北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终7623号
上诉人（原审被告）：北京市启航世纪科技发展有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街12号天作国际中心13层1号楼3层3-065、3-066、3-069、3-070、3-071、3-072、3-073、3-075、3-076、3-078。
法定代表人：苏小龙，总经理。
委托代理人：王伟，北京炜衡（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京天兆星恒体育发展有限公司，住所地北京市东城区胜古中路1号103。
法定代表人：高宇，总经理。
委托代理人：吴立宏，北京康普律师事务所律师。
委托代理人：赵晓林，女，1993年4月4日出生。
上诉人北京市启航世纪科技发展有限公司因与被上诉人北京天兆星恒体育发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初6943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京市启航世纪科技发展有限公司(下称启航世纪公司)上诉请求：撤销一审判决，改判驳回北京天兆星恒体育发展有限公司（下称天兆星恒公司）全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：我公司是2015年7月15日与案外人北京锦钿富经贸有限公司（下称锦钿富公司）签订租赁合同及补充协议，承租涉案房屋。我公司与天兆星恒公司签订联合合作协议实际上是为了办理教学许可使用证，真实意思并非租赁房屋。因涉案房屋不符合正常消防标准，我公司未能办理教学许可使用证。
天兆星恒公司辩称，同意一审法院判决。
天兆星恒公司向一审法院起诉请求：一、启航世纪公司支付我公司2016年2月1日至3月15日期间的租金15万元及2016年2月1日至判决生效之日的逾期付款违约金（以15万元为基数，按每日千分之三的标准计算）；二、启航世纪公司支付我公司违约金30万元（押金20万元折抵违约金）。
一审法院认定事实：2015年，天兆星恒公司（甲方）与启航世纪公司（乙方）签订《联合使用办公地址合作协议》，协议约定乙方分租使用北京市东城区胜古中路1号蓝宝商务大厦103室，建筑面积793平方米，甲方承诺已取得该物业的合法使用权。期限自2015年8月15日起至2017年8月14日止，本合同期满前二个月，双方应就终止合同或续租达成协议。乙方租用区域年租金为120万元，租金每三个月为一期，每期30万元，乙方应于每期结束前10天向甲方支付下期租金。如乙方迟付租金，每日按应付租金总额的千分之三向甲方支付违约金。如迟付租金超过三周，应视为违约行为，甲方可对乙方进行断电警告。超过四周，甲方有权提前解除合同，房屋押金不予退还。乙方应向甲方支付房屋押金20万元，合同签订后三日内支付。房屋押金仅用于作为乙方履行本合同条款的保证，乙方不得冲抵房租等各项费用，如乙方严重违约或给本大厦及其他住户造成损失，本押金作为补偿费的全部或一部分。在双方权利及义务条款中，约定甲方应向乙方提供办理营业执照及税务登记等所需相关证明文件。关于违约条款，合同约定如本合同执行未满租期的50%，乙方要求提前退租，应向甲方支付相当于三个月租金的补偿。该合同的落款日期为2015年8月15日。
庭审中，天兆星恒公司提供了房屋产权证、名称变更证明、天兆星恒公司与案外人北京蓝宝商务大厦有限公司（下称蓝宝大厦公司）签订的《写字楼租赁合同》以及蓝宝大厦公司就涉案房屋出具的情况说明，证明涉案房屋系天兆星恒公司从案外人蓝宝大厦公司承租的，租赁期限自2012年12月16日至2017年8月13日；天兆星恒公司提供了涉案房屋的消防验收意见书、蓝宝大厦公司的消防情况说明、2015年度电气防火技术检测报告及建筑消防设施检测报告等证明涉案房屋符合正常消防标准；天兆星恒公司提供了与案外人锦钿富公司2013年10月25日签订的《合作协议》，证明天兆星恒公司将涉案房屋租与锦钿富公司，租赁期限为2013年12月1日至2015年12月30日。启航世纪公司提供了定金协议、收条其与案外人锦钿富公司2015年7月15日签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》及银行汇款凭证，证明启航世纪公司是从锦钿富公司承租的涉案房屋，租赁期限为2015年8月15日至2017年8月14日，并向锦钿富公司交纳租金的事实。天兆星恒公司提供了其与案外人锦钿富公司2013年10月25日签订的《合作协议》，证明天兆星恒公司在2013年12月1日至2015年12月30日期间将涉案房屋租赁给锦钿富公司使用；天兆星恒公司提交了锦钿富公司出具的《合同解除情况说明》，在该说明中，锦钿富公司认可是从天兆星恒公司处租赁涉案房屋，并将房屋转租给启航世纪公司使用。后天兆星恒公司与锦钿富公司的租赁关系于2015年12月到期，双方未续签合同。锦钿富公司将此情况告知启航世纪公司后，三方达成一致意见，天兆星恒公司与锦钿富公司之间租赁关系于2015年12月15日终止，天兆星恒公司与启航世纪公司签订租赁合同，锦钿富公司将启航世纪公司交纳的房屋租赁押金20万元转交天兆星恒公司。天兆星恒公司提供了锦钿富公司出具的收据确认书一份，在该确认书中天兆星恒公司认可锦钿富公司转交2015年12月16日至2015年12月31日期间的租金五万元和房屋押金20万元的事实，落款时间为2015年12月21日。天兆星恒公司提交了转账通知短信记录，证明启航世纪公司在2015年12月14日向天兆星恒公司支付租金10万元的事实。启航世纪公司认可转账的事实，但主张是受锦钿富公司指示交付的，不能证明与天兆星恒公司有租赁关系。就天兆星恒公司、启航世纪公司与锦钿富公司之间的关系问题，本院告知天兆星恒公司、启航世纪公司双方联系锦钿富公司出庭说明情况。锦钿富公司委托本案天兆星恒公司代理人出庭，锦钿富公司表示认可出具《合同解除情况说明》内容，未指示启航世纪公司向天兆星恒公司支付租金，是天兆星恒公司与启航世纪公司双方按照新的租赁合同履行义务，与锦钿富公司无关。
对于天兆星恒公司与启航世纪公司签订《联合使用办公地址合作协议》的时间，双方均认可是2015年12月16日。对于签订该协议的原因，启航世纪公司称是因为天兆星恒公司称可以协助其办理教学许可证，所以才签订的协议。天兆星恒公司对此不予认可。
对于涉案房屋的交接问题，天兆星恒公司称是启航世纪公司的关联公司将房屋内的物品转让给了案外人万谦养老运营管理股份有限公司，天兆星恒公司为了减少损失，才在2015年12月17日将房屋转租给案外人万谦养老运营管理股份有限公司。并提供了启航世纪公司与万谦养老运营管理股份有限公司2016年3月12日签订的物品转让协议书及天兆星恒公司与万谦养老运营管理股份有限公司签订的租赁协议为证，天兆星恒公司与万谦养老运营管理股份有限公司的租赁协议约定的租赁期限为2016年3月15日至2017年8月14日，年租金130万元。免租期为2016年3月15日至2016年4月14日。天兆星恒公司主张天兆星恒公司与启航世纪公司的租赁关系是2016年3月15日解除的。启航世纪公司认可物品转让协议及天兆星恒公司与万谦养老运营管理股份有限公司签订的协议，称锦钿富公司对此是知情的，启航世纪公司主张其与锦钿富公司的租赁关系是2016年3月12日解除的。经询，双方均认可未就房屋交接事宜办理书面交接手续。锦钿富公司表示其自2015年12月16日起已经退出了租赁关系，对房屋交接情况不知情。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据查明的事实，天兆星恒公司、启航世纪公司双方签订的《联合使用办公地址合作协议》内容合法有效，双方应当按照租赁合同书的约定履行各自义务。对于启航世纪公司所称其与锦钿富公司存在租赁关系，与天兆星恒公司并无租赁关系，签订该协议只是为了办理教学许可证的意见，法院认为，根据天兆星恒公司提供的其与蓝宝大厦公司、锦钿富公司签订的租赁合同、锦钿富公司出具的说明、启航世纪公司交纳租金的短信记录以及事后涉案房屋由天兆星恒公司出租给案外人万谦养老运营管理股份有限公司的租赁协议等证据，能够形成较为完整的证据链，证明天兆星恒公司与启航世纪公司之间已经形成租赁关系，并已实际履行，启航世纪公司的该项答辩意见法院不予采信。
在合同履行期间，启航世纪公司搬离承租房屋，天兆星恒公司收回后将房屋转租与案外人，双方合同已无继续履行的可能性，故双方的租赁关系应当解除。对于合同解除的时间，双方意见不一，因启航世纪公司未与天兆星恒公司办理交接手续，故法院以天兆星恒公司收回转租给案外人的时间为依据，确认双方租赁合同于2016年3月14日解除。启航世纪公司在解除之前未向天兆星恒公司支付2016年2月1日至2016年3月14日的租金，应当向天兆星恒公司支付；在合同履行期间，启航世纪公司搬离房屋，且未提交与天兆星恒公司协商解除双方租赁关系的证据，法院认为，应由启航世纪公司承担合同解除的违约责任，天兆星恒公司要求启航世纪公司向其支付违约金，理由正当，法院予以支持。对于天兆星恒公司主张的违约金数额，虽然双方在合同中对违约金标准已有约定，但考虑到启航世纪公司搬出后，天兆星恒公司已将房屋及时转租，新的租金标准也高于原租金标准，天兆星恒公司未提供其他证据证明其违约损失，故法院结合启航世纪公司的过错程度、免租期的约定等情况酌情减少启航世纪公司应承担的违约金。现天兆星恒公司要求以启航世纪公司交纳的押金抵扣违约金，为减少诉累，法院予以准许。对于天兆星恒公司要求启航世纪公司支付迟延支付租金的违约金，因法院已支持天兆星恒公司诉求的解约违约金，对于天兆星恒公司的该项诉求，法院不再支持。判决：一、北京市启航世纪科技发展有限公司自判决生效之日起七日内向北京天兆星恒体育发展有限公司支付二〇一六年二月一日至二〇一六年三月十四日的租金十四万八千三百八十七元；二、北京市启航世纪科技发展有限公司自判决生效之日起七日内支付北京天兆星恒体育发展有限公司违约金二十万元（以北京市启航世纪科技发展有限公司交纳的房屋租赁押金二十万元折抵）；三、驳回北京天兆星恒体育发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审一致。
本院认为，天兆星恒公司与启航世纪公司签订的《联合使用办公地址合作协议》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。
启航世纪公司上诉称其与锦钿富公司存在租赁关系，与天兆星恒公司并无租赁关系，签订上述协议只是为了办理教学许可证。天兆星恒公司对此不予认可。结合天兆星恒公司提供的其与蓝宝大厦公司、锦钿富公司签订的租赁合同，锦钿富公司出具的说明及启航世纪公司实际使用涉案房屋，并曾向天兆星恒公司交纳租金的事实，本院认定天兆星恒公司与启航世纪公司之间已经形成租赁关系，并已实际履行，启航世纪公司上诉主张与天兆星恒公司无租赁关系，缺乏依据，本院不予采信。
天兆星恒公司与启航世纪公司均同意解除合同，但对解除时间意见不一致。因启航世纪公司未与天兆星恒公司办理交接手续，故一审法院以天兆星恒公司收回租赁房屋转租给案外人的时间为依据，认定双方租赁合同于2016年3月14日解除并无不妥，本院予以确认。因启航世纪公司自2016年2月1日起未再支付房租，故2016年2月1日至合同解除日的租金启航世纪公司应予支付。启航世纪公司上诉不同意支付该期间房租，缺乏依据，本院不予支持。
启航世纪公司无正当理由，提前退租，根据双方合同约定，应承担违约责任。一审法院结合启航世纪公司的过错程度、免租期的约定等情况酌情确定启航世纪公司应承担的违约金数额，并无不妥，本院予以维持。启航世纪公司上诉不同意支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。
启航世纪公司上诉称与天兆星恒公司签订联合合作协议实际上是为了办理教学许可使用证，且因涉案房屋不符合正常消防标准，未能办理教学许可使用证。因启航世纪公司与天兆星恒公司签订联合合作协议中并未就办理教学许可证相关事宜进行约定，且启航世纪公司未能提出充分证据证实涉案房屋不符合正常消防标准。天兆星恒公司亦提供了涉案房屋的消防验收意见书、蓝宝大厦公司的消防情况说明、2015年度电气防火技术检测报告及建筑消防设施检测报告等证明涉案房屋符合正常消防标准。故对于启航世纪公司的该项主张，本院不予采信。
综上所述，启航世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6525元，由北京市启航世纪科技发展有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 房依彤