山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁04民终188号
上诉人（原审被告）：枣庄鹏晖商贸有限公司。住所地：枣庄市市中区幸福小区振兴南路西。
法定代表人：杜宜慧，总经理。
委托代理人（特别授权代理）：李索扬，枣庄鹏晖商贸有限公司经理。
上诉人（原审被告）：李索扬（曾用名李娜）。
被上诉人(原审原告)：黄维亭。
原审被告：杨冠三，枣庄矿务局集团职工。
上诉人枣庄鹏晖商贸有限公司（以下简称鹏晖公司）、李索扬与被上诉人黄维亭、原审被告杨冠三房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2015）市中民初字第919号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告黄维亭（甲方）与被告鹏晖公司、李娜（乙方）签订了一份《租赁合同》，该合同约定：甲方现有服装车间一处租赁给乙方使用；租赁期三年（2014年4月1日至2017年3月31日止），期满后如果乙方需要同等条件下，优先续订合同；每年租金3万元，2014年-2015年度交付日期为2014年7月10日，2015年-2016年度交付日期为2015年4月1日，2016年-2017年度交付日期为2016年4月1日，逾期不交视为乙方自动停租，甲方有权终止合同；等等。被告鹏晖公司在该合同上盖章。原告黄维亭、被告鹏晖公司各提供了一份上述《租赁合同》。原告黄维亭提供的《租赁合同》上有“李娜”的签名，被告鹏晖公司提供的《租赁合同》上未有“李娜”的签名。被告李索扬（曾用名李娜）对“李娜”的签名不予认可，但在法院给予的法定期间内未提出鉴定申请。原告按照约定将房屋交付于被告鹏晖公司、李娜使用，现双方因租赁问题无法协商一致发生争议，原告为此诉至法院。法院于2015年3月30日立案，并于2015年4月2日向被告送达了民事诉状副本、传票、举证通知书、应诉通知书等法律文书。
另查明，2014年10月24日原告黄维亭收到1万元租金并出具一份《收据》，该收据上交款单位记载为“源林涵纺织品有限公司”。2015年1月30日被告李索扬（曾用名李娜）交给原告黄维亭5400元，但原告黄维亭主张该款是被告支付装电表款和电费。被告李索扬（曾用名李娜）与被告杨冠三于2009年5月5日登记结婚。
原审法院认为，依法成立的合同具有法律效力。本案中，原告黄维亭（甲方）与被告枣庄鹏晖商贸有限公司、李索扬（曾用名李娜）（乙方）签订一份《租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的，法院予以确认，原、被告应按照该协议的约定全面履行自己的义务。原告按照约定将诉争房屋交付于被告鹏晖公司、李娜使用，被告鹏晖公司、李索扬应支付租金。被告李索扬辩称其仅是经办人，但从上述《租赁合同》看，承租方明确写明为“枣庄市鹏晖商贸有限公司、李娜”，且被告鹏晖公司在该合同上盖章及被告李娜在该合同上签字。虽被告李索扬（曾用名李娜）对“李娜”的签名不予认可，但在法院给予的法定期间内未提出鉴定申请，应承担不利后果。故法院对被告李索扬辩称不予支持。
对争议焦点之一租金是否按照约定支付。被告李索扬曾于2015年1月30日支付给原告黄维亭5400元，但原告黄维亭主张该款是支付电表款和电费，但未提供证据证实，法院对该主张不予支持，该5400元应认定为支付的租金。被告主张其曾支付1万元租金，并提供一张由原告黄维亭出具收据，但该收据中付款人明确写明系“源林涵纺织品有限公司”，而非本案被告鹏晖公司和被告李索扬，故此该款不能证明系被告鹏晖公司和被告李索扬支付的本案涉及的租金。综上所述，被告鹏晖公司和被告李索扬未按约定足额支付租金。
本案争议焦点之二解除合同问题。原告黄维亭与被告鹏晖公司、李索扬签订《租赁合同》后，应按照该协议的约定全面履行自己的义务。被告鹏晖公司、李索扬未按照约定足额支付租金，构成违约，原告黄维亭诉请解除双方之间的租金合同，于法有据，法院予以支持，原告黄维亭与被告鹏晖公司、李索扬自被告鹏晖公司、李索扬收到法院送达的诉状副本等法律文书之日起解除。
综合上述焦点一、二，被告鹏晖公司、李索扬应支付原告黄维亭租金24600元。双方租金合同解除后，被告鹏晖公司、李索扬继续使用房屋，应参照租金7500元支付给原告黄维亭。
被告李索扬在婚姻关系存续期间所负债务，被告杨冠三未提供证据证明系李索扬的个人债务，因此该债务应视为夫妻共同债务，并由两被告共同偿还。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告黄维亭与被告枣庄鹏晖商贸有限公司、被告李索扬签订的租赁合同；二、被告枣庄鹏晖商贸有限公司、被告李索扬（曾用名李娜）、被告杨冠三于判决生效后十日内支付原告黄维亭32100元；三、驳回原告黄维亭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告承担534元，被告承担516元；保全费520元，由原告承担264元，被告承担256元。
上诉人鹏晖公司、李索扬不服原判上诉称，一、一审适用法律错误。1、应依法认定涉案房屋租赁合同为无效合同，本案应依法驳回被上诉人要求支付租金的诉讼请求。一审庭审中仅审查了签署合同双方的资格及签字的真实性，并没有审查租赁房屋的合法性。被上诉人出租的房屋未取得建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属于违法建筑，应认定合同无效。另据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一审法院将合同认定为有效，属于适用法律错误。2、一审认定鹏晖公司、李索扬未按照约定足额支付租金，构成违约，黄维亭诉请解除双方之间的租赁合同，应予以支持，侵害了李索扬的合同解除抗辩权。该房屋租赁期限是三年，上诉人与被上诉人黄维亭儿媳妇之间有债权债务关系，足以认定上诉人不是故意拖欠租金。上诉人的设备、材料、产品全部都在该租赁房屋内，并没有不再继续租赁的意思。在庭审中，次承租人李索扬已向一审法官提出要求继续交纳租金，一审法院应当支持，不应判决解除协议。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，次承租人代承租人支付欠付租金以抗辩出租人合同解除权的，法院应予以支持。二、一审认定事实不清。1、应认定李索扬是鹏晖公司的雇员。一审认定李索扬和鹏晖公司合伙租赁被上诉人的房屋，依据租赁合同是鹏晖公司的盖章和李索扬的签字。一审中，李索扬已提交了鹏晖公司的证明，证明李索扬系鹏晖公司的雇员，但一审对此只字未提。2、鹏晖公司拖欠租金，不是李索扬个人债务，杨冠三不应承担责任。3、2015年3月30日后的房屋使用费不应由鹏晖公司和李索扬承担。2015年3月29日，被上诉人因鹏晖公司拖欠租金，将厂房卷帘门用铁钉封闭，导致鹏晖公司无法使用该厂房，上诉人报警后，市郊派出所出警，但未达成一致调解意见。一审确认上诉人继续使用了3个月，证据不足。请求二审法院撤销原判或改判法驳回被上诉人对李索扬、鹏晖公司的上诉请求，鹏晖公司应承担主要责任，承担交纳租金的义务；一审、二审诉讼费及财产保全费由被上诉人承担。
被上诉人黄维亭答辩称，一、我的房屋不是违法建筑，属于招商引资的项目。我和李索扬签订的租赁合同明确约定不按时交纳租赁费，我有权终止合同。李索扬未交纳租赁费，我有权终止合同。李索扬称其是次承租人，我不认可，我是同李索扬签订的合同，不是与鹏晖公司签订的合同。二、李索扬和杨冠三负有共同支付义务。2015年3月29日，杨冠三拉了我的机器，我去阻止，李索扬报警，我怕李索扬夫妻再偷我的机器，所以就把厂房门给钉死了。到了4月5号或6号，李索扬找我要求发货，我就把门解封了。至一审开庭审理时，李索扬一直携带厂房和办公室钥匙，导致我无法使用，无法向外出租。
原审被告杨冠三陈述称，一、对于上诉人的上诉请求及理由均无异议。二、对于被上诉人的答辩有异议。2015年3月29日，我当时是拉自己的机器，为了协调生产；李娜是鹏晖公司的员工，代表公司生产经营和调度，鹏晖公司拖欠的房租不是李索扬的个人债务，更不是我的债务，也不是夫妻共同债务。三、黄维亭曾经收取了枣庄源林涵纺织品有限公司一万元租金，但是没有将房子出租给枣庄源林涵纺织品有限公司，该公司的法定代表人是李索扬。
二审诉讼中，上诉人提交了：1、收条、出货单，证明：购买张晓雷的机器。2、加工合同一份，证明：加工费2.9万元，因被上诉人的原因导致我未及时出货，影响发货和正常经营生产。3、照片一组，证明：厂房被钉死。4、通知单一份，证明：2015年3月30日张贴于厂房门上并且报警。5、2014年9月23日的入库单一份，证明：黄维亭的儿媳妇宋云云提取了4815元的货物，未支付货款，用于抵扣黄维亭的租金，黄维亭欠宋云云的钱。
经质证，被上诉人黄维亭的质证意见为：对于第1－4组证据都不是真实的，租赁合同第八条说明厂房原来有机器，并且不可损坏及外移。第5组证据与被上诉人无关。原审被告质证意见为：无异议。
被上诉人提交了：1、市中区光明街道2003年上半年招商引资项目简介；2、租赁合同复印件一份；3、申请规划审批手续的报告一份。证明：厂房不是非法建筑，是政府行为。
经质证，上诉人的质证意见为：对真实性有异议。原审被告的意见为：不能证明房屋的合法性，属于违法建筑，所签订的合同无效。
本院审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是:一、本案所涉房屋是否为违法建筑，是否导致租赁合同无效；二、本案所涉房屋承租主体的确定；三、杨冠三对本案所涉房屋租赁费是否承担支付义务；四、被上诉人要求3个月的房屋使用费7500元有无事实和法律依据；五、一审是否存在适用法律错误的情形。
关于焦点一，根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。按照该规定，县级以上地方人民政府的城乡规划主管部门或乡、镇人民政府分别是处理城市和乡、村庄违章建筑的行政管理主体，拥有对违章违法建筑进行处理的行政执法权，当然也是违章违法建筑的确认机关，人民法院无权在审理案件过程中确认违章违法建筑的性质。上诉人主张租赁房屋为违法建筑，但未提供相关职能部门进行确认的相关证据，对其主张，本院不予以支持。从民法的事实行为和法律行为的区别上来分析，应当区分违法建筑行为和出租行为。建筑行为违法属于行政法规范的范畴，其应受到行政法的制裁；出租行为是不同于建筑行为的独立民事行为，其效力不应受建筑行为的影响，即使租赁物为违法建筑的租赁合同，如果租赁合同具备合同有效的条件，其继续履行没有危害社会公共利益和秩序，租赁合同也应认定为有效合同。综上，一审法院认定本案所涉租赁合同有效，并无不当。
关于焦点二，从黄维亭提供的《租赁合同》形式要件分析，承租方明确写明为“枣庄市鹏晖商贸有限公司、李娜”，且鹏晖公司和李娜分别在合同上加盖公章、签名；从租金的交付来看，李索扬于2015年1月30日从自动取款机支取5000元及现金400元，交付黄维亭；从上诉人在二审提交的证据来分析，2015年3月30日，李索扬张贴于厂房门上的通知单显示，厂房内有其加工的一批儿童套装在厂房内无法发货，造成的损失由黄维亭赔偿。并提交了加工合同，但是该加工合同是枣庄源林涵纺织品有限公司与青岛圣梵帝斯服装服饰有限公司签订的；杨冠三亦认可2015年3月29日去厂房拉自己的机器，与黄维亭发生纠纷；综上分析，上诉人提交的证据不能证明李索扬与黄维亭签订《租赁合同》是职务行为，亦不能证明李索扬是次承租人，对其上诉主张，本院不予支持。
关于焦点三，如上所述，李索扬与鹏晖公司应共同承担支付租金的义务，上诉人李索扬未提供上述债务系个人债务的相关证据，因此应视为夫妻共同债务。
关于焦点四，经过查阅一审卷宗，在一审庭审中，上诉人认可其一直使用被上诉人的房屋，没有搬离。被上诉人要求上诉人支付3个月的房屋使用费，诉请有理，应予以支持。
关于焦点五，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案所涉《租赁合同》不存在合同法关于合同无效的情形，因而原审法院认定合同有效，适用法律正确。关于上诉人要求黄维亭赔偿损失，因其在一审未提起反诉，且双方均不同意调解，上诉人可另行诉讼。关于上诉人主张，黄维亭收取了枣庄源林函纺织品有限公司一万元租金，以及黄维亭儿媳妇宋云云提取了4815元的货物，未支付货款，用于抵扣黄维亭的租金，因与本案不是同一法律关系，本案不予一并处理。
综上，上诉人的上诉请求均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律得当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,050元，由上诉人枣庄鹏晖商贸有限公司、李索扬共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张硕
审判员 孙梦
审判员 金颖
二〇一六年四月二十六日
书记员 杨丽