湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘13民终30号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘新村，女，1956年10月30日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
委托诉讼代理人：杨耀新，冷水江市新亮剑法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：杨平玲，湖南湘都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南君明房地产开发有限公司，住所地湖南省新化县上梅镇五里亭村。
法定代表人：欧阳精华，该公司经理。
委托诉讼代理人：李革华，湖南荆剑律师事务所律师。
上诉人刘新村因与被上诉人湖南君明房地产开发有限公司（以下简称“君明公司”）合同纠纷一案，不服湖南省冷水江市人民法院（2017）湘1381民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人刘新村及其委托诉讼代理人杨耀新、杨平玲，被上诉人君明公司的委托诉讼代理人李革华，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘新村上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项、第二项，改判支持刘新村的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由君明公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、刘新村等18户系原冷水江市橡胶厂第8栋旧家属楼的住户。2012年，君明公司取得了原冷水江市橡胶厂地块的开发权并命名为富成园住宅小区，根据城乡规划法的相关规定，君明公司必须向冷水江市规划部门办理审批报建手续，刘新村等住户所在的第8栋旧家属楼所占地块被君明公司规划为该小区的消防通道和绿化带，规划部门在征得君明公司与18户住户的同意后，亦为小区办理了规划审批手续。随后，双方签订了《合作建房合同书》，因原规划变更，双方又于2015年3月15日重新签订《合作建房合同书》以及于2015年9月28日在人民调解委员会的主持下达成了《人民调解协议书》，上述合同书、协议书确定了各自的权利与义务。2、事实上，刘新村等18户都签了名，同意君明公司建房，这是规划部门允许君明公司开发该小区的前提。刘新村等18户人已向君明公司交付了原房屋产权证、身份证等材料，履行了合同约定的义务，当前该小区规划的五栋房屋已全部建成，双方的合同已经履行完毕。3、刘新村与君明公司是单独签订的合同，第8栋旧家属楼的个别住户没有签合同，不影响已经单独签订的合同的效力和实施。综上，一审判决认定《合作建房合同书》的履行是附实施条件，并以条件未成就不支持刘新村的诉讼请求不当。二、君明公司在前期的协商中，恳求刘新村等18户拆除旧房，以利于整体开发小区和方便其办理建房手续，但小区建设完工后，又谎称18户中有人未与其签订合同，是缺乏诚信的表现。三、刘新村是本案的适格主体。刘新村与余可君签订房屋买卖协议后，刘新村一直居住在此房屋，是事实上的所有权人，且双方签订的合作建房合同书、人民调解协议书均认可刘新村对该房屋具有所有权。四、一审适用法律错误。刘新村在一审中已提交《合作建房合同书》、《人民调解协议书》，尽到了举证义务，一审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款错误。综上，特提起上诉。
被上诉人君明公司针对上诉人刘新村的上诉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。事实与理由：余可君系原冷水江市橡胶厂第8栋旧家属楼205号住房的登记所有权人，虽然刘新村与余可君于2002年签订了房屋转让协议，但至今未办理产权过户手续，刘新村亦未通过诉讼程序予以确权，因此，刘新村并非该房屋的所有权人，刘新村与君明公司之间签订的《合作建房合同书》因刘新村不具备签订合同的主体资格而无效，同理，《人民调解协议书》也因刘新村无主体资格，亦是无效的。
刘新村向一审法院起诉请求：君明公司履行双方签订的《人民调解协议书》，本案诉讼费用由君明公司承担。
君明公司向一审法院反诉请求：解除双方签订的合作建房合同书，确认人民调解协议书无效；本诉与反诉费用由刘新村承担。
一审法院认定事实：余可君系冷水江市橡胶厂家属楼第8栋205号住房登记所有权人（产权证号：00××25）。2002年9月13日，余可君与刘新村签订房屋转卖协议，约定余可君将其所有的位于橡胶厂内第8栋3单元205号两室一厅（带厨房厕所及小煤棚）以两万元转卖给刘新村，房款一次性付清，收款后余可君交付刘新村房屋所有权证、国有土地使用证。至今双方未办理产权过户手续，刘新村亦未通过诉讼程序予以确权。2004年4月，冷水江市橡胶厂宣告破产，湖南有色金属工业技工学校通过拍卖方式竞买了该厂资产（除职工家属楼外）。2012年，新化县燎原房地产开发有限公司（后更名为君明公司）与湖南有色金属工业技工学校达成合作协议，对上述资产进行房地产开发（富成园住宅小区），项目负责人为陈历祥。富成园小区前期规划为高层电梯房。2013年12月，刘新村持余可君房产证原件与君明公司签订合作建房合同书。后因规划设计变更，原拟建电梯房变更为多层楼梯房。君明公司（甲方）、刘新村（乙方）于2015年3月15日重新签订合作建房合同书，原合同书作废。主要内容：“1、乙方将旧房所占用的土地范围（含违章建筑与空坪）与甲方合作建房，旧房位于橡胶厂家属楼第8栋三单元二楼205号，建筑面积48.14平方米，房产证号00××25。2、乙方协助甲方向政府申请安居经济适用房的报批手续，办理该报建手续费用由甲方承担。3、建房成本由甲方承担，但乙方应配合甲方处理好该土地范围的相邻周边矛盾。4、乙方原旧房属于小房型，甲方按乙方原单元楼层在富成园小区首栋中补偿110平方米楼梯层，如有面积差额按交付时市场价格补差。5、新房符合交付条件时，乙方应在6个月内办理搬迁，搬迁费用600元由甲方承担。6、乙方应保证其旧房产权清楚，无任何矛盾纠纷。7、本合同经双方签字后生效。十八户的合同签完后实施。”陈历祥在甲方处签名，加盖了“新化县燎原房地产开发有限公司”公章，乙方处有刘新村、余可君签名字样。第8栋旧家属楼共18户住户，在2013年12月有17户住户与君明公司签订了合作建房合同书。规划设计变更后在2015年3月有16户住户与君明公司重新签订了合作建房合同书。合同签订后，因17户住户与君明公司对合同中的“首栋安置”发生争议，引起17户集体阻工。2015年7月21日，冷水江市公安局冷水江派出所相关负责人主持会议协调处理。8月26日双方在冷锡社区再次协调。9月17日，政府办相关负责人主持再次召开协调会形成会议纪要。9月28日，在冷水江市联合人民调解委员会的主持下，君明公司与17户住户达成调解协议。主要内容：“1、原合同约定的“首栋”安置与前次会议纪要确定的“第五栋”安置，现变更为与段家院相邻位置的第二栋的第四层、第五层、第六层安置，原合作建房合同书已在第二栋安置的，按原合作建房合同书安置的单元、楼层不变；2、双方签订的合作建房合同书除变更的条款外，其它条款不变，变更后的条款具有同等法律效力；3、17户住户楼层的确定，原则上按原住户单元、楼层对应安置，住户单元、楼层的分配由17户协商后（附住户单元、楼层示意图），经双方签字确认；4、交房时间为：在第二栋、第三栋商品房交付时，17户的安置房同时交付，最迟不超过2017年3月28日；5、本纠纷一次性处理，17户不得再提出任何无理要求，更不得到工地阻工或影响项目施工；6、本协议属双方真实意思表示，并一致同意本协议内容。此协议自双方签字后生效。如原合作建房合同书与本协议条款相抵触，以本协议为准。”之后，双方再次就合同及调解协议的履行发生争议，遂诉至法院。一审法院认为，本案所涉及的原橡胶厂第8栋旧家属楼三单元2楼205房屋登记所有权人为余可君，刘新村并非所有权人。刘新村与余可君之间存在的是房屋买卖合同关系，但双方至今未办理产权过户手续，刘新村亦未提起确权之诉。刘新村至今未取得该房屋所有权，对该房屋无处分权。因此，刘新村无资格以其名义与君明公司签订协议。即刘新村与君明公司签订的合作建房合同书因刘新村不具备签订合同的主体资格而无效。同理，刘新村在人民调解协议书上签名同样无效。综上，刘新村要求君明公司继续履行合作建房合同书及人民调解协议书的请求，不予支持。对君明公司的反诉请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回本诉原告刘新村的诉讼请求；二、确认刘新村与湖南君明房地产开发有限公司于2015年3月15日签订的合作建房合同书及双方于2015年9月28日达成的人民调解协议书无效。本诉案件受理费80元、反诉案件受理费50元，合计130元，由刘新村负担。
二审中，刘新村向本院提交了如下证据：1、关于富成园住宅小区申请备案报告，拟证明新化县燎原房地产开发有限公司于2015年3月26日向冷水江发展和改革局出具报告，报告内容中载明改建的目的是为美化城市环境和解决原橡胶厂职工的住房问题；2、冷水江市发展和改革局关于富成园住宅小区项目备案的通知，拟证明冷水江市发展和改革局对该项目准予备案，并要求按备案内容开展工作，其次证明该小区项目的总建筑面积为29476平方米，主要为五栋多层住宅楼及配套基础设施的建设，同时证明原冷水江市橡胶厂的第8栋旧家属楼已纳入在配套基础设施建设的范围内；3、冷水江市人民法院（2002）冷行初字第23号行政判决书，拟证明原冷水江市橡胶厂的第8栋旧家属楼如要拆房重建，按照旧城改建惯例，需按征地红线向后退7米方可满足规划要求，即规划局在为君明公司所建的富成园小区进行规划时，第8栋旧家属楼已被规划为消防通道和绿化带，18户住户不可能在原址上拆房重建；4、建设用地审批单，拟证明富成园住宅小区如果要通过建设用地规划审批，则邻里关系须自行妥善处理，君明公司主动找18户住户协商处理，并签订了两份《合作建房合同书》，且合同名为合作建房，实为换房安置补偿；5、富成园住宅小区的规划图，拟证明第8栋旧家属楼已被规划为绿化带和消防通道，且不可能在原址上拆房重建的事实；6、富成园住宅小区第二栋17户拆迁户的单元、楼层安排表及照片，拟证明就拆迁户的安置，双方已达成合意，已进行公示的事实；7、照片，拟证明18户住户已无法在第8栋旧家属楼居住，应尽早拆迁置换的事实；8、冷水江市规划局的回复，拟证明第8栋旧家属楼已被规划为富成园住宅小区的绿化带及消防通道，不能在原地改建，必须拆除，及督促富成园小区要求和18户签订换房合同才能建设施工的事实；9、冷水江市矛盾纠纷调处中心的卷宗材料，拟证明双方在相关部门的主持下达成的《人民调解协议书》的经过，协议第6条约定，双方均认可如原《合作建房合同书》与协议条款相抵触时，以协议为准，也就是说双方实际上否认了《合作建房合同书》第十九条的约定；同时，2015年8月26日的会议纪要第五条已将《合作建房合同书》第十九条的生效条件修改为“双方签字生效”；10、不动产权证书，拟证明刘新村的主体资格适格，是案涉房屋的所有权人。君明公司对刘新村提交的证据质证如下：上述证据不属于二审新证据，不能作为证据使用。君明公司未向本院提交新的证据。刘新村申请证人颜某出庭作证，拟证明富成园小区开发建设的规划设备情况及本案相关的情况。本院二审经审查，对刘新村提交的上述证据，本院将结合一、二审庭审情况及其他证据予以综合认定。
本院二审经审查，确认一审判决查明的除“至今双方未办理产权过户手续，刘新村亦未通过诉讼程序予以确权。”外的其他案件事实。另查明，案涉房屋（冷办冷锡居委会红日路橡胶厂家属楼8栋3-205室）已于2018年1月16日变更登记所有权人为刘新村。
本院认为，双方当事人在二审中主要争执焦点为：案涉《合作建房合同书》及《人民调解协议书》的效力应如何认定。
第一、《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”刘新村与君明公司签订的《合作建房合同书》第十九条明确约定：“本合同经双方签字后生效，十八户的合同签完后实施……”。当前案涉原冷水江市橡胶厂第8栋旧家属楼的18户住户仍未全部与君明公司签订《合作建房合同书》，故，刘新村无证据证明双方当事人约定的条件已经成就。
第二、案涉原冷水江市橡胶厂第8栋旧家属楼的权属性质决定，应经全体业主同意方可拆除（政府征收等除外）。案涉第8栋旧家属楼作为一栋整体建筑物，业主（住户）对其中的专有部分拥有所有权，可以随意处分；对共有部分拥有共有权，共有权伴随所有权而生；同时基于所有权和共有权产生成员权，即业主可以对小区行使管理权。因此，案涉第8栋旧家属楼的拆除，需征得整栋住户即18户住户的一致同意后方可进行，否则会侵害未签订《合作建房合同书》的少数业主的私有权益。
第三、案涉原冷水江市橡胶厂第8栋旧家属楼所占土地的性质。经查明，除个别业主（进行过交易的业主）是通过出让方式取得国有土地使用权外，绝大部分业主是通过划拨方式取得的国有土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”之规定，本案尚无证据证实案涉第8栋旧家属楼的转让（合作建房）已经有批准权的人民政府批准并补办了国有土地使用权出让手续，因此，本院不宜认定《合作建房合同书》有效。
第四、《人民调解协议书》是以《合作建房合同书》的实施为前提。案涉《合作建房合同书》尚不具备实施条件，且未经相关政府部门批准，故《人民调解协议书》亦缺乏履行的前提条件。
第五、案涉第8栋旧家属楼属于上世纪70年代建成的老建筑，到目前为止君明公司尚不具备拆除该栋建筑的条件（须经全体业主同意和相关政府部门批准），如判决由君明公司按照人民调解协议书来履行，明显有失公允。
综上，上诉人刘新村上诉要求被上诉人君明公司履行《人民调解协议书》所确定的交付房屋的义务因不具备实施交付条件，本院不予支持。因刘新村已取得案涉房屋的所有权，故其主体资格适格，可以对本案主张相应的权利，一审判决以刘新村不具备签订合同的主体资格进而确认《合作建房合同书》、《人民调解协议书》无效不当，本院予以纠正。
综上所述，因二审中出现新的证据，致使原审判决认定事实不清，适用法律欠妥，本院应予适当改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省冷水江市人民法院（2017）湘1381民初774号民事判决第一项；
二、撤销湖南省冷水江市人民法院（2017）湘1381民初774号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人湖南君明房地产开发有限公司的反诉请求。
本案二审案件受理费80元，由上诉人刘新村负担40元，由被上诉人湖南君明房地产开发有限公司负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 威
代理审判员 刘 聪
代理审判员 彭祁琏
二〇一八年五月二十四日
书 记 员 黄 唯
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。