北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终10863号
上诉人（原审被告）：北京槟榔餐饮有限公司，住所地北京市西城区永安路121号。
法定代表人：胡定国，执行董事。
委托诉讼代理人：吴晓东，北京市中鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京北邮物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区莲花池东路126号A座303室。
法定代表人：李会健，总经理。
委托诉讼代理人：郑敏，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人北京槟榔餐饮有限公司（以下简称槟榔公司）因与被上诉人北京北邮物业管理有限责任公司（以下简称北邮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初7554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
槟榔公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认租赁合同无效，驳回北邮公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院勘验现场时我公司才看到房产证，本案涉及的租赁房屋里有违章建筑，租赁合同标的不具有合法性，合同应为无效；我公司从工商局调取的出租方给我公司提供的房产证与一审中的不一致；一审法院认定合同有效，却认定我公司在原建筑上加盖的二层建筑需要拆除，一层也是违章建筑，我公司认为只拆除二层不拆除一层存在矛盾；如果合同无效，不具备解除的基础，如果一层违章建筑被认定是有效的，二层也应该是有效的。
北邮公司辩称，同意一审判决，不同意槟榔公司的上诉请求。房产证上已经标明了违章建筑，一审时法官也说了这种情况是比较常见的。槟榔公司一直占用房屋进行经营，合同也一直在履行，即便合同无效，其也应交纳房屋使用费并交还房屋。
北邮公司向一审法院起诉请求：1.解除我公司与槟榔公司房屋租赁关系；2.槟榔公司立即腾退北京市西城区永安路121号（食堂后院）房屋（以下简称涉案房屋）；3.槟榔公司交付房屋占用费45410元（自2016年11月1日开始，暂计至2017年3月6日，计算方式为：4*（129830/12）+6*（129830/365）=45410），违约金12983元，共计58393元，以及2017年3月7日至实际腾退房屋之日止的占用费；4.本案诉讼费用由槟榔公司承担。
一审法院认定事实：2012年4月30日，北邮公司（甲方，出租人）与胡定国（乙方，承租人）签订《北京邮政事业集团公司房屋租赁协议》，约定甲方将位于北京市宣武区（现为西城区）永安路121号食堂后院7间平房出租给乙方，用于餐厅经营，租赁面积为127.69平方米；租赁期限2012年5月1日起至2015年4月30日止；第一年租金为115548元，自2013年起每1年在前一年度租金标准基础上增加6%，租赁期间2012年至2013年租金合计115548元，2013年至2014年租金合计122481元，2014年至2015年租金合计129830元；第七条房屋的交付及返还，7.2返还，7.2.1租赁期满或协议终止、解除后，承租人应于7日内返还该房屋及其附属设施，承租人未按时返还的，出租人有权采取停水、停电、停气等措施，……；第八条房屋的维修、装修及改建，8.2装修及改建，8.2.1如果承租人计划对租赁标的进行装修，应至少提前一周向出租人提交装修施工方案（包括但不限于施工图纸、所雇佣的施工单位及人员的情况等），经出租人审核书面同意，并取得政府相关部门（如消防等）对施工图纸的书面审批同意意见后方可进行施工，由此发生的工程费用及对承租人增设附加的室内装修、设备等的一切费用，均应由承租人负担；8.2.2承租人如对租赁标的的建筑机构、主要设施进行重大改动时，需经出租人的书面同意，因审批施工图需聘请机械工程、结构工程或其他专业顾问所发生的一切费用（无论申请是否被批准）均由承租人负担；……；8.3租赁期满或协议解除后，承租人添置的新物可由其自行收回，而对于承租人经出租人书面同意而进行的装修、装修部分，无偿、无条件归属出租人所有，出租人也有权要求承租人承担费用将房屋恢复原状；……；第十二条违约责任，12.6出租人未按约定时间交付该房屋或者承租人不按约定支付租金和相关费用但未达到解除协议条件的，以及承租人未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，违约方应按年租金的1%标准向对方支付违约金；……。此后，北邮公司（甲方）、胡定国（乙方）与槟榔公司（丙方）签订《承租人变更补充协议》，约定：鉴于甲乙双方签订了《房屋租赁协议》，约定乙方承租甲方坐落于北京市宣武区永安路121号用于餐厅经营，2012年7月30日，乙方提出申请将《房屋租赁协议》的承租人变更丙方，经三方协商一致，三方共同遵守，一、本协议签订之日起，丙方作为承租方继续按原协议内容履行合同，原协议权利义务由丙方概括承受，丙方承诺将按照协议约定全面履行相关责任，乙方对丙方履行原协议承担连带责任；……。租赁协议到期后，北邮公司与槟榔公司于2015年7月20日签订《房屋续租意向书》，对于承租面积、租金单价等均进行了变更。2016年2月25日，双方就续租事宜进行了会谈。但双方未能协商一致签订书面租赁合同，槟榔公司继续使用涉案房屋，并按照原租赁协议的标准支付租金，2016年7月27日，槟榔公司向北邮公司交纳了2016年8月、9月、10月的租金，此后，双方因进入诉讼，槟榔公司未再交纳租金。
2016年8月11日，北邮公司向槟榔公司发送《房屋腾退通知书》，内容为：因政府进行环境整治（关于协助调查北京市西城区永安路121号、121号3、4、5、6幢，永安路121号5栋、121号5号房“开墙打洞”违法建设的函），该房屋（永安路121号院北侧）处于治理范围之内，根据政府治理工作期限要求，请贵方接到本《通知书》后妥善处理收尾工作，配合做好房屋腾退，并最晚于2016年8月16日中午12时前腾退房屋，如贵方不按时腾退房屋，政府将依法进行强制拆除。槟榔公司收到《通知书》后，胡定国曾以个人名义将北邮公司起诉至法院，要求继续履行合同，北邮公司反诉要求腾退房屋。诉讼过程中，法院向北京市西城区城市管理综合行政执法监察局发函调取《关于查处“槟榔酒家”等单位的执法意见书》及三次约谈笔录，北京市西城区城市管理综合行政执法监察局回复法院表示并未制作上述执法意见书及约谈笔录。法院还向西城区天桥街道办事处发函调取《关于查处“槟榔酒家”等单位开墙打洞联动工作的意见》及蓝图，西城区天桥街道办事处回复称：关于治理开墙打洞为区政府统一安排，有关蓝图并非街道规划设计和存档，因此无法提供；但我地区相关执法部门确是找过“槟榔酒家”以及产权单位提出过开墙打洞的问题，但“槟榔酒家”至今未能积极主动封门封窗，目前我地区相关执法部门尚未强制执行。此后，该案被法院以主体不适格为由，裁定驳回。
另查，涉案房屋登记产权人为北京市邮政管理局，现已更名为北京市邮政公司，北邮公司系北京市邮政公司下属单位，北京市邮政公司将涉案房屋交予北邮公司管理使用。经现场勘验，双方均认可北邮公司将永安路121号院房屋平面图中4号部分房屋出租给槟榔公司（即标注阴影部分）。产权证记载，4号房屋共计20间，违章房屋建筑面积为293.5平方米，房基占地面积293.5平方米。诉讼中，槟榔公司表示其承租房屋时，平面图中标准阴影的房屋中，并没有左上角的房屋，仅是一个小院子，其承租房屋后，将小院子改建成为房屋，并与原房屋相互连通，另外，在原房屋的基础上，加建了二层。
一审法院认为：北邮公司与槟榔公司签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方合同到期后，虽签订了续租意向书，但未能续签书面的租赁合同，双方仍按照原合同的租金标准履行，故应视为双方为不定期租赁合同，合同双方可以随时解除合同。2016年8月11日北邮公司向槟榔公司发送通知，要求槟榔公司于2016年8月16日腾退房屋，故双方合同应当于2016年8月16日解除，现北邮公司要求确认双方租赁关系已解除的请求法院予以支持，但其主张双方租赁关系于2016年11月1日解除，缺乏依据，法院不予支持。双方虽签订了续租意向书，但未签订书面的租赁合同，且双方亦未按照续租意向书中的内容履行，故槟榔公司主张双方已续签租赁合同的抗辩，缺乏依据，法院不予采纳。双方租赁合同解除后，按照法律规定，应当相互返还，因此，槟榔公司应拆除加建的二层房屋后将房屋腾退给北邮公司。双方租赁合同关系解除后，槟榔公司继续占用涉案房屋，北邮公司要求槟榔公司支付2016年11月1日至实际腾退房屋之日的房屋使用费，理由正当，法院予以支持。北邮公司向槟榔公司主张年租金10%的违约金，缺乏依据，本案不予支持。
据此，一审法院判决：一、确认北京北邮物业管理有限责任公司与北京槟榔餐饮有限公司就北京市西城区永安路121号房屋租赁合同解除。二、自判决生效之日起七日内，北京槟榔餐饮有限公司拆除北京市西城区永安路121号房屋（参照房屋平面图阴影部分）的二层建筑，并将房屋腾退给北京北邮物业管理有限责任公司。三、自判决生效之日起七日内，北京槟榔餐饮有限公司支付北京北邮物业管理有限责任公司自二〇一六年十一月一日至实际腾退房屋之日期间的房屋使用费，按照年租金129830元计算。四、驳回北京北邮物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：北邮公司与槟榔公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。槟榔公司现以其租赁的房屋属于违章建筑为由，主张双方签订的租赁合同应为无效。经本院审查，北京市宣武区（现为西城区）永安路121号房屋的所有权证所附房屋登记表确将涉案的4号房屋标注为违章建筑，但该登记表的测绘日期为1997年12月19日，而房屋管理部门于1998年2月18日颁发的房屋所有权证在房屋状况的列表里登记有该部分房屋，应以房屋产权证书的记载为准。故槟榔公司主张房屋租赁合同无效的意见，本院不予采纳。由于双方的租赁合同到期后未签订新的租赁合同，双方仍按照原合同的租金标准履行，应视为不定期租赁，合同当事人可随时解除合同，故北邮公司有权解除合同。在合同解除的情况下，一审判令槟榔公司腾退交还房屋并支付占用期间的房屋使用费，并无不当。
综上所述，槟榔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1260元，由北京槟榔餐饮有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
审 判 员 肖荣远
审 判 员 赵胤晨
二〇一七年十一月九日
法官助理 廖 慧
书 记 员 黄 骏