沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民一初字第01922号
原告任姝颖，系中国电信辽宁省分公司工作人员。
委托代理人董晶玮，系辽宁昊星律师事务所律师。
原告谭维国，系沈阳悦成长科技有限公司工作人员。
委托代理人董晶玮，系辽宁昊星律师事务所律师。
被告沈阳世茂新发展置业有限公司。
法定代表人汤沸，系该公司执行董事。
委托代理人冯冬华，系该公司工作人员。
委托代理人沙研，系该公司工作人员。
被告上海世茂南京物业服务有限公司沈阳分公司。
负责人夏春龙，系该公司总经理。
委托代理人谢长丽，系辽宁联胜律师事务所律师。
原告任姝颖、谭维国诉被告沈阳世茂新发展置业有限公司（以下简称“置业公司”）、上海世茂南京物业服务有限公司沈阳分公司（以下简称“物业公司”）相邻关系纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘凤适用简易程序独任审理，于2014年10月16日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，由本院审判员王俭担任审判长，与审判员刘凤（主审）、人民陪审员董秀坤依法组成合议庭，于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告任姝颖及其委托代理人董晶玮（同时作为原告谭维国委托代理人）、原告谭维国，被告置业公司委托代理人冯冬华（参加第一次诉讼）、沙研（参加第二次诉讼），被告物业公司委托代理人谢长丽均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。
原告任姝颖、谭维国诉称：二原告系沈阳市和平区文体路X号1-34-2号的业主，被告置业公司系原告房屋的开发方、销售方；被告物业公司系原告居住小区的物业管理单位。被告置业公司系沈阳市和平区文体路X号6号楼1单元36楼2号房屋的业主，2012年12月13日，上述房屋自来水管道破裂发水，将原告房屋内的家具、地板、墙面、屋顶、家用电器等毁损，造成各项损失共计10万元。事后，原告多次找被告要求维修并赔偿损失，未能达成协议。根据法律规定，公民的合法财产受到法律保护。被告对水管设施负有监管、检查并积极维修的责任和义务，被告疏于管理，未能尽到应有的管理义务，侵犯了原告的合法权益并造成原告的损失，被告应依法进行赔偿。故原告诉至法院，请求法院判令二被告连带赔偿原告财产损失10万元；判令被告承担本案诉讼费。
被告置业公司辩称：我公司不是6号楼1单元36楼2号业主，该房屋我公司已经出售，并且实际的购房人已经办了入住手续。原告起诉我公司作为被告是主体不适格。
被告物业公司辩称：原告应当明确其诉讼的法律依据是依据侵权还是依据物业管理合同，这是不同的法律关系，本案由是相邻关系，物业公司与原告之间是物业服务管理合同关系，两个不同的法律关系不能在同一案审理。同时原告起诉二被告承担连带赔偿责任基于什么连带无任何法律依据。原告陈述的水管破裂的区域是在36楼的屋内，并不是我公司所管理的区域，我公司对这一部分无管理义务，不应当承担任何赔偿责任。同时原告所起诉水管破裂发水的原因是否与我公司有关系，由于什么原因造成的应当予以进行鉴定。所以原告起诉我公司要求承担赔偿责任无法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告任姝颖作为买受人与被告置业公司作为出卖人于2011年4月12日签订商品房买卖合同（合同编号：E1101045761），购买位于沈阳市和平区文体路X号1-34-2（建筑面积83.80平方米）房产一处，第十六条报修责任项下规定“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。本条所指‘保修期’自出卖人向买受人发出的交房通知书所确定的房屋交付日止首日起计算”。
2012年12月13日，因位于沈阳市和平区文体路X号36楼发生发水事件，水渗入原告家中，致使原告家受损。关于漏水的原因，庭审中，原告称系1-36-2号房屋门口管井处的自来水管道破裂，二被告称系1-36-2号房屋内的暖气接口处漏水。原告主张受损物品清单如下：1、卢森地板（屋内所有地板）；2、秀衣柜一个；3、慕思3D床垫一个；4、艾慕凯莎沙发一个；5、茶几一个；6、榻榻米一个；7、斑马实木台一个；8、凯撒帝海尔冰箱一个；9、床品（床笠一个、床单一个、被罩一个、蚕丝被一床、枕套两个、褥子一个）；10、墙皮（屋内所有墙面）；11、木质吊顶（屋内所有吊顶）；12、木质包梁（屋内所有包梁）；13、洗手间墙面；14、仿古圈椅一个。被告在庭审中对上述清单部分有异议，认为地板仅需更换受损部位即可；床垫及床上用品没有在此次漏水中受损；茶几和仿古圈椅即便受损，也仅是底座和椅角受水浸泡。就双方达成一致的受损物品，本院委托辽宁众华资产评估有限公司沈阳分公司予以评估，该公司于2015年8月24日作出众华评报字（2015）第7008号《评估报告》，评估结果如下：1、卫生间及厨房吊棚评估价值为909元；2、实木吊梁评估价值为2，870元；3、室内内墙刮白评估价值为1，617元；4、室内内墙涂料评估价值为2，200元；5、衣柜评估价值为3，948元；6、沙发评估价值清洗费为500元；7、实木电视柜评估价值为7，990元。同时，评估报告载明：冰箱损失价值当事人双方最终以修理实际发生的费用确定，现场勘查未发现榻榻米，故在现场勘查表未记录上述两项资产，本次评估价值不包括冰箱及榻榻米两项资产价值。原告支付评估费2，000元。二原告认为评估报告中衣柜的购买价值应为12，000元，沙发受损已无法修复，申请对上述报告予以复议。辽宁众华资产评估有限公司沈阳分公司于2015年10月15日作出《任姝颖、谭维国房屋因冲水产生的财产损失价值评估报告复议答复意见》，答复如下：经市场询价，根据替代原则，评估结果参考相似物品市场价值，并且考虑了装修年限损耗和实际使用、维护和保养的影响。现场勘查日，沙发表面局部有白色污迹，其他部位完好。现场勘查日，原告未提供发票。后期提供发票需经双方当事人认可无异议。综上所述，本次评估项目程序合法，评估人员根据委托内容，依据现有法律法规得出的客观的评估结论。
上述事实，有商品房买卖合同、照片、评估报告、评估费发票、当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：根据原、被告之间的约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人应赔偿因房屋质量问题造成的直接损失。本案中，虽原、被告对漏水原因不能达成一致，但均系在房屋保修期限和范围内因质量问题而引起的，故被告置业公司应对二原告的损失承担赔偿责任。被告物业公司在知晓漏水事件后及时予以处理，避免了损失的进一步扩大，故被告物业公司已在本案中尽到相应职责，对二原告的损失不承担责任。
关于二原告的损失数额问题，原、被告具有争议的损失物品是：地板、床垫及床上用品、茶几和仿古圈椅，根据原告提供的照片及视频来看，漏水量确很大，虽然对漏水点及时进行了修复，但原告所列举的家中物品确均受到不同程度的损害。关于损失的具体数额，评估公司已经对各方达成一致部分的物品损失数额鉴定为2万元，本院予以确认。对于双方争议部分的物品以及未经鉴定的冰箱的损失数额，考虑到地板仅是部分受水浸泡变形，本院酌定地板损失更换和人工费为6，000元；关于床垫和床品的损失数额，考虑到不影响以后使用，仅需清理，本院酌定清理费为2，000元；关于茶几和圈椅，考虑到购买年限和实际使用的影响，本院酌定损失数额为5，000元；关于冰箱，考虑到需维修修复，本院酌定维修费为2，000元。关于原告所主张的租房损失，从客观实际情况考虑，原告家漏水确在一定程度上影响正常居住，但在清理晾干后即可入住，并非长期不可居住，本院酌定租房损失为2，000元。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百零六条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：
一、被告沈阳世茂新发展置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告任姝颖、谭维国因漏水所致经济损失35，000元；
二、被告沈阳世茂新发展置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告任姝颖、谭维国租房损失2，000元；
三、被告沈阳世茂新发展置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告任姝颖、谭维国评估费2，000元；
四、驳回原告任姝颖、谭维国的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，300元，由被告沈阳世茂新发展置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 俭
审 判 员 刘 凤
人民陪审员 董秀坤
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 王湘婷
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。