江西省兴国县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0732民初587号
原告：谢椿华，男，1968年7月26日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县。
原告：陈美兰，女，1969年4月21日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县。
委托诉讼代理人：谢椿华，男，1968年7月26日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县，系原告陈美兰丈夫，特别授权。
被告：兴国澳博商城管理有限公司，住所地：江西省兴国县潋江镇红门大道188号。
法定代表人：蒲建明。
委托诉讼代理人：刘鹏，江西国兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周健，男，1983年10月9日出生，汉族，住广西玉林市玉州区，兴国澳博商城管理有限公司副总，特别授权。
被告：兴国博联商城有限公司，住所地：江西省兴国县潋江镇将军大道南段A20号301房。
法定代表人：张逢葵。
委托诉讼代理人：魏巍，江西凯莱律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：秦栋华，男，1957年11月12日出生，住江苏省南通市崇川区，系被告兴国博联商城有限公司副总，特别授权。
原告谢椿华、陈美兰与被告兴国澳博商城管理有限公司、兴国博联商城有限公司委托合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢椿华、原告陈美兰委托诉讼代理人谢椿华，被告兴国澳博商城管理有限公司委托诉讼代理人周健、刘鹏，被告兴国博联商城有限公司委托诉讼代理人秦栋华、魏巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢椿华、陈美兰向本院提出诉讼请求：(1)请求依法判令被告兴国澳博商城管理有限公司立即按协议支付2018年度的房租人民币64766元。(2)请求依法判令被告兴国博联商城有限公司与被告兴国澳博商城管理有限公司承担连带法律责任。（3）根据《合同法》第一百一十三条之规定请求判令被告承担违约金壹万贰仟元整（￥:12000.00元）。(4)请求依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2013年11月3日与被告兴国博联商城有限公司签订位于兴国红门大道188号的购房合同，购买12号楼105房和205房一次性付清所有房款，产权证号0005664。被告兴国博联商城有限公司通过散发广告单的形式承诺：“10年委托经营，5年确保高回报，第4—5年按合同价每年返还8%,两年共计16%”。因此原告于2013年12月31日与被告兴国澳博商城管理有限公司签订委托经营管理协议，协议约定被告兴国澳博商城管理有限公司于2018年1月一次性付清前4年房租。现在被告兴国澳博商城管理有限公司已经超过了履行协议约定第4年房租的时间，而被告兴国澳博商城管理有限公司却未履行协议所约定的房租。已经造成事实违约，应承担违约责任。协议所约定的房租其实是原告与被告兴国博联商城有限公司签订（购房合同）时被告兴国博联商城有限公司承诺的以合同价返还的8%的购房款，根据《合同法》第二十一条：承诺是受要约人同意要约的意思表示。被告应退还64766元，因多次与被告协商未果特依法起诉，望法院判如所请。
被告兴国澳博商城管理有限公司辩称：一、被告兴国澳博商城管理有限公司同意向原告谢椿华、陈美兰支付租金收益，但被告兴国澳博商城管理有限公司已经向原告谢椿华、陈美兰支付的16192元，被告兴国澳博商城管理有限公司要求在本案中予以扣减，剩余48574元被告兴国澳博商城管理有限公司承诺在2018年6月30日前全部付清。二、原告谢椿华、陈美兰要求被告兴国澳博商城管理有限公司与被告兴国博联商城有限公司承担连带责任的请求没有法律与事实依据，被告兴国澳博商城管理有限公司与被告兴国博联商城有限公司系两个具有独立的法人资格的企业，本案系委托合同纠纷，被告兴国澳博商城管理有限公司与原告谢椿华、陈美兰、被告兴国博联商城有限公司并无统一的合同关系，请法院依法驳回原告谢椿华、陈美兰的这一请求。三、原告谢椿华、陈美兰要求赔偿壹万贰仟元整的诉求没有事实依据和法律依据。在本案当中造成被告兴国澳博商城管理有限公司延迟支付租金系政府的市政配套设施滞后导致“兴国国际商贸城”开业延迟，且部分租户一直未按时缴纳租金，以及前期市场培育期租金收入少，运营成本高等原因导致被告兴国澳博商城管理有限公司请求顺延支付剩余部分租金收益，根据被告兴国澳博商城管理有限公司与原告谢椿华、陈美兰签订的《兴国国际商贸城商铺委托经营管理协议》第九条（四）“委托经营期间，甲乙不履行本合同所约定的义务及责任，造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失……”的约定，虽然在本案当中导致迟延支付租金收益的原因并不在于被告兴国澳博商城管理有限公司自身，但被告兴国澳博商城管理有限公司作为一个负责任的物业管理托管机构，愿意按银行同期贷款利率的标准弥补原告谢椿华、陈美兰剩余部分的租金利息损失。四、原告谢椿华、陈美兰扩大损失导致诉讼费用增加部分应由其自行承担。
被告兴国博联商城有限公司辩称：一、兴国博联商城有限公司不是《兴国国际商贸城商铺委托经营合同》的任何一方，对租金没有任何支付义务。本案中，签订《兴国国际商贸城商铺委托经营合同》的双方是原告谢椿华、陈美兰和兴国澳博商城管理有限公司（以下简称澳博公司）。博联公司不是本合同的的任何一方。原告谢椿华、陈美兰主张租金的依据以及本案审理的合同也是《兴国国际商贸城商铺委托经营合同》，根据合同相对性博联公司不应当在该合同关系中承担责任。二、博联公司的广告只是一种商业广告，属于要约邀请，广告内容也没有形成正式的合同内容，对博联公司不产生约束力。博联公司所做出的广告宣传只是一种博联公司为吸引他人来了解商铺的一种商业广告，是针对不特定公众发出的，其主要目的只是激发原告谢椿华、陈美兰购买房屋的欲望，并不是直接希望该广告来确定具体合同。该广告内容明显没有达到具体明确的标准，原告谢椿华、陈美兰不可能仅依据该广告就可以直接来签订合同。还需原告谢椿华、陈美兰了解后进一步确定面积、价款、标的等成立合同必需的要素后才能形成商铺购买合同。因此属于一种要约邀请。《合同法》第十五条明确规定商业广告属于要约邀请。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条也明确规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。要约邀请并不能直接对发出要约邀请人产生约束力，而需要进一步协商将要约邀请的内容形成正式合同之后才对邀约邀请人产生效力。但本案中，博联公司和原告没有将这些要约邀请的内容写进购房合同及与其相关的合同和合同附件。因此，该要约邀请的内容对博联公司没有约束力。三、博联公司在本案中没有任何违约行为。本案中博联公司所担任的角色就是房屋出售者，与原告之间形成具有约束力的协议就是《购房合同》。博联公司也依约交付房屋并选聘了物业公司管理该小区。博联公司已经完成了自己的义务。购房者也与澳博公司签订了《兴国国际商贸城商铺委托经营合同》，让购房者可以享受到广告宣传中的收益。至于购房者何时、何种方式享受到收益商业广告中并没有写明，只能依据《兴国国际商贸城商铺委托经营合同》由澳博公司对购房者负责。四、博联公司不应对租金承担连带责任。在我国法律中承担连带责任的情况只有两种：1、法律规定；2、当事人约定。在本案中博联公司所做的行为就是出售合格房屋，和选聘了物业公司。但没有任何一部法律规定开发商应当因选聘行为或出售房屋就对物业公司的义务承担连带责任。如此解释明显扩大了连带责任的适用。另一方面，不论是博联公司和原告签订的购房合同，还是澳博公司与原告签订的《兴国国际商贸城商铺委托经营合同》，都没有博联公司应当对租金承担连带责任的约定。因此，博联公司承担连带责任无法律和合同依据。五、原告谢椿华、陈美兰主张的违约金明显过高。本案中无论是按照法律规定还是协议约定，合同违约金的承担应当以实际损失为准。但原告并没有举出证据证明其实际损失。处理该案也不是必须需要花费大量时间，而且澳博公司为更方便原告谢椿华、陈美兰处理该事，休息时间也会安排人员对接该事，根本不需要花费工作时间。因此澳博公司自愿按银行贷款利率承担逾期利息完全合情合理。六、澳博公司的行为没有构成根本违约，解除合同于法于理无据。1、《兴国国际商贸城商铺委托经营合同》对合同的解除权进行了详细的约定。此约定系合同双方意思自主的情况下签订的，合同应该严格按照约定履行。现澳博公司根本没有足以解除合同的行为，解除合同于约无据。2、目前澳博公司没有构成根本违约。公司目前仅是因为暂时困难请求暂缓支付租金。而且一份委托期限十年的协议，仅暂缓支付几个月支付部分租金，不足以影响合同目的的实现。3、澳博公司从签订合同后一直在致力于合同能良好的履行。即使存在暂时无法支付租金的情况，澳博公司也及时向大家说明，并尽所能先已支付了部分租金。故公司的行为足以说明公司在主观上和客观上都没有根本违约的故意和行为。4、一个好的商贸城的良好运营离不开一个好的管理公司的运营。目前该商贸城因为公司的运营已经成为兴国规模大，效益好，在兴国县有影响力的繁华商贸城。如果贸然解除合同，没有一个好的公司运营将极大影响该商贸城的正常运营，最终影响业主的利益，城市的经济。5、要求五年期满解除合同的诉讼请求更是没有法律依据。合同现在履行第四年，至协议履行第五年时，该合同是否存在违约的情况都无从确定，解除协议更是无稽之谈。解除合同只能针对当前已经确定根本违约的合同进行解除，不能判决将来可能守约履行的协议解除合同。七、因原告谢椿华、陈美兰违反常理主张的损失所产生的诉讼费无论胜诉与否均应当由原告谢椿华、陈美兰自行承担。剩余合理部分产生的诉讼费由法院根据判决结果依法判决由谁承担。
本院经审理认定事实如下：原告谢椿华、陈美兰于2013年11月3日与被告兴国博联商城有限公司签订购房合同，购买位于兴国县潋江镇红门大道188号的12号楼105房和205房，前述房屋的的不动产权证号：赣（2016）兴国县不动产权第0005664号，权利人为原告谢椿华、陈美兰。原告陈美兰（甲方）于2013年11月3日与被告兴国澳博商城管理有限公司（乙方）签订《兴国国际商贸城商铺委托经营管理协议》，协议内容如下：“……甲乙双方经友好协商，就甲方将其购买的‘兴国国际商贸城’商品房委托乙方经营管理事宜，……根据国家相关法律、法规，在平等、自愿的原则下，双方达成如下协议：第一条：商铺的基本情况该商铺位于兴国县××门大道××号兴国国际商贸城12幢1层105号、2层205号，预测面积62.89平方米、61.63平方米……第三条：委托经营期限及条款（一）甲方同意将该商铺交由乙方统一经营管理，委托期限为十年，即从2014年12月31日（……）至2024年12月30日止。（二）未经甲乙双方协商一致，不得变更委托经营期限。（三）甲方委托乙方……乙方同意第一年至第五年支付给甲方固定的租金收益，租金收益合计为人民币：￥129532元，……第六年至第十年委托期间按商铺实际收取的租金收益按11:1分成（即甲方获取租金收益的92%，另8%收益归乙方作为市场推广、经营管理及招商运作等费用）……第四条：租金支付时间及方式1、支付时间：1.1、第一年至第五年委托期限，前五年租金收益分两次支付给甲方，第一次租金收益￥64766元于第四年期的第一个月内乙方支付给甲方，第二次租金收益￥64766元于第五年期的第一个月内一次性付清。第五条：委托经营权限……（二）在委托经营期限内，未经乙方书面同意，甲方不得变更或撤销乙方的经营代理权限……第八条：“协议的解除（一）在委托经营期间，甲乙双方不得以任何理由单方面解除本协议，但经甲乙双方协商一致的，可以提前终止协议……”第九条：违约责任（一）委托经营期间，甲方需提前终止协议的，应提前90日通知乙方，并征得乙方的书面同意，同时甲方支付违约金人民币10万元给乙方。（二）委托经营期间，乙方需提前终止协议的，应提前90日通知甲方，并征得甲方的书面同意，同时乙方支付违约金人民币10万元给甲方。（三）因一方过错导致本协议无效，解除、提前终止的，过错方向对方赔偿全部损失。（四）委托经营期间，甲乙双方不履行本合同所约定的义务及责任，造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失。如甲方违约……第十条：其他约定……（五）委托经营期间，甲乙双方及其权利继承人应当全面履行本协议的约定条款……”。协议签订后，原告谢椿华、陈美兰将约定房屋交给被告兴国澳博商城管理有限公司经营管理。被告兴国澳博商城管理有限公司于2018年2月13日支付租金16,192元给原告谢椿华，其余租金至今未付。庭审中，原告谢椿华、陈美兰增加要求解除委托协议的诉讼请求。
本院认为，原告谢椿华、陈美兰与被告兴国澳博商城管理有限公司签订的《兴国国际商贸城商铺委托经营管理协议》合法有效，双方应全面履行约定义务；被告兴国澳博商城管理有限公司未按协议约定按时支付租金给原告谢椿华、陈美兰，违反了“协议”的约定，原告谢椿华、陈美兰诉请被告兴国澳博商城管理有限公司支付租金的请求，本院予以支持；其请求支付违约金12,000元，根据“协议”第九条：“违约责任……（四）委托经营期间，甲乙双方不履行本合同所约定的义务及责任，造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失……”，被告兴国澳博商城管理有限公司主张其未按时支付租金给原告谢椿华、陈美兰造成的损失只有利息损失的辩论意见符合实际情况，本院予以采纳，原告谢椿华、陈美兰请求支付违约金12,000元的诉讼请求，本院不予支持。原告谢椿华、陈美兰请求被告兴国博联商城有限公司与被告兴国澳博商城管理有限公司承担连带法律责任，因其未提供充分证据，本院不予支持。委托人依法享有委托合同的解除权，有权随时解除委托。这是委托人实施的单方法律行为。但是有例外情况，如果委托合同的订立，不独以委托人利益为目的，受托人对委托事务的处理也有自己的正当利益，该利益的实现需以委托事务办理完毕为条件。此时，如允许委托人自由终止合同，将使受托人的债权无法实现，故在此情况下，如果当事人的特约双方不得随时终止委托合同的，该特约应例外地承认为有效。根据双方当事人所签《兴国国际商贸城商铺委托经营管理协议》第三条中“（三）甲方委托乙方……乙方同意第一年至第五年支付给甲方固定的租金收益，租金收益合计为人民币：￥129532元，……第六年至第十年委托期间按商铺实际收取的租金收益按11:1分成（即甲方获取租金收益的92%，另8%收益归乙方作为市场推广、经营管理及招商运作等费用）……”的约定，被告兴国澳博商城管理有限公司对委托事务的处理也有自己的正当利益，该利益的实现需以委托事务办理完毕为条件。根据双方当事人所签《兴国国际商贸城商铺委托经营管理协议》第五条：委托经营权限……（二）在委托经营期限内，未经乙方书面同意，甲方不得变更或撤销乙方的经营代理权限……第八条：“协议的解除（一）在委托经营期间，甲乙双方不得以任何理由单方面解除本协议，但经甲乙双方协商一致的，可以提前终止协议……”之约定，原告陈美兰享有的委托合同解除权已通过该协议约定排除。原告陈美兰请求解除双方签订的《兴国国际商贸城商铺委托经营管理协议》的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告兴国澳博商城管理有限公司支付原告谢椿华、陈美兰房租48,574元；
二、被告兴国澳博商城管理有限公司赔偿原告谢椿华、陈美兰房租48,574元的利息损失（自2018年2月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至本判决自动履行之日止）；
三、驳回原告谢椿华、陈美兰的其他诉讼请求。
本案所涉给付内容，自本判决生效后三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取860元，原告谢椿华、陈美兰已预交，由被告兴国澳博商城管理有限公司负担729元，其余由原告谢椿华、陈美兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 员 曾育锋
二〇一八年四月二十七日
代理书记员 叶 琦