浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第989号
上诉人（原审被告）：林平。
上诉人（原审被告）：叶红。
两上诉人共同的委托代理人：徐明，台州市葭沚法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：徐桂春。
委托代理人：郭健卫，浙江多联律师事务所律师。
原审被告：林某。
上诉人林平、叶红因房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2015）台椒民初字第1039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：被告林平户因拆迁可安置套房一间。2009年3月6日，原告徐桂春与被告林平、叶红签订套房转让协议书，约定：被告林平、叶红有一间拆建安置宅基地（即套房），该宅基地将与开发商协作开发，调回套房一套，被告林平、叶红将该套房（包括自行车房）及小区内所享受的所有权利全部转让给原告徐桂春；转让价格为418000元，分三期支付，第一期于协议签订之日付318000元，第二期在2009年春节前十天付50000元，第三期在转户手续办理完毕后当日付清余款50000元。该合同还约定了违约责任等其他内容。合同签订后，原告徐桂春支付了购房款368000元。后经抽签，被告林平户安置的套房确定为台州市铂晶国际花园3号楼2单元1101室。该房屋搭配的自行车房为地下自行车房3-23号。原告徐桂春曾起诉要求被告林平、叶红交付房屋并协助办理房产、土地过户手续。由于涉案房屋产权尚在审批过程中，被告林平、叶红无法取得权属，原告徐桂春起诉的请求条件未成就，该院裁定驳回其起诉。被告林平、叶红在本案中陈述涉案房屋产权仍在审批中。诉讼中，浙江众诚房地产评估事务所接受该院委托，对铂晶国际花园3幢2单元1101室房屋及地下自行车房3-23号在原告徐桂春起诉时即2015年4月17日的市场价值进行了评估，确定价值为1522000元。原告徐桂春支付了鉴定费4800元。
原审法院审理认为：原告徐桂春与被告林平、叶红签订的套房转让协议书，意思表示真实，应为有效。被告林平、叶红至今未取得房屋所有权或处分权，致使原告徐桂春不能实现合同目的，原告徐桂春有权解除合同。被告林平、叶红应承担合同解除后的责任。由于套房转让协议书系原告徐桂春与被告林平、叶红所签，根据合同相对性原则，应由被告林平、叶红承担合同解除后的责任。原告徐桂春要求被告林某承担责任，缺乏依据，该院不予支持。合同解除后，被告林平、叶红已收取的购房款应予返还，还应赔偿损失。双方约定的房地产转让价为418000元，经评估该房地产现值1522000元，合同因被告林平、叶红未取得房屋所有权或处分权而解除，造成原告徐桂春可得利益损失1104000元。因此，合同解除后，被告林平、叶红还应赔偿原告徐桂春损失1104000元。被告林平、叶红抗辩认为如果被告方违约，也只需按套房转让协议书约定支付违约金150000元。本案合同解除造成原告徐桂春的损失主要为原告徐桂春另行购买相类似房屋需支付的款项与之前签约的购房成本之间的房屋差价，该损失明显大于双方合同约定的违约金，在此情况下，原告徐桂春要求赔偿损失合理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，判决：一、解除原告徐桂春与被告林平、叶红于2009年3月6日签订的套房转让协议书；二、被告林平、叶红于本判决生效后十日内返还给原告徐桂春购房款368000元；三、被告林平、叶红于本判决生效后十日内赔偿给原告徐桂春损失1104000元；四、驳回原告徐桂春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9024元（减半收取，原告徐桂春已预付）、鉴定费4800元（原告徐桂春已预付），由被告林平、叶红负担。
宣判后，上诉人林平、叶红不服，向本院提起上诉称：一、上诉人未有迟延履行及违约的情形，双方签订的套房转让协议书是完全能够实现合同目的的。2009年3月6日徐桂春与上诉人签订的套房转让协议并未约定房屋交付及协助办理房产、土地过户手续的时间。合同签订后，由于上诉人房屋的土地产权尚在有关部门审批过程中，有关部门未讲不能审批，故待有关部门审批后方能协助办理房产、土地过户手续。因双方未约定协助办理房产、土地过户手续的时间，本案套房转让等有关部门审批后完全能够实现合同目的。二、上诉人不应赔偿1104000元。本案双方签订的套房转让协议书中的套房系期房，不是现房，套房拿来以后要经过有关部门审批，才能办理过户手续。现在不能过户是有关部门还没审批，不是上诉人原因造成无法过户的，因此上诉人是无违约行为或过错的。本案系被上诉人要求解除合同，上诉人也应承担责任，双方责任同等。双方签订的套房转让协议书约定上诉人违反协议规定，应支付违约金150000元及退还所支付的购房款并按信用社利率支付相应利息，双方解除合同。上述约定才是上诉人及被上诉人在订立协议时所预见到因违反协议可能造成损失。综上，请求撤销原判，并依法改判。
徐桂春答辩称：一、上诉人对于履行合同主观上存在迟延履行的故意，其行为已经构成根本性违约，一审判决认定被上诉人有权依法解除合同符合法律规定。首先，在一审中，上诉人并未向法庭提供其已向房产、土地进行申报的详细资料，上诉人称土地产权部门尚在审批过程中不是事实，根据现行的审批流程，如果上诉人已经向有关部门提交了审批申请，有关部门会出具一份收条并在收条上载明会在几个工作日内完成审批程序。因此，审批的障碍不在于有关行政部门而在于上诉人根本没有提交审批材料，这就是上诉人迟延履行或不履行合同的具体表现。第二，与上诉人同样身份的其他大多数东方村村民的安置房屋早在2015年初就已经完成了土地、房屋的审批手续并已经办理了登记手续，可见行政部门办理审批流程是顺畅的。第三，上诉人不履行合同的实质不在于办理证书存在障碍，根本原因在于其缺乏诚信，缺乏作为一个成年人的担当，对于先前的卖房行为反悔在前，要求被上诉人加价在后，未能实现其目的就主观恶意违约。二、一审判决上诉人赔偿1104000元符合法律规定。根据我国《合同法》第一百一十三条规定，一审判决上诉人赔偿的金额就是被上诉人既得利益的损失。上诉人在订立合同时预见或应当预见如果根本性违约会按照房屋的价值赔偿被上诉人的经济损失。况且房屋买卖合同系双务合同，作为买受人的被上诉人的合同义务就是支付购房款，被上诉人已经按约履行了付款义务，何来过错？因此，上诉人应当对自己的违约行为承担全部法律后果。基于此，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
林某未到庭陈述。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且经（2014）台椒民初字第596号生效判决确认有效，双方当事人均应按合同的约定享有权利和履行义务。在合同的履行过程中，被上诉人已经按合同的约定履行了相应的付款义务。现上诉人认为合同并未约定办理权属过户手续的时间，自己不存在迟延履行等违约情形。经审查，双方于2009年3月6日签订合同，被上诉人在2014年3月4日第一次向椒江法院起诉，要求确认案涉合同效力；第二次是2015年要求交付房屋并协助办理过户手续；第三次即本案，被上诉人因合同目的无法实现，诉求解除合同、赔偿损失。上诉人主张2011年已向有关部门提请报批权属证书，合同目的等有关部门审批后完全能够实现，但未对至今无法办理完毕作出合理的解释说明，二审庭审中自认在2015年6月实际取得案涉房屋，但即使被上诉人愿意等待办理权证，亦不同意向被上诉人先行交付房屋。故综合本案合同的实际履行情况以及双方的履行意愿，上诉人对于合同未能顺利履行具有过错，原审支持被上诉人解除房屋买卖合同关系的主张，当属妥适。至于上诉人应否承担讼争房屋差价损失的赔偿责任，本院认为，合同法确立的违约损害赔偿的原则是全部赔偿原则，虽然双方合同有损害赔偿的约定，但在当事人确有证据证明其实际损失大于约定的损害赔偿数额时，应当对超出约定损害赔偿的部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价格之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是双方在订立合同时应该能够预见到的。而被上诉人当年购买相类似房屋均可能获得目前房屋评估价格的房屋价值，因此，原审法院参考评估机构评估的房屋现值，判决上诉人赔偿损失1104000元，依据充分。综上，上诉人林平、叶红的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18048元，由上诉人林平、叶红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 谦
代理审判员 柯星霞
代理审判员 黄 磊
二〇一六年一月二十九日
代书 记员 郭巧燕