广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初2017号原告（反诉被告）：新沙烧烤餐饮管理（深圳）有限公司，住所广东省深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路国际商业大厦国商壹马时装批发城1118A，统一社会信用代码：91440300MA5EMBX92T。法定代表人：郭健，系总经理。委托诉讼代理人：罗勇，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周德滨，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：华强云投资控股有限公司，住所广东省深圳市福田区梅林工业区梅秀路********，统一社会信用代码：91440300593001518R。法定代表人：张哲生，任董事长。委托诉讼代理人：易建国，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：施晓晓，广东晟典律师事务所实习律师。被告：深圳华强实业股份有限公司，住所，住所广东省深圳市福田区华强北路华强广场****社会信用代码：91440300192255939T。法定代表人：胡新安，任董事长。委托诉讼代理人：郑伟焕，男，汉族，1990年6月15日出生，住址，住址广东省深圳市龙岗区div>委托诉讼代理人：曾润飞，男，汉族，1990年6月13日出生，住址，住址江西省赣州市信丰县div>上列原告新沙烧烤餐饮管理（深圳）有限公司（以下简称“新沙公司”）诉被告华强云投资控股有限公司（以下简称“华强云公司”）、深圳华强实业股份有限公司（以下简称“华强实业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月5日立案受理后，案件承办人为审判员姚璇娟，2019年3月20日案件承办人变更为审判员戴珊珊。被告华强云公司对本案提起反诉，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年6月28日对本诉、反诉合并进行了审理，原告委托诉讼代理人周德滨、被告华强云公司委托诉讼代理人易建国、施晓晓，被告华强实业公司委托诉讼代理人曾润飞、郑伟焕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新沙公司向本院提出诉讼请求：1.撤销《管理合同》第9.3条在服务期内，如发生下列情形，甲方有权通过传真或电子邮件等书面方式通知乙方后立即终止本合同：……第（4）项甲方因包括但不限于旧改、拆迁等需要，已提前3个月书面通知乙方条款；2.两被告向原告返还押金10000元；3.两被告赔偿装修款344872元；4.两被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告当庭变更第3项诉讼请求为：两被告赔偿装修款306809元。事实和理由：2018年5月16日，原告与被告华强云公司签订《综合管理服务合同》（编号：ＨＱＹＴ-［201805-3］.ＢＧ1.0）（以下简称“涉案合同”），约定被告华强云公司将深圳市福田区的物业（以下简称“涉案房产”）出租给原告，租赁期限自2018年5月16日至2018年12月31日。第2.2条约定，自2018年5月16日至2018年12月31日止，每月租金及综合管理费为5000元。第4.2条约定，原告于每月10号前向被告华强云公司支付当月租金及综合管理费等费用转账至其指定账户。原告将涉案房产进行装修后经营烧烤店，并按时支付租金及管理费用。2018年7月25日，被告华强实业公司向原告发出租赁物更新改造、拆除通告：被告华强实业公司将于2018年11月1日对梅林工业区内被告华强实业公司拥有所有权的租赁房屋（其中包括原告承租的涉案房产）进行更新改造、拆除。被告华强实业公司与承租人有书面租赁合同的，租赁合同将于租赁合同到期日终止；被告华强实业公司与承租人没有书面租赁合同的，租赁关系于被告华强实业公司通知的解除日期解除。当日，被告华强云公司向原告发出《综合管理服务合同确认书》（合同编号：ＨＱＹＴ-Ｚ-0083）（以下简称“《确认书》”），《确认书》中记载：1.涉案合同中所涉片区属于深圳市规划国土委福田管理局（以下简称“规土委福田局”）在2016年11月21日发布的关于《福田区梅林街道华强激光工厂城市更新单元规划》（草案）公示范围；2.被告华强实业公司于2018年7月25日出具并已向原告发送的《梅林工业区租赁房屋更新改造、拆除通告》，告知原告签订的涉案合同所涉涉案房产于2018年10月31日期满终止合同，涉及片区需要进行拆迁事宜，并要求原告在2018年11月1日搬离涉案房产。事后，原告从规土委福田局官网查询到《福田区梅林街道华强激光工厂城市更新单元规划》（草案）公示公告，已于2016年12月31日公告完毕。原告又从其他承租人处了解到，2017年两被告已经向其他承租人发出类似的更新改造、拆除通知，但不知为何没有执行。2018年7月底至8月底，原告多次找到两被告交涉并核实，涉案房产实际产权人为被告华强实业公司。被告华强云公司与原告签署涉案合同，明确将涉案房产由被告华强云公司出租给原告使用，同时由被告华强云公司收取租金及其他管理费用。但是原告一直没有收到被告华强云公司就涉案房产有转租权限的合同文件。同时查询到，两被告同属于案外第三人深圳华强集团有限公司控制。原告多次找两被告工作人员协商未果。2018年9月初，两被告工作人员强行将涉案房产内部部分房间使用权收回，部分招牌进行停电措施，同时禁止涉案房产外摆区进行经营（用于停放车辆），导致原告无法正常经营。原告认为，两被告明知涉案房产更新改造、拆迁的情况下隐瞒上述情况与原告签订涉案合同，导致原告无法经营，给原告造成经济损失，两被告存在恶意。事后，两被告仅仅以格式合同中严重对原告不利情况（两被告已明知不利情况存在）的格式条款第9.3条第4项的内容单方面解除合同，没有法律依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条的规定，申请撤销涉案合同第9.3条第4项格式条款，故原告由此产生的装修及经营损失，应由两被告承担。同时，被告华强实业公司是上市公司，两被告受第三人深圳华强集团有限公司统一控制，被告华强实业公司名下的涉案房产收益涉嫌关联交易及利益输送，此行为涉嫌违反相关上市公司方面的法律法规，并损害股民的合法权益。鉴于此，原告起诉请求法院判如所请。庭审时，原告当庭要求撤回诉讼请求第3项中的店铺费用20000元及筹备期费用18063元，即原告要求在第3项诉讼请求中减少38063元。被告华强云公司辩称，一、原告第一项关于撤销涉案合同第9.3条第4项的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1.涉案合同是双方在平等自愿基础上协商一致的结果，涉案合同第9.3条第4项并非是为了重复使用而预先拟定的，该条款不是《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式条款；2.涉案合同约定租赁期限为2018年5月16日至2018年12月31日，仅7.5个月。原告在签订涉案合同时，对双方签订涉案合同租赁期限仅为7.5个月的原因是明知的，原告始终知晓涉案房产将要进行城市更新的事实。首先，华强云公司在园区入口必经之处的宣传栏上张贴了关于涉案房产更新改造的宣传广告；其次，从2015年开始，深圳市规划和国土资源局的网站上每一年均对涉案房产的城市更新计划进行公示；最后，双方在签订涉案合同时，原告老板表示只要是在世界杯期间（2018年6月14日至2018年7月15日）能正常营业即可。涉案合同第9.3条第4项约定因拆迁需要提前3个月通知原告方能解除合同，从合同期限、提前解除需要通知的时限、原告需求等方面来看，双方对涉案合同第9.3条第4项的内容进行了充分的协商，华强云公司已以合理的方式提请原告注意，原告也已充分知晓城市更新及其最少能够经营三个月以上时间的客观事实。因此，原告依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条规定提出的第一项诉讼请求依法应予以驳回。二、华强云公司无须退还原告保证金10000元。涉案合同第3.4.4条约定：本合同期限届满或者依法终止，如原告无任何违约情况，且原告已结清了全部应付的综合管理费及应由原告承担的相关费用，并按约定退还承租的租赁房屋等履行合同所约定的责任后10个工作日内，华强云公司向原告无息退还合同保证金。涉案合同系原告于2018年9月12日擅自停业并违约所致，原告要求华强云公司返还保证金10000元的请求违反了涉案合同的约定。因此，原告的第二项诉讼请求依法应予以驳回。三、原告请求华强云公司赔偿其装修款缺乏证据支持，且和相关司法解释相悖。1.涉案合同第八条明确约定如原告需要对涉案房产进行装修、改建，须事先向华强云公司提交装修、改建设计方案，并经华强云公司同意。但原告从未向华强云公司提交过任何装修方案，因此，原告诉请的装修内容和事实不符，原告并未对涉案房产形成任何添附；2.涉案合同约定的期限仅为7.5个月，且涉案房产面积仅为100平方米，原告主张其对涉案房产进行了高达344872元的装修明显不合常理；3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。因此原告第三项诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。四、其他需要说明的问题。1.两被告均以书面方式告知原告将在2018年10月31日终止合同关系，因此原告在起诉状中诉称的“2018年9月初，两被告工作人员强行将租赁物内部部分房间使用权收回，部分招牌进行停电措施”的内容不合常理、也不属实，原告的前述主张缺乏证据支持。2.原告承租涉案房产的门口是消防通道，也不是原告承租的场地。在世界杯期间，原告将桌椅摆在门口的消防通道区域进行经营，因楼上都是住户，期间多次发生楼上住户报警投诉的情形，警察也多次到现场了解和处理，后华强云公司告知原告外摆、占道已超出合同约定的租赁范围且影响他人合法权益。原告在起诉书中称华强云禁止原告在租赁房屋外“停放车辆”的说法与事实不符，且和原告在2018年9月12日发给华强云公司的“新沙烧烤停业告知函”的内容（因工业区拆迁、不能外摆）不一致。本案原告违约终止合同的根本原因是世界杯已经结束，受生意转淡影响而停业。3.原告在2018年9月12日停止营业，但其直到2018年11月5日才将涉案房产腾空、搬离。4.华强云公司就涉案房产已经和被告华强实业公司签订租赁合同，且华强云公司也已经为原告提供了综合管理服务，华强云公司的经营范围中也包含物业租赁管理的范畴。因此，华强云公司按5000元/月（其中租金3000元/月、综合管理费2000元/月）的标准向原告收取费用合情合理合法。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告华强实业公司辩称，一、被告华强实业公司并非本案适格被告，从合同相对性来看，被告华强实业公司与原告之间并不存在直接的联系，虽然涉案房产转租取得了被告华强实业公司的同意，但被告华强实业公司与原告之间并不存在租赁合同法律关系，因此被告华强实业公司只能是本案第三人而非本案的适格被告，故请求法院驳回原告的诉讼请求。二、被告华强实业公司无需返还原告保证金10000元。原告新沙公司依据其与被告华强云公司签订的涉案合同向被告华强云公司缴纳了保证金，而非向被告华强实业公司缴纳，故被告华强实业公司无需向原告新沙公司返还保证金。三、依据合同相对性原则，原告新沙公司只能向被告华强云公司而不能向被告华强实业公司主张装修损失，被告华强实业公司不是涉案合同的当事人。被告华强云公司向本院提出反诉请求：1.确认新沙公司与华强云公司签订的《综合管理服务合同》于2018年9月12日解除；2.新沙公司支付2018年7月16日至2018年9月12日期间的租金及综合管理服务费9500元及2018年9月13日至2018年11月5日期间的房屋占用费5400元；3.新沙公司支付2018年5月欠缴的水电费2251.5元以及2018年8月27日至2018年9月12日期间欠缴的水电费2590.3元，共计4841.8元；4.新沙公司支付逾期付款滞纳金13075.46元（滞纳金以欠缴费用为基数，按每日千分之三计算至实际付清所有款项之日止，暂计至2019年4月24日）及违约赔偿金4000元；5.确认华强云公司无需返还新沙公司保证金10000元；6.反诉费用由新沙公司负担。庭审后华强云公司补充提交了反诉请求计算表，明确上述第4项逾期付款滞纳金的起算点，拖欠租金及综合管理费，2018年9月水电费滞纳金的起算点为2018年9月13日；2018年5月水电费滞纳金的起算点是2018年5月26日；占有使用费滞纳金的起算点是2018年11月6日，均按每日千分之三的标准计至实际付清所有款项之日止，暂计至2019年4月24日。反诉的事实和理由：新沙公司与华强云公司于2018年5月16日签订了《综合管理服务合同》，约定：新沙公司承租华强云公司的涉案房产，租赁期限自2018年5月16日至2018年12月31日止，租金及综合管理费按50元/月/平方米计算，每月租金及管理费为5000元，电费收费标准为1.2元/度，水费收费为5.5元/立方米，垃圾处理费500元/月。在合同履行过程中，新沙公司自2018年7月开始拖欠租金及综合管理费，至今尚未支付2018年7月16日至2018年9月12日期间的租金及综合管理费9500元，且拖欠2018年5月的水电费2251.5元以及2018年8月27日至2018年9月12日期间的水电费2590.3元，共计4841.8元。经华强云公司多次催促，新沙公司至今仍未向华强云公司支付上述费用。此外，新沙公司在未与华强云公司协商的情况下单方终止履行涉案合同，于2018年9月12日向华强云公司发送了《新沙烧烤停业告知函》，明确向华强云公司表示停止营业，并要求即日抄水、电表，关闭所有水、电闸；但新沙公司直至2018年11月5日才将涉案房产内的物品搬离。综上所述，新沙公司的相关行为已严重违反了合同约定，给华强云公司造成了较大损失，为维护华强云公司的合法权益，华强云公司特提起反诉，请求法院判如所请。新沙公司对华强云公司的反诉辩称，一、针对华强云公司的第2项反诉请求租金及综合管理服务费，按照新沙公司与华强云公司的交易习惯，华强云公司将相关费用单据交至新沙公司后，新沙公司再交费，但之前华强云公司并未向新沙公司交付相关单据。2018年9月12日新沙公司终止营业后便将我方相关物品及财物搬离，因此并未产生华强云公司所述的房屋占用费。二、针对华强云公司的第3项反诉请求水电费。新沙公司未能支付的原因同上。新沙公司认为，涉案租赁合同纠纷是华强云公司违约在先，有故意欺骗之嫌，因此新沙公司无需支付逾期滞纳金，而应是华强云公司返还保证金及承担新沙公司的相关装修损失。华强实业公司对华强云公司的反诉，未发表意见。经审理查明，2018年5月16日，原告新沙公司（承租方）与被告华强云公司（出租方）签订《综合管理服务合同》。该合同载明，新沙公司承租华强云公司位于深圳市福田区的物业（以下简称“涉案房产”），该租赁物面积100平方米，功能为食堂；租赁物由新沙公司自行装修，华强云公司仅提供相应的支持；租赁期限届满后且双方不再续约的，租赁物基础工程设施设备所含资产均归华强云公司所有，新沙公司不得拆除或带走其中任何部分；自2018年5月16日至2018年12月31日止，本合同提前终止或者本合同期限届满，后华强云公司继续为新沙公司提供综合服务的，不足一个月的按实际使用天数计算；每月租金及综合管理费为5000元；2.3如果租赁期限届满后，因国家、地方政策法规、规划、产业政策调整、征收、城市改造以及不可抗力等原因导致华强云公司不能继续将租赁物租给新沙公司的，华强云公司不承担任何责任，如果非前述原因而是华强云公司自身原因不能继续将租赁物租给新沙公司的，华强云公司应按新沙公司对租赁物的装修折旧进行补偿；3.2电费收费标准1.2元／度，水费收费为5.5元／立方米，垃圾处理费500元／月；3.3.1新沙公司在签署本合同之日起5个工作日内向华强云公司指定账户汇入10000元作为保证金（保证金金额不得低于首年2个月的管理费），华强云公司应在收到新沙公司支付的保证金后5个工作日内向其开具收据；3.3.2如新沙公司未按照本合同约定及时支付综合管理费、水电费、垃圾处理费及应由新沙公司承担的相关费用，华强云公司有权直接在保证金中扣取，并通知新沙公司补足保证金；3.3.3截至本合同终止日如还有剩余保证金的，剩余保证金作为违约赔偿金，华强云公司不再退还新沙公司，新沙公司亦确认并同意不会以任何理由和要求华强云公司退回；3.4.4本合同期限届满或者依法终止，如新沙公司无任何违约情况，且新沙公司已结清了全部应付的综合管理费及应由新沙公司承担的相关费用，并按租赁合同约定退还承租的租赁物等履行合同所约定的责任后10个工作日内，华强云公司凭收据向新沙公司无息退还合同保证金，新沙公司将华强云公司收据退还；如新沙公司存在违约情况，则华强云公司有权视违约情节的严重性在保证金中扣除相应违约金，如还有剩余金额，应在扣除违约金后10个工作日内无息退还新沙公司，新沙公司将华强云公司收据退还；4.1新沙公司应每月按时向华强云公司支付租金及综合管理费，该费用不包含本合同所述之水电费等费用及履行本合同过程中发生的其他费用；4.2新沙公司应于每月10号前向华强云公司支付当月租金及综合管理服务费、垃圾处理费以及上月所耗水、电费用，新沙公司应采取转账或电汇方式汇至华强云公司名下尾号6816账户；新沙公司逾期支付应付费用的，华强云公司有权向新沙公司罚收滞纳金，滞纳金计算方式为：拖欠天数乘以欠缴部分金额的3‰；7.1新沙公司在服务期满或合同提前终止时，应于服务期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给华强实业公司，如新沙公司归还租赁物时不清理杂物，则华强云公司可以代为清理，并在保证金中扣除清理该杂物所产生的费用；7.6租赁期内，新沙公司消防要符合深圳市消防安全要求，消防安全主管单位／华强云公司出具整改通知单后，新沙公司需及时整改，整改无效，华强云公司有权扣除保证金并单方面终止本合同，由此造成的后果及损失，概由新沙公司承担；8.1在租赁期限内如新沙公司须对租赁物进行装修、改建，须事先向华强云公司提交装修、改建设计方案，并经华强云公司同意，同时须向政府有关部门申报同意。……，改建、装修费用由新沙公司承担；8.3租赁合同终止后，华强云公司视情形要求新沙公司对租赁物恢复原状或按租赁合同的要求另行处理；8.4若新沙公司自行装修的，还应向华强云公司交纳装修保证金，具体内容由双方另行签署协议确定；9.1华强云公司与华强实业之间的房屋租赁合同终止的，本合同自房屋租赁合同终止之日起自行终止；但终止之后新沙公司未退还租赁物或延迟退还租赁物的，新沙公司仍应按实际发生天数及本合同约定的费用标准向华强云公司支付未退还租赁物期间产生的综合管理费；9.2在服务期限内，如新沙公司拖欠综合管理费及应由其承担的费用（包括但不限于水费、电费）的，华强云公司在书面通知后5个工作日内仍未缴足的，华强云公司有权停止新沙公司使用租赁物内的有关设施，包括停水停电，由此造成的一切损失由新沙公司全部承担；9.3在服务期限内，如发生如下情形，华强云公司有权通过传真或电子邮件等书面方式通知新沙公司后立即终止本合同：（1）新沙公司拖欠综合管理费、保证金、水电费等本合同约定的各项费用，经华强云公司书面通知后仍未缴足的；（2）因新沙公司存在重大违约行为，经华强云公司书面通知后仍未改正或采取华强云公司要求的补救措施的；（3）新沙公司进行非法活动导致行政、司法机关依法对其采取查封、取缔等措施的；（4）华强云公司因包括但不限于旧改、拆迁等需要，已提前3个月书面通知新沙公司；华强云公司根据前款规定终止本合同的，华强云公司有权没收新沙公司的保证金，并留置租赁物中的所有新沙公司财产，留置期限为1个月，留置期限届满新沙公司仍未清偿应付的各项费用及违约金的，华强云公司有权变卖留置物并优先受偿；9.4未经华强云公司书面同意新沙公司不得提前终止本合同，如新沙公司确需提前解约，即使得到华强云公司书面同意，新沙公司仍需提前2个月书面通知华强云公司，且履行完毕以下手续，方可提前解约：向华强云公司交回租赁物，结清截至终止日的综合管理费等应由新沙公司承担的所有费用；应于本合同提前终止日前向华强云公司另行支付相当于2个月综合管理服务费的款项作为违约赔偿金；10.1本合同经双方签字并加盖公章或合同专用章之日起生效，华强云公司向华强实业公司退还租赁物后，本合同随之终止；经华强云公司和新沙公司确认的附件、补充协议、以及合同期间产生的单据等视为本合同的有效组成部分。2018年5月16日，原告新沙公司通过李雪芳名下工商银行尾号5992账户向被告华强云公司转账支付15000元，附言“新沙烧烤铺租押金和5月铺租”，庭审中被告华强云公司确认有收到新沙公司交付的管理费保证金10000元。2018年7月25日，被告华强实业公司向各租户（含原告新沙公司）发出《梅林工业区租赁房屋更新改造、拆除通告》，该通告载明，根据深圳市福田区城市更新局的相关要求，华强实业公司将对梅林工业区内华强实业公司拥有所有权的房屋（包括涉案房产）进行更新改造、拆除，特通知如下：1.华强实业公司将于2018年11月1日起对梅林工业区内华强实业公司拥有所有权的租赁房屋进行更新改造、拆除；2.华强实业公司与贵方有书面租赁合同的，租赁合同将于租赁合同到期日终止；华强实业公司与贵方没有书面租赁合同的，租赁关系于华强实业公司通知的解除日期解除；3.请贵方于租赁合同到期终止日或租赁关系解除日前搬离承租的租赁房屋并将其返还华强实业公司，贵方拒绝返还的，华强实业公司有权收回租赁房屋、不予退还保证金，并按日收取相当于双倍租金的房屋使用费，若因此给华强实业公司造成其他损失的，贵方还应赔偿我司相应损失；4.贵方退出租赁房屋时，贵方添置的动产部分（家具家私办公用品等）归对方所有，贵方未于租赁合同到期终止日或租赁关系解除日前搬离的，华强实业公司有权在有两位非华强实业公司工作人员的任何其他人作为见证人在场的情况下，清空贵方租赁房屋内所有物品及上述贵方购置的动产并全程录像，列明房屋物品清单存放某处，如贵方在3日内不领取的，视为贵方放弃所有权，华强实业公司可自行处置，并不予以任何补偿；租赁房屋内的设备设施和经我司同意装修的部分（包括但不限于房屋内外安装的水电消防设施、电梯、墙上和天花上的装修工程等）无偿归属华强实业公司，贵方不得私自拆除；贵方私自装修的不动产部分，华强实业公司有权要求贵方恢复原状；华强实业公司未要求贵方恢复原状的，则贵方私自装修的不动产部分无偿归华强公司所有，贵方不得私自拆除，给华强实业公司造成损失的，应予赔偿；5.贵方按时返还租赁房屋且结清所有费用的（包括但不限于租金、物业管理费、水电费、违约金、房屋使用费等费用）的，华强实业公司将于验收房屋后20日内退还贵方缴纳的租赁保证金（如有）。2018年7月30日，新沙公司工作人员代签收了该函件。2018年7月25日，华强云公司向新沙公司发送《终止综合管理服务合同确认书》，确认书载明，鉴于……涉案合同所涉及片区属于规土委福田局在2016年11月21日发布的关于《福田区梅林街道华强激光工厂城市更新单元规划》（草案）的公示范围；华强实业公司于2018年7月25日出具并已向新沙公司发送《梅林工业区租赁房屋更新改造、拆除通告》，告知新沙公司其签订的涉案合同所涉及的涉案房产于2018年10月31日期满终止合同，涉及片区需要进行拆迁事宜，并要求新沙公司在2018年11月1日搬离租赁物；根据双方签订管理合同第7.1条以及第9.1条，新沙公司和华强云公司双方知悉并确认签订的管理合同期限是与华强云公司和华强实业公司签订的租赁合同期限一致，双方签订的涉案合同在2018年10月31日终止，新沙公司应在2018年11月1日前将租赁物交还华强实业公司；华强云公司有权根据管理合同第9.3条（4）之约定，提前3个月书面通知新沙公司单方解除合同。经双方协商，同意按照本协议的条件和条款终止双方于2018年5月15日签订的涉案合同，双方约定如下：华强云公司和新沙公司双方确认管理合同于2018年10月31日终止，华强云公司无违约行为不负违约责任；新沙公司应当于合同终止之日搬离涉案合同第1.1条约定的涉案房产，华强云公司会给予相应的配合工作，如新沙公司逾期未搬离腾空涉案房产，视为新沙公司放弃财产的所有权，华强云公司有权将该财产作为废弃物处置。同时，华强云公司有权按照涉案合同第7.1条清理物业扣除相应的保证金、按照涉案合同第9.1条向新沙公司追索综合管理服务费，以及按照涉案合同第9.3条第二款处置相应的财产；新沙公司按时返还租赁房屋且结清所有费用（包括但不限于租金、物业管理费、水电费等费用）的，华强云公司将于验收房屋后10日内凭收据无息退还新沙公司缴纳的合同保证金（如有）；虽然该确认书下方仅有华强云公司盖章和捺印，并无新沙公司签章，但新沙公司认可有收到该确认书。2018年9月12日，原告新沙公司停止在涉案房产处营业并通知被告工作人员关停水电并抄表。2018年9月12日，原告新沙公司向被告华强云公司发送《关于贵司解除新沙公司租赁合同相关事宜的律师函》。该函载明，双方于2018年5月16日签订《综合管理服务合同》，租赁期限自2018年5月16日至2018年12月31日；2018年7月25日，华强实业公司向新沙公司发出租赁房屋更新改造、拆除通告，称将于2018年11月1日对租赁物进行更新改造、拆除；2018年7月25日，华强云公司向新沙公司发出《终止综合管理服务合同确认书》，告知涉案合同于2018年10月31日期满终止，涉及片区需要进行拆迁事宜，要求新沙公司在2018年11月1日搬离涉案房产；2018年9月1日，华强云公司工作人员将租赁物内部部分房间使用权收回，部分招牌进行停电措施，同时禁止租赁物外摆区进行经营（用于停放车辆），导致新沙公司无法正常经营，新沙公司烧烤店（梅林店）于2018年9月12日停业，新沙公司将通过法律途径主张权利。另查，深房地字第**房地产权证记载，涉案房产所在的深圳市福田区梅林工业区单身宿舍1-2栋，权利人为被告华强实业公司。2019年7月4日（即本案庭审后），被告华强实业公司出具《证明》，该证明记载，华强实业公司将深圳市福田区XX的房屋出租给被告华强云公司，租期自2018年3月16日至2018年12月31日，租赁房屋共计2000平方米。租赁期限内，华强云公司有权将上述租赁房屋转租给第三方，……。原告新沙公司主张涉案合同签订时，其并不知晓所在区域面临城市更新，华强云公司利用优势地位未对格式合同条款予以充分释明，原告是在进驻涉案房产后从其他商户处获知；被告华强云公司辩称涉案合同签订时其已口头告知原告，并在园区入口公告栏张贴城市更新信息，涉案合同条款亦有相关约定，原告新沙公司应当知晓涉案房产所在区域面临城市更新。2015年7月14日，深圳市规划和国土资源委员会在其官方网站公开发布《关于的公告》。该公告载明，涉案房产所在的深圳市福田区梅林街道华强激光工厂城市更新单元被列入《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，申报主体为深圳华强广场控股有限公司。再查，新沙公司与华强云公司确认《水电费通知单》上所载明的1-102C即对应涉案房产，通知单记载新沙公司应于次月15日前向华强云公司缴交水电费。截止2018年9月12日原告拖欠被告华强云公司的各项费用如下：2018年7月16日至2018年8月15日租金及综合管理费5000元；2018年8月16日至2018年9月12日租金及综合管理费4500元（5000元-5000元/月÷30天×3天）；涉案房产2018年9月（截至2018年9月12日）的水费170.5元、电费2109.6元（978元+1131.6元）。华强云公司主张新沙公司仅缴纳了2018年5月的部分水电费1719.2元，仍有拖欠，但2018年6月8日华强云公司开具的《深圳增值税普通发票》记载，新沙公司已结清了2018年5月的水电费。以上租金及综合管理费合计9500元（5000元+4500元），水电费合计2280.1元（170.5元、电费2109.6元）。华强云公司反诉要求新沙公司向其支付拖欠上述费用的滞纳金，滞纳金以上述应付费用之和为计算基数，按每日3‰的标准自2018年9月13日起计算至实际清偿之日止。新沙公司收到的《水电费通知单》，不仅包括涉案房产的水电费，还包含原告员工宿舍产生的水电费，华强云公司反诉要求新沙公司一并清偿；新沙公司辩称，通知单上与涉案房产无关的水电费，与本案无关，不应一并处理。又查，新沙公司主张其对涉案房产进行了装修，但仅仅营业2个多月即被通知因城市更新需在2018年11月1日前搬离，华强云公司应当赔偿其装修损失；华强云公司辩称原告并未就装修事宜事先向其报备，且涉案房产仅100平方米，合同约定的租赁期限为7.5个月，原告主张其为涉案房产支出装修费用30余万元不合常理，华强云公司不应承担原告主张的装修损失。又再查，原告新沙公司主张其于2018年9月12日停业当日即已搬离涉案房产；被告华强云公司反驳称新沙公司是在其通知后，才于2018年11月5日搬离。庭审时华强云公司称其会补交原告在2018年11月5日搬离涉案房产的相关证明，但华强云公司补充提交的《情况说明》记载，证明新沙公司搬离涉案租赁物业的原始视频资料，因华强云公司的监控录像资料在7日后系统自动覆盖的客观因素，现已无法找回。本院认为，本案的争议焦点在于新沙公司主张其并不知晓涉案房产面临城市更新的情况，是否会影响到涉案合同及相关条款的效力。首先，原告新沙公司作为餐饮连锁企业，并非初次承租房产从事经营，其应当知晓作为承租人需要注意的事项；其次，涉案房产所在区域在2015年即被列为城市更新项目并予以公示，原告作为承租人可以通过网上查询获知相关信息；再次，涉案合同第9.3条第（4）项亦有旧改、拆迁等需要提前终止合同的相关约定；综合考虑，涉案合同租赁期限仅为7个半月，故对于原告称其并不知晓涉案房产面临城市更新的主张，本院不予采信。原告新沙公司与被告华强云公司之间签订的《综合管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。涉案合同第9.3条第（4）项关于旧改、拆迁等需要提前终止合同的条款内容，并未造成双方权利义务的明显不对等，不属于格式合同条款无效的事由，故对于原告新沙公司要求撤销涉案合同第9.3条第（4）项条款的主张，于法无据，本院不予支持。关于涉案合同的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案合同第9.3条第（4）项约定，华强云公司因包括但不限于旧改、拆迁等需要立即解除涉案合同的情况，需提前3个月书面通知新沙公司。2018年7月25日被告华强云公司通知原告因所在区域面临城市更新，涉案合同将于2018年10月31日提前终止，原告亦确认收到该终止合同确认书。虽然新沙公司未按照涉案合同约定提前2个月书面通知华强云公司，即于2018年9月12日停止营业并要求解除合同，但考虑到双方对于涉案合同提前解除均已有预期，华强云公司亦通过其工作人员微信于2018年9月12日当日获知原告已停止营业的情况。《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条规定，以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。结合本案，可以确认涉案合同于2018年9月12日已实际解除。故对于华强云公司要求确认新沙公司与其签订的涉案合同于2018年9月12日解除的反诉请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。涉案合同约定新沙公司应于每月10号前向华强云公司支付当月租金及综合管理服务费以及上月所耗水、电费用。新沙公司亦确认自2018年7月16日起，其未再向华强云公司支付涉案房产的租金及综合管理服务费。虽然新沙公司辩称按照双方的交易习惯，其通常在华强云公司发出通知单后才交费，但其提交的现有证据不足以证明该辩称。新沙公司作为涉案房产承租人，未按约定期限支付租金及综合管理服务费已构成违约，对于原告新沙公司要求两被告向其返还押金10000元的诉讼请求，因缺乏相关的法律及合同依据，本院不予支持。对于华强云公司要求确认其无需返还新沙公司保证金10000元的反诉请求，于法有据，本院予以支持。关于原告新沙公司主张的装修损失。原告提交的现有证据不足以证明其对涉案房产进行装修有经过出租人华强云公司的同意，涉案合同约定的租赁期限仅为7个半月，原告对于短期租赁房产却投入大量资金进行装修，其对装修损失的扩大亦有责任。加之涉案合同第2.3条约定如果租赁期限届满后，因征收、城市改造以及不可抗力等原因导致华强云公司不能继续将租赁物租给新沙公司的，华强云公司不承担任何责任。对于原告要求两被告赔偿其装修损失306809元的诉请，因缺乏相关的法律及合同依据，本院不予支持。涉案的《综合管理服务合同》，实为原告新沙公司与被告华强云公司签订的房屋租赁合同，合同具有相对性，故对于原告要求被告华强实业公司退还涉案房产押金并赔偿其装修损失的诉请，于法无据，本院不予支持。原告新沙公司主张其于2018年9月12日停业当日搬离涉案房产；被告华强云公司反驳称原告是在其通知后，直至2018年11月5日方才搬离。因华强云公司未能就上述主张举证证明，本院不予采信。对于华强云公司要求新沙公司支付2018年9月13日至2018年11月5日期间房屋占用费的反诉请求，因缺乏相关事实依据，本院不予支持。经核算，新沙公司应向华强云公司支付其拖欠涉案房产的费用为：2018年7月16日至2018年9月12日租金及综合管理费合计9500元；2018年9月（截至2018年9月12日）的水电费2280.1元（170.5元+2109.6元）。对于华强云公司要求新沙公司一并支付其租赁员工宿舍产生水电费的反诉请求，不属于涉案合同项下产生的费用，新沙公司亦不同意在本案中予以处理，故本院不予支持。对于华强云公司要求新沙公司向其支付拖欠上述费用滞纳金的反诉请求。因华强云公司主张按日千分之三的计算标准过高，本院酌定滞纳金以上述应付费用为计算基数，按每日万分之五的标准计算。关于滞纳金的起算点，华强云公司主张自2018年9月13日起计至实际清偿之日止，本院认为滞纳金的起算点应结合合同约定及实际履行情况予以区分。涉案合同第4.2条约定，新沙公司应于每月10日前向华强云公司支付当月租金及综合管理服务费、以及上月所耗水电费用。故租金及综合管理服务费的滞纳金应以应付费用9500元为计算基数，按日万分之五的标准自2018年9月13日起计至实际清偿之日止，华强云公司主张的滞纳金起算点没有超过其可主张的范围，本院予以照准。关于水电费滞纳金的起算点。虽然涉案合同约定新沙公司应于每月10日前向华强云公司支付上月所耗水电费用；但华强云公司向新沙公司发送的《水电费通知单》记载，原告应于次月15日前缴交水电费，故在涉案合同实际履行过程中，原告与被告华强云公司已就水电费支付时间变更约定为次月15日前。新沙公司仅尚未支付2018年9月（截至2018年9月12日）的水电费，按照变更后的约定，新沙公司应于2018年10月15日前向华强云公司支付该笔水电费。故水电费的滞纳金应以2280.1元为计算基数，按日万分之五的标准自2018年10月15日起计至实际清偿之日止。关于华强云公司要求新沙公司支付违约赔偿金4000元的反诉请求，鉴于涉案合同第3.4.4条约定如新沙公司存在违约情况，则华强云公司有权视违约情节的严重性在保证金中扣除相应违约金，而华强云公司已反诉不予退还新沙公司的保证金，综合考量涉案合同提前解除的影响因素及华强云公司的损失程度，该反诉请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告新沙烧烤餐饮管理（深圳）有限公司与被告华强云投资控股有限公司就位于深圳市福田区物业签订的《综合管理服务合同》于2018年9月12日已解除；二、原告新沙烧烤餐饮管理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告华强云投资控股有限公司支付租金及综合管理费9500元及相应滞纳金，租金及综合管理费的滞纳金以应付费用9500元为计算基数，按日万分之五的标准自2018年9月13日起计算至实际清偿之日止；三、原告新沙烧烤餐饮管理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告华强云投资控股有限公司支付水电费2280.1元及相应滞纳金，水电费滞纳金以应付费用2280.1元为计算基数，按日万分之五的标准自2018年10月15日起计算至实际清偿之日止；四、确认被告华强云投资控股有限公司无需向原告新沙烧烤餐饮管理（深圳）有限公司返还保证金10000元；五、驳回原告新沙烧烤餐饮管理（深圳）有限公司的诉讼请求；六、驳回被告华强云投资控股有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6623元（已由原告预交），庭审中因原告减少部分诉讼请求，本院依法收取6052.14元，由原告新沙烧烤餐饮管理（深圳）有限公司负担，余款570.86元退还原告新沙烧烤餐饮管理（深圳）有限公司。反诉案件受理费485.22元（已由被告华强云公司预交），由新沙烧烤餐饮管理（深圳）有限公司负担239元，华强云投资控股有限公司负担246.22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 戴  珊  珊人民陪审员 井    梅人民陪审员 吴  锡  钳二〇二〇年三月十六日书 记 员 聂赛男（代）潘启森