辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）抚中民终字第01722号
上诉人（原审被告）：中房集团清原房地产开发有限公司。住所地：清原满族自治县清原镇河堤南路**号。
法定代表人：杨燕，该公司总经理。
委托代理人：左登昆，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：姜红艳，女，1969年9月8日出生，满族，农民，住清原满族自治县。
被上诉人（原审原告）：刘伟，男，1971年12月3日出生，满族，农民，住清原满族自治县。
被上诉人（原审原告）：杜静，女，1973年11月22日出生，汉族，清原满族自治县大边沟林场工人，住清原满族自治县。
被上诉人（原审原告）：王绪，男，1977年10月13日出生，满族，农民，住清原满族自治县。
上述四被上诉人委托代理人：翟文斌，辽宁数典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭强，男，1969年10月20日出生，汉族，清原高中教师，住沈阳市和平区，现住清原满族自治县。
上诉人中房集团清原房地产开发有限公司（以下简称中房公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服清原满族自治县人民法院（2015）清民二初字第00224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月14日、2016年1月15日，对该案件进行了公开开庭审理，上诉人中房公司的委托代理人左登昆，四被上诉人姜红艳、刘伟、杜静、王绪及其四人的委托代理人翟文斌，被上诉人郭强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年5月25日，姜红艳、刘伟、杜静、王绪向一审法院提起诉讼称：2014年原被告签订了《中房花园认购协议书》，协议书约定：原告购买中房公司开发的中房花园40A号楼房，其中姜红艳为1单元22-2号，刘伟为3单元21-1号，杜静为2单元8号门市，王绪为1单元21-1号，总价款为224.6万元。最后交房时间为2014年12月31日，如有违约原告有解除合同的权利。协议签订后，原告依约定支付房款224.6万元，但中房公司却没有按约定时间交房。原告于2015年春节前通知中房公司解除合同，但中房公司不予理睬。为此，要求解除原被告签订的《中房花园认购协议书》，判令中房公司立即返还房款224.6万元，按银行同期贷款利率支付利息至给付之日止，由中房公司承担本案的诉讼费用。姜红艳、刘伟、杜静、王绪为了证明上述主张，分别向一审法院提供了各自与中房公司签订的《中房花园认购协议书》。
中房公司辩称：中房公司不是本案适格的主体。中房公司于2014年与案外人陈强、郭强经法院主持下达成调解协议，用中房公司开发的楼盘给郭强以抵顶陈强欠款，原告的这四套房款已归郭强收取，中房公司并未收到。依据合同相对性原则，退款应由郭强承担而不是中房公司。中房公司为了证明上述事实，向一审法院提供了一份由一审法院2014年6月17日作出的（2014）清民一初字第01212号民事调解书和一份附表，证明姜红艳、刘伟、杜静、王绪所交的购房款项已由郭强收取。
郭强辩称：2013年4月16日，本人与中房公司签订了《合作开发协议》，约定本人负责中房公司开发楼盘的全部销售工作，并向本人提供了《中房花园认购协议书》格式文本、专用收款收据、印章等全部售楼手续。涉案房屋的销售款是本人收取的，该售房款用于抵顶中房公司欠本人的开发款项，是中房公司用来结算所欠本人的债务，是中房公司对售房款的一种处分行为。郭强为了证明上述事实，向一审法院提供了以下证据：（1）2013年4月16日其与中房公司签订的合作开发协议书；（2）2014年6月11日其与中房公司、高桂文签订的解除原合作开发协议的协议书；（3）由一审法院2014年6月17日作出的（2014）清民一初字第01212号民事调解书和一份附表。
一审法院查明：姜红艳于2014年1月6日与中房公司签订了《中房花园认购协议书》，约定姜红艳购买由中房公司开发的中房花园40A号楼1单元22层2号住宅，建筑面积为102㎡，单价为3600元／㎡，总价款为36.72万元。2014年1月6日前交款16.72万元，其余部分做按揭贷款。楼房交付期限为2014年10月20日前，逾期交付超过120日后，买受人有权解除合同，解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5％支付违约金。本协议书有效期：自双方签字之日起生效，至双方签订《商品房买卖合同》之日起终止。该协议书签订当日，姜红艳向中房公司交付首付款16.72万元，由中房公司出具了金额为16.72万元的收据，未办理按揭贷款手续，也未签订《商品房买卖合同》。刘伟于2014年3月13日与中房公司签订了《中房花园认购协议书》，约定刘伟购买由中房公司开发的中房花园40A号楼3单元21层1号住宅，建筑面积为102㎡，单价为3600元／㎡，总价款为36.72万元。2014年3月13日前交款16.72万元，其余部分做按揭贷款。楼房交付期限为2014年12月30日前。逾期交付的违约责任与姜红艳的协议相同。该协议书签订当日，刘伟向中房公司交付首付款16.72万元，由中房公司出具了金额为16.72万元的收据，未办理按揭贷款手续，也未签订《商品房买卖合同》。杜静于2014年6月10日与中房公司签订了《中房花园认购协议书》，约定杜静购买由中房公司开发的中房花园40A号楼2单元8号门市房，建筑面积为294㎡，单价为6000元／㎡，总价款为176.4万元，于协议签订当天全部交清。门市房交付期限为2014年12月31日前。逾期交付的违约责任与姜红艳的协议相同。杜静于2014年5月5日向户名为郭强的账户内打入购房款169万元，余款在协议书签订当日付清，由中房公司出具了金额为176.4万元的收据，未签订《商品房买卖合同》。王绪于2014年2月17日与中房公司签订了《中房花园认购协议书》，约定王绪购买由中房公司开发的中房花园40A号楼1单元21层1号住宅，建筑面积为91㎡，单价为3600元／㎡，总价款为32.76万元。2014年2月17日前交款14.76万元，其余部分做按揭贷款。楼房交付期限为2014年10月20日前。逾期交付的违约责任与姜红艳的协议相同。该协议书签订当日，王绪向中房公司交付首付款14.76万元，由中房公司出具了金额为14.76万元的收据，未办理按揭贷款手续，也未签订《商品房买卖合同》。协议约定的交房时间到期后，中房公司未能按期交房，为此，四原告要求解除与中房公司签订的购房协议，立即返还购房款224.6万元，并按银行同期贷款利率支付利息，由中房公司负担本案的诉讼费用。另查：2013年4月16日，中房公司与郭强签订了一份合作开发协议，协议约定：“甲方（中房公司）以土地使用权作为合作投资条件，乙方（郭强）以全部建设所需资金作为投资条件”合作开发中房二期住宅项目，并由乙方负责该项目商品房的全部销售工作。2014年6月11日，中房公司、郭强、高桂文签订了一份协议，协议约定：“甲方（中房公司）与乙方（郭强）自愿解除于2013年4月16日签订的《合作开发协议书》，在甲、乙双方合作关系解除之时，丙方（高桂文）作为合作开发的另一方与甲方合作开发中房二期住宅开发项目，原《合作开发协议书》中乙方郭强具有的权利和义务由丙方高桂文享有。合作开发协议中原内容不变，原约定对甲方、丙方产生法律效力。”2014年6月13日，郭强以高桂文为被告，中房公司为第三人向一审法院起诉，要求确认原被告、第三人于2014年6月11日签订的协议有效。一审法院受理后，经一审法院主持调解，原被告、第三人达成协议：一、郭强与高桂文、第三人中房公司于2014年6月11日签订的协议书合法有效；二、附表中房屋的销售款项已由郭强收取，用于抵顶中房欠郭强开发款项。剩余的房款由高桂文收取；三、郭强与中房公司的开发项目中的债权债务关系结清；四、中房41号、42号楼建筑商的工程款由郭强结算，按决算多退少补。本案中四原告与中房公司所签订的中房花园认购协议书及所交付的购房款均在中房公司与郭强履行合作协议期间，并体现在附表中。另外，本案所涉及的楼盘尚未建设完工。
一审法院所确认的上述事实，有原告提供的《中房花园认购协议书》和交款收据，中房公司提供的一审法院（2014）清民一初字第01212号民事调解书，郭强提供的与中房公司签订的《合作开发协议书》、与高桂文、中房公司签订的解除合作开发的协议书及一审法院（2014）清民一初字第01212号民事调解书在卷为凭，并经当庭质证、认证，一审法院予以确认，并与原被告双方在庭审中的陈述一起作为认定本案事实的根据。
一审法院认为：原告与中房公司签订的《中房花园认购协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应当认定有效。原告在协议规定的期限内，交付了购房首付款或全款，履行了协议约定的主要义务；中房公司没有在规定的期限内交付房屋，应属违约。原告要求解除与中房公司签订的《中房花园认购协议书》并返还首付款的请求应予支持。原告要求按照银行同期贷款利率承担利息的请求，因协议有约定，应按约定执行。关于中房公司辩称本案原告所交的四套购房款已由郭强收取，依据合同相对性原则，退款应由郭强承担一节，因中房公司与郭强在合作开发过程中产生债权债务关系，中房公司用其卖房款抵顶所欠郭强债务的行为是一种偿债行为，而不是转移房屋买卖合同中的义务和责任，因此，对该辩解意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、解除姜红艳、刘伟、杜静、王绪与中房公司签订的《中房花园认购协议书》；二、中房公司返还姜红艳购房款16.72万元，支付违约金836元；三、中房公司返还刘伟购房款16.72万元，支付违约金836元；四、中房公司返还杜静购房款176.4万元，支付违约金8820元；五、中房公司返还王绪购房款14.76万元，支付违约金738元。本判决第二、三、四、五项应在判决发生法律效力后十日内付清。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31216元，减半收取15608元，保全费5000元，计20608元由中房公司负担。
宣判后，中房公司不服，向本院提起上诉。其上诉请求：请求二审法院撤销（2015）清民二初字第00224号民事判决，改判驳回杜静、姜红艳、刘伟、王绪的诉讼请求，所有诉讼费由杜静、姜红艳、刘伟、王绪承担。主要理由为：1、一审判决认定事实错误，杜静并不存在购房的事实，争议的8号门市房实际为陈强与郭强有借款关系而进行的抵押。2013年，陈强与中房公司磋商合作开发中房花园二期，因签订协议时陈强需要向中房公司交纳3000万元，陈强就向郭强借款2000万元，向邵某借款1000万元，2013年4月16日，郭强代替陈强与中房公司签订了合作开发协议书，而后，郭强出借给陈强2000万元。本案应追加陈强为当事人。2、本案中杜静是郭强的资金合作伙伴，8号门市已经由陈强抵押给他人。而姜红艳、刘伟、王绪名下的房屋是陈强与郭强之间的以房抵债的产物，人民法院应查清本案是买卖合同关系还是民间借贷关系。3、四原告应赔偿中房公司的经济损失，由于四人申请冻结了中房公司的账户资金250万元，此款是中房公司支付给陈强的建设用款，该款冻结后，导致陈强无法施工，造成很大的损失。
姜红艳、刘伟、杜静、王绪二审共同辩称：1、中房公司与郭强、陈强之间的纠纷与本案没有关系。2、涉案房屋是中房公司与郭强合作开发过程中建设的房屋，郭强对上述房屋有销售的权利，中房公司同意将涉案房屋的销售款抵顶欠郭强的开发款项，上述事实有郭强与中房公司签订的合作开发协议以及清原法院的民事调解书为证据。3、郭强以中房公司的名义在中房公司设立的中房花园售楼处对社会公开销售房屋，该行为让四被上诉人有理由相信这是中房公司的行为，并不是郭强的个人行为。4、中房公司混淆了本案的法律关系性质，本案应是商品房买卖合同关系，不存在买房人与郭强之间的民间借贷关系。
郭强二审称：我2013年4月16日与中房公司签订了合作开发协议，并且约定了本人负责中房公司开发楼盘的全部销售工作，对方向我提供了中房花园认购协议书格式文本专用收款收据、印章等全部售楼手续，涉案房屋的销售款是本人收取的，该售楼款用于抵顶中房公司欠本人的开发款项，是中房公司用来结算本人的债务，上述四人签订的合同都是正式认购合同和收款收据。
本院认为：本案有以下事实需要查清，一是姜红艳、刘伟、王绪、杜静的购房行为是否存在。二是姜红艳、刘伟、王绪、杜静与中房公司签订的中房花园认购协议书是否有效，是否应解除该四份中房花园认购协议书。三是郭强、陈强之间的民间借贷行为与本案中房花园认购协议书的关系。
综上，一审判决认定基本事实不清。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销清原满族自治县人民法院（2015）清民二初字第00224号民事判决；
二、发回清原满族自治县人民法院重新审理。
二审案件受理费24858元，返还中房集团清原房地产开发有限公司。
审 判 长 孙树魁
审 判 员 刘 岩
代理审判员 郭 爽
二〇一六年三月十八日
书 记 员 杨茜怡