广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1223民初2456号原告：欧阳致锋，男，汉族，1988年5月1日出生，住广东省广宁县**************，公民身份号码：441************。被告：梁大冰，男，汉族，1963年2月27日出生，住广东省广宁县****************。公民身份号码：442************。被告：吕帅，男，汉族，1974年6月29日出生，住广宁县***********。公民身份号码：441************。被告：吕文成，男，汉族，1972年11月4日出生，住广宁县***********。公民身份号码：441************。原告欧阳致锋诉被告梁大冰、吕帅、吕文成执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月25日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告欧阳致锋、被告吕帅到庭参加诉讼，被告梁大冰、吕文成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳致锋诉称，诉讼请求：1、请求不得执行吕帅名下坐落在广宁县**********家悦轩【房产证号：粤房地权证宁字第、土地登记证号：（2016）第号】；2、请求确认原告与被告吕帅于2017年5月19日签订的《房屋买卖合同》有效，上述房屋及土地归原告所有。事实与理由：2018年12月19日，广东省广宁县人民法院（2018）粤1223执保37号对原告梁大冰与被告吕帅、吕文成民间借贷纠纷一案作出执行裁定书，查封了吕帅名下坐落在广宁县**********家悦轩（以下简称：房）。2018年12月27日，广宁县人民法院（2018）粤1223民初2326号对该案作出民事调解书，确认被告吕帅在2019年1月31日前还清借款本息473000元，被告吕文成对上述借款本息承担连带清偿责任，被告吕帅在2019年1月10日前*付诉讼费6795元给梁大冰。2019年3月25日，广东省广宁县人民法院（2019）粤1223执221号之四对该案作出执行裁定书，拍卖上述601房。2019年11月27日，原告对执行标的提出书面异议。广东省广宁县人民法院于2019年12月3日作出（2019）粤1223执异81号执行异议裁定驳回案外人欧阳致锋的执行异议请求。2017年5月19日，原告通过他人介绍，确定向被告吕帅购买坐落在广宁县**********家悦轩，双方在当天签订《房屋买卖合同》，约定了楼房面积、价款、付款方式及双方的权利义务等，被告吕帅承诺协助原告办理房屋过户手续，领取房产的权属证书。合同签订后原告付清了全部购房款，并在吕帅交付楼房后于2018年3月进行了装修，全家自此一直使用该房产。然而，由于上述房产为吕帅开发，房产权属证书首先是登记在其本人名下，以后根据合同变更登记到买受人（原告）名下。但是，吕帅在取得以上房产的权属证书后，因被告吕帅单方面的原因没有将房产进行变更登记。综上所述，原告在法院查封前已经与被告吕帅签订合同，付清了全部价款，并且一直占有、使用以上房，只是因被告吕帅的原因未办理变更登记手续。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及相关法律规定，提出以上请求，恳请法院依法予以支持。被告吕帅答辩称，涉案房屋属原告欧阳致锋的，我已将讼争的房屋出售给原告，原告已付清购房款。被告梁大冰、吕文成没有答辩也没有提供证据。原告为支持其诉讼主张向本院提供的证据：一、原告身份证复印件1份，共1页;二、房屋买卖合同复印件1份，共2页;三、转账凭证和收据复印件1份，共5页;四、执行裁定书（2019）粤1223执异81号复印件一份，共7页;五、吕帅不动产登记资料查询结果证明复印件1份，共1页;六、补充协议复印件一份，共1页;七、证据及说明复印件一份，共1页。被告吕帅没有提供证据。被告梁大冰、吕文成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、辩证的权利。上述证据均经庭审质证，本院对双方无异议的证据，本院予以采信。经审理查明，2017年5月19日原告欧阳致锋与被告吕帅签订《房屋买卖合同》约定原告购买被告吕帅坐落在广宁县**********家悦轩（产权证号），房屋建筑面积为117.74平方米，房屋套内面积为100.13平方米，价款为294350元，原告已付清房屋价款给被告吕帅，被告吕帅已于2018年10月将房屋交付给原告，原告已对该房屋进行装修并入住。广宁县人民法院于2018年12月19日作出（2018）粤1223执保37号执行裁定查封被执行人吕帅坐落在广宁县**********家悦轩，2019年3月25日广宁县人民法院作出（2019）粤1223执221之四号执行裁定拍卖被执行人吕帅坐落在广宁县**********家悦轩房。原告向广宁县人民法院提出执行异议，广宁县人民法院于2019年11月8日作出（2019）粤1223执异73号执行裁定驳回案外人欧阳致锋的执行异议。本院认为，本案是执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点是被告吕帅坐落在广宁县**********家悦轩房是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告欧阳致锋与被告吕帅签订《房屋买卖合同》约定原告购买被告吕帅坐落在广宁县**********家悦轩房（产权证号），原告已付清房屋价款给被告吕帅，被告吕帅已于2018年10月将房屋交付给原告，原告已对房屋进行装修并入住，有《房屋买卖合同》、收款收据证实，当事人确认，本院予以认定。关于原告请求判决停止对原告购买的位于广宁县**********家悦轩房屋的执行措施，并解除上述房屋的查封、拍卖等执行措施问题。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，讼争的房屋虽然登记在被告吕帅名下，但讼争的房屋原告已购买并付清款，占有、使用房屋，讼争的房屋没有转到原告的名下并不是原告的过错，因此，原告请求判决立即停止对原告购买的坐落于广宁县**********家悦轩房屋的执行措施，并解除上述房屋的查封、拍卖等执行措施，本院予以支持。关于原告请求确认原告与被告吕帅于2017年5月19日签订的《房屋买卖合同》有效，上述房屋及土地归原告所有问题。原告与被告吕帅签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，是有效合同。被告吕帅出售给原告的房屋的权属还登记在被告吕帅名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，讼争的房屋尚登记在被告吕帅名下，原告虽然已支付价款及占有、使用讼争的房屋，依照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，讼争的房屋的权利人还登记在被告吕帅名下，因此，原告请求确认原告对房屋享有所有权及对土地享有使用权，本院不予支持。被告梁大冰、吕文成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行广宁县**********家悦轩房。二、原告欧阳致锋与被告吕帅于2017年5月19日签订的《房屋买卖合同》有效。三、驳回原告欧阳致锋的其它诉讼请求。本案受理费5913元，由被告梁大冰、吕帅、吕文成负担。被告应在本判决发生法律效力之日起七天内向本院交纳。原告欧阳致锋预交的受理费5913元，经原告申请由本院退回给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  陈达强人民陪审员  陈 江人民陪审员  邓冬荣二〇二〇年三月九日书 记 员  黄颖专法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条工团不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。