广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法松民一初字第554号
原告（执行案外人）：谢伟华，男，1971年5月20日出生，汉族，住广东省东莞市，
委托诉讼代理人：赵永通，广东众慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟云生，广东众慧律师事务所律师助理。
被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城区莞太路胜和路段18号，组织机构代码证：19802736-3。
负责人：许长明，行长。
委托诉讼代理人：黎明珍，广东今久律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄耀安，广东今久律师事务所律师助理。
第三人（被执行人）：罗伟东，男，1968年4月20日出生，汉族，住广东省东莞市，
原告谢伟华诉被告中国工商银行股份有限公司东莞分行、第三人罗伟东案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢伟华委托代理人赵永通到庭参加诉讼，被告中国工商银行股份有限公司东莞分行（以下简称工商银行）委托代理人黎明珍到庭参加诉讼，第三人罗伟东经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢伟华诉称，谢伟华不服（2015）东一法执外异字第25号《执行裁定书》，位于东莞市谢岗镇××东××商贸城住宅小区（××）E1住宅楼1102房的房屋应归谢伟华所有，法院应停止对该房屋的执行。理由如下：一、该房屋已由谢伟华真实购买、合法占有装修居住已近7年，已按约支付了大部分价款并愿意将剩余价款按照法院要求交付执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，谢伟华对该房屋享有的权利能够排除执行。1.谢伟华与被执行人罗伟东在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.谢伟华在法院查封之前已合法占有该房屋。3.谢伟华已按照合同约定支付全部应付价款且愿意并申请将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。谢伟华累计已向被执行人罗伟东支付购房款548866元，实际上已超过约定转让总价款509472元，已支付全部价款。对于剩余价款即剩余按揭贷款本金，谢伟华愿意并申请一次性按照法院的要求交付执行，或直接向按揭银行东莞银行支付，以结清全部按揭贷款。4.该房屋未办理过户登记，系因被执行人罗伟东未结清按揭贷款而约定在谢伟华代为还清按揭贷款本息后才办理过户给谢伟华。二、该房屋交易已接近完成，谢伟华对该房屋享有的权利相当于物权应得到保护，该房屋所有权应归谢伟华所有。谢伟华已占有、使用、管理该房屋达7年，已支付已接近全部价款并且剩余价款愿意交付法院执行，又因罗伟东的原因无法办理过户，因此，谢伟华对该房屋的权利已十分接近于物权。罗伟东按照协议，必须将该房屋的产权移转给谢伟华，此时被执行人罗伟东对该房屋已经没有什么剩余权利，其唯一应当做的是为谢伟华办理产权过户手续。考虑到办理过户手续实际的困难，以及民间对事实物权的认可，故此种情况下应认可谢伟华已经取得了相当于物权的权利。诉讼请求：一、不得执行位于东莞市谢岗镇××东××商贸城住宅小区（××）E1住宅楼1102房的房屋，并解除对该房屋的查封；二、确认位于东莞市谢岗镇××东××商贸城住宅小区（××）E1住宅楼1102房的房屋归谢伟华所有。三、本案诉讼费由工商银行承担。
被告工商银行答辩称：案涉的房屋依然登记在罗伟东的名下，法院有权继续查封，假设谢伟华与罗伟东之间就案涉的房屋形成了买卖合同关系，但是谢伟华并没有付清全部的购房款，且在购买时，谢伟华是知道案涉的房屋存在抵押权和贷款，其可以通过变更贷款人的方式完成过户登记的手续，但其依然放任案涉房屋登记罗伟东的名下，其对未办理过户登记的手续存在过错，法院有权继续查封该房屋。
第三人罗伟东未向本院提交陈述意见。
经审理查明，2008年10月10日，在东莞市谢岗镇法律服务所的见证下，谢伟华与罗伟东签订《商品房转让协议》，协议约定：罗伟东从2008年10月9日起将位于东莞市谢岗镇××东××商贸城住宅小区（××）E1住宅楼1102房以现状有偿转让给谢伟华，价款为509472元；罗伟东在购房房屋时采用按揭方式付款，以房屋抵押向东莞市商业银行贷款；协议签订当天，谢伟华已将153472元支付给罗伟东，余款3560000元，从2007年5月16日开始，谢伟华以罗伟东名义向银行清偿贷款，直至贷款全部还清之日止；签订协议后，谢伟华取得房屋所有权，同时需按时足额清偿每月的贷款本息；谢伟华还清全部贷款本息后，罗伟东要协助谢伟华到相关部门办理该房屋的转让手续。协议签订后，案涉房屋的物业管理费、停车费和水费等全部由谢伟华支付。
本院在执行申请执行人工商银行与被执行人罗伟东信用卡纠纷一案[（2014）东一法执字第983号]过程中，于2014年9月3日查封了案涉房屋。按房管部门出具的房产信息显示，案涉房屋的购房人为罗伟东。后案外人谢伟华以案涉房屋属其所有为由，向本院提出了执行异议。本院作出（2015）东一法执外异字第25号执行裁定，裁定驳回谢伟华的异议请求。
罗伟东还款账户显示：（1）2008年10月至2013年8月的还款资金来自现金存款，谢伟华提交了该期间的部分存款凭条，存款日期、金额与罗伟东账户的流水是一致的；（2）2013年9月至2014年9月，除一期为现金存款外，其他资金来源均为转账，谢伟华的账户流水显示是由其转账的。2014年11月3日，谢伟华、罗伟东向东莞银行股份有限公司樟木头支行申请变更还款账户为谢伟华的账户，由谢伟华还款至今。截止2015年8月17日，尚欠东莞银行股份有限公司贷款本金余额为73631.16元。2017年3月15日，谢伟华已结清案涉房屋在东莞银行的贷款本息。
以上事实，有谢伟华提交的（2015）东一法执外异字第25号执行裁定执行裁定书、东莞市谢岗镇法律服务所见证书；证明、收款收据、电费单、收费单、收据、个人贷款还款明细、东莞银行（个人账户）交易明细、东莞银行存款回单、东莞银行客户信息（流水单）、变更还款事项申请书(复印件)、还款账号维护凭证（复印件）及授权书(复印件)、业务受理单及户口本、身份证、结清证明，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，首先，罗伟东与谢伟华在本院查封之前已签订房屋买卖合同，且已实际占有、使用该房屋至今；其次，谢伟华与罗伟东未能办理过户的原因在于《商品房转让协议》约定的过户时间在清偿案涉房屋的贷款本息之后，谢伟华一直在履行合同约定的义务，对不能过户没有过错；最后，谢伟华已向罗伟东支付部分购房款，未付的款项为罗伟东向东莞银行贷款的部分，双方约定由谢伟华代偿，未清偿的部分利益归属于东莞银行，所以不存在将未支付价款交付执行的问题。从谢伟华提交的还款记录可以看出，谢伟华按照《商品房转让协议》的约定向东莞银行清偿贷款本息，且目前已清偿完毕。故谢伟华对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，应停止对案涉房屋的执行，同时对其要求确认位于东莞市谢岗镇××东××商贸城住宅小区（××）E1住宅楼1102房的房屋归其所有，本院亦予以支持。至于解封的问题，谢伟华可依法定程序主张，本院本案不予处理。
综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释第三百一十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、不得执行第三人罗伟东名下位于东莞市谢岗镇谢岗村东惠商贸城住宅小区（二期）E1住宅楼1102房；
二、确认第三人罗伟东名下位于东莞市谢岗镇谢岗村东惠商贸城住宅小区（二期）E1住宅楼1102房归原告谢伟华所有；
三、驳回原告谢伟华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8800元（原告已预交），由原告中国工商银行股份有限公司东莞分行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
本院（2015）东一法执外异字第25号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 杨玲冰
审判员 邱桂珍
审判员 陈丽莎
二〇一七年三月二十六日
书记员 蔡琼女