呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终1859号
上诉人(一审原告)白志轩，男，1983年8月26日出生，蒙古族，公务员，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区首府国际公馆小区*号楼*单元***号。
被上诉人(一审被告)尹文彪，男，1962年1月24日出生，汉族，公务员，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区昭乌达路南苑小区*号楼*单元*号。
被上诉人(一审被告)内蒙古巨华房地产开发集团有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区京包公路南侧大华综合厂东院二楼。
法定代表人王宏俊，该公司董事长。
委托代理人刘兴廷，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
上诉人白志轩因与被上诉人尹文彪、被上诉人内蒙古巨华房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院(2015)赛民初字第02670号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年5月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月30日公开开庭审理了本案。上诉人白志轩、被上诉人内蒙古巨华房地产开发集团有限公司的委托代理人刘兴廷到庭参加诉讼。被上诉人尹文彪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年6月12日，白志轩（乙方）与尹文彪（甲方）签订一份《购房转让协议》，协议约定：甲方拥有单位分配在建房一套，面积119平方米，位于呼市南二环路南（内蒙国土资源厅对面），属于内蒙古巨华房地产开发集团有限公司开发的高层框架楼。经双方协商，甲方同意将此房有偿转让给乙方。又约定“一、以甲方名义购房，办理登记手续并签订购房协议，购房全部资金由乙方提供。二、在办理购房正式合同与产权登记过程中，乙方需要将购房协议甲方姓名改为乙方姓名时，甲方必须无条件配合办理，所发生费用由乙方承担。三、如果在办理产权登记前，仍没有改成乙方的姓名，以甲方的姓名办理了产权登记，产权完全归乙方所有，房本由乙方保存。乙方有权对该房产进行处理或过户….房产过户税费由乙方承担。四、….乙方按甲方告知要求，按时支付房款或办理相关事宜”。该协议第五条约定，若甲方违约，包括但不限于单方履行合同或撤销合同、不能及时变更转让手续、不及时交付房屋等，乙方可要求甲方返还支付的全部款项，及要求甲方支付本合同房屋买卖总价款30%的违约金。上述协议签订后，白志轩向尹文彪一次性支付房屋转让费35000元。另查明，尹文彪系呼市人民代表大会常务委员会职工。2009年12月10日，呼和浩特市人民代表大会常务委员会办公厅（乙方）与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司（甲方）签订一份《团购职工住宅合作协议》并附“工程造价费用估算”。该协议第二条约定“乙方负责协助落实土地出让金、暖增容费用及城市配套费等相关费用的减免事宜”。合同第三条约定“价格2660元/平方米（不含土地费、城市配套费及暖增容费）”。在附件《工程造价费用估算》第2项约定了土地价格，即“60万元/亩的土地价格为370元/平方米；80万元/亩的土地价格为494元/平方米；100万元/亩的土地价格为617/平方米”。其第7项和第8项约定“城市配套费60元/平方米”、“暖增容费50元/平方米”。同时备注“如能减免土地出让金，则土地不计入房价，如不能减免土地出让金，则土地成本计入房价；城市配套费和暖增容费减免后不计入房价，如不能减免，则计入房价”。2010年6月10日，呼和浩特市人民代表大会常务委员会办公厅通知尹文彪于2010年6月15日前去办理支付首付款以及签订购房合同事宜。2010年6月13日，尹文彪与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订上述《商品房买卖合同》。再查明，2011年11月28日，呼和浩特市人民代表大会常务委员会办公厅向内蒙古巨华房地产开发集团有限公司送达“呼和浩特市人民代表大会常务委员会干部职工团购住房设计汇总册”，确定参与本次团购房屋的人数为208人，并附送户型图。2014年11月10日，呼和浩特市人民代表大会常务委员会机关事务中心出具一份“证明”，其内容为：“我单位团购内蒙古巨华房地产开发集团有限公司德临美镇210户职工住宅，由于未能减免土地出让金和暖增容费。为此，经委托内蒙古诚公工程造价咨询有限公司进行测算，核准团购房每平米应增加1062元”。2015年1月9日，内蒙古巨华房地产开发集团有限公司向呼和浩特市人民代表大会常务委员会办公厅机关事务中心送达“呼和浩特市人民代表大会常务委员会办公厅登记购房汇总明细”，注明该单位“团购用户共计210户，其中购买118平米的是76户；138平米的是81户；178平米的是33户；198平米的是20户。在现有价格的基础上需补交土地出让金、暖增容费每平方米1062元。”并附送210户业主的姓名、楼层编号、房屋面积、原定的房屋单价等信息。呼和浩特市人民代表大会常务委员会办公厅机关事务中心核对上述信息之后，予以盖章确认。该汇总明细最终确定的房屋信息为——尹文彪，4号楼2单元502户，118平方米，单价2640元。2015年2月10日，内蒙古巨华房地产开发集团有限公司通过公证方式向尹文彪邮寄送达了“交房通知书”、“入住缴费明细表”、“办理交房的特别说明”等材料。另外，就房屋面积问题，内蒙古巨华房地产开发集团有限公司于庭后向法庭提交了新的计算明细，即尹文彪所购房屋为4号楼2单元502号（即东户），暂测面积为109.41平方米，因此，其应补交的购房款金额为116193.42元。又查明，2015年7月，白志轩督促尹文彪起诉内蒙古巨华房地产开发集团有限公司，并准备由白志轩作为委托代理人参加庭审，尹文彪于开庭之前申请撤诉。白志轩诉至法院，请求判令：1、尹文彪与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司按合同约定价格316540元交付房屋并办理交付手续；2、支付逾期交房违约12134.97元；3、双倍返还房屋面积减少部分购房款34207.60元。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、尹文彪与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》、尹文彪与白志轩签订的《购房转让协议》是否合法有效；二、内蒙古巨华房地产开发集团有限公司是否是本案适格诉讼主体；三、白志轩是否取得内蒙古巨华房地产开发集团有限公司与尹文彪签订的《商品房买卖合同》中买方的全部权利义务；内蒙古巨华房地产开发集团有限公司是否应依该合同向白志轩履行相关义务；四、团购住宅合作协议是否对尹文彪产生约束力；是否对白志轩产生约束力；五、白志轩所购房屋的价款问题如何确定；六、白志轩作为从尹文彪处购房的个人，在诉讼中是否有权利进行代位权诉讼；是否适用代位权的相关法律规定；七、尹文彪是否应当向白志轩承担逾期交付违约金和返还面积误差款的责任。对此一审法院分析如下：一、尹文彪与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》、尹文彪与白志轩签订的《购房转让协议》均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。尹文彪与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司之间签订的《商品房买卖合同》未约定项目名称、房屋坐落、具体楼层、编号等主要信息，其主要条款不完善、不明确，只能视为尹文彪具有购房意向。且该商品房买卖合同是建立在呼和浩特市人民代表大会常务委员会办公厅常委会办公厅于2009年12月10日与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订的《团购职工住宅合作协议》基础上，二者互为补充，共同形成完整的购房合同。而尹文彪与白志轩签订的《购房转让协议》第三条涉及到产权归属问题，因该约定属于物权范畴，而物权不以当事人的约定而转移，物权的归属、转移必须遵守法律法规的特殊规定，因此，该约定条款为无效条款。但个别条款的无效不影响整体转让协议的效力。二、内蒙古巨华房地产开发集团有限公司是本案的适格诉讼主体。理由为：本案争议房屋是内蒙古巨华房地产开发集团有限公司出卖给尹文彪，尹文彪又将房屋转让给白志轩，内蒙古巨华房地产开发集团有限公司与本案有实体上的权利义务关系。三、合同法第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”，且该转让行为应当遵守合同法关于债权转让的通知义务和债务转让关于“征得债权人同意”的规定。本案中，从现有证据分析，尹文彪将购房指标转让给白志轩时未通知内蒙古巨华房地产开发集团有限公司，也未经内蒙古巨华房地产开发集团有限公司同意，内蒙古巨华房地产开发集团有限公司亦答辩对此不知情，因此，尹文彪的转让行为对内蒙古巨华房地产开发集团有限公司不产生法律约束力。故白志轩不能取得内蒙古巨华房地产开发集团有限公司与尹文彪签订的《商品房买卖合同》中的相关权利义务，白志轩要求内蒙古巨华房地产开发集团有限公司承担逾期交房违约责任和面积误差款返还责任，证据不足，不予支持。四、团购合作协议对尹文彪产生约束力,对白志轩未产生约束力。其一，团购合作协议系呼和浩特市人民代表大会常务委员会代表其内部职工与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订的购房意思表示，其实际购房人为职工，职工既享受团购带来的价格优惠也承担团购协议约定的义务。团购协议虽由呼和浩特市人民代表大会常务委员会办公厅加盖部门印章，但其行为系职务行为，应视为是该单位的意思表示，效力及于该单位及单位团购房屋的职工。故团购协议对尹文彪产生约束力。团购协议对房屋单价做了附条件的约定，如果约定条件不成就即增加价格。因此，尹文彪应当依据内蒙古巨华房地产开发集团有限公司的通知将剩余房款全部补交。待收到剩余购房款后，内蒙古巨华房地产开发集团有限公司应向尹文彪交付房屋。其二，尹文彪与白志轩签订《购房转让协议》，但未明确房屋具体信息和房屋价款，其实际转让的是购房指标（即合同权利义务），该转让行为建立在“尹文彪系呼和浩特市人民代表大会常务委员会职工”的特殊身份基础之上。而白志轩并不具备职工身份，也不是《商品房买卖合同》的签订主体，该转让也未经内蒙古巨华房地产开发集团有限公司的同意，因此白志轩不受团购协议的约束。五、对于白志轩所购房屋的价款问题，白志轩与尹文彪在《购房转让协议》当中约定“以甲方（尹文彪）名义购房，办理登记手续并签订购房协议，购房全部资金由乙方（白志轩）提供”。但未约定房屋价款的具体数额。基于尹文彪受团购协议的约束，尹文彪需要补交的款项也应当由权利义务的受让人白志轩承继。六、本案不适用代位权诉讼的相关规定。合同法第七十三条规定“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。”在本案中，内蒙古巨华房地产开发集团有限公司享有先履行抗辩权，只有尹文彪交清剩余房款后，才可请求内蒙古巨华房地产开发集团有限公司交付房屋。故不符合“债务人怠于行使其到期债权”的情形。同时，尹文彪的购房行为建立在其呼和浩特市人民代表大会常务委员会职工的特殊身份基础之上，系专属尹文彪的债权，不可代位行使。七、对尹文彪是否应当向白志轩承担逾期交付违约金和返还面积误差款责任的问题。白志轩与尹文彪并非商品房买卖合同关系，且双方在《购房转让协议》中亦明确约定了违约条款，即“若甲方（尹文彪）违约，包括但不限于单方履行合同或撤销合同、不能及时变更转让手续、不及时交付房屋等，乙方（白志轩）可要求甲方返还支付的全部款项，及要求甲方支付本合同房屋买卖总价款30%的违约金”。白志轩可以依据协议约定向尹文彪主张权利。现白志轩要求尹文彪“交付房屋、支付迟延交付违约金、双倍返还面积误差款”等均无合同依据，且尹文彪并不具备承担上述义务的条件，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十七条、第七十三条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回白志轩的诉讼请求。案件受理费3372元（白志轩已预交），由白志轩承担。
白志轩不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院将尹文彪与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》视为购房意向认定错误，该合同为建设部、工商总局制定的商品房买卖合同示范文本，文本内容完善详尽，并且有《预售房许可证》，应当合法有效；二、呼和浩特市人民代表大会常务委员会办公厅办公厅与尹文彪、内蒙古巨华房地产开发集团有限公司的法律关系为居间合同的法律关系，且尹文彪从未向呼和浩特市人民代表大会常务委员会办公厅办公厅出具授权委托，故并非代理的关系，呼和浩特市人民代表大会常务委员会办公厅办公厅与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订的《团购职工住宅合作协议》的义务应由单位承担，且合同约定了“呼和浩特市人民代表大会常务委员会办公厅负责协助落实土地出让金、暖增容费及城市配套费等相关费用的减免事宜”，该内容违反法律强制性规定，应当认定该协议无效；三、一审判决对房屋价款和交付房屋认定错误，现该房屋已经达到交付条件，且发出《交房通知书》，尹文彪已经取得房屋处分权，白志轩与尹文彪签订的《购房转让协议》性质为买卖合同，故尹文彪应按合同约定履行交付义务。综上，请求撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求或发回重审。
内蒙古巨华房地产开发集团有限公司答辩称，尹文彪与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》主要条款不完整，仅是购房意向；呼和浩特市人民代表大会常务委员会的行为是受其职工委托，故团购协议权利义务应由职工承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该维持。
尹文彪未提交书面答辩意见。
本院经审理查明，内蒙古巨华房地产开发集团有限公司未与尹文彪办理4号楼2单元502号房屋交接手续。
本院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：（一）尹文彪与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》是否为正式购房合同；（二）呼和浩特市人民代表大会常务委员会办公厅办公厅与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订的协议，其约定对尹文彪是否有约束力；（三）房屋交付条件是否成就。
一、关于尹文彪与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》是否为正式购房合同的问题。《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；…”由以上规定可知，商品房基本状况，是判断商品房买卖合同是否为正式购房合同的要件之一。本案中，尹文彪与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司之间签订的《商品房买卖合同》未约定项目名称、房屋坐落、具体楼层、编号等主要信息，即商品房基本情况未进行约定，不能成为独立的购房合同，该合同与《团购职工住宅合作协议》、《登记购房汇总明细》互为补充，共同形成完整的购房合同。故白志轩主张该合同为独立的正式购房合同的上诉理由不符合法律规定，本院不予支持。
二、关于呼和浩特市人民代表大会常务委员会办公厅与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订的协议，其约定对尹文彪是否有约束力的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”呼和浩特市人民代表大会常务委员会办公厅办公厅的职责范围并不包括接受居间委托，并无证据证明其接受任何报酬支付，故不能证明该协议是居间合同；其次，职务行为是指，国家机关工作人员在法律赋予职责权限范围内，履行职责的活动，组织团购的行为并非职务行为。该行为是民事行为，单位向本单位职工发出参加团购活动的要约，职工参加团购，则表示向团购发起人进行承诺，受团购发起人团购合同的约束，由团购发起人代为办理团购相关事宜，故呼和浩特市人民代表大会常务委员会办公厅与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订的团购协议，对买受人具有约束力；再次，该协议约定的“呼和浩特市人民代表大会常务委员会办公厅负责协助落实土地出让金、暖增容费及城市配套费等相关费用的减免事宜”，此条约定并非减免相关费用，仅为协助落实减免事宜，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定。白志轩主张呼和浩特市人民代表大会常务委员会办公厅与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订的《团购职工住宅合作协议》的义务，不应由职工承担的上诉理由不符合法律规定，本院不予支持。
三、关于房屋交付条件是否成就的问题。首先，交房通知并不意味已经受领房屋，团购发起因未能减免相关配套费用，对房屋价款进行了变更，该变更的约定对尹文彪具有约束力，故需交纳相关费用才能办理房屋交接手续，因未办理交接手续，尹文彪未取得该房屋的所有权；其次，根据尹文彪与白志轩签订的协议，第一条约定“以尹文彪名义购房，办理登记手续并签订购房协议，购房全部资金由白志轩提供。”，第四条约定“…需要交付剩余房款或办理有关事宜，尹文彪应及时告知白志轩，白志轩应按告知要求，按时支付房款或办理相关事宜。”该协议约定尹文彪有告知及协助办理的义务，依合同约定，白志轩应按尹文彪告知内容支付房款，尹文彪不应对白志轩承担因未足额交付房款而未取得该房屋所有权的违约责任。故白志轩主张该房屋已经达到交付条件，尹文彪已经取得房屋处分权，应按合同约定履行交付义务的上诉理由不符合法律规定，本院不予支持。
综上，白志轩主张尹文彪与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司应交付房屋并承担违约责任的上诉请求不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6743元（白志轩已预交），由白志轩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马国民
审 判 员 韩 韬
代理审判员 王 晶
二〇一六年七月四日
书 记 员 秦俐娟