广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1225民初1064号原告：谢辉成，男，1984年5月2日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：练明洪，男，广东长正律师事务所律师。被告：封开县鹏翔房地产开发有限公司，住所地广东省封开县*************至夹层商铺，统一社会信用代码914***********074D。法定代表人：黄东荣，该公司负责人。原告谢辉成与被告封开县鹏翔房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢辉成及其委托诉讼代理人练明洪到庭参加诉讼，被告封开县鹏翔房地产开发有限公司经本院公告送达开庭传票，期限届满仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢辉成向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2017年5月28日签订的购房合同；二、判令被告返还原告已付购房款397000元及支付利息(按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息，至购房款给付完毕之日止)；三、判令被告承担已付房款100%的赔偿责任即赔偿397000元给原告。四、判令被告承担本案的诉讼费用。以上请求金额合共794000元。事实和理由：2017年5月28日，原告与被告签订【盛世商贸城】认购书，原告购买由被告开发的封开县***********XX商住小区XX幢XX房，约定购房款总额为397000元，付款方式为分期付款。2017年5月28日支付定金20000元；2017年6月20日付首期房款98000元；2017年7月20日—2019年1月20日每月20日支付房款12130元，共19期共付房款230470元；2019年2月26日付购房款48530元，总共按照约定付完房款39700元。2019年3月25日，原告经查询，发现购买的房屋已被银行抵押及被法院查封。综上所述，被告将出卖给原告的房屋擅自作抵押，导致原告无法取得房屋的行为违反了法律规定，依法应承担法律责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”规定，原告有权解除与被告签订的【盛世商贸城】认购书，并要求被告返还原告已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告封开县鹏翔房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见；在举证期限内，没有提供相关证据为其辩解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2017年5月28日，原告与被告签订【盛世商贸城】认购书（编号：0000331），约定原告购买被告开发的位于封开县********3**************，面积133.69平方，套内面积为102.03平方，总房款378000元，付款方式为分期付款，同时约定原告需向被告支付分期付款的利息19000元。认购书签订后，原告当日给被告交付定金20000元，于2017年6月20日给被告支付了98000元首期款，2017年7月20日至2019年1月20日期间分19期给被告支付了房款230470元（每期购房款为12130元），2019年2月26日向被告支付了48530元房款。综上，原告共支付了397000元购房款给被告。事后，原告向被告要求签订正式购房合同和交付房屋等相关事宜，却发现被告为案外人肇庆市金泰装饰工程有限公司的贷款提供担保，在出售前已将涉案房屋抵押给德庆县**信用合作联社，抵押期限从2016年6月8日至2019年6月8日。原告认为被告故意隐瞒房屋已抵押的事实，已构成欺诈，遂诉至本院并提出上述请求。上述事实，有原告提供的《【盛世商贸城】认购书》、房款《收据》及账户交易明细查询清单、《不动产登记资料查询结果证明》、《关于盛世商贸城剩余商品房解押的情况说明》等证据证实，本院予以确认。另外，本院经收集证据查明，被告于2015年6月24日取得该楼盘的预售许可证；封开县2019年度的商品住房（住宅）的建筑面积交易均价为4556.12元/平方米。上述事实，有封开县住房和城乡建设局出具的《预售许可证信息》和《证明》为证。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，本案的焦点有以下几方面：一、关于【盛世商贸城】认购书（编号：0000331）能否认定为商品房买卖合同的问题。本案中，原告依法提交了【盛世商贸城】认购书（编号：0000331）和被告出具的《收据》等证据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原、被告双方签订的【盛世商贸城】认购书（编号：0000331）已具备了商品房买卖合同条款的当事人名称或姓名和住所、商品房基本状况、商品房总价款、付款方式等主要内容，且被告已收受了全部购房款，故应认定为已经成立的商品房买卖合同。二、关于【盛世商贸城】认购书（编号：0000331）是否有效的问题。根据上述第一点认定，原、被告之间存在商品房买卖合同关系。在该商品房买卖合同中，原告和被告具有相应的民事行为能力，双方就商品房买卖的意思表示是真实的,不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，该认购书是合法、有效的。但由于原被告在签订【盛世商贸城】认购书时,被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，被告该行为应属欺诈行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”的规定，涉案合同属可撤销合同。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。”的规定，原告在得知房屋已经抵押的事实,即其知道被告存在欺诈行为后，其没有行使撤销权请求撤销涉案合同，故撤销权消灭。原告虽然不请求撤销合同，但不影响合同的效力。三、原告诉请解除【盛世商贸城】认购书（编号：0000331）是否应予支持的问题。涉案合同成立后,被告负有向原告转移房屋所有权义务。但由于被告已将涉案房屋依法抵押,致使该义务存在履行障碍，而在认购书签订后长达两年多时间，直至原告提起诉讼，该房屋的抵押权仍未解除，被告以自己的行为表明不履行主要债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告可以要求解除合同。故本院对原告请求解除购房合同应予以支持。四、关于原告诉请被告返还其已付购房款397000元及支付利息(按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息至购房款给付完毕之日止)，并赔偿已付房款100%的赔偿责任应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，原被告签订的合同解除后，原告可以请求返还已付购房款及利息，故本院对该项诉请予以支持。至于利息的计算方式，原告支付购房款后至起诉之日，原告一直处于期待合同可继续履行的状态下，故本院认为已付房款的利息起算时间应从立案起诉之日起算。至于原告诉请被告承担已付房款100%的赔偿责任即赔偿397000元的问题。被告在与原告的商品房买卖过程中存在欺诈行为，原告据此诉请被告承担赔偿责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，本院予以支持。但赔偿的责任是否按已付房款的100%计算，本院结合本案的实际情况，原告购买时的单价为378000÷133.69=2827.43元/平方米，至原告2019年10月17日起诉时，封开县2019年度的商品住房（住宅）的建筑面积交易均价为4556.12元/平方米，房价升值了1728.69元/平方米，该增值部分是履行合同的可得利益，故赔偿金额应以原告购买涉案房屋增值部分为宜，即赔偿1728.69×133.69=231108.56元。对超出部分，本院不予支持。被告封开县鹏翔房地产开发有限公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证质证的权利，本院可依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告谢辉成与被告封开县鹏翔房地产开发有限公司于2017年5月28日签订的《【盛世商贸城】认购书》（编号：0000331）；二、被告封开县鹏翔房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款397000元及利息（利息的计付办法：以397000元为基数，自2019年10月17日起至退清购房款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告谢辉成；三、被告封开县鹏翔房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿231108.56元给原告谢辉成；四、驳回原告谢辉成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11740元，由原告谢辉成负担2500元，由被告封开县鹏翔房地产开发有限公司负担9240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求，向广东省肇庆市中级人民法院预交二审案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  莫湛慈人民陪审员  许志方人民陪审员  明秀娴二〇二〇年三月十日法官 助理  黎 英书 记 员  张 莉