江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初9385号原告：昆山开发区东城蓝郡小区第一届物业管理委员会，住所地东城蓝郡物业用房**。法定代表人：洪亮。委托诉讼代理人：薛炽，昆山市开发区律胜法律服务所法律工作者。被告：昆山市尚亿家物业管理有限公司，统一社会信用代码9132058356779215XC，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路**。法定代表人：刘道梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：许云林，该公司股东。原告昆山开发区东城蓝郡小区第一届物业管理委员会与被告昆山市尚亿家物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年04月24日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序，于2020年1月3公开开庭审理。原告昆山开发区东城蓝郡小区第一届物业管理委员会法定代表人洪亮、原告昆山开发区东城蓝郡小区第一届物业管理委员会委托诉讼代理人薛炽，被告昆山市尚亿家物业管理有限公司法定代表人刘道梅、委托诉讼代理人徐云林到庭参加诉讼。庭审结束后，被告昆山市尚亿家物业管理有限公司向本院提出反诉。本院现已审理终结。原告昆山开发区东城蓝郡小区第一届物业管理委员会向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告应支付停车费26万元(2014年8月1日至2018年12月31日，按照每年六万元计算)。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原昆山市东城蓝郡小区第一节业主委员会和被告双方签订了物业管理服务合同，约定了各自的权利义务、违约责任，物业收入及其管理，合同的第六条停车费进行了明确规定，但被告口头说已经预缴30万给业主委员会，至今未提供任何支付凭证。该业委会到期后小区成立了物管会，依法履行业委会职责。综上所述，原告依法向贵院提起诉讼，望法院及时、公正判决。被告昆山市尚亿家物业管理有限公司答辩：原告不具备本案的诉讼资格，2014年7月我方转账交了60万（保证金和停车费）给业主委员会，对方没有开收据，我方是2014年8月1日进入原告小区的。经审理查明，昆山市东城蓝郡小区第一届业主委员会与被告昆山市尚亿家物业管理有限公司《昆山市东城蓝郡小区物业管理服务合同》：经昆山市东城蓝郡小区第一届业主委员会2014年7月15日招标，乙方获得昆山东城蓝郡物业管理服务权。管理服务期限从2014年8月1日起至2016年6月30日止。第六条、业主共有物业收入及其管理：东城蓝郡停车费采取包干制的形式，乙方每年上缴甲方6万元，鉴于小区实际公共设施建设的需要，乙方一次性预缴30万元给甲方。2014年7月23日，被告股东许云林通过银行汇款向案外人贺黎（收款账号62×××13）转帐40万元，通过自助渠道向案外人贺黎转账10万元。同日，许云林通过银行转账转出10万元。庭审中，被告昆山市尚亿家物业管理有限公司提供收款证明一份：昆山市东城蓝郡小区第一届业主委员会与昆山市尚亿家物业管理有限公司于2014年7月20日签订的《昆山市东城蓝郡小区物业管理服务合同》，委托昆山市尚亿家物业管理有限公司管理服务东城蓝郡小区，双方约定尚亿家物业一次性支付服务期间车辆管理费30万元即履约保证金30万元，此次由尚亿家物业支付至业委会指定的兼职出纳贺黎卡上（卡号：62×××13）代为收款，经业委会确认该款已经收到。证明落款为钱佳煜，身份证号。被告昆山市尚亿家物业管理有限公司提供光盘一份，并声称是案外人钱嘉毅（被告陈述钱嘉毅与出具证明的钱佳煜系同一人）的陈述，视频中一男子做出如下陈述：他(业委会王艳军)说用我的卡不行，卡用我的话，到时候万一你们卡搞丢了，我正好在外面出差，你们还要专门等我。那一年也正好不巧他(业委会王艳军)一年基本上是365天全在外面，全国各地跑的。钱嘉毅说：那用我的卡也不行，因为我所有的卡，有的人打过来的货款就会搞乱了，后来李杰(业委会成员)说问小贺(贺黎)那里有没有卡，后来拿了张空卡，我就拿过来了，多少年没用的一张农行卡，拿过来给李杰(业委会成员)手上，李杰(业委会成员)拿卡，邱毅(业委会成员)管密码，然后李杰和邱毅跑到柜员机上，邱毅去设个密码，卡就是这样来的，我们当时就怕一个人拿了卡又有密码，一个人取钱把钱用到哪里去，所以密码只有邱毅知道，卡在李杰手上，每次要转钱的时候，李杰拿着卡，邱毅跟着去就是晨曦园的那边农行柜员机上去转的，那时候邱毅是(业委会的)秘书长，就这样来的。昆山市东城蓝郡小区第一届业主委员会委员为：王艳军、李杰、钱嘉毅、邱毅、刘斌、许世富、赛毛。钱嘉毅为昆山市东城蓝郡小区第一届业主委员会副主任。2019年7月15日，昆山市兵希街道乐康社区居委会出具情况说明一份：东城蓝郡小区第一届业主委员会从2013年6月25日成立，至2016年6月25日到期，任期3年，任期届满后第一届业主委员会未在规定时间内组织换届选举。2018年8月18日，原告昆山开发区东城蓝郡小区第一届物业管理委员会在昆山市开发区物业管理办公室、昆山市兵希街道办事处、昆山市住房和城乡建设局备案，任期三年，座落位置东城蓝郡物业用房二楼。另查明，被告昆山尚亿家物业服务公司已于2018年12月31日撤场，新进物业新盛宇物业管理（昆山）有限公司已于2019年1月1日进场。再查明，2018年9月28日，昆山市人民法院出具(2018)苏0583执2483号执行裁定书：申请执行人杜森林、张美娟、徐天亮、宋海波、王永祥、丰长青、庄保民与被执行人昆山市东城蓝郡小区第一届业主委员会、上海宏华物业管理有限公司昆山分公司、上海宏华物业管理有限公司、昆山市尚亿家物业管理有限公司业主知情权纠纷一案，江苏省昆山市人民法院作出的(2017)苏0583民初12697号民事判决书已发生法律效力，依据该文书确认：一、判令被告昆山市东城蓝郡小区第一届业主委员会向原告杜森林、张美娟、徐天亮、宋海波、王永祥、丰长青、庄保民公布其履职期间(2013年6月25日至2016年的6月24日)东城蓝郡小区建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况。原告杜森林、张美娟、徐天亮、宋海波、王永祥、丰长青、庄保民可进行查阅、摘录、复制。二、判令被告昆山市东城蓝郡小区第一届业主委员会向原告杜森林、张美娟、徐天亮、宋海波、王永祥、丰长青、庄保民公布管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录。原告杜森林、张美娟、徐天亮、宋海波、王永祥、丰长青、庄保民可进行查阅、摘录、复制。三、判令被告昆山市东城蓝郡小区第一届业主委员会向原告杜森林、张美娟、徐天亮、宋海波、王永祥、丰长青、庄保民公布履职期间的公共收入的财务收支情况。原告杜森林、张美娟、徐天亮、宋海波、王永祥、丰长青、庄保民可进行查阅、摘录、复制。四、判令被告上海宏华物业管理有限公司昆山分公司、上海宏华物业管理有限公司、昆山市尚亿家物业管理有限公司向原告杜森林、张美娟、徐天亮、宋海波、王永祥、丰长青、庄保民公布履职期间物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。原告杜森林、张美娟、徐天亮、宋海波、王永祥、丰长青、庄保民可进行查阅、摘录、复制。因被执行人未按该生效法律文书规定的期限履行义务，权利人向本院申请执行。本院依法立案受理。2018年5月9日，昆山市东城蓝郡小区第一届业主委员会的原副主任向本院陈述：第一届业主委员会在履职期间未使用维修基金，故判决第一项义务不存在；判决第二、三项义务中的管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录在王艳军处，申请人可查阅、复制；判决第三项义务中的公共收入的财务收支情况的台账在原业委会成员钱嘉毅处，钱嘉毅现下落不明，该资料无法取得。4、2018年9月25日，昆山市东城蓝郡小区第一届业主委员会的原主任王艳军将本案判决涉及的管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录及履职期间的公共收入的财务支出明细提交至本院，本院将该材料转交给申请执行人。关于履职期间的公共收入的财务收入明细，王艳军陈述该资料系钱嘉毅保管，现钱嘉毅下落不明，该资料无法取得。5、2018年9月25日，昆山市尚亿家物业管理有限公司将履职期间物业服务合同、共有部分的使用和收益情况的相关资料提交至本院，本院将该材料转交给申请执行人。以上事实有物业管理服务合同、银行转账记录、情况说明、执行裁定书及双方当事人庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案存在一下几点争议。其一，原告是否是本案的适格主体，是否能承接物业管理服务合同中东城蓝郡小区第一届业主委员会的权利义务。其二，被告是否依约履行缴纳停车费的义务。首先，关于原告的主体资格问题。本案中，东城蓝郡小区第一届业主委员会从2013年6月25日成立，至2016年6月25日到期，到期并未换届选举。原告2018年8月18日，在昆山市开发区物业管理办公室、昆山市兵希街道办事处、昆山市住房和城乡建设局备案成立。根据《江苏省物业管理条例》第二十七条规定:不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的，可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。故本院认定，原告昆山开发区东城蓝郡小区第一届物业管理委员会代行东城蓝郡小区第一届业主委员会权利义务，享有本案诉讼主体资格，并承接东城蓝郡小区第一届业主委员会与被告昆山市尚亿家物业管理有限公司签订的《昆山市东城蓝郡小区物业管理服务合同》项下的权利义务。其二，关于被告昆山市尚亿家物业管理有限公司是否履行合同约定的缴纳停车费用。被告陈述已将合同约定的保证金30万元、2014年至2018年期间的停车费30万元于2014年7月23日缴纳至东城蓝郡小区第一届业主委员会指定的账户。从被告提供的银行转账记录来看，可以看出其中50万元是交付给案外人贺黎，另有10万元未能显示收款人账号。本院认为，本案的关键点在于被告转出的金额是否在东城蓝郡小区第一届业主委员会指定下进行转交。被告提交的情况说明、视频证据来证明其转账是在东城蓝郡小区第一届业主委员会副主任钱嘉毅的指定之下进行的转账，将60万元转账至案外人贺黎的名下。但从现有的证据来看，钱嘉毅已经处于下落不明的状态，且从视频上来看，也无法证实是钱嘉毅本人。故本院对被告昆山市尚亿家物业管理有限公司的上述抗辩本院不予认可。根据《昆山市东城蓝郡小区物业管理服务合同》约定：乙方每年上缴甲方6万元，故被告昆山市尚亿家物业管理有限公司需要向原告昆山开发区东城蓝郡小区第一届物业管理委员会支付2014年8月1日至2018年12月31日期间的停车费26万元。关于被告向案外人支付的金额可以以不当得利另案起诉。关于被告昆山市尚亿家物业管理有限公司在庭审后向本院提起反诉的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案中，被告昆山市尚亿家物业管理有限公司在庭审结束后，才提起诉讼，本院不再合并审理，被告应另案起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《江苏省物业管理条例》第二十七条规定、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：被告昆山市尚亿家物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆山开发区东城蓝郡小区第一届物业管理委员会支付260000元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号3220198643605151526042234）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费5200元，由被告被告昆山市尚亿家物业管理有限公司负担。原告昆山开发区东城蓝郡小区第一届物业管理委员会预交的案件受理费，本院予以退还，被告昆山开发区东城蓝郡小区第一届物业管理委员会应当负担部分缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811133218；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  郑 羚人民陪审员  李建川人民陪审员  谢美玲二〇二〇年三月三十日法官 助理  尹 瑾书 记 员  王 晶。