广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初16623号原告：张阿姝，女，满族，1988年9月8日出生，住广东省。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶艳玲，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所:珠海市。法定代表人：董来荣，经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所：珠海市。法定代表人：黄滢静，总经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告:谭柏年，男，汉族，1942年12月28日出生，住广州市。原告张阿姝与被告珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、谭柏年房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张阿姝的委托诉讼代理人陈昱、叶艳玲，被告时代百货及诺德置业的委托诉讼代理人何志锋到庭参加诉讼。被告谭柏年经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告张阿姝提出诉讼请求：一、三被告对中山永通商业运营管理有限公司（以下简称中山永通）退还原告的款项7.9万元承担连带清偿责任；二、三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告因看到时代广场项目商铺公开发售广告，于2016年4月9日前往时代广场售楼部看楼。被告诺德置业的工作人员在售楼部现场自称是本项目授权的销售总代理并接待了原告，被告诺德置业鼓吹商铺拥有独立的产权、总价不高，且签订买卖合同后开发商会再与业主们签订15年的返租协议，15年的租金足以收回支付的商铺总价款且还赚个商铺。同时被告诺德置业的销售人员还告知原告，现在交15万至开发商指定的单位，可享受15万抵31.65万元的优惠，过几日将不再享有此优惠。原告基于销售人员做出的稳赚承诺，考虑时代广场所处的地段繁华，享受优惠的时间有限等因素，匆忙之间选了本项目6层XXX号商铺，并在时代广场售楼部工作人员的安排及催促下当场支付了定金。原告在售楼部工作人员的安排下与被告诺德置业签订了6层XXX号商铺的《时代广场商铺认购书》。同时，在工作人员的安排及催促下当场向时代百货支付定金10万元及向中山永通支付了15万元。但在签订认购书时，被告诺德置业并未告知原告购买的时代广场6层商铺已办理整层产权预告登记至被告时代百货名下，以及原告及其他业主购买的5层、6层商铺没有进行产权分割，不具备独立产权登记的商铺不能销售的事实。2016年9月，通过媒体，原告惊闻时代广场项目住宅部分已全部被多次查封，此时才知道购买的6层商铺以及其发售的5层商铺已整层预告登记在被告时代百货名下，而几百名业主购买的商铺实质上每层楼只有一个大的预告登记证，所有售卖的独立商铺均未取得预售许可证，不能独立办理产权证，不具备单独对外销售的条件。被告未能按合同约定在2016年10月1日向其他已签约业主交铺，原告深感事态严重。至此原告才了解到：涉案项目因住宅部分被多重查封以及开发商资金链断裂，时代广场项目在短期内已无法竣工，取得整个项目的权属证明遥遥无期。原告基于在本项目竣工验收合格后收铺、收取租金并取得独立商铺房产证的合同目不可能实现。原告多次与时代百货、诺德置业交涉并于2016年11月14日递交退铺申请。截止起诉之日，时代百货已退还原告6层XXX号商铺的定金10万元。中山永通已退还原告7.1万元服务费，仍余7.9万元服务费未退还。原告认为：时代百货、诺德置业为逃避税收，安排中山永通以服务费名义代其收取房款的行为违反了《中华人民共和国税法》的相关规定，应对中山永通退还原告款项承担连带责任；中山永通是自然人独资公司，谭柏年利用中山永通独立法人地位和公司有限责任制原则，滥用权力，采用将中山永通财产与其本人财产混同等手段，逃避债务，严重损害原告的利益。根据《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定，谭柏年应当对中山永通7.9万元的退还承担连带责任。2017年4月11日，原告与时代百货、诺德置业及中山永通达成了（2017）粤0402民初1350号民事调解书，根据民事调解书的内容，中山永通应于2017年6月20日前向原告返还服务费99000元。调解书生效后，谭柏年分别于2017年9月15日及2017年10月14日向原告退还2万元服务费。调解书调解内容第四条约定，“如被告中山永通未按上述第三项约定履行支付义务，则原告张阿姝有权另案就被告时代百货、诺德置业是否承担服务费的问题提起诉讼，主张权利。”综上，请求法院在依法查清事实的基础上，支持原告全部的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告时代百货、诺德置业辩称，根据诺德置业与原告签订的《商铺认购书》约定：涉案商铺成交总价款为669842元，定金为10万元。原告向时代百货直接支付10万元定金，向中山永通支付的服务费并非购房款。时代百货与诺德置业是民事代理关系，诺德置业代理时代百货销售涉案项目并与原告签订了认购书，时代百货与诺德置业之间的代理关系在认购书第一条及销售授权书中已经向原告明示，根据法律规定，合同责任应由时代百货承担。综上，原告支付的服务费并非是依据认购书的约定支付，时代百货与诺德置业均不应对原告支付的中介服务费承担连带清偿责任。被告谭柏年未答辩，未提交证据。经审理查明：2016年4月9日，原告（买方）与被告诺德置业（卖方、已获授权代理时代广场商铺销售事宜）签订《时代广场商铺认购书》，主要内容包括：买方自愿购买卖方时代广场项目6层X号商铺，用途为商业；该商铺建筑面积11.19平方米；成交商铺总价款669842元；买方向卖方支付10万元作为购铺定金，同时与卖方签订本认购书；买卖双方同意在2016年4月9日或之前于时代广场销售现场与卖方签订买卖合同。买卖合同一经签订，买方支付的定金自动转为房价款的一部分；买方选择总价款25%的银行按揭贷款方式，买方应在2017年9月30日前向卖方支付首期款499842元并办结剩余房款的按揭贷款手续。同日，原告向被告时代百货支付定金10万元。原告当日另行支付15万元，中山永通向原告出具收据，载明为“代理服务费”。当日，原告填写一份《特殊优惠申请表》，其中“申请特殊优惠内容”一栏内写明：申请：1、今天齐定25万元；2、申请9.7折；3、剩余50%、234921元，申请2016年9月30日前补齐（不含定金）；4、剩余50%、334921元，申请2017年9月30日前补齐。2016年9月30日，原告填写并向被告提交《申请表》，主要内容为：因当日律师、销售未在现场，无法签约等原因申请延期至时代广场开业时交纳234921元。2016年11月19日，原告向被告提交了退款申请材料。2017年2月20日，原告张阿姝将时代百货、诺德置业、中山永通诉至本院。经主持调解，本院于2017年4月11日作出（2017）粤0402民初1350号民事调解书，内容包括：一、张阿姝与诺德置业签订的《时代广场商铺认购书》于本调解协议生效之日解除；二、时代百货于2017年5月19日前返还张阿姝定金100000元、违约金5000元、案件受理费2668元，若逾期未付款则需向张阿姝支付以未付金额为基数，按照日万分之三计算的逾期利息；三、中山永通于2017年5月10日前退还张阿姝服务费50000元、于2017年6月20日返还服务费49000元，若逾期未付款则需向张阿姝支付以未付金额为基数，按照日万分之三计算的逾期利息；四、若三被告按上述约定履行完毕支付义务后，有关本案原告诉讼请求的纠纷就此解决；如中山永通未按上述第三项约定履行支付义务，则张阿姝有权另案就时代百货、诺德置业是否承担服务费的问题提起诉讼，主张权利。上述调解书生效后，张阿姝于2017年5月23日申请强制执行中山永通，案号为（2017）粤0402执6168号。同年9月26日，本院裁定终结本次执行程序。2019年3月29日，张阿姝就第二期服务费申请执行中山永通，案号为（2019）粤0402执2648号。同年5月20日，本院裁定终结本次执行程序。张阿姝庭审时主张，在此期间，中山永通于2017年9月15日以及10月14日向其退还共2万元，之后未再退还款项。另查，中山永通成立于2015年10月29日，企业类型为有限责任公司（自然人独资），公司法定代表人及唯一自然人股东均为谭柏年。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。本院于2017年4月11日作出（2017）粤0402民初1350号民事调解书实际确认中山永通已经向原告退还服务费5.1万元，剩余服务费9.9万元未付。庭审中，原告认可之后又收到2万元。依现有证据，中山永通至今尚欠原告7.9万元未付。关于原告请求三被告对中山永通返还7.9万元余款承担连带责任的诉讼请求。本院认为，根据中山永通出具的收据，有关15万元系该公司以代理服务费的名义收取，但并无证据显示原告曾向该公司作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，故该款项对原告而言，并非是代理服务费。结合证据及双方陈述，可以确定该15万元是在购买商铺过程中，原告与销售方协商后应销售方的要求而交纳，属于购买商铺的支出，且交纳的地点是在时代广场售楼处。现没有证据显示中山永通在收取该款项时有向原告等购房者明确告知收款的主体和性质，虽然该款项的收款方为中山永通，但对于原告来说，在支付该15万元时主观上是向销售方，即时代百货支付的购房款。中山永通与诺德置业和时代百货之间的代理关系，中山永通是否取得时代百货同意收取该笔款项，则为其内部关系，不能对外对抗购房者，故原告请求时代百货对中山永通退还原告7.9万元款项承担连带责任，本院予以支持。诺德置业与时代百货系代理关系，诺德置业代理行为并未违反法律的规定，故原告请求诺德置业承担连带清偿责任，理据不足，应予驳回。因谭柏年为中山永通法定代表人，也是唯一股东，在谭柏年未能提供证据证明公司财产独立于股东自己财产的情况下，依照《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，本院对原告提出的请求谭柏年对中山永通退还原告7.9万元款项承担连带责任的主张予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国公司法》第六十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告珠海时代百货有限公司、谭柏年对中山永通商业运营管理有限公司依照本院（2017）粤0402民初1350号民事调解书应退还原告张阿姝的余款7.9万元承担连带清偿责任；二、驳回原告张阿姝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1776元，由被告珠海时代百货有限公司、谭柏年连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  康仲元人民陪审员  吴舒雅二〇二〇年三月十二日书 记 员  张景民曾淑莹