江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7552号
上诉人（原审原告）陈恩松，男，1955年11月27日生，汉族。
委托代理人臧力，江苏玄博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李宝贵，男，1967年4月16日生，汉族，无业。
委托代理人袁永强，江苏兴天浦律师事务所律师。
上诉人陈恩松与被上诉人李宝贵拆迁补偿纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦江民初字第32号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年12月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。上诉人陈恩松及其委托代理人臧力，被上诉人李宝贵的委托代理人袁永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈恩松原审诉称，2009年3月20日，双方签订《租房协议》一份，约定将李宝贵居住的位于江浦街道龙华组的一处住宅（院内所有的楼房和平房及设施）出租给陈恩松创办宾馆。出租的房屋以李宝贵名义领有建设许可证的面积为242.43平方米，另有以其父名义领有建设许可证的位于楼房后面的三间房屋，面积48平方米。协议约定，租金按年支付，年租金36000元；承租期从2009年3月20日起一直到国家拆迁时止，经营宾馆的赔偿和15个卫生间的装潢赔偿归陈恩松所有。租赁合同签订后，陈恩松便对承租的房屋进行装饰、装潢，用于开办旅馆。2009年6月1日陈恩松取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。8月18日陈恩松取得公安部颁发的《特种行业许可证》，允许开办旅馆。9月14日陈恩松以张克玉的名义申办了个体工商户营业执照，字号为“南京市浦口区满天星旅馆”。2012年上半年，为落实2014年青奥会配套的花卉大道（龙华储备地）项目工程，涉及江浦街道白马村龙华组部分住户列入拆迁计划，陈恩松承租的房屋在拆迁之列。2013年4月1日江浦街道办事处发布致白马社区龙华组居民《公民信》，告知这次拆迁的实施单位是江浦街道，拆迁的启动时间是2013年4月10日。街道在原有资金政策奖励外（一个月内200元每平方米），拨出专项资金用于额外奖励，标准为自进场拆迁工作之日起15天内一次性奖励五万元，16到30天内一次性奖励二万元。2013年4月10日，拆迁办进驻场的第一天上午9时左右，旅馆就断电断水，11日就被拆掉。由于李宝贵是房屋的所有权人，故跟拆迁单位协商事宜均是由李宝贵进行。由于李宝贵故意回避不告知陈恩松房屋拆迁政策和赔偿明细，陈恩松无法从李宝贵处获悉旅馆这块的赔偿额度。据了解，由于陈恩松将承租的房屋用于经营旅馆四年之久，补偿时拆迁单位对以李宝贵名义另有建设许可证的房屋（242.43平方米）按照住宅用房5650元／平方米加上经营旅馆6250元／平方米计11900元／平方米的标准给予了补偿约2884917元。对其余三间约48平方米的房屋，李宝贵可能转到自己名下按照住宅用房的标准获得补偿款271200元。另外，李宝贵获得房屋装饰装修补偿款约178904元。李宝贵领取的房屋补偿款总计超过3335021元，另有各种附着物等补偿。陈恩松认为，双方2009年3月20日签订的《租房协议》是双方真实意思的表示，内容合法有效。协议中约定的拆迁条款应成为处理双方拆迁赔偿的合同依据。另江浦街道于2012年5月10日发布的《花卉大道拆迁安置项目产权补偿的调实施意见》，该意见应成为双方处理拆迁补偿款分配的法律依据和政策依据。依照上述合同依据及法律政策依据，李宝贵应当将相当于营业性房屋补偿金额的12%（2884917元＊12%）作为陈恩松旅馆的搬迁费支付给陈恩松。另李宝贵依据规定可获得提前搬迁奖励费。由于搬迁主要是陈恩松经营旅馆的搬迁，故该费用主要应补偿给陈恩松，在本案中陈恩松主张该部分补偿款的50%即54043元，另外李宝贵应获得15个卫生间的装潢补偿、旅馆设施设备拆迁补助费约80000元。由于陈恩松对承租的房屋进行装饰装潢永远开办旅馆，改变了房屋的使用用途，导致李宝贵2**.43平方米的住宅用房按照营业性房屋的标准取得拆迁补偿，陈恩松的经营行为导致李宝贵在拆迁时额外获得补偿1515187.5元（242.43＊11900-242.43＊5650）。除此以外，李宝贵还得到约120平方米的商铺补贴。该部分额外补偿系陈恩松的经营行为所产生，按合同约定经营宾馆的赔偿归陈恩松享有。考虑到旅馆在创办和经营过程中李宝贵都提供过支持和帮助，故陈恩松在本案中只主张经营性补偿款的70%，即陈恩松分得1060631元，李宝贵分得454556.5元和120平方米的商铺。李宝贵对以其父亲名义领有建设许可证的位于楼房后面的三间房屋（面积48平方米）转变到李宝贵名下，获得约271200元拆迁补偿，此外可能还有以其他名目对此的补偿，陈恩松暂时不得而知。陈恩松现向法院起诉，请求判令：1、李宝贵支付拆迁补偿款1074661.52元（户名为李宝贵房屋的拆迁款：产权式商铺补偿款541450元、产权式商铺装修款40950元、产权式商铺搬迁、营损费300551.20元以及附属物补偿款64189.92元；户名为李卫宁房屋的应分得得拆迁补偿款：产权式商铺搬迁、营损费127520.4元）；2、李宝贵负担本案诉讼费用。
李宝贵原审辩称，1、陈恩松与李宝贵之间订立的《租房协议》第二条约定：“如遇国家拆迁，房地产的赔偿归甲方所有。经营宾馆的赔偿和15个卫生间的装潢赔偿归乙方所有”。根据《南京市浦口区征地房屋拆迁补偿安置办法》第24条之规定，经营宾馆的赔偿即为停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失补偿。根据《办法》中搬迁费用补偿不超过拆迁补偿款2%的规定，陈恩松诉请明显过高，无事实及法律依据；同时拆迁部门对卫生间装潢的实际补偿款为30861元（50.1＊616）无事实依据；2、陈恩松没有设备拆除、安装，且拆迁部门也没有支付宾馆设备拆除、安装补偿，因此陈恩松诉请支付旅馆设备及附属设施拆移补助费80000元无事实依据。3、陈恩松诉请支付提前搬家奖励费无依据，陈恩松不仅没有积极主动配合李宝贵及拆迁部门实施拆迁行为，反而对拆迁部门的拆迁行为采取阻挠等方式拒绝搬迁。同时，双方在合同中没有约定陈恩松可以获得提前搬迁奖励费，而拆迁办法明确规定提前搬迁奖励费归产权人所有即李宝贵所有；4、陈恩松诉请李宝贵支付因改变房屋用途获得额外补偿款1060631.2元没有事实和法律依据，因为李宝贵是将房屋用于出租经营，所以拆迁部门才给予被拆迁人即李宝贵产权式商铺补偿，该补偿是基于李宝贵出租经营才给予的，不是基于陈恩松经营旅馆才给予的。而且选择是按照商铺补偿还是按照住宅补偿也是作为房屋产权人的李宝贵予以认定的，因此该项补偿只归李宝贵所有，与陈恩松无任何关系；《办法》规定李宝贵将房屋出租的，只对承租人即陈恩松给予因停业、设备拆除、安装和搬迁所造成的损失补偿；5、陈恩松诉称的李宝贵获得其父名下补偿款的事实不存在，其经营48㎡房屋的事实也不存在。
原审法院经审理查明，2009年3月20日，李宝贵与陈恩松签订租房协议，双方约定：“一、甲方（李宝贵）把位于江浦街道龙华组的一处私宅（院内所有的楼房和平房及设施）承租给乙方（陈恩松）创办宾馆（暂定名：星星宾馆），年租金人民币叁万六千元整（折每月3000元）。乙方委托张克玉经营宾馆，并以张克玉的名字办理各项证照。承租期从2009年3月20日一直到国家拆迁时止。第一年的租金乙方在本协议签订2日内一次性付清，以后每年的租金乙方在当年的3月20日前一次性付清。二、房屋的改造费用和创办宾馆的费用全部由乙方投资，具体数额待工程全部结束后列出清单，作为此协议的附件。甲方提供一切的方便和协助，在以后长期的租赁过程中，双方都要恪守协议，甲方不得以任何理由提出提前收回租房或者增加租金，乙方也不得以任何理由提出提前结束承租期或减少租金。如甲方违约，甲方必须赔偿乙方创办宾馆支出的所有费用，以及其他与此有关给乙方造成的经济损失；如乙方违约，乙方损失自负，还要赔偿提前退房给甲方造成的经济损失；如遇国家拆迁，房地产的赔偿归甲方所有。经营宾馆的赔偿和15个卫生间的装潢赔偿归乙方所有。如国家拆迁时没有经营宾馆的赔偿，乙方不得以任何理由阻止甲方拆迁……如乙方变换经营人或转让经营权必须征得甲方同意”。
原审另查明，2013年4月10日，李宝贵与江浦街道拆迁办签订《花卉大道项目房屋拆迁补偿协议》，双方就李宝贵名下位于王庄龙华建筑面积为182平方米建设许可证编号为02569的房屋拆迁款项约定：“1、产权房（收购）拆迁款675005.5元；2、营业性房屋补偿款1082900元；3、附着物补偿款206435.4元；4、搬家、过渡、营损费322055.8元；5、提前搬家奖金23894元；6、其他补助50000元，合计2360290元”；同日双方签订《花卉大道项目房屋拆迁补偿明细》并附征地房屋、附属物登记表，内容为：“房屋调查面积210.47㎡，有证面积182㎡，认证面积28.47㎡，调换商铺面积91㎡，调换住房面积143.36㎡；一、①产权房补偿款119.47＊5650=675005.5元，②产权式商铺补偿款91＊11900=1082900元；二、①产权房装修补偿款119.47＊616=73593.5元，②产权式商铺装修补偿款91＊450=40950元；三、①产权房搬迁费／②产权式商铺搬迁、营损费300551.2元；产权房过渡费21504.6元，奖金23894元，附属物91891.9元，其他50000元”；化粪池2个、下水管道附属物登记表中载明：“……面盆6个、热水器4个、淋浴器6个、坐便器6个、空调12个、灯箱4个、电话2个、宽带2个……”。
2013年4月8日，李宝贵向李卫宁出具赠与书：李宝贵自愿将房屋产权面积为60.43平方米（房屋坐落：江浦街道白马社区龙华组，地号：建设许可证号0036233）赠与给李卫宁（320122199011210038），赠与书上李宝贵、李卫宁以及张克玉签字确认。2013年4月10日，李卫宁与江浦街道拆迁办签订《花卉大道项目房屋拆迁补偿协议》，双方就李宝贵名下位于王庄龙华建筑面积为60.46平方米建设许可证编号为0036233的房屋拆迁款项约定：“1、产权房（收购）拆迁款497401元；2、营业性房屋补偿款／；3、附着物补偿款132093元；4、搬家、过渡、营损费143594.4元；5、提前搬家奖金17860元；6、其他补助50000元，合计840948.4元”；同日双方签订《花卉大道项目房屋拆迁补偿明细》并附征地房屋、附属物登记表，内容为：“房屋调查面积89.3㎡，有证面积60.43㎡，认证面积28.87㎡，调换商铺面积／㎡，调换住房面积107.16㎡；一、①产权房补偿款89.3＊5570=497401元，②产权式商铺补偿款／；二、①产权房装修补偿款189.3＊616=55008.8元，②产权式商铺装修补偿款／。三、①产权房搬迁费／，②产权式商铺搬迁、营损费127520.4元；产权房过渡费16074元，奖金17860元，附属物77084.2元，其他50000元”。
原审庭审中，李宝贵陈述，赠与给李卫宁的60多平方米的房屋是在院子外面的平房，不在合同约定的范围内，从合同上的附属图中也可以看出来，拆迁办的平面图可以看出来。此外，此宾馆实际经营人是张克玉，张克玉是我爱人的妹妹，当时签订此协议是为了照顾张克玉的，因为她下岗了。陈恩松是张克玉原工作所在厂的厂长，张克玉要求由陈恩松来签订协议。之前，我与陈恩松没打过交道，实际租给张克玉，所有手续也是张克玉，实际经营者也是张克玉。补偿明细表中的产权式商铺60.43平方米实际一直由我父亲居住，不在陈恩松的承租的经营范围内，当时我通过某种方法将其定性为商铺用于获得补偿。
上述事实有租房协议、李宝贵房屋的建设许可证，浦口区征地房屋附属物登记表一共四页、一份证明、李卫宁与江浦街道拆迁办签署的拆迁补偿协议，补偿明细表、浦口区征地房屋附属物登记表、赠与书等在卷佐证。
原审法院认为，陈恩松与李宝贵签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。
1、关于李宝贵自愿将房屋产权面积为60.43平方米（房屋坐落：江浦街道白马社区龙华组，地号：建设许可证号0036233）赠与给李卫宁的房屋是否在租房协议约定的承租范围内。原审法院认为，租房协议已经约定了“甲方（李宝贵）把位于江浦街道龙华组的一处私宅（院内所有的楼房和平房及设施）承租给乙方（陈恩松）创办宾馆（暂定名：星星宾馆）”，而双方都认可产权面积为60.43平方米的房屋系在院外，且该处房屋无营业性房屋补偿款，仅有产权房拆迁款，故该房屋的拆迁款不应处理。
2、租房协议约定的“如遇国家拆迁，房地产的赔偿归甲方所有。经营宾馆的赔偿和15个卫生间的装潢赔偿归乙方所有”约定明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履。合同约定“经营宾馆的赔偿”应不包括产权式商铺补偿款，因该处房屋李宝贵所有，产权式商铺补偿款以房子为基础才获得的，陈恩松作为租客仅仅是对房屋装修用作宾馆，故“经营宾馆的赔偿”应是产权式商铺装修补偿款40950元、产权式商铺搬迁、营损费300551元、与经营宾馆有关的附属物中宾馆部分的附属物赔偿款。陈恩松主张与经营宾馆有关的附属物64189.9元，原审法院认为，户名为李卫宁的房屋中的附属物补偿款不应计入，且陈恩松主张卫生间15个装潢41653.92元（42.42㎡＊616＋25.2㎡＊616），但其并未提供证据证明15个卫生间的面积及拆迁补偿金额，且陈恩松已经主张产权式商铺装修款40950元，其主张涉案房屋的卫生间装修赔偿款无事实依据，根据拆迁办关于李宝贵名下房屋附属物登记表，李宝贵应支付陈恩松附属物补偿款13136元（空调12个＊200元＋有线电视2个＊400元＋热水器4个＊100元＋淋浴器6个＊100元＋面盆6个＊100元＋坐便器6个＊180元＋灯箱4个＋电话2个＊310元＋宽带2个＊500元＋化粪池2个＊550元＋咸水管道30米＊52）。
综上，李宝贵总计应支付陈恩松产权式商铺装修款40950元、产权式商铺搬迁、营损费300551元以及附属物补偿款13136元，合计354637元。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条的规定，原审法院判决：一、李宝贵于判决生效之日起七日内返还陈恩松拆迁款合计354637元；二、驳回陈恩松的其他诉讼请求。一审案件受理费18946元，由李宝贵负担。
上诉人陈恩松不服原审判决，向本院提起上诉称，原审认定事实不清，判决错误。一、我方从未认可产权面积为60.43平方米的房屋系在所谓的院外。我方早在2009年即对该房屋装修并作为旅馆经营使用，因此被上诉人因该房屋获得的商铺搬迁、营损费、附属物补偿款127520.4元应支付给我方。二、产权式商铺补偿款的基础是房子，更重要的因素是因为它的性质是商铺（非住宅房屋），而不是住宅。因此我方认为产权式商铺补偿款541450元应支付给我方。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人李宝贵答辩称，李卫宁的60.43平方米房屋不在上诉人承租房屋范围内，且该房屋一直由被上诉人的父亲居住，上诉人也没有装修过；被上诉人获得的产权式商铺补偿款与上诉人无关。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人陈恩松提供三份证据：1、录音材料，欲证明双方沟通时，李宝贵认可242.43平方米均是由上诉人经营的；2、平面图一份，证明其经营的旅馆是包含面积为60.43平方米的房屋；3、照片一组，证明60.43平方米的房屋在院内，并且是由上诉人经营。被上诉人李宝贵对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人陈恩松与被上诉人李宝贵签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于上诉人主张60.43平方米房屋中的搬迁、营损费127520.4元，本院认为，双方所争议的拆迁补偿款的分配问题，应根据双方合同约定及参照相关拆迁政策予以处理。从街道拆迁办调查的涉案房屋附属物登记表及与李卫宁签订的房屋拆迁补偿明细表可以看出，60.43平方米房屋系由上诉人进行装修并用来经营旅馆的，拆迁时，亦给予李卫宁拆迁搬迁、营业损失费用。而上诉人作为涉案房屋的承租人，按双方合同约定，涉案房屋在租赁期间，遇国家拆迁，上诉人有权获得相应的搬迁、停业损失等费用补偿，故上诉人主张该项搬迁、营损费127520.4元，有事实与法律依据，本院予以支持。关于产权式商铺补偿款541450元的问题，该补偿款虽然是拆迁部门针对产权人房屋性质发生变化后，对房屋价值进行的补偿，但此种补偿并不属于陈恩松的损失范围，亦不属于双方合同约定的赔偿款，故上诉人主张该项补偿款，理由不成立，本院不予支持。
综上，原审认定部分事实不清，本院依法予以改判。上诉人陈恩松的部分上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院（2014）浦江民初字第32号民事判决第二项；
二、变更南京市浦口区人民法院（2014）浦江民初字第32号民事判决第一项为：李宝贵于本判决生效之日起10日内给付陈恩松拆迁款合计482157.4元
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18946元，由陈恩松负担10446元，由李宝贵负担8500元；二审案件受理费18946元，由陈恩松负担16698元，由李宝贵负担2248元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一六年二月十九日
书 记 员 汪海燕