福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民初字第2144号
原告梁少云，女，1987年5月8日出生，汉族，住福建省光泽县。
委托代理人陈姚花，女，1963年12月28日出生，汉族，住址同上。系原告梁少云的母亲。
委托代理人徐敬伟，福建闽仁律师事务所律师。
被告漳州市德友盛房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区建元路以南丹霞路以西丽景芗城7幢502室，组织机构代码70521017-1。
法定代表人余旭，总经理。
委托代理人潘贵东，福建衡兴明业律师事务所律师。
委托代理人刘鹏。
第三人中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行，住所地福建省漳州市招商局漳州开发区招商大道57号一楼，组织机构代码77963420-9。
负责人方舟，行长。
委托代理人黄伟国，男，1971年9月13日出生，汉族，住福建省漳州市漳州开发区。
原告梁少云与被告漳州市德友盛房地产开发有限公司（以下简称为德友盛公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2015年5月7日立案受理后，依法适用简易程序于2015年6月10日公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，根据原告申请，本院依法追加中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行（以下简称为建设银行开发区支行）为第三人参加本案诉讼。本案因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告梁少云的委托代理人徐敬伟、被告德友盛公司的委托代理人潘贵东、刘鹏及第三人建设银行开发区支行的委托代理人黄伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁少云诉称，2013年1月31日，被告售楼部赵建辉经理到光泽县向原告收取定金20000元用于购买24号楼1903室房屋。2013年2月27日，赵建辉再次到光泽县同原告签订购房合同，原告交纳给被告购房款250081元，共计支付了270081元的购房首付款。签订购房合同后，被告的销售人员又以向银行贷款和办理房产证为名，要求原告支付购房契税26102.43元。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告应于2014年6月30日前将房屋交付给原告。至今，原告尚未收到被告的交房通知。《商品房买卖合同》第九条第一款第（二）项约定：逾期交房超过90日以上，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。2015年3月15日，原告将退房通知书用快递送达给被告的售楼部。被告未能按照合同约定的时间向原告交付商品房，原告具状诉至本院，请求判令：1、解除原、被告双方于2013年3月25日签订的《商品房买卖合同》，被告返还购房款270081元和契税26102.43元；2、被告支付原告已付购房款270081元的银行利息损失（从2013年1月31日起至还款之日止，按银行同期贷款利率月千分之六计算）；3、被告返还原告2013年8月起至2015年8月份的按揭款111214.48；4、被告支付原告违约金17401元（已付款的2%）；5、解除原告与第三人签订的个人住房借款合同，被告将借款余额返还第三人；6、本案诉讼费由被告承担。
被告德友盛公司辩称，1、根据原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议第十条第（一）款的约定：“合同登记备案后，买受人依据本合同有关条款的约定单方解除合同的，应在解除合同事由发生之日起30日内向出卖人发出通知，否则视为放弃解除权，双方继续履行合同。”如果原告以答辩人逾期交房超过90日为由要求解除合同的，则原告必须且只能在逾期超过90日起30日内向答辩人送达解除合同通知书，而原告未能在上述约定的期限内向答辩人送达解除通知书，其解除权已经消灭。原告声称其在2015年3月15日向答辩人发出解除合同的通知（答辩人实际并未收到该通知），显然已经超过上述约定期限，该解除合同通知即使存在也是属于无效通知，不能产生解除合同的法律效力。2、涉案商品房于2015年2月13日经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等竣工验收合格，并于2015年3月12日经消防验收合格，2015年3月13日通过规划条件核实，符合合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。答辩人于2015年3月10日在海峡导报上刊登了《交××告》，并于2015年3月9日通知原告于2015年3月14日办理交房手续，但原告拖延收房，答辩人已积极履行了交房义务。3、即使原告主张解除权成立，其主张的违约金存在重复计算问题，计算标准及时间均存在错误，该项主张没有依据。4、原告要求答辩人偿还其每月支付的按揭贷款，没有法律依据。贷款合同系合法有效的合同，尚未解除，原告应继续履行合同。且该款项是原告直接支付给第三人而不是支付给答辩人，答辩人没有还款义务。实际上，答辩人收到的是第三人基于贷款合同而向答辩人发放的贷款600000元。即使房屋买卖合同、贷款合同解除的话，根据法律规定，首付款部分还给原告，但按揭贷款600000元应返还给第三人而不是原告。原告与第三人之间的结算与答辩人无关。综上，原告据以解除合同的理由不能成立，请求依法判决驳回诉讼请求。
第三人建设银行开发区支行述称，1、原告对所欠第三人的按揭贷款本息负有直接清偿义务。原告与第三人签订的《个人住房借款合同》是独立于其与被告签订的《商品房买卖合同》，原告与被告之间发生的商品房销售合同纠纷与第三人无关，不能以此为由拒绝履行其应承担的贷款清偿义务。根据《物权法》、《担保法》的有关规定，原告应提前清偿尚欠第三人的全部按揭贷款本息、撤销抵押登记后，方可解除与被告的《商品房买卖合同》。截止2015年8月23日，原告尚欠答辩人567098.15元未还。2、被告负有直接向第三人返还购房款并对原告所欠按揭贷款本息承担连带保证责任的义务。第三人作为债权人，有权要求被告立即代为清偿原告所欠的贷款本息。如果原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，为有效稳妥解决纠纷，被告应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息直接支付给第三人，用于偿还原告所欠第三人的债务本息，不足部分还应根据合同约定承担连带清偿责任。
经审理查明，2013年2月25日，原告梁少云与被告德友盛公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》载明：梁少云购买的商品房为龙海市港尾镇海湾.太武城二期II区24#1903号，建筑面积137.78平方米，每平方米6315元，总金额870081元。付款方式为：2013年3月18日前支付全部购房款的31%，计人民币270081元。余款600000元由买受人向银行申请按揭贷款并用于向出卖人支付购房款。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金……”。合同补充协议第十条约定：“（一）本合同登记备案后，买受人依据本合同有关条款的约定单方解除合同的，应在解除合同事由发生之日起30日内向出卖人发出通知，否则视为放弃解除权，双方继续履行合同。（二）……”。
被告德友盛公司于2013年4月10日出具金额为270081元的销售不动产统一发票一份交原告收执，于2013年6月24日出具金额为600000元的销售不动产统一发票一份交原告收执。2013年6月25日，原告与第三人签订《个人住房借款合同》，约定原告向第三人借款600000元用于支付讼争房屋购房款。原告已付清全部购房款。2013年7月3日，原告缴纳了契税26102.43元。
2015年2月13日、3月12日，德友盛公司开发的龙海市港尾镇海湾.太武城二期21#-25#楼分别通过工程竣工验收合格和消防验收合格。2015年3月13日通过规划条件核实。2015年3月9日，德友盛公司向梁少云发出《交房通知书》，通知梁少云于2015年3月14日办理交房手续。梁少云至今未接收讼争商品房。
双方当事人争议的焦点：1、原告梁少云行使解除权是否已超过约定期限的问题；2、原告梁少云主张的利息及违约金是否成立的问题。对此，本院予以查明、分析并认定。
1、关于原告梁少云行使解除权是否已超过约定期限的问题。
原告认为，根据原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）项的约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。由于被告德友盛公司至今未能将符合交付条件的商品房交付原告，已达到了双方合同所约定的解除条件，原告为此请求解除合同符合法律规定和双方的约定。原告提供以下证据：1、合同编号为：35××××806的《商品房买卖合同》及补充协议一份，以此证明根据双方所签订的合同约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同；2、商品房买卖合同网上登记备案证明书，以此证明双方所签订的合同于2013年5月7日进行了备案登记；3、销售不动产统一发票及收据两份，以此证明原告已按约定向被告交付购房款870081元；4、关于海湾.太武城二期业主退房处理方案的请示一份，以此证明被告德友盛公司也认可原告提出解除合同的请求符合双方的合同约定，并就解除后需要办理的退房相关手续向龙海市住房保障与房地产管理局发函请示。
被告对原告提交的证据质证意见为：原告所提供的证据1、证据2、证据3真实性均无异议，但证据1所要证明的内容不予认可，根据双方所签订的合同及补充条款的约定，原告单方解除合同的，必须在合同解除事由发生之日起30日内行使解除权，否则视为放弃解除权。由于原告未能在双方所约定的期限内行使解除权，其所享有的解除权已消灭，无权再主张解除合同。对证据4“请示函”的真实性无异议，但不能证明原告所要证明的内容，该请示函明确记载：若要退房，应符合合同约定的退房条件，并得到司法确认，进一步说明了原告是不符合退房条件的，且该请示函系被告向房管部门发送，与原告无关。第三人对原告提交的证据的真实性及证明内容均无异议。
被告认为，原告未在合同约定的解除权行使期限内行使解除权，其解除权已经消灭。讼争商品房已经竣工验收合格和消防验收合格，符合合同约定的交付条件。原告现主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，缺乏事实与法律依据，依法不能成立。被告向本院提供以下证据：1、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，以此证明涉案工程已于2015年2月13日通过工程竣工验收合格；2、《建设工程消防验收意见书》，以此证明涉案工程已于2015年3月12日通过消防验收合格；3、海湾太武城二期交房公告和房屋交付使用告知函及回执单，以此证明被告于2015年3月9日向原告发出通知，通知原告于2015年3月14日办理交房手续；4、福建省房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案表，以此证明涉案工程已通过规划条件核实。
原告对被告提供的证据的质证意见为：对被告提交证据1、2无异议；对证据3的真实性及证明内容有异议，该告知函是被告内部出具的公告，原告并不知情；对证据4的证明内容有异议，该份证据只是城乡规划建设部门的意见书，不能证明讼争商品房经过竣工验收。第三人对被告提交的证据的真实性及证明内容均无异议。
本院认为，对于原告提供的证据1、2、3和被告所提供的证据1、2，对方当事人对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；原告提供的证据4，内容仅体现7位购房业主，并未载明具体的业主名称，该证据与本案不存在关联性，其证明内容本院不予认可；被告提供的证据3，虽然原告表示不予认可，但该证据足以证明被告已履行了通知交房的义务，本院予以认可；被告提供的证据4，虽原告对其证明内容有异议，但该证据系龙海市城乡规划建设局出具的，有加盖单位公章，本院予以采信，可证明本案讼争房屋于2015年3月13日通过规划条件核实。关于解除权的行使问题，解除权的行使期限属于除斥期间，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定及本案合同补充协议第十条的约定，应当以解除权人知道或者应当知道解除事由之日作为期间的起算点。本案中，梁少云对德友盛公司是否逾期交房超过90天的判断，取决于其对《商品房买卖合同》第八条及合同补充协议第五条至第十一条履约事实的掌握，即其必须结合约定交房时间和约定顺延交房情形出现的具体天数才能确立明确结论，而后者的实际情况客观上是由德友盛公司一方掌握，在德友盛公司未予告知的情况下，作为原告的梁少云不知道也不应当知道解除事由于何时出现，故本案无法认定约定解除权行使期限的起算点。此外，在梁少云未掌握德友盛公司是否存在依约顺延交房情形的情况下，通过自主判断，起诉主张解除合同，与德友盛公司实际逾期交房情况客观上一致，即使认定其知道或者应当知道解除事由之日，也未超过约定解除权行使期限。结合以上两点，原告梁少云行使解除权并未超过约定期限。
2、关于原告梁少云主张的利息请求是否成立的问题。
原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定：逾期交房超过90日后买受人有权解除合同，并按买受人已付款的2%支付违约金。由于被告逾期交房的时间长，按合同约定计算违约金明显低于原告的实际损失，故原告主张被告除了按合同约定支付违约金17401元（全部购房款870081元的2%）外，还应按原告已付首付款270081元为计算基数，并按银行贷款利率支付从2013年1月31日起至还款之日止的利息。
被告认为，原告已依据《商品房买卖合同》的约定向被告主张违约金，其再向被告主张2013年1月31日起的利息损失，存在重复计算问题，也缺乏事实与法律依据。且原告主张利息没有合同依据，被告没有还款的义务，自然也没有支付利息的义务。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，由于被告德友盛公司未能按照双方合同所约定的时间向原告交付房屋，已构成违约，依法应当承担违约责任。虽然双方对违约责任的承担作了明确的约定，但由于被告的违约给原告造成的实际损失大于双方的约定，原告据此请求被告以支付利息的形式承担违约责任，符合规定，予以支持。因原告已主张利息损失，其再请求被告支付违约金于法无据，不予支持。
综上所述，本院认为，原告梁少云与被告德友盛公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议、原告与第三人签订的《个人住房借款合同》均是合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。本案中，根据双方所签订的合同约定，被告德友盛公司应于2014年6月30日前将涉案商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。但被告德友盛公司未能在双方所约定的期限内向原告交付商品房，原告为此依据合同的约定主张解除合同及返还已付购房首付款270081元合法有据，本院予以支持；主张被告以支付利息的形式承担违约责任，符合客观实际，且未违反法律规定，本院予以支持；但主张从2013年1月31日作为起算点并按贷款利率千分之六的标准计算依据不足，本院不予支持，可从被告实际收取款项之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准予以计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告请求解除和第三人签订的《个人住房借款合同》，符合法律规定。商品房买卖合同解除后，被告应当依照约定向原告返还已经收取的购房款。购房款由两部分组成，一部分是原告支付的首付款270081元，另一部分是向第三人贷款600000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。被告应将原告尚欠第三人的贷款余额567098.15元（计算至2015年8月23日）返还给第三人，将购房首付款270081元返还给原告。原告向第三人借款之后，截止2015年8月23日，原告共偿还第三人借款本息合计111214.48元，应视为因被告的过错导致的，应由被告负责偿还。原告已缴交的契税26102.43元，被告作为代收人，已将该款项缴纳至相关的政府部门，原告应待商品房买卖合同解除后自行到相关政府部门办理退费申请。原告请求被告直接退还契税26102.43元，缺乏法律依据，本院不予支持。被告德友盛公司关于原告梁少云未能在双方所约定的期限内主张解除权，其所享有的解除权已消灭的辩解于法不符，本院不予采纳；被告辩解原告主张的利息起算点及标准错误的理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告梁少云与被告漳州市德友盛房地产开发有限公司于2013年2月25日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：35062108004001806）。
二、解除原告梁少云与第三人中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行于2013年6月25日签订的《个人住房借款合同》。
三、被告漳州市德友盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告梁少云购房首付款270081元及支付自2013年4月10日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算的利息。
四、被告漳州市德友盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告梁少云已支付的借款本息111214.48元。
五、被告漳州市德友盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行购房按揭贷款本金567098.15元。
六、驳回原告梁少云的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12720元，由被告漳州市德友盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 陈淑瑜
审 判 员 陈坤城
人民陪审员 黄翠英
二〇一五年十二月十日
书 记 员 方艺静
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的技术方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。