山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0203民初4022号 原告:山东省青岛第四十三中学,住所地青岛市市北区镇江路40号 法定代表人:纪红军,校长。 委托诉讼代理人:胡志刚,山东博论律师事务所律师。 委托诉讼代理人:林民,山东博论律师事务所律师。 被告:邵荣,女,1961年11月15日出生,汉族,住青岛市。 被告:张淑君,女,1938年8月2日出生,汉族,住青岛市。 委托诉讼代理人:谭伟平,山东瑞帆律师事务所律师。 被告:赵轩,男,1987年9月11日出生,汉族,住青岛市。 被告:青岛本善大药房连锁有限公司七分店,住所地青岛市市**镇江路**。 法定代表人:陈晓利，经理。 原告山东省青岛第四十三中学诉被告邵荣、张淑君、赵轩、青岛本善大药房连锁有限公司七分店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东省青岛第四十三中学的委托诉讼代理人胡志刚、林民，被告邵荣，被告张淑君的委托诉讼代理人谭伟平到庭参加诉讼，被告赵轩、被告青岛本善大药房连锁有限公司七分店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。因市北区时代砂锅黄焖鸡米饭店已向原告返还房屋,原告当庭撤回对市北区时代砂锅黄焖鸡米饭店及经营者于时代的起诉,本院当庭予以准许。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令四被告共同向原告返还已超期占用的镇江路40号租赁房屋,房屋面积约585平方米；2、判令四被告共同向原告支付2016年1月1日至2018年8月1日(31个月)欠缴房屋占用费(231525*1%=231525*930天(31个月*30天)=2153182.5元；3、本案诉讼费用由四被告共同承担。事实与理由：2014年期间,原告与青岛市市北区真惊了火锅城就“镇江路40号”出租房屋事宜,达成《房屋租赁合同》,租期为二年(2014年1月1日-2015年12月31日),年租金人民币231525元。但该租赁合同到期后,虽经原告方多次催促,被告方却一直拒绝交回房屋,为此极大的侵害了原告的合法权益和上级主管部门的教育管理秩序,严重的影响了学校工作计划的实施。经查证青岛市市北区真惊了火锅城系个体工商户，按照法律规定其负责人赵德山应共同承担法律责任,现赵德山已死亡,因此原告依据我国法律的有关规定,特向贵院提出本案之诉讼。 被告邵荣辩称：原告给涉案房屋断水断电,无法经营。店铺开业一直到赵德山去世,一直是赵德山在经营,赵德山当时跟我说过,原告跟他协商怎么安装煤气管道,原告也同意了,协商前期费用是赵德山出,如果原告有什么变动,原告会给他补偿,管道到时候就留给原告了。现在赵德山去世后,就没有人说补偿这个事了,如果原告不同意赵德山安装,我们也安不上煤气管道,安装时原告需要出证明的,这是口头协商的。 被告张淑君辩称：原告所诉不是事实,市北区真惊了火锅城(以下简称火锅城)占有原告的房屋面积为390平方米;火锅城与原告租赁合同约定违约金，即原告诉求的“房屋占用费”过高,没有法律依据。一、2004年年初火锅城即与原告签订了房屋租赁合同,租赁房屋8间,使用面积390平方米。2004年至2016年赵德山(火锅城负责人)死亡已12年,火锅城在租赁期间一直使用原告房屋8间,使用面积390平方米,原告所诉的585平方米使用面积是错误的。二、火锅城与原告签订的租赁合同第六条违约责任中第四款约定的按租金总额的1%,每日计算占有费过高,违反我国法律的相关规定。2014年1月1日火锅城与原告续签房屋租赁合同，该合同第6条第4款约定:合同期满,承租方应自期满日或解除日起7日返还房屋,逾期返还,每逾期一日,承租方应按发生日所在年度年租金总额的1%向出租方支付占用费。该约定没有法律依据且约定的违约金过高,请求法院依法判决。三、火锅城所使用的8间房屋系危房,且2018年5月2日原告已停水停电,火锅城无法经营,原告出租的房屋没有使用功能,无权要求房屋占有费。2016年12月22日原告告知火锅城,所使用的房屋安全标准达不到抗震要求,应拆除重建,存在较大的安全隐患,又在诉讼期间将火锅城使用的房屋断水断电,无法经营。原告无权要求房屋占用费用。四、被告没有占有原告所诉的租赁房屋,不存在返还房屋的事实,原告诉讼主体错误。综上,被告认为原告所诉不是事实,诉求的房屋占用费过高,没有法律依据,请求法院依法判令驳回其诉讼请求。 被告赵轩、被告青岛本善大药房连锁有限公司七分店未到庭答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方提交的证据以及当庭陈述，本院予以查明事实如下： 座落于青岛市房屋产权登记在原告名下，建筑面积9296.39㎡。 赵德山（已故）原系市北区真惊了火锅城（以下简称火锅城）的负责人，该火锅城系个体工商户。赵德山于2016年3月10日死亡。被告邵荣系赵德山的配偶，被告张淑君系赵德山之母，被告赵轩系赵德山之子。该三被告系赵德山的法定继承人。 2012年1月1日，原告与火锅城签订《房屋租赁合同》，约定原告将镇江路40号房屋出租给火锅城使用，房屋使用面积585㎡，租赁期限两年。该合同到期后，2014年1月1日，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为两年，自2014年1月1日至2015年12月31日，年租金231525元；承租方未经出租方同意将该房屋的全部或者部分转租、转借，或将承租权转让给他人或者以置换、赠与、合作、联营、合并等形式变相转租、转让给他人的，出租方享有是否解除合同、收回房屋的权利；承租方未经同意不得对房屋及附属设施进行改造；租赁期间发生水电暖通讯卫生等费用由承租方；承租方对房屋及附属设施进行改造、改善及装修时，应征得出租方的同意，并按有关规定办理；租赁期满或提前解除，承租方改造、改善、装修所形成的资产归出租方所有,出租方对该投入不予经济补偿；合同期满或提前解除，承租方应自期满或者解除之日起7日内返还房屋及其附属设施，逾期返还的（包括未经出租方同意使用房屋的第三方），每逾期一日，承租方按发生日所在年度年租金总额的1%支付占用费，出租方验收认可之日为承租方返还该房屋的日期。 火锅城已支付租金至2015年12月31日。 上述合同已履行至期满。期满前原告于2015年11月23日向火锅城送达《腾房通知》，内容为：告知合同到期后不再续签，要求火锅城在合同到期后尽快搬离涉案房产交还房屋。 2016年3月23日，被告邵荣向原告出具一份说明，内容为：就上述《房屋租赁合同》，2014年10月9日原告已通知称校舍不得对外出租，承诺与承租方协商提前终止合同。现因赵德山身患重病住院治疗需要照顾，未有时间找寻合适房屋撤出校舍，无法按时腾房退还给原告，请原告予以谅解为盼。 被告青岛本善大药房连锁有限公司七分店自火锅城处转租使用部分涉案房屋。因赵德山已去世，该被告拒不到庭参加诉讼，致使转租合同情况不明。 2019年12月9日，被告邵荣向本院邮寄声明一份，内容为：1、赵德山生前患肝癌,住院治疗期间因病情紧急,无力承担巨额的医疗费,借了很多外债,他本人临去世之前已经身无分文,没留下什么财产可以继承；2、我与赵德山系夫妻关系,现向法院声明:我放弃继承赵德山的遗产,也放弃继承赵德山对外的债权和债务。 另查明，原告曾以火锅城为被告诉至本院，要求火锅城支付超期占用租金及滞纳金并返还房屋，本院作出(2016)鲁0203民初3193号民事判决书，判决予以支持原告的诉请，该案上诉后因火锅城的经营者赵德山去世予以发回重审，重审期间原告撤诉。 本院认为，原告与火锅城签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。该合同租赁期限届满后，火锅城仍占用涉案房屋，原告要求返还房屋于法有据。因火锅城的经营者赵德山已去世，其法定继承人均应承担返还房屋的责任。被告青岛本善大药房连锁有限公司七分店作为次承租人自火锅城处转租使用部分涉案房屋，现原告与火锅城签订的《房屋租赁合同》已履行期限届满，该被告已无权继续使用涉案房屋，原告要求该被告返还占用的部分房屋的请求依法有据，本院予以照准。 涉案房屋的租赁期限至2015年12月31日届满，原告已提前告知不再续租，但火锅城在租赁期限届满后仍占用涉案房屋产生占有使用费，赵德山去世后，该债务应由其法定继承人承担。赵德山死亡后，其继承人在明知原告通知要求返还涉案房屋的情况下，未能及时履行返还义务，此后产生的房屋占用费应由被告邵荣、张淑君、赵轩承担，原告要求该三被告支付2016年1月1日至2018年8月1日期间的房屋占有使用费的请求于法有据，本院予以照准,但涉案合同中约定的逾期腾还房屋的房屋占用费过高，故被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费较为合理，该房屋占有使用费为231525元÷12个月×31个月=598106.25元。被告青岛本善大药房连锁有限公司七分店作为次承租人应向转租人缴纳租金，原告要求其支付上述期间的房屋使用费于法无据，本院不予支持。 被告邵荣主张承租期间其出资安装煤气管道设施，要求原告予以补偿，但其未提交原告同意安装该设施并同意承担费用的证据，故对邵荣的该项主张本院不予采信。 被告邵荣作为赵德山的配偶，主张放弃继承赵德山的遗产，同时放弃承担赵德山的债务。该被告是否放弃遗产及债务承担应系遗产继承过程中继承人内部的分配问题，与本案并无关联。现赵德山的遗产范围不明确，邵荣应与其他继承人共同承担该案债务，在遗产继承时可向其他继承人主张，本案中对邵荣的该项主张不予采信。 被告青岛本善大药房连锁有限公司七分店拒不到庭参加诉讼应视为其放弃抗辩权利，本院依法缺席判决，其与火锅城之间若有转租纠纷可另案主张。 被告赵轩拒不到庭参加诉讼应视为其放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告邵荣、张淑君、赵轩、青岛本善大药房连锁有限公司七分店自本判决生效之日起十日内将青岛市房屋腾还给原告山东省青岛第四十三中学； 二、被告邵荣、张淑君、赵轩自本判决生效之日起十日内给付原告山东省青岛第四十三中学房屋占用使用费598106.25元； 三、驳回原告山东省青岛第四十三中学的其它诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费24025元，由被告邵荣、张淑君、赵轩各负担7966元，由被告青岛本善大药房连锁有限公司七分店负担125元，公告费900元由被告赵轩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  方伟 审判员  孙婷 审判员  周敏 二〇二〇年三月二十三日 书记员  王莉