河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1328民初4406号原告：周纯，女，汉族，1981年12月16日生，住唐河县。原告：张海波，男，汉族，1983年10月19日生，住河南省唐河县。二原告委托诉讼代理人：曹建锋，河南恒阳律师事务所律师。被告：河南生力置业有限公司法定代表人：肖争，该公司负责人。统一社会信用代码：91411300088753786H委托诉讼代理人刘令，该公司员工。委托诉讼代理人苗艳，河南恒阳律师事务所律师。原告周纯、张海波与被告河南生力置业有限公司（下称生力置业）为商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张海波及委托诉讼代理人曹建锋、被告生力置业的委托诉讼代理人刘令、苗艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周纯、张海波向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房违约金24259.12元，延期办证违约金490.78元；2、依法判令被告退还燃气初装费3000元及利息按法定贷款利率计算至付清之日；3、依法判令被告退还价格调节基金981元及利息按法定贷款利率计算至付清之日；4、依法判令被告退还有线电视初装费300元及利息按法定贷款利率计算至付清之日；5、依法判令被告偿还原告物业费、公摊水电费、市政垃圾费2333.34元；6、判令被告把《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；7、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年12月9日签订了商品房买卖合同，并予以备案，原告于2019年4月1日在被告正式验收交房的情况下，补交款项办理交房前领钥匙收房手续。原告按合同约定履行了支付房款义务，但被告未按合同约定条件及时交房，更没有出示商品房经验收合格的证明文件和提供交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，领完钥匙交房后也未按约定办理产权登记备案，北阳台未按合同约定封闭，未提供安装服务的情况下收取有线电视初装费，收取原告的燃气初装费3000元，价格调节基金940元没有依据，应当退还被告。商品房交付之前的物业费、公摊水电费、市政垃圾费由被告承担，而不是原告承担。故诉至本院，望判令所求。被告生力置业辩称，其逾期交房是因不可抗力因素造成的，不存在违约情况，也不存在延期办证的情况。2017年8、9.10月连续降雨、配合环保污染治理检查停工、小区东边市政道路及配套上、下水未通等因素导致交房延误日期。且被告已电话通知业主并在报纸上刊登了延期交房公告。至于延期办证是因该楼盘东侧的新华北路，南侧的秦晋西路市政道路未竣工验收，未达到建设单位规定的“七通一平”条件，不能办理竣工验收手续，无法办理产权证；这属于不可抗力，故不应承担违约金。被告是严格按照规划设计图施工，该栋楼北阳台设计是半封闭的，测绘面积也是按一半计算的，故原告请求赔偿阳台工程款无法律及事实依据，应予以驳回。关于燃气初装费和有线电视初装费因合同明确约定该费用由原告交纳，故原告要求退还没有法律依据。价格调节基金是房管部门收取的，且已经上交到了房管部门，故不应退还。物业费、公滩水电费、市政垃圾费这三项费用的收取与答辩人无关，系唐河县北泉物业管理有限公司收取，原告起诉主体错误应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认以下案件事实：原、被告于2016年12月9日签订商品房买卖合同，二原告购买被告开发的唐河县滨河街道新华社区（生力.北泉雅苑）2号楼1单元21层1-2101，房屋建筑面积147.8㎡，单价3180.91元，房屋总价470138元。其中合同第八条约定房屋交付期限为2017年10月31日前，交付条件为商品房验收合格。合同第九条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付费，买受人接到出卖人的正式通知或出卖人发布交房公告日视为买受人对房屋接受之日，房屋毁损，灭火风险由买受人承担…第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交房时水通电明道路平整。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：由出卖方在30日被修复达到使用条件。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按第2项处理；……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件三约定有线电视、宽带线、燃气终端设施及初装费由买受人承担。原告依约交付房屋首付款170138元（余款30万元采用公积金贷款），并同时交纳燃气初装费（3000元）、有线电视初装费（300元）、价格调节基金等费用。合同约定交房日期为2017年10月31日，2017年12月8日被告河南生力置业有限公司在报纸上刊登延期交房公告，暂定顺延至2018年1月31日前办理交房手续。2018年3月6日，生力.北泉雅苑2号楼、3号楼经五方主体竣工验收，同意交付使用。2018年3月底，被告通知原告交房，原告以被告未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由拒绝收房，后被告于2019年4月1日将房屋交付二原告使用。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。合同约定交房日期为2017年10月31日，2017年12月8日被告河南生力置业有限公司在报纸上刊登延期交房公告，暂定顺延至2018年1月31日前办理交房手续，被告于2018年3月31日通知原告交房时已取得竣工验收报告，符合合同约定的交房条件，但原告拒绝收房，故被告实际迟延交房59天，应按照合同约定的按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，计1003.81元。关于逾期办证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。原、被告双方在合同中未约定办理房屋所有权证的时间，原告购买房屋系期房，因此，买受人取得房屋所有权证书的期限应为房屋交付使用之日起90日。现原告仍未取得房屋所有权证书，因此，当被告理应为原告办理房权登记手续并按照合同约定承担违约责任。被告给应并按合同约定支付已付房款0.1%违约金，计470.14元。关于燃气初装费、有线电视，双方在签订的商品房买卖合同及补充协议中明确约定上述费用未包含在房价内,由买受人承担。此约定不违反法律法规的效力性强制性规定,双方应按合同约定履行各自的合同义务。关于价格调节基金，2015年6月5日，河南省发改委、省财政厅联合下发通知要求，从6月1日起，全省停止征收价格调节基金。双方合同签订日期是2016年12月，故被告应返还。关于物业费、公摊水电费、市政垃圾费，因并非被告收取，故不予支持。关于被告应否向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告与被告签订商品房买卖合同中第十一条载明所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。故,原告要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决如下：一、被告河南生力置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告周纯、张海波逾期交房违约金1003.12元；二、被告河南生力置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告周纯、张海波权属登记逾期违约金470.14元;三、被告河南生力置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告周纯、张海波价格调节基金981元，并自2016年12月9日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；四、被告河南生力置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告周纯、张海波交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。五、驳回原告周纯、张海波的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费660元，由原告周纯、张海波负担560元，被告河南生力置业有限公司承担100元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判长  唐念存审判员  徐 磊审判员  刘永晓二〇二〇年三月九日书记员  于 冕