山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第2054号
原告邱桂凤。
委托代理人王见，山东盈康律师事务所律师。
被告郝晓龙。
委托代理人赵丹华，青岛城阳诚德法律服务所法律工作者。
原告邱桂凤与被告郝晓龙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告邱桂凤及其委托代理人王见，被告郝晓龙的委托代理人赵丹华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告之间就房屋买卖事宜协商一致，由原告向被告购买环秀街道办事处窑上花园2号楼4单元302、402及车库一处，被告承诺上述房产建造合法，可以依法为原告办理过户手续。原告于2014年8月5日向被告支付了人民币7万元整，双方约定剩余价款于2014年10月30日之前付清，购房款准备齐时，同时办理过户手续。后原告依约于2014年10月30日之前准备好了剩余购房款，但到相关部门办理过户手续时，却被告知合同项下的房屋为小产权房，无法办理过户手续，原告的权益受到侵害，多次找被告协商退款事宜，但被告一直以各种理由拖延并拒绝返还预付款，故请求判令：1、被告返还原告70000元，并支付原告违约经济损失10000元，共计80000元。2、诉讼费由被告承担。
被告辩称，双方买卖合同已经成立，且被告按照原告的意见与房屋所在地的村委进行了合同变更手续，将涉案房屋所有权变更至原告名下，原告已实际支付了购房款并已实际占有涉案房屋，原告的主张不成立，请求依法驳回，要求继续履行合同，支付剩余购房款。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交下列证据：
1，2014年8月5日收条1份，证明被告收到原告购房款7万元，双方约定被告为原告办理过户手续时原告将全部房款付清。被告对该证据的真实性无异议，但认为该收条中所表述的预付款是定金，不应予以返还，其他购房款原告并未支付。
2，租赁合同、收条各1份，证明因原告与被告之间房屋买卖无法履行，原告无奈只能在外租赁房屋居住，并支付房屋租赁费12000元，此为因被告的违约行为产生的经济损失。被告对租赁合同的真实性有异议，认为该证据不能证明原告租赁房屋，现在城阳区丹山村已经拆迁，旧村改造；该房屋所有人郭某未提交其个人身份信息，原告无其他证据证明实际已居住，无水电费缴费单据，该证据与本案无关，被告不予认可。
3，申请证人李某出庭作证，证明原、被告在协议买卖时被告承诺为其办理房产过户，后因被告的原因无法办理房屋过户，原告多次联系被告及其父亲要求退房、退钱。被告对证人证明内容有异议，认为证人与原告系师徒关系，证人的证明效力有瑕疵，其陈述不能证实其当时确实在场及看见了整个交易过程；根据原、被告协议的内容可看出原告明知涉案房屋是集体产权且低于商品房市价很大的价格购买两套房屋，且在交易完成后占有使用该房屋，足以证明原告对房屋性质是充分了解的，并非原告所称完全不知情，证人所陈述的事实不真实，不应当予以支持。
4，申请证人郭某出庭作证，证明因被告违约行为导致双方买卖无法履行，原告多次向被告提出退房、退款、退还钥匙均遭到被告拒绝，原告无奈在外租赁房屋居住的事实，导致原告产生租赁费等合理损失。被告认为原、被告双方签订协议并履行交接之后已经将涉案房屋的钥匙交给了原告，即2014年8月5日起原告即享有涉案房屋的支配权，因此原告在哪里住、与谁住，租赁费多少钱均与本案无关，因其工作原因或其他原因产生的就近租房与被告无关，与本案无关，应不予支持，该证人所证明的事实明显前言不搭后语，前后矛盾，有虚假证明的情况。
为证明其抗辩理由，被告向本院提交买卖合同及原告交付预付款收据各1份、收取钥匙和合同书的收条1份，证明原、被告双方对房屋交易的程序是连贯性的，是在双方对房屋性质充分了解并协商之后的连贯性的行为，原告明知该房屋系被告顶账的集体产权房屋，也低于商品房市场价，签了买卖合同，交付了钥匙，充分说明原告所述不属实，且买卖合同第一条载明“凭本合同交易转让和租赁”，即该房屋可以转让，且原、被告双方在合同书上将买受人改为原告并签字确认；原告的行为系违约行为，不应当返还预付款，应继续履行该买卖合同。原告认为该证据系复印件，不能作为证据使用，涉案的两处房屋及车库并未给原告办理过户手续，且该买卖合同中载明协议签字或盖章生效，本合同涂改无效，被告在该房屋买卖合同行的涂改并不能履行房屋买卖协议约定的过户手续，也无法达到合同目的，被告行为构成违约。
经审理查明，2014年1月1日，被告郝晓龙与即墨市环秀街道办事处西窑上村民委员会签订《房屋买卖合同》，约定西窑上村委会将位于即墨市环秀街道办事处西窑上村窑上花园2号楼4单元3层西户房屋出售给被告郝晓龙，使用期限70年，期间可以凭本合同交易转让、租赁，该房屋建筑面积为93平方米，每平方米2380元，共计232050元，已付清。
2014年8月5日，原告邱桂凤与被告郝晓龙签订协议：“今收到邱桂凤购房预付款70000元，房屋位于即墨环秀街道办事处西窑上村窑上花园2号楼4单元302户、402户，车库位于2号楼2返元北车库由东向西3号，总价523236元，剩余购房款于2014年10月30日前全部结清，购房款准备齐时，同时办理过户手续。买房人：邱桂凤（收款人）卖房人：郝晓龙”。该协议由原告邱桂凤、被告郝晓龙签字捺印。
同日，原告为被告出具收条：“今收到郝晓龙交给的所卖房屋和车库的钥匙共三套，所卖房屋的合同书一份。”
另查明，涉案房屋及车库系由即墨市环秀街道办事处西窑上村民委员会在集体土地上开发建设的房屋。
以上事实，有房屋买卖合同、收条、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告邱桂凤与被告郝晓龙虽然签订了房屋买卖协议，约定被告将涉案房屋及车库转让给原告，但因该房屋及车库所在土地为农村集体土地，未取得国有土地使用证，亦未取得建设工程规划许可证，因此该协议违反了我国行政法规的强制性规定，应属无效，原告应将涉案房屋及车库返还被告，被告应将原告支付的购房款70000元返还原告。原告主张因被告房屋系小产权房因此导致其在外租房产生损失，要求被告予以赔偿，并提交租赁合同予以证实，但根据该租赁合同显示，原告租赁房屋的行为产生于其购买被告房屋之前，且被告已实际交付房屋，不影响原告正常的居住使用，因此该损失不应由被告承担；且原、被告双方在房屋买卖的过程中均有过错，应当各自承担相应的责任，故对原告该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：
一、被告郝晓龙于本判决生效后十日内返还原告邱桂凤购房款70000元。
二、驳回原告邱桂凤要求被告郝晓龙支付违约经济损失10000元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，由原告邱桂凤负担250元，被告郝晓龙负担1550元。
如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 秦忠基
审 判 员 顾 伟
人民陪审员 刘 锋
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 胡绪云
附本案依据的法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第五十二第有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
第五十八条合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第八条第一款诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。