黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑08民终415号
上诉人（原审原告、反诉被告）：左金明，男，1964年11月25日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市。
委托诉讼代理人：景明泉，黑龙江中殿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李晓英，女，1953年12月14日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市。
委托诉讼代理人：马金贵，男，1949年10月23日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市。
上诉人左金明因与被上诉人李晓英房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市郊区人民法院（2016）黑0811民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人左金明委托诉讼代理人景明泉、被上诉人李晓英及其委托诉讼代理人马金贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人左金明上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判支持原告诉请并驳回反诉原告诉请；上诉费及其他相关费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案的基本事实是在上诉人起诉前，上诉人与被上诉人双方签订的房屋租赁合同已经单方解除。在合同解除的前提下,不产生违约的法律后果，因此被上诉人要求法院确认上诉人严重违约，进而要求上诉人赔偿被上诉人100000元损失的诉请于法无据，不应支持。2、一审法院认定上诉人所谓的“涨价在先”的违约行为并未实际发生，上诉人并未收到被上诉人的租金，也未干扰被上诉人对房屋的占有使用，二者间的租赁合同解除是在法院调解下,被上诉人自愿解除的。上诉人拟提价的行为,最多是个意思表示，违约行为并不存在。3、现行民事审判适用的是当事人不告不理、不受不审的审理方式。本案被上诉人一审反诉请求仅要求判决赔偿100000，而一审法官却判决赔偿100084元，超出了反诉诉请的数额。4、一审时，上诉人和被上诉人均向法庭提交了对该房进行装修的支出票据，法官以票据是简易收据为由，对上诉人的装修支出不予认定。被上诉人提供的也不是正规票据，一审法官却对其装修支出予以认定，这是在证据认定上采取了双重标准。5、一审法官并未在一审判决书里明确指出，到底是上诉人的什么行为构成违约并导致被上诉人无法实现其经营目的，属于适用法律错误。
被上诉人李晓英辩称：依法驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、本案双方签订的租赁合同约定：“年租金每年85000元，租金一年一交，满一年后如左邻右舍租金上涨，此房租金也随之上涨，否则不变”。上诉人未调查左邻右舍的房屋出租价格，擅自涨到每年150000元，故意毁约，意图赶走被上诉人，显然是存在违约的主观故意。2、被上诉人没有转租案涉房屋，只是在预感合同难以履行的情况下为避免扩大损失，在窗户上贴出了“出兑”的告示。而“出兑”和“出租”的含义是不同的。3、双方租赁合同约定：“乙方应提前一个月交下年租金，如推迟或超过一个月，视同乙方放弃......”。推迟或超过一个月的日期应该是11月1日，上诉人10月19日即提起诉讼，所以被上诉人不存在逾期交付租金的情行。
原审原告左金明向一审法院起诉请求：1、依法确认我与李晓英之间签订的租赁合同已单方解除的事实；2、赔偿租赁损失，从我方通知其解除合同时起算至李晓英腾退房屋时止。
原审反诉原告李晓英向一审法院起诉请求：1、判定左金明恶意违约成立，同意解除合同，但要求左金明承担违约责任，赔偿我直接经济损失100000元；2、判定左金明给我造成的间接经济损失给予一定的补偿，并承担本案一切诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年9月17日，左金明与李晓英签订房屋租赁合同一份，双方约定，左金明作为房主，将其所有的，位于佳木斯市郊区万新街英伦尚城F区，面积为184平方米的门市房屋租赁给李晓英，租赁期限从2014年10月1日开始为期3年，双方同时约定，此房屋仅用做美容减肥中心，不得从事其他项目，如需改变用途，应取得房主同意，否则房主有权制止或提前终止合同，租金不退；年租金85000元，采取预收租金办法，承租方应提前一个月预交下一年租金，满一年后，租金随市场行情变化而变化，如左邻右舍租金涨价，此房租金也随之而涨，不变而不变；原告仅承担房屋地砖及墙面的粉刷，被告承担此房屋水费、电费、物业费、供热费等；不得转租房屋，应按合同约定用途使用房屋；承租人若对该房屋室内、外装修，应向出租人报送设计图与施工图，避免室内、外各种线路破坏，所铺设的物品，在合同终止时，归出租人所有；承租人应提前一个月交纳下年租金，如推迟或超过一个月未交租金，视同自行放弃租赁房屋，出租人有权收回房屋；合同变更，须经双方协商一致，并订立书面合同；房屋出租期限届满，出租合同终止；合同解除、终止时，承租人不得拆除所铺设地热管路、墙砖、门、窗、卷帘门等。合同签订后，李晓英向左金明交付了一年租金85000元，左金明将房屋交付李晓英使用，李晓英对该房屋进行了装饰装修，其中铺设地热支出7000元，安装卷帘门支出4600元。2015年8月底左金明通过中间人告知李晓英房屋已被其出卖，直至该房屋第一年租期届满前，双方未对该房屋的续租问题进行有效协商。期间李晓英预感到左金明将不履行合同，为避免损失扩大于2015年9月27日在所租赁的房屋门外贴出“外兑”告示。房屋租赁期届满后左金明要求李晓英腾房，如若续租需提高租金，双方协议不成，现左金明以李晓英违约转租在先为由，请求法院依法确认其与李晓英之间签订的租赁合同已单方解除的事实，并要求赔偿从其通知李晓英解除合同时起算至李晓英腾退房屋时止产生的租赁损失。李晓英在本案诉讼过程中，表示同意解除租赁合同，但以左金明违约在先转卖出租房屋并擅自提高租金为由提起反诉，要求判定左金明恶意违约成立，赔偿直接经济损失100000元，补偿造成的间接损失，并承担本案一切诉讼费用。李晓英已于2015年12月8日将房屋倒出，并于2015年12月24日将房屋交付左金明接收，双方在交接房屋时，李晓英对租赁房屋装饰装修后留下的物品为：卷帘门、牌匾、天棚吊顶、墙壁柜及厨房壁柜、墙壁纸、拉门及吊灯等，经征询双方意见，李晓英表示对上述物品不拆除带走，而左金明表示要求李晓英将上述物品拆除并恢复墙体原状，同时双方均不要求对留存物品进行评估鉴定。本案在一审法庭辩论终结后，经对双方当事人进行询问，李晓英认可自2015年10月15日起没有交纳热化费，每日标准为36.11元，至倒出房屋时的2015年12月8日止为53天，欠热化费1913元，而左金明对每日热化费标准予以认可，但认为应计算至2015年12月24日接收房屋时止为69天，计2491元；李晓英同时认可从2015年10月1日起欠缴物业费，每日标准为10.88元，至2015年12月8日倒出房屋时止为68天计740元，而左金明对每日物业费标准予以认可，但认为应计算至其接收房屋时的2015年12月24日为84天，计914元；双方对李晓英欠缴水费500元无异议；左金明另要求李晓英给付其欠缴的垃圾清运费827元，并提供了物业公司的证明一份，李晓英对物业公司的证明的真实性无异议，但认为左金明的该项要求不在诉讼请求范围内，李晓英在装修房屋时已将垃圾自行清运，不欠缴该费用。
一审法院认为，左金明与李晓英签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。现因左金明与李晓英在本案诉讼过程中，均表示同意解除租赁合同，并已对租赁房屋进行交接完毕，对双方要求解除房屋租赁合同的诉讼请求予以准许。李晓英2015年8月得知其承租的房屋已被转卖，在随后一个月的时间都无法与房主左金明对房屋续租问题进行有效协商时，其已经预见到合同难以继续履行，虽以行使不安抗辩权为由，未经房主左金明同意擅自采取贴出了“出兑”告示，但因并未实际履行，故李晓英的贴出“出兑”告示的行为并未构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；第二百三十条之规定“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理时间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。2015年8月左金明通过中间人告知李晓英其承租的房屋已被自己卖出，左金明既未在转卖前依法通知李晓英亦未就李晓英继续履行租赁合同提供相应协助，并且在约定的租赁期届满后，在自认不清楚左邻右舍是否涨价的情况下，要求提高房租才可将房屋继续出租给李晓英，并且在本案庭审辩论终结前，双方签订的房屋租赁合同中指向房屋的所有人仍为左金明。结合本案认定的证据，认定左金明在具备对出租房屋按原约定的租金收取房租的条件下，未与李晓英协商收取房租，且在没有合理事由的情况下单方对合同约定的租金进行调整，所谓的拖欠房租是由左金明上涨房租引发的，李晓英在合同履行期间并无违约行为。李晓英虽于2015年12月8日自行倒出房屋，但直至2015年12月24日在法院的主持下才就该房屋与左金明交接完毕，应视为从2015年10月1日至2015年12月24日李晓英仍对房屋进行占有，在此期间内因双方未就房屋租金价格达成合意，应当按原约定租金价格履行，李晓英应按原约定租金价格，从2015年10月1日起，至退出房屋的2015年12月24日止，给付左金明租赁费19560元。因左金明与李晓英对欠缴供热费和物业费标准及水费500元予以认可，仅对欠缴供热费和物业费的截止时间存在分歧，依据本案事实，李晓英在2015年12月24日前仍占有该房屋，故对左金明要求按接收房屋之日由李晓英给付供热费、物业费和水费的诉讼请求，予以支持，其中供热费为2491元，物业费为914元，水费500元。左金明要求李晓英给付欠缴的垃圾清运费827元，因其提交的证据是在本案法庭辩论终结后提供的，该证据不足以证明其的主张，且李晓英持有异议，故对左金明的该项诉讼请求，本院不予支持。左金明与李晓英告虽在合同中约定，承租人所铺设的物品，在合同终止时归出租人所有，同时约定合同解除、终止时，承租人不得拆除所铺设的地热管路及卷帘门等，但因李晓英支出7000元铺设地热管路及支出4600元安装卷帘门，是为提高左金明房屋的使用功能，且在双方解除合同后已由左金明接收，故依据公平原则，左金明应当给予适当补偿，酌定由原告给予70%的补偿，即10220元。李晓英为装修承租的房屋，共支出159350元，扣除7000元铺设地热费用和4600元安装卷帘门费用，剩余147750元是李晓英为实现其经营目的对房屋进行的装饰、装修及制作牌匾等支出，李晓英承租房屋时对房屋的使用期最长三年，按此推算每年折抵装饰、装修及制作牌匾的费用为49250元，因李晓英对其承租的房屋已使用429天，合计折抵装饰、装修及制作牌匾费用57886元,剩余89864元的投入因左金明的违约无法实现其经营目的，该损失应由左金明予以赔偿。
一审法院判决：1、解除左金明与李晓英于2014年9月17日签订的房屋租赁合同；2、李晓英于判决生效后立即给付左金明房屋租赁费19560元、供热费2491元、物业费914元、水费500元，上述金额合计23465元；3、左金明于判决生效后立即给付李晓英房屋装修折价款10220元并赔偿李晓英经济损失89864元，上述金额合计100084元；4、驳回左金明的其他诉讼请求和李晓英的其他反诉请求。本诉案件受理费100元及反诉案件受理费1150元，均由左金明负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人左金明与被上诉人李晓英签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。上诉人左金明在庭审中自认：2015年9月初，其在未调查邻居房屋租金是否涨价的前提下，自行决定大幅度上调被上诉人租赁的房屋租金。上诉人的行为违反合同约定，首先构成违约，致使被上诉人无法继续经营。原审法院判决上诉人赔偿被上诉人的装修损失并无不当。上诉人提出被上诉人单方解除租赁合同及提交房屋装修票据不实等问题，因未提供证据证实，本院不予支持。综上所述，上诉人左金明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1250元，由上诉人左金明承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 莹
审 判 员 高明峰
审 判 员 王雪洁
二〇一七年六月二十二日
法官助理 程 磊
书 记 员 蒋婧玮