烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书(2012)福民一初字第12号原告：山东金福投资有限公司，住所地：烟台经济技术开发区八角口。法定代表人：董世强，董事长。委托代理人：赵忠勇，山东星河泰律师事务所律师。委托代理人：邢效冬，系该公司职员。被告：烟台市福山天府房地产开发有限公司，住所地：烟台市福山区高新技术产业区。法定代表人：孙蒙良，经理。委托代理人：王静静，山东海峰律师事务所律师。被告：李善民，男汉族，住烟台市福山区福新街道办事处。委托代理人：吕宗杰，山东海峰律师事务所律师。委托代理人：杨凯琳，山东海峰律师事务所实习律师。原告山东金福投资有限公司诉被告烟台市福山天府房地产开发有限公司、李善民合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东金福投资有限公司委托代理人赵忠勇、邢效冬，被告烟台市福山天府房地产开发有限公司委托代理人王静静，被告李善民委托代理人吕宗杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东金福投资有限公司诉称，2005年5月31日，原告与被告烟台市福山天府房地产开发有限公司、山东宏洋粮油乳业有限公司签订了《合作开发合同书》，三方约定，三方就合作开发福山高新产业区西区、永达街北、楮家疃东通过旧城改造挂牌所得工业区改造项目约30亩土地一事，经协商达成协议：被告烟台市福山天府房地产开发有限公司作为开发商，原告作为投资商，合作开发该项目。被告烟台市福山天府房地产开发有限公司提供房地产开发所需要的营业执照、资质证书等各种手续，负责办理土地手续，配合拆迁办拆迁工作，负责办理开工前一切手续，负责出具房地产销售发票。原告负责该项目全部的开发建设费用及财务的独立管理。销售全部收入归原告所有，被告烟台市福山天府房地产开发有限公司按照完工总建筑面积销售收入收取5‰的管理费用，山东宏洋粮油乳业有限公司收取固定利润850万元。合同签订后，原告严格按照合同履行了自己的义务，独立投资完成了富豪格林小镇项目及富豪银座一期项目的开发建设。2011年8月22日，为明确双方的权利义务关系，原告与被告烟台市福山天府房地产开发有限公司签订了《确认书》，确认双方已合作开发的富豪格林小镇项目及富豪银座一期项目全是原告进行的投资，被告烟台市福山天府房地产开发有限公司没有为该项目出具过任何款项，该项目系原告独立自主经营，自负盈亏，债权债务均由原告负责，与被告烟台市福山天府房地产开发有限公司无关。该项目全部房产的所有权均为原告所有，与被告烟台市福山天府房地产开发有限公司无关。被告烟台市福山天府房产开发有限公司有义务依据原告通知，出具该房产买卖合同、收款收据，便于原告分配房产，并配合原告办理该项目竣工验收备案等全部手续。现被告烟台市福山天府房地产开发有限公司未经原告同意，与被告李善民签订了关于购买富豪格林小镇项目2-1-1至2-1-5号、2-1-24至2-1-26号（共计8套）房产的商品房买卖合同，且未支付相应房款，将原告所有的上述财产转移到被告李善民名下。现原告诉至本院，请求法院确认二被告签订的关于购买“富豪格林小镇”项目2-1-1至2-1-5号、2-1-24至2-1-26号（共计8套）房产的商品房买卖合同无效（标的价值210万元），并判令二被告将上述房产返还原告。被告烟台市福山天府房地产开发有限公司辩称，原告诉请所涉及房产买卖合同系我公司与被告李善民真实意思表示，符合合同生效的条件，且房屋已经合法备案登记，原告无权要求确认该合同无效，更无权要求返还该房屋，因此请求法院驳回原告所有的诉讼请求。被告李善民辩称，我方认为该案是确认房屋买卖无效的案件，并不涉及房地产开发分配事项。合同具有相对性，被告李善民和被告烟台市福山天府房地产开发有限公司之间签订的买卖合同，并不违反法律的强制性规定，原告起诉要求确认无效没有法律依据，也没有主体资格。原告与被告烟台市福山天府房地产开发有限公司之间的合作开发以及合作开发利益分配应通过他们之间的合同和协议来确定，与被告李善民无关，也不是本案的审理范围。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2005年5月31日，被告烟台市福山天府房地产开发有限公司（合同甲方）、原告山东金福投资有限公司（合同乙方）及山东宏洋粮油乳业有限公司（合同丙方）签订《合作开发合同书》一份，三方共同合作开发在福山高新产业区西区、永达街北、楮家疃东通过旧城改造挂牌所得工业区改造项目约30亩土地。该《合作开发合同书》中约定：“……五、利润分配，乙方在此项目中负责全部财务独立管理，甲、丙方无权参与。甲方按完工总建筑面积销售收入5‰收取管理费用，其余销售收入全部由乙方所有管理分配。丙方在此项目中，收取固定利润加原有建筑物补偿共计850万元正……”2011年8月22日，被告烟台市福山天府房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）就涉案合作开发项目签订《确认书》一份。双方约定：“1、双方于2005年5月31日签订的《合作开发合同书》合法有效……4、已合作开发的‘富豪银座一期’、‘富豪格林小镇’项目，全部投资均是乙方及乙方股东进行的投资，甲方没有为该项目出具过任何款项。该项目系由乙方独立自主经营，自负盈亏，债权债务均由乙方负责，与甲方无关……6、已合作开发的‘富豪银座一期’、‘富豪格林小镇’项目，全部房产的所有权均为乙方所有，与甲方无任何关系……”原告主张依据《合作开发合同书》及《确认书》，涉案项目即“富豪格林小镇”的投资全部由原告独立进行，被告烟台市福山天府房地产开发有限公司不参与该项目的投资、销售、利润分配的工作；此外，原告主张依据烟台市中级人民法院于2012年9月26日作出（2012）烟民一初字第10号民事判决书及山东省高级人民法院于2015年5月4日作出（2015）鲁民一终字第103号民事判决书，“富豪格林小镇”项目2-1-6至2-1-23号、2-2-8至2-2-20号、3-1-1至3-1-6号、3-2-9至3-2-16，南向1-1至1-13号、北向1-14至1-30号共计75套是由原告履行《合作开发合同书》出资开发建设，原告对上述75套房产享有合法的民事权益，综上，原告认为被告烟台市福山天府房地产开发有限公司未经原告同意，与被告李善民签订关于购买“富豪格林小镇”项目2-1-1至2-1-5号、2-1-24至2-1-26号（共计8套）房产的商品房买卖合同，且未支付相应房款，该合同无效。经质证，被告烟台市福山天府房地产开发有限公司对《合作开发合同书》的真实性无异议，但是对具体履行情况不清楚；对《确认书》的真实性无异议，但是认为没有相关房产的分配表；对两份民事判决书的真实性无异议。被告李善民对《合作开发合同书》、《确认书》的真实性不予确认，表示不清楚；对两份民事判决书的真实性无异议，但是认为与其无关。本院依职权调取被告烟台市福山天府房地产开发有限公司与被告李善民签订的商品房买卖合同二份，分别是：合同一（合同编号为烟房预字2007第096374号）：签订时间为2011年9月21日，购买位于福山区永达街1001号1单元1层24-26、房产，单价为3000元/平方米，总价为822540元；合同二（合同编号为烟房预字2007第096375号）：签订时间为2011年9月21日，购买位于福山区永达街1001号1单元1层1-5、房产，单价为3000元/平方米，总价为1278840元。上述两份商品房买卖合同均附被告烟台市福山天府房地产开发有限公司出具山东省烟台市房地产企业预收收款收据联复印件一份及商品房销（预）售合同备案申请审批表一份。庭审中，二被告未提供上述两份商品房买卖合同及收款收据原件，且被告李善民认可上述两份商品房买卖合同中李善民的签字系他人代签。经质证，原告对该两份商品房买卖合同的真实性提出异议，认为按照《合作开发合同》的约定，被告烟台市福山天府房地产开发有限公司无权销售涉案房产，涉案房产均系网点房，按照合同约定的单价，明显低于市场价格，且备案时提供的系收款收据，而未提供购房发票，该行为未经我方同意；被告李善民未提供证据证明其已支付购房款，故二被告系恶意串通，损害原告的利益。原告为证明其异议主张，提供其自行制作的“富豪格林小镇”分户销售明细表一份，证明当时的普通商品房的均价为3000元/平方米。被告烟台市福山天府房产开发有限公司对商品房买卖合同的真实性无异议，认为我公司已经将涉案房产出售给被告李善民，对原告提供的销售明细表不予认可。被告李善民对商品房买卖合同的真实性无异议，认为涉案房产在出售前实际上是登记在被告烟台市福山天府房地产开发有限公司的名下，至于被告烟台市福山天府房地产开发有限公司是否有权销售，并未向被告李善民明示，仅是合作开发人的内部约定，并不能对抗第三人；备案的收据，是涉案房产已经销售的固定收据；此外，当时市场价格为3000元，对原告提供的销售明细表不予认可，故原告无证据证明二被告系恶意串通。庭审中，二被告也未提供其他证据证明其已支付全部房款。涉案房产至今未办理房产产权登记，现空置。以上事实，有原告提供的《合作开发合同》、《确认书》、民事判决书、销售明细表，本院调取的商品房买卖合同、收款收据、审批表及调查笔录、庭审笔录等在案为凭。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。原告、被告烟台市福山天府房产开发有限公司、山东宏洋粮油乳业有限公司签订《合作开发合同书》及原告与被告烟台市福山天府房地产开发有限公司签订《确认书》是当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，均应为合法有效，故原告对“富豪格林小镇”项目全部房产享有民事权益。被告烟台市福山天府房地产开发有限公司与被告李善民于2011年9月21日就涉案房产签订商品房买卖合同两份，但是并未告知原告，可以认定被告烟台市福山天府房地产开发有限公司的上述行为具有明显的恶意。同时，纵观被告烟台市福山天府房产开发有限公司与被告李善民就涉案房产的买卖过程，依据本院调取的收款收据复印件，虽然形式上被告李善民支付了购房款，但是被告李善民在购买价格不菲的房屋后（共计8套、总金额为2101380元），却未向本院提供商品房买卖合同、收款收据原件及其他实际支付购房款的证据，且上述商品房买卖合同中签字系他人代签。此外，涉案房产自2011年起至今空置。个人出资购房系生活中的重大事件，按理应当审慎处理，但被告李善民的上述行为不合常理，依据现有证据本院无法确认被告李善民是出于善意而购买诉争房产。综上，被告烟台市福山天府房产开发有限公司与被告李善民就诉争房屋的买卖系恶意串通，损害了原告的利益。现原告主张要求确认被告烟台市福山天府房地产开发有限公司与被告李善民签订的购买“富豪格林小镇”项目2-1-1至2-1-5号、2-1-24至2-1-26号（共计8套）房产的商品房买卖合同无效的请求，于法有据，予以支持。现涉案房产空置，二被告未实际占有，故原告主张要求二被告返还涉案房产的请求，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：被告烟台市福山天府房地产开发有限公司与被告李善民于2011年9月21日签订的购买“富豪格林小镇”项目2-1-1至2-1-5号、2-1-24至2-1-26号（共计8套）房产的商品房买卖合同无效。驳回原告山东金福投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费23700元，保全费5000元，合计28700元，由被告烟台市福山天府房地产开发有限公司、被告李善民共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  陈春生审 判 员  李 玮人民陪审员  邹积东二〇一六年六月十五日书 记 员  吕秀琴