上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终2337号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海勃哲工贸有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人罗继理，总经理。
委托代理人王相文，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海青浦创联电力器材厂，住所地上海市青浦区。
法定代表人孙辉，厂长。
委托代理人蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。
原审第三人刘杰，男，1982年11月15日出生，汉族，户籍所在地山西省朔州市。
上诉人上海勃哲工贸有限公司（以下简称“勃哲公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2015）青民三（民）初字第1894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月6日公开开庭审理了本案。上诉人勃哲公司的法定代表人罗继理及委托代理人王相文、被上诉人上海青浦创联电力器材厂（以下简称“创联器材厂”）的委托代理人蒋海芳到庭参加诉讼。原审第三人刘杰经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，本案系争房屋位于上海市青浦区华新镇嵩山村XXX号。创联器材厂于2001年4月23日取得上海市房地产权证，编号为沪房地青字（2001）第002415号，房地产坐落为青浦区�溪镇嵩山村，土地性质为集体，用途为工业，地号为青浦区凤溪镇嵩山村22-2丘，房屋建筑面积1，024.90平方米，共2幢，竣工日期为1987年。
2002年，创联器材厂（甲方）与案外人上海凤高理机械科技开发有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定甲方出租的厂房位于青浦区华新镇嵩山村XXX号，厂房使用净面积585平方米（长45米×宽13米），甲方负责提供两间办公用房，面积30平方米，一间职工宿舍用房16平方米，共约46平方米。甲方出租的房屋总计以600平方米计租，按每天每平方米人民币0.3元（以下币种均为人民币）计算，年租金64，800元，每半年结算一次，年底必须结清全年的租金。租赁期限为十年，自2002年6月30日至2012年5月31日止。乙方在承租期间不得擅自对甲方的建筑物做任何改动，如需对车间结构进行部分改造必须征得甲方同意后方可施工。合同另约定了其他权利义务。勃哲公司法定代表人罗继理在乙方处签名。
2004年9月1日，勃哲公司（乙方）与创联器材厂（甲方）签订《厂房租赁合同书》，约定租赁期限为十年，自2004年9月1日至2014年8月30日止。合同约定的其他内容与前述合同基本一致。
2012年9月18日，勃哲公司（乙方）与创联器材厂（甲方）签订《厂房租赁合同书》，约定租赁期间为2004年9月10日至2014年9月30日止，租金标准不变，租金每季度结算一次，每季度支付16，200元，提前支付。合同约定的其他内容基本不变。
上述合同到期后，勃哲公司、创联器材厂未再续约。勃哲公司已将房屋腾退，并付清了截止2014年6月24日的租金，2014年6月25日至2014年9月24日的租金至今未付。之后创联器材厂将系争房屋另行出租，目前系争房屋由刘杰占有使用。
2015年5月，勃哲公司诉至法院称，2014年8月合同解除前后，勃哲公司才发现创联器材厂的厂房实际使用面积为520平方米（长40米×宽13米），比合同约定面积少了65平方米，创联器材厂应当退还多收的租金71，175元（65平方米×0.3元／天×365天×10年）。租赁期间勃哲公司在厂房空地上建造了一间仓库、一间门卫室、化粪池、两间宿舍（底楼）、配电间、一间食堂（二楼）、卫生间（附在一间宿舍内）、独立卫生间（三楼）、独立卫生间（底楼）共计140平方米的生活用房。现勃哲公司已经和创联器材厂解除合同，勃哲公司请求判决其建设的上述房屋地上部分为勃哲公司所有，要求拆除自己的建筑材料。2012年9月，创联器材厂在没有通知勃哲公司的情况下，私自将勃哲公司车间大铁门的锁及生活区铁门锁敲掉后，安排他人入场将勃哲公司的车间房顶拆卸更换，导致勃哲公司在办公室内的增值税开票机�电脑等物品遗失，创联器材厂应当予以赔偿。2014年8月30日，租赁合同期满终止，双方未续约，系争房屋一直由创联器材厂占有并出租给别人使用。勃哲公司多次主张自己建造的房屋所有权无果。故勃哲公司诉至法院，请求判令：1、创联器材厂退还多收的租金71，175元；2、创联器材厂赔偿因创联器材厂过失导致勃哲公司丢失的一台增值税开票机、一台电脑的损失共计10，000元；3、确认坐落于上海市青浦区华新镇嵩山村XXX号厂房空地上由勃哲公司在承租期间建造的仓库、门卫室等建筑物地上部分归勃哲公司所有，由勃哲公司予以拆除或折价赔偿。创联器材厂表示：1、勃哲公司计算方式有误，实际上创联器材厂提供的房屋还有两间房屋，实际面积超过合同约定面积，合同约定的租金是双方协商确定的，不以面积为准，且勃哲公司已经租赁十多年，一直按照约定标准支�租金，勃哲公司从未提出过异议，已经超过诉讼时效；2、不存在勃哲公司所述的创联器材厂过失导致勃哲公司遗失物品的情况，2012年勃哲公司将系争房屋出租他人使用，转租合同到期后有一周的空档期，当时因为房屋存在漏水，创联器材厂对系争房屋屋顶进行修缮，当时房屋内并无勃哲公司的物品，不存在勃哲公司遗失物品的事实；3、勃哲公司自行搭建的房屋已经转让给刘杰，目前由刘杰占有使用。
创联器材厂认为勃哲公司拖欠2014年6月25日至2014年9月30日期间的租金，遂提起反诉，要求判令：1、勃哲公司支付创联器材厂2014年6月10日至2014年9月30日期间的租金19，800元；审理中，创联器材厂变更反诉请求为：要求勃哲公司支付2014年6月25日至2014年9月30日期间的租金17，280元（以每季度16，200元计算）。
原审另查明，2012年9月8日，勃哲公司法定代表�罗继理报警称：“2012年9月8日10时许，其到华新镇嵩山村XXX号勃哲公司二楼楼梯口办公室时，发现办公室门锁被撬坏，放在办公室内的一台增值税开票机被偷了。9月5日16时许，发票机还在，其锁好办公室的门离开，直至今天早上发现开票机被偷。被盗物品：增值税开票机一台，税务机关指定购买，品牌、型号等均不能提供，2004年购买，买价约1万元。”
2012年9月9日，勃哲公司法定代表人（甲方）与刘杰（乙方）签订《合作协议书》，约定甲方将上海市青浦区嵩山村XXX号现有的主体车间一幢及辅助建筑和部分设施作为与乙方合作的条件，合作期限为2012年9月18日至2014年9月30日止，甲方保证乙方在此期间对此建筑的使用权。乙方不得擅自改变主体建筑结构，内部装修布置等在两年后由乙方自行拆除撤离，归乙方处置收回。甲方不得干涉乙方的经营活动，不参与乙方的利润分配，更不得对乙方的经营活动设置障碍。乙方在合作期间支付甲方34万元，分三次支付。合同另约定了其他权利义务。
2012年10月29日，刘杰出具《商议》，内容为：“关于处理罗经理厂内原有的生产、生活、办公设施与物件以及搭建事宜出现的费用，一并统包处理办法，即由刘杰支付罗经理现金贰万元整。”刘杰作为承诺人签名。
原审审理中，勃哲公司认为：1、系争房屋是2002年建造的，勃哲公司对系争房屋是否有合法产权证不清楚；2、创联器材厂提供的房屋实际长度确实是45米，但是其中5米被隔成宿舍和办公，下面是楼梯，勃哲公司无法利用下面的空间进行行车生产。2002年9月创联器材厂将厂房交付勃哲公司时，勃哲公司就发现该情况，并且提出了异议，但创联器材厂回答就是这样了，因合同已经签好了，勃哲公司只能按照合同约定的租金标准一直支付租金至2014年；3、2012年9月初，创联器材厂未经勃哲公司同意更换厂房屋顶，因创联器材厂过失导致勃哲公司办公室内的增值税开票机和电脑被盗，勃哲公司当时就报警，但是没有处理结果。勃哲公司当时要求创联器材厂赔偿损失，创联器材厂不同意，之后勃哲公司没有另行主张。对于维修期间无法使用房屋，勃哲公司要求创联器材厂减免租金，但是创联器材厂不同意，勃哲公司之后还是按照合同支付租金；4、勃哲公司在2002年期间搭建了门卫、宿舍等建筑物，与刘杰合作期间全部交给刘杰使用，在合同到期时勃哲公司要求创联器材厂进行补偿，创联器材厂不同意。勃哲公司折价2万元转让给刘杰的是主厂房内部的室内装修和设备，不包括主厂房外部的搭建。为此，勃哲公司提供了调停备忘一份，证明因创联器材厂维修房顶导致勃哲公司无法使用房屋。创联器材厂对该证据不予认可。
创联器材厂认为：1、租赁给勃哲公司的厂房在创联器材厂的产权证的土地范围内，但不在登记的厂房范围内；2、创联器材厂出租给勃哲公司的厂房长度为45米，在厂房一头内部搭建了二楼和三楼作为办公室和宿舍，故面积没有少。创联器材厂之前从未对面积提出过异议，一直按约定支付租金，勃哲公司的请求已经超过诉讼时效；3、2012年9月，勃哲公司转租给案外人的合同到期，案外人搬走，勃哲公司同意创联器材厂对厂房屋顶进行维修，勃哲公司东西被偷与创联器材厂无关；4、勃哲公司的搭建都是在2002年发生的，到2014年已经没有残值了，且勃哲公司已经将全部搭建部分转让给刘杰。
刘杰表示：其于2012年以2万元的价格从勃哲公司处买下了系争房屋内部和外部所有的装修和搭建部分，否则刘杰无法正常使用。刘杰买下后对房屋另行装修使用至今。
原审法院经审理后认为，因创联器材厂确认勃哲公司承租的房屋不在产权证登记的房屋建筑面积范围内，也未提供其他合法建造手续，故勃哲公司、创联器材厂之间签订的《厂房租赁合同书》违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。勃哲公司主张系争房屋面积不符合合同约定，然勃哲公司认可系争房屋的实际长度为45米，仅认为其中5米部分的底层无法作为行车使用，而合同并未明确约定使用方式和条件，且勃哲公司在2002年已经发现该情况，但在此之后的十多年中一直按照原合同约定的租金标准支付费用，期间另行签订合同时对面积和租金标准未更改，故对勃哲公司要求创联器材厂返还多收取的租金的诉讼请求不予支持。勃哲公司认为物品被盗系创联器材厂过失造成，创联器材厂对此也予以否认。勃哲公司�提供了报案记录，然报案记录上并未提及与创联器材厂有关，勃哲公司也未提供其他证据证明物品被盗是创联器材厂的过失造成的，结合勃哲公司自述报案后要求创联器材厂赔偿而创联器材厂拒绝赔偿，之后未再主张的情况，故对勃哲公司要求创联器材厂赔偿1万元物品损失的请求不予支持。针对勃哲公司自行搭建的建筑物，勃哲公司并未提供自行搭建部分的合法建造审批手续，且这些建筑物均建造于创联器材厂合法拥有的土地使用权范围内，故勃哲公司要求确认自建建筑物地上部分归勃哲公司所有的请求不予支持。勃哲公司实际于2002年搭建，并在使用了十多年即租赁合同期满后已经退租，合同并未约定创联器材厂应当予以赔偿，创联器材厂也未同意进行赔偿，且房屋目前由刘杰实际占有使用，故勃哲公司要求拆除或折价赔偿的请求不予支持。勃哲公司认可未支付2014年6月25日至2014年9月24日期间的房屋使用费，但拒绝支付，认为2012年9月创联器材厂维修屋顶一个月造成房屋无法使用，应当减免费用。对此创联器材厂不予认可，认为维修期间仅有一周，且已经减免费用。勃哲公司自述在房屋维修完毕之后主张减免费用未果，从勃哲公司提供的收条和转账凭证上看，自2012年9月25日起勃哲公司一直按照合同约定的标准足额支付每期费用，故对勃哲公司的抗辩意见法院不予采纳。现创联器材厂按照合同约定的租金标准主张欠付费用，于法无悖，法院予以支持。
原审法院据此作出判决：一、上海勃哲工贸有限公司要求上海青浦创联电力器材厂退还71，175元的诉讼请求不予支持；二、上海勃哲工贸有限公司要求上海青浦创联电力器材厂赔偿一台增值税开票机、一台电脑的损失共计10，000元的诉讼请求不予支持；三、上海勃哲工�有限公司要求确认坐落于上海市青浦区华新镇嵩山村XXX号厂房空地上由上海勃哲工贸有限公司在承租期间建造的仓库、门卫室等建筑物地上部分归上海勃哲工贸有限公司所有，由上海勃哲工贸有限公司予以拆除或折价赔偿的诉讼请求不予支持；四、上海勃哲工贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海青浦创联电力器材厂2014年6月25日至2014年9月30日期间的房屋使用费17，280元。
原审判决后，上诉人勃哲公司不服，向本院提起上诉称：系争房屋租赁面积只有535平方米，然合同表述为净面积585平方米，故应当归还多付的诉讼时效期间内的租金14，234元。勃哲公司搭建的建筑物残值应予折价补偿或由己拆除。关于《商议》里约定刘杰支付的2万元，1万元是赔偿案外人李某某的违约金，另1万元是物品折价款，不包括诉请中主张的搭建建筑。而创联器材厂擅自砸�厂房及生活区的移动门锁，理应对勃哲公司物品被盗承担赔偿责任。由于创联器材厂对屋顶进行了拆除，勃哲公司为清理垃圾花费大量时间，故创联器材厂应免除一个月租金。综上，请求本院撤销原判第一、二、三、四项，改判创联器材厂返还多付租金14，234元；创联器材厂赔偿因创联器材厂过失导致勃哲公司丢失的一台增值税开票机、一台电脑的损失共计10，000元；确认坐落于上海市青浦区华新镇嵩山村XXX号厂房空地上由勃哲公司在承租期间建造的仓库、门卫室等建筑物地上部分归勃哲公司所有，由勃哲公司予以拆除或折价赔偿；勃哲公司支付欠付的房屋使用费17，280元中扣除一个月租金5，400元。
被上诉人创联器材厂答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
原审第三人刘杰经本院依法传唤，未到庭应诉。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，勃哲公司上诉请求，均缺乏新的事实及理由，本院不予支持。关于面积缺少部分，勃哲公司称其自承租系争房屋时就知晓房屋面积有所缺少，依照常理，其当时就应向创联器材厂提出异议，然勃哲公司未有证据证明此点，其仍按原租金标准支付租金。且续签租赁合同时，也未就租金及面积部分进行修订。其至租赁合同终止后，再向创联器材厂提出该项争议，显然缺乏诚信，本院不予支持。至于勃哲公司提出的其他上诉请求，原审判决说理部分进行了详细而充分的阐述，本院均予认同，故不再赘述。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。原审第三人刘杰经本院依法传唤，未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利，不影响本案正常审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币702.80元，由上诉人上海勃哲工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理杨洁
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一六年四月十二日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……