江苏省徐州市贾汪区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0305民初5037号
原告徐州皓宇农贸市场管理有限公司，住所地徐州市贾汪区大吴街道办事处大吴商城内。
法定代表人王飞，该公司经理。
委托代理人王海波，男，1978年6月16日生，汉族，住连云港市新浦区。
委托代理人董兆强，江苏同凯律师事务所律师。
被告连云港宁发建设有限公司，住所地江苏省灌南县新安镇新东北路东侧。
法定代表人刘宁，该公司经理。
被告闫子龙，男，1988年10月9日生，汉族，住徐州市贾汪区。
被告孔闵立，女，1987年9月15日生，汉族，住址同上。
被告王文志，男，1960年4月1日生，汉族，住徐州市贾汪区。
以上四被告共同委托代理人赵春祥，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
原告徐州皓宇农贸市场管理有限公司（以下简称皓宇市场管理公司）诉被告连云港宁发建设有限公司（以下简称宁发建设公司）、闫子龙、孔闵立、王文志确认合同无效纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理后，依法组成合议庭分别于2017年12月7日、2018年1月29日公开开庭进行了审理。原告皓宇市场管理公司的委托代理人董兆强，被告宁发建设公司、闫子龙、孔闵立、王文志的委托代理人赵春祥到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告皓宇市场管理公司诉称，2014年5月18日，皓宇市场管理公司与宁发建设公司签订《合同协议书》一份，约定皓宇市场管理公司将大吴农贸市场的土建工程及门窗安装工程发包给宁发建设公司施工，并约定竣工日期为2015年1月20日。后因皓宇市场管理公司与宁发建设公司在履行建设工程施工合同过程中发生纠纷，宁发建设公司以非正当手段获取皓宇市场管理公司空白售房合同书58份。2016年3月28日，宁发建设公司持加盖皓宇市场管理公司印章的空白售房合同与闫子龙、孔闵立签订了《房屋租售合同》，非法买卖了大吴农贸市场C区17号房。后闫子龙与孔闵立又将此房转售给王文志，王文志在明知宁发建设公司与闫子龙、孔闵立签订的买卖合同无效的情况下仍购买C区17号房屋。另该涉案房屋于2016年1月29日被（2016）苏0305民初字第438号民事裁定书查封，其三方在查封期间买卖被查封的涉案房屋属于非法处置法院查封扣押财产。综上，其四方之间对于涉案房屋的买卖行为无效。现请求判令宁发建设公司与闫子龙、孔闵立签订的大吴农贸市场C区17号《房屋租赁合同》无效；闫子龙、孔闵立与王文志签订的《房屋买卖协议》无效；判令四被告返还涉案大吴农贸市场C区17号房屋。
被告宁发建设公司、闫子龙、孔闵立、王文志辩称，1、本案属于小产权房买卖合同纠纷，皓宇市场管理公司的请求也是要求返还涉案小产权房，根据苏高法2017第559号电传，此纠纷应由行政部门处理，因此本案纠纷不属于人民法院受理范围，应当驳回起诉。2、孔闵立从宁发建设公司手中购房，宁发建设公司持有皓宇市场管理公司签章的销售合同，孔闵立也支付了相应的购房款，所以孔闵立是善意的第三人，皓宇市场管理公司无权要求孔闵立返还房屋；王文志从孔闵立处再次购得涉案房屋并支付购房款，王文志亦是善意第三人，皓宇市场管理公司也无权要求王文志返还房屋。3、宁发建设公司与皓宇市场管理公司之间的工程款纠纷案件二审尚未结案，双方应待工程款案件结案后再进行售房款结算。4、根据皓宇市场管理公司提起的诉讼请求和案由来讲，本案为确认合同无效，皓宇市场管理公司无权要求王文志返还房屋。
经审理查明，2014年4月23日，皓宇市场管理公司与贾汪区大吴街道办事处解台村村民委员会（以下简称解台村委会）签订解台农贸市场合作投资建设协议书一份，约定双方合作开发建设解台农贸市场，项目地点位于大吴商城西侧，占地约30亩，皓宇市场管理公司投资约4000万元作为协议合作开发的预算资金，并按建设的实际需求量增加投入，解台村委会以上述土地作为投资，土地以国土部门审批或挂牌出让为准，解台村委会并负责本项目物业的规划、报建、备案等相关行政审批手续；工程竣工后，市场摊位部分底层面积约6000平方米，二层约4000平方米和市场的东侧房屋500平方米及拆迁安置补偿房屋200平方米归解台村委会所有；其余所有房屋及相关配套设施的产权及土地使用权归皓宇市场管理公司所有，皓宇市场管理公司有权以转让及出租等方式处理并享有收益。2014年5月18日，皓宇市场管理公司与宁发建设公司签订《合同协议书》一份，约定皓宇市场管理公司将大吴农贸市场总承包给宁发建设公司施工，工程范围为施工图纸所有内容，合同价款暂定为3000万元，工期为2014年6月1日至2015年1月20日，计230天。2014年5月27日，江苏徐州工业园区管理委员会对《关于大吴××××村大吴农贸市场改造项目建议书》作出批复，同意解台村委会进行大吴农贸市场改造项目，工程总投资4000万元，所需资金由解台村委会自筹解决，项目总占地30亩，重建一个综合农贸市场，建设地点位于大吴××××村原大吴农贸市场（华联超市西侧），批复明确仅作为办理相关手续的意见，不作为行政许可和开工建设依据。2015年7月31日，因工程款支付及工程竣工验收产生争议，（甲方）皓宇市场管理公司、（乙方）宁发建设公司、（丙方）解台村委会、（丁方）王海波，四方签订《大吴农贸市场结算和付款协议书》一份，约定皓宇市场管理公司确保在2015年12月31日前支付清全部剩余工程款（工程造价5%作为质保金除外，质保期1年，期满后三个工作日内支付）。如到期未足额支付，则皓宇市场管理公司应将未售房屋以成交价75%的价格抵付给宁发建设公司，并由解台村委会配合皓宇市场管理公司和宁发建设公司将登记在解台村委会名下的相应房产合同变更或书面说明，以便宁发建设公司得以取得用于抵付工程款的房产。2016年3月28日，宁发建设公司将签有皓宇市场管理公司公章及股东王永签字的房屋租售空白合同与闫子龙、孔闵立签订房屋租售合同一份，约定将大吴邻里中心C区(商业街)17号房屋，建筑面积共计241平方米，以总价48万元出售给闫子龙、孔闵立。2016年6月7日，闫子龙、孔闵立与王文志签订房屋买卖协议一份，约定闫子龙、孔闵立将大吴邻里中心C区(商业街)17号房屋以总价48万元转售给王文志。2016年6月7日，王文志通过其妻子王继云向闫子龙的卡号为62×××70账户中转入30万元，又于同年6月11日，通过其妻子王继云向闫子龙账户中转入18万元，王文志共计支付购房款48万元。2016年6月9日，宁发建设公司为闫子龙、孔闵立出具收据一份，明确收到闫子龙、孔闵立大吴商贸城C17号房款共计48万元。就大吴商贸城C17号商业房的权属纠纷，皓宇市场管理公司诉至本院，要求确认宁发建设公司与闫子龙、孔闵立签订的房屋租售合同无效，闫子龙、孔闵立与王文志签订的房屋买卖协议无效，并返还涉案房屋。
另查明，截至法庭辩论终结前，涉案大吴农贸市场改造项目中尚未办理土地挂牌出让、建设用地规划许可及建设工程施工许可等行政审批手续，所建房屋尚不具备在产权交易中心办理备案登记手续，现涉案房屋为王文志占有使用。
上述事实，有原、被告陈述，解台农贸市场合作投资建设协议书，江苏徐州工业园区管理委员会文件，商业用房租售合同，房屋买卖协议，解台农贸市场合作投资建设协议书等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实，涉案工程虽经徐州市贾汪区发展改革与经济贸易委员会批复，但该单位批复中明确表明批复仅作为办理相关手续的意见，不作为行政许可和开工建设依据，开发人应办理土地、规划、环评及能评等相关审批手续。至法庭辩论终结前，涉案农贸市场工程因未办理土地挂牌出让手续，也没有办理建设用地规划许可及建设工程施工许可等行政审批手续，致使涉案工程因未按照法定程序进行开发建设而处于不合法状态，无法进行初始登记，目前不具备进行交易及办理房屋产权过户登记的法定条件；另宁发建设公司在尚未取得涉案房屋权属，且明知涉案房屋处于不合法状态，不能进行产权变更登记的情况下，将涉案房屋出售给闫子龙、孔闵立，违反了现行法律、法规的强制性规定,因而双方签订的房屋租售合同应为无效合同。闫子龙、孔闵立在没有获得房屋产权证明、取得房屋权属，不能进行产权变更登记的情况下，将涉案房屋转售给王文志，皓宇农贸公司在案件审理中明确对其双方的交易行为不予认可，因此其双方之间的买卖合同亦为无效合同。关于皓宇市场管理公司要求返还涉案房屋的问题，基于皓宇市场管理公司拖欠宁发建设公司工程款项，与宁发建设公司达成协议并将盖有公章的售房空白合同提供给宁发建设公司，宁发建设公司根据上述协议及皓宇市场管理公司提供的售房合同将涉案房屋出售给闫子龙、孔闵立，后其二人将涉案房屋转售让给王文志，闫子龙、孔闵立和王文志在相应的买卖合同中均支付了合同约定价款，王文志也基于买卖占有了涉案房屋，虽其买卖合同不具备法定要件而无效，但其支付的价款及相应损失尚未被退回，故皓宇市场管理公司现要求返还房屋的主张，本院不予支持，其可就上述纠纷解决后另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，之规定，判决如下：
一、被告连云港宁发建设有限公司与被告闫子龙、孔闵立于2016年3月28日签订的关于大吴邻里中心C区（商业街）17号房的《房屋租售合同》无效；
二、被告闫子龙、孔闵立与被告王文志于2016年6月7日签订的关于大吴邻里中心C区（商业街）17号房的《房屋买卖协议》无效。
三、驳回原告徐州皓宇农贸市场管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费8500元，由被告连云港宁发建设有限公司、闫子龙、孔闵立、王文志负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 贺夫建
人民陪审员 王 锋
人民陪审员 董爱莲
二〇一八年二月二十二日
法官 助理 张双双
书 记 员 杜成功