江苏省无锡市梁溪区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0213执异18号案外人：谭三保，男，1965年12月8日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：金碧云，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。申请执行人：中国银行股份有限公司无锡分行，住所地无锡市中山路**。负责人：陈新宏，该行行长。委托诉讼代理人：朱佳祥，江苏谟仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦媛，江苏谟仕律师事务所律师。被执行人无锡市华油勘探科技有限公司，住，住所地无锡市惠山区无锡西站物流园区洛神路**A1库房/div>法定代表人陈伟琛。被执行人许斌，男，1975年11月5日生，汉族，住无锡市。被执行人钱滔，女，1975年6月29日生，汉族，住无锡市。被执行人林涛，女，1975年6月21日生，汉族，住无锡市惠山区。被执行人陈伟琛，男，1967年11月4日生，汉族，住无锡市。本院在执行中国银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡中行）申请执行无锡市华油勘探科技有限公司（以下简称华油公司）、林涛、陈伟琛、钱滔、许斌金融借款合同纠纷一案过程中，案外人谭三保向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2015年2月25日，原无锡市崇安区人民法院对无锡中行诉华油公司、林涛、陈伟琛、钱滔、许斌金融借款合同纠纷一案作出（2014）崇商初字第1421号民事判决：1、华油公司应于本判决发生法律效力之日起10内向无锡中行返还垫付票款本金586229元；并支付利息（以586229元为基数，自2014年8月22日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算），以及无锡中行为本案诉讼支出的律师代理费20256元。2、华油公司应于本判决发生法律效力之日起10内向无锡中行返还垫付票款本金390850元；并支付利息（以390850元为基数，自2014年8月27日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算），以及无锡中行为本案诉讼支出的律师代理费14826元。3、华油公司应于本判决发生法律效力之日起10内向无锡中行返还贷款本金500万元；并支付期内欠息269748.02元、逾期罚息（自2015年2月19日起至实际给付之日止，以500万元为基数，按年利率7.8%上浮50%计算）、期内欠息之复利（截止至2015年2月18日为6684.56元；自2015年2月19日起至实际给付之日止，以269748.02元为基数，按年利率7.8%上浮50%计算），以及无锡中行为本案诉讼支出的律师代理费90518元。4、对华油公司前述第一、二、三项债务，无锡中行有权以许斌提供抵押的锡房他证字第HS10004160**房屋他项权证项下的房屋所有权与许斌协议折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款在587.99万元范围内优先受偿。5、对华油公司前述第一、二、三项债务，无锡中行有权以钱滔、许斌提供抵押的锡房房他证字第WX10004160**锡房他房他证字第WX10004160**他项权证项下的房屋所有权与钱滔、许斌协议折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款分别在166.22万元、207.78万元范围内优先受偿。6、对华油公司前述第一、二、三项债务，林涛、陈伟琛、钱滔、许斌承担连带清偿责任。2014年10月9日，原无锡市崇安区人民法院根据无锡中行的申请，作出（2014）崇商初字第1421号民事裁定：冻结华油公司、林涛、陈伟琛、钱滔、许斌的银行存款620万元或查封、扣押相应价值的财产。10月15日，该院向不动产登记部门送达协助执行通知书，查封钱滔、许斌名下的位于无锡市××公寓××的房屋。根据无锡中行的申请，原无锡市崇安区人民法院于2015年7月1日立案强制执行,案号为（2015）崇执字第01208号。2015年12月18日，该案终结执行。后因无锡市崇安区人民法院撤销，本案由新成立的无锡市梁溪区人民法院恢复执行，案号为（2018）苏0213执恢372号。在本案执行过程中，本院于2019年3月7日作出（2018）苏0213执恢372号之一执行裁定：一、解除谭三保对无锡市××公寓××室的占有。二、谭三保于2019年3月18日前搬离无锡市××公寓××室，清空个人物品，将房屋交付本院拍卖。逾期不搬离的，将依法强制执行。案外人谭三保提出异议称，一、从谭三保取得案涉房产的过程看，并不违反法律规定；二、法院裁定解除谭三保对案涉房产的占有并交付法院没有法律依据。请求：撤销（2018）苏0213执恢372号之一执行裁定书。申请执行人无锡中行辩称，一、案外人提供两份租赁协议，第一份协议仅钱斌签名，其无权单独处分；二、案外人称以租抵债，但案外人提供的现有证据不足认定借款事实；三、案外人仅有送货单不能证明在抵押前已实际控制案涉房产，其提供的收款收据是伪证，无锡中行在审查房贷环节看不存在租赁事实，综上案外人异议不能成立，请求法院驳回异议。一、关于案涉房屋的租赁情况谭三保向法院提交如下证据：1、2012年7月3日谭三保（甲方）与许斌（乙方）签订的《租赁协议》，约定：乙方因需要归还甲方908万元及利息，现计划……，为确保及时还款及作为还款的补充措施，现双方协商一致同意签订如下租赁协议：一乙方同意将其名下的无锡北塘区熙和湾公寓27-1703室、1704室、惠山区欣惠路157-1号、157-2号、159号别墅一起租给乙方使用20年（租赁时间从2012年7月3日-2032年7月2日止）。双方约定年租金共计27.2万元，用于抵偿还款544万元借款本金。2、2014年2月18日谭三保、戴雪芬（甲方）与许斌、钱滔（乙方）签订的《租赁协议》复印件，上载明：乙方向甲方借款908万元到期不能及时归还，且又长期未支付利息。现双方经友好协商，达成租赁协议如下：一、乙方将自己夫妻双方及许梓瞳（许斌儿子）名下合法拥有的房产包括但不限于（无锡市熙和湾公寓27-1703室、27-1704室，年租金7.2万元……）租予甲方使用，期限自本协议签订之日起贰拾年（2014年12月18日-2034年2月17日）。谭三保未能提供该协议原件。无锡中行经质证称，2012年租赁协议无房屋共有人钱滔签名，租赁期20年构成重大资产处置，协议即使真实也是无效的。对2014年租赁协议真实性不认可。二、关于案涉房屋占有使用情况谭三保提供7张物业管理费结算凭证、4张电费发票、2张水费发票和1张燃气费发票。其中物业费开票日期最早的为2017年3月15日；电费开票日期均为2015年9月17日；水费开票日期均为2015年5月30日；燃气费开票日期为2015年1月30日。谭三保还提供2012年7月10由无锡招商城佳诺卫浴经营部出具的送货单1份、2012年8月5日由梁溪区曹婆桥刘小勇铝合金门窗店出具的收款收据1份，证明谭三保于2012年7月起实际占有使用案涉房屋。无锡中行经质证后称，在抵押登记之后产生的票据，与本案无关联性。梁溪区曹婆桥刘小勇铝合金门窗店于2016年设立，收款收据是伪证。本院另查明，颐和湾公寓27-1703、1704房屋2套为许斌、钱滔共同共有。2014年2月14日，无锡中行与许斌、钱滔签订最高额抵押合同，约定许斌、钱滔以上述房产，为华油公司与无锡中行的债务分别在最高额166.22万元、207.78万元范围内提供最高额抵押担保。房屋他项权证分别为锡房他证房他证字第Ｗ号、第ＷＸ1000416086号，登记日期为2014年2月18日。《最高额抵押合同》第六条约定：“本合同项下的抵押物由抵押人占有和保管，……未经抵押权人书面同意同，抵押人不得全部和部分转让、出租、出借、以实物形式出资、改造、改建或以其他任何方式全部或部分处分抵押物……”。本院认为，本案争议焦点是谭三保对案涉房屋是否享有排除执行的权利。承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持。本案中，谭三保主张的租赁期限有20年，属长期租约，而且是以租抵债，因此需重点审查租赁合同的真实性。首先，谭三保提交的2012年租赁协议，虽然签订日期在抵押之前，但案涉房屋的所有权人之一钱滔未签字确认，2014年租赁合同钱滔虽有签名，但谭三保未能提供原件。两份长期租赁合同均未办理房屋租赁登记备办手续。其次，2012年合同明确许斌需要归还谭三保借款908万元及利息，每年租金27.2万元用于抵偿还款。如果谭三保于合同签订后租赁使用房屋，就应支付租金，抵扣借款本息。但2014年租赁协议再次明确“借款908万元到期不能及时归还，且又长期未支付利息”，显然两份合同的内容自相矛盾。第三，关于案涉房屋是否在被抵押前已由谭三保实际占有使用问题。谭三保提供的物业管理费结算凭证、电费发票、水费发票和燃气费发票的交费时间，均在抵押登记日之后，不具有证明效果。谭三保提交的卫浴用品送货单和订做移门收款收据，经无锡中行质证后，谭三保承认收款收据图章为2016年后补。结合许斌、钱滔在签订抵押合同时，明确案涉房屋由自己占有和保管。本院认为谭三保未有足够证据证明在抵押之前已实际占有使用。综合以上分析，本院认定谭三保与许斌、钱滔之间未形成真实有效的租赁关系，谭三保对案涉房屋不享有排除执行的权利。本院对谭三保的异议请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回谭三保的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  钱 伟人民陪审员  陈伯生人民陪审员  顾娟娟二〇二〇年三月十一日书 记 员  叶倬鸣本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。