江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初18665号原告：欧阳春华，女，汉族，住上海市浦东新区。原告：吴骏，男，汉族，住上海市浦东新区。原告：叶莲梅，女，汉族，住住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：黄厚新，上海汉盛律师事务所律师，代理上述三原告。委托诉讼代理人：张思杨，上海汉盛律师事务所律师，代理上述三原告。被告：苏州兆成展馆经营管理有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道1588号1号馆1292室-1296室，统一社会信用代码91320583665755387C。法定代表人：杨文明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鑫涛，江苏丰田律师事务所律师。第三人：昆山花桥展览中心有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道1588号1号馆2楼，统一社会信用代码913205837890545902。法定代表人：陈中益，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鑫涛，江苏丰田律师事务所律师。原告欧阳春华、吴骏、叶莲梅与被告苏州兆成展馆经营管理有限公司（以下简称“兆成公司”）、第三人昆山花桥展览中心有限公司（以下简称“展览公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，由审判员孙学谦独任审理，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告欧阳春华及其与吴骏、叶莲梅的共同委托诉讼代理人黄厚新、张思杨，被告苏州兆成展馆经营管理有限公司的委托代理人邓鑫涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳春华、吴骏、叶莲梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告三年租金人民币46641元及利息(利息自起诉之日至判决生效之日止，以46641元为本金，按照银行同期贷款利息计算)；2、判令被告支付原告租赁期间少付的租金及利息计人民币6336.92元；3、判令被告支付原告延迟支付租金的滞纳金1380.99元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年4月19日，原告购买了第三人开发的楼盘，地址位于昆山市绿地大道1588号1号馆1411室。同时，原告在第三人的安排下，将上述物业租赁给被告，为此原被告签订了《租赁合同》。合同对相关的租赁事宜作出了详尽的约定。按照被告和第三人的安排，该物业前四年的租金，扣除三年的租金用于冲抵原告应付给第三人的首付房款。其他的租金由被告支付给原告。2018年，第三人回购了原告的上述物业，原告方知，被告并未将上述的三年租金冲抵首付房款，故此原告现要求被告支付上述租金。另外，现经原告核对银行卡信息，被告在租赁期间多次未按照租赁合同的约定时间节点支付租赁费，且支付租赁费的数额也不足合同约定。故此，起诉至贵院，请依法审理。被告苏州兆成展馆经营管理有限公司辩称，根据房屋回购合同第6.1条。故甲方（即本案原告）确认本合同履行后，商品房购销合同、租赁合同、物业合同及本合同纠纷彻底解决，嗣后再无任何纠葛，故请求贵院驳回原告诉请。第三人昆山花桥展览中心有限公司发表意见称，同被告兆成公司答辩意见。本院经审理认定事实如下：2010年，原告与第三人展览公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定由原告向第三人购买位于花桥中国国际采购中心1号馆1411号房，总价款147150元。付款方式：于本合同签订当日支付首付款74150元（含定金），余款73000元于签订本合同30个工作日内以银行按揭方式支付。原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《1号馆租赁合同》一份，约定由被告兆成公司承租前述房屋。交付日期和租赁期限：乙方在2010年7月1日起承租甲方房屋，无论开发商是否在2010年12月31日交付房产则乙方必须从2010年7月1日起支付租金。房屋租赁期为8年，自2010年7月1日至2018年6月30日。租金、支付方式和限期：具体基准租金：第一年1943元、第二年1943元、第三年3887元、第四年7773元、第五年15547元、第六年15547元、第七年15547元、第八年15547元，共计77734元。租赁期的租金按年度支付。前两年租金的支付时间为：在昆山花桥展览中心有限公司将该房屋产证交付甲方的同时乙方将前两年租金支付于甲方；第三年租金与第四年租金一并支付，第四年度起乙方应在每年起租日后的30天内将当年度的年租金支付甲方。租赁期内物业管理费和其他费用：为方便甲方，甲方全权委托乙方代为向当地税务局申请税务租金发票，所发生的税费在基准租金中扣除。被告承租涉案房屋期间共向原告支付了6笔租金，合计74077元。本案中，原告主张的租金差额即是合同约定的租金总额与被告实际支付的租金总额之间的差额。对此，被告解释称租赁期间其已经代原告向税务机关缴纳了房屋出租的相应税金583元，并提交2011年-2012年期间的江苏省地方税务局通用机打发票及代开租金发票汇总清单予以证明。发票及后附的代开租金发票汇总清单列明的收款方或纳税人为包括原告在内的多名业主，开票项目为该些业主的房租总额，发票票面所载的税金为以该些业主的房租总额为基数计算的金额，在后附的代开租金发票汇总清单中一一列明有包括原告在内的各业主的应税租金金额及相应税金。清单所载的属于原告的税金有2笔，分别为2011年5月5日388.65元、2012年11月21日194元，合计582.65元。对此，原告不予认可，但承认从未自行向税务机关缴纳过房租税款。另查明:2018年6月9日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《房屋回购合同》，约定第三人以147695元的价格向原告回购涉案房屋。合同第三条“交付时间及方式”约定：1、签订本协议之日起，甲方将交易标的回购房屋交付给乙方，由乙方接管并承担交易标的回购房屋所有人责任。但在交易标的回购房屋的不动产权证变更前因甲方责任(包括但不限于查封、抵押、虚假资料)，导致交易标的回购房屋的不动产权证无法变更的，或由此造成的全部法律责任由甲方承担；2、签订本协议后，甲方应按照乙方或乙方委托的中介公司通知(手机短信)的时间，至昆山市不动产登记中心办理交易标的回购房屋的不动产权证变更登记；3、在乙方取得交易标的回购房屋的不动产权证后15个工作日内，乙方将回购房屋的交易价款一次性交付给甲方。合同第五条“违约责任”约定：1、任何一方违约，由此造成的全部损失由违约方承担；2、如因甲方违约造成交易标的回购房屋无法办理不动产权证变更登记的，自乙方通知(手机短信)甲方的时间次日起，超过90天仍无法办理交易标的回购房屋的不动产权变更登记的，乙方除有权解除本合同或向管辖权法院起诉要求甲方继续履行合同外，甲方还应按交易价款10%向乙方承担违约金；3、如因乙方违约逾期支付交易价款的，乙方应以应付未付金额为基数，按每月1%利率标准向甲方支付逾期付款违约金。逾期付款超过90天后，甲方有权解除本合同，乙方还应按交易价款10%向甲方承担违约金。合同第六条“其他”约定：1、交易标的回购房屋原系由乙方作为商品房开发商按商品房销售方式出售给甲方的，故甲方确认本合同履行后，商品房购销合同、租赁合同、物业服务合同及本合同纠纷彻底解决，嗣后再无任何纠葛；2、本合同签订的同时，甲乙双方应与负责交易标的回购房屋的物业公司办理物业管理合同转移承接手续；3、因交易标的回购房屋属于二手房交易，按规定需统一签订网签合同，甲乙双方确认当网签合同与本合同发生冲突时，以本合同为准；5、甲方在签订本合同时将房产证原件、土地证原件、购房发票原件移交给乙方。庭审中，原、被告双方确认该合同已履行完毕，原告已交还涉案房屋，被告也已支付原告回购款。对于房屋回购合同履行完毕后原告仍向被告主张返还三年租金的原因，原告解释称该回购合同是第三人单方制作的格式合同，合同第6.1条约定:回购合同履行后，购销合同、租赁合同、物业服务合同纠纷解决，嗣后再无纠葛。该条款属无效的格式条款，是指房屋交付回购后，原告不再和物业和承租方即被告再产生任何权利义务，而本案中原告的诉求都是发生在回购合同签订之前，故原告向被告主张权利也并不违反该条的约定，回购合同的主体是原告和第三人，合同约定的内容也只有权针对原告和第三人之间的约定，但第6.1条所称的租赁合同、物业管理合同在原告和第三人之间并未实际发生，因此这一条约定对原告和第三人而言无实际意义。对此，被告认为原告在签订房屋回购合同时理应清楚租金支付上有差额，是原告放弃了上述差额来达成房屋回购合同的签订，且在房屋回购合同第6.1条中，原告也已明确放弃追究上述差额。上述事实有《昆山市商品房购销合同》、销售不动产统一发票、《1号馆租赁合同》、银行账户交易流水、江苏省地方税务局通用机打发票、代开租金发票汇总清单、《房屋回购合同》等证据以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告与第三人签订的房屋回购合同系双方的真实意思表示，依法成立有效，双方均应恪守合同约定履行各自义务。关于原、被告双方争议的合同第6.1条：“交易标的回购房屋原系由乙方作为商品房开发商按商品房销售方式出售给甲方的，故甲方确认本合同履行后，商品房购销合同、租赁合同、物业服务合同及本合同纠纷彻底解决，嗣后再无任何纠葛”，本院认为，被告虽非房屋回购合同的主体，但前述条款系对被告在租赁合同项下的权利义务进行了处分，被告已对此进行了追认，故合同效力应当及于被告，理应约束原告与被告双方。根据该合同条款所使用的词句，并结合合同全文，该条款的真实意思应当理解为:房屋回购合同履行完毕后，原告与房屋出卖人签订的房屋买卖合同、与房屋承租人签订的房屋租赁合同、与物业管理方签订的物业管理服务合同均消灭，合同项下的权利义务均终止，各方今后无涉。现房屋回购合同已经履行完毕，原告仍基于已终止的租赁合同向被告主张相关合同权利，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。至于原告主张前述条款系无效的格式条款，本院认为，原告在房租回购合同的主要权利系获得房屋回购款，而合同并未对其该项权利予以限制，原告的该项权利事实上也已实现，故本院对其主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告欧阳春华、吴骏、叶莲梅的全部诉讼请求。案件受理费1016元，减半收取508元，由原告欧阳春华、吴骏、叶莲梅承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙学谦二〇二〇年三月十三日书记员  黄 迪附：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。