江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终389号
上诉人（原审原告）宿迁华强物业服务有限公司，住所地沭阳县沭城镇上海阳城花园8幢2单元103B室。
法定代表人翟永刚，该公司总经理。
委托代理人邱义。
被上诉人（原审被告）陈焱军。
委托代理人陈静。
上诉人宿迁华强物业服务有限公司（以下简称华强物业公司）因与被上诉人陈焱军物业服务合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第01744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华强物业公司原审诉称：华强物业公司（乙方）于2010年、2013年与宿迁市宿城区仁恒公寓业主委员会（甲方）签订《仁恒公寓物业服务合同》，其中约定：甲方通过招聘方式将仁恒公寓委托给乙方实施物业管理，委托期限叁年，自2010年5月18日至2013年5月17日止、2013年5月18日至2015年12月31日止。合同第八条约定：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服费，多层住宅：0.33元/月/㎡,小高层住宅：0.53元/月/㎡，现有商业用房：0.8元/月/㎡。第十条约定：物业服务费按月计算，业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴纳费用的千分之三加收滞纳金。陈焱军系宿迁市宿城区仁恒公寓B-107A的业主，物业面积144.17㎡，该物业属于小高层建筑。在上述合同期限内，华强物业公司依约提供了物业服务，按照约定陈焱军应向华强物业公司缴纳自2010年5月18日至2015年12月31日的物业服务费用5119.4元及滞纳金1535元以及电梯维修和保养费2194元及相应的滞纳金658元，但陈焱军一直拒绝缴纳。故诉至法院，请求判令：1．陈焱军立即支付华强物业公司物业管理费5119.4元及滞纳金1535元；2．陈焱军立即支付华强物业公司电梯费2194元及滞纳金658元；3．本案诉讼费由陈焱军负担。
陈焱军原审辩称：一、华强物业公司主张的物业收费标准未经业主大会同意，不具有法律效力。二、自2010年起陈焱军的房屋出现漏水，虽不属于物业公司的维修范围，但物业公司予以登记并允诺维修，后直至房屋保修期超过仍未维修，导致陈焱军无法要求开发商维修。三、陈焱军购买的房屋公共部位也出现漏水，该部分应属于华强物业公司的维修范围，但华强物业公司未尽维修义务。四、华强物业公司提供的物业服务水平不符合物业服务合同约定的标准。主要表现在：垃圾桶漏水、垃圾清运不及时；电梯保洁程度不够；车辆随意乱停乱放；建筑垃圾乱堆乱放；安全对讲系统故障未修等。五、华强物业公司主张的电梯维修、保养费用未经招投标程序，支出费用未能公示，且该费用超过市场一般标准，故该费用不应由业主承担。综上，仁恒公寓小区的卫生、安全、车辆出入等管理服务水平都不符合标准，故陈焱军无法缴纳物业费。
原审法院经审理查明：华强物业公司为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人。2010年6月3日，华强物业公司（乙方）与宿迁市宿城区仁恒公寓业主委员会（甲方）签订《仁恒公寓物业服务合同》一份，约定甲方通过招聘方式将“仁恒公寓”委托给乙方实行物业服务，委托期限为叁年，自2010年5月18日至2013年5月17日止，第八条约定：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；业主与使用人对费用负担另有约定，从其约定。多层住宅：0.33元/月.平方米,小高层住宅：0.53元/月.平方米，现有商业用房：0.8元/月.平方米。”第九条约定：“乙方按下述第（一）种方式收取服务报酬：（一）实行物业服务费用包干制，服务报酬在物业服务费中取得。”第十条约定：“物业服务费按月计算，业务或物业使用人应按下列第（一）种方式向乙方交纳物业服务费；业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。（一）物业服务费每三个月为一个收费周期；乙方可自行决定物业收费的时间表。”第十一条约定：“停车场（库）的使用及管理服务的费用收取按年收取，先缴后使用：（一）停车场（库）的使用费标准停车场（库）的使用人按下列约定标准向乙方交纳车位使用费：1．露天固定车位：每月100元，每年1200元；2．露天路边车位：每月100元，每年1200元；3．车库车位：按建筑面积收取物业服务费；4．外部车辆：限3吨以下车辆，5元/12小时，运送、夹带危险品的车辆禁止进入小区。（二）停车场（库）的管理服务车库车位的权利人应按实分摊照明费用。由乙方根据每月的车库照明的费用，以月或季度为单位，向车库车位的权利人进行分摊后收取。车库车位的权利人是指拥有停车位产权或者租赁停车位的车库车位的使用人。（三）乙方虽然收取上述停车场（库）使用（管理）服务费，但对车辆及车内物品不承担具体的保管责任，业主、物业使用人应该自行做好安全防范工作，如乙方受业主、物业使用人的委托对车辆及车内物品进行保管的，其保管责任由当事人自行约定。”第十三条约定：“物业共用部分发生的费用（大、中修和设施设备更新不在此内），全部纳入物业服务成本，在乙方收取的物业服务费中支付。但楼道照明电费、地下停车库电费与多层住宅下的电瓶车充电的费用，由相关业主承担，具体收费办法由乙方制定并经过甲方批准后实施。”合同中对甲乙双方的权利义务等事项另进行了详尽的约定。
2013年3月20日，华强物业公司（乙方）与宿迁市宿城区仁恒公寓业主委员会（甲方）再次签订《仁恒公寓物业服务合同》一份，约定甲方通过招聘方式将“仁恒公寓”委托给乙方实行物业服务，委托期限为叁年，自2013年5月18日至2015年12月31日止，合同的具体约定同上份物业服务合同。
2014年7月18日，华强物业公司通过EMS方式向陈焱军邮寄物业费催收函索要物业费，该邮件于2014年7月19日被退回。后因陈焱军仍未按期交纳物业费，双方故而成讼。
原审另查明，2006年9月22日，陈焱军与宿迁市诚远物业管理有限公司签订《仁恒公寓物业管理临时委托协议》，其中载明陈焱军居住于宿迁市宿城区仁恒公寓B幢107A室房屋，住宅建筑面积为144.17平方米。
原审法院认为，物业公司和小区业主之间存在物业服务合同的法律关系。物业公司应当按照其与业主签订的物业服务合同的约定，提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也应当按照合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。
本案中，陈焱军作为宿迁市宿城区仁恒公寓B幢107A室房屋的业主，应当按照合同约定及时支付物业服务费用等费用。华强物业公司应按照合同约定对仁恒公寓小区履行物业管理服务义务。关于物业服务费用的标准，华强物业公司主张按照《仁恒公寓物业服务合同》约定的0.53元/㎡/月标准计算，符合合同约定和法律规定，予以支持。本案中，根据陈焱军的陈述和举证，可以证实华强物业公司在履行物业合同义务过程中，未能按照合同约定的物业管理分项标准要求严格履行义务，物业服务人员配备不足，导致确实存在环境卫生打扫不及时，部分物业管理服务不到位，收支账目公布不合规范等违约行为，故应当减轻业主的缴费义务。为平衡双方的利益，原审法院根据华强物业公司提供物业服务的人力、物力、服务项目、标准、质量等实际情况，根据公平原则，对华强物业公司在本案中主张的物业服务费，酌情确定陈焱军按照70%支付。待华强物业公司改善物业服务后，再按原约定标准支付。陈焱军另辩称其所居住的房屋存在渗水漏水问题，对此原审法院认为该纠纷不属于物业服务合同纠纷，陈焱军可以根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国侵权责任法》等相关法律规定，通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决，陈焱军以此为由拒绝支付物业服务费，无事实和法律依据，不予支持。因此，陈焱军自2010年5月1日至2015年12月31日欠付的物业服务费应为3583.6元【（144.17㎡*0.53元/㎡/月×67个月）*70%】。对于华强物业公司主张的滞纳金1535元，原审法院酌减为1075元。
对于华强物业公司主张的电梯维修和保养费用2194元及滞纳金658元，原审法院认为该费用不应得到支持。理由是：首先，《仁恒公寓物业服务合同》第十三条的约定：“物业共用部分发生的费用（大、中修和设施设备更新不在此内），全部纳入物业服务成本，在乙方收取的物业服务费中支付。但楼道照明电费、地下停车库电费与多层住宅下的电瓶车充电的费用，由相关业主承担，具体收费办法由乙方制定并经过甲方批准后实施。”该条明确约定了对于物业共用部分所发生的费用除了大、中修和设施设备更新外，其余所发生的费用系计入物业公司的物业服务成本中。其次，根据《建设部财政部住宅专项维修资金管理办法》第三条第二款规定“本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”、《江苏省物业管理条例》第九十二条第二款规定“本条例所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”，对于“电梯”应属于住宅的共用设施设备部分，故按照《仁恒公寓物业服务合同》第十三条的约定以及《国家发展和改革委员会建设部物业服务定价成本监审办法（试行）》第七条规定“物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成”和第九条规定“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共同设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行报修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用”，对于电梯所发生的除了大、中修和设施设备更新外所发生的费用应由华强物业公司计入其物业服务成本由其自行负担，不应再另行向业主主张分担该部分费用，故对于华强物业公司要求陈焱军支付电梯维修和保养费用2194元及滞纳金658元的请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《建设部财政部住宅专项维修资金管理办法》第三条，《国家发展和改革委员会建设部物业服务定价成本监审办法（试行）》第七条、第九条，《江苏省物业管理条例》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陈焱军于判决生效之日起五日内给付华强物业公司物业管理服务费3583.6元、违约金1075元，合计4658.6元；二、驳回华强物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由陈焱军负担。
原审判决宣判后，上诉人华强物业公司不服向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判：1．陈焱军立即全额支付物业服务费5119.4元及滞纳金1535元；2．陈焱军立即全额支付电梯费2194元及滞纳金658元；3．陈焱军承担一、二审诉讼费。其主要上诉理由是：一、原审判决以华强物业公司服务不到位为由认定减轻业主的缴费义务不当。陈焱军原审中所举证据不足以证实华强物业公司的服务存在瑕疵。原审判决对物业服务打折，不利于案结事了，容易激化物业服务公司与业主的对立矛盾。首先，物业服务现已市场化，法院可以引导业主对物业服务未履行合同约定或者法律规定的义务，督促业主委员会作为，或者自行向物业服务公司主管部门投诉等模式维权。其次，物业费用打折对于足额缴纳物业费的守约业主不公平。涉案小区从2008年至今更换过多家物业服务公司，物业费缴纳问题很大程度上不是谁为业主服务、服务到什么程序，而是部分业主恶意拖欠拒交费用。恳请法院依法判决，引导业主依法维权，加强业主委员会履职责任，让物业服务活动进入良性循环状态。二、原审判决以物业共用部分发生的费用全部纳入物业服务成本为由未支持电梯维护保养、检测等相关费用不当。首先，依据《江苏省物业管理条例》附则第九十二条规定，共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施使用的房屋等。可见，合同约定的共用部分与共用设备设施不是包含关系，而是并列的两个概念，一审将共用设施设备作为共用部分进行判决没有法律依据。其次，物业服务合同第二条第二款明确约定电梯养护和管理日常维护按照有关规定处理。《江苏省物业服务收费管理办法》第十七条规定：住宅电梯运行维护收费，各地可根据当地的实际情况制定相应的收费管理办法。《宿迁市市区物业服务收费管理办法》第十六条规定：住宅电梯运行维护收费（含检测费）按实际发生的维护费用进行公示，并按月或者每季按实分摊。合同已明确约定涉及电梯的是按照有关规定处理。依据上述规定，华强物业公司收取电梯相关费用（含检测费）合法有据。
被上诉人陈焱军答辩称：华强物业公司自签订物业服务合同后就未对电梯进行维护管理；华强物业公司应将车位费的70%返还给业主，但至今未予返还。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
鉴于双方当事人对原审判决已查明的事实均无异议，本院对此予以确认。
本案二审中的争议焦点是：1．陈焱军以华强物业公司服务不到位为由主张减付物业服务费及滞纳金的理由能否成立；2．华强物业公司主张陈焱军支付电梯维修、保养、检测费及滞纳金的理由能否成立。
关于第1争议焦点。本院认为，仁恒公寓业主委员会与华强物业公司分别于2010年6月3日、2013年3月20日签订的《仁恒公寓物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，且对包括陈焱军在内的小区全体业主均具有约束力，各方均应遵照执行。华强物业公司应严格按照合同约定的物业服务等级、标准提供物业管理服务，陈焱军作为接受物业管理服务的业主，亦负有按时交纳物业服务费用的义务。
关于华强物业公司应尽的达标服务义务。《仁恒公寓物业服务合同》附件二约定华强物业公司应提供的物业管理服务应按《江苏省住宅物业管理服务标准db32、T538-2002》四级执行，而根据原审查明的事实，华强物业公司在提供物业管理服务过程中存在物业服务人员配备不足、环境卫生打扫不及时、收支账目公布不规范等情形。针对华强物业公司未能严格按约定标准提供服务的行为，原审法院结合华强物业公司提供物业服务的人力、物力、服务项目、标准、质量等实际情况，适当减轻业主的缴费义务，酌情确定陈焱军按70%的比例支付物业管理服务费及滞纳金并无不当，本院予以维持。华强物业公司在物业管理服务工作中，在加强与业主的沟通、改善物业服务水平、提高物业服务质量等方面均存在不足之处，其作为物业管理者，应根据法律规定及相关行业规定，积极履行职责，提高服务质量，构建和谐小区。
关于业主陈焱军应尽的及时付费义务。陈焱军连续多年拒付物业管理费亦对物业公司的正常运作以及居民小区的正常管理造成不良影响。业主维护自身的权利应依法采用正确且适当的方式，如陈焱军认为华强物业公司存在其他不当行为，可依法另行主张，但其仅以物业服务不达标为由拒付物业费理由不能成立。构建和谐小区，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应加强沟通，互相尊重、支持与理解。
关于第2争议焦点。上诉人华强物业公司为支持其上诉请求，二审中向本院提供如下证据：
1．宿迁市宿城区人民法院作出的（2011）宿城民初字第0560号民事判决书一份。旨在证明华强物业公司进场前的宿迁市仁恒物业管理有限公司（以下简称仁恒物业公司）的收费项目为物业服务费、车位使用费及其他各项费用，其中其他各项费用120000元由仁恒物业公司收取，而该笔费用即为电梯维保费。
2．仁恒物业公司出具的收据十一份。旨在证明仁恒物业公司收取的物业费中包含半年的电梯维保费，该部分费用被仁恒物业公司收取，华强物业公司为此多支出该部分费用。
3．仁恒公寓业主委员会关于物业费调整通知一份。旨在证明部分电梯维保费已被仁恒物业公司收取。
4．上海爱登堡电梯安装工程有限公司（以下简称爱登堡公司）盖章确认的仁恒公寓费用明细（截至2013年7月31日）一份。旨在证明部分电梯维保费用的支出情况。
5．爱登堡公司出具的温馨提示一份。旨在证明电梯日常维护保养产生维保费和配件费两个收费项目及收费数额。
6．爱登堡公司出具的法务催款函两份。旨在证明电梯维保费及配件收费为两个项目，且确实产生该笔费用。
7．仁恒公寓业主委员会出具、房管处及街道办事处盖章确认的无违规情况证明一份。旨在证明华强物业公司提供的物业服务良好。
8．电梯电费发票八份。旨在证明电梯产生巨额的运行电费。
9．华强物业公司出具的情况说明及电梯灯具损耗测算各一份。旨在证明电梯产生的各项费用。
10．特种设备安全管理人员证一份。旨在证明华强物业公司依法履行服务合同，且聘请相关人员。
11．华强物业公司出具的工资表五份。旨在证明电梯项目所产生的人员工资。
12．关于银河花园、海天翡翠城的网络问政网页截图各一份。旨在证明物业公司可以收取电梯维保费和检测费，该两项费用属于代收代交费用。
13．关于华阳公寓的网络问政网页截图一份。旨在证明物业公摊费用包含住宅、电梯检测、维护、保养费，实行先预收，宿迁市宿城区物价局对该行为予以认可，且有法律依据。
14．2013年8月15日《宿迁日报》关于嘉汇风景苑另收电梯费是否合理的报道一份。旨在证明电梯运行产生的电费、维护等费用均是每月或每季按实分摊。
15．西楚网关于行风热线的相关报道一份。旨在证明物业区域内的公摊费用包含住宅、电梯检测、维护、保养费用，且可以预收不超过一年的上述费用。
16．市物价局关于西楚网《政风热线》的回复网页截图一份。旨在证明物业费有非普通住宅和普通住宅之分，非普通住宅实行市场调节价，分摊办法没有约定或者约定不明的，按业主专有部分占建筑物的比例分摊。
17．关于隆城颐河网络问政的答复网页截图一份。旨在证明行政主管部门认为电梯属于特种设备，正常运行中产生的费用包含电梯运行费、日常维护费、检测费等相关费用；还证明该小区不分楼层预收电梯检测、维护、保养费用，均符合相关文件规定。
18．新闻报道网页截图两页。旨在证明：宿迁市区住宅每部电梯一年运营维护费约为10000元，其中维保费用需4000元到5000元，年终检测费用需2000元，维保和检测是电梯正常运行的保障，该两项均属于电梯维护费用。
19．相关部门关于西楚网《政风热线》的回复网页截图二份。旨在证明行政主管部门认可收取电梯维保费并不存在双重收费，物业费和公摊费用性质并不相同。
20．市物价局关于网络问政的答复网页截图一份。旨在证明行政主管部门认可小区其他物业公摊费用包含电梯日常检测、维保、保养费用，该费用按实分摊，如约定不明则按建筑面积比例分摊。
被上诉人陈焱军对上述证据质证认为：对证据1真实性无异议，与本案无关联性。证据2与本案无关，华强物业公司可向仁恒物业公司主张权利。证据3关于物业费的调整未经业主大会讨论决定，程序上存在违法。对证据4-6的真实性、合法性、关联性均不予认可，该组证据与业主无关。对证据7的真实性、合法性、关联性均不予认可，因聘请华强物业公司的是业主委员会，而不是街道办和房管处。对证据8的真实性不予认可，因高层住宅已多收取0.2元/㎡，故不存在额外的电费。证据9-11与本案无关，故不予质证。对证据12-20的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院对上述证据认证如下：证据1虽系人民法院作出的裁判文书，但与本案无关联性，故本院对证据1的证据效力不予确认。证据2-20均系复印件，陈焱军对其真实性不予认可，且华强物业公司并未能提供原件加以核对，故本院对证据2-20的真实性均不予确认。即便华强物业公司支出的电梯维修、保养、检测费用属实，关于陈焱军应否在物业服务费之外另外支付该项费用，仍应依据双方合同约定并结合本案实际情况综合作出认定。
为查明本案事实，本院针对双方争议的电梯维护、保养、检测费用的负担问题，依职权分别向宿迁市房地产管理处、宿迁市物价局进行调查，并制作形成咨询笔录二份。
宿迁市房地产管理处答复称：“《江苏省物业管理条例》第七十五条、《江苏省物业服务收费管理办法》第二十三条、《宿迁市市区物业收费管理实施细则》第三十八条对小高层住宅的电梯维修、保养、检测费用的负担均已作出规定。依据上述规定，小高层住宅的电梯维修、保养、检测费用应由业主负担，由物业服务企业代收代缴。但具体还是要看双方合同的约定。关于电梯的代收代交费用标准的确定，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第二十三条第二款的规定，代收代交费用按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。”
宿迁市物价局服务价格处答复称：“《江苏省物业管理条例》第七十五条、《宿迁市市区物业收费管理实施细则》第三十八条对小高层住宅的电梯维修、保养、检测费用的负担均已作出规定。依据上述规定，小高层住宅的电梯维修、保养、检测费用应由业主负担，具体负担方式要看合同的具体约定，如果约定物业公共服务费已将电梯的日常维护保养费用包含在内的话，不得向业主重复分摊。仁恒公寓业主委员会与华强物业公司签订的《物业服务合同》第十三条，是双方对分摊费用作出的具体约定，需要由业主分摊的费用仅限楼道照明费用、地下停车库电费、多层住宅下的电瓶车充电的费用，除大、中修和设施设备更新的费用由专项维修基金支出，其余物业共用部分发生的费用已全部纳入物业服务成本。”
上诉人华强物业公司对上述咨询笔录质证认为：宿迁市物价局的咨询笔录中引用的法律法规本案合同签订时尚未生效，故对本案不具有约束力。物价局针对物业服务合同条款的解读，并非正式公开的认定，华强物业公司对其关联性、合法性不予认可。对于合同条款的认定，有约定从约定，无约定从法定，如约定不明，应依照行业习惯、交易惯例等加以解释，且解释不得违背法律法规的规定。对宿迁市房地产管理处咨询笔录中所称小高层住宅电梯日常检测、维护费用另行分摊无异议，能够证明该两项费用不包含在物业服务费中。结合特种设备相关的法律法规，电梯日常检测及维护费用的负担具有一定的强制性，并非协商形成。
被上诉人陈焱军对上述咨询笔录质证认为，二份咨询笔录客观公正，华强物业公司收取的小高层住宅物业费超出标准的部分即为电梯的维保费用。
本院对上述咨询笔录认证如下：鉴于双方当事人对二份咨询笔录的真实性均无异议，本院对此予以确认，针对双方争议的合同条款的认定仍应结合物业管理相关法律法规并联系合同上下文综合加以认定。
本院认为，《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”依据上述规定，物业服务企业如何收取费用以及收取何种费用均应依据双方签订的合同。本案中，根据《仁恒公寓物业服务合同》第八条、第十一条、第十三条的约定，华强物业公司有权向业主收取的费用仅限三项：一是物业服务费；二是车库使用费；三是公共分摊费用。其中，物业服务费按建筑面积收取，多层住宅、小高层住宅、商业用房的收费标准各不相同，但对于小高层住宅相较多层住宅多收取的0.2元/月/平方米的收费用途并未作出具体说明。同时，《仁恒公寓物业服务合同》第十三条明确约定，除大、中修和设施设备更新外，物业共用部分发生的费用已全部纳入物业服务成本，仅限楼道照明费、地下停车库电费、多层住宅下的电瓶车充电的费用由业主承担。二审中，在此情形下，华强物业公司主张陈焱军支付电梯维修、保养、检测费及滞纳金依据不足，本院不予支持。
关于华强物业公司提出因物业共用部分与共用设施设备系两个概念，而电梯的维修、保养、检测属于共用设施设备，故陈焱军应另行支付电梯的维修、保养、检测费用的问题。本院认为，华强物业公司于2010年6月3日签订第一份《仁恒公寓物业服务合同》，而此时应适用2003年10月25日修正的《江苏省物业管理条例》（该条例于2012年11月29日修订）。该条例第三十六条第（二）项规定：“房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。”《仁恒公寓物业服务合同》第二条第（二）项亦约定电梯的运行、维修、养护和管理日常维护属于华强物业公司的物业管理服务事项。因双方未在合同中对电梯的维修、保养、检测费用作出明确约定，华强物业公司既未能提供证据证明合同约定的物业服务费不包含上述费用，也未能提供证据证明其主张的相关电梯费用支出的合理性，更未能提供其主张电梯相关费用滞纳金的充分依据，故华强物业公司现以物业共用部分与共用设施设备系不同概念为由主张另行支付电梯相关费用及滞纳金的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人华强物业公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宿迁华强物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙芳远
代理审判员 李志华
代理审判员 王冬冬
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 冯 邻
书 记 员 朱芳芳
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