广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2072民初7900号原告：中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司，住所地广东省中山市古镇七坊裕豪新村四大街**首层**。主要负责人：何锦开，总经理。委托诉讼代理人：林嘉涛，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊，广东登都律师事务所律师。被告：程碧瑕，女，1983年12月22日出生，汉族，住广东省中山市**。委托诉讼代理人：杨刚，广东三正律师事务所律师。原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司（以下简称利和物业古镇分公司）与被告程碧瑕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业古镇分公司的委托诉讼代理人林俊、被告程碧瑕的委托诉讼代理人杨刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和物业古镇分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除利和物业古镇分公司与程碧瑕在2017年10月20日签订的《物业管理服务协议》及其附件（《装修手册》、《管理规约》、《商户守则》）、《物业管理服务协议补充协议》）；2.程碧瑕向利和物业古镇分公司支付拖欠的物业管理费（自2018年8月1日起至合同解除之日，暂计至2019年5月15日止为55852.88元，其中：2018年8月1日至2019年4月30日每月拖欠5889.25元，2019年5月1日至5月15日拖欠2849.63元）；3.程碧瑕向利和物业古镇分公司补交2017年12月1日至2019年5月15日已享受的物业管理费折扣优惠12356.03元（2017年12月1日至2019年4月30日每月享受折扣优惠706.71元，2019年5月1日至5月15日享受折扣优惠341.96元）；4.利和物业古镇分公司没收程碧瑕已交纳的物业管理费保证金11778.5元；5.程碧瑕向利和物业古镇分公司支付迟延支付物业管理费违约金【自2018年8月6日起每日按欠费金额的3‰计至实际清偿之日止，暂计至2019年5月15日为25686.06元，其中：2018年8月6日起暂计至2019年5月15日为4999.97元（5889.25*3‰*283）；2018年9月6日起暂计至2019年5月15日为4452.27元（5889.25*3‰*252）；2018年10月6日起暂计至2019年5月15日为3922.24元（5889.25*3‰*222）；2018年11月6日起暂计至2019年5月15日为3374.54元（5889.25*3‰*191）；2018年12月6日起暂计至2019年5月15日为2844.51元（5889.25*3‰*161）；2019年1月6日起暂计至2019年5月15日为2296.81元（5889.25*3‰*130）；2019年2月6日起暂计至2019年5月15日为1749.11元（5889.25*3‰*99）；2019年3月6日起暂计至2019年5月15日为1254.41元（5889.25*3‰*71）；2019年4月6日起暂计至2019年5月15日为706.71元（5889.25*3‰*40）；2019年5月6日起暂计至2019年5月15日为85.49元（2849.63*3‰*10）】。事实和理由：程碧瑕于2017年10月20日与中山市利和置业有限公司（下称“利和公司”）签订《商铺租赁合同》（下称《租赁合同》）、并与利和物业古镇分公司同时签订《物业管理服务协议》（含附件《装修手册》、《管理规约》、《商户守则》）及《物业管理服务协议补充协议》（两者统称《物业协议》）。《租赁合同》及《物业协议》约定，1.在租赁期内（2017年11月1日至2020年10月31日）程碧瑕每月应缴纳的物业管理费（其中，优惠前的物业管理费为：235.57㎡×28元/㎡/月6595.96元/月；优惠后的物业管理费为：235.57㎡×15元/㎡/月=5889.25元/月）；2.程碧瑕逾期缴交物业管理费，利和物业古镇分公司除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，被告需按所欠费用总额的3‰缴付物业管理费违约金；3.程碧瑕与利和公司因约定或法定事由解除《租赁合同》的同时，《物业协议》自动解除；4.租赁有效期内，如程碧瑕违反相关规定且令《租赁合同》及《物业服务管理协议》终止的，利和物业古镇分公司有权没收物业管理费保证金，并追讨所欠的费用；5.程碧瑕原因导致租赁合同提前终止，则程碧瑕应在《租赁合同》终止后7日内补交装修期和《租赁合同》第五条项下或其他方式已享受的租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额。因程碧瑕连续多月欠缴物业管理费且违反《租赁合同》、《物业协议》的相关条款，其行为已给利和物业古镇分公司带来较大的经济损失，构成根本违约。为维护自身的合法权益，利和物业古镇分公司现提起诉讼。程碧瑕辩称，应当驳回利和物业古镇分公司诉求：1.从程序上讲，本案原告利和物业古镇分公司与其他另外两方主体混同，同时也遗漏了作为业主的中山利和置业有限公司作为本案被告；2.利和物业古镇分公司未出示物业管理费已经向政府申请批准备案的文件；3.本案所涉合同均为利和物业古镇分公司单方制定，其条款极不公平；4.本案的物业实际已由中山市古镇利和广场有限公司和利和公司收回。本院经审理认定事实如下：2017年10月20日，利和公司（甲方）与程碧瑕（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于中山市方使用，建筑面积235.57㎡，租赁期限为2017年11月1日至2020年10月31日；中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司，即物管公司）受甲方委托，为包括上述商铺在内的购物中心提供统一物业管理服务；乙方向甲方或物管公司交纳履约保证金（租赁保证金、物业服务费保证金及宣传推广费保证金）、水电费周转金及质量保证金；第六条物业服务费6.1乙方同意于签订本协议时与物管公司签订物业管理服务协议，物业管理服务协议的有效期不长于租赁合同的有效期，在租赁合同终止时自然终止；6.2物业管理费按照建筑面积计算，按每月每平方米28元由物管公司收取；前三年物业管理费按每月每平方米25元优惠价格计算；6.4物业管理费按月结算，签订合同之日起5个工作日内乙方向物管公司预缴首月物业管理费，之后的物业管理费按自然月计算，乙方应于每月5日前向物管公司支付当月物业管理费、水电费及其他应付款项等；若乙方未按合同约定按时缴纳物业管理费、水费、电费等，则物管公司自该月6日起计算违约金；6.7条本条款之内容，以乙方与物管公司签订的物业管理服务协议为准等内容。同日，上述物管公司授权利和物业古镇分公司（甲方）与程碧瑕（乙方）签订物业管理服务协议（含附件装修手册、管理规约、商户守则）及补充协议，约定物业管理费由物业服务费及能源费共同构成，按乙方承租单元建筑面积计算，2017年11月1日至2020年10月31日，物业管理费按每月每平方米28元收费；电费按1.2元／度（含线、电损耗及分摊）；物业管理费按自然月结算，乙方应于每月5日前缴纳物业管理费、电费；因乙方原因空置租赁单元，乙方仍需向甲方足额支付每月物业管理费等其他应缴费用；水费为用水量乘以政府当时规定的单价标准；水费保证金每平方米10元，待乙方退租时予以无息退还；如因乙方违约提前退租，则该押金不予退还；物业管理费的起计日为2017年11月1日；如乙方逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金等内容。同日，利和物业古镇分公司与程碧瑕签订物业管理协议补充协议，约定物业管理费按每月每平方米25元计算。2017年11月1日，程碧瑕签收房屋交接确认书，确认已接收案涉商铺。2018年12月3日，利和公司、利和物业古镇分公司共同向程碧瑕发出要求限期改正违约行为的函，指出程碧瑕存在拖欠租金、物业管理费等费用的问题，要求程碧瑕于需在接函2日内履行合同约定之义务等内容。同年12月25日，利和公司、利和物业古镇分公司共同向程碧瑕发出律师函，指出程碧瑕存在拖欠租金、物业管理费等费用的问题，要求程碧瑕于需在2019年1月25日前履行合同约定之义务等内容。上述两份邮件均被签收。2019年8月3日，程碧瑕向利和物业古镇分公司邮寄撤场告知书，但该邮件被拒收。随后，程碧瑕前往案涉商铺查看并拍照，根据照片的参数显示，拍照时间为2019年8月21日，根据照片的内容显示，案涉商铺已被围蔽。关于物业保证金、违约金的问题，利和物业古镇分公司认为物业保证金不是定金，应当与违约金一并判决，若法院认定物业保证金属于定金，则其选择违约金。庭审中，双方均确认，2018年8月前的物业管理费，程碧瑕已经支付完毕。本院认为，利和物业古镇分公司与程碧瑕签订的案涉物业协议是双方真实意思表示，并没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现程碧瑕逾期缴交物业管理费、水电费，已构成违约，利和物业古镇分公司要求程碧瑕支付物业管理费，理据充分，本院予以支持。关于合同的解除。程碧瑕虽已发出解除合同的申请，但其并不具有单方解除合同的权利，而利和物业古镇分公司亦并未同意其解除合同的请求，而根据程碧瑕提供的证据显示，2019年8月21日案涉商铺已被围蔽，应视为利和物业古镇分公司已于2019年8月21日以实际行动同意解除涉案合同，并收回涉案商铺，因利和物业古镇分公司已回收案涉商铺，双方的物业管理关系已于2019年8月21日解除，物业管理费应计至2019年8月21日。关于物业管理费。利和物业古镇分公司与程碧瑕在物业管理服务协议补充协议中约定，物业费按25元/月/平方米计算，程碧瑕承租的面积为235.57平方米，及程碧瑕每月需缴纳物业管理费5889.25元，现程碧瑕自2018年8月起未缴纳物业管理费，计至2019年8月21日的物业管理费应为74793.47元（5889.25元×12个月+5889.25元÷30天×21天）。关于物业管理费保证金。根据双方关于履约保证金的约定，保证金实为定金。现程碧瑕违约，利和物业古镇分公司依法可以选择适用违约金或者定金条款。而利和物业古镇分公司选择适用违约金，则程碧瑕需补交物业管理费的折扣优惠，并支付违约金，本院对利和物业古镇分公司要求没收保证金的诉讼请求不予支持。关于补交物业管理费折扣优惠。因利和物业古镇分公司选择使用违约金，则程碧瑕需补交物业管理费的折扣优惠。根据双方签订的补充协议，利和物业古镇分公司给予程碧瑕每月每平方优惠3元，程碧瑕需补交2018年8月至2019年8月21日的折扣优惠8975.22元（3元×235.57平方米×12个月+3元×235.57平方米÷30天×21天）。关于物业管理费的违约金。双方约定自欠费次月6日起按欠费金额分段计算违约金，现程碧瑕未按时缴纳物业管理费，利和物业古镇分公司要求程碧瑕支付违约金，本院予以支持。又因案涉商铺已于2019年8月21日被围蔽，故物业管理费的违约金应计算至2019年8月21日止。至于违约金的计算标准，利和物业古镇分公司主张按每日3‰计算违约金，程碧瑕抗辩该违约金计算标准过高，考虑到程碧瑕拖欠物业管理费的行为给利和物业古镇分公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且利和物业古镇分公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，利和物业古镇分公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、程碧瑕违约事实给利和物业古镇分公司造成的实际损失及协议完全履行后利和物业古镇分公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定程碧瑕按年利率10%计付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司与被告程碧瑕在2017年10月20日签订的《物业管理服务协议》及其附件（《装修手册》、《管理规约》、《商户守则》）、《物业管理服务协议补充协议》已于2019年8月21日解除；二、被告程碧瑕在判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付物业管理费74793.47元；三、被告程碧瑕在判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付迟延支付物业管理费的违约金（具体计算方式：以5889.25元为基数从2018年8月6日起，分段按年利率10%支付计算至2019年8月21日止）；四、被告程碧瑕在判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司补交物业管理费折扣优惠8975.22元；五、驳回原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费1207元，由被告程碧瑕负担（该费用原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司已预交，本院不予退还，由被告程碧瑕于履行中迳付原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄俊慧二〇二〇年三月三十日书记员  林晓霜