杭州市西湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0106执异87号
案外人：徐强富，男，1965年3月1日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
委托代理人：李俊凤，浙江金道律师事务所律师。
申请执行人：浙商银行股份有限公司杭州分行，住所地杭州市下城区建国北路736号。
负责人：王卫华。
委托代理人：毛伟刚、吴艳群，浙江京衡律师事务所律师。
被执行人：杭州富新反光材料有限公司，住所地杭州市西湖区三墩镇南阳坝村。
法定代表人：连宁。
被执行人：杭州福文科技有限公司，住所地杭州市西湖区紫荆花北路188号1幢1106室。
法定代表人：朱芸。
被执行人：连宁，男，1970年3月29日出生，汉族，住杭州市西湖区。
被执行人：陈杭，男，1972年6月19日出生，汉族，住杭州市上城区。
本院在执行申请执行人浙商银行股份有限公司杭州分行（以下称浙商银行杭州分行）与被执行人杭州富新反光材料有限公司（以下称富新公司）、杭州福文科技有限公司（以下称福文公司）、连宁、陈杭金融借款合同纠纷案件过程中，案外人徐强富对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人徐强富认为，2012年7月4日，徐强富与福文公司签订《房屋租赁合同》，约定徐强富租赁位于杭州市西湖区紫荆花北路188号3幢北楼1－6楼和裙楼109室房屋。租赁期限10年，自2012年12月1日起至2022年11月30日，2012年8月1日起四个月为免租期。合同期内租金为700万元，保证金为100万元。同时，福文公司向徐强富披露，上述房屋系福文公司向业主租赁取得，并且享有转租权，租赁期限为2011年1月1日至2030年9月30日。合同订立后，福文公司将租赁房屋交付给徐强富，徐强富利用该房屋开办杭州兴强酒店管理有限公司，经营汉庭酒店紫金港店。
在酒店装修过程中，赵林娟等人主张其享有3幢北楼西单元东3室及3号车库，3幢北楼西单元西3室及7号车库，3幢北楼西单元东5室及5号车库，3幢北楼西单元西5室及6号车库，3幢北楼西单元东4室及1号车库，3幢裙楼北9号，3幢北楼西单元西4室及8号车库，3幢北楼西单元西2室及4号车库，3幢北楼西单元东2室及2号车库，3幢北楼裙楼3号、4号、5号房屋的权利，双方协商后另行签订房屋租赁合同，约定该部分房屋由徐强富向其承租，租赁期限至2031年9月20日。与此同时，徐强富与福文公司签订补充协议，鉴于上述八人的房屋租金由徐强富直接支付，结合徐强富与福文公司已经支付租金及保证金800万元的事实，将徐强富与福文公司之间的租赁期限延长至2032年11月30日。2013年6月，汉庭酒店紫金港店正式开张营业，除已经支付租金700万元、押金100万元，并投入后期装修费用890万元。
案外人徐强富认为，其对案涉房屋的使用权通过正常租赁取得。申请执行人浙商银行杭州分行要求实现其于2011年9月23日登记的抵押权，因该抵押权设定在福文公司取得的租赁权之后，也设定在赵林娟等人的承租权之后。请求确认：1、案外人徐强富对座落于杭州市西湖区紫荆花北路188号3幢部分房屋（具体为：3幢北楼西单元东3室及3号车库，3幢北楼西单元西3室及7号车库，3幢北楼西单元东5室及5号车库，3幢北楼西单元西5室及6号车库，3幢北楼西单元东4室及1号车库，3幢裙楼北9号，3幢北楼西单元西4室及8号车库，3幢北楼西单元西2室及4号车库，3幢北楼西单元东2室及2号车库，3幢北楼裙楼3号、4号、5号）享有租赁权至2031年9月20日，并在拍卖上述房产时予以披露。2、案外人徐强富对座落于杭州市西湖区紫荆花北路188号3幢除第一项请求之外的1-6层房屋及裙楼109室享有租赁权至2032年11月30日，并在拍卖上述房产时予以披露。
申请执行人浙商银行杭州分行认为，浙商银行杭州分行就案涉房屋所在3幢房屋享有抵押权，并经生效法律文书确认。徐强富主张的房屋租赁合同关系不得对抗浙商银行杭州分行享有的抵押权。赵林娟等人并非部分案涉房屋的权利人，徐强富与其签订的房屋租赁合同无效。徐强富是否支付租金以及是否实际占有案涉房屋等有待进一步核实。请求驳回案外人徐强富的执行异议。
本院查明，2012年12月25日，杭州市下城区人民法院受理原告浙商银行杭州分行诉被告富新公司、福文公司、连宁、陈杭金融借款合同纠纷案件，同年12月28日查封位于杭州市西湖区紫荆花北路188号3幢房屋。该案经杭州市下城区人民法院审理后依法判决。2014年4月2日，杭州市下城区人民法院将案件移交本院执行。本院立案执行后，于2016年3月23日张贴公告，责令被执行人富新公司以及房屋、土地的实际占有使用人于2016年4月30日前自行迁出杭州市西湖区紫荆花北路188号3幢房屋及相应土地。
2012年7月4日，徐强富与福文公司签订《房屋租赁合同》，约定福文公司将紫荆花北路188号3幢（北楼1-6楼）及裙楼109室出租给徐强富，福文公司已向业主取得2010年10月1日至2030年9月30日的租赁权利并有权转租，已告知徐强富该房屋现已设定抵押；福文公司于2012年8月1日将该房屋交付徐强富使用；福文公司并提供自交付之日起至2012年11月30日4个月免租期，房屋租赁期限10年，自2012年12月1日至2022年11月30日；租金计700万元、房屋租赁保证金100万元，自本合同签订之日三日内一次性支付。该合同还约定了房屋交付和收回、装修与维修、物业管理及相关费用等内容。2012年7月5日，福文公司出具收条一份，确认收到徐强富租金700万元，保证金100万元。此后，福文公司按约将租赁房屋交付给徐强富，徐强富并占有、使用案涉房屋至今。
2013年3月初，因赵林娟等人以徐强富租赁部分案涉房屋系其所有，要求徐强富支付租金。同年4月2日，徐强富与赵林娟等八人经协商分别签订《房屋租赁合同》，确认双方就紫荆花北路188号3幢北楼西单元东3室及3号车库，3幢北楼西单元西3室及7号车库，3幢北楼西单元东5室及5号车库，3幢北楼西单元西5室及6号车库，3幢北楼西单元东4室及1号车库，3幢裙楼北9号，3幢北楼西单元西4室及8号车库，3幢北楼西单元西2室及4号车库，3幢北楼西单元东2室及2号车库，3幢北楼裙楼3号、4号、5号的租赁权利义务，其中双方确认上述房屋于2013年4月1日交付徐强富使用；第一租赁期限自2013年4月1日至2022年9月30日；第二租赁期限自2022年10月1日至2031年9月20日止，第二租赁期限的租金在2022年8月20日前以当地周边同类酒店租赁市场价格协商确定，重新签订租赁协议和租金支付明细，并支付相应保证金。该合同中约定了具体的租金、押金等费用支付方式、房屋的交付和使用等内容。
2013年4月2日，徐强富与福文公司签订《补充协议书》，确认因赵林娟等8人主张权利，多次协商并征得福文公司同意后，徐强富与赵林娟等八人分别签订房屋租赁合同，由徐强富向八户业主分别支付租金。现双方签订补充协议如下：一、双方于2012年7月4日签订的《房屋租赁合同》的面积调整为原建筑房屋扣除赵林娟等八人房屋后的剩余部分，并继续履行。二、由于实际租赁面积缩水，徐强富应付租金减少，福文公司应当退还多收的租金，双方协商按照《房屋租赁合同》项下徐强富就现有租赁房屋的租赁期限延长至2032年11月30日，福文公司应退还租金不再退还，直接充抵徐强富2022年12月1日起至2032年11月30日期间的租金。
紫荆花北路188号3幢房屋系富新公司所有。2010年12月20日，富新公司与福文公司签订《房屋租赁合同》，约定富新公司将紫荆花北路188号3幢房屋出租给福文公司，租赁期限自2011年1月1日至2030年12月31日，以及具体的租金支付，福文公司可以转租等内容。案涉房屋所在紫荆花北路188号3幢房屋于2011年9月23日办理最高额抵押，抵押权人为浙商银行杭州分行。
本院认为，关于徐强富与福文公司租赁的部分案涉房屋（除向赵林娟等八人租赁的案涉房屋以外）之异议。根据物权法的规定，抵押人抵押已出租的财产的，不影响抵押财产上既存的租赁关系，承租人的权利优先于抵押权。福文公司早在2010年12月20日即取得案涉房屋租赁权，该租赁权的取得时间早于浙商银行杭州分行于2011年9月23日对案涉房屋取得抵押权的时间。徐强富在2012年8月1日取得租赁权时，案涉房屋尚未被查封。在福文公司的租赁权优于本案抵押权的情形下，徐强富作为次承租人所取得的占有、使用的权利系前述租赁权的延续，应认定属于订立抵押合同前既已存在的权利，该部分案涉房屋的租赁权可以对抗申请执行人浙商银行杭州分行享有的抵押权。案外人徐强富就该部分案涉房屋主张的执行异议成立，但其所主张的租赁权保护期限，应当按照福文公司的租赁权期限加以确定，即至2030年12月31日止，超出部分不予保护。
关于经徐强富、福文公司以及赵林娟等人协商后，徐强富向赵林娟等八人租赁部分案涉房屋的异议。赵林娟等八人所提出的相关部分案涉房屋的权利异议，已经本院审查后被依法驳回，赵林娟等人并非该部分案涉房屋的权利人。案外人徐强富向赵林娟等人所承租的部分案涉房屋的租赁权依法不予保护，相应的执行异议应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
一、杭州市西湖区紫荆花北路188号3幢房屋北楼1-6楼，其中3幢北楼西单元东3室及3号车库、3幢北楼西单元西3室及7号车库、3幢北楼西单元东5室及5号车库、3幢北楼西单元西5室及6号车库、3幢北楼西单元东4室及1号车库、3幢裙楼北9号、3幢北楼西单元西4室及8号车库、3幢北楼西单元西2室及4号车库、3幢北楼西单元东2室及2号车库、3幢北楼裙楼3号、4号、5号等房屋继续执行。
二、杭州市西湖区紫荆花北路188号3幢房屋北楼1-6楼除上述第一项中的其余部分房屋以及裙楼109室中止执行，徐强富就前述房屋享有租赁权至2030年12月31日止。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，按审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 肖 京
人民陪审员 王琴君
人民陪审员 黄建社
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 朱 虹