广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终16265号
上诉人（原审被告）：杨慧林，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：广州维维中介物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：雷海宁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：庞锦秀，该公司员工。
委托诉讼代理人：邓志勋，该公司员工。
上诉人杨慧林因与被上诉人广州维维中介物业管理有限公司（以下简称维维物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人�法院（2016）粤0104民初6123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
杨慧林上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令维维物业公司尽快修复被其强制拆除的小区绿化带；3.判令维维物业公司自行拆除违规搭建的四间房屋并消除首层仓库的火灾隐患。事实和理由：一、维维物业公司违约在先，其强行拆除小区东、南两面的绿化带，侵犯业主权益。杨慧林在制止维维物业公司违约行为无果的情况下，才选择以欠费的形式抵制维维物业公司的侵权行为，维护自身的合法权益。此外，维维物业公司收取管理费不提供正式发票，业主有权拒缴物业管理费。二、小区的建设单位是瑶台村的经济社，广州市危房改造建设管理所（以下简称危改所）只不过是向建设单位购买了产权物业的业主，一审判决适用《物业管理�例》第二十一条作为依据支持维维物业公司的诉讼请求，适用法律不当。三、小区大楼首层被维维物业公司改建成多间仓库出租，承租人在承租的仓库内存放了鞋类、服装等易燃物品，存在火灾隐患，请求二审法院判令维维物业公司马上整改，消除隐患。
维维物业公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判，并督促杨慧林尽快履行缴费义务。
维维物业公司于2016年5月9日向一审法院起诉请求：杨慧林向维维物业公司支付从2013年5月至2016年3月的物业管理费1459.54元（每月按0.93元/平方米/月×建筑面积44.84平方米）及逾期支付物业管理费的违约金（从2013年7月1日起计算至付款之日止，以同期应付而未付的物业管理费为基数，按每日千分之三计算）。
一审法院经审理查明：危改所是广州市越秀区XX�XX-
XX号瑶池小区的建设单位。杨慧林是广州市越秀区XX街XX号XXX房（建筑面积44.84平方米）的产权人。
维维物业公司（乙方）与危改所（甲方）于2016年1月20日签订《物业管理服务合同》，其中约定甲方将瑶池小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2015年9月1日起至2016年8月31日止，在此期限如该小区业主委员会在当地物业行政管理部门的指导下依法成立，则合同自行终止，由业主委员会依法重新选聘物业服务公司进行管理；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米人民币0.93元的标准向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人未按期交纳管理费的，自逾期之日起按应缴管理费的千分之三收取违约金等。
维维物业公司与杨慧林没有签订物业管理合同。2011年9月1日起至今，瑶池小区一直由维维物业公司提供物业管理服务。杨慧林没有向维维物业公司支付2013年5月至2016年3月期间的物业管理费。瑶池小区至今未成立业主委员会。
2015年1月26日，维维物业公司向杨慧林送达《欠费催缴函》，其中内容为：维维物业公司要求杨慧林在收到《欠费催缴函》后15日内支付2013年5月到2014年12月的管理费839.79元及滞纳金655.04元。
杨慧林未能举证证明维维物业公司在涉案小区东面擅自拆除绿化带改造成了停车场，并收取停车费，另在涉案小区两栋大楼的三楼平台公共地方加建了四间公寓并出租。
一审法院认为：瑶池小区尚未成立业主委员会之前，危改所作为瑶池小区的开发建设单位选聘物业管理企业，委托维维物业公司对瑶池小区进行物业管理，符合国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，故双方于2016年1月20日签订的《物业管理服务合同》合法有效，对瑶池小区业主及住户具有法律约束力。维维物业公司依据该合同为瑶池小区提供物业管理服务，杨慧林作为该小区的业主，接受了维维物业公司提供的物业管理服务，根据公平合理、等价有偿的原则，杨慧林应按约向维维物业公司交纳物业管理费。因杨慧林未能举证证明维维物业公司在涉案小区东面擅自拆除绿化带改造成了停车场，并收取停车费，另在涉案小区两栋大楼的三楼平台公共地方加建了四间公寓并出租。杨慧林以此为由请求降低物业管理费的标准缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。
至于违约金的问题，杨慧林至今未支付维维物业公司诉请的物业管理费，造成了维维物业公司一定的损失，故维维物业公司诉请要求杨慧林按上述《物业管理服务合同》约定的标准计算物业管理费的违约金合法合理，一审法院予以支持。因上述《物业管理服务合同》并没有�定支付物业管理费的时间，故违约金的起算时间应从维维物业公司主张权利之日起开始计算。另上述《物业管理服务合同》约定的违约金按每日千分之三计算经审查显属过高，违约金宜调整为按每日千分之一计算合理。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款的规定，于2016年7月19日作出如下判决：一、杨慧林应于判决发生法律效力之日起十日内，向广州维维中介物业管理有限公司支付广州市越秀区XX街XX号XXX房从2013年5月起至2016年3月止的物业管理费共1459.54元。二、杨慧林应于判决发生法律效力之日起十日内，向广州维维中介物业管理有限公司支付逾期给付广州市越秀区XX大街XX号XXX房从2013年5月起至2016年3月止的物业管理费的违约金（其�逾期给付2013年5月起至2014年12月的物业管理费的违约金以834元为基数，从2015年1月26日起，按每日千分之一计算至付款之日止；逾期给付2015年1月起至2016年3月的物业管理费的违约金以625.54元为基数，从2016年5月9日起，按每日千分之一计算至付款之日止，上述违约金的总额不得超过1459.54元）。三、驳回广州维维中介物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由杨慧林负担。
二审期间，杨慧林提供7张照片的复印件，其中：图1、2拟证明维维物业公司擅自强行拆除大楼东面、南面绿化带用作停车收费；图3、4拟证明维维物业公司违规侵权在二楼公共平台搭建了四间房屋；图5拟证明维维物业公司在大楼的首层改建多间仓库出租，承租人在仓库存放了鞋类、服装类等易燃物品，存在极大的安全隐患；图6拟证明维维物业公司未能提供优质服务，时常无�值班；图7拟证明维维物业公司长期封闭50号楼梯口，不准50号住户在自己的楼梯口出入。维维物业公司质证认为：1.对图1、2的证明内容不予认可，据维维物业公司了解，小花坛的植物因为缺乏阳光无法生长，所以建设单位就把小花坛拆除，在另外有阳光的地方建了花坛种植绿化，杨慧林提交的图1、2就是维维物业公司提交的图4上的通道，车是一楼首层商铺租户临时停放的，维维物业公司并没有收取任何费用；2.对图3、4的证明内容不予认可，维维物业公司在接手小区时现状就已是如此，如果杨慧林认为是违建的，其可以就此去投诉，维维物业公司并没有干涉对方；3.关于图5，商铺是业主出租给租户的，维维物业公司只提供公共部分的物业管理，也只收取商铺的管理费，对于商铺要经营什么，维维物业公司是没有权利干涉的，维维物业公司只是维持基本日常物业管理�治安；4.关于图6，维维物业公司提交的图片1中可以反映出维维物业公司的值班员要经常站在值班室门口，才能看到进出的人员；5.关于图7，维维物业公司接管小区的物业管理时，现状就是50号楼梯就是用挂锁锁着，50号和52号其实就是一栋楼的，52号的楼梯可以上到50号的房子一直到顶楼，是相连通的。关于50号的门无法开的问题，维维物业公司曾经也有与业主开会，50号的楼梯设有整个小区公共的电房和水泵房，如果业主经常在那里出入，不太安全，而且整个小区只有100多户人家，建设面积是8937平方米，维维物业公司收取的管理费是9毛3，50号的门如果要设置值班岗就要增加3个值班员。当时维维物业公司有针对该问题与业主说明，业主称不需要设置值班岗，平时用锁锁住就可以了，用的时候再打开。如果业主愿意承担维维物业公司设置一个值班岗产生的费用，维维�业公司也愿意增设值班岗。
维维物业公司二审中提供了四张图片，其中：图片1拟证明值班员并不是一直要坐在值班室内的，经常要站在值班室门口站岗；图片2拟证明50号和52号是相连通的；图片3拟证明小区后座的通道、小区业主的单车统一停放点；图片4拟证明一楼商铺门前的通道，所停车辆为商铺租户临时停放。
经审理查明，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。
另查明，关于物业管理费发票问题，维维物业公司称涉案小区没有装自动打印发票的打印机，该公司是先开管理费收据，后来再将收据换成发票，很多业主会先和收费人员说要发票，该公司会事先开好发票，业主一交钱后就提供发票给业主。杨慧林称其要求维维物业公司开具发票，但该司只是开具收据也没有告知可以拿收据换成发票，如果有发票，其就可以交费，如�没有发票，其就不交费。
本院认为：维维物业公司与涉讼小区建设单位危改所签订的《物业管理委托合同》符合《物业管理条例》第二十一条规定的前期物业服务合同的性质，合法有效，对业主具有约束力。根据权利义务对等原则，杨慧林作为涉讼房屋的业主享受了维维物业公司提供的物业管理服务，理应支付对价即物业管理费。杨慧林主张其拒缴物业管理费的部分原因为维维物业公司存在擅自拆除绿化带改为停车场收费、首层改建仓库、占用公共场所加建公寓出租等行为，认为维维物业公司侵害了业主的合法权益。本案处理的系维维物业公司与杨慧林之间的物业服务合同纠纷，杨慧林主张维维物业公司侵犯业主合法权益，与本案并非同一法律关系，杨慧林可另循合法途径解决。关于杨慧林所主张的维维物业公司未尽管理职责的问题，因杨慧林所提供的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。至于杨慧林认为维维物业公司未开具管理费发票的问题，不属民事法律关系，当事人可向税务部门反映处理。一审法院判决杨慧林按合同约定的标准支付从2013年5月起至2016年3月止的物业管理费共1459.54元及逾期付款违约金，合法有据，本院予以认可。
综上所述，杨慧林的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；一审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人杨慧林负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 怡
审判员 李 静
审判员 余 盾
二〇一七年二月六日
书记员 甄雪皓
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