福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第374号
原告（反诉原告）福建省商业（集团）有限责任公司，住所地福州市鼓楼区中山路23号商业大厦八层。
法定代表人陈铁兵。
委托代理人孙昱晓、黄巍，福建君立律师事务所律师。
被告（反诉被告）郑西芳，男，汉族，1963年1月23日出生，住福州市台江区。
委托代理人王根希，福建中美律师事务所律师。
原告（反诉被告）福建省商业（集团）有限责任公司诉被告（反诉原告）郑西芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙昱晓、黄巍、被告的委托代理人王根希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年10月26日，原告福建省商业（集团）有限责任公司（以下简称商业集团）与被告郑西芳签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定，原告将其位于福州市鼓楼区中山路23号98座13号店面出租给被告作为商店经营使用；被告向原告交付履约保证金3560元；租赁期限自2011年10月12日至2014年10月11日止；其中自2011年10月12日起至2012年10月11日止的月租金为1780元，自2012年10月12日起至2013年10月11日止的月租金为1922元，自2013年10月12日起至2014年10月11日止的月租金为2076元；被告应于每月5日前一次性支付给原告当月租金、物业管理费及上月水电费；被告逾期支付房屋租金，每逾一日，应按总费用的1%向原告支付逾期付款违约金；被告逾期支付物业管理费的，每逾一日，应按月物业管理费的1%向原告支付逾期付款违约金；拖欠租金或其他费用累计10日以上的，原告除有权单方解除该合同外，被告还应向原告支付三个月的租金作为违约金；拖欠租金超过20天，原告有权单方面随时终止该合同，被告应无条件退出，且甲方可以单方面收回房屋，如打开房门清理并另行安排出租等，被告同意留存在屋内的物品视同废弃物，原告有权任意处置；租赁合同因其他原因而终止的，被告应在租赁合同终止后2日内返还租赁物；租赁期满或合同提前终止时，被告逾期归还租赁物的，每逾一日，按月房屋租金的5%向原告支付违约金；原告有权直接从履约保证金中扣除应付违约金及赔偿金及其他应付款项，不足部分，原告有权选择以下两种权利中的一种：（1）要求被告以货币方式另行补足，（2）留置被告租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起五日内，原告将申请拍卖留置的财产用于抵偿被告所欠费用；同时，该合同书还约定，本合同履行中发生争议，双方一致同意通过租赁物所在地（福州市鼓楼区）人民法院诉讼解决。
2011年10月14日，原告委托福建安居物业管理有限公司与被告郑西芳签订了一份《物业管理协议书》。该协议约定，原告将所属的租赁给被告的福州市鼓楼区中山路23号98座13号店面委托福建安居物业管理有限公司管理，管理期限自2011年10月12日起至2014年10月11日止；被告缴交500元水电费押金；被告需在每月五日前缴交物业管理费和水电费；被告若超过约定的缴费日期5天未付费时，原告委托的福建安居物业管理有限公司有权采取停电、停水等措施，其后果由被告自行承担。
上述《房屋租赁合同》和《物业管理协议书》签订后，原告依约履行了将讼争店面交付被告等义务，但被告却未依约向甲方履行支付租金及物业管理费、水电费等相关义务。原告曾多次向被告催要，并于2013年12月19日委托福建闽天律师事务所向其发出律师函，正式通知被告解除上述《房屋租赁合同》，要求被告在收到律师函后三个工作日内付清欠款，否则原告将依约收回房屋，但均未果。
综上所述，被告未依约向原告支付2013年8月-2014年1月租金及2013年9月-2014年1月物业管理费、水电费，且多次催要无果，被告的行为已构成违约，并严重侵害了原告的合法权益。为此，为维护国有资产合法权益，原告特诉至贵院，故请求法院判决：1.被告向原告支付2013年8月-2014年1月承租原告位于福州市鼓楼区中山路23号98座13号店面（20平方米）租金共计12088元、违约金6228元（按三个月租金计）、逾期付款违约金8549.54元（分别自2013年8月6日、9月6日、10月6日、11月6日、12月6日起按逾期付款金额的日百分之一计至被告所欠租金实际付清之日止，现暂计至2013年12月31日为8549.54元）及逾期返回租赁物违约金1038元（原告于2013年12月19日向被告发出律师函，单方解除合同，逾期返回租赁物违约金自2013年12月22日起按月房屋租金的日百分之五计至被告实际返还租赁房屋之日止，现暂计至2013年12月31日为1038元）；2、被告向原告支付2013年9月-2014年1月物业管理费、水电费共计987.8元及逾期付款违约金780.23元（分别自2013年9月6日、10月6日、11月6日、12月6日起按逾期付款金额的日百分之一计至被告所欠物业管理费、水电费实际付清之日止，现暂计至2013年12月31日为780.23元）；3、原告有权没收被告履约保证金3560元及水电押金500元；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一：被告逾期支付租金，是履行抗辩权，目的是促进原告履约。被告自2011年10月26日，同原告签订《房屋租赁合同》开始，一直都积极履约，交纳租金、物业、水电等费用历来都是提前的，而且每次提前都是缴纳半年的各种费用。这次缓交费用原因：（一）、是因原告私自改变经营环境，而使被告生意清淡，被告资金暂时困难。（二）、是被告想促进原告尽快履行其出租人应尽义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。被告逾期支付租金，目的是促进原告履约。原告至今没有履约，被告缓交租金是行使同时履行抗辩权，被告不是故意不交租金等费用的。
二、原告是出租人，应履行租赁物的维修义务，而没有履行义务。被告在租用原告商店经营服装生意期间，原告在商店屋顶栽花种菜。造成商店屋顶严重漏水，商店屋顶漏水是原告人为造成的。被告服装店一遇下雨天就无法正常经营。被告多次向原告提出，要求原告清除屋顶杂物，并对屋顶进行维修。原告不是置之不理，就是用各种理由推脱。原告至今都没有对商店的屋顶进行维修。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。原告是商店的出租人，应履行商店屋顶维修义务的，更何况漏水是原告人为造成的，而原告却至今没有履行。这是不履行义务行为。
三、原告私自改变了经营环境，严重违反了合同目的。被告所租原告98座13号商店位于福州市鼓楼区中山路23号。商店街道南面通往鼓东路，北面与冶山路相通。在双方签订租赁合同时，街道南北是畅通无阻的。2013年6月份，在被告承租原告商店经营服装生意期间。原告为了多收停车费，在没有有关部门批准情况下，单方私自在街道南、北方向加设三道栏杆，并使用磁卡进行管理。有两道新设栏杆正设置在被告商店旁边。新设三道栏杆加上原有一道栏杆，在短短几十米街道上就设置了四道栏杆。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二款当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的履行义务。被告在街上私自加设栏杆的行为，这严重阻碍了人流量，影响了被告正常的商业经营。这与被告签订《房屋租赁合同》租赁原告商店开店经营生意的目的是相违背的。原告此行为明显违背了当事人应诚实信用履行合同目的义务。
四、原告不提供商业用途的房产权证，违背了应履行义务行为。被告从2011年10月26日，开始使用商店经营服装生意。利用商店经营服装生意需要办理工商营业执照。福州市工商行政管理局根据《福州市市政府2011第16次常务会议纪要〈2011年（201号）专题会议纪要〉》办理营业执照的商店，需要提供商业用途的房产权证，住宅性质的房产权证是不能办理的。租赁合同中明确写明13号店面是商店。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二款当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等义务。被告多次向原告提出要求原告提供房产权证协助，可是原告至今都没有提供98座13号商店是商业用途的房产权证。这影响了被告办理营业执照，致使被告营业执照至今都无法办理。这严重影响了被告正常经营服装生意。原告此行为明显违背了当事人应诚实信用履行合同协助义务。
五、原告要求违约金太高。原告要求支付违约金（按三个月租金计）是6228元，逾期付款违约金（按逾期付款日百分之一计）8549.54元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二款约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告逾期支付租金只给原告造成利息损失，并没有给原告造成其他损失，利息损失因按国家规定的利率计算。而原告上诉两项违约金要求明显太高。原告要求物业管理费、水电费逾期违约金按百分之一计，这要求也明显太高。原告将被告所租的物业委托给福建安居物业有限公司管理，福建安居物业有限公司同被告签订的《物业管理协议书》。《物业管理协议书》第五条逾期缴纳物业管理服务费，水电费用的，有权向被告收取的滞纳金每日千分之三。
六、原告无权没收被告保证金及水电押金。《房屋租赁合同》第二条3明确约定履约保证金是用来抵扣乙方应承担的违约金，赔偿金及其他应付款项。因此原告无权没收被告履约保证金及水电押金。
七、被告行使抗辩权期间，原告要求逾期返还租赁物违约金是不合理的。原告要求被告从2013年12月22日起承担逾期返还租赁物违约金，这是不合理的。这期间是被告行使同时履行抗辩权，要求原告履行出租人义务的时间。原告在这期间单方解除《房屋租赁合同》这是不合法的。原告要求被告承担逾期返还租赁物违约金按日百分之五计。被告要求违约金明显太高。原告在2013年1月9日之前，在没有通知被告到场，也没有邀请有关部门到场的情况下，私自强行打开被告商店，并将被告店内高达十多万元的财产搬走，至今未还给被告。原告这种行为是侵权行为，并也说明了在1月9日之前，原告已将商店强制收回了，不存在被告未返回租赁物的问题。
综上所述，原告出租商店，商店是被告人为造成漏水有义务维修而没有维修。出租商店应提供商业用途的房产权证，让被告办理营业执照而不提供。在被告租店期间私自改变经营环境，影响被告经营服装生意。被告暂停交纳租金是原告违约在先，被告是行使同时履行抗辩权，目的是为了促进原告履行出租人上述应尽义务，而原告不但不履行出租人应尽的义务，反而私自撬开被告的商店，私自拿走被告的财产。这是严重的侵权行为。为此请求判令驳回原告诉讼请求，并要求原告承担本案的诉讼费用。
反诉原告诉称，2011年10月26日，反诉人郑西芳与被反诉人商业集团签订了一份闽商租字A30号《房屋租赁合同》。该合同约定，被反诉人将其位于福州市鼓楼区中山路23号98座13号商店出租给反诉人，作为反诉人开店经营使用。反诉人向被反诉人支付履约保证金3650元。《房屋租赁合同》中约定违约的按三个月租金计算。租赁期限自2011年10月12日至2014年10月11日止。
反诉人所租的商业集团98座13号商店位于：福州市鼓楼区中山路23号。商店街道南面通往鼓东路，北面与冶山路相通。在双方签订租赁合同时，街道南北是畅通无阻的。2013年6月份，在反诉人承租被反诉人商店经营服装生意期间。被反诉人为了多收停车费，在没有有关部门批准情况下。单方私自在街道南、北方向加设三道栏杆，并使用磁卡进行管理。这两道栏杆正设在反诉人商店旁边。新设三道栏杆加上原有一道栏杆，在短短几十米街道上就设置了四道栏杆。这严重阻碍了人流量，影响了反诉人正常的商业经营。这与反诉人签订《房屋租赁合同》租赁被反诉人商店开店经营生意目的相违背。
被反诉人在98座13号商店的屋顶进行栽花种菜，造成商店屋顶严重漏水。反诉人服装店一遇下雨天就无法正常经营。反诉人多次向被反诉人提出，要求被反诉人清除屋顶杂物，并对屋顶进行维修。被反诉人不是置之不理，就是用各种理由推脱。被反诉人至今都没有对商店的屋顶进行维修。被反诉人是商店的出租人，应履行商店屋顶维修义务的出租人，而被反诉人却没有履行。这是不履行义务行为。
反诉人从2011年10月26日，开始使用商店经营服装生意。利用商店经营服装生意需要办理工商营业执照。办理营业执照，需要商店是商业用途的房产权证。反诉人多次向被反诉人提出要求被反诉人协助，租赁合同中明确写明13号店面是商店。可是被反诉人至今都没有提供98座13号商店是商业用途的房产权证。影响了反诉人办理营业执照，致使反诉人营业执照至今都无法办理。这严重影响了反诉人正常的服装生意经营。
反诉人在交纳租金、物业、水电等费用历来都是提前的，而且每次提前都是缴纳半年的各种费用。这次缓交费用原因：一、是因被反诉人私自改变经营环境，而使反诉人生意清淡，反诉人资金暂时困难。二、是反诉人想促进被反诉人尽快履行其以上应尽义务。反诉人不是故意不交租金等费用的。在反诉人要求被反诉人履行义务期间，在2013年11月6日被反诉人用强制方法对反诉人商店进行停电。这严重违反了合同中明确约定在履行合同中发生争议的，应由双方协商解决的有关条款。
2014年1月9日反诉人发现商店被撬，店内十多万元财产被盗。立即向福州市鼓楼区鼓东派出所报案。鼓东派出所调查时商业集团承认商店是他们撬开，商店内财产是他们拿走。商业集团在没有通知反诉人到场，也没有邀请公检法部门人员在场。被反诉人私自将反诉人商店撬开，私自将反诉人商店内财产拿走。这种行为是违法的。反诉人要求被反诉人立即返还被拿走的财产，财产如有损失要求被反诉人赔偿。
综上所述，被反诉人出租商店，商店漏水有义务维修而没有维修。出租商店应提供商业用途的房产证，让反诉人办理营业执照而不提供。在反诉人租店经营生意期间私自改变经营环境，影响反诉人经营服装生意。反诉人暂停交纳租金目的是为了促进被反诉人履行出租人上述应尽义务，而被反诉人不但不履行出租人应尽的义务，反而私自撬开反诉人的商店，私自拿走反诉人的财产。这是严重的侵权行为。现反诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提起反诉，请求判令：1.被反诉人继续履行闽商物租字A30号《房屋租赁合同》；合同履行至2014年10月11日，共8个月计租金16608元。2.被反诉人提供98号楼13号商业用途的商店房产权证，协助反诉人办理经营生意营业执照。并承担违约金6228元，（按三个月租金计）；3.被反诉人对商店屋顶进行维修，并责令被反诉人拆除商店旁边中山路街道上新加设的栏杆；4、本案本诉与反诉费用由被反诉人承担。
反诉被告辩称，一、反诉原告拖欠租金的时间已符合《房屋租赁合同》约定的答辩人解除讼争合同的条件，答辩人于2013年12月26日将解除讼争合同的通知送达反诉原告，现反诉原告要求继续履行讼争合同，没有事实和法律依据。答辩人与反诉原告签订的讼争合同第五条第4款约定，反诉原告应于每日5日前一次性支付给原告当月租金、物业管理费及上月水电费。讼争合同第八条第2款约定，反诉原告如拖欠租金或者其他费用累计10日以上的，答辩人有权单方解除合同，且不因此承担违约责任。反诉原告于2013年8月起拖欠2013年8月至12月的租金及物业费、水电费未交，答辩人多次催促反诉原告交付租金，反诉原告均置之不理。答辩人只得于2013年12月19日委托福建闽天律师事务所林钦律师向反诉原告发出《律师函》，通知反诉原告解除讼争合同，并要求反诉原告支付拖欠的租金、物业管理费及水电费。该《律师函》于2013年12月26日由反诉原告签收，讼争合同已于当日解除。答辩人认为，答辩人解除讼争合同，符合《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。反诉原告反诉要求继续履行讼争合同，没有事实和法律依据。
二、讼争合同已解除，反诉原告诉请答辩人协助其办理营业执照，没有事实和法律依据，且反诉原告此前未办理营业执照，完全是反诉原告自身不办理造成，与答辩人完全无关。反诉原告无权以该理由作为拒付租金的抗辩。
反诉原告称，反诉原告多次向答辩人提出协助办理讼争店面营业执照的要求，答辩人置之不理，导致其营业执照至今无法办理，严重影响其正常经营。答辩人认为反诉原告的陈述完全不符合客观事实。讼争店面完全符合办理营业执照的条件，答辩人提交的和讼争店面同一排的店面的一份营业执照，以及同一排其他店面正常运营的照片可证明，讼争店面完全可办理营业执照，正常经营。答辩人已向贵院递交了勘验现场的申请，如贵院认为有必要，完全可前往现场勘验了解其他店面的正常经营情况。事实上，只要反诉原告向答辩人提出协助办理营业执照的请求，答辩人会予以配合，客观事实是，反诉原告始终未向答辩人提出协助办理营业执照的要求，反诉原告也未提交任何证据证明其曾向答辩人提出协助办理营业执照的要求，反诉原告此前未办理营业执照，完全是反诉原告自身不办理造成，与答辩人完全无关。反诉原告无权以该理由作为拒付租金的抗辩，其反诉要求答辩人配合其办理营业执照，且支付违约金的诉讼请求，也不应予以支持。
三、讼争店面屋顶完全不存在所谓漏水的情况，讼争合同从未约定答辩人必须保证讼争店面附近通行状态的现状不改变，答辩人也未加设栏杆，栏杆为物业公司加设，且并未导致人流量减少，进而影响包括讼争店面在内的商户正常经营。反诉原告无权以该理由作为拒付租金的抗辩。反诉原告称，答辩人在讼争店面屋顶栽花种菜，造成讼争店面屋顶严重漏水，其在租赁期间，多次要求答辩人清除屋顶杂物，并对屋顶进行维修，答辩人置之不理云云。答辩人认为，反诉原告的陈述完全不符合客观事实。客观事实是，讼争店面屋顶自1997年就已开始作为花圃且完全不存在漏水的情况，反诉原告未向答辩人提出维修讼争店面屋顶的要求，反诉原告也未提交任何证据证明其在租赁期间向答辩人提出维修讼争店面屋顶的要求。答辩人已向贵院递交了勘验现场的申请，如贵院认为有必要，完全可前往现场勘验了解讼争店面的实际情况。加之讼争合同已解除，反诉原告请求答辩人对租赁物进行维修，完全没有任何依据。反诉原告还称，2013年6月，答辩人为多收停车费，私自在街道南、北方向加设三道栏杆，其中两道栏杆正设在反诉原告商店旁边，严重阻碍了人流量，影响其店面正常经营。答辩人认为，反诉原告的陈述完全不符合客观事实。讼争合同从未约定，答辩人有义务保证讼争店面附近通行状态的现状不改变，讼争店面附近通行状态改变，未违反讼争合同的约定。且即便栏杆新设置，也未影响人流量，具体详述如下：首先，栏杆并非答辩人设置，而是物业公司设置；其次，早在讼争合同签订前就已有两道栏杆存在，其中商业大厦与孙中山铜像之间的栏杆系2009年2月设置，商业大厦门口的栏杆系2010年3月设置，反诉原告在2011年10月签订房屋租赁合同时就已知晓该两道栏杆的存在；再次，物业公司仅在2014年1月新设置一道栏杆，即讼争合同解除后，而非2013年6月，新设置的栏杆的位置位于中山纪念堂的孙中山先生铜像正前方约100米处，是自动起落模式，目的也是更好维持答辩人所处区域的机动车停放秩序，该栏杆离讼争店面足足约有150米之远，未阻碍机动车、非机动车及行人进出，未对人流量造成任何影响；最后，反诉原告称讼争店面附近还存在另外一道栏杆（所谓第四道栏杆），该栏杆实际并不存在。（三道栏杆的具体位置详见答辩人提交给贵院作为参考的答辩人所在区域的平面图）。因此，综上所述，三道栏杆对客流量均无消极影响。答辩人已向贵院递交了勘验现场的申请，如贵院认为有必要，完全可前往现场勘验了解栏杆的实际位置，及其是否对人流量造成消极影响。反诉原告以答辩人设置栏杆作为拒付租金的抗辩，且反诉要求答辩人拆除新加设的栏杆，不应予以支持。
四、反诉原告迟延交纳租金，物业费，水电费等违约行为在2013年6月之前早已发生，也证明反诉原告迟延交纳租金与所谓加设栏杆毫无因果关系。反诉原告还称，反诉原告此前在交纳租金及物业费、水电费时，历来都是提前，而且每次提前都是交纳半年的各种费用，这完全不是事实。根据答辩人提交的证据可以证实，反诉原告最后一次交付讼争店面租金的时间为2013年9月，交付的为2013年4-7月的租金；反诉原告最后一次交付讼争店面物业费的时间为2013年9月，交付的是2013年1-8月的物业费，上述事实表明，反诉原告早在2013年1月起即拖欠物业费，2013年4月起，即拖欠租金，经过答辩人及物业公司反复催促，方才于2013年9月缴纳了拖欠的租金及物业费。反诉原告拖欠租金及物业费的时间均早于2013年6月，也证明反诉原告迟延交纳租金与所谓加设栏杆毫无因果关系，也表明反诉原告提起本案反诉，完全是胡搅蛮缠。
综上所述，反诉原告郑西芳的反诉请求均不能成立，请贵院判决驳回反诉原告的全部反诉请求。
经审理查明，2011年10月26日，原告商业集团与被告郑西芳签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定，原告将其位于福州市鼓楼区中山路23号98座13号店面出租给被告作为商店经营使用；被告向原告交付履约保证金3560元；租赁期限自2011年10月12日至2014年10月11日止；其中自2011年10月12日起至2012年10月11日止的月租金为1780元，自2012年10月12日起至2013年10月11日止的月租金为1922元，自2013年10月12日起至2014年10月11日止的月租金为2076元；被告应于每月5日前一次性支付给原告当月租金、物业管理费及上月水电费；被告逾期支付房屋租金，每逾一日，应按总费用的1%向原告支付逾期付款违约金；被告逾期支付物业管理费的，每逾一日，应按月物业管理费的1%向原告支付逾期付款违约金；拖欠租金或其他费用累计10日以上的，原告除有权单方解除该合同外，被告还应向原告支付三个月的租金作为违约金；拖欠租金超过20天，原告有权单方面随时终止该合同，被告应无条件退出，且甲方可以单方面收回房屋，如打开房门清理并另行安排出租等，被告同意留存在屋内的物品视同废弃物，原告有权任意处置；租赁合同因其他原因而终止的，被告应在租赁合同终止后2日内返还租赁物；租赁期满或合同提前终止时，被告逾期归还租赁物的，每逾一日，按月房屋租赁的5%向原告支付违约金；原告有权直接从履约保证金中扣除应付违约金及赔偿金及其他应付款项，不足部分，原告有权选择以下两种权利中的一种：（1）要求被告以货币方式另行补足；（2）留置被告租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起五日内，原告将申请拍卖留置的财产用于抵偿被告所欠费用。《房屋租赁合同》第二条约定，合同履行过程中，若被告违反合同约定，则原告有权将履约保证金是用来抵扣乙方应承担的违约金，赔偿金及其他应付款项，不足部分被告须在次月缴纳租金时一并补足。
2011年10月14日，原告委托福建安居物业管理有限公司与被告郑西芳签订了一份《物业管理协议书》。该协议约定，原告将所属的租赁给被告的福州市鼓楼区中山路23号98座13号店面委托福建安居物业管理有限公司管理，管理期限自2011年10月12日起至2014年10月11日止；被告缴交500元水电费押金；被告需在每月五日前缴交物业管理费和水电费；被告逾期未付时原告有权向被告收取每日千分之三的滞纳金。被告若超过约定的缴费日期5天未付费时，原告委托的福建安居物业管理有限公司有权采取停电、停水等措施，其后果由被告自行承担。
合同签订后，被告支付了履约保证金3560元及水电押金500元，原告将房屋交付被告使用，后由于双方产生矛盾，被告未向原告支付2013年8月起的租金及2013年9月起的物业管理费、水电费。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法、有效，双方应按合同全面履行。被告于2013年8月起未付租金，违反了《房屋租赁合同》的约定，应当予以支付。原告于2013年12月19日委托福建闽天律师事务所向其发出律师函，正式通知被告解除上述《房屋租赁合同》，要求被告在收到律师函后三个工作日内付清欠款，否则原告将依约收回房屋，被告仍未缴纳租金，原告于2014年1月9日强制收回讼争屋，并扣押被告在讼争屋的物品。因此原告应当支付5个月的租金10380元。对原告请求被告支付违约金、逾期支付违约金、逾期返还租赁物违约金，本院认为双方约定的双重违约金太高，本院调整为日千分之三（按每月2076元租金计，分别自2013年8月6日、9月6日、10月6日、11月6日、12月6日起计）。被告抗辩称逾期支付租金是履行抗辩权，是原告改变经营环境及房屋漏水导致无法经营，本院认为，被告该抗辩缺乏依据，本院不予支持。对原告请求被告支付物业管理费、水电费987.8元及违约金。被告认为违约金应按协议书约定每日千分之三支付。根据双方签订的《物业管理协议书》约定，被告应当支付物业费及水电费，因此，对原告要求支付物业管理费、水电费987.8元，本院予以支持。违约金应按协议书约定每日千分之三支付。对原告请求没收被告履约保证金3560元及水电押金500元，根据《房屋租赁合同》第二条约定，合同履行过程中，若被告违反合同约定，则原告有权将履约保证金是用来抵扣乙方应承担的违约金，赔偿金及其他应付款项，因此，原告要求没收保证金，本院不予支持。对反诉原告要继续履行合同，本院认为，反诉原告逾期缴纳租金及相关费用，违反合同约定，反诉被告有权解除合同，且反诉被告实际也收回讼争屋，反诉原告该请求本院不予支持。另反诉原告请求协助办理营业执照、拆除新设栏杆及维修屋顶等诉讼请求，本院认为，双方已解除合同，反诉原告该诉讼请求必须建立在继续履行合同的基础上，现双方已解除合同，故该诉请本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告郑西芳于本判决生效之日起十日内向原告福建省商业（集团）有限责任公司支付租金10380元及违约金（按逾期付款金额日千分之三计自2013年8月6日起，每月2076元从每月6日起逐月累计计算至本判决确定付款之日止，履约保证金3560元可从中予以扣除）；
二、被告郑西芳于本判决生效之日起十日内向原告福建省商业（集团）有限责任公司支付物业管理费及水电费987.8元（按逾期付款金额日千分之三计自2014年1月9日起计算至本判决确定付款之日止，押金500元可从中予以扣除）；
三、驳回原告福建省商业（集团）有限责任公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告郑西芳的、诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉费643元，适用简易程序减半收取321.5元，由原告负担121.5元，由被告郑西芳负担200元。反诉费371元，适用简易程序减半收取185.5元，由反诉原告郑西芳负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 梁文鸿
二〇一四年六月十日
书记员 吴 霏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”