福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1311号原告吴青，男，汉族，1981年12月7日出生，住建瓯市。委托代理人史颖仪，福建合伦律师事务所律师。被告韩秋，女，1970年6月7日出生，住福州市鼓楼区。委托代理人陈建华，福建国富律师事务所律师。被告福建金诚丰担保有限公司，住所地：福州市鼓楼区。法定代表人林根秀，总经理。委托代理人韩飞，福建亚嘉律师事务所律师。原告吴青与被告韩秋、福建金诚丰担保有限公司（金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人史颖仪、被告韩秋及其委托代理人陈建华、被告金诚丰公司委托代理人韩飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年9月29日，原告与被告韩秋签订《房屋买卖合同》，合同主要约定为被告韩秋向原告出售位于福州市鼓楼区洪山镇黎明街X号X单元，面积为120.4平方米，成交价格为160万元；合同第七条第四项约定，被告韩秋收到原告购房款后两个工作日内应将房屋、附属配套设施以及家电家具交接给原告；合同第十一条第二项约定，合同履约保证金为人民币80000元，由被告金诚丰公司保管；合同第十二条关于房屋所有权过户登记后的违约责任约定，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价的万分之五向守约方支付违约金，同时，守约方有权要求违约方支付因主张违约责任所产生的律师代理费。现房屋产权已过户登记在原告名下，且原告已于2015年1月9日向被告韩秋支付所有购房款，但时至今日，被告韩秋仍拒绝交付房屋及相关附属设施，显然已构成违约，侵害原告的合法权益，因此原告诉请至法院，请求判令：1.被告韩秋继续履行合同，立即向原告交付位于福州市鼓楼区洪山镇黎明街X号X单元的房屋及附属配套设施、家电家具；2.被告韩秋向原告支付违约金（违约金以合同总价款160万元为基数，按照日万分之五的标准计算，自2015年1月12日起计算，暂计至2015年2月6日为21600元，实际违约金应计算至被告韩秋实际交付房屋之日止）；3.被告韩秋向原告支付其为实现债权而支出的律师费22000元；4.被告金诚丰公司在其收取的履约保证金8万元范围内向原告支付上述2、3两项费用，若有不足，不足部分则由被告韩秋支付；5.被告承担本案诉讼费用。被告韩秋辩称，本案诉争的房产，被告韩秋没有义务交房。原告2014年已经领取产权证及办理过户，被告韩秋只收到152万元，还有8万元房款未收到，被告韩秋曾经到原告的公司要求原告支付6万元购房保证金，但遭到拒绝，根据相关规定，原告未履行应尽的义务，也就不存在被告韩秋违约。原告要求承担的律师费，因为被告韩秋并未违反法定义务，所以不应当承担这部分费用。若法院判令被告韩秋违约，应依法调低违约金金额。被告金诚丰公司辩称，1.该纠纷产生于原告与被告韩秋之间，是房屋买卖合同纠纷；被告金诚丰公司不是房屋买卖合同的当事人，因此，本案与被告金诚丰公司无关，所以被告金诚丰公司并不是本案适格被告。原告、被告韩秋与被告金诚丰公司签订交易服务合同，被告金诚丰公司仅仅是原告与被告韩秋房屋买卖的交易服务人，而且被告金诚丰公司在履行交易服务合同中，并不存在任何过错和违约，所以请求驳回对被告金诚丰的诉讼请求。经审理查明，2014年9月29日，原告与被告韩秋签订了《房产买卖合同》。合同约定，被告韩秋将坐落于福州市鼓楼区洪山镇黎明街X号X单元房产出售给原告，成交价格为160万元；第七条第（三）项约定，在申请办理该房屋所有权过户登记前，原告应将扣除已托管的购房款、已支付的的购房款、首付款、按揭贷款以及购房保证金、户口保证金、土地证过户保证金金额外的购房款办理交易资金银行托管手续；第七条第四项约定，原告应在其贷款银行或交易服务人通知划转首付款后两个工作日内，将首付款以及银行托管的购房款划转给被告韩秋并向贷款银行领取其名下所有权证，被告韩秋应在收到前述款项以及贷款部分的房款后两个工作日内应将房屋、附属配套设施以及家电家具交接给原告；第十一条第二项约定，原告应在本合同签订后1日内支付购房保证金人民币80000元。购房保证金应存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管。购房保证金在该房屋所有权过�登记至原告名下后即抵作部分成交价款交由交易服务人继续代管。房屋及家电家具交接保证金、附属配套设施过户交接保证金从该部分成交价款中预留在交易服务人处并按相应约定的时间由交易服务人代原告退还给甲方，若有多余的，则在甲乙双方完税后三个工作日由交易服务人代原告支付给被告韩秋。同时《房产买卖合同》第十二条关于房屋所有权过户登记后的违约责任约定，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价的万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。合同还约定，守约方有权要求违约方支付因主张违约责任所产生的律师代理费。被告金诚丰公司作为见证人在该房屋买卖合同中盖章。2014年12月12日，原告与被告韩秋签订《补充协议》，约定，《房屋买卖合同》第十条第（二）款�更为被告韩秋同意从交易服务人代管的成交价款中预留10000元作为户口保证金。若被告韩秋告知该房屋无户口的，原告应在领取其名下所有权证后三个工作日内至相关户籍管理部门对被告韩秋告知的户口情况及保证进行确认并将确认结果书面告知交易服务人，否则，被告韩秋有权要求交易服务人退还户口保证金，经确认，若被告韩秋告知的户口情况及保证内容属实的，则交易人应在收到确认结果书面告知后一个工作日内代原告向被告韩秋退还户口保证金等；《房屋买卖合同》第十条第（三）款变更为：被告韩秋同意从交易服务人代管的成交价款中预留10000元作为土地证过户保证金。在土地证过户登记受理后，被告韩秋有权要求交易服务人退还该保证金。在被告韩秋积极配合的情形下，若原告未按本合同第九条的约定办理土地证过户相关手续，逾期超过十个工作日的�被告韩秋也有权要求交易服务人退还土地证过户保证金。2014年9月29日和9月30日，原告向被告韩秋支付购房首付款220000元，并向被告金诚丰公司交付购房保证金80000元。2014年12月29日，诉争房过户至原告名下。2015年1月9日，原告向中国光大银行申请的贷款发放。原告与二被告确认被告韩秋已于2015年1月12日收到原告除80000元购房保证金外的全部购房款。2015年1月12日，被告金诚丰公司向被告韩秋邮寄告知函，内容包括要求被告韩秋依约办理将房屋、附属配套设施以及家电家具交接手续，并强调其已多次致电被告韩秋，催促办理上述手续。2015年1月16日，原告出具户口确认函，确认诉争房产为空户。2015年1月19日，被告金诚丰公司发函寄至被告韩秋，内容包含2015年1月12日函的内容外，还通知被告韩秋领取除《房屋买卖合同》约定的各项保证金外的房款。2015年2月3日，原告向被告金诚丰公司支付包括佣金、代办费等共计25633元。2015年4月13日，原告为本案支付诉讼代理费22000元。原告现以被告韩秋违约未交付房屋、附属配套设施以及家电家具等为由致诉。另查，土地过户登记时间为2015年1月8日。完税时间为2014年12月30日。被告金诚丰公司尚余购房保证金80000元未退还被告韩秋。本院认为，原告与被告韩秋签订的《房产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。依法成立的合同受法律保护，原告与被告韩秋均应当按约履行。本案的争议焦点是被告韩秋未交付房屋、附属配套设施以及家电家电的行为是否违约。本案原告认为其已依约向原告支付全部购房款，诉争房亦已变更至其名下，被告韩秋应依约交付房屋等，而被告韩秋至今尚未交付已构成违约。被告韩秋辩称其已依约办理相关手续，但至今仅收到1520000元购房款，尚余购房保证金80000元未收取，其多次要求被告金诚丰公司返还代管并应向其支付的60000元购房保证金遭拒，其并未违约。被告金诚丰公司则认为本案基于房屋买卖合同关系，其并非适格的被告，且其已依约向被告韩秋发函要求领取各项保证金外的购房款。本院认为，根据《房产买卖合同》第七条第（三）、（四）项的约定，被告韩秋收到首付款、银行托管的购房款以及贷款部分的房款后两个工作日内应将房屋、附属配套设施以及家电家具交接给原告；银行托管的购房款包括扣除已托管的购房款、已支付的的购房款、首付款、按揭贷款以及购房保证金、户口保证金、土地证过户保证金金额外的购房款。被告韩秋确认其已收到除80000元购房保证金外的所有购房款，因此依约应于2015年1月14日内向原告交付房屋、附属配套设施以及家电家具等，但其至今未�付已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。原告诉请要求被告韩秋继续履行合同，将诉争房屋及附属配套设施、家电家具交付至原告名下于法有据，本院予以支持。双方在《房产买卖合同》中约定的每日按本合同约定的成交价的万分之五计付违约金明显高于原告的实际损失，本院依法予以调整至银行同期贷款利率。律师费22000元超出合理预期，调整为10000元。关于原告的第四项诉讼请求，本院认为，因履约保证金80000元包含房屋及家电家具交接保证金、附属配套设施过户交接保证金各10000元，被告应付的违约金及律师费从被告金诚丰公司代管的房屋及家电家具交接保证金、附属配套设施过户交接保证金共20000元的�项中予以扣除合理，对此本院予以支持。另，被告韩秋认为被告金诚丰公司未依约按时返还其保证金有过错属另一法律关系，可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告韩秋于本判决生效之日起五日内向原告吴青交付位于福州市鼓楼区洪山镇黎明街X号X单元房屋（产权证为榕房权证FZ字第××号）及附属配套设施、家电家具。被告韩秋于本判决生效之日起十日内向原告吴青支付违约金（以购房总价款1600000元为基数，从2015年1月14日起按银行同期贷款利率计付至位于福州市鼓楼区洪山镇黎明街X号X单元房屋及附属配套设施、家电家具交付至原告吴青之日止）和律师费10000元；上述违约金和律师费从被告福建金诚丰担保有限公司代管的房屋及家电家具交接保证金、附属配套设施过户交接保证金共20000元款项中直接�除，若有不足，不足部分由被告韩秋支付。四、驳回原告吴青的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费适用简易程序减半收取9600元（已由原告预交19200元），由原告负担600元，由被告韩秋负担9000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员郑艺凤二〇一五年五月二十二日书记员余玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一�零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。