广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1659号
上诉人（一审原告）：珠海经济特区福海典当行有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：刘长福，执行董事。
委托代理人：杨梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：谢霏，北京大成（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：珠海市展大房地产开发有限公司，住所地：珠海市湾仔。
法定代表人：韩振捷，总经理。
委托代理人：谢志伟。
一审第三人：陈经尚，男，汉族，住珠海市香洲区。
委托代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人：许浣玲，广东非凡律师事务所律师。
上诉人珠海经济特区福海典当行有限公司（以下简称福海典当行）因与被上诉人珠海市展大房地产开发有限公司（以下简称展大公司）、一审第三人陈经尚物权保护纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明：珠海市香洲区湾仔镇江海路1号房屋建于1965年，1989年2月18日，珠海市人民政府颁发了粤房字第××号房屋所有权证，记载所有权人为陈德腾。2006年，上述房屋地址变更为湾仔镇江海路2－4号。
1991年8月14日，一审法院就原告珠海经济特区黔海工贸公司典当商行诉被告珠海市湾仔医药公司、陈德腾和广东省珠海市医药总公司典当纠纷一案作出（1991）珠香法民字第248号民事判决，其中判决第二项为“座落珠海市香洲区湾仔镇江海路1号的房屋一座归福海典当行珠海经济特区黔海工贸公司典当商行所有”。1991年12月17日，珠海市中级人民法院就上述案件作出（1991）珠中法经上字第64号二审民事判决，对一审判决进行了改判，但维持了上述第二项判决。判决生效后，珠海经济特区黔海工贸公司典当商行并未以判决为依据办理涉案房屋的产权变更登记，该房屋至今仍登记在陈德腾名下。
2009年，展大公司经批准成为包括涉案房屋在内的湾仔旧城改造项目的开发、拆迁和补偿主体。2014年7月18日，以展大公司为甲方（拆迁补偿方），陈经尚为乙方（被拆迁补偿方），双方签订了《珠海市香洲区湾仔旧城改造拆迁安置补偿协议》，约定甲方对乙方的珠海市香洲区湾仔镇江海路1号房屋进行拆迁重建，甲方提供建筑面积108.77平方米商业用房和其他补助，乙方同意于2014年8月15日前将拆迁房屋交付甲方。合同载明珠海市香洲区湾仔镇江海路1号房屋的“原所有权人：陈德腾（下落不明），现房屋实际使用人：陈经尚”。2014年8月23日，陈经尚和展大公司签订了《交房验收单》，陈经尚将涉案房屋及粤房字第××号房屋所有权证原件交付给了展大公司。展大公司接收房屋后几天内便拆除了涉案房屋。
陈经尚主张其于1993年购买了涉案房屋并一直占有使用，陈经尚为此主要提供了以下证据：1、收款收据，收据日期为1993年9月23日，主要内容为：兹收到陈经尚交来购房款（地址湾仔镇江海路1号房）211900元。收据上加盖了印文为“珠海经济特区福海实业（集团）股份有限公司财务专用章”的印章。2、（1991）珠香法民字第248号民事判决书；3、粤房字第××号房屋所有权证；4、证明，证明出具日期为2014年1月27日，出具人为珠海市香洲区湾仔街湾仔社区居民委员会，主要内容是：兹有本辖区湾仔江海路1号房屋是陈经尚于1993年9月23日向珠海经济特区黔海工贸公司典当商行购买所得，由于历史原因至今未办理过户手续，从1993年9月23日至今，该房屋作为商铺租赁他人使用。5、户口本和陈贵结暂住证，该户口本记载陈贵结为陈经尚的妹妹。6、珠海市电信局代办电信业务许可证，该许可证有效期自2000年6月23至2001年6月23日，注册名称为陈经尚，代办地点为湾仔江海路一号综合商店。7、烟草专卖许可证，该证由珠海市烟草专卖局颁发，颁发日期为2000年8月24日，有效期至2001年12月31日，企业名称为湾仔江海综合商店，地址为湾仔江海路一号，法定代表人为陈贵结；8、定期定额纳税户纳税通知书，该通知书显示珠海市香洲区国家税务局个体市场征收分局于2003年1月22日通知经营地址为湾仔江海路一号的湾仔江海综合商店每月应纳税额，陈贵结当天签收了通知。9、注销税务登记申请表，该申请表显示珠海市地方税务局于2004年4月13日同意经营地址为湾仔江海路一号的纳税人“湾仔江海餐厅陈经尚”注销税务登记，纳税人的实际经营期限为1999年4月到2004年4月。10、减免收费通知书，该通知书由珠海市工商局湾仔工商所于2004年4月13日出具，记载湾仔江海餐厅因经营不善申请歇业，费用已清，缴款人为陈经尚，地址为江海路1号。11、租赁合同，合同显示其签订时间为2006年7月8日，主要内容是陈经尚将湾仔江海路1号楼下铺面出租给朱秀丽，租赁期限从2006年8月1日到2011年7月31日。12、租赁合同和续租合约，两份合同显示，陈经尚和周展强于2012年4月15日签订租赁合同，将湾仔江海路1号商铺出租给周展强，租赁期限从2012年5月1日到2013年4月30日；2013年4月23日，双方又签订续租合约，约定续租一年，租赁期到2014年5月14日止（2012年4月15日）。
福海典当行对上述证据的主要意见是：证据1的真实性、合法性和关联性均不予认可，收据不是福海典当行出具的，福海典当行也不知道该款项是否已经支付；对于证据4湾仔社区居民委员会出具的证明，对其真实性、合法性及关联性均不予认可，首先居委会并不是法律规定的房产登记机关，无权对房屋的权属出具任何的证明，其次20多年前湾仔社区居委会尚未成立，到底是哪一位工作人员见证陈经尚向福海典当行购买房屋并且支付了相关款项的事实根本无法证明，因此该证据是伪证；对证据2、3、5－12的真实性和合法性均予以认可，关联性不认可。展大公司对陈经尚提供的证据均予以认可。
一审法院另查明，珠海经济特区黔海工贸公司典当商行成立于1988年8月，为集体企业，主管部门为珠海经济特区黔海工贸实业公司。因珠海经济特区黔海工贸实业公司变更名称为珠海经济特区福海实业（集团）股份有限公司（以下简称福海集团公司），珠海经济特区黔海工贸公司典当商行于1993年5月变更名称为珠海经济特区福海典当商行，后又于1998年更名为珠海经济特区福海典当行。2003年2月18日，福海集团公司召开临时股东会，通过以下决议：2003年2月13日由珠海中拓正泰资产评估有限公司作出的关于珠海经济特区福海典当行的整体资产评估报告书的确认，福海集团公司拥有珠海经济特区福海典当行的净资产为5205435.15元，现同意福海典当行进行净资产转让，改制成为珠海经济特区福海典当行有限公司，转让价格为450万元，受让人为珠海经济特区福海珠宝金行等四家单位和罗中华等八个个人。由珠海中拓正泰资产评估有限公司于2003年2月13日作出的《关于珠海经济特区福海典当行整体资产评估报告》载明，以2002年12月31日为评估基准日，珠海经济特区福海典当行的评估总资产为5324503.70元，净资产为5205435.12元，其中没有建筑物资产。随后，珠海经济特区福海典当行经批准变更登记为珠海经济特区福海典当行有限公司。福海典当行2012年度的会计报表反映，其公司的固定资产中，并没有房屋。
一审庭审中，福海典当行表示，最近几年没有使用涉案房产，再之前的使用情况不清楚。
福海典当行在一审中的诉讼请求为：一、展大公司对珠海市香洲区湾仔镇江海路1号的房屋恢复原状；二、展大公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认为，依据珠海市中级人民法院（1991）珠中法经上字第64号二审民事判决，珠海经济特区黔海工贸公司典当商行对涉案房产拥有所有权。珠海经济特区黔海工贸公司典当商行的名称几经变更，于1998年变更为珠海经济特区福海典当行，福海典当行则是于2003年从珠海经济特区福海典当行改制而来，现福海典当行主张展大公司拆除涉案房产侵犯其合法权益，首先需要确定福海典当行对涉案房产是否享有所有权。
珠海经济特区福海典当行为集体所有制企业，其于2003年进行净资产转让，改制成福海典当行，这种改制有别于简单的企业名称变更或者公司的股东变更，确定福海典当行的资产和权利的重要依据是珠海中拓正泰资产评估有限公司于2003年2月13日编制的《关于珠海经济特区福海典当行整体资产评估报告》，而在该评估报告中，珠海经济特区福海典当行的评估资产中没有建筑物资产，即不包含涉案房产。这意味着珠海经济特区福海典当行的主管部门福海集团公司并没有将涉案房产作为改制资产改制给福海典当行。而从展大公司及陈经尚提供的证据分析，陈经尚持有珠海经济特区福海典当行的主管部门福海集团公司于1993年9月23日出具的收取购买涉案房产款项的收据原件，以及有关产权证和判决书的原件，并提供了1999年4月以来使用涉案房产的书证。上述事实和证据合理解释了福海集团公司改制珠海经济特区福海典当行时没有将涉案房产纳入改制范围，福海典当行没有将涉案房产列入其固定资产以及多年以来没有对涉案房产行使占有、使用和收益权等的情况。因此，不能认定福海典当行对涉案房产享有所有权。福海典当行主张展大公司拆除涉案房产的行为侵犯其合法权益，并要求将房屋恢复原状，依据不充分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：驳回福海典当行的诉讼请求。一审案件受理费100元，由福海典当行负担。
上诉人福海典当行不服一审判决，依法提起上诉，请求：1、撤销一审民事判决，改判展大公司对福海典当行所有的位于珠海市香洲区湾仔镇江海路1号的房屋恢复原状；2、判令由展大公司承担本案一审、二审诉讼费用。其事实和理由如下：一、福海典当行依据生效法律文书享有涉案房屋的所有权，依法受到法律保护。根据（1991）珠香法民字第248号、（1991）珠中法经上字第64号民事判决书，福海典当行对涉案房产享有所有权。依据《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”因此，自前述判决书生效之日起福海典当行即取得涉案房屋的所有权。以上事实是经一审法院查明，并经展大公司及陈经尚所确认的，在前述生效判决被撤销前，福海典当行对涉案房产享有的所有权是合法的，应受到法律保护。
二、一审法院认定事实错误，请二审法院予以纠正。一审法院仅依据珠海中拓正泰资产评估有限公司于2003年2月13日编制的《关于珠海经济特区福海典当行整体资产评估报告》中不包含涉案房产，以及陈经尚持有的并非福海典当行出具的收据等陈经尚提供的证据，认为“不能认定福海典当行对涉案房产享有所有权”是错误的，是前后矛盾的。1、“评估报告”是中介机构根据委托人的委托对目标主体的资产、负债等进行评估或审计并出具的结论，仅作参考之所用，并不能作为房屋产权的证明。证明房地产权属的法定证明要件是房地产权证或法律规定的其他法律文书，并不包括评估报告。福海典当行依据前述生效判决取得涉案房产后未及时办理更名过户，一直列为账外资产，所以历次审计及评估报告均不显示该房产，但这并不当然表明福海典当行对涉案房产丧失所有权。2、陈经尚提供的系“珠海经济特区福海实业（集团）股份有限公司”加盖印章的收据，而福海典当行从未委托过珠海经济特区福海实业（集团）股份有限公司办理过涉案房产转让的相关事项，也未曾与陈经尚签订过涉案房产有关的合同，更没有收到过所谓的“购房款”。因此，在没有证据证明该“收款收据”的内容已经得到福海典当行，即涉案房屋所有权人认可或追认的情况下，珠海经济特区福海实业（集团）股份有限公司系无权处分，更谈不上发生物权转让的效力。更何况，《物权法》第31条规定对因人民法院的法律文书享有不动产物权的，在处分该物权时，未经登记不发生物权效力。
三、一审法院适用法律得出的结论错误，请二审法院予以纠正。展大公司在未经涉案房产所有权人同意的情况下，于2014年8月将涉案房产拆除，造成了福海典当行权益受到严重损害，而福海典当行也是依据《物权法》第三十六条、第三十七条等相关法律法规提起的物权保护之诉。一审法院在查清上述事实后却依照《物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，判决驳回福海典当行的诉讼请求。
被上诉人展大公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回福海典当行的上诉请求。
一审第三人陈经尚答辩称：一、2003年，福海集团公司同意福海典当行进行资产转让，改制成为福海典当行有限公司，同时由珠海中拓正泰资产评估有限公司根据福海典当行的资产情况出具整体资产评估报告。资产评估报告载明，以2002年12月31日为评估基准日，珠海经济特区福海典当行没有建筑物的固定资产。上述事实足以证明以下情况：第一，案涉房屋在1993年9月23日已经出售给陈经尚，案涉房屋不属于福海集团、福海典当行任何一方的财产。故2003年改制评估时，福海典当行的资产没有包括案涉房屋，福海典当行的主管部门福海集团也不可能将案涉房屋作为改制资产改制给福海典当行。第二，福海典当行的资产全部来自福海典当行，福海典当行的资产不包括案涉房屋，改制后的福海典当行有限公司的资产当然也不可能包括案涉房屋。故福海典当行有限公司对案涉房屋当然无权主张任何权利。
二、案涉房屋系由福海典当行出卖给陈经尚，福海集团公司系代为收取款项。1993年9月23日，福海典当行将案涉房屋以211900元出卖给陈经尚。因福海典当行系福海集团公司的下属单位，故当时购房款系由福海集团公司代为收取，出具收款收据，并加盖福海实业集团公司财务印章，加盖财务印章证明福海实业集团仅仅是代为收取款项，并非处分案涉房屋。另外，案涉房屋当时已经处于拆迁改造范围，相关部门暂停办理过户手续，因此，福海典当行将（1991）珠香法民字第248号民事判决书原件以及案涉房屋的房屋所有权证原件交付给陈经尚，同时将房屋交付给陈经尚，以此作为履行房屋交付手续。根据《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，福海典当行与陈经尚达成买卖案涉房屋的意思表示，陈经尚根据福海典当行的指示将购房款交由福海实业集团公司代为收取，福海典当行则向陈经尚实际交付了案涉房屋。因此，福海典当行与陈经尚之间存在合法有效的买卖合同关系，且双方也实际履行了该合同。福海典当行已经将案涉房屋出卖给陈经尚，无权对案涉房屋主张任何权利。
三、陈经尚二十多年来合法占有该房屋，并对案涉房屋享有占有、使用、收益以及处分的权利，其是案涉房屋的实际所有权人。福海典当行提起本案诉讼，已经超过20年的最长诉讼时效。自1993年福海典当行交付房屋后，陈经尚先是居住在此，后又出租给他人用于收益，二十多年以来，福海典当行从未提出任何异议，更从未向陈经尚主张过任何权利，福海典当行于2015年才提起本案诉讼，已经超过20年的最长诉讼时效。
四、根据案涉房屋交易当时所应适用的法律，陈经尚已经取得了案涉房屋的所有权。案涉房屋交易时间为1993年9月23日，物权法实施于2007年10月1日，根据法不涉及既往原则，本案应当适用交易当时的法律，即经济合同法和民法通则的有关规定。根据《民法通则》第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”当时的法律并非按照不动产物权登记生效原则来确定物权归属，当事人也没有约定其他所有权转移方式。因此，案涉房屋的所有权应当自福海典当行交付给陈经尚时转移给陈经尚，也就是说，根据交易时的法律，陈经尚已经取得了案涉房屋的所有权。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈经尚请求法院驳回上诉，维持一审判决。
福海典当行二审期间向本院提交如下证据材料：1、展大公司谢志伟与福海典当行雷洁以及雷洁委托的律师曾亮的谈话录音；2、福海典当行雷洁与谢志伟之间的电子邮件。
展大公司对上述证据发表如下质证意见：1、上述证据发生在2014年4月至2015年7月间，不是新证据。2、对上述证据的真实性予以认可，不认可其关联性和合法性。
陈经尚对上述证据发表如下质证意见：1、上述证据不属于二审新证据；2、真实性无法确认；3、合法性关联性不予认可。
经审查，本院认为，上述证据形成于一审诉讼之前，福海典当行作为谈话及邮件往来的当事人明知上述证据已经存在而未在一审提交，不属于二审新证据，本院不予采信。
本院经审理查明，在2014年8月23日的《交房验收单》上，展大公司的谢志伟手写注明“收证件原件（3份）”。
另查明，在本案一审过程中，陈经尚以福海典当行为被告另行向一审法院提起物权保护诉讼，诉讼请求包括确认1993年9月23日福海典当行将被拆迁房屋出卖给陈经尚的行为合法有效、确认陈经尚有权享有被拆迁房屋拆迁补偿权益等内容。
经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，福海典当行的一审诉讼请求为“展大公司对珠海市香洲区湾仔镇江海路1号房屋恢复原状”，因涉案房屋已经被拆除，且在该地块位置已经按照旧城改造规划开发建设新的楼宇，福海典当行要求恢复原状的诉讼请求客观上显然无法实现，故本院对此不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案根据（1991）珠中法经上字第64号生效判决可知，福海典当行于当时取得被拆迁房屋的所有权，本院对此予以确认。但在福海典当行依据上述生效判决取得被拆迁房屋的所有权之后，陈经尚主张其于1993年9月23日已经从福海典当行处购买被拆迁房屋，对该房屋买卖行为的效力以及被拆迁房屋的拆迁补偿权益的归属问题，因陈经尚已经另行提起诉讼，双方当事人可在该案中予以解决。
综上所述，福海典当行的上诉请求缺乏理据，本院予以驳回。一审判决查明事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人珠海经济特区福海典当行有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李烈斌
审 判 员 廖世娟
代理审判员 牟宏微
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 许婷婷