甘肃省临泽县人民法院民事判决书（2020）甘0723民初313号原告：单国森，男，1999年4月23日出生，汉族，医生，甘肃省张掖市人，住张掖市，电话189XX****XX。委托诉讼代理人：刘文海，甘肃锦舒律师事务所律师。被告：富德生命人寿保险股份有限公司张掖中心支公司。住所地：张掖市甘州区临泽北路天薇嘉苑**综合楼**。统一社会信用代码：91620700585931475K。负责人：张荣水，系该公司总经理，身份证号码×××，电话181XX****XX。委托诉讼代理人：任子亮，系该公司副总经理，电话177XX****XX。委托诉讼代理人：白文，系富德生命人寿保险股份有限公司甘肃分公司法律合规部职员，电话151XX****XX。被告：临泽善友商贸有限公司。住所地：临泽县健康路医院西侧县公安局）。统一社会信用代码：916207232073593345G。法定代表人：王艳，系该公司总经理，身份证号×××。原告单国森与被告富德生命人寿保险股份有限公司张掖中心支公司（以下简称富德保险公司）、临泽善友商贸有限公司（以下简称善友公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用简易程序于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告单国森的委托诉讼代理人刘文海和被告富德保险公司的委托诉讼代理人任子亮、白文到庭参加了诉讼，被告善友公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案现已缺席审理终结。原告单国森向本院提出如下诉讼请求：1.要求二被告连带支付租金30384.7元，承担违约金8681.3元，合计39066元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月1日，被告善友公司和被告富德保险公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告富德保险公司承租被告善友公司位于福康大厦302商铺房屋一套，建筑面积343平方米，租赁期限自2016年9月1日起至2021年11月30日止，每月租金7995.3元，从第二年起每月租金每平方米增加1元逐年递增。2019年8月13日，张掖市中级人民法院对被告善友公司租赁给被告富德保险公司商铺进行了司法变卖，原告通过竞价取得了该商铺的所有权，张掖市中级人民法院作出（2018）甘07执115号之十一执行裁定书，裁定被告富德保险公司承租的302商铺的所有权转移给原告。原告取得该商铺的所有权后，依据“买卖不破租赁”的原则，通知被告富德保险公司继续履行其与被告善友公司签订的房屋租赁合同的相关交纳租金的义务。2019年9月26日，被告富德保险公司向原告送达了《提前退租告知函》，告诉原告其要提前解除房屋租赁合同，原告遂要求被告富德保险公司支付自房屋所有权转移至合同解除期间即2019年8月31日至2019年11月30日期间的租金以及被告提前解除合同相当于1个月租金的违约金被拒绝。因被告善友公司收取了被告富德保险公司自2019年8月31日至2019年11月30日期间的租金，就该部分租金如何承担和由谁承担二被告相互推诿。为维护原告的合法权益现起诉要求处理。被告富德生命人寿保险股份有限公司张掖中心支公司辩称，被告富德保险公司确实于2016年9月1日与被告善友公司签订房屋租赁合同，承租张掖市临泽县医院西侧路1号福康大厦302房屋一套。根据租赁合同约定，被告富德保险公司已向被告善友公司支付了2016年12月1日至2019年11月30日期间全额房屋租金，已完全履行了合同约定的交租义务，并不存在拖欠租金的情况。现原告也与被告富德保险公司解除了房屋租赁合同并于2019年10月30日收回了房屋，故原告要求被告富德保险公司承担连带支付房租和违约金的请求缺乏依据。其次，在原告取得房屋所有权之后，原告便要求被告富德保险公司限期交费，否则搬离该房屋，被告富德保险公司才向原告送达“提前退租告知函”，且2019年10月1日，原告擅自锁住了被告富德保险公司所承租尚未到期的房门，后在公安机关介入下，原告才停止了其违约侵权行为。被告富德保险公司并不存在单方毁约的违约行为，不承担原告所主张的违约金。被告临泽善友商贸有限公司缺席未答辩。原告围绕其诉讼请求向本院提交了2016年9月1日二被告签订的房屋租赁合同（2016版）一份，2019年8月13日张掖市中级人民法院（2018）甘07执115号之十一执行裁定书一份，2019年9月26日被告富德保险公司向原告送达的提前退租告知函一份，以证明原告单国森的诉讼请求成立。经质证，被告富德保险公司对原告提交的上述证据的均无异议，被告富德保险公司除也提交了一份和原告所提交相同的房屋租赁合同外，又提交了租金交费凭证一份、2019年9月22日、25日和2019年10月3日原告向被告富德保险公司送达的通知书三份，还提交了2019年10月31日被告富德保险公司与原告签订的租赁房屋退出交接书一份，以证明其辩解理由成立。经质证，原告对被告富德保险公司提交的上述证据均无异议，并明确表示不再要求被告富德保险公司承担支付房租的责任，但认为原告给被告富德保险公司发送的通知中没有要求与被告富德保险公司解除房屋租赁合同的意思。法庭认为，鉴于到庭原被告对双方提交的证据均无异议，故应对上述证据予以采信并据此认定案件事实。因被告富德保险公司庭审中明确表示将以原告存在违约和锁门的侵权行为另行起诉原告，至于被告富德保险公司提交的原告给被告送达的三份通知书能否达到证明原告存在首先违约和单方解除合同违约行为的作用，应另行处理，故在本案中不予审查。根据原告和被告富德保险公司所提交的证据和原告及到庭被告富德保险公司的当庭陈述，以及本院对原被告提交的上述证据的认证，本院经审理认定事实如下:2016年9月1日，被告善友公司和被告富德保险公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告富德保险公司承租被告善友公司位于福康大厦302商铺房屋一套，建筑面积343平方米，租赁期限自2016年9月1日至2021年11月30日止，其中自2016年9月1日自2016年11月30日为被告善友公司给被告富德保险公司的装修期，装修期间被告富德保险公司不支付物业租金和物业管理费及空调分摊使用费；房屋每月租金7995.3元，租金按年支付，首期租金于2016年10月20日前支付，续期租金于当期首月的15日前支付，从第二年起每月租金每平方米增加1元逐年递增；二被告除因法定原因或本合同约定原因外解除本合同的，应提前2个月通知对方，提出解除合同的一方应向对方支付相当于1个月租金的违约金。该合同还对其他事项作了约定。2018年11月21日，被告富德保险公司通过银行转账的方式给被告善友公司支付了自2018年12月至2019年11月30日期间的房屋租金99401.4元，被告善友公司也给被告富德保险公司开具了税务发票。因被告善友公司涉及与他人的案件在法院的裁判文书生效后没有履行法律文书确定的义务，被申请强制执行。2019年8月13日，张掖市中级人民法院对被告善友公司租赁给被告富德保险公司商铺进行了司法变卖，原告通过竞价取得了该商铺的所有权，张掖市中级人民法院作出（2018）甘07执115号之十一执行裁定书，裁定被告富德保险公司承租的302商铺的所有权转移给原告。原告在支付完法院司法变卖价款并领取了张掖市中级人民法院（2018）甘07执115号之十一执行裁定书后，于2019年9月22日给被告富德保险公司送达了一份通知书，在该通知书中明确载明依据“买卖不破租赁”的原则，原告同意继续履行房屋租赁合同，被告富德保险公司应按合同约定支付租金等内容。2019年9月25日，原告给被告富德保险公司送达告知书和通知书各一份，在上述告知书和通知书中仍然载明依据“买卖不破租赁”的原则，原告同意继续履行房屋租赁合同等内容。2019年9月26日，被告富德保险公司向原告送达了《提前退租告知函》，告诉原告其已经按照合同约定向被告善友公司交纳了2018年12月1日至2019年11月30日期间的房屋租金99401.4元，并提出被告富德保险公司计划将于2019年10月31日提前终止原签订的房屋租赁合同并搬离该场地，自2019年10月31日开始不再租赁该房屋并不再支付任何房租等费用。2019年10月3日，原告给被告富德保险公司送达了通知书，该通知书明确载明依据“买卖不破租赁”的原则，原告同意继续履行房屋租赁合同，并在该通知书中提出了两个解决方案。经协商，原告和被告富德保险公司于2019年10月31日订立了一份租赁房屋退出交接书，该交接书约定：经现场检查验收，原告认为已经符合交验条件，同意收回富康综合楼302室，自2019年10月31日起被告富德保险公司不再承担房租、水、电、暖、物业费等任何费用。在该交接书上双方签字后原告收回了该房屋的钥匙等便占有该房屋至今。后原告向二被告主张权利遭拒，因而成讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。无论根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，还是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，均明确规定了买卖不破租赁的法律适用原则。本案中，原告取得被告富德保险公司所承租房屋的所有权后，被告富德保险公司仍应按照二被告订立的房屋租赁合同履行相关合同义务，鉴于被告富德保险公司已向出租人被告善友公司交纳了包括原告取得房屋的所有权之后一个缴费年度的房租，而原告也已明确放弃要求被告富德保险公司承担此期限内房租的连带清偿责任，故不予涉理；从人民法院裁定之日原告便成为被告善友公司出租商铺的所有权人，被告善友公司基于原租赁合同向被告富德保险公司收取的原告自取得房屋的所有权之后剩余一个缴费年度内剩余期限的房租就缺乏事实和法律依据，故原告要求被告善友公司将收取的剩余期限内的房屋租金予以返还的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持，鉴于原告和被告富德保险公司在2019年10月31日订立房屋交接书后双方解除了二被告订立的房屋租赁合同并提前收回了房屋，原告也占有控制了该房屋，且该交接书中明确约定自2019年10月31日后被告富德保险公司不再承担房租等费用，故原告要求被告善友公司返还自2019年10月31日至2019年11月30日期间的房租就缺乏事实和法律依据；《中华人民共和国合同法》第九十四条对合同解除的法定条件虽进行了规定，但因2019年9月26日被告富德保险公司给原告送达的提前解除合同告知书中明确提出要与原告解除合同，故原告要求被告富德保险公司按照合同约定承担合同约定标准的违约金是其合法权利，对其诉请应予支持；虽然根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被告富德保险公司确实拥有解除租赁合同的法定权利，且确实存在原告给被告富德保险公司送达了三次通知书的情形，但在上述三份通知书中首先原告明确表示愿意继续履行原房屋租赁合同，原告的通知书中是否有毁约或者解除合同的明确意思表示，鉴于被告富德保险公司当庭表示要另行起诉，故在本案中不予涉理。综上，原告要求被告善友公司偿付其提前向被告富德保险公司收取的2019年8月13日至2019年10月31日期间房屋租金的诉请有事实和法律依据，予以支持；原告要求被告富德保险公司承担提前解除房屋租赁合同的合同约定标准的违约金亦有事实和法律依据，也予以支持。被告善友公司经本院合法传唤不到庭，视为放弃其诉讼权利和对原告诉讼请求及所主张事实的认可。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告临泽善友商贸有限公司给原告单国森返还其收取的自2019年8月13日至2019年10月31日期间的房屋租金21703.4元；二、被告富德生命人寿保险股份有限公司张掖中心支公司给原告单国森支付提前解除合同的违约金8681.3元；以上判决一、二项义务的履行，限被告临泽善友商贸有限公司、富德生命人寿保险股份有限公司张掖中心支公司于本判决生效之日起五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费777元，减半收取388.5元，由被告临泽善友商贸有限公司承担300元，由被告富德生命人寿保险股份有限公司张掖中心支公司承担88.5元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 白晓亮 二〇二〇年三月二十日书记员 李雅娜附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力备注：申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。