上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第2338号
原告上海云际实业有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人卢斌，经理。
委托代理人史忠伟，上海市中广律师事务所律师。
委托代理人唐云，上海市中广律师事务所律师。
被告倪伟宏，女，1970年1月24日出生，汉族，住上海市。
委托代理人朱詠梅，上海普世律师事务所律师。
被告上海馨亮商务咨询事务所，住所地上海市黄浦区。
投资人倪伟宏。
委托代理人邵斌，上海市九汇律师事务所律师。
第三人上海雅都旅馆有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人赵忠鑫，执行董事。
原告上海云际实业有限公司（以下简称云际公司）与被告倪伟宏、上海馨亮商务咨询事务所（以下简称馨亮事务所）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，经原告云际公司申请，本院准许，依法追加上海雅都旅馆有限公司（以下简称雅都公司）作为本案的第三人参加诉讼。原告云际公司的委托代理人史忠伟、唐云、被告倪伟宏的委托代理人朱詠梅、馨亮事务所的委托代理人邵斌以及第三人雅都公司的法定代表人赵忠鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告云际公司诉称，原告与被告倪伟宏于2011年11月8日签订《房屋租赁协议（续签）》，约定，原告将座落于上海市制造局路XXX号北侧附楼二层西北角的房屋共计218平方米房屋出租给被告倪伟宏作为办公经营使用，租期二年，自2011年12月31日起至2013年12月30日止，二年租金为人民币14万元。被告倪伟宏租赁前述房屋后，成立上海馨亮商务咨询事务所即被告馨亮事务所在此经营。现租赁期限早届满，原告需要收回该房屋，因被告倪伟宏和馨亮事务所不迁出该房屋，又因诉讼中，被告倪伟宏言其把前述房屋部分转租给第三人雅都公司使用，故请求判令被告倪伟宏、馨亮事务所迁出制造局路XXX号北侧附楼二层西北角的房屋；判令第三人雅都公司迁出制造局路XXX号北侧附楼二层西北角的房屋。
原告云际公司递交下列证据：
1、房屋租赁协议（续签）；2、房地产权证；3、原告与房屋产权人之间的《上海市房屋租赁合同》；4、上海市卢湾区人民政府土地管理（2009）1号文。
被告倪伟宏辩称，原告于2012年6月向被告方发文表示合同终止，故合同已在6月15日接到通知之日终止，原告诉请事实理由不成立。再者，双方在合同中有约定，所借房屋如遇政府动迁等情形，原告应配合被告与相关部门进行处理，原告没有履行配合义务，也没有履行任何告知义务。另，被告在之前的租期内，于2009年底至2010年3月对所借房屋进行了装修，添附了两层楼，大约200多平方米，与原面积差不多翻倍，原借房屋中除了一间租给了被告馨亮事务所，其余部位面积全部都租给了第三人雅都公司。
被告倪伟宏递交下列证据：
1、委托授权书及委托资产管理合同；2、终止函；3、上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第446号民事裁定书及情况说明。
被告馨亮事务所辩称，对于原告的诉讼主体资格有异议，原告出租的房屋在2012年已经出售，故原告与房屋权利人的委托关系已经结束。被告使用原告主张的房屋是基于被告倪伟宏承租了该房屋，因该房屋动迁了，合同应终止，如何处理应按规定，不应按照原告的主张。
被告馨亮事务所递交下列证据：
1、沪卢房管拆许字（2009）第07号房屋拆迁许可证，该证显示的拆迁范围为，东；制造局路，西：五里桥路XXX号，南：华丽针织厂，北：五里桥路。
第三人雅都公司述称，2012年6月15日合同已经终止，政府7月发通知，第三人当时就想走的，后产权人私自拿好动迁钱款没有对第三人予以安置，故现在不可能搬走。
第三人雅都公司递交下列证据：
1、房屋租赁协议，该协议中显示的租期自2010年3月1日起到2016年12月31日止；2、关于上海雅都旅馆有限公司北侧附楼增设客房项目建设项目环境影响登记表的审批意见。
经质证，被告倪伟宏对原告云际公司递交的证据1真实性表示无异议，对证据2真实性无异议，但认为面积与原始面积不符，没有重新登记，对证据3认为是伪造的，原告之前递交的是《委托合同》，因为被告提出主体问题，原告才递交该份证据，对证据4没有异议。
被告馨亮事务所对原告云际公司递交的证据1、2、4真实性没有异议，对证据3的质证意见与被告倪伟宏的质证意见一致。
第三人雅都公司对原告云际公司递交的证据1－4的质证意见与被告倪伟宏、馨亮事务所的质证意见一致。
原告云际公司对被告倪伟宏递交的证据1－3真实性均无异议。
被告馨亮事务所对被告倪伟宏递交的证据1－3表示均无异议。
第三人雅都公司对被告倪伟宏递交的证据1－3表示均无异议。
原告云际公司对被告馨亮事务所递交的证据1真实性无异议。
被告倪伟宏对被告馨亮事务所递交的证据1真实性无异议。
第三人雅都公司对被告馨亮事务所递交的证据1真实性无异议。
原告云际公司对第三人雅都公司递交的证据1真实性不认可，称原告从不知道有该份合同，对证据2真实性无异议，但表示原告不知道，从未得到过该材料。
被告倪伟宏对第三人雅都公司递交的证据1－2真实性表示均无异议。
被告馨亮事务所对第三人雅都公司递交的证据1－2真实性表示均无异议。
经审理查明，座落于本市制造局路XXX号建筑面积共计3151平方米房屋的权利人系案外人上海富星房地产开发有限公司。原告云际公司享有该房屋的出租（转租）权。其中北侧附楼二层西北角的房屋共计218平方米即涉案房屋由原告云际公司出租给被告倪伟宏作为办公经营使用。被告倪伟宏在该租赁期间在涉案房屋内注册设立了个人独资企业即被告馨亮事务所。
2011年11月8日，原告云际公司（甲方）与被告倪伟宏（乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁协议（续签）》，约定，租期为二年，自2011年12月31日起至2013年12月30日止；二年租金为14万元，签约当日乙方先支付8万元，剩余6万元分三期支付，每期2万元，支付时间分别为2012年1月8日、2012年3月8日和2012年5月8日；在未经甲方许可的条件下，乙方不得在现有房屋基础上擅自搭建建筑物，不得将租赁房屋从事其他用途，不得转让；在本协议履行期间，如遇市政房屋拆迁或不可抗力等各类突发因素致使协议无法继续履行的，本协议自动终止，双方均不得以此要求对方承担任何违约责任，并由乙方自行与政府有关部门按照相关法律法规处理，甲方应予以配合。上述合同租金被告倪伟宏已履行。
2012年6月15日，原告云际公司致函被告倪伟宏，称：我司于2012年6月期间接区政府正式通知，位于本市制造局路XXX号项目现已被列入市政动迁改造范围（详见区政府沪卢府土（2009）1号文“关于批准卢湾区土地房屋储备发展中心对卢湾区第91街坊五里桥路XXX号地块实施前期开发的通知”），根据区政府动迁文件精神及相关具体要求，通知如下；1、制造局路XXX号项目内的各租赁单位及个人必须于2012年7月10日前搬离现场，以配合政府按时拆迁，逾期未搬迁的责任和后果由各租赁单位及个人自负；2、由于政府要求的时间紧迫，给贵方带来的不便敬请谅解，并恳请贵方尽快与我方共同协调动迁处置的相关事宜。至今，被告倪伟宏称，原告方从未与其商谈过动迁搬迁事宜，故其未向原告云际公司返还涉案房屋。
2014年9月26日，原告云际公司诉至法院，请求判如所请。
另查明，原告云际公司与案外人包文君、魏克财之间就本市制造局路XXX号2#、3#楼建筑面积686.42平方米房屋存在租赁合同关系，就该合同争议，原告与案外人之某某在诉讼，即本院（2014）黄浦民四（民）重字第4号案件，该案中，第三人雅都公司为被告之一。该案件仍处于诉讼阶段。
诉讼中，被告倪伟宏称，其所租赁的部位除了一间房屋由被告馨亮事务所使用外，其余均转租给第三人雅都公司经营使用，该状态持续至今。对此，原告云际公司表示对转租一节事先不知情。
原告云际公司在（2014）黄浦民四（民）重字第4号案件中递交了1、落款时间为2009年7月15日的《房屋拆迁公告》，该份公告显示，建设项目拆迁范围制造局路XXX号－512号（含506弄1号）、五里桥路XXX号－40号（含28弄1－10号）；2、上海市黄浦区规划和土地管理局出具的《情况说明》，内容为：制造局路XXX号房屋属于《上海市卢湾区打浦社区控制性详细规划》127－01地块范围内。根据上海市人民政府城乡规划委员会（沪府规﹤2012﹥228号文）批复的《打浦社区控制性详细规划121、127街坊局部调整》，该地块用地性质为住宅用地。2011年11月，由区发改委、区建委、区规土局、区财政局、区住房保障和房屋管理局认定该地块为公共租赁房屋建设项目用地；3、原告与房屋产权人于2012年6月15日签订的《退租补偿合同》，其中约定，按原合同遇到动迁产权人应对原告作出相应补偿约定，产权人给予原告人民币600万元的补偿；原告应于2012年6月30日之前全部撤离承租房并承诺确保在约定的有限期内将承租房的人员全部撤离，转租户全部清退完毕；若原告未能按时完成本条款的预定向产权人移交整体承租房屋的每逾期一天由原告赔偿违约金5万元，依此类推，等（其余略）。
对上述三份证据，被告倪伟宏表示均不认可，认为与前述（2009）1号文内容不符，应以文件为准，即使真实也不能达到证明目的，情况说明只是说明地的性质调整，不代表不动迁，《退租补偿合同》也提及地块涉及动迁。被告馨亮事务所表示，拆迁地块是包含涉案房屋的，情况说明因是复印件故不认可其真实性，该证明只能证明规划调整了，不证明不动迁了，至于拆迁用途与本案无关，但恰好证明是拆迁的，《退租补偿合同》的前提是要动迁，不能证明不动迁。第三人雅都公司表示，其同前述两位被告意见一致。
本院认为，首先，原告云际公司与被告倪伟宏之间的《房屋租赁协议（续签）》无论是到期终止还是依通知到达之日解除，被告倪伟宏均负有搬离并返还涉案房屋之义务。关于是到期终止还是依通知到达之日解除之争议，在租赁期间内，原告云际公司通知被告倪伟宏因动迁要求其搬离涉案房屋的事实客观存在，原告云际公司本身就包括涉案房屋在内的制造局路XXX号全部房屋因动迁原因也与房屋产权人签订了《退租补偿合同》，可见，当时提出合同不再继续履行的原因确实为“动迁”，那么，被告倪伟宏要求依照“在本协议履行期间，如遇市政房屋拆迁或不可抗力等各类突发因素致使协议无法继续履行的，本协议自动终止，双方均不得以此要求对方承担任何违约责任，并由乙方自行与政府有关部门按照相关法律法规处理，甲方应予以配合”之约定处理并无不当之处。现原告云际公司在合同约定的租期届满之后提起本案诉讼，并以租期自然届满为由主张被告方搬离涉案房屋，显然与当时的事实不符，也有失公允，而被告倪伟宏所称“合同已在6月15日接到通知之日终止”的主张，符合当时的情形，故本院依法认定前述《房屋租赁协议（续签）》于2012年6月15日解除。其次，关于被告倪伟宏所称的装修、添附一节，被告倪伟宏自述装修、添附时间在2009年底至2010年3月，该期间不在本案的租期内，再者，如有添附，被告倪伟宏与原告云际公司应在前述《房屋租赁协议（续签）》中予以明确，而该合同约定的是“在未经甲方许可的条件下，乙方不得在现有房屋基础上擅自搭建建筑物”，故本案合同中不存在装修与添附之事实。原告云际公司要求被告倪伟宏搬离并返还涉案房屋，理由成立。被告馨亮事务所、第三人雅都公司对涉案房屋的占有使用均基于被告倪伟宏的承租权，现被告倪伟宏承租权既失，被告馨亮事务所、第三人雅都公司理应一并搬离涉案房屋。第三人雅都公司与原告云际公司就涉案房屋无合同关系，其关于“产权人应对第三人予以安置”的观点没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。关于合同解除后的处理，根据原告云际公司诉讼后期递交的证据显示，涉案房屋当时不在动拆迁的范围内，但原告云际公司在2012年6月的函中仍按“动拆迁”事由要求被告倪伟宏搬离涉案房屋，具有解约过错，但此节并不构成被告倪伟宏、馨亮事务所及第三人雅都公司可以继续占用涉案房屋的事由。鉴于本案中原告云际公司的诉讼请求仅主张房屋返还一项，故被告倪伟宏与原告云际公司就合同解除后的争议，应另行择途解决，本案中不涉及。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
一、被告倪伟宏、上海馨亮商务咨询事务所应于判决生效后十日内搬离本市制造局路XXX号北侧附楼二层西北角的房屋；
二、第三人上海雅都旅馆有限公司应于判决生效后十日内搬离本市制造局路XXX号北侧附楼二层西北角的房屋。
案件受理费人民币80元（原告已预缴），由被告倪伟宏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴 煜
审 判 员 赵海生
人民陪审员 石志仁
二〇一五年十一月四日
书 记 员 蒋 杰
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。