广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛中法民一终字第382号
上诉人（原审被告）：吴川市宏基房地产开发有限公司。住所地：吴川市海滨街道人民东路。
法定代表人：龙静华，该公司总经理。
委托代理人：龙航明，广东佳业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈世虎，男，1972年6月2日出生，汉族，住吴川市。
被上诉人（原审原告）：宁华珍，女，1974年9月26日出生，汉族，住吴川市。
上述两被上诉人的共同委托代理人：李森，男，1978年4月21日出生，汉族，住吴川市。
上述两被上诉人的共同委托代理人：邱日华，广东国晖律师事务所律师。
上诉人吴川市宏基房地产开发有限公司（以下简称“宏基公司”）因与被上诉人陈世虎、宁华珍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2014）湛吴法民二初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员王瑾、郑玉莲参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人宏基公司的委托代理人龙航明，被上诉人陈世虎及其与宁华珍的委托代理人李森、邱日华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年4月1日，宏基公司（甲方）与陈世虎、宁华珍（乙方）签订了《广东省商品房买卖合同》及附件，约定：“乙方向甲方购买位于吴川市xx街道xx（二期）x幢x梯xxx号房商品房壹套。合同第二条：乙方所购商品房的面积。乙方向甲方购买商品房建筑面积119.76平方米（其中实得面积107.18平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积12.58平方米），共壹套。上述面积为甲方暂测面积，如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。合同第四条：价格与费用。该商品房按实际建筑面积计算，单位售价为人民币每平方米1860元（按套内面积每平方米2078.30元），该套房总金额为人民币222753元。合同第五条：实际面积与暂测面积差异的处理。该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±0.6%（不包括±0.6%）时，上述房价款保持不变。实际面积与暂测面积超过暂测面积的±0.6%（包括±0.6%）时，甲乙双方同意按下述第2种方式处理：…2、每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。合同第六条：价格与费用调整的特殊约定。该商品房出现下列情况之一时，房价款和代政府收取的税费可作相应调整：…2、预售商品房开发建设过程中，甲方代表政府收取的税费标准调整时，按实际发生额调整。3、除上述房价外，乙方负责办理房产权证费，以及政府有关部门费用（见附件四）。”
合同附件二中关于门窗的标准是：铝合金窗，统一安装防盗复合钢门。合同附件四：1、乙方除房价款外，依据有关规定，办理产权证过户的一切有关税务费由乙方负责缴纳；若需办理按揭贷款的，在符合银行信贷条件下，办理银行按揭的一切费用由乙方负责缴纳。2、…上述房产登记费、水、电安装费、抵押登记费，乙方在付购房首期款时同时交清。3、乙方进行室内装修前，必须到售楼堂馆所处办理手续，每户交红砖、余泥、垃圾押金壹仟元，装修完毕清理现场运走垃圾后多还少补。
2009年8月5日，陈世虎、宁华珍按合同约定支付购房款222753元给宏基公司，并向该公司缴纳了代办房产证抵押登记备案费105元、入伙费2300元、代办房产证费3000元、代收契税费3341.3元。吴川市房管局于2013年7月30日为该套商品房发出房产权他项权证（粤房地权证吴房字第××号），产权证上登记的房屋建筑面积为115.03平方米，套内建筑面积为103.24平方米。
宏基公司在为陈世虎、宁华珍办理过户登记过程中，实际开支是810元，入伙费2300元，扣除入户门价款500元后，实际收取1800元。该1800元已包含合同附件四中第3点所称的押金1000元。
2014年7月21日，陈世虎、宁华珍以宏基公司多收其房款和房产证办理费用、乱收入伙费等为由，向原审法院提起民事诉讼，请求判令：1、宏基公司向陈世虎、宁华珍返还多收的购房款8797元及利息2498元，合计11295元（利息期间暂从2009年8月5日计至2014年7月10日，按中国人民银行同期贷款年利率5.76%计算）；2、宏基公司向陈世虎、宁华珍退还乱收的入伙费1800元及利息563元，合计2363元（利息期间暂从2009年4月2日计至2014年7月10日，按中国人民银行同期贷款年利率5.94%计算）；3、宏基公司向陈世虎、宁华珍退还多收的代办理房产证费2895元及利息650元，合计3545元（利息期间暂从2010年8月10日计至2014年7月10日，按中国人民银行同期贷款年利率5.76%计算）；4、宏基公司向陈世虎、宁华珍退还乱收的办房产证登记备案费105元；5、宏基公司向曾日苏、黎亚连退还入户防盗复合钢门款500元及客厅阳台落地铝合金窗款1400元及利息536元，合计2436元。（利息期间暂从2009年8月5日计至2014年7月10日，按中国人民银行同期贷款年利率5.76%计算）；6、案件受理费由宏基公司负担。
原审法院审理认为：本案是商品房预售合同纠纷，陈世虎、宁华珍与宏基公司签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。陈世虎、宁华珍与宏基公司均应按照上述合同的约定履行各自的义务。
本案第一个争议焦点在于涉案商品房的面积差异应如何处理的问题。根据陈世虎、宁华珍与宏基公司签订的合同以及产权证登记内容可知，陈世虎、宁华珍主张的面积差异情况属实。关于面积差异的处理，陈世虎、宁华珍与宏基公司在合同中约定面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准，且根据合同第五条“实际面积与暂测面积差异的处理。该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±0.6%（不包括±0.6%）时，上述房价保持不变。实际面积与暂测面积超过暂测面积的±0.6%（包括±0.6%）时，甲乙双方同意按下述第2种方式处理：…2、每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整”的约定，陈世虎、宁华珍所购商品房实际面积与合同约定面积相差为4.73㎡（119.76㎡－115.03㎡），据此，宏基公司应退购房款为8797.8元（1860元/㎡×4.73㎡）。至于退还房款的利息问题，由于双方在合同中没有对此作出约定，陈世虎、宁华珍也无法提供证据证明其于2009年8月5日起向宏基公司主张该权利，故陈世虎、宁华珍请求从该时间点起计算利息没有法律依据，利息应从陈世虎、宁华珍起诉之日即2014年7月21日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。
本案第二个争议焦点在于陈世虎、宁华珍第二项诉讼请求返还入伙费1800元、第四项诉讼请求返还办房产证备案费105元如何处理的问题。陈世虎、宁华珍起诉请求宏基公司返还这两项费用，理由是宏基公司在这两项收费问题上属于乱收费。而本案案由是商品房预售合同纠纷，至于宏基公司是否存在乱收费的行为，不属本案审理范畴，故对陈世虎、宁华珍该两项诉讼请求的起诉，原审法院不作处理，由陈世虎、宁华珍另寻法律途径解决。
本案第三个争议焦点在于陈世虎、宁华珍第三项诉讼请求宏基公司退还多收的代办理房产证费如何处理的问题。陈世虎、宁华珍认为其向宏基公司缴纳代办房产证费3000元，但宏基公司在庭审上有票据显示的实际开支是810元，故此应退还多收部分给原告。而陈世虎、宁华珍、宏基公司在庭审上均承认在合同中无约定入伙费、代办房产证费用和办房产证抵押登记费的具体金额。仅在合同第六条第3点中约定“除上述房价外，乙方负责办理房产权证费，以及政府有关部门费用（见附件四）”，因此，根据合同约定，陈世虎、宁华珍依法应承担的办理房产权证费用为810元。由于宏基公司与陈世虎、宁华珍签订商品房预售合同后，依法承担协助陈世虎、宁华珍办理房产权证的合同附随义务，宏基公司对于实际支出之外的收费是没有法律依据的，故宏基公司应退还代办房产证费用为2190元（3000元－810元）。至于利息问题，由于陈世虎、宁华珍与宏基公司在合同中没有对此作出约定，且陈世虎、宁华珍也没有提供证据证明其于2010年8月10日起向宏基公司主张该权利，故陈世虎、宁华珍请求从该时间点起计算利息没有法律依据，利息应从陈世虎、宁华珍起诉之日即2014年7月21日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。
本案第四个争议焦点问题，是关于陈世虎、宁华珍第五个诉讼请求退还入户防盗复合钢门款500元及客厅阳台落地铝合金窗款1400元及利息的问题。庭审上，陈世虎、宁华珍、宏基公司均对在入伙费2300元（已扣减入户防盗复合钢门款500元），即宏基公司实收1800元入伙费这一事实无异议，故陈世虎、宁华珍对退还入户防盗复合钢门款500元这一诉讼请求无事实依据，故原审法院不予支持。至于餐厅阳台防盗复合钢门及客厅阳台落地铝合金窗的问题，由于双方在合同附件二中对该两项无明确安装的约定；且陈世虎、宁华珍未能提供证据证明在验收房时对此向宏基公司提出过异议，因此，应视为陈世虎、宁华珍默许宏基公司该行为。
综上所述，案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、吴川市宏基房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内向陈世虎、宁华珍退还因面积差异多收的购房款8797.8元及利息（利息从2014年7月21日起计至付清款项之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；二、吴川市宏基房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内向陈世虎、宁华珍退还多收的代办房产证费用2190元及利息（利息从2014年7月21日起计至付清款项之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。三、驳回陈世虎、宁华珍的其他诉讼请求。若未按指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290.95元，由吴川市宏基房地产开发有限公司承担75元，陈世虎、宁华珍承担215.95元。
宏基公司不服原审判决，向本院上诉称：首先，原判决认定陈世虎、宁华珍所购商品房实际面积与合同约定面积相差4.73平方米是错误的。宏基公司已按合同约定实际交付了建筑面积119.76平方米，房产证登记建筑面积为115.03平方米，与合同约定相差4.73平方米。因为二栋和三栋首层架空层超过800平方米，订立合同时宏基公司将架空层分摊入建筑面积，但后来办产权登记时吴川市房产测绘所认为架空层分摊无法在房产证上登记因此不作分摊处理，因此产权证上的面积少4.73平方米。然而架空层作为车库，宏基公司已实际分摊给业主了。陈世虎、宁华珍实际接受并与其他业主共同使用了多年。实际交付也是合同行为。事实上业主们都在使用架空层停车，陈世虎、宁华珍也不例外。陈世虎、宁华珍既使用架空层多年现又要求退回房款，对宏基公司极不公平。如果陈世虎、宁华珍保证以后再不使用架空层停车，宏基公司同意退款给陈世虎、宁华珍。如果二审判决维持原审判决，宏基公司则采取强硬措施进行维权。其次，原审判决认定宏基公司代办房产证是履行协助附随义务，违反了合同法。根据合同约定，向房地产登记机关办理权属登记是陈世虎、宁华珍的事务，宏基公司只有协助义务。但事实上，陈世虎、宁华珍除了签字之外，其余的一切手续和事务都是宏基公司办理。《合同法》第396条规定“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。”据此，宏基公司与陈世虎、宁华珍是委托合同关系。原判决否定双方之间的委托合同关系是错误的。按照《合同法》第398、405条规定，代理人可收取一定的费用、报酬。据此，宏基公司收费有依据，并不违反法律的强制性规定，是合法有效的。第三，原审判决未对架空层产权作出认定，为事实不清。请求二审法院撤销原判，驳回陈世虎、宁华珍的诉讼请求。
被上诉人陈世虎、宁华珍口头答辩称：本案属于商品房预售合同纠纷，宏基公司交付的商品房面积比购房合同约定的面积少，而陈世虎、宁华珍是按照购房合同约定的面积支付购房款。因此，宏基公司多收了陈世虎、宁华珍的购房款，理应退还多收部分。购房合同没有约定宏基公司协助办证要收费，所以多收的办证费用亦应退回陈世虎、宁华珍。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，陈世虎、宁华珍与宏基公司签订的《广东省商品房买卖合同》第十九条约定：“关于产权登记的约定。陈世虎、宁华珍在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，宏基公司给予协助。……”
本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对宏基公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据宏基公司的上诉理由和陈世虎、宁华珍的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题是：一、宏基公司向陈世虎、宁华珍交付商品房面积是否符合合同约定，应否返还多收的购房款给陈世虎、宁华珍；二、宏基公司应否退还多收的房产证办理费用给陈世虎、宁华珍。
关于宏基公司向陈世虎、宁华珍交付商品房面积是否符合合同约定，应否返还多收购房款给陈世虎、宁华珍的问题。陈世虎、宁华珍与宏基公司签订的《广东省商品房买卖合同》第二条约定：“乙方（陈世虎、宁华珍）向甲方（宏基公司）购买商品房建筑面积共119.76平方米（其中实得建筑面积107.18平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积12.58平方米）。…上述面积为甲方暂测面积。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。”2013年7月30日，吴川市房产管理局颁发了房产权他项权证（粤房地权证吴房字第××号）给陈世虎、宁华珍，产权证登记涉案房屋建筑面积115.03平方米。根据合同约定，如果宏基公司暂测面积与房地产产权登记机关实际测定面积有差异，以房地产产权登记机关实际测定面积为准，故陈世虎、宁华珍取得涉案房屋的建筑面积应认定为115.03平方米。宏基公司以2、3幢架空层未分摊面积为由主张其不应对陈世虎、宁华珍所购商品房建筑面积减少部分价款承担返还责任，与商品房买卖合同约定不符，不予支持。原审法院根据陈世虎、宁华珍取得房屋权属证书记载面积与买卖合同所约定面积的差额，判令宏基公司按照合同约定购房单价返还多收购房款8797.8元给陈世虎、宁华珍，合法有据，予以维持。
关于宏基公司应否退还多收的房产证办理费用给陈世虎、宁华珍的问题。根据陈世虎、宁华珍与宏基公司签订的《广东省商品房买卖合同》第六条“价格与费用调整的特殊约定。…3、除上述房价外，陈世虎、宁华珍负责办理房产权证费，以及政府有关部门费用”、第十九条“关于产权登记的约定。陈世虎、宁华珍在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，宏基公司给予协助”的约定，宏基公司协助办理房产权属登记，陈世虎、宁华珍负责办理房产权证的费用。本案中，宏基公司收取陈世虎、宁华珍办理房产证费3000元，但有票据显示的实际开支是810元，多收了2190元（3000元－810元）。宏基公司主张多收部分为代办费用，却没有提供证据证明宏基公司与陈世虎、宁华珍约定收取代办费用。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，宏基公司主张收取代办费用的理由不成立，不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。宏基公司上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费290.95元，由上诉人吴川市宏基房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 红
审判员 王 瑾
审判员 郑玉莲
二〇一五年八月四日
书记员 陈禹豪
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果故。