湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）岳中民一终字第364号上诉人（原审被告、反诉原告）罗灿明。委托代理人杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。委托代理人王毅力，湖南嘉华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）岳阳国际大厦有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道111号。法定代表人杨伦培，该公司经理。委托代理人刘海波，湖南云盟律师事务所律师。委托代理人管峰，该公司职员。上诉人罗灿民因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2015)楼民一初字第560号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗灿民及其委托代理人杜明智、王毅力，被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司（以下简称国大公司）的委托代理人刘海波、管峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2007年1月9日，原告与刘智签订了《房产租赁合同》，合同约定，原告将国际大厦原阳光桑拿城南部（现水云间）建筑物租赁给刘智从事茶楼、酒吧经营，建筑面积为200平方米左右，构造结构为地下水泥砖墙，方位为CD裙楼前坪，南北共计长度49.3米，北边一间小包房及走道的面积不在乙方的租赁面积之内。租期为2007年1月1日至2012年2月28日，租金为每年30000元，每月2500元，合同签字时支付原告10000元定金。2009年7月15日，刘智将该门面转租给被告经营，原告未提出异议，期满后原、被告双方未重新签订合同，租赁物仍由被告经营使用，被告也一直在按照原合同约定的租金标准向原告支付租金。2013年7月1日上午，原告在岳阳市岳阳楼公证处的公证下，在被告所租赁的门面前张贴了《岳阳国际大厦有限公司关于解除房产租赁合同的通知》，通知载明：一、双方租赁关系自本通知送达之日起解除；二、请于2013年7月30日前将租赁房屋内的所有物品搬离，并将房屋交还给原告公司，逾期办理的物品，视为废弃物；三、请于2013年7月1日至7月30日到原告公司四楼物业部结清租金、水电、定金等费用，并将钥匙等物品交还原告公司；四、2013年7月30日后如仍未交还租赁房屋，原告公司保留采取相关措施收回租赁房屋的权利。该通知采用“张贴解除合同通知且公证送达行为”的方式送达后，被告并没有搬出所租赁场地。2013年8月13日，原告再次通知包括被告在内的承租人，告知原、被告之间的租赁合同已经解除，从2013年7月份开始进入腾退期，在腾退期间原告不收取租金和物管费，并告知了结清水电费应当注意的事项。在该次通知之后，被告仍继续使用该门面，但自2013年6月30日后，被告再未向原告交纳租金。因被告拒不腾退原告所有门面，故原告诉至本院。原判认为，原告与刘智签订的《房产租赁协议》合法有效，被告转租受让后，应按照原协议的约定履行义务，在租赁关系中，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金。出租人的义务是保证承租人不因第三人的原因影响租赁物的使用、收益。承租人的主要义务是除支付租金外，还应在租赁关系终止后，将租赁物返还给出租人。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，在原合同到期后，被告继续使用租赁物并按照原约定继续支付租金，原告未提出异议并且收取了该费用，故租赁期满后该租赁合同变更为不定期租赁，原告有权随时终止合同。原告国大公司于2013年7月1日向被告送达了《岳阳国际大厦有限责任公司关于解除的通知》，告知双方的租赁关系自通知送达之日起解除，并给予被告罗灿明一个月即2013年7月这个月的时间腾退房屋，且腾退期间不收租金和物管费。该解除通知已经给予了被告一个月的履行期，原告的行为符合合同的约定和法律的规定，被告理应在规定的腾退期间腾退门面，但被告罗灿明一直拒绝腾退门面，已经违反了合同法的规定。就被告提出的原告的法定代表人口头承诺三五年不变从而导致原租赁合同的期限已经变更的承诺，因其没有提供有效证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。故对原告请求被告腾退国际大厦原阳光桑拿城南部（现水云间）建筑物的诉讼请求予以支持。自2013年6月30日之后，被告一直未腾退并占有租赁物，应按照占有前的租金标准2500元/月向原告支付占用费，故对原告的第二、三项诉讼请求亦予以支持。就被告提出的因原告没有办理报建、规划等手续而合同无效的答辩意见，原判认为，原告国大公司已经提交了房屋所有权证，该房屋所有权证具有公信力，故对该答辩理由及请求确认原、被告之间的租赁合同无效的反诉请求不予支持。就被告提出原告已经在于2013年8月13日向被告所发通知，腾退期不收取租金，认为在2013年6月30日后就不用支付租金了，原判认为，原告告知腾退期为2013年7月这一个月的时间，腾退期间不收租金、物业管理费，但国大公司并未通知未腾退的门面之后不再交纳租金和物业管理费，如果被告在原告指定的期限内腾退所租赁房屋，则在指定的腾退期内不收租金、物管费等费用；但如果不能在指定期间内搬出，则仍需交纳房屋的场地占用费等。关于被告的反诉，对于合同效力问题，前文已经分析认定；对被告请求原告双倍返还原告交纳的定金20000元，双方在合同履行过程中，被告并没有违约行为，故认为该定金10000元应退还给被告，但双倍返还无事实和法律依据。就被告在反诉中主张原告应当赔偿被告损失的诉讼请求，该损失包括被告装修产生的费用及因被告主张原告违约而给被告造成的损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期满间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，就该问题双方并无特别约定，而被告主张原告违约给其造成的损失部分，经查原告国大公司并无违约行为，故对被告请求原告赔偿其损失200万元的反诉请求不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、被告罗灿明于判决生效之日起十日内腾退国际大厦原阳光桑拿城南部（现水云间）建筑物并交付给原告岳阳国际大厦有限责任公司；二、被告罗灿明自2013年7月1日起按照2500元/月的标准向原告岳阳国际大厦有限责任公司支付场地占用费直至租赁场地实际交还之日止；三、原告岳阳国际大厦有限责任公司在判决生效之日起十日内返还被告罗灿明的定金10000元；逾期履行上述金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回被告罗灿明的其他反诉请求。本案案件受理费5000元，反诉受理费11480元，合计16480元，由原告岳阳国际大厦有限责任公司负担600元，被告罗灿明负担15880元。上诉人罗灿民不服，向本院提起上诉称，1、本案租赁物没有房产证、建设工程规划许可证，原审法院认定合同有效错误。2、被上诉人已承诺租赁合同延期三、五年不变，被上诉人解除合同没有依据。3、原判认定被上诉人采用张贴解除合同通知并进行公证的合同解除方式合法有效属认定事实错误。4、原判认定上诉人仍需交纳场地占用费错误，且被上诉人没有提供物业管理服务，没有收取物业管理费资格，不应计算在“场地占用费”内。5、原判认定被上诉人无违约行为，不予支持上诉人要求双倍返还定金及其他损失的反诉请求系认定事实错误。6、原审法院没有追加原承租人刘智为共同被告，遗漏诉讼当事人，严重违反程序。请求二审法院依法改判或将本案发回重审。被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司答辩称，1、上诉人所租场地不仅有房产证，还有规划许可证，租赁合同合法有效。2、被上诉人从未作出过租赁关系保持三、五年不变的承诺，被上诉人有权解除合同且解除合同方式合理又合法。3、《租赁合同》并未约定物管费，仅约定租金，租赁合同解除后，上诉人仍占用场地，还需交纳场地占用费。4、双方的《租赁合同》已经履行完毕，答辩人没有任何违约，无需承担违约责任。6、答辩人已同意原承租人刘智门面转让，转租后刘智已无任何权利义务，无需追加刘智为共同被告。请求维持原判。二审期间，上诉人罗灿民向本院提交了下列证据：证据1、《给中信集团领导的信》、国大公司会议记录，郑嘉强董事长召开租赁户大会情况说明各一份，证明租赁合同租赁期限尚未届满，被上诉人无权解除租赁合同。证据2、本院依据上诉人的申请向岳阳市房地产档案馆调取了被上诉人岳阳国际大厦的相关房屋所有权基本信息与建设工程规划许可证信息及原审法院（2015）楼行初字第62号受理案件通知书、湖南省非税收入一般缴款书。证明被上诉人出租给上诉人的房屋所有权基本信息表上的面积与建设工程许可证上核准的面积不一致，且相差悬殊。该房屋未按建设工程规划许可的规定进行建设，产权不合法。原审法院已经受理了上诉人提起的要求撤销被上诉人房产证的行政诉讼。行政诉讼的结果直接影响到双方签订的租赁合同的效力，本案应中止诉讼。证据3、照片三张，证明被上诉人在解除合同前，在经营户门前写了“拆”字，严重影响了经营应当承担违约责任并赔偿损失。另证明被上诉人解除合同系为了商业拆迁。证据4、企业法人营业执照、企业注册登记资料若干，证明被上诉人的股东为民营企业，且被上诉人的营业范围不包括物业管理服务。证据5、岳阳市建设工程规划公示牌、规划红线图、长江信息报各一份，证明租赁房屋已进行改造立项，并进行了公示，并证明被上诉人违约解除合同损害上诉人的权益。被上诉人国大公司的质证意见为：对证据1中的《给中信集团领导的信》及情况说明的真实性、合法性、关联性有异议，系复印件，不能达到证明目的。对会议纪要的真实性无异议，但对关联性有异议，郑董事长也未作出承诺。对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。对证据3,不能证明系被上诉人写的字，对真实性、合法性、关联性均有异议。对证据4无异议。对证据5,与本案没有关联性。被上诉人国大公司向本院提交了如下证据：证据1、所有权基本信息及建设工程规划许可证，证明承租的标的物拥有完备的建设工程规划许可证及房产证，租赁合同有效。证据2、被上诉人于2013年6月28日发出的《通知》，证明上诉人持有该《通知》，说明上诉人已经收到了被上诉人要求解除合同及要求上诉人在一个月内腾房的《通知》。上诉人罗灿民的质证意见为：对证据1的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，认为国大公司仅将《通知》张贴在墙壁上，并未送达给上诉人，公证解除合同违法。根据当事人上述举证、质证意见，本院对双方当事人提交的证据的认证意见如下：对上诉人罗灿民提交的证据1《给中信集团领导的信》，系被上诉人职工反映相关情况的信件，与本案无关。对于会议记录与情况说明，并不能证明双方租赁合同期限尚未届满，对该证据本院不予采信。证据2可以证明上诉人承租的该房屋未按建设工程规划许可的规定进行建设,故对该证据本院予以采信。证据3不能证明被上诉人的行为影响了上诉人的经营并造成了损失，至于被上诉人要求解除合同的目的与本案也无关，故本院对该证据不予采信。证据4被上诉人无异议，本院予以采信。证据5不能证明损害了上诉人权益，本院不予采信。对被上诉人国大公司提交的证据1，因上诉人罗灿民对真实性无异议，该证据能证明本案中的相关事实，故本院予以采信。证据2，上诉人罗灿民虽提出了异议，但因该证据系罗灿民在一审中提供，说明罗灿民知晓了通知解除合同一事，故对该证据予以采信。经审理查明，上诉人承租房屋所属的裙楼未按建设工程规划许可的规定进行建设。二审查明的其余事实与原审法院查明的一致。本院认为，对于本案的争议焦点,分析阐述如下:一、关于本案双方所签订的租赁合同是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案上诉人所承租的门面房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故双方订立的租赁合同无效。原审法院在未查明本案租赁物是否按照建设工程规划许可证建设的情形下认定合同有效系认定事实不清，本院予以纠正。上诉人主张租赁合同无效的上诉理由成立。二、关于租赁合同无效后本案如何处理的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院原则上应予支持。依据该条规定，双方签订租赁合同虽然无效，但承租人使用租赁物，应参照合同约定向出租人支付房屋占有使用费，故上诉人应参照合同约定的租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费。本案承租人一直使用租赁物，支付相关费用，其经营并没有因出租房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设受到影响，故没有因合同无效遭受损失，出租人要求收回租赁物的请求应予支持。上诉人继续占有租赁物没有法律依据，原审法院判决交付占用场地正确。出租人可以参照合同约定向承租人主张房屋占有使用费，2013年6月之后上诉人一直占有使用租赁物，故应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。国大公司虽通知承租人在腾退期间不收租金、物业管理费，但因承租人并未在国大公司指定的期间腾退房屋，故罗灿民认为其不应承担腾退期间租金和物业管理费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人没有证据证明合同未到期，因合同无效，故其主张国大公司无权解除合同的理由亦不能成立，国大公司采取张贴解除合同通知并进行公证的方式是否合法有效对本案的处理没有实际意义，本院不予审理。三、关于国大公司是否有违约行为及应否赔偿罗灿民损失的问题。因本案租赁合同无效，任何一方当事人均可随时终止履行，且租赁期间，国大公司并未因合同无效影响了罗灿民对租赁物的使用、收益。另罗灿民也未提供充分的证据证明其使用租赁物期间因被上诉人服务工作不到位等给其造成了经济损失，故对罗灿民请求国大公司双倍返还定金并赔偿经济损失的反诉请求，本院不予支持四、物业管理费应否支付的问题。因双方签订《房产租赁合同》约定房屋租金30000元每年，并未约定物业管理费，一审法院也并未判决罗灿民承担物业管理费，故罗灿民提出原审法院错误判决其承担物业管理费的观点不成立，本院不予支持。五、是否中止诉讼的问题。罗灿民虽提出要求中止审理的申请，因本案不以行政诉讼案的审理结果作为审理依据，故本院无需中止审理。六、是否追加被告的问题。原承租人刘智将门面转租给上诉人后，案外人刘智已退出该租赁关系，上诉人已成为租赁合同的相对方，上诉人提出追加被告的申请于法无据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但判决结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5000元，由上诉人罗灿民负担。本判决为终审判决。审 判 长  邵莉茜审 判 员  王欣辉代理审判员  胡 哲二〇一五年八月三日书 记 员  孔灿文