葫芦岛市龙港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民一初字第01249号
原告于岛，男，住葫芦岛市龙港区。
原告刘玥，女，住葫芦岛市龙港区。
被告梁芳，女，住葫芦岛市龙港区。
委托代理人秦昆，辽宁凯阳律师事务所律师。
被告高晓辉，男，住葫芦岛市龙港区。
委托代理人王晓升，辽宁一鸣律师事务所律师。
第三人辽宁兴宫房地产建筑开发集团有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。
法定代表人龚文生，系该公司董事长。
委托代理人那伟，辽宁开智律师事务所律师。
委托代理人邱续，辽宁开智律师事务所律师。
原告于岛、刘玥诉被告梁芳、高晓辉、第三人辽宁兴宫房地产建筑开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告于岛、刘玥，被告梁芳的委托代理人秦昆，被告高晓辉的委托代理人王晓升，第三人辽宁兴宫房地产建筑开发集团有限公司的委托代理人那伟、邱续到庭参加了诉讼，被告梁芳、高晓辉、第三人辽宁兴宫房地产建筑开发集团有限公司的法定代表人龚文生经传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告诉称，二原告为夫妻关系，二被告也为夫妻关系。2015年11月20日，原告于岛与被告梁芳签订买卖协议，将二被告所有的第三人辽宁兴宫房地产建筑开发集团有限公司开发的位于XX区XX路XX山庄X号楼X单元XXX室，面积224.93平方米的楼房以及所附的地下室以108万元的价格出售给原告夫妇，协议签订后原告于2015年11月22日全额支付了房款，被告为原告出具了收条，并于当日到第三人辽宁兴宫房地产建筑开发集团有限公司，第三人为原告出具了收款收据。在原告要求办理产权证的过程中第三人以被告提出异议为由，拒不与原告签订房屋买卖合同，原告只好诉至法院，请求人民法院依法判决第三人辽宁兴宫房地产建筑开发集团有限公司开发的位于XX区XX路XX山庄X号楼X单元XXX室及其所附地下室归原告所有，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告梁芳未提交书面答辩，口头辩称，被告梁芳于2015年11月22日已将本案争议的楼房交付给本案的二原告，且收到二原告转让价格108万元，同时协助二原告已在第三人处办理了更名手续，第三人也向二原告出具了收款收据，故此本案诉争的房屋应归二原告所有，第三人应协助其办理产权登记手续；双方签订买卖协议出售楼房是梁芳个人所有，并非梁芳与另一被告共同所有；请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告高晓辉未提交书面答辩，口头辩称，原告诉求争议房屋为二被告夫妻共有财产，是二被告婚姻关系存续期间依法取得购买。被告高晓辉对被告梁芳转让诉争房屋的行为不知情，梁芳在转让房屋时没有征求高晓辉的意见，被告高晓辉得知后，向第三人发送律师函，告知第三人此房屋为夫妻共有财产，被告高晓辉没有授权被告梁芳转让其共有财产，同时被告高晓辉与被告梁芳之间已经在梁芳出让房屋之前长期因夫妻感情不和而分居；因被告高晓辉不知被告梁芳转让房屋，因此主张原告与被告梁芳之间签订的房屋买卖合同无效，该房屋买卖合同的签订侵犯了被告高晓辉的房屋共有权。
第三人辽宁兴宫房地产建筑开发集团有限公司未提交书面答辩，口头辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，第三人不是合同的当事人，因此对于该合同纠纷既无权利也无义务；被告梁芳在我公司购买房屋的时间是2009年，原、被告双方到第三人处办理变更手续，但是被告高晓辉发来律师函后，第三人才知道双方的交易有争议，因此暂停办理，对于这个手续的办理，第三人服从法院的判决意见。
经审理查明,原告于岛与原告刘玥系夫妻关系，被告梁芳与被告高晓辉系夫妻关系。2009年，被告梁芳以个人名义在第三人辽宁兴宫房地产建筑开发集团有限公司购买第三人公司开发的位于XX区XX路XX山庄X单元XXX室楼房及地下室，房屋价款672，390.00元，被告梁芳付清了房款，第三人为被告梁芳开具了购房发票。2015年，被告梁芳（甲方）将在第三人处购买的房屋及地下室出售给原告于岛（乙方）、刘玥，双方签订《定金协议》，载明：甲方同意将XX区XX路XX山庄X#-X-XXX卖给乙方，出售价格为人民币壹佰零捌万元整，乙方先付定金拾万元整，余款一周内结清。原告于岛、被告梁芳在协议上签字。2015年11月22日，被告梁芳为二原告书写《收条》一份，载明：今收到刘玥付XX山庄X#-X-XXX房款尾款玖拾捌万元整人民币，所有房款已付清。二原告向被告梁芳付清全款后，二原告与被告梁芳到第三人辽宁兴宫房地产建筑开发集团有限公司处办理收款收据的更名手续，第三人将梁芳的收款收据收回，令开具了付款人为刘玥的收款收据二张（包括房款收据及地下室款收据）。
另查明，被告高晓辉与被告梁芳于2002年1月31日登记结婚。2015年11月25日，辽宁一鸣律师事务所律师接受被告高晓辉的委托向第三人辽宁兴宫房地产建筑开发集团有限公司发出《律师函》一份，载明因高晓辉同梁芳为合法夫妻关系，梁芳以其个人名义购买贵公司开发的XX山庄X号楼X单元XXX室楼房为高晓辉同梁芳的共同共有财产。如梁芳没有高晓辉授权而单独办理房屋产权及购买房屋票据更名事宜，请贵公司不予办理，否则，高晓辉依据《婚姻法》、《侵权责任法》之规定将贵公司诉至法院，由贵公司承担全部赔偿责任。第三人在收到《律师函》后即停止为二原告办理一切手续。
上述事实，有原、被告陈述，定金协议、收条、转账凭证、收款收据、律师函等证据材料载卷，经开庭质证、本院审查，可以认定。
本院认为，合法的买卖关系受法律保护。2015年被告梁芳与原告于岛签订的《定金协议》，是双方在平等、自愿的基础上本着诚实信用的原则签订的，协议签订后原告已经支付了房屋的全部房款，被告梁芳已经协助原告在第三人处办理了收款收据的更名手续，故二原告与被告梁芳的房屋买卖合同已经履行完毕，按照该合同的约定，位于XX区XX路XX山庄X号楼X单元XXX室楼房的房屋所有权应该归二原告所有。具体理由为：首先，被告梁芳是以其自己的名义在第三人处购买的房屋，被告梁芳与第三人葫芦岛兴宫房地产建筑开发有限公司签订的《商品房认购专用书》中仅有被告梁芳的签字，没有被告高晓辉的签字。二原告有理由相信被告梁芳有权利出卖本案诉争的房屋。其次，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，梁芳购买的XX山庄X号楼X单元XXX室楼房是否属于二被告的夫妻共同财产，不在本案的审理范围内，本院对此不予审理。但即使该房屋属于二被告共同财产，依据上述法律规定，被告梁芳已经处分了房屋且对方已经支付了对价，被告高晓辉不得以不同意或者不知道为由对抗善意的第三人。故本院认为原告的诉讼请求应该予以支持。至于被告高晓辉抗辩称其不清楚梁芳出售房屋的情况，被告梁芳出售房屋的行为属于无权处分，要求法院确认二原告与被告梁芳之间购买房屋的行为无效的请求，因二原告属善意第三人，本院无法支持，若被告高晓辉认为被告梁芳的售房行为为无权处分，对于梁芳对其造成的损失可以另行诉讼主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）≥第十七条之规定，判决如下：
位于XX区XX路XX山庄X号楼X单元XXX室楼房及地下室归原告于岛、刘玥所有。
案件受理费14，520.00元，由被告梁芳、高晓辉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审 判 长 张浩月
人民陪审员 李 丹
人民陪审员 张 敏
二〇一六年六月十三日
书 记 员 王 静