福建省龙岩市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第2237号
原告江维清，男，汉族，住龙岩市永定区。
原告张秋云，女，汉族，住龙岩市永定区。
两原告共同委托代理人游菊兴，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。
被告陈仰国，女，汉族，住龙岩市永定区。
被告苏才钦，女，汉族，住龙岩市永定区。
被告暨被告陈仰国、苏才钦的委托代理人戴振权，男，1982年6月18日生，经商，住龙岩市永定区。
被告郑建元，男，汉族，住龙岩市永定区。
被告刘月明，女，汉族，住龙岩市永定区。
原告江维清、张秋云与被告陈仰国、苏才钦、戴振权、郑建元、刘月明案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月16日公开开庭进行了审理，原告江维清、两原告的共同委托代理人游菊兴、被告暨被告陈仰国、苏才钦的委托代理人戴振权到庭参加诉讼，被告郑建元、刘月明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。后本案另行组成合议庭并于2016年2月25日公开开庭进行了审理，原告江维清、张秋云及两原告的共同委托代理人游菊兴到庭参加诉讼，被告陈仰国、苏才钦、戴振权、郑建元、刘月明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案适用最高人民法院、司法部《人民陪审员制度改革试点工作实施办法》，人民陪审员对案件事实认定问题独立发表意见并表决。本案现已审理终结。
原告江维清、张秋云诉称，两原告向被告郑建元购买其坐落于龙岩市永定区凤城镇沿河路南堤花园5层506室房屋（房屋所有权证：永房权证凤字第106**号），为此两原告与被告郑建元及其配偶刘月明于2006年8月18日在永定县中心法律服务所的见证下签订了一份《套房转让合同》。合同约定，被告郑建元及其配偶刘月明将其所有的坐落于永定县凤城镇沿河路南堤花园5层506室四间二厅套房一套以230000元的价格转让给两原告，同时约定两原告向被告郑建元及其配偶刘月明支付购房款165150元，被告郑建元及其配偶刘月明还需向兴业银行缴纳的按揭贷款64850元由两原告按月按期缴纳至付清为止。合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，两原告于签订合同当日向被告郑建元及其配偶刘月明支付购房款150000元，又于2006年9月15日向被告郑建元及其配偶刘月明支付购房款15150元，至此两原告已按合同约定向被告郑建元支付了购房款165150元。剩余的银行按揭款由两原告予以缴纳，至2015年7月两原告已缴清全部银行按揭款。被告郑建元已按合同约定于2006年9月将诉争房产交付两原告使用，两原告已搬入居住至今长达九年之久，已实际占有使用诉争房屋。经查，永定区人民法院于2013年1月31日向永定县房地产交易与权属登记服务中心发出（2013）永执行字第45号《协助执行通知书》，依法查封了上述诉争房屋。两原告知道后，向永定区人民法院提出执行异议申请，永定区人民法院于2015年7月25日作出（2015）永执异字第1号《执行裁定书》，裁定驳回案外人江维清、张秋云的异议。原告认为，两原告与被告郑建元及其配偶刘月明签订的《套房转让合同》合法有效，即两原告在永定区人民法院查封之前已签订了合法有效的房产买卖合同，支付了银行按揭款以外的全部购房款，并在法院查封之前已合法占有诉争房屋，现已于2015年7月付清了全部银行按揭款，即已付清全部购房款项，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。综上，永定区人民法院作出《执行裁定书》，裁定查封诉争房产，严重损害了两原告的合法权益。2015年12月28日，两原告申请追加被告郑建元的配偶刘月明为本案的共同被告。原告诉请判令：一、解除对被告郑建元名下的坐落于龙岩市永定区凤城镇沿河路南堤花园5层506室房屋（房屋所有权证：永房权证凤字第106**号）的查封，停止对该房屋的执行；二、确认坐落于龙岩市永定区凤城镇沿河路南堤花园5层506室房屋的房地产所有权归两原告所有；三、本案诉讼费由各被告承担。
被告陈仰国、苏才钦、戴振权辩称，原告要求解除被告郑建元名下坐落于龙岩市永定区沿河路南堤花园506室房产的查封，停止对该房产的执行，没有事实和法律依据，主要事实和理由如下：第一，原告并未付清购房全部价款。根据原告提供的《套房转让合同》约定，原告需向被告郑建元支付购房款共计230000元，付款方式为先后支付165150元和银行按揭贷款64850元。永定区法院执行局在2013年1月根据（2013）永执行字第45号《执行裁定书》查封了该房产。显然《套房转让合同》中转移按揭债务承担的约定，未取得按揭银行的同意，按揭债务人仍是被告郑建元，而不是原告。从执行局查封房产之日至按揭截止日期，还有27个月的按揭款约24600元未付，即原告仍有约24600元购房款没有支付给被告郑建元。另外，原告提出已支付给被告郑建元除按揭款外的购房款共计165150元，原告只提供了两张手写收据，没有提交任何银行凭证对付款事实加以佐证，无法证明其付款的真实性。原告也未证明其提供的兴业银行活期储蓄存折的用途，且2015年4月前该账户所有经济业务都是被告郑建元的行为，只有2015年4月后几笔才为原告给被告郑建元的存款，根本无从证明以上存款账户与购房款项的任何关系。原告提供的证据即《兴业银行个人贷款结清证明》中，只说明了被告郑建元本人完成了兴业银行的一项个人住房贷款，并未说明该笔贷款为被告郑建元的哪套房产的抵押贷款，是否为本案诉争房产不得而知，且结清证明中涉及的还款人为被告郑建元，未体现与原告有任何的关联，未说明原告有任何支付银行按揭的行为。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中不得查封房产的条件之一便是原告必须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前就已经支付了全部价款。原告至查封之日明显没有付清全部价款，且原告所谓已付款项也很难证明其真实性，故原告的请求是不符合该项规定的。第二，原告提出其购买该房产时不存在任何过错。答辩人认为，根据永定区法院执行局提供的调查证据，被告郑建元是先通过二手房交易购买了该房产，且原告在提起执行异议时提供了被告郑建元的房产证、土地证复印件，表明该房产双证齐全、清晰，没有任何过户登记的障碍，完全具备了过户的条件。按照《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。也就是说物权转让、变更的唯一要件就是登记，而原告如真的购买了该房产，从2006年购房至今近10年的时间都未提出过户登记，且原告未提出任何有关证明其不存在过错的证据，未办理过户登记完全是原告的过错。第三，原告提出实际占有使用该房产且其本人搬入居住达9年。答辩人认为，原告未提出任何证据证明其早已实际占有并使用该房产。答辩人曾多次到该房产敲门或楼下按门铃，从没有人应答，在外观察也少有人居住的迹象。据该案件前执行人员邓盛发反映，其多次在该房产处张贴相关法院送达文书，也未有收到相关人员的反馈。2014年8月12日永定区人民法院法警、评估公司和答辩人三方同时到达该房产处欲对该房产进行评估拍卖，房屋里明明有人，卫生间的灯开着，有厕所冲水的流水声，之后有关灯的一系列动作，却不开门也不应声，法警一番劝说无果，我们便离开现场。从上述种种迹象表明原告并未占有并使用该房产。从案件执行阶段到现在过去了两年半，如果被查封的房产确为原告购买，原告若真实占有并使用该房产，怎会到2015年4月才提出异议，所以原告实际占有该房产显然说不通。另外，原告所提供的证据也仅侧面证明其有可能曾经使用该房产，而不是占有该房产，原告与被告郑建元也可能是租赁关系。第四，原告所提出的整个购房行为，也是疑点重重。首先，《法律见证书》非公证书，根本不具备法律效力，也只是见证了所谓合同的签订。其次，所有付款凭证都没有任何实际有效的证据作为辅证。而且中介收款日期还有明显的更改，明显是2008年，却改成了2006年，答辩人怀疑原告提供所有证据完全就是一并伪造的。再次，按合同看，总购房款是230000元，买房在签约当日和签约后17日就共支付了165150元，已付款达72%，仅剩64850元的按揭款，原告完全可以办理转按揭过户，但其在支付大部分款项后，在将近十年的时间内迟迟不过户，还用卖方的账户还按揭款，这有悖于常理，不是一个正常购房者会选择的行为。答辩人严重怀疑原告购房的真实性，很可能是原告与被告郑建元为转移财产合谋所为。综上所述，根据最高人民法院《查封规定》第十七条的规定，首先原告必须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前就已经支付了全部价款；其次，原告必须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前就已经实际占有该财产；再次，原告对未办理过户登记手续必须没有过错。只有同时符合这三个条件的，人民法院才不得查封、扣押、冻结。根据上述答辩，三个条件没有一条是符合的，因此原告的诉请是没有事实和法律依据。请求法院查明事实，依法驳回原告诉请。答辩人因原告从2015年4月提出异议到永定区法院执行局驳回执行异议再到原告提起案外人执行异议之诉，答辩人的强制执行申请因此一再拖延，答辩人要求原告必须赔偿拖延答辩人强制执行所造成的经济损失及答辩人因此造成的交通费、误工费。
被告郑建元、刘月明未作答辩。
在本案审理过程中，原告江维清、张秋云在举证期限内向本院提供以下证据：
1、（2013）永执行字第45号《协助执行通知书》1份，以此证明坐落于龙岩市永定区凤城镇沿河路南堤花园5层506室房屋（房屋所有权证：永房权证凤字第106**号）被龙岩市永定区人民法院查封的事实。被告陈仰国、苏才钦、戴振权质证对该证据的真实性和证明内容无异议。
2、《法律见证书》、《套房转让合同》各1份，以此证明被告郑建元与其配偶暨被告刘月明于2006年8月18日以总价230000元的价格将诉争的房屋转让给原告，双方在永定县中心法律服务所的见证下签订了《套房转让合同》，双方在合同中对款项的支付及银行按揭款由购买人每月按期缴纳等事项作出约定的事实。被告陈仰国、苏才钦、戴振权质证对该组证据的真实性和证明内容无异议，但认为《法律见证书》不是公证书，不具备法律效力。
3、收条1张，以此证明原告为向被告郑建元购买诉争房屋花费了中介费1100元（收条是郑国强本人写的，上面的涂改也是郑国强所为）的事实。被告陈仰国、苏才钦、戴振权质证对该证据的真实性有异议，但收条上的日期明显有更改的迹象，将“2008年”改为了“2006年”，经询问中介郑国强，他说他写的收条不存在涂改的情况。
4、2006年8月18日和2006年9月5日的收据各1张，以此证明原告在合同签订后即按合同的约定分两次共向被告郑建元支付购房款165150元（现金），被告郑建元收到款项后向原告出具收据予以确认的事实。被告陈仰国、苏才钦、戴振权质证对该组证据的真实性有异议，因为该收据没有银行的取款凭证予以佐证。
5、兴业银行活期储蓄存折1份和存款回单20张，以此证明原告向被告郑建元购买房屋后，按约按月按期缴纳银行按揭款，并于2015年7月缴清全部银行按揭款（兴业银行活期储蓄存折与存款回单中的银行账号是一致的，交的款项是800多元，与本案诉争房屋的按揭款一致，存款回单中“郑建元”的签字是原告江维清签的）的事实。被告陈仰国、苏才钦、戴振权质证对该组证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性，不能证明兴业银行活期储蓄存折与购房款有关联；从该组证据来看，在2015年3月之前还按揭款的行为都是由被告郑建元本人进行的，不能证明原告有付按揭，也有可能是还被告郑建元的贷款，不一定是按揭款。
6、（2015）永执异字第1号《执行裁定书》，以此证明永定区人民法院于2015年7月24日作出《执行裁定书》，裁定驳回案外人江维清、张秋云的异议的事实。被告陈仰国、苏才钦、戴振权质证对该证据的真实性与证明内容无异议。
7、送达回证1张，以此证明原告于2015年9月18日收到永定区人民法院作出的（2015）永执异字第1号《执行裁定书》，原告向法院提起诉讼符合法律规定的事实。被告陈仰国、苏才钦、戴振权质证对该证据的真实性与证明内容无异议。
8、兴业银行个人贷款结清证明1份与客户还款明细清单4张，以此证明诉争房产已于2015年7月结清住房贷款的事实。
9、金凤居委会出具的证明、廖建明出具的证明、赖新钱出具的证明、廖建明的房屋所有权证复印件、赖新钱的土地使用权证复印件各1份，以此证明两原告自2007年9月起就已经搬入诉争房屋居住的事实。
在本案审理过程中，被告陈仰国、苏才钦、戴振权向本院提供以下证据：
被告郑建元关于诉争房屋所有权登记等材料的复印件一组（来源于永定区人民法院执行局），以此证明被告郑建元是通过二手房交易获得该房产的，购买房产时，产权是清晰的，二证齐全，具备过户条件的事实。原告江维清、张秋云质证认为，因被告不能提供原件，对该组证据的真实性和证明的内容都有异议，不能证明被告的主张。
在本案审理过程中，被告郑建元、刘月明未向本院提供证据。
对当事人提供的证据的分析与认定。原告江维清、张秋云和被告陈仰国、苏才钦、戴振权提供的证据，本院已依法向对方当事人送达，被告郑建元、刘月明未出庭参加庭审质证也未提交书面质证意见和反驳证据，视为对诉讼权利的放弃。原告提供的证据1、2、6、7，被告陈仰国、苏才钦、戴振权质证对真实性和证明内容无异议，且证据的形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以确认；原告提供的证据3，无其他相关的证据佐证，收条的出具人亦未出庭作证，无法认定该证据的真实性，不予确认；原告提供的证据4，形式、来源合法，同时结合其他证据来分析，该证据即两份收据的出具时间、收款金额均与《套房转让合同》中的约定相符，该证据的内容真实，与本案具有关联性，予以确认。被告陈仰国、苏才钦、戴振权对原告提供的证据4的真实性有异议，但未提供相反的证据予以反驳，对其质证主张不予采纳；原告提供的证据5，形式、来源合法，内容真实，同时结合其他证据来分析，原告持有该组证据的原件，且偿还银行按揭款金额与《套房转让合同》中的约定相符，应认定诉争房屋的银行按揭款系原告偿还，对该组证据应予确认；原告提供的证据8，形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以确认；原告提供的证据9，其中金凤居委会出具的证明，形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以确认；原告提供的证据9，其中廖建明出具的证明、赖新钱出具的证明，属证人证言，但证人未出庭作证并接受当事人质询，结合证据9中证人的房屋所有权证复印件和土地使用权证复印件来分析，该组证据仅可作为本案认定事实的参考。被告陈仰国、苏才钦、戴振权提供的证据，形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以确认。以上确认的证据，将作为本案认定事实的依据。
根据已确认的证据及法庭调查，对本案事实作如下认定：
2006年8月18日，原告江维清、张秋云与被告郑建元、刘月明在永定县中心法律服务所的见证下签订了《套房转让合同》。《套房转让合同》主要约定：被告郑建元、刘月明（甲方）将其所有的位于永定县凤城镇沿河路南堤花园5层506室套房（房屋所有权证号：永房权证凤字第106**号）及套房内家具以230000元的价格转让给原告江维清、张秋云（乙方）；乙方于签约当日先付购房款定金50000元，待双方办理见证手续后再付购房款100000元，自合同签订之日起20日内支付购房款15150元；该房屋系甲方于2005年6月向兴业银行按揭贷款70000元（期限10年）所购，现按揭贷款已缴14个月，还需缴纳按揭贷款64850元，此款自合同签订之日起由乙方每月按期缴纳至付清为止，与甲方无关；乙方付清购房款后所有权和使用权归乙方所有，乙方有权居住、出租或转让，任何人无权干涉；甲方限合同签订之日起20天内将套房交乙方居住使用。2006年8月18日，永定县中心法律服务所出具了（2006）永中见字第01号《法律见证书》，《法律见证书》内容显示，原告江维清、张秋云与被告郑建元、刘月明签订的上述《套房转让合同》，系双方的真实意思表示。2006年8月18日，原告向被告郑建元、刘月明支付了购房款150000元，被告郑建元、刘月明向原告出具了收据一张。2006年9月5日，原告向被告郑建元、刘月明支付了购房款15150元，被告郑建元向原告出具了收据一张。合同签订后，原告按照合同约定每月将上述房屋的银行按揭款存入被告郑建元在兴业银行永定支行的还款账户，并于2015年7月17日结清全部贷款本息。2006年9月，原告按照合同约定搬入上述房屋居住至今，但上述房屋至今仍未办理过户登记手续，仍登记于被告郑建元、刘月明名下。2013年1月31日，本院因申请执行人陈仰国、苏才钦、戴振权与被执行人郑建元民间借贷纠纷一案向永定县房地产交易与权属登记服务中心发出（2013）永执行字第45号《协助执行通知书》，对登记于被执行人郑建元名下的上述房屋予以查封。2015年5月1日，原告江维清、张秋云以案外人身份向本院执行局提出书面异议，请求依法解除对上述房屋的查封措施。2015年7月24日，本院作出（2015）永执异字第1号《执行裁定书》，裁定驳回案外人江维清、张秋云的异议。2015年9月18日，本院将（2015）永执异字第1号《执行裁定书》送达给原告。2015年9月29日，原告向本院提起案外人执行异议之诉。2015年12月28日，原告向本院申请追加被告郑建元的妻子刘月明为本案的共同被告，本院予以准许并依法通知被告刘月明参加本案诉讼。
本案经本院审判委员会讨论认为，本案的实质是要审查原告即执行案件的案外人对被执行标的是否享有足以排除执行的民事权利或利益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告主张排除对本案诉争房屋的执行，必须同时符合第二十八条规定的四个方面要件且其权利能够排除执行。原告是否符合第二十八条规定的四个方面要件，亦是原、被告争议的焦点。综合本案已认定的事实分析，首先，在本院查封诉争房屋之前即2006年8月18日，原告江维清、张秋云与被告郑建元、刘月明就已签订了《套房转让合同》，该合同属当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，亦未侵害国家、集体和其他人的合法权益，应属合法有效，且自合同签订之日起产生法律效力；其次，在本院查封诉争房屋之前，被告郑建元、刘月明已按合同约定将房屋腾出，让与原告居住至今，应认定原告已合法占有该房屋；第三，原告按照合同约定于2006年8月18日向被告郑建元、刘月明支付了购房款150000元，于2006年9月5日支付了购房款15150元，于2015年7月17日将诉争房屋的按揭贷款结清，因此可认定原告已于2015年7月17日付清了全部购房价款。虽然原告在法院查封之后才付清全部购房款，但原告在签订《套房转让合同》后，按照合同约定全面履行了义务，并无违约之处，原告对诉争房屋具有善意期待实现所有权的民事权益，从我国民事法律法规关于保护诚实信用、保护善意当事人合法权益的基本精神出发，对原告的合法权益应予保护，因此应认定原告支付购房款的情形符合第二十八条第（三）项的规定；第四，《套房转让合同》第四条约定了“乙方付清购房款后所有权和使用权归乙方所有”，该约定已明确了房屋所有权转移的条件即在原告付清购房款之后，而原告于2015年7月17日方才付清了全部购房价款（结清房屋按揭贷款），在此之前要求原告实现房屋过户登记，与合同约定不相符，于原告未免过于苛求，因此可认定未办理房屋过户登记并非原告自身原因所致，原告对此不存在过错。综上分析，原告具有可排除诉争房屋执行的民事权益，因此原告诉请解除对被告郑建元（应为被告郑建元、刘月明）名下的坐落于龙岩市永定区凤城镇沿河路南堤花园5层506室房屋（房屋所有权证：永房权证凤字第106**号）的查封，符合法律规定，应予支持。被告陈仰国、苏才钦、戴振权抗辩原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的四个要件，请求法院驳回原告的诉讼请求，但三被告未提供充分的证据加以证明，且其主张与本院查明的事实不相符，故对其抗辩主张不予支持。原告另诉请确认诉争房屋的所有权归两原告所有，因本案认定原告具有排除执行的民事权益，是基于原告与被告郑建元、刘月明签订的《套房转让合同》合法有效的前提下，被告郑建元、刘月明应根据合法有效的《套房转让合同》履行过户登记的合同义务，属行为之债，不属于确认所有权的物权纠纷范畴，故对原告的该项诉请，应予驳回。被告陈仰国、苏才钦、戴振权要求原告赔偿因强制执行被拖延所造成的经济损失及交通费、误工费，不属于本案的审理范围。被告郑建元、刘月明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
一、解除对被告郑建元、刘月明名下的坐落于龙岩市永定区凤城街道沿河路南堤花园5层506室房屋（房屋所有权证：永房权证凤字第106**号）的查封；
二、驳回原告江维清、张秋云的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由被告陈仰国、苏才钦、戴振权负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 江晓冬
人民陪审员 赖河元
人民陪审员 苏丽清
二〇一六年五月四日
书 记 员 黄文兴
附注主要法律条文：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。