云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2015）江民一初字第828号原告江川县海天物业有限责任公司。法定代表人杨有华，系该公司董事长。委托代理人靳安，男，生于1983年3月17日，汉族，系原告公司员工。代理权限：特别授权代理。被告刘美，女，生于1984年9月20日，汉族，教师。原告江川县海天物业有限责任公司（以下简称海天物业公司）因与被告刘美物业服务合同纠纷一案，于2015年12月1日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭于2016年4月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人靳安及被告刘美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月1日、2013年12月2日，其公司与玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会分别签订了2013年度和2014年度德馨苑小区物业服务委托合同。合同第六条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1、住宅的物业服务费0.74元/月·平方米；2、商铺的物业服务费0.51元/月·平方米；3、高层住宅的物业服务费除正常收取物业服务费0.74元/月·平方米外，另收取电梯使用费。合同第七条约定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在2013年1月10日和2014年3月10日前分别交纳本年度的物业服务费，逾期不交纳物业服务费的，应按每天（应交纳物业服务费总额）5‰的标准支付违约金。合同签订后，其公司按照约定履行了提供物业服务的相关义务，而被告刘美作为德馨苑小区的一般住宅用户，其购买的德馨苑某组团某幢某单元某室的建筑面积为134.8平方米，按合同约定的0.74元/月·平方米标准计算，2013年度及2014年度的物业服务费均为1197元。被告未按期交纳，经多次催收，被告仍未交纳，其行为已构成违约，应按合同约定承担相应的违约金，但因合同约定的违约金过高，其公司仅主张按每年应交物业费总额的15%支付违约金。为维护其公司的合法权益及德馨苑小区的物业管理秩序，其公司起诉要求判令：1.被告刘美支付其公司2013年度和2014年度的物业服务费合计2394元；2.被告支付其公司2013年度逾期交纳物业服务费的违约金359元（按2013年度物业服务费1197元的15%计算2年）及2014年度逾期交纳物业服务费的违约金179元（按2014年度的物业服务费1197元的15%计算1年），合计538元；3.诉讼费由被告承担。被告辩称，原告的起诉无事实和法律依据，请求予以驳回，理由如下：1.德馨苑小区在2012年、2013年未召开过业主大会，业主亦未授权德馨苑小区业主委员会与原告签订物业服务合同，所以2013、2014年度的德馨苑小区物业服务委托合同不符合《实施细则》第九条第四款、《中华人民共和国物权法第七十六条》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告不是业主大会依法选聘的物业服务企业，原告与业主委员会签订的物业服务合同不合法，对其不具有约束力；2.原告的资质等级为三级，但德馨苑小区的总建筑面积将近30万平方米，根据《云南省物业管理企业资质等级管理办法》的规定，三级物业管理企业管理物业的规模在2-10万平方米，原告不具备管理德馨苑小区的资质等级；3.原告的诉讼请求已超过诉讼时效。另外，原告主张的违约金过高，如原告关于违约金的诉讼请求得到法院的支持，其申请法院对违约金计算标准予以降低，按未交物业服务费的1%计算。经审理查明，原告海天物业公司系经营物业管理服务的自然人出资有限责任公司，具有从事物业管理服务的三级资质。被告刘美在玉溪市江川区江城镇龙街中学工作，系位于玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区某组团某幢某单元某室的房屋所有权人，该房屋建筑面积为134.8平方米。原告海天物业公司与玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会于2012年12月1日、2013年12月2日分别签订了2013年度和2014年度的德馨苑小区物业服务委托合同。合同约定：原告应按双方在合同附件中约定的物业服务质量标准为德馨苑小区所有住宅、商铺提供物业管理服务，服务内容包括物业共用部位、公共绿化及设施设备的卫生清洁、维修养护和管理，公共秩序维护、安全防范事项的协助管理等；原告根据规章制度对物业管理区域提供服务时，业主委员会、业主和物业使用人应给予必要的配合，原告应及时向全体业主通告有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主委员会、业主和物业使用人的监督；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1.住宅的物业服务费0.74元/月·平方米；2.商铺的物业服务费0.51元/月·平方米；3.高层住宅的物业服务费除正常收取物业服务费0.74元/月·平方米外，另收取电梯使用费；物业服务费按年交纳，业主和物业使用人应于2013年1月10日和2014年3月10日前分别交纳当年度的物业服务费，逾期不交纳物业服务费的，应按每天（全年应交纳物业服务费总额）5‰的标准向原告支付违约金；原告不得违反合同约定的物业费收费标准擅自提高物业服务费，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，已收取的有权要求予以返还；物业使用人违反本合同约定的，业主应与其承担连带责任。之后，原告对德馨苑小区公共物业进行了相应的管理和服务，并在小区物业服务中心公示栏内、小区大门、单元门、入户门张贴通知催缴2013年度和2014年度的物业服务费。原告于2015年1月6日委托江川县圆通速递经营部按照被告刘美的工作单位龙街中学及联系电话向被告刘美邮寄送达《物业费催交函》，要求其交纳2013及2014年度物业服务费，圆通速递详情单载明收件人签名处签署字样为“刘美”，无签收日期。2015年1月17日，江川县圆通速递经营部出具《邮寄情况说明》，载明原告委托其向被告邮寄的物业费催交函已于2015年1月9日前签收。后被告仍未向原告交纳2013及2014年度物业服务费，为此原告向本院提起诉讼。另查明，玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区占地面积为170000平方米，总建筑面积为329517.61平方米，包括10个组团，共104幢。在该小区建设施工过程中，建设单位聘请原告作为小区的物业管理服务单位进驻该小区。该小区经选举产生51名业主代表，后该小区的业主大会筹备组组织业主代表（实到50人）于2012年10月27日召开了第一届业主代表大会，会上选举产生7名业主委员会委员，并表决通过了《德馨苑小区管理规约》及《德馨苑小区业主代表大会议事规则》等。《德馨苑小区业主代表大会议事规则》规定该小区104幢商品房划分为51个小组，每个小组推选1名代表组成业主代表大会，业主代表大会行使业主大会的职能，会议同时表决同意选聘原告为小区提供物业服务。玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会于2012年11月17日申请备案，玉溪市江川区房地产管理所于2013年1月8日准予备案。上述事实，有原告提供的其公司企业法人营业执照、物业服务企业资质证书、法定代表人身份证明、德馨苑小区物业服务委托合同2份（2013年度、2014年度）、大街街道浪广社区、大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会分别出具的证明（共6份）、关于收取德馨苑小区2013年度物业服务费的通知、关于德馨苑2014年度物业服务费收取的通知、郑重提示、物业管理服务费催缴告业主书、物业服务费催缴通知书、照片（12张）、江川县圆通快递经营部出具的邮寄情况说明、中国邮政集团公司云南江川分公司出具的证明、圆通速递详情单、江川县人民法院（2014）江民二初字第215号民事判决书、玉溪市中级人民法院（2015）玉中民一终字第105号民事判决书、玉溪市江川区房地产管理所出具的房屋档案查询结果通知书，以及原、被告双方在庭审中的陈述予以证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……。”住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条规定：“物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。”本案中，玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区的51名业主代表经选举产生后，筹备组组织业主代表召开了第一届业主代表大会，会上表决通过了选聘海天物业公司为小区提供物业服务及《业主代表议事规则》等事项，《业主代表议事规则》规定业主代表大会行使业主大会职能，玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会的产生及选聘海天物业公司作为物业服务企业的程序符合上述法律及行政法规等规定，该业主委员会与海天物业公司签订的物业服务合同对玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区的业主具有约束力。而且玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会与海天物业公司签订的2013年度和2014年度的德馨苑小区物业服务委托合同内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告认为上述两份物业服务委托合同的签订程序违反法律规定，对其不具有约束力的辩解主张无事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告认为原告不具备管理德馨苑小区的资质等级，无权与业主签订物业服务合同的辩解主张，虽然建设部《物业服务企业资质管理办法》第八条规定：“一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”，但该规定为部门规章，并非法律、行政法规的效力性强制性规定，大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会与海天物业公司签订的2013年度和2014年度的德馨苑小区物业服务委托合同并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，为此，本院对被告的该辩解主张不予支持。关于被告是否应当支付物业服务费的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告海天物业公司在与玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会签订2013年度和2014年度的德馨苑小区物业服务委托合同后，已按照合同约定对德馨苑小区公共物业进行了相应的管理和服务，被告作为德馨苑小区的业主，应按照合同约定的标准，即按照被告所有的德馨苑小区某组团某幢某单元某室住宅的建筑面积134.8平方米和合同约定的物业服务费0.74元/月·平方米标准计算，支付原告2013年度、2014年度的物业服务费各1197元，合计2394元。被告未按合同约定的期限履行支付物业服务费的义务，应承担相应的民事责任。为此，原告要求被告支付2013年度和2014年度的物业服务费共计2394元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的：……”诉讼时效中断的立法目的在于保护权利人的权利，对“应当到达”的事由应采取有利于权利人的解释。如果因为被告所留名称、地址错误、地址、联系方式变更未通知物业公司，拒绝签收催交物业费通知书，或者由于快递企业的原因使可以递交业主的催交物业费通知书没有递交，导致邮寄催收通知书最终不能到达被告，而原告对意思表示未实际到达被告并无过错，只要有证据证明其曾对被告发出该意思表示，就应当认定原告向被告主张了权利。本案中，原告按照被告的工作单位龙街中学及联系电话向被告邮寄了《物业费催交函》，对此，原告向本院提交了圆通速递详情单予以证实，该详情单上收件人签名处签署字样为“刘美”，无签收日期，虽然被告认为该详情单上的签名不是其所签，其也未委托门卫或他人代签，但基于对快递企业快递服务正常化的合理信赖，且江川县圆通速递经营部出具的《邮寄情况说明》载明原告委托其向被告邮寄的物业费催交函已于2015年1月9日前签收，应推定快递已到达被告，除非被告有证据推翻该事实，因此，本案应认定原告的催收通知书“应当到达”被告，具有诉讼时效中断的效力，诉讼时效重新计算。原告的起诉并未超过诉讼时效期间，被告认为原告的起诉已超过诉讼时效期间的辩解主张，本院不予支持。关于被告是否构成违约及是否应当支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会与原告海天物业公司签订的2013年、2014年德馨苑小区物业服务委托合同中约定业主和物业使用人应于2013年1月10日和2014年3月10日前分别交纳当年度的物业服务费，逾期不交纳物业服务费的，应按每天（全年应交纳物业服务费总额）5‰的标准支付违约金，被告未按物业服务合同约定的时间支付原告物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告主张按当年度物业服务费总额15%的标准计算违约金数额，被告认为该标准过高，申请本院予以减少为未交物业服务费的1%，本院认为，原告未按合同约定的日千分之五的标准主张违约金，而是按年15%的标准主张违约金，原告提出违约金的计算标准属于对自己权利的处分，并未超出上述物业服务委托合同约定的违约金计算标准，且综合合同的履行情况，该标准适当，本院不再予以调整。为此，原告要求被告被告支付其公司2013年度逾期交纳物业服务费的违约金359元（按2013年度物业服务费1197元的15%计算2年）及2014年度逾期交纳物业服务费的违约金179元（按2014年度的物业服务费1197元的15%计算1年），合计538元的诉讼请求，本院予以支持。综上，为维护原、被告双方当事人的合法民事权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项之规定，判决如下：被告刘美于本判决生效之日起15日内支付原告江川县海天物业有限责任公司2013年度和2014年度的物业服务费共计2394元，并支付逾期交纳物业服务费的违约金538元，两项合计2932元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审 判 长  郑婷婷人民陪审员  张 平人民陪审员  曾 春二〇一六年五月二十六日书 记 员  李静雯