云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二初字第263号
原告李某某。
委托代理人虞怀兴、程荣兴，云南云岭律师事务所律师。特别授权代理。
被告大理某某国际商贸城有限公司。
住所地：大理经济开发区云岭大道。
组织机构代码：xxxx。
法定代表人舒某某，董事长。
委托代理人李涛、段智勇，云南欣晨光律师事务所大理分所律师。特别授权代理。
原告李某某诉被告大理某某国际商贸城有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月20日受理后，依法由审判员张社龙适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人程荣兴、被告委托代理人段智勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年9月17日，原、被告签订二份《商品房买卖合同》约定原告向被告购买商贸城xxx号商铺，总价款为394484元；被告须于2012年7月28日前将竣工验收的商铺交付给原告，逾期60日内支付20元／天的违约金，超过60日按照已付款0.01%乘以逾期天数支付违约金。双方在补充协议约定，被告应在交房7日前向原告发出书面的交房通知。原告依约付清了购房款，但被告于2013年10月8日才向原告发出交房通知，原告去办理了接房手续。被告逾期交房437天，已经构成了违约，应按约向原告支付违约金。原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决被告赔偿给原告逾期交房的违约金17272.65元（20元／天×60天×2间＋394484元×0.01%×377天），本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告诉称逾期交房的时间和原告实际接房并占有使用房屋的时间与事实不符，原告的诉请已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。依据原告本人亲笔签名的装修施工协议书、装修安全质里保证书、装修缴费清单等证据足以证明原告自认已接收房屋的事实。原告于2012年10月20日实际占有并装修房屋的行为，足以证明在2012年10月20日被告就已经履行完交房义务；依据被告在大理日报、加油周刊、大理创世广告刊登原告购买的商铺已于2012年11月18日统一开业的事实，及原告在开业保证金退款确认单上确认原告商铺已于2012年11月18日按期开业的事实；综上所述事实足以证明，被告于2012年10月20日前已经履行完合同约定的交房义务。2012年10月20日原告接收房屋装修后，商铺一直由原告实际占有使用并于2012年11月18日开业的行为、事实已构成原被告双方对《商品房购销合同》第7条及补充协议关于房屋交付条件约定内容的变更。即将房屋交付条件变更为只需满足原告使用就可交付，因此逾期交房的时间应截止至2012年10月20日；本案诉争房屋的交付时间应当按原告实际接收占有使用房屋的时间来认定。原告在2012年10月20日对诉争房屋的权利状态为实际占有并使用。即便原告不承认对房屋的占有装修为房屋的交付。本案诉争房屋的交付时间也应当按原告确认房屋实际占有使用经营的时间即原告商铺于2012年11月18日开业的事实来认定；原告接受商铺后未就交房问题提出异议，原告的商铺在2012年11月18日开业至今，一直正常经营，被告已履行了交房义务。合同约定的交房时间为2012年7月28日，原告于2015年4月向法院起诉，已超过了二年的诉讼时效期限，依法丧失胜诉权。请求法院作出公正合理的判决。
原告向本院提交了如下证据材料：
一、原告身份证复印件，以证明原告的主体资格；
二、《商品房购销合同》及其补充协议，以证明原、被告之间存在的商品房购销合同关系，双方对权利、义务及违约责任的约定；
三、《收据》，以证明原告按约支付了全部购房款394484元；
四、业主入伙办证公告，以证明被告2013年10月8日向原告发出接房通知，被告延期交房437天。
经质证，被告对原告提交的上述第一、二、三组证据无异议；对第四组证据不予认可，表示该公告无公章并非被告公司发出，且房屋早已交付。
被告向本院提交了如下证据材料：
一、营业执照、代码证、法人代表身份证明书，以证明被告的主体资格；
二、商品房购销合同、补充协议、登记备案表、公证书，以证明原、被告之间的买卖合同关系，并对合同及协议进行了公证备案；
三、装修施工协议书、内部接洽函、装修申请表、装修防火安全协议书、装修安全质量保证书、装修材料、废物进出场管理规定、装修临时水电使用申请表、客户装修缴费清单，以证明原告实际占有房屋后，与大理某某国际商业运营有限公司物业部签订协议着手实施装修，被告已于2012年10月20日履行完约定的交房义务；
四、开业保证金收据一份、开业保证金退款确认单一份、中行网上银行电子回单一份，以证明原告商铺于2012年11月18日统一开业等事实；
五、工程竣工验收备案表，以证明被告一期商铺工程于2013年4月22日竣工验收事实；
六、大理日报二份、加油周刊一份、大理创世广告一份，以证明被告在媒体广告刊登原告商铺于2012年11月18日统一开业事实。
经质证，原告对被告提交的上述第一、二组证据无异议；对第三组证据的三性不认可，认为并不能证明被告交房，且此时未竣工验收；对第四组证据的三性不认可，该款项由被告强行扣除；对第五组证据的三性认可；对第六组证据，三性不认可，认为开业时水、电、路都未通，不具备开业条件。
本院认为，原告提交的上述证据材料，形式来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告大理某某国际商贸城有限公司提交的营业执照、代码证、法人代表身份证明、商品房购销合同、补充协议、登记备案表、公证书、装修施工协议书、装修申请表、装修安全质量保证书、装修材料、废物进出场管理规定、装修临时水电使用申请表、装修防火安全协议书、开业保证金收据、开业保证金退款确认单、银行电子回单、工程竣工验收备案表的形式来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；大理日报二份、加油周刊一份、大理创世广告一份，与本案无关联性，本院不予确认。本院确认证据的证明方向在下述判理中进行评判。
本院根据上述确认的证据及庭审中双方当事人的一致陈述，确认本案如下法律事实：
被告属于具有商品房销售资质企业。2011年9月17日，原告与被告签订了二份《商品房购销合同》及补充协议，双方约定，原告购买被告开发的大理某某国际商贸城一期xxx号商铺，总价款为394484元；被告应于2012年7月28日前将经验收合格商铺交付给原告；逾期交房的，六十天内由被告承担每天20元的违约金，六十天后，由被告承担已付房款的0.01%乘以逾期天数的违约金；单方变更合同约定视为违约，违约方按总房款的10%向守约方支付违约金。合同签订后，原告已将二间商铺的购房款共计394484元付清给了被告，被告也向原告出具了收到原告购房款的《收据》。2012年10月20日，被告通过大理某某国际商业运营有限公司与原告签订《装修施工协议书》，明确原告对所购商铺的装修应遵守和注意事项。2013年4月22日，被告开发的一期商铺工程通过了竣工验收。2013年10月8日，被告通过大理某某国际物业管理有限公司向原告发出通知，表明原告购买的大理某某国际商贸城商铺已具备交付使用条件，要求原告于2013年10月30日前至现场办理交房手续。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议并未违反国家法律、法规的禁止性规定，属有效合同，应受国家法律的保护。合同签订后，原、被告双方应依法全面履行合同确定的义务。原告已将购房款付清给了被告，被告也向原告出具了收到原告购房款的《收据》。被告应在约定的期限内将验收合格的商品房交付原告使用，但被告未在约定的期限内交付房屋，属逾期交房行为，应承担相应民事责任。本案中在房屋验收合格前，双方实际已经将房屋允许业主进行装修，部分业主开业经营，而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，因此，本案中双方虽有在工程竣工验收前的交付使用情况，但与《建筑法》规定不符，本案中该商铺工程于2013年4月22日验收合格。之后房屋方可交付使用，故被告违约行为的截止时间应确定为2013年4月23日，此前的违约行为应按照双方约定进行计算逾期交房的违约金（2间×20元×60天＋394484元×0.01%×209天=10645元），之后房屋可以交付使用，实际上双方已交付使用，不存在违约情形，故2013年4月23日至2013年10月8日期间不应再计算逾期交房的违约金。本案中双方争议的商铺工程竣工验收时间为2013年4月22日，之后房屋可以交付业主使用，诉讼时效应从此计算，故原告的诉讼未超过法律规定的二年诉讼时效。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告大理某某国际商贸城有限公司于本判决书生效之日起十日内支付给原告李某某逾期交房违约金10645元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费232元，减半收取116元，由被告大理某某国际商贸城有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。
（此页无正文）
审判员 张社龙
二〇一五年六月二十三日
书记员 徐 祥