江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初8130号 原告：南京盛益资产管理有限公司，住所地在南京市浦口区新浦路**盛景华庭南苑**商业**。 法定代表人：罗薇薇，执行董事。 委托诉讼代理人：毛华贵，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任珊珊，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告：洪亮，男，1987年8月15日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：雷智仙，江苏冠文（江北新区）律师事务所律师。 原告南京盛益资产管理有限公司（下称南京盛益公司）与被告洪亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法由审判员朱模宝适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告南京盛益公司的委托诉讼代理人毛华贵，被告洪亮的委托诉讼代理人雷智仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南京盛益公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2017年10月11日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还承租的位于南京市浦口区××（局部）房屋；3、判令被告向原告支付房屋租金，自2019年2月9日起按照合同约定标准计算至实际退还房屋之日止；4、判令被告向原告支付违约金20057元；5、判令被告支付原告因实现债权而支出的律师代理费7000元；6、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租南京市浦口区××（局部）房屋，租金第一租约年每日每平方米2.1元，即年租金120341元（本年最后二个月免租）；第二租约年每日每平方米2.1元，即年租金120341元；租金支付方式以一年为交租期，首次支付时间为进场前10个工作日前，除首年外，被告应当在每个交租期结束时30日前向原告一次性足额支付下个交租期租金；被告延迟付款超过10日，原告有权单方提前解除合同，收回租赁物，并要求被告承担违约责任；违约金为当期2个月的租金，同时违约方还应当承担守约方为实现权利而支付的律师费、诉讼费等费用。2018年2月11日，原告向被告发出《计租函》，通知被告租赁期限为2018年2月9日至2021年2月8日，被告支付了第一年的租金，但未按照合同约定支付下一期租金。原告于2019年3月25日向被告发出《租金催缴函》，要求被告支付欠缴租金，但被告不予理睬。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判如所请。 被告洪亮辩称，不同意解除合同，被告并未违约。一、因原告未按约竣工验收案涉房屋，并且未组织统一开业，那么原告在合同履行过程中存在违约，被告已交纳租金18万余元，无根本违约的意愿和事实，应当不予解除本合同，被告也不应支付违约金。二、案涉房屋的计租日应当是2018年11月12日起算。从案涉房屋竣工验收时到案涉房屋约定的在2017年12月1日开业经营，但双方在合同9.1条明确约定了视甲方工程进度统一开业日前浮动6个月，最终的统一开业日以甲方书面通知为准。案涉合同中有这一约定，主要是为了督促、制约原告尽快对案涉房屋进行竣工验收，使房屋尽快具备验收条件，但在2018年11月2日前，房屋因未竣工验收，所以并不满足使用、经营的条件，也正是因为房屋没有经过竣工验收，所以原告并未举办统一的开业仪式，并且被告也从未收到原告统一开业的书面通知，因此，在案涉房屋不具备开业使用的条件下，计租的日期应当从房屋竣工验收之日起，也就是2018年11月12日起算。三、房屋存在严重的质量问题，被告在房屋装修过程中发现房屋存在返水问题，并且因为案涉房屋与其他家的房屋属于同一区域整体，是原告将该整体的区域进行隔开使用，所以，原告所在的商铺是没有消防栓的，存在严重的安全隐患，在2019年10月8日，相关的消防部门在检查案涉房屋时，已告知被告该案涉房屋不具备消防安全，存在严重的消防隐患。四、原告主张的律师费，其提供的委托代理合同中明确支付代理费是转账的方式支付，但被告所收到的证据中并无原告提交的律师费转账记录凭证，因此，无法确认律师费是否确实支付，故被告不应承担原告支出的律师费。 经审理查明，2017年10月11日，原告南京盛益公司（合同称“甲方”）作为出租方，与承租方洪亮（合同称“乙方”）签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将坐落于南京市浦口区××（局部）房屋出租给乙方使用；房屋建筑面积为157平方米，租赁期限为3年；合同定金为50142元，乙方于合同签订之日起5个工作日内支付给甲方，该定金在乙方正式接管房屋后转化为保证金，保证金数额为20057元，超出部分转化为租金；房屋第一年租金为120341元（最后2个月免租金），第二年租金为120341元，第三年租金为126358元；乙方应当先付租金后使用，以1年为一个交付期，首次支付时间为进场前的10个工作日前，此后乙方应当在每个交租期结束的30日前，向甲方支付下一期租金；乙方应当在2017年12月1日开业经营（视甲方工程进度，统一开业日可前后浮动6个月，最终以甲方书面通知为准）；如乙方迟延付款超过10日的，甲方有权解除合同；甲、乙双方任何一方违反合同约定，应当向对方支付当期2个月租金作为违约金；如违约金不足以弥补损失的，违约方还应继续弥补对方损失，同时还应当承担守约方为实现权利而支付的诉讼费、律师费、保全费等费用。原、被告在该合同中还对其他事项作出了相应约定。 上述合同签订后，被告洪亮于2017年12月27日向原告盛益资产公司缴纳了保证金20057元，并于2017年12月29日缴纳了房屋第一期租金100284元（已扣除2个月免租期租金）。2019年3月25日，原告认为被告首年租赁期已经到期，故向被告发出“催缴函”，催告被告缴纳第二期租金。被告收到该“催缴函”后，于2019年6月4日向原告支付了第二期部分租金60000元。 又查，原告因本起纠纷委托北京大成（南京）律师事务所代理诉讼，并支付了律师代理费7000元。 庭审中，原告为证明计租期应当自2018年2月9日起算，出示了一份日期为2018年2月11日的“计租函”，该函中载明“幸福里睦邻街区4#地商业已于2018年2月9日统一开业，现正式通知您所租赁商铺于开业当日起正式进入计租租赁期”；并出示了快递寄送单及签收回执各一份，签收回执中签名为“瑞丽帘装”。经质证，被告洪亮否认收到上述“计租函”。 以上事实，有原、被告在法庭上的陈述；原告南京盛益公司提供的《房屋租赁合同》、计租函、催缴函、快递单及回执、委托代理合同及律师费发票；被告洪亮提交的租金支付凭证、工程竣工验收备案表等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告于2017年10月11日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立且合法有效，原、被告均应当自觉按照合同约定履行义务。原、被告签订合同后，被告已经支付第一年租金及第二年部分租金，双方对此均不持异议。双方主要争议事实在于第一年租金的计租起始日。 根据合同约定，计租日为“免租经营期届满次日”，免租经营期为“自统一开业日起算的一定期限”，而统一开业日为“甲乙双方合同中约定的乙方开始经营的日期”。因此，要明确计租日，则应当先确定双方约定的开始经营日期。案涉《房屋租赁合同》第九条约定，“乙方应当在2017年12月1日开业经营（视甲方工程进度，统一开业日可前后浮动6个月，最终以甲方书面通知为准）”。现原告认为被告逾期支付第二期租金，已经构成违约，原告对自己主张的事实负有举证证明义务。原告主张统一开业日为2018年2月9日，并出具了“计租函”、快递单及回执。本院认为，以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。因原告出示的快递单回执上并无被告洪亮签名，并不足以证明该快件已经由洪亮签收；并且该快递单封面并未载明寄送材料为计租函。现被告否认收到该计租函，盛益公司并未提交充分的证据证明其作出的相关意思表示已经到达洪亮，故本院对其主张的计租日不予采纳。因此，本院认为，原告未能提供足够证据证明其主张的日期为开业经营日，应由原告承担相应的不利后果，本院确认原、被告约定的开业经营日不明，第一年租赁期起算时间应当自合同约定的最晚时间起算，即自2017年12月1日起向后延长6个月，以2018年6月1日作为第一年租赁期起算时间。 被告已经将第一年租金支付完毕，按照合同约定，被告应当在首个交租期结束30日前支付第二年租金。因第二年租赁期自2019年6月1日起算，故被告应当在2019年5月2日前向原告支付第二年租金。又因原、被告约定，如延期付款超过10日，则被告应承担相应的违约责任。同时，合同还约定以一年为一个付租期。被告洪亮于2019年6月4日向原告支付了第二期部分租金60000元，已超过了约定的付租期限，且支付金额远未达到约定的租金标准，被告已经构成违约。现原告诉至本院要求解除合同，并要求被告返还承租房屋，符合合同约定，本院予以支持。同时，因被告已经支付了保证金20057元，该保证金相当于两个月租金，作为违约金原告无需返还，但原告也无权要求被告再向其支付违约金20057元。至于原告主张租金，被告支付的第二期租金60000元，相当于182日租金，即原告已经将租金支付至2019年11月30日。之后的房屋占有使用费，被告应当参照合同约定的租金标准，计算至房屋实际交还给原告之日止。又因原、被告在案涉租赁合同中约定，违约方需承担守约方为实现权利而支付的律师费，现原告主张被告承担因本案诉讼支出的律师代理费7000元，该数额未超过相应行业收费标准，故本院予以支持。 至于被告以房屋未通过备案验收为由，主张房屋租金自通过备案验收且具备适租条件之日起计算，缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持；至于被告主张案涉房屋存在返水等问题，盛益公司提供的房屋不适租的观点，因被告并未提交充分的证据证明其主张的返水等问题发生时间、该问题足以导致其无法使用案涉租赁房屋、盛益公司作为出租人未履行维修义务，故对被告该辩称，本院也不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告南京盛益资产管理有限公司与被告洪亮于2017年10月11日签订的《房屋租赁合同》，被告洪亮于本判决发生法律效力之日起七日内向原告南京盛益资产管理有限公司交还其承租的坐落于南京市浦口区××（局部）房屋； 二、被告洪亮应于本判决发生法律效力之日起七日内，按照合同约定标准向原告南京盛益资产管理有限公司支付自2019年12月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费（2020年5月31日之前标准为120341元/年，之后标准为126358/年）； 三、被告洪亮应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告南京盛益资产管理有限公司支付律师代理费7000元； 四、驳回原告南京盛益资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1624元，由原告南京盛益公司负担1524元，由被告洪亮负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。 审判员  朱模宝 二〇二〇年三月十三日 书记员  梁冬丽