河北省文安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）文民初字第1058号
原告�反诉被告）文安东都再生资源环保产业基地管理有限公司。住所地，文安县国营黄甫农场。
法定代表人李健伟，该公司董事长。
委托代理人袁伍林，河北瑞达律师事务所律师。
被告（反诉原告）文安县绿原食品有限公司。住所地，文安县国营黄甫农场。
法定代表人郑鸿亮，该公司总经理。
委托代理人李振田，河北李振田律师事务所律师。
原告文安东都再生资源环保产业基地管理有限公司与被告文安县绿原食品有限公司为租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告文安县绿原食品有限公司提出反诉，本院决定本诉、反诉合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）文安东都再生资源环保产业基地管理有限公司委托代理人袁伍林，被告（反诉原告）文安县绿原食品有限公司委托代理人李振田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告文安东都再生资源环保产业基地管理有限公司诉称，原、被告于2010年12月31日签订一租赁合同，合同约定原告将土地800亩租赁给被告使用，租赁期限为2011年1月1日至2016年1月1日，年租金为第一年300元、第二年400元、第三年450元、第四年500元、第五年500元，租金于每年3月25日前付清，合同还对其他内容作了约定。上述合同签订后，经协商，土地租赁面积变更为705亩。但被告至今尚欠原告2013年租金267250元，2014年租金352500元，以上合计619750元。经多次催要，被告至今未付。要求被告给付原告租赁费619750元及逾期付款违约金26426.93元（截至2014年4月8日，以后按中国人民银行同期逾期贷款利率计算至付清日止）；被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告文安东都再生资源环保产业基地管理有限公司补充，2013年�金为每亩450元，705亩的租金共计317250元，被告已经给付原告50000元，尚欠267250元。逾期付款违约金的计算方法为：2013年租金的违约金，按267250元，日万分之二点一，自2013年3月25日至2014年4月8日共计379天，267250元×日万分之2.1×379天＝21270.43元；2014年租金的违约金，按352500元，日万分之二点一，自2014年3月25日至2014年4月8日共计14天，352500元×日万分之2.1×14天＝1036.35元；逾期付款违约金合计22306.78元。原告诉状中逾期付款违约金26426.93元计算有误，应为22306.78元。2014年4月9日以后的逾期付款违约金，按照619750元，日万分之二点一，计算至判决生效之日止。
被告文安县绿原食品有限公司辩称，原告起诉的内容违背事实。本诉原告违约，被告依法行使先履行抗辩权。原告的违约给被告造成巨大经济损失，远远超过应付的租赁费用。应当驳回本诉原告的诉讼请求。原�被告签订800亩五年国有土地租赁合同属实，被告作为承租方为履行合同做了充足的准备，投入98万余元，铺设灌溉管道、变压器、水泵、高压线、修机井等。合同履行的第一、二年完全正常。2013年，原告在未征得被告同意、未与被告达成书面变更合同的情况下，单方擅自在被告的租赁土地上建垃圾场占地95亩，毁损被告铺设的地下灌溉管道，污染租赁土地及水源，妨碍被告正常使用灌溉设施和投资的相关设备，导致这些设施全部闲置。因原告损毁灌溉设施，导致2013年的农作物大幅度减产甚至绝收。2014年，租赁物也不能正常使用，被迫使用地上水源浇灌农作物，导致2014年的农作物也大幅度减产甚至绝收。2014年的承包人谢国元向环保部门投诉本案原告，2013年的承包人赵宏毅向被告主张30多万元损失、拖欠被告2013年承包费265000元拒绝给付。经被告核算，由原告的违约�为给被告造成的实际损失达118万元，应当驳回原告的诉讼请求。原告应当对其违约承担违约责任，所以被告依法提起反诉。
被告文安县绿原食品有限公司反诉称，反诉被告诉反诉原告租赁合同纠纷一案，是反诉被告于2013年在未与反诉原告达成协议的情况下，故意违约，擅自占用反诉原告已租赁的95亩国有耕地堆积杂物、废品，建成垃圾场，毁坏反诉原告的灌溉设施，污染周边环境，致农作物大幅减产至绝收、地上水源被污染、反诉原告的其他投资设施闲置，造成反诉原告各项损失118.8万元。反诉被告的先行违约行为，造成租赁合同不能正常履行。为此，反诉原告特依法提起反诉。要求反诉被告立即归还违约占用的反诉原告的租赁物-
国有土地95亩；反诉被告立即原状修复好违约占压、毁损反诉原告的灌溉设施；反诉被告清理违约占用租赁物-
国有土地上的垃圾等地上物，恢复原状，治理污染；反诉被告赔偿反诉原告经济损失300000元（扣减原告请求的租赁费后的数额）；反诉费用由反诉被告承担。
针对被告文安县绿原食品有限公司的反诉，原告文安东都再生资源环保产业基地管理有限公司辩称，反诉原告诉称的95亩土地，是反诉原、被告与东都废旧塑料加工基地管委会三方共同协商的结果。经三方协商，将反诉原告租赁反诉被告的约80亩土地用于废旧塑料加工基地建设，该地块现在已由东都废旧塑料加工基地管委会使用。反诉原告之反诉涉及到案外人东都废旧塑料加工基地管委会，不宜与本诉合并审理，应另案处理。需要说明的是，这部分土地经实际测量为88亩，双方协商租赁费时按95亩扣减租赁费。因为88亩土地是东都废旧塑料加工基地管委会占用，所以反诉原告的前三项诉讼请求应当向东都废旧塑料加工基�管委会主张，与反诉被告没有关系。反诉原告称经济损失是扣减反诉被告主张的租赁费后的数额，应按反诉原告主张的数额也就是90多万元交纳诉讼费用，反诉诉讼请求是独立的诉讼请求，不存在扣减的问题。反诉被告庭前提交了东都废旧塑料加工基地管委会的证明，证明这部分土地确实由东都废旧塑料加工基地管委会使用，而且也给付了反诉原告2万元损失费。
庭审中，原告文安东都再生资源环保产业基地管理有限公司提供证据如下：
一、土地租赁协议书一份。用以证实原告将土地800亩租赁给被告使用，租赁期限为2011年1月1日至2016年1月1日，租金为第一年每亩300元、第二年每亩400元、第三年每亩450元、第四年每亩500元、第五年每亩500元，租金于每年的3月25日前付清。原告称，需要说明，2013年3月份，经协商，土地租赁面积变更为705亩。2013年的租金为317250元，经催要被告给付50000元，尚欠267250元；2014年的租金为352500元；合计619750元。
二、证明一份。用以证实所收回的土地被东都废旧塑料加工基地管委会占用，东都废旧塑料加工基地管委会已经与被告达成补偿协议，被告的反诉不能成立。原告称，需要说明，实际占用的地块为88亩，经过协商按占用95亩计算。
被告文安县绿原食品有限公司质证意见为，证据一，真实性没有意见，但是不能证明原告的主张。租赁协议中的土地面积双方从来没有协商过变更，实际是原告违约强行占用作为垃圾场，原告的说明内容实际是原告违约。证据二，这份证明不具有证据的属性和特征，既不是证人证言也不是书证，并且东都废旧塑料加工基地管委会与本案有利害关系。这份证据所述的内容也不属实，不具备证据的真实性、合法性和关联性。关于原告占�被告租赁土地的面积，被告没有进行实际丈量，对于原告单方所述的占地95亩，被告不认可，应当以实际丈量的占地面积为准。应当返还的租赁土地面积，也以实际占地面积为准。
庭审中，被告文安县绿原食品有限公司提供证据如下：
一、土地租赁协议书一份。用以证实被告按照协议在租赁的第一年和第二年履行了自己的义务，2013年没有履行支付租金的义务是由于原告违约擅自将被告的租赁土地违法占用（具体面积不详，以实际占地面积为准）。被告称，原告的违约，毁坏了被告的灌溉设施，污染了水源及种植基地，造成了远远超过租金数额的巨大损失。被告行使先履行抗辩权，所以没有交付租金，被告依法依事实也不应当交租金，原告的诉讼请求不应当支持。原告违约，应当向被告支付违约金。
二、录像光盘一份、收据一份。
三、照片5张、收据50张。
四、损失评估申请书三份及所附评估证据两份。
五、赵宏毅情况说明一份。
六、李振田、张建松对赵宏毅调查笔录一份。
七、2011年800亩地种植责任书一份。
八、土地承包协议书一份。
九、李铁圈证明材料一份。
十、文安县统计局《关于文安县绿原食品有限公司租种东都环保产业园耕地粮食产量的估算》一份。
以上证据二至十，用以证实原告占用被告租赁土地的现状及现场情况，原告毁损被告农业设施灌溉管道的情况。证据五、六、七、八，证实原告违约占用被告租赁土地导致水源、耕地、农作物被污染，减产绝收的情况。证据三、四、十，证实原告的违约行为给被告造成了巨大的经济损失，其中被告的直接损失为：2011年投入的农业设施980000元，只使�了两年，980000元除以5年乘以3年，损失为588000元；2013年租赁土地大幅减产，直接损失30多万；2014年地下管道被破坏、无法灌溉，损失30多万元；以上合计1188000元。根据文安县统计局关于文安县绿原食品有限公司租种东都环保产业园耕地粮食产量的估算，600亩损失是指2013年和2014年，租赁土地800亩，按照600亩绝收、无收益计算收益损失。按种植小麦600亩，每亩产小麦400公斤，国家的保护价为每斤1.3元，按两年计算，收益损失为1248000元；按种植玉米600亩，每亩产玉米480公斤，国家保护价每斤1.2元，按两年计算，收益损失为1382400元；按种植糯玉米600亩，每亩产1000公斤，国家保护价每斤0.7元，按两年计算，收益损失为1680000元。
原告文安东都再生资源环保产业基地管理有限公司质证意见为，证据一，真实性没有意见，但不能证实原告违约。租赁协议书第三条第1项明确约定，原告需用土地，被告应当配合，条件只是退还当年占用土地的租赁费。因被告没有缴纳租赁费，所以也谈不到退还。证据二，光盘和收据的真实性无法核实，无法证实被告的损失。证据三，对其中的照片的质证意见同对证据二的质证意见。证据三中的票据，不属于正式票据，也没有证据证实是用于所承包的土地。原告给被告出具的土地承包费的收据，是2011年和2012年的，与本案没有关系，原告也没有起诉这期间的承包费用。证据四，是被告单方制作的证据，没有证据效力。证据五、六，均是赵宏毅的说明，赵宏毅与本案有利害关系，对其真实性不予认可。证据七、八，是被告与赵宏毅的内部协议，真实性无法核实，不予认可。证据九，李铁圈是被告方的工作人员，与本案有利害关系。对证明材料中认为是黄甫农场收回土地大约100亩没有异议，实际应该是88亩，黄甫农场就是东都废旧塑料加工基地管委会。证据十，真实性、合法性有异议。统计局不是评估机构，不能出具评估报告。
经原、被告举证、质证，结合双方在庭审中的陈述，本院对上述证据认定如下：
原告证据一与被告证据一，均为双方签订的土地租赁协议书，能够证实原、被告于2010年12月31日签订了该协议书及协议书的内容，具有证据效力。原告证据二，能够证实经原告、被告及文安县东都废旧塑料加工基地管理委员会三方协商，文安县东都废旧塑料加工基地管理委员会占用被告租赁原告土地中的部分土地建设塑料加工基地新货场，具有证据效力。
被告证据二、三、四、五、六、七、八、九、十，不能证实原告擅自违约占用被告租赁原告土地建垃圾场并导致污染、毁坏被告的灌溉设施，不能达到被告的举证目的，不具有证据�力。
经审查明，2010年12月31日，原告文安东都再生资源环保产业基地管理有限公司与被告文安县绿原食品有限公司签订土地租赁协议书一份。协议书约定，原告文安东都再生资源环保产业基地管理有限公司为出租方（甲方），被告文安县绿原食品有限公司为承租方（乙方）。乙方租用甲方土地800亩，用以种植农作物。租赁期限自2011年1月1日至2016年1月1日。租金标准为，第一年每亩土地年租金300元，第二年每亩土地年租金400元，第三年每亩土地年租金450元，第四年每亩土地年租金500元，第五年每亩土地年租金500元。租金交纳方式为，第一年的租金于本协议生效后交付，以后每年的租金于每年3月25日前付清。协议书还约定，在承租期间，因甲方原因需要占用乙方承租的土地，乙方应积极配合，甲方退还乙方所占用土地的当年全部租费。2013年3月，经原告文安东都再生资源环保产业基地管理有限公司、被告文安县绿原食品有限公司及文安县东都废旧塑料加工基地管理委员会三方协商，文安县东都废旧塑料加工基地管理委员会占用被告租赁原告土地中的部分土地建设塑料加工基地新货场。被告文安县绿原食品有限公司欠原告文安东都再生资源环保产业基地管理有限公司2013年租金267250元、2014年租金352500元，合计619750元，至今未付。
本院认为，原告文安东都再生资源环保产业基地管理有限公司与被告文安县绿原食品有限公司签订的土地租赁协议书，系双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。协议书签订后，经原告文安东都再生资源环保产业基地管理有限公司、被告文安县绿原食品有限公司及文安县东都废旧塑料加工基地管理委员会三方协商，文安县东都废旧塑料加工基地管理委员会占用被告租赁原告土地中的部分土地建设塑料加工基地新货场，应当认定为原、被告对协议书中租用土地面积的变更。变更后的租用土地面积，因原告主张文安县东都废旧塑料加工基地管理委员会占用被告租赁原告土地建设塑料加工基地新货场的面积为88亩，但原告主张按95亩扣减租金，同时被告在反诉中主张原告占用被告租赁原告土地建垃圾场的面积为95亩，应当认定为705亩。承租人应当按照约定的期限支付租金。被告作为承租人，未按照约定的期限支付原告租金，属违约，应承担违约责任。原告要求被告支付租金并支付逾期付款违约金，本院予以支持。双方未约定逾期付款违约金，且原告未提供实际损失的有效证据。因被告逾期支付原告租金，给原告造成的直接损失主要为利息损失，违约金可以按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算。原告主张按照日万分之二点一计算逾期付款违�金，于法无据，本院不予支持。被告辩称及反诉称的原告擅自违约占用被告租赁原告土地建垃圾场并导致污染、毁坏被告的灌溉设施，证据不足，本院不予认定。虽然原告在文安县东都废旧塑料加工基地管理委员会占用被告租赁原告土地建设塑料加工基地新货场过程中没有违约，但文安县东都废旧塑料加工基地管理委员会占用被告租赁原告土地建设塑料加工基地新货场直接导致被告的前期农业设施投入在该土地上不能得到收益，原告应当赔偿被告前期农业设施投入损失。被告主张2011年农业设施投入金额为980000元，证据不足，本院不予认定。即使按照被告主张的农业设施投入金额计算，被告的农业设施投入损失为69825元（980000（元）÷5（年）÷800（亩）×3（年）×95（亩）】。结合本案实际，被告的农业设施投入损失以认定为50000元为宜。被告的其他反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）文安县绿原食品有限公司支付原告（反诉被告）文安东都再生资源环保产业基地管理有限公司租金619750元，于本判决生效后五日内履行；
二、被告（反诉原告）文安县绿原食品有限公司支付原告（反诉被告）文安东都再生资源环保产业基地管理有限公司逾期付款违约金（按照租金267250元，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率，自2013年3月26日起计算至本判生效之日止；按照租金352500元，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率，自2014年3月26日起计算至本判生效之日止），于本判决生效后五日内履行；
三、原告（反诉被告）文安东都再生资源环保产业基地管理有限公司赔偿被告（反诉�告）文安县绿原食品有限公司农业设施投入损失50000元，于本判决生效后五日内履行；
四、驳回原告（反诉被告）文安东都再生资源环保产业基地管理有限公司其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）文安县绿原食品有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10262元，由被告（反诉原告）文安县绿原食品有限公司负担（此款原告已垫付，本判决生效后五日内由被告直接给付原告，本院不再另行收、退）；反诉案件受理费5800元，由被告（反诉原告）文安县绿原食品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审 判 长 宋立新
审 判 员 邓丽娟
代理审判员 李晓栋
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 王 芳