清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法民一初字第682号原告：中国农业银行股份有限公司清远分行，住所地清远市清城区。负责人：廖晓云，该分行行长。委托代理人：熊柏生、李文锋，该分行职员。被告：钟锦桃，男，汉族，住清远市清城区，身份证号码2416。被告：何水金，女，汉族，住清远市清城区，身份证号码2426。被告：清远市金海湾豪庭房地产有限公司，住所地清远市。法定代表人：关朗基。委托代理人：赖永和，广东远大永恒律师事务所律师。委托代理人：周莹。原告中国农业银行股份有限公司清远分行诉被告钟锦桃、何水金、清远市金海湾豪庭房地产有限公司（以下简称金海湾公司）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司清远分行的委托代理人李文锋，被告钟锦桃、何水金,被告金海湾公司的委托代理人赖永和、周莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司清远分行诉称：被告钟锦桃因购房的需要，于2011年10月13日向中国农业银行股份有限公司清远分行辖下第二支行借款人民币465000元，借款合同约定期限15年,自2011年10月13日起至2026年10月12日。采用等额本息还款法，分180期按每个月的借款对应日为还款日（随利率变化而调整偿还金额）偿还本息，正常执行利率为年利率7.7550%，以所购的位于清远市清城区新锦霞路九号万基金海湾三区二座17层05号的房屋作抵押，并办理了抵押预登记手续。根据个人购房担保借款合同第十二条3项之(2)项约定的情形，贷款人可以停止发放借款或者提前收回借款。根据合同第三十一条的约定，该借款未办理他项权利证书，被告清金海湾公司对借款承担连带担保责任。贷款发放后，被告从2014年8月13日至2015年3月13日止已累计逾期还款7期，尚欠原告贷款本息427542.10元，经我行多次催收无效，为维护我行的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告中国农业银行股份有限公司清远分行辖下第二支行与被告之间的[个人购房担保借款合同],合同编号NO44020520110038290；2、被告偿还原告贷款本息人民币427542.10元[其中本金411681.83元,利息(计至2015年3月13日止)15860.27元，此后利息按照原合同约定的贷款利率计算方式计算至贷款还清之日止]；3、被告金海湾公司对借款承担连带担保责任；4、原告对借款抵押的房屋享有优先受偿权；5、上述被告共同承担本案诉讼费用。被告钟锦桃、何水金答辩称：对原告的诉请没有意见。被告金海湾公司答辩称：一、钟锦桃欠原告的款项应先以提供的抵押物清偿，不足部分，再由金海湾公司承担保证责任。2011年10月13日，钟锦桃、何水金与农行签订《个人购房担保借款合同》，约定钟锦桃、何水金向原告借款￥465000元，约定将钟锦桃、何水金购买的位于清远市新城锦霞路九号万基金海湾三区二座1705号抵押给农行，用以对上述借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权；金海湾公司对上述借款提供保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第176条的规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案钟锦桃、何水金以其所有的房屋提供物的担保，因此应当先就该房屋实现债权，不足部分再由金海湾公司承担保证责任。二、原告要求金海湾公司对钟锦桃、何水金的借款本息承担连带责任，法院不应支持。依据原告提交的证据显示，钟锦桃、何水金于2014年9月13日开始出现逾期，但金海湾公司一直未收到原告的通知，至收到法院送达的起诉材料，被告知钟锦桃、何水金未能依约归还借款。依据《中华人民共和国合同法》第119条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告在钟锦桃、何水金开始逾期时立即通知原告，或者要求原告承担还款责任，可以避免因此产生的利息、罚息、复利。因此，原告要求金海湾公司对钟锦桃、何水金的剩余的借款本息承担连带责任，法院不应支持。综上所述，原告应当先以其提供的抵押物清偿欠款，不足部分再由金海湾公司承担保证责任。原告要求金海湾公司对钟锦桃、何水金的借款本息承担连带责任，法院不应支持。经审理查明，被告钟锦桃因购房需要向原告申请贷款，2011年7月26日，原告辖下机构中国农业银行股份有限公司清远第二支行（贷款人、抵押权人）、被告钟锦桃（借款人、抵押人）、何水金（抵押人）、被告金海湾公司（保证人），共同签订一份合同编号为44020520110038290《个人购房担保借款合同》，该合同约定：贷款人向借款人提供借款人民币465000元，用于购买位于清远市新城锦霞路九号万基金海湾三区二座1705号的房屋，借款期限180个月，自2011年7月26日起至2026年7月25日止；借款利率按年利率7.755%执行；还款方式采用等额本息还款法，还款周期为1个月；借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国借款人未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款以借款人所购的上述房屋作抵押担保，并由保证人提供阶段性保证担保，自贷款发放之日起，至借款人取得房产证书、办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押担保及保证的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；如发生借款人未足额偿还借款本息超过90天，借款人、保证人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的事项等情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；等等…。2011年10月13日，中国农业银行股份有限公司清远第二支行依约划付了借款465000元，被告钟锦桃在贷款人出具的个人借款凭证上签字确认。合同约定的抵押房屋在房管部门办理了预购商品房抵押登记，原告至今尚未取得正式的房地产权利证书。被告钟锦桃借款后，并未能按合同约定每月依时还款，自2014年9月13日当期应还款日起无还款，原告经催收无果，遂以上述诉求向本院提起诉讼。截至2015年3月13日，被告钟锦桃已拖欠7期无还款，尚欠原告借款本金411681.83元、正常利息15603.86元、罚息114.27元、复利142.14元。以上事实，有原告提供的个人购房担保借款合同、借款凭证、被告钟锦桃的身份证和户口簿复印件、被告金海湾公司的组织机构代码证复印件、房地产预告登记证、帐户基本信息等书证材料，以及本院庭审笔录、询问笔录为证。本院认为，原告辖下的中国农业银行股份有限公司清远第二支行与被告钟锦桃、何水金、金海湾公司签订的《个人购房担保借款合同》，主体适格，内容合法，属于有效合同。用于抵押担保的房屋已办理了预购商品房抵押登记，抵押关系成立，合法有效，各方当事人理应恪守信用，依约全面履行各自义务。原告已履行了给付借款的义务，但被告钟锦桃在借款后，并无按合同约定依时清还每月应还的借款本息，从2014年9月13日起不还款，影响了原告的债权实现，而致原告提起诉讼，被告的行为已构成违约，应依照合同的约定承担相应的违约责任。合同中“如发生借款人未足额偿还借款本息超过90天，借款人、保证人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的事项等情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿”的约定，应认定属于双方约定解除合同的条件。因此，对原告要求解除与被告所签订的《个人购房担保借款合同》、被告钟锦桃偿还尚欠全部借款本息的请求，符合合同的约定，依据充分，本院予以支持，被告钟锦桃应将尚欠的借款本金12776.07元及相关利息全部清还给原告，利息参照原合同约定的借款利率计算方式计付。由于借款是以钟锦桃位于清远市新城锦霞路九号万基金海湾三区二座1705号的房屋作抵押担保，并已办理了抵押登记，因此，原告对被告钟锦桃、何水金提供的借款抵押物享有优先受偿权，原告可以该抵押房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。对于原告要求被告金海湾公司承担连带担保责任的请求，被告金海湾公司作为借款阶段性保证担保人，按合同约定，其公司自合同签订之日起至借款人取得房产证书、办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，而作为抵押的房屋至今尚未取得房产证书，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”的规定，被告金海湾公司对该债务应承担连带保证责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（四）项、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十六条的规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司清远第二支行与被告钟锦桃、何水金、清远市金海湾豪庭房地产有限公司签订的合同编号为44020520110038290的《个人购房担保借款合同》；二、限被告钟锦桃于本判决生效之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司清远分行清偿借款本金411681.83元及相应的利息（该利息计至2015年3月13日为正常利息15603.86元、罚息114.27元、复利142.14元，此后利息参照原合同约定的借款利率计算方式计算至本金还清之日）；三、原告中国农业银行股份有限公司清远分行对被告钟锦桃、何水金提供的借款抵押物（位于清远市新城锦霞路九号万基金海湾三区二座1705号的房屋）享有优先受偿权；四、被告清远市金海湾豪庭房地产有限公司对上述债务承担连带责任；本案受理费3857元，由被告钟锦桃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 胡 敏二〇一五年九月七日书记员 朱洁雯附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第九十条合法的借贷关系受法律保护。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。