海南省高级人民法院   民事判决书   （2019）琼民初57号   原告（执行案外人）：蔡育文，男，1966年3月1日出生，汉族，住山西省大同市城区。   委托诉讼代理人：董鹏，海南维特律师事务所律师。   委托诉讼代理人：高梦阳，海南维特律师事务所律师。   被告（申请执行人）：王一萍，女，1967年10月13日出生，汉族，住山西省大同市城区。   委托诉讼代理人：梁民生，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。   第三人（被执行人）：海南博海投资咨询有限公司。住所地：海南省澄迈县金江镇华成路**。   法定代表人：郭忠，该公司董事长。   原告蔡育文诉被告王一萍、第三人海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告蔡育文的委托诉讼代理人董鹏、高梦阳，被告王一萍的委托诉讼代理人梁民生到庭参加诉讼，第三人博海公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   蔡育文向本院提出诉讼请求：1.停止执行位于海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧“逸海华庭”5号楼1单元701号房（以下简称案涉房屋）并解除查封该房屋；2.本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：原告早在2014年8月25日已经与第三人博海公司签订了《逸海华庭毛坯房认购协议》，约定购买案涉房屋。案涉房屋面积为59.45平方米，房款总价为297250元。由于案涉房屋是现房，所以在签订认购协议当天，原告便一次性将案涉房屋购房款全部支付给博海公司。博海公司收到全部购房款后不仅向原告出具了收据，而且还向原告立即交付了案涉房屋的钥匙。之后，原告进行简单装修后便与家人生活居住于案涉房屋至今。但后因被告以及第三人涉及诉讼等原因，导致案涉房屋目前尚未办理过户登记至原告名下，原告对此并不存在任何过错。原告认为，其对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，海南省高级人民法院查封案涉房屋于法无据，侵害了原告的合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条的规定，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。   王一萍辩称，一、案涉房屋被查封时不存在任何交易。案涉房屋至今仍登记在博海公司名下，在海南高院对案涉房屋采取财产保全措施时，海南省的住建（规建）、房管部门没有任何关于房产买卖合同的备案登记、预告登记信息，足以说明截止此时，案涉房屋不存在任何交易。二、蔡育文与博海公司之间并不存在真实的房屋买卖关系。1.《逸海华庭毛坯房认购协议》是虚假的。商品房认购协议是指购房者看中开发商开发的楼盘后，由于开发商未取得商品房预售许可证不能公开销售等原因，在购房者与开发商签订正式的商品房买卖合同或预售合同之前签订的用于约束购房者和开发商，由购房者支付一定购房定金并明确商品房状况、价款、正式买卖合同签署期限、违约责任等商品房销售基本内容的协议。案涉房屋在2013年7月18日便取得预售许可证，公开销售没有任何问题，即不存在签订认购协议的前提。《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》（以下简称《海南省办公厅意见》）明确规定，自2010年5月1日起，实行商品房买卖合同网上签约。因此，如果双方是真实的商品房买卖，应当通过商品房销售监管系统进行网上签约。且据王一萍了解，博海公司自2013年开始就已经在商品房销售系统里签订了大量的商品房买卖合同。博海公司与蔡育文具备签订正式商品房买卖合同的条件和能力。因此，如果是真实的房屋买卖，双方完全可以在商品房销售监管系统里签订正式的商品房买卖合同。且从该协议书来看，蔡育文是一次性付全部房款29万余元。蔡育文的代理人称蔡育文并不了解博海公司，经朋友介绍并且是在看房后当场决定购买案涉房屋。按常理，签订一份对双方权利义务约定明确、内容翔实的买卖合同，可以最大程度维护蔡育文的合法权益。但是蔡育文仅与博海公司签定了一份对房屋交接、办理产权证等重要事项都没有约定的认购协议书。购买一套约30万元的房子仅仅两页纸就解决了所有内容，显然不合常理，明显是虚假的。2.《海南省办公厅意见》明确规定对已预售的商品住房，应于收款当日出具发票。本系列案中另一位案外人师峰与博海公司于2014年2月26日签订商品房买卖合同，次日博海公司就开具了购房发票给师峰。可见，在正常的商品房买卖中博海公司是可以开具购房发票的。本案中蔡育文主张在2014年就已支付了购房款但至今未提交购房发票，这也充分说明其与博海公司之间根本不存在真实的商品房买卖关系。3.《海南省办公厅意见》还规定在订立商品住房买卖合同后，开发企业应在预售后10天内办理备案手续和预告登记。在苏立阳等诉王一萍执行异议之诉一案中，苏立阳等主张博海公司在2013年间因欠税款无法开具发票和办理备案登记，博海公司亦认可苏立阳等人的主张。但是，案外人师峰在2014年2月26签订商品房买卖合同后，于2014年3月7日就完成了合同备案登记。博海公司主张这是因为缴纳该房产应缴纳的税款，所以办理了买卖该房屋合同的备案登记。既然师峰的商品房买卖合同可以办理备案登记，就可以办理蔡育文合同的备案登记。可见，真实的商品房买卖合同办理备案登记没有任何障碍。如果蔡育文与博海公司之间存在真实的商品房买卖，蔡育文完全可以在案涉房屋被查封前就完成备案登记手续。其至今未完成备案登记，证明蔡育文与博海公司之间并不存在真实的商品房买卖关系。4.案涉房屋自2014年9月1日被查封至今已5年多，在此期间蔡育文从未提出任何异议，对巨额资金购买的房产不管不问，明显不合常理，足以说明蔡育文与博海公司之间并不存在真实的商品房买卖关系。三、案涉证据不足以证明蔡育文已向博海公司交付了购房款。蔡育文只提交了博海公司出具的收款收据，证明其已向博海公司支付了购房款。但是该收据是博海公司单方制作的，博海公司可以根据情况需要随时可以制作任何内容的材料，故仅凭该份证据不足以证明蔡育文已经向博海公司支付购房款。蔡育文的代理人主张蔡育文是在签订案涉认购书的当天就交给博海公司现金297250元。但是蔡育文是山西大同人，在大同工作，其只是应朋友的邀请来海南看房。因此，蔡育文不可能随身携带30万元的现金。那么，就应当是从澄迈县当地的银行提取现金了，但是蔡育文也说不出在澄迈什么银行提取的款项，也无法提供取款凭证。可见，蔡育文并不能证明其已交付了购房款。四、蔡育文未提交任何证据证明其在案涉房屋被查封前就已经合法占有了案涉房屋。澄迈达胜物业服务有限公司自2012年3月5日就已经成立，自成立之日起就为逸海华庭小区提供物业服务，并非蔡育文代理人所称的在2014年间没有物业公司提供服务。并且在其他案件中，有很多当事人均提供了由该物业公司出具的房屋交接手续、物业服务协议、物业费收据等。按常理，如果蔡育文在案涉房屋被查封前就已经合法占有了案涉房屋，其应当也有能力提交在案涉房屋被查封前，双方办理的房屋交接手续，与物业公司签定的物业服务协议，缴纳的物业费等材料。并且蔡育文至今未提交，足以证明查封前蔡育文未实际占有案涉房屋。五、即使本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条之规定，在蔡育文未举证证明其名下无其他用于居住的房屋的情况下，也应当驳回其诉讼请求。综上，蔡育文的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应当依法驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。   原告蔡育文为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：第一组证据：（2019）琼执异182号执行裁定书，拟证明海南高院驳回原告的诉讼请求；第二组证据：1.蔡育文与博海公司签订的《逸海华庭毛坯房认购协议》，拟证明2014年8月25日，原告已与博海公司签订书面的房屋买卖合同；2.购房款《收据》，拟证明原告已经支付了购房款，履行了购房的付款义务。第三组证据：水卡、电卡，水电IC卡，房屋装修及居住现状照片，拟证明原告已实际占有使用案涉房屋。   针对原告蔡育文提交的证据，王一萍质证认为：对第一组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均无异议。对第二组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均不予认可。案涉房屋在2013年7月18日便取得预售许可证，公开销售没有任何问题，但一直未办理备案手续和预告登记，至今仍登记在博海公司名下，在对案涉房屋采取财产保全措施时，相关的住建（规建）、房管部门没有任何关于房产买卖合同的备案登记、预告登记信息，说明该认购协议是虚假的。在正常的商品房买卖中博海公司是可以开具购房发票的，但本案中没有为蔡育文开具，充分说明其与博海公司之间根本不存在真买的商品房买卖关系。对第三组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均不予认可，该水电卡和照片不能证明蔡育文在案涉房屋被查封前就已经合法占有了案涉房屋。   对原告蔡育文提交的证据，结合被告的质证意见，本院认定如下:对蔡育文提供的三组证据形式上的真实性、合法性、关联性均予以采信，对其证明内容以及证明力，本院将结合案件的其他事实进行综合分析认定。   被告王一萍为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1.《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》；证据2.（2013）澄房预字026号房产预售许可证。证据1、2共同证明案涉房屋在2013年7月18日便取得了预售许可证，公开销售没有问题，蔡育文完全可以与之签订正式的商品房销售合同，没有必要签订认购协议，该认购协议是虚假的。证据3.案外人师峰与博海公司签订的《澄迈商品房买卖合同》；证据4.《澄迈商品房买卖合同备案确认表》；证据5.00084091号发票。证据3-5共同证明2014年2月26日，师峰与博海公司签订了买卖合同，办理了备案，开具了发票，而蔡育文无法提供上述材料，证明二者之间不存在真实的房屋买卖关系。   针对被告王一萍提交的证据，蔡育文质证认为：证据1、2真实性、合法性无异议，但不认可其关联性，上述证据与本案没关联。对证据3-5真实性及形式上的合法性予以认可，但关联性不予认可。   对原告王一萍提交的证据，结合原告的质证意见，本院认定如下:对王一萍提交的证据1-5的真实性、合法性予以认可，其、关联性不予认可，对其证明内容以及证明力，本院将结合案件的其他事实进行综合分析认定。   博海公司未提交证据。   本院经审理查明：经王一萍的诉前保全申请，本院于2014年9月1日依法作出（2014）琼民保1号民事裁定，查封博海公司名下的位于海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“逸海华庭”[预售许可证号为（2013）澄房预字026号]343套房产所有权，其中包括案涉房屋。2014年9月2日，本院向澄迈县住房保障与房产管理局送达（2014）琼民保1号民事裁定及协助执行通知书。2014年10月11日，本院立案受理原告王一萍诉被告博海公司、第三人郭忠民间借贷纠纷一案。2016年8月23日，本院作出（2016）琼民初31号民事裁定续封上述“逸海华庭”343套房产。2016年12月29日，本院做作出（2016）琼民初31号民事判决，判令：限博海公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还给王一萍借款本金6900万元及其利息（利息计算方法：2000万元本金自2014年10月16起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付至实际偿还之日止；4700万元本金自2014年1月14日起、200万元本金自2014年1月16日起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的四倍计付到实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315981.3元，诉前保全费5000元，由博海公司承担。博海公司不服，向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2017年12月29日作出（2017）最高法民终字第769号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。博海公司未主动履行生效判决确定的义务，本院于2018年4月20日立案强制执行，并于2018年8月20日作出（2018）琼执5号执行裁定，对上述“逸海华庭”343套房产进行了再续封。2018年11月28日，本院作出（2018）琼执5号《公告》，公示查封上述“逸海华庭”343套房产的房号，并对拟处置查封财产征询异议。2019年7月16日，本院作出（2018）琼执5号之一《公告》，公示拟评估、拍卖上述“逸海华庭”86套房屋，并对拟处置查封财产征询异议。蔡育文对拟评估、拍卖房屋中的案涉房屋向本院提出书面执行异议。本院于2019年9月18日作出（2019）琼执异170号执行裁定，裁定：驳回蔡育文的异议请求。蔡育文不服，向本院提起执行异议之诉。   本院另查明，博海公司在2013年7月18日取得了商品房预售许可证。根据蔡育文提供的证据表明，2014年8月25日，蔡育文与博海公司就案涉房屋签订《逸海华庭毛坯房认购协议》，约定购买涉案房产。涉案房产面积为59.45平方米，单价5000元/平方米，房款总价为297250元。协议另约定双方签订《商品房买卖合同》时支付100%的房款；蔡育文承诺自接到博海公司通知签订《商品房买卖合同》之日起7日内完成《商品房买卖合同》的签约手续并付款，若逾期5日仍未与博海公司签订的，视为自动放弃该房屋的正式认购权，博海公司有权终止本协议并出售房屋，定金不予退还。蔡育文提供了博海公司为其出具的购房款297250元的收据。   经本院现场查看，案涉房屋已装修使用。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，原告蔡育文主张不应对案涉房屋进行执行，故本案的争议焦点为原告蔡育文对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。   本案涉及的系金钱债权的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则。本案可参照该规定进行分析判断，无论依据执行异议复议规定第二十八条或是第二十九条规定，均需审查案在案涉房屋查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同。   首先，根据已查明的案件事实，本院认为根据蔡育文所提交之证据，尚不能证明其与博海公司之间在案涉房屋查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。（一）蔡育文提交的其与博海公司签订的《逸海华庭毛坯房认购协议》落款时间为2014年8月25日，而博海公司在2013年7月18日已取得了商品房预售许可证，此时，案涉房屋已可以公开销售，博海公司与蔡育文没有必要签订认购协议，完全可以直接签订正式的商品房买卖合同对双方的权利义务予以约束。（二）依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，认购协议只有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已收受购房款的，才能将其认定为商品房买卖合同。本院认为，本案中，《逸海华庭毛坯房认购协议》不具备商品房买卖合同的要件，不应被认定为商品房买卖合同。理由为：《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。本案中，博海公司与蔡育文签订的《逸海华庭毛坯房认购协议》仅对商品房的名称及价款进行了约定，对商品房的交付使用及办理过户登记等商品房买卖合同应具备的主要条款都没有约定，不符合前述规定，从《逸海华庭毛坯房认购协议》约定的内容可以看出，双方签订该认购协议的真实意思表示是为将来签订正式的商品房买卖合同做前期准备，而后来双方之间并没有签订正式的商品房买卖合同。即便没有签订正式商品房买卖合同的原因不可归责于蔡育文，也不能主张双方之间就商品房买卖已实际履行，因为认购协议的法律性质仍停留在买卖合意的意见阶段，一方因不履行该协议而承担的仅是缔约过失责任。   其次，本院认为蔡育文所提交之证据尚不能证明其与博海公司之间已支付了购房款。蔡育文称购房款于签订认购协议当日以现金形式支付，这本已不符合正常的交易习惯。蔡育文不在案涉房产所在地工作生活，其主张以现金形式支付，但对该现金的来源，蔡育文未能进一步给出合理说明，故不能证明蔡育文已支付了购房款；博海公司为蔡育文出具的是购房款收据，蔡育文未能提供购房正式发票，侧面印证博海公司未真实收到蔡育文的购房款。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任的规定，虽然博海公司向蔡育文出具了购房款收据，但在执行异议之诉的审查中不能因此减轻蔡育文的举证证明责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合分析本案事实，本院认为根据蔡育文所提交之证据，尚不能证明其与博海公司之间在案涉房屋交易时已支付了购房款，应承担不利的后果。   综上所述，原告蔡育文的异议不符合执行异议复议规定第二十八条和第二十九条所规定的要件，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》参照第九十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，判决如下：   驳回原告蔡育文的全部诉讼请求。   案件受理费5758.75元，由原告蔡育文负担。   如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于最高人民法院。   审判长 汪忠学   审判员 夏伟伟   审判员 赵 晖     二○二○年三月二十三日   法官助理 徐欣瑞   书记员 庞 馨   附：相关法律条文   《最高人民法院关于   适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于   人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。