江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0102民初2932号原告（反诉被告）：南京金陵大药房有限责任公司，住所地南京市玄武区太平门街**。法定代表人：高大庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：兰萍萍，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：陈海鑫，国浩律师（南京）事务所律师。被告（反诉原告）：汪诗友，男，1974年4月2日生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：江浩，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宁，江苏海越律师事务所律师。原告（反诉被告）南京金陵大药房有限责任公司（以下简称金陵大药房）与被告（反诉原告）汪诗友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金陵大药房委托诉讼代理人兰萍萍、陈海鑫,被告（反诉原告）汪诗友委托诉讼代理人李宁、江浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金陵大药房向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年12月26日解除，被告清空并返还租赁房产；2、判令被告支付2018年7月1日至2018年12月26日房屋租赁期间租金人民币390176元以及自2018年12月27日起计算至实际返还之日止（暂计至2019年3月5日，按合同约定租金标准每日2192元计算）的房屋占有使用费149056元；3、判令被告支付逾期支付租金的违约金人民币40000元，逾期支付租金超过30日应当支付的违约金人民币20000元，共计人民币60000元；4、判令被告支付拖欠水、电费共计45966元（暂计至2019年3月5日）。事实和理由：2017年11月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将位于南京市玄武区中山东路147号大行宫大厦1楼（建筑面积290平方米）出租给被告用于从事餐饮，2018年年租金为人民币800000元，付款方式为半年付一次。合同签订后，原告依约交付房屋，被告一直实际使用该房屋用于经营，被告应于2018年7月1日支付2018年下半年租金，但一直未按约支付，且一直拖欠水、电、物业等费用，原告多次催告未果。2018年12月26日，原告已通知被告解除合同。按照合同约定，原告有权要求解除合同，并要求被告返还房屋。被告应当支付租金，并按照合同约定租金标准支付合同解除后的房屋占有使用费，以及拖欠的水、电费用，还应按合同约定向原告支付相应违约金。被告汪诗友辩称：1、原、被告签订的房屋租赁合同显示公平，就此被告已经提出反诉。原告未尽到提示义务告知房屋性质，导致被告无法办理营业执照，致使合同目的无法实现；2、原、被告之间是否存在租赁关系，请求法院依法确定；3、被告同意支付2018年7月1日至2018年12月26日期间的房屋占有使用费及水、电费；4、被告在收到原告发送的合同解除通知后，就腾空了承租的房屋；5、原告所主张的违约金数额过高，请求法院予以调低。反诉原告汪诗友向本院提出反诉诉讼请求：1、判令撤销2017年11月10日签订的房屋租赁合同；2、判令反诉被告返还转让费50000元、押金50000元，合计100000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告加盟损失190000元、装修损失（经鉴定后确定）。审理中，反诉原告变更第1项诉请为：解除2017年11月10日签订的房屋租赁协议。事实和理由：反诉原、被告于2017年11月10日签订房屋租赁合同，合同约定房屋用途为餐饮。反诉被告向反诉原告交付房屋后，反诉原告加盟了“快天下”餐饮，并对房屋进行了装修，共计花费1231000元。但在办理营业执照及相关许可证的时候，政府部门告知反诉原告该房屋无法办理营业执照及卫生许可证。后双方多次沟通，反诉被告承诺能够办理下来相关证照，但直至2018年12月26日，反诉原告都未能办到相关证照。在反诉原告收到解除通知后，即时搬出了房屋。反诉被告在签订租赁合同时，未能如实告知房屋情况，致使合同目的不能实现，且该合同存在部分条款显失公平的情况。反诉被告金陵大药房辩称：1、双方之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，不存在显失公平。反诉被告在出租房屋时已经告知反诉原告房屋性质，办理证件等事宜由反诉原告自行承担;2、反诉原告存在违约行为，应向反诉被告承担违约责任，押金及相关费用均不应返还。反诉原告所主张的转让费没有合同依据，且该转让费系反诉原告使用空调的费用，不应返还;3、反诉原告主张的加盟费、装修费损失没有事实和法律依据。依据双方合同约定，房屋装修由反诉原告自行装修，合同终止后装修应移交给反诉被告。反诉原告实际经营至2019年2月份，故不存在加盟损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月16日，甲方中国人民解放军南京军区第二房地产管理分局与乙方南京维元酒店有限公司（以下简称维元公司）签订军队房地产租赁合同，约定：甲方将南京市玄武区中山东路147号大行宫大厦出租给乙方使用；房屋建筑面积22225平方米；租赁期限自2014年10月1日起至2022年8月25日止等内容。2015年11月4日，出租方（甲方）维元公司与承租方（乙方）金陵大药房签订《房屋承租协议》，约定：甲方同意将位于大行宫大厦一层部分商业用房，面积为1200平方米的房产租赁给乙方使用；本协议租约期限陆年，自2016年1月1日始至2021年12月31日止；租金标准为年租金280万元，该租金不含乙方应支付的水、电费等；首年租金按季度支付，从第二年开始，租金按半年度支付，乙方于每年的6月1日前、12月1日前向甲方支付下一个半年度租金等内容。2017年11月10日，金陵大药房（甲方）将从维元公司处承租的南京市玄武区中山东路147号大行宫大厦一层商业用房西侧（以下简称案涉房屋）转租给汪诗友，并与承租方汪诗友（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），约定：出租房屋坐落于中山东路147号大行宫大厦1楼，建筑面积290平方米，用途只限于餐饮；租赁期限为四年，自2018年1月1日至2021年12月31日止；租金第一、第二年为800000元，押金为50000元（协议终止时退还押金）；付款方式按半年付款一次，支付日为每一年的前一个月，逾期交付租金，乙方应缴纳租金的10%违约金；乙方逾期交付租金超过30天，甲方有权终止合同，收回房屋，并按本合同第十条追索乙方的违约责任；租赁期限内，甲方配合乙方水电到位；水、电费用按表计算，每月费用乙方及时交付给甲方，不得拒付或拖欠，不论乙方经营状况如何，都应该按时交纳费用，否则甲方有权终止协议；乙方在租赁期间，自己办理营业执照；房屋内外部装潢由乙方自理，租赁协议终止后，固定装潢设施乙方不得拆除，无偿交还给甲方；如有一方违约，违约方赔偿对方20000元违约金，补偿其经济损失等内容。合同签订后，汪诗友向金陵大药房支付了400000元租金及10000元押金。2018年12月26日，金陵大药房向汪诗友送达了《关于解除双方签订的房屋租赁合同的函》（以下简称合同解除函），主要内容为:汪诗友应于2018年6月交纳40万元的租金，且拖欠至少3万元的水、电费用。依据合同约定，现解除双方的合同，要求汪诗友于2019年1月4日前付清拖欠的费用，将所有物品搬离，将案涉房屋交付给金陵大药房。汪诗友于当日收悉合同解除函。2019年7月25日，维元公司、金陵大药房及汪诗友对大行宫大厦一层部分商业用房中金陵大药房承租自行使用部分及转租汪诗友使用部分进行了交接，维元公司收回了该部分房屋。汪诗友对截止2019年5月7日欠付水、电费共计45966元的事实不持异议，金陵大药房也表示对于此后产生的水、电费用不再主张。在2019年7月12日本院组织的谈话中，汪诗友的委托诉讼代理人表示将征求汪诗友意见，是否对装修损失申请司法鉴定，并承诺在三个工作日即2019年7月17日前向本院正式书面答复，逾期未答复视为放弃鉴定申请。此后，汪诗友未向本院正式申请对装修损失进行司法鉴定。审理中，汪诗友对于反诉所主张的加盟损失190000元和押金50000元中除金陵大药房认可的10000元之外的40000元的交付情况，以及因双方签订的案涉合同无法办理营业执照；2018年12月26日收到合同解除函后即撤场并提出交还房屋等事实均未提交直接证据予以证明。上述事实有军队房地产租赁合同、房屋承租协议、房屋租赁合同、《关于解除双方签订的房屋租赁合同的函》、水表示数照片、电表示数照片、交接笔录、谈话笔录及庭审笔录等证据证实。审理中，汪诗友表示，租用案涉房屋用于经营快餐店，因未能办理营业执照，遂借用了维元公司营业执照悬挂在店内经营。此外，汪诗友为证明其反诉请求还提供了以下证据：1、汪诗友与维元公司签订的《房屋承租协议》（复印件），该份协议签章处无维元公司的印章，协议抬头处手写注明“此协议只限办理证照使用，不作其它用途”。证明因案涉合同无法办理营业执照，故汪诗友又与维元公司签订承租协议仅用于办理营业执照，但仍然未能办理下来，承租协议原件也被维元公司收回。后来汪诗友是借用了维元公司营业执照经营了一段时间，2018年12月26日收到合同解除函后就撤场了；2、2019年7月25日，案涉房屋交接当天现场拍摄的照片。证明案涉合同未能实现合同目的所造成的装修损失；3、2017年12月18日金陵大药房开具的50000元收据，载明的收款事由为转让费。证明汪诗友曾向金陵大药房支付50000元店铺转让费，合同解除后金陵大药房应予返还。金陵大药房对上述证据质证认为：1、对《房屋承租协议》的真实性不认可。该协议系复印件，没有维元公司的印章，但认可汪诗友曾借用维元公司营业执照进行经营，且一直营业至2019年2月底；2、对照片的真实性、关联性、合法性均不予认可。且案涉合同约定装修损失不应由金陵大药房承担；3、该收据上的50000元并非转让费，而是空调使用费。当时约定，由金陵大药房安装好空调后给汪诗友使用，由汪诗友一次性支付50000元，不予退还。金陵大药房为支持其质证意见，提供了美团APP查询记录截屏。证明直至2019年1月6日，在美团APP上仍然有客户对汪诗友在案涉房屋内经营的“快天下大饭堂”的用餐情况作出评价，且评价时间也并非最终经营时间，说明汪诗友所述在2018年12月26日即撤场是不真实的。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据合同约定，被告应于2018年7月1日前支付2018年下半年租金，但被告未能按约支付，已构成违约。双方在房屋租赁合同中约定：“乙方逾期给付租金超过30天，甲方有权终止合同，收回房屋。”依此约定，原告于2018年12月26日向被告发出解除函，被告于当日收悉，故本院确认案涉合同于2018年12月26日解除。审理中，被告抗辩在收到合同解除函后即腾空了案涉房屋，但未能提供证据予以证明，相反，原告提供的相关证据可以证明被告在2018年12月26日后仍在案涉房屋内经营，在本院组织下，原、被告双方于2019年7月25日办理了房屋交接。故被告应支付案涉房屋承租期间欠付的租金，以及合同解除后参照租金标准计算至2019年7月25日的房屋占有使用费。故对原告要求被告支付租金及房屋占有使用费的诉请本院予以支持。被告使用案涉房屋期间，产生水、电费共计45966元，被告对该部分费用予以认可，故对原告要求被告支付水、电费的诉请，本院予以支持。原告依据案涉合同约定，要求被告支付违约金共计60000元。本院认为，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额违约金。被告未能按约支付租金，自2018年7月1日起欠付租金，合同解除后仍占有案涉房屋至2019年7月25日，欠付此期间的房屋占有使用费。上述行为给原告造成了相应的经济损失，故对原告要求被告支付60000元违约金的诉请，本院予以支持。关于反诉原告主张因反诉被告原因导致无法办理营业执照，致使合同目的无法实现，要求解除合同，反诉被告赔偿加盟费190000元及装修损失的请求。本院认为，首先，依据案涉合同约定应由反诉原告自行办理营业执照，反诉原告未能证明系反诉被告原因导致无法办理相关证照，相反，反诉原告通过借用维元公司的营业执照实际利用案涉房屋进行了经营活动；其次，合同约定房屋内外部装潢在租赁协议终止后，固定装潢设施反诉原告不得拆除，无偿交还给反诉被告。案涉合同解除系因反诉原告未按约支付租金，反诉原告不存在违约行为，故反诉原告无权主张装修损失；最后，反诉被告未就其主张的加盟费损失提交证据予以证明。综上，反诉被告在合同履行中并不存在违约行为，反诉原告无权解除合同，对反诉原告要求解除合同，赔偿装修损失及加盟费损失的反诉诉讼请求，本院不予支持。依据案涉合同约定，反诉原告应向反诉被告支付押金50000元，合同终止时退还押金。实际履行中，反诉原告支付了10000元押金，该款项反诉被告应在合同解除后予以退还，对反诉原告该请求，本院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告返还50000元转让费的反诉诉讼请求。本院认为，2017年12月18日的收据系由反诉被告开具，载明费用为转让费，反诉被告称该费用实际系空调使用费应不予退还，但未能提供相应的证据予以证明，故对反诉被告该抗辩意见，本院不予采信。反诉原告称该费用系店铺转让费，但未能就此提供证据予以证明，同时，案涉合同亦不存在转让费的约定。鉴于双方实际发生了50000元转让费的支付，假设如反诉原告所称系店铺转让费，现案涉合同无法继续履行也是因反诉原告未能按时支付租金所造成，而并非反诉被告过错导致，其责任也不应由反诉被告承担。故对反诉原告要求反诉被告返还转让费50000元的反诉诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对本、反诉相应诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、确认原告南京金陵大药房有限责任公司与被告汪诗友于2017年11月10日签订的《房屋租赁合同》自2018年12月26日解除；二、被告汪诗友应给付原告南京金陵大药房有限责任公司租金390127元，房屋占有使用费460274元、水电费45966元、违约金60000元，共计956367元；三、反诉被告南京金陵大药房有限责任公司应退还反诉原告汪诗友押金10000元；四、上述第二、三项折抵后，被告汪诗友应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京金陵大药房有限责任公司款项946367元；五、驳回原告南京金陵大药房有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告汪诗友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32138元，保全费3770元，合计35908元,由被告汪诗友负担，反诉案件受理费2825元，由反诉原告汪诗友负担2431元，反诉被告南京金陵大药房有限责任公司负担97元。原告南京金陵大药房有限责任公司预交的案件受理费及保全费剩余部分35811元由本院退回，被告汪诗友应负担的案件受理费及保全费部分35811元在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘立柱人民陪审员  单凌波人民陪审员  陆雪萍二〇二〇年三月二十五日法官 助理  谭雨欣书 记 员  张晶晶