陕西省靖边县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0824民初2845号原告（执行案外人）石永峰，男，汉族，住靖边县张家畔镇。委托代理人石红明，男，汉族，住址同上。委托代理人罗有录，陕西秦靖律师事务所律师。被告（申请执行人）赵继红，女，住靖边县。委托代理人姬东升，男，汉族，住靖边县张家畔镇。被告（申请执行人）徐长军，男，汉族，住靖边县。委托代理人朱晓飞，陕西辅衡律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，陕西辅衡律师事务所实习律师。第三人（被执行人）高腾，男，汉族，住靖边县张家畔镇。原告石永峰与被告赵继红、徐长军案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月6日依法追加高腾作为本案的第三人参加诉讼，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告石永峰及其委托代理人罗有录、被告赵继红的委托代理人姬东升、被告徐长军及其委托代理人朱晓飞均到庭参加了诉讼。被告赵继红、第三人高腾经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告石永峰诉向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告购房合同有效；2、依法判令解除二被告对原告合法购买的位于靖边县红枫苑小区四幢楼三单元1001号房屋的保全；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：案外人高腾原有位于红枫苑小区有一套住宅房，自愿出售于原告，经中介人金光亮撮合原告与案外人高腾双方达成了买卖意向，后于2012年7月10日双方经中介人签订了《房屋转让合同》。因该房屋属于按揭房，案外人高腾要求原告一次性将房款全部付清。下欠按揭款由案外人按月按揭，原告如约于签订合同时将该房款一次性付给高腾。原告在履行了上述义务后，于2012年7月27日开始装修，于同年9月原告就入住该房屋。在此期间，2012年至2015年10月高腾如期打了按揭款，后因高腾于2015年11月开始不再打按揭款的原因，开发商采取了给原告停水、停电措施，原告曾多次找高腾进行交涉，高腾却以种种理由借故推辞，无奈之下原告于2015年11月27日开始遂向银行偿还房屋按揭款。2016年7月26日，原告将第三人高腾起诉至靖边县人民法院民二庭，因当时找不到人，法院以公告方式对高腾进行送达，结果民二庭又发现高腾的房产已经被本案被告赵继红、徐长军的申请，经靖边县人民法院裁定保全。后原告向靖边县人民法院申请执行异议，靖边县人民法院在未查明事实的情况下，驳回了原告的执行异议申请。原告认为，靖边县人民法院基于被告赵继红、徐长军的申请将原告购买并实际占有使用的房屋予以查封是对原告财产权的侵犯，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告赵继红辩称，一、原告的起诉不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条的规定，该条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。据此规定，原告起诉应当将高腾列为被告或第三人。现由于原告不列高腾参加诉讼，本案无法审理房屋是否由高腾转让给原告，该房屋转让合同是否真实。二、原告的起诉不符合逻辑。被告在保全高腾的房屋时高腾的房屋是2014年8月份向房管机关提出申请受理，后于9月份完成受理程序，将产权登记在高腾名下。而原告诉称其是于2012年7月签订的《房屋转让合同》，于7月27日开始装修。后因高腾不打款，从2015年11月27日开始由原告向银行偿还按揭款。看是冠冕堂皇，但是不符合逻辑。首先2012年就购买房屋，但是2014年登记时为什么仍然登记在高腾名下，难道原告是为了多给国家部门交税费吗？这样的谎言又有谁能相信。其次，原告拿出交物业费用只能证明是在居住房屋，并不能证明房屋产权。因此，也涉嫌帮助高腾当老赖使用的一种伎俩。故请求人民法院依法查明事实，驳回原告的错误起诉。被告徐长军辩称，原告对本案涉案房屋不具有能足以排除执行的合法权益，原告的诉请于法无据，应予驳回，并恢复对该房屋的执行。第三人高腾未到庭答辩，亦未举证、质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告向法庭提供的第一组证据中的《房屋转让合同》及工商银行转账凭证一份，因其来源及形式要件均符合法律规定，与本案具有关联性，故本院对上述两份证据依法予以确认。对贷款条据一支，因原告未提供原件供法庭核对，故本院对该份证据依法不予确认。被告赵继红、徐长军虽质证对上述证据的真实性、合法性均有异议，认为房屋转让合同中的受让人还包括石红明，石红明也应作为原告参加诉讼，且原告购买的是已经设定抵押权的房屋，再未经抵押权人同意的情况下受让该房屋属无效合同。但因石红明在本案中作为石永峰的委托代理人参加诉讼，且双方系父子关系，其在合同权利中有权放弃自己权利，由原告一人主张权利。而未经抵押权人同意的合同受让限制并非效力性强制条款，并不必然导致合同无效。故被告的上述质证理由不能成立，本院不予采纳。对原告向法庭提供的第二组证据中的催费通知书、停水、停电通知书因不符合证据关于形式要件的规定，本院依法不予确认。对物业费收据，因被告质证对其真实性无异议，且该证据的来源及形式要件均符合法律规定，本院依法予以确认。对原告向法庭提供的第三组证据，因被告质证对其真实性无异议，且该组证据的来源及形式要件符合法律规定，本院依法予以确认。本院根据双方当事人的陈述，举证、质证及认证查明以下事实：2012年7月10日，原告石永峰和其父亲石红明与第三人高腾及高亚东签订了《房屋转让合同》一份。合同约定第三人高腾及高亚东将自己购买靖边县大发房地产开发有限公司的位于靖边县政府后红枫苑家属楼4号楼3单元1001号房屋转让给原告石永峰。房屋转让价款为61万元，房款由原告方一次性付清。合同还约定了产权过户、违约责任等其他条款。合同签订当日，原告石永峰父亲石红明通过银行转账方式向第三人高腾支付40万元。但因该房屋办理了抵押登记，故该房屋仍登记在第三人高腾名下，未办理产权过户手续。合同签订后，原告开始入住房屋，并按期向小区物业部门交纳物业费及水、电等费用。后因第三人高腾拒绝向银行偿还房屋按揭款，原告于2017年2月23日和3月14日代第三人高腾向靖边大发房地产开发有限公司交纳了靖边大发房地产开发有限公司为第三人高腾垫付银行按揭款353123.09元。此后原告开始代第三人高腾按月向银行偿还该房屋的按揭贷款。2016年7月15日，靖边县人民法院在执行被告赵继红、徐长军与高亚东、高腾借款合同纠纷一案中，依法将登记在第三人高腾名下的该涉案房屋予以查封。后原告石永峰以案外人身份提出执行异议，靖边县人民法院于2017年4月19日作出（2017）陕0824执异155号执行裁定书，裁定驳回了案外人石永峰的异议请求。后原告向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案中根据本院认定的证据可以证明涉案房产在人民法院查封前原告与第三人已经签订了书面的买卖合同、在人民法院查封前原告已合法占有该涉案房产及非因买受人（即本案原告）自身原因未办理过户登记的基本案件事实。虽被告质证认为原告所提供的证据不具有真实性和合法性，对其该质证意见本院已经上文中关于证据认定部分已经说明，在此不再赘述。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告的权利是否能够排除人民法院对涉案房产的执行主要在于原告是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，这也是本案的争议焦点。首先，本案中，原告向第三人购买的是已经办理了抵押登记的商品房，出卖人在出售此类不动产时并不对该不动产享有完整的物权，因为该不动产还有一个他项权利人，即抵押权人。通常情况下，不动产的所有权人出卖不动产是通过合同的方式将不动产的所有权进行转移，其转移的所有权应当是一种完整的物权。而涉及已经办理了抵押登记的不动产转让时，作为出卖人转移是一种不完整的物权，而在该类不动产转让时约定的合同总价款应当是指买受人取得完整物权的对价。本案中，原告购买第三人涉案房产的总价款为61万元，合同签订当日原告已经向第三人支付了40万元，合同虽约定该总价款由原告一次性付清，但因该涉案房屋已经办理了抵押登记，作为出卖人的第三人高腾对该涉案房屋并不享有完整的物权，买受人即本案原告出于防止交易风险的考虑预留部分房款也是一种合理选择。而根据本院查明的事实，原告在第三人拒绝向银行偿还按揭款后代第三人按月向银行偿还房屋按揭款。因此，可以认定原告已经向第三支付的40万元所对应的应当就是第三人对涉案房产享有的不完整物权的对价，当作为买受人的原告支付了该部分价款后，应当视为其已经支付了相对于出卖人所享有权利的全部价款。其次，设立执行异议之诉制度的目的是为了充分保护包括案外人在内的各方当事人的实体权利。如果在涉及与本案相类似的情形一概认定成买受人未支付全部价款的情形时，势必会造成人民法院为了执行或实现一个或数个债权，而同时又引发新的债权纠纷的出现，这也不符合立法目的和定纷止争的司法本质。对于原告请求的确认其与被告签订的房屋买卖合同有效的诉请，因根据本院查明的事实，原告与被告之间不存在房屋买卖合同，故本院对该请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得对位于靖边县红枫苑小区4号楼3单元1001号房屋（房产证号为：0161**）进行执行。二、驳回原告石永峰的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告赵继红、徐长军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判长  陈海金审判员  贺秉政审判员  赵树仁二〇一七年十月十五日书记员  贺艳艳