来宾市兴宾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第2942号
原告来宾市海城物业服务有限责任公司，住所地：来宾市桂中大道东36号金色家园一区第7栋住宅楼三单元1-1号。
法定代表人王玉珍，总经理。
委托代理人何果，广西恒聚律师事务所律师。
被告何基存，男，壮族，个体工商户。
委托代理人周冰，广西天际律师事务所律师。
委托代理人吴秀燕，广西天际律师事务所实习律师。
原告来宾市海城物业服务有限责任公司与被告何基存物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月24日立案受理后，依法组成由审判员曾强担任审判长，审判员卓英戚、人民陪审员田甜参加的合议庭，于2015年11月5日公开开庭审理了本案。书记员罗娟担任法庭记录。原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，来宾市海景房地产开发有限公司和相关业主为将位于来宾市桂中大道西151号的“摩尔城国际家居建材城”整体打造成为知名的品牌市场、塑造良好的公众形象和经营理念，而将所有的商铺全部委托给原告统一策划和自主经营。2013年1月17日，被告承租摩尔城国际家居建材城21号楼建筑面积为3121.90平方米用于经营融安河边鱼第八分店（海河鲜大酒店），并与原告签订《商场场地租赁合同书》和《物业管理合同书》、《摩尔城国际家居建材城商户管理手册》、《摩尔城国际家居建材城商家装修手册》等合同。双方对该房屋场地面积、租金、市场服务费、物业费等权利义务进行了明确的说明和约定。2014年7月3日，原告应被告的要求，双方协商一致签订了《补充协议》，并对租赁场地面积、租金和市场服务费、物业服务费等进行了补充约定。双方明确约定：被告承租的总面积为2792.2平方米，被告每月应支付租金9208.2元、市场服务费21485.8元、物业服务费8376.6元。另外，被告为了节省开支没有自行向供电部门申请报装三相电表，而一直使用来宾市海景房地产开发有限公司的三相电表用电，但电费均由原告先予垫付。签订合同后，原告依约将该房屋交付给被告装修、经营和使用。被告按合同约定向原告履行支付市场服务费至2014年11月份；物业费付至2014年10月份；水、电费付至2014年7月份。之后的费用被告便一直拖欠拒不支付，原告为此还为其垫付了51124元水、电费。经原告多次催缴，被告仍拒不履行支付所拖欠款项的义务。到了今年6月份，被告在未付清拖欠款项的情况下，单方违约停止营业并将其经营设备搬走，在遭到原告职工阻止后双方曾发生冲突。综上所述，由于被告拒不按合同约定履行支付租金等费用并单方终止合同，已经构成违约。被告除依约应向原告支付拖欠的市场服务费等费用外，还应依法支付相应的滞纳金。为维护原告的合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决被告向原告支付拖欠的市场服务费171888元及滞纳金79713.06元、物业费75389.40及其滞纳金378622.32元、水电费51124元。
原告在法定的举证期限内向法庭提交的证据及证明内容：1、营业执照、机构代码，证明原告的工商登记情况及主体资格适格。2、物业管理合同、摩尔国际家居建材城商户管理手册、补充协议，证明被告承租原告招租的市场房屋用于酒店经营并接受原告管理和服务等事实，双方对物业管理、市场服务、水电费等相关费用进行明确约定。3、泉丰酒楼三相电表安装使用协议，证明被告使用原告的三相电表用电的事实和电费支付等情况。4、退租申请，证明被告因自身原因而单方违约提出解除合同。5、费用追缴通知、收款票据，证明被告支付费用的截止日期，即市场服务费仅支付至2014年11月份，物业费仅支付至2014年10月份；水电费仅支付至2014年7月份。6、水费、污水处理费、生活垃圾处理费发票，证明原告为被告垫付的水费23090.29元。7、宣传活动图片，证明原告为市场作各种形象、宣传等服务，以提高市场的知名度并带动市场各种消费。8、2014年11月13日催款通知书，证明被告认可所欠的费用。
被告辩称，被告租赁原告的店铺经营餐饮业，因原告的管理严重影响被告的经营，被告多次向原告提出整改要求，都没有得到原告的回应，被告以不交租金、物业管理费和水电费来表示抗议，原告因此于2015年6月4日将店铺门口锁起来，导致被告无法继续经营。合同约定的滞纳金不符合民事法律规定，实质为违约金，原告所请求的滞纳金和违约金都过分高于其所受到的损失，不应支持。原告没有为被告提供过任何市场服务，原告无权要求此项收费。综上所述，原告未提供合格的物业服务，因此无权要求被告支付物业管理费，且应对其不合格的物业服务承担违约责任。合同租期未到，原告即阻止被告继续经营酒店，亦属违约行为，应承担违约责任。因此被告只欠原告租金和水电费，且租金和水电费只应交至2015年6月4日止，其他诉讼请求均应驳回。
被告在法定的举证期限内向法庭提交的证据及证明内容：1、接处警登记表，证明2015年6月4日因原告对被告经营的门面进行加锁锁门导致冲突发生的事实情况。2、2015年6月22日暂扣设备清单，证明原告扣押被告的设备是致使被告无法经营的原因。3、证人张某、覃某、何某到庭作证陈述，证明原告存在进出店面及停车困难的管理问题。
经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、5、6、7、8的合法性、真实性、关联性没有异议，但是退租申请是因原告的原因导致的，被告收到通知不表明对费用的认可，票据无法看出与被告有关，原告提供的图片宣传的是摩尔城建材市场，消费者看到的没有被告经营的餐饮业，与被告无关，不能作为收取市场服务费的依据。原告对被告提供的证据的质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，证据证明是被告欠付租金等费用才采取留置措施的，不是原告的单方面原因造成的。证人的陈述与客观事实不符，不足以证明原告的管理存在问题。
本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8及被告提供的证据1、2具备证据的合法性、真实性、关联性，与当事人的陈述基本一致，可以作为认定本案案件事实的依据，本院予以采信认证。被告提供的证据3，属于证人的陈述，证人属于一般的消费者，陈述的内容不能全面性的反映问题，没有其他证据相互佐证，不足以证明原告存在影响被告经营活动的管理问题，本院不予采信认证。
根据当事人的庭审陈述，结合全案证据材料，本院确认以下法律事实：原告来宾市海城物业服务有限责任公司因与来宾市桂中大道西151号的“摩尔城国际家居建材城”的商铺业主签订《商铺委托运营管理合同》而取得对商铺的招租、使用、出租、经营等管理权和收益权。原告来宾市海城物业服务有限责任公司与被告何基存于2013年1月17日签订《物业管理合同书》，合同记载：甲方来宾市海城物业服务有限责任公司，乙方何基存。乙方承租摩尔城国际家居建材城21号楼建筑面积为3121.90平方米用于经营融安河边鱼第八分店（海河鲜大酒店）。合同期限：自2013年4月1日起至2018年3月31日止。甲方按乙方所租用的场地面积（建筑面积）计价，每平方米9.1元／月，向乙方计收市场服务费，总计人民币28410元。市场服务费起计日：2013年10月1日起算租金。第一年与第二年：市场服务费采取先付费后使用原则，乙方按月为一个计费租期向甲方支付使用期费用。从第一租赁期开始起算，第二十五个月起至合同终止：市场服务费采取先付费后使用原则，乙方按季（三个月为一季）为一个计费租期向甲方支付使用期费用。乙方须按时交清市场服务费，如延期交纳，甲方须向乙方按欠款金额每天收取0.5%的滞纳金。物业管理服务费以该商铺（建筑面积）计算，每月3元／㎡，即每月金额为人民币9365.7元。物业管理服务费起算日：自商铺交付乙方之日起（以场地交接单的日期为准），按季度（三个月为一季）收取，即每季度收费金额为人民币28097.10元。物业管理服务费采取先付费后使用的原则，按季度（三个月为一季）收取，即每季度收费金额为人民币28097.10元。乙方以承租展位分挂电表量实际用电量×供电单位收费标准计算，支付电费。公用电费由甲方统一抄录的电表总数据，经双方核实后，乙方按所租用的场地面积（建筑面积）分摊，于每月向甲方交纳公用电费。公用水费由甲方统一抄录的水表总数据，经双方核实后，乙方按所租用的场地面积（建筑面积）分摊，于每月向甲方交纳公用水费。乙方自行增加的照明、电器等自装电表，自行承担电费费用。每月月末由甲方统一抄录水、电表后，开具收据向乙方收取每月水电费用。乙方必须在每季度的首月五号前（三个月为一季度），向甲方交纳当季度管理费（乙方如不按时交纳管理费，逾期三天以上未交纳管理费的，每日按所欠管理费的5%收取滞纳金）以转账或现金方式支付。违约方应按已发生的本合同约定费用总额30%向对方支付违约金，并承担对方因此而致的一切费用支付。乙方应同时与甲方签订摩尔国际家居建材城《商场场地租赁合同书》，并同时生效。乙方与甲方签订的摩尔国际家居建材城《商场场地租赁合同书》中有关房屋使用中物业管理的约定及甲方制定的《来宾市摩尔国际家居建材城商家管理手册》，均为本合同内容，双方知晓并同意。合同签订后，原、被告双方均履行了相关的合同权利义务，并于2014年7月3日经双方协商一致签订了《补充协议》，协议约定：被告承租的总面积为2792.2平方米，每月应缴的市场服务费为21485.8元，每月应缴的物业管理费为8376.6元，公摊电费计提以该面积为准。被告按合同约定向原告履行支付市场服务费至2014年11月份，物业管理费支付至2014年10月份，水电费支付至2014年7月份。之后的市场服务费、物业管理费、水电费，经原告多次催缴，被告仍拒不履行支付义务。被告于2015年6月11日向原告提交退租申请书，该申请书记载：因本人原因（本人欠外面商铺的设备款项太多，故外面商家把原来进酒楼的设备收回；本人经济有限，现已无法经营。）提出解除于2013年1月17日签订的《商铺租赁合同》、《物业管理合同》编号：ZY001，并承诺严格按合同的约定交回商铺，承担因本人单方解约所应承担的违约责任。因被告在未付清拖欠款项的情况下，单方违约停止营业并将其经营设备搬走，原、被告双方于2015年6月引发纠纷，原告遂对被告经营的酒楼采取锁门措施，酒楼从此不再进行经营。被告应当缴纳的水电费金额为51124元。原告认为被告拒不按合同约定履行缴纳市场服务费、物业管理费等费用并单方终止合同，已经构成违约，为维护原告的合法权益，遂提起民事诉讼。
另查明，原告来宾市海城物业服务有限责任公司与被告何基存于2013年1月17日签订《商场场地租赁合同书》和《来宾市摩尔国际家居建材城商家管理手册》。本院在审理原告来宾市海城物业服务有限责任公司与被告何基存租赁合同纠纷一案中，原被告均明确表示同意解除双方签订的《商场场地租赁合同书》的合同关系。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订《物业管理合同书》，并履行了相关的合同权利义务，双方存在合法有效的物业服务合同关系。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告没有按照合同约定向原告履行支付市场服务费和物业管理服务费的义务，已构成合同违约，依法应当承担合同违约责任。原告据此请求被告支付市场服务费和物业管理服务费于法有据，本院予以支持；由于被告于2015年6月11日向原告提出退租申请，原告对被告承租的商铺采取锁门措施，致使被告无法继续进行经营，市场服务费和物业管理服务费的计算应当截至6月份；按照合同约定的市场服务费和物业管理服务费标准计算，被告应当支付原告的市场服务费为150400.6元（21485.8元／月×7个月﹦150400.6元），物业管理服务费为67012.8元（8376.6元／月×8个月﹦67012.8元）。根据合同约定，被告迟延支付市场服务费和逾期交纳管理费的，应当按欠款金额的每天0.5%和每日按所欠管理费的5%支付滞纳金，该滞纳金的实质为利息；原告没有能够提供证据证明其造成的实际损失，综合案件实际情况分析，原告的损失实际为利息的损失；由于合同约定的利息超出了法律规定的最高限额范围，本院依法确认被告从2014年12月1日起按未支付的市场服务费总额以年利率24%支付利息，从2014年11月1日起按未支付的物业管理服务费总额以年利率24%支付利息。被告在经营期间所发生的水电费51124元，根据合同约定应当由被告支付，原告因已经先行代被告支付而请求被告予以支付于法有据，本院予以支持。被告抗辩原告主张的违约损失过高，请求予以调整，理由充分，本院予以采纳。从双方签订的合同约定的内容和合同的实际履行情况分析，合同是当事人在自愿协商一致的基础上签订的，属于商业经营的管理、服务模式，没有违反法律的强制性规定，并且已经实际进行履行，应当视为被告的认可，被告抗辩主张支付的市场服务费没有依据，与客观事实不符，没有事实和法律依据，本院不予采纳；同时，被告主张原告没有为其提供过任何的市场服务，原告提供的物业服务不合格，没有能够提供充分的证据证明，不足以采信，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告何基存支付市场服务费150400.6元给原告来宾市海城物业服务有限责任公司，并从2014年12月1日至本院判决确定债务履行期限届满之日止按应支付的市场服务费总额150400.6元以年利率24%支付利息；
二、被告何基存支付物业管理服务费67012.8元给原告来宾市海城物业服务有限责任公司，并从2014年11月1日至本院判决确定债务履行期限届满之日止按应支付的市场服务费总额67012.8元以年利率24%支付利息；
三、被告何基存支付水电费51124元给原告来宾市海城物业服务有限责任公司；
四、驳回原告来宾市海城物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
本案受理费11367元，由被告何基存负担4858元，原告来宾市海城物业服务有限责任公司负担6509元。
上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。
审 判 长 曾 强
审 判 员 卓英戚
人民陪审员 田 甜
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 罗 娟
本案判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利后果。