辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第2063号
上诉人（原审被告）：张婉薇，女，1993年10月2日出生，汉族，农民，住址辽中县茨于坨镇。
委托代理人：侯国文，北京盈科律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：刘东君，辽中县正太法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：韩太奎，男，1971年7月11日出生，汉族，个体户，住址辽中县茨于坨镇。
委托代理人：苏晓红，男，1966年6月20日出生，汉族，辽中县茨榆坨镇宏泰制衣厂员工。
原审被告：王占峰，男，1960年12月22日，汉族，无职业，住址内蒙古通辽市科尔沁区。
原审被告：伊洪梅，女，1965年10月10日出生，汉族，无职业，住址内蒙古通辽市科尔沁区。
上诉人张婉薇因与被上诉人韩太奎、原审被告王占峰、伊洪梅确认合同无效纠纷一案，不服辽宁省辽中县人民法院（2014）辽中民三初字第1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月11日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年8月31日公开开庭审理了本案，上诉人张婉薇的委托代理人侯国文、刘东君，被上诉人韩太奎的委托代理人苏晓红均到庭参加了诉讼，原审被告王占峰、伊洪梅经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。
韩太奎一审诉称，2004年，王占峰及其投资经营的沈阳市乾丰餐饮娱乐有限公司因欠辽中县六间房农村信用合作社贷款纠纷一案，经沈阳市中级人民法院执行，将王占峰所有的位于辽中县茨榆坨镇偏堡子村建筑面积2497平方米的风雪娱乐城游泳馆及配套设施、风雪娱乐城游泳馆东前墙至风雪宾馆的西后墙全长35米中间（为界）西侧土地及地上房屋（即土地使用证号：辽中集建95字第018号土地西侧一半、房证号：沈房权辽中字第9201226号房屋西侧一半）抵债给辽中县六间房农村信用合作社，沈阳市中级人民法院作出（2004）沈法执字第1115号民事裁定书，并经沈阳市中级人民法院执行完毕，辽中县六间房农村信用合作社取得上述财产的占有、使用、收益、处分的物权权利。
2013年9月23日，辽中县农村信用合作联社（辽中县六间房农村信用合作社上级单位）公开拍卖上述资产，韩太奎以135万元竞买取得上述资产，并进行了交接。韩太奎取得该财产后，在风雪娱乐城游泳馆东前墙至风雪宾馆的西后墙全长35米中间（抵债财产分界线）砌墙，张婉薇出面阻拦，声称2013年4月18日已从王占峰、伊洪梅处购买了王占峰、沈阳市乾丰餐饮娱乐有限公司抵债给辽中县六间房农村信用合作社资产后的剩余全部房产和土地，并且含抵债给信用社的房产（房证号：沈房权辽中字第92012**号）所占土地，韩太奎认为抵债给信用社的房产和土地，王占峰、伊洪梅无权处分，王占峰、伊洪梅只有另一半房屋和土地的处分权，但张婉薇不听劝阻，双方协商不成，故韩太奎诉至法院，请求法院撤销王占峰、伊洪梅与张婉薇于2013年4月18签订的房屋买卖协议第一条中的“沈房权辽中字第9201226号，建筑面积354平方米，共一层的一半约177平方米；土地使用证号为辽中集建95字第018号土地使用面积约为3017平方米“买卖（约定）行为，或确认条款无效，并承担本案诉讼费。
王占峰、伊洪梅一审第一次庭审辩称，我把游泳馆东前墙至酒店的西后墙之间的35米一半前面部分的土地及土地上的房屋一半卖给张婉薇情况属实，另外的一半土地及房屋一半我没有卖给张婉薇。王占峰、伊洪梅第二次庭审缺席未答辩。
张婉薇一审辩称，王占峰所述土地另一半及房屋另一半没有卖给张婉薇属实。辽中县农村信用合作社拍卖抵债资产时，张婉薇应有优先购买的权利，张婉薇没有接到通知，韩太奎的购买行为侵犯了张婉薇的优先购买权。韩太奎并非房屋所在地集体经济组织成员，后虽经村民代表同意购买，但张婉薇在购买时并没有取得村民代表同意，所以购买行为不具有合法性，拍卖成交合同为无效合同，韩太奎不具有诉讼主体资格。另外，拍卖资产在拍卖前已被辽中县人民法院冻结，信用社无权拍卖冻结资产。综上，不同意韩太奎的诉讼请求。
原审法院审理查明，辽中县六间房农村信用合作社与沈阳市乾丰餐饮娱乐有限公司（法定代表人王占峰）、王占峰借款纠纷一案，沈阳市中级人民法院（2004）沈中民（3）合初字第280号民事判决发生法律效力，经沈阳市中级人民法院执行，王占峰以其所有的位于位于辽中县茨榆坨镇偏堡子村建筑面积2497平方米的风雪娱乐城游泳馆及配套设施抵债给辽中县六间房农村信用合作社，抵债价格为5，608，671元，沈阳市中级人民法院于2005年12月16日作出（2004）沈法执字第1115号民事（执行）裁定予以确认。该裁定作出后，辽中县六间房农村信用合作社与沈阳市乾丰餐饮娱乐有限公司（法定代表人王占峰）、王占峰在清点资产过程中，发现部分资产丢失，辽中县六间房农村信用合作社与沈阳市乾丰餐饮娱乐有限公司（法定代表人王占峰）、王占峰于2006年8月经协商，沈阳市乾丰餐饮娱乐有限公司（法定代表人王占峰）、王占峰除以裁定所及风雪娱乐城游泳馆及配套设施抵债外，另以风雪娱乐城游泳馆东前墙至风雪宾馆的西后墙全长35米中间（为界）西侧土地及地上房屋（即土地使用证号：辽中集建95字第018号土地西侧、房证号：沈房权辽中字第9201226号房屋西侧一半，177平方米）抵债，双方于2006年8月8日签订了协议书。协议签订后，在2006年11月10日经沈阳市中级人民法院执行庭现场测量并办理交接手续，双方签订了补充协议，案件执行完毕，辽中县六间房农村信用社取得了沈阳市乾丰餐饮娱乐有限公司（法定代表人王占峰）、王占峰位于辽中县茨榆坨堡子村建筑面积2497平方米的风雪娱乐城游泳馆及配套设施、风雪娱乐城游泳馆东前墙至风雪宾馆的西后墙全长35米中间（为界）西侧土地及地上房屋（即土地使用证号：辽中集建95字第018号土地西侧、房证号：沈房权辽中字第9201226号房屋西侧一半，177平方米）抵债资产。
2013年4月18日，王占峰、伊洪梅与张婉薇签订房屋买卖协议一份，其中第一条约定“甲方王占峰、伊洪梅自愿将其所有的房产及土地使用权卖与乙方张婉薇（该房产坐落于辽中县茨榆坨镇偏堡子（沈盘公路西，房产证号为沈房权辽中字第92012**号，建筑面积560平方米，砖混合结构，二层楼体；“沈房权辽中字第9201226号，建筑面积354平方米，共一层的一半约177平方米；土地使用证号为辽中集建95字第018号土地使用面积约为3017平方米”。庭审中，王占峰、伊洪梅明确抵债给信用社的抵债资产没有卖给张婉薇，张婉薇对此予以认可。另协议第一条中约定的土地使用面积约为3017平方米没有经过实际测量。
2013年9月23日，辽中县农村信用合作联社（辽中县六间房农村信用合作社上级单位）公开拍卖辽中县六间房农村信用社取得的上述抵债资产，韩太奎以135万元竞买取得上述资产，并于2013年9月30日进行了交接，韩太奎取得上述抵债资产。此后，韩太奎在风雪娱乐城游泳馆东前墙至风雪宾馆的西后墙全长35米中间（抵债财产分界线）处打算砌墙，张婉薇予以阻拦，称2013年4月18日已从王占峰、伊洪梅处购买了王占峰、沈阳市乾丰餐饮娱乐有限公司抵债给辽中县六间房农村信用合作社资产后剩余全部房产和土地，并且含抵债给信用社的房产（房证号：沈房权辽中字第92012**号）所占土地，不同意韩太奎砌墙，双方协商未果，韩太奎诉至原审法院，请求撤销王占峰、伊洪梅与张婉薇于2013年4月18日签订的房屋买卖协议第一条中的“沈房权辽中字第9201226号，建筑面积354平方米，共一层的一半约177平方米；土地使用证号为辽中集建95字第018号土地使用面积约为3017平方米”买卖（约定）行为，或确认条款无效。
原审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案王占峰、伊洪梅第二次开庭经原审法院传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中：1、王占峰、伊洪梅及张婉薇于2013年4月18日签订的房屋买卖协议第一条中“沈房权辽中字第9201226号，建筑面积354平方米，共一层的一半约177平方米；土地使用证号为辽中集建95字第018号土地使用面积约为3017平方米”部分，其中3017平方米面积部分没有经过实际测量，且王占峰、伊洪梅已将风雪娱乐城游泳馆及配套设施、风雪娱乐城游泳馆东前墙至风雪宾馆的西后墙全长35米中间（为界）西侧土地及地上房屋抵债给信用社（即韩太奎拍卖取得部分），王占峰、伊洪梅及张婉薇此约定侵害了韩太奎的财产权益，故该约定无效条款。2、本案王占峰、伊洪梅及张婉薇在庭审中均认可位于辽中县茨榆坨镇偏堡子村建筑面积2497平方米的风雪娱乐城游泳馆及配套设施、风雪娱乐城游泳馆东前墙至风雪宾馆的西后墙全长35米中间（为界）西侧土地及地上房屋，即韩太奎通过拍卖取得土地及房屋，王占峰、伊洪梅并没有卖与张婉薇，故王占峰、伊洪梅及张婉薇2013年4月18日签订的房屋买卖协议不涉及韩太奎取得的资产部分，故韩太奎请求撤销协议第一条此部分买卖行为或确认无效的诉讼请求不予支持。3、对张婉薇所提的韩太奎购买抵债资产行为侵害其优先购买权辩解，经审查认为，首先抵债资产系通过沈阳市中级人民法院执行抵债给信用社的，属于信用社资产，与张婉薇没有法律上的利害关系，其次，韩太奎通过信用社公开拍卖程序取得抵债资产，所以对张婉薇主张应保护其优先购买权这一辩解不予支持。4、对张婉薇认为韩太奎不是村集体经济成员，韩太奎购买主体不合格这一辩解，经审查认为，信用社系通过司法执行程序取得的抵债资产，又通过公开拍卖，韩太奎取得抵债资产，且韩太奎现已提供村集体村民代表同意迁入该村村民代表会议决议，故韩太奎购买主体资格合法，对张婉薇这一辩解亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（三）项、第六十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、确认被告王占峰、伊洪梅与被告张婉薇于2013年4月18日签订的《房屋买卖协议》第一条约定的“甲方王占峰、伊洪梅自愿将其所有的房产及土地使用权卖与乙方张婉薇（该房产坐落于辽中县茨榆坨镇偏堡子（沈盘公路西，房产证号为沈房权辽中字第92012**号，建筑面积560平方米，砖混合结构，二层楼体；“沈房权辽中字第9201226号，建筑面积354平方米，共一层的一半约177平方米；土地使用证号为辽中集建95字第018号土地使用面积约为3017平方米”）其中“土地使用证号为辽中集建95字第018号土地使用面积约为3017平方米”条款无效；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告王占峰、伊洪梅、张婉薇承担。
宣判后，上诉人张婉薇不服，上诉至本院。上诉请求：依法撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、上诉人与原审被告王占峰、伊洪梅之间买卖合同真实合法，其交易在先，上诉人在办理房屋过户手续过程中，其经过辽中县茨榆坨镇偏堡子三分之二村民代表同意，并且由该村村民委员会同意上诉人户口迁入该村，上诉人系诉争房屋的合法买受人，其交易应当依法受到保护。二、被上诉人不具有诉讼主体资格。被上诉人是从辽中县信用社购买诉争房屋，在辽中县人民法院处于查封冻结状态，其拍卖系辽中县信用社单方拍卖，而非司法拍卖，被上诉人应当通过其他程序主张权利，而不应向上诉人主张权利。综上，请求法院依法判决驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。
被上诉人韩太奎辩称：1、我方起诉的买卖合同是2013年4月18日的合同，是真实的，被生效的法律文书确认了。2、在一审中上诉人及王占峰、伊洪梅均承认两楼之间35米的中心点为地界，西面的没有在买卖合同内。3、我方经公开拍卖取得的并有该村村集体组织村民的三分之二同意，也同意买受人的户口迁入买卖房屋所在地，手续在一审中已经提交。上述事实已经被（2015）沈中审民再终字第59号民事裁定书认定。请求维持原判。
原审被告王占峰、伊洪梅经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院经审查认为，本案中，韩太奎以王占峰、伊洪梅与张婉薇签订的房屋买卖协议中约定“土地使用证号为辽中集建95字第018号土地使用面积约为3017平方米”的内容侵害其通过拍卖取得的资产为由，要求撤销或确认该条款无效。原审没有查清韩太奎通过拍卖方式取得的抵债资产是否含在王占峰、伊洪梅与张婉薇签订的房屋买卖协议中约定土地使用范围内，重审应对韩太奎取得的资产所占土地的四至范围、面积及张婉薇从王占峰、伊洪梅取得的房产及土地的四至范围、面积予以查清，在此基础上，正确适用法律对本案依法裁判。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销辽宁省辽中县人民法院（2014）辽中民三初字第1001号民事判决；
二、发回辽宁省辽中县人民法院重审。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 路柠檑
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。