陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终7186号
上诉人（原审被告）陕西杨家置业有限公司，住所地西安市未央区大明宫街道杨家村内办公楼。
法定代表人李志辉，该公司监事。
委托代理人李越，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人郭燕云，陕西恒达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张喆，男，1974年7月25日出生，汉族，无业，住陕西省华县。
委托代理人同伟民，男，1971年8月25日出生，汉族，无业，住西安市长安区。
原审被告西安茗都实业有限公司，住所地西安市未央区太元路28号。
法定代表人林金和，该公司总经理。
委托代理人高奎博，陕西沣京律师事务所律师。
委托代理人曹国静，陕西沣京律师事务所律师。
上诉人陕西杨家置业有限公司（以下简称杨家公司）与被上诉人张喆、原审被告西安茗都实业有限公司（以下简称茗都公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第05990号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，红星美凯城项目的开发主体为杨家公司，14号楼系茗都公司与杨家公司合作开发项目，依据茗都公司与杨家公司的合作协议，杨家公司承担项目开发主体的相关责任并负责申办“五证”承担相关费用，茗都公司在向杨家公司支付全款后，取得该栋楼独立的建设权利和义务、有权销售并取得销售收益，由杨家公司负责出具商品房销售发票，销售所得款项必须汇入以杨家公司名义开设的项目单体专用账户等。2012年11月13日，张喆与茗都公司签订《商铺认购合同》一份，约定张喆购买位于西安市未央区大明宫街道办事处杨家庄村红星美凯城·乐活14幢4层33号房，建筑面积为18.9平方米，总价款为238140元。合同有效期自2012年11月13日至2013年11月12日止；截止合同有效期届满，双方如不能签订《商品房买卖合同》的，合同有效期届满之次日，合同解除，乙方放弃购买合同所约定的商铺，甲方有权另行出售该商铺；合同解除之日起七个工作日内，甲方须返还乙方所缴纳的全部购房款，并按该款项的10%赔偿乙方损失，甲方逾期返还乙方认购款的，每逾期一日，应按未返还款项的万分之五向乙方支付违约金等。合同签订后，张喆一次性交纳了全部购房款，茗都公司向张喆出具《收据》一张。2014年1月13日，茗都公司向张喆支付违约金23814元。2014年6月5日，茗都公司向张喆支付违约金2万元。另查，2014年12月2日杨家公司取得14号楼的商品房预售许可证，张喆所购商品房为茗都公司私自分割销售的商铺，张喆所签合同未进行备案登记；根据西安市住房保障和房屋管理局门户网阳光售房信息显示14幢1单元4层共计4间401建筑面积为335.48平方米、402建筑面积为195.20平方米、403建筑面积为181.39平方米、404建筑面积为11.55平方米，14幢2单元4层共计4间401建筑面积为195.43平方米、402建筑面积为389.71平方米、403建筑面积为131.13平方米、404建筑面积为17.11平方米，以上1单元和2单元的401、402、403均已销售备案，404为不可销售状态。庭审调解，因张喆坚持要求退还购房款，茗都公司、杨家公司坚持其答辩意见，致调解未果。
2015年11月12日，张喆诉至西安市未央区人民法院称，2012年11月13日，其与茗都公司签订《商铺认购合同》一份，约定其购买茗都公司所开发的红星美凯城14幢4-33商铺一间，并提前交付商铺房款238140元。合同约定，如至2013年11月12日止，茗都公司不能与其签订正式的《商品房买卖合同》，则解除合同；茗都公司7日内返还全部购房款，并按照10%赔偿；逾期返还购房款，每逾期一日，按照未返款的万分之五支付违约金。合同到期后，茗都公司既不能签订正式的《商品房买卖合同》，亦不能交付商铺，也不能退还购房款。其多次催促，茗都公司于2013年和2014年分两次支付了支付部分违约金。现诉至法院请求判令茗都公司、杨家公司：1、返还其购房款238140元；2、赔偿其违约金65730.4元；3、本案诉讼费由茗都公司、杨家公司承担。
茗都公司辩称，14号楼现已取得商品房预售许可证，同意向张喆交付所购商铺，不同意解除合同。另，其已向张喆支付两次违约金，但仅找到23814元转账票据一张。
杨家公司辩称，其公司与茗都公司为两个独立的民事主体，相互之间无任何隶属关系。其与茗都公司在“红星美凯城”项目中虽有单体楼幢的合作关系，但合作协议中，双方的权利义务约定明确。各自的债权债务与对方无涉。张喆与茗都公司实质属于借贷关系，合同不具备作为标的物进行交易的价值。茗都公司收取的购房款未用于工程建设，有关款项与其合作的单体楼幢建设无关。综上，张喆要求其公司承担连带责任，无法律和事实依据，请求予以驳回。
原审法院认为，依据茗都公司与杨家公司的合作协议，茗都公司有权对外销售本案所涉商品房，截止张喆起诉，本案所涉商品房已取得商品房预售许可证，张喆与茗都公司签订的合同合法有效。张喆所购商品房茗都公司不能明确位置，且14号楼4层8间商品房其中6间已经销售备案、2间处于不可售状态，不论张喆所购商品房位于何处，张喆购房的合同目的均不能实现，故张喆要求解除合同、退还房款、支付违约金的请求应予支持。考虑双方所签《商铺认购合同》约定的逾期返还房款的违约金过高，本院酌情判令茗都公司按照总房款的20%支付张喆违约金。茗都公司已支付张喆43814元，还应支付张喆3814元违约金。张喆所交房款系茗都公司收取，由茗都公司返还。因14号楼系茗都公司与杨家公司合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依合作协议茗都公司销售所得款项全部汇入以杨家公司名义开设的专用账户，故杨家公司应承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，遂判决：一、被告西安茗都实业有限公司于本判决生效后二十日内退还原告张喆房款238140元；二、被告西安茗都实业有限公司于本判决生效后二十日内赔偿原告张喆违约金3814元；三、被告陕西杨家置业有限公司对被告西安茗都实业有限公司向原告张喆承担的返还房款和赔偿违约金的责任承担连带清偿责任。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5858元（原告张喆已预交），由被告西安茗都实业有限公司和陕西杨家置业有限公司承担，被告西安茗都实业有限公司和陕西杨家置业有限公司承担部分于上述付款时一并给付原告张喆。
宣判后，杨家公司不服原审判决，认为，一、原审判决认定事实不清。张喆与杨家公司签订《商铺认购合同》其实为茗都公司借款的担保物，故张喆与茗都公司在涉讼合同中约定茗都公司向张喆出售的房产根本不存在，并非杨家公司在西安市住房保障和房屋管理局备案的房屋。茗都公司向张喆支付高额的违约金实际是茗都公司向张喆支付的借款利息。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，焦勇军、刘皓以商品房预售合同为由主张权利的诉讼请求应当予以驳回，其要求杨家公司承担连带责任的诉讼请求更是不能成立。原审判决查明的事实均充分证明《商铺认购合同》及所涉及“红星美凯城”14幢4—33号商铺的销售、收益等均发生在张喆、茗都公司之间，杨家公司没有向张喆出售过该商铺，也未收取张喆的购房款。杨家公司与茗都公司分别为独立的公司法人、非关联公司，杨家公司不是《商铺认购合同》的当事人，也未从张喆与茗都公司签订的合同中获取任何收益，原审判决以茗都公司与张喆合作开发为由，判令上诉人与杨家公司承担连带责任没有事实依据。二、原审判决判令杨家公司对茗都公司向张喆承担退还房款的责任承担连带清偿责任没有法律依据。原审判决作出（2015）未民初字第08416号民事判决所依据的法律条文为《合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，前列法律规定仅涉及茗都公司违约应向张喆承担合同责任，没有关于非《商铺认购合同》当事人的杨家公司向张喆承担连带责任的法律规定。请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2015）未民初字第08416号民事判决第二、三项，依法改判驳回张喆要求杨家公司与茗都公司支付违约金和承担连带责任的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由张喆与茗都公司承担。
张喆辩称，其与茗都公司签订的《商铺认购合同》，系双方自愿平等情况下签订的，系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的规定，得到了原审法院的认可。杨家公司主张其与茗都公司之间是借贷关系，没有事实和法律依据。涉讼19号楼系茗都公司与杨家公司合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依茗都公司与杨家公司合作协议，茗都公司销售所得款项全部汇入以杨家公司名义开设的专用账户，故杨家公司应承担连带清偿责任。请求驳回杨家公司的上诉，维持原判。
西安茗都实业有限公司辩称，张喆与其签订《商铺认购合同》确实是双方真实的意思表示，并非杨家公司所称的张喆与茗都公司真实的法律关系是民间借贷法律关系。其与张喆签订了《商铺认购合同》合法有效，目前，14号楼现已取得商品房预售许可证，同意向张喆交付所购商铺，不同意解除合同。西安茗都实业有限公司并未上诉，请求二审法院依法予以判决。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。
本院认为，民事法律关系应当遵循权利义务相一致的原则。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]5号第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”杨家公司与茗都公司之间合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依双方合作协议茗都公司销售所得款项全部汇入杨家公司名义开设的专用账户，杨家公司亦认可与茗都公司之间为合作关系，应共担风险。原审判决认定涉讼楼盘系茗都公司与杨家公司合作开发项目，项目开发主体为杨家公司正确。依据双方之间的合作协议，茗都公司销售所得款项全部汇入以杨家公司名义开设的专用账户，原审判决杨家公司应承担连带清偿责任并无不当。杨家公司上诉称张喆与茗都公司真实的法律关系是民间借贷法律关系，并未向法庭提供有效证据加以证明，故杨家公司对茗都公司向张喆承担的退还房款的责任承担连带清偿责任。综上，杨家公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4929元（陕西杨家置业有限公司已预交），由陕西杨家置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 范致远