重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民初1259号原告（执行案外人）：曾令福，男，汉族，1968年9月7日出生，住址重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李春梅，广东德纳（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓力旎，广东德纳（重庆）律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：广东南粤银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市北部新区洪湖西路22号上丁企业公园7号SOHO商务楼一、二层，统一社会信用代码91500000552035906M。负责人：邱文锐，系分行行长。委托诉讼代理人：刘弘毅，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王丽婵，女，该公司员工。被告（被执行人）：重庆新同洲实业(集团)有限公司，住所地重庆渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居1幢1-1，统一社会信用代码91500112750066754K。法定代表人:黄洪，系公司总经理。委托诉讼代理人：段晓红，女，该公司员工。被告（被执行人）:任和斌，男，汉族，1964年7月29日出生，住址重庆市渝北区。原告曾令福与被告广东南粤银行股份有限公司重庆分行（以下简称南粤银行重庆分行）、重庆新同洲实业(集团)有限公司（以下简称新同洲实业公司）、王伟、任和斌案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月29日立案后，经审查，被告王伟已于本案起诉前去世，故依法裁定驳回了曾令福对王伟的起诉。本院依法适用普通程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告曾令福的委托诉讼代理人李春梅、被告南粤银行重庆分行的委托诉讼代理人刘弘毅、被告新同洲实业公司的委托诉讼代理人段晓红到庭参加诉讼，被告任和斌经传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。曾令福向本院提出诉讼请求：1、停止对重庆市渝北区房屋的拍卖、查封措施并排除执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：重庆市第一中级人民法院在（2018）渝01执恢第340号南粤银行重庆分行与重庆市同洲控股（集团）有限公司（以下简称同洲控股公司）等借款合同纠纷一案【执行依据为重庆仲裁委员会作出的（2016）渝仲字第2763号裁决书】的执行过程中，拟对已查封的同洲控股公司名下的位于重庆市渝北区（权证号:201房地证2014字第023620号）1-××号房屋予以评估、拍卖，以清偿其债务。在执行过程中，曾令福向重庆市第一中级人民法院提出执行异议，法院于2019年9月29日作出（2019）渝01执异269号《执行裁定书》，驳回曾令福的执行异议。曾令福于2019年10月17日收到该裁定。2012年6月7日，重庆市同洲建设（集团）有限公司（以下简称同洲建设公司）与重庆定源商贸有限公司（以下简称定源公司）签署《欠条》，对双方之间的璧山廉租房项目钢材款达成结算。同洲建设公司尚欠定源公司钢材款3842512.10元，并附有《钢材款及延时费结算表》，其中由曾令福代表定源公司签字。在《欠条》上，同洲控股公司作为担保人签章。同日，同洲控股公司出具《担保付款责任书》，承诺自愿对上述同洲建设公司与定源公司之间的钢材款承担连带担保责任。2012年7月10日，同洲控股公司与定源公司签署《房屋抵款协议书》，双方确认由同洲控股公司以其自有的位于重庆市渝北区房屋为上述同洲建设公司与定源公司之间的钢材款承担担保责任，且承诺于2014年3月1日前将房屋过户至曾令福名下，该《房屋抵款协议书》签章处仍由曾令福代表定源公司签字。2012年7月16日，同洲控股公司与曾令福签署《商品房买卖合同》，该合同约定将位于重庆市渝北区的房屋由同洲控股公司出卖给曾令福，约定价款3842512.00元，约定在2012年12月31日前交付。同日，同洲控股公司出具《专用收据》，其收到购房款3842512.00元。该房屋于2012年8月1日交付至曾令福实际占有，但由于该房屋没有通水通电，且所处的路段曾经是断头路段，瓦砾泥土堆积如山、充斥垃圾及恶臭，导致通行困难，因此难以用作商业经营，2012年至2017年间，该房屋被用作堆放美容用品及器械，2017年才得以将其出租运营。且自该房屋通水通电后，该房屋的物业费一直由曾令福交纳。自2012年取得该房屋至今，曾令福屡屡要求同洲控股公司为该房屋办理过户登记，但同洲控股公司一直恶意拖延，其曾在2015年11月27日出具《承诺书》，其中确认了系因同洲控股公司的原因导致房屋一直未能办理过户登记，并由其承诺在2016年12月31日前办理过户登记。曾令福对该房屋所享有的权利已经满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，望法院判如所请。被告南粤银行重庆分行辩称，1、曾令福主张争议房屋系同洲控股公司用来抵钢材款，而双方又签订了房屋买卖合同，南粤银行重庆分行认为定源公司和同洲控股公司是以房抵债的行为，是商业清偿行为，不是商业买卖行为，曾令福不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定所保护的对象，因此无权提出异议。2、以房抵债在性质上是属于实践性的合同，应当履行完毕才具有法律效力，并不能依据这个来享有对抗执行的权利。3、曾令福并非定源公司的法定代表人，虽然其在抵款协议上签字，但并非是合同的当事人，虽然曾令福举示了定源公司的委托书，但其只是受定源公司的委托来办理欠款收取以及以此房抵款的相关手续，不能证明定源公司将相关权利转让给了曾令福，定源公司才是同洲控股公司的债权人，即使要提起执行异议或执行异议之诉，也应该是定源公司作为原告，曾令福不是适格原告。4、曾令福无确切证据证明该房屋已经在2012年8月就交付其实际占有，也没有证据证明在长达7年时间里其向同洲控股公司积极主张过办理过户，同洲控股公司所提交的承诺书、情况说明，是其单方出具的，存在同洲控股公司作为被执行人在南粤银行重庆分行申请法院处置抵押物时采取的强制对抗手段的可能性。5、曾令福与另案徐瑜主张的在同位置的房屋单价不一样，存在不合理之处，不能排除曾令福和同洲控股公司存在串通的可能。6、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，南粤银行重庆分行对涉案房屋享有抵押权和优先受偿权，请求驳回曾令福的诉讼请求。被告新同洲实业公司辩称，支持曾令福的诉讼请求。曾令福与同洲控股公司之间是房屋买卖行为，同洲控股公司欠曾令福的款项本应该支付，恰恰曾令福在同洲控股公司处购房，为了交易的便利性，直接将本应支付的欠款转为了该房屋的购房款。实际是房屋买卖行为，而不是抵款行为。被告任和斌未到庭，无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：2017年2月20日，南粤银行重庆分行因与同洲控股公司、王伟、任和斌金融借款合同纠纷一案，向重庆市渝北区人民法院申请诉前保全，该院于2017年3月3日以（2017）渝0112财保72号案裁定对南粤银行重庆分行提出的诉前财产保全申请予以立案执行，并于同日以（2017）渝0112执保376号案裁定查封、冻结同洲控股公司、王伟、任和斌名下价值128000000元的财产，并于2017年3月6日查封了同洲控股公司名下位于渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居3幢商业1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、2-1、2-2、2-3,2幢商业1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-7、1-8、1-10、2-2、2-3，1幢商业1-7，查封期限三年。2017年3月23日，重庆仲裁委员会对南粤银行重庆分行与同洲控股公司、王伟、任和斌借款担保合同纠纷一案作出（2016）渝仲字第2763号裁决：（一）同洲控股公司自接到本裁决书之日起十日内向南粤银行重庆分行归还贷款本金人民币100000000元。（二）同洲控股公司自接到本裁决书之日起十日内向南粤银行重庆分行支付截止到2016年11月30日为止的逾期利息21208053.33元、贷款期内未按期支付的利息321564.44元、逾期利息的复利为2357382.69元、贷款期内未按期支付的利息的复利53023.46元。（三）同洲控股公司自2016年12月1日起的①逾期利息（以本金100000000元为基数，按照合同约定的执行利率上浮50%计收，利随本清）、②期内利息的复利（以利息321564.44元为基数，按照合同约定的执行利率计收，利随本清）、③逾期利息的复利（以本条①逾期利息为基数，按照合同约定的执行利率上浮50%计收，利随本清）。（四）同洲控股公司以其拥有的，位于重庆市渝北区；2幢2-2、2-3；3幢1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6；3幢2-1、2-2、2-3房屋（建筑面积共计8021.08平方米）承担抵押担保责任。南粤银行重庆分行对该抵押财产享有折价、拍卖或变卖价款的优先受偿权。（五）同洲控股公司自接到本裁决书之日起十日内向南粤银行重庆分行偿付财产保全费5000元。（六）王伟、任和斌对本裁决第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（五）项所列金额承担连带清偿责任。本案仲裁费551653元，由同洲控股公司承担。该仲裁费已由南粤银行重庆分行全部预缴，同洲控股公司自接到本裁决之日起十日内，将应由其承担的仲裁费连同本裁决的裁决款项一并支付给南粤银行重庆分行。该仲裁费由王伟、任和斌承担连带清偿责任。(2017)渝01执1289号(2018)渝01执恢340号南粤银行重庆分行依据上述生效裁决向本院申请强制执行，本院于2017年8月14日以案受理该申请，后南粤银行重庆分行向本院提交撤回本案强制执行的申请，本院予以准许，并于2018年7月20日裁定终结执行。2018年12月4日，经南粤银行重庆分行申请，本院以案立案恢复执行。2019年7月23日，重庆市第五中级人民法院向本院移交《移送执行函》，该院作为首封法院同意本院处置变现位于重庆市渝北区商业用房等房屋。曾令福以其对重庆市渝北区享有足以排除执行的权利为由，向本院提出异议申请，请求中止执行，解除查封。本院于2019年9月25日以（2019）渝01执异269号案受理该申请。经审查，本院于2019年9月29日做出执行裁定，驳回曾令福的异议请求。该裁定于2019年10月17日送达给曾令福。2019年10月29日，曾令福对上述裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：2012年6月7日，同洲建设公司作为欠款人，同洲控股公司作为担保人出具《欠条》，载明欠到定源公司钢材款及延时费共计3842512.10元。同日，同洲控股公司出具《担保付款责任书》，载明其对前述欠款自愿承担连带担保责任。2012年7月10日，同洲控股公司作为甲方，定源公司作为乙方，双方签订《房屋抵款协议书》，载明：确认至2012年5月31日止，同洲建设公司共计欠乙方钢材款及延时费3842512元；甲方作为担保人自愿承担同洲建设公司该欠款，用甲方自有的位于重庆市渝北区予以抵偿；已取得预售许可证，建筑面积251.51平方米，套内面积211.68平方米，总成交价3842512元；乙方同意以所欠金额一次性置换该房屋，钢材款及延时费全部结清，乙方指定将房屋产权办理至曾令福名下；甲方保证所抵偿的该房屋未被查封、抵押、出售、产权无争议；从2012年8月1日起，乙方拥有该房屋的所有权，享有自主支配的权利；甲方保证该房屋应于2014年3月1日之前把房地产权证办理过户到乙方指定人曾令福名下，办理的税费及其他费用由甲方承担；本协议签订后，即视为双方均同意予以确认乙方已支付该房屋的全部购房款3842512元（协议其他内容略）。2012年7月16日，同洲控股公司作为甲方、卖方，曾令福作为乙方、买方，双方签订《商品房买卖合同》，约定同洲控股公司将位于重庆市渝北区商业用房出售给曾令福，套内建筑面积211.68㎡，套内单价18152.46元／㎡，总成交价3842512元；2012年12月31日前交房；商品房交付使用后60日内办理房地产权证（合同其他内容略）。同日，同洲控股公司向曾令福出具收据，载明收到前述房屋购房款3842512元。2015年11月27日，同洲控股公司出具《承诺书》，载明：“因本公司原因一直未能将位于渝北区房屋过户到购买人曾令福名下，现本公司承诺于2016年12月31日前为其办理过户手续，并承诺办理房屋产权证的一切税费均由本公司承担。”该房屋至今未过户至曾令福名下。2013年7月15日，以同洲控股公司为甲方、抵押人，以南粤银行重庆分行为乙方、抵押权人，双方签订《最高额抵押合同》，约定为确保2013年7月12日至2014年7月11日期间同洲控股公司（债务人）在壹亿元整最高债权余额内与本合同乙方签订的所有主合同项下债务人的义务得到切实履行，甲方愿意提供抵押担保。抵押物包含渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居花园2幢1-3。2013年7月16日，以同洲控股公司为甲方、抵押人，以南粤银行重庆分行为乙方、抵押权人，双方签订《重庆市商品房抵押合同》，约定甲方将包含2幢1-3号房屋在内的渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居花园2幢、3幢房屋作为抵押物抵押给乙方，抵押期限1年，自2013年7月12日至2014年7月11日（合同其他内容略）。再查明，2019年11月7日，重庆同洲控股(集团)有限公司名称变更为重庆新同洲实业(集团)有限公司。(2017)渝01执1289号以上事实，有（2016）渝仲字第2763号裁决书、执行裁定书、（2019）渝01执异263号执行裁定书、《欠条》、《担保付款责任书》、《房屋抵款协议书》、《商品房买卖合同》、《专用收据》、《承诺书》、《重庆市商品房抵押合同》等证据予以佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为曾令福对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。曾令福认为其对案涉房屋享有的权益符合上述法律规定，足以排除强制执行，本院结合案情具体评判如下：第一，在人民法院查封之前曾令福与新同洲实业公司是否已经签订合法有效的书面买卖合同的问题。曾令福向本院提交了其于2012年7月16日与新同洲实业公司签订的《商品房买卖合同》，合同约定新同洲实业公司将案涉房屋出售给曾令福。虽然该合同从形式上看符合对书面买卖合同的法律规定，但其实质是以房抵债。首先，新同洲实业公司作为定源公司对同洲建设公司享有债权的担保方，与定源公司签订《房屋抵款协议书》，约定以案涉房屋抵偿给定源公司，以抵销同洲建设公司对定源公司的债务，可见，针对该房屋的转让，实质是以房抵债行为，而非商品房买卖，该行为有可能损害债务人的其他债权人的合法权益。其次，定源公司与新同洲实业公司约定将案涉房屋产权办理至曾令福名下，可见曾令福是受定源公司之托受让案涉房屋，而非直接买受人，曾令福与新同洲实业公司签订《商品房买卖合同》只是为了完善相关转让手续，以买卖之名行抵债之实。第二，曾令福在人民法院查封之前是否已合法占有案涉房屋的问题。曾令福举示的欲证明其在查封之前已合法占有案涉房屋的证据有情况说明、水电费和物管费的收据、房屋租赁合同、银行卡交易明细等证据。情况说明系新同洲实业公司出具，载明已于2012年8月1日将案涉房屋交付给曾令福，并载明未办理过户手续的原因在于新同洲实业公司一方，该情况说明系新同洲实业公司单方出具，而新同洲实业公司又系本案所涉执行案件的被执行人，在没有其他证据予以佐证的情况下，不能排除新同洲实业公司为逃避执行而非法出具此情况说明的可能，故该证据不足以证明案涉房屋已于2012年8月1日交付给曾令福。除情况说明外，其他证据载明的形成时间均在2017年5月以后，而因本案所涉经济纠纷，重庆市渝北区人民法院已于2017年3月6日轮候查封了案涉房屋，现首封法院已向本院发出《移送执行函》，同意本院处置变现案涉房屋，故即使前述证据真实、合法，也不足以达到证明目的。第三，曾令福是否已经支付房屋全部价款的问题。首先，曾令福虽提交了新同洲实业公司出具的收到《商品房买卖合同》约定的全部房款的收据，但并未提供曾令福实际支付该房款的银行明细等依据，从证据方面不足以认定曾令福支付了房屋全部价款的事实。其次，曾令福在庭审中所作的该款系定源公司代其支付、其并未向定源公司支付该房屋对价、其取得该房屋系基于其与定源公司之间关于房屋过户后再将钱支付给定源公司的口头约定等相关陈述，进一步印证了曾令福并未向新同洲实业公司支付房屋价款的事实。第四，是否因曾令福自身原因未办理过户登记的问题。《商品房买卖合同》中约定在商品房交付使用后60日内办理房地产权证；曾令福陈述其于2012年8月1日接收案涉房屋、该房屋于2015年1月23日被查封；南粤银行重庆分行陈述于2013年7月16日对案涉房屋办理的抵押登记。在假设前述证据真实的情况下，可知，接房后至抵押登记之前有近一年的时间可以办理而未办理房屋过户手续。虽然新同洲实业公司出具情况说明称未办理过户手续的原因在于新同洲实业公司一方，但并未载明为何原因，曾令福亦未就此举证证明。综上，曾令福对非因其自身原因未办理过户手续没有举示充分证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故本院认为本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定。综上，南粤银行重庆分行对案涉房屋享有优先受偿权，而曾令福就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告曾令福的诉讼请求。案件受理费37520元，由原告曾令福负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  闫信良审 判 员  郑 泽人民陪审员  蔡晓艳二〇二〇年三月二十五日法官 助理  王 玲书 记 员  张冬梅