北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初150号
原告（反诉被告）：李谨，女，1978年9月27日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：杨志国，北京大成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：朱岩，男，1971年5月12日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：王中伟，北京市晨野律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马荣振，北京市晨野律师事务所实习律师。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：杜文娜，女，该公司法务专员。
委托诉讼代理人：贾梦，女，该公司法务专员。
原告（反诉被告）李谨与被告（反诉原告）朱岩、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李谨及其委托诉讼代理人杨志国，被告朱岩之委托诉讼代理人王中伟、马荣振，第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人杜文娜、贾梦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李谨向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除李谨与朱岩签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》；2、请求依法判令朱岩向李谨返还已支付定金50000元；3、支付中介费90000元；4、支付违约金986000元；5、诉讼费由朱岩负担。事实和理由：2016年8月15日，我和朱岩签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定我以493万元的价格向朱岩购买位于北京市海淀区1507号房屋。在签署《房屋买卖合同》的同时，双方和我爱我家公司就定金支付以及到海淀区建委对1507号房屋查档事宜另行签署了《补充协议》。合同签署后，我依约支付定金5万元，并向我爱我家公司支付中介费9万元。但朱岩在补办了遗失的房产证后，一直怠于履行相关义务，经我和中介公司多次催促，朱岩一直怠于履行查档合同义务，还将房屋委托其他中介公司进行出售。另外，朱岩多次要求提高房屋价款，在我方不同意其涨价要求后，朱岩以短信方式要求解除双方合同。我认为朱岩的行为已构成根本违约，故提出起诉。
朱岩辩称，我在与李谨签订合同当日，已经配合李谨前往建委进行了房屋档案查询。房产证补办之后，我在2016年10月26日通过微信将房产证发给了李谨。我已经履行了查询档案的义务，而李谨没有按时支付定金，故我在2016年12月20日发出了解除合同通知。现不同意李谨的全部诉讼请求。
朱岩向本院提出反诉请求：1、要求法院确认朱岩与李谨签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2016年11月21日解除；2、要求李谨支付违约金40万元（包含李谨已支付的定金5万元）；3、诉讼费由李谨负担。事实和理由：2016年8月15日，我与李谨签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，我将位于北京市海淀区1507号房屋出售给李谨。根据该合同约定，李谨应于合同签订当日向朱岩支付定金20万元。同日，李谨提出因我的房产证丢失，需要到建委查档确定交易房屋权属、确系没有查封、抵押才能交易，故双方签订《补充协议》。根据该协议，李谨暂交定金5万元，剩余15万元在查档当日补齐。双方签订合同后，我和李谨共同前往北京市海淀区建委查询了交易房屋档案，确认了交易房屋权属且无查封、抵押等限制交易的情况。我在查档时，向建委申请补领交易房屋的不动产权证书。在取得补发的不动产权证书后，我拍照发给了李谨。李谨应于2016年8月15日向我付清15万元定金，但一直迟延履行该合同义务，故我在2016年11月20日发送了解除通知。李谨的行为已经构成违约，故我提出反诉。
李谨针对朱岩的反诉辩称，双方于2016年8月15日前往建委只是调取了房屋买卖合同并申请补办房产证。当时朱岩没有房产证，无法查询房屋的状态。双方去完建委之后签订了《补充协议》，就是为了保护交易安全。朱岩补办房产证后确实给我们发了微信，但是我方要求朱岩查询房屋档案时，朱岩一直怠于配合。2016年9月，房屋价格大幅上涨，朱岩就提出要求增加房款。现我不同意朱岩的全部反诉请求。
第三人述称，2016年8月15日，李谨和朱岩签订了房屋买卖合同，合同签订时，由于朱岩的房本丢失，无法确认房屋状态，双方还签订了一份《补充协议》，约定定金的15万元于查询房屋档案当日支付。由于查询房屋档案需要提供房产证原件和复印件，故需等待朱岩补办房产证后进行查询。2016年10月，我公司接到通知，朱岩的房产证补办完毕了。后朱岩给李谨发送了短信，称李谨违约了，要求解除合同，双方房屋买卖合同从此搁置，没有再办理任何手续。针对双方的本诉、反诉，我公司听从法院的判决。
本院经审理认定事实如下：2016年8月15日，李谨（买受方、乙方）与朱岩（出售方、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定甲方所售房屋坐落在海淀区1507号房屋（以下简称1507号房屋），房屋成交总价为4930000元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金200000元；乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款；本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部；甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部分申请办理房屋权属转移登记手续；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定；除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任，乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。合同第十一条合同解除条款：（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任；（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。
同日，李谨（买受方、乙方）与朱岩（出卖方、甲方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定为了保障资金安全，甲乙双方未到建委进行房屋查档确权之前丙方建议定金自行交接不超过10万元，并建议您选择资金监管或者资金存管的方式进行交接；由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交50000元，余额部分在查档当日内补齐。如逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按《买卖合同》中约定的定金金额双倍标准承担违约金，并甲方有权解除合同；甲乙双方协商同意，因甲乙双方原因要求签订《买卖合同》后从2016年9月10日起再开始办理该合同的所有流程及手续，甲乙双方不能因此原因解除合同，上述时间导致的延期甲乙丙三方原约定的各项权利义务均顺延；甲乙双方协商同意，因甲方出售标的房屋非家庭名下唯一住宅，本次交易产生个人所得税均由甲方承担；除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。
李谨（乙方、买受方）、朱岩（甲方、出售方）与我爱我家公司（丙方、居间方）另于2016年8月15日签订《居间服务合同》，约定甲、乙任何一方违反本合同或《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用。如已交付，丙方无须退还。如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。
李谨于签订上述《房屋买卖合同》及《补充协议》当日，支付朱岩定金5万元，支付我爱我家公司居间服务费5万元。李谨于2016年8月31日支付我爱我家公司居间服务费4万元。朱岩委托周某办理出售房屋相关事宜。双方签订上述《房屋买卖合同》及《补充协议》时，朱岩所售1507号房屋的不动产权证书丢失，需进行补办。2016年10月17日，朱岩补办不动产权证书完毕。朱岩委托代理人周某于2016年10月26日将不动产权证书照片通过微信发送给李谨，告知李谨不动产权证书办理完毕。2016年11月12日，李谨与朱岩代理人周亚平电话沟通购房事宜，周某在通话中曾表示“那你现在515行不行？你这边，515。”2016年11月13日、15日、16日，李谨与朱岩代理人周某再次沟通购房价和税费负担问题，周某曾表示“他让我给你说一声，他那个就是550万，税费由我们承担，这个意思，让我赶紧给你说一声，行，咱就赶紧签，签那个协议什么的……”。2016年11月21日，朱岩向李谨发送短信，以李谨未按合同约定履行付清定金等义务，通知李谨解除双方签订的相关协议。同时，我爱我家公司工作人员通过微信与朱岩代理人周亚平联系“周哥，房价你们协商的怎么样了？如果协商好的话，咱们的房本也出来这么长时间了，你和朱老板他们商量个时间，咱们一起带着新房本去建委查个档。”周亚平回复“我在等李老师信息！后天联系吧！”
庭审中，李谨、我爱我家公司均认可《补充协议》约定的查档是指查询1507号房屋是否存在抵押、查封或其他限制交易的情况。朱岩则表示查档仅指确认房屋的权属情况，顺便可查询抵押、查封情况。现李谨以朱岩未配合查询房屋档案为由，要求解除双方合同，要求朱岩退还定金并赔偿违约金。朱岩则表示因1507号房屋不动产权证丢失，双方在签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后，于当日已前往建委进行了查档，对房屋权属、是否存在抵押、查封等情况一并进行过查询，并以李谨在查档后未支付剩余定金为由主张李谨违约。对此，李谨、我爱我家公司均表示由于朱岩不动产权证书丢失，三方于2016年8月15日确前往建委，但仅查询了房屋权属并办理补办手续，未能查询抵押、查封情况，且《房屋买卖合同》及《补充协议》系在查询后签署。另经询问，朱岩主张双方于2016年8月15日已查档完毕，但同意李谨可于不动产权证书补发后支付剩余15万元定金，但未就此约定向本院提交相应证据。朱岩另抗辩李谨要求违约金过高，主张李谨未产生实际损失，李谨则主张房屋价值上涨已对其造成损失。
朱岩另表示不动产权证书补发后，李谨仍未支付定金，其已告知周某要求解除双方合同，周某与李谨沟通房屋涨价事宜属于越权代理，且周某是否提出涨价，李谨均应依约支付定金。另查，双方产生争议后，朱岩通过另一家房地产中介机构发布出售房屋信息，标价为640万元。
上述事实，有双方当事人及第三人的陈述、《房屋买卖合同》、《补充协议》、短信记录、李谨与周某通话录音等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同具有法律效力，可以作为确认缔约双方权利义务内容的依据。本案中，李谨与朱岩基于买卖1507号房屋签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》，合同内容系双方的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均涉及定金支付、税费负担等内容，前后不一致之处，应视为双方以签订在后的《补充协议》变更了原约定内容，并以《补充协议》内容为准。依据双方合同约定，朱岩负有协助查档之义务，李谨负有在查档当日支付剩余定金之义务。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。现双方当事人虽均认可于签订合同当日前往建委进行对1507号房屋进行相关查询，但对查询内容存在争议。对此，本院认为，李谨与朱岩订立合同的目的在于顺利购得1507号房屋，不因房屋存在抵押、查封或其他事项影响合同正常履行，而双方订立合同时，因朱岩将1507号房屋不动产权证书丢失，导致李谨无法核实上述情况，故双方约定查档的目的不应仅限于对房屋权属的确定，还应包括对房屋是否存在抵押、查封等事项的查询。现朱岩作为协助查询一方，应对其已履行查档义务承担举证责任，现朱岩未能对此进行举证，应承担不利的诉讼风险。另，如依朱岩所述，双方在签署《房屋买卖合同》、《补充协议》时已协商确定于签订合同后立即进行查档并查档完毕，则依照常理推断，双方应在合同中明确查档时间，且李谨应于签署合同当日支付全部定金20万元。但实际履行中，朱岩在收取李谨5万元定金后并未提出异议，且在后续双方沟通时，朱岩并未有催要定金的表示，却提出上涨交易价款的主张，故朱岩所述明显与交易常理不符。朱岩亦未就其主张的变更15万元定金支付时间提交相应证据，本院对此不予采信。朱岩在与李谨订立合同时明确周某为其代理人，故李谨有理由相信周某的行为系代理朱岩所为，朱岩主张周某越权代理，应与周亚平另行解决。综上，朱岩未依约履行查档义务，且向李谨发送解除合同通知，以自身行为明确表示不再履行合同，应属合同违约，李谨以此主张解除双方《房屋买卖合同》、《补充协议》，要求朱岩返还定金，具备事实及法律依据，本院对此予以支持。朱岩作为不履行合同义务一方，应当承担赔偿损失等违约责任。现李谨为购房支出的中介费用，应属损失，朱岩应予以赔偿。李谨主张的违约金数额过高，本院考虑李谨的实际损失情况酌情予以判定。同时，朱岩并不享有合同解除权利，本院对其反诉请求均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除李谨与朱岩于2016年8月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及李谨、朱岩与北京我爱我家房地产经纪有限公司于2016年8月15日签订的《补充协议》；
二、朱岩于本判决生效后十日内退还李谨定金5万元、赔偿中介费9万元及违约金60万元；
三、驳回李谨的其他诉讼请求；
四、驳回朱岩的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费46240元，由朱岩负担，于本判决书生效后7日内。
反诉案件受理费23120元，由朱岩负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘雪琳
人民陪审员 王小微
人民陪审员 翟 彦
二〇一七年六月十六日
书 记 员 赵鸣鸣
书 记 员 张璐萌