湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00365号
上诉人（原审被告）陈静。
委托代理人范亮亮，湖北今天（宜昌）律�事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）陈平安。
委托代理人别云华。特别授权代理。
委托代理人杨长洪，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）陈有香。
委托代理人杨长洪，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律工作者。特别授权代理。
上诉人陈静因与被上诉人陈平安、陈有香房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2015）鄂西陵民初字第00649号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定：2004年9月28日，陈有香、陈平安取得宜昌市西陵区西陵二路38号一楼房屋产权证，房屋建筑面�282.87平方米，设计用途商业。2004年11月18日，陈有香、陈平安（甲方）与宜昌市巨星线缆有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：甲方将其名下的上述房产东起第一、二间的房屋（建筑面积约100平方米，即现宜昌市西陵区西陵二路38号一楼东起第6、7档门面）出租给乙方使用；乙方有10年的租期权利，自2004年12月1日起至2014年11月31日（原文如此），但每年签一次。合同期满后，如出租方继续出租房屋，承租方享有优先权；租金为每月6300元，该租价头3年保持不变，后7年按照市场行情共同协商确定。在合同租赁期内，承租方不得擅自转租、转借房屋或利用承租房屋进行非法活动。在合同期内，出租方收回房屋或承租方退房应提前一个月通知对方，并承担违约责任。合同期满后，乙方对房屋的装修设施不得拆除，装修设施归甲方所有并不支付装修补偿。�一方违约，应向守约方支付相当于2个月的租金12600元。合同还对出租房屋的水电费承担、纠纷的解决方式等进行了约定。合同签订后，双方实际履行合同。2008年宜昌市巨星线缆有限公司经陈平安、陈有香同意将该门面房屋转租给陈静，口头商定原签合同内容不变。陈静在租赁房屋期间，房屋租金多次变动，现每月约定的房租为9330元。2014年9月20日，宜昌市西陵区人民政府发出公告：决定对宜昌市西陵区西陵二路28至46号沿线路段房屋征收。2014年10月1日起陈静未交纳陈平安、陈有香房屋租金，陈平安、陈有香于2015年3月30日诉至原审法院，诉讼请求为：1、判令陈静支付2014年10月1日起的租金55980元；2、判令双方解除房屋租赁合同，陈静立即腾退租赁的西陵二路38号门面房并承担本案诉讼费用。
原审据以认定上述事实的证据有：产权证1份、房屋租赁合同1份以及�方当事人在原审庭审中的陈述等。
原审法院认为：陈平安、陈有香与陈静之间的口头房屋租赁关系，系当事人真实意思的表示，符合法律规定，系有效协议，合同双方均应按合同约定严格履行自己的义务。合同到期后，陈静继续使用租赁房屋，双方形成不定期房屋租赁合同关系。根据我国《合同法》第二百三十二条的规定：不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同。由此，陈平安、陈有香请求解除双方的房屋租赁合同，返还租赁房屋，应当予以支持。陈静租赁陈平安、陈有香房屋，应该按照合同约定支付租金。我国《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。”陈静从2014年10月1日起以本地段拆迁为由不支付租金，其理由不能成立。陈平安、陈�香请求陈静支付2014年10月1日至2015年3月30日的租金55980元，原审法院予以支持。陈静主张的经营损失，与陈平安、陈有香没有关系。陈静主张的装修损失，没有法律依据，故其抗辩理由不能成立。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：解除陈平安、陈有香与陈静房屋租赁合同，陈静将宜昌市西陵区西陵二路38号一楼东起第6、7档门面房屋（建筑面积约100平方米）腾退并返还给陈平安、陈有香；二、陈静支付陈平安、陈有香从2014年10月1日起至2015年3月30日的房屋租金55980元。原审并同时决定一审案件受理费1360元（陈平安、陈有香已预交），减半收取680元，由陈静负担，在履行上述判决时一并清结。
陈静不服原审法院的上述判决，向本院�起上诉，其主要理由为：1、原审判决认定事实错误。本案双方当事人之间不是所谓的不定期租赁关系，且租赁期限至2015年11月30日才到期。原审判决经审理查明部分将双方法律关系认定为转租，同时在本院认为部分又认为是不定期租赁关系，前后矛盾，且与客观事实不符。2、原审判决适用法律不当。根据物权法第二十八条关于人民政府的征收决定导致物权变动的规定，陈平安、陈有香要求陈静腾退房屋及支付租金缺乏请求权基础和法律依据。2014年9月20日宜昌市西陵区人民政府作出征收决定，2014年11月13日陈平安、陈有香与西陵区房屋征收与补偿办公室签订征收补偿协议，约定涉租房屋的征收补偿项目及补偿费标准。据此，案涉房屋所有权因征收决定转移于政府所有，陈平安、陈有香已不是该房屋所有权人，即使因拆迁需要腾退也应由征收部门依法申请强制迁出。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回陈平安、陈有香一审的诉讼请求。
陈平安、陈有香答辩称：本案所涉房屋政府下达的征收决定还未生效，合同还不能自然终止。2015年6月26日政府才向陈平安、陈有香下发补偿款。由于陈静既不缴纳租金，也不腾退房屋，政府的相关奖励也未支付，给我方造成重大损失。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院驳回陈静上诉请求，维持原判。
陈静在二审诉讼中未提交新的证据。陈平安、陈有香在二审诉讼中提交一组新的证据，即征收补偿协议和兴业银行宜昌分行进帐单各一份，拟证明征收补偿协议2015年6月24日合同才成立生效。
陈静对陈平安、陈有香提交的新证据质证意见为：对征收补偿协议和兴业银行宜昌分行进帐单真实性无异议，但上述证据不能证实陈平安、陈有香的主张�
经庭审举证质证，对陈平安、陈有香提交的新证据，本院评述如下：这两份证据可以作为本案证据使用，其证明力大小将结合本案其他证据进行审核认定。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
二审另查明，陈静在一审开庭时陈述双方对装修装潢没有约定，其装修的投入没有相关票据。
本院认为：1、原判认定的“2008年宜昌市巨星线缆有限公司经陈平安、陈有香同意将该门面房屋转租给陈静，口头商定原签合同内容不变”及双方形成不定期租赁合同关系有误。本案非转租，实为租赁权让与，宜昌市巨星线缆有限公司退出其承租人身份后由陈静承继其承租人地位。2、因政府征收是不可归责于出租人和承租人的原因导致合同不能继续履行，原审判决解除陈平安、陈有香与陈静之间的租赁合同并无不当。客观原因导致合同被解除的，相互之间不承担违约责任。3、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁”之规定，在政府向被征收人陈平安、陈有香作出补偿之前，陈平安、陈有香是权利人，对房屋享有占有及收益的权利。《中华人民共和国物权法》第二十八条是非法律行为导致物权变动的规定，但该条文并无房屋所有权自征收公告之日发生变更的规范意旨，宜昌市西陵区人民政府作出的征收公告也未规定征收自公告之日生效，且该公告亦明确是先补偿、后搬迁，因此，与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条不存在任何冲突。在案证据表明，政府于2015年6月才对被征收人陈平安、陈有香给予补偿，陈平安、陈有香有权就2014年10月1日至2015年3月30日期间产生的租金向陈静主张权利。4、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”之规定，因陈静未提供装修已经陈平安、陈有香同意的证据，也未提供装饰装修的相关票据，原审法院裁断并无不当。综上，原审认定虽有瑕疵，但实体处理公正。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费1360元（陈静已预交），由陈静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淑一
审 判 员 胡建华
代理审判员 关俊峰
二〇一五年十月九日
书 记 员 冀琦芳