舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0903民初2356号原告舟山恒尊物业管理有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道海洲路717号1201室。法定代表人陈跃康，公司执行董事。委托代理�（特别授权）王红雷、董佳艺，浙江星舟律师事务所律师。被告周杏娟，女，1959年5月17日出生，汉族，户籍住址舟山市普陀区。委托代理人（特别授权）王周斌，男，1981年5月25日出生，汉族，户籍住址舟山市定海区，系被告周杏娟之子。原告舟山恒尊物业管理有限公司（以下简称恒尊物业公司）诉被告周杏娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月15日立案受理后，依法由审判员陆海勇适用简易程序于2016年10月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人董佳艺、被告周杏娟到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序继续审理，于2016年12月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王红雷、被告周杏娟及委托代理人王周斌到庭参加诉讼。本案�已审理终结。原告恒尊物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2013年7月1日至2015年12月31日期间的物业管理综合服务费（以下简称物业管理费）4052.92元、公共部位和电梯电耗费（以下简称电梯电耗费）680.9元及滞纳金1167.24元，并支付自2016年1月1日起按每日千分之二计算的滞纳金至实际清偿日止。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告周杏娟系原告服务的滨海星城（一期）B5幢101室的业主。原告恒尊物业公司经滨海星城（一期）业主大会选聘，于2013年9月与滨海星城业主委员会签订了《滨海星城物业服务管理委托合同（一期）》，并正式于2013年10月1日起为该小区提供物业管理服务至今。同时，合同第九条约定：多层住宅0.65元/平方米·月，公共照明电耗费另收0.2元/平方米·月；高层住�1.25元/平方米·月，电梯电耗费另收0.3/平方米·月。合同第十条约定：1、物业管理费由业主按其建筑面积、收费标准向恒尊物业公司交纳；2、根据物业管理“先收费、后服务”的原则，恒尊物业公司每年一次向业主收取物业管理费，规定业主在服务开始后一至六个月内付清……6、对业主逾期缴纳物业管理费的，经恒尊物业公司多次催缴未果的，恒尊物业公司有权在小区内予以公示及通过法律程序催缴，并向欠费业主收取滞纳金，滞纳金以逾期缴纳总额的千分之2按日计算；逾期日期按合同第十条第二款规定的最迟缴费期限第二个月起计算。原告恒尊物业公司进驻该小区为其提供服务后，该小区业主的综合满意率高达96.7%，已达到合同所约定的服务目标，但被告仍一直借故不予支付。另，2013年7月1日起至2013年9月30日期间，滨海星城（一期）由舟山之信物业管理有限公司为其服务，后经协商于2013年9月30日解除合同并撤出。该期间的物业管理综合服务费被告一直未予缴纳，现该公司委托原告予以代收。综上，原告认为，被告恶意拖欠物业管理费的行为已经侵犯了原告及广大其他业主的合法权益，故原告特向法院提起诉讼。原告恒尊物业公司为证明其诉讼请求所依据的事实与理由向本院提供了以下证据：1.营业执照（2016年4月13日）、组织机构代码证（2013年7月30日）、企业法人营业执照（2013年7月26日）复印件各一份，拟证明原告恒尊物业公司的主体资格。2.公民户口登记信息证明复印件一份，拟证明被告周杏娟的主体资格。3.《滨海星城物业服务管理委托合同（一期）》复印件一份，拟证明原、被告存在物业服务关系的事实。4.《催缴物业管理费通知书》及照片，拟证明被告拖欠原告物业管理费的事实。5.二份物业专项维修资金使用审批表（2015年4月1日、2015年4月15日）、滨海星城小区物业维修改造费用预算清单公示（2015年3月17日）、关于小区物业公共维修资金使用申请的公示（2015年3月17日）、关于物业维修预算公示情况的证明（2015年3月23日）、关于小区物业维修决算事项的公示（2015年4月11日）、滨海星城小区物业维修资金公示情况的证明（2015年5月12日）、原告与滨海星城业主委员会工作联系单（2015年8月12日）复印件各一份，拟证明原告与滨海星城业主委员会积极沟通，获得物业专项维修资金对小区相关的公共设施进行维护的事实。6.违规装修送勾山执法中队联系单（2016年7月12日、2016年8月19日、2016年8月26日）、原告对勾山执法中队综合执法过程及结果公告复印件各一份，拟证明原告对滨海星城小区二期违规装修业主进行处置的事实。7.工作联系单、违规装修整改通知单（2015年10月23日、2015年11月、2015年11月2日、2015年12月2日、2015年12月2日、2015年12月18日）、住宅装饰装修温馨提示（2014年9月16日）及14份承诺书复印件各一份，拟证明原告积极根据小区其他业主的反映，处理违规、违建的业主，并取得了相应的效果。8.2014年、2015年全年考勤表以及2014年至2015年其中13个月份员工工资单、银行回单复印件各一份，拟证明原告按物业服务合同约定配置物业服务人员的事实。9.部分由原告恒尊物业公司、恒尊地产公司支付的小区物业公共设施、设备维修发票复印件各一份，拟证明原告恒尊物业公司、恒尊地产公司为小区物业服务的资金投入的事实。10.滨海星城业主委员会选聘物业企业管理方式的决定公告、滨海星城第一届业主大会审议事项表决汇总公示复印件各一份，拟证明原告恒尊物业公司与滨海星城业主委员会签订的物业服务合同具有法律效力的事实。11.滨海星城物业用房租赁合同、物业办公用房租赁费用结算清单（2014年5月19日）、物业公共经营收入账目移交清单（2015年6月19日）复印件各一份，拟证明原告原告恒尊物业公司与滨海星城业主委员会对物业公共用房的收入分配情况。被告周杏娟辩称：（一）、原告在物业管理中权利义务是对等的，其依据物业委托合同享有收取物业管理费权利的同时应提供相应的物业服务。原告依照物业委托合同对小区进行管理是对的，但衡量物业服务质量的标准是广大业主的口碑，考量原告提供的物业服务是否合格的重要因素就是有没有按合同履行义务，这就是权利和义务对等原则。没有无义务的权利，更没有无权利的义务，被告周杏娟不是与原告作对的刺头。被告买房买什么？就是买小区环境，小区的物业服务质量，区区几千元的物业管理费算不得什么，几百万的房子买得起，物业管理费就缴得起，那为何不缴是因为作为业主的被告没有享受原告带来的好处和便利，相反确带来了诸多的不便和心生怨恨之气。如果一个小区发展到如此境地，原告作为物业服务企业服务小区业主又从何谈起。（二�、原告在动用物业专项维修资金时未进行公示，未按相关规定实行招投标，修复项目发生的费用存在明显偏高的情况。原告未经小区业主的同意的情况下，擅自对物业公共资源开展经营活动，侵害小区全体业主利益。原告与滨海星城业主委员会对物业公共资源收入结算单未进行公示，小区业主无法对双方的结算行为进行监督。原告除了物业用房、电梯广告位对外出租外，还有其他物业公共资源对外出租，该收入未计入原告与滨海星城业主委员会结算的物业公共资源经营收入内。（三）、列举下面几个事实。1、原告在小区门口挂横幅，横幅被风吹以后，发出的响声导致被告彻夜难眠，被告多次反映，原告置之不理，其他小区也挂横幅确无噪声。目前，被告已经纠正；2、被告家床下是排水泵间，当刮风下雨天时抽水声不断，导致被告神经衰弱夜不能寐，历时三年多，为此，被告报过警，也向社区多次反映，被告花钱买罪受，目前，原告已经改善；3、小区业主在被告房间前设摊卖牛奶，每天清晨四、五点发出吵扰声。目前，原告已经纠正；4、原告设置建筑垃圾点不规范，清理垃圾不及时，从而导致被告家中尘土飞扬，被告多次反应原告不予理睬。目前，原告在二期建成后此现象改变；5、小区化粪池堵塞，原告偏偏利用午餐时间疏通，对被告正常生活造成影响，被告多次向原告提出就是不改；6、物业管理费含有游泳池服务项目，而游泳池至今未开始使用，既然不能使用，这个项目的费用在物业管理费中应该予以删除；7、开发商出售房屋时，规定小区业主对车库禁止安装车库门，原告为什么不管？8、小区保安不文明执勤就应该被辞退，与业主发生争吵还要动手打人更是错上加错。综上所述，要求法院依法驳回原告要求被告支付�业管理费的诉讼请求，案件受理费及其他费用由原告承担。被告周杏娟为证明其辩称意见所依据的事实与理由向本院提供了以下证据：1.照片一组（编号2、4），拟证明原告在小区门口挂横幅，横幅被风吹以后发出的响声导致被告彻夜难眠，多次反映置之不理。2.照片一组（编号5、6、8、9、11、12、14、16、17、18、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、31、32），拟证明原告设置建筑垃圾点不规范，垃圾清理不及时，从而导致被告家中尘土飞扬，被告多次反应，原告不予理睬。3.照片一组（编号10、15），拟证明原告故意在午餐时间疏通化粪池，被告多次向原告提出就是不改正。4.照片一张（编号34），拟证明物业管理费含有游泳池服务项目，而游泳池至今未开始投入使用，这个项目的费用就应从物业管理费中删除。5.照片一张（编号7），拟证明小区业主违规安装车库门，物业为什么不管？6.照片一张（编号35），拟证明网球场作为仓库，没有对小区业主开放。7.照片一张（编号36），拟证明小区业主空调外挂机未按设计要求，安装在指定位置，存在安全隐患。在审理过程中，本院对该小区物业管理服务情况进行了实地考察了解。另，由于滨海星城业主委员会无法向原告提供第5组证据原件（不包括原告与滨海星城业主委员会工作联系单），为此，原告向法院申请，要求法院向舟山市住房保障和房产管理局调取�述存档材料。在法院调取存档材料中，其中物业专项维修资金审批表（2015年3月31日）制表时间、盖章时间及维修项目与原告提供物业专项维修资金审批表（2015年4月15日）不一致；关于小区物业维修决算事项的公示表（2015年4月5日）与公示时间与原告提供区物业维修决算事项的公示表（2015年4月11日）公示时间不一致；其他第5组证据（不包括原告与滨海星城业主委员会工作联系单）与原告提供证据复印件内容一致。原告恒尊物业公司对被告周杏娟提供证据质证意见如下：证据1，关联性、真实性有异议。如果原告有存在挂横幅事实，那么该照片只能证明原告挂横幅的事实，不能证明原告挂横幅对被告的生活造成影响。对证据2，与本案不具有关联性。从照片上看小区内存在垃圾，但小区业主是否将垃圾存放到指定的位置看不出来。对证据3，照片只能证明原告派出工作人员疏通化粪池的事实，不能证明原告疏通化粪池的行为对被告的生活是否造成影响，反而证明原告尽到物业管理职责。对证据4，与本案不具有关联性。照片中的不是游泳池，而是戏水池。如果照片中的是游泳池，双方在物业合同中没有约定开放小区游泳池的物业服务由原告提供，开放小区游泳池不属于原告的物业服务范围，因此原告没有必要为被告及其他小区业主提供该项服务。对证据5、与本案不具有关联性。对证据6，与本案不具有关联性。由于物业服务合同里没有约定开放小区网球场的物业服务由原告提供，开放小区网球场不属于原告的物业服务范围，因此，原告没有为被告及其他小区业主提供该项服务的义务。对证据7，与本案不具有关联性。被告周杏娟对原告恒尊物业公司提供证据质�意见如下：证据1，其中对营业执照（2016年4月13日），合法性、关联性、真实性没有异议。对组织机构代码证（2013年7月30日）、企业法人营业执照（2013年7月26日），合法性、真实性有异议。原告没向法院提供企业法人营业执照原件，被告无法核对是否与原件一致，真实性无法确认。组织机构代码证同样是复印件，被告无法核对是否与原件一致，真实性也无法确认。舟山市质量技术监督局普陀分局没有权利颁发组织机构代码证，其在组织机构代码证上盖公章超出权限范围，组织机构代码证不具有合法性。因此，组织机构代码证、企业法人营业执照不能证明原告在2013年10月1日至2015年12月31日期间具有物业从业资格。对证据2，被告没有异议。对证据3，原告未按照物业服务合同约定履行物业管理职责，存在门岗管理不严、小区内经常出现老鼠和野猫、消防栓漏水未及时维修、未按制度定期巡逻等情况。证据4，其中挂号信是收到过，但挂号催讨函是否贴在被告门上不清楚。证据5，真实有异议。其中维修资金使用审批表（2014年4月1日），该表制表日期为2014年4月1日，盖章日期为2014年3月28日，该表中存在先盖章后签名的情况。维修资金使用审批表（2015年4月15日）同样存在先盖章后签名的情况。原告提供的关于小区物业公共维修资金使用申请的公示、关于小区物业维修决算事项的公示，该二份公示表中，存在以下情况：对于购置的垃圾桶价格与同类型市场价格相比，价格超出百分之三十。对于电梯桥厢保护板更换、电梯钢丝缆绳调换、电梯井维修、电梯门厅大理石脱落维修项目，维修或更换发生的费用与市场价格相比存在明显偏高的情况。同时，该二份公示表中对维修项目存在虚构、巧立名目的情况。证据6，关联性有异议。如果原告�供的证据是真实的，从原告提供的证据证实，其向相关职能部门举报小区属于二期业主在2016年违建发生情况，不能证明2013年10月1日起至2015年12月31日止期间原告对小区一期业主发生违建情况已向相关职能部门举报，其已履行物业管理职责。证据7，真实性有异议。如果原告提供的证据是真实的，除出具承诺书的小区业主14户外，滨海星城小区其他业主同样存在违建的情况，原告是否采取督促、整改措施，从原告提供的证据得不到印证。对证据8，真实性有异议。出勤人员人数不固定、考勤表在签名处不同的出勤人员存在同一笔迹签名、有的出勤人员出勤天数最高达37—38天不正常等情况。另外，原告没有提供出勤人员的公民身份证复印件，被告无法核对出勤人员与考勤表签名的人员是否一致。证据9，真实性有异议。原告恒尊物业公司、恒尊地产公司投入资金对小区进行维修，投入的金额是由原告恒尊物业公司、恒尊地产公司提供，没有办法证明原告恒尊物业公司、恒尊地产公司是否实际投入过。其中有两张票据的标号都是一样的，该两张票据是通过拍照片后再打印下来的，为什么原告没有提供复印件。恒尊地产公司费用支出中，其中包括原告聘用三个主要管理人员工资，为什么不是原告发放工资，而是由恒尊地产公司发放工资。证据10，真实性没有异议，合法性有异议。公告是否履行对外公示程序被告不清楚，公告不具有法律效力。证据11，真实性、合法性有异议。本届滨海星城业主委员会任期为3年，原告以滨海星城业物业服务中心名义对外签订租赁合同租期为5年。因此，原告超出权限对外签订租赁合同是无效的。电梯广告位对外出租收入原告只提供其与滨海星城业主委员会结算单，未提供租赁合同证明电梯广告�年租金为12600元，原告存在隐藏电梯广告位对外出租收入。原告在对外开展物业公共资源经营活动时，除了物业用房、电梯广告位对外出租外，还有其他物业对外出租，该收入未计入原告与滨海星城业主委员会结算的物业公共资源经营收入内。经庭审质证，结合原、被告的质证意见，本院对原、被告提供的证据分别认定如下：（1）、对原告提供的证据1、2、3、4、10、11，经本院审查后认为，上述证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，本院列入认定本案事实的依据。对原告提供的证据5，其中物业专项维修资金审批表（2015年4月15日）、关于小区物业维修决算事项的公示表（2015年4月11日）与原告提供的复印件部分内容不一致，以法院调取的物业专项维修资金审批表（2015年3月31日）、关于小区物业维修决算事项的公示表（2015年4月5日）作为认定本案事实的依据，其余证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，本院列入认定本案事实的依据。对原告提供的证据6，该证据与本案不具有关联性，本院不列入认定本案事实的依据。对原告提供的证据7，由于原告无法提供原件，本院无法认定证据与原件是否一致，因此，该证据不具有真实性，本院不列入认定本案事实的依据。对原告提供的证据8，根据物业服务合同要求，原告配置物业人员除了人数要求33人外，秩序维护人员年龄要求20岁以上55周岁以下，管理人员、专业操作人员要求具有上岗资格的人员持证上岗。原告提供的上述证据除了证明原告按照物业服务合同要求配置从业人员人数外，与原告需证明从事物业管理工作的秩序维护人员年龄在20岁以上55周岁以下，管理人员、专业操作人员均持证上岗不具有关联性。因此，该证据不能作为认定�告按照物业合同要求配置物业从业人员的依据。对原告提供的证据9，经本院审查后认为，该证据与本案不具有关联性，本院不列入认定本案事实的依据。(2)、对被告提供的证据1，该证据只能证明原告在小区门口挂横幅的事实，不能证明原告挂横幅对被告的生活造成影响，与被告需证明原告违约事实不存在关联性，故该证据不列入认定本案事实的依据。对被告提供的证据2，经本院审查后认为，该证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，本院列入认定原告在物业管理期间部分时间段、部分地方存在保洁服务不到位的事实。对被告提供的证据3，该证据只能证明原告在小区内清理化粪池的事实，不能证明原告在中午时间段清理化粪池，并对被告的生活造成影响，与被告需证明原告违约事实不存在关联性，故该证据不列入认定本案事实的依据。对被告提供的证据4、6，由于双方在物业服务合同中约定的物业管理费支出项目不包括开放小区游泳池、网球场，开放小区游泳池、网球场不属于原告提供物业服务范围，与被告需证明原告违约事实不存在关联性，因此，证据4、6本院不列入认定本案事实的依据。对被告提供的证据5、7，该证据具有真实性、合法性，与本案事实有关联性，本院列入认定本案事实的依据。经审理查明：被告周杏娟系原告提供物业服务的滨海星城（一期）B5幢101室的业主，房屋建筑面积108.8平方米。2013年9月，原告恒尊物业公司与经滨海星城业主大会授权的滨海星城业主委员会签订了《滨海星城物业服务管理委托合同（一期）》，合同约定：滨海星城小区分为一期、二期，一期交房已经第三年，二期正在开发建设中。小区一期共有楼宇28幢，多层住宅489套，高层住宅372套，商铺57间。地上车位20个，地下车/库位242个。主要附属配套设施有中心花园、监控中心、消控中心、电梯、上、下停车场、物业中心、景观水池等。恒尊物业公司提供的受益人为本物业住宅和商铺的全体业主和物业使用人。物业收费标准：1、多层住宅0.65元/平方米·月，公共照明电耗费另收0.20元/平方米·月；2、高层住宅1.25元/平方米·月，电梯电耗费另收0.30元/平方米·月；3、沿街商铺1.00元/平方米·月；4、地上、下停车位/库物业管理费30元/个·月；5、车辆占位费按交房时物价部门规定标准收费。根据物业管理“先收费、后服务”的原则，恒尊物业公司每年一次向业主收取物业管理费，规定业主在服务开始后一至六个月内付清。对业主逾期缴纳物业管理费的，经�尊物业公司多次催缴未果的，恒尊物业公司有权在小区内予以公示及通过法律程序催缴，并向欠费业主收取滞纳金，滞纳金以逾期缴纳总额的千分之二按日计算，逾期日期按合同约定的最迟缴费期限第二个月起计算。滨海星城业主委员会权利义务：代表并维护业主及物业使用人的合法权益；监督恒尊物业公司按约履行本委托服务合同；协调业主、物业使用人与恒尊物业公司之间的关系。审定恒尊物业公司提出的物业管理服务年度计划，大、中维修养护计划和财务预算及决算报告。审批物业专项维修资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大、中修、更新、改造和竣工验收；审查恒尊物业公司提供的物业共用部位、共用设施设备大、中修、更新、改造的书面报告。其他授权：滨海星城业主委员会委托恒尊物业公司对小区的公共资源进行经营管理，授权�尊物业公司对小区的物业经营用房、地上停车位等公共设施及场地开展经营管理活动，其经营收入的35%为物业中心服务管理费用；其余部分为小区业委会自由资金，用于小区物业维修和弥补在物业服务费不足的情况下补充服务经费。组织机构：滨海星城一期物业管理服务中心团队成员共计33人，其中设服务中心经理1名，主管1名，物管员2名，秩序维护队长1名，秩序维护班长3名，秩序维护员8名，卫生保洁员10名（包括垃圾清运），绿化管理员2名，维修员2名，监控员3名。管理处经理由公司总经理室直接委派具有物业管理经理任职资格的人员担任，熟悉物业服务工作流程，能有效地带领服务团队全面完成公司设定的管理目标和任务。秩序维护人员招聘20岁以上55周岁以下（持保安员证书等特殊情况例外）、身体健康、有一定文化知识、责任心强的人员担任。所有工�人员都必须经由岗前培训后上岗。管理人员、专业操作人员按规定聘用具有上岗资格的人员持证上岗。恒尊物业公司按照住宅装修管理规定和小区业主管理规约的要求，建立完善的装修管理制度。房屋管理：定期检查，维修服务。属小修范围，及时组织修复；属大、中修范围的，应及时编制维修计划，向委托方或业委会提出报告与建议，根据业委会决定组织维修。按照管理规约要求，建立完善的装修管理制度，告知装修人有关装修的注意事项和禁止行为，发现危及房屋结构安全以及损害公共利益的现象及时劝阻并报告相关部门。每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，发现问题及时报告并及时维修养护。按照住宅装修管理规定和小区业主管理规约的要求，建立完善的装修管理制度。装修前，告知装修户有关装修的禁止行为和注意事项。每3日现场巡查1次，对违规私搭乱建或擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，劝阻无效的报告有关主管部门处理。恒尊物业公司对物业工程质量问题的投诉，在物业保修期内，应积极督促建设单位予以维修解决；对不属保修期内的电梯、门窗、消防设备等其他公共物业维修，应编制维修计划和维修预算，报业委会审核后再报区房管所批准，由小区物业维修专项资金解决。恒尊物业公司负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修计划和大中修方案，经双方议定后恒尊物业公司组织实施。合同签订后，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2013年10月1日起至2015年12月31日止一直未交物业管理费3647.62元、电梯电耗费583.63元，经原告工作人员多次催讨未果。为此，原告诉至�院。另查明：2014年5月19日，原告恒尊物业公司、滨海星城业主委员会对第一期物业用房租赁费40000元进行结算，第一期物业用房租赁费40000元（2014.6.1—2015.5.30），扣除装修费用9500元后，对剩余的30500元，其中原告恒尊物业公司分得10675元，滨海星城业主委员会分得19825元。2015年8月12日，原告向滨海星城业主委员会出具工作联系单，要求动用物业专项维修资金，该联系单事由及要求：1、地下车库遮雨顶棚被台风摧毁；2、B1幢休闲区、A11幢绿化木腐烂；3、B1幢地下室电梯口旁边漏水严重，很有可能导致电灯短路：4、绿化草坪、灌木多处需要补种。对原告上述要求，滨海星城业主委员会出具了如下意见：第1项、4项联系恒尊地产公司修复，第2项、3项抓紧修复。由于恒尊地产公司对上述第1项、4项拒绝承担修复发生的费用�为此，原告对上述第2项、3项修复外，对上述第1项、4项未进行修复。2015年6月19日，原告恒尊物业公司、滨海星城业主委员会对第二期物业用房租赁费45000元（2015.6.1—2016.5.30）、电梯广告位费12600元（2014.5.19—2016.5.18）进行结算，上述费用两项合计57600元，其中原告恒尊物业公司分得20160元，滨海星城业主委员会分得37440元。本院认为，物业管理服务是一项复杂的工作，物业管理企业在管理服务过程中不仅要承担合同义务，还担负着小区的公共利益和秩序的维护。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理企业进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理企业共同努力，建设和谐小区环境和氛围。从实际情况看，物业服务质量的高低也受小区居住者（如外来承租人员等）素质、当地物业管理水准、收费标准高低等多方面因素的影响。目前，舟山市普陀区的大部分物业管理企业在管理服务过程中普遍存在一些瑕疵，各业主若都因物业企业在管理服务过程中存在一些瑕疵就以拒缴物业管理费的方式进行抗辩，会导致小区的整体秩序难以维系、公共利益难以保障。故在物业管理企业基本实施了对该小区的物业管理服务的前提下，业主也应依照物业服务合同的约定及时履行支付物业管理费等基本义务，以促使小区物业服务良性循环。本案中，原告恒尊物业公司与滨海星城业主委员会签订了《滨海星城物业服务管理委托合同（一期）》，上述合同内容不违反法律规定，属合法有效。被告周杏娟作为该小区业主，上述合同效力均应及于被告，故原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告周杏娟在原告基本履行了对小区实施物业服务管理的相关义务�未按合同约定履行支付物业管理费用的义务，已属违约，被告周杏娟应按约支付原告自2013年10月1日起至2015年12月31日止的物业管理费3647.62元、电梯电耗费583.63元。双方存在以下争议焦点：1、动用物业专项维修资金的主体是否系原告恒尊物业公司。原告恒尊物业公司与滨海星城业主委员会签订的《滨海星城物业服务管理委托合同（一期）》约定：“原告恒尊物业公司作为受托人，对属大、中修范围的，应及时编制维修计划，向委托方或业委会提出报告与建议，根据业委会决定组织维修。”从上述合同约定的内容看，原告在履行物业合同中对是否动用物业专项维修资金没有决定权，只有建议权，即对属大、中修范围的，应及时编制维修计划，向委托方或业委会提出报告与建议。滨海星城小区物业专项维修资金动用决定权是经滨海星城业主大�授权的滨海星城业主委员会，小区物业专项维修资金由滨海星城业主委员会负责筹集和使用。因此，动用物业专项维修资金的主体系滨海星城业主委员会。如果滨海星城业主委员会存在无权动用物业专项维修资金、动用物业专项维修资金未履行相关程序、支出的物业专项维修资金存在不合理等情况，被告可向滨海星城业主委员会提出异议，而双方对此发生的争议，属于业主共同权益的范畴，不属于本案的审理范围。2、原告是否有权对小区的物业经营用房、地上停车位等公共设施及场地开展经营管理活动。原告与滨海星城业主委员会签订的《滨海星城物业服务管理委托合同（一期）》约定“滨海星城业主委员会委托恒尊物业公司对小区的公共资源进行经营管理，授权恒尊物业公司对小区的物业经营用房、地上停车位等公共设施及场地开展经营管理活动，其经营收入的35%为物业中心服务管理费用；其余部分为小区业委会自由资金，用于小区物业维修和弥补在物业服务费不足的情况下补充服务经费。”从上述合同约定的内容看，原告对小区的物业经营用房、地上停车位等公共设施及场地开展经营管理活动经过滨海星城业主委员会授权。因此，原告有权对小区的物业经营用房、地上停车位等公共设施及场地开展经营管理活动。如果滨海星城业主委员会对依据物业服务合同取得的小区物业经营收入存在账目未公开、小区物业经营收入支出不合理等情况，被告可向滨海星城业主委员会提出异议，而双方对此发生的争议，属于业主共同权益的范畴，不属于本案的审理范围。鉴于原告在物业管理服务中存在一些瑕疵，如：对管理人员、专业操作人员未按物业服务合同要求聘用具有上岗资格的人员持证上岗；对管理人员、专业操作人员未按物业服务合同要求人数予以配备；对滨海星城小区部分业主发生违规私搭乱建或擅自改变房屋用途的行为后，未报告有关行政主管部门要求处理；原告在物业管理期间部分时间段、部分地方存在保洁服务不到位的情况，原告的物业管理服务亦有不当之处，故本院对原告要求被告支付按每日2‰计付的逾期滞纳金的诉讼请求不予支持。对于被告要求原告对小区地下车库排水泵进行修复，使排水泵在排水中发出噪音不再对被告生活造成影响的主张，被告主张涉及反诉，根据相关法律规定，构成反诉条件之一反诉对象不能超越本诉的原告范围。本案中，小区地下车库排水泵在排水时发出噪音是否对被告生活造成影响，可能与地下车库的结构、排水泵与被告房屋的距离有关，也可能与排水泵运行管理有关，前者涉及开发商，后者涉及原告。如果被告提起反诉，反诉对象涉及开发商、原告，反诉对象已经超越本诉的原告范围，故被告提起反诉的条件不具备。因此，对被告要求原告对小区地下车库排水泵进行修复可以通过另案起诉。原告要求被告支付自2013年7月1日起至2013年9月31日止的物业管理费405.3元、电梯电耗费97.27元及滞纳金。原告与被告发生的纠纷是基于舟山之信物业管理有限公司与滨海星城业主委员会签订的物业服务合同，与本案不同属于一个法律关系，不能与本案一并审理，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：限被告周杏娟在本判决生效之日起十五日内支付原告舟山恒尊物业管理有限公司物业管理费3647.62元、电梯电耗费583.63元。如果未按指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费50元，由原告舟山恒尊物业管理有限公司负担20元，被告周杏娟负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 长  陆海勇人民陪审员  陈方兴人民陪审员  李 华二〇一七年三月二十三日代书 记员  范佳秦《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。