福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仓民初字第1397号
原告：李杰，男，1983年11月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。
被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人：郑钟，总经理。
委托诉讼代理人：高超、张云容，公司员工。
原告李杰与被告福州泰禾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李杰的委托诉讼代理人龚雅铃、被告福州泰禾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付因其违约向原告交付商品房的行为无效，被告应向原告支付逾期交付商品房的违约金暂约76534元（计算方法以850382元为基数，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰，从2013年12月21日起，暂计至2015年3月20日约为76534元，具体数额至被告违约行为结束之日止）；2.被告向原告支付因被告未按双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定办理房屋所有权初始登记的违约金约为744元(违约金的计算方法以850382元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率标准0.35%，从2014年12月21日起，暂计至2015年3月21日约为744元，具体数额至被告违约行为结束之日止)；3.认定双方签订的《合同》附件六（合同补充协议）第十五条关于违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%的条款无效；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第三项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2012年5月22日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福建省福州市××街道××大道××号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）第××#楼××单元××单元号房，总价款850382元；《合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、……”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交房买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金”。合同第十四条约定：“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金”。原、被告签订合同后，原告依照合同约定向被告支付了购房款850382元，但被告在向原告交房时对原告隐瞒了原告所购商品房未经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收的事实，违反了双方签订的合同第八条的约定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故被告欺瞒其建设的商品房未通过验收的事实而向原告交付房屋的行为，不仅违反了双方签订的合同第八条的约定，且违反了国家关于交付城市商品房的强制性法律规定，则被告向原告交付房屋的行为应当视为无效的商品房交付行为，即应当视为被告未按照《合同》的约定向原告交付商品房，那么根据合同第九条约定被告应向原告支付逾期交付商品房的违约金暂约76534元（计算方法以850382元为基数，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰，从2013年12月21日起，暂计至2015年3月20日约为76534元，具体数额至被告违约行为结束之日止）；被告在向原告交房后，因被告原因，原告未能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，被告的行为违反了合同第十四条的约定，被告应当向原告支付逾期办理房屋权属证明的违约金暂约为744元(违约金的计算方法以850382元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率标准0.35%，从2014年12月21日起，暂计至2015年3月21日约为744元，具体数额至被告违约行为结束之日止)。
被告辩称，一、本案原告已经实际接收了讼争房屋，被告没有违约逾期交房，原告也并没有遭受任何实际损失，因此被告无需承担逾期交房的违约责任。本案讼争房屋所在建筑工程于2013年12月10日竣工验收合格，讼争房屋质量合格符合合同约定的交房条件。被告于2013年12月15日书面通知原告方办理交房手续，原告于2013年12月18日已实际接收、占有并使用讼争房屋。根据《商品房买卖合同》第八条和补充协议第十四条约定，出卖人应当在2013年12月20日前，将建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格的房屋交付买受人；同时《商品房买卖合同》第九条约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付相应的违约金”，结合本案房屋已经实际交付的事实，合同约定的被告需承担违约金的期限并不存在，故原告的第一项诉请不能成立。另外，原告方已实际占有并使用房屋，其并没有遭受任何实际损失，《福建省高级人民法院关于审理城市房地产管理法施行后房地产开发经营若干问题的意见》第36条约定“预售的商品房质量未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售方交付的房屋不符合合格条件，主张实际交付之日后逾期交房违约金的，不予支持……”故被告也无需承担逾期交房的违约责任。二、讼争房屋所有权初始登记未按合同约定期限办理，并非被告原因，而是因第三方原因所致，故不应由被告承担合同约定的违约责任。本系列案争议房产为被告发包予福建六建集团有限公司之工程（泰禾·红峪），但省六建将其资质非法借用给实际施工人邹长泉，实际施工人邹长泉及省六建拒不交付A3#楼之内页资料并配合办理相关验收工作，导致被告不能在合同约定的期限内办理初始登记。省六建及邹长泉的行为造成了被告巨额损失（包含本系列案件对被告造成的损失），被告已在福建省高级人民法院提起诉讼，并向其索赔。综上，请法院依法驳回原告方的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的商品房买卖合同、福建省新建商品住宅质量保证书、贷款合同的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。原告对被告提交的商品房交付通知书、邮寄单、房屋交接单的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告提交的福建省房屋建筑工程竣工验收报告形式要件缺失，本院对该证据不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原、被告于2012年5月22日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的坐落福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）第××#楼××单元，总价款850382元。合同第八条约定：被告应于2013年12月20日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付原告。第九条约定：被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付款万分之二的违约金。第十四条约定：被告应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、原告不退房，被告逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向原告支付违约金。
另查明，合同签订后原告已支付了全部购房款850382元，并于2014年1月11日接收讼争房屋。讼争房屋于2016年7月5日通过竣工验收，2016年8月31日通过消防验收。截止目前尚未办理产权初始登记。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告已履行了购房款给付义务，被告虽已向原告交付了房屋，但交付时房屋并未经竣工验收合格及消防验收合格，并不具备交付条件，不属于有效交付，故被告仍存在违约行为，应按逾期交房承担相应的违约责任。合同第九条约定，被告逾期交房超过60日的，应每日按原告已付购房款的万分之二支付违约金，故被告应向原告支付违约金直至2016年8月31日。合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。被告抗辩讼争房屋所有权初始登记未按合同约定期限办理系第三方原因所致，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故被告关于第三方原因的抗辩不能成为免责事由，被告应从2015年1月11日起按原告已付款的中国人民银行同期活期存款利率向原告支付违约金。原告于诉讼过程中放弃第三项诉讼请求，系对自身权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条规定，判决如下：
一、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李杰支付逾期交房违约金（以850382元为基数，按日万分之二的标准，自2013年12月21日起计算至2016年8月31日）；
二、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李杰支付逾期办理讼争房屋所有权初始预登记违约金（以850382元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率，自2015年1月11日起计算至讼争房屋办理所有权初始预登记之日止）；
三、驳回原告李杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1732元，由原告李杰负担32元，被告福州泰禾房地产开发有限公司负担1700元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 吴灵婧
代理审判员 陈家挺
代理审判员 陈曜辉
二〇一七年三月十三日
书 记 员 田润泽