广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终387号上诉人（原审被告）：开平万冠实业有限公司，住所地：广东省开平市三埠新昌东路东1号。统一社会信用代码：914407836844258695。法定代表人：潘仕早，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓鸿发，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁炜俊，广东风采新纪元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄凤莲，女，1972年11月25日出生，汉族，现住广东省开平市。委托诉讼代理人：张磊强，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚刚，广东广信君达律师事务所律师。上诉人开平万冠实业有限公司（以下简称万冠公司）因与被上诉人黄凤莲商品房销售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初3709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万冠公司上诉请求：变更一审判决第一项为万冠公司应支付至2019年5月7日期间的逾期交付商品房违约金26769.28元给黄凤莲。事实和理由：一、一审法院认为万冠公司应向黄凤莲支付至的逾期交房违约金，是事实认定错误。首先，万冠公司与黄凤莲签订的《补充协议》第六条明确约定，万冠公司逾期交付涉案房屋不超过90日的，万冠公司不作赔偿；逾期超过90日后，按日向黄凤莲支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行。其次，上述条款的约定不存在歧义，万冠公司与黄凤莲均明确同意万冠公司逾期交付房屋的，从逾期交付房屋的第91日才开始计算并支付逾期交房违约金给黄凤莲。一审法院不顾万冠公司与黄凤莲的约定，认为万冠公司仍应承担至期间的逾期交房违约责任，明显事实认定错误。二、一审法院确定至期间的逾期交房违约金计算标准仍然过高，应当予以降低。一审法院将至期间的逾期交房违约金计算标准从日万分之三调整至日万分之二，但调整后，上述违约金的计算标准仍然过高。根据《合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，万冠公司在一审时已经提交了由江门市经华资产评估土地房地产估价有限公司评定的《房地产估价报告书》，该报告书可以证明与涉案房屋属同地段同类房屋的租金为每平方米12元/月。涉案房屋面积为122.57平方米，也就是说涉案房屋每月租金为1470.84元。从计算至合计90日，该期间的租金共为4412.52元(1470.84元×90日÷30日)。就本案而言，万冠公司逾期交付房屋给黄凤莲，造成黄凤莲的损失应为黄凤莲不能按时使用房屋的损失，也就是涉案房屋的租金损失。一审法院判决确定万冠公司应支付至2018年1月29日期间的逾期交房违约金为11520元(640000元×90日×万分之二)。该违约金数额比黄凤莲的实际损失多出一倍有余，明显不符合违约责任的填平原则，二审法院应当予以调整。三、一审法院没有按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，确定万冠公司应承担至2019年5月7日期间的逾期交房违约金，是法律适用错误。1.如上所述，根据万冠公司与黄凤莲的约定，万冠公司逾期交付房屋超过180日的，由万冠公司与黄凤莲另行约定。该另行约定应当是指约定合同是否继续履行，以及合同继续履行或解除后的违约责任。而在本案中，黄凤莲已接收涉案房屋，万冠公司与黄凤莲均已履行完合同主要义务，不存在解除合同的情形。因此，该另行约定应当是指万冠公司应承担的逾期交房违约责任的约定。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，万冠公司与黄凤莲没有就至2019年5月7日期间的逾期交房违约金达成一致的约定，故应视为双方没有约定上述时间段的逾期交房违约金或逾期交房违约金的计算方法。那么，合同继续履行的，万冠公司应按照上述规定支付逾期交房违约金给黄凤莲。也就是说，万冠公司应支付至2019年5月7日期间的逾期交房违约金22356.76元(1470.84元×456日÷30日)给黄凤莲。3.一审法院在黄凤莲没有举证其因万冠公司逾期交房的行为导致的实际损失，以及没有举证其实际损失远高于上述租金损失时，就直接将至2019年5月7日期间的逾期交房违约金计算标准确定为每日按已付房款的万分之二计算，明显是法律适用错误。黄凤莲辩称，一、万冠公司逾期交付涉案房屋超过90日，应当从逾期第一日起计算违约金。一审法院认定逾期交房90日之后的违约金从逾期交房之日计算适用法律准确。二、万冠公司主张逾期违约金过高没有理由与依据。首先，因为违约金的违约标准是双方进行约定，并由万冠公司提供的格式合同，万冠公司应对其权利义务非常清楚。其次，根据一审判决，一审法院计算万冠公司逾期交房日期截止至黄凤莲接收涉案房屋之日，而未参照其他法院计算截止至房屋具备国家强制交房条件之日，因此在计算逾期交房日期已经相对减少。同时，一审法院酌定逾期交房违约金按已交房价款每日万分之二的标准计付，未按合同约定的已交房价款每日万分之三的标准计付，已经对黄凤莲造成损失。三、合同中约定“逾期超过180日，买卖合同双方另行约定”，逾期超过180日的行为应当比逾期超过90日更为严重，按照“举重以明轻”的法律原则，逾期超过180日的违约金应当至少按照逾期超过90日的标准计算，而不是减轻违约人的责任。黄凤莲向一审法院起诉请求：1.万冠公司支付自2017年暂计至2019年9月23日止(共784天)的逾期交房违约金150528元给黄凤莲；2.一审案件受理费由万冠公司承担。一审法院判决：一、开平万冠实业有限公司应在判决生效之日起10日内支付逾期交付商品房违约金82560元给黄凤莲；二、驳回黄凤莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1551.60元，由黄凤莲负担751.60元，由开平万冠实业有限公司负担800元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对万冠公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：一、万冠公司应否支付至的逾期交房违约金；二、一审法院认定逾期交房违约金按照每天万分之二的计算标准是否过高，应否调整；三、逾期超过180日后的违约金计算标准问题？关于焦点一，万冠公司应否支付至期间逾期交房违约金,应审查《补充协议》第六条：“逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不做累加）：1.逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日，买卖合同双方另行约定。”的约定如何理解的问题。万冠公司主张违约金应从交付期限届满后第91日开始计算，黄凤莲则主张应从交付期限届满次日开始计算。本院采纳黄凤莲的主张，理由如下：首先，从上述约定的字面解释看，双方约定计算逾期交付房屋违约金是按照逾期时间，分别处理。因此，约定的第一种情况是逾期不超过90日，第二种情形是超过90日，第三种情形是逾期超过180日，因此，上述约定中“超过90日后”应理解为对于逾期时间情形的约定，并非计算逾期违约金的起始期间。其次，上述条款是针对逾期违约交房作出的补偿和惩罚性约定，按照日常交易习惯，违约金应从逾期交付次日起计算。由于双方当事人并未明确约定逾期超过90日的情况下免除违约方相应的违约责任，即无需支付至的违约金，故万冠公司应从逾期交付房屋次日起支付违约金。一审法院判令万冠公司应从支付逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。万冠公司上诉主张无需向支付至期间违约金，理由不充分，本院不予采纳。关于焦点二，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，黄凤莲针对万冠公司逾期交房事实，请求按照合同约定以房屋价款每日万分之三的标准计算违约金，万冠公司主张该违约金标准过高，一审法院经综合考虑涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格、中国人民银行同期贷款利率等逾期利益和黄凤莲因万冠公司逾期交付房屋造成的实际损失情况等因素，已将逾期交房违约金调整为按房屋价款每日万分之二的标准计付。由于违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，应侧重维护守约方的权益，体现公平原则。经审查，万冠公司按照房屋价款每日万分之二的标准计付违约金不存在过分高于造成黄凤莲实际损失的情形，万冠公司再次请求减少违约金的标准，依据不足，本院不予采纳。关于焦点三，双方当事人对于违约金虽然约定逾期超过180日，买卖合同双方另行约定，但截至黄凤莲提起本案诉讼，双方均未对逾期超过180日违约金计算标准进行明确约定。本院认为，万冠公司对于其应向黄凤莲支付逾期超过180日的违约金无异议，一审法院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格、中国人民银行同期贷款利率等逾期利益和黄凤莲因万冠公司逾期交付房屋造成的实际损失情况等因素考虑，酌定逾期超过180日的违约金按已交付房价款每日万分之二的标准计付处理，从结果上来看，并未导致双方当事人权利明显失衡，故本院对于一审法院的该项实体处理予以维持。万冠公司上诉主张应按照其自行委托评估的租金标准计算违约金，理由不充分，本院不予采纳。综上所述，万冠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1194.76元，由开平万冠实业有限公司负担。开平万冠实业有限公司二审预交受理费224.29元，其余970.47元应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院补缴。本判决为终审判决。审 判 长 陈 雪 娟审 判 员 李  翔审 判 员 甄 锦 源二〇二〇年三月二十七日法官助理 欧阳群星书 记 员 李 金 科赵金兰广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终387号上诉人（原审被告）：开平万冠实业有限公司，住所地：广东省开平市三埠新昌东路东1号。统一社会信用代码：914407836844258695。法定代表人：潘仕早，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓鸿发，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁炜俊，广东风采新纪元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄凤莲，女，1972年11月25日出生，汉族，现住广东省开平市。委托诉讼代理人：张磊强，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚刚，广东广信君达律师事务所律师。上诉人开平万冠实业有限公司（以下简称万冠公司）因与被上诉人黄凤莲商品房销售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初3709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万冠公司上诉请求：变更一审判决第一项为万冠公司应支付至2019年5月7日期间的逾期交付商品房违约金26769.28元给黄凤莲。事实和理由：一、一审法院认为万冠公司应向黄凤莲支付至的逾期交房违约金，是事实认定错误。首先，万冠公司与黄凤莲签订的《补充协议》第六条明确约定，万冠公司逾期交付涉案房屋不超过90日的，万冠公司不作赔偿；逾期超过90日后，按日向黄凤莲支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行。其次，上述条款的约定不存在歧义，万冠公司与黄凤莲均明确同意万冠公司逾期交付房屋的，从逾期交付房屋的第91日才开始计算并支付逾期交房违约金给黄凤莲。一审法院不顾万冠公司与黄凤莲的约定，认为万冠公司仍应承担至期间的逾期交房违约责任，明显事实认定错误。二、一审法院确定至期间的逾期交房违约金计算标准仍然过高，应当予以降低。一审法院将至期间的逾期交房违约金计算标准从日万分之三调整至日万分之二，但调整后，上述违约金的计算标准仍然过高。根据《合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，万冠公司在一审时已经提交了由江门市经华资产评估土地房地产估价有限公司评定的《房地产估价报告书》，该报告书可以证明与涉案房屋属同地段同类房屋的租金为每平方米12元/月。涉案房屋面积为122.57平方米，也就是说涉案房屋每月租金为1470.84元。从计算至合计90日，该期间的租金共为4412.52元(1470.84元×90日÷30日)。就本案而言，万冠公司逾期交付房屋给黄凤莲，造成黄凤莲的损失应为黄凤莲不能按时使用房屋的损失，也就是涉案房屋的租金损失。一审法院判决确定万冠公司应支付至2018年1月29日期间的逾期交房违约金为11520元(640000元×90日×万分之二)。该违约金数额比黄凤莲的实际损失多出一倍有余，明显不符合违约责任的填平原则，二审法院应当予以调整。三、一审法院没有按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，确定万冠公司应承担至2019年5月7日期间的逾期交房违约金，是法律适用错误。1.如上所述，根据万冠公司与黄凤莲的约定，万冠公司逾期交付房屋超过180日的，由万冠公司与黄凤莲另行约定。该另行约定应当是指约定合同是否继续履行，以及合同继续履行或解除后的违约责任。而在本案中，黄凤莲已接收涉案房屋，万冠公司与黄凤莲均已履行完合同主要义务，不存在解除合同的情形。因此，该另行约定应当是指万冠公司应承担的逾期交房违约责任的约定。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，万冠公司与黄凤莲没有就至2019年5月7日期间的逾期交房违约金达成一致的约定，故应视为双方没有约定上述时间段的逾期交房违约金或逾期交房违约金的计算方法。那么，合同继续履行的，万冠公司应按照上述规定支付逾期交房违约金给黄凤莲。也就是说，万冠公司应支付至2019年5月7日期间的逾期交房违约金22356.76元(1470.84元×456日÷30日)给黄凤莲。3.一审法院在黄凤莲没有举证其因万冠公司逾期交房的行为导致的实际损失，以及没有举证其实际损失远高于上述租金损失时，就直接将至2019年5月7日期间的逾期交房违约金计算标准确定为每日按已付房款的万分之二计算，明显是法律适用错误。黄凤莲辩称，一、万冠公司逾期交付涉案房屋超过90日，应当从逾期第一日起计算违约金。一审法院认定逾期交房90日之后的违约金从逾期交房之日计算适用法律准确。二、万冠公司主张逾期违约金过高没有理由与依据。首先，因为违约金的违约标准是双方进行约定，并由万冠公司提供的格式合同，万冠公司应对其权利义务非常清楚。其次，根据一审判决，一审法院计算万冠公司逾期交房日期截止至黄凤莲接收涉案房屋之日，而未参照其他法院计算截止至房屋具备国家强制交房条件之日，因此在计算逾期交房日期已经相对减少。同时，一审法院酌定逾期交房违约金按已交房价款每日万分之二的标准计付，未按合同约定的已交房价款每日万分之三的标准计付，已经对黄凤莲造成损失。三、合同中约定“逾期超过180日，买卖合同双方另行约定”，逾期超过180日的行为应当比逾期超过90日更为严重，按照“举重以明轻”的法律原则，逾期超过180日的违约金应当至少按照逾期超过90日的标准计算，而不是减轻违约人的责任。黄凤莲向一审法院起诉请求：1.万冠公司支付自2017年暂计至2019年9月23日止(共784天)的逾期交房违约金150528元给黄凤莲；2.一审案件受理费由万冠公司承担。一审法院判决：一、开平万冠实业有限公司应在判决生效之日起10日内支付逾期交付商品房违约金82560元给黄凤莲；二、驳回黄凤莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1551.60元，由黄凤莲负担751.60元，由开平万冠实业有限公司负担800元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对万冠公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：一、万冠公司应否支付至的逾期交房违约金；二、一审法院认定逾期交房违约金按照每天万分之二的计算标准是否过高，应否调整；三、逾期超过180日后的违约金计算标准问题？关于焦点一，万冠公司应否支付至期间逾期交房违约金,应审查《补充协议》第六条：“逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不做累加）：1.逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日，买卖合同双方另行约定。”的约定如何理解的问题。万冠公司主张违约金应从交付期限届满后第91日开始计算，黄凤莲则主张应从交付期限届满次日开始计算。本院采纳黄凤莲的主张，理由如下：首先，从上述约定的字面解释看，双方约定计算逾期交付房屋违约金是按照逾期时间，分别处理。因此，约定的第一种情况是逾期不超过90日，第二种情形是超过90日，第三种情形是逾期超过180日，因此，上述约定中“超过90日后”应理解为对于逾期时间情形的约定，并非计算逾期违约金的起始期间。其次，上述条款是针对逾期违约交房作出的补偿和惩罚性约定，按照日常交易习惯，违约金应从逾期交付次日起计算。由于双方当事人并未明确约定逾期超过90日的情况下免除违约方相应的违约责任，即无需支付至的违约金，故万冠公司应从逾期交付房屋次日起支付违约金。一审法院判令万冠公司应从支付逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。万冠公司上诉主张无需向支付至期间违约金，理由不充分，本院不予采纳。关于焦点二，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，黄凤莲针对万冠公司逾期交房事实，请求按照合同约定以房屋价款每日万分之三的标准计算违约金，万冠公司主张该违约金标准过高，一审法院经综合考虑涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格、中国人民银行同期贷款利率等逾期利益和黄凤莲因万冠公司逾期交付房屋造成的实际损失情况等因素，已将逾期交房违约金调整为按房屋价款每日万分之二的标准计付。由于违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，应侧重维护守约方的权益，体现公平原则。经审查，万冠公司按照房屋价款每日万分之二的标准计付违约金不存在过分高于造成黄凤莲实际损失的情形，万冠公司再次请求减少违约金的标准，依据不足，本院不予采纳。关于焦点三，双方当事人对于违约金虽然约定逾期超过180日，买卖合同双方另行约定，但截至黄凤莲提起本案诉讼，双方均未对逾期超过180日违约金计算标准进行明确约定。本院认为，万冠公司对于其应向黄凤莲支付逾期超过180日的违约金无异议，一审法院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格、中国人民银行同期贷款利率等逾期利益和黄凤莲因万冠公司逾期交付房屋造成的实际损失情况等因素考虑，酌定逾期超过180日的违约金按已交付房价款每日万分之二的标准计付处理，从结果上来看，并未导致双方当事人权利明显失衡，故本院对于一审法院的该项实体处理予以维持。万冠公司上诉主张应按照其自行委托评估的租金标准计算违约金，理由不充分，本院不予采纳。综上所述，万冠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1194.76元，由开平万冠实业有限公司负担。开平万冠实业有限公司二审预交受理费224.29元，其余970.47元应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院补缴。本判决为终审判决。审 判 长 陈 雪 娟审 判 员 李  翔审 判 员 甄 锦 源二〇二〇年三月二十七日法官助理 欧阳群星书 记 员 李 金 科赵金兰