江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第03111号
上诉人（原审原告）南通海关机关服务中心,住所地南通市青年西路**号。
法定代表人杨剑，主任。
委托代理人胡东浩，江苏高仁律师事务所律师。
委托代理人刘鑫，南通海关工作人员。
上诉人（原审被告）南通紫琅山庄假日酒店管理有限公司，住所地南通市狼山旅游度假区军用码头上游。
法定代表人顾卫兵，董事长。
委托代理人陈建国，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。
上诉人南通海关机关服务中心（以下简称海关服务中心）、南通紫琅山庄假日酒店管理有限公司（以下简称紫琅酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2014）崇民初字第1656号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年7月10日，海关服务中心（甲方）与紫琅酒店（乙方）签订《紫琅山庄租赁合同》一份。合同第一部分租赁财产状况条款约定：甲方出租给乙方的房屋：1、现紫琅山庄的餐厅、客房和场地（建筑面积约2000平方米，不含未开发的18亩土地），用途为餐饮经营。缉私分局的办公场所维持不变。2、同时乙方可使用甲方的有关用于餐饮经营的设施和物品。……合同第三部分租赁期限条款约定：6、甲乙双方约定，租赁期限自2009年7月10日起至2019年7月10日止，共为10年。甲方给予乙方两个月的装潢期，装潢期免收租金。……合同第四部分租金支付方式和期限条款约定：9、乙方年租金为人民币20万元，年设备使用费10万元；两项费用从第五年起每年按10%比例递增。租赁期间，双方不得以任何理由再调整年租金。10、年租金分别于每年的12月底和6月底前分二次结清。11、首期租金支付：乙方应当在本合同签订后60日内缴纳首年的半年租金15万元。12、后续租金支付：每年的12月底和6月底分期缴纳下个租赁年度的当期租金。13、乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则甲方有权按逾期金额的每日千分之三向乙方收取违约金。14、乙方支付租金的方式如下：年租金可以以现金、银行转账及海关签单方式等方式结算。有关内部签单结账事宜另由甲方制定细则。合同第五部分保证金和其他费用部分约定；15、甲、乙双方约定，乙方应在本合同签订时，交付保证金5万元，租赁合同履行完毕时，甲方收取的租赁保证金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于租赁关系终止后6个月内无息归还乙方，用于处理可能发生的遗留问题。16、租赁期间乙方发生的水费、电费、燃气费、卫生费、通讯费用，由乙方自行承担，按月结清。合同第六部分房屋使用要求和维修责任条款约定：19、甲、乙双方约定，乙方应一次性投入不少于450万元，对租赁区域进行装修或者增设附属设施和设备，但不得影响或破坏房屋主体结构安全。20、乙方的装修改造方案和预算，必须得到甲方的同意。合同第七部分租赁财产返还条款约定；27、有下列情形之一的，甲方可通知乙方解除本合同。甲方已收取的租金和保证金不退，乙方投入的装修、装饰归甲方所有。乙方还应以总租金额的5%作为违约金。给甲方造成损失的，支付的违约金不足以抵付按实际损失计算：（1）乙方逾期不支付租金达两个月或以上的；（2）乙方所欠的租金或其他费用达2万元或以上的；……（7）每月10日前为乙方向甲方缴纳各项费用期（水、电及日常发生的费用），一年中未经甲方同意达三次延迟缴纳的。合同第十部分违约责任条款约定，30、乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可要求乙方恢复原状。合同还对其他事项进行了约定。
上述合同签订后，海关服务中心向紫琅酒店交付了租赁房屋。紫琅酒店对租赁房屋进行了装修、增设了设施。
2014年1月23日，海关服务中心委托律师致函紫琅酒店：“委托人曾于2013年8月13日发出《关于催缴紫琅山庄欠款的通知》，告知贵司尚欠付2011、2012年度的设备使用费20万元、水电费674859.78元，考虑到各种可扣减因素实际需支付水电费608079.79元。贵司签收通知后并未支付上述款项。现已至2014年，贵司尚欠2013年度的租金20万元、设备使用费10万元，2013年度至今的水电费尚未结算。……”
2014年3月18日，海关服务中心再次委托律师致函紫琅酒店：“根据委托人的陈述及提供的资料，贵司租用紫琅山庄房屋用于酒店经营。2013年全年用电277228度，单价每度0.91元，计人民币252277.48元；2013年全年用水14906吨，单价每吨3元，计人民币44718元，合计人民币296995.48元，已由委托人代为缴纳。现通知贵司，在2014年3月30日前向委托人付清上述水电费。”
2014年9月11日，海关服务中心向紫琅酒店发出《解除合同通知书》：“至2014年8月底贵司尚欠以下费用：1、2014年1－8月房租146667元；2、2011年度、2012年度、2013年度、2014年1-8月份的设备使用费366666元；3、水电费971855.26元（计算至2013年底，2014年1月至8月水电费暂未统计）。请贵司在2014年10月1日前付清全部上述欠款。逾期则服务中心视为双方签订的租赁合同解除，不再另行通知。如合同解除的，请贵司及时做好房屋及设施设备的移交工作，如有损坏则承担违约和赔偿责任。”
签订合同时，紫琅酒店法定代表人为沈毅，2010年8月紫琅酒店内部转股，后法定代表人变更为顾卫兵。紫琅酒店房屋租金交至2014年底，设备使用费交过2年共20万元，内部转股后未付过水电费。
另查明，海关服务中心出租给紫琅酒店的紫琅山庄的餐厅、客房和场地与缉私分局的办公场所及缉私船的囤船对外共用水、电表。缉私分局的办公场所及缉私船的囤船安装了3只用电分表，缉私分局的办公场所及缉私艇安装了2只用水分表。租赁房屋、场地未安装水、电分表。根据海关服务中心提供的水电发票，可以确定：2011年1-11月用电总度数393176度；2011年12月用电总度数36919度；2012年度用电总度数423428度；2013年度用电总度数382421度；2014年1-9月用电总度数253722度。2011年度用水总量17307m3；2012年度用水总量18191m3；2013年度用水总量17421m3；2014年1-9月用水总量13683m3。2011年11月前电费单价为0.829元∕度，2011年12月后电费单价为0.867元∕度，水费单价为3元∕m3。海关服务中心提供的水电分表抄表记录单原件显示：2011年1-11月分表用电总度数75373度；2011年12月分表用电总度数9841度；2012年度分表用电总度数115800度；2013年度分表用电总度数102268度；2014年1-9月分表用电总度数52703度。2011年度分表用水总量1057m3；2012年度分表用水总量1237m3；2013年度分表用水总量1195m3；2014年1-9月分表用水总量634m3。
海关服务中心在庭审中明确其主张的水、电费的计算方法：2011年电费（430095-85214）×0.867×0.85；2012年电费（423428-115800）×0.867×0.85；2013年电费（382421-102268）×0.867×0.85；2014年1-9月电费（253722-52703）×0.867×0.85。2011年水费（17307-1057）×3×0.85；2012年水费（18191-1237）×3×0.85；2013年水费（17421-1460）×3×0.85；2014年1-9月水费（13683-554）×3×0.85。
再查明，海关服务中心曾对租赁房屋、场地的北侧围墙进行过施工，使用了租赁区域的水、电。此外，租赁房屋、场地北侧有一小型鸡、鸭养殖场，从租赁区域接的水管。
还查明，在2014年12月26日，南通中院审理的紫琅酒店诉海关服务中心房屋租赁合同纠纷一案的庭审中，双方对于合同解除的事实没有争议，仅对合同解除的原因系双方合意解除还是单方违约解除存在异议。紫琅酒店在庭审中提出要求向海关服务中心交付租赁房屋，而海关服务中心认为因紫琅酒店主张要求赔偿损失，可能需要司法鉴定，所以在司法鉴定前紫琅酒店不适宜将房屋交给海关服务中心，因而未接收房屋。
原审法院认为，海关服务中心与紫琅酒店签订的《紫琅山庄租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，应为有效，双方均应恪守履行。
关于设备使用费的履行期限。首先，根据合同条款，设备使用费约定在租金支付方式和期限部分，根据体系解释，设备使用费的性质为设备租金，其履行期限与房屋、场地租金相同。其次，合同约定“首期租金支付：乙方应当在本合同签订后60日内缴纳首年的半年租金15万元。”而第1年的租金为20万元、设备使用费为10万元共计30万元，半年为15万元。由此可推断出设备使用费与房屋、场地租金系一并支付。综上，根据合同约定，租金半年支付一次，设备使用费也应半年支付一次，每年的12月底和6月底前分二次结清。退而言之，即便合同未约定设备使用费的履行期限，2014年1月23日、9月11日海关服务中心两次发出催款通知，紫琅酒店也应在催款后支付。
关于紫琅酒店租赁区域欠付的水电费。紫琅酒店租赁房屋场地经营酒店产生水电费用系不争的事实。但租赁区域未安装独立的分表，无法直接确定租赁区域的水电费。本院也多次组织双方协商，但未能达成一致，故只能根据除租赁区域外分表的计量情况进行估算。海关服务中心提供了水电分表的抄表记录原件，紫琅酒店对此不予认可，认为未经过其确认。法院认为，根据惯例，出租房抄表时一般无须承租方签字确认，海关服务中心提供的抄表记录原件应作为计算用电、用水量的依据。根据水、电费发票确定的水、电用量总数，减去海关服务中心自用的分表用电、用水量总数，作为计算的基础。考虑到公共公摊部分的用量、总表与分表的计量损耗、海关服务中心在租赁区域的个别水电使用情况，本院酌定在上述基础上扣除25%作为紫琅酒店的用量。参照当期水、电费的单价，紫琅酒店应支付的水费为2011年水费（17307-1057）×3×0.75＝36562.5元；2012年水费（18191-1237）×3×0.75＝38146.5元；2013年水费（17421-1195）×3×0.75＝36508.5元；2014年1-9月水费（13683-634）×3×0.75＝29360.25元。水费共计140577.75元。2011年1-11月电费（393176-75373）×0.829×0.75＝197594.02元；2011年12月电费（36919-9841）×0.867×0.75＝17607.47元；2012年电费（423428-115800）×0.867×0.75＝200035.11元；2013年电费（382421-102268）×0.867×0.75＝182169.49元；2014年1-9月电费（253722-52703）×0.867×0.75＝130712.6元。电费共计728118.69元。
关于合同解除的问题，根据上述分析，紫琅酒店应支付设备使用费的期限为每年的12月底和6月底前分两次结清下个租赁年度的当期费用，但紫琅酒店在收到海关服务中心的催款函后也未能结清2012、2013年度及2014年1－9月的设备使用费。根据合同约定拖欠费用达2万元或以上的，海关服务中心即可解除合同。而紫琅酒店提出尚有海关服务中心的消费签单尚未结算的抗辩理由，对此未能提供消费签单证明。因此，海关服务中心享有单方解除合同的权利，在紫琅酒店收到海关服务中心发出的解除通知后，双方的房屋租赁合同即解除。
关于海关服务中心提出的要求紫琅酒店支付2015年1月1日以后的房屋占用使用费的主张。2014年12月26日，双方在南通中院的庭审中对于合同解除的事实没有争议，因此海关服务中心应及时收回租赁房屋以避免损失的扩大。在紫琅酒店当时提出交还租赁房屋的情况下，海关服务中心未予接收，由此造成扩大的房屋占用损失，紫琅酒店不应承担。对该部分诉讼请求，法院不予支持。
关于海关服务中心提出的恢复原状的主张。双方在房屋租赁合同中约定，紫琅酒店应一次性投入不少于450万元，对租赁区域进行装修或者增设附属设施和设备，但不得影响或破坏房屋主体结构安全。由此可知，海关服务中心对于紫琅酒店装修、增添设备、设施在签订合同已有所预见并予以认可。紫琅酒店虽未能举证证明其装修改造方案经过海关服务中心的书面同意，但海关的缉私分局仍在原地办公，紫琅酒店的整个装修过程海关服务中心应明知，其从未予以制止。而海关服务中心在给紫琅酒店的几次函件中均未提出装修改造的问题，应视为默示同意。现海关服务中心未能举证紫琅酒店的装修改造影响或破坏了房屋主体结构安全，因此其提出要求恢复原状的主张，法院不予支持。
关于海关服务中心提出的要求紫琅酒店承担逾期违约金117156.1元（按10年总租金金额2343122元的5%计算）的诉讼请求。紫琅酒店认为违约金显失公平。法院认为，由于合同解除系紫琅酒店单方违约造成，紫琅酒店应支付违约金。紫琅酒店欠付的设备使用费及水电费总额已超过100万元，拖欠时间达1年以上，约定的违约金并未超出相应的范围，违约金约定并不高。对于该项诉讼请求，法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，原审判决：一、确认南通海关机关服务中心与南通紫琅山庄假日酒店管理有限公司签订的《紫琅山庄租赁合同》已解除。南通紫琅山庄假日酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内将租赁物交还南通海关机关服务中心。二、南通紫琅山庄假日酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内一次性给付南通海关机关服务中心设备使用费人民币276666.66元，给付水电费人民币868696.44元。三、南通紫琅山庄假日酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内一次性给付南通海关机关服务中心逾期违约金人民币117156.1元。四、驳回南通海关机关服务中心的其他诉讼请求。案件受理费29902元,由海关服务中心负担13739元，紫琅酒店负担16163元。
宣判后，上诉人海关服务中心、紫琅酒店均不服，向本院提起上诉。海关服务中心上诉称，1、双方在合同中约定紫琅酒店应当投入不少于450万元，对租赁区域进行装修或者增设附属设施和设备，但不得影响或破坏房屋主体结构安全。紫琅酒店的装修改造方案和预算必须得到海关服务中心的书面同意，紫琅酒店无证据证明其装修行为得到海关服务中心的书面同意，也未能证明其装修方案经有资质的部门设计，并由有资质的公司进行施工。事实上紫琅酒店除装修之外，还超出原建筑物范围私自搭建很多违法建筑，明显违法。一审判决认为海关服务中心默认同意无法律依据。一审判决否定恢复原状的要求，实质上认可了紫琅酒店违法搭建的合法性。2、紫琅酒店拒不接受法院送达导致本案拖延至今，其对损失扩大负有责任。2014年12月26日的庭审中海关服务中心未同意接受房屋，是因为紫琅酒店作为原告提起的诉讼中申请对装修等进行司法鉴定，保持房屋在其控制之下，有利于司法鉴定的真实性和合法性。既然紫琅酒店为索赔600余万元而提出鉴定，因鉴定程序而发生的房屋交付迟延的损失应由其承担。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判紫琅酒店恢复原状、并支付2015年1月1日之后的房屋占有使用费至实际交房为止。一、二审诉讼费用由紫琅酒店负担。
针对海关服务中心的上诉，紫琅酒店答辩称，1、本案中出租人虽然未明确书面表态，但根据双方约定的房屋出租用途及出租房屋的现状，可推知承租人必然要进行装修才能达到租赁目的。出租人对承租人装饰装修的同意一般应看做是租赁合同期内的概括性、持续性授权。本案中，没有任何证据证明装修影响了房屋主体结构安全。出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限（一般为六个月）未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。2、海关服务中心不履行义务，违约在先。首先，海关服务中心提供的房屋因有附属设施不符合约定，且其不履行维修义务。其次，紫琅酒店有权从应付给海关服务中心的款项中抵扣应付设备使用费。由于出租人不履行维修义务，致使紫琅酒店发生附属设备的维修费和购买设备费用，相关费用理应由海关服务中心承担。第三，双方没有物品清单，无法确定租赁房屋的相关物品、设施的数量和现状，一审判决紫琅酒店支付房屋内设施使用费损失没有依据。3、2015年1月1日之后的房屋占有使用费系海关服务中心自行扩大的损失，与紫琅酒店无关。紫琅酒店愿意交还房屋，由于海关服务中心不接受房屋，由此造成的扩大损失要求承租方承担于法无据。
上诉人紫琅酒店上诉称，一、一审判决认定事实错误，偷换概念。1、尽管租赁合同上出现了设备使用费，由于根本没有设备使用清单，双方并未实际履行。南通海关在2010年9月就开始在紫琅酒店消费，双方截止2013年4月进行对账，消费金额达25.94万元。由于海关服务中心没有制定结账细则造成结算障碍，但一审判决却认为紫琅酒店未提供消费签单证明自己的抗辩理由，解除合同系紫琅酒店单方违约造成。2、一审判决以自由裁量权扣除25%作为紫琅酒店的水电用量，回避了海关服务中心存在违约的基本事实。海关服务中心提供的水电费清单等无紫琅酒店的签字确认，其应当承担举证不能的法律后果。一审法院以打七五折来酌定紫琅酒店的用电用水量不符合交易实践。海关服务中心曾用总表项下的水电进行围墙外施工，而且还有鸡鸭养殖场，其从紫琅酒店的区域接水管，其行为已构成重大违约，导致双方对水电费结算产生争议，从而导致合同解除。紫琅酒店不拖欠水电费，而是双方没有结算。二、紫琅酒店有权不支付水电费。根据合同法同时履行抗辩之规定，在海关服务中心的鸡鸭养殖场扣除水费和支付消费签单前，紫琅酒店完全有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付水电费等费用。三、海关服务中心要求紫琅酒店承担逾期违约金117156.1元没有依据。首先，在前案审理中双方一致同意解除合同，只是对解除合同的原因存有争议，在前案没有结案前，一审法院认定紫琅酒店单方解约纯属武断。其次，海关服务中心在双方水电费发生争议时应当及时为承租人安装水电分表，避免扩大损失。紫琅酒店没有拖欠水电费，只是双方对水电费数额一致未达成一致意见。海关服务中心在一审法院的指导下水电费数额一直在变更，其要求支付逾期违约金的诉讼请求不应支持。四、本案程序违法。本案和紫琅酒店起诉的案件应当合并审理，一审对应当合并审理的案件却分别审理，造成重复诉讼，加重了当事人和人民法院的讼累，也不利于全面、公正地解决纠纷。综上，请求二审法院撤销一审判决，予以改判或将本案发回重审。海关服务中心承担本案的诉讼费用。
被上诉人海关服务中心答辩称，海关服务中心与紫琅酒店签订的租赁合同合法有效，双方并没有协商解除合同。关于设备使用费，一审判决正确。关于水电费，紫琅酒店拖欠水电费是不争的事实，其以结算为由恶意拖欠水电费，是明显的违约行为。关于装修，紫琅酒店除了正常的装修外，还私自改建、扩建，形成了很多违法建筑，其有义务将租赁物恢复到合法状态，否则让海关服务中心承担紫琅酒店的违法后果，于法不公。关于2015年1月1日之后的房屋占用费，因紫琅酒店拒不接受法院送达导致本案拖延至今，其对于损失扩大负有责任。关于违约金，双方有明确的约定，一审判决正确。关于本案程序，法院有权决定两案是否并案审理。综上，请求二审法院驳回紫琅酒店的上诉请求，支持海关服务中心的上诉请求。
经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方的租赁合同中约定了设备使用费，且约定在租金支付方式和期限部分，设备使用费的履行期限应当与租金相同。紫琅酒店未支付2012、2013年度及2014年1-9月份的设备使用费，且欠海关服务中心的水电费，即使海关服务中心在紫琅酒店消费25.94万元属实，该款抵付后紫琅酒店欠付海关服务中心的费用远在2万元之上，根据合同约定，海关服务中心可解除合同。关于水电费，因紫琅酒店没有分表，难以确定其精确数额，但未装分表双方均有责任，这并非是其不交水电费的正当理由，尤其是海关服务中心发出催交通知后，紫琅酒店不应拖欠。水电费精确数额难以确认，一审考虑到公共公摊部分的电量、总表与分表的计量损耗、海关服务中心在租赁区域内的个别水电使用情况，酌定在计价基础上扣除25%公平合理。合同解除系紫琅酒店拖欠相关费用造成，一审判决紫琅酒店支付违约金并无不当。
紫琅酒店承租房屋后进行装修，虽未征得海关服务中心的书面同意，但海关相关部门仍在原地办公，海关服务中心对整个装修过程应当明知，其也未予制止，应认为其同意紫琅酒店的装修行为，紫琅酒店超出原范围进行的改造和搭建，因无相关审批手续，本案中不宜处理。关于2015年1月1日以后的房屋占有使用费，双方在前案审理中均同意解除合同，合同解除后房屋应当返还出租人，紫琅酒店已作出交还房屋的意思表示，符合法律规定，即使海关服务中心因为便于鉴定的原因未接受房屋，该时间之后的房屋占有使用费紫琅酒店也不应承担。
关于本案的程序问题，两案均系租赁案涉房屋引发，一并审理本有利于减少当事人诉累，但也并非必须合并审理，因此一审先就此案作出判决程序并不违法。
综上，一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29902元，由上诉人海关服务中心、紫琅酒店各负担14951元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
审 判 员 季建波
代理审判员 张峥嵘
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。