广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终6102号
上诉人（原审被告）：深圳市越翔房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人：周海娜，职务董事长。
委托代理人：韩一衍，北京大成(广州)律师事务所律师。
委托代理人：侯静，广东国道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄菲菲，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：黄波波，住广州市越秀区。
委托代理人：李军，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：广州拓展辉煌房地产有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：董胜强，职务董事长。
上诉人深圳市越翔房地产开发有限公司（以下简称越翔公司）与被上诉人黄菲菲、黄波波、广州拓展辉煌房地产有限公司（以下简称拓展辉煌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于本市白某以南、东华南路以北地段的辉煌大厦是由拓展辉煌公司开发。2000年，广州市国土资源和房屋管理局向拓展辉煌公司发出穗房预字第20000033号商品房预售许可证，许可拓展辉煌公司预售辉煌大厦。拓展辉煌公司在开发期间将部分房产（含本案讼争房）分别于1999年抵押给中国建设银行广州第三支行和于2002年抵押给中国工商银行广州市德政中路支行。
后因拓展辉煌公司资金不足，无力继续建设辉煌大厦，导致辉煌大厦停工。同时因拖欠巨额债务而涉及多宗诉讼，辉煌大厦也从2003年6月起，被多家法院查封。为了解决回迁户回迁以及购房户入住问题，并最大限度地实现债权人的债权，广州市和越秀区政府相关职能部门做了大量工作，力促辉煌大厦复建盘活。2006年11月24日，广州市国土资源和房屋管理局沿用穗房预字第20000033号商品房预售许可证，再次许可拓展辉煌公司预售辉煌大厦自编A、B、C栋共32层51145平方米626套，其中：住宅430套35713平方米、商业用房98套3837平方米、写字楼96套7920平方米、餐饮1767平方米、娱乐1908平方米，预售时间自2006年11月24日至2007年11月24日（过期无效）。预售款专用账户为拓展辉煌公司在以下银行开设的账户：市建行三支行，市工商行德政中支行，中国银行广州荔湾支行。另据房管部门发出的统字602180号《房地产登记簿查册表》显示，辉煌大厦从2011年起已有部分单元陆续核准产权登记。
2012年9月10日，辉煌大厦所涉土地使用权以及在建工程项目（停建，已部分使用）由原审法院委托广东中旺拍卖有限公司、广东安宝拍卖有限公司、广东中槌拍卖有限公司联合拍卖。在原审法院出具的《拍卖委托说明》第二条，对拍卖标的重大事项作出如下说明：标的因欠缴土地出让金，预售面积不足等原因，但原开发商仍进行预售商品房情况，故极有可能存在购房人按合同约定付清购房款，原开发商已交付房产使用、但未能办理预售登记备案手续的和未按合同约定付清购房款或者只预付购房定金、原开发商已交付房产使用、没有办理预售登记备案手续等等情况的面积，上述面积统称为“存在不确定因素的面积”，现特别强调：已有部分“存在不确定因素的面积”的案外人向人民法院提起执行异议或不服执行异议之诉，因此委托人和受托人均没有将上述全部“存在不确定因素的面积”纳入标的可处置面积范围内估价，但为便于竞买人取得标的后续建需要，均纳入本说明中第一条第1款“已销售没有登记备案面积”范围内，随标的按现状整体捆绑拍卖、交付；标的拍卖成交后，原开发商对标的可享受的权利或应当承担的义务均转让给买受人承受，买受人是否可取得上述“存在不确定因素的面积”所有权、使用权等等，取决于买受人与上述“存在不确定因素的面积”的购房人依商品房预售合同等进行协商解决，若协商无果，应另寻法律途径解决，但无论协商途径解决或者另寻法律途径解决，涉及（1）购房款等问题的，若存在应收未收购房款的，由买受人负责收取，若存在应退回购房款等费用，均不列入标的拍卖总价款列支，全部由买受人承担解决；（2）需办理房产权属证书的，均由买受人负责协助解决。以上风险，竞买人应谨慎注意，可向相关原开发商、人民法院作详细了解，委托人和受托人均不作任何承诺和保证。该拍卖委托说明将“存在不确定因素的面积”作为附表，在该附表中显示不确定因素面积合计7401.5482平方米,其中包括本案所涉的辉煌大厦2202房。2012年10月23日，广东安宝拍卖有限公司、广东中旺拍卖有限公司、广东中槌拍卖有限公司作为拍卖人，越某公司作为买受人签订《拍卖成交确认书》，确认拍卖成交价为326937100元。2012年11月20日，原审法院发出（2005）东法委执字第43-46号执行裁定书，裁定广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段[现址：东华南路149号、151号，白云路40-50号（双号）]土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利归买受人越某公司所有。前述项目开发权或财产权自本裁定送达买受人越某公司时起转移，越某公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。
2013年4月11日，黄菲菲、黄波波向原审法院提起诉讼。黄菲菲、黄波波提供了与拓展辉煌公司所签的穗房合字2000072874号《商品房买卖合同》，合同约定黄菲菲、黄波波向拓展辉煌公司购买辉煌大厦曦和轩B座二十二层[自然层22]B（02）号房，建筑面积98.2826平方米，总金额为440000元，购房款应支付到监控银行广州市工行德政中支行和广州市建行三支行的账户，付款采用分期付款，2002年8月26日前支付418000元，余款22000元交楼时付清。拓展辉煌公司应在2001年12月31日前经验收合格向黄菲菲、黄波波交楼，并在交楼后180日内向登记机关提交办理权属登记的资料报产权登记机关备案。该合同落款日期为“2001年4月10日订2002年9月12日修订”，该合同没有在房管部门办理备案。2001年3月20日，拓展辉煌公司向李某出具了收到雍某A塔1003房某订500元的《收据》；2001年3月27日，拓展辉煌公司向李某出具收到雍某A塔1003房9500元订金的《收款收据》；2001年4月16日，拓展辉煌公司向李某出具收到雍某（A塔）1503房首期楼款180000元的《收款收据》；2012年9月12日，拓展辉煌公司向李某出具收到辉煌大厦B塔23A02房房款418000元的《收据》；同日，拓展辉煌公司向李某开具收到辉煌大厦B塔23A02房税费9020元的《收据》；当日，拓展辉煌公司还向李某开具《收据》，载明：退李某业主辉煌大厦A塔1503房225352元，此款于2002年9月30日前退回业主。
黄菲菲、黄波波还提供了了一份由拓展辉煌公司（甲方）与黄某乙、李某（乙方）于2003年8月1日签订的《协议书》，该协议订明：鉴于甲方应于2002年9月30日前归还乙方的资金225352元悬而未决，现经甲方要求、乙方同意从2003年8月起按“分期归还、年末结清；甲方补贴装修、乙方免计利息”原则逐步解决。甲方结欠的应退未退款为225352元，甲方分别于2003年8月10日、9月10日、10月10日、11月10日和12月10日分五次归还，此乃最后一次协定，双方必须信守协议，不得再次反悔，否则甲方将承受年息20%的相应罚息；按之前多次协定及甲方领导亲笔承诺，所欠资金不但应计有利息且要逾期罚息，现甲方按300元/平方米（建筑面积）标准为乙方在B塔的毛坯房免费装修，施工队由甲方派出，补贴额（300元/平方米×98.28平方米）为29484元，本协议前制定的计、罚息条款从甲方对施工队开出的制定生效日起同时作废，如甲方指令失效，过去既定计、罚息条款同时恢复应有法律效力；甲方需在2003年9月派施工队为乙方B塔毛坯房进行装修，如甲方派不出工程人员，须立即通知乙方并将上述补贴29484元移交给乙方，由乙方请人装修；等等。庭审中，黄菲菲、黄波波确认李某、黄某乙是以其本人身份与拓展辉煌公司签订上述《协议书》，并非以黄菲菲、黄波波的委托代理人的身份去签订该协议书。
2007年6月1日，拓展辉煌公司向黄菲菲、黄波波发出《辉煌大厦原购房业主收楼凭证》，内容为“业主：黄波波、黄菲菲你于辉煌大厦B塔22层02房的相关收楼手续已办理，可进行收楼工作。请凭此证明于2007年6月1日到物业公司（辉煌大厦5楼办公室）办理业主收楼工作。”
本案审理期间，越某公司认为《商品房买卖合同》签订的时间以及《收款收据》、《收据》真正的形成时间都是在法院查封之后，并为此申请司法鉴定。原审法院通过摇珠确认并委托中国广州分析测试中心司法鉴定所（以下简称测试中心）作为本案的鉴定机构。鉴定前，当事人明确了鉴定的事项为穗房合字2000072874号《商品房买卖合同》的形成时间，以及拓展辉煌公司向黄菲菲、黄波波出具的相关单据的形成时间，该相关单据包括2001年9月12日涉及房款418000的《收据》，2001年9月12日涉及9020元税费的《收据》，2001年9月12日涉及退款225352元的《收据》。2014年7月2日，鉴定人测试中心出具穗司某14010080600193号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为上述《商品房买卖合同》和三张《收据》的形成时间是在2001年4月至2003年期间形成。
对于上述司法鉴定意见，越某公司提出如下异议：一、鉴定不规范，具体体现为：1、作为检材的《商品房买卖合同》及《收据》与作为样本的工商局年检报告在保存环境上有很大差异，该样本不能在本次鉴定中作为比对样本；2、仅收集了印某部分的比对材料，缺失了对于合同形成时间至关重要的手写对比材料；3、鉴定意见没有保证鉴定真实有效的检验过程描述；4、文书形成时间的鉴定是文书鉴定中难度极高、极为专业的鉴定，而测验中心以显微镜为主的仪器无法满足本案的鉴定需要。二、鉴定意见书的内容存在错误，具体体现为：1、鉴定书中表述的鉴定依据之一《文件制成时间鉴定规范》，但经我公司查核不存在该规范；2、不同材料其抗老化能力不相同，不能相互比较得出墨迹陈旧,而测试中心却将各检材印某、原告签名等相互比较得出墨迹陈旧特征相符;3、鉴定意见书的附图未能证明其检验过程及结论；4、《商品房买卖合同》共16页，但测验中心只选取其中4页进行鉴定，属检材选取不科学、不全面。综上所述，本次鉴定意见在本案中不能作为有效的证据使用，应另行委托适格的鉴定机构进行重新鉴定。
鉴定人测验中心对越某公司的异议作出如下回应：本次鉴定主要是遵循及采用《文书鉴定通用规范》及《文件制成时间鉴定规范》进行的，《文书鉴定通用规范》是司法部司法鉴定管理局于2010年4月7日发布的规定，《文件制成时间鉴定规范》是本中心根据《文书鉴定通用规范》、《中国刑事科学技术大全文件检验》、《司法鉴定程序通则》规定制作发布的操作细则、规范。根据《文书鉴定通用规范》的规定，本案需鉴定的《商品房买卖合同》、《收款收据》、《收据》等的载体、表现形式及其“物质材料的鉴定”，适用于文件制成时间鉴定。对本次需鉴定文件的形成时间鉴定，采用文件系统鉴定方法进行检验鉴别。我中心在同一载体上不是仅对“签名与印某”之间的对比或只选取部分页面进行检验，而是对各检材前后文件的印制方式，填写内容、买受人签名，出卖人所盖公司印某、财务专用印某、名章某等的表现形式及材料、工具、笔迹、印迹及其它痕迹的构成要素进行系统检验。因此，根据检验条件，鉴别检材所盖公司公章印某、财务章专用章某的历时性显微形态及光谱特性等特征，成为鉴别检材整体形成时间的主要依据。在本次鉴定中不仅使用显微镜，还使用了文某仪，而文某仪可以看光谱。鉴定采用了光谱、显微技术，从纸张情况、印章情况比对，且合同附件一中的平面图张贴连接处可鉴定出手写部分与印章具有同时性，另，因检验过程中没有异常情况，我中心认为检材的保存条件与一般档案保存条件相似。
另查明：李某与黄某乙为夫妻关系，黄菲菲、黄波波分别为其女儿和儿子。庭审中，黄菲菲、黄波波称其于2001年3月27日由父母李某、黄某乙出资购买了辉煌大厦雍某A塔1503房（建筑面积约112平方米），已付95%的房款即739580元，所签合同约定拓展辉煌公司于2001年12月底交房；但拓展辉煌公司迟迟未能交楼，并于2002年5月24日发出《关于终止合同的通知书》，约定必须在2002年6月10日前退回全部购楼款及支付违约金；然而经黄菲菲、黄波波父母多次追讨，拓展辉煌公司才于同年8月返还了100000元，尚欠654371.6元（含2%罚息）；因拓展辉煌公司一直没能力退款，经双方协商，于2002年9月12日重新签订《商品房买卖合同》，由黄菲菲、黄波波另行购买辉煌大厦B塔2202房（建筑面积98.2826平方米），原A塔1503房的购房款转为B塔2202房的购房款，拓展辉煌公司还需退还房款差价225352元给黄菲菲、黄波波；原本是约定另行购买B塔23A02房的，但黄菲菲、黄波波认为该房有问题，故合同上变更为22B02房，收据还没有变更，当时拓展辉煌公司称待收据换发票时再更改。黄菲菲、黄波波及越翔公司均确认原辉煌大厦B幢现门牌为白云路46号。
黄菲菲、黄波波原审共同诉称：2001年4月10日黄菲菲、黄波波与拓展辉煌公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定拓展辉煌公司将位于越秀区白云路46号辉煌大厦雍和轩（A塔）15层03房出售给黄菲菲、黄波波，房屋售价为739580元，交房期限为2001年12月底等等。合同生效以后，黄菲菲、黄波波按约定向拓展辉煌公司支付了购房739580元，但是拓展辉煌公司却未按合同约定如期交房给黄菲菲、黄波波，而且于2002年9月12日拓展辉煌公司单方面提出重新修订上述《商品房买卖合同》。2002年9月12日修订的《商品房买卖合同》约定：拓展辉煌公司将越秀区白云路46号辉煌大厦B座2202房出售给黄菲菲、黄波波，总价款为440000元整等等。2002年9月12日修订的《商品房买卖合同》生效以后，拓展辉煌公司没能按合同约定时间2003年3月31日交房给黄菲菲、黄波波，直到2007年6月才将涉讼房屋交给黄菲菲、黄波波使用至今。同时，2002年9月12日黄菲菲、黄波波与拓展辉煌公司经双方结算，拓展辉煌公司确认：1.收到黄菲菲、黄波波购房款418000元；2.收到黄菲菲、黄波波税费9020元；3.拓展辉煌公司收到黄菲菲、黄波波越秀区白云路46号辉煌大厦雍和轩（A塔）15层03房购房款225352元，此款应于2002年9月30日前退回业主。但是拓展辉煌公司不守信用，不遵守2002年11月25日和2002年12月23日以及2003年8月1日的还款承诺，应退房款225352元及利息至今分文未付。拓展辉煌公司就第一套房屋的违约向我方承诺按每平方米300元的标准（300元/平方米×98.28平方米=29484元）支付我方装修费用，装修人工费用由拓展辉煌公司承担，最后拓展辉煌公司又没能兑现承诺。故起诉请求法院判令：拓展辉煌公司、越翔公司为黄菲菲、黄波波办理广州市越秀区白云路46号辉煌大厦B座2202房的房产证。
拓展辉煌公司原审无答辩。
越某公司原审辩称：不同意黄菲菲、黄波波的诉讼请求。一、涉案合同因违反法律强制性规定而无效，拓展辉煌公司至包括涉讼房屋在内的辉煌大厦在建工程拍卖时，仍未缴足土地出让金，依法不得转让包括涉讼房屋在内的房产，因此拓展辉煌公司与黄菲菲、黄波波签订《商品房买卖合同》的行为无效。涉案合同有篡改痕迹，与黄菲菲、黄波波陈述严重不符，我公司对其真实性持有异议。黄菲菲、黄波波及拓展辉煌公司均未履行涉案合同。黄菲菲、黄波波没有提交证据证明其按合同约定履行了交付购房款的义务。无论是黄菲菲、黄波波还是拓展辉煌公司均未提交证据证明涉讼房屋已经实际交付。黄菲菲、黄波波主张我公司办理产权过户登记的诉请不成立。二、黄菲菲、黄波波非签订《协议书》的当事人，不是第二项诉讼请求的适格主体。三、根据现有证据显示，黄菲菲、黄波波并非交付购房款之人，所交付的购房款也不是涉讼房屋的购房款，其第二、三、四项诉讼请求没有法律依据。四、我公司通过竞买在2012年10月23日取得了包括涉讼房屋在内的辉煌大厦项目的所有权，黄菲菲、黄波波主张拓展辉煌公司为其办理过户登记手续的诉请已经不能实现，其只能要求拓展辉煌公司承担违约责任。五、黄菲菲、黄波波主张我公司为其办理产权过户手续的诉请亦不能成立。我公司已取得涉讼房屋的所有权，黄菲菲、黄波波与拓展辉煌公司签订的合同因没有备案登记不具有对抗效力。我公司通过竞买取得的是涉讼房屋的所有权，并没有取得涉案工程的开发权，拓展辉煌公司为涉讼房屋（工程）的开发商，具有的是开发预售权，现涉讼房屋（工程）的开发商仍是拓展辉煌公司，我公司并没有承继其开发商的地位，而只有承继拓展辉煌公司的身份地位后才具有继续履行前开发商应当履行的义务。六、根据合同及债的相对性原则，我公司不是《协议书》及其债权债务的法律关系主体，无义务承担相应的债权债务。
原审法院认为：涉讼的辉煌大厦虽然是穗房预字第20000033号商品房预售许可证许可拓展辉煌公司销售，但持有预售许可证的拓展辉煌公司没有严格按照房屋行政主管机关的要求进行预售，其与部分购房人所签的商品房买卖合同没有在房管部门备案。其后，拓展辉煌公司又因为开发资金不足而成为烂尾楼，拓展辉煌公司的行为是导致纠纷产生的根本原因。因此，本案的处理，既要注重证据，合理公平，又要充分考虑涉及辉煌大厦纠纷的产生原因。
本案是黄菲菲、黄波波以辉煌大厦购房人的身份，要求原开发商拓展辉煌公司及竞买人越翔公司为黄菲菲、黄波波广州市办理白云路46号辉煌大厦2202房权属证书而引起的纠纷。由于黄菲菲、黄波波与拓展辉煌公司签订的购房合同没有在房管部门备案，因此，购房合同是否有效，是否履行是本案中能否支持黄菲菲、黄波波诉讼请求的关键，也是本案的争议焦点。
从现有证据来看，黄菲菲、黄波波与拓展辉煌公司签订了书面购房合同，合同上签署时间为“2001年4月10日订2002年9月12日修订”，据与合同约定的付款时间所对应的付款凭据显示，付款时间分别为2001年3月20日、2001年3月27日、2001年4月16日和2002年9月12日。越某公司对合同签订的时间和收据显示的交款时间有异议，但经鉴定人测试中心鉴定：《商品房买卖合同》以及三张《收据》形成的时间是2001年4月至2003年期间，该期间拓展辉煌公司具有辉煌大厦的预售资格。因此，原审法院认为，黄菲菲、黄波波与拓展辉煌公司均认可《商品房买卖合同》是双方自愿签订，本案不存在合同无效的情形，且合同备案不是合同生效的必要条件，故双方签订的《商品房买卖合同》没有在房管局备案并不影响合同的效力，上述合同一经签订即具有法律效力。越某公司关于合同未经备案，不具备法律效力的抗辩不符合法律规定，也没有合同的约定，原审法院不予采纳。
本案的司法鉴定人测试中心具有文书鉴定资格，也是原审法院通过摇珠确定并依法委托，越某公司虽然对鉴定过程及鉴定结论有异议，但没有提出足以推翻穗司某14010080600193号《司法鉴定意见书》的实质性证据，且鉴定人从文书鉴定专业的角度对被告越某公司的异议内容作出了合理的回复，故原审法院认为穗司某14010080600193号《司法鉴定意见书》可以作为本案的证据，越某公司要求另行委托鉴定人的理由不充分，原审法院不予采纳。
综合本案证据，黄菲菲、黄波波在合同签订后，按照合同约定支付了大部分购房款418000元，上述行为发生均在拓展辉煌公司具有辉煌大厦预售资格且辉煌大厦尚未被司法机关查封的情况下，黄菲菲、黄波波已履行了买方的大部分付款义务，拓展辉煌公司作为卖方应履行协助原告办理涉讼房屋的权属登记手续的义务。同时，根据我院委托拍卖企业拍卖辉煌大厦时向拍卖企业出具的《拍卖委托说明》以及拍卖企业与越某公司签订的《拍卖成交确认书》的要求，拍卖成交后，原开发商的权利义务转让给买受人，需办理房产权属证书的，由买受人负责协助解决，因此，越某公司也是本案协助办证的义务人。至于越某公司抗辩其未取得工程开发资格，不能协助黄菲菲、黄波波办理过户登记手续的问题，按照物权法的规定，因人民法院的法律文书所导致的物权变动，不必进行登记而直接生效。原审法院（2005）东法委执字第43-46号执行裁定书，已裁定广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段[现址：东华南路149号、151号，白云路40-50号（双号）]土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利归买受人越某公司所有。前述项目开发权或财产权也自裁定送达买受人越某公司时起转移，越某公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。因此，越某公司有义务协助黄菲菲、黄波波办理产权过户登记手续，况且《房地产登记簿查册表》显示，从2011年起辉煌大厦已有部分房屋陆续核准产权登记，不存在越某公司所称辉煌大厦未大确权而不能办理产权过户登记的情形。越某公司的抗辩意见，原审法院不予采纳。
此外，原审法院（2005）东法委执字第43-46号执行裁定书，虽然裁定广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段[现址：东华南路149号、151号，白云路40-50号（双号）]土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利归买受人越某公司所有。但在辉煌大厦拍卖过程中，7401.5482平方米被称为“不确定因素面积”并未进行价格评估，该部分面积包括本案涉讼房屋在内，即越某公司并没有为上述7401.5482平方米“不确定因素面积”支付过对价，按照我国民法等价有偿的基本原则，如果越某公司无偿取得被列为“不确定因素面积”的7401.5482平方米房屋，会导致极大的不公平。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第六条的规定，于2015年12月10日作出如下判决：被告广州拓展辉煌房地产有限公司、深圳市越翔房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内，协助原告黄菲菲、黄波波办理广州市越秀区白云路46号辉煌大厦2202房产权过户和权属登记手续（即办理《不动产权证书》）。本案受理费100元，由被告广州拓展辉煌房地产有限公司、被告深圳市越翔房地产开发有限公司共同负担；本案鉴定费19644元由被告深圳市越翔房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人越某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误，具体如下：一、一审法院认定涉案《商品房买卖合同》为有效合同是完全错误的。本案中，黄菲菲、黄波波与广州拓展辉煌房地产有限公司(以下称辉煌公司)签订的涉案商品房买卖合同，其目的并非是购买房屋，这些涉同是辉煌公司与涉案购房者(即黄菲菲、黄波波)相互串通、利用所谓购房者的身份证信息订立假合同，其订立合同的目的是为了将已经抵押行或已经被法院查封的房屋进行非法转移，这种行为严重地扰乱了国家的金某、破坏市场经济，根据相关法律的规定，涉案合同以合法形式掩盖其非法目的、恶意损害国家、损害银行、损害债权人合法权益，是无效合同。(一)签订合同之前涉案房屋已经抵押给了银行、并办理了抵押登记，未经抵押权人同意，转让抵押物的行为是无效的。(二)涉案购房者(即黄菲菲、黄波波)与辉煌公司存在关联关系，是辉煌公司实际控制人董胜强的近亲属、朋友或是其公司员工下属被上诉人黄菲菲、黄波波与辉煌公司实际控制人董胜强是朋友关系，且辉煌公司在本案中已经承认，当时拖欠多家银行巨额贷款、已经资不抵债，这些事实足以认定：双方之间签订涉案合同的真实意思并非是购买房屋，而是黄菲菲、黄波波为帮助董胜强逃避债务、非法转移公司财产、损害债权人的合法权益，涉案购房者与辉煌公司相互串通、订立假合同、虚假交易、以转移辉煌公司财产的事实。因此一审法院认定涉案购房者与辉煌公司是自愿签订、不存在恶意串通的情形，属于事实认定错误。(三)购房款全部现金支付、没有进入监控账户、只有收据、没有开具发票，不能证明购房者已经履行了付款义务。(四)涉案房屋没有取得预售许可证。本案中，涉案商品房买卖合同并非在上述预售许可证有效期内签订，涉案购房款一分钱都没有进入预售许可证规定的监控账户。因此，涉案合同是在没有取得预售许可证的情况下签订的，且购房款项没有进入监控账户，涉案合同也未办理备案登记，应当认定为无效合同。(五)涉案合同没有备案登记。办理审核、登记手续是商品房预售合同生效的必要条件，未经审核登记的商品房合同是无效合同，一审法院错误认定合同备案不是商品房预售合同生效的必要条件，进而错误认定涉案商品房预售合同是有效的，属于适用法律错误。(六)涉案房屋属于低价销售。1、低价销售房屋，严重损害债权人利益，20套房屋的合同交易金额为1783万元，根据抵押合同的评估价结算，这20套房屋的市场价值为2606万元，低于正常市场价823万元，平均低于市场价近32％的价格进行销售；2、辉煌公司以涉案房屋抵押给银行进行贷款，银行对涉案房屋进行评估作价的价格远远高于辉煌公司与涉案购房者所签订的合同价，可见辉煌公司在低价销售房屋。3、抵押给银行进行贷款的评估价均加为6200元／平方米以上，而涉案商品房买卖合同销售的均价在4500元，平方米左右，远远低于市场价，一审法院认定该销售价格不是低价销售，属于认定事实错误。(七)涉案合同条款漏洞百出，根本不具备一份真实合同的必要条款。1、部分没有签订合同的落款时间(有六户)，330#黄菲菲、黄波波、344#黄菲菲、黄波波、349#范某、474#周某甲、周某乙、487#王某、488#张某；2、缺乏买卖合同的基本要素：房屋买卖只有总价，没有单价／作为卖方最关心的收款没有约定支付时间／作为买房人最关心的收楼，没有约定收楼时间，只约定了第一期购房款的支付时间，没有约定剩余购房款的支付时间，作为出卖方，最关注的就是款项的回笼，不可能没有约定款项的支付期限的；3、从不主张办理预售备案、交楼、办证和违约金等权利；4、大量使用巨额现金连续交易；全部购房款项没有进入预售款项的监控账户，没有任何银行转账流水，只有收据，没有任何发票，完全不符合房屋买卖的交易习惯。5、20套房屋均在2007—2008年之间交付，在购房者没有支付完全部楼价款、且房屋已被法院整体查封的情况下，辉煌公司将房屋交付，这完全不符合常某、更不符合法律法规的规定。房屋一直处于法院的查封状态，辉煌公司的交房行为根本就是无效的。(八)一审法院就被上诉人黄菲菲、黄波波是否实际入住涉案房屋未查明相关事实。l、黄菲菲、黄波波未就何时入住涉案房屋提交《收楼入住确认书》予以证明，也没提交涉案房屋相关的水电、煤气缴费证明；2、一审法院就黄菲菲、黄波波是否实际入住涉案房屋、具体入住时间均未查明。从上述整个涉案购房者与辉煌公司的签订合同到合同履行的过程可以非常明确地认定：涉案商品房买卖合同是辉煌公司利用涉案购房者的身份证信息签订虚假合同，购房款收据是虚构的，购房者与辉煌公司的房屋买卖行为完全是虚假交易，其目的就是企图转移其资产，损害债权人的合法权益，因此涉案商品房买卖合同是无效合同。如果认定这些非法交易行为有效、认定这些虚假合同为有效合同，从而认定这些所谓的购房者办理产权过户和权属登记手续、取得涉案房屋，事实上就是将这些房屋判决归属辉煌公司，这岂不是造成了更大的不公平，无形中也是认可了辉煌公司这种非法行为的“合法”化，鼓励这类公司以这种非法的手段转移公司财产、损坏国家、银行及债权人的合法权益，最终导致的并非不公平这么简单，将给整个金融秩序、市场经济，乃至国家经济带来无法估量的破坏，其后果极其严重、不堪想象。二、一审法院错误认定越某公司未取得“不确定因素面积”的所有权。(一)根据《拍卖成交确认书》的约定，越某公司取得包括涉案房屋在内的“不确定因素面积”的所有权。
1、《拍卖成交确认书》第五条第(一)项第1款约定：本次是在建项目按现状整体捆绑方式拍卖，包含拆迁补偿产权面积和拆迁协议约定购买的面积及拆迁安置面积、已预售且登记备案面积、已销售没有登记备案面积、生效法律文书确定权属面积及项目公建配套设备设施面积、己建未售面积及未建面积等房产一并转让由买受人负责按原批准的规划施工建设，但拆迂补偿产权的面积和己预售且登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产不属于买受人所有。根据上述条款的明确约定，因本次拍卖辉煌大厦在建项目采用按现状整体捆绑方式，所以，除(1)拆迁补偿产权的面积，(2)已预售且登记备案面积，(3)生效法律文书确定权属的面积上述这三种面积的房产不属于越某公司之外，辉煌大厦其余面积的房产均属于买受人即上诉人所有。因此，“存在不确定因素的面积”不属于上述三种情形之列，属于“已销售没有登记备案面积”范围内，无论该部分面积是否纳入标的的评估范围内，根据上述约定，该“不确定因素面积”随标的按现状整体捆绑拍卖、交付，应当属于越某公司所有。2、《拍卖成交确认书》第五条第(一)项约定：买受人是否取得上述“存在不确定因素的面积”所有权、使用权的，取决于买受人与上述“存在不确定因素的面积”的购房人依商品房预售合同等进行协商解决，若协商无果，应另寻法律途径解决，但无论协商途径或者另寻法律途径解决，涉及(1)购房款等费用问题的，若存在应收未收购房款的，由买受人负责收取，若存在应退回购房款等费用，均不列入标的拍卖总价款列支，全部由买受人承担解决。根据上述约定，越某公司对“存在不确定因素的面积”的房屋承担“退回购房款”等义务、享有收取购房款的权利，既然已经享有该部分“存在不确定因素的面积”房屋的权利义务，当然对该部分面积享有所有权。3、根据《拍卖成交确认书》，越某公司就该拍卖标的(辉煌大厦整个项目)补缴土地出让金(￥4646925)及其违约金、缴纳超建面积的相关税费、金、款，负责解决项目范围的拆迁补偿安置问题、负责办理整个项目的各项规划、消防、人防、环保及绿化等专项及竣工验收手续。越某公司承担整个项目的义务，越某公司履行前述义务；事实上越某公司已经就“不确定因素面积”支付了相应的对价，根据权利义务对等原则，当然也享有整个项目相应的所有权(除上述明确约定的三种情形的面积之外)。(二)根据“谁主张谁举证”的举证责任，黄菲菲、黄波波起诉主张为其办理涉案房屋的产权过户及权属登记手续，那么其就应当充分举证涉案商品房买卖合同合法有效、真实履行的事实及法律依据，一审法院应当就黄菲菲、黄波波所主张的事实依据、法律依据(是依据买卖、赠予还是继承)及其真实性、合法性、有效性进行审查核实，只有在判定黄菲菲、黄波波主张的事实、法律依据是真实、合法、有效的，才能认定是否为其办理产权登记，若黄菲菲、黄波波主张为其办理产权过户及权属登记的事实依据(即买卖合同、付款行为)是无效或虚假的，那么黄菲菲、黄波波就无权取得该房屋的所有权。因此，无论该涉案房屋在《拍卖成交确认书》是否中被纳入“标的可处置面积范围内估价”的，在黄菲菲、黄波波主张所有权及其为其办理产权过户的情况下，应当先认定为其办理涉案房屋的产权过户及权属登记手续所依据的事实及法律依据是否合法有效真实。(三)越秀区法院的生效裁定已明确上诉人享有涉案“辉煌大厦”除拆迁面积、己预售备案及生效法律文书确定权属之外的全部所有权利。越秀区法院在2012年11月20日以(2005)东法委执字第43—46号《执行裁定书》已经裁定“辉煌大厦”在建工程整体项目(不含拆迁补充产权的面积和己预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产)所有权及相应的其他权利川归买受人越某公司，前述项目开发权或财产权自本裁定送达买受人越某公司时起转移。”相比于《成交确认书》，越秀区法院所作出的上述生效《裁定书》具有更高的效力，是直接产生《物权法》上的物权变动效力的法定法律文书。综上所述，辉煌公司在明知拖欠银行巨额欠款、且明知即将被银行起诉、并查封财产的情况下，通过假借近亲属、朋友及员工的名义购买涉案房屋，签订虚假合同、虚构付款凭证，其目的就是利用这些虚假无效的合同将本属于债权人的合法财产进行非法转移，其行为属于以合法形式掩盖其非法目的、恶意串通、损害国家、损害债权人(国家银行)的合法利益，涉案商品房买卖合同应当认定为无效合同；且根据《拍卖成交确认书》“存在不确定因素的面积”属于应当属于越某公司所有。越翔公司上诉请求：l、撤销广州市越秀区人民法院于2015年12月10日作出的(2013)穗越法民三初字第1174号民事判决第一项，并改判驳回黄菲菲、黄波波的一审全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用、鉴定费全部由黄菲菲、黄波波、拓展辉煌公司承担。
被上诉人黄菲菲、黄波波二审辩称：同意一审判决。我方已经支付了购房款对方有义务帮我方办理房产证。1、我方在购买时不清楚涉案房产存在抵押情况。2、我方并不是拓展辉煌公司实际控制人的近亲属。3、我方的购房款是转账到拓展辉煌公司给我方的指定监控账户的，我方没有现金支付，当时涉案房屋已经可以对外销售了，肯定是进入监控账户了，拓展辉煌公司没有开具发票给我们，只是开具了收据，开始我方购买的是大面积房屋，但因为拓展辉煌公司无法交房，我方申请退房，将凭证交给了拓展辉煌公司。最后我方选择了小面积的房屋，我方支付购房款和实际购房款之间还有差额需要拓展辉煌公司退还。4、关于预售证的问题我方不清楚。5、关于备案的问题应当是开发商办理的不是我方办理的。6、开发商做的广告宣传价格就是我方购买的价格，并不存在低价购买的问题。7、每一份合同内容都清楚明白。8、我方有入住的通知书，我方一直交纳物业管理费。9、我方不清楚拍卖的情况。
被上诉人拓展辉煌公司经本院合法传唤未到庭亦未提交书面答辩意见。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
越某公司在二审中主张原审法院未予查明黄菲菲、黄波波是否具备购房资格，黄菲菲、黄波波庭后提交了广州市不动产登记中心出具的购房资格证明：“经核查，黄菲菲、黄波波不具备本市住房限购区域内住房购买资格。”
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，本案二审争议的焦点与一审相同，即涉案《商品房买卖合同》是否有效以及应否履行？本院作评析如下：
一、关于涉案《商品房买卖合同》的效力问题。原审法院未予采纳越某公司提出上述《商品房买卖合同》、《收据》形成的时间是在法院查封之后、因房屋曾被查封以及合同未经备案而无效的主张，论理清晰有据，本院予以确认且不予赘述。针对越某公司上诉认为合同无效的理据，本院分析如下：（一）越某公司上诉认为黄菲菲、黄波波与拓展辉煌公司存在关联关系，签订虚假合同帮助拓展辉煌公司实际控制人董胜强转移财产、以及黄菲菲、黄波波以现金支付房款且未进入监控账户，并且没有购房发票，无法证明其履行付款义务。本院认为一审中缔约双方确认合同是双方真实的意思表示，而付款方式亦是出卖人所认可的，越某公司并未能就其主张双方存在关联关系以及签订虚假合同非法转移财产予以充分举证，其提出的证据也不足以证明黄菲菲、黄波波未履行付款义务，故本院对其主张不予支持。（二）讼争房屋在越某公司参与竞买讼争大楼前已被法院裁定中止执行并予解除查封，即影响房屋转让的因素已解除，故本院对越某公司提出上述《商品房买卖合同》因房屋曾被查封而无效的主张，亦不予接纳。（三）越某公司主张拓展辉煌公司低价销售房屋损害债权人利益、涉案合同条款缺乏买卖合同的基本要素等不具有真实合同的必要条件、黄菲菲、黄波波未实际入住讼争房屋等，故双方合同应属无效。如前所述，虽越某公司认为涉案合同未约定交易单价、购房人从未主张交楼办证违约金等权利、全部交易通过现金以及交付时间在查封之后等问题均属合同约定及履行的瑕疵问题，但辉煌公司已确认与黄菲菲、黄波波之间存在真实商品房买卖合同关系，目前亦无证据证明两者存在恶意串通而签订合同的情况下，合同最主要的是对履约双方具有约束力,上述瑕疵并不足以否定缔约双方真实意思表示，且黄菲菲、黄波波一审也提供了其实际接收入住使用讼争房屋的依据，进一步佐证合同的真实性。因此，越某公司该项上诉主张缺乏事实和法律依据。综上，越某公司对合同无效因举证不能，本院不予支持，结合查明事实和双方举证责任分担，本院认为拓展辉煌公司、黄菲菲、黄波波签订的商品房买卖合同系两者的真实意思表示，内容并无违反法律强制性规定，当属合法有效。
二、关于涉案的“不确定因素面积”的所有权问题。越某公司上诉认为其已取得“存在不确定因素的面积”物业的所有权问题。《拍卖委托说明》第二条对拍卖标的重大事项作出明确说明“……买受人是否可取得上述‘存在不确定因素的面积’所有权、使用权等等，取决于买受人与上述‘存在不确定因素的面积’的购房人依商品房预售合同等进行协商解决，若协商无果，应另寻法律途径解决，但无论协商途径解决或者另寻法律途径解决，涉及（1）购房款等问题的，若存在应收未收购房款的，由买受人负责收取，若存在应退回购房款等费用，均不列入标的拍卖总价款列支，全部由买受人承担解决；（2）需办理房产权属证书的，均由买受人负责协助解决。以上风险，竞买人应谨慎注意……”。并且，该拍卖委托说明将“存在不确定因素的面积”作为附表，在该附表中显示不确定因素面积合计7401.5482平方米,其中包括本案所涉房屋，购房业主黄菲菲、黄波波。据此可知，该拍卖委托说明已经明确买受人越某公司并非当然取得上述“存在不确定因素的面积”所有权，其能否取得上述“存在不确定因素的面积”所有权、使用权等与其是否承担项目土地出让金等义务亦无关联，而且存在买受人与上述‘存在不确定因素的面积’的购房人依商品房预售合同等进行解决的风险，并明确对于需办理房产权属证书的，均由买受人越某公司负责协助解决。越翔公司依据《拍卖成交确认书》和越秀区法院的生效裁定片面作出对其权利的理解，其并未考虑前提条件，亦缺乏事实依据，本院认为“存在不确定因素的面积”的理解应结合《拍卖委托说明》综合作出认定才更确切。另外，在辉煌大厦拍卖过程中，包括涉案房屋在内的7401.5482平方米“不确定因素面积”并未进行价格评估，也即在对涉讼争项目进行整体拍卖公告前，购房人与拓展辉煌公司已经事实存在房屋买卖合同关系，并向项目买受人进行了公示，越某公司理应对此7401.5482平方米“不确定因素面积”可能最终并不属于越某公司所有承担相应风险，也即在购房人和拓展辉煌公司就讼争房屋的买卖合同关系在越某公司参与竞买讼争项目之前已经形成。综上，越某公司认为其已取得“存在不确定因素的面积”物业的所有权缺乏合同、法律和事实上的依据，本院不予支持，原审认定正确，本院予以维持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人越某公司的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人深圳市越翔房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 黄春成
二〇一六年六月十六日
书 记 员 罗 涛