北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终5230号
上诉人（原审原告）江文卓，女，1978年11月17日出生。
委托代理人李增，男，1966年4月15日出生。
委托代理人张禹，北京市华泰律师事务所律师。
上诉人（原审原告）李博文，男，2003年7月9日出生。
法定代理人李增，男，1966年4月15日出生。
委托代理人张禹，北京市华泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京柏宏房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼27层3103号。
法定代表人范伟，董事长。
委托代理人张岩峰，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托代理人王校锋，男，1974年4月8日出生。
上诉人江文卓、李博文因与被上诉人北京柏宏房地产开发有限公司（以下简称柏宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第09296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年2月，江文卓、李博文起诉至原审法院称：2010年11月22日，江文卓、李博文购买了柏宏公司开发建设的北京市朝阳区××号房屋（以下简称903房屋）。江文卓、李博文对房屋进行验收交接时发现，903房屋存在多处质量问题，且903房屋卧室毗邻电梯间，柏宏公司却没有采取隔音措施。柏宏公司承诺对房屋进行维修及赔偿，但多次维修一直未能使房屋达到正常交付和使用条件，柏宏公司一直未依约向江文卓、李博文交付房屋，致使江文卓、李博文至今无法居住使用903房屋。现诉至法院要求柏宏公司：1.对903房屋进行维修以达到正常居住、装修标准；2.支付自2010年11月22日至判决生效之日的逾期交房违约金及租金损失。
柏宏公司在原审法院辩称：903房屋符合竣工验收标准，我公司依约发出了交房通知，房屋可以正常使用，房屋也是江文卓、李博文在实际居住。根据相关规定，只有房屋主体结构不合格或者房屋存在质量问题严重影响正常居住，买受人才有权解除合同。而且江文卓、李博文购买的为现房，购房前已对房屋进行了确认，故在购房后无权以质量问题为由拒绝收房。江文卓、李博文在时隔三、四年后提出诉讼，是在放任自己的损失扩大，加之房屋正常使用过程中难免出现老化等正常损耗，且阳光房在户外，并不在套内面积内，故我公司不同意江文卓、李博文的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2010年11月22日，江文卓、李博文（买受人）与柏宏公司（出卖人）签订《商品房现房买卖合同》。双方约定：买受人向出卖人购买903房屋，房屋实测建筑面积647.76平方米，总价款为28500000元；第九条第（二）款约定：该商品房交付时应当符合下列条件：提供有资质的房产测绘机构完成的该商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》；出卖人未按照上述约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起45日内向买受人支付违约金；出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规定、标准和施工图设计文件的要求；交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按如下方式处理：交付的商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，对买受人发现的质量瑕疵，由出卖人修复并承担修复费用，但不影响双方办理该商品房的交接手续；出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准；出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。
当日，江文卓、李博文与柏宏公司签订补充协议。双方约定：双方办理该商品房交接手续之时买受人应当场对该商品房进行验收；如有维修事项，应按《住宅质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接受房屋并要求出卖人承担逾期交房责任的理由；虽然本协议约定的房屋交付日期截至，但如买受人未向出卖人付清该房屋的全部房价款，则买受人不得要求出卖人办理该房屋交付手续。出卖人在买受人付清全部房款后十五日内将房屋交付买受人，同时出卖人不承担延期交房责任。双方同意，如在合同约定的交房日，买受人尚未付清全部房价款的，则自买受人付清全部房价款之日起出卖人开始承担交房义务，如在买受人付清全部房价款之日（在合同约定的交房日后）出卖人不具备交付条件的，则出卖人应按照本合同约定承担自买受人付清全部房价款之日起至出卖人具备交付条件之日止的逾期交房相关责任。在出卖人满足主合同第九条第（二）款所约定的交付条件后，买受人不得以该商品房存在质量瑕疵为由拒绝接受商品房，除非该商品房地基基础和主体结构质量不合格；若该商品房存在质量瑕疵的，买受人依照主合同的约定要求出卖人予以修复和补偿；买受人据此质量瑕疵为由拒收商品房的，出卖人不承担延期交房的违约责任；双方并进一步明确，若买受人未按约前来办理该商品房的验收交接手续，或／和不领取该商品房钥匙的，自主合同所规定的验收交接日之次日起，视同出卖人已将商品房交付给买受人，该商品房的钥匙由物业管理公司代买受人保管，买受人自该日起开始承担商品房的风险责任，出卖人自此时间开始承担相应的保修责任，买受人自该日的次日起承担相应的物业管理服务费用。合同签订后，江文卓、李博文于2010年11月22日向柏宏公司支付了购房款28500000元。柏宏公司于2010年11月30日向江文卓邮寄了入伙通知书，通知江文卓、李博文于2010年12月7日办理收房手续。后江文卓、李博文以房屋存在质量问题为由，未与柏宏公司办理房屋交接手续。
审理中，经江文卓、李博文申请法院委托国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所对903房屋质量进行鉴定，该所出具了鉴定检验报告书（BETC-
SF-××），鉴定意见为：1、门窗工程：903房屋外窗普遍存在开启扇底下的密封条两端短缺和向室内渗漏水现象，南向开启扇底下的密封条表面普遍龟裂，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）的规定要求；部分外窗开启扇开关不灵活，部分开启扇缺滑撑件，安装不牢固，不能满足使用要求，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）的规定要求；……2、903房屋10层主卧卫生间门口两侧木质踢脚由变色痕迹，墙面有受潮后生成的黑色霉斑。闭水后主卧卫生间外侧墙根部逐渐潮湿、木地板与墙间的缝隙内出现水迹，不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002）的相关规定要求；3、吊顶工程：903房屋门厅与室内楼梯处的吊顶采用无安全玻璃标识的镀膜玻璃板做饰面，玻璃板用胶点粘在顶面的细木工板上，玻璃板与细木工板间没有采取钉压固定措施，存在脱落隐患。玻璃顶板的安装不牢固，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）的相关规定要求；4、石材地面工程：903房屋室内大理石地面存在大量空鼓及开裂现象，部分大理石面层出现翘起，部分区域大理石地面的接缝高低差过大，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）的相关规定要求；5、阳台护栏扶手：阳台护栏扶手由上下三层木板胶合而成，木扶手普遍存在离层开裂现象，顶面已经失去油漆，扶手之间采用上下45度接缝均离开，接缝上下各钉有两个细铁钉，细铁钉已经锈蚀折断，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）的相关规定要求；阳台护栏扶手要承受日晒雨淋恶劣的室外环境，采用的非防腐木材和木板胶合构造制成的扶手表面采用刷油漆的方法防腐效果比较差，木扶手顶面已经失去油漆，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）的相关规定要求；6、玻璃隔断：903室内安装的隔断玻璃手推均晃动，玻璃下边均直接落在地面上，未见安装槽口，玻璃的上边嵌入轻钢龙骨石膏板顶板内5-15mm，没有安装槽口，也没有与基体结构连接，玻璃安装不牢固，存在安全隐患，不符合《建筑玻璃应用技术规程》（JGJ113-2003）和《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）的相关规定要求；7、根据当事双方现场确认，903房屋客卫未敷设热水管道；8、阳光房工程：阳光房室内窗台及相邻区域有明显渗漏水痕迹。903房屋阳光房里面木框外侧出现裂缝、变形现象，雨水可以通过立面木框裂缝渗漏进室内。密封不严的立面木框裂缝不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）的相关规定要求。903房屋阳光房顶中部玻璃明显的下坠变形，阳光房顶南北跨距1840mm，中部玻璃板接缝底下采用和立面相同的木框支撑，悬空的木框难以承受阳光房顶玻璃的荷载导致下坠变形，安装不牢固，存在安全隐患。阳光房周边墙面、顶面未见后期主体结构拆改现象，阳光房的型式与位置与建筑竣工图相符。后本院就上述房屋质量问题的形成原因向国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所询问，该所回函称：鉴定报告中所列工程质量问题是原有工程质量存在缺陷及施工不规范所致，没有证据表明与后期人为破坏有关。
庭审中，柏宏公司提交了车位使用申请表、社区门禁卡领取登记表、购水凭证、房间服务申请单、工程维修单等证据以证明江文卓、李博文已经实际使用903房屋。
原审法院经审理认为：江文卓、李博文与柏宏公司签订的《商品房现房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容也未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。根据查明的事实，柏宏公司已履行了交房义务，其转而应承担的是保修责任，故江文卓、李博文要求柏宏公司支付迟延交付房屋违约金的诉讼请求，法院不予支持。根据鉴定报告，903房屋存在诸多质量问题并存在安全隐患，柏宏公司应及时修复，故对江文卓、李博文要求柏宏公司对903房屋进行修复的请求，法院予以支持。对江文卓、李博文要求柏宏公司赔偿房屋租金损失的请求，因903房屋存在质量问题，确实影响了江文卓、李博文对903房屋的正常居住使用，客观上削弱了903房屋的使用价值，法院依法酌定柏宏公司对江文卓、李博文损失予以赔偿。关于江文卓、李博文主张的电梯间隔音措施问题，因江文卓、李博文未就其诉称的噪音问题进行鉴定，导致根据现有证据无法确定柏宏公司未安装隔音措施对江文卓、李博文使用卧室造成影响的具体程度，故对该问题法院不予处理，当事人另行解决。
据此，原审法院于2015年12月作出判决：一、北京柏宏房地产开发有限公司于判决生效后十五日内对国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所鉴定检验报告书（BETC-
SF-××）中反映的北京市朝阳区××号房屋中存在的质量问题进行维修。二、北京柏宏房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿江文卓、李博文2010年12月7日至2015年11月30日的经济损失三十万元。三、驳回江文卓、李博文其他诉讼请求。
原审法院判决后，江文卓、李博文不服，上诉至本院，认为：柏宏公司并未按照合同约定书面通知江文卓、李博文收房；本案涉诉房屋存在严重质量问题，不具备交付条件；因涉诉房屋迟延交付，江文卓、李博文已经遭受巨大损失，有权要求柏宏公司予以赔偿；另外，一审中并未对江文卓、李博文所提出的空调、电路等质量问题予以鉴定，柏宏公司应对此问题也承担维修义务。一审判决中认定了涉案房屋卧室毗邻电梯间未作隔音措施，但并未判令柏宏公司对其修复。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持江文卓、李博文原审的全部诉讼请求。柏宏公司同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有商品房现房买卖合同、鉴定报告及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：江文卓、李博文与柏宏公司签订的《商品房现房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
根据《商品房现房买卖合同》第十一条的约定，在商品房达到交付条件后，柏宏公司应当书面通知江文卓、李博文办理房屋交接手续。为证明已经履行交房义务，柏宏公司提交邮件详情单。虽该详情单不能单独作为认定案件事实的依据，但结合本案中双方庭审中的陈述及2010年至今双方多次就房屋维修问题进行协商的事实，可以认定柏宏公司已经履行交房义务。因此，对江文卓、李博文有关柏宏公司并未书面通知其收房的上诉意见，本院不予采纳。双方签订的《补充协议》约定，在出卖人满足主合同第九条第（二）款所约定的交付条件后，买受人不得以该商品房存在质量瑕疵为由拒绝接受商品房，除非该商品房地基基础和主体结构质量不合格。根据本案双方提交的证据及司法鉴定机构出具的检验报告，涉诉房屋具备合同第九条第（二）款所约定的交付条件，且不存在地基基础和主体结构质量不合格之情形，江文卓、李博文不应以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋。故对江文卓、李博文主张房屋主体结构存在严重质量问题，柏宏公司应承担逾期交房违约责任的上诉意见，本院不予采纳。
鉴于本案涉诉房屋确实存在诸多质量问题及安全隐患，柏宏公司应承担相应保修义务，原审法院判决柏宏公司于十五日内按照鉴定检验报告书中反映的质量问题对房屋进行维修，并赔偿江文卓、李博文经济损失30万元，处理妥当。江文卓、李博文主张原审判决的经济损失数额过低，要求增加赔偿数额，依据不足，本院对其此项上诉请求不予支持。
有关江文卓、李博文二审中主张涉诉房屋的空调、电路等也存在质量问题，柏宏公司应予以维修一节，因该问题不在本案中司法鉴定的范围之列，而江文卓、李博文对此提供的证据并不能证明该质量问题确实存在，故对江文卓、李博文的此项上诉意见，本院不予采纳。
有关江文卓、李博文二审中主张涉诉房屋卧室毗邻电梯间未作隔音措施的问题，因鉴定报告未就该问题进行鉴定，现有证据无法确定电梯间的隔音问题对江文卓、李博文使用卧室的造成影响的具体程度。原审法院对该问题不予处理，让当事人另行解决的处理，并无不当，本院予以维持。
综上，江文卓、李博文的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费65000元，由北京柏宏房地产开发有限公司负担（江文卓、李博文已预交，北京柏宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内给付江文卓、李博文）。
一审案件受理费24506元，由江文卓、李博文负担21184元（已交纳12253元，余款8931元于本判决生效后7日内交纳），由北京柏宏房地产开发有限公司负担3322元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费24506元，由江文卓、李博文负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
代理审判员 楚 静
代理审判员 刘向飞
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 胡 实