陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终207号
上诉人（原审被告）陕西华源房地产开发有限公司，住所地西安市新城区民乐园万达广场5楼。
法定代表人齐界，该公司总裁。
委托代理人王天，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
委托代理人熊军，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
被上诉人（原审原告）栾炜，自由职业。
委托代理人赵博，陕西海普睿诚律师事务所律师。
委托代理人顾筝，陕西海普睿诚律师事务所律师。
上诉人陕西华源房地产开发有限公司（以下简称华源房地产公司）与被上诉人栾炜商品房销售合同纠纷一案，因不服西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第03717号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年8月13日，栾炜与华源房地产公司签订编号为2353220的《商品房买卖合同》，约定栾炜购买华源房地产公司开发的位于西安市碑林区大差市十字西南角万达新天地第1幢1单元11层11103号房屋，该房屋用途为办公，建筑面积为46.77平方米，合同总价款为615642元。合同第八条约定：“出卖人应在2012年6月30日前将取得建筑工程竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同附件一房屋平面图显示，该房屋窗户为一整扇窗户。合同附件七约定“出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，买受人给予出卖人30日的宽限期，如宽限期届满后出卖人仍未将房屋交付买受人，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。合同签订后，栾炜按约向华源房地产公司一次性支付了全部购房款。华源房地产公司于2012年7月3日在西安市城乡建设委员会进行了竣工验收备案。2012年6月25日华源房地产公司向栾炜邮寄入伙通知书，2012年6月27日华源房地产公司在华商报上刊登万达新天地交房公告。2012年7月2日栾炜书写“关于万达新天地11103号公寓实际窗户与合同不相符的说明”，该材料上有陈柯、卢建成、樊经理的签字。2014年7月3日栾炜向华源房地产公司出具书面的《关于万达新天地11103房屋问题的情况汇报》，该情况汇报最后一页有手写字样“情况属实，万达销售部置业顾问王云飞。情况属实，此事已在2014年5月16日以OA上报项目公司领导，西安万达新天地管理处王军。”2014年6月20日由西安项目公司行政部郑宏刚发起“关于万达新天地11103业主栾炜投诉情况的汇报”的内部联络单，内容为“因业主连续投诉，到现场查看：业主所反映的房屋实际情况与合同上所附图纸不符，经与业主沟通，进行整改”。栾炜同意整改方案，并有郑宏刚、崔欢在整改方案图上签字，后华源房地产公司按照整改方案对争议房屋进行施工，但中途停工至今。该争议房屋栾炜至今没有收房。另查，争议房屋交房时的情况是墙体有两扇小窗，中间夹了外立面造型墙，后2014年经栾炜、华源房地产公司协商一致的整改方案为：将左侧不能开启的小窗户改造为能开启的窗户，将右侧上方空调机位改造为窗户，将下侧空调机位改成两户共同使用。栾炜曾在庭审过程中申请对争议房屋经整改施工后的减值损失依法进行评估，评估公司以无法做出价值评估为由将案卷退回。
栾炜于2014年10月16起诉至西安市碑林区人民法院称，2011年8月13日，其购买华源房地产公司西安东大街万达新天地1号楼商品房一套，房屋价款为615643元，华源房地产公司承诺2012年6月30日交付房屋，合同签订后，其依约一次性交付了全部房款。但在收房时却发现原本规划的三扇落地窗被改成了两个单窗户，严重影响了房屋的采光、通风、使用和美观等各项因素，故其对此提出异议。华源房地产公司曾与其约定完成新增窗户的施工改造，后因华源房地产公司无故停工，拒不履行双方约定，致使其长达两年多未能收房。故诉至法院，请求：1、判令华源房地产公司按照约定的整改方案完成房屋新增窗户的施工后，将本案标的房屋交付给栾炜；2、判令华源房地产公司赔偿栾炜延迟交付房屋的利息损失86200元；3、判令华源房地产公司赔偿因房屋改造造成的减值损失60000元；4、本案诉讼费用由华源房地产公司承担。
华源房地产公司辩称，本案涉诉房屋依据双方签订的《商品房买卖合同》已经视为交付，不存在延期交付的情况；房屋没有质量问题，不影响正常居住使用，房屋并没有任何减值损失；栾炜不按约定履行受领义务违约在先，在长达两年的时间内没有提出有关房屋的任何异议，全部过错和违约行为都应归咎于栾炜；栾炜的索赔请求已过诉讼时效，丧失索赔的胜诉权；双方合意达成的新增窗户方案是双方意思表示一致的结果，栾炜也签字认可过，栾炜主张其自身认可过的行为给自身造成了损失的主张是无法自圆其说的。综上，栾炜诉讼请求均应依法予以驳回。
原审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。栾炜按照合同约定支付购房款履行了义务，华源房地产公司向栾炜交付房屋亦应符合合同约定。合同中房屋平面图显示，该房屋窗户为一整扇窗户，但交房时的实际情况是墙体有两扇小窗，中间夹了外立面造型墙，明显与合同约定不符，华源房地产公司在其内部联络单中亦承认此情况，故与栾炜达成了整改方案，栾炜现要求华源房地产公司按照约定的整改方案完成房屋新增窗户的施工后，将本案标的房屋交付给栾炜的诉讼请求符合合同约定，依法应予支持。因华源房地产公司交付房屋不符合合同约定，致使栾炜拒绝收房，栾炜的行为系行使合同履行抗辩权，并无不当。华源房地产公司因自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付栾炜，按照合同约定应自2012年7月31日起按照购房款日万分之一向栾炜给付违约金，栾炜虽认为违约金约定过低，但未证明该约定低于实际损失，故仍应按照合同约定计算至栾炜主张的2014年11月11日共计51283元。华源房地产公司擅自改变房屋设计使房屋价值产生了一定贬损，通风采光也受到一定影响，即便整改后仍与原合同约定有差距，依合同法规定“在采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，现该价值贬损虽无法评估，但依据诚实信用原则，华源房地产公司交付房屋不符合合同约定仍应向栾炜赔偿损失，但栾炜要求赔偿数额过高，故法院酌情判定华源房地产公司赔偿栾炜房屋的减值损失20000元。华源房地产公司辩称栾炜的诉请已超过诉讼时效，但在华源房地产公司的内部联络单中提到“业主连续投诉”，结合栾炜的书面说明和情况汇报材料，可知栾炜一直在投诉反映此事，故华源房地产公司辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告陕西华源房地产开发有限公司按照约定的整改方案完成西安市碑林区大差市十字西南角万达新天地第1幢1单元11层11103号房屋新增窗户的施工后，将该房屋交付给原告栾炜；二、本判决生效之日起十日内，被告陕西华源房地产开发有限公司给付原告栾炜逾期交房违约金51283元；三、本判决生效之日起十日内，被告陕西华源房地产开发有限公司赔偿原告栾炜房屋减值损失20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费3255元由被告陕西华源房地产开发有限公司负担1587元、原告栾炜负担1668元（此款原告栾炜已预付，被告陕西华源房地产开发有限公司在履行本判决时一并直付原告栾炜）。
宣判后，华源房地产公司不服，向本院提起上诉称，一、本案涉诉房屋依据双方签订的《商品房买卖合同》已经视为交付，栾炜不履行受领义务，延期交房的后果应由栾炜承担。根据双方签订的补充协议第四条约定，房屋交付的唯一条件是华源公司取得竣工验收备案证明文件。房屋交付时，栾炜应签署房屋交接单并履行受领房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和公用设施不完善为由拒绝接收房屋。华源房地产公司在交房前在报纸上刊登了交房公告，且向栾炜邮寄了入伙通知书，栾炜一直拒绝受领房屋。因此，华源公司对于延期交房不应承担责任。二、房屋没有任何质量问题，能够正常使用，房屋价值没有任何减损，栾炜主张的损失没有任何依据。本案诉争房屋经竣工验收合格，符合约定的交付条件。且在原审审理中，栾炜提出了对争议房屋进行价值减损的评估申请，评估公司以无法做出评估为由退回，该事实也说明本案诉争房屋没有任何价值减损。三、栾炜索赔请求已经超过诉讼时效，丧失实体胜诉权。涉案房屋视为交付至栾炜起诉前，华源房地产公司从未收到栾炜对于房屋问题提出的债权请求，因此在超过两年的诉讼时效期限后，应当认定栾炜已丧失实体胜诉权。上诉请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判驳回栾炜要求华源房地产公司支付逾期交房违约金的请求。2、撤销原审判决第三项，依法改判驳回栾炜要求华源房地产公司支付房屋减值损失的请求。3、本案一、二审诉讼费由栾炜承担。
栾炜辩称，原审查明事实清楚、适用法律正确，应予维持。华源房地产公司陈述的事实经过，与原审时的答辩意见是一致的，并没有发现新的事实依据或者提交新的证据，所以其所述的事实已经过原审法院审理，并没有被原审法院采纳。如果华源房地产公司没有发现原审查明的事实或者适用的法律错误，那么请求二审法院维持原审判决。
本院经审理查明，原审判决认定事实属实。2011年8月13日，栾炜与华源房地产公司签订了《商品房买卖合同》后，又同时签订了《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件。《补充协议》第四条关于房屋交付的补充约定第2条约定“该房屋的交付的唯一条件为甲方（华源房地产公司）取得竣工验收备案证明文件。房屋交付时，乙方（栾炜）应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方（栾炜）原因造成房屋未能按期交付执行，甲方（华源房地产公司）就此不承担延期交房责任。”二审审理中，栾炜表示其主张的因房屋改造造成的减值损失60000元，就是要求华源公司补偿其因房屋改造后无法恢复原状产生的损失。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《补充协议》第四条第2款属于《合同法》第三十九条规定的格式条款，华源房地产公司作为提供格式条款的一方，排除对方即栾炜的主要权利，该条款应属无效。故应按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定交付“取得竣工验收备案文件和符合本合同约定的商品房”。现涉案商品房明显与合同约定的商品房不符，故栾炜因此拒绝收房，并无不当。华源房地产公司主张其已向栾炜邮寄了入伙通知书，且在报纸上刊登了交房公告，应视为已将房屋交付给栾炜。双方应依照合同约定全面履行合同。现华源公司交付的房屋不符合合同约定，栾炜拒绝接收房屋，并无不当。故华源房地产公司主张应将房屋视为交付的上诉理由不成立。因栾炜一直与华源房地产公司就涉案房屋进行交涉，有华源公司内部管理单为证，故华源房地产公司主张已过诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。综上，华源房地产公司要求驳回栾炜主张逾期交房违约金51283元的上诉理由不成立，该项上诉请求不予支持。依据栾炜和华源房地产公司约定的整改方案可知，即便整改后，房屋仍与原合同的约定有一定的差距，房屋的通风采光也受到了一定的影响，故栾炜要求华源房地产公司给予一定的补偿，于法有据，应予支持。因此，华源房地产公司主张不存在价值贬损的上诉理由不成立。原审法院依照诚实信用原则酌情判定华源公司赔偿栾炜房屋减值损失20000元，实际也就是对房屋整改后无法恢复原状进行的补偿，但原审法院判决赔偿房屋减值损失20000元不妥，应予变更。另，因双方均未对原审判决第一项提出上诉，视为对原审判决第一项的认可，本院予以确认。综上，华源房地产公司的上诉理由均不成立，上诉请求均不予支持。唯原审判决华源房地产公司赔偿栾炜房屋减值损失20000元不妥，予以变更。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第03717号民事判决第一项、第二项。
二、变更西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第03717号民事判决第三项为：本判决生效之日起十日内，陕西华源房地产开发有限公司补偿栾炜20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3255元，栾炜已预交，由被告陕西华源房地产开发有限公司负担1587元、原告栾炜负担1668元。
二审案件受理费1582元，陕西华源房地产开发有限公司已预交，由陕西华源房地产开发有限公司承担。双方预交款项不予退还，在本案执行中一并结算。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 肖晓通
代理审判员 辛 娟
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 石李婷