江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第01863号
上诉人（原审被告）沈静娴。
委托代理人尤峰，江苏钻石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张红霞。
委托代理人周玉和，海安县海安法律服务所法律工作者。
上诉人沈静娴与被上诉人张红霞房屋租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2015）安开民初字第00442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月5日，海安县泰宁物业农村社区股份合作社（以下简称泰宁合作社）作为出租方与张红霞（承租方）签订房屋租赁合同1份，将坐落在海安县城东镇泰宁村四组的停车场综合楼与五组综合楼缝向北1-2间1-3层（建筑面积698.5平方米）出租给承租方使用；房屋年租金89344元，租赁期限自2013年3月1日起至2023年12月31日止……；如承租方将房屋转租给第三方使用，必须征得出租方同意，同时向泰宁村报送1份转租合同备案，如承租方不履行合同，出租方可以直接向第三方收取租金，并直接实施管理……。合同还约定了其他事项。同日，张红霞（甲方）、沈静娴（乙方）、王成刚（丙方）签订营业用房租用协议，约定甲方将海安新宁南路80-8的营业用房交由乙方租用经营，租用期限为5年，自2013年4月1日至2018年3月31日，期满后乙方有意继续租用，请在期满前提前60天通知甲方，双方另行签订协议，如乙方按时提出申请，在年租金增长8%以内，甲方优先乙方续订；乙方每年向甲方交纳租金165000元，第一年租金签订当日交纳，后四年租金必须在年租期满前30天交纳；甲方将现有酒店内的装修及物品交由乙方管理使用，详见设备物品移交清单……，如乙方因经营需要进行装修，不得损害房屋主体结构，且需征得甲方书面同意，费用由乙方负责，期满后，乙方装修部分，除可移动资产由乙方处理，其余归甲方所有；如乙方违反本协议约定，将给守约方80000元违约金，违约责任包括提前终止协议、拖欠租金及其他违约行为；丙方自愿为乙方履行本协议提供担保责任。张红霞、沈静娴还就空调、餐具等物品进行了交接。营业用房租用协议签订当日，沈静娴交纳了2013年4月1日至2014年3月31日期间的租金165000元、2014年4月1日至2015年3月31日期间的租金150000元。因沈静娴尚欠15000元租金，海安县海安法律服务所法律工作者周玉和受张红霞委托，于2015年4月7日通过EMS向沈静娴邮寄送达了告知函，要求沈静娴必须在2015年4月12日前交纳拖欠的15000元租金，否则终止协议。沈静娴自认在快递单上签名。2015年6月24日，泰宁合作社在向张红霞出具的函件中称：关于张红霞与沈静娴2013年3月5日签订的营业用房租用协议，我单位清楚、认可。2015年6月24日的庭审过程中，张红霞还要求沈静娴给付2015年4月1日起至实际交还房屋时止的使用费。经释明，沈静娴表示不需要给予举证期限，同意解除营业用房租用协议、交还租赁房屋钥匙，但不同意给付租金。2015年6月24日下午，沈静娴向张红霞交还了租赁房屋钥匙。
原审法院认为，双方之间签订的营业用房租用协议，得到案涉房屋所有权人泰宁合作社追认，故双方间签订的营业用房租用协议成立、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。我国“合同法”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”按照协议约定的租金交纳时间，后四年的租金，沈静娴必须在年租期满前30天交纳。沈静娴欠交2014年4月1日至2015年3月31日期间的租金15000元，经张红霞催告后，沈静娴仍未交纳，故作为转租人的张红霞有权行使解除权。从告知函的内容看，张红霞是敦促沈静娴履行交纳租金义务，并不具有单方解除合同的效力。至案涉协议依法解除前，沈静娴仍应向张红霞支付租金。虽然协议约定了违约责任，但张红霞主张违约金80000元，明显过高，应予调整。法院综合考虑其损失及沈静娴的过错程度，兼顾违约金的补偿性和惩罚性，根据公平原则和诚实信用原则，酌定沈静娴以年租金为基数，按同期银行贷款基准利率（年利率5.35%）的2倍给付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条之规定，原审判决：一、解除张红霞与沈静娴于2013年3月5日签订的营业用房租用协议（已履行交房手续）。二、沈静娴给付拖欠张红霞2014年4月1日至2015年3月31日期间的租金15000元以及2015年4月1日至6月24日期间的租金37972元。三、沈静娴支付张红霞违约金17655元。以上二、三两项，合计70627元，被告沈静娴于判决生效之日起10日内履行完毕。四、驳回张红霞的其他诉讼请求。案件受理费2256元，减半收取1128元，由张红霞负担290元，沈静娴负担838元。
宣判后，上诉人沈静娴不服，向本院提起上诉称，1、本人与张红霞签订合同时，张红霞并未向本人出示房产证或与房屋所有权人签订的房屋租赁协议。本案租赁房屋所有权人不明，是否合法建筑也不知道，因此本人与张红霞签订的协议有效性无法确定，一审在此情况下按照合同判决租赁费和违约金错误。2、由于张红霞的过错给本人造成损失，其应当予以赔偿。双方的协议约定张红霞须提供房屋产权等相关手续协助本人领取工商、税务及消防卫生证件。但张红霞直到现在都未能提供房屋产权证，致使本人一直未能领到营业执照，也不好对外开具正式发票，导致本人装潢花费100多万元，惨淡经营至2014年7、8月无法营业，张红霞应当赔偿本人的损失。3、2014年11月30日张红霞与谭昇华、李孝友签订三方协议，此后房屋一直由李孝友经营，案涉房屋与本人不再存在权利、义务关系。虽然本人出示的三方协议复印件，但签名是原件。一审对此应予认定。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回张红霞对本人的诉讼请求。本案诉讼费用由张红霞负担。
被上诉人张红霞辩称，本人转租房屋得到泰宁合作社的同意，是合法有效的。本人与沈静娴的房屋租赁合同也没有任何附条件义务，本人也无任何过错，未给沈静娴造成损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人沈静娴提供以下证据：1、三方协议一份，证明三方协议签订后案涉房屋实际由李孝友经营。沈静娴不再与案涉房屋存在权利、义务关系。2、照片两张，证明案涉房屋签订三方协议后实际由李孝友经营酒店。被上诉人张红霞质证认为：1、这份协议不是原件，签字也不是张红霞所签。2、对李孝友经营不清楚。本院认为三方协议内容系复印，对其真实性难以确认。且不能证明沈静娴的主张。照片与本案无关联，不能证明沈静娴的主张。二审中，为查明案件相关事实，本院向泰宁合作社进行调查，并从海安县城乡建设档案馆调取案涉房屋批准建设相关材料。上诉人沈静娴质证认为：对建设用地规划许可证的真实性没有异议，但用地项目名称是社区停车场，而不是楼房。对建设用地规划许可证审批表真实性没有异议，但项目名称仍然是社区停车场。对建筑工程施工许可证真实性没有异议，但工程名称改为泰宁社区综合楼。对建设工程规划许可证真实性没有异议，项目名称变成了泰宁社区综合楼。对建设工程规划许可证审批表真实性没有异议，但有改动的痕迹，建设项目名称原是泰宁社区停车场，后把停车场划掉，后面几个字看不清楚。同时我注意到房子朝向是朝西，但案涉房屋朝东，所以无法确定审批表上就是案涉的房屋。调查笔录不能证实事实真相，因为调查对象与案件当事人有利害关系，其陈述并不真实，没有证明效力。被上诉人张红霞质证认为：对法院调查的证据没有异议，证明本案双方签订的房屋租赁合同合法有效。
本院认为，本案的主要焦点为：案涉房屋租赁协议是否有效。沈静娴是否应当给付租金和承担违约责任。张红霞在协议履行中是否存在过错并造成沈静娴的损失，沈静娴主张的损失是否应当在本案中一并处理。案涉房屋虽然未取得房屋产权证，但经本院调查，案涉房屋取得建设用地规划许可、建筑工程施工许可等批建手续，该房屋应属合法建筑，双方签订的房屋租赁协议合法有效。沈静娴应当按约履行义务，否则需要承担违约责任。二审中，上诉人提供了三方协议，该协议内容系复印，本院对此真实性难以确认。三方协议的内容只是约定了谭昇华给付租金的时间，李孝友对房屋租赁协议和给付租金作担保，并再次确认张红霞与谭昇华的妻子沈静娴签订房屋租赁协议的事实。该三方协议并未约定沈静娴退出租赁关系。因此即使李孝友实际经营案涉房屋，沈静娴仍是与张红霞签订租赁协议的相对方，沈静娴认为其此后不再与租赁房屋存在权利、义务关系的上诉理由不能成立。关于沈静娴主张的损失，双方的协议中约定了沈静娴办理证照时张红霞负有协助提供房屋产权证等手续的义务，但沈静娴并未举证其办理证照时需要张红霞协助，而张红霞拒不协助的证据，也未提供因张红霞拒不协助或不能提供相关手续导致沈静娴未能办理证照的依据。沈静娴一审中对赔偿损失亦未提出反诉，因此其可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1566元，由上诉人沈静娴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 陆炜炜
二〇一五年十月三十日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；