福建省南靖县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）靖民初字第2181号
原告王秀丽，女，1969年12月18日出生，汉族，农民，住南靖县。
委托代理人王振华，福建鹭靖律师事务所律师。
被告裕德源（南靖）置业有限公司，住所地南靖县山城镇中山北路45号3楼。
法定代表人黄秀凤，董事长。
委托代理人吴晓文，福建天翼律师事务所律师。
委托代理人何武贵，男，1980年5月12日出生，系裕德源（南靖）置业有限公司员工，住云霄县。
原告王秀丽与被告裕德源（南靖）置业有限公司（以下简称“裕德源公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法由审判员赖陆好适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王秀丽及其委托代理人王振华、被告裕德源公司委托代理人吴晓文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王秀丽诉称，2012年10月24日，原告王秀丽与被告裕德源公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告王秀丽向被告裕德源公司购买位于南靖县山城镇杉行街和大众路交汇处裕德源广场525号房屋一套，建筑面积38.73平方米，总价款为212550元（人民币，下同）。被告裕德源公司应于2013年11月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告王秀丽使用；逾期超过90日后，原告王秀丽有权解除合同。原告解除合同的，被告应在收到原告解除合同通知之日起60日内退还全部已付款，并按原告已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订以后，原告王秀丽按照合同约定的时间支付了全部房款。但被告直到2014年3月底，才通知原告于拟定的时间2014年3月30日至4月15日，集中办理交房手续，但被告却未出具工程竣工验收报告、工程设计质量检查报告、工程勘察质量检查报告、工程质量监理评估报告、单位工程施工竣工报告、绿化等配套工程等报告，没有出具获得建设行政主管部门的验收备案的相关材料。原告认为被告未出具该房屋经验收合格、该房屋经综合验收合格、该房屋经分期综合验收合格、该房屋取得房屋住宅交付使用批准文件等符合交房条件的相关材料，该房屋未达到交付条件，原告有权拒收房屋。（起诉后若被告房屋仍未达到交付条件，原告接受房屋不视为对房屋达到交付条件的认可；若被告有其它违约，原告保留诉权，待实际发生后另行起诉）。综上所述，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，原告王秀丽请求：1、判令被告从2013年11月29日之日起至交房之日止即2014年6月15日之日止因逾期交房而向原告支付违约金12625元（计算标准：房屋价款212550元×日违约金比例0.03%×违约天数198日=12625元）；2、判令被告按《商品房买卖合同》附件三第6条“分户门采用胶合板门，卫生间、厨房及房间门采用胶合板门，阳台采用推拉门”的约定履行。
被告裕德源公司辩称，1、合同已经明确约定答辩人的免责情形。讼争合同附件6第四条明确约定：商品房经验收合格是指建筑施工等各方主体验收合格，若因政府或相关部门原因造成交房条件未全部达到合同约定时，出卖人不承担主合同第八条的违约责任，买受人应接受建设单位组织的竣工验收及消防验收合格的商品房并签收房屋交接单。可见，双方订立合同时已经预见到实践中项目建设完成后，因政府或相关部门原因会造成交房条件未全部达到合同约定的情况，而这种情况建设单位又无能为力，所以特别对此作出了建设单位可以免责的约定。2、实际出现了合同约定的答辩人可免责情形。讼争商品房所在项目已于2013年12月15日经建筑施工等各方主体验收合格。但福建省建设厅所制工程竣工验收报告5.（4）项明确指出竣工验收还需要附带规划部门出具的认可文件或准许使用文件；规划部门出具的《竣工验收申报材料清单》第（五）项，明确将《土地证》列为需提交的材料。而讼争商品房所在项目土地证因政府原因，长期延迟不能提供给答辩人，造成答辩人早已竣工的商品房长期无法备齐规划部门要求文件；而消防验收意见也一直延迟到了2014年3月31日才出具给答辩人。这恰恰是双方订约时预见得到房地产开发可能遭遇的缔约方均无能为力的情形。因此，根据合同的特别约定，答辩人并未违约，原告的主张违背了双方的约定，应驳回其诉讼请求。
经审理查明，2012年10月24日，原告王秀丽与被告裕德源公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：35××××083），约定原告王秀丽向被告裕德源公司购买位于南靖县山城镇杉行街和大众路交汇处裕德源广场525号房屋一套，房屋建筑面积38.73平方米，商品房单价为每平方米5488.00元，总价款为212550元。付款方式：买受人于2012年10月1日支付首付款人民币112550元，剩余房款100000元办理银行按揭和公积金贷款。交付条件与期限，《商品房买卖合同》第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2013年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、X。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、（略）；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）1000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、详见附件六”。附件六合同补充协议中第四项约定：“商品房经验收合格是指建筑施工等各方主体验收合格，若因政府或相关部门原因造成交房条件未全部达到合同约定时，出卖人不承担主合同第八条的违约责任，买受人应接受建设单位组织的竣工验收及消防验收合格的商品房并签收房屋交接单。遇到重大技术问题，遇到停水、停电等情况，遇到昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气，遇到政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工。出现以上原因时，出卖人必须提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关信息予以证实，众所周知的除外。”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”合同第十一条：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六”。
原告王秀丽依约定支付首付款112550元，并办理剩余房款100000元银行按揭贷款手续。
另查明，2013年12月15日，被告裕德源公司通过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。2014年3月31日，被告裕德源公司报送的裕德源广场1#、2#、地下室工程消防验收合格。2014年3月底，被告裕德源公司通知原告王秀丽，拟定于2014年3月30日至4月15日间，集中办理交房手续。2014年6月11日原告王秀丽接收所购买的房屋。从双方约定的交房之日2013年11月29日至2014年6月11日原告王秀丽实际接收所购买的房屋，共计194天。
2014年8月5日，原告王秀丽向本院起诉，请求：1、判令被告从2013年11月29日之日起至交房之日止即2014年6月15日之日止因逾期交房而向原告支付违约金12625元（计算标准：房屋价款212550元×日违约金比例0.03%×违约天数198日=12625元）；2、判令被告按《商品房买卖合同》附件三第6条“分户门采用胶合板门，卫生间、厨房及房间门采用胶合板门，阳台采用推拉门”的约定履行。
上述事实，有原告王秀丽提供的《商品房买卖合同》及附件、收款收据、《个人购房借款合同》、交房通知书、《福建省建筑工程竣工验收报告》，被告裕德源公司提供的《福建省建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》及原、被告的陈述等证据证明，本院予以确认。
本案的主要争议焦点：1、位于南靖县山城镇杉行街和大众路交汇处裕德源广场525号房屋交房时是否具备交付使用条件？2、被告裕德源公司主张逾期交房免责事由是否成立？是否应支付逾期交房的违约金？
一、位于南靖县山城镇杉行街和大众路交汇处裕德源广场525号房屋交房时是否具备交付使用条件？
原告王秀丽认为，原、被告双方建立合同关系，应受到相应的法律保护。原告王秀丽已交付全部的购房款，被告裕德源公司应交付符合合同约定的房屋。被告裕德源公司未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《实测面积测绘报告》等相关文件，讼争房屋至今未达到《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，被告裕德源公司已构成逾期交房，构成违约。
被告裕德源公司认为，讼争房产于2013年12月15日经建设、勘察、设计、监理、施工五方验收合格，符合原、被告所签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，已符合交付使用条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六第四条约定，若因政府或相关部门原因造成交房条件未全部达到合同约定时，出卖人不承担主合同第八条的违约责任，买受人应接收建设单位组织的竣工验收及消防验收合格的商品房并签收房屋交接单；而讼争商品房所在项目土地证因为政府的原因，长期延迟不能提供给被告裕德源公司，造成被告裕德源公司早已竣工的商品房长期无法备齐规划部门要求文件，而消防验收意见也一直延迟到了2014年3月31日才出具给被告裕德源公司；这正是双方订约时遇见到的房地产开发可能遭遇的缔约方均无能为力的情形，因此，根据合同的特别约定，被告裕德源公司并未违约。
本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。”，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”可见，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收等。讼争的房屋于2013年12月15日通过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格；于2014年3月31日，通过南靖县公安消防大队的消防验收；2014年6月11日原告王秀丽接受讼争房屋。讼争房屋至今未取得经有关部门核实符合规划条件的书面材料，因此，讼争房屋交房时不具备交付使用条件，被告裕德源公司存在逾期交房情形。
二、被告裕德源公司主张逾期交房免责事由是否成立？是否应支付逾期交房的违约金？
原告王秀丽认为，被告裕德源公司作为房地产开发企业在签订合同时应该可以合理预见并且予以考虑天气因素，合理安排工期，确保在约定的期限内依法交付房屋。被告裕德源公司应当提供证据证明存在免责、减责事由，如相关单位的证明文件或报刊刊登的相关信息予以证实，但被告裕德源公司没有提供，应承担举证不能的法律后果。被告裕德源公司已构成逾期交房，应支付给原告逾期交房违约金。
被告裕德源公司认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六第四条约定，若因政府或相关部门原因造成交房条件未全部达到合同约定时，出卖人不承担主合同第八条的违约责任，买受人应接收建设单位组织的竣工验收及消防验收合格的商品房并签收房屋交接单；而讼争商品房所在项目土地证因为政府的原因，长期延迟不能提供给被告裕德源公司，造成被告裕德源公司早已竣工的商品房长期无法备齐按规划部门要求备齐相关材料，而消防验收意见也一直延迟到了2014年3月31日才出具给被告裕德源公司；这正是双方订约时遇见到的房地产开发可能遭遇的缔约方均无能为力的情形，因此，根据合同的特别约定，被告裕德源公司并未违约。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第一条载明“出卖人以出让方式取得位于南靖县杉行街和大众路交汇处、编号为S-
IVC-145的地块的土地使用权。土地使用权证号为靖国用（2011）第01615号。”说明原、被告在签订合同时被告裕德源公司向原告王秀丽表明其已取得诉讼房屋的土地使用权，现被告裕德源公司又以讼争商品房所在项目土地证因为政府的原因，长期延迟不能提供给被告裕德源公司，导致被告裕德源公司无法按规划部门要求备齐相关材料，但没有举证证明，因此，其主张免责理由不能成立；被告裕德源公司还以消防验收意见也一直延迟到了2014年3月31日才出具给被告裕德源公司，以此主张免责事由，但其并没有举证证明究竟是消防部门的因素还是自身的因素造成消防验收延期，其主张免责事由亦不能成立。原告王秀丽主张被告裕德源公司支付逾期交房违约金，证据确实充分，应予支持。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告裕德源公司与原告王秀丽所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。原告王秀丽按约付清了全部房款，被告裕德源公司应当按照合同约定的日期将房屋交付原告王秀丽使用。由于被告裕德源公司逾期交付原告王秀丽所购买的位于南靖县山城镇杉行街和大众路交汇处裕德源广场525号房屋，应按约定向原告王秀丽支付从约定交付2013年11月29日次日起至实际交房之日2014年6月11日止共计194天的违约金（212550×194天×0.03%）合计12370.41元。被告裕德源公司认为讼争房产于2013年12月15日已经验收合格，已符合交付使用条件，以及逾期交房存在免责情形，与事实和法律规定不相符合，其意见本院不予采纳。原告王秀丽还请求被告裕德源公司按《商品房买卖合同》附件三第6条“分户门采有胶合板门，卫生间、厨房及房间门采用胶合板门，阳台采用推拉门”的约定履行，被告裕德源公司没有异议，同意按合同履行，故对原告该请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条之规定，判决如下：
一、被告裕德源（南靖）置业有限公司应在本判决生效后十日内向原告王秀丽支付逾期交房违约金人民币12370.41元。
二、被告裕德源（南靖）置业有限公司应于本判决生效后三十日内履行完毕双方签订的《商品房买卖合同》附件三第6条的约定的内容，即“分户门采用胶合板门，卫生间、厨房及房间门采用胶合板门，阳台采用推拉门”。
三、驳回原告王秀丽其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币116元，适用简易程序依法减半收取为人民币58元，由原告王秀丽负担人民币4元，被告南靖县裕德源公司开发有限公司负担人民币55元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 赖陆好
二〇一五年五月十八日
书记员 林益雄
附相关法律法规：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起3０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。