浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终2952号上诉人（原审原告）：吴陈香，女，1979年2月4日出生，汉族，户籍地浙江省武义县，现住浙江省东阳市。上诉人（原审原告）：徐庆，男，1980年12月25日出生，汉族，户籍地浙江省淳安县，现住浙江省东阳市。两上诉人共同委托诉讼代理人：龚昌盛，浙江兴运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东阳市德兴房地产开发有限公司，住所地：东阳市白云大道339号。法定代表人：黄孝富，执行董事。委托诉讼代理人：何江南，浙江世普律师事务所律师。上诉人吴陈香、徐庆因与被上诉人东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初3746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴陈香、徐庆上诉请求：撤销原审判决书第三项，依法改判德兴公司支付逾期交付土地房屋权属证书和逾期办理商品房转移登记的违约金42717元。事实和理由：原审认定事实错误，法律适用错误，致使判决错误。一、原审查明的土地证取得时间没有证据证明，也未经过庭审质证。原审判决书中“另查明，被告于2007年6月22日取得东阳市国用（2007）第2-62号土地使用证，……”的事实，德兴公司未提供证据证明，即使是法院依职权查明，也应提交当事人质证后再作认定。二、原审对土地使用证的解释系偷换概念。本案《浙江省商品房买卖合同》第一条载明的“编号为国用（2007）第2-62号地块的建设用地使用权”，即德兴公司作为开发商享有在该地块上建房的权利，即项目建设的依据。但该“建设用地使用权证”与合同第十六条约定的土地使用权证书不是同一本证书，具有不同的功能和用途。合同第十六条载明的土地使用证包括土地、房屋等内容，一般系房屋建设完成后，开发商为业主即吴陈香、徐庆办理产权证时使用的证书。建设用地使用权证与土地使用证是不同概念。2007年6月22日，德兴公司取得东阳市国用（2007）第2-62号系建设用地使用权证，而非土地使用证。原审法院偷换概念，将（2007）第2-62号地块的建设用地使用权证错误或故意混淆为土地使用证，导致认定事实错误。三、德兴公司未履行合同约定义务和法定义务，应承担逾期产权登记的违约责任。首先，商品房买卖合同第十六条的约定目的显然不只是开发商及时完成土地使用权和商品房所有权初始登记，最重要的目的是买受人能完成转移登记。开发商负有在约定期限内完成初始登记，办理土地使用权证和房屋所有权证，若不能及时办理上述证书，必然导致买受人不能如期办理转移登记。为了平衡开发商和买受人之间的权利义务，合同明确约定若开发商未在约定期限内履行义务，应当承担违约责任。其次，德兴公司作为开发商，未提供证据证明其已经履行了合同约定义务，在吴陈香、徐庆委托其办理商品房转移登记的情况下，至今未办理转移登记，德兴公司不仅应继续办理不动产权证，更应承担违约责任。第三，德兴公司作为开发商，负有开具发票给买受人用于办理产权转移登记的法定义务，若开发商不开具发票，买受人无法完成转移登记。德兴公司至今无法开具发票，存在明显的违法违约情形，应承担逾期办证和逾期转移登记的违约责任。最后，德兴公司辩称其在约定的期限内办理了土地使用权和房屋所有权的初始登记，已完成了合同义务，不存在违约，该观点不成立。德兴公司未提供证据证明其在约定期限内办理了土地使用权和房屋所有权的初始登记。2014年-2015年期间，原审法院作出的（2014）东民初字第1221号、1222号、1223号等判决和金华市中级人民法院作出的（2015）浙金民终第163号、492号、（2016）浙07民终2638号等判决，均确认德兴公司未完成土地使用权的初始登记和办理土地使用证，从而认定德兴公司构成违约，应承担违约责任。2014年至2016年期间作出的判决都已经生效，部分判决已得到执行，在客观事实未有变化的情况下，原审法院偷换概念，歪曲事实，作出与生效判决内容相反的判决，令人费解。四、德兴公司认为其已于2013年12月25日通知吴陈香、徐庆办理权属证书，该主张不能成立。德兴公司负有通知的义务。按照附件八补充协议内容约定，德兴公司应当以吴陈香、徐庆确认的地址，以挂号信、快件等方式通知，德兴公司未提供已经通知吴陈香、徐庆的证据。另，2013年12月25日的通知不能证明德兴公司已经具备房产转移登记的条件。该通知仅是办理产权第一步，若要办理产权转移登记，德兴公司还必须开具相应发票给买受人，买受人才能办理产权登记。德兴公司至今未开具发票，致使无法办理房屋的转移登记，德兴公司应承担法律责任。本案中，德兴公司存在严重违法违约的行为，应承担违约责任。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人德兴公司辩称，一、认可逾期交房的违约金。不存在逾期交付土地证、房屋权属证的违约事实。根据商品房买卖合同第十六条第二、三款约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，获得土地使用权证书或者土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人，即完成交付义务。而不是理解为出卖人为买受人做好土地证或者房产证交到买受人手中，故根据双方约定，出卖人已经完成了权属证书的交付义务。吴陈香、徐庆向原审法院起诉请求：1.德兴公司支付逾期交房违约金16877元（375048元*0.05%*90天，自2011年12月30日起至2012年3月30日止）；2.德兴公司支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金42717元（375048元*0.01%*1139天，自2013年12月31日起至2017年2月13日止）；3.德兴公司立即为吴陈香、徐庆办理房屋所有权证（土地及房屋权属证）。原审法院认定事实：吴陈香、徐庆系夫妻。吴陈香、徐庆与德兴公司于2010年8月17日签订涉案合同，购买涉案商品房。涉案合同约定：“……第一条，项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于编号为国用（2007）第2-62号的地块的建设用地使用权……第三条，买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为东阳市……第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2011年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……第十条，出卖人逾期交房的违约责任……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行……第十六条，关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”德兴公司于2012年3月30日向吴陈香、徐庆交付涉案商品房。德兴公司曾于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书。德兴公司认可其应支付吴陈香、徐庆逾期交房违约金16877元。德兴公司代吴陈香、徐庆缴纳专项维修资金5010.72元。徐庆在庭后补强提供了登记在德兴公司名下的房权证1份，登记日期为2013年3月28日。另查，德兴公司于2007年6月22日取得东阳市国用（2007）第2-62号土地使用证，于2013年3月28日办理了涉案商品房所有权初始登记。原审法院认为，吴陈香、徐庆与德兴公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应确认合法、有效，对吴陈香、徐庆与德兴公司均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。德兴公司逾期90天交付吴陈香、徐庆涉案商品房的事实清楚，按照涉案合同的约定，德兴公司应支付吴陈香、徐庆逾期交房违约金16877元，且德兴公司对此无异议，依法予以认定，故对吴陈香、徐庆的该项诉请，予以支持。对逾期交付土地、房屋权属证书违约金，吴陈香、徐庆主张德兴公司应于2013年12月30日之前取得涉案商品房的土地、房屋权属证书交付给吴陈香、徐庆，但至今德兴公司仍未办理权属证书并交付给吴陈香、徐庆，已构成违约，应承担相应违约责任。德兴公司辩称其在涉案合同约定的期限内办理了土地使用权及房屋所有权的初始登记，已完成了合同约定的义务，德兴公司不存在违约情形，不存在逾期交付证书的违约金。原审法院认为，涉案合同第十六条第（二）、（三）款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，根据上述内容，结合上下条款的文字，应当认定出卖人于2013年12月30日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书，而本案德兴公司已于2013年12月30日前取得了土地使用权初始登记及涉案商品房所有权初始登记，即德兴公司已按约履行合同义务。涉案合同约定吴陈香、徐庆委托德兴公司办理涉案商品房转移登记，故德兴公司无需向吴陈香、徐庆交付土地、房屋权属证书初始登记。综上，对吴陈香、徐庆主张要求德兴公司支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金的诉讼请求不予支持。对于吴陈香、徐庆要求德兴公司办证的诉请，涉案合同约定“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，故德兴公司应为吴陈香、徐庆办理房屋权属证书。德兴公司辩称其已代吴陈香、徐庆缴纳专项维修资金及五年的物业费，但其提供的证据仅能证明其代吴陈香、徐庆缴纳了专项维修资金而不能证明其代吴陈香、徐庆缴纳了五年的物业费，原审法院认为，吴陈香、徐庆不同意在本案中处理物业费，且物业费与本案不属于同一法律关系；涉案合同约定吴陈香、徐庆应缴纳专项维修资金，但未对支付时间进行约定，现吴陈香、徐庆认为物业费及专项维修资金均与本案无关且不同意抵扣，故对德兴公司的辩称意见，不予采信，对于物业费、专项维修资金可另案解决。综上，吴陈香、徐庆的诉请，部分成立，予以支持，部分不成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、德兴公司应于判决生效之日起十日内支付吴陈香、徐庆逾期交房违约金16877元。二、德兴公司应于判决生效之日起一个月内为吴陈香、徐庆办理位于东阳市房屋的不动产权证。三、驳回吴陈香、徐庆的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1290元，减半收取645元，由吴陈香、徐庆负担462元，德兴公司负担183元。二审期间，被上诉人德兴公司向本院提供2013年12月25日在义乌商报刊登的公告通知一份，证明已通知买受人前往该公司办理权属证书的事实。上诉人吴陈香、徐庆质证认为，该证据非二审新的证据，吴陈香、徐庆购买的房屋坐落于东阳而非义乌，德兴公司即使要登报通知也应选择东阳报纸，而非义乌商报。该通知系德兴公司单方面作出，不能免除其合同中明确记载的告知义务，因吴陈香、徐庆在签订合同时有明确的联系方式和地址，德兴公司应按照合同附件八第二条“出卖人按买受人确认的地址，以挂号信、快件等方式告知《合同》项内相关事宜”。即使通知属实，也不能达到德兴公司此时已经具备办理转移产权登记的条件，因德兴公司至今未能开具发票系其自身原因所致，并非吴陈香、徐庆怠于办理转移登记。上诉人吴陈香、徐庆未提供新证据。对被上诉人德兴公司提供的证据，本院经审查认为，从该份刊载有通知内容的报纸页面来看，原审在卷的通知复印件系来源于该份报纸，因原审法院对通知复印件已作认定，故本院不再作认定。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于德兴公司是否违反了合同约定的交证义务。根据涉案合同第十六条约定，德兴公司应于2013年12月30日前取得的土地、房屋权属证书，属于初始登记证书或证明。从原审在卷证据及案件审理情况来看，德兴公司在2013年12月30日前已经取得了土地使用权及案涉商品房所有权初始登记证书或证明。因涉案合同约定买受人委托出卖人办理转移登记手续，故德兴公司无需将相应权属的初始登记证书或证明交付给吴陈香、徐庆，德兴公司完成初始登记并通知业主办理转移登记即可视为履行了合同约定的相应义务。德兴公司已于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书，故原审法院认定德兴公司已履行了合同约定义务，并无不当。鉴此，吴陈香、徐庆要求德兴公司承担自2013年12月31日起的逾期交证违约金的主张不能成立。另，二审期间，吴陈香、徐庆虽表示同意在违约金中抵扣专项维修基金和物业费等，但并未明确抵扣的具体金额，故本院对此不予处理，双方可以另行解决。综上，吴陈香、徐庆的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费868元，由上诉人吴陈香、徐庆负担。本判决为终审判决。审 判 长 楼淑馨审 判 员 徐 晋审 判 员 应 倩二〇一七年九月八日代书记员 季丽华??-2-???-1-?