广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终4279号
上诉人（原审被告）：张瓒明。
委托诉讼代理人：张庆华。
被上诉人（原审原告）：南宁市帝派门业加工厂。
投资人：何玉明。
原审被告：杜配芬。
原审第三人：南宁市江南区金凯街道居仁村民委员会。
负责人：张何英，主任。
上诉人张瓒明因与被上诉人南�市帝派门业加工厂（以下简称“帝派门业”）、原审被告杜配芬、原审第三人南宁市江南区金凯街道居仁村民委员会（以下简称“居仁村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2014）江民一初字第1772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭，并于2017年1月16日组织当事人就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人张瓒明及其委托诉讼代理人张庆华、被上诉人帝派门业的投资人何玉明到庭参加诉讼。原审被告杜配芬、原审第三人居仁村委会经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张瓒明上诉请求：撤销一审判决第三项，改判张瓒明无需向帝派门业赔偿损失61600元。理由如下：一、何玉明与张瓒明于2014年4月20日签订本案《土地使用和租赁合同》，居仁村�会出具给张瓒明的《房屋产权归属证明》的日期是2014年6月20日，故何玉明与张瓒明在此两个月前已经签订了《土地使用租赁合同》，因此不能说是因为居仁村委会的这份证明才促成何玉明与张瓒明签订这份《土地使用租赁合同》。且居仁村委会出具的《房屋产权归属证明》是为了给何玉明办理营业执照，居仁村委会是按何玉明的要求填写的证明，故对居仁村委会错误出具证明一事何玉明应负主要责任，张瓒明应负次要责任，一审判决把这个责任判张瓒明承担也是不公平不合理。另南宁市江南区金凯街道居仁村某组某号的房屋是张瓒明的父亲张水有的，集体土地建设用地使用证编号为：南宁集建(1992)字第某号，用途：住宅，位于张墨新村，距离张瓒明出租的土地l公里多，帝派门业的住所地根本没有在某号的房屋里。二、涉案合同签订时张瓒明已告知帝派门业，此厂�没有房产证，按我国的法律规定，民间的口头协议也受法律保护，张瓒明与何玉明2014年4月20日所签订的《土地使用租赁合同》也应当得到保护，在合同没有经过有关部门审批时可以算作协议，一审认定涉案合同无效是错误的，张瓒明也不应当承担相关责任。因此，请求二审法院撤销一审判决，依法认定合同有效，按双方签订的合同第四条：因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适使用或租用时，合同自动解除，双方互不承担违约责任。本案中张瓒明已经被拆了400平米厂房，损失了很大，强制拆除行为应当属于不可抗力，故一审法院不应再判决已经遭受重大损失的张瓒明赔偿帝派门业。且帝派门业是因为张瓒明的房屋租金便宜，400平方米的房屋每年租金才25000元，另张瓒明还包安装三相电，如果有证的房屋这个价格是绝对租不了的，因为这里距离市区�，有史以来都没有被拆过，所以帝派门业在此情况下承租涉案厂房应当自担风险。三、张瓒明与帝派门业2014年4月20日签订的《土地使用租赁合同》其实应当是协议，合同是要经过合同部门审批的，协议不用经过合同部门审批，也不一定经其他部门同意，双方可以自愿订立，以上的合同没经审批，不能以合同论处，法院以合同的形式判决这个协议无效是不对的，张瓒明非法建造的房屋已受到了强行拆除的处罚，帝派门业承租张瓒明没有房产证的房屋也有过错，如果说以损失来互分承担，还应把张瓒明的400平方米厂房的价格算进去才公平。四、关于合同无效后，当事人的责任如何承担的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同履行取得财产是赔偿的前提，张瓒明的房屋被拆了，帝派门业投入的设备被毁坏了，财产已经不存在，一审法院作出的�任承担80％、20％的判决不符合上述规定。五、关于装修费损失75000元，帝派门业的装修并没有装修在张瓒明出租的厂房内，而是装修在天井空地上，且一审法院认为因该厂房已被拆除，无法到现场评估损失数量，故张瓒明无需承担装修损失的责任。综上，本案主要过错在何玉明，因此其应当承担在此案中所产生的一切费用。
被上诉人帝派门业辩称：一、根据南宁市经开区管理委员会于2014年7月27日公布的《行政强制执行决定书》(2014)第630号中写明：本机关于2014年4月15号向你单位依法送达了《限期拆除决定书》(南经管《规监》拆决字(2014)第950号)，限期自行拆除，并于2014年4月21日依法送达了《限期履行行政处罚决定催告书》南经管《规监》催告字《2014》第1111)进行催告。何玉明与张赞明签的《土地使用租赁合同》是2014年4月20日，正式使用厂�的租赁期是2014年5月20日起至2024年5月19日止。从以上数据可以很清楚的得知，张赞明与何玉明所签订的合同在后，强制拆除通知在前。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见(试行)68条就此规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。张瓒明从一开始就对帝派门业隐瞒违建强拆事实，已经误导帝派门业投资办厂的选择，给帝派门业造成毁灭性的人为灾难。2014年7月26日通知，2014年7月27日强制性拆除，有照片为证。长达十年的合同仅仅使用不到两个月的时间就被强拆，这个责任应该由张赞明来承担。根据《民法通则》第58条规定，民事活动应遵守诚实信用原则，合同当事人不得在签订合同时隐瞒有损合同对方当事人利益的重大合同事实，从这点而言，张赞明要对此案负全责。二、�对张瓒明提出合同地址与实际厂房地址不一致，但张瓒明也明确表示的确被拆400平方米的厂房，何玉明与张赞明签的《土地使用租赁合同》第一条：甲方同意出租给乙方的厂房，位于南宁市江南区那洪镇居仁村某对某号，面积400平方米，故张瓒明有一开始就在捏造事实，隐瞒房屋的真实地址的嫌疑。另张瓒明所说的400平租金一年25000过低，如果有证这个价格是万万不得，既然是违章建筑，还拿来出租给帝派门业，但帝派门业明确要的是有产权证的房子，不能说价格低就是违章建筑。涉案合同第六条约定，本合同订立效力解释履行及争议的解决适用中华人民共和国法律法规。而张瓒明认为此合同没有经过上级主管部门批准，认为是协议不是合同是错误的。本案中双方规定了各自的权利与义务，故双方之间签订的是合同而非张瓒明所谓的协议。三、根据涉案合同第一条：“甲方同意出租给乙方的厂房，位于南宁市江南区那洪镇居仁村某队某号面积为400平方。”并根据张瓒明的代理人张庆华提供的情况：“以上提到的某号房屋是甲方张有水的名字，集体土地建设用地使用证编号为：南宁集建(1992)字第某号，用途：住宅，位于张墨新村，距离甲方出租的土地1公里多。(而乙方根本没有住在某号的房屋里)这是乙方第一次做假”而在张瓒明上诉状第二条：“我当事人张赞明就被拆了400平米厂房”由此可以证明何玉明与张赞明签订的400平米《土地使用租赁合同》就是被强拆的400平厂房。而张瓒明所说的地方，是其父亲张有水的场地，一直是其家人在使用，并没有出租给任何人。从另外角度讲，如果真像张庆华所说，帝派门业住所地根本没有在某号房屋内，那性质就不一样了，张赞明不仅仅故意隐瞒强拆实情，还具有签订虚假合同，让帝派�业受到重大财产损失。按我国刑法，是有构成合同诈骗的动机的。张赞明不仅仅违背了诚实守信的基本原则，更损害了法律的尊严，于国法而不顾。从这方面来说，张赞明对出租违法建筑，造成他人财产重大损失，是具有不可推卸的责任。四，对于张瓒明所说的应该把400平方米违章建筑的价格打进损失清单的问题，帝派门业后来从村民得知，张瓒明的厂房是建于2011年，而租赁合同是2014年4月20日签订的，即违章建筑是建好了几年才租给帝派门业的。且对于这栋违章建筑，经开区城管已经多次书面或者口头通知张赞明自行拆除。可张赞明为了自己的私欲，贪图租金收入，在网上发布招租信息。对于出租人隐瞒强拆事实，使急于使用厂房的帝派门业上当受骗。五、关于张瓒明所说的第五条，装修损失75000元，帝派门业与广西地王装饰设计工程有限公司崇左分公司签订有�装饰工程合同书》、装饰工程概算、《收据》已经证实了帝派门业的实际支出。而张瓒明要求帝派门业具体到材料，如果张瓒明觉得不合理，可以自行参照图片咨询熟悉的装饰公司。帝派门业对于这次张赞明人为制造的房屋不能履行的灾难，使帝派门业倒闭，工人失业，不仅仅对我个人的损失，也是对国家社会资源的浪费。所以，张赞明对这个事件是负全责的，理应对南宁帝派门业的损失负全责。
被上诉人帝派门业向一审法院起诉请求：2014年4月20日，何玉明与张瓒明签订《土地使用租赁合同》，约定由何玉明承租张瓒明所有位于南宁市江南区那洪镇居仁村某队某号的厂房，用途为帝派门业加工厂。租赁期限为十年。帝派门业在对厂房和场地进行装饰装修过程中，南宁市经开区城管大队于2014年7月30日以违章建筑为由对帝派门业租赁厂房进�了强制拆除，造成帝派门业损失。张瓒明明知上述土地上的房屋属于违章建筑，却隐瞒真相，出租给帝派门业，应当承担赔偿责任。杜配芬系张瓒明的配偶，两人应以夫妻共同财产承担上述责任。第三人居仁村委会隐瞒事实，违法出具《房屋产权归属证明》，致使帝派门业遭受巨大经济损失。故请求法院判令：一、确认何玉明与张瓒明于2014年4月20日所签订的《土地使用租赁合同》无效；二、张瓒明、杜配芬共同赔偿帝派门业各项经济损失共计276949.45元；三、本案诉讼费用由张瓒明、杜配芬共同承担；四、第三人居仁村委会对上述张瓒明、杜配芬的赔偿义务承担连带责任。
一审法院认定事实：2014年4月20日，张瓒明与帝派门业负责人何玉明签订《土地使用租赁合同》，载明由何玉明承租张瓒明位于南宁市江南区那洪镇居仁村某组某号的厂房，租赁面积为400平方米，租赁期限自2014年5月20日至2024年5月19日止。租赁厂房用途为帝派门业加工厂。双方约定租赁年租金为25000元，押金2000元。2014年6月23日，帝派门业办理了营业执照，类型为个人独资企业，投资人为何玉明。2014年6月20日，居仁村委会出具《房屋产权归属证明》，欲证明南宁市江南区金凯街道居仁某组某号的房屋产权归张瓒明所有，土地性质为宅基地，已竣工验收合格，可作为办公经营场所使用。现由帝派门业将该房屋用于经营门业。该场地如因产权问题、违法土地、规划建设用途生产的责任由张瓒明负责。2014年7月27日南宁经济技术开发区管理委员会出具的《行政强制执行决定书》载明，张瓒明、何玉明所约定厂房已被经开区管委会于2014年4月15日送达的《限期拆除决定书》认定为违章建筑。2014年7月30日，上述厂房被经开区管委会强制拆除。截止一审法庭辩论终结，张瓒明未向一审法院提交其已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关凭证。帝派门业共向张瓒明交纳了押金2000元、租金7000元共计9000元。帝派门业负责人何玉明于2016年5月19日向一审法院出具《声明》，在本案中自愿放弃对停业损失部分的请求。
一审法院认为：杜配芬既不是本案的合同的相对人，也不是合同的担保人，帝派门业请求列杜配芬为本案的被告，并请求其承担责任，事实依据不足，一审法院不予支持。双方当事人所签订的《土地使用租赁合同》名为“土地”的使用租赁，结合租赁标的为厂房的事实，实为房屋租赁合同。一审庭审中，张瓒明只提交了所建房屋所附土地的使用权凭证，未能提交其已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关凭证，根据《最高人民法院关于审理城镇房�租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人在一审法庭辩论终结前就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故张瓒明与何玉明于2014年4月20日所签订的《土地使用租赁合同》无效。关于合同无效后，当事人的责任如何承担的问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中，张瓒明明知其所建设的房屋未能取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，仍与帝派门业签订租赁合同，构成违约，应承担主要责�；帝派门业在签订合同怠于谨慎审查义务，在张瓒明未能出具相关规划审批凭证的情形下仍与其签订租赁合同，存在过失，应承担次要责任。结合过错程度及案件事实，一审法院酌情认定主要责任为80%，次要责任为20%。至于居仁村委会是否应承担责任的问题，一审法院认为，居仁村委会虽向帝派门业出具《房屋产权归属证明》，但该证明仅为证实了张瓒明建设房屋的事实以及房屋所附土地的权属情况，且已注明如因产权问题、违法土地、规划建设用途生产的责任由张瓒明负责。结合帝派门业的陈述，上述证明的开具仅为方便办理营业执照所用，故帝派门业请求居仁村委会承担责任，事实依据不足，一审法院不予支持。关于帝派门业的损失如何认定的问题，一审法院认为，帝派门业主张的损失：1、设备损失10109.75元，因帝派门业设备尚未实际使用，并不存在折损的情况，故对该部分一审法院不予支持；2、装修装饰损失75000元，帝派门业提交的与案外人广西地王装饰设计工程有限公司崇左分公司签订的《装饰工程合同书》、装修工程概算表、《收据》证实了帝派门业为筹建工厂、进行生产经营所支出的必要装修费用，另根据工程概算表的项目内容以及现场照片，因装修项目材料与房屋的紧密结合度，可以认定该部分装修内容为拆除时已无法进行拆除和搬移，或拆除后已达不到实际使用目的，应为帝派门业所受到的损失。故帝派门业主张的装修损失75000元，一审法院予以支持；3、生产材料损失51872.84元，帝派门业的生产材料属可移动或搬迁，且帝派门业也未能提交证据证明哪些材料受到损失，损失的大小如何，故一审法院对这部分主张不予支持；4、租金及押金损失7000元、2000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租�合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。从何玉明签订合同之日2014年4月20日起至房屋被拆除之日2014年7月30日，帝派门业共计占有使用该房屋100日（每月按30日计算），结合合同约定的年租金25000元，帝派门业应当支付的占有使用费为25000元÷365日×100日＝6849.3元。则张瓒明仍应向帝派门业返还的租金为7000元－6849.3元＝150.7元，押金为2000元，共计2150.7元；5、工人工资损失80100元，帝派门业未能提交劳动合同书或财务凭证证实该部分损失为其员工以及所支付的报酬，故一审法院不予支持；6、经营性其他成本损失6666.86元，帝派门业未能提交证据证明存在经营性其他成本损失属于哪部分损失，损失大小如何，一审法院不予支持；7、搬迁费用6700元，�派门业虽未能提交因房屋被拆除所产生搬迁费用相关票据凭证，但因搬迁所产生的费用属必然产生的费用，该部分支出也符合常理，一审法院酌情认定搬迁费用损失为2000元。8、停业损失30000元，帝派门业已自愿放弃对该部分损失的请求。综上，帝派门业所产生的损失共计75000元＋2000元＝77000元，张瓒明承担该部分损失的主要责任80%即61600元。张瓒明另返还帝派门业押金及租金共计2150.7元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、张瓒明与何玉明于2014年4月20日所签订的《土地使用租赁合同》无效；二、张瓒明应返还帝派门业押金、租金共计2150.7元；三、张瓒明应赔偿帝派门业损失共计61600元；四、驳回帝派门业的其他诉讼请求。案件受理费5454元，由张瓒明负担4363.2元，帝派门业负担1090.8元。
二审庭审中，上诉人张瓒明当庭提交以下证据：证据1、照片（四张），证明帝派门业装修的只是厂房的天井，根本没有装修租赁合同中的厂房；证据2、2014年7月27日南宁市经济技术开发区管委会出具的《行政强制执行决定书》，证明该决定书是张贴在帝派门业厂房门口的，并没有送达张瓒明；证据3、2012年3月26日张瓒明与案外人王丙延签订的《租赁合同》，证明帝派门业租用的厂房才400平方米，还有70平方米的土地没有租用。就上述证据帝派门业发表质证意见：1、对证据1的真实性没有异议，但该证据无法证明张瓒明主张的证明目的；2、对证据2的真实性、合法性没有异议，该《行政强制执行决定书》确实张贴在厂�门上，但帝派门业不清楚经开区管委会是否将该决定书送达张瓒明；3、对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院认证认为：证据1：照片，四张照片没有注明拍摄时间、拍摄地点和拍摄人，其显示的是厂房外的铁架和一堆废弃的建筑材料，无法证明帝派门业装修的是厂房的天井还是原厂房，张瓒明并未提供其他证据予以佐证，且帝派门业对该证据的关联性不予认可，故本院不予采信；证据2：2014年7月27日南宁市经济技术开发区管委会出具的《行政强制执行决定书》，该决定书加盖有南宁市经济技术开发区管委会的公章，对其真实性、合法性本院予以认可，但该证据与本案的民事诉讼不具有关联性，本院不予采信。对证据3：2012年3月26日张瓒明与案外人王丙延签订的《租赁合同》，该租赁合同系张瓒明与案外人签订的，与本案的租赁合同纠纷不具有关联性，且帝派门业对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，故本院不予采信。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：关于张瓒明与何玉明于2014年4月20日签订的《土地使用租赁合同》的效力问题。涉案合同名为“土地”使用租赁合同，但一审法院根据租赁标的为厂房的事实，认定涉案合同为房屋租赁合同，并无不妥，但一审法院将本案案由定为合同纠纷不准确，本案应定性为房屋租赁合同纠纷。在一、二审庭审中，张瓒明均明确表示，涉案厂房直至被强制拆除前一直未取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设的相关凭证，在此情况下张瓒明将该厂房进行出租的行为违反了法律的强制性规定，结合上述事实，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房�租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，依法认定张瓒明与何玉明于2014年4月20日签订的《土地使用租赁合同》无效，并无不当，本院予以确认。
关于本案赔偿责任的承担问题。张瓒明明知其所建设的厂房未取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设的相关凭证，仍与何玉明签订房屋租赁合同，将该厂房出租给帝派门业，违反法律强制性规定，导致合同无效，故其应对涉案合同无效的后果承担主要责任；帝派门业在签订合同时未尽到审慎的审查义务，在张瓒明无法提供涉案厂房建设工程规划许可或者经主管部门批准建设的相关凭证的情况下，仍然与张瓒明签订涉案合同，对合同无效存在一定的过错，故其应对涉案合同无效的后果承担次要责任。一审法院根据双方的过错程度及案件事实，依法判令张瓒明承担80%的责任，帝派门业承担20%的责任，并无不当，本院予以维持。
关于帝派门业因政府拆除租赁物所造成的装修损失问题。装修损失部分，帝派门业为证明其装修损失，在一审中提供了其与案外人广西地王装饰设计工程有限公司崇左分公司签订的《装饰工程合同书》、装饰工程概算表、《收据》及现场照片等证据，经本院审查上述证据之间相互佐证，已形成完整的证据链条，足以证明帝派门业的该项诉请，一审法院依据帝派门业提供的证据及装修物的附合情况，认定帝派门业的装修损失为75000元并无不当，本院予以维持。张瓒明上诉主张帝派门业未对涉案厂房进行装修，不存在装修损失，但张瓒明未提供充分的证据予以佐证，本院不予采纳。对一审认定的租金及押金损失2150.7元、酌定的搬迁损失2000元，张瓒明未提起上诉，视为服判，本院予以维持。故本案中张瓒明应当向帝派门业赔偿的经济损失为：（装修损失75000元+搬迁损失2000元）×80%=61600元，另张瓒明还应向帝派门业返还租金及押金2150.7元。
综上所述，上诉人张瓒明的上诉请求不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1394元（上诉人张瓒明已预交），全部由上诉人张瓒明负担。
本判决为终审判决。
审判长 张雪梅
审判员 黄 琴
审判员 唐荣娜
二〇一七年二月二十日
书记员 刘洪源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉�，第二审人民法院不得再次发回重审。