广西壮族自治区平果县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民二初字第367号
原告胡昌胜。
被告易同真。
原告胡昌胜诉被告易同真房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月21日受理后，依法由审判员韦青枚适用简易程序于2015年8月31日公开开庭进行审理，书记员韦宣吕担任法庭记录。原告胡昌胜、被告易同真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡昌胜诉称，2014年10月1日原、被告签订房屋租赁合同，约定每月房屋租金1200元，每半年提前15日支付房租，租期为2014年10月1日起至2015年9月30日止。被告随即将出租的房屋转租给第三方，并收取转租费7000元，以每月租金600元出租，原告得知该情况后与被告沟通，要求其不许转租，被告不予理睬，目前被告已经支付的租金，使用期限到2015年7月18日，原告多次与被告沟通，按本合同约定要求其支付剩余的房屋租金，开始被告以各种理由拖延，最后被告明确态度，拒绝支付剩余房租，原告要求终止合同，收回出租房屋，被告不予理睬，并拒绝将出租房屋归还原告。综上，按合同约定被告违反了该合同第十一、十二条，将出租房转租给第三方，并且不按合同约定交纳房屋租金，拒绝搬离出租房，原告有权终止合同，收回房屋，不予返还押金2000元，原告依法起诉，请求依法判令：1、终止原、被告之间的房屋租赁合同，由被告返还房屋给原告；2、由被告支付租赁期间所发生的水、电费给原告；3、原告不予返还押金2000元给被告。
原告胡昌胜对其诉讼主张提供的证据有：《房屋租赁合同》。
被告易同真答辩称，对原告第一项诉讼请求没有异议，同意终止合同并返还房屋，但是原告应该退给我一个月房租600元和2000元押金，因为我的房租交纳至9月。我同意交清水电费直至我搬出商铺。我租了原告的门面两间，但是我只使用了一间，另外一间我租给了第三方，但是我也经过了原告同意，已经与第三方签订合同，与第三方约定租金半年交一次。在2014年该交房租的时候，第三方直接把房租交给了原告，今年也是直接交给原告，原告让第三方一个月交一次房租，导致我与第三方的合同无法履行。因为是按月交的，第三方搬走之后，原告就问我要另一间房屋的租金。
被告易同真未为其辩称向本院提交任何证据。
经庭审质证，被告易同真对原告提交的证据真实性无异议。
综合各方当事人的举证、质证情况，本院综合认证如下：对各方确认的证据，本院予以采信。
根据原、被告的诉辩、举证、质证、本院认证情况及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2013年10月1日起，被告易同真承租位于广西平果县马头镇教育路亿鑫房地产“浪琴嘉苑”x号和xx号商铺，后将xx号商铺转租给案外人，同时交付2000元押金给原告胡昌胜。2014年10月1日，原告胡昌胜作为甲方，与被告易同真作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定的主要内容为：乙方租用甲方位于广西平果县马头镇教育路亿鑫房地产“浪琴嘉苑”x号和xx号商铺；租期一年，自2014年10月1日起至2015年9月30日止；租金按整间铺面为单位计算，x号、xx号铺面的租金标准为1200元／月；租金按半年交纳，由乙方于签订合同的当天一次性交清全部租金，下半年租金必须提前十五天交纳，如果乙方不按时交纳下半年租金，甲方有权终止合同和收回房屋并且不退还押金，如乙方需要续租，必须在期满前二十天另签合同，价格视当年市场价格情况另定；租赁期内，房屋由乙方使用和管理，乙方使用房屋所产生的水电费、电话费、宽带费、收视费、卫生费、物业管理费、城建管理费、室内设施正常维护费及乙方使用房屋所产生的的其他费用由乙方承担；乙方应于本合同签订之日向甲方交纳押金2000元，该费用不得冲抵房租，合同期满，在乙方交清本条所述费用的前提下，甲方将押金退还给乙方（不计息），合同期满，如乙方不交清本条所述费用，甲方有权用押金代乙方交纳，不足部分甲方有权向乙方追偿，若乙方因其他原因提前终止本合同时，乙方必须提前三十天告知甲方和交清本条所述费用，甲方不退还租金及押金；乙方逾期交付租金的，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之一向甲方支付违约金，逾期超过一个月的，乙方除按前述标准向甲方交付违约金外，甲方有权终止合同和不退还押金；在租期内，乙方不得单方面将房屋转租给任何第三者；乙方需转租的，应由接手承租方与甲方直接签订租赁合同，乙方退出，如乙方单方将房屋转租给第三者的，甲方有权终止合同，收回房屋，所发生一切纠纷由乙方负责，甲方不负任何责任和不退押金。双方还就其他权利义务进行约定。自2014年10月1日起，实际承租xx号商铺的案外人将该商铺的租金直接支付给原告，并于2015年5月6日结清租金、返还该商铺给原告。被告已将其实际承租的x号商铺截止至2015年9月30日的租金足额支付给原告。后因被告未支付xx号商铺自2015年5月7日起至2015年9月30日止的租金，原告遂诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是签约当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，各方均应恪守约定之条款。合同解除权是合同当事人的民事权利，解除权的行使，可以采取诉讼的方式，也可以采取非诉讼的方式，本案原告通过诉讼的方式行使合同解除权的行为有效，本院予以确认。因原告未先行通知即直接向本院起诉请求解除合同，其起诉状副本经本院于2015年8月2日送达被告，视为其向合同相对方发出了解除合同的通知，被告对终止合同亦无异议，故本案合同解除的时间为该送达日期。庭审中，原告明确表示xx号商铺已经返还，被告亦表示同意返还x号商铺，故本院予以确认。根据原、被告的诉辩意见，本案争议焦点为：一是原告请求被告向其支付租赁期间发生的水、电费是否有依据；二是原告请求不予返还押金2000元给被告是否有依据。
关于焦点一。虽然合同约定，租赁期间，被告使用该房屋所产生的水费、电费由被告承担，但截止至本案法庭辩论结束时，原告并未举出证据证明该费用已实际产生或者其已实际垫付该费用及其具体数额，因此，原告请求被告向其支付水、电费缺乏事实依据，本院不予支持。
关于焦点二。依照双方签订的《房屋租赁合同》第五条第二款、第十一条、第十二条约定不退还押金的条件为被告出现提前终止合同、逾期交付租金或者单方转租的行为时，原告不予退还押金。本案被告不存在提前终止合同的行为。庭审中，原告明确表示自2014年10月1日起实际承租xx号商铺的案外人就将该商铺的租金直接支付给原告，且在2015年5月6日该案外人搬走时也是直接与原告结清租金、办理房屋返还手续，可见，在原、被告在2014年10月1日签订合同时原告已知晓被告将xx号商铺转租给案外人，且也直接与实际承租的案外人履行租赁合同关系，应视为原告同意转租，故被告不存在单方转租的违约行为。对于逾期支付租金的问题，被告实际承租的x号商铺，被告已经将截止至合同期届满时的租金足额支付给原告，不存在逾期支付租金的行为。对于xx号商铺自2015年5月7日至2015年9月30日的租金，因原告知晓被告转租并与实际承租的案外人直接履行合同关系，因此，被告未支付该租金不构成违约。综上，原告请求不返还押金2000元缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：
1、确认原告胡昌胜与被告易同真签订的《房屋租赁合同》于2015年8月2日解除；
2、由被告易同真返还位于广西平果县马头镇教育路亿鑫房地产“浪琴嘉苑”x号商铺给原告胡昌胜；
三、驳回原告胡昌胜的其他诉讼请求。
本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告易同真负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期履行的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）（户名：待结算财政款项
------法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韦青枚
二〇一五年十月九日
书记员 韦宣吕