湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）益法民一终字第132号
上诉人（原审被告）庄其坤。
委托代理人孙月明，江苏高瞻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭政明。
被上诉人（原审原告）徐月香。
郭政明、徐月香的委托代理人樊立明，南县南洲法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）郭迪辉。
上诉人庄其坤与被上诉人郭政明、徐月香、郭迪辉确认无效合同纠纷一案，庄其坤不服湖南省南县人民法院（2013）南法民一初字第96号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庄其坤及其委托代理人孙月明、被上诉人郭政明及其与被上诉人徐月香的共同委托代理人樊立明、被上诉人郭迪辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2007年3月20日，郭政明、徐月香（二人此时已外出多年）之子郭迪辉作为甲方与作为乙方的庄其坤签订《房屋出售合同》，其中涉及本案诉求的约定主要为：“一、甲方将住房（楼房）上下共六大套间、其他杂物小三间（猪屋厨房）上下出售给乙方，总出售价款贰万零捌佰元整，合同经甲乙双方签订后，原与房屋和基地有关人员的纠纷事项由甲方负责；二、房屋基地西从公路至东总长十八米，北至塘边，南至郭政（正）阳屋面垂至为准，上述基地范围内树木及各种植物属乙方所有，同时经营管理；……四、乙方落户四组，甲方原所有的承包面积及所有权同时转付给乙方，一切所有权属乙方所有，甲方无权经营所属承包面积及其它闲散面积；五、本合同签订一份，归乙方保管，同时以签字之日起生效，希共同遵守”。该合同并由郭政明的弟弟郭某甲、郭政明的侄儿郭某乙（系四组组长）、村民蒋某田（系五组组长）、张某甲（系蔡某铺村支书）作为监（见）证人签字。2011年底，郭政明、徐月香回南县，要求庄其坤退还房屋、田土等，双方协商未果，故郭政明、徐月香诉至法院。另查明，庄其坤户口仍在蔡某铺村五组，未迁入四组，其所居诉争房屋产权登记未办至其名下。再查明，诉涉房屋系郭政明、徐月香1984年所建，郭政明、徐月香承包户8口人，田土面积共计13.7亩，人均1.64亩，其中郭迪辉小家庭3口人，以上田土中的5亩由庄其坤耕种，其余田土由郭政明的弟弟郭某甲耕种。
原审法院认为，在本案中庄其坤与郭迪辉所签订的合同虽名为房屋出售合同，但根据合同内容来看，该合同的标的物实主要为住房（楼房）上下共六大套间、其他杂物小三间（猪屋厨房），房屋基地，基地范围内树木及各种植物，郭迪辉原所有的承包面积及所有权。
在本案中郭迪辉以及庄其坤虽未提供证据证明郭迪辉出售或流转郭政明、徐月香所建房屋等系出自郭政明、徐月香授权所为，但债权行为与物权行为只是因果关系，债权行为（合同）是物权行为（物权处分）的原因，物权行为是债权行为的后果，不能倒置因果关系，故无权处分的物权行为并不会导致合同的无效，只是使得债权行为所欲达到的物权处分目的难以实现，合同目的难以实现，则可实行合同解除权，但合同的解除权依法仅能由合同当事人专享，郭政明、徐月香非合同当事人无权请求解除合同。但非合同的当事人如果合同与其有直接利害关系，则可作为原告请求宣告合同无效。
本案中郭迪辉与庄其坤签订的房屋出售合同中所涉住房（楼房）上下共六大套间、其他杂物小三间（猪屋厨房），根据庭审证据来看，该房屋系郭政明、徐月香所建，郭政明、徐月香之子建房时尚未成年分户，故可推定该房以及宅基地为郭政明、徐月香所拥有，该合同部分与郭政明、徐月香有直接利害关系，郭政明、徐月香有权依法提出自己的主张。
郭迪辉与庄其坤之间所签订合同中所涉房屋系郭政明、徐月香所建亦系农村房屋，而农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案庄其坤与郭政明、徐月香不属于同一个农村集体经济组织，郭迪辉、庄其坤所进行的农村房屋买卖行为，违反了法律、法规的强制性规定，故该部分合同应认定为无效；依法无效的合同自始没有法律约束力，庄其坤因此丧失了因该部分合同取得的财产的法律基础，已变为无权占有，郭政明、徐月香有权基于物权要求庄其坤予以返还相应财产。
郭迪辉与庄其坤所签合同的第四项“甲方原所有的承包面积及所有权同时转付给乙方，一切所有权属乙方所有，甲方无权经营所属承包面积及其它闲散面积”，内容涉及承包土地的流转等。而根据庭审查明来看，郭政明、徐月香一承包户8口人，田土面积共计13.7亩，人均1.64亩，其中郭迪辉小家庭3口人，其中5亩由庄其坤耕种，其余田土由郭政明的弟弟郭某甲耕种，可见庄其坤仅占有了5亩田土（其余田土由案外人郭某甲耕种），并该5亩田土有极大可能系郭迪辉小家庭承包，而郭政明、徐月香亦未能提供证据证明庄其坤所占有的5亩田土系其承包、证明郭政明、徐月香系该承包土地的权利主体，故郭政明、徐月香无权就此田土提出主张。
合同的其他部分因与郭政明、徐月香无直接利害关系或不违反法律的强制性规定，故郭政明、徐月香无权或无法律依据提出请求宣告合同的其他部分无效或解除合同的其他部分。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第九十四条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、2007年3月20日郭迪辉与庄其坤所签房屋出售合同中所涉郭政明、徐月香的宅基地的房屋出售（含房屋基地）合同部分无效；二、限庄其坤在判决生效后30日内将郭政明、徐月香的宅基地面积上的附着物（含房屋等）、房屋基地退还于郭政明、徐月香；三、驳回郭政明、徐月香的其他诉讼请求。本案案件受理费1000元，由郭政明、徐月香承担400元，庄其坤承担300元，郭迪辉承担300元。
宣判后，庄其坤不服，向本院提起上诉称：1、原审认定郭政明、徐月香对房屋出售不知情，系认定事实错误；2、原审认定宅基地使用权和房屋所有权为郭政明、徐月香所有，系认定事实错误，郭迪辉同样是共有人之一；3、宅基地使用权转让合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，合同依法有效；4、郭迪辉系郭政明、徐月香之子，且其卖房前长期居住在该房屋内，郭迪辉出卖该房屋应构成表见代理，且郭政明、徐月香2011年即知晓卖房一事而未在合理期限内表示反对，应视为同意，无权要求返还房屋；5、即使合同无效，双方应当返还财产，赔偿损失，原审未对当事人行使释明权，审理程序违法。请求二审法院依法改判。
郭政明、徐月香答辩称：1、诉争房屋并非郭迪辉所有，故该房屋转让合同无效；2、郭政明2011年因其母亲过世和侄儿结婚回来过2次，但并不知晓房屋被卖。原审判决认定事实清楚，判决合法，请求二审维持原判。
郭迪辉答辩称：其奶奶过世时房屋并没有被卖掉，其叔叔的儿子结婚父亲郭政明回来才知房屋被卖，就找了对方协商，卖房之前，父亲郭政明是不知情的。请求二审维持原判。
二审中，庄其坤向本院提交了五份证据。证据1为南县麻某某镇蔡某铺村村民委员会出具的证明，证据2为南县麻某某镇经营管理统计站出具的证明，证据3、4、5分别为证人周军、周宇星、樊文军出具的证言。上述证据拟证实南县麻某某镇蔡某铺村的土地所有权为村农民集体所有，由村集体作为发包方与集体经济组织成员签订承包合同；另证据3证实证人周军为南县麻某某镇蔡某铺村现任村支书；证据4证实证人周宇星为南县麻某某镇国土所所长；证据5证实证人樊文军为南县麻某某镇经管站站长。郭政明、徐月香质证认为，证据1、2来源不合法，无经办人签名，且为先盖章后签字；证据3、4、5的形式不合法，是以谈话笔录的形式，没有告知证人作证的权利义务，也无证人身份资料进行核实，且证人没有当庭接受询问；故5份证据均不应采信。郭迪辉质证认为，上述证据所证实的内容不实，其土地都是组里包给他的，不是村里。
本院对上述证据经审查认为，证据1、2虽无经办人签名，但均加盖了出具单位印章，证据3、5为证据1、2出具单位的负责人证言，上述四份证据形成时间一致，且证明内容能相互印证，能够证明本案的相关事实，本院对上述四份证据予以采信；证据4，无相关材料印证证人的身份情况，本院对该证据不予采信。
二审经审理查明，南县麻某某镇蔡某铺村的土地所有权为蔡某铺村农民集体所有。南县麻某某镇蔡某铺村作为发包方将该村的耕地、林地、草地等发包给该村集体经济组织的成员，与村集体经济组织成员签订承包合同。虽然南县麻某某镇蔡某铺村有若干个村民小组，但该小组并非独立的集体经济组织。除此之外，二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系确认无效合同纠纷，本案争议的焦点问题是：1、涉案宅基地使用权及房屋所有权是否仅为郭政明、徐月香所有；2、郭政明、徐月香对郭迪辉出卖房屋是否知情；3、郭迪辉出卖涉案房屋及转让宅基地使用权的行为是否构成表见代理；4、本案宅基地使用权转让合同是否违反法律、行政法规的效力性强制性规范。
关于涉案宅基地使用权及房屋所有权是否仅为郭政明、徐月香所有的问题。经查，本案中，郭迪辉与庄其坤签订的房屋出售合同中所涉房屋系郭政明、徐月香夫妇于1984年所建，郭政明、徐月香之子郭迪辉建房之时年仅十五周岁，尚未成年分户，故原审认定该房屋所有权以及宅基地使用权为郭政明、徐月香所有正确，庄其坤提出原审认定宅基地使用权和房屋所有权仅为郭政明、徐月香所有，系事实认定错误的上诉意见与客观事实不符，本院不予支持。
关于郭政明、徐月香对郭迪辉出卖房屋是否知情的问题。庄其坤未能提供证据证实其与郭迪辉签订协议时，郭政明、徐月香确已知情，故庄其坤关于郭政明、徐月香对郭迪辉出卖房屋知情的上诉意见，本院不予支持。
关于郭迪辉出卖涉案房屋及转让宅基地使用权的行为是否构成表见代理的问题。表见代理是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理的表现之一是代理人在无代理权的情况下以被代理人的名义与他人签订合同，但本案中，郭迪辉在不享有房屋所有权及宅基地使用权的情况下，以自己的名义与他人订立合同，不符合表见代理的构成要件。庄其坤提出郭迪辉出售该房屋的行为构成表见代理的上诉意见，本院不予支持。但本案中，郭政明、徐月香虽长期外出数年未归，但从郭政明在其母亲过世与侄儿结婚时，均能及时得到通知赶回家乡可知，郭政明始终与家人保持联系，且涉案房屋建于1984年，郭政明、徐月香外出期间，其所建房屋一直由其长子郭迪辉长期居住；基于郭迪辉与郭政明、徐月香的父母子女关系以及郭政明、徐月香并未与家人断绝联系，且郭迪辉对该房屋长期居住的事实状态，庄其坤对郭迪辉有权处置该房屋及宅基地使用权足以形成合理信赖。另外，庄其坤与郭迪辉于2007年3月20日签订房屋出售合同时，还有郭政明的弟弟郭某甲、南县麻某某镇蔡某铺村村支书张某甲、该村四组组长郭某乙（系郭政明的侄儿）及该村五组组长蒋某田等人作为现场见证人在合同上签名。综上，庄其坤足以有理由相信郭迪辉拥有该房屋及宅基地使用权的处置权，且庄其坤为受让上述财产及权利支付了合理价款，并已实际入住房屋多年，故虽然郭迪辉无权处分房屋及宅基地使用权，但庄其坤受让上述房屋及宅基地使用权构成善意取得，郭政明、徐月香无权向庄其坤主张返还上述相关财产及权利，郭政明、徐月香因上述财产及权利的转让行为所受到的损失可以向郭迪辉另行主张。
关于本案宅基地使用权转让合同是否违反法律、行政法规的效力性强制性规范的问题。郭政明、徐月香为南县麻某某镇蔡某铺村四组村民，庄其坤为该村五组村民，双方均系同村村民。根据已查明的集体土地所有权及发包主体情况来看，南县麻某某镇蔡某铺村四组、五组均属于同一集体经济组织。本案中，郭迪辉与庄其坤签订房屋转让合同时，双方所在村民小组的组长及该村村支书均在合同上签字认可，且庄其坤购买房屋后，的确是用于自住，本案转让宅基地的行为并不损害农民集体经济组织的土地所有权，也未改变土地的用途，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，该转让行为有效，原审认定该转让行为无效不当，本院予以纠正。郭迪辉与庄其坤于2007年3月20日签订的《房屋出售合同》全部有效，郭政明、徐月香无权要求庄其坤返还其相应财产，郭政明、徐月香的诉讼请求于法无据，本院依法予以驳回。
综上所述，庄其坤的上诉理由部分成立，对成立部分，本院予以支持。原审审理程序合法，但认定事实不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省南县人民法院（2013）南法民一初字第96号民事判决；
二、驳回郭政明、徐月香的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费1100元，由郭政明、徐月香承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 喻 宁
代理审判员 刘艳芝
代理审判员 黎 娜
二〇一四年五月五日
书 记 员 何 帆
附则
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。