贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民初1035号
原告、反诉被告：贵州玉庭工贸有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区头桥路2号壹幢半负二层临街门面7号。
法定代表人：孙燕。
委托诉讼代理人：张凌，贵州玉顺律师事务所律师。
被告、反诉原告：中铁十六局第三工程有限公司，住所地浙江省湖州市湖东路288号。
法定代表人：王勤荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李冰冰，浙江金道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李俊，1984年6月25日，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。
第三人：贵州亨特房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市中华中路8号。
法定代表人：杨中安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冷中，贵州中孚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：兰天，贵州中孚律师事务所律师。
原告、反诉被告贵州玉庭工贸有限公司（以下简称：玉庭公司）,被告、反诉原告中铁十六局第三工程有限公司（以下简称：十六局）,第三人贵州亨特房地产开发有限公司（以下简称：亨特公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用普通程序于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贵州玉庭工贸公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《协议》有效；2、依法判令拆迁、征收被告房屋和土地全部补偿款1260万元归原告所有；3、本案的诉讼费由被告据实承担。
事实和理由：2015年6月2日，原、被告双方签订《协议》，约定被告将其所有的位于贵阳市××××房屋842.52平方米以及相应国有土地使用权和4733.46平方米的空地国有土地使用权转让给原告，作价3600079.72元。原告按照约定支付了260万元款项后，被告随即向原告移交了合同标的物以及相关产权手续。之后由于被告无法及时处理标的物的租赁问题导致无法办理过户登记。到2017年合同标的物被列入拆迁范围，被告擅自与拆迁人签订了拆迁协议。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。根据双方《协议》，原告已经履行了合同义务，标的物也已经实际交付，因此房屋拆迁及土地征收所得款项应当归原告所有。故原告诉至法院，提出诉请如前。
被告十六局答辩称：一、被告与原告之间签订的《协议》违反法律的效力性禁止性规定，应认定无效。根据《中华人民共和国土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国房地产管理法》等法律、行政法规的规定，划拨土地使用权非经批准不得转让。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”二、原告关于1260万元补偿款归其所有的诉请没有事实和法律依据。《协议》签订后，土地和房屋因租赁并未交付，原告只支付了260万元款项，收取了被告的房屋所有权证书。因《协议》无效，双方应就根据《协议》取得的财产进行返还，被告同意在原告返还房屋权属证书同时返还已收取的260万元款项。但因涉案房屋及土地系补偿给被告的款项，原告要求依据无效合同获得补偿款无事实和法律依据。综上，双方之间针对转让划拨及其上建筑物的《协议》无效，应返还因无效合同取得的财产，原告关于合同有效及补偿款归其所有的诉请应予驳回。
反诉原告十六局向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《协议》无效；2、判令反诉被告返还反诉原告筑房权证南明字第××、01××28、01××32、01××40、01××43号房屋所有权证书原件。3、本案诉讼费用由反诉被告承担。
事实及理由：2015年6月，反诉被告以办理拆迁安置事宜为名，与反诉被告签订《协议》，约定反诉原告将坐落于贵阳市南明区甘庄村的房屋和土地转让给反诉被告，转让对价为3600079.72元。协议签订后，反诉原告收到反诉被告支付的260万元款项，反诉被告收取了反诉原告持有的筑房权证南明字第××、01××28、01××32、01××40、01××43号房屋所有权证书原件。后反诉原告了解到反诉被告并非拆迁主体授权，即告知未经批准转让划拨土地及地上建筑物的《协议》无效，并要求反诉被告返还收取的房屋所有权证书原件，反诉原告则归还收取的260万元款项，但反诉被告拒绝归还。2017年，贵州双龙航空港经济区土地房屋征收现场指挥部给反诉原告，告知上述房屋土地需拆迁，反诉原告遂与该指挥部联系征迁事宜。反诉原告认为，反诉被告与反诉原告签订的《协议》，未经批准转让划拨土地及地上建筑物，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等的有关规定，应认定无效。反诉被告应返还反诉原告房屋所有权证书原件。为维护反诉原告合法权益，十六局向本院提出反诉，请求如前。
反诉被告玉庭公司答辩称：根据司法解释的规定，政府批准的合同为有效合同，我方履行了合同的义务。对剩余100万元进行了约定，即处理之前的租赁合同纠纷问题。我方接受了土地的管理权，支付了管理费用，履行了合同义务。起诉前土地已经被征收。协议的效力应该由政府是否批准决定，不能当然认定为无效。返还房产证的请求于法无据，交付房产证是对方的法定及约定义务，我方保管合理合法，符合协议约定，符合法律规定。
第三人亨特公司陈述，双方签订的是虚假的协议，是无效的。征收不是使用权的转让，原、被告是为了对付亨特公司才签订的协议，该协议损害了亨特公司的合法权益。土地使用权已经转让给亨特公司，亨特公司实际占有。亨特公司是土地使用权的受让人，征收应当归亨特公司所有。产权证已经是无效的，房屋已经灭失。房产证应该交给征收局。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告、反诉被告玉庭公司对其主张提交以下证据：
一、《协议》，拟证明案涉土地在2015年通过协议的方式将土地使用权转让给原告。十六局质证认为，对真实性无异议。对合法性、关联性有异议。该协议没有经过批准转让，是无效协议。对原告的法定代表人证明书不认可，该协议没有附件。亨特公司质证认为真实性由法院审查，该协议是无效的，土地及房屋已经转让给亨特公司。
二、补充协议、房屋所有权证五份。拟证明：1、被告根据合同向原告移交房屋所有权证。2、被告移交了管理权和协议第2条由原告负责。3、协议约定协议签订后该土地上产生的权益归原告所有。十六局质证认为，对真实性庭后核实，有异议书面提出。对证明目的有异议，合同第4条约定签字生效，但是没有签字，即使是真实的也是无效的协议。该协议不是原件，我方未签订该协议。对房屋使用权证书的真实性无异议，证明房屋使用权人是被告，原告持有房屋所有权证书是不合法的。第三人亨特公司质证认为该补充协议是无效的，该协议是虚假的。对房屋所有权证真实性无异议，合法性有异议。
三、收据、银行打款单。拟证明原告按照协议支付了260万的转让款。十六局质证认为，收到260万是事实。收据上写的是土地征收款，房屋拆迁费，原告是以拆迁的名义与被告签订协议，所以才有无效协议的产生。亨特公司质证认为打款单中用途一栏写的是工程款，收据载明的是土地征收款，房屋拆迁费，证明合同是虚假的。
四、被告给原告出具的委托书两份、民事判决书，拟证明原告已经实际履行管理的义务，合同约定的360万，还有100万未付是根据委托书的约定处理事务的费用。十六局质证认为，对真实性无异议。对证明目的有异议，原告以征收单位的名义与被告签订协议，被告在签订协议的过程中认为原告有征收单位的授权处理征收事宜，才会与原告签订协议，接受原告支付的款项，包括出具委托书。委托是在对拆迁单位有误解才发生的。亨特公司质证认为，对真实性无异议。民事判决书与转让合同的内容无关，协议是无效的。
五、《拆迁补偿协议》，拟证明征收补偿款应当归原告所有。十六局质证认为，征收补偿对象是被告，费用应该归被告所有；亨特公司质证认为，对真实性无异议，款项应该归亨特所有。
被告、反诉原告十六局对其主张成立提交以下证据：
一、《协议》，拟证明原告与被告签订《协议》的事实，玉庭公司质证认为无异议。亨特公司质证认为真实性由法院审查，该协议是无效的，土地及房屋已经卖给亨特公司，转让是无效的。
二、《国有土地使用权证书》、贵阳市国土资源局花溪区分局《证明》、《收件收据》，拟证明本案协议所涉土地为划拨土地的事实。玉庭公司质证认为，对真实性无异议，对土地为划拨土地的事实无异议。亨特公司质证认为，对真实性无异议，《国有土地使用权证书》由亨特公司持有，不能证明权属归被告。
三、《工作联系函》，拟证明拆迁补偿的对象是被告。玉庭公司质证认为，对真实性无异议，被告是在违反约定的情况下与征收单位联系的，对玉庭公司来说其已构成违约。亨特公司质证认为，对真实性无异议，不能认定土地属于被告，只是尚未办理手续。
四、（2015）贵铁民初字第1号民事判决书、（2015）成铁中民终字第18号民事判决书（复印件，原件可核对），拟证明1、本案涉案土地系被告拥有使用权的划拨土地；2、本案涉案土地及土地权属证书并未交付原告。玉庭公司质证认为，对真实性无异议。不认可证明目的。案涉土地的权属证书未交给我方。亨特公司质证认为，对该证据真实性无异议，该合同名为租赁，实为土地使用权转让。判决未确认合同无效，不能达到其证明目的。
五、本案所涉房产权属证书，拟证明被告交付原件给原告的房产权属证书情况。玉庭公司表示认可；亨特公司表示不发表意见。
经庭审举证及本院核实，本院认定事实如下：1999年11月贵州省人民政府向十六局颁发黔国用字（1999）字第I-0061号《国有土地使用证》。2015年6月原告玉庭公司与被告十六局签订《协议》，约定十六局将坐落于贵阳市南明区甘庄村的房屋和土地转让给玉庭公司，玉庭公司支付转让费3600079.72元。并约定玉庭公司支付全额转让费后，房屋所有权及土地使用权归玉庭公司所有。在签订协议后玉庭公司先行支付100万元给十六局，待十六局将本协议中的房屋和土地腾空完整交接给玉庭公司后，玉庭公司三日内一次性付清剩余尾款，同时将土地证明、房产证明移交给玉庭公司。双方签订《协议》后，玉庭公司向十六局支付了2600079.72元，十六局将筑房权证南明字第××、01××28、01××32、01××40、01××43号房屋所有权证书移交给玉庭公司。
2016年十六局出具《委托书》，授权玉庭公司以十六局名义与贵州玉顺律师事务所签订关于处理亨特公司土地纠纷的《委托代理合同》，授权玉庭公司在100万元范围内处理与亨特公司的土地纠纷，案件结束后凭律师事务所的收据和发票抵扣玉庭公司应当支付给十六局的相关款项。
另查明，2004年7月7日，第三人亨特公司与被告十六局签订《土地使用权租赁合同》，合同约定十六局将贵阳市花溪区小碧乡甘庄村面积55778.4㎡的土地使用权（含土地上建筑物及构筑物）出租于亨特公司使用。租赁期限为：自2004年7月7日起至该土地使用权符合转让条件为止。租金合计34.5万元，由亨特公司在合同签订后一次性支付给十六局。合同签订后，亨特公司于2004年7月8日向十六局转账34.5万元。十六局将该宗土地的土地使用权证、宗地红线图、国有土地划拨协议等文件及土地移交给亨特公司。
2013年9月26日，被告十六局登报公告黔国用字（1999）字第I-0061号《国有土地使用证》遗失。2013年9月29日，贵阳市花溪区国土资源局出具《证明》，载明铁道部第十六工程局第三工程处1999年11月29日进行了土地使用权登记，使用权类型为：划拨国有土地使用权。
2015年亨特公司以十六局为被告诉至贵阳铁路运输法院，要求确认十六局解除合同的行为无效，判令十六局继续履行合同义务。贵阳铁路运输法院于2015年4月16日作出（2015）贵铁民初字第1号民事判决，认定亨特公司与十六局签订的《土地使用权租赁合同》不属于租赁合同，而是土地使用权转让合同，并认为该合同因违反了法律的效力性强制性规定属于无效合同，从而驳回亨特公司的全部诉讼请求。亨特公司不服该判决上诉至成都铁路运输中级法院，成都铁路运输中级法院于2015年8月20日作出（2015）成铁民终字第18号判决，判令驳回上诉，维持原判。十六局以亨特公司作为被告诉至贵州省贵阳市南明区人民法院，请求判令：一、亨特立即归还十六局所有的土地，将侵占在十六局土地上的人、财、物撤离；二、亨特公司赔偿因侵占十六局土地造成的损失（暂定十万元）；三、诉讼费由亨特公司承担。贵州省贵阳市南明区人民法院作出（2015）南民初字第403号生效判决，驳回了十六局的诉讼请求。
2017年，因案涉土地被征收，亨特公司向征收单位移交了黔国用字（1999）字第I-0061号《国有土地使用证》及土地。
上述事实，有《国有土地使用证》、《土地使用权租赁合同》、（2015）贵铁民初字第1号民事判决、（2015）成铁民终字第18号判决、《协议》、委托书等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，一、关于合同效力的问题，原告玉庭公司与被告十六局签订的《协议》约定，十六局将其所有的南明区甘庄村房屋及土地转让给玉庭公司，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行所有权、使用权变更登记。”、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原、被告签订的《协议》涉及划拨土地使用权及地上建筑物的转让，因未经批准权的人民政府审批，违反了法律的效力性强制性规定，属于无效合同。原告玉庭公司要求确认《协议》有效的诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告十六局要求确认《协议》无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。
二、关于原告主张房屋、土地的拆迁补偿费归其所有的诉讼请求，由于原、被告签《协议》之前，被告十六局已与第三人亨特公司签订了名为租赁实为土地转让的《土地使用权租赁合同》，案涉房屋、土地实际由亨特公司实际占有使用。玉庭公司虽然支付了部分转让款，十六局移交了房屋所有权证书，但原告并未实际取得土地及房屋，未享有土地、房屋的相关权益。且十六局出具向玉庭公司《委托书》，委托玉庭公司处理其与亨特公司之间的土地纠纷，可以认定玉庭公司在与十六局签订《协议》时，应当知晓案涉土地及房屋已被亨特公司实际占有使用的事实。现原、被告签订的《协议》无效，且《协议》未完全履行，原告玉庭公司主张土地、房屋的征收补偿款归其所有的诉讼请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告十六局主张原告玉庭公司返还房屋所有权证的诉讼请求于法有据，本院予以支持。同时，为了减轻当事人讼累，本院依法判令被告十六局将其收取的转让款2600079.72元返还给原告。
据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条之规定，判决如下：
一、贵州玉庭工贸有限公司与中铁十六局第三工程有限公司于2015年6月签订的《协议》无效；
二、贵州玉庭工贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还中铁十六局第三工程有限公司筑房权证南明字第××号、01××28号、01××32号、01××40号、01××43号房屋所有权证;
三、中铁十六局第三工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还贵州玉庭工贸有限公司转让款2600079.72元；
四、驳回贵州玉庭工贸有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费、反诉案件受理费、保全费共计199800元，由贵州玉庭工贸有限公司负担102400元，中铁十六局第三工程有限公司负担97400元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
审 判 长 彭伦禹
审 判 员 田 勇
审 判 员 刘 劼
二〇一七年十二月二十六日
法官助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 黄 倩