江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民终字第00106号
上诉人（原审被告）泰州市碧桂园房地产开发有限公司，住所地泰州市海陵区城东街道办事处唐甸村民委员会办公楼二层。
法定代表人杨文杰，总经理。
委托代理人唐杰，该公司职员。
被上诉人（原审原告）王春树。
上诉人泰州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人王春树房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2014）泰海民初字第1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年2月11日，王春树欲购买碧桂园公司位于本市兴泰公路泰州碧桂园云林水岸苑29栋02号联体住宅，经与碧桂园公司工作人员盛俊伟、鞠蕾协商，双方口头约定该房房款是以认购房价1690508元为基础给予9.9折、9折和9.8折三个优惠后1476118元，同时约定购房享受3＋3物业费减免优惠，碧桂园公司协助办理房屋贷款；2014年3月底双方签订正式合同，同时王春树给付总房价的30%的首付款。另王春树要求房价余款在一年内付清，逾期付款要求按日万分之一承担滞纳金，碧桂园公司工作人员提出可以为王春树向公司领导申请减免滞纳金。当日王春树及其子王畅（乙方）与碧桂园公司（甲方）签订泰州碧桂园认购书一份，载明一、乙方认购甲方泰州碧桂园云林水岸苑29栋02号联体住宅，交楼期为2014年5月16日。二、认购价为1690508元。三、付款方式为期楼联体住宅（按揭）三个月。四、乙方付款时间为定金3万元于签订认购书时付清，第一期楼款680508元须于2014年2月16日前付款，第二期楼款1010000元于2014年5月16日前付清。五、甲方义务，1、在约定时间与乙方签订商品房买卖合同文件；2、在双方签订上述合同文件前，不得另行出售乙方认购物业，如违反本条任一约定，双倍返还乙方已付的定金。六、乙方义务，1、乙方在约定时间与甲方签订商品房合同文件；2、双方一致同意签订商品房合同文件并缴纳第一期楼款时间为2014年2月16日；3、如乙方选择银行按揭付款方式，乙方应在签订本次认购书之日向按揭银行申请办理按揭手续；4、本认购书约定的认购价为认购物业的楼价，除楼价之外的其他一切税费均由乙方承担。因乙方未在本次认购书约定的时间到泰州碧桂园销售中心与甲方签订，或因乙方违反本条任一约定，或因乙方其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的时间没能签订的，甲方不予返还乙方已付定金。其他事项为乙方在2014年2月16日前与甲方签订合同文件的，则乙方可依据以下顺序享受优惠：1、3＋3物业费；2、额外9折，上述优惠逾期失效；3、认购方确认其所购物业系由旧业主李兵、陈巧凤推介，若经核实符合优惠条件的，则认购方与旧业主李兵、陈巧凤均可享受出卖方代付3年物业管理费15402.24元的优惠；4、本人承诺定金30000元，均为王春树、王畅认购房定金，在任何情况下不得以本人名义主张返还。认购书签订后，王春树、王畅交付了定金30000元。2014年2月16日双方当事人亦未签订商品房买卖合同。2014年3月22日碧桂园公司催告要求王春树加付延期定金，3月24日王春树、王畅又交付定金20000元。后碧桂园公司电话、短信通知王春树于3月26日前签订合同，交纳首付款，如未按约签约，定金不予退还。对王春树提出的延期付款要求未予同意。3月27日王春树向泰州市工商局海陵分局投诉，海陵分局分别于2014年4月2日、4月3日调查碧桂园公司工作人员鞠蕾、盛伟俊，盛伟俊、鞠蕾认可双方实际购房款为1476118元、正式签订合同为2014年3月底、免收6年物管费等内容，对于王春树要求延期一年付款，滞纳金减半收取的意见，工作人员认可王春树可以延期付款，但应按规定给付滞纳金，对滞纳金减半可以帮助王春树申请但不确认。后经工商局调解未果，王春树涉讼。
原审审理过程中，王春树之子王畅出具书面材料表示不愿意参加诉讼，并将其享有的权益转由王春树享有；另王春树撤回要求碧桂园公司赔礼道歉的诉讼请求，原审法院口头裁定，准许王春树撤回该项诉讼请求。
原审法院认为，合法的民事权益受法律保护；当事人从事民事活动应遵循诚实信用原则。本案中，由于双方当事人尚未签订有关商品房的书面合同，双方签订的认购书系双方缔约过程中就买卖房屋发出的要约与承诺，即王春树作为买受人愿意购买房屋、碧桂园公司作为出让人同意出售房屋而达成合意。王春树所付定金是对在约定时间与碧桂园公司签订正式合同的担保，属于签约担保。由于双方口头商定的买卖房屋的签约时间及价格、付款方式、物管费用（除付款方式以及滞纳金负担双方陈述不一外）与认购书约定明显不同，碧桂园公司单方面要求王春树按认购书约定履行，致王春树不能接受并按约定时间签订买卖合同，碧桂园公司在缔约中存在违约行为，碧桂园公司作为违约方应双倍返还缔约定金。由于碧桂园公司仅是缔约过程中存在过错，不存在销售伪劣商品，且双方间尚未订立正式合同，故王春树要求按消费者权益保护法主张假一罚三，即由碧桂园公司赔偿相当于三倍定金损失之请求，应不予支持。对于王春树主张的定金利息，依据合同法规定，除当事人实际损失超过定金数额，可以按实际损失主张；本案中，王春树的实际损失低于50000元定金，且已按定金数额主张损失，故对王春树该主张不予支持。关于碧桂园公司辩称王春树的主体问题，因王春树是当事人之一，其子王畅亦书面转让合同权利与王春树，故碧桂园公司主体资格辩称主张不成立。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决：一、泰州市碧桂园房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内一次性支付王春树人民币100000元。二、驳回王春树的其它诉讼请求。如当事人未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币4300元，王春树负担人民币2300元，泰州市碧桂园房地产开发有限公司负担人民币2000元（王春树已预交，泰州市碧桂园房地产开发有限公司负担部分于判决生效之日起十日内迳交王春树）。
上诉人碧桂园公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定事实错误，被上诉人之所以不愿与上诉人签订正式商品房买卖合同的原因在于其要求上诉人出具书面承诺，即被上诉人将来逾期付款时，上诉人对其逾期付款产生的违约金（滞纳金）减半收取，因该承诺并非上诉人合同或法定义务，上诉人拒绝承诺，被上诉人因此拒绝按照认购书约定时间签订正式合同，违约在先，一审法院认为认购书约定的惠后价与上诉人和被上诉人约定的实际成交价不一致导致被上诉人无法接受，故上诉人存在违约进而需要支付被上诉人双倍定金没有事实和法律依据，一审法院并未查明是什么原因导致被上诉人与上诉人无法签订正式合同，双方口头约定的147.6万元的成交价是附条件的价格。2、一审法院判决上诉人双倍返还定金没有任何依据，上诉人并没有任何违反认购书约定的违约行为，双方认购书约定的上诉人双倍返还定金的条件并未成就。3、被上诉人的诉讼请求是要求退还定金5万元、按三倍赔偿15万元，并未要求适用定金规则双倍返还定金，一审法院判决违反法定程序和不告不理原则；一审判决认定上诉人承担缔约过失责任，因此即使上诉人存在缔约过失，但对被上诉人并未造成任何损失，一审判决上诉人承担双倍返还定金的责任过高。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人王春树答辩称：1、所谓定金法则就是应当双倍返还，并不存在过高过低的问题，这是法律的基本常识；2、本案应当适用《消费者权益保护法》，应当判令上诉人赔偿被上诉人三倍的损失，所以我们认为一审法院适用法律有误，就本案的事实方面，一审法院已经查明上诉人的行为已经构成严重的欺诈行为，具体表现在：（1）按照认购书的约定，上诉人要求被上诉人支付的总房价为1690508元，而双方实际口头商定的总房价为1476118元；（2）按照认购书的约定首付款为680508元，也就是总价的40%，并且必须在2014年2月16日付清，而证据证明，双方实际商定的首付款为总房价的30%，这是折扣以后的30%，首付款支付的时间为2014年3月底的周末；（3）按照认购书约定，余款须在2014年5月16日付清，而双方实际约定是1年之内付清。由此可见，上诉人所谓的认购书与双方的约定差异较大，上诉人拒不按照双方商定的来履行买卖合同，存在违约和欺诈。同时需要说明的是，上诉人不但在房屋买卖销售过程中欺诈消费者，而且在一审诉讼过程中，欺骗法庭，藐视法律。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判，并对上诉人予以训诫。
二审期间，被上诉人王春树向本院提交了一份上诉人代理人唐杰于2014年9月23日书写的致歉信，以证明上诉人在原审庭审中的部分陈述不正确。上诉人碧桂园公司质证认为，对致歉信的真实性没有异议，但对其关联性有异议，这份致歉信是因为一审庭审后，被上诉人找七、八个人限制了上诉人代理人的人身自由，上诉人代理人报警后，被上诉人认为代理人在一审庭审中使用了“强盗逻辑”一词，伤害了他的感情，上诉人代理人针对使用不当的这一词语进行了道歉，并不涉及一审庭审中陈述的其他内容，不能证明被上诉人的证明目的。
原审法院经审理查明的事实有王春树提供的认购书、定金收据、工商局调查材料、录音资料、名片、短信，碧桂园公司提供的认购书、定金收据、代付定金协议书、录音资料及双方当事人的陈述在卷佐证，本院依法予以确认。
本院认为：商品房认购书系商品房买卖双方在签订正式的商品房买卖合同之前、就有关商品房交易事宜初步进行确认签订的协议。出卖人通过签订认购书的方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，2014年2月11日，被上诉人王春树及其子王畅与上诉人碧桂园公司签订《泰州碧桂园认购书》一份，双方就购房事宜进行初步确认，认购书签订后，被上诉人亦先后分两次向上诉人交付定金共计50000元。然根据被上诉人提供的工商局调查材料、录音资料等证据可以认定，双方在签订上述认购书之前，上诉人工作人员盛俊伟、鞠蕾曾代表上诉人与被上诉人进行磋商，并就购房总价款、分期付款时间、首付款比例和正式合同的签订时间等购房事项进行了口头商定，而双方其后签订的认购书在上述几项重要的购房事项方面均与双方实际口头商定内容存在明显不一。后因上诉人坚持要求被上诉人按照书面认购书约定的内容履行，被上诉人无法接受致双方未能按约定签订正式的商品房买卖合同，因此可以认定上诉人因未按照双方实际商定的条件履行致双方未能最终签订正式合同，上诉人违反了双方达成认购协议后应尽的诚信谈判义务，其依法应当承担相应的违约责任。上诉人认为双方未签订正式商品房买卖合同的原因在于被上诉人要求上诉人出具逾期付款违约金的书面承诺的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据我国《合同法》的相关规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。现因上诉人未能按照实际约定的内容履行，致双方最终未能按约定签订正式合同，作为收受定金的一方，其依法应当承担双倍返还定金的违约责任。故上诉人认为双方认购书约定双倍返还定金的条件并未成就、其不应承担双倍返还定金责任的上诉理由，亦依据不足，本院不予支持。本案系商品房买卖合同之诉，被上诉人认为应适用《消费者权益保护法》的相关规定、判定上诉人承担三倍赔偿责任的答辩意见亦缺乏充分的法律依据，本院不予采信，但原审法院适用我国《合同法》的相关规定，判决上诉人就其违约行为承担双倍返还定金的责任正确，程序亦无任何不妥，上诉人认为原审判决程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人碧桂园公司所持诸项上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人泰州市碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 杰
审 判 员 刘艳生
代理审判员 王小莉
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 侯永羚