广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂南法民一初字第230号
原告（反诉被告）：茂名市茂南区金塘卫生院。住所地：茂名市茂南区金塘镇幸福路。
法定代表人：易永郁，职务：院长。
委托代理人：陈韵，广东法申律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄嘉才，男，1952年8月16日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，现住茂名市茂南区。
委托代理人：柯长川，广东海法律师事务所律师。
被告：黎爱平，女，1954年1月17日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。
原告（反诉被告）茂名市茂南区金塘卫生院(以下简称“金塘卫生院”诉被告黄嘉才（反诉原告）、黎爱平、第三人茂名市茂南区金塘镇金塘村委会(以下简称“金塘村委会”)合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金塘卫生院的委托代理人陈韵、被告黄喜才及其委托代理人柯长川到庭参加了诉讼，第三人金塘村委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年10月22日，原告停办本院的甲亢科。被告黄嘉才在得知停办消息后，便主动提出由其购买原告关于甲亢科的相关资产及继续承租甲亢科现有的办公场地。经协商，原告与被告黄嘉才协商一致，达成一致意见，于2012年10月30日签订《关于茂南区金塘卫生院甲亢科事宜协议》，约定原告将承租茂名市茂南区金塘镇金塘村委会的甲亢科办公民转租给被告，被告直接缴纳租金给金塘村委会；甲亢科前期投入的房屋装修费、办理证件费由双方另行协商，相关药品按进货价支付以及其他财产物资按照物价部门的评估结论为准等内容。2013年2月26日，原告与被告黄嘉才就协议中未明确的事项达成补充协议，签订《补充协议书》，被告黄嘉才同意支付房屋前期建设装修费和办理证件费50%的价款，即153987.32元以及加盘存药品费用2429.57元被告需在签订本协议之日起一个星期内支付给原告。房屋前期装修费和办理证件费剩余50%的价款，在被告办理好营业证件之日起一星期内付清。2013年2月27日，被告如约向原告支付了房屋前期建设装修费和办理证件费50%的价款153987.32元以及加盘存药品费用2429.57元。
2013年6月5日，被告已办理完毕相关手续，并领取《医疗机构执业许可证》正式挂牌“茂南金甲医院”，开展诊疗活动。2014年起，原告便多次要求被告按照《关于茂南区金塘卫生院甲亢科事宜协议》及《补充协议书》的约定，支付剩余的价款151557.75元，但被告每次均以种种理由推搪，拒不支付剩余价款。被告行为已严重违反合同约定，构成违约，依法应承担违约责任。
被告黎爱平与被告黄嘉才是夫妻关系，本案债务是发生于两被告夫妻关系存续期间，依法应认定为两被告的夫妻共同债务，被告黎爱平应与被告黄嘉才对本案债务承担连带清偿责任。
为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求人民法院依法作出公正判决。诉讼请求为：1、判令两被告支付拖欠的款项151557.75元以及延迟支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从起诉之日起计算至还清款项之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告黄嘉才辩称：一、本案原告是不具有涉案租赁物的处分权利，无权向被告主张任何款项，就原告违反法律规定取得的不法利益要返还给被告，详见我方反诉的事实理由部分。二、本案原告并没有向被告主张权利的前提条件，原告主张权利损害了茂名市茂南区金塘镇金塘村委会及被告的合法利益。茂名市茂南区金塘镇金塘村委会与本案的处理具有法律上的利害关系。原告在未确认其是涉案租赁物的处分人的前提下是不能向被告主张支付款项的权利。理由如下：茂名市茂南区金塘镇金塘村委会终止了与原告的房屋租赁协议，在茂名市茂南区金塘镇金塘村委会终止其与原告的租赁关系后原告是不具有涉案租赁物的处置权利，原告是不能取得处置房屋涉案物品的相关权益。相关权利只能由茂名市茂南区金塘镇金塘村委会予以行使。在2013年3月1日，茂名市茂南区金塘镇金塘村委会与被告黄嘉才签订房屋租赁协议书，金塘村委会明确确认其与本案原告不存在任何房屋租赁关系。自此，如果被告在使用涉案房屋只能向金塘村委会进行承租，而不是向原告进行承租，原告隐藏相关的事实进行越权的民事行为是损害了金塘村委会及被告的利益。且是不具有物权的权利。所以原告的诉求不能成立。三、正由于原告没有事实依据及法律依据，收取了被告的相关款项，对于其已经收取的被告的相关款项应当予以返还。四、本案的被告黎爱平与被告黄嘉才在原、被告双方发生合同关系的期间内已经离婚，因此本案的纠纷与被告黎爱平没有任何关系，原告的诉讼主张不能成立。
反诉原告黄嘉才反诉称：2012年10月30日，反诉原告与反诉被告签订《关于茂南区金塘卫生院甲亢科事宜协议》，约定反诉被告将承租茂名市茂南区金塘镇金塘村委会的甲亢科办公民转租给反诉原告。2013年2月26日，原告与被告黄嘉才就协议中未明确的事项达成补充协议，签订《补充协议书》，约定反诉原告与反诉被告按十年使用期分摊房屋前期建设装修费，并由反诉原告支付办理证件费、购买药品费给反诉被告。
但随后，反诉原告方知道反诉被告与金塘村委会所签订的房屋租用协议已经终止。金塘村委会要求反诉原告进行承租，否则立即搬离。为此，反诉原告不得不与金塘村委会于2013年3月1日重新签订《房屋租用协议书》。反诉被告隐瞒事实，将无租赁权的原甲亢科办公场所转租给反诉原告，并收取房屋前期建设装修费。然而根据反诉被告与金塘村委会于2009年5月10日签订的《房屋租用协议书》第二条第五款的规定，合同期满后所有装修、建设不可动产物无偿送给金塘村委会，因此当反诉被告与金塘村委会的房屋租用协议终止后，装修、建设不动产物属金塘村委会所有，反诉被告无权获得基于此产生的孳息，即反诉被告已根本无权要求反诉原告支付房屋前期建设装修费，反而应当将反诉原告已多支付的房屋前期建设装修分摊费退还给反诉原告。根据反诉原、被告双方之前的约定，房屋前期建设装修费按十年期分摊，反诉被告已短年零六个月，反诉原告则支付剩下的六年零六个月的费用。但实际上，反诉原告实际只使用了4个月，但反诉原告已交付了装修费98557.75元(首期支付153987.32元-办证费53000元-加盘存药品费用2429.57元=98557.75元)。因此，反诉被告应返还反诉原告人民币85731.32元［98557.75元-(384793.03÷10年÷12个月×4个月)=85731.32元］。
综上所述，反诉被告隐瞒真相，已严重侵犯了反诉原告的利益。为维护合法权益，特向贵院提起反诉，望判如所请。反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告人民币85731.32元；2、本案的诉讼费、反诉费全部由反诉被告承担。
反诉被告金塘卫生院辩称：一、反诉原告主张的诉讼请求缺乏事实和法律依据，人民法院应依法驳回反诉原告的诉讼请求；1、反诉原告诉称反诉被告已与金塘村委会终止房屋租赁协议，这种讲法反诉原告只停留在口头陈述上，并没有提供相关的证据予以证明，例如反诉被告与金塘村委会签订的终止房屋租赁协议书；2、反诉被告在本诉中已提供充分证据证明反诉被告将房屋转租给反诉原告是经过金塘村委会同意的，且村委会也出具了相应的证明。3、反诉原告提供的《房屋租用协议书》并不能证明反诉被告已与金塘村委会终止房屋租赁协议。首先，《房屋租用协议书》是反诉原告与金塘村委会签订的，其协议书上的内容，反诉被告是毫不知情的；其次，根据合同的相对性，《房屋租用协议书》只对反诉原告和金塘村委会具有法律约束力，对反诉被告是不发生任何效力。4、《房屋租用协议书》不仅不能证明反诉被告已与金塘村委会终止房屋租赁协议，相反，证实了反诉被告在经金塘村委会同意后，将涉案房屋转租给反诉原告，反诉被告将涉案房屋交付反诉原告使用，同时租赁合同的权利义务由反诉原告享有和承担。反诉原告与金塘村委会重新签订的《房屋租用协议书》是反诉原告自行处分权利的行为，与反诉被告无关，更不能以此为由认为反诉被告违约。5、反诉原告诉称反诉被告隐瞒事实，收取房屋前期装修费。这种讲法显然与客观事实不相符。第一，2009年5月10签订的《房屋租赁协议书》上的的乙方有反诉原告的签名，反诉原告对于合同的内容是明确清楚的，反诉被告不存在任何隐瞒事实的行为。第二，反诉原告与反诉被告于2012年10月30日签订《关于茂南区金塘卫生院甲亢科事宜协议》后，反诉被告就立即将涉案房屋交付反诉原告使用，且协议也明确约定2012年11月1日起房屋的租金由反诉原告直接交付给金塘村委会，也就是说自2012年11月1日起，反诉原告已实际使用涉案房屋，因此，反诉原告称其只是用了4个月的讲法显然是捏造的。第三，《关于茂南区金塘卫生院甲亢科事宜协议》以及《补充协议书》是反诉原告、反诉被告在平等自愿的基础上，经过协商一致的情况下签订的，双方对协议上的内容是明确清楚的，且上述两份协议不具有任何无效或被撤销的情形，依法具有法律效力，反诉原告应依约履行义务。
经审理查明：2012年10月30日签订《关于茂南区金塘卫生院甲亢科事宜协议》(以下简称“协议2”)，约定原告将承租茂名市茂南区金塘镇金塘村委会的甲亢科办公民转租给被告，被告直接缴纳租金给金塘村委会；甲亢科前期投入的房屋装修费、办理证件费由双方另行协商，相关药品按进货价支付以及其他财产物资按照物价部门的评估结论为准等内容。租金由被告黄嘉才交给第三人金塘村委会。
2013年2月26日，原告与被告黄嘉才就协议中未明确的事项达成补充协议，签订《补充协议书》(以下简称协“议3”)，被告黄嘉才同意支付房屋前期建设装修费(384793.03元)和办理证件费(53000元)50%的价款，即153987.32元以及加盘存药品费用2429.57元被告需在签订本协议之日起一个星期内支付给原告。房屋前期装修费和办理证件费剩余50%的价款，在被告办理好营业证件之日起一星期内付清。2013年2月27日，被告如约向原告支付了房屋前期建设装修费和办理证件费50%的价款153987.32元以及加盘存药品费用2429.57元。
2013年3月1日，第三人金塘村委会与被告黄嘉才签订《房屋租用协议书》(以下简称“协议4”)，涉案房屋界至：南至(金塘至南方路)路边，北至围墙，东至现旅业屋边，西至屋西墙瓦滴水(离墙1米空地作地下排污沟使用)。租用期限从2013年3月至2038年2月28日止。租金每月为3800元。第三人称已终止与原告金塘卫生院所签订的房屋租用协议。
2009年5月10日，第三人金塘村委会(甲方)与甲状腺医院以及原告金塘卫生院(乙方)签订《房屋租用协议书》一份(以下简称“协议1”，根据使用需要，原告金塘卫生院对房屋进行改造装修，第5条“合同期满，所有装修、建设不可支产物无偿送给甲方”期限从2009年5月10日至2019年5月9日，其使用地点为：将原娱乐中心以门口为界，南至(金塘至南方路)路边，北至围墙，东至现旅业屋边，西至屋边西墙，所有房屋及空旷地租给乙方使用。
2010年10月26日，第三人声明同意将涉案房屋转租给被告黄嘉才使用，租金由黄嘉才直接交给第三人金塘村委会。2016年3月8日，第三人又声明，其与原、被告间的纠纷并不知情，其村委会租给谁以收租金为准。
上述协议签订后，各方均按约收付租金。因被告黄嘉才未按协议2、协议3支付剩余的151557.75元支付给原告，故原告向本院起诉，至成纠纷。本院受理后，被告以涉案房屋及其装修等应属第三人，自己被原告方隐瞒这一事实真相为由，提起反诉，要求原告返还已支付了的装修分摊费98557.75元
涉案房屋及土地至今并未取得房屋所有权证以及相关的土地权证，也没有取得合法的建筑许可证。因为无上述证件，订立合同的原、被告及第三人均无法明确确定合同中关于房屋的地点、数量面积、房产证号等相关条款。
办证费53000元、加盘存药品2429.57元，二项予以认定，被告黄嘉才已付151557.75元(装修及办理相关费用)+加盘存药品2429.57元共153987.32元给原告，有原告出具的收款收据二张为凭。
以上事实，有书证、当事人陈述为凭，经开庭质证，可以认定。
本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制制度”的规定。第十五条第二款“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准”的规定，原、被告及第三人三方就涉案土地及房屋的使用经营，并未依法由人民政府批准，根据《中华人民共和国合同法》五十二条第一款“有下列情形之一的，合同无效第(五)项违反法律、行政法规的强制性规定”，因此，“协议1”、“协议2”“协议3”“协议4”中涉及“房屋前期建设装修费”条款，违反国家强制性规定，均属无效。原告要求被告房屋前期建设装修费、被告要求原告退回“房屋前期建设装修费”的反诉请求，证据不足，不予支持，均应予驳回；“协议2”、“协议3”中关于被告应支付办证费53000元、盘存药品2429.57元二项费用给原告的约定，有协议为凭，是双方真实意思表示，不违反法律规定，予以支持，被告应支付给原告共55429.57元。被告已支付给原告153987.32元中，包含了办证费及盘存药品二项费用，这一部分被告已实际履行完毕，不再处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后财产处理及各方过错的认定，与原告及反诉原告的诉讼请求无关，可由各方当事人另循途径主张权利。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告的诉讼请求。
二、驳回反诉原告的反诉请求。
案件受理费3331元由原告负担，反诉费1943元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 余晓芳
人民陪审员 易亚钦
人民陪审员 邱军杰
二〇一六年三月十六日
书 记 员 王敏智
速 录 员 孙 莉