江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1302民初23号原告（反诉被告）:淮海技师学院。法定代表人：张兵营。委托诉讼代理人：杨斌，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庆伟（该学院职工）。被告（反诉原告）:江苏硕林科智能科技有限责任公司。法定代表人：赵亮。委托诉讼代理人：陈冠君（该公司股东）。委托诉讼代理人：李学超，江苏宏夏律师事务所律师。淮海技师学院（以下简称淮海学院）与江苏硕林某智能科技有限责任公司（以下简称硕林某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后依法适用普通程序两次公开开庭进行审理。两次开庭原被告双方及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。淮海学院向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的租赁协议，硕林某公司将承租的培训中心宾馆予以返还；2、被告支付2017年5月1日至房屋实际返还时的承包费（截止2020年2月28日金额为1922320元）和欠付原告的水电费106435元；3、本案诉讼费用由被告负担。庭审中原告撤回对第二项水电费的诉请。事实和理由：2014年5月1日，双方签订《淮海技师学院培训中心宾馆租赁协议》（以下简称《租赁协议》）一份。双方对于租赁物标的、租赁期限、租金支付、违约责任等内容进行了约定。协议签订后原告依约履行协议，将宾馆提供被告使用。应被告解除承包合同的请求，双方进行了多轮协商未果，故提出上述诉请。硕林某公司辩称：一、因原告的过错及违约行为导致被告酒店无法正常经营。1、2013年底，原告通过市招标办在宿迁市公共资源交易网上发布招标文件，对所属培训中心经营权进行公开招标，被告通过公开程序得以中标。原告有义务保证培训中心合法合规，不存在隐蔽瑕疵，但原告并没有告知被告其不能提供消防验收有关资料的事实。因原告过错直接导致被告2016年11月被市消防支队责令停产停业，此后被告不得不处于无法正常经营状态。2、双方签订的租赁合同中约定原告有协助办理消防许可证的义务，但是自被告租赁培训中心以来，原告违约在先，拒不提供消防设计图纸等材料，导致酒店无法通过消防检查，故自2016年11月停业以来，在原告未提供合格消防手续前，原告不应再要求被告继续支付租金；二、原被告双方互负债务，相抵后原告尚欠被告巨额消费款。原告欠付被告的消费款997972元，扣除被告欠付原告的水电费、房租17.77万元，原告仍欠被告消费款82.03万元。即便如原告所讲存在拖欠租金的情形，被告也为正当行使合同履行过程中的同时履行抗辩权与不安抗辩权，并不构成违约；三、原告提出解除协议，但条件过于苛刻，被告未能同意；四、原告自2017年9月以来多次对被告停水、停电、并封闭通往酒店的道路，导致被告无法正常营业；五、原告以不履行协议约定义务的方式导致被告不能继续经营，原告行为事实上已经主动终止了合同。硕林某公司向本院提出反诉请求：1、判令淮海学院赔偿硕林某公司对酒店的投入2757430.16元；判令淮海学院支付违约金1400万元（按2015年营业额的5倍计算）；判令淮海学院支付消费款82.03万元，合计1757.77万元。2、判令淮海学院承担本案诉讼费用。庭审中硕林某公司撤回对消费款的诉请，主张另行处理。事实和理由：2014年5月1日，双方签订租赁协议一份，协议签订后，硕林某公司对酒店投入资金，购买酒店物品设备及装修等投入共计2757430.16元。装修完毕后，进入试营业期间。试营业期间，2015年宾馆营业额达281万元。在此期间，硕林某公司多次要求淮海学院履行双方协议内容。第一要保证该房屋的使用安全，第二要协助办理消防许可证，但由于淮海学院违约，拒不提供消防设计图纸等材料，导致无法办理消防许可证，致使宾馆无法正常营业。2016年11月消防部门下达处罚决定书，由于淮海学院的违约直接导致硕林某公司不能正常营业，造成巨大经济损失。此后淮海学院提出解除协议，但条件过于苛刻，我方不同意。自2017年9月以来，原告又多次对被告停水、停电、并封闭通往酒店的道路，导致被告无法正常营业。淮海学院辩称：一、淮海学院在租赁合同履行期间没有过错。1、硕林某公司因其自身过错导致其不能经营；2、招标公告对租赁物情况有明确告知。涉案租赁合同系通过招标程序确定，招租公告第八条明确要求“招租项目经营场地情况，以实地展示的现状为准，如因情况不清造成后果，责任自负”；3、租赁协议第六条对租赁物的交付有明确约定。硕林某公司作为经营者疏于应有的注意义务，导致被消防部门处罚，处罚后亦不积极整改，相关损失应由其自行承担。二、淮海学院依法解除合同，不应承担违约金。1、硕林某公司主动书面表示“不再租赁”，本案系双方协议一致解除合同的情形；2、酒店现处于查封状态，涉案酒店被消防部门查封后，硕林某公司不积极整改，导致至今仍处于停业状态；3、硕林某公司主张违约金过高且依据不足。原告应当依据其实际纳税的经营额按照企业会计准则计算出实际经营利润额，依据实际利润额主张违约金数额，请求法庭依法降低违约金的数额。三、原告消费款的诉求不应属于反诉情形的构成。本院经审理查明事实如下：淮海技师学院原名为宿迁市。2010年7月20日，江苏省人民政府作出批复，同意在宿迁市基础上建立淮海技师学院。淮海学院在宿迁市产权交易中心发布招标公告，被告通过招投标程序中标。2014年5月1日原被告双方签订《淮海技师学院培训中心宾馆租赁协议》一份。协议内容包括“一、租赁场地和用途1、甲方（原告）将位于江苏省宿迁经济技术开发区苏州路甲方学院西侧的面积约为8000㎡的培训中心（含两栋五层主楼，两栋二层辅楼及楼内由甲方施工、购买的物品、院内、外其他面积及附属物）出租给乙方（被告）做酒店、宾馆经营；培训中心宾馆内的相关设施、设备一并租赁给乙方。3、甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）等文件，乙方应提供身份证明文件并复印保存。二、租赁期限1、该培训中心宾馆租赁期限共拾年，从2014年5月1日起至2024年4月30日。三、租赁金额第一年租金的总价为人民币伍拾万元整，从第二年至第六年每年租金在上一年基础上递增8%。四、租金支付方式第一、二年租金每半年支付一次，第三年至第十年每一年支付一次。如乙方确需分期支付，需征得甲方书面同意后方可执行，否则视为违约，甲方有权收回宾馆使用权并对乙方收取滞纳金。六、双方权利和义务1、在租赁期限内，甲方保证该房屋的使用安全（乙方使用不当除外）并提供完好的设施设备，双方当场验收清点后签字确认，移交前如存在故障或不能正常使用的，由甲方负责维修。3、乙方在经甲方同意后，在不改变房屋内部结构的情况下可根据需要进行装修；依附于房屋的装修归甲方所有，甲方不得在收回宾馆时要求乙方进行复原。九、违约责任乙方需向甲方支付履约保证金人民币叁拾万元整，合同到期后甲方即向乙方无息支付该笔费用……。在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按协议向甲方支付最高租金额的五倍作为违约金。甲方未经乙方同意，中途擅自终止合同，需向乙方支付最高年营业额的五倍作为违约金。十、其他约定事项1、涉及宾馆经营所需办理的证件，如消防许可证、工商营业执照等，需甲方协助办理。如未能及时办理相关手续而受到相关部门约束的，甲方承诺给予向相关管理部门协调……”。硕林某公司已向淮海学院支付2014年5月1日至2017年5月1日期间的租金。关于协议中约定的履约保证金30万元，被告未向原告缴纳。另查明，2010年6月21日宿迁市规划局审批同意原告建设宿迁市职业培训公共实训中心（涉案房屋）选址红线图，占地面积约20亩（实测为准）。因涉案房屋在建设中存在部分规划变更，本案在审理过程中，宿迁市规划局于2018年5月24日在原设计图纸中注明“仅同意以下两点调整内容：……2、扩建西北角公共实训基地，增加建筑面积2552㎡2018年5月24日”。2013年5月13日宿迁市公安消防支队向原告出具《建设工程消防设计审核意见书》内容包括“一、同意该工程消防设计、请按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工，并且在工程竣工后依法申请消防验收。……审核合格的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，建设单位应当重新申报消防设计审核”。另，经本院多次释明，本案在庭审辩论终结时，淮海学院仍未能提供涉案房屋取得不动产权属证书或消防验收合格的相关证据资料。再查明，硕林某公司承租涉案房屋后进行重新装修，在未通过消防验收的情况下擅自营业。2016年10月27日被告法定代表人赵亮从原告处借用培训中心装饰装修工程竣工资料等资料用于办理消防验收，但因不符合消防部门相关要求，未能办理。2016年11月2日消防部门对硕林某公司作出宿开公（消）行罚决字（2016）0044号行政处罚决定书，查明“2016年9月23日，我大队接宿迁市公安消防支队转来的举报投诉并现场核查发现，江苏硕林某智能科技有限责任公司经营的驰笛大酒店，未经消防安全检查擅自投入使用……决定给予江苏硕林某智能科技有限责任公司经营的驰笛大酒店处以责令停产停业，并处罚款人民币叁万元整的处罚……”。2016年11月8日赵亮签收该决定书，但截至本案法庭辩论终结时，被告仍未缴清消防部门罚款。2017年9月7日淮海学院朱玉亮向硕林某公司陈冠君微信送达解除合同协议书，但陈冠君予以拒绝，不同意原告提出的解除协议方案。2017年11月10日，硕林某公司向淮海学院出具《关于驰笛大酒店相关问题的报告》，主要内容为在双方合同履行过程中硕林某公司存在租金不能及时缴纳、经营管理不到位、因租金问题导致原告受到有关部门督办等不足，淮海学院存在消防问题突出、土建问题较多、原有设施不达标、设备过保、房内漏水问题严重、处理不及时、机器人实训基地规划影响酒店经营等问题。决定不再租赁原告培训中心并要求原告解决以下事项：结清消费款、尽快安排评估、核算电费等内容。庭审中因双方对于被告对培训中心的投入金额未达成一致，本院依被告硕林某公司的申请，依法对涉案酒店凉菜间、门卫室、厨房间、仓库及办公区、广告牌、大厅及其他购置装修费用、餐具厨具卫具及其他设备总价等内容通过摇号选取宿迁天园资产评估有限公司（以下简称天园公司）、江苏泽豪工程咨询管理有限公司宿迁分公司（以下简称泽豪公司）进行鉴定。天园公司依照原被告双方主张的评估基准日期即2016年11月2日和2018年1月2日对未形成附合的装饰装修物进行鉴定，鉴定资产净值分别为63.39万元、55.24万元。为此原告淮海学院支付鉴定费5300元，被告硕林某公司支付鉴定费6300元。泽豪公司出具的鉴定造价意见为培训中心投入装修工程613887.74元、培训中心投入安装工程93995.25元、后期改建增加的仓库及办公室主体工程385278元-483246元、凉菜间部分彩钢复合夹芯板（含钢屋架）屋面23540元-28820元、餐具厨具卫具等其他设备779011.83元，共计1825712.82元-1928960.82元。泽豪公司在上述鉴定过程中因门卫室、广告牌实体现场勘查不到，无法核实，故此项费用无法鉴定。因被告未能提供后期改建增加的仓库、办公室主体工程、凉菜间部分彩钢复合夹芯板（含钢屋架）屋面、其他可见的装饰部分等设计图纸，对于隐蔽的主体工程该鉴定机构无法计量和计价，泽豪公司采用同时期结构类似的工程经济指标、工程造价进行综合比较分析作出鉴定意见。该鉴定意见基准日期为2014年5月-7月。硕林某公司为此支付鉴定费79000元。本院认为：关于原被告双方签订的租赁协议效力。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，淮海学院在宿迁市产权交易中心发布招标公告，被告通过招投标程序中标，涉案房屋虽在建设中存在部分规划变更，但在本案辩论终结前，宿迁市规划局已经批准同意原告规划调整，故原被告双方在自愿平等、协商一致的基础签订的涉案租赁合同合法有效。涉案《租赁协议》是否应当解除，如确需解除则解除时间点如何确定。原告庭审中陈述被告在向原告提交的《关于驰笛大酒店相关问题的报告》中主动决定不再履行租赁合同，应被告解除承包合同请求而提出第一项诉请。被告在整个庭审过程中坚持认为该份报告系应原告的要求而出具并非其本意，且该报告同时要求原告将消费款、安排评估等内容一并解决才同意解除，另被告始终不同意将未形成附合物品搬离，表示继续占用，等待法院判决后，在双方没有异议的情况下再搬离。原告主张涉案租赁合同解除时间为起诉之日。关于原告通过诉讼方式通知被告解除合同，人民法院在认定合同是否解除时，应否审查通知方有无合同解除权。本院认为，当事人根据《合同法》第96条的规定通知对方解除合同的，必须具备《合同法》第93条或者第94条规定的条件，即需要具备约定或者法定的解除权，合同才能解除。法院在审查合同是否解除时，需要审查发出解除通知的一方是否享有合同解除权。本案中，首先，原告作为出租人的义务为按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原被告双方签订的租赁合同对于租赁用途均系明知即用于被告酒店、宾馆经营，但截至法庭辩论终结时，原告仅提供消防部门出具的《建设工程消防设计审核意见书》一份，且该意见书中亦明确要求原告在工程竣工后依法申请消防验收。涉案房屋是否通过消防验收，原告并未提供证据证实。被告在被消防部门作出处罚前，从原告处借用培训中心工程装饰装修工程竣工资料、施工文件等材料积极到消防部门补办消防验收手续，但在原告出租的租赁物未通过消防验收的情况下，被告无法通过验收。综上能够认定原告作为出租人提供的租赁物并不符合租赁用途。其次，原告是否能够以被告拖欠租金为由而解除合同，本案中被告在被消防部门责令停产停业前的租金均已缴纳，因涉案酒店被消防部门责令停产停业并处罚款后次年的租金被告未予以缴纳。本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。先履行的一方履行债务不符合约定的，后履行的一方有权拒绝其相应的履行要求。本案原告提供的租赁物不符合合同约定，被告无法仅凭其自身通过消防验收，导致涉案酒店被消防部门责令停产停业，被告有权拒绝支付租金，并不构成违约。综上，原告在不享有合同解除权的情况下虽通过诉讼方式向被告通知合同解除，亦不能达到合同解除目的。本案被告整个庭审过程表明其不同意解除合同。本案涉案酒店自2016年11月份被消防部门责令停产停业后至今一直处于闲置状态，在此期间原告并未积极办理相关消防验收手续，被告至今亦未缴清消防部门3万元罚款，综上本院认为双方均无继续履行合同诚意，合同已经丧失继续履行的条件，解除合同也可避免双方损失进一步扩大。本院综合案件具体情况，认定自本判决作出之日起涉案《租赁合同》予以解除。合同解除的效力依照《合同法》第九十七条予以处理。关于硕林某公司主张酒店投入2757430.16元损失。关于未形成附合的装饰装修物，庭审中原告明确提出不同意利用。故依照法律规定合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由被告拆除，目录同天园公司评估的409项内容。考虑搬离上述物品需要一定时间，本院限被告于本判决发生法律效力之日起十五日内予以清空交付租赁物。关于已经形成附合的装饰装修物，泽豪公司评估基准日为2014年5月-7月，评估价值扣除餐具厨具卫具等其他设备评估价779011.83元，剩余价值评估价区间为1046700.99元-1149948.99元。被告虽辩称上述价格过低，与其实际投入不符，但原因系被告未能提供设计图纸，导致评估公司对于隐蔽工程无法计量，责任应由被告自行承担。另外评估公司参照同期类似工程的造价进行综合比较分析而得出的评估价格，在现有条件下具有客观真实性，本院予以确认。据此，本院结合该鉴定意见及庭审查明事实认定评估价格为114万元。双方签订的租赁协议租期为十年，截止2016年11月2日涉案酒店被消防部分查封之前被告正常经营，本院认定剩余租期内装饰装修残值损失为85.5万元。淮海学院在宿迁市产权交易中心发布招标公告，被告通过招投标程序中标，且在合同中原告亦承诺予以积极协助，故被告对原告产生合理信赖并无过错，该部分损失应当由原告予以赔偿。关于鉴定费用原告除负担其已经支出部分，另应向被告支付54000元。关于被告主张违约金1400万元即按2015年营业额5倍计算的经营损失。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。本案被告在未通过消防安全检查前擅自营业，之后被消防部分责令停产停业，其所主张的营业损失系由其造成的损失扩大部分应由其自行承担。在被告被责令停产停业后，原告公某的《工业机器人应用与维护实训基地景观绿化项目》与被告的营业损失并无直接关系，因为被告此时已经处于被责令停产停业状态。被告主张违约金的前提是双方在合同中约定了一方违约时应当根据违约情况对对方支付一定数额的违约金，但本案中，双方仅在第九条约定了违约金条款，以及要求原告承担违约金的条件为“甲方未经乙方同意，中途擅自终止合同”，本案造成合同不能履行系因被告未经消防验收擅自营业导致消防部门对其责令停产停业，而非合同约定的违约条件，故被告关于该部分的辩解及陈述，本院不予支持。另关于被告主张水电费抵扣事项，未提供证据证实，也非其反诉请求内容，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院》第二条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原被告双方签订的《淮海技师学院培训中心宾馆租赁协议》于2020年3月23日解除；二、淮海技师学院于本判决发生法律效力之日起十五日内向江苏硕林科智能科技有限责任公司支付装饰装修残值损失85.5万元及鉴定费54000元，共计909000元；三、江苏硕林科智能科技有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将天园公司评估的409项未形成附合的装饰装修物予以搬离；四、驳回淮海技师学院其他诉讼请求；五、驳回江苏硕林科智能科技有限责任公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8406元，反诉费63633元，由原告淮海学院负担17039元，被告硕林科公司负担55000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  马志敏人民陪审员  胡晓庭人民陪审员  齐桂荣二〇二〇年三月二十三日书 记 员  周泽华