河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀07民终1511号上诉人（原审原告）：武虎，男，1958年4月10日出生，汉族，下岗职工，住康保县。委托诉讼代理人：高顶，康保县法律援助中心法律工作者。被上诉人（原审被告）：李建辉，女，1981年10月13日出生，汉族，教师，住康保县。委托诉讼代理人：张志军，河北光正律师事务所律师。上诉人武虎因与被上诉人李建辉房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省康保县人民法院（2017）冀0723民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人武虎及委托诉讼代理人高顶，被上诉人李建辉及委托诉讼代理人张志军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人武虎上诉请求：撤销原判，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由李建辉承担。事实和理由。武虎继承了父母所有的房屋并办理了产权变更手续后就到内蒙打工，得知房屋被配偶张桂荣私自出售，诉至法院。一审法院认定李建辉与广告上的预留联系电话的机主联系过，该电话的机主登记为武虎的配偶张桂荣，并不是武虎本人，恰恰进一步证实了武虎对于配偶张桂荣买卖房屋的事情并不知情，且李建辉只提供了通话记录，并未提供通话具体内容，无法形成完整的证据链条，用以证明武虎对于张桂荣与李建辉之间签订的合同知情。事实是2016年10月之前，该手机号码一直由张桂荣使用。2016年8月25日，该手机号码一直在由张桂荣在河北省××康保县使用，当时武虎正在内蒙古集宁市，李建辉也说2016年8月25日当天，张桂荣与李建辉在河北省××康保县进行的沟通，更加证实武虎对于该房屋买卖合同并不知情。在夫妻共有财产存续期间，张桂荣未经过武虎同意，对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分，属于无权处分，故张桂荣的行为属于无权处分。根据婚姻法司法解释（一)第十七条第（二）项、物权法第九十七条、《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定，在未得知通话的具体内容的前提下，一审法院推定武虎对卖房事宜知道，毫无法律依据。针对处分夫妻共有财产重大事务的权利，如变卖夫妻共同房产，均得由配偶共同决定处理，任何一方不得独断专行。不动产的处分因价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益，故本案张桂荣的行为不属于日常家事的情形，事后武虎也没有追认，所以该房屋买卖协议无效。被上诉人李建辉辩称，武虎起诉的真实原因是因为2016年10月，康保县搞棚户区改造，按康保县搞棚户区改造方案，讼争房屋属于拆迁房，拆迁价格为415632.05元，拆迁房的价格较高。与其出卖房屋价格172000元相比，相差243632.05元。觉得吃了大亏，所以才提起诉讼。谎称妻子张桂荣私自出售房屋他不知情，想要回房屋，谋取拆迁利益。请求驳回上诉、维持原判。一审法院认定的事实。2016年8月下旬，案外人任某通过张贴在电线杆上的售房广告与售房人取得联系，商量购房事宜。2016年8月25日原告妻子张桂荣及原告儿子从内蒙古集宁市返回康保，张桂荣（合同甲方）与李建辉（合同乙方）签订房屋买卖合同，合同约定乙方购买甲方所有的位于康保县康保镇建设街西巷十四组61号的房屋，建筑面积为104.88平方米，价款为172000元，乙方付清房款后由负责办理产权过户手续并负担费用，甲方予以协助。双方对其他事宜进行了约定。张桂荣及李建辉分别在合同上签字捺印。合同签订后李建辉支付价款，张桂荣向李建辉交付相关权利证书。以上事实由原、被告的一致陈述、房屋买卖合同及证人任某的当庭证言证实。另查明，原、被告争议房屋所有权登记证书登记所有权人为原告武虎，张桂荣（原告武虎妻子）为共有人。房屋买卖合同签订时原告与妻子在内蒙古集宁共同居住生活，夫妻关系正常。被告李建辉于2016年9月10日将争议房屋出售给任某。2016年9月27日任某将房屋出售给了刘翠英，现该房屋在拆迁范围内，拆迁补偿金额为415632.05元。以上事实由原、被告的当庭陈述，李建辉与任某、任某与刘翠英签订的房屋买卖合同以及证人任某、张某的当庭证言证实。原告武虎主张其在妻子张桂荣将房屋出售给被告李建辉时不知情。被告提出房屋买卖合同签订后，2016年8月26日被告与当时广告上预留的联系电话（158××××1799）的机主联系过，要求其把房子腾空，并提供通话记录。该记录显示号码为132××××6566的用户于2016年8月26日08:15:38主叫归属地为内蒙古集宁上述尾号为1799的用户，通话时长为1分1秒。上述尾号为1799的号码与原告在起诉状及送达地址确认书中预留的联系电话一致。原告武虎提出该号码登记机主是张桂荣，否认被告曾经与其联系。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告主张争议房屋是原告与妻子的夫妻共同财产，妻子张桂荣在自己不知情的情况下私自出售房屋，其行为已经超出了家事代理权的范围，构成无权处分，而且被告李建辉不能构成善意取得，故要求确认张桂荣与被告李建辉签订的房屋买卖合同无效。根据庭审查明的事实及双方的举证质证，因张桂荣与武虎为争议房屋的共同共有人，虽张桂荣与李建辉签订的房屋买卖合同只有张桂荣一方的签名，但原告与张桂荣在内蒙古集宁共同居住生活，夫妻感情正常。其妻子与儿子离开家到康保签订合同，儿子武志强收到较大数额的房款，且被告提供的通话详单显示其2016年8月26日与上述尾号为1799的用户通话，该号码与原告在本案起诉状及送达地址确认书中预留的联系电话一致，原告本人对卖房事宜是知道或者应当知道的，故本院认为张桂荣与被告李建辉签订房屋买卖合同的行为是夫妻双方的共同意思表示，房屋买卖合同有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九十五条之规定，判决：驳回原告武虎的诉讼请求。案件受理费人民币200元，减半收取人民币100元，由原告武虎负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，双方争议的焦点在于武虎的妻子张桂荣与李建辉之间的房屋买卖行为是否合法有效。武虎认为，其妻张桂荣在没有告知的情况下，处分夫妻双方共有的房屋，构成无权处分，且事后没有得到武虎的追认，所以双方的房屋买卖合同为无效。虽然房屋已经交付，但未完成过户登记，应当将所售房屋进行归还。李建辉则认为，武虎与其妻共同生活且夫妻关系正常，对出卖房屋的事实是知情的，所以出卖房屋的行为构成有权处分，应当按照房屋买卖合同的约定履行。综合双方观点，依一般生活经验，夫妻双方长期共同生活及任某的出庭证言和武虎的手机预留电话可以认定，武虎对其妻出售房屋的行为知情，至少是默许的。虽然房产证上登记为武虎，但张桂荣为共有人，李建辉在签订房屋买卖合同时有理由相信张桂荣具有处分权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人的规定，李建辉与张桂荣签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应严格履行。综上，原审法院判决并无不当，上诉人武虎的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人武虎负担。本判决为终审判决。审判长 成 进审判员 姜建龙审判员 王 悦二〇一七年八月一日书记员 宋 力附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。