吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉民终56号
上诉人（申请执行人、一审被告）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市大马路1088号。
法定代表人：林曈，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙旭香，女，该公司经理。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
被上诉人（执行案外人、一审原告）：刘彤琢，男，1967年11月9日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。
被上诉人（被执行人、一审第三人）：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林市高新区恒山西路C区6号梧泰综合楼1层4号网点。
法定代表人：黄保国，董事长。
上诉人吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）因与被上诉人刘彤琢、吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2017）吉02民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。
信达公司上诉请求：撤销一审判决；判决执行案涉房屋并不得解除对上述房屋的查封；本案的诉讼费用由刘彤琢、华运公司承担。事实与理由：（一）一审法院认定事实错误。刘彤琢现有证据不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，理由如下：1.刘彤琢所提交的认购协议及收据不具有真实性。涉案房屋总价值589674元，刘彤琢提供的华运公司出具的收据日期为同一天，款项金额均为196558元，刘彤琢在一天时间内以现金方式交纳此款不符合学理，结合刘彤琢不能提供认购款项取出的银行流水，其提供的收据及认购协议不具有真实性。2.涉案房屋被查封前，刘彤琢没有合法占有该不动产。涉案房屋查封时间是2015年12月18日，刘彤琢未向法庭提交其实际占有房屋时间的证据，在回答法庭提问时承认查封前没有办理入户手续，没有实际使用。因此，刘彤琢请求停止执行的房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定。（二）一审法院适用法律错误。刘彤琢提出执行异议之诉的房屋系登记在被执行房地产开发企业即华运公司名下的商品房，因此应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。第二十九条保护的是将所购房屋作为生活必需品的消费者的物权期待权，而非刘彤琢购买多套房屋的债权。因此，一审法院认为刘彤琢购买多套房屋的行为可以阻止执行适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。
刘彤琢向一审法院起诉请求：停止对吉林市龙潭区长青路华运贻翔苑小区2号楼2单元10层1001号、11层1101号、12层1201号房产的执行，由信达公司、华运公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，本院于2015年12月18日作出（2015）吉中民二初字第76-6号民事裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区的部分房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自2015年12月18日起至2018年12月17日止。刘彤琢因查封标的包含本案争议房屋，向本院提出执行异议。本院于2017年5月22日作出（2017）吉02执异316号执行裁定，驳回了刘彤琢的异议请求。另查明：2015年2月2日、3月7日，刘彤琢与华运公司签订了三份房屋预定协议，约定刘彤琢认购华运贻翔苑小区2号楼2单元10层1001号、11层1101号、12层1201号共计三套房屋，单价为2300元每平方米，总价为589674元。同日，华运公司为刘彤琢开具了三份收据，款项金额均为196558元，总金额为589674元。此后，华运公司将上述房屋交付刘彤琢，但未办理进户手续。华运公司因建设施工手续问题导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，刘彤琢至今未办理产权登记手续。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中,争议焦点应为刘彤琢主张的停止执行贻翔苑小区5号楼4单元602室房屋的诉讼请求应否得到支持。刘彤琢该诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，而刘彤琢是否享有相应民事权益取决于北尊材料厂与华运公司之间的以房抵债法律关系是否真实，并已实际履行。关于以房抵债法律关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、北尊材料厂与华运公司之间成立以房抵债协议法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、以房抵债协议何时签订，是签订于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、刘彤琢是否已实际占有该争议房屋，其实际占有时间发生于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，刘彤琢应对以房抵债法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任，现其提供的施工协议、抵房协议、认购协议、购房收据等证据，能够形成完整闭合的证据链，可以证明刘彤琢购买华运公司抵顶给北尊材料厂抵债房的法律关系客观存在，该以房抵债事实及刘彤琢购买抵债房的事实均发生于人民法院对争议房屋采取执行措施之前，华运公司已与刘彤琢签订认购协议并实际交付争议房屋，争议房屋因华运公司的原因而客观上不具备办理过户登记条件，故刘彤琢享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行贻翔苑小区5号楼4单元602室房屋的诉讼请求，应予支持。判决：不得执行吉林市华运贻翔苑小区2号楼2单元10层1001号、11层1101号、12层1201号房屋。刘彤琢预交的案件受理费100元，由吉林信达金都置业有限公司负担。
本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘彤琢主张因与华运公司签订《华运﹒贻翔苑房屋预定协议》，购买案涉三套房屋，根据上述司法解释第二十八条规定，其享有足以排除执行的民事权益，应当举证证明同时符合规定的四个条件。但在诉讼中，刘彤琢自认未在一审法院查封前占有案涉房屋，其主张排除执行，不应予以支持。原审判决适用法律不当，应予纠正。
综上所述，信达金都公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林省吉林市中级人民法院（2017）吉02民初190号民事判决；
二、准许执行吉林市龙潭区长青路58号华运贻翔苑小区2号楼2单元10层1001号、11层1101号、12层1201号房屋。
本案一、二审案件受理费200元由刘彤琢承担。
本判决为终审判决。
审判长 阎道清
审判员 冯志义
审判员 王鹏才
二〇一八年三月二十日
书记员 崔桂香