广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终168号
上诉人（原审原告）：张文华，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：张文昭，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：张文曦，住广州市越秀区。
三上诉人的共同委托代理人：杜玉明、张俊强，北京市盈科（广州）律师事务所律师及实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司，住所地广州市海珠区。
负责人：向国强，该公司项目总经理。
委托代理人：黄春秋，该公司法务专员。
被上诉人（原审被告）：广州英华房地产实业有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：刘志有，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：广州市德昇物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：陈武存，该公司执行董事。
委托代理人：黄春秋，广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司法务专员。
委托代理人：王兰，广东凯成律师事务所律师。
上诉人张文华、张文昭、张文曦因物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：张文华、张文昭、张文曦为兄弟关系。2014年4月23日，张文华、张文昭、张文曦（买受人）与广东利丰源拍卖有限公司（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》，确认：买受人通过公开竞价成交位于广州市海珠区南洲路英华街212-1-2号自行车场（成交价3006940元，佣金130208.2元）及广州市海珠区南洲路英华街72号之2号半地下室（成交价3141888元，佣金134256.64元）；委托法院不负责移交场地；拍卖交易过程中所发生的买受费用、房屋欠交的物业管理费、水电费等费用以及过户应缴纳的税费金（包括应由被执行人承担的一切税费金的费用）均由买受人承担，委托法院不支付任何费用；买受人一旦买受上述标的，即表明买受人接受上述标的物的现状，并承担由此产生的一切后果。房屋的实际面积以房管部门测绘为准，拍卖成交款及相关费用不补不退，由买受人承担；等。
据房管部门向张文华、张文昭、张文曦核发的房产证记载：位于海珠区南洲路英华街72号之2号半地下室的权属人为张文华、张文昭、张文曦，登记时间为2014年10月14日；位于海珠区南洲路英华街212-1-2号自行车场的权属人为张文华、张文昭、张文曦，登记时间为2014年10月21日。
2014年11月20日，张文华、张文昭、张文曦（甲方）与广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司（以下简称“晓港湾分公司”）（乙方）签订《物业交接协议》，约定：甲方通过司法拍卖取得位于广州市海珠区南洲路英华街72号之2号半地下室以及广州市海珠区南洲路英华街212-1-2自行车场房产，现与乙方就物业交接及今后物业管理事宜达成如下协议。一、乙方负责将该房产恢复原状，具体包括：1、内除市政设施外的小区内电力、供水、电话、网络等管线迁出该项房产，具体包括宽带网络设施、进入商铺的自来水管、供电电箱设备等，详见附图1（供商铺内水管从甲方物业内移出）、附图2（甲方物业内其他商铺的排气扇按照该附图标准封闭）、附图3（供电管线按照标准化进行安装在甲方物业内或直接移出甲方物业）、附图4（供电箱直接移出甲方物业）、附图5（供电线缆不直接接入甲方物业内，应移出从外部走线）、附图6和附图7（乙方协助甲方将网络电缆移出甲方物业）；2、协助清理收回小区内其它商铺占用该房产的部分面积；4、封闭该房产内所有其它商铺的排气扇出风口。二、乙方应保证甲方顺利进场装修，装修方案甲方应向乙方报备，并办理其它所需的手续。三、乙方应保证甲方接手后提供完善的物业管理服务，包括保障水、电（每个场地5KW，总计10KW）供应及正常合法经营。四、甲方向乙方支付前期物业管理及管线迁移补偿款共计340000.00元，支付方式为1、本协议签订后，甲方立即向乙方支付150000元；2、管线迁移、排气扇出风口封闭完成后三日内支付140000元；3、该房产被其它商铺占用面积收回后支付50000元；六、甲方同意自本协议签订日起按2.3元／平方米向乙方支付物业管理费（三年内保持不变，三年后若甲方改变经营用途，则甲方同意按照乙方当时的合法标准价格支付物业管理费）；如因乙方原因造成甲方无法正常经营的，甲方有权拒交物业管理费；等。同日，张文曦向晓港湾分公司支付了装修保证金20000元及前期管理费150000元。2014年12月17日，张文曦向晓港湾分公司支付2014年11月-2015年2月管理费20607.2元。2014年12月18日，张文曦又向晓港湾分公司支付了前期管理费40000元。2015年3月9日，张文曦又向晓港湾分公司支付了2015年3-4月管理费4011.5元。
2015年3月26日，广州市城市管理综合执法局海珠分局向张文曦发出《责令限期改正通知书》（NO.0846976），内容为：你于2015年3月26日在南洲路英华街72-2号半地下室，212-1-2号自行车场进行室内工程施工，违反了《建筑工程施工管理办法》第二条的规定，责令你立即停止违法行为，请你在2015年3月26日前停止施工。当事人签收为留置送达。
张文华、张文昭、张文曦于2015年4月30日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、晓港湾分公司继续履行双方签订的《物业交接协议》，按照附图1将涉案物业内的水管移出，按照附图3将供电管线移出张文华、张文昭、张文曦物业，按照附图4、5、6、7将供电箱、网线及电缆移出张文华、张文昭、张文曦物业；2、晓港湾分公司返还张文华、张文昭、张文曦支付的19万元管线迁移补偿款、2万元装修保证金、9000元消防阀费用、19万元排水排污人工费以及12万元排污管道费用；3、张文华、张文昭、张文曦不需要向晓港湾支付物业管理费，直至晓港湾分公司、广州英华房地产实业有限公司（以下简称“英华公司”）、广州市德昇物业管理有限公司（以下简称德昇公司）完全履行《物业交接协议》并保证张文华、张文昭、张文曦可正常经营之时；4、晓港湾分公司返还张文华、张文昭、张文曦已支付的2014年11月20日至2015年4月期间的物业管理费共计24618.7元；5、英华公司赔偿张文华、张文昭、张文曦无法正常经营的损失，以房屋总款项7018918.38元为基数，按照银行同期基准利率5.9%，自2014年5月1日起计至晓港湾分公司、英华公司、德昇公司按照《物业交付协议》将物业交付给张文华、张文昭、张文曦之日止；6、晓港湾分公司向张文华、张文昭、张文曦支付在2014年4月至2014年10月持续占有物业期间获得的租金收益，按照每月8000元的标准，共48000元；7、本案诉讼费用由晓港湾分公司、英华公司、德昇公司连带承担。上述诉讼请求要求晓港湾分公司、英华公司、德昇公司承担连带责任。
张文华、张文昭、张文曦和晓港湾分公司确认：晓港湾分公司接受英华公司的委托管理涉案物业所在的小区。原审庭审中，张文华、张文昭、张文曦表示其是基于与晓港湾分公司签订的《物业交接协议》提起本案诉讼，协议第一项第1点约定的图片内容只是小部分，履行的范围是整个场地2000多平方米；其与英华公司没有直接的合同关系，但认为物业交接协议的相对方还包括英华公司。英华公司则表示张文华、张文昭、张文曦竞拍成功后，没有找英华公司办理交接手续。张文华、张文昭、张文曦明确其主张的第一项诉讼请求是要求晓港湾分公司按照《物业交接协议》附图的内容将附图中1中的水管移出涉案物业，将附图3中的供电管线移出涉案物业，将附图4、5、6、7中的供电箱、网线和电缆移出涉案物业。张文华、张文昭、张文曦还表示其主张涉案场地在2014年4月至10月期间由晓港湾分公司出租并获利没有证据证实，只知道晓港湾分公司、英华公司、德昇公司是一起的，具体不知道哪个被告出租的。晓港湾分公司认为其出具的前期物业管理费发票是指管线迁移补偿款及前期物业管理费。
为查明涉案物业的现状，原审法院于2015年10月14日组织张文华、张文昭、张文曦、晓港湾分公司、英华公司、德昇公司到涉案物业现场进行核实。张文华、张文昭、张文曦、晓港湾分公司、英华公司、德昇公司均确认《物业交接协议》中附图的所在位置是英华街212-1-2号自行车场。张文华、张文昭、张文曦确认《物业交接协议》中附图4的供电箱、附图5的供电线缆的迁移工作晓港湾分公司已经完成，要求晓港湾分公司将附图1中的水管迁出，附图3中的供电管线和附图6、7的电缆迁出涉案物业。晓港湾分公司承认附图1的内容还没有完成，附图3中的供电管线靠墙安装，可以按照张文华、张文昭、张文曦要求进行标准化靠墙安装，附图6、7晓港湾分公司只是协助的义务，已通知网络公司迁走。张文华、张文昭、张文曦要求晓港湾分公司拆除南洲路英华街72号之2号半地下室的管线，晓港湾公司不同意，认为双方没有约定该地址的管线问题。
张文华、张文昭、张文曦就其主张还提交了以下证据：1、张文华、张文昭、张文曦向工程队垫付的排水排污工程款157500元的《收据》；2、张文华、张文昭、张文曦垫付的排水管等配件78742元的《收款收据》；3、广州市海珠区祥盛建材批发部送货单共120180.4元（张文华、张文昭、张文曦只主张12万元）；4、与广州津安建设工程有限公司《合同》及收据，合同上发包方没有名称也无盖章或签名，监理方为晓港湾分公司工程部监理；5、张文曦（发包人）与代理人李某（承包人）签订的《欣星装饰工程公司合同书》的复印件，约定工程地点为南洲路某华街自行车场，工程范围为室内装修，施工项目为打地板、排水管维修、排污管维修等。晓港湾分公司和德昇公司质证表示：证据1中15万、2万、2.5万《收据》的真实性、合法性、关联性均不予认可，张文华、张文昭、张文曦没有提供收据上开票人的身份。收据上写的用途也与晓港湾分公司和德昇公司无关；证据2的真实性、合法性、关联性也不予确认，张文华、张文昭、张文曦没有该营业部的营业执照予以证实，张文华、张文昭、张文曦买这些东西用于什么地方，晓港湾分公司和德昇公司也不清楚，无法证实是为晓港湾分公司和德昇公司垫付的排水排管的相关费用；证据3所有的建材批发部送货单都是简单的单据，上面没有送货人的章，真实性不予确认，晓港湾分公司和德昇公司没有和张文华、张文昭、张文曦达成任何的协议要求张文华、张文昭、张文曦帮忙买管道等，对这些单据的关联性、合法性均不予确认；证据4的真实性、关联性不予确认，这份合同不完整，没有甲方签名，合同上所写的监理方晓港湾分公司和德昇公司不清楚；张文华、张文昭、张文曦也没有提供该公司的身份证明，晓港湾分公司和德昇公司也从来不知悉有这件事情；证据5的真实性、合法性、关联性均无法确认。英华公司质证表示：对张文华、张文昭、张文曦所有证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，张文华、张文昭、张文曦购买相关建材与案外人签订装饰装修合同，是否用于涉案标的的工程施工，英华公司不知晓。
晓港湾分公司就其抗辩意见提交了以下证据：1、《物业交接协议》的附图现场照片；2、晓港湾小区消防系统维护保养合同2份；3、申请装修所需提供资料；4、业主公约；5、《整改通知书》复印件；6、敬告业主；7、投诉登记记录本。张文华、张文昭、张文曦质证表示：证据1确实是《物业交接协议》规定的附图，该组照片中附图5的电线和附图4的铁箱晓港湾分公司已经完成了，其他附图的内容都没有做；附图中排气扇的封堵问题，实际上晓港湾分公司没有做，在物业交接协议签订之后，晓港湾分公司迟迟不做，张文华、张文昭、张文曦经晓港湾分公司同意，找人垫钱帮晓港湾分公司做的；附图6、7确认现状如图片所示，附图6中的铁盒被小偷偷走了，现场遗留了电线，确认中海网络电缆、互通网络电缆现状如照片所示，但不是晓港湾分公司迁走的；证据2不清楚，不确认其真实性；证据3不确认，没有见过；证据4的真实性、合法性和关联性没有异议；证据5、6、7没有见过，张文华、张文昭、张文曦不清楚。英华公司质证表示：证据1是张文华、张文昭、张文曦与晓港湾分公司履行相关协议约定相关的义务，与英华公司无关。因为依据拍卖成交确认书第5条第3点约定，买受人接受涉案标的物的现状，并承担由此产生的一些后果，证明张文华、张文昭、张文曦在竞买涉案标的之前，已经清楚的知道涉案标的的现状是如何的；证据2的真实性、合法性没有异议，但和英华公司没有关联性；证据3的真实性、合法性没有异议，但与英华公司没有关联性；证据4的真实性、合法性和关联性没有异议，依据物业管理条例的规定，晓港湾分公司作为涉案标的的物业管理公司有权制订业主公约，小区的所有业主应遵守该公约；证据5的真实性、合法性没有异议，因为晓港湾分公司作为涉案标的的物业管理服务提供者，有权对损害小区里物业安全的状况进行监督；证据6、7的真实性、合法性没有异议，但与英华公司没有关联性。德昇公司质证表示对上述证据均没有异议。
原审法院认为：张文华、张文昭、张文曦和晓港湾分公司签订的《物业交接协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。
按照协议的约定，晓港湾分公司应完成附图确定的内容。经过现场查看，张文华、张文昭、张文曦、晓港湾分公司、英华公司、德昇公司均确认协议附图指向的是南洲路某华街212-1-2自行车场，故对该事实，原审法院予以确认。张文华、张文昭、张文曦与晓港湾分公司均确认晓港湾分公司已完成附图4、5的内容，故对该事实，原审法院也予以确认。另现场查看可见，附图3中的供电管线和附图6、7中的电缆仍存留在涉案物业内。晓港湾分公司自认没有完成附图1中水管迁移工作，故张文华、张文昭、张文曦要求晓港湾分公司继续履行附图1的内容符合协议约定，原审法院予以支持。现张文华、张文昭、张文曦要求晓港湾分公司继续履行协议，将附图3中的供电管线迁出涉案物业符合协议约定，张文华、张文昭、张文曦有权行使处置选择权，晓港湾分公司只同意按照标准化安装的意见依据不足，原审法院不予采纳。按照协议约定，附图6、7中的网络电缆迁移晓港湾分公司履行的是协助义务，现张文华、张文昭、张文曦没有举证证明晓港湾分公司没有进行协助而要求晓港湾分公司直接将网络电缆迁出涉案物业，与协议约定不符，对张文华、张文昭、张文曦的该主张，原审法院不予支持。张文华、张文昭、张文曦与晓港湾分公司就晓港湾分公司负责恢复物业原状的内容已以附图的形式予以确定，张文华、张文昭、张文曦认为晓港湾分公司关于管线迁移的义务涉及两处物业的意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。按照协议约定，协议签订后张文华、张文昭、张文曦就需支付15万元的前期物业管理及管线迁移补偿款，之后在管线迁移及排气扇出风口封闭完成后三日内支付14万元。现张文华、张文昭、张文曦确认晓港湾分公司已完成协议约定的附图4、5的内容，且确认附图2已完成，即张文华、张文昭、张文曦已付的19万元管线迁移补偿款与晓港湾分公司已完成部分的对价相当，现张文华、张文昭、张文曦既要求被告继续履行协议，又要求晓港湾分公司返还上述19万元理据不足，原审法院不予支持。张文华、张文昭、张文曦自述涉案物业的装修工程尚未完工即被城管部门要求停工，即张文华、张文昭、张文曦不能继续装修的原因不是晓港湾分公司不予其进场，且装修工程尚未结束，张文华、张文昭、张文曦现要求晓港湾分公司返还2万元装修保证金依据不足，原审法院也不予支持。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张文华、张文昭、张文曦主张其代晓港湾分公司找工程队与晓港湾分公司工程部一起维修公共排水排污管，对此晓港湾分公司予以否认，张文华、张文昭、张文曦提交的证据也不足以证明晓港湾分公司委托其处理排水排污管，故对该事实，原审法院不予采信。据此，张文华、张文昭、张文曦要求晓港湾分公司返还9000元消防阀费用、19万元排水排污人工费及12万元排污管道费，依据不足，原审法院不予支持。同理，张文华、张文昭、张文曦自认没有证据证明2014年4月至10月是由晓港湾分公司占有涉案物业并出租获利，故其要求晓港湾分公司向其支付2014年4月至10月所获租金收益，证据不足，原审法院不予支持。
张文华、张文昭、张文曦作为涉案物业的产权人，晓港湾分公司作为涉案物业所在小区的物业管理公司，双方存在物业服务合同关系。张文华、张文昭、张文曦已向晓港湾分公司支付了2014年11月20日至2015年4月的物业管理费24618.7元，对该事实，原审法院予以确认。根据广州市城市管理综合执法局海珠分局2015年3月26日发出的《责令限期改正通知书》载明的内容，张文华、张文昭、张文曦是因被该局责令停止施工导致涉案物业现仍未施工，张文华、张文昭、张文曦要求晓港湾分公司返还已收取的上述期间的管理费，依据不足，原审法院不予支持。张文华、张文昭、张文曦作为物业管理费缴纳的义务方，其拒绝缴纳费用可在晓港湾分公司主张收取费用时行使抗辩权，张文华、张文昭、张文曦在本案中提出该请求不规范，原审法院在本案中不予处理。
张文华、张文昭、张文曦主张基于《物业交接协议》提起本案诉讼，英华公司并不是该协议的签约主体，且张文华、张文昭、张文曦也没有举证证明其向英华公司主张过交付场地，故张文华、张文昭、张文曦要求英华公司赔偿其无法正常经营的损失缺乏依据，原审法院不予支持。
晓港湾分公司由于没有独立的法人资格，故其在本案中的权利义务由德昇公司与其共同承受。张文华、张文昭、张文曦主张英华公司是晓港湾分公司和德昇公司的实际控制人，缺乏依据，对该意见，原审法院不予采纳。张文华、张文昭、张文曦要求晓港湾分公司、英华公司、德昇公司承担连带责任，依据不足，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年10月29日作出判决：一、广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司和广州市德昇物业管理有限公司在判决生效之日起15日内，将商铺内的水管及供电管线移出张文华、张文昭和张文曦所有的广州市海珠区南洲路英华街212-1-2号自行车场；二、驳回人张文华、张文昭、张文曦的其它诉讼请求。案件受理费17002元，由张文华、张文昭、张文曦负担12751元，广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司和广州市德昇物业管理有限公司共同负担4251元。
判后，上诉人张文华、张文昭、张文曦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院在2015年10月29日判决书送达张文华、张文昭、张文曦和晓港湾分公司、英华公司、德昇公司，但至今晓港湾分公司、英华公司、德昇公司都没有将商铺内的水管及供电管线移出张文华、张文昭和张文曦所有的广州市海珠区南洲路某华街212-1-2自行车场，请求判令晓港湾分公司、英华公司、德昇公司继续执行法院判决和归还张文华、张文昭、张文曦向法院所拍卖的房产。二、晓港湾分公司应当依照与张文华、张文昭、张文曦达成的《物业交接协议》，履行合同义务，将张文华、张文昭、张文曦所有的两处物业内的水管及供电管线等公共设施移出。张文华、张文昭、张文曦竞拍取得涉案两处物业后，晓港湾分公司、英华公司、德昇公司继续将涉案物业出租经营并拒不交还，出租收益由英华公司收取。张文华、张文昭、张文曦给了两处物业承租者三万多元退出承租，并多次要求晓港湾分公司、英华公司、德昇公司归还涉案物业和履行《物业交接协议》，但其未依约履行。原审法院在认定《物业交接协议》合法有效的情况下，却判决晓港湾分公司、德昇公司仅须将两物业之一的212-1-2号自行车场内的水管及供电管线等公共管道和线路移出物业，而对协议约定的另一处物业即72号之2号半地下室不予支持，这是对《物业交接协议》的内涵及合同目的的误读。首先，《物业交接协议》正文首段可以看出：第一，张文华、张文昭、张文曦签订该协议的初衷是为了使两处物业内的公共管道及线路等设施移出物业以满足后续经营使用的条件。第二，该段说明所述两处物业均是在晓港湾分公司的辖区范围内，张文华、张文昭、张文曦就两处物业的交接与晓港湾分公司、英华公司、德昇公司进行协商，符合客观现实情况。第三，该协议所涵盖的内容和范围应当包括72号之2号半地下室及212-1-2自行车场两处物业，即该协议签订当时的合同目的应当是同时整改处理两处物业而非仅仅是212-1-2自行车场。其次，72号之2号半地下室与212-1-2自行车场在结构和布局上十分相似，均为高层住宅楼之隔空层部分，签订《物业交接协议》时两处物业被晓港湾分公司管理公共设施占用的情况也基本一致。双方之所以在《物业交接协议》第一条中仅附上212-1-2自行车场的图片是考虑到这样既能方便签订协议，又能确定晓港湾分公司、英华公司、德昇公司对两处物业恢复原状的交接标准。故，第一条中的附图不能看作是双方对约定物业的限制，而应当视为对协议履行方式和履行义务标准的列举说明。最后，在协议签订后的实际履行过程中，晓港湾分公司、英华公司、德昇公司曾与张文华、张文昭、张文曦一同针对72号之2号半地下室的部分管道及线路等进行了拆除整改工作，并且直到产生争议以前，双方对整改的物业范围是不存在任何异议的。张文华、张文昭、张文曦也没有理由破坏自己的物业。三、依照《物业交接协议》，因晓港湾分公司、英华公司、德昇公司原因导致张文华、张文昭、张文曦无法正常营业的，有权拒交物业管理费。原审中，根据原审庭后现场调查，晓港湾分公司自认其对《物业交接协议》中的绝大部分工作仍未完成。晓港湾分公司未能在合理期限内履行管线迁移义务是张文华、张文昭、张文曦无法正常使用、经营两处物业的主要原因。根据协议约定，张文华、张文昭、张文曦应当有权拒交物业管理费。晓港湾分公司并应返还已收取的物业管理费。张文华、张文昭、张文曦有房产证及营业执照，涉案两处物业共2230平方米，英华街一楼的租金为每平方米100元，现按每月每平方米20元租金计算，晓港湾分公司、德昇公司、英华公司应按照每月租金44600元标准自2014年4月计至2015年11月10日赔偿拒不归还房产造成张文华、张文昭、张文曦无法经营的经济损失租金合共802800元。请求法院判令：1、晓港湾分公司、英华公司、德昇公司依照原审判决第一项将商铺内水管及供电管线等公共设施移出张文华、张文昭、张文曦所有的广州市海珠区南洲路英华街72号之2号半地下室；2、张文华、张文昭、张文曦无须向晓港湾分公司、英华公司、德昇公司缴纳物业管理费，直至晓港湾分公司、英华公司、德昇公司完全履行《物业交接协议》将其公共设施移出张文华、张文昭、张文曦所有的两处诉争物业为止；3、晓港湾分公司、英华公司、德昇公司向张文华、张文昭、张文曦返还已支付的2014年11月12日至现在2015年4月期间物业管理费共计24618.7元；4、晓港湾分公司、英华公司、德昇公司继续执行原审法院判决生效之日起15天内，将商铺内的水管及供电管线移出张文华、张文昭、张文曦所有的广州市海珠区南洲路英华街212-1-2自行车场和判令晓港湾分公司、英华公司、德昇公司交还房产；5、张文华、张文昭、张文曦由于晓港湾分公司、英华公司、德昇公司拒不归还房产造成张文华、张文昭、张文曦无法经营的经济损失802800元（有房产证与营业执照为证）；6、退还已收取张文华、张文昭、张文曦的190000元；晓港湾分公司、英华公司、德昇公司与张文华、张文昭、张文曦脱离管理关系并退出小区管理；7、晓港湾分公司、英华公司、德昇公司承担一、二审全部诉讼费。
被上诉人晓港湾分公司、德昇公司答辩称：一、请求驳回张文华、张文昭、张文曦的全部上诉请求。关于张文华、张文昭、张文曦上诉请求第一项：在张文华、张文昭、张文曦和晓港湾分公司签订《物业交接协议》后，双方约定将水管移出，但是在晓港湾分公司开始着手处理整改水管工程时，因张文华、张文昭、张文曦在装修涉案自行车场时恶意砸断整个房屋的地梁被业主投诉至广州市城市管理综合执法局海珠分局，该局于2015年3月26日发出责令限期整改通知书，责令张文华、张文昭、张文曦立即停止违法施工，在处理完违法事宜前不得进行任何施工，因此晓港湾分公司无法进入涉案现场开展工作。二、供电管线问题，《物业交接协议》中第一条第一款附图三约定按照标准化进行安装在甲方物业内或者直接移出甲方物业，根据协议可以清楚看到对供电管线的处理晓港湾分公司是有选择权，可以按照标准化安装在张文华、张文昭、张文曦物业内或移出物业，该供电管线是整栋楼在建设时就已经向房管局规划局就放置供电管线的布置进行审批和验收，其迁移也需要经过较为复杂的审批过程，根据协议晓港湾分公司可以选择将供电管线安装在甲方物业内，因此张文华、张文昭、张文曦第一项请求请法院予以驳回。本案的诉讼费应由张文华、张文昭、张文曦自行承担。三、《物业交接协议》的签订、履行以及协议约定本身并不存在合同全部或部分无效的情形或约定，张文华、张文昭、张文曦要求晓港湾分公司单方履行《物业交接协议》中的义务，而请求解除自己支付对等款项的请求，纯属无理要求。晓港湾分公司履行了《物业交接协议》中约定的大部分义务，张文华、张文昭、张文曦要求晓港湾分公司返还合同约定的19万元没有依据。合同执行过程中，张文华、张文昭、张文曦在装修自己的物业过程中停工的原因是张文华、张文昭、张文曦签订《物业交接协议》后即提出要装修，因为其装修物业的面积达到2000平方米以上，根据《建筑施工许可管理办法》第二条之规定，张文华、张文昭、张文曦必须向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申领施工许可证。晓港湾分公司也告知张文华、张文昭、张文曦自行向建设部门了解办理相关审批手续，待手续齐全后，再向晓港湾分公司申请办理；同时晓港湾分公司也将相应的物业管理手续告知了张文华、张文昭、张文曦，也告知其要缴纳部分的装修保证金。收取装修保证金的原因是为了能够约束张文华、张文昭、张文曦在装修期间，为保证两物业的公共区域设备设施不受破坏。2万元装修保证金是张文华、张文昭、张文曦自行提出向晓港湾分公司缴纳的，如按《关于明确我市物业管理收费有关问题的通知》【穗价（1999）132号】的规定，两物业缴纳的装修保证金应达7万之多。但张文华、张文昭、张文曦却未向相关部门办理施工许可手续，也未按照晓港湾分公司的装修规章制度执行，擅自通知施工人员进场施工，并多处严重违规施工。晓港湾分公司多次催促其办理完善相关手续，张文华、张文昭、张文曦均不予理睬。期间众多业主不堪张文华、张文昭、张文曦的野蛮施工，多次到物业公司进行投诉，晓港湾分公司向张文华、张文昭、张文曦发出整改通知，张文华、张文昭、张文曦也拒绝签收，各政府相关执法部门对其下发整改停工通知，张文华、张文昭、张文曦也不予理会。最严重的是张文华、张文昭、张文曦竟然违规敲断了物业所在楼宇安全基梁，严重影响了整栋大厦的结构安全，也对楼宇所在其他业主的生命财产安全构成了极大的威胁。为此，广州市城市管理综合执法大队通过留置送达的方式向张文华、张文昭、张文曦下发了“责令限期改正通知书”。张文华、张文昭、张文曦无法使用自己的物业，导致无法装修的情况是自己在装修过程中违规操作造成的，与晓港湾分公司没有关系。张文华、张文昭、张文曦要求以物业交接协议第6条为由，拒绝缴纳物业管理费是没有任何的道理的。晓港湾分公司是涉案小区的合法物业管理公司，根据《物业管理条例》张文华、张文昭、张文曦应按时按规定缴纳物业管理费，张文华、张文昭、张文曦也按《物业交接协议》履行了部分物业管理费缴纳的义务。因此张文华、张文昭、张文曦要求拒缴物业管理费及返还之前缴纳的物业管理费的请求不成立。张文华、张文昭、张文曦关于租金收益的诉讼请求，两物业的租金收益均是物业的原所有人英华公司收取的，与晓港湾分公司没有关系，晓港湾分公司不应予以退还。晓港湾分公司、德昇公司与英华公司在法律上是独立的法律主体，没有任何的关联，所以张文华、张文昭、张文曦要求晓港湾分公司、德昇公司与英华公司承担连带责任是没有任何依据的。
被上诉人英华公司未提交书面答辩意见。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，原审判后，晓港湾分公司、德昇公司亦提交上诉状，但未在法定期限内交纳上诉费，其述称由于张文华、张文昭、张文曦已上诉，并考虑到上诉费用的问题，故没有交上诉费，其清楚逾期缴费视为撤回上诉的法律后果。
本院认为：晓港湾分公司、德昇公司未在法定期限内交纳上诉费，视为其撤回上诉，本院对其上诉请求不予审查处理。
关于迁移管线的范围问题。经过原审法院组织现场查看，张文华、张文昭、张文曦、晓港湾分公司、英华公司、德昇公司均确认《物业交接协议》附图指向的是南洲路某华街212-1-2自行车场。《物业交接协议》是确定张文华、张文昭、张文曦与晓港湾分公司权利义务的合同依据，双方以附图的方式对迁移管线的内容予以明确。该协议并无约定附图为列举说明，南洲路英华街72号之2号半地下室的管线迁移应当参照同样的标准进行，故张文华、张文昭、张文曦关于附图仅为列举说明，迁移管线的范围应涵盖涉案两处物业的主张依据不足，本院不予采纳。张文华、张文昭、张文曦确认协议约定的附图2、4、5的内容已完成；附图6、7中的网络电缆迁移问题晓港湾分公司负有协助义务而张文华、张文昭、张文曦无证据证明晓港湾分公司拒绝协助，故原审法院认定晓港湾分公司、德昇公司应继续履行附图1、3中的管线迁移义务符合合同约定，本院予以认可。张文华、张文昭、张文曦上诉要求晓港湾分公司、德昇公司、英华公司将管线移出其所有的南洲路英华街72号之2号半地下室缺乏合同依据，本院不予支持。
关于晓港湾分公司、德昇公司应否退还款项的问题。张文华、张文昭、张文曦既要求晓港湾公司继续履行协议，又要求返还款项缺乏依据。张文华、张文昭、张文曦确认协议约定的附图2、4、5的内容已完成，故原审法院认定张文华、张文昭、张文曦已付的19万元与晓港湾分公司已完成部分的对价相当，对张文华、张文昭、张文曦返还款项的主张不予支持并无不当，本院予以认可。
关于物业管理费问题。晓港湾分公司与张文华、张文昭、张文曦之间存在物业服务合同关系，晓港湾公司提供了物业管理服务，张文华、张文昭、张文曦作为产权人即负有交纳物业服务费的义务，该义务的履行与管线迁移义务的履行不属于同一法律关系范畴。根据广州市城市管理综合执法局海珠分局2015年3月26日发出的《责令限期改正通知书》载明的内容，张文华、张文昭、张文曦系因未依法施工导致被责令停止违法行为，其以晓港湾分公司未履行协议导致其不能使用涉案物业为由要求返还已收取的物业管理费，亦依据不足，原审法院不予支持正确。关于张文华、张文昭、张文曦无须缴纳物业管理费的上诉请求，原审认定正确，本院予以认可。至于张文华、张文昭、张文曦提出的要求晓港湾分公司与其脱离管理关系并退出小区管理，超出其一审诉讼请求范围，也不属于本案审理范围，本院不予调处。
关于交还房产、损失赔偿等问题。张文华、张文昭、张文曦无证据证明晓港湾分公司、德昇公司、英华公司占用涉案物业拒不交还，也无证据证明是晓港湾分公司、德昇公司、英华公司的原因导致其无法使用涉案物业，其关于交还房产的主张缺乏依据，本院不予支持。张文华、张文昭、张文曦关于赔偿无法经营的租金损失802800元的主张超出其一审诉讼请求范围，本院不予调处。张文华、张文昭、张文曦的其他上诉主张依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人张文华、张文昭、张文曦的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费17002元，由上诉人张文华、张文昭、张文曦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 张 利