江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1209号
上诉人（原审被告）章二保。
上诉人（原审被告）朱凤珍。
被上诉人（原审原告）黄伟强。
被上诉人（原审原告）朱玉兰。
上诉人章二保、朱凤珍因与被上诉人黄伟强、朱玉兰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2013）熟尚民初字第0502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：黄伟强与朱玉兰、章二保与朱凤珍分别系夫妻关系。1997年11月30日，章二保向常熟市练塘房地产开发公司购买了由后者正在建造的老成教商住房从南向北#8幢二层房屋（即讼争房屋）一套，房款为185000元，工本费为15830元。1999年2月13日，讼争房屋办理了房屋所有权证，章二保系房屋所有权人。1999年5月19日、2000年5月19日，案外人朱世保分别与章二保签订租房协议书2份，后者将讼争房屋（楼梯间、车库不在内）出租给前者，租期均为一年。2001年2月8日，章二保与朱玉兰签订转让房屋协议书1份，该协议书载明“今有老成教从南开始向北第八间（讼争房屋）转让于朱玉兰，转让户原是章二保，现在房屋产权属于朱玉兰。章二保从公历二零零壹年贰月份无产权。请有关单位帮助办理转户手续。转让户：章二保2001年2.8”。当日，章二保向朱玉兰出具收条1份，该收条载明“今有章二保转让老成教第八间，转让于朱玉兰，房屋总价是贰拾万元正，章二保收到人民币贰拾万元正。特此收条。收款人：章二保”。2004年11月17日，讼争房屋办理了国有土地使用证，章二保系土地使用者。2013年10月31日，黄伟强、朱玉兰以章二保、朱凤珍怠于办理过户手续为由诉讼至原审法院，要求办理过户手续。
审理中，黄伟强、朱玉兰表示：转让前，讼争房屋由黄伟强、朱玉兰租用，租房协议是朱玉兰父亲朱世保代签的。朱玉兰与章二保签订转让房屋协议时，章二保、朱凤珍均在场，因为房产证上只有章二保的名字，所以协议上就章二保一人签字。签了协议后，朱玉兰就将20万元房款付给章二保，章二保出具了收条，并将房产证交给了朱玉兰。后来办土地证的时候，房子涨价了，章二保、朱凤珍要求黄伟强、朱玉兰再补偿一些，否则就不协助办土地证，黄伟强、朱玉兰去村里拿了章二保的身份证，自己去办理了土地证，因为房产证尚未过户，故土地证上只能写章二保的名字。之后，黄伟强、朱玉兰多次去找章二保要求办理过户手续，但章二保一直不肯。至于过户费问题，双方签订协议时并未约定，协议中明确由黄伟强、朱玉兰自己办理过户手续，黄伟强、朱玉兰当时也愿意自担过户费，但现在过户费用较大，要求双方各半负担。
章二保、朱凤珍则表示：章二保、朱凤珍向黄伟强、朱玉兰出租房屋时，明确楼梯间、车库不在出租范围内。双方签订转让协议时，朱凤珍不在场，也不知情，章二保签订转让协议的真实意思是转让的房屋的使用权，并非所有权，双方是长期租赁关系。章二保、朱凤珍购买房屋花费了200830元，之后又花费6000元进行了装修，在当时房价看涨时，章二保、朱凤珍不可能以低于成本的价格出售房屋。签订转让协议时，双方约定了章二保、朱凤珍仍保留楼梯间和车库的使用权，这也进一步证明了转让协议实际上是租赁协议。此外，黄伟强、朱玉兰办理土地证时知道章二保不配合，仍以章二保的名义办理了土地证，且事后没有向法院主张权利，说明黄伟强、朱玉兰是知道且默认长期租赁的合同意图的，黄伟强、朱玉兰现主张权利也已超过了诉讼时效。即使属房屋转让，讼争房屋系章二保、朱凤珍夫妻共同财产，章二保擅自处理，朱凤珍不同意转让，该转让协议应属无效。双方签订协议时，对过户费并未约定，根据协议，过户手续由黄伟强、朱玉兰自行办理，过户费也应由黄伟强、朱玉兰自担。章二保、朱凤珍还表示：其两人自1981年结婚后，就一直共同生活，2013年以前夫妻关系很好，相互交流也很正常，2013年后因为章二保对朱凤珍说了卖房子的事情后，双方出现了矛盾。朱凤珍还表示：朱玉兰的母亲几年前曾因卖房子事情找过她，她表示房子不卖。
针对章二保、朱凤珍上述陈述，黄伟强、朱玉兰表示：在黄伟强、朱玉兰租房期间，讼争房屋的市场行情是跌价的，章二保、朱凤珍劝说了几次后，黄伟强、朱玉兰才决定购买讼争房屋。章二保、朱凤珍向黄伟强、朱玉兰转让的是房屋的所有权并非房屋的使用权，房屋的所有权是包括楼梯间和车库在内的。签订协议时，章二保、朱凤珍说楼梯间和车库先让他放点东西，一个月后他把东西搬走，并将楼梯间和车库交给黄伟强、朱玉兰。
以上事实，由黄伟强、朱玉兰提交的房屋所有权证、国有土地使用权证、转让房屋协议书、收条、结婚证，章二保、朱凤珍提交的租房协议书、商住房购销合同、收款收据、常住人口登记表（卡）及本案庭审笔录等证据证实。
原审原告黄伟强、朱玉兰的诉讼请求为：判令章二保、朱凤珍办理讼争房屋的过户手续，过户费由双方各半负担。
原审法院认为：章二保向朱玉兰出具的转让房屋协议书、收条系其真实意思表示，从协议及收条的内容来看，不仅涉及讼争房屋的转让、房屋转让价款及房款交付，还提及章二保自2001年2月起无产权并请有关单位帮助办理过户手续等与房屋买卖相关的事宜，章二保并将讼争房屋的房屋所有权证交给了朱玉兰，符合房屋买卖的构成要素，可以认定章二保与朱玉兰之间存在房屋买卖关系。讼争房屋系章二保、朱凤珍夫妻共同财产，章二保、朱凤珍虽辩称朱凤珍对该房屋买卖不知情，但房屋系家庭重大财产，朱凤珍作为所有权人自然会对其进行管理，在章二保、朱凤珍夫妻关系较好交流正常的情况下，章二保、朱凤珍所言朱凤珍对房屋出售并交付黄伟强、朱玉兰已十多年的情况毫不知情，显与常理不符，且朱凤珍陈述前后不一，自相矛盾，故对章二保、朱凤珍该抗辩主张原审法院不予采信。章二保与朱玉兰所签订的房屋转让协议真实有效，该合同并已实际履行，现章二保、朱凤珍不同意卖房的意思表示有违诚信原则，不能产生否定房屋买卖合同效力的法律后果，章二保、朱凤珍应履行其协助黄伟强、朱玉兰办理房屋过户手续的义务。对章二保、朱凤珍认为黄伟强、朱玉兰的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，因房屋所有权登记具有物权公示性质，不适用民法通则有关诉讼时效的规定，故对章二保、朱凤珍该抗辩意见，原审法院不予支持。至于讼争房屋变更登记时的过户费负担问题，双方订立协议时并未明确约定，但均确认根据协议内容过户手续由黄伟强、朱玉兰自行办理，黄伟强、朱玉兰陈述当时也愿意自担过户费，故过户费应当由黄伟强、朱玉兰负担，对黄伟强、朱玉兰要求双方各半负担过户费的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，判决如下：章二保、朱凤珍于判决生效后十日内协助黄伟强、朱玉兰办理常熟市尚湖镇练塘北苑小区1幢8号、204号房屋的所有权及国有土地使用权变更登记手续，相关过户费用由黄伟强、朱玉兰负担。案件受理费减半收取40元，由章二保、朱凤珍负担。
上诉人章二保、朱凤珍不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、转让房屋协议书上只有章二保和朱玉兰的签字，房屋共有人朱凤珍对转让一事并不知情；在庭审中章二保也明确表示没有将房屋处理的事情告知朱凤珍；无论签转让房屋协议书还是收款，朱玉兰均不在场，因此转让房屋协议书应属无效协议。2、章二保只将一楼店面卖给朱玉兰，未出卖二楼的房屋。3、2001年2月8日章二保和朱玉兰签订转让房屋协议书至今已超过12年，在此期间黄伟强、朱玉兰从未提出过户请求，其诉讼请求已超过诉讼时效。请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人黄伟强、朱玉兰答辩称：签转让房屋协议书时朱凤珍在场，章二保称房产证上只有一个人的名字，其和朱凤珍是事实婚姻没有结婚证，朱玉兰认为章二保是代表朱凤珍的。房屋是家庭重要财产，朱凤珍作为所有人自然要对其进行管理，在夫妻关系比较正常的情况下不会对房屋出售的事情不知情。房屋的一楼和二楼没有分割，出卖房屋时是一起出卖的。房屋所有权登记有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本案二审争议焦点在于：1、章二保与朱玉兰签订的转让房屋协议书的效力；2、黄伟强、朱玉兰是否有权依据该协议书要求办理过户手续；3、转让房屋协议书的标的物是否包括204号房屋；4、黄伟强、朱玉兰的诉讼请求是否超过诉讼时效。
本院认为：章二保与朱玉兰签订的转让房屋协议书系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此即使章二保对标的物没有完全的所有权或处分权，也不影响该转让房屋协议书的效力。章二保、朱凤珍认为朱凤珍对于房屋转让不知情也不同意，但是房屋系家庭重大财产，朱凤珍作为所有权人自然会对其进行管理。朱凤珍自述2013年以前夫妻关系很好交流正常，而朱玉兰占有使用房屋达十余年，且自1999年后章二保或朱凤珍未就涉案房屋签订过租赁合同及收取房租，章二保、朱凤珍称朱凤珍在此段时间对房屋出售的情况毫不知情，显与常理不符。本院认定朱凤珍对章二保出卖房屋的行为已予以认可，黄伟强、朱玉兰有权取得房屋所有权并要求章二保、朱凤珍协助办理过户手续。
章二保、朱凤珍认为转让房屋协议书只涉及一楼8号房屋，未包括204室房屋，但是在一审中黄伟强、朱玉兰举证房产证、转让房屋协议书及收条时明确是为了证明章二保将练塘北苑小区1幢8号、204号卖给朱玉兰，章二保、朱凤珍在发表质证意见时并未提出合同标的物不包含204号房屋。转让房屋协议书约定将老成教从南开始向北第八间转让于朱玉兰，并未注明仅转让一楼第8间或8号店面。练塘北苑小区1幢204号位于8号楼上，所有权人均登记为章二保，且登记在同一份房屋所有权证上，章二保也将该房屋所有权证原件交给朱玉兰。如204号房屋未出卖，章二保将该房屋长期给黄伟强、朱玉兰免费使用且一并交付房屋所有权证，明显有违常理。本院认定章二保、朱凤珍出卖的房屋包括练塘北苑小区1幢204号。
关于章二保、朱凤珍认为黄伟强、朱玉兰诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，因办理房屋所有权及土地使用权登记的请求权属物权请求权，不适用民法通则关于诉讼时效的规定，对上述抗辩意见本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人章二保、朱凤珍的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费80元，由上诉人章二保、朱凤珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 沈维佳
二〇一四年六月十三日
书 记 员 毛莉莉