襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂樊城民三初字第00218号
原告（反诉被告）湖北幸福怡家物业服务有限公司。住所地：襄阳市樊城区松鹤西路乔营小区。
法定代表人徐程程，湖北幸福怡家物业服务有限公司总经理。
委托代理人杨文华，湖北幸福怡家物业服务有限公司法律顾问。
被告（反诉原告）梁子平。
委托代理人熊严，湖北亘恒律师事务所律师（代理权限：一般授权代理）。
原告（反诉被告）湖北幸福怡家物业服务有限公司（以下简称幸福怡家公司）与被告（反诉原告）梁子平物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法适用简易程序审理，由审判员石海燕独任审判，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）幸福怡家公司的委托代理人杨文华、被告（反诉原告）梁子平及其委托代理人熊严到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）幸福怡家公司诉称：2010年11月10日，幸福怡家公司进驻海荣·幸福里小区履行物业服务职能，因梁子平拒不支付物业管理服务费用，故诉至法院要求判令：梁子平支付自2014年7月1日起至2015年3月31日止的物业管理服务费1511.64元和违约金658.76元。
被告（反诉原告）梁子平辩称：幸福怡家公司违约在先，梁子平不支付物业管理服务费理所应当。因幸福怡家公司未尽到合同义务，且安保措施不完善，导致丢失电动车；另因幸福怡家公司限制业主购买自来水，侵犯业主人权，故提起反诉，要求判令：1、幸福怡家公司赔偿被盗电动车费用2800元；2、幸福怡家公司停止侵害、排除妨碍梁子平购买自来水的权利和自由，把梁子平购买自来水的权利和自由还给襄阳市水务公司。
原告（反诉被告）幸福怡家公司辩称：1、车辆被盗属于刑事案件，与物业服务合同不属同一法律关系，梁子平的反诉不符合法律规定的反诉情形；2、购买自来水的权利属于行政机关，不在物业公司，梁子平应当另案起诉。综上，请求法院驳回梁子平的反诉请求。
经审理查明：2012年4月9日，幸福怡家公司作为甲方与梁子平作为乙方共同签订《海荣·幸福里小区前期物业服务协议（住宅）》一份，合同主要约定：甲方自2011年1月起至业主委员会与其聘用新物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止为海荣·幸福里小区提供包括共用设施设备维护管理、公用绿地日常养护、公共环境日常清洁、交通与车辆停放秩序日常管理、维护公共秩序等前期物业管理服务，并按每平方米1元／月的标准收取物业服务费（依照襄阳市物价局规定的物业收费标准执行，襄阳市物价局物业收费标准调整，物业公司物业收费价格标准随之调整）；物业服务费自房屋交付之日开始计收，每1年度为结算周期；乙方若不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三向甲方支付违约金；非因甲方管理责任原因，甲方不承担物业管理区域内住宅业主和物业使用人的人身伤害和财产损失责任；甲方履行了建立治安防范的管理制度、24小时巡逻小区主要公共区域、协助公安部门对发生在物业管理区域内的治安事件办案的义务，即视为合理履行了物业服务企业的安全保障（防范）义务和双方相关约定；其他有偿服务费用含车位使用管理服务费，其中电动自行车20元／车位／月。合同签订后，幸福怡家公司为幸福里小区提供了物业管理服务，但未收取梁子平电动自行车车位使用管理服务费，梁子平作为小区业主按照其购房面积132.6㎡缴纳了物业服务费。2014年5月19日8时许，梁子平家人向襄阳市公安局樊城区分局王寨派出所报警，称其放于幸福里小区9号楼下一辆价值2800元的黑色电动车被盗。因梁子平自2014年7月1日起至2015年3月31日止未缴纳物业服务费，引起本案诉讼。
另查明：2012年12月31日，樊城区松鹤西路幸福里小区高层带电梯普通住宅物业管理综合服务费经物价局批准收费标准调整为1.40元／月／㎡。2014年，幸福怡家公司按1.20元／月／㎡收取物业服务费，梁子平按1.20元／月／㎡缴纳了2014年1月至6月物业服务费。2015年，幸福怡家公司将物业服务费调整至1.40元／月／㎡。梁子平欠缴自2014年7月1日起至2015年3月31日止的物业服务费，其中2014年欠缴6个月，物业服务费按1.20元／月／㎡计算为954.72元；2015年欠缴3个月，物业服务费按1.40元／月／㎡计算为556.92元，共计欠缴1511.64元。
本院认为：幸福怡家公司与梁子平签订《海荣·幸福里小区前期物业服务协议（住宅）》是双方真实意思的表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，成立并有效。有效的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定享有权利，承担义务。根据该协议约定，幸福怡家公司负有为该小区提供包括共用设施设备维护管理、清洁公共环境卫生等物业管理服务义务，享有向接受该服务的小区业主收取物业服务费的权利；梁子平作为该小区业主，负有向幸福怡家公司支付物业服务费的义务。梁子平自2014年7月1日起至2015年3月31日止未支付物业服务费，违反协议约定，应当承担违约责任，幸福怡家公司要求梁子平支付拖欠的物业服务费1511.64元的诉讼请求符合双方协议约定，且收费标准未超过相关行政管理部门核定的标准，本院予以支持。根据物业服务协议约定，梁子平因其未按时缴纳物业服务费的违约行为，应当从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三向幸福怡家公司支付违约金，故幸福怡家公司要求梁子平支付违约金的诉讼请求本院予以支持，但该公司要求的违约金数额过高，且梁子平亦要求调整，本院酌情支持300元。梁子平以幸福怡家公司未尽到合同义务，安保措施不完善，导致其丢失电动车为由反诉要求该公司赔偿其被盗电动车损失2800元。根据双方签订的物业服务协议约定“非因甲方管理责任原因，甲方不承担物业管理区域内住宅业主和物业使用人的人身伤害和财产损失责任”，在幸福怡家公司未收取梁子平电动自行车车位使用管理服务费的情况下，梁子平应当承担其电动车丢失，系因幸福怡家公司未履行管理责任而导致的举证责任，但梁子平未提供相应证据证实该主张，应承担举证不能的不利后果，故梁子平要求幸福怡家公司赔偿其被盗电动车损失2800元的反诉请求本院不予支持。梁子平要求幸福怡家公司停止侵害、排除妨碍其购买自来水的权利和自由，将其购买自来水的权利和自由还给襄阳市水务公司，因该反诉请求与本诉请求在事实和法律上并无牵连，属另一法律关系，本院不予审查，梁子平应当另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告梁子平于本判决生效之日起十五日内支付原告湖北幸福怡家物业服务有限公司自2014年7月1日起至2015年3月31日止的物业服务费1511.64元。
二、被告梁子平于本判决生效之日起十五日内支付原告湖北幸福怡家物业服务有限公司违约金300元。
三、驳回原告湖北幸福怡家物业服务有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告梁子平的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，反诉案件受理费25元，共计50元，由被告梁子平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，按照不服一审判决部分请求的数额交纳案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17-451701040001338。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 石海燕
二〇一五年五月二十五日
书记员 周 芹