广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民二初字第1881号
原告：中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，住所地：南宁市民族大道157号财富国际广场1号楼103、105号。
代表人：韦荣辉，该营业部总经理。
委托代理人：韦成辉，广西创想律师事务所律师。
被告：冯小娟（曾用名：冯坚、冯娟），女，1976年4月7日出生，壮族，住南宁市江南区。
被告：南宁青秀万达广场投资有限公司，住所地：南宁市东葛路68号办公楼12楼1209房。
法定代表人：丁本锡。
委托代理人：ＸＸ凤，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。
委托代理人：陈瑜，北京市尚衡律师事务所广西分所实习律师。
原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部与被告冯小娟、南宁青秀万达广场投资有限公司（以下简称：青秀万达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月3日受理后，依法组成由审判员邵晨担任审判长，人民陪审员肖海亮和人民陪审员李育祥参加的合议庭，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理韦成辉，被告青秀万达公司的委托代理人彭凤真、陈瑜到庭参加了诉讼，被告冯小娟经本院依法送达传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部诉称，2013年6月25日，原告与被告冯小娟、南宁青秀万达广场投资有限公司共同签署一份编号为45020120130064525的《个人购房担保借款合同》，合同约定被告冯小娟向原告借款3460000.0元，用于向被告南宁青秀万达广场投资有限公司购买位于南宁市××东××路××广场西××号商铺，借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上浮15%，遇法定利率调整，于下年初按相应的期限利率档次执行新的利率规定；按月等额还本息，还款日为每期末月的借款发放日对应日，合同还约定被告冯小娟以所购房屋设定抵押作为借款担保，被告南宁青秀万达广场投资有限公司提供阶段性担保，在被告冯小娟取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续前，为被告冯小娟提供连带保证责任；在债务履行期限届满，原告冯小娟未按约定足额清偿任务时，原告有权行使抵押权和要求保证人被告南宁青秀万达广场投资有限公司承担担保责任；保证和抵押担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费、律师费等原告（贷款人）实现债权的所有费用；因被告（借款人、保证人、抵押人）违约致使原告（贷款人）采取诉讼方式实现债权的，被告应当承担律师费等实现债权的所有费用，合同还对其他内容作了约定。合同签订后，原告于2013年6月26日向被告冯小娟发放了贷款3460000.0元，相应地借款期限自2013年6月26日至2023年6月25日，每月还款日为26日，并对合同项下房屋办理了抵押登记手续，截止目前，合同项下房屋未取得房屋权属证书。被告冯小娟未按合同按时归还本息，经多次通知被告冯小娟要及时补还贷款，未果，截止2015年5月6日，连续8期逾期还款，尚欠原告到期及未到期借款本金3177826.2元，利息135819.59元、复利2436.08元、罚息2701.58元。被告冯小娟的行为已构成违约，应承担相应地违约责任。被告南宁青秀万达广场投资有限公司作为阶段性担保人，亦应承担相应保证责任。为此，原告请求：1、解除原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部与被告冯小娟、南宁青秀万达广场投资有限公司签订的编号为45020120130064525的《个人购房担保借款合同》；2、被告冯小娟偿还原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部借款本金3177826.2元；3、被告冯小娟应给付原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部贷款利息、复利、罚息（计算方法：至2015年5月6日止利息为135819.59元、复利2436.08元、罚息2701.58元，此后至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以3177826.2元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率分段计付）；4、被告冯小娟赔偿原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部律师代理费248908.0元；5、本案诉讼费由被告冯小娟承担；6、被告南宁青秀万达广场投资有限公司对上述第2、3、4、5项债权承担连带清偿责任；7、为实现上述第2、3、4、5项债权，原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部对权属被告冯小娟位于南宁市××东××路××广场西××号商铺，有权以该财产拍卖、变卖之价款优先受偿；原告当庭变更第2、4项诉讼请求：2、被告冯小娟偿还原告借款本金3429611.95元；4、判令被告冯小娟赔偿原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部律师代理费135075元。
被告冯小娟未提交书面答辩状，亦未提交相应证据。
被告青秀万达公司答辩称：1、青秀万达公司仅承担阶段性保证责任，在判决前被告冯小娟若取得房屋他项权证，应当免除青秀万达公司的阶段性保证责任；2、法院应优先处置抵押物，不足以偿还部分，再由青秀万达公司承担阶段性保证责任。
经审理查明：原告与被告冯小娟、青秀万达公司于2013年6月25日共同签署一份《个人购房担保借款合同》，其主要内容为：一、被告冯小娟向原告借款3460000元，借款期限为120个月；二、借款利率为浮动利率，在基准利率基础上上浮15%；三、借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%，未按本合同约定用途使用借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮100%，未按合同约定期限归还借款期间或未按合同约定用途使用借款期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；四、借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；五、因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用；六、被告冯小娟以其购买的位于南宁市××东××路××广场西××房为借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。七、保证人青秀万达公司对被告冯小娟的上述债务向原告提供阶段性连带责任保证，担保责任直至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，保证担保范围包括保证担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和担保权的一切费用。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以通过物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。合同签订后，原告依约向被告冯小娟发放了借款3460000元，但截止至2015年5月6日，被告冯小娟尚欠原告借款本金3177826.2元，利息135819.59元、罚息2701.58元、复利2436.08元，原告为追讨前述欠款，聘请广西创想律师事务所律师作为诉讼代理人提出诉请如前并支付律师代理费135075元，被告冯小娟、青秀万达公司则答辩如前。
本院认为，原告与被告冯小娟、青秀万达公司于2013年6月25日共同签订的《个人购房担保借款合同》，（以下简称借款合同），主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应恪守。原告依约向被告冯小娟发放贷款3460000元。而被告冯小娟不按照约定偿还借款本息，已构成违约。截止2015年5月6日，被告冯小娟尚欠原告借款本金3177826.2元，利息135819.59元、罚息2701.58元、复利2436.08元。该违约行为已符合《借款合同》约定的贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款的条件，结合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”的条件，故原告要求解除与被告冯小娟、青秀万达公司签订的《个人购房担保借款合同》，于法有据，本院予以支持。至于原告要求被告冯小娟偿还借款本金3429611.95元，经本院核实，原告所诉的本金3429611.95元缺乏相应的证据予以支持，本院不予认可。截止至2015年5月6日，被告冯小娟尚欠原告借款本金3177826.2元，因此，被告冯小娟应向原告偿还借款本金3177826.2元及截止至2015年5月6日的利息135819.59元、罚息2701.58元、复利2436.08元及之后的利息、罚息、复利。原告为实现其前述债权，共支出律师代理费135075元并要求被告冯小娟赔偿该笔费用，《借款合同》已明确约定因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用，因此被告冯小娟应当向原告赔偿律师代理费，但原告请求的冯小娟赔偿的律师代理费过高，应予以调整，本院酌定为112564元，即被告冯小娟应向原告赔偿律师代理费112564元。同时，《借款合同》约定被告冯小娟以其购买的位于南宁市××东××路××广场西××号向原告提供抵押担保，但仅办理了预购商品房抵押权预告登记，对此本院认为，抵押权预告登记保全的是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果，仅有预告登记未完成本登记的抵押合同所担保的主债权，无优先受偿的效力。因此原告请求对于被告冯小娟提供的前述抵押物，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告青秀万达公司对被告冯小娟的上述债务承担连带清偿责任的问题，《借款合同》已明确约定被告青秀万达公司对被告冯小娟的上述债务向原告提供阶段性连带责任保证，保证期限自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和担保权的一切费用。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以通过物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。因此，被告青秀万达公司应对被告冯小娟的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部与被告冯小娟、南宁青秀万达广场投资有限公司共同签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告冯小娟向原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部偿还借款本金3177826.2元；
三、被告冯小娟向原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部支付借款利息、罚息、复利（计算方法：至2015年5月6日的利息为135819.59元、罚息为2701.58元、复利为2436.08元，此后至本案债务实际清偿之日止，以本金3177826.2元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告冯小娟向原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部赔偿律师代理费112564元。
五、被告南宁青秀万达广场投资有限公司对被告冯小娟的上述第二、三、四债务承担连带清偿责任，被告南宁青秀万达广场投资有限公司承担保证责任后，有权向被告冯小娟追偿；
六、驳回原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部的其他诉讼请求。
本案案件受理费17671元，由被告冯小娟承担，被告南宁青秀万达广场投资有限公司对该费用承担连带清偿责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邵 晨
人民陪审员 肖海亮
人民陪审员 李育祥
二〇一六年三月十九日
书 记 员 冯樱子
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。