上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初1571号原告：马丽，女，1988年1月28日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：高章水，上海致格律师事务所律师。被告：孙玉莲，女，1984年1月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：石章冠，男，1977年10月11日出生，汉族，户籍所在地湖北省洪湖市。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：金婷婷，女。原告马丽诉被告孙玉莲房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年2月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。为查明事实，本院依法追加德佑房地产经纪有限公司为本案第三人参加诉讼。本案于2017年3月14日公开开庭进行了审理，原告马丽及其委托诉讼代理人高章水、被告孙玉莲及其委托诉讼代理人石章冠、第三人委托诉讼代理人金婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人于2016年9月2日签订的《房地产买卖居间协议》；2.判令被告返还原告购房定金人民币(以下币种均为人民币)20万元，并支付原告违约金31.60万元。事实和理由：坐落于上海市青浦区赵巷镇崧润路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下称系争房屋)登记在被告名下。2016年9月2日，原告(乙方)、被告(甲方)在第三人(丙方)居间下签订了《房地产买卖居间协议》，约定：甲方将系争房屋出售予乙方，转让价格为158万元；乙方已实地验看了该房地产，为表示诚意，向丙方支付意向金2万元作为甲方洽谈之用，丙方收到意向金后7个工作日内乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金；若甲方签署本协议，则上述意向金转为定金，乙方应于甲方签署本协议后7日内自行或通过丙方补足定金至20万元；甲乙双方应当在本协议签订后30日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期；定金责任：若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的某某不予返还；违约责任：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。协议另对其他内容进行了约定。协议签订当天，原告支付定金2万元；次日，原告支付定金8万元。2016年9月9日，原告再次向被告支付定金10万元。后被告明确表示双方协议无法继续履行，故原告于2016年12月17日向被告发送解除通知书，告知被告解除系争协议书，并要求被告归还定金20万元、支付违约金31.6万元。经多次沟通无法达成一致意见，为维护原告的合法权益，故诉诸法院，作如上诉请。被告孙玉莲辩称：对原告所主张的事实无异议，同意解除居间协议并返还购房定金20万元，但原告主张的违约金过高，双方约定的双倍定金。第三人德佑房地产经纪有限公司述称：同意解除居间协议，其他诉请与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：原告主张2016年9月3日之前被告未告知原告系争房屋已出售他人，9月9日支付10万元定金之前与第三人联系汇款事宜，第三人告知原告，被告老公石章冠电告第三人系争房屋已设定抵押，其可能违约，不出售给原告，但考虑到被告未明确不履行合同且如不支付该10万元属原告违约，故原告仍按约支付了10万元定金；系争房屋所在小区房价在合同履行过程中不断上涨，因被告违约，给原告造成了巨大损失，故应按照合同约定向原告支付违约金。为此，原告提供网页截图作为证据。被告对原告提供的证据不予认可，并主张其在2016年9月3日与第三人联系，告知如果当天中午之前原告不能支付定金20万元的话，不再继续履行居间协议，因当时原告电话联系不到，也没有回复，且被告急用钱，故收取了案外人的某某，并签订了网签协议；9月9日，被告与第三人联系要求原告不再继续付款，第三人说如不付款就可能是原告违约，故原告按照合同约定又支付了被告10万元。第三人称截止2016年9月3日第三人都不知晓系争房屋有其他成交记录，9月3日被告电告第三人希望原告在当天中午12点前支付10万元定金；9月3日至9日期间，第三人联系被告询问交易情况，被告告知其欠债过多，可能无法履行，并告知房屋无法出售，第三人及时告知原告相关情况。根据庭审确认的事实，本院认为：系争《房地产买卖居间协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现各方当事人对合同解除没有异议，本院予以确认。被告明确表示不履行协议约定的义务，显属违约，应承担双倍返还定金或返还定金并支付违约金等违约责任，故对原告要求被告返还定金20万元、支付违约金之诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于违约金之具体标准，本院认为，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的违约金计算标准为总房价款的20%，对此被告方认为约定标准过高要求法院予以调整。本院认为，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，本院酌定被告应支付原告违约金20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告马丽、被告孙玉莲、第三人德佑房地产经纪有限公司于2016年9月2日签订的《房地产买卖居间协议》解除；二、被告孙玉莲应于本判决生效之日起十日内返还原告马丽定金20万元；三、被告孙玉莲应于本判决生效之日起十日内支付原告马丽违约金20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,960元，减半收取计4,480元，诉讼保全费3,100元，合计7,580元，由被告孙玉莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 分二〇一七年六月二十六日书记员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。