福建省龙岩市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）岩执异字第11号
案外人罗美清，女，1940年11月20日出生，汉族，住龙岩市新罗区。
申请执行人曹桂祥，男，1957年10月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人游锦超、廖凤昌，福建挺秀律师事务所律师。
被执行人龙岩市金宏房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区居民路17号，组织机构代码72973096-4。
法定代表人邱东良，董事长。
被执行人潘文金，男，1956年2月2日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
本院在执行申请执行人曹桂祥与被执行人龙岩市金宏房地产开发有限公司、潘文金民间借贷纠纷一案中，案外人罗美清对执行标的提出了书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人罗美清称：其原拥有龙岩市新罗区东城街道居民委员会工农巷13号房屋。2012年4月6日，其与龙岩市金宏房地产开发有限公司签订了《龙岩市城市房屋拆迁补偿（产权调换）协议书》，该协议书约定龙岩市金宏房地产开发公司拆迁征用前述工农巷13号房屋，其以产权调换的方式置换取得龙岩市金宏房地产开发公司开发的位于龙岩市新罗区东城街道松涛花园2幢1718号及2幢1807号两套房产及地下车位两个。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，其对上述房屋有优先取得权。故法院不应拍卖上述房产，请求中止拍卖龙岩市新罗区东城街道松涛花园二期2幢1718号房屋。
申请执行人曹桂祥答辩认为案外人的申请没有依据，请求法院依法裁定驳回异议申请。理由是讼争的新罗区东城街道松涛花园2幢1718室在法院查封时在被执行人龙岩市金宏房地产开发有限公司名下。新罗区人民法院（2014）龙新民初字第4253号民事判决书驳回了罗美清关于“原告优先取得位于龙岩市新罗区东城街道松涛花园2幢1718号房屋，被告应将房产登记在原告名下”的诉讼请求，案外人也未按其与龙岩市金宏房地产开发有限公司《龙岩市房屋拆迁补偿安置协议》约定的产权调换差价款350000元。
被执行人龙岩市金宏房地产开发有限公司、潘文金答辩认为同意罗美清的异议申请。理由是罗美清陈述的房屋拆迁安置的过程属实，现查封的松涛花园2幢1718号房产确系罗美清的安置房，在被法院查封前龙岩市金宏房地产开发有限公司已跟罗美清签订了补偿安置协议，案外人罗美清原被拆迁房屋已被龙岩市金宏房地产开发有限公司拆除。
本院查明，曹桂祥与龙岩市金宏房地产开发有限公司、潘文金民间借贷纠纷一案，本院于2014年3月18日作出（2014）岩民初字第56号民事调解书，该调解书于2014年3月19日发生法律效力。由于被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请人曹桂祥于2014年4月21日向本院申请强制执行，本院于当日依法立案执行。该案在诉讼过程中，经曹桂祥申请保全，本院于2014年1月24日作出（2014）岩民初字第56号民事裁定书，查封了龙岩市金宏房地产开发有限公司的坐落于龙岩市新罗区东城军民路31号（松涛花园二期）2幢1718号房屋等15套房产。
另查明，案外人罗美清原所有的位于龙岩市新罗区东城松涛工农巷13号的房屋，于2004年被拆迁征用，该房屋产权证于2010年10月14日因拆迁被注销。2004年7月6日，杨蔚城（系案外人罗美清之子）作为案外人的代理人，与龙岩金星拆迁有限公司签订《拆迁补偿安置结算表（产权调换）》一份，主要约定，拆迁应补偿安置房屋面积174.65㎡，安置房6幢501、502号面积210.18㎡等。后被执行人龙岩市金宏房地产开发公司变更整体楼房设计，无法将上述约定房屋交付给案外人，杨蔚城作为案外人的委托代理人与龙岩市金宏房地产开发公司于2012年4月6日重新签订了《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》一份，约定由龙岩市金宏房地产开发公司提供安置房，其中住宅安置在东城街道松涛花园2幢1718、1807号单元，框架结构，安置房建筑面积284.07㎡，地下一层车位44号、45号，面积45.63㎡，以上合计安置房总价为640044.28元，被拆迁房屋的货币补偿金额与安置房价格互结差价后，案外人应在回迁时向龙岩市金宏房地产开发有限公司支付房屋的产权调换差价款350000元。
再查明，龙岩市新罗区法院于2014年7月15日立案受理了原告罗美清与被告龙岩市金宏房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，经审理，该院于同年9月19日作出（2014）龙新民初字第4253号民事判决书，判决“一、原告罗美清、被告龙岩市金宏房地产开发有限公司于2012年4月6日签订的《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》有效……三、驳回原告罗美清的其他诉讼请求。”该判决已经发生法律效力。
本院认为，案外人罗美清与龙岩市金宏房地产开发有限公司签订的《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》，经龙岩市新罗区人民法院生效判决确认合法有效。该协议约定拆迁人龙岩市金宏房地产开发有限公司通过产权调换的方式，用其开发的龙岩市新罗区东城街道松花园2幢1718号等房屋对被拆迁人罗美清原所有的东城街道松涛居委会工农巷13号房屋的进行拆迁补偿安置。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，被拆迁人有权依照拆迁补偿安置协议的约定优先于第三人获得约定房屋的产权，并依此对抗第三人。法院在执行第三人申请的债权案件中涉及到处置拆迁补偿安置协议明确约定的房屋的亦不得与被拆迁人就该约定房屋所享有的优先取得权相抵触。申请执行人曹桂祥答辩认为龙岩市新罗区人民法院在其生效判决中驳回了异议人优先取得讼争房屋的诉讼请求且被拆迁人未付清差价款，所以应驳回其异议。本院审查认为，新罗区人民法院在审理原告罗美清与被告龙岩市金宏房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，新罗区人民法院判决驳回了罗美清的诉讼请求的理由是在该案诉讼期间本院已经查封了该房产，不具备过户登记的条件，而原告经法院释明又未变更诉讼请求。另，拆迁补偿协议中约定的被拆迁人补足拆迁房屋差价款的时间是“回迁”时，本案被拆迁人至今尚未回迁。综上，案外人罗美清的异议请求应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，裁定如下：
中止对龙岩市新罗区东城军民路31号（松涛花园二期）2幢1718号房屋的执行。
本裁定送达后立即生效。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第二十一条之规定，向本院提起诉讼。
审 判 长 王跃进
审 判 员 王乔金
代理审判员 邹 晖
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 陈秋丹
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。