广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0108民初614号原告：韦润奎，女，壮族，1974年5月9日出生，住所南宁市良庆区大塘镇那农村那农坡***号，现住南宁市良庆区。原告：黄裕团，男，壮族，1973年6月16日出生，住南宁市良庆区。二原告委托诉讼代理人：卢秀东，广西安信律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：黄飞，广西安信律师事务所实习律师。被告：李丽丽，女，壮族，1977年11月5日出生，住南宁市良庆区。委托诉讼代理人：黄煜岚，广西祥泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢城将，广西祥泰律师事务所实习律师。被告：何国杰，男，满族，1962年3月10日出生，住南宁市青秀区。原告韦润奎、黄裕团与被告李丽丽、何国杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韦润奎及二原告的诉讼代理人卢秀东、黄飞，被告李丽丽的诉讼代理人黄煜岚、卢城将，被告何国杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦润奎、黄裕团向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告李丽丽于2010年4月10日签订的《合作建房合同书》有效，被告李丽丽、何国杰协助原告办理南宁市良庆区105室土地使用权证及房屋所有权证过户至原告名下的手续；二、判令被告李丽丽向原告支付违约金（以房屋总价款为基数，按照每日万分之二自2014年1月1日起计算至被告将房屋过户至原告名下之日止）。事实和理由：原告与被告李丽丽于2010年4月10日签订一份《合作建房合同书》，约定建房地点为南宁市良庆区，原告所选房号为105号，房款总额191184元，被告李丽丽负责办理相关报建手续并组织建房，李丽丽需在房屋交付原告二年内负责将房产证办理到原告名下。房屋交付后，被告李丽丽未履行合同约定的办证义务，反而将土地使用权证和房屋所有权证办到被告何国杰名下。故二被告均有义务协助原告办理过户手续。被告李丽丽辩称，涉案房屋的土地使用权证、房屋所有权证均未登记在被告李丽丽名下，被告李丽丽并非涉案房屋的权利主体，也不具备房地产开发资质，原、被告签订的《合作建房合同书》属无效合同。由于合同无效，原告主张合同履行违约金没有法律依据。即便法院认定合同有效，双方约定的违约金过高，应当予以适当减少，被告认为违约金按照中国人民银行基准贷款利率计算较为合理。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告何国杰辩称，被告何国杰已于2009年将涉案土地转让给被告李丽丽，涉案房屋产生的纠纷与被告何国杰无关。被告何国杰一直要求被告李丽丽将涉案土地、房屋过户至李丽丽名下并支付购地余款13万元。被告何国杰也愿意将涉案土地、房屋直接过户给原告，但因原告和被告李丽丽就违建罚款等事宜未协商一致，所以没有办理成功。本院经审理认定事实如下：2010年4月10日，被告李丽丽作为甲方，原告韦润奎、黄裕团作为乙方，双方签订一份《合作建房合同书》，约定：建房地点位于南宁市良庆区，乙方选定房号为105号，乙方应向甲方支付房款191184元、办理证件及契税费3000元、水电初装费2600元；甲方负责建房报批及办理房产证；房屋竣工日期为2010年12月31日；乙方于2010年4月10日向甲方支付购房首付款12万元，于2010年6月30日付清购房款71184元；甲方在交房之日起三年内办好房产所有权证到乙方名下（即2010年12月31日至2013年12月31日止），若甲方逾期不能将房产证办至乙方名下，乙方要求退房的，甲方须将乙方所支付的购房款全额退还给乙方，并赔偿乙方对所购房屋的装修费用（参照当时的市场价格），甲方另赔偿乙方所支付购房款的银行定期最高利率罚息给乙方，若乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付房产证期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之二的违约金。除上述约定外，双方还就其他相关事项进行了约定。二原告于2010年4月6日向被告李丽丽支付购房款8万元，于2010年4月10日向李丽丽支付购房款4万元，于2010年7月1日向李丽丽支付购房款71184元，共计191184元。涉案房屋于2010年10月竣工。李丽丽于2011年将涉案房屋交付原告，原告进行装修后入住至今。南宁市良庆区地块的土地使用权至今仍登记在被告何国杰名下[土地使用证号：南宁国用（2012）第589819号]。2010年12月2日，南宁市良庆区房屋所有权登记到被告何国杰名下（房屋所有权证号：邕房权证字第××号）。本院在审理过程中，向原告释明涉案房屋不具备过户条件，其可以变更诉讼请求，但原告坚持其诉讼请求。本院认为：关于原告与被告李丽丽签订的《合作建房合同书》是否有效的问题。该《合作建房合同书》虽名为合作建房，但从合同内容上看，实为房屋买卖合同。该合同系原告与被告李丽丽的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，虽然涉案房屋尚登记在被告何国杰名下，但是就本案查明的事实来看，系被告李丽丽自行出资建设，被告李丽丽即涉案房屋的实际处分权人。因此，原告与被告李丽丽签订的《合作建房合同书》属有效协议。关于原告要求被告配合办理涉案房屋所有权证及涉案土地使用证的问题。原告与被告李丽丽之间存在涉案房屋买卖合同关系，但与被告何国杰并不存在涉案房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，被告何国杰没有义务配合原告办理涉案房屋所有权证过户手续。涉案土地使用权和房屋所有权仍登记在被告何国杰名下，并未过户至被告李丽丽名下。从房产过户的步骤来看，涉案房屋只有在已过户至被告李丽丽名下后，被告李丽丽才能将涉案房屋过户至原告名下。被告何国杰与被告李丽丽就涉案土地使用权和房屋所有权过户问题，不是本案的审理范围。综上所述，原告要求被告何国杰配合办理涉案房屋所有权证及涉案土地使用证过户手续，无事实与法律依据，本院不予支持；原告要求被告李丽丽配合办理涉案房屋所有权证及涉案土地使用证过户手续，因尚不具备过户条件，本院不予支持。原告就其要求二被告协助办理过户手续的诉讼请求，未能提供有效证据证明涉案房屋已具备过户条件，应承担举证不能的法律后果。关于违约金的问题。原告与被告李丽丽在《合作建房合同书》中约定，李丽丽在交房之日起三年内办好房产证到原告名下（即2010年12月31日至2013年12月31日止），若李丽丽逾期不能将房产证办至原告名下，原告要求继续履行合同的，李丽丽自最后交付房产证期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付房价款万分之二的违约金。涉案房屋所有权至今仍未过户至原告名下，故原告诉请被告李丽丽支付违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。但双方约定的违约金过高，且双方均未能举证证明原告的实际损失，故本院酌情确定被告李丽丽按照中国人民银行同期流动资金6个月期贷款利率的1.3倍向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告韦润奎、黄裕团与被告李丽丽于2010年4月10日签订的《合作建房合同书》有效；二、被告李丽丽于本判决生效之日起7日内向原告韦润奎、黄裕团支付违约金（违约金计算：以191184元为基数，按照中国人民银行同期流动资金6个月期贷款利率的1.3倍，自2014年1月1日起计算至被告李丽丽付清违约金之日止）；三、驳回原告韦润奎、黄裕团的其他诉讼请求。义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费446.8元，由被告李丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  李 晓审 判 员  姚泽凯人民陪审员  周树立二〇一六年十月二十六日书 记 员  陆 茜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。