江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第03111号
上诉人（原审原告）张坚。
上诉人（原审原告）帅晓华。
上诉人（原审被告）南通金鼎湾房地产开发有限公司，住所地南通市崇川区新建路1号。
法定代表人叶晓钟，董事长。
委托代理人韩建，江苏濠阳律师事务所律师。
委托代理人杨伟雄，江苏濠阳律师事务所律师。
上诉人张坚、帅晓华、南通金鼎湾房地产开发有限公司（以下简称金鼎湾公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第0201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2012年9月3日，张坚、帅晓华（买受人）与金鼎湾公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份。合同约定，买受人购买的商品房为×××花园××幢××单元×××号房，层高为2.9米。该商品房建筑面积共189.19平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11914元，总金额2254010元。合同第八条交付期限条款约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同补充协议第六条约定，在房屋交付过程中，乙方除因甲方不具备本合同第八条约定的交房条件而拒绝办理外，不得以其他任何理由拒绝办理交接手续。在交付过程中，乙方发现的质量问题不影响交付手续办理，乙方可要求甲方按本合同约定在完成房屋交付后的合理时间内承担保修义务。
2012年12月21日，金鼎湾公司发函给张坚，通知收房。2012年12月27日，金鼎湾公司办理了案涉房屋所在楼房的建筑工程竣工验收备案证明书。张坚、帅晓华在收房过程中提出屋面渗漏，未同意收房。其后，金鼎湾开发公司于2013年2月对案涉房屋次卫生间排气管四周渗水问题进行了维修。2013年3月又对案涉房屋屋面檐沟渗水问题进行了维修。2013年3月26日，南通市建设工程质量监督站（以下简称南通质监站）派员至案涉房屋现场调查，发现存在阁楼檐沟渗漏。4月7日，南通质监站发出处理建议：檐沟部位防水返工处理。金鼎湾公司对檐沟部位再次维修。2013年6月8日，金鼎湾开发公司与张坚办理了房屋验收交接。金鼎湾公司同时出具了一份关于×××国际××-×××室内维修情况说明：“2013年5月初，金鼎湾公司已完成×××国际××-×××室内关于渗水工程的维修，目前已经具备交房条件。其相关防水工程保修范围、保修期限、保修责任依据《住宅质量保证书》实施”。
2013年6月27日，张坚、帅晓华向金鼎湾物业提出书面报修：后阳台东面屋顶向外溢水、落水管漏水、设备平台积水；后阳台、东面地面渗漏；阁楼北墙体以及地面（后阳台上方）渗漏；6月26日多云，一天无雨，晚上查看时，设备平台上方横行的水管继续在漏水。对于该问题，金鼎湾公司进行了维修，现未出现渗漏情况。
2013年9月，张坚、帅晓华对案涉房屋进行装修。在装修过程中，进行到铺设木地板阶段，施工人员发现找平层强度不够，且室内墙面有空鼓现象。2014年1月22日，张坚、帅晓华向金鼎湾公司报修。经与张坚、帅晓华沟通，金鼎湾公司于2014年2月25日完成套内4个自然间地面找平层的铲除，并告知张坚、帅晓华次日将进行地面找平层的恢复。后因双方对地面找平层恢复方案未能达成一致，导致地平层未能恢复。后张坚、帅晓华将情况反映至南通质监站。2014年10月，金鼎湾公司制订关于金鼎湾国际3幢904室施工方案：1、在得到业主对本次施工方案认可及瓷砖到货的前提下，施工工期初步为30个天。如因业主方面原因造成施工周期的延长，由业主方负责。2、双方对室内现有物品、物件进行清点，并罗列明细清单经双方签字确认后方可施工。施工过程不得丢失、损坏，如有按价赔偿。3、室内墙面空鼓问题，对存在二次装修、改动的墙面由业主自行安排；其余墙面由金鼎湾公司负责维修，其修复标准符合现有墙面的标准；4、由金鼎湾公司对客厅、餐厅和走道的地砖进行凿除并恢复；5、由金鼎湾公司负责黄沙、水泥材料的采购。业主自行选购瓷砖，金鼎湾公司按照业主原购买价格提供购买瓷砖的资金，业主提供正式发票给金鼎湾公司（发票购买单位：金鼎湾公司）。6、施工过程中，由金鼎湾公司负责现场施工记录，每道工序的完成需告知业主。对于该施工方案，张坚、帅晓华未确认。其后双方对于地砖的型号、价格、采购方式未能达成一致，地面找平层恢复未能继续。
2014年11月19日，南通质监站形成《关于对金鼎湾3-904室住户张坚反映其房屋质量问题的检查情况》：“我站多次派员会同开发企业相关人员到金鼎湾3-904室，对投诉人张坚所反映的房屋质量问题进行现场查看，具体问题如下：1、现浇楼板上的细石混凝土面层超厚，且强度不足；室内墙面粉刷存在多处空鼓；针对以上问题，我站将进一步督促开发企业拿出整改方案，做好保修整改工作”。
因双方未能达成一致，张坚、帅晓华诉至法院请求判令金鼎湾公司给付逾期交房违约金71100元，赔偿各项损失297672.68元。其中主张的损失具体为：装潢上调损失99632÷1.2×0.2=16605元；地面、墙面返工费53051.28元；返工主材费62266.4元；家具整改费2796元；门及门套重置费16860元；玻璃移门重置费6534元；老房出售违约金60000元；故意拖延损失442元／天×180天=79560元（按合同约定的违约金标准，自2014年2月起计算6个月）。金鼎湾公司辩称，1、本公司不构成逾期交房，不应承担逾期交房的违约金。2、案涉房屋质量问题应属于房屋质量的通病和瑕疵，本公司愿意承担维修义务，但不应承担赔偿损失的责任。3、案涉房屋已经过有关部门协调，本公司已提出了切实可行的维修方案，但因有关细节问题导致张坚、帅晓华在执行过程中提出异议，进而至今未能处理，但责任不在本公司，本公司仍然愿意通过法院主持由双方进行协商妥善处理该问题。
诉讼中，原审法院委托江苏中房建设投资管理咨询有限公司对案涉房屋的地砖及基层拆除费用、整套房屋修复找平层费用、现有地砖恢复费用、房屋空鼓部分修复费用进行了司法鉴定。鉴定意见书确定上述造价为60247.34元。张坚、帅晓华对鉴定意见提出如下异议：1、鉴定人主体资格及程序不合法。鉴定人未取得司法鉴定人执业证，鉴定人员张振国、李慧均在南通中房工程建设监理公司工作过，具有利害关系，李慧没有进入江苏省高级人民法院鉴定人员名录，鉴定人未在30日内完成鉴定，超过了法律规定期限。2、报告中有诸多与事实不符的地方，如：201109*07004号技术核定单不能作为鉴定依据，地砖每片298元的价格没有依据，厨、卫墙面未计算重做费用，垃圾清运距离与实际不符。金鼎湾公司认为鉴定意见程序合法，内容真实客观，但对关联性提出异议。根据张坚、帅晓华的申请，鉴定人江苏中房建设投资管理咨询有限公司工作人员张振国、李慧出庭作证，并对张坚、帅晓华提出的问题给予了书面答复。在原审法院鉴定科组织鉴定期间，张坚、陈峻岭在2015年5月27日的选择确定鉴定机构笔录中明确不回避已确定的鉴定机构。
原审法院认为，张坚、帅晓华与金鼎湾公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为有效。
一、关于金鼎湾公司交房是否逾期,是否应支付逾期交房违约金的问题。双方合同约定的交房期限为2012年12月31日前。虽然金鼎湾公司于2012年12月27日取得建筑工程竣工验收备案证明书，但其欲交付给张坚、帅晓华的案涉房屋在其时确实存在渗漏等质量问题。在其后的2013年4月7日，南通质监站也就此发出檐沟部位防水返工处理的处理建议。事实上金鼎湾公司也对此进行了多次维修。直至2013年6月8日维修结束，双方才办理房屋验收交接手续。金鼎湾公司在当天出具的维修情况说明中了承认“目前已经具备交房条件”。因此，交房时间应确定为2013年6月8日。金鼎湾公司构成逾期交房的违约。张坚、帅晓华主张金鼎湾公司应按合同约定支付逾期交房违约金71100元的诉讼请求，法院予以支持。
二、关于已交付的房屋是否存在质量问题，金鼎湾公司应否承担责任。张坚、帅晓华收房后，在装修过程中发现了房屋质量问题，向金鼎湾公司报修，并向南通质监站投诉。南通质监站出具的房屋质量问题检查情况确定案涉房屋存在细石混凝土面层超厚且强度不足、室内墙面粉刷存在多处空鼓等问题。金鼎湾公司具此也提出维修的施工方案。因此，案涉房屋存在质量问题。因房屋已经竣工验收备案并实际交付，根据法律规定，金鼎湾公司应承担保修责任，赔偿因此造成的损失。
三、关于损失的确定。根据合同违约损失赔偿的理论，违约行为与损害后果之间应存在因果关系，同时确定损失时应当适用可预见规则、减损规则、损益相抵规则、过失相抵规则。本案中张坚、帅晓华合同损失主张共8项，法院逐一分析。（一）装潢上调损失16605元，该项损失属于金鼎湾公司逾期交房造成的损失，张坚、帅晓华对逾期交房已按合同约定主张了违约金，该损失应包含在违约金内，因此该项损失，法院不予支持。（二）地面、墙面返工费53051.28元；（三）返工主材费62266.4元。上述（二）、（三）项损失属于修复的费用。对于该项损失，法院委托江苏中房建设投资管理咨询有限公司鉴定，确定为60247.34元。张坚、帅晓华提出鉴定程序不合法的质疑不能成立。首先，江苏中房建设投资管理咨询有限公司是江苏法院系统登记在册的鉴定机构。其次，张坚、帅晓华提供的江苏法院委托鉴定机构信息采集表系未经过更新的信息表，在经过系统更新的信息表上有鉴定人员李慧的信息。最后，张坚、帅晓华提出的江苏中房建设投资管理咨询有限公司应当回避鉴定的理由并不充分，且在法院鉴定科组织鉴定期间已明确不申请回避。张坚、帅晓华对鉴定意见提出的实体方面的问题，鉴定人出庭作证并给予了书面答复，法院对鉴定意见予以确认。（四）家具整改费2796元；（五）门及门套重置费16860元；（六）玻璃移门重置费6534元。上述（四）、（五）、（六）项损失系基于案涉房屋楼层的净高不符合设计规定，而张坚、帅晓华对此未能提供充分的证据证明，法院不予支持。（七）老房出售违约金60000元，该项损失与金鼎湾房地产开发公司没有直接的因果关系，也超出了违约方要预见的范围，另外完全可以通过另行租房等方式予以避免。根据损失确定的规则，法院对该项损失不予支持。（八）故意拖延违约金79560元。该项损失实为修复拖延造成的损失，张坚、帅晓华按合同约定的逾期交房的违约金计算并不恰当，按照拖延期间的相同地段的租金计算更为合理。而上述损失系双方的原因造成，应由双方分担。法院酌情确定由金鼎湾公司赔偿2万元。
综上所述，金鼎湾房开发公司逾期交房应支付逾期交房违约金，所交付房屋存在质量问题，应承担修复费用并赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》、第六十条、第一百一十三条的规定，原审判决：一、南通金鼎湾房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付张坚、帅晓华逾期交房违约金人民币71100元。二、南通金鼎湾房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿张坚、帅晓华损失人民币80247.34元。三、驳回张坚、帅晓华的其他诉讼请求。本案受理费6832元、鉴定费3000元，合计人民币9832元，由张坚、帅晓华负担3458元，南通金鼎湾房地产开发有限公司负担6374元。
宣判后，上诉人张坚、帅晓华、金鼎湾公司均不服，向本院提起上诉。张坚、帅晓华上诉称，1、鉴定结论违背客观事实，存在以下问题：第一、鉴定人主体资格不合法，鉴定程序不合法。鉴定人没有取得司法鉴定许可证，鉴定人员张振国、李慧均在南通中房工程建设监理有限公司工作过，案涉房产监理单位就是上述公司，因此鉴定人员与其有利害关系，这属于应当回避的情形。第二，鉴定报告存在多处与事实不符之处。鉴定人用作鉴定依据的技术核定单载明地面用C15细石混凝土抹平压光，但这不符合建筑规范即楼地面细石混凝土强度等级不应小于C20这一强制性标准。对地砖价格鉴定人只是凭口头询价与经验判断，没有任何依据。对地砖的用量鉴定机构也计算错误。卫生间四只地漏需铲除重做，鉴定报告也未计算。垃圾清运费未按实际情况计算等等。2、一审未支持老房出售违约金不符常理。本案因金鼎湾公司的原因不能按约交房，张坚、帅晓华一直未能入住，如果租住面积、档次与案涉房屋相当的房屋，租金也远超过老房出售违约金，金鼎湾公司应当赔偿损失。3、一审对故意拖延违约金判决不妥。金鼎湾公司故意拖延实际是从2014年1月到现在，张坚、帅晓华已考虑到没及时诉讼承担六个月的损失，所以只提出要求赔偿六个月的违约金。一审认为应由双方分担不妥。4、一审未支持家具整改费2796元、门及门套重置费16860元、玻璃移门重置费6534元实属不当。门、门套和部分家具是按整改前净高定制，而现在案涉房屋现浇楼板上细石混凝面层超厚，找平层厚度按技术核定单要求整改必然导致室内净高要增高2-4厘米，也必然导致门、门套和部分家具重做。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持张坚、帅晓华的上诉请求，本案诉讼费用由金鼎湾公司负担。
金鼎湾公司答辩称，上诉人张坚、帅晓华提出的上诉请求没有客观依据。原审的司法鉴定程序合法，所作结论合法有效。张坚、帅晓华提出的老房出售违约金、故意拖延违约金以及家具、门和门套的相关费用，该三项上诉请求均无事实依据，依法不能成立。请求二审法院驳回上诉人张坚、帅晓华的上诉请求。
金鼎湾公司上诉称，1、一审认定本公司逾期交房错误。根据最高人民法院的司法解释，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，交付时间以书面交房通知确定的交付时间为准。案涉房屋取得工程竣工验收备案证明书即符合交付条件，本公司在交房时间内通知其办理交接手续，不属于逾期交房。2、一审判决本公司全额赔偿案涉房屋地面、墙面修复费用60247.34元不当。张坚、帅晓华对案涉房屋的飘窗、南北阳台、墙壁、地面等进行了大量的扩建改造，导致外窗渗漏、墙面空鼓开裂等问题，并对建筑结构安全造成隐患，该损失不应归责于本公司。3、本公司一直愿意在双方达成一致的基础上对房屋进行修复并酌情补偿，但索赔一直是张坚、帅晓华的基调，不对其赔偿就不予协商，不能动工修复房屋，其违反了诚实信用原则。一审判决修复拖延损失实属不当。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持本公司的上诉请求。
张坚、帅晓华答辩称，1、一审认定交房逾期是正确的。2、关于赔偿范围是一审法官在案涉房屋现场和金鼎湾公司确认的，均系房屋质量不合格引起的问题。3、关于故意拖延损失，2014年1月我们发现案涉房屋墙壁十多处大面积空鼓，地面找平层强度极差和厚度严重超标后，就与金鼎湾公司办理了整改手续，将房屋钥匙退还给公司，我们对整改是积极的。同年3月金鼎湾公司不履行整改，我们向南通市建筑质量监督站投诉，要求按原设计标准整改交付。同年10月协调好整改方案，金鼎湾公司也将客厅地面部分地砖敲碎，后因地砖价格问题停工。以上事实说明我们对整改有诚意，但金鼎湾公司一直故意拖延。请求法院驳回金鼎湾公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
二审中，上诉人张坚、帅晓华提供以下证据：1、南通建科院鉴定检测报告复印件，由开发商请南通建科院勘察检测的。2、中华人民共和国国家标准GB50204-2002混凝土结构工程施工质量验收规范有关条文复印件。3、南通质监站处理意见书。上述证据说明案涉房主体结构混凝土楼板是不合格的。上诉人金鼎湾公司质证认为：该检测报告不属于二审程序中的新证据。工程质量意见书的质证意见同检测报告的质证意见。这两份证据即使是真实的，与本案也没有关联性。在一审中上诉人并没有提出对案涉工程质量存有异议并进行鉴定，一审法院已经征询上诉人意见，是否对案涉工程质量进行鉴定，上诉人明确表示放弃了这项权利。
本院认为，虽然金鼎湾公司于2012年12月27日取得建筑工程竣工验收备案证明书，但其欲交付给张坚、帅晓华的案涉房屋确实存在渗漏等质量问题，其二人有权拒绝接收房屋。更为重要的是，金鼎湾2013年6月份在维修结束后出具的情况说明中明确了目前已具备交房条件，可见金鼎湾公司亦认为2012年12月是不具备交房条件的，故金鼎湾公司逾期交房的事实存在。南通质监站出具的房屋质量问题检查情况确定案涉房屋存在质量问题，金鼎湾公司认为张坚、帅晓华对房屋的飘窗、南北阳台、墙壁、地面等进行了大量的扩建改造，导致外窗渗漏、墙面空鼓开裂等问题，并对建筑结构安全造成隐患，但金鼎湾公司对此未能提供证据，且根据一审查明的事实，房屋渗漏等问题在张坚、帅晓华装修之前其二人已发现，并向金鼎湾公司和南通质监站反映，故应当认为上述问题系金鼎湾公司的原因造成，修复费用应由公司全额承担。一审中对房屋整改等损失进行了鉴定，关于鉴定的程序问题，鉴定机构是江苏法院系统登记在册的鉴定机构，张坚、帅晓华在一审法院组织鉴定时已明确不对鉴定机构回避，更新后的信息表上也有鉴定人员李慧的信息，因此一审选择该鉴定机构不违反规定。关于鉴定结论，一审已召集鉴定人员对张坚、帅晓华的异议作出说明。该鉴定结论可作为案件处理的依据。关于张坚、帅晓华上诉提到的其他损失，违约方承担损失应当遵循合理预见规则，老房出售违约金系金鼎湾公司签订合同时不能预见，本院对此不予支持。家具整改费用上诉人并未提供已实际发生的证据，也未能通过鉴定确定，对此本院不予支持，其可待实际发生后另行主张。关于故意拖延违约金，该项费用是修复拖延造成的损失，双方在协商中应互谅互让，因双方纠缠于地砖型号、价格等原因造成拖延，一审酌情认定金鼎湾公司予以赔偿2万元并无不当。
综上，上诉人张坚、帅晓华、金鼎湾公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6832元，由上诉人张坚、帅晓华与上诉人金鼎湾公司各负担3416元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理审判员 张峥嵘
二〇一六年五月三十日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。