福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初347号原告深圳市开元国际物业管理有限公司厦门分公司，住所地厦门市湖里区仙岳路4670号B1栋2楼208室，组织机构代码07281687-7。法定代表人李学强，总经理。委托代理人苏颖，客户经理。委托代理人卓亮超，福建天翼律师事务所律师。被告林丽生，女，1971年8月19日出生，汉族，住厦门市思明区，委托代理人黄志洪，男，1974年7月5日出生，汉族，住厦门市思明区，系被告配偶。原告深圳市开元国际物业管理有限公司厦门分公司（以下简称开元厦门公司）与被告林丽生物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法由代理审判员苏镧浠适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告开元厦门公司的委托代理人卓亮超、被告林丽生的委托代理人黄志洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开元厦门公司诉称,2013年8月22日，深圳市开元国际物业管理有限公司（以下简称开元公司）与厦门湖里万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）签订《厦门湖里万达广场B、C、D区前期物业服务合同》，约定万达投资公司将厦门湖里万达广场B、C、D区SOHO公寓、写字楼、底商的物业委托开元公司实施物业服务。合同另约定：1.开元公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；2.委托服务期间自2013年10月1日起至物业服务区域的业委会与乙方或其他物业服务企业签订新的《物业服务合同》止；3.物业服务费：SOHO公寓物业费按合同建筑面积每平方米2.9元/月收取，房屋公共维修金按合同建筑面积每平方米0.3元/月收取；底商物业费按合同建筑面积每平方米6.5元/月收取，房屋公共维修金按合同建筑面积每平方米0.5元/月收取；4.物业服务费缴纳时间：按入伙通知书规定时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日千分之三收缴滞纳金；5.若因履行合同发生争议的，可向物业所在地人民法院提起诉讼。同时，合同中亦对物业服务质量、违约责任、双方权利与义务等内容进行约定。合同签订后，开元公司将上述物业交由其在厦门的分公司（即原告）实际管理，上述《厦门湖里万达广场B、C、D区前期物业服务合同》通过厦门市湖里区建设局备案。原告另与厦门湖里万达广场物业管理有限公司（以下简称万达物业公司）签订《厦门湖里万达广场销售型物业B、C、D区物业管理费债权债务转让协议》，约定万达物业公司将其自承接管理厦门湖里万达广场销售型物业之日起至2013年9月29日期间的所有债权债务转让给原告，并共同将《关于厦门湖里万达广场B、C、D区物业管理费债权债务转让通知》刊登于2015年1月15日的《人民日报》中，通知各位厦门湖里万达广场B、C、D区物业的业主，厦门湖里万达广场物业管理有限公司管理的厦门湖里万达广场销售型物业B、C、D区及附属底商、地下停车场，物业服务工作及管理期间的债权已于2013年10月1日起由原告接管和履行。原告承接本案讼争物业服务后，两位被告作为厦门湖里万达广场SOHO公寓B1-2906的业主，应当及时向原告缴纳物业服务费，但至今仍未支付2013年2月17日至2013年8月31日期间的物业服务费，故原告请求判令：被告立即向原告支付2013年2月17日至2013年8月31日期间的物业费781.51元、公共维修金80.85元以及逾期付款的滞纳金（以862.35元为基数，按日千分之三计算，自2013年2月17日计至被告实际支付上述费用之日止）。被告林丽生辩称，原告并非适格的法律主体，被告从未与原告签订物业服务协议，也从未委托原告对被告的房产进行物业管理。原告在2013年2月17日至2013年8月31日期间并未对被告进行物业管理，该期间的费用与原告无关。经审理查明，2010年11月11日，万达投资公司与万达物业公司签订一份《厦门湖里万达广场物业管理服务合同》，约定由万达物业公司对厦门湖里万达广场商业、住宅及公寓的前期物业服务、承接后基础物业维修管理、公共绿化养护管理、车辆停放服务管理等方面在合同期内提供物业管理服务事宜；合同期限自2010年7月1日起至2012年12月31日止，合同期满前一个月，双方应就延长本合同期限达成协议，如未签订合同，视为双方为由异议，自动延续该合同；开业后的物业管理服务费用按公寓2.9元/月/平方米交纳等。2011年3月12日，被告与万达投资公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向万达投资公司购买厦门湖里万达广场A1地块SOHOB1#楼29层2906单元（仙岳路4670号2906室）的房产。该合同附件四“前期物业服务合同”中另约定，讼争房产的前期物业服务由万达物业公司提供，其中公寓的物业服务费收费标准为按合同建筑面积每平方米2.9元/月收取、公维金按合同建筑面积每平方米0.3元/月收取等。2013年8月22日，万达投资公司（甲方）与开元公司（乙方）签订一份《厦门湖里万达广场B、C、D区前期物业服务合同》，约定甲方将厦门湖里万达广场SOHO公寓、写字楼物业委托乙方实施物业服务并由乙方向业主和物业使用人收取物业服务费及政府和法律法规规定有物业服务企业收取和委托收取的其他费用；委托服务期限自2013年10月1日起至物业服务区域的业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订新的《物业服务合同》止；物业服务费的收费标准为SOHO公寓按合同建筑面积每平方米2.9元/月收取，房屋公共维修金按合同建筑面积每平方米0.3元/月收取；物业服务费按入伙通知书规定时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日3‰收缴滞纳金等。该合同经原告向厦门市湖里区建设局备案。同日，开元公司出具《委托书》，载明其为更好的履行上述合同特成立原告公司，由原告负责经营管理，原告对服务区域所涉及的事物（包括但不限于认识关系、寻找合作伙伴、收取物业费、催缴物业费、与厦门湖里万达广场物业管理有限公司对接等），原告均可以其名义处理。2013年9月20日，因万达物业公司承接管理的厦门湖里万达广场销售型物业的物业服务工作于2013年9月30日终止，原告与万达物业公司就万达物业公司管理期间的债权债务问题签订债权债务转让协议，约定万达物业公司与厦门湖里万达广场销售型物业B、C、D区相关的债权债务归原告所有和履行。随后，原告与万达物业公司共同以登报的方式告知业主债权转让之事宜。2015年6月23日，原告向被告邮寄《律师函》，要求被告支付所欠物业费及公共维修金并在函件中告知了其与万达物业公司之间债权转让的事宜。另查明，讼争房产的建筑面积为41.92平方米。本案在审理过程中，开元公司陈述其在受托对厦门湖里万达广场的房产进行物业服务后，就成立了相应的分公司即原告以便于管理，并授权原告对服务区域内所涉及的包含收取、催讨物业费在内的物业服务方面的事物以自己的名义进行处理；万达物业公司对开元公司的上述陈述予以确认，并表示讼争房产的物业服务由开元公司承接后，万达物业公司在物业管理方面的交接上均与原告接触。以上事实，有原告提交的《厦门湖里万达广场物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》、《厦门湖里万达广场B、C、D区前期物业服务合同》、《委托书》、前期物业服务合同备案证明、《厦门湖里万达广场销售型物业B、C、D区物业管理费债权债务转让协议》、《律师函》以及本案法庭审理笔录、询问笔录为证。本院认为，万达投资公司与万达物业公司签订的《厦门湖里万达广场物业管理服务合同》以及被告与万达投资公司签订的《商品房买卖合同》均系合同当事人的真实意思表示，其内容及形式于法不悖，应认定为合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”因此，作为建设单位的万达投资公司与万达物业公司签订的物业管理服务合同依法对包含被告在内的全体业主具有约束力，被告应按照上述两份合同的约定行使权利、履行义务。现万达物业公司已将其管理期间的债权债务转让给原告，故原告有权向被告收取万达物业公司提供物业服务期间的物业管理费及公共维修金。虽被告未见报纸公告亦未收到律师函，但本案已依法向被告送达包含债权债务转让协议书在内的应诉材料，即上述债权转让的事实已通知被告，被告应向原告支付上述物业管理费及公共维修金。因被告所有的讼争房产属SOHO公寓，建筑面积为41.92平方米，其2013年2月17日至2013年8月31日期间应支付的物业管理费为790.19元、公共维修金为81.74元。原告诉求物业管理费按781.51元、公共维修金按80.85元、总计按862.35元计算不违反法律规定，本院予以准许。被告在庭审时抗辩该期间的物业管理费已经支付，在此后又抗辩其在该期间尚未接受讼争房屋，其陈述前后矛盾且无证据予以证明，本院均不予采信。三、根据另案业主在庭审中的陈述及提交的照片等证据可知，被告对原告提供的物业管理服务存有争议,原告应提高服务水平以消解矛盾，被告作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，原告关于滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告林丽生应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市开元国际物业管理有限公司厦门分公司支付2013年2月17日至2013年8月31日期间的物业管理费及公共维修金合计862.35元。二、驳回原告深圳市开元国际物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10元，由原告深圳市开元国际物业管理有限公司厦门分公司负7元，由被告林丽生负担3元。本判决为终审判决。代理审判员  苏镧浠二〇一六年七月二十五日代书 记员  顾开萌附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。