河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀05民终94号
上诉人（原审原告）苏静。
委托代理人周刚。
被上诉人（原审被告）河北万峰房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区中华西路三超商务楼。
法定代表人武经毅，系该公司经理。
委托代理人赵建廷，系该公司法律顾问。
上诉人苏静因与被上诉人河北万峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏静及委托代理人周刚、被上诉人河北万峰房地产开发有限公司的委托代理人赵建廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年8月2日，原、被告签订编号为YS2011010663号的《商品房预售合同》及《补充协议》，原告苏静购买被告出售的位于邢台市桥西区钢铁路、永康街、北二环、爱民路围合地块中金域首府13号楼3单元701号房屋及第13号楼地10号地下室，被告河北万峰房地产开发有限公司先后收取了原告苏静购买房产的首付款239944元及贷款230000元，共计469944元。其中该合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见补充协议。补充协议第七条约定：乙方在接受房屋时，对商品房的装饰、设备标准如有异议，应向甲方提出书面意见，经甲方确认后予以完善。双方约定的商品房的装饰、设备标准以《商品房买卖合同》的附件三为准，其他任何资料（含样板间、相关宣传印刷品），不能理解为交房标准或合同样品。第八条约定：《商品房买卖合同》及本补充协议约定的由甲方履行的通知方式为电话通知或登报通知、即通过买受人预留的电话方式及报纸通知乙方。因乙方预留联系号码错误、拒接、打不通、接通后未按合同约定行使权利、履行义务的，视为甲方已通知乙方。2014年7月5日，被告通过顺风快递向原告苏静邮寄交房通知书，回执单上显示拒收，原告所购买的房屋至开庭之日被告尚未为原告办理房地产权属证书。
一审庭审中，被告向该院提交的邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目13#楼的建设工程竣工验收报告中建设单位（河北万峰房地产开发有限公司）勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）设计单位（邢台市建筑设计研究院）施工图审查机构（邢台月昌工程设计咨询有限责任公司）监理单位（河北鑫徳顺工程项目管理有限公司）施工单位（北京城建化建设工程有限公司）均加盖有单位印章和负责人或法定代表人的签章，施工单位注明日期均为2014年6月17日。原告对此验收报告的真实性不予认可。原告主张被告应将铁制门窗改成塑钢材质，被告称该诉请违反了有关安全消防的强制性规定；原告主张被告的销售广告和宣传材料中对新风系统安装进行了许诺及说明构成要约，要求被告安装新风系统，被告称新风系统的安装属于合同法中的要约邀请要求而不属于合同法规定的要约，被告没有义务为原告安装新风系统。
另被告认为与原告苏静签订《商品房买卖合同》中约定违约金过高，在审理中向法庭出示了邢台市桥西区人民法院委托邢台卓勤立源房地产估价有限公司，对案外人孟文静从被告处购买位于邢台市桥西区金域首府13号楼3单元702号商品房在2012、2013年度平均年租金市场价值进行评估，该商品房建筑面积为97.45平方米。2014年7月6日该公司作出的卓勤司鉴（2014）字第07003号房地产司法鉴定估价报告书，评估结果为：综合确认估价对象在2012年6月30日平均年租金市场价值为人民币7870元、在2013年6月30日的平均年租金市场价值为人民币10887元。原告苏静对该鉴定报告不认可，认为不应进行鉴定。
原审认为，原、被告所签订的商品房买卖合同有效，双方应按合同约定履行。原告苏静按约定支付了房款，万峰房地产应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。被告称，双方签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定过高，应予调整。该院参照相同小区不同房型的2012年、2013年租金价值，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜。关于原、被告争议的违约天数问题。2014年7月5日被告向原告邮寄送达书面交房手续，回执单上虽显示拒收，但原告主张被告没有通知到她，被告也没有证据证明是原告拒收。原告于2015年1月4日诉至法院要求被告支付逾期交房违约金，故被告迟延交房违约天数应自2012年1月1日计算至2015年1月4日，应为1099天，违约金的计算为469944元×0.00008×1099天=41317.48元。2015年1月4日已视为交房，原告主张被告应支付逾期办理权属证书违约金，原、被告对办理房地产权属证书已作出约定，但被告在约定的期限内未给原告办理该权属证书，被告虽提出理由但未提交证据，故未办理权属证书的违约金应予支付，依照约定违约金数额为469944元×0.005=2349.72元。综上，被告河北万峰房地产开发有限公司支付原告苏静各项违约金合计43667.2元。原告要求判令被告支付合同第十三条规定安装铝合金窗，但实际铁质窗的差价5000元及请求法院判令被告虚假广告宣传房屋安装“新风”系统，但实际并没有安装造成的损失5954元的诉讼请求，因原告要求的损失未有证据支持，不能认定，故不予认可。本案经调解无效，原审根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、被告河北万峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告苏静迟延交房违约金41317.48元、迟延办理权属证书违约金2349.72元，合计43667.2元。二、驳回原告苏静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1290元，由被告河北万峰房地产开发有限公司负担890元，由原告苏静负担400元。
上诉人苏静上诉主要称，请求依法撤销原审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求：l、判令被上诉人立即为上诉人办理房屋综合验收合格手续（提供三书一证一表，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》。），并立即为上诉人办理房屋产权证书。2、判令被上诉人支付逾期交房违约金59682.89元（违约金暂时计算至2015年6月24日，计1460天），2015年6月24日以后违约金仍按合同约定的总房款的日万分之一计算至实际交付房屋之日。3、判令被上诉人于房屋交付之前按合同约定将外窗及阳台飘窗由现在的铁窗改为塑钢材质，或补偿差价5000元。4、判令被上诉人支付逾期办理房产证违约金2350元。5、判令被上诉人于房屋交付之前按宣传材料承诺为上诉人房屋安装“新风”系统。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定事实和适用法律错误，涉案房屋至今仍没有达到法律规定的在建设部门办理竣工验收备案手续的交付标准，也未到达合同约定的交付条件，显然涉案房屋至今仍未达到交付使用条件。1、根据法律法规规定，商品房交付使用条件，除了要求经开发商自行组织的验收之外，还需经消防、建设、房管、规划、人防、环保等行政部门联合验收，之后才可以在建设局办理备案手续（即三书一证一表）。2、合同约定，房屋交付条件为经综合验收（即行政部门联合验收）合格并符合合同约定的条件，该约定并不违反法律强制性规定，依法应予以支持。3、被上诉人至今仍不能提交已取得联合验收合格文件或在建设部门已备案的证明，而仅仅提交了所谓的自行组织的《建设工程竣工验收报告》，并且该报告存在严重瑕疵，存在重大漏项，对明确指出的存在问题没有相关整改报告，不符合法律规定的形式和要求，依法属于无效文件，不能作为有效证据使用，甚至连自行组织的验收是否合格也无法明确证明。4、经法院调查取证及政府官方网站查询：涉案商品房既未办理竣工验收备案、也没有取得消防验收手续，更没有在人防、房管、规划等行政部门办理任何竣工联合验收手续，严重违反法律强制性规定，依法不符合交付使用条件。5、涉案房屋未达到合同约定的其他交付标准。外窗材质不符合合同约定，未按约安装“新风置换系统”等。6、一审判决对上诉人提出的要求被上诉人交付房屋综合验收合格手续，并立即为上诉人办理房屋产权证书的合理合法诉讼请求予以驳回，明显错误。二、一审法院认定违约时间计算至上诉人起诉之日，并认定2015年1月4日已视为交付，没有任何事实和法律依据，显属错误。因涉案房屋至今未达到上述交付条件，且至今被上诉人仍未书面正式通知上诉人接收房屋仍未交付，违约时间应当自2011年12月31日约定交房之日计算至实际交付之日止。三、一审法院认为违约金标准为日万分之零点八没有任何事实依据。1、合同约定的日万分之一违约金并不算高，并且明显低于上诉人实际损失，根本不存在《商品房买卖合同司法解释》第十六条所规定的不高于实际损失130%的法律规定。上诉人提交的证据足以证实上诉人损失仅房屋租金一项支出就是1500元／月，明显高于合同约定的日万分之一。并且合同约定违约金按年计算为每年3.65%，明显低于中国人民银行公布的同期定期存款基准利率4.15%／年，也明显低于上诉人贷款合同所需支付的年贷款利率4.9%／年。2、被上诉人主张违约金过高而认为应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定进行调整，明显适用法条错误。该条适用的前提条件在司法解释中已明确说明只有在合同没有约定违约金的情况下才适用本条。3、被上诉人所提供的评估报告只有在没有约定违约金时才存在是否可作为违约责任计算方式参照适用的可能，并且该报告非原件无法认定其真实性。4、上诉人所购涉案房屋原打算作为婚房使用，因被上诉人逾期交房将近4年，导致上诉人至今不能居住，仍在外租房居住，给上诉人造成了重大的经济损失和精神损害，希望法院对此情节予以考虑。四、一审法院对上诉人要求被上诉人按约定为上诉人安装塑钢材质外窗的诉请予以驳回，明显错误。上诉人要求被上诉人按合同约定安装塑钢材质外窗，被上诉人不能更换的，再赔偿上诉人损失。对于因此给上诉人造成的损失数额，上诉人申请在二审阶段对该更换外窗的损失请求二审法院依法委托有资质的评估机构予以评估认定。五、一审法院对于上诉人要求安装“新风置换系统”的诉请予以驳回，明显错误，且上诉人从未要求过赔偿5654元这一确切数额。
被上诉人河北万峰房地产开发有限公司答辩主要称，一、一审判决认定的“合同约定的违约金数额明显高于实际损失，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜”有法律依据和事实依据。根据合同法第114条，合同法解释二第27、29条和商品房买卖司法解释第16、17条的规定，如商品房买卖合同约定的违约金过高，逾期交付房屋情况下损失赔偿额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中合同约定的日万分之一的违约金明显过高，被上诉人通过司法鉴定程序对与上诉人位于同小区的13号楼业主的房屋租金水平进行了司法鉴定，以此证明合同约定的违约金明显过高，应予调整。二、合同中虽约定了综合验收条款，但由于行政法规的变更已属无效条款，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号）文附件1：国务院决定取消的行政审批项目目录（385项）第83项列明取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，实践中也无行政机关组织的综合验收程序，根据（市建质（2015）5号）《关于实施建设工程竣工验收监督程序明白告知书的通知》规定，建设工程质量监督机构仅负责对验收的组织形式、程序等是否合法进行实施监督，未经监督机构监督的竣工验收无效。在合同约定条款无效的情况下，应当按照法定交付条件。被上诉人依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第16条及建质（2013）171号《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第七条的规定，金域首府13号楼2014年6月17日竣工验收合格，达到法定交付条件，被上诉人已在2014年7月5日电话通知上诉人交房并向上诉人邮寄书面交房通知，但上诉人拒收该交房通知书，并至今未到被上诉人处办理房屋交付手续，被上诉人已履行了交房义务，2014年7月5日之后被上诉人不应当再承担任何延迟交房责任。我国现在实行的是先竣工验收后备案的制度，法律依据为《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑和市政基础设施施工工程竣工验收备案管理办法》第四条、第五条，均规定竣工验收合格后进行竣工验收备案。竣工验收备案既不是合同约定，也不是法定的强制性的房屋交付条件。第三，钢制外窗为依据消防要求及建筑图纸设计安装，是高层民用建筑设计防火规范的强制性要求，且在造价、安全等级方面均高于塑钢窗，上诉人要求更换塑钢材质的请求不应得到支持，否则将造成极大的消防安全隐患。第四，关于上诉人要求安装新风系统，《购房合同》补充协议第七条明确约定，“双方约定的商品房的装饰、设备标准以《商品房买卖合同》的附件三为准，其他任何资料（含样板间、相关宣传印刷品），不能理解为交房标准或合同样品”，而《商品房买卖合同》的附件三中并没有新风系统这一项，因此该项上诉请求没有合同和法律依据。第五，被上诉人不应承担购房合同第十五条约定的办理权属登记的违约责任。购房合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。本案中上诉人至今未到被上诉人处办理交房，该房屋至今未交付使用，没有达到第十五条约定的被上诉人承担违约责任的条件，被上诉人不应承担该项违约责任。且被上诉人认为不能办理权属登记证书的原因符合该十五条第3项的规定，被上诉人不应承担违约责任。综上，应当依法驳回上诉人的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，双方当事人应全面履行合同约定的义务，上诉人苏静已经依合同约定交付上诉人全部购房款469944元，上诉人应当于2011年12月31日前向被上诉人交付房屋。双方在合同中明确约定该商品房经综合验收合格交付上诉人，被上诉人一审虽提交了河北省建设工程竣工验收报告，但不足以证明诉争的房屋已经综合验收合格，故无论被上诉人是否于2014年7月5日向被上诉人邮寄送达交房手续，均不能认定是因上诉人的原因未办理房屋交付手续。上诉人至今未向被上诉人交付房屋，被上诉人应当自2012年1月1日起至交付之日止向上诉人支付逾期交房的违约金。对于双方约定的违约金比例问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院参照相同小区不同房型的2012年、2013年平均年租金的鉴定价格，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失的130%，自由裁量将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，应予维持。对于违约金的起算，合同约定房屋交付的日期为2011年12月31日，被上诉人未按照约定的日期按照交付房屋，应当从2012年1月1日开始向上诉人支付未按时交付房屋的违约金至交付房屋止，其中，上诉人一审主张的2012年1月1日至2015年6月24日违约金，共计1291天，违约金数额应为469944元×0.00008×1291天=48535.82元；2015年6月25日至交付之日止的违约金，可在执行程序予以处理。对于上诉人主张被上诉人为其办理房屋综合验收合格证、房屋所有权证、改装塑钢窗、安装新风置换系统”及支付迟延办理权属证书违约金的问题，上述请求应以主张交付房屋为前提，而上诉人并未起诉要求被上诉人交付房屋，现直接要求被上诉人为其办理房屋综合验收合格证、房屋所有权证、改装塑钢窗、安装“新风置换系统”及支付迟延办理权属证书违约金，本院不予支持，上诉人可以在主张交付房屋时另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河北省邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第245号民事判决；
二、河北万峰房地产开发有限公司自2012年1月1日起按照苏静购房款469944元的日万分之零点八向苏静支付逾期交房违约金至房屋交付之日止；
三、驳回苏静的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1290元，由河北万峰房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1290元，由苏静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张振防
审 判 员 郑延铎
代理审判员 王 雷
二〇一六年三月八日
书 记 员 梁 冰