呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初8728号原告：王某，女，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：王海龙，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高宇东，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。原告：郭某，女，现住内蒙古鄂尔多斯市。法定代理人：王某（系郭某之母），女，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：王海龙，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高宇东，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被告:王辉，男，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：丹丹，内蒙古善建律师事务所律师。被告：郭万斌，男，现住鄂尔多斯市。原告王某、郭某诉王辉、郭万斌确认合同无效纠纷一案，本案于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某、郭某的委托诉讼代理人高宇东与被告王辉的委托诉讼代理人丹丹、被告郭万斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某、郭某向本院提出诉讼请求如下：一、依法确认郭万斌与王辉于2013年8月23日签订的《房屋买卖协议》无效；二、判令王辉立即腾退位于呼和浩特市××区住房；2、本案诉讼费由郭万斌、王辉承担。事实与理由：2010年12月17日，王某、郭某与郭万斌共同购得呼和浩特市赛罕区XXX住房一套。其中，王某与郭万斌为夫妻关系，同共有该房屋90%的产权，郭某为郭万斌的女儿，按份共有该套房屋10%的产权。房屋交付后，王某、郭某一直居住在老家鄂尔多斯市XXX，房子由郭万斌管理。因王辉放高利贷形成的三角债关系,王辉与郭万斌在未通知王某、郭某的情况下于2013年8月23日签订了《房屋买卖协议》(实为抵债协议)，将涉案房屋转让与被告王辉，抵顶其债务。王某、郭某对郭万斌擅自处分自己拥有所有权房屋的行为一直不知，直至2019年8月，被告王辉将原告郭某诉至法院，王某、郭某才得知涉案房屋被处分的事实。王辉当时明知该房屋产权为郭万斌、王某、郭某三人共有，但一直未要求王某、郭某追认《房屋买卖协议》的效力。而且至今王某、郭某也不予追认该协议的效力，故该《房屋买卖协议》为无效合同。为此，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定,二原告向法院提起诉讼，请予以公正判决。王辉辩称：首先，被告王辉与郭万斌于2013年8月23日签订的《房屋买卖协议》是合法有效的合同，是双方真实意思表示，并且已经按照合同约定履行了大部分内容。合同约定王辉购买郭万斌位于呼和浩特市××区住房，当时购买房屋时，案涉房屋没有办理房屋产权证，购房合同登记为郭万斌，房屋建筑面积为91.02平米，单价为7580元，总价款为69万元，该房款一部分为王辉当场向郭万斌支付，另一部分为王志清转交给郭万斌，不存在抵债行为，因在购房前王辉与郭万斌根本不相识。收到全部购房款后由郭万斌出具69万元的收据，全程都有二位原告及郭万斌的亲属王志清参与，并且在购房合同中作为担保人签了字。收到房款后，郭万斌将房屋交付给王辉并居住至今。并且合同约定，房产证五年内办理，当时原告将与开发商签订的购房合同交给了王辉。当年年底，郭万斌将购房合同合同取走办理房屋产权证时，产权证变成了郭万斌占有90%，其女儿郭某占有10%，又将房产证原件交给了王辉，约好一同到房管局办理过户手续。由于工作原因王辉一直在外地，郭万斌一家三口也长期居住在鄂尔多斯，王辉也没有着急办理过户。2018年，王辉找到郭万斌要求办理过户时，郭万斌便提出房屋涨价，要求增加10万元再进行过户。后经多次商量无果，王辉向法院起诉，请求过户，随后二位原告提出中止审理，并另行起诉请求确认本案合同无效。另外，王某、郭某称对出售房屋不知情的理由是不成立的。如果说该房屋为夫妻共同财产，那么对出售房屋王某、郭某是默认准许的。第一，在2013年王辉与郭万斌签订合同时就有王某、郭某的亲属在场并作为担保人，王某、郭某作为家人不可能不知情。第二，在2018年年初，王辉找到郭万斌要求过户时，郭万斌及原告郭某均在场，办理过户手续过程中，郭万斌曾经提出增加费用，不是不知情，为什么那个时候没有提起诉讼呢？第三，退一步讲，即便是当时不知情，作为一个成年人，不可能这么多年自己的房子谁在住都不知道，且未出面要求王辉退房或者解决房屋问题。虽然确认合同无效没有诉讼时效限制，但不符合常理。第四，王某、郭某与郭万斌一家人生活在一起，二原告不可能对出售房屋这么大的事不知情。根据郭万斌给王辉所打电话，能够清楚的体现，并不是王某、郭某不知情，而是说房屋涨价，后悔当初出售的价格，如果增加10万元，立马配合过户。现房屋手续及房本都在王辉手上。综上，双方所签订的合同应当是合法有效的，应当继续履行。王某、郭某的诉讼请求及事实和理由是不成立的。郭万斌辩称：顶房事实存在，当时是按69万元约定的，郭万斌实际只拿了9万元现金。郭万斌和王志清是合作关系，王志清和王辉有债务关系，郭万斌与王志清之间也存在债权债务关系，60万元是王辉与王志清之间的关系，王辉是否给了给了王志清了，郭万斌不清楚，当时是相互抵债的一种行为，郭万斌与王志清也没有对该60万元进行过结算。当时协商好相互抵消60万元，郭万斌拿了王辉9万元现金，给王辉打了一个收到69万元的收据。郭万斌与王辉签订完合同后，把位于呼和浩特市××区住房的钥匙直接给了王辉。该房本是在2013年11月办下来的，多次通知王辉过户，因女儿郭某是未成年人，房管局那过不了户，就一直等到现在。现在房本办理需要王某签字，王某不同意卖房，为此产生了纠纷。郭万斌同意配合王辉办理过户手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王某与被告郭万斌系夫妻关系,2002年双方登记结婚;原告郭某系原告王某与被告郭万斌的未成年女儿。2010年8月4日，出卖人呼和浩特市荣城房地产开发有限公司与买受人郭万斌、郭鑫（又名郭某）签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXX）。该合同约定：出卖人以出让方式取得位于赛罕区南二环路南侧的地块的土地使用权，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，暂定名光语鉴筑，买受人购买的商品房为XXXXXX号房，该商品房预测建筑面积共91.2平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4513.09元，总金额为411593整等内容（详见合同）。2013年8月，因王辉与王志清以及郭万斌之间存在债权债务关系，王辉与郭万斌协商买卖房屋。同年8月22日，郭万斌因收取王辉9万元现金和抵消60万元债务，向王辉出具收据一份，并载明：“今收到呼和浩特市××楼房款，陆拾玖万元整”。2013年8月23日，郭万斌（甲方）、王辉（乙方）、担保人王志清签订的《房屋买卖协议书》约定甲乙双方在自愿平等的前提下，就乙方购买甲方房屋事宜达成如下协议：一、甲方将位于呼和浩特市××楼建筑面积91.02平米楼房一套卖给乙方所有。现房产证正在办理中，只把购房合同交与乙方管理，等房产证办好到公证处办理公证手续，五年以后办理过户手续，房产证五年内办理中如国家政策调整中出现任何费用、税费与甲方无关；二、该房屋售价人民币大写陆拾玖万元整（690000）元整，签订本协议时乙方向甲方一次性付清全部房款，甲方核实房款无误后将房屋合同，以及房屋钥匙等交与乙方，乙方于当日付清房款后接管本房屋，房屋使用权归乙方所有；三、甲方必须保证该房屋无任何纠纷、抵押等；四、协议生效前与房屋产生的相关费用（如取暖费、水电费物业费等）由甲方承担，协议生效后房屋发生的一切费用由乙方承担；五、五年后的产权过户由乙方办理，费用由乙方承担，甲方积极配合出具过户相关手续；六、本协议双方应严格遵守，如甲方违约付房屋的全款20%（年）给乙方作为违约赔偿，如乙方违约甲方不予退还房款；七、本协议一式三份甲乙担保人各一份，由担保人王志清做担保，如房屋有任何纠纷，如甲乙双方违约由担保人权权处理，并由担保人追回房款和房屋全款的20%（年）违约赔偿金；如甲方不予付清房款和违约赔偿金给乙方做为违约赔偿，都由担保人王志清付清房款和房屋全款的20%（年）违约赔偿金等内容。后郭万斌将房屋钥匙交王辉，由王辉对该房屋进行了装修和居住使用。2018年,双方在办理房屋产权变更登记手续时发生矛盾，王辉于2019年8月16日向本院起诉，要求郭万斌、郭某继续履行2013年8月23日所签订的《房屋买卖协议》，将位于呼市××楼房屋（房产证记载：呼市赛罕区XXXXXX房屋）过户给王辉。该案在诉讼中,王某、郭某认为郭万斌无权处分共有财产，且对该《房屋买卖协议》不予追认，便另行向本院提出本案诉讼。另查明，现坐落于××区房屋已办理产权登记，房屋所有权权利人为郭万斌和郭某共同共有，产权比例为郭万斌90%，郭某10%。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案被告郭万斌与其未成年女儿郭某向开发商购买房屋后,郭万斌又与王辉以及担保人王志清签订了《房屋买卖协议》,将所购房屋出售给王辉。在订立《房屋买卖协议》时，郭万斌作为房屋的所有人和该房屋另外共有人郭某（未成年女儿）的法定代理人，有权与本案被告王辉签订售房合同，该《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、法规强制性规定，本院应当认定该协议合法有效。郭某以郭万斌出卖房屋时未经房屋另外共有人郭某同意为由，主张该售房合同无效，因郭万斌具有法定代理权,其理由不能成立依据，本院不予支持。原告王某作为夫妻另一方，虽然可以以出卖人构成无权处分为由参加诉讼，并要求追回房屋，但根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条：“婚姻法第十七条关于夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何乙方均有权决定；（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协议，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知情为由对抗善意第三人”的规定，本院应当认定王某请求确认该《房屋买卖协议》无效的请求证据不足,不予支持。基于上述购房合同不具有无效性，且购房人王辉多年居住使用该房屋，王某、郭某主张由王辉腾退涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告王某、郭某本案的诉讼请求。案件受理费10700（原告已预交），由王某、郭某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 员 尚陆林人民陪审员 刘继广人民陪审员 徐九江 二〇二〇年三月六日书 记 员 马 晶