贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安市民终字第638号
上诉人（原审被告）曾辉，男，1971年1月1日生，汉族，贵州省安顺市人，个体工商户，住贵州省安顺市西秀区。
上诉人（原审被告）何丽芳，女，1977年4月25日生，汉族，贵州省安顺市人，个体工商户，住安顺市西秀区。
被上诉人肖蕾，女，1985年11月12日出生，汉族，贵州省安顺市人，个体工商户，住安顺市西秀区。
委托代理人张洪照，贵州锐荣律师事务所律师。
代理权限：特别授权。
委托代理人熊进国，贵州锐荣律师事务所律师。
代理权限：特别授权。
上诉人曾辉、何丽芳因与被上诉人肖蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2015）西民初字第1084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。现已审理终结。
原审原告肖蕾在原审中诉称：原告看到被告张贴在西秀区体育路“苗家酸菜鸡”铺面门口的转让广告。两被告称其二人合伙经营“苗家酸菜鸡”，因要换地点经营，要将体育路的铺面转让。经与被告协商，2015年1月22日原、被告双方签订了“铺面转让协议书”。协议签订后，原告按照约定向被告支付了全部的转让费，并投入了大量资金购买设备设施，装修了铺面。但在原告刚开始经营时，房主找到原告并强行收回了该铺面。至此，原告才知道被告并没有该房屋的所有权，却将该铺面转让，已经侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的损失，故诉请判决：一、确认原告与被告之间的铺面转让协议无效，判令被告返还原告转让费人民币90000元。二、判令被告赔偿原告损失50000元。三、本案诉讼费用由被告承担。
原审被告曾辉、何丽芳在原审中辩称：一、原、被告签订的《店铺转让协议书》依法成立，合法有效。双方签订协议的时间是2015年1月22日，是在被告与房主签订的房屋租赁期限内签订的。被告出租商铺给原告时附有被告与房主签订的《租赁合同》，该合同载明了被告的租赁期限，原告明知被告租赁该商铺的剩余期限，也未提出异议。该协议是双方真实的意思表示，未受出租人的禁止，也未违反法律及行政法规的禁止性规定，属有效合同。二、被告虽不是房屋的所有权人，但其作为承租人，依法享有法律赋予的转租权。租赁合同属于确立债权、债务的合同，而不是以产生物权变动效果为目的，故不要求出租人对房屋享有所有权为前提。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定对转租合同的效力提出异议的权利人为房屋的出租人而非次承租人。三、被告收取原告转让费90000元合理合法，应该保护。该转让费作为店铺余下的租赁期限、店铺现有的装修、装饰及协助原告与房主签订房屋租赁合同的对价未违反法律的规定，符合商业规则。四、原告使用该商铺已经三个多月，且原告诉请的损失数额不明确。故请驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明：2014年3月25日被告曾辉向李明红租赁了位于安顺市西秀区富家花园2号楼6号商铺，双方签订了《租赁合同》约定“二、本铺面租金为人民币4500元，按壹年缴纳。乙方已付人民币伍万肆仟元整，共计12月。以后租金乙方需提前半月交纳给甲方。三、租赁期从2014年3月1日至2015年2月30日。五、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该商铺，不得改变房屋结构及其用途，不得从事非法活动，一经发现，甲方有权中止合同，并不退还押金及剩余的租金，乙方在使用期间出现任何人身、财产安全均与甲方无关，租住不到壹年不退还租金。六、本合同有效期间届满，甲方将租赁商铺继续出租的，在同等条件下，乙方有优先承租权，甲、乙双方就续租达成协议的，应签订新合同。”该商铺被告曾辉和何丽芳用于合伙经营“苗家酸菜鸡”。2015年1月22日，原告向二被告租赁上述铺面，原告肖蕾（乙方）与被告曾辉（甲方）签订了《店铺转让协议书》，约定“一、甲方同意将位于体育路2号楼6号商铺门面转让给乙方使用，面积为70平方米。二、乙方一次性支付甲方转让费为9万元人民币（大写：玖万元整）。店铺转让给乙方后，甲方同意代替乙方向房东履行签订店铺租赁合同，并保证在五年内乙方在不自愿放弃门面及侵害门面的条件下，能长期正常使用。三、转让后店铺现有的装修、装饰归乙方所有，…四、乙方接手该门面后，在签订该合同后，在租赁内的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。五、在租赁期内乙方因经营不当或店面升级，乙方可将店铺转让给他人。甲方应尽量配合乙方，并保证与房东合同的签订，如甲方不能履行，造成的损失由甲方承担。六、由于该店铺甲方经营时间长，与房东合作关系长期保持得非常良好的特殊原因，乙方租赁后对外不得讲该店由甲方转让使用，要讲乙方与甲方共同经营，避免造成不必要的麻烦和解释。九、甲方只能向乙方索取一次转让费用，并需保障乙方在经营期五年内不再交付任何转让费。如房东在五年内向乙方收取除房租外的一切费用，由乙方之前向甲方支付的转让费中支付。五年后如房东收取的一切费用与甲方无关。十、（二）违约处罚：任何一方违反本协议列各条情形之一，即视为违约，对方有权解除契约，若系甲方违约，则应按所收的转让费款项50%返还乙方作为违约处罚。有其它损害，仍得请求赔偿。（三）在转让期内五年内，如房东向乙方索取￥30000元（叁万元整）内的转让费，由乙方自己承担，若超出￥30000元（叁万元整）外的转让费由甲方承担。（四）若甲方在2015年3月合同到期后，甲方不能向房东续签合同的，将全额退还转让费￥90000元（玖万元整）。”双方口头约定租金按房东2015年签订新租赁合同时实际收取的金额计算。后原告依约向二被告支付了90000元的转让费，在2015年1月将该铺面装修并投入经营“三品黑鸭”专卖，花费了装修费人民币30000元、品牌使用费人民币12800元，交纳了经营保证金人民币5000元。原、被告对外以合作关系宣称。原告经营到2015年4月，被告告知原告房东通知2015年的租金提高到114000元。房东发现原、被告系转租且不是合伙的事实，原告也发现租赁合同不能续签五年，就将其已向房东交纳的租房定金64000元退回。后房东将该房屋收回并将租赁给他人经营快餐。原告遂以被告违约为由诉至本院，并提出如前所请。同时查明，二被告在2015年4月初房东要租金时将其与李明红签订的《租赁合同》交给原告。
原审法院认为：被告曾辉、何丽芳明知其对租赁的房屋无转租权，但其仍在其租期即将届满时与原告肖蕾签订了《店铺转让协议书》约定“二、店铺转让给乙方后，甲方同意代替乙方向房东履行签订铺面租赁合同，并保证在五年内乙方在不自愿放弃门面及侵害门面的条件下，能长期正常使用。十（四）、若甲方在2015年3月合同到期后，甲方不能向房东续签合同的，将全额退还转让费90000元”，结合庭审查明该铺面现已被房主收回租赁给他人经营快餐。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。被告主张系原告自己放弃对该铺面的承租权及附属物，房东同意转租铺面，但是其未提供证据对该辩称加以证实，同时其也未提供证据证实其能与房东续签合同保证原告能正常使用五年。现原告主张被告对租赁的铺面无转租权，请求根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定确认双方签订的《铺面转让协议书》无效，并要求被告返还原告转让费90000元及赔偿原告损失50000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所有受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告的要求确认其与被告签订的《店铺转让协议书》无效的诉请本院予以支持。原告要求二被告返还转让费90000元的诉请，本院予以支持；其要求被告赔偿原告50000元，其中47800元为损失，其余金额为违约金。原、被告双方在协议“十、（二）违约处罚：任何一方违反本协议列各条情形之一，即视为违约，对方有权解除契约，若系甲方违约则应按所收的转让费款项50%返还乙方作为违约处罚。有其它损害，仍得请求赔偿。”原告举证证实其将租赁的铺面用于经营“三品黑鸭”专卖业务，花费的装修费30000元及品牌使用费12800元及保证金5000元，被告对金额无异议，故损失金额认定为47800元，原告认为2200元为违约金，该违约金不超过双方的约定，本院予以支持。被告辩称双方签订的《店铺转让协议书》依法成立，合法有效，与法律规定不符，被告辩称租赁合同不要求出租人对租赁物有所有权，但是出租人必须对租赁物有出租权为前提，其至今未能举证证实其对该铺面有转租权，故被告的辩称本院不予支持。被告认为原告的损失系其单方违约造成，但被告庭审时认可其是在2015年4月初房东要交租金时才将其与房东的签订的《租赁合同》交原告，原告签订协议时不知到该铺面被告没有转租权，被告应对该合同无效承担责任，故其对原告的损失不应该承担责任的辩称本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：一、原告肖蕾与被告曾辉签订的《店铺转让协议书》无效。二、被告曾辉、何丽芳在判决生效后十日内返还原告肖蕾转让费人民币90000元。三、被告曾辉、何丽芳在判决生效后十日内赔偿原告肖蕾损失人民币47800元及违约金人民币2200元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3100元，减半收取人民币1550元，由被告曾辉、何丽芳承担。
宣判后，曾辉、何丽芳不服原审人民法院判决，向本院提起上诉称：一、原判认定基本事实不清。第一，被上诉人没有继续租赁商铺的原因是被上诉人不愿继续租赁而非房东不让承租。本案实际上是转租而名义上为合伙。该商铺能否续租五年是以后的事。第二，虽原租赁合同约定未经房东同意不得转租，但房东实际知道转租，接受被上诉人租金视为对转租合同的追认，转租合同生效。第三，在上诉人未违约的基础上，被上诉人向上诉人支付9万元店铺转让费作为对价：上诉人对店铺余下的租赁期限、现有装修、装饰及协助被上诉人与房主签订租赁合同的附随义务，该约定不违反法律规定，且符合商业规则。二、原审举证责任分配不公，导致上诉人利益受损。本案关键待证事实是房东知道后不愿租给被上诉人还是被上诉人不愿意续租，该待证事实举证责任在被上诉人。三、原审认定被上诉人损失47800元没有事实及法律依据。原审对被上诉人损失没有详查违反损失填补原则，被上诉人从中牟利。被上诉人提供证据表明花费的装修费30000元、品牌使用费12800元及保证金5000元，一审庭审中上诉人只是对金额无异议，但这个金额是不是损失则有待查证。装修物分为附和物和独立物，独立物属于被上诉人独立财产，可以带走，不能算为损失。品牌加盟不一定要在转租的商铺经营才能使用该品牌，品牌加盟费12800元也不是损失。原审对保证金的性质及保证的内容未查明。上诉请求二审依法撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人肖蕾二审未答辩。
二审举证期间，上诉人曾辉、何丽芳与被上诉人肖蕾均未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本案中，上诉人曾辉向李明红租赁了位于安顺市西秀区富家花园2号楼6号商铺，并于2014年3月25日与蔡家祥签订了《租赁合同》，约定承租期间，未经出租方同意，承租方无权转租或转借该商铺，合同期间届满，出租方将租赁商铺继续出租的，在同等条件下，承租方有优先承租权，双方就续租达成协议的，应签订新合同。该商铺由上诉人曾辉和上诉人何丽芳用于合伙经营。上诉人曾辉未按《租赁合同》约定的在“未经出租方同意，承租方无权转租”的情形下，于2015年1月22日与被上诉人肖蕾签订《店铺转让协议书》，将该商铺“转让”给被上诉人肖蕾使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，虽出租人未按规定行使权利，直接将商铺收回另行租赁，但过错责任在于上诉人曾辉，且一审庭审中被上诉人陈述称“我们双方约定他们和房东签字，我们也在上面签字，让房东以为我们双方在合作。”被上诉人肖蕾在其与上诉人曾辉签订的《店铺转让协议书》中约定“乙方（被上诉人肖蕾）租赁后对外不得讲该店由甲方（上诉人曾辉）转让使用，要讲乙方与甲方共同经营，避免造成不必要的麻烦和解释”，被上诉人肖蕾也有过错。上诉人曾辉与被上诉人肖蕾签订的《店铺转让协议书》对出租人具有欺诈性，应由上诉人曾辉承担主要责任，被上诉人肖蕾承担次要责任。
关于上诉人曾辉、何丽芳的上诉理由。上诉人曾辉、何丽芳上诉称原判认定基本事实不清。第一，上诉人曾辉、何丽芳对其主张被上诉人不愿继续租赁商铺的原因不能举证证明，且《租赁合同》约定“未经出租方同意，承租方无权转租”。第二，上诉人曾辉与被上诉人肖蕾签订的《店铺转让协议书》对出租人具有欺诈性。第三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，被上诉人向其支付9万元店铺转让费作为对价无法律依据，且其对主张的商业规则没有证据证明。上诉人曾辉、何丽芳上诉称原审举证责任分配不公，导致上诉人利益受损。经查，对经出租方同意转租的事实应由上诉人承担举证责任，而上诉人不能举证证明。此外，被上诉人上诉称品牌使用费12800元及保证金5000元属独立物可以带走，不能算为损失。因被上诉人肖蕾与长沙市天心区长武食品厂签订的《供货协议书》约定“甲方（长沙市天心区长武食品厂）同意乙方（肖蕾）在安顺市西秀区地方销售三品周黑鸭系列产品”，并未约定该产品只能在该转让店铺销售，被上诉人肖蕾约定产品可在安顺市西秀区其他地方销售，故对品牌使用费12800元及保证金5000元不应计算为损失。
综上，原判适用《中华人民共和国合同法》第五十八条，即“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，第三判项判决包括赔偿品牌使用费12800元、保证金5000元及违约金2200元不当，且合同无效对违约金不应支持。上诉人曾辉、何丽芳的上诉理由部分成立，应予部分支持。其余部分不能成立，应予驳回。上诉人曾辉与被上诉人肖蕾双方在签订《店铺转让协议书》时都有过错，依法应各自承担相应的责任。故本院按上诉人曾辉承担70%、被上诉人肖蕾承担30%的比例划分双方的责任。另，上诉人何丽芳与上诉人曾辉合伙经营，应对合伙债务承担责任。原判认定主要事实清楚，但适用法律部分错误，导致处理结果部分错误或不当，依法应予改判纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院（2015）西民初字第1084号民事判决第一项和第二项；
二、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2015）西民初字第1084号民事判决第三项；
三、由上诉人曾辉、何丽芳赔偿被上诉人肖蕾装修经济损失21000元。
上述款项限于本判决送达后十日内履行。
四、驳回被上诉人肖蕾的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3100元，减半收取1550元；二审案件受理费3100元，共计4650元，由被告曾辉、何丽芳承担3985.5元，由被上诉人肖蕾承担664.5元。
本判决为终审判决。
审判长 阮 素 芬
审判员 刘 熹
审判员 李 德 江
二〇一五年十一月五日
书记员 李倩（代）