广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终20288号
上诉人（原审原告）深圳市新石桥股份合作公司。
法定代表人陈俊辉，董事长。
委托代理人查晓斌，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人靳慧兵，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）深圳市冠杰实业发展有限公司。
法定代表人黄启文，总经理。
委托代理人陈佳，广东国晖律师事务所律师。
上诉人深圳市新石桥股份合作公司（以下简称新石桥公司）与上诉人深圳市冠杰实业发展有限公司（以下简称冠杰公司）因合同纠纷一案，双方均不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初3182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
新石桥公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项；二、依法改判自2014年5月1日起至2019年9月30日按市场价格调整月租金，每平方米月租金为10元，租金共计30,681,711.40元；三、判令冠杰公司承担本案全部诉讼费用。上诉理由：(2016)粤0306民初3182号民事判决认定事实不清、适用法律错误，本案应适用情势变更原则，对《土地租赁合同》的租金进行调整。由于深圳经济特区不断深化改革开放，涉案土地周围地价飞涨，目前周边地区的平均租金水平已经相当于涉案地块租金的百倍左右，新石桥公司并非房地产专业人士，其无法预料到涉案地块租金会发生如此大的涨幅，这种情况明显是《土地租赁合同》签订之初新石桥公司无法预料的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行对新石桥公司明显不公，法院应当参照周边地块租金对《土地租赁合同》的租金进行调整。根据一审判决，2019年10月l日至2069年7月31日期间的租赁合同无效，故法院应当对合同有效期间即2014年5月12日至2019年9月30日的租金进行调整，每平方米应当调整为10元，租金共计30,681,711.40元。
冠杰公司答辩称，涉案土地合同的性质是买卖，而不是租赁，名为租赁实为买卖。请求法庭查明合同性质，驳回新石桥公司的诉讼请求。
冠杰公司上诉请求：一、撤销(2016)粤0306民初3182号民事判决第一项；二、请求二审法院依法驳回新石桥公司的诉讼请求。三、新石桥公司承担本案一审，二审的诉讼费用。上诉理由：一、一审判决错误定性导致错误结果。1、本案的事实部分，三次审判即原一审、二审、指令审理后的一审查明的事实均予以认可，没有争议。关键分歧在于合同的性质。原一审在没有任何人为因素干扰的情况下得出公正的裁判：“本案名为租赁，实为买卖；依法不属法院受理范畴”；（2015）深中法房终字第1828号裁定认为属租赁合同，本案一审按照（2015）深中法房终字第1828号裁定的意见作出判决是明显错误的。2、一审判决查明的事实部分可清晰表明本案系土地买卖。比如甲方协助乙方办理有关土地使用权审批工作。乙方应付甲方70年土地使用费总价格为6,329,780元。甲方给乙方开出三次收款收据均载明收到“笨箕督地皮款”。土地使用权、使用费、地皮款都是只有土地买卖才会有的专有名词。3、一审判决没有引用冠杰公司律师在庭后提交的最终答辩意见。冠杰公司在一审庭审后聘请另一位律师即广东国晖律师事务所律师陈佳，提交了与前一位律师答辩意见完全不同的答辩状，并注明被告以这次答辩观点为准，但一审判决未采用律师的答辩意见，希望引起二审重视。
二、本案核心证据能准确反映系土地买卖合同。本案最核心的证据为“合同”和收款收据。1、合同第四条：土地使用期限为柒拾年。注：不是租赁期限。2、合同第五条：甲方提供的土地用途是建住宅和厂房。3、合同第六条：虽写土地租赁价格但表述的却是土地买卖的价格，即每平方米130元，然后是总价6329780元，五个月内分三期全部付清。如果是租赁，必然有每平方米土地每月的租赁价；逐月或逐年缴交租金，合同从始至终没有表述租金两字，足以证明它是土地买卖。4、合同第八条：写明甲方协助乙方办理报建手续，乙方买土地是实现合同第五条建住宅和厂房目的。5、合同第九条：合同期内，如发生国家征用，土地和地上建筑物补偿均归乙方即冠杰公司。如果是租赁，土地的权属应归出租方，但这里约定土地和地上建筑物的补偿归冠杰公司。6、冠杰公司付款和新石桥公司写的收款收据最能说明本合同交易的真实性质。新石桥公司开出的三张统一收款收据均写明：“收到笨箕督地皮款”，收到的款不是租金而是地皮款。
三、冠杰公司受让土地后已建成15栋楼房，已在申报确权阶段，此案不属法院司法管辖范畴。1、土地权属应由政府处理。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权纠纷，由当事人协商解决，协商不成，由人民政府处理”。2、土地和房屋已融为一体。根据深圳市人大2009年5月21日实施的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》和2013年12月30日深圳市人大常委会关于《农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，结合本案冠杰公司投资建成的15栋厂房，属允许申报确权的房屋。一审法院也查明冠杰公司在申报历史遗留违法建筑，目前处于政府确权处理阶段。3、历史遗留问题应由政策去解决，司法不宜界入。深圳涉农村城市化过程中出现的各种利益纠纷，特别是土地转让，土地合作建房在深圳所有股份合作公司均存在普遍现象。如果此案司法介入处理，土地实质收不回，房屋也无法处理。司法一旦界入，会造成潮水般涌向法院收回土地诉求的案件，对社会秩序的影响不可小觑。对深圳市房地产市场也会带来难于想象的冲击，不利社会和谐稳定。
新石桥公司答辩称，一、本案已由生效的裁判文书确认案由为租赁合同纠纷。这是本案审理的基础。（2015）深中法房终字第1828号裁定是针对本案作出的裁判文书，且已产生既判力，法院及本案的当事人均应受其拘束，同一个法院不能基于同一案件同一事实作出完全相反的两种认定，除非进行再审。（2015）深中法房终字第1828号裁定认为：“原审原告在本案中提出了两项诉讼请求，一是请求确认涉案的土地租赁合同中超过20年的部分无效，二是请求调整2014年5月12日至2019年9月30日期间的租金标准。两项诉求均基于涉案的土地租赁合约而提出，并不涉及历史遗留违法建筑的处理，本案为土地租赁合同纠纷，属于人民法院受理案件的范围。”本案属于租赁合同纠纷，这是已经由生效裁判文书确定的事实。冠杰公司在上诉状中反复强调本案属于买卖合同，其意图在于误导法院。二、本案冠杰公司、新石桥公司双方均对涉案土地的所有权和使用权无争议，法院无须审查涉案土地的权属问题，仅应对租赁合同的本身进行审理，新石桥公司、冠杰公司在庭审中明确提出签订土地租赁合约时是双方依据合同法所作的真实意思表示，冠杰公司对土地权无争议，冠杰公司不能推翻自己前面已经认可的事实，在同一案件去讲述相互矛盾的事实与观点。三、本案不属于法律规定的人民法院不予受理的情形。本案为租赁合同纠纷，不属于依照法律规定应当由其他机关处理的争议。在本案的第一次一审中，宝安法院认为适用《土地管理法》第十六条应当驳回，但本案仅为租赁合同纠纷，合同租期及租金的纠纷，并不涉及任何土地权属及地上建筑物的争议。它并不属于《土地管理法》第十六条所调整的范围，一审法院对于该法条适用的观点，在（2015）深中法房终字第1828号裁定中已经被否定。四、法院的审理和裁判不应超出当事人的诉讼请求，本案的审理应当仅限于土地租赁关系，而不涉及房产，原审新石桥公司的诉讼请求仅是基于土地租赁合同提出，土地以外的任何法律事实及法律关系的争议均应由双方另行提出或协商解决，与本案无关。法庭不应超裁。因此，本案的审理应当紧紧围绕，也只能围绕新石桥公司的诉讼请求进行审理，本案的诉讼请求及法院的审理不能也不应包括地上建筑物的任何审查，这与本案无关，不在新石桥公司的请求审理范围内，请求法院依法审理双方的租金及租期的关系。五、根据合同法的有关规定，租赁合同超过20年部分无效。六、因客观原因，继续履行租赁合同对新石桥公司明显不公平，应使用情势变更原则，每月每平方米10元。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条，合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并根据实际情况来认定是否变更或解除。新石桥公司是股份合作公司，是由农村集体经济组织改制而来，农村集体经济组织赖以生存的生产资料就是土地，由于深圳深化改革，周围的地价已经超过原来村民、股民所能预见的价格。根据合同涉案土地是每平方米0.154元，而目前周边地区的市场价格均超过每平方米10元，相差近百倍，对于依靠土地生产的新石桥公司来说，这明显是土地合同签订之初无法预见的不可抗力，继续履行租赁合同明显使新石桥公司无法实现合同目的。另外，冠杰公司的主张与双方签订的土地租赁合约相违背，合同写的就是土地租赁合约，写的也是租赁价格，地上的不动产都是归新石桥公司所有，如果是买卖合同怎么会存在这个情况。如果是买卖合同为什么合同到期后土地归新石桥公司所有。因为买卖合同与租赁合同是相违背的。冠杰公司与一审、发回重审期间的请求相违背，这违反了禁止反言的原则。对方在此前从来没有主张是买卖合约，本案中新石桥公司也是依据本案是土地租赁合约为基础而提起本案诉讼。
新石桥公司一审诉讼请求：请求法院判令：一、《土地租赁合约》中超过20年的部分(自2019年10月1日至2069年7月31日)无效；二、2014年5月12日至2019年9月30日期间的租金标准按照每月每平方米10元计算；三、冠杰公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明事实：1999年8月1日，原宝安区观澜镇桂花村新石桥经济合作社作为甲方，冠杰公司作为乙方，双方签订《土地租赁合约》，约定甲方将桂花新石桥村土名笨箕督山一幅工业用地48,690平方米的住宅或工业用地租赁给乙方使用，以国家地震局第一地形变监测中心一队测量的报告坐标数为准。甲方负责土地“三通一平”工作，并协助乙方办理有关土地使用权审批工作，费用由乙方承担。土地使用期限为70年，从1999年8月1日起至2069年7月31日止。土地租赁价格为每平方米130元，按48,690平方米计算，乙方应付甲方的70年土地使用费总价格为6,329,780元。合同还对其他相关事项进行了约定。2002年4月14日，国家地震局第一地形变监测中心一队作出《深圳市宝安区用地测量报告》，根据测量结果，涉案土地面积为48,690.64平方米，并确认了具体坐标。2002年7月15日，原××××观澜镇桂花村新石桥经济合作社出具了一份《统一收款收据》，载明收到笨箕督地皮款1,265,956.60元；2002年9月29日，原宝安区观澜镇桂花村新石桥经济合作社出具了一份《统一收款收据》，载明收到笨箕督地皮款2,000,000元；2003年1月23日，原宝安区观澜镇桂花村新石桥经济合作社出具了一份《统一收款收据》，载明收到笨箕督地皮款3,063,826元；合计共6,329,782.6元。冠杰公司在接收涉案土地后，在涉案土地上兴建了多栋建筑物，并于2009年12月就兴建的15栋建筑物进行了历史遗留违法建筑普查申报。在新石桥公司、冠杰公司均确认涉案土地的位置以国家地震局第一地形变监测中心一队2002年4月14日制作的用地测量报告为准后，一审法院向深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局发函查询涉案土地的性质。该局回函称，涉案土地面积48,690.56平方米，根据《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》，涉及城乡建设用地48,664.30平方米，农用地7.15平方米，其他土地19.11平方米；经核查《观澜北（企坪）地区法定图则》，涉案土地规划为一类工业用地45,695.55平方米，雨水污水处理用地2,180.42平方米，生产防护绿地117.41平方米，其余无法定图则覆盖。另查，2004年，新石桥公司在原××××观澜镇新石桥经济合作社基础上改制设立。
一审法院认为，一、合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第四百二十八条规定，本法自1999年10月１日起施行。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第二条规定，合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。本案中，双方签订租赁合同是在合同法实施之前，合同约定的履行期限跨越合同法实施之日，合同约定的租赁期限为70年，违反了合同法的强制性规定，超过20年的部分无效。至于20年的起算时间，当事人自合同法实施之日起就知道或应当知道合同违反现行法律规定，因此，自合同法实施之日1999年10月１日起算20年的租赁期限有效，超过20年的部分无效，即自2019年10月1日至2069年7月31日期间的租赁合同无效。冠杰公司称，依据国务院1990年制定的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、国土资源部1999年印发的《规范国有土地租赁若干意见》、广东省国土资源部门2005年制定的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，涉案合同约定的租赁期限合法有效。一审法院认为，《中华人民共和国立法法》第八十八条第一款规定，法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。《中华人民共和国合同法》属于全国人大制定的法律，效力当然高于上述行政法规、地方性法规、规章，涉案合同因违反法律规定而无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。一审法院认为以《中华人民共和国合同法》为依据确认涉案合同部分无效，符合法律规定。对于合同的部分无效，当事人双方均有过错，新石桥公司诉讼请求涉及的案件受理费，双方各自承担一半。
二、2014年5月12日至2019年9月30日期间的租金标准是否显失公平的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。本案中，新石桥公司没有证据证明合同约定的租金明显低于签订合同时的市场价格，没有证据证明订立合同时存在显失公平情形，新石桥公司以现行土地使用费的标准来主张签订合同时的租金偏低、显失公平，不符合上述法律规定，也有违诚信原则，有悖常理常情，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百一十四条第一款、第四百二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决：一、新石桥公司与冠杰公司于1999年8月1日签订的《土地租赁合约》中租赁期限超过20年的部分无效，即自2019年10月1日至2069年7月31日期间的租赁合同无效；二、驳回新石桥公司的其他诉讼请求。案件受理费195,209元，新石桥公司负担167,155元，冠杰公司负担28,054元。
本院审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。
另查，新石桥公司于2015年5月13日诉至原审法院，请求判令与冠杰公司签订的《土地租赁合约》中超过20年的部分(自2019年10月1日至2069年7月31日)无效；2014年5月12日至2019年9月30日期间的租金标准按照每月每平方米10元计算。该案案号为（2015）深宝法民三初字第808号。原审法院于2015年7月30日作出（2015）深宝法民三初字第808号民事裁定，驳回新石桥公司的起诉。新石桥公司不服裁定，提出上诉。本院于2015年11月24日作出（2015）深中法房终字第1828号民事裁定，认为本案为土地租赁合同纠纷，属于人民法院案件受理范围，裁定撤销一审裁定，指令原审法院审理。原审法院另行组成合议庭进行了审理，于2016年6月15日作出（2016）粤0306民初3182号民事判决。
又查，冠杰公司在2005年6月28日向深圳市宝安区城市管理行政执法局缴交了“依规处理保证金”1,294,404元，深圳市宝安区查处违法建筑工作办公室以及深圳市宝安区城市管理行政执法局在同日向冠杰公司发放《复工通知书》，经审查认为，冠杰公司位于涉案土地的厂房、宿舍共12,944.04平方米符合《宝安区工业和公共配套类停建违法建筑申请复工管理暂行办法》，准予复工。冠杰公司于2009年向宝安区观澜街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查办公室申报了涉案土地上历史遗留违法建筑。冠杰公司提交的证据显示，其向税务部门缴纳了2014年度至2016年度涉案土地的城镇土地使用税。新石桥公司和冠杰公司双方确认涉案土地未办理征转手续。
本院认为，本案双方争议的焦点在于：一、双方签订的《土地租赁合约》的性质究竟为土地租赁合同抑或为土地买卖合同？二、本院作出（2015）深中法房终字第1828号民事裁定效力如何，是否约束本案的实体审理？
关于焦点一，本院认为，根据双方确认以及本院查明的事实，双方在1999年8月1日签订的合同虽然名称为《土地租赁合约》，但从合同的内容以及双方合同的履行情况看，并不具备租赁合同的特征。
首先，该合同约定土地使用的期限为70年，该期限已超出工业用地的最高使用年限，达到住宅用地的最高使用年限，明显与普通的土地租赁期限不同。
其次，双方约定租金即70年的土地使用费共6,329,780元，分三次付清，不符合租赁合同按月或季度或年度为周期支付租金的惯例，而在实际履行过程中，冠杰公司分别于2002年7月15日、2002年9月29日、2003年1月23日三次支付共6,329,782.6元，新石桥公司（即原××××观澜镇桂花村新石桥经济合作社）出具了三份《统一收款收据》均载明收到“笨箕督地皮款”，并非表述为“租金”，而“地皮款”为民间买地的通常表述。
再次，双方合同约定新石桥公司对土地负有“三通一平”以及协助冠杰公司办理有关土地使用权审批、报建手续、用水、用电手续的义务，费用由冠杰公司承担，且双方明确约定冠杰公司支付对价就是为了在土地上盖厂房或住房，若不能达成此两种用途，新石桥公司应无条件退回冠杰公司全部使用费并赔偿损失。若是单纯的租赁关系，出租人仅需将承租物交由承租人使用，无需承担额外的保证承租人实现经营目的的义务。
最后，冠杰公司现已在涉案土地盖起了8栋厂房，3栋宿舍，3栋配电房，1栋铁皮房，并申报了历史遗留违法建筑，政府已受理此类建筑物的申报，但并未作出认定和处理。在深圳城市化进程中，既然冠杰公司申报涉案土地上的历史遗留违法建筑，根据目前“房地合一，地随房走或房随地走”原则，新石桥公司作为出租人也应当就涉案土地主张己方的权利。但新石桥公司并未向相关政府部门申报和主张权利。显然新石桥公司亦不认为己方在合同期限内为涉案土地相关权利人。
根据《土地租赁合约》签订时我国《宪法》第十条的相关规定，任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。深圳经济特区虽然率先开展土地使用制度改革的全国创新试验，但也是随着改革开放的深入程度分阶段进行，阶段性特征明显，且在2013年1月8日之前，均是对国有土地有偿出让使用进行探索与改革，并未涉及原农村集体经济土地使用权。在当时涉案土地并未征转为国有土地的情况下，从以上分析和认定来看，《土地租赁合约》虽然名为租赁，但实际是合同双方为了规避国家法律法规禁止买卖集体所有土地而签订的使用期限为70年的合同，在当年由原村集体经济组织分三次向冠杰公司收取了6,329,782.6元的“地皮款”，在国家允许对土地最长使用期限内，向冠杰公司让渡涉案土地使用权，并约定在使用期限内若遇国家征用，由冠杰公司收取土地以及地上建筑物的补偿。故本院认定《土地租赁合约》实为土地买卖合同。
关于焦点二，本院认为，新石桥公司在（2015）深宝法民三初字第808号案中选择的两项诉讼请求均属于租赁法律关系，新石桥公司提出本案应当围绕其两项租赁法律关系的诉请进行审理的意见正确，本院予以采纳。就新石桥公司起诉的两项租赁法律关系的诉请而言，属人民法院应受理的纠纷，新石桥公司对此有诉权，至于其请求能否得到人民法院支持，应进行实体审理后再依法作出结论。原审法院在（2015）深宝法民三初字第808号案从程序上驳回起诉，剥夺了新石桥公司的诉权，确有不当之处。本院（2015）深中法房终字第1828号民事裁定针对原告的两项诉请认为本案为租赁法律关系，应当给予原告诉权，二审指令原审法院审理符合“诉什么审什么”的诉审相符原则。但指令审理的裁定系人民法院为解决诉权问题作出的裁定，只产生程序方面的效力，不产生实体方面的既判力。人民法院对双方就实体争议作出的审查，不受该裁定的约束。就该裁定是否与冠杰公司主张的本院（2015）深中法房终字第1427号民事裁定的处理存在同类案件不同标准的问题，本院认为，本案纠纷与本院其他同类涉及历史遗留违法建筑申报需等待行政主管部门先行处理的纠纷，在本质上有许多相同之处，人民法院在处理同类案件时需考虑裁判标准的统一问题。但本院亦注意到，同类案件因原告提出的请求不同，会导致是否有诉权的区别。在原告选择租赁法律关系起诉的情形下，当事人具有诉权，人民法院应当进行实体审理。在原告选择返还土地或地上建筑确权等需等待行政主管部门处理的法律关系起诉的情形下，人民法院应先驳回起诉，等待主管部门处理后再处理属法院主管之民事纠纷。本案如前所述，名为土地租赁，实为土地买卖。该土地由新石桥公司卖给冠杰公司后，已由冠杰公司在取得复工许可后建成15栋建筑物并申报历史遗留问题，等待行政主管部门处理中。原审法院在（2015）深宝法民三初字第808号案对该事实的认定是准确的。如原告选择土地买卖关系，请求返还土地，原审法院驳回起诉是正确的，但在原告选择上述两项租赁请求的情况下，原审法院应进行实体审查，经审查认为名为租赁实为买卖，应驳回就租赁关系提出的诉讼请求。至于真实的法律关系，因当事人无请求，法院不作处理，如当事人请求也应一并就同类案件作出与（2015）深中法房终字第1427号一案相同的驳回起诉的同类处理。因此，两案本质纠纷虽然相同，但基于两案原告诉讼请求不同，处理亦应不同，即不存在同案不同判的问题。
综上所述，双方签订的《土地租赁合约》名为土地租赁合同，实为土地买卖合同，新石桥公司请求人民法院认定租赁关系进而支持其两项诉请，与本院查明的事实不符，本院不予支持。冠杰公司上诉主张《土地租赁合约》实为土地买卖合同，与案件事实相符，理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十三条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初3182号民事判决；
二、驳回上诉人深圳市新石桥股份合作公司的全部诉讼请求和上诉请求。
一审案件受理费195209元、二审案件受理费195209元，均由上诉人深圳市新石桥股份合作公司负担。上诉人深圳市冠杰实业发展有限公司预交上诉费195209元，予以退回。
本判决为终审判决。
审判长 赖 秋 姗
审判员 丁 婷
审判员 罗 巧
二〇一七年四月七日
书记员 ＸＸ晶（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国土地管理法》
第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百二十三条人民法院应当保障当事人依照法律规定享有的起诉权利。对符合本法第一百一十九条的起诉，必须受理。符合起诉条件的，应当在七日内立案，并通知当事人；不符合起诉条件的，应当在七日内作出裁定书，不予受理；原告对裁定不服的，可以提起上诉。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。