江苏省苏州市相城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0507民初6316号 原告：薛为胜，男，1972年10月10日生，汉族，住安徽省舒城县张母桥镇白果村草屋，现住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：付生，江苏诚鑫律师事务所律师。 被告：陈红平，男，1979年6月17日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 被告：顾妍，女，1979年9月30日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 第三人：谭德保（曾用名谭得保），男，1980年1月10日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 第三人：金君，女，1982年3月27日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 原告薛为胜诉被告陈红平、被告顾妍、第三人谭德保、第三人金君确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理，依法适用简易程序于2019年10月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法裁定组成合议庭适用普通程序于2020年1月19日公开开庭进行了审理。原告薛为胜及其委托诉讼代理人付生，第三人谭德保两次庭审均到庭参加诉讼。被告陈红平、被告顾妍第一次庭审时到庭参加诉讼，第二次庭审经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。第三人金君经本院合法传唤，两次庭审均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告薛为胜向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告与第三人签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令被告向原告支付违约金50万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告薛为胜自愿撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2016年7月6日，原告与两被告签订《房屋买卖协议》一份，约定原告购买被告位于苏州市相城区房屋，建筑面积为114.26平方米，房屋价款100万元，并约定于2016年7月20日由被告将上述房屋正式交付给原告。因该房屋系拆迁房屋，不动产证尚在办理，被告承诺在可办理不动产证之日起10日内至相关部门办理不动产证手续，并在取得不动产证后积极配合原告办理过户手续，将上述不动产权利证书过户登记到原告名下。原告于2016年7月6日前如约履行了100万元的购房付款义务，被告也按约将房屋交付原告居住。2018年12月7日晚上，原告突然发现有人到家来，说房屋由被告陈红平出售给他，并办理了过户手续。原告到房产交易中心查询，发现购房人为谭德保和金君。经向谭德保了解，谭德保只是挂名，该房仍由被告陈红平贷款并使用。2019年5月29日原告向苏州市公安局相城分局报案，经公安机关调查，被告陈红平认可已将涉案房屋出售给原告的事实，后因房屋产证办出，又急需贷款，而自己上了征信系统名单，不具有向银行贷款资格，就与第三人谭德保约定，通过房产中介机构办理相关手续，将该房屋挂在谭德保名下，以谭德保名义向银行申请按揭贷款供自己使用，而房屋的网签首付款，过户税款、银行贷款归还均由陈红平自己支付和承担。近期因为无力归还银行贷款，贷款银行联系了第三人谭德保，要求谭德保归还银行贷款，所以本案纠纷由此产生。2019年5月31日，相城区法院作出(2019)苏0507民初2485号民事判决书，确认原告与两被告于2016年7月6日签订的《房屋买卖协议》合法、有效。综上所述，原告认为，被告陈红平在明知自己不符合贷款条件的情况下，为了继续向银行贷款，通过与第三人相互串通，签订虚假的房屋买卖合同，办理虚假的登记手续，将已出售给原告的房屋登记在第三人名下，并获得银行贷款使用。该行为属于与第三人恶意串通故意损害原告合法权益行为，且第三人也不构成善意占有。故为维护自身合法权益，现原告提出诉讼，请求人民法院依法判允原告诉请。 被告陈红平辩称，同意原告的诉请，其很早就与原告签订合同了，当时没有产权证所以没有过户，当时约定如果其要收回房屋就承担不超过50%的违约金，如果房子没有办法过户，愿意再赔偿50万元的违约金，只要房子能过户，其愿意过户，就不承担违约金了。认可其与第三人谭德保签订的房屋买卖协议无效，当时谭德保日子不好过，名下有财产可以做信贷，其本人急需一笔钱去归还买梅花新村房子的借款，便与谭德保商量，签订房屋买卖网签合同，通过谭德保向银行贷款，贷下来的款项由其使用，每月按揭贷款由其归还，并非真正的买卖，所以当时房屋买卖涉及的首付款、过户税金、银行按揭贷款都是其本人支付的，后来谭德保说要收回房子，其就没有再还贷款了。 被告顾妍辩称，其与被告陈红平2010年就离婚了，其当时在与原告的购买合同上签过字，因为当时仍与被告陈红平住一起，对原告主张的第一项诉请并不清楚。 第三人谭德保述称，其与被告陈红平的买卖合同是有效的，2018年4月陈红平到其家里说他现在急用一笔钱，房子107万直接卖给第三人，其余费用都他付，房子过户以后他父母住里面，他不想让他父母知道，过半年以后再交房子，6个月的房贷他来还。其与被告陈红平认识十几年了，又到房管局拉了一下发现确实有这个房子，也没什么贷款或其他费用就答应了，所有手续都是合法的。 经审理查明：2016年7月6日，被告陈红平、被告顾妍作为甲方、原告薛为胜作为乙方，共同签订《房屋买卖协议》一份，该协议约定：甲方现将其共有的座落于黄桥街道荷馨苑15幢1601室房屋（建筑面积约114.26平方米，详见安置房安置合同）一套出售给乙方。甲方保证该房屋系其共同共有，无权属争议，并承诺该房屋的出售已征得其他共有权人的同意，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷导致协议无法履行，由甲方负责并承担相关违约责任。甲方确认前期拿房的购房款已付清。双方明确，甲方现出售房屋的金额为人民币1000000元，该房屋在今后办理产证时的实际面积不论多于或少于本合同第一条确认的面积，双方均按第一条确定的面积以总价1000000元成交。支付方式：乙方于2016年7月6日前一次性支付甲方1000000元，该款由乙方薛为胜通过其建设银行账户（账号：62×××31）汇至甲方陈红平建行账户（账号：62×××65）。房屋交付日期：甲方于2016年7月20日前将房屋及附属钥匙、水、电、煤、卡等材料交付乙方。该房系拆迁安置房，不动产证尚未办理，故双方一致确认：甲方应在可办理不动产证之日起10日内至相关部门办理不动产证手续，并在取得不动产证后积极配合乙方办理过户手续，具体时间由乙方决定，将上述不动产权利证书过户登记至乙方名下。甲方办理不动产证所产生的费用由甲方承担，过户至乙方名下所产生的各项税费由乙方承担。违约条款：（a）签订合同后甲乙双方均应按约履行上述合同条款所确定的义务，如有乙方拒绝履行协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付合同金额50%的违约金，实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿。（b）甲方承诺本协议中所涉黄桥街道荷馨苑15幢1601室房屋一套对外未作任何担保、抵押，更未出售给其他人，如有上述情形的，甲方的行为视为违约，甲方承担一切法律后果。双方还作了其他约定。协议尾部甲方处被告陈红平、被告顾妍分别签字及捺印确认，乙方处原告薛为胜签字确认。合同签订后，原告薛为胜以上述尾号为“7331”账号向被告陈红平尾号为“4465”账号转账支付900000元。现案涉房屋已交付原告，同时向原告交付了销售不动产统一发票、《安置房安置合同》由原告居住至今。 又查明，2018年6月13日，被告陈红平作为出卖人，第三人谭德保、金君共同作为买受人，签订编号为苏房存相城合同201806130191的《苏州市存量房买卖合同》一份，约定由被告向两第三人出售位于苏州市相城区房屋（即案涉房屋），房屋价款为1530000元，买受双方约定于2018年6月1日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户，买受方应当于申请办理资金托管手续之日起30日内办理银行贷款事宜；房屋交付日期为买受人付清房款之日起10日内；自买受人付清房款之日起10日内，买卖双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记；房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，由买卖双方协商解决；合同另约定其他权利、义务事项。2018年6月14日，陈红平将涉案房屋的不动产转移登记至第三人谭德保、金君名下，二人为共同共有。同日，该房屋上设置了他项权[他项权利人：中国银行股份有限公司苏州姑苏支行；债权数额：107万元；债务履行期限（债务确定期间）：2018年6月1日起至2044年6月1日止]。 另查明，被告陈红平、被告顾妍原系夫妻，于2010年12月6日登记离婚。 再查明，原告薛为胜于2019年4月9日向本院起诉被告陈红平、顾妍、第三人谭德保、金君，要求确认其与两被告之间签订的房屋买卖合同有效，本院于2019年5月31日作出（2019）苏0507民初2485号民事判决书，判决原告薛为胜与被告陈红平、被告顾妍于2016年7月6日签订的《房屋买卖协议》合法、有效。前述民事判决现已发生法律效力。谭德保、金君于2019年6月25日向本院起诉陈红平、薛为胜，要求确认涉案房屋归谭德保、金君所有，被告陈红平将涉案房屋交付给两原告，薛为胜予以配合，该案尚在审理中。原告薛为胜遂提起本案诉讼。 审理中，原告薛为胜表示，在合同签订前，其已交付被告陈红平购房定金100000元。 以上事实，有原告提供的房屋买卖协议书、发票、转账凭证复印件、不动产登记簿查询记录复印件、苏州市存量房买卖合同复印件、（2019）苏0507民初2485号民事判决书复印件及当事人的当庭陈述予以证实。 本案争议焦点：被告陈红平与第三人谭德保、金君之间是否存在真实的房屋买卖意思表示，两方签订的存量房买卖合同是否无效。 围绕本案争议焦点，原告薛为胜举证及陈述如下： 1、由薛为胜分别于2018年12月24日、2019年2月24日、2月26日录制的薛为胜与谭德保的通话录音音频三段，证明陈红平与谭德保之间没有真实的房屋买卖意思，两者是为了向银行贷款才做的房屋买卖交易。 2、苏州市公安局相城分局黄桥派出所于2019年5月28日分别对原告薛为胜、被告陈红平及第三人谭德保制作的询问笔录各一份，证明被告陈红平是因向第三人谭德保借款，所以才将本案涉案房屋以买卖形式过户给第三人谭德保的。被告陈红平和第三人谭德保之间借款关系成立的同时达成的房屋买卖协议，并以房屋过户给谭德保，以谭德保向银行抵押107万元出借给陈红平，实际上双方先签订了房屋买卖协议，但其真实的目的是为了借款，是用房屋提供担保，并非为了实现房屋买卖，陈红平和谭德保在签订房屋买卖协议时并没有真正转让涉案房屋所有权的意思，房屋认购协议只能作为让与担保的一种方式。 被告陈红平举证及陈述如下： 1、编号为苏房存相城合同201806130191的《苏州市存量房买卖合同》中约定托管的首付款480000元及交易产生的相应税费系由陈红平支付。陈红平提供转账汇款凭单两份，案外人陈建学书写的情况说明一份，证明前述款项系陈红平向陈建学借款而来，由陈建学在2018年5月24日转账支付给谭德保500000元，在2018年6月13日转账支付给金君118100元，谭德保、金君再相应支付至托管账户、缴纳费用，两笔借款借条上都有陈红平、谭德保、金君三人签字确认，后陈红平向陈建学归还两笔借款本息合计630000元，双方债务结清，借条也销毁了。 2、涉案房屋过户后几个月的房屋按揭贷款是由陈红平归还的。陈红平提供微信转账支付截图两份、案外人沈文珍出具的收条一份，借条照片一份，证明谭德保曾经向他们同村人借了20000元，因还款需要向陈红平借20000元应急，陈红平当时手上没钱，向其表姐沈文珍转借了20000元，当时谭德保、金君作为借款人、陈红平作为担保人向沈文珍出具的借条，后来陈红平帮谭德保把20000元还给沈文珍了，所以与谭德保说好接下来3个月（2018年9月、10月、11月）的房屋贷款（每月贷款6700元）由谭德保归还。2018年12月30日陈红平微信转账给谭德保6700元、2019年2月20日微信转账给谭德保5000元，分别是2019年1月和2月的房贷。2019年3月的房贷由陈红平转账给薛为胜，委托薛为胜转账给谭德保4000元，事实上薛为胜转了5000元给谭德保，第一笔贷款是网签合同一个月后还的，除了前面款项，其他还款都是陈红平用支付宝转账给谭德保的。 第三人谭德保认为，其与陈红平谈买房的时候实际成交的房屋价款是107万，网签合同上约定153万是为了能做到107万的贷款，因为当时房贷只能贷到房屋总价的七成，因为陈红平急用钱，所以首付款及交易过户税费都是陈红平支付的，陈红平卖房时说他父母住在里面，他不想父母知道所以要六个月后交房，说好前六个月房贷由陈红平归还，其一共收了被告陈红平两笔6700元、一笔5000元、一笔由原告薛为胜支付的4000元，20000元是其本人向沈文珍借的，2018年9月还是10月，陈红平跟其说这20000元不用还了，是三个月的房贷。其先前并不知道陈红平已经将涉案房屋出售给了薛为胜，直到陈红平不付银行贷款了，其上门收房子时才发现。 本院认为，从《苏州市存量房买卖合同》的约定与双方实际履行的情况看，存在众多不一致：其一，合同约定房屋价款为153万元，事实上第三人谭德保、金君在合同签订至房屋过户后半年时间内，首付款48万元、过户产生的大额税费均由陈红平负担，且以谭德保、金君夫妻名义贷得的房屋按揭贷款也由陈红平以转账、代偿债务等方式负担，第三人谭德保、金君并未实际支付购置房屋的任何对价；其二，合同约定房屋交付日期及申请办理不动产转移登记的期限均为买受人付清房款之日起10日内，实际上被告陈红平在双方签订合同后次日就将涉案房屋不动产权转移登记至谭德保、金君名下，但至今尚未交付涉案房屋，登记交付与实物交付之间的行为差异太大；其三，从买受人的审慎义务来看，第三人谭德保、金君签订合同时并未实地勘察房屋，谭德保自述不清楚房屋使用状况，签订房屋买卖合同时并无支付首付款甚至归还每月按揭贷款的经济能力，对于购置房屋这样的大宗交易来说，第三人谭德保、金君未表现出明显的注意和审慎。对于前述诸多不一致，被告陈红平直接认可其与谭德保、金君之间并无房屋买卖的真实意思。第三人谭德保坚持认为，购买涉案房屋是应陈红平要求而帮忙，其自身也赚点房屋差价。但事实上在陈红平未停止支付按揭贷款前，谭德保并未对房屋实物的交付提出任何要求，对于陈红平支付的贷款，谭德保的陈述也无法判断究竟是陈红平出借给其的款项还是因房屋无法交付给予的补偿，更未能就前文分析的三点不一致进行合理的解释。双方签订《苏州市存量房买卖合同》后，除办理不动产权过户、获得银行按揭贷款、每月还贷即与银行按揭贷款有关的登记交付之外，买受人未再支出任何对价，也未按约要求实物交付，明显有悖于一般的房屋买卖合同的履行。由此，被告陈红平的陈述与现有证据反映的情况更加相符，陈红平的真实意思在于通过房屋交易回避个人贷款资质审查取得银行按揭贷款103万，而非将房屋出售并交付给谭德保、金君，被告陈红平与第三人谭德保、金君之间签订《苏州市存量房买卖合同》与双方之间的真实意思并不相符，且阻碍了原告薛为胜购买涉案房屋物权转移登记权利的实现，也规避了金融信贷相应监管规则，该合同应属无效。原告薛为胜自愿在本案中撤回关于违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，于法不悖，予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告陈红平与第三人谭德保、第三人金君于2018年6月13日签订的《苏州市存量房买卖合同》无效。 案件受理费收取为人民币18570元，由被告陈红平、第三人谭德保、金君共同负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告应负担的诉讼费用18570元，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32250199743600001331038285）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  周文明 审 判 员  舒 馨 人民陪审员  王佩芬 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  刘渝瑶