上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2958号
上诉人（原审原告）卢富义。
委托代理人周韧捷，上海市光明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张慈艳。
被上诉人（原审被告）上海莘庄镇永康水产品批发交易市场经营管理有限公司。
法定代表人＊＊＊，董事长。
两被上诉人之共同委托代理人胡兰霞，上海市新闵律师事务所律师。
两被上诉人之共同委托代理人朱阐峰，上海市新闵律师事务所律师。
上诉人卢富义因财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，张慈艳与案外人郑某A系夫妻关系。案外人杨某某系案外人郑B的丈夫。案外人南某某系案外人蔡某某的丈夫。
1999年10月8日，卢富义（承租人，签约乙方）与上海莘庄镇永康水产品批发交易市场经营管理有限公司（以下简称“永康市场”，出租方，签约甲方）签订《上海市莘庄镇永康水产批发交易市场营业房租赁合同》1份，约定甲方同意将（本市场内）A型04幢80号单元营业房出租给乙方使用。租赁期为20年（自1999年10月8日至2019年10月8日止）。按照甲方有关优惠政策规定，免费试营业期为8个月，故实际使用期顺延至2020年6月8日止。乙方应付租金人民币155，000元（以下币种均为人民币），保证金10，000元。在租赁期内，乙方必须每月按实际使用数交纳水电费、电话费等费用。合同签订之日，即应付租金155，000元，保证金10，000元。此外，合同还对双方的权利义务等事项分别作了约定。合同签订后，卢富义按约向永康市场付清了上述租金及保证金。
2005年11月16日，永康市场向卢富义发出《上海莘庄永康水产品批发交易市场重要通知》，告知其所承租的商铺编号由原先的二街＊＊＊号单元营业房已改为某区甲路＊＊＊弄＊＊＊号101号商铺（以下简称“101室商铺”），即日起启用新编号，原租赁合同所签署的商铺编号相应变更。
2006年6月5日，永康市场与张慈艳签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定将101室商铺以911，893元的价格转让给张慈艳。同年8月24日，101室商铺的产权登记至张慈艳名下。
2007年，张慈艳因分别结欠案外人郑B、蔡某某钱款，将101室商铺、某区甲路＊＊＊弄＊＊＊号102室商铺（以下简称“102室商铺”）抵押给蔡某某，将某区甲路＊＊＊弄＊＊＊号107室、108室房屋（以下分别简称“107室商铺”、“108室商铺”）抵押给郑B，但均以房屋产权证抵押，而未办理抵押登记。同年11月26日，郑某A与张慈艳经办理公证，委托案外人杨某某代为办理101室商铺、102室商铺的还贷、转按揭、签订买卖合同、代收房款等买卖手续；委托案外人南某某代为办理107室商铺、108室商铺的还贷、转按揭、签订买卖合同、代收房款等买卖手续。
2008年6月4日，乙市公安局因张慈艳涉嫌非法吸收公众存款案，对包括101室商铺在内的张慈艳名下的房产进行了司法查封。
2009年6月16日，卢富义以永康市场侵犯其优先购买权为由，诉至上海市闵行区人民法院（以下简称“闵行区法院”），要求宣告永康市场与张慈艳所签订的房屋买卖合同无效，同时要求确认其享有同等条件下的优先购买权。该案审理中，因卢富义了解到张慈艳因涉嫌非法吸收公众存款案不能到庭应诉，于2009年7月13日撤回了起诉。
2010年1月4日，卢富义又向闵行区法院提起诉讼（（2010）闵民三（民）初字第8＊号），要求判令永康市场赔偿因侵害其优先购买权而造成的经济损失47，995元、赔偿其他经济损失251，068元。同年5月28日，闵行区法院作出判决，判定永康市场赔偿卢富义经济损失49，195元。
2010年2月12日，上海丙房地产估价有限公司经上海市高级人民法院委托，以101室商铺、102室商铺为估价对象进行了评估并出具估价报告。经评估，估价对象的房地产市场价值为1，912，648元，其中，101室商铺为961，088元，102室商铺为951，560元。评估报告应用的有效期为2010年2月12日至2011年2月11日。
2009年12月24日，张慈艳因犯非法吸收公众存款罪，被判处有期徒刑七年，并处罚金500，000元。该案处理期间，经乙市处置办清算核对，张慈艳结欠案外人郑B（杨某某）钱款1，020，000元。郑B（杨某某）已代张慈艳归还购房的银行贷款170，000元。2010年3月26日，杨某某（郑B）向乙处置办支付220，000元，用于代张慈艳清偿其他债务。同年4月1日，杨某某（郑B）向乙处置办提交一份申请，表示由于张慈艳结欠其债务1，020，000元，并以107室商铺、108室商铺作抵押，而上述商铺已由乐清市公安机关查封。上述两套商铺的价格均为900，000元，张慈艳就上述两套商铺还分别结欠银行贷款本息430，000元。现杨某某（郑B）愿意承担107室、108室商铺过户的全部税费和贷款本息，并自愿支付220，000元用以清偿张慈艳的其他债务。张慈艳还结欠案外人蔡某某钱款760，000元。蔡某某已代张慈艳归还购房的银行贷款180，000元。2010年3月29日，蔡某某向乙处置办支付360，000元，用于代张慈艳清偿其他债务。同年4月1日，蔡某某向乙处置办提交一份申请，表示由于张慈艳结欠其债务760，000元，并以101室商铺、102室商铺作抵押，而上述商铺已由乙公安机关查封。上述两套商铺的价格分别为960，000元、900，000元，张慈艳就上述两套商铺还分别结欠银行贷款本息400，000元、470，000元。现蔡某某愿意承担上述商铺过户的全部税费和贷款本息，并自愿支付360，000元，用于代张慈艳清偿其他债务。事后，经乙市处置办协调，乙市公安局解除了101室、102室、107室与108室商铺的查封。
2010年4月16日，张慈艳（出售方、甲方，案外人杨某某作为代理人）与案外人郑B（买受方、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，将101室商铺转让给郑B。合同记载的转让价为924，500元。郑B（杨某某）代张慈艳清偿了银行贷款余额本息。同年4月20日，杨某某持张慈艳、郑某A的公证委托书，郑B的委托书，向上海市闵行区房地产交易中心递交101室商铺的过户登记申请，办理产权变更登记手续，并缴纳了相关交易税费。同年4月23日，闵行区房地产登记处核准了上述产权变更登记，将该房屋产权转移登记至郑B名下。
2011年4月18日，卢富义向闵行区法院起诉张慈艳与郑B（（2011）闵民三（民）初字第6××号），要求宣告张慈艳与郑B就101室商铺签订的买卖合同无效，并由卢富义在同等条件下优先购买101室商铺。该案诉讼中，卢富义表示，“鉴于郑B实际代张慈艳清偿银行贷款本息、其他债务等，郑B实际付出的成本为1，135，000元，故同意以此价格优先购买101室。”闵行区法院经审理判决：“一、被告张慈艳与被告郑B就上海市某区甲路＊＊＊弄＊＊＊号101室房屋于2010年4月16日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告郑B于本判决生效之日起十日内协助被告张慈艳办理上海市某区甲路＊＊＊弄＊＊＊号101室房屋产权登记手续，将此房屋产权恢复登记至被告张慈艳名下；三、被告张慈艳于本判决生效之日起十日内返还被告郑B人民币113.5万元；四、原告卢富义于本判决生效之日起二十日内支付被告张慈艳购房款人民币113.5万元；五、被告张慈艳于收到原告卢富义支付的113.5万元房款后五日内，协助原告卢富义办理上海市某区甲路＊＊＊弄＊＊＊号101室房屋产权变更登记手续，将房屋产权转移登记至卢富义名下。在办理产权过户过程中所产生的税费，由双方各自承担。”一审判决后，郑B不服一审判决，上诉于上海市第一中级人民法院（以下简称市一中院）（（2012）沪一中民二（民）终字第10××号）。该案审理期间，郑B出示《房屋抵押协议》等证据，市一中院经审理认定，“二审中，郑B出示房屋抵押协议、收条、银行电子回单，旨在证明涉讼房屋价值已达2，146，055元。被上诉人不予认可。本院确认郑B已向法院出示原件的房屋抵押协议具有证据效力。”该郑B（甲方）与永康市场（乙方）于2011年10月25日签订的《房屋抵押协议》载明，经综合评估后，甲、乙双方同意101室商铺与102室商铺价值4，292，110元。
2012年1月30日，卢富义向闵行区法院起诉永康市场、郑某A与郑B（（2012）闵民五（民）初字第1××号），要求确认郑某A与郑B之间关于102室商铺的买卖合同无效，并由卢富义在同等条件下优先购买102室商铺。闵行区法院经审理后，于2012年12月24日作出判决，驳回卢富义的诉讼请求。
2013年8月1日，101室商铺产权注销。
原审另查明，（2013）闵民五（民）初字第11××号案件中，经司法评估鉴定，102室商铺2012年12月31日市场价值为1，290，000元。（2015）沪一中民二（民）终字第158号案件审理过程中，卢富义确认其知晓102室商铺出售的时间为2011年3月。本案审理期间，卢富义再次确认，其知晓101室商铺出售的时间亦为2011年3月。
原审审理中，卢富义提起诉讼，请求判令：张慈艳向卢富义赔偿101室商铺目前的市场价值2，146，055元，与张慈艳出售给案外人郑B时的价格1，090，000元之间差价所造成的经济损失1，056，055元，并由永康市场承担补充连带责任。张慈艳辩称：不同意卢富义的诉讼请求。永康市场辩称：不同意卢富义的诉讼请求。
原审法院认为，本案争议焦点在于：一、卢富义主张优先购买权之诉讼请求是否已过诉讼时效？二、张慈艳将101室商铺出卖给案外人郑B时，101室商铺租赁关系权利义务相对方是卢富义与张慈艳，还是卢富义与永康市场？三、张慈艳将101室商铺出卖给案外人郑B的行为是否侵害了卢富义的优先购买权？若侵害事实存在，是否应当承担赔偿责任及损害责任的大小？四、永康市场是否侵害了卢富义的优先购买权？若侵害事实存在，是否应当与张慈艳承担连带责任？
关于争议焦点一，原审认为，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”与第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算”之规定，本案中，101室商铺产权于2010年4月23日由张慈艳转移登记至案外人郑B名下，卢富义曾于2012年1月30日向闵行区法院起诉主张相关权利，要求在同等条件下优先购买101室商铺，未超过二年的诉讼时效，且诉讼时效因卢富义提起诉讼而中断，重新计算。该案经法院审理，于2012年12月24日判决驳回卢富义诉讼请求。待该判决生效后，卢富义明确知晓其无法实现购买101室商铺，且因优先购买权遭受侵害而受到损失后，又于2014年4月28日提起本案之诉讼请求，就其优先购买权所受损失主张赔偿，亦未超过二年的诉讼时效。因此，卢富义之诉讼请求未超过二年诉讼时效之规定。
关于争议焦点二，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，101室商铺由（原产权人）永康市场自1999年10月8日起出租给卢富义。101室商铺作为租赁物，其所有权发生变动后，设定在101室商铺上的以卢富义为承租人的租赁合同仍然存在。因此，在永康市场于2006年6月5日与张慈艳签订《上海市房地产买卖合同》，张慈艳作为101室商铺受让人，于2006年8月24日取得101室商铺所有权时，即与卢富义（承租人）产生租赁合同关系，成为新的出租人，并继承了原出租人永康市场的权利和义务，受到租赁合同的约束。因此，在张慈艳将101室商铺出卖给案外人郑B时，101室商铺租赁关系相对方系卢富义与张慈艳，而永康市场不再是101室商铺的产权人与出租人。
关于争议焦点三，所谓承租人的优先购买权，是指当出租人出卖特定房屋时，承租人作为特定的民事主体，依照法律规定，在同等条件下，享有优先购买该特定房屋的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，承租人的优先购买权是一项法定权利，相应的，其附加给特定房屋的出租人（权利人）强制性义务，即其出售房屋时负有通知承租人的义务。本案中，基于上述争议焦点二阐述之内容，张慈艳受让101室商铺，即与卢富义形成新的租赁关系，继承了原出租人永康市场的权利和义务，受租赁合同约束。双方租赁关系存续期间，张慈艳未在合理期限内将101室商铺出卖的相关情况通知卢富义，而将101室商铺出卖给了案外人郑B，侵害了卢富义作为承租人的优先购买权。虽张慈艳提出101室商铺是张慈艳在人身受到限制时，由乙市处置办处理给案外人郑B，商铺定价与相关手续是乙市处置办确定并处理的，张慈艳并未参与买卖过程，客观上没有能力履行通知卢富义的义务，主观上也不愿意出卖101室商铺的抗辩理由，但优先购买权是法律规定的特定权利，张慈艳人身受到限制而由乙市处置办处理101室商铺的行为，并不排除其作为出租人应当履行法定的通知义务。同时，张慈艳本人在《上海市房地产买卖合同》上签章，并公证委托案外人杨某某处理101室商铺相关事宜，客观上亦具有履行通知义务的可能与途径，上述抗辩理由缺乏事实与法律依据，不予采信。因此，卢富义要求张慈艳赔偿因侵害卢富义优先购买权而造成损失的诉讼请求，于法有据，予以支持。
关于赔偿的具体金额，卢富义主张案外人郑B获得101室商铺共支付价款1，090，000元，其中，交易合同价924，500元，而目前的市场价2，146，055元，故卢富义损失，即101室商铺目前的市场价值2，146，055元与张慈艳出售给案外人郑B时的价格1，090，000元之间差价，共计1，056，055元。而张慈艳则认为，101室商铺当时的评估价格为961，088元，而实际完成交易的价格高于101室商铺当时的市场价值，在卢富义未另行购买商铺的前提下，101室商铺的买卖并未造成卢富义实际损失。原审认为，优先购买权系附随于房屋租赁关系的产生而发生的一种附随性权利、不确定权利或机会权利，当承租人的优先购买权受到侵害时，承租人客观上丧失了以买受人同等条件购买房屋的机会，从而因房屋市场价格波动可能失去差价利益。根据本案查明的事实，卢富义于2011年3月已知晓101室商铺已经出售他人并转移登记，故上述差价利益应为卢富义知晓101室商铺出售的时点，即2011年3月的市场价值与实际交易价格的差价。此外，考量优先购买权受损的赔偿范围，还应当综合考虑优先购买权的法律性质、承租人是否行使优先购买权的不确定性、差价损失与出租人过错行为之间的关联程度等因素。故根据本案的具体情况，参照101室商铺经评估2009年6月的市场价值961，088元，与其实际交易价格，以及与其基本相同的102室商铺经评估2012年12月31日的市场价值1，290，000元之间，市场价值起伏变化不大之客观情况反映出的房屋增值利益变化，结合张慈艳的过错程度，基于公平原则酌情判令张慈艳赔偿卢富义80，000元。
关于争议焦点四，原审认为，基于上述争议焦点二阐述之内容，张慈艳于2010年将101室商铺出卖给案外人郑B时，永康市场并非101室商铺的产权人，与卢富义之间已无租赁关系，亦非101室商铺的出租人。而卢富义之优先购买权系基于其与张慈艳之租赁关系而产生的法定权利，故卢富义要求永康市场对张慈艳上述赔偿责任承担补充连带责任，于法无据，不予支持。
综上所述，张慈艳对卢富义因丧失101室商铺优先购买权所造成的损失，承担相应的赔偿责任80，000元。关于案件受理费，卢富义所享有优先购买权之损失，系因张慈艳未能履行出租人之通知义务而造成，故应由张慈艳负担。
原审法院审理后于二〇一五年八月二十五日作出判决：一、张慈艳于判决生效之日起十日内向卢富义赔偿，因张慈艳将原上海市某区甲路＊＊＊弄＊＊＊号101室商铺出售给案外人郑B，致使卢富义优先购买权受损之损失人民币80，000元；二、驳回卢富义的其余诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币13，854.50元，由张慈艳负担。
判决后，卢富义不服，上诉于本院称：卢富义与张慈艳、永康市场间就101室商铺建立长达20年的租赁合同关系，至101室商铺被出售时，仍在租赁期间内，卢富义作为承租人，依法享有优先购买权。张慈艳在101室商铺出售时未征询卢富义意见，也未在同等条件下将101室商铺售于卢富义，卢富义对101室商铺享有的优先购买权受到侵害，张慈艳依法应予以赔偿。卢富义直至2011年3月方知晓101室商铺被出售的事实，故卢富义之损失应为该时间节点的房屋差价损失，而非以101室商铺2009年6月的评估报告及102室商铺2012年12月31日的评估价格作为依据。原审认定卢富义的损失为8万元，明显偏低，缺乏依据。而永康市场在出售101室商铺的过程中，全程参与并配合，其在明知卢富义享有优先购买权的情况下并未通知卢富义上述情况，已侵害了卢富义的权利，应与张慈艳承担连带赔偿责任。上诉人请求撤销原审判决，改判支持其原审中的全部诉讼请求。
被上诉人张慈艳、永康市场共同辩称：不同意卢富义的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于卢富义因承租人优先购买权受到侵害所致损失的数额认定及相应责任主体的确定。优先购买权系附随于房屋租赁关系的产生而发生的一种附随性权利、不确定权利或机会权利，承租人行使与否受到主客观条件的限制，并非承租人将来确定行使之权利或者将来确定取得之权利利益，当承租人的优先购买权受到侵害时，承租人客观上丧失了以买受人身份在同等条件下购买房屋的机会，从而因房屋市场价格波动可能存在差价利益。但是考虑到优先购买权的法律性质、承租人是否行使优先购买权的不确定性、差价损失与出租人过错行为之间的关联程度等因素，原审法院将差价利益作为确定承租人损失的评价依据之一，并无不当。根据本案查明的事实，卢富义早在2011年3月即已知晓101室商铺已经出售他人并转移登记，其对于此时主张行使优先购买权还是主张损害赔偿的法律后果应有所判断，故上述差价利益宜认定为卢富义知晓101室商铺已出售的时点即2011年3月101室商铺的市场价值与实际交易价格的差价。就具体数额的认定问题，2010年2月12日上海丙房地产估价有限公司经法院委托，评估认定101室商铺的价格为961，088元，该评估报告应用的有效期为2010年2月12日至2011年2月11日。同时，与101室商铺情况基本相同的102室商铺经评估2012年12月31日的市场价值为129万元，且人民法院生效判决亦已查明根据对102室商铺已进行的评估所设定的条件，102室商铺在2011年3月与2012年12月两个评估时点的市场价值起伏不大。同时，本院认为，差价利益仅是衡量卢富义损失的依据之一，而非判定卢富义损失的唯一因素，结合本案的实际情况、优先购买权的法律性质、卢富义行使优先购买权的不确定性、各方当事人的过错程度等因素，原审法院酌情确定卢富义的损失为8万元，足以弥补卢富义因交易机会丧失而遭受之损失。至于承担赔偿责任的主体争议，原审认定101室商铺出售给郑B时租赁关系相对方系卢富义与张慈艳，而非永康市场，本院予以认同，不再赘述，卢富义要求永康市场承担连带赔偿责任的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，卢富义的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13，854.50元，由上诉人卢富义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……