四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初3623号 原告：都江堰舍柯房地产开发有限公司。住所地：都江堰市观景路。 法定代表人：魏晓林，公司经理。 委托诉讼代理人：汪涛，四川都江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付劲松，四川都江律师事务所律师。 被告：李春元，男，1967年1月18日出生，汉族，住都江堰市。 委托诉讼代理人：袁敏，四川重德律师事务所律师。 原告都江堰舍柯房地产开发有限公司（以下简称舍柯公司）与被告岳云伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，因与（2019）川0181民初1968号原告李春元与被告舍柯公司房屋买卖合同纠纷一案、（2019）川0181民初1969号原告岳云伟与被告舍柯公司房屋买卖合同纠纷一案、（2019）川0181民初3622号原告舍柯公司与被告李春元房屋买卖合同纠纷一案的案情相关联，依法适用简易程序，于2020年1月8日公开开庭对四案进行了合并审理。原告李春元及其委托诉讼代理人袁敏、被告舍柯公司的委托诉讼代理人汪涛、付劲松到庭参加了诉讼。本院组织了庭前调解，四案均未调解成功。本案现已审理终结。 舍柯公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付给原告第二次购房款98391.20元；2、判令被告立即支付给原告1-1-12号房屋面积16.74平方米应付购房款133920元；3、判令被告立即向原告支付16.74平方米房屋面积占用费130906.80元；4、判令被告立即向原告支付地震房屋受损加固费24258.50元、办证税费7213.26元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。审理中，舍柯公司变更第1项诉请金额为48391.20元，第4项诉请加固费金额变更为32260.22元。事实与理由：被告第一次向原告于2003年11月18日购房（和李春元共同签订购买蜀西商城1号房临街底层1-1-11和1-1-12号靠电梯侧的商铺两间，共计面积101.50平方米），被告购买的1-1-2#房屋一间，面积为50.75平方，所购房屋每平方价为8000元，房款总额为406000元（房款已付清），原告已于2004年4月1日将所购房屋交给了被告使用。被告第二次购买的房屋是2010年5月30日，购买的33.74平方，每平方5880元，应付房款198391元，已付房款15万元，尚欠房款48391元，原告已将33.74平方的不动产权证给办好，被告至今未向原告支付尚欠的房款，且原告已办理不动产权证过户，为其垫付了办证税费7213.26元。被告第三次购买的房屋面积为16.74平方，双方约定按第一次购房单价进行结算，应付房款133920元，该房也已向房管局给被告办理了购房备案登记手续，原告一直不断催交第三次购买的应付购房款133920元和两次应交的地震损坏房屋加固费24258.50元，被告一直拖延至今未交，给原告造成了巨大的经济损失，故向法院请求判令被告支付暂自2010年1月1日计算至2019年7月止的房屋占用费。请求法院支持原告主张。 岳云伟辩称，岳云伟与舍柯公司之间不存在第三次购房的情况；舍柯公司第2项诉讼请求中剩余房款的支付前提是房屋产权证办理并交付给岳云伟，且舍柯公司主张的房款金额是岳云伟与岳云伟共同应付的金额，岳云伟应承担的金额为29790元；舍柯公司所主张的第三次购房面积16.74平方米，实际是2003年11月18日签订的《购房协议》中房屋经房管局确定多出面积的差价，对该差异面积的付款条件未成就；舍柯公司主张16.74平方米的占用费无事实和法律依据；舍柯公司有义务对房屋进行加固，震后购买并交付的房屋加固的责任在舍柯公司，震前房屋是否产生加固、多少费用无法确定；办证税费依法承担，并非全由岳云伟承担。 双方当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对双方当事人关于真实性无异议的原告身份信息、被告工商登记信息、《购房协议》、房屋平面图、《关于拆除特急危险房屋的告知书》、竣工备案表、竣工结算书、税费票据、收款收据、付款凭证、登记备案表及房屋信息、注销合同备案按揭信息申请、公证书、房屋信息摘要、网签合同查询记录、房产测绘平面示意图等证据，经审查证据形式合法且与本案具有关联性，本院予以确认。对被告未发表质证意见的还款、贷款手续，本院经审查予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 舍柯公司系“蜀西商城”开发建设单位。2003年11月18日，舍柯公司作为甲方与李春元、岳云伟作为乙方签订了《购房协议》，案涉条款约定：1、经协商，甲方同意将“蜀西商城”底层临街靠观景路的33#和34#两间铺面共101.5平方米（在办证时以实际面积为准）售与乙方；2、乙方所购买的33#、34#两间铺面共101.5平方米，将来以房管局办证的面积为准，多退少补价款；3、鉴于乙方一次提前付清房款，甲方同意给乙方以优惠价每平方8000元，合计购房款812000元；4、合同签字生效，乙方先付412000元，余款400000元由银行办理按揭转付；5、甲方从2004年3月30日前正式将房交给乙方接管使用；6、甲方应在2004年7月前，将房产证办好交给乙方，在2004年10月底前，将国土证办好交给乙方，办证应缴税费，按国家规定各自承担自己应缴纳部分；7、甲方出售商品房预售许可证号为都房（2003）预售证第212号。据协议所附房屋平面图，33#、34#两间铺面的长约14000mm，宽约7000mm。上述《购房协议》签订后，岳云伟于2003年11月9日向舍柯公司支付“蜀西商城”33#、34#铺面购房款412000元。2003年12月30日，中国农业银行都江堰市支行同意岳云伟贷款申请，向舍柯公司发放贷款400000元，同日舍柯公司将上述《购房协议》进行了合同备案，合同备案号为10882。2004年4月1日，舍柯公司向李春元、岳云伟交付33#、34#两间铺面。 2008年5月12日地震后，经都江堰市抗震救灾指挥部告知，经专家评估组评估认定，蜀西商城房屋多数承重构件严重破坏，随时可能危及公共安全，舍柯公司对蜀西商城项目采取了加固的解危措施，加固工程由案外人都江堰市新五建建筑有限责任公司承包，由案外人四川大策建设工程项目管理有限公司负责审计。据竣工备案表，承包单位确认舍柯公司已于2009年11月16日结清工程费用。2011年8月15日，舍柯公司与承包单位、审计单位进行竣工结算并形成经各方签章的《蜀西商城竣工结算书》，结算总价为18981804元。经舍柯公司计算，33#、34#铺面所属楼栋一层面积为2034.75平方米，应分摊加固费为972610元，即每平方米应分摊加固费为478元。 2009年11月16日，舍柯公司作为甲方与李春元、岳云伟作为乙方签订了《购房协议》，案涉条款约定：1、甲乙双方经过协商，甲方同意将蜀西商城1#房临街底层靠观景路33#、34#后半部的113#、114#两间铺面共69.15平方出售给乙方所有；2、乙方所购房屋为蜀西商城统一管理的大型商场中，原乙方已购买的33#、34#铺面及后半部113#、114#，系在商场统一归还管理规定的前提下可以单独自主使用的临街商业铺面，乙方所购房屋原设计为7度抗震，5.12地震后中度和轻度损坏，按国家规定，已按8度抗震加固（计划于2009年12月底竣工），从2010年1月1日正式交付给乙方接管使用；3、乙方所购铺面建筑面积（包括公摊面积在内）共69.15平方米（此面积为房管局已核定的办证面积），在办证时，以房管局最后审核面积为准，若有误差，多退少补；4、鉴于乙方原已购买前半部分铺面，甲方按优惠价每平方5880元卖给乙方，乙方共计应付购房款406602元；5、签订合同时，乙方首付房款30万元，余款106602元在2010年5月底前房产证办好时扣除房租后一次付清；6、甲方必须在2010年5月底前给乙方办好购房备案登记，并将房产证给乙方办好交给乙方，在2010年10月底前给乙方办好国土证；7、办证应缴的税费按国家规定，各自缴纳自己应缴的部分；8、甲方不按时给乙方办房产证，乙方不按时付购房款，双方均按购房总价款每日万分之四向对方支付违约金；9、甲方若不能按约定时间交付本协议所购买的两间铺面及双证，应按总房款的20%向乙方付违约金；10、蜀西商城预售许可证号码为147号。上述《购房协议》签订后，李春元、岳云伟于2009年11月23日向舍柯公司支付了首付购房款30万元，舍柯公司按约向李春元、岳云伟交付了房屋。2015年12月25日，舍柯公司将上述《购房协议》进行了合同备案，合同备案号为95516。 2013年1月22日，中国农业银行都江堰市支行向都江堰市房产管理局提交《注销合同备案按揭信息申请》，载明：抵押权人农行都江堰市支行于2003年12月30日向购房人岳云伟贷款40万元，抵押期自2003年12月30日至2013年12月29日，抵押房屋为抵押人岳云伟自有坐落于蜀西商城1幢1楼33#、34#的房屋，合同备案号为10882，现在购房人岳云伟已将贷款本息还清，抵押关系终结，经抵押权人和购房人同意，特向贵局申请注销上述房产合同备案的按揭信息。 庭审中，舍柯公司陈述其已将13号商业房屋的不动产权办理到李春元名下，14号商业房屋的不动产权办理到岳云伟名下，两套房屋的不动产权证现由舍柯公司持有，11号和12号商业房屋的不动产权尚未办理到李春元、岳云伟名下。2018年12月，舍柯公司为岳云伟14号房屋办证代缴税费，包括登记费550元、维修基金607.32元、房屋买卖契税5951.74元、印花税99.20元。舍柯公司提交了李春元与案外人王敏的《租房协议》，拟证其第3项诉讼请求的依据。李春元、岳云伟共同确认两份《购房协议》所涉四套房屋由李春元对33#、113#房屋主张所有权、岳云伟对34#、114#房屋主张所有权。 经双方当事人确认，2003年11月18日《购房协议》所涉33#、34#铺面在房产管理部门登记的基本信息依次为都江堰市幸福街道办观景路1号1栋1楼11号商业房屋、都江堰市幸福街道办观景路1号1栋1楼12号商业房屋。2009年11月16日《购房协议》所涉113#、114#铺面房屋在房产管理部门登记的基本信息依次为都江堰市幸福街道办观景路1号1栋1楼13号商业房屋（建筑面积33.74平方米）、都江堰市幸福街道办观景路1号1栋1楼14号商业房屋（建筑面积33.74平方米）。 根据房屋信息查询记录及网签合同信息查询记录，11号、12号商业房屋的建筑面积均为67.49平方米，包含套内面积49平方米（14×3.5）、公摊面积18.49平方米，房屋所有权人登记为舍柯公司，取得时间为2015年12月10日。 另，本院于2020年2月7日对（2019）川0181民初1968号案件作出《民事判决书》，判决舍柯公司于判决生效之日起十日内为岳云伟办理本案所购房屋的不动产权证并交付证书，判决送达双方当事人后，双方当事人均未在法定期限内提起上诉。现（2019）川0181民初1969号《民事判决书》已生效。 本院认为，舍柯公司与李春元、岳云伟分别于2003年11月18日、2009年11月16日签订的两份《购房协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为：一、2009年11月16日《购房协议》中剩余房款支付条件是否已成就；二、舍柯公司与岳云伟之间是否存在第三次房屋买卖的事实；三、舍柯公司的加固费诉请是否已超过诉讼时效；四、岳云伟应否分担11号房屋的加固费；五、岳云伟对14号房屋应承担的办证税费。 一、2009年11月16日《购房协议》中剩余房款支付条件是否已成就。根据《购房协议》中“余款106602元在2010年5月底前房产证办好时扣除房租后一次付清”、“甲方必须在2010年5月底前给乙方办好购房备案登记，并将房产证给乙方办好交给乙方，在2010年10月底前给乙方办好国土证”的约定条款，以及本院已在2020年2月7日所作出的（2019）川0181民初1969号《民事判决书》对舍柯公司的办证义务已作出生效判决的情况，对舍柯公司请求支付购房尾款的诉讼请求，本院予以支持，按房产管理部门登记的建筑面积计算，尾款金额为33.74平方米×5880元/平方米-150000元=48391.20元，故对舍柯公司第1项诉请，本院予以支持。 二、舍柯公司与岳云伟之间是否存在第三次房屋买卖的事实。该项争点涉及舍柯公司第2、3项诉请是否应予支持。舍柯公司对双方建立了第三次房屋买卖合同关系的事实未提供证据证明，应承担举证不力的不利后果。并且，2003年11月18日《购房协议》所附房屋平面图所标示的房屋尺寸，与房产管理部门核定建筑面积时测绘的套内面积差异较小，故对舍柯公司与李春元、岳云伟于2003年11月18日签订《购房协议》计算房屋面积时未计入公摊面积的事实，本院予以确认。舍柯公司第2、3项诉请缺乏事实依据，故本院不予支持。 三、舍柯公司的加固费诉请是否已超过诉讼时效。本院认为，虽舍柯公司与加固工程承包单位已于2011年8月15日结算，但舍柯公司对其应向地震前已交付商铺的购买人请求支付加固费的金额，需以房产管理部门测算核定的楼栋总体面积为基数计算，故舍柯公司对加固费的诉请应以所涉楼栋总体面积确认后起算，岳云伟未举证证实以舍柯公司确认楼栋总体面积的时间点起算至本案起诉时已超过法定诉讼时效，应承担举证不力的不利后果，故对岳云伟对加固费诉请提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。 四、岳云伟应否分担11号房屋的加固费。舍柯公司已将12号房屋于2004年4月1日交付给岳云伟，地震对房屋造成损坏属于非归于双方过错的不可抗力因素，根据舍柯公司的举证情况，能够证明舍柯公司为加固蜀西商城对承包单位承担加固工程费18981804元的债务，根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”规定，舍柯公司以11号房屋建筑面积请求岳云伟分担加固费用32260.22元（478元/平方米×67.49平方米），具有事实和法律依据，本院予以支持。 五、岳云伟对14号房屋应承担的办证税费。舍柯公司提供了为该房屋办证的登记费550元、维修基金607.32元、房屋买卖契税5951.74元、印花税99.20元共计7208.26元的缴费票据为证，经审查均属于依照相关法律法规规定买方负担范围，对舍柯公司请求李春元支付办证税费7208.26元，本院予以支持。另有5元费用未提供缴费票据或支付凭证，本院不予认定。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告岳云伟于本判决生效之日起十日内向原告都江堰舍柯房地产开发有限公司支付购房款48391.20元； 二、被告岳云伟于本判决生效之日起十日内向原告都江堰舍柯房地产开发有限公司支付加固费32260.22元； 三、被告岳云伟于本判决生效之日起十日内向原告都江堰舍柯房地产开发有限公司支付办证税费7208.26元； 四、驳回原告都江堰舍柯房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7220元，减半收取3610元，由原告都江堰舍柯房地产开发有限公司负担2422元，被告岳云伟负担1188元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 周 平 二〇二〇年三月九日 书记员 胡小雪