广西壮族自治区隆安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0123民初1235号 原告:广西隆安县仙行建材有限公司，住所地广西壮族自治区隆安县古潭乡育英村（原育英水泥厂内）。 法定代表人：梁科广，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨锋，广西刘晰律师事务所律师。 被告：梁莉丽，女，1976年12月27日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 原告广西隆安县仙行建材有限公司与被告梁莉丽土地租赁合同纠纷一案，原审于2018年8月3日立案，案号（2018）桂0123民初988号。该案上诉后南宁市中级人民法院裁定发回重审。本院于2019年9月5日立案后，另行组成合议庭，于2019年11月28日、2020年2月25日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人梁科广及委托代理人杨锋、被告梁莉丽、证人梁某、苏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告原向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2015年7月26日签订的《土地租赁合同书》；2、被告支付原告租金350000元；3、被告向原告支付违约金127500元，共计477500元；4、本案的诉讼费用由被告承担。因被告已支付原告租金300000元，故原告调整其诉讼请求为：1、解除原、被告双方于2015年7月26日签订的《土地租赁合同书》；2、被告向原告支付租金50000元；3、被告向原告支付违约金（2018年1月1日计至实际付清之日止，以50000元为基数，按每日1‰计算违约金）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月26日，原、被告双方签订了一份《土地租赁合同书》，合同约定：被告以每季度50000元向原告租用涉案土地，租赁期限自2015年10月1日至2025年9月30日止；被告在合同期限内保证按时支付租金，如超过三个月未支付的，原告有权解除合同，被告经济损失自负；如被告未按期交纳租金，原告可按欠款金额每日收取1‰的违约金，合同还约其他事项。被告在2016年10月前也存在逾期交纳租金的情况，但自2016年10月后被告就不再支付租金。原告曾多次追索未果。为此，原告提起诉讼，要求法院判如诉请。因本案诉讼后，被告相关证据证实其已支付原诉求中的300000元租金，因其尚欠50000元租金，故原告改变具体的租金诉请金额及相关违约责任。 被告辩称：1、2016年9月，梁科广把被告工厂变压器停了，工人没有电使用，就闹到政府，要求政府出面协调。政府打电话给梁科广，梁科广要求租户暂不支付租金给被告，他才开电给工人进行生产。梁科广以电逼迫租户不支付被告租金，被告被迫同意三方协商的等原、被告另案纠纷判决下来后再支付租金的条件，所以到2018年判决下来后我才支付租金。在这之前我是不欠租金的，被告没有违约，也不存在违约金；2、2017年12月21日，被告收到南圩镇人民政府、隆安县住建局的通知，厂区有两个烟囱存在安全隐患，要求拆除完才能生产。而烟囱是原告的需要原告处理，在原告未拆除完的情况下，被告不能生产，因此被告不应支付租金，也就不存在违约金的事实。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对当事人有异议的证据认定如下： 原告对被告提交的两份保证书的关联性有异议；对证人梁某的证言有异议，证人不能证实其与被告存在租赁关系，证人陈述的具体内容既不能证实场地存在长期不能使用事实，也不能证实原告存在干扰或阻止被告或证人正常合理使用场地的事实；对苏某的证言有异议，认为证人所陈述的场地条件以及其生产的时间与客观事实不符，因为场地条件里面不包括保证供电，而生产时间是证人一直以来自行掌握的，即使拆除烟囱对其生产也不存在长时间的停产。本院认为，该两份保证书与两位证人的证言相互印证，可以证实原告在被告经营期间停电干扰被告经营，并要求租户待原、被告之间的纠纷解决后再支付被告租金的事实；此外，两位证人的证言与政府会议纪要、相关停产通知书内容相互印证，可证实被告因烟囱存在安全隐患被相关职能部门责令停产的事实。 经审理查明：2015年7月26日，原、被告双方签订《土地租赁合同书》，合同约定：原告同意被告以其持有的股权兑换10年经营权的形式，将位于南圩镇万朗村原隆安县杨湾砖厂及部分外包土地（约80亩）租赁给被告使用，租赁期限自2015年10月1日至2025年9月30日止；每亩土地租金2500元/年，按季度计付即50000元/季度；期间原告应尊重被告在租赁土地上的生产经营自主权，不干涉被告经营活动；被告在合同期限内保证按时交纳租金，如超过三个月未支付的，原告有权解除合同，被告的经济损失自负；如被告未按期交纳租金，原告可按欠款金额每日收取1‰的违约金；如原告违反约定义务，给被告带来损失的，由原告负责赔偿。合同还约定其他条款。合同生效后，原告已将土地交由被告租赁使用。在合同履行期间，原、被告双方因租金支付问题产生另案纠纷（土地租赁合同纠纷），原告于2016年10月25日起诉至本院。本院依法作出（2016）桂0123民初1179号民事判决书，原告不服，上诉至南宁市中级人民法院。该另案纠纷经南宁市中级人民法院调解，原、被告双方于2018年1月11日达成调解协议。后被告支付原告2015年10月1日至2016年9月30日的租金200000元。2018年4月1日，原告授权苏斌代为收取被告交付的2016年10月1日至2018年3月31日的土地租金。2018年4月30日，苏斌向被告写下收条，收条内容为：“今收到梁莉丽交来2016年10月1日至2018年3月31日杨湾砖厂地块租金叁拾万元正（¥：300000）”。后原告认为被告尚欠租金，遂向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 另查明，被告在原隆安县宏图木材加工厂（以下简称宏图加工厂），从事场地出租。2016年9月份，原告法定代表人梁科广停被告工厂的电，被告及其租户要求南圩镇人民政府处理。南圩镇人民政府工作人员遂联系梁科广协调工厂用电的事宜。对此，梁科广提出开电的条件为待原告与被告的另案纠纷待政府处理或法院裁定后，租户再依法交付租金给被告。2016年9月26日，被告及其租户黎家奇、韦志国、韦志乔、梁某、苏某均同意该条件，还立下保证书并在保证书的保证人处签字和按捺手印。该保证书内容载明：“本人梁莉丽同意在与黎家奇、韦志国、韦志乔、梁某、苏某履行合同期间2016年10月1日起至与梁科广纠纷解决前，待政府处理或法院裁定后，该期间的场地租金依法交付，如有违反，后果自负，在履行本保证书期间，梁莉丽不得以任何理由和借口停止租户木材加工证、水、电等一切”。同日，被告的租户将另一份保证书拿到南宁给梁科广签字。该保证书内容载明：“广西隆安县仙行建材有限公司：本人之前与梁莉丽签有木材加工场地承包合同，因从2016年9月11日停电至今梁莉丽无力解决，她已严重违约在先，现声明保证从2016年10月1日起的场地租金暂不交付给她，待政府处理或法院裁定后，该期间的场地租金依法交付，如有违反，后果由本人自负。现自愿预交电费2000元，并要求贵公司出面尽快办理相关用电事宜。备注：梁科广在履行通电期间合同期内不得以任何借口和理由停电，否则后果自负。附注：预交电费存入账号为隆安县农村信用合作社，账户名：梁科广，账号12×××25，以存款回执为据”。梁科广在该保证书的保证人处签字。之后，梁科广开电给租户使用，租户们自此不再交付租金给被告。 还查明，上述土地租赁合同履行期间，因原告所有的原隆安县杨湾砖厂即万朗砖厂的烟囱存在安全隐患，2017年10月10日隆安县林业局通知宏图加工厂停产整改,直至烟囱整改完毕方可生产经营。2017年12月20日，隆安县人民政府召开关于隆安县南圩镇万朗砖厂烟囱隐患消除工作协调会，并形成会议纪要。其中，会议要求县林业局负责责令宏图加工厂于2018年1月5日前全面停产，并将人员及生产设备撤离出砖厂；县住建局负责督促万朗砖厂拆除烟囱，消除隐患，并做好拆除烟囱的技术指导。2017年12月28日，隆安县林业局下发停产通知书，要求宏图加工厂于2018年1月3日前全面停产，并将人员及生产设备撤离出砖厂。因该厂未按通知要求停产，隆安县林业局于2018年1月5日再次下发停产通知书，被告遂停产（停产期间，被告存在偷偷进行生产的行为）。因原告未按政府相关职能部门的要求拆除烟囱，被告于2018年7月17日向隆安县住建局发出声明。声明内容载明“我宏图加工厂已按政府的要求，工厂内人员已全部撤离，厂区内设备经与租户协商，无需拆除，烟囱拆除对厂区内厂房及设备造成的损失由我厂与租户自行负责。请贵局尽快安排拆除烟囱，消除安全隐患。被告的租户梁某、苏某、韦志国在该声明的租户签名处签字确认。2018年10月10日，隆安县住建局拆除了万朗砖厂内的烟囱。 本院认为，一、关于涉案《土地租赁合同书》应否予以解除的问题。原、被告双方签订的《土地租赁合同书》系双方真实的意思表示，内容合法，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格按约履行。原告已将土地交付被告，被告应按约支付租金。《土地租赁合同书》约定“被告在合同期限内保证按时交纳租金，如超过三个月未支付的，原告有权解除合同，被告的经济损失自负”。根据本案证据，被告迟延支付租金系既成事实，原告据此主张解除涉案合同，而被告则主张原告通过停被告工厂用电方式逼迫被告租户不支付其租金，待原、被告之间另案纠纷解决后再支付，被告没有违约。本院认为，涉案合同应否予以解除，关键在于被告是否具有延迟支付租金的合法事由。关于被告主张的原告干涉被告生产经营，并对租金支付时间进行新的约定的问题。综合两份保证书内容、证人证言及原、被告的当庭陈述来看，原告法定代表人确有停掉被告工厂用电的事实，同时原告确有以被告租户暂不向被告支付租金作为开电条件的情形，原告的行为已干扰被告生产经营。被告及其租户为能正常用电，只能通过立下保证书的方式同意原告的条件。而被告承租原告土地，目的是将土地分包以获取租金收益。现因原告的行为导致被告未能按时收取租金收益，原告的行为的已违反了涉案合同“尊重被告生产经营自主权，不干涉被告经营活动的义务”的约定，已构成违约。被告有权通过迟延支付租金的方式提出抗辩。另，两份保证书内容均包含“2016年10月1日起至原、被告另案纠纷解决前，该期间的场地租金依法交付”的意思。这实际上是对租金支付时间所作出的新约定，但该两份保证书均未明确是否对原、被告之间的土地租赁合同纠纷产生约束力，原、被告对此有不同的理解：原告认为，这是被告与其租户的约定，与本案无关；被告则认为，被告因原告的原因未能收取租户租金，自然也无法向原告支付租金，需待另案纠纷解决才向原告支付租金。本院认为，鉴于原告干扰被告生产经营，导致被告未能按时收取租金的事实，此时要求被告按约支付原告租金，明显对被告不公，基于公平的原则，被告亦应在其与原告的另案纠纷解决后再支付原告租金。综上，因原告违约在先，被告有权通过延迟支付租金的方式提出抗辩，在租户应原告要求暂不支付被告租金的情况下，基于公平的原则，被告亦可待其与原告的另案纠纷解决后再支付原告租金。原、被告之间的另案纠纷已于2018年1月11日调解结案，被告对此期间内的租金具有迟延支付的合法抗辩事由。至于之后的租金，因原告未拆除烟囱安全隐患导致被告被相关部门责令停产，原告违约在先，被告可通过迟延支付或免除租金的方式提出抗辩。综上所述，被告虽存在长期迟延支付租金的情况，但均系原告违约在先，被告有权依法行使合同履行抗辩权。现被告在另案纠纷结案后已支付原告2015年10月1日至2016年9月30日的租金200000元，并于2018年4月1日支付原告2016年10月1日至2018年3月31日的土地租金，被告已履行合同义务。因此，涉案合同并无法定解除条件，双方约定解除的条件也未实际成就，涉案合同不符合解除条件，合同不应解除。原告主张解除合同，本院不予支持。 关于被告是否违约，如有，应如何承担违约责任的问题。如前所述，被告虽存在长期迟延支付租金的情况，但均系原告违约在先，被告延迟支付原告租金系其依法行使合同履行抗辩权的表现。现被告已支付原告至2018年3月31日的租金，被告已履行合同义务。在此期间内，被告并不存在违约的情形。至于被告至今未支付原告2018年4月1日至2018年6月30日的50000元租金是否构成违约的问题，关键在于被告对此是否具有免予支付租金的合理事由。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。本案中，被告经营的宏图加工厂因烟囱存在安全隐患，被隆安县人民政府相关职能责令停产。而该烟囱系原告所有，原告负有拆除的义务，但原告迟迟不拆除，在被告出具声明强烈要求相关职能部门予以拆除的情况下，隆安县住建局才于2018年10月10日拆除烟囱。本案被告工厂被停产的原因虽非因第三人主张权利所导致，但确因原告原因导致被政府相关部门责令停产，无法收取租金收益，被告合同目的无法实现，参照前述法律规定，被告有权要求原告免除租金。终上，被告具有免于支付2018年4月1日至2018年6月30日租金50000元的合理事由，被告不存在违约情形，无需承担支付违约金的责任。原告要求被告支付该50000元租金，并支付相应违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告广西隆安县仙行建材有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费1848元，由原告广西隆安县仙行建材有限公司负担1848元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉案件受理费（开户名称：待结算财政款项中院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁竹溪支行，账号：20×××17），上诉于南宁市中级人民法院。逾期不预交上诉案件受理费，又不提出缓交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  叶晓飘 审 判 员  黄贤稳 人民陪审员  陆日艺 二〇二〇年三月三日 书 记 员  韦青青 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。