河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6556号上诉人（原审原告）：建业住宅集团洛阳置业有限公司，住所地中国（河南）自由贸易试验区洛阳片区涧西区蓬莱路2号洛阳国家大学科技园3-2幢407室。法定代表人：史书山，该公司总经理。委托诉讼代理人：安方琴，该公司员工。委托诉讼代理人：董军芳，金博大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈松伟，男，1977年11月6日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：杨鸿超，河南九都律师事务所律师。原审第三人：周滨，男，1978年8月18日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。上诉人建业住宅集团洛阳置业有限公司（以下简称“建业洛阳公司”）因与被上诉人陈松伟，原审第三人周滨执行异议之诉纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月9日对当事人进行了询问。上诉人建业洛阳公司的委托诉讼代理人安方琴、董军芳，被上诉人陈松伟的委托诉讼代理人杨鸿超到庭参加了询问。本案现已审理终结。建业洛阳公司上诉请求：1、请求依法撤销洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初1465号民事判决书，依法改判或发回重审；2、请求依法判令陈松伟承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：涉案房产所有权人为建业洛阳公司，而非周滨。建业洛阳公司与周滨关于涉案房产的商品房预售合同已依法解除，一审法院在查明涉案房产权属属于建业洛阳公司的情况下，未裁决中止对涉案房产的执行，属于适用法律错误。一、涉案房产的所有权人为建业洛阳公司，而非周滨，周滨并未取得涉案房产的所有权。二、涉案房产的查封属于预查封，建业洛阳公司有权依法行使对涉案房产的合同解除权。三、涉案《商品房买卖合同》已经生效判决判定解除，针对该涉案房产的执行行为应停止。涉案房产权属归建业洛阳公司所有，周滨仅仅是涉案房产预告登记的××，周滨自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，且双方之间的合同也经生效的（2018）豫0311民初668号民事判决书判定解除，预告登记已经失效。虽然涉案房产已经被采取预查封措施，法院预查封标的物的预告登记效力已经失效，预查封无法转化为正式查封，涉案房产已不能按照预期过户至周滨名下，该房产所有权人仍为建业洛阳公司。因此，针对该涉案房产的执行行为应停止。综上，涉案房产产权人为建业洛阳公司而非周滨，涉案房产的预告登记也已经失效，涉案房产的商品房预售合同亦已依法解除。故应当依法中止对涉案房产的强制执行，并解除对涉案房产的查封。一审法院适用法律错误进而作出错误的判决，请求二审法院查明事实，依法支持建业洛阳公司的上诉请求，维护建业洛阳公司的合法杈益。陈松伟辩称，针对建业洛阳公司的上诉请求，答辩意见为请求驳回其上诉，建业洛阳公司诉称拥有这个房产的所有权，该理由不成立。一、2013年12月4日，周滨从建业洛阳公司处购买了本案诉争的房产，在2016年9月，洛阳市西工区人民法院在洛阳市房管局查询后，对周滨名下的该房产进行了依法查封。此时建业洛阳公司已在市房管局显示不再拥有该房产所有权。二、按照最高人民法院及国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款，对于人民法院依法查封预查封的土地使用权，房屋在查封预查封期间，不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。第二条进一步明确，如果在查封期间办理了所有权的转移变更，将按照民诉法第一百零二条的规定予以处理，也就是说对违法行为依法按照行政或刑事责任依法处理。由此可知，建业洛阳公司所称的自己拥有的房产所有权转移发生在查封期间，那么自始也就是无效的，是违法行为。三、建业洛阳公司所称的拥有房产的所有权，也仅是基于建业洛阳公司的特殊身份，房地产开发商本身的身份所形成的房产的初始登记权。建业洛阳公司拥有的是对所开发小区的大产权证，并没有具体到本案诉争的该套房产编号的房产证，也没有不动产机关所颁发的单独的土地证，所以建业洛阳公司所称拥有所有权不成立。对于预查封的效力问题在法发﹝2004﹞五号文中也已经提到了预查封的效力等同于正式查封，并且对预查封法院是可以依法拍卖的。答辩人认为该案应该考量几个因素。第一个因素是时间，在时间上，谁靠前谁有权利，从时间上可以分辨出来。查封发生在2016年，发生在之前，而合同解除发生在2018年，是一年半两年以后，所以西工法院的查封效力优先。第二个因素从效力上来分析，谁的权力更大？查封本身是基于物权，它具有公示性和公信力。而合同的解除属于普通的债权。答辩人认为物权高于债权，那么查封的效力也高于合同解除的效力。所以答辩人请求法院驳回建业洛阳公司的请求。建业洛阳公司在洛龙区人民法院起诉时刻意隐瞒了该房产已经被西工法院查封的情节，而周滨又是以公告的形式送达的，所以才导致出现洛龙区人民法院作出的判决与西工区人民法院在前的裁定有矛盾，所以答辩人认为对于建业洛阳公司自身错误所导致的后果应当由其自身来承担。建业洛阳公司向一审法院起诉请求：1、依法中止对洛阳新区滨河××北“××”××楼××单元××号房屋强制执行，并解除对上述房屋的查封。房屋面积392.42㎡；2、确认位于洛阳新区滨河××北“××”××楼××单元××号房屋归建业洛阳公司所有；3、该案受理费用由陈松伟承担。一审法院认定事实：1、2013年12月4日，建业洛阳公司（出卖人）与周滨（××）签订了《商品房预售合同》，合同编号为YS023054，房屋代码为780626。合同约定周滨以“首付＋按揭”的方式购买建业洛阳公司开发的建业桂园6号楼2单元2-03号房屋，房屋总价款为3191560元，其中首付款1191560元，余款200万元以银行按揭方式付款。因周滨未按约向银行履行还本付息的义务，导致建业洛阳公司承担了担保责任。建业洛阳公司承担担保责任后，于2018年2月9日向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房预售合同》，并由周滨协助其办理《商品房预售合同》备案登记撤销手续。洛阳市洛龙区人民法院于2018年9月7日作出了（2018）豫0311民初668号民事判决书，判决建业洛阳公司与周滨签订的《商品房预售合同》予以解除，周滨协助建业洛阳公司办理《商品房预售合同》的备案登记撤销手续。2、陈松伟就其与周滨之间的民间借贷纠纷一案向该院提起诉讼，该案立案后，陈松伟于2016年9月22日向该院提出财产保全申请，该院于当日作出（2016）豫0303民初3715号民事裁定书，裁定冻结周滨银行存款260万元，如存款不足，则查封、扣押其相应价值的财产。次日，该院查封了周滨所有的建业桂园6号楼2单元2-03号。另，该院于2017年6月25日作出（2016）豫0303民初3715号民事判决书，判令周滨偿还陈松伟借款本金230万元及利息。该案生效后，陈松伟向该院申请执行，该院于2018年9月6日作出（2018）豫0303执1794号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人周滨存款2356710元及迟延履行期间的债务利息，如存款不足，则查封、扣留、冻结被执行人相应价值的财产。该案在执行过程中，建业洛阳公司向该院主张涉案房产权利并提出证据，但其提交的（2018）豫0311民初668号民事判决书生效于该院执行行为作出之后，不必然对该院执行产生阻碍效力，且根据公示登记内容，陈松伟有理由相信周滨已交付部分房款，并对涉案房产的已交付房款部分享有财产权益，要求执行周滨购买的涉案房产符合法律规定。因此，该院于2019年1月17日作出（2019）豫0303执异2号执行裁定书，驳回建业洛阳公司的异议请求。建业洛阳公司不服该裁定，遂引发了该案纠纷。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。该案中，涉案房产的查封时间为2016年9月23日，建业洛阳公司所持（2018）豫0311民初668号民事判决书的生效时间在该院查封行为实施后，故建业洛阳公司要求停止对涉案房屋强制执行的主张，理由不充分，该院不予支持。建业洛阳公司的其他诉讼请求不属于执行异议之诉审查范围，该案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，判决驳回建业洛阳公司的诉讼请求。案件受理费15395元，由建业洛阳公司负担。本院二审另查明：案涉房产执行法院洛阳市西工区人民法院于2019年8月14日向建业洛阳公司下达（2018）豫0303执1794号《协助执行通知书》，要求建业洛阳公司协助冻结案涉房产的首付款。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，建业洛阳公司与周滨签订的商品房预售合同仅办理了备案，尚未办理不动产的产权登记，周滨尚未取得涉案房产的所有权。原审法院依据该院作出的（2016）豫0303民初3715号民事裁定将案涉房产予以查封属于预查封行为，在周滨与建业洛阳公司签订的合同编号为YS023054《商品房预售合同》被法院生效判决书确认解除后，案涉房产已无法登记到周滨名下，周滨确定不能取得案涉房产所有权，预查封不能转为查封登记，案涉房产属于出卖人建业洛阳公司的财产，不再属于周滨的执行财产范围，应停止对案涉房产的执行，但建业洛阳公司应将其向周滨返还的购房款交由执行法院洛阳市西工区人民法院以供执行。陈松伟的辩解理由缺乏事实依据及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，建业住宅集团洛阳置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初1465号民事判决；二、不得执行位于洛阳新区滨河路南洛宜路北“建业桂园”6号楼2单元2-03号房屋，并解除对该房屋的查封；三、驳回建业住宅集团洛阳置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费15395元，二审案件受理费15395元，均由陈松伟负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年三月二十七日书记员 王娅莉