广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第2324号
原告：李群娣，住广东省化州市。
委托代理人：陈太真，广东三正律师事务所律师。
被告：朱洁莹，住广州市越秀区。
被告：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：涂国钧，经理。
两被告共同委托代理人：刘晓军、陈婷婷，均系广东信德盛律师事务所律师。
被告：广州德馨置地投资有限公司（原广州德馨投资有限公司），住所地广州市天河区。
法定代表人：莫万奎。
委托代理人：方晓萍，系该司职员。
第三人：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市越秀区。
法定代表人：李俊夫。
原告李群娣诉被告朱洁莹、广州市万城商业经营管理有限公司(以下简称“万城公司”)、广州德馨置地投资有限公司（以下简称“德馨公司”）及第三人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称“市房管局”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李群娣的委托代理人陈太真，被告朱洁莹、万城公司的共同委托代理人刘晓军、陈婷婷到庭参加了诉讼，被告德馨公司、第三人市房管局经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李群娣诉称：一、2011年以来，被告朱洁莹、万城公司通过多种方式宣传其位于天河区花城大道766号商铺的地产项目“新城766”，并保证产权合法、投资回报等。2011年3月5日，原告与被告万某公司签订《新城766商铺认购书》；2011年10月9日，原告与被告万某公司签署《商铺买卖合同》，购买位于天河区花城大道766号一楼32号的商铺，商铺价格为1760000元。签署合同时，天河区花城大道766号商铺三层内部无任何建筑构造物，被告万某公司是通过图纸向原告标示购买标的。出卖人被告朱洁莹也未亲自签署合同，仅由被告万某公司签订并收取原告款项，并由被告万某公司在原告采用现金或刷卡方式付款后出具收据。现查，刷卡款项均汇入了被告德馨公司的账户。因被告朱洁莹从未与任何商铺买受人接触，原告到广州市房地产交易中心及相关部门查询，发现并无“新城766”地产项目，且迄今为止，涉案商铺仍无对应实体建筑物，却分割登记在被告朱洁莹名下，被告万某公司也没有按其宣传所称对众商铺进行统一招商出租，被告朱洁莹、万某公司也没有对涉案商铺的规划、报建、分割、施工、房屋竣工及消防、商业利用等向各买受人作出合法解释。二、原告与被告朱洁莹、万某公司签订的《商铺买卖合同》属无效合同，被告朱洁莹、万某公司应共同返还原告所有已付款项。（1）被告朱洁莹未在《商铺买卖合同》上签名，不是被告朱洁莹的真实意思表示，合同不具法律效力；（2）被告万某公司与被告朱洁莹之间无合法代理关系且被告朱洁莹或被告万某公司也从未向原告出示两者之间具有代理关系的文件，被告万某公司无权代为出售商铺并收取款项，且涉案商铺属二手房买卖，依法应由取得房屋中介资格的房产经纪公司代理，被告万某公司无房屋中介经营之行政许可，其代理行为违反法律规定，应确认为无效；（3）涉案商铺虽登记在被告朱洁莹名下，但无任何建筑物实体对应，据查，被告朱洁莹出售的商铺系通过分割登记而来，但该商铺从未取得广州市规划局的建设规划许可，未通过消防、建设等行政管理部门的职能审查，根据《房屋登记办法》第22条的规定，商铺不具备登记条件，第三人市房管局对涉案商铺予以分割登记不合法，且商铺也不具备市场交易的条件。（4）原告购买涉案商铺是为了购买具有建筑物物理形态、符合建筑物所有权的法律特征、规划商业使用功能、产权合法的商铺，但被告万某公司收取原告款项后，无法证明涉案商铺的实体存在，被告朱洁莹、万某公司其实质是为了侵占包括原告在内的买受人的购房款而签订一系列合同，是以合法形式掩盖非法目的，应为无效合同。三、我国有关房屋的法律规定中均无分割式产权商铺的规定，而作为房屋建筑物的报建、施工、消防、规划、设计、利用等均需受严格约束，涉案商铺已违反我国法律的多项禁止性规定，依法不能交易，被告朱洁莹、万某公司应向原告返还所有款项并赔偿损失。（1）被告朱洁莹对商铺进行分割登记，涉及更改建筑物内部结构、分割后规划功能是否应当变更、是否具有实际利用的可能，墙体建筑面积巨量增加、增加公用部分及公摊面积部门的权利分享与归属界定，相邻房屋的界限确定与权利规划，前述事项依法应经广州市规划局作出建设规划，未经规划、消防验收的建筑物产权登记不具合法性；（2）涉案商铺事实上不具有建筑物所有权特征，不具有界限明确的四至闭合范围及可独立使用的建筑物空间，无法成立物权；（3）每一份商铺买卖合同佐证公摊面积的存在，整个楼层房产原属被告朱洁莹，分割间隔之后为达到利用的可能，必须留有通道或界定相邻空间，卫生间、停车场均属于公共建筑物不可或缺的部分，这些均可定义为公摊面积。而《商铺买卖合同》第二条约定了公共部位与公用房屋的分摊建筑面积，被告朱洁莹作为自然人无权替代规划职能部门，随意自定“公摊面积与公用房屋分摊建筑面积”，该行为违法；（4）涉案商铺权属有争议，未依法登记领取权属证书，属法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，涉案商铺的转移登记依法应予以禁止。四、被告德馨公司在涉案商铺交易中无合法事由收取原告款项，应向原告承担退还所收款项的连带责任。五、未经建设规划、施工竣工备案的建筑物在使用功能、产权登记上均不具合法性，且涉案商铺不具有建筑物所有权特征，不具有界限明确的闭合范围及可独立使用的建筑物空间，第三人市房管局应就其作出房屋产权登记及转移登记的合法性进行说明。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告朱洁莹、万某公司签订的《商铺买卖合同》无效；2、被告朱洁莹、万某公司共同退还原告934508元及利息（以934508元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年10月9日起计至清偿之日止）；3、被告德馨公司对上述款项的偿付承担连带责任；4、本案诉讼费由三被告承担。
被告朱洁莹辩称：我方认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，理由：1、涉案商铺是被告朱洁莹向广州珠光房地产开发有限公司现房购买，被告朱洁莹在取得相应房产证后也依约将原告购买的涉案商铺过户给了原告。2、广州珠光房地产开发有限公司将房产出售给被告朱洁莹时，已完成每一个商铺的产权分割登记手续，取得了涉案商铺合法独立的房产证，而后被告朱洁莹才将登记在其名下的涉案商铺出售给原告。3、原告与被告朱洁莹、万某公司签订的《商铺买卖合同》并未违反相关法律、行政法规的强制性规定。故被告朱洁莹请求法院驳回原告的所有诉讼请求。
被告万某公司辩称：被告朱洁莹已于2010年12月28日经过公证委托被告万某公司、德馨公司作为代理人，被告万某公司在被告朱洁莹委托权限内行使代理权，所产生的法律后果应由被告朱洁莹自行承担，被告万某公司不承担连带责任。
被告德馨公司提交书面答辩状，称：原告要求被告德馨公司对被告朱洁莹、万某公司退还房款承担连带责任没有事实和法律依据，被告朱洁莹于2010年12月28日经过公证委托被告万某公司、德馨公司为代理人，被告德馨公司在被告朱洁莹的委托代理权限内行使代理权所产生的法律后果应由委托人被告朱洁莹自行承担，故请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人市房管局提交书面答辩状，称：本案系原告与被告朱洁莹、万某公司、德馨公司之间的商铺买卖合同纠纷，我局不是该商铺买卖合同的当事人，也未以任何形式参与涉案商铺的买卖，与原告不存在民事法律关系，而登记行为的合法与否不应由民事诉讼进行评判。故我局不是本案适格的诉讼主体，依法不应成为本案的第三人。
经审理查明：2010年12月28日，被告朱洁莹出具委托书（该委托经过了广州市南方公证处公证），被告朱洁莹以其是广州市天河区花城大道766号1座首层06号、首层16-36号、首层39-98号、二层201号（分割号：001-102）、三层301号（分割号：001-177）的购买人身份授权被告万城公司、德馨公司代为出售上述房屋、代收房款等，且被告万某公司、德馨公司就其受托事项享有转委托权等。
2011年1月26日，第三人市房管局向广州市珠光房地产开发有限公司核发了天河区花城大道766号132房（以下简称“案涉商铺”）的房地产权证，显示案涉商铺规划用途为商业，建筑面积为7.56平方米，套内建筑面积为3.6平方米，并附有案涉商铺的《房地产分户图》。
2011年3月5日，原告与被告万某公司签订《新城766认购书》，约定原告认购出售方为朱洁莹的位于广州市天河区花城大道766号101房、201房、301房第首层32号物业即案涉商铺，建筑面积7.56平方米，套内建筑面积3.6平方米，认购价1760000元，其中定金50000元须于签订本认购书当日付清。签订《新城766认购书》当日，原告向被告万某公司支付了50000元，并取得了被告万某公司出具的相应《收据》确认。
2011年3月9日，原告向被告万某公司支付了案涉商铺部分首期款300000元，并取得了被告万某公司出具的相应《收据》确认；据原告提供的2011年3月9日POS签购单显示，原告该日分三次转款，共向被告德馨公司的账户转入了300000元，被告德馨公司确认其系受被告朱洁莹委托收取上述款项，并由被告万某公司出具《收据》确认。
2011年3月9日，原告向广东银浦担保有限公司支付了案涉商铺按揭手续费4400元，三被告否认委托该公司收取该款。
2011年3月17日，被告朱洁莹通过购买方式，取得了案涉商铺登记在其名下的房地产权证。
2011年4月20日，原告向被告万某公司支付了案涉商铺二期款530000元、税费54508元，并取得了被告万某公司出具的相应《收据》确认；据原告提供的2011年4月20日POS签购单显示，原告该日分两次转款，共向被告德馨公司的账户转入了584508元，被告德馨公司确认其系受被告朱洁莹委托收取上述款项，并由被告万某公司出具《收据》确认。
2011年10月9日，原告（买受人）、被告朱洁莹（出卖人，签约代理人为被告万某公司）双方签订《商铺买卖合同》，约定：（第二条）买受人向被告出卖人购买案涉商铺（广州市天河区花城大道766号1032号铺），该铺建筑面积7.56平方米，其中套内建筑面积3.6平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.96平方米。（第三条）商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款为1760000元。（第四条）买受人按期付款，2011年3月9日前支付全部房款的20%（包含定金）即350000元，2011年3月31日前支付全部房价款的30%即530000元，2012年6月15日前支付全部房价款的50%即880000元。（第六条）由于出卖人已将本物业在2014年12月30日前的使用权及经营权出租第三方，买受人在此期间的使用权及经营权的收益损失，出卖人以该商铺的房价款总金额作折扣，以补偿买受人就该商铺在2014年12月30日前的使用权及经营权的收益；买受人不得以任何理由在2014年12月30日前干涉第三方使用及经营该商铺。（第七条）出卖人应当于2011年12月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，买受人未按书面通知的时间办理使用权交接手续的，视为从书面通知的商铺使用权交接日期起该商铺使用权已实际交接，且视为买受人同意该商铺商场管理公司对该商铺进行租赁、经营管理。（第八条）出卖人保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷，因上述原因造成买受人损失的，由出卖人承担全部赔偿责任；但买受人独立承担投资购买该商铺和之后的经营风险，出卖人不对商铺的商业使用价值或市场收益作任何担保或承诺。（第九条）出卖人交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合双方约定（附件一）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人：1、出卖人以装饰、设备差价为标准，双倍赔偿；2、在商铺保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任但可协助维修，维修费用由买受人承担。（第十条）买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商铺的建筑主体结构、承重结构和用途。（第十一条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人的通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回，所产生的一切责任和后果由买受人承担。（第十二条）待买受人付清所有房款给出卖人后30天内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；双方于广州市房地产交易登记中心签订的房地产买卖合同为本合同的补充协议，与本合同具有同等效力，如有不一致约定的，以本合同约定为准。（第十四条）本合同附件与本合同具有同等法律效力等。上述《商铺买卖合同》载明原告的通讯地址为“广州市越秀区北站路40号B702室”；被告的委托代理人为被告万某公司，联系地址为“广州市越秀区先烈南路23号13号楼312房”。另合同附件一约定交铺装修标准为地面：高级抛光砖，供电：独立电表，间隔：轻钢龙骨硅钙板，门面：豪华卷闸，天花：格栅天花；公用设备、设施及公共区域，地面：主通道铺高级抛光砖，供电：采用自动化设备系统、确保应急照明及消防监控系统的正常使用，照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具，安全：提供24小时智能监控，消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统。附件二为案涉商铺所在首层的平面图，上有原告及被告万某公司的签章确认等。
2012年1月10日，原告出具委托书（该委托经过了广州市广州公证处公证），委托黄某、纪某、陈某乙办理购买案涉商铺的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易所办理买房过户手续并签署相关文件等。原告否认其曾办理上述公证委托手续。
2012年3月30日，原告的委托代理人黄某与被告朱洁莹的委托代理人签订《存量房买卖合同》，并共同向向广州市房地产交易登记中心申办案涉商铺的交易过户手续。
2012年12月7日，第三人市房管局核发了粤房地权证穗字第××号的房地产权证，显示案涉商铺的房地产权属人为原告。
2013年2月5日，被告万某公司根据合同约定的原告通讯地址向原告邮寄发出《支付766首32号商铺款项，履行义务等的催收通知函》（该邮件单号为1062714856200），主要内容为要求原告在收到函件后十五个工作日内支付剩余房款880000元。据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的《妥投证明》，上述邮件已于2013年2月7日由他人签收。原告对上述邮件及《妥投证明》的真实性不予确认，但未能提供相反证据予以证明。另原告提交了其自广州市天河区房地产登记交易中心复制的案涉商铺的售房款发票，记载金额为1760000元；案涉商铺的契税完税证，记载金额为52800元；以此主张原告已付案涉商铺的购房款为2694508元，包括转账支付的934508元和发票记载的1760000元。被告朱洁莹确认前述发票及完税证的真实性，但称开具上述发票是为了办理案涉商铺的交易过户手续，原告至今仍未支付购房余款880000元，故原告也不持有上述发票原件。经本院询问，原告无法就其支付发票记载的1760000元的付款情况进行举证及说明。
本院经审查后认为本案《商铺买卖合同》不存在法律规定的无效情形，故向原告释明：本案《商铺买卖合同》应属合法有效，原告可变更其诉讼请求。但原告表示不变更诉讼请求。
本院认为：原告在本院向其释明本案《商铺买卖合同》应属合法有效后表示不变更诉讼请求，本院按其原诉讼请求进行审查处理。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
被告朱洁莹于2011年3月17日取得案涉商铺的房地产权证，依法享有案涉商铺的占有、使用、收益和处分的权利。故原告与被告朱洁莹的委托代理人被告万某公司于2011年10月9日签订《商铺买卖合同》时，被告朱洁莹享有案涉商铺的处分权。三被告均确认被告万某公司、德馨公司系接受被告朱洁莹的委托代为出售案涉商铺、收取房款等，且《商铺买卖合同》中亦已明确出卖人为被告朱洁莹，被告朱洁莹的委托代理人为被告万某公司，原告应当知晓两被告之间代理关系，故《商铺买卖合同》系原告与被告朱洁莹之间就转让案涉商铺的权利义务的约定。且2012年12月7日第三人市房管局已将案涉商铺的权属人变更登记为原告，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，原告与被告朱洁莹对案涉商铺的转让已依法登记并生效。故原告以三被告无权处分案涉商铺，被告朱洁莹与被告万某公司、德馨公司之间的委托代理关系不合法，《商铺买卖合同》仅有作为代理人的被告万某公司的签章而无作为出卖人的被告朱洁莹的签名等主张《商铺买卖合同》无效的理据不足，本院不予采纳。
又，原告称案涉商铺权属有争议，未依法登记领取权属证书，属《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的不得转让的情形，被告朱洁莹、万某公司出售案涉商铺违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。但事实上第三人市房管局已于2011年1月26日核发了案涉商铺的房地产权证，其后还依次将案涉商铺变更登记至被告朱洁莹、原告名下，原告主张案涉商铺权属有争议，未依法登记领取权属证书显与事实不符；而关于原告主张案涉商铺未经规划消防验收等，根据《房屋登记办法》规定，第三人市房管局对案涉商铺予以登记的行为违法的问题，并不属本案民事诉讼审理的范围，本院不予审查。故原告以前述理由主张合同无效，无事实及法律依据，本院亦不予采纳。
另，被告朱洁莹与原告签订《商铺买卖合同》，原告作为买受人系为了取得案涉商铺的所有权，被告朱洁莹作为出卖人系为了取得案涉商铺的出卖价款，且被告朱洁莹亦已依约将案涉商铺过户登记至原告名下，原告称该《商铺买卖合同》的签订系以合法形式掩盖非法目的，缔约目的和内容非法，与事实不符；而原告主张案涉商铺不具有建筑物所有权特征，不具有界限明确的闭合范围及可独立使用的建筑物空间，本院认为，原告在签订《商铺买卖合同》已对案涉商铺的面积、位置及交付标准等情况进行了约定，案涉商铺也已取得了相应的权属证书，并附有具体位置的《房地产分户图》，原告有权要求被告朱洁莹依照合同约定的交付标准向其交付案涉商铺，但双方是否依约履行合同并不影响对《商铺买卖合同》效力的认定，故原告以此为由主张《商铺买卖合同》无效的依据不足，本院不予支持。
综上，本案《商铺买卖合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，原告要求确认其与被告朱洁莹、万某公司签订的该《商铺买卖合同》无效，本院依法不予支持。经本院释明后，原告仍坚持其诉讼请求，故对原告基于合同无效而提出的其它诉讼请求，本院均依法予以驳回。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告李群娣的全部诉讼请求。
本案受理费13150元，由原告李群娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈穗芳
人民陪审员 吴旭英
人民陪审员 何梅英
二〇一六年四月八日
书 记 员 蒲肖明
钟腾
本判决书已于2016年月日送达