广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初432号原告：惠州市中诚房地产开发有限公司，住所地：博罗县*******，统一社会信用代码：914***********994J。法定代表人：梁旭坚，该公司经理。委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。被告：梁亮，男，汉族，1977年8月15日出生，身份证住址：广东省罗定市*************，公民身份号码：441************057。第三人：冯汉成，男，汉族，1964年12月20日出生，身份证住址：广东省信宜市***********，公民身份号码：440************635。原告惠州市中诚房地产开发有限公司（以下简称“中诚公司”）诉被告梁亮、第三人冯汉成确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月13日立案，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告中诚公司的委托诉讼代理人黄达权，被告梁亮，第三人冯汉成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中诚公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告梁亮与第三人冯汉成于2012年7月18日签订的《有偿土地转让协议书》为无效合同；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月18日，第三人冯汉成代表原告与被告签订《有偿土地转让协议书》，约定被告受让原告位于博罗县*********边约620平方米的土地使用权，转让款为2072800元，原告负责办理土地的红线图、地理位置图、建设用地规划许可证。合同签订后，由于政府政策性原因，上述土地证件未能办理完成。经原告向政府部门了解，得知案涉土地使用权不得转让。原告多次与被告协商处理未果，故向法院起诉。原告中诚公司为其主张向本院提交以下证据：《有偿土地转让协议书》。证明原告委托业务员冯汉成即本案第三人与被告签订《有偿土地转让协议书》，该协议项下转让的土地性质为农用地，依法不得转让，该合同属于无效合同。被告梁亮口头辩称，《有偿土地转让协议书》签订后，被告共支付了约110万元至130万元的购地款，其中大部分由冯汉成收取，其余由原告的法定代表人梁旭坚收取。原告也已将案涉土地的红线图、地理位置图办理到被告的名下。2016年，原告要求被告付清尾款，但因案涉土地证件尚未办理完毕，故被告拒绝支付。当时双方有协商解除合同，原告提出每平方米补偿500元给被告，但被告并未同意。被告认为，双方签订的合同有效，原告必须按约定将相关的证件办理完毕，被告就支付尾款，否则原告需按被告支付款项的时间点，按月利率2%向被告计付利息。被告梁亮为其辩称未向本院提交任何证据。第三人冯汉成述称，其认可原告的起诉意见，本案是原、被告之间的纠纷，应由原、被告双方自行解决。第三人冯汉成为其述称未向本院提交任何证据。经开庭质证，被告对原告提交的《有偿土地转让协议书》的真实性予以认可，该合同签订时，原告称转让的土地使用权为商住地，并未告知属农用地；案涉土地已于2013年办理红线图及地理位置图到被告名下，仅剩余建设用地规划许可证未办理；案涉合同合法，双方应继续履行。第三人冯汉成对原告提交的《有偿土地转让协议书》无异议，认为签订协议时案涉土地可以办理相关证件，但现在已不能办理。根据上述证据，本院经审理查明，第三人冯汉成系原告中诚公司的业务员。2012年7月18日，原告中诚公司委托第三人冯汉成（甲方）与被告梁亮（乙方）签订一份《有偿土地转让协议书》，主要约定：乙方购买位于园洲镇面积约620平方米的住宅用地，转让价格合计2072800元，其中360平方米按每平方米3888元计算，其余260平方米按每平方米2600元计算；签订协议书时乙方已付定金20万元，待办理红线图后再付定金20万元；甲方在签订合同后约六个月内为乙方办理红线图、地理位置图、建设用地规划许可证等手续，相关费用由甲方负担，如不能办理，甲方退还定金；甲方办理好手续后通知乙方，乙方在15天内付清余款，逾期定金不退，甲方收回土地另行处理；甲方无条件协助乙方办理水电报装、报建及办理国有土地证，办证费用由乙方负担。协议书还约定其他事宜。庭审中，原告陈述案涉土地仍属案外人博罗县***********民小组集体所有，土地性质为农业用地；签订合同时原告已告知被告土地性质，红线图、地理位置图已办理至被告及被告指定的其他人名下；未办理建设用地规划许可证，原因是政府有关部门约在2012年停止办理建设用地规划许可证；原告有收取被告支付的转让款，但具体金额目前无法统计。被告认可案涉土地的红线图、地理位置图已办理至被告及被告指定的其他人名下，此后原告以各种理由表示不能办理建设用地规划许可证。第三人陈述其有代收被告支付的转让款，但已全部交给原告。本院认为，原告主张第三人冯汉成系其公司的员工，受其委托与被告签订《有偿土地转让协议书》，被告及第三人对此均无异议，本院予以采纳，该合同实际的当事人应为原告和被告，合同项下的权利义务由原、被告享有和承担。关于案涉合同效力问题。原、被告均认可案涉土地已办理红线图、地理位置图，尚未办理建设用地规划许可证的事实。原告主张案涉土地为农用地，属博罗县***********民小组集体所有，依法不得转让；被告对此提出异议，认为案涉土地为商住地，但未提交任何证据反驳。对此本院认为，首先，《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……”案涉合同虽约定土地用途为“住宅用地”，但双方当事人均未提交任何证据证明案涉土地属于建设用地，结合案涉土地仅办理红线图、地理位置图，至今未办理建设用地规划许可证的事实，本院采纳原告的主张，认定本案中所涉土地为农用地。其次，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”该法第六十三条第一款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”截至一审辩论终结前，原、被告均未提交证据证明本案所涉土地属于经依法登记的集体经营性建设用地并已办理农用地转用审批手续。原、被告就案涉土地使用权的转让行为违反了土地管理法的强制性规定，且原告并无证据证明其系权利人，无权进行处分。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本院认定原告中诚公司委托第三人冯汉成与被告梁亮于2012年7月18日签订的《有偿土地转让协议书》属无效合同。另外，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告在庭审中称已支付原告部分土地转让费，如合同不能履行，要求原告按其支付款项的时间点按月利率2%支付利息。因被告该抗辩理由属于主张，其未在本案中依法提起反诉，也未提供任何证据予以佐证，故本案中本院不予处理。关于被告已付“购地款”的处理问题，原、被告可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第四条、第四十四条、第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,本院判决如下:确认原告惠州市中诚房地产开发有限公司委托第三人梁汉成与被告梁亮于2012年7月18日签订的《有偿土地转让协议书》无效。案件受理费11692元（适用简易程序已减半收取），由原告惠州市中诚房地产开发有限公司、被告梁亮各负担5846元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 黄利仁二〇二〇年三月二十八日法官助理 曾淑仪书 记 员 叶振康