福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终302号 上诉人（原审被告）：林忠贤，男，1984年5月30日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审原告）：陈依莲，女，1966年6月22日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：李静雅，福建智君律师事务所律师。 原审第三人：黄永森，男，1988年8月15日出生，汉族，住福建省闽侯县，现住福建省福州市鼓楼区。 上诉人林忠贤因与被上诉人陈依莲、原审第三人黄永森房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初2294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林忠贤上诉请求：撤销一审判决并改判驳回陈依莲的全部诉讼请求。事实与理由：一、林忠贤与陈依莲之间没有形成签订《房产买卖合同》的合意，该合同对林忠贤没有法律约束力。1.林忠贤没有购买《房产买卖合同》中房屋的真实意思表示。根据林忠贤与黄永森之间的录音、微信记录等证据可以证明林忠贤签订《房产买卖合同》的真实背景是:陈依莲急于脱手此套房产，便让黄永森代为售卖，林忠贤明确表示不同意购买。但考虑到未来发展，黄永森积极游说，更于2017年12月29日深夜前往林忠贤家中，拿出事先准备好的合同，并承诺，合同先签下，合同不会给卖方陈依莲，黄永森做担保人，给一段犹豫期，如果最后决定不买了，由其来负责做卖方的工作，林忠贤不受任何违约风险。林忠贤答应暂时在该空白合同文本(甲方处空白)上签名捺印后交给黄永森保管。第二天，林忠贤决心不再购买该房屋，便立即联系黄永森要求其归还合同文本原件。黄永森表示暂时由他来保管不会把合同原件交给任何人，并且答应为林忠贤签署合同履约担保函。2018年1月30日，陈依莲委托律师发出要求履约的《律师函》，林忠贤多次通过微信跟黄永森沟通确认合同原件的归还问题，并一再要求其不能将该合同原件交给陈依莲。在这长达十个月的时间里，林忠贤一直试图通过微信、电话联系黄永森，黄永森始终回避躲闪还数度关机、更换手机号码，但直至开庭前仍一直坚称合同原件从未交与陈依莲，并称陈依莲起诉所依据的合同材料只是其通过微信拍照发出去的图片。2.本案《房产买卖合同》的签订缺乏订立合同的基本形式要件。整个“交易”过程双方未就购房问题存在任何形式的沟通，该合同应属无效合同。3.根据《中华人民共和国合同法》第四条，本案讼争的《房屋买卖合同》对林忠贤没有法律约束力。二、在陈依莲提供的2017年12月29日签订的《补充协议》中，黄永森在丙方处签名并捺印，《补充协议》明确载明“甲方将交易材料交至丙方处保管”，然而在2018年1月12日，黄永森却作为林忠贤的保证人向陈依莲出具《合同履约担保函》。林忠贤从未与黄永森以及其就职的福州家天下房产代理有限公司签订任何《居间服务合同》，也未向黄永森支付过任何居间费用。黄永森既接受陈依莲(甲方)委托，又为林忠贤(乙方)向陈依莲提供连带担保责任，黄永森存在双方代理行为，《房产买卖合同》依法属于无效合同。三、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，陈依莲与黄永森恶意串通，损害林忠贤利益，因此该《房产买卖合同》依法无效。即使黄永森在本案中不是代理人，也与陈依莲是一致行动人，并且陈依莲对黄永森表现出异常高度的信任。黄永森在本案中是连带责任保证人，但陈依莲在诉讼中却放弃对黄永森追究担保责任，只列其为第三人，甚至未向法院提交《合同履约担保函》，也未提及该担保事宜存在的客观事实，明显不合常理，且事实上黄永森一定是把合同原件交与陈依莲。 陈依莲辩称，一、案涉的《房屋买卖合同》系林忠贤和陈依莲亲自签名、捺印，系双方的真实意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，所以该合同真实合法有效。陈依莲在解除案涉合同律师函发出之前,一直在催促林忠贤继续履行合同，但其一直未予回应，林忠贤一直未与陈依莲联系。该合同的签订系陈依莲的真实意思表示。二、林忠贤与黄永森之间的承诺与约定，陈依莲毫不知情。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，其应依照法律规定另行解决。三、林忠贤作为具有民事行为能力的成年人，一直坚称在空白合同上签字，并非其真实的意思表示，但是该合同只是签字栏是空白，合同内容对双方的权利义务约定非常清楚。林忠贤应该知晓该合同签署后，所应承担的法律后果。在一审诉讼中在法院已经送达的情况下，林忠贤拒不应诉，其以此为理由上诉明显是在逃避违约责任。 黄永森未做陈述。 陈依莲向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的《房产买卖合同》已解除；2.判令林忠贤承担违约金300000元；3.本案诉讼费用由林忠贤承担。诉讼过程中,陈依莲当庭撤回第1项诉请，变更第2项诉请为：判令林忠贤支付违约金250000元。 一审法院认定事实：陈依莲、林忠贤于2017年12月29日签订《房产买卖合同》，该合同约定,陈依莲将位于福州市鼓楼区水部街道福马路39号福州××广场××＃××单元房产转让给林忠贤,转让价4810000元。合同第十一条约定，自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付合同第十二条约定的违约金。合同第十二条约定，合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金300000元。当日,陈依莲、林忠贤签订《补充协议》,约定,林忠贤应支付履约保证金300000元，并于签约当日支付履约保证金50000元，余款于2018年1月5日前补齐。但合同签订后，陈依莲按照约定将交易材料交至第三人黄永森处保管后，林忠贤在签约当日未支付履约保证金。之后，林忠贤未履行支付履约保证金义务，陈依莲委托律师于2018年1月30日发函催促林忠贤继续履行合同，但林忠贤仍未履行。陈依莲委托律师于2018年3月5日发函通知林忠贤解除《房产买卖合同》,该函于2018年3月7日送达林忠贤。 一审法院认为，陈依莲、林忠贤签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，陈依莲、林忠贤双方均应按照合同约定履行合同义务。但合同签订后，林忠贤未按约支付履约保证金，且经催告后仍未履行，已构成违约。陈依莲于2018年3月5日向林忠贤发送《解除合同函》，通知林忠贤解除《房产买卖合同》,该函于2018年3月7日送达林忠贤,故陈依莲、林忠贤签订的《房产买卖合同》已于2018年3月7日解除。陈依莲要求林忠贤支付违约金250000元，鉴于陈依莲系房屋出售方，从合同签订至合同解除仅两个月多，陈依莲主张的违约金过分高于陈依莲的实际损失，一审法院酌定林忠贤向陈依莲支付违约金30000元。林忠贤经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，判决：一、林忠贤于本判决生效之日起十日内支付陈依莲违约金30000元；二、驳回陈依莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由陈依莲负担4444元、林忠贤负担606元。 本院二审期间，林忠贤围绕上诉提交：证据1.录音片段，证明案涉合同不成立；证据2.担保函，证明黄永森没有经过林忠贤同意把合同给第三方。本院组织了质证，本院经审查认为，案涉合同系依法成立的合同，自成立时生效，林忠贤与黄永森之间的通话录音对合同效力的认定不具有证明力，本院不予采纳；黄永森出具的担保函仅能够证明黄永森作为案涉合同履行的保证人，应承担连带保证责任，与林忠贤主张的证明对象没有关联性。 根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实属实。 本院认为，案涉《房产买卖合同》系签约双方的真实意思表示，合法有效，双方应依约全面履行。合同签订后，林忠贤未按约支付履约保证金，违约事实清楚，应承担违约责任。根据黄永森出具的合同履约担保函的内容，黄永森在案涉合同中仅作为林忠贤履行合同义务的保证人，承担连带保证责任，故林忠贤主张黄永森存在双方代理行为及陈依莲与黄永森恶意串通，损害其利益，没有事实依据，本院不予采信。 综上所述，林忠贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费5050元，由林忠贤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 李 杰 审 判 员 张 敏 二〇二〇年三月二十四日 法官助理 陈 奇 书 记 员 林雨婷