北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0116民初1443号
原告（反诉被告）北京市宏润食品有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村西。
法定代表人于爱民，总经理。
委托代理人孙新建，河南长风律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京海派建筑装饰工程有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇西台下村364号。
法定代表人李林春，经理。
委托代理人张越，男，1971年5月2日出生，该公司员工。
委托代理人张楠，北京市玖典律师事务所律师。
原告北京市宏润食品有限公司（以下简称宏润公司）与被告北京海派建筑装饰工程有限公司（以下简称海派公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏润公司的法定代表人于爱民及其委托代理人孙新建、被告海派公司的委托代理人张越、张楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宏润公司诉称，2014年1月22日，双方签订一份租赁合同，约定原告将坐落于北京市怀柔区庙城镇庙城村287号院内库房钢构及砖混面积一层1640平方米、最后排17间、第二排5间、第三排7间、东厢房200平方米、地磅房7间出租给被告，租期8年，租金每年65万元，支付方式为上交制。合同签订后，被告陆续支付原告租金406851.85元，余款经原告多次催要一直未给付。原告诉请法院判令：1、解除双方签订的2014年1月22日签订的租赁合同；2、将租赁原告的房屋（库房钢构及砖混面积一层1640平方米、最后排17间、第二排5间、第三排7间、东厢房200平方米、地磅房7间）腾退给原告；3、给付原告租金243148.15元；4、给付原告自2015年1月23日至合同解除之日止的租金，按照每天1780.8元计算；5、给付原告违约金19.5万元；6、承担案件受理费。
被告海派公司辩称，2014年1月22日双方签订租赁合同，约定租赁物、租期、租金及支付方式等。合同签订后，被告于2014年2月21日通过网上转账的方式分2次将租金共计20万元汇入原告法定代表人于爱民的账户；2014年6月27日，被告又向原告支付了租金5万元，原告法定代表人于爱民的妻子张立新向被告开具了收条，原告对被告支付租金的方式和期限均未提出任何异议。原告租赁给被告的商铺1640平方米房屋中有1000多平方米涉嫌违章建筑，原告为规避政府拆迁，2014年4月至2014年8月份强行封锁了大门，致使被告在此期间租赁的房屋无法经营。
宏润公司提供的部分租赁物存在重大权利瑕疵，且宏润公司违约在先，无权行使合同解除权：1、宏润公司在签订租赁合同前，未向海派公司告知该库房和商铺没有产权证的真实情况，而是采用欺骗手段诱导海派公司，导致海派公司因库房和商铺无产权证无法办理营业执照。2、因宏润公司出租商铺中有部分商铺系违章建筑，无法正常投入使用，使已转租的全部商户被迫停业12个月，停业期间租金和损失均由海派公司负责，海派公司租金损失为18.72万元，海派公司退还转租户租金30余万元。海派公司就此情况多次找到宏润公司协商，要求免收停业期间的租金和赔偿部分损失，但均未得到解决，故海派公司依法行使抗辩权，暂停支付剩余租金。3、另外，双方约定实际使用电量以1.4元/千瓦时计算，但是宏润公司在收取电费时却按2元至2.3元收取，且宏润公司自己生产经营所产生的电费也由海派公司承担。水费应按国家标准收取，但宏润公司却以10元/吨价格向海派公司收取。4、宏润公司交付商铺后，不但未及时清理商铺内及院内道路的堆放物，且在商铺周边到处乱挖道路、乱放杂物，致海派公司没法正常招租和生产经营。5、在租赁期限内，宏润公司在287号院内张贴公告，四处造谣海派公司拖欠宏润公司租金，要收回商铺，单方解除与海派公司的租赁合同关系。致使众多不明情况的商户与海派公司解除租赁关系并退还租金。6、在租赁期间，宏润公司多次纠集社会闲散人员，实施恐吓、威胁转租户及封堵大门的行为，造成极恶劣的影响，公安机关多次介入亦未能阻止宏润公司上述不法行为。宏润公司未履行合同义务和诚实信用原则已经构成违约，而海派公司作为守约方，要求宏润公司赔偿因其违约造成的损失。海派公司据此提起反诉，要求判令：1、宏润公司继续履行与海派公司于2014年1月22日签订的租赁合同；2、宏润公司履行提供产权证并协助海派公司办理营业执照的义务；3、宏润公司赔偿海派公司停业期间租金损失22.72万元；4、反诉案件受理费由宏润公司承担。
针对海派公司的反诉请求，宏润公司辩称:双方签订合同约定海派公司做仓储商业经营，未约定宏润公司有协助海派公司办理营业执照义务；宏润公司2014年2月6日出具的收条，系双方签订的2个租赁合同的租金收条；截止到2014年2月6日，2个合同应支付租金共计135万元；停业损失不认可，不是我方贴的通告，海派公司亦未停业，一直处于实际营业状态。不同意海派公司的反诉请求。
经审理查明，2002年4月1日，出租方北京市源益盛粮油总公司与承租方宏润公司签订租赁协议书，约定出租方将位于原北京市香雪面粉厂所有的土地15139平方米、房屋6233平方米（包括生产车间、原料库、成品库、宿舍等）、钢罩棚555平方米、面粉加工设备1套、挂面加工设备1套、700KVA变压器系统、其他辅助设施等自2002年4月3日至2022年4月3日出租给宏润公司使用。
2014年1月22日，合同约定：甲方将上述287号院内库房钢构及砖混面积一层1640平方米（不含二层面积，如使用二层双方共同协商）、最后排17间、第二排5间、第三排7间、东厢房200平方米、地磅房7间，共计2600平方米范围内房屋及房屋的附属设备设施出租给乙方用于仓储、商业经营；合同期限自2014年1月22日至2022年4月1日；年租金65万元（不含税），先付后用，一年一付，第一年租金于签订合同当日起3日内付清，之后每年租金于该年度开始之日前1个月支付；电费暂定1.4元/千瓦时，乙方于每月1日查表后10日内支付给甲方；水费按国家标准收取；乙方向甲方交齐租金后3日内，甲方将租赁物交付给乙方承租关。于甲方的权利和义务，合同第八条约定：1、甲方对乙方的装饰装修和添置的新物不承担任何义务；2、甲方有权监督乙方对租赁标的物的使用情况；3、乙方如需对租赁物进行装饰装修、改造等添附或建设（含翻改扩新建）等，需事先征得甲方书面同意。关于乙方的权利和义务，合同第九条约定：1、乙方在本合同签订时已经充分了解本合同所涉租赁标的物的情况，并认可其安全性以及适用性，乙方认可租赁标的物符合交验条件；5、乙方应按照国家级北京市要求做好安全、治安、卫生、消防、防盗、防煤气中毒等给各项工作，……合理配备安全、消防设施及所需的各种器材，需建立安全防火责任制，不得存放易燃易爆等危险品和违禁品，否则，产生的一切责任均由乙方承担；6、本合同期间，未征得甲方同意，乙方不得将租赁标的物全部或者部分转让、转租、转借、转包给他人或其他方式与他人使用或共同使用该租赁标的物；……8、事前未经甲方同意，乙方不得对该租赁标的物的结构作任何更改，……。关于合同的变更与解除，合同第十条第4款约定，乙方有下列违约情形之一的，甲方有权单方终止该合同：（1）乙方逾期支付租金超过30日；……（3）擅自改变动租赁物或损坏房屋主体结构的；（4）擅自拆改变动租赁标的物用途的；……。关于违约责任，合同的第十一条第1款约定：租赁期内，乙方不按本合同约定支付租金、承租保证金或其他各项费用在15日内的，应以欠交款项为基数按日0.5%向甲方支付违约金。乙方逾期缴纳租金、承租保证金或其他各项费用超过15日的，原告还有权按被告所欠款项总额的1%按日计收违约金直至乙方实际付清之日。
2014年1月1日，宏润公司作为甲方与海派公司作为乙方签订另一份租赁合同，合同约定：宏润公司将位于北京市怀柔区庙城镇庙城村287号院、商业面积为1600平方米的房屋及房屋的附属设备设施出租给海派公司用于商业经营；租赁期限自2014年4月1日至2022年4月1日；年租金70万元（不含税），支付方式采用上交制，先付后用，按年支付，第一年租金于签订合同当日付清，以后每年的租金于该年度开始之日前1个月支付；电费于每月查表后按实际发生量收取，水费按国家标准收取；在乙方向甲方交齐租金后，甲方应将租赁标的物交付给乙方承担；……。
承租后，海派公司将租赁标的物部分改建，并自2014年3月起陆续将改建后的商铺转租给陈海燕、田立云等几十名个人承租户。
2014年12月22日，宏润公司将海派公司诉至本院，要求判令解除双方于2014年1月1日签订的租赁合同，海派公司腾退房屋、支付拖欠租金及违约金并负担诉讼费。案件审理过程中，海派公司提起反诉，要求判令继续履行合同，宏润公司提供产权证并协助办理营业执照、赔偿停业损失并负担反诉费。2015年4月20日，本院作出（2015）怀民初字第00610号民事判决书。随后，海派公司不服，提起上诉。2015年12月31日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第09687号民事裁定书，裁定撤销（2015）怀民初字第00610号民事判决书，发回重审。
在本案庭审过程中，原告宏润公司主张除了未按合同约定交纳租金外，被告海派公司还存在擅自改建和违约转租的情况，要求解除合同。被告海派公司承认在承租的商业面积为1640平方米的房屋南侧搭建建了钢结构房顶，但经过原告的同意，并辩称转租的情况原告宏润公司自始至终都知道。原告则称直到2014年8月份才知道转租的情况。被告海派公司虽反诉称原告宏润公司拒不履行交付租赁物标的物的义务，但在庭审过程中又明确认可合同签订之时原告即向其交付了租赁标的物。被告海派公司虽一再主张要求继续履行合同，原告宏润公司亦有和解之意向，但经本院释明后被告海派公司明确表示无法交纳后续租金。
为支持其诉讼请求及事实理由，原告宏润公司向本院提交以下证据：
1、2014年1月1日双方签订的租赁合同1份，拟证明双方的权利义务，原告依据该合同第9条第6款，第10条第4款第1、3、4、6项有权解除合同；
2、收据2份，拟证明海派公司仅支付2个租赁合同租金135万元中的84.5万元，按比例分配，本案仅收到租金438148.15万元；
3、催款通知书2份，拟证明海派公司对2个租赁合同拖欠租金数额均认可；
4、租赁物照片2张，拟证明海派公司对承租房屋的改建情况；
5、宏润公司与北京市源益盛粮油总公司签订的租赁协议书1份，拟证明宏润公司享有租赁物合法使用权，且北京市源益盛粮油总公司所有建筑均有使用权；
6、被告直接给转租的商户发的通知5份，拟证明租赁物不存在违章建筑。被告一直强调2014年4月到2014年8月原告存在违建才被封锁大门，被告的答辩意见没有事实依据。
被告海派公司对证据1至4的真实性均认可，但认为海派公司未发生合同约定的违约行为，且已先后2次实际足额给付本案租赁物租金70万元，不认可所拖欠租金数额和改建房屋事实；对证据5关联性不认可，不予质证；对证据6未当庭未质证，庭后亦未发表具体质证意见。
为支持其答辩意见及反诉请求，被告海派公司向本院提交如下证据：
1、转租商户签字的证明1份，拟证明原告存在违约行为，包括原告不向被告提供房屋产权证明，原告因部分商铺属违法建筑面临强拆要求被告停业四个月，原告多次阻挠租户正常经营，原告高额收取被告管理费及电费；
2、水电费收据及电费缴费单，拟证明原告私自抬高电价及存在违约行为；
3、照片4张，拟证明原告不履行合同约定义务及实施破坏被告生产经营活动；
4、退租商户合同及收条，拟证明被告因为原告的违约行为造成巨大经济损失的事实；
5、票据，拟证明被告承租后装修花费大量费用。
6、原告法定代表人于爱民配偶所写5万元现金收条和20万元网上银行电子回单，拟证明被告已经给付原告另一份租赁合同租金25万元。
原告宏润公司对证据1、3、4的真实性均不认可；对证据2的真实性认可，但称水电费票据与本案无关联性；对证据5真实性无法核实，称被告在租赁物内违法改建。对证据6个真实性认可，但对证明目的不认可，称5万元现金收条系被告购买原告钢结构的价款，20万元电子回单系李林春找于爱民借钱的还款。
在（2015）怀民初字第00610号案件的审理过程中，被告海派公司申请陈海燕、陈进军作为证人出庭，拟证明被告在租赁原告租赁物后因为违章建筑无法正常经营。原告宏润公司证人证言不予认可，认为证人陈海燕系被告公司副总蔡金清配偶，证人陈进军并非转租户。
2016年5月5日，经本院现场勘查：海派公司承租的商业面积为1640平方米的房屋坐落于北京市怀柔区庙城镇庙城村287号院内南门东侧，海派公司承租后在房屋的南半部搭建了铁皮房顶，一层为隔断，房屋内部已经腾空，无货物堆放和人员经营；地磅房7间、平房最后排17间、东厢房200平方米均已腾空；平房第二排5间中的西数第二间和东数第一间已腾空、第三排7间中的东数第一间已腾空，其他几间平房大门紧锁，无法核实房屋内部情况。
2016年5月20日，原告宏润公司向本院申请财产保全，要求对租赁标的物即坐落于北京市怀柔区庙城镇庙城村287号院内库房钢构及砖混面积一层1640平方米、最后排17间、第二排5间、第三排7间、东厢房200平方米、地磅房7间进行查封，并提供担保。原告宏润公司称为了保证安全，2016年1月30日已将面积为1640平方米的库房的大门上锁。2016年5月25日，本院依法对本案的租赁标的物进行查封，库房钢构及砖混面积一层1640平方米、平房最后排17间、东厢房200平方米、地磅房7间的门上张贴了封条，平房第二排5间中的西数第二间和东数第一间、第三排7间中的东数第一间的门上张贴了封条，其他几间平房未张贴封条。
另查，2015年7月10日，北京市怀柔区庙城镇人民政府发布通告，将涉诉房屋所在院落封闭。该通告称：“经查，该经营场所内商品拥挤、过道狭窄，消防车辆无法通行，消防隐患十分明显，且该场所不能提供消防部门出具的验收审核意见。根据《中华人民共和国消防法》第十五条、第五十八条有关规定，庙城镇人民政府从保证公众安全、避免事故发生的角度，暂时对场所进行必要封闭，待其通过消防部门及其他相关执法部门验收审核后，我们将允许并支持相关场所的正常经营。在封闭期间，为保证人身安全，消费者和其他闲杂人员不能进入该场所。广大商户应对自己货品进行看护，但不能在商铺内居住”。
上述事实，有双方当事人当庭陈述及相关书证在案佐证。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同的承租人未经出租人同意将租赁标的物转租的，出租人可以解除合同。本案中，原告宏润公司作为涉诉房屋的合法使用权人与被告海派公司签订的租赁合同，系双方的真实意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。
关于合同解除问题。原告宏润公司主张解除合同的理由有三：1、被告未按合同约定交纳租金；2、被告未经原告书面同意对租赁标的物擅自进行改建和装修；3、被告存在擅自转租的情形。
双方约定首年租金于签订合同当日起3日内付清。被告海派公司主张共给付2个合同的租金95万元，其中70万元系另案合同租金；25万元系本案合同租金。原告庭审时认可被告已付租金84.5万元并主张根据公平原则按比例偿付两个合同的租金。根据司法解释的规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。因另外一份租赁合同签订的日期先于本合同且约定租金的支付方式为上交制度、先付后用，故本院确认70万元系另案合同的租金。因原告宏润公司对5万元现金收条和20万元电子回单证明目的不认可，被告亦未能证明25万元款项系租金项目，本院对该笔款项不予处理，双方可另案解决。故，根据原告认可的被告已付租金数额，截至原告第一次起诉时，被告尚欠本合同租金50.5万元。被告虽主张双方协商延后给付原告租金，但未提供证据证明，且原告实际经过多次催款未果后提起诉讼，故本院对被告的该辩称意见不予采信。根据双方签订的租赁合同，被告逾期支付租金超过30日的，原告有权单方终止合同。
被告海派公司明确承认对租赁标的物进行了改建和装修，原告宏润公司以未经其书面同意为由要求解除合同。一则，根据本院现场勘查，海派公司的改建和装修并未变动房屋建筑主体和承重结构以致房屋受到损坏；二则，宏润公司亦未在合理的期限内要求海派公司恢复原状。故，该情节并不足以产生合同解除的效力。
被告海派公司提交的转租商户签字的证明、海派公司与租户之间的租赁合同足以证明其对租赁标的物进行转租的事实。被告海派公司虽辩称原告宏润公司自始至终都知道转租的事实，但其提交相应的证据不足以证明该主张。合同中亦明确约定：“本合同期间，未征得甲方同意，乙方不得将租赁标的物全部或者部分转让、转租、转借、转包给他人或其他方式与他人使用或共同使用该租赁标的物”。原告宏润公司自称直到2014年8月份才知道转租的事实。故，宏润公司在知道海派公司存在违约转租情形后的六个月内诉请本院要求解除合同，理由正当。
另外，在审理过程中，被告海派公司虽一再主张要求继续履行合同，原告宏润公司亦有和解之意向，经本院释明后被告海派公司仍明确表示拒绝交纳后续租金。根据合同法的相关规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。
综上，原告宏润公司要求解除合同之诉求，本院予以支持。
关于租金给付问题。原告要求被告给付拖欠的第一年租金243148.15元元并按照每天1780.8元标准给付2015年1月23日至合同解除之日止的租金。基于前段论述，原告宏润公司起诉时即2014年12月22日，被告海派公司尚欠第一年的合同租金50.5万元。因申请财产保全时，原告自认已于2016年1月30日将1640平方米房屋的大门上锁，且明确同意将全部合同租金计算至该日，故本院将后续租金自2015年1月23日计算至2016年1月30日。
关于租赁物返还问题。合同明确约定：除租赁期满外的应返还租赁物的条件成就时，乙方应如约交还租赁标的物。但鉴于本院已经依原告申请对部分租赁标的物（库房钢构及砖混面积一层1640平方米、平房最后排17间、东厢房200平方米、地磅房7间、平房第二排5间中的西数第二间和东数第一间、第三排7间中的东数第一间）进行查封，且经现场勘查被查封房屋已经腾空，无货品堆放和人员经营，故合同解除之后，原告宏润公司可将该部分房屋自行收回；其他房屋，合同解除之后被告海派公司应予腾退。
关于违约金问题，根据租赁合同约定被告应按所欠租金总额的1%按日计收违约金直至被告实际付清之日，经核算该违约金过分高于造成的损失，故本院以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错等酌定违约金数额。
因被告海派公司存在迟延给付租金、违约转租之情形，并且在本案审理过程中原告有和解意向的情况下，被告亦明确表示无法交付后续租金，故对其要求继续履行合同之反诉请求，本院不予支持。被告海派公司反诉要求原告宏润公司提供产权证并协助其办理营业执照，而双方签订的租赁合同并未约定宏润公司的负有上述义务，故对被告海派公司的该项反诉请求，本院不予支持。被告海派公司提交了转租商户签字的证明、退租商户的合同及收条、照片4张并申请证人出庭，主张宏润公司存在未及时清理商铺内及院内道路堆放物，在商铺周边乱挖道路、乱放杂物、张贴公告、四处造谣，从而影响海派公司招租和生产经营的行为，反诉要求原告宏润公司赔偿因商户退租造成的经济损失；原告宏润公司则提交了2014年4月10日海派公司直接向转租商户送达的清退通知。综合双方的证据，难以认定转租商户的退租行为系宏润公司的原因所致，故本院对海派公司的该项反诉请求不予支持。被告海派公司提交的水电费收据、电费缴费单与本案的本诉、反诉请求均无直接关联性，故本院对上述证据不予采纳。
关于涉诉房屋所在的院落被庙城镇政府暂时封闭一节。一则，合同第九条第5款明确约定，乙方即海派公司应按国家及北京市要求做好消防等各项工作，做到宣传到位、组织落实到位，合理配备安全、消防设施及所需的各种器材，需建立安全防火责任制，不得存放易燃易爆等危险品和违禁品，否则，产生的一切责任均由乙方承担。二则，被告海派公司在租赁期内存在和擅自改建、转租的情形，致涉诉房屋、院落内形成市场。故对涉诉房屋所在院落因存在消防安全隐患被暂时封闭造成的损失被告海派公司应自行承担。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（二）项和第（四）项、第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告北京市宏润食品有限公司与被告北京海派建筑装饰工程有限公司于二○一四年一月二十二日签订的租赁合同于本判决生效之日起解除。
二、原告北京市宏润食品有限公司于本判决生效后十日内将坐落于北京市怀柔区庙城镇庙城村二百八十七号院内库房钢构及砖混面积一层一千六百四十平方米、最后排十七间、东厢房二百平方米、地磅房七间、第二排五间中的西数第二间和东数第一间、第三排七间中的东数第一间自行收回，被告北京海派建筑装饰工程有限公司于本判决生效后十日内将第二排五间中的其他三间、第三排七间中的西数六间腾退给原告北京市宏润食品有限公司。
三、被告北京海派建筑装饰工程有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京市宏润食品有限公司截至二○一五年一月二十二日的租金五十万五千元。
四、被告北京海派建筑装饰工程有限公司于本判决生效后十日内按照每日一千七百八十元八角的标准给付原告北京市宏润食品有限公司自二○一五年一月二十三日至二○一六年一月十三的租金六十六万二千四百五十七元六角。
五、被告北京海派建筑装饰工程有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京市宏润食品有限公司违约金五万元。
六、驳回原告北京市宏润食品有限公司的其他诉讼请求。
七、驳回反诉原告北京海派建筑装饰工程有限公司的诉讼请求。
如果被告北京海派建筑装饰工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万五千七百五十七元由原告北京市宏润食品有限公司负担三千二百元（已交纳），被告北京海派建筑装饰工程有限公司负担一万二千五百五十七元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费四千七百零八元，由反诉原告北京海派建筑装饰工程有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张 杰
人民陪审员 蒋立艳
人民陪审员 李艳秋
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 李 健