江西省上犹县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）上民一初字第403号
原告(反诉被告)中国人民解放军江西省上犹县人民武装部，住所地上犹县东山镇新上犹路112号。
法定代表人陈林平，部长。
委托代理人周旭东，男，1976年8月9日出生，汉族，住上犹县，系上犹县人民武装部后勤科科长。
委托代理人陈蔚富，江西腾龙律师事务所律师。
被告(反诉原告)邹水金，男，1975年2月14日出生，汉族，个体工商户，住江西省赣州市上犹县。
委托代理人邹祥振，上犹县正大法律服务所法律工作者。
原告(反诉被告)中国人民解放军江西省上犹县人民武装部诉被告(反诉原告)邹水金房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年4月14日公开开庭进行了第一次审理，后因案情复杂，双方当事人争议较大，本案转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了第二次审理。原告(反诉被告)中国人民解放军江西省上犹县人民武装部的委托代理人周旭东、陈蔚富、被告邹水金及其委托代理人邹祥振到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告(反诉被告)中国人民解放军江西省上犹县人民武装部诉称，2012年6月6日，原告和被告签订上犹县人武部大门东侧第3、4间店面房地产租赁合同，合同期时间：2012年7月1日至2015年6月30日。自2014年9月起至今7个月，被告一直未按合同约定支付租金，经多次催缴，其以各种理由拖欠不支付租金，根据合同规定和有关法律，现起诉请求人民法院判决：一、解除原告和被告于2012年6月6日所签租赁合同；二、支付原告2014年9月至2015年3月份计7个月店面租金84700元，2015年4月份半个月租金6050元，2014年9月至2015年4月滞纳金33069.3元，违约金20000元，总计143819.3元；2015年4月后的房租支付至被告腾房之日止，滞纳金计算至交清房租为止；三、由被告承担本案诉讼费。
被告(反诉原告)邹水金辩称，被告于2012年6月6日与原告签订了军队房地产租赁合同后，如期租赁了原告的两间店面，并按合同约定支付了租金和保证金给原告。到2014年，被告总觉得原告租给自己的店面面积没有租赁合同上所载明的80平方米，经过自己测量，只有60平方米左右，且租金与周边店面相比偏高，因此，被告与原告协商，要求将店面租金减至合理程度，原告不答应，所以被告才拖欠租金，被告不是违约，而是实属无奈，真正违约的是原告，是原告根本性违约在先，请求法院判令原告退回其多收的租金给被告，并追究其违约责任。对原告的诉讼请求一要求解除本案店面租赁合同，我方不同意；对原告的诉讼请求二请法庭查明事实，该补的我方会补，该退的原告也要退；对原告的诉讼请求三诉讼费应该由败诉方承担；对原告的诉讼请求四，我方不应支付原告滞纳金，因为是原告根本性违约。
反诉原告邹水金反诉称,2012年6月6日，反诉原告与反诉被告签订上犹县人武部大门东侧第3、4间店面租赁合同，合同约定对方提供面积80平方米店面和租金支付及违约责任等条款。反诉原告按月支付了租金给反诉被告。2014年经营中，反诉原告觉得反诉被告租赁给自己的店面面积没有合同约定的80平方米，经自己丈量只有不到50平方米，后与对方协商租金调整事宜，对方不予理会。反诉被告明知自己的店面面积不足80平方米，在合同中却骗称有80平方米而按125元／平方米收取租金至2014年8月，使反诉原告被骗多缴店租94250元，而且未按合同约定开具中国人民解放军通用收费票据。反诉原告并未违约，而是反诉被告违约在先，现反诉请求法院判决对方返还多收取的租金94250元，支付违约金20000元，并判决对方按房产证上载明的店面实际面积按照125元／平方米收取店租。
反诉被告中国人民解放军江西省上犹县人民武装部辩称,1、出租的房地产实际出租面积约为80平方米（含公摊、阳台、雨水滴水区）。房产证只是证明该房产产权属于我部所有，不能证明具体出租及使用面积，因该排店面产权面积登记在一本产权证上面，只有一个总面积，无法具体分开该两间店面的具体面积，所以签订合同时明确：乙方对出租的房地产做了充分了解这句话，也即对方是在充分了解的情况下承租的，合同只要不存在无效及可撤销的情形下就要履行，不存在我方违约在先的情况；2、双方签订合同是自愿，对方对房产也做了充分了解，对房产面积心中有数，而且其在2006年12月30日、2007年12月31日、2009年6月17日，连续与我部签订房地产租赁合同，对该宗房地产出租面积一直无异议，2012年6月6日签订的合同一直履行至今，在开庭前对租赁面积也一直没有提出异议；3、租金是双方根据签订合同时市场行情协商一致达成的，同期我部另一宗房地产价格与该价格水平相当，而同地段其他人的店面承租到期后，重新签订合同时应另行支付转让金，我部租赁给对方时没有收取该费用，相对其他店面便宜，不存在租金偏高的问题。
经审理查明，原告(反诉被告)中国人民解放军江西省上犹县人民武装部和被告(反诉原告)邹水金于2012年6月6日分别作为甲方和乙方，签订《军队房地产租赁合同》。合同约定：原告将位于上犹县东山镇新上犹路112号的人武部大门东侧第3、4间店面，面积80平方米，租赁给被告经营使用。合同特别载明，乙方已对出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。合同约定，租赁期限为2012年7月1日起至2015年6月30日止。租金按照每平方米125元起算，以后每年租金在前一年基础上增加10%。即第一年租金为120000元（每月租金10000元），第二年租金为132000元（每月租金11000元），第三年租金为145200元（每月租金12100元）。租金按月结算，于每月5日前交付，甲方收取租金后开具中国人民解放军通用收费票据。双方约定，违约金为人民币20000元，未履行合同义务的，向对方支付违约金20000元。合同还约定，乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期三十日，甲方有权解除合同并收回按照合同约定属于甲方的全部财产。
合同签订后，原告按约定将两间店面交付给了被告经营使用。被告租赁后，支付了2012年7月至2014年8月的租金共计人民币276200元，原告对收取的租金276200元仅部分开具了中国人民解放军通用收费票据。因2014年9月1日后的租金被告一直未予支付，原告催收未果，遂向本院提起诉讼,要求判决：一、解除原告和被告于2012年6月6日所签租赁合同；二、支付原告2014年9月至2015年3月份计7个月店面租金84700元，违约金20000元，共计104700元；三、由被告承担诉讼费2394元。诉讼过程中，增加诉讼请求，要求被告支付2015年4月份半个月租金6050元，2014年9月6日至2015年4月14日滞纳金33069.3元，总计143819.3元；2015年4月后的房租支付至被告腾房之日止，滞纳金计算至交清房租为止。被告邹水金则在诉讼过程中反诉请求法院判决对方返还多收取的租金94250元，支付违约金20000元，并判决对方按房产证上载明的店面实际面积按照125元／平方米收取店租。
同时查明，被告邹水金租赁涉案两间店面后，至本案一审法庭审理前，一直未对该两间店面的面积提出异议。被告邹水金与原告中国人民解放军江西省上犹县人民武装部还曾经先后于2006年12月30日、2009年6月17日签订《店铺租赁合同》、《店面房屋租赁合同》，由被告邹水金租赁上犹县人武部大门东侧第四间、第三间店面，合同约定该两间店面面积分别为38平方米、40平方米。合同履行过程中，被告邹水金未对上述店面面积提出异议。2009年6月17日，上犹县人武部还与案外人练优标签订《店面房屋租赁合同》，将大门东侧第四间出租于练优标，合同约定该间店面建筑面积约40平方米。
另查明，涉案的上犹县人武部大门东侧第三间、第四间店面和本案之外的第一间店面原告上犹县人武部于2009年9月27日取得所有权，三间店面建筑面积共计108.92平方米，租赁给被告邹水金的大门东侧第三间、第四间两间店面的证载建筑面积小于80平方米。被告邹水金现使用的面积，除了第三间、第四间两间已颁发证书的店面外，还使用了该两间店面后方与之相连，由人武部利用二楼住户后阳台下方走道构建的两间小间作为储物间或者卫生间。
上述事实，有原、被告提交的房屋所有权证书、2012年6月6日《军队房地产租赁合同》、原告提交的中国工商银行客户存款对账单、双方2006年12月30日、2009年6月17日签订的《店铺租赁合同》、《店面房屋租赁合同》，原告与案外人练优标签订的《店面房屋租赁合同》；被告邹水金提交的中国人民解放军通用收费票据3张、资金往来结算票据4张、中国工商银行现金存款凭条19张及法庭审理笔录等证据在案证实，足以认定。
本院认为，被告(反诉原告)邹水金与原告(反诉被告)中国人民解放军江西省上犹县人民武装部协商一致,约定由原告将店面租赁给被告经营使用，该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，协议双方应严格按照约定履行义务。
被告自2012年7月1日承租店面后，除了已经支付2012年7月至2014年8月的租金共计276200元外，2014年9月1日后的租金一直未予支付，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告支付拖欠租金，并解除双方签订的《军队房地产租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，依法应予支持。
关于原告和被告互相要求对方支付固定违约金20000元的诉讼请求，本院认为，双方在租赁合同中，对该违约金支付的条件，即未履行合同义务的程度等具体情形未加区分。本案合同履行过程中，被告存在未按合同约定及时足额交付租金的违约行为，原告存在收取租金后未及时足额开具中国人民解放军通用收费票据的违约行为，对此，双方应该各自承担相应的违约责任，对双方就此提出的上述互相要求对方支付固定违约金20000元的诉讼请求，本院均予支持。
关于逾期交付租金加收违约金的计算，原告和被告既然在合同中约定，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，因被告存在逾期交付租金的违约行为，则理应按约定支付加收的违约金。原告要求被告支付自2014年9月1日起截至2015年4月14日的（8个月）租金96800元迟延支付的滞纳金33069.3元，以及2015年4月14日后的滞纳金按照每日千分之三计算至交清房租为止的诉讼请求，符合双方合同约定，予以支持。
被告(反诉原告)邹水金主张涉案两间店面的实际面积没有合同约定的80平方米，要求判决原告按店面实际面积125元／平方米收取店租，本院认为，房屋所有权证书登记面积并非确定租赁合同当事人之间租金计算面积的当然依据，在市场经济条件下，经过与租赁单价相联系，进而与整体租价相联系，双方协商合意，租赁合同当事人之间约定的租金计算面积，既可以适当大于所有权证书登记面积，也可以适当小于所有权证书登记面积，在双方没有约定租赁面积以所有权证书登记面积为准的情况下，不能片面割裂约定的租金计算面积与出租单价之间的关系，单纯要求以所有权证书登记面积和原约定出租单价作为租金计算的依据。本案中，原、被告双方曾先后于2006年、2009年签订合同，由被告邹水金租赁使用第四间、第三间店面，合同约定该两间店面面积分别为38平方米、40平方米。同时，2009年，上犹县人武部还与案外人练优标签订合同，约定该第四间店面面积约40平方米。上述事实表明，涉案的第三、四间店面，上犹县人武部历史上一直以40平方米左右的约定面积出租于被告或者案外人，被告对涉案店面的位置、面积等实际情况，此前具有完全和充分的了解，在此基础上，双方再行协商签订涉案的2012年合同，约定将涉案的第三间和第四间店面以整体80平方米的租金计算面积、单价125元／平方米出租，且合同特别载明承租方已对出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。以上情形表明，原、被告关于店面租金的价格是以店面间数为单位。被告邹水金提出涉案的两间店面的实际面积没有合同约定的80平方米，要求按房产证上载明的店面实际面积和单价125元／平方米计算收取店租的主张，违反了诚实信用的基本原则，本院不予采纳。其提出的返还多收取的租金94250元，并判决按房产证上载明的店面实际面积按照125元／平方米收取店租的诉讼请求，无合同依据和法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原告中国人民解放军江西省上犹县人民武装部和被告邹水金2012年6月6日签订的《军队房地产租赁合同》；
二、被告邹水金支付原告中国人民解放军江西省上犹县人民武装部自2014年9月至2015年4月份租金共计96800元；
三、2015年5月后的租金继续按照合同约定每月12100元计算，直至被告将所租店面腾空交付原告为止；
四、被告邹水金支付原告中国人民解放军江西省上犹县人民武装部截至2015年4月14日迟延支付租金加收的滞纳金33069.3元；2015年4月14日后迟延支付租金加收的滞纳金按照每日千分之三计算，与租金同时支付；
五、被告邹水金支付原告中国人民解放军江西省上犹县人民武装部违约金20000元；
六、原告中国人民解放军江西省上犹县人民武装部支付被告邹水金违约金20000元；
七、上述各项确定的义务，限义务人于判决生效后十日内履行；
八、驳回被告(反诉原告)邹水金的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3055.39元，由被告邹水金承担3055.39元；反诉案件受理费1292.5元，由被告邹水金承担1066.24元（已缴纳），由原告中国人民解放军江西省上犹县人民武装部承担226.26元，限当事人于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。
审 判 长 魏运常
审 判 员 赖道文
人民陪审员 罗治强
二〇一五年六月二十五日
代理书记员 钟丹萍