山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第3494号
原告济南市技师学院（济南市劳动就业训练中心），住所地济南市。
法定代表人杜喜亮，校长。
委托代理人王世莹，山东保君律师事务所律师。
委托代理人孟令振，山东保君律师事务所律师。
被告谢辉，男，1978年2月2日出生，汉族，济南颖光翡翠商行业主，住济南市。
委托代理人高立刚，山东舜达律师事务所律师。
原告济南市技师学院与被告谢辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告济南市技师学院法定代表人杜喜亮的委托代理人孟令振，被告谢辉的委托代理人高立刚，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南市技师学院诉称：被告于2013年12月份承租原告位于济南市48-6号一层经营珠宝销售，约定：年租金12万元，没有签订书面房屋租赁合同，被告仅于2014年3月12日及4月10日缴纳2014年第一季度租金3万元，但自2014年4月1日起，被告再未缴纳过租金。原告按照双方约定曾多次向被告催缴租金，但被告拒不支付，亦不搬离房屋。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令解除原、被告之间关于涉案房屋形成的房屋租赁合同关系；被告立即腾空位于济南市48-6号一层房屋，交还原告；被告支付原告自2014年4月1日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费，参照原、被告之间达成的房屋租赁合同中约定的年租金12万元的标准计算。
被告谢辉辩称：本案如被答辩人所述双方之间的租赁关系形成于2013年12月份，当时答辩人承租被答辩人房屋时双方约定的租赁期限较长，因此答辩人承租房屋后投入大量资金对房屋进行装饰装修，前期为确保答辩人的合法权益，答辩人多次要求与被答辩人签订书面租赁合同，被答辩人均以各种理由未予以签署，但答辩人均按双方的约定按时交纳租金及水电费。试想，如果双方之间没有较长租赁期限的约定，答辩人怎么可能投入大量资金进行装饰装修，同样在投入大量资金后，怎么可能会拒付租金和水电费。随后，由于被答辩人单位拟进行校区搬迁并将老校区移交旧城集团进行整体开发，答辩人再缴纳租金和水电费时被答辩人予以拒收，并强行断水断电，本案发展到现在，其实是被答辩人早已知晓要将房屋交付旧城集团，但其出于自身利益的角度隐瞒该事实，一方面承诺将房屋租赁给答辩人但以各种理由拒绝签订租赁合同并收取租金，导致答辩人对承租房屋投入大量资金。另一方面如果旧城集团要求被答辩人交房时，被答辩人即解除租赁合同并采取断水断电等各种方式迫使答辩人搬离。因此，在双方之间租赁关系发展过程中被答辩人具有明显的恶意欺骗性质，并给答辩人造成严重的经济损失，被答辩人应赔偿答辩人由此造成的全部损失，希望法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明：位于济南市48号房屋的登记所有权人为原济南市商业技工学校，房产证号为：济房权证中字第0164**号，产权为自管产，根据济政发[2005]18号文的要求，济南市商业技工学校并入了济南市高级技工学校，后根据鲁政字[2005]219号文的要求，济南市高级技工学校更名为济南技术学院，后根据鲁政字[2009]139号文的要求，济南技术学院改建为济南市技师学院。
2013年12月，原、被告曾达成由被告谢辉承租原告济南市技师学院位于济南市48-6号一层房屋的口头约定，由被告谢辉承租该房屋用于经营济南颖光翡翠商行，租金标准为每月1万元，年租金为12万元，租赁期限自2014年1月1日起。涉案房屋自2014年1月1日起至今，由被告谢辉占有使用；被告谢辉于2014年3月12日、4月10日向原告济南市技师学院分别交纳了房屋租金2万元和1万元，系用于支付2014年1月至3月期间的房屋租金，2014年4月至今的房屋租金，被告谢辉未支付。原、被告之间未达成过关于涉案房屋租赁使用的相关书面协议。
在本案审理过程中，被告谢辉主张原、被告口头达成的租赁期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止，但对此未提供证据予以证实。原告济南市技师学院对此不予认可，主张双方对于租赁期限没有明确约定。
另，被告谢辉主张2015年6月初，原告济南市技师学院在包括涉案房屋在内的周边房屋外围安装了围挡，将涉案房屋围挡在内，导致被告谢辉无法使用涉案房屋。原告济南市技师学院对于其2015年6月初在涉案房屋外围加装围挡的事实无异议，但对具体加装围挡的时间表示记不清了。
原告济南市技师学院主张曾通过在涉案房屋处张贴公告、通告、向被告邮寄限期腾房通知书，以及在报纸上刊登公告的形式要求被告腾空房屋交还原告。被告谢辉对此不予认可，称没有收到限期腾房通知书，也没有看到过原告张贴过公告、通告和报纸公告。
以上事实，由济编发[2001]1号文、鲁政字[2003]48号文、济政发[2005]18号文、鲁政字[2005]219号文、济编办发[2007]9号文、鲁政字[2009]139号文、房产证、平面规划图、腾房公告、通告、报纸公告、山东省非税收入通用票据、工商登记基本情况及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然被告谢辉主张原、被告之间口头达成的租赁期限为三年，但对此并未提供证据予以证实，且原告对此不予认可，故对被告谢辉的此项抗辩理由，本院不予采纳。我国《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原告济南市技师学院与被告谢辉达成的关于涉案房屋租赁使用的口头约定，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，双方之间形成了关于涉案房屋的不定期租赁合同关系，原、被告均应按照法律规定及合同约定履行各自义务。本案中，原告济南市技师学院已通过张贴通告、公告、刊登报纸公告，以及邮寄限期腾房通知书的方式，要求被告谢辉腾还房屋，实际上已经表明了要求解除与被告谢辉之间租赁合同关系的意思表示，且被告谢辉未交纳2014年4月至今的房屋租金，致使原告方的合同目的无法实现，故原告济南市技师学院要求解除原、被告之间房屋租赁合同关系的主张，有事实和法律依据，本院依法予以支持，合同解除后，被告谢辉亦应将涉案房屋腾还原告。关于房屋租金。本院认为，对于原告2015年6月初在涉案房屋外加装围挡的事实，原、被告均无异议，本院予以确认，因原告加装围挡的行为，导致被告谢辉已无法正常承租使用涉案房屋，故原告主张房屋租金计算至判决生效之日止，无事实和法律依据，本院依法不予支持，因原、被告均未能举证证实加装围挡的具体时间，但对于系2015年6月初加装均予以认可，故被告谢辉关于房屋租金应计算至2015年5月31日的主张，合法有据，本院依法予以支持。涉案房屋至今由被告谢辉占有使用，但被告谢辉自2014年4月1日起未再交纳房屋租金，现原告济南市技师学院要求被告谢辉按合同约定的年租金12万元的标准补交房屋租金，合法有据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告济南市技师学院与被告谢辉达成的关于位于济南市48-6号一层房屋的租赁合同关系，自本判决生效之日起解除。
二、被告谢辉于本判决生效之日起三十日内将位于济南市48-6号一层房屋腾空，交还原告济南市技师学院。
三、被告谢辉于本判决生效之日起十日内支付原告济南市技师学院自2014年4月1日起至2015年5月31日止的房屋租金，按年租金12万元的标准计算。
四、驳回原告济南市技师学院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1470元，由被告谢辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
代理审判员 陈园青
人民陪审员 乔永欣
二〇一五年七月二十七日
代理书记员 商玉莹