江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第1724号
上诉人（原审原告）马树玲。
委托代理人赵勇富。
委托代理人杨秀成，江苏金合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵俊雷。
委托代理人连江，新沂市钟吾法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）赵松芹。
委托代理人马洛阳，江苏苏沂律师事务所律师。
委托代理人马晓晓，江苏苏沂律师事务所律师。
上诉人马树玲因与被上诉人赵俊雷、赵松芹房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2014）新民初字第02418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马树玲及其委托代理人赵勇富、杨秀成，被上诉人赵俊雷的委托代理人连江，被上诉人赵松芹及其委托代理人马洛阳、马晓晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，马树玲与赵俊雷系夫妻关系，于1988年12月办理结婚登记手续。赵俊雷与赵松芹系姐弟关系。位于新沂市新安街道安庆巷十五号土地上原有草房三间，属赵俊雷等人的祖产。1988年春，赵俊雷将草房拆掉，重新建造平房；1997年6月，赵俊雷在平房之上又建造了第二层；1999年10月，赵俊雷办理了房屋所有权证，所有权登记在赵俊雷名下。2004年7月16日，赵俊雷与其两位兄长赵某甲、赵某乙达成如下协议：由赵俊雷分别向赵某甲、赵某乙支付6000元，涉案房屋归赵俊雷所有。协议签订后，赵俊雷按照约定向赵某甲、赵某乙支付了款项。马树玲与赵俊雷结婚后一直居住在涉案房屋内，2004年7月，两人搬出涉案房屋到新沂市新安街道城关新村9号楼3单元301室居住。2005年7月8日，赵俊雷与赵松芹夫妇达成房屋买卖协议，赵俊雷以6.8万元的价格将涉案房屋出售给赵松芹夫妇；赵松芹夫妇已支付6万元，双方约定下欠8000元的支付时间再议。赵俊雷与赵松芹的丈夫徐止明于房屋买卖协议达成的当日签订了一份《售房合同》，赵俊雷将房屋钥匙及房产证交付给赵松芹。2011年6月28日，徐止明去世，丧礼在涉案房屋内举行。
2014年8月6日，马树玲向原审法院提起诉讼称，赵俊雷在马树玲不知情的情况下，将双方共同所有的位于新沂市新安街道安庆巷15号房屋出卖给赵松芹及其丈夫徐止明，并于2005年7月8日签订了售房合同。赵俊雷欺骗马树玲，称其姐姐、姐夫无房居住，暂时借住。但赵俊雷与马树玲恶意串通，合同价款远远低于市场价格。赵俊雷与马树玲的行为已经严重侵犯了马树玲的合法权益。涉案房屋属马树玲与赵俊雷的夫妻共同财产，赵俊雷未经马树玲同意，擅自将房屋低价出售给赵松芹，属无权处分，该行为无效。为此，要求确认赵俊雷与马树玲订立的售房合同为无效合同并要求赵松芹搬出涉案房屋。
赵俊雷在一审中辩称，赵俊雷与赵松芹系姐弟关系，感情一直很好；赵俊雷与马树玲系夫妻关系。2005年初，赵松芹称其房屋要拆迁，要求暂借涉案房屋居住，赵俊雷答应了。之后，赵松芹要购买房屋。起初，赵俊雷很犹豫，因为一是不缺钱，二是马树玲也不会同意。但赵松芹又称便宜不出当家，房屋拆迁时再商量，于是赵俊雷便答应出卖房屋，同时两人约定，如马树玲和邻居问起，就称暂时借住。双方约定价格为6.8万元，赵松芹只支付了6万元，下余8000元至今未付，后赵松芹又拿回1万元。这些事情，马树玲都不知道。2、赵俊雷当时收入相当可观，在听信赵松芹及大姐所说的如给马树玲太多钱，马树玲会贴补娘家亲属的情况下，在日常生活中只付给马树玲一些生活费，夫妻双方为此而产生纠纷，经常吵打。有时马树玲被打伤住院，每次至少得休息三四天。这样的事情出现几十次，后来夫妻双方开始闹离婚，先后到居委会、司法所、法院处理，一直未停。2006年，赵俊雷患上神经官能症后才告一段落，但自2009年起又开始闹离婚。3、按照当时的市场价格来说，涉案房屋的价值不低于16万元。拆迁公告贴出来后，马树玲让赵俊雷去拆迁办交涉补偿价款事宜。赵俊雷在找到赵松芹协商未成的情况下，才将实情告知马树玲。
赵松芹在一审中辩称，1、马树玲以不知情、恶意串通为由要求确认合同无效的理由不能成立。事实上，马树玲知情，当时赵松芹到马树玲家中，马树玲亲手将房产证交给赵松芹。买卖成立后，双方家人经常串门谈论此事，马树玲也提起过房屋出卖价格偏低。另外，交易完成十年，且房产证也交付十年，现马树玲称其不知情，明显不符合常理。2、房屋出售价格并不低。房屋出售前，马树玲与赵俊雷在外承揽工程，因经济紧张向赵松芹借款6万元，后双方约定以房屋抵充债务。2004年，房地产市场不景气，赵松芹的出价已经高于同类房屋价格，且双方也是自愿签订合同。3、双方当事人出于自愿签订房屋买卖合同，并在合同签订前将房屋交付给赵松芹，交易过程完全符合法律规定。关于过户问题，赵松芹多次要求马树玲及赵俊雷协助办理过户登记手续，但对方以过户费用过高等理由不予协助，但这并不影响赵松芹获得房屋所有权。4、房屋转让已历时多年，马树玲起诉早已超过诉讼时效期间。综上，马树玲的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。
原审法院经审理认为，赵俊雷在其与马树玲夫妻关系存续期间办理了涉案房屋的所有权登记手续，尽管所有权登记在赵俊雷一人名下，但房屋应属马树玲与赵俊雷的夫妻共同财产。
马树玲及赵俊雷主张出售房屋时，马树玲不知情；赵松芹则主张出售房屋时，马树玲知道。为证明其主张，赵松芹申请证人赵某甲、赵某乙、张某出庭作证；经法院通知，上述证人出庭作证。赵某甲称，赵松芹购买房屋后将售房合同交给其看，其询问马树玲是否知道，赵松芹说马树玲知道；赵某乙称，听说卖房时马树玲在场；张某称，2014年农历六月，其遇到马树玲，在提起涉案房屋买卖一事时，马树玲说知道房屋出售，但不知道价款多少。马树玲认为，赵某甲的证言不能证明房屋是赵俊雷的个人财产，赵某乙的证言没有证明效力，张某的证言能够证明马树玲于2014年才知道房屋出售一事；赵俊雷与赵松芹对证人证言没有异议。法院认为，赵某甲等人的证言相互印证，能够证明赵俊雷将房屋出售给赵松芹时，马树玲是知情的；故对赵松芹的主张，法院予以采纳。
马树玲主张赵俊雷与赵松芹恶意串通，以低于市场价格买卖房屋，损害其合法权益，但未举证证明，故对其该项主张，法院不予采纳。马树玲主张赵俊雷未经其同意，擅自出售房屋，属无权处分，因此而订立的房屋买卖合同应为无效合同；法院认为，即便赵俊雷为无权处分，那么也不影响合同效力，只对合同的履行产生影响。赵俊雷与赵松芹夫妇订立的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、生效，对双方均具有拘束力。马树玲虽未在《售房合同》上签名，但赵俊雷出售房屋时，其是知情的，且未表示反对，故赵松芹夫妇有理由相信出售房屋是马树玲与赵俊雷夫妇的共同意思表示，马树玲主张其不同意或不知道出售房屋的抗辩理由不能成立，法院不予采纳。综上，赵俊雷与赵松芹夫妇订立的房屋买卖合同对马树玲产生法律效力，马树玲要求确认合同无效并要求赵松芹搬出涉案房屋的请求不能成立，法院不予支持。遂判决，驳回马树玲的诉讼请求。
上诉人马树玲不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、涉案房屋属于夫妻共同财产，应由夫妻双方共同处分。赵俊雷擅自处分涉案房屋，事后未经马树玲追认，应认定无效。2、错误的推论了上诉人知道涉案房屋的买卖，推定的主要依据是四个证人证言，但该证言不能证明上诉人知道出卖涉案房屋的事实。3、赵松芹对涉案房屋一直未办理产权登记手续，也未支付合理的对价，非善意第三人。4、赵松芹对马树玲的“知情及追认”负有举证证明的法律责任。5、本案涉案房屋的出售已经近10年，通常情况来理解上诉人应当是知道的，但是本案有特殊情况，上诉人与赵俊雷夫妇感情一直不和，赵俊雷经常殴打上诉人，因此双方多次协议过离婚。由于赵俊雷患病，加上女儿的阻拦，至今夫妻关系名存实亡，还没有办理手续。6、赵俊雷在2005年就有神经官能症，其民事行为受到一定限制。
被上诉人赵俊雷答辩称，1、赵俊雷与赵松芹签订买卖合同时，马树玲是不知情的，赵俊雷一直隐瞒。2、在2004年赵俊雷已患有精神功能紊乱，行为上不能完全控制住自己。3、在涉案房屋买卖之前，赵俊雷就与马树玲产生了感情危机，夫妻感情不好，因此也就没有顾忌马树玲的合法利益。4、赵俊雷自信即使马树玲最终知道涉案房屋的买卖情况，赵俊雷考虑到一方是自己的亲姐姐，一方是自己的妻子，是能调解好这个案子的。
被上诉人赵松芹答辩称，1、上诉人称赵俊雷是以低于市场两倍以下的价格出卖房屋，无证据证实，也不符合事实。2、无单独处分权人处分共有财产的法律效力并非是无效的，无效民事行为应适用民法通则第58条或者合同法第52条规定的那几种情形，而本案属于共有财产人之一处分共有财产，不适用无效的那几种情形的规定。3、马树玲称赵俊雷与赵松芹恶意串通，该举证责任应在上诉人方，一审中上诉人没有提交相关证据证实其主张。4、上诉人称本案应适用合同法第52条第2、3项，但没有证据来证明有恶意串通行为存在，首先买卖价格并没有明显低于市场价，其次买卖发生在亲姐弟之间，一边是妻子一边是同胞姐姐，远近是一样的，没有必要串通。就算是夫妻感情不和，也没有必要通过这种方式来转移财产。5、马树玲称在2005年房屋转让的时候赵俊雷就告知是借给其姐姐暂住，既然明知是暂住，为何到9年后才提起诉讼，唯一能够说明这种现象的就是上诉人是知道买卖的事实才没有向赵松芹提出过返还房屋的请求。6、房屋没有变更登记是行政管理的范畴，与合同的效力无关，根据合同法解释一第9条规定，不影响合同的效力。
经双方当事人确认，本案争议焦点为：被上诉人赵俊雷与徐止明签订的房屋买卖协议是否有效。
二审审理期间，上诉人马树玲向法庭提供以下证据：1、2005年3月19日离婚协议一份，证明马树玲与赵俊雷一直在闹离婚，双方不和，赵俊雷背着上诉人处理财产。2、城关卫生室的证明一份，证明马树玲在2003至2005年期间，因受外伤在卫生室输液，夫妻关系不和，马树玲被赵俊雷殴打。3、住院病历三份及病情证明一份，证明赵俊雷从2005年开始患精神官能症，住院3次治疗，住院这个事实家属都是知道的。夫妻关系不好，因为赵俊雷的病就没有再继续主张离婚。有精神官能症，赵俊雷的行为能力是受到限制的。4、新安小学学籍卡、马树云的户口证明各一份，证明在2011年10月份，马树云的儿子在上学前班的时候用了涉案房屋房产证，该房产证在2011年11月份时尚在上诉人处。5、2004年3月份购买房屋收款凭据、税务局完税凭证、2004年4月份买卖房屋协议各一份，证明当时是1000多元一平方，但是卖给赵松芹是300多元一平方。6、新苑居委会黄主任的证明一份，证明上诉人与赵俊雷夫妻关系不好，居委会进行调解。7、2015年3月22日徐敏玲出具的证明一份，证明上诉人与赵俊雷的夫妻关系不好。
赵俊雷质证称，对上述7组证据均无异议。
赵松芹质证称，对证据一真实性、关联性均持有异议，首先缺少一方的完整签名，另这份证据与本案无关联性。对证据二的真实性、合法性、关联性均持有异议，卫生室不能作为一个独立主体对外出具证明，卫生室在2015年出具证明证实十几年前发生的事情也不符合常理，该证据与本案无关联性。至于两口子感情不和还是有家庭暴力，与乙方出售房屋的合同效力没有任何关系。对证据三，关联性有异议，该份证据的出具时间是2015年，不能够证明涉案房屋买卖当时赵俊雷的身体状况，更不能证明赵俊雷系无民事行为能力人或者是限制民事行为能力人。对证据四，关联性有异议。这份证据不能够证明房屋的产权证是什么时间交给赵松芹的，至于小孩的学籍是怎么办理的对本案没有关系。对证据五，从内容上看是商品房价格在1000多元一平方，涉案房屋是自建民房是120多平方，卖了68000元，合成500多元一平方，而且是二手房，这个价格应是与市场价相符的。况且商品房决定其价格因素有户型、结构以及位置，一套商品房是一个价，因此上诉人的该份证据不能够证明涉案房屋的买卖价格是明显低于市场价的。对于证据六、七，不属于二审期间的新证据，不同意质证。
被上诉人赵俊雷向法庭提供以下证据：1、新沂市天天好药房有限公司出具的证明一份，证明赵俊雷在2005年长期在该药店购买黛力新服用，2005年赵俊雷已经出现了神经功能紊乱。因为其是限制民事行为能力人，控制力减弱，因此与赵松芹签订购房协议是无效协议。2、陆敬学证人证言一份，证明在2005年4月份左右，证人将坐落在涉案房屋附近的一套108平方米卖给案外人朱峰，买卖价格27万元，远远高出涉案房屋的售价。
马树玲质证称，对两份证据真实性均不持异议，关于用药问题与上诉人提供证据吻合，关于房子价格问题也赞同其观点。
赵松芹质证称，对两份证据的真实性、关联性均有异议，其内容和证明观点与本案无关。
本院认为，被上诉人赵俊雷与徐止明签订的房屋买卖协议有效。一、马树玲主张赵俊雷与赵松芹恶意串通，以低于市场价格买卖房屋，但其所举证据与涉案房屋在性质、户型、结构以及位置上均存在差异，不足以证实其观点，故对该主张本院不予支持。二、马树玲主张赵俊雷在2005年时就有神经官能症，其民事行为受到一定限制，但马树玲及赵俊雷提供的证据仅能证明赵俊雷曾患过神经官能症，上诉人以此来主张合同无效，依据不足，不予支持。三、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故上诉人以赵俊雷对夫妻共有财产无完全处分权为由主张合同无效，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人马树玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单雪晴
代理审判员 李 琳
代理审判员 吴 丹
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 侯梦池