浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终1812号
上诉人（原审原告）：奉化市和源房地产开发有限公司，住所地：宁波市奉化区南山路160号商贸大厦17楼。
法定代表人：邬亚平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周微，浙江颂阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡腾龙，浙江颂阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邬显赞，女，1969年6月5日出生，汉族，教师，住宁波市奉化区。
被上诉人（原审被告）：王晟磊，男，1982年4月20日出生，汉族，住宁波市奉化区。
被上诉人（原审被告）：陈欢，女，1986年9月4日出生，汉族，教师，住宁波市奉化区。
上诉人奉化市和源房地产开发有限公司（以下简称和源公司）因与被上诉人邬显赞、被上诉人王晟磊、被上诉人陈欢案外人执行异议之诉一案，不服宁波市奉化区人民法院（2016）浙0283民初6758号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
和源公司上诉请求：撤销原判，依法支持上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：一、涉案房产系上诉人所有，被上诉人邬显赞无权要求执行上诉人名下房产。涉案房屋所有权证上“买受人：陈欢”的备案登记系债权登记，而非物权登记。在房产办理变更登记前，被上诉人陈欢不是该房产的所有权人。且由于其自身资金缺乏导致未能办理房产的过户手续，产生的后果应由陈欢承担。二、被上诉人陈欢、王晟磊未付清涉案房产的全部价款，上诉人依法享有抵销权。三、原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，是针对房地产企业作为被执行人的情形，与本案情况完全不同，原审判决适用法律不当。
被上诉人邬显赞未作答辩。
被上诉人王晟磊未作答辩。
被上诉人陈欢答辩称，请求维持原审判决。
和源公司向一审法院起诉请求：停止对坐落于宁波市奉化区金第银座小区6幢5号房产的执行。
一审法院认定事实：陈欢、王晟磊原系夫妻关系（王晟磊与陈欢于2009年11月17日登记结婚，于2012年7月19日登记离婚，于2013年8月5日复婚，又于2015年7月14日离婚）。2012年1月3日，陈欢与和源公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：和源公司（出卖人）以出让方式取得位于原奉化市卫生局及周边地块的土地使用权。经批准在上述地块上建设商品房，暂定名金第银座。陈欢（买受人）购买的是预售商品房，为6幢04号及车库04（即房屋所有权证上的金第银座小区6幢5号），合计总房价为3176782元，并于2012年1月13日办理了合同备案登记手续。2013年11月28日，和源公司与陈欢签订了补充协议一份，将总房价更改为3191756元。陈欢按约陆续支付了部分房款，剩余房款办理了银行按揭手续，和源公司也出具了相应房款的销售不动产统一发票。2014年1月9日，和源公司办理了上述房产的初始登记（房屋所有权证号为奉化市字第C-15071号），证载房屋所有权人为和源公司，买受人为陈欢。2015年7月29日，邬显赞为与王晟磊民间借贷纠纷一案，向原审法院起诉，该院于同日立案受理。在案件审理过程中，该院于2015年7月30日根据邬显赞的申请，作出了（2015）甬奉商初字第1068-1号民事裁定书，依法预查封了涉案房屋。2015年9月28日，邬显赞与王晟磊就该案达成调解协议，确认王晟磊共欠邬显赞借款500000元，在2015年11月1日前归还。之后，王晟磊未按约履行上述调解协议，邬显赞于2015年11月2日向原审法院申请强制执行。鉴于涉案房产系陈欢与王晟磊在婚姻关系存续期间购买，该院于2016年3月4日作出（2015）甬奉执民字第3124-1号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。和源公司以其为涉案房产所有权人为由，向该院提出了执行异议，该院于2016年10月20日作出（2016）浙0283执异25号执行裁定书，裁定驳回了和源公司的异议。
另查明，和源公司曾于2015年8月3日向原审法院起诉，要求解除与陈欢之间关于“金第银座6幢04号”房产的《商品房买卖合同》，但于2015年11月20日撤回了起诉。
一审法院认为，本案的争议焦点是和源公司以涉案房产初始登记在其名下为由能否排除法院的强制执行。和源公司作为房地产开发企业，已将商品房出售给陈欢，陈欢也已按约履行了支付房款的义务，法院执行该涉案房产并无不当。理由如下：一、和源公司与陈欢签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。陈欢按约支付了部分房款，并就剩余房款办理了按揭贷款手续，其已经依约履行了自己的义务，和源公司关于陈欢未支付首付款776782元及尾款14974元的主张与其出具的证明及发票上载明的内容不相符合，不予采纳。因陈欢逾期支付银行贷款，导致和源公司被判承担连带保证责任的事实，其在代为归还贷款本息后，依法享有担保追偿的权利，与本案不属于同一法律关系。另外和源公司虽曾向法院起诉要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，但后又主动撤回了起诉，应视为和源公司自愿撤回合同解除权。在双方之间的《商品房买卖合同》未被解除或被依法宣告无效或撤销的情况下，陈欢已依约履行了支付房款的义务，虽未办理涉案房屋转移登记手续，但其已享有了对该房屋的过户请求权，涉案房产虽初始登记在和源公司名下，但和源公司对该房产的物权应受一定程度的限制。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定虽针对房地产开发企业作为被执行人的情形，但本案的情况应同样适用该规定。本案中，和源公司与陈欢之间签订了合法有效的《商品房买卖合同》，经核实，陈欢及其前夫王晟磊名下无其他用于居住的房屋，和源公司对于陈欢购买涉案房产用于居住也无异议，且陈欢已经支付了所有房款。因此，根据上述规定，和源公司对涉案房产享有的权利不足以排除法院对该房产的强制执行。综上，涉案房产虽初始登记在和源公司名下，但和源公司作为房地产开发企业，将其开发的商品房出售给陈欢，陈欢按约支付了部分房款，且就剩余房款办理了贷款手续，其已经履行了付款义务，和源公司对涉案房产享有的权利不足以排除法院对该房产的执行。王晟磊经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，原审法院作出判决：驳回和源公司的诉讼请求。一审案件受理费32214元，由和源公司负担。
经审理，二审查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，首先，上诉人和源公司作为房地产开发商将产权初始登记在其名下的涉案房屋出售给被上诉人陈欢，并办理了预售登记；陈欢支付了部分房款，办理了银行按揭贷款。据此，上诉人和被上诉人陈欢仅是履行了《商品房买卖合同》中约定的义务。但房地产权利的转移和设定在登记之前只体现债权的存在，在登记之后才能认为是完成了产权转移或权利的设立。本案因被上诉人陈欢自身资金缺乏的原因，导致涉案房屋没有办理产权变更登记，所以涉案房屋的所有权仍属于上诉人。其次，被上诉人陈欢、王晟磊逾期支付银行按揭贷款及上诉人为陈欢、王晟磊银行贷款提供担保，导致上诉人被判承担连带保证责任，上诉人以此为由要求行使抵销权与本案无关。第三，本案被执行人系陈欢、王晟磊，并非上诉人，故原审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定处理本案不当。综上，上诉人和源公司对涉案房屋享有的权利足以排除法院的执行。故对上诉人和源公司的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁波市奉化区人民法院（2016）浙0283民初6758号民事判决；
二、停止对坐落于宁波市奉化区金第银座小区6幢5号房产的执行。
本案一审案件受理费32214元，由被上诉人邬显赞负担。二审案件受理费32214元，由被上诉人陈欢、王晟磊共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张良宏
审判员 董俊慧
审判员 陆慧慧
二〇一七年八月十八日
书记员 杨丽丽