广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终1736号
上诉人（原审原告）：深圳市真美车汽车服务有限公司宝安分公司，住所地：深圳市宝安区新安街道宝民一路与新安五路交汇处黄金大厦L1-08号铺，组织机构代码：31207060-6。
负责人：王云，经理。
委托诉讼代理人：甘红川，男，汉族，1976年11月28日出生，住所地：深圳市宝安区，系该司员工。
委托诉讼代理人：杨俊，广东君孺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗烈通，男，汉族，1972年4月20日出生，住所地：深圳市罗湖区，
委托诉讼代理人：董明卿，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李冰，广东法制盛邦（深圳）律师事务所实习律师。
原审第三人：黄海刚，男，汉族，1973年11月9日出生，住所地：深圳市福田区，
委托诉讼代理人：封卫波，广东宝城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢玉洁，广东宝城律师事务所律师。
上诉人深圳市真美车汽车服务有限公司宝安分公司（以下简称真美车公司）因与被上诉人罗烈通、原审第三人黄海刚房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初15821号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人真美车公司的委托诉讼代理人甘红川、杨俊，被上诉人罗烈通的委托诉讼代理人董明卿、李冰，原审第三人黄海刚的委托诉讼代理人封卫波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
真美车公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持真美车公司的全部诉讼请求。
事实和理由：一、原审法院程序违法。本案中，真美车公司因租赁合同无法履行，于2016年07月11日向法院提起诉讼，请求判令解除真美车公司与罗烈通签订的租赁合同书并且赔偿损失。本案在诉讼过程中，真美车公司收到了罗烈通起诉真美车公司的起诉状[案号为：（2016）粤0306民初15464号]。罗烈通在该案的诉讼请求第一项就是：请求法院确认涉案《租赁合同书》已经于2016年3月30日解除。可见，涉案《租赁合同书》是否于2016年3月30日合法解除为罗烈通起诉真美车公司的关键。在一审开庭时，法官也当庭表示，本案的处理需要以另案的审理结果为依据。然而，在（2016）粤0306民初15464号案件尚未判决的情况下，本案提前裁判，程序违法。
二、原审法院认定涉案《租赁合同书》已经于2016年3月30日解除的事实错误。罗烈通所称的催告通知和解除通知均没有送达到真美车公司，因此，该解除行为不产生法律效力。即使是解除合同，也要先经过催告，然后才能够行使解除权。现有证据表明，罗烈通提交给原审法院的催告或者解除通知，并没有送达给真美车公司，因此不产生解除合同的法律效力。试想，如果真美车公司确实收到了罗烈通送达的催告通知以及解除通知，也不会向法院提起诉讼，要求法院解除涉案的《租赁合同书》。
三、罗烈通是以逃避赔偿责任为目的的恶意解除和违法解除，违背诚实信用原则，并且解除理由与事实不符，解除不发生法律效力。即使发生了解除的事实，解除合同的过错责任在罗烈通，罗烈通也应当向真美车公司承担违约赔偿责任。（一）真美车公司延迟支付租金是双方已经形成的惯例。2016年2月份之前，租赁房屋所在小区长期管理混乱，严重影响了真美车公司的正常经营。更有甚者，正常营业期间，除通X轩消费客户车辆可进入停车场，其它商圈消费客户一律不给进入。当事人多次交涉沟通无果。罗烈通没有严格履行合同，就将支付租金的时间也往后顺延，希望能够以此让罗烈通有所改变，及时加强小区物业的管理。罗烈通对真美车公司的支付方式一直没有提出任何的异议。因此，本月分期支付上月租金费用的方式，就成为了真美车公司与罗烈通关于租金支付的惯例。（二）罗烈通即使解除合同，也是为了逃避责任的恶意、违法解除，仍应当向真美车公司承担违约赔偿责任。证据表明，黄海刚于2016年3月15日解除了与罗烈通签署的房屋租赁合同，并于2016年3月17日将解除的信息送达给罗烈通。罗烈通在明知无法向真美车公司提供租赁合同约定房屋的情形下，为了逃避承担违约赔偿责任，竟然将双方已经形成的租金支付惯例作为解除涉案《租赁合同书》的理由，抢先解除涉案《租赁合同书》。很显然，罗烈通的这一解除理由与事实不符，违背诚实信用原则，罗烈通解除合同的动机和目的是恶意的，解除行为是违法的。
四、真美车公司的诉讼请求应当得到全部支持。2016年3月17日，真美车公司收到了业主黄海刚送达的《限期搬离告知书》，4月30日，真美车公司再次收到业主黄海刚送达的《停水停电通知》。之后，真美车公司多次找罗烈通协商未果。由于黄海刚与罗烈通之间的房屋租赁合同已经解除，必然导致罗烈通不能履行《租赁合同》约定义务，不能按照合同约定提供租赁房屋，真美车公司无法按合同约定使用出租房屋，之前为经营所需而投入的装修、购置的经营设备设施都闲置浪费。罗烈通的行为已经构成根本违约，导致真美车公司无法实现合同目的，也给真美车公司造成了特别巨大的经济损失，罗烈通应当赔偿真美车公司因此所受到的全部损失。
罗烈通辩称，真美车公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求维持原判，驳回上诉。一、（2016）粤0306民初15464号民事判决书于2017年1月26日结案，由宝安区法院审理，同一纠纷、事实因宝安区法院排案的原因由两位法官审理，但结论都是支持罗烈通的诉讼请求，驳回真美车公司的诉讼请求，原审法院并不存在程序违法的问题。
二、一审时，罗烈通已提交证据证明解除通知书已经书面形式进行送达，真美车公司已收悉。意思自治为合同法的基本原则，根据合同法的约定，有约定依约定，没有约定的才依法定。根据合同约定，合同解除条件一旦成就，罗烈通有权行使合同解除权，不存在恶意和违法解除。按时支付租金是真美车公司的义务，罗烈通一直催收，计收租金，真美车公司一贯违约是事实，双方从未就此达成合议。
黄海刚述称，请求在法院查明事实的基础上，依法判决。
真美车公司向一审法院起诉请求：1、因合同无法履行，请求判令解除真美车公司与罗烈通签订的租赁合同书；2、罗烈通向真美车公司承担违约赔偿金150万元（具体损失数额以司法鉴定确定的数额为准）；3、罗烈通向真美车公司返还保证金224280元；4、罗烈通承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案的租赁商铺位于深圳市××黄金大厦××单元，罗烈通于2013年3月份向黄海刚承租包括该涉案商铺在内的物业并取得转租权。2014年9月10日，罗烈通与真美车公司签订《物业租赁合同》，约定的主要内容包括：罗烈通将位于深圳市××黄金大厦××单元的物业出租给真美车公司使用，租赁面积为534平方米，租赁期为2014年9月10日至2019年9月9日；租金140元/平方米/月，即月租金总额为74760元，从2016年9月10日起，租金在上一年的基础上递增5%，之后每年的9月1日起，租金在上一年的基础上递增5%；真美车公司在合同签订时向罗烈通支付相当于三个月租金金额的保证金，共计224280元；真美车公司应于每月1号前向罗烈通支付当月的租金、水电费及其他物业管理费；若真美车公司拖欠租金或水电费等费用超过3日，每迟延一天，真美车公司须按拖欠额的千分之八向罗烈通支付迟延付款违约金，如真美车公司拖欠费用超过15日的，罗烈通有权停止租赁房屋水电的供应，且无需承担因此给真美车公司造成的任何经济损失和声誉损失；若真美车公司存在拖欠租金、水电费、物业管理费等超过15日或者拖欠款项达到一个月租金金额等违约行为的，罗烈通有权解除合同，收回房屋，没收租赁保证金（《合同》第十三条第2项）；合同解除或终止，凡属真美车公司购置或装修之可移动设施，真美车公司可全部撤出，否则视为真美车公司废弃物，罗烈通有权予以清理处分，天花、门窗及装饰柱等经罗烈通确认应保留部分不得拆除等（《合同》第十四条）。上述《合同》签订后，真美车公司向罗烈通缴纳了租赁保证金224280元，罗烈通将涉案的租赁物业交付给真美车公司使用，真美车公司实际缴纳租金至2016年3月份。2016年3月17日，黄海刚向包括真美车公司在内的次承租人发出《限期搬离告知书》，以罗烈通严重违约，黄海刚已于2016年3月15日解除了与罗烈通之间的租赁合同为由，通知真美车公司于2016年4月1日之前搬离涉案物业。2016年4月30日，黄海刚再次发出《停水停电通知》，以罗烈通拖欠租金超过20日为由，将授权深圳市宝居物业管理公司于2016年5月1日零点整对包括涉案商铺在内的出租物业正式停水、停电。真美车公司据此认为，罗烈通已经失去向真美车公司履行合同义务的基础，不能按照合同约定向真美车公司提供租赁房屋的使用权，其行为已经构成根本违约，导致真美车公司无法实现合同目的，也给真美车公司造成了特别巨大的经济损失。因此，真美车公司诉请解除双方之间签订的《合同》，由罗烈通返还租赁保证金并赔偿真美车公司的损失。罗烈通辩称，其与黄海刚的租赁合同尚未解除，双方之间的租赁纠纷尚在法院审理过程中。相反，因真美车公司长期拖欠罗烈通租金及水电等费用，经催告仍未缴清，罗烈通已于2016年3月29日通过EMS快递向真美车公司送达了《解除房屋租赁合同通知书》及《限期搬离告知书》，以真美车公司逾期交纳租金及水电管理费等早已超过合同约定的15日为由，通知真美车公司，解除双方之间的租赁合同，并限令真美车公司于5日内返还房屋，租赁保证金不予退还等。因此，真美车公司的诉讼请求均无事实和法律依据，依法应予驳回。罗烈通为支持其抗辩意见，向一审法院提交了如下证据：1、合议庭组成人员通知书，证明罗烈通与黄海刚之间的租赁合同纠纷已由宝安区法院立案审理；2、租金、水电费、滞纳金明细表，证明真美车公司拖欠租金、水电费及滞纳金的事实；3、快递单、告知书、解除合同通知书、限期搬离通知书，证明因真美车公司拖欠租金超过15日，罗烈通依合同约定通知真美车公司解除合同，真美车公司已于2016年3月30日签收上述通知书的事实。真美车公司对上述证据的真实性均表示无法确认，并认为罗烈通是为了逃避赔偿责任而恶意解除合同，违反了诚实信用原则。
真美车公司认可在合同履行过程中确有迟延支付租金及水电管理费等的情形，但主张是因为罗烈通提供的物业环境不合适，双方协商同意延付租金，并已形成惯例。但真美车公司对其主张的该事实未能提供证据予以证实，罗烈通对此亦不予确认，认为在双方没有重新作出约定之前，真美车公司应当严格按照合同约定的期限履行付款义务。
真美车公司提交了房屋装修设计图纸，拟证明真美车公司承租涉案商铺后进行了装修的事实，具体装修损失以评估鉴定结果为准。罗烈通对此证据的真实性及证明目的均不予认可。
一审法院认为，本案属于租赁合同纠纷，应受我国《合同法》及相关民事法律法规的调整和规范。
关于真美车公司的相关诉求，双方当事人争议的焦点为：1、真美车公司、罗烈通之间的租赁合同是否已经解除及解除的原因？2、真美车公司诉求的损失是否有事实及法律依据？结合当事人的举证、质证及辩论意见。一审法院分析如下：
一、一审法院认为真美车公司、罗烈通之间的租赁合同已于2016年3月30日因罗烈通单方行使合同解除权而解除，理由如下：（一）依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案《合同》第十三条第2项约定，真美车公司拖欠租金或其他各项费用超过15天的，罗烈通有权解除合同，收回房屋，没收保证金，如造成罗烈通实际损失的，真美车公司应继续赔偿。根据罗烈通提交的租金、水电、管理费、滞纳金明细表、收款收据、入账回单及告知函等证据以及当事人的当庭陈述，一审法院确认真美车公司确实长期存在迟延缴纳租金、水电费等费用的行为，且迟延时间远超合同约定的最长时限15日，已经符合合同约定的可予单方解除的条件。真美车公司辩称迟延缴纳租金等费用系因罗烈通管理不善，双方形成了迟延缴纳的惯例，但未提交任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果；在罗烈通不予认可的情况下，一审法院对于真美车公司该项抗辩主张不予采信，并认为双方约定的合同解除条件已经成就。（二）黄海刚虽然于2016年3月17日向真美车公司发出了《限期搬离告知书》，但由于黄海刚与真美车公司之间并不存在合同关系，该发出告知书的行为应视为其作为房屋所有权人行使物权的行为，该行为不必然导致真美车公司、罗烈通之间的房屋租赁合同关系解除。在《合同》的双方当事人（真美车公司、罗烈通）未主张解除合同之前，该《合同》关系仍然继续有效。根据前述查明的事实，双方之间的租赁《合同》因真美车公司违约已符合解除条件，罗烈通于2016年3月29日发出通知单方解除该租赁《合同》的行为符合法律规定。因此，一审法院确认双方之间的租赁《合同》已于真美车公司签收通知之日即2016年3月30日解除。
黄海刚与罗烈通之间的租赁合同纠纷与本案不属于同一法律关系，其责任认定及处理结果与本案不必然具有法律上的关联性。从发生时间来看，真美车公司拖欠租金等费用及罗烈通通知真美车公司解除合同的事实明显在先，罗烈通与黄海刚之间的租赁纠纷及真美车公司起诉解除《合同》的时间在后，故无论法院最终判决结果如何，均不影响本案对真美车公司、罗烈通之间租赁合同纠纷的违约责任及合同解除时间的认定。因此，真美车公司在真美车公司、罗烈通之间的租赁《合同》已实际解除之后，以罗烈通与黄海刚之间存在租赁纠纷，真美车公司、罗烈通之间的《合同》已履行不能为由诉请解除《合同》的主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。
二、真美车公司要求罗烈通返还租赁保证金及赔偿损失的诉求均无事实和法律依据，依法应予驳回。
经前述审查认定，本案中真美车公司、罗烈通之间的租赁合同关系因真美车公司违约而由罗烈通单方解除，依据《合同》第十三条第2项之约定，罗烈通有权没收真美车公司已经缴纳的租赁保证金。真美车公司要求返还该保证金的诉求与《合同》约定不符，一审法院不予支持。
关于真美车公司主张的装修及设备损失。首先，罗烈通在本案《合同》的解除中并不存在违约行为，真美车公司以罗烈通违约为由要求对方承担违约赔偿金缺乏基本的事实依据，依法不应得到支持。其次，双方《合同》第十四条约定：合同解除或终止，凡属真美车公司购置或装修之可移动设施，真美车公司可全部撤回，否则视为真美车公司废弃物，罗烈通有权予以清理处分，天花、门窗及装饰柱等经罗烈通确认应保留部分不得拆除。据此，在《合同》依法解除的情况下，真美车公司应自行承担不可拆除的装修装饰部分的财产损失；对于可拆除及移动的财物，真美车公司应在罗烈通要求的合理时间内及时搬离，除因罗烈通方的原因导致逾期未能搬离的，真美车公司应自行承担未及时撤场的相关损失。真美车公司未举证证明罗烈通存在恶意阻扰其合理搬迁、侵犯其财产权利的行为，应承担举证不能的不利后果。再次，依据最高人民法院的相关司法解释，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因此，在真美车公司违约的情况下，一审法院对其提出的有关违约赔偿金的诉请依法不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：驳回真美车公司的全部诉讼请求。本案受理费20319元，由真美车公司承担。
经审理查明，一审法院查明的事实清楚，应予确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。真美车公司与罗烈通签订的涉案《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审法院确认合同有效，适用法律正确，应予维持。在合同履行过程中，真美车公司虽存在迟延付款的情况，但截至2016年4月，其已将双方发生争议之前的租金、管理费、水电费等各项费用全部结清。考虑到涉案楼盘的涉诉情形，结合真美车公司自免租期结束后即存在迟延支付各项费用，而罗烈通并无异议等情况，真美车公司关于双方已就迟延付款达成口头协议的主张符合客观实际，应予确认。至2016年3月17日，涉案房产的所有权人黄海刚以书面通知形式，要求包括真美车公司在内的涉案楼盘承租人搬离，使罗烈通作为转租人的履约能力存在丧失的严重风险，真美车公司可依法行使不安抗辩权，暂停支付相关费用。故罗烈通在此之后以真美车公司迟延付款为由发出《解除房屋租赁合同通知书》及《限期搬离通知书》，并不能产生解除合同的法律后果。由于双方此后无法就合同的继续履行达成一致，且因所有权人黄海刚收回涉案房产，真美车公司与罗烈通之间的租赁合同事实上已无法履行，现真美车公司请求解除涉案《租赁合同》，应予支持。合同解除后，真美车公司所交纳的租赁保证金224280元应予返还，对其该部分上诉主张，应予支持。
关于装修及设备等损失，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，首先，由于真美车公司用以证明其装修及设备损失的票据中，有大部分涉及购置设备、用品，而设备、用品其可自行搬离。其次，形成附合的装修亦已使用超过一年半，应予折旧。第三，涉案《租赁合同》虽因罗烈通无法提供适合合同目的的租赁物、合同事实上无法履行而解除，但真美车公司长期迟延付款、造成罗烈通的资金压力亦是原因之一，真美车公司亦应就其损失承担一定责任。故综合评判全案情况，本院酌定罗烈通应赔偿真美车公司损失30万元，对真美车公司超过该部分的赔偿诉求，不予支持。
综上所述，真美车公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初15821号民事判决；
二、解除深圳市真美车汽车服务有限公司宝安分公司与罗烈通于2014年9月10日签订的《租赁合同》；
三、罗烈通应于本判决生效之日起十日内向深圳市真美车汽车服务有限公司宝安分公司返还租赁保证金224280元；
四、罗烈通应于本判决生效之日起十日内赔偿深圳市真美车汽车服务有限公司宝安分公司损失30万元；
五、驳回深圳市真美车汽车服务有限公司宝安分公司的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费20319元，由深圳市真美车汽车服务有限公司宝安分公司负担14141元，罗烈通负担6178元；二审案件受理费20319元，由深圳市真美车汽车服务有限公司宝安分公司负担14141元，罗烈通负担6178元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年十一月二十七日
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。