苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初2571号原告：苏州创世纪科技有限公司,统一社会信用代码913205947820625559，住所地苏州工业园区长阳街**。法定代表人：MICHAELTSENGLYNN（林麦克），董事长。委托诉讼代理人：安海，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁家宝，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州华元时尚驾驶员培训有限公司,统一社会信用代码913205060618331373，住，住所地苏州市吴中区甪直镇东方大道马增压泵站内）。法定代表人：朱惠明,执行董事。委托诉讼代理人：陈瑞良，江苏尚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐中卿，江苏尚韬律师事务所律师。原告苏州创世纪科技有限公司（以下简称创世纪公司）诉被告苏州华元时尚驾驶员培训有限公司（以下简称华元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告创世纪公司委托诉讼代理人安海、祁家宝、被告华元公司的委托诉讼代理人陈瑞良、徐中卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创世纪公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告支付原告垫付的税金、滞纳金共计人民币1664308.52元、逾期付款违约金20万元；2、判令被告支付2019年3月31日至2019年7月30日的租金、物业费、税金等费用合计1300928.21元、逾期付款违约金15万元；3、判令被告向原告支付违约金100万元，该款原告有权从被告交付的押金中直接扣除；4、判令被告承担原告为诉讼保全向第三方支付的费用6333.2元；5、判令被告承担本案全部诉讼及保全费用。诉讼中，因华元公司于2019年3月22日向创世纪公司支付部分款项，原告同意该款在第2项诉请中抵扣，并调整第2项诉请为判令被告支付2019年3月1日至2019年7月30日的房产税67053.71元及逾期付款违约金15万元。事实和理由：2014年8月1日，原、被告签订《研发楼场地租赁合同》，由原告将位于苏州工业园区长阳街路511号的研发楼及附带场地出租给被告，租赁期限为2014年8月1日起至2019年7月30日，税后年租金为2900160元。合同约定了“租赁税金由乙方承担”。合同签订后，被告未能够按期足额缴纳相应的税金，因此产生了多笔滞纳金。原告知悉后与被告多次沟通无果，为了避免被税务部门进一步处罚并导致损失继续扩大，原告无奈只能先行垫付税金及滞纳金，但上述费用被告至今不同意结算给原告。此外，被告还拖欠2019年3月1日至2019年7月30日租金、物业费以及该期间应承担的各项税金拒不支付。原告认为《研发楼场地租赁合同》依法成立并生效，被告未按约履行付款义务属于违约，应承担相应的法律责任，故此起诉至法院。被告华元公司辩称：双方对税金的约定不明确，合同约定的“税后”概念不明确。按照惯例，承租方只承担开具租赁发票相关的税金，原告另要求被告承担基于持有房屋而应交纳的房产税、营业税缺乏依据，上述费用应由原告自行承担。双方系因为税费的承担导致诉讼，被告不存在拒绝缴纳的情形，请求法院依法裁决。经审理查明：坐落于苏州工业园区长阳街**（长阳街西83043号地块）的土地性质为国有土地，规划用途为非居住工业用地。该宗地面积54635.65平方米，2006年出让给权利人创世纪公司使用，建设有钢筋混凝土房屋四处，其中三座五层楼房7000余平方米，合计建筑面积21947.3平方米。2014年8月1日，原告创世纪公司（出租方、甲方）与被告华元公司（承租方、乙方）签订上述案涉地块的《研发楼场地租赁合同》（编号20140801HUA-R3），约定甲方向乙方提供3号研发楼场地，共计7334平方米，附带场地面积为60亩。租赁期限约定为60个月，从2014年8月1日起至2019年7月30日止。乙方承诺租赁后仅作为华元公司、华枫驾校或与创世纪公司联合开发汽车电子芯片应用实验场地使用而不作为注册地使用。租金计算方式为：3号研发楼面积7334平方米，租金税后单价为每月20元/平方米，合计房屋租金总额每月146680元，每年1760160元；租赁场地60亩，年租金为税后19000元/亩，合计土地税后租金总额为每年114万元。以上总计年租金税后2900160元，付款方式约定为税后预付，自签约日起每半年前贰月支付半年税后租金1450080元。免租期方面，研发楼2个月，场地1个月。乙方自签约日起3日内汇入指定账户押金100万元，合同期满检查合格后3日内返还，同时汇入一年第一期半年租金，以后每6个月再汇入半年租金，满期若不续租直至最后一期只需汇入5个月租金（扣抵一个月免租）。乙方将合同约定的租金及押金于指定时间内汇至指定账户，租赁税金及银行手续费用，由乙方承担。若未在时间支付视为违约，甲方没收押金及收回租赁权，乙方放弃诉讼权并不得异议。甲乙双方任何一方违约，违约金与押金相同标准100万元。合同还约定了其它相关情况，并注明相关企业为苏州华枫驾校。双方均在合同签名盖章。因在履行租赁合同过程中产生争议，创世纪公司向本院起诉华元公司、苏州新区华枫租赁发展有限公司（以下简称华枫公司），为本院（2019）苏0591民初4432号案件。该案中，创世纪公司的诉讼请求包括：1、判令双方签订的《研发楼场地租赁合同》自2017年3月15日起予以解除；2、判令华元公司立即将租用的3号研发楼及场地腾空搬迁、恢复原状后返还。该案经审理查明：1、2015年8月12日，时名为苏州工业园区国土房产局向创世纪公司发出《关于严格按照土地用途和出让合同约定使用土地的告知函》，该告知函内容载明：“你司经受让取得83043号宗地的国有建设用地使用权，现未经批准的情况下，擅自在工业用地内进行场地硬化、设立坡道等机动车驾驶培训设施建设，用于开设机动车驾驶培训学校。涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》第56条的规定。如近期对上述违法行为不予整改，将依《中华人民共和国土地管理法》第80条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条查处。”告知函列明了所依据法律条文的具体内容。2、2016年9月9日，创世纪公司向华元公司发出《通知》一份，内容为告知被告华元公司上述国土房产局通知违法用地事宜，要求与华元公司终止合同、华元公司将土地恢复原状并在3个月内将租赁物归还给创世纪公司。该通知华元公司表示未收到。3、2016年12月15日，创世纪公司委托江苏政纬律师事务所向华元公司发出《律师函》一份，内容与前述通知一致，要求终止合同、华元公司自收到通知之日起3个月内将租赁房屋和场地归还原告。该函件于当月17日由华元公司单位工作人员蒋勇的同事签收。4、2019年7月28日，华元公司已经将案涉房屋及场地腾空。5、2019年8月1日，根据创世纪公司法定代表人的要求，华元公司将案涉房屋及场地的钥匙一套已经交付给了门卫，由门卫代为转交创世纪公司，事后创世纪公司的法定代表人已经视察了案涉的场地。该案判决认定：创世纪公司与华元公司签订的《研发楼场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立。但因违反土地管理法相关规定，行政机关发现后责令予以改正，故上述合同实际无法继续履行，双方的租赁合同于2016年12月17日解除，华元公司、华枫公司应当于判决生效之日起90日内将上述租赁房屋、场地搬迁腾空并恢复原状后交还创世纪公司。目前该判决已经生效。本案中，双方一致确认签约后华元公司向创世纪公司交付的押金为100万元，另华元公司实际使用争讼房屋及场地至2019年7月30日。诉讼中，创世纪公司向本院提出财产保全申请，要求冻结华元公司名下价值为3166600元的资产，天安财产保险股份有限公司为上述保全提供担保，创世纪公司据此支出担保服务费6333.2元。后被告于2019年3月22日向原告分别转账支付1208400元、63530.93元，合计1271930.93元，原告据此解除查封。就上述付款1271930.93元，原告创世纪公司诉称：该款冲抵房屋及场地租金、物业费计1208400元、城建税3838.12元、教育费附加税2225.34元、地、地方教育费附加税14836元、印花税1153.57元，故尚欠房产税67053.71元未交纳；被告华元公司辩称：该款包括房屋及场地租金、物业费1208400元、增值税54830.33元、城建税3838.12元、教育费附加2225.34元、地、地方教育费附加14836元、印花税1153.57元，房产税不应由己方承担。诉讼中，原告创世纪公司提交部分税收完税证明及计算清单、统计明细，用以证实因被告未及时向原告支付出租房屋产生的税金，原告为避免被税务部门加重处罚，于2017年11月29日垫付了争讼房屋2014年10月至2017年欠付的房产税、营业税、各项附加税并承担逾期交税滞纳金1463147.38元、于2018年7月13日垫付房产税100580.57元、于2019年1月14日垫付房产税100580.57元，以上垫付费用合计1664308.52元。创世公司诉称：根据双方约定，租赁的各项税金均应由被告承担，因房屋处于出租状态，房产税应由被告按照从租计征方式交付，逾期付款所致滞纳金也应由被告承担。被告华元公司辩称：租赁合同对于税费约定不明，华元公司应当缴纳的系与租赁相关的税金而非全部税金，原告提出的营业税、房产税、教育附加税等与持有房屋相关的税金应由原告自行承担。华元公司另解释己方缴纳租金及税费过程为：己方于2014年8月12日交付2014年9月至2015年2月的租金等及押金计2626096元，因未开具租金发票，故不涉及税金；于2014年10月9日支付2015年3月至2015年8月的租金等1626096元；于2015年10月29日支付2015年9月至2016年2月的租金等1626096元，于2015年9月17日开具金额为2463850.42元的发票，其中308864.95元为税金，因开具租金发票需要交纳房产税，税金包括房产税；于2016年1月18日支付2016年3月至2016年8月的租金等1626096元，未开具发票，不涉及税金；于2016年4月8日支付2016年9月至2017年2月的租金等1626096元，于2016年8月10日开具金额为2439144元的发票，其中税金为116676.72元，因2016年5月开具租金发票无需先交房产税，故税金不包括房产税；于2017年1月21日交付2017年3月至2017年8月的租金1626096元，未开具发票；在2017年7月12日支付2017年9月至2018年2月的租金1626095元，未开具发票。上述期间内，原告并未向被告催要税金。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。2016年5月1日，国务院批准全国范围内全面推开营业税改增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。国家税务总局《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税收管理暂行办法》规定，纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限内预缴税款，自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定处理。以上事实，由《研发楼场地租赁合同》、民事判决书等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《研发楼场地租赁合同》依法成立以及该租赁合同于2016年12月17日依法解除的事实，已由生效判决书予以确认，各方对此未提交相反证据，本院予以确认。根据《研发楼场地租赁合同》，租金采取税后预付方式，租赁税金及银行手续费用由被告承担。根据上述约定，双方对于租赁关系期间由被告承担税金存在约定，但未明确税金种类，故应当综合双方意思表示及交易惯例进行判断。本案中，原告诉请被告承担的税费包括房产税、营业税及附加税。根据税收相关法律规定。本院认为：处于租赁状态的房屋需要缴纳的税金包括营业税、附加税、房产税，其中与房屋租赁直接相关的税金包括营业税及附加税，即开具租赁发票需要缴纳上述税种；而房产税则属于房地产持有环节的税收，即便房屋闲置或自用，产权人仍需要依法缴纳。根据上述分析，合同约定的“租赁税金”应为营业税及附加税，并不包括房产税。从另一个角度看，本案房屋虽处于出租状态下，但原告自2014年起对外仍按照从价计征方式缴纳房产税，也可以印证房产税本身与租赁行为并无直接关联。根据原告提交的明细及完税证明，根据上述标准核算，应由被告承担的税金为393545.4元。关于滞纳金，本院认为，原告作为纳税人，有义务及时对外交纳税金，但原告并未对外及时缴纳，也未举证向被告催要缴纳，因此被税务部门征收滞纳金属于原告自身行为所致扩大损失，应由其自行承担；但另一方面，被告按约有义务将税金金额的款项及时给付原告，其未交付的行为也构成逾期，被告据此应当向原告支付逾期付款违约金。鉴于被告辩称违约金过高，一方面，根据法律规定，此种情况下违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；另一方面，原告已持有被告先行交付的押金100万元，本身也有先行冲抵交纳的便利。故综合考量，就该部分逾期付款违约金，本院酌情支持50000元。被告华元公司于2019年3月22日向原告支付的款项1271930.93元，原告自愿将此直接冲抵原诉请2019年3月31日至7月30日的租金（使用费）、物业费及部分税金，本院予以确认；原告另诉请被告承担上述期间的房产税67053.71元，承前述分析，该诉请缺乏依据，本院不予支持。租赁合同解除后，被告继续使用房屋，应当参照原合同对租金的约定支付使用费。因被告支付该笔使用费存在逾期，原告诉请逾期付款违约金于法有据，本院综合考量，酌情支持20000元。本案中，原告主张被告存在逾期交付税金及合同款项的违约行为，故要求被告按照约定另行支付违约金100万元。本院认为，原告已就被告迟延支付税金、租赁费用分别主张逾期付款违约金，本院依法予以裁决，现原告未能举证其因此遭受其余损失，该项损失本院不再支持。关于原告诉请被告支付保全担保费6333.2元，本院认为，诉讼保全为权利方为保证生效判决得以执行或避免财产损失提出的合法主张，而提供担保为采取保全措施的前置条件。本案中，系因被告欠付部分款项引发诉讼，原告申请保全符合法律规定，其为此向保险公司缴纳的诉讼保全担保保险费系合理必要费用，也属于其损失部分，故诉请被告承担于法有据，本院予以支持。本案中，双方均同意为诉讼便利原则，原告诉请的各项款项经法院依法裁决后，在被告已向原告交付的100万元押金中抵扣并多退少补。各方上述意思表示真实且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院在裁决时按此意见抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同》第六条、第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州华元时尚驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州创世纪科技有限公司税金393545.4元及逾期付款违约金50000元；二、被告苏州华元时尚驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州创世纪科技有限公司逾期付款违约金20000元；三、被告苏州华元时尚驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州创世纪科技有限公司保全担保费6333.5元；四、本判决第一、二、三条确定的款项，原告苏州创世纪科技有限公司有权从收取被告苏州华元时尚驾驶员培训有限公司的押金100万元中直接扣除；五、驳回原告苏州创世纪科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费收取41322元，保全费5000元，合计46322元，由原告负担25000元，被告负担21322元。被告应负担之款项已由原告预交，本院不予退还，双方在本判决生效之日起十日内自行结算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  蔡培建人民陪审员  金兴梅二〇二〇年三月五日书 记 员  孟 杰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。