广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2504号
原告（反诉被告）深圳市大浪下早股份合作公司，地址深圳市大浪街道。
法定代表人黄孟山，董事长。
委托代理人吴波，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人赵云达，广东宝城律师事务所律师。
被告（反诉原告）红丽实业（深圳）有限公司，地址深圳市龙华新区大。
法定代表人黄明泰。
委托代理人徐晓宏，广东卓建律师事务所律师。
原告深圳市大浪下早股份合作公司（以下简称下早公司）与被告红丽实业（深圳）有限公司（以下简称红丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，红丽实业（深圳）有限公司在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴波、被告委托代理人徐晓宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，1996年5月1日，原、被告签订一份《合同书》，约定被告租用原告混凝土结构四层厂房5栋，同时租用原告混凝土结构四层工人宿舍1栋，租期为捌年；合同第（8）条约定：“乙方在厂房内外建立所有不动产，合同期满后如果乙方不续租赁建筑物，不可拆迁，无偿属甲方所有”，并且在合同书背书注明：“关于第三点租期合约，因乙方在厂房内外建设不动产面积、价值、倍数增加，故同意延后两年，为十年，即2006年5月1日无偿交回下早禾坑村（现已改制为“深圳市大浪下早股份合作公司”）”。现双方签订的《合同书》的租赁期限已届满，并且深圳市中级人民法院做出的民事判决书【（2014）深中法房终字第1202号】中也确认原被告双方签订的1996年合同书于2013年11月30日解除，但被告未依照约定返还原告其在厂房内外建设的附属建筑物的行为，严重损害原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告返还原告编号为A836-13土地上的A、B、C、D、E五栋厂房和F、G宿舍上被告加建的附属建筑物；2、本案诉讼费由被告承担。原告变更其第1项诉讼请求为：请求判令被告返还原告编号为A836-13土地上的A、B、C、D四栋厂房被告加建的附属建筑物及F栋宿舍上被告加建的附属建筑物。
被告答辩并反诉称，首先，被告在上述厂房和宿舍上加建的建筑物没有履行任何报建手续，属于违章建筑，至于违章建筑的权属归谁，应如何进行后续处理，应由政府部门进行确权，原告无权要求法院判决直接将加建的部分归自己所有。其次，即使法院认定被告应返还加建物给原告，根据双方合同中第八条约定：被告在厂房内外建立所有不动产，合同期满后，如果被告不续租赁建筑物，无偿归原告所有。但原告于2013年11月18日向被告发出律师函，通知租赁合同于2013年11月30日解除，这属于原告主动解除合同，而不是被告不愿意续租，不符合无偿归原告所有的条件，原告应当依法赔偿原告的相关扩建费用。再次，原告要求返还A、B、C、D栋厂房和F栋宿舍上的加建物，加建物的面积为2,730.06平方米，而不是6,000平方米。综上，原告要求返回A、B、C、D四栋厂房被告加建的附属建筑物及F栋宿舍上被告加建的附属建筑物缺乏法律依据，依法应当予以驳回，而原告应当向被告支付加建费用人民币12,424,500元，故被告依法提起反诉，请求判令：1、原告向被告支付A、B、C、D栋厂房和F栋宿舍上被告加建的建筑物的加建费用人民币12,424,500元（加建面积为2,730.06平方米）；2、原告承担本案的反诉费用。
针对被告的反诉，原告答辩如下：1、被告的反诉请求没有法律依据，无论是原、被告之间的合同约定以及生效的（2014）深中法房终字第1202号的民事判决书均已认定双方约定的合同已经符合解除条件，并判决解除。同时查明涉案的房产以及宿舍存在着加建物，加建物在合同到期时应当由被告返还原告。2、目前被告拒不履行已生效的判决，没有将A、B、C、D、F栋宿舍的加建物交还给原告，原告对加建物不能做实际的测定，所以不清楚其实际的面积，且面积对本案并没有多大影响，按照合同的约定，凡是被告在使用期间加建的建筑物都需返还给原告。
经审理查明：1993年5月18日，被告[原名称为红丽轻工电子实业（深圳）有限公司]与原告（原宝安县龙华镇龙华村下早禾坑经济合作社、后改制为深圳市龙华下早股份合作公司）签订了一份《合同书》，约定被告租用原告混凝土结构四层厂房4栋，面积共16,000平方米，租金按每月每平方米人民币8元计算，被告以现金或转账支付，另外每月上交管理费5,000元；被告同时租用甲方混凝土结构四层工人宿舍2栋，面积共4,000平方米，租金按每月每平方米人民币8.5元计算；租期为8年（从交付使用日算起），到第六、七年，厂房每平方米按人民币8.8元计算，第八年按每平方米人民币9.5元，宿舍价格第六、七、八年每平方米为人民币9元；原告负责铺设厂房道路及厂房之间道路，但厂房之间不得作仓库使用；被告在厂房内外建立所有不动产，合同期满后如果被告不续租，建筑物不可拆迁，无偿属原告所有；租金管理费被告必须在每个月的十五日前交付当月租金给原告，逾期按3%缴滞纳金，如超过2个月，作违约提前处理，原告有权收回厂房，另作安排，并根据被告损坏厂房程度，赔偿原告损失。
1996年5月1日，原、被告又签订了一份《合同书》，约定被告租用原告混凝土结构四层厂房4栋，面积共14,200平方米，租金按每月每平方米人民币8元计算，被告以现金或转账支付，另外第五栋一层按每月4,000元计算；被告同时租用甲方混凝土结构四层工人宿舍1栋，面积共2,000平方米，租金按每月每平方米人民币8元计算；租期为8年（从交付使用日算起），到第五、六年，厂房每平方米按人民币8.8元计算，第八年按每平方米人民币9.5元，宿舍价格第六、七、八年每平方米为人民币9元；原告负责铺设厂房道路及厂房之间道路，但厂房之间不得作仓库使用；被告在厂房内外建立所有不动产，合同期满后如果被告不续租，建筑物不可拆迁，无偿属原告所有；租金管理费被告必须在每个月的十五日前交付当月租金给原告，逾期按3%缴滞纳金，如超过2个月，作违约提前处理，原告有权收回厂房，另作安排，并根据被告损坏厂房程度，赔偿原告损失。该合同后注明：关于租期，因被告在厂房内外建设之不动产面积价四倍数增加，故同意延后二年，即2006年5月1日。
2000年7月31日，原、被告签订了一份《合同书》，关于被告承租原告之第五栋厂房（原上诚厂）及第二栋宿舍事宜，约定厂房面积同前四栋，面积计算方式原则上与1993年相同（每平方人民币8元，不调价，宿舍亦同），租期从2007年7月1日起算；五栋厂房、二栋宿舍，租期每10年延期一次，总共50年，期满后，被告不续租，应于3个月前通知原告，否则视同续租，被告需负担一切租金费用；被告可自由转租给其他单位，原告不作任何分红，不摊派任何费用。
2013年11月18日，原告委托律师向被告发出律师函，称原被告于1993年5月18日签订《合同书》期限届满后，双方均未续订合同，被告多次拖欠支付租金，被告已经拖欠2013年9、10、11月三个月的租金，且《合同书》约定自第六年起，厂房和宿舍租金均进行相应的上调，但是被告一直拒绝按照约定向原告支付相应的上调租金，少交大量租金，因此原告决定通知被告在2013年11月30日终止被告继续承租使用上述四栋厂房和二栋宿舍，原告将于2013年12月1日收回该四栋厂房和二栋宿舍。
2013年11月25日，被告委托律师向原告发出律师函，称原被告于2000年7月31日签订的《合同书》中并未约定租金支付的期限，被告多次通知原告领取2013年9、10月份的租金支票，但原告一直拒绝领取，因此被告不同意终止《合同书》，要求原告收到律师函后三天内领取支票或告知被告原告的账户以便被告支付租金，否则因此造成的租金支付延误由原告承担全部责任。
2013年12月26日，下早公司诉至法院，请求判令确认其与红丽公司2000年7月31日签订的《合同书》于2013年11月30日解除，红丽公司应当向其返回E栋厂房和G栋宿舍，并支付相应的租金。红丽公司提起反诉，请求确认下早公司解除双方租赁合同的通知无效。深圳市宝安区人民法院受理后，于2014年2月19日作出（2014）深宝法民三初字第43号《民事判决书》，判决确认下早公司向红丽公司发出的解除租赁合同的通知无效。下早公司不服一审判决，提起上诉后，深圳市中级人民法院经审理于2014年12月4日作出（2014）深中法房终字第1203号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。
2013年12月26日，下早公司诉至法院，请求判令确认其与红丽公司1993年5月18日签订的《合同书》和1996年5月1日签订的《合同书》均于2013年11月30日解除，红丽公司应当向其返回A、B、C、D栋厂房和F栋宿舍，并支付相应的租金。红丽公司提起反诉，请求确认下早公司解除双方租赁合同的通知无效。深圳市宝安区人民法院受理后，于2014年2月19日作出（2014）深宝法民三初字第44号《民事判决书》，判决确认下早公司向红丽公司发出的解除租赁合同的通知无效。下早公司不服一审判决，提起上诉后，深圳市中级人民法院经审理于2014年12月4日作出（2014）深中法房终字第1202号《民事判决书》，判决撤销（2014）深宝法民三初字第44号民事判决，确认1996年5月1日签订的《合同书》于2013年11月30日解除，红丽公司向下早公司交还A、B、C、D栋厂房和F栋宿舍并支付相应租金。上述生效判决书认定事实如下：1、涉案房屋虽未取得房地产权登记，当事人亦未提交建设工程规划许可证明文件，但该建设竣工项目已经行政主管部门处理，并决定依据有关审查意见可予办理房地产证，属于最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条所规定的“经主管部门批准建设”的情形，故双方当事人1993年5月15日、1996年5月1日签订的租金《合同书》的合同效力已经得到补正，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应按约诚信履行；2、1996年合同的租赁期限没有变更，期限至2006年5月1日止，租赁期限届满后，红丽公司继续使用1996年合同项下的A、B、C、D号厂房和F号宿舍应当视为双方之间形成不定期的租赁关系，大浪下早公司可以随时解除合同，大浪公司于2013年11月18日以发出律师函的方式通知解除合同为有效民事行为。
另查，1、深圳市宝安区处理历史遗留用地问题办公室于1198年12月2日出具第113号《深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定》，认为A-836-13号地块土地权属清楚，依据该决定和有关审查意见可以办理该地块上A、B、C、D、E号厂房和F、G号宿舍的房地产登记手续。
2、被告主张其于1993年至1996年期间，在涉案A、B、C、D号厂房和F号宿舍上加建了建筑物，且其加建行为并无报建手续。
以上事实，有（2014）深中法房终字第1202号《民事判决书》、（2014）深中法房终字第1203号《民事判决书》、深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。生效判决书已经认定，涉案房屋虽未取得房地产权登记，当事人亦未提交建设工程规划许可证明文件，但该建设竣工项目已经行政主管部门处理，并决定依据有关审查意见可予办理房地产证，属于最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条所规定的“经主管部门批准建设”的情形，故双方当事人1993年5月15日、1996年5月1日签订的租金《合同书》的合同效力已经得到补正，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应按约诚信履行。1996年5月1日签订的《合同书》中约定，“被告在厂房内外建立所有不动产，合同期满后如果被告不续租，建筑物不可拆迁，无偿属原告所有”、“关于租期，因被告在厂房内外建设之不动产面积价四倍数增加，故同意延后二年，即2006年5月1日”。本案中，1996年合同约定的租赁期限届满后，双方并未就涉案A、B、C、D号厂房和F号宿舍签订新的合同，对因此形成的不定期租赁关系，原告有权提出随时解除，本院认为双方未签订合同延长租赁期限的行为应当视为1996年合同中约定的“合同期满后被告不续租”的情形，现生效判决书已经判令被告将涉案A、B、C、D号厂房和F号宿舍返还给原告，鉴于被告的加建属于在原承租房屋上添附或扩建的行为，该加建部分亦位于租赁房屋区域，被告应当根据1996年的合同约定将A、B、C、D四栋厂房上被告加建部分及F栋宿舍上被告加建部分返回给出租人即原告。根据96年合同约定，合同期满后的被告加建部分的返还为无偿返还，故被告关于原告应向其支付加建费用的主张，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。另，虽然涉案A、B、C、D号厂房的加建部分和F号宿舍的加建并无报建手续，其合法性未经行政主管部门的处理，但被告的返还行为并不影响行政主管部门对该加建部分的合法性进行审查和处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告红丽实业（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日向原告深圳市大浪下早股份合作公司返回其在编号为A836-13土地上A、B、C、D四栋厂房的加建部分及F栋宿舍的加建部分；
二、驳回被告红丽实业（深圳）有限公司的反诉请求。
本案本诉受理费人民币111,800元，反诉受理费人民币48,174元，均由被告负担，受理费原告已预交，反诉费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 陈丽君
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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