吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白民再终字第1号
上诉人（原审被告）：刘祥岐，男，1946年6月23日出生，汉族，洮南市人，退休工人，现住洮南市通达办事处。（身份证号2223021946********）
委托代理人：杨润东，吉林杨润东律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：张福堂，男，1944年6月12日生，汉族，洮南市人，无职业，现住洮南市光明街五委***组。（身份证号2223021944********）
委托代理人：国建明，吉林百石律师事务所律师
被上诉人（原审被告）：李淑芝，女，1942年9月11日生，汉族，洮南市人，无职业，现住洮南市光明街五委***组。（身份证号2223021942********）
原审第三人：洮南市宏源房地产开发有限公司
法定代表人：曹振荃，系该公司董事长。
上诉人刘祥岐因与被上诉人张福堂、李淑芝买卖合同纠纷一案，洮南市人民法院于2008年7月11日作出（2008）洮法市民初字第259号民事判决，判决：被告刘祥岐与被告李淑芝所签订的买卖房屋协议无效。被告刘祥岐不服一审判决上诉至本院，本院于2008年11月14日作出（2008）白民一终字第547号民事判决，判决：驳回上诉、维持原判。刘祥岐不服，向省高院申请再审，省高院于2009年6月8日作出（2009）吉民申字第272号民事裁定，裁定：驳回刘祥岐的再审申请。刘祥岐继续申诉，2010年10月21日省高院作出了（2010）吉民监字第121号民事裁定，指定本院对本案进行再审。本院再审后，于2011年9月27日作出（2011）白民再字第1号民事裁定，裁定：1、撤销本院（2008）白民一终字第547号民事判决和洮南市法院（2008）洮法市民初字第259号民事判决；2、发回洮南市法院重审。洮南市法院重审后，于2013年1月6日作出了（2011）洮法民重字第31号民事判决，判决被告刘祥岐与被告李淑芝所签订的买卖房屋协议无效。刘祥岐仍不服上诉至本院，本院审理后于2013年8月22日作出（2013）白民再终字第3号民事裁定，裁定：撤销原判、发回重审。洮南市法院再次重审后，于2013年12月16日作出了（2013）洮民重字第30号民事判决，判决：被告刘祥岐与被告李淑芝于2008年4月30日签订的买卖房屋协议无效。被告刘祥岐仍不服再次向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人刘祥岐及其委托代理人杨润东、被上诉人张福堂的委托代理人国建明、被上诉人李淑芝到庭参加诉讼，原审第三人洮南市宏源房地产开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张福堂在洮南市法院重审时诉称：2008年4月30日被告刘祥岐违反有关法律，隐瞒事实欺骗被告李淑芝（即原告妻子），与之签订“买卖房屋协议书”，将原告符合洮南市棚户区改造条件的私有房屋以极不公平的价格收购动迁，其行为损害了原告的合法权益。2008年6月1日被告刘祥岐自知理亏，又找到被告李淑芝重新签订了“楼房回签协议书”，但该协议书仍然没有依据《洮南市棚户区改造房屋拆迁补偿安置暂行规定》的有关政策和规定条款，该协议内容违反了有偿平等的《合同法》原则，损害了原告的合法权益，故诉请法院确认被告刘祥岐与被告李淑芝所签订的房屋买卖协议无效。
被告刘祥岐辩称：被告刘祥岐与原告张福堂、被告李淑芝签订的买卖房屋合同合法有效，原告张福堂与被告李淑芝系夫妻，被告李淑芝一人签字卖房，其行为对原告张福堂而言是表见代理行为；在签定合同以前，原告张福堂多次与被告刘祥岐协商，买卖房屋原告张福堂知情，只是没有签字，所谓刘祥岐欺骗李淑芝签订协议之说不能成立。另，被告刘祥岐购买原告张福堂与被告李淑芝夫妻的涉案房屋在先，第三人洮南市宏源房地产开发有限公司获准在涉案房屋地段进行棚户区改造在后。综上，二被告之间签订的“买卖房屋协议书”、“楼房回迁协议书”合法有效，原告要求确认合同无效的主张没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。
被告李淑芝辩称：房屋买卖协议是被告李淑芝在被告刘祥岐诱骗下自作主张签订的，原告张福堂并不知情。当时棚户区改造政策已下达，但被告刘祥岐隐瞒事实，自称是个人改造，确属欺诈。争议房屋系原告张福堂与被告李淑芝夫妻双方共同财产，被告李淑芝个人无权处理。故被告李淑芝同意原告诉讼请求。
第三人洮南市宏源房地产开发有限公司辩称：我公司在本案中不存在实体权利义务。1、被告刘祥岐购买原告张福堂与被告李淑芝夫妻的涉案房屋，是被告刘祥岐的个人行为，与我公司无关。2、被告刘祥岐购买涉案房屋在先，我公司获准在涉案房屋地段进行棚户区改造在后。3、2009年6月22日我公司与原告张福堂和被告李淑芝夫妻签订《洮南市棚户区改造房屋拆迁补偿安置协议》的历史背景是：必须先行拆迁建设，尽快完成洮南市的棚户区改造任务。
洮南市法院重审时查明：2008年4月30日，被告刘祥岐与被告李淑芝签订“买卖房屋协议书”一份，该协议书约定：“买方：刘祥岐……，卖方：张福堂、李淑芝……。经甲（即买方）乙（即卖方）双方充分协商，达成如下协议：一、甲方愿将乙方坐落在光明60组，松辽南街西侧，荣福路北侧的砖瓦、砖平房购买，有房照的面积312.16平方米，房照号为14160、28948、14519、30622号，每平方米1，025.10元，总计人民币320，000.00元”。同年6月1日，被告刘祥岐与被告李淑芝又签订“楼房回迁协议书”一份，该协议书约定：“甲方（卖方）：刘祥岐，乙方（购楼方）：李淑芝。经双方协商，本着平等互利的原则，签订如下：1、必须在动迁地点回迁，楼层为三层，面积为80-90平方米，每平方米不得超过1500.00元。……。”。两份合同签订后，被告李淑芝将所卖房屋的证照交与被告刘祥岐，共计四份私有房屋所有权证，其中原告张福堂名下两份，房号为第14160号和第28948号，被告李淑芝名下两份，房号为第14159号和第30622号。购房款32万元，被告刘祥岐给付被告李淑芝12万元，10万元作为被告李淑芝回购被告刘祥岐所建楼房的预付款，另10万元被告刘祥岐给被告李淑芝出具了欠据。被告刘祥岐与其儿子，被告李淑芝与其二女儿参与了上述过程。2008年6月11日洮南市发展和改革局以文件形式通知并同意第三人洮南市宏源房地产开发有限公司在原、被告争议地块开发建设商住综合楼。2008年6月20日，第三人洮南市宏源房地产开发有限公司出具授权委托书，授权被告刘祥岐“全权代表本公司开发松辽南街西侧，荣福路北侧交汇处，土地局家属楼东侧地段的新建综合楼项目，投资300.00万元，建筑面积2737平方米。”。2008年6月30日，原告张福堂以自己不知情以及被告李淑芝无权单方处分共同共有房屋和被告刘祥岐存在欺诈等理由，对被告刘祥岐和被告李淑芝提起诉讼，要求确认被告刘祥岐与被告李淑芝签订的买卖房屋协议书无效，并予以撤销。由于原、被告双方发生纠纷及纠纷的延续，争议的房屋未拆迁，此新建综合楼项目工程暂停，2008年11月28日23时许，被告刘祥岐雇佣铲车将争议的房屋（空置）推平，2008年11月29日，原告张福堂到洮南市公安局报案，被告刘祥岐因此被拘留5天。此后，原、被告间的纠纷经过一系列处理过程，最后原、被告争议房屋，按洮南市棚户区改造政策拆迁，原告张福堂与被告李淑芝与第三人洮南市宏源房地产开发有限公司签订“洮南市棚户区改造房屋拆迁补偿安置协议”，原告张福堂与被告李淑芝依该协议及（2009）洮法市民初字第394号民事调解书，取得被告刘祥岐在争议地块所建商住综合楼中的四个单元和差价款28443.00元，并已实际执行。另查，证人孙洪杰、张玉成在白城市中级人民法院再审庭审笔录中证实，其两口子曾在2007年租过原告张福堂的房子开水洗店，2008年5月初，原告张福堂找其说房子已经卖给被告刘祥岐了，撵其搬家，因租房未到期，其从原告张福堂要搬家费，原告张福堂说不搬不行，并把自吸泵拔掉了，致其做不了生意了。原告张福堂与被告李淑芝名下共有的四户房屋，所在地块按相关规定在洮南市区属于一类区，按照洮南市物价局、洮南市建设局洮价（2008）3号文件规定，该一类区砖瓦结构平房指导价格为每平方米482.00元，评估价格上限为每平方米582.00元，砖平结构指导价格为每平方米457.00元，评估价格上限为每平方米550.00元。现被告李淑芝与原告张福堂仍为夫妻，共同生活。
洮南法院重审时认为：相关法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……”，《中华人民共和国物权法》第97条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”，本案涉案房屋归原告张福堂和被告李淑芝夫妻共同共有，被告李淑芝处置属于夫妻共同共有的涉案房屋，依法应征得共有人被告李淑芝丈夫即原告张福堂的同意或追认。本案中，被告刘祥岐、李淑芝签订的房屋买卖合同未得到原告张福堂的认可，该合同违反了法律（如上所列）的禁止性规定，并侵犯了原告张福堂的合法权益，房屋买卖协议应当无效。原告张福堂要求确认被告刘祥岐与被告李淑芝所签订的买卖房屋协议无效的诉讼请求，应予支持。另，按合同相对性原则，第三人在本案，即确认原、被告买卖房屋协议无效的案件中，不存在实体权利义务关系，原、被告在本案中也均未提出第三人侵犯其合法权益要求其承担责任的主张，故第三人不承担责任。本案经本院审判委员会2013年第20次会议讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，判决：被告刘祥岐与被告李淑芝于2008年4月30日所签订的买卖房屋协议无效。
刘祥岐不服洮南法院的（2013）洮民重字第30号民事判决，向本院提起上诉，其上诉的理由归纳如下：（一）重审判决认定我与被上诉人李淑芝签订的房屋买卖合同无效的判决结论，与对我提供的全部证据均予采信之认定自相矛盾。1、二被上诉人是夫妻关系，在我与被上诉人李淑芝签订“买卖房屋协议书”之前，张福堂、李淑芝夫妇自2006年以来自己主动、或与其他邻居共同多次找我购买自己的房屋进行开发，期间还上访到洮南市人民政府、洮南市建设局，要求协调我购买自己的涉案房屋进行开发。由此可见，张福堂、李淑芝夫妇愿意将自己的涉案房屋卖给我，所谓不知情是不客观的，因二被上诉人一直共同生活，出卖房屋这么重大的决定，张福堂不知情不符合常理。如按张福堂所谓当时不知情而言，其事后也已认可，被上诉人张福堂为了履行向我交付房屋的义务，强行撵未到期租房户搬家的事实便是最好的证明。由此，被上诉人李淑芝一人签字对被上诉人张福堂而言，完全符合《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款关于表见代理的规定，是有效的表见代理行为。2、被上诉人张福堂在诉状中已言明，所以起诉是觉得“买卖房屋协议书’’违反了“等价有偿”的《合同法》原则，而非不知道其妻李淑芝与我签订“买卖房屋协议书”。在我涉嫌故意损坏财物罪一案卷宗内二被上诉人的笔录中，表明的也是这一观点。由此我们能够得出结论，被上诉人张福堂知道被上诉人李淑芝与我签订“买卖房屋协议书”，只是后来认为价格低了，才以“不知道其妻李淑芝出卖房屋，李淑芝被我欺骗了”的理由而反悔。3、在我购买二被上诉人房屋之前，洮南市的棚户区改造文件已出台，相应的价格己明确。我购买房屋在先，第三人在买卖房屋所在地段获准棚户区改造在后也是不争的事实。因此，二被上诉人所谓我对其价格欺骗、隐瞒棚户区改造之说没有证据支持，均不能成立。（二）重审判决所谓我与李淑芝签订的“买卖房屋协议书”无效的理由不能成立。1、在签订“买卖房屋协议书”、“楼房回迁协议书”的过程中，
李淑芝对张福堂的表见代理行为依法成立，在纠纷发生之前，“买卖房屋协议书”已实际履行。2、我与张福堂、李淑芝签订“买卖房屋协议书”的行为，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。3、张福堂、李淑芝所谓我编造谎言、欺诈李淑芝之说未被重审判决所确认。4、原审第三人在答辩中对自己的相关行为作出了合理、合法的解释。5、被上诉人李淑芝案中身份的特殊性，决定其任何关于“买卖房屋协议书”、“楼房回迁协议书”无效之说均不足为信。（三）重审判决适用法律错误。合法有效的证据证明客观事实的存在，重审判决采信了我提供的全部证据，说明涉案房屋买卖合同是有效的，但却作出了合同无效的判决结论。重审判决事实认定清楚，证据采信公正、客观，但适用法律错误致判决结论错误。要求：1、依法撤销洮南市人民法院(2013)洮民重字第30号民事判决，并予改判，驳回被上诉人张福堂原审诉讼请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人张福堂承担。
被上诉人张福堂、李淑芝答辩称：（一）答辩人李淑芝与被答辩人刘祥岐签订的房屋买卖合同因无效被搁置起来并未实际履行。2008年4月30日，答辩人李淑芝与被答辩人刘祥岐签订房屋买卖协议。同年6月1日又签订回迁协议，当答辩人张福堂知道后便提出异议，要求停止执行房屋买卖和回迁协议，为此，答辩人张福堂在2008年6月30日起诉被答辩人刘祥岐、李淑芝，要求依法确认李淑芝与刘祥岐签订的房屋买卖和回迁协议无效，一审判决后，刘祥岐不服上诉二审法院。当刘祥岐得知二审法院维持一审判决后，趁黑夜雇用铲车将答辩人家300多平方米的房屋推毁。经答辩人报案洮南市公安局对刘祥岐刑拘。此后洮南市检察院将刘祥岐起诉到洮南市法院（现该案还在洮南市检察院）。2008年7月18日，洮南市拆迁安置办公室下发拆迁通知书，通知二答辩人在2008年7月3日签订拆迁安置补偿协议。2009年5月22日，洮南市建设局下发裁决书，裁决二答辩人选择回迁或者领取补偿款，并限15日搬迁。2009年6月22日，在洮南市法院行政庭的主持下，二答辩人与洮南市宏源房地产开发有限公司（以下简称开发公司）签订棚户区改造房屋拆迁补偿安置协议，约定开发公司给二答辩人家回迁四个楼口。2009年11月5日，二答辩人与开发公司签订回迁安置楼房号确认书，确认开发公司给二答辩人回迁两个83.68平方米、一个53.91平方米的住宅楼和非住宅楼55.67平方米。刘祥岐是工程负责人，他以代理人的身份在确认书上签字，上述四个楼口早已交给二答辩人家。此外，又发生回迁楼建成后，开发公司不交付回迁楼，二答辩人起诉开发公司要求交付回迁楼。法院判决生效后，通过执行程序将回迁楼的钥匙从刘祥岐手中要出。以上事实说明，李淑芝与刘祥岐签订的房屋买卖和回迁协议因无效被搁置一边并未履行。二答辩人履行的是与开发公司签订的回迁协议，从这个角度上说李淑芝与刘祥岐签订的两个协议属一纸空文，没有履行价值也就仍然无效。（二）李淑芝与刘祥岐签订的协议因违法而无效。被答辩人刘祥岐是开发公司内的投资人，他个人无权与他人签订棚户区房屋安置补偿协议，但大家都知道他是搞开发的，他打着开发商的幌子与李淑芝签订房屋买卖和回迁协议书。欺诈拆迁户，其目的就是为了获得比开发公司签订回迁协议更高的利益。2007年4月25日，洮南市人民政府出台市区房屋棚户区改造政策规定，并下发文件，被答辩人在2008年4月30日与李淑芝签订房屋买卖协议，以后变更为回迁协议，从时间顺序上看，被答辩人明知政府下发市区棚户区房屋改造文件，他利用搞工程开发先捕捉到的信息，隐瞒市区房屋进行棚户区改造的事实，与李淑芝签订协议，其做法属欺诈行为。我国城市房地产管理法第37条第四款规定了共有房地产未经共有人书面同意不得转让。被答辩人刘祥岐明知他要购买和回迁的房屋是夫妻共有财产，他却利用李淑芝知识、社会经验欠缺与李淑芝签订协议。该协议应属无效。无论从被答辩人刘祥岐不具备开发资质与李淑芝签订协议，还是从被答辩人刘祥岐隐瞒棚户区改造的事实与李淑芝签订协议以及被答辩人明知是夫妻共有财产，没有共有人书面同意房屋不得转让的规定，却与李淑芝签订协议，都说明了被答辩人签订协议的行为违法，因违法而协议无效。（三）被答辩人称李淑芝签订协议属表见代理没有法律依据，被告刘祥岐明知道买卖回迁的房屋是张福堂和李淑芝共有财产，明知道李淑芝无代理权，便与李淑芝签订该房屋买卖回迁协议与表见代理相对人不知道或者不应知道无权代理人实际上没有代理权的构成要件完全相悖，因被答辩人刘祥岐在与答辩人李淑芝签订房屋买卖和回迁协议在主观上存在恶意，所以李淑芝签订协议的行为不属于表见代理。由于被答辩人的上诉没有事实和法律依据，故请维持一审判决，驳回被答辩人的上诉请求。
原审第三人洮南市宏源房地产开发有限公司答辩意见：1、就案件事实，我公司的陈述同原审答辩意见一致。2、原审判决就我公司在本案中不承担责任的判决结论是正确的，有事实根据和法律依据。
本院开庭审理时，上诉人刘祥岐没有提交新证据，被上诉人李淑芝提交了两份新证据，1、洮南市光明街道办事处证明一份（复印件），2、证明人李井顺、王全、陈凤霞出具的证明（复印件），证明她家的房子是商业房，称原件在洮南市拆迁办。
上诉人刘祥岐质证认为：1、两份证据都不是新证据；2、办事处的证明是复印件且没有任何部门的证明；3、应提供工商营业执照加以证明是商业用途；4、证人证言不具有效力，证人应出庭作证；5、这个房屋是否为商业用房，与本案房屋买卖无关。
上述证据系复印件，且与本案买卖合同是否有效无关，本院不予确认。
合议庭根据当事人的诉请及答辩意见，归纳了案件的争议焦点：刘祥岐与李淑芝签订的房屋买卖协议是否有效，围绕焦点问题进行了庭审调查，各方当事人进行了法庭辩论。
本次审理查明的事实与洮南市法院重审时查明的事实基本一致。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，根据上述规定，李淑芝与刘祥岐签订的房屋买卖协议，未征得房屋共有人张福堂的书面同意。违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故刘祥岐与李淑芝所签订的房屋买卖协议无效。由于签约所造成的损失当事人可另行主张权利。本案系确认买卖房屋协议是否有效之诉，第三人在本案中不存在实体权利义务关系，上诉人与被上诉人在本案中均未提出第三人侵犯其合法权益要求其承担责任的主张，故第三人洮南市宏源房地产开发有限公司不承担责任。
综上，本院认为，上诉人刘祥岐的上诉理由不充分，本院不予支持。洮南市法院的重审判决正确，应予维持。本案经本院审判委员会2014年第十四次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费100元，由刘祥岐、李淑芝各自负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 王 莹
代理审判员 ：陈兆杭
二〇一四年八月十一日
书 记 员 ：刘晶泉