江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终3831号上诉人（原审原告）：清江浦区哥俩好化妆品店。经营者：葛一景，系个体工商户。委托诉讼代理人：林永兵，江苏六仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司。负责人：孙尔兵。被上诉人（原审被告）：淮安华信投资发展有限公司。法定代表人：陈志鹏，职务集团总裁。两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡锦忠，该公司员工。上诉人清江浦区哥俩好化妆品店（以下简称哥俩好店）因与被上诉人淮安华信投资发展有限公司（以下简称华信投资公司）、淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司（下简称华信投资分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初2777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人哥俩好店经营者葛一景及委托诉讼代理人林永兵、被上诉人华信投资分公司、华信投资公司委托诉讼代理人胡锦忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哥俩好店上诉请求：一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初2777号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案合同的计租日应为2017年12月16日，该日期已被多份生效判决确认，一审判决以2017年10月28日为计租日错误。上诉人曾以律师函的形式表示不认可2017年10月28日为计租日，虽然缴纳租金的收据上载明上诉人缴纳从2017年10月28日开始以后的租金，是因为如果不缴租金被上诉人就不允许营业；2、根据双方合同约定的计租方法，截止2018年9月6日合同解除之日，上诉人并不欠租金。自2017年12月16日起计租，按合同约定免租金三个月，至2018年9月6日解除合同之日共计8个月零20天，产生租金7225元/月*5个月20天=40942元，产生管理费1774元/月*8个月20天=15375元，以上合计56317元。上诉人已缴纳26997元（履约保证金）+5550元（装潢押金）+8821元（第一次催缴租金和物管费）+19772元（第二次催缴租金和物管费）=61090元。61090元-56317元=4773元，上诉人不欠租金，不构成违约；3、上诉人从未收到被上诉人解除合同的通知，被上诉人强行封店铺门，并封存店铺内上诉人的货物是违法行为，应承担赔偿损失的责任；4、双方将货物交接后，上诉人对交接的货物清理并登记后，一审法院未组织核对损失的数额就下判决对上诉人不公平。华信投资公司、华信投资分公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。哥俩好店向一审法院提出诉讼请求：1、被告退还原告交付的款项9217元，并赔偿原告损失707874元；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月12日，淮安华信商业运营管理有限公司（下简称华信商管公司）作为甲方与作为乙方的案外人杨岳签订《淮安华信商业运营管理有限公司租赁合同》一份，约定乙方租用甲方经营管理的2F-18号商铺。合同第3条“合同期间，按附件‘开店条件书’的规定执行。”第5条“乙方的营业开始日根据附件‘开店条件书’的记载而定。如果有所变更，双方通过书面形式予以确认。”第14条“乙方出现违反本合同所列禁止事项以及本条下列事项之一的情形，并在甲方发出催告7个工作日内未进行改正的，甲方有权解除本合同。……（12）乙方欠缴租金、管理费、其它费用以及保证金等超过1个月仍未支付的。”第19条“因为解约、期限届满等原因本合同终结时……乙方在返还之际，如果造成甲方或者他方所有物的损坏，应当给予及时赔偿。”第26条“履约保证金和保证金见附件‘开店条件书’的规定。本合同签署五个工作日内，乙方应当向甲方支付履约保证金。上述履约保证金于乙方开业后转为首期租金及物业管理费的全部或部分。乙方进场前5个工作日，乙方应当向甲方支付履行合同的保证金。如果乙方在指定交付日没有交付，甲方可以解除合同。……保证金不能用来冲抵应付的租金或者冲抵乙方欠甲方的其他债务。”第27条“乙方应按时足额向甲方支付租金。租金金额按附件‘开店条件书’的规定执行。租金的起算时间，从本合同第5条所规定的营业开始日起算。”第28条“因维持、管理本设施的共用部分、共同设施而产生的管理费，由乙方负担。管理费的金额按附件‘开店条件书’的规定执行。管理费的起算时间，从本合同第5条所规定的营业开始日起算。”附件1“开店条件书”载明“合同期间：2017年8月18日-2020年8月17日；营业开始日：2017年8月18日（正式计租日以场地计租日确认函为准）；履约保证金26997元（履约保证金相当于三个月的租金及物业管理费），履行合同保证金8999元（履约合同保证金相当于一个月的租金及物业管理费），预付方式：押一付叁。租金：第一年月最低保证租金按照4.02元/日/平方米×租赁面积×30.4日，第二年月最低保证租金按照4.3元/日/平方米×租赁面积×30.4日，第三年月最低保证租金按照4.6元/日/平方米×租赁面积×30.4日。管理费：第一年1774元/月，预付方式：押一付叁。特别事项说明：第一年免租叁个月（正式计租后前三个季度各免租一个月）”。合同签订当日，杨岳缴纳履约保证金26997元。上述合同签订后，华信商管公司（甲方）、葛一景（乙方）以及华信投资分公司共同签订《补充协议》一份，内容如下：“鉴于甲、乙双方于2017年5月12日签订了《花漾城租赁合同》（下简称：“《租赁合同》），合同中约定甲方将位于华信花漾城的27-18号商铺出租给乙方使用，现甲、乙、丙针对租赁合同经协商一致达成如下补充协议：1、因业务发展及公司机构调整，自本协议签订之日起甲方将2017年5月12日与乙方签订的《租赁合同》中“淮安华信商业运营管理有限公司”主体变更为丙方“淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司”，原合同继续有效，原合同中甲方的权利义务全部转至丙方名下。2、本协议是原告合同的组成部分，与原合同具有同等法律效力。如两者不一致，以本协议为准；本协议相关未尽事宜，仍以原合同约定为准。3、本协议自甲、乙、丙三方签字或盖章之日起生效；一式三份，三方各执一份。”华信商管公司、葛一景以及华信投资分公司分别在补充协议下方甲、乙、丙处盖章、签字。被告华信投资分公司系被告华信投资公司设立的分支机构，不具备独立法人资格。2017年9月13日，华信投资分公司发出试营业通知，称花漾城预计2017年10月28日试营业。2017年11月10日，葛一景取得涉案商铺的营业执照，名称为“清江浦区哥俩好化妆品店”。2017年12月16日，花漾城对外宣传盛大开业。2018年1月15日，华信投资分公司向原告商铺发出缴费通知，要求原告在2018年1月28日前交纳2017年10月28日至2018年4月27日期间的租金7225元，物业管理费7096元，合计14321元，扣除抵扣的5500元，应缴费用为8821元。2018年2月2日，杨岳缴纳上述期间租金7225元以及物业管理费1596元。2018年2月9日，原告委托江苏六仁律师事务所向被告发函，称不能接受被告发函所述的2017年10月28日为场地计租日。2018年4月10日，被告华信投资分公司书面通知原告缴纳2018年4月28日至2018年7月27日期间的租金14450元，物业管理费5322元。2018年5月29日，杨岳缴纳了上述期间的租金14452元、物业管理费5322元。2018年7月10日，被告华信投资分公司书面通知原告缴纳2018年7月28日至2018年10月27日期间的租金21675元，物业管理费5322元，因原告未缴纳上述期间的租金及物业费，被告又于2018年8月27日书面催缴，并表明如原告未能于2018年9月7日前缴清所欠租金、物业费，则依据《租赁合同》第十四条第12项的约定行使合同解除权。2018年9月6日，被告公司工作人员短信通知原告解除合同，并通知原告在2日内将店铺内的物品全部搬出。2018年9月7日，被告华信投资分公司书面通知原告已解除合同，并要求原告搬出全部物品。2018年9月12日，被告将原告店铺内的物品清点打包，进行转存保管，并对商铺进行了拆除，现该商铺已重新出租给他人经营。一审庭审中，原告认可涉案租赁合同于2018年9月6日解除，但认为被告单方解除合同的行为给其造成装潢装修损失7万元、物品损失43181元（电脑5595元、货架37586元）、货物损失544693元、经营损失（预期可得利益损失）5万元，并提供以下证据：1、2017年7月25日杨岳与淮安三头牛建筑装饰工程有限公司签订的《装饰装修工程施工合同》、店铺装修结算单各一份以及收款收据2张，证明原告店铺装潢装修花费7万元的事实；2、广州博学货架有限公司合同、收据各一份以及京东网站付款单截屏一份，证明购买货架花费34586元，另有3000元安装费用未在收据中体现以及购买电脑花费5595元的事实；3、2017年9月8日案外人滕海军（经销商，乙方）与广东汉久投资有限公司（发展商，甲方）签订的《汉久经销合同》一份（共9页，该合同约定乙方在淮安市经营甲方提供的系列商品），汉久美妆出库单33页以及广东汉久投资有限公司收据4张，证明被告转存保管的汉久公司货物价值309293元；4、香港恒产公司的进库单7张及收据1份，证明被告转存保管的恒产公司货物价值235400元。对上述证据，被告质证认为：1、对《装饰装修工程施工合同》、店铺装修结算单各以及收款收据真实性无法确认，但认可装修的事实，对于店铺装修的费用应当问杨岳。2、对广州博学货架有限公司合同、收据的真实性无法确认，且收据上载明的系收到“欢乐颂滕先生货架款”，该证据与本案不具关联性，对于京东网站付款单三性均不予认可。3、对于《汉久经销合同》、汉久美妆出库单以及广东汉久投资有限公司收据的三性均不予认可，2017年9月30日的收据编号为0043743，而2017年9月13日的收据编号为0043782，日期在后的收据编号反而在前，明显不合理。4、对于香港恒产公司的进库单收据三性均不予认可，该组证据针对的客户系滕海军，商铺名称是哥俩好，而案涉商铺名称叫汉久，两者对不上。被告对于2018年9月12日从原告商铺内转存保管的物品，提供了统计清单以及当时现场视频，根据统计清单显示，被告转存保管的物品有化妆品4054件，收银系统一套，电脑一套，价签2包。2019年5月28日，一审法院组织双方到被告转存上述物品的场所进行实地查看，并从原告电脑中的“新页客户单系统”中现场打印出原告店铺的货物入库数量，库存数量以及月销售情况等数据。根据货物入库数据，原告店铺自2017年11月5日开始进货入库，截止到2018年8月19日，共计进货入库货品5974件；根据月销售情况数据自2017年11月至2018年9月，原告店铺共计销售货品1458件；根据库存数量数据，截止2018年9月12日，原告店内应有库存货品4518件，货值354094.6元。考虑到上述货品存在保质期，为了避免损失的扩大，经一审法院现场主持，双方均同意于2019年6月2日前对被告转存保管的货物进行清点、交接，但最终双方未能交接成功。2019年5月14日，一审法院与杨岳、滕海军进行谈话并制作了笔录，谈话中杨岳陈述，其与被告签订涉案租赁合同之前就和葛一景决定合伙经营汉久进口美妆店，且一起去广州进行考察，因为葛一景有其他工作，就由其一个人签订涉案租赁合同，并负责打理美妆店，后其于2017年10月左右退出合伙，由葛一景独自经营美妆店，双方签订了退伙协议书。同时，杨岳认为滕海军也是合伙人，但滕海军对此予以否认，陈述其与葛一景系好朋友，因为掌握化妆品的货源渠道，所以帮葛一景采购美妆店所需化妆品。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点主要为：1、原告是否系案涉租赁合同租赁主体；2、导致案涉租赁合同解除的责任如何认定；3、原告主张的各项费用及损失能否成立。针对第一个争议焦点：虽然案涉租赁合同系案外人杨岳与华信商管公司签订，但该租赁合同签订后，华信商管公司、葛一景以及被告华信投资分公司又共同签订《补充协议》一份，并约定由被告华信投资分公司概括承继华信商管公司在租赁合同中的权利义务，华信商管公司、被告华信投资分公司签订补充协议的行为反映其对葛一景承租人的身份是认可的，据此可以认定原告系本案适格主体。针对第二个争议焦点：虽然原、被告在租赁合同附件1“开店条件书”中约定“营业开始日：2017年8月18日（正式计租日以场地计租日确认函为准）”，但在合同的履行过程中，原告对于被告从试营业日，即2017年10月28日计租的行为并未提出异议，且按照缴费通知分别缴清了2017年10月28日至2018年4月27日期间以及2018年4月28日至2018年7月27日期间租金、物业管理费，可以认定双方对计租日为2017年10月28日已经形成了合意，并处于实际履行中，故原告关于双方未对计租日形成书面确认函，计租日尚未确定的主张，一审法院不予采信。基于以上理由，原告经被告多次催缴，未缴纳2018年7月28日至2018年10月27日期间的租金、物业管理费，已经构成违约，被告可以依据租赁合同第十四条第12项的约定行使合同解除权，故导致合同解除的过错责任应由原告承担。针对第三个争议焦点：1、关于原告主张退还多缴的租金、物业管理费9217元。涉案商铺的租金、物业管理费自计租日结算至合同解除日（即2017年10月28日至2018年9月6日），共计10个月零8天，扣除合同约定的三个月免租期，原告应承担租金52502元、管理费18213元，共计70715元，但截止到2018年5月29日，原告缴纳租金、管理费共计55590元（含履约保证金），故一审法院对该诉请，不予支持。2、关于原告主张的装潢装修损失7万元。原告主张的商铺装修工程款7万元，系原告租赁商铺时针对商铺进行装饰装修而支出的费用，有证据印证，一审法院予以确认。综合考虑装饰装修的合理折旧、使用时间，合同解除的归责等情况，同时衡量双方利益，一审法院酌定被告赔偿原告装修损失10000元。3、关于原告主张的物品损失（电脑5595元、货架37586元）43181元、货物损失544693元。上述物品以及设施设备系被告解除合同后自行从原告店铺中取走并转存他处，一审法院也组织双方到保管处进行现场查看，双方当事人亦同意对上述物品及设施设备进行清点、交接。如上述物品以及设施设备在交接前存在损毁情况，原告可向被告提起财产侵权之诉，但与本案并非同一法律关系，故对该项诉讼请求，一审法院不予理涉。4、关于原告主张的经营损失（预期可得利益损失）5万元。案涉租赁合同的解除系原告过错导致，故合同不能履行产生的经营损失应由其自行承担。综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告拖欠租金、物业管理费，经被告催缴后仍未能及时缴纳，对案涉租赁合同解除存在过错，应承担违约责任。基于以上理由，对原告主张的装潢装修损失7万元、物品损失（电脑5595元、货架37586元）43181元、货物损失544693元、经营损失（预期可得利益损失）5万元，一审法院对其中的装潢装修损失酌情支持1万元，其余部分均不予支持。被告华信投资分公司虽是案涉租赁合同履行义务主体，但其系被告华信投资公司设立的不具备法人资格的分支机构，不能独立承担民事责任，故对被告华信投资分公司的债务，被告华信投资公司应承担补充清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司于本判决生效后十日内赔偿原告清江浦区哥俩好化妆品店装潢装修损失10000元，被告淮安华信投资发展有限公司对被告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司上述债务承担补充连带清偿责任；二、驳回原告清江浦区哥俩好化妆品店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费10971元，由原告清江浦区哥俩好化妆品店负担9000元，被告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司、淮安华信投资发展有限公司负担1097元。二审审理中,上诉人提交一份与储存在电脑中的化妆品清单进行核对筛选后的清单，证明清单上载明的化妆品数额就是损失。被上诉人质证认为对清单不予认可。二审经审理查明本院生效判决（2018）苏08民终3181号民事判决，（2019）苏08民终2387号民事判决确认花漾城承租户集体开业时间为12月16日。二审查明的其他事实与一审查明的事实基本相同。本院认为，本案争议焦点为：1、涉案房屋租金计取方式；2、租金计取时间点的确定；3、合同履行过程中哪一方存在违约行为；4、上诉人是否因解除合同造成了损失，被上诉人是否应该赔偿损失。1、关于租金计取方式的确认。华信投资公司主张，租金计取的方式为押一付三，即交纳一个月的租金（一个月租金标准），预付三个月的租金。上诉人哥俩好店认为，合同附件资料一《开业条件书》第7条履约保证金和保证金一栏约定押一付三、第9条管理费一栏中注明了预付方式为押一付三，而第8条租金一栏并没有押一付三的约定，且被上诉人华信投资公司并未向其催缴押金。对此，本院认为，在房屋租赁行业，押一付三是该行业租金支付方式的一种表述，其含意为以一个月租金作为履行合同的保证金，同时预付三个月的租金，先付后租。虽然《开业条件书》第8条中对于租金预付方式没有约定，但明确了租金计算的标准，而第7条和第9条中对履约保证金和管理费均明确了预付方式为押一付三，而履约保证金是保证合同正确履行的一种保证金，其支付只能是一次性，且在合同履行到期后退还，如果使用押一付三的方式收取履约保证金是无法操作的。而管理费的收取，是根据承租人使用房屋的实际情况或者根据合同约定的办法收取的费用。从《开业条件书》第7、8、9条的上下文内容联系看，第7条、第9条是计算租金和管理费的方式，第8条是确定租金的计算标准，哥俩好店将合同条款割裂的理解，认为合同没有对租金计取方式进行约定，被上诉人并未向其催缴押金不符合双方签订合同本意。同时，从华信投资公司在本院（2019）苏08民2387号民事案件审理中提供的与其他商户签订的租赁合同及租金收取办法也佐证，华信投资公司在与其他商户收取租金的方式为押一付三，因此本案双方租金的计取方式也应是押一付三。2、关于租金计取时间点的确定问题。本院认为，根据租赁合同第5条约定，营业开始时间根据附件《开业条件书》的记载而定，如有变更，双方通过书面形式予以确认。《开店条件书》载明的营业开始日为2017年8月18日（正式计租日以场地计租日确认函为准），故合同对营业开始日和正式计租日是予以区分的。华信投资公司向上诉人哥俩好店发出律师函，明确收取租金的开始时间为2017年10月28日，哥俩好店即向华信投资公司以律师函回复，明确提出不认可2017年10月28日为场地计租日的确认时间，要求双方应当以书面形式确认营业开始日或场地计租日。本院认为，确认函应该是经双方签字确认而非单方通知性质的文件，正如华信投资公司向哥俩好店发出的律师函所称，2017年10月28日花漾城整体商业的部分店铺未装潢完毕、基础设施不齐全、管理不到位，当时只是一种试营业，并不符合正式开业的条件。因此，在双方没有对场地计租日书面确认而双方对营业开始日又不能协商一致的情况下，以正式开业时间作为营业开始日是一种合理的确认方法。至于上诉人在合同履行中按照2017年10月28日缴纳了管理费，是由于被上诉人的强势，上诉人基于无奈而作出的选择，但从上诉人通过律师函形式向被上诉人提出租金计算时间异议的行为看，双方之间并未对租金计算时间达成共识，更没有书面确认之意。本院（2018）苏08民终3181号民事判决，（2019）苏08民终2387号民事判决确认花漾城承租户集体开业时间为12月16日。一审法院以2017年10月28日作为场地计租日无事实及法律依据，本院不予采信，本案应以12月16日作为场地计租日。3、关于上诉人哥俩好店是否违约的问题。上诉人欠缴租金构成违约。双方租赁合同第14·12约定，乙方（上诉人）欠缴租金等超过一个月仍未支付的，并在被上诉人发出催告7个工作日内未进行改正的，甲方（被上诉人）可直接并立即解除合同。被上诉人第三次催缴租金和管理费是2018年7月10日，催缴2018年7月28日至2018年10月27日期间的租金21675元，物业费5322元，上诉人未按时缴纳，被上诉人于2018年9月6日通知解除合同。上诉人欠缴租金计算如下：自2017年12月16日作为租金交纳起始点，按合同约定免3个月租金，计租时间为：2018年4月16日、5月16日、6月16日、7月16日、8月16日的租金，直至9月6日解除合同，上诉人应缴纳5个月20天的租金40942元、管理费应缴纳8个月20天计15375元、按合同约定交租金的方式为押一付三，一个月押金为7225元、合计应缴纳租金和管理费63542元。上诉人哥俩好店实际缴纳：26997元（合同约定的履约保证金）+5500元（装修押金）+8821元（第一次催缴租金及管理费）+19772元（第二次催缴租金及管理费）=61090元。上诉人欠缴63542元—61090元=2452元。4、对上诉人物品造成的损失问题。上诉人主张被上诉人解除合同后，擅自将上诉人的相关物品进行清场，导致上诉人物品的短少和过期，对上诉人造成财物损害。本院认为，上诉人该主张系被上诉人在合同解除后对上诉人财物的损害赔偿，与租赁合同并非同一法律关系。如果上诉人有充分证据，可通过另行诉讼加以解决。鉴于一审法院已告知上诉人就化妆品损失可向被上诉人提起财产侵权之诉，对上诉人该上诉理由本院不予支持。综上所述，上诉人哥俩好店的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人清江浦区哥俩好化妆品店负担。本判决为终审判决。审判长  许玉虎审判员  黄春丽审判员  孙 洁二〇二〇年三月二十五日书记员  唐小捷