广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初4019号原告（反诉被告）深圳市赛格新城市建设发展有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道三联村村委办公楼**，组织机构代码71525759-8。法定代表人：刘红军。委托诉讼代理人：程委，广东粤湾律师事务所律师。被告（反诉原告）廖荣，男，汉族，1970年3月19日生，户籍地址广东省紫金县，被告深圳市北尚人家饺子坊餐饮投资发展有限公司，住所深圳市龙岗区布吉街道布龙路****楼****，统一社会信用代码91440300359429428Y。法定代表人：廖荣。两被告共同委托诉讼代理人：陈群香，广东国晖（龙岗）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吕尧，广东国晖（龙岗）律师事务所实习律师。原告深圳市赛格新城市建设发展有限公司（下文简称赛格新城市公司）诉被告廖荣、深圳市北尚人家饺子坊餐饮投资发展有限公司（下文简称北尚饺子坊）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理，在审理过程中，被告廖荣提起反诉，本院决定一并受理。原告的委托代理人程委、两被告的共同委托代理人陈群香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1、确认《赛格ECO中心一期商铺租赁合同》及附页于2019年1月9日解除；2、被告支拖欠的租金人民币359786元及水、电、物业管理费人民币20989.47元；3、被告支付违约金人民币443322.03元；4、原告无需退还租赁保证金人民币88836元；5、被告支付房屋占用费人民币97720元（自2019年1月9日起暂计至2019年1月31日）；6、被告承担本案诉讼费用。原告当庭变更上述诉讼请求的第二项为两被告支拖欠的租金人民币343352元及水、电、物业管理费人民币20989.47元（物业管理费暂计至2019年1月31日，应计至交还租赁房屋之日止）；第三项为两被告支付违约金人民币146580元；第五项为两被告支付房屋占用费人民币34202元（自2019年1月9日起暂计至2019年1月31日，应计至交还租赁房屋之日止），增加诉讼请求：判令两被告支付注册地址变更违约金每日3257元（从2019年4月18日起计算至迁址之日止）。被告廖荣反诉请求判令：1、原告与被告签署的《赛格ECO中心一期商铺租赁合同》自2019年2月15日起解除；2、原告向被告返还2016年7月份租金人民币44418元、物业管理费人民币2221元；3、原告向被告返还2017年1月份至2018年11月份的物业管理费合计人民币51083元；4、原告向被告赔偿装饰装修损失费人民币2500000元；5、原告向被告退还双倍租赁保证金人民币177672元、物业管理费押金人民币8884元；7、原告向被告支付被迫解除合同的违约金人民币133254元；8、本案的本诉、反诉费用由原告承担。本案相关情况一、争讼商铺的位置：原告与被告廖荣签订涉案租赁合同约定的租赁商铺为：深圳市龙岗区布吉街道布龙路18号2号楼一楼2A01-2A08号铺，套内面积总计444.18平方米。原告主张争讼商铺一共为十间，签订租赁合同时存在笔误，写的是八个商铺，实际上除了合同上的2A01-2A08还包括2A34、2A35，十个商铺的房产证面积为437.39平方米，因商铺间的隔离墙面拆除，所以实际租赁面积比房产证面积略大。被告确认涉案租赁商铺的面积为444.18平方米。本院对于原告笔误的主张予以采信，如果涉案商铺为2A01-2A08号铺那么面积远远小于双方确认的444.18平方米，根据双方确认的涉案租赁商铺的面积，本院对原告的主张予以采信，确认双方涉案租赁商铺为2A01-2A08、2A34、2A35号共十间商铺。二、产权人情况：产权人为原告赛格新城市公司。三、具体产权情况：2014年1月14日，原告取得深规土许LG-2014—0005号《深圳市建设用地规划许可证》，2018年办理涉案商铺房产证，房产证名称龙岗区布吉街道赛格新城市广场2号楼101，房产证号：（2018）深圳市不动产权第01140**；房产证名称龙岗区布吉街道赛格新城市广场2号楼102，房房产证号：（2018）深圳市不动产权第01140**房产证名称龙岗区布吉街道赛格新城市广场2号楼103，房产房产证号：（2018）深圳市不动产权第01140**产证名称龙岗区布吉街道赛格新城市广场2号楼104，房产证房产证号：（2018）深圳市不动产权第01140**证名称龙岗区布吉街道赛格新城市广场2号楼105，房产证号房产证号：（2018）深圳市不动产权第01140**名称龙岗区布吉街道赛格新城市广场2号楼106，房产证号：房产证号：（2018）深圳市不动产权第01140**称龙岗区布吉街道赛格新城市广场2号楼107，房产证号：（房产证号：（2018）深圳市不动产权第01140**龙岗区布吉街道赛格新城市广场2号楼108，房产证号：（2房产证号：（2018）深圳市不动产权第01140**岗区布吉街道赛格新城市广场2号楼134，房产证号：（20房产证号：（2018）深圳市不动产权第01145**区布吉街道赛格新城市广场2号楼135，房产证号：（201房产证号：（2018）深圳市不动产权第01145**面积共计437.39平方米。被告对于租赁合同与房产证商铺名称不一致的问题，被告在庭审中确认龙岗区布吉街道赛格新城市广场2号楼就是涉案租赁合同中深圳市龙岗区布吉街道布龙路18号2号楼。四、当事人之间签订合同情况：2015年9月23日，原告赛格新城市公司（甲方）与被告廖荣（乙方）签订的书面合同编号为33-2015080048-2《赛格ECO中心一期商铺租赁合同》。主要内容如下：1、租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日止，装修免租期：2016年1月1日至2016年6月30日；2、乙方签订本合同当天，乙方必须向甲方交纳租赁保证金88836元、物业管理费押金4442元、水电押金10000元，租赁保证金金额随着租金金额的递增而递增，乙方应于租金递增当月5日前将差额补足。3、每月5日前支付当月租金，租金标准，按照套内面积计算，2016年1月1日至2016年12月31日，租赁单价100元/平方米/月，月租金44418元；2017年1月1日至2017年12月31日，租赁单价100元/平方米/月，月租金44418元；2018年1月1日至2018年12月31日，租赁单价110元/平方米/月，月租金48860元；2019年1月1日至2019年12月31日，租赁单价126.5元/平方米/月，月租金56189元；2020年1月1日至2020年12月31日，租赁单价145.5元/平方米/月，月租金64629元。4、物业管理费按租赁房屋面积每平方米5元的标准计算、电费收费标准每度1.3元、水费收费标准5元/立方米/月。5、双方确认乙方承租本合同下租赁房屋用途为餐饮品牌三品居饺子坊，未经甲方书面同意，乙方不得转租。6、乙方对租赁房屋的装饰装修必须符合消防等有关法律法规，乙方自行负责租赁房屋装修的行政审批（包括但不限于消防审批），甲方协助乙方办理因二次装修所需的相关手续资料，但办理相关手续及二次装修的费用均由乙方自行承担。7、违约责任：租赁期间，乙方如逾期未足额支付租金、违反消防管理的有关规定，甲方、赛格物业公司和或有关部门经检查消防不合格，乙方气绝整改或者在合理的期限内经整改但未通过验收的，如有上述情况视为乙方根本违约，甲方有权提前15日书面通知乙方解除合同；有权将租赁合同的合同登记（备案）记录注销；有权没收乙方已预付但尚未到期的租金；有权没收租赁保证金；有权要求乙方按照合同解除当月租赁房屋月租金金额的3倍支付违约金；如造成损失，乙方还须另行给予赔偿。乙方逾期未足额向甲方支付租金、物业管理费等其他各项费用的，每逾期一日，按拖欠金额的千分之五支付违约金。8、合同附件1租赁房屋位置平面图显示承租房屋为101-108、134、135号，合同附件4租赁房屋交付标准消防一栏，业主交铺标准按消防规范要求，配喷淋及烟感取得一次消防验收合同证，备注：经甲方同意，商户按其装修设计图纸申报消防设施调整，施工及费用自理（即商户二次消防改造及报批费用由商户自理）。五、合同实际履行、解除等情况：1、被告廖荣于合同签订之日，向原告支付了租赁保证金88836元、物业管理费押金4442元、水电押金10000元及2016年7月份的租金44418元、物业管理费2221元。2、2015年9月23日，原告与被告廖荣签订了《租赁房屋交接验收确认书》，原告主张于2017年1月1日交付涉案房屋，2017年1月3日，被告廖荣进场装修并向原告要求进行审批申报，免租期半年，租金是从2017年7月1日开始交付。两被告辩称涉案房屋于2017年3月才交付，故从2017年9月份开交付租金。被告廖荣实际支付租金为2017年9月14日，以及原告于2018年11月13日向被告廖荣发出《租金催缴函》催缴2018年5月、2018年8月-11月的租金，视为对被告未支付2017年7月、8月租金无异议，本院对被告廖荣关于租金缴纳起始期的主张予以采信，即是双方确认支付租金起始时间为2017年9月份。3、被告廖荣从2017年9月份开始支付涉案房屋租金直至2018年7月5日；2018年11月13日原告被告廖荣发出《租金催缴函》催缴2018年5月与2018年8月-11月的租金、2018年5月与2018年8月-11月的物业管理费、2018年7月-2018年10月的水费、2018年8月-2018年10月的电费，总计268753.5元；2018年11月19日，原告再次向被告廖荣发出《租金催缴函》催缴2018年5月与2018年8月-11月的租金、2018年4-5月与2018年8月-11月的物业管理费、2018年7月-2018年10月的水费、2018年8月-2018年10月的电费，总计270974.4元；2018年12月3日，被告廖荣向原告支付107333.7元，抵扣了2018年5、8月的租金44418元/月、2018年4、5、8月份的物业管理费2220.9元/月、2018年7月份的水费301.5元、2018年8月份的水费1237.5元、2018年8月的电费10296元；2018年12月7日原告又一次向被告廖荣发出《租金催缴函》催缴剩余拖欠的费用2018年9月-2018年12月租金46638.9元/月，2018年9月水电费12375元、2018年10月份水电费11349元、2018年11月份水电费8712元，以及按租赁合同计算的滞纳金53702.03元，总计272693.63元；2018年12月26日，被告廖荣向原告支付2018年9月份水电费12375元、2018年10月份水电费11349元、2018年11月份水电费8721元。上述事实，被告廖荣向本院提交了银行交易流水、收款收据以及原告向被告廖荣开具的2017年12月-2018年8月关于涉案房屋租金的深圳市增值税普通发票，本院认定被告实际向原告缴纳了2016年7月份的租金44418元、物业管理费2221元及2017年9月-2018年8月的租金、管理费以及2017年9月-2018年11月水电费。4、2018年12月24日，原告赛格新城市公司委托北京市盈科（深圳）律师事务所向被告廖荣发出《律师函》，告知因被告廖荣至今未支付2018年9月份起的租金及水电费、物业管理费，被告廖荣自收到函件之日起15日，解除双方于2015年9月23日签订的《赛格ECO中心一期商铺租赁合同》，并于解除之日起10日搬离租赁场地，恢复原状交付给原告；被告廖荣自收到函之日起3日内支付2018年9月-12月租金177672元、物业管理费8883.6元及逾期支付违约金56433.07元、2018年9月-11月水电费32436元及逾期支付违约金7909.43元、违约金133254元，总计416588.1元(逾期支付违约金应日千分之五的标准、违约金按每月3倍租金的标准133254元计，暂计至2018年12月21日)。原告当庭变更诉讼请求，关于请求两被告支拖欠的租金人民币343352元，具体指2017年8-10月租金44418元/月、2018年9-12月租金48860元/月、2019年1月1-9日租金14658元，及水、电、物业管理费人民币20989.47元（物业管理费暂计至2019年1月31日，应计至交还租赁房屋之日止），对于原告关于两被告拖欠租金的计算方式与数额，本院不予以采信。本院依据被告实际支付租金的银行流水及原告向被告开具的租金增值税普通发票，结合原告给被告廖荣发出的最后一份《租金催缴函》，认定被告廖荣从2018年9月份开始拖欠租金直至庭审之日，从2018年12月1日开始未支付水电费直至庭审之日。5、2019年2月13日，被告廖荣向原告发出《房屋租赁合同解除通知书》告知因原告未取得一次消防验收合格证，导致被告无法取得二次消防验收合格证明，致使无法实现租赁合同目的；要求原告于2019年2月15日前提供涉案商铺的一次消防验收合格证原件，否则视为原告未取得；原告的违约行为导致租赁合同无法履行，双方签订的租赁合同即行解除，要求原告退还全部所收款项并承担相关赔偿及违约责任。2019年2月14日，原告收到上述《房屋租赁合同解除通知书》。六、其他情况：被告廖荣于2019年4月15日向本院申请对涉案商铺的装饰装修进行评估鉴定。判决结果本院认为，原告赛格新城市公司与被告廖荣签订的书面合同编号为33-2015080048-2《赛格ECO中心一期商铺租赁合同》合法有效,双方应依照合同约定履行合同义务,被告廖荣作为被告北尚饺子坊的法定代表人对外以自己名义签订的合同，被告北尚饺子坊实际享有合同权利，被告北尚饺子坊应承担连带责任。双方争议的焦点在于原告赛格新城市公司所出租的涉案物业是否已取得一次消防验收合格证，两被告辩称因原告未取得一次消防验收合格证，导致两被告无法取得二次消防验收合格证明，致使无法实现租赁合同目的。原告赛格新城市公司主张其已取得消防备案，涉案物业是符合相关消防法律法规规定的，亦符合交付标准，并向本院提交了《建设工程验收消防备案表》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，本院予以采信。本院认为涉案物业已取得建设工程消防验收备案已视为取得一次消防合格证，两被告应按照相关消防管理规定办理二次消防改造及报批手续，不得以此事由拒不履行合同义务。关于解除涉案房屋租赁合同的原因和时间，原告于2018年12月24日向被告廖荣送达《律师函》告知被告廖荣自收到函件之日起15日，解除涉案租赁合同，被告廖荣于2018年12月25日收到上述《律师函》。因被告廖荣从2018年9月份开始拖欠租金，已构成违约，原告有权提出解除合同且按照合同约定没收被告廖荣已支付的租赁保证金88836元，本院认定，原告赛格新城市公司（甲方）与被告廖荣（乙方）2015年9月23日签订的编号为33-2015080048-2《赛格ECO中心一期商铺租赁合同》于2019年1月9日解除。因被告廖荣从2018年9月份开始拖欠租金，从2018年12月1日开始未支付水电费、物业管理费，则被告廖荣应支付拖欠的2018年9月1日至2018年12月31日期间的租金195440元、2019年1月1日至2019年1月9日期间的租金16312.9元、被告北尚饺子坊对上述债务承连带责任。原告主张被告廖荣支付2019年1月1至2019年1月9日期间的租金14658元，对于原告放弃的部分债权视为对自身权利的处分，本院予以支持。双方涉案租赁合同解除后，被告北尚饺子坊继续占用涉案商铺，两被告需按租金标准支付占用费，即被告廖荣应支付2019年1月9日至2019年1月31日的占用费41688.61元（按照2019年度租金56189元/月的标准），原告主张按照48860元的标准计为34202元，是原告对自己诉讼权利的处分，本院予以支持。关于两被告拖欠的2018年12月-2019年1月份水电费9885.47元、物业管理费4441.8元，可在被告廖荣支付给原告的物业管理费押金4442元、水电押金10000元中予以扣减，被告廖荣仍剩余押金114.73元，则在本案中被告廖荣无需支付2018年12月-2019年1月份水电费9885.47元、物业管理费4441.8元。关于原告要求两被告应支付的违约金主张，按照月租金48860元的3倍计，为146580元，本院认为过高，酌情调整为48860元。关于原告要求两被告支付注册地址变更违约金每日3257元（从2019年4月18日起计算至迁址之日止）的主张无法律依据，本院不予支持。关于被告廖荣对涉案商铺进行装饰装修评估鉴定的申请，因本院认定被告廖荣为违约方，导致合同解除，故无需进行评估鉴定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》之第二十九条、《最高人民法院》第十一条第一项第（二）款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市赛格新城市建设发展有限公司与被告廖荣（反诉原告）2015年9月23日签订的编号为33-2015080048-2《赛格ECO中心一期商铺租赁合同》于2019年1月9日解除；二、被告（反诉原告）廖荣于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）深圳市赛格新城市建设发展有限公司支付2018年9月1日至2019年12月31日期间的租金195440元、2019年1月1至2019年1月9日期间的租金14658元，共计210098元；三、被告（反诉原告）廖荣于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）深圳市赛格新城市建设发展有限公司支付2019年1月9日至2019年1月31日的占用费34202元；四、被告（反诉原告）廖荣于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）深圳市赛格新城市建设发展有限公司支付违约金48860元；五、原告（反诉被告）深圳市赛格新城市建设发展有限公司无需向被告（反诉原告）廖荣退还租赁保证金88836元；六、被告深圳市北尚人家饺子坊餐饮投资发展有限公司对被告廖荣的上述判项（二）、（三）、（四）债务承担连带清偿责任；七、驳回原告（反诉被告）深圳市赛格新城市建设发展有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）廖荣的全部反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分的案件受理费6948元，原告自行负担4322元，被告负担2626元；反诉部分的案件受理费8601元，由被告廖荣自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  田阿婷二〇二〇年三月十七日书记员  尤玉婷