台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒民初字第1756号
原告：台州林木控股投资有限公司。
法定代表人：林于明。
委托代理人：陈建平，浙江平正律师事务所律师。
委托代理人：林扬杨，浙江平正律师事务所律师。
被告：潘灵飞。
委托代理人：李永都，浙江新台州律师事务所律师。
原告台州林木控股投资有限公司（以下简称林木公司）为与被告潘灵飞房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月22日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑楚楠适用简易程序，于2015年8月18日、9月11日公开开庭进行了审理。原告林木公司的委托代理人林扬杨，被告潘灵飞及其委托代理人李永都到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林木公司起诉称：原、被告经协商于2013年签订商铺出租合同，约定租赁期限为3年，租金一年缴付一次，第一次租金在合同签订时付，以后每期租金在租期到期前提前一个月支付。但被告只支付了第二年及第三年的部分租金，剩余租金经原告多次催讨未果。双方在合同约定，被告未按合同约定的期限支付租金的，按年租金的日万分之五支付违约金，逾期一个月未能支付，原告有权解除合同，并同时没收被告的保证金。被告未及时支付租金已构成违约，请求法院：一、判令被告立即支付2014年租金52348元及2015年租金35998元，合计88346元并支付逾期交付租金的违约金（2014年度的违约金自2014年2月28日起至实际支付之日止，按年租金的日万分之五计算，暂计至2015年7月22日止为29865元，2015年度违约金自2015年2月28日起至实际支付租金之日止，按年租金的日万分之五计算，暂计至2015年7月22日止为9293元）；二、解除原、被告的商铺出租合同，被告腾空房屋并交回原告。
被告潘灵飞答辩称：原、被告签订的商铺出租合同的租期为三年。被告按约付清了每年的房租，不存在拖欠的事实。其中2014年的部分房租在2015年支付，且原告同意给被告减免16000元的房租。此外，即使被告违约，原告主张的违约金也过高。综上，被告已按约履行义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：林木公司与潘灵飞于2013年签订商铺出租合同，约定林木公司将坐落在台州市经济开发区广场南路168号鑫泰广场1A36铺位出租给潘灵飞，租期自2013年2月28日至2016年2月25日，第一年管理费（年租金）为117348元，第二年管理费（年租金）为117348元，第三年管理费（年租金）为129082元，付款方式为先付后用，第一期管理费在合同签订时付，以后每期管理费在租期到期提前一个月支付。对于违约责任，双方约定潘灵飞未按合同约定的期限交付租金的，按年租费的日万分之五支付违约金，逾期一个月未能交付的，林木公司有权解除合同并没收潘灵飞的保证金。
潘灵飞已支付清2013年的房租117348元。对于2014年的租金，林木公司认可潘灵飞于4月17日支付租金10000元，于5月30日支付租金10000元，于6月18日支付租金18000元，于7月21日支付租金21000元，于10月17日支付租金6000元，于11月支付租金8000元。对于2015年的租金，林木公司认可潘灵飞于2月13日支付10000元，于4月27日前支付38000元，于4月30日支付10000元，于6月8日支付37084元。潘灵飞持有2014年11月份的8000元收款收据1份、2015年4月10日的10000元收款收据1份、2015年4月11日的28000元台州银行现金解款单1份、2015年4月27日的38000元发票1份，林木公司于2015年2月向潘灵飞开具8000元的发票1份。目前，潘灵飞仍在占有、使用所租赁的商铺。
上述事实有原告提供的商铺出租合同、房租费发票、记账凭证，被告提供的现金借款单、发票、收款收据以及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为：原、被告签订的商铺出租合同系双方真实意思的表示，对双方具有约束力。
原、被告对2014年11月的8000元收款收据与2015年2月的8000元发票是否系同一笔租金及2015年4月10日的10000元收款收据、4月11日的28000元台州银行现金解款单是否与2015年4月27日的38000元发票为同一笔租金存在争议。本院以为，原告系专业从事经营的企业法人，其出具发票时应将原有收款收据收回，根据原告提供的记账凭证，其开具其他发票时存在收回收款收据及现金解款单的情形，而对争议的几笔租金，被告既持有收款收据和现金解款单，又有原告开具的收费发票，且收款收据、现金解款单与发票之间的时间并不一致，被告已举证证明其多次付款的事实，原告提出反驳但未提供有效证据推翻原告的证据，故本院确认被告持有的收款收据、现金解款单与原告出具给被告的发票不属于同一笔租金。
被告主张原告同意减免2014年租金16000元缺乏证据证明，且被告予以否认，本院不予采信。原、被告商铺出租合同的租期自2013年2月28日至2016年2月25日，双方约定租金先付后用，第一期管理费在合同签订时付，以后每期管理费在租期到期提前一个月支付。被告应在2014年1月28日前支付2014年全年的租金117348元，但截至2015年1月28日，被告仅支付了租金73000元，故被告在2015年支付的租金141084元中的44348元应先补足2014年的租金，故被告支付的2015年租金为96736元，尚未达到双方约定的2015年全年的租金金额。
原、被告对租金的支付时间有明确约定，被告未按合同的期限支付租金已构成违约，根据双方约定，被告逾期支付租金的时间已超过一个月，原告要求解除合同符合双方约定，本院予以支持。因双方合同解除，原告要求被告腾退并返回房屋的请求合理，本院予以支持。
原、被告约定的2015年租金为129082元，其租期自2015年2月28日至2016年2月25日，那么月租金为10756.83元，因双方的合同需要解除，被告无需按全年的租金标准支付租金，截至2015年10月，被告需要支付的租金为86054.67元，被告已支付的租金超过了其实际租用期间的租金，原告要求被告支付租金的请求缺乏依据，本院不予支持。对于2015年10月至双方合同实际解除之日的租金，原告可另行主张。
被告逾期支付租金构成违约，应按双方约定支付逾期支付租金期间的违约金，但双方约定按年租金的日万分之五计算违约金的标准过高，本院酌定按欠付租金的日万分之五计算违约金较为合理。对于2014年的117348元租金，被告应在2014年1月28日前支付，原告要求自2014年2月28日起算违约金合理，其中2014年2月28日至4月17日的违约金为2816.35元（117348×0.05%×48日），2014年4月17日至5月30日的违约金为2307.98元（107348×0.05%×43日），2014年5月30日至6月18日的违约金为924.81元（97348×0.05%×19日），2014年6月18日至7月21日的违约金为1309.24元（79348×0.05%×33日），2014年7月21日至10月17日的违约金为2567.31元（58348×0.05%×88日），2014年10月17日至11月30日的违约金为1151.66元（52348×0.05%×44日），2014年11月30日至2015年2月13日的违约金为1663.05元（44348×0.05%×75日），2015年2月13日至4月10日的违约金为737.74元（26348×0.05%×56日），2015年4月10日至4月11日的违约金为8.17元（16348×0.05%×1日），以上共计违约金13486.31元。对于2015年的违约金，因双方合同解除的日期尚无法确认，其相应的欠付金额难以确定，本院在本案中不予处理，原告可在双方合同解除之日确定后另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、解除原告台州林木控股投资有限公司与被告潘灵飞签订的关于台州市经济开发区广场南路168号鑫泰广场1A36的铺位的商铺出租合同；
二、被告潘灵飞于本判决生效后十日内腾退坐落在台州市经济开发区广场南路168号鑫泰广场1A36的铺位房屋并将该房屋返还给原告台州林木控股投资有限公司；
三、被告潘灵飞于本判决生效后十日内支付给原告台州林木控股投资有限公司违约金13486.31元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1332元（减半收取，原告已交纳），由原告台州林木控股投资有限公司负担1180元，被告潘灵飞负担152元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内，并按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。
如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人申请本院执行的期间为二年，上述期间从法律文书确定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 郑楚楠
二〇一五年十月十九日
代书记员 陈肖倩
附件：
本案裁判所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。