河南省鹤壁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫06民终229号
上诉人（原审原告）：鹤壁市劳动技术社会实践教育管理中心，住所地鹤壁市淇滨区黄河路283号。
法定代表人：郭德海，该单位主任。
委托诉讼代理人：曹中科，河南明星律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：程合仁，女，1957年8月7日出生，汉族，住鹤壁市山城区。
上诉人（原审被告）：孟国昌，男，1958年7月24日出生，汉族，住鹤壁市山城区。
上诉人鹤壁市劳动技术社会实践教育管理中心（以下简称鹤壁实教中心）因与上诉人程合仁、孟国昌租赁合同纠纷一案，不服鹤壁市山城区人民法院（2017）豫0603民初1230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人鹤壁实教中心委托诉讼代理人曹中科，上诉人程合仁、孟国昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鹤壁实教中心上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，依法改判支持鹤壁实教中心的诉讼请求，判决程合仁、孟国昌支付从2015年3月21日至实际返还房屋之日的租金损失（按年租金37000元计算）。事实和理由：一、一审判决以2003年5月1日至2004年7月25日期间程合仁、孟国昌曾因不可抗力、无法经营为由，顺延租赁期间至2016年6月16日，没有事实和法律依据。2003年程合仁、孟国昌因非典无法经营，非典疫情当年已结束，没有延续至2004年。涉案房屋租赁合同是双方在2014年3月24日签订的，与2003年因非典造成程合仁、孟国昌停业无任何关系，不能在本合同中顺延租赁期限。且孟国昌、程合仁没有提起反诉，法院不能主动判决顺延合同期限。二、一审判决以鹤壁实教中心没有采取适当措施防止损失扩大为由，适用《中华人民共和国合同法》第119条规定，对鹤壁实教中心没起诉程合仁、孟国昌租赁期间的租金不予支持，系适用法律错误。本案租赁合同到期后，程合仁、孟国昌拒不返还租赁房屋，继续占有使用，应当向鹤壁实教中心支付租金。三、一审判决以程合仁、孟国昌将争议房屋钥匙交到法院，判决孟国昌、程合仁支付租金损失至2017年12月20日无事实和法律依据。孟国昌、程合仁将房屋钥匙交到法院，并非交给鹤壁实教中心，更没有返还房屋。且一审判决程合仁、孟国昌于判决生效后三十日内返还房屋与租金损失截止期间自相矛盾。
程合仁、孟国昌辩称，孟国昌原为教育宾馆的员工，程合仁、孟国昌夫妇自2003年开始租赁鹤壁市教育局在山城区的该酒店，孟国昌当时要求租期不得少于三年，酒店原有的废旧设备全部拉走，孟国昌租赁酒店前的工资结清；但由于设备是教育局的资产，一直在该房屋内存放由程合仁、孟国昌看管，保管费尚未支付。2003年非典期间一年多未营业，租赁期间应当顺延。期间租赁费不应支付。2006年3月第一份租赁合同到期后，合同改为一年一签，房租也上涨，造成孟国昌不敢过多投入，营业额下降。除此之外，郭德海在租赁期间以拆除暖气片、卷走地毯，停电等方式阻碍程合仁、孟国昌经营，已经造成了损失。
程合仁、孟国昌上诉请求：撤销一审判决第二项，改判鹤壁实教中心赔偿孟国昌、程合仁损失30000元；一二审诉讼费由鹤壁实教中心负担。事实和理由：一、本案事实没有彻底查清。拆走暖气片、卷走地毯、对上诉人涉案经营的宾馆停电、贴封条等都是鹤壁实教中心指示其职工所为，根据举证原则，鹤壁实教中心否认，其应当举证。二、一审判决失当。由于一审判决未查清全部事实，导致程合仁、孟国昌权益没有得到全部赔偿，而鹤壁实教中心却即将得到不当利益。
鹤壁实教中心辩称，鹤壁实教中心和孟国昌、程合仁在2014年2月24日签的合同，一年一签。孟国昌、程合仁所述都是2014年之前的事，与本案无关。由于程合仁、孟国昌不支付租金，鹤壁实教中心已经起诉过一次。一审法院只支持两次起诉期间的租金不当。
鹤壁实教中心向一审法院起诉请求:1、解除双方之间签订的租赁合同，返还租赁房屋；2、要求程合仁、孟国昌支付从2015年3月21日至实际返还之日止租金，按照原租金以年37000元计算。
一审法院认定事实：本案涉案房屋系鹤壁市教委所有，2000年1月以后委托本案鹤壁实教中心管理、维护，对外出租、收取租金。程合仁同孟国昌系夫妻关系，在经营鹤壁市春雷路中段合仁育人宾馆期间系共同经营。该宾馆系个体经营性质，2003年3月程合仁、孟国昌同当时的鹤壁市教育开发办公室签订了房屋租赁合同，租赁楼房经营旅馆，后2003年非典期间因政府不允许开业，2003年5月1日至2004年7月25日期间无法经营，当时鹤壁实教中心负责人姚西元也答应孟国昌给予顺延租赁期间。之后鹤壁实教中心同程合仁、孟国昌每年一签订合同至2014年3月24日。2014年3月24日双方签订了一份房屋租赁合同，约定程合仁、孟国昌承租鹤壁市教育局位于鹤壁市山城区春雷路中段房屋12间及地下室租期一年自2014年3月20日至2015年3月20日止，租金37000元。合同到期后，双方未签订新的房屋租赁合同，程合仁、孟国昌在此期间一直经营至今，未缴纳租赁费用。双方在合同到期后，因租金缴纳问题发生纠纷，在租赁期间因房屋年久失修，导致墙体脱落，墙角渗水。2017年7月18日，鹤壁实教中心派人以给程合仁、孟国昌经营的宾馆停电的不当方式，想让其返还房屋，导致孟国昌报警。2004年7月18日署名为星海学校的郭德荣借走程合仁、孟国昌地毯，2004年12月4日鹤山区刘振生借走程合仁、孟国昌暖气片。诉讼中程合仁、孟国昌于2017年12月20日将本案争议房屋钥匙交至一审法院。另查明鹤壁实教中心曾以租赁合同纠纷于2016年10月27日起诉过程合仁、孟国昌，后鹤壁实教中心于2016年11月23日撤回起诉。以上事实由鹤壁实教中心提交的鹤壁市教育局证明、租赁合同、房产证，程合仁、孟国昌提交的个体工商户营业执照、红旗街街道办事处通知、通知、开业申请书、借条、询问笔录、房屋租赁合同、照片、一审法院卷宗等有关证据予以证实。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，第一百零七条规定，当事人一方不履行义务的，应当承担继续履行、或者赔偿损失的违约责任。2014年3月24日双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，客观真实系有效合同，双方均应履行各自的义务。2015年3月20日后原双方未签订新的房屋租赁合同，但程合仁、孟国昌继续使用该房屋，双方租赁关系存续，因未签订房屋租赁合同，可视为不定期租赁。在此期间发生的租赁费用仍应由承租人承担。在此期间程合仁、孟国昌未支付租金，已构成违约。故鹤壁实教中心要求解除房屋租赁合同和支付租金的诉讼请求予以支持。鹤壁实教中心要求程合仁、孟国昌支付从2015年3月21日至实际返还之日止租金，按照原租金以年37000元计算的请求，综合本案的实际情况，程合仁、孟国昌在长期租赁鹤壁实教中心房屋过程中，曾因不可抗力的原因导致2003年5月1日至2004年7月25日期间无法经营，当时鹤壁实教中心负责人也同意顺延租赁期间，故应于2015年3月21日合同到期后为程合仁、孟国昌顺延至2016年6月16日止。《中华人民共和国合同法》一百一十九条规定：当事人一方违约后对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。鹤壁实教中心在与程合仁、孟国昌因房屋租赁问题发生纠纷后，应积极主动采取合法途径解决，鹤壁实教中心虽曾以租赁合同纠纷于2016年10月27日起诉过程合仁、孟国昌，后于2016年11月23日撤回起诉，直至2017年8月份重新起诉，在此期间鹤壁实教中心采取停电等不当方式欲使程合仁、孟国昌搬离现租赁房屋，且墙体脱落，墙角渗水客观上也造成了程合仁、孟国昌不能正常营业，根据公平原则，2016年11月23日至2017年8月期间，鹤壁实教中心未采取适当措施发生的租赁费用不予支持。支持从2016年6月17日至2016年11月23日及2017年9月至12月份的租赁费用，按照原2014年3月24日合同租金以年37000元计算。程合仁、孟国昌辩称的主体不适格问题，因程合仁、孟国昌系个体经营宾馆，双方在签订租赁合同时也是个人同鹤壁实教中心签订的合同，按照合同相对性原则，鹤壁实教中心起诉个人作为主体并无不当，程合仁、孟国昌辩称的主体不适格不予采信。程合仁、孟国昌辩称，郭德海叫人把旅馆三层地毯卷走造成其五个月无法经营，以及郭德海叫人拆除暖气片造成其六个月无法经营的意见，经核对证据，系署名为星海学校的郭德荣借走地毯，鹤山区刘振生借走暖气片，程合仁、孟国昌要求鹤壁实教中心承担责任，主体不对。程合仁、孟国昌可另行主张地毯、暖气片的物权。程合仁、孟国昌辩称的其他各项损失因未提交有关损失数额的相关证据，可另行主张，在此不予采信。判决：一、解除鹤壁实教中心与程合仁、孟国昌之间的房屋租赁关系；二、程合仁、孟国昌于判决生效后十日内支付鹤壁实教中心租金损失（从2016年6月17日至2016年11月23日及2017年8月18日至2017年12月20日的租赁费用，按照原合同租金以年37000元计算）；三、程合仁、孟国昌于判决生效后三十日内返还鹤壁实教中心租赁的涉案房屋；四、驳回鹤壁实教中心的其它诉讼请求。
本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，鹤壁实教中心提起本案诉讼的行为与2017年12月20日孟国昌将承租房屋钥匙交至一审法院的行为能够证明双方均同意解除房屋租赁关系，故双方的房屋租赁关系应于2017年12月20日解除。在此前提下，关于孟国昌、程合仁应支付租金的期间的认定，应与查明的案情相一致。自2015年3月20日双方签订的书面租赁合同到期后未再签订书面租赁合同，因此从2015年3月21日起成立不定期租赁，且从当日起孟国昌、程合仁未再支付租金，因此2015年3月21日应为计算租金的起算点。程合仁、孟国昌曾因不可抗力2003年5月1日至2004年7月25日期间无法经营，当时鹤壁实教中心负责人同意当次租赁合同到期后顺延几个月对孟国昌予以照顾，但事后并未予以顺延，故应将该期间的租金予以扣除。鹤壁实教中心曾以租赁合同纠纷于2016年10月27日起诉过程合仁、孟国昌，后于2016年11月23日撤回起诉，至2017年8月18日重新起诉。鹤壁实教中心在已采取公力救济途径维护自身合法权益的情况下，主动放弃诉讼，以停电等不当方式阻碍孟国昌、程合仁正常营业，故对于2016年11月24日至2017年8月17日期间的租金不应支持。
本案系租赁合同纠纷，孟国昌、程合仁作为承租方，应当承担支付租金的义务。其在实际占用房屋期间未向鹤壁实教中心支付房屋租金已构成违约，一审判决孟国昌、程合仁支付相应的租金并无不当。孟国昌、程合仁要求鹤壁实教中心赔偿其相关损失的请求与本案不是同一法律关系，孟国昌、程合仁可另行主张。
综上所述，鹤壁实教中心、孟国昌和程合仁的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2452元，由鹤壁市劳动技术社会实践教育管理中心负担1958元，由孟国昌、程合仁负担494元。
本判决为终审判决。
审判长 单明霞
审判员 罗惠莉
审判员 郝占峰
二〇一八年三月二十七日
书记员 孟祥玉
本案援引的相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。