北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第13542号
原告（反诉被告）吴元盛，男，1966年5月13日出生。
委托代理人毕见宙，北京市君致律师事务所律师。
被告（反诉原告）魏利娟，女，1977年2月25日出生。
委托代理人关欣，黑龙江建文律师事务所律师。
委托代理人王军华（系魏利娟之夫），1980年5月17日出生，魏老香餐饮管理（北京）有限公司总裁，住北京市通州区。
原告（反诉被告）吴元盛与被告（反诉原告）魏丽娟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员张凤华担任审判长，与人民陪审员张振贵、人民陪审员周俊孝组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴元盛的委托代理人毕见宙、被告（反诉原告）魏丽娟的委托代理人王军华和关欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吴元盛诉称：2011年9月15日，吴元盛和魏丽娟签订厂房租赁合同，约定将吴元盛位于北京市×区×镇×村的厂房及院落租赁给魏丽娟使用，魏丽娟支付租金。根据合同的约定，魏丽娟应当分别于2014年2月20日及2014年8月20日各支付半年租金120000元，共计240000元，但吴元盛多次催要，魏丽娟拒不履行给付义务。为维护吴元盛的合法权益，特诉至法院，请求法院判令魏丽娟给付吴元盛2014年2月20日至2015年2月20日的厂房租金240000元及利息；解除吴元盛与魏丽娟签订的厂房租赁合同，魏丽娟腾退厂房及院落，并将厂房及院落返还吴元盛，并由吴元盛承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）魏丽娟辩称：不同意吴元盛的诉讼请求，理由为吴元盛提供的房屋被政府于2014年1月29日认定为违建，且因为政府拆违建原因，导致魏丽娟并不能完整正常使用诉争房屋，吴元盛曾明确向魏丽娟表示免除2014年3月至9月20日的租金；2014年9月20日后，虽然镇政府没有强拆标的房屋，但由于没有明确结论，魏丽娟曾与吴元盛协商将租金支付方式改为三个月一付或由吴元盛保证房屋的正常使用，但是吴元盛并未同意,并将魏丽娟诉至本院。对于吴元盛要求解除其与魏丽娟之间的厂房租赁合同，魏丽娟认为解除合同是在合同有效的基础上，而本案中吴元盛向魏丽娟提供的厂房是违建,故双方之间合同无效，不能解除。
被告（反诉原告）魏丽娟反诉称：魏丽娟与吴元盛是通过对外招商建立的承租关系，双方于2011年9月15日签订的房屋租赁合同，吴元盛将其位于北京市×区×镇×村的厂房及院落租赁给魏丽娟使用，合同期限15年，且在合同签订时吴元盛提供了一份其与牛坊村村委会签订的土地租赁协议书及全体党员大会决议签字的证明以证明房屋是合法的；魏丽娟基于对吴元盛所提供房屋合法性的信赖对房屋进行了装饰装修，支出200余万元，现长子营镇政府确认吴元盛所提供房屋为违建，导致吴元盛与魏丽娟签订的厂房租赁合同无效，给魏丽娟造成经济损失2250000元。为维护魏丽娟的合法权益，特诉至法院，请求法院判令吴元盛支付魏丽娟自2014年3月因吴元盛不能履行合同而不得不另行租赁房屋的租金250000元；确认吴元盛与魏丽娟之间签订的房屋租赁合同自始无效；吴元盛赔偿魏丽娟各项损失共计2250000元，并由吴元盛承担本案全部诉讼费。
原告（反诉被告）吴元盛反诉辩称：不同意魏丽娟的反诉请求，理由如下：第一，魏丽娟没有证据证明吴元盛不履行合同，且诉争房屋一直由魏丽娟占有使用，故吴元盛不同意支付魏丽娟租赁房屋租金250000元；第二，魏丽娟要求确认合同无效与吴元盛要求解除合同的后果是一致的，均产生腾退房屋的法律后果，但是吴元盛认为确认合同无效应另案起诉，与本案不属于同一案由；第三，魏丽娟要求吴元盛给付装修损失没有法律依据。
经审理查明：2005年5月18日，北京市×区×镇×村村民委员会与吴元盛签订《土地租赁协议书》，协议书约定×村村民委员会将位于×村河北面北大窑南节地西半部的10亩土地出租给吴元盛，作为建设厂房生产使用，租赁期限自2005年5月18日至2035年5月17日，该协议经×村全体党员大会决议签字和牛坊村全体社员代表大会决议签字。2011年9月15日，吴元盛与魏丽娟签订厂房租赁合同，将其位于上述租赁土地上的厂房及院落出租给魏丽娟，租赁期限自2011年9月20日至2026年9月19日止，其中2011年9月20日至2016年9月19日租金为240000元，2011年9月20日至2014年9月19日租金给付方式为每半年一次，具体时间为每年的8月20日前付清和2月20日前付清；魏丽娟应当按时交纳租金，逾期一个月不交，吴元盛有权停止水电供给或终止合同；租赁期内，魏丽娟应当征得吴元盛同意后才能对房屋院落进行整改建设，合同终止时，对影响外观及使用的部分（如室内外装修）不得拆除，其它不影响房屋外观的部分，双方可协商作价支付给魏丽娟，如不能达成协议，魏丽娟可拆走。房屋交付魏丽娟后，魏丽娟于2011年9月开始对租赁的房屋进行了装饰装修和水电工程改造，对于魏丽娟对诉争房屋的装饰装修和水电工程改造，吴元盛知情且并未提出异议或进行阻止。魏丽娟向吴元盛交纳了2011年9月至2014年2月19日的租金。
2014年2月8日，北京市×区×镇政府向吴元盛下发了限期拆除决定书，事后长子营镇政府人员到魏丽娟租赁房屋处要进行了强拆，但在魏丽娟带领员工强行阻止下，诉争房屋至今没有被强拆。根据2015年8月12日开庭笔录，魏丽娟所经营的魏老香物流园在2015年8月12日之前一直由其在使用，双方针对因政府强拆导致魏丽娟无法正常使用诉争房屋的事项进行过协商，吴元盛同意免除三个月房租，魏丽娟要求免除六个月房租，双方均未提供证据证明达成一直意见。至今，诉争房屋一直由魏丽娟占用，北京市×区×镇政府对诉争房屋并未进行强拆。
经北京市大兴区人民法院委托，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司对诉争房屋及附属院落内的新建设施进行了评估鉴定，经鉴定可确定部分和不可确定部分工程造价原值2066407.29元，可确定部分工程现值为1070322.78元，不确定部分现值为31761.10元，现值合计1102083.88元。根据北京华建审工程造价咨询事务所有限公司鉴定现场勘查记录表记载，吴元盛及其代理律师毕见宙接到鉴定现场勘查通知后并没有按时到场，资料质证也没有参加。庭审中，吴元盛和魏丽娟均未向本院说明或提供证据证明新建设施中哪些设施属于不可拆除部分，哪些部分属于可拆除部分；吴元盛并未提供证据证明其建设厂房时取得政府审批手续或已重新取得政府审批手续，属合法建筑。
上述事实，有双方当事人陈述意见、土地租赁协议书及附件、厂房租赁合同、造价鉴定报告、限期拆除决定书、装修费用明细表、照片等证据材料在案佐证。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。当事人对自己的诉讼请求或主张，有责任提供证据。本案中，吴元盛与魏丽娟厂房租赁合同的标的厂房属违法建筑，已经政府认定，且至庭审结束吴元盛仍未取得合法审批手续，本院认定吴元盛与魏丽娟所签订的厂房租赁合同无效。导致合同无效的原因主要有两方面：一方面吴元盛在涉诉租赁土地上建设房屋未取得政府相关部门审批许可，是导致合同无效的主要原因；二是魏丽娟在签订合同时未尽到审查合同的义务，在对方未提供合法建房审批手续的情况下，即与吴元盛签订厂房租赁合同，是导致合同无效的次要原因。关于魏丽娟的装饰装修损失，魏丽娟在未确定房屋为合法建筑的基础上，即进行大规模的装饰装修和改造，并在院内建房，造价达2066407.29元，导致合同无效产生的损失进一步扩大；对于吴元盛依据合同主张魏丽娟对诉争房屋院落的整改建设未经其同意的意见，魏丽娟对诉争院落房屋的整改建设或装饰装修，吴元盛作为知情人且并未提出异议或进行阻止，且仍按照合同的约定收取了魏丽娟2011年9月至2014年4月20日的租金，根据其上述行为，本院认定吴元盛在事实上同意了魏丽娟对诉争房屋院落进行了整改建设或装饰装修及改造。关于吴元盛主张魏丽娟可拆除其装饰装修或改造工程部分的意见，因其并未提供证据证明哪些部分属于其双方约定的可拆除部分，且不符合经济原则，本院不予采纳。
综上，吴元盛在此次房屋租赁合同中具有以下过错：一是提供租赁标的不合法，即租赁标的违法；二是对于魏丽娟在其提供的违建房屋内进行装修未予阻止且默示同意。魏丽娟具有以下过错：一是签订合同时未尽到审查合同的义务，在对方未提供合法建房审批手续的情况下，即与吴元盛签订厂房租赁合同；二是在未确定所租赁房屋为合法建筑的前提下，即进行大规模装饰装修，导致损失扩大；三是在未取得房屋建设审批手续的前提下，即在吴元盛提供的院落内建设房屋。综合以上过错，承办人认为采取公平原则，即由双方对装饰装修及在院落内建设的房屋承担同等责任为宜，故吴元盛对魏丽娟因合同无效导致的损失应当承担50%的赔偿责任，经计算为551041.94元。对于吴元盛要求魏丽娟支付租金240000元的诉讼请求，根据法律规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金和不支付租金，本案中根据双方当事人关于免除租金的陈述意见，结合诉争厂房被认定违建后政府的处理情况，本院酌定免除魏丽娟3个月的租金，故根据合同条款中双方关于租金的约定，魏丽娟应当支付吴元盛2014年2月20日至2015年2月19日租金180000元；对于吴元盛要求支付租金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；对于吴元盛主张魏丽娟腾退厂房及院落并将房屋归还吴元盛的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于魏丽娟主张因吴元盛不能履行合同而另行租赁房屋的租金250000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）吴元盛与被告（反诉原告）魏丽娟签订的厂房租赁合同无效；
二、被告（反诉原告）魏丽娟给付原告（反诉被告）吴元盛租金十八万元（于本判决生效后十日内履行）；
三、原告（反诉被告）吴元盛赔偿被告（反诉原告）魏丽娟财产损失五十五万一千零四十一元九角四分（于本判决生效后十日内履行）；
四、被告（反诉原告）魏丽娟于本判决生效后十日内腾退厂房及院落，并将厂房及院落退还给原告（反诉被告）吴元盛；
五、驳回原告（反诉被告）吴元盛的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）魏丽娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费六千四百七十六元，由原告（反诉被告）吴元盛负担三千二百三十八元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）魏丽娟负担三千二百三十八元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二万六千八百元，由反诉原告（被告）魏丽娟负担一万八千九百二十四元（于本判决生效后七日内交纳）；由反诉被告（原告）吴元盛负担七千八百七十六元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费五万八千九百四十七元，由原告（反诉被告）吴元盛负担二万九千四百七十三元五角（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）魏丽娟负担二万九千四百七十三元五角（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张凤华
人民陪审员 张振贵
人民陪审员 周俊孝
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 李 珍