江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04844号
上诉人（原审被告）苏州大宁购物广场有限公司。
委托代理人房广游。
被上诉人（原审原告）苏州市相城区华成房地产开发有限公司。
委托代理人周忠彬。
上诉人苏州大宁购物广场有限公司（以下简称大宁公司）与苏州市相城区华成房地产开发有限公司（以下简称华成公司）房屋租赁合同一案，不服苏州市相城区人民法院（2015）相民初字第0941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年12月1日，华成公司与大宁公司签订《租赁合同》1份，由华成公司将苏州市御窑路88号地下负一层出租给大宁公司，面积4501.63平方米，约定：租赁期限为从计租期计算20年，在合同签订之日华成公司将租赁物业移交大宁公司；自签订合同之日起至2013年4月30日为装修及免租期，计租日从2013年5月1日起；租金约定：2013年5月1日至2015年4月30日共20万元，2015年5月1日至2017年4月30日为141.7598万元，并以两年为一周期对以后每两年的租金作了约定，租金约定至2033年4月30日；大宁公司在免租期内不承担物业管理费；免租期满后，大宁公司应支付的物业管理费包含在租金中；租金支付方式为按季度支付，先付后租，每3个月中首月的10号之前，大宁公司应支付本季度租金；付租金前1周华成公司开具正式租赁发票给大宁公司；如大宁公司迟延支付租金，其就延迟支付部分按每天万分之五的比例向华成公司支付违约金；但因华成公司延迟开具租赁发票的情况导致大宁公司拒付租金的除外，且华成公司不能因此视为大宁公司违约；为履行本协议，签订合同当日大宁公司应支付华成公司10万元，其中5万元自计租日转为押金，押金于合同期满或终止合同30天内结清费用后全额退回；另5万元保证金于计租日起转为租赁物业租金；如因租赁物业质量问题需要维修，华成公司承担维修费用；如�成公司不能及时维修大宁公司可代为维修，费用在支付租金时扣除；大宁公司未按约支付租金，华成公司有权向大宁公司追索，大宁公司应向华成公司支付租金每日万分之五的滞纳金，逾期超过90天后，视为大宁公司单方解除合同；双方对有关通知等有关文件的送达地址进行了确定，其中大宁公司的送达地址为苏州市吴中区郭巷镇姜庄路388号，联系人朱立辉；双方还作了其他约定，并均在合同上作加盖公章。大宁公司至今仅支付华成公司10万元。因大宁公司不付租金，华成公司遂诉讼至原审法院。
上述事实，由华成公司、大宁公司的营业执照、《租赁合同》以及当事人陈述为证，原审法院予以确认。
审理中，双方均明确表示不需要解除合同。大宁公司表示租赁物业正在经营超市。华成公司当庭举证未拆封的邮政特快专递，称于2015年5月22日寄给大宁公司法定代表人施科萍，内装租赁费发票，但大宁公司拒收退回。原审法院当庭拆封，该专递中内装租赁费发票2份，开票日期均为2015年5月18日，其中一份金额20万元附注：2013年5月1日到2015年4月30日租赁费；另一份金额17.719975万元，附注2015年5月1日至2015年7月31日的一季度租赁费。大宁公司代理人对发票的真实性无异议，但表示其无权当庭接收。华成公司另解释，合同上虽约定大宁公司联系人为朱立辉，但华成公司与其联系不上，故将发票寄给大宁公司法定代表人。大宁公司称朱立辉系大宁公司员工，应可联系；华成公司却将发票寄给大宁公司法定代表人，但大宁公司法定代表人并不在此办公，其他员工无权签收故退回。华成公司另解释，因税务部门的原因，发票迟至2015年5月18日才开出，根据华成公司的寄送时间并考虑给大宁公司一定的宽限期，故现请求违约金从2015年6月5日起算。
大宁公司举证如下：华成公司于2015年4月7日向大宁公司发出的催租函和于2015年4月20日发出的律师函，以证明华成公司迟至该时间才向大宁公司催讨租金，华成公司对该两份证据予以认可。大宁公司另举证，大宁公司于2015年3月10日、2015年4月21日向华成公司发出的工作联系函两份，称租赁物业的电梯故障、天花板渗水、卫生极差、排水设备故障、整体招商混乱无序，要求减租。华成公司称未收到该两份文件，对大宁公司减租要求无权答复。大宁公司认可对该两份工作联系函无送达依据。大宁公司另举证物业公司催交物业的通知，称根据合同应由华成公司交纳物业费；举证照片一组以证实租赁物业存在的问题，华成公司对照片的真实性不予认可，并称即使有问题亦是大宁公司使用不当。
原审原告华成公司的诉讼请求为：大宁公司立即支付2013年11月1日起至2015年7月31日止的欠付租金327199.75元，并支付该款从2015年6月5日起至实际支付之日止、按约定每日万分之五标准计算的违约金。
原审法院认为，华成公司与大宁公司所签《租赁合同》为双方当事人真实意思的表示，并不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。华成公司作为出租人将租赁物业交付了大宁公司，大宁公司正在占有使用，大宁公司应按合同约定支付约定租金。根据合同约定，2013年5月1日至2015年4月30日的租金共20万元，2015年5月1日至2017年4月30日为141.7598万元，租金支付方式为按季度支付，先付后租，每3个月中首月的10号之前，大宁公司应支付本季度租金；故至华成公司起诉时，大宁公司共应支付至2015年7月31日的租金37.719975万元。大宁公司曾支付华成公司10万元履约保证金，其中5万元依约定从计租日�始转为租金，扣除该5万元，大宁公司尚欠华成公司至2015年7月30日止的租金32.719975万元。合同约定，大宁公司付租金前1周华成公司应开具正式租赁发票给大宁公司。华成公司于2015年5月22日向合同约定地址苏州市吴中区郭巷镇姜庄路388号（也即大宁公司注册地）寄出发票，收件人为大宁公司法定代表人施科萍，但此信件以查无此人为由被退回。大宁公司对此辩称华成公司未将收件人注明为合同约定的联系人朱立辉。原审法院认为，合同约定联系人为朱立辉，并不排斥华成公司向大宁公司法定代表人送达，故华成公司向施科萍邮寄租赁费发票可认定于邮件被退还的2015年5月24日送达，大宁公司应于一星期内支付尚欠租金32.719975万元，但大宁公司至今未付。华成公司要求大宁公司从2015年6月5日起依约定计付每日万分之五的违约金的请求可予支持。大宁公司辩称，延付或拒�租金的诉讼时效为一年，现华成公司主张的租金中一部分已过诉讼时效期间。原审法院认为，在租赁关系持续过程中，大宁公司欠付部分到期租金，诉讼时效起算不应以部分租金到期日为起点，故对大宁公司的该抗辩意见不予采纳。关于大宁公司的其他抗辩意见，原审法院认为，大宁公司可根据合同的具体约定要求华成公司进行修理，如华成公司不按合同履行相应义务，大宁公司可自行修复，并根据合同或法律规定向华成公司主张相应权利；合同另约定，大宁公司应承担的物业费包含在租金内，大宁公司未能依约向华成公司交纳租金亦有可能导致华成公司未向物业公司交纳物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决：苏州大宁购物广场有限公司支付苏州市相城区华成房地产开发有限公司租金人民币32.719975万元，并支付该款从2015年6月5日起至实际付款日止、按每日万分之五计算的违约金，均于判决生效之日起十日内履行。本案案件受理费减半收取人民币3104元，由大宁公司负担。
上诉人大宁公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、华成公司应当向合同约定的联系人朱立辉而不是大宁公司的法定代表人送达发票。双方公司都是人员众多，各司其职，即便是法定代表人也有其职责范畴。原审判决认为“不排斥原告向被告法定代表人送达”侵犯了双方当事人的意思自治权利。一审中大宁公司明确要求华成公司将发票送达给朱立辉，但直至上诉未收到租赁费发票原件，因此大宁公司支付租金的条件未成就。2、根据规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。同一债务分期履行是指某一债务发生�当事人依照约定的时间分期履行，债务内容和范围在债务发生时就已经确定，不因分期偿还而发生变化，这有别于定期给付债务。本案中出租人与承租人的债权债务是在合同履行中不断产生，在各期债务清偿期届满后，出租人对承租人的债权都是独立的，诉讼时效起算因每笔债务的独立性分别计算。按照华成公司2015年4月7日发出的催租通知函计算诉讼时效，租金支付日期在2014年4月6日之前的租金已经超过诉讼时效。3、即便认可华成公司已于2015年5月24日向大宁公司送达了发票，大宁公司支付租赁费的义务也是从2015年5月24日起算，但华成公司向物业公司支付物业费的义务从2015年年初就已经存在，不能得出大宁公司未支付租赁费导致华成公司未向物业公司交纳物业费的结论。而且无论租赁费是否包括物业费，华成公司都应当按照物业服务合同约定支付物业费。4、租赁�自使用伊始就存在诸多问题。如天花板渗水、地下排污管道跟市政污水管网不连接、排水设备不足及经常发生故障，导致积水无法排除进而产生恶臭，影响了大宁公司经营。因华成公司结欠物业费，物业公司对电梯故障、环境卫生、排水排污等问题也不闻不问。根据合同法第66、67、216条规定，华成公司交付的租赁物不符合约定的用途，在租赁物问题解决前，大宁公司有权拒绝支付租赁费。5、华成公司主张的违约金计算比例过高，应予调整。请求二审法院依法改判。
被上诉人华成公司辩称：一审判决符合法律规定，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
二审经审理查明的事实与原审相一致。
二审中，大宁公司提交苏州康平物业管理有限公司出具的承诺函、通知书以及2015年7月21日的发票各一份，以证明因华成公司拖欠物业费�致物业公司未尽责管理进而影响大宁公司经营，大宁公司已先行垫付2015年1月1日至2015年6月30日的物业管理费32326.33元，物业公司授权大宁公司向华成公司追缴，该费用应在大宁公司应付给华成公司的租金中抵扣。华成公司质证认为从证据中不能看出华成公司一直拖欠物业费；即使大宁公司支付了该费用也不可在租金中抵扣，因为华成公司对于物业公司是否有其他的抗辩理由需要核实。
二审另查明，《租赁合同》约定大宁公司确认的地址为苏州市吴中区郭巷镇姜庄路388号，联系人朱立辉；双方同意，所有按上述地址发出的通知、联系单、函件、法院送达等，只要有寄出的相应证据，均视为送达和收到。上述事实，由华成公司提交的《租赁合同》为证。
本案二审争议焦点在于：1、华成公司是否履行了开具租赁发票给大宁公司的义务；2、华成公司要求支付租金的请求是否超过诉讼时效；3、华成公司交付的租赁物是否存在瑕疵，大宁公司能否以此为由拒绝支付租金；4、华成公司主张的违约金是否过高。
本院认为：《租赁合同》约定所有双方确认的联系地址发出的通知等，只要有寄出的相应证据均视为送达和收到，此系明确了按确认地址及联系人送达的效力，但该约定并不能理解为双方指定该地址及人员为唯一的送达方式。法定代表人是依法律或法人章程规定代表法人行使职权的负责人，不论大宁公司内部分工如何，向确认的公司地址及法定代表人送达当然可以视为向大宁公司送达。大宁公司主张原审判决侵犯了当事人的意思自治权利没有依据，原审法院认定华成公司已向大宁公司送达了发票并无不当，大宁公司应按约自发票被退回后一星期内支付租金。
关于诉讼时效问题，租赁合同双方�事人约定分期支付租金的，各期租金支付确具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期债务履行期限届满之日起分别计算，将割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。因大宁公司与华成公司的租赁关系仍在持续过程中，大宁公司主张部分租金已超过诉讼时效的上诉意见本院不予采信。
大宁公司主张租赁物存在诸多问题影响了其对租赁物的正常使用，但是根据合同法规定及涉案《租赁合同》约定，如租赁物业需要维修时大宁公司可以要求华成公司维修并承担维修费用，如华成公司未及时维修，大宁公司可代为维修，所有费用在租金中扣除。大宁公司虽提交2015年3月10日、2015年4月21日向华成公司发送的两份工作联系函，但并无相应邮寄凭证，不能证明其曾要求华成公司进行维修。大宁公司也未证明其已自行维修并支出了相应维修费用，其直接以租赁物存在瑕疵为由主张租赁物不符合约定的用途并拒绝交纳租金没有合同及法律依据，本院不予支持。大宁公司主张其垫付物业费的事实发生于一审判决之后，华成公司不同意以此抵扣租金并认为不排除其对于物业费缴纳有抗辩意见，故此款应由大宁公司与华成公司另行处理，本案不予理涉。
对于大宁公司主张违约金过高的上诉意见，大宁公司迟延支付租金导致华成公司的资金收益损失，双方合同约定大宁公司就迟延支付的租金按每日万分之五的比例支付违约金，此系双方当事人真实意思表示，也未过分高于华成公司的损失，大宁公司要求调整违约金的主张不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人大宁公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6208元，由上诉人苏州大宁购物广场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一五年十一月五日
书 记 员 陆晓婷