河北省石家庄市新华区人民法院执 行 裁 定 书（2020）冀0105执异12号异议人（案外人）:徐彩珍，女，1963年2月26日生，汉族，住石家庄市桥西区。申请执行人：王建国，男，1962年12月30日生，汉族，住石家庄市新华区。被执行人：杜成荣，男，1956年4月16日生，汉族，住石家庄市长安区。被执行人：李凤艳，女，1959年9月6日生，汉族，住石家庄市长安区。本院在执行申请执行人王建国与被执行人杜成荣、李凤艳民间借贷纠纷一案过程中，异议人徐彩珍向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人请求事项：一、终止执行。二、对杜成荣名下位于中华××唯××时尚广场××区××房；唯Ｃ时尚广场Ｂ区08层09号房解封。事实与理由：王建国诉杜成荣、李凤艳民间借贷纠纷一案由石家庄市新华区人民法院进行审理做出（2019）冀0105民初6471号民事调解书，现已生效。河北省石家庄市新华区人民法院于2019年10月23日做出（2019）冀0105执2343号执行裁定书，并送达第三方石家庄通泰商贸有限公司。异议1、李凤艳于2016年11月24日、2016年11月28日、2017年1月1日、2018年5月2日共计五次向债权人徐彩珍、或由债权人徐彩珍个人担保借款本金共计619100元。至2016年5月减去已少量支付利息，尚有122399元利息未付。合计本息741499元。（此债权已全部转徐彩珍个人承担）。到期无力偿还，双方达成协议以当时签订《借款协议》第四条第一款约定抵押房屋偿还，并于2019年5月28日签订《房屋转让协议》，债权人甲方徐彩珍，债物人乙方杜成荣（杜成荣与李凤艳系夫妻），将唯Ｃ时尚广场Ｂ区08层07号房，建筑面积为52.88平方米；唯Ｃ时尚广场Ｂ区08层09号房，建筑面积为52.88平方米，转让给徐彩珍。因为房屋为合作建房其合作建房甲方《河北大新房地产开发有限公司》已失联。目前手续不全在房管部门不能过户和备案。物业管理部门“石家庄通泰商贸有限公司”经营范围为；焦炭、煤炭、钢材、建材、汽车配件、日用百货、五金交电、化工产品、办公设备及耗材、机电设备、电子产品、有色金属的批发零售，房屋租赁、物业管理。同样不具备房屋备案资格及资质。故双方约定具备过户手续后乙方杜成荣配合甲方徐彩珍完成过户。2、2019年6月1日徐彩珍将上述房产租赁给李凤艳。因此上述房产虽然由李凤艳临时占用，实际属徐彩珍所有。贵院执行的上述房产属于案外人徐彩珍合法所有财产，属于事实认定错误，为维护申请人的合法权益，特向贵院提出申请，申请贵院终止执行对上述房产的查封、拍卖。申请执行人答辩意见如下：一、新华区法院做出（2019）冀0105执2343号执行裁定书并按程序进行相应的拍卖并无不当。答辩人诉杜成荣、李凤艳民间借贷一案，双方于2019年8月22日在法院的主持下达成（2019）冀0105民初6471号民事调解书，调解书生效后，杜成荣、李凤艳没有按生效法律文书履行给付义务，答辩人向法院申请强制执行，经法院通知，被执行人杜成荣、李凤艳仍拒不履行，法院经查询后，依法对仍登记在杜成荣名下的位于中华大街128号唯C时尚广场B区08层07号、09号房产，将裁定也进行了相应送达并无不当。二、被答辩人根据与被执行人杜成荣之间所谓借款协议、取得唯C时尚广场B区08层07号、09号房产的行为不能对抗法院的执行查封。第1、按照被答辩人的说法，其是因为被执行人杜成荣没有按协议还款，根据协议的“约定抵押房屋偿还”，但双方未办理抵押登记手续。根据《担保法》第42、43条之规定，未办理登记的不得对抗第三人。第2、被答辩人在异议中称其因杜成荣不能按约还款，根据“约定抵押房屋偿还”才又于2019年5月28日签订的《房屋转让协议》。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第57条和《物权法》第186条之规定，当事人不得在协议中约定债务人不履行到期债务时将抵押财产归债权人所有。第3、被答辩人在与被执行人杜成荣签订所谓《房屋转让协议》后，未办理过户手续，被答辩人明知转让的是房产应当办理相应的手续，其称该房产手续不全，说明其对房产是做了一定了解的，应当知道该房产的建设开发及所有人为石家庄通泰商贸有限公司，但其从没有到该公司进行过备案或告知，其与杜成荣之间的转让行为不能对抗第三人，更不能对抗法院的执行查封及相应的拍卖。第4、在本案执行期间，被执行人杜成荣从未向法院申报过该房产的转让或出租情况，被答辩人也没有相应的第三方的证据证明其实际获得了该房产或出租了该房产，根据答辩人所知道的情况，该房产其中07一间一直由杜成荣占用，另09一间一直由陈藏林占用，而非被答辩人出租。由理由相信被答辩人力所谓的转让和出租是虚假的，对此答辩人将申请法院查实后追究被答辩人编造虚假事实，妨碍司法的违法犯罪行为。综上，根据《物权法》、《担保法》及相关司法解释的规定，答辩人认为，新华区法院（2019）冀0105执2343号执行裁定查封唯C时尚广场B区08层07号、09号房产进行相应的拍卖，事实清楚，于法有据，并无不当，被答辩人的异议不成立，请法院依法驳回其异议。本院查明以下事实：一、申请执行人王建国与被执行人杜成荣、李凤艳民间借贷纠纷一案，生效法律文书为（2019）冀0105民初6471号民事调解书。调解内容为“双方当事人自愿达成以下协议：一、被告杜成荣、李凤艳于2019年12月25日前偿还原告借款本金480788元，利息37500元（被告杜成荣、李凤艳于2019年9月25日偿还原告王建国本金及利息15万元；被告杜成荣、李凤艳于2019年10月25日偿还原告王建国本金及利息15万元；被告杜成荣、李凤艳于2019年12月25日偿还原告王建国本金及利息218288元）。二、如被告杜成荣、李凤艳未按上述约定偿还原告王建国借款本金及利息，原告王建国可对剩余借款本金及利息申请全案执行。案件受理费5256元（系减半收取），由被告杜成荣、李凤艳自愿负担”。本院于2019年8月22日出具了生效确认书。王建国于2019年10月8日向本院申请强制执行，本院受理后，依法立案，执行案号为（2019）冀0105执2343号。二、本院于2019年10月23日作出（2019）冀0105执2343号执行裁定书，裁定：冻结、扣划、提取被执行人杜成荣、李凤艳名下钱款520069元及迟延履行利息或同等价值的财产。三、本院于2019年11月14日向石家庄通泰商贸有限公司送达了（2019）冀0105执2343号协助执行通知书，请协助执行以下事项：冻结被执行人杜成荣名下位于石家庄市房产交易手续。冻结期限三年，自2019年11月14日起至2022年11月13日。四、根据异议人提交的证据显示：2010年8月29日，河北大新房地产开发有限公司（甲方）与杜成荣（乙方）签订了《合作建房合同》，其中：第一条、项目建设依据：甲方以出让方式取得位于中华××号土地的“民惠城”项目续建投资开发权。【土地使用权证号】为新华国用（2006）第020号。该地块土地面积为8691.5平方米，总规划建筑面积约22000平方米。本项目【暂定名】唯Ｃ时尚广场。本项目投资备案证号为：石发改财贸备字（2007）134号，建设工程规划许可证号为：建字第建管130100200900104。第二条：乙方所合作建设的房屋基本情况；乙方所合作建设的房屋（以下简称该房屋）为本合同第一条规定的项目中的：Ｂ区8层07号房。该建筑属框架剪力墙结构，设计层高伟3.3米总建筑层数地上14层，地下1层。（注：此项目为续建9层，含设备层）该房屋阳台是【封闭式】。该房屋【合同约定】建筑面积为52.88平方米。第三条：计价方式与价款；甲方与乙方约定按建筑面积计算房屋价款，该房屋单价为（人民币）每平方米4500元，总金额（人民币）贰拾叁万柒仟玖佰陆拾元整。办理银行按揭及产权证书所需费用依照国家及相关部门规定另行计算，待相关手续办理之前由乙方向甲方支付。第五条：付款方式及期限；乙方按下列第1种方式按期付款，1、一次性付款于2010年8月15日交定金5000元（伍仟元整），2010年8月25日支付房款75000元（柒万伍仟元整），2010年8月27日交房款80000元（捌万元整），2010年8月29日交清剩余房款77960元（柒万柒仟玖佰陆拾元整），……。2010年8月29日，河北大新房地产开发有限公司（甲方）与杜成荣（乙方）签订了《合作建房合同》。其中第一条：项目建设依据；甲方以出让方式取得位于中华××号土地的“民惠城”项目续建投资开发权。【土地使用权证号】为新华国用（2006）第020号。该地块土地面积为8691.5平方米，总规划建筑面积约22000平方米。本项目【暂定名】唯Ｃ时尚广场。本项目投资备案证号为：石发改财贸备字（2007）134号，建设工程规划许可证号为：建字第建管130100200900104。第二条：乙方所合作建设的房屋基本情况；乙方所合作建设的房屋（以下简称该房屋）为本合同第一条规定的项目中的：Ｂ区8层09号房。该建筑属框架剪力墙结构，设计层高伟3.3米总建筑层数地上14层，地下1层。（注：此项目为续建9层，含设备层）该房屋阳台是【封闭式】。该房屋【合同约定】建筑面积为52.88平方米。第三条：计价方式与价款；甲方与乙方约定按建筑面积计算房屋价款，该房屋单价为（人民币）每平方米4500元，总金额（人民币）贰拾叁万柒仟玖佰陆拾元整。办理银行按揭及产权证书所需费用依照国家及相关部门规定另行计算，待相关手续办理之前由乙方向甲方支付。第五条：付款方式及期限；乙方按下列第1种方式按期付款，1、一次性付款于2010年8月15日交定金5000元（伍仟元整），2010年8月25日支付房款75000元（柒万伍仟元整），2010年8月27日交房款80000元（捌万元整），2010年8月29日交清剩余房款77960元（柒万柒仟玖佰陆拾元整），……。2016年11月24日，赵奇洁（贷款方）与李凤艳（借款方）签订《借款协议》。其中：1、借款金额；借款方向贷款方借款人民壹拾万元。2、借款利息；自支用贷款之日起，按实际支用数计算利息，并计算复利。在协议规定的借款期内，年利为12%，每年付一次利息。借款方如果不按期归还款，逾期部分加收利率3%。3、借款期限；借款方保证从2016年11月24日起至2017年11月23日止，按本合同规定的利息偿还借款。贷款逾期不还的部分，贷款方有权限期追回贷款。4、保证条款；（一）借款方用北国B807室做抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品。借款方到期如数归还贷款的，抵押权消灭。（二）借款方不得用借款进行违法活动。（三）借款方必须按协议规定的期限还本付息。（四）借款方还款保证人杜成荣，为确保本契约的履行，愿与借款方负连带返还借款本息的责任。5、协议争议的解决方式：双方协商解决，解决不成，提交人民法院。6、本协议自2016年11月24日生效。本协议一式叁份，叁方各执一份，协议文本具有同等法律效力。贷款方有赵奇洁签字，借款方有李凤艳签字，还款保证人有杜成荣，担保人徐彩珍签字。2016年11月28日，冯占垅（贷款方）与李凤艳（借款方）签订《借款协议》。其中：1、借款金额；借款方向贷款方借款人民壹拾万元。2、借款利息；自支用贷款之日起，按实际支用数计算利息，并计算复利。在协议规定的借款期内，年利为12%，每___付一次利息。借款方如果不按期归还款，逾期部分加收利率3%。3、借款期限；借款方保证从2006年11月28日起至2017年11月27日止，按本合同规定的利息偿还借款。贷款逾期不还的部分，贷款方有权限期追回贷款。4、保证条款；（一）借款方用唯C广场北国B807室809室做抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品。借款方到期如数归还贷款的，抵押权消灭。（二）借款方不得用借款进行违法活动。（三）借款方必须按协议规定的期限还本付息。（四）借款方还款保证人杜成荣，为确保本契约的履行，愿与借款方负连带返还借款本息的责任。5、协议争议的解决方式：双方协商解决，解决不成，提交人民法院。6、本协议自2016年11月28日生效。本协议一式叁份，叁方各执一份，协议文本具有同等法律效力。贷款方有冯占垅签字，借款方有李凤艳签字，还款保证人有杜成荣，徐彩珍签字。2016年11月28日，李佳桐（贷款方）与李凤艳（借款方）签订《借款协议》。其中：1、借款金额；借款方向贷款方借款人民壹拾万元。2、借款利息；自支用贷款之日起，按实际支用数计算利息，并计算复利。在协议规定的借款期内，年利为12%，每___付一次利息。借款方如果不按期归还款，逾期部分加收利率3%。3、借款期限；借款方保证从2016年11月28日起至2017年11月27日止，按本合同规定的利息偿还借款。贷款逾期不还的部分，贷款方有权限期追回贷款。4、保证条款；（一）借款方用唯C广场北国B807室809室做抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品。借款方到期如数归还贷款的，抵押权消灭。（二）借款方不得用借款进行违法活动。（三）借款方必须按协议规定的期限还本付息。（四）借款方还款保证人杜成荣，为确保本契约的履行，愿与借款方负连带返还借款本息的责任。5、协议争议的解决方式：双方协商解决，解决不成，提交人民法院。6、本协议自2016年11月28日生效。本协议一式叁份，叁方各执一份，协议文本具有同等法律效力。贷款方有李佳桐签字，借款方有李凤艳签字，还款保证人有杜成荣，徐彩珍签字。2017年1月1日，徐彩珍（贷款方）与李凤艳（借款方）签订《借款协议》。其中：1、借款金额；借款方向贷款方借款人民币壹拾贰万玖仟壹佰元整。2、借款利息；自支用贷款之日起，按实际支用数计算利息，并计算复利。在协议规定的借款期内，年利为___%，每___付一次利息。借款方如果不按期归还款，逾期部分加收利率___%。3、借款期限；借款方保证从2017年1月1日起至2017年12月31日止，按本合同规定的利息偿还借款。贷款逾期不还的部分，贷款方有权限期追回贷款。4、保证条款；（一）借款方用唯C广场北国B区807室B区809室做抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品。借款方到期如数归还贷款的，抵押权消灭。（二）借款方不得用借款进行违法活动。（三）借款方必须按协议规定的期限还本付息。（四）借款方还款保证人_____，为确保本契约的履行，愿与借款方负连带返还借款本息的责任。5、协议争议的解决方式：双方协商解决，解决不成，提交人民法院。6、本协议自签订之日起生效。本协议一式叁份，叁方各执一份，协议文本具有同等法律效力。贷款方有徐彩珍签字，借款方有李凤艳签字，还款保证人有杜成荣签字。2018年5月2日，徐彩珍（贷款方）与李凤艳（借款方）签订《借款协议》。其中：1、借款金额；借款方向贷款方借款人民币壹拾玖万元。2、借款利息；自支用贷款之日起，按实际支用数计算利息，并计算复利。在协议规定的借款期内，年利为18%，每月付一次利息。借款方如果不按期归还款，逾期部分加收利率___%。3、借款期限；借款方保证从2017年1月1日起至2017年12月31日止，按本合同规定的利息偿还借款。贷款逾期不还的部分，贷款方有权限期追回贷款。4、保证条款；（一）借款方用唯C广场北国B区807室809室做抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品。借款方到期如数归还贷款的，抵押权消灭。（二）借款方不得用借款进行违法活动。（三）借款方必须按协议规定的期限还本付息。（四）借款方还款保证人_____，为确保本契约的履行，愿与借款方负连带返还借款本息的责任。5、协议争议的解决方式：双方协商解决，解决不成，提交人民法院。6、本协议自2018年5月2日生效。本协议一式叁份，叁方各执一份，协议文本具有同等法律效力。贷款方有徐彩珍签字，借款方有李凤艳签字，还款保证人有杜成荣签字。异议人徐彩珍（甲方）与被执行人（乙方）杜成荣于2019年5月28日签订《房屋转让协议》。其中约定李凤艳（李凤艳与杜成荣是夫妻关系）于2016年11月24日借赵奇洁人民币10万元，担保人徐彩珍；于2016年11月28日借李佳桐人民币10万元，担保人徐彩珍；于2016年11月28日借冯占垅人民币10万元，担保人徐彩珍；于2017年1月1日借徐彩珍人民币129100元；于2018年5月2日借徐彩珍人民币19万元，共计人民币619100元。借款到期乙方并未按借款协议偿还甲方钱，甲方多次催要，乙方无力偿还。于2019年5月28日甲乙双方协商达成一致，将借款协议中抵押房屋唯C时尚广场B区8层07号房，建筑面积为52.88平方米；B区8层09号房，建筑面积为52.88平方米；自愿转让给甲方徐彩珍。异议人（甲方）徐彩珍与被执行人（乙方）李凤艳又签订了《租房协议》分别将位于中华北大街唯C广场B区0807房屋、中华北大街唯C广场B区0809房屋两套房屋租赁给被执行人李凤艳两套房屋约定租金12000元/年，每年交付一次。租期为2019年6月1日至2020年5月30日止。本院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院查封的位于石家庄市房产权属认定问题，案涉房产登记在杜成荣名下，作为房屋买卖双方对法院采取的查封的执行措施均不持异议，本院查封上述房产应当认定为杜成荣的财产，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，本院对其名下位于石家市房产查封、评估、拍卖符合法律规定，并无不当。关于异议人对案涉房产是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。本案中，异议人徐彩珍主张其取得案涉房产所有权的依据首先是其对李凤艳享有的债权319100元（129100元+190000元）；其次是对李凤艳其它借款承担的担保责任所形成的权利，但异议人并未提交其作为担保人已经履行担保义务的相关证据，因此2019年5月28日双方签订的《房屋转让协议》中金额619100元并非双方的真实债权数额。同时根据异议人向本院提供李佳桐、冯占垅、赵奇洁以及异议人等人的《借款协议》中明确约定“借款方用唯C广场北国B区807室809室做抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品”，因此2019年5月28日双方签订的《房屋转让协议》属于以物抵债协议。另，异议人徐彩珍与被执行人李凤艳签订的《租房协议》，分别将位于中华北大街唯C广场B区0807房屋、中华北大街唯C广场B区0809房屋两套房屋租赁给被执行人李凤艳约定，不能排除双方之间存在以所谓房屋转让的名义保障异议人实现债权的目的，其性质属于让与担保。综上，《房屋转让协议》是否是双方的真实意思、是否合法有效不属于执行异议的审查范围，异议人可通过执异之诉予以确认。因此异议人徐彩珍提出的异议不能阻却法院的执行，本院不予支持为宜。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十四条、第二十五条第一项的规定、第二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人徐彩珍的执行异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向石家庄市新华区人民法院提起执行异议之诉。审判长  马征杰审判员  牛江凌审判员  许 瑜二〇二〇年三月二十四日书记员  孙世杰