江西省赣州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0791民初1880号
原告：赣州市保障性住房建设运营有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区赣南大道阳光·金色春城小区。
法定代表人：肖继来，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭兆欣，系该公司员工。
委托诉讼代理人：吴艳丽，江西公仁律师事务所律师。
被告：张海英，女，汉族，1984年4月6日生，户籍地：江西省宁都县，家住江西省赣州经济技术开发区。
原告赣州市保障性住房建设运营有限公司诉被告张海英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吴艳丽、彭兆欣到庭参加诉讼，被告张海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年6月1日，被告经社会公开招租竞拍取得赣州经济技术开发区黄金家园A区30栋6＃号店铺的承租权，并与赣州市公房管理处签订《房屋租赁合同》。合同约定：1、租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日，月租金2200元；2、被告应于每月的15日前支付本月租金，若有拖欠，从约定支付日的次日起，按拖欠租金额每日千分之五计收违约金；3、被告拖欠租金累计达壹个月的，赣州市公房管理处有权单方解除合同。合同签订后，赣州市公房管理处依约交付房屋，但被告从2015年9月份开始拖欠租金，至今已累计拖欠租金14个月。另，原告与赣州市公房管理处于2015年9月8日签订《协议书》，协议约定原告依法概括取得赣州公房管理处所签订的租赁合同的权利义务，现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的租金30800元(按每月2200元计算，暂从2015年9月计算至2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)；2、判令被告立即向原告支付违约金9240元(按拖欠租金总额的30%计算，暂从2015年9月计算至2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)，以上共计40040元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告张海英答辩称，1、运营公司未按照承租合同、拍租公告、拍租宣传生的条款，未及时将水电汽、路面硬化、绿化等设施到位，周边也没有拍租宣传上的银行、大型超市、步行街等商业。反而周边脏乱差，运营公司管理是混乱，影响了店铺经营，从而导致该小区店铺的经营环境差，在市民心目中的形象差。2、运营公司对该小区店铺出现转租行为管理不力。按照合同约定，店铺未经运营公司同意，不得转租。但转租现象很普遍，出现多起转租纠纷闹至运营公司，但运营公司不作为，未采取有效措施，造成我们认为可以私自转租。运营公司在2016年6月I日催收租金、水电费、店面更换店名时，对本人将房屋转租的事实已经知晓。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条的规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。运营公司未在6个月的期限内提出异议，应推定为同意转租。3、按照合同约定，运营公司在整个小区店面租户都一直未缴纳租金的情况下，且很多店面都因经营不下而关门，白白损失了租金。运营公司没有及时将店面经营权收回。4、运营公司违反《房屋租赁合同》第二条，未按时将房屋交付乙方，直到2015年8月25日交付，且当时没有水和电，直接影响到店铺的正常营业，当时有向甲协商均未给予答复。5、本人交了装修保证金和水费押金，申请验收，但当时运营人员讲要等到其它商铺装修好后统一验收。可是本人店铺到现在都没有进行装修验收，且水表户名错误（实际用水量与公司公司数据不相符导致不能正常缴费）。甲方未经验收，应视为无法经营，因运营公司应当验收而不验收，当然本人可以拒付租金。
经审理查明，2015年5月，经赣州市公房管理处的委托，江西住友拍卖有限公司对坐落于赣州经济技术开发区香江大道18号的阳光·黄金家园小区（A区）经营性非住宅84个商铺进行拍租。2015年5月27日，被告通过竞拍，取得了30栋6号店面的三年承租权。2015年6月1日，赣州市公房管理处作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将上述房屋出租给乙方，房屋结构为钢混结构，建筑面积51.26平方米；租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日，合同签订之日，甲方即将房屋交付给乙方；租金为2200元/月（含物业管理费），乙方应于每月的15日前将本月租金总额交付给甲方指定的金融部门或辖区内房管所，若拖欠，从约定交付日的次日起，甲方按拖欠租金额每日千分之五计收乙方违约金；乙方同意在本合同签订时向甲方缴纳合同履约保证金6600元（租赁物三个月的租金金额）；因乙方拖欠租金累计达壹个月造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿等；合同还约定了双方的其他权利义务事项等。在合同签订后，原告以出租方的名义通知被告验房，2015年8月13日，原、被告共同对被告所承租的店面进行了验收，确认店面门窗完好，内设消防设施，符合承租方的经营要求，承租方已了解该房屋的现状，同意按房屋及附属设施的现状验收，不对房屋及附属设施的现状提出异议；钥匙3把。验收完毕后，被告在该验收单上签了字。被告接收店面后，对店面进行了简单装修，用于经营早餐店，在2016年6月1日将该店面转租给吴件娣。此后，被告认为原告在招租时存在虚假宣传，且周边配套服务及房屋水电不到位，在预交2015年9月的租金后拒绝向原告缴交租金，故原告诉至本院要求处理。
另查明，根据赣州市政府《关于组建赣州市保障性住房建设运营有限公司的批复》和赣州市房产局《市本级保障房移交接工作会议纪要》的精神，赣州市公房管理处于2015年7月1日将包括被告承租店面在内的保障性住房移交给原告管理。在2015年9月8日，赣州市公房管理处（甲方）与原告（乙方）签订了一份《协议书》，协议约定：赣州市公房管理处将其与承租户（附花名册）所签订的租赁合同中的权利义务转移给乙方，甲方作为出租人与各承租户所签订的租赁合同，甲方不再享有任何合同权利，也无需承担任何合同义务，乙方享有全部合同权利，承担全部合同义务；如承租户违反合同约定或相关法律法规的规定，由原告向承租户主张合同权利等。
上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，有原告向法庭提交的原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、协议书复印件、通知、租金催缴通知书、房屋租赁合同等，被告提交的发票等证据证实，上述证据经当庭质证，证据之间能相互印证，足以认定。
关于被告提交的缴纳装修保证金、水电保证金收据的证据，以证实原告在2015年8月25日才交付店面的事实，对此原告提出异议，认为其提交的黄金家园A区非住宅验收单足以证实其在2015年8月13日将店面交付。本院认为，被告未能提交其他有效证据相佐证，证实该店面的交付日期为2015年8月25日，且从原告提交的有被告亲笔签字的验收单可以证实原告交付店面时间是8月13日，故对该证据本院不予采信。
本院认为，被告以拍租的方式取得承租店面的租赁权后，与赣州市公房管理处所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，该合同已经成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在合同签订后租赁物交付之前，赣州市公房管理处根据市政府有关文件的精神，将包括本案所涉租赁物在内的保障性住房移交给原告经营管理，并将与被告等人所签订租赁合同的权力义务全部转移给原告，由原告承担赣州市公房管理处所享有的合同权利和义务。之后，原告以租赁物出租方的名义向被告移交租赁物，被告予以接收并未就此提出异议，应当视为被告已经知晓租赁合同的出租方已经从赣州市公房管理处变更原告，因此原告当然享有本案所涉租赁合同中出租方所享有的一切权利和义务。被告在接收租赁物后未按合同约定支付租金，致本案纠纷的产生，应当承担全部的民事责任。对原告要求被告立即向原告支付拖欠的租金30800元(按每月2200元计算，暂从2015年9月计算至2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)的诉讼请求，本院认为，原告原要求解除与被告签订的租赁合同并腾房，所主张被告支付租金的范围从2015年9月至被告腾房之日止，现原告已经撤回了要求解除与被告签订租赁合同并腾房的诉讼请求，因此本院仅就原告所主张的2015年9月至2016年10月的租金进行审理；按双方所签订合同的约定，被告在接收租赁物后实际上享有三个月的免租期，现原告延期向被告移交租赁物，被告缴交租金的起算日应当相应顺延，即从2015年11月13日起算，被告在签订租赁合同后，已经向原告交纳了一个月的租金，该金额应从被告所欠原告的租金中予以扣除，综上，被告在原告起诉时所欠原告的租金应为2015年12月13日至2016年10月12日共计十个月的租金22000元。对原告要求被告向原告支付违约金9240元(按拖欠租金总额的30%计算)的诉讼请求，本院认为，双方在合同中约定被告拖欠租金，应按每日千分之五计收违约金，该约定的违约金明显过高，现原告要求被告按拖欠租金总额的30%支付违约金，符合法律的规定，本院予以支持，但违约金应当按照被告实际拖欠的租金计收。关于被告提出的招租承诺中周边配套设施及房屋水电未到位严重违约的答辩意见，本院认为，被告作为房屋的承租人，已明确阅读合同的权利义务并知晓房屋现状，周边配套设施并不属于租赁合同中出租方的义务，这并不能作为被告拒缴或少缴租金的正当理由，故对该意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告张海英应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付所拖欠的租金22000元。
二、被告张海英应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金6600元（按拖欠租金总额的30%计算）。
三、上述判决，限本判决生效之日起十日内履行完毕。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费801元，由原告赣州市保障性住房建设运营有限公司承担229元，被告张海英承担572元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 陈瑜青
人民陪审员 廖优萍
人民陪审员 曾令惠
二〇一七年七月五日
代理书记员 付桂春