广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5308号原告：杨庆愉，男，1988年9月23日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：杨茂炯，系杨庆愉父亲。被告：广州市番禺粤海房地产有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦岛丽江花园，统一社会信用代码91440113618701634H。法定代表人：萧泽光。委托诉讼代理人：黄嘉琳，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵学丰，广东伯方律师事务所律师。被告：粤海物业管理有限公司丽江如英居分公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦丽江花园丽茹楼**A23，统一社会信用代码9144011307017871XJ。负责人：张淑萍。委托诉讼代理人：杨婕，广东伯方律师事务所律师。原告杨庆愉与被告广州市番禺粤海房地产有限公司（以下简称粤海房地产公司）、粤海物业管理有限公司丽江如英居分公司（以下简称粤海物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨庆愉的委托诉讼代理人杨茂炯、被告粤海房地产公司的委托诉讼代理人黄嘉琳、赵学丰、被告粤海物业公司的委托诉讼代理人杨婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨庆愉向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告赔偿房屋维修费32000元、财产损失13000元、其他损失（房屋功能缺失、健康损失，按照中国人民银行规定的同类一年期贷款基准利率，计算至被告赔偿之日止，自2017年6月16日暂计至起诉日为168995.08元）、物业服务费损失（自2016年8月暂计至2019年4月为9081.5元，实际计算至被告赔偿之日止）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告粤海房地产公司于2016年6月4日签订的广州市商品房买卖合同（预售）约定：被告粤海房地产公司将位于广州市番禺区洛浦街沿沙东路63号4栋203房（以下简称涉案房屋）出售给原告，总金额2090553.14元，合同签订后，原告依约支付了全额房款，被告于2016年7月22日向原告形式上交付了房屋。2016年8月26日原告向被告报告，涉案房屋质量瑕疵:一、生活废水倒灌入涉案房屋，二、墙壁严重渗水，木装修发霉变形，大的门框配装小的门扇。按合同约定，被告应于报告后5个工作日内予以维修。但被告一直拖延不予有效维修，直至2017年6月16日、2017年11月7日、2018年5月17日、2019年3月13日，多次在广州政府12345热线的援助下，原告才获得被告部分的、非有效的维修。至今严重影响原告正常的居住使用。造成健康和财产损害，实为延后了房屋的交付。原告认为，根据双方签订的合同及中华人民共和国合同法第107条和111条，建设工程质量管理条例第66条之规定，被告瑕疵履行已构成本质违约。恳请法院支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法权益。被告粤海房地产公司辩称，一、原告在保修期内报修的，属于我方负有维修义务的项目，我方均积极处理并维修完毕，在保修期外申请维修的项目或不属于保修范围的项目，我方无维修义务。（一）我方针对原告保修的项目，在合同约定的保修范围内已处理完毕。根据双方签订的《商品房预售合同》约定，我方对约定的保修项目，因施工以及所用材料质量问题所出现的房屋质量问题将在保修期内无偿进行修补。其中墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏、门窗翘裂、五金件损坏的保修期限为1年，保修期限从房屋交付被答辩人之日开始计算，即上述项目保修期至2017年7月21日为止。关于墙壁渗水问题，原告于2017年1月14日、2月9日、2月20日分别向被告粤海物业公司报修，我方接到被告粤海物业公司的反馈后委托被告粤海物业公司指派维修人员于2017年2月22日上门处理，发现是二次排水堵塞导致，当天维修人员便打开淋浴间墙面包管进行施工并于当日施工完毕，墙面已于2017年3月26日修复完成。关于门框损坏问题，我方已于2017年12月1日为原告重新更换了新门框。关于生活污水反涌问题，我方多次派维修人员上门疏通管道，且在排水管处增加溢水排气管来解决反涌问题，该排气管安装在室外公共区域，完全不影响原告正常生活，原告未提供证据证明该管道为瑕疵履行。由此可见，我方对原告在保修期内提出的报修申请均积极处理，并不存在经原告投诉后我方才履行维修义务的情形。（二）原告已过保修期的报修申请或不属于质量问题的报修申请，我方无需承担保修责任。首先，关于水管渗漏问题。原告提供的证据证明原告在2019年2月22日才向被告粤海物业公司反映该问题，我方接到被告粤海物业公司反馈后委托其指派维修人员上门检测，检测发现该问题为水管渗漏，但管道渗漏保修期为1年，原告在2019年2月22日报修时实际上已过保修期，我方已无保修义务，应当由原告自行修复。但我方还是无偿为原告用水泥修补渗漏的水管并绑上胶管进行固定，原告提供的证据七为修复后的水管现状。经我方处理后管道渗漏问题已得到解决，不影响正常使用，原告认为水管修复后不美观属于其个人审美问题，且水管并非装饰物，本身并不外露，如原告认为我方的无偿服务无法达到其对于美观的要求，其完全可以自费另行修补。而关于原告提出的橱柜泡烂和长蠕虫问题，没有证据证明这两个问题为管道渗漏所致，即便是管道渗漏所导致，如前所示，管道渗漏问题为保修期过后出现的问题，不属于被告粤海房地产公司应承担保修责任的情形。其次，关于厨房推拉门缝隙大的问题，原告多次向被告粤海物业公司反映该问题，我方委托被告粤海物业公司指派维修人员上门查看，维修人员查看后已向原告解释该问题并非质量问题，而是推拉门的标配设计。维修人员也根据原告要求做适当调整，但该问题并非我方应当承担保修义务的范围，原告无权要求我方承担维修或更换义务。二、原告主张的房屋维修费、财产损失和其他损失无证据予以证明，不应予以支持。首先，原告在保修期内提出的报修申请均得到我方的积极处理和无偿维修。原告也无提供任何证据证明其在保修期内的报修申请没有得到我方的维修从而自费维修的情形。反而在原告收楼后，我方一直按照合同要求履行保修义务或为原告提供超出合同约定保修义务范围的无偿维修服务，原告无证据证明我方应向其赔偿房屋维修费32000元的主张，依法不应支持。其次，原告没有提供任何证据证明因我方不履行保修义务而导致其财产损失的情形，其要求被告粤海房地产公司赔偿13000元财产损失费用的主张，依法不应支持。最后，原告主张由于我方不履行保修义务导致房屋功能缺失，严重影响其正常居住使用，属于延后交付房屋，还造成其健康损伤，要求赔偿损失。根据原告提交的证据，原告早于2016年7月22日办理收楼手续并正式入住，而且直到目前为止仍在该房屋内正常生活。其在保修期内提出的问题基本已得到修复、解决，完全不影响其正常使用房屋，不存在房屋功能缺失的情形。原告提到健康损害赔偿，没有任何证据证明因我方不履行保修义务导致其健康受损，或因此产生费用等。因此，不存在我方迟延交付房屋的情形，原告无权要求我方以房屋合同总价（含补差价）为基础，按照同期银行贷款利率计算赔偿金赔偿其健康损害损失和房屋功能缺失的损失。综上，我方根据《商品房预售合同》和《住宅质量保证书》的约定履行保修义务，并为原告提供了额外的无偿维修服务。原告房屋中出现的属于保修范围内的问题已得到有效解决，设施正常使用，不存在瑕疵履行的情形。恳请法院结合本案证据，查明本案事实，依法驳回原告全部诉讼请求。另补充：对于原告提及的反涌问题，我方已经通过对管道进行改造并独立为原告设置一条排水管道的方式彻底解决了反涌的问题。被告粤海物业公司辩称，一、本案为因房屋质量问题引发的诉讼，我方并非对业主专有部分区域以及房屋质量问题承担维修责任的主体，并非本案的适格被告。首先，原告主张涉案房屋存在质量瑕疵，且维修范围均位于涉案房屋内，属于业主专有部分区域。我方作为涉案房屋所在小区的物业服务企业，并不对业主专有部分区域以及房屋质量问题承担维修责任。其次，根据原告与被告粤海房地产公司签订的《广州市商品房买卖合同》第二十五条，双方约定对涉案房屋的建筑工程质量承担责任的主体仅为被告粤海房地产公司，不包括其他第三方。由此可见，我方并非承担维修义务的责任主体，我方不是适格被告。二、我方作为物业管理企业已充分履行法律规定以及合同约定的义务，原告向我方主张物业管理费损失没有事实及法律依据。首先，我方作为涉案房屋所在小区的物业管理企业，自接受委托以来一直切实按照合同约定及法律规定为小区业主提供物业服务。其次，从我方提交的《丽江如英居4-203单元保修维修记录》可以看出，对于原告向我方提出的涉案房屋的报修要求，我方均及时协助原告向粤海房地产公司反映情况，配合被告粤海房地产公司进行对涉案房屋的维修工作并做好相关工作记录。因此，原告作为涉案房屋业主已切实享受我方提供的物业管理服务，我方在履行物业管理服务义务过程中亦不存在任何过失，原告就物业管理费方面并不存在损失。综上，原告在本案中向我方主张赔偿损失没有事实依据和法律依据，请求法院在查明本案事实的基础上，驳回原告对我方的全部诉讼请求。另补充，原告自2018年11月起至今一直没有向我方缴纳物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：2016年6月4日，原告杨庆愉（甲方）与被告粤海房地产公司（乙方）签订广州市商品房买卖合同，房屋地址为番禺区洛浦街沿沙东路63号4栋（A2）203房，合同价款为2079943元，原告已支付合同价款2079943元，并就实测面积的增加部分补交房款差价10610.14元。关于房屋交付，涉案房屋为带精装修交付，购房合同第十三条、第十六条、附件七第六条约定甲方应在2016年8月31日前将作为该合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应该向乙方发出收楼通知书，乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方应在接到乙方异议后30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。乙方收楼时发现该商品房由某些质量瑕疵的，应在预售合同约定的时间内以书面形式向甲方提出，甲方在收到乙方书面维修要求后按《房地产（住宅）质量保证书》的承诺内容承担相应维修责任，但甲方责任仅限于此，乙方不得以此拒绝收楼。房屋交付和交付使用的标志是指乙方支付全部房价款和应付税费、其他款项、甲方向乙方移交该商品房的钥匙，该商品房的风险和责任自上述交房日期起转移给乙方，该商品房的保修期也从该日计算，由此产生的一切费用、后果及责任均由乙方自行承担。若乙方按照预售合同第十六条的约定提出异议的，该异议须以书面提出，只要甲方进行了书面答复，无论乙方对甲方答复的意见是否认可，均视为甲方履行了答复义务，乙方不得以甲方答复不符合乙方要求为由拒绝收楼。原告已按照商品房预售合同的约定履行支付房款的义务，2016年7月22日，被告粤海房地产公司向原告交付涉案房屋，原告在丽江如英居业主收楼资料签收表签字确认已收到收楼资料签收表、收楼确认书、收楼物品确认表、物业使用守则、住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。庭审中，原告陈述其于2016年10月1日后正式入住。关于保修期问题，购房合同第二十五条约定该商品房墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏、门窗翘裂、五金件损坏的保修期为从交付（涉案房屋）之日起计1年，管道堵塞的保修期为从交付（涉案房屋）之日起计2个月，在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务，甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。关于涉案房屋污水反涌问题，2016年8月20日，原告开始向被告粤海物业公司报修地漏反涌污水问题，被告粤海房地产公司收到被告粤海物业公司反映后委托施工单位上门维修。2016年至2019年期间，原告多次向被告粤海物业公司反映该问题，施工单位多次上门维修。2019年7月23日，施工单位在室外为涉案房屋新增独立排污管，原告陈述之后暂未发现反涌问题，但存在噪音问题。关于墙壁渗水问题，2017年1月14日、2017年2月9日、2017年2月20日，原告杨庆愉向被告粤海物业报修墙壁渗水问题，被告粤海房地产公司最早于2017年2月22日派人上门检查并维修。关于水管渗漏问题，2019月2月22日，原告杨庆愉向被告粤海物业反映厨房地面渗水问题，经维修人员上门检查确认是厨房橱柜内水管渗漏。关于厨房推拉门框过大问题，2016年8月24日，原告开始反映厨房推拉门缝隙大。被告粤海房地产公司委托被告粤海物业指派维修人员上门查看，维修人员反映推拉门缝隙为该小区标配设计。另查明，2019年3月1日，原告杨庆愉与广州市新居见建筑装修有限公司签订装修维修合同并支付首期工程款9600元，工程总造价32000元，工程地址为涉案房屋所在地，工程内容为维修漏水、更换排污管，工程开工日期为2019年4月15日，竣工日期为2019年5月14日。庭审中，原告陈述，施工目的是为独立排污管安装消音器，被告要求施工后将施工地恢复原状，施工方广州市新居见建筑装修有限公司暂无法做到，施工搁浅。本院认为：原告杨庆愉与被告粤海房地产公司签订的广州市商品房买卖合同，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告粤海房地产公司于2016年7月22日将涉案房屋交付给原告使用，已履行房屋交付义务。关于原告提出的反涌问题、墙壁渗水问题、水管渗漏问题、门框问题等房屋质量瑕疵，被告粤海房地产公司均根据合同约定，在保修范围和保修期限内，对原告提出的问题履行相应的保修义务。原告主张被告粤海房地产公司赔偿相应损失，理据不足。虽然被告粤海房地产公司依约履行保修义务，但房屋质量的瑕疵及多次维修施工过程，确实对原告的日常生活造成不便，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院依法酌情确定，被告粤海房地产公司向原告赔偿损失10000元。原告主张赔偿损失的超出部分，本院不予支持。关于被告粤海物业公司是否承担赔偿责任的问题。本案为房屋买卖合同纠纷，合同主体为原告及被告粤海房地产公司，原告与粤海房地产公司之间系房屋买卖合同关系。原告与被告粤海物业公司之间系物业服务合同关系，属于不同的法律关系，根据合同相对性，原告主张被告粤海物业公司承担赔偿责任，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告广州市番禺粤海房地产有限公司在本判决生效之日起三日内向原告杨庆愉赔偿损失10000元；二、驳回原告杨庆愉的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4646元，由原告杨庆愉负担4438元，被告广州市番禺粤海房地产有限公司负担208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何成臻人民陪审员  王沛坚人民陪审员  卞广清二〇二〇年三月十二日书 记 员  林敏倩