安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初8719号原告：合肥春和景明物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市包河区。法定代表人：张春，总经理。委托代理人：张伟，安徽品涵律师事务所律师。被告：安徽欧鹏房地产开发有限责任公司�住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人：耿豪，总经理。委托代理人：周新，安徽径桥律师事务所律师。原告合肥春和景明物业服务有限公司(以下简称“春和景明公司”)与被告安徽欧鹏房地产开发有限责任公司（以下简称“欧鹏公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法用简易程序，公开开庭进行了审理。原告春和景明公司委托代理人张伟、被告欧鹏公司委托代理人周新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春和景明公司诉称：1、欧鹏公司支付春和景明公司物业服务费116539.8元（自2015年4月22日至2017年4月21日止）；2、欧鹏公司支付春和景明公司违约金暂计20000元（以拖欠的物业服务费为基数自2015年5月15日起按同期人民银行贷款利率的四倍计算至起诉之日，并继续计算至物业服务费全部清偿之日止）；3、诉讼费用由欧鹏公司承担。事实和理由：欧鹏公司系怡康园小区商业（合计建筑面积为1942.33平方米）的业主。2015年4月21日，合肥市瑶海区怡康园小区业主委员会与春和景明公司签订《物业服务合同》，约定由春和景明公司为怡康园小区提供物业服务。合同签订后，春和景明公司按照合同约定履行了物业服务义务，然而欧鹏公司却没有按时支付物业服务费。经多次催要未果。故诉至法院。被告欧鹏公司辩称：怡康园小区房屋，欧鹏公司公司既不是产权人，也不是使用人。欧鹏公司是怡康园二期高层商住楼小区开发商，怡康园小区欧�公司已于2011年出售完毕，春和景明公司起诉要求欧鹏公司承担物业费系主体错误。怡康园二期住宅楼欧鹏公司目前只有，而且该房屋均为空置房，其中平房空置房被业主委员会占用，欧鹏公司未享受春和景明物业公司的任何服务，故不应缴纳物业费。春和景明公司起诉依据的《物业服务合同》未经过业主大会决定，未经过公示程序，该合同属于无效合同，依法不予采信。春和景明公司要求支付2015年4月22日—2017年4月21日物业费是没有依据的。该段期间物业费应当待服务期届满后支付，即2017年4月21日以后支付。欧鹏公司所有的房产均为住宅方，春和景明公司按照商业用房计算物业费是错误的。经审理查明：2015年4月21日，合肥市瑶海区怡康园小区业主委员会、春和景明公司签订一份《合肥市瑶海区怡康园住宅小区物业�务合同》，约定：春和景明公司为怡康园小区提供物业服务，多层住宅每月0.68元/平方米、高层住宅每月1.35元/平方米、商业、会所、办公物业每月2.5元/平方米；物业服务费按半年进行交纳，业主应在每半年的头一个月15日前履行交纳义务；按半年缴纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金；合同期限自2015年4月22日起至2018年4月21日止。合同签订后，春和景明公司按约为怡康园小区提供物业服务。2011年1月19日，欧鹏公司将合肥市怡康园高层分别出卖给案外人史文森、鲍胜凯、贺湘。合肥市怡康园小区，面积约468平方米，业主系欧鹏公司，因部分平房被业主委员会使用，双方同意按312平方米收取物业费。怡康园小区高层建筑面积131平方米、物业费每月176.9元、商业建筑面积916.36平方米、物业费每月2291元，业主均系欧鹏公司。庭审中，春和景明公司撤回要求欧鹏公司支付怡康园小区物业费的诉讼请求。2015年4月22日起至今，欧鹏公司未向春和景明公司缴纳过物业费。春和景明公司授权安徽品涵律师事务所向欧鹏公司邮寄催要2015年4月22日至2016年4月21日的物业服务费律师函，欧鹏公司未支付。2015年8月14日，合肥瑶海区三里街街道办事处向区物业办出具一份《关于春和景明物业进驻怡康园程序的说明》，载明：我街辖区内怡康园小区，于2014年10月物业服务到期，经怡康园第二届业主委员会召开业主大会（征求意见），选聘春和景明公司进驻服务，根据双方合同约定合同期为三年（2015年4月22日至2018年4月21日）。2015年8月18日，《合肥市瑶海区怡康园住宅小区物业服务合同》�合肥市瑶海区住房和城乡建设局物业办登记备案。上述事实，由《合肥市瑶海区怡康园住宅小区物业服务合同》、律师函、《关于春和景名物业进驻怡康园的说明》、物业服务项目联合监管表、怡康园小区业主的联名信（复印件）以及当事人的当庭陈述等证据附卷佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。故合肥市瑶海区怡康园小区业主委员会、春和景明公司签订的《合肥市瑶海区怡康园住宅小区物业服务合同》合法有效。春和�明公司要求欧鹏公司支付2015年4月22日至2016年4月21日物业费予以支持。怡康园小区6栋西平方312平方米，春和景明公司称应按商业标准每月2.5元每平方米，证据不足，应按多层住宅每月0.68元每平方米收取物业费为妥。故欧鹏公司应支付春和景明公司物业费32161元（176.9×12+2291×12+312×0.68×12）。春和景明公司要求欧鹏公司支付违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，酌情调整按中国人民银行同期同类贷款基准利率的二倍计算违约金，故欧鹏公司应支付春和景明公司违约金（暂计算至2015年11月14日为700元，之后以32161元为基数计算至付清物业费时止，均按年利率8.7%计）。欧鹏公司部分辩解意见，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、安徽欧鹏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付合肥春和景明物业服务有限公司物业服务费32161元及违约金（暂计算至2015年11月14日为700元，之后以32161元为基数计算至付清物业费时止，均按年利率8.7%计）；二、驳回合肥春和景明物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3030元，减半收取1515元，由合肥春和景明物业服务有限公司负担758元、安徽欧鹏房地产开发有限责任公司负担757元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  徐红梅二〇一七年二月十七日书记员  王 徽附适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法于物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延�行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。