新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四初字第50号
原告：乌鲁木齐尚誉佳物业服务有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：李开桐，该公司总经理。
委托代理人：张雪莲，新疆元正律师事务所律师。
委托代理人：谢斌，新疆新天律师事务所律师。
被告：杨某某，女，1968年4月10日出生，汉族，住乌鲁木齐市。
委托代理人：宁烁臻，新疆众望律师事务所律师。
原告乌鲁木齐尚誉佳物业服务有限公司（以下简称尚誉佳公司）与被告杨某某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月16日受理后，被告杨某某在答辩期内对本案提出管辖权异议，本院于2015年4月13日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，上诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2015年9月7日作出（2015）新立终字第156号民事裁定书，驳回被告的上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭审理了本案。原告尚誉佳公司的委托代理人张雪莲、谢斌，被告杨某某的委托代理人宁烁臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尚誉佳公司诉称：2010年5月，被告与新疆新世纪成功房地产开发有限公司（以下简称新世纪房产公司）签订《房屋租赁合同》，由被告承租位于乌鲁木齐市新华北路239号成功广场11至16楼高层写字间及一楼大厅的经营场所用于开设商务酒店，租赁面积为：7604.3平方米，租赁期限为2010年6月1日至2018年11月30日，《房屋租赁合同》约定由被告负责支付承租房屋的水电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、暖气费、空调费、卫生费及物业管理费，物业管理合同由被告自行与物业公司签订。2012年5月9日，新世纪房产公司与原告签订《物业管理聘用服务合同》，聘用原告对“成功广场商业综合服务楼”提供物业服务，收取物业管理费、暖气费、空调费、电梯使用费及其他费，双方约定公寓楼的物业服务收费标准为：每日每平方米0.4元，从合同生效之日起20日内开始计收。被告承租的区域亦包含在原告提供的物业服务区域内。自原告为“成功广场商业综合服务楼”提供物业服务以来，被告未就“成功广场11至16楼高层写字间及一楼大厅的经营场所”向原告交纳物业服务费。原告认为：根据《物业管理条例》第四十二条之规定，被告作为所承租房屋的物业使用人应当按照《房屋租赁合同》的约定及《物业管理聘用服务合同》的物业服务费标准向原告交纳接受物业服务期间的物业服务费，现被告拒不支付，侵害了原告的合法权益，也违反了法律规定。故诉至法院，请求判令：一、被告向原告交纳物业管理费2921203.2元；二、被告向原告支付违约金1150223.76元。
被告杨某某答辩称：一、原告诉称我与新世纪房产公司签订《房屋租赁合同》属实，合同确实约定由我交纳物业管理费，但我未与原告签订物业服务合同。原告不是本案适格主体，其无权主张物业费。二、双方前期因交付房屋产生纠纷诉至法院，根据生效判决书的记载，被告应当从2014年2月开始交纳物业费用。三、被告承租成功广场11-16楼用于经营酒店，所谓物业管理的服务均由被告自己提供，原告主要给被告提供三部电梯，而电梯停运多时，被告不应当向原告支付物业费用。四、被告多次向原告交纳物业费，原告均拒绝收取，被告不存在违约情形，不应当承担违约金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2010年5月29日，被告与新世纪房产公司签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋座落在乌鲁木齐市新华北路239号11-16楼高层及一楼大厅，层数6层，建筑面积7074.66㎡（高层）＋（大厅）建筑面积（532.64㎡）实际按优惠面积332㎡=7406.66㎡，租赁期限自2010年6月1日至2018年11月30日。由被告负责支付承租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、暖气费、空调费、卫生费和物业管理费。物业管理合同由被告自行与物业公司签订。租赁房屋用途：准四星商务酒店服务。合同后附件（1）作为6层酒店8年被告应向新世纪房产公司缴交各项费用明细表，该表中载明：“8年租金＋8年装修费＋7年物业费＋8年空调费=8年应收全部费用（不含代扣代缴取暖费），8年应收被告全部费用=8406328＋15971028.54＋2556052.8＋1872780=28806189.34”。协议签订后，新世纪房产公司如约向被告交付6层房屋及大厅。2010年6月1日，被告与成功广场的前期物业管理人新疆瑞昇物业管理有限公司（以简称瑞昇物业公司）签订《物业管理合同书》，约定由瑞昇物业公司为被告租赁房屋所在的成功广场提供物业服务，并收取物业管理费、暖气费、空调费及其他相关费用。合同有效期自2010年6月1日至2018年11月30日。物业管理费按建筑面积7607.3㎡计收，3.5元／月／㎡，每月26625.55元。2010年6月1日至2010年11月30日为装修期，第一年自2010年12月1日—2011年11月30日免收物业费；第二年自2011年11月29日—2012年11月28日按季交纳物业费（从应交物业费之日起提前10日内交纳物业管理费7876.65元／季度）；第三年至第八年自2012年11月28日至2018年11月30日按半年交纳物业管理费159753.3元／半年）。第八年自2017年11月30日至2018年11月30日按标准缴纳双倍物业管理费。每次提前10日交纳下期物业管理费，逾期交纳按未交费用总额5‰日支付违约金……2013年2月，被告经营的商务酒店开业，2013年4月开始，被告使用电梯三部，并按每部每天300元标准向瑞昇物业公司缴纳电梯使用费。2013年2月，瑞昇物业公司以被告欠付物业费、电梯使用费等费用为由将被告起诉至法院，本院作出（2013）乌中民四终字第872号民事判决，该判决认定：案涉房屋于2012年8月9日整体通过消防验收，该房屋从消防验收合格后具备使用条件，在案涉房屋未通过消防验收前，瑞昇物业公司接受成功房产公司委托管理物业收取相应的物业费无事实依据，本案应从2012年8月开始起算物业费，扣除六个月装修期及一年的物业费免交期，杨某某应从2014年2月交纳物业费。2013年9月23日，瑞昇物业公司经乌鲁木齐市工商行政管理局批准注销。
2012年5月9日，新世纪房产公司与尚誉佳公司签订《物业管理聘用服务合同》，委托尚誉佳公司对成功广场提供物业服务，物业服务事项包括电梯的维修、养护、运行和管理。物业服务期限自2012年5月10日起至2017年5月9日止。物业服务费标准：公寓楼每日每平方米0.4元。2012年6月，尚誉佳公司入住成功广场，为成功广场提供物业管理服务。同年6月19日，尚誉佳公司就成功广场内包括涉案三部电梯在内的7部直梯、20部扶梯与乌鲁木齐市迪申电梯有限公司签订《电梯维护保养合同》。期间，被告向尚誉佳公司缴纳水电费。2013年12月8日，被告使用的商务宾馆大厅内的三部电梯被关停两部。2014年1月9日，被告诉至法院，要求新世纪房产公司、尚誉佳公司立即将三部电梯恢复正常使用。生效的裁判文书认定，尚誉佳公司基于新世纪房产公司的委托对成功广场商业综合服务楼进行物业管理，与被告之间形成事实上的物业服务合同关系。
2014年1月22日，被告向瑞昇物业公司所在的成功广场财务办公室公证送达《通知》并交纳物业费79877元，财务人员阅读内容后，接收了《通知》，但拒绝接收物业费。《通知》的主要内容为：“瑞昇物业公司：你诉我物业服务合同纠纷一案，已经法院审理终结。根据生效的判决书，我应自2014年2月起开始向你公司交纳物业费。另，根据双方签订物业管理合同第三条的约定，第一年的物业管理费应按季度交纳（79876.65元／季度）。现我按期积极履行，向你方支付2014年2月1日至2014年4月30日的物业费共计79877元，请你方接收……”2014年5月6日，被告向世纪房产公司成功广场财务办公室公证送达《通知》并交纳物业费159753.3元，财务人员阅读内容后，拒绝接收《通知》及物业费。《通知》的主要内容为：“世纪房产公司：我承租你方开发的房屋后，依据生效的判决书，我应自2014年2月起开始交纳物业费。根据双方签订房屋租赁合同所附各项费用明细表约定的物业费标准：按建筑面积7607.3㎡，3.5元／月／㎡收取，现因原物业管理方瑞昇物业公司已不存在，故我向你公司交纳自2014年2月1日至2014年7月30日共计六个月的物业管理费合计159753.3元，请你方接收……”
2014年11月10日，原告向被告公证送达《通知》、《告知函》、《物业管理合同书》。《通知》的主要内容为：“原告自2012年6月1日为成功广场提供物业服务，物业费标准为按建筑面积每平方米12元每月，于每年元月收取当年度上半年物业费，每年六月收取下半年物业费。被告每年应交纳物业费1095451.2元，但被告未向原告交纳任何费用，经多次催缴未果，现再次通知，请被告一周内向原告交纳自2012年11月1日（凯悦酒店正式经营之日）起至本年度下半年的物业费，合计2373477.6元。现将物业合同两份一并送达给你，请签章后向我公司返还一份，如不签订合同不影响双方物业关系的实际存在，同时物业合同约定的事项即时发生法律效力。”
2014年11月11日，被告交纳2014年11月1日—2015年10月31日“其他费用”20000元后，收到一张加盖“瑞昇物业公司”收费专用章的收据。被告陈述其交费均是接到通知后，到成功广场财务室交纳，财务室出具的收据有加盖瑞昇物业公司印章，也有加盖原告印章的。2015年9月22日，被告接到加盖“成功广场管理章”的交纳水电费通知后，按通知要求向成功广场财务室交纳相关费用。
本案审理中，经原告申请，2016年1月20日，本院委托乌鲁木齐市国发价格事务所有限责任公司（以下简称国发价格事务所）对成功广场1-16楼高层房屋自2014年2月1日至2015年6月1日期间的物业费单价进行评估。国发价格事务所于2016年3月4日作出【乌国价评字（2016）第1002号】评估报告书，结论为：成功广场11-16楼高层房屋自2014年2月1日至2015年6月1日期间物业费单价为4元／㎡／月。该评估报告书送达后，原、被告均提出异议。原告认为其物业服务成本增加，评估结论偏低。被告认为原告未提供相应的物业服务，应当对物业费标准进行下调。国发价格事务所对原、被告提出的异议作出书面答复，认为原鉴定结论客观公正。原告垫付评估费10000元。
案件审理中，原告将其第一项诉讼请求变更为请求判令被告交纳物业费1338884.8元（自2012年11月-2016年6月，共计44个月，按7607.3㎡，4元／月／㎡计算）。
认定上述事实有房屋租赁合同、物业管理合同书、收款收据、通知、物业管理聘用服务合同、公证书、（2013）天民三初字第158号民事判决、（2013）乌中民四终字第872号民事判决、（2014）乌中民四终字第742号民事判决、【乌国价评字（2016）第1002号】评估报告书、评估报告异议申请、答复函、当事人陈述及法庭审理笔录附卷佐证。
本院认为：一、关于原、被告之间是否存在物业服务合同关系。根据生效判决书的确认及本院查明的事实，原告于2012年6月进入成功广场，为成功广场提供物业管理服务，被告亦向原告缴纳水电费，且被告曾因电梯停运纠纷向法院起诉过原告，以原告系物业管理人为由，要求原告与出租人新世纪房产公司共同恢复电梯的正常使用。据此，本院确认原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告认为与原告不存在物业服务合同关系，原告主体不适格的抗辩主张无事实依据，本院不予支持。二、关于原告主张的物业费数额问题。被告认为其与出租人新世纪房产公司及前期物业管理人瑞昇物业公司签订的合同均约定物业费标准均为3.5元／月／㎡，应当按此标准交纳。本院认为，根据被告与新世纪房产公司签订的《房屋租赁合同》约定，由被告缴纳物业管理费，物业管理合同由被告与物业公司签订。被告虽与前物业管理人瑞昇物业公司签订了《物业管理合同书》，但瑞昇物业公司与原告系不同的主体，被告与瑞昇物业公司签订的《物业管理合同书》对原告没有法律效力，被告的该项抗辩主张，本院不予支持。原、被告未签订书面的物业管理合同，对物业管理费标准未协商一致，经本院委托评估，案涉房屋物业费单价为4元／月／㎡，原告依此标准主张，本院予以支持。关于物业费的起算时间，根据已生效的（2013）乌中民四终字第872号民事判决，认定被告应从2014年2月开始交纳物业费。原告主张自2012年11月开始起算无事实及法律依据，本院不予支持。综上，被告应向原告交纳物业费数额为852017.6元（7607.3×4元／月／㎡×28个月（2014年2月—2016年6月）），本院对此数额予以支持。三、关于原告主张被告向其支付违约金有无事实及法律依据。原、被告未签订书面的物业管理合同，亦未对物业费标准及履行期限协商一致。且被告曾于2014年1月22日、5月6日向原物业管理人瑞昇物业公司、出租人新世纪房产公司交纳物业费，均被拒绝。原告亦于2014年11月10日向被告公证送达《通知》，要求按12元／月／㎡的标准与被告签订物业合同，双方未协商一致。在债务数额无法确定的情况下，原告主张被告向其支付逾期付款违约金无事实及法律依据，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告杨某某给付原告乌鲁木齐尚誉佳物业服务有限公司物业费852017.6元（7607.3×4元／月／㎡×28个月（2014年2月—2016年6月））；
二、驳回原告乌鲁木齐尚誉佳物业服务有限公司要求被告杨某某支付违约金的诉讼请求。
以上被告杨某某应给付原告乌鲁木齐尚誉佳物业服务有限公司款项，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案变更后的请求标的为2489108.56元，支持标的852017.6元，占请求标的的34%，应收案件受理费26712.87元（原告预交39371.42元），由原告负担66%，即17630.49元，被告负担34%，即9082.38元，原告多预交的12658.55元，本院予以退还。鉴定费10000元（原告预交），由原、被告各负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院（如上诉期届满七日内仍未交纳二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 王 婷
代理审判员 马小梅
人民陪审员 李建荣
二〇一六年五月十二日
书 记 员 谢 静