杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭滨民初字第1567号
原告华国祥，男，1960年6月2日出生，汉族，住杭州市上城区。
委托代理人（特别授权）曹晨亚，浙江金麟律师事务所律师。
被告方东明，男，1965年6月12日出生，汉族，住杭州市滨江区。
第三人朱彩娟，女，1968年9月19日出生，汉族，公民身份号码3301211968********，住杭州市滨江区长河街道滨兴小区**幢*单元***室。
第三人方佳杰，男，1992年10月14日出生，汉族，住杭州市滨江区。
第三人王仙花，女，1941年11月17日出生，汉族，住杭州市滨江区。
委托代理人（特别授权）朱彩娟，系王仙花的媳妇。
第三人方东兴，男，1968年7月7日出生，汉族，住杭州市滨江区。
第三人方东仁，男，1962年5月25日出生，汉族，住杭州市滨江区。
本院于2015年9月10日立案受理原告华国祥与被告方东明房屋买卖合同纠纷一案后，依法追加朱彩娟、方佳杰、王仙花、方东兴、方东仁为第三人参加本案诉讼，并于2015年11月26日适用简易程序进行了公开开庭审理。华国祥的委托代理人曹晨亚，方东明、朱彩娟、方佳杰、方东兴、方东仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华国祥诉称：2002年，方东明分得杭州市滨江区滨兴小区44幢401室房屋（88.14平方米）安置房一套。方东明欲转让该套房屋，经许长寿介绍认识华国祥。2002年5月21日，方东明与华国祥签订房屋转让协议一份，协议证明人为许长寿。协议书约定，方东明将杭州市滨江区滨兴小区44幢401室房屋转让给华国祥，金额为192500元。双方达成协议时将架空层44-8号转让于华国祥。华国祥于协议签订当天交付现金172500元。协议签订后两年内，因方东明资金紧张，华国祥便向其支付了剩余的20000元房款，结清了全部购房款项。目前，滨兴小区安置房三证手续已开放办理，华国祥要求方东明配合办理过户手续，方东明总以各种借口推托，双方多次协商未果。为此，华国祥起诉来院要求：1、确认华国祥与方东明签订的房屋转让合同有效。2、判令方东明、朱彩娟、方佳杰、王仙花、方东兴、方东仁配合华国祥办理杭州市滨江区滨兴小区44幢401室房屋的权属证书过户手续。3、判令方东明向华国祥交付架空层44-8号，华国祥享有对架空层44-8号的使用权。
被告方东明辩称：1、房屋转让合同是有效的，方东明没有违约。当时转让房屋时尚不能办理房产证，等到可以办理房产之时，又因方火根去世，致使无法办理。2、架空层44-8号的使用权是属于方东明。方东明当时无偿给华国祥使用，华国祥于2014年将其归还给方东明。房屋转让合同也未涉及架空层的买卖。综上，请求驳回华国祥的诉讼请求。
第三人朱彩娟辩称：与方东明答辩意见一致。
被三人方佳杰辩称：与方东明答辩意见一致。方佳杰当时还小，现在不同意出卖这套房子了。
被三人王仙花辩称：本案所涉房屋是王仙花、方火根二老所有。王仙花、方火根不知道方东明转让房屋，以为是出租房屋。
第三人方东兴辩称：当时因为朱彩娟生病了，基于照顾性质把房屋给了方东明。之前以为房屋是出租的，而不是转让的，故现在保留自己的权利。
第三人方东仁辩称：与方东兴的答辩意见一致。
华国祥为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
证据1、房屋买卖协议书，证明方东明于2002年5月21日与华国祥签订房屋买卖合同，将滨江区滨兴小区44幢401室房屋转让给华国祥，证明人为许长寿。
证据2、浙江省统一收款收据，证明2002年5月21日方东明缴纳了滨兴小区44幢401室和架空层44-8号车库的房款，享有对房屋和车库的处分权。
证据3、调查笔录，证明内容：1、许长寿是涉案房屋买卖的介绍人；2、华国祥已支付全部购房款；3、达成房屋买卖协议时，方东明对车库一并进行处分，将车库转让于华国祥。
证据4、租赁合同，证明华国祥将涉案房屋用于出租，华国祥持续占有使用涉案房屋。
证据5、国有土地使用证、房屋所有权证、契证，证明滨兴小区安置房可以办理房屋三证。
证据6、查询资料，证明方东明户的相关安置情况。
方东明为证明自己的主张，向本院提交以下证据：滨江区农转居拆迁安置房权属确认申请表，证明本案诉争房屋系王仙花与方火根所有。
上述证据，经庭审质证，本院作如下认证：
一、对华国祥的证据。方东兴、方东仁质证认为，自己不知情，故对相应内容无法质证。对证据3，方东明、朱彩娟、方佳杰提出异议，认为事后向许长寿核实，其所诉笔录内容不实。本院经审查认为，因证人未到作证，其证言无法当庭质证核实，故本院对其真实性无法确认，故不予采用。对于其他证据，方东明、朱彩娟、方佳杰均无异议，故本院确认其证据效力。
二、对方东明的证据。方东兴、方东仁质证认为，自己不知情，故对相应内容无法质证。朱彩娟、方佳杰无异议。华国祥提出异议，认为该证据可以证明涉诉房产可以办理过户登记手续。本院经审查认为，该证据可以证明申请过户的事实，故确认其证据效力。
根据上述当事人提交的有效证据及有关陈述，本院查明以下事实：
王仙花、方火根系夫妻关系，生育三子方东仁、方东明、方东兴。方东明与朱彩娟系夫妻关系，生育一子方佳杰。杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心将杭州市滨江区滨兴小区44幢1单元401室安置给方东明户。该户申购人员为：方东明、朱彩娟、方佳杰、王仙花、方火根。上述人员作为一家人居住生活。方火根于2003年12月12日因死亡注销户口。
2002年5月21日，方东明（甲方）与华国祥（乙方）签订一份《协议书》。协议约定：甲方在滨兴小区44幢401室有88.14平方米房子将转让给乙方，金额为192500元；资金已收到172500元，余款20000元在今后发放产权证时付清；今后该房屋在办理转让过户时的任何手续或交纳的规费均由乙方负担，与甲方无涉，产权也相应归属乙方。
协议签订后，华国祥即支付给方东明房屋转让172500元。方东明将上述房屋移交给华国祥使用至今。期间，方东明曾将44-8号架空层交给华国祥使用，2014年华国祥将此架空层交还给方东明使用。
另查，目前该些安置房可以办理过户登记手续。
本院认为：华国祥与方东明签订的《协议书》，系双方真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，故本院确认其合法有效。鉴于合同具有相对性，故本院所追加的朱彩娟、方佳杰、王仙花、方东明、方东仁应以第三人身份参加诉讼较为妥当。该协议书的全面履行，将涉及滨兴小区44幢1单元401室房产物权变动的法律效果。经查，该房产原属当地农民的拆迁安置房，按照原有政策是不能上市交易。在农转居的过程中，按照现有的政策规定，此类房产已经可以上市交易。为此，方东明应当协助华国祥办理过户登记手续。所涉房产尚在杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心名下，故华国祥等人应当先将产权证办理至自己名下，再将此过户至华国祥名下。
在此，将涉及方东明能否代表其他共有权人处置共有财产。朱彩娟作为方东明的妻子，已经知晓该处分行为，未作异议，故本院确认其认可方东明的处分行为；方佳杰当时尚属年幼，其父方东明可作为其法定代理人代为处分；王仙花作为方东明的母亲，属同住成年家属，该房产已经长期由华国祥占有、使用，未曾异议；方火根作为方东明的父亲，在亡故之前，也属同住成年家属，同样未曾异议，故均视之为同意方东明的处分行为。方东明处分行为的时间先于方火根亡故的时间，也就是方东仁、方东兴对所涉房产的继承事实发生之前，方东明已经对所涉房产进行了处分，故方东仁、方东兴不得对方东明的处分行为再作出异议。但若两者之间存在着继承问题纠纷，可另案处理。
此外，本案涉及的44-8号架空层问题，鉴于《协议书》未注明转让范围，且目前实际上由方东明占有、使用，故对华国祥要求确认归其所有，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告华国祥与被告方东明于2002年5月21日签订的《协议书》有效；
二、被告方东明、第三人朱彩娟、方佳杰、王仙花、方东兴、方东仁于本判决生效之日起15日内办理杭州市滨江区滨兴小区44幢1单元401室房屋的权属登记手续，并协助将房屋权属过户至原告华国祥名下。
三、驳回原告华国祥的其他诉讼请求。
案件受理费人民13800元，减半收取人民6900元，由原告华国祥自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币13800元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 蓝钦如
二〇一五年十一月二十七日
书记员 桑晶晶