黑龙江省绥化农垦法院
民 事 判 决 书
（2015）绥民初字第354号
原告生文友，男，1947年8月14日出生，汉族，宝泉岭农垦法院退休干部。
被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司，组织机构代码72692135-1，住所地哈尔滨市南岗区长江路380号宏洋综合楼9层1号。
法定代表人李传业，该公司董事长。
委托代理人李培生，黑龙江福峰律师事务所律师。
原告生文友因与被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司（以下简称恒隆房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年7月1日向本院起诉。本院于2015年7月20日受理后，依法组成合议庭审理此案。本院于2015年12月4日公开开庭审理了此案，原告生文友及被告恒隆房地产公司的委托代理人李培生到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告生文友诉称：一、被告虚假宣传，广告称被告出售的旗凯丽园小区是现房，含精装修，每平方米5380元，打八折销售（见证据一，现场实景录像带一盘和广告宣传彩页一份）。交完购房款半个月后签订购房合同，却是期房。虚构房屋建筑面积及总价款，原告购买的旗凯丽园小区7幢4单元402室的使用面积是63.03平方米，被告售楼处售楼员龙XX说，按公摊系数1.6比率计算，建筑面积是100.848平方米，按每平方米5380元计算，再加楼层加价总房款是554664.00元，打折后包括精装修是492319.00元（见证据二、三），比总房款优惠6万余元。其告诉原告一次性交现款，赶紧次日（2013年10月11日）快交款，否则房子就叫别人抢走了，原告当时还很感谢他，并于次日2013年10月11日和售楼处张经理去银行将未到期的（12月底到期）定期存款取出492319.00元交给了张经理。当时售楼处只给打了一张白条，说马上就可以签《商品房买卖合同》（以下简称合同）和开具正规收据。
二、吊足原告的胃口，为的是不修改已事前拟好的格式条款合同，以合法形式掩盖非法目的。原告将购房款近50万元现金交给售楼处后，几乎每天都去售楼处，要求签合同和给开正式发票，近半个月去了10多次，售楼处用种种借口推托了半个月。直到2013年10月23日下午快下班了，才通知原告去签合同，原告当时对合同提出异议，售楼处龙XX说合同条款是公司领导批准拟定的，他们无权改动。为了尽快得到已交现金50万元的证据，只好和他们先签订了合同，当时原告交款时，被告给原告出具了2013年9月18日的非正式的收款票据（见证据四），这份票据是合同规定的购房总价款391895.00元，与原告交款相差100424.00元仍无着落。被告制造这么多麻烦事端，就是为了让原告顾前顾不了后，达到让原告不能及时研究合同条款及内容的不可告人的目的。原告当时不同意他们这种行为，到第二天24日，张经理才出具了一张盖有被告销售合同专用章的收条一份，说明此条余款100424.00元是购买旗凯丽园小区7幢4单元402室的费用（见证据五）。
三、合同中违反法律法规强制性规定和格式条款显失公平的依法予以撤销、变更，增加或补充：（见证据六）。
（一）第八条：交付期限：2013年12月31日前，显然与现房销售相悖，第二行“5”变更修改成“1-5”。第五项，修改为“该商品房达到哈市商品房销售的入住条件”。
（二）合同第七条明示买受人逾期交付的违约责任是日万分之一、日万分之二，累计10%的违约金，而合同第九条，出卖人逾期交房的违约责任却是万分之0.5，累计1%的违约金，以上双方的违约责任比例显然失去公平，违背了权利义务相对等的原则。买房人事先拟好了格式条款，违反了《合同法》第十四条、《消费者权益保护法》第二十六条之规定“经营者不得以格式条款，作为排除或者限制消费者权利，减轻或者免除经营者责任，加重消费者责任等不公平、不合理的规定。”因此，合同第九条，出卖人逾期交房的违约责任第一款第（1）项第二行“万分之0.5”应变更修改为“万分之2.1”，第一款第（2）项第五行“万分之0.5”应变更修改为“万分之2.1”。
（三）第十五条，关于产权登记的约定。第一行，“办理权属登记备案360日”明显违反国家《商品房销售管理办法》的60日内强制性的规定，该条款的缺陷、漏洞，应予补充的内容甚多，如出卖人代为办理产权证、土地使用权证的期限，违约责任等均应修改和补充。因此，应将合同第一行“360日内”变更修改为“60日内”，第三行“3”变更为“1-3”，第一条第二行为“10%”，第2条应为“1.5%”，第2条第二行“0.5%”应变更为“1%”。增补第四条：出卖人承诺为买受人负责办理所买房屋的产权和土地使用权证，自进户之日起90日内完成，如不能完成付已交房屋总价款1%的违约金，可延期90日，以此类推直到办完为止。
综上所述，合同约定该房的总价款是391895.00元，并带精装修（见证据二、六），而被告售楼处采取虚报总价款为554664.00元，虚报打折后为492319.00元，是欺骗消费者的欺诈行为，多收买房人的“费用”100424.00元应退还给买受人。
合同中违反法律法规强制性规定和标准合同文本中被告强行拟定格式条款显失公平的条款，免除减轻出卖人一方责任，加重买受人的责任，应依法予以变更、修订、增加或补充。
被告以现房销售为诱饵，采用欺诈手段，先骗取原告全额房款近50万元后迟迟不予签订合同，交款半个月之后才现房变期房。因此，自骗取原告全额房款之日起到实际达到交房标准进户之日止，应比照省高院关于逾期付款违约金计算标准或最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第十八条的规定给付原告违约金。
被告未按国家及省市强制性法律、法规的规定，未办理房屋综合验收手续，消防未验收合格，电梯未正常验收运行。应在以上条件达到法律、法规和合同约定标准后方为进户日期。因此，达到标准以前的供热费、物业费、电梯费、水电费（开发商包装修的）应由被告承担。
原告于2013年12月16日向被告提出书面异议和处理意见（见证据七-1）和本次合同纠纷适用法规条款的规定（见证据七-2）。2015年4月18日，原告书面交给被告售楼处《恒隆公司装修存在的问题》及要求办理交付使用手续和要求入住的期限（见证据八）。被告至今已有近两年，未给予准确答复，为此，诉讼至人民法院，请求法院判令：一、被告立即退还原告购房合同以外多收的购房款100424元；二、（一）修改合同第八条（详见诉状）。（二）修改合同第九条（详见诉状）。（三）变更合同第十五条（详见诉状）。（四）撤销合同第十五条第三项。（五）合同第十五条增加一项“出卖人承诺为买受人办理产权证和土地权证，至进户之日起90日内完成，如不能完成则付已付房屋总价款的1%的违约金可再延续90日，以此类推直至办理完为止”；三、确认原告实际进户时间为2015年12月4日；四、被告赔偿原告装修费用10205元，如下：（一）没有按合同约定的品牌使用双象白色地板，实际安装的是圣尊牌黄色地板。双象白色地板是180元每平方米，圣尊地板是150元每平米，每平米差价30元，共计60平方米，差价1800元。（二）合同约定主卧室、餐厅、客厅为遥控水晶灯，现在主卧室不是水晶灯，差价大约500元，客厅和阳台的灯都没安装灯泡花费110元，共计610元。（三）厨房的厨柜约定的是双象品牌，安装的是无品牌厨柜，大约差价2000元。（四）热水器、座便器、洗手盆上下水管线都没有安装，原告安装花费150元。（五）座便器、洗手盆缺少配件，洗手盆的水龙头没有安装海蓝之家的，安装的是杂牌，差价40元。（六）开关插座约定使用广州施耐德品牌，用的是杂牌，而且差一个大插座，卫生间、厨房不是防水插座，差价为300元。（七）门约定是白色的，卫生间少安装了一扇门，价值1400元，门锁没有安装，原告安装2个门锁花费120元。（八）卫生间角阀5个，共150元。（九）毛巾架未安装，价值150元。（十）窗帘滑道未安装，原告安装花费30元。（十一）燃气灶安装后不能使用煤气，原告将天然气改成煤气灶花费55元。（十二）增加厨房拉门1100元，被告未安装，原告自行安装。（十三）增加阳台和前后窗理石窗台，原告自行安装花费2300元；五、要求被告返还进户费用10257元，如下：产权代办费500元，房屋维修基金2947元，可视对讲门铃1200元，2014年
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2015年取暖费2543元，电梯费432元，预交水电费1000元，垃圾清运费500元，物业费1135元；六、被告给付原告逾期进户违约金64101.80元，计算方式如下：492319元0.21‰620日（自2013年10月11日开始计算至2015年7月1日原告实际进户之日止），按照黑龙江省高级人民法院黑高法（2001）74号文件逾期付款违约金标准进行计算。
被告恒隆房地产公司辩称：第一项诉讼请求，被告不同意，被告未收到该笔款项，这是原告与售楼公司田经理达成的装修协议，该笔费用被告既没有收取也没有为原告装修。第二项逾期交房违约金，没有约定具体进户的时间，原告已实际进户，原告要求适用法律也是错误的。第三项关于合同的变更，合同是双方当事人自愿意思表示，在没有违反法律强制规定，法院没有作出变更的权限，只能作出撤销，且本案已过了撤销时限。第四项关于装修，被告没有装修的义务所以不负责相关的责任。原告所举示的装修也没有任何法律依据，没有事实和证据相证实，且原告已进户居住，其所提出的质量问题没有证据证实，法院不应予以支持。商品房逾期交房和逾期进户是否应属于同一诉讼请求，原告现已进户，且省高院的相关文件已废止，不应作为裁决的依据，所以此违约责任被告不应承担。对于原告主张返还的费用，被告是依据国家规定正常收费。有些费用是原告应该交给第三方的费用，被告只是代收后转交给第三方，被告已经实际交付第三方了，不存在返还的可能。
在庭审中，原告生文友为支持其诉讼请求提供如下证据：
1、光盘、广告彩页各一份，欲证明旗凯丽园小区是现房销售，每平方米价格为5380元，含每平方米1500元的精装修费用。广告彩页证明，该小区是精装房，每平方米5380元，打八折销售。被告对此证据的真实性及证明的问题均无异议，但认为旗凯丽园有80套特价房屋而不是全部房屋八折销售，原告购买的房屋不在80套精装修特价房屋之内。
2、旗凯丽园订购单一份，欲证明房屋原价554664元是售楼员龙XX虚构的，折后价391895元是实际的含装修的价格，卖方强行写上另加装修费是违约合同约定的，买受人不予承认。被告对此证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为该订购单恰恰说明了房屋裸价不含装修价391895元，也就是双方签订的购房合同价，特别标明了另加装修费用50424元。该订购单中特别约定事项第四项载明此订购单为购房合同的组成部分，法律效力等同。原告在此定购单上签字确认并无异议。
3、售楼员龙XX给原告出具的楼价计算单一份，欲证明2013年10月10日，龙XX与原告谈到总价款和优惠条件时出具此证据，龙XX称房屋使用面积为63.03平方米，公摊系数为1.6，建筑面积为100.848平方米，按每平方米5380元计算，再加上楼层加价是554664元，一次性交全款打8.85折，包括精装修是492319元，优惠了60000元，合同证明此证据完全是虚假的欺诈的。被告对此证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为此证据由原告亲自签字，恰恰说明了房屋含装修价为492319元，剩余100000元为装修费用，房屋的原价是554664元，与原告提供的证据二相佐证，被告售楼时未进行欺诈，原告利用合同相关漏洞对被告进行虚假诉讼。
4、恒隆公司收款票据一份，欲证明总房款是391898元，包括了精装修费用，而不是半月前售楼处骗收原告打折后的总房款492319元。被告对此证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为此证据只能证明被告出售给原告的裸房的价格是391895元，并不含10余万元的装修金。
5、2013年10月24日收条一份，欲证明被告承认2013年10月11日收到原告现金492319元，房款为391895元，余款100424元为购房费用。被告对此证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，认为此证据恰恰说明房屋含装修是492319元，其中不含装修费房款是391895元，其余100424元是装修的费用。与原告所举的证据二、三相吻合，说明该100424元是精装修费用。
6、商品房买卖合同一份，欲证明：一、原告购买的房屋使用面积为63.03平方米，建筑面积为92.08平方米，并非售楼处欺骗原告所虚称的100.848平方米；二、合同第七条约定买受人逾期付款的违约金责任是日万分之一，日万分之二，累计10%的违约金，第九条约定出卖人逾期交房的违约责任是日万分之零点五，累计1%的违约金。以上双方的违约责任比例显然失去公平，被告事先定好了格式条款，以合法形式掩盖非法目的，违反了《合同法》第四十条、《消费者权益保护法》第二十六条的规定，经营者不得以格式条款，作为排除或者限制消费者权利，减轻或者免除经营者责任，加重消费者责任等不公平、不合理的规定，应予变更、修改；三、第八条约定交付期限为2013年12月30日前，显然与现房销售相悖，该条款删除第1条：“该商品房经验收合格”，该商品房达到入住条件。明显违反国家强制性规定，也应予以变更或修改；四、第十四条约定出卖人关于基础设施公共配套建筑正常运行的承诺，只有消防电梯等随楼交付。其他没有任何约定，对基础设施、公共配套建筑、设备、道路、绿化率、围墙封闭管理等均为承诺时限，按设计、规划标准达标的期限及违约责任的约定；五、第十条，关于产权登记的约定，第一行，“办理权属登记备案360日。”明显违反国家《商品房销售管理办法》中60日的强制性规定，该条款缺陷漏洞，应予补充的内容甚多，如：出卖人代为办理产权证，土地证的期限，违约责任等均应修订和补充；六、尾页是装修事宜的约定，一是装修材料的标准，二是要求达到与样板间一致，装修与商品房同时交付，三是保修期两年。该项证明，包精装修是合同文本的一部分，是合同总价款所包括的内容。被告对此证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为约定该房屋的总价款为391895元，不含精装修总价款，合同中也没有约定含装修。在附件中约定有装修材料款，系约定不明，没有说明是否含在总价款中，根据证据二、三、五，及原、被告双方的约定，及原告的自认，可以认定，合同价款中不含有精装修费用，精装修的价格为合同外的其它费用即原告主张的诉讼请求一。关于对变更合同和其他请求的异议与答辩意见一致。
7、异议书、处理意见补充协议、适用法条各一份，欲证明原告于2013年12月16日给被告的书面异议和处理意见及适用法律条款，原告于签订合同后23天就向被告提出书面异议，说明其违法、违规、违反国家强制性规定、欺诈经营者等事实和适用国家法律相应的条款及处理意见，要求尽快协商解决，但被告至今未明确答复。被告对此证据的真实性和证明的问题均有异议，认为此组证据是当事人自我陈述，不具有证据的效力，不能作为证据使用。
8、恒隆公司装修存在的问题清单一份，欲证明原告于2015年4月18日将清单交给被告售楼处罗小北要求其交给田总，共17项存在有问题或不合格，约合6785元，要求被告予以返工、补正，并要求予以办理交付手续，原告准备2015年5月1日前入住，被告至今未做出明确答复。被告质证意见与上述证据7相同。
9、票据六份，欲证明原告向被告交纳了10257元各项费用，被告应予返还。被告对此证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为原告主张返还的费用，是被告依据国家规定正常收费，有些费用是原告应该交给第三方的费用，被告只是代收后转交给第三方，被告已经实际交付第三方了，不存在返还的可能。原告对于收费有异议的，可以向行政机关主张，不能到法院进行诉讼。
在庭审中，被告恒隆房地产公司为支持其抗辩理由提供如下证据：
证人龙XX当庭出具的证言，证明2013年9月，其在旗凯丽园任田树成总经理售楼公司的售楼员。在田树成和经理通知此房屋可以销售后，许多售楼员都在出卖此房屋，恰好原告想买便宜房子，其就告诉原告有此套建行的抵账房，当时正常市场价是52万元，此房屋比较便宜，房价是30多万元不到40万，另外还需要再交纳5万元的装修费用及5万元的其它费用，总价仍比市场价便宜很多。经理当时告诉售楼员房价是30多万不到40万，另外必须再交5万元的装修费用和5万元的其它费用才能成交。并且所有的交易过程都是在售楼处进行的，并没有私下交易过。
综上，对于原告提供的证据1、2、3、4、5、6、9，因被告对其真实性无异议，本院予以采信；对于原告提供的证据7、8，均系其单方书写的材料，亦无其他证据佐证，故本院不予采信。对于被告提供的证据证人龙XX当庭出具的证言，因其与原告提供的证据2、3、4、5、6，能够相互印证，故本院予以采信。
根据当事人的举证、质证以及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：
2013年10月10日，原告与被告签订旗凯丽园定购单，由原告向被告购买位于哈尔滨市南岗区王岗镇旗凯丽园小区7栋4单元4层002室的房屋，该房屋使用面积为63.03平方米，原价为554664元，折后价为391895元，另加装修费用50424元（800元／平方米63.03平方米），同时约定“此定购单为购房合同组成部分，共一式四份，买方执一份，卖方执三份，法律效力等同。”
2013年10月23日，双方签订正式商品房买卖合同，约定原告向被告购买上述房屋，按套计算房屋总价款为391895元，双方同时对交房期限、装饰、设备标准等事项进行了约定。
2013年10月24日，被告给原告出具收条，载明于2013年10月11日收到原告现金492319元，其中房款为391895元，剩余100424元为购买该房屋费用。
另查明，被告于2014年9月13日办理房屋进户手续。
本院认为，关于原告要求被告立即退还购房合同以外多收购房款100424元的问题。在双方签订的房屋定购单中明确载明房屋价款为391895元，装修费用为50424元，原告予以签字认可。在庭审过程中查明，被告在销售过程中已明确告知原告，该房屋系由被告代他人出售，故在房屋价款、装修费用之外，原告需另行交纳50000元加价费。原告实际共向被告交纳款项总金额为492319元，由房屋价款、装修费用及加价费三部分构成，原告对此明知，现其又以房屋价款391895元中已包含装修费用为由，要求被告退还100424元款项，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于原告要求变更、撤销部分商品房买卖合同条款的问题。《合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”原告并未提供证据证明双方在订立合同时，存在上述情形，故本院对该项诉讼请求不予支持。
关于原告要求确认其实际进户时间为2015年12月4日的问题。原告在庭审过程中自认其于2014年9月13日办理了房屋进户手续，现虽主张实际进户时间为2015年12月4日，但未提供证据加以证明，故本院对该项诉讼请求不予支持。
关于原告要求被告赔偿装修费用10205元的问题。因原告未提供证据证明装修存在质量问题及其花费装修费用的相关证据，故本院对该项诉讼请求不予支持。
关于原告要求被告返还进户费用10257元的问题。原告在进户时共向被告交纳如下费用：产权代办费500元，房屋维修基金2947元，可视对讲门铃1200元，2014年
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2015年取暖费2543元，电梯费432元，预交水电费1000元，垃圾清运费500元，物业费1135元，合计10257元。被告至今未为原告办理房屋所有权证，故应返还500元产权证代办费。被告未证明房屋维修基金管理部门委托其向房屋买受人代收房屋维修基金，亦未证明已将房屋维修基金缴纳至有关部门，故房屋维修基金2947元应予返还。被告承认原告2014年9月13日办理进户手续后电梯并未如期启用，根据原告陈述可知电梯实际启用时间为2015年6月13日，故被告应返还电梯费324元（432元／年÷12个月／年9个月）。原告要求返还其他进户费用，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告给付逾期进户违约金64101.80元（计算方式如下：自2013年10月11日起计算至2015年7月1日止，492319元0.21‰620日）的问题。《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原、被告在商品房买卖合同中约定房屋交付期限为2013年12月31日，如逾期交房应按已交房价款日万分之零点五的标准支付违约金，原告办理进户手续的时间为2014年9月13日，被告已构成违约，但原告并未证明其因被告逾期交房所遭受的损失，故其要求调高违约金计算标准至日万分之二点一，本院不予支持。被告按照合同约定应向原告支付逾期交房违约金5016元（自2014年1月1日起计算至2014年9月13日止，391895元0.05‰256日）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司返还原告生文友产权证代办费500元、房屋维修基金2947元及电梯费324元，合计3771元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司给付原告生文友逾期交房违约金5016元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回原告生文友其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4000元，由原告生文友负担3720元，被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司负担280元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。
审 判 长 翟福生
代理审判员 陈 实
代理审判员 刘文文
二〇一六年三月三十日
书 记 员 李姝博