山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初353号原告：迟翠珍，女，1965年11月21日出生，汉族，青岛市市南区。委托诉讼代理人：金维勇，山东文鼎律师事务所律师。被告：解维宁，男，1981年9月19日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：解建本，系解维宁的父亲。被告：解建本，男，1950年5月24日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：查忠含，青岛即墨胜和法律服务所法律工作者。被告：曹修臻，男，1972年7月26日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。原告迟翠珍与被告解维宁、解建本、曹修臻房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迟翠珍及委托诉讼代理人金维勇，被告解维宁委托诉讼代理人解建本、被告解建本委托诉讼代理人查忠含、被告曹修臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迟翠珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告解建本与被告曹修臻签订的《租赁合同》无效，依法判决被告曹修臻返还租赁房屋；2.依法判决被告向原告支付房屋占有使用费2.5万元；3.本案诉讼费由被告承担。2011年4月15日，原告与被告解维宁签订《合作协议》，原告按照约定在即墨区共同投资建厂房，2011年9月建成。协议约定“厂房建设完毕，由甲乙双方协商将厂房楼房用于出租，出租合同由甲乙双方签字认可，其中一方不得单方同他人签订出租合同”。2018年5月，被告解建本与被告曹修臻签订《房屋租赁合同》，将厂房以每年10万元的价格出租给曹修臻，原告知悉后，多次与三被告协商，被告均置之不理，原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。被告解维宁辩称，我欠我父亲解建本的钱，所以就将该房屋中属于解维宁的份额转账给了解建本，解建本与原告之间发生的纠纷与我无关。被告解建本辩称，原告所诉与事实不符，该房屋出租原告知晓且已经收取部分房租费，解建本对涉案房屋进行了多次维修和建设，该费用应当由原告与解建本均担，在此，解建本提起反诉，当庭提交反诉状。被告曹修臻辩称，我承租房屋时，我是找的解建本，他为我出具的村委给他出具的土地使用证明，他还有土地租赁合同，我看后觉得没有问题，可以确认土地就是解建本的，就和解建本签了房屋租赁合同。至于原告与解建本、解维宁之间的关系，我不清楚。经审理查明，2011年4月15日，被告解维宁（甲方）与原告迟翠珍（乙方）签订《合作协议》，约定：1.甲方提供土地、位于即墨页土地租赁合同书以及租赁土地平面图）。2.甲乙双方共同出资建厂房楼房，用于租赁，其中乙方出资肆拾万元整，用于厂房楼房建设。3.乙方出资后，由甲方负责联系施工单位，完成所有厂房楼房建设，超过费用乙方不再负担。4.厂房楼房建设完毕，由甲乙双方协商将厂房楼房用于出租，厂房楼房的出租合同由甲乙双方签字认可，其中乙方不可单方面同他人签订出租合同。5.合同期限自2011年4月至2060年12月31日止，厂房楼房租赁期间的租金收入由甲乙双方平均分配。如厂房楼房维修、改建、扩建等一切相关事宜，由甲乙双方各出资50%解决。6.租赁期间，如发生自然灾害，或不可抗力因素致厂房楼房受损，由甲乙双方共同出资维修。……迟翠珍与解维宁在合作协议范围的土地上建设的房屋无建设工程规划许可证。2018年5月1日解建本与曹修臻签订《房屋租赁合同》，约定1.解建本将位于即墨区环秀街道南叫村的厂房、厂房附属的院子、及厂房西侧的二层楼部分房间以租赁的方式给曹修臻使用。曹修臻所租赁的厂房及场地用于机械、电器配套产品。2.租赁期限十年，自2018年5月1日至2028年4月30日。3.租赁面积为车间1000平方。4.租赁费为壹拾万元整。所租厂区院子面积无偿给曹修臻使用，租赁费前三年不变，每三年递增8%，第十年租赁费同第九年一样计算。租赁费为半年为周期支付，即签订合同生效日期算起六个自然月为一个周期，依次顺延缴费。5.租赁期间因曹修臻经营所发生的有关税费由其承担。现租赁期间的土地使用税由解建本承担，后期因政府调整税费，增长部分由双方共同承担，各一半。解建本应该给曹修臻提供房屋所有权证明（确定所租赁厂房为解建本所有），解建本需给曹修臻提供工商注册所用的房屋证明。……7.租赁期间，曹修臻所承担的房屋其主体结构、墙体、门窗等的维护由解建本负责维修，办公区域如需改动装修由曹修臻出资装修。如曹修臻使用原因造成房屋损坏，由其负责修缮及赔偿。租赁期满后，曹修臻有优先续租权。……2018年5月1日，曹修臻向解建本支付租赁费50000元，解建本为曹修臻出具收据一份，载明“收租房款连租房定金在内，半年款”。2018年10月30日，曹修臻向迟翠珍支付租金5万元。迟翠珍为曹修臻出具收据一份，载明“今收到南叫厂房租金伍万元50000正，2018年10月30日至2019年4月30日。”另查，本院审理的（2018）鲁0282民初7106号案件迟翠珍诉被告解维宁、第三人解建本合伙协议纠纷一案，本院判决解维宁、解建本共同支付迟翠珍房屋出租收益72500元。后解维宁、解建本不服一审判决提出上诉，2018年12月5日，青岛中院作出（2018）鲁02民终9103号判决书，认定迟翠珍系与解维宁存在合伙关系，解建本代解维宁收取租金系代理行为，解建本不应承担给付义务，因此判决由解维宁支付迟翠珍合伙房屋出租收益72500元。庭审中，解建本提交解维宁为其出具的转让证明一份，欲证明涉案房屋所有权、使用权、出租权及该房屋相应的所有权均归解建本。原告质证称，对该证据的真实性不予认可，解建本与解维宁系父子关系，相互出具的证明不应获得支持，再者，解维宁与原告系合伙关系，在原告未同意的情况下，解维宁无权将合伙经营的厂房转让给解建本。上述事实，有原被告的陈述，原告提交的土地租赁合同、合作协议、（2018）鲁02民终9103号判决书，被告解建本提交的收款收据、被告曹修臻提交的房屋租赁合同、收款收据等证据在案佐证，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，因涉案房屋无建设工程规划许可证，根据《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二条之规定，出租人无建设工程规划许可证，与承租人签订的租赁合同无效。因此原告迟翠珍要求确认解建本与曹修臻签订的《房屋租赁合同》无效并要求曹修臻腾出涉案厂房，本院予以支持。关于迟翠珍要求曹修臻支付2019年5月1日至2019年10月30日房屋占有使用费25000元，曹修臻在庭审中亦明确表示同意支付占有使用费。根据《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民以法院一般应予支持。故迟翠珍要求曹修臻支付2019年5月1日至2019年10月30日房屋占有使用费25000元不违反法律规定，本院予以支持。关于曹修臻因《房屋租赁合同》无效而遭受的损失，根据《民法总则》第一百五十七条之规定，民事法律行为无效、被撤销或者确认不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。但因本案诉讼主体地位复杂，曹修臻亦表示将会另行主张权利，故本案对曹修臻的损失不作处理。关于解建本辩称其对涉案房屋多次进行维修和建设，该费用应由迟翠珍与解建本均担，因此提起反诉。关于解建本要求迟翠珍承担修缮建设费用，系其与迟翠珍、解维宁之间合伙协议纠纷，与本案非同一案由，本院对其反诉不予受理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告解建本与被告曹修臻于2018年5月1日签订《房屋租赁合同》无效；二、被告曹修臻于本判决生效后30日内腾出上述《房屋租赁合同》中约定的涉案厂房；三、被告曹修臻于本判决生效后十日内支付原告迟翠珍2019年5月1日至2019年10月30日的房屋占有使用费25000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费425元（原告预缴），减半收取212.5元，由被告曹修臻负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  王彬彬二〇二〇年三月三十日书记员  王 迪附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确认不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持。