上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初23886号
原告(反诉被告)张云，男，1980年9月5日生，汉族，住上海市静安区。委托代理人潘龙，上海律凯律师事务所律师。被告(反诉原告)王福，男，1985年9月5日生，汉族，住浙江省。被告(反诉原告)赵碧文，女，1962年1月2日生，汉族，住浙江省。上列两被告共同委托代理人刘奇伟，上海市国鑫律师事务所律师。原告张云与被告王福、赵碧文以及反诉原告王福、赵碧文与反诉被告张云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张云及其委托代理人潘龙，被告(反诉原告)王福、赵碧文的委托代理人刘奇伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张云诉称，2015年9月4日，原、被告达成买卖意向，约定由被告将其名下位于上海市浦东新区秀沿路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋出售给原告，总价为人民币(以下币种相同)220万元。当日，原告向被告支付了定金5万元，又于2015年9月14日向被告支付首期房款25万元，10月25日又支付房款40万元，2016年2月5日又支付房款40万元，为此原告将自己原有房屋出售。2015年10月25日，双方签订房屋买卖合同一份，合同约定剩余房款由原告申请贷款后以放款形式支付，并约定过户期限为2016年1月31日。原告于2015年12月31日向工商银行卢湾分行提交了住房贷款申请，后因被告王福的身份证期限即将到期，被要求办理新的身份证件，故王福办理临时身份证并补齐了资料后，银行于2016年2月22日通知原告贷款申请已通过审批，原告就要求被告办理过户手续，但被告拒绝履行该义务，双方产生争议。期间，被告告知原告可自行打开系争房屋门锁，故原告已于2016年入住该房屋。现原告起诉来院，要求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同；2、判令被告支付违约金76,475元；3、诉讼费由被告承担。审理中，原告确认，要求继续履行合同的内容就是办理过户手续，对于逾期过户的违约金，合同并无约定，故要求参照合同第九条第3款的约定。被告王福�赵碧文辩称，双方合同约定的房屋总价为284万元，其中2015年12月31日前应支付第三期房款91万元，但原告迟至2016年2月5日才支付了该款，故被告已通知原告解除双方之间的房屋买卖合同。反诉原告王福、赵碧文诉称，双方在2015年9月4日签订了房屋买卖合同一份，约定房屋总价为284万元，网签合同时支付首期房款70万元，第二期房款120万元以贷款形式支付，第三期房款应于2015年12月31日支付91万元。合同又约定，购买方应于本合同第7条约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前亦即2015年12月31日前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若贷款额度不足或者无法获得贷款的，应在过户前将相应部分房价款支付给出售方。但反诉被告在2015年10月25日前支付了70万元，但直至2015年12月31日才办理申请贷款事宜，并迟至2016年2月5日才支付第三期的91万元房款。由于反诉被告迟延付款，导致反诉原告丧失了最佳的购房机会，故要求1、判令解除房地产买卖合同；2、判令反诉被告支付违约金21,100元，房屋总价按日万分之五计算20天；3、判令反诉被告支付赔偿金568,000元。反诉被告张云辩称，双方网签的上海市房地产买卖合同已对过户时间、付款时间做了更改，与之前的买卖合同不同，反诉被告按双方网签的买卖合同履行了义务，没有违约，故不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，系争位于上海市浦东新区秀沿路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室的房屋权利人系王福、赵碧文。2015年9月4日，原、被告签订房地产买卖居间协议及房屋买卖合同一份，约定甲方王福、赵碧文将上述房屋出售给乙方张云，总价为284万元。双方买卖合同第四条付款方式约定：4.1首期房价款，乙方应于签订网签合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自�支付甲方首期房价款70万元。4.2第二期房价款，乙方通过如下方式支付第二期房价款120万元：银行贷款，乙方应于签订网签合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同的约定为准，但乙方应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后五个工作日内将其交付贷款银行。4.3其他房价款：乙方应于2015年12月31日前支付甲方房价款91万元。4.4乙方应于本合同第7条约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应在过户前将相应部分房价款支付甲方。合同第6条交房及尾款约定：甲乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后七天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后�由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款3万元。合同第7条约定：甲乙双方应于2015年12月31日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。当日，原告向被告支付了定金5万元，又于2015年9月14日向被告支付房款25万元。2015年10月25日，原、被告双方签订上海市房地产买卖合同一份，约定甲方王福、赵碧文将其名下位于上海市浦东新区秀沿路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋出售给乙方张云，总价为220万元.双方合同第六条约定：甲乙双方确认，在2016年1月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第三款内容处理……(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期付款额的日万分之五计算，违约金自合同应付款期限�第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方依据本条约主张解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第三款内容处理……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付房款的日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后�方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方依据本条约主张解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款(一)约定：1、目前该房地产已设定抵押，抵押权人是中国农业银行上海市南汇支行，剩余债权数额约为20万元。甲方应于签订本合同后五十日内归还尚欠抵押权人之欠款部分并取得注销抵押相关材料。2、甲方同意乙方可以向银行申请贷款120万元，用于支付部分房价款。乙方应于办理房地产交易过户手续前，完成贷款审批手续。若因乙方原因导致贷款不足，则任何不足部分均由乙方在办理交易过户前支付予甲方。合同附件三付款协议约定：1、签订本合同前，乙方已支付甲方定金30�元。2、签订本合同当日，乙方应支付甲方部分房价款40万元，该款连同本协议第1条所述之定金合计70万元作为乙方支付甲方的全额首期款。3、乙方应于办理房地产转让过户手续前，支付甲方第二期房价款30万元。4、待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将第三期房价款120万元支付至甲方指定账户。5、待甲方收到上述全部款项后七日内，甲乙双方应办理房地产交付手续并签订房地产交接书。当日，张云向王福、赵碧文支付房款40万元。2015年11月7日，张云将其位于菊联路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给案外人叶某某、陈某。2015年12月31日，张云向中国工商银行办理申请贷款手续。2016年1月29日，王福取得了临时身份证，有效期限为2016年1月29日-2016年4月29日，并将该身份证复印件交至中国工商银行。2016年2月5日，张云又向王福、赵碧文支付房款91万元，王福向张云出具了收款收据。2016年3月5日，张云缴纳了系争房屋的契税33,000元。审理中，双方确认，除了双方的上海市房地产买卖合同约定的房款220万元，张云还应支付给王福、赵碧文房屋补偿款64万元。另，张云认为，2016年3月3日，其经王福、赵碧文同意开锁进入系争房屋入住至今，王福、赵碧文则认为系张云擅自开锁入住系争房屋。审理中，张云认为，如法院判令过户，其同意以现金方式支付购房余款123万元，并同意将该款缴纳至本院代管。以上事实，有原、被告提供的房地产权证、房地产买卖居间协议及房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、房款收据、税收缴款书、临时身份证等证据以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订了房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同，双方确认，虽在房屋买卖合同中约定了房屋总价为284万元，但为了减少税收的支付，在上海市房地产买卖合同中将房屋总价约定为220万元，故本院认为系争房屋的实际成交价格应为284万元。上海市房地产买卖合同中对房屋买卖合同中过户时间等作了改变，应认定为双方协商一致变更了相应合同内容。对于64万元的差额，双方对付款时间如何变更未作明确约定，但是在房屋买卖合同中对于91万元的支付时间及过户时间均约定为2015年12月31日，所以可以认为，双方对在过户之日支付91万元以及交房时支付3万元尾款的约定未作变更，故张云的相应意见本院予以采信。双方在上海市房地产买卖合同中约定应于2016年1月31日前办理过户手续，现有证据证明王福的临时身份证迟至2016年1月29日取得，之后才交给贷款银行，显然，在2016年1月31日前无法完成贷款审批手续，导致过户及91万元房款的付款日期相应迟延。又根据王福、赵碧文已在2016年2月5日收取张云91万元房款并出具收款收据而未提异议的事实，亦说明张云未在2016年1月31日付款并非张云单方责任，故王福、赵碧文以张云迟延支付91万元已构成违约为由要求解除合同并支付违约金，本院不予支持。双方合同应继续履行，王福、赵碧文理应协助张云办理相应的产权过户手续。张云要求王福、赵碧文支付违约金，但无合同约定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王福、赵碧文应于本判决生效之日起十五日内协助将坐落于上海市浦东新区秀沿路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告(反诉被告)张云名下；二、原告(反诉被告)张云应于过户当日向被告(反诉原告)王福、赵碧文支付房屋余款123万元；三�驳回原告(反诉被告)张云其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)王福、赵碧文的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24,400元，减半收取12,200元，反诉案件受理费4,845.50元，保全费5,000元，由原告(反诉被告)张云承担329元，被告(反诉原告)王福、赵碧文承担21,716.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一六年六月二十八日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法�约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。