常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0404民初第555号
原告中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行，住所地本市广化街275号。
负责人蒋伟，该行行长。
委托代理人张少青，该行员工。
委托代理人周栋，江苏博爱星律师事务所律师。
被告张英。
被告孙建梅。
原告中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行诉被告张英、孙建梅金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张少青、周栋到庭参加诉讼，被告张英、孙建梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，两被告为母女关系。2011年10月25日，两被告与原告签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定由原告向被告张英提供借款870000元，借款执行年利率7.05%，借款期限360个月，即自2011年10月25日至2041年10月24日止。所借款项用于被告张英购买常州市武进区湖塘镇天隽峰美居（二期）12幢甲单元101室的房屋，被告张英在取得上述房产的房地产权利证书后，以该房产提供抵押担保，被告孙建梅为该借款提供保证担保，保证范围为该合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用。同日，被告孙建梅向原告出具共同还款承诺函，承诺如张英未按合同履行还款义务，由其履行偿还义务。合同签订后，原告依约履行了放贷义务，并与被告按约办理了以原告为抵押权人的抵押登记手续。起初被告张英尚能按照合同履行约定的还款义务，但自2015年7月起，被告一直拖欠还贷。根据合同约定，借款人未按约定按期足额偿还借款超过90天的，贷款人有权提前收回已发放的借款、提前行使担保权。现两被告的行为已构成违约，原告有权行使上述权利，两被告应承担共同还款责任。综上，为保障原告合法权益不受侵犯，原告现诉至本院，请求判令：1、两被告立即归还所欠原告借款本金831973.87元，利息17561.48元（计算至2015年11月4日），合计849535.35元，自2015年11月5日起至实际还清本息之日的利息按借款合同约定继续计算；2、两被告支付原告实现债权费用51859元。3、被告张英在其提供的抵押物范围内承担抵押担保责任，原告对抵押物的折价款或拍卖、变卖所得的款项享有优先受偿权。4、本案诉讼费用由被告负担。
上列两被告未作书面答辩，也未提交相应的证据。
经审理查明,两被告为母女关系。2011年10月25日，两被告与中国农业银行股份有限公司常州城区支行签订《个人购房担保借款合同》一份，该合同约定被告张英因购买坐落常州市武进区湖塘镇天隽峰美居（二期）12幢甲单元101室房屋向该行借款870000元，借款期限360个月，即自2011年10月25日至2041年10月24日止；借款执行年利率7.05%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法；借款人未按本合同约定按时足额偿偿还借款本息超过90天的，构成违约，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权；贷款人按照本合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用，均可直接从借款人在中国农业银行各机构开立的账户中划收。债务履行期限届满，借款人未按约定足额偿还债务，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用等。被告孙建梅为该借款提供连带责任保证。保证范围为该合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用。同日，被告孙建梅向原告出具《共同还款承诺函》一份，承诺如张英未按合同履行还款义务，由其履行偿还义务,直至贷款合同项下的本息全部清偿为止。同日，中国农业银行股份有限公司常州城区支行向被告张英放款870000元，借款用途为购买住房，约定借款期限360个月，即自2011年10月25日至2041年10月24日止；执行利率7.05%，逾期还款利率10.575%；还款方式为等额本息还款法，每月还款日25日。张英在个人借款凭证上签名，予以确认。2012年1月16日，被告以其购买的位于常州市武进区湖塘镇天隽峰美居（二期）12幢甲单元101室的房产设定了抵押，并办妥了抵押登记手续。被告至2015年7月开始未能按合同约定还款，已构成违约，截至2015年11月4日，被告尚欠借款本金831973.87元，利息17561.48元，合计849535.35元。原告向被告多次催要未果，遂诉至本院，要求判如所请。
另查明，2015年7月3日，中国农业银行股份有限公司常州城区支行名称变更为中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行；原告为本次诉讼发生实现债权费用51859元。
上述事实，有原告提供的个人购房担保借款合同、共同还款承诺函、个人借款凭证、房产证证书及他项权证、结清试算单、委托代理合同、律师代理费发票及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告与被告张英、孙建梅签订的个人购房担保借款合同以及孙建梅向原告出具的共同还款承诺函系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，依法成立，对合同双方具有法律约束力。原告按约履行了出借款项的义务，两被告应按约归还借款本息，现两被告逾期未能还款，已构成违约，故原告要求其提前归还借款本息的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。截至2015年11月4日，两被告共拖欠原告借款本息共计849535.35元，有原告提交的结清试算单等证据予以证实，本院予以确认。原告为实现债权而支出的律师费51859元，符合律师收费标准，按合同约定也应由两被告负担。同时，在两被告未能按约还款的情况下，原告有权以被告张英提供的抵押财产即其本人名下坐落于常州市武进区湖塘镇天隽峰美居（二期）12幢甲单元101室的房产进行折价或者以拍卖、变卖的价款在担保范围内优先受偿。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩的权利，因此引起的法律后果，由其自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张英、孙建梅于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行借款本金831973.87元，利息17561.48元（计算至2015年11月4日），合计849535.35元，并按合同约定支付自2015年11月5日起至付清所有款项之日止的利息。
二、被告张英、孙建梅于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行为实现债权而支出的律师代理费51859元。
三、如被告张英、孙建梅不能清偿上述第一、二项所列债务，则原告中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行有权以被告张英提供的抵押物即坐落于常州市武进区湖塘镇天隽峰美居（二期）12幢甲单元101室的房屋，进行折价或以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12814元（原告已预交），由被告张英、孙建梅负担（原告同意其预交费用由两被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告，本院不再退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 滕 荣
人民陪审员 李仲成
人民陪审员 朱婷萍
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 浦晓波