北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11468号
上诉人（原审被告）海南东北人餐饮文化有限公司，住所海口市金贸区世贸东路2号E座802房。
法定代表人张正午，经理。
上诉人（原审被告）北京雪之花餐饮文化有限公司，住所北京市朝阳区×号5幢平房。
法定代表人姜明利，经理。
二上诉人共同委托代理人吴峻，海南方圆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京京信大厦，住所北京市朝阳区×号。
法定代表人苍柏，经理。
委托代理人张国香，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
委托代理人林忠国，北京市中论文德律师事务所律师。
上诉人海南东北人餐饮文化有限公司（以下简称东北人公司）、上诉人北京雪之花餐饮文化有限公司（以下简称雪之花公司）与被上诉人北京京信大厦（以下简称京信大厦）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第10395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
京信大厦诉称：我公司于2011年5月23日与东北人公司签订《房屋租赁合同》，约定租期自2011年7月1日至2023年6月30日，前四年租金为224310元／月，按月支付；东北人公司不支付或者不按照约定支付租金的，则按年租金的千分之三按日支付违约金；超过三十日未支付的，我公司有权书面解除合同，东北人公司应于收到解除合同通知三日内腾退房屋，逾期未腾退的，应按日租金的双倍向我公司交付房屋使用费。2012年3月14日，东�人公司、雪之花公司申请，由雪之花公司承接东北人公司与我公司的业务往来。自2012年12月以来，东北人公司、雪之花公司多次拖欠租金。2014年12月9日，我公司向东北人公司、雪之花公司发出解除合同的通知，并要求东北人公司、雪之花公司于2014年12月12日腾退房屋，后东北人公司、雪之花公司于2014年12月21日搬离。
现我公司诉至法院，要求东北人公司、雪之花公司连带：1、支付拖欠的2013年7月1日至11月30日的租金1121550元；并以此为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，支付自2014年12月21日至判决给付之日止的违约金。2、支付提前退租违约金263672元；并以此为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，支付自2014年12月21日至判决给付之日止的利息。3、支付2014年12月12日至12月21日的房屋使用费11061.90元；并以此为基数，按照中国人民银行�期贷款利率的标准，支付自2014年12月21日至判决给付之日止的利息。4、支付清洁费5000元。
东北人公司、雪之花公司辩称：京信大厦所述签订合同的情况属实，2014年7月1日至11月30日租金未交也属实，但我们还多交了相当于2个月租金的租赁保证金。对于京信大厦要求东北人公司、雪之花公司承担连带责任，我们不持异议。2014年12月8日，东北人公司就给京信大厦发了函件，12月9日京信大厦又给东北人公司发了函件，房屋腾退的时间是2014年12月21日。因京信大厦出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故《房屋租赁合同》相对无效；即便合同有效，违约的也是京信大厦，而非东北人公司、雪之花公司。对于京信大厦的诉讼请求：1.租赁保证金应当冲抵租金，另外3个月的租金我们认为应当扣减，因为京信大厦违约。2.不同意支付房屋占有使用费，我们是尽快搬走的，事实上是京信大厦称我们没有结清租金，不让我们搬走。3.清洁费不同意支付。4.因为我们不存在违约行为，故京信大厦的其他请求，我们均不同意。
原审法院经审理查明：2011年5月23日，京信大厦与东北人公司签订《房屋租赁合同》，约定：该房屋坐落于北京市朝阳区×号京信大厦院内（以下称涉诉房屋），建筑面积1843.65平方米（其中房屋所有权证建筑面积479.8平方米，加建面积为1363.85平方米，加建部分有规划报批手续）；该房屋用途为：办公、经营用房；租赁期限12年，自2011年7月1日至2023年6月30日；京信大厦同意给予东北人公司三个月装修免租期，免租期期间涉及该房屋的能源等费用由东北人公司承担；收费标准：第一、二、三、四年租金按224310元／月收取；物业公司按月度收取东北人公司物业管理费，物业管理费标准按0.7元／天.平方米收取，每�物业管理费为39362元；东北人公司在签订本合同的当日需向京信大厦支付房屋租赁保证金448620元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由东北人公司承担的费用、租金、物业费以及违约赔偿责任后，在十日内由京信大厦无息退还；京信大厦交付的房屋不符合合同约定严重影响东北人公司使用的，东北人公司有权单方解除合同；东北人公司不支付或者不按照约定支付租金达30日的，或欠缴各项费用达200000元的，京信大厦有权单方解除合同，东北人公司应向京信大厦支付一个月的租金作为违约金；东北人公司不支付或者不按照约定支付租金的，每拖延一日按年租金的千分之三计收违约金，超过三十日仍未支付的，京信大厦有权书面通知解除合同，东北人公司应于收到书面通知之日起三日内腾退房屋，逾期未腾退，东北人公司按本合同约定日租金的双倍向京�大厦支付房屋使用费直至腾退之日止；租赁期内，东北人公司提前退租，应提前三个月通知京信大厦，并向京信大厦支付一个月的租金及物业费作为违约金。该合同第十条同时约定：京信大厦为涉诉房屋的所有权人，任何情况下东北人公司都不得以涉诉房屋手续为由拖欠租金、物业管理费、能耗费及其他等一切费用；租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在东北人公司与新所有权人之间具有法律效力。
2012年3月14日，东北人公司、雪之花公司向京信大厦提交《申请》，载明：雪之花公司系东北人公司下属的北京分公司，是由东北人公司出资设立的；鉴于此情况，今后与京信大厦发生的业务往来，全部由雪之花公司全权承接。
庭审中，京信大厦提交建设工程规划许可证、建设工程规划核验（验收）意见、国有土地使用证，用以证明涉诉房屋所�土地的使用权人为京信大厦，涉诉房屋有相应的规划审批手续。东北人公司、雪之花公司对此组证据均不持异议，且认可双方之间的合同关系合法有效。
京信大厦提交：1.雪之花公司三元桥分店于2013年1月11日出具的《函告》，载明：“由于我司目前所处的经营困境，现提出如下意见，请贵司予以考虑支持为盼。……二、根据贵我双方合作考虑，我司拟提出缓解缴纳贵司两月租金之请求，即在2013年6月30日前完成该项工作，以缓解我司之经营压力之难度。”2.京信大厦于2014年8月25日向东北人公司出具的《催款函》，载明：“经我公司多次催缴，贵方至2014年8月31日共欠缴租金897240元。”3.2014年12月22日致东北人公司、雪之花公司的律师函，载明：“截至发函之日，贵公司已拖欠自2014年7月1日至2014年11月30日止的房屋租金1121550元。”东北人公司、雪之花公司对上述证据的真实性均不持异议，但不认可存在违约行为。
京信大厦提交收据，用以证明其支出了清洁费5000元。东北人公司、雪之花公司对收据的真实性不持异议，且认可腾退后涉诉房屋需要清理，但表示收据不能证明具体的清洁工作，花费也不应该如此之多。
东北人公司、雪之花公司提交银行回执及收据，用以证明京信大厦持有押金448620元，京信大厦对此不持异议。东北人公司、雪之花公司提交《设计说明》，载明：“建筑概况：本工程为京信大厦自行车棚改造工程，位置详见总平面图。本工程地上三层，无地下室，功能为库房。”京信大厦对此不持异议，但表示签约时东北人公司即知晓涉诉房屋功能为库房。
东北人公司、雪之花公司提交东北人公司于2014年12月8日向京信大厦发送的《关于贵方长期违法违约不改我方被迫解除合同的函�》，用以证明因京信大厦违约，其书面通知于2014年12月10日解除合同。京信大厦对函件的真实性不持异议，但表示双方自2014年7月起就暂缓缴纳租金一事开始协商，在协商未果的情况下，东北人公司、雪之花公司率先发送了函件。
东北人公司、雪之花公司提交施工合同及发票，用以证明该公司装修花费了216万元，京信大厦对此不予认可。东北人公司、雪之花公司提交致京信大厦的函件，用以证明因京信大厦要求12月12日腾退房屋，而物业公司要求必须出示京信大厦的出入证才能搬出，故其多次要求京信大厦开具出入证，但京信大厦迟迟未开具。京信大厦对此不予认可，且表示没有收到此份函件。东北人公司、雪之花公司关于函件的送达情况未提交证据。
经询，京信大厦表示：签约前东北人公司实地查看过涉诉房屋，也知晓涉诉房屋为库房，并称经营餐饮行业的相关手续其可以自行办理。这一点从《房屋租赁合同》第十条的约定中可以体现。此后，因东北人公司、雪之花公司的经营情况不理想，故提出解除合同。
东北人公司、雪之花公司表示：1.签约前东北人公司的确实地查看过涉诉房屋，但相关图纸是在装修时京信大厦才提供。《房屋租赁合同》第十条只是说，东北人公司、雪之花公司认可京信大厦是房屋所有权人，并不包含其他手续问题。2.东北人公司、雪之花公司经营餐饮已取得了营业执照，雪之花公司的注册地址即为涉诉房屋所在地址。3.因涉诉房屋规划设计为库房，与餐饮要求不同，故东北人公司、雪之花公司无法办理消防验收。
双方均认可，涉诉房屋作为库房已经通过了消防验收，但作为餐饮经营未验收。东北人公司、雪之花公司表示，经营过程中消防部门对涉诉房屋进行过检查，但是没有作出处罚。
关于合同解除，京信大厦表示：因东北人公司、雪之花公司逾期支付租金超过30日，其于2014年12月9日发函行使了合同解除权，要求东北人公司、雪之花公司于12月12日腾退房屋，故合同解除时间为2014年12月12日。东北人公司、雪之花公司表示：其收到京信大厦函件的时间为12月10日，而在此之前其已向京信大厦发函通知合同于12月10日解除，故合同解除时间为2014年12月10日。京信大厦及东北人公司、雪之花公司均认可，双方之间的合同关系已解除。
双方均认可东北人公司、雪之花公司支付租金至2014年6月30日。
原审法院经审理后认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，根据京信大厦提交的建设工程规划许可证、建设工程规划核验（验收）意见、国有土地使用证可知，涉诉房屋具备相关规划审批手续，故京信大厦与东北人公司之间订立的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应据此履行。现京信大厦及东北人公司、雪之花公司均认可上述合同关系已经解除，法院不持异议。关于合同解除的原因，法院认定系东北人公司、雪之花公司违约，理由如下：
首先，东北人公司、雪之花公司支付租金至2014年6月30日，但实际使用房屋至2014年12月21日，违反了合同的约定，京信大厦依约享有合同解除权。其次，根据京信大厦提交的《函告》、《催款函》可知，东北人公司、雪之花公司迟延交纳租金的原因系“经营困境”，与京信大厦无关。再次，东北人公司、雪之花公司称涉诉房屋的规划性质为库房，使得其无法办理消防验收从而影响经营，没有证据。根据查明的事实，雪之花公司已领取了营业执照并实际经营，注册地址即为涉诉房屋所在地，消防部门对涉诉房屋也进行过检查，但未作出行政处罚。因此，法院无法认定涉诉房屋之规划性质对东北人公司、雪之花公司的经营产生了实质性的影响，即不能据此认定京信大厦违约。最后，在京信大厦没有违约的情况下，东北人公司、雪之花公司向京信大厦发送《关于贵方长期违法违约不改我方被迫解除合同的函告》，本身就是《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的“在履行期限届满之前，当事人一方明确�示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情形。综合上述原因，法院认定合同解除系因东北人公司、雪之花公司违约所致，合同解除的时间以京信大厦所述的2014年12月12日为准。
针对京信大厦的诉讼请求：1.依据《房屋租赁合同》的约定，房屋租赁保证金除抵扣应由东北人公司、雪之花公司承担的费用、租金、物业费以及违约赔偿责任后，应予退还。现东北人公司、雪之花公司拖欠5个月的租金，在抵扣房屋租赁保证金后，仍应向京信大厦支付拖欠的租金672930元。2.根据双方往来函件及当庭陈述可知，京信大厦解除合同系因东北人公司、雪之花公司迟延支付租金，故东北人公司、雪之花公司所应承担的违约金数额应以《房屋租赁合同》约定的“一个月的租金”为准，即224310元。3.依据合同约定，京信大厦有权要求东北人公司、雪之花公司支付房屋占有使用费。加之东北人公司、雪之花公司支付违约金系因迟延付款，而非因合同解除后继续占有房屋，故二者不存在重复计算。东北人公司、雪之花公司称迟延腾退系因京信大厦不开具出入证，没有证据，法院不予采纳。对于京信大厦关于房屋使用费的请求，法院将以其主张为限予以支持。4.因房屋租赁合同解除东北人公司、雪之花公司腾退房屋，如果需要进行清理，清洁费属于必须支出的费用。合同中对此项费用没有单独作出约定，且已经约定了东北人公司、雪之花公司所应承担的违约金。因此，对于京信大厦此项请求，法院不予支持。
京信大厦第1、2、3项请求中的利息均没有依据，法院不予支持。东北人公司、雪之花公司同意承担连带责任，法院不持异议。原审法院据此判决如下：一、海南东北人餐饮文化有限公司、北京雪之花餐饮文化有限公司于本判决生效后七日内连带向北京京信大厦支付拖欠的租金六十七万二千九百三十元、违约金二十二万四千三百一十元、房屋占有使用费一万一千零六十一元九角。二、驳回北京京信大厦其他诉讼请求。
判决作出后，东北人公司、雪之花公司均不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其上诉理由是：1.造成本案租赁合同解除的原因是京信大厦违约在先，致使东北人公司、雪之花公司承租的房屋长期未能通过消防验收严重影响使用，无法进行餐饮经营。且将规划功能为库房的房屋出租进行餐饮经营违反了住建部《商品房屋租赁管理办法》关于违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租的规定。《消防法》亦规定依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。东北人公司、雪之花公司承租房屋的目的是进行餐饮经营，因此房屋必须能够通过消防验收。但是本案京信公司将库房出租给东北人公司、雪之花公司进行餐饮经营，最终因房屋无法具备使用用途而导致合同的解除。2.本案中，鉴于京信公司违约在先，东北人公司、雪之花公司拒绝交纳租金，系行使先履行抗辩权而非违约。3.原审法院在认定拖欠租金的数额时，仅认定了房屋租赁保证金应当抵扣两个月的租金，但未综合考虑京信公司的违法出租行为对合同解除的责任承担的影响以及因合同解除造成的装修残值损失等因素。此外，京信公司实际交付的房屋面积少于合同约定面积，应相应减少租金。综上，请求二审法院酌情减免租金。
京信大厦服从原审法院判决，不同意东北人公司、雪之花公司的上诉请求。京信公司答辩称，房屋实际面积与合同约定面积一致，房屋是库房的情况东北人公司、雪之�公司在签订合同之初就是了解的，并且东北人公司、雪之花公司在请求缓交租金时并未提出房屋是库房或无法通过消防验收的理由。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《申请》、建设工程规划许可证、建设工程规划核验（验收）意见、国有土地使用证、《函告》、《催款函》、《设计说明》、《关于贵方长期违法违约不改我方被迫解除合同的函告》及当事人陈述等相关证据在案为证。
本院认为：本案上诉争议焦点是，京信公司是否有权解除合同。按照《房屋租赁合同》第十二条的约定，承租人不支付或者不按照约定支付租金的，超过三十日仍未支付的，出租人有权书面通知承租人解除合同。本案中，雪之花公司以经营困难为由提出缓交租金的请求，但未能与京信大厦就迟交租�一事达成一致意见，京信大厦有权要求东北人公司、雪之花公司继续按时交纳租金，在经催告仍未获履行的情况下，京信大厦行使合同约定解除权于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。东北人公司、雪之花公司辩称其未交租金系针对房屋不符合使用用途行使先履行抗辩权，但先履行抗辩权之成立需一方之拒绝履行与对方之不履行之间存在因果关系。本案中，雪之花公司以经营困难为由不交租金在先，其提出房屋不符合使用用途之抗辩意见在后，本院实难认定东北人公司、雪之花公司系因行使履行抗辩权而暂停交纳租金。但是，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。如东北人公司、雪之花公司认为京信大厦公司存在违约行为，应当另行主张权利。
对于东北人公司、雪之花公司提出的房屋租赁面积不足，应当减少租金的意见，本院认为，涉诉房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张减付租金的，不应予以支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，法院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8791元，由北京京信大厦负担2349元（已交纳），由海南东北人餐饮文化有限公司、北京雪之花餐饮文化有限公司负担6442元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费17582元，由海南东北人餐饮文化有限公司、北京雪之花餐饮文化有限公司共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 丹
审判员 付 辉
审判员 王 伟
二〇一五年十月十三日
书记员 刘怡然