其商品房买卖合同这一法律关系存在的主张提交了经备案登记的商品房买卖合同及被告名义出具的购房款发票。但是被告对其认为名为商品房买卖合同，实为民间借贷，双方的法律关系已经变更的主张只是提供公安机关《立案决定书》、莫东兴因涉嫌诈骗罪被公安机关羁押后在公安机关所作的《关于枫丹丽苑商务办公楼“一房两卖”的情况说明》。依据“合同相对性”原理，莫东兴并非合同当事人，同时也仅仅是其个人的陈述，没有得到证实，且没有其他的证据所印证。因此，被告在判决前未能提供证据及证据不足以证明其事实主张，不利的后果应当由其承担。对于被告关于原、被告双方之间是民间借贷而非商品房买卖合同的辩称，本院不予支持；二、本案诉讼时效问题。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，系物权纠纷。同时合同约定在具备交房条件后被告应当告知原告验收房屋，至今房屋未实际落成竣工验收，尚未达到交付条件，因此本院对被告的主张不予采信。三、关于被告逾期交付房屋是否存在支付原告违约金的问题，本院认为，二原告在被告处购买的六套房屋的总价款为7974320元，而以被告台联房地产公司出具的购房款发票证实二原告交付的房款为7600000元，六套房屋作了统一付款，付款时并未注明每套房屋交付房款多少，因此，本院推定为本案中该套房屋的房款并未全额交付清楚，故原、被告双方均存在违约行为，对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持；四、被告继续履行交付房屋问题。关于商品房交付条件，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，应当竣工验收后才能交付。而依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，本案目前事实上至今该房屋未实际落成竣工验收，显然不能履行本案涉及的商品房交付。故该房屋并不具备交付的条件，由被告履行交付房屋显然不能，本院对原告的此项诉请在本案中不作处理，待该房屋具备交付条件时，原告可再行起诉主张此权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、原告张传邦与被告桂林台联房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（备案登记号为：08379143）为有效合同；二、驳回原告张传邦、梁方德其他诉讼请求。本案受理费250元，因本案适用简易程序审理，受理费减半收取125元（此款原告已预交），由被告承担50元，二原告承担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。审判员谢颂二〇一五年八月五日代书记员魏继红