福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0103民初1264号原告：韩丽鹂，女，1984年1月1日出生，汉族，住福州市台江区，委托诉讼代理人陈宇、林威，福建熹龙律师事务所执业律师。被告：万象（福建）置业发展有限公司，住所地福州市台江区西环中路691号负一层，组织机构代码证号码74639308-2。法定代表人黄振明，董事长。委托诉讼代理人王婷婷，北京大成（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人张晓燕，公司员工。原告韩丽鹂与被告万象（福建）置业发展有限公司（以下简称万象置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩丽鹂的委托诉讼代理人林威，被告万象置业公司的委托诉讼代理人张晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩丽鹂向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空并向原告返还其非法侵占的福州市台江区西环中路691号万象商业广场4层871铺位商铺（面积为12.24平方米）；2.判令被告向原告赔偿自2015年9月1日起至其向原告返还讼争商铺之日止的占用费（按每平方米200元/月计算，暂计至2016年3月15日止为17136元）。事实和理由：2004年12月25日，案外人张永光、黄素惠与福建万象城物业管理有限公司签订一份《房屋委托出租协议书》，将其座落于福州市台江区西环中路691号万象商业广场4层871商铺委托给福建万象城物业管理有限公司代理出租，期限10年，自2005年9月1日起至2015年8月31日止。2006年10月19日，福建万象城物业管理有限公司更名为福州旭天物业管理有限公司，2014年8月28日再次更名为福建万象生活城商业管理有限公司。2014年12月，原告向案外人张永光、黄素惠购买了该商铺，并承继了案外人张永光、黄素惠与福建万象城物业管理有限公司签订的《房屋委托出租协议书》的权利、义务。2014年12月18日，原告完成讼争商铺的房屋所有权证登记。2015年8月31日，讼争商铺委托出租期满终止。委托期满前，原告等业主与被告协商续租事宜。但被告提出的续租方案先是月租金80元/平方米，后又降至年租金为购房款总价款的6%，计算下来月租金不足70元/平方米，比10年前的租金还低，也远低于周边商铺，显失公平。讼争商铺处在福州现人气最旺盛的商业圈。据了解，目前被告将讼争商铺转租给商家的月租金为800～1000元/平方米，被告从中牟取了10多倍的暴利差价。这是原告难以接受的，故双方无法达成续租。委托期满后，原告根据《房屋委托出租协议书》第六条第3款“甲方保留产权并自行决定处理方式”的规定，决定收回讼争商铺自营。被告却一再制造障碍，继续非法侵占。原告多次以各种方式与被告交涉，包括两次律师函告，要求被告归还讼争商铺并支付占用费，但均未得到解决。依据《物权法》规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。现原、被告之间的委托出租协议已经届满，原告明确表示收铺自营，被告继续非法侵占讼争商铺的行为侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大损失。被告万象置业公司辩称，一、原告要求被告自2015年9月1日起按其单方所提出的每月每平方米200元的标准支付讼争商铺的占用费，缺乏事实及法律依据。二、即使被告应向原告支付讼争商铺的占用费，也应当扣除其应向福建万象生活城商业管理有限责任公司按每月每平方米46元的标准支付的综合管理费。并且，自2015年9月1日起，被告已按原《房屋委托出租协议书》的标准（即每年按实际购房总价款的9%）向原告支付了讼争商铺2015年9、10、11、12月及2016年1、2、3月的费用。根据《房屋委托出租协议书》第五条6项约定：“乙方承诺在委托出租期限内，乙方免收甲方物业管理费，委托期满后若未续租，甲方应按政府有关规定向物业管理公司支付物业管理费。”第7项约定：“在委托出租期限内，委托标的物所发生的水费、电费及分摊的公共水电费、维修费等由乙方或该标的物的承租方或实际使用方负责。委托期满，若未续租，甲方应按规定交付水费、电费及按规定分摊公共水电费、维修费等维持商场正常运作的所有费用及其他政府规定应缴纳的相关费用。”福建万象生活城商业管理有限责任公司系万象商业广场项目的运营管理机构，为整个项目（含讼争商铺）提供着综合管理服务，因此，自原告与被告的房屋委托出租关系终止后，原告应按每月每平米46元的标准向福建万象生活城商业管理有限责任公司支付综合管理费。同时，因讼争商铺位于万象商业广场agogoKTV经营区域，被告与商家就该区域签订的租赁期限尚未届满，为维护商场的正常运营，自2015年9月1日起，被告就讼争商铺已按原《房屋委托出租协议书》的标准（即每年按实际购房总价款的9%）向原告支付了讼争商铺2015年9、10、11、12月及2016年1、2、3月的费用。三、被告同意由原告收回讼争商铺，但《房屋委托出租协议书》并未约定委托出租关系终止后，被告与原告就讼争商铺应办理商铺移交手续，因此届时被告将讼争商铺腾空即应视为已向原告履行了返还讼争商铺的义务。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，为此请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，以维护当事人的合法权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于福州市台江区西环中路691号万象商业广场4层871商铺为原告向案外人张永光、黄素惠所购买，建筑面积12.24平方米，原系案外人张永光、黄素惠向被告（原名福建泛华房地产开发有限公司）购买所得。2004年12月25日，以案外人张永光、黄素惠为甲方，福建万象城物业管理有限公司为乙方，双方签订《房屋委托出租协议书》，约定甲方同意将其于2004年12月25日向福建泛华房地产开发有限公司购买的座落于福建省福州市台江区西二环路与工业路交叉口378号“万象城”四层871号商铺，全权委托乙方代理出租。标的物暂测建筑面积为12.03平方米（实际面积以福州市房地产管理局测量颁发的产权证为准），购房总价暂以甲方与福建泛华房地产开发有限公司订立的《商品房买卖合同》人民币壹拾伍万叁仟捌佰陆拾壹元整为准，购房总价若因实测面积而有增减则按实际金额计算租金；甲方委托乙方代理出租标的物的期限为十年（从乙方接收委托标的物之日起计算）；从乙方接收该标的物之日起五年内，每一年租金总额为甲方实际购房总价款的7%，即2005年9月1日起至2010年8月31日，暂定为10770元/年，从乙方接收标的物起五年后到十年内间，每一年租金总额为甲方实际购房总价款的9%即2010年9月1日起至2015年8月31日止，暂定为13847元/年。乙方承诺确保委托出租的标的物在委托期内支付给甲方的租金标准为按年租金计算。即自起租计算起点起，乙方应在每3个月的前五日向甲方支付租金一次，每次支付的租金金额为年租金总额的25%。协议书还对委托期满的处理作了约定：委托期满双方可采用下列方式之一处理：3、……甲方保留产权并自行决定处理方式。合同中双方还对其他权利义务作了约定。2006年12月31日，福建万象城物业管理有限公司、福建泛华房地产开发有限公司与原告签订三方《协议书》，约定福建万象城物业管理有限公司将上述《房屋委托出租协议书》的权利、义务转让给福建泛华房地产开发有限公司。2010年11月11日，福建泛华房地产公司变更为被告万象置业公司。2014年12月，原告韩丽鹂向案外人张永光、黄素惠购买了上述商铺。2015年8月31日，委托出租期满终止。2015年7月22日，原告委托律师向被告发出《律师函》，不接受被告提出的80元/平方米/月的续租条件，四层商铺租金每平方米不得低于200元，若双方未能达成一致意见，则要求被告在《房屋委托出租协议书》到期之日归还商铺，并有权要求被告按200元/平方米/月的租金金额向原告支付占用费。2016年1月11日，原告委托律师向被告发出《律师函》，提出租期届满不再和被告续租，被告应于2016年1月17日前腾空并向业主返还商铺。被告确认有收到上述函件。诉讼中，原被告均确认商铺具体位置以讼争商铺产权证以及商品房买卖合同上所附的图纸为准。原被告亦确认合同期限届满后，被告仍按原合同租金标准向原告支付款项至2016年3月。另，原告称根据市场行情，其计算出讼争商铺的占用费按每月每平方米200元计算，本院依法向原告释明其应对占用费申请评估，原告明确表示不申请评估。本院认为，案外人张永光、黄素惠与福建万象城物业管理有限公司订立的《房屋委托出租协议书》以及其与福建万象城物业管理有限公司、被告万象置业公司订立的《协议书》，系立约各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力。被告承受了福建万象城物业管理有限公司在《房屋委托出租协议书》中的权利义务，原告韩丽鹂向张永光、黄素惠购买了商铺，承继了张永光、黄素惠与福建万象城物业管理有限公司签订的《房屋委托出租协议书》的权利、义务，双方应依约履行。《房屋委托出租协议书》约定的租赁期限自2005年9月1日起至2015年8月31日止，故协议书约定的租赁期限已经届满，原被告对续租租金金额未能达成一致意见，原告不同意继续租赁给被告，因此对于原告要求被告腾空并向原告返还台江区西环中路691号万象商业广场4层871商铺的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因原告未就占用费金额申请评估，视为其举证不能，故其要求按200元/平方米/月计算占用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持，因被告已向原告支付占用费至2016年3月，因此被告应参照原合同的租金标准每月1154元（13847元÷12个月），向原告支付从2016年4月起至被告返还讼争商铺之日止的占用费。对于被告提出其向原告支付的占用费要扣除原告应向福建万象生活城商业管理有限责任公司按每月每平方米46元标准支付综合管理费的辩解，因缺乏依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告万象（福建）置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于福州市台江区西环中路691号万象商业广场4层871号商铺腾空并交还原告韩丽鹂；二、被告万象（福建）置业发展有限公司向原告韩丽鹂交还店面的同时向原告支付自2016年4月1日起至被告向原告交还商铺之日止的占用费（商铺占用费按每月1154元人民币计算）；三、驳回原告韩丽鹂的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费734元，由原告韩丽鹂负担50元，被告万象（福建）置业发展有限公司负担684元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  傅建勇人民陪审员  倪 玫人民陪审员  郭昭仪二〇一六年十二月十九日书 记 员  熊晓冰附：本案适用的主要法律条款《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。