广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初8643号原告：佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司，住所地佛山市南海区桂城南港路10号1号楼五楼，注册号440682000347223。法定代表人:谭敏玲。委托诉讼代理人:彭绍伦，广东循理律师事务所律师。被告：佛山市南海区楚炫堂饮食有限公司，住所地广东省佛山市南海区西樵镇崇南大德综合城商铺首层一座101-103号铺，统一社会信用代码914406055797308615。法定代表人:刘文圣。委托诉讼代理人:ＸＸ，广东捷顺律师事务所律师。原告佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司（以下简称南海建投公司）诉被告佛山市南海区楚炫堂饮食有限公司（以下简称楚炫堂公司）租赁合同纠纷一案，于2016年2月2日由佛山市南海区人民法院立案受理。后经佛山市中级人民法院指定由本院审理。本案依法适用普通程序，由本院审判员陈超担任审判长，与审判员汤丽娟、人民陪审员黄沛雄组成合议庭进行审理。本案于2016年10月10日公开开庭进行审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《租赁合同》，被告应立即腾空并归还租赁物给原告；2、判令被告立即支付拖欠2015年8月份至12月份、2016年1月份至2月份的租金512187.36元、2016年1月份至2月份管理费13506.6元、2015年12月份水电费866.49元给原告；合计526260.45元；3、判令被告自2016年3月份起按每月租金74286.3元、管理费6753.3元的标准向原告支付租金及管理费，至被告腾空并归还租赁物给原告之日止；4、判令被告应向原告支付违约金，以所欠费用金额按每日千分之一计算自2015年9月1日起暂时计算至2016年1月27日止，累计违约天数为440天，违约金为32686元；5、判令原告没收被告的合同履约保证金222858.9元；6、判令被告应向原告支付因本案原告支付的律师费31735元；7、判令案件诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第三项诉请为：判令被告自2016年3月份起按每月租金81714.93元、管理费6753.3元的标准向原告支付租金及管理费，至被告腾空并归还租赁物给原告之日止。事实和理由：2014年3月18日，原被告签订《租赁合同》，将位于桂城街南平西路广东夏西国际橡塑城一期4号楼首层及二层出租给被告使用，合同同时约定了租赁时间、相关费用、违约责任等。合同签订后，原告按合同约定将租赁物交付给被告使用，原告按照合同约定履行完毕相关合同义务。被告在接收租赁物后一直使用，但未按租赁合同约定支付租金。经原告多次追讨，被告仍不履行支付义务。原告认为，被告使用原告的租赁物，应当按合同支付相关租金，现在被告拒不支付租金的行为已经严重违约，应当承担违约责任，其缴交的合同履约保证金也应当由原告予以没收。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告辩称：被告同意解除合同，确认2015年8月份起没有向原告支付租金的事实，确认2016年1、2月物业管理费没有缴纳，具体的金额由法庭核实，但对原告要求被告支付违约金、合同履约保证金两项均为因被告违约造成的违约金支付方式，被告认为计算金额过高，请求法庭依据法律依据进行计算。对原告诉请第六项要求被告支付律师费，被告认为没有相应的律师费发票，且合同也没有明确。因而请求法庭不予支持。对本案证据，本院作如下认证：对原告提供的证据1-3、5，被告对其真实性均无异议，本院予以采信；对原告提供的证据4，因无原件予以核对且被告对其真实性不予确认，本院对该组证据不予采信；对证据6，虽然原告未能提供发票的原件予以核对但该发票的金额与原告提供的民事委托代理合同能够相互印证，本院对该组证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年3月18日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，主要内容为：“……一、租赁物的基本情况（一）租赁物位置：佛山市南海区桂城街南平西路广东夏西国际橡塑城一期4号楼首、二层；（二）租赁物计租面积：1350.66m2;二、租赁用途与租赁期限……（六）、租赁期限为8年，从2014年3月18日起至2022年3月17日止（按公历计算，以下同），其中2014年3月18日起至2014年5月17日为免租装修期，即租金自2014年5月18日起正式收取，管理费自2014年3月18日起正式计收。三、租金、管理费及其他费用的计算及缴交办法（一）租金的计算1、租赁物的租金为55元/月/平方米，即月租金为74286.30元；2、租金的递增情况：租赁物的租金每2年在前一期的基础上递增10%，详见合同附件2《租金明细表》。（二）管理费的计算1、租赁物的管理费为5元/月/平方米，即月管理费为6753.30元；2、管理费的递增情况：租赁物的管理费从第四年起在前一期基础上递增至6元/月/平方米……（三）租赁及管理费的支付办法：租金及管理费采用预付方式。租金及管理费每月收取一次，乙方应在每月的10日前将当月租金及管理费一次性付清给甲方……四、履约保证金（一）为保证合同的履行，乙方应于本合同签订后5日内一次性交纳222858.90元给甲方作为本合同的履约保证金……八、双方的权利义务……乙方必须根据合同约定按时交付租金水电费、管理费等一切费用，如乙方拖欠有关费用，则甲方除追缴所欠交的费用外，乙方还须从应付之日起，以所欠费用金额按每日千分之一支付延迟履行违约金至付清之日止……十、违约责任……（二）乙方有下列违约情形之一的，甲方有权单方解除合同，无条件收回租赁物（包括乙方投资的装修物和固定设施）。同时，乙方已缴交的租金及履约保证金不作退回，乙方并须赔偿甲方的实际经济损失（包括但不限于因行使权利而发生的诉讼费用、律师费用、差旅费用等）：……3、租赁期内，乙方逾期30天未交租金、管理费、水电费等费用的……”。上述合同附件二租金明细表约定：“2014年3月18日至2016年3月17日租金单价为55元/月/平方米；2016年3月18日至2017年3月17日租金单价为60.5元/月/平方米……”。后双方签订《补充协议（一）》，约定：……一、租赁合同第二条第六款“（六）租赁期限为8年，从2014年3月18日起至2022年3月17日止（按公历计算，以下同），其中2014年3月18日起至2014年5月17日为免租装修期，即租金自2014年5月18日起正式收取，管理费自2014年3月18日起正式计收”，变更为“租赁期限为8年，从2014年3月18日起至2022年3月17日止（按公历计算，以下同），其中2014年3月18日起至2014年9月30日为免租装修期，即租金及管理费自2014年10月1日起正式收取”；二、甲乙双方协定，物业租金及管理费计算周期从2014年8月1日起计；三、2014年3月18日起至2014年9月30日期间，除本补充协议约定的免除的租金及管理费外，租赁合同约定的其他费用（包括但不限于水电费用、乙方经营费用等）乙方仍须缴付、承担；四、租赁合同其他条款不变，双方继续按原合同条款执行……。另查明一，2005年1月5日，广东夏西国际橡塑城（更名前的名称为广东夏西橡塑市场）与佛山市南海区桂城街夏西股份经济联合社签订了《土地租赁合同》一份，约定租赁原夏西荔枝墩工业区一块土地。后广东夏西国际橡塑城在该地块兴建涉案物业，该物业的产权人为佛山市南海区桂城街夏西股份经济联合社，双方约定广东夏西国际橡塑城有权将其承租土地上兴建的建筑物出租或转租。2013年2月26日，原告与广东夏西国际橡塑城签订《租赁合同》一份，约定由广东夏西国际橡塑城将包括涉案物业在内若干物业出租给原告，且原告在租赁期间内有权将物业整体或部分转租给第三方。另查明二，2016年2月2日，原告委托广东循理律师事务所提起本案诉讼，支付律师费31735元。原告于2016年2月2日向佛山市南海区人民法院提起本次诉讼，该院于2016年2月29日通过公告送达的方式向被告送达了应诉材料等。后由于本案存在不适宜由佛山市南海区人民法院审理的情形，经佛山市中级人民法院指定由本院进行审理。庭审中，原告陈述：因被告于2015年年底停止经营，但其至今未搬离涉案商铺；原告认为按照补偿协议的约定，每月租金及管理费的起算期间为每月的1日；2015年8月至2016年2月被告拖欠租金的金额系按照74286.3元每月租金计算，后减去此前已缴费的余额7816.74元得出。庭审中，被告陈述：确认尚未返还涉案商铺，且自2015年8月份起未交纳租金，自2016年1月份其未交纳管理费，但认为每月租金及管理费的起算期间应为当月的18日。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告出租给被告的涉案商铺来源合法，其与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。根据双方签订的《租赁合同》第十条第（二）项第3点的约定，租赁期间被告逾期30天未交纳租金、管理费、水电费等，原告有权解除合同、无条件收回租赁物、没收租赁保证金，并要求被告承担因行使权利而发生的律师费等。被告对解除合同无异议，且确认从2015年8月开始未付租金、从2016年1月开始未付管理费的事实，但抗辩认为租金及管理费的起算期间应为每月的18日，故租金、管理费交纳至拖欠当月的17日而非原告主张当月的1日。本院认为，根据双方签订《补充协议（一）》第二条的约定“甲乙双方协定，物业租金及管理费计算周期从2014年8月1日起计算”，可见双方在签订协议后对于每月租金的起算点进行了变更，每月的租金起算点应为当月的1日，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。本案中被告存在根本违约行为，依照合同约定已具解除合同条件。原告于案中提出解除双方合同的诉请，被告对此亦无异议，而诉状资料由法院于2016年2月29日通过公告的方式送达予被告，公告期为60日、公告期满视为送达，故本院确认原告解除租赁合同的通知已于2016年4月30日到达被告，双方租赁合同关系已于当日解除。另据合同法第九十七条之规定，合同解除后被告负有返还租赁物之义务，故被告应在本判决指定期限内将涉案房产退还原告。关于原告诉请被告支付的租金、管理费、占用使用费及水电费的问题。对租金和管理费。根据合同约定的租金标准，同时结合原被告庭审陈述及上文的论述，本院确认被告应向原告支付2015年8月1日至2016年4月30日的租金，为671543.46元（1350.66平方米×55元/月/平方米×7个月+1350.66平方米×55元/月/平方米÷31天×17天+1350.66平方米×60.5元/月/平方米÷31天×14天+1350.66平方米×60.5元/月/平方米×1个月－7816.74元）；被告应向原告支付2016年1月1日至2016年4月30日的管理费为27013.20元（6753.30元/月×4个月）。至于合同解除之后的占有使用费。根据《租赁合同》第三条的约定，被告每月固定应向原告缴纳的费用为“租赁物的租金”和“租赁物的管理费”，该两部分费用均为双方合意的租赁涉案物业的场地使用交易成本，故本院确认合同解除后涉案物业占有使用费为该两项金额之和。据此，双方租赁合同关系解除后，涉案物业每月占有使用费（含管理费）为88468.23元（1350.66平方米×60.50元/月/平方米+6753.30元/月）。至于原告主张的2015年12月份的水电费，原告在诉中并未举证证实其实际支出该项费用的情况，故本院对原告诉请2015年12月份的水电费不予支持。关于原告诉请的逾期交租违约金及没收被告交纳的保证金。从合同上下文条款理解，涉案合同所约定的保证金本质上属于履约担保性质，其作用在于弥补因被告违约对原告造成的损失。合同虽一并约定逾期交租需支付滞纳金并没收保证金，但按日千分之一的比例计付违约金同时没收违约金的约定明显过高，且被告在案中已就此提出抗辩。经综合考量被告逾期交租时段，欠付租金及涉案合同所约定的合同履行期限等方面因素，本院认为被告已向原告交纳的保证金222858.9元足以弥补原告的损失，原告业已收取的保证金可不予退还被告，而被告亦无须另付违约金予原告。故，本院对原告诉请的逾期交租违约金不予支持。至于原告主张的律师费，根据原被告签订《租赁合同》已约定在被告违约时，被告应当承担原告为实现债权而支付的律师费，且原告确有委托律师出庭并提供了委托代理合同及发票复印件等证据证明原告已实际支付的律师费，故本院对原告提出的要求被告承担原告因本案支付的律师费31735元的诉请，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）、（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：确认原告佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司与被告佛山市南海区楚炫堂饮食有限公司于2014年3月18日签订的《租赁合同》已于2016年4月30日解除；被告佛山市南海区楚炫堂饮食有限公司应于本判决生效之日起十日内将佛山市南海区桂城街南平西路广东夏西国际橡塑城一期4号楼首层及二层腾空并退还原告佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司；被告佛山市南海区楚炫堂饮食有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司支付拖欠2015年8月1日至2016年4月30日租金671543.46元及2016年1月1日至2016年4月30日的管理费27013.20元，并自2016年5月1日起88468.23元/月的标准计付占有使用费至上述物业实际交回原告佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司之日止；原告佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司已收取的保证金222858.9元不予退还被告佛山市南海区楚炫堂饮食有限公司；被告佛山市南海区楚炫堂饮食有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司支付律师费损失31735元；驳回原告佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用受理费11935.40元、财产保全费4587.70元，合计16523.10元，由原告佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司负担100元、被告佛山市南海区楚炫堂饮食有限公司负担16423.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈 超审 判 员  汤丽娟人民陪审员  黄沛雄二〇一六年十月十三日书 记 员  王佳仁附证据目录：原告提交如下证据：原、被告工商公示信息；租赁合同、物业接收确认书、租赁合同补充协议（一）、企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、授权委托书；房地产权证（复印件）、租赁合同（复印件）、租赁合同补充协议（复印件）、土地租赁合同书（复印件）、佛山市南海区房产查询证明；电表照片一张、缴费通知单；收据照片两张；发票照片、民事委托代理合同。附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。