北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初14652号原告（反诉被告）：吕杨，男，1988年10月7日出生，汉族，清华同方计算机有限公司职员，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王松义，北京华本律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕德民（吕杨之父），1959年12月8日出生，汉族，电子工业部第十五研究所工人，现住北京市顺义区。被告（反诉原告）：吕星，女，1977年8月16日出生，汉族，贵州省贵阳市南明区×路×号×栋×单元×楼×号居民，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王晓楠，北京市星元律师事务所律师。第三人：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼一层2号，组织机构代码79510××××。法定代表人：刘胜秋，总经理。委托诉讼代理人：苟波，北京智勇律师事务所律师。第三人：中信银行股份有限公司总行营业部，营业场所北京市西城区金融大街甲27号，统一社会信用代码×××。负责人：朱加麟，总经理。委托诉讼代理人：李君，北京闻道律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱天成，北京闻道律师事务所律师。第三人：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦，统一社会信用代码×××。法定代表人：陈一松。委托诉讼代理人：李君，北京闻道律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱天成，北京闻道律师事务所律师。原告（反诉被告）吕杨与被告（反诉原告）吕星，第三人北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）、第三人中信银行股份有限公司总行营业部（以下简称中信营业部）、第三人中信信托有限责任公司（以下简称信托公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕杨及其委托诉讼代理人王松义、吕德民，被告（反诉原告）吕星之委托诉讼代理人王晓楠，第三人金色时光公司之委托诉讼代理人苟波，第三人中信营业部及第三人信托公司之共同委托诉讼代理人李君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕杨向本院提出诉讼请求：1.判令被告吕星继续履行2016年7月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，合同继续履行的具体内容：（1）准许原告吕杨代替被告吕星清偿其在第三人中信营业部、信托公司截止到本案生效判决实际履行之日的贷款本金和利息，且该等款项应从原告吕杨应付被告吕星的购房款中扣减；判令被告吕星、第三人中信营业部和信托公司，配合原告吕杨办理顺义区顺兴街×号院×层×单元×房屋的抵押解除手续；（2）被告吕星配合原告吕杨办理顺义区顺兴街×号院×层×单元×房屋的过户手续，并将该房屋连同屋内厨房中的整体橱柜1套、抽油烟机1套、软水机1个，餐厅中的餐桌1张、餐椅4把，客厅中的电视柜1个，以及洗手间中的坐便器2个、洗手池2个、浴缸1个一次性交付原告吕杨；被告吕星交付房屋时，房屋的装修及上述家具家电应当完好整齐。2.准许原告吕杨从应付购房款中直接扣减被告吕星已转让车位、家具、家电费共计182196元（其中车位费110600元，家具费20500元，家电费51096元）。3.判令被告吕星向原告吕杨支付违约金744000元。4.判令被告吕星承担本案的诉讼费用。事实和理由：经第三人金色时光公司居间，原告与被告于2016年7月26日，就顺义区顺兴街×号院×层×单元×房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》。被告的丈夫董磊同时也在《配偶同意出售房产声明》上签字。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第二条明示：标的房屋已经抵押在中信银行，约定被告需于2016年11月30日之前将抵押注销手续办理完毕。合同第五条约定：房屋总价款为372万元、定金10万元，首付款140万元（包含定金在内），于2016年9月20日前支付；第二笔款180万元，在2016年10月30日前支付；剩余款项52万元在过户当日交付。合同同时对房款的涵盖内容，房屋交付、过户、违约责任进行了明确约定。合同签订后，原告依约足额支付了定金及首付款共计140万元。但是，被告在2016年9月20日拿到原告140万元购房款，2016年9月29日就突然通过中介公司提出涨价50万元，否则将拒绝履行下一步义务，并明示将解除合同。原告希望能够照约定继续履行合同，但被告态度非常坚决，拒绝协商，拒接电话，被告拒接向原告提供真实有效的房产证复印件，车位的购买合同和发票，拒绝办理房屋贷款的解押手续，且存在一房二卖的情况。被告的所作所为，明显是在欺负人。为维护法律尊严，维护原告合法权利，原告特向法院起诉，请依法判决。被告吕星辩称，吕星不认可原告提出的诉讼请求、事实与理由，请求人民法院依法予以驳回，理由如下：一、吕星自始不存在任何违约之处，原告索要违约金没有任何事实和法律基础。自双方房屋买卖合同签订之后，吕星一直积极履行合同义务，积极联系贷款银行，约定办理解押还贷的时间，从未向原告表示过解除合同，拒绝履行本合同的意思。甚至现在吕星仍然对原告提起诉讼的原因感到困惑。合同第十一条第（一）款明确约定了7项如吕星违约、原告可以索要违约金的情形，但吕星到目前为止，这7种违约情形均不存在。二、原告陈述与客观事实严重不符。首先，原告所称吕星拒绝提供真实有效的房产证复印件、车位购买合同及发票，与客观事实严重不符。房产证复印件，吕星已提交中介金色时光公司，在第三方监督下查验。至于车位购买合同及发票，吕星认为该部分不属于合同约定交付范围，原告及中介公司从未要求吕星提交过，吕星也没有义务提供。同时，吕星在此也提请法院注意，原告这项所谓的指责亦不属于双方约定的违约行为。其次，原告称吕星一房二卖，更是无稽之谈。双方就涉案房屋已经网签，吕星根本不可能出现一房二卖的情形。如果原告非要给吕星安上一个一房二卖的帽子，那么就请原告提供出吕星在何时何地将涉案房屋卖给何人的证据，否则就是对吕星毫无根据的恶意中伤。最后，原告称吕星于2016年8月9日向中信银行股份有限公司北京阜成门支行再次申请抵押贷款，这一事实根本不存在。吕星可以向法院提供个人信用报告，法院亦可向中信银行核实，吕星仅在2015年9月9日向中信银行就涉案房屋办理过一笔抵押贷款，此后从未向该行申请过任何贷款。三、关于原告所称按照合同一并交付的物品，吕星认为原告要求交付的标的物超出双方合同约定范围。吕星同意继续履行合同，但要求严格按照合同约定执行，即只同意协助办理房屋过户的同时，全部房款到帐后三日内，交付合同第六条约定的物品。第三人金色时光公司述称，如果法院判决合同继续履行，我方继续履行作为居间人的义务，关于违约金请法院查明事实后依法裁判。第三人中信营业部述称，原、被告之间的合同无论是否履行都应当保证我方的债权予以清偿。如果法院判决继续履行合同，判决房屋过户给原告，则原告应先行代为一次性清偿被告在我方的贷款全部本息，未清偿的情况下我方不同意解押，如清偿我方同意解押。如合同终止，我方无异议，但被告应继续履行与我方的贷款合同，按期偿还我方的贷款。第三人信托公司述称，同意原告代为清偿被告的债务，在原告代为清偿的情况下，我方同意解押。反诉原告吕星向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人、被反诉人及第三人金色时光公司于2016年7月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中反诉人与被反诉人之间就顺义区顺兴街×号院×层×单元×房屋（以下简称涉诉房屋）的买卖合同关系；2.判令被反诉人向反诉人支付违约金74.4万元；3.判令被反诉人承担本案反诉费。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年7月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》，由被反诉人向反诉人购买涉诉房屋。按照合同约定，房款共计372万元，由买卖双方直接支付，买方无需贷款。被反诉人共分三批向反诉人支付购房款，其中首付款140万元于2016年9月20日之前支付，第二批款于2016年10月30日前付清180万元(用作解押专用)，第三批款于过户当日付清全款52万元。被反诉人在支付首付款后，至今未能按照合同约定向反诉人支付第二批购房款,且已逾期超过30日。反诉人认为，被反诉人之行为已然违背诚信原则，构成违约，特提起反诉，请求人民法院查明事实，依法支持反诉人的诉讼请求。反诉被告吕杨对反诉原告吕星的反诉辩称，吕星无权解除合同，涉诉合同是三方协议，吕星无权和其中一方解除协议。吕星在11月2日、11月17日两次开庭均表示要继续履行合同，吕星不能反言。依据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见第二十一条的规定，吕星作为违约方无权解除合同。吕杨没有违约。依据合同法第六十八条的规定，吕星已经丧失商业信誉，吕杨有权中止履行合同等待法院判决结果。吕星在签完合同后隐匿扣减车位、家具、家电，在合同履行中单方擅自涨价50万元；在合同履行中多次另行售卖他人；吕星拒绝和吕杨进行任何形式的协商，表明吕星丧失商业信誉。吕杨已经于10月10日提起起诉，并在10月28日要求尽快开庭，吕杨要求继续履行合同，吕杨没有任何过错。证据8、12证明吕星拒绝与吕杨任何形式的沟通，吕杨的购房款已经准备好，随时可以按照法院的判决支付。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋于2015年5月12日登记在吕星名下。2015年9月9日，吕星以涉诉房屋为中信营业部、信托公司分别设立最高额抵押权及一般抵押权。2016年7月26日，吕星（出卖人）与吕杨（买受人）及金色时光公司（居间人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定吕星将涉诉房屋出卖给吕杨。该合同第二条约定：涉诉房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行，出卖人应于2016年11月30日前办理抵押注销手续；出卖人未将该房屋出租。第四条约定：出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，本合同所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入本合同的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。第五条约定：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为110万元；买受人在签订本合同的同时支付定金10万元。（二）经买卖双方协商一致，该房屋内的家电、家具、装修装饰、其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计作价262万元；本合同所称房款包括房屋成交价格及该房屋内的家电、家具、装修装饰及其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护等费用；本合同所涉及的内容不得更改（包括房屋成交价格、家电、家具、装修装饰及其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护等费用）。（三）买受人无需贷款的，以现金或银行转账方式支付全部购房款，首付款为140万元，支付首付款的时间或条件为：资质通过网签后至2016年9月20日付140万元，第二批款2016年10月30日之前付180万元（用作解押专用），第三批款于过户当日付清全款52万元。第六条约定：出卖人应当在全款到账3日内将该房屋交付给买受人；该房屋交付时，应当履行下列手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。第七条约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起资质通过（约定日期或条件），双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第八条约定：（二）逾期付款的处理：买受人未按照约定的时间支付首付款或其它款项的，按照下列方式处理：逾期超过30日后，按本合同第十一条约定处理。第九条约定：本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定如下：在房屋过户过程中产生的相关费用，依规定应当由出卖人承担的部分（包括但不限于所得税、营业税、教育费附加、城建税、土地增值税、印花税、综合地价款等税费）由买受人自愿承担；依规定应当由买受人承担的部分，由买受人承担。因一方不按前述约定缴纳相关税费的，其应当向对方支付相当于房价款10%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳。第十一条约定：（一）出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：1.出卖人提供的相关凭证，包括但不限于房屋所有权证、原购房合同、相关产权证明、共有权证明等不真实、无效，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；2.房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；3.迟延履行本合同约定的交房日期或过户日期超过合同约定的；4.拒绝履行本合同或将房屋出售给他人的；7.因出卖方或合同实际签订人的其它原因，造成买受方无法在约定期限内取得房屋产权或无法正常使用该房屋的。（二）买受人有下列行为之一的视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：2.以各种形式拒绝购买该房屋的；3.迟延履行付款义务超过合同约定期限的；4.买受人未直接表明不购买房屋，但在合理期限内不支付应付款项或不配合办理相关手续的；5.因买受人的其他原因造成本合同不能正常履行的；6.拒绝交纳法定或约定由其交纳的税费的。同日，董磊出具声明，表明其作为吕星的配偶同意出售涉诉房屋。2016年7月26日，吕杨给付吕星定金10万元。2016年9月20日，吕杨给付吕星首付款130万元。2016年8月19日，涉诉房屋买卖办理网上签约，网签合同中出卖人为吕星，买受人为吕杨。为证明其诉请并针对反诉辩解，吕杨提交如下证据：1.2016年9月30日的谈话录音，谈话双方为吕杨的父母与涉诉交易居间人员工苏宣维，证明吕星拒绝向吕杨出售房屋，故意违反《北京市存量房屋买卖合同》第十一条第一款的约定，依约应当支付74.4万元违约金，并应当继续履行合同。谈话录音中包含苏宣维播放其与吕星的电话录音，苏宣维在谈话中称该电话录音形成于2016年9月29日。电话录音的部分内容为：”吕星：我一看这房价，我一瞧都涨100了。苏宣维：你就直接跟他说你就涨了50万块钱，他也就死心了...我跟他说他老不信...。吕星：这合同没有，就是终止之前，在履行之前，双方都可以违约对吧。苏宣维：对。吕星：就是说，我就觉得你这么聪明的小孩天天干这个，小苏我就说这房涨多少钱他们不知道，你不能不知道呀，是不是呀？苏宣维：关键这话你得说，你得说你涨钱，你非要说税，我就得往税那边补。吕星：你就跟他说税本身也是该他们出的，反正这话其实谁都不傻，都明白这怎么回事。苏宣维：...老头老太太就抱着希望说...你就直接找他跟他说涨，就涨这50万块钱，成就成，不成就拉倒，就这么完了，就这么说呗。吕星：也行...他老惦着，我觉得这一说都明白怎么回事，痛快点，大家往下走不就完了嘛。还得老得抱着希望，要不然你就跟他直接说也行，直接说了，我就说什么呀，这挺忙马上十一了，我这还得跑别的事去，我就不惦着说了，老天天跟他这点事老这儿纠缠着。没准他要是觉着这50不合适，我还就得了呢。得了，我还没准你还给我卖第二回呢，是不是。你那点中介费，小数，再给你都行，是不是小苏，那都是小事。苏宣维：那我就直接跟他说你就涨50万就完了呗，是吧？吕星：嗯...房主是谁你就给谁说呗。”吕星质证意见：不认可该谈话录音及其所含电话录音的真实性，但表示不申请鉴定，不认可证明目的。金色时光公司质证意见：认可真实性、证明目的。中信营业部、信托公司对该证据放弃质证。2.吕杨名下银行卡交易明细，证明吕杨具有履行涉诉合同的能力。交易明细显示2016年10月23日时，吕杨名下账户中有存款232万元。吕星质证意见：认可真实性，不认可证明目的。金色时光公司、中信营业部、信托公司对该证据放弃质证。3.苏宣维发送给吕杨母亲的房屋售卖微信记录，证明吕星应当依约交付房屋、室内装修以及车位和室内的家具、家具的具体内容。苏宣维发送的微信内容为文字信息和十张照片。其中一条文字信息为：最新独家：鲁能溪园新上一个二层，119.37平米375万，30万精装修全送，送车位。照片显示房屋内有沙发2组、茶几1个、电脑椅1把、床2张、电视2台、柜式空调1台、冰箱1台、形似中央空调的出风口及控制面板、挂式空调1台、炉灶1套、洗衣机1台、电脑显示器1个、空气净化器2台。吕星质证意见：不认可真实性、证明目的。2016年11月17日庭前会议时，吕星认可涉诉房屋内现有整体橱柜1套、坐便器2个、洗手池2个、浴缸1个、电视柜1个、书桌1张、书柜1个、餐桌1张、餐椅4把、抽油烟机1台、软水机1台。吕星称涉诉房屋不存在中央空调，照片显示的形似中央空调的出风口及控制面板所涉及的实为负责调节主卧温度的一个独立空调。2017年2月15日吕星在接受本院询问时表示该空调仍在涉诉房屋处。金色时光公司质证意见：认可真实性、证明目的。中信营业部、信托公司对该证据放弃质证。4.安居客网页打印件，证明吕星拒绝向吕杨出售涉诉房屋，不仅有语言表示而且有行动。网页打印件显示2016年10月7日、2016年10月13日、2016年10月25日安居客网站上由金色时光公司发布了出售涉诉房屋的信息。吕星质证意见：不认可真实性、证明目的，表示其未委托金色时光公司再行出售涉诉房屋。金色时光公司质证意见：认可真实性，不认可证明目的，称出售信息由网站自行推送，并非新发布的信息。中信营业部、信托公司对该证据放弃质证。5.公证书，证明吕星反复向不特定的第三方公开出售涉诉房屋，足以证实吕星拒绝履行《北京市存量房屋买卖合同》，应承担违约责任。公证书显示爱屋及乌的经纪人靳小飞于2016年11月1日在安居客上发布关于出售涉诉房屋的信息。吕星质证意见：认可真实性，不认可证明目的，并就此提交电话视频一份，表明其根据公证书中靳小飞的电话与其沟通，靳小飞称该售房信息不是吕星委托发布，而是靳小飞在网上找的照片发布的。金色时光公司质证意见：认可真实性，对证明目的放弃发表意见。中信营业部、信托公司对该证据放弃质证。6.入住通知书、《×车辆停放管理协议书》复印件，证明吕星连同涉诉房屋一并出售340号车位系客观存在的产权车位，吕星隐匿340号产权车位明显违反《北京市存量房屋买卖合同》第十一条之规定，应当承担违约责任。吕杨称本组证据系吕星签订合同时向其提供。入住通知书的部分内容为：尊敬的业主...您所购买的顺义区顺兴街×号院×幢-×号车位已经具备《商品房现房买卖合同》约定的交付条件。我们将于2015年9月20日为您办理车位交付手续...。《×车辆停放管理协议书》载明甲方为北京鲁能物业服务有限责任公司顺义物业服务中心，乙方为×31号楼1单元203室吕星，乙方车位编号为×。吕星质证意见：认可真实性，不认可证明目的，称该组证据并非其向吕杨提供，而是吕杨自北京鲁能物业服务有限责任公司处调取，并申请北京鲁能物业服务有限责任公司员工张振就此出庭作证。金色时光公司、中信营业部、信托公司对该证据放弃质证。7.苏宣维证言，证明吕杨与吕星签订的《北京市存量房屋买卖合同》交易标的包含车位、家具家电、装修。苏宣维出庭陈述：涉诉房屋的房源信息是我从我公司（以下均指金色时光公司）的房源系统里查到的，当时该房源信息留的联系人是金色时光公司幸福店的店长姜荣勇或者是他店里的经纪人，具体是谁我忘记了；我就打电话去核实，该人告诉我涉诉房屋出售价款是375万元，含家具家电和车位；吕杨有意购买房屋，我就带着吕杨还有姜荣勇店里的经纪人拿着钥匙去看房，没看车位；我发给吕杨母亲微信的照片是我公司系统里下载后发送的；看完房后吕杨有意购买就约吕星谈，谈完就签合同，在我公司幸福店谈的，谈的时候我在场，价格降了2万；车位吕星说还没有房本，所以就没有把车位具体内容写进合同，但当时吕星向我与吕杨出示了关于车位的大约为粉红色的单据，当时我没有留复印件；我发送给吕杨母亲的照片中的家具家电除办公桌与一把椅子不给吕杨以外，吕星都承诺将其余家具家电交付给吕杨；姜荣勇声明与吕星关系不错，关于家具家电我有提出过要不要写补充协议，但双方都认为聊得挺好的无所谓了，到时候该给就给了；车位等房本下来再过户；看房时没有清点家具家电，但是姜荣勇的经纪人在看房时介绍了包含哪些家具家电及价格，签合同时也说来的，签合同时是业主说的大概多少钱。吕星质证意见：不认可真实性、证明目的。金色时光公司质证意见：认可证人证言。中信营业部、信托公司对证人证言放弃质证。为证明其辩解并针对反诉诉请，吕星提交如下证据：1.董海林与黄志宝签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及张亮与薛莹签订的《北京市存量房屋买卖合同》复印件，证明吕杨与吕星签订的《北京市存量房屋买卖合同》系金色时光公司提供的统一格式文本，关于合同第五条的内容都是相同的，连没有车位的小区，在合同文本中也会出现”车位费”，对于房屋以外需要交付的物品须在合同第六条中另行约定。吕杨质证意见：不认可真实性、证明目的。金色时光公司质证意见：认可真实性、证明目的。金色时光公司称涉诉合同是其提供的格式文本，文本中包含车位费，但具体交易中是否包含车位不同，涉诉交易中包含车位。中信营业部、信托公司对该证据放弃质证。2.姜荣勇证言，证明涉诉房屋交易的过程，涉诉交易不包括家具家电及车位。姜荣勇出庭陈述：吕星委托我公司（以下均指金色时光公司）出售涉诉精装修房屋，第一次谈是400万元，后来改成300多万元，房屋的设施及家具家电的情况是有1个柜式空调、1个挂式空调、1个电脑桌、1个电脑椅、1个沙发、1个茶几、2个电视、1个电视柜、1个冰箱、1个小餐桌、4把椅子、1个小衣柜，没有中央空调、床、洗衣机，登记时录入的涉诉房屋的照片是吕星爱人提供的，但照片是吕星搬家之前的照片，吕星搬家之后也没有再重新往系统里登记照片；在我公司的房源信息系统里一套房只能登记一次房源信息；上述设施及家具家电是卖房的时候有的，但并没有说以多少钱出售房屋的时候将上述设施家具家电都送，房价和设施家具家电都是要谈的；吕杨、吕星签合同时吕星说：我这设施家具家电能留的就给你留，吕杨说能留的尽量留给我；吕杨及吕星签合同谈判时我基本都在，也有不在的时候，我没有听到谈及车位的事情，我也不知道苏宣维和张希亮有没有听到吕杨和吕星谈车位的事情；苏宣维和张希亮作为我公司的经纪人促成涉诉买卖交易；签合同的细节是：吕星报价378万元，吕杨父母砍价到375万元，最后商量是372还是373万元成交；关于设施家具家电双方最后谈的是吕星说能留的就留，吕杨说的是尽量给我留；苏宣维带着吕杨去看房我派了两个店员陈晓磊、李海涛协助，看房时有1个柜式空调、1个挂式空调、1个电脑桌、1个电脑椅、1个沙发、1个茶几、2个电视、1个电视柜、1个冰箱、1个小餐桌、4把椅子、1个小衣柜、炉灶，没有中央空调、床、洗衣机、空气净化器、净水机、电脑显示器；登记卖房时我问吕星有没有车位，吕星说有，但是没有产权，我就没再多问；房源登记系统里写的是有车位，我宣传的是带车位，为了吸引客户，但此处的带车位指的是有车位，具体怎么有车位我也没再问；苏宣维没有问过我车位的事情，吕杨看房时没有看车位，我公司也没有看过车位；我公司并非每一套房都会在房源系统里登记有车位，能过户的叫有产权车位，有产权证的车位必须写在合同里；吕星告诉我没产权我也就没问她说的车位是怎么来的；签合同当天，我跟吕星说让其把电脑桌和电脑椅给我，她表示同意，签合同第二天我就去搬了，吕杨的父亲给我公司打电话，因为其中介费没给，我的领导给我打电话，让我放回去；吕星爱人董磊也给我打电话，董磊说客户要这个东西让我暂时先放回去；董磊打电话说东西还回去，他说吕星不知道这个事情，让我暂时先拿回去，等他和吕星说；我是签合同之前和董磊说的要电脑椅和电脑桌，签合同时没有说，签完合同时又和董磊说了，吕星虽然在旁边，但是没有注意；我公司系统登记的是带车位。吕杨质证意见：姜荣勇陈述其负责涉诉房屋的登记是真实的，其未经新老业主同意偷走家具家电也是真实的，关于签合同里面不包括家具家电及车位的表述和其所做的售房登记不符。金色时光公司质证意见：认可姜荣勇的证言，但与苏宣维证言有出入的地方以苏宣维陈述的为准。中信营业部、信托公司对该证据未予质证。诉讼中，吕星主张其将自北京顺义新城建设开发有限公司购买的顺义区顺兴街×号院×幢-×层×号车位于2016年5月11日以110600元出售给案外人杨岚，并就此提交其购买该车位的《北京市商品房现房买卖合同》以及其与杨岚签订的《个人车位转让协议》供法院参考。吕星于2017年2月15日在接受本院询问时表示其尚未将该车位正式交付给杨岚，未与杨岚办理交接手续。吕杨称鉴于吕星已将车位出售给案外人，其要求自总购房款中扣减110600元。上述事实，有本院庭审笔录、《北京市存量房屋买卖合同》、谈话录音、吕杨名下银行卡交易明细、苏宣维发送给吕杨母亲的房屋售卖微信记录、苏宣维证言、姜荣勇证言、查询信息、收款证明等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。吕星与吕杨及金色时光公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方应依约履行。本案争议焦点之一是吕杨与吕星总价款为372万元的涉诉交易是否包含车位。对此，本院分析如下：《北京市存量房屋买卖合同》中虽然没有明确约定吕星需向吕杨交付及办理产权转移登记的车位的具体信息，但该合同第五条明确约定房款包含车位费。根据吕星的自认，可知吕星在涉诉房屋所在小区确实拥有一个产权车位，而根据姜荣勇的证言，吕星在金色时光公司登记售房信息时表明有车位且金色时光公司亦是以”带车位”作为涉诉房屋出售的宣传信息，吕星对此理应知晓。吕星作为完全民事行为能力人，应谨慎行使合同签订权，虽然金色时光公司提供的买卖合同文本中表明有车位费，考虑到前述情形，如涉诉交易不包含车位，则吕星应就合同中涉及车位的全部内容予以去掉。涉诉交易的居间经纪人苏宣维表明涉诉交易包含车位，且解释了为何没有将车位的具体内容在合同中予以明确，吕杨与吕星签订合同时姜荣勇并非全程在场，其仅表述其未听到谈及车位的事情，亦未明确否认买卖双方交易不包含车位。综合上述情况，本院认定吕杨与吕星所达成的交易中包含顺义区顺兴街×号院×幢-×层×号车位。鉴于吕星已将该车位出售给案外人，吕杨要求根据吕星出售价扣减购房款，并无不当，本院予以准许。本案争议焦点之二是吕杨与吕星总价款为372万元的涉诉交易是否包含家具、家电，如包含，家具、家电的范畴应包括哪些。《北京市存量房屋买卖合同》第五条明确约定房款包含家电、家具的费用，在苏宣维发送的房屋售卖微信记录中表明涉诉房屋有家具、家电，且根据苏宣维的证言，吕星应当向吕杨交付家具、家电，而姜荣勇的证言”设施家具家电能留的就给你留”亦表明吕星有将家具、家电给付吕杨的意思表示，且结合姜荣勇所述的吕星的配偶因吕杨一方主张电脑桌、电脑椅而让其还回去的表述，本院认定吕星有义务给付吕杨家具、家电。鉴于双方没有就家具、家电在合同中明确具体内容，本院以苏宣维发送的房屋售卖微信记录中能够显示的内容予以确定，因吕星表示涉诉房屋内仅存有部分家具、家电，故本院将根据吕杨的请求酌情扣减购房款1万元。吕星不认可吕杨提交的2016年9月30日的谈话录音及其所含电话录音的真实性，但表示不申请鉴定，应由其自行承担不利后果，本院对其真实性予以采信。根据吕星与金色时光公司苏宣维在电话中商谈的内容，吕星确有通过苏宣维向吕杨传达要提高涉诉房屋交易价格的意思表示。在此情形下，吕杨于2016年10月11日即提起本案诉讼，吕杨虽未于2016年10月30日前将第二批购房款付清，但吕杨提交其名下银行卡交易明细表明其具备支付购房款的能力，而双方在诉讼中存在如前所述的车位、家具、家电的争议，且涉诉房屋存在抵押贷款，故吕杨中止履行合同并不构成违约，吕星以吕杨未按约给付第二批购房为由要求解除合同并要求吕杨支付违约金，于法无据，本院不予支持，双方应继续履行涉诉《北京市存量房屋买卖合同》。吕杨表示愿意代吕星清偿对中信营业部、信托公司的抵押债务并支付剩余购房款，中信营业部、信托公司同意在吕杨还清贷款本息后解除涉诉房屋抵押，本院对此不持异议，具体偿还的本息数额以抵押权人中信营业部、信托公司的实时核定为准。在吕杨代吕星清偿了对中信营业部、信托公司的抵押债务后，中信营业部、信托公司及吕星应配合吕杨办理涉诉房屋的抵押权解除手续。吕杨清偿中信营业部、信托公司债务解除抵押权所支付的款项应从剩余购房款2199400元中扣除，扣除后的剩余款项应由吕杨向吕星支付。吕杨要求吕星继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，吕星配合其办理涉诉房屋的过户手续，并将该房屋连同房屋内厨房中的整体橱柜一套、抽油烟机一台、软水机一台，餐厅中的餐桌一张、餐椅四把，客厅中的电视柜一个，洗手间中的坐便器二个、洗手池二个、浴缸一个向其交付，交付时房屋的装修及上述家具、家电应当符合《北京市存量房屋买卖合同》的约定的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。双方系因合同约定不明确而产生争议，吕杨对此亦有过错，吕杨亦无直接证据证明吕星违反合同约定，故吕杨要求吕星支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吕杨于本判决生效之日起七日内代被告（反诉原告）吕星向第三人中信银行股份有限公司总行营业部、中信信托有限责任公司清偿以顺义区顺兴街×号院×层×单元×房屋作为抵押物担保的贷款本金及利息（本金及利息以第三人中信银行股份有限公司总行营业部、中信信托有限责任公司计算的还款当日数额为准）；二、被告（反诉原告）吕星，第三人中信银行股份有限公司总行营业部、中信信托有限责任公司于第三人中信银行股份有限公司总行营业部、中信信托有限责任公司收到原告（反诉被告）吕杨代为清偿的贷款本金及利息后三日内配合原告（反诉被告）吕杨办理顺义区顺兴街×号院×层×单元×房屋的解除抵押手续；三、被告（反诉原告）吕星于顺义区顺兴街×号院×层×单元×房屋的解除抵押手续办理完毕之日起五日内协助原告（反诉被告）吕杨办理该房屋的过户手续，将该房屋过户至原告（反诉被告）吕杨名下；四、原告（反诉被告）吕杨于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）吕星剩余购房款[剩余购房款总计二百一十九万九千四百元，原告（反诉被告）吕杨为履行本判决第一项支付的款项均折抵剩余购房款]；五、被告（反诉原告）吕星于原告（反诉被告）吕杨付清本判决第三项所述剩余购房款之日起三日内将顺义区顺兴街×号院×层×单元×房屋交付给原告（反诉被告）吕杨，交付时应包含厨房中的整体橱柜一套、抽油烟机一台、软水机一台，餐厅中的餐桌一张、餐椅四把，客厅中的电视柜一个，洗手间中的坐便器二个、洗手池二个、浴缸一个，交付时该房屋的装修及上述家具、家电应当符合《北京市存量房屋买卖合同》的约定；六、《北京市存量房屋买卖合同》中已经判决确定履行内容按照判决执行，判决未确定的履行内容按照原告（反诉被告）吕杨、被告（反诉原告）吕星及第三人北京金色时光房地产经纪有限公司所签订的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行；七、驳回原告吕杨的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告吕星的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万八千二百八十元，由原告吕杨负担九千一百四十元（已交纳），由被告吕星负担九千一百四十元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一万八千二百八十元，由反诉原告吕星负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周益二〇一七年二月二十三日书记员  白晶