黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民再终字第20号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）黑龙江志华金泰房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市松北区松北镇集乐村后汲家屯。
法定代表人王志东，董事长。
委托代理人王昌有，黑龙江金野律师事务所律师。
委托代理人彭金冶，黑龙江金野律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）贺新学，男，1962年9月29日生，个体业主，住哈尔滨市道里区。
委托代理人赵国新，黑龙江超悦律师事务所律师。
原审第三人中国建设银行股份有限公司哈尔滨市住房支行，住所地哈尔滨市道里区西七道街39号。
代表人劳动，行长。
委托代理人段智远，黑龙江省友翔律师事务所律师。
委托代理人常美丽，黑龙江省友翔律师事务所律师。
原审第三人祝令全，男，1957年9月13日生，无固定职业，住哈尔滨市道里区。
申请再审人黑龙江志华金泰房地产开发有限责任公司（以下简称志华金泰公司）因与被申请人贺新学及原审第三人中国建设银行股份有限公司哈尔滨住房支行（以下简称建行哈住房支行）、祝令全商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）哈民二民终字第379号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年3月11日作出（2015）哈民申字第9号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人志华金泰公司的委托代理人王昌有，被申请人贺新学及委托代理人赵国新，第三人祝令全，第三人建行哈住房支行的委托代理人段智远、常美丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年6月，贺新学向哈尔滨市松北区人民法院起诉称，2005年1月5日，贺新学与志华金泰公司签订《商品房买卖合同》，约定贺新学以担保贷款方式购买志华金泰公司开发的位于哈尔滨市松北区“湖滨小镇”5栋3单元201室使用面积为85.18平方米的商品房，总价款342，600元，首付款为112，600元，余款230，000元以贷款方式支付，房屋交付日期为2005年3月20日。贺新学履行付款义务后，志华金泰公司未按合同约定书面通知其办理交付手续，只是要求延期交房。至2011年4月，经查询后确认，志华金泰公司又于2007年8月将此房出卖给案外人。诉讼请求解除商品房买卖合同，判令志华金泰公司返还已付购房款342，600元，并承担已付购房款342，600元一倍的赔偿责任。
志华金泰公司辩称，一、贺新学的诉讼请求超过诉讼时效。因贺新学在距合同约定的履行期限2005年3月20日达七年之久未有效行使或主张过有关债权，且不能证明有中止、中断或延长诉讼时效的情形。二、案涉买卖合同及三联单只具有形式意义，不能证明双方之间产生了商品房买卖合同关系。三、贺新学未向开发公司交付过任何款项，也未向银行偿还过任何款项，没有履行买卖合同约定的义务。四、本案事实上是志华金泰公司的施工承包人祝令全为向贺新学之弟贺新友支付钢材款，向志华金泰公司借支房屋首付款，并在贺新学同意的情况下以贺新学的名义向银行贷款。当时志华金泰公司因拖欠祝令全工程款而要给其三套房屋，而祝令全因使用贺新学之弟贺新友的钢材而拖欠材料款，祝令全想将三套房屋直接给付贺新友结清材料款，但贺新友拒绝接受。祝令全提出以该三套房屋倒出现金满足贺新友的要求。祝令全因有尚未清偿的贷款，以自己名义贷款无法实现，就以向志华金泰公司借资冲账的形式交纳房屋首付款，随后就三套房屋向建行哈住房支行申请贷款，贷款到志华金泰公司账上后，该公司通知了祝令全，祝令全和贺新友一同前来提款。据祝令全讲其在现场将全部款项交付给贺新友，结清了绝大部分材料款。三套房屋一共贷款670，000元。在办理房屋贷款过程中，经祝令全、贺新友及贺新学协商，其中一套房屋贷款借用了贺新学的名义。其后三套房屋的银行贷款均由祝令全夫妇按月偿还本息。故祝令全始终强调自己是三套房屋的实际权利人和经手人。志华金泰公司在祝令全出具了更名申请书并声明因更名引起的纠纷与该公司无关的情况下，为三套房屋办理了更名手续。在贺新学与其弟贺新友起诉前，其曾于2011年11月份去志华金泰公司协商过此事，该公司法定代表人王志东及祝令全均在场.当时各方对祝令全因欠贺新友材料款而借名贷款倒现金的事实均无争议，但因祝令全与贺新友就剩余钢材款应支付的利息金额差距过大，未达成一致。
建行哈住房支行述称，借款合同签订后，该行已按约定发放案涉房屋贷款230，000元，至今双方借款合同正常履行。该行对房屋被转让及其他债权债务关系不知情。
祝令全述称，一、贺新学与志华金泰公司合同约定房屋交付时间也是2005年，距今已七年多，贺新学未主张权利，其诉讼请求已超过诉讼时效。二、贺新学主张的返还购房款及解除合同无事实依据。2004年，祝令全因给志华金泰公司开发的湖滨小镇项目施工所需而向贺新学之弟贺新友购买钢材，志华金泰公司将三套房屋抵给祝令全作为工程款，祝令全欲将该三套房屋抵给贺新友作为材料款，但贺新友不同意，祝令全只好考虑将三套房屋倒换出现金给付贺新友。因当时祝令全尚有其他贷款未还，故经贺新友、志华金泰公司及祝令全协商，以贺新友的名义办理房屋贷款，形成形式上的商品房买卖关系，以银行贷款实现贺新友不要房屋要现金的要求。因当时以贺新友一人的名义取得三套房屋贷款存在困难，经贺新学同意其中一套房屋借用贺新学的名义贷款。该房屋首付款是以志华金泰公司欠祝令全的工程款冲抵，贺新学未交付任何款项。银行贷款手续办理完毕后，贷款打入志华金泰公司帐户内，扣除工程质保金后，取出的现金及支票交付给了贺新友。该贷款用于祝令全偿还贺新友材料款，其后祝令全一直按月偿还银行贷款。因此，贺新学并非真正商品房买受人，其主张的法律依据不应适用。三、商品房买卖合同是经三方协商，目的是为了使用银行贷款偿还贺新友材料款，依合同法第五十二条第二款规定应属无效合同。四、当时祝令全与贺新友并未商量过房屋的归属，但祝令全已将贷款给了贺新友，并负责偿还银行贷款，房屋应是祝令全的。祝令全因要出卖用作贷款的房屋，给志华金泰公司出具了保证由自己偿还银行贷款的承诺。出卖三套房屋所得款项都由祝令全取得。祝令全确实曾用过贺新学的钢模板，但祝令全也为贺新学干过工程，双方尚未结算。本案诉争的房屋与祝令全和贺新学之间的债权债务没有关系，只是为按揭贷款借用了贺新学的名义。
哈尔滨市松北区人民法院一审认定，祝令全曾为志华金泰公司开发的湖滨小镇项目施工，因此志华金泰公司曾欠祝令全工程款。贺新学弟弟贺新友曾为祝令全施工提供钢材，祝令全因此欠贺新友材料款。志华金泰公司欲将其开发的该小区房屋三处抵给祝令全，祝令全欲以此三处房屋偿付贺新友材料款，经祝令全与贺新友、贺新学、志华金泰公司协商，2005年1月5日，贺新学与志华金泰公司签订了商品房买卖合同，约定贺新学购买志华金泰公司开发的湖滨小镇5栋3单元201室房屋，总价款342，600元，房屋交付日期为2005年3月20日。该房屋首付款112，600元，贺新学未实际给付志华金泰公司，而是以志华金泰公司欠付祝令全的工程款抵付。余款230，000元贺新学以自己的名义向建行哈住房支行申请了商业性个人住房借款，担保方式为以所购房屋抵押，并由志华金泰公司作为借款合同连带保证人，但该房屋未办理抵押登记。此后，该房屋贷款一直由祝令全按月偿还至今。2007年12月，志华金泰公司将该房屋出卖给案外人于伟丽，所得款项由祝令全取得。2007年2月，祝令全之妻李国芳为贺新友出具936，000元的欠据，此后，祝令全偿还贺新友一辆汽车和40，000元现金。
哈尔滨市松北区人民法院一审认为，本案虽然形式上双方之间签订了商品房买卖合同，但此行为实质是以此种形式抵销祝令全拖欠贺新学之弟贺新友的材料款，贺新学并未实际支付任何价款。贺新学提出祝令全拖欠其钢模板租赁费的主张证据不足，对其据以主张的祝令全以涉案房屋抵付租赁费的主张不予确认。该商品房买卖合同约定的房屋交付期限届满后，贺新学未向志华金泰公司主张相应的权利，却由贺新友与祝令全就材料款进行了结算，并由贺新友接受了祝令全对债务的部分履行，上述行为表明，双方之间并不存在真正的商品房买卖关系，贺新学现要求解除合同、双倍赔偿的诉讼请求不予支持。贺新学此次起诉志华金泰公司，动因是祝令全未能足额给付其弟贺新友材料款，债权未能实现，贺新友应另案向祝令全主张材料欠款的债权。哈尔滨市松北区人民法院一审作出（2012）松民初字第175号民事判决：驳回贺新学的诉讼请求。
贺新学上诉称，一、一审认定贺新学与志华金泰公司之间的商品房买卖合同不存在没有依据。1、贺新学与祝令全存在租赁关系；2、银行贷款由祝令全全部给付贺新友没有证据证实；3、“借名贷款”事实不成立；4、签订房屋买卖合同时的房屋归属问题无需商量；5、贺新友与祝令全的债务结算数额不含以房抵债部分。原审判决在没有证据证实祝令全将贷款转交给贺新友抵偿租赁费或材料款以及上述几项事实未予查清的情况下，没有任何依据地认定双方不存在商品房买卖关系错误。二、贺新友未向志华金泰公司缴纳现金购房不等于未向志华金泰公司支付任何款项。三、贷款由祝令全负责偿还不能证明房屋归其所有。四、一审违法认定祝令全与贺新友债权债务问题，损害了贺新学的合法权益。五、志华金泰公司将争议房产卖给案外人明显恶意，应承担“一房二卖”的法律后果。综上，一审判决不公，请求二审纠正并改判。
志华金泰公司辩称，贺新学与志华金泰公司之间根本不存在商品房买卖合同关系。本案实际是，志华金泰公司拨付给祝令全涉案房屋抵顶工程款，祝令全因贺新友不同意以房抵材料款，急需变现了结债务，征得志华金泰公司同意后借用贺新学名义办理按揭贷款，从志华金泰公司财务部门领出后清偿给贺新友。祝令全随后对全部贷款按月偿还本息至今已达8年，祝令全将该套抵顶房屋再行转让处分，收取售卖价款并继续还贷。贺新学在全案中自始至终没获得实质买受人或处分权人地位，其自述案件事实明显虚假，不能成立。一审判决应予维持。
建行哈住房支行和祝令全对一审判决均无异议。
二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。
本院二审归纳的争议焦点为：1、案涉《商品房买卖合同》是否真实有效；2、志华金泰公司和祝令全是否有权出卖诉争房屋；3、贺新学的主张是否超过诉讼时效。
本院二审认为，本案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，已经实际履行，且不具有《合同法》第五十二条规定的无效情形，真实有效。双方应遵照合同条款履行。祝令全称其按期还贷，为实际购房人的抗辩理由不成立。因祝令全、志华金泰公司、贺新学存在三角债关系，经三方同意，贺新学用自己的债权抵购房款履行付款义务，不影响合同的效力，亦不违反法律规定，贺新学属合同的相对人。本案祝令全归还贷款系基于其与贺新学的债权债务关系，替贺新学偿还贷款，还贷主体为贺新学而不是祝令全。虽然祝令全与贺新友于2007年2月进行过对账结算，但双方之间的债权债务不限于本案出售房屋的房款，祝令全没有证据证明该结算行为指向或者包括本案标的，不能据此认定祝令全已经将诉争商品房的房款已经给付贺新友完毕。综上，在祝令全不能提供有效证据证明双方约定贺新学只是名义上购房人的情况下，祝令全的主张不能成立，祝令全对此应当承担举证不能的法律后果，对该抗辩主张本院不予支持。志华金泰公司称祝令全将得到的银行贷款转付给贺新友，未有证据证实，志华金泰公司不能证明贺新学既得到其销售的房屋，又得到银行贷款，其关于贺新友存在倒贷变现的主张不能成立。
《商品房买卖合同》系志华金泰公司与贺新学之间签订，与祝令全无关。祝令全出卖该房属无权处分的侵权行为。志华金泰公司明知祝令全不是购房人，不经购房人贺新学同意，协助祝令全变更了购房合同的行为既是侵权行为，也是合同违约行为。贺新学选择以违约为由要求志华金泰公司承担合同责任，本院予以支持。祝令全为志华金泰公司出具的《更名申请书》声明出现问题与志华金泰公司无关，不能对抗贺新学主张权利。关于违约责任如何认定的问题。志华金泰公司一房二卖，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，志华金泰公司应当返还购房款及利息，并赔偿损失。鉴于本案纠纷中存在三角债关系，各方均有一定的法律事由，基于各自的理解认识不同，造成涉案房屋的处置结果。该损失的形成不属于单纯的恶意违约所致，同时，贺新学在履行合同过程中，亦存在怠于关注志华金泰公司合同后续义务的履行并积极主张权利的情形，故贺新学要求给付已付购房款一倍的赔偿数额过高，不符合公平原则，本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率计算贺新学的损失数额。
关于贺新学的主张是否超过诉讼时效问题。志华金泰公司是否及时通知贺新学办理相关手续，没有证据证实。贺新学于2010年知道诉争房屋被卖给案外人之后，于2011年提起诉讼并未超过法律规定的诉讼时效期间。
综上，二审作出（2014）哈民二民终字第379号民事判决：一、撤销（2012）松民初字第175号民事判决；二、解除志华金泰公司与贺新学签订的《商品房买卖合同》；三、志华金泰公司返还贺新学购房款342，600元；四、志华金泰公司自2007年12月24日起至给付之日按照银行同期贷款利率给付贺新学购房款利息；五、驳回贺新学的其他诉讼请求。
志华金泰公司申请再审称，有新证据证实案涉房屋当时贷款后，祝令全将取得的6张转账支票进账贺新友账户。二审认定志华金泰公司与贺新学之间存在房屋买卖关系缺乏证据。二审判决结果违背诚实信用和公平原则，适用法律错误。贺新学主张早已超过诉讼时效。请求再审改判。贺新学辩称，志华金泰公司的新证据不足以推翻二审判决认定的事实。志华金泰公司主张房屋买卖不真实的理由不成立。房屋买卖合同真实、合法、有效。本案诉讼未过诉讼时效。
本院再审查明，案涉房屋贷款后，祝令全将从志华金泰公司取得6张转账支票（共计40万元），其中21万元于2005年1月27日进账贺新友的新达铁制品厂账户；祝令全妻子李国芳2005年1月4日给贺新友出具收据，从贺新友处取走21万元。另外5张转账支票分别进账到哈尔滨市道外区白浪水表塑料管材商店、道里区佳佳干洗店、道里区佳汇拔丝制钉厂和哈尔滨宏林汽车修配厂。其他事实与原一、二审查明事实一致。
本院再审认为，贺新学以其与志华金泰公司于2005年1月10日签订的商品房买卖合同为由，主张双方存在房屋买卖关系，进而要求志华金泰公司承担“一房二卖”的责任。志华金泰公司主张双方不存在房屋买卖关系，实际是祝令全借用贺新学之名办理银行贷款。此案争执的主要焦点是贺新学与志华金泰公司是否存在真实的房屋买卖关系。从本案房屋权属和债权关系走向看，案涉房屋为工程欠款抵债房屋，祝令全作为志华金泰公司的债权人同意以债权购买志华金泰公司给付的房屋，虽然为取得按揭贷款其让贺新学与志华金泰公司签订了买卖合同，但祝令全其后再自行将该房转卖的行为表明其并未将该房实际抵给其债权人贺新友，在原审诉讼中祝令全也不认可已经用案涉房屋抵贺新友债权。从本案合同状况和具体履行情况看，一是从合同的形式要件来看，贺新学虽然主张双方存在房屋买卖关系，但其并不持有房屋买卖合同的原件，其起诉依据的合同复印件系从贷款银行复印所得，作为购房人的贺新学，手中无房屋买卖合同原件，明显不符合常理。二是从房屋付款情况看，该房屋的首付款112，600元，并非贺新学实际交付的，而是以志华金泰公司欠付祝令全工程款抵付的，由此说明贺新学没有交付购房首付款。三是从房屋交付情况看，该房屋买卖合同约定的交付期间届满后，贺新学在长达七年的时间中，并未向志华金泰公司主张交付房屋，这与正常购房人的行为不符。而贺新友却与祝令全就材料款进行了结算，并接收了祝令全对债务的部分履行。贺新学所称志华金泰公司提出的延期交房一说没有证据支持。四是从偿还银行贷款情况看，祝令全否认用案涉房屋抵偿其所欠贺新友的债务，为了获取银行的贷款，在双方签订合同取得贷款后，实际是由祝令全按约定进行了偿还，在贺新学没有证据证实由祝令全代其偿还贷款的情况下，其所称自己购房后由祝令全代其偿还贷款的主张亦不成立。综合上述情况，根据本案的证据和日常经验，可以认定贺新学与志华金泰公司之所以签订房屋买卖合同，意图是通过合法的形式达到为祝令全获取银行贷款的目的，双方并无买卖房屋的真实意思，亦不存在真实的房屋买卖关系，故志华金泰公司申请再审理由成立，对贺新学的诉讼请求不予支持。贺新友就其与祝令全的材料款问题，可另行主张。本案一审判决结果正确，二审认定双方存在房屋买卖关系错误，再审对此予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款和第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）哈民二民终字第379号民事判决；
二、维持哈尔滨市松北区人民法院（2012）松民初字第175号民事判决。
二审案件受理费8，228元，由贺新学负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘善全
审判员 王延斌
审判员 唐 皓
二〇一五年十月八日
书记员 孙霁阳
杜欣雨