四川省广安市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）川16行终20号
上诉人（原审被告）岳池县住房和城乡规划建设局。住所地：岳池县。
法定代表人王岳川，局长。
上诉人（原审被告）岳池县城镇房产管理所。住所地：岳池县。
单位负责人陈代军，所长。
委托代理人祝贺，四川天吉律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）梅才立，男，生于1973年11月20日，汉族，高中文化，城镇居民，住四川省岳池县。
委托代理人梅才挺，男，生于1969年5月24日，汉族，大专文化，广安天赐法律服务所法律工作者，住岳池县。
被上诉人（原审原告）陆素容，女，生于1976年6月10日，汉族，初中文化，城镇居民，住四川省岳池县。
委托代理人李青峰，四川洪州律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）岳池县民政局。住所地：岳池县。
法定代表人周恒，局长。
委托代理人委托代理人杨崇全，男，生于1971年10月21日，岳池县民政局工作人员。
被上诉人（原审第三人）周盟，男，生于1992年2月19日，汉族，西南交通大学在校学生，住四川省岳池县。
委托代理人郑柏林（周盟之母），生于1963年1月29日，汉族，大专文化，岳池县商业局退休职工，住址同上。
上诉人岳池县住房和城乡规划建设局（简称“岳池县住建局”）、岳池县城镇房产管理所（简称“岳池县房管所”）、上诉人梅才立因住建房管行政登记一案，不服武胜县人民法院（2015）武胜行初字第4号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人岳池县住建局法定代表人王岳川、岳池县房管所负责人陈代军的委托代理人祝贺、上诉人梅才立及委托代理人梅才挺、被上诉人陆素容及委托代理人李青峰、被上诉人岳池县民政局法定代表人周恒的委托代理人杨崇全、被上诉人周盟及委托代理人郑柏林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2000年1月，陆素容与梅才立登记结婚。婚后共同购买位于岳池县九龙镇九龙大街191号（现为259号）门市一个，并将产权登记在梅才立名下。后双方因家庭琐事纠纷不断，均曾向岳池县人民法院提起离婚诉讼，被分别按撤诉处理和判决不准离婚。2014年4月30日，陆素容通过特快专递向岳池住建局和房管所递交更正登记申请书，要求将该门市更正登记为共有人，未获回复。2014年6月20日，梅才立与郑柏林签订房屋买卖合同，以100万元的价格，将门市卖给郑柏林所有。2014年6月24日，梅才立持伪造的户口簿，以需办理入职手续为由，申请岳池县民政局为其出具了“未发现当事人有结婚或离婚登记记录”《婚姻登记记录证明》。2014年7月3日，梅才立与郑柏林到岳池县房管所申请办理房屋所有权转移登记时，向该所递交了由梅才立与周盟于2014年7月2日签订的“将位于岳池县九龙镇九龙大街259号门市以429000元的价格卖给周盟所有”的房地产买卖契约、岳池县民政局出具的《婚姻登记记录证明》、原房产证、销售不动产发票、完税证明等资料。经该所审查并报岳池县住建局审核，为梅才立与周盟办理了房屋所有权转移登记手续，向周盟颁发了岳房权证岳池字第20140703008**号《房屋所有权证》。2015年1月5日，陆素容得知消息后，向武胜县人民法院提起行政诉讼，请求依法撤销岳池县住建局、岳池县房管所为梅才立、周盟办理岳池县九龙镇九龙大街259号门市过户的行政行为，注销为周盟颁发的岳房权证字第20140703008**号房屋所有权证。
原审认为，梅才立为了达到私自处理夫妻共同财产的目的，通过伪造户口簿和编造入职的理由，向岳池县民政局骗取无配偶的《婚姻登记记录证明》，用于房屋产权的过户登记，其做法是极端错误的。在办理房屋过户手续时，伙同周盟之母郑柏林提供虚假的房地产买卖契约，骗取房屋过户登记，违反了法律规定，其骗取的房产证理应撤销。岳池县房管所、岳池县住建局收到陆素容邮寄的《更正登记申请书》和附件后，未作出答复，应视为受理该申请，在没排除相关争议的情况下，为梅才立和周盟办理产权过户手续，显然未尽到审慎审查的义务，其办理过户登记的主要证据不足，为周盟颁发的房屋产权证书应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）项之规定，判决撤销岳池县住建局、岳池县房管所为周盟颁发的岳房权证岳池字第201407030****号房屋产权证书。
上诉人岳池县住建局、岳池县房管所上诉称，陆素容提起行政诉讼，依法应先行解决民事争议；陆素容申请变更登记，应亲自到办证大厅，并提供相关的原始资料依法办理，通过邮寄方式申请变更为共有，原审认定“应视为受理该申请”明显错误；根据梅才立、周盟提供的房地产买卖契约、岳池县民政局出具的《婚姻登记记录证明》、房屋所有权证、销售不动产发票、完税证明等资料，依法受理其申请，并按程序进行转移登记，要件齐全，证据充分，尽到了审慎审查的义务，具体行政行为合法。原审认定事实不准，适用法律明显错误，请求撤销原判，改判驳回陆素容的诉请或裁定中止诉讼。
上诉人梅才立上诉称，原审适用法律错误；未先民后行，程序严重违法；对事实理解极其错误，导致作出错误判决；请求撤销原判，改判驳回陆素容的诉请。
被上诉人陆素容辩称，本案不存在先民事后行政的前提条件;岳池县住建局、房管所未尽审慎职责;一审判决正确，应予维持。
被上诉人岳池县民政局辩称，涉案行政行为由岳池县住建局作出，与己无关。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院另查明：2014年11月13日，陆素容向岳池县人民法院提起民事诉讼，请求判令梅才立与周盟于2014年7月2日签订的买卖九龙大街259号营业门市的《房地产买卖契约》无效;判令周盟返回依该契约取得的九龙大街259号营业门市;判令周霞赔偿损失20万元。该院审理认为，岳池县九龙镇九龙大街259号营业门市系陆素容与梅才立夫妻关系存续期间取得的财产，属夫妻共有财产，梅才立擅自出售，属无权处分行为。《房地产买卖契约》中关于交易价格的约定不真实，是梅才立与周盟、郑柏林以少缴国家税收为目的，串通损害国家利益所致。根据合同法第五十一条规定，《房地产买卖契约》和《房屋买卖合同》均属无效合同。梅才立采取隐瞒真实婚姻状况，提供虚假户籍资料，欺骗婚姻登记机关出具《婚姻登记记录证明》的手段，意图单方控制夫妻共有财产。在签订《房屋买卖合同》和《房地产买卖契约》时具有损害夫妻关系他方的恶意。在《房屋买卖合同》中，郑柏林和梅才立以100万元的价格，买卖259号门市，是二人的真实意思表示。在《房地产买卖契约》中，购房人为周盟，这既是郑柏林把门市登记在周盟名下的具体体现，也是周盟的真实意思，同时梅才立不持异议，可以认为郑柏林将《房屋买卖合同》中约定取得的259号门市产权的合同权利，转让给了其子周盟，这是一种债权转让性质的协议，受让人周盟与出卖人梅才立均同意，在《房地产买卖契约》上均签了名。从《房屋买卖合同》和《房地产买卖契约》有关权利义务的履行情况看，房价款由郑柏林继续支付，说明郑柏林只转让了权利，义务并未转让。周盟只享受了权利即获得259号门市产权，不用支付对价。周盟和郑柏林共同作为买方，履行义务和享有权利是完整的。梅才立作为卖方，履行义务和享受的权利也是完整的。两份合同出售门市也是同一的。所以，这两份合同属同一宗买卖关系。没有充分证据表明，郑柏林和周盟在签订《房屋买卖合同》和《房地产买卖契约》时，知道九龙大街259号门市是陆素容与梅才立的夫妻共有财产。郑柏林和周盟查看了梅才立的身份证和房产证，产权人只有梅才立。郑柏林和周盟与梅才立发生交易，且在房管部门审查受理过户登记申请后，才支付的绝大部分购房款。郑柏林和周盟已尽到了适当的审慎义务，属善意购买人。没有充分的证据证实郑柏林或者周盟与梅才立存在恶意串通行为。因此，周盟取得门市的所有权，符合物权法第一百零六条规定的情形，可不予返还。周霞作为中介人，在中介活动中，已经尽到了审查提示义务，没有过错，不应承担赔偿责任。陆素容诉称，梅才立无权处分九龙大街259号门市，理由成立。陆素容请求确认梅才立与周盟于2014年7月2日签订的买卖九龙大街259号门市的《房地产买卖契约》无效，应予支持。陆素容诉称，梅才立与郑柏林、周盟恶意串通，损害陆素容合法权益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益证据不足，理由不充分，不予认定。陆素容诉称，梅才立与周盟签订《房地产买卖契约》是一个独立的交易行为与事实不符，不予认定。陆素容诉称，周盟不是善意第三人，且没有给付对价，其与查明的事实不符，不予认定。因此，陆素容请求判令周盟返还依据《房地产买卖契约》取得的门市，不予支持。陆素容诉称，周霞存在严重过错，且与梅才立、郑柏林、周盟串通，应赔偿陆素容损失200,000元，但证据不足，应不予支持。梅才立辩称，郑柏林是给儿子周盟买房;周盟的买卖行为纯属善意且支付了合理的对价；门市已办理产权转移登记；与事实相符，予以认定。梅才立辩称，补交了税款，就没有损害国家利益。梅才立与郑柏林、周盟串通，少报交易额，意图少缴国家税收，属损害国家利益的行为。该行为的性质不因事后补交税款而发生变化。因此，该辩称理由不充分，不予支持。周霞辩称，没有过错，不应承担赔偿责任，理由充分，予以支持。遂判决：梅才立与周盟于2014年7月2日签订的买卖岳池县九龙镇九龙大街259号营业门市的《房地产买卖契约》无效;驳回陆素容的其他诉讼请求。宣判后，陆素容、梅才立不服分别上诉。广安市中级人民法院审理认为，郑柏林、周盟通过银城购房超市周霞介绍与梅才立签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖契约》，其查看了梅才立持有的房产证，并在房屋登记机关受理其过户申请后交付全部购房款，郑柏林、周盟尽到了适当的注意义务，周霞作为中介人在中介服务中亦尽到了必要的审查提示义务。上诉人陆素容上诉称，郑柏林、周盟、周霞与梅才立恶意串通，并未提供证据证实，陆素容的该上诉理由不能成立。周盟与梅才立签订的《房屋买卖契约》其本质是为了少缴国家税收，系恶意串通损害国家利益，一审法院认定《房屋买卖契约》无效正确。郑柏林与梅才立签订的《房屋买卖合同》，虽因梅才立擅自处置夫妻共同财产而无效，但郑柏林在与梅才立签订该合同后，支付了案涉门市的合理对价，系善意购买，且郑柏林作为周盟的母亲，自愿将房屋过户到周盟名下，梅才立对此无异议，周盟接受，应视为郑柏林将与梅才立签订的《房屋买卖合同》中，约定取得的案涉门市的合同权利转让给了周盟，现门市房屋已办理了过户手续，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得制度的规定，一审法院判决周盟不返还岳池县九龙镇九龙大街259号门市房亦属正确。梅才立与郑柏林、周盟串通，少报交易额，意图少缴国家税收，属损害国家利益的行为，该行为的性质不因事后补交税款而合法化。2016年4月8日，作出“驳回上诉，维持原判”的（2015）广法民终字第677号民事判决。
本院认为：梅才立为达到单方处置夫妻共同财产之目的，伪造户口簿，骗取岳池县民政局无配偶《婚姻登记记录证明》，进而欺骗房屋登记部门办理房屋所有权转移登记手续，其与郑柏林、周盟签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖契约》，虽因损害国利益和擅自处置夫妻共同财产而无效，导致房屋登记机关办理转移登记手续的主要证据不足，登记错误，但由于本院（2015）广法民终字第677号民事判决，认定郑柏林系善意购买，且郑柏林作为周盟的母亲，自愿将案涉门市的合同权利转让给周盟，并已办理了过户手续。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”之规定，因出现新证据,原审判决撤销错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销武胜县人民法院（2015）武胜行初字第4号行政判决；
二、确认岳池县住建局、岳池县房管所为周盟颁发岳房权证岳池字第201407030****号房屋产权证书的行政行为违法。
上诉案件受理费50元，由上诉人岳池县住房和城乡规划建设局承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 勇
代理审判员 龙 伟
审 判 员 文达成
二〇一六年五月六日
书 记 员 贺 丹
附：《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者使用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更。