陕西省凤翔县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）凤翔民二初字第00221号
原告（反诉被告）凤翔大正农机发展有限公司（以下简称大正公司），住所地凤翔县城关镇南环路东段。
法定代表人张亚祥，任该公司经理。
委托代理人石永浩，陕西博仁律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）宝鸡欧瑞汽车部件有限公司（以下简称欧瑞公司），住所地凤翔县南环路东段。
法定代表人董彩文，任该公司执行董事。
委托代理人刘文祥，陕西新纪律师事务所律师，特别授权代理。
大正公司与欧瑞公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，大正公司委托代理人石永浩，欧瑞公司及委托代理人刘文祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告大正公司诉称：大正公司与欧瑞公司于2012年4月3日签订《租赁合同》，大正公司将1680平方米的钢结构的厂房及设备租赁给被告使用。租赁期限1年，即从2012年4月1日起至2013年3月31日止。合同签订后，大正公司按合同约定将租赁物和设备等完好移交给欧瑞公司使用，欧瑞公司接受了租赁物钢结构厂房和设备等。但欧瑞公司未能按合同约定使用，特别是在2013年元月1日因其开炉生产时烧坏变压器给大正公司造成特大损失，致使生产和小区600多住户无法正常生活，为避免损失扩大，大正公司出资58600元通过凤翔县电力局紧急抢修更换变压器。欧瑞公司应赔偿大正公司58600元。合同到期后，欧瑞公司未能按照合同约定完整、良好的给大正公司移交租赁物，造成租赁物损失19725元，且其少缴纳土地使用税8460元，少缴纳电费11572.44元。现大正公司要求欧瑞公司赔偿其上述损失共计98725.44元。
本诉原告大正公司为支持其主张，提供了如下证据：
（1）《租赁合同》、设备明细表、《租赁合同补充协议》，证实大正公司与欧瑞公司之间存在租赁合同关系；
（2）2013年1月21日的通知、购买变压器的发票、变压器检测报告，证实欧瑞公司中频电炉超负荷运转，导致变压器短路损坏，致使大正公司购买新变压器维持正常的生产和生活用电，大正公司的此项损失为58600元；
（3）2013年6月24日的通知、修理协议书、收据、销售清单，证实欧瑞公司租赁大正公司设备在合同到期后，给大正公司造成损失的事实。
本诉被告欧瑞公司辩称：大正公司与欧瑞公司签订的《租赁合同》系2009年3月30日所签订的租赁合同的续订合同；大正公司所称的造成租赁物损失为19725元，系其单方面提出，且修理费用明显过高，如双方不能达成一致意见，应当委托有资质的检验鉴定机构鉴定；大正公司所称的少缴纳土地使用税8460元，违反了相关法律规定的强制性条款，属于无效条款，对双方均没有约束力；大正公司所称的因欧瑞公司2013年1月1日开炉生产时烧坏的变压器不是事实，欧瑞公司2013年1月1日因元旦过节，下午四时放假，变压器出现故障是晚八时左右，大正公司抢修更换变压器，是其在履行合同的义务，变压器不属于租赁物，大正公司要求欧瑞公司承担变压器的损坏赔偿责任，没有合同依据；对于大正公司所称的少缴纳的电费11572.44元，应当以2013年5月和6月供电局正式机打发票数额为准。
本诉被告为支持其主张，提供了如下证据：
（1）2009年3月30日的《租赁合同》、2009年6月18日双方签订的《有关事项补充协议》、2012年4月3日签订的《租赁合同》，证实双方2012年4月3日签订的《租赁合同》系2009年3月30日签订的《租赁合同》的续订合同；
（2）电费票据，证明大正公司在变压器烧坏的当月及之前两月、之后两月用电比例增加，变压器烧坏是大正公司用电量暴增导致，而非大正公司所说的原因；
（3）证人证言三份，证明2013年1月1月20点变压器烧坏时，欧瑞公司并未开机生产，变压器故障与欧瑞公司无关。
反诉原告欧瑞公司诉称：欧瑞公司与大正公司于2009年3月30日签订了《租赁合同》，约定大正公司将所属机器设备、厂房、附属设施租赁给欧瑞公司使用，租期三年，租赁保证金30000万元，合同到期后，大正公司与欧瑞公司2012年4月3日的又签订了《租赁合同》，租赁期限一年，期间因变压器改道，双方签订了补充协议，约定租期顺延2个月，租赁期满后，欧瑞公司依照合同约定向其移交了厂房、设备等，但大正公司拒绝向欧瑞公司退还保证金30000万元，2009年4月24日修理变压器，欧瑞公司垫付了10000元，大正公司还收取停车卡押金100元，电表卡押金200元也至今未还，大正公司以“土地使用税”为名，收取欧瑞公司58460元。欧瑞公司认为，其已交清租赁费，且已移交了全部租赁物，大正公司应当返还租赁费押金及其它费用98760元。
反诉原告为支持其主张，提供了如下证据：
（1）2009年3月30日的《租赁合同》、2009年6月18日双方签订的《有关事项补充协议》、2012年4月3日签订的《租赁合同》，证明欧瑞公司向大正公司缴纳了保证金30000元，按合同约定，大正公司应该返还给欧瑞公司；
（2）租赁费、停车卡及电表卡押金票据，证明大正公司向欧瑞公司收取了这些费用；
（3）土地使用税票据，证明欧瑞公司为大正公司垫付了土地使用税。
反诉被告大正公司辩称：租赁合同到期后，大正公司多次找欧瑞公司，协商解决，但无果，租赁物丢失损坏原因在于欧瑞公司，所缴纳的保证金，就是为了防止设备丢失损坏，解决了租赁物的赔偿问题，保证金可退还；对于变压器改道，因欧瑞公司使用，故应承担改道费用；对于土地使用税，合同中约定的由欧瑞公司缴纳，故不存在返还问题。
反诉被告未提供证据。
对于本诉原告大正公司所提供的证据，欧瑞公司质证认为：对于证据（1）中《租赁合同》及《租赁合同补充协议》真实性无异议，但《租赁合同补充协议》与本案无关联，对于设备清单无双方签名，不具有证据效力；对于证据（2）对于《通知》欧瑞公司是收到了，但其是单方面的意见，欧瑞公司上岗人员有专业技术；对于凤翔县电力局出具的变压器检测报告及变压器发票真实性无异议，但对检测报告出具日期与内容不是一次性所写，没有出具人员签名，不符合证据的形式要件，且无法证明变压器短路的原因，电力局也无资格出具相关文件；对于证据（3）中的《通知》虽欧瑞公司收到，但所列费用都偏高，对于《修理协议书》真实性不认可，应先有修理后有价格。
对于本诉被告欧瑞公司所提供的证据，大正公司质证认为：对于证据（1）的真实性无异议，但合同所约定的土地使用税不违法；对于证据（2）中的电费是两公司共摊，且大正公司主要是居民用电，不可能有中频炉；对于证据（3）证人均未出庭，且与被告有劳动关系，陈述不客观。
对于反诉原告欧瑞公司所提供的证据，大正公司质证认为：对于证据（1）真实性无异议，对证明目的有异议；对于证据（2）真实性无异议，且与本案有关联，但欧瑞公司退还的设备不完整，故保证金没有退还；对于证据（3）根据《租赁合同》第6条，谁使用谁保养，故应由欧瑞公司承担；对于证据（4）真实性无异议，但土地实际使用人为欧瑞公司，故应由其缴纳。
本院经综合分析认为：对于本诉原告所提交的证据（1）中的《租赁合同》客观真实，本院予以采信，对于清单，欧瑞公司虽提出异议，但《租赁合同》第一条的第一项约定，详见设备清单附后，并未注明是否需双方签字才能确认，故应予认定，对于《租赁合同补充协议》可反映出双方因变压器搬迁给欧瑞公司延长两个月租赁期限，此点其承认，故予以采信；对于证据（2）（3），欧瑞公司对变压器检测报告及财产损失的费用过高提出异议，但其明确表示不申请鉴定，故予以采信。
对于本诉被告所提交的证据（1）客观真实，对于土地使用税的约定，没有违反国家强制性规定，且对于2009年3月30日签订的《租赁合同》已履行完毕，故应该认定为有效，予以采信；对于证据（2）（3），不能说明用电量的增加是导致变压器烧坏的原因，且对此点大正公司提供的凤翔县电力局的证明优于欧瑞公司提供的电费票据和证人证言，欧瑞公司对此点不申请鉴定，故不能达到证明目的，不予采信；
对于反诉原告所提交的证据（1）（2）客观真实，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对于证据（3）（4）客观真实，但不能达到所要证明的目的。
根据当事人的陈述及上述证据的认定，查明：大正公司与欧瑞公司于2009年3月30日签订了为期三年的《租赁合同》，租赁期满后，于2012年4月3日双方又签订了为期一年的《租赁合同》，2012年4月3日的《租赁合同》约定：甲方（大正公司）将位于凤翔县南环路东段的厂房及设备租赁于乙方（欧瑞公司）使用，租赁物面积经甲乙双方认可确实为1680平方米，附属办公室7间，库房4间机器设备台数甲乙双方认可确定（详见设备清单附后）；租赁期为壹年，即从2012年4月1日起至2013年3月31日止；本出租合同的租赁保证金为人民币30000元；按照土地谁使用谁交纳的税务规定，乙方租赁的场地应交纳的土地使用税由甲方代为收缴税务，乙方在租赁期间的每年4月10日前、10月10日前分两次或一次给甲方缴纳土地使用税，因逾期未支付所产生的一切后果由甲方承担；在租赁期限内如乙方需对租赁物进行改建，须事先向甲方提交改建设计方案，并经甲方同意，改建费用由乙方承担。2012年11月9日双方又签订了《租赁合同补充协议》将合同到期日延长两月，即合同到期日为2013年5月31日。2013年1月1日因中频冶炼电炉工作时变压器长期过热，造成变压器中相初级线圈匝间短路，大正公司于2013年1月3日购买电力变压器一台，价格58600元，2013年1月21日大正公司向欧瑞公司通知，要求协商解决变压器的损失问题，2013年5月27日欧瑞公司将租赁物向大正公司进行了移交，2013年6月24日大正公司向欧瑞公司告知了返还的租赁物存在的问题，其中丢失、损坏的租赁物及其价格为：1、行车高度定位修理1500元；2、摩擦压力机7.5千瓦电机一台，价值1360元；3、电炉配电柜一套，价值1500元；4、小台钻2台，价值590元；5、切割机闸刀一个，价值15元；6、电动筛1.5千瓦电机一台，价值300元；7、人字梁，修理费3000元；8、碾子修理费3000元；9、砂箱10个，价值4500元；10、250刀盘一个，价值460元；11、300KN试验机配重块3个，价值1500元；12、清砂滚筒机轴环，修理费2000元；13、变压器损坏，价值58600元，上述租赁物损坏赔偿价及租赁物修理费共计78325元。2013年4月21至5月20日欧瑞公司的电费为16612.44元，欧瑞公司向大正公司交纳了10000元的电费，下欠6612.44元未交纳，2013年5月21日至2013年5月27日欧瑞公司的电费为160元及5月份的水费368元，其也未交纳；承租期间，欧瑞公司缴纳2009年《租赁合同》三年土地使用税5万元，缴纳2012年《租赁合同》半年的土地使用税8460元。
另查，2009年4月24日变压器改道，欧瑞公司交纳变压器改道费10000元，对于变压器损坏原因、租赁物损坏修理费及租赁物丢失赔偿标准，欧瑞公司不申请鉴定。
本院认为，大正公司与欧瑞公司所签订的《租赁合同》意思表示真实，内容合法，属有效合同，双方应按照合同约定全面履行自已的义务。对于土地使用税双方在合同中约定由欧瑞公司交纳，大正公司代为收缴税务，且欧瑞公司对2009年签订的《租赁合同》租赁期限内的土地使用税已交纳清楚，而对于2012年4月3日签订的《租赁合同》的土地使用税，欧瑞公司已向大正公司交纳了半年即8460元，剩余半年未交纳，故大正公司要求欧瑞公司交纳8460元土地使用税的诉讼请求，本院予以支持，对于欧瑞公司要求返还已交纳的土地使用税58460元的诉讼请求，本院不予支持；欧瑞公司提出要求出具税务发票，在其交纳土地使用税后，大正公司应向其出具代扣代缴的税务发票。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，因保管不善，致使租赁物毁损、灭失的，承租人应当承担损害赔偿责任，故大正公司要求欧瑞赔偿丢失租赁物租及租赁物修理费的诉讼请求，本院予以支持；对于修理费及赔偿标准，大正公司提供了证据，欧瑞公司提出了异议但不申请鉴定，故依照大正公司的标准予以赔付。对于欧瑞公司要求返还垫付的变压器改道费一节，《租赁合同》第八条约定，对于租赁期间需对租赁物改建的，须欧瑞公司向大正公司提出方案，经大正公司同意，改建费用由欧瑞公司承担，故变压器改道费本应由欧瑞公司承担，故对欧瑞公司的此项诉讼请求，本院不予支持。对于租赁期间欧瑞公司产生的费用即水费、电费，已由大正公司垫付的，欧瑞公司应当支付，故对于大正公司要求欧瑞公司支付下欠电费6772.44元及水费368元的诉讼请求，本院予以支持；对于大正公司要求欧瑞公司支付2013年5月21日至2013年6月20日基本电费4800元，此时欧瑞公司已向凤翔县电力局报停，且电费通知单上的户名已显示为大正公司，故对大正公司要求支付4800元基本电费的诉讼请求，本院不予支持。在欧瑞公司返还、赔偿租赁物损失后，对于租赁保证金及停车卡押金、电表卡押金应当返还，故对欧瑞公司的此项诉讼请求，本院予以支持。兹依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十九条、第二百二十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、由宝鸡欧瑞汽车部件有限公司赔偿凤翔大正农机发展有限公司变压器损失及其它租赁物损失78325元，支付电费6772.44元，水费368元，土地使用税8460元，共计93925.44元；
二、由凤翔大正农机发展有限公司退还宝鸡欧瑞汽车部件有限公司租赁保证金30000元，停车卡押金100元，电表卡押金200元，共计30300元；
上述两项相抵后，由宝鸡欧瑞汽车部件有限公司付给凤翔县大正农机发展有限公司63625.44元，限判决生效后十日内履行；
三、驳回凤翔大正农机发展有限公司及宝鸡欧瑞汽车部件有限公司的其它诉讼请求。
如未按本判决限定的期间履行给付金钱的义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2270元，由本诉原告大正公司交纳105元，本诉被告欧瑞公司交纳2120元，反诉受理费2270元，减半收取1135元，由反诉原告欧瑞公司交纳785元，反诉被告交纳350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 韩雅琴
审 判 员 孔永涛
人民陪审员 张振华
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 成云燕