福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终166号 上诉人（原审被告）：泉州美裕置业有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路洛江交通科技培训大楼1-2层。 法定代表人：吴志红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李真，福建瀛同律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄承棋，男，1990年8月21日出生，汉族，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：岳文发，福建邦司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李基铂，福建邦司律师事务所律师。 上诉人泉州美裕置业有限公司（以下简称美裕公司）因与被上诉人黄承棋商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2019）闽0504民初1665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美裕公司上诉请求：撤销原判，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、黄承棋未按期缴纳住宅专项维修资金，美裕公司依法依约享有后履行抗辩权。美裕公司享有后履行抗辩权，有法律依据及合同依据。合同附件11补充协议第六条约定“买受人应于2018年6月30日前支付专项维修资金”，第二条第3点约定“买受人未能依约支付专项维修资金的，出卖人有权顺延交房且不承担任何责任。”根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”及《住宅专项维修资金管理办法》第13条“未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人”的规定，美裕公司交房日期依法依约得以往后顺延，直到买受人履行完毕付款义务，在此之前，美裕公司不承担逾期交房责任。一审认定黄承棋逾期付款不构成违约，美裕公司不享有后履行抗辩权，缺乏依据，适用法律错误。1.一审认定合同对于专项维修资金交纳期限的约定属于约定不明错误。首先，合同附件11补充协议第六条明确约定了买受人交纳专项维修资金的时间是2018年6月30日前，该时间具体而明确。其次，合同附件9《关于前期物业管理的约定》及《临时管理约定》，是买受人与案外人物业管理公司签订的，合同当事人是买受人与案外人，并非买受人与美裕公司签订。该前期物业约定的服务对象系“泉州市洛江区美裕嘉园”这一整体，并非买受人个人。因此，本案商品房买卖合同中，买受人与美裕公司之间关于专项维修资金交纳时间的具体约定，只有附件11的约定，不存在两种约定。虽然在美裕公司与买受人之间无特别、具体约定时买受人受前期物业管理约定的约束，但本案中，针对黄承棋这一具体的个体，黄承棋与美裕公司已经另行约定了专项维修资金的交纳时间,该时间晚于《临时管理约定》确定的交纳时间“购房时”。该具体的、特定的约定已经取代了《临时管理约定》中买受人与案外人的约定，在二者不一致时，应以本案双方的具体约定为准。第三，黄承棋未按合同约定时间交纳专项维修资金，构成违约。一审因前述认定事实错误，从而导致适用法律错误，错误地适用合同法第六十二条的规定认定买受人未按期交纳不构成违约，应予纠正。2.一审以专项维修资金的交纳是否影响施工和交房，作为认定买受人是否构成违约的依据，法律逻辑错误，与法相悖，与合同约定不符。认定买受人是否违约的依据是“是否按照合同约定履行”，而非“是否造成影响施工和交房”。合同既然明确约定了买受人的付款义务及付款时间，其应当信守，未依约履行即构成违约。若按一审逻辑，因买受人工作生活均在外地，购买案涉房屋不是为了自己居住使用，美裕公司晚交房亦不构成违约。3.一审法院以无法确认案涉商品房的面积故无法缴纳专项维修资金为由，不予支持美裕公司的后履行抗辩权错误。首先，专项维修资金的缴交标准，不属于合同双方约定的范畴，而属于政府统一制定的标准。支付标准及案涉房屋的具体缴交金额，美裕公司已明确告知买受人，买受人对应交纳金额是清楚的，即缴纳金额=合同面积×政府规定的缴交单价。买受人违背诚实信用原则，否认美裕公司已明确告知其缴纳标准及金额的事实。即使美裕公司没有告知，也不妨碍其缴交。因为缴交标准的相关规定是公开的，买受人可以查询到，即使查询不到也可以在2018年6月30日前主动向美裕公司询问。其次，合同面积在合同中明确记载，不存在无法确认商品房面积的情形。至于房屋竣工后是否已经实际测量，是否确定了产权面积，不能成为买受人拒不按期交款的理由。双方在合同附件11补充协议第六条第2点明确约定了，若合同面积与产权面积产生误差时，以产权面积为准，对买受人已缴交的专项维修资金进行多退少补。该条款约定进一步证明了，双方对专项维修资金的缴交约定是明确且具体的。在约定的交纳时间2018年6月30日前，房屋是否实际测量，不妨碍买受人履行缴交的义务。黄承棋应当根据合同约定的时间以及政府规定的标准，自觉主动履行缴交义务，否则应当认定构成违约。二、美裕公司因中雨以上降雨、六级以上风力及35度以上高温天气，监理单位要求不得施工合计298天，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定及《商品房买卖合同》第十二条约定的无需承担违约责任的情形，一审判决不予认定错误。1.天气情况在施工合同签订前无法预测。美裕公司对这些天气情况无法预测，无法避免且不能克服。结合以往司法实践，包括中雨以上、6级以上大风在内的风雨天气，其性质与台风、热带风暴一致，应当认定为不可抗力。2014年3月1日至2018年6月30日期间，因中雨以上降雨、六级以上风力及35度以上高温天气，监理单位要求美裕公司不得施工合计298天，又可顺延至2019年4月24日，2018年7月1日至2019年4月24日期间，因中雨以上降雨、六级以上风力及35度以上高温天气，监理单位要求美裕公司不得施工合计61天，又可顺延至2019年6月24日，期间又遇中雨以上降雨、六级以上风力及35度以上高温天气，以此类推。2.在双方当事人的行为是否以合同约定为准时，一审在认定上存在前后不一致的情形，违反公平公正原则。如前文所述，合同非常清楚明确且具体约定了“若买受人未按期交纳专项维修资金的，美裕公司享有顺延交房且不承担责任的权利”，对此合同约定，一审不予认定。对于美裕公司根据天气原因造成无法施工的客观实际情况以及以往司法实践并结合法律关于台风等不可预见的天气属于不可抗力的规定，提出的不可抗力理由，一审却又以合同无约定为由不予认定。 黄承棋辩称，美裕公司因自身原因未能在合同约定时间即2018年6月30日前完成验房、交房。在美裕公司未能明确能否及时验房、交房前，黄承棋没必要、且有理由拒缴专项维修资金。美裕公司二审提交的证据及2019年8月19日发送的交房通知书明确缴交公共维修资金的时间为交房时缴纳。黄承棋在接到通知，缴纳了由美裕公司代收的专项维修资金，不存在违约行为。美裕公司所谓的天气因素不属于不可抗力，且合同中未约定美裕公司主张的天气因素可作为延期交房的事由，美裕公司以因天气因素，监理单位要求不得施工为由，主张可延期交房，没有事实和法律依据。 黄承棋向一审法院起诉请求：1.判令美裕公司向黄承棋支付以84万元为基数，按日万分之一的标准计算，从2018年7月1日开始计算至实际交房之日止的逾期交房违约金；2.判令美裕公司承担本案案件受理费。 一审法院认定事实：2017年5月1日，黄承棋与美裕公司签订编号为201705010029《商品房买卖合同》及附件，约定：买受人黄承棋向出卖人美裕公司购买位于泉州市洛江区××街道××期××号楼××的房屋，成交价为84万元；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付上述房屋；房屋交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。除不可抗力外，出卖人逾期交房超过180日后的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。附件九《关于前期物业管理的约定》之《临时管理规约》约定：专项维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备、属于业主共用的附属建筑物、构筑物及设施设备的维修、更新、改造费用开支，由业主购房时一次性交纳。附件十一《补充协议》约定：买受人应按出卖人书面通知的要求办理房屋交付手续并履行领受房屋义务；买受人未能依约支付、缴交合同约定购房款、专项维修资金等，出卖人有权顺延交房且不承担任何责任；因买受人原因，其未能依约前来办理房屋验收及交付手续的，均视为该房已按合同约定条件进行交付，该房的风险转移时间点、保修期起算点、物业费起算点为出卖人交房通知送达之日；买受人应于2018年6月30日前缴交专项维修资金，出卖人有权代收该专项维修金。合同签订后，黄承棋向美裕公司支付首付款，并办理按揭贷款手续。诉争商品房于2018年12月20日取得《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》，于2019年5月20日经消防验收合格，于2019年6月13日经建设、勘察、设计、监理、施工单位五方竣工验收合格，于2019年8月15日取得建设工程竣工验收备案证明文件。美裕公司于2019年5月30日邮件通知黄承棋交房，交房时间为2019年6月30日；于2019年8月20日再次邮件通知黄承棋交房，交房时间为2019年8月22日。黄承棋于2019年8月21日收到邮件，于2019年8月24日办理交房手续，美裕公司向黄承棋代收专项维修资金11669.4元。 一审法院认为，黄承棋与美裕公司签订的《商品房买卖合 同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。《商品房买卖合同》约定除不可抗力外，美裕公司应在2018年6月30日前将符合交房条件的诉争房屋交付给黄承棋。首先，对不可抗力，双方并未进行特别约定，应依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”进行认定。现美裕公司未提供证据证明存在当事人在订立合同时不能遇见、不能避免且不能克服的客观情况，应承担举证不能的法律后果，故美裕公司仍应按合同约定于2018年6月30日前交房。其次，诉争房屋何时达到交房条件。《商品房买卖合同》约定诉争房屋应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告方可交付。而本案中美裕公司分别于2018年12月20日、2019年8月15日取得《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故应认定诉争房屋于2019年8月15日才达到交房条件，方可交付给黄承棋。美裕公司于2019年8月20日邮件告知黄承棋于2019年8月22日办理交房手续，其通知交房的时间已超过《商品房买卖合同》约定的交付时间合计418天（2018年7月1日-2019年8月22日）。按合同约定，黄承棋有权要求美裕公司以房价款84万元为基数，按日万分之一支付逾期交房违约金35112元（84万元×0.0001/日×418天），故对黄承棋请求美裕公司支付逾期交房违约金35112元，予以支持，超出部分，不予支持。美裕公司主张施工过程中遇中雨及以上降雨、六级及以上大风、35度以上高温天气、停水、停电及中高考等应延期交房，因其主张的情形不属于不可抗力，其要求延期交房不符合合同约定，对其主张应不予采纳。美裕公司关于其已于2019年6月13日经建设、勘察、设计、监理、施工单位五方竣工验收合格，诉争房屋具备交付条件，且其于2019年5月30日邮寄通知黄承棋于2019年6月30日交房，黄承棋未依约前往交房，故应视为其已于2019年6月30日完成交房义务的主张，不符合合同约定，且在诉争房屋不符合交房条件的情况下，该交房通知为无效通知，故对美裕公司上述主张不予采纳。美裕公司主张双方约定的违约金过高，但未提供证据予以证明，故对其该主张，不予采纳。就黄承棋是否存在逾期缴纳专项维修资金至美裕公司顺延交房，第一，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”的规定，专项维修资金在房屋交付后才能发挥功能，而诉争房屋在2019年8月15日才符合交房条件，买受人客观上无法在此之前办理交房手续并交纳专项维修资金，且诉争房屋无法在合同约定的期限内交房的过错在于美裕公司，故美裕公司以黄承棋未在约定的期限内缴纳专项维修资金，其得以顺延交房，于法无据，不予支持；第二，《补充协议》约定黄承棋应在2018年6月30日前缴纳专项维修资金，但双方亦在《临时管理规约》中约定专项维修资金由业主购房时一次性交纳。二者对专项维修资金的交纳期限存在不一致的约定，视为约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，黄承棋应在美裕公司通知办理交房手续时缴纳专项维修资金，逾期未缴纳的，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”的规定，美裕公司不得向黄承棋交房。黄承棋在收到交房告知书后未及时办理交房手续及缴纳专项维修资金，即2019年8月22日未能交房的过错在于黄承棋，美裕公司得以顺延交房，现黄承棋要求美裕公司承担至实际交房之日止逾期交房的违约金，于法无据，应不予支持。综上所述，美裕公司未能在约定的交房时间将房屋交付黄承棋使用，已经违约，依法应承担相应的违约责任。黄承棋的诉讼请求予以部分支持。美裕公司就本案存在不可抗力、黄承棋逾期缴纳专项维修资金等情形可以顺延交房等辩解，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、泉州美裕置业有限公司应于判决生效之日起十日内向黄承棋支付逾期交房违约金35112元；二、驳回黄承棋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费677.8元，减半收取计338.9元，由泉州美裕置业有限公司负担。 二审中，美裕公司提供美裕蓝山郡签约审批单，拟证明黄承棋于2017年3月9日签订签约审批单，书面确认公共维修基金的缴纳标准和具体缴纳金额11670元。双方在合同附件11补充协议第六条第1点明确约定了支付时间，以及在第2点明确约定了，若合同面积与产权面积产生误差时，以产权面积为准，对买受人已缴交的专项维修资金进行多退少补。双方对于专项维修资金的缴交约定是明确且具体的。黄承棋质证认为，该签约单可证实公共维修资金是在交房时缴纳。本院认为，签约单真实性双方虽无异议，但未能证实美裕公司的上诉主张，不予采纳。二审另查明，诉争房屋的公共维修资金系由美裕公司代收代缴。经审查，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，关于案涉商品房公共维修资金缴纳问题，美裕公司未能提供证据证明其何时向黄承棋告知缴交公共维修资金的账户，结合公共维修资金的性质，黄承棋在交房时缴交公共维修资金，并无不妥，故美裕公司以黄承棋未按约定缴交公共维修资金为由主张其可延期交房，缺乏依据，不予采纳。本案《商品房买卖合同》仅约定了遇不可抗力可顺延交房，美裕公司上诉主张其可顺延的天数为中雨以上降雨、六级以上风力及35度以上高温天气的天数，并提供了监理单位福建省蓝图监理咨询有限公司、建设单位福建省惠五建设工程有限公司的书面证明加以证明。因两份书面证明内容过于笼统，且无相应的施工进度、施工内容记载，监理公司、建设单位与美裕公司又存在利害关系，在无其他更充分的证据予以佐证的情况下，一审认定美裕公司提供的证据无法认定为法定的不可抗力情形，并无不当。本案《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年6月30日，诉争房屋已于2019年8月15日达到交房条件，美裕公司于2019年8月20日邮件告知黄承棋于2019年8月22日办理交房手续，一审认定美裕公司应当支付黄承棋从2018年7月1日起至2019年8月22日止，以房价款为基数，按日万分之一计算的逾期交房违约金，符合合同约定，予以维持。 综上所述，美裕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费677.8元，由泉州美裕置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  傅嘉钦 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年三月三十一日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。