南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第1720号
原告（反诉被告）：江西某某有限公司，住所地：鹰潭市，组织机构代码证号：61240640-7。
法定代表人：蔡某某，系该公司董事长。
委托代理人：张妍，江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201311547652。
委托代理人：衣福兴，江西华邦律师事务所实习律师，实习证号：36001407110051。
被告（反诉原告）：张某，女，1983年9月15日生，汉族，江西省宜春市人，住江西省宜春市袁州区。
委托代理人：陈江波，江西经炜律师事务所律师，执业证号：13601201410652087。
委托代理人：周孝灿，江西经炜律师事务所律师，执业证号：13601201010481465。
原告江西某某有限公司诉被告张某及反诉原告张某诉反诉被告江西某某有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告江西某某有限公司的委托代理人张妍、衣福兴、被告张某的委托代理人陈江波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江西某某有限公司诉称：被告向原告承租位于南昌市××号，建筑面积约为120平方米的房屋一事，双方签订了租赁合同一份。租赁合同约定，合同期自2012年3月22日起至2017年3月21日止。每月租金为4.2万元，从第二年开始，租金在上半年基础上递增5%。被告应在每季度提前10天向原告付清下一季度的租金，每逾期一日，按1‰标准向原告支付违约金。据此，被告在本该2014年3月12日前付清二季度自2014年3月22日至2014年6月21日的租金138915元；在2014年6月12日前付清三季度自2014年6月22日至2014年8月21日的租金92610元。但是，被告至今仍未支付上述二季度、三季度租金共计231525元。本案二审判决也已经生效，相关判决均支持了我方的诉讼请求，但被告至今仍未向我方支付该案所涉自2013年12月22日至2014年3月21日期间的租金，执行法院也未能执行到该部分租金，因此，被告因逾期支付上述租金而应向我方支付的违约金应计算至被告实际支付时止。然而，由于提起诉讼的时间限制，我方就上述纠纷提起诉讼时相关违约金只是暂计算至2014年元月10日。据此，被告有义务向我方支付逾期支付上述租金的违约金（应从2014年1月11日起计算至实际支付时止）。原告遂诉至本院，请求：1、判令被告立即向原告支付二季度、三季度即自2014年3月22日至2014年8月21日止的租金231525元，并支付违约金（违约金暂算至2014年9月16日为35006.58元，主张至付清之日止）;2、判令被告立即向原告支付延期支付2013年12月22日至2014年3月21日租金的违约金（以租金132300元为本金，按每逾期一天千分之一标准，自2014年1月11日起计至付清日为止。暂算至2015年1月5日为47628）;3、本案所有诉讼费用由被告承担。
被告张某辩称：1、原、被告双方在2012年3月份签订了租赁合同，合同约定期限为2012年3月22日起至2017年3月21日，但原告未征得被告同意擅自将诉争店面租赁给案外人李启尧，致使原、被告双方签订的合同无法履行，不能实现合同目的，原告行为构成根本违约。原告应按合同约定的违约条款承担违约责任，被告也不应向原告支付租金。2、原、被告双方签订的租赁合同中约定的逾期支付租金的违约金过高，依法应予调整。
反诉原告张某反诉称：2012年，被反诉人将其从案外人万建华处承租的南昌市东湖区胜利路xxx号店面（合同约定的店面门牌号为××）转租给反诉人作为开设“朵朵开”品牌女装专卖店使用。反诉人和被反诉人双方并签订了租赁合同一份，约定：1、合同期自2012年3月22日至2017年3月21日止；2、合同期内，在非合同约定情形，甲乙双方不得擅自解除合同，如乙方违约，甲方不退回履约保证金，作为违约金；如甲方违约，需双倍返还履行保证金，作为违约金。任何一方给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。该合同签订后，反诉人为了经营的需要，对胜利xxx号店面投入了巨额的装修，总值达20逾万元。然而，2014年4月份，被反诉人在未与反诉人解除租赁合同的情况下擅自将胜利路xxx号店面出租给案外人李启尧经营“慕采书店”，其行为已构成严重违约，致使反诉人和被反诉人的租赁合同目的不能实现，且也给反诉人经营造成了巨大的损失。此外，被反诉人在明知自身违约的情况下，仍恶意向法院提起诉讼，其行为明显违背了诚实信用原则。反诉原告故提起反诉，请求:1、判令解除反诉人和被反诉人签订的租赁合同；2、判令被反诉人向反诉人支付252000元的违约金；3、判令被反诉人向反诉人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失48000元；4、请求判令被反诉人返还履约保证金126000元;5、本案的本诉诉讼费和反诉诉讼费均由被反诉人承担。
反诉被告江西某某有限公司辩称：1、在双方签订的租赁合同第九条第二款第五项中双方已经明确约定，如果乙方即反诉原告逾期不支付租金累计超过十日的，双方可以解除合同，如乙方违约，甲方不退还保证金作为违约金，任何一方给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付造成的损失的，还应赔偿差额部分，由此可以证明反诉被告解除合同符合双方合同约定；2、在之前的二审中，反诉原告已经承认将钥匙返还给反诉被告并告知反诉被告不再承租，从此也再未实际使用过租赁物。3、反诉被告是为了防止扩大损失才于2014年8月份将该租赁物转租；4、违约金是属于反诉原、被告双方自行约定，不需要进行调整。
经审理查明：原告（反诉被告、甲方）将其从案外人万建华处承租的南昌市东湖区胜利路xxx号店面（合同约定的店面门牌号为××）转租予被告（反诉原告、乙方）作为开设DDK朵朵开品牌女装专卖店使用，原、被告双方并于2012年2月17日签订了一份《租赁合同》，合同约定：1、合同期自2012年3月22日至2017年3月21日止；2、租金为每月4.2万元，从第二年开始，租金在上年基础上递增5%。租金支付方式为按季度支付，乙方于每季度提前10日向甲方付清下一季度的租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方按1‰支付违约金给甲方。如乙方逾期不支付租金累计超过10日，甲方有权书面通知乙方解除合同。合同期内，在非合同约定情形，甲乙双方不得擅自解除合同，如乙方违约，甲方不退回履约保证金，作为违约金；如甲方违约，需双倍返还履约保证金，作为违约金。任何一方给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同签订后，原告（反诉被告）将房屋交与被告（反诉原告）使用。被告（反诉原告）已向原告（反诉被告）支付履约保证金126000元。2014年3月份，被告（反诉原告）已将诉争房屋腾空并将钥匙交与原告（反诉被告）的法定代表人，原告（反诉被告）的法定代表人当时未同意解除合同。此后，被告（反诉原告）未在诉争房屋内经营，也未交纳房屋租金。2014年1月，原告（反诉被告）曾向本院提起诉讼，要求本案被告（反诉原告）立即支付自2013年12月22日至2014年3月21日止的租金132300元及支付截止2014年1月10日止的违约金8058.8元。本院（2014）东民初字第229号及南昌市中级人民法院（2014）洪民三终字第241号民事判决书已判决支持原告（反诉被告）上述诉请。
另查明：南昌市东湖区文化广电旅游新闻出版局（东）文检（勘）字[2014]第30号现场检查（勘验）笔录载明，案外人李启尧自2014年5月底开始在诉争房屋内陆续摆设书箱，于2014年7月底全面铺开摆设书箱，于2014年8月19日获得出版物经营许可证进行销售。
上述事实有原、被告签订的房屋租赁合同、原告与万建华租赁合同、原告与案外人李启尧签订的房屋租赁合同、万建华户口本及结婚证、房屋使用权证、门牌号证明、汇兑支付来账凭证、银行交易查询单、本院（2014）东民初字第229号民事判决书、南昌市中级人民法院（2014）洪民三终字第241号民事判决书、南昌市东湖区文化广电旅游新闻出版局（东）文检（勘）字[2014]第30号现场检查（勘验）笔录、南昌宏泰展柜厂的证明、原告、被告陈述等证据予以证实。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同期内，在不符合法定或约定解除条件的情况下，未经协商一致，被告（反诉原告）于2014年3月份将诉争房屋钥匙交还给原告（反诉被告）的行为不具有单方解除合同的效力，但鉴于承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，且原告（反诉被告）也同意解除，故对反诉原告要求判令解除双方签订的租赁合同的诉请，本院予以支持。但该合同解除系因被告（反诉原告）的违约行为所引起的，在被告（反诉原告）已交还诉争房屋钥匙要求解除合同的情况下，原告（反诉被告）将诉争房屋另租他人的行为属于减轻损失的行为，不属于违约行为，本案应由被告（反诉原告）承担违约责任。因双方已约定，在被告（反诉原告）违约时，其交纳的履约保证金126000元，应作为违约金，原告（反诉被告）不予退还。故对反诉原告要求反诉被告返还履约保证金12.6万元及支付25.2万元违约金及赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失4.8万元的诉请，本院不予支持。又鉴于原告（反诉被告）于2014年3月份已实际收回租赁房屋并于2014年5月底另租他人，原告（反诉被告）诉争房屋二季度自2014年3月22日至2014年6月21日的租金损失138915元及自2014年3月13日起按同期银行贷款利率计算的利息损失部分，可认定为被告（反诉原告）的违约行为给原告（反诉被告）造成的实际损失。因该实际损失已高于双方约定的违约金12.6万元，对违约金低于实际损失部分，根据《合同法》第一百一十三条第一款之规定，被告（反诉原告）仍应负赔偿责任。对于原告主张的三季度自2014年6月22日至2014年8月21日的租金92610元及违约金的损失部分，因原告负有减轻损失的义务，该期间原告实际也已另租他人，且原告也未举证其有租金差价损失，故对原告该部分诉请，本院不予支持。对原告主张的自2013年12月22日至2014年3月21日租金的违约金，因该期间的租金及违约金，原告均在本院（2014）东民初字第229号案件中主张过且得到了处理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，本院不再处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告江西某某有限公司与被告张某于2012年2月17日签订的《租赁合同》予以解除。
二、原告江西某某有限公司收取被告张某的履约保证金126000元，不需退还。
三、被告张某于本判决生效之日起十日内赔偿原告江西某某有限公司上述违约金不足赔偿的租金损失部分12915元。
四、被告张某于本判决生效之日起十日内赔偿原告江西某某有限公司自2014年3月13日起至实际给付之日止以租金损失138915元为基数按中国人民银行公布施行的同档次贷款利率计算的利息损失。
五、驳回原告江西某某有限公司其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告张某其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告江西某某有限公司预交的案件受理费6010元，由原告江西某某有限公司承担2727元，被告张某承担3283元（限被告于本判决生效之日起十日内缴纳）；本案由反诉原告张某预交的反诉案件受理费10324元，由反诉原告张某承担1701元，反诉被告江西某某有限公司承担8623元（限反诉被告于本判决生效之日起十日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 廖如荣
人民陪审员 许裕俊
人民陪审员 吁 坤
二〇一五年六月八日
书 记 员 陶媛媛
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：
（一）后诉与前诉的当事人相同；
（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；
（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。
当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。