北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第11684号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京依索建筑材料有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡城市广场2号公寓23层G。
法定代表人唐先军，总经理。
委托代理人杨四龙，北京崇学律师事务所律师。
委托代理人蔡建军，男，1966年6月17日出生，北京依索建筑材料有限公司经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市定福庄园艺场，住所地北京市朝阳区定福庄。
法定代表人段永全，场长。
委托代理人徐荣祥，北京简明律师事务所律师。
上诉人北京依索建筑材料有限公司（以下简称依索建筑公司）因与被上诉人北京市定福庄园艺场（以下简称定福庄园艺场）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第06776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人依索建筑公司之委托代理人杨四龙、蔡建军以及被上诉人定福庄园艺场之委托代理人徐荣祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月，定福庄园艺场起诉至原审法院称：依索建筑公司自2000年左右即承租我单位经营管理的位于北京市朝阳区定福庄东路甲1号29号院场地和房屋（场地5.7亩，房屋65平方米，以下简称涉案场地房屋）并支付租金。双方于2010年2月1日签订《（厂房、场地）租赁合同》，约定由依索建筑公司继续承租涉案场地房屋，租赁期限为2010年2月1日至2012年1月31日，年租金为80000元，依索建筑公司自行承担水电、清洁费用，依索建筑公司于合同期间届满后将涉案场地房屋及添附物一并无偿交付给我。但上述合同期间届满后，双方未续签合同，依索建筑公司拒绝将涉案场地房屋返还给我公司，亦未继续交纳租金。故诉至法院，要求：1.依索建筑公司腾退涉案场地房屋；2.依索建筑公司按每年80000元的标准向我公司支付自2012年2月1日至2013年12月31日期间的场地房屋使用费153333元；3.依索建筑公司按每月14250元的标准向我公司支付自2014年1月1日至其实际腾退涉案场地房屋期间的场地房屋使用费。
依索建筑公司在原审法院答辩并反诉称：定福庄园艺场陈述双方签署合同及履行情况没有异议，但双方租赁的标的包含涉案场地房屋所在土地，该土地属于划拨性质，定福庄园艺场未经政府土地管理部门批准对外转让出租违反了法律规定，应为无效合同。《（厂房、场地）租赁合同》租赁期限届满后，我公司没有腾退涉案场地房屋，亦未继续交纳租金，双方正在协商处理争议，双方的租赁合同关系已经终止，我公司合法占有涉案场地房屋，不同意支付使用费，并提起反诉，要求确认双方于2005年2月1日及2010年2月1日签订的《（厂房、场地）租赁合同》无效。
定福庄园艺场针对反诉答辩称：我公司已征得相关管理部门的同意对外出租经营，且经生效判决确认。双方的租赁合同已经履行完毕，依索建筑公司违背了诚实信用原则，不同意其反诉请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，根据双方签订《（厂房、场地）租赁合同》的内容，以及涉案场地、房屋所在地上在合同签订时已建有房屋之情节，双方约定的租赁标的应为场地及地上房屋，上述协议应为双方当事人的真实意思表示，且北京市民政工业总公司出具了表示同意由定福庄园艺场经营管理涉案场地房屋的书面意见，故该协议不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。依索建筑公司要求确认《（厂房、场地）租赁合同》无效缺乏事实和法律依据，法院不予支持，双方当事人均应按照约定履行各自义务。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，《（厂房、场地）租赁合同》约定的租赁期限已于2012年1月31日届满自动终止，依索建筑公司未向定福庄园艺场腾退涉案场地房屋，亦未继续交纳租金，违反了双方的合同约定，应承担相应的违约责任。定福庄园艺场要求依索建筑公司腾退涉案场地房屋于法有据，法院予以支持，其要求依索建筑公司按80000元／年的标准给付自2012年2月1日至2013年12月31日期间的房屋使用费153333元当属合理，法院亦予以支持。关于定福庄园艺场要求依索建筑公司按每月14250元的标准支付自2014年1月1日至其实际腾退涉案场地房屋期间的房屋使用费的诉讼请求，其提交的证据不足以证明其主张计算标准的合理性，故具体数额由法院结合本案查明事实并参考周边房屋租赁市场价格等因素予以酌定。
据此，原审法院于2014年4月作出判决：一、北京依索建筑材料有限公司于判决生效之日起十日内腾退位于北京市朝阳区定福庄东路甲1号29号院场地和房屋（场地5.7亩，房屋65平方米）并返还北京市定福庄园艺场；二、北京依索建筑材料有限公司于判决生效之日起七日内给付北京市定福庄园艺场自二○一二年二月一日至二○一三年十二月三十一日期间的场地房屋使用费十五万三千三百三十三元；三、北京依索建筑材料有限公司于判决生效之日起七日内按照每月一万元的标准向北京市定福庄园艺场支付自二○一四年一月一日至实际腾退上述场地房屋之日止的场地房屋使用费；四、驳回北京市定福庄园艺场的其他诉讼请求。五、驳回北京依索建筑材料有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，依索建筑公司不服，以涉案土地属国有土地，定福庄园艺场未经国土资源管理部门批准登记出租，双方所签订《（厂房、场地）租赁合同》应属无效，以及定福庄园艺场于2012年2月起即断水、停电，原审判决要求该公司继续向定福庄园艺场支付房屋使用费错误，且租赁标的内其所建房屋尚未确权，判决其腾退房屋不当等为由，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判《（厂房、场地）》租赁合同无效，驳回定福庄园艺场原审的全部诉讼请求。定福庄园艺场同意原判。
本院经审理查明：北京市朝阳区定福庄路东侧使用面积为337539.51平方米的土地使用者为北京市民政工业总公司，用途为农用地工业（其中工业用地为9957.90平方米），使用权类型为划拨。
北京市民政工业总公司出具情况说明，大致内容为：定福庄园艺场是该公司直属福利企业，其位于朝阳区定福庄东路甲1号507亩土地使用权归该公司所有，由该公司授权委托定福庄园艺场进行使用、管理。1998年，由于洪涝灾害严重，定福庄园艺场果树等全部被淹死，此后该宗地大部分土地处于荒芜状态，杂草丛生，存在严重火灾隐患。后来，定福庄园艺场处于严重亏损状态，为此，被迫对其部分土地进行临时性出租，以解决残疾职工就业、保障其生活来源，维护首都安定、和谐及减少社会矛盾冲突等问题。该公司委托定福庄园艺场对定福庄507亩土地承担使用、管理职责。
2012年1月6日，北京市民政工业总公司向定福庄园艺场出具《关于责成北京市定福庄园艺场收回出租场地的通知》，大致内容为：为保障残疾职工的劳动及生活权益，提高土地收益，公司决定责成定福庄园艺场收回出租场地，由总公司整体规划建设，以解决内部分福利企业在外租地经营问题，并彻底消除多年来存在的安全隐患。具体办法包括：定福庄园艺场不得与承租户续租，应要求承租户履行租赁合同相关条款的规定，按期迁出园艺场；承租户清理完毕之前，场地仍由定福庄园艺场履行经营管理职责等。
依索建筑公司自2005年起即向定福庄园艺场承租涉案场地房屋，双方曾于2005年2月1日签订《（厂房、场地）租赁合同》，约定租赁面积场地5.7亩、房屋65平米；期限为5年，自2005年2月1日至2010年1月31日；年租金76000元，每半年交一次即2月1日、8月1日各交年租金的50%；合同期满或解除后，依索建筑公司应当完好交还厂房、场地及配套设施，如有损坏应照价赔偿，新增建筑物、装修设施、水电消防设施及其他固定于地上物的设施设备不得拆除，应无偿归定福庄园艺场所有，否则照价赔偿，依索建筑公司应在10日内全部搬出；合同期满后，若依索建筑公司想续租涉案场地房屋，须提前四个月提出申请，定福庄园艺场视具体情况决定是否继续出租。上述租赁期间，依索建筑公司对原有房屋进行拆除重建，并在空地上新建若干房屋。2010年2月1日，定福庄园艺场与依索建筑公司续签签订《（厂房、场地）租赁合同》，约定依索建筑公司向定福庄园艺场承租涉案场地房屋用于生产经营，租赁期间为2010年2月1日起至2012年1月31日止，年租金为80000元；同时仍约定合同期满或解除后，依索建筑公司应当完好交还厂房、场地及配套设施，如有损坏应照价赔偿，新增建筑物、装修设施、水电消防设施及其他固定于地上物的设施设备不得拆除，应无偿归定福庄园艺场所有，否则照价赔偿，依索建筑公司应在10日内全部搬出等内容。上述合同签订后，双方在合同期间均履行了各自义务，合同期限届满后，双方未就续签租赁合同，依索建筑公司未腾退涉案场地房屋，亦未继续交纳租金。
审理中，依索建筑公司主张双方租赁的标的物包括土地使用权，涉案场地房屋所在土地属划拨方式取得，未经行政机关准许不得转让、出租、抵押，双方签订的《（厂房、场地）租赁合同》违反了相关法律规定，要求确认该合同无效。经询，依索建筑公司明确表示不再本案中要求处理合同无效后的法律后果。定福庄园艺场抗辩称其租赁标的为场地及房屋，并经北京市民政工业总公司同意对外出租，且已经法院作出的生效判决书确认为有效，其提交了相关案件的民事判决书予以佐证。
定福庄园艺场主张双方租赁合同期间届满未续租，其曾多次催促依索建筑公司腾退涉案场地房屋未果，并提交了告知书、照片、邮寄回执单予以佐证，要求依索建筑公司立即腾退涉案场地房屋，并按每年80000元的标准给付自2012年2月1日至2013年12月31日期间的场地房屋使用费153333元，按14250元／月的标准给付自2014年1月1日至其实际腾退涉案场地房屋期间的房屋使用费，并提交了租赁市场信息网页打印件予以佐证。经询，定福庄园艺场表示不利用涉案场地上新建的房屋及相关附属设施，可由依索建筑公司选择自行拆除其新建房屋及相关设施或将上述房屋及附属设施交定福庄园艺场处理。依索建筑公司抗辩称其为合法占有使用涉案场地房屋，不同意腾退，且定福庄园艺场自2012年2月1日起即采取了断水、停电等措施影响其正常生产经营，不同意支付场地房屋使用费。定福庄园艺场表示其自2013年6月方就涉案场地房屋断水、停电。
另查，依索建筑公司于2014年起诉定福庄园艺场及北京市民政工业总公司，要求：确认租赁标的内其公司所建建筑物2257.89平米所有权归其所有；北京市民政工业总公司与定福庄园艺场排除妨碍，保障租赁标的内的房屋建筑物正常使用，提供正常的供水、供电协助义务。北京市朝阳区人民法院审理后，判决驳回其诉讼请求。依索建筑公司不服原审判决，上诉至本院。本院审理后，判决驳回上诉，维持原判。
上述事实，有当事人陈述、《（厂房、场地）租赁合同》、《国有土地使用证》、《情况说明》、示意图、告知书、照片、邮寄回执单、《关于责成北京市定福庄园艺场收回出租场地的通知》、网页打印件以及民事判决书等在案佐证。
本院认为：定福庄园艺场与依索建筑公司先后二次签订《（厂房、场地）租赁合同》，约定由依索建筑公司承租涉案的场地及房屋，上述合同均系双方真实意思表示，且北京市民政工业总公司亦出具了表示同意定福庄园艺场经营管理涉案场地房屋的书面意见，故该协议未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应系合法有效。依索建筑公司要求确认上述合同无效的上诉主张，本院不予采纳。
依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁合同期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方2010年2月1日签订的《（厂房、场地）租赁合同》中亦明确约定“合同期满或解除后，依索建筑公司应当完好交还厂房、场地及配套设施……”，现双方签订的上述租赁合同已于2012年1月31日因合同期限届满而终止，现有证据亦未表明双方已建立新的租赁关系，依索建筑公司未及时腾退交还涉案场地房屋，已经违反双方合同约定及相关法律规定。原审法院依据定福庄园艺场的主张，判决依索建筑公司腾退涉案场地房屋，并向定福庄园艺场支付占用涉案场地房屋期间的使用费符合法律规定，其参考相关市场价格等因素所确定的使用费支付标准亦在合理范围内，本院予以维持。依索建筑公司虽主张租赁标的内部分建筑系其自行建设，权属尚未确定，但其要求确认上述建筑归其所有的主张已被法院生效判决驳回，其以此为由拒绝腾退自定福庄园艺场所租赁的场地及房屋，于法无据，本院不予采纳。依索建筑公司主张定福庄园艺场于2012年2月1日起即对涉案场地房屋断水、停电，致使其无法正常使用故不应支付使用费一节，双方对断水、停电时间陈述不一，但即便依索建筑公司所述断水、停电时间属实，上述日期亦已在双方租赁合同已经到期终止后，定福庄园艺场不再负有保障其正常使用租赁物的法定及约定义务，反而其拒绝腾退并继续占用涉案场地房屋没有法律依据，且上述行为客观上已造成定福庄园艺场相应期间的租金等经济损失，故正常使用与否并非依索建筑公司拒绝支付涉案场地房屋使用费的合法抗辩事由，对其该项上诉主张，本院亦不予支持。
综上，依索建筑公司上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审认定事实及适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1683元，由北京依索建筑材料有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由北京依索建筑材料有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费3366元，由北京依索建筑材料有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 薛 妍
代理审判员 李春香
二〇一四年十月十六日
书 记 员 王 艳