黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民再247号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：佳木斯东辰房地产开发有限公司。
法定代表人：刘毅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋立中，该公司法务人员。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：董占亚，男，1953年4月1日出生，汉族。
委托诉讼代理人：于欣颖，黑龙江艾未律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：翟瑞涛，男，1964年1月16日出生，汉族。
再审申请人佳木斯东辰房地产开发有限公司（以下简称佳木斯东辰公司）因与被申请人董占亚、翟瑞涛房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服佳木斯市中级人民法院（2015）佳民终字第174号民事判决，向我院申请再审。本院于2016年7月22日作出（2016）黑民申887号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人佳木斯东辰公司、委托诉讼代理人宋立中、被申请人董占亚、委托诉讼代理人于欣颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佳木斯东辰公司再审请求：依法撤销佳木斯市中级人民法院（2015）佳民终字第174号民事判决，驳回董占亚的全部诉讼请求。其理由是：国有土地上房屋征收补偿主体为人民政府确定的房屋征收部门，房屋征收部门可以委托实施单位，但要对征收补偿行为后果承担法律责任，即房屋征收部门是真正主体。二审认定本案签约主体、动迁实施单位、回迁安置补偿为佳木斯东辰公司错误。本案《拆迁补充协议》上仅有佳木斯东辰公司法定代表人刘毅签字，没有佳木斯东辰公司公章，不能视为是佳木斯东辰公司的意思表示。该协议第四条约定的违约金过高，应予调整，一二审未予调整有失公平。即使佳木斯东辰公司承担违约责任，承担责任的期限应当到回迁时即2014年10月30日止。由于佳木斯东辰公司提供给董占亚的回迁面积与协议约定相差78.6平方米，佳木斯东辰公司同意以车库补齐所差面积，董占亚对此不接受，且并未采取适当措施防止损失扩大，因此，此后的补偿款及违约金不应当由佳木斯东辰公司承担，原审仍判令佳木斯东辰公司承担错误。
董占亚辩称，佳木斯东辰公司主张其作为承担责任主体错误的理由不能成立。本案《拆迁补充协议》依法有效，佳木斯东辰公司应支付双倍补偿款符合该协议约定及法律规定。一、二审法院认定佳木斯东辰公司承担违约责任及承担违约责任的期限并无不当。请求再审法院依法驳回佳木斯东辰公司的再审请求。
董占亚向一审法院起诉请求：依法判令佳木斯东辰公司依约向其交付莲江壹号产权调换房，位于哈罗公路北，坐北朝南，面积1365.22平方米，即莲江壹号7号楼102、103、104、105室、8号楼101、102室；佳木斯东辰公司向董占亚支付拆迁补偿费264万元（自2012年1月1日至2014年12月30日），并继续支付2015年1月1日起至向董占亚交付产权调换房之日止的拆迁补偿费，翟瑞涛承担连带责任；诉讼费由佳木斯东辰公司承担。一审法院认定事实：原告董占亚与被告佳木斯东辰公司于2011年6月15日签订《房屋征收与补偿合同》，约定由佳木斯东辰公司拆迁董占亚位于莲江口镇的商服营业房，建筑面积1365.22平方米。安置地点原址安置（哈罗公路北、坐北朝南），安置时间2011年12月30日，安置面积1365.22平方米（门市房一、二楼对等两层）。拆迁补偿费为每平方米每月30元，拆迁前由佳木斯东辰公司先付董占亚六个月的补偿费22万元，如六个月内佳木斯东辰公司没能使董占亚回迁，该公司继续为董占亚支付超期补偿费，按前面六个月的补偿费22万元的比例支付，直至回迁为止。双方又于2011年8月11日签订《拆迁补充协议》，约定佳木斯东辰公司向董占亚支付22万元的六个月拆迁补偿费，董占亚收到补偿费后交出房屋，由佳木斯东辰公司拆迁。六个月后佳木斯东辰公司按月支付补偿费，逾期超过三天不按时支付，佳木斯东辰公司按每月36670元双倍补偿董占亚。佳木斯东辰公司的法定代表人刘毅在该协议上签字，被告翟瑞涛作为担保人，吴树财作为经手人均在该协议上签字。佳木斯东辰公司2014年10月30日开始正式办理回迁入户手续。董占亚与佳木斯东辰公司在莲江口镇政府的组织下，对回迁事宜进行过商谈，翟瑞涛也参加了商谈。佳木斯东辰公司同意提供莲花路北7号楼101、102号临街商服，合计面积1286.62平方米，不足面积以小区院内车库补齐，但因回迁位置、面积及结构差价等原因，双方未达成一致意见。另查明，佳木斯东辰公司于2014年5月12日在佳木斯市工商行政部门核准登记，之前以黑龙江东辰房地产开发有限公司的名义运营。
一审法院判决：一、被告佳木斯东辰公司于判决生效后立即为原告董占亚安置其开发的位于佳木斯市郊区莲江口镇莲江壹号的1365.22平方米一、二楼对等两层门市房屋（哈罗公路北、坐北朝南）；二、被告佳木斯东辰公司于判决生效后立即给付原告董占亚2012年1月1日至2014年12月30日期间的补偿款264万元，被告翟瑞涛承担连带给付责任；三、被告佳木斯东辰公司于判决生效后立即给付原告董占亚2015年1月1日起至回迁安置完成日的拆迁补偿费（每月36670元，若逾期超过三天，则每月73340元），被告翟瑞涛承担连带给付责任。四、驳回原告董占亚其他诉讼请求。案件受理费27920元、保全费5000元由被告佳木斯东辰公司承担。
佳木斯东辰公司不服一审判决，上诉请求：依法撤销（2015）郊民初字第23号民事判决，驳回董占亚的全部诉讼请求；诉讼费由董占亚承担。二审法院认定事实与一审一致。二审法院认为，由于上诉人佳木斯东辰公司认可莲江壹号相关开发建设手续是以其公司名义办理，且佳木斯东辰公司与董占亚于2011年8月11日签订的《拆迁补充协议》既是对2011年6月15日《房屋征收与补偿合同》的补充，又是对两份合同效力的确认，均系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，因而一审判决认定该两份合同均具有合同法律效力并无不当，双方均应按合同约定履行。关于佳木斯东辰公司提出《房屋征收与补偿合同》的签约主体不是其公司，《拆迁补充协议》无其公司盖章，签字是否为佳木斯东辰公司法定代表人刘毅本人所签未经核实，一审法院不应认定佳木斯东辰公司为合同履约主体问题。因佳木斯东辰公司自认莲江壹号由其开发建设，其提供的《莲江口镇壹号项目回迁安置实施方案》亦证明回迁安置具体执行单位为佳木斯东辰公司，该公司称该项目系黑龙江东辰房地产开发公司的，后由其接管，因其未提供接管时的相关证据，不能确定双方对权利义务的约定，故而应承担接管后的权利和义务，且其已按《拆迁补充协议》支付给董占亚部分动迁补偿费22万元，故佳木斯东辰公司主张其不是合同履行主体的理由不成立，二审法院不予支持。关于佳木斯东辰公司提出《房屋征收与补偿合同》违反行政法规强制性规定，其不具有征收补偿主体资格，属无效合同问题。根据佳木斯市郊区莲江口镇小城建设工程指挥部制定的《莲江口镇壹号项目回迁安置实施方案》第二条明确规定回迁安置主体是佳木斯市郊区莲江口镇人民政府，具体执行单位是佳木斯东辰公司，从而证明房屋征收部门是莲江口镇人民政府，佳木斯东辰公司是房屋征收部门委托的房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，且佳木斯东辰公司该理由亦不影响合同效力，故佳木斯东辰公司该主张不成立，二审法院不予支持。关于佳木斯东辰公司提出董志远、董文娟名下房屋未经授权，董占亚无权代签本案协议和提起诉讼，董占亚主体资格有瑕疵问题。因在二审期间，董志远、董文娟出庭明确表示对董占亚代签协议和诉讼的行为予以认可，且佳木斯东辰公司对此未提异议，故对佳木斯东辰公司该主张，二审法院不予支持。至于佳木斯东辰公司提出对董占亚回迁安置面积应为1049.4平方米，不应是1365.22平方米问题。因双方签订的《房屋征收与补偿合同》明确约定了安置面积为1365.22平方米，合法有效的合同对双方均具有拘束力，故对佳木斯东辰公司该主张，二审法院亦不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30267元，由佳木斯东辰公司承担。
本院经再审审理查明的事实与一、二审一致。
本院再审认为，虽然本案《房屋征收与补偿合同》和《拆迁补充协议》均未盖有佳木斯东辰公司公章，但该公司认可本案涉案项目莲江壹号的开发建设手续是以其公司名义办理并由其开发建设，黑龙江东辰房地产开发公司是佳木斯东辰公司股东之一，该项目后由佳木斯东辰公司接手。佳木斯东辰公司提供的《莲江口镇壹号项目回迁安置实施方案》亦证明回迁安置具体执行单位为佳木斯东辰公司。其提供的佳木斯市郊区莲江口镇人民政府出具的《关于莲江一号小区回迁户董占亚回迁安置情况说明》证实佳木斯东辰公司给董占亚提供回迁安置房源,但因董占亚对回迁位置、面积、房屋结构差价有异议，双方一直未协商一致。莲江壹号所在地佳木斯市郊区区建设局副局长翟瑞涛接受本案二审法院调查时称：本案涉案项目的开发建设单位是佳木斯东辰公司。该公司已给付董占亚本案《拆迁补充协议》第一条约定的拆迁补偿费22万元，故佳木斯东辰公司所称二审认定本案签约主体、动迁实施单位、回迁安置补偿为佳木斯东辰公司错误的理由不成立。本案《房屋征收与补偿合同》和《拆迁补充协议》均系佳木斯东辰公司与董占亚真实意思表示且不违反法律法规强制性规定，一、二审认定有效正确。该两份协议约定：佳木斯东辰公司没能依约定的回迁日期给董占亚回迁，佳木斯东辰公司继续向董占亚支付超期补偿费，依佳木斯东辰公司已给付董占亚的六个月拆迁补偿费22万元的比例按月支付，逾期三天不支付，佳木斯东辰公司按每月36670元双倍补偿董占亚。对此，佳木斯东辰公司提出《拆迁补充协议》约定违约金过高应予调整的主张。因佳木斯东辰公司已实际给付董占亚六个月拆迁补偿费22万元，董占亚认可已收到此款，且双方又约定按已给付的补偿费的比例按月补偿超期回迁损失，应视为双方对佳木斯东辰公司未依约回迁时起董占亚的损失为每月36670元，对逾期给付该损失的违约金为每月36670元的一致认可。该违约金超过该损失的30%。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”及第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，佳木斯东辰公司的该主张应予支持。一、二审在佳木斯东辰公司主张本案协议无效的情况下，未向其释明若判令其承担违约责任，是否要求调整违约金问题并判令该公司承担的违约金为董占亚损失的100%不当，应予纠正。因佳木斯东辰公司提供的回迁房屋位置、面积与本案《房屋征收与补偿合同》约定不符，董占亚不予认可，双方协商未成，所以佳木斯东辰公司对其未能履行该合同约定的行为应承担违约责任，董占亚不存在防止损失扩大的责任，原审对此认定及判令佳木斯东辰公司承担2012年1月1日以后至回迁安置完成日的补偿费并无不当。
综上所述，佳木斯东辰公司的再审申请理由部分成立，其部分再审请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持佳木斯市郊区人民法院（2015）郊民初字第23号民事判决第一、四项；
二、变更佳木斯市郊区人民法院（2015）郊民初字第23号民事判决第二项为佳木斯东辰房地产开发有限公司于判决生效后立即给付董占亚2012年1月1日至2014年12月30日期间的拆迁补偿费1716156元［36670元×36个月×（1＋30%）＝1716156元］，翟瑞涛承担连带给付责任；
三、变更佳木斯市郊区人民法院（2015）郊民初字第23号民事判决第三项为佳木斯东辰房地产开发有限公司于判决生效后立即给付董占亚2015年1月1日起至回迁安置完成日的拆迁补偿费（每月36670元，若逾期三天给付，则每月36670×（1＋30%）＝47671元），翟瑞涛承担连带给付责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费27920元、保全费5000元，由董占亚负担9770元，佳木斯东辰公司负担23150元；二审案件受理费30267元，由董占亚负担10592元，佳木斯东辰公司负担19675元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 鑫
代理审判员 郭伟宏
代理审判员 于 莹
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 李婷婷