辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终2531号
上诉人（原审被告、反诉原告）：大连宝士达电源股份有限公司，住所地大连市高新技术产业园区高能街26号－1号。
法定代表人：段成林，系该公司董事长。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连双德科工贸有限公司，住所地大连高新技术产业园区七贤岭高能街。
法定代表人：赵玉霞，系该公司董事长。
委托代理人：包运东，系辽宁新华律师事务所律师。
委托代理人：刘治成，系辽宁新华律师事务所律师。
原审原告、反诉被告大连双德科工贸有限公司（以下简称双德公司）与原审被告、反诉原告大连宝士达电源股份有限公司（以下简称宝士达公司）租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2016年1月25日作出（2015）甘民初字第08708号民事判决，宝士达公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月27日、6月20日公开开庭审理了本案。上诉人宝士达公司的法定代表人段成林，被上诉人大连双德科工贸有限公司的委托代理人包运东、刘治成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告双德公司一审诉称：自2003年8月29日起，原告将位于大连市高新园区高能街26号-1号自有房屋及场地租赁给被告使用，双方签订了《高能街孵化基地租赁合同》，年租金为220，000元（面积900余平方米），租期为一年。其后双方每年就租赁事项商议并签订一年期合同，双方基本按约履行了合同内容。双方前期合作较好，在周边房屋租金等大幅度上涨的情况下，原告对于被告租金多年来始终未涨。
2014年10月29日，原告再次与被告续签房屋租赁合同，将相关房屋及场地继续租给被告使用，年租金为152，800元（面积600平方米），租赁期间仍为一年，自2014年10月29日起至2015年10月29日止。2015年9月，原告决定不再与被告续签合同，并口头通知被告到期立即腾出房屋并交还场地。现双方本次签订的租赁合同已经到期，且未再续签合同，而被告至今未退房，经原告告知，被告仍拒绝履行相关义务，故原告诉至本院，请求判令：1、被告停止侵害，立即向原告腾退租用房屋及场地；2、被告支付合同期外继续占用原告房屋及场地期间的费用44，141.76元（自2015年10月30日至2015年12月21日按合同约定的二倍租金计算）；3、本案的诉讼费由被告承担。
同时，原告对被告的反诉请求提出如下答辩意见：一、原告正当行使物权所有人的房屋收回权不构成违约。案涉租赁合同已经届满，双方未达成续租合意，原告有权收回案涉房屋。案涉租赁合同为一年一租的定期租赁合同，租期明确，该合同不符合不定期租赁合同的法定构成要件，被告主张案涉合同系“无固定期限合同”是错误的，理由如下：1、被告所称的“无固定期限合同”是劳动法上的概念，指用人单位与劳动者约定无确定终止时间的劳动合同，而房屋租赁合同系债权和物权相结合，具有准物权性质的合同，正确的概念应为“不定期租赁合同”，两个概念的法律适用和调整对象等无相同之处，被告属于概念不清；2、不定期租赁合同有三种情形，分别指合同第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条三种情况，本案中不具有上述三种情况；3、被告所称的“无固定期限合同”与合同法第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的法律规定是相悖的。综上，原告认为，案涉租赁合同既有书面形式，又有明确期限，为固定期限租赁合同；二、原告无违约行为，没有造成被告损失。原告没有阻止合同履行、单方擅自解除合同等违约行为，被告所谓的损失是不存在的，即使有也是自身商业行为结果或其他原因所致，与原告无关。具体理由如下：1、案涉房屋租期将要届满时，被告曾允许原告可以带领有承租意向的案外人先期看房；另外案涉房屋由被告管理使用，有电子门禁和办公人员掌控，各办公室均有门锁封控，原告之所以可以领人进入其办公区域，是得到被告同意和允许的。故，即使原告有进行其办公区的行为，也是基于双方合意，原告没有强行进入、阻止被告签约等违约事实；2、被告装修、宣传品及合同损失均没有事实和法律依据；3、被告所诉的损害赔偿与本案房屋租赁合同系两个不同的法律关系，不符合“同一法律事实”反诉条件。
被告宝士达公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。双方自2003年8月29日签订了一份无固定期限的合同，具体方式为每年一签，基于无固定期限的租赁方式，被告作了长期准备，对案涉房屋进行了精装，原告突然要求解除合同，是一种非正常的解除合同行为，被告不同意腾退房屋。同时，被告认为原告违约解除合同的行为造成其损失。被告基于无固定期限的租赁关系，对案涉租赁房屋进行了精装修，印制了包含被告公司地址信息的产品包装及宣传资料等，合计花费人民币约800，000元。另外在2015年9月7日被告客户与被告签订采购合同时，原告到被告公司阻止该客户与被告签订上述合同，导致被告采购合同的订单取消，造成其经济损失900，000元，故被告对原告提起反诉，请求判令：1、原告赔偿被告因违约解除合同给被告造成的经济损失人民币170万元；2、由原告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院审理查明：自2003年8月29日起至2014年10月29日止，原、被告每年签订一份《高能街孵化基地租赁合同》（共计12份），合同约定原告将其所有的位于大连市高新园区高能街26-1号房屋出租给被告使用（2003年、2004年签订的合同中承租房屋的面积为903.66平方米，其余各年承租房屋的面积为600平方米）。除2003年签订的合同的租赁期限为一年零一个月外，其余各份合同的租赁期限均为一年。其中2014年10月29日签订的合同的租赁期间为2014年10月29日至2015年10月29日，合同约定场地费为152，800元。另外该合同第四条第三款载明：“乙方（被告）房屋装修的固定部分，在合同终止时不可作价移交给甲方（原告），不得随意拆除，必须拆除时应经甲方允许”；第五条第一款载明：“甲方（原告）保证乙方（被告）在房屋楼内有一个正常的工作环境，不得妨碍乙方（被告）正常经营活动。”2015年10月8日，原告向被告发出《租赁合同到期告知函》，告知被告2014年10月29日签订的合同到期后，原告不与其续约。
另查明，2015年9月7日12时左右，原告公司人员曾进入被告办公区域。
一审法院认为：原、被告签订的《高能街孵化基地租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告应按合同约定享有权利、承担义务。原、被告自2003年起签订的每份合同中均明确约定了租赁期限，应为定期租赁合同，被告仅以双方连续多年签订合同的行为认定双方签订的合同为“无固定期限合同”（按照合同法规定，应为“不定期租赁合同”）无事实和法律依据，一审法院不予支持。现双方于2014年10月29日签订的租赁合同已经届满，且原告已明确表示不再与被告续签合同，被告继续占有使用案涉房屋于法无据，因此一审法院对原告要求被告立即腾退房屋的诉请予以支持。
关于原告主张被告支付继续占用使用房屋的费用。一审法院认为，原告作为案涉房屋的所有权人，要求被告支付费用于法有据，但原告主张的数额明显超出因被告继续占有使用而造成的损失，故一审法院酌定按双方2014年10月29日签订的租赁合同中约定的场地费152，800元/年的标准计算被告应支付的占用费，即21，769元（152，800元÷365天×52天）。
关于被告要求原告赔偿装修、产品包装及宣传资料损失的请求。一审法院认为，原、被告签订租赁合同已经届满，原告要求被告腾退房屋于法有据，不存在违约之情形。被告主张原告违约而要求其赔偿损失的请求于法无据，一审法院不予支持。另外，关于被告向本院提出对案涉房屋装修部分的经济损失进行鉴定一节，一审法院认为，本案中原告的行为不构成违约，不存在向被告赔偿损失的责任，被告该项申请无鉴定之必要，一审法院不予准许。
关于被告要求原告赔偿因取消合同而造成损失的请求。被告主张原告违反合同中第四条第一款的约定，在被告正常工作期间，由于原告行为导致其未能与案外人签订合同因而产生损失。一审法院认为，被告提供的视频资料显示，2015年9月7日12时左右，原告公司工作人员曾进入被告公司办公区域，但该内容不足以证明原告公司工作人员系私自闯入，亦无法证明原告有阻挠被告与案外人签订合同的行为。按照被告庭审中关于“原告如何阻止其签订合同的过程”的陈述,被告客户因听到“原告不再将案涉房屋出租给被告使用”的通知，出于顾虑而取消合同，即使被告该陈述属实，亦不能认定原告不再续租的通知行为为阻挠被告签约、妨碍被告正常经营的行为。综上，一审法院认为，原告在租赁期间内进入被告办公区域的行为不能认定为违反合同约定，不构成违约，被告该项主张于法无据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五第第三百一十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）大连宝士达电源股份有限公司停止侵害，立即向原告（反诉被告）大连双德科工贸有限公司腾退案涉房屋；二、自判决生效之日起十日内被告（反诉原告）大连宝士达电源股份有限公司向原告（反诉被告）大连双德科工贸有限公司支付2015年10月30日至2015年12月21日期间占有使用案涉房屋的费用21，769元（152，800元÷365天×52天）；上述条款逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）大连双德科工贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）大连宝士达电源股份有限公司的全部反诉请求。案件受理费35，600元，因适用简易程序减半收取17，800元，其他诉讼费50元，共计人民币17，850元（原告已预交），由原告（反诉被告）大连双德科工贸有限公司自行负担111元，由被告（反诉原告）大连宝士达电源股份有限公司负担17，739元，被告负担部分与上述款项一并给付原告；反诉费10，050元（被告已预交），由被告（反诉）大连宝士达电源股份有限公司自行负担。
宝士达公司上诉的理由及请求是：1、关于租期一节，双方自2003年起就形成了合法的租赁关系，仅是在签订方式上采取的是一年一签。显见，这种签约方式不适用于合同法第215条（视为不定期租赁）、第232条（租期不明）相关规定，而是一种通常租赁交易习惯中的无固定租赁期限的长期租赁性质的合同，只要不出现异常、特殊的交易租赁障碍，应顺情势，一年一签。推而言之，即便双方对租期属约定不明，也应使用合同法第61条（合同约定不明的补救）中规定的交易习惯原则来合理确定租期。一审判决在租期认定上脱离上述的本案基础性事实，未从全案事实的视角，审查事实、选用法律，导致此节认定上明显失衡。2、关于场地费一节，案涉合同第三条第1项约定场地费152,800元（其中：租金111,400元，综合服务费21,600元，代收取暖费或空调费19,800元）。在实际履行中，双德公司从未提供综合服务，由宝士达公司聘请保洁、保安等人员进行自我保障；双德公司也从未履行空调服务，由宝士达公司自己安装空调设备、交纳电费，其应为111,400元，一审认定152,800元为基数，显属错误。3、关于损失一节，基于上述长期租赁的合同性质及合同目的，宝士达公司在经营上作了长期的准备，从无拖欠租金，且投入了巨额装修及印刷了大量的载有厂址的产品包装、宣传资料，进行了巨额广告投入。据此，双德公司有悖诚信、突然解除合同的行为，理应承担相应的赔偿责任。4、关于鉴定一节，民事诉讼中的鉴定权是当事人享有的合法诉权，不能肆意剥夺。证据制度的核心是举证责任制度，难点是司法鉴定制度。据此，一审法院以所谓的“原告的行为不构成违约，不存在向被告赔偿损失的责任，被告该项请求无鉴定必要，本院不予准许”之认定，显与司法鉴定的内涵、司法审判程序及法官审判权利等明显相悖，仅此一点，本案就应发回重审。5、关于租赁经营一节，本节不争的事实且原审已认定的是2015年9月7日12时左右，双德公司派员进入了宝士达公司的办公区域。对此，宝士达公司认为：首先，作为外来闯入者，从举证责任分配原则上，理应提举其正常闯入他人办公室的排他反驳证据，否则即为私自闯入，一审将此节的举证责任分配给宝士达公司显属错误；其次双德公司隐瞒案涉租赁原本的长期租赁的事实，向宝士达公司的客户错误传递、告知，甚至是一种警示阻挠，其本身就是一种恶意阻挠交易的行为；再次，双方合同第五条第一款早已明确约定“甲方（双德公司）保证乙方（宝士达公司）在房屋楼内有一个正常的工作环境，不得妨碍乙方正常经营活动”，故一审判决认定的不构成违约显属无视合同约定。综上，请求依法撤销（2015）甘民初字第08708号民事判决，驳回双德公司的诉讼请求，支持宝士达公司的反请求。
双德公司二审答辩认为：1、双方每年一次订立《高能街孵化基地租赁合同》，每次合同均明确了一年租期，虽连续签订多年，仍改变不了定期租赁的合同性质，该合同也不符合法定的不定期租赁情形。2、本案租金应为152,800元，宝士达公司除承租房屋外，另有供宝士达公司用于停用工程车的场地及简易仓房等，双德公司为大连市集中供暖单位，每年按面积缴纳相应供暖费用，根据双方意思表示，确定了双方租赁价格为152,800元，并体现在合同约定中。宝士达公司认为案涉租金为111,400元没有依据。3、宝士达公司在合同到期经被双德公司催告后，仍拒不返还房屋，恶意占有并使用，给双德公司造成巨大损失，法律应惩罚该行为以儆效尤，双德公司要求二倍房屋租金的要求是合理的，一审判决仅支持同期租金损失不公平。一审责令宝士达公司支付至双德公司起诉期间的占用费不合理，占有期间应计算至宝士达公司返还房屋时止。4、案涉租赁合同租赁期限已经届满，双方没有达成续租合意，作为物权所有人的双德公司有权收回案涉房屋，双德公司已经通过告知函等方式通知了宝达公司，宝士达公司拒不返还房屋，无奈才通过诉讼的方式解决争议，双德公司始终通过平和的方式解决争议，没有阻止合同履行的违约行为，没有造成宝士达公司权益的损失。宝士达公司要求赔偿装修、产品包装及宣传资料损失的请求，没有充分的证据予以证明，无事实和法律依据。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，宝士达公司与双德公司签订的《高能街孵化基地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行合同。
关于宝士达公司主张租期应为无固定租赁期限的长期租赁合同或租期约定不明一节，本院认为，双方虽自2003年起签订合同，但除2003年租赁期限为一年零一个月外，其余均为一年一签，合同中从未体现长期租赁合同字样，且宝士达亦未提供证据证明其与双德公司就案涉房屋存在长期租赁合同关系，宝士达公司主张无固定租赁期限不属于合同法上关于房屋租赁关系的概念，其对无固定租赁期限亦不能作出合理解释，故其该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据双方签订的租赁合同约定，租赁期限自2014年10月29日至2015年10月29日，租期约定明确，且双德公司已于租期届满前告知宝士达公司不再续签合同，宝士达公司主张以合同法第61条之规定确定租期缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于宝士达公司主张应以111,400元为基数确定租金一节，根据双方签订的《高能街孵化基地租赁合同》第三条第1款约定，场地费为152,800元，其中包括租金、综合服务费、代收取暖费或空调费，自2003年起双方签订的租赁合同中该场地费均包含上述三项内容，宝士达公司也一直按此三项标准交纳场地费，现在本案中宝士达公司主张双德公司未提供综合服务及供暖服务，其应提供充分的证据予以证明。宝士达公司为证明双德公司并未提供供暖服务，其向法院提交了五张水电费专用收款收据，双德公司为证明其提供了供暖服务，向法院提交了供暖合同及大连增值税专用发票以证明其缴纳了2015—2016年度采暖费，宝士达公司对双德公司提供的证据的真实性不予认可，但未提供充分的证据予以反驳，其提供的水电费专用收款收据并不足以证明双德公司未提供供暖服务，且宝士达又未能提供其他充分证据对其该项主张予以佐证，应承担举证不能的法律后果。宝士达公司的该项主张缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持。一审法院以152,800元场地费为基数计算宝士达公司占有使用案涉房屋的费用并无不当，应予维持。
关于宝士达公司主张双德公司应赔偿其产品包装、宣传资料及装修损失一节，本院认为，宝士达公司已租赁案涉房屋十余年时间，其在其自己的产品包装、宣传资料的投入为企业生产经营的正常投入，宝士达公司要求双德公司赔偿产品包装及宣传资料损失无事实及法律依据，本院不予支持。关于装修损失一节，根据双方签订的《高能街孵化基地租赁合同》第四条第3款约定，宝士达公司房屋装修的固定部分，在合同终止时不可作价移交给双德公司，不得随意拆除，必须拆除时应经双德公司允许。故宝士达公司主张双德公司赔偿其装修损失无事实及法律依据，一审法院对其要求对装修部分的经济损失进行鉴定不予准许并无不当，应予维持。
关于宝士达公司主张双德公司阻碍其正常经营应赔偿其损失一节，本院认为，当事人对其主张所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。宝士达公司提供的证据仅能证明双德公司的工作人员曾进入其办公区域，关于双德公司该种行为是否造成损失及造成何种损失宝士达公司应提供充分的证据予以证明，一审法院举证责任分配并无不当。宝士达公司提供的证据不足以证明双德公司的行为是私自闯入恶意阻挠交易的行为且仅因该行为而造成了损失后果，故其该项主张缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27,789元（大连宝士达电源股份有限公司已预交），由上诉人大连宝士达电源股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
审 判 员 阁成宝
代理审判员 刘盈铄
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 任建芳