山东省菏泽市定陶区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1703民初2202号原告：周永富，男，1974年4月2日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。被告：定陶亦泰房地产开发有限公司，住所地山东省菏泽市定陶区华景雅苑·亦泰居**楼**。法定代表人：杨亚伟，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张广举，山东陶城律师事务所律师。原告周永富与被告定陶亦泰房地产开发有限公司（以下简称定陶亦泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告周永富与被告定陶亦泰公司委托诉讼代理人张广举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周永富向本院提出诉讼请求：1.判令定陶亦泰公司给付逾期交房违约金4845元；2.赔偿因雨水浸泡房屋造成的损失暂定6500元；3.赔偿室内地面整修费12000元；4.赔偿室内中央空调、排水管道、地下储、地下储藏室漏水需改装21500元；5.赔偿阁楼消防管道改装费1500元；6.涉案诉讼费用由定陶亦泰公司承担。诉讼过程中，周永富增加诉讼请求为：鉴定费用由定陶亦泰公司承担。事实和理由：2016年12月10日，周永富与定陶亦泰公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：定陶亦泰公司将位于定陶区府前大道西段北侧0016座01单元1-1103号房屋及附属用房以452824元的价格卖给周永富。合同第八条约定，房屋交付时间为2018年12月31日前。合同第九条约定，定陶亦泰公司逾期交房不超过90日，按日向买受人支付已交房价款万分之一违约金，逾期超过90日后交房，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同，出卖人仍按日向买受人支付已交房价款万分之一违约金。合同签订后，周永富依约支付了全部房价款452824元，可定陶亦泰公司一直拖到2019年4月17日才交房，但交付的房子没有合格验收，应视为未实际交房。定陶亦泰公司逾期交房属于违约，应依法支付违约金。目前，室内地面装修、中央空调、排水管道、地下储、地下储藏室管道墙壁漏水等设施的安装和阁楼消防管道的安装不符合合同的约定装或重新安装，所产生的费用定陶亦泰公司应予支付。今年8月初，因定陶亦泰公司安装的阳台落水管道损坏，造成墙体涂料和装修损毁。周永富多次要求定陶亦泰公司解决上述问题，但定陶亦泰公司置之不理，周永富为维护合法权益，故起诉，请支持。定陶亦泰公司辩称，一、对周永富所主张的逾期交房违约金不予认可，涉案项目在建设过程中因为环保政策及天气原因造成停工，按照合同约定，交房日期应相应顺延。再则，根据补充协议约定“合同约定的交付期限的最后一日起30个工作日为交房期，交房期内交房均不属于延期交房”，故涉案房屋并未逾期交房，定陶亦泰公司不应承担逾期交房违约金。二、周永富主张的因雨水浸泡房屋造成的损失，定陶亦泰公司已经予以充分赔偿，该主张属重复主张，无事实根据。三、周永富诉请第3-5项均不属于房屋质量问题。涉案房屋已由监理、施工单位等合格验收，且房屋已交由周永富装修、使用，其在交房时对房屋现状进行了现场查验，未提出以上问题，故该部分诉请无事实及法律根据。综上，周永富本案诉请与实际情况严重不符，缺乏法律根据，请法庭依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.周永富提交菏泽市定陶区建设工程质量监督站文件复印件、建设工程竣工验收消防备案情况登记表复印件、华景雅苑·亦泰居16、18#楼建筑认定评审意见复印件，拟证明其购买的房屋未经验收合格违规交房、消防验收不合格、环保节能不合格，定陶亦泰公司质证认为上述证据均为复印件不符合证据形式要件，与周永富的诉讼请求无关联性。经审查，周永富提交的上述证据均为复印件，对其真实性无法予以认定；周永富的诉讼请求为逾期交房和房屋质量赔偿责任，上述证据与其诉讼请求无关联性，本院对周永富提交的该组证据不予采纳。2.周永富提交通话录音，拟证明房屋未通过质监站验收，定陶亦泰公司质证认为对真实性不予认可，无法证明周永富的证明目的。经审查，因无其他证据佐证，该录音的通话人不明确，且该录音的证明目的与本案周永富的诉讼请求无关联性，本院对该证据不予采纳。3.周永富提交微信记录，拟证明集中办理交房事实，定陶亦泰公司质证认为对真实性、关联性、合法性均有异议。经审查，该证据不能显示与本案的关联性，本院对该证据不予采纳。4.周永富提交《商品房买卖合同》一份，拟证明其主张符合合同约定，定陶亦泰公司对合同的真实性无异议，但认为根据合同约定其并未逾期交房。经审查，定陶亦泰公司对该证据的真实性无异议，该证据与本案具有关联性，本院对该证据依法认定为有效证据。5.周永富提交视听资料一组，拟证明房屋本身存在质量问题及漏水的现场情况，定陶亦泰公司质证认为对真实性、证明目的不予认可。经审查，周永富提交的视听资料可以证明其房屋的情况，与本案具有一定的关联性，本院对该证据予以采纳。6.周永富提交菏国瑞评鉴字（2019）第230号评估报告（含更正说明）及评估费发票各一份，拟证明其受到的损失及鉴定费数额，定陶亦泰公司对证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。经审查，该评估报告及鉴定费发票真实、合法、有效，且与本案具有关联性，本院对该证据予以采纳。7.周永富提交《华景雅苑16#楼问题汇总》、《关于华景雅苑·亦泰居的业主提出意见的回复》，拟证明涉案楼房存在质量问题、违规交房，定陶亦泰公司对证据的真实性和证明目的不予认可。经审查，周永富提交的该组证据仅为文字记录，并无出具者或制作者的签章，且该组证据与周永富的诉讼请求无直接关联性，本院对该组证据不予采纳。8.周永富提交《装饰装修工程施工合同》一份，拟证明其实际损失，定陶亦泰公司对证据的关联性、证明目的不予认可。经审查，周永富提交的装修合同与定陶亦泰公司无直接关联性，合同未显示对房屋质量问题进行修复的内容，本院对该证据不予采纳。9.定陶亦泰公司提交《2017-2019年停工时间明细表》，拟证明其未逾期交房，周永富对该证据不予认可。经审查，该表格中没有记载停工工程名称、停工原因，该证据与本案的关联性无法认定，本院对该证据不予采纳。10.定陶亦泰公司提交《协议书》一份，拟证明周永富已收取赔偿款，质量问题应由其自行解决，其主张属于重复主张。周永富质证认为，对真实性无异议，但协议书约定的是对房屋的质量问题不再追究，本案主张的是对房屋质量问题造成的损失。经审查，因周永富对真实性无异议，该证据与本案具有关联性，本院对该证据予以采纳。11.定陶亦泰公司提交《住宅工程质量分户验收记录（户内部分）》，拟证明涉案房屋已由监理、施工单位合格验收，房屋质量符合交房要求，不存在周永富所主张的地面修整等质量问题，如周永富产生空调、消防等管道改装、安装费用，也属其擅自改装，应由其自行承担。周永富质证认为，不予认可，每一户应当贴着分户验收合格表，验收记录和验收合格是两个概念。经审查，该证据具有真实性，与本案具有关联，本院对该证据予以采纳。12.定陶亦泰公司提交《房屋交房验收表》，拟证明涉案房屋已实际交付周永富装修、使用，交房时周永富进行了现场查验不存在质量问题，周永富诉请的第3-5项损失无事实根据。周永富质证认为，该表只是物业和业主交房的记录表，不能证明房屋是合格的。经审查，该证据具有真实性，与本案具有关联，本院对该证据予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月10日，买受人周永富与出卖人定陶亦泰公司签订《商品房买卖合同》，约定由周永富购买定陶亦泰公司的第16座1单元1-1103号商品房及1-106号附属用房，房屋总款为452824元，周永富向定陶亦泰公司支付了房款（首付款162824元，银行按揭贷款290000元）。《商品房买卖合同》第八条约定交付期限为“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经综合验收合格。2、该商品房经分期综合验收合格。3、x但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、人力不可抗拒的自然灾害和恶劣的气候影响施工的，为遵守法规及当地政府政策而配合城市建设市政工程的，地下文，地下文物障碍影响而造成延期交付的逾期付款的除按照合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延；3、买受人未缴清全部房款及其他相关费用或银行按揭贷款未进入出卖人银行账户的。”第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。附件四合同补充协议第十三条约定“因本小区一次性交房数量特别多，交房周期比较长，买受人同意自本合同约定的交付期限的最后一日起30个工作日为交房期，交房期内交房均不属于延期交房，交房期内收房也不属于延期收房，出卖人不承担延期交房责任，买受人也不承担延期收房责任……”。定陶亦泰公司于2019年4月17日向周永富交付房屋。2019年4月18日，周永富对涉案房屋进行交房验收，并在《房屋交房验收表》上签字。2019年5月14日，涉案房屋户内部分进行住宅工程质量分户验收，建设单位、施工单位、监理单位、物业单位盖章确认，分户验收结论为“符合要求，同意验收”。2019年6月16日，周永富与定陶亦泰公司就涉案房屋质量问题达成协议，并签署《协议书》，周永富收取定陶亦泰公司16000元，承诺“此事不对外公开宣扬，另外本人不在16号楼业主群不再发表任何关于房屋质量问题的意见和建议！与亦泰房地产开发公司和物业没有任何瓜葛！”。诉讼过程中，周永富申请对其诉讼请求中第2项、第3项诉讼请求损失数额进行司法评估，本院依照法定程序委托菏泽国瑞资产评估事务所进行评估，评估结论为价值5123.29元，周永富支付评估费1000元。本院认为，周永富与定陶亦泰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人均应如约遵守。定陶亦泰公司逾期交房违反了合同约定，应按照合同约定承担违约责任。合同约定定陶亦泰公司最后交房时间是2018年12月31日，定陶亦泰公司实际向周永富交房时间是2019年4月17日，定陶亦泰公司逾期交房107日，应向周永富支付违约金（452824元×1?×107日＝4845元），本院对周永富要求定陶亦泰公司支付逾期交房违约金4845元的诉讼请求予以支持。定陶亦泰公司辩称建设过程中因为环保政策及天气原因造成停工，但未提交有效证据予以证明，本院对定陶亦泰公司的辩称意见不予采信。定陶亦泰公司辩称根据补充协议第十三条的约定，自2019年1月1日起的30个工作日为交房期，故应扣除30个工作日的期限。本院认为，补充协议第十三条的约定，其目的是为因交房数量多而无法即时办理交房手续而为买受人和出卖人设定的免责期限，即如定陶亦泰公司在合同约定的交付期限的最后一日起30个工作日内通知周永富办理交房手续，则定陶亦泰公司免除该30个工作日内的逾期交房责任，但定陶亦泰公司逾期交房达107日，已远远超过了约定的交房期限和30日的免责期限，且合同并未约定如超过30日交房可扣除该30日的免责期限，故定陶亦泰公司的辩称意见不符合合同约定，本院不予采信。周永富要求定陶亦泰公司赔偿因雨水浸泡房屋造成的损失6500元和室内地面整修费12000元，其申请该两项损失的司法评估结论为5123.29元，但周永富与定陶亦泰公司已于2019年6月16日就房屋质量问题达成了协议，并由定陶亦泰公司赔偿周永富16000元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，据此规定，因房屋质量问题造成的损失包括修复费用及修复期间造成的其他损失，虽然周永富主张该协议是对房屋质量问题达成的协议，不是对因房屋质量问题造成的损失达成的协议，但其主张与法律规定不符，亦不存在合理性，本院对其意见不予采信。依据司法评估结论，定陶亦泰公司向周永富支付的16000元足以填补周永富诉讼请求中主张的第2项、第3项损失，故周永富要求定陶亦泰公司赔偿因雨水浸泡房屋造成的损失6500元和室内地面整修费12000元，无事实根据和法律依据，本院不予支持，司法评估费由周永富自行承担。周永富诉讼请求中主张的第4项、第5项诉讼请求，无有效证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告定陶亦泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周永富支付逾期交房违约金4845元；二、驳回原告周永富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费959元，减半收取计479.5元，由原告周永富负担454.5元，由被告定陶亦泰房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  张献军二〇二〇年三月十六日法官助理马晓强书记员李朝晖