河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终12476号上诉人（原审第三人）：郑州万泰房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区文博东路东、东风路南蓝宝湾二期12幢1层101号。法定代表人：陈红敏。委托诉讼代理人：王长兴，河南德慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李银杰，男，汉族，1978年1月10日出生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：栾子营，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任慧，女，汉族，1964年11月11日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：楚心敬，北京德恒（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任威涛，男，1971年12月30日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张宝，北京德恒（郑州）律师事务所律师。上诉人郑州万泰房地产营销策划有限公司（以下简称万泰公司）因与被上诉�李银杰、任慧、任威涛房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初5144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。万泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判万泰公司不退还14000元佣金；2.本案上诉费由李银杰、任伟涛、任慧承担。事实和理由：本案适用法律错误。首先，根据国家发展和改革委员会2014年12月17日作出的“发改价格【2014】2755”号文件显示：为了贯彻党的十八届三中全会精神，按照国务院常务会议部署，使市场在资源配置中起决定性作用，促使相关服务行业发展，现就放开部分地方实行定价管理的服务价格，其中就涉及到了房地产经纪服务（房地产经纪人接受委托，进行居间代理服务收取的佣金）。同时，此通知文件还要求各级价格主管部门�按照本通知要求，结合修订地方定价目录，清理废止本地区制定出台的相关服务价格文件，尽快放开相关服务价格，并做好政策宣传解释工作。其次，河南省发展和改革委员会办公室已于2015年2月11日作出了“豫发改收费【2015】157号”关于转发《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的通知，要求省内按照“发改价格【2014】2755号”通知的要求贯彻执行，同时指出：省内此前下发的与本通知规定不一致的文件都同时作废。这也就意味着本案一审判决中所根据的《河南省物价局关于规范全省房地产交易服务收费标准的通知》已经作废了，不应在被废除近三年后而作为定案依据。最后，本案所涉房屋买卖合同中已经明确约定了佣金金额，且买卖双方均对此知悉并认可，而法院也对于涉案房屋买卖合同的效力予以认可，法院审理判决理应以此为据，尊重合同�事人的选择，尊重市场下的定价。李银杰、任慧、任威涛均辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。李银杰向一审法院起诉请求：1.判令解除合同；2.判令任慧、任威涛双倍返还定金人民币4万元整；3.判令任慧、任威涛承担房屋买卖合同佣金及代办费3万元整；4.判令任慧、任威涛支付违约金189000元（截止起诉日）；5.本案诉讼费用由任慧、任威涛承担。一审法院认定事实：1、2016年5月21日任威涛（卖方）代理人任慧与李银杰（买方）代理人张廷杰与万泰公司为丙方签订合同编号为1300283号房屋买卖合同，任威涛拥有正弘蓝堡湾1号楼1单元25层2507号房产，房屋所有权证书号12001121969，成交价格为140万元，合同签订时双方约定乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计伍万元，其中佣金及代办费人民币叁万元，余额�为丙方代任威涛保管的定金。双方还约定李银杰应向丙方支付佣金人民币贰万捌仟元，并由乙方支付代办费人民币贰仟元。合同上有任威涛的代理人任慧、李银杰的代理人张廷杰的签名和按捺的指印。丙方万泰公司的印章。2、万泰公司于2016年5月18日和2016年5月21日向李银杰的代理人张廷杰出具收据两份，收据载明：“收据2016年5月18日，今收到张廷杰人民币伍仟元整系付蓝堡湾3期2号楼2单元2507购房意向金，收款人赵雪蒙，并盖有万泰公司印章”。另一收据载明：“收据2016年5月21日今收到张廷杰人民币肆万伍仟元整系付蓝堡湾1号楼1单元25层2507号购房定金（含佣金）原5000元意向金转为定金，共计50000元整，收款人赵雪蒙，并盖有万泰公司印章”。同日杨泽坤出具收据一份，收据载明：“今收到任威涛先生位于金水区东风路南文博东路东1号楼1单元25层2507的商品房买卖合同及契税发票原件一张，商品房买卖合同编号120011211969、契税发票编号0987211。立契后此收据自动作废。经办人杨泽坤，2016年5月21日，并盖有万泰公司印章”。3、李银杰在向任慧、任威涛及万泰公司支付相关费用后，任威涛未按照合同约定履行自己的义务，致使本案房屋至今未按照合同履行。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，李银杰、任威涛签署《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同各方当事人理应依约履行。庭审中，各方当事人均同意解除合同，该院对此予以确认。任威涛在签订后未能按照合同约定履行义务，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，乙方违约时，对方可选择适用违约金或者定金条款。”李银杰在诉求中既请求违约金又请求双倍返还定金，显然不符合法律规定。该院结合李银杰为本次房屋交易中实际支付的金钱等因素，以及“定金、违约金择一”的法律规定，酌定以任威涛双倍返还定金，即40000元为宜，其中任慧支付20000元，第三人万泰公司返还代管的20000元，李银杰所请求的违约金，该院不予支持。关于李银杰所请求的佣金，因该部分系李银杰的实际损失，应由违约方任威涛负担，但是，根据《河南省物价局关于规范全省房产交易服务收费标准的通知》（豫价房字〔1999〕332号）第一条第（三）：“其他房产买卖按不超过成交价（成交价低于评估价的按评估价）的1%收取服务费…�”，本案房屋合同价为1400000元，第三人最多可收取服务费14000元，多收部分不符合法律规定，理应退还，故任威涛应赔偿李银杰佣金损失14000元，第三人万泰公司应向李银杰返还违规多收取的佣金14000元。李银杰所诉求的代办费2000元，因第三人万泰公司实际未提供该服务项目，故该笔费用第三人应退还李银杰。任慧在本次房屋交易中系代理行为，不应承担法律责任，故该院对李银杰对任慧的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条，《河南省物价局关于规范全省房产交易服务收费标准的通知》（豫价房字〔1999〕332号）第一条之规定，判决：一、任威涛于判决生效后十日内支付李银杰双倍定金20000元，交易佣金14000元，共计34000元。二、郑州万泰房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内返还李银杰定金20000元，交易佣金14000元，代办费2000元，共计36000元。三、驳回李银杰的其他诉讼请求。案件受理费5186元，由李银杰负担3837元，任威涛负担1349元。二审期间，万泰公司围绕上诉请求提交证据。万泰公司提交2015年2月11日河南省发展和改革委员会印发的豫发改收费〔2015〕157号《河南省发展和改革委员会关于转发的通知》和2014年12月17日国家发展和改革委员会印发的发改价格〔2014〕2755号《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，拟证明一审法院适用法律错误，一审判决依据的文件已经作废，万泰公司所收取的佣金标准符合法律规定。李银杰发表质证意见，对证据的真实性无异议，一审法院适�的物价收费标准通知没有被废止，假设该通知被废止，作为买方支付的费用应由违约方任威涛、任慧承担。任慧发表质证意见，对证据的真实性无异议，根据豫发改收费〔2015〕157号文件，〔1996〕187号收费标准被废除，而一审判决引用的是〔1999〕332号并没有被废止。任威涛发表质证意见，同意任慧代理人的质证意见。万泰公司退还有关费用主要原因是基于在提供服务过程当中存在过错，对于交易当时的房屋没有取得房产证的事实未告知，对于因此不能办理过户的后果未提醒。同时李银杰对此两点也应当有一定的主观过错。李银杰、任慧、任威涛均未提交新证据。根据当事人举证、质证意见，李银杰、任慧、任威涛对万泰公司提交的证据真实性无异议，本院予以采信。本院二审审理查明的事实与一审一致。另查明，2005年12月5日，河南省发展和改革委员会、省建设厅印发的《关于降低住房以外房产交易手续标准有关问题的通知》（豫发改收费〔2005〕1825号）第五条规定：“本通知自2006年1月1日起执行。原省物价局《关于规范全省房产交易服务收费标准的通知》（豫价房字〔1999〕332号）同时废止。”本院认为，万泰公司上诉理由主要是一审判决适用豫价房字〔1999〕332号错误的问题。根据豫发改收费〔2005〕1825号文件规定，一审判决适用的豫价房字〔1999〕332号确已废止，一审适用不当，本院予以纠正。本案中，万泰公司作为专业的服务机构，应对涉案房屋的情况充分了解，在涉案房屋未取得房产证的情况下，促成任威涛、李银杰签订房屋买卖合同，致使合同不能按照约定条款实际履行，万泰公司存在一定过错，其收取的佣金应予酌减。万泰公司共收取28000元佣金，一审判决判定万泰公司返还14000元佣金的结果并无不当，应予维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用豫价房字〔1999〕332号不当，但裁判结果正确，故对万泰公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由郑州万泰房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 李继军审判员 王燕燕二〇一七年十一月九日书记员 牛林艳