宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海民初字第1525号
原告：钟晓波。
委托代理人：陈培民。
委托代理人：江兴民。
被告：宁波浙电物业经营有限公司。
法定代表人：余海波。
委托代理人：胡火芬。
委托代理人：戴利霞。
原告钟晓波为与被告宁波浙电物业经营有限公司财产损害赔偿纠纷一案，于2015年9月24日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员何解放独任审判，并分别于2015年10月19日、2016年1月8日公开开庭进行了审理。原告钟晓波的委托代理人陈培民、江兴民，被告宁波浙电物业经营有限公司的委托代理人胡火芬、戴利霞到庭参加了诉讼。原告钟晓波于2015年11月4日就修复费用提出评估鉴定，本院委托宁波高正工程管理有限公司对宁波市海曙区新芝路158弄42号906室房屋漏水修复工程造价进行了鉴定，该司于2015年12月29日出具了《工程造价咨询报告书》。本案现已审理终结。
原告钟晓波起诉称：原告系宁波市海曙区新芝路158弄42号906室房屋（以下称涉案房屋）业主。2015年8月24日，原告下班回家后发现涉案房屋因屋顶积水，致使阁楼地板、客厅及卫生间的吊顶、多处墙体等部位遭受浸水损失，房屋的吊顶、墙面严重变形与脱落、墙体内的线路因浸水也无法正常使用。事后，原、被告共同对现场进行了确认，原告要求被告对该次漏水进行处理，但被告始终不予答复。原告认为，被告作为负有物业管理、安全防范的服务企业，未能尽到疏通公共部位落水管道的义务，造成落水管道无法正常下水，进而外溢至涉案房屋内造成浸水损失，应承担赔偿责任，故原告诉至法院，请求判令：被告将原告涉案房屋所遭受的浸水部位恢复原状或赔偿漏水损失20000元。审理中，原告变更诉讼请求为：判令被告赔偿原告漏水损失43333元。
被告宁波浙电物业经营有限公司答辩称：1.本案所涉及到的公共部位由原告占有使用，该部位具有排他性，原告在使用该公共部位过程中，发现任何的异常情况均应及时告知被告，被告方能作出相应处理。2.被堵的公共排水管道位于北侧露台，该露台由原告使用，原告如果能及时清扫，不会造成如此大的损失。3.从原告到北侧露台原来是没有门的，原告擅自将窗户改成了门，如果原告没有擅自改门，则雨水不容易流入涉案房屋内，亦不会造成如此大的损失。4.被告已经在小区各公告栏中张贴了温馨提示，提醒小区内业主对异常天气做好防范措施。5.原告主张的损失无法律依据，原告未能提供明确的证据加以证明，原告无权向被告主张损害赔偿。综上，应驳回原告的诉讼请求。
原告钟晓波为证明其诉称主张，向本院提交了下列证据，经被告宁波浙电物业经营有限公司质证，本院作如下认定：
证1.涉案房屋产权证一份，拟证明宁波市海曙区新芝路158弄42号906室房屋系原告所有及被堵的排水管道属公共部位的事实。被告无异议，本院予以认定。
证2.照片一组，拟证明涉案房屋受损状况的事实。被告无异议，本院予以认定。
经原告钟晓波申请，本院委托宁波高正工程管理有限公司对宁波市海曙区新芝路158弄42号906室房屋漏水修复工程造价进行了鉴定，该司于2015年12月29日出具了《工程造价咨询报告书》一份，经质证，原告无异议。被告对报告书的真实性无异议，认为楼阁地板并无更换的必要，报告书中分项工程的实木地板铺设、踢脚线等费用应扣除，第四项中的其他项目所产生的费用并非修复的必要费用，也应予以扣除，对更换龙骨的费用予以认可。经审查，阁楼地板的龙骨已遭受水浸，必须更换，该部分损失被告也予以认可，地板在龙骨更换后无法正常使用，故更换地板的费用为必要费用。该报告书系由具有鉴定资质的鉴定机构出具，真实合法，且与本案有关联，本院予以认定。
被告宁波浙电物业经营有限公司为证明其辩称主张，向本院提交了下列证据，经原告钟晓波质证，本院作如下认定：
证一、照片一份，拟证明涉案房屋的北侧露台具有排他性即只有经过原告家才能进入该露台的事实。原告对真实性无异议，提出被告对该公共部位具有管理与养护的义务，涉案房屋结构上的排他性并不能成为被告不履行该义务的理由。经审查，该证据能真实反映涉案房屋北侧露台的真实情况，本院予以认定。
证二、温馨提示及照片各一份，拟证明被告已经尽到了告知和提示的义务。原告对该证据真实性无异议，提出该温馨提示的张贴时间为9、10月份，系被告事后张贴，事前并未尽到提醒义务。经审查，该份证据无法证明温馨提示的张贴时间，本院对证二不予认定。
证三、《东方威尼斯物业管理服务委托合同》一份，拟证明东方威尼斯小区的物业服务系由被告提供的事实。原告无异议，本院予以认定。
本院于2015年11月4日组织原、被告双方对涉案房屋进行现场勘查，拍摄照片39张，制作现场勘查笔录一份，经原、被告质证，双方均无异议。
综合原、被告陈述、本院认定的有效证据并结合本院现场勘查情况，本院确认如下事实：
原告系宁波市海曙区新芝路158弄42号906室（顶楼）的业主，房屋建筑面积为235.36平方米。2014年4月11日，被告（乙方）与宁波市海曙区东方威尼斯小区业主委员会（甲方）签订《东方威尼斯物业管理服务委托合同》一份，约定：甲方选聘乙方对东方威尼斯小区提供物业管理服务，服务期限为2014年5月10日至2017年5月9日。合同的第二章委托管理事项部分第五条约定：公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：公用的上下管道、落水管，公用照明、消防水泵房，楼内消防设施设备，电梯、电子防盗门、信报箱。原告按照每月每平方米1.2元的标准向被告支付物业管理费。2015年8月24日，宁波地区大面积降雨，原告下班回家后发现房屋遭受了大面积浸水。经勘查得知系因涉案房屋阁楼的北侧露台的公共排水管道被堵，雨水无法从排水管道排出，致使大量积水从门缝流入涉案房屋的阁楼，进而流入房内，造成涉案房屋的阁楼地板、客厅屋顶、墙面、卫生间屋顶及部分电线线路等部位遭受浸水损害而无法正常使用。审理中，原、被告对涉案房屋漏水损失的具体数额无法达成一致，原告对此申请司法鉴定，宁波高正工程管理有限公司经鉴定，于2015年12月29日出具工程造价咨询报告书，确定涉案房屋的漏水修复工程总造价为43333元。审理中，原、被告意见不一，致调解不成。
另查明：1.涉案房屋位于九楼顶层并附带阁楼，阁楼的北侧有一面积约五平方米的露台，该露台主要用于安放整栋住宅楼的排水管道、地漏排气孔、卫生间污水排污管道出气孔、厨房烟道等公共管道。2.原告在装修过程中，为方便出入北侧露台，将阁楼北侧墙面的一扇窗户改装成了门。3.北侧露台仅一个公共排水管道，原、被告一致确认涉案房屋进水系因该排水管道的排水孔被堵所致，该排水孔附近的尘土及其他杂质被清除后，管道即可顺畅排水，事后也未再次发生同类漏水事故。
本案的争议焦点为对涉案房屋所遭受的漏水损失被告是否应承担赔偿责任以及该赔偿责任如何确定。原告认为被告未能按照物业服务合同的约定对共用排水管道履行维修、养护和管理的义务，致使该下水管道被泥土堵塞造成排水不畅，最终导致漏水损失的产生，故由此造成的全部损失被告应承担赔偿责任。被告认为北侧露台虽属公共部位，但该露台系由原告占有使用，结构上具有排他性，原告既然占有使用该露台，就应对排水管道负有清理义务，且原告擅自开门的行为导致了积水可以较为容易的流入涉案房屋内，故涉案房屋所遭受的漏水损失主要应由原告承担责任。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，涉案房屋遭受漏水损失系因公共排水管道排水不畅造成，而被告作为物业服务人，对该公共部位的正常使用负有管理和维护的义务，被堵的公共排水管道发生在涉案房屋北侧露台，该露台虽需借助原告的房屋才得以进出，但现有证据并未显示原告利用房屋结构上的特点人为的阻碍了被告对该公共部位进行养护，即被告可事先在征得原告同意后，从涉案房屋进入北侧露台对公共部位进行管理维护，故被告辩称北侧露台系由原告排他使用，应由原告自行承担损失的主张，本院不予采纳。
被告作为东方威尼斯小区的物业服务人，对公共设施负有管理、维修、养护的义务，但被告疏于履行物业合同所约定的该项义务，致使涉案房屋由于共用的排水管道被堵而遭受浸水，故由此造成的财产损失，被告应予以赔偿。对于被告应承担赔偿责任的范围，应结合原、被告的过错程度综合考虑。原告在装修涉案房屋时将窗户改装成门，降低了北侧墙体的挡水高度，使得积水较为容易的流入涉案房屋内，且被告预对公共排水管道进行管理与维护需先行进入原告房内，涉案房屋遭受浸水的当天，原告家中无人，客观上为被告及时发现漏水原因及排除隐患造成不便，故从上述角度分析，可酌情减轻被告的责任。本院酌定原、被告按照4：6比例分担此次漏水损失。经鉴定，涉案房屋漏水修复工程总造价为43333元，被告应按此标准承担赔偿责任，故被告应赔偿原告漏水损失26000元（43333元×60%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告宁波浙电物业经营有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告钟晓波漏水损失26000元。
二、驳回原告钟晓波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费883元，减半收取441.5元，由原告钟晓波负担265元，被告宁波浙电物业经营有限公司负担176.5元；鉴定费2200元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 员 何解放
二〇一六年一月十五日
代书记员 闻婉冬
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。