广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1094号
上诉人（原审被告）熊波，男，汉族，1971年6月10日出生，住四川省遂宁市船山区，现住广东省佛山市南海区。
委托代理人黎建民，广东邦南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁应强，男，汉族，1971年4月10日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人沈庆佳，广东东成律师事务所律师。
委托代理人李福权，广东东成律师事务所律师。
上诉人熊波因与被上诉人梁应强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国建筑法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、熊波应于判决发生法律效力之日起十日内支付从2013年1月1日起至判决生效日止按80540元／月标准计算的使用费予梁应强；二、驳回梁应强的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3391.84元，由梁应强负担1282.04元，熊波负担2109.8元。
上诉人熊波不服上述判决，向本院提起上诉称：一、本案主体不适格，一审法院未依法追加当事人错误。首先，梁应强己举证证明涉案土地的实际权利人是李倩婷、江丽媚、梁启信、陈礼邦，而非梁应强。本案租赁关系的双方当事人应为熊波与李倩婷等四人，梁应强既无权主张权利，也无权承受相应收益。其次，无论是依梁应强主张解除合同，还是一审法院认定合同无效，涉案土地返还及相应的法律责任都应由李倩婷等四人承受，而非梁应强。再次，熊波已举证证明涉案土地已由佛山市南海区里水镇洲村经济联合社（下称洲村联合社）回收并转租他方，其与李倩婷等四人签订的《土地承包合同》已解除，李倩婷等四人对涉案土地已无权利义务，涉案土地返还及相应的法律责任均应由洲村联合社承受。综上，梁应强并非本案租赁关系的适格主体，李倩婷等四人与洲村联合社均可能是涉案土地的权利义务人，一审法院依法应追加当事人参加诉讼。
二、一审法院未受理熊波的反诉申请错误。首先，本诉与反诉的诉讼事实相同，双方均对同一租赁合同的履行事实提出诉讼请求。其次，本诉与反诉依据的事实和诉求相对应，均为租赁合同履行过程中产生的问题。再次，一审法院提议另案起诉，将违反一事不再理原则，既不利于查明事实，也损害了熊波的合法权益。
三、熊波无法使用涉案厂房及土地事实清楚明确，依法无需支付使用费，一审法院判决熊波支付使用费错误。
2012年12月1日，洲村联合社启动拆迁工作后，在熊波厂房处张贴《合同期满搬迁通知》，熊波已举证证明该事实，同时，熊波也举出反映涉案厂房及土地现况的照片，以证明涉案厂房及土地已被洲村联合社回收并实施拆迁，致使熊波无法使用涉案厂房及土地，迫使熊波不得不搬迁。梁应强未提供反驳证据，一审法院也予以认定。
对此，首先，依据合同法相关规定，因洲村联合社主张权利并实施拆迁，熊波无法使用涉案厂房及土地，依法有权不支付租金。其次，梁应强未尽合同义务，不仅未及时将涉案厂房及土地被回收事实告知熊波，而且使熊波无法正常经营。梁应强的行为已致使《租赁合同》无法履行，构成严重违约，梁应强不仅没有权利继续收取租金，更应承担违约责任，赔偿熊波的经济损失。最后，因洲村联合社已限制熊波对涉案厂房及土地的使用，熊波现仅对涉案厂房及土地上的自有财产进行保管，并与洲村联合社积极协商搬迁及补偿事实。因此，熊波不交租金有据，梁应强收取租金无理。
一审法院一方面认定熊波对上述事实的举证，另一方面却以熊波未提供证据证明对涉案厂房及土地受阻碍为由，判决熊波支付使用费。如此认定，自相矛盾。首先，熊波已充分举证证明无法使用涉案厂房及土地的事实，梁应强未提供反驳证据，根据证据效力规定，法院应当采信熊波对该部分事实的主张。其次，如一审法院认为双方当事人举证不充分，依法应实地考察，查明事实真相，作为判案依据。但一审法院却在未实地考察查明事实真相的情况下，否定熊波的举证效力，无任何依据地认定熊波对涉案厂房及土地的使用未受限制。因此，一审法院对上述事实的审理违反法律规定，认定事实错误，判决熊波支付使用费无理。望二审法院予以纠正。
四、一审法院认定《租赁合同》无效，应判令梁应强返还定金及赔偿熊波的经济损失，但一审判决未对定金返还及经济损失赔偿依法进行处理，应属错误。
首先，熊波及梁应强均主张《租赁合同》有效，法院应尊重双方对《租赁合同》效力的意愿及双方的租赁事实，依据双方的主张处理。其次，本案有多名关键性的当事人未被追加参与诉讼，致使本案事实不清、权利义务不明，不能排除其他当事人有证明《租赁合同》合法有效的实质性证据的可能性。再次，根据合同无效的规定，双方返还所得是法律强制性规定，不以当事人意志而转移。一审法院以梁应强不主张涉案土地返还为由，在认定《租赁合同》无效的情况下，对涉案土地不予处理，只要求熊波支付使用费，对梁应强返还侵占的定金及赔偿熊波被回收房产价值、房产装修工程价值、水电消防设施价值及绿化设施价值等经济损失却只字未提，故意不予处理，严重违反法律规定，损害熊波的合法权益。
综上，上诉人熊波请求：1.撤销原审判决，驳回梁应强的全部诉讼请求或发回重审；2.请求二审法院受理熊波的反诉申请，并判令梁应强返还熊波已交的2012年12月份租金80540元，支付双倍定金共计30万元，赔偿被回收房产价值、房产装修工程价值、水电设施价值及绿化设施价值共计200万元；3.判令梁应强承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人梁应强答辩称：一、涉案的《租赁合同》由梁应强与熊波于2003年10月1日签订，双方履行该租赁合同已经10年，期间熊波从未提出过任何的异议。梁应强与熊波作为《租赁合同》的相对人，《租赁合同》的权利义务仅涉及梁应强与熊波，与第三方无关。熊波主张李倩婷、江丽媚、梁启信、陈礼邦为租赁合同的当事人没有任何的事实及法律依据；二、熊波并没有在一审期间提起反诉，一审法院也没有就此作出任何的处理，熊波以此作为上诉理由不符合法律的规定，法院不应予以审理；三、熊波一直正常使用涉案物业至合同期满（2013年10月31日），不存在熊波无法使用涉案物业的情形，更不存在迫使熊波搬迁、无法经营的事实。事实上，洲村联合社仅是对村自有物业进行搬迁处理，不涉及涉案物业。梁应强从来没有要求熊波提前解除合同，更没有采取逼迁的手段，熊波一直正常使用涉案物业至租赁合同期满后仍然没有搬离；四、无论《租赁合同》是否有效，熊波已经按租赁合同约定的期限使用至届满，不存在赔偿的可能，熊波按合同约定将物业完好交还梁应强是其必须履行的义务。另，由于熊波没有在一审期间提出赔偿的诉讼请求，一审法院不作出处理是正确的，按照法律的规定，二审法院也不应对此予以审理；五、由于熊波已经实际占用并使用了涉案的物业，一审判决熊波参照合同约定租金标准支付场地使用费给梁应强是公平、合理的。现由于在上诉期间，《租赁合同》约定的期限已经于2013年10月31日届满，虽然熊波并没有如期归还涉案物业，但梁应强同意本案的场地使用费计算至2013年10月31日。综上，梁应强请求驳回上诉，维持原判。
上诉人熊波于二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人梁应强于二审期间向本院提交以下证据：
1.《交还场地通知书》，拟证明至《租赁合同》期满日，熊波仍然在正常使用涉案的物业，梁应强于2013年10月31日发函给熊波要求交还物业；
2.ems快递单及签收单，拟证明梁应强已经于2013年10月31日将《交还场地通知书》送达给熊波；
3.律师函，拟证明熊波在收到《交还场地通知书》后仍然拒不将租赁合同期满的物业交还给梁应强，并于2013年11月1日委托律师发函给梁应强。
熊波质证认为，对证据1的真实性、关联性有异议；对证据2的真实性没有异议，对其关联性有异议；对证据3的真实性没有异议，对关联性有异议。
本院经审查认为，熊波对证据2、3的真实性无异议，本院予以确认；证据1与证据2、3相互印证，本院对证据1予以确认。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，2013年10月31日梁应强邮寄《交还场地通知书》予熊波要求交还涉案物业，熊波于2013年11月1日委托律师予以复函，认为梁应强无权主张任何权利。再查明，二审期间，双方当事人均确认涉案租赁物在2013年11月已经拆除。
本院认为，根据双方的诉辩内容，针对本案争议的焦点问题作如下分析：
关于梁应强提起本案诉讼，主体是否适格的问题。经审查，《土地承包合同》是李倩婷与洲村联合社签订的，梁应强与李倩婷为夫妻关系，梁应强代为处理涉案土地的相关事宜并与熊波签订《租赁合同》，李倩婷及熊波均未提出异议，并且在合同履行期间，熊波一直向梁应强履行交租义务，根据合同相对性原则，梁应强提起本案诉讼，并无不当。熊波主张涉案土地的权利人为李倩婷等四人或洲村联合社，因《租赁合同》是梁应强与熊波签订的，涉案土地是否李倩婷等四人共同承包及其四人内部权利义务如何划分，属另一个法律关系，与本案无关联性。此外熊波亦无充分的证据证明在其与梁应强履行合同期间洲村联合社与李倩婷已解除《土地承包合同》及洲村联合社已实际收回涉案土地，因此熊波主张追加李倩婷等四人及洲村联合社参与诉讼依据不足，本院不予支持。
关于原审法院未受理熊波的反诉是否违法的问题。因熊波提起的反诉涉及评估、鉴定等问题，为避免本诉审理期限过长，原审法院不同时受理反诉合理、合法，这并不损害熊波的合法权益，其仍可另行提起诉讼主张权利。
关于熊波应否支付涉案厂房、土地使用费的问题。熊波在一、二审庭审期间均确认其在梁应强2013年3月12日发出《解除租赁合同通知书》后仍在使用租赁物，并且使用至《租赁合同》期满之日即2013年10月31日仍未搬走其物品，因此熊波应当支付占有使用费至2013年10月31日。双方确认涉案厂房于2013年11月被拆除，原审判决熊波支付使用费至判决生效之日止错误，本院予以纠正。熊波认为洲村联合社采用断水断电方式妨碍其正常使用租赁物，其有权不支付使用费。因熊波一审提交的照片不足以证实洲村联合社在其合同履行期内通知其搬迁，且照片及《洲村商业地竞投租赁公告》也不能证实涉案土地、厂房被洲村联合社实际收回，上述证据更无法证实涉案厂房被断水断电以致不能使用，故熊波主张不支付使用费理据不足，本院不予支持。
关于熊波主张《租赁合同》有效及原审判决未对定金及经济赔偿进行处理的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，并且合同效力问题是法律问题而非事实问题，是法院依职权认定的内容，故原审判决认定涉案《租赁合同》无效并无不当，应予维持。至于熊波主张定金及经济赔偿问题，因原审未受理熊波的反诉，上述问题不属于本案审理范围，熊波可另案主张权利。
综上，熊波的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决部分有误，本院依法予以改判。本案因新证据而改判，原审判决不属于错误裁判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第237号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第237号民事判决第一项为，熊波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2013年1月1日起至2013年10月31日止按80540元／月标准计算的使用费予梁应强。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3391.84元，由梁应强负担1500元，熊波负担1891.84元；二审案件受理费4924元，由熊波负担3924元，梁应强负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 陈 文
代理审判员 禤敏婷
二〇一四年五月六日
书 记 员 吕倩倩