山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初7711号 原告：青岛银都物业管理有限公司，住所地青岛市市南区彰化路1号，统一社会信用代码913702006143817179。 法定代表人：蔡海峰，总经理。 委托诉讼代理人：赵闯，山东德衡律师事务所律师。 被告：王周璇，女，1981年5月31日出生，汉族，住青岛市市南区。 原告青岛银都物业管理有限公司（以下简称“银都物业公司”）与被告王周璇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵闯、被告王周璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银都物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令王周璇支付物业管理费、电梯费、电费等共计人民币9847.64元；2、判令王周璇赔偿逾期交费利息损失，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计算至王周璇实际交费之日；3、本案诉讼费用由王周璇承担。庭审中，银都物业公司确认王周璇欠缴2016年11月至2019年6月期间的物业费5896.7元、电梯运行费1965.57元以及2016年11月至2017年9月期间的电费2003.55元。事实与理由：银都物业公司自1996年12月1日起为王周璇所在的青岛银都花园小区提供物业管理服务，王周璇是该小区业主，物业面积153.56平方米，银都物业公司为王周璇提供了优质的物业管理服务，但王周璇自2016年11月至2019年6月，累计拖欠物业管理费、电梯费、电费等共计人民币9847.64元，银都物业公司多次催收，王周璇拒不缴纳，为了维护银都物业公司的合法权益，遂具状起诉，请贵院依法判决。 王周璇辩称，被答辩人物业服务存在以下问题：1、外来车辆及人员随意进入，造成小区秩序混乱，安全得不到保障；2、几乎小区所有公有共用房屋都被被答辩人变卖或租赁给外来人员从事商业活动，并允许外来人员随意进入小区，造成严重安全隐患；3、原本属于全体业主的停车位，被答辩人允许外来车辆进驻停车，造成业主停车难；4、答辩人所在的七号楼的电梯常年维护不到位，楼宇电梯经常出现急速下坠等故障，甚至曾有业主被关在电梯里，业主的人身安全受到严重威胁；5、答辩人所在的七号楼单元门常年失修，楼宇大堂吊顶天花板脱落，房顶漏水，电线外漏，存在极大的安全隐患；6、答辩人所在的七号楼管道漏水，严重影响业主的正常生活，多次反映给被答辩人，被答辩人置之不理；7、答辩人所在的七号楼的监控设施无法正常使用，多次反映给被答辩人，被答辩人置之不理；8、九座高层的消防设施不维护不维修不通水不通电，采取卑劣手段蒙混消防年检，置千百人的生命于不顾，严重侵权，涉嫌犯罪；9、小区环境存在问题，小区喷泉长期以来从未注水，喷泉内垃圾众多，小区道路长久失修，坑洼遍地，小区垃圾站长期以来异味弥漫，业主夏天不敢开窗；10、被答辩人对业主还存在以下侵权行为：非法占有代收的高层业主们的电梯费余额，更换电梯时拒不交出；非法占有属于全体业主所有的广告收入、房屋租金；非法重复收取物业费，二十年来数额巨大；非法侵占原本属于全体业主共有公有面积，或出租、或变卖；非法侵占原本法律属全体业主的文体设施，或出租、或变卖，以上数额巨大。故请求判令驳回被答辩人的诉讼请求，被答辩人承担本案诉讼费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、1996年12月1日，银都物业公司（乙方）与王周璇所在的青岛市市南区彰化路1号住宅小区开发商青岛银都房地产有限公司（甲方）签订《青岛银都花园前期物业管理合同》，约定甲方将位于青岛市市南区委托于乙方实行前期物业管理，委托管理期限自1996年12月1日起至银都花园业主委员会正式聘物业公司止，有关物业管理收费标准，由乙方向青岛市物价部门申请审批。 二、1995年9月27日，青岛市物价局下发青价费【1995】177号《关于银都花园物业管理收费问题的批复》的文件，对银都物业公司有关问题批复如下：一、综合服务的内容及收费标准。主要服务内容包括：1、负责住宅小区内的道路、楼道、甬道、庭院，公厕及公共场所的卫生保洁；2、按时登门为业主代收生活垃圾；3、负责住宅小区内花、草、树木和绿篱的修剪、补植、浇水、灭虫等；4、负责为业主代收水、电、供气、供热等费用；5、负责住宅小区日常治安保卫工作，落实防范措施。提供上述服务可收取综合服务费，具体标准按建筑面积每平方米每月1.2元收取。二、凡有车辆的用户，其车辆在住区内有专人看管的，可收取车辆看管费，看管费按每月每辆（不分车型）75元收取；临时入区的车辆按每辆1.5元收取；昼夜停车每辆3元。三、此综合服务费收取标准为试行标准，试行期半年，期满后，根据你公司的收支情况及服务水平重新核定正式收费标准。 2000年12月30日，青岛市物价局发布青价房【2000】363号《青岛市物价局关于制定住宅小区电梯运行费二次供水运行费标准的通知》文件，载明：一、电梯运行费：每月每建筑平方米0.4元（底层不收电梯运行费）。二、二次供水运行费：按实际用水量每吨加收0.3元。三、本通知自2001年1月1日起在市南、市北、四方、李沧和崂山区行政区域内执行。 经审查，2007年2月1日，青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局发布青价房【2007】14号《住宅物业服务分等收费标准》通知，上述【2000】363号文件同时废止，但通知载明的电梯运行费仍为每月每建筑平方米0.4元。 2014年6月19日，山东省物价局发布鲁价格一发【2014】87号《山东省物价局关于完善居民阶梯电价制度的通知》文件，载明：自2015年7月1日抄见电量起，仍未进行“一户一表”改造的合表居民用户电价在现行电价基础上，每度提供0.0081元，即按每度0.555元执行，此为到户电价，转供电单位不得自行加价。 三、2019年4月28日，青岛市市南区珠海路街道海口路社区居民委员会出具证明，载明：自1996年12月1日起，银都物业公司一直为彰化路1号银都花园小区提供物业管理服务。 2019年11月5日，银都花园业主委员会向银都物业公司发函，载明：本业委会定于2019年11月7日起，将按照《中华人民共和国物业管理条例》第29条、36条、37条等条款，依法向贵司收回本物业管理小区的一切资料、设备、物资、房屋等。为保证接管工作的有序有效，本业委会已请求街道领导和公安部门领导参与。请贵司积极配合。 四、王周璇系青岛市市南区业主，房屋建筑面积153.56平方米。 王周璇欠缴青岛市市南区房屋2016年11月至2019年6月期间的物业服务费5896.7元（153.56平方米×1.2元×32个月）及电梯运行费1965.57元（153.56平方米×0.4元×32个月）。银都物业公司履行了书面催收义务。 五、2019年10月20日，银都花园业主大会发布公告，载明：表决通过了“解聘银都物业公司，实行物业管理服务自治”议题。2019年11月1日银都花园业主委员会向银都物业公司发函，载明本业委会已于2019年8月24日通知其终止无合同的事实物业服务，并要求银都物业公司11月5日于业委会办公室开会。 对当事人有争议的事实，本院认定如下： 一、银都物业公司为证明王周璇欠付2016年11月至2017年9月期间的代缴电费2003.55元，提交电表抄表记录及国网山 东省电力公司青岛供电公司开具的电费发票一宗，王周璇质证称2016年7月至9月的电费已经支付给供电公司，而非银都物业公司代缴，对其他月份代缴电费事实没有异议。对此本院至国家电网市南供电中心调取了原、被告的电费明细，可以看出银都物业公司于2017年10月仍在代缴电费，且王周璇未能提出相反证据予以反驳，故本院对上述证据予以采纳。 综上，王周璇欠付2016年11月至2017年9月期间的电费2003.55元（3610度×0.555元）。 二、王周璇为证明电梯由业主自行管理，其不应支付电梯运行费，提交电梯移交会议纪要复印件一份。银都物业公司质证称证据系复印件，对证据真实性有异议，且即使是真实的，该文件只是便于电梯质保期结束后方便物业公司与电梯公司签订维保合同，该电梯一直由其管理，并承担日常管理费用，仅因为新换电梯在质保期内造成部分业主误认为该期间无需缴纳电梯费，电梯作为公用设施，如果不需要物业公司进行管理，那么需要业主大会决议通过，并由业委会根据决议与物业公司重新签订排除电梯管理的物业管理合同，同时补充提交了2018年5月和2019年6月国网山东省电力公司青岛供电公司开具的电梯电费发票两张。 对此本院认为，电梯运行费包括电梯运行（电耗）、电梯定期常规保养、零星配件及维修、电梯年安全检测等内容，不仅仅只是维修保养费用，电梯属于公共设施的一部分，银都物业公司已提供发票证明其支付了电梯电费，履行了电梯管理义务，同时，王周璇提交的证据系复印件，不符合证据形式，即便是真实的，该证据亦不足以认定可以免除业主该期间的缴费义务，故王周璇理应按约缴纳电梯运行费1965.57元。 三、王周璇为证明银都物业公司服务存在问题，提交照片一组，银都物业公司质证称无法证明是涉案小区，也无法反映证明事项。对此本院认为，上述证据无法显示拍摄时间及地点，根据照片显示，所拍摄的区域的确存在部分瑕疵，但无法认定上述情形是否持续至今。对其证明力，本院将结合其他事实综合作出认定。 四、王周璇提交的其他证据系复印件，不符合证据形式，且与本案无关，本院不予采纳。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该法律规定，银都物业公司与王周璇所在的小区开发商青岛银都房地产有限公司签订的《青岛银都花园前期物业管理合同》，内容合法有效。协议签订后，银都物业公司依约向包括王周璇在内的小区业主提供了物业管理服务，在未成立新的业主委员会和委托新的物业公司进行服务的情况下，银都物业公司继续为小区提供物业服务，而王周璇也在事实上享受了银都物业公司提供的物业服务，该合同对王周璇所在小区业主具有约束力，因此当事人均应按照合同约定的事项履行相应的义务。基于物业服务内容多样，服务过程持续及物业服务标准不可计量的特点，业主若对物业服务不满意，完全可通过正当途径提出，而不能以物业服务存在瑕疵，拒绝按合同约定标准缴纳物业服务费。如果业主均以物业服务存在瑕疵为由拒绝缴纳物业费，长此以往，势必形成恶性循环，物业公司的相关费用不能按时全部收取，其提供的物业服务质量便无法更好保障，也损害了其他按约履行交费义务业主的利益。银都物业公司依合同约定为王周璇所在的小区提供了相关的物业服务，履行了自己的合同义务，王周璇作为该小区内物业业主应按照合同约定及时缴纳相关物业费用。从现有证据来看，王周璇提出的物业服务瑕疵问题尚不足以认定银都物业公司的物业服务与合同约定存在明显差异，不能成为王周璇拒绝支付物业费的理由。综上，王周璇应向银都物业公司支付2016年11月至2019年6月期间的物业费5896.7元、电梯运行费1965.57元以及代收电费2003.55元，本院对此予以支持。 对于逾期交费利息损失，本院认为，应当结合双方当事人在合同履行过程中的过错作出相应认定。本案中，虽然王周璇没有支付物业服务费，但根据本案所查明的事实来看，其不支付上述费用的原因是基于对物业服务瑕疵的异议，同时也可以看出来银都物业公司与小区业主委员会亦存在较大矛盾，因而王周璇主观恶意并不明显，且合同并未约定履行期间，故对于银都物业公司该部分诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告王周璇于本判决生效之日起十日内支付原告青岛银都物业管理有限公司截至2019年6月的物业费5896.7元、电梯运行费1965.57元； 二、被告王周璇于本判决生效之日起十日内支付原告青岛银都物业管理有限公司2016年11月至2017年9月期间的代收电费2003.55元； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王周璇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员 王 静 二〇二〇年三月二日 书记员 徐小露