上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终5551号
上诉人(原审原告)：上海浙永工贸有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：陈奇，总经理。
委托诉讼代理人：陈超海。
被上诉人(原审被告)：汪永凤，女，1982年2月14日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：盛春龙，上海博群律师事务所律师。
上诉人上海浙永工贸有限公司(以下简称“浙永工贸”)与被上诉人汪永凤因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初2155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
浙永工贸上诉称：浙永工贸将上海市嘉定区安亭镇方伟路XXX-
XXX号房屋(以下简称“涉诉房屋”)出租给汪永凤，租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日。浙永工贸虽然向汪永凤出具过《同意书》，但该同意转租仅系针对2013年、2014年，2015年后浙永工贸未同意汪永凤转租。鉴于案外人陈某1使用涉诉房屋，故浙永工贸收取了陈某130,000元，该笔钱款与汪永凤无涉。浙永工贸于2016年12月23日收取汪永凤的30,000元钱款系汪永凤替其父归还浙永工贸的借款，与房租无关。综上，汪永凤存在擅自转租、欠付租金的违约行为，浙永工贸有权解除租赁合同。请求二审法院依法改判，支持浙永工贸在一审中的全部诉讼请求。
被上诉人汪永凤辩称：浙永工贸曾向汪永凤出具过《同意书》，同意汪永凤转租涉诉房屋。汪永凤与浙永工贸之间在2015年前并无租赁合同，故浙永工贸所述该《同意书》仅针对2013年、2014年的转租，与事实不符。另外，汪永凤与陈某1之间就涉诉房屋存在转租合同，陈某1给付浙永工贸的30,000元中的15,000元是汪永凤替案外人周发兵归还浙永工贸的欠租，汪永凤于2015年12月28日向浙永工贸支付了15,000元，补足了2015年的租金。汪永凤于2016年12月23日支付浙永工贸的30,000元系该年度的租金，其父并未欠浙永工贸钱款。因此汪永凤不存在欠付租金的行为。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
浙永工贸向一审法院起诉请求：1、判令解除浙永工贸、汪永凤于2012年10月11日就上海市嘉定区安亭镇方伟路XXX-
XXX号房屋(以下简称“涉诉房屋”)签订的《租房协议》，并判令汪永凤搬离涉诉房屋；2、判令汪永凤支付2015年1月1日至2016年10月31日期间的租金计55,000元；3、判令汪永凤支付违约金18,000元(以30,000元为基数，按日0.2%的标准，主张300天)。
一审认定事实：涉诉房屋为浙永工贸所有。2009年1月1日，浙永工贸与案外人周发兵就涉诉房屋之间存有租期自2009年1月1日至2014年12月30日的房屋租赁协议，该协议的出租方处记载有“夏寿清”，并加盖了浙永工贸公章。2012年10月11日，原、汪永凤签订《租房协议》，约定：浙永工贸将涉诉房屋出租给汪永凤，租期自2015年1月1日至2024年12月31日；年租金30,000元，一年一付、先用后付；如违约每天支付租金总额的0.2%作为违约金；如拖欠三个月，则浙永工贸有权终止合同。浙永工贸另向汪永凤出具了《同意书》，同意汪永凤将涉诉房屋转租。2013年4月29日，汪永凤与案外人陈某1就涉诉房屋签订了租期自2013年6月1日至2018年5月31日的租赁合同，后又于2014年12月1日就涉诉房屋重新签订租期自2015年1月1日至2018年5月31日的租赁合同。
2015年，汪永凤起诉案外人陈某1、第某某即浙永工贸房屋租赁合同纠纷一案【案号：(2015)嘉民三(民)初字第830号】，该案中查明，浙永工贸向案外人陈某1收取了房租30,000元。汪永凤在该案审理中陈述：陈飞江(已故)系浙永工贸代理人的兄弟，与汪永凤系恋爱关系，生育女儿陈2。基于以上关系，陈飞江过世后，浙永工贸代理人与汪永凤签订10年期租赁合同，将涉诉房屋低价出租给汪永凤并同意其转租。浙永工贸在该案审理中陈述：同意转租系针对2013、2014年，双方签订租赁合同的本意确系给予汪永凤利益。浙永工贸另陈述案外人周发兵就涉诉房屋拖欠其2014年下半年的房屋15,000元。汪永凤明确表示代案外人周发兵承担拖欠浙永工贸的租金15,000元，浙永工贸收取案外人陈某1的租金30,000元视为汪永凤向浙永工贸支付的租金。
汪永凤于2015年12月28日向浙永工贸转账15,000元，于2016年12月23日向浙永工贸转账30,000元。关于该两笔转账，浙永工贸陈述系汪永凤归还汪永凤父亲对浙永工贸的100万元借款，而非支付涉诉房屋租金，并提供了向汪永凤转账100万元的银行凭单。汪永凤经质证后认为，汪永凤父亲未向浙永工贸借款，该银行凭单记载的100万元系浙永工贸代理人向汪永凤女儿陈2支付的遗产折价款。在本院审理的陈2诉陈志坚等法定继承纠纷一案中【案号：(2013)嘉民一(民)初字第6373号】，本案浙永工贸代理人明确表示支付给汪永凤的100万元系代陈志坚等支付的遗产折价款。
一审法院认为，浙永工贸、汪永凤间的《租房协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的规定，当属合法有效，双方均应恪守。浙永工贸现以汪永凤擅自转租为由要求解除合同并要求汪永凤搬离，但浙永工贸出具的同意书显示其同意转租，且未明确年限，另根据浙永工贸、汪永凤在(2015)嘉民三(民)初字第830号审理中陈述，涉诉房屋租给汪永凤的本意即是为汪永凤转租谋利，故对浙永工贸的该项请求，法院不予支持。浙永工贸另以汪永凤拖欠租金为由要求解除合同并主张违约金，根据审理可知，浙永工贸收取了案外人陈某1应交付给汪永凤的租金30,000元，扣除汪永凤自愿代案外人周发兵承担拖欠浙永工贸2014年下半年的租金15,000元，剩余15,000元作为汪永凤应向浙永工贸支付的2015年租金，且汪永凤于2015年12月28日向浙永工贸转账了2015年的剩余租金15,000元，于2016年12月23日向浙永工贸转账了2016年全年租金30,000元，符合双方关于租金一年一付、先用后付的约定，故对浙永工贸的该项请求，法院亦不支持。浙永工贸虽称汪永凤转账的共计45,000元系代其父亲归还的借款，但浙永工贸未提供证据证明其与汪永凤父亲之间存在借款关系，结合浙永工贸代理人在(2013)嘉民一(民)初字第6373号案件审理中陈述代陈志坚向汪永凤支付过100万元遗产折价款，故对其该主张不予采纳。
一审法院判决：驳回上海浙永工贸有限公司的全部诉讼请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。依据在案证据，浙永工贸曾向汪永凤出具《同意书》，同意汪永凤转租涉诉房屋，该《同意书》中并未明确年限，且在2015年前汪永凤、浙永工贸之间不存在租赁关系，故应当认定浙永工贸同意汪永凤转租涉诉房屋。另外，根据现有证据，以及浙永工贸之委托诉讼代理人在他案中的陈述，可以认定汪永凤已按约支付浙永工贸租金，不存在拖欠租金的行为。
综上所述，浙永工贸的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,625元，由上诉人上海浙永工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁康威
审判员 邬 梅
审判员 陆俊琳
二〇一七年七月三十一日
书记员 吉 灵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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