福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第5635号原告厦门灿坤实业股份有限公司，住所地厦门市湖里工业区兴隆路88号，组织机构代码61200217-0。法定代表人潘志荣，公司董事长。委托代理人王亮亮，公司员工。委托代理人林榕华，福建理则达律师事务所律师。被告天垣（厦门）资产管理有限公司，厦门市湖里区兴隆路88号A区北楼701，组织机构代码06586437-9。法定代表人陈建瓯，公司执行董事。委托代理人赵曦，北京盈科（厦门）律师事务所律师。原告厦门灿坤实业股份有限公司（以下简称灿坤公司）与被告天垣（厦门）资产管理有限公司（以下简称天垣公司）物权保护纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理后，依法由审判员邱烨适用简易程序，于2014年11月22日公开开庭进行了审理。原告灿坤公司的委托代理人王亮亮、林榕华，被告天垣公司的委托代理人赵曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告灿坤公司诉称，原告与被告于2013年6月26日签订《场地租赁合同》一份，租期五年，租赁期限自2013年7月1日起至2018年9月30日止。被告向原告租赁兴隆路88号厂区西北角场地。《场地租赁合同》第一条明确约定：“租赁范围不包括屋面、围墙、绿地、厂区内道路消防通道、停车场等公共区域。”《场地租赁合同》附件一“平面图”对被告租用的范围也有明确界限约定：红线内场地为租赁区域“约10600平方米”；黄线内“约4800平方米”场地，在租赁期间“围墙、绿化、水池等应维持现状（指租赁合同附件照片的状态）”。被告擅自决定改变黄线内“道路、绿化、水池”的状态均属侵权行为。被告超越租赁范围、拆除原告湖里厂区的围墙。被毁损厂区围墙共两处，长度约在三十多米。原告已要求被告停止侵害、并恢复原状，原告同时向公安机关报案，要求依法追究故意毁损灿坤财物的刑事责任，但被告不予理睬。现依法请求法院排除妨害、判令被告停止侵害，责令被告立即修复围墙原状。被告在履行《场地租赁合同》过程中还存在不按时支付租金、未经原告同意擅自改变临时建筑物外观和结构等违约行为。原告保留增加或变更诉讼请求、追加被告，或另案起诉被告的权利。为此，诉至法院，请求判令：1、请求排除妨害、恢复灿坤湖里厂区围墙原状；二、责令被告停止侵害、归还场地（合同附件一平面图黄色区域）；三、被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告灿坤公司将诉讼请求变更为请求判令：一、请求排除妨害、恢复灿坤湖里厂区围墙原状（厦门市湖里区兴隆路88号厂区西北场地的围墙）。二、判令被告承担本案全部诉讼费。被告天垣公司辩称，一、原告所提出的相关诉讼请求不够明确。原告诉求的第一项请求排除妨害、恢复灿坤湖里厂区围墙原状，没有明确围墙的具体地点、场地也不明确是哪一款场地。二、原告陈述的相关事实和理由及证据材料中，讼争合同的约定排除了被告的主要权利，部分条款违反了法律的规定，应当认定为无效。合同第一条第一点的后半句“租赁范围不包括屋面、围墙、绿地、厂区内道路消防通道、停车场等公共区域”，排除了被告使用、通行的相关权利，应属于无效条款。对租赁外场地道路，被告享有相邻关系的通勤的权利。三、华泰路灿坤厂区西围墙并未被拆除或损毁，相反被告对该围墙进行了修缮。因出现墙体脱落等情况，已经成为危墙，为了保护行人的安全，防止损害，被告对该围墙进行了修复和加固等行为。四、被告同意从美化灿坤厂区及继续履行合同的角度出发对围墙进行修缮，以解决双方之间的纠纷。经审理查明，2013年6月26日，灿坤公司（甲方）与天垣公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将位于厦门市湖里区兴隆路88号厂区内西北角场地，面积约1.5万平方米以现状提供给乙方使用，租赁范围以“附件一”图纸红线标示的区域为准（黄色区域为乙方管理区域，附属设施见清单）；租赁范围不包括屋面、围墙、绿地（树木）、厂区内道路、消防通道、停车场等公共区域，乙方在确保消防安全的前提下，书面征得甲方同意后可临时使用，但乙方应另向甲方支付使用费；租赁期限自2013年7月1日起至2018年9月30日止。《场地租赁合同》附件一的图纸中备注“1、红线内场地为租赁区域、占地面积约10600平方米；黄线内场地租赁期间由乙方管理，占地面积约4800平方米。2、黄线内绿化等应维持现状。3、厂区围墙、道路不属租赁范围。”另查明，灿坤公司于1996年2月12日取得厦门市湖里区兴隆路以南（东至华荣路，西至华泰路，南至宜宾路，北至兴隆路）地块的土地使用权。灿坤公司提交现场照片、厦门运生通达汽车服务有限公司2014年10月30日的《呈报函》、灿坤公司对厦门运生通达汽车服务有限公司2014年10月30日的《呈报函》的答复、关于立即恢复围墙原状并归还厂区西北场地的函之二、报警回执等用于证明拆除围墙的原状与现状及天垣公司指示运生公司实施拆除厂区围墙等侵权行为的事实，天垣公司对现场照片和《呈报函》的真实性不予认可，对答复函的真实性确认，但认为与本案没有关联性。天垣公司提交现场照片用于证明华泰路灿坤厂区西围墙原状即存在一扇大门，兴隆路北围墙出现墙皮脱落、墙体开裂等现象，已是危墙，天垣公司只是进行修缮，原告对涉及西围墙、北围墙照片真实性不予确认。庭审中，天垣公司陈述：天垣公司将讼争厂区华泰路西围墙原来的门进行改造成可以出入的门，以及将讼争厂区兴隆路北围墙部分拆除、修缮，并安装了栅栏，具体拆墙时间不清楚；天垣公司同意恢复讼争厂区兴隆路北围墙，但华泰路西围墙因没有拆除，不同意恢复。以上事实，有原告灿坤公司、被告天垣公司共同提供的《场地租赁合同》，原告灿坤公司提供的现场照片、厦门运生通达汽车服务有限公司2014年10月30日的《呈报函》、灿坤公司对厦门运生通达汽车服务有限公司2014年10月30日的《呈报函》的答复、关于立即恢复围墙原状并归还厂区西北场地的函之二、报警回执、《国有土地使用证》、《厦门市人民政府关于灿坤电器有限公司家用电器厂建设用地的批复》，被告天垣公司提供的现场照片为证，并有当事人陈述及庭审笔录相佐证。本院认为，本案系物权保护纠纷。《场地租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性禁止性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。《场地租赁合同》明确约定租赁范围不包括讼争场地的屋面、围墙、绿地等公共区域，被告辩称该条款违反法律规定应认定无效，理由不充分，本院不予采信。庭审中被告自认其将讼争厂区华泰路西围墙原来的门进行改造，并将讼争厂区兴隆路北围墙部分拆除，而上述范围不在双方《场地租赁合同》的租赁范围内。原告作为讼争场地的土地使用权人，有权要求被告恢复灿坤湖里厂区围墙原状（厦门市湖里区兴隆路88号厂区西北场地的围墙），原告相应主张有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告天垣（厦门）资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日将灿坤湖里厂区围墙（厦门市湖里区兴隆路88号厂区西北场地的围墙）恢复原状。本案案件受理费50元，由被告天垣（厦门）资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员邱烨二〇一五年一月十三日书记员刘路英附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。