广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1226民初81号原告:德庆县佳安物业管理有限公司，住所地：德庆县********侧清华花园四期首层西边第一卡商铺。法定代表人：陆珊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：古励妍，广东七星律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金明，该公司办公室主任。被告：杨盛森，男，1981年1月11日出生，汉族，住广东省德庆县*******委会环城路南侧碧华苑三期B幢1梯502房。被告：叶实瑛，女，1984年10月12日出生，汉族，住广东省德庆县***************。原告德庆县佳安物业管理有限公司（以下简称：佳安物业）与被告杨盛森、叶实瑛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告德庆县佳安物业管理有限公司的委托诉讼代理人古励妍、张金明，被告杨盛森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德庆县佳安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告支付拖欠的2017年6月至2019年12月物业管理费、公共水电分摊费7129.44元，滞纳金348.97元，前述共计7478.41元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与广东省德庆县康州工艺厂有限公司于2017年3月1日就德庆县*******的前期物业管理事宜签订了《委托管理合同》，合同约定前述小区由广东省德庆县康州工艺厂有限公司委托原告进行前期物业管理，管理期限为：无固定期，自物业交付使用之日开始至全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效之日止。原告接受广东省德庆县康州工艺厂有限公司委托后，于2017年3月份进驻了江山御花园小区进行物业管理，并于2017年3月份取得德庆县发展和改革局批准的江山御花园小区物业服务收费备案。2016年3月11日，两被告与广东省德庆县康州工艺厂有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了广东省德庆县康州工艺厂有限公司开发的德庆县*********侧（登云工业区2号）江山御花园15座08房，被告叶实瑛于2016年10月22日签署了《江山御花园商品住宅收楼通知书》，通知书第二条第1点约定，从交楼之日起，业主需缴交物业管理费。2016年10月22日，被告叶实瑛签署《住宅及设施验收交楼书》，正式收楼。2016年10月22日，原告与被告叶实瑛签署了《前期物业服务协议》，双方就收费标准、逾期交费的违约责任、双方权利义务、物业管理服务内容等作了详细约定。原告认为，根据《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十五条及《广东省物业管理条例》第三十七条、第四十一条相关规定，原告合法取得了两被告购买物业的小区江山御花园的前期物业管理权。在原告管理期间，进行了大量的物业管理工作，但两被告自2017年6月份以来，一直拒不履行支付物管费的义务，被告前述行为已经构成违约，应承担相应的法律责任，故起诉至法院，请依法判决。被告被告杨盛森辩称，一、住宅**物业服务协议无效。佳安物业管理公司承接江山御花园物业服务项目应当通过招标投标的方式竞选，然后与开发商签订政府书面的前期物业服务合同并备案登记，佳安物业管理公司没有提交招投标文件及前期物业服务合同，物业服务项目的程序违法，故前期物业服务协议无效。其次，只有具有相应资质的物业服务企业才能实施物业管理，而佳安物业管理公司的三级资质等级证书已在2013年12月31日失效。物业服务收费实行明码标价及亮证制度。佳安物业管理公司并未提交物业服务收费许可证及相关证据来证明其按照法律规定收费，因此，佳安物业管理公司提交的物业管理费及水电公摊的主张没有计算依据。二、佳安物业管理公司存在乱收费现象。在商品房买卖合同第七章第十八条第三点物业收费计费方式（包干制）1.5元/月/平方。但事实上诉讼人在收取物业费时里面却有公共水电分摊费，完全是属于乱收费。三、佳安物业管理公司未尽到相应的物业管理职责。安保人员、卫生清洁人员严重不足。现江山御花园固定值班岗位4个，流动巡逻1个，每班岗至少需要5人，而现在他们只有5人，若有人员需要休息或临时有事，则有岗位出现无人现象。江山御花园现有的面积需清洁人员至少需要10至12人，而现在只剩下6人。被告叶实瑛未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年3月11日，被告杨盛森、叶实瑛与开发商广东省德庆县康州工艺厂有限公司签订一份《商品房买卖合同（现售）》，购买德庆县*********侧（登云工业区2号）江山御花园15座08房（套内建筑面积161.49平方米，分摊共有建筑面积为0）。合同附件约定：电梯住宅按房产证总建筑面积每平方米1.5元每月计收（即每月物业服务费为242.24元）。2016年10月22日，被告杨盛森签收《江山御花园商品住宅收楼通知书》及《收楼承诺书》并正式收楼。《江山御花园商品住宅收楼通知书》第一条关于收楼相关费用须知约定：小区内公共用水及公共用电分摊费用200平方米以下的每户每月收取20元。2017年3月1日，开发商广东省德庆县康州工艺厂有限公司与原告德庆县佳安物业管理有限公司签订一份《委托管理合同》，委托原告为江山御花园的物业管理公司，负责在该小区提供物业管理服务，委托期限为：无固定期限，直至该小区全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同生效之日止。2016年10月22日，原告佳安物业管理有限公司与被告杨盛森签订一份《前期物业服务协议》，协议第一条约定，原告应当向物业使用人提供物业管理服务，包括房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等服务。协议第四条约定：业主自办理交楼手续后确认交楼，从交楼之日起，必须缴交物业管理费。业主可以每年第一季度前，一次性全年缴交物管费（优惠一个月），也可以按每月，每季度选择银行代扣（但没有优惠）。小区物管费统一按房产证总建筑面积每平方米1.5元每月计收。协议第五条约定：小区内公共照明用电、保洁用水、园林花草用水等公共部分水、电费按业主房屋建筑面积大小分别向业主分摊计收：其中200平方米以下每户每月收取20元。协议第九条违约责任约定：业主违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，业主必须向物业公司补交，并从逾期之日起按每天万分之一交纳违约金。被告于2017年6月开始拖欠原告的物业服务费，至2019年12月拖欠的物业服务费、公共水电分摊费共计7129.44元，期间原告通过电话、短信等方式向被告催收，要求被告交纳物业服务费，但是被告至今仍然未能交纳。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点：1、原、被告双方签订的《前期物业服务协议》的是否有效；2、原告主张的物业服务费、公共水电分摊费及违约金应否支持。一、关于第一个争议焦点，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》是否有效的问题。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方应依约全面履行。2017年3月1日，开发商广东省德庆县康州工艺厂有限公司与原告德庆县佳安物业管理有限公司签订一份《委托管理合同》，委托原告为江山御花园的物业管理公司，负责在该小区提供物业管理服务，亦是双方当事人的真实意思表示，程序合法。被告辩称物业公司没有经过招标投标的方式竞选，程序违法，理据不足，本院不予采纳。从2015年9月1日起，广东省全面推开企业“三证合一、一照一码”登记制度改革，将营业执照、组织机构代码证及税务登记证合为一证。原告佳安物业是合法取得相关营业执照的物业管理公司（三证合一后的统一社会信用代码：914***********711B），其经营范围包括：物业管理、物业咨询等服务。因此，原告有权在工商登记的营业范围内营业。被告辩称原告无营业资质，理据不足，本院不予采纳。二、关于第二个争议焦点，原告主张的物业服务费、公共水电分摊费及违约金应否支持。从原告提供的管理服务资料及工作图片以及被告方的陈述可知，在双方签订的《前期物业服务协议》的履行过程中，原告按照与被告签订的《前期物业服务协议》提供了物业服务，履行了合同约定的义务，被告作为业主接受了原告提供的物业服务的同时，应当按照合同的约定支付相应的物业服务费。故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告辩称，原告确实对其居住小区提供了服务，但服务不到位，但被告只提供了部分照片为据，并不能足以证实物业公司的服务情况，对于被告的答辩，本院不予采纳。被告辩称，物业公司在收取物业服务费时，还存在公共水电分摊费，属于乱收费行为。根据双方签订的《前期物业服务协议》第五条约定：小区内公共照明用电、保洁用水、园林花草用水等公共部分水、电费按业主房屋建筑面积大小分别向业主分摊计收：其中200平方米以下每户每月收取20元。被告房屋的套内建筑面积为161.49平方米，物业公司根据约定每个月向被告收取20元的公共水电分摊费，有理有据，本院予以支持。被告于2016年10月22日收楼，根据物业服务合同的约定，被告应从收楼次日起计付物业服务费给原告。按照双方订立的物业服务协议约定，物业服务费可按月、按季度或按年支付，但双方对物业服务费的支付方式没有明确约定，故推定当年的物业服务费应当在年底前支付完毕。根据物业服务协议约定和原告确认，被告实际应自2016年10月23日起支付物业服务费。原告方免收了被告2016年10月23日至2017年5月31日的物业服务费1385.68元。物业服务费从2017年6月1日起开始计收。直至原告起诉时，被告尚欠2017年6月至12月的物业服务费和水电分摊费用835.68元（242.24元*7月+20元*7月=1835.68元-销售部赠送的物管费1000元=835.68元），最迟应当在2017年12月31日前支付完毕，被告尚欠2018年的物业服务费和水电分摊费用3146.88元（242.24元*12月+20元*12月=3146.88元），最迟应当在2018年12月31日前支付完毕，被告尚欠2019年的物业服务费和水电分摊费用3146.88元（242.24元*12月+20元*12月=3146.88元），最迟应当在2019年12月31日前支付完毕，但被告经原告催告至今未予支付，已属违约，应当承担逾期付款的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。对于逾期付款违约标准，双方当事人在《前期物业服务协议》第九条约定：从逾期之日起按每天万分之一交纳违约金，被告亦对该违约金的请求无异议。因此，原告要求被告支付拖欠的物业服务费和水电分摊费用及违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。但违约金应以每年应付物业服务费和水电费分摊金额逾期之日即次年1月1日起计算。当然，原告在提供物业服务过程中难免会存在一些管理行为不够规范，有待改进的地方，业主有权就有关管理事项提出意见和建议，但不应成为业主拒交物业服务费的理由。对于业主反映物业小区管理存在的问题提出的意见和建议，物业服务企业应予重视，并逐步进行改进和完善，勤勉地为广大业主提供更优质的管理服务，共同营造一个和谐的小区生活环境。综上所述，原告的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。但被告关于物业服务协议无效、原告存在乱收费和管理不到位的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。被告叶实瑛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告杨盛森、叶实瑛于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告德庆县佳安物业管理有限公司支付2017年6月至2019年12月的物业服务费、水电分摊费用共计7129.44元及逾期付款违约金（违约金计算方法：2017年6月至12月的物业服务费以尚欠金额835.68元为基数，从2018年1月1日起计算；2018年的欠费以尚欠金额3146.88元为基数，从2019年1月1日起计算；2019年的欠费以尚欠金额3146.88元为基数，从2020年1月1日起计算，以日万分之一的标准计至清偿之日止）。被告如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告杨盛森、叶实瑛负担。本判决为终审判决。审判员  罗小晶二〇二〇年三月三十日书记员  麦镇浩