北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第2418号
上诉人（原审原告、反诉被告）高峰，女，1975年5月25日出生。
委托代理人张勇，北京宣言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京中天顺通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇潞苑南里3号院17-1-115号。
法定代表人钱炳良，总经理。
委托代理人刘静，女，1982年12月8日出生。
委托代理人安二明，男，1983年7月2日出生。
上诉人高峰因与北京中天顺通房地产开发有限公司（以下简称中天顺通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第786号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
高峰于2012年12月向原审法院起诉称：我于2010年11月5日与中天顺通公司签订北京市商品房预售合同，合同编号为Y×××7号。我购买中天顺通公司位于北京市通州区的住宅及配套项目××房屋，小区名称是珠江××家园，合同价款1650880元。中天顺通公司交房后，我发现中天顺通公司所交房屋装修粗糙，材质低劣，和中天顺通公司承诺的装修标准存在巨大的差距，并且房屋存在设计缺陷、主体工程存在严重质量问题，外墙面脱落，外墙保温层使用易燃物，楼基塌陷，室内墙体歪斜等已经严重影响到了我的正常居住。
我认为，中天顺通公司应依据合同约定履行质量保证义务和质量瑕疵担保义务。中天顺通公司所交付的房屋虽然取得了竣工验收，但并不代表其没有质量问题。中天顺通公司对3000元装修标准的允诺明确具体，属要约，应视为合同内容。中天顺通公司应补偿我承诺装修价值与实际装修价值的差价。中天顺通公司未达标准交付房屋的行为属于违约行为，应向我支付自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止的房屋租金损失及其它损失。中天顺通公司在我购买的房屋所在楼栋上使用了不符合规定的外墙保温材料，应予更换。我现诉至法院，请求依法判令：1.中天顺通公司依据合同约定及法律规定的标准，修缮房屋和装修的质量缺陷；2.中天顺通公司向我支付承诺装修价值与实际装修价值差额款140665.5元，计算方法为（承诺装修标准3000元∕㎡－鉴定的实际装修价值）×房屋面积；3.中天顺通公司自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照3200元∕月的标准，赔偿我房屋租金损失，按两年计算为76800元；4.中天顺通公司赔偿我误工费30000元、交通费5000元；5.中天顺通公司赔偿我因平层变为地下跃层所造成的损失300000元；（2-5项诉讼请求合计：552465.5元）6.中天顺通公司将我所购买3号楼的外保温材料更换为燃烧性能为A级的材料；7.中天顺通公司承担案件的各项诉讼费用。
中天顺通公司答辩称：我公司不认同高峰提出的质量问题，若高峰在使用过程中发现房屋质量有问题且非人为因素导致并在保修期内的，我公司同意维修。双方签署的商品房预售合同中从未表明我公司所建造房屋的精装修造价为2500-3000元／平方米，高峰索要装修差价款没有合同依据。根据合同第十八条约定，出卖人发布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、预售合同及附件、本补充协议约定为准。即便我公司有过什么宣传行为，也不构成要约。此外，高峰所购房屋未进行鉴定。诉争房屋交付前产生的损失，我公司已经按合同约定支付，不存在再次支付租金的情形。我公司交付房屋后，高峰不存在租金损失，不同意支付此项费用。误工费、交通费不存在，高峰索要此项费用无事实依据。房屋装修问题及楼宇质量问题：（1）外保温材料符合国家规范。（2）地基沉降符合设计沉降系数，已向法院提交第三方检测记录，证明我公司所述属实。（3）我公司所用窗户材质为断桥铝中空玻璃窗，已向法院提交相关检测证明我公司所述属实。（4）我公司所安装的室内门材质属于实木复合门。（5）我公司所安装地板材质符合合同约定，属于实木复合地板。（6）我公司窗台防护措施并无不当，不同意增加防护栏。（7）合同附件六未明确约定厨房、卫生间吊顶为铝塑板还是石膏板材质，高峰要求将吊顶更换为石膏板无合同依据。不同意高峰的诉讼请求。
中天顺通公司反诉称：高峰与我公司于2010年11月5日签订商品房预售合同，根据合同约定，高峰按时支付了首付款，但是却迟迟不予办理按揭手续，直至2011年1月5日才将按揭款支付到位，严重违反了合同附件五第2条的约定，另外根据合同附件八第十三条约定，高峰应当在合同签订之日（2010年11月5日）交纳办理产权相关费用及资料，但是直至开庭之日高峰尚未交纳，违反合同约定，除应及时交纳上述费用外还应当承担逾期交纳的违约责任。鉴于高峰的违约情形，我公司向高峰发送取消购房优惠函，高峰应当自通知之日起七日内交纳购房优惠款。我公司反诉要求法院依法判令：1.高峰支付我公司延期交纳按揭贷款违约金13800元（自2010年12月30日至2011年1月5日共6日，每日按揭按未付款1150000元的千分之二计算，合同附件五第2条第三款第一项）；2.高峰支付我公司购房优惠款296675元；3.高峰支付我公司专项维修基金18994元、契税25032元、房屋登记费80元、产权印花税5元、面积补差款17952元，共计62036元；4.高峰支付我公司延期交纳办产权资料及费用违约金127943.2元（暂自2010年11月5日至2012年12月19日共775日，每日按合同总房款万分之一计算，直至履行完毕之日止）。5.高峰支付逾期收房违约金30000元；诉讼费由高峰负担。
高峰就中天顺通公司的反诉答辩称：迟延付款的事实不是因我的违约行为所造成，我不应承担违约责任。中天顺通公司向我反诉主张违约金的请求已过诉讼时效，不应得到支持。我的贷款过程中，所有过程、流程以及贷款银行均是由中天顺通公司指定，并按照中天顺通公司的要求去做，我对贷款银行没有选择权，只能由中天顺通公司指定与该公司有合作关系的银行去申请贷款。双方都无法确定贷款能否得到审批、批贷时间及放款时间。在签署合同和申请贷款过程中，中天顺通公司并没有告知我对本条的违约责任或对我进行应有的提示和解释义务，对贷款申请直至放款的时间也没有告知我，也就是说我根本不知道申请贷款后，能不能在合同约定的45天到达中天顺通公司的账户。如果我的贷款申请没有审核通过，中天顺通公司继续为我指定其他的贷款机构申请贷款，而不是告知我违约，也没有依据合同约定解除合同。依据相关规定，为了减轻借款人不必要的利息负担，银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。双方在签署商品房预售合同时，中天顺通公司的房屋只打了地基，即便是45日后也不可能封顶，也就是说，在签订合同时，中天顺通公司明知其房屋封顶的时间，只有在封顶后银行才会发放贷款。中天顺通公司并没有给予我购房优惠，房款优惠只是中天顺通公司的销售手段或销售策略，我不应向中天顺通公司支付购房优惠款。我已按照合同约定的时间向中天顺通公司交纳了办理产权证明的资料，并不存在违约事实，不应承担违约责任。我没有交纳办理产权证的相关费用，是因为中天顺通公司的违约行为所导致，因此我也不应承担迟延交纳相关费用的违约责任。我应在中天顺通公司履行交付无质量问题房屋的义务后履行交纳相关费用的义务，同时，我亦不应承担逾期收房的违约金。不同意中天顺通公司的反诉请求。
原审法院经审理查明：2010年10月31日，高峰与中天顺通公司签订楼宇认购书，约定了高峰购买珠江××家园西区房屋，建筑面积为93.41平方米，该物业原价格为1947555元，该认购书有如下内容“如参加搜房团购活动，可享受团购优惠，优惠后总房款1667555元”。
2010年11月5日高峰与中天顺通公司签订北京市商品房预售合同（以下简称合同），约定高峰购买中天顺通公司位于北京市通州区永顺镇的住宅及配套项目珠江家园×4号房屋（以下简称×4号房屋），预测建筑面积93.41平方米，合同价款1650880元，小区名称是珠江××家园。合同约定在2011年12月20日前向高峰交付×4号房屋，逾期在180日内的，自交付期限届满之次日至实际交付之日止，中天顺通公司按日支付已付房款万分之一的违约金。
合同附件一房屋示意图显示×4号房屋南卧室外有”折线”标示，中天顺通公司称“折线”标示即代表有地下跃层，高峰表示不认可，高峰称购房时中天顺通公司未告知自己有地下跃层，高峰称自己有恐高症，但并未提供证据证明。合同附件六：装饰和设备标准的约定1.保温材料：聚苯板；2.外墙：涂料；3.内墙：涂料、局部空间（内阳台）瓷砖；4.顶棚：涂料；5.室内地面：地砖／实木复合地板局部石材波打线；6.门：入户门为高级防盗门，室内门为实木复合门，阳台为铝合金门；7.窗：外窗为铝合金断桥中空玻璃窗；8.厨房：地面：瓷砖，墙面：瓷砖，顶棚：吊顶，厨具：整体橱柜、燃气灶台和抽油烟机微波炉；9.卫生间：地面：瓷砖／局部石材，墙面：瓷砖／马赛克／石材踢脚，顶棚：吊顶，洁具：卫生洁具。合同附件八第十八条：出卖人发布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，出卖人设置的样板间，仅为出卖人为便于购房人了解商品房布局及使用功能而提供的简单示意，该样板间的装修、设备、设施及室内陈列的家具、装修物品、电器等，除非特别标明为”交房标准”等字样，否则均不包含在房价和交付范畴之内，不构成买受人所购商品房内初装修或精装修的构成部分，也不构成出卖人对买受人所购商品房及所购商品房装修效果的任何承诺，出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准。合同附件五第二条商业贷款约定：（3）买受人逾期支付贷款部分款项的，出卖人有权选择以下方式处理：①合同签订之日起四十五日内，买受人申请的商品房担保贷款仍然未能到达出卖人帐户的，视为买受人逾期支付贷款部分款项，买受人应自逾期之日起至贷款实际到达出卖人帐户之日止，按日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金；逾期超过十日，视为买受人不能取得商品房担保贷款，买受人同意按照出卖人提供的其他付款方式支付并于上述期间（逾期付款十日内）届满之次日起十日内履行完毕上述义务；买受人拒绝选择其他付款方式或者逾期不履行付款相关义务的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的20％作为违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应履行期限届满之次日起至实际履行之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金。合同第十五条交接手续中约定：”买受人同意委托出卖人代交下列第（1）.（2）税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税”。合同附件八第二条：出卖人履行交付房屋义务（包括但不限于通知买受人）前，买受人应履行预售合同及其附件、本补充协议约定的所有义务（包括但不限于付清预售合同及其附件、本补充协议约定的房款、面积补差款、税费等所有款项、提交齐全预售合同及其附件、本补充协议约定的所有资料等）。合同附件八第十三条约定双方同意由出卖人或其指定的第三方审查合同双方当事人的签约资格及相关文件、见证双方签约、代办合同登记备案、代缴税费、代办产权转移登记事宜，合同第二十一条约定的委托费用包含上述事宜的服务费用，本委托为不可撤销。买受人应在签订合同之日向出卖人提交或签署办理合同备案登记、房屋产权转移登记或抵押登记所需的各项税费、法律文件（包括但不限于身份证、暂住证、契税、专项维修资金、印花税等），出卖人最迟于双方约定的办理期限内将以上法律文件和款项上缴相关单位。合同附件八第六条：买受人未按合同及其附件、本补充协议的约定履行相关义务且合同继续履行的，出卖人有权取消给予买受人的购房优惠。买受人应在收到出卖人通知后七日内补交296675元房款给出卖人。合同第十五交接手续（二）：验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：该商品房已具有第十一条约定的证明文件并满足第十一条约定的其他条件，买受人未能按期接收该商品房的，均视为从第十一条约定的交付期限届满之日起该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。自该日起，出卖人按照《住宅质量保证书》中约定的保修起止日期和其他内容承担保修责任，即出卖人对买受人提出的商品房瑕疵应予以返修或保修，但出卖人返修或保修的行为不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成。且自该日起，与该商品房有关的全部权利、责任和风险均由买受人享有和承担，买受人须承担包括但不限于物业服务费在内的相关费用。买受人未按时办理房屋接收手续的，每逾期一日应向出卖人支付总房款的万分之一作为违约金；如逾期超过180日的，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人另行支付合同总价款的10%作为违约金。合同还约定了其他内容。双方当事人签订的合同系中天顺通公司单方提供的格式合同。
签订合同当日，双方当事人办理涉案房屋的网上签约手续，当日，高峰交纳首付款500880元。2010年12月15日，高峰（借款人）与案外人中国建设银行股份有限公司北京市分行（贷款人）及中天顺通公司（保证人）签订《个人贷款合同》，后高峰通过银行支付中天顺通公司房屋贷款部分的房款1150000元。2012年6月4日，中天顺通公司通知高峰办理收房手续并给付高峰一张业主缴费清单，高峰发现房屋外有地下跃层故没有收房，高峰未交纳面积差额款、专项维修资金、契税等费用。
另查，2012年5月，北京市规划委员会告知中天顺通公司北京珠江××家园3#地3#住宅楼通过规划验收，同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2012年5月中天顺通公司取得北京珠江××家园3#地3#住宅楼的竣工验收备案表。
经现场勘察，中天顺通公司交付的xx号房屋内的装修符合合同附件六约定的装饰和设备标准，在原审法院庭审中，中天顺通公司表示非人为因素导致的房屋质量且并在保修期内的，中天顺通公司同意维修。高峰称中天顺通公司在销售楼房时宣传房屋精装修标准为每平方米3000元，原审法院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司对珠江××家园×3（以下简称×3室）的装修进行了鉴定，鉴定结论为装修价值102577元（包括：暖气、防盗门、室外窗），×3室预测建筑面积为101.77平方米。双方当事人认可×4号房屋与×3室为同一装修标准。2012年12月10日，中天顺通公司向高峰发出通知，要求高峰补足购房优惠296675元。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。高峰与中天顺通公司达成的《商品房预售合同》是双方真实意思的表示且不违反相关法律法规，对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同约定履行。高峰所指出的装修问题如裂缝、空鼓、色差等问题属于装修瑕疵，并非违反合同约定，也不影响房屋使用，对高峰要求修缮房屋和装修质量缺陷的诉讼请求，理由不当、证据不足，法院不予支持；合同并未约定装修标准为每平方米三千元，且根据合同附件八第十八条约定出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准，现高峰要求中天顺通公司支付装修差价款，依据不足，法院不予支持；中天顺通公司已经支付了迟延交房违约金，且已经通知高峰收房，×4房屋不影响居住使用，高峰因自身原因拒绝收房，高峰再要求赔偿租金损失，理由不当，法院不予支持；高峰要求赔偿误工费、交通费，于法无据，法院不予支持；高峰购买的×4号房屋通过规划和竣工验收，高峰要求中天顺通公司赔偿因平层变为地下跃层造成的损失300000元，于法无据，法院不予支持；高峰要求更换外保温材料，诉争房屋所在的楼栋已经过验收，对高峰该项诉讼请求，法院不予支持。
格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方当事人签订的合同约定在合同签订之日起四十五日内商品房担保贷款要到达中天顺通公司的账户，否则视为高峰违约，因贷款的审批、发放受到政策调整，其过程不受高峰控制，且按照相关规定楼房封顶后贷款才会发放，因此合同中的该条约定显失合理性。高峰与银行、中天顺通公司签订借款合同当日，房屋的商业贷款即打入中天顺通公司账户，中天顺通公司作为开发商在借款合同中承担保证人的责任，现中天顺通公司要求高峰支付延期交纳按揭贷款违约金，理由不当，法院不予支持。中天顺通公司要求高峰支付专项维修基金、契税、房屋登记费、产权印花税、面积补差款，符合合同约定，法院予以支持；高峰购买的××房屋是一层，双方签订的合同未足够明示高峰其房屋外是地下跃层，使高峰对自己购买的房屋产生重大误解，高峰称自己有恐高症，基于此高峰拒绝收房，有情可原，且未给中天顺通公司造成损失，故对中天顺通公司要求高峰给付延期交纳办产权证的违约金和延期收房的违约金，理由不当，法院不予支持。高峰已经支付了合同第五条约定的全部房款，其延期收房，高峰的损失更大，在这种情况下，中天顺通公司要求高峰支付购房优惠款，显失公平，法院不予支持。
据此，原审法院于2013年12月作出判决：一.高峰给付北京中天顺通房地产开发有限公司专项维修基金一万八千九百九十四元、契税二万五千零三十二元、房屋登记费八十元、产权印花税五元、面积补差款一万七千九百五十二元，共计六万二千零三十六元，于判决生效后七日内执行清；二.驳回高峰的诉讼请求；三.驳回北京中天顺通房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，高峰不服，上诉至本院。高峰的上诉理由为：第一.房屋及精装修存在诸多质量问题；第二.中天顺通公司明确允诺精装修的标准为每平方米3000元，属于要约；第三.中天顺通公司所欲交付的涉案房屋未达到居住使用条件，属于违约，给高峰造成了租金等损失；第四.中天顺通公司在销售时未告知高峰所购房屋外是地下跃层构成了违约，应赔偿其平层变为地下跃层所造成的损失；第五.中天顺通公司使用了不符合法律规定的外墙保温材料，构成违约。高峰上诉请求本院撤销原审判决第二项，依法改判支持其原审诉讼请求。中天顺通公司不同意原审判决，但未上诉。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房预售合同》、发票、《个人贷款合同》、《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》、竣工验收备案表等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。高峰与中天顺通公司签订的《商品房预售合同》系出于双方自愿，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性法规，依法有效成立。当然，因中天顺通公司未提出上诉，所以原审法院已认定无效的条款除外。高峰、中天顺通公司应依约享有权利、履行义务。对于高峰上诉所称的房屋及精装修质量问题，首先，高峰并未举证证明房屋存在质量问题；其次，对于高峰所称的如裂缝、空鼓、色差等问题，原审法院已经现场勘查后认定为装修瑕疵，未违反合同约定，不影响高峰对房屋的使用，符合本案实际情况。所以原审法院未支持高峰的相应诉请并无不妥。但需要指出的是，依据法律规定和合同约定，中天顺通公司对房屋和装修负有相应维修等义务，所以法院未支持高峰的本次诉请，并不代表在今后的使用过程中房屋和装修出现了问题，中天顺通公司可以不依法或依约承担相应责任。
对于高峰上诉所称的每平方米3000元精装修标准属于要约的意见，合同附件八第十八条约定，出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准，而涉案合同及其相关文件并未约定精装修标准为每平方米3000元，所以本院对高峰的该项意见不予采纳。
对于高峰要求的租金损失，因中天顺通公司已举证证明涉案房屋经过竣工验收，而高峰未能举证证明涉案房屋存在安全隐患，未达居住使用条件，所以本院对于高峰的该项诉请不予支持。对于高峰要求中天顺通公司赔偿因平层变为地下跃层所造成的损失，虽然原审法院认定双方签订的合同未足够明示高峰其房屋外是地下跃层，但鉴于中天顺通公司已举证证明涉案房屋经过了规划批准和竣工验收，且高峰未举证证明中天顺通公司由此对其造成了损失，所以本院对于高峰的该项诉请不予支持。对于高峰要求更换外保温材料，因诉争房屋所在的楼栋已经过相关验收，高峰该项诉请，缺乏依据，所以本院不予支持。
综上，高峰的上诉主张不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费4662元，由高峰负担（已交纳）；一审反诉案件受理费4402元，由北京中天顺通房地产开发有限公司负担4000元（已交纳），由高峰负担402元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费9324元，由高峰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 邓青菁
代理审判员 林存义
代理审判员 曾 彦
二〇一四年三月二十日
书 记 员 陈 茜