嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初3824号原告（反诉被告）：张培良，男，1963年12月2日出生，汉族，住海宁市。原告（反诉被告）：贾娟萍，女，1963年6月30日出生，汉族，住海宁市。上列二原告共同委托诉讼代理人：李涛、马天行（实习），浙江图腾律师事务所律师。被告（反诉原告）：嘉兴中安市场管理有限公司。住所地：嘉兴市周安路**。统一社会信用代码：913304015540356278。法定代表人：邓保财，董事长。委托诉讼代理人：俞薇薇、任洪燕，浙江纳森律师事务所律师。原告张培良、贾娟萍诉被告嘉兴中安市场管理有限公司（以下简称“中安公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告提出反诉，经审查，本院依法予以受理并决定与本诉合并审理。本案于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张培良和贾娟萍的委托诉讼代理人李涛、被告（反诉原告）中安公司委托诉讼代理人任洪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张培良、贾娟萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告商铺租金544125元及占有使用费149177.78元（按196000元／年的标准，计算至2020年6月30日），并支付违约金91240.7元（暂计至2020年9月11日，此后以544125元为基数，按每日万分之二，要求计算至被告实际给付之日止）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年10月1日，两原告与被告签订《中安商贸园商铺租赁合同》，约定：两原告将位于嘉兴市××幢××层××号××商铺出租给被告，租期6年，自2013年10月1日至2019年9月30日止；前三年每年租金为122500元；第四年租金为147000元；第五年租金为171500元；第六年租金为196000元；租金三个月一付，先用后付，于每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日支付；合同期满后，若双方未达成书面续约合同，租赁合同自动终止，被告应当在合同届满后30日内将物业腾退交予原告；被告无正当理由逾期支付租金的，每日按欠付租金的万分之二支付违约金。合同签订后，被告向两原告支付了至2016年6月30日止的租金，但自2016年10月10日起被告未按约支付到期应付租金，之后仅于2017年6月3日支付租金1000元，自2016年7月1日起至2019年9月30日止的租金均未支付，且被告在租赁期限届满后，亦未按约向原告返还商铺并支付占有使用费。虽经原告多次催促，均未果。2020年2月19日，（2019）浙0411民初2859号民事判决书判决解除原、被告签订的《嘉兴中安商贸园认购协议书》，后该案经嘉兴市中级人民法院二审，该院（2020）浙04民终1115号民事判决书已于2020年6月30日生效。综上所述，原告认为，两原告与被告签订的租赁合同合法有效，被告未能在合同期内按约向原告支付租金，合同期满后亦未能向原告返还商铺并支付占有使用费，已构成违约，并严重损害了原告的合法权益。遂成讼。被告嘉兴中安市场管理有限公司答辩称，双方之间的租赁合同已经解除，不用再支付租金以及占有使用费和违约金，原告应当返还之前收取的租金。反诉原告嘉兴中安市场管理有限公司向本院提出反诉请求：1、请求确认双方签订的《房屋租赁合同》解除，判令由反诉被告立即返还租金335821元，并赔偿自2018年1月1日起至实际清偿之日止的利息损失（以335821元为基数按年利率6%计付，暂计算至2020年9月30日为55410元），前述小计391231元；2、本案诉讼费用由两反诉被告承担。事实和理由：反诉被告张培良于2013年9月14日与反诉原告签订《嘉兴中安商贸园认购协议书》，约定反诉被告张培良向反诉原告购买中安商贸园7幢101、103室房产，建筑面积302.07平方米等。2013年10月1日，反诉被告张培良、贾娟萍与反诉原告签订《中安商贸园商铺租赁合同》，租赁标的为中安商贸园7幢101、103室房产，约定租赁期限6年，自2013年10月1日至2019年9月30日，并就租金等进行相应约定。2019年6月6日，反诉被告张培良起诉反诉原告要求解除双方签订的《嘉兴中安商贸园认购协议书》，而依据双方签订的《中安商贸园商铺租赁合同》约定，该租赁合同与本物业的《商品房买卖合同》同时签订，若反诉被告与开发商解除《商品房买卖合同》，则本合同自行解除。且经法院审理查明，上述《认购协议书》签订后，双方未再签订《商品房买卖合同》，且判决解除双方签订的《认购协议书》，并要求返还购房款及赔偿损失并支付赔偿金，二审中，反诉被告提供证据其已于2019年1月提起诉讼，并认可自2014年至2017年间共支付租金335821元。反诉原告认为，双方签订的房屋租赁合同解除后，合同自订立起失去法律约束力，由此产生的法律后果是恢复原状，故反诉被告受领的给付失去法律依据，应当返还给反诉原告，遂成讼。反诉被告张培良、贾娟萍答辩称，1、反诉原告混淆了合同无效与合同解除的区别，根据《合同法》规定，只有在合同无效的情况下才会产生财产返还的法律后果。根据（2019）浙0411民初2859号和（2020）浙04民终1115号房屋买卖合同纠纷案件的生效民事判决，涉案租赁商铺系因反诉原告根本性违约，导致与两反诉被告签订的认购协议书被法院判决解除。反诉被告基于之前与反诉原告签订的认购协议书，之后双方又签订了《中安商贸园商铺租赁合同》，成为案涉商铺合法权利人，并与反诉原告签订了租赁合同，享有合法取得租金收益的权利。反诉原告亦按该租赁合同的约定支付了自2013年10月1日至2016年6月30日的租金。现该认购协议书被判决解除，反诉原告要求返还协议解除前已经支付的租金没有法律依据。2、根据（2020）浙04民终1115号民事判决书的认定，认为一审判决赔偿金并无不当的理由之一为反诉原告已支付反诉被告2014年至2017年租金的事实存在，即反诉原告支付反诉被告租金作为损失的组成部分，现反诉原告要求反诉被告归还已付租金与生效判决认定的事实相悖。3、退一步讲，即使需要返还已付租金，则因反诉原告根本性违约导致与反诉被告的认购协议书被判决解除，现反诉原告要求按年利率6%自2018年1月1日起以已支付租金335821元为基数计算利息损失，缺乏法律依据；同时根据房屋买卖合同纠纷案件的生效民事判决，反诉原告应返还反诉被告已支付的购房款并赔偿利息损失，其数额远大于反诉原告已付租金金额，且反诉原告至今分文未付，即使需要返还，也应当相互抵销。经审理，本院认定的案件事实与原告起诉陈述一致。另查，《中安商贸园商铺租赁合同》第十条第2款约定，该合同与本物业的《商品房买卖合同》同时签订，若甲方与开发商解除《商品房买卖合同》，则本合同自行解除。2019年6月6日，本院立案受理张培良起诉中安公司房屋买卖合同纠纷一案，张培良要求判令解除双方之间签订的《认购协议书》，立即返还购房款等，诉状副本于同年6月12日送达。2020年2月19日，本院作出（2019）浙0411民初2859号民事判决书，判决解除上述《认购协议书》等。后张培良上诉，嘉兴市中级人民法院作出（2020）浙04民终1115号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，根据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。经审理查明，在（2019）浙0411民初2859号一案中，张培良要求解除合同关系的诉状副本于2019年6月12日送达到中安公司，根据上述法律规定，双方之间房屋买卖合同关系于该日解除。根据《中安商贸园商铺租赁合同》第十条第2款的约定，案涉《中安商贸园商铺租赁合同》亦应于该日解除。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系房屋租赁合同，合同解除前，张培良和贾娟萍系案涉商铺的合法占有权利人，有权收取相应的租金，之后合同终止履行，张培良和贾娟萍无权继续要求中安公司继续支付租金；相应地，对于中安公司要求张培良、贾娟萍返还已支付租金和赔偿利息损失的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。经核算，中安公司应向张培良和贾娟萍支付合同解除前2019年6月12日前的租金为2016年7月1日至2016年9月30日期间的租金29625元（已扣除已付租金1000元）、2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金147000元、2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金171500元、2018年10月1日至2019年6月12日期间的租金117600元（49000元+49000元+49000元/3个月/30天*12天），合计465725元，超过本院认定部分，本院不予支持。中安公司逾期支付相应的租金，应按合同约定的支付时间自次日起按每日万分之二的标准支付违约金，具体如下：以29625元为基数自2016年10月11日起，以36750元为基数分别自2017年1月11日起、4月11日起、7月11日起、10月11日起，以42875元为基数分别自2018年1月11日起、4月11日起、7月11日起、10月11日起，以49000元为基数分别自2019年1月11日起、4月11日起，以19600元为基数自2019年7月11日起，以上均计算至生效判决确定的履行之日止。本案中，张培良和贾娟萍主张的租金至2019年9月30日，且审理过程中称要求赔偿损失，本院认为，本案中合同解除之日距合同期满仅剩3个月有余，根据本案的实际情况和《合同法》第一百一十三条有关赔偿损失的可预见性原则的规定，张培良和贾娟萍有权要求中安公司支付正常履行合同后截至2019年9月30日所产生的租金即78400元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告嘉兴中安市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张培良、贾娟萍租金和损失共计544125元，并支付相应的逾期支付租金违约金（按每日万分之二的标准，以29625元为基数自2016年10月11日起，以36750元为基数分别自2017年1月11日起、4月11日起、7月11日起、10月11日起，以42875元为基数分别自2018年1月11日起、4月11日起、7月11日起、10月11日起，以49000元为基数分别自2019年1月11日起、4月11日起，以19600元为基数自2019年7月11日起，以上分别计算至生效判决确定的履行之日止）；二、驳回原告张培良、贾娟萍的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告嘉兴中安市场管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5823元，由原告张培良、贾娟萍负担1107元，被告嘉兴中安市场管理有限公司负担4716元，于本判决生效之日起七日内交纳至本院；反诉案件受理费减半收取3584元，由反诉原告嘉兴中安市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 员 徐东文二〇二〇年三月一日法官助理 孙雨莲书 记 员 陶一敏1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。3、本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，依法追究刑事责任。10-9-