福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初609号 原告：福建望盛实业有限公司，住所地福建省福州市闽侯县甘蔗街道闽侯经济技术开发区东领路**，统一社会信用代码91350121611341867J。 法定代表人：陈秋海，职务董事长。 委托诉讼代理人：叶肖雄、陈颖，系公司员工。 被告：福建云脉教育科技有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福州软件园****，统一社会信用代码91350100777515169B。 法定代表人：郭喜国，职务董事长。 委托诉讼代理人：张钰、尧梦雪，系公司员工。 原告福建望盛实业有限公司(以下简称望盛公司)与被告福建云脉教育科技有限公司（以下简称云脉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理，依法适用简易程序于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告望盛公司的委托诉讼代理人叶肖雄、陈颖和被告云脉公司委托代理人张钰、尧梦雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 望盛公司诉讼请求如下：1.解除望盛公司与云脉公司于2019年6月签订的《租赁合同》（合同编号：WS-YM-2019063001）及《物业管理服务协议》；2.判令云脉公司支付拖欠的租金38528.49元、物业服务费28626.69元及电费134.4元，共计67289.58元，并按约支付由违约之日起至2019年11月30日止，租金欠款总额按每日千分之五，物业服务费及电费欠款总额按每日千分之二计算的滞纳金为22411.14元；3.判令没收云脉公司交付的31119元租赁押金和31119元物业服务押金；4.判令云脉公司支付望盛公司违约金311190元；5.云脉公司承担本案所有诉讼费用。 事实与理由如下：2019年6月，望盛公司与云脉公司签订了编号为WS-YM-2019063001）《租赁合同》及《物业管理服务协议》。由云脉公司向望盛公司租赁位于闽侯县荆溪镇厚屿食品工业园福建望盛实业有限公司厂房1号车间第二层，租赁面积为987.91平方米，租赁期限自2019年8月1日至2023年4月25日止。2019年8月1日至2021年4月25日租金为每月每平米13.65元，2021年4月26日至2022年4月26日租金为每月每平米14.33元，2022年4月26日至2023年4月25日租金为每月每平米15.05元，租赁房屋保证金为31119元。按照编号为WS-YM-2019063001合同的第三条第7款“乙方须按照双方的约定向甲方缴纳各种费用。如任何一项费用未按时缴纳，除须收取滞纳金以外，逾期超过30天的情况下，甲方有权无条件收回房产，解除合同，保证金不予退还。如保证金不足以支付由于乙方原因造成的所租场地的损害及设施设备的损害，乙方对此须承担赔偿责任。”同时根据合同第九条第3款约定“若甲乙方其中一方单方提前终止本合同，则应向对方支付履约保证金的10倍作为违约补偿。” 2019年6月，望盛公司与云脉公司还签订了《物业服务协议》，按照望盛公司与云脉公司签订的编号为WS-YM-2019063001的《租赁合同》，望盛公司为云脉公司所租赁的厂房提供物业服务，云脉公司按承租的建筑面积缴纳物业服务费，收费标准是：2019年8月1日至2020年4月25日每月应付物业费总额为9542.23元，2020年4月26日至2021年4月25日每月应付物业费总额为10016.87元，2021年4月26日至2022年4月25日每月应付物业费总额为10520.18元，2022年4月26日至2023年4月25日每月应付物业费总额为11050.63元。按照《物业服务协议》第四条第三点规定“如云脉公司逾期支付或逾期补足物业管理费、保证金或其他应缴费用的，云脉公司除应如数支付或补足外，每逾期一日按应付费用金额的0.2％向望盛公司支付违约金。逾期达15日的，望盛公司还有权根据合同有关约定终止或停止对其提供物业服务”。合同签订后，望盛公司按约将房屋交付云脉公司使用，并提供相应服务。然而，云脉公司却未按约支付租金及服务费。截止2019年11月30日止云脉公司累计拖欠望盛公司房租38528.49元、服务费28626.69元、8月8日至10月9日电费134.4元，以及由此产生的滞纳金计22411.14元，所有共计金额为89700.72元。 为此望盛公司多次向云脉公司催讨，并于2019年11月22日致函云脉公司（由云脉公司行政经理张钰签收），要求云脉公司于2019年11月25日付清拖欠的款项，但云脉公司虽口头表示立即付清拖欠的款项，但时至今日云脉公司仍未履行其付款义务。特向贵院提起诉讼。 云脉公司辩称，1、合同中第九条第3款“支付履约保证金的10倍作为补偿”属格式条款，于法无据且不合情理; ①云脉公司与望盛公司之间已合作多年,合作期间多次续签租赁合同，云脉公司一直有按期足额支付租金。只因云脉公司2019年业务扩大，导致大量业务应收款没有按计划收回，从而影响了缴付望盛公司房租。云脉公司多次与望盛公司进行沟通延缓，无奈回款进度实在缓慢而有心无力。而双方多年合作以来，一直以望盛公司公司的格式合同进行签署。支付履约保证金的10倍作为补偿，也是其中的格式条款之一。 ②按照最新签署编号为WS-YM-2019063001的《租赁合同》，自合同签订之日起至2019年12月，双方租金及物业服务费共计应为156695.42元,履约保证金的10倍为311190元，远远超出了答辯人所需支付的租金及物业服务费总数，如此情况之下，支付10倍履约保证金，对于云脉公司显失公平。因此，云脉公司申请依据法律相关规定，对合同第九条第3款予以撤销。 2、已有租金/物业费的滞纳金的计算，可作为违约补偿，若计算违约金，属于重复补偿；且日3‰或2‰的违约金标准计算过高，云脉公司经济困难，申请按照同期银行利率进行计算违约金。 滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，是行政管理的罚金,只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用；违约金则是指按照当事人的约定或法律规定，一方当事人违约，应向另一方支付金钱，是违约的责任形式。 因为滞纳金和违约金分别属于两个不同的法律概念，且二者有重叠的地方，望盛公司既要求云脉公司支付违约金，又要求云脉公司支付滞纳金，没有法律依据，属于重复要求赔偿。且云脉公司与望盛公司签订的《租赁合同》中并无关于租金滞纳金日5%的计算条款。 而无论是按日5‰，还是按照日2‰计算违约金，标准均过高；在云脉公司如此困难之情况下，云脉公司建议按照同期银行利率进行计算违约金。 3、期望房租及物业费用可以减收。 因年后全国疫情爆发，影响云脉公司经营计划，学校延期开学无法催促回款，加上复工延期及复工工作效率低下，云脉公司再次遇到经营压力。且望盛公司于2019年8月份开始就已经以云脉公司未如期交付房租为由，封锁云脉公司仓库;而《租赁合同》中约定的租赁期间为2019年8月1日至2023年4月25日。换言之，云脉公司在延期支付租金期间，井未能正常使用出租房屋。根据上述情况，云脉公司期望可以结合实际情况，减收租金及物业费用。 综上所述，望盛公司的诉讼请求与事实存在出入，部分诉求没有法律依据，肯请法庭查明事实，结合目前云脉公司经济困难之情形，公正审理，维护云脉公司的合法权益及正常的经济秩序。 望盛公司为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1、租赁合同，证明云脉公司向望盛公司承租诉争房屋。 证据2、服务协议，证明望盛公司为云脉公司租赁的厂房提供物业服务。 证据3、营业执照（副本），证明福建云脉教育科技有限公司云脉公司主体资格。 证据4、身份证，证明福建云脉教育科技有限公司法人代表郭喜国身份信息。 云脉公司质证意见对上述证据真实性均无异议。 云脉公司无证据向本院举证。 本院根据当事人的陈述及其所举的证据，可以确认如下事实： 经审理查明，2019年6月间，望盛公司与云脉公司签订了编号为WS-YM-2019063001）《租赁合同》及《物业管理服务协议》。《租赁合同》约定望盛公司将坐落于福州市闽侯县荆溪镇厚屿食品工业园福建望盛实业有限公司厂房1#车间的第二层出租给云脉公司作为厂房/办公/仓储使用，租赁面积为987.91平方米，租赁期限自2019年8月1日至2023年4月25日止。《租赁合同》还约定2019年8月1日至2020年4月25日的租金为每月每平方米13元，2020年4月26日至2021年4月25日租金为每月每平米13.65元，2021年4月26日至2022年4月25日租金为每月每平米14.33元，2022年4月26日至2023年4月25日租金为每月每平米15.05元。合同第1.2约定房屋租金按月结算，乙方应在每月30日前支付下月的租金，先付租金后使用，甲方应在乙方缴纳租金后15个工作日内开具租金发票给乙方。第2.1条约定乙方须向甲方支付租赁房屋履约保证金为31119元。合同的第三条第7款约定乙方须按照双方的约定向甲方缴纳各种费用。如任何一项费用未按时缴纳除须收取滞纳金以外，逾期超过30天的情况下，甲方有权无条件收回房产，解除合同，保证金不予退还。如保证金不足以支付由于乙方原因造成的其所租场地的损害及设施设备的损害，乙方对此须承担赔偿责任。第九条第3款约定若甲乙方其中一方单方提前终止本合同，则应向对方支付履约保证金的10倍作为违约补偿。 2019年6月间，望盛公司与云脉公司还签订了《物业服务协议》。由望盛公司为云脉公司在所租赁的厂房提供物业服务。云脉公司按承租的建筑面积缴纳物业服务费。收费标准是：2019年8月1日至2020年4月25日每月应付物业费总额为9542.23元，2020年4月26日至2021年4月25日每月应付物业费总额为10016.87元，2021年4月26日至2022年4月25日每月应付物业费总额为10520.18元，2022年4月26日至2023年4月25日每月应付物业费总额为11050.63元。合同签订后，望盛公司将房屋交付云脉公司使用，云脉公司向望盛公司缴纳了租赁押金31119元和物业服务费押金31119元。云脉公司在租赁期间，除了已支付2019年6、7、8月份的租金及物业服务费外，自2019年9月起至今均未支付租金及物业服务费。 本院认为，望盛公司与云脉公司签订的《租赁合同》及《物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效的合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。云脉公司未按照合同约定支付租金及物业费，已构成违约，望盛公司要求解除双方签订的《租赁合同》及《物业服务协议》，符合合同约定，本院予以支持。望盛公司主张将租金及物业服务费计算至2019年11月30日止，云脉公司对此并未提出异议，本院予以支持，根据《租赁合同》第三条第一款第二项的约定，租金应按月结算，云脉公司应支付租金至2019年11月30日止计38528.49元；根据《物业服务协议》第三条第五款第一项约定，云脉公司应支付物业服务费至2019年11月30日止为28626.69元。 关于望盛公司要求云脉公司支付水电费计134.4元的问题，本院认为，云脉公司对此均无异议，本院予以支持。 关于望盛公司要求云脉公司支付逾期支付租金及物业服务费滞纳金，该滞纳金实质上系云脉公司逾期支付租金及物业服务费的违约金，望盛公司要求按每日千分之五计算逾期支付租金的滞纳金，按每日千分之二的标准计算逾期支付物业服务费的滞纳金，明显过高，已超过法律规定的标准，本院不予支持，上述费用的滞纳金均应按年利率24%计算，因望盛公司自愿将上述滞纳金计算至2019年11月30日止，故本院予以照准，其中2019年9月1日-2019年11月30日止逾期支付租金滞纳金以38528.49元为基数，按月利息2%计算为2311.71元；2019年9月1日-2019年11月30日止逾期支付物业服务费滞纳金以28626.69元为基数，按月利息2%计算为1717.6元。关于望盛公司要求云脉公司支付逾期支付电费滞纳金的问题，因双方合同并未约定，本院不予支持。 关于望盛公司主张没收云脉公司缴纳的租赁履约保证金31119元，本院认为，鉴于云脉公司自租赁开始只支付三个月的租金，对于尚欠的2019年9月1日起至2019年11月30日止的租金分文未付，已构成违约，望盛公司要求没收云脉公司租赁履约保证金31119元，符合合同约定，本院予以支持。关于望盛公司主张没收云脉公司缴纳的物业服务费履约保证金31119元，不符合合同约定，本院不予支持，为避免诉累，云脉公司所支付的履约保证金可用于抵扣其尚欠的物业服务费。 关于望盛公司主张云脉公司应按其支付的履约保证金的10倍支付违约金31119元的问题，本院认为，望盛公司的逾期支付租金和物业费已按年利率24%计算违约金以及已将云脉公司缴纳的租金履约保证金31119元判归其所有，已足以弥补望盛公司之损失，为公平起见并为平衡双方利益，故对望盛公司的此项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、福建望盛实业有限公司与福建云脉教育科技有限公司于2019年6月间签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除； 二、福建云脉教育科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内向福建望盛实业有限公司支付租金38528.49元及滞纳金2311.71元； 三、福建云脉教育科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内向福建望盛实业有限公司支付物业服务费28626.69元及滞纳金1717.6元，并支付电费134.4元，福建云脉教育科技有限公司支付的物业服务费履约保证金31119元予以抵扣物业服务费； 四、福建云脉教育科技有限公司向福建望盛实业有限公司缴纳的租赁履约保证金31119元归福建望盛实业有限公司所有； 五、驳回福建望盛实业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14582元，减半收取7291元，由福建云脉教育科技有限公司负担（该费应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林循沙 二〇二〇年三月三十日 法官助理罗燕圆 书记员朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条：租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。