上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初232号
原告余祺，男，1990年4月6日生，汉族，住上海市杨浦区。原告林臻，女，1966年12月13日生，汉族，住上海市杨浦区。原告余军，男，1965年3月12日生，汉族，住上海市杨浦区。上列三原告共同委托代理人钱徐，上海中沃律师事务所律师。上列三原告共同委托代理人李进付，上海中沃律师事务所律师。被告金大元集团(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人顾文元，董事长。委托代理人张龙，男。委托代理人陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告余祺、林臻、余军诉被告金大元集团(上海)有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月7日受理后，依法适用简易程序，于2016年2月16日公开开庭进行了审理。后依法转为合议庭，于2016年5月25日再次公开开庭进行了审理。原告林臻及三原告的委托代理人钱徐、李进付，被告金大元集团(上海)有限公司的委托代理人张龙、陈世福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余祺、林臻、余军诉称，被告在销售上海市锦康路389弄香梅花园XXX号楼(即香梅王座)住宅时，在宣传楼书中明确，香梅王座的业主除享有精装会客大堂、为业主专门定制的入户大堂外，还享有24小时的物业私人管家服务，在销售时亦对购房者进行了上述承诺，并口头承诺二楼的商业用房将用作健身房等为业主服务的用途。原告倾心于上述宣传和承诺内容，决定购买较同小区内其他楼栋价格较高的王座住宅。2010年6月27日，原、被告签订了上海市商品房预售合同，原告购买了位于上海市锦康路389弄香梅花园XXX号楼602室商品房。合同附件部分明确了前期物业管理服务以及业主临时使用公约等有关内容。后被告向原告交房，精装会客大堂、入户大堂均提供给业主使用，但二楼的商业用房空置，上海香梅花园物业管理公司为原告等业主提供了24小时管家等物业服务。双方之间的预售合同已经履行完毕，但售楼宣传册的承诺应该是无期限的。2015年8月，香梅花园小区更换了物业公司为上房锐翔物业管理公司。在新老物业公司交接期间，被告未征得原告等香梅王座业主的意见，擅自将香梅王座二楼空置用房和一楼入户大堂出租给长江证券公司用作证券交易场所，并不顾业主的数次强烈反对和投诉，无视街道房管部门送达的建议停止装修书面意见，贸然进行装修。现虽然长江证券已撤出，但大堂内开设了咖啡厅，这一行为严重违背了当初的购房承诺，严重侵害了原告的权益。此外，由于物业公司的更换，自2016年3月起，24小时的管家服务也不再享有。为维护自身合法权益，原告起诉，要求判决被告继续履行商品房预售合同及售楼书上的承诺，包括恢复香梅王座会客大堂及二楼商业用房服务业主的使用功能，以及继续向原告提供24小时私人管家服务。被告金大元集团(上海)有限公司辩称，原、被告双方之间关于系争房屋的上海市商品房预售合同已经履行完毕，被告已向业主提供精装会客大堂、入户大堂使用，无任何违约。关于大堂和二楼的商业用房，此均系被告的产权，现大堂内确有咖啡厅，但不影响原告业主的会客使用，不存在恢复之说。关于24小时的管家服务，实系24小时安保秩序维护，此系物业管理范畴，在被告交房时，上海香梅花园物业管理公司向原告等业主提供了该24小时的物业管理服务，后因业主大会更换了物业公司，新的物业公司拒绝提供该服务，故该权利应由业主大会行使，与被告无关。经审理查明，2010年6月27日，三原告(乙方)与被告(甲方)签订上海市商品房预售合同一份，约定，乙方向甲方购买锦康路389弄香梅花园XXX号5层602室房屋，每平方米建筑面积单价为47293.41元，根据暂测面积，全装修总价款为XXXXXXX.00元。后双方履约，原告缴纳了总房款，被告交付了房屋，上海香梅花园物业管理公司提供物业服务。被告的售楼宣传册及业主住户手册中，对香梅王座作了如下描述：1、奢华大堂—金大元香梅王座，高7.2米，近千余平方米的精装大堂，家里的会客厅延续到此。意大利建材……精装会客大厅之外还有专门为业主定制的入户大堂，配备24小时私人管家。2005年1月，被告(甲方)与上海香梅花园物业管理公司(乙方)签订《前期物业管理服务合同》一份，约定，上海市浦东新区东绣路266弄公寓楼由乙方提供物业管理，期限自2005年1月1日至业主委员会成立签订合同止。上海香梅花园住宅小区业主临时管理规约，第一章总则第三条约定：本临时管理规约对发展商、业主和物业使用人均有约束力。第四条约定：发展商根据政府的有关规定，通过法定程序聘请上海香梅花园物业管理公司为物业的服务供应商，并与物业服务企业签订《前期物业服务合同》。第二章物业基本情况约定：第六条：在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位物业及场地设施设备为发展商所有：1、会所及其附属场地；2、商业用房(香梅王座锦康路XXX弄XXX号商业用房用途为俱乐部、酒吧以及商务简餐休闲娱乐类等商业)；3、其他发展商所有的。第二十二条约定：为了确保小区的公共秩序和业主的生命财产安全，业主和物业使用人应遵守以下约定：2、香梅花园小区实行封闭式管理。秩序维护员实行24小时定员/定岗/定时巡视。业主、物业使用人凭住户卡进出，工作人员凭有效工作证或出入证进出，外来人员经有关人员许可后，凭有效证件登记进入，听从物业人员引导，乘坐专用电梯出入。包括物品搬运，并保护好设施设备。2014年6月6日，上海市浦东新区人民政府花木街道办事处就上海市浦东新区香梅花园3-5期小区业主大会，上海市浦东新区香梅花园3-5期小区业主委员会出具《业主大会业主委员会备案证》。2015年8月，上海市浦东新区香梅花园3-5期小区的业主委员会聘请了上房物业管理公司提供物业服务。2015年7月，被告与长江证券上海锦绣路证券营业部(以下简称长江证券)签订租赁确认书一份，约定由被告将上海市浦东新区锦康路XXX弄XXX号1层部分及2层商铺出租给长江证券，期限自2015年7月20日起6年，截止2015年11月30日为装修免租期。后因原告等业主的反对，长江证券撤出了装修现场。2015年12月21日，原告等香梅王座的业主，委托律师向被告发送律师函，认为被告将香梅花园王座二楼空置房屋及一楼大堂出租给相关单位并装修的行为严重侵害了业主的利益，要求被告1、提供王座的原规划用途等相关过程；2、释明王座的价格为何与其他楼栋价格差异大；3、释明对王座业主尊贵生活品质的承诺；4、在变更新物业问题上明确今后王座的物业管理标准并提出保障改善物业房屋质量和提升物业管理水平的举措；5、释明二楼空置房屋及一楼大堂的使用用途和使用方式、如何服务业主、提升王座业主的生活品质、王座业主如何共同参与大堂管理；6、释明在房屋销售时向购房者承诺的王座外围广场上的车位权属和管理方式，以及物业门岗设置和24小时物业服务。同日，被告回复：全权委托律师答疑。又查明，锦康路XXX弄XXX号的一楼及二楼等部分的产权人为被告。以上事实，由上海市商品房预售合同、业主住户手册、上海香梅花园住宅小区业主临时管理规约、前期物业管理服务合同、函及回函、装修合同、照片、移交文件、产权证、备案登记表等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，本案所涉上海市商品房预售合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。关于被告的售楼宣传册中描述的“精装会客大厅之外还有专门为业主定制的入户大堂……配备24小时私人管家”，精装会客大厅及入户大堂以及24小时私人管家服务在被告交房时均已配备，被告实现了其在售楼宣传册中的表述内容。原告认为现大厅内设有咖啡厅，导致业主的会客功能无法实现，但被告的售楼宣传册中只是笼统陈述了精装会客大厅之外还有专门为业主定制的入户大堂，并未对大堂作出具体的承诺。根据查明的事实，目前咖啡厅的开设并未改变大堂的用途，也不影响原告等业主对大厅及大堂的使用，亦不损害业主的利益，故原告要求恢复之诉请，本院不予支持。对于原告要求配备24小时的私人管家，根据查明的事实可确认，此系物业管理服务合同的内容，并非系争房屋及相关设施的说明及允诺，不应视为买卖合同内容。而且，被告在前期物业管理服务期间也实现了24小时的私人管家服务，目前服务内容的改变是由于业主大会成立以后变更物业公司所致，与被告无关，故原告要求被告恢复24小时的私人管家服务，无法律依据，本院不予支持。关于二楼的商业用房，原告认为被告在售楼时曾口头承诺将用作健身房等为业主服务的用途，遭被告否认，原告亦未能提供证据证明，故原告要求恢复二楼商业用房服务业主的使用功能，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告余祺、林臻、余军全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告余祺、林臻、余军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨晓云
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 曹 璐
二〇一六年七月四日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。