河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
河南省许昌市中级人民法院
民事判决书
（2018）豫10民终556号
上诉人(原审原告)：闫青玉，男，1968年7月4日出生，汉族，住河南省襄城县。
上诉人(原审原告)：满双亮，男，1953年7月7日出生，汉族，住河南省襄城县。
上诉人(原审原告)：陈振山，男，1951年10月26日出生，汉族，住河南省杞县。
三上诉人共同委托诉讼代理人：菅中战，河南金泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：党国瑞，女，1934年10月23日出生，汉族，住襄城县。
被上诉人（原审被告）：聂利民，男，1962年3月14日出生，汉族，住河北省邯郸市复兴区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：任建章，河南申元律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：聂明生，男，1956年4月25日出生，汉族，住襄城县。
上诉人闫青玉、满双亮、陈振山因与被上诉人党国瑞、聂利民、聂明生合同纠纷一案，不服襄城县人民法院（2017）豫1025民初2326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人闫青玉、满双亮及其三上诉人的共同委托诉讼代理人菅中战、被上诉人党国瑞、聂利民及其共同委托诉讼代理人任建章、被上诉人聂明生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
闫青玉、满双亮、陈振山上诉请求:撤销原判，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人党国瑞、聂利民转让房屋及宅基地合法有效。⑴聂利民、聂明生系党国瑞之子，涉案宅基地及房屋系聂利民、聂明生祖父聂洪斌所有，聂利民、聂明生父亲已经去世，根据法律规定，涉案宅基地及房屋由党国瑞、聂利民、聂明生继承共有。党国瑞、聂利民有权处分该宅基地及房屋，聂明生作为党国瑞的儿子，虽然没有签字，但自2010年4月18日开始到上诉人起诉不可能不知道党国瑞、聂利民处分宅基地及房屋的事情。2016年4月24日，聂明生在与政府签订征收补偿安置协议时，对此已经明知，但并未提出异议。因此，聂明生对党国瑞、聂利民处分宅基地及房屋是明知的，而且未提出异议，已默认。⑵涉案宅基地为农村集体土地，闫青玉、满双亮、陈振山、党国瑞、聂利民、聂明生均是襄城县城关镇人，属于本集体经济组织的人，根据高院司法解释，被上诉人将其宅基地上的房屋出售给闫青玉、满双亮合法有效。2、即使本案转让有瑕疵，也只是导致买卖合同部分无效，而不是全部无效。3、合同无效的处理法律有明确规定，应一并处理，而不是另案起诉。综上所述，一审判决错误，请求二审法院予以纠正。
党国瑞、聂利民辩称，1、一审判决认定双方的土地房屋买卖合同无效，认定事实和适用法律正确。因为涉诉房屋土地没有取得土地使用证和房屋所有权证，依照法律规定均依法不准转让。双方的土地房屋买卖交易行为所交易的土地在城市范围之内，并未是聂利民爷爷遗留下来的土地使用权，且聂利民的爷爷非东关村集体户口而是属市民户口，所以涉案土地应为国有土地。交易的土地上还有被上诉人居住的房屋，鉴于被上诉人的城镇居民身份，房屋亦应为城镇房屋。双方的交易行为因违反法律的强制性规定，因此应认定为无效行为。2、本案双方的交易协议为无效协议，不存在部分无效的问题。本案双方协议交易的标的物为城市范围内的房屋和土地，交易的内容违反法律的强制性规定，所以不存在协议部分无效，而是全部无效。合同无效的法律后果是返还财产和赔偿损失。对合同无效后的财产返还和赔偿损失，上诉人一方没有提出请求，人民法院当然不能超范围审理判令被上诉人向上诉人返还交易款项。对上诉人一方坚持以无效的交易行为为基础，要求被上诉人向其交付无效标的物所置换来的财产，人民法院对此予以驳回，裁判正确。一审判决的判令部分确实存在瑕疵，但不影响一审判决的正确。
聂明生辩称，涉案土地及房屋的买卖我确实不知道，我也不同意卖。我们是城市户口，那里是老宅子地，当时上诉人他们也不要，现在拆迁了才来要，也没有街坊邻居签字，合同是无效的，一审法院判决正确。
闫青玉、满双亮、陈振山向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告之间的宅基地买卖协议有效。2、依法判决涉案房屋宅基地、附属物等拆迁补偿的房屋及拆迁补偿款归三原告所有。3、诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：被告聂利民、第三人聂明生系被告党国瑞之子，聂利民、聂明生祖父聂洪斌在襄城县××路××宅基地及房屋一处。2010年4月18日，原告闫青玉与被告党国瑞、聂利民协商购买宅基地及房屋一事。原告将购买宅基地及房屋的款项18万元交给被告，被告党国瑞、聂利民出具收到条一份，载明：今收到委托人闫青玉买宅基地款壹拾捌万元正，南至曹秀珍、东至东边、北至路、西至路，西边宅基地以内的建筑、附属物归买方所有。被告党国瑞、聂利民分别在卖宅基地人处签章、签字。二被告收到房款后，上述房屋一直由二被告居住至2016年4月24日。2016年4月24日，襄城县城关镇人民政府与被告聂利民及第三人聂明生分别签订《襄城县烟城路西延房屋征收补偿安置协议》，后该房屋被拆迁。2017年7月14日，三原告诉至法院，请求判令：1、依法确认原、被告之间的宅基地买卖协议有效。2、涉案房屋宅基地、附属物拆迁补偿的房屋及拆迁补偿款归三原告所有。3、诉讼费由被告负担。
另查明：原告闫青玉、满双亮户籍系襄城县城关镇东关村，原告陈振山户籍系河南省杞县宗店乡陈林村。被告党国瑞、第三人聂明生户籍系襄城县城关镇北关街，被告聂利民户籍系河北省邯郸市复兴区岭上路13号临184号。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案被告党国瑞、聂利民将聂洪斌所有的位于襄城县烟城路的宅基地及房屋一处转让给三原告，因二被告并无证据证明其对涉案房产拥有完全的所有权，故其处分该宅基地及房屋的行为无效。即使被告党国瑞、聂利民对涉案房产拥有完全的所有权，根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四章第一节第十九条第二款规定：在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。被告党国瑞系襄城县城关镇北大街居民，原告闫青玉、满双亮系襄城县城关镇东关村居民，被告党国瑞、聂利民向其所属的集体经济组织以外的原告出售上述宅基地及房屋，该买卖合同认定为无效。原告的第二项诉讼请求是基于宅基地及房屋买卖合同有效，现因涉案合同无效，故原告的第二项诉讼请求不能成立，原告可依据法律规定的合同无效后的处理原则另行主张相应的权利。判决：一、原告闫青玉、满双亮、陈振山于2010年4月18日向被告党国瑞、聂利民出具的收到条无效。二、驳回原告闫青玉、满双亮、陈振山其他诉讼请求。案件受理费3900元，由原告闫青玉、满双亮、陈振山负担。
二审中，当事人均没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：涉案宅基地及房屋买卖是否符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”《农村宅基地管理办法》第八条规定：“农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。……”根据法律规定可知，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归集体。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。即宅基地不得买卖、出租和非法转让，只可以在本集体内流转。法律对宅基地的流转采取限制性规定，居民与本集体经济组织外的成员签订的宅基地或者宅基地上的房屋买卖合同无效。本案中，上诉人闫青玉、满双亮户籍系襄城县城关镇东关村，上诉人陈振山户籍系河南省杞县宗店乡陈林村。被上诉人党国瑞、聂明生户籍系襄城县城关镇北关街，被上诉人聂利民户籍系河北省邯郸市复兴区岭上路13号临184号。被上诉人党国瑞向其所属的集体经济组织以外的上诉人出售涉案宅基地及房屋违反了国家法律的强制性规定，且该涉案宅基地及房屋并未实际交付给上诉人，故该买卖合同无效。一审判决的判令部分虽表述不当，但不影响本案的公正审理。
综上所述，闫青玉、满双亮、陈振山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人闫青玉、满双亮、陈振山负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐小燕
审判员 张 靖
审判员 彭志勇
二〇一八年四月十三日
书记员 王 航
执行催告通知书
履行义务人：
根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：
1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。
2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。
3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。
4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。
5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。
6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。
7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。
8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。
9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。
10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。
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