广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1086号
原告：梁福涛，男，汉族，住广东省佛山市三水区，公民身份号码×××5514。
委托代理人：向左林，系广东中信致诚律师事务所律师。
被告：佛山市宏景房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：邹海峰。
委托代理人：马颖仪，系广东泽康律师事务所律师。
委托代理人：陈志坤，系广东泽康律师事务所律师。
上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理后，依法由审判员杨宇鹏适用简易程序于同年9月22日、同年12月2日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告委托代理人向左林、被告委托代理人马颖仪均到庭参加庭审，被告委托代理人陈志坤到庭参加第一次庭审。诉讼中，原、被告共同申请庭外和解，但未达成协议，庭外和解期间审理期限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月22日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买长信银湾花园1803房，并约定建筑面积、合同总价款及付款方式等。在商品房销售过程中，被告销售人员对原告极力推荐顶楼，称顶楼虽然是最贵的，但物有所值，并承诺所有经顶楼业主房屋直上天台的楼面区域属该业主专有，开发商会在顶楼业主房间内预留楼梯口直上天台楼面，天台四周会做好围墙、房屋框架及相应的落地窗，收楼后可自行封盖建成复式房屋。基于此考虑，原告最终才决定以该栋同单元最贵的价钱购买了顶楼。2015年2月，被告将涉讼房屋交付给原告。被告确实按照当初承诺在顶楼房间预留了直上天台楼面的楼梯口，已将顶楼房屋直上天台的楼面区域四周用围墙围闭由原告专用，房屋框架也已做好，便于原告加建。除电梯所在区域外，天台楼面未按国家标准做好防水、隔热处理。《〈商品房买卖合同〉补充协议书》第八条第2款已明确约定“小区中不能从公共通道进入的楼宇屋面、露台、首层庭院／花园的专有使用权由相应单位的买受人独立享有”。2015年7月，原告聘请装修公司进场装修，但被告指定的物业公司要求原告必须签署不得在天台楼面做任何施工装修的保证书，否则不允许进场装修。经和其它业主交流发现，被告于2015年春节前就已对其它涉嫌所谓“违建”的顶楼业主房屋进行停水、停电处理，城管罗村分局已对部分业主发出通知要求拆除所谓“违建部分”。2015年3月，被告指定的物业公司广东中奥物业管理有限公司佛山南海分公司在其它已收楼的顶楼业主房屋大门上张贴《重点提示》，通知“一、已经违建的装修单元（尤其是顶楼），禁止一切装修活动，禁止装修人员进入小区……三、已经违建或已停工的顶楼住户，将停止一切水电供应……”。被告因认为部分顶楼业主违建已向法院起诉要求拆除相应建筑物，法院已作出判决，驳回被告所有的诉讼请求。因被告失口否认当初对所有顶楼业主的承诺并拒绝承担任何责任，自2015年3月起，已知悉“违建”纠纷的顶楼业主自发采取了多种维权方式。经原告了解，截至到起诉之日止，被告已经与部分顶楼“违建”业主签订了补偿协议书，对该部分已加建的顶楼业主进行了赔偿。根据房地产行业通常的定价惯例，在同等条件下，商品房顶楼因日晒雨淋等防水隔热不利因素，故其销售价格一般是最便宜的或与所在同栋同单元楼层一、二、三楼价格相当，基于被告允许顶楼业主可自行加建成复式房屋，所以顶楼销售价格相对于同栋其他单位反而是最高的。以原告所购买房屋为例，顶楼的备案销售价格是612087元，三楼的备案销售价格是516863元，两者相差95224元，被告利用当初的虚假承诺以及欺诈，从原告处多收取了95224元购房款。根据《合同法》、《消费者权益保护法》等相关法律规定，鉴于被告的违约行为以及欺诈、虚假承诺行为，应由被告承担全部责任并退还商品房价款差额部分（顶楼价格减去三楼价格），并赔偿由此产生的所有损失。故诉讼请求：1、被告退还购房差额95224元并支付以该款为本金从2013年10月22日起至实际退款之日止按年利率6%计算的利息（暂计至2015年7月20日为10094元）；2、被告按其设计图纸及国家标准对天台楼面除预留开口外做防水、隔热处理；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，同意对天台中除预留开口处以外的楼面做防水、隔热处理。如经确认涉讼房屋仍存有渗漏情况，被告可承担相应保修责任。不同意退还购房款差价的诉讼请求。一、双方合同是自由协商、意思自治的结果。合同签订前，被告已将涉讼房屋的位置、户型、销售价格等信息悉数公示且明确告知原告。经协商，双方确认了最终销售价格，故价格条款是原告的真实意思表示。二、被告从未承诺原告可在涉讼房屋的楼宇屋面加建建筑物或构筑物，也没有同意任何一名业主的加建行为。从双方补充协议来看，被告不同意包括原告在内的全体业主改变楼宇屋面的外观、形状、结构和用途，也不允许业主在楼宇屋面搭建任何形式的建筑物或构筑物。原告虽说被告销售人员承诺可在楼宇屋面加建复式房屋，但未能提供任何证据予以证明，应承担举证不能法律后果。三、商品房销售价格受多重因素影响，企业会根据不同时期适时调整销售策略和方案，销售价格属于正常商业波动，不同区位、楼层的价格都不具有横向可比性，不能以此价关系强迫一方调整合同价格。四、原告要求返还差价及相应利息无事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告相应诉讼请求。
诉讼中，原告举证如下：
1．身份证复印件1份，用以证明原告诉讼主体资格。
2．企业机读档案登记资料、组织机构代码证复印件各1份，用以证明被告诉讼主体资格。
3．广东省商品房买卖合同原件1份。
4．商品房买卖合同补充协议书原件1份。
证据3、4用以证明双方存在商品房买卖合同关系，原告依约支付了首期购房款并办理了按揭贷款手续。被告在《补充协议书》中第八条第2款就《商品房买卖合同》第十七条作出修改，赋予顶楼业主天台楼面的专有使用权，并将《补充协议书》格式版本交予原告签署。原告独立享有房屋直上天台楼面的专有使用权和加建成复式房屋的权利，且原告为此支付了额外的价款。
5．照片彩色打印件13页，用以证明被告在其开发的长信银湾花园所有顶楼业主的房屋内（入户花园、餐厅或房间）均预留了直上天台楼面的楼梯口，已将顶楼房屋直上天台的楼面区域四周用约5米围墙围闭由顶楼业主专用，天台上房屋框架及相应的落地窗也已经做好，方便顶楼业主加建。除电梯所在区域外，天台楼面未按照国家标准做好防水、隔热处理。
6．价格表打印件11页，用以证明被告在销售中心现场公布了长信银湾花园楼盘的价格，所有顶楼房屋因可加建而成最贵房屋，与顶楼正常价格相比相差约10万余元。因受“加建”风波的影响（城管处理、业主维权、媒体报道等），被告无法再承诺顶楼房屋可以加建，故近期的顶楼销售价格已大幅降低至与二、三楼价格相当的水平。且根据房地产行业顶楼房屋的一般定价规则，顶楼房屋因日晒雨淋等防水隔热不利因素故其销售价格一般是最便宜的或与所在同栋同单元楼层一、二、三楼价格相当，经原告随机抽取楼盘、楼层统计出来的数据可以印证。
7．微信截图打印件3页。
8．光盘原件1份。
证据7、8用以证明“加建”风波发生后，部分业主与被告销售人员于2015年3月交涉，被告销售人员承诺待办好房产证后可以按当时销售房屋的承诺加建。
9．重点提示打印件1页，用以证明被告物业公司将《重点提示》通过在原告房屋大门张贴等方式予以通报，要求已经“违建”的顶楼业主禁止装修、尚未装修的顶楼业主不得加建，故被告已经违反当初承诺。
10．照片打印件3份。
11．律师函复印件1份。
12．邮件袋复印件1页。
证据10-12及证据8用以证明因被告违反当初承诺，认定顶楼加建是“违建”，顶楼业主自发采取多种维权方式，小强热线亦有报道。其它业主也委托律师事务所寄发律师函给被告，与被告多次协商，但被告均以各种理由拖延。
13．温馨提示打印件1页，用以证明被告已经与部分顶楼业主达成赔偿协议，对顶楼加建的损失以及差价损失进行赔偿。协议签署后，被告对顶楼加建的建筑物进行拆除。
经质证，被告对原告出示的证据1、2无异议。对证据3、4的真实性无异议，认为双方签订合同时确认涉讼房屋价格，该价格对应合同所载面积，不存在额外费用；证据4中第8条第2款明确被告不同意包括原告在内的任何业主改建楼宇外观、形状、结构、用途，也不允许业主在楼宇屋面搭建任何建筑物、构筑物；证据4中第10条第1款明确约定售楼人员口头承诺对出卖人不构成约束，双方均同意权利义务以合同及附件为准。对证据5不予确认，认为其无法反映拍摄时间，也并非对应原告房屋，与本案无关，不能证明原告主张；被告已按规划完成防水、隔热处理，且经政府部门竣工验收。对证据6不予确认，认为该表并非被告制作，且不同楼层、朝向、户型等均影响价格，属于正常商业现象，符合销售规律；规划图可见原告本身知情楼宇规划用途为屋面，故原告如对涉讼楼宇屋面改建、加建则违反规划、报建，被告也已告知原告涉讼楼宇屋面不能加建、改变用途。对证据7、8不予确认，认为双方权利义务应以双方合同及附件为准，不确认该微信显示人员是被告工作人员，且销售人员无权在双方合同、补充协议约定外向任何业主作出任何承诺，销售人员作出不符合同约定的任何承诺均不约束被告，该承诺违反相关法律规定而无效。对证据9无异议，认为其可证明被告及物管从未承诺业主可加建、改建楼宇屋面。对证据10-12无异议，但认为其不能反映被告承诺原告可在涉讼楼宇、屋面加建或改建。对证据13无异议，但认为其不能证明被告曾同意或承诺任何业主可加建、改建楼宇，也可证明物管公司明确顶楼不能违建，已建设部分须拆除。
诉讼中，被告举证如下：
1．竣工验收备案表原件1份，用以证明涉讼楼房经验收合格，符合合同约定交楼条件。
2．确认表复印件1份。
3．业户资料卡复印件1页。
4．装修申请表复印件1份。
5．装修重点提示复印件1份。
6．保证书复印件1份。
7．装修备案表复印件1份。
8．房屋完好确认单复印件1份。
9．身份证、承诺书复印件各1份。
10．报建图复印件11页。
11．图纸复印件4页。
证据2-11用以证明原告已收楼并装修，被告已履约交付物业，原告无权要求被告退还所谓多付房款。
经质证，原告对被告出示的证据1无异议，但认为其显示综合验收情况，并未显示天台防水处理等的具体验收情况。对证据2-10的真实性无异议，但认为被告要求原告签名后才同意原告进场装修，原告无奈只好签署。认为由法院核实证据11的真实性，其可证明涉讼楼顶确实预留开口，其功能在于使顶楼业主顺利利用楼面加建，总立面图可见被告已在涉讼顶楼设置窗户及围墙，图纸上标注的不上人屋面区域即原告享有专有使用权的区域；该图纸也无法反映出被告作出了防水、隔热处理。
为查明案件事实，本院依法调查取证，并当庭出示如下材料：
1．南建设函（2015）466号复函复印件1份。
2．工作联系函复印件1份。
3．“关于协助回答相关问题的函”回复复印件1份。
经质证，原告对本院出示的材料1-3形式上的真实性无异议，但对其内容的真实性、合法性有异议，认为在被告提交的规划图纸上并未标注涉讼房屋天台楼面预留开口的具体用途，故对行政部门确定其用途为“采光天窗”存疑；行政部门并未尽谨慎审查义务；被告自身的主张和复函中的内容存在矛盾；涉讼开口实际用途就是预留上天台楼面的楼梯口，故复函不顾事实维护开发商的利益；复函中并未附上相关材料来证明如何验收、验收内容、如何整改及涉讼房屋是否已整改、具体的分项验收报告如何等，故其刻意回避；涉讼房屋天台楼面均未按整栋天台楼面作整体防水、隔热处理，故不能称通过验收；审图单位称开口并未违反相关规范，但未明确在天花上开口是否满足了居住要求和安全要求；且下雨时、雨水直接进到房间，其它人从天台上翻墙后都可直接从开口处跳进业主房间，故认为其违反相关规范；在整个房地产行业，除了为允许加建而预留天口外，正常情况下不会预留1米长宽的开口，审图单位作为专业公司应该清楚此状况，故其认为“开口并未违反相关规范”明显扭曲事实。
被告对本院出示的材料1-3无异议，认为其反映涉讼房屋天面预留开口位置没有违反相关规划要求，同时涉讼房屋所在楼宇天面的防水隔热已验收合格。
本院经审查认为，原告出示的证据1-4、9-13、被告出示的证据1-11来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予采信。对原告出示的证据5-6，被告虽有异议但无证据推翻，故本院确认其真实性。对原告出示的证据7-8，因双方补充协议明确标注销售人员口头承诺对被告无约束力，故本院对其证明力不予确认。本院出示的材料1-3为本院调查取证结果，原告虽有异议但无证据推翻，故本院予以采信。
根据采信证据结合当事人陈述，本院确认如下事实：
被告为房地产开发经营有限公司。
2013年10月22日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，（下称涉讼合同一），约定被告将位于佛山市南海区罗村街道长信银湾花园1803房（下称涉讼房屋）以574502元价格出售给原告；该房屋建筑面积82.09平方米，每平方米单价8570.8元；被告应于2015年2月15日前将办理竣工验收备案的房产交付给原告。
同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议书》（下称涉讼合同二），约定：小区中不能从公共通道进入的楼宇屋面、露台、首层庭院花园的专有使用权由相应单位的买受人独立享有；未经同意，不得擅自改变楼宇屋面、露台、首层庭院花园的外观、形状、结构和用途，不得搭建任何形式的建筑物或构筑物；售楼人员的口头承诺对出卖人不构成约束。
2015年1月27日，就涉讼房屋已办理竣工验收备案。
2015年2月13日，双方办理了交收涉讼房屋手续。
2015年3月3日，长信银湾物业管理中心发出提示，要求顶楼住户在装修时不得违规加建，否则停止水电供应。
南海区国土城建和水务局向本院作出南建设函（2015）466号复函称：涉讼房屋天台楼面预留开口未违反相关规范要求，预留开口设计上用途为采光天窗，涉讼房屋楼面有相关的施工、验收记录，原告请求对涉讼房屋天台楼面封闭预留口后做整体防水、隔热处理符合相关规范要求，无须办理行政审批手续。
本院认为，原、被告签订的涉讼合同一、二为双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。原告请求被告对涉讼房屋的天台楼面除预留开口外做防水、隔热处理，被告同意，行政部门也认为原告请求符合相关规范，无须办理行政审批手续，故本院对该诉讼请求予以支持。双方在涉讼合同一中约定的总房价是按房屋内建筑面积单价计价，并不包括天台楼面使用费，在涉讼合同二中明确约定销售人员口头承诺对被告没有约束力情况下，原告仍以被告销售人员口头承诺可在天台楼面加建为由，主张被告作了虚假承诺的意见不能成立，本院对原告主张购房款中包含天台楼面使用费的意见不予采信。原告在签订商品房买卖合同时，明知房屋天台楼面有预留开口，经向行政部门发函询问，该预留开口在规划设计上为采光天窗，在涉讼房屋已办理竣工验收手续的情况下，被告并不存在违约行为，涉讼房屋的销售价格是经原、被告协商后确定，为双方真实意思表示，原告现以售价过高为由主张被告退还购房款95224元并支付该款项的利息没有事实与法律依据，故本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告佛山市宏景房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内对原告梁福涛购买的位于佛山市南海区罗村街道长信银湾花园1803房天台楼面除预留开口外作防水、隔热处理；
二、驳回原告梁福涛的其他诉讼请求。
本案以简易程序结案，案件受理费减半收取1203.18元（原告已预交），由原告负担1153.18元，被告负担50元。被告负担的份额，应于本判决生效后十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一五年十二月四日
书记员 叶芳晖