江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终59号上诉人（原审被告）：袁跃强，男，汉族，1951年12月24日生，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：章春林，江西滕王阁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：万兵，男，汉族，1975年11月9日生，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：章春林，江西滕王阁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵群，男，汉族，1956年2月9日生，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人:余鹏魁，江西皆诚律师事务所律师。上诉人袁跃强、万兵因与被上诉人赵群民间借贷纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院于2019年10月8日作出（2019）赣01民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人袁跃强、万兵上诉请求：1.请求变更原判决第一项为“袁跃强自本判决生效之日起十日内，归还赵群借款本金13031311.47元及利息[至2019年6月5日止利息为8708542.46元；自2019年6月6日起至本息清偿之日止，以3031311.47元为基数按年利率24%计算及以10000000元为基数按月利率1.5%计算两者之和]（争议金额为借款本金3536321.62元和利息2034124.79元）；2.本案一审案件受理费用由被上诉人承担38008.34元，二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判决认定当事人未对借款本息清偿顺序进行约定并认定应以《商品房买卖合同》签订时间作为抵债时间属于认定事实和适用法律错误，应当认定当事人约定了借款本息同时按比例清偿的顺序和按房屋交付时间为抵债时间。（一）2015年1月14日《借条》上约定的“本息一块清算”应当解释为借款本金和利息分别占本金及利息债务总额的比例同时清偿。袁跃强于2015年1月14日向赵群借款10000000元，约定月息4%，借期6个月，本息一块清算。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，“本息一块清算”中的“一块”是“一起、一同”的意思，“清算”是清偿结算使借款本息归于消灭的意思，“本息一块清算”应当按字面意思和通常理解及诚实信用原则确定为借款本金和利息同时清偿。当一次付款不足以付清全部到期本息时，应按本金和利息分别占本金和利息债务总额的比例同时清偿，而不应认为是先付息后付本金的意思。无论如何解释，“本息一块清算”都不能理解为先付息后付本金。适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定的先付利息后付主债务的偿债顺序的前提是当事人没有约定偿债顺序。但本案中当事人约定了“本息一块清算”的顺序，因此该条款在本案中不适用。原判决认定当事人未对抵偿债本息的顺序进行约定并按先付利息后付本金的顺序计算欠款本息违背本案事实和法律规定，原判决该项认定应予撤销并改判。（二）上诉人用于抵偿的五套房屋交付时间为抵债时间，而不能认定之后签订《房屋买卖合同》的时间为抵债时间。第一、上诉人在原审提供的周斌诉袁跃强、万兵等民间借贷纠纷两案一、二审判决书共4份和6份《紫江花园签约事项确认单》（以下简称《确认单》）证明袁跃强、万兵与周斌是用江西省宝华房地产综合开发有限公司（以下简称宝华公司）的商品房按《确认单》签订的时间和载明的房价款金额抵偿欠周斌的相应借款本金的，周斌是本案被上诉人赵群的司机，周斌案提供的借款实际也是赵群的资金，2015年8月24日周斌还代王斌借取了本案2201号抵债房AB钥匙7把。因此本案以房抵债方式与周斌案的相同，根据周斌案的房屋抵债时间可以确定赵群与上诉人形成了交易惯例，本案应按5份《确认单》签订的时间和载明的房款金额抵偿欠原告赵群的相应借款金额。第二、原判认定上诉人未能证明五套房产的具体交付时间不属实。实际上，《确认单》签订时宝华公司就已经将房屋交付给赵群指定的业主。上诉人提供的王斌的《授权委托书》、《房屋验收交接表》、紫江花园物品放行条各一份、赵军的《延期付款承诺书》、《房屋验收交接表》、《借条》各一份；赵道平的《承诺书》各一份；证明上诉人2015年3月12日之前向王斌交房2201室，2016年4月12日已通知赵军、同年4月27日赵军办理房屋验收交接手续；2015年11月25日赵道平向宝华公司出具一份《承诺书》载明当日其已装修入住，本案借款债务应于《确认单》签订时抵销债务，最晚也应在上述证据证明的上述业主收到房屋之日起按房屋价款抵销债务。第三、根据日常生活经验，开发商在业主付清房款之后将房产交付给业主是通常的交易习惯。没有任何开发商会在业主没有支付任何购房款的情况下将房产交付给业主使用。原判决认为上诉人将房产交付给赵群指定的业主，业主已取得房产使用价值的时候既不需要向上诉人支付购房款，也不能抵销上诉人所欠赵群借款，是违背《中华人民共和国民法总则》第六条规定的公平原则且严重损害上诉人合法权益的错误判决，因为这将导致赵群指定的业主开始收到房产之日至该业主签订正式《商品房买卖合同》之日长达一年多或几个月没有任何法律根据无偿占有和使用房产，依法应予撤销。第四、虽然《买卖合同》约定的五套房产交付时间为2016年12月31日，但没有禁止宝华公司提前将房产交付给赵群指定的业主，赵群也可以在签订该合同前通过借款抵房价款形式为买房人付清购房款了。实际上，《买卖合同》是为给赵群指定的买房人办理房产证需要签订的，本案当事人双方都没有严格按该合同履行交房和付款义务，当事人之间真实存在的法律关系的是以房抵债协议，当房屋交付时，与房价款相应的债务同时抵销。第五、原判决认为《确认单》与《买卖合同》的买受人、房号及《不动产权利证书》中载明的权利人与房号并非一一对应关系足以说明签订确认单时抵债的房产并未特定化不符合本案事实，既犯了以偏概全的逻辑错误，又将上诉人与赵群的以房抵借款的抵债关系混淆成上诉人与赵群指定的业主之间的抵债关系。首先，本案五套抵债房产中有三套房屋的《紫江花园签约事项确认单》与《商品房买卖合同》的买受人、房号及《不动产权利证书》中载明的权利人、房号一一对应，即赵道平的1004室、赵军、邹丽的1701室、赵智、余双双的1001室，原判决认定5套房屋的《确认单》与《买卖合同》买受人、房号及权利证书的权利人与房号不一致，犯了以偏概全的逻辑错误。其次，本案是上诉人与赵群发生抵债行为，不是上诉人与赵群指定的买房人发生抵债关系。赵群开始指定将2201房抵给王斌，后王斌又将房给赵唯政，由于王斌与赵唯政都是赵群指定接受抵债房产的人员，无论上诉人将该房给王斌还是赵唯政，都产生以2201房抵销赵群相应借款本息的行为，抵债的债权人对应的都是赵群，因此不存在不一一对应的问题，都应当以王斌收到房屋的时间抵销债务，至于王斌自愿将该房给赵唯政，是赵群内部人员自行解决的问题，不能以此为由推迟抵债时间而增加上诉人的债务负担。同样，赵智、余双双没要3204室，赵维政买了2401室，应当自2015年11月25日赵智接收3204室时抵销赵群该房价款1824353元，自2016年8月5日由王斌换购2401室时再增加抵销2401室购房款2340190元与3204室房价款1824353元的差额515837元。（三）原判决判令上诉人承担一审全案受理费186344元受理费与《诉讼费交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”之规定不符，一审受理费应由被上诉人承担部分败诉的受理费38008.34元。本案被上诉人提出的诉讼标的是借款本金17690538.71元，利息11218088元，但原判决认定袁跃强欠借款本金16567633.09元，截止2019年6月6日的利息10742667.25元。即使按原判决认定，本案也属于部分胜诉，部分败诉的案件。袁跃强实际欠借款本金13031311.47元，截至2019年6月5日的利息8708542.46元及逾期利息，因此上诉人只应按袁跃强实际欠款金额与被上诉人的诉讼标的金额的比例承担诉讼费即（13031311.47元+8708542.46元）/（17690538.71元+11218088元）*186344元=148335.66元，剩余38008.34元一审受理费应由被上诉人承担。赵群答辩称，（一）2015年1月14日《借条》上约定的“本息一块清算”不是指案涉借款本金和利息按照比例同时清偿。而是指案涉本金和利息在2015年7月13日到期日时一起清算完毕。上诉人与被上诉人未对还款顺序进行约定，只是约定2015年7月13日到期日时本息一起清算完毕。并未约定还款的先后顺序。因此按照法律规定应按照先息后本的原则处理。（二）上诉人用于抵债的五套房屋应当以签订房屋买卖合同的时间确定为抵债时间，符合法律规定。双方签订确认单的时间不能作为以房抵债的时间，此时的确认单只是一个意向性协议，以物抵债并未完成，根据法律规定，物权变动以在房管部门的登记变更为准，只有完成物权变动，抵债才视为全部完成。被上诉人并未主张按房产登记时间来抵债，而是主张按签订备案商品房买卖合同的签订时间进行抵债。事实上，在签订确认单后，双方对房屋的选择还发生变更，上诉人提交的《紫江花园签约事项确认单》与《商品房买卖合同》中的买受人、房号并非一一对应关系，与《不动产权利证书》中载明的权利人与房号也并非一一对应关系，足以说明双方签订确认单时抵债的房产并未特定化，此时以物抵债未正式达成。而被上诉人提交的《商品房买卖合同》与《不动产权利证书》中载明的权利人与房号能一一对应，可以证明《商品房买卖合同》签订时上诉人与被上诉人已就抵债房产特定化。因此以备案的商品房买卖合同签订时间作为以房抵债的时间更为合理且符合法律规定。其中三套房产（1001室、2401室、1701室）是银行按揭贷款，银行按揭贷款放款后才能形成抵债还款。（三）一审判决上诉人承担全部案件受理费合法。该案的诉讼是因为上诉人不履行到期债务而引起的纠纷，上诉人应当承担败诉的法律后果，一审法院判决上诉人承担全部诉讼费用合理合法。赵群向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令袁跃强支付赵群借款本金17690538.71元及利息11218088元（其中第一笔借款本金7690538.71元，逾期还款利息按照约定暂算至2019年6月5日为4468088元，之后利息按合同约定计算至还清本息日止；其中第二笔借款本金10000000元，逾期还款利息按照约定暂算至2019年6月5日为6750000元，之后利息按合同约定计算至还清本息日止）；2.请求依法判令万兵对上述款项承担连带清偿责任；3.请求依法判令由万兵、袁跃强共同承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实:袁跃强向赵群借款。2015年元月14日，袁跃强（借款人）、万兵（担保人）出具《借条》一份，载明：“今借到赵群先生现金壹仟万元整，月息4%，借期为陆个月（本息一块清算）。”2015年元月15日，赵群向袁跃强账户存入10000000元。2015年8月1日，袁跃强（借款人）、万兵（担保人）出具《承诺书》一份，载明：“袁跃强先生与万兵先生共同承诺在2015年10月30日之前归还欠赵群先生人民币壹仟万元整。”2015年11月16日，袁跃强、万兵（承诺人）出具《承诺书》一份，载明：“2015年1月15袁跃强向赵群借款人民币壹仟万元整，截止2015年11月14日尚欠赵群借款本金10000000元，承诺人保证在2015年12月30日前还清借款，如借款人到期还未还清借款，万兵个人自愿承担连带清偿责任，本人承诺在2015年12月30日还清借款。”2015年9月22日，袁跃强（借款人）、万兵（担保人）出具《借条》一份，载明：“今借到赵群先生人民币壹仟万元整，期限叁个月，月息1.5%”。袁跃强出具《委托转款书》载明：“袁跃强向赵群借款10000000元，现委托赵群交将该借款转入如下单位：单位名称：南昌市洪燕铝业有限公司。南昌市洪燕铝业有限公司同意接收此款。”赵群同日向南昌市洪燕铝业有限公司转入10000000元。2017年9月1日，袁跃强（借款人）、万兵（担保人）出具《补充借款协议》一份，载明：“袁跃强分别于2015年元月14日、2015年9月22日向赵群借款共计人民币大写贰仟万元整的借款凭证，且有法律效果。具体借款利息金额以双方对账核实为准，借款人：袁跃强，担保人：万兵。承诺2017年12月31日之前归还。”2018年6月11日，袁跃强（借款人）、万兵（担保人）出具《承诺书》一份，载明：“袁跃强分别于2015年1月14日借到赵群人民币壹仟万元整，月息4%；2015年9月22日借到赵群人民币壹仟万元整，月息1.5%，承诺人多次承诺还清借款，由于承诺人资金紧张，承诺人再次承诺：袁跃强保证在2018年9月30日前还清借款本金及利息，万兵对袁跃强的上述债务承担连带清偿责任（担保期限为主债务履行期限届满之起二年）。”2015年9月6日，袁跃强向赵群转账1600000元，转账用途注明还款。2015年10月8日，袁跃强向赵群转账400000元，转账用途注明还款。2017年10月23日，袁跃强向赵群转账500000元，转账用途注明归还2015年借款本金，赵群出具《收条》载明：“今收到南昌市洪燕铝业有限公司（袁跃强、万兵）归还2015年借款本金合计人民币500000元整”。2015年1月8日，案外人宝华公司与王斌签订《紫江花园地下车位认购单》载明：王斌以180000元认购紫江花园地下停车位双层一个。2015年12月1日，案外人宝华公司与赵军、赵道平、赵智、赵唯政分别签订《紫江花园地下车位认购单》载明，赵军、赵道平、赵智、赵唯政以180000元/个认购紫江花园地下停车位双层共五个，金额总计900000元。2014年12月31日，案外人宝华公司出具两张《收据》载明，收到王斌购地下车位定金各50000元，共计100000元整。2016年10月8日，案外人宝华公司（出卖人）与赵唯政（买受人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为预售商品房，买受人购买紫江花园一单元22层2201号房，建筑面积为165.13㎡，合同单价为14075.26元／㎡，合同总价2324247元整，买受人按一次性付款方式于2016年10月8日一次性付房款2324247元整；出卖人应当在2016年12月31日前，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2019年5月6日，办理了《不动产权利证书》载明：证书编号为赣（2019）南昌市不动产权第0084078号，权利人为赵唯政，房屋坐落于东湖区，房屋竣工时间为2014年12月14日。2015年11月25日，案外人宝华公司与赵道平（买受人）签订《紫江花园签约事项确认单》载明：买受人赵道平购买紫江花园住宅楼［栋］一单元10层1004号房，订购面积为130.56㎡，合同单价为13287.82元／㎡，合同总价1734858元整，买受人于2016年10月8日前一次性付清房价1734858元。2016年10月8日，案外人宝华公司与赵道平（买受人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为预售商品房，买受人购买紫江花园一单元10层1004号房，建筑面积为130.56㎡，合同单价为13287.82元／㎡，合同总价1734858元整，买受人按一次性付款方式于2016年10月8日一次性付房款1734858元整。关于房产交付时间及交房事项与赵唯政签订的《商品房买卖合同》相同。2019年4月26日，办理了《不动产权利证书》载明：证书编号为赣（2019）南昌市不动产权第0080141号，权利人为赵道平，房屋坐落于东湖区，房屋竣工时间为2014年12月14日。2015年1月8日，案外人宝华公司与王斌（买受人）签订《紫江花园签约事项确认单》载明：买受人王斌定购紫江花园住宅楼［栋］一单元22层2201号房，订购面积为165.13㎡，合同单价为14075.26元／㎡，合同总价2324247元整，于2015年11月24日前付清总房价30%以上，计704247元整，剩余房款计1620000元整，必须在2015年12月24日前办理完商业贷款手续，如因买受人未带齐相关资料及款项，或者由于自身原因未按时办妥签约及按揭手续，此房屋将可另行销售并按双方签定的商品房认购书中有关条款执行。2014年12月31日，案外人宝华公司出具《收据》载明，收到王斌购紫江花园1－1－2201室房款200000元。2016年8月5日，案外人宝华公司（出卖人）与王斌（买受人）签订《商品房买卖合同》约定购买购买紫江花园商业、住宅楼******房，建筑面积为165.13㎡，合同单价为14171.8元／㎡，合同总价2340190元整，买受人须在合同签定当日内付清首付款即710190元，余款1630000元办理银行按揭贷款。关于房产交付时间及交房事项与赵唯政签订的《商品房买卖合同》相同。2019年4月29日，办理了《不动产权利证书》载明：证书编号为赣（2019）南昌市不动产权第0080821号，权利人为王斌，房屋坐落于东湖区，房屋竣工时间为2014年12月14日。2016年8月25日，该房屋进行银行按揭贷款1630000元，袁跃强自2016年9月25日至2018年10月25日代付按揭本金59410.41元，代付利息153032.37元，本息合计212472.78元；2015年11月25日，案外人宝华公司与赵军、邹丽（买受人）签订《紫江花园签约事项确认单》载明：赵军购买紫江花园住宅楼［栋］一单元17层1701号房，订购面积为165.13㎡，合同单价为13833.90元／㎡，合同总价2284392元整，于2015年11月25日前付清总房价30%以上，计694392元整，剩余房款计1590000元整，必须在2015年12月25日前办理完商业贷款手续，如因买受人未带齐相关资料及款项，或者由于自身原因未按时办妥签约及按揭手续，此房屋将可另行销售并按双方签定的商品房认购书中有关条款执行。2016年9月12日，案外人宝华公司（出卖人）与赵军、邹丽（买受人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买紫江花园商业、住宅楼一、住宅楼******房为165.13㎡，合同单价为13833.9元／㎡，合同总价2284392元整，买受人须在合同签定当日内付清首付款即694392元，余款1590000元办理银行按揭贷款。关于房产交付时间及交房事项与赵唯政签订的《商品房买卖合同》相同。2019年4月25日，办理了《不动产权利证书》载明：证书编号为赣（2019）南昌市不动产权第0079053号，权利人为赵军、邹丽，房屋坐落于东湖区，房屋竣工时间为2014年12月14日。2016年9月20日，该房屋进行银行按揭贷款1590000元，袁跃强自2016年10月20日至2018年10月20日代付按揭本金79253.2元，代付利息139664.55元，本息合计218917.75元。2015年11月25日，案外人宝华公司与赵智、余双双（买受人）签订两份《紫江花园签约事项确认单》载明：余双双、赵智购买紫江花园住宅楼［栋］一单元32层3204号房及一单元10层1001号房，订购面积分别为130.56㎡、165.13㎡，合同单价分别为13973.29元／㎡、13495.99元／㎡，合同总价分别为1824353元整、2228593元整；3204号于2015年11月25日前付清总房价30%以上，计554353元整，剩余房款计1270000元整，必须在2015年12月25日前办理完商业贷款手续；1001号房签约时首付558593元整，贷款金额1670000元整；如因买受人未带齐相关资料及款项，或者由于自身原因未按时办妥签约及按揭手续，此房屋将可另行销售并按双方签定的商品房认购书中有关条款执行。2016年8月5日，案外人宝华公司（出卖人）与赵智、余双双（买受人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买紫江花园商业、住宅楼一单元10层、住宅楼******房13㎡，合同单价为13495.99元／㎡，合同总价2228593元整，买受人须在合同签订当日内付清首付款即558593元，余款1670000元办理银行按揭贷款。关于房产交付时间及交房事项与赵唯政签订的《商品房买卖合同》相同。2019年4月23日，办理了《不动产权利证书》载明：证书编号为赣（2019）南昌市不动产权第0078938号，权利人为余双双、赵智，房屋坐落于东湖区，房屋竣工时间为2014年12月14日。2016年8月19日，该房屋进行银行按揭贷款1670000元，袁跃强自2016年9月19日至2018年10月19日代付按揭本金60863.3元，代付利息156823.52元，本息合计217686.82元。一审法院认为，结合本案事实，归纳以下争议焦点进行评述：一、关于案涉借款本息是否合法问题。袁跃强向赵群借款20000000元，有其和万兵向赵群出具的《借条》、《承诺书》、《补充借款协议》及赵群提交的转账凭证为凭，本院对案涉20000000元借款事实予以确认。袁跃强在2015年1月14日出具的10000000元借款借条中载明月利率为4%，超出了民间借贷利率上限的规定，一审法院依法予以调整为已支付的利息按年利率36%计算，未支付的利息按年利率24%计算。二、关于袁跃强已归还的款项及抵债车位、房产的抵债本息顺序问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”，第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”。袁跃强借款后，于2015年9月6日、2015年10月8日分别归还1600000元、400000元，双方未约明系归还本金或利息，应按规定先归还尚欠利息，超出部分再充抵借款本金。袁跃强2017年10月23日向赵群归还借款本金500000元，赵群在《收条》载明该500000元系归还借款本金，应依约抵扣本金。被告主张2015年1月14日《借条》载明“本息一块清算”即为推定双方对抵债车位及房产进行了抵扣约定，赵群对此予以否认，一审法院认定双方并未就抵债车位及房产进行具体抵扣本息比例进行约定。未对抵充顺序未进行约定的，应优先抵冲负担较重的及先到期的债务。本案中，2015年1月15日出借的10000000元借款约定月利率为4%，早于2015年9月22日出借的10000000元，约定月利率也高于2015年9月22日出借10000000元双方约定的月利率1.5%，一审法院按规定进行抵充2015年1月15日出借的10000000元借款本息。三、关于案涉抵债车位的抵债时间及抵债金额问题。赵群与袁跃强约定2015年1月8日（签订《紫江花园地下车位认购单》）袁跃强以车位一个（登记在王斌名下）作价180000元、2015年12月1日（签订《紫江花园地下车位认购单》）以车位五个（分别登记在赵军、赵道平、赵智、赵唯政名下）作价900000元，共计1080000元充抵本案债务，双方未约明系抵扣本金或利息，应按规定先归还尚欠利息，超出部分再充抵借款本金。双方均认可抵债时间自签订车位认购单时间开始抵扣，应依约自签订《紫江花园地下车位认购单》时间开始抵扣案涉借款本息。双方认可2014年12月31日王斌购地下车位交付的定金100000元，在2015年1月8日认购一个车位应付款180000元中扣除，剩余80000元自2015年1月15日赵群出借案涉借款本金10000000元中抵扣，抵扣后2015年1月15日赵群出借本金余额为9920000元。四、关于案涉五套抵债房产抵债时间问题。（一）袁跃强、万兵称周斌案系以交付时间认定抵债时间，该案确立了双方之间的交易惯例，该主张赵群不予认可。周斌案与本案事实及各方当事人的诉辩主张并不相同，且周斌案并未确立本案的双方存在交易惯例。袁跃强、万兵未能证明五套房产的具体交付时间，也未充分证明双方存在以交付时间作为抵债时间的约定或当地交易惯例或法律依据。（二）《商品房买卖合同》约明案涉五套房产的交付时间均为2016年12月31日，均晚于《商品房买卖合同》的签订时间，袁跃强、万兵提交的《紫江花园签约事项确认单》与《商品房买卖合同》中的买受人、房号并非一一对应关系，与《不动产权利证书》中载明的权利人与房号也并非一一对应关系，足以说明各方签订确认单时抵债的房产并未特定化，袁跃强、万兵主张以签订《紫江花园签约事项确认单》时间作为案涉房产抵债时间无事实依据。（三）赵群提交的《商品房买卖合同》与《不动产权利证书》中载明的权利人与房号能逐一对应，可以证明《商品房买卖合同》签订时双方已就抵债房产特定化，《商品房买卖合同》签订时间早于合同备案时间及不动产权利证书发放时间，也早于《商品房买卖合同》中约定的房产交付时间，赵群主张以《商品房买卖合同》签订时间作为抵债时间更合理，并符合案涉事实，有利于解决双方矛盾，一审法院予以支持。袁跃强、万兵主张自房屋交付之日计算抵债时间无事实和法律依据，不予采信。五、关于案涉五套抵债房产抵债金额问题。2016年10月8日，案外人宝华公司（出卖人）与赵唯政、赵道平（买受人、案涉抵债房屋登记权利人）分别签订《商品房买卖合同》约定，赵唯政以一次性付款2324247元购买抵债房产，赵道平以一次性付款1734858元购买抵债房产，该两套房产均已办理《不动产权利证书》,赵群已实际取得该两套抵债房产，应以该两套房屋总价4059105元按法律规定先抵扣案涉借款利息，超出部分再充抵案涉借款本金，抵债时间为签订《商品房买卖合同》时间2016年10月8日。2016年8月5日，案外人宝华公司（出卖人）与王斌（买受人、案涉抵债房屋登记权利人）签订《商品房买卖合同》约定，王斌在合同签定当日内付清首付款710190元，余款1630000元办理银行按揭贷款购买抵债房产。赵群认可2014年12月31日王斌购房产交付的定金200000元包含在2016年8月5日王斌签订《商品房买卖合同》约定的首付款中，符合上述关于房产抵债时间的认定，一审法院确认该200000元定金包含在该套房产约定的首付款中。该房产已办理《不动产权利证书》,赵群已实际取得抵债房产，应以房产首付款710190元按法律规定先抵扣案涉借款利息，超出部分再充抵案涉借款本金，首付款抵债时间为2016年8月5日。2016年8月25日，该房产进行银行按揭贷款1630000元，双方认可袁跃强自2016年9月25日至2018年10月25日代付按揭本金59410.41元（抵扣案涉借款本金），代付利息153032.37元（抵扣案涉借款利息），本息合计212472.78元，后未再支付按揭本息，按揭款抵债时间为2017年10月10日。2016年9月12日，案外人宝华公司（出卖人）与赵军、邹丽（买受人、案涉抵债房屋登记权利人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人在合同签定当日内付清首付款即694392元，余款1590000元办理银行按揭贷款。该房产已办理《不动产权利证书》,赵群已实际取得抵债房产，应以房产首付款694392元按法律规定先抵扣案涉借款利息，超出部分再充抵案涉借款本金，首付款抵债时间为2016年9月12日。2016年9月20日，该房产进行银行按揭贷款1590000元，双方认可袁跃强自2016年10月20日至2018年10月20日代付按揭本金79253.2元（抵扣案涉借款本金），代付利息139664.55元（抵扣案涉借款利息），本息合计218917.75元，按揭款抵债时间为2017年10月20日。2016年8月5日，案外人宝华公司（出卖人）与赵智、余双双（买受人、案涉抵债房屋登记权利人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人在合同签订当日内付清首付款即558593元，余款1670000元办理银行按揭贷款。该房产已办理《不动产权利证书》,赵群已实际取得抵债房产，应以房产首付款558593元按法律规定先抵扣案涉借款利息，超出部分再充抵案涉借款本金，首付款抵债时间为2016年8月5日。2016年8月19日，该房屋进行银行按揭贷款1670000元，双方认可袁跃强自2016年9月19日至2018年10月19日代付按揭本金60863.3元（抵扣案涉借款本金），代付利息156823.52元（抵扣案涉借款利息），本息合计217686.82元，按揭款抵债时间为2017年9月30日。抵债金额应以袁跃强代原告赵群支付按揭款金额为准。双方未对以上各项还款、抵债车位及房产约定充抵两笔借款中的哪一笔，一审法院依法充抵两笔借款中先到期及负担较重的2015年1月15日10000000元的借款本息。综上，袁跃强2015年1月14日借款10000000元的还款、抵债数额具体计算方式为：（一）2015年1月15日扣除80000元车位款剩余借款本金9920000元[扣除2015年1月8日抵债的1个车位款80000元（180000元－100000元定金）]，按年利率36%（约定月息4%）计算，自2015年1月15日至2015年9月5日（234天），应付利息2321280元，实付1600000元（2015年9月6日还款），尚欠利息721280元。（二）自2015年9月6日至2015年10月7日（32天）按年利率36%（约定月息4%）计算），应付利息317440元。与第一项总计尚欠利息1038720元。实付400000元（2015年10月8日还款），尚欠利息638720元。（三）2015年10月8日至2015年11月30日（54天）。9920000元按年利率36%（约定月息4%）计算应付利息535680元，与第二项总计应付利息1174400元。实付900000元（2015年12月1日五个车位抵债900000元），尚欠利息274400元。（四）2015年12月1日至2016年8月4日（248天）。9920000元按年利率36%（约定月息4%）计算应付利息2460160元。与第三项总计应付利息2734560元。实付1268783元（2016年8月5日王斌抵债房产首付款710190元加赵智、余双双抵债房产首付款558693元），尚欠利息1465777元。（五）2016年8月5日至2016年9月11日（38天）。9920000元按年利率36%（约定月息4%）计算应付利息376960元。与第四项总计应付利息1842737元。实付694392元（2016年9月12日赵军、邹丽抵债房产首付款694392元），尚欠利息1148345元。（六）2016年9月12日至2016年10月7日（26天）。9920000元按年利率36%（约定月息4%）计算应付利息257920元。与第五项总计应付利息1406265元。实付4059105元（2016年10月8日赵道平、赵唯政两套抵债房款4059105元），差额2652840元，应充抵本金，充抵后尚欠2015年1月15日的借款本金为7267160元。（七）2016年10月8日至2017年9月30日（358天）。7267160元按年利率24%计算应付利息为1734428.85元。扣除以2017年9月30日为节点，袁跃强代付按揭本金60863.3元，代付利息156823.52元，充抵后尚欠2015年1月15日本金7206296.7元，尚欠利息1577605.33元。（八）2017年10月1日至2017年10月10日（10天）。7206296.7元按年利率24%计算应付利息48041.98元。与第七项总计应付利息1625647.31元。扣除以2017年10月10日为节点，袁跃强自2016年9月25日至2018年10月25日代付按揭本金59410.41元，代付利息153032.37元，充抵后尚欠2015年1月15日本金7146886.29元，尚欠利息共计1472614.94元。（九）2017年10月11日至2017年10月20日（10天）。7146886.29元按年利率24%计算应付利息47645.91元。与第八项总计应付利息1520260.85元。扣除以2017年10月20日为节点，袁跃强自2016年10月20日至2018年10月20日代付按揭本金79253.2元，代付利息139664.55元，充抵后尚欠2015年1月15日本金7067633.09元，尚欠利息共计1380596.3元。（十）2017年10月21日至2017年10月22日（2天）。7067633.09元按年利率24%计算应付利息9423.51元。与第九项总计应付利息1390019.81元。扣除2017年10月23日袁跃强还本金500000元，尚欠2015年1月15日本金6567633.09元。（十一）2017年10月23日至2019年6月5日（591天）。6567633.09元按年利率24%（约定月息4%）计算应付利息2587647.44元，与第十项相加，尚欠利息共计3977667.25元。六、本案应支持赵群诉请借款本息具体数额问题。截止2019年6月5止，袁跃强总计应归还赵群借款本金16567633.09元，利息10742667.25元[2015年1月15日借款本金6567633.09元，利息3977667.25元（具体计算方式见附表）；2015年9月22日借款本金10000000元，利息自2015年9月22日起至2019年6月5日止共计1353天，按月利率1.5%计算6765000元）]，之后利息计算方式为自2019年6月6日起至本息清偿之日止，以6567633.09元为基数按年利率24%计算及以10000000元为基数按月利率1.5%计算两者之和。七、关于万兵的保证责任问题。万兵在《借条》、《承诺书》、《补充借款协议》中自愿对案涉借款本息承担连带保证责任，担保期限为主债务履行期限届满之日起二年，应依约承担保证责任。赵群主张万兵对案涉借款本息承担连带清偿责任，一审法院予以支持。万兵承担保证责任后，可向袁跃强追偿。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十一条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决：一、袁跃强自本判决生效之日起十日内，归还赵群借款本金16567633.09元及利息[至2019年6月5日止利息为10742667.25元；自2019年6月6日起至本息清偿之日止，以6567633.09元为基数按年利率24%计算及以10000000元为基数按月利率1.5%计算两者之和]；二、万兵对本判决第一项债务承担连带清偿责任，承担担保责任后，可向袁跃强追偿；三、驳回赵群其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186344元，财产保全费5000元，共计191344元，由袁跃强、万兵共同负担。二审中，上诉人万兵、袁跃强提交五组新证据。证据一：赵道平交装修保证金4000元收据存根一份、装修出入证3张及告知书收款170元收据存根及存款凭证各一份、退款取款凭证一份、注明日期为2016年4月4日的房屋装修设计图一份：证明赵道平2016年4月4日前委托丛一楼装饰工程有限公司设计了1004号抵债房屋的装修图纸，2016年4月20日向宝华公司交纳了1004号抵债房屋的装修保证金4000元和装修出入证3张及告知书170元款项，赵道平在2016年4月4日以前已收到该抵债房屋（按原审已提交的赵道平出具的《承诺书》证明其已于2015年11月25日收到该房），原判决以赵道平2016年10月8日签订《商品房买卖合同》时抵销债务不符合事实和法律规定。证据二：周斌交1801号房和2201号房装修出入证、后续垃圾清运款1140元的存款凭条一份和打墙垃圾外运费428元的存款凭条一份及相应装修/垃圾费总表一份：证明2015年3月13日周斌代王斌交2201号房出入证费用和后续垃圾清运款，3月17日代交了王斌打墙垃圾外运费428元，2015年3月13日之前已收到2201号房，原判决以赵唯政2016年10月8日签订《商品房买卖合同》时抵销债务不符合事实和法律规定。证据三：赵军交1701号房屋装修保证金5000元收据、收据存根、存款凭证各一份和装修出入证3张及告知书收款170元收据存根一份、2016年11月9日退款5000元取款凭条一份、退款申请单一份、遗失原收据声明一份（已注明遗失单据编号与存根一致为NO.0039592、NO.0039593）、注明日期为2016年3月的房屋装修设计图一份:证明赵军2016年3月前委托雅美居装饰设计工程有限公司设计了1701号抵债房屋的装修图纸，2016年4月26日向宝华公司交纳了1701号抵债房屋的装修保证金5000元，和装修出入证3张及告知书170元款项，赵军在2016年3月以前已收到该抵债房屋，原判决以赵军2016年9月12日签订《商品房买卖合同》时抵销债务不符合事实和法律规定。证据四：宝华公司证明一份：证明魏武平、周小花和周梅香都是公司工作人员。证据五：装修垃圾运输费结算表一份和协议两份：证明余红星承揽了紫江花园垃圾清运业务，2015年4月15日收到周斌代王斌交的2201室房屋装修垃圾运输款，王斌2015年4月15日之前已经收到2201号房。被上诉人经质证认为：第一组证据：三性均有异议，证明目的有异议。这都是不明身份人员单方制作的。假设赵道平向宝华限公司缴纳装修保证金、装修出入证属实，这也与上诉人与被上诉人形成抵债没有任何关系。上诉人提供的2015年11月25日《紫江花园签约事项确认单》中约定赵道平于2016年10月8日前一次性付清房价，与2016年10月8日赵道平签订的《南昌市商品房买卖合同》关于房屋坐落、房屋总价、约定签约时间都是一一对应的。因此认定赵道平于2016年10月8日形成抵债能相互印证。第二组证据：三性均有异议，证明目的有异议。这都是不明身份人员单方制作的。1801室根本不是抵债房屋，从《紫江花园签约事项确认单》和《紫江花园地下车位认购单》可以确认，因为《紫江花园签约事项确认单》和《紫江花园地下车位认购单》均会注明买房人和房号。2201室是赵唯政于2016年10月8日与宝华公司签订的《南昌市商品房买卖合同》，2401室是王斌于2016年8月5日与宝华公司签订的《南昌市商品房买卖合同》且是按揭贷款，银行放贷时间为2016年8月25日。银行放贷被袁跃强挪用。2015年11月16日，袁跃强、万兵向被上诉人出具《承诺书》，内容如下“2015年1月15日袁跃强向赵群借款人民币壹仟万元整，截止2015年11月14日尚欠赵群借款本金10000000元。”可以认定上诉人提供第二组证据的时间2015年3月13日、2015年3月17日、2015年4月9日能够反映上诉人的证明目的是强词夺理，上诉人本人出具的书面承诺都强调未形成房屋抵债。第三组证据：三性均有异议，证明目的有异议。这都是不明身份人员单方制作的。假设赵军向宝华公司缴纳装修保证金、装修出入证属实，这也与上诉人与被上诉人形成抵债没有任何关系。1701室是赵军、邹丽于2016年9月12日与宝华公司签订的《南昌市商品房买卖合同》，且是按揭贷款，银行放贷时间为2016年9月20日。银行放贷被袁跃强挪用。依据《物权法》第6条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”的规定，物权在设立和变动时，必须经过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以保护交易安全。物权在设立和变动时之所以要公示，是因为物权具有绝对的排他性效力。如果没有公示制度，则不利于物权交易的安全，不利于保护第三人的利益，从而导致财产交易秩序的混乱。只有完成物权变动，抵债才视为全部完成。被上诉人并未主张按房产登记时间来抵债，而是主张按签订备案商品房买卖合同的签订时间进行抵债。事实上，在签订确认单后，双方对房屋的选择还发生了变更，此时以物抵债未正式达成，因此以备案的商品房屋买卖合同签订时间作为以房抵债的时间更为合理且符合法律规定。其中三套房产（1001室、2401室、1701室）是银行按揭贷款，银行按揭贷款下来后才能形成抵债还款。第四组证据：三性均有异议，证明目的有异议。宝华公司单方出具的《证明》，首先，宝华公司的实际控制人是袁跃强，上诉人关联方宝华公司出具《证明》是没有证明效力的。其次，既然证明魏武平、周小花、周梅香是宝华公司员工，为何不将《劳动合同》、五险一金、工资转账凭证一并提交法院。第五组证据：三性均有异议，证明目的有异议。《紫江花园便民服务协议》和《紫江花园室内装修余土及废弃物清运委托协议书》的签订主体有问题，“紫江花园客户服务部”是何主体存疑。且与本案上诉人、被上诉人毫无关联。其不能证明周斌代王斌缴纳2201室房屋装修垃圾运输款，据了解，周斌本人系紫江花园住户，仅凭装修垃圾运输费结算表一份和协议两份，上诉人单方制作文件，而未有周斌、王斌本人签字的文件来证明王斌收取了2201室（况且2201室为赵唯政所有）是不能成立的。被上诉人在二审中没有提交新证据。对上诉人提供的新证据，本院在论理中再予阐述。二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据各方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点如下：一、2015年1月14日《借条》上约定的“本息一块清算”是否指的是案涉借款本金和利息按照所占本金及利息债务总额的比例同时清偿？二、上诉人用于抵偿的五套房屋的具体抵债时间在何时？是交付时间还是签订房屋买卖合同的时间？三、一审判令上诉人承担全部一审案件受理费是否合理？关于2015年1月14日《借条》上约定的“本息一块清算”是否指的是案涉借款本金和利息按照所占本金及利息债务总额的比例同时清偿的问题。上诉人认为“本息一块清算”指的是本金与利息按比例同时清偿。本院认为，首先，从该借条内容上看，该借条约定了还款日期为6个月，系短期借款，其后双方又在借条载明“本息一块清算”，应是指在6个月内本金与利息全部同时清偿完毕。可见“本息一块清算”系指双方对还款方式的约定。其次，从案涉借款的履行情况来看。袁跃强于2015年1月14日向赵群出具了借条，表示其会在6个月内本息一块清算后，袁跃强直到2015年9月6日才向赵群还第一笔款1600000元。该还款早已超出了借条的期限，可见袁跃强并未遵守该份借条对还款方式的约定。再次，袁跃强与万兵共同于2015年11月16日出具了承诺书，载明10000000元本金未还，再一次确认了袁跃强此前归还的几笔借款（2015年9月6日的1600000元、2015年10月8日的400000元）并非归还本金。2015年9月22日袁跃强又向赵群借款10000000元。2017年9月1日、2018年6月11日袁跃强（出借人）、万兵（担保人）先后两次向赵群出具了借款的展期协议，均确认借款本金仍为20000000元，对此前袁跃强的还款双方未再约定系“一块清算”。可见，双方已对还款方式进行了变更，即便“本息一块清算”指的是按比例清偿，该约定也不再适用。故此，对上诉人该主张不予支持。关于上诉人五套房屋用于抵债的具体时间问题。上诉人认为，其用于抵偿的五套房屋交付时间应为抵债时间，不能认定之后签订《房屋买卖合同》的时间为抵债时间。本院认为，双方争议的五套房屋用于抵债的行为系以房抵债行为。以房抵债系以物抵债的一种，以物抵债协议的生效时间决定了抵偿债务的时间。现行法律对该类协议的生效时间并无明确规定。本院认为，本案中房屋买卖合同的生效时间应为抵偿债务的时间。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，本案房屋买卖合同签订之日即为合同生效之日，该日视为抵偿相应债务的时间。一审法院认定并无不当，应予维持。关于一审判决上诉人承担全部一审案件受理费是否合理的问题。根据前述分析认定，一审法院对于本息的偿还方式、以物抵债的时间认定并无不当，判决袁跃强归还赵群借款本金16567633.09元及相应利息亦无不当。该判决的本息总额与赵群起诉要求的本息总额相差不大，且诉讼案件由袁跃强、万兵逾期偿还债务引起，一审法院判决由袁跃强、万兵负担全部一审受理费、财产保全费的认定并无不当，应予维持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53400.57元，由万兵、袁跃强负担。本判决为终审判决。审判长  彭海鹏审判员  郭卫斌审判员  肖童亮二〇二〇年三月二日法官助理吴狄书记员肖力恒附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。