湖北省大冶市人民法院行 政 判 决 书（2016）鄂0281行初55号原告大冶市中恒寄售行，住所地：大冶市甘家湾香樟路**号。负责人甘春莲，寄售行实际经营者。委托代理人程钢，大冶市义诚法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告大冶市房地产管理局，住所地：大冶市新冶大道5号。法定代表人余岭琳，局长。委托代理人尹维佳，湖北维佳律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人黄嘉荣。委托代理人黄林英。第三人黄晓。原告大冶市中恒寄售行不服被告大冶市房地产管理局为第三人黄嘉荣、黄晓办理房屋买卖合同变更备案登记及办理房屋产权证的行政行为，于2016年8月22日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2016年8月22日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年9月27日公开开庭审理了本案。原告负责人甘春莲及其委托代理人程钢，被告负责人程涛及其委托代理人尹维佳，第三人黄晓到庭参加诉讼。第三人黄嘉荣经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。被告大冶市房地产管理局于2016年7月14日根据房屋买受人黄嘉荣及其妻李丹和房屋出卖人黄石市中杰房地产开发有限公司（以下简称中杰房地产公司）的申请，办理了商品房买卖合同备案信息变更登记，将房屋买受人变更为黄晓。之后，被告根据办理房屋产权登记的有关程序，为第三人黄晓办理了鄂（2016）第00××43号房屋产权证。原告大冶市中恒寄售行诉称，2011年11月7日，黄嘉荣、李丹夫妻购买中杰房地产公司的怡景花苑二期6栋1单元11703号房屋一套。2016年7月4日，原告起诉第三人黄嘉荣债务纠纷案，第三人黄嘉荣以该房屋作为抵押，原告同时申请财产保全，查封该房屋。2016年7月14日，第三人黄嘉荣到被告单位办理商品房买卖合同变更手续，将该房屋产权变更至第三人黄晓（即第三人黄嘉荣之母）的名下。被告在第三人提供的房屋买卖合同备案材料不齐全的情况下，为第三人办理备案变更登记及办理房屋产权证，程序违法，属无效的行政行为。故请求确认被告大冶市房地产管理局为第三人黄嘉荣、李丹办理的商品房买卖合同变更备案登记无效；撤销鄂（2016）第00××43号房屋产权证。原告起诉时向本院提供证据如下：1、2011年11月7日，第三人黄嘉荣的房屋买卖合同复印件。证明第三人购买怡景花苑二期6栋1单元11703房屋一套；2、2015年10月11日、2015年10月24日，原告大冶市中恒寄售行、甘春莲与第三人黄嘉荣签订的两份借款合同；2016年7月12日，原告的财产保全申请书，内容是：原告大冶市中恒寄售行诉被告黄嘉荣、李丹民间借贷纠纷一案，为便于案件审理后的执行，防止被告转移财产，现申请财产保全，查封大冶市新冶大道西侧怡景花苑二期6栋，大冶市房02字第11703号房屋；3、商品房买卖合同备案撤销（信息变更）申请表。证明大冶市房地产管理局为第三人黄嘉荣、黄晓办理商品房买卖合同变更备案的行政行为；4、原告的身份证复印件，证明原告的身份情况；5、2016年8月19日，大冶市不动产登记中心出具的证明，证明第三人黄晓的房产证号为00××43。被告大冶市房地产管理局辩称，被告为第三人黄嘉荣、黄晓办理商品房备案变更登记及房屋产权登记，实体和程序合法，适用法律正确。理由：1、两个第三人系母子关系，所讼争房屋购买价款系黄嘉荣之母黄晓支付，在签订房屋买卖合同时，将买受人填写为黄嘉荣，是一种赠与行为。合同法规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，因此，赠与的房屋在未进行产权初始登记以前，赠与人有任意撤销权。黄晓撤销赠与的行为合法有效。故第三人黄嘉荣和其配偶李丹与开发商中杰房地产公司一起向房地产管理部门申请变更备案登记并由第三人黄晓取得房屋产权证，符合法律规定。2、被告受理开发商与房屋买受人关于商品房买卖合同备案信息变更的申请后，根据《中华人民共和国物权法》第九条和黄石市房地产管理局《关于进一步规范商品房买卖合同备案的撤销及变更工作的通知》第二条规定，收取申请人身份信息资料、直系亲属关系证明，申请变更备案的商品房买卖合同和其他相关材料，进行商品房买卖合同备案变更登记及办理房屋产权登记，符合法定程序，适用法律、法规正确。3、原告对涉案房屋无抵押等物权，无权提起行政诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第九条和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定，原告对涉案房屋不享有物权，故不享有提起行政诉讼的权利。综上，原告诉讼请求，无事实根据和法律依据，依法应当予以驳回。被告在法定期限内，向本院提供证据如下：1、被告的事业单位法人证书；2、法定代表人身份证复印件；3、商品房买卖合同备案撤销（信息变更）申请表；4、未办理产权登记和抵押登记证明；5、申请人身份及婚姻证明；6、直系亲属关系证明；7、房屋买卖合同；8、购买房屋发票；9、房屋所有权转移登记申请表；10、申请登记主体身份证复印件；11、纳税证明；12、承诺书；13、商品房买卖合同；14、开发商房屋所有权证；15、法律、行政法规等依据。第三人黄晓述称，1、甘春莲无诉权，理由是第三人黄嘉荣借款的出借人是大冶市中恒寄售行，虽然是个体经营者，但有字号；2、原告与第三人办理房屋备案变更登记及产权登记的行政行为之间无法律上的利害关系，故不能对该行政登记行为提起行政诉讼。根据“行政诉讼法若干问题的解释”及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定，原告不符合上述规定的任何一种情形，故不能提起行政诉讼。3、第三人黄嘉荣购买中杰房地产公司的房屋首付款是第三人黄晓支付，之后的每月还贷亦是黄晓承担，应视为黄晓对黄嘉荣的赠与行为，故黄晓亦有权撤销赠与。综上，原告大冶市中恒寄售行虽然与第三人存在借款关系，但未在涉案房屋上设立抵押权，故原告与被告为第三人办理备案变更登记及房屋产权登记的行政行为之间无利害关系，原告无诉权。被告的行政登记行为，程序合法，适用法律、法规正确。请求驳回原告的起诉或者判决驳回原告的诉讼请求。第三人黄晓为支持上述意见，向本院提供证据如下：1、2012年1月16日，黄嘉荣的个人购房借款担保合同，借款人黄嘉荣，贷款人中国工商银行股份有限公司大冶支行。2、2016年9月14日，中国工商银行股份有限公司大冶新冶支行出具的银行账户历史明细清单3份；3、2016年8月4日，中国工商银行股份有限公司大冶新冶支行出具的黄晓银行账户历史明细清单1份。庭审中，原、被告及第三人黄晓当庭对证据进行了质证并分别发表了质证意见。原告对被告提供的证据1、2无异议，对证据3、4、5、6、7、8、9、10、11、14真实性无异议，但关联性有异议，认为不能证明被告变更登记的行政行为是合法的；对证据12、13三性均有异议，认为证据12承诺书对于房屋的来源没有显示，证据13商品房买卖合同时间有更改，房屋的原所有人是黄嘉荣，不是第三人黄晓与房屋开发商之间的买卖，且没有给付资金的证明。第三人黄晓对被告提供的证据无异议。被告对原告提供的证据1、4、5无异议，对证据2有异议，认为证据2是原告与第三人黄嘉荣之间的借款关系证据，与本案不具有关联性，证据3只能证明被告行政行为存在，不能证明行政行为违法。第三人黄晓对原告提供证据的质证意见与被告相同。原告对第三人黄晓提交的证据1、2、3真实性均无异议，但认为不能证明房屋买受人是第三人黄晓，黄晓与黄嘉荣共同生活，所以黄晓支付的房款也不能证明就是黄晓一个人所有。被告对第三人黄晓提交的证据无异议。本院对当事人无异议的证据依法予以确认，对有异议的证据，结合案件事实，予以综合认定。经审理查明，2011年11月7日，第三人黄嘉荣与中杰房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定：第三人黄嘉荣购买由中杰房地产公司开发并预售的怡景花苑二期6栋1单元11703号房屋一套，建筑面积共计126.47平方米，价款468126元。该房屋买卖合同签订后，第三人黄嘉荣之母黄晓为其支付购房首付款147570元。2012年1月16日，第三人黄嘉荣与中国工商银行股份有限公司大冶支行签订个人借款／担保合同，由工行大冶支行为黄嘉荣提供借款32万元作为上述购房款，黄嘉荣将购买的怡景花苑二期六栋11703号房屋作为贷款抵押物，第三人黄晓亦作为共同借款人在合同上签字，中杰房地产公司作为保证人加盖了公章。兹后，第三人黄嘉荣购房贷款由第三人黄晓按月偿还。2016年7月14日，第三人黄嘉荣与中杰房地产公司向被告大冶市房地产管理局申请商品房买卖合同备案变更，备案信息变更内容为：将房屋买卖合同购买人黄嘉荣变更为其母黄晓。变更申请人黄嘉荣作为原买受人、中杰房地产公司作为出卖人均在申请表上签名盖章。被告大冶市房地产管理局受理备案变更申请后，根据第三人提供的申请表、申请人身份证明、结婚证、亲属关系证明、申请变更备案的商品房买卖合同原件等相关材料，经审批，认为第三人提供的资料齐全，符合合同信息变更手续，同意第三人商品房买卖合同信息变更。2016年8月8日，被告大冶市房地产管理局受理第三人黄晓房屋所有权登记申请，申请对大冶怡景花苑六栋一单元11703号房屋进行产权登记。第三人向被告提供有身份证、个人婚姻状况证明、已纳税证明、承诺书、商品房买卖合同等有关材料。被告为第三人黄晓办理了鄂（2016）第00××43号房屋产权证。另查明，原告大冶市中恒寄售行于2015年10月11日、10月24日与第三人黄嘉荣签订借款合同两份，黄嘉荣共计向原告借款30万元，月利率5%。现原告认为，被告为第三人黄晓办理产权证号鄂（2016）第00××43号位于大冶市怡景花苑六栋1单元11703号的房屋是第三人黄嘉荣和其妻李丹购买，2016年7月4日，原告因借款纠纷已起诉黄嘉荣、李丹，黄嘉荣将该房屋已作为借款抵押，且原告于2016年7月14日申请了财产保全。被告为第三人办理房屋买卖合同备案变更登记，将原来的房屋买受人即原告的债务人黄嘉荣变更为黄嘉荣之母黄晓，且为第三人黄晓办理房屋产权证，程序违法，原告故诉至法院，要求确认变更备案登记违法并撤销鄂（2016）第00××43号房屋产权证。本院认为，第三人黄嘉荣与中杰房地产公司签订房屋买卖合同，购买中杰地产公司开发并预售的大冶怡景花苑二期6栋1单元11703号房屋，该房屋在被告大冶市房地产管理局进行了备案登记。兹后，黄嘉荣和中杰房地产公司共同向被告方申请变更房屋买卖合同备案登记，申请将房屋买受人变更为第三人黄晓。被告受理申请后，依据中杰房地产公司和黄晓提供的相关材料，进行了备案变更登记，并于2016年8月8日进行了房屋产权登记。上述事实清楚，当事人对此亦无异议。本案争议的焦点问题是：一、原告有无诉权的问题；二、被告为第三人黄嘉荣办理房屋买卖合同备案变更登记是否损害了原告的合法权益；三、被告办理登记的行政行为是否合法。本院认为：一、本案原告认为，原告起诉黄嘉荣债务纠纷并申请财产保全在先，被告变更备案登记的行政行为影响了原告对黄嘉荣债权的实现。可见，被告为第三人办理备案变更登记的行为，原告认为与其有法律上的利害关系，故原告向本院提起行政诉讼，符合法律规定，依法享有诉权；二、根据住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》的有关规定，直系亲属需要更名的，商品房买卖双方可共同申请变更商品房买卖合同备案。本案争议商品房原买受人黄嘉荣与房屋预售方中杰房地产公司共同向被告申请商品房买卖合同变更备案登记，并提供相关商品房买卖合同原件、身份证明等相关材料，符合备案变更登记的条件，被告经审查后，根据相关程序，为第三人黄嘉荣及中杰房地产公司办理商品房买卖合同备案登记，符合住建部规范性文件的规定，并无不妥。况且，此时的房屋买卖合同备案变更登记行为并未设立物权，亦未产生物权的变动，故不存在损害原告的利益。三、被告在上述商品房买卖合同备案变更登记的基础上，依据房屋新的买受人黄晓提供的身份信息、房屋完税票据等有关材料为黄晓办理房屋产权证，亦符合《中华人民共和国物权法》第九条规定，即不动产物权的设立经依法登记，发生效力。故被告为黄晓办理房屋产权证的行政行为，亦属合法。对此，原告陈述该争议的房屋已办理了财产保全，且黄嘉荣亦同意将该房屋抵押偿还欠原告的债务，因原告并未提供有效的证据予以证实，本院不予采信。原告还认为，被告向第三人黄晓办理房屋产权登记的行政行为影响了其对第三人黄嘉荣债权的实现，因被告为黄晓办理房屋产权登记不属于《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定的房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记的行为，该争议房屋在进行权属登记前，产权属中杰房地产公司，备案变更登记时，第三人黄嘉荣并未取得争议房屋的所有权，故原告所诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：驳回原告大冶市中恒寄售行的诉讼请求。本案受理费50元，由原告大冶市中恒寄售行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费50元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，收款户名：法院诉讼费汇缴财政专户中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，帐号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李顺喜人民陪审员  胡晓玲人民陪审员  曹云花二〇一六年九月三十日书 记 员  石 磊