广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初9946号原告佛山市谦和物业管理有限公司。住所地佛山市禅城区玫瑰西路****号*楼***房。注册号：440602000041613。法定代表人范佛光。委托代理人曾燕霞，女，汉族，1983年11月22日出生，住广东省五华县。系原告员工。被告陈素瑶，女，汉族，1970年1月10日出生，住广东省佛山市顺德区。原告佛山市谦和物业管理有限公司诉被告陈素瑶物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。案件审理过程中，被告对适用小额诉讼程序提出异议，本院依法转为适用简易程序进行审理。本案于2017年8月30日公开开庭进行了审理,原告的委托代理人曾燕霞及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1、被告向原告支付物业管理费3109.76元、违约金2789.66元及分摊电费1199.80元，合计7099.21元；2、；被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告接受佛山市溢宏房地产有限公司（以下简称溢宏公司）进行前期物业管理。《前期物业服务合同》约定阳光嘉苑小区物业服务管理费按建筑面积每平方米每月收费。2011年9月，经佛山市禅城区物价局批准物业管理费按建筑面积每平方米每月1.38元。被告是原告管理的阳光嘉苑小区一座1214房业主，该房屋建筑面积38.90平方米。自2012年10月开始，被告拖欠物业管理服务费至今（2017年7月），共拖欠物业管理费3109.76元、违约金2789.66元及分摊电费1199.80元。被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益。原告曾多次以多种方式向被告催交物业管理费，但其仍未予理睬。依据民诉法第119条规定，原告特提起诉讼，请求依法判如所请。被告辩称：一、开发商溢宏公司至今未将涉案1214房交给被告，被告至今未收到楼，原告要求被告支付物业费缺乏依据。2012年8月，被告收到开发商的收楼函并在同年8月18日带齐了业主的相关资料前往售楼部收楼。但开发商未出示有效的《竣工验收备案表》供业主查阅，开发商工作人员称备案表在老板那、等拿到表后再联系被告到场收楼，而此后开发商一直未联系被告收楼。2013年被告再次去收楼，物业管理员验证了被告的资料后前往1214房验收房子，验收时发现排水口不通等问题，物业管理人员登记了问题后承诺会通知开发商处理。2014年1月13日，在物业管理人员带领下被告再次前往验房，但仍然存在马桶不能通电、橱柜板发霉、洗手盘滴水等问题，工作人员登记问题后承诺会通知开发商维修。此后，被告多次与物业公司人员、开发商交涉收楼、维修等问题，也向有关职能部门、信访部门反映未收到楼及房屋质量问题，但开发商一直未将1214房交付给被告。二、原告主张的分摊电费没有合同依据，水电费应包含在物业管理费里面。诉讼中，原告举证、被告质证的证据如下：1、原告营业执照，被告身份证,证明原、被告的诉讼主体适格。被告对证据无异议。2、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果、广东省商品房买卖合同【合同登记备案回执（备案编号：YC[2010]954787）】，证明被告是魁奇一路1号一座1214房的权属人。被告质证称原告提交的商品房买卖合同不完整，缺少了三个附件。对不动产登记信息查询结果无异议，案涉房屋已办理了产权登记，办证与收楼不冲突。3、《阳光嘉苑B地块前期物业服务合同》、《阳光嘉苑物业管理服务协议》（文件签收表），证明原告与被告存在物业合同关系。被告对前期物业服务合同和文件签收表均无异议，对公摊电费的计算方式有异议，合同第六条第一项第二点约定物业管理费包含了公摊电费。4、阳光嘉苑一座1214房欠费明细表，催缴款通知单，催缴费通知书及EMS快递单、电话通知记录表、批次收楼名单（第七批2012年8月25日）、收楼通知书及EMS快递单、文件签收单、供电发票，证明被告拖欠原告物业管理费及公摊电费的情况。原告多次向被告催收，但被告仍拒交上述费用。被告对欠费明细表、催缴款通知单有异议，被告尚未收楼，没有收到上述材料（均邮寄至案涉房产），2016年8月中旬被告才收到原告寄出的水电费催缴费通知书（邮寄至顺德大良）；对电话通知记录表有异议，被告没有故意不接原告的电话；对文件签收单无异议；对供电发票有异议，合同约定物业管理费包含了公摊电费，被告无需负担该笔费用。本院认证如下：被告对原告举证的证据1、2、3无异议，本院对以上证据予以采信。被告对证据4中的收楼通知书及EMS快递单、文件签收单无异议，本院予以采信；证据4中2016年12月12日的催款通知被告确认收到，本院予以采信；供电发票有原件，本院予以采信，证据4中的其他证据，系原告单方作出，本院不予采信。诉讼中，被告举证、原告质证的证据如下：1、竣工验收备案表，证明2012年8月29日案涉楼盘才竣工验收备案，2012年8月18日被告去收楼时尚未达成收楼的条件。原告对证据无异议。2、前期物业管理服务协议，证明物业管理费包含了分摊电费。原告对证据的真实性无异议，按照协议第六条的约定，分摊水电费是需要另外支付，应由被告来承担。3、催缴款通知书，证明2016年3月8日开了三方会议（开发商法定代表人、建设局与被告）后，被告才收到原告寄出的通知书。原告对证据无异议。4、《关于对的回复》及照片、石湾镇街道综治信访维稳中心信访回执、信访事项不予受理告知书（石湾镇街道办事处出具）、佛山市禅城区信访局信访回执、《佛山市禅城区国土城建和水务局信访事项受理告知书》、《佛山市禅城区国土城建和水务局关于陈素瑶要求协助正常收楼的信访回复》，证明开发商将交房义务给原告，但开发商及原告没有交付房屋给被告，被告通过信访方式解决处理收楼及房屋质量问题。原告对证据的真实性无异议，房屋质量问题与原告无关。5、照片、阳光嘉苑房屋遗漏工程记录表，证明涉案房屋存在排水不通、橱柜发霉、马桶不通电、木地板浸水等问题。原告对证据的真实性无异议，房屋质量问题与原告无关。本院认证如下：原告对被告举证的证据真实性无异议，本院对被告举证的证据予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下事实：2010年11月1日，被告与溢宏公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告购买溢宏公司开发的禅城区魁奇一路1号一座1214房（项目名为阳光嘉苑），建筑面积38.90平方米；溢宏公司应在2012年6月30日前将已取得竣工验收备案表的商品房交付给被告使用。原告与溢宏公司签订《阳光嘉苑B地块项目前期物业服务合同》，合同约定：原告为溢宏公司开发的阳光嘉苑提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.38元/月.平方米，合同期限自2011年10月1日起至2014年12月30日。此外，原告与被告签订《阳光嘉苑前期物业管理服务协议》，合同约定物业费1.38元/月.平方米。2012年8月15日，溢宏公司向被告发出《收楼通知书》，通知被告在2012年8月25日前往阳光嘉苑销售中心办理收楼。被告依约于8月18日前往收楼，但因溢宏公司未能按房屋买卖合同提供交楼必须的竣工验收备案表，导致被告未能收楼。2012年8月29日，溢宏公司才办理完成阳光嘉苑的竣工验收备案表。2013年12月，被告再去前往收楼，物业工作人员验证了被告的资料后前往1214房验收房子，验收时发现排水口不通的问题，物业工作人员登记了问题后承诺会通知开发商处理。2014年1月13日，在物业工作人员带领下被告再次前往验房，但仍然存在马桶不能通电、橱柜板发霉、洗手盘滴水等问题，工作人员登记问题后承诺会通知开发商维修。此后，因房屋质量及房屋交付等问题，被告向有关职能部门反映情况。2016年10月27日，石湾镇街道国土城建和水务局向被告作出《关于对的回复》，回复内容为：一、关于天御盈品一座1214号房的质量问题，在接到投诉后，我局曾组织开发商及物管公司进行协商，并于近日到现场进行查看，该房屋的马桶不能通电以及现场卫生问题进行解决，玻璃门也已安装，由于玻璃门其中一个合页有点损坏，尽管可以使用，但还是有质量缺陷，物管公司已承诺尽快购买零件，保证解决玻璃门质量缺陷问题。二、关于陈小姐反映的管理费、分摊电费以及补偿问题，建议你与开发商按照合同约定条款协商解决，协商不成通过司法途径进行解决。2016年12月15日，被告就质量及收楼问至佛山市禅城区信访局上访，信访局将信访问题转至佛山市禅城区国土城建和水务局，该局在2017年3月27日作出《关于陈素瑶要求协助正常收楼的信访回复》。另查，被告在2016年12月12日收到原告发出的催缴物业费通知。庭审中，原告确认开发商的交楼时间是2012年8月25日，从2012年8月26日起算物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。据此规定，原告收取物业服务费的前提是开发商已将涉案1214号房交给了被告。被告与开发商溢宏公司约定的交楼时间为2012年6月30日，而溢宏公司在2012年8月15日才向被告发出收楼通知要求在2012年8月25日进行收楼，但在8月25日涉案1214号房并未办理竣工验收备案表，不符合合同约定的交楼条件。虽被告已进行过验楼，并在验楼过程中发现涉案房屋存在马桶不能通电、橱柜板发霉等质量问题，而溢宏公司对前述质量问题未能及时处理，亦未将维修好的房屋交付给被告。由于被告未实际收楼，原告主张被告应从2012年8月25日起支付物业服务费及分摊电费缺乏依据，本院不予支持。因被告不存在欠付物业服务费的情形，故原告请求被告支付违约金也缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告佛山市谦和物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案适用简易程序审理，受理费减半收取25元，由原告佛山市谦和物业管理有限公司自行负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一七年九月十三日书记员 罗凤华