杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第303号
原告：杭州丹桂公寓业主委员会，住所地杭州市文三西路85号丹桂公寓物业楼2楼。
法定代表人：朱涌，主任。
委托代理人：毛洪辉，浙江泽大律师事务所律师。
被告：绿城房地产集团有限公司，住所地杭州市杭大路1号黄龙世纪广场A10楼。
法定代表人：寿柏年，董事长。
委托代理人：周天华，公司员工。
委托代理人：汪凌萍，浙江天册律师事务所律师。
第三人：史正。
委托代理人：李玉峰。
原告杭州丹桂公寓业主委员会诉被告绿城房地产集团有限公司物权保护纠纷一案，本院于2015年1月9日受理后，依法由审判员王蓉适用简易程序，于2015年3月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人毛洪辉、被告的委托代理人周天华、汪凌萍到庭参加诉讼。案件审理过程中，本院依法追加了第三人史正参加诉讼。本案于2015年9月10日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人毛洪辉、被告的委托代理人周天华、第三人的委托代理人李玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：杭州丹桂公寓系被告投资开发，项目位于杭州文三西路85号，于1997年1月竣工交付。原告系经丹桂公寓全体业主选举产生的行使共同管理权的组织。丹桂公寓在1997年销售、交付过程中，被告未经全体业主同意，将属于全体业主共有的11、12、16、17幢房屋北侧共19个花砖绿化带停车位及位于13幢的2个地面停车位赠送给了相应业主。现杭州丹桂公寓的大部分业主需要交费才能租用小区公共车位，而少部分业主因获得被告违法赠送的车位无需支付任何费用即可无期限使用小区公共车位，造成小区业主之间严重的不公平现象。原告认为，小区的道路和绿化系开发商为小区业主共用而建造，开发商出售商品房之后，小区的道路和绿化自然归小区业主共有，不可能归开发商私有，小区道路和绿化砖上设置的公共车位也应归小区业主共有，而不能由开发商私自无偿赠送给小区部分业主。根据《民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”和《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”七十四条第三款“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”之规定。以上21个车位应属全体业主共有，虽然被告处分车位时《物权法》和《物业管理条例》尚未颁布实施，但原告认为人民法院在审理物权案件时可以参照适用，被告无权对其进行处分。被告的赠送行为导致丹桂公寓全体业主权益受损，据此原告要求被告立即停止侵害，返还非法占有的停车位，并依据目前每个停车位每年1200元的收费，赔偿原告自1997年房屋交付至今17年的经济损失。故原告诉至法院，要求依法判令：被告返还被侵占的属于小区全体业主共同所有的停车位21个，并赔偿原告损失428400元；被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称：第一，原告提起本案诉讼应当经业主大会授权同意，相关业主大会中的表决事项表述为“要求被告停止在销售过程中造成侵犯业主共有权益行为并对受损业主进行赔偿”，表述具体指向不明，导致业主无法与具体、现实的利害关系相联系，故该次业主大会的投票结果不能构成业主大会对原告可提起本案诉讼的授权。第二，丹桂公寓是1996年开工，1998年竣工，房屋转让合同是1997-2000年订立，上述法律行为都是在物权法颁布施行之前完成，当时并没有任何法律法规禁止开发商将停车位出售转让。本案诉争的停车位是被告规划批准的车位，被告有权对该些车位进行处分，不违反处分行为发生时法律行政法规的强制性规定。第三，原告要求被告赔偿损失缺乏事实和法律依据。被告赠送车位并没有取得利益，原告根据当前的停车收费标准来计算被告的赔偿损失也不合适。即便原告的该项主张成立，被告对超过诉讼时效部分也不应赔偿。
第三人陈述：第一，对原告提起本案诉讼的主体资格有异议。原告提交的第三人房屋对应的选票并非业主本人签名，选票存在造假行为。第二，关于本案事实：1995年12月1日，中亚包装有限公司与被告签订《杭州丹桂公寓预售合同书》，购买了丹桂公寓13-A-101、102号房屋。实际交付后，因被告在私家花园中包含车位的承诺无法兑现，故双方签订《补充协议》，被告同意中亚包装有限公司免费享受现小区划线停车位41#和16#号两车位的使用权，车位使用期限与房屋使用期限相同，如房屋使用人发生变化，新房屋使用人仍享有这两个车位的使用权。2001年5月11日，该两套房屋转至第三人名下，该两个车位也由第三人使用至今。第三，第三人所使用的41#和16#号车位系交易取得，该行为发生于20年前，被告的处分行为在该交易发生时并不违反当时的法律规定，合法有效，原告无权要求返还。涉案交易行为发生于20年前，本案诉讼时效已过。原告主张适用的《物权法》、《物业管理条例》均自颁布之日起生效，无溯及力，原告不可据此主张权利。综上，原告无权要求返还41#和16#号车位，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告就其主张向本院提供以下证据材料：
1.绿城房地产集团有限公司给丹桂公寓业主委员会的回函2份，证明被告自认将小区应属全体业主共有的19个花砖泊车位赠送个了相应业主，并承诺将小区活动用房的50%租金补贴丹桂公寓小区物业服务中心；
2.丹桂公寓13号楼1-101、1-102花园和车位补充协议2份，证明被告将丹桂公寓13号楼两个应属全体业主共有的车位协议赠送给了相应的业主；
3.浙泽律（2014）函字第260号律师函及邮寄凭证1份，证明原告曾委托律师就本案诉请致函被告要求解决相关问题，被告未予理会。
原告提交的证据经质证，被告对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，该两份函中涉及的停车位处置问题以被告提交的证据为准；对证据2的真实性无异议，对关联性、证明对象有异议，原告也无证据证明徐满花的身份；对证据3的形式真实性无异议，对函的内容和证明对象有异议。第三人对证据1的证明对象有异议，且在销售房产时附赠车位与单纯的赠送含义不同；对证据2的证明对象有异议，不能证明该车位是属于全体业主共有及赠送车位的意思，车位使用权的获得是在房屋销售过程中有偿获得而不是无偿取得；对证据3不知情。
被告就其主张向本院提供以下证据材料：
1.丹桂公寓总平面道路定位图1份，证明图中11、12、16、17#楼北侧涂黑部分为室外泊车位，地面做法为予制留孔砼件，留孔部位种草皮，泊位车向路边找坡排水，坡度为3%，证明本案诉争标的为规划的室外停车位；
2.11-1-3车位赠送相关协议1份，证明11-1-3车位赠送给原丹桂公寓11-1-103室业主孙康清，后该业主办理退房；
3.11-1-4车位赠送相关协议1份，证明11-1-4车位赠送给丹桂公寓11-2-302室业主吴昊；
4.12-1-3车位赠送相关协议1份，证明12-1-3车位赠送给丹桂公寓12-2-201室业主蔡聪；
5.12-1-4车位赠送相关协议1份，证明12-1-4车位赠送给丹桂公寓12-2-302室业主付玮；
6.16-2-4车位赠送相关协议1份，证明16-2-4车位赠送给丹桂公寓16-2-301室业主蔡险飞；
7.17-2-3车位赠送相关协议1份，证明17-2-3车位赠送给丹桂公寓17-2-201室业主朱玉芬，该协议经公证；
8.13幢1-101号、1-102号商品房预售合同书、商品房买卖合同1份，证明该套商品房原业主中亚包装有限公司于2001年已办理退房，并更名至业主第三人名下，前任业主对于车位的约定并不能适用于新业主。
被告提交的上述证据经质证，原告对证据1的形式真实性无异议，但根据被告提供的证据2中的图，因为涉及本案的19个车位在该图中显示是绿化，而不是绿化砖；对证据2、3、5、7的真实性无异议，但对车位赠送合法性有异议，被告无权将业主共有车位赠送给单个业主；证据4，形式上是租赁协议；对证据6的形式真实性无异议，原先的预售合同业主是蔡险其，后来正式销售合同中的业主是蔡险飞，原告认为对蔡险飞并没有赠送车位，即使有赠送，也是不合法的；证据8，有两个地面车位是赠送给中亚公司的，如果被告认为没有赠送，那么应当举证证明。如果确实有赠送，那么应当赔偿。第三人认为证据1-7与第三人无关，对证据8无异议。
第三人就其主张向本院提供以下证据材料：
1.预售合同书1份，证明中亚包装购买13-A-101房、13-A-102的事实，预售房屋面积170.56平方米（每平2480元）、花园200平方米（每平400元），总价47.171万元；
2.户型图1份，证明中亚包装购买的户型包含花园、花园内有车位的事实；
3.补充协议1份，证明200平方米为私家花园，因花园内不能停车，绿城房产将41#、16#车位给中亚包装作为补偿，且车位使用期限与房屋使用期限系统，如房屋使用人发生变化，新房屋使用人仍享有这两个车位使用权的事实；
4.浙江绿城房地产公司入伙及应缴费用一览表1份，证明13-A-101房，总价23.5855万元包含项目为85.28建筑面积、16#车位和100平方米花园的事实，13-A-102房，总价23.5855万元包含项目为85.28建筑面积、41#车位和100平方米花园的事实；
5.商品房买卖合同1份，证明该房屋转入第三人名下的事实，房款包含8万元花园款；
6.房屋所有权证书1份，证明房屋新所有权人是第三人，依据补充协议，新房屋所有权人仍享受该两个车位的使用权。
第三人提供的证据经质证，原告对证据1的真实性无异议，但花园销售的合法性有异议，合同中也没有涉及到41#、16#车位；对证据2的真实性、关联性有异议，即便存在赠送花园，也属于不合法；对证据3的真实性无异议，合法性有异议，41#、16#车位都是在绿化砖上划定的，属于业主共有的停车位，被告不能通过附赠的形式将其送给业主，即使业主支付了款项，被告的行为也是不合法的，属于无权处分；对证据4的真实性无异议，合法性有异议，被告无权将花园和车位赠送、附赠形式给第三人；证据5的真实性无异议，合法性有异议，被告无权对花园进行处分；对证据6的真实性、合法性无异议，该产权证中没有包含41#、16#车位，从确认车位的物权角度来看，第三人对车位并没有所有权。被告对证据1的真实性、合法性无异议；证据2无异议；证据3、5，质证意见同被告对原告证据的质证意见；对证据4的真实性无异议，但是前业主并没有真实接收而是办理了退房手续，房屋是更名给第三人；对证据6无异议。
本院对原、被告及第三人提交的证据认证如下：原告提交的证据2与第三人提交的证据3相同，故本院对该证据的真实性予以认定，对原告提交的其他证据以及被告、第三人提交的证据的真实性均予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
被告系杭州市西湖区丹桂公寓的开发商，丹桂公寓于1997年1月竣工交付。根据1996年绘制的丹桂公寓总平图显示，在丹桂公寓11、12、16、17幢周边设置了19个室外停车位，后在被告销售丹桂公寓物业期间，上述19个室外停车位均被被告以附赠、出租等方式处分给丹桂公寓部分业主。
丹桂公寓公共道路上还设置有划线停车位。1995年12月，被告与中亚包装有限公司签订《杭州丹桂公寓预售合同书》，将丹桂公寓13幢1-101、102室售与中亚包装有限公司。2000年5月30日，被告与中亚包装有限公司签订《丹桂公寓13幢1-101、102室花园和车位的补充协议》，双方约定被告已为中亚包装有限公司就近预留41#和16#号划线停车位，并同意中亚包装有限公司自协议签订之日起免费享受两车位的使用权，车位使用期限与房屋使用期限相同，在上述房屋使用期限内，如果房屋使用人发生变化，新的房屋使用人仍享受两车位的免费使用权。2000年6月27日，因中亚包装有限公司已付清所有房款，被告将上述两套房屋交付给中亚包装有限公司。后因中亚包装有限公司同意将上述两套房产转给第三人名下。2001年5月11日，被告就上述两套房屋与第三人签订《商品房买卖合同》。2001年6月，第三人就上述两套房屋办理了产权登记手续，41#和16#车位由第三人使用至今。2015年1月9日，原告诉至本院，要求判如所请。
本院认为：第一，关于原告是否有权提起本案诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，有关共有和共同管理权力的重大事项，由业主共同决定。原告于2014年召开业主大会，就“被告停止在销售过程中造成侵犯业主共有权益行为并对受损业主进行赔偿”等事宜向被告进行诉讼维权进行投票表决，其中投票同意的业主已超过专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上，故原告提起本案诉讼符合法律规定。被告辩称该表决事项内容没有具体指向，导致部分业主对是否投票选择同意作出错误判断。但本案原告主张的诉讼请求包含在上述表决事项所涵盖的范围内，本院对被告的该项辩称不予采信。第三人认为该次业主大会中包含第三人在内的部分业主选票并非业主本人所填写，原告选票造假，但第三人无证据证明其主张的事实，且其即便扣除第三人对应选票，原告的起诉行为仍然满足法定起诉条件。因此，针对被告、第三人提出的原告起诉是否符合法定条件的异议，本院均不予采信。
第二，关于原告要求被告返还的位于丹桂公寓11、12、16、17幢周边设置的19个室外停车位。该19个室外停车位系丹桂公寓建筑区划内，规划用于停放汽车的车位。被告在销售丹桂公寓时将上述19个车位以附赠、出租等方式处分给相应丹桂公寓业主。在被告进行上述处分行为时，尚无法律、行政法规禁止被告作为合法建造该些车位的开发商进行该种处分行为，故该些业主据此占有、使用上述车位并非没有合同依据。2007年10月1日起开始施行的《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该法律规定也肯定了被告处分上述19个室外停车位的合法、有效性，故本院对原告要求被告返还该19个停车位并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。
第三，关于原告要求被告返还41#、16#停车位的诉讼请求。第三人主张其基于被告在销售丹桂公寓13幢1-101、102室时与中亚包装有限公司签订的《丹桂公寓13幢1-101、102室花园和车位的补充协议》而有权使用该两个停车位至今，该主张符合客观事实。被告就其建造的小区公共道路上停车位对外签订《丹桂公寓13幢1-101、102室花园和车位的补充协议》，在被告进行签订该协议时，并无法律、行政法规禁止被告进行该种处分行为，故第三人据此占有、使用上述车位并非没有合同依据，第三人占有、使用该两车位的行为并不构成侵权。虽然2007年10月1日起开始施行的《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的成为，属于业主共有，但新的法律规定不能调整法律生效前已经发生的事实和行为，故本院对原告要求被告返还该两车位并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回杭州丹桂公寓业主委员会的诉讼请求。
案件受理费减半收取13514元，由杭州丹桂公寓业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 王 蓉
二〇一五年十二月十八日
书记员 陈容容