江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终572号
上诉人（原审原告）东台市康源物业管理有限公司，住所地东台市东台镇东亭一村3号楼102室。
法定代表人潘跃文，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）时堰·阳光新城业主委员会。
负责人纪卫华，该业委会主任。
上诉人东台市康源物业管理有限公司（以下简称康源物业公司）因与被上诉人时堰·阳光新城业主委员会（以下简称阳光新城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第1064号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
康源物业公司原审诉称：2010年6月12日，我公司与东台盘锦隆祥房地产开发有限公司（以下简称盘锦隆祥公司）签订《前期物业服务合同》，约定由我公司对东台市时堰镇星耀·九州花园（2011年更名为超强九州·阳光新城）进行物业管理。合同第十五条约定：委托服务期限自合同签订之日起生效。业主委员会成立后，签订新的物业管理合同后，该合同自动终止；业主委员会未成立的，该合同自动延期。2014年3月30日，阳光新城业召开首次业主大会，选举产生阳光新城业委会不合法。2014年4月27日阳光新城业委会作出《终止前期物业服务合同函》时，尚未聘请新的物业公司。解聘及选聘新的物业公司未召开业主大会，未经过半数以上业主的同意。请求判决确认阳光新城业委会2014年4月27日作出《关于终止前期物业服务函》无效。
阳光新城业委会原审辩称：阳光新城业委会成立是经过全体业主的民主选举，并报东台市住建局批准备案，成立合法；康源物业公司服务质量差、不达标，要求其撤场是全体业主的意思表示；《前期物业服务合同》第十五条约定，业主委员会成立，前期物业服务合同自动终止。请求法院驳回康源物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年6月12日，康源物业公司与盘锦隆祥公司签订《前期物业服务合同》，约定盘锦隆祥公司委托康源物业公司对东台市时堰镇星耀·九州花园（2011年更名为超强九州·阳光新城）进行物业管理。合同“委托服务期限”第十五条约定：委托服务期限自合同签订之日起生效。业主委员会成立后，签订新的物业管理合同后，该合同自动终止；业主委员会未成立的，该合同自动延期。
2014年3月31日，阳光新城小区召开首届业主大会，选举产生业主委员会，2014年4月22日报东台市物业管理办公室备案。
2014年4月24日至4月26日，阳光新城小区业主委员会成员走访小区业主，采用书面征求意见和电话联系的形式征求意见，向小区业主发放《业主意见与建议征求书》，对320户业主中的228户征求其对前期物业管理企业的物管工作情况是否满意以及是否同意业主委员会续聘或另行选聘物业管理企业的意见。经业主委员会统计，对服务情况表示不满意率超过90%，同意授权业主委员会续聘或另行选聘物业管理企业的223户，达97%以上。
2014年4月27日，阳光新城业委会向康源物业公司送达《终止前期物业服务函》，内容为：根据业委会的相关精神及业主满意度调查的结果，业委会决定于2014年4月27日起终止与贵公司的前期物业服务合作，请贵公司于2014年5月6日之前与业主委员会进行相关工作交接。
2014年5月10日，阳光新城业委会与东台市祥平物业服务有限公司订立《阳光新城物业管理合同》。
2014年5月16日，阳光新城业委会向康源物业公司送达《撤场通知书》，内容为：经时堰阳光新城业主委员会研究，已于2014年4月27日终止贵公司与时堰阳光新城的物业服务协议，现请贵公司接本《撤场通知书》后，于近期做好撤场与交接工作。
2014年5月18日，康源物业公司从阳光新城小区撤场。
2014年7月15日，康源物业公司以盘锦隆祥公司为被告，向原审法院提起物业服务合同纠纷案，要求盘锦隆祥公司支付提前终止合同的违约金20000元；并支付空置房的物业费。原审法院于2015年5月28日作出（2014）东时民初字第0226号民事判决，对康源物业公司主张物业费的请求予以支持，驳回康源物业公司的其他诉讼请求。判决后，双方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。
2015年7月1日，康源物业公司向原审法院提起诉讼，要求确认阳光新城业委会2014年4月27日作出《关于终止前期物业服务的函》无效。
原审法院认为，当事人约定合同期限的，期限届满合同权利义务终止。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”根据康源物业公司与盘锦隆祥公司签订《前期物业服务合同》第十五条约定，业主委员会成立后，签订新的物业管理合同后，该合同自动终止；业主委员会未成立的该合同延期。由此可见，康源物业公司对小区的物业服务管理期限至小区业主委员会成立时止。2014年3月31日阳光新城业委会成立，并于2014年4月22日报东台市物业管理办公室备案。阳光新城业委会成立后，阳光新城业委会并未与康源物业公司重新签订新的物业管理服务合同，依《前期物业服务合同》第十五条的约定，康源物业公司与盘锦隆祥公司之间合同的权利义务终止。2014年4月24日至4月26日，阳光新城业委会采用书面征求意见和电话联系的形式征求业主的意见，业主同意授权业主委员会续聘或另行选聘物业管理企业的223户，达97%以上。阳光新城业委会根据业主满意度的调查结果，于2014年4月27日向康源物业公司送达《终止前期物业服务函》，决定从2014年4月27日起终止与康源物业公司的前期物业服务合作。该《终止前期物业服务函》的内容和形式均不违反法律规定。综上，康源物业公司请求确认《终止前期物业服务合同函》无效，缺乏事实和法律依据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：驳回东台市康源物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由东台市康源物业管理有限公司负担。
上诉人康源物业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.原审判决适用法律错误。根据约定，前期物业服务合同应为无期限合同，当合同终止的条件出现时自动终止，我公司履行了合同约定的义务，业主未按合同约定履行交纳物业费的义务。2.我公司与阳光新城开发商签订的是附终止条件的合同，合同约定的终止条件有两个，一是业主委员会成立，二是业主委员会与业主大会依法选聘的物业公司签订新的物业合同，第二个条件尚未满足，不符合合同终止的条件。原审认定终止错误。3.阳光新城业委会送达的《终止前期物业服务函》形式和内容均违反法律法规的规定。业主未明确授权阳光新城业委会终止前期物业服务合同，业主满意度不等于授权终止。业主大会应当做好记录。根据《江苏省物业管理条例》第五十六条规定，原合同权利义务存续期间，一方终止合同应提前三个月书面告知另一方当事人或者物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处，并在物业管理区域内显著位置公告。阳光新城业委会系当天作出终止服务函，当天终止合同，并未提前通知我公司，故违法。综上，请求二审法院依法查明事实，支持我公司的一审诉讼请求。
被上诉人阳光新城业委会答辩称：阳光新城业委会系依法成立。由于康源物业公司服务质量差、服务不达标、业主不满意，要求其撤场是全体业主的意思表示。前期物业服务合同中也明确业委会成立时该合同自动终止。原审判决于法有据，康源物业公司恶意缠讼，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，当事人对合同效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，康源物业公司与盘锦隆祥公司签订的《前期物业服务合同》中约定，“委托服务期限自合同签订之日起生效。业主委员会成立后，签订新的物业管理合同后，该合同自动终止；业主委员会未成立的，该合同自动延期。”合同约定的终止条件有两个，即业主委员会成立及签订新的物业管理合同。经核实，案涉小区阳光新城业委会于2014年3月31日备案并于次月的22日报东台市物业管理办公室备案，于2014年5月10日与案外人东台市祥平物业服务有限公司签订《阳光新城物业管理合同》，至此，合同约定的两个条件均已具备，故根据合同约定康源物业公司与盘锦隆祥公司签订的《前期物业服务合同》的效力自动终止。原审法院将上述约定认定为附期限的约定不当，本院依法予以纠正。
阳光新城业委会成立后，通过电话联系等方式征求全体业主意见，其中同意授权业主委员会续聘或另行选聘物业管理企业的业主达97%以上，在此基础上，阳光新城业委会向康源物业公司送达了《终止前期物业服务函》。至于业主委员会召开业主大会会议采用何种形式召开，《物业管理条例》第十二条关于业主大会会议可以采用集体讨论的形式或书面征求意见形式的规定也仅仅是管理性的规定，并非强制性规定。阳光新城业委会根据本小区的实际情况，同时为了方便全体业主，通过书面和电话联系的方式征求意见并无不当，物业管理公司仅有协助召开业主大会的义务，无权干涉其采取何种形式召开及决议的具体事项。故康源物业公司以《终止前期物业服务函》的形式和内容违法为由要求确认该通知无效的理由不能成立。《终止前期物业服务函》实际是阳光新城业委会代表业主行使解除权的表现形式，其法律后果为是否产生解除前期物业服务合同的效力，本身不存在所谓的有效与否的问题。康源物业公司在收到阳光新城业委会发出的《终止前期物业服务函》后三个月内未对合同解除提出异议，而且在此期间双方约定的合同终止条件已经具备，客观上也终止了合同的履行，前期物业服务合同已经解除。
关于是否应提前三个月告知合同解除的问题，《江苏省物业管理条例》第五十六条第三款规定，物业服务合同期满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。上述规定是针对物业服务期满后原合同权利义务延续的情形下一方解除合同的情形。本案中，前期物业服务合同并未约定服务期限，但约定了合同终止的条件，故不适用上述规定。
关于康源物业公司庭审中提交书面申请，申请法院调取（2014）东时民初0226、0227号案件的庭审笔录、阳光新城业委会征求业主意见的证据及阳光新城小区总设计户数、总建筑面积的相关证据的问题，上述证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定的法院依职权调取证据的范畴。
综上，原审判决在认定事实方面及适用法律方面存在部分错误，本院依法予以纠正，但判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人东台市康源物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 胡廷霞
代理审判员 刘 淼
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 成以琴