广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5276号
上诉人（原审被告）：冯福田，现住广州市白云区。
被上诉人（原审原告）：广州市金桂园物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：郭侃，职务董事。
委托代理人：何国贞，广东诺臣律师事务所律师。
委托代理人：谢振兴，广东诺臣律师事务所实习律师。
上诉人冯福田因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年8月19日，广州市金某物业管理有限公司（乙方）与广州市金某业主委员会（甲方）签订《金某小区物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金某提供物业管理服务事宜，座落位置位于广州市白云区解放北路（街）1000号（下称“涉案小区”）；乙方服务内容为制定物业管理服务工作计划，房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的运行、日常维修、养护和管理等；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅：2.3元／月／平方米，按（季）收取；如遇业主／住户（租户）不按约定交付物业服务费、水电费及其他分摊费用时乙方有责任和义务向其催缴、并限期交纳，逾期不交付的，乙方可按合同约定逾期一天加收3‰的滞纳金；委托管理期限为3年，自2011年8月19日起至2014年8月18日止等。
2014年8月19日，广州市金某物业管理有限公司（乙方）与广州市金某业主委员会（甲方）继续签订《金某小区物业服务合同》，就甲方续聘乙方对金贵园小区提供物业管理服务事宜进行约定：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅：2.3元／月／平方米，按（季）收取；业主或物业使用人应于每季度的第二个月的15日前履行交纳当季物业服务费用的义务；如遇业主／住户（租户）不按约定交付物业服务费、水电费及其他分摊费用时乙方有责任和义务向其催缴、并限期交纳，逾期不交付的，乙方可按合同约定逾期一天加收3‰的滞纳金；委托管理期限为5年，自2014年8月19日起至2019年8月18日止等。
冯福田与案外人廖结连是涉案小区云华阁东塔F1-804房（即广州市白云区解放北路1424号804房，下称“804房”）的业主，于2000年3月购买804房，该房建筑面积为91.67平方米。
冯福田至今未向广州市金某物业管理有限公司支付2012年10月1日至2015年6月30日的物业服务费共计6957.72元和2012年7月1日至2015年3月31日的水费1799.55元，广州市金某物业管理有限公司多次催缴未果。
广州市金某物业管理有限公司于2015年6月17日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、冯福田向广州市金某物业管理有限公司支付2012年10月1日至2015年6月30日的物业管理费6957.72元及滞纳金（以6957.72元为本金，按每日3‰的标准从2012年11月16日起计至实际支付之日止）；2、冯福田向广州市金某物业管理有限公司支付2012年7月1日至2015年3月31日的水费1799.55元及滞纳金（以1799.55元为本金，按每日3‰的标准从2012年11月16日起计至实际支付之日止）；3、本案诉讼费由冯福田承担。
原审另查，冯福田提交的《金某住宅小区业户手册》中关于管理费的缴付第六点显示：业主须依时缴交管理费，以维持小区正常的管理运作，逾期未缴交者，业主大会将委托管理处通过法律的途径追讨，且逾期时间计日息为1‰的滞纳金。
原审庭审中，广州市金某物业管理有限公司表示放弃对廖某在本案中的诉讼主张，冯福田表示没有异议。
原审法院认为：涉案小区的广州市金某业主委员会与广州市金某物业管理有限公司签订的《金某小区物业服务合同》，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对小区的全体业主均有约束力。冯福田是涉案小区的业主，没有交纳2012年10月1日至2015年6月30日的物业服务费6957.72元和2012年7月1日至2015年3月31日的水费1799.55元已构成违约。现广州市金某物业管理有限公司要求冯福田支付欠缴的物业服务费6957.72元、水费1799.55元和欠缴上述费用的滞纳金合理合法，原审法院予以支持。对于广州市金某物业管理有限公司主张滞纳金计算标准，冯福田抗辩3‰的计算标准过高，因冯福田抗辩广州市金某物业管理有限公司在小区管理中存在侵犯业主权益等理由，亦非无故拖欠，且广州市金某物业管理有限公司同意以《金某住宅小区业户手册》中约定的1‰计算标准，故原审法院将违约金标准调整至按1‰标准计算。根据上述合同关于“业主或物业使用人应于每季度的第二个月的15日前履行交纳当季物业服务费用的义务”的约定，广州市金某物业管理有限公司主张物业服务费和税费的滞纳金应从每季度的次月16日起计至实际付清款项之日止。
关于冯福田抗辩广州市金某物业管理有限公司不应按2.3元／平方米收取物业服务费的意见。广州市金某物业管理有限公司根据其与涉案小区的业主委员会签订物业服务合同主张将涉案小区的物业管理收费标准调整为每平方米2.3元，符合合同约定，冯福田的上述抗辩无据，原审法院不予采纳。
关于冯福田抗辩广州市金某物业管理有限公司存在侵占配套设施作其他用途使用等行为，属于另一法律关系，本案对此不予调处。
原审法院依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，于2015年8月19日作出判决：一、判决生效之日起五日内，冯福田向广州市金某物业管理有限公司支付2012年10月1日至2015年6月30日的物业服务费6957.72元及滞纳金（以每季度欠缴物业服务费为本金，按每日1‰的标准从每季度次月16日起计至实际付清之日止，以本金为限）；二、判决生效之日起五日内，冯福田向广州市金某物业管理有限公司支付2012年7月1日至2015年3月31日的水费1799.55元及滞纳金（以每季度欠缴物业服务费为本金，按每日1‰的标准从每季度次月16日起计至实际付清之日止，以本金为限）；三、驳回广州市金某物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费201元，由冯福田负担。
判后，上诉人冯福田不服原审判决，向本院提起上诉称：金某业主委员会与广州市金某物业管理有限公司签订《金某小区物业管理服务合同》约定期限为2011年8月19日起至2014年8月18日止，物业住宅管理费每平方米2.3元。但广州市金某物业管理有限公司从2011年1月份起就按每平方2.3元收费，违反服务合同的约定。金某小区是住宅小区，但共2860多户达80％以上违反政府住改仓的规定，广州市金桂园物业管理有限公司不处理。广州市金某物业管理有限公司长达15年侵占业主的公共用地，侵占自行车库建仓库出租、侵占消防中心建仓库、占用负一、二层风机房建仓库、批准中国移动在云某13楼梯廊安装20多台发射器。请求法院判令：撤销原审判决第一项，驳回广州市金某物业管理有限公司要求支付物业管理费、滞纳金的请求。
被上诉人广州市金某物业管理有限公司答辩称：不同意冯福田的请求。1、物业服务合同是业委会与广州市金某物业管理有限公司签订的，业委会根据业主大会决定，是双方充分协商的结果。2、广州市金某物业管理有限公司没有侵占公共用地，公共用地出租给他人之前得到了业主的同意，并且该收益归入业主公共收益。3、广州市金某物业管理有限公司已经尽责履行物业服务合同，广大业主均认可。广州市金桂园物业管理有限公司在发现住改仓等违法情况时已经及时告知并配合相关部门处理。4、冯福田是涉案房屋的业主，事实上其享受了广州市金某物业管理有限公司提供的服务，其不缴纳物业管理费的行为，损害了其他按时缴纳物业管理费业主的权益。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，冯福田于2015年10月27日向本院提交书面意见，提出要求广州市金某物业管理有限公司恢复自行车库等六项请求。
本院认为：广州市金某物业管理有限公司起诉要求冯福田支付物业服务费及违约金等，冯福田以广州市金某物业管理有限公司提供物业服务有瑕疵及侵占公共用地为由提出抗辩。本案二审的争议焦点为冯福田是否应当向广州市金某物业管理有限公司支付物业服务费。
本院分析如下：根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。故涉案小区的业主委员会与广州市金某物业管理有限公司签订的物业服务合同，对作为业主的冯福田具有约束力。物业服务合同约定了包含涉案时间段在内期间物业服务费的标准为2.3元／月，则冯福田在上述期间理应按该标准支付物业服务费。冯福田未支付物业服务费的行为已构成违约，应按照合同约定承担支付违约金的违约责任。原审法院据此判决冯福田支付物业管理费及违约金，并无不妥，本院予以维持。
冯福田主张广州市金某物业管理有限公司提供物业服务存在瑕疵，因提供的证据不足以证明，本院对其主张不予采信。冯福田主张广州市金某物业管理有限公司侵占公共用地，因该理由并非合同约定或法律规定的可予免交物业服务费的理由，故本院对该主张不予采纳。冯福田于2015年10月27日向本院提出的六项诉讼请求，因属于新增加的诉讼请求，本院不作处理。
综上所述，上诉人冯福田的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费201元，由冯福田负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 谭碧婷
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 张 利