上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3802号
上诉人（原审被告、反诉原告）沈坚敏，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上海市闵行区XX小区XX号XX室，现住上海市奉贤区XX镇XX公路XX弄XX号XX室。委托代理人李英杰，上海市鲤庭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）谭维嘉，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告、反诉被告）卞小宁，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室。上诉人沈坚敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2010年1月18日，沈坚敏经上海A有限公司居间介绍，与谭维嘉签订房地产居间合同，约定将上海市闵行区莘庄镇XX路XX弄XX号XX室以人民币（以下币种相同）675,000元转让，沈坚敏承诺于2010年1月25日前将房屋交付谭维嘉、3月31日前产权过户、5月31日前迁出房屋内所有户口。居间协议签订后，沈坚敏向谭维嘉交付了房屋。2011年4月26日，沈坚敏、方某某经上海市徐汇区人民法院调解离婚，确定上述房屋产权归沈坚敏所有，沈坚敏于2011年6月30日前一次性给付方某某房屋折价款60万元。2011年7月27日，沈坚敏、方某某（甲方）与谭维嘉、卞小宁（乙方）签订上海市房地产买卖合同，约定谭维嘉、卞小宁以675,000元受让上述房屋，2011年9月15日前办理过户手续。双方在附件三付款协议中约定，乙方于2010年1月25日签订居间合同当日支付2万元，于2011年8月6日支付30万元，于2011年9月15日产权过户当日支付355,000元。双方在补充条款（一）第五条中约定，甲方承诺自房地产权利转让之日起2010年5月31日前，迁出该房屋内所有相关户口，如在期限内未能迁出，逾期每日按该房地产转让总价款的万分之三支付违约金，直到户口迁出为止。2011年9月15日，双方办理产权过户手续当日，谭维嘉、卞小宁未支付355,000元房款。谭维嘉向沈坚敏出具欠条，言明“今欠沈坚敏闵行区XX路XX弄XX号XX室购房尾款人民币55,000元，待该房屋所有户口迁出当日支付尾款。”2011年9月19日，沈坚敏收到房款30万元。2011年9月21日，上述房屋的房地产权利登记为谭维嘉、卞小宁共同共有。2011年12月24日，谭维嘉、卞小宁将上述房屋出售给案外人邢某某。2012年3月4日，上述房屋的房地产权利登记为邢某某、郑某共同共有。迄今，沈坚敏收取谭维嘉、卞小宁房款62万元，沈坚敏及女儿沈某某的户口仍在上述房屋内。2015年11月11日，谭维嘉、卞小宁诉至原审法院，请求判令沈坚敏支付以675,000元计，自2010年6月1日起至2011年12月24日止，按每日万分之三计算的违约金。沈坚敏则请求驳回谭维嘉、卞小宁的诉请，并提出反诉，请求判令谭维嘉、卞小宁：1、支付房款55,000元；2、支付以未付房款55,000元为基础，自2011年9月15日算至实际付款之日，按每日万分之五计算的逾期付款违约金；3、支付精神损失费5万元。原审认为，因沈坚敏、方某某离婚后，经法院调解涉案房屋归沈坚敏所有，故沈坚敏、方某某与谭维嘉、卞小宁签订上海市房地产买卖合同时，方某某实际已非房屋所有人，不享有相关权利，上海市房地产买卖合同内容直接约束沈坚敏和谭维嘉、卞小宁。根据双方约定“甲方承诺自房地产权利转让之日起2010年5月31日前，迁出该房屋内所有相关户口，如在期限内未能迁出，逾期每日按该房地产转让总价款的万分之三支付违约金，直到户口迁出为止。”，结合居间协议，且沈坚敏于居间协议签订后即向谭维嘉交付了房屋，故当认定自2010年6月1日起至2011年12月24日期间，沈坚敏应当承担逾期迁出户口的违约责任。考虑到在一年半时间内，虽然沈坚敏及女儿的户口仍在系争房屋内，但不影响谭维嘉、卞小宁对房屋的居住使用，也没有影响到谭维嘉、卞小宁转让该房屋，更没有使谭维嘉、卞小宁遭受经济损失，双方对违约金的计算方式约定明显过高，从公平原则出发，为体现对沈坚敏违约行为的惩罚，故确定沈坚敏应一次性支付谭维嘉、卞小宁逾期迁出户口的违约金3万元。关于反诉，双方虽然约定在房屋办理过户手续当日谭维嘉、卞小宁应付清房屋余款，但谭维嘉、卞小宁单方变更付款方式出具欠条后，沈坚敏没有提出异议，而是收下了欠条，说明其对55,000元房屋尾款的付款条件予以接受。现沈坚敏仍未迁出户口，故其无权主张房屋尾款。沈坚敏主张的精神损失费，因无事实与法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于2016年2月26日作出判决：一、沈坚敏于判决生效之日起十日内支付谭维嘉、卞小宁违约金3万元；二、驳回沈坚敏的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,299.06元，减半收取计3,649.53元，由谭维嘉、卞小宁负担3,374.53元，沈坚敏负担275元。反诉案件受理费减半收取计1,200元，由沈坚敏负担。原审法院判决后，沈坚敏不服，向本院提起上诉称：合同变更应是双方协商一致的结果，上诉人收下被上诉人单方出具的欠条，并不表示上诉人同意变更尾款支付日期。现上诉人户口已于2016年4月7日从系争房屋内迁出，被上诉人至今未支付55,000元尾款，明显违约，故请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉请，并判令被上诉人支付房款55,000元及支付按每日万分之五计算的逾期付款违约金。被上诉人谭维嘉、卞小宁共同辩称：双方约定只有上诉人将系争房屋内的户口迁出后其才同意支付尾款，尾款系对上诉人逾期不迁出户口的制约。上诉人直至2016年4月7日才将户口迁出，被上诉人并未违约，故请求二审法院依法驳回上诉人关于要求被上诉人承担违约责任的诉请。此外，鉴于上诉人已将户口从系争房屋内迁出，故被上诉人同意尾款一并处理。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。此外，上诉人于2016年4月7日将系争房屋内沈坚敏及沈某某的户口迁出。以上事实，有上诉人提交的户籍资料予以证明。本院认为，本案的争议焦点如下：一是上诉人逾期未将系争房屋内户口迁出的行为是否构成违约？二是被上诉人未支付55,000元尾款的行为是否构成违约？关于争议焦点一，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中约定，上诉人承诺自房地产权利转让之日起2010年5月31日前，迁出该房屋内所有相关户口，而上诉人直至2016年4月7日才将系争房屋内的户口迁出，明显违约，其理应承担违约责任。至于上诉人所称，其是为了对被上诉人未支付尾款的行为有所制约而未将户口迁出，该辩称意见缺乏依据，本院不予采信。关于争议焦点二，双方虽然在合同中约定办理过户手续当日被上诉人应付清所有款项，然鉴于上诉人在办理过户手续当日明显无法将系争房屋内的户口迁出，被上诉人出具欠条，明确在上诉人将系争房屋内所有户口迁出当日支付55,000元尾款，而上诉人亦未对此表示异议，并接受了该欠条，故双方已对原有的55,000元的支付方式进行了变更。现上诉人主张被上诉人逾期未付55,000元的行为构成违约，缺乏依据，本院不予支持。此外，鉴于上诉人已于2016年4月7日将系争房屋内的户口迁出，双方约定的55,000元尾款的支付条件已经成就，故被上诉人理应将该笔款项支付给上诉人。上诉人的其余上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2743号民事判决第一项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2743号民事判决第二项；三、谭维嘉、卞小宁于本判决生效之日起十日内支付沈坚敏房款55,000元；四、驳回沈坚敏的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7,299.06元，减半收取计3,649.53元，由谭维嘉、卞小宁负担3,374.53元，沈坚敏负担275元，沈坚敏负担之款于判决生效之日起十日内向谭维嘉、卞小宁直接支付。反诉案件受理费减半收取计1,200元，由沈坚敏负担。二审案件受理费425元，由沈坚敏负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 孙 飞
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 倪 非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……