广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终1070号上诉人（原审被告）：陈小敏，住汕头市金平区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××926。委托诉讼代理人：郑豪，广东沧桑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘媚儿，住汕头市金平区××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××022。委托诉讼代理人：陈权，广东乐群律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陈乐伍，住汕头市澄海区×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××010。被上诉人（原审第三人）：陈某1，住汕头市澄海区×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××015。被上诉人（原审第三人）：陈银卿，住汕头市澄海区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××065。被上诉人（原审第三人）：林少军，住深圳市福田区×××××××××，公民身份号码440××××××××××××420。被上诉人（原审第三人）：汕头市澄海区沪美蓄电池有限公司，住所地汕头市澄海区×××××××××××。法定代表人：陈某1。被上诉人（原审第三人）：汕头市猛狮房地产有限公司，住所地汕头市澄海区×××。法定代表人：陈某1。被上诉人（原审第三人）：广东猛狮工业集团有限公司，住所地汕头市澄海区×××××××××××。法定代表人：陈某1。上诉人陈小敏因与被上诉人刘媚儿、陈乐伍、陈某1、陈银卿、林少军、汕头市澄海区沪美蓄电池有限公司（下称沪美公司）、汕头市猛狮房地产有限公司（下称猛狮公司）、广东猛狮工业集团有限公司（下称猛狮集团）案外人执行异议之诉一案，不服汕头市金平区人民法院（2018）粤0511民初3770号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈小敏上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.一、二审的诉讼费由八被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定刘媚儿与猛狮公司在本案所涉房产汕头市澄海区××××××××××××××（下称案涉房产）被查封前已签订合法有效的《商品房买卖合同》且刘媚儿已支付部分房款并合法使用该房产。该认定错误：一、刘媚儿与猛狮公司2015年12月30日签订的《购房协议书》中已明确约定，“本协议为临时购房协议，双方依照本合同签订正式的《汕头市商品房买卖合同》”。该协议书只是双方为了保证将来签订正式的房屋买卖合同而签订的独立的预约合同，并不具备商品房买卖合同的法律约束力。双方签订正式的《汕头市商品房买卖合同》的日期为2018年6月26日，系发生在案涉房产被裁定查封后，并不符合法律规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。二、刘媚儿提交的证据无法证明其已支付部分购房款的事实。1.32万元仅有《收款收据》，其真实性无法得到确认，且无相对应的银行转账凭证予以作证，证明力达不到法律标准。参照《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第二条第8款第（3）项规定，“案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供开发商或出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持”，该规定虽为江苏省法院的审理指南，但其与最高院加大对有关付款履行事实的证据审查力度、加大对虚假诉讼打击力度的指导思想一致。大额支付基本不用现金方式已成为生活常态，购房款如此巨大，仅有收款收据而无其他支付凭证予以佐证，不能达到最高院相关司法解释要求的证明标准，存在虚假诉讼的可能性！2.余下71万元的款项系在案涉房产被裁定查封后（2018年6月26日）才予以转账的，且无相关备注内容，无法证明该款项系为购房款支付。三、在一审法院裁定查封案涉房产之前，甚至直至2019年6月18日，陈小敏到现场勘查时，案涉房产仍处于空置状态，刘媚儿并未合法使用该房产。综上所述，一审判决在认定事实上存在错误。被上诉人刘媚儿辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，陈小敏上诉理由不能成立。一、购房协议书具备购房合同性质，刘媚儿在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在案涉房产被查封前，刘媚儿与猛狮公司已签订了《购房协议书》，该协议内容包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，同时根据该协议书第六条、第八条约定，其可作为交付房产的依据。故《购房协议书》应认定作为合法有效的书面购房合同。二、刘媚儿在法院查封前已合法占有案涉房产。猛狮公司于2018年1月19日将案涉房产交付给刘媚儿使用，完成交房手续，向刘媚儿交付业主（临时）管理公约和装修管理服务协议书、消防安全管理责任书，也收取了刘媚儿2018年1月18日至2018年7月31日的物业管理费共1650元，该款由刘媚儿转账支付。猛狮公司已向刘媚儿交付房产，刘媚儿已经领取房产的钥匙签订了交房手续。刘媚儿在2018年1月10日开始已合法占有该房产。三、刘媚儿已向猛狮公司支付全部价款。刘媚儿在签订《购房协议书》当日先付还购房款32万元，余款71万元在2018年6月26日与猛狮公司签订《汕头市商品房买卖合同》时转入猛狮公司公户。猛狮公司出具收款收据确认收到刘媚儿的购房余款71万元，于2018年7月13日完成《汕头市商品房买卖合同》交易鉴证。猛狮公司于2018年7月28日向刘媚儿开具广东省增值税普通发票，确认收到刘媚儿总房款103万元。对于刘媚儿付款的情况，猛狮公司也提供了《情况说明》。四、案涉房产未办理登记不是刘媚儿的原因，刘媚儿对此不存在任何过错。被上诉人陈乐伍、陈某1、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮公司、猛狮集团均未作答辩。刘媚儿向一审法院起诉请求：1.确认案涉房产为刘媚儿所有；2.解除对案涉房产的查封；3.本案受理费由陈小敏承担。一审法院认定事实：2015年12月30日，刘媚儿与猛狮公司签订商品房《购房协议书》，双方约定刘媚儿以总价值103万元购得案涉房产，刘媚儿于该协议签订之日支付部分购房款32万元，猛狮公司向刘媚儿出具《收款收据》，确认收到该购房款；2018年1月10日，猛狮公司将案涉房产交付给刘媚儿使用，并以“汕头市猛狮物业管理有限公司”名义与刘媚儿签订《前期物业管理服务协议》《猛狮国际广场业主临时管理规约》《装修管理服务协议书》《业主（商户）消防安全管理责任书》；2018年6月26日，刘媚儿与猛狮公司签订《汕头市商品房买卖合同》，交付猛狮公司余下购房款71万元，并于同年7月13日在汕头市澄海区房产交易所进行合同备案；2018年6月28日、8月1日，刘媚儿支付物业管理费1650.8元（2018年1月18日-7月31日）、3070.32元（8月1日-2019年7月31日）；2018年7月28日，猛狮公司向刘媚儿出具《发票》。2018年6月22日，因陈小敏和刘媚儿之外的其他七被上诉人之间的民间借贷纠纷案件（下称1094号民间借贷纠纷案），一审法院作出（2018）粤0511民初1094号《民事裁定书》（下称1094号查封裁定书），裁定查封、冻结第三人名下价值以6700万元为限的财产。依据该裁定，一审法院于同年6月25日采取查封措施，案涉房产在该查封范围内；同年11月6日，刘媚儿向一审法院书面提出异议，经一审法院审查后，于同月15日作出（2018）粤0511执异59号《执行裁定书》，裁定驳回刘媚儿的异议请求。一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉。本案争议的焦点问题在于，刘媚儿作为案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，刘媚儿与猛狮公司签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，双方就案涉房产的物权转移达成合意，该协议书的内容符合商品房买卖合同的要素，相关合同规定也并未违反法律规定，该合同合法有效；刘媚儿在此之后，依照合同约定支付部分价款，并合法占有使用。依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，案涉房产虽于采取查封措施后才登记备案，但备案登记是针对民事权利的变动而设定的，其与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，况且在查封前刘媚儿已实际占有该房产。综上所述，刘媚儿作为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对执行标的依法应不予准许执行。对刘媚儿的诉讼请求，依法予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称执行异议复议规定）第二十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》（下称民诉法解释）第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决：一、确认案涉房产归刘媚儿所有。二、停止对案涉房产的执行。案件受理费14070元，由陈乐伍、陈某1、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮公司、猛狮集团共同负担。二审时，陈小敏提交以下证据：1.视频，证明直至2019年6月18日，案涉房产仍处于空置状态，猛狮公司并未将房产交付刘媚儿使用。2.送达回证及协助执行通知书，证明2018年6月25日案涉房产已经被查封，并送达澄海不动产登记中心，之后发生的房产登记备案行为无效。3.商品房现售备案回执，证明案涉房产在2015年已经具备预售许可证，真实交易的房产应当签订预售合同，并办理预售合同备案。4.证据清单及收款收据，证明（2019）粤0511民初846号案件的证据显示猛狮公司2018年6月9日开具的收据编号是304721，刘媚儿的304728收据编号出自同一本收据，但刘媚儿的开具时间是在2015年12月30日，出具时间在后的收据，编号反而在前，明显造假。5.不动产产权情况表，证明案涉房产还是在被执行人猛狮公司名下，2018年6月25日被法院查封。刘媚儿于2020年1月13日提交了汕头市澄海区×××××××出具的《不动产登记信息查询记录》、猛狮公司出具的《情况说明》及住房专项维修资金专用存折，分别证明其名下房产情况、案涉房产购房合同签订情况及专项维修基金缴纳情况。经审查，本院对陈小敏提交的证据认证如下：证据1的视频资料无法反应案涉房产在查封之前的占有使用情况，本院不予采纳；证据2、3为本案相关的诉讼材料，对其真实性予以确认；证据4为案外人的诉讼材料，与本案缺乏关联性，也无法证明其待证事实，本院不予采纳；证据5为原件，对其真实性予以确认。刘媚儿提交的证据为原件或有原件校对，对其真实性予以确认。经审理查明，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，刘媚儿与猛狮公司2015年12月30日签订的《购房协议书》第五条约定，本合同签订之日刘媚儿需向猛狮公司支付32万元，余款71万元在签订正式合同前付清。一审法院于2018年7月9日向猛狮公司一并送达了1094号民间借贷纠纷案的应诉材料及1094号查封裁定书。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据民诉法解释第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。刘媚儿应就其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”刘媚儿在一审提交了与猛狮公司签订的《购房协议书》《商品房买卖合同》、与汕头市猛狮物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》《装修管理服务协议书》《业主（商户）消防安全管理责任书》、猛狮公司出具的《收款收据》《广东省增值税普通发票》、猛狮国际广场物业管理处出具的《猛狮物业收款收据》，以及刘媚儿分别向猛狮公司和汕头市猛狮物业管理有限公司缴纳款项的交易记录等证据，刘媚儿已就其签订购房合同、按约定支付购房款及对案涉房产行使占有等提供了相应证据。由于案涉房产的查封发生在刘媚儿分期支付购房款的过程中，致使刘媚儿无法办理房产过户，而且本案亦无证据显示刘媚儿与猛狮公司存在恶意串通规避执行的情形，刘媚儿对于案涉房产未过户情形不存在过错。刘媚儿作为案外人已就其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益完成了举证责任。民诉法解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”陈小敏作为申请执行人，虽然对刘媚儿的主张和证据均予以否认，但并未提供证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。一审法院依据举证责任分配原则和证据规则认定刘媚儿已满足执行异议复议规定第二十八条规定的情形，对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。综上所述，陈小敏的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费14070元，由上诉人陈小敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭建龙审 判 员 林 玫审 判 员 林 楠二〇二〇年三月二十三日法官助理 施 婧书 记 员 洪 虹