重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初3010号原告：重庆市光华物业管理有限公司江北分公司，住所地重庆市江北区石马河街道南桥寺双堰塘108号，统一社会信用代码9150010577178910X7。负责人：陈洪，经理。委托诉讼代理人：董月强，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，重庆彰义律师事务所律师。被告：周荣连，女，1980年2月20日出生，汉族，住河南省西平县。委托诉讼代理人：王中良，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珺，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司(以下简称光华物业江北公司)与被告周荣连租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光华物业江北公司的委托诉讼代理人王军、董月强，被告周荣连及其委托诉讼代理人王中良、王珺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光华物业江北公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除我司与被告周荣连签订的《设备、设施使用协议》；2、周荣连支付合同解除前的使用维护费（自2015年3月1日起计算至合同解除之日止），支付逾期付款违约金（以所欠使用维护费为基数，自判决合同解除之日起，按年利率24%的标准计算至付清使用维护费之日止）；3、周荣连于合同解除后立即返还我司设备、设施，即位于重庆市江北区南桥寺福居路X号光华.可乐小镇X区X-X、X-X、X-X号商铺内的水管、电线、中央空调末端，如逾期返还，则自判决解除合同的第2日起按每月59866元标准支付使用维护费至返还之日止；4、周荣连支付提前解约违约金59866元；5、周荣连承担本案诉讼费。被告周荣连辩称，本租赁事宜并非个别租赁，而是商铺出租方重庆光华控股集团有限公司（下称光华集团）的统一招租行为，光华集团的招商流程是先签合同后进场装修，最后统一通知开业经营，但因光华集团违规搭建等引发周围居民抗议，并被行政处罚，造成光华.汽车用品总部基地商区一直无法开业经营，酿成纠纷的责任主要在光华集团。我早就要求解除合同，但对光华物业江北公司诉称的解除理由及后果不予认可。合同约定我方支付保证金、首期费用等后生效，光华物业江北公司未举证证明合同已符合生效条件，合同尚未生效。光华物业江北公司未向我方提供完好的设备、设施，我方不应支付使用费；我方与光华物业江北公司对于物业管理费另有单独约定，根据相关规定，供电管线和设施设备维护责任由供电单位承担，我方不承担义务，收取此部分费用不符合法规，同时物业服务收费包含了承租物业配套设施设备的维修、管理，不应收取使用费，消防设施是商铺必须的设施，维修管理系房屋出租方的法定义务，不属可另行收费的内容；即使光华物业江北公司已交付完好设施设备，但商场一直未达到开业条件，在2016年10月16日前，光华物业江北公司均未让设备设施正常使用，不应当收取任何使用费；如我方应支付使用费，该费用实为租金，光华物业江北公司主张租金及违约金已超过诉讼时效，不应得到支持。光华物业江北公司自身存在违约行为，违约金约定不明，光华物业江北公司要求的违约金过高，我方不应承担违约金。我方不存在非法占有使用设备、设施的事实，所谓设备设施均为室内不可移动物品，光华物业江北公司已将商铺张贴封条收回，对室内设施有绝对控制权，光华物业江北公司恶意扩大自身损失，其有关占有使用费的主张不应得到支持。经审理查明，2013年11月14日，周荣连与光华物业江北公司签订一份《设备、设施使用协议》。该协议主要约定，光华物业江北公司与周荣连就租赁物内的设备、设施使用维护费达成协议；光华物业江北公司将位于重庆市江北区南桥寺福居路12号光华.可乐小镇X区X-X、X-X、X-X房屋出租给周荣连；租赁物业建筑面积为371.91平方米；室内设施有消防设施、电、中央空调等；设备、设施使用期为5年，自2014年6月1日起至2019年5月31日止。设备、设施使用维护费用标准以商铺建筑面积乘以每平方米单价方式计算，其中B1-15商铺设备、设施使用维护费按建筑面积59.32平方米，每月每平方米99元计算，使用维护费从第3年起逐年递增6%，即2014年6月1日至2015年2月28日，费用为17618元；2015年3月1日至2016年5月31日，每季度费用为17618元；2016年6月1日至2017年5月31日每月每平方米104.94元，每季度费用为18675元；2017年6月1日至2018年5月31日每月每平方米111.24元，每季度19796元；2018年6月1日至2019年5月31日每月每平方米117.91元，每季度费用为20983元。B1-16商铺设备、设施使用维护费按建筑面积58.14平方米，每月每平方米69元计算，使用维护费从第3年起逐年递增6%，即2014年6月1日至2015年2月28日，费用为12035元；2015年3月1日至2016年5月31日，每季度费用为12035元；2016年6月1日至2017年5月31日每月每平方米73.14元，每季度费用为12757元；2017年6月1日至2018年5月31日每月每平方米77.53元，每季度13523元；2018年6月1日至2019年5月31日每月每平方米82.18元，每季度费用为14334元。B2-2商铺设备、设施使用维护费用标准按建筑面积254.45平方米计算，每月每平方米27元，从第3年起逐年递增率为6%，即2014年6月1日至2015年2月28日，费用为20611元；2015年3月1日至2016年5月31日，每季度费用为20611元；2016年6月1日至2017年5月31日每月每平方米28.62元，每季度费用为21847元；2017年6月1日至2018年5月31日每月每平方米30.34元，每季度23160元；2018年6月1日至2019年5月31日每月每平方米32.16元，每季度费用为24549元。使用维护费按每三个月为一期的标准支付；第一期费用即2014年6月1日至2015年2月28日期间共计费用50264元，周荣连在签订本合同当日缴纳；此后每期费用在上期费用到期前10个工作日支付；周荣连逾期不支付或不足额支付设备、设施和折旧费，每逾期一天，按当期应付使用维护费总额的1%支付违约金，逾期10日不支付或不足额支付使用维护费的，光华物业江北公司有权单方面解除租赁关系，周荣连除支付应付使用维护费外，同时应按合同第七条标准支付违约金，周荣连并承诺同意租赁屋内属于周荣连购置的一切设备、设施等物品都无偿提供给光华物业江北公司处置。光华物业江北公司应提供完好的设备、设施给周荣连使用；周荣连使用的由光华物业江北公司提供的公共设施设备由光华物业江北公司负责维修，周荣连应对其维修提供方便。合同第七条违约责任约定，周荣连逾期支付使用维护费等费用的，逾期在10日内的每日按逾期款项的5%支付违约金；若周荣连出现拖欠费用逾期10日以上、擅自改动房屋结构设施、设备等情况时，光华物业江北公司有权单方面提前终止合同，停止提供设备、设施，收回租赁物业，周荣连承担相当于剩余使用期使用维护费总额30%的违约金，据此方法计算违约金不足三个月使用维护费的，违约金按三个月使用维护费计算；一方擅自解除合同，亦按上述标准计付违约金；周荣连违约须支付违约金、赔偿金的，光华物业江北公司有权直接从周荣连的保证金中扣除。协议终止时，周荣连不得留存物品，否则视为遗弃物品，光华物业江北公司有权处置。周荣连逾期不迁离或不返还租赁物业的，每日向光华物业江北公司支付3倍日设备、设施使用费。合同还约定，本合同是租赁合同不可缺少的部分，须与租赁合同同时签订，本合同与租赁合同具有同等的法律效力，协议签署后，周荣连支付保证金、首期设备设施使用维护费后生效等。另查明，光华集团系光华物业江北公司上级法人重庆市光华物业管理有限公司（下称光华物业公司）的控股股东。江北区福居路12号光华.可乐小镇B区2014年1月27日通过环境保护验收，2014年5月29日通过建设工程消防验收，2014年10月17日为竣工验收时间，并且在2016年5月23日取得建设工程竣工验收备案登记证。涉讼设备、设施所在房屋由光华集团开发建设，光华集团与周荣连就该房屋于同期另行签订有房屋租赁合同。该房屋租赁合同约定的租赁房屋用途为周荣连经营汽车用品，室内设施有消防设施、电、中央空调等，租赁期从2014年6月1日起至2019年5月31日止。2014年8月4日，周荣连签字的涉讼设备设施所在房屋交接确认书上载明店内设施包括喷淋头、吸热盘、配电箱、灯具等。光华集团将房屋中的水、电、中央空调等设施交由光华物业江北公司出租并进行维护，光华集团确认其交房时一并将前述设施设备交付给了周荣连。2016年7月，光华集团曾公告通知其打造的汽车用品总部基地B区部分门市已具备开业条件，决定于2016年10月16日正式开业，门市将从2016年10月16日起正式计算租赁期，要求商家重新签订租赁合同等。现光华集团就房屋租赁合同已另行对周荣连提出仲裁申请。2019年3月12日，可乐小镇X区X-X、X-X号商铺内空调开关打开后，空调未呈工作状态，可乐小镇B区部分经营者与光华集团就商铺经营存在争议。现涉讼设施设备所在房屋门锁处张贴有盖具“重庆光华物业管理有限公司可乐小镇管理处”印章的封条。2016年12月，周荣连向重庆仲裁委提出仲裁申请，要求裁决解除其与光华集团签订的租赁合同、光华集团返还费用等。2017年3月，重庆仲裁委员会裁决认定2014年8月4日，周荣连办理了接房手续，并驳回了周荣连请求。前述设施设备使用合同签订后，周荣连实际支付第一期费用即2014年6月1日至2015年2月28日期间费用50264元，2015年3月1日之后的费用周荣连未予支付。光华物业江北公司收款未果，遂于2018年12月26日递交起诉状，将本案诉至本院，本院于2019年3月4日向周荣连送达应诉材料。庭审中，光华物业江北公司确认，其诉请要求周荣连返还的水管、电线、中央空调末端现均处于涉讼商铺内，未与不动产分离。并陈述涉讼商铺封条与原告无关。庭审中，光华物业江北公司主张其多次口头向周荣连催收欠付使用费，周荣连对光华物业江北公司这一主张不予认可。上述事实，有《设备、设施使用协议》、房屋租赁合同、交房流程单、房屋验收表、交接确认书、照片、情况说明、开业通知、（2016）渝仲字第2606号裁决书、（2019）渝信证字第4150号公证书，以及双方当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。庭审中，周荣连还举示了责令停止违法建设行为决定书、光华集团招商信息、新闻视频资料等证据，拟证明涉讼设备设施所在房屋系光华集团统一招商打造的汽车用品经营卖场，因光华集团对使用环境违法搭建致居民投诉、行政机关处罚，市场迟迟无法使用，商铺早已被光华物业江北公司收回。光华物业江北公司质证认可责令停止违法建设行为决定书真实性，但认为该建设地点与本案无关；不认可其余证据内容真实性、关联性，认为招商经营行为与本案无关。本院认为，周荣连与光华物业江北公司签订的《设备、设施使用协议》不违反法律强制性规定，合法有效。该合同并未约定需交纳保证金，周荣连实际支付了首期费用，合同已生效，周荣连有关合同未生效的答辩于法无据，本院不予支持。涉讼合同内容系光华物业江北公司将相关商铺内设备设施交周荣连使用，并收取费用的约定，该合同性质为租赁合同，讼争使用维护费实为租金。该合同租赁物非普通独立之动产，其使用功能与不动产商铺紧密相联；《设备、设施使用协议》约定的计费方式亦以设备设施所在商铺面积为标准，并约定协议为“租赁合同不可缺少的部分，须与租赁合同同时签订”；涉讼合同的前述特征，结合使用协议、相关租赁合同有关室内设施的约定，本院认为周荣连对涉讼设备设施所在商铺的接收行为即足以证明其收妥涉讼协议约定的设备设施。在2016年的仲裁中已查明周荣连接收涉讼商铺，足以证明其已收妥涉讼设备设施，其有关未收到完好涉讼设备设施的辩解无证据证明，本院不予支持。周荣连收妥涉讼设备设施后，除首笔租金外，未再支付租金，光华物业江北公司起诉要求解除合同，周荣连于庭审中对解除合同亦无异议，故本院确认涉讼合同于2019年3月4日解除。关于光华物业江北公司要求周荣连支付2015年3月1日至合同解除前租金的诉讼请求，本院认为，光华集团承诺涉讼设备设施所在商铺自2016年10月16日起计算租期；如前所述，涉讼租赁物非普通独立之动产，其使用功能与所在商铺紧密相联；光华物业江北公司、光华集团属关联公司，其在涉讼租赁物及其所在商铺出租中的相关行为及权利义务明显相互牵连，光华物业江北公司应知光华集团前述承诺；光华物业江北公司在周荣连租赁期间亦无催款证据；故本院认定涉讼设施、设备租赁期亦应自2016年10月16日起计算。光华物业江北公司此项诉讼请求，本院按合同约定标准每季度50264元自2016年10月16日起计算至2018年10月16日止，此后至2019年3月4日按每季度53279元标准计算，周荣连已付首笔租金50264元从中扣减。光华物业江北公司超出此部分租金请求，本院不予支持。前述租金至《中华人民共和国民法总则》生效时，诉讼时效尚未届满，应按三年计算，周荣连有关诉讼时效届满的答辩于法无据，本院不予支持。光华物业江北公司要求周荣连支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，周荣连违约拖欠租金，依约应支付逾期付款违约金。本案系租赁合同纠纷，虽然光华物业江北公司已将约定违约金标准减少为年利率24%，但此为民间借贷的利率上限，现周荣连主张调减，本院综合考虑双方合同履行、周荣连过错程度、光华物业江北公司损失等因素，确定违约金按银行同期同类贷款利率的130%或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。光华物业江北公司要求周荣连返还设备、设施及支付解约后逾期返还使用费的诉讼请求，本院认为鉴于本案涉讼设备、设施的特殊性，正如难以单独交付一样，难以与不动产商铺分离单独返还，双方合同亦将设备设施与商铺的返还共同约定。庭审中，光华物业江北公司认可涉讼设备、设施现均处商铺内未与不动产分离，在光华集团已另提起仲裁返还涉讼设备、设施所在商铺的情况下，本案对光华物业江北公司此项请求不予支持，周荣连应将设备、设施随不动产一并返还。至于此部分使用费，实为因周荣连违约致合同提前解除而给光华物业江北公司造成的损失，一方面，周荣连作为承租人虽同意解除合同，但确未举证证明其主动履行了返还义务，另一方面，光华物业江北公司作为在临近合同期满前起诉解除合同出租人，亦未举证证明其就此向承租人进行催促或与之沟通。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。涉讼合同对于租赁期满后的租赁物收回有明确约定；早在涉讼合同解除前，光华物业江北公司即长期未收到租金，该司亦未举证证明周荣连实施阻碍租赁物收回行为；在此前提之下，光华物业江北公司起诉解除合同却在原租赁期满后合理期内仍未及时收回租赁物，致损失扩大。本院综合认定，合同解除后至2019年6月5日期间，周荣连应按最初租金标准的130%支付占用使用费，此后的费用由光华物业江北公司自行承担。光华物业江北公司要求周荣连支付提前解约违约金的诉讼请求，本院认为，涉讼合同因周荣连违约而提前解除，周荣连依约应支付解约违约金。现周荣连要求调低该违约金，本院综合考虑双方合同履行情况、解约原因、时间、周荣连过错程度、光华物业江北公司损失及弥补方式等因素，酌情按一个月最初租金标准主张解约违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告周荣连与原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司签订的《设备、设施使用协议》于2019年3月4日解除；被告周荣连于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司租金431766.50元；被告周荣连于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司逾期付款违约金（以431766.50元为基数，从2019年3月5日起计付至付清款日止，计算标准自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，此前标准按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的130%计算）；被告周荣连于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司占有使用费65343.20元；被告周荣连于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司解约违约金16754.66元；驳回原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司其他诉讼请求。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12299.78元，减半收取计6149.89元，由原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司负担3074元，由被告周荣连负担3075.89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 江 英二〇二〇年三月三十日书记员 胡玉洁