广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶中法民一终字第939号
上诉人（原审被告）：杨波，男，汉族，住广东省从化市。
被上诉人（原审原告）：新丰县鸿图房地产开发有限责任公司。住所地：广东省新丰县丰城。
法定代表人：潘杰，经理。
委托代理人：潘绍光，该公司职员。
上诉人杨波因与被上诉人新丰县鸿图房地产开发有限责任公司（以下简称“鸿图房产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省新丰县人民法院（2015）韶新法民一初字第151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：新丰县丰城街道文峰路8号C栋第一层是属于鸿图房产公司的产业。2013年3月7日，鸿图房产公司（甲方）与杨波（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将坐落在新丰县丰城街道文峰路8号骏景苑首层的一间商铺出租给乙方作办公用途使用；该商铺的建筑面积为229平方米，其中底层的面积为148平方米，夹层的建筑面积为81平方米；租赁期限为2013年5月1日至2015年4月30日；租金按月结算，月租金为2960元；乙方向甲方交纳6000元保证金，租赁期满，乙方按合同第八条第2款的约定移交该商铺给回甲方及乙方结清所欠甲方和水、电等服务供应商的所有款项后，甲方应于当天将保证金退回给乙方；其中合同第7条第5款约定：“租赁期届满，乙方应按本合同第八条第2款约定的标准将该商铺交回甲方，如乙方需继续承租本合同的商铺，乙方应提前90日与甲方协商，双方需另行签订合同。”第八条约定：“1、甲方移交该商铺给乙方的标准为：所有铺面的门为手动铁皮卷闸门，地面为毛坯，天面及墙壁为煽三遍原子灰；水电需到该商铺的边界；2、乙方移交该商铺给甲方的标准为：所有铺面的门为手动铁皮卷闸门，地面为原甲方移交时的状态或由乙方出资已铺好的地板，天面及墙壁为煽三遍原子灰，如乙方已经经过甲方同意更改过房屋结构、装修过的，则乙方除将能搬动的物品应搬走外，其余不能搬动的物品应移交甲方；3、乙方需对该商铺进行装修、改动房屋结构的，乙方必须以书面的方式经得甲方以书面的方式同意后方可实施，否则视为乙方违约；……8、租赁期满、甲乙双方协商解除本合同或依照本合同约定解除本合同的，乙方应即时将本合同的商铺按照第八条第2款约定的标准移交给回甲方，乙方需将本合同的商铺的全部卷闸门的钥匙交到甲方指定的地方（新丰县安居物业服务公司），三方应在《商铺移交单》上签名（盖章）确认，本条款约定的程序全部完成后方视作乙方已经依约将本合同的商铺移交给回甲方。”第九条约定：“1、如因甲方的原因（属乙方的原因造成的除外），甲方未按照上述约定移交本合同的商铺给乙方使用的，每逾期一日，须按照月租金的10%向乙方支付违约金，甲方逾期超过15天的，乙方有权单方解除本合同，乙方依本条约定解除合同的，甲方除向乙方支付上述违约金外，甲方还应于即日双倍返还乙方已经交给甲方的首月租金和保证金给乙方，甲方逾期返还的，甲方应按所欠乙方款项的实际金额以月息15‰计息给乙方，直至甲方返还清上述款项为止；2、乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按照当月租金的10%向甲方支付违约金；3、乙方违反本合同第八条第3、4、5、6款约定，乙方未依约定时间交清租金超过15天以上或未按合同第七条第2款约定的时间缴清水电等费用给相应的服务供应商超过30天以上的，甲方有权单方解除本合同；甲方依据本条款约定解除本合同的，乙方应于即日按本合同第八条第2款约定的标准、按照本合同第八条第8款约定的程序将本合同的商铺移交给甲方，逾期移交的，每逾期一日，乙方须按当月租金的20%向甲方支付违约金；甲方依本条款约定解除本合同的，甲方有权不退还保证金给乙方，乙方应于即日将所欠甲方的租金、所有违约金、所欠水电费等服务供应商的费用全部付清给甲方，乙方逾期付清给甲方的，乙方应按所欠甲方的款项的实际金额以月息15‰计息给甲方，直至乙方付清上述款项为止；4、乙方违反本合同第八条第2款约定的，甲方有权不退还保证金给乙方；……7、租赁期届满且甲乙双方未续签租赁合同的，乙方不依时移交本合同的商铺给回甲方的，每逾期一日，乙方须按照当月租金的20%向甲方支付违约金。”合同签订以后，鸿图房产公司依约将商铺移交给杨波，杨波对商铺进行了装修并使用。
另查明：鸿图房产公司于2015年4月26日向杨波发出《租赁合同到期通知函》称：“致：杨波，贵方与我司于2013年3月7日签订了《商铺租赁合同》（以下简称《合同》），由贵方承租我司坐落在新丰县丰城街道文峰路8号骏景苑首层建筑面积229平方米商铺一间，《合同》租赁期限为2013年5月1日起至2015年4月30日止。根据《合同》约定：租赁期届满，贵方应提前90日与我方协商续租事宜，双方须另行签订合同为准，否则乙方应按《合同》第八条第2款约定的标准将该商铺交回给我方。因《合同》将于2015年4月30日到期，贵方仍未与我方签订新的租赁合同，视为贵方放弃续租该商铺。现我司通知如下：1、请贵方于2015年5月1日依时按照《合同》第八条第2款的约定将该商铺交回给我方，否则贵方须承担《合同》的违约责任；2、如因贵方未按时交回商铺给我方，而造成我方与新承租人合同违约的经济赔偿责任由贵方负责承担。特此通知。”据此，鸿图房产公司通过特快专递的形式将该通知邮寄给杨波，告知杨波商铺于2015年4月30日到期，按合同约定，租赁期届满，杨波应提前90日与鸿图房产公司协商续租的事宜，并另行签订合同，否则应按合同第八条第二款约定的标准将商铺交回，由于杨波仍未与鸿图房产公司签订新的租赁合同，视为杨波放弃续租商铺，为此，请杨波于2015年5月1日依照合同约定将商铺交回给鸿图房产公司，否则须承担违约责任。在原审庭审中杨波也明确表示收到了上述通知并对通知的真实性无异议，但双方对续租事宜没有协商一致达成协议，也一直没有办理商铺的交接手续，由此引发纠纷。
又查明：2015年4月26日，鸿图房产公司与潘希和签订《商铺租赁合同》，约定将涉案商铺另行租赁给潘希和，租赁期限为2015年5月2日至2018年5月1日止，月租金为5250元，合同还对其他事宜进行了约定。
2015年5月12日，鸿图房产公司向原审法院提起诉讼称：2013年3月7日，鸿图房产公司与杨波签订《商铺租赁合同》，合同约定：鸿图房产公司将坐落在新丰县丰城街道文峰路8号骏景苑首层的一间商铺出租给杨波作办公用途使用，商铺面积为229㎡，租期为2013年5月1日至2015年4月30日止。合同到期后，杨波一直占用鸿图房产公司商铺至今，以致于鸿图房产公司不能按时将商铺移交新的承租人，因此造成鸿图房产公司要向新的承租人赔付合同违约金。据此，请求法院依法确认双方所签订合同的法律效力，1、判令杨波履行合同，立即归还商铺给鸿图房产公司；2、判令杨波承担逾期移交商铺导致鸿图房产公司不能如期移交商铺给新承租人的经济赔偿责任；3、由杨波负担全部诉讼费用。
原审法院认为：鸿图房产公司与杨波于2013年3月7日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。由于合同约定的租赁期限已届满，杨波未按约定将租赁物交还给鸿图房产公司，属于违约，鸿图房产公司要求杨波按合同的约定返还租赁物并承担违约责任，该院予以支持。
对于杨波认为鸿图房产公司曾口头承诺在合同届满后由杨波继续承租，所以鸿图房产公司才投入重金进行商铺的装修，鸿图房产公司的行为违反诚信的辩解意见，该院认为，双方订立的合同对续租的问题已有明确的约定，杨波认为鸿图房产公司曾有口头承诺在合同届满后由杨波继续承租，但未提交任何证据予以证实，而且，杨波对承租的商铺进行装修亦是其本身的意愿，而不是鸿图房产公司的要求，杨波对商铺进行装修并不能推断出鸿图房产公司曾作出由杨波续租的承诺，为此，杨波的辩解意见该院不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，于2015年7月13日作出（2015）韶新法民一初字第151号民事判决：一、杨波自判决发生法律效力之日起十五日内将租赁物（坐落在新丰县丰城街道文峰路8号骏景苑首层的一间商铺）按合同约定的标准交还给新丰县鸿图房地产开发有限责任公司。二、杨波自判决发生法律效力之日起十五日内支付新丰县鸿图房地产开发有限责任公司违约金（违约金自2015年5月1日起，每日按月租金人民币2960元的20%即人民币592元计至判决确定的履行之日止。）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币100元，由杨波负担。
杨波不服原审判决，向本院提起上诉称：首先，原审法院认定“对于被告认为原告曾口头承诺在合同届满后由被告继租，所以被告才投入重金进行商铺的装修……为此被告的辩解意见本院不予支持。”该事实认定错误在于，其一、原审庭审调查时鸿图房产公司对杨波重金装修商铺的基础设施一节予以认可，且出租给杨波的是毛坯房，而基础设施的装修主要是地板砖铺设、阁楼层的楼梯建设、室内砌墙等，属一次性投资，基本属于不可再生。其二、鸿图房产公司与杨波签订的租赁合同属格式合同，是鸿图房产公司利用格式合同的形式，再加上口头承诺欺骗杨波，从而误导杨波签约，鸿图房产公司出租给杨波的商铺，是鸿图房产公司楼盘竣工多年后首次出租，又是毛坯房，首期承租人装修需较大的投入，且基础设施装修的投入，鸿图房产公司又是在格式合同中设定合同期满承租人要么装修原状维持，要么恢复毛坯房的状态交还给鸿图房产公司。因此，杨波对承租鸿图房产公司商铺短期作出重大投资风险完全能够评估，鸿图房产公司利用签约的口头承诺陷阱诱引及误导杨波签约，完全是鸿图房产公司违反交易的诚信原则。原审判决以杨波提出鸿图房产公司有口头承诺无举证，不予支持，有失客观公正。
其次，原审法院判决对鸿图房产公司违约金主张予以支持，违反法律规定。原审法院判决逾期交还鸿图房产公司商铺，按月租金2960元支付鸿图房产公司日20％的违约金，折合为日违约金592元。但是，鸿图房产公司在原审法庭调查举证杨波合同期满未续租，而另行出租他人，姑且不管鸿图房产公司举证的真实性，其商铺月租金仅是5200元。杨波现未交还商铺给鸿图房产公司，其实际损失亦仅为5200元，对比原审判决支持鸿图房产公司的违约金主张，远超出鸿图房产公司的实际损失。因此，依有关法律规定，违约金不能超出实际损失，显然原审法院判决违反了法律规定。
据此，杨波请求二审法院判令：1、撤销原审判决，依法改判支持杨波原审答辩请求；2、本案一、二审诉讼费用由鸿图房产公司负担。
杨波在二审期间向本院提交了如下证据：1、2015年8月31日现金缴款单，证明杨波于8月31日已经向鸿图房产公司支付了5840元；2、鸿图房产公司于2013年3月6日出具的《收据》，这份证据与现金缴款单证明杨波已经支付了涉案商铺从2015年5月至8月的租金。鸿图房产公司的质证意见：鸿图房产公司已经收到了上述款项，但鸿图房产公司没有同意保证金可以抵扣租金，双方也没有约定。
鸿图房产公司答辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
鸿图房产公司在二审期间向本院提交了如下证据：1、欠费停电通知单，证明杨波几个月没有交电费，蓄意抵抗交租金；2、民事起诉状、（2015）韶新法民一初字第226号民事裁定书、传票及应诉通知书，证明杨波的违约行为造成了鸿图房产公司不能交付铺面给新租户潘希和并造成了其损失，潘希和起诉后又撤诉。3、新丰县丰城街道文峰路8号骏景苑5号商铺租赁合同及租户7、8月份租金收据和发票，证明鸿图房产公司的商铺均已经签订合同租金标准为首层30元、夹层为10元，也证明涉案商铺2015年日租金为175元。4、新丰县丰城街道文峰路8号骏景苑6号商铺租赁合同及租户5、6、7、8月份租金收据、银行进账单和发票，证明目的与证据3一致。杨波的质证意见是：鸿图房产公司没有在举证期限内提交证据，超过举证期限，不能作为定案的依据。对于欠费停电通知单，这份证据不能证明杨波拒绝交付租金，因为没有续签合同，是否需要缴纳电费，没有结论。关于民事起诉状、（2015）韶新法民一初字第226号民事裁定书、传票及应诉通知书，这不能反映杨波与鸿图房产公司有纠纷，鸿图房产公司的损失存在疑问，也不是杨波的行为造成的。关于新丰县丰城街道文峰路8号骏景苑5、6号商铺租赁合同及租户租金收据、银行进账单和发票，这些证据与本案无关。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原审法院对此认定正确，本院予以认可。由于鸿图房产公司与杨波对合同的效力以及解除合同没有提出异议，故本院对此予以确认。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、鸿图房产公司有无误导杨波签订商铺租赁合同；二、商铺租赁合同约定的违约金是否过高。
一、关于鸿图房产公司有无误导杨波签订商铺租赁合同的问题。根据本院审理查明的事实，鸿图房产公司与杨波经协商一致于2013年3月7日签订《商铺租赁合同》，约定鸿图房产公司将坐落在新丰县丰城街道文峰路8号骏景苑首层的一间商铺出租给杨波作办公用途使用，合同签订后，鸿图房产公司根据约定交付了商铺给杨波使用，杨波也依约定履行合同义务，包括对商铺进行装修等，并实际使用商铺至合同约定的期限届满，期间杨波并没有向鸿图房产公司提出异议，更没有提出鸿图房产公司误导其签订合同的意见。因杨波与鸿图房产公司是否续租涉案商铺问题发生纠纷后，其才提出鸿图房产公司误导其签订合同的意见，并认为鸿图房产公司违反诚实信用原则，这显然与双方实际履行了商铺租赁合同的事实不符，杨波也没有提供证据证明鸿图房产公司存在误导签约及违反诚实信用原则的证据，故杨波的该上诉理由不成立，本院对此不予采信。
二、关于商铺租赁合同约定的违约金是否过高的问题。根据本院审理查明的事实，鸿图房产公司与杨波于2013年3月7日签订的《商铺租赁合同》，约定逾期移交商铺的，每逾期一日，杨波须按当月租金的20%向鸿图房产公司支付违约金，即每日的违约金为592元，由于合同约定的租赁期限已于2015年4月30日届满，且双方没有就续租问题达成协议，故杨波本应在合同租赁期限届满后按约定将商铺交还给鸿图房产公司，但其未按约定将租赁物交还给鸿图房产公司，根据合同的约定杨波构成违约，原审法院对此予以认定，本院予以认同。关于违约金是否过高的问题，由于原审法院根据合同的约定计付杨波的违约金，杨波在原审诉讼时没有提出违约金过高的辩解意见，也没有提供证据证明双方约定的违约金超过鸿图房产公司造成损失的百分之三十，构成合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，相反，鸿图房产公司提供了其他租户的租赁合同等证据证明其损失超过了上述约定违约金的数额，据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原审法院以合同约定的月租金的20%计算违约金并无不当，故杨波在二审时才提出调整违约金的抗辩意见，理据不充分，本院不予支持。
综上所述，原审法院判决认定的事实清楚，适用法律和实体处理并无不当，本院予以维持。杨波的上诉主张，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由杨波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何伟军
代理审判员 邓荣斌
代理审判员 梁晓芳
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 丘 毅
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