贵州省荔波县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2722民初338号 原告：荔波嘉和物业服务有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏街道办事处时来新区江滨路**，统一社会信用代码91522722322191671L。 法定代表人：黄永梅，系该公司经理。 委托诉讼代理人：唐剑梅，贵州行者（荔波）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：何校伦，男，1982年6月15日出生，布依族，现住贵州省荔波县。 被告：陈再菲，女，1987年2月26日出生，布依族，现住贵州省荔波县。 委托诉讼代理人：吕泐延，广西博爱律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告荔波嘉和物业服务有限公司（以下简称嘉和物业公司）与被告何校伦、陈再菲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告嘉和物业公司的委托诉讼代理人唐剑梅、被告何校伦、陈再菲的委托诉讼代理人吕泐延到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告嘉和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费4932元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月19日，被告与贵州省嘉和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买嘉和中央城8栋1单元6层2号房，被告同意由出卖人依法选聘的物业服务公司提供物业服务。2014年12月20日，贵州省嘉和房地产开发有限公司与原告签订《荔波嘉和中央城物业服务合同》，由原告向“荔波中央城”提供物业服务。原告认为，被告系嘉和中央城8栋1单元6层2号房业主（房屋于2015年3月31日交付使用），已享受原告提供的物业管理服务，双方已经形成事实上的管理与服务关系。被告自2016年4月1日起至2019年10月31日，未缴纳物业管理费4932元，经原告多次催缴无果，故诉至法院。 被告何校伦、陈再菲辩称：1、被告与贵州省嘉和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的前期物业服务公司是都匀市嘉和物业服务有限公司，而非本案原告，原告与被告无物业服务合同关系，故原告起诉主体不适格；2、原告与贵州省嘉和房地产开发有限公司签订的《荔波嘉和中央城（前期）物业管理服务合同》违反法律规定，属无效合同，且严重侵害原告的合法权益；3、原告小区已成立业主委员会，经投票表决，原告落聘，业主委员会已通知原告，但原告至今仍未撤离，原告无权再在小区提供物业服务；4、原告主张缴纳从2016年4月以来的物业费，但房屋是在2017年才交付的，被告收取房屋交付之前的物业费无法律依据，且被告也未享受到原告提供的物业服务，故不应缴纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当庭核实，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2013年8月19日，被告与贵州省嘉和房地产开发有限公司签订了合同编号为2013-8-032《商品房买卖合同》，向贵州省嘉和房地产开发有限公司购买其开发建设的荔波嘉和中央城项目8-1-6-2号商品房，该商品房建筑面积115.14平方米。合同约定前期物业管理选聘的物业服务企业为都匀嘉和物业服务公司；物业服务收费价格为1元/每月每平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、地下停车管理费、地上停车管理费；缴费时间为按月收取。在涉案8栋房屋尚未建设完工之前，都匀嘉和物业服务公司进驻该小区，开始为已竣工验收的其他号楼业主提供前期物业服务，并收取物业费。2014年12月20日，贵州省嘉和房地产开发有限公司又同原告签订了《荔波嘉和中央城（前期）物业管理服务合同》，合同约定关于物业费收取标准和方式与上述相同，停车管理费及车位租赁费另行收取。贵州省嘉和房地产开发有限公司于2015年4月8日向被告交付案涉房屋。2017年12月28日，原告向被告发出物业费催缴通知单，要求被告缴纳2016年4月1日至2017年12月31日的物业费3860元，被告仍未按前期物业服务合同的约定缴纳物业费。从2016年4月1日起至2019年10月31日止，被告尚欠物业费4932元，原告经多次催收无果，遂诉至本院。 另查明，荔波中央城小区业于2016年3月26日已成立业主委员会，截止本案法庭辩论终结时，原告仍在为该小区提供物业服务。 本院认为，一、关于本案原告嘉和物业公司主体是否适格的问题。业主在购买房屋时虽未实际参与选聘物业服务企业、商定物业费用，但不影响合同的效力。贵州省嘉和房地产开发有限公司为维护业主利益和物业区域正常秩序，在都匀嘉和物业服务公司退出后，有权在业主委员会成立前，或业主、业主委员会尚未选聘物业服务企业之前，选聘物业管理企业开展前期物业管理，该行为符合法律规定。贵州省嘉和房地产开发有限公司与原告签订《荔波嘉和中央城（前期）物业管理服务合同》，该合同仍属前期物业服务合同，其对包括被告在内的全体业主具有约束力，并且原告在签订此合同后已实际提供了物业服务，故被告主张其与贵州省嘉和房地产开发有限公司签订商品房买卖合同中约定的前期物业服务企业为都匀嘉和物业服务公司而非原告，原告起诉主体不适格的理由不能成立，本院不予支持。 二、关于本案原告主张支付物业服务费应否支持的问题。被告对《领物签收表》上的签名以及记载领取房屋钥匙时间的真实性均无异议，足以认定案涉房屋在2015年已交付。被告关于交付房屋时间为2017年的辩解无事实依据，本院不予采信。本案前期物业服务合同的签订人具有相应民事行为能力、意思表示真实、合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方均应按合同约定履行义务。在合同有效期内，原告为被告居住的荔波中央城小区提供了物业服务，被告作为业主理应依约向原告交纳物业服务费，物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见。被告认为原告未尽职履责，导致小区内长期存在公共卫生脏乱、小区道路受损严重、交通无序等情形，但所提供的相关证据不足以作为不缴纳物业费的合理理由，故原告要求被告支付2016年4月1日至2019年10月31日物业服务费4932元于法有据，本院予以支持。原告在物业服务过程中存在瑕疵时，被告也可以依合同约定，要求原告整改直至终止合同，或者诉诸于法等方式维权，被告消极地以拒付物业费对抗物业瑕疵的行为无合法依据。当然，原告也不能把诉讼当作实现收费的手段，应当虚心听取被告等业主的意见，对物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐社区。被告关于原告已经落聘，不能再在小区提供物业服务，以及无权出售、出租停车位的抗辩，不属本案审理范围，被告可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告何校伦、陈再菲在本判决生效后十日内支付原告荔波嘉和物业服务有限公司的物业服务费4932元。 如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告何校伦、陈再菲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。 义务人不履行义务的，权利人可在本判决履行期限届满之日起两年内向本院或者义务人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。 审判员  陈光琼 二〇二〇年三月二十六日 书记员  覃 路