贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0111民初7513号原告：叶国芬，女，1986年11月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：肖维波，贵州大谋律师事务所专职律师，执业证号：15201201011822253，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：杜思恩，贵州大谋律师事务所专职律师，执业证号：15201199810584329，代理权限：特别代理。被告：贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司，住所地贵安新区大学城碧桂园学府****楼。法定代表人：黄士冯，该公司总经理。委托诉讼代理人：田洛依，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师，执业证号：15201201911077804，代理权限：一般代理。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行，住所地贵阳市云岩区延安中路**。负责人：侯俊，该支行行长。委托诉讼代理人：罗如一，女，该公司员工，代理权限：一般代理。原告叶国芬与被告贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司（以下简称：“碧桂园学府置业”）及第三人中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行（以下简称：“工行云岩支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月9立案受理后，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖维波、杜思恩，被告委托诉讼代理人田洛依，第三人委托诉讼代理人罗如一到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告叶国芬向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》；3、被告支付原告首期房款582661元、维修基金11626元；4、被告以房屋总价1162661元的15%向原告支付违约金174399.15元；5、被告支付原告自2018年7月12日起至判决生效之日止原告已向第三人归还的贷款本金及贷款利息（暂计78569.76元，最终以第三人玉判决生效当月出具的还款对账单为准）；6、被告向第三人偿还原告自判决生效之日起就《个人购房借款／担保合同》剩余的贷款本金及利罚息（以《个人购房借款／担保合同》的约定计算）；7、案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年9月2日，原被告签订《商铺租赁合同》约定：2017年8月19日，原被告签订《贵阳碧桂园学府1号认购书》，原告于当日向被告支付认购贵阳碧桂园学府1号9号楼底商-1-4（型）商业用房定金30000元，依据认购书的约定原告支付的30000元定金于双方签订《商品房买卖合同》时转作第一期楼款的一部分。2017年8月30日，原被告签订编号ＧＹＸＦＹＨ-9Ｈ-ＤＳ-104《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于党武镇碧桂园××楼（××）××号商业用房（商铺），总价1162661元，建筑面积64.75平方米，签订合同当日原告向被告支付首期房款582661元，余款580000元以银行按揭支付，被告应于2019年5月30日向被告交付该商品房。同时约定经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件有关商品房结构形式、户型等变更影响倒有关所购商品房使用功能的，被告应在设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知原告，被告为在规定时限内通知原告的，原告有权退房，被告应自受到退房通知之日起30日内退还原告已付房款，并按中国人民银行同期贷款基准利率给付利息，原告所购商品房平面图见附件一。合同亦对其他权利义务进行约定。合同签订当日，原告向被告支付582661元（含定金30000元）首期房款。并于合同签订后向第三人申请580000元按揭贷款，且与第三人签订了编号Ａ借字工行云岩支行2017年《个人购房借款／担保合同》，被告系该借款合同的保证人。第三人依约于2018年6月12日履行了发放580000元贷款的义务，该贷款直接支付至被告账户。原告亦于2018年7月起按时向第三人履行还本付息义务。2019年5月30日，被告通知原告接房，原告查验房屋时发现在房屋内的中前部增加了宽0.53平方米、长2.09平方米的结构柱，由于被告交付的房屋与合同附件一房屋分层分户平面图中所示的房屋不符，且该结构严重影响了商铺的使用功能，在与被告协商未果的情形后原告拒绝收房并提出退房、退款要求，但遭到被告否决。截止起诉之日原告累计向第三人偿还贷款本息合计78569.76元。鉴于合同解除系被告履行义务与合同约定严重不符导致合同目的不能实现，若仅以合同第十七条约定的违约金计算标准，处理结果明显失衡，且无法弥补被告占用原告购房款两年给原告造成的损失，亦不能体现对被告的惩罚。所以请求法院对违约金进行调整，依据《补充协议》第四条作为本案违约金的计算标准。案涉合同解除后，应由被告返还原告已向第三人支付的贷款本息，且由被告向第三人偿还基于贷款合同所产生的剩余本息。原告特提起诉讼。被告碧桂园学府置业辩称，不同意解除合同，理由如下：1、该建筑工程施工图设计对房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等并没有发生任何改动或变更。2、房屋也不存在任何质量问题和建筑面积误差，并不影响商铺的用途和功能以及原告的正常使用；3、《商品房买卖合同》补充协议第十四条明确约定遮挡或妨碍房屋正常使用的情况不包括因该商品房所在项目规划设计所造成的、公用设施、市政配套设置的安置和维护所造成的遮挡或妨碍，在原告商铺内的的柱子时承载安全的承重墙，是规划设计的核心，是必不可少的公用设施，少了这一根承重墙，那么房屋质量、完全问题就无法保障，所谓的遮挡和妨碍房屋正常使用不应是为完全设计的柱子。4、被告也不存在可以隐瞒房屋真实情况的情形，原告于2017年8月30日购买的商铺属于预售房，当时的规划图纸并不明知那间商铺会有承重墙，但是承重墙是一栋房屋的支柱，就像一个人的骨架，这是周知的，如果每一位买房人都以购房面积内存在承重墙而解除合同，不仅没有法律依据还占用国家司法资源。5、合同约定原告解除合同应当书面通知被告，但被告至今也没有受到原告发出的解除合同通知书。综上，原告不应以此为由解除《商品房买卖合同》，针对承重墙占用的面积被告愿意给与补偿。如果法院认为合同符合解除条件，按照《商品房买卖合同》的约定，被告应返还原告已支付的购房款，并以此为基数按照人民银行公布的同期定期存款基准利率给付利息，原告主张以房屋总价的15%要求被告支付违约金无理无据。首先，原告已付款只包含首期款和已归还的贷款本金及利息，既然原告要求解除合同，那么威支付的款项不能作为违约金的计算基数；其次补充协议第八条约定违约金为银行存款利息，除此之外，被告不承担任何责任。如果原告认为违约金过低，应举证证明其实际损失。在此，违约金不能超过原告的实际损失，原告的损失其实就是资金占用费，按照银行同期存款利率标准计算完全符合合同约定和法律规定。原告支付的维修基金是由原告向相关部门缴纳，原告应向相关部门申请退还，与被告无关。根据补充协议的约定房屋付款方式为银行按揭，原告应于2017年9月30日将按揭尾款支付给被告，但实际于2018年6月12日才将尾款支付给被告，如果解除合同，应和违约金天数抵扣。第三人工行云岩支行述称，不同意解除《借款合同》。本案是房屋销售合同纠纷，与我行无关，我行已经按照购房担保合同约定发放贷款，履行相关义务。如果法院判决解除合同，应将在我行的剩余贷款本息，一次性结清，并承担相应的违约款项。经本院审理认定事实如下：2017年8月19日，原告与被告签订《贵阳碧桂园学府1号认购书》约定原告购买被告位于贵阳碧桂园学府1号9号楼底商-1-4（型）商业，建筑面积64.75平方米，认购价为1162661元，定金30000元。当天，原告缴纳定金30000元。2017年8月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告向被告购买位于党武镇碧桂园××楼（××）××号商铺，建筑面积64.75平方米，总价款为1162661元，其中首付款582661元，余款580000元以银行按揭的方式支付。合同第十一条约定出卖人应在2019年5月30日前向买受人交房上述商品房，同时约定了交房条件。合同第十七条第一款约定经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。该合同附件一为房屋分层分户平面图。补充协议第三条约定原告必须在2017年9月30日前付该商品房总价款的49.89%（银行按揭款项）给被告。第四条约定逾期付款超过90日的，原告按照合同约定总房价款的15%向被告支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付首付款552661元。2017年8月30日，原告向第三人申请贷款。原告、被告及第三人签订《个人购房借款/担保合同》约定原告向第三人借款580000元，借款期限10年，并用上述《商品房买卖合同》涉及的房屋进行抵押，同时由被告为原告提供担保。上述贷款合同签订后，第三人于2018年6月12日发放了贷款，原告按时偿还贷款。2017年11月4日，上述《商品房买卖合同》办理了备案登记，预售合同登记号为Y00011537。2017年8月30日，原告向贵安新区管理委员会规划建设管理局缴纳上述房屋的维修基金11626元。2019年5月30日，被告通知原告收房。原告收房时发现房屋内有一根柱子，遂拒绝收房，并诉至本院，诉请如前。审理中，本院组织当事人现场查勘发现：案涉门面离入口约2米处有一根款55厘米的柱子，与其相连的还有一面长2.08米的墙面。上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、《个人购房借款/担保合同》、贵安商品房预售合同备案登记表、借款借据、收据等与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告应向原告交付符合合同约定的房屋。原告主张被告交付的房屋中有一根柱子和一面墙，而《商品房买卖合同》附件一房屋分层分户平面图中并不包括柱子和墙。原被告签订的虽为预售合同，但被告也应保障其交付的房屋符合合同的约定，因为合同对房屋的约定直接影响了房屋的价值和原告选购房屋。本院现场查勘发现该柱子和墙体虽为承重墙，但其位置和面积不属于原告签订合同时能够预料的，案涉房屋产生争议的柱子和房屋距离入口较近，且将房屋隔成两部分，对房屋的格局产生了影响，肯定会对房屋的使用和价值产生影响，属于被告应在平面图中标注的内容。但被告却未在《商品房买卖合同》中标注，也未事先向原告说明，导致原告签订合同的目的无法实现，故原告要求解除《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。解除《商品房买卖合同》导致《个人购房借款/担保合同》中的抵押权和担保权无法实现，原告要求解除《个人购房借款/担保合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于购房款的返还问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，被告应返还原告购房首付款552661元及截至本判决生效之日原告已偿还第三人的借款本息，本判决生效时剩余的贷款本金及利息应由被告直接返还给第三人。关于原告诉请的维修基金，因被告未收取该款项，原告要求被告返还其该项费用的诉请，本院不予支持。关于原告诉请的违约金，被告未按照合同约定交付房屋，构成违约，理应承担违约责任。原告要求被告支付总房款15%的违约金，但未提供证据证明其损失的实际情况，本院酌情认定被告以582661元为基数按照年利率6%的标准从2017年8月30日起支付原告违约金至偿还首付款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下：一、解除原告叶国芬与被告贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司于2017年8月30日签订《商品房买卖合同》（合同编号：GYXFYH-9H-DS-104）；二、解除原告叶国芬与被告贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司及第三人中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶国芬购房首期款582661元及截至本判决生效之日原告叶国芬已偿还给第三人中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行的贷款本息；四、被告贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行截至本判决生效之日起剩余的贷款本息；五、被告贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司于本判决生效之日起十日内按照年利率6%的标准以582661元为基数支付原告从2017年8月30日起至偿还购房首期款之日止的违约金；六、驳回原告叶国芬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12272元，由原告叶国芬负担272元，被告贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司负担12000元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。判决书生效后，在判决书规定的最后履行期限届满时义务人不履行义务的，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行。审 判 长  李艳阳审 判 员  张德才人民陪审员  邹家法二〇二〇年三月十九日书 记 员  吴青青