黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）黑06执异19号
案外人：刘灿山，男，1975年10月1日出生，汉族，住大庆市让胡路区。
申请执行人：朱晓红，女，1966年1月26日出生，汉族，大庆市热力公司退休工人，住大庆市萨尔图区。
被执行人：大庆市大正房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区。
法定代表人：赵传文，该公司董事长。
被执行人：大庆市百信源商品混凝土有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区。
法定代表人：弓玉江，该公司董事长。
本院在执行申请执行人朱晓红与被执行人大庆市大正房地产开发有限公司（以下简称大正房地产公司）、大庆市百信源商品混凝土有限公司（以下简称百信源公司）借款合同纠纷一案中，案外人刘灿山对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人刘灿山异议称，法院受理的朱晓红诉大正房地产公司、百信源公司借款合同纠纷一案，该判决已经发生法律效力并进入执行程序。法院作出的（2015）庆执字第69-18号执行裁定书对案外人的位于大庆市东风新村丽都佳苑小区4号楼X单元XXXX室房屋的查封，案外人认为法院查封有误。因大正房地产公司与案外人之间存在债权债务关系，该涉案房产在2014年8月2日由大正公司抵账给案外人，为维护案外人的合法权益，特向法院提出执行异议，请求法院中止执行（2015）庆执字第69-18号执行裁定，�除对该房屋的查封。
本院查明，原告朱晓红与被告大正房地产公司、百信源公司借款合同纠纷一案，本院于2015年3月18日作出（2015）庆商初字第45号民事调解书，调解书双方达成如下协议：（一）被告大正房地产公司于2015年3月23日前给付原告朱晓红借款本金2500万元；（二）被告大正房地产公司于2015年3月23日前给付原告朱晓红借款利息（利息计算方式：以借款本金2500万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算自2013年8月6日起至2015年3月23日止）；（三）被告大正房地产公司于2015年3月23日前给付原告朱晓红律师代理费61.25万元；（四）被告百信源公司对上述款项承担连带给付责任；（五）案件受理费233613元，减半收取为116806.50元，保全费5000元，由被告大正房地产公司、百信源公司负担。
本案诉讼前，大庆市龙凤区人民法院依据申请人朱晓红申请，于2015年1月20日对申请人朱晓红与被申请人百信源公司、赵传文、曹砚铭、大正房地产公司、大庆阳光热力有限公司借款合同纠纷一案作出（2015）龙民保字第20号民事裁定书，裁定依法对五被申请人价值38，706，875元的财产予以查封、冻结。该裁定所附《62户房产信息表》中记载包含XXXX房产，建筑面积126.73平方米，即涉案争议房产。后该案因管辖在本院依法立案诉讼，审理中双方达成协议，作出（2015）庆商初字第45号民事调解书。民事调解书生效后，申请执行人朱晓红向本院申请执行，本院于2015年4月1日立案执行，并依法向被执行人送达执行通知书、报告财产令。
2015年4月10日，本院作出（2015）庆执字第69-2号执行裁定书，裁定拍卖被执行人大正房地产公司所有的（1）62户房屋（附：房产信息表）；（2）土地：2.9万余平方米土地，土地证号20××Ｘ�；（3）位于东风新村××经××街西侧的土地及土地上附属物（土地证号20××ＸＸ）包括房产（无产权证）、围墙、水泥地面、机器设备等，案涉房产经过拍卖三拍后流拍。2016年1月20日，本院作出（2015）庆执字第69-18号执行裁定书，裁定对大正房地产公司名下流拍的房产25套所有权及相应的其他权利归申请执行人朱晓红所有，申请执行人朱晓红可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。涉案房产在申请执行人朱晓红办理产权过户期间，案外人遂提出执行异议。
案外人刘灿山向本院提供如下证据：1.《丽都.国际公馆》合同预签单一份，证实2014年8月2日，案外人刘灿山作为买受人签订案涉房产预签合同，房产总价为60万元，在预签单中备注中记载“赵勇抵账59万元，付现金1万元”，该预签单未加盖开发商公章。2.《房屋抵账证明》一份，即大正�地产公司于2017年7月10日出具证明，内容“大庆市东风新村丽都佳苑小区4号楼X单元XXXX室房屋，在2014年8月2日抵账给刘灿山，该房屋的抵账款已经全部补齐，因此该房屋的产权归刘灿山所有，特此证明”。3.《收据》一份，提供2014年7月19日，大正房地产公司收取“赵勇”款项59万元，收据记载“抵账”，另在收据中手写“2014年8月2日“赵勇”更名为刘灿山”。4.《采暖费票据》三份，其提供案涉房产2015年、2016年、2017年缴纳采暖费票据，其中2015年缴纳的票据记载付款人为“李长伟”、2016年、2017年付款人为刘灿山。
本院认为，本案的争议焦点问题是，案外人异议请求是否能够排除案涉房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，�合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，首先，在法院查封之前案外人刘灿山未与被执行人大正房地产公司签订合法有效的书面房屋买卖合同，其因抵账所签订的合同预签单并不符合房屋买卖合同的形式要件。其次，在法院查封之前案外人并未合法占有该不动产，其所提供缴纳采暖费票据并不能证实其已实际占有该房产。因此，案外人刘灿山现有证据不符合上述法律规定。最后，案外人所主张权利的房产为抵账房，其所提供的证据证实案外人刘灿山与他人存在连环抵账房屋的行为，其抵账行为及抵账的真实性、合法性需通过诉讼实体审查进行认定，而涉及案件事实实体方面并非执行程序审查范畴，执行程序无权审查认定。
综上，案外人刘灿山的异议请求不足以排除本案案涉争议房产的执行，其异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人刘灿山的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 孙 丽
审判员 王 慧
审判员 王海燕
二〇一八年四月十三日
书记员 吴亚南
附：法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人�法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照第二百零四条（修改后二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。