贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初8899号原告：贵阳花溪绿园物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区溪南新村（云上村榕筑南溪绿园****）法定代表人：王黔平，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗万，贵州云纳律师事务所律师，执业证号：15201201510537596，特别代理。被告：杨翠琼，女，1959年11月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：陈赤芒（系杨翠琼丈夫），男，1957年5月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，特别代理。原告贵阳花溪绿园物业服务有限公司（以下简称绿园物业公司）与被告杨翠琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告绿园物业公司之委托诉讼代理人罗万，被告杨翠琼之委托诉讼代理人陈赤芒到庭参加了诉讼。当事人申请庭外和解，相应审限依法扣除。本案现已审理终结。原告绿园物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令:1.被告立即支付物业服务费2688元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告为花溪区榕筑南溪·绿园物业服务公司，自2009年起直至服务合同期满，长期为该小区提供物业服务，合同签订后，原告依约对被告居住的小区实行了物业管理，但服务期间原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业服务费。被告系花溪区榕筑南溪·绿园小区6-1-602号房屋业主，该房屋建筑面积为186.72㎡，被告自2016年12月31日起，停止缴纳物业服务费，截止2018年12月31日，房屋每平方米单价0.6元，欠费月数为24个月，每月金额112元，欠缴物业服务费共计2688元。现原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请判如所请。被告杨翠琼辩称，1.自2013年3月15日至2015年3月14日期间以及2017年1月1日至2018年12月31日期间签订物业服务协议。2015年3月15日至2016年12月31日没有物业服务协议期，而物业公司在2015年5月3日公告停止物业服务，因此我没有义务支付2015年3月15日至2016年12月31日期间共计21.5个月的服务费2022.72元。2.2017年1月1日，业主委员会与原告签订小区《物业服务协议》，该协议第五条关于“物业档案资料、业主档案管理”之约定，原告在离开小区近一年都未按《物业管理条例》第二十九条、第三十九条的规定向业主委员会提交资料。并且在物业公司离开小区时，将小区物业办公室的办公设备全部毁坏。3.我代表第一届业主委员会要求原告支付扣余额约定支付给业主委员会的工作经费3万元。以上事实均是我拒交物业服务费的原因。综上所述，我不同意支付原告诉请的物业服务费。本院经审理认定事实如下：原告绿园物业公司系有限责任公司，2007年10月16日成立，营业期限为2007年10月16日至2027年9月20日，经营范围为法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定的规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营，法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（物业服务、批零兼营：建材、五金工具、交电器材、办公用品、日用百货、家政服务、游泳池服务）。2013年3月15日，原告（乙方）与贵阳市花溪区榕筑南溪绿园小区业主委员会（甲方）签订《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，该协议约定原告为榕筑南溪绿园小区提供物业服务，物业服务费由业主按建筑面积交纳，具体标准为：步梯房0.6元/月/平方米，电梯房1.2元/月/平方米。原告有义务对房屋建筑共用部位、公共设施进行日常维修、养护和管理，有义务维护物业区域内的公共秩序，配合协助当地公安机关实施物业区域内的治安防范工作，在大门、停车场进出口设立管理岗哨，坚持物业区域内的24小时值班和巡逻，严格落实外来人员和车辆登记检查制度。合同期限自2013年3月15日至2015年3月14日止。合同还就其他甲乙双方的权利义务进行了约定。2017年1月1日，原告（乙方）与贵阳市花溪区榕筑南溪绿园小区业主委员会（甲方）签订了《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，该协议约定原告为榕筑南溪绿园小区提供物业服务，物业服务费由业主按建筑面积交纳，具体标准为：步梯房0.6元/月/平方米，电梯房1.2元/月/平方米。业主应在每季第一个月10日前交纳物业管理服务费，逾期未交纳的可按每日3‰收取滞纳金。原告有义务对房屋建筑共用部位、公共设施进行日常维修、养护和管理，有义务维护物业区域内的公共秩序，配合协助当地公安机关实施物业区域内的治安防范工作，在大门、停车场进出口设立管理岗哨，坚持物业区域内的24小时值班和巡逻，严格落实外来人员和车辆登记检查制度，合同有效期限自2017年1月1日至2018年12月31日。合同还就其他甲乙双方的权利义务进行了约定。被告系花溪区榕筑·南溪小区6-1-602号房屋业主，房屋为步梯房，房屋建筑面积为186.72㎡。原告按收费标准向小区业主收取物业管理服务费，被告自2016年12月31日起停止缴纳物业服务费，截止2018年12月31日，欠缴物业服务费共计2688元（每平方米单价0.6元，欠费月数为24个月，每月金额112元）。庭审中，被告提交了物业服务协议两份、照片一组、业主委员会温馨提示、告示、业主群聊天记录图片一组、物业移交函、（2015）花民初字第610号民事判决书、（2018）黔0111民初5360号民事判决书，用以证明其答辩意见。上述事实，有业经庭审质证的当事人陈述、当事人身份证明、营业执照、法定代表人身份证复印件及身份证明、物业服务协议2份、欠费统计单、账目明细、照片、业主委员会温馨提示、告示、业主群聊天记录图片一组、物业移交函、（2015）花民初字第610号民事判决书、（2018）黔0111民初5360号民事判决书等证据在卷佐证，可以作为认定本案的证据。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，原告与被告所在小区业主委员会签订的《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》对被告杨翠琼具有约束力，双方均应当依约履行。原告已为包含被告在内的榕筑南溪绿园小区业主提供了物业服务，被告应当按照《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》的约定缴纳物业服务费。《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》约定物业服务费由业主按照小区物业的建筑面积交纳，具体标准为步梯房每月每平方米0.6元。因此，被告应当按照上述计费标准向原告交纳2016年12月31日至2018年12月31日期间共计24个月物业管理费共计2688元。关于被告辩称原告在2015年3月15日至2016年12月31日，共计21.5个月没有与该小区业主委员会签订物业服务协议，故应该扣除21.5个月期间的物业管理费的答辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，原告虽然在此期间没有与榕筑南溪绿园小区内的业主委员会签订《物业服务协议》，但是在2015年3月15日至2016年12月31日期间，该小区除了原告以外，并没有其他物业公司入驻，该小区的物业管理工作一直都是由原告提供，而且被告也未对原告提供的物业服务提出异议，因此原告与榕筑南溪绿园小区业委会之间虽然没有签订书面的物业服务协议，但是两者已经形成了事实上的合同关系，故对于被告的该答辩意见本院不予采信。关于被告杨翠琼辩称物业管理不到位的辩称意见，虽进行了举证，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，被告作为业主可就原告不完全履行合同义务向其主张违约责任，原告管理及服务不到位并非被告拒交物业服务费的抗辩事由，业主拒交物业服务费客观上也会影响原告服务各项功能的正常运行，故对此辩称本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告杨翠琼于本判决生效之日起十日内向原告贵阳花溪绿园物业服务有限公司支付物业服务费人民币2688元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息或迟延履行金。案件受理费人民币25元（已减半收取），由被告杨翠琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  康志刚二〇二〇年三月三十一日书记员  陈民跃