安徽省池州市贵池区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贵民一初字第03232号
原告：吴桂勤，男，1969年7月30日生，汉族，住安徽省池州市站前区。
委托代理人：何四八，安徽九华律师事务所律师。
被告：安徽甲地置业有限公司，住所地安徽省池州市火车站站前区。
法定代表人：朱冠法，该公司董事长。
委托代理人：方辉，安徽安贵律师事务所律师。
委托代理人：施学飞，安徽安贵律师事务所律师。
原告吴桂勤与被告安徽甲地置业有限公司（以下简称“甲地公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告吴桂勤及其委托代理人何四八、被告甲地公司的委托代理人施学飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴桂勤诉称：原告承建被告开发的甲地国际商贸城项目风情街综合楼一、二、三号楼，因被告无力支付工程欠款，于2013年11月11日将甲地国际商贸城风情街综合楼一幢502-519室、风情街综合楼二幢503室抵付原告工程款，并签订协议，因被告未按期为原告办理上述房产的房产证。2014年12月2日，被告确认应向原告承担违约金50.35万元（按欠款数的日万分之五计算），并于2015年2月7日以风情街一幢专业市场1#楼308-310、316室房产抵付该违约金，另被告还以专业市场439-442、454-457、549、550、545房产充抵应支付原告的工程款项，并签订了协议，同时承诺如2015年8月8日前不能办理房产证，则按日万分之一向原告承担违约金，被告还向原告借开税票款250754元。因被告未履行办证义务及未归还欠款，原告只得诉至法院，请求判令：1、被告将甲地国际商贸城风情街综合楼一幢502-519、308-310、316、风情街综合楼二幢503、专业市场1#楼439-442、454-457、549、550、545过户登记至原告名下，并承担登记费用；2、以2615881元为基数，按日万分之五自2014年12月31日起承担逾期办证违约金至实际办证之日止，以1511754元为基数，按日万分之一自2015年8月8起承担逾期办证违约金至实际办证之日止；3、归还欠款250754元；4、承担本案诉讼费用。
甲地公司辩称：对原告主张工程款抵房事实没有意见，但应当以欠付原告工程款数额为准，并不是原告主张的所有房屋；被告没有违约行为，抵款给原告的房屋因政府原因无法办理房屋产权过户手续，不是被告原因，2013年签订的以房抵工程款的协议中，被告已将房屋交付原告，并未给原告造成损失，因此被告不承担违约金及违约金抵扣的房屋的过户手续；原告提供的欠条计算的违约金，50万元在诉讼请求中重复计算，违约金数额应当扣除，且对于600万元的赔偿协议中没有明确约定原告享有份额，虽然后期有协议，但赔偿协议与后期协议当事人都有变更；对于欠款，没有原告请求的那么多。
经审理查明：原告承建被告位于甲地商贸城风情街一、二、三号楼土建、水电安装工程。2013年1月9日，原、被告签订一一份《甲地置业有限公司与施工单位工程造价决算清单》，确认被告尚欠原告工程款等共计4841797.19元，工程款支付方式由双方协商解决。
2013年10月11日，原告代被告缴纳税款76000元、代开票交税214947.5元，扣除上浮23%税款40193元，原告共代被告支付税款250754元，同日，被告向原告出具了借条。
2013年11月11日，原告与被告签订一份《工程款抵房屋认购协议》，约定：原告承建安徽甲地国际商贸城项目风情街综合楼一、二、三号楼，经审核，总工程款为22070347.05元，被告已支付工程款17234642.84元，经站前区管委会批准已抵房办证的风情街一110-113室、125室、137室、501室冲抵工程款2423773元，被告尚欠原告工程款2418024.19元，另扣除原告代为支付的税款250754元，扣去建安税107832元，剩余借款142922元，合计被告欠原告工程款2560946.19元。被告确定在全部办理房产证时，被告先退还暂扣建安税107832元后，如无钱退还时可以以房抵此税款，由建筑公司补齐工程款余额的建安税票。因被告没有现金支付给原告，经双方协商报站前区管委会备案，被告确定以剩余房产折价抵付给原告（房号、单价见房屋定购协议），被告决定房屋单价不论任何原因不作调整。目前政府对上述所抵房号有所限制，被告拟定原告办证的时间为2013年12月30日。如政府解冻甲地房产限制，被告确定原告为第一顺序人，原被告双方签订房屋定购协议后，原告全权使用该房产，被告无权干涉。被告开具每套房产的定购协议、收款收据，同时原告出具以工程款冲抵房款的说明。双方还对其他事项进行了约定。
同日，原告与被告签订了19份《房屋定购协议》，原告认购甲地国际商城的房屋编号分别为风情街综合楼一幢502-519室、风情街综合楼二幢503室，总房款为2615881.8元。被告法定代表人朱冠法在《房屋定购协议》下方签名并加盖了公章。
2013年12月7日，被告向徐继刚出具《委托书》，内容为被告，法定代表人朱冠法确定全权委托徐继刚同志，代表被告全权办理甲地国际商贸城项目的事宜，首先办理吴桂勤等购房的产权证等事宜。委托书由被告报送站前区备案。朱冠法、徐继刚分别在法字代表人、全权代理人处签名，并加盖了被告公章。
2014年5月11日，被告与原告等承建安徽甲地国际商贸城项目的施工人就2012年6月1日《甲地国际商贸城专业市场综合楼一、二工程量对账遗留问题答复》及2009年《关于甲地国际商贸城施工有关补充协议》赔偿问题签订了一份《协议书》，约定赔偿总金额为600万元（不含税费），付款方式为2014年7月31日支付100万元，2014年10月31日支付200万元，2014年12月31日支付300万元；抵押担保为甲地国际商贸城剩余房源，如被告销售行情不好，到期无款支付则以房抵款，剩余房源由项目负责人个人成片选择，房价按被告签章确定的2013年1月10日给项目负责人工程款以房抵款的价格为准，所抵房屋不影响被告销售。徐继刚在《协议书》下方签名并加盖了被告公章。
因未按时给原告办理房产证，2014年12月12日，原、被告签订了一份《协议》，约定：所有未办证房源由被告收回；2013年11月11日所签认购合同至今未办证应按违约金日万分之五支付；以上所有房款应在2014年12月30日内办证付清；如果到期未付清（房款及违约金）总款，应支付（房款及违约金）总款的百分之五违约金；款项无力支付时，应以房抵款按1680元/平方米抵给原告，同时约定办证时间，如按期未办证，则继续从约定时间开始支付日万分之五违约金；2013年11月11日没有办证的按日万分之五违约金计算至2014年12月30日，并出具欠条加盖被告公章；所抵房源原告有支配权；被告在付清所欠款后，原告退回质押房源，同时被告应承担原告装修按2000元每平方米计入。2014年12月12日被告向原告出具了50.35万元的违约金欠条。朱冠法在上述《协议》及欠条上签名并加盖了公章。
2015年2月7日，原告等与被告签订一份《履行朱冠法2014年12月12日所签文件的协议》，约定朱冠法2014年12月12日所签文件协议及条据以被告房产抵付给原告，价格以朱冠法2014年12月12日所签协议为依据，价格按1680元/平方米执行，以朱冠法所打欠条为结算凭证；以上所抵房源，双方约定2015年8月8日办理产权证，如若违约，从违约之日起，按日万分之一承担违约责任，直至产权办理为止；被告有义务协助原告办理所抵房产一切手续。徐继刚在协议上签名并加盖了被告的销售合同专用章。同日，原告等与被告签订了二份《房屋定购协议》，约定原告认购甲地国际商贸城风情街综合楼一幢308-310、316（总面积300.48平方米+0.78平方米），单价1680元，总房价506446.8元。
2015年2月7日，被告与吴桂勤等签订一份《履行徐继刚2014年5月11日所签支付房屋租金的协议》，约定按2014年5月11日所签协议，房屋租金等所有欠款，以被告房产抵付给原告，价格按1900元/平方米执行，以上所抵房源2015年5月8日办理产权证，如果2015年8月8日前还未能办证，则从2015年8月8日起按日万分之一承担违约责任。徐继刚在该协议下方签名并加盖了被告公章。同日，被告与原告等签订二份《房屋定购协议》，约定原告认购被告位于甲地国际商贸城风情街专业市场1#楼439-442、454-457、549、550、545（总面积371.36平方米+140.27平方米），总房价972097元。
因被告未及时协助原告办理上述房产的产权过户手续，原告诉至本院。
本案诉讼期间，本院根据原告的申请，登记在被告名下坐落于甲地国际商贸城风情街综合楼一幢502-519、308-310、316室、风情街综合楼二幢503室、专业市场1#楼439-442、454-457、549、550、545室房产采取了保全措施。
上述事实，有《房屋认购协议》、《房屋定购协议》、欠条以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原告承建被告开发的安徽甲地国际商贸城项目风情街综合楼，原、被告于2013年11月11日对工程款进行了决算并对向原告的借款统一作了处理，即被告欠原告工程款及借款共计2668778.19元（2560946.19元+107832元）。之后，原、被告签订的19份《房屋定购协议》，以及因被告未及时履行房屋过户登记手续，被告自愿承担违约金50.35万元并在未支付违约金的情况下又以房产抵付该违约金，从而于2015年2月7日与原告签订了《履行朱冠法2015年12月12日所签文件的协议》及对原告之前的损失于2015年2月7日与原告签订的《履行徐继刚2014年5月11日所签支付房屋租金的协议》、《房屋定购协议》均是双方当事人的真实意思表示，上述协议具备商品房买卖合同主要条款，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，已经发生法律效力，对双方当事人具有约束力，在原、被告间形成了商品房买卖合同的法律关系。原告以抵付工程款、违约金、经济损失的方式付清了房款后，被告未协助原告办理产权过户手续，已构成违约，应承担违约责任，现原告起诉要求被告履行上述协议所确定的房屋登记过户义务及承担过户费用，符合法律规定，本院予以支持。对于原告违约金请求，本院认为违约金及经济损失折抵房产再计算违约金的请求不符合法律规定，不予支持；对工程款折抵房产再计算违约金的请求根据双方约定予以支持。对于被告欠原告的借款，总欠工程款加上违约金减去房价款及违约金折抵房产价款即51749.59元（2668778.19元+505300元-2615881.8元-506446.8元），被告应予归还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告安徽甲地置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告吴桂勤办理甲地国际商贸城风情街综合楼一幢502-519、308-310、316室、风情街综合楼二幢503室、专业市场1#楼439-442、454-457、549、550、545室房产产权登记过户手续并承担登记费用；
二、被告安徽甲地置业有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告吴桂勤借款51749.59元；
三、被告安徽甲地置业有限公司于本判决生效之日起十日内以2615881.8元为基数自2014年12月31日起按日万分之五计算至实际办证之日止向原告吴桂勤支付逾期办证违约金；
四、驳回原告吴桂勤其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5061元，诉讼保全费5000元，合计10061元，由被告安徽甲地置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。
审 判 长 陈文忠
人民陪审员 吴义学
人民陪审员 刘超英
二〇一五年十二月十日
书 记 员 葛树荣
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。