湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00255号
上诉人（原审原告暨反诉被告）大悟县中天房屋拆迁有限公司。住所地：大悟县城关镇兴华路*号。
法定代表人熊金堂，该公司总经理。
委托代理人熊建泽，该公司职员。代理权限：一般代理。
委托代理人彭想灵，湖北君兆律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人（原审被告暨反诉原告）陈业刚，居民。
委托代理人刘华，湖北君兆律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人大悟县中天房屋拆迁有限公司（以下简称中天公司）、上诉人陈业刚因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服湖北省大悟县人民法院（2015）鄂大悟民初字第00221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。中天公司的委托代理人熊建泽、彭想灵，陈业刚及其委托代理人刘华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中天公司原审诉称，2009年中天公司与陈业刚签订《拆迁还建补偿协议》，中天公司还建陈业刚住房97.5平方米，双方对搬家费、住房租金等条款进行了约定。协议履行过程中，陈业刚以中天公司应还建97.5平方米的门面房为由拒不履行协议，并多次到中天公司办公地滋事，中天公司多次与其协调未果，陈业刚的行为严重影响了中天公司的正常经营。请依法判令陈业刚履行中天公司、陈业刚签订的《拆迁还建补偿协议》。由陈业刚承担诉讼费用。
陈业刚原审答辩及反诉称，一、中天公司诉称的还建住宅房与合同不符，应依照合同约定还建门面房。1、陈业刚于1991年5月9日购买了位于大悟县城关镇陵园路8号的房屋（288平方米），与邻居付翠英共山墙，属临街门面房，后来由于修路和市政建设拆迁了一部分。2009年10月12日，中天公司因商业开发与陈业刚协商拆迁还建事宜，双方当即签订了《拆迁还建补偿协议》一份，当时约定拆房就近按面积还建门面房，在签订合同时，陈业刚发现中天公司提供的格式合同文本中的表述与协商意见不一致，陈业刚提出还建的应是门面房，中天公司工作人员就在合同最后添加了如下条款“1、此拆迁还建补偿协议与方家湾其他拆迁户协议一致有效；2、乙方如购买或出售多余门面房部分，均按该门面实际销售价格计算；3、甲方还建给乙方的门面房就近还建。”所以该协议约定明确，中天公司应按约定在陈业刚原房址处就近还建门面房97.5平方米。2、中天公司与方家湾其他拆迁户签订的协议均为门面房，其房屋结构、状况与陈业刚房屋完全一致，按照双方约定，也能表明中天公司应当还建陈业刚门面房。3、格式合同是由中天公司提供，对于有歧义的部分和模糊的语句，应由中天公司承担不利后果，中天公司起诉陈业刚的诉求与协议中的特别条款不符，没有道理。二、陈业刚多次与中天公司协商无果，即使有冲动的行为，也在情理之中。三、陈业刚提出反诉请求，请依法判令：1、中天公司履行双方签订的《拆迁还建补偿协议》，在陈业刚原房址处就近还建门面房97.5平方米；2、支付逾期交房租金1.17万元；3、由中天公司承担全部诉讼费用。
中天公司辩称，陈业刚的反诉请求不成立，1、双方签订的协议明确是还建住房面积97.5平方米；2、本协议补偿标准是按照住房的标准计算，租金每平方2元；3、房屋买卖契约及房产局留存的契约表明，陈业刚房屋用途均为住房；4、直到双方签订协议时，陈业刚的房屋用途仍为住房，并未作门面房用途；5、中天公司房屋拆迁时，房屋面积约为40平方米。
原审查明，陈业刚被拆迁房屋所在地，位于大悟县城关镇陵园路社区方家湾，该区域2003年由大悟县城关镇筹划引入中天公司及大悟县中祥房地产开发有限公司进行商业开发，2008年大悟县城关镇形成对陵园路金三角旧住宅区进行改造的会议纪要。2009年6月18日，大悟县陵园路社区方家湾改造拆迁办公室发出公开信，决定对陵园路方家湾老住宅区进行拆旧建新。2009年10月12日，中天公司、陈业刚经协商一致签订《拆迁还建补偿协议》，合同文本由中天公司提供填充式格式合同，合同第一条中约定，“1、乙方（陈业刚）购买现住房屋位于陵园路8号（具体概况以乙方原房产证为准）。甲方（中天公司）还建乙方的住宅住房面积，经双方确定为97.5平方米（超出本协议约定还建面积部分，由乙方按甲方房屋出售市场价格购买）。还建给乙方的住宅住房位于拆迁范围内。还建住宅住房基本要求是：双方协商，就近还建。2、甲方还建乙方住宅住房外，另给予原有附属建筑补偿项目为：搬家费400元、过渡期房屋租金1170元，合计补偿金额1570元。此款于2009年10月12日前付清”。双方还就其他权利义务进行了约定。但随后双方又增加了特别约定，并由中天公司工作人员书写在该合同尾部，即“1、此拆迁还建补偿协议与方家湾其他拆迁户协议一致有效；2、乙方（陈业刚）如购买或出售多余门面房部分，均按该门面实际销售价计算；3、甲方（中天公司）还建给乙方（陈业刚）门面就近还建”。协议签订后，中天公司依约拆除陈业刚部分房屋，由大悟县中祥房地产开发有限公司进行商业开发。2010年3月15日，大悟县城关镇政府向大悟县人民政府请示报告，拟定关于陵园路方家湾地段治理改造初步方案。2011年9月29日，大悟县中祥房地产开发有限公司土地挂牌事项成交，遂委托孝感市建筑勘察设计院作出“大悟县金三角方家湾旧城改造规划方案”，并于2012年9月24日经大悟县政府审批通过。2012年10月8日，大悟县中祥房地产开发有限公司取得建设施工规划许可证，同年11月13日取得建设工程施工许可证后，即对该区域进行商业开发。2013年该项目主体工程基本完工，按规划设计该项目分为A、B、C三个组团，A区为临陵园路的商铺及商住楼；B区为大悟环河一桥至陵园路宽21米的道路，两侧为商铺及商住楼；C区为三角形内侧依次建设商铺，形成市场、商业步行街为主的区域。2013年4月3日，中天公司及大悟县中祥房地产开发有限公司向社会公开宣传“文化新都”项目工程开盘销售，并制作了宣传海报。之后在履行合同中，中天公司、陈业刚就还建内容发生争议，中天公司要求依合同第一条向陈业刚就近还建97.5平方米的住房，但陈业刚要求中天公司按合同特别约定向其还建97.5平方米的门面房，就近还建。经多次协商双方未能达成一致，引起诉讼。
另查明：大悟县金三角方家湾旧城改造工程由中天公司负责拆迁工作，由大悟县中祥房地产开发有限公司进行商业开发，两公司法定代表人均为熊金堂。大悟县金三角方家湾旧城改造工程商业开发后命名为“文化新都”。
原审认为，依照相关法律规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于本案中天公司、陈业刚争议的焦点问题评判如下：1、《拆迁还建补偿协议》的合同效力。该合同是双方协商一致签订，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，现中天公司、陈业刚均要求履行合同，故《拆迁还建补偿协议》为合法有效合同，当事人应依法按约定履行自己的义务。关于合同条款的效力问题：合同中的格式条款第一条约定了中天公司就近还建陈业刚97.5平方米住房及补偿款；但合同尾部由中天公司工作人员以手书形式注明：1、此拆迁还建补偿协议与方家湾其他拆迁户协议一致有效；2、陈业刚如购买或出售多余门面房部分，均按该门面实际销售价计算；3、中天公司还建给陈业刚门面就近还建。中天公司认为应按合同格式条款第一条的约定履行，即向陈业刚就近还建97.5平方米的住房。陈业刚认为应按合同尾部增加的特别约定履行，即中天公司就近还建其门面房，面积为97.5平方米。原审法院认为，双方虽然在合同格式条款第一条中约定还建住房，但中天公司工作人员又在合同尾部手书注明非格式条款的第三条中约定，中天公司还建陈业刚门面房，故双方签订的合同既有格式条款又有非格式条款，且约定不一致，根据格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款的法律规定，该合同的履行应当采用非格式条款的约定，即中天公司应依特别约定第三条向陈业刚就近还建门面房。故中天公司要求就近还建陈业刚97.5平方米住房的诉讼请求，原审法院不予支持。2、双方没有约定还建门面房的面积，该面积如何确定。陈业刚主张以格式条款第一条约定的97.5平方米为还建门面房的面积。中天公司提出格式条款约定的97.5平方米是双方在签订协议时针对还建住房按1﹕2的原则协商的面积，并非陈业刚房屋拆迁时的实际面积，如还建门面房，应按拆迁实际面积1﹕1还建，故中天公司主张应按陈业刚原房屋拆迁时的实际面积还建门面房。根据当事人对自己提出的主张，有责任提供证据的法律规定，陈业刚未就自己提出的主张向本院提交足够的证据证明“还建门面房的面积为97.5平方米”。中天公司向原审法院提交了大悟县国土资源勘查规划院绘制的《大悟县方家湾付本汉、刘泽长、付翠英、陈业刚住户未拆部分勘测定界图》和湖北永业行评估咨询有限公司孝感分公司出具的《现场勘查情况说明》。证明陈业刚原房屋1992年被政府因市政建设征用后剩余面积为46.48平方米，该面积也就是双方在签订协议时拆迁房屋的实际面积数。原审法院认为，陈业刚提出还建门面房面积为97.5平方米的主张，缺乏相应的证据支撑，故其要求中天公司还建97.5平方米门面房的诉求，不予支持。中天公司提供的大悟县国土资源勘查规划院绘制的定界图，是该机构依科学技术进行测绘，客观的反映了该区域内部分住户房屋面积情况。湖北永业行评估咨询有限公司孝感分公司又出具《现场勘查情况说明》确定陈业刚在该区域内住宅建筑物未拆部分的房屋面积为46.48平方米。故应认定陈业刚被拆迁房屋的面积为46.48平方米。按照合同的目的、交易习惯及公平原则，目前大悟县房屋拆迁安置补偿市场中对还建门面房的惯例是1﹕1还建，故中天公司应向陈业刚还建46.48平方米的门面房。3、关于对合同中约定就近还建的理解问题，原审法院认为，就近还建应理解为还建距离陈业刚原房屋位置最近的门面房。经原审法院调查核实，距离陈业刚被拆迁房屋原址最近的“文化新都”1号楼门面房，中天公司已按合同约定还建并交付给其他拆迁户，除此位于“文化新都”C区东门入口，座北朝南的十二间门面房符合陈业刚房屋原址的就近原则，但该门面房中的第二、四、十一间，中天公司也已按合同约定还建并交付给其他拆迁户，根据相关法律规定，上述拆迁户对其门面房的占有属善意取得，应受法律保护。为此，现位于“文化新都”C区东门入口座北朝南的第一间、第三间门面房符合双方约定的就近原则。综上，中天公司应按合同约定将位于“文化新都”C区东门入口座北朝南的第一间、第三间门面房还建给陈业刚，如交付的门面房面积不足46.48平方米或超出该面积，则按照多退少补的原则，以市场价格进行补偿或支付差额。陈业刚要求中天公司支付逾期交房租金1.17万元的诉讼请求，因未提交证据证明其已支付逾期租金的事实，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第六十二条第一款第五项、第一百二十四条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，遂判决：一、大悟县中天房屋拆迁有限公司于判决生效后十日内向陈业刚交付位于大悟县金三角文化新都C区东门入口座北朝南的第一间、第三间门面房，如交付的门面房面积不足46.48平方米或超出该面积，按照多退少补的原则，以市场价格进行补偿或支付差额；二、驳回大悟县中天房屋拆迁有限公司要求就近还建陈业刚97.5平方米住房的诉讼请求；三、驳回陈业刚要求大悟县中天房屋拆迁有限公司就近还建97.5平方米门面房及支付逾期交房租金1.17万元的诉讼请求。案件受理费1500元，由大悟县中天房屋拆迁有限公司和陈业刚各负担750元。
中天公司不服原判上诉称，一、原审法院没有查清本案事实。原审法院判决应还建门面不是双方签订的协议明确约定还建房屋97.5平方。因为陈业刚被拆迁的是住房而非门面，按照该拆迁面积1：2还建住房符合大悟县商业拆迁标准，中天公司提交的其他拆迁户还建比例同陈业刚一致，陈业刚的房屋契纸为住房，陈业刚领取的未还建期的租金也是按住房领取。原审法院违反法定程序，其认定还建门面无事实和法律依据。二、双方的特别约定不能认定为还建门面。双方在协议后特别约定了：1.此拆迁还建补偿与方家湾其它拆迁户协议一致有效。2.陈业刚如购买或出售多余门面房屋部分，均按该门面实际销售价计算；3.原审法院将特别约定中的假设认定为还建门面是对特别约定的误解。故上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判还建住房；2.一、二审诉讼费用由陈业刚承担。
陈业刚不服原判向本院上诉称，一、原审判决结果与认定的事实相互矛盾，人民法院应当依照合同约定的还建面积即97.5平方米判决中天公司履行合同义务，判决支持陈业刚要求中天公司返还97.5平方米门面房的反诉请求。但原审双方当事人均要求判决履行的情况下，擅自判决变更了合同的内容，判决中天公司返还门面房面积为46.48平方米，显然是判决的认定与判决的结果自相矛盾，是一个对陈业刚不公正的错误判决。二、原审判决中天公司返还陈业刚门面房46.48平方米，没有事实依据和法律依据。原审判决以中天公司向人民法院提交的《大悟县方家湾付本汉、刘泽常、付翠英、陈业刚住户未拆部分勘测定界图》和湖北永业行评估咨询有限公司孝感分公司出具的《现场勘测情况说明》为依据，认定陈业刚的实际拆迁面积为46.48平方米，没有法律依据。勘测界定图是2015年绘制，而实际拆迁和建设时间是2009年，之间相隔6年的时间，陈业刚的房屋已经在部分拆除，早已改变了原状，不能真实反映陈业刚实际拆迁的面积，不能作为判决的法律依据。现场勘测情况说明只是对图纸内容进行了重复，也不是鉴定结论，更不能作为人民法院判决的依据。三、原审判决违反了当事人意思自治的契约原则。在本案中，双方当事人的诉讼请求均为判决履行合同，且该补偿协议经人民法院审理认定合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。四、原审判决歪曲了就近还建的含义。一是该区域的门面房中天公司并没有还建并交付给其他拆迁户，二是即使还建并交付给其他拆迁户，也不能免除中天公司仍应当切实履行合同义务。五、陈业刚反诉中天公司要求支付逾期交房的租房损失11700元的诉讼请求应当得到人民法院判决支持。按照陈业刚与中天公司签订的拆迁还建补充协议，中天公司对陈业刚的过渡期房屋租金标准每年是3340元，但陈业刚将房屋交付给中天公司已经六年多的时间，中天公司逾期交房时间达五年之久，中天公司应当支付租房费用。故上诉请求，1、判决撤销大悟县人民法院（2015）鄂大悟民初字第00221号民事判决，改判支持陈业刚在原审中的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由中天公司承担。
中天公司对陈业刚的上诉发表如下答辩意见：1、陈业刚的上诉请求不能成立；2、中天公司同样是本案上诉人，中天公司同陈业刚签订的协议是还建住房而不是门面。因此请求二审法院驳回陈业刚的上诉。
陈业刚对中天公司的上诉发表如下答辩意见，中天公司的上诉请求不能成立，上诉理由不能支持双方在拆迁协议中特别约定还建住房，陈业刚应当按照合同约定获得中天公司的还建门面房面积97.5平方米，请求驳回中天公司的上诉请求，改判支持陈业刚的上诉。
中天公司、陈业刚均未在二审提交新的证据。
经审理查明，原审判决认定还建房面积为46.48平方米不当，应为97.5平方米；其他查明事实属实。
本案争议的焦点问题：1.中天公司依照案涉拆迁协议的约定应当向陈业刚还建房屋的面积如何确定；2.还建门面房还是住宅用房；3.中天公司对逾期交房是否应当承担违约责任。
本院认为，2009年10月12日，中天公司、陈业刚签订的《拆迁还建补充协议》系双方真实意思的表示，未违反法律规定，依法成立、有效，当事人应按约定履行自己的义务。
一、《拆迁还建补偿协议》约定的陈业刚被拆房屋面积为97.5平方米。《拆迁还建补偿协议》第一条中约定：“1.乙方（陈业刚）购买现住房屋位于陵园路8号。甲方（中天公司）还建乙方的住宅住房面积，经双方确定为97.5平方米还建给乙方的住宅住房位于拆迁范围内。”原审判决以中天公司向人民法院提交的由大悟县国土资源勘测规划院2015年6月绘制的《大悟县方家湾付本汉、刘泽常、付翠英、陈业刚住户未拆部分勘测定界图》和湖北永业行评估咨询有限公司孝感分公司2015年7月15日出具的《现场勘测情况说明》为依据，认定陈业刚的实际拆迁面积为46.48平方米。该认定与中天公司、陈业刚2009年10月12日签订的协议约定的97.5平方米相悖，原审法院采信证据不当。应当按照双方当事人的约定进行认定。陈业刚的该项诉讼请求本院予以支持。
二、《拆迁还建补偿协议》约定的陈业刚还建房应为门面房。《拆迁还建补偿协议》第一条中约定：“1.乙方（陈业刚）购买现住房屋位于陵园路8号。甲方（中天公司）还建乙方的住宅住房面积，经双方确定为97.5平方米还建给乙方的住宅住房位于拆迁范围内。”该条款中“97.5”为手写内容，其他内容属于中天公司提供的格式合同内容。在《拆迁还建补偿协议》尾部由中天公司工作人员以手书形式注明：1.此拆迁还建补偿协议与方家湾其他拆迁户协议一致有效；2.陈业刚如购买出售多余门面房部分，均按该门面面积实际销售价格计算；3.中天公司还建给陈业刚门面就近还建。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条关于合同格式条款与非格式条款如何认定的规定，在双方当事人签订的合同中既有格式条款又有非格式条款、且约定不一致时，应当认定以手书形式注明的非格式条款为双方当事人约定的条款。本案中，中天公司应依手书形式注明的第三条“甲方（中天公司）还建给乙方（陈业刚）门面就近还建”约定向陈业刚就近还建门面房。对于合同约定的就近还建，经原审法院调查核实，距离陈业刚被拆房屋原址最近的“文化新都”1号楼门面房，现位于文化新都C区东门入口座北朝南的第一间、第三间门面房符合双方约定的就近原则。如交付的门面房不足97.5平方米或超出该面积，则按照多退少补的原则，以市场价进行补偿或者支付差额。陈业刚“还建房应为门面房”的请求本院予以支持；中天公司“应当还建住宅用房”的诉讼请求本院不予支持。
三、陈业刚要求中天公司支付逾期交房租金1.17万元的请求无合同依据。双方当事人签订《拆迁还建补偿协议》的同日，根据协议约定，陈业刚已经领取搬家费400元、过渡期租金补助1170元。合同对中天公司延期交房未约定承担违约金。故陈业刚要求中天公司支付逾期交房租金1.17万元的请求不应支持。
综上，原审判决认定部分事实不清，实体处理不当，依法应予改判。对双方当事人均请求履行《拆迁还建补偿协议》的上诉请求本院予以支持，对双方当事人除争议焦点外的其他上诉请求本院予以驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第六十二条第一款第（五）项、第一百二十四条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省大悟县人民法院（2015）鄂大悟民初字第00221号民事判决；
二、大悟县中天房屋拆迁有限公司于本判决生效后十日内向陈业刚交付位于大悟县金三角文化新都C区东门入口座北朝南的第一间、第三间门面房，如交付的门面房面积不足97.5平方米或超出该面积，按照多退少补的原则，以市场价进行补偿或支付差额；
三、驳回大悟县中天房屋拆迁有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回陈业刚的其他诉讼请求。
一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费750元由大悟县中天房屋拆迁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 铮
审判员 汪书力
审判员 胡 红
二〇一六年一月二十七日
书记员 张 依
附：适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。