北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0116民初1173号
原告李玉存，男，1955年3月29日出生。
委托代理人李玉清，北京市星元律师事务所律师。
被告于桂明，男，1961年11月12日出生。
原告李玉存与被告于桂明农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告李玉存及其委托代理人李玉清、被告于桂明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李玉存诉称，原告经朋友介绍与被告相识，后得知被告欲将其购买的位于怀柔区张各长农村村北原小学校旧址院内的房屋出售。经几位朋友怂恿，最后原、被告于2003年12月份达成了房屋买卖关系，原告以人民币八万元价格将房屋买下。但鉴于朋友关系介绍，且几位朋友作证，遂双方没有形成书面的买卖协议及收款收据，被告只将原有取得房产所有权的原始凭证交于原告，以此为证。原告于2004年3月又将此房以原价出售给了怀柔镇张各长村村民石瑞广。至2015年7月，原告接到后来买主石瑞广通知，说该房屋产权有争议。经原告核查，才得知被告在2004年5月14日与其妻协议离婚时，又将已出售的房产承诺给了其前妻。为了假戏真做，被告之前妻又向人民法院提起诉讼。经怀柔区人民法院审理，以（2015）怀民初字第00533号民事调解书结案，结论是“位于北京市怀柔区怀柔镇张各长村415号院内北房五间、东厢房三间归原告周彩君居住使用。”该调解书虽决定的是房屋的使用权，但说明房屋的所有权仍在被告的掌控之中，推翻了2003年12月份的买卖关系。原告认为，被告这种出尔反尔、见利忘义的行为有悖于社会的诚信原则。为使原告的权益得到保护，原告诉请法院判令：1、确认原、被告之间房屋买卖关系成立；2、诉讼费由被告负担。
被告于桂明辩称：1、原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系。原告诉称2003年12月双方达成房屋买卖关系不属实，双方既没有书面的房屋买卖合同，又没有被告出具的收款收据，原告持有的被告取得的房屋所有权的原始凭证是因为被告曾向原告借款3万元，且原告曾经答应帮助被告解决与东院邻居的相邻纠纷，故被告将原始凭证交给原告。原始凭证的内容也足以说明涉案房屋的产权没有变更，仍在被告名下。在原告没有书证证明双方存在房屋买卖合同关系的情况下，原告要求确认双方房屋买卖关系成立显然缺乏证据证明。2、原告诉称2004年3月又以原价将涉案房屋出售给石瑞广不属实。原告与石瑞广签订的房屋买卖合同系伪造的合同，目的是为了提起第三人撤销之诉，撤销确认涉案房屋居住权归被告前妻周彩君的生效调解书，达到非法目的。3、北京市怀柔区人民法院的生效调解书足以否定原告要求确认与被告之间存在房屋买卖合同关系的主张。被告与周彩君离婚的事实有离婚证及离婚协议为证，原告诉称假戏真做缺乏证据证明，怀柔区人民法院的生效调解书证明涉案房屋的居住使用权归周彩君，足以否定原告确认与被告之间存在房屋买卖合同关系的主张。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
经审理查明，1996年11月，原怀柔县张各长村村民委员会将本村原小学校内的北房9间中的西数5间出售给本村村民姜国清，并为其出具盖有“怀柔县怀柔镇张各长总公司财务专用章”发票一张。1999年9月，经张各长村村民委员会同意，姜国清又将其所购北房5间出售给于桂明。随后，于桂明在院落内新建东厢房3间（砖墙、石棉瓦房顶）。
2004年5月，于桂明与周彩君离婚，离婚协议第一条约定：家中有正房五间、东厢房三间、桑塔纳轿车一辆，家中的一切财产全部归女方周彩君所有。
2014年12月10日，周彩君以离婚后财产纠纷为由将于桂明诉至本院，要求确认其对北京市怀柔区怀柔镇张各长村415号原张各长小学院内的北房五间、东厢房三间享有居住使用权。在审理过程中，双方达成调解协议：位于北京市怀柔区怀柔镇张各长村415号院内北房五间、东厢房三间归周彩君居住使用，本院予以确认并出具（2015）怀民初字第00533号民事调解书。
2015年7月9日，周彩君以排除妨害纠纷为由将吴国旗、常美、姚金芳诉至本院，要求三人及共居人从北京市怀柔区怀柔镇张各长村415号院内的房屋中迁出，将房屋腾退并返还，赔偿租金损失15000元。2015年11月30日，周彩君撤回起诉。
2015年9月10日，石瑞广将于桂明、周彩君诉至本院，提起第三人撤销之诉，要求撤销（2015）怀民初字第00533号民事调解书。
2016年2月2日，原告李玉存持上述诉求及事由诉至本院，要求确认原、被告之×的房屋买卖关系成立，被告于桂明负担本案诉讼费。2016年3月9日，石瑞广诉于桂明、周彩君第三人撤销之诉一案中止审理。
为支持其诉请及事由，原告李玉存向本院提交了以下证据：
1、原始购房凭证1份，拟证明原、被告之间存在农村房屋买卖合同关系。涉诉房屋是1996年姜国青从张各长村委会购买的，1999年被告于桂明又从姜国青处购买的该房屋。原告于2003年12月底购买了上述房屋，并从被告处取得房屋的原始凭证。
被告对该证据的真实性认可，认可1999年从姜国青处购买的涉诉房屋，但是2003年并没有把房子转手卖给原告。
2、李玉存与石瑞广之间的房屋买卖合同1份，拟证明2004年3月15日原告将涉诉房屋卖给了本村村民石瑞广，原告已经取得房屋的所有权，所以才有权处分房屋。
被告对该证据的真实性不认可，认为合同是伪造的。
3、调查笔录一份，笔录内容为2016年3月5日上午在北京冰镇仓储有限公司办公室原告的委托代理人李玉清向被调查人石瑞广了解原告李玉存与石瑞广之间房屋买卖经过及房屋出租情况。石瑞广是房屋的现所有权人。2015年房屋租给了姓邓的租户，是尹建艳介绍过来的，该租户的暂住证也是石瑞广给办理的。
被告对该证据的真实性不认可，认为全部都不属实，被告根本不认识石瑞广。
4、2016年3月5日北京市怀柔区怀柔镇张各长村民委员会出具的说明一份，内容为：“应律师李玉清要求，就我村村民石瑞广购买张各长村原小学校房子之事说明如下：我村小学校房子出售几经转手，2004年3月份由本村村民石瑞广购买，当时没做任何手续。到2005年初，石瑞广又找到村委会，要求为其做手续，又因新一届村委班子刚上任，来不及处理繁杂事务，没有给其办手续，后石瑞广也没再要求办理此事，只知道该房的房主为张各长村村民石瑞广。特此说明”。拟证明张各长村委会认可在2004年该村村民石瑞广就已经购买该房。
被告认为该份证明是假的。
5、收据3份，拟证明自2015年1月起涉诉房屋完全由石瑞广对外出租，租金由石瑞广收取，租户是邓昌军。另外，2015年邓昌军暂住证是由石瑞广身份证办理的，在怀柔镇派出所可以查到。
被告对该证据的真实性和证明目的均不认可，认为租户的租金根本就没交。
6、证人郭长林的当庭证言一份。证人郭长林述称：原、被告是通过我互相认识的；被告当时说想把房子卖了买楼，正好原告想买；双方是在我开的饭店科轮酒家商量的，在下元附近；原告李玉存在我饭店当着我的面给了被告５万元，时间大概是2003年冬天十二月份左右，当时没有签合同；给完钱当时被告并没有将房子的手续给原告。被告称，我认识证人郭×，我和原告是通过证人认识的，但不认可证人所说的卖房这回事，原告也没有给过我5万元。
7、证人张继明的当庭证言一份。证人张继明述称：我与原告是朋友关系，跟被告不太熟，但见过面；2003年，原告买张各长村的房子时从我这借了3万元，当时我从银行我的账户里取了3万元给原告，在原告单位门口给的他钱；我陪着原告去看过两次房子，看房子的时候我没有见到过被告；过了一两个月原告就把3万元给我了，我问他怎么这么快给我钱，原告说房子又转手卖了。
被告称证人借钱给原告，跟我没有关系，以前我都不认识证人张继明，2007年、2008年左右才认识，证明不了原告从我这买过房子。
8、证人范庆军的当庭证言一份。证人范庆军述称：我和原告、被告都是朋友关系，先认识的原告、后认识的被告；2003年底，原告说要买张各长村的房子，大概需要买八九万元，从我这借了3万元，我在我原来开的饭店给的原告3万元现金；我没有去看过房子。
被告称证人所说的借钱是原告和证人之间的事，跟我没有关系，证人证言证明不了原告和我之间存在房屋买卖关系。
9、证人安铁山的当庭证言一份。证人安铁山述称：我和原告是朋友关系，后来也认识了被告；2003年，原告李玉存跟我说张各长村有一处民房，我和他就去张各长小学校那块看房子；房屋在张各长村的西侧，房屋四至我记不清楚了，我跟原告只去看过一次；当时原告并没有从我这借钱；双方交易时我并没有在场，后来一起吃饭的时候我听说是买被告的房子。
被告称我跟证人是以后认识的。证人这次开庭说没借给原告钱，但在石瑞广撤销之诉一案开庭时又说借给了原告2万元。
10、证人尹建艳的书面证言及当庭证言各一份。证人尹建艳述称：石瑞广是我叔叔；2004年我从石瑞广处将张各长村小学校的房子以每年4000元的价格租了过来；2004年10月我将房屋对外出租，跟租户都没签手续；第一个租户姓唐，我们都在南华市场一起上班互相就认识了，姓唐的搬走之后租给王三，之后又租给了一个姓邓的，租金一直由我收取；我没在涉诉房屋住过，东院我不认识；转租期间房子后坡漏了，租户王三给我修的后坡，我免了王三一部分房租，我自己找油漆工粉刷的墙，我还花1000元找人修过井，期间其他人没有对房屋进行过修缮；自2015年开始房子由石瑞广管理。
被告对上述证言的真实性和证明目的均不认可，称不认识尹建艳，2005年1月1日被告才从张各长村搬走。
11、房屋及院落照片7张，拟证明原、被告就房屋买卖达成的口头协议所涉标的物是张各长村415号北房5间、东厢房3间及院落。
被告认可照片反映的是房屋及院落现状，但不认可与原告之间就房屋买卖达成过协议。被告称1999年从姜国青处买过来的时候只有北房5间，后来又建的东厢房3间。
为支持其答辩意见，被告于桂明向本院提交以下证据：
1、2005年5月31日经营场所证明一份，拟证明被告与周彩君2004年5月14日离婚后，周彩君找到被告，拿着购房原始票据去张各长村委会开证明，再到工商所办理营业执照，经营场所北京市怀柔区怀柔镇张各长村415号即涉诉房屋的坐落。因此，被告与原告之间不存在房屋买卖关系。2004年12月被告从原告借了3万元给工人开工资，因为还不了钱，2008年底被告跟原告口头约定让原告从2009年开始收五年房租，2008年年底被告才把购房原始票据给的原告。
因被告只出示了复印件，原告对该证据的真实性不认可。原告述称：涉诉房屋是坐落于北京市怀柔区怀柔镇张各长村415号；被告主张2005年被告的前妻周彩君在张各长村415号开商店，而2015年7月9日周彩君起诉租户的起诉状上则称从2004年5月14日离婚到2015年7月本案的周彩君及被告根本就不知道院落谁在占有、使用；被告称2008年底才将购房的原始票据给原告，原告收取2009至2013年的房租抵顶欠款，那么被告能否说清楚2004年到2008年房租由谁收取么？据我方了解，2004年8月之前，房屋是空的没有人居住。2004年8月石瑞广的侄女尹建艳以每年4000元的价格承租涉诉房屋，随后又转租给别人，后来尹建艳不租了，石瑞广又把房子租给姓邓的。房子完全在石瑞广的控制下，租户的暂住证都是在石瑞广名下办理的。所以，被告出示的证据没有任何证明力。
2、（2015）怀民初字第00533号民事调解书1份、2004年5月14日被告与周彩君离婚协议书1份，拟证明离婚时被告与周彩君离婚时，房屋给周彩君了，周彩君有居住使用权。
原告对上述证据的合法性及证明目的均不认可。房屋的坐落在协议书中没有提及，不知道位置在哪。2004年5月二人就离婚了，时隔十一年之后，2015年被告和周彩君才主张房屋的权利。上述证据不能达到被告的证明目的，相关证据不能形成证据链。另外，周彩君在2008年4月才落户到张各长村415号。
3、2004年11月16日时任张各长村村主任付柏林出具的证明1份（复印件，被告称原件在周彩君诉于桂明离婚后财产纠纷一案的案卷中），拟证明被告买房的时候是付柏林给做的手续，被告当时买了西边5间房，被告对该房屋拥有所有权，证明上写着经村委会研究决定。
原告对该证据的真实性和证明目的均不认可，认为付柏林已经去世，该证明是否为付柏林本人所写无从核实。
4、被告的户口本复印件1份，拟证明被告的户口一直在北京市怀柔区怀柔镇张各长村415号，415号的房屋仍归被告所有。
原告对该证据的真实性认可，证明目的不认可。
以上事实，有双方当事人陈述、证人证言及相关书证等证据在案佐证。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。所谓合同的成立是指订约当事人经由要约、承诺，就合同的主要条款达成合意。承诺生效时合同成立。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，原告李玉存主张与被告于桂明之间就涉诉房屋于2003年12月达成口头买卖协议，原告支付了八万元房款，被告将原始购房凭证交付原告，双方的房屋买卖关系成立。原告提交的原始购房凭证、李玉存与石瑞广之间的房屋买卖合同、张各长村委会出具的说明等书证与证人郭长林、张继明、范庆军、安铁山、尹建艳的证言能够形成完整的证据链，足以证明原、被告之间就涉诉房屋达成了买卖协议并已实际履行。
被告于桂明则明确否认收到房款及原、被告之间房屋买卖的事实，辩称原始购房凭证之所以在原告手中，是因为欠原告3万元借款，答应原告将涉诉房屋自2009年起自行出租5年以抵顶借款，2008年底将原始购房凭证交给了原告。对此原告不予认可，被告除了本人陈述未提交其他证据予以证明，其主张以房租抵债却将原始购房凭证交付原告之情节亦有悖常理，故本院对被告的该辩称意见不予采信。虽然被告于桂明对原告提交的证据均不予认可，但其提交的经营场所证明、离婚协议书、付柏林出具的证明、户口本复印件亦不足以否定房屋买卖的事实。
关于被告于桂明与其前妻周彩君就涉诉房屋的居住使用问题达成的调解协议一节。于桂明与周彩君于2004年协议离婚，离婚协议中约定涉诉房屋归周彩君所有，而周彩君时隔十年之久才主张权利，以于桂明不同意房屋归其所有为由将于桂明诉至本院，有悖常理。即便该调解协议已经法院确认，亦属于对物权的处理，对于在先的合同行为的成立与否不产生影响。因原告李玉存的诉求属于事实问题，本案对事实的认定不影响各方就房屋的归属、居住使用问题另案解决。
综上所述，根据原告李玉存提交的证据，原、被告之间就涉诉房屋达成口头买卖协议，原告支付了八万元房款，被告将原始购房凭证交付原告，已完成了要约和承诺的过程，双方之间的房屋买卖关系成立，故原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十条第一款、第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
原告李玉存与被告于桂明于二○○三年十二月就坐落于北京市怀柔区怀柔镇张各长村四百一十五号原小学院内的北房五间及院落达成的房屋买卖关系成立。
案件受理费三十五元，由被告于桂明负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 张杰
二〇一六年六月三十日
书 记 员 李健