云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终2022号上诉人（原审被告、反诉原告）：王志黉，男，汉族，1985年4月28日生，身份证登记住址：云南省普洱市墨江哈尼族自治区，现住址：云南省昆明市西山区。上诉人（原审被告、反诉原告）：解丹红，女，汉族，1984年10月2日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：9153011266264645XF。法定代表人：李云波；职务：总经理。住所：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：王娟，女，汉族，1994年2月10日生，身份证登记住址：云南省曲靖市沾益县，特别授权代理。原审第三人：田琼，女，土家族，1981年10月14日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张颖，男，汉族，1978年12月6日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，与田琼系夫妻关系，特别授权代理。原审第三人：张颖，男，汉族，1978年12月6日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。上诉人王志黉、解丹红与被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司，原审第三人田琼、张颖居间合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初4758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王志黉、解丹红上诉请求：1、请求撤销原判中的第一项、第三项判决，改判或者发回重审；2、请求判令两被上诉人承担案件受理费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误、适用法律错误，应当改判或者发回原审法院重审。因上诉人签订合同时存在重大误解，若实地查看过房屋时不会选择购买的。是各方当事人共同造成了本案的事实，各方在交易过程中都存在过错。1）出售人未提前告知房屋为腰线房；2）上诉人未进行实地查看；3）被上诉人作为专业的房屋中介机构，未带领上诉人查看房屋便诱导上诉人签订合同，后来得知其自身也没有查看过房屋（其根本没有钥匙）。承担损失的不应该只是上诉人一方。居间人故意隐瞒与订立合同的有关事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求自付报酬并应当承担损害赔偿责任。上诉人在本次交易过程中实际产生了4万元的损失，若上诉人未采取协商终止购房合同，也会产生其他损失，被上诉人应当赔偿。二、本案存在程序错误，遗漏案件当事人，应当发回重审。上诉人一审时申请追加两名业务员作为反诉被告，原审法院未同意,一审法院遗漏案件当事人导致被上诉人以及业务人员在中介服务过程中的过错程度无法查清。被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司辩称：我方认为诉争合同合法有效，在合同签订过程中，由于上诉人所要求的落地窗没有特别约定，但是再在合同签订之后又反悔，放弃购买涉案房屋，其行为构成违约。一审认定事实及所作出的判决是合理的。原审第三人田琼、张颖无意见发表。昆明尊园房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付人民币35,200元；2、被告立即向原告支付违约金（以人民币35,200元为基数，从2018年7月31日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日）为人民币3,000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。王志黉、解丹红提出反诉请求：请求法院：1、撤销反诉人与被反诉人于2018年6月22日签订的《居间合同》；2、被反诉人向反诉人赔礼道歉，并由被反诉人赔偿反诉人在居间活动中给反诉人造成的损失40,000元；3、被反诉人承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、涉案房屋系第三人向昆明南亚风情房地产开发公司购买，并于2015年11月17日取得商品房买卖合同备案登记。二、2018年6月22日，原告（丙方）与被告（购买方、乙方）及第三人（出售方、甲方）签订合同编号为0058665的《房屋买卖暨居间合同》，主要约定，甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋，售价180万元；签订本合同时，乙方支付购房定金5万元，乙方同意丙方向甲方转交定金5万元；本合同签订后，若买卖一方要求解除合同，应有三方协商一致，若不能协商一致，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数，按日万分之四支付迟延履行违约金；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签订本合同，则丙方有权收取居间报酬，基于丙方签订本合同前已提供之服务，现丙方以促成双方签订本合同，则丙方有权收取居间报酬，乙方同意向丙方支付佣金人民币35200元，支付时间为2019年1月21日。若买卖双方协商解除合同的，甲乙双方按协商确定的方式补偿丙方，由于买卖双方违约导致本合同未能顺利履行，由违约方按上列佣金总额和标准向丙方支付佣金损失等。三、合同签订当日，被告向第三人田琼支付定金人民币5万元。四、合同签订前，因房屋钥匙由第三人持有，原告带被告查看的房屋为涉案房屋楼上的2504号房屋，该房窗户为落地窗户。被告与第三人、原告于签订合同当晚十时许，进入涉案房屋进行实地看房，涉案房屋的窗户不是落地窗。五、2018年6月23日上午9时31分，被告解丹红给原告的业务员柯皙湖打电话，就涉案房屋的窗户不是落地窗的问题提出异议。六、2018年6月23日，被告解丹红认为，涉案房屋的窗户不是落地窗、也不是飘窗，与2504号房屋相比，品质不一样，且涉案房屋不能将窗户改为落地窗的问题，与第三人张颖进行电话沟通。2018年6月24日，被告与第三人签订《房屋买卖合同终止协议》，主要载明，因乙方看房过程中所看房屋为南亚风情第壹城南亚星光苑5幢2单元2404号房屋，中介介绍上下楼的房屋均为一致的。故，签订合同后才致2404号房屋看房后发现，2404号房屋的楼层外围存在墙裙导致该房屋的所有窗户均没有落地窗，鉴于乙方无法接受该房屋现状，故与甲方协商终止《房屋买卖合同》，双方就《房屋买卖合同》的终止事宜达成以下协议：一、因甲方收取了乙方5万元购房定金，双方同意甲方退还乙方1万元，剩余4万元由甲方收取。甲方于本协议签订时同时退还至乙方银行卡；二、本终止协议签订后《房屋买卖合同》终止，双方互不承担其他任何责任；三、与房屋中介的后续事宜由乙方自行处理。若产生费用由乙方自行承担等。七、2018年6月22日，第三人张颖向原告出具《声明》，主要载明，其与被告及原告签订的0058665号《房屋买卖暨居间合同》，鉴于买方原因（对房屋户型有意见），未能顺利履行，买方已构成根本违约。本人要求尊园地产将托管购销合同退回本人，本人保留向买方追究法律责任的权利。本人承诺，与上述房屋有关的买卖合同（含定金）与尊园地产无关，公司不承担任何责任等。一审法院认为：一、涉案居间合同是否应当撤销？二、被告（反诉原告）应否承担支付居间佣金的违约责任？三、原告（反诉被告）应否承担被告的损失？一、《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。本案原告作为从事房屋交易的中介机构，应当予以充分了解涉案房屋的真实信息，并向被告进行披露，因原告在涉案合同签订前带被告查看的房屋并非涉案房屋，就应当在涉案合同签订前有义务要求被告首先查看涉案房屋；而作为购房人的被告，有条件也有权利在合同签订前要求查看房屋真实现状，但由于原告没有切实履行该服务职责，被告也放弃其相应的权利，在合同签订后的晚上十时许才查看涉案房屋，导致房屋买卖合同不能履行；其次，被告对涉案房屋的主要异议主要在于，与2504号房屋相比，存在窗户不是落地窗的问题，即，该问题应当是被告选择房屋的主要标准之一，窗户问题应是被告在进入涉案房屋后应当注意的问题。因此被告对房屋存在重大错误认识的过错的主张，并不客观，被告要求撤销涉案居间合同，与本案事实不符，本院不予支持。二、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案原告向被告提供居间服务，除合同约定外，还依法应当严格执行其职业要求，由于原告向被告提供的服务存在瑕疵，原告依法应对自己的过错承担相应的责任，现原告要求被告按照合同约定支付全额居间佣金的请求，本院依据原、被告均存在的过错的事实，酌定，被告向原告支付的佣金为合同约定的50%，即人民币17,600元，同时原告的违约金请求本院也不予支持。三、由于被告在签订合同前，对涉案房屋未尽到必要的注意义务，而涉案《房屋买卖合同终止协议》系被告与第三人单独签订，该协议对原告不具有约束力。因此，被告要求原告承担其向第三人支付的违约金损失及赔礼道歉，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第五十四条、第六十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）被告王志黉、解丹红于本案判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司居间佣金人民币17,600元；二、驳回原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王志黉、解丹红的全部反诉请求。本案本诉案件受理费人民币756元（原告已预交），由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担人民币516元，由被告王志黉、解丹红共同负担人民币240元（此款被告于支付上述第一项款项时一并支付原告）；本案反诉案件受理费人民币400元（被告已预交），由被告（反诉原告）王志黉、解丹红共同负担。本院二审期间，各方当事人无新证据提交。本院二审认定事实与一审认定事实一致。本案的争议焦点为：一、诉争《房屋买卖暨居间合同》是否应当撤销，被上诉人是否应当向上诉人赔礼道歉并赔偿损失？二、上诉人是否应当向被上诉人支付居间费用及支付数额？本院认为，针对争议焦点一，上诉人以存在重大误解为由要求撤销诉争合同，因重大误解享有撤销权的乙方须不具有故意或者重大过失，但本案中上诉人作为涉案房屋的买方，在涉及关系自己切身利益的重大交易之前，也在卖方再三提醒可以查看房屋的情况下，放弃查看买卖房屋，签订诉争合同，本身存在重大过失，不享有撤销权利。本院对上诉人的该项请求不予支持。正对争议焦点二，上诉人认为按照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，本案居间人没有就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人的利益，不得要求支付报酬并承担赔偿责任。并申请追加当时昆明尊园房地产经纪有限公司的业务人员作为被告，本院认为，业务人员在本案中从事的职务行为，职务行为的法律后果归属于昆明尊园房地产经纪有限公司，业务人员不应当作为被告参加诉讼，业务人员在履职过程中为严格遵守合同约定和职业规范，履行合同义务有瑕疵的法律后果由昆明尊园房地产经纪有限公司承担。本案无证据证明存在居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，上诉人的上述上诉理由本院不予支持。一审法院根据各方过错程度，认定上诉人应当支付17600元剧减费用的认定有事实依据和法律依据，本院依法予以维持。综上所述,上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1156元，由上诉人王志黉、解丹红负担。本判决为终审判决。审判长 白 皓审判员 杨 晶审判员 吴 娴二〇二〇年三月三十日书记员 董欣星