重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0119民初字第4490号
原告重庆康驰物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区金石大道333号，统一社会信用代码915001120661610858。
法定代表人孙志鹏，重庆康驰物业管理有限公司总经理。
委托代理人汤玉婷，女，1989年12月21日出生，汉族，重庆康驰物业管理有限公司员工，住重庆市南川区。
委托代理人陈祖红，女，1973年12月6日出生，汉族，重庆康驰物业管理有限公司员工，住重庆市南川区。
被告李贞铮，女，1982年8月7日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人阳晓磊，男，1957年10月15日出生，汉族，重庆市南川区为民法律服务社法律服务部志愿者，住重庆市南川区。
被告雷烈鑫，男，1994年8月7日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告重庆康驰物业管理有限公司与被告李贞铮、雷烈鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法由审判员韦云华独任审判，适用简易诉讼程序，于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告重庆康驰物业管理有限公司的委托代理人汤玉婷及陈祖红，被告李贞铮的委托代理人阳晓磊、被告雷烈鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆康驰物业管理有限公司诉称，被告李贞铮于2015年4月27日办理了“XXX.XXXX”XX层XXX号商铺的接房手续，被告雷烈鑫自愿经营XX层XXX号商铺。二被告作为“XXX.XXXX”商铺业主与租赁户，按照XXXX的《前期物业服务合同》内容，享受了原告提供的物业服务，就应按时向原告交纳物业服务费用，履行应尽的基本义务。但被告自2015年5月16日至2016年7月31日，累计欠原告物业费39298.26元及违约金3536.84元、公共能耗费917.4元、空调能源费8010.3元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由拒绝交纳。截止原告诉讼之日，被告仍没有支付其所欠的物业费，现原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付原告2015年5月16日至2016年7月31日的物业费39298.26元及违约金3536.84元、公共能耗费917.4元、空调能源费8010.3元，共计51762.8元；2被告承担本案诉讼费。
被告李贞铮辩称，XX层XXX号商铺是我租给雷烈鑫的，双方约定物业服务费由雷烈鑫交纳，雷烈鑫未交纳物业服务费是由于物管的服务不到位。物管要求我支付物业费，不符合法律规定，请求驳回对李贞铮的诉讼请求。
被告雷烈鑫辩称，我商铺装修完后就出现漏水的情况，现在已经过了一年多了，物管一直都没有解决，物管的服务不到位，而且我交的10000元装修保证金也没有退还给我，所以我不交物业服务费。
经审理查明，重庆名润置业有限公司（甲方）与重庆天江物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同明确由重庆天江物业服务有限公司为“XXXXXX”小区提供物业管理服务事宜，合同期限从2012年4月21日起至2015年4月21日止。2014年12月4日，重庆名润置业有限公司与重庆天江物业服务有限公司签订《前期物业合同解除协议》，双方约定上述《前期物业服业合同》于2014年12月5日正式解除，重庆天江物业服务有限公司退出“XXXXXX”的物业管理。2014年12月5日，重庆XXX物业管理有限公司进场开始为“XXXXXX”小区提供实际物业服务工作。与此同时，重庆名润置业有限公司（甲方）与重庆XXX物业管理有限公司（乙方）分别就“XXXXXX”小区住宅面积63794平方米、商业面积48299平方米以及住宅面积68588平方米、商业面积37929平方米的物业分别签订了《前期物业服务合同》，合同第六条约定，物业服务费用标准（按建筑面积计算）：住宅1.8元/月.平方米；商业：10元/月.平方米；停车位：60元/月.个；公摊水电费据实收取，共用的专项设备设施运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条约定，业主入住时预付一季度的物业服务费，入住后物业服务费用按月交纳。业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。第二十一条约定，物业管理服务期限3年，自2015年4月（5月）25日（6日）至2018年4月（5月）24日（6日）止。业主大会成立后，业主委员会与所选聘的乙方签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。
2015年10月9日，重庆市南川区发展和改革委员会以南川发改委发[2015]366号文件确定了“XXXXXX”小区物业服务费的收费标准，即：住宅物业服务费标准0.8/平方米.月，公共设备设施日常维修养护费标准0.4元/平方米.月。电梯费收取方式，可实行月票和次票，具体方式由物业公司根据实际情况决定，1、月票票价，按层计算：张/人=10元（第一层）+0.3元×(N-1）,N为楼层数，按人计算：常住人口每人每月10次；2、次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。商场物业服务费标准：8元/平方米.月，其中含40%的日常维修养护费。以上试行期限1年，从2015年10月1日起至2016年9月30日止。2015年6月3日，重庆名润置业有限公司与重庆XXX物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》在重庆市南川区国土资源和房屋管理局进行了备案登记。2016年4月1日，重庆XXX物业管理有限公司更名为重庆康驰物业管理有限公司。
雷烈鑫系“XXXXXX”XX层XXX号商铺的承租经营户，2015年5月8日，其与重庆XXX物业管理有限公司签订《商场管理服务协议》，双方约定经营商户按承租商铺的建筑面积交纳物业服务费，物业服务费按10元/平方米.月计算，从2015年4月16日开始收取，当月25日前交纳次月的费用，如逾期支付，每逾期一日，按应付额的1%支付违约金。同时，雷烈鑫与商铺业主李贞铮也约定，租赁期间的物业服务费由承租方承担。XX层XXX号商铺的建筑面积为342.32平方米，从2015年5月16日至2016年7月31日期间，XX层XXX号商铺拖欠物业服务费39297.98元（按8元/平方米.月标准计算）、公共能耗费917.4元、空调能源费8010.3元未交纳。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，以及《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同解除协议》、公告、证明、招标公告、南川发改委发[2015]366号文件、准予变更登记通知书、前期物业服务合同备案证明、限公司签订《商场管理服务协议》、收据、欠费明细表等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”被告李贞铮虽是XX层XXX号商铺的业主，但其将商铺出租给被告雷烈鑫使用，双方约定租赁期间的物业服务费由承租方承担，且原告重庆康驰物业管理有限公司也单独与被告雷烈鑫签订《商场管理服务协议》，明确物业服务费的承担主体是经营商户，被告李贞铮交纳物业服务费的义务已转由被告雷烈鑫承担，故对原告重庆康驰物业管理有限公司要求被告李贞铮支付物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。原告重庆康驰物业管理有限公司为被告雷烈鑫经营的商铺提供了物业服务，被告雷烈鑫作为商铺的实际使用人理应按照合同约定及时交纳物业服务费，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，依法应承担继续履行，交清物业服务费的民事责任。故对原告重庆康驰物业管理有限公司要求被告雷烈鑫支付2015年5月16日至2016年7月31日的物业费39297.98元的诉讼请求，本院予以支持。由于审理中，被告雷烈鑫已实际履行了交纳公共能耗费917.4元、空调能源费8010.3元的义务，故对原告重庆康驰物业管理有限公司要求被告雷烈鑫交纳公共能耗费、空调能源费的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的问题。被告雷烈鑫未按时支付物业服务费，依照合同约定应当支付违约金。但由于签订合同时约定违约金的目的是促使双方履行物业服务合同，同时双方所约定的违约金的数额应该与给对方造成的损失相对应，在原告重庆康驰物业管理有限公司没有提供证据证明因被告雷烈鑫的逾期支付物业服务费的行为给其造成多少损失的情况下，违约金不宜按照合同约定的标准进行计算。加之庭审时，被告雷烈鑫也要求依法调减违约金，故基于公平原则，原告重庆康驰物业管理有限公司主张的违约金本院酌情确定为500元。对于被告李贞铮、雷烈鑫提出的不交纳物业服务费的辩解理由，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关系审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下:
一、被告雷烈鑫于本判决生效后30日内支付原告重庆康驰物业管理有限公司物业费39297.98元及违约金500元,共计39797.98元。
二、驳回原告重庆康驰物业管理有限公司对被告李贞铮的诉讼请求。
三、驳回原告重庆康驰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1100元，减半收取550元（原告已交纳），由被告雷烈鑫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费1100元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 韦云华
二〇一六年九月二十一日
书记员 张恺凯