山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终5091号
上诉人（原审原告）：陈星海，女，1974年5月2日出生，朝鲜族，住吉林省长春市二道区。
委托诉讼代理人：赵成海，男，1970年12月9日出生，朝鲜族，住吉林省长春市二道路区。
委托诉讼代理人：赵成高，男，1965年12月18日出生，朝鲜族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。
被上诉人（原审被告）：蓬莱博展房地产有限公司，住所地蓬莱市南王街道大院村。
法定代表人：谢杰涌，任董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：吴艳梅，山东仙阁律师事务所律师。
上诉人陈星海因与被上诉人蓬莱博展房地产有限公司（以下简称博展公司）商品房销售合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2015）蓬民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈星海上诉请求：一、撤销一审判决，改判或发回重审；二、诉讼费用及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人违约，应承担违约责任。2009年5月23日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，约定被上诉人应当在2009年5月31日前将验收合格且符合合同约定的商品房交付上诉人使用，如被上诉人未按约定的最后期限交付商品房，则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被上诉人按日向上诉人支付已交付房款万分之三的违约金；约定商品房达到交付使用条件后，被上诉人应当书面通知上诉人办理交付手续，交接时应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，被上诉人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被上诉人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，上诉人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被上诉人承担。但被上诉人至今也未按约定时间和要求将具备交房条件的房产交付上诉人，应承担违约金57970元。所谓补充协议和委托管理合同是被上诉人按约定时间和要求将具备交房条件的房产交付后才能履行的，一审法院仅以被上诉人与烟台嘉新投资有限公司签订的交付证明就认定被上诉人履行了交房义务是错误的。
博展公司辩称：上诉人的上诉请求没有法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
陈星海向一审法院起诉请求：一、博展公司继续履行合同，按日支付已交付房款90946元万分之三的逾期交房违约金57970元（2009年5月31日至2015年3月26日）；二、博展公司支付已交付办证费3657元的利息（自2010年6月30日至2015年3月26日）；三、博展公司办理房产证并交付陈星海。
一审法院认定的事实：2009年5月23日，陈星海与博展公司签订了合同编号为蓬博2009第04029号商品房买卖合同一份，约定陈星海购买博展公司开发的商业用途的预售商品房第1幢2层2701号，建筑面积21.49平方米，单价4149元，总金额89162元，2009年5月31日前出卖人将经验收合格的商品房交付买受人使用。逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，等等。2009年6月17日陈星海支付商铺房款89162元。
合同签订当日，陈星海与博展公司签订补充协议约定：陈星海购买的商铺单价5524元/平方米，总价118711元……为了更好发展并规范管理市场，陈星海在签订商品房买卖合同时，博展公司在上述价格基础上给予24.9%的优惠，按照优惠后的合同价格4149元/平方米出售给陈星海，同时陈星海自愿将该商铺委托给博展公司聘请的经营管理公司免费经营管理三年，自2009年5月31日起至2012年5月30日止，并与经营管理公司签订经营管理合同等等。同时陈星海（甲方）与烟台嘉新投资有限公司（乙方）签订的经营管理合同约定：一、在不损害甲方根本利益的前提下，甲方委托乙方全权代表本人向蓬莱博展房地产有限公司办理有关收取该商品房的全部手续，并全权处理与交房有关的所有事务。二、甲方自愿将该商铺委托给乙方免费经营管理三年，在该期限内乙方拥有该商铺全部的经营权和收益权，对该商铺进行统一招商、统一经营。该经营期限自2009年5月31日起至2012年5月30日止……。2010年6月30日，博展公司向陈星海收取包括登记费、档案证明费、契税费、物业管理基金费在内的办证所需费用3657元，房差款1784元。
博展公司主张按照双方签订的补充协议，博展公司已经将房屋交付给经营管理公司即烟台嘉新投资有限公司免费经营管理三年，博展公司提交其与烟台嘉新投资有限公司2009年5月31日签订的涉案房屋交接协议。
陈星海认为补充协议及经营管理合同是博展公司提供的格式化的文本，违反了法律相关规定，加重了陈星海的责任，陈星海的主要权利被排除，博展公司的主要责任被免除，从根本上违背了陈星海的真实意思，违反了公平原则、诚实信用原则及合同法第40条、第41条的规定，而且补充协议和经营管理合同对商品房买卖合同约定的价格条款等作了改变，超出了主合同的条款，违背了陈星海的意愿，是无效的；博展公司与烟台嘉新投资有限公司有亲属和股份形成的利益关系，国家有明文规定未经验收合格的房屋不得验收使用，交接房屋的协议也是无效的。博展公司采用各种手段逼着陈星海签订上述协议及合同，目的就是延迟交房，双方恶意串通，制造了实际交房的假象。陈星海为证实其主张，提交了博展公司的公司章程、蓬莱博展物业管理有限公司的企业信息，烟台嘉新建材有限公司的企业信息、博展公司的企业信息，联通公司出具的通话发票，证实上述三个公司股东及股份有亲属及利益关系，烟台嘉新投资有限公司的联系电话登记的名称就是博展公司公司；同时提交蓬莱博展经济有限公司的组织结构代码证及营业执照证实于丽芳是蓬莱博展物业管理有限公司的法定代表人也是烟台嘉新投资有限公司的法定代表人，认为博展公司与烟台嘉新投资有限公司有利益关系；提交博展公司给业主发的宣传报纸、博展公司佳木斯分公司的营业执照、博展公司公司的项目介绍、佳木斯分公司招商专员岗位考核办法、销售中心人员招商方案、销售招商工作会议、佳木斯分公司招商人员培训计划、关于蓬莱博展佳木斯分公司开展招商工作的请示、黑龙江大区招商培训及销售工作会议议程及日程、蓬莱博展厂家直销商贸城招商手册，蓬莱房地产报，上述证据证明整个招商及运营都是博展公司在做，还提交陈星海与博展公司工作人员的通话记录及EMS邮件、住宿审批单证实催房事宜，另提交催告函、电子邮件复印件、自网络打印的其他业主信访情况材料等，博展公司对陈星海提交的上述证据均不认可，主张不存在逾期交房行为。
另查，2015年12月30日蓬莱市建筑工程质量监督站出具的情况说明中，博展项目中对1号、3号商贸楼进行了竣工验收，并颁发了建设工程质量监督报告；蓬莱市房地产综合开发管理办公室证明，1号商贸楼于2014年1月26日办理房地产开发项目竣工综合验收备案。
双方均认可涉案商品房现在可以办理产权证。博展公司同意尽快将陈星海交纳的办证费用及相关资料交付产权登记机关备案。
另，一审法院在重审王秀芹诉博展公司商品房销售合同纠纷一案中，追加了烟台嘉新投资有限公司（现更名为烟台嘉新建材有限公司）为第三人参加诉讼，该公司表示其公司成立于2007年6月，于2011年7月28日变更名称为烟台嘉新建材有限公司，变更前的经营范围是市场运营服务、房屋租赁等，主要工作是围绕博展房地产项目开展市场运营，该公司与博展公司约定了三年的经营管理期限，当时接手的是博展3号商贸楼与1号商贸楼进行招商，但后期运转不好，公司变更了经营范围，为博展公司招商运营的约定事实也就终止了。其与博展公司签订涉案房屋的交接协议，并未考虑商品房买卖合同中关于验收合格交房条件的约定，没有审查验收手续，是基于招商经营的情况接收的房屋，只是认为涉案房屋可以开展市场运营，并且1号商贸楼确实也招来不少租户。
另查，蓬莱市人民法院（2014）蓬登民初字第35号民事判决书，认定尹旭平与博展公司关于博展1号商贸楼2513号商铺的房屋委托租赁合同合法有效，并判决给付2011年10月1日至2013年9月30日的租金。
一审法院认为，陈星海与博展公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。补充协议与经营管理合同系陈星海在签订商品房买卖合同后分别与博展公司、烟台嘉新投资有限公司所签订，独立于商品房买卖合同，陈星海主张补充协议与经营管理合同系商品房买卖合同的从合同，更改主合同条款导致无效，其主张于法无据，不予支持。另，陈星海称补充协议与经营管理合同加重陈星海责任，免除博展公司义务，违反公平原则、诚实信用原则，没有事实依据，不予采信。关于陈星海提出的受逼迫而签订协议的问题，即使存在以上情形也应依法在规定时限内行使撤销权进行救济，否则不能否认协议效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。陈星海主张补充协议、经营管理合同违反《商品房销售管理办法》关于禁止售后返租的规定，而《商品房销售管理办法》属于建设部颁布的部门规章，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定而认定无效的情形。陈星海主张涉案房屋未经竣工验收，房屋交接协议无效并无法律依据。陈星海签订经营管理合同，授权烟台嘉新投资有限公司代为办理房屋交接手续，该公司也代陈星海进行了接收。虽博展公司主张烟台嘉新投资有限公司与博展公司存在利益关系，交接协议无效，但其未能提交有效证据证实，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。陈星海虽称签订补充协议、经营管理合同是博展公司为延迟交房的目的，但陈星海已签字，且已履行，应视为同意，因此认定房屋转移占有，博展公司已履行了交房义务。陈星海再主张逾期交房违约金，不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，不予支持。另，陈星海与博展公司在合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故博展公司应协助陈星海办理产权证书。陈星海要求博展公司给付已交付办证费的利息于法无据，不予支持。综上，判决：一、驳回陈星海关于逾期交房违约金、办证费利息的诉讼请求。二、蓬莱博展房地产有限公司协助陈星海办理产权证书。案件受理费1251元，由陈星海负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人主张在起诉状及一审庭审中均提出过交房的诉讼请求，经审查起诉状及一审庭审笔录，上诉人并未明确提出交房的诉讼请求。上诉人请求被上诉人交房，不属本案审查范围。在王秀芹诉博展公司商品房销售合同纠纷一案中，烟台嘉新投资有限公司表示其作为业主的委托人接收了该房屋，不再经营管理后房屋退给了被上诉人。被上诉人否认到期后烟台嘉新投资有限公司退还了房屋，主张其没有与烟台嘉新投资有限公司办理房屋交接手续。
2017年1月18日，本院对涉案现场进行了勘查：涉案2701号房屋的门没有上锁，没有被出租使用。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同和补充协议，上诉人与烟台嘉新投资有限公司签订的委托管理合同，均是当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以确认。
上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定，2009年5月31日前被上诉人将经验收合格的商品房交付上诉人。商品房的交付，不仅要求开发商交付给购房人占有使用的房屋符合合同约定的条件，还要求开发商交付的房屋符合法律、行政法规规定的条件。依据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》(2011修正)第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007修正)第二十七条第二款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）第十六条第三款：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”商品房必须通过竣工验收合格才能交付使用。虽然在2009年5月31日被上诉人与烟台嘉新投资有限公司依据补充协议和委托管理合同的约定就涉案房屋签订房屋交接协议，但因被上诉人交付的房屋未通过竣工验收合格，不符合法律、行政法规的相关规定，其交付行为存在瑕疵，没有完成法律意义上的交付，并未实际履行向上诉人交付符合法律、行政法规规定房屋的法定义务。2014年1月26日被上诉人办理了房地产开发项目竣工综合验收备案，此时涉案房屋才符合合同约定和法律规定的交付条件，依法应认定被上诉人在2014年1月26日才完全履行交付通过竣工验收合格房屋的义务。
在2009年6月1日至2014年1月26日期间内，被上诉人存在逾期交房的违约行为，应承担逾期交房的违约责任。上诉人主张2009年6月1日至2014年1月26日期间内逾期交房违约金，符合法律规定，依法应予支持。上诉人主张逾期交房违约金应计算至2015年3月26日，没有事实和法律依据，依法不予支持。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定了逾期交房违约金按日万分之三计算，被上诉人主张违约金约定过高应予调整，鉴于被上诉人在2009年5月31日签订房屋交接协议时涉案房屋不符合合同约定和法律规定的条件，但被上诉人毕竟交付了房屋的事实，本院依法调整违约金为按日万分之二计算，被上诉人应自2009年6月1日起至2014年1月26日止按日向上诉人支付已交纳购房款90946元万分之二的违约金。
上诉人交纳给被上诉人的办证所需费用3657元，因被上诉人未履行办证义务，依法也应支付上诉人占用期间的利息损失，自2010年7月1日至2015年3月26日按中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息。
上诉人要求被上诉人办理房产证并交付，符合合同约定和法律规定，依法应予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更蓬莱市人民法院（2015）蓬民初字第5号民事判决第二项为：被上诉人蓬莱博展房地产有限公司于本判决生效后三十日内协助上诉人陈星海办理合同编号为蓬博2009第04029号商品房的房产权属证书并交付上诉人陈星海。
二、撤销蓬莱市人民法院（2015）蓬民初字第5号民事判决第一项；
三、被上诉人蓬莱博展房地产有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人陈星海逾期交房违约金（自2009年6月1日起至2014年1月26日止，以上诉人陈星海已交纳购房款90946元为基数按日万分之二计算）；
四、被上诉人蓬莱博展房地产有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人陈星海已交付办证费3657元的利息（自2010年7月1日至2015年3月26日按银行同期贷款利率计算）；
五、驳回上诉人陈星海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1251元，二审案件受理费1251元，共计2502元，由上诉人陈星海负担802元，由被上诉人蓬莱博展房地产有限公司负担1700元。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 于 慧
审判员 王家国
二〇一七年四月六日
书记员 陈蒙蒙