广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21669号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市氧气文化传播有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道平新北路**doc文化创意园****508。法定代表人：李惠年。委托诉讼代理人：俞仕华，广东星辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市世杰文化投资有限公司，，住所地深圳市福田区南园街道滨江社区滨河大道**T-PARK深港影视创意园**法定代表人：蔡觐洲，董事长。委托诉讼代理人：陈涛，广东德荣律师事务所律师。上诉人深圳市氧气文化传播有限公司因与被上诉人深圳市世杰文化投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初4852号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人深圳市氧气文化传播有限公司的上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人除电费之外的全部诉讼请求；2、改判被上诉人向上诉人返还其所收取的307房押金67424元以及律师费损失及自2018年10月1日起至实际支付日止按照人民银行同期存款利率计算的押金利息损失；3、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，未对上诉人在答辩状内提出的“从合同双方约定来说已于2017年12月20日自动失效、对双方不再具有约束力、双方之间自合同失效之日起至实际搬离日之间建立的系不定期的事实租赁关系的事实”予以论述、确认，租赁合同按照双方约定已失效，双方自失效之日起建立事实租赁关系，对上诉人承担违约责任的认定缺乏事实依据根据《房屋租赁合同附页》之《附页一》第三条的约定，“第三条废止《深圳市房屋租赁合同书》第九条中的规定，增加下列条款：“乙方同意于2017年12月20日前向甲方交纳租赁保证金人民币67424.00元（大写：陆万七仟肆佰贰拾肆元整）及预付第一个月的月租合及第一个月的管理费...”，根据《房屋租赁合同附页》之《附页四》第六条的约定“第六条如乙方于合同签订当日未按照附页一第三条约定支付相应款项的，本合同自动失效”，同时根据《房屋租赁合同附页》之《附页四》第八条的约定，“附页一、二、三、四”对《深训市房屋租赁合同书》做了增删修改，为《深训市房屋租赁合同》的组成部分，附页内容与其约定不一致的，以附页为准...”，实际作为乙方的上诉人深圳氧气并未于合同签订当日即2017年12月15日前支付租赁保证金，故按照该条约定，该等租赁合同应于上诉人深圳氧气未按照上述条款约定支付相应款项之日即2017年12月15日起已自动失效，该等合同对双方不再具有约束力，双方之间自合同失效之日起即2017年12月15日起至实际搬离日建立不定期的事实租赁关系，上诉人有权随时搬离租赁，且其搬离租赁物后未占用其场地的无需再支付场地占用费及物管费，被上诉人无权依据已经失效的合同向上诉人主张租金及违约责任，合同约定系双方的合意，原审判决判决上诉人根据已失效合同约定承担违约责任的认定缺乏事实依据。二、原审判决不仅对上诉人承担违约责任的认定缺乏事实依据，对违约金及滞纳金金额的认定亦缺乏事实依据，未对违约金及滞纳金金额的认定标准、实际损失的计算标准、合同的履行情况等事实予以核实、论述、确认，未根据公平原则和诚实信用原则予以衡量综合考虑后做出裁决，事实不清且显失偏颇。依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。根据合同法规定，即使假设在合同有效、未失效前提下承租人违约，违约金的认定原则也应为损失补偿性原则而非惩罚性，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。原审法院显然完全未以实际损失为基础、综合考虑合同的履行情况、双方的过错等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则来衡量认定违约金，何况两个月的押金本身已超过实际租金损失的200%，原审法院不但未考虑被上诉人假意退租蓄意不退押金之故意，而且未对被上诉人的实际损失做出认定、未综合衡量后调低违约金，不光判决不退还上诉人押金还额外要求上诉人再赔偿1个月租金，一边倒地依据被上诉人所提供的显失公允的格式合同加重承租人的责任，违约责任达到实际损失的300%。而且，原审判决要求上诉人承担的滞纳金比例比例也明显大大超过实际利息损失，违背公平合理、诚实信用原则，原审判决明显有失偏颇，变相鼓励被上诉人利用其优势地位对租户反复以同样的手段和方式施加不诚信行为，过高的违约金约定与公平原则存在冲突，还诱发了被上诉人蓄意制造违约假象的道德风险。三、原审法院判决以提供部分报建文件的事实等同于其未取得建设工程规划许可证、未通过建设工程规划验收合格证书的事实，存在认定事实不清、证据不足、偷换概念的情形，事实认定及论述明显混淆视听，事实认定及论述明显混淆视听，亦未在判决内对租赁标的物未取得建设工程规划许可证、未按照建设规划批复的施工图建设、未取得通过建设工程规划验收、未取得房屋产权证书的事实予以核实、论述；亦未依据《中华人民共和国建筑法》、《深圳市城市规划条例》，对该租赁标的物是否系具有重大安全隐患、依法律法规不得投入使用、可能对承租人生命财产安全构成重大损害的违法建筑的事实予以核实及论述；按照《最髙人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的合同无效，且未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的合同亦无效，故从合同效力本身来说，租赁合同应自始无效。四、一审判决书第11页倒数第1行“滨河污水处理厂改造工程生产管理综合楼”和一审判决书第12页第一自然段“滨河污水处理厂改造工程楼生产管理共和楼”与上诉人承租的Ｔ-ＰＡＲＫ深港影视创意园是不同的建筑物，Ｔ-ＰＡＲＫ深港影视创意园即滨河水务大楼，位于滨河××××号，它在滨河污水处理外，而滨河污水处理厂改造工程生产管理综楼位于滨河大道2001号，它在滨河污水处理厂内。所以，本案争议的租赁物没有取得建设工程规划许可证属于违法建筑。双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》应当认定为无效。五、根据房屋租赁合同第十一条及第二十二条的规定，上诉人公司是一家从事儿童文艺剧创造的企业，经常有许多未成年人参加，上诉人多次要求被上诉人提交房地产证、建设工程规划许可证等权利证书，被上诉人一直没有提交。在合同特别提示二中，也提到了需要出示上述证件，这是被上诉人的义务。这种情况下2018年9月5日上诉人向被上诉人发函要求提供上述证书，被上诉人也收到了该函件，被上诉人于2018年9月7日复函，只是说有成交凭证但是从来提交建设工程规划许可证或者是房地产证书。2018年9月12日上诉人向被上诉人发送律师函，继续要求被上诉人提供上述证件。2018年9月29日在被上诉人一直不能提交上述证件的前提下，上诉人为了保障安全，并且得到了被上诉人同意的情况下，搬离了涉案房屋。2018年9月30日上诉人向被上诉人发出了通知。实际上是2018年9月30日解除了双方的租赁合同，当时搬离涉案房屋时被上诉人有在场，并且出具了《放行条》。被上诉人深训市世杰文化投资有限公司辩称：一、本案所涉租赁合同系上诉人与被上诉人真实意思表示，被上诉人虽比合同约定的缴纳租赁保证金时间迟延2天，但该行为仅为履行瑕疵，不足以影响合同的效力。合同签订后双方均已按照合同约定开始实际履行，该已实际履行的合同依法成立并生效，所谓自动失效的情形实际上成就不能。因此，在上诉人违约的情况下，被上诉人有权不予归还租赁保证金。二、在租赁合同合法有效，而且双方已经开始实际履行后，上诉人未依约缴纳各项费用，已构成根本违约。应当根据合同约定承担违约责任。原审已认定合同约定的滞纳金过高，并依法将违约金标准调低为每日万分之五，该违约金标准虽不足以弥补被上诉人的实际损失，但从被上诉人所了解的多宗房屋租赁案件看，在承租人违约的情况下，法院通常判决支持出租人没收租赁保证金，并由承租人按每日万分之五的标准承担滞纳金。故原审法院对违约金的标准认定合理，被上诉人尊重原审法院的认定。三、被上诉人在原审中提交的相关证据已足以证明滨河水务大楼建设施工合法，相关手续齐全，已通过消防验收并取得相关主管部门审批手续，而且按照规定办理租赁合同备案手续。原审法院本着对案件认真负责的态度在庭后依职权向深圳市规划与国土资源委员会福田管理局发函询问，并得到了该局明确的复函回应，根据该局的复函可以确认涉案房屋已经依法报建，并已取得规划部门的建设许可，上诉人对其所引以为据的《最髙人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认识片面，仅以该条款前句作为上诉依据，对后句视而不见，然后后句却足以支持本案所涉租赁合同的合法有效性，故原审法院对合同效力认定正确。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，纯粹为了拖延履行一审判决的给付义务，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉。被上诉人深圳市世杰文化投资有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告于2017年12月20日签订的《深圳市房屋租赁合同书》；2、被告向原告支付欠缴租金29400元（2018年10月份租金）、滞纳金3675元（自2018年10月1日起，按照日千分之五的标准，暂计至2018年10月25日，实际计算至款项还清之日止）、往期滞纳金882元（自2018年9月1日起至2018年9月6日止）电费352元、物业管理费4312元、违约金12800元，合计人民币53621元；3、被告承担全部诉讼费用。上诉人深圳市氧气文化传播有限公司向一审法院反诉请求：1、确认反诉人与被反诉人签署的房屋租赁合同及其附页无效，被反诉人向反诉人返还其所收取的3租赁物押金共计67424元，被反诉人自2018年10月1日起至实际支付日止，按照人民银行同期存款利率赔偿反诉人的押金利息损失；2、被反诉人赔偿反诉人因本案已产生的律师费损失1万元；3、被反诉人承担本案本诉和反诉所产生的的一切相关费用，包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、执行费、鉴定费（如有）等。一审法院认定事实：原告与被告于2017年12月20日签订《房屋租赁合同》及附页一、二、三、四，约定原告将位于深圳市福田区房屋（即案涉房屋）出租给被告使用，房屋建筑面积196平方米，租赁期限自2017年12月20日至2020年12月19日。附页一第二条约定，2017年12月20日起至2018年12月19日的租金29400元／月，月租金以预付形式交纳，被告应于每月5日前将该月月租金预付予原告，被告因自己的原因不能行使对租赁房屋的使用权，不能免除交付租金的义务。附页一第三条约定，被告同意于2017年12月20日前向原告交纳租赁保证金67424元及预付第一个月的月租金及第一个月的管理费。本合同有效期届满，被告没有违约行为，并交清租金和各项费用，完好无损地搬出租赁房屋并经原告验收房屋合格后三十个工作日内，原告将租赁保证金全额无息退还被告，被告须凭租赁保证金收据前来办理租赁保证金退还手续。附页一第十条约定，租赁期限届满前，除本合同另有约定外，未经原告书面同意，被告不得以任何理由提前解除合同，否则按被告违约处理，被告无权要求退还租赁保证金，被告还须按租赁房屋月租金金额的6倍向原告支付违约金，该笔违约金须在被告要求合同终止日前7日内由被告全额支付给原告，原告收到款后方可配合被告办理相关合同终止手续。若造成原告和第三方损失的，被告还应承担原告和第三方损失的赔偿责任。附页一第十一条约定，被告拖欠费用应向原告支付迟延履行金，如无另行约定，迟延履行金均按拖欠日乘以所拖欠费用的5‰计算。附页二（二）第一条约定，被告须按合同约定支付租金和物业管理费，并按有关规定及时付水电费用、空调费以及电话费、网络费、有线电视费等相关费用。此外，合同及附页还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同及附页签订后，原告将案涉房屋交付被告使用。被告于2017年12月22日向原告转账支付81136元，原告于2017年12月26日分别向被告出具收到租赁保证金58800元、管理费保证金8624元的收款收据。之后被告支付租金至2018年9月，2018年9月29日，被告无故搬离案涉房屋。2018年10月18日，原告委托广东德荣律师事务所向被告发出《律师函》，载明：贵司自租用案涉房屋后，出现不按时交租金、管理费和电费的情况，拖欠2018年10月1日至2018年10月31日的租金29400元、2018年10月1日起至2018年10月18日的滞纳金2646元、2018年10月1日至2018年10月31日的管理费4312元，2018年8月21日至2018年9月20日期间的电费352元。以上合计36710元。现原告授权本律师郑重函告：现原告根据双方于2017年12月20日签订的《房屋租赁合同》及附页中的相关规定扣除租赁保证金并要求贵司按合同约定承担违约金。限贵司于收到本函之日起5日内前结清上述费用，否则原告将依法解除合同，也不排除通过法律途径解决，到时将造成贵司名誉上的损失及违约金、诉讼费等不必要的经济损失。2018年10月25日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明：被告已拖欠38621元，我司经多次催讨并委托律师事务所发《律师函》催讨未果，根据合同相关约定，我司决定自即日起解除与你方签订的《深圳市房屋租赁合同》，特向你方发出本解除合同通知书，限你方自本通知书发出之日起2日内将所承租的单位返还给我方并结清有关费用及办理有关手续，否则我方将按上述合同约定自行收回单元进行处理，由此引起的一切法律后果由你方承担。原告在庭审中确认收到该通知书。庭审中，原告称自被告擅自搬离案涉房屋后，案涉房屋一直空置。被告称原告于2018年10月1日已收回案涉房屋，对空置时间不清楚。再查，一审法院于2019年4月24日向深圳市规划和国土资源委员会福田管理局发函询问：位于深圳市福田区（深圳市福田区滨河路，宗地号：Ｂ125-××5）是否取得了建设工程规划许可证？该局于2019年5月28日向一审法院复函：一、Ｂ125-××5宗地可查到滨河污水处理厂改造工程生产管理综合楼报建资料。二、滨河污水处理厂改造生产管理综合楼于2009年取得了《关于核准滨河污水处理厂综合楼规划设计要点的的复函》。2010年取得市政度办公会议纪要（328）号文。2012年取得深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局关于《关于滨河污水处理厂改造工程生产管理共和楼项目新建建筑工程规划许可审批的复函》的复函，该复函主要内容：我局同意你单位按所报建的施工图建设。该项目地下一层，地上十层，地上**积22633.71平方米，其中：计容积率建筑面积为19034.55平方米，不计容积率建筑面积为3599.16元，功能为地下车库及设备用房，停车位92辆。本项目的施工图设计单位为深圳市建筑科学院有限公司，审查机构为：深圳市精鼎建筑工程咨询有限公司。请执本函程序办理后续相关手续。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。一审法院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》及附页一、二、三、四是双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。被告反诉主张合同无效，根据深圳市规划和国土资源委员会福田管理局的回函，案涉房屋已经依法报建并已取得规划部门的建设许可，被告该主张没有事实依据，一审法院不予支持。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付被告使用，被告支付租金至2018年9月，后于2018年9月29日无故搬离，被告未按照合同约定支付租金已构成根本违约，原告有权行使合同解除权，原告于2018年10月25日向被告发出解除合同的通知书，被告也确认收到该解除通知，双方签订的租赁合同已于2018年10月25日解除，一审法院予以确认。原告主张被告支付2018年10月1日至2018年10月31日的租金29400元、物业管理费4312元，因租赁合同已经于2018年10月25日解除，此时租赁房屋已经空置，原告有条件和能力于租赁合同解除当日收回租赁房屋，原告怠于行使该权利而导致租赁房屋空置，其租金损失应由原告自行承担，故一审法院对原告主张的2018年10月26日至10月31日期间的租金及物业管理费不予支持。被告应支付原告2018年10月1日至10月25日的租金23709.68元（29400元/月÷31天/月×25）、物业管理费3477.42元（4312元/月÷31天/月×25）。被告虽答辩主张原告于2018年10月1日已收回案涉房屋，但被告未能进一步提交有效证据予以证明，故被告应承担举证不能的法律后果，对被告该辩称，一审法院不予采信。原告主张被告自2018年10月1日起按照合同约定的日千分之五的标准支付租金滞纳金。首先，租赁合同约定被告每月支付租金的时间为当月5日，故原告主张的滞纳金应自2018年10月6日起计算。对于滞纳金的标准，双方约定的滞纳金为每日千分之五，该滞纳金约定标准明显超过正常违约情形下应承担的惩罚性违约责任，也有违公平责任原则，因此一审法院酌情将违约金标准由每日千分之五调整为每日万分之五，对原告过高的滞纳金请求，一审法院不予支持。原告主张被告支付2018年9月1日至2018年9月6日的逾期交纳租金的滞纳金882元，因无证据显示被告往期存在逾期交纳租金的行为，故原告该主张，没有事实依据，一审法院不予支持。原告主张被告支付2018年8月21日至2018年9月20日发生的电费352元，被告对该金额没有异议，一审法院予以确认。关于被告反诉主张原告退回租赁保证金58800元、管理费保证金8624元的问题。根据租赁合同约定，在一审法院前述已认定被告根本违约的情况下，原告有权不归还租赁保证金，故对被告的租赁保证金请求，一审法院不予支持。至于管理费保证金8642元，因一审法院前述已经认定被告应支付原告物业管理费3477.42元，扣除该金额，余下5164.58元原告应退还给被告。原告还主张被告支付违约金15000元，一审法院上述支持原告没收的租赁保证金应已足以抵扣被告搬离造成的损失，故原告再行主张违约金没有事实依据，一审法院不予支持。被告反诉主张原告支付律师费10000元，因租赁合同的解除是因被告违约所致，原告在租赁合同履行过程中并不存在违约行为，被告反诉主张原告承担律师费，没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告深圳市世杰文化投资有限公司与被告深圳市氧气文化传播有限公司于2017年12月20日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月25日解除；二、被告深圳市氧气文化传播有限公司应自判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市世杰文化投资有限公司支付欠付的租金23709.68元及相应的滞纳金（以23709.68元为计算基数，按照日万分之五的标准，自2018年10月6日起支付至实际付清款项之日止）；三、被告深圳市氧气文化传播有限公司应自判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市世杰文化投资有限公司支付电费352元；四、原告深圳市世杰文化投资有限公司应自判决发生法律效力之日起十日内退回被告深圳市氧气文化传播有限公司管理费保证金5164.58元；五、驳回原告深圳市世杰文化投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市氧气文化传播有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按照判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本诉案件受理费1140.53元（原告已预交），因适用简易程序，一审法院依法减半收取570.27元，由原告负担277.39元，被告负担292.88元，余款570.26元退回原告；反诉案件受理费868元（被告已预交），由原告负担97元，被告负担771元。在二审审理中，上诉人向本院提交图片打印件六张，拟证明一审法院调取的证明材料不是诉争租赁物的材料。被上诉人对图片的真实性予以认可，证明目的不予认可，并于庭后提交照片数张，证明诉争租赁物大楼的竣工牌匾上载明“工程名称：滨河污水处理厂改造工程生产管理综合楼工程”。因诉争租赁物大楼的竣工牌匾上载明的工程名称与一审法院取得的深圳市规划和国土资源委员会福田管理局的复函中载明的工程名称一致，本院对被上诉人提交的上述证据予以采信，对上诉人主张的证明目的不予采纳。经二审审理查明，被上诉人在一审中提交了深圳市住房和建设局颁发的《建筑工程施工许可证》复印件，载明工程名称为“滨河污水处理厂改造工程生产管理综合楼工程”。涉案《房屋租赁合同》附页四第六条约定“如乙方于合同签订当日未按附页一第三条约定支付相应款项的，本合同自动失效。”原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议的焦点为涉案《房屋租赁合同》是否有效以及原审认定的滞纳金、违约金标准是否过高。上诉人主张诉争租赁物未取得建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证，故租赁合同无效。本院认为，被上诉人已向一审法院提交《建筑工程施工许可证》，深圳市规划和国土资源委员会福田管理局向一审法院的复函亦确认，诉争建筑有报建资料并已取得规划和国土部门的规划许可。复函载明该工程规划许可地下一层、地上十层、地上**，上诉人租赁的房屋位于**得规划许可的合法建筑，故上诉人该项主张无事实依据，本院不予支持。上诉人还主张《房屋租赁合同》附页四第六条约定“如乙方于合同签订当日未按附页一第三条约定支付相应款项的，本合同自动失效”，因被上诉人未在合同签订当日支付租赁保证金，该合同已自动失效。本院认为，被上诉人在合同签订后两日向上诉人支付保证金等款项，上诉人接受款项并未提出异议，双方后续继续履行合同，应视为双方以实际行为变更了附页四第六条的原有约定，上诉人以此为由主张整个合同失效，理据不足，本院不予支持。原审按照合同约定判令上诉人承担提前解约的违约责任，并无不当，本院予以确认。上诉人主张原审确定的滞纳金和违约金过高，但原审已将合同约定的每日千分之五滞纳金酌情调整为每日万分之五，并无明显过高，本院予以确认。合同约定承租人提前解约的违约责任是无权要求退还租赁保证金并向承租人另行支付月租金金额六倍的违约金，原审判令上诉人仅承担不予退还租赁保证金的违约责任，已对约定违约金大幅酌减，该金额相对于被上诉人履行原合同可获得的利益损失而言，并未过高。上诉人该项主张亦缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人还主张涉案合同自2018年9月29日其搬离租赁物次日起已经解除，但上诉人未举证证明其搬离房屋后已及时通知被上诉人或通过合理方式向被上诉人交付房屋，被上诉人对此表示不知情且于2018年10月份先后发出催交费用函和解除合同通知书，原审据此认定被上诉人发出解除合同通知书之日合同解除，并无不当，本院予以确认。上诉人关于租金应计算至2018年9月30日的主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，上诉人深圳市氧气文化传播有限公司的上诉主张不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2207.46元，由上诉人深圳市氧气文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈    炬审判员 郑  寒  江审判员 易    静二〇二〇年三月九日书记员 陈泱羽（兼）