广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第1290号
原告：石瑛，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：谭全杰，身份证住址同上，系原告配偶。
被告：广州银山建设开发有限公司，住所地。
法定代表人：胡艳青，总经理。
委托代理人：方洁瑜，系被告公司职工。
委托代理人：曹道雄，系被告公司职工。
原告石瑛诉被告广州银山建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭全杰，被告委托代理人方洁瑜、曹道雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石瑛诉称：2009年12月2日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于广州市白云区同和倚绿山庄自编1、2号楼倚绿山庄（自编西区1号D栋1层103房）房屋地址：广州市白云区同泰路倚翠街35号103房。该物业单价为每平方米7472.84元，总金额人民币1168602元。合同第十二条就交房条件、第十三条就交付时间、第十四条就延期交楼违约责任、第十六条就交付时的验收进行了约定。合同签订后，原告依约履行完成付款义务，被告于2009年12月21日向原告开具购房全额发票。2010年2月25日，被告向原告发出《收楼通知》称：您所购同泰路倚翠街35号103房物业已竣工，并通过了政府有关部门验收，现定于2010年2月27日正式交付使用。原告接到通知后到涉案小区的物业公司广州市云中物业管理有限公司（以下简称云中物业）办理收楼业务，但在云某物业收楼部醒目位置没有看到涉案楼盘通过验收的相关文件或复印件。原告要求被告提供所购物业通过相关部门通过竣工验收的合法文件，被告拒绝。原告此后几个月由于没有看到有关竣工验收合格文件，一直拒绝收楼。2010年5月以后，被告多次电话催促原告收楼。原告就延期交楼违约金事宜与被告协商，被告置之不理。2010年10月15日，原告申请进入所购物业熟悉具体房间结构被告知不收楼不签物业合同不预交3个月物管费就不得进入看房。预交3个月物管费后，云某物业工程部吴某带领原告进入房间后，原告发现房屋存在许多质量问题，室内地面大面积空鼓空洞；墙面有多处长条裂缝，空鼓；两个卫生间都没有做地面防水层；墙面扇灰层用手一抠就粉化了，里面仅有沙子和白灰，没有水泥成分等十三项楼房质量问题。实木大门被毁。当即问代理交楼的云某物业人员是否验收合格楼盘，不作回答。2010年11月8日书面致函被告要求予以整改，被告置之不理。2010年11月16日原告如实向本楼盘质量监督单位广州市建设工程质量监督站投诉后，对方明确表示涉案房屋楼盘并没有组织过质量验收，还达不到交楼的标准，是在违规交楼，并明确答复被告已构成延期交楼，并派该楼盘质量监督员赖工程师到原告物业现场查看，就投诉内容逐条核实后，当场要求陪同勘验的开发商副总：该物业停止办理收交楼事项，拿出具体整改方案报送质监站，限期予以整改，整改结束，验收合格后，重新组织交楼，原告随后致谢质检站。开发商副总当场承诺予以整改，不办理收楼，当然谈不上收取物业管理费。但至今都没有彻底整改到底：安全系统中最重要的可视对讲系统没有安装，招损的实木门没有更换，一旦入住，安全问题会有影响。对整改过的原告房屋，云某物业过后也没有再到现场重新组织验收，重新确认物业接管时间手续至今。鉴于没有看到被告应提供的交楼必备的交付文件，按合同第十六条之约定，原告收楼并没有成功，也就不存在期间支付物业费问题。原告在此期间一直通过多种方式追讨延期交楼违约金，但被告一直闭门不见，电话不接。原告为了减少延期收楼损失，于2012年2月初主动入住。原告认可此时接受物业管理，不认可其他收楼时间。2015年4月3日，原告得知被告至今都没有取得主管部门建委办法的竣工验收备案表。原告虽然实际入住，被告交付的房屋仍然不符合法律和双方约定的交付条件，没有交付符合条件楼盘的违约责任没有免除，被告延期交楼违约责任一直还在持续。由于延期交楼，原告的物业在出租、转让等事项中处于被动地位，已受到了实质性损失。经竣工验收合格并经备案，既是我国法律法规的强制性规定，也是本案双方当事人在合同中的约定。原告依约向被告支付全部款项，被告依约应在合同约定的2010年2月28日前将具有居住使用条件以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给原告。原告所在楼盘至今尚未取得竣工验收备案表，不符合交楼条件，被告未能依约履行交楼义务已构成严重违约，依约应支付延期交楼违约金。二、本案诉讼时效并没有过期。首先，原被告《商品房买卖合同》就逾期交房违约金的支付时间并没有约定；其次，被告至今未取得竣工验收备案，双方合同目的仍然没有实现，双方对房屋交付的标准仍然没有变更。即使原告2012年2月1日入住，但由于不符合法律法规规定和合同约定的交付条件，被告违约行为一直处于持续存在状态。接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序，也没有任何法律法规规定接收房屋后就不能再追究开发商违约的责任。在开发商已经逾期交房且不存在免责的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任，完全是购房者自身的权利。接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商的违约责任。根据合同约定，如被告存在逾期交房的情况，被告应向原告支付已付房款1%的违约金。现被告至今未办理好《竣工验收备案表》，未向原告交付符合收楼条件的涉案房屋，该违约行为一直持续至今，双方当事人合同中并无明确约定延期交楼违约金的给付期限，因此原告得随时向被告主张权利。三、涉案房屋可视对讲设备应是已计划配备免费安装的。（1）在原告物业入门一侧固定墙体，被告为可视对讲设备（安全监控系统）预留了标准空洞，预留了必备几条暗线通到一楼门禁，可见是图纸已规划好必须安装的；（2）被告在其提供的《质量保证书》中明确注明可视对讲设备保修期限，可见可视对讲设备是规划好约定的配套项目；（3）在双方《商品房买卖合同》及《质量保证书》中都没有提及安装可视对讲设备要另外收费；（4）2007年6月4日，广东省物价局印发《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》通知。【粤价（2007）105号】其中第一条：为规范我省新建商品房交易价格行为，维护房地产市场价格秩序，保护交易双方的合法权益，促进我省房地产市场的××发展，根据《中华人民共和国价格法》和国家有关法规及规定，制定本规则。可见这是一个强制性地方法规。具体内容为第五条：商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。原告认为2010年新楼盘另外收费安装可视对讲设备，无理无据，违规违约，为此拒绝。故原告诉请法院：一、判令被告延期交楼违法违约，要求被告支付原告违约金11686.02元；二、判令被告为原告房屋依约免费安装可视对讲设备一套；三、重新判定原告收楼时间（即确认原告收楼时间为2012年2月初）；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告广州银山建设开发有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由：一、关于原告起诉被告延期交房的问题，被告是依约交付了涉案房屋，并没有存在逾期交楼的行为，根据我方提交的原告签名确认的《楼宇交接书》和《交接验收表》可以看出原告同意按照房屋的现状收楼，也同意接收该单位，并未表示出任何异议，而且至2010年10月15日收楼至今已长达5年时间，原告都未向被告提出过要求支付违约金的任何主张，在法律上已超过了民事诉讼法上规定的诉讼时效的规定。二、原告要求我司为其安装可视对讲设备问题，我方不同意，双方在合同中并没有约定被告有义务为原告安装该设备，相片中显示的预留位置其实是很正常的，就像预留电视口位置一样，被告没有义务为原告安装，其他业主安装该可视对讲设备都是向被告缴纳费用后才安装的，故才存在可视对讲设备有保修1年的情况，原告在没有缴纳安装可视对讲设备费用情况下，被告没有义务为原告安装。三、关于第三项诉讼请求，根据我方提交的证据可以明确显示原告同意在2010年10月15日接收涉案房屋，且缴纳物业管理费，所以对该收楼时间原告要求重新判令是没有任何合同和法律上的规定。四、关于本案受理费，由法院依法判决。
经审理查明：2009年12月2日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同》，约定：第四条乙方所购商品房为倚绿山庄自编西区1号楼D栋1层103号房，房屋地址为白云区同泰路倚翠街35号103房（以下简称涉案房屋），建筑面积共176.18平方米，其中，套内建筑面积156.38平方米，共有分摊面积约19.8平方米。第七条该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米7472.84元，总金额1168602元。第十二条交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条甲方应当在2010年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条甲方如未能按本合同规定的期限交房的，向乙方支付已付房款1%违约金，合同继续履行；由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期乙方向甲方支付已付房款1%违约金，合同继续履行。第十五条甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。第十六条乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，在7日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。等等。上述合同附件六为《装饰、设备标准》，其中并未约定可视对讲设备。上述合同附件七《本合同补充协议》第三条商品房交付及验收约定：1.甲方在2009年12月31日前交付本合同房屋给乙方使用，甲、乙双方同意合同第十二条约定交房条件变更为：该商品房建设单位工程质量验收合格、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。第十一条第3款约定：本补充协议是双方签订的《商品房买卖合同》之补充条款，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力，合同约定的内容与本协议约定的内容不一致的，以本协议约定为准。
上述合同签订后，原告依约付清了全部房款。2010年2月25日，被告向原告发出《收楼通知》，主要内容为：涉案房屋所在项目已经竣工，并通过了政府有关部门验收，现定于2010年2月27日正式交付使用，在收到通知之日起10日内不办理收楼手续的，视为已收楼。2010年10月15日，原告在《楼宇交接书》上签名，确认：1.自2010年10月15日起，该单元由开发商交付给业主。2.收到钥匙两套3把。3.收到《住户手册》及管理公司的各项管理条例和相关资料。4.涉案房屋的建筑质量和装修质量符合双方所签的《商品房买卖合同》的规定，业主无异议等等。原告并在涉案房屋《交接验收表》上签名，确认涉案房屋验收合格。
2015年4月3日，广州市住房和城乡建设委员会向原告的丈夫谭全杰做出《广州市住房和城乡建设委员会关于谭全杰公开政府信息告知书》（穗建法（2015）339号），内容为：你申请公开白云区同和倚绿山庄自编1、2号楼竣工验收备案与否，是否通过质量验收合格，是否消防、人防验收，没有办理竣工验收原因的资料申请收悉。现告知如下：经查，该项目建设单位于2011年5月18日组织了建设工程各方进行工程竣工验收，广州市建设工程质量监督站于5月26日发出《建设工程质量验收监督意见书》，项目已于2008年2月15日办理消防验收。由于未收到环保和人防等验收资料，目前该项目不满足办理竣工验收备案条件。
2015年8月12日，广州市住房和城乡建设委员会向原告的丈夫谭全杰做出《广州市住房和城乡建设委员会关于谭全杰公开政府信息告知书》（穗建法（2015）847号），内容为：你申请公开“广州市建筑工程质量监督站于2013年5月16号对位于广州市白云区同和倚绿山庄二期1、2号楼（白云区同泰路倚绿街29-43号住宅楼）出具的质量验收意见书”资料的申请收悉。现告知如下：经查，该项目建设单位于2011年5月18日组织了工程质量验收，广州市建设工程质量监督站于5月26日发出《建设工程质量验收监督意见书》，现对你公开（见附件）。该意见书的附件为广州市建设工程质量监督站2011年5月26日向被告作出的穗监质验（2011）第037号《建设工程施工质量验收监督意见书》，主要内容为广州市白云区同和倚绿山庄住宅楼1、2号楼于2011年5月18日进行工程质量验收，经我站派员对工程质量验收工作进行监督，根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准，工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合国家工程质量验收有关规定。对个别部位尚存在质量缺陷，请贵单位继续组织整改完善，并按照有关规定，及时办理工程竣工验收备案手续。
本案审理过程中，原告主张其于2013年3月6日和2014年9月3日通过传真的方式向被告主张过逾期交房违约金，为证明其主张，原告提交了录音光盘一张，录音光盘中共有六段录音，原告主张前五段为其与涉案房屋所在小区物业公司广州市云某物业管理有限公司工作人员的谈话，第六段为其与被告公司前台（原告表示其不清楚该前台人员具体姓名）的谈话，第六段的谈话内容为其询问前台有无收到传真、快递，前台回答说只要是其收到传真的话其会交给法务部，由法务部处理。被告对上述录音的三性不予确认，并表示其从未收到原告的传真，原告在起诉前也从未向其主张过逾期交房违约金。
原告另提交照片一张及被告的《质量保证书、使用说明书》一份，其中照片显示涉案房屋预留可视对讲设备安装的位置及暗线，《质量保证书、使用说明书》中有可视对讲设备的保修期间和使用说明。被告认为涉案房屋虽预留了可视对讲设备安装的位置，但双方合同并未约定被告需免费为原告安装可视对对讲设备，质量保证书和使用说明书是业主缴纳了可视对讲设备的相关费用后才享有保修期，由于原告未缴纳，因此不存在保修。
另查，原告于2015年9月15日向本院递交诉状，提起本案诉讼。
以上事实，有广州市商品房买卖合同及其补充协议、房款发票、收楼通知、政府信息告知书、楼宇交接书、物业交接验收表、录音光盘及当事人陈述等证据证实。
本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当遵守履行。《补充协议》第十一条第3款约定：本补充协议是双方签订的《商品房买卖合同》之补充条款，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力，合同约定的内容与本协议约定的内容不一致的，以本协议约定为准。《补充协议》第三条第1款约定：被告应在2009年12月31日前交付本合同房屋给原告，该约定与《广州市商品房买卖合同》约定的交房时间不一致，根据双方约定，交房时间应当以补充协议约定的交房时间即2009年12月31日为准，被告于2010年2月25日向原告发出《收楼通知》，在本院指定的举证期内，被告未能提供证据证明其在通知原告收楼时已经取得双方补充协议第三条第一款约定的建设单位质量验收合格证明等文件，也无证据证明被告曾向原告出示过上述文件，故被告于该日通知原告于2010年2月27日收楼时，涉案房屋尚不具备双方约定的交付条件，故该通知对原告不发生效力。但原告于2010年10月15日在《楼宇交接书》上签名，确认接收涉案房屋。根据双方《买卖合同》约定，原告应在接到收楼通知书之日起15日内对房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房……原告对被告所交付的房地产进行验收无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由被告转移给原告。现无证据证明原告在合同约定的期限内以书面形式提出异议，根据合同约定，视为原告同意按照前述《楼宇交接书》和《交接验收表》时房屋的现状接收涉案房屋。因此原告于2010年10月15日在《楼宇交接书》上签名，是其对自有权利的处分，此签收行为真实有效，至此涉案房屋的使用权已实际交接给买受人原告，原告如若存在交楼后的利益损失，原告应另循法律途径解决，原告要求确认其收楼时间为2012年2月份缺乏事实依据，本院不予支持。另双方约定交房时间为2009年12月31日前，被告于2010年10月15日才向原告交付涉案房屋，已构成逾期交房，根据双方约定，被告应向原告支付已付房款1%的违约金。被告抗辩称原告主张逾期交房违约金已经超过了诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。双方约定的交房时间为2009年12月31日前，故原告从2010年1月1日即应当知道被告构成逾期交楼；原告已于2010年10月15日收楼，故其最迟应当在收楼后两年内向被告主张逾期交楼违约金。现原告主张其曾于2013年3月6日和2014年9月3日通过传真的方式向被告主张过逾期交房违约金，为证明该主张，原告提交了六段录音，但原告提交的录音中交谈双方身份无法确认，且前五段录音为其与案外人即广州市云某物业管理有限公司工作人员的谈话，相关人员的谈话并不能代表被告的意见，第六段录音中相关谈话人员仅表明其如果收到传真或邮件，会交给法务部门处理，并不能证明被告已收到原告要求支付逾期交房违约金的传真件，故本院对原告的上述主张不予确认。现有证据无法证明原告在提起本案诉讼前曾向被告主张过逾期交房违约金，原告于2015年9月15日才向本院递交诉状提起本案诉讼，已远超过法律规定的两年的诉讼时效，故被告提出的诉讼时效的抗辩意见于法有据，本院予以采纳，原告要求被告支付逾期交房违约金11686.02元，本院不予支持。
对于原告提出要求被告为其免费安装可视对讲设备一套的诉讼请求。原、被告双方《广州市商品房买卖合同》及其《补充协议》中并未约定被告应当为原告安装可视对讲设备，《广州市商品房买卖合同》附件六《装饰、设备标准》中也未约定被告向原告交付的房屋中应当安装可视对讲设备。原告提出的2007年6月4日，广东省物价局印发《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条中规定的“安全监控系统”，是指小区公共部分的安全监控系统，并不包括业主房屋内部安装的可视对讲设备，故原告要求被告免费为其安装可视对讲设备的诉讼请求缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告石瑛的全部诉讼请求。
本案受理费92元，由原告石瑛承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王丽美
人民陪审员 黎 珍
人民陪审员 何丽和
二〇一五年十一月二十五日书记员郑萍军