成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初5429号 原告：苏明英，女，1952年2月8日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 原告：张焕儒，男，1947年4月3日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告：张剑，男，1975年5月6日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告：张静，女，1973年8月7日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 四原告共同的委托诉讼代理人：文利平，四川广都律师事务所律师。 四原告共同的委托诉讼代理人：程秋富，四川广都律师事务所律师。 被告：四川省双流县食品公司籍田肉类联合加工厂，住所地四川省成都市天府新区籍田镇西街**。 法定代表人：谢根培，厂长。 被告：成都市双流区农村发展局，，住所地四川省成都市双流区东升街道西北街** 负责人：杜贤之，局长。 委托诉讼代理人：李莉，四川和普律师事务所律师。 第三人：成都市天府新区籍田镇回江社区第三村民小组，住所地成都市天府新区籍田镇回江社区**。 代表人：邹清云，组长。 原告苏明英、张焕儒、张剑、张静（以下简称四原告）与被告四川省双流县食品公司籍田肉类联合加工厂（以下简称籍田肉联厂）、成都市双流区农村发展局（以下简称双流农发局）、第三人成都市天府新区籍田镇回江社区第三村民小组（以下简称回江社区三组）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，于2018年8月21日作出（2017）川0116民初5634号民事判决。四原告对该判决不服，提起上诉。2019年5月30日，四川省成都市中级人民法院作出（2018）川01民终17375号民事裁定，以一审未能查清案涉《处理征用地房屋协议书》是否存在导致无效的情形，而上述事实对四原告的诉讼请求是否成立有重大影响为由，撤销（2017）川0116民初5634号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2019年7月10日立案受理后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。四原告的委托诉讼代理人文利平，被告双流农发局的委托诉讼代理人李莉到庭参加诉讼。被告籍田肉联厂经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第三人回江社区三组经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四原告向本院提出诉讼请求：1.确认苏明英与籍田肉联厂于1993年8月13日签订的《处理征用地房屋协议书》无效；2.判令籍田肉联厂、双流农发局将位于成都市天府新区的村镇房屋所有权证号为双流县镇房屋（主体114.1平方米、附体84平方米）返还给四原告。事实与理由：四原告于1983年2月在成都市天府新区的自有宅基地上修建了主体为114．1平方米、附体84平方米的房屋。1993年8月1日，成都市双流区城乡建设管理委员会向苏明英、张焕儒、张剑、张静颁发了证号为双流县籍田镇字第22061206232号的村镇房屋所有权证，在该村镇房屋所有权证中载明了案涉房屋的所有权人为苏明英、共有权人为张焕儒、张剑、张静。1993年8月13日，苏明英个人与籍田肉联厂签订了《处理征用地房屋协议书》，在该协议书中约定了苏明英将案涉房屋以17000元的价格转让给籍田肉联厂。《处理征用地房屋协议书》实为房屋买卖合同。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”；《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”苏明英在转让案涉房屋时未经共有人同意，且转让房屋也将宅基地使用权进行了转让，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，其主体只能是农村集体经济组织内的成员。由于房屋是建在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。处分自有房屋的同时也处分了宅基地使用权，将宅基地使用权转让给本集体经济组织成员之外的其他人员（单位）的行为是法律法规明确禁止的，因此双方签订的协议属于无效协议（合同）。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”及《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”的规定，籍田肉联厂应当将房屋返还给四原告。现籍田肉联厂已被吊销营业执照，但该企业法人组成人员下落不明，无法参加诉讼，根据《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》，双流农发局作为籍田肉联厂的开办单位，应当承担责任。此外，虽然苏明英将案涉房屋转让给籍田肉联厂后，又另行取得宅基地，但不影响《处理征用地房屋协议书》无效的事实。农村一户一宅的原则系2004年在《中华人民共和国土地管理法》中作出的规定，该规定系管理性规定，而非效力性规定。且无申请了新的宅基地后，之前宅基地的转让就一定有效的相关规定，更没有之前转让宅基地的行为可以合法化的规定。因此，即使苏明英出卖案涉房屋后又于1993年取得新的宅基地，并不影响农村房屋买卖合同无效的法律后果。 籍田肉联厂未出庭，亦未提交书面答辩意见。 双流农发局辩称，1.《处理征用地房屋协议书》合法、有效，协议双方并非房屋买卖关系。当年籍田肉联厂与回江社区三组签订了征用土地协议书，并支付了土地征用费，基于该土地征用关系，籍田肉联厂才与苏明英签订征用土地的协议书。事实上，《处理征用地房屋协议书》签订后，回江社区三组也另行为苏明英划分了宅基地，可以理解为回江社区三组将苏明英的宅基地进行调换之后再将宅基地交给籍田肉联厂，由籍田肉联厂与苏明英就地上建筑物签订协议。籍田肉联厂将土地费直接交给回江社区而非苏明英，案涉土地实际上是从回江社区处获得。《处理征用地房屋协议书》仅系征用土地上的建筑物的处置协议。根据苏明英的家人由原宅基地搬离另外的居住地可知，其家人也知道或应当知道协议签订的情况。2.由于机构变革的原因，双流农发局不知晓籍田肉联厂在征用案涉土地时是否履行了相应的审批手续。 回江社区三组未出庭，亦未提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的以下证据：《处理征用地房屋协议书》、村镇房屋所有权登记表、村镇房屋所有权证、村镇规划建设许可证、证明、收款收据、农业农村工作划转移交备忘录、情况说明等，本院予以确认并在卷佐证。 此外，双流农发局还提交了以下证据：收款收据，载明1993年11月23日，回江社区收到籍田肉联厂交纳的“付回江6社房屋宅基土地费2000元。”四原告经质证认为，该费用作为农村集体土地的征用不合法，不能产生案涉房屋所在宅基地被征用的法律后果。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于成都市天府新区的案涉房屋原属苏明英为户主的家庭共有的农村宅基地房屋。张焕儒、张剑、张静均系该房屋共有权人。1993年8月13日，苏明英与籍田肉联厂签订《处理征用地房屋协议书》，约定因土地征用规划搬迁，苏明英自愿将案涉房屋处理给籍田肉联厂。售方现有的全部住宅房、水电设备、林园、花草树木处理给籍田肉联厂，总价值17000元。付款方式：现金一次性付清，售方必须将住宅证移交给购房方。此协议实施后，任何一方都不准再提出异议。合同签订后，苏明英即将案涉房屋交付籍田肉联厂使用。此后，成都市天府新区籍田镇回江村另行为苏明英、张焕儒、张剑、张静划分了宅基地。 在本案的审理过程中，四原告陈述，1.在本案中，不再主张未经房屋共有人同意转让案涉房屋的理由，仅主张因籍田肉联厂非集体经济组织成员，《处理征用地房屋协议书》违反法律规定而无效。2.回江社区知晓苏明英与籍田肉联厂签订《处理征用地房屋协议书》，并据此为四原告另行指定了宅基地修建房屋。后来，苏明英及家人将另行修建的房屋也转让给了他人，但另行修建的房屋一直未登记在苏明英及家人的名下。而案涉房屋至今登记在四原告名下，且房屋至今保持原状。双流农发局陈述，案涉房屋至今仍在。 为查明案情，本院向回江社区进行了调查，回江社区向本院提交情况说明，载明：“回江社区三组（原六社）居民苏明英于1993年8月13日将住宅售卖给双流县畜牧食品总公司籍田肉联厂，卖价为人民币17,000元。籍田肉联厂又于1993年11月23日缴纳苏明英房屋宅基地土地费2000元给回江三组（原六社）集体。回江三组（原六社）于1993年底再次划宅基地给苏明英建房，坐落于西街******为门面房，拿到宅基地后，苏明英于1994年初私自将171号、173号宅基地售卖给曹清华（卖价不详），现已变更为国有土地，169号苏明英自建，面积为100平方米，于2006年12月15日售卖给原双流县大林镇合力村4组村民罗俊英、王里明，卖价为66,000元。” 另查，籍田肉联厂现已吊销，其主管部门为双流县畜牧食品总公司。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《处理征用地房屋协议书》是否有效；二、四原告关于返还案涉房屋的主张是否应当支持。对此，本院评判如下： 一、关于《处理征用地房屋协议书》是否有效的问题 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非集体经济组织成员。本案中，虽然籍田肉联厂并非案涉宅基地所在地的村集体经济组织成员，但根据《处理征用地房屋协议书》所约定的内容来看，双方约定的标的物系宅基地上的全部住宅房、水电设备、林园、花草树木，即并非农村宅基地，而是该宅基地上的地面建筑物。结合籍田肉联厂另行向回江社区三组支付“土地费2000元”，以及回江社区三组另行为四原告划了宅基地的客观情况来看，也能印证籍田肉联厂系自回江社区三组处获得宅基地，并就该宅基地上的地面建筑物向四原告支付相应的款项。因此，《处理征用地房屋协议书》中约定的17,000元并非宅基地对价而系宅基地上的地面建筑物的补偿费用。由于《处理征用地房屋协议书》系协议双方的真实意思表示，且法律并未明文禁止农村村民依法处分宅基地上的地面建筑物。因此，《处理征用地房屋协议书》合法、有效。至于籍田肉联厂自回江社区三组处获取案涉房屋所在的宅基地是否违反法律规定，则系籍田肉联厂与回江社区三组之间的法律关系，并不必然导致仅涉及该宅基地上的地面建筑物处分的《处理征用地房屋协议书》的效力。故本院对四原告关于确认《处理征用地房屋协议书》无效的诉讼请求不予支持。 二、关于苏明英就返还案涉房屋的主张是否应当支持的问题 本院认为，首先，《处理征用地房屋协议书》关于处分案涉房屋的约定系协议双方的真实意思表示，且籍田肉联厂已根据该约定支付了当时房屋的对价17,000元，案涉房屋已由籍田肉联厂占有使用多年，四原告在协议签订二十余年后又以买卖协议无效为由要求返还房屋，有违诚实信用原则。其次，根据四原告的陈述以及回江社区出具的情况说明，在《处理征用地房屋协议书》签订后，回江社区三组已另行向四原告划分了宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”以及第四款的规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”四原告在另行取得宅基地后无权再要求获得宅基地。而本案中，四原告要求籍田肉联厂返还房屋的诉讼请求，实际也包含了对案涉房屋所在宅基地使用权的主张。因此，四原告关于返还案涉房屋的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上，《处理征用地房屋协议书》仅涉及对宅基地上的地面建筑物的处分，并未涉及宅基地使用权的转让，因此，该协议未违反相关法律强制性规定，应为合法、有效，四原告关于返还案涉房屋的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回苏明英、张焕儒、张剑、张静的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由苏明英、张焕儒、张剑、张静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 莉 人民陪审员  李开成 人民陪审员  倪仕琼 二〇二〇年三月四日 法官 助理  范仲卿 书 记 员  李潘阳 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。