浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终858号
上诉人（原审被告）：杭州美林房地产开发有限公司。
法定代表人：杨正龙。
委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑正堃。
委托代理人：彭亚、陈磊，浙江杭天信律师事务所律师。
上诉人杭州美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人郑正堃商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余余民初字第1643号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年2月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年6月26日，双方签订《商品房买卖合同》约定：郑正堃向美林公司购买位于杭州市余杭区五常街道华元美林公寓21幢5单元601室商品房。根据合同约定该商品房建筑面积共90.1平方米，其中套内建筑面积72.38平方米，应分摊共有建筑面积17.72平方米。该商品房单价为每平方米16728元，房屋总价1507193元。合同第六条面积确认及面积差异处理中约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。……在不退房的情况下，如产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”此外，合同还对面积误差比计算公式，付款的方式和期限违约责任、产权登记等其他权利义务做出了明确约定。合同签订后，郑正堃按约通过首付款和商业贷款的方式支付美林公司全额购房款。美林公司于2015年5月14日向郑正堃出具金额为1506691元的销售不动产统一发票。案涉商品房竣工后，经测绘，由于将该商品房电梯前室至入户门之间的空间调整计入分摊共有面积，故实际测得的建筑面积为90.07平方米，套内面积为68.11平方米。2015年10月16日，郑正堃与美林公司办理房屋交接手续，并签署《商品房交接书》，双方对房屋实测建筑面积90.07平方米及房屋总价款支付完毕予以确认。郑正堃诉至原审法院，请求判令：美林公司赔偿损失71428.56元并承担诉讼费。
原审法院认为：本案双方在《浙江省商品房买卖合同》中约定：“该商品房建筑面积共90.1平方米，其中套内面积72.38平方米，应分摊共有面积17.72平方米。”虽该合同中双方未对“得房率”直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在《浙江省商品房买卖合同》第六条及《补充协议书》中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。……”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，美林公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。现由于美林公司向郑正堃所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故美林公司已构成违约，原审法院对郑正堃要求美林公司赔偿相应损失的请求予以支持，对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及美林公司的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定美林公司赔偿郑正堃的损失为21428元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年1月6日判决：美林公司赔偿郑正堃损失21428元，于判决生效后十日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1586元，减半收取793元，由美林公司负担168元，郑正堃负担625元。
宣判后，美林公司不服，向本院提出上诉称：一、原审法院认为讼争房屋已约定“得房率”且“得房率明显降低”，属认定事实错误。1、《商品房买卖合同》并未约定讼争房屋的“得房率”。《商品房买卖合同》及《补充协议书》全文中均未出现“得房率”三字，更未约定“得房率”发生误差如何处理，郑正堃主张的“得房率”没有合同依据。2、根据《商品房买卖合同》约定的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积，并无法确定讼争房屋的“得房率”。《商品房买卖合同》第四条约定了讼争房屋的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积，原审法院据此认为：通过相关数据完全可以计算出“得房率”。但《商品房买卖合同》以及《补充协议书》中均明确约定了，讼争房屋的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积均为预测面积，均可能与产权登记面积发生差异，并已经明确约定了差异处理办法。试问，无论是“除数”——套内建筑面积，还是“被除数”——建筑面积，都是变量，那么又如何能够计算“商”——“得房率”呢？3、原审法院并未依据证据认定事实，而是根据主观推断“计算出”讼争房屋“得房率”；假如按照原审法院认定事实的方式来确定讼争房屋的“得房率”，那么不但导致《商品房买卖合同》无法履行，反而有悖房地产市场交易的基本惯例，扰乱房地产市场秩序。让我们假设一下，按照原审法院方法计算出讼争房屋“得房率”，那么，当讼争房屋交付时如何确定最终房价款呢？（1）当讼争房屋建筑面积不变，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（2）当讼争房屋建筑面积不变，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（3）当讼争房屋建筑面积变大，“得房率”不变，是应当补房款还是退房款？（4）当讼争房屋建筑面积变大，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（5）当讼争房屋建筑面积变大，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（6）当讼争房屋建筑面积变小，“得房率”不变，是应当补房款还是退房款？（7）当讼争房屋建筑面积变小，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（8）当讼争房屋建筑面积变小，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（9）当讼争房屋套内建筑面积不变，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（10）当讼争房屋套内建筑面积不变，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（11）当讼争房屋套内建筑面积变大，“得房率”不变，是应当补房款还是退房款？（12）当讼争房屋套内建筑面积变大，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（13）当讼争房屋套内建筑面积变大，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？（14）当讼争房屋套内建筑面积变小，“得房率”不变，是应当补房款还是退房款？（15）当讼争房屋套内建筑面积变小，“得房率”变低，是应当补房款还是退房款？（16）当讼争房屋套内建筑面积变小，“得房率”变高，是应当补房款还是退房款？……还有很多很多种组合。原审法院随意计算出的“得房率”，将直接导致所有预售商品房的最终房价款无法确定，所有《商品房买卖合同》的履行都将陷入争议导致无法履行。按照原审法院认定，那么，所有商品房要先按合同约定的建筑面积确定最终房价款，再按照所谓的“得房率”高低情况确定是赔偿损失还是返还房款，至此，市场的基本秩序和规则被完全打破，彻底扰乱了房地产市场。二、原审法院认定“美林公司的行为构成违约”进而酌情确定“美林公司赔偿损失21428元”，明显缺乏依据、适用法律错误。1、《商品房买卖合同》已经明确约定了面积差异处理办法，美林公司交付的房屋虽然存在面积差异，但按照《商品房买卖合同》约定的面积差异处理办法执行即可，美林公司并不构成违约；郑正堃不按合同约定执行，反而提出有悖合同的无理主张，郑正堃的行为才构成违约。（1）美林公司和郑正堃在《商品房买卖合同》第六条已经做出明确选择，即选择“建筑面积”、不选择“套内建筑面积”作为计价方式，双方在“建筑面积”一栏打“√”，在“套内建筑面积”一栏打“ⅹ”。（2）《补充协议书》第四条第2款明确约定“按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理”。由此可见，美林公司和郑正堃在订立《商品房买卖合同》时已经达成一致约定，只按照建筑面积确定房价并进行面积补差，套内建筑面积的增加和减少均不再进行差异处理。郑正堃对套内建筑面积可能发生误差，且发生差异后不再进行差异处理是明知的、可预见的。（3）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《商品房销售管理办法》第二十一条规定，双方当事人应当在合同中约定建筑面积、套内建筑面积发生误差时的处理方式，美林公司和郑正堃在《商品房买卖合同》及《补充协议书》中关于面积差异的相关约定合法有效，并不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。2、原审法院酌情确定郑正堃的损失为21428元，明显缺乏依据。一方面，郑正堃在订立《商品房买卖合同》时即已明知其对套内建筑面积可能发生误差，且其对套内建筑面积的增加或减少不享有相应的财产权利；另一方面，美林公司交付的讼争房屋无论在户型、结构、空间尺寸、朝向、功能等方面均与《商品房买卖合同》约定一致，并未给郑正堃造成任何损失。但郑正堃却置合同约定于不顾，提出无理主张。原审法院在没有任何依据的情况下，随意地确定了郑正堃的损失为21428元并判令美林公司承担赔偿责任，明显缺乏依据。3、美林公司和郑正堃已经按照约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，《商品房买卖合同》已经履行完毕，郑正堃无权另行主张赔偿责任。美林公司和郑正堃已签署了《商品房交接书》，对讼争房屋的房价款、面积差异处理等进行了核对和确认，并补差了相应房款，开具了相应发票。作为出卖方，美林公司已经向郑正堃交付了房屋，作为买受人，郑正堃也向美林公司支付了全部房款，双方在《商品房买卖合同》项下的主要权利义务已经履行完毕且无异议。郑正堃单方推翻原有的约定，其主张既无合同依据也不受法律保护。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法判决驳回郑正堃的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由郑正堃承担。
针对美林公司的上诉，郑正堃答辩称：一、原审判决认定事实清楚。根据《商品房买卖合同》第四条可以计算得出案涉房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，即得房率，该得房率的约定对双方均具有合同约束力。且美林公司在房产销售时以高得房率进行宣传，郑正堃作为普通购房者对得房率较为重视，一定程度上决定郑正堃的购房意愿。美林公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同中所体现出的比例存在较大差距，已经超过了合理范围，应属于违约。二、原审判决适用法律正确。1.《商品房买卖合同》第六条（面积确认及面积差异处理）及《补充协议书》第四条中的约定。从上述条款的内容分析，其只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款，该些条款主要是针对房屋面积的确认标准、以哪个面积作为价款的结算依据所作出的约定。这些条款本身并不能理解为购房人对房屋套内面积与合同约定不符的情况必须无条件的予以接受。2.原审法院酌情确定郑正堃损失，是在认定本案事实的基础上依法合理运用其自由裁量权的结果。本案中，原审法院在其自由裁量权范围内，综合考虑本案郑正堃的诉请、合同性质、实际履行情况以及美林公司的过错程度等因素，以交付房屋套内面积与合同约定标准的套内面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定郑正堃损失，判决依据充分，法律适用正确。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
二审期间，美林公司及郑正堃均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：《浙江省商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同虽然没有对“得房率”这一概念直接作出约定，但按照该合同，可以计算得出案涉房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例。美林公司最终交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同中所体现出的比例存在较大差距。原审法院考虑到这一差距明显超过了合理范围，酌情判令美林公司赔偿郑正堃损失21428元，尚属合理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费336元，由杭州美林房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年三月三十日
书 记 员 王 颖