甘肃省陇南市武都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第77号
原告陇南市中环置业有限责任公司。
法定代表人兰阳，董事长。
委托代理人董军翔，甘肃正步律师事务所律师。
被告郭顺。
原告陇南市中环置业有限责任公司与被告郭顺房屋�赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陇南市中环置业有限责任公司委托代理人董军翔，被告郭顺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陇南市中环置业有限责任公司诉称，2010年8月18日，原、被告签订租房协议，约定，原告将武都区东江新区龙吟水郡商务中心面积为1030平米的第三层商务楼租给被告经营茶楼及KTV，租赁期限为四年。协议同时约定，房屋租金每平米每月26元，四年租金共计1280000元，分两次付清，签订合同时付四年总租金的50%，剩余租金在2010年10月20日前付清，若被告不按合同约定支付租金，原告有权收回房屋，被告的一切损失由其自行承担，若一方违约需向守约方承担租金总额20%的违约金。合同签订后，原告依约向被告履行了交房义务。而被告未按约缴纳房租，为此，原告曾于2013年诉至法院�后被告多次恳求，原告撤回了起诉，撤诉后被告仍未按约交付租金，现合同期限已满，被告拖欠租金440000元，水电费64164.4元未付，请求法院1.依法终止原、被告2010年8月18日签订的租房协议，责令被告限期搬离占用原告的房屋。2.判令被告支付拖欠的租金440000元。3.判令被告因迟延交房而产生的房屋占用使用费止实际交付房屋之日。4.依法判令被告支付原告代为缴纳的自2010年至2014年期间的水费4710元，电费59454.4元，共64164.4元。5.依法判令被告支付原告违约金256000元。6.本案诉讼费全部由被告承担。
被告郭顺在法定答辩期间未提交书面答辩材料，庭审中口头答辩称，原告所诉双方签订租房协议属实，拖欠租金未付，原因是签订合同时按约应缴纳两年房租64万元，因我与中环公司老总李宝刚关系好，加之我投资大，李宝刚同意租金按年缴纳，因此第一次我只交了一年32万元的租金，后李总给我说董事会决定将他年底的分红抵了我第二年房租，因此我又为李总个人打了32万元的条子，第三年因生意不好，经我多次要求公司老总口头同意，每年租金给我降至20万元，后我即交了第三年20万元的租金，他们收了，最后一年的租金20万元原告拒绝接收，去年11月份他们贴了通知，后又把电停了，11月27日我们即关门停业。我欠他们租金该多少我交，但他们给我让过的要算数，不能因无文字性东西就不算数。
原告为支持其主张，向本院提交如下证据：
1.原告的营业执照、组织机构代码、税务登记证、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件。证明原告的诉讼主体资格。
2.2010年8月18日，原、被告签订的租房协议。
3.2013年3月18日及2014年10月20日原告给被告发的催缴租金的两份通知。
4.（2013）武民初字第506号民事裁定书。证明2013年因被告拖欠租金，原告曾诉至法院要求处理，后撤回起诉。
5.水、电表的照片三张。证明被告拖欠原告水电费用的事实。
对原告所举上述证据，经庭审质证，被告对1.2.4号证据的真实性及证明目的无异议。本院确认1.2.4.号证据符合有效证据的相关属性，应视为有效证据定案使用。3号证据，其中2013年3月18日的通知，签收人郭廷荣系被告之父，被告声称，其父不识字，未收到。2014年10月20日的通知已收到。5号证据被告质证认为，其并未拖欠原告水电费用，本院审查认为，该份证据不能证明被告拖欠原告水电费用的事实，本院不予采纳。
被告为支持其主张向本院提交如下证据：
1.2013年8月16日的收条，其内容为：“今收到郭顺，方鹏宇交来租用龙吟水郡商务会所三楼房租贰拾万元正（200000.00）（转账收入），2013.8.16”。证明被告已缴纳第三年租金20万元。
2.2014年11月24日，联胜物业公司收款凭证一份，证明被告缴纳2014年9月1日至2014年11月3日期间的电费。
对被告所举上述证据，经庭审质证，原告代理人质证认为，对1.2号证据的真实性无异议，1号证据只能证明被告缴纳20万元租金的事实，被告共计缴纳租金84万。2号证据只能证明被告缴纳2014年9月1日之后的电费，不能证明被告未拖欠2014年9月1日之前的电费。
依据原、被告所举上述证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2010年8月18日，原、被告自愿签订租房协议，约定，原告将武都区东江新区龙吟水郡商务中心面积为1030平米的第三层商务楼租给被告经营茶楼及KTV，租赁期限四年，自2010年10月20日起至2014年10月20日，租金每平米每月26元，四年租金共计1280000元，分两次付清，签订合同时付四年总租金的50%，剩余租金在2010年10月20日前付清，如被告不按合同约定支付租金，原告有权收回房屋，被告的一切损失由其自行承担，租房期间所产生的任何费用均由被告承担。协议同时约定被告在租期内必须与物业公司签订物业管理合同，按时缴纳物业服务费用。原告为被告提供水，电源头，但水、电的使用费由被告承担（被告自行安装水电表）。未经原告同意，被告不得改变用途和转租，租期满后退场时其装修的固定部分不得拆除，一月内必须撤离。若一方违约需向守约方赔偿按租金总额20%计算的违约金并承担所带来的全部损失。合同签订后，原告依约向被告履行了自己的义务，被告仅支付第一年房租32万元，第二年房租32万元由李宝刚（陇南市中环置业有限责任公司员工）垫付，被告为李宝刚出具欠条一�。2013年3月18日，原告曾书面通知被告缴纳拖欠的租金，因被告未按期缴纳，同年5月原告诉至本院，要求解除合同并支付租金，2013年8月16日案件审理期间，被告支付原告租金20万元，12月18日原告申请撤诉，本院作出（2013）武民初字第506号民事裁定书，裁定予以准许。
2014年10月20日租赁期限届满，被告共计支付原告租金84万元，拖欠租金44万元，原告因此书面通知被告，其内容为，“郭顺你好：根据我公司与你在2010年8月18日签订《租房协议》，房屋租赁期限为四年，及2010年10月20日起至2014年10月20日止。如今期限已经届满，但你仍然持续违反合同约定，拖欠租金及水电杂费长达3年之久。导致公司合法利益严重受损。为此，公司专门召开股东会议研究决议，现向你最后一次通知：请你务必于三日内交清拖欠房租及相关水电杂费后，可商榷有关事宜�否则，公司将依法维护自身权益﹗本通知为最后通知，恕不再行通知。特此函告，万望重视。陇南市中环置业有限责任公司，2014年10月20日”。该通知已送达被告，因被告未按通知要求履行义务，原告遂于2014年11月23日前后对租赁房屋采取断电措施，11月27日，被告关门停业。
2015年1月5日，原告诉至本院，请求1.依法终止原、被告2010年8月18日签订的租房协议，责令被告限期搬离占用原告的房屋。2.判令被告支付拖欠的租金440000元。3.判令被告因迟延交房而产生的房屋占用使用费止实际交付房屋之日。4.依法判令被告支付原告代为缴纳的自2010年至2014年期间的水费4710元，电费59454.4元，共64164.4元。5.依法判令被告支付原告违约金256000元。6.本案诉讼费全部由被告承担。
本案审理中，被告郭顺辩称，合同履行到第三年，因生意不好，经他与公司几位老总协商，公司老总口头同意，租金已由每年32万元降至20万元，但对其主张未能举证证实。原告代理人对此不予认可。
本院认为：原、被告自愿签订的租房协议，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。租赁期限届满，双方未续签协议，且原告不同意被告继续占有使用房屋，合同自然终止，被告应当返还租赁房屋并清偿拖欠的租金。关于被告拖欠租金的数额，依据原、被告所签协议约定，四年租金总额128万元，除去被告已支付的租金84万元，剩余44万元被告未付，本院予以确认。因被告未按约定期限支付租金，已构成违约，依据协议约定，被告应承担租金总额128万元20%的违约金即25.6万元。
关于原告要求被告支付其代为缴纳的2010年至2014年期间的水费4710元，电费59454.4元的问题，本院认为，原告所举水、电表的三张照片，仅能说明拍照时水表计量的用水方数及电表所计量的用电度数，不能证明其代原告缴纳水、电费用的事实，故原告的该项请求证据不足，本院不予支持。
关于原告要求被告支付因迟延交房而产生的房屋占用使用费的问题，本院认为，依据双方所签租房协议约定，租赁期间，原告负有为被告提供水，电源头的义务，原告以租赁期限届满，被告拖欠租金未付等原因，截断被告租赁房屋的用电，被告未能正常营业，原告的该项请求，本院不予支持。
综上，本案经合议庭评议，审判委员会研究讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、被告郭顺于本判决生效之日起三十日内，一次性支付原告陇南市中环置业有限责任公司租金44万元，违约金25.6万元。
二、被告郭顺于本判决生效之日起三十日内返还原告陇南市中环置业有限责任公司租赁房屋。
三、驳回原告陇南市中环置业有限责任公司的其他诉讼请求。
本案受理费11400元（原告已预交），由原告陇南市中环置业有限责任公司承担640元，被告郭顺承担10760元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。
审 判 长 张武寿
代理审判员 高云琴
人民陪审员 袁新林
二〇一五年六月十六日
书 记 员 沈民洁