安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）芜中民四终字第00132号上诉人（原审原告）：方军。上诉人（原审被告）：芜湖柏庄领地置业有限公司。法定代表人：施永，该公司董事长。委托代理人：刘宇，该公司员工。上诉人方军与上诉人芜湖柏庄领地置业有限公司（以下简称柏庄置业）商品房买卖合同纠纷一案，均不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2015年3月12日作出的（2015）鸠民一初字第00006号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人方军，上诉人柏庄置业的委托代理人刘宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年5月4日，方军与柏庄置业签订《商品房买卖合同》，约定：柏庄置业（出卖人）将其开发建设的鸠江区柏庄观邸6#楼1-1004室、建筑面积117.32平方米的一套住宅出售给方军（买受人），总价款665087元，方军应于2011年5月3日前付房款265087元，余款40万元在2011年5月10日前办理银行贷款；出卖人应当在2012年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人，逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）出卖人逾期交房的，买受人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月的合理催告期），买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，应当签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不提供这些文件，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按合同约定支付违约金；由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人应在出卖人《交付通知书》中载明的交付日期内到出卖人指定地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续。若买受人未在指定的交付日期内办理房屋交接手续的，则按每月10元/平方米向出卖人支付房屋代保管费；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。2012年12月24日，柏庄观邸6#楼竣工验收备案。同月，柏庄置业通过邮政特快专递向方军寄送了《交付通知书》及业主入伙应缴纳的费用明细表等。2012年12月30日，方军到柏庄置业指定地点办理入伙手续，柏庄置业要求方军交纳相关费用后才能办理交付，方军表示待房屋验收后再行交付房屋差价款和物业费，且契税及房屋维修基金不应当交付柏庄置业，双方为此发生争执致交付不成。2013年3月13日，方军补齐了房屋差价款，柏庄置业向其出具了售房款667128元的发票。在柏庄置业表示暂不交契税和房屋维修基金也可办理房屋交付的情况下，方军交纳了2013年1月1日至2013年7月1日的物业费586元。2013年6月21日，方军在柏庄置业提供的《入伙资料物品交接清单》上签名并领取了《业主服务手册》、《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》、住宅装修图纸、进户门钥匙、单元门禁卡、信箱和奶箱钥匙，方军同时在签名上方加注“房屋待验，不做收房依据！”；同日，涉案房屋闭水试验记录确认单记载的闭水结果为：楼下现状未见渗加，主卧有水渗至次卧，客卫有水渗至厨房。方军认为涉案房屋存在诸多问题，遂诉至法院请求判令：1、柏庄置业尽快交付合格的商品房（空调外机位、空鼓开裂等整改到位）；2、柏庄置业依约承担逾期交房违约金140096.88元（暂计至2014年12月2日，全部违约金应计至实际交付合格商品房之日止）。原审法院另查明：2014年2月8日，方军书面向芜湖市建设工程质量监督站反映以下问题：一、质疑空调外机位设置不合理；二、质疑户内层高不满足设计要求；三、墙面存在大量空鼓现象，之前经建设单位维修后，问题仍然未处理完毕；四、书房窗户边和下方存在水迹现象；五、书房插座未通电；六、卫生间管道根部检修口存在滴水现象；七、公共部位消防通道扶手材质以及防火门、电梯门安装质量的问题。2014年4月21日，方军再次书面反映以下问题：一、要求质监站出具投诉处理意见；二、要求在处理意见中明示前期投诉处理的内容；三、要求对各责任主体（开发商、监理单位、设计单位）进行处理；四、要求调阅工程施工图纸、验收资料；五、针对空鼓、开裂的维修，要求建设单位出具承诺书，并带有惩罚性的条款；六、为了对房屋存在的质量问题全面了解，附房屋整改的事项明细表。芜湖市建设工程质量监督站对方军投诉的上述内容进行了调查并分别作出处理，并于2014年4月29日作出处理结果：一、针对质量缺陷问题，我站要求保修单位按照经各方责任主体认可的处理方案进行维修处理，投诉人应当配合保修单位履行保修责任，不得在保修单位对投诉的工程质量缺陷进行处理期间，人为设置障碍；二、投诉人要求进行经济赔偿或者提出退房、换房等要求的，双方应通过自行协商解决，经双方协商达不成一致意见的，应通过法律途径解决；三、在保修范围和保修期限内因维修给利害关系人造成直接损失的，建设单位应当承担相应的赔偿责任，具体由双方通过协商解决，经双方协商达不成一致意见的，应通过法律途径解决。芜湖市建设工程质量监督站对方军投诉内容、调查简况、处理简况、处理结果等以《建设工程质量投诉处理情况记录表》予以记载。原审法院认为：方军与柏庄置业签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力，双方均应依约履行。合同签订后，方军按约交纳了购房款，柏庄置业应按合同约定在2012年12月31日前将经竣工验收合格的商品房交付方军使用。方军在接到柏庄置业寄送的《交付通知书》等材料后，于2012年12月30日来到柏庄置业指定地点，准备办理入伙。因柏庄置业表示方军在交清房屋差价款、物业费、契税及房屋维修基金后方可办理房屋交付，双方为此发生争执致交付不能。2013年3月13日，方军补齐了房屋差价款。后在柏庄置业表示暂不交契税和房屋维修基金也可办理房屋交付的情况下，方军于2013年6月21日在柏庄置业提供的《入伙资料物品交接清单》上签名及领取相关物品，并交纳了物业费。方军虽在交接清单上加注“房屋待验，不做收房依据”，但因涉案房屋已具备交付条件，双方办理的房屋交接符合法律规定，应为有效。故方军诉请要求柏庄置业尽快交付合格的商品房与事实不符，应不予支持。因涉案房屋约定的交付时间为2012年12月30日，实际交付时间为2013年6月21日，且逾期交付系因柏庄置业附条件交房所致，故柏庄置业的行为已构成违约，应当按照合同约定按日向方军支付已交付房价款的万分之三的违约金，为34423.80元（667128元×3÷10000×172天）。方军诉称的房屋质量问题及空调外机位的设置问题等已经芜湖市建设工程质量监督站处理且不属于方军的诉讼请求范围，故本案中不予处理，方军可另案解决。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、柏庄置业于判决生效后十日内支付方军逾期交房违约金34423.80元；二、驳回方军的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1591元，由方军负担1200元，柏庄置业负担391元。方军上诉称：一、原审判决认定事实不当或错误。1、方军于2013年6月21日缴纳586元物业费（另有垃圾清运费235元，共计821元），是在柏庄置业逾期交房近半年时按照其内部规定的交房流程（验房前）强行收取的，否则无法去验房，并不是方军的真实意思表示。2、房屋闭水试验记录确认单不是记录于2013年6月21日，而是记录于闭水结果（间隔24小时）出来后的2013年6月23日上午。3、针对向质监站投诉处理情况，未能客观全面进行调查，尤其在经各方责任主体签字认可的《工程质量投诉调查报告》中所确定的质量问题未能在一审中进行认定，主要包括：墙面存在大量空鼓及开裂，进户门门框拼接处存在缝隙，南侧空调外机位无法放置空调外机等七项内容。4、商品房买卖合同第六条应理解为柏庄置业应在2012年12月31日前将经买卖双方验收合格的商品房交付方军使用，在买卖合同中，买受人有权对购买的商品房进行验收，不应剥夺方军对购买的标的物的检验验收权利。5、涉案房屋不具备双方约定的交付条件，方军也未收房，原因包括：（1）交接清单是按照柏庄置业的交房流程在房屋验收之前签署的，否则无法收房，另方军已在交接清单上作出“不做收房”的记载，物管人员对房屋未验也在交接单上方做过备注，该交接清单不具备房屋交接的法律效力；（2）房屋要达到交付条件不但要在实体方面按照国家规定进行建造并通过验收，更要满足合同其他约定及交易习惯，比如空调外机应是能够放在空调外机槽内的、房产证要在90日内给予办理、小区在2012年应全面竣工投入使用、小区西侧应为师大附中附小学校等；（3）柏庄置业的房屋交付流程规定业主要先缴纳相关费用（房屋面积补差、契税、公共维修基金、印花税、登记费、办证费及物业费等），然后再办理住户交接清单并领取钥匙等相关物品，最后才是验房，方军是被迫先行缴纳了面积补差、物业费等款项才领取到钥匙，最后才去验的房，这种房屋交付流程侵害了购房人的合法权益，房屋交接并未完成，柏庄公司未提供闭水试验合格结果，也未能提供验房记录表，对存在的质量问题也未能维修确认，无法证明房屋已交付。6、在诉讼请求中方军已明确表明对空调外机位、空鼓开裂等质量问题整改到位，交付合格商品房，商品房合格与否应由合同双方当事人对标的物的约定来确定，存在诸多质量问题的商品房不是双方所约定的，不是合格的商品房。7、方军原审提交的图纸、质监站处理材料、学校规划示意图、短信等证据，均能证明涉案商品房未达到双方合同约定的交付条件，这些证据应当被采信。二、原审判决违反相关法律规定。1、依合同法第四十一条、第六十条、第一百五十七条，《商品房买卖合同示范文本》第十一条的规定以及交易习惯，方军有对涉案商品房进行验收的权利。2、根据住建部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》、安徽省住宅工程质量分户验收实施细则以及芜湖市质监站的通知精神，柏庄置业应于交房时将《住宅工程质量分户验收表》作为《住宅质量保证书》的附件一同交给方军，而柏庄置业至今未能交付分户验收表原件。3、根据《住宅设计规范》、《工程建设标准强制性条文-房屋建筑部分》的相关规定，交付的房屋应预留安装空调设备的位置和条件。4、建筑法、城市房地产管理法、建设工程质量管理条例等规范的是房地产开发项目建造环节，保证建筑物实体建造质量，不适用于房地产销售环节，销售合同有其个体差异性，建筑工程即便通过了竣工验收及备案也不代表房屋一定不存在质量问题，竣工验收是开发商自行组织的，故涉案房屋并不具备交付条件。5、依据《建筑地面工程施工质量验收规范》、《建筑电气工程施工质量验收规范》、《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》等相关规定，涉案房屋实际存在诸多质量问题，不应验收合格。综上，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第二项，改判柏庄置业还需向方军支付逾期交房违约金（除原审已认定的34423.8元外，以已交房价款按日万分之三的标准支付至实际交付双方约定的合格商品房为止）；2、柏庄置业尽快对商品房存在的空鼓开裂、空调外机位无法放置等问题进行整改并交付双方约定的合格商品房。柏庄置业辩称：柏庄置业已经履行合同义务，交付房屋符合国家质量标准，不存在延期交付问题。柏庄置业上诉称：柏庄置业按照《商品房买卖合同》的约定完全履行了房屋交付义务，交付的房屋也是经国家验收通过符合交付标准。方军也于交房当天前来柏庄置业处收房，但方军因房屋瑕疵问题未按照合同约定进行收房，方军的该项行为构成违约，但原审法院却以柏庄置业要求方军缴纳契税和维修基金为由确认柏庄置业违约。事实上，柏庄置业从未因缴纳契税和维修基金原因不向方军交房，方军原审中未主张和证明这一理由，也未在诉状中提到因为契税和维修基金的缴纳问题导致延期违约交房，而在庭审中，原审法院及方军却变更了事实和理由，原审审理存在瑕疵。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回方军的原审诉讼请求。方军辩称：柏庄置业未按约定交付房屋，方军也不是因房屋瑕疵未收房。至2012年年底，柏庄置业建造的商品房并未按约定达到交付条件，存在大量质量问题，分户验收表也未交给方军。房地产开发竣工验收已取消审批项目，故房屋通过验收情况不实。按柏庄置业的规定，需先缴纳相关费用才能验房。二审中，方军提交了八组证据：证据一，快件资料五份，证明柏庄置业在交房时明确要求方军按照《业主入伙手续签章汇总表》的流程（查验入伙资格、缴纳入伙费用、物业入伙登记、验房、盖章）办理手续后方可交房。证据二、政府网站公布的地块出让公告、成交公示等材料，证明小区建设工期30个月，成交于2010年2月2日，最迟于2012年年底全面竣工交付使用，但涉案房屋在交付时小区并未达到上述要求。证据三，关于芜湖柏庄观邸6-1-1004室质量投诉的回复及报审空鼓开裂的施工方案，证明截至2014年3月14日存在空鼓开裂、公共区域电梯门套歪斜、进户门框开裂、空调外机位无法放置外机等问题。证据四，柏庄观邸物业服务中心关于空调外机安装的重要通知和6#楼1单元04户空调外机安装引导图，证明房屋南侧无法正常放置空调外机的事实。证据五，第三方检测报告，证明入户门存在开裂破损、客厅等墙地面出现十几处空鼓开裂等质量问题。证据六，6号楼22户业主反映质量问题的报告，证明涉案房屋确实存在空鼓开裂等质量问题，柏庄公司交房流程严重违规，分户验收表未提交给业主。证据七，柏庄观邸3号楼失火现场图片，证明商品房通过竣工验收备案及相关审核，并不表示房屋质量就是合格的。证据八，政府官方网站反映柏庄质量等问题贴，证明方军所述的空调外机位无法放置、交付流程、代收契税、分户验收表未提供等事实。柏庄置业对上述证据质证认为：上述证据不属于新证据，证据一不能证明柏庄置业强制要求代收契税等费用，证据二至证据八与本案没有关联性。二审中，柏庄置业提交了一份通话录音，证明柏庄置业于2013年4月12日通知方军来收房并不要求方军缴纳契税等费用。方军对上述录音质证认为：录音在方军不知情的情况下完成，其合法性存疑；通话的时间记不清了；录音内容和本案没有关联性，不能证明柏庄置业已不要求先交费再交房，反而证明柏庄置业曾要求先缴纳入伙费用才能交付房屋，直到2013年6月21日方军先行缴纳了面积差、物业费等才能验房。本院对双方所举证据经审查认为：1、对方军所举证据一的真实性予以确认，该组证据的内容能够实现方军的证明目的；方军所举证据二至证据八与本案诉争内容缺乏关联性，故不予采信。2、柏庄置业所举通话录音的形成时间不明确，方军也不认可，故该录音不能实现柏庄置业的证明目的。本院查明的事实同于原判认定的事实。本院认为：方军与柏庄置业签订的《商品房买卖合同》约定柏庄置业应在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付方军使用，该合同附件二同时对装饰、设备标准进行了约定，现涉案房屋所在的6#楼已于2012年12月24日竣工验收备案，涉案房屋交付时也符合双方约定的装饰、设备标准，故涉案房屋已具备双方合同约定的交付条件，方军上诉认为房屋的交付还需具备其他条件并无合同依据。2013年6月21日，方军与柏庄置业办理了入伙交接，方军实际缴纳了面积差、物业费等费用，并接收了涉案房屋的进户门钥匙、《商品住宅使用说明》、《商品住宅质量保证书》等，方军至此已实际获得对涉案房屋的占有使用权，应当视为柏庄置业的房屋交付义务已履行完毕。因涉案房屋已实际完成交付，故原判对方军要求柏庄置业交付合格的商品房的诉请不予支持并无不当，本院对方军相应的上诉请求不予支持。因房屋已实际交付，故对方军关于要求柏庄置业继续向其支付逾期交房违约金至柏庄置业实际交付双方约定的合格商品房为止的上诉请求亦不予支持。对于涉案房屋存在的质量问题，柏庄置业应当承担保修责任，因方军在原审中未就该问题提出单独的诉讼请求，故原审对此不予处理并无不妥，方军可就其所称的商品房存在空鼓开裂、空调外机位无法放置等问题另行主张权利。因双方合同约定的交付时间为2012年12月30日，实际交付时间为2013年6月21日，柏庄置业附条件交付的违约行为是导致房屋逾期交付的主要原因，故原审判令柏庄置业向方军承担相应的逾期交付违约金合法有据，故对柏庄置业的上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3154元，由上诉人方军负担2493元，上诉人芜湖柏庄领地置业有限公司负担661元。本判决为终审判决。审 判 长  李建华审 判 员  张 勤代理审判员  丁大慧二〇一五年九月八日书 记 员  江 明附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。