四川省南部县人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第3318号原告谢碧芳，女。委托代理人柴洪勇，四川建春律师事务所律师。被告南充市德宇物业管理有限责任公司。法定代表人王晓萍，董事长。委托代理人吴洪伟，四川建春律师事务所律师。被告刘革，女。委托代理人谢东林，南部县陵江法律服务所法律服务工作者。原告谢碧芳诉被告南充市德宇物业管理有限责任公司（以下简称“物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，根据被告物业公司的申请追加了刘革为本案被告，依法由审判员雍登伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢碧芳的委托代理人柴洪勇、被告物业公司的委托代理人吴洪伟、被告刘革的委托代理人谢东林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢碧芳诉称，原告系“新城丽景”楼盘业主。被告物业公司作为“新城丽景”小区前期物业管理企业，设立物业公司南部物管部，对该小区进行物业管理。2014年3月27日，被告物业公司南部物管部经理王钲云不幸车祸死亡，被告物业公司遂指派该公司对“桂景花园”小区进行物业管理的负责人何顺菊接手该小区的物管工作。2014年2月15日，原告与被告物业公司南部物管部签订《房（铺）交接书》和《【新城丽景】前期物业管理服务协议》后，原告于当日向其交纳“垃圾清运费”460元、“装修许可资料费”50元、“电梯维护费”400元、“物管费”1064元，合计1974元。2014年7月底，被告物业公司发生内部扯皮，在未经任何告知的情况下，擅自撤走全部工作人员，致使原告所居住小区的物业管理全面瘫痪，垃圾无人清理，车辆随意进出、胡乱摆放，电梯无人维护管理，陌生人自由进出，给小区居民的生活带来极大安全隐患。为维护原告合法权益，请求判令：1、解除原告与被告物业公司之间签订的《【新城丽景】前期物业管理服务协议》；2、被告物业公司退还原告相关费用；3、被告物业公司因严重违约擅自撤场，致小区长时间处于无管理状态新增费用损失及其他损失。被告物业公司辨称，1、“新城丽景”小区实际上是刘革夫妇的物管区域。2013年12月，王钲云在公司不知情的情况下，安排人员入住“新城丽景”，并收取相关费用，王钲云去世后，公司迫于无奈安排了保安及保洁人员处理“新城丽景”小区物管善后事宜；2、王钲云安排被告刘革收取费用，但被告刘革并非公司员工，所用的印章不是公司刊刻；3、案涉75户原告交纳的费用，只有冉秀珍、蒲光碧、谭彪等13户是公司收取的，其余系被告刘革和王钲云安排的人员收取，且钱未交回公司；4、2014年7月底，被告物业就退场了。综上，被告公司不应承担物业服务的责任，被告刘革夫妇收取的费用，在被告刘革丈夫王钲云死后，应由被告刘革退还。被告刘革辩称，被告刘革系受其丈夫王钲云委托收取的费用，且收费后已如数交给了王钲云，故被告刘革不应当再承担退费责任，不是本案适格被告。经庭审审查，原告及被告物业公司提交的证据，符合证据的合法性、客观性和关联性，本院予以采纳。经审理查明：原告谢碧芳系南部县“新城丽景”小区2幢8楼3号住房业主。2014年2月15日，原告谢碧芳（乙方）与被告物业公司南部物管部（甲方）签订了《新城丽景前期物业管理服务协议》和《房（铺）交接书》各一份，物管协议的内容为：“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称：“新城丽景”。乙方所购房屋基本情况：住宅，建筑面积：73.88平方米。第一条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务……5.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。6.依据本协议甲方在业主办理入住手续时一次性收取壹年物业管理费，以后按每月或每年收取……二、乙方的权利和义务……3.依据本协议向甲方交纳物业管理费用和甲方代收代缴的水、电、气和其他费用等，并不得以任何理由拒交、缓交和少交上述各项费用……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、收费标准1.高层住宅按建筑面积每月每平方米1.30元缴纳.2.多层住宅按建筑面积每月每平方米0.80元缴纳。3.非住宅按建筑面积每月每平方米1.50元缴纳。二、交纳费用时间：交房时缴纳一年的物业管理费，从通知交房时计算2个月内。三.计算时间：以业主领取房屋钥匙之日起计算，如未按交房通知领取房屋钥匙以发出入住通知交房最后期限的次日计算……甲方签章：（加盖南充市德宇物业管理有限责任公司南部物管部印章）乙方签章：谢碧芳”。《房（铺）交接书》的内容为：“鉴于锦虹房地产开发公司所开发1期已竣工，业主购买的住宅已具备入住条件，可以入住。物业公司和业主双方均同意签署本房（铺）交接书，以便物业公司将业主所购买的该单位房屋通过本房（铺）交接书正式移交给业主。双方一致认为，该单位可以交付给业主，业主可以接受该单位。因此，双方签订本交接书，并确认下列条款。1.双方确认，自2014年2月15日起，该单位由物业公司交付给业主。2.业主在此确认，确已收到该单位一切物件。3.物业公司确认，尽管该单元已交付给业主，但其仍负有“房（铺）销售合同”中规定的保修义务……物业公司（代表）签字：（加盖南充市德宇物业管理有限责任公司南部物管部印章）业主签字：谢碧芳”。同日，原告谢碧芳按约向被告物业公司缴纳了垃圾清运费460元、装修许可资料费50元、电梯维护费400元、2014年1月1日至2014年12月30日期间的物管费1064元，共计1974元。被告物业公司收款后，由其经办人刘革分别向原告出具了《南充市德宇物业管理有限责任公司统一收费凭证》各一份，该收费凭证上均加盖有被告物业公司南部物管部印章。2014年7月31日，被告因公司内部原因，在未告知业主的情况下，撤走保安和管理人员，停止了“新城丽景”小区的各项物业管理服务。后经双方多次协商未果，原告遂诉至本院。另查明：案涉房屋系锦虹房地产开发公司所开发的高层住宅。被告物业公司南部物管部经理王钲云与被告刘革系夫妻关系，被告物业公司法定代表人王晓萍系王钲云之胞姐。2014年3月27日，被告物业公司南部物管部经理王钲云车祸死亡后，被告物业公司立即指派该公司负责“桂景花园”的物业管理服务的负责人何顺菊继续接手该小区的物管工作。本院认为，原告与被告物业公司签订的《前期物业服务合同》和《房（铺）交接书》系双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，且本案原、被告已按该合同的约定履行了一定时期的义务，故该合同合法有效，应受法律保护。原告已按约向被告物业公司缴纳了2014年1月1日至2014年12月30日期间的物管费及其他相关费用共计1974元的事实，有被告物业公司出具的统一收费凭证为据，本院予以确认。虽被告刘革不是被告物业公司员工，但其系被告物业公司南部物管部经理王钲云之妻，且持有被告物业公司的统一收费凭证向各业主收取物管费及其他相关费用，其行为构成了表见代理，所产生的法律后果理应由被告物业公司承担，故被告物业公司主张“新城丽景”小区实际上是刘革夫妇的物管区域的事实，缺乏相关证据支持，且事实上王钲云死后，被告物业公司对案涉小区进行了实际管理服务，由此，被告物业公司的该项主张，本院不予采信，其抗辩各业主所缴纳的物管费等，应由被告刘革退还的理由当然不能成立，本院不予支持。被告物业公司在合同履行期间，擅自撤场，其行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。但停止物业服务之前的物管费672元（73.88㎡×1.3元／㎡×7个月≈672元）及垃圾清运费460元和装修许可资料费50元，原告仍应交纳。关于原告要求被告物业公司赔偿小区处于无管理状态的新增费用及其他损失的问题，因缺乏相关证据证明，本院不予支持。综上所述，原告要求解除合同，并由被告物业公司退还其停止物业服务之后（2014年7月31日）的相关物管费及其他相关费用的理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告谢碧芳与被告南充市德宇物业管理有限责任公司签订的《新城丽景前期物业管理服务协议》；二、被告南充市德宇物业管理有限责任公司在本判决生效后十日内向原告谢碧芳返还物管费、电梯维护费等，共计人民币792元；三、驳回原告谢碧芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告南充市德宇物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  雍登伟二〇一五年八月十一日书记员  杨 君