杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭拱民初字第630号
原告。反诉被告）：胡俊杰。
委托代理人。特别授权代理）：钱春梅，浙江六和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州昆仑之都房地产开发有限公司。
法定代表人：蒋传良。
委托代理人。特别授权代理）：姜子华，叶柯。
原告胡俊杰与被告杭州昆仑之都房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法由审判员郭丁观适用简易程序审理。本案审理中，昆仑公司提起反诉，本院准许与本诉合并审理。本案于2014年5月18日、6月24日两次公开开庭进行了审理。胡俊杰的委托代理人钱春梅，被告昆仑公司的委托代理人姜子华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡俊杰诉称：2010年原告代理人潘瑞秋和昆仑公司事先商谈，意向以最高按揭贷款额度购买昆仑公司开发建设的杭州市拱墅区昆仑公寓x幢x单元xxx室商品房一套。原告按照昆仑公司销售人员的要求，提供包括原告在内的两个拥有外国绿卡的自然人购房者身份及相关材料。昆仑公司销售人员以书面手稿的形式告知原告所购房屋的面积、单价等，且首付金额仅为购房款的30%，余款均可办理按揭贷款且利率7折。基于此，原告与另一购房者戚春娟遂于2010年8月5日分别与被告签订上述公寓x幢x单元xxx、xxx室的商品房买卖合同及签署了银行按揭的相关手续。合同签订当日，原告向昆仑公司支付了所购的xxx室首付款914710元。在案涉合同报备后，原告及代理人一直未收到昆仑公司或银行有关该套方按揭贷款的相关通知，多年来原告多次与昆仑公司交涉，昆仑公司以各种理由回避。时至2014年昆仑公司以房地产宏观调控政策变化原因为由予以推卸责任。昆仑公司在销售时承诺原告只要持有绿卡，即可以享受首付30%及贷款利率七折的优惠，而实际上无法兑现，导致原告无法办理按揭贷款和履行案涉商品房合同，合同目的无法实现，并造成了原告重大经济损失。现原告诉至法院要求判令：1、解除原、被告双方于2010年8月5日订立商品房买卖合同；2、被告返还原告支付的首期购房款914710元，并支付资金占用期间的利息493938元（按月利率1%从2010年8月6日起计算至判决确定履行之日止，暂计算至2015年2月6日）；3、诉讼费由被告承担。
昆仑公司答辩称，一、胡俊杰诉称不是事实，商品房合同违约方是胡俊杰。胡俊杰与昆仑公司于2010年8月5日签订《商品房买卖合同》，合同总价款为3044710元，并约定合同签署之日付清首付款914710元，剩余房款2130000元通过银行按揭方式支付。合同第七条约定：“买受人应于2010年8月5日前付清首期房款914710元，余款2130000元由买受人向银行申请按揭贷款支付，并于本合同签订当日办理完毕按揭贷款相关手续，并提供按揭贷款所需的全部资料及缴纳相关费用。如因买受人个人原因或银行信贷政策调整等原因造成无法获取银行全额或部分按揭贷款，则买受人应在银行或出卖人通知后七个工作日内以现金补足，逾期则按本合同第八条处理”。时至今日，胡俊杰仍未以按揭方式付清余款，亦未能以现金方式结清余款，已构成违约。二、胡俊杰要求解除合同及返还其支付的首付款及利息无法律依据。商品房按揭贷款主体是胡俊杰和昆仑公司，昆仑分公司没有办理按揭贷款的义务。双方在商品房买卖合同中对余款支付已作了明确约定，昆仑公司于2013年11月8日向胡俊杰发出律师函要求其支付剩余购房款。后经调查发现，胡俊杰因其妻子个人征信问题无法办理银行按揭，胡俊杰无权要求解除合同。
昆仑公司反诉称，胡俊杰与昆仑公司于2010年8月5日签订《商品房买卖合同》，购买座落于杭州市拱墅区昆仑公馆x幢x单元xxx室商品房，合同总价款为3044710元，并约定合同签署之日付清首付款914710元，剩余房款2130000元通过银行按揭方式支付。但之后因胡俊杰妻子个人征信问题无法办理银行按揭，一直拖欠剩余购房款。根据合同约定，胡俊杰应在银行通知后7各工作日内以现金不足全款。昆仑公司已向胡俊杰寄送房屋交付通知书，并以律师函要求被告支付房款2130000元。胡俊杰应按合同约定按每日万分之二的比例向昆仑公司支付违约金。故昆仑公司请求判令：1、继续胡俊杰继续履行合同，师傅拖欠房款2130000元；2、胡俊杰支付违约金738684元（从2010年8月5日计至2015年5月5日，违约金计算至实际付清之日止；3、诉讼费由胡俊杰承担。
胡俊杰答辩称，签订合同前，昆仑公司销售经理承诺只要能够提供两名持有外国绿卡的自然人作为购房人，并提供收入证明、近三个月银行流水、房产登记信息等，就可以以首付30%，余款按银行贷款利率七折优惠条件，向银行申办按揭贷款。在合同签订当日，原告就已向昆仑公司提供上述材料，但一直未收到贷款消息。2012年后胡俊杰多次找被告商谈此事，被告采取回避态度。合同中约定的首付加贷款按揭方式支付房款，余款2130000元由胡俊杰向银行申请按揭贷款支付，指的是双方对于首付款之外的部分，议定以向银行申请按揭贷款方式支付，而并非由胡俊杰去向银行申办贷款。案涉合同系格式条款，由昆仑公司提供，现双方发生不同理解，应按不利于提供者的理解，请求驳回昆仑公司的诉请。
胡俊杰向本院提交以下证据材料：
1、商品房买卖合同，证明商品房买卖的事实。
2、被告销售经理手稿，证明签订正式合同之前双方商谈的事实，双方签订合同是以该手稿为前提。
3、首付款收据（发票），证明原告已经支付首付款事实。
4、公证书，证明原告委托代理人的事实。
5、录音，证明被告告知原告可以按照首付三成贷款利率七折申办按揭，原告也向被告提交了相关材料。后昆仑公司告知原告银行审核通过，原告才到缴纳定金签订合同。昆仑公司向原告允诺的贷款优惠是合同签订的条件，双方应当受其约束。原告受欺骗才与昆仑公司签订商品房买卖合同。昆仑公司对原告允诺的贷款优惠申报按揭，是非格式条款，而合同约定第七条第三款是格式条款，应当以非格式条款为准。
6、公证书，证明讼争房产实际购房者是潘瑞秋，所支付的房款来自潘瑞秋，权利义务也由其承担。
7、定金合同，证明原告接到银行审核通过通知后，与昆仑公司签订定金合同，昆仑公司应该早已审查原告的情况，原告认为被告应该已经审查了了原告的情况是否符合允诺的优惠条件，所以与被告签订了购房合同。
昆仑公司向本院提交下列证据材料：
1、商品房买卖合同，证明胡俊杰于2010年8月5日购买昆仑公司开发建设的商品房并约定付款方式等。
2、律师函，证明昆仑公司向被胡俊杰催要剩余房款的事实。
3、邮寄单，证明昆仑公司向胡俊杰送达交房通知书及（催款通知书）律师函的事实。
4、个人信用报告，证明因胡俊杰的妻子在购买案渉房屋之前已经有一套住房，且在银行有住房按揭贷款，导致胡俊杰本人无法办理按揭手续。
5、发票，证明胡俊杰已经付清房屋首付款914710元。
上述证据经庭审质证，昆仑公司对证据1、3、4三性无异议。证据2手稿无昆仑公司销售经理签字，真实性无法核实，与本案无关。在销售过程中对于买受人提出相关问题，出卖人进行解释说明，是正常合理的流程，并不是双方签订合同条款的基础。证据5金璐的谈话录音三性均有异议，录音不是从头开始录取，非连贯性的录音。金璐在录音期间已不是昆仑公司的员工，已辞职四年，对公司怀有仇视心理，话语可信度持异议。金璐没有在录音中并没有对原告陈述的事实给予肯定答复。蒋纯莉的录音不具有连贯性，谈话人身份无法确定，录音中已明确2010年4月已出台房产调控政策，购房者资料由银行查询核实，和昆仑公司无关。其他录音资料，应提供录音原始载体，录音不连贯，无法确认真实性，胡俊杰主张的内容谈话人并未给出明确肯定的答复。证据6，真实性、合法性无异议，与本案无关。证据7定金合同是网签的，三性不予认可，与首付三成及利率优惠并无关联。
胡俊杰对昆仑公司提交的证据1三性无异议，证明对象有异议；证据2三性均有异议，原告未收到律师函。证据3有异议，胡俊杰未收到过邮件，邮寄单时间早于签订合同时间。证据4不是原件，三性有异议，证据形成时间是2014年，非双方签订合同的时间，胡俊杰妻子购房贷款记录是2010年6月22日，即购买案涉房屋之前已有其他房产。证据5无异议。
综合证据的来源及与本案关联性，本院对证据认证如下：胡俊杰提供的《商品房买卖合同》与昆仑公司提交的证据1系同一份购房合同，各方对真实性无异议，本院予以确认。原告提交的证据2手稿，不具备证据形式要件，不予采信。证据3、4，昆仑公司无异议，本院予以确认。证据5录音资料认证意见在裁判理由中阐述。证据6公证书，证实案涉房屋的实际购房者是潘瑞秋，昆仑公司对其真实性无异议，本院对该部分事实予以确认。证据7与原告主张的待证事实无关，不予采信。被告提交的证据2、3无相关的寄发签收凭证，无法证实寄送签收事实，不予采信。证据4个人征信报告载明原告的妻子名下有房产，且有房贷，原告对该事实亦认可，本院予以采信。证据5原告无异议，予以采信。
根据有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
案外人潘瑞秋欲购买昆仑公司开发建设的位于杭州市拱墅区昆仑公寓x幢x单元xxx室商品房，因其条件不符合限购政策，昆仑公司销售顾问金璐告知其只需找个持有绿卡的人代其购房，即可享受首付三成及贷款利率七折优惠。基于此，潘瑞秋以原告胡俊杰名义与昆仑公司于2010年8月5日签订案涉《商品房买卖合同》，合同约定：商品房建筑面积为88.78平方米，单价为34295元，合同总价款为3044710元，买受人应在2010年8月5日前支付首付款914710元，余款2130000元由买受人向银行申请按揭贷款支付，并于本合同签订当日办理完毕按揭贷款的相关手续，并提供按揭贷款所需的全部资料及缴纳相关费用，买受人逾期按本合同第八条处理。如因买受人个人原因或银行信贷政策调整等原因造成无法获取银行全额或部分按揭贷款，则收买人应在银行或出卖人通知后7各工作日内以现金补足，逾期则按本合同第八条处理。逾期超过90日后，出卖人有权解除买卖合同。出卖人解除买卖合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人愿意急促继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人应在2014年1月1日前，将符合条件的商品房交买受人使用。合同签订当日，原告支付首付款914710元。2010年8月2日，原告将本次购房涉及的合同签订、房产交接、入住、办证等所有相关事宜委托给潘瑞秋代理并办理公证，案涉合同由委托代理人潘瑞秋签订。2010年8月11日，原告声明其购买的案涉房产以其个人名义签订，购置房产的全部投资款由潘瑞秋出资，房产产生的权利由潘瑞秋享受，义务由潘瑞秋承担。购房合同签订后，因原告的妻子胡送锦名下有个人住房贷款，购房余款2130000元一直未能办理按揭贷款。
本院认为，本案主要争议焦点在于：一、昆仑公司在销售案涉房产时有无向胡俊杰承诺只要持有绿卡即可购房首付三成及贷款利率七折优惠；二、承诺能否对抗案涉《商品房买卖合同》关于付款内容的约定。
关于焦点一：胡俊杰主张昆仑公司在销售时承诺持有绿卡即可享受首付三成及贷款利率七折优惠，所提供的有效证据是潘瑞秋与金璐、蒋纯莉的谈话录音。蒋纯莉系昆仑公司的销售总监，昆仑公司对其身份并无异议，蒋纯莉在谈话中表露银行事先是给予昆仑公司销售楼盘客户相应的房贷首付比例和贷款利率优惠承诺，后因银行方面无法兑现导致售出的几套昆仑公寓商品房无法办理贷款手续。在胡俊杰购买案涉商品房时，金璐尚是昆仑公司的销售人员，对此昆仑公司不持异议，但又表示不清楚金璐是否是胡俊杰的置业顾问，蒋纯莉作为对昆仑公司商品房销售过程全面负责的管理者，其在与潘瑞秋的谈话中对金璐身份明确表示认可，昆仑公司对金璐的身份异议不符合实际情况，本院不予采纳。金璐在谈话中明确表示昆仑公司先和银行签订相关协议，之后公司会把相应的贷款政策告知营销部，然后再层层下达，其和公司其他销售人员均是根据被告公司的授意向购房客户承诺持有绿卡享受的首付比例和贷款优惠。本院认为，退而言之，即使金路承诺的内容未经被告授权，但金璐作为昆仑公司在胡俊杰购房时指派的销售顾问，在商品房销售交易习惯中，亦由销售顾问具体和购房者洽谈购房事宜，销售顾问接受公司的指派，代表公司行使职权，购房者有理由相信销售顾问的承诺即为开发商的意思表示。故基于蒋纯莉和金璐的身份情况及二人谈话内容的同一指向性，胡俊杰主张的事实更贴近客观情况，本院对胡俊杰的该部分主张予以采纳。
关于焦点二：案涉《商品房买卖合同》第七条虽然对支付购房款作了“如因买受人个人原因或银行信贷政策调整等原因造成无法获取银行全额或部分按揭贷款，则收买人应在银行或出卖人通知后7各工作日内以现金补足”的约定，而本案从客观表象上看也确因胡俊杰的妻子胡送锦名下有房产且房款尚未偿还完毕而未能办理贷款手续，但商品房销售过程中一般由开发商提供业经备案的商品房购买合同，合同中关于房款支付方式及其他基本条款均为格式条款，购房者签订的是浙江省商品房买卖合同范本的合同文本，昆仑公司在销售过程中承诺的内容是无法体现在合同上的。2010年4月10日颁行的“国十条”（国发（2010）10号）规定“对购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不低于50%”，且无任何相关持有外国绿卡的购房者可享受优惠政策的规定。而房产政策规定具有公示力，昆仑公司在明知胡俊杰不符合首付比例的条件下，仍然承诺给予首付30%及七折贷款优惠，与合同约定付款条件相悖，应当以其双方在购房过程中达成的实际意向为准。
综上，案涉商品房买卖合同系胡俊杰与昆仑公司双方签订的，根据合同相对性原则胡俊杰以自己名义起诉，被告对此无异议，而实际购房者潘瑞秋亦同意由胡俊杰来主张权利，本院对此予以确认。昆仑公司承诺只要胡俊杰持有绿卡购房即可享受首付比例30%及贷款七折利率优惠，而在合同履行合同过程中承诺的条件无法兑现，导致原告购房目的不能实现，胡俊杰据此要求解除案涉《商品房买卖合同》理由成立，本院对其诉请予以支持。昆仑公司要求胡俊杰支付房款及违约金的诉请，无事实和法律依据，本院不予采纳。合同解除后，被告应将胡俊杰支付的首付款914710元予以返还，并承担相应的利息损失，本院酌定按中国人民银行同期贷款利率从2010年8月6日起开始起算。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、原告胡俊杰（反诉被告）与被告杭州昆仑之都房地产开发有限公司（反诉原告）于2010年8月5日签订的《浙江省商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；
二、被告杭州昆仑之都房地产开发有限公司（反诉原告）返还原告胡俊杰（反诉被告）914710元及利息损失（利息从2010年8月6日起按中国人民银行同期贷款利率算至本判决确定还款之日止）；
三、驳回被告杭州昆仑之都房地产开发有限公司（反诉原告）的其他诉讼请求。
本诉案件受理费17478元，减半收取8739元，由被告杭州昆仑之都房地产开发有限公司（反诉原告）负担7874元，原告胡俊杰（反诉被告）负担865元；反诉案件受理费14874元，由被告杭州昆仑之都房地产开发有限公司（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 郭丁观
二〇一五年十月二十日
代书记员 林珊珊