四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川04民终619号
上诉人（原审被告）徐忠喜，男，1973年10月17日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。
委托代理人林燕，四川东荣律师事务所律师。
上诉人（原审被告）田章艳，女，1976年7月14日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。
委托代理人林燕，四川东荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）攀枝花市金时代物业管理有限公司。住所地：四川省攀枝花市东区机场路**号。
法定代表人林顺余，该公司总经理。
委托代理人安晓华，四川民慷律师事务所律师。
委托代理人蔡险峰，四川民慷律师事务所律师。
上诉人徐忠喜、田章艳因与被上诉人攀枝花市金时代物业管理有限公司（以下简称金时代物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2016）川0402民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日受理后，依法组成合议庭于2016年5月30日公开开庭进行了审理。上诉人徐忠喜及其与田章艳的共同委托代理人林燕、被上诉人金时代物业的委托代理人安晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明：2008年，徐忠喜、田章艳购买攀枝花市温州商城开发有限公司开发的攀枝花市东区机场路99号6幢6-5号房屋一套，面积106.94平方米。攀枝花市温州商城开发有限公司与金时代物业签订了《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》，约定双方权利义务、物业管理服务费用收取标准、违约责任等内容。其中，《前期物业服务合同》中约定逾期交纳物业服务费的，按应交额每日千分之三交纳滞纳金；《业主临时管理规约》第2.1.8条载明管理者“处理所有对于攀枝花[云锦·金瓯广场]物业管理的各项投诉及维修报告，并协助调解业主或使用人之间因物业管理而引起的纠纷与争执，管理者有权接受或拒绝与物业管理无关的投诉。”2008年8月9日，徐忠喜、田章艳签订承诺书，载明其明白《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》各项条文及内容，并承诺遵守约定，接受物业管理，支付有关费用。
2010年1月，徐忠喜、田章艳因楼上住户搭建阳台影响其权利，认为金时代物业未按照合同约定对此予以制止并采取相应措施，拒交物管费。经金时代物业协助调解，2011年9月2日，徐忠喜、田章艳楼上住户王爱明代徐忠喜、田章艳交纳了2011年1-12月物管费1154.4元。其后，徐忠喜、田章艳交纳2012年1-3月物管费288.9元，此后至今一直未交。金时代物业分别于2012年9月15日、2013年4月6日、2014年6月22日向徐忠喜、田章艳书面催收未果。现金时代物业持诉称理由起诉至法院。
一审法院另查明，经攀枝花市物价局批复，云锦·金瓯广场电梯住宅物业管理费收费标准为0.9元/平方米·月。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。违反合同的，应当承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，攀枝花市温州商城开发有限公司与金时代物业签订的《前期物业服务合同》，其内容无悖于法律法规的强制性规定而有效，对业主具有约束力。金时代物业作为徐忠喜、田章艳所在小区的物业服务管理方，为徐忠喜、田章艳提供了物业管理服务，徐忠喜、田章艳理应依约交纳物业服务费。
关于徐忠喜、田章艳所述其楼上住户违规搭建阳台，金时代物业存在不作为情形：根据《业主临时管理规约》第2.1.8条，对于业主或使用人之间因物业管理而引起的纠纷，金时代物业只有协助调解的义务。本案中，徐忠喜、田章艳与其楼上住户因阳台搭建产生纠纷后，经过金时代物业协助调解，由徐忠喜、田章艳楼上住户代其交纳了2011年全年物业管理费作为补偿。徐忠喜、田章艳自称不知情且不同意，但从其自认未交2011年物业管理费，主动交纳了2012年1-3月物管费来看，法院对徐忠喜、田章艳称不知楼上住户代交2011年物管费的辩解不予采信。金时代物业作为物业管理服务方，已经履行了协助调解义务。如徐忠喜、田章艳对调解结果不认可，可通过其它途径另行解决与楼上住户的相邻权纠纷，该主张不能成为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。徐忠喜、田章艳拒绝交纳物管费后，金时代物业分别于2012年9月15日、2013年4月6日、2014年6月22日对徐忠喜、田章艳进行了书面催收，至起诉之日止，并未超过诉讼时效，故对徐忠喜、田章艳关于部分物业管理费超过诉讼时效的辩称，法院不予采信。金时代物业要求徐忠喜、田章艳支付2012年4月1日至2015年12月1日的物业服务费共计4333.5元的主张，合法有据，予以支持。
对金时代物业要求徐忠喜、田章艳按应交额每日千分之三交纳违约金9092元的主张，因徐忠喜、田章艳未按约定支付物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。徐忠喜、田章艳辩称该合同约定的违约金计付标准过高，鉴于本案的实际情况，法院以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，对金时代物业主张的违约金酌情支持1000元。超出部分，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、徐忠喜、田章艳于判决生效后十日内向攀枝花市金时代物业管理有限公司支付2012年4月1日至2015年12月1日期间的物业服务费4333.5元、违约金1000元，共计5333.5元；二、驳回攀枝花市金时代物业管理有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，徐忠喜、田章艳对一审判决不服，提起上诉，主要理由为：1.被上诉人未出具任何其已履行了管理职责的书面证据，不能以上诉人楼上住户代上诉人交纳一年物管费的事实认定被上诉人履行了职责，因此，在被上诉人未履行管理职责的情形下，上诉人拒交物业费是行使正当的抗辩权；2.由于上诉人楼上住户违章搭建阳台，被上诉人已默许上诉人不交纳物管费，且被上诉人用以证明催款事实的证据真实性存疑，证人证言前后矛盾，因此，被上诉人起诉的物管费已超过诉讼时效期间，不应得到支持。请求改判驳回被上诉人的诉讼请求。
金时代物业二审答辩称：1.对于上诉人楼上住户私自搭建阳台，被上诉人只有协助调解义务，而被上诉人已履行了该义务；2.被上诉人提交的证据能够证明本案起诉未超过诉讼时效期间。
二审中，徐忠喜、田章艳对一审审理查明中“经金时代物业协助调解，2011年9月2日，徐忠喜、田章艳楼上住户王爱明代徐忠喜、田章艳交纳了2011年1-12月物管费1154.4元”的事实有异议，认为徐忠喜、田章艳对王爱明的代交行为不知情，亦不认可。经审理，王爱明代交物管费的事实有交费发票在案予以证明，对该事实本院予以确认。
二审中，双方当事人对一审审理查明的其他事实均无异议，二审审理查明的事实与此一致，本院予以确认。
本院认为：根据国务院《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理”的规定，本案中，徐忠喜、田章艳楼上住户违规搭建阳台，已属违反物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，对此，金时代物业应承担制止并及时报告的管理义务。为此，金时代物业举证《装修整改通知单》并提出金时代物业出面作调解工作后徐忠喜、田章艳楼上住户已代徐忠喜、田章艳交纳2011年度的物业管理费。本院审查后认为，《装修整改通知单》中没有业主签名，“整改验收”栏为空白，徐忠喜、田章艳对此亦不予认可，故对《装修整改通知单》，本院不予采信。至于徐忠喜、田章艳楼上住户王爱明代缴物业管理费的情况，虽然有金时代物业举证的发票予以证明，但徐忠喜、田章艳对王爱明代交物业管理费的行为不予认可，故该行为尚不足以证明金时代物业全面履行了管理义务。据此，本院酌情认定徐忠喜、田章艳按照70%的比例支付物业管理费。对金时代物业要求徐忠喜、田章艳支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于诉讼时效的问题。本案中，金时代物业诉请物业费自2012年4月1日计算至2015年12月1日，依照《[云锦·金瓯广场]业主临时管理规约》第四章3.2“管理者每月定期（1日至10日）向各单元业主或使用人收取管理费，及其它应付之费用，并定期复审回收情况，以确保所有业主准时履行其财务上的责任，并可于适当警告后，向欠费单元业主提出追讨或法律诉讼”的约定，本案诉讼时效期间应从2012年4月11日起算。同时，金时代物业举证照片及证人证言证明金时代物业分别于2012年9月15日、2013年4月6日、2014年6月22日向徐忠喜、田章艳催收物业管理费的事实。徐忠喜、田章艳对照片拍摄时间提出异议，并提出金时代物业送达催收物业管理费的《温馨提示》的方式不合法、证人证言相互矛盾，但对此均未能举证予以证明。故本院对金时代物业举证的照片及证人证言予以采信，本案诉讼时效期间分别于2012年9月15日、2013年4月6日、2014年6月22日中断，至金时代物业起诉时（2016年2月6日），未超过两年诉讼时效期间。故对徐忠喜、田章艳认为金时代物业起诉的物管费已超过诉讼时效期间的上诉主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省攀枝花市东区人民法院（2016）川0402民初863号民事判决第二项，即“驳回攀枝花市金时代物业管理有限公司的其他诉讼请求”；
二、变更四川省攀枝花市东区人民法院（2016）川0402民初863号民事判决第一项为“徐忠喜、田章艳于本判决生效后十日内向攀枝花市金时代物业管理有限公司按80%的比例支付2012年4月1日至2015年12月1日的物业服务费3033.5元”。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费136元，减半收取68元，由徐忠喜、田章艳承担18元，攀枝花市金时代物业管理有限公司承担50元；二审案件受理费50元，由徐忠喜、田章艳承担33元，攀枝花市金时代物业管理有限公司承担17元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王金涛
审 判 员 李 涛
代理审判员 潘雪薇
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 彭 铄