山西省朔州市朔城区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）晋0602民初2227号
原告：高根梅，女，1971年1月5日出生，汉族，朔州市山阴县人，现住朔州市。
委托诉讼代理人：张帅，山西朔风律师事务所律师。
被告：孟翠华，女，1962年5月24日出生，汉族，朔州市人，现住朔州市。
委托诉讼代理人：胡金龙，男，1984年1月30日出生，汉族，现住朔州市。
被告：马培刚，男，1979年8月18日出生，汉族，朔州市山阴县人，现住朔州市。
被告：何建宇，女，1979年3月11日出生，汉族，朔州市山阴县人，现住朔州市。
委托诉讼代理人：杨宝林，山西洪涛律师事务所律师。
原告高根梅与被告孟翠华、马培刚、何建宇案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高根梅及委托诉讼代理人张帅、被告孟翠华及委托诉讼代理人胡金龙、马培刚和何建宇的委托诉讼代理人杨宝林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
高根梅向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对高根梅购买的位于开发区建设北路东侧鑫隆佳园小区1#-6号商铺、1#-5号商铺的强制执行，并解除对上述商铺的冻结；2.判令确认高根梅与马培刚、何建宇签订的《房屋买卖契约》合法有效，并确认位于开发区建设北路东侧鑫隆佳园小区1#-6号商铺、1#-5号商铺归高根梅所有；3.判令马培刚、何建宇协助和配合高根梅办理开发区建设北路东侧鑫隆佳园小区1#-6号商铺、1#-5号商铺的产权过户登记；4.判令本案诉讼费由孟翠华、马培刚、何建宇承担。事实与理由：马培刚于2012年9月6日至2013年6月3日期间分五次向朔州市飞翔小额贷款有限公司借款共计4270000元，借款到期后，由于马培刚无力偿还借款，2014年5月16日，经朔州市飞翔小额贷款有限公司同意，高根梅与马培刚、何建宇签署《房屋买卖契约》，马培刚与何建宇将其名下位于开发区建设北路东侧鑫隆佳园小区1#-6号商铺（产权证号12-0560**），开发区建设北路东侧鑫隆佳园小区1#-5号商铺（产权证号12-0560**）的房屋折抵2000000元出售给高根梅。后朔城区人民法院作出（2016）晋0602执907号执行裁定书冻结俩处房屋的房屋变更登记手续，高根梅不服该裁定，于2017年7月16如向朔城区人民法院提起案外人执行异议申请，朔城区人民法院在审查后，在2017年7月28日作出（2017）晋0602执异18号执行裁定书，以高根梅”没有提供证据证明其房屋买卖合同签订后一直未办理过户登记手续的合理理由，无法证明其对此没有过错”为由，驳回高根梅的案外人执行异议申请。高根梅认为，依据2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，人民法院应当解除查封房产的条件为四个：（1）查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）查封之前已合法占有房产；（3）已支付全部价款或按照法院要求将剩余价款交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中原告与被告马培刚、何建宇在签订的《房屋买卖契约》约定，应由马培刚、何建宇协助高根梅办理房屋过户手续并支付相关过户费用，但是在签订《房屋买卖契约》之后，马培刚、何建宇以做生意失败没有能力支付过户费用为由拒不配合高根梅办理房屋过户手续，从而导致高根梅从2014年至今都未办理房屋过户登记手续，对于这一事实马培刚也出具了证明进行说明。而依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》很明显未办理过户登记的原因并非是高根梅本身自身原因。故依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，”被执行人将其所有的需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。高根梅认为，其对于未办理过户登记手续是没有过错的，故人民法院对高根梅的上述房产进行冻结是错误的。综上所述，高根梅对上述财产享有合法权利，并且足以排除孟翠华对该财产的执行。
孟翠华辩称：高根梅应当能够预见未办理不动产登记的风险，具有过错，应当承担过错责任，故请求人民法院不予支持高根梅的诉讼请求。依照物权法规定，不动产未经登记不发生效力。高根梅与何建宇在未见面的情况下签订了合同，一直未办理过户登记，不能产生不动产物权效力，高根梅的请求于法无据。
马培刚、何建宇辩称：马培刚确实向小额贷款公司借款，但在2014年通过顶账和其他还款方式还清了借款，其中顶账还款部分包括本案中的两套房屋。高根梅与马培刚的房屋买卖是真实存在的，马培刚将上述两套房屋作价2000000元抵给了高根梅。2014年房屋本可以过户，但马培刚无力支付过户费用，所以没有办理过户登记手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.高根梅向本院提交《房屋买卖契约》两份，证明2014年5月16日，马培刚与高根梅签订《房屋买卖契约》两份，马培刚将其所有的位于朔州市开发区建设北路东侧鑫隆佳园小区1#-6号商铺和1#-5号商铺以各1000000元的价格出售给高根梅，并约定所有费用由马培刚承担。孟翠华提出质证意见，认为高根梅与马培刚在未见面的情况下签订了合同，且高根梅应当能够预见不办理房屋产权过户手续的风险，拖了这么长时间不过户无正当理由，怠于行使权利即是过错。马培刚是案涉两套房产的登记所有人，根据物权公示公信原则，法院冻结合情合理。本院认为，合同相对人当面签订合同并非合同法规定的签订合同的必要条件。结合马培刚出具的证明一份以及马培刚委托诉讼代理人的当庭陈述，可以证实高根梅向本院提交的《房屋买卖契约》系双方真实意思之表示，且购房价款合理，故对该组证据，本院依法予以确认。
2.高根梅向本院提交物业费收费凭证及装修款收费凭证，证明在《房屋买卖契约》签订以后，马培刚已经将案涉房屋交付给了高根梅，高根梅实际占有并使用案涉房产。孟翠华未提出质证意见。对于该组证据，本院依法予以认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
马培刚于2012年9月6日至2013年6月3日期间分五次向朔州市飞翔小额贷款有限公司借款共计4270000元，借款到期后，马培刚无力偿还该笔借款，自愿将其名下位于开发区建设北路东侧鑫隆佳园小区1#-6号商铺（产权证号12-0560**），开发区建设北路东侧鑫隆佳园小区1#-5号商铺（产权证号12-0560**）的房屋折抵给朔州市飞翔小额贷款有限公司，因朔州市飞翔小额贷款有限公司与高根梅之丈夫存在债权债务关系，经朔州市飞翔小额贷款有限公司与高根梅协商，朔州市飞翔小额贷款有限公司又将案涉两套房屋以每套1000000元的价格抵顶给高根梅，并告知了马培刚，马培刚与高根梅于2014年5月16日直接签署了两份《房屋买卖契约》。后马培刚将案涉两套房产交付给了高根梅，现高根梅实际占有并使用该两套案涉房产。
本院认为，本案的争议焦点为：一、高根梅与马培刚之间的
《房屋买卖契约》是否合法有效；二、高根梅有无排除执行的实体权利。
对于争议焦点一，即高根梅与马培刚之间的《房屋买卖契约》是否合法有效。高根梅与朔州市飞翔小额贷款有限公司之间、朔州市飞翔小额贷款有限公司与马培刚之间的初始法律关系为债权债务关系和小额借款合同关系。2014年5月16日，鉴于马培刚暂时无还款能力，经多方协商一致，自愿将高根梅与朔州市飞翔小额贷款有限公司之间的债权债务关系和朔州市飞翔小额贷款有限公司与马培刚之间的小额借款合同关系变更为马培刚与高根梅之间的房屋买卖合同关系。本案中，多方当事人经协商一致，终止借款债权债务和小额借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的”作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该《房屋买卖契约》具有法律效力，故高根梅与马培刚之间的《房屋买卖契约》合法有效。
对于争议焦点二，即高根梅有无排除执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，”对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（五）项规定，”对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”第二十八条规定，”金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”马培刚与高根梅在人民法院查封之前签署《房屋买卖契约》，将案涉两套房屋出售给高根梅，折抵其所借朔州市飞翔小额贷款有限公司之借款，高根梅实际占有并使用该两套房屋，虽未办理过户登记，但《房屋买卖契约》明确约定由马培刚承担所有税费，且马培刚承认是因其无力支付过户费用导致房屋至今未办理过户手续，非因高根梅自身之原因。故高根梅可以认定为本案的权利人，且高根梅具有排除人民法院强制执行的实体权利。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、第二十八条规定，判决如下：
一、确认马培刚与高根梅于二〇一四年五月十六日签订的两份《房屋买卖契约》合法有效；
二、撤销（2016）晋0602执907号执行裁定书及（2017）晋0602执异18号执行裁定书，停止对朔州市开发区建设北路东侧鑫隆佳园小区1#-6号商铺（产权证号12-0560**）和1#-5号商铺（产权证号12-0560**）的执行；
三、驳回高根梅的其他诉讼请求。
以上判决内容限本判决生效后十五日内执行完毕。
案件受理费100元（高根梅已预交），由马培刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朔州市中级人民法院。
审判长李成
审判员司徒雪原
人民陪审员姬玉成
二〇一七年十二月二十八日
书记员王学良