海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）美民二初字第191号
原告：海南诚远物业管理有限公司。
法定代表人：周友泉，该司总经理。
委托代理人：陈曲，该公司副总经理。
委托代理人：王玉章，该司法律顾问。
被告:海南阳光天诚房地产有限公司。
法定代表人：时浩人，总经理。
委托代理人：韦享富，海南国岛律师事务所律师。
原告海南诚远物业管理有限公司诉被告海南阳光天诚房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法由审判员李佳担任审判长，与人民陪审员胡萍、李炳雄组成合议庭，于2015年12月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王玉章、陈曲，被告委托代理人韦享富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海南诚远物业管理有限公司诉称：一、原告是一家经国家工商行政管理部门发证认可，具有从事物业管理资质的企业。二、原告受被告标的物所在地的位于海口市海秀中路69号天诚小区业主委员会聘请并签订书面《物业管理服务合同》，合法入驻该小区于2007年10月15日起，至2012年10月14日止，2013年1月1日起至2018年12月31日止（续签），对该小区总面积为24000平方，含被告所拥有的16660平方商用房在内的全体小区业主提供物业管理服务。因此，原告进入该小区进行物业管理活动具有合法性，对迄今为止已经提供的物业管理行为也具有客观真实性。三、原告对海口市海秀中路69号天诚小区所提供的物业管理服务行为受益人包括被告在内该小区的全体业主和物业使用人，至此，被告在已经在行为上接受和已经享受了原告对其提供的物业管理服务。对于被告无理拒交物业管理服务费的行为违反了原告和业主委员会签订《物业管理服务合同》，同时也违反了《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同约定交纳物业管理费用”的规定。四、原告在本诉前就本诉前时间段（2007年6月1日至2013年12月31日），被告拒不支付物业管理费用的事实已经海口市美兰区人民法院、海口市中级人民法院分别以“（2014）美民初字第91号《民事判决书》、（2015）海中法民二终字第6号《民事判决》”予以确认并判令支付了断。五、基于被告出现再次拖欠原告2014年1月1日至2015年7月31日时间段已提供的物业管理服务费欠费情况形成本诉。现在，因本诉被告不吸取教训，藐视法律，又形成在同一标的物，同一与前诉相同的原、被告主体之间物业管理合同纠纷，本诉诉被告拖欠原告的物业服务费应从2014年1月1日起，计算到2015年7月31日止的物业管理费人民币253232及根据《物业管理服务合同》约定所产出的滞纳金（合同约定：日百分之一，原告以日千分之一计算滞纳金）75969.60元，两项相加为329201.60元。原告诉请判令：1、被告立即将其拖欠原告为其提供2014年1月1日
----
2015年7月31日物业管理服务费253232.00元人民币及上述物业管理费从2014年1月1日至2015年7月31日的物业管理费的滞纳金75969.60元人民币，总合计为329201.60元支付给原告；2、本案案件受理费由被告全部承担。
被告海南阳光天诚房地产有限公司辩称：1、被告所有的天诚大厦是独立酒店楼房，并不属于小区的业主；2、业主委员会是非法成立的，因为委员会没有在相关部门备案，如果我们是业主的话，我们占小区总面积的的三分之二，而我们没有参加业主委员会的选举，所以该小区的业主委员会是非法的；3、原告没有履行物业服务管理合同。从原告提供的证据来看，原告并没有提供任何的物业服务给被告，没有通知我们缴纳物业管理费；4、原告没有向被告催收过物业管理费，就不涉及滞纳金的问题，因此滞纳金的问题是没有事实和法律依据。
根据庭审中各方当事人对证据的质证和本院的审查，确认以下事实：
发生法律效力的（2014）美民二初字第91号民事判决和（2015）海中法民二终字第6号民事判决已经查明：位于海秀中路69号的天诚小区，由两栋住宅楼与天诚大厦组成，原为军产房屋。2007年10月14日，天诚小区业主委员会（甲方）与原告海南诚远物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》。双方约定：乙方对甲方天诚小区实行前期物业管理，接受管理的物业建筑面积为24000平方米，其中商用房16660平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为五年，自2007年10月15日起至2012年10月14日止；甲方（产权人、使用人）每月10日前交纳应付管理费、水电费、车辆停放费；乙方对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；乙方可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；本物业的管理费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元的收费标准向业主或物业使用人收取，内含日常养护费；非住宅房由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元的收费标准向业主或物业使用人收取，内含日常养护费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金等。上述合同期满后，天诚小区业主委员会又于2013年1月1日与原告继续签订《物业管理服务合同》，合同内容与2007年10月14日签订的合同一致，委托管理期限为五年，自2013年1月1日起至2018年12月31日止。被告海南阳光天诚房地产有限公司于2009年6月1日起使用天诚大厦至今。因被告一直未向原告缴纳物业服务管理费，原告遂于2014年4月9日向本院起诉。另查，天诚大厦主楼、辅楼和公寓楼是中国人民解放军海南军区根据中国人民解放军总后勤部1991年10月28日签发的《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》而兴建。1992年，中国天诚海南实业公司与天津津海集团公司签订《关于出让天诚大厦的合同书》，向天津津海集团公司预售天诚大厦。中国天诚海南实业公司系总政直工部、广州军区政治部、海南军区政治部联合开办的军队企业。中国天诚海南实业公司与天津津海集团公司在履约过程中发生纠纷诉至法院，海南省海口市中级人民法院作出（1996）海口房初字第101号民事判决书，海南省高级人民法院作出（1999）琼民终字第9号民事判决书，判令中国天诚海南实业公司将天诚大厦主楼、辅楼的全部和公寓楼第一层以及107、108、109号房，合计面积为16964.49平方米的房屋交付给天津津海集团公司，并办理地方房产证至天津津海集团公司名下。2000年9月30日，天津津海集团公司与中国农业银行天津市分行大邱庄支行签订《以资抵债协议书》，并以天津市第一中级人民法院作出的（2001）一中经初字第283号、（2005）一中民一初字第47号民事调解书，由天津津海集团公司以天诚大厦主、辅楼折抵其所欠中国农业银行天津市分行大邱庄支行的2600万元借款，双方共同办理房屋产权手续。2000年1月19日，中国农业银行天津市分行大邱庄支行与中国农业银行天津静海支行合并。2003年9月22日，中国农业银行天津静海支行与天津万隆集团有限公司签订《关于海南省天诚大厦买卖协议书》，约定天津万隆集团有限公司以1600万元购买天诚大厦主楼、辅楼全部和公寓第一层。天津万隆集团有限公司于2003年9月28日向中国农业银行天津静海支行支付了1600万元。天津万隆集团有限公司与被告分别于2009年6月1日、2012年12月27日签订两份《海口市天诚大厦买卖合同》，约定被告以2460万元购买天诚大厦主楼、辅楼全部和公寓一层。被告于2012年12月31日至2013年3月21日期间支付了对价。2012年7月30日，被告与中国天诚海南实业公司签订协议书，以被告系《关于出让天诚大厦的合同书》和（1999）琼民终字第9号民事判决书天津津海集团公司权利义务最终受让人为由，约定中国天诚海南实业公司协助被告向海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室申请，将天诚大厦主楼、辅楼房产和公寓楼第一层房产，合计面积16964.49平方米房屋所有权证办理登记在被告名下。之后，被告就其与中国天诚海南实业公司所签订协议的履约纠纷向海南仲裁委员会申请仲裁。在征询天津万隆集团有限公司同意被告的仲裁请求之后，海南仲裁委员会作出（2013）海仲字第289号调解书，调解主要结果为：中国天诚海南实业公司应于本调解书生效后7日起履行其协助被告向海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室申请将天诚大厦主楼、辅楼和公寓楼第一层合计面积为16964.49平方米房屋所有权证办理登记在被告名下的合同义务；办理房屋所有权证过程中向税务、房产登记等部门缴纳的税费以及其它费用由被告承担；被告于2013年9月30日前向中国天诚海南实业公司支付400万元，2013年12月31日前再向中国天诚海南实业公司支付400万元。再查，2009年6月1日，被告（乙方、承租方）与案外人海口市新埠岛开发建设总公司（甲方、出租房）签订《天诚大厦房屋物损及管理费支付合同》。合同约定，甲方受天津万隆集团有限公司委托，甲乙双方就天诚大厦房屋租赁事项达成协议；乙方租赁天诚大厦主楼1-8楼、辅楼1-7楼，共计约15200平方米作酒店经营及其它合法经营；租期16年，自2009年6月1日起至2025年5月31日；物损费及管理费按月收取现金，乙方于每月5日前缴纳该月物损费及管理费，甲方收到物损费及管理费后，开收据给乙方；租赁第一、二年期间，物损费用为57.5万元/年，管理费用为28.75万元/年，两项费用总计金额以每2年递增13%计算；2009年6月1日至2009年10月31日止共5个月，甲方免除乙方上述5个月物损费及管理费；在物业管理权及费用方面，乙方承租房屋的物业管理由乙方自行解决，乙方可以使用租赁物临海秀中路的停车场，租赁物后停车场按公摊比例使用（此事由乙方负责与住宅楼业主所聘物业公司及业主、业主委员会协调办理）；租赁期间，乙方使用租赁物及营业所产生的所有费用由乙方承担，物损和管理费产生的所有相关费用由乙方承担；本合同签订之前，本租赁物的债权、债务由甲方负责等。合同约定的物损费用及管理费用在所附表格中均以租金名义按年份列明。上述合同签订后，被告即从2009年6月1日起使用涉案房屋、经营至今。被告认为涉案房屋不属于天诚小区，在物业费用的缴纳方面与原告及其他业主产生纠纷。该纠纷被投诉至海口市住房和城乡建设局。2013年3月13日，海口市住房和城乡建设局作出海住建业[2013]11号《关于天诚小区物业管理问题的调查处理报告》。该报告载明被告自2009年6月1日进驻小区后，无故拒绝缴纳物业服务费的情形，并确认原告是当前天诚小区唯一合法的物业服务企业和被告是该小区大业主的事实。在庭审过程中，被告确认其租赁及租赁后通过仲裁调解书所得的涉案房屋面积为16964.49平方米，并确认天诚大厦和天诚小区其他的住宅楼所占用的土地均为军用土地，由部队统一建设，但住宅楼建设时，天诚大厦已经出售。
本院于2014年9月24日作出（2014）美民二初字第91号民事判决，一、被告海南阳光天诚房地产有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告海南诚远物业管理有限公司支付天诚大厦主楼、辅楼和公寓楼第一层自2009年6月起至2013年12月止的物业服务管理费人民币657070.4元及滞纳金（自2009年7月11日起至2010年12月31日止按每日千分之一的标准，自2011年1月1日起至2013年12月31日止按每日万分之三的标准，分别以每月拖欠的物业服务管理费为基数计算）。二、驳回原告海南诚远物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告不服从上述判决，上诉于海口市中级人民法院。海口市中级人民法院于2015年2月15日作出（2015）海中法民二终字第6号民事判决，一、撤销海口市美兰区人民法院（2014）美民二初字第91号民事判决书第二项；二、变更海口市美兰区人民法院（2014）美民二初字第91号民事判决书第二项为“被告海南阳光天诚房地产有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告海南诚远物业管理有限公司支付天诚大厦主楼、辅楼和公寓楼第一层自2009年6月起至2012年10月13日的物业服务管理费477142.4元、2013年3月25日至2013年12月31日的物业服务管理费119952元及滞纳金（自2009年7月11日起至2010年12月31日止按每日千分之一的标准，自2011年1月1日起至2013年12月31日止按每日万分之三的标准，分别以每月拖欠的物业服务管理费为基数计算）。”被告从2014年1月1日至今，仍然实际使用涉案的房屋。原告要求被告支付2014年1月1日至2015年7月31日的物业服务管理费253232元及滞纳金未果，遂又于2015年7月29日向本院提起诉讼。
庭审中，原告称其是依据被告实际使用物业16660平方米的面积请求被告支付2014年1月1日至2015年7月31日的物业服务管理费及滞纳金。原告确认，被告可延期至次月月底前支付上一月的物业服务管理费。
本院认为，一、被告是否应向原告支付2014年1月1日至2015年7月31日的物业服务管理费253232元的问题。涉案房屋属于天诚小区。原告是天诚小区唯一合法的物业服务企业，涉案房屋属于原告进行物业管理的范围。被告在2014年1月1日至2014年7月31日期间实际使用涉案房屋。原、被告双方形成物业服务合同关系。《天诚大厦房屋物损及管理费支付合同》约定，在物业管理权及费用方面，被告租赁房屋的物业管理由被告自行解决，被告对租赁房屋后的停车场按公摊比例使用，由被告负责与住宅楼业主所聘物业公司及业主、业主委员会协调办理。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。因此，涉案房屋的物业服务管理费按照上述约定应由被告承担。原告依据16660平方米的面积和每月每平方米0.8元的非住宅房标准计算被告每月应付的物业服务管理费为13328元，未超出被告所使用的面积，且涉案房屋用于经营，属于非住宅房。故，原告诉请被告支付从2014年1月1日起至2015年7月31日止的物业服务管理费为253232元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。
二、关于被告是否应向原告支付2014年1月1日至2015年7月31日期间的滞纳金的问题。涉案《物业管理服务合同》约定，业主或物业使用人每月10日前交纳应付管理费，逾期交纳物业服务管理费的，从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金。涉案房屋自2014年1月起的物业服务管理费，被告应在次月的10日前支付。庭审中，原告确认被告可以延期至次月月底前缴纳。故被告应于2014年3月1日缴纳2014年1月的物业服务管理费，以此类推。但被告一直均未支付，因此，被告应支付自2014年3月1日起至2015年7月31日止的所拖欠的物业服务管理费的滞纳金。涉案《物业管理服务合同》约定逾期交纳物业服务管理费的按每天1%交纳滞纳金。虽然原告主动将滞纳金的标准调整为每日千分之一，但因原告未能提供证据证明其因被告逾期支付管理费造成的损失。故本院认为原告主张的滞纳金标准过高，综合考虑本案被告的违约原因、原告的损害结果等因素，本着公平与诚实信用原则，酌情将逾期缴纳物业服务管理费滞纳金的计付标准调整为每日万分之四。因此，被告应自2014年3月1日起至2015年7月31日止，按每日万分之四的标准，分别以拖欠的自2014年1月份起的每月的物业服务管理费为基数向原告支付逾期支付物业服务管理费滞纳金。原告请求被告支付的滞纳金，超出上述范围的部分，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告海南阳光天诚房地产有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告海南诚远物业管理有限公司支付自2014年1月1日起至2015年7月31日止的物业服务管理费人民币253232元及相应的滞纳金（滞纳金计算方式：自2014年3月1日起至2015年7月31日止，按每日万分之四的标准，分别以每月拖欠的物业服务管理费为基数计算）。
二、驳回原告海南诚远物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件诉讼费人民币7408元，其中受理费人民币6238元，公告费人民币1170元；由原告海南诚远物业管理有限公司负担人民币178元（其中案件受理费人民币138月，公告费人民币40元），被告海南阳光天诚房地产有限公司负担人民币7230元（其中案件受理费人民币6100元，公告费人民币1130元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
⺀
3dmueqzmg8bxxgpm1y
案件唯一码
|
审 判 长 李 佳
人民陪审员 胡 萍
人民陪审员 李炳雄
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 周 然
速 录 员 吴 静
---|---
附：相关的法律及司法解释条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
……
第一百零八条债务应当清偿。……
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施
或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。