广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0103民初7384号原告：广西世华房地产代理有限公司南宁分公司，住所地南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场西2栋4712号。负责人：刘飞，该分公司经理。委托诉讼代理人：方奎，男，该公司法务主管。委托诉讼代理人：农金金，女，该公司法务助理。被告：刘翰清，男，1982年8月28日生，汉族，住南宁市。委托诉讼代理人：吴俞霞，广西桂科律师事务所律师。第三人：伍运锋，男，1987年3月7日生，汉族，住广西北流市。原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司（以下简称世华房地产公司）与被告刘翰清、第三人伍运锋居间合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，于同年8月25日公开开庭进行了审理。原告世华房地产公司的委托诉讼代理人方奎、农金金、被告刘翰清的法定代理人吴俞霞到庭参加诉讼。第三人伍运锋经本院合法送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告世华房地产公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告于2017年1月15日签订的《限时销售合同》；2．判令被告退还原告销售保证金2,000元及向原告支付违约金30,000元（按合同中被告委托交易价格750,000元的4%计）；3．判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月15日，原被告双方签订编号为NNSHDC0000146的《限时销售合同》，合同约定：被告委托原告独家限时销售其位于南宁市青秀区青环路82号恒大·苹果园东方诗韵X号楼X单元X号房；有满足交易净收750,000元价格条件的，原告即可全权代理被告销售房产；限时销售期限为2017年1月15日起至2017年7月31日止；原告向被告支付限时销售保证金2,000元；限时销售期限内，被告必须保证原告能够带领客户顺利看房，如原告按被告委托条件与买家签订承购确认书，即视为原告居间成功；限时销售期限内，被告不得擅自终止本合同、自行出售该房产或者另行委托其他公司及个人销售该房产等。该合同还就双方的违约行为、违约责任、中介服务费计算方式、告知方式等进行约定。签订该合同当日，被告收取了原告的限时销售保证金2,000元。2017年3月21日，第三人伍运锋经过原告居间服务，与原告签订了《承购意向书》，双方约定：第三人以75万元价格购买被告的涉案房产；第三人同意按成交价2%向原告支付咨询及中介服务费；第三人向原告交付5,000元购房定金。该《承购意向书》签订当日，第三人向原告交付5,000元。2017年3月22日至5月17日之间，原告方工作人员苏正洲、农金金多次通过手机短信、微信、电话、当面告知等方式将第三人已按被告要约要求作出书面承诺的事项通知被告前去办理房屋交易事宜；2017年4月24日，原告以挂号邮寄方式向被告送达了《催告履行合同通知书》；但被告对上述催告置之不理，后以明示的方式拒绝履行合同。原告认为，原被告通过平等协商达成一致签订限时销售合同，被告委托原告代其发出要约独家销售房产并要求原告保证为其限时销售房产，原告在订立合同时已将合同条款向被告释名，被告在认可后签署《限时销售合同》明示单，表明其已清楚合同条款的含义并对合同约定条款认可。但原告按照被告要求找到适格买家且买家已签订书面合同承诺后，被告无端悔约，以明示的方式拒绝继续履行合同。因此，被告的行为已构成根本违约，导致第三人基于原告居间行为购买被告房产的目的无法实现。原告有权解除与被告签订的《限时销售合同》并要求被告承担相应的违约责任。故原告提起诉讼，请法院判如诉请。在开庭审理中，原告以因涉案合同约定的履行期届满为由，撤回第一项诉讼请求。被告刘翰清辩称，1．因被告于2017年2月21日已自行销售房屋，并于同年2月23日将房屋已自行销售的事宜告知原告方的房屋经纪人苏正洲并提出解除该合同，苏正洲同意解除合同并收取了被告退还的2,000元，被告认为苏正洲作为原告方员工及原告方履行合同的指定代表，其同意解除合同的行为应视为原告行为，故原被告之间签订的《限时销售合同》因双方达成解除的合意业已解除；2．因合同已解除，原告在明知被告已将房屋销售的情况下仍继续履行该合同，因此造成扩大的损失，原告无权要求被告承担；3．因原告在向被告提供居间服务前，被告已自行销售房屋，故原告因未提供服务而无权主张居间服务报酬；4．《限时销售合同》第十条、第十二条因免除了提供格式条款一方的责任，加重对方责任及排除了对方自由处分个人所有财产的权利而应当认定无效，原告依据上述条款要求被告承担违约责任不符合法律规定，且原告主张的违约金过高，被告的行为不构成违约，不应当承担赔偿损失的责任。第三人伍运锋未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人伍运锋经本院传票传唤，未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼，应视为其已放弃答辩和质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了《限时销售合同》、收款收据、承购意向书、购房诚意金收款收据、催告履行合同通知书、手机短信通讯记录、《限时销售合同》明示单、《广西壮族自治区物价局、住房和城乡建设厅关于重新规范房地产中介服务收费管理有关问题的通知》等证据，被告围绕答辩意见依法提交了《房屋买卖及居间合同》、支付宝账单详情、苏正洲的收款记录、银行流水明细等证据。本院当庭组织当事人进行举证、质证。被告对原告提交的《限时销售合同》、《限时销售合同》明示单的三性予以认可，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的承购意向书、购房诚意金收款收据、催告履行合同通知书、手机短信通讯记录、《广西壮族自治区物价局、住房和城乡建设厅关于重新规范房地产中介服务收费管理有关问题的通知》均不予认可，因原告提交的承购意向书、购房诚意金收款收据、催告履行合同通知书均为原件，被告提出异议但未能提供足以反驳的证据，本院对上述证据予以确认；对手机短信通讯记录，因未提交手机予以核对，本院对该证据真实性不予确认；对《关于重新规范房地产中介服务收费管理有关问题的通知》，因与本案事实认定无关，本院不予确认。原告对被告提交的《房屋买卖及居间合同》、支付宝账单详情、银行流水明细、苏正洲支付宝收款记录等证据均无异议，本院确认该份证据并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月15日，原告世华房地产公司（乙方）与被告刘翰清（甲方）签订一份编号为NNSHDC0000146的《限时销售合同》，该合同载明：“一、限时销售的房地产基本情况：1．房地产地址：青秀区青环路82号恒大苹果园东方诗韵X号楼X单元X号，房产证号：第××号；2．建筑面积：126.98平方米；三、限时销售（独家委托）期限：签订本合同之日起至2017年7月31日；四、限时销售保证金：……乙方应向甲方支付限时销售保证金2,000元，乙方保证如未在限售期限内未找到适格买家，则甲方有权没收此限售保证金，如乙方在限售期限内找到适格买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方，甲方拒绝与乙方找到的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格4%作为违约金；九、甲方收取或乙方代为收取买家定金后，若甲方拒绝出售该房地产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产的相关交易手续的，甲方除向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的责任；十、限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产。限时销售（独家委托）期内，如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方的违约责任；十二、若有违反本合同第十条、第十一条的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金；十四、乙方可通过发短信、微信信息、邮件等任一通讯形式向甲方发送通知、文件、资料。乙方发送至甲方如下通讯方式之一，即视为送达：甲方确认其有效的通讯方式为156××××0066；微信账号为156××××0066。”上述合同中的第三、四、七至十二条均采用加粗的方式载明。原告在合同处加盖公章，苏正洲作为原告的工作人员在合同上签字并写明其联系方式为183××××0596，被告在合同上签字捺印。同日，刘翰清签订一份由世华房地产公司出具的《＜限时销售合同＞明示单》，该明示单载明“2017年1月15日，本人与广西世华房地产代理有限公司南宁分公司签订《限时销售合同》。对《限时销售合同》所有的条款，本人已详细阅读，广西世华房地产代理有限公司南宁分公司的员工也已向本人详细说明和解释。本人清楚《限时销售合同》条款的含意，没有异议”。次日，刘翰清向世华房地产公司出具收到该公司支付的定金2,000元的《收款收据》。2017年2月21日，刘翰清在案外人广西南宁鑫鼎投资有限公司的居间下，与案外人闭秀喜签订《房屋买卖及居间合同》，以78万元价格将涉案房屋出售给闭秀喜。2017年2月23日，刘翰清通过支付宝向苏正洲转账2,000元。2017年3月21日，世华房地产公司与第三人伍运锋签订编号为NNSHDC0001026的《承购意向书》，该意向书主要内容为伍运锋愿意以75万元的价格购买涉案房屋，并在签订本合同时同意交付5,000元给世华房地产公司作为购买该物业的诚意金。同日，世华房地产公司向伍运锋出具收到5,000元的《收款收据》。2017年5月17日，世华房地产公司向刘翰清发出《催告履行合同通知书》，告知刘翰清在世华房地产公司居间下，第三人伍运锋愿意按照《限时销售合同》约定的条件购买其名下房产，通知其应于收到该通知书5日内办理房产交易手续。刘翰清均未有回应。本院认为，根据原被告共同签订的《限时销售合同》，被告系委托原告在满足一定条件下为其提供与他人订立房屋买卖合同的机会，原告并不参与被告与他人之间的合同，故该合同兼具委托合同与居间合同的法律特征。该合同主体适格，双方意思表示真实一致，内容未违反法律、行政法规强制性规定，故应认定原被告之间存在有效的居间合同及委托合同关系，双方均应恪守。关于格式条款是否无效的问题。原告认为被告自行销售房屋的行为违反了合同第十条约定；被告辩解《限时销售合同》第十条、第十二条因免除了提供格式条款一方的责任，加重对方责任及排除了对方自由处分个人所有财产的权利而应认定无效，原告依据上述条款要求被告承担违约责任不符合法律规定。本案中《限时销售合同》第十条、第十二条，均为原告方为重复使用而预先拟定的，原告未能举证证明其在订立合同时就上述条款与被告协商，故应认定为格式条款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条之规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。但在本案中，原告并无免除其责任、加重被告责任或者排除被告作为合同相对方的主要权利的情形，且合同的第十条、第十二条均以加粗字体的形式提请被告注意，被告亦出示明示单说明其已对《限时销售合同》所有的条款进行阅读并经过原告员工向其进行详细说明和解释，上述事实说明被告对合同第十条、十二条违约责任的内容是知悉的。被告辩解上述条款系格式条款因而无效，并无事实及法律依据，本院不予采纳。关于解除合同的问题。综合本案证据，被告于2017年2月21日在合同存续期间将涉案房屋出售给案外人，后于2017年2月23日向原告工作人员苏正洲支付2,000元。被告辩解其于2017年2月21日前曾与苏正洲电话商谈解除合同事宜，后苏正洲口头表示同意，故居间合同已于2017年2月21日前解除，但被告未能提交相关证据证明上述主张。因被告刘翰清对解除合同的事实负有举证责任，因其没有证据证明其在出售涉案房屋前已与原告解除原有的居间合同，故应承担举证不利的后果，即该《限时销售合同》并未在2017年2月21日前解除。被告提交支付宝付款凭证，证明其于2017年2月23日向苏正洲支付2,000元的事实。苏正洲作为原告方的代表在《限时销售合同》上签字，并在原告提交的手机短信记录中可看出原告也一直通过苏正洲联系被告。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。在本案中，原告认可苏正洲系其工作人员，且苏正洲作为原告方的代表在原告与被告订立的《限时销售合同》中签字，并在原告提交的手机短信记录中可知苏正洲作为原告方代表与被告进行沟通。基于上述事实，被告有理由相信苏正洲有解除合同并收取保证金的代理权，被告亦实际向苏正洲退还保证金，故本院认可原被告双方签订的《限时销售合同》已于2017年2月23日解除，苏正洲收取被告支付的2,000元的行为亦视为原告的行为。原告主张被告向其退还2,000元，本院不予支持。关于违约责任的问题。根据《限时限售合同》约定，限时销售期限内，被告不得自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产，否则应向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。被告在合同存续期间，在已委托原告销售涉案房屋的情况下，又在案外人的居间下将房屋另行出售，其行为违反了上述合同约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告主张被告违约，应向其承担赔偿损失的违约责任，具有事实及法律依据。原告主张赔偿额应按照合同约定的“该房地产委托交易价格的4%”支付，即30,000元，但在庭审中被告主张原告违约金计算标准过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，原告未能举证证明其因被告违约行为而产生的实际损失，原告在本案中的损失主要包括合同履行后可以获得的利益，即获取因完成居间合同义务而应获取的居间报酬，本院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌定将违约金数额调整为15,000元。原告主张其于2017年3月21日与第三人伍运锋达成《承购意向书》并收取伍运锋的5,000元购房诚意金。被告辩解其已于2017年2月21日前与原告解除《限时销售合同》，原告另行与他人签订《承购意向书》及收取诚意金所造成的损失扩大的责任应自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，被告已举证证明其于2017年2月23日向原告员工苏正洲达成解除合同的合意，原告在知道被告已违约的情况下，仍继续与案外人签订《承购意向书》，对此造成其自身损失的扩大具有责任，不得就扩大的损失要求被告赔偿。综上，本院认定被告应向原告支付违约金15,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘翰清应向原告支付违约金15,000元；二、驳回原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。本案受理费600元，由原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司负担250，由被告刘翰清负担350元。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决书指定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：待结算财政款项中院诉讼费专户，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××17），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 玫人民陪审员  陈泽林人民陪审员  吴露雲二〇一七年十二月二十日书 记 员  岳永福附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》1．第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。2．第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。3．第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。4．第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。5．第四百一十条：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。6．第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》7．第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。8．第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》9．第十条：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。10．第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。