浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初6149号 原告：吴秋华，男，1961年2月17日出生，汉族，住浙江省海宁市硖石街道东关厢1××7号2室。 委托诉讼代理人：徐建章，浙江国翱律师事务所律师。 被告：吴秋芳，女，1966年7月9日出生，汉族，住浙江省海宁市。 原告吴秋华与被告吴秋芳物权纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，原告申请房屋价值评估，本院予以准许后扣除审理天数95天。本案于2021年2月4日公开开庭进行审理，原告吴秋华及其委托诉讼代理人徐建章，被告吴秋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴秋华向本院提出诉讼请求：判令被告吴秋芳将坐落于海宁市××镇××路××号的宅基地及地面建筑物（二间三层以及阁楼和生产用房）交还给原告，当时房屋造价约300000元，原告愿意以地面建筑物的现在市场评估价补偿被告。事实和理由：原、被告系兄妹关系。原告1999年以前在海宁市盐官镇（原丰士乡）红友村吴家组丰兴路旁拥有109.8平方米的房屋，因当时丰兴路扩宽工程需要拆除原有房屋，根据有关部门安排，在××路××号取得农村建设用地资格。当时原告因资金紧张，暂无力建房，经与被告商量后，决定由被告出资建房，建成后双方共同使用，当时双方签署了一份简单的协议，协议在被告处。后被告在该宅基地上于2008年建成房屋，房屋为二开间，三层加阁楼，住宅占地面积75平方米，生产用房占地面积20平方米，造价30万元左右。后双方为该房屋的归属和使用发生纠纷，原告于2019年11月7日向海宁市人民法院起诉，要求确认双方关于该宅基地使用权转让行为无效，法院于2020年4月2日作出（2019）浙0481民初8268号民事判决，确认原、被告于2007年12月8日的协议书无效。因被告不服一审判决，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，嘉兴市中级人民法院于2020年6月15日作出（2020）浙04民终1289号民事判决，驳回上诉，维持原判。故被告应将海宁市××镇××路××号宅基地及地面建筑物一并返还原告，原告也愿意按照市场评估价补偿被告，但是被告仍未返还。现原告为维护自身合法权益，特诉至本院。 被告吴秋芳答辩称：一、原告于1999年7月底将房屋拆除，原集体土地使用证上的使用权人为原告吴秋华，宗地号××7号，坐落于××镇××村××组，宗地面积109.8平方米。原告吴秋华拿到拆迁补偿后没有提出书面建房申请，且其当时已经是城镇户籍，丧失了宅基地建房申请的资格。按相关规定，地基落实后，有资格的申请人必须提出书面建房申请，逐级审批通过后方可建造，建房报告批准后2年内不建房的，批准文件失效。二、原、被告母亲赵巧珍1982年开始居住在××镇××村××组，直到1999年7月政府拆迁，母亲的户籍也一直在此地址，而原告是1982年10月29日将户籍转入部队，1985年12月9日户籍直接从部队转入城镇。三、2007年12月中旬，母亲赵巧珍作为本集体经济组织成员，主动向盐官镇人民政府提出建房申请，考虑到自己年事已高，故委托被告出资建造，房屋建成后，由母亲赵巧珍居住并作为宅基地使用权人，母亲身故后，被告全权支配该房屋所有权益，这是根据母亲的本人意愿，并由全体家庭成员签订协议予以确认。四、原告提供的门牌证并不能证明原告是宅基地使用权人，因为门牌证的发放、管理机构是民政局地名办，确认的是该房屋所在的地名或者地址，不能作为房屋权属的依据。综上，案涉房屋的实际出资建造人为被告，母亲赵巧珍永久居住并为宅基地使用权人，鉴于农村宅基地不能转移、赠与，故该宅基地使用权人为赵巧珍，根据家庭成员协议，母亲去世后由被告享有该房屋的所有权益，因此请求驳回原告的诉讼请求。 本院确认如下案件事实： 根据海集用（1994）字第70174号土地登记档案，坐落于原海宁市××镇××村××组的土地，面积109.8平方米，土地使用权人登记为原告吴秋华。1999年，因丰兴路拓宽，上述土地被征用，在海宁市××镇××路××号××地。原、被告系兄妹关系。2007年12月8日，原、被告签订协议书一份，约定由被告吴秋芳在上述海宁市××镇××路××号宅基地上建造房屋。2008年，被告吴秋芳出资在海宁市××镇××路××号××层××幢××房，并进行装修，房屋由被告用于出租。 2019年11月7日，原告起诉被告要求确认双方关于海宁市××镇××路××号宅基地使用权转让行为无效，后本院于2020年4月2日作出一审判决，认为原告吴秋华在拆迁时享有政策取得宅基地使用权，而被告吴秋芳并非宅基地所在集体经济组织成员，吴秋华将宅基地使用权转让给吴秋芳的行为无效，故判决确认双方于2007年12月8日签订的协议书无效。后吴秋芳不服该判决，提起上诉，嘉兴市中级人民法院判决驳回上诉维持原判。 上述事实，有原告提交的（2019）浙0481民初8268号、（2020）浙04民终1289号民事判决书予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本案审理过程中，原告吴秋华申请对坐落于海宁市××镇××路××号地面建筑物（包括二间三层楼房及阁楼、生产用房）及形成附合的装修的市场价值进行评估，本院委托桐乡市中正房地产评估事务所评估，该所于2021年1月28日出具房地产估价报告和评估费发票各1份，载明估价对象成本价值为577000元，评估费为4000元。经质证，原告认为房屋评估价值过高且未考虑折旧因素，房屋面积计算有误，被告对估价报告和发票无异议。就原告提出的异议，桐乡市中正房地产评估事务所答复如下：一、关于异议人提出的与本案涉及房屋的同一地段相同类型的房屋拆迁评估价值与本案房屋评估价值存在较大差异的问题。我所接受委托后，委派专职房地产估价师对估价对象进行细致的现场踏勘和尽职的市场调查，在遵照国家标准《房地产估价规范》要求的基础上，采用成本法作为评估基本方法，又根据海宁市房屋重置价等级标准及房屋造价信息相关文件资料，计算得出了估价对象的评估结果。二、关于异议人涉及房屋面积有误的问题。案涉房屋面积由我所委托专业测绘公司进行测量，依据《房产测量规范》，专业人员进行现场测量并绘制图纸，于异议人提出异议后，组织专业人员进行复核，本次测绘的程序、方法、结果均符合规范，故测绘结果在合理范围内。三、关于异议人提出的在估价过程中是否考虑成新因素的问题。根据《房地产估价规范》并结合估价对象的实际情况，在本次估价中，我们采用成本法对估价对象进行价值估算。成本法是测算估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，将重新购建价格减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。后经我所复核，已考虑建筑物成新因素。经审查，该份估价报告系有权机构出具，程序合法，对原告提出的异议，评估事务所已进行详细说明和阐述，故本院对该份估价报告和评估费发票均予以认定。 被告提交的说明、常住人口登记表、盐官镇个体建筑施工许可证、海政发[2004]69号关于印发《海宁市门牌管理实施细则》的通知、2007年12月8日协议书、赵巧珍身份证和照片等，本院对其真实性予以确认，但是对被告拟证明案涉宅基地使用权系赵巧珍所有的主张，本院在（2019）浙0481民初8268号案件已进行阐述，在此不再赘述。 本院认为，本院生效判决已经认定原、被告于2007年12月8日签订的关于宅基地使用权转让的协议书无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据“房地一体”原则，被告吴秋芳应当向原告吴秋华返还案涉宅基地使用权，并交付在该宅基地上建成的房屋（含形成附合的装修）。根据桐乡市中正房地产评估事务所出具的估价报告，案涉房屋包括二间三层楼房及阁楼、生产用房，其地面建筑物及形成附合装修的市场价值为577000元，此系被告吴秋芳失去在宅基地上建造房屋所产生的相应损失，且该价格已考虑案涉房屋在现行条件下的重新购建成本和折旧，故原告吴秋华应按577000元的金额来补偿被告吴秋芳的损失。就案涉房屋设立的租赁关系，当事人可另行处理。 依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。案涉纠纷系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，故本案仍适用事发当时的法律、司法解释规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告吴秋华于本判决生效之日起十日内补偿被告吴秋芳损失577000元。 二、被告吴秋芳在原告吴秋华付清上述第一项中的577000元后三十日内，将坐落于海宁市××镇××路××号宅基地使用权及房屋（含二间三层楼房及阁楼、生产用房，以及形成附合的装修）返还、交付给原告吴秋华。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9570元，减半收取4785元，由原告吴秋华和被告吴秋芳各负担2392.5元。评估费4000元，由原告吴秋华和被告吴秋芳各负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  高苏燕 二〇二〇年三月二日 书记员  汪凯航 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 8- 9-