广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初13590号原告（反诉被告，下称原告）：王福平，男，1954年8月10日出生，汉族，住广东省东莞市，原告：王丽璋（反诉被告，下称原告），女，1954年4月19日出生，汉族，住广东省东莞市，两原告的共同委托诉讼代理人：田发园，广东尚智和律师事务所律师。被告：胡建新（反诉原告，下称被告），男，1975年2月22日出生，汉族，住湖南省衡东县，委托诉讼代理人：郑洋洋，广东法匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：司徒健芳，广东法匠律师事务所律师。第三人：王杰，男，1972年3月7日出生，汉族，住四川省平昌县，。原告王福平、王丽璋诉被告胡建新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日受理后，根据被告的申请，追加王杰作为本案的第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，后转换适用普通程序，由审判员叶敏华任审判长，与人民陪审员朱裕光、秦学山组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王福平、王丽璋及其委托诉讼代理人田发园，被告胡建新的委托诉讼代理人司徒健芳到庭参加诉讼。第三人王杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告签订的房产买卖合同无效；2.被告将案涉房屋（转让价为218000元）退还两原告;3.被告支付两原告租金损失162000元（2015年12月起计算至2019年5月止，平均每月按照1000元租金）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告与被告互不相识。2005年11月15日，经两原告原租客王杰介绍推荐，两原告与被告签订房产买卖合同，约定两原告将位于东莞市××街镇大塘村××号不动产权第0080189号房屋【曾用土地证号为东府建字（1989）第19001301137**）】转让给被告，该房屋转让价为218000元，签订合同后，被告一次性付清房款。签完合同后原租客王杰直接把房屋交给被告入住，但两原告没有收到被告购房款，被告至今分文未付。两原告认为被告与王杰串通，以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，诱使两原告发生错误认识所签订的房屋买卖合同无效。两原告十多年来多次催被告返还房屋，被告置之不理，反而将案涉房屋出租收取租金至今，导致两原告无法收回房屋，被告收取十四年多房屋租金，造成两原告较大经济损失。现请求法院确认双方签订房产买卖合同无效，并判决被告返还案涉房屋、赔偿两原告因此所受到租金损失162000元。被告辩称，1.两原告与被告签订的《房屋买卖合同》并未违反法律和行政法规，被告并不存在任何欺诈行为《房屋买卖合同》是两原告与被告的真实意思表示，合法有效。2.即使法院认定《房屋买卖合同》无效，由于被告对诉争房屋进行了维护装修等添附增值行为，且使用多年，两原告应根据现在的房屋市场价值返还被告相应款项。3.被告对《房屋买卖合同》的签订并不存在过错，不应承担两原告诉请的租金损失。综上请求法院依法驳回两原告的诉请。被告向本院提出反诉请求：1.两原告向被告支付218000元；2.两原告向被告支付利息（以218000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2005年11月16日起计算至付清之日止，暂计至2019年9月29日为131669.04元）；3.本诉及反诉诉讼费由两原告承担。事实和理由：两原告与被告于2005年11月15日签订《房屋买卖合同》，约定由两原告将其拥有的位于东莞市××街镇大塘村115平方米的房产出售给胡建新，房产总价格为218000元，两原告有义务协助被告办理产权过户手续，《房屋买卖合同》还约定两原告与被告签字并经东莞市××街镇法律服务所见证后生效。《房屋买卖合同》签订后，房屋也交付给被告占有使用。第三人王杰拖欠被告款项780000元，王杰已向两原告支付了购房款218000元，这个款项可视为王杰代被告向两原告支付了购房款，两原告对王杰的付款行为是认可的，并将案涉房屋交付给被告使用。现两原告反悔，起诉被告退还房屋，违背了诚实信用原则，被告使用案涉房屋多年对房屋进行了维护，故两原告除返还218000元外，还应支付相应的利息。两原告针对被告的反诉辩称，被告未能提供支付购房款218000元的证据，应承担举证不能的不利后果，请求法院依法驳回被告的反诉请求。第三人没有提出任何意见。本院经审理认定事实如下：原告王福平与王丽璋是夫妻关系，王福平名下的坐落在东莞市××街镇厚街社区华德里西9号【不动产权证号为粤（2019）东莞不动产权第0080189号】的土地用途为农村宅基地，面积为83.1平方米。两原告主张该宅基地是由一块52平方米的土地（集体土地建设用地使用证为东府集建总字第××号，东府集建字第【1989】第1900130113712号）和一块30多平方米的土地组成，两原告在该土地上加盖房屋（以下简称“案涉房屋”），算上围墙等实际使用面积约为115平方米。两原告与第三人王杰于2001年5月28日签订《房屋买卖合同》（以下简称“第一份合同”），约定两原告将案涉房屋作价218000元卖给王杰，由王杰先支付定金30000元，两原告将在一个月内搬迁完毕，两原告搬迁后王杰搬进案涉房屋并再支付17万元，尾款18000元等两原告办完房屋过户手续后再付清。贺建作为证明人在第一份合同上签名。两原告与第三人王杰又于2005年11月11日在东莞市××街镇法律服务所在律师见证下签订《房屋买卖合同》（以下简称“第二份合同”），明确王杰在2001年5月28日购买了案涉房屋，总价格为218000元，王杰已于2001年5月28日支付了定金30000元，搬进案涉房屋后又支付了17万元，余款18000元待办完过户手续后付清。第二份合同并约定该合同与第一份合同有同等法律效力，若有条款冲突，以第二份合同为准。被告与王杰于2005年11月15日在东莞市××街镇法律服务所在律师见证下签订《协议书》，双方确认王杰欠被告货款48万元，并约定王杰另支付被告房产过户手续费2万元（详见两原告与被告签订的《房屋买卖合同》），被告向王杰提供借款30万元，王杰出具借条给被告，八年后王杰以80万元向被告购买案涉房屋，王杰购买后，该协议书约定的48万元货款和30万元借款从80万元房屋转让款中抵销，借条由王杰收回。在此八年期间，被告对案涉房屋有占有权、使用权、收益权，但没有抵押权和转让权。八年之后，若王杰无能力购回案涉房屋，被告对案涉房屋享有所有权。两原告与被告于2005年11月15日在东莞市××街镇法律服务所，在律师见证下签订《房屋买卖合同》（以下简称“第三份合同”），约定两原告将案涉房屋以总价格218000元转让给被告，由被告于签订合同后一次性付清。第三份合同签订后，第一份合同与第二份合同就此作废。王杰在第三份合同在场人处签名并按指模。被告庭审中确认基于第三份合同，从2005年12月起开始占有使用案涉房屋。两原告主张并没有将案涉房屋转让给王杰的意思，而是于2001年将案涉房屋出租给第三人王杰，后经王杰介绍认识了被告，故签订第三份合同，约定将案涉房屋以218000元转让给被告，并约定由被告于签订合同后一次性付清购房款。被告从2005年12月开始占有使用案涉房屋，但一直未按第三份合同的约定支付购房款。因案涉房屋属于宅基地，而被告不属于该房屋所属集体经济组织成员，第三份合同无效，故两原告诉请确认第三份合同无效、被告返还案涉房屋并支付从2005年12月起至案涉房屋返还两原告之日止的每月1000元的租金损失。两原告主张并不是将案涉房屋卖给王杰而是出租给王杰，确认王杰曾向其支付过17万元，但对该17万元的性质，两原告一时主张是预付的租金，一时主张是借款，并已偿还其中的9万元，但两原告对其主张均未提交证据证明。被告确认从2006年起开始占有使用案涉房屋，被告确实没有按第三份合同的约定向两原告支付购房款218000元，但王杰已向两原告支付了购房款200000元，对此两原告在第二份合同中予以确认，而被告亦已为案涉房屋向王杰支付了78万元的对价，具体为王杰拖欠被告的货款40万元以及借款38万元，故可视为王杰代被告向两原告支付了购房款，合同无效后，两原告应向被告返还购房款218000元及相应利息，至于差额部分，被告再另案主张权利。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。案涉房屋的土地性质为宅基地，属厚街镇厚街村集体所有，胡建新非该集体组织成员，第三份合同约定被告胡建新从两原告处受让案涉房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十八条的规定，第三份合同无效。对两原告诉请第三份合同无效，本院依法予以确认。第三份合同无效，因该合同取得的财产，双方均应返还。被告确认签订第三份合同后，从2005年12月开始占有使用案涉房屋至今，现两原告诉请被告胡建新返还案涉房屋，符合法律规定，本院予以支持。而被告基于第三份合同从2005年12月起实际占有使用案涉房屋，该部分租金收益亦应返还给原告。原告主张自2005年12月起至今，租金收入按平均每月1000元计算，但原告对租金计算标准未提交任何证据予以证明。被告对原告主张的租金计算方式有异议但亦未提交证据反驳。鉴于原告主张的租金收益时间跨度较大，结合本地一般宅基地地上建筑物的租赁市场，本院酌定案涉房屋租金为每月500元。故对两原告诉请被告返还自2005年12月起至案涉房屋实际返还两原告之日止，以每月500元计算的租金，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。对被告反诉的请求，本院认为，首先，被告确认没有按第三份合同的约定向两原告支付过购房款218000元；其次，被告主张王杰向两原告支付的购房款可以视为王杰代被告向两原告支付，而现有证据无法证明被告与王杰之间有委托付款的情况，两原告对此也不予确认，对被告的该主张，本院不予采信。最后，既然被告无法举证证明两原告有因第三份合同取得被告的财产，被告反诉两原告返还218000元及利息没有事实和法律依据，本院不予支持。被告与王杰之间的纠纷，被告可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告王福平、王丽璋与被告胡建新于2005年11月15日签订的《房屋买卖合同》无效；二、限被告胡建新于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告王福平、王丽璋返还不动产权证号为粤（2019）东莞不动产权第0080189号土地上的房屋；三、限被告胡建新返还原告王福平、王丽璋案涉房屋的租金（租金从2005年12月1日起，以每月500元的标准，计算至案涉房屋实际返还至原告王福平、王丽璋之日止）；四、驳回原告王福平、王丽璋的其他诉讼请求；五、驳回被告胡建新的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7000元，两原告已预交，由两原告负担1492元，被告负担5508元；反诉受理费3573元，被告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  叶敏华人民陪审员  秦学山人民陪审员  朱裕光二〇二〇年三月四日书 记 员  尹丽君何嘉丽强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。