黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终296号上诉人（原审原告）：牡丹江市西安区温春镇立新村民委员会，住所地牡丹江市西安区。法定代表人：许景利，村主任。委托诉讼代理人：李丕双，牡丹江西安区立新法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：牡丹江市宏笛进口汽车修理厂，住所地牡丹江市东安区江南新城。投资人：齐忠海，该厂经理。被上诉人（原审被告）：齐忠海，男，1962年9月10日出生，汉族，住牡丹江市爱民区。被上诉人（原审被告）：张春兰，女，1963年3月11日出生，无固定职业，住牡丹江市爱民区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李宏伟，黑龙江宏雄律师事务所律师。上诉人牡丹江市西安区温春镇立新村民委员会（以下简称立新村民委员会）因与被上诉人牡丹江市宏笛进口汽车修理厂（以下简称宏笛修理厂）、齐忠海、张春兰房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2018）黑1005民初1625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。立新村民委员会上诉请求：1.撤销（2018）黑1005民初1625号民事判决书，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：上诉人与被上诉人之间房屋租赁合同关系真实合法有效，被上诉人拖欠租金事实清楚，法院应当尊重事实，根据双方租赁合同所发生的事实内容予以确认。因政府对上诉人土地征收，导致双方没有签订合同，但被上诉人对房屋实际状况、合同约定的维修义务完全清楚，并按照原合同实际履行。一审法院作出减少租金的判决，不符合法律规定，损害上诉人权益。宏笛修理厂取得征收补偿，故意转移财产，拒不偿还租金，齐忠海、张春兰应承担连带清偿责任。宏笛修理厂、齐忠海、张春兰辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十一条规定了出租人的义务。本案租赁物在租赁期限内发生了三次维修，维修期间租赁物无法正常使用，且租赁期间部分租赁物失去使用功能，不具备约定的用途。根据上述规定，因上诉人作为出租方没有履行在租赁期间保持租赁物符合约定用途的基本义务，针对相应的租赁费不再享有权利，且维修期间的租赁费用应当予以减免。二、租赁协议能证明承租方是宏笛修理厂，齐忠海、张春兰不是承租方，只是在合同的负责人处签字，是履行职务行为。基于齐忠海、张春兰是投资人、夫妻关系，二人应当承担补充责任，并不是连带责任。立新村民委员会向一审法院起诉请求：1.要求宏笛修理厂立即给付房屋租赁费85万元，2.承担本案的诉讼费用。庭审中立新村民委员会增加诉讼请求，要求宏笛修理厂给付租金1011900元（自2012年1月1日至2018年7月1日）。一审法院认定事实：宏笛修理厂自2004年成立后开始租赁立新村民委员会位于西安区海浪路道南96号的厂房和场地用于经营汽车修理。2011年1月7日，宏笛修理厂承租的此处房屋被列入拆迁范围，但当年并未实际拆迁。此后宏笛修理厂继续租赁该处房屋。上述房屋共六本房照，体现房屋总面积为2888.46平方米。2013年1月1日，立新村民委员会与宏笛修理厂签订《租赁协议书》，主要内容为：“出租方（甲方）：立新村，承租方（乙方）：牡丹江市宏笛进口汽车修理厂。经协商就乙方租用甲方厂房、场地事宜，达成如下协议：一、甲方为乙方提供厂房3100平方米，场地5700平方米；二、租赁期限为半年，自2013年1月1日起至2013年6月30日止；三、租赁期内，乙方向甲方交纳租赁费90000元；交款方式为提前预交，不得拖欠；四、乙方独立经营自负盈亏，自行承担经营期间发生的各项税费、水电取暖费及工伤费用。本协议终止时，乙方在经营中发生的债权、债务均由乙方自行处理和承担，甲方不承担任何责任......六、乙方对甲方的房屋及设施必须保管维护好，对可投保的房屋及设施必须参加保险，保险费及平时正常的维修费均由乙方承担，如果损坏或发生事故造成损失，乙方必须予以修复或按时价向甲方包赔全部损失；七、本协议双方签字生效后，任何一方不得无故中途终止本协议或采取一定的措施，由此造成的一切后果和损失，由违约方承担全部责任；八、如遇不可抗力或国家征用土地等原因，致使本协议无法继续履行时，双方则视本协议为自然终止，双方互不包赔损失。”落款由立新村民委员会加盖公章，负责人许景利签字，宏笛修理厂加盖公章，齐忠海、张春兰签字。租赁合同到期后，宏笛修理厂继续占有使用至2018年7月1日，上述租赁房屋已于2018年7月末因动迁而拆除。2013年1月11日、21日，同年4月7日，宏笛修理厂向牡丹江市西安区沿江乡农村经济管理服务中心交纳25707元、10000元、50000元，收款项目均为“上交立新村租金”。2014年3月17日，宏笛修理厂向立新村民委员会交纳租金30000元，2015年1月8日向立新村民委员会交纳租金20000元。关于租赁过程中房屋坍塌、失火及维修事实的认定。宏笛修理厂为证明房屋因失火而维修房屋的事实，出示了四张人工费收据，主要内容为：“2015年5月20日向陈之涛支付35000元，用于支付上房架子、租用吊车、钉瓦楞子、上瓦钉瓦的人工费；同月29日向陈之涛支付22000元，用于支付清理拆除废物、砌房檐子人工费；同年6月5日向陈之涛支付37440元，用于支付粉刷墙材料及人工费；同年7月8日向陈之涛支付32400元，用于支付做大门、做窗户的人工费及材料款。上述款项由收款人陈之涛出具收条。”宏笛修理厂主张其承租房屋期间于2013年7、8月份发生坍塌，维修时间大约一个半月左右；2015年1月份发生失火，因天气寒冷，于2015年4月初开始维修，至同年7月份结束。立新村民委员会认为坍塌时间发生在2011年或2012年，维修时间不清楚，坍塌长度大约为20延长米；失火发生在2015年3月份，失火长度大约为40延长米，维修一个月左右完成。宏笛修理厂承租期间确实存在房屋坍塌和失火的事实，但双方对房屋失火的时间和维修时间存在争议。立新村民委员会申请证人樊雪利出庭作证，该证人证实其作为力工于2013年7、8月份，负责为宏笛修理厂院内东侧靠北面的房屋安装房架子，工作十余天；2015年4、5月份，证人为宏笛修理厂院内东侧靠南的房屋因失火需要安装房架和铁皮瓦盖，工期大约两个月。证人陈之涛通过视频连线方式出庭作证，证实2015年4、5月份，为宏笛修理厂院内东侧靠南的房屋安装房架子、铁皮瓦盖、窗户等，工期大约两个月，证人证实宏笛修理厂出示的2015年5月20日、同月29日、同年6月5日、同年7月8日的四张收据为其本人所出。宏笛修理厂认为上述证人证言陈述内容不实，与事实不一致，对施工内容及使用材料、发生时间等主要内容不能向法庭如实表述，不能作为证据使用。该院认为，证人樊雪利证实宏笛修理厂院内东侧靠北的房屋于2013年7、8月份进行了维修，2015年4、5月份宏笛修理厂院内东侧靠南面的房屋进行了维修，与陈之涛的证言及宏笛修理厂提供的维修票据相结合能够证实宏笛修理厂租赁的东侧房屋南端于2015年维修两个月的事实。但关于宏笛修理厂租赁的东侧房屋北端坍塌的发生时间和维修时间问题，仅有樊雪利的证人证言，及立新村民委员会认可存在坍塌的事实，故该院对该房屋存在坍塌的事实予以确认。关于宏笛修理厂院内西侧房屋存在房盖缺失的事实。立新村民委员会认可宏笛修理厂承租的房屋建设年代久远，房盖采用石棉瓦覆盖，使用时间达二十年之久，存在老化问题，自2010年开始漏雨，2013年时已呈露天状态。2018年7月24日该院依宏笛修理厂申请对承租房屋进行证据保全时，在现场录制的视频中体现出西侧房屋房盖的东半部分为铁皮，西半部分为破损严重的石棉瓦覆盖，立新村民委员会解释没有维修的原因是房屋所在区域已列入动迁范围，存在随时搬迁的可能。另查，齐忠海与张春兰系夫妻关系，于1984年8月4日登记结婚。齐忠海于2004年8月13日申请设立牡丹江市宏笛进口汽车修理厂，工商信息体现企业类型为个人独资企业，以个人财产方式出资。一审法院认为：一、关于立新村民委员会主张的租金数额是否符合约定及法律规定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”立新村民委员会与宏笛修理厂之间签订为期半年的租赁合同，半年租金为90000元，每月租金15000元。到期后宏笛修理厂继续承租，双方之间的租赁期限转为不定期租赁，原租赁合同继续有效，宏笛修理厂应当按照合同约定的租金标准继续承担给付租金义务，自2013年1月1日至2018年7月1日共计66个月，房屋租金应为990000元（15000元×66个月），宏笛修理厂在2013年至2015年已交纳租金135707元，尚欠租金854293元，立新村民委员会提起诉讼时主张此期间的租金为850000元，故该院对立新村民委员会要求宏笛修理厂给付房屋租赁费850000元的请求予以支持。庭审中立新村民委员会增加诉讼请求161900元，要求宏笛修理厂给付2012年度尚欠的部分租金，但立新村民委员会并未提供相关证据证实宏笛修理厂尚欠此期间租金的事实，故该院对该请求不予支持。二、关于宏笛修理厂要求减免租赁费的抗辩理由是否应当予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”宏笛修理厂主张租期内租赁的房屋存在坍塌和失火的事实，双方对此没有争议，但对发生时间和维修时间存在争议。根据宏笛修理厂提供的证据能够证实2015年宏笛修理厂承租的房屋发生失火导致维修时间为两个月，此期间该房屋所对应的房租应当予以减免。关于坍塌时间和维修时间问题，宏笛修理厂提供的证据不足以准确证明坍塌和维修的具体时间，但坍塌事实又确实存在。故结合双方陈述的坍塌长度对比2015年失火后维修的时间，该院认为，该维修时间应当在一个月为宜。立新村民委员会陈述坍塌发生于2011年或2012年，虽宏笛修理厂不能证明发生时间，但双方之间的租赁事实自2004年就已开始，在整个租期内发生的维修事实，因维修影响承租人使用的，均应当按照法律规定减少承租人给付租金的负担。2015年宏笛修理厂承租的房屋发生失火导致维修时间为两个月。上述三个月的维修期间导致宏笛修理厂承租的部分房屋不能正常使用，因此应当扣减相对应的房租费用，东侧房屋面积约占房屋总面积的四分之一，应当减免租期内四分之一的房屋租金，即11250元（15000元×3个月×25%）。宏笛修理厂2013年续租房屋时，其西侧房屋就已存在房盖破损不全，处于露天状态，已不具有使用价值，且宏笛修理厂承租房屋用于汽车修理，西侧房屋所处状态已明显不能满足汽车维修的租赁目的。因上述房屋已拆除，双方当事人无法对应相应房照，根据宏笛修理厂申请证据保全，该院曾对上述房屋进行测量，其面积约占房屋总面积的五分之一，双方的租期内租金为990000元，应当减免破损房屋对应的房租费用，经该院核算，此期间应减免的房租应为198000元（15000元×20%×66个月），再减去房屋维修期间的租金11250元，共计209250元。三、关于齐忠海、张春兰的诉讼主体资格是否适格，是否应当承担连带责任的问题。根据庭审查明，齐忠海与张春兰为夫妻关系，结婚20年后由齐忠海申请设立牡丹江市宏笛进口汽车修理厂，工商信息体现企业类型为个人独资企业，以个人财产方式出资。虽然工商信息记载出资方式为个人财产出资，但此为申请人自行填报，工商部门并不做实质审查，并不能据此认定齐忠海经营宏笛修理厂的资金为其婚前个人财产，且齐忠海、张春兰也无法提供证据证实齐忠海用婚前个人财产经营企业的事实。根据双方当事人签订的租赁协议落款体现有齐忠海、张春兰的签字，说明该修理厂由齐忠海、张春兰夫妻共同经营管理，二人为该修理厂的实际投资人，因此二人的诉讼主体适格。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”宏笛修理厂应当给付立新村民委员会房屋租赁费，如其财产不足以偿还该债务，则由齐忠海、张春兰共同承担补充清偿责任。综上，判决：一、宏笛修理厂于本判决生效后十日内一次性给付立新村民委员会房屋租赁费640750元，如其财产不足以偿付上述债务，则由齐忠海、张春兰共同承担补充清偿责任；二、驳回立新村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13907元、财产保全费5000元，由立新村民委员会负担3699.5元，由宏笛修理厂、齐忠海、张春兰负担15207.5元。本院二审期间，各方当事人均未向本院出示证据。本院二审采纳一审法院认定的证据，并对一审法院查明事实予以确认。本院认为，双方对在宏笛修理厂租赁案涉房屋期间，发生坍塌和失火的事实，以及对坍塌、失火后宏笛修理厂进行修复的事实均没有异议。双方在租赁协议书中约定平时正常的维修由宏笛修理厂承担，但因房屋老化发生坍塌、失火而进行的修复不属于日常的维护、维修。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，房屋坍塌和失火后实际是由宏笛修理厂进行的修复，费用亦是由宏笛修理厂承担的，在此情况下，一审法院依据当事人出示的证据，结合修复的实际情况，对实际修复部分，酌定减免三个月的租金并无明显不当之处。对于租赁物西侧房屋租金减免的情况，双方认可宏笛修理厂自2013年续租房屋时，西侧房屋处于漏天状态，因租赁物即将面临动迁，未再对该部分租赁房屋进行过修复。因租赁物破损不具有使用价值，对该部分房屋对应的租金应当予以减免。综上所述，牡丹江市西安区温春镇立新村民委员会的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10208元，由上诉人牡丹江市西安区温春镇立新村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 李冬梅审 判 员 杨大奎审 判 员 贾海波二〇二〇年三月二十五日法官助理 孙 驰书 记 员 伊金萍附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。