江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1159号
上诉人（原审原告）林武刚，男，1965年11月16日生，汉族。
委托代理人张金宝，江苏金港律师事务所律师。
上诉人（原审被告）费宝安，男，1966年1月12日生，汉族。
上诉人（原审被告）史说勤，女，1965年10月2日生，汉族。
两上诉人共同委托代理人冯旻，江苏苏泓律师事务所律师。
上诉人林武刚因与上诉人费宝安、史说勤房屋买卖合同纠纷一案，上诉人林武刚、费宝安、史说勤不服南京市雨花台区人民法院（2014）雨板民初字第307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
林武刚原审诉称，2010年5月31日，费宝安与林武刚口头协商，约定费宝安、史说勤将位于雨花台区板桥新城华盛雨玻璃厂内的厂房，以98万元转让给林武刚。当日，林武刚通过工商银行以本票的方式将98万元支付至史说勤的账户。后经林武刚核实，费宝安、史说勤转让给林武刚的厂房系无产权证和土地使用权证的自建房，且被行政部门认定为违章建筑，现在已经被依法拆除。费宝安、史说勤既非转让厂房的所有权人，违建房又属于法律禁止转让之物，因此，双方之间关于厂房的买卖合同应为无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。综上，林武刚为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、费宝安、史说勤立即返还林武刚购房款98万元及利息。2、费宝安、史说勤承担本案全部诉讼费。
费宝安、史说勤原审辩称，涉案厂房确实没有产权证，对此双方在约定房屋转让合同时林武刚是明知的，因此费宝安、史说勤只是向林武刚收取了98万元的房屋建造成本，未从中获取其他利益。林武刚本意是希望待涉案厂房被政府拆迁后获取补偿，该厂房现在确实被政府作为违建房予以拆除，但政府未给予被拆迁人任何补偿，仅按39元／平米向被拆迁人支付了自拆费用。涉案厂房2000平方米，共7.8万元自拆费目前暂由费宝安、史说勤保管，费宝安、史说勤愿意将此7.8万元返还给林武刚，但对林武刚要求返还98万元房屋转让款的请求不予认可。综上，请求法院依法裁判。
原审法院经审理查明，2002年2月9日，南京市江宁区谷里镇人民政府将谷里镇石坝村原日用玻璃厂厂房租赁给南京华盛宇实业有限公司（以下简称华盛宇公司），顾世明作为华盛宇公司的代表人签订了租赁合同。2009年10月16日，顾世明、潘俊共同代表华盛宇公司与费宝安签订一份转让书，约定华盛宇公司厂区内总面积1700平方米的铁皮房转让给费宝安，其中一块400平方米的厂房价值10万元，一块1300平方米的厂房价值48万元，费宝安可在转让厂房上进行扩建。2010年5月31日，费宝安将厂房在原来1300平方米的基础上扩建成2000平方米后转让给林武刚，林武刚向史说勤（费宝安的妻子）银行转账98万元，费宝安同日向林武刚出具收条一张，写明“今收到林武刚房屋转让款98万元，转让面积为2000平方米，归林武刚所有，如遇拆迁凭此条结算。注：拆迁价格按政府价格为准。”涉案厂房无产权证书，被政府部门认定为违建房，于2014年初予以拆除，并按每平方米39元支付给被拆迁人自拆费，共计7.8万元目前在费宝安、史说勤处。
上述事实，有当事人陈述、收条、银行转账凭证、租赁协议、转让书等证据予以证实。
原审法院认为，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，且违建房的搭建、转让等行为违反社会公序良俗原则，不受法律保护。林武刚在转让涉案厂房时并未获得相应的产权证书，且直到厂房被政府部门认定为违建而被拆除时仍未取得有效产权证书，因此，双方签订的厂房转让协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。法律规定合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，费宝安、史说勤作为出卖方，在明知涉案厂房是在无产权证书的情况下搭建转让，费宝安、史说勤存在主要过错。其次，林武刚购买的是2000平方米的生产用厂房，约定价格仅为98万元，结合同地段房价的常识，林武刚对该厂房无法办理产权证书应当是明知的，且双方仅以一张收条作为交易凭证，其中仅对房屋拆迁后的处理做出特别约定，而未对厂房的产权所属、过户登记等交易细节做出明确书面约定，该房屋转让行为与林武刚应当知道厂房无产权证书的事实相互形成印证。因此，林武刚对造成合同无效的结果也存在一定的过错。关于合同无效后财产返还的问题，厂房现已于2014年初被依法拆除而不具备返还的条件。双方签订厂房转让协议的时间为2010年5月31日，其性质虽为违建，但费宝安、史说勤确系在出资58万元，面积1300平方米的基础上扩建成2000平方米后转让给林武刚，在被拆除前仍具有建造成本及相应的使用价值。结合双方过错程度及违建厂房自身的建造成本及使用价值，原审法院依法认定费宝安、史说勤对因合同无效造成的损失承担60%的责任，即返还林武刚58.8万元（98万元×60%），其余因合同无效造成的损失由林武刚自行承担。7.8万元自拆费是在返还原物的基础上由拆迁部门支付给厂房搭建人的费用，故应当由费宝安、史说勤所有。依照《中国人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：一、费宝安、史说勤于判决生效之日起十五日内返还林武刚58.8万元。二、驳回林武刚的其他诉讼请求。费宝安、史说勤如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13600元，减半收取6800元，由武刚负担2720元，费宝安、史说勤负担4080元。
上诉人林武刚不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定上诉人对造成本案所涉厂房买卖合同无效存在一定过错，缺乏事实依据；二、原审法院关于因本案所涉厂房买卖无效所造成的损失认定事实不清，证据不足；三、原审法院将已被拆除的本案所涉厂房建筑成本作为本案损失，适用法律错误。综上，上诉人认为原审法院关于本案损失的认定事实不清，证据不足，并且将已被拆除的本案所涉厂房建筑成本作为本案损失，适用法律错误。故请求二审法院依法撤销原判并改判。
上诉人费宝安、史说勤不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定签订的厂房转让协议无效，适用法律错误。原审判决所依据的《城市房地产管理法》只适用国有土地之上的房产交易，不适用于本案的裁判；二、原审法院认定林武刚存在次要过错，无事实和法律依据。林武刚购买该房屋的目的就是在等待拆迁并通过与拆迁部门谈判获得补偿，我方在此次交易过程中无任何过错，林武刚此次诉讼实属违反约定，违反了诚实信用原则；三、我方收取的98万元只是房屋建造成本，未有任何盈利行为，且该房屋具有相应的使用价值，故该交易对双方来说都是公平的。综上，原审法院判决缺乏事实及法律依据，且适用法律错误，故请求二审法院改判驳回对方的全部诉讼请求。
本院对原审已查明的事实予以确认，双方均无异议，且皆无新证据提交。
本院认为，上诉人费宝安、史说勤于2010年5月31日将涉案厂房转让给上诉人林武刚，因转让的厂房未取得相应的权属证书，且已被行政机关认定为违建房屋并被拆除，故双方的转让行为违反了法律的禁止性规定，依法应当认定无效。合同无效后，原审法院依据双方的过错程度并结合厂房的建造成本、使用价值等判决上诉人费宝安、史说勤返还上诉人林武刚58.8万元，处理结果并无不当。上诉人费宝安、史说勤上诉主张合同应当有效不应返还费用，没有法律依据，本院不予采纳。上诉人林武刚上诉认为原审对过错责任及损失认定不当，亦与事实不符，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13600元，由上诉人林武刚负担6800元，上诉人费宝安、史说勤负担6800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 付 双
二〇一五年四月八日
书 记 员 郭婷婷