延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）延中民四终字第507号上诉人（原审被告）：鲍臣义，个体工商户，现住吉林省延吉市。委托代理人：孙雷，吉林鑫州律师事务所律师。被上诉人：（原审原告）：冯锡梅，个体工商户，现住吉林省延吉市。委托代理人：赵恩昌，系冯锡梅之夫，现住吉林省延吉市。上诉人鲍臣义因与被上诉人冯锡梅房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第4519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯锡梅在一审中诉称：2014年7月26日，冯锡梅与鲍臣义之间签订《租赁房屋合同书》，约定：冯锡梅在长白路13-15号门市房一、二楼，总建筑面积约246.64平方米，租赁给鲍臣义一楼（123.32平方米）全部，二楼1/4部分，含一个单间，厨房共用。租赁费每年4.5万元，由鲍臣义自2014年8月11日至2017年8月10日止，取暖费按年度交付，签订协议时一次性交付一年的取暖费，每年7月10日前交清5000元取暖费。合同签订后，鲍臣义于2014年8月11日开始营业。期间，拖欠2015年6月水、电费，构成违约。且鲍臣义没有修车技术职称资格证，给车辆造成损失。冯锡梅已另案诉讼2014年8月11日至2015年8月10日期间的损失及租赁费，现要求解除冯锡梅与鲍臣义于2014年7月26日签订的房屋租赁合同，并支付2015年8月11日至鲍臣义实际搬出房屋不影响正常经营之日止占用房屋期间的租金。鲍臣义在一审中辩称：1.鲍臣义没有违约行为，因双方之间存在多起诉讼纠纷，所以鲍臣义向冯锡梅支付5000元取暖费时冯锡梅拒收，并且冯锡梅的代理人拒绝与鲍臣义沟通，是冯锡梅恶意解除合同。如冯锡梅同意收取取暖费，鲍臣义可以随时支付。2.双方虽然是房屋租赁，但却是以车辆维修费来冲抵房屋租金，维修15台车辆一年维修费是45000元，不存在单独支付租金的情况。3.本案可能存在一事二诉情况，因此次原告起诉陈述的事实，与（2015）延民初字第1995号案件事实基本相同。一审法院经审理查明：2014年7月26日，冯锡梅与鲍臣义签订《租赁房屋合同书》，约定：冯锡梅在长白路13-15号门市房一楼、二楼，总建筑面积约246.64平方米，租赁给鲍臣义一楼（123.32平方米）全部，二楼1/4部分，含一个单间，厨房共用。租赁费每年4.5万元（不含取暖费），由鲍臣义给平安公司免费修15台出租车，修车费用抵付租金，租期自2014年8月11日至2017年8月10日止，取暖费按年度交付，签订协议时一次性交付一年的取暖费，每年7月10日交清5000元取暖费。否则视为鲍臣义违约，冯锡梅有权解除合同。鲍臣义在租赁使用房屋过程中，未经冯锡梅同意不得对房屋结构进行改动，经冯锡梅同意对房屋进行装修，安装必要设备，合同终止时对门面装修、改动门窗（包括门窗）等，无偿保留，费用由鲍臣义承担。鲍臣义租赁到期不继续租赁，如对门面装修、改动门窗等损坏、收回等行为，视为鲍臣义违约，鲍臣义承担违约责任，鲍臣义除给冯锡梅修复、恢复原样外，支付2万元违约金给冯锡梅。冯锡梅同意鲍臣义对大门改动，安装一个起落架，并将后门拓宽20公分。2014年8月13日，双方签订补充协议，约定抵付房租需维修的15台出租车辆情况。2014年9月2日，鲍臣义起诉赵恩昌，要求撤销鲍臣义与赵恩昌签订的租赁房屋合同书，后鲍臣义撤诉。2015年6月18日，鲍臣义在冯锡梅起诉鲍臣义互易纠纷一案中，提出反诉，要求解除鲍臣义与冯锡梅签订的租赁房屋合同书并赔偿损失。一审法院认为：冯锡梅与鲍臣义签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同各自履行义务。鲍臣义主张其曾向冯锡梅交纳2015年度取暖费5000元，冯锡梅拒绝收取，但未能提供相关证据予以证明，故对该主张本院不予支持。对鲍臣义提出的本案系一事二诉问题，（2015）延民初字第1995号案件与本案事实虽相同，但该案审理内容是2014年8月11日至2015年8月10日期间的损失及租赁费问题，而本案审理的是自2015年8月11日起的房屋租赁问题，故对该主张本院不予支持。鉴于冯锡梅与鲍臣义因房屋租赁及修车问题多次引发纠纷，且争议尚未完全解决，结合合同第七条“乙方（鲍臣义）取暖费按年度交付，签订协议时一次性交付一年的取暖费，每年7月10日前交清5000元取暖费。否则视为乙方违约，甲方有权解除合同”。因此，冯锡梅有权解除租赁合同。故对冯锡梅要求解除租赁合同的主张，本院予以支持。关于租赁费问题，双方已约定年租金为4.5万元，支付方式为由鲍臣义维修15台车辆抵付租金。现因修车问题双方已诉至本院另案审理，且冯锡梅自2015年8月11日后再未到鲍臣义经营的修理部修车，故鲍臣义应当向冯锡梅支付占有、使用房屋期间的租赁费，月租金为3750元（4.5万元/12个月=3750元）。现冯锡梅主张租金支付至鲍臣义实际搬出租赁房屋、不影响正常经营之日止，本院限鲍臣义于2015年11月11日前向冯锡梅交付房屋，故租赁费计算自2015年8月11日至2015年11月11日止，三个月共计11250元（3750元×3个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告冯锡梅与被告鲍臣义于2014年7月26日签订的《租赁房屋合同书》；二、被告鲍臣义于本判决发生法律效力后立即向原告冯锡梅支付租金11250元（自2015年8月11日起至2015年11月11日止）。如果被告未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81元，减半收取40.5元，由被告鲍臣义负担。宣判后，鲍臣义不服上述判决向本院提起上诉称：1.双方虽然签订的是房屋租赁合同，但实际上包括承包汽车维修厂、租赁厂房、承兑维修设备等多种法律关系。合同履行期内，我方均是用维修平安出租汽车股份有限公司出租车的人工费来抵顶房租，双方的合同一直处于履行过程中。一审判决合同解除时间为2015年10月29日，但支付租金的起算时间却提前到2015年8月11日，明显有误。2.冯锡梅在一审起诉前未向我方提出解除合同的主张，而且在另案中将撤销合同变更为赔偿损失、支付增加的维修费用。同时，冯锡梅存在违约行为，不仅故意以我方损坏车辆为由不让出租车进厂维修，还拒绝支付增加维修车辆的费用。3.冯锡梅既然主张我方违约在先，则解除合同的条件已成就，但在此基础上，并没有向我方提出解除合同的要求，一审判决租金起算日期为2015年8月11日错误。4.本案租金部分存在一事二诉的情形，双方在另案中对租金问题已经涉及。综上，请求撤销一审判决，改判驳回冯锡梅的诉讼请求。冯锡梅二审辩称：本案不存在一事二诉的情形，另案中的租金是2015年8月11日之前的，本案判决的租金是2015年8月11日至2015年11月11日的。鲍臣义于2015年11月30日搬出承租房屋，在搬出时将屋内的电线、保险开关拿走，前后门起落架没有清理干净，故要求其赔偿经济损失1000元。鲍臣义为证实自己的主张，在二审中提供的证据有：冯锡梅在合同外增加的车辆的维修费用共计2300元。冯锡梅质证称这些是发生在2014年8月至2015年8月期间的，与本案2015年8月11日后的租金无关。本院认为，该证据发生于2015年8月11日之前，与本案争议的租金无直接关联，双方就2015年8月11日之前的租赁纠纷正在审理中，故对该证据本院在本案中不予评判。冯锡梅为证实自己的主张，在二审中提供的证据有：2015年11月30日鲍臣义搬离承租房屋时给房屋造成的损毁照片。鲍臣义质证称搬走的时间是对的，但其并没有对房屋造成损毁。本院认为，关于鲍臣义在搬离承租房屋时是否对房屋造成损毁，与本案纠纷系不同法律关系，因二审中双方对此无法协商一致，双方可以另行解决，本案中不予评判。本院经审理查明的事实与一审法院审理认定的事实基本一致。另查明，2015年11月30日，鲍臣义从承租房屋内搬离。2015年12月22日，冯锡梅在吉林省延吉市人民法院提起财产损害赔偿之诉，要求鲍臣义赔偿搬离承租房屋时给其造成的损失，该案现在审理中。本院认为：冯锡梅与鲍臣义之间虽然签订了三年期的房屋租赁合同，但因双方发生争议，2015年11月30日鲍臣义已自承租房屋搬离，双方的房屋租赁合同已无法继续履行，一审判决解除并无不妥。庭审中，鲍臣义自认2015年8月以后冯锡梅并未到其经营的维修厂内维修车辆，双方合同中约定的房租的支付方式无法继续履行，冯锡梅要求以现金形式支付租金的主张，应予支持。一审虽然判令鲍臣义应于2015年11月11日前搬离承租房屋，但二审中双方均承认实际搬离承租房屋的时间为2015年11月30日，故一审判决的支付房屋租金的时间期限应予调整，即月租金3750元×3个月零19日＝13625元。至于鲍臣义搬离承租房屋后是否将房屋钥匙交付给冯锡梅，是否因此影响到冯锡梅使用房屋，是否对承租房屋造成损毁，是否需要支付一定费用的问题，系冯锡梅在本案二审中提出的新主张，双方就此问题无法协商一致。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，双方可另行协商解决，本案对此不予评判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第4519号民事判决第一项，即“解除原告冯锡梅与被告鲍臣义于2014年7月26日签订的《租赁房屋合同书》”；二、变更吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第4519号民事判决第二项为“被告鲍臣义于本判决发生法律效力后立即向原告冯锡梅支付租金13625元（自2015年8月11日起至2015年11月30日止）。”如果上诉人鲍臣义未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40.50元，二审案件受理费81元，合计121.50元，由上诉人鲍臣义负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  林 美审判员  朴美兰二〇一六年一月二十五日书记员  车世兰