贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初186号原告：汤俊，男，1980年4月5日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）刘静静、杨金泉，贵州迪芬德律师事务所律师。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地凯里市金泉国际新城销售中心，统一社会信用代码：915226007705569349。法定代表人：方加民，系总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日出生，住贵州省凯里市，系公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：张家艺，女，水族，1995年8月12日出生，住贵州省榕江县，系公司员工。第三人：凯里市恒丰物业服务有限责任公司，住所地贵州省凯里市金山大道**金泉国际新城**，统一社会信用代码：915226015806779573.法定代表人：盛立，系总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：胡建英，女，侗族，1964年8月8日出生，住贵州省凯里市，系公司员工。原告汤俊诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰房产公司）、第三人凯里市恒丰物业服务有限责任公司（以下简称恒丰物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理案件后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤俊的委托诉讼代理人刘静静、杨金泉，被告恒丰房产公司的委托诉讼代理人杨晓燕、张家艺，第三人恒丰物业公司的委托诉讼代理人胡建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤俊请求本院判令：1、被告按原告已付购房款533328元的日万分之一支付2016年12月31日至2019年12月31日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书资料产生的违约金58399.42元，此后以同等标准支付至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书资料之日止。2、被告退还原告水、电、电视、天然气开户费共计4670元。3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月10日，原告与被告订立《商品房买卖合同》时，双方已在买卖合同中约定除商品房总价款外，被告不再向原告收取其他费用。同时，被告向原告承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，履行了合同约定的义务。2016年3月第三人代被告收取了原告的水、电、电视、天然气开户费共4670元。截止至今，被告都没有交付有关文书资料，并违反了合同约定向原告收取水、电、电视、天然气的开户费，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告恒丰房产公司书面答辩称：1、未能按期办理商品房所有权初始登记，是由于在办理前一期商品房所有权初始登记时受阻，才导致向原告交付房产证延迟，并非有意拖延；2、答辩人一直在努力履行合同义务，但由于政府内部政策的原因，无法及时为原告办理产权登记；3、答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金日万分之一过高，根据公平原则，请求人民法院予以适当减少；4、原告主张退还的“开通费”实质上是答辩人代相关部门收取的开户费，不是初装费。根据答辩人与原告签订的补充协议的约定，这些费用应由原告承担；5、答辩人开发的涉案楼盘在2004年就获得了立项并投入建设，时间在贵州省人大常委会法制委员会答复贵州省住建厅《关于有关问题询问的答复》作出之前，故涉案商品房不属于“新建商品房”的范畴。6、本案四通费已经超过诉讼时效。第三人恒丰物业公司未提交书面答辩意见，庭审中答辩称涉案的开户费系代被告收取，所收开户费已足额交给了被告。被告当庭认可。经审理查明，2013年12月10日，原告汤俊向被告恒丰房产公司购买位于凯里市，合同价款532691元。双方在订立的《商品房买卖合同》在第二十二条“三、转移登记”中约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，按下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”。在附件十二补充协议“三、房屋所有权办理”中约定：“买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，买受人给予必要配合。……办理《房屋所有权证》发生的税费，全部由买受人承担”。第七条“计价方式与价款”中约定：“合同价格已包含水、电建设安装费用以及附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的其他费用”。在附件五“关于本项目内相关配套设施的具体约定”中约定：“……2、煤气、电、有线电视的初装费已包含在合同价款中，如产生开通费用由买受人承担”。第十二条“城市基础设施”中约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖：×年×月×日达到×；4、燃气×年×月×日达到×；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上2、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。在附件十二补充协议：“一、房产价款”中约定：“物业相关费用和水、电在交房当日交纳。天然气、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人在使用时自行负责承担”。合同订立后，原告实际向被告支付购房价款533328元，被告向原告出具了贵州省增值税普通发票。2016年3月4日交房时，被告委托第三人恒丰物业公司向原告收取有线电视开户费1050元、供电开户费520元、天然气开户费2400元。2016年3月12日，被告又委托第三人向原告收取供水开户费700元。所收费用已足额交给被告。后因被告至今不能将原告购买的商品房所有权证交付给原告，原告遂于2019年12月27日具状向本院提起诉讼。另查明：2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。2016年7月21日，黔东南州人民政府法制办公室作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里市国税局向凯里市房产局发出函要求停止征收“砂石税”并清退。上述事实，有原、被告及第三人的陈述、原、被告提交的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。原告与被告恒丰房产公司订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”的文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担，故不适用情势变更的原则，对被告的该抗辩意见本院不予采纳。对被告要求对违约金进行调整的问题，本院作如下分析。因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。双方于2016年3月4日交房，《商品房买卖合同》附件十二补充协议三“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。因双方对“根据出卖人要求的时间”没有约定具体时间，按照有约定按约定，没有约定按法定的处理原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日……”之规定，本案应按第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日”的规定，确认2017年6月4日前为本案办理房屋权属证书的时间。但原被告双方均认可逾期交付的天数从2016年12月31日起至2019年12月31日，本院予以确认。逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金为29200元（2016年12月31日至2019年12月31日），剩余违约金以533328元为基数按照日利率0.00005从2020年1月1日计算至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止。关于被告是否应退还“四通费”的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告通过拟定上述条款将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给作为商品房买受人的原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形。因此，上述条款中约定由买受人承担相关费用的内容无效，则被告基于该无效条款收取的费用，应予退还；且上述条款系本案方才确认无效，尚未经过诉讼时效，则被告有关诉讼时效的抗辩意见亦不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”和第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，结合贵州省人大常委会2009年制定实行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用。被告以代收为名以合同附件形式向原告收取的有线电视开户费1050元，但根据本院向贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司（以下称：广电网络公司）取证以及从被告提交的广电网络代收协议来看，广电网络公司实际收取的开户费为980元，包括两个部分，即广播电视设施系统安装工程和高清节目费用，该两项费用分别为265元和715元，被告在向原告收取有线电视开户费的时候多收取了70元（1050元-980元=70元），而高清电视节目为原告收看高清节目应承担之费用，故有线电视开户费本院支持335元（70元+265元=335元），加之开通供电费520元，开通供水费700元，燃气管道开通费2400元，合计3955元，均属于免除被告自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利情形的情形，故原告诉请被告返还上述费用4670元，本院予以支持3955元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司自本判决生效之日起30日内支付原告汤俊2016年12月31日至2019年12月31日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金29200元（其余违约金则从2020年1月1日起以533328元为基数按照日利率0.00005元计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止）。二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司自本判决生效之日起30日内退还原告汤俊天然气开户费2400元、供电开户费520元、供水开户费700元、有线电视开户费335元，合计3955元。三、驳回原告汤俊的其余诉讼请求。义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取为688元，由原告汤俊负担328元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  肖艳婷二〇二〇年三月十日书记员  杨婷婷