广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终1616号上诉人（原审原告）：翟辉栋。委托诉讼代理人：罗煜馨，广东诚于信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘传忠。上诉人翟辉栋因与被上诉人刘传忠房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初41207号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翟辉栋上诉请求：1.撤销一审判决书第一项判决，改判刘传忠向翟辉栋支付逾期交房违约金87万元；2.本案的全部诉讼费用由刘传忠承担。上诉理由：一、案件事实。翟辉栋与刘传忠于2015年4月21日签署《房屋买卖合同》，约定翟辉栋购买刘传忠位于深圳市福田区，房产转让价格为435万元，定金为30万元，交房时间为2015年6月31日之前。翟辉栋按照合同约定于2015年5月14日支付了定金，于2015年5月15日将首期款101万存入账户以备银行扣划并办理资金监管手续。刘传忠于2015年6月8日向翟辉栋发出《关于解除房屋买卖合同的通知》，以翟辉栋未在2015年5月20日前完成银行资金监管为由主张解除双方的《房屋买卖合同》。后翟辉栋起诉至法院，经深圳市福田区人民法院做出（2015）深福法民三初字第1311号民事判决书及深圳市中级人民法院做出（2016）粤03民终14054号民事判决书认定，翟辉栋不存在违约，反而刘传忠于2015年6月8日单方向翟辉栋发出解除合同的通知构成根本性违约，翟辉栋作为守约方有权依据合同要求刘传忠继续履行合同义务。判决生效后刘传忠仍拒不履行合同义务，经翟辉栋申请强制执行，刘传忠仍拒绝收取原告的购房款，后翟辉栋向广东省深圳市深圳公证处申请提存了全部剩余购房款。2018年8月8日，法院裁定强制将涉案房产过户至翟辉栋名下。二、刘传忠根本性违约导致双方未能在2015年6月31日前交付房屋，翟辉栋有权要求刘传忠自2015年6月31日起支付逾期交房违约金。根据合同法第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中因刘传忠的行为构成根本性违约，致使双方未能在2015年6月31日前完成房产交付，应承担由此给翟辉栋造成的损失。《房屋买卖合同》第十二条约定，如刘传忠拒接交房的，违约金自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，按每月7500元租金标准或房款交易价总额按日万分之五支付。一审法院已认定“买卖合同签订后，因被告解除合同而导致双方发生诉讼，案件经一审法院一审及深圳市中级人民法院二审后判定，被告解除合同已构成违约并判定买卖合同继续履行。”即经过另案确认，翟辉栋与刘传忠的交易过程中系因刘传忠根本性违约导致合同中止履行。故翟辉栋有权要求刘传忠按房款交易价总额日万分之五支付逾期交房违约金，自双方约定的交房之日即2015年6月31日起计算至2018年8月8日为2468625元；如自二审判决作出之日即2016年11月11日计算至2018年8月8日止，为1383300元。翟辉栋仅主张合同总金额的20%以内的违约金即87万元，是合理合法的。一审法院认定逾期交房违约金按每月7500元租金标准自2017年8月10日计算至2018年8月8日，属于事实认定不清，适用法律错误，请贵院予以纠正。综上所述，刘传忠根本性违约导致双方未能在2015年6月31日前交付房屋，翟辉栋有权要求刘传忠自2015年6月31日起支付延期交房违约金，翟辉栋仅主张合同总金额的20%以内的违约金即87万元，是合理合法的。一审判决查明事实不清，适用法律错误，导致其作出错误的判决，请求二审法院依法改判支持翟辉栋的全部上诉请求。另庭审补充称，房屋买卖合同第12条约定如翟辉栋拒绝交房的，违约金可按每个月7500元租金标准或房款交易价总额按日万分之五计算。基于诚实信用原则，守约方有权选择其中一种违约责任的计算方式，翟辉栋选择以房款交易价格总额日万分之五计算违约金，请求法院予以支持。刘传忠辩称：一、本案合同属无效合同，一审认定合同有效，认定事实和适用法律错误。二、本案一审认定案件进入执行程序后，翟辉栋实施“代为执行”和办理提存公证行为，均无须取得执行法院出具《执行裁定书》《协助执行通知书》《委托执行函》等执行文书依据，该认定属适用法律错误。三、翟辉栋的合同义务不仅仅应足额支付435万元购房款，还应依约承担卖方佣金、赎楼委托公证费、赎楼费等费用，但一审拒绝对卖方在答辩状中主张的八项买房未付购房款及未付费用进行查明认定，包庇了翟辉栋未足额支付购房款及约定费用的违约责任，导致所作判决认定事实不清，适用法律错误。四、本案违反了一事不再理原则。五、本案无权推翻翟辉栋用实际行动表示认可的法律关系和责任。六、本案翟辉栋形式上是起诉卖方，实质上是追究执行法院失职渎职责任。一审对强制执行程序的争议性延迟责任作出认定和判决，违反“执审分离”原则，属“以审代执”行为，适用法律错误。七、本案新证据：翟辉栋2018年11月15日以新的弃权行为，变更了此前要求通过本案诉讼途径追究卖方争议性延迟交付违约责任的意思表示。翟辉栋向一审法院起诉请求：1.刘传忠向翟辉栋支付延迟交房违约金87万元；2.刘传忠向翟辉栋支付因刘传忠违约导致过户税费上涨部分62142.85元；3.刘传忠承担本案的诉讼费用。一审经审理查明，2015年4月21日，翟辉栋与刘传忠签订《房产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定刘传忠将其名下位于深圳市福田区房产（以下简称“案涉房产”）转让给翟辉栋，转让价格为435万元。买卖合同第十一条约定：1.卖方应当在收到全款（交房保证金及担保公司结算尾款除外）后3日内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，房产内卖方的个人物品暂保管7日，经买方通知后仍拒不领取的，视为丢弃物处理，如缺少应当交付的家私家电等设施、物品的，买方仍有追索权。2.如卖方收到全款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按照每月7500元租金标准或按房款交易价总额按日万分之五支付延期交房违约金。.双方在买卖合同第十五条特别备注：交房时间为2015年6月30日之前。买卖合同签订之后，翟辉栋向刘传忠交付了30万元定金，在办理资金监管过程中，刘传忠认为翟辉栋逾期未办理资金监管，故向刘传忠发出了解除合同的通知书，双方遂发生争议。翟辉栋于2015年6月12日以房屋买卖合同纠纷为由将刘传忠、第三人深圳市宏大物业管理有限公司、招商银行股份有限公司深圳分行诉至一审法院，要求翟辉栋继续履行与其签订的《房产买卖合同》并协助其办理房屋产权过户变更登记手续。一审法院经审理后于2016年5月26日作出（2015）深福法民三初字第1311号民事判决，认为在合同履行过程中是刘传忠违约，故根据翟辉栋继续履行合同的诉请判决：一、刘传忠偿还案涉房产的剩余贷款（或由翟辉栋代为偿还），第三人招商银行深圳分行在上述贷款得到清偿后配合当事人办理案涉房产的注销抵押登记手续；二、案涉房产注销抵押登记手续办理完毕后，翟辉栋向刘传忠一次性支付剩余全部购房款（如翟辉栋代刘传忠偿还案涉房产的贷款，则应扣除该部分）；三、刘传忠收到剩余全部购房款后应配合翟辉栋将案涉房产转移登记至翟辉栋名下；四、刘传忠配合翟辉栋办理有关过户手续，将案涉房产交付给翟辉栋。后刘传忠不服上述判决上诉至深圳市中级人民法院，该院经审理后于2016年11月11日作出（2016）粤03民终14054号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。案件生效后，因刘传忠并未自动履行上述判决所确定的义务，翟辉栋遂向一审法院申请强制执行[（2017）粤0304执2769号]，在执行过程中，翟辉栋代刘传忠向招商银行深圳分行偿还了贷款，而后因刘传忠拒绝收取房款，翟辉栋于2017年8月10日将剩余款项861581.19元在扣除公证费2585元后在深圳市公证处办理了提存手续。2018年8月8日，一审法院裁定强制将案涉房产过户至翟辉栋名下。2018年9月10日，案涉房产转移过户至翟辉栋名下。2018年9月20日，刘传忠向深圳市公证处领取了上述提存款项。另查，案涉房产在双方签署买卖合同时处于出租状态，租金为每月7500元。翟辉栋于2018年9月10日开始向租客收取租金，标准为每月7500元。再查，2015年深圳市房产交易过户可享受契税减半的优惠，2018年时案涉房产过户优惠措施已经取消。一审法院认为，翟辉栋、刘传忠双方签订的买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。买卖合同签订后，因刘传忠解除合同而导致双方发生诉讼，翟辉栋遂将刘传忠诉诸一审法院要求继续履行合同，案件经一审法院一审及深圳市中级人民法院二审后判定刘传忠解除合同已构成违约并判定买卖合同继续履行。案件生效并进入执行程序后，翟辉栋先代刘传忠偿还了招商银行深圳分行的贷款，而后因刘传忠拒绝收取房款翟辉栋于2017年8月10日将剩余款项在深圳市公证处办理了提存手续，翟辉栋办理提存手续之日应视为翟辉栋已履行完支付全部购房款的合同义务，但刘传忠在翟辉栋办理提存手续后并未将案涉房产交付给翟辉栋，刘传忠延期交房已构成违约，刘传忠应向翟辉栋承担违约责任。买卖合同第十一条虽然对刘传忠逾期交房的违约责任进行了约定，且翟辉栋选择了按照每日万分之五的标准计算延期交房违约金，但考虑到买卖合同已经被判决继续履行，而刘传忠延期交房给翟辉栋造成的损失一般仅体现为房屋租金损失，故一审法院判决刘传忠按照房屋租赁现状即每月7500元租金标准向翟辉栋支付违约金至翟辉栋诉状中主张的违约金计算截止日期2018年8月8日，具体金额为89250元，翟辉栋主张刘传忠支付违约金87万元过高，对翟辉栋过高的违约金请求，一审法院不予支持。关于税费的问题。买卖合同于2015年4月21日签订，如刘传忠不存在违约行为，则双方可在买卖合同约定的交房日之前即2015年6月30日之前完成过户手续，此时翟辉栋应承担的交易契税仅为计税价格的1.5%，但因刘传忠违约导致买卖合同延期过户，期间因政策发生变化导致翟辉栋按照新的政策要求交纳交易契税，即按照计税价格3%交纳契税，翟辉栋实际多支出了62142.85元税费，该损失系因刘传忠违约所致，故应由刘传忠予以承担，翟辉栋主张多支出的税费62142.85元由刘传忠承担，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、刘传忠应自判决发生法律效力之日起十日内向翟辉栋支付逾期交房违约金89250元；二、刘传忠应自判决发生法律效力之日起十日内向翟辉栋支付因其违约而导致翟辉栋多支出的税费62142.85元；三、驳回翟辉栋的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费13121元（已由翟辉栋预交），由翟辉栋负担10990元，刘传忠负担2131元。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点为：刘传忠支付逾期交房违约金的金额。翟辉栋主张，刘传忠未在2015年6月31日前交付涉案房屋，存在根本违约，其应当支付逾期交房违约金。另外，双方合同约定，违约金可按照每月7500元的租金标准或者房款交易价总额的万分之五支付，因万分之五的金额过高，翟辉栋主张20%的违约金，符合合同约定，应当予以支持。本院认为，《房产买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据（2016）粤03民终14054号民事判决的判项，在翟辉栋支付全部购房款之后，刘传忠才负有交付房屋的义务。因此，生效判决已经变更了双方合同的约定，刘传忠交付房屋的时间并非2015年6月31日，其逾期交房时间并非从该日起算。2017年8月10日翟辉栋才办理涉案房屋剩余款项的提存，2018年8月8日，本院裁定强制将涉案房屋过户到翟辉栋名下，因此，一审法院认定涉案房屋存在逾期交付的期间为2017年8月10日至2018年8月8日，符合法律规定，本院予以维持。虽然双方约定了违约金的标准，但是违约金以弥补损失为原则，而刘传忠逾期交房给翟辉栋造成的损失主要体现为房屋租金的损失，一审法院以双方约定7500元每月为标准，计算违约金，符合法律规定，对此，本院予以维持。综上所述，上诉人翟辉栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币14880元，由上诉人翟辉栋负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年三月二十三日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。