广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初42384号原告：深圳市公园管理中心，住所广东省深圳市福田区香蜜湖街道竹子林西国际园林花卉博览园内，统一社会信用代码12440300558653588H。法定代表人：梅村，主任。委托诉讼代理人：杜良全,广东盛唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鸿瑞，广东盛唐律师事务所律师。被告：深圳市彩瑞园艺有限公司,住所广东省深圳市南山区创业路现代城华庭**21H,统一社会信用代码91440300708452280J。法定代表人：汤亚军。委托诉讼代理人：田雪莲，广东开野律师事务所律师。被告：吴光友，男，汉族，1966年2月25日出生，住址广东省深圳市罗湖区。上列原告深圳市公园管理中心（以下简称“公园管理中心”）诉被告深圳市彩瑞园艺有限公司（以下简称“彩瑞园艺公司”）、吴光友返还原物纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后经公开开庭审理，本院于2018年1月21日作出（2017）粤0304民初17207号民事判决。原告不服该判决，提起上诉，深圳市中级人民法院于2018年9月28日作出（2018）粤03民终12031号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）粤0304民初17207号民事判决，发回重审。发回重审后，承办人为审判员姚璇娟，并于2019年1月16日追加吴光友为本案的被告。重审期间，2019年3月20日案件承办人变更为审判员戴珊珊。本院于2019年5月17日依法由审判员戴珊珊、人民陪审员吴锡钳、井梅组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈鸿瑞、被告彩瑞公司委托诉讼代理人田雪莲及被告吴光友到庭参加诉讼。经各方当事人同意调查询问代替第二次开庭，于2019年9月10日对本案事实进行了补充调查，原告委托诉讼代理人陈鸿瑞、被告彩瑞公司委托诉讼代理人田雪莲及被告吴光友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公园管理中心向本院提出诉讼请求：1.被告彩瑞园艺公司向原告返还位于某某房屋；2.被告彩瑞园艺公司按福田区房屋租赁指导租金的标准向原告支付2012年11月至两被告返还临时宿舍之日的管理费(即租金)损失及利息损失（暂计至2017年5月为55个月，管理费（即租金）损失557700元，利息损失59548.76元）；3.被告彩瑞园艺公司承担本案全部诉讼费用。案件发回重审后，本院依原告申请追加吴光友为本案被告，原告变更诉讼请求为：1.被告彩瑞园艺和被告吴光友共同向原告返还某某房屋；2.两被告按福田区房屋租赁指导租金的标准向原告支付2012年11月至两被告返还临时宿舍之日的管理费（即租金）及利息损失（暂计至2017年5月为55个月，管理费（即租金）损失557700元，利息损失59548.76元）;3.两被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告当庭明确诉讼请求为：1.两被告向原告返还某某房。事实和理由：被告彩瑞园艺公司自2006年4月1日起承包深圳中心公园绿地管理养护，直至2010年12月31日。为方便被告彩瑞园艺公司更好地为中心公园服务，被告彩瑞园艺公司与深圳中心公园管理处于2010年10月20日签订《临时宿舍使用协议书》，约定原告将中心公园的临时宿舍租给被告彩瑞园艺公司作为在中心公园服务的员工宿舍。《临时宿舍使用协议书》第一条约定“租用期限自2010年11月1日起至2012年10月31日止。”2010年12月以前深圳中心公园管理处为独立法人，2010年12月组建了深圳市公园管理中心（即原告），此后深圳中心公园管理处所有的权利义务均由原告承担。2012年10月，临时宿舍租期届满前，原告通知被告彩瑞园艺公司按合同约定迁离并返还房屋。此后原告以口头、书面等形式多次向被告彩瑞园艺公司发出通知，要求被告彩瑞园艺公司返还房屋，但被告彩瑞园艺公司拒不迁离并持续无权占有原告房屋且拒不交纳房屋管理费（即租金）。由于被告彩瑞园艺公司拒不返还临时宿舍，致使原告无法将临时宿舍租给第三人使用。被告彩瑞园艺公司无权占有临时宿舍的行为,致使原告损失巨额的房屋租赁收益。虽然原告与被告彩瑞园艺公司签署的《临时宿舍使用协议书》第二条确认租金为每月2197元。但是，近年来深圳市房屋租金逐年飙升，《临时宿舍使用协议书》约定的金额已无法填补原告因此遭受的房屋租赁收益损失。且《临时宿舍使用协议书》约定的租赁期间已经届满，《临时宿舍使用协议书》的条款已不能约束双方。因此，原告按照福田区房屋租赁指导租金的标准要求被告彩瑞园艺公司支付房屋租赁收益更为合理。综上，被告彩瑞园艺公司拒不返还租赁房屋的行为严重损害原告的正常经营秩序和合法权益。按照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的相关规定，被告彩瑞园艺公司应立即向原告返还某某房屋，并按福田区房屋租赁指导租金的标准向原告支付2012年11月至被告彩瑞园艺公司返还临时宿舍之日的管理费（即租金）损失557700元及利息损失59548.76元，共计617248.76元（暂计至2017年5月为55个月，按照福田区房屋租赁指导租金的标准计算，7800元×2=15600元，9100元×12=109200元，9360元×18=168480元，10920元×6=65520元，11700元×17=198900元）。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及其他相关法律规定，诉至法院请求判如所请。在原审（2017）粤0304民初17207号案件庭审后，原告曾前往涉案房产再次调查实际侵占人的具体身份信息，因租户态度恶劣对抗调查，原告无法查明涉案房产实际侵占人通过何种方式、从何人手中租赁涉案房产。但因涉案房产的水电费一直由被告彩瑞园艺公司员工吴光友缴纳；吴光友亦在《临时宿舍使用协议书》中作为被告的代表人签字；（2014）深中法商终字第2424号民事判决书中吴光友亦作为彩瑞园艺公司员工参加了公园管理中心与彩瑞园艺公司绿化养护合同纠纷一案的诉讼；2017年9月26日，吴光友仍以被告彩瑞园艺公司负责人的身份前往原告处协商涉案房产的相关事宜。因此，原告有理由认为被告彩瑞园艺公司与其员工吴光友共同占用了涉案房产。为查明案件事实，维护原告的合法权益，原告申请追加吴光友作为本案的共同被告。庭审时原告补充陈述称，原告的第2项诉讼请求无需变更，因为《临时宿舍使用协议书》中约定的260平方米，就是上述临时宿舍某某号房的宿舍面积之和；吴光友亦认可原告该陈述。被告彩瑞园艺公司辩称：一、关于原告第1项诉讼请求。被告彩瑞园艺公司于2012年10月31日合同期满后已将工人撤离，之后被告彩瑞园艺公司并未安排任何人员居住在涉案房产内。长达多年期间，原告从未向被告彩瑞园艺公司主张有彩瑞园艺公司的工作人员居住在物业内的任何信息，因此现在在该物业内居住的人员与被告彩瑞园艺公司无关，故被告彩瑞园艺公司并非本案适格主体。二、因为被告彩瑞园艺公司不是适格主体，因此无需向原告支付任何费用。按照法律规定，有关租金的请求应在1年内主张，本案原告的主张已超过诉讼时效。涉案临时宿舍没有相关产权资料，也不是客观的市场出租房屋，因此租金价格不应按照市场指导价格计算，原告也无权向被告彩瑞园艺公司主张。被告吴光友辩称：2010年12月31日之前，吴光友挂靠于被告彩瑞园艺公司负责中心公园的绿化养护。后因原告公园管理中心即将成立，吴光友曾多次找深圳中心公园管理处的主管领导沟通。2011年最终由被告吴光友个人组织员工代管了3个月，代管到期后，因原告拖欠被告吴光友30余万元的绿化养护费用，吴光友曾多次与原告工作人员交涉按新招标价格执行，但双方并没有签订代管协议。经多次协商，原告同意赔付被告吴光友一些费用。2015年4月，被告吴光友曾向原告发函，原告签收后，其工作人员曾与吴光友沟通过返还涉案房产的事情。原告称返还涉案房产与园林养护费用是两码事；吴光友则主张以涉案房产房租来抵养护费用，原告的态度当时是默认的。过了2年多后，公园管理中心换了新领导，现在原告又来起诉要求返还涉案房产。之前管理部门协调以涉案房产租金来抵用被告吴光友的养护费用，原告成立之前，深圳中心公园管理处可以负责协调解决我方的问题，但在原告成立后，所有资金都要通过财政审批，原告没有办法将之前的养护费30余万元补回，所以才用涉案房产的房租抵用。经审理查明，原告向本院出具深圳中心公园管理处（甲方）与被告彩瑞园艺公司（乙方）于2010年10月20日签订的《临时宿舍使用协议书》（以下简称“涉案合同”）复印件，该协议书约定甲方将位于中心公园的临时宿舍（以下简称“涉案房产”）租给乙方作为在中心公园服务的员工宿舍使用；租期为2010年11月1日至2012年10月31日；面积共260平方米，管理费每月2197元，12个月共计26364元；合同签订后30天内交纳10000元押金，并于每年5月30日前一次性付清全年管理费；房屋只能住宿，严禁存放易燃易爆等危险或违法物品；未经甲方同意，不得私自改变用途，转租转借或作商业用途；水电费用由乙方自付；如城市建设或公园建设管理需要拆除或相关改变用途，甲方随时收回该房屋使用权，终止使用并不负任何责任，乙方无条件服从。该协议书乙方代表为被告吴光友，并加盖被告彩瑞园艺公司公章。庭审中，被告彩瑞园艺公司称该合同期满后其已将工人撤离，现居住人员与被告无关。2010年12月17日，深圳市机构编制委员会办公室向市城管局出具深编办函[2010]343号《关于纳入市公园管理中心管理的市属公园名单的复函》称，《深圳市城市管理局主要职责内设机构和人员编制规定》（深府办[2009]100号）和《关于深圳市公园管理中心“八定”及有关事项的通知》（深编[2009]108号）明确，设立市公园管理中心，统一履行市属公园（包括市政公园、郊野公园、森林公园）管理职责。现已建、正在筹建的市属公园（共30家，具体名单附后）及今后新建市属公园均由市公园管理中心统一管理。附件《现已建、正在筹建的市属公园名单》含深圳中心公园。2011年6月22日，案外人深圳市益民环保科技有限公司代被告彩瑞园艺公司向原告转账支付10000元作为涉案房产的用电押金，有原告开具的收款收据为证。2013年2月20日，原告公园管理中心向被告彩瑞园艺公司发出《通知书》，该通知书载明，鉴于临时宿舍使用协议书已于2012年10月31日到期，自2012年11月1日起，双方之间签订的《临时宿舍使用协议书》因合同期满自行终止。公园管理中心已多次口头通知彩瑞园艺公司搬离宿舍，仍未见执行。现公园管理中心再次通知彩瑞园艺公司：请于2013年3月31日之前搬离宿舍，并交清2012年3月至2013年3月的水电费及2012年11月至2013年3月的租金（占有使用费），逾期不搬离及结清拖欠的水电费，公园管理中心将不再向彩瑞园艺公司提供水电。庭审中，被告吴光友确认于2013年2月21日签收该通知，被告彩瑞园艺公司称其并不知晓。原告主张其先后于2013年11月6日、2013年12月11日向被告彩瑞园艺公司发送《通知书》，要求搬离涉案房产并交清拖欠的租金（占有使用费）和水电费等，但原告未提交有关送达的证据；两被告否认收到上述通知。2013年11月22日，本案被告彩瑞园艺公司以本案原告公园管理中心为被告就双方签订的绿化养护合同向本院提起合同纠纷一案，案号为（2013）深福法民二初字第11052号，请求本案原告支付2011年1月1日至2011年3月31日的代管养护费、代管水费、污水、垃圾处理费。本院经审理于2014年6月20日作出民事判决，判决驳回本案被告的诉讼请求。本案被告彩瑞园艺公司不服该判决，提起上诉，市中院于2015年2月28日作出（2014）深中法商终字第2424号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。2014年8月14日，原告向被告彩瑞园艺公司发送《关于催缴水电费的通知》，该通知于2014年8月19日被吴光友的弟弟吴某某签收。2015年4月1日，两被告向原告发送《关于和的回复》。该回复载明，“我公司决定从2015年4月1日起占用深圳市中心公园的宿舍，对外招租至2025年3月31日；若中心公园想要收回我公司占用的宿舍，必须要付清拖欠我公司从2011年4月1日起至今，造成的直接与间接费用。”被告彩瑞园艺公司否认该回复由其出具，吴光友称该回复是其本人提交。原告向本院出具落款为原告公园管理中心、日期为2015年8月31日，致“吴光友（彩瑞公司）”的《关于搬离并返还房屋的通知》，该通知称“你方于2010年10月20日与深圳市公园管理中心中心公园签订了《临时宿舍使用协议书》，租赁某某宿舍共260平方米，已于2012年10月31日到期。合同到期后，我方曾发书面通知（告知函）和口头告知了你方搬离，但你方至今仍未搬离。现我方郑重通知你方，请于本通知发出之日起15日内搬离并将房屋返还我方。否则，我方将采取停水停电、强制清场等措施，一切损失将由你方自行承担。”对于该通知，被告彩瑞园艺公司称通知的相对方是被告吴光友，与彩瑞园艺公司无关，且不清楚该通知是否实际送达，该通知制作时间是2015年，无法证明彩瑞园艺公司的人员占有涉案房产；原告则称，该通知已通过电话或现场张贴的方式向被告吴光友送达；被告吴光友称，该通知是原告的综合管理部门在不知情的情况下发出的。2015年4月吴光友曾向原告发函，要求用临时宿舍的租金（占有使用费）抵扣绿化养护费，吴光友认为原告默许了其继续占有涉案房产的行为。2015年4月1日起至今，被告吴光友每月通过现金缴款方式向原告缴纳涉案房产水电费，庭审中吴光友称其是以个人名义向原告支付费用，与被告彩瑞园艺公司无关。2018年3月至2018年4月期间，原告工作人员前往涉案房产实地调查并制作了《中心公园E区临时宿舍实际使用人情况说明》（以下简称“《情况说明》”），该说明记载，被告吴光友确认某某房目前由其使用，吴光友将某某房转租给案外第三人并每月收取租金。庭审时被告吴光友确认该情况说明的真实性。另查，庭审中，原告称临时宿舍没有取得建设工程规划许可，属于公园管理的附属设施，因与被告彩瑞园艺公司签订了绿地养护合同，故在管理期间将公园配套房屋提供给被告彩瑞园艺公司使用，后因双方产生纠纷，两被告拒不搬离涉案房产。再查，《临时宿舍使用协议书》所载租赁期间至2012年12月的水电费由被告彩瑞园艺公司缴纳；2013年1月起至2015年3月，即原告与被告彩瑞园艺公司绿化养护合同纠纷诉讼期间，两被告均未向原告缴纳涉案房产的任何费用；2015年4月1日起至庭审调查时，由被告吴光友每月缴纳涉案房产的水电费。又查，关于临时宿舍的占有、使用情况。原告称其于2015年3月25日发现涉案房产在原告未同意或审批的情况下在进行装修，遂前往制止，但遭到拒绝，实际占有人称房屋是从被告处租赁。被告彩瑞园艺公司则称，2012年10月31日合同到期后，其将涉案房产钥匙交还原告，被告彩瑞园艺公司未再占有、使用涉案房产，本案应为原告与被告吴光友之间的纠纷，与彩瑞园艺公司无关。被告吴光友称，2012年11月1日至2015年3月31日期间，其仅占有使用涉案房产中的10-12、18、20号房共5间，为吴光友及弟弟、厨师等人居住，其他房间无用水用电记录；自2015年4月1日起，吴光友开始向原告缴纳临时宿舍7、10-18、20号房的水电费，并有对外转租收取租金。但原告提交的《情况说明》记载，临时宿舍中的7号房和18号房在2014年1月30日即被吴光友转租给案外第三人并收取租金。原告与被告吴光友共同确认，截至本案庭审时，吴光友占有临时宿舍中的7、10-18、20号房，并部分转租收取租金。被告吴光友自认其与原告之间并未就吴光友继续占有使用涉案房产达成协议，亦未达成以涉案房产租金（占有使用费）抵扣养护费用的书面协议。但吴光友认为原告默认了其自2015年4月1日起占有使用临时宿舍并以租金抵扣养护费用。又再查，关于两被告的关系。彩瑞园艺公司称吴光友是养护工程的实际承包人，2006年4月1日至2010年12月31日期间，吴光友挂靠于彩瑞园艺公司，但其不是彩瑞园艺公司的员工，因原告与被告彩瑞园艺公司就养护合同产生纠纷，遂委托吴光友代理被告彩瑞公司的二审程序。被告吴光友确认2006年4月1日至2010年12月31日期间其挂靠于被告彩瑞园艺公司。本院认为，2010年10月20日，深圳中心公园管理处与被告彩瑞园艺公司就涉案房产签订的《临时宿舍使用协议书》，因涉案房产未取得建设工程规划许可证，应为无效合同。自2010年12月17日起，原告公园管理中心承继深圳中心公园管理处的权利义务，故原告行使《临时宿舍使用协议书》约定的权利义务符合法律规定，两被告对此亦无异议。本案的争议焦点在于《临时宿舍使用协议书》租赁期限届满后，中心公园临时宿舍的占有人是谁。合同约定涉案房产的租赁期限截至2012年10月31日。虽然彩瑞园艺公司主张其于合同到期后，已搬离并返还了涉案房产的钥匙，但其未能提交相关证据予以证明。结合涉案房产租赁期限届满后原告的实地调查、涉案房产的水电费缴纳方及在案庭审笔录可以确认，自涉案合同租赁期限届满次日起（即2012年11月1日）至本案庭审时，被告吴光友占有中心公园临时宿舍，并部分对外出租。吴光友自认其占有中心公园临时宿舍的具体房号为某某房，与原告的实地调查情况一致。原告与被告吴光友亦确认《临时宿舍使用协议书》约定的涉案房产合计260平方米，就是上述某某房的面积之和。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。涉案合同约定的租赁期限早已届满，被告吴光友既非合同约定的承租人，又未与原告就继续占有涉案房产另行达成新的协议。对于吴光友所称原告默许其自2015年4月1日起占有涉案房产并以占有使用费抵扣养护费用的抗辩，因吴光友已自认其未与原告就此签订过书面协议，对于吴光友的该抗辩，本院不予采信。被告吴光友无权占有中心公园临时宿舍，原告作为权利人，有权要求其返还。对于原告要求被告吴光友返还某某房的请求，于法有据，本院予以支持。关于应否支付涉案房产占有使用费及计算标准问题。在（2018）粤03民终12031号案件法庭调查时，彩瑞园艺公司确认其承租涉案房产实际是提供给包括吴光友在内的员工居住。两被告自认2006年4月1日至2010年12月31日期间，吴光友挂靠于彩瑞园艺公司，是中心公园绿化养护工程的实际承包人。虽然原告与被告彩瑞园艺公司签订的涉案合同无效，但吴光友占有使用涉案房产，依法应支付占有使用费。关于应支付占有使用费的起算时间。原告分别于2013年2月20日、2014年8月14日、2015年8月31日发送书面通知要求两被告搬离涉案房产并催交相关费用，经确认上述通知已被吴光友或其弟弟吴光荣签收，此后原告于2017年6月6日就本案纠纷提起诉讼，以上情形构成诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新起算。本案审理的是返还原物纠纷而非租赁合同纠纷，原告主张的涉案房产占有使用费，属于损失范围，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之前应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的二年的诉讼时效，故两被告就涉案房产占有使用费提出诉讼时效抗辩，于法无据，本院不予支持。关于占有使用费的支付标准。对于原告要求按照深圳市福田区房屋租赁指导租金标准向其支付自2012年11月起至实际返还之日涉案房产管理费（即占有使用费）的诉请，考虑到涉案房产并未取得建设工程规划许可证，不宜按照同区域市场商品房的租金标准计算。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，被告吴光友应当参照《临时宿舍使用协议书》约定的管理费标准支付涉案房产的占有使用费。因涉案合同约定中心公园临时宿舍（房屋面积共260平方米）的管理费为2197元/月，故被告吴光友应按此标准支付自2012年11月1日起至其实际返还涉案房产之日止的管理费（占有使用费），对于原告过高部分的管理费（占有使用费）诉请，本院不予支持。考虑到本案纠纷的产生有其历史原因，涉案房产亦未取得建设工程规划许可，故对于原告要求被告吴光友支付占有使用费利息损失的诉请，本院不予支持。综合考量，原告数次要求占有人搬离涉案房产的通知均是被告吴光友或其兄弟签收，吴光友自认涉案合同期限届满后由其占有涉案房产至今，现有证据亦不足以证明彩瑞园艺公司在涉案合同期限届满后有继续占有涉案房产，对于原告要求被告彩瑞园艺公司返还涉案房产并支付管理费（占有使用费）及利息的请求，缺乏相关的事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吴光友应于本判决生效之日起三十日内将某某房产返还给原告深圳市公园管理中心；二、被告吴光友应于本判决生效之日起十日内按2197元/月的标准向原告深圳市公园管理中心支付自2012年11月1日起至其实际返还临时宿舍之日止的占有使用费；三、驳回原告深圳市公园管理中心的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案案件受理费9972元（已由原告预交），由原告公园管理中心负担6848.55元，被告吴光友负担3123.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴珊珊人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  井 梅二〇二〇年三月十七日书 记 员  罗婉婷钱凯潘启森