福建省福州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)闽01民再227号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：林正辉，男，1944年3月23日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：华韦清，福建亿阳律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：林心张，男，1975年9月17日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林金，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏凤英，福建君立律师事务所律师。 再审申请人林正辉因与被申请人林心张返还原物纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初2252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日作出（2019）闽01民终1246号民事判决。林正辉不服向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2019年11月14日作出（2019）闽民申3552号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 林正辉申请再审称，请求：1、撤销福建省福州市平潭县人民法院（2018）闽0128民初2252号民事判决及福州市中级人民法院（2019）闽01民终1246号民事判决；二、支持林正辉一审全部诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定本案系房屋买卖关系，属于事实认定不清，缺乏证据支持。讼争房屋至今还是登记在林正辉名下，有力证明了其主张的讼争房屋仅是给林心张有偿使用的事实，而非买卖关系。否则，林心张不会有十五年之久从未要求办理变更过户手续。二、原审法院适用农村交易习惯作为判决依据，属于认定事实不清，适用法律错误。1.二审法院认为“农村村民在买卖房屋时未办理产权变更登记而是移交产权证明的情况普遍存在”缺乏证据证明。我国早已形成了完整的产权登记体系，法律亦规定房屋买卖以办理权属变更过户登记为必要条件，原审法院违反国家对于买卖房屋需要签订买卖合同并登记设立的法律规定。2.二审法院认为林正辉妻子将土地使用证及办证票据交付给林心张符合当时农村房屋买卖的习惯，是错误的。农村买卖房屋非常看重“卖契”，而林心张也替他人订立房屋买卖的“约字”，可见其是知道购买房屋要签订协议的。本案双方并未订立书面买卖协议，可证明双方并无房屋买卖合意。原审法院对林心张申请出庭作证的证人证言不予采信，却又以该证言认定本案房屋买卖行为属于农村交易习惯并据此作出判决，适用法律错误。3.二审法院认为林正辉无法对移交土地使用证、办证票据的行为作出合理解释，是错误的。林正辉已解释是在林心张的瞒骗下，才将土地使用证交付作为有偿使用房屋的抵押，而办证票据系夹在该证里一并交由林心张暂时保存，该解释合情合理。且办证票据仅能证明办证交纳的费用，原审法院却将其作为买卖房屋的补强证据使用，属事实不清，证据不足。4.二审法院认定林正辉未提供证据证明其有向林心张主张返还房屋、支付占用费，及房屋成交价格1万元明显不合理，是错误的。林正辉提供的报警记录可证明其一直向林心张主张权利。林正辉另提供的房屋转让契约及收款收据可证明1万元在当时当地是买不到讼争房屋的。三、退一步说，林心张与林正辉妻子之间房屋买卖合同因缺少合同价款这一要素不能成立。讼争房屋的价款是否为1万元并不能确定，该一万元可能是部分预付款，也可能是定金。林心张亦无法证实双方对买卖标的、履行方式等必备条款进行约定，因此林心张主张的房屋买卖合同因缺乏合同基本要素而不成立。四、林心张作为同村人，明知讼争房屋系林正辉夫妻共同财产，且登记在林正辉名下，林正辉妻子处分权有限，林心张支付的一万元对价严重低于当时市场价，故林心张不符合善意取得的构成条件。即使林正辉妻子将讼争房屋卖给林心张，其行为也是无权处分，房屋买卖行为无效。五、讼争不动产在2018年经土地行政管理部门确认为林正辉所有并颁发不动产权证书，讼争房屋的所有人为林正辉，因使用或其他法律关系在物权上产的债权、债务不应影响物权的享有。六、在2003年当时国家对农村宅基地的使用及流转已经有法可依。《中华人民共和国农村土地承包法》在2002年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二次通过并于2002年8月29日中华人民共和国主席令第七十三号公布。1992年2月1日施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”表明包括宅基地使用权在内的土地使用权的变更需进行相应的变更登记。如果双方存在房屋买卖关系，林心张可依上述法律、法规规定申请变更登记，林心张从未向土地行政管理部门申请过变更登记的事实也可排除双方存在买卖关系的事实。七、林心张在没有所有权也没有合法使用关系的情况下占有林正辉的房屋属于无权占有，依法应予返还并支付使用费。林心张除了在2003向林正辉妻子支付1万元房屋使用费的情况下没有向林正辉支付其他房屋使用费，显然属于无理霸占林正辉的房屋，系无权占有，在林正辉主张返还的情况下应及时返还并支付房屋使用费。 林心张辩称，一、首先，本案争议所发生的背景是由于近年来平潭综合实验区的大力开发，导致农村房价的急剧上升，林正辉出售讼争房屋给林心张长达15年，因房价上升所带来的巨额利益促使林正辉反悔并恶意诉讼。为了否认本案的房屋买卖关系，林正辉在一审中起诉的是租赁合同关系，林心张辩称的是房屋买卖关系，那么在本案中，法院只需就双方当事人之间是否存在租赁合同关系进行审理。1、林正辉主张1万元系林心张向林正辉租赁讼争房的三年租金，显然不客观，2001年至2003年期间的年工资标准仅为3千多元，而当年的农村空置破房子的租金不可能为3千多元，况且，目前讼争房屋的周围房屋年租金仅为几百元。2、林正辉二审补充证据证明当时讼争房屋的价值远不止一万元，但是林正辉所提供的“房屋转让契约及平潭县统一收款收据”的买受对象并非讼争房屋同地段同类型房屋，与本案基本事实没有关联，无法证明林正辉主张的“租赁合同关系”。3、林正辉以《报警回执单》证明其多次向林心张主张返还房屋，但该回执单仅有一次报警记录且时间为2018年4月，即林正辉起诉的时间段内。4、林正辉主张之所以将讼争房屋土地证原件及办证发票原件交付给林心张，是林心张使用欺骗手段从林正辉妻子处取得作为租赁使用抵押凭证，该解释不仅不符合农村房屋的租赁习惯亦不符合常理。5、林正辉违背诚信于2017年7月5日，以讼争房土地证原件丢失为由，以虚假事实重新补证。林正辉以遗失证件重新补证的行为，无法改变双方存在买卖关系的事实。二、本案林正辉自认以下三个关键事实：（1）林正辉收到林心张所支付的1万元款项（2）林正辉自认将讼争房屋交付给林心张使用时，将政府颁发的土地使用证及办证票据也交与林心张（3）林心张占有使用讼争房长达15年的事实（4）林心张在占用使用十五年中断断续续投入二十多万元对讼争房屋进行加固与扩建。以上四个关键事实足以证明本案属于房屋买卖关系而非租赁关系。1、房屋受让后，林正辉注销了用电立户，林心张进行了用电立户及用水立户申请，在用电立户申请时，当地村委会出具证明盖章确认讼争房屋系林心张所有（详见平潭县供电公司用户用电登记资料及用电场所产权确认申请表，该证据足以证明该房屋属于讼争房产）。2、平潭综合实验区成立后，因为农村用地的征用需要，敖东镇政府对敖东镇大福村的房子进行登记普查，在普查登记过程中，林正辉只对讼争房附近的另一房子（属于林正辉所有）进行登记，对本案的讼争房没有登记，该讼争房登记在林心张的名下，详见林心张提供的村民住宅建设用地调查摸底表。3、林心张申请的证人林某1（原大福村村长及村支部书记）、林某2（大福村副村长）、林某3、林某4均证明双方存在买卖关系的事实。4、林正辉主张“讼争房屋的价款是否为一万元并不能确定，该一万元可能是部分预付款，也可能是定金”显然是不客观的，如果一万元属于预付款或者定金，林正辉长达十五年没有向林心张要求支付剩余款项，显然也是不合常理。三、本案房屋买卖时间为2003年，在2018年之前，林正辉都没有提出任何异议，如果是租赁关系长达十五年拒不支付租金或长达十五年侵占住宅，林正辉不可能不主张自己的权益。2017年后涉案房屋周边有可能涉及征用补偿，农村集体土地及住宅升值的原因，导致林正辉违背诚信。2002年，我国农村房屋登记制度尚不完善，房屋产权转让时不办理过户登记而采取移交产权证明形式的情况也比较普遍。尤其平潭综合实验区尚未开发以前，在偏僻闭塞的农村中房屋产权转让时不办理过户登记而采取移交产权证明形式的案例，更是司空见惯，本案若改判让林正辉取得因房价上升而带来的不正当利益，必将有损司法公正。四、通过裁判文书网查询“农村房屋买卖因未移交产权证明而产生的纠纷”并进行裁判分析，其中有最高人民法院的公报，平潭人民法院以及辽宁省大连市院的判例，均裁判认为“对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方没有订立书面协议时。确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价，本案与上述案件情形相同。综上，请求驳回再审请求。 本院认为，原一、二审认定本案事实不清，证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第二百零七条第一款的规定，裁定如下： 一、撤销本院（2019）闽01民终1246号民事判决及福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初2252号民事判决； 二、本案发回福建省平潭县人民法院重审。 审 判 长  林 蕤 审 判 员  邱 平 审 判 员  张 伟 二〇二〇年三月五日 法官助理  黄东德 书 记 员  郭婧婧 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。