浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初4792号 原告杭州天妮网络科技有限公司，住所地浙江省杭州市江干区笕桥镇机场路******。 法定代表人俞斌，该公司董事长。 被告戴雪岚，女，1978年3月13日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人詹永胜，男，1970年12月20日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区，系被告戴雪岚丈夫。 原告杭州天妮网络科技有限公司（以下简称天妮公司）诉被告戴雪岚房屋租赁合同纠纷一案，原告天妮公司于2019年5月15日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员张妍妍独任审判，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告天妮公司基于双方于2016年12月25日签订的《房屋租赁合同》等而起诉。诉讼请求：1、判令被告支付租金69718元（2018年1月1日至2018年12月31日）；2、判令被告支付物业管理费2700元（2018年1月1日至2018年12月31日）；3、判令被告支付违约金37926.59元（暂按照欠付租金的每日万分之十的标准计至2019年5月8日，此后算至实际支付之日止）；4、判令原告不返回被告保证金10000元；5、本案诉讼费用由被告承担。 被告戴雪岚辩称：1、房屋所有权人曾要求被告暂不支付租金，待各方诉讼有结果后再支付。2017年7月接到法院的协助执行通知书才知道各方有纠纷，实际上2016年8月法院已有裁定说明各方当时就存在纠纷，原告在明知各方存在纠纷的情况下隐瞒相关事实，缩短合同期限，存在欺诈的嫌疑。2、2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金及物管费确实没有交付，但不是无理不支付租金，是有合理理由的。该部分租金被告愿意支付，由法院确定应该向谁支付。3、案涉房屋存在污水管堵塞严重的情况，多次反映无人处理，严重影响被告经营，应当赔偿被告的损失。4、物业管理费不同意支付，被告有很大的损失，物业管理人没有履行职责。5、违约金不同意支付，保证金应当返还。 本案经审理查明的事实如下： 2016年12月25日，天妮公司与戴雪岚签订租赁合同，约定：天妮公司自愿将位于杭州市，杭州泰尚达文化创意园3号楼1层104#物业（建筑面积150平方米）有偿提供给戴雪岚使用；租赁期限2年，自2017年1月1日至2018年12月31日；年租金66398元，第二年租金为69718元；租金一年一付，先付款后使用，合同签订之日一次性付清首期一年租金，以后每年租金在起租日前45天内支付；物业管理按每平方每月1.5元计算，戴雪岚缴纳物业管理费；戴雪岚在合同签订日支付10000元作为房屋租赁保证金，租赁期限届满，在戴雪岚向天妮公司交清了全部应付租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定交还承租的租赁物后30日内，天妮公司退还全部租赁保证金（不计利息）；戴雪岚逾期支付租金，应向天妮公司支付滞纳金，按欠费天数乘以欠缴租金总额的万分之十计算；在租赁期限内，若戴雪岚欠交租金或水电费超过45天，天妮公司有权提前解除本合同；租赁保证金10000元归天妮公司用于赔偿损失，不足部分由戴雪岚负责全部赔偿；等等。 被告戴雪岚已支付至2017年12月31日的租金，此后租金未付。 另查明，杭州市中级人民法院(2018)浙01民终6240号生效判决书确认案外人朱爱萍取得了机场路72号4幢房屋的所有权证（杭房权证江更字第××号，面积7987.61平方米）。2013年9月10日，原“机场路72号，机场路72号3幢、4幢、5幢、7幢、11幢、15幢、16幢、17幢、18幢”变更门牌号码为××。该判决同时确认2011年10月25日朱爱萍与杭州圣唐投资有限公司（以下简称圣唐公司）签订了租赁合同，合同约定将机场路72号范围内的土地以及地面建筑、设施整体租赁给圣唐公司使用；经朱爱萍书面同意后，圣唐公司可将租赁物的部分面积转租。租赁期限自2011年10月25日至2024年2月15日止。后因圣唐公司拖欠租金，朱爱萍行使合同解除权，该判决确认双方合同解除时间是2016年7月30日。 2013年7月1日，承租方天妮公司与出租方圣唐公司、杭州泰尚达文化创意有限公司签订《杭州市机场路248号、250号租赁合同》，约定：租赁期限自2013年7月1日至2024年2月15日；租赁物采取包租方式，由天妮公司自行管理；租赁期内，天妮公司根据其招商计划，在本合同约定的用途范围内自主招商、转租；等等。 以上事实有原告天妮公司提交的《租赁合同》、《杭州市机场路248号、250号租赁合同》、付款凭证、民事判决书，及双方当事人的陈述为证。原告提交的其他证据与本案争议缺乏直接关联，故不予确认。 本院认为，本案基础事实是案涉租赁物登记所有权人为朱爱萍，朱爱萍将案涉租赁物租给圣唐公司，圣唐公司承租后将其转租给天妮公司，天妮公司又将其转租给戴雪岚。戴雪岚与天妮公司转租合同所约定的租赁期限并未超过天妮公司与圣唐公司租赁合同所约定的租赁期限，也未超过圣唐公司与朱爱萍租赁合同约定的租赁期。在合同履行过程中因圣唐公司拖欠租金导致其与朱爱萍的租赁合同提前解除，圣唐公司与朱爱萍租赁合同的提前解除可能会影响案涉转租合同的履行，但转租合同的履行问题不应影响转租合同效力。天妮公司与戴雪岚签订的案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，也不存在法定无效情形，应属合法有效，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力。 关于天妮公司的各项请求是否成立的问题。1、租金。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。天妮公司已将租赁物交付戴雪岚使用，戴雪岚理应按约支付租金，但其仅支付至2017年12月31日的租金，故天妮公司要求戴雪岚支付自2018年1月1日至2018年12月31日的租金69718元有事实和法律依据，应予以支持。2、逾期支付租金的违约金。天妮公司主张的违约金计算方式是合同约定的滞纳金金额的计算方式，即欠费天数乘以欠缴租金总金额的万分之十。但该标准过高，本院综合考虑被告的具体违约行为，以及造成逾期支付租金的具体原因和逾期支付租金造成的损失等因素，酌情确定为欠费天数乘以欠缴租金总额的万分之三。经计算，截至2019年5月8日，被告应付的违约金为10436.78元。3、保证金问题。双方合同约定因被告违约导致原告提前解除合同的，保证金归原告用于赔偿损失。而本案中原告并未主张提前解除合同，其没收保证金缺乏合同依据。同时，原告已主张对方逾期付款的违约责任，其要求以没收保证金弥补其实际损失亦无依据。但为避免讼累，该保证金可以抵扣应付租金，故上述应付租金扣除保证金10000元后，戴雪岚应支付租金59718元。4、物业管理费。被告在使用案涉物业时理应承担产生的物业管理费，双方书面合同对于物业管理费标准有约定，可予适用。因此，被告戴雪岚还应支付原告2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费1912元（1.5*150*12=2700元）。 对于被告辩称案涉租赁房屋存在污水管堵塞等情况，可就损害赔偿问题另行主张，不构成拒付租金等的合理抗辩，本院不予采纳。 据此，根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告戴雪岚支付原告杭州天妮网络科技有限公司租金人民币59718元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告戴雪岚支付原告杭州天妮网络科技有限公司逾期付款违约金人民币10436.78元（暂计算至2019年5月14日，此后以欠付上述第一项租金为基数按照每日万分之三的标准计算至租金付清之日止），于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告戴雪岚支付原告杭州天妮网络科技有限公司物业管理费人民币2700元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告杭州天妮网络科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2707元，减半收取人民币1353.50元，由原告杭州天妮网络科技有限公司承担人民币565.50元，被告戴雪岚承担人民币788元。被告承担的款项应于本判决生效后七日内付至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 张妍妍 二〇二〇年三月四日 代书记员 沈 迎