福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初1010号 原告（反诉被告）：杨建波，男，1984年10月15日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告（反诉被告）：周红书，女，1983年3月20日出生，汉族，住厦门市思明区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：马春财，福建闽鹭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨双喜，男，1970年11月17日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告（反诉原告）：易丽君，女，1973年10月11日出生，汉族，住厦门市思明区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：王成光，福建民丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林健，福建民丰律师事务所律师。 原告杨建波、周红书与被告杨双喜、易丽君赠与合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案，被告杨双喜、易丽君提出反诉，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨建波及杨建波、周红书的共同委托诉讼代理人马春财，被告杨双喜及杨双喜、易丽君的共同委托诉讼代理人王成光、林健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨建波、周红书向本院提出诉讼请求：1.杨双喜、易丽君向杨建波、周红书返还首付款144554元、2011年1月至2015年12月期间的银行贷款131409元；2.杨双喜、易丽君赔偿杨建波、周红书的资金占用损失（分别以首付款144554元、房屋赠送费60000元以及2011年1月至2015年12月期间的银行贷款131409元为基数，按银行同期贷款利率四倍计算自杨建波、周红书付款之日起至杨双喜、易丽君实际返还之日止），暂计至起诉之日止为470876.81元；3.杨双喜、易丽君向杨建波、周红书赔偿装修费、家具购置费56682.5元；4.杨双喜、易丽君向杨建波、周红书赔偿因《协议书》无效造成杨建波、周红书的房屋差价损失（具体金额以法院委托鉴定机构的鉴定意见为准）；5.杨双喜、易丽君承担本案全部诉讼费用。本案审理过程中，杨建波、周红书明确第四项诉讼请求为：杨双喜、易丽君向杨建波、周红书赔偿房屋差价损失956746元（以房屋价值估价结果1436300元与房屋成交价479554元差价为准）。杨建波、周红书明确第五项诉讼请求为：杨双喜、易丽君承担本案诉讼费（包含评估费4873元）。事实与理由：2010年9月30号，杨双喜、易丽君与杨建波、周红书签订《房屋有偿赠与协议书》（以下简称《协议书》）。而后杨双喜向杨建波交付房屋即福建省厦门市湖里区高林居住区1-13#（高林一里12号）410室，杨建波向杨双喜支付购房首付款144554元、房屋赠送费60000元以及2011年1月至2015年12月期间的银行贷款131409元，并为装修房屋、安置家具花费56682.5元。2018年4月该《协议书》经厦门市中级人民法院（2017）闽02民终5173号民事判决书确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因该无效合同取得的财产，应当予以返还，造成损失的应予以赔偿。杨建波、周红书多次向杨双喜、易丽君请求返还财产、赔偿损失却均遭拒绝。遂诉至法院。关于诉讼请求的补充说明：一、杨建波、周红书主张的资金占用损失是依据合同法第58条的约定，杨建波、周红书提出的首付款和房屋赠送费的资金占用损失，是因为杨双喜、易丽君的过错导致双方签订的赠与合同无效，在此条件之下，杨建波、周红书主张的资金占用损失符合合同法58条约定。二、房屋赠送费60000元，杨建波、周红书是提出房屋赠送费支付自杨双喜、易丽君付款之日起计至返还日止之间的损失，不包含杨双喜、易丽君返还60000元之后的损失部分。三、装修费和购置费，案涉房屋交付给杨建波、周红书时是简易的装修，之后杨建波、周红书又另外对房屋进行重新装修，装修费也属于杨建波、周红书的损失。关于购置费，杨建波、周红书为了居住，在居住房屋内购置相应的家电设备是正常损失范围，因杨双喜、易丽君的行为导致合同无效，杨建波、周红书又将房屋返还给杨双喜、易丽君，因此这是因为杨双喜、易丽君行为造成的损失。杨建波、周红书只是将房屋中还能使用的家电设备进行正常拆除，并未对房屋进行破坏。四、差价损失部分，杨建波、周红书主张的差价损失其从性质上并不属于可得利益，既然是差价损失，绝对是损失范围内，是属于损失的部分，因为杨双喜、易丽君的行为将不能出让的房屋转让给杨建波、周红书，现杨双喜、易丽君又主张解除合同返还房屋，杨建波、周红书也将房屋返还，致使杨建波、周红书想另购房产已经不可能，房屋升值太快，杨建波、周红书基于房屋的升值向杨双喜、易丽君提出诉求，杨建波、周红书主张差价损失，法院应当支持。 杨双喜、易丽君辩称，一、关于杨建波、周红书主张的首付款及银行贷款，杨双喜、易丽君同意返还。二、杨建波、周红书要求杨双喜、易丽君按银行同期贷款利率四倍计算资金占用利息无事实和法律依据。首先，双方签订的房屋赠与协议书已经由厦门市中院认定为无效合同，根据合同法的相关约定，合同无效的自始无效。其次，并非是杨双喜、易丽君不想返还首付款及银行贷款，杨双喜、易丽君早在确认合同无效的时候就想将款项返还给杨建波、周红书，是杨建波、周红书不肯配合才导致无法返还。 三、装修费和家具购置费无事实和法律依据，首先根据前述内容，案涉赠与协议书是无效的，所以该诉求无事实和法律依据。其次根据杨双喜和厦门市住宅办公室签订的房屋保障合同书，该住宅已经进行了装修，不存在再次装修的问题。再次从杨建波、周红书归还案涉房屋到现在，案涉房屋不存在任何装修也没有家具家电，即使杨建波、周红书买过家具家电，杨建波、周红书也已经搬走。另外，杨建波、周红书搬离案涉房屋时，也将厦门市住宅办公室装修的部分破坏，对于该部分损失杨双喜、易丽君保留另案主张的权利。退一步说，即使杨建波、周红书对案涉房屋进行部分装修，杨建波、周红书也已经住了8年，该部分装修不具有任何价值。四、首先，双方签订的房屋赠与协议书已经被中院认定为无效合同，不存在赔偿房屋差价的问题。只有在合同有效的情况下，一方违约时，才存在利益损失。杨建波、周红书主张的房屋差价损失存在与合同可履行后可获得的利益。本案不存在可得利益损失的问题。因此杨建波、周红书第四项诉求没有事实和法律依据。杨双喜和厦门市住宅办公室签订《厦门市保障性商品房销售合同书》，杨双喜、易丽君才取得案涉房屋的产权证不满五年，不能进行交易。 杨双喜、易丽君提出反诉诉讼请求：1.杨建波、周红书支付杨双喜、易丽君房屋占有使用费暂计为293800元（房屋占有使用费按房屋历年租金标准计算，现暂按每月3000元计，自2010年12月1日起计至2019年1月28日止为293800元，房屋历年租金标准以实际评估为准）；2.杨建波、周红书支付杨双喜、易丽君物业管理服务费1109.3元、公维金185.1元、水费28.6元、电费137.5元、燃气费75.81元，以上各项共计为1536.31元；3.依法判令本案一切诉讼费用由杨建波、周红书承担。事实与理由：2010年9月30日，杨双喜、易丽君与杨建波、周红书签订《房屋有偿赠予协议书》一份，该协议书约定杨双喜、易丽君将其申请并购买的址于厦门市湖里区的保障性商品房有偿赠与杨建波、周红书。协议签订后，杨双喜、易丽君就将该房屋交付给杨建波、周红书使用，事后双方签订的《房屋有偿赠予协议书》因违反了法律的强制性规定被厦门市中级人民法院判决认定为无效合同。该案发生法律效力后，杨双喜、易丽君多次与杨建波、周红书沟通要求其将案涉房屋腾空返还给杨双喜、易丽君，但杨建波、周红书迟迟未予归还，直至杨双喜、易丽君向贵院申请强制执行后杨建波、周红书才于2019年1月28日将案涉房屋归还给杨双喜、易丽君，但是杨建波、周红书归还房屋时不但存在大量物业管理服务费等费用尚未结清，而且杨建波、周红书在搬离前不但将可搬迁的设施设备全部搬走，无法搬迁的设施设备全部予以破坏，同时杨建波、周红书还留下了大量的垃圾。 杨建波、周红书辩称，一、房屋占有使用费基于租赁等有偿使用法律关系而存在，并非买卖关系，且该主张违反法律及合同约定，因此该主张缺乏法律依据。第一，房屋占有使用费是基于房屋租赁法律关系而成立，而双方在本案中的法律关系实质上为案涉房屋买卖关系，并非租赁等有偿使用法律关系。杨双喜、易丽君将案涉房屋交付给杨建波、周红书是基于房屋买卖法律关系而为的交付，而非基于租赁关系等有偿使用关系，因此，杨双喜、易丽君要求杨建波、周红书支付房屋占有使用费的主张没有法律依据。第二，根据《厦门市社会保障性住房管理条例》第三十一条、第四十四条等规定以及《厦门市保障性商品房销售合同书》第九条第二款约定，案涉房屋不得用于出租牟利，因此杨双喜、易丽君不应因合同无效从中获得房屋占有使用费，否则将与地方性法规、合同约定相悖。第三，杨双喜、易丽君2010年12月1日至2015年5月18日期间居住于军队住房，而后，杨双喜、易丽君同样有住所。案涉房屋并非其唯一性住房，故此杨双喜、易丽君不存在房屋占有使用费的损失。二、杨建波、周红书不具有缴纳物业管理服务费、公维金的法律义务。杨双喜为案涉房屋的所有权人，具有业主身份，负有缴纳物业管理服务费、公维金的义务，而杨建波、周红书不具有业主身份，不应缴纳上述费用。此外，案涉合同已被依法确认无效，杨建波、周红书亦无缴纳上述费用的合同义务。综上所述，应驳回杨双喜、易丽君的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2010年8月26日，杨双喜（乙方）与市住宅办（甲方）和厦门市东区开发公司（丙方）签订一份《厦门市保障性商品房销售合同》，约定的主要内容有：本合同项下的房屋属社会保障性质的政策性住房；乙方购买位于高林居住区小区1-13#（高林一里12号）410室的三房型住宅，建筑面积69.1平方米，按建筑面积计算，本房屋单价为6940元，总房价479554元，付款方式为提取公积金支付购房首付款的，在合同签订时缴交112954元，同时办理公积金提取手续，并在10日内将所提取的公积金31600元转入甲方指定账户；甲方、丙方应于2010年11月30日之前将房屋交付给乙方；甲方、丙方交付使用的房屋按每平方米200元的标准进行室内装修；特别约定：乙方应对其所提交的保障性住房申购材料的真实性负责。若乙方隐瞒家庭人口和住房情况等弄虚作假，骗购本房屋的，甲方有权解除合同，收回本房屋。乙方不得出租、出借本房屋。乙方确需装修房屋的，应当经保障性住房管理机构批准。购房取得产权未满5年，不得直接上市交易，因特殊原因确需转让的，向市建设局于管理局提出申请，由市住宅建设办公室按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，年折旧率为1.43%。乙方自行装饰装修费用，回购时不予结算。购房取得产权满5年后乙方上市转让的，应当按照原购房价格与届时相应地段社会保障性住房上市交易指导价格的差价的60%向政府交纳土地收益等价款，市住宅建设办公室可以优先回购。合同签订后，杨双喜于2010年8月26日和31日分二次向市住宅办缴交首付款112954元和31600元。 2010年9月30日，以杨双喜、易丽君为赠与人（甲方），以杨建波、周红书为受赠人（乙方），以案外人陈德品为见证方（丙方）签订《房屋有偿赠予协议书》，约定的主要内容有：甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方有偿赠送甲方申请所获得保障性商品房一事达成以下条款；甲方根据国家规定，已依法取得厦门市湖里区的房屋使用权和所有权，甲方为该房屋的现状负全责。该房屋的结构为三房一厅。建筑面积69.1平方米，房屋以甲方名义先行申请购买，首付款由乙方支付，赠送房屋正式过户前，余额部分以甲方名义申请公积金贷款，贷款上限仍不足以支付房屋余额的情况下，以甲方名义申请商业贷款，贷款申请过程中产生的费用由乙方承担，以发票为准；房屋赠送费，经协商乙方需另行给甲方支付房屋赠送费60000元。2011年1月16日前需支付50%，余额部分在首付款支付后一年内还清（2011年4月30日、8月31日、12月31日）。 2010年8月26日，杨建波向杨双喜支付购房首付款147000元。讼争房产的银行贷款系以杨双喜的名义申请，由杨建波每月支付给杨双喜，2011年1月至2015年12月杨建波支付杨双喜银行贷款131409元。杨建波已向杨双喜支付赠送费60000元。 2015年3月18日，中国人民解放军92674部队清房分房办公室向杨双喜送达《住房信息确认单》，要求杨双喜确认杨双喜已经分配厦门市住房，同时家庭又享受了高林一里12号410室的政策性住房。2015年5月10日，中国人民解放军92674部队清房分房办公室与杨双喜签订《公寓退房协议》，杨双喜于2015年5月18日退还厦门市西林东路169号楼702室房屋。 2017年3月28日，杨双喜、易丽君向本院提起诉讼，请求确认上述《房屋有偿赠予协议书》无效并判令杨建波、周红书立即将厦门市湖里区高林一里12号401室房屋腾空并返还给杨双喜、易丽君。本院依法作出（2017）闽0206民初2704号民事判决，判决如下：确认杨双喜、易丽君与杨建波、周红书于2010年9月30日签订的《房屋有偿赠予协议书》无效；杨建波、周红书于本判决生效之日起三十日内将厦门市湖里区房屋腾空并返还杨双喜、易丽君。杨建波、周红书不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2018年4月28日依法作出（2017）闽02民终5173号民事判决，该判决认为《房屋有偿赠予协议书》其实质是买卖协议，双方明知讼争房屋为社会保障性住房，仍以有偿赠与的形式恶意转让，损害国家、集体利益，为无效合同，判令驳回上诉，维持原判。（2017）闽0206民初2704号民事判决、（2017）闽02闽终5173号民事判决现已生效。 2018年7月11日，杨双喜向杨建波返还60000元。2019年6月13日，杨双喜向杨建波返还144554元。 2019年1月28日，讼争房产返还杨双喜、易丽君。 杨双喜缴纳了讼争房产2018年1月1日至2019年1月31日产生的物业费1109.3元、公维金185.1元、水费25.3元。杨双喜还缴纳了水费3.3元、电费137.5元、燃气费75.81元，但票据未体现该水费、电费、燃气费系何时使用讼争房产产生的。 本案审理过程中，根据杨建波、周红书的申请，本院依法委托厦门深茂土地房地产评估有限公司对讼争房产进行房屋价值评估，该评估公司出具厦深房估司字[2019]0141号《房地产评估报告》，评估结果为：扣除上市转让应缴纳的土地收益等价款，讼争房产2018年4月28日的估价总价为1436300元。杨建波、周红书支出评估费4873元，根据杨双喜、易丽君的申请本院依法委托厦门深茂土地房地产评估有限公司对讼争房产2010年12月1日至2019年1月31日止的历年租金进行评估，该评估公司出具厦深房估司字[2019]0142号《房地产评估报告》，评估结果为：讼争房产2010年12月1日至2019年1月31日的历年总租金总价为114660元。 另，杨建波、周红书提交销售单、安装工单、订货合同、订单、销售票、送货单、厦门市文化体育业统一发票、保修凭证、厦门福厦苏宁电气有限公司货物销售发票、收款收据等拟证明其为讼争房产支付装修费、家具购置费56682.5元。杨双喜、易丽君对杨建波、周红书提供的证据有异议，并提供照片及视频作为反驳证明，拟证明杨建波、周红书搬离讼争房产前已经搬迁所有设施设备，无法搬迁的设施设备亦已经破坏。 本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一、合同无效后的财产返还。杨建波、周红书主张杨双喜、易丽君返还首付款144544元、银行贷款131409元，杨双喜、易丽君对此无异议，且在案件审理过程中已返还首付款144544元，因此，对杨建波、周红书主张杨双喜、易丽君返还银行贷款131409元，本院予以支持。杨建波、周红书占用使用讼争房产期间产生的物业费、公维金、水费应由杨建波、周红书承担，杨建波、周红书应返还杨双喜、易丽君2018年1月1日至2019年1月31日产生物业费1109.3元、公维金185.1元、水费25.3元，共计1319.7元。二、合同无效造成的损失及承担。双方签订的《房屋有偿赠予协议书》其实质是买卖协议。首先，杨双喜、易丽君作为讼争保障性商品房的申请人，明知讼争房产不得转让的情况下仍为获取不法利益将讼争房产有偿转让给杨建波、周红书，明显具有过错。其次，杨建波、周红书明知讼争房产为保障性商品房的情况下予以购买，同样具有过错。再次，杨双喜、易丽君出售房产多年后又以合同无效为由收回讼争房产，违反了诚实信用原则。根据双方的过错程度，本院认定杨双喜、易丽君对合同无效的后果承担60%的责任，杨建波、周红书承担40%的责任。杨建波、周红书签订该协议的目的是购买讼争房产，该协议书被确认无效后，因通货膨胀、房价上涨等因素，结合当地房地产市场行情，杨建波、周红书难以用当时的价格买到房屋，杨建波、周红书主张讼争房产的差价956746元系因合同无效给其造成的经济损失，本院予以采纳。杨双喜、易丽君应赔偿杨建波、周红书房产的差价损失574047.6元（956746元×60%）。对于杨建波、周红书主张的评估费4873元，本院相应支持60%即2924元。因杨建波、周红书支付购房款中有通货膨胀、房价上涨等因素造成的房产差价损失，房产差价损失中已经考虑了资金成本，因此其主张杨双喜、易丽君赔偿资金占用损失，本院不予支持。杨建波、周红书主张杨双喜、易丽君赔偿装修费、家具购置费，因杨建波、周红书提供的证据不足以证明其为讼争房屋支出装修费、家具购置费，故对该诉讼请求本院不予支持。根据《厦门市社会保障性住房管理条例》第三十一条的规定“社会保障性住房的住户不得违反规定将社会保障性住房出租、转租、转借、调转、转让、抵押以及作为经营性用房。”讼争房屋不得出租，且杨双喜、易丽君亦无证据证明其2010年12月1日至2019年1月28日期间承租了与讼争房产类似的房产并产生相应的租金损失，故其主张杨建波、周红书按照讼争房产的市场租金标准支付占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、杨双喜、易丽君应于本判决生效之日起十日内返还杨建波、周红书银行贷款131409元； 二、杨双喜、易丽君应于本判决生效之日起十日内赔偿杨建波、周红书房产差价损失574047.6元； 三、杨双喜、易丽君应于本判决生效之日起十日内向杨建波、周红书支付评估费2924元。 四、杨建波、周红书应于本判决生效之日起十日内返还杨双喜、易丽君物业费1109.3元、公维金185.1元、水费25.3元，共计1319.7元； 五、驳回杨建波、周红书的其他诉讼请求； 六、驳回杨双喜、易丽君的其他反诉请求。 若未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15636元，减半收取计7818元，由杨建波、周红书负担2391元，杨双喜、易丽君负担5427元；反诉案件受理费2865元，由杨建波、周红书负担25元，杨双喜、易丽君负担2840元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 邱 烨 二〇二〇年三月十日 书记员 洪艺玲 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。