海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终280号 上诉人（原审被告）：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。 法定代表人：马进明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔先哲，海南金裕律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：龚安利，女，1957年9月1日出生，汉族，住海南省屯昌县。 上诉人海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）因与上诉人龚安利商品房预售合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2019）琼9022民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美丰公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回龚安利的该项诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定美丰公司逾期交房属认定事实错误。美丰公司已按合同约定的条件及时将涉案房产交给龚安利，美丰公司没有违约。1.2013年6月28日美丰公司依据国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定组织建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位对涉案房产进行竣工验收。验收小组于当时确认了《竣工验收证书》，并及时向政府有关部门报送了项目档案材料。此时涉案房产完全符合《商品房买卖合同》要求的交房条件。2.美丰公司依据《补充协议》第14条的约定，于2013年6月28日以书面形式通知龚安利在2013年6月30日至2013年7月1日期间办理交房手续。龚安利由于自身原因未在规定时间内收房，并非美丰公司违约。3.根据被美丰公司提供的缴纳物业费的收据可知，其缴纳的是2013年8月1日起的物业管理费。该证据足以证明龚安利早在2013年8月1日前就已经入住房屋，否则也不可能缴纳物业管理费。二、一审法院在龚安利没有提供有效的且能够引起诉讼时效中断的证据的情况下，认定龚安利的诉求没有超过诉讼时效，属认定事实错误和适用法律错误。业主委员会的函不能产生阻断诉讼时效的结果。一审法院错误认定实际收房时间为2015年12月15日，但美丰公司已于2013年6月28日以书面形式通知龚安利在2013年6月30日至2013年7月1日期间办理交房手续。《民法总则》规定的诉讼时效为三年，龚安利从接收涉案房产直到起诉前六年多的时间里，都没有向美丰公司和依法有权解决民事纠纷的主体主张过权利。业主委员会在没有经业主大会授权的情况下主动向美丰公司发函主张权利的行为已经远远超出了法律所规定的业主委员会的职责范围，且美丰公司并未收到业主委员会发来的相关函件，相关函件上也没有明确是为龚安利主张权利，因此，业主委员会的函不能导致诉讼时效的中断。综上,请求二审法院驳回上诉,维持原判。 龚安利辩称，一审判决合情合理合法。一、龚安利要求美丰公司给付逾期交房违约金有事实根据和法律依据。商品房的合格，不仅仅是建设单位会同设计单位、施工单位、监理单位对工程进行验收检查、外观项目及资料核查，商品房作为商品，其质量需经地方质量监督机构核定为合格或优良。龚安利在一审中提供的证据《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的复函》中第一条“美林湖二期工程1、3、5、12、15、16、17、18号楼已于2015年1月28日竣工验收合格”，这才是该商品房经验收合格交付买受人使用的必须条件。所以美丰公司在2013年6月30日到2015年1月28日之间交付的商品房无县质检部门验收合格凭据，不符合合同约定而违约。二、龚安利的起诉并未超过诉讼时效。业主委员会所发函件代表全体业主提出了给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，代表了业主利益，是及时向美丰公司反映各业主意愿和要求的体现，因此构成了诉讼时效中断的事由。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回龚安利的诉讼请求。 龚安利上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判美丰公司向龚安利支付逾期办证违约金10500元。事实和理由：一审判决驳回龚安利的第二项诉讼请求属认定事实错误。根据合同第二十五条约定，美丰公司应当在商品房交付后360日内办理房屋所有权证。但美丰公司至今未能将办证所需材料和手续报产权登记机关备案，致使涉案房屋所有权证至今未能办理。一审判决认为，因龚安利没有交纳办证税费，故不支持逾期办证违约金的诉求。该判项违背了合同约定。开发商有义务为购房者办理房产证，或为购房者提供办理产权证所需的一切手续。龚安利没有交纳办证税费，是因为2015年底收房时，美丰公司已经因办理不下房产证拒绝代收办证税费。美丰公司至今还在与地方政府打官司，没有完成办证所需相关手续，这是涉案房屋至今未能办理房产证的根本原因，与龚安利未交办证税费没有逻辑关系。因此，应由美丰公司承担逾期办证的违约责任。并且，该小区同类案件均判决美丰公司支付逾期办证违约金。综上，请求二审法院支持龚安利的上诉请求。 美丰公司未作答辩。 龚安利向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金人民币60480元；2.判令被告支付逾期办理房产权证违约金人民币10500元，并限期向产权登记机关提交办理权属登记所需资料，如继续违约，则继续承担违约责任；3.由被告承担案件受理费。 一审法院认定事实：2013年5月16日，原告龚安利与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用”，合同第九条第一款第一项约定了出卖人逾期交房的违约责任:“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件五处理，即本合同补充协议第1条处理。”《商品房买卖合同》签订后，原告于当天依约支付了购房款350000元，2015年12月14日原告龚安利在美林物业管理处领取了业主钥匙。2019年3月5日，原告龚安利向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.判令被告支付逾期交房违约金人民币60480元；2.判令被告支付逾期办理房产权证违约金人民币10500元，并限期向产权登记机关提交办理权属登记所需资料，如继续违约，则继续承担违约责任；3.由被告承担案件受理费。另查明，截止本案开庭之日，被告美丰公司尚未为原告购买的房屋办理产权登记证书。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方于2013年4月18日签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：一、关于原告要求被告支付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题；二、关于逾期交房违约责任的问题；三、关于逾期办证违约责任的问题。一、关于原告要求被告支付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”；第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求;(二)义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”首先，关于原告诉讼时效的起算时间。原、被告的实际交房时间应以原、被告双方均认可的交钥匙时间为准，房屋实际交付后，逾期交房诉求的诉讼时效起算。在实际交房之日经过360日后，办证违约诉求的诉讼时效起算。本案中，原告于2015年12月14日向被告领取钥匙，故该时间为原告实际的收房时间，因此，原告应于2018年12月14日前就逾期交房问题、于2019年12月14日前就逾期办证问题向被告主张权利。其次，本案是否存在诉讼时效中断的情形。本案中，原告提交的美林湖业委会于2015年4月17日和2017年4月16日代表全体业主向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，可以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。被告辩称业委会与被告之间无合同关系，其向被告发函不能导致原告的时效中断。业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对被告的抗辩意见，不予支持。本案中，根据一审法院该小区同类案件已生效判决中认定的美林湖业委会于2015年4月17日致美丰公司的函和2017年4月16日再次发函给美丰公司的事实已导致了时效再次中断，应按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效期间从2017年4月17日重新计算。综上，原告于2019年3月5日提起诉讼，其诉请被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的主张未超过诉讼时效。二、关于逾期交房的违约责任问题。根据原、被告双方在合同中的约定，被告应当于2013年6月30日前向原告交付房屋。本案中，原告于2015年12月14日领取了房屋钥匙，可见此时原告已占有使用涉案房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此应当认定被告在2015年12月14日已完成房屋的实际交付。根据合同约定被告应于2013年6月30日前交房，故被告逾期交房576天。原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条明确约定出卖人逾期交房的违约责任：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”原告诉请被告承担逾期交房违约金，予以支持，违约金的计算数额为60480元（350000元×576天×0.3?）。三、关于逾期办证的违约责任问题。本案中，原、被告双方在合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同附件五补充协议第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款税率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利”。双方关于被告在项目通过竣工验收和原告付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至原告名下的约定有法规可依，且约定的期限也为当事人意思自治，不违反法律规定，予以认可。可原告未提供证据证明其向被告缴交办证税费。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告龚安利支付逾期交房违约金60480元；二、驳回原告龚安利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1574.5元，由被告海南美丰不动产有限公司负担1341.6元，原告龚安利负担232.9元。 本院二审期间，美丰公司提供以下证据：1.《竣工验收证书》，用以证明涉案房产已经于2013年6月28日通过验收合格。2.《整付零寄交寄清单》、《美林湖国际社区收楼通知》，证明美丰公司没有逾期交房，且在合同期限内通知龚安利收房，美丰公司不应承担逾期交房的违约责任。3.《屯昌县国土资源局关于海南省屯昌县美林湖国际社区业主无法领取不动产证问题的函》，证明办证的所有材料早已报送到办证机关，办证机关不给办理产权证纯属政府不作为，没有完成代办房产证并交纳契税、维修基金等费用的责任在于屯昌县国土资源局。4.（2019）琼9022行初2号行政判决书，证明屯昌法院认定屯昌县国土局《关于123.58亩土地改变用途缴纳土地出让金的通知》违法，美丰公司没有完成为业主办理房产证及缴纳契税及维修基金等费用的责任在于屯昌县国土资源局，不存在违约。龚安利质证认为，证据1，对其真实性没有异议，对其证明内容不予认可；证据2，对其关联性不予认可，清单中并没有龚安利的名字，龚安利没有收到美丰公司的收楼通知；证据3，对其关联性不予认可；证据4，对其关联性不予认可。 龚安利二审没有提交新证据。 本院认证认为:对证据1的真实性予以确认，对其证明内容不予采纳。对证据2的证明内容不予采纳。证据3、证据4，与本案二审争议焦点无关，不予采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、龚安利的起诉是否超过诉讼时效；二、美丰公司应否支付逾期交房违约金；三、美丰公司应否支付逾期办证违约金。 一、关于龚安利的起诉是否超过诉讼时效问题。龚安利于2015年12月14日收房，收房后即开始起算诉讼时效期间。期间，美林湖业主委员会曾于2015年4月17日、2017年4月16日两次向美丰公司发函，构成了诉讼时效的中断。美丰公司认为业主委员会向其发函不构成诉讼时效中断。经查，业主委员会于2015年4月17日、2017年4月16日所发函件包含了要求美丰公司承担逾期交房的违约责任的内容，业主委员会代表了全体业主的利益，应视为龚安利通过业主委员会向美丰公司主张了权利，构成诉讼时效中断的事由，因此美丰公司认为龚安利的起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。 二、关于美丰公司应否支付逾期交房违约金的问题。根据合同约定，美丰公司应于2013年6月30日前交付涉案房屋。根据2016年9月8日屯昌县住房和城乡建设局对屯昌县人民法院《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的复函》第一条，龚安利购买的涉案房屋的竣工验收合格时间为2015年1月28日。商品房应验收合格方可交付，因此一审判决认定逾期交房期间为从2013年7月1日起计算至2015年1月28日（共计576天）于法有据，本院予以维持。美丰公司二审提供一份《竣工验收证书》，用以证明涉案楼房竣工验收合格时间为2013年6月28日，而非2015年1月28日。对此，本院认为，首先，龚安利在一审提供了屯昌县住房和城乡建设局出具的《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的复函》，用以证明涉案楼房工程竣工验收合格时间为2015年1月28日，美丰公司在一审庭审质证时表示对该份证据的证明力没有异议，根据禁止反言原则，对美丰公司二审关于竣工验收合格时间的意见，应不予采纳；其次，美丰公司二审提供的证据为《竣工验收证书》，而非经建设行政主管部门通过的《商品房竣工验收备案表》，因此也不能据此认定竣工验收合格时间为2013年6月28日。综上分析，对美丰公司二审提出的上述主张，本院不予采纳。一审判决根据合同第九条的约定，以龚安利已交付房价款为基数，根据逾期天数，按日万分之三计算逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。 三、关于美丰公司应否支付逾期办证违约金的问题。龚安利未交纳办理房屋产权证相关税费，故其请求美丰公司承担逾期办证的违约责任，缺乏合同根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，美丰公司与龚安利的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1312元，由海南美丰不动产有限公司负担;二审案件受理费232.9元，由龚安利负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  李凌燕 审 判 员  周忠胜 二〇二〇年三月二十四日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。