安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0123民初2224号原告：安徽居家物业管理有限公司，住所地合肥市滨湖区孔雀街16号光明大厦511等14套房。法定代表人周卉菱，经理。委托代理人：何永胜，安徽皖国泰律师事务所律师。委托代理人：解倩，安徽皖国泰律师事务所律师。被告：安徽三杰教育投资有限公司，住所地合肥市荣事达大道568号205室。法定代表人：司武龙，董事长。委托代理人：张俊华，安徽皖都律师事务所律师。第三人：合肥兆祥房地产开发有限公司，住所地合肥市肥西县上派镇人民东路。法定代表人：张克朋，总经理。原告安徽居家物业管理有限公司（以下简称居家物业公司）与被告安徽三杰教育投资有限公司（以下简称三杰投资公司）、第三人合肥兆祥房地产开发有限公司（以下简称兆祥房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱利琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告居家物业公司委托代理人何永胜、解倩，被告三杰投资公司委托代理人张俊华到庭参加诉讼，第三人兆祥房产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居家物业公司诉称：2010年10月9日，第三人兆祥房产公司出具《委托书》一份，委托原告处理书香雅苑小区幼儿园租房事宜。2010年10月19日，原告以自己公司的名义与被告三杰投资公司签订《房屋租赁协议》，将第三人所有的位于肥西县潭冲路书香雅苑小区内的建筑面积为737.22㎡的房屋出租给被告开办合肥市小牛津连锁幼儿园，双方约定房屋租赁期限为15年，自2011年2月1日起至2026年2月止，第一个五年租金为每年10万元，第二个五年租金为每年15万元，第三个五年租金为每年20万元。同时约定以后每年的房租，被告应提前三个月预缴下一年的租金。合同签订后，被告已按约支付了第一个五年的租金，第二个五年租赁期应自2016年2月至2021年1月到期，故被告应按照约定提前预缴第二个五年的租金即每年15万元，但在原告多次催要下，被告仅于2016年2月29日支付了10万元租金，为此，原告多次与被告沟通未果，遂于2016年4月20日向被告发出律师函，要求被告一次性足额支付相关费用，后被告于2016年4月26日支付余下的5万元租金及2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费，对于相应的滞纳金分文未付，故为维护原告合法权益，现诉请依法判令：1、提前解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2、被告退出所租赁房屋，并支付拖欠的房屋租金滞纳金及物业费滞纳金合计127534元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告三杰投资公司辩称：1、原告主体不适格，从其提交的委托书来看，虽然系由原告与被告签订的房屋租赁协议，但原告代表的是第三人兆祥房产公司，即案涉租赁合同的主体应是第三人与被告；2、被告于2016年2月29日支付了2016年2月至2017年1月的租金，与以往的交款日期及双方合同中约定的开学前缴纳的日期是一致的，不存在拖欠租金的事实，亦不符合约定解除合同的情形；3、2016年4月23日，原告向被告发出律师函，表明双方合同将继续履行，无解除合同的意思表示，亦无解除合同的约定及法定情形；4、关于物业费滞纳金问题，应属于物业服务合同纠纷，不应在本案中一并主张，且原、被告双方并未就物业费的交纳金额及时间等作出明确约定，而被告已缴纳了2016年全年的物业费，故不存在违约行为，原告主张高额的违约金无事实及法律依据。综上，请依法驳回原告的起诉或驳回其全部诉讼请求。第三人兆祥房产公司未到庭，亦未提交书面陈述意见及举证。经审理查明：2010年10月9日，第三人兆祥房产公司出具《委托书》一份，委托原告居家物业公司处理书香雅苑小区幼儿园用房租赁事宜。2010年10月19日，原告居家物业公司（甲方）与被告三杰投资公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，将第三人兆祥房产公司所有的位于肥西县潭冲路书香雅苑小区内的建筑面积为737.22㎡的房屋出租给被告开办合肥市小牛津连锁幼儿园，双方约定房屋租赁期限为15年，自2011年2月1日起至2026年2月止，第一个五年租金为每年10万元，第二个五年租金为每年15万元，第三个五年租金为每年20万元。同时约定以后每年的房租，被告应提前三个月预缴下一年的租金。关于租金支付方式约定：乙方在签订协议同时应向甲方付清第一年房租壹拾万元整，乙方应于2011年2月20日前向甲方缴纳协议履约保证金（包括租赁期限内的水、电等能耗押金）伍万元，此款，甲方在本协议终止时，确认乙方全部履行本协议时，无息退还，以后每年的房租，乙方应提前三个月（年度开学前）预缴下一年的租金。租赁期间，乙方应按时交纳自行负担的费用（包括物业服务费、公摊能耗费等）。协议第十二条关于违约责任约定：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同当年租金的50%向甲方支付违约金，……（4）拖欠房租累计二个月以上的。2、租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一个月，则应按年租金总额的20%支付甲方滞纳金；3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按协议当年租金50%的额度向甲方支付违约金；4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的一倍支付滞纳金。协议签订后，原告居家物业公司向被告交付了房屋，被告三杰投资公司亦按约支付了第一个五年，即2011年2月至2016年1月期间的租金，其中，2013年至2014年租金于2013年2月23日支付，2015年至2016年租金于2015年1月26日支付。对于2016年2月至2017年1月期间的房屋租金15万元，被告于2016年2月29日支付了10万元。为催缴剩下的5万元租金，2016年4月23日，原告居家物业公司委托安徽皖国泰律师事务所向被告发出《律师函》，催缴剩下的5万元租金及上述协议约定的物业费、滞纳金等，同时声明“本着双方长期合作关系，望贵公司在收到本函后7日内将上述款项一次性支付给居家物业公司，以避免诉讼程序给贵公司带来的不必要的经济损失和社会影响。”2016年4月26日，被告三杰投资公司向原告居家物业公司支付了剩下的2016年2月至2017年1月期间的租金5万元及2015年11月至2016年12月31日期间的物业费11000元。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告居家物业公司提交的营业执照、建设工程规划许可证、《委托书》、《房屋租赁协议》、《律师函》、银行转账凭证，被告三杰投资公司提交的收据、银行转账凭证等附卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为：原告居家物业公司基于第三人兆祥房产公司的委托，具有对案涉房屋的租赁经营权，故其作为本案原告主体适格。至于其与被告三杰投资公司于2010年10月19日所签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反相关法律法规的禁止性规定，协议依法成立并生效，双方当事人均应全面适当履行协议约定的各项义务。根据上述协议约定，承租方应提前三个月（年度开学前）预缴下一年的租金，该项约定是对于预缴租金的时间约定，且约定了两个时间点“提前三个月”或“年度开学前”，而根据原、被告双方所提交的证据显示，被告每次均在每年的二月底之前预缴当年度租金，对此，原告及案涉房屋所有权人即第三人均予以接收。对于本次诉争的2016年2月至2017年1月份的15万元租金，被告三杰投资公司于2016年2月29日支付了10万元，未超出协议约定及双方以往的租金预缴时间，不能认定被告存在逾期支付租金的行为，对于剩下的5万元，在原告发出的《律师函》所规定的七日内支付完毕，原告居家物业公司及第三人兆祥房产公司亦予以接收，且从该份《律师函》内容来看，原告居家物业公司并未表达其有行使单方解除合同权利的意思表示。同时，原、被告在《房屋租赁协议》中约定的出租方可以行使合同解除权的条件是承租方存在拖欠房租累计二个月以上等情形，本案中，被告三杰投资公司已将租金支付至2017年1月，不存在拖欠房屋租金的事实，且目前被告仍在租用案涉房屋经营幼儿园，由此，案涉《房屋租赁协议》不具备约定或法定的解除情形，故对于原告居家物业公司要求提前解除原、被告签订的《房屋租赁协议》的诉请，本院依法不予支持。关于原告主张的租金滞纳金及物业费滞纳金问题。如上所述，根据原、被告双方约定的租金预缴时间及双方一直以来的支付习惯，被告于2016年2月29日支付了10万元，该部分租金并未逾期，无需向原告支付滞纳金，对于2016年4月26日支付的5万元，原告主张由被告支付自2016年3月1日至2016年4月26日共计7808元滞纳金（57天×5万元/365天），符合协议约定及客观事实，本院予以支持。关于物业费部分，原、被告双方在《房屋租赁协议》中仅约定“应按时交纳自行负担的费用（包括物业服务费、公摊能耗等）”，即对于物业费的支付时间及标准均未明确约定，且被告业已将物业费支付至2016年12月31日，故原告居家物业公司主张被告支付其物业费滞纳金，无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安徽三杰教育投资有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽居家物业管理有限公司房屋租金滞纳金人民币7808元；二、驳回原告安徽居家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2851元，减半收取1425.50元，由原告安徽居家物业管理有限公司负担1340元，由被告安徽三杰教育投资有限公司负担85.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  朱利琴二〇一六年九月二十日书记员  汪菡佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。