广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶中法民三终字第1号
上诉人（原审被告）：马俊鸿，男，汉族，1969年8月6日出生，仁化县丹山美食园业主，住广东省仁化县丹霞镇黄屋村双合水组。
委托代理人：肖明，广东智成律师事务所律师。
委托代理人：陈伟民，广东智成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：祁秉淇（曾用名：祁炳基），男，1952年2月17日出生，香港居民。
委托代理人：罗青麟，广东韶大律师事务所律师。
原审第三人：王永德，男，汉族，l935年6月18日出生，住广东省韶关市浈江区。
上诉人马俊鸿为与被上诉人祁秉淇物权保护纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2014）韶武法民一初字第1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月22日受理后，依法组成合议庭于2015年2月3日公开开庭进行了审理。上诉人马俊鸿及其委托代理人肖明，被上诉人祁秉淇及其委托代理人罗青麟，原审第三人王永德到庭参加诉讼。2015年6月19日，本院裁定本案中止审理，本案于2015年11月25日裁定恢复审理，本案现已审理终结。
祁秉淇起诉称：其母亲黄女于2003年底取得位于仁化县丹霞开发区霞山大道a幢1、2号房屋产权，黄女未与马俊鸿签订书面租赁合同，马俊鸿却一直占有上述房屋且未向黄女及祁秉淇支付租金。2006年1月，黄女去世，其立有遗嘱即黄女所有的物业及财产归祁秉淇所有，祁秉淇曾多次向马俊鸿催交租金，但马俊鸿推托不交，故祁秉淇起诉至一审法院要求判令：1、马俊鸿向祁秉淇支付自2004年1月至2014年8月31日的租金25.2万元，并继续支付租金至搬离租赁物止；2、解除马俊鸿与祁秉淇的租赁关系，且由马俊鸿将位于仁化县丹霞开发区霞山大道a幢1、2号的房屋重新砌一、二楼墙、粉刷墙壁及修复一、二楼楼梯恢复原状后退还给祁秉淇。
马俊鸿辩称：1、马俊鸿与黄女不相识，又没有与祁秉淇及黄女签订过租赁协议，故不存在租赁纠纷；2、诉讼主体不适格，双方未签订租赁协议，则不存在解除租赁关系；3、祁秉淇来信威胁称如马俊鸿不马上搬出，即为马俊鸿想租用，每月租金5000元，祁秉淇律师会代收，祁秉淇又多次向马俊鸿催缴租金；4、祁秉淇诉求25.2万元无凭无据，该款项与马俊鸿在2004年1月至2014年8月31日期间，依照与出租人王永德签订的合法有效合同计算的租金12.6万元相差一倍，且马俊鸿已将该12.6万元交给出租人王永德；5马俊鸿经营“丹霞房产”合理合法：马俊鸿最初租赁涉案房屋是依据祁秉淇出示的委托书及韶关公证处出示“先行扣下贵方已拨付的资金和购置房屋以抵偿违约罚金”的公证函；马俊鸿与王永德的租赁协议是采用合同形式，近期的合同还经过韶关市公证处公证，故租赁合理合法，马俊鸿把租金交给王永德而不是祁秉淇是合法的；6、涉案房产产权不清；7、应追加出租人王永德为第三人。
王永德称：一、祁秉淇故意不全面、客观提交证据；二、祁秉淇为逃避债务变更住址，恶意转移财产，其赠与黄女的财产应认定赠与无效；三、祁秉淇诉马俊鸿避开王永德的目的是为其虚假投资不到位，编造的韶关丹霞山乡村俱乐部保健中心项目开脱罪责；四、祁秉淇带人到丹霞酒家寻衅滋事是因仁化县房管所为祁秉淇逃避法律义务而把涉案房产赠与黄女，房管所为其登记发证，祁秉淇转移财产无效，应依法撤销；五、祁秉淇承包经营韶关丹霞山乡村俱乐部保健中心项目合同约定向王永德缴费，其应从1994年7月18日起至2014年10月止欠王永德纯缴款274万元，该承包经营合同经公证，既无注销也没解除，祁秉淇应履行承包经营合同的义务；六、祁秉淇虚假编造项目委托王丽霞为其虚假项目服务，应判令祁秉淇赔偿精神损害5万元。
一审法院查明：祁秉淇，又名祁炳基，是香港居民，l995年购买位于仁化县丹霞镇丹霞开发区霞山大道a幢1、2号房屋，2003年9月将该房屋赠予其母亲黄女（香港居民）。黄女于2003年9月16日办理了房地产权证，后因证书遗失，其亲属于2007年l2月29日补办。黄女于2006年1月12日在香港死亡，死亡前曾于2001年8月24日作出声明：黄女离世后，将由祁炳基取得黄女的所有财产，包括位于香港东涌新东阁1901室及美国爱荷华州基利顿市蒙哥马利街西203号的物业，香港居民简美娟（ms．kanmi—kuer）在见证人处签名，深水埗民政事务处的李德明（litak-
ming）在监誓员处签名。黄女死亡后，祁秉淇未办理涉案房屋的过户手续，仍登记在黄女名下。
另查明：l994年7月、10月，香港华盛顿公司（祁炳基代表）与韶关市农业发展总公司发展部签订《举办韶关丹霞山乡村俱乐部保健中心合同书》及《补充协议》，共同投资经营企业韶关丹霞山乡村俱乐部保健中心。合同书及补充协议的签署，于l994年10月20日经韶关市公证处公证员丁翠华公证。后因履行上述合同产生纠纷，韶关市公证处于1996年7月3日、l996年9月5日向香港华盛顿公司及祁炳基发函，催促履行合同义务。l996年10月7日，韶关市公证处再次发出《关于韶关丹霞山乡村俱乐部保健中心合同书争议的复函》，其中载明：“现韶关市农业发展总公司发展部提出：限贵方本月二十五日前交齐合作资金，逾期他们将终止原定合同，要求你方赔偿一切经济损失，先行扣下贵方已拔付的资金和购置房屋以抵偿违约罚金。我处亦将支持守约方的意见。”
1996年12月31日，祁秉淇向王永德出具《全权委托书》，内容为：“祁炳基愿意委托王永德先生把丹霞山金霞小村的al及a2的房子铺位两层出租，出租时期首期三年，三年后租金面议。”此后，王永德即以用益物权人身份出租上述房屋至今，但自该份《全权委托书》到期后，祁炳基未再出具委托书或签订书面协议委托王永德管理该房屋。马俊鸿自1999年起向王永德租用上述房屋至今，先后签订了多份租赁合同，马俊鸿最近签订的一份租赁合同的时间是2010年1月8日，王永德及其妻子谭碧莲、儿子王健东作为出租人与马俊鸿及其妻子张清兰作为承租人签订《租赁合同书》，约定出租期限自2010年1月1日起至2014年12月30日止，2010年的租金为1000元／月，之后的租金为l200元，王永德等出租房屋的依据是基于韶关市公证处出具的文书扣下祁秉淇的房产作为违约罚金而享有用益物权。双方签订《租赁合同书》经广东省韶关市韶州公证处公证，公证书明确其仅证明当事人的签字、盖章、指印属实，对合同书的内容及不动产的权属未做实质性审查。马俊鸿承租上述房屋后，用于经营餐饮，登记了个体工商户仁化县丹山美食园，马俊鸿系个体工商户的经营者。承租期间，马俊鸿拆除了一、二楼的一面墙和一座楼梯。祁秉淇得知王永德未取得授权仍出租房屋后，多次向马俊鸿交涉，出示房产证，并告知马俊鸿，王永德无房屋处分权，但马俊鸿坚持认为王永德是出租人，遂将房租交给了王永德。2003年3月1日，祁炳淇收取了王永德交纳的自2000年1月1日至2003年3月的房屋
租金共23550元。
再查明：诉讼期间，一审法院向祁秉淇释明，其与马俊鸿不存在租赁关系，而是基于物权提出的主张，祁秉淇同意在该案中以物权保护为诉讼方向，撤回解除租赁关系的请求。此外，马俊鸿向王永德交纳了2004年1月1日至2014年8月31日的房屋租金共计126000元，其中2014年的月租金为l200元，祁秉淇认可马俊鸿交纳的租金为合理数额，同意按该数额计算房屋使用费。祁秉淇明确提出，在该案中不要求王永德承担相应责任。
祁秉淇在一审期间提供的证据有：1、祁秉淇身份证；2、房地产权证；3、声明（原告继承财产）；4、挂号邮件证明书；5、个体户机读档案登记资料；6、证明书（黄女遗嘱即其全部财产由祁秉淇继承）；7、声明（原告变更名字）；
马俊鸿在一审期间提供的证据有：1、民事诉状；2、原告寄给被告的书信；3、租金清单；4、再次催促履约函；5、与第三人的租赁合同；6、信件（原告哥哥寄给被告）；7、告知函；8、委托书（原告写给第三人）；9、公证书（原告与第三人）；10、租金收据。
王永德在一审期间提供的证据有：1、仁化县“干群会客厅”座谈事项办理情况表；2、申请书；3、公证书，举办韶关丹霞山乡村俱乐部保健中心合同书；4、关于催促履行合同函；5、关于再次催促履行合同函；6、关于韶关丹霞山乡村俱乐部保健中心合同争议的复函；7、黄女房产证；8、广东省韶关市浈江区人民法院函；9、韶关丹霞山乡村俱乐部保健中心董事会决议；10、授权委托书；11、企业法人营业执照（韶关市农业发展总公司发展部）；12、民事判决书［（1998）韶武民初字第164号］；13、死亡医学证明书；14、关于撤销赠与黄女房产证申请书；15、经公证租赁合同书；16、告知函；17、关于撤销祁炳基瑕疵赠与黄女房屋产权证的申请；18、对仁化县房产管理所《告知函》提出异议；19、申请房屋登记书；20、聘书（聘字第一号）；21、聘书（聘字第二号）；22、全权委托书；23、香港南华早报；24、香港大公报；25、香港联合报；26、关于加入兴办中外合作韶关丹霞山乡村俱乐部保健中心项目的协议书；27、香港快报；28、关于外引内联与外商合作兴办韶关丹霞山乡村俱乐部保健中心项目的报告；29、（仁）公特证字48号特种行业经营许可证；30、《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》（外经贸韶合作证字（1994）039号）；31、韶关丹霞山乡村俱乐部保健中心的企业法人营业执照；32、《韶关丹霞山乡村俱乐部保健中心承包经营合同》；33、美国爱奥华来大学驻韶关市办事处现汇帐户使用证；34、美国土地使用权契约；35、关于丹霞镇羊胎素厂建设用地的批复（仁国土字（19××）第××号）；36、国有土地使用证（仁府国用字××号）；37、丹霞山乡村俱乐部建筑设计方案；38、韶关市农业发展总公司发展部企业法人营业执照；39、照片（美国爱奥华州威士顿市第74至75地段）；40、报纸部分内容；41、2014年10月14日羊城晚报部分内容（为了讨薪打死人潜逃22年终落网）42、《外国（地区）企业常驻代表机构登记证》（美国爱奥华来大学驻韶关市办事处）；43、韶关市永华实业有限公司企业法人营业执照。
马俊鸿对祁秉淇提交的上述证据1、2、7无异议，对证据3认为没有公证处证明，对此存疑，英文部分看不懂，对证据4认为收到祁秉淇的催收通知，但未与其签订租赁协议，故无理由支付租赁费用，对证据5无异议，丹山美食园是祁秉淇主张房产的一部分，对证据6不太懂，由法院审核；第三人对祁秉淇提交的上述证据1认为与签名不一致，对证据2认为黄女死亡时间与赠予时间不符，违反《民法通则》第130条，对证据3认为祁秉淇住址有变更，证据4与王永德无关，证据5无异议，证据6、7按规定要我国驻香港办事处认证。祁秉淇对马俊鸿提交的证据1真实性无异议，证明内容存疑，证据2真实性无异议，证明内容有异议，证据3是马俊鸿交付王永德的租金，由于祁秉淇不知情，故对其租金真实性有异议，证据4没有原件对真实性有异议，与本案无关，证据5对其内容的真实性有异议，不符合法律规定，其公证书中证明内容未对合同内容进行审查，证据6真实性无异议，祁秉淇哥哥写信时不知道黄女立有遗嘱，证据7真实性无异议，对其证明内容有异议，证据8没有原件，真实性无异议，对合法性及关联性有异议，证据9与本案无关，证据10没有原件，真实性无异议，合法性、关联性有异议；王永德对马俊鸿提交的证据无异议；祁秉淇对王永德提交的证据认为与本案无关；马俊鸿对王永德提交的证据认为属实，无异议且与本案有关联。
一审法院审理认为：祁秉淇系香港居民，该案为涉港民事纠纷，根据韶关市中级人民法院的指定管辖函，一审法院对该案具有管辖权。祁秉淇与马俊鸿并无房屋租赁的合意，不存在租赁关系，祁秉淇要求马俊鸿返还房屋，并支付占用期间的使用费，请求权基础为房屋所有权受法律保护，故该案系涉港物权保护纠纷。根据祁秉淇、马俊鸿的诉请和答辩及王永德的陈述，该案争议焦点是：一、马俊鸿是否应当返还涉案房屋并恢复原状；二、马俊鸿是否应当向祁秉淇支付房屋使用费。
一、关于马俊鸿是否应当返还涉案房屋并恢复原状的问题。涉案房屋原属于祁秉淇所有，黄女因受赠取得了房屋的所有权，办理了房地产权证，具有较强的公示效力。王永德认为，祁秉淇因虚假出资应承担违约责任，祁秉淇将房屋赠予黄女属于恶意转移财产。对此，王永德与祁秉淇之间是否存在债权、债务并未通过司法途径予以确认，况且韶关丹霞山乡村俱乐部保健中心的合作双方也并非祁秉淇与王永德个人，黄女取得房屋所有权未经有权部门撤销，具有法律效力。黄女死亡后，祁秉淇是否通过继承取得涉案房屋的所有权被继承人黄女是香港居民，但涉案房屋属于中华人民共和国境内的不动产，根据《中华人民共和国继承法》第三十六条第二款：“外国人继承在中华人民共和国境内的遗产或者继承在中华人民共和国境外的中国公民的遗产，动产适用被继承人住所地法律，不动立适用不动产所在地法律。”的规定，黄女遗产的继承应当适用中华人民共和国法律。黄女死亡前，所立遗嘱表明其所有财产均由祁秉淇继承，遗嘱的形式和效力符合法律规定，具有法律效力，故祁秉淇继承了涉案房屋。此外，因该房屋在继承前产生的收益也属于黄女的合法财产，同理，应由祁秉淇继承。根据《中华人民共和国继承法》第二条：“继承从被继承人死亡时开始。”的规定，祁秉淇于2006年1月12日（黄女死亡时）取得涉案房屋的所有权及房屋原有收益，未办理房屋过户手续不影响祁秉淇主张权利。韶关市公证处于1996年l0月7日作出的复函，仅表明要求赔偿的主张，扣下房屋抵偿违约金的意见不具有强制执行力。王永德据此认为已取得房屋的用益物权，属于理解错误。《中华人民共和国公证法》第三十七条规定：“对经公证的以给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书，债务人不履行或者履行不适当的，债权人可以依法向有管辖权的人民法院申请执行。前款规定的债权文书确有错误的，人民法院裁定不予执行，并将裁定书送达双方当事人和公证机构。”一般而言，公证文书仅有证据效力，而不产生强制执行效力。但是，对于经过公证的债权文书，法律赋予了强制执行的效力，这主要是考虑对于一些债权债务关系比较简单的债权文书，当事人在申请办理公证时，各自的权利和义务均已明确，并对违约的后果即强制执行做出了承诺。该案中，王永德持有的公证文书并非公证债权文书，也未向法院申请强制执行，并不因公证机关出具的催收函而取得房屋的用益物权。王永德未取得涉案房屋的处分权，擅自将房屋出租给他人，侵害了房屋所有人的合法权益。王永德虽持有祁秉淇出具的一份《全权委托书》，但授权管理房屋的期限早已到期，祁秉淇也多次与王永德、马俊鸿交涉，两人均不同意交出房屋。马俊鸿虽然与王永德签订《租赁合同书》，且经公证处公证，但不能改变王永德、马俊鸿无权占有房屋的事实，马俊鸿在签订合同时，未认真审查房屋的权属，没有尽到合理的注意义务，故签订合同亦非善意。祁秉淇作为房屋的所有权人，请求马俊鸿返还涉案房屋，依据充分，一审法院予以支持。马俊鸿使用房屋期间拆除了一、二楼的一面墙及一座楼梯，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款：“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。”的规定，马俊鸿应当修复拆除的墙和楼梯。二、马俊鸿是否应当向祁秉淇支付房屋使用费的问题。马俊鸿无权占有涉案房屋，造成黄女及祁秉淇的房屋收益受损，应当支付房屋使用费。马俊鸿辩称，其己向王永德交纳租金，因王永德并非合法的使用人，且如前所述，马俊鸿非善意当事人，故马俊鸿仍需向房屋所有人支付房屋使用费。王永德对马俊鸿非法侵占涉案房屋亦存有过错，理应承担赔偿责任，但因祁秉淇在该案中明确不需要王永德承担责任，此系当事人自行处分民事权利的表现，人民法院予以尊重，故对王永德的相关责任不作实体处理。关于马俊鸿占用期间的房屋使用费，马俊鸿实际交纳给王永德2004年1月1日至2014年8月31日期间的房租为126000元，结合祁秉淇认可该数额的意见，应由马俊鸿向祁秉淇向支付该期间的房屋使用费l26000元。其后至判决确定履行之日产生的使用费，可按2014年实际支付的租金l200元／月支付房屋使用费。至于王永德在陈述中所称，祁秉淇违反合作经营合同义务、虚假出资、要求赔偿王丽霞的损失等问题，与该案属于不同的法律关系，依法不予处理，当事人可另循途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八条第二款、第七十一条、第七十五条、第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第四条、第五条、第十六条、第三十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十九条、第二百六十九条、第二百七十条的规定，一审法院于2014年12月17日作出（2014）韶武法民一初字第1009号民事判决，判决：“一、被告马俊鸿应于本判决生效之日起二十日内将位于仁化县丹霞镇丹霞开发区霞山大道a幢1、2号的房屋恢复原状（修复一、二楼的一面墙及一座楼梯），并将该房屋返还给原告祁秉淇。二、被告马俊鸿应于本判决生效之日起二十日内向原告祁秉淇支付2004年1月1日至2014年8月31日期间占用房屋的使用费126000元，之后至判决确定履行之日止的房屋使用费按1200元／月计算。”案件受理费5080元，由祁秉淇负担2540元，马俊鸿负担2540元。
马俊鸿不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认为马俊鸿为非善意第三人是事实认定错误。1、马俊鸿与王永德在1999年12月30日签订的第一次《租赁协议》是合法有效的，当时王永德有授权，为有权代理，此后马俊鸿作为一个普通公民，出于对公证处公证公信力的信任，一直认为王永德拥有用益物权，祁秉淇也一直没向马俊鸿出示其为诉争房产的所有权人的任何证明，更没有通过法院进行确权，在此情形下，马俊鸿一直履行义务，将诉争房产的租金交给王永德，马俊鸿并没有过错，现祁秉淇放弃向王永德追偿的权利，马俊鸿不应当承担再次缴纳房屋使用费的责任。2、在1999年12月30日签订的租赁协议租赁期是到2005年12月31日止，在此期间，王永德是有权收取租金的，马俊鸿也已经缴纳，该部分租金，马俊鸿不应当再次支付。二、一审法院判令马俊鸿支付10年零8个月的房屋使用费属于法律适用错误。房屋使用费的诉讼时效为2年，假使法院最后确认祁秉淇为诉争房产的所有权人，马俊鸿也只须交付立案前即2014年9月3日两年的房屋使用费，按照每月1200元，共计28800元。三、本案是物权保护纠纷，但请求仍是支付2004年至2014年8月31日的租金，至今，涉案房屋产权仍在黄女名下，应先对物权进行确权，黄女的继承人不是祁秉淇一人，即使祁秉淇取得涉案物权，马俊鸿再次支付十年的租金有违公平原则，马俊鸿愿意将涉案房屋及时恢复原状退还给祁秉淇但租金应由祁秉淇向王永德主张。请二审法院撤销一审判决，驳回祁秉淇的诉讼请求，一、二审诉讼费用由祁秉淇承担。
祁秉淇答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。马俊鸿侵害了祁秉淇的物权，并在与王永德的租赁关系中存在过错，请二审法院维持一审判决。2003年底，涉案房屋产权已在黄女名下，王永德未得到黄女授权，马俊鸿明知房屋不是王永德的情况下还与其签订租赁合同是不合法的，黄女去世后，祁秉淇于2014年12月已将涉案房屋办理到自己名下。祁秉淇多次写信及以电话方式通知马俊鸿涉案房屋的产权情况，并催马俊鸿交纳有关费用，但马俊鸿不理睬，故本案的诉讼时效已中断，祁秉淇从2003年底至目前没有收取过马俊鸿的租金。至于马俊鸿称将租赁关系改为物权保护，在一审判决书第六页已说的很清楚了。马俊鸿所说的已缴纳租金，其本身就有过错，应承担义务。
王永德称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，建议发回重审。一审判决把合法租用歪曲为占用，认为王永德持有的公证文书不是债权文书及马俊鸿非善意与王永德签订租赁合同错误；涉案租赁合同经公证处审查合法有效，马俊鸿按租赁合同约定履行了义务，一审法院判决马俊鸿再交126000元，是滥用司法权；韶关市永华实业有限公司于2004年4月到韶关市北江区人民法院起诉祁秉淇，后发现祁秉淇逃避债务，于2003年9月6日将涉案房屋恶意赠与黄女，祁秉淇不到庭应诉，2006年6月，韶关市永华实业有限公司撤诉，使法定诉讼时效中断两年，至今未超过民法规定的20年时效。
本院经审理查明：1995年12月8日，祁炳基通过购买取得位于仁化县丹霞开发区霞山大道a幢1、2号房屋所有权，1996年12月31日，祁炳基出具了一份《全权委托书》给王永德，该委托书明确：祁炳基委托王永德将涉案房产出租，出租时期首期三年，三年后租金面议。2001年8月24日，黄女（祁秉淇的母亲）作出《声明》称：其去世后将由祁炳基取得黄女所有财产，该声明是在香港特别行政区深水埗民政事务处作出，是经由祁炳基作出的传译者。2003年3月1日，祁炳基出具一份收条称：今收到自2000年1月1日至2003年3月份止共叁年叁个月涉案房产租金共23550元。2003年9月16日，黄女通过受赠取得了仁化县丹霞镇丹霞开发区霞山大道a幢1、2号房产所有权（粤房地证字第×号），2006年1月12日，黄女去世。2006年5月8日，祁炳基改名为祁秉淇。2014年12月30日，祁秉淇通过继承取得仁化县丹霞开发区霞山大道a幢1、2号房产所有权（粤房地权证仁字第××号），因祁秉淇向马俊鸿催收租金未果，遂向一审法院起诉，要求判令：1、马俊鸿向祁秉淇支付自2004年1月1日至2014年8月31日的租金252000元，并继续支付租金至搬离租赁物止；2、解除马俊鸿与祁秉淇的租赁关系，且由马俊鸿将位于仁化县丹霞开发区霞山大道a幢1、2号的房屋恢复原状并重新砌一、二楼墙、粉刷墙壁及修复一、二楼楼梯后退还给祁秉淇。后经一审法院释明：祁秉淇与马俊鸿不存在租赁关系，而是基于物权提出的主张，祁秉淇同意变更为按物权保护纠纷主张其权利，并同意以马俊鸿向王永德交纳的2004年1月1日至2014年8月31日的租金126000元计房屋使用费，且明确不要求王永德承担责任。
另查明：王永德认可收到马俊鸿支付的从2004年到2014年8月31日的涉案房产租金共126000元。马俊鸿提交的广东省韶关市韶州公证处出具的（2010）韶证字第1097号公证书明确：兹证明王永德、谭碧莲、王健东、马俊鸿、张清兰于2010年1月8日签订了《租赁合同书》，该公证书仅证明双方当事人的签字、盖章、指印属实，未对合同书内容及不动产的权属做实质性审查。
还查明：王永德提供的《举办韶关丹霞山乡村俱乐部保健中心合同书》、《关于韶关丹霞山乡村俱乐部保健中心合同书争议的复函》（以下简称复函）明确：王永德作为韶关市农业发展总公司发展部的代表（该合同甲方）与祁炳基作为香港华盛顿公司（该合同乙方）的代表合作成立韶关丹霞山乡村俱乐部保健中心（以下简称保健中心），约定乙方出资200万港元，之后双方发生争议，韶关市公证处向香港华盛顿公司及祁炳基发出复函称：“……总之，贵方信中提出的不按期支付合作资金的理由不成立。请你们立即与合同对方商定处理办法。现韶关市农业发展总公司发展部提出：限贵方本月二十五日前交齐合作资金，逾期他们将终止原定合同，要求你方赔偿一切经济损失，先行扣下贵方已拨付的资金和购置房屋以抵偿违约罚金。我处亦将支持守约方的意见。”
再查明：马俊鸿在给一审法院要求追加王永德作为第三人的申请书中陈述：2003年3月1日，马俊鸿与祁秉淇见面并告知涉案房产由王永德出租给马俊鸿，祁秉淇从王永德手中收回23550元租金。在二审庭审中：马俊鸿认可2003年祁秉淇告知其交租金，马俊鸿称2007年、2013年、2014年催收的事实其清楚；马俊鸿称在一审期间没有提出过时效问题；马俊鸿认可经王永德同意，拆了涉案房屋的楼梯和共墙。
在二审期间，马俊鸿未提供新的证据，祁秉淇提供如下证据：1、粤房地权证仁字第××号房地产权证，拟证明涉案房产是祁秉淇所有；2、函，拟证明王永德作为韶关市永华实业有限公司的法人代表起诉祁秉淇后又撤诉。
马俊鸿对上述证据1认为祁秉淇在2014年12月30日才取得诉争房产所有权，故要支付租金也是从该日开始支付租金或房屋使用费；对证据2的真实性、合法性无异议，但不能证明该案已了结，只是撤诉。王永德对上述证据1认为程序违法。
在二审期间，王永德就涉案房产登记问题向仁化县人民法院（以下简称仁化法院）起诉仁化县房产管理所，要求撤销粤房地权证仁字第××号房地产权证，仁化法院于2015年7月3日作出了（2015）韶仁法行初字第9号行政判决书，判决：驳回王永德的诉讼请求。该判决书于2015年7月31日生效。之后，王永德对该判决向仁化法院申请再审，仁化法院于2015年9月1日作出（2015）韶仁法立行申字第1号行政裁定书，裁定：驳回王永德再审申请。
本院认为：本案被上诉人祁秉淇是香港特别行政区居民，本案是涉港物权保护纠纷。上诉人马俊鸿与被上诉人祁秉淇及第三人王永德对适用内地法律作为处理本案的准据法均无异议，本院对此予以确认。本案的焦点为：一、涉案房产权属人是否为祁秉淇；二、马俊鸿是否应向祁秉淇支付涉案房屋使用费；三、祁秉淇主张房屋使用费是否超过诉讼时效。
根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，祁秉淇于1995年12月8日通过购买取得涉案房屋所有权，2003年9月16日，黄女通过受赠取得涉案房产所有权，黄女在世时立下遗嘱称其全部财产由祁秉淇继承，2006年1月12日，黄女去世。2014年12月30日，祁秉淇通过继承取得涉案房产并办理了涉案房屋所有权证，故应以行政机关登记为准即本案涉案房产权属人为祁秉淇。至于王永德与祁秉淇作为企业代表间的经营纠纷应通过合法途径另行解决。
关于马俊鸿是否应向祁秉淇支付涉案房屋使用费的问题。根据《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”如上所述，祁秉淇是涉案房产所有人，马俊鸿应向祁秉淇支付涉案房屋使用费。马俊鸿以与王永德签订租赁合同且该合同已经公证，以及其已向王永德交付租金为由进行抗辩，但从马俊鸿自己提供的（2010）韶证字第1097号公证书已明确表述：该公证书仅证明双方当事人的签字、盖章、指印属实，未对合同书内容及不动产的权属做实质性审查，而祁秉淇于1996年12月31日出具给王永德的《全权委托书》也明确了“……出租时期首期三年，三年后租金面议。”至2014年已超过上述3年期限；马俊鸿在给一审法院要求追加王永德作为第三人的申请书中陈述：2003年3月1日，马俊鸿与祁秉淇见面并告知涉案房产由王永德出租给马俊鸿，祁秉淇从王永德手中收回23550元租金。可见马俊鸿于2003年就得知祁秉淇有权收取租金，而王永德并非涉案房产所有权人，在二审庭审中：马俊鸿认可2003年祁秉淇告知其交租金，马俊鸿称2007年、2013年、2014年催收的事实其清楚；在上述情况下，马俊鸿仍选择将租金交给王永德，是其自己在商业经营中决定将面临的商业风险。至于马俊鸿认为祁秉淇放弃对王永德追偿的权利，故其不应再支付房屋使用的费用。于法无据，本院不予支持。
至于诉讼时效问题，因马俊鸿在一审中未提出诉讼时效问题，现在二审才提出诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，马俊鸿在二审期间未提供新的证据，故对此项上诉理由，本院不予支持。
综上所述，马俊鸿的上诉理由依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一案案件受理费5080元，由祁秉淇负担2540元，由马俊鸿负担2540元，二审案件受理费2820元，由上诉人马俊鸿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦晓巍
审 判 员 张丽珊
代理审判员 杨 平
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 朱秋绮