浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8956号 上诉人（原审被告）：汤桢杰，男，1985年3月26日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审原告）：吴雪已，女，1991年12月24日出生，汉族，住河南省邓州市。 上诉人汤桢杰因与被上诉人吴雪已房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初5962号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年10月10日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。汤桢杰、吴雪已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：吴雪已、汤桢杰于2018年8月17日签订租房合同一份，约定吴雪已向汤桢杰承租案涉房屋，租期为2018年8月18日至2020年8月17日，月租金2300元，吴雪已另交押金2300元。此外，合同第六条第5点约定“本合同期未满时，任意方终止合同需提前1个月书面或短信通知对方，并赔偿对方2300元”。合同签订后，吴雪已按约交付押金2300元，预付物业费至2019年12月31日，预付房租到2019年11月7日。 2019年9月11日汤桢杰告知吴雪已将出售案涉房屋，要求吴雪已搬离，吴雪已同意马上搬离，并要求给予一定的宽限期寻找房屋。后在协商过程中汤桢杰同意退还押金、结余房租及物业费，并承诺支付赔偿金2300元。2019年9月16日，汤桢杰发微信称“房子不卖了，继续住吧”，吴雪已回复称“已经找好一套房子了，我妈妈要搬出去住了”、“我看看能不能有人合租吧”，“房子确定不卖了，这两年不会动的是不？”、“看到请回复，我也好继续安心租住”，汤桢杰回复称“确定不卖了”。次日，吴雪已电话联系汤桢杰，双方最终确定解除租赁关系。此后，吴雪已陆续清空房屋，直至2019年10月4日完全搬离，汤桢杰于2019年10月21日验收合格。此后，吴雪已要求汤桢杰退还押金、剩余房租及物业费，并支付赔偿金，但未果。吴雪已遂诉至法院，请求：1、判令吴雪已与汤桢杰签订的房屋租赁合同于2019年9月11日解除；2、判令汤桢杰退还吴雪已押金2300元；3、判令汤桢杰退还吴雪已剩余房租、水电、物业费等共3627.4元（房租3306.5元、水电57.92元、物业费262.98元）；4、判令汤桢杰赔偿吴雪已违约金2300元；5、判令汤桢杰支付吴雪已未退还剩余房租及押金利息，按年利率4.75%（3627.4+2300）*4.75%/12*2=46元；6、判令汤桢杰承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，吴雪已撤回第5项诉讼请求，并变更第3项诉讼请求为判令汤桢杰退还吴雪已剩余房租3306.5元及物业费262.98元，其他诉讼请求不变。 原审法院认为：吴雪已、汤桢杰之间的房屋租赁合同关系明确，双方均应按约履行合同义务。根据庭审调查，吴雪已、汤桢杰对2019年9月11日至10月4日期间的双方沟通情况均无异议，原审法院依据双方提交的微信聊天记录确定相关事实。对于吴雪已的诉讼请求，汤桢杰对退还结余房租3306.5元及物业费262.98元部分无异议，原审法院予以确认。其他双方存在争议的问题，原审法院作如下处理： 一、就吴雪已、汤桢杰之间的租赁合同解除时间的问题，根据庭审调查，汤桢杰于2019年9月11日向吴雪已提出搬离房屋的要求后，双方并未形成最终意见，而是又进行了若干次协商，最终在2019年9月17日通过电话确定不再继续租赁关系。因此，吴雪已、汤桢杰之间的房屋租赁合同解除时间应在2019年9月17日。此后吴雪已的清空腾退行为，系合同解除后的后续处置。汤桢杰认为合同应自2019年10月4日吴雪已彻底搬离时解除，不符合事实情况，原审法院不予支持。 二、租房押金是否应当退还以及赔偿金是否应支付的问题。在庭审中，汤桢杰承认在2019年9月11日的沟通中曾答应退还押金并支付赔偿金2300元，但辩称因吴雪已2019年9月16日曾答应继续租房，但隔日即反悔，其行为属于违约，故押金及赔偿金不应再继续支付。原审法院认为，汤桢杰提出搬离房屋要求后，吴雪已即明确表示同意，且后续沟通时也提出已经另行寻找租赁房屋。2019年9月16日汤桢杰表示房屋不再出售后，吴雪已确曾做出“我看看能不能有人合租吧”、“看到请回复，我也好继续安心租住”等表示，在隔日双方即明确了不再承租房屋。原告的主观意愿虽有反复、矛盾之处，但就双方合同解除的整个过程而言未起到关键性作用，且情节较轻，不足以构成对合同的根本性违反。因此，汤桢杰的上述辩称原审法院不予采纳。房屋押金2300元汤桢杰应当退还。赔偿金部分，考虑到吴雪已也有一定过错，原审法院酌情调整为1000元，超出部分原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴雪已与汤桢杰于2018年8月18日签订的房屋租赁合同自2019年9月17日起予以解除。二、汤桢杰退还吴雪已房屋押金2300元、结余房租费3306.5元及物业费262.98元，于判决生效后十五日内履行。三、汤桢杰支付吴雪已赔偿款1000元，于判决生效后十五日内履行。四、驳回吴雪已的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由吴雪已负担4元，由汤桢杰负担21元。 宣判后，汤桢杰不服，向本院提起上诉称：2018年8月17日，汤桢杰和吴雪已签订为期2年的租房合同，租期为2018年8月18日至2020年8月17日，房屋位于杭州市余杭区××街道××公寓××，租金采取押一付三的方式，押金2300元，月租金2300元，合同签订时吴雪已交纳租房押金2300元及房租6900元，合计9200元。2019年9月11日汤桢杰向吴雪已提出搬离翻屋要求后，双方并未形成最终意见，而后进行了若干次协商，9月16日，汤桢杰明确告知吴雪已案涉房屋不卖了，汤桢杰表示同意，回复“好的”，明确表示继续租赁；2019年9月17日上午，吴雪已电话告知汤桢杰不再租汤桢杰的案涉房屋，吴雪已违约并于2019年10月4日搬离案涉房屋，2019年10月13日将房屋修补完成，2019年10月21日验收合格。综上，请求撤销原审判决，改判驳回吴雪已的全部诉讼请求，改判吴雪已承担违约金2300元，并由吴雪已承担一、二审诉讼费用。 吴雪已答辩称：吴雪已并未明确表示过续租，对方明确表示让我们搬走，我们也是同意了。 二审中，双方均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实，除吴雪已预付房租应为到2019年11月17日外，其他事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应按约履行。案涉合同履行过程中，出租人汤桢杰因其房屋欲出售，而与吴雪已协商，要求吴雪已搬离。根据原审查明的事实，吴雪已在汤桢杰通知其搬离时，同意马上搬离，并要求给予一定的宽限期寻找房屋。嗣后，虽然汤桢杰于2019年9月16日发微信告知吴雪已“房子不买了，继续住吧”，但从吴雪已的微信回复来看，其所陈述的“已经找好一套房子了，我妈妈要搬过去住了”、“我看看能不能有人合租吧”、“房子确定不买了，这两年不会动是不？”以及“看到请回复，我好继续安心租住”等，尚且难以确定吴雪已作出了明确具体肯定的继续租用案涉房屋的意思表示，且吴雪已在2019年9月17日即电话联系汤桢杰，双方并最终确定解除租赁关系。综合以上事实，本院认为，本案合同的解除系因汤桢杰提出欲出售房屋所致，原审法院已经考虑到汤桢杰的利益，仅酌情支持吴雪已的部分违约金请求，本院认为并无不妥。 综上，汤桢杰的上诉请求依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人汤桢杰负担。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年三月二十九日 书记员  姚丽萍