上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初14435号
原告：贺伟芳，女，1961年5月8日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：俞招海(系原告贺伟芳丈夫)，住同原告贺伟芳。
委托诉讼代理人：陆尧，北京安衡(上海)律师事务所律师。
被告：贺红，男，1984年4月29日生，汉族，住四川省。
原告贺伟芳与被告贺红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺伟芳的委托诉讼代理人俞招海、陆尧，被告贺红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
贺伟芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2014年3月20日就上海市浦东新区新场镇汇海路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《租房合同》；2、判令被告拆除系争房屋内的加层，恢复系争房屋原状，将系争房屋返还给原告；3、判令被告按照月租金2,300元的标准，支付原告自2015年10月20日起至实际返还系争房屋之日止的房屋租金；4、判令被告支付原告解除合同违约金3,000元，以及按照月租金的日千分之五的标准，支付原告自2015年10月20日起至2017年4月19日止的逾期支付房屋租金的违约金。事实和理由：2014年3月20日，原、被告双方签订《租房合同》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租期自2014年4月20日至2017年4月19日止，月租金为2,300元，每半年一付。合同签订后，被告于2015年4、5月份擅自拆改房屋结构，在系争房屋内搭设了整层阁楼，并设置了多套营业用房，且�支付2015年10月20日至2017年4月19日的房屋租金。为此，原告曾多次要求被告拆除拆改的房屋结构，支付欠付的租金，但被告拒绝履行，故原告提起本案诉讼。
贺红辩称，签订合同后，被告分三次支付了一年半的房租。但之后，原告方一直未提供房产证，导致被告无法办理营业执照，无法正常营业，造成经济损失，故不同意继续支付房租。被告要求原告先提供房产证，再予以支付房租。另外，原告曾口头同意被告装修改建系争房屋，故不同意解除合同。
本院经审理认定事实如下：原告是系争房屋产权人之一。2014年3月20日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租房合同》，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2014年4月20日起至2017年4月19日止，月租金为每月2,300元，每半年一付，租房押金为3,000元。乙方不得随意损坏房�设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或者擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、利用承租房屋进行违法活动的；5、故意损坏承租房屋的。租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方支付违约金3,000元。乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按照月租金的5%向乙方加收滞纳金。每次支付租金需提前十日。合同签订后，系争房屋交由被告使用。2015年3月份，被告对系争房屋进行了�建，在房屋内部进行加层。
庭审中，被告向法院提交了被告与原告委托诉讼代理人俞招海的短信记录。短信记录显示，2015年4月22日，被告要求原告提供房产证以配合办理营业执照。俞招海回复称：“房租归房租，如不付房租，别谈配合营业证事宜。”2015年5月18日，被告支付了2015年4月20日至2015年10月19日的房租13,800元。俞招海随即回复称，收到房租13,800元，但要求被告支付该期租金的滞纳金4,370元，并提供一张装修照片，待查验后，可予协商、配合办理相关手续。2015年5月25日，被告再次要求原告配合办理营业证，否则要求原告承担无法营业的损失，且不保证原告的租金。俞招海答复被告，要求其提供消防和物业验收或者同意证明，否则被告将承担违约责任。2015年11月19日，被告短信告知原告，“证件没有配合办理(无法营业)之前是没有租金，一切经济损失�房东承担，所有证件办好租金随时来拿不少一分。”俞招海于2015年11月20日答复称，上期租金租用期已于2015年10月19日到期，现已逾期，如需续租，应支付本期租金13,800元，滞纳金4,600元以及上期滞纳金4,370元。房屋改建和装修需提供消防许可和物业验收证明。上述费用付清，证明提供后，出租方将保证及时、全力配合承租方办理有关手续。此后，被告未再支付租金，也未提供相关证明，双方协商未果。
经原、被告双方一致确认，被告已向原告支付了截至2015年10月19日的租金，被告曾支付押金3,000元。系争房屋原状为一个大通间，共计一层，约90平方米，经改建，系争房屋内加了一层，变为两层楼房。经本院释明合同解除的后果，原告同意将押金退还给被告，被告要求原告赔偿装修损失20万元，认为合同约定的逾期付款滞纳金过高，请求调整至每日按月租金�分之一计算，原告未予同意。
本院认为，本案的争议焦点在于原告是否享有合同解除权。被告辩称，原告未提供房产证配合被告办理营业执照，被告有权拒付租金，且房屋改建已经征得原告口头同意，不同意解除合同。对此本院认为，双方合同中未对出租人配合承租人办理营业执照作出具体约定，原告依约交付系争房屋给被告使用，被告理应如约支付相应租金。被告于2015年3月在系争房屋内进行改建加层，没有原告的书面同意，且从双方的短信记录反映，原告在2015年4月表明在被告出具消防许可和验收证明、结清费用的前提下同意配合办理营业执照，但被告迟迟未能提供相关证明。故被告认为原告已口头同意对系争房屋进行改建的观点，原告未予确认，本院亦难以采纳。在被告已违反合同约定擅自改建的情况下，原告有理由拒绝配合其办理经营证照。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方有权要求解除合同。支付租金以及按照合同约定使用承租房屋均系承租人的根本义务，被告欠付租金以及在系争房屋内加层的行为均违反了租赁合同的约定，原告诉请要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告应将系争房屋在拆除改建后恢复原状返还给原告，并支付原告占有、使用系争房屋期间的租金或房屋使用费。原告主张的每月2,300元的使用费标准参照了合同约定的租金标准，本院予以采纳。现被告迟延支付租金，原告依约要求被告支付逾期支付租金的违约金，本院予以准许。对于逾期付款的违约金，被告认为合同约定的标准过高，请求予以调整，本院予以准许。截至本院庭审之日，本院酌情调整为被告承担逾期付款违约金3,000元。由于被告违约以致合同解除，被告依约应向原告支付违约金3,000元。被告要求原告赔偿装修损失20万元，无合同及法律依据，本院不予支持。原告同意退还被告租赁押金3,000元，本院予以准许，本案中一并处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告贺伟芳与被告贺红就上海市浦东新区新场镇汇海路XXX号房屋签订的《租房合同》；
二、被告贺红于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区新场镇汇海路XXX号房屋内恢复原状后(拆除房屋加层)，将该房屋返还给原告贺伟芳；
三、被告贺红于本判决生效之日起三十日内按照每月2,300元的标准，支付原告贺伟芳自2015年10月20日起至返还上海市浦东新区新场镇汇海路XXX号房屋之日止的房屋租金或使用费；
四、被告贺红于本判决生效之日起三十日内支付原告贺伟芳解除合同违约金3,000元；
五、被告贺红于本判决生效之日起三十日内支付原告贺伟芳逾期支付租金的违约金3,000元；
六、原告贺伟芳于本判决生效之日起三十日内返还被告贺红押金3,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,067元，减半收取计533.50元，由被告贺红负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一七年四月一日
书记员 李 烁