广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤03民终7546号
上诉人（原审原告）：深圳市龙城工贸实业有限公司。
�定代表人：刘启太，经理。
委托诉讼代理人：徐仲南，男，系该公司员工。
委托诉讼代理人：刘轶，男，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：刘继茂。
上诉人深圳市龙城工贸实业有限公司（以下简称龙城公司）因与被上诉人刘继茂合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第345号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人龙城公司上诉请求：1、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第345号裁定书，指令一审法院依法审理；2、诉讼费用由刘继茂承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，本案应依法予以审理。
一、本案应为租赁合同纠纷，而非土地所有权和使用权争议。原审法院适用《中华人民共和国土地管�法》第十六条关于土地所有权和使用权争议的条文，属适用法律错误。1989年12月29日，作为出租方（甲方）的龙城公司与作为承租方（乙方）的刘继茂签订了一份《土地租赁合同》，该合同约定的租赁期限为46年又94天（即从1989年12月28日起至2036年3月31日止）。现原审法院已经另行作出（2015）深宝法民三初字第345号民事判决书，确认龙城公司与刘继茂于1989年12月29日签订的《土地租赁合同》超过二十年的部分无效。即从2009年12月29日起，该合同即处于无效状态。本案并非土地所有权使用权之争，不能适用《中华人民共和国土地管理法》的规定。
二、租赁合同无效后即产生无效的法律后果，承租人应当返还租赁土地。根据《中华人民共和国合同法》“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿�的规定，涉案租赁合同已经无效，承租人应返还租赁土地。至于土地上建筑物，可通过依法评估、作价补偿的方式予以处理。
三、原审法院的（2015）深宝法民三初字第345号裁定书与判决书相互矛盾。本案中，龙城公司是针对《土地租赁合同》的效力以及其法律后果向一审法院提起诉讼，要求确认合同无效及返还财产。如果合同无效，则必然产生返还因合同而取得财产的法律后果。现原审法院在已经确认合同无效的基础上，又驳回返还财产的起诉，在逻辑上是矛盾的。
综上，龙城公司作为出租人要求返还所出租的土地，符合法律规定。原审法院认为龙城公司不符合民事诉讼法的起诉条件的认定，属适用法律错误。故龙城公司特提起上诉，请求二审法院依法作出裁定，以维护龙城公司的合法权益。
被上诉人刘继茂未参加二审法庭调查，�未提交书面答辩意见。
龙城公司向一审法院起诉请求：1、龙城公司、刘继茂于1989年12月29日签订的《土地租赁合同》超过20年之后的部分无效，超过20年期间租赁合同金额为人民币415135元，刘继茂向龙城公司返还所承租土地；2、刘继茂承担诉讼费用。
一审法院查明，1989年12月29日，龙城公司作为甲方，刘继茂作为乙方，双方签订了《土地租赁合同》，相关约定如下：甲方将坐落于深圳市宝安县龙华镇下早禾坑村龙城工业区入口的东南侧（东南以工业区边界，西南靠龙城工业区出入道路边为准）的土地租给乙方使用，面积以6000平方米为原则，以实测面积为计价标准。租赁期限为46年94天，即自1989年12月28日起至2036年3月31日止；租金按实测面积以每平方米人民币110元计算，合同订立并经公证或见证以及双方鉴界确定后，乙方应一次性付清所有租金的90％，乙方取得公司执照、税务登记等政府核准之文件时再付5％，剩余5％待甲方协助乙方申请办理因建厂使用该土地所需水、电、电话等设施后一次付清；乙方每年交付甲方港币1800元（分1月5日及7月5日两次缴纳）为道路、桥梁、排水系统等公共设施的维修费，由甲方负责以上公共设施的维修；乙方建筑物应符合国家城市规划法规；租赁期间，如因政治、经济环境的影响，乙方无法继续经营时，得将不动产等转让给第三者，但必须通知甲方，并且同甲方协商处理解决；租赁期满，在同等条件下乙方享有优先承租权，在甲方取得该土地使用权时亦同。该合同经原宝安县龙华镇法律服务所见证。
龙城公司主张刘继茂已经依约向其支付了《土地租赁合同》中约定的全部租金，且龙城公司已经在签订合同后将约定的涉案土地交付给刘继茂使用，但据了解2012年左右刘继茂将涉案土地转给了第三方，但龙城公司无法核实和提供第三方的相关信息。
另查，1、龙城公司主张上述涉案土地的性质为国有土地，1988年以深圳市水利综合发展公司作为使用人，办理了征地补偿手续，但因未补交地价，且龙城公司已经将涉案土地租赁给了刘继茂，故未办理出让手续，龙城公司未办理土地使用权证明。另，1988年8月18日，深圳市宝安县人民政府作出宝府复[1988]72号《关于同意兴办龙城工贸实业有限公司的批复》，批复称同意深圳市水利综合发展公司与深圳市城市建设开发（集团）公司联合兴办龙城工贸实业有限公司。
2、龙城公司主张其将涉案土地交付给刘继茂时为空地，由刘继茂出资建造了三栋厂房、两栋宿舍、一个仓库，均为砖混结构建筑，其中两栋厂房有报建手续（龙城公司提交了开工许可证、建设工程项目开工许可证、建设工程竣工验收证书、开工申报表和建筑规划许可证，载明的建设单位为龙城公司，工程名称为厂房），两栋宿舍和一个仓库均无报建手续，且上述所有建筑物目前均无权属证明。
一审法院认为，首先，根据龙城公司的主张，涉案土地上由刘继茂出资建造了三栋厂房、两栋宿舍、一个仓库，且上述建筑物目前均无权属证明，两栋宿舍和一个仓库亦无报建手续，一审法院认为龙城公司主张返还的土地涉及地上建筑物及所占有土地的处理，故应当先由行政主管部门对上述建筑物的合法性进行审查。其次，《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成，由人民政府处理。而根据龙城公司的主张，其既未办理涉案土地的出让手续，又未实际办理取得涉案土地的使用权证明，龙城公司现作为涉案土地的�利人请求返还土地不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉条件的要求。综上，对于龙城公司主张返还土地的主张，依法应予驳回。另，关于龙城公司主张确认《土地租赁合同》中超过20年的部分无效的诉讼请求，一审法院将另行制作民事判决书。依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条之规定，裁定如下：驳回龙城公司关于请求判令刘继茂向其返还涉案土地的起诉。本案受理费人民币7477元，一审法院予以退还龙城公司。
本院审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，一审法院于2015年8月17日作出（2015）深宝法民三初字第345号民事判决书，判决确认龙城公司和刘继茂于1989年12月29日签订的《土地租赁合同》超过20年的部分无效。
本院认为：合同法规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以退还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案土地租赁合同超过20年的部分无效，现该合同处于无效状态，依法应按合同法的上述规定进行处理。但由于合同约定刘继茂可在租赁土地上建厂，合同履行过程中刘继茂也实际出资建设了厂房、宿舍和仓库等建筑物，人民法院在处理土地返还事宜时，势必要一并处理地上建筑物。而这些建筑物未办理权属登记，部分建筑物还属于未经报建的违法建筑，在未经行政主管部门先行处理的情况下，无法确认建筑是否应拆除、能否通过补办手续合法化，进而无法认定该建筑的实际价值，法院也就无法认定双方之间是要返还财产还是要分担损失，更无�认定返还或分担的具体数额。也就是说，在行政主管部门对建筑物进行处理之前，人民法院无法对土地返还等合同无效的后续事宜进行实体审理。因此，原审法院驳回龙城公司请求返还土地的起诉是妥当的。综上所述，龙城公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审裁定正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年十月三十一日
书记员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件�经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。