福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终603号 上诉人（原审被告）：福建天泽房地产开发有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山滨州路**中天金海岸云顶苑（**地）**楼**01，统一社会信用代码91350100764092830T。 法定代表人：陈玉强，职务董事长。 委托诉讼代理人：林文彬，福建格律律师事务所。 被上诉人（原审原告）：陈文雅，女，1971年11月18日出生，汉族，住重庆市江**。 被上诉人（原审原告）：谢丰年，男，1962年1月6日出生，汉族，住北京市西城区。 以上二被上诉人委托诉讼代理人：金涛，福建学恒律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司，住，住所地福建省福州市闽侯县南通镇南通街街尾一社会信用代码91350000696624128L。 法定代表人：邹眉。 被上诉人（原审被告）：利嘉实业（福建）集团有限公司，住，住所地福建省福州市台江区五一中路**大利嘉城**一社会信用代码913500006110060494。 法定代表人：卢圣敬。 上诉人福建天泽房地产开发有限公司（以下简称“天泽公司”）因与被上诉人陈文雅、被上诉人谢丰年、被上诉人利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称“利嘉实业公司”），被上诉人福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司（以下简称“奥特莱斯公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初5626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 福建天泽房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销（2019）闽0121民初5626号《民事判决书》中的第一项判决，并依法改判上诉人天泽公司无需向被上诉人陈文雅、谢丰年返还购房款1099699元并支付利息。2.本案一审、二审案件受理费、财产保全费由被上诉人陈文雅、谢丰年负担。事实和理由：一、天泽公司只发布了《关于员工福利购房的通知》，并未发布《购房须知》。原审法院认定天泽公司发布了《购房须知》，内容为：“天泽集团2018年新春初始，特推出200套特价房源，回馈集团优秀员工，综合部特此说明购房要求:1、目前37号楼已建到15层，预计明年年底交房。预售证已经办理，备案价均价是1800元，集团按备案价优先销售给集团员工本人，但需月底前一次性付1000000元作认购金，预计2月初统一根据交钱时间顺序选房，后续签约以实际总价为准，多还少补。……4、财务部拟给予购买37号楼需要按揭的同事优先办理银行按揭贷款手续。按照目前进度预计,18年9月份可放款，做完按揭后集团可把1000000元的认购金除去首付后，返还给员工。5、37#户型可参考目前1期1#楼,2梯4户，面积有79㎡、98㎡、99㎡三种户型(预计3㎡的误差)”。然而，天泽公司并未发布以上内容，天泽公司发布的是利嘉实业（福建）集团有限公司统一制定的《关于员工福利购房的通知》，内容为：“为了照顾员工，并鼓励员工长期忠诚服务于利嘉集团，经研究决定，针对入职满三年的员工特制定本次福利购房政策，具体如下：一、福利购房资格：入职之日起至2018年1月31日止服务满三年的利嘉集团在职员工。二、供选福利房源：天泽•奧莱时代37号楼，共计234套。三、福利购房均价11821元/㎡（具体位置、户型见附件1、2）。四、选房方式:1、员工必须缴足预付款100万元方可具备选房资格；2、根据缴足预付款100万元的先后顺序（经财务部审核）进行选房；3、如未在通知时间内到场选房（具体时间另行通知），则不予保留选房资格。五、购房款付款方式:1、2018年1月31日前缴纳预付款≥50万；2.2018年2月9日前缴足预付款100万元整；3、选房后根据购房确认书的实际成交价格，于三个工作日内办理多还少补手续；4、签订购房合同后，若选择按揭付款方式的员工，待按揭款放款后，公司将按揭部分的房款一次性无息返还员工。六、其他优惠：本次优惠价格均为实际成交价格，不享受任何其他优惠折扣（如老带新、回款优惠等）。七、请各公司综合部接到通知后及时做好内部传达和其他相关配合工作。本次福利政策仅限公司内部员工知悉，不得外传。八、其他未尽事宜，请咨询工作小组成员：冯月丽、陈敏娜、张梅芳。附件：1、天泽•奧莱时代总平图；2、37#楼建筑平面图”。二、原审法院认定天泽公司向陈文雅、谢丰年出具《收款收据》，确认收到陈文雅、谢丰年支付的购房款1099699元”存在错误。1、《收款收据》的开具主体是“福建天泽房地产开发集团”，并非天泽公司。原审法院认定天泽公司为开具《收款收据》的主体存在错误。2、天泽公司并未收取陈文雅、谢丰年支付的购房款1099699元。天泽奥莱时代37号楼1305单元房屋（以下简称“讼争房屋”）的开发商并非天泽公司，而是奥莱公司，收款人为奥莱公司的员工陈晓铃（职务为：财务）。陈文雅、谢丰年在一审《民事起诉状》中就对第一笔购房款1000000元、第二笔购房款99699元付至奥莱公司的事实予以确认，该购房款并非天泽公司收取。三、原审法院判决天泽公司与奥莱公司共同返还陈文雅、谢丰年购房款1099699并支付利息存在错误。1、如前所述，讼争房屋的开发商是奥莱公司，收取陈文雅、谢丰年购房款的是奥莱公司的员工陈晓铃，因此，陈文雅、谢丰年与奥莱公司建立购房的法律关系，天泽公司并非该法律关系的当事人。陈文雅是利嘉集团的员工，又负责奥莱公司的报建工作，对天泽奥莱时代37号楼的情况一清二楚，对上述法律关系的双方主体不存在误解。2、天泽公司传达利嘉集团的员工福利购房政策时，既未进行任何隐瞒，又未提供任何虚假信息，更未对购房的法律关系进行担保。原审法院因认定“天泽公司向陈文雅、谢丰年出具《收款收据》，确认收到陈文雅、谢丰年支付的购房款1099699元”存在错误，从而判令天泽公司、奥莱公司共同返还购房款1099699元并支付利息存没有事实和法律依据。四、加盖福建天泽房地产开发集团印章的《收款收据》不能作为上诉人承担共同还款的依据首先，被上诉人提供的加盖天泽集团印章《收款收据》仅为复印件，不能作为认定案件事实的证据。且天泽集团印章为内部管理用章，没有实体公司，下属包括天泽房地产及奥特莱斯公司，不具有对外效力。其次，被上诉人于起诉状及庭审中均确认所购买房产的开发商是奥特莱斯公司，所有购房款也是支付至奥特莱斯公司处，收款人是奥特莱斯公司，即合同相对方是奥特莱斯公司，被上诉人也仅支付1099699元，都与上诉人无关。且被上诉人同样确认加盖福建天泽集团印章的《收款收据》已用于换取奥特莱斯公司出具的《收款收据》，奥特莱斯公司出具《收款收据》时已将天泽集团《收款收据》回收，该《收款收据》已不具有法律效力。最后，即使认为天泽集团与被上诉人为同一主体，但出具《收款收据》却未实际收到款项，客观上不存在上诉人收款的事实，《收款收据》不具有法律效力上的实际意义，仅依据《收款收据》认定上诉人共同还款没有明确的法律依据。二、被上诉人认为上诉人与奥特莱斯公司存在人格混同，无事实及法律依据。被上诉人基于上诉人与奥特莱斯公司的高层管理员存在交叉，以及奥特莱斯公司收取讼争款项后统一转入上诉人账户，从而认为二者人格混同，该说法不成立且无事实及法律依据。其一，上诉人与奥特莱斯公司为关联公司，企业高管存在交叉变动实属正常，但二者仍然为独立的民事主体，不存在人格混同。其二，基于货币的本质为不特定物及占有即所有的特征，奥特莱斯公司收到被上诉人支付的款项后即享有该款的所有权且无法与其它货币区分，如何处分财产与被上诉人无关，而奥特莱斯公司与上诉人之间的资金往来为企业之间正常的经营行为，不能证明奥特莱斯公司与上诉人的财务混同，且该资金往来行为与本案无关，也不能作为上诉人承担共同还款责任的依据。 陈文雅、谢丰年辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。一审法院经庭审质证，确认福建天泽房地产开发有限公司（以下简称“天泽公司”）发布《购房须知》，谢丰年、陈文雅向指定账户支付购房款项1099699元，福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司（以下简称“奥莱公司”）、天泽公司分别向谢丰年、陈文雅出具《收款收据》。利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称“利嘉公司”）又发布《告知书》。而至本案起诉之日止，奥莱公司既未于谢丰年、陈文雅签订书面合同，又未取得天泽奥莱时代37号楼（讼争房屋所在楼）商品房预售许可证。判令上诉人天泽公司返还谢丰年、陈文雅购房款并支付利息。于法有据，应予维持。二、上诉人辩称内容与事不符。（一）关于《关于员工福利购房通知》。上诉人天泽公司确认系由天泽公司向陈文雅发布购房信息。该《购房通知》发布时间为2018年1月23日，而谢丰年给付100万元购房款时间为2018年1月20日，陈文雅、谢丰年不可能按照该《购房通知》给付款项。天泽公司发布《购房须知》系经庭审质证确认的事实，且与谢丰年给付款项、楼层信息以及其他购房人经历能够相互印证。天泽公司即无证据，也无理由否认该事实。（二）关于《收款收据》。该收款收据系用于换回上诉人天泽员工张洁琼出具的《收款收据》，该事项与其他购房人经历能够相互印证，且选房出具天泽公司《收款收据》的地点为天泽办公场所。应天泽公司的通知，在天泽公司的场所，由天泽公司的员工出具收款凭证，陈文雅、谢丰年完全有理由相信天泽系收款人。而相关银行交易记录明确显示，款项奥莱公司收到案涉项目的购房款项，立即将2亿元款项转入天泽公司。天泽公司为款项实际收取人。（三）关于陈文雅工作内容。陈文雅并非部门主管，只负责该部门部分业务，且有休假离职时间，不可能掌握全部的报建情况。而上诉人天泽公司称奥莱公司报建工作由天泽公司负责，恰恰说明天泽公司与奥莱公司人格混同。而2019年之前，奥莱公司与天泽公司高管高度重合。如前所述，奥莱公司收取款项后又立即转给天泽公司，亦说明天泽公司与奥莱公司财产混同。尤其要指出，员工对自身供职奉养的企业有天然的信赖度与依附感，当企业以福利购房名义告知购买时，员工所做的判断当然包含信赖、依附因素影响。而该企业本身为房地产企业，明确知晓房地产相关法律政策，由该企业官方公开发布购房信息，且在该企业办公场所内组织选房，经该企业员工出具收款凭证，事实上购房款项又流入该企业，该企业实质上与房地产开发商人格、财产高度混同，最终房不知所终，款不知所向，企业难逃其责。综上所述，上诉人天泽公司主张内容有悖常理事实，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。 利嘉实业（福建）集团有限公司、福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司未作答辩。 陈文雅、谢丰年向一审法院起诉请求：一、判令奥特莱斯公司、利嘉实业公司、福建天泽房地产开发有限公司立即向陈文雅、谢丰年返还已付购房款1099699元及利息（利息两部分：1.按本金1000000元，年利率6%，自2018年1月20日起计至2018年2月28日为6333元；2.按本金1099699元，年利率6%，自2018年3月1日起计至2018年12月31日止为54985元）；二、判令奥特莱斯公司、利嘉实业公司、福建天泽房地产开发有限公司立即向陈文雅、谢丰年赔偿损失：以1099699元为本金，月利率1%计，自2019年1月1日起计至款项清偿之日止；三、本案全部诉讼费用由奥特莱斯公司、利嘉实业公司、福建天泽房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2018年，福建天泽房地产开发有限公司发布《购房须知》，内容为：天泽集团2018年新春初始，特推出200套特价房源，回馈集团优秀员工，综合部特此说明购房要求：1、目前37号楼已建到15层，预计明年年底交房。预售证已经办理，备案价均价是11800元，集团按备案价优先销售给集团员工本人，但需月底前一次性付1000000元作为认购金，预计2月初统一根据交钱时间顺序选房，后续签约以实际总价为准，多还少补。......4、财务部拟给予购买37号楼需要按揭的同事优先办理银行按揭贷款手续。按照目前进度预计，18年9月份可放款，做完按揭后集团可把1000000元的认购金除去首付后，返还给员工。5、37#户型可参考目前1期1#楼，2梯4户，面积有79m2、98m2、99m2三种户型（预计3m2的误差）。谢丰年于2018年1月20日向奥特莱斯公司员工陈晓铃的中国民生银行账户支付购房预付款1000000元，备注楼款营销部陈文雅。后陈文雅、谢丰年选中37号楼1305单元房屋。陈文雅于2018年3月1日向陈晓铃账户支付购房款99699元，备注楼款营销部陈文雅。2018年3月6日，奥特莱斯公司、福建天泽房地产开发有限公司分别向陈文雅、谢丰年出具《收款收据》，确认收到房款1099699元，分别加盖福建天泽房地产开发集团、奥特莱斯公司的印章。2018年12月6日，利嘉实业公司发布《告知书》，告知公司将于2019年2月28日前与购房员工签订购房合同；如2019年2月28日前未签订购房合同，则公司将从2019年1月1日起按月利率1%向购房同仁支付利息至签订购房合同止。陈文雅、谢丰年支付完购房款后，奥特莱斯公司至今未与其签订书面合同。另查明，奥特莱斯公司至今未取得天泽奥莱时代37号楼商品房预售许可证。 一审法院认为，福建天泽房地产开发有限公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法予以缺席审理、判决。奥特莱斯公司将其正在建设的天泽奥莱时代37号楼1305单元以1099699元出售给陈文雅、谢丰年，双方达成购房合意，但奥特莱斯公司并未取得商品房预售许可证，其无权预售诉争房屋，陈文雅、谢丰年有权要求奥特莱斯公司返还其已付的购房款1099699元并支付利息。福建天泽房地产开发有限公司向陈文雅、谢丰年出具《收款收据》，确认收到陈文雅、谢丰年支付的购房款1099699元，故其应共同返还购房款及支付利息。陈文雅、谢丰年要求奥特莱斯公司、利嘉实业公司、福建天泽房地产开发有限公司按照利嘉实业公司向其发送的《告知书》中的承诺赔偿损失，该损失以1099699元为本金，按月利率1%计算，从2019年1月1日起计至款项清偿之日止，因奥特莱斯公司未取得预售许可证，导致陈文雅、谢丰年无法签订购房合同，其存在过错，福建天泽房地产开发有限公司收取购房款，而利嘉实业公司发布《告知书》，应对《告知书》承诺的内容承担连带责任，故一审法院对其该诉求予以支持。陈文雅、谢丰年要求利嘉实业公司返还购房款及支付2019年1月1日前的利息损失，一审法院认为，陈文雅、谢丰年的购房款并非支付给利嘉实业公司，且其并未举证证明奥特莱斯公司与利嘉实业公司存在人格混同，故一审法院对其上述诉求不予支持。判决：一、福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司、福建天泽房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内共同返还陈文雅、谢丰年购房款1099699元并支付利息（利息分三部分计算：第一部分利息以1000000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年1月21日起计至2018年2月28日止；第二部分利息以1099699元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年3月1日起计至2018年12月31日止；第三部分利息以1099699元为基数，按月利率1%计算，从2019年1月1日起计至购房款清偿之日止）；二、利嘉实业（福建）集团有限公司对上述利息中第三部分利息（即以1099699元为基数，按月利率1%计算，从2019年1月1日起计至购房款清偿之日止）承担连带还款责任；三、驳回陈文雅、谢丰年的其他诉讼请求。 二审中，被上诉人陈文雅、谢丰年则对一审查明认定的事实不持异议。上诉人天泽公司认为，该公司并未发布购房通知，系利嘉公司发布的员工福利购房通知，天泽公司只是转发而已，但其并未提供相应的证据。故本院对一审查明认定的事实予以确认。 本院认为，从调查询问情况来看，天泽公司自身也承认其确实对通知进行了转发，只是最初的发布主体是利嘉集团。但从购房通知的内容来看，上面载明：“天泽集团2018年新春初始，特推出200套特价房源，回馈集团优秀员工……”。此外，天泽公司也承认被上诉人陈文雅系其公司员工。综合上述因素，一审认定该通知系天泽公司所发，并无不妥。从现有查明的事实来看，天泽公司向内部员工发布了购房通知。而2018年3月6日的《收款收据》上，盖有“福建天泽房地产开发集团”的印章。天泽公司自认，该公司与奥特莱斯公司之间的高层存在一定的混同，而“福建天泽房地产开发集团”的印章系其内部管理的印章，《收款收据》上的经办人张洁琼也是天泽公司员工，足以表明天泽公司曾经收到过陈文雅、谢丰年的购房款项。在奥特莱斯公司未取得预售许可证，导致陈文雅、谢丰年无法签订购房合同的情况下，一审判决天泽公司与奥特莱斯公司共同返还相应款项，并无不当。 综上所述，福建天泽房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16140元，由上诉人福建天泽房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  甘 力 审 判 员  陈 洪 审 判 员  林 辉 二〇二〇年三月二十三日 法官助理  张欣婕 书 记 员  陈丽萍