西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00774号
上诉人（原审原告、反诉被告）张有春。
委托代理人张西峰，陕西荆山塬律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘新布。
委托代理人杜亚伦，阎良区五金交电化工有限公司退休职工。
上诉人张有春与上诉人刘新布因租赁合同纠纷一案，均不服西安市阎良区人民法院（2015）阎民初字第00008号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张有春及其委托代理人张西峰，上诉人刘新布及其委托代理人杜亚伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年12月15日张有春诉至原审法院称，其与刘新布房屋租赁合同纠纷一案，因刘新布恶意隐瞒出租房屋无消防通道，无法办理消防手续，致其承租该房屋进行装修后，在试营业期间，被相关部门要求停业。经过其努力，仍因房屋自身缺陷消防手续根本无法办理，其认为过错责任完全在刘新布，故重审诉至法院变更诉讼请求为：1．依法判决张有春和刘新布签订的《房屋租赁协议》无效；2．依法判决刘新布赔偿张有春装修损失费851100元；3．依法判决刘新布返还张有春交纳的租金150000元；4．依法判决刘新布赔偿张有春所造成的经济损失300330元。
刘新布答辩称，2012年3月18日其与张有春签订了《房屋租赁协议》，该协议约定张有春租赁其房屋，租期五年每年租金350000元整，第一年协商解决（口头约定，合同生效前三个月免收房租，在这三个月内，张有春付清下余300000元房租，刘新布完善电梯、楼梯、扶手、踏步的贴瓷，窗户的安装，张有春3个月内装修完开业）。协议签订后，张有春只在合同生效前支付了50000元定金，之后在2012年8月17日和2012年10月29日又分两次向其缴纳100000元，时至今日其共计收到150000元房租。张有春在经营、管理、负债、转让无果的情况下，抓住合同瑕疵之稻草，向原审阎良区人民法院提起诉讼，经阎良法院一审，西安中院二审发回重审。
现为了维护其合法权利，根据有关法律规定，其特向原审法院提出反诉请求，望予以支持。反诉请求：1．判令张有春向刘新布支付房屋分担装修物赔偿损失相互折抵后，房屋占有使用费300000元，日期从2012年6月18日起至2014年9月22日刘新布从阎良法院取回钥匙止；2．判令张有春承担反诉费用；3．驳回张有春要求刘新布赔偿损失的诉讼请求。
原审法院经审理查明，刘新布在位于西安市阎良区前进东路段北侧自家使用的农村宅基地和第三产业用地上，建设一栋六层建筑面积1850平方米的民用住宅楼。后经张有春实地查看和了解，双方于2012年3月18日签订《房屋租赁协议》一份，约定刘新布愿将自有位于阎良区前进东路段北侧二至六层及一楼楼梯间一间出租给张有春从事商业经营，并达成如下协议：（一）租赁期限：1．合同期五年，自2012年6月18日至2017年6月17日止；2．租金：年租金350000元整；3．交款方式：第一年协商支付，第二年起每年6月18日一次付清；（二）甲方（刘新布）、乙方（张有春）双方权利和义务：1．合同生效前，甲方负责电梯、楼梯扶手的安装，踏步的贴瓷，窗户安装齐全；2.水、电、闭路的安装和使用，由甲方协调费用由乙方支付；3．协议期内如遇不可抗拒的拆迁，经评估后装修补偿费归乙方所有；4．协议期内乙方有权转让，协议到期后经协商乙方享有优先权；5．协议到期后乙方投资的可移动资产归乙方所有；（三）本合同一式两份，具有同等法律效应，合同未尽事宜，待后双方协议解决。合同签订后，刘新布于2012年3月18日签订合同之日起把房屋交于张有春，张有春分三次向刘新布缴纳房屋租赁费150000元整（2012年3月19日支付了50000元定金，2012年8月17日支付了50000元，2012年10月29日支付了50000元）。刘新布分别于2012年6月、2012年年底将楼梯扶手、窗户、踏步贴瓷安装到位，至今电梯尚未安装到位。张有春于2012年12月22日开始试营业，期间办理了营业执照、税务登记证、娱乐经营许可证、卫生许可证。后因消防许可证未能办理，被公安消防部门勒令停业，2013年4月底歇业。自2013年4月29日以后，当事人双方因合同内容发生争议，导致租赁标的物闲置，直至2014年9月22日经西安中院二审处理，张有春将租赁房屋交付刘新布。在原一审诉讼期间张有春申请对涉案房屋的装修损失及经营损失进行鉴定，2013年12月10日西安中院委托鉴定机构进行鉴定，评估报告陕通海评报字（2013）091号评估结论为：在评估基准日（2012年12月22日），张有春与刘新布房屋租赁合同纠纷一案所涉及房屋装修的成本价值为：人民币851138元。另，本次评估涉及租赁期间经营损失，因经营收入和成本支出资料不完备，不具备评估条件，故本次评估未对租赁期间经营损失进行评估。2015年3月23日，阎良区法院对双方诉争的房屋进行了勘验，发现鉴定报告所列未形成附合物的装饰装修物，音响、监控、中央空调、电热水器等物品已被拆除，价值61400元。经询问当事人，刘新布证实，上述物品已被张有春自行拆除拉走。
原审法院经审理认为，刘新布与张有春所签订的《房屋租赁协议》虽系双方当事人的真实意思表示，但由于出租方刘新布对外租赁的房屋，系其在自家宅基地和第三产业用地上自建六层所成，建筑面积1850平方米的建筑物，无规划部门的建设工程规划许可审批手续及消防安检许可，且建设房屋所使用的土地大部分系农村宅基地，属于集体所有的农业用地，未经土地管理部门的准许，刘新布擅自改变了土地使用性质，用于对外出租进行商业经营，违反国家法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定的内容，刘新布与张有春所签订的《房屋租赁协议》无效。对此，在诉讼过程中，阎良区法院已向双方当事人进行了释明，双方当事人对其诉讼请求均作出了变更。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案当事人违反国家法律、行政法规的强制性规定，签订了房屋租赁协议，作为房屋出租方的刘新布对合同无效有过错责任；作为房屋承租方的张有春，签订合同前，已对租赁标的物房屋进行过实地查看和了解，但仍与刘新布签订《房屋租赁协议》，未能尽到谨慎义务，对于合同无效亦有过错责任。结合本案实际，双方各自承担50%的过错责任较为适当。张有春认为刘新布恶意隐瞒，无法办理消防手续致合同无效，过错责任完全在刘新布的意见，经查，与案件事实不符，缺乏证据支撑，不予采信。依据前法律规定，刘新布因房屋租赁协议取待的租金收入150000元应当返还张有春。张有春存放在租赁房屋内的动产（原一审查明所列动产），在原二审诉讼期间，阎良区法院已做出处理，本次诉讼中，张有春亦未提起诉讼请求，法院不做处理。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照《中华人民共和国合同法》的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。刘新布要求张有春支付房屋占用费的诉讼请求，经查，张有春自2012年6月18日接受刘新布的房屋用于商业经营等事宜至2013年4月29日歇业，此期间张有春应参照双方当事人签订的《房屋租赁协议》约定的租金标准，即每年350000元向刘新布支付房屋占有使用费，计金额为292000元。自2013年4月29日以后，当事人双方因合同内容发生争议，导致租赁标的物闲置，直至2014年9月22日经西安中院二审处理，张有春将租赁标的物交付刘新布。刘新布要求张有春支付此期间的房屋占有使用费与案件事实不符，但考虑到刘新布在此期间，无法利用标的物取得收益，确实存在经济损失，可参照双方当事人约定的租金标准计算经济损失，计金额为496400元，由双方当事人按照各自的过错责任承担相应的责任，即由张有春赔偿刘新布经济损失248200元，其余经济损失由刘新布自行承担。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。经查，本案张有春根据《房屋租赁协议》对租赁标的物进行了装饰装修，经过刘新布同意，现租赁合同无效，应依据上述规定处理因装饰装修造成当事人的经济损失。诉讼过程中，经阎良区法院向当事人释明相关法律规定，结合本案实际，该装饰装修的物品实际使用不足半年的实际状况，可以参照原一审诉讼中，司法鉴定报告所列价值计算装饰装修物品的现值及折旧价值。原西安中院委托资产评估报告确认，本案争议标的物房屋装饰装修资产评估结果为，一层门头装饰装修73533元，二层装修191223元，三层装修211252元，四层装修26057元，五层装修27744元，六层装修81166元，楼梯间、卫生间、消毒间装修30762元，中央空调、监控、音响工程159400元，综合项目50000元，合计价值851138元。经阎良区法院核查认为，未形成附合的装饰装修物的主要有可拆除的灯具、空调、电热水器、换气扇、音响等物品，共计价值268887元；其余装饰装修物已形成继续性和固定性，非损毁不可分离或者虽可分离但花费巨大，视为形成附合装饰装修物，价值582251元。诉讼过程中，对于形成附合的装饰装修物，刘新布不同意利用，可由双有当事人按照各自过错责任分担现值损失，即张有春、刘新布各自分担经济损失291125.5元。对于未形成附合的装饰装修物，张有春坚持认为不可拆除已形成附合的装饰装修物，并拒绝对本案涉及的装饰装修物品进行现值和折旧价值的评估。经阎良区法院现场勘查，资产评估报告中部分空调、电热水器、中央空调、监控、音响设备等物品张有春已自行拆除拉走价值61400元，剩余的未形成附合的装饰装修物价值207487元。经阎良区法院向刘新布释明，可参照双方当事人对合同无效的过错责任，折价50％，归刘新布所有，刘新布支付张有春物品折价款103743.5元。
综上所述，张有春请求法院确认《房屋租赁协议》无效及返还租金150000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。张有春请求刘新布赔偿装修损失851100元的诉讼请求，应依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条之规定予以处理。张有春请求刘新布赔偿造成的经济损失300330元的诉讼请求，与法无据，不予支持。刘新布反诉请求张有春支付房屋占有使用费的请求，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条之规定予以处理。西安市阎良区人民法院于2015年5月27日，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条、第九条之规定，判决：一、原告张有春与被告刘新布签订的《房屋租赁协议》无效：二、被告刘新布返还原告张有春人民币150000元整；三、被告刘新布支付原告张有春装饰装修物的经济损失394869元整；四、原告张有春支付被告刘新布房屋占用使用费292000元整；补偿被告刘新布经济损失248200元整；五、驳回原告张有春、被告刘新布其他诉讼请求。上述项目折抵后，由被告刘新布于判决生效后十日内，支付原告张有春人民币共计4669元。本案受理费18400元、鉴定费10000元，共计28400元（张有春已交纳），由张有春负担14200元，由刘新布负担14200元；反诉案件受理费4650元（刘新布已交纳），由张有春负担2325元，由刘新布负担2325元。上述项目折抵，由刘新布于本判决生效后十日内支付张有春11875元。
上诉人张有春不服上述判决，向本院提起上诉称，刘新布应承担缔约过失的全部过错责任，其并无任何责任；其并未自行拆除拉走价值61400元的物品，认定未形成附和的装饰物价值207487元不能成立；其为租赁房屋投下巨资，因房屋缺陷造成的损失不低于300300元，刘新布应对此承担全部责任；其支付给刘新布的房屋占用使用费292000元应根据过错比例折半计算，其补偿给刘新布248200元没有任何依据。故认为原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求：维持原审判决第一、二项；撤销原审判决第三、四、五项，改判刘新布赔偿其装修损失851100元，刘新布赔偿其经济损失300300元；并由刘新布承担本案一、二审诉讼费用。
刘新布针对张有春的上诉答辩称，签订合同时张有春提出让其安装电梯，双方还约定免去3个月房租，其在合同签订后10天就订购了电梯，但张有春又称不需要电梯了；张有春隐瞒无消防通道，消防楼梯没安装是因为张有春没有费用安装，真正是合同无法履行是因为张有春经营不善；张有春在半夜拉走物品被认为是小偷而报警，不拉走也应视为放弃；2013年4月19日后，张有春既不交房租也不交付房屋，致使其损失扩大；张有春所言损失300300元无任何依据；张有春的装修损失根本就没有85万元。
上诉人刘新布不服上述判决，向本院提起上诉称，张有春装修形成附合装饰装修物的价值，并不值582251元，且张有春拉走的物品实际价值为90400元，再者装修已过三年价值应有所减少；张有春支付的2012年6月18日至2013年4月29日的房屋占有使用费应为301389元。故认为原审判决认定事实不清，适用法律有误。请求：维持原审判决第一、二、五项；撤销原审判决第三、四项，改判张有春支付其房屋占有使用费12000元；并由张有春承担本案的一、二审诉讼费用。
张有春针对刘新布的上诉答辩称，其认为缔约过失的责任完全在于刘新布，故刘新布主张的房屋占有使用费12000元不能成立；本案涉及的房屋是农村房屋，不适用最高人民法院关于审理城镇房屋的规定。故认为刘新布的上诉请求不能成立，请求予以驳回。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚。
本院认为，刘新布与张有春签订的《房屋租赁协议》虽系双方真实意思表示，但由于出租人刘新布对外所出租的房屋，未取得建设工程规划许可，同时刘新布建设房屋所使用的土地，大部分系农村宅基地属集体所有，在未经土地管理部门准许的情况下，刘新布擅自改变集体土地使用用途对外出租进行商业经营活动，违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的内容，刘新布与张有春所签订的《房屋租赁协议》无效。造成该合同无效，出租人刘新布与承租人张有春均有过错责任。因刘新布明知其未经批准改变集体土地用途建房用于商业出租，所建房屋也未经建设工程规划许可；而张有春在签订合同前已对要租赁的房屋进行过实地查看和了解，但仍与刘新布签订合同。原审法院结合本案的实际情况，认定刘新布与张有春各自承担50%的缔约过错责任，并无不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”的规定，出租人刘新布的经济损失指的是房屋占有使用费。从2012年6月18日张有春接受刘新布的房屋用于商业经营等事宜，到2014年9月22日经本院原二审处理张有春将房屋交还给刘新布。整个期间参照刘新布与张有春约定的租金标准计算经济损失，总计金额为788400元，由双方当事人按照各自50%的过错责任承担，应由张有春支付刘新布经济损失394200元，因张有春已经支付给刘新布的150000元可做折抵，张有春还需支付刘新布244200元的经济损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”经查，张有春根据《房屋租赁协议》对房屋进行装饰装修经过了刘新布的同意，现房屋租赁合同无效应依据以上规定处理因装饰装修对当事人造成的经济损失。经原审法院向当事人释明相关法律规定，并结合本案中房屋装饰装修的物品实际使用不足半年的实际状况，可参照原一审诉讼中司法鉴定报告所列价值计算装饰装修物品的现值及折旧价值。原诉讼中经本院委托资产评估报告确认，本案争议标的物房屋的装饰装修物价值合计851138元。经法院核查认为，未形成附合的装饰装修物价值268887元；形成附合的装饰装修物价值582251元。对未形成附合的装饰装修物，因张有春坚持认为不可拆除已形成了附合的装饰装修物，并拒绝对本案涉及的装饰装修物品进行现值和折旧价值的评估，经法院现场勘查，张有春已自行拆除拉走价值61400元的物品；剩余的未形成附合的装饰装修物价值207487元，经向刘新布释明参照双方当事人的缔约过错责任，折价50％归刘新布所有，由刘新布支付张有春折价款103743.5元。对形成附合的装饰装修物，因刘新布不同意利用，由双有当事人按照各自50%的缔约过错责任分担，由刘新布支付张有春291125.5元的损失。
综上，对张有春要求按照缔约过错责任折半支付刘新布经济损失的这部分上诉请求，本院予以支持，其他上诉请求，本院不予支持；对刘新布的上诉请求，本院均不予支持。对原审判决第一、三、五项予以维持，第二项予以撤销，第四项予以变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市阎良区人民法院（2015）阎民初字第00008号民事判决第一、三、五项；
二、撤销西安市阎良区人民法院（2015）阎民初字第00008号民事判决第二项；
三、变更西安市阎良区人民法院（2015）阎民初字第00008号民事判决第四项：即“原告张有春支付被告刘新布房屋占用使用费292000元整；补偿被告刘新布经济损失248200元整”为：张有春支付刘新布经济损失244200元。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费18400元、鉴定费10000元，共计28400元（张有春已交纳），由张有春负担13200元，由刘新布负担15200元；反诉案件受理费4650元（刘新布已交纳），由张有春负担2050元，由刘新布负担2600元；
二审案件受理费15263元（张有春预交15163元，刘新布预交100元），由张有春负担13063元，由刘新布负担2200元。（本判决生效后十日内，刘新布将其应负担的15275元直接付给张有春）
本判决为终审判决。
审 判 长 李 玲
代理审判员 刘 旭
代理审判员 高喜平
二〇一五年十月十六日
书 记 员 徐妍萍