湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第02348号
原告钟尚辉。
委托代理人曾懿，湖南河清律师事务所律师。
被告周赞。
被告长沙洲鑽文化传播有限公司。
法定代表人周赞。
被告邱东辉。
原告钟尚辉诉被告周赞、被告长沙洲鑽文化传播有限公司、被告邱东辉物权保护纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人、被告周赞、被告长沙洲鑽文化传播有限公司的法定代表人、被告邱东辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钟尚辉诉称：2010年5月27日，原告与出卖人湖南恒基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》四份，由原告向该公司购买位于宁乡县玉潭镇三一九国道与沿江风光带交汇处香江国际第一幢40*、40*、40*、41*房屋，付款方式为首付+按揭，出卖人湖南恒基房地产开发有限公司于《商品房买卖合同》签订当日即向原告交付了上述房屋。2010年9月1日，原告经王剑忠代理，将上述房屋出租给林君元，租赁期限为2010年9月1日起至2015年3月1日止，原告按协议收取租金780000元整。2015年3月初，原告到香江国际四楼察看时，发现自己购买的房屋由被告占有、使用，原告即要求被告腾退房屋，被告不同意腾退，后原告多次找被告协商无果。原告所购买的上述房屋至今仍由被告占有。另外，被告长沙洲鑽文化传播有限公司系被告周赞投资成立的自然人独资公司。原告认为，公民的财产权益受法律保护，被告占用无理，侵占财产应予返还，并应赔偿损失。据此，原告请求法院：1.判决被告腾退位于宁乡县玉潭镇三一九国道与沿江风光带交汇处香江国际第一幢40*、40*、40*、41*房屋；2.判决被告按20000元/月的标准向原告支付自2015年3月2日开始至被告实际腾退之日止的房屋占用费，赔偿原告损失；3.本案诉讼费用由被告承担。
原告钟尚辉为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1.《商品房买卖合同》四份，拟证明原告合法买受位于宁乡县玉潭镇三一九国道与沿江风光带交汇处香江国际40*、40*、40*、41*号房屋，系上述房屋所有权人；
2.收据十七张，拟证明原告已支付购房款及税费的事实；
3.《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》、《消防责任书》、《香江国际业主入伙手续书》、《业主档案》各一份，综合拟证明房屋已办理交付手续的事实；
4.宁乡县住房保障局档案管理办公室证明及恒基公司说明，拟证明原告系本案所涉房屋产权登记人；
5.照片五张，拟证明被告占有原告房屋的事实；
6.租赁合同，拟证明原告于2011年9月1日与林君元签订租赁合同，林君元租期至2015年3月1日止。
被告周赞与被告长沙洲鑽文化传播有限公司共同辩称：周赞与邱东辉原来有债务纠纷，邱东辉就将本案所涉的房屋交给周赞开办长沙洲鑽文化传播有限公司，但公司开办没多久，原告就说房子是原告的。
被告周赞与被告长沙洲鑽文化传播有限公司未向本院提供证据，视为对其举证权利的放弃。
被告邱东辉辩称：1.被告邱东辉未与原告签订过任何合同，原告主体不适格；2.被告邱东辉与王剑忠所签《租赁合同》尚未到期，被告尚无腾退房屋的义务；3.2014年底，原告就组织人员到被告所租赁的房屋无理取闹，导致被告无法经营，造成极大损失；4.原、被告之间并无合同关系，且原告的行为给被告及合伙人造成了巨大损失，被告要求原告赔偿，请法院依法判决。
被告邱东辉围绕其主张，向本院提供了如下证据：
1.2012年2月27日宁乡中和制冷设备销售有限公司民事起诉状；
2.宁乡县人民法院（2012）宁民初字第534号应诉通知书、举证通知书；
3.宁乡县人民法院（2012）宁民初字第534号民事调解书；证据1、2、3拟综合证明被告邱东辉与黄鸣系合伙人关系的事实；
4.2010年11月1日黄鸣与王剑忠签订的《租赁合同》，拟证明被告邱东辉的合伙人黄鸣与王剑忠签订《租赁合同》租赁该案诉争房屋的事实；
5.消防安全检查合格证，拟证明原告对被告实际使用房屋的事实从一开始就是知情的。
经质证，（一）被告周赞与被告长沙洲鑽文化传播有限公司对原告钟尚辉提供的证据的质证意见为：均无异议。被告邱东辉对原告钟尚辉提供的证据的质证意见为：对证据1-5有异议，均与本案无关，邱东辉之前不认识原告，邱东辉曾承租本案所涉的房屋五年，但这五年期间，原告从未出过面，邱东辉一直认为房屋是恒基公司的，且《租赁合同》也是与恒基公司的股东王剑忠签订的，所以邱东辉不认为本案所涉房屋是原告所有，而应该是王剑忠的；对原告提交的证据6无异议。（二）原告钟尚辉对被告周赞提供的证据的质证意见为：对证据1、2、3的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议；对证据4有异议，原告方对该《租赁合同》不知情。对证据5的真实性无异议，对其证明目的及关联性有异议。被告周赞与被告长沙洲鑽文化传播有限公司对被告邱东辉提供的证据的质证意见为：均无异议。
本院审查后认证如下：（一）原告提供的证据1-6均来源合法，内容真实，与本案相关联，本院均予以采信。（二）被告邱东辉提供的证据1、2、3、4均来源合法，内容真实，与本案相关联，本院均予以采信；证据5来源合法，内容真实，能证明本案相关事实，但不能达到被告的证明目的，本院不予采信。
根据采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：
2010年5月27日，原告与出卖人湖南恒基房地产开发有限公司分别签订了《商品房买卖合同》四份，由原告向该公司购买位于宁乡县玉潭镇三一九国道与沿江风光带交汇处香江国际第一幢40*号、40*号、40*号、41*号房屋，付款方式为首付加按揭，出卖人湖南恒基房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》签订当日向原告交付了上述房屋。但原告至今未将以上房产登记至本人名下。
2010年9月1日，原告委托湖南恒基房地长开发有限公司职员王剑忠将上述房屋对外出租，并约定：租赁期限自2010年9月1日起至2015年3月1日止、租金共计780000元、租金由王剑忠一次性代付。
2010年11月1日，王剑忠代表原告以自己的名义将上述房屋出租给案外人黄鸣，并约定：租赁期限自2010年11月1日起至2015年10月30日止、免租金期限为一个月、2010年12月1日至2011年11月30日的租金按每年三十万元计算、2011年12月1日至2012年11月30日的租金按每年四十万元计算、2012年12月1日至2015年11月30日期间每年租金按上一年度租金的5%累计递增。该合同签订后，黄鸣将上述房屋交由被告邱东辉使用。因被告邱东辉与被告周赞存在经济纠纷，经被告邱东辉允许后，被告周赞与被告长沙洲鑽文化传播有限公司实际使用上述房屋至今。
2015年3月初，原告以租赁期届满为由要求被告腾退房屋未果，原告遂于同年5月27日诉至本院。
本院认为，本案争议焦点为：1.原告是否为适格的诉讼主体；2.原告要求被告腾退房屋之主张是否应支持；3.原告要求被告支付逾期腾房占有使用费之主张是否应支持；4.被告所提出因为原告的行为给被告造成损失应予赔偿的抗辩意见是否应采纳。
1.虽然涉案房产尚未登记至原告名下，但原告基于买卖合同关系已对该房产享有占有、使用、收益的权利，故原告作为权利享有人主张权利的诉讼主体适格。
2.针对原告书面委托王剑忠对外出租房屋，王剑忠接受委托后以自己的名义将房屋出租给案外人黄鸣，黄鸣依照合同约定取得房屋使用权后再将房屋交由邱东辉，然后被告周赞与长沙洲鑽文化传播有限公司从邱东辉处取得了房屋实际使用权这一事实，各被告有理由相信王剑忠有权对外出租该房屋，故各被告有权依照合同约定使用所租赁的房屋至租赁期满之日，即2015年10月30日。因本院在2015年5月27日受理本案时，王剑忠与案外人黄鸣所签合同之租赁期限尚未届满，故被告认为暂无腾退房屋义务之抗辩主张成立。但在本案诉讼过程中，自2015年10月31日始，租赁期限届满，原告要求被告腾退房屋的条件已经成就，被告周赞与长沙洲鑽文化传播有限公司继续占用房屋无理，应将其腾退予原告。
3．因自2015年10月31日租赁期限届满后，被告周赞与被告长沙洲鑽文化传播有限公司继续占用房屋的行为，造成了原告相应损失，故原告要求被告支付逾期腾房占有使用费的主张应予支持。关于占有使用费的标准本院参照2010年11月1日王剑忠与案外人黄鸣签订的租赁合同中租金的约定，酌情按20000元/月的标准自2015年10月31日计算至被告实际腾退房屋之日。
4.被告虽然提出原告的行为给其造成了损失，但被告未予反诉，故本院在本案中对此不予审查。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第十五条、第三十四条、第二百四十一条、第二百四十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告周赞与被告长沙洲鑽文化传播有限公司自本判决生效之日起三日内将位于宁乡县玉潭镇三一九国道与沿江风光带交汇处香江国际第一幢40*、40*、40*、41*房屋腾空交予原告钟尚辉；
二、被告周赞与被告长沙洲鑽文化传播有限公司按20000元/月的标准、自2015年10月31日起向原告钟尚辉支付房屋占有使用费直至房屋实际腾退之日止；
三、驳回原告钟尚辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12900元，由被告周赞与被告长沙洲鑽文化传播有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谢卫华
人民陪审员 颜 敏
人民陪审员 周 平
二〇一六年五月六日
书 记 员 王 皓
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
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第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。