陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陕民提字第00063号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：神木县慧泽房地产开发有限公司。住所地：陕西省神木县神木镇干河路***号。
法定代表人：高慧雄，该公司经理。
委托代理人：乔小飞，陕西格道律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人李培森法定继承人）：李朋洁，女，汉族，1977年9月18日出生，系李培森、王塞锋之女。
委托代理人：李培玉，男，汉族，1953年3月10日出生，退休干部，系李朋洁叔父。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王塞锋，女，汉族，1953年9月10日出生，教师，系李培森之妻。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李林洁，男，汉族，1983年5月23日出生，系李培森、王塞锋之子。
再审申请人神木县慧泽房地产开发有限公司（以下简称慧泽公司）因与被申请人李朋洁、王塞锋、李林洁房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省榆林市中级人民法院（2013）榆中民一终字第00195号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年5月21日作出（2015）陕赔民申字第00092号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人慧泽公司的委托代理人乔小飞到庭参加了诉讼。再审被申请人李朋洁、王塞锋、李林洁经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
定边县人民法院一审查明，李培森于2003年4月28日通过定边县法院委托陕西信达拍卖有限公司购买位于定边县定边镇农机路南一巷院落一处，占地面积4.8亩，用于开办幼儿园，名称为定边县慧园小学。2010年10月4日，慧泽公司的法定代表人与王塞锋签订了《房屋搬迁安置补偿协议》，该协议签订后双方均未履行。2011年3月13日，李培森之妻王塞锋、儿子李林洁与慧泽公司法定代表人高慧雄签订了购房合同，合同第一条约定乙方同意将慧园小学（李培森开办的小学）及东院（面积共计4.8亩）一次性卖给甲方（慧泽公司）。第二条约定：付款方式分两批付清，第一批款350万元在慧园小学及东院搬完后具备拆除条件（从签订后到2011年3月20日具备拆除条件）；第二批350万元在楼房预售开始15日内付清。慧泽公司与王塞锋签订合同后，双方均未履行，李培森所开办的小学一直未搬迁。2011年3月27日慧泽公司定边项目部负责人胡占忠，后勤人员刘峰及其雇佣的十余名民工，因房地产开发纠纷，强行将定边县慧园小学南围墙推倒十余米，学校厕所损毁，发生纠纷后王塞锋向定边县公安局报案，经公安局调解，慧泽公司赔偿推倒围墙、损毁厕所等损失费12000元。2011年4月30日凌晨，慧泽公司在定边县慧园小学未搬迁的情况下将该院房屋全部推倒。
另查明，2010年10月5日，慧泽公司给王塞锋借款50万元；合同签订后慧泽公司未支付给王塞锋价款也未通过有关部门提存价款。李培森未在王塞锋与慧泽公司签订的协议和合同上签字、捺印。
定边县人民法院一审认为，我国相关法律规定，共有房屋未经其他共有人书面同意的不得转让。本案中王塞锋及其子李林洁在未经李培森书面同意的情况下，与慧泽公司签订了《房屋搬迁安置协议》和《购房合同》，损害了李培森作为共有人的利益，依据相关法律规定属无效合同，李培森所诉确认合同无效的理由成立，应予支持。慧泽公司认为其所取得李培森的财产系善意取得，本案中因李培森开办的定边县慧园小学在未具备搬迁条件，且被告慧泽公司未给王塞锋支付所购房屋价款的情况下就将李培森开办的慧园小学南墙及厕所推倒显属不当，经公安机关调解后再次于2011年4月30日凌晨将李培森所有的房屋强行拆除，其行为侵犯了李培森及其共有人的合法权益，且双方均未实际履行合同，因此慧泽公司认为其所购房地产属于善意取得的理由，不符合我国法律相关规定的善意取得的构成要件，不予支持。至于慧泽公司称王塞锋借款50万元属购房押金，因双方签订合同在后，借款在前，慧泽公司无相关证据证明王塞锋借款属押金，不予采纳。关于李培森与王塞锋、慧泽公司、李林洁提到的损失问题，因双方在另案中均已主张，故在本案中不作处理，据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项之规定，判决：慧泽公司与王塞锋、李林洁签订的“房屋搬迁安置协议”和“购房合同”无效。案件受理费100元，由慧泽公司承担。
宣判后，慧泽公司不服一审判决，向榆林市中级人民法院提起上诉称：（一）一审判决认定事实错误。双方签订协议时间为2010年10月4日，签订合同当日王塞锋将定房工字第0123号房屋所有权证、拍卖成交确认书交付上诉人，2010年10月5日上诉人按约支付押金50万元，原审判决认定协议未予履行及借款在前，协议签订在后与事实不符。根据苏来成证言，因李培森生病卧床，故委托其妻子王塞锋找苏来成，经其协调，以土地面积1比0.8置换方式，签订了《房屋搬迁安置补偿协议》，被上诉人王塞锋在协议上签字，由于李培森行动不便，由王塞锋将合同带回家中由李培森签字。2010年10月5日，王塞锋交来的合同有李培森签字按印，上诉人有理由相信李培森签字真实有效。（二）一审判决认定上诉人在慧园小学未搬迁的情况下将该院落的所有房屋全部推倒与事实完全不符。2011年3月13日，上诉人与被上诉人王塞锋及其儿子李林洁在2010年10月4日所签订的房屋搬迁安置补偿协议约定内容的基础上，经自愿协商，补充签订了“购房合同”。根据该补充协议约定：被上诉人将位于定边县农机路南一巷慧园小学及东院4.8亩土地及房屋（面积：3412.5平方米）以700万元卖给上诉人，同时上诉人改造项目新建房屋建成后给被上诉人一套140平方米的单元房及车位一个。合同约定从签订后到2011年3月20日具备拆除条件。2011年3月20日，约定的拆迁日期到来后，上诉人到慧园小学实地勘查时得知慧园小学办学资质转让给赵春林（系租赁被上诉人位于定边县农机路南一巷慧园小学及东院办学）。上诉人要求被上诉人协调安置学生的事，但被上诉人拒不履行约定义务。上诉人迫于工期延误所造成巨大损失的压力，直接与赵春林协商学生搬迁安置事宜，达成一致协议，向赵春林补偿了搬迁损失费36万元，支付慧园小学新校址校舍维修费123790元，彩钢房材料及人工费21000元，搬运费及工人工资14000元，共计518790元。2011年4月30日，学生搬迁安置事项办理完毕后，具备约定的拆迁条件，上诉人遂组织人员将农机路南一巷慧园小学拆除。（三）一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，不影响买卖合同的效力。本案中涉诉土地系李培森、王塞锋夫妻共同财产，上诉人有理由相信协议系李培森、王塞锋共同意思表示，即便王塞锋、李林洁无完全处分权，根据上述规定，协议应为有效。一审判决依据《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项、《物权法》第九十五条、《合同法》第五十二条第一款第（五）项规定判决双方所签协议无效错误。（四）被上诉人恶意诉讼行为应依法制裁。被上诉人李培森、王塞锋及李林洁系家庭共同成员，明显恶意串通，违背诚实信用原则，致使涉诉土地被定边县人民法院查封冻结，造成上诉人棚户区改建工程延误，造成巨大经济损失，应当依法追究责任。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李朋洁答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。（一）上诉人给付王塞锋的50万元属于借款，并非押金，合同及收据中均没有体现50万元属于押金。（二）李林洁在两份合同上的签字不能体现李培森真实意思，也未得到李培森的授权，上诉人明知李培森与王塞锋属夫妻关系，且李培森有病，但只和王塞锋签订合同属恶意签订。同时，上诉人至今没有履行合同，没有诚意。（三）上诉人推倒慧园小学行为恶劣，公安机关曾对上诉人进行过处理。请求驳回上诉人上诉请求。
被上诉人王塞锋答辩称：其向上诉人公司借款50万元，与房屋买卖无关，李林洁签字不能代表李培森，李培森对此事概不知情。上诉人将学校南墙推倒，将厕所损毁，经公安部门调解处理，为恶意强拆。上诉人称其赔偿赵春林60万元，与被上诉人无关，被上诉人未将学校转让赵春林，赵春林仅是上诉人学校教师。
被上诉人李林洁与王塞锋答辩意见一致。
榆林市中级人民法院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，故二审对一审判决认定的事实予以确认。
二审期间，李培森于2014年2月10日死亡，二审法院于2014年2月28日裁定本案中止诉讼。因李培森继承人中王塞锋、李林洁为本案原审被告，无法作为本案原审原告参加诉讼。故通知李培森另一继承人李朋洁参加诉讼，李朋洁于2014年3月12日申请参加诉讼，二审法院于2014年3月12日裁定本案恢复诉讼，由李朋洁作为本案被上诉人参加诉讼。
榆林市中级人民法院二审认为，本案争议焦点是慧泽公司与王塞锋及李林洁参与签订的《房屋搬迁安置补偿协议》、《购房合同》的效力问题。本案中，涉诉合同标的物买卖时为李培森与王塞锋夫妻共有房地产，产权登记人为李培森，王塞锋未经李培森书面同意的情况下不得转让该房地产。合同签订时，李培森因病休养，未参与合同的签订，亦未出具书面意见同意王塞锋、李林洁处分涉诉房地产，李林洁在未出具代理手续的情况下签订合同及代理李培森签订合同的行为属无权处分。且在签订《购房合同》后的较短时间内，李培森即提出异议，应推定其对王塞锋、李林洁处分涉诉房地产时并不知情，王塞锋、李林洁处分涉诉房地产的行为侵犯了李培森作为涉诉房地产共有人的合法权益。故原审判决上述合同无效并无不当。慧泽公司认为王塞锋处分涉诉房地产及李林洁参与合同签订的行为系王塞锋夫妻双方共同意思表示，其所购房地产属于善意取得，上述合同有效的理由，因其签订合同时，未与产权登记人李培森协商相关事宜，其所举证据亦不能证明李培森同意转让涉诉房地产，不能成立。慧泽公司认为合同签订后，其推倒慧园小学南墙、厕所是其为了实现合同权利，其该行为系合同履行过程中发生的争议，属于另一法律关系，并不影响合同的效力，故在本案中不予审查。慧泽公司认为其给付王塞锋的50万元为购房押金，因该条据形式上为借款条据，且与《房屋搬迁安置补偿协议》中约定的押金不一致，故原审判决认定为借款并无不当，但认为借款在前，签订合同在后的理由欠妥，应予纠正。据此，慧泽公司所持上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本案经合议庭评议，并报本案审判委员会讨论决定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由慧泽公司负担。
再审申请人慧泽公司不服榆林市中级人民法院二审判决，向本院申请再审称：（一）二审判决认定《房屋搬迁安置补偿协议》签订后双方均未履行，基本事实认定错误。《房屋搬迁安置补偿协议》签订时间为2010年10月4日。签订合同当日，王塞锋将定房工字第0123号房屋所有权证、拍卖成交确认书交付惠泽公司。2010年10月5日，王塞锋拿来的《房屋搬迁安置补偿协议》上有李培森的签字、按印。在当时情况下，慧泽公司作为合同相对人完全有理由相信《房屋搬迁安置补偿协议》上李培森的签字、按印均系李培森本人所为，是真实的，是申请人基于《房屋搬迁安置补偿协议》的签订，向王塞锋支付押金人民币500000元，王塞锋于当日向慧泽公司的法定代表人出具收到500000元的凭据。由此可见，《房屋搬迁安置补偿协议》签订后，双方已按照合同约定部分履行了义务。（二）王塞锋和李林洁在二审诉讼进行中，在李培森死亡后，对诉争合同项下定边县定边镇农机路南一巷院落及4.8亩土地按份享有六分之五的份额及所有权，故王塞锋和李林洁的共同处置行为无论从事实上及法律上均应为合法有效。根据《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”之规定，故王塞锋和李林洁的共同处置行为无论从事实上及法律上均应为合法有效。（三）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。”该条之规定，第一次明确地承认出卖他人之物合同的效力。根据该司法解释的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，慧园小学及东院4.8亩土地系李培森和王塞锋的夫妻共同财产，慧泽公司完全有理由相信签订“房屋拆迁补偿协议”及“购房合同”系李培森和王塞锋的共同意思表示。即便法院认为，王塞锋、李林洁在出卖时对慧园小学及东院4.8亩土地无处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条之规定，《房屋搬迁安置补偿》与《购房合同》均为有效。二审判决排除适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条之规定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决驳回上诉，维持原判，属适用法律完全错误。综上，李培森与王塞锋系夫妻关系，与李林洁系父子关系。李培森、王塞锋、李林洁一家三口违背诚信，恶意串通，企图通过民事诉讼行为获得更大的利益。同时，由于李培森、王塞锋、李林洁的恶意诉讼行为，致使涉案4.8亩土地被定边县人民法院查封冻结，造成神木慧泽公司改建工程一再延误，给申请人造成了巨大的经济损失。请求省院查明事实，正确适用法律，公正判处。
本院再审查明，2003年4月28日，李培森从定边县人民法院委托的陕西信达拍卖有限公司购买位于定边县定边镇农机路南一巷院落一处（面积4.8亩），并登记在李培森名下。2000年1月28日，定边县教育局作出定政教基（2000）02号关于举办慧园小学的批复，该校为私立全日制完全小学，法定代表人为李培森。2005年5月4日，定边县教育局为该校颁发了民办学校办学许可证。2008年7月10日，定边县人民政府以定政法（2008）36号文件颁发了“关于印发定边县旧城区危房改造实施办法（试行）的通知”。据此，慧泽公司，经定边县住房和城乡建设局、环境保护局批准立项，此次共改建248户，总占地119亩，本案的慧园小学包括在内。2010年10月4日，慧泽公司的法定代表人高慧雄与王塞锋签订了《房屋搬迁安置补偿协议》，该协议上有李培森、王塞锋的签字捺印。王塞锋一方将涉案房产定房工字第0123号房屋所有权证交付给慧泽公司。对于李培森的签字和捺印，王塞锋解释说是由其儿子李林洁代为签的。2010年10月5日，王塞锋从慧泽公司领取现金50万元，本人为该公司打了借条。2011年3月13日，王塞锋、李林洁又与慧泽公司签订了《购房合同》。约定：定边县慧园小学同意将该小学及东院（面积共计4.8亩）一次性以700万元及一套140平方米住宅、车位一个，卖给甲方。付款方式分两批付清。第一批款（350万元）在慧园小学及东院搬完具备拆除条件（从签订后到2011年3月20日具备拆除条件）；第二批款（350万元）在楼房预售开始15日全部付清。该《合同》上有苏来成作为中间见证人的签字。据苏来成给法院的情况说明看，苏来成说他是受李培森委托，但没有书面委托手续。
另查，李培森与赵春林、郭琦于2010年7月15日签订《房屋租赁合同》，该《合同》约定李培森将其所有的位于定边镇农机路南一巷110号房产40间租给赵春林、郭琦办学。合同期限2010年7月20日至2013年7月20日。2010年7月12日，李培森与赵春林及中介人李柏良签订了《慧园小学转让协议书》，约定将慧园小学经营权以价款32万元有偿转让给赵春林。2011年4月28日，慧泽公司与赵春林、郭琦签订《搬迁损失赔偿协议》。该《协议》约定：一、慧泽公司出动车辆和人力负责学校所有物品的运送。二、负责安置师生校舍的所有维修，并限时（5月2日前）完成。三、1、新建彩钢房5间。2、更换检修所有电路。3、粉刷教室、宿舍、灶房、餐厅、内保室共计24间。4、加固10间学生宿舍护窗。5、维修70套桌凳。6、安装40张架子床。7、新修灶房下水道，维修灶房锅台等。以上维修项目开支总计人民币16万元。四、除以上开支外慧泽公司承担因搬迁学校所造成的财物损失，新校舍房租赁费，安置师生的必要开支费用等共计人民币36万元。本损失费在学生安置完后一次性付给赵春林、郭琦。2011年4月30日，慧泽公司为履行双方所签订的搬迁损失赔偿协议，又与生源彩钢公司签订了《彩钢建筑合同》。本案所涉房屋已被全部拆除，由于本案当事人在定边县人民法院另有侵权赔偿纠纷，本案所涉土地已被定边县人民法院保全查封。
其他事实与一、二审查明的事实一致。
以上事实有拍卖成交确认书、房产证、土地证、相关办学批复和许可证、立项意见、房屋搬迁安置补偿协议、借条、购房合同、房屋租赁合同、慧园小学转让协议书、搬迁损失赔偿协议、彩钢建筑合同、公安局调解协议、庭审笔录、当事人陈述等证据在案佐证。
本院再审认为，本案争议的焦点是案件所涉《房屋搬迁安置补偿协议》和《购房合同》是否有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人”。本案所争议的房产系李培森和王塞锋夫妻共同财产，王塞锋与慧泽公司签订合同时，由于李培森有病，其妻子王塞锋与慧泽公司在协商一致的情况下，订立合同，并由其儿子李林洁以李培森名义在《房屋搬迁安置补偿协议》上签字并捺印，王塞锋向慧泽公司交付了涉案房产定房工字第0123号房屋所有权证，并约定了相应的转让款及给付方式。对此，慧泽公司有理由相信王塞锋处分房地产及其儿子代理李培森的行为系其夫妻双方共同意思表示，同时也没有证据证明慧泽公司与王塞锋、李林洁有恶意串通损害李培森利益的故意。至于合同签订后，因拆除房屋发生的争议，属另一法律关系，并不影响合同的效力。据此，慧泽公司主张本案所涉《房屋搬迁安置补偿协议》及《购房合同》有效之请求，本院依法予以支持。一、二审判决上述《房屋搬迁安置补偿协议》及《购房合同》无效，属适用法律错误，依法应予纠正。李培森以未经其同意请求确认《房屋搬迁安置补偿协议》及《购房合同》无效之理由，本院依法不予支持。因李培森在二审中因病去世，其女儿李朋洁作为当事人承担诉讼，故本案的诉讼后果应由李朋洁承担。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销陕西省定边县人民法院（2013）定民初字第00696号民事判决及榆林市中级人民法院（2013）榆中民一终字第00195号民事判决；
二、驳回李朋洁的诉讼请求。
一、二审案件受理费200元由李朋洁承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦玉珍
审 判 员 ＸＸ民
代理审判员 段秦生
二〇一五年十月九日
书 记 员 安 娜