广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初47550号原告诚之邦实业（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福安社区福华一路**中心商务大厦**5D，统一社会信用代码91440300MA5DC4DG8Y。法定代表人龙华，执行董事。委托诉讼代理人杨祥虎，广东广和（成都）律师事务所律师。被告智课教育咨询（深圳）有限公司，，住所地深圳市福田区福田街道福安社区福华一路**中心商务大厦**401-402统一社会信用代码9144030035824961XE。法定代表人韦晓亮，总经理。委托诉讼代理人孙清，女，汉族，1983年4月5日出生，身份证住址安徽省马鞍市花山区，系公司员工。委托诉讼代理人刘宏，男，汉族，1984年7月10日出生，身份证住址北京市朝阳区，系公司员工。原告诚之邦实业（深圳）有限公司（以下简称诚之邦公司）与被告智课教育咨询（深圳）有限公司（以下简称智课公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告诚之邦公司委托诉讼代理人杨祥虎，被告智课公司委托诉讼代理人孙清、刘宏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诚之邦公司向本院提出诉讼，请求：1、判令被告支付2019年3月1日至6月23日的租金人民币184036元、管理费和空调费18411元、装修费人民币156500元、可得利益损失人民币280657元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月5日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告租赁位于深圳市福田区房屋（电梯6楼6Ｄ），面积188平方米（含公摊），租赁期限2017年12月1日至2020年12月31日。2019年1月1日至2019年12月31日月租金为人民币48859元，2020年1月1日至2020年12月31日月租金为人民币51791元。被告负担房屋水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、空调费等，管理费和空调费每月每平米26元，节假日加班空调计费按照每天188元计算。合同对装修恢复、违约责任等进行了约定。2019年3月6日，被告将租赁房屋的钥匙邮寄给原告。2019年3月7日，原告向被告送达《通知》，要求被告承担装修恢复费用和恢复期间的租金、管理费等，并要求被告派人协商解决。2019年3月13日，被告向原告送达了《关于的回复函》，对装修恢复费用和租金损失以价高为借口拒绝承担责任。为避免损失的扩大，原告于2019年3月18日与深圳市晶艺装饰设计工程有限公司签订了《装修合同》，于2019年3月25日与深圳市利鑫源机电设备有限公司签订了《中央空调通风管道安装合同》，于2019年3月27日与深圳汇安消防设施工程有限公司签订了《室内消防整改工程承包合同书》。恢复工程于2019年5月21日竣工。原告于2019年6月13日将租赁房屋租给中金支付有限公司，2019年6月24日至2020年6月30日月租金34531元，2020年7月1日至12月31日月租金36603元。原告因被告违约，造成可得利益损失人民币280657元。我国法律规定，合同一经签订，即具有法律效力，任何一方不得擅自变更或反悔。在合同履行中，被告擅自解除合同，不履行合同，已经构成违约，依法应承担违约责任。为保护原告的合法权益，今特诉诸贵院，请查明事实，依法判决。被告智课公司辩称，一、原告主张答辩人需向其支付2019年3月1日至6月23日的租金人民币184036元、管理费和空调费18411元以及可得利益损失280657元，并无事实和法律依据。（一）关于原告主张的3月1日至6月23日的租金。2017年12月5日，原告与答辩人签署《房屋租赁合同》，答辩人租赁位于深圳市福田区的房屋（电梯6楼6Ｄ）（以下简称“6Ｄ房屋”），建筑面积为133.53平方米，实际套内使用面积约为98平方米。租赁期限为2017年12月1日至2020年12月31日。《房屋租赁合同》第九条约定了租赁保证金缴纳，及答辩人提前退租的违约责任，即“出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1、租赁期未满，因乙方原因提前退租，有损甲方利益的”。签约后答辩人于2017年12月13按照《房屋租赁合同》第九条的约定向原告（由原告法定代表人龙华代收）缴纳了92186元租赁保证金，原告也于2018年1月8日向答辩人出具了已收到上述租赁保证金的《收款收据》。2019年1月2日，答辩人派员工前往原告办公室与法定代表人龙华面谈，告知因公司战略调整，将于2019年2月底提前退租6Ｄ房屋，解除与原告签订的关于电梯6楼6Ｄ房屋的《深圳市房屋租赁合同书》。2019年2月1日，答辩人员工刘X将书面《关于提前解除租赁合同的通知函》当面送交平时对接的原告一位佘姓女员工，且该佘姓女员工也已将通知函转发给龙华知悉，通知函载明答辩人决定于2019年2月28日提前退租6Ｄ房屋，并解除与原告签订的6Ｄ房屋的租赁合同，同意按照租赁合同约定执行退租事宜，即承担原告不予返还租赁保证金的责任。2019年2月28日答辩人按照提前通知原告的时间搬离承租的6Ｄ房屋，当日答辩人员工前往原告处归还6Ｄ房屋钥匙时原告拒绝接收，后答辩人于2019年3月4日再次派员工前往原告处归还6Ｄ房屋钥匙但原告仍拒绝接收，因此答辩人于2019年3月5日以ＥＭＳ快递方式寄还了钥匙，且原告已于2019年3月6日签收。2019年3月12日收到原告发来的《通知》后，答辩人于2019年3月13日向原告送达《关于〈通知〉的回复函》，再次明确愿意按照租赁合同承担相应责任，即放弃已缴纳的租赁保证金返还。答辩人从2019年3月1日起未再使用6Ｄ房屋，且按照双方签订的租赁合同的约定，答辩人已承担了放弃92186元租赁保证金返还的违约责任，因此不应再承担6Ｄ房屋3月1日至6月23日的租金。（二）关于原告主张的3月1日至6月23日的管理费和空调费。因为答辩人已于2019年2月28日与原告解除租赁合同，且已于当日搬离6Ｄ房屋，从2019年3月1日起未再使用6Ｄ房屋相关物业服务和空调服务等，因此不应再承担自2019年3月1日起的6Ｄ房屋的管理费和空调费。（三）关于原告主张的可得利益损失原告并未提交任何证据证明其存在280657元可得利益损失，因此答辩人不应承担原告主张的所谓可得利益损失。二、原告主张答辩人需向其支付装修费156950元并无事实和法律依据。原告与答辩人签订的《房屋租赁合同》第十四条约定：“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：要求乙方恢复原状。”因此在答辩人提前退租后，应承担的责任为将6Ｄ房屋恢复原状或承担恢复原状相应的费用。（一）答辩人入住时，原告移交的房屋状态仅做了简单的石膏墙隔断，答辩人入住前也只是拆除了部分原有隔断，增加了一些玻璃隔墙和石膏隔墙（以玻璃隔墙为主），搬离时房屋整体状况维护良好，恢复原状的工程量不会很大。（二）原告提交的装修、消防设施和空调改造合同，没有提供具体的施工图和施工明细，并不能证明这些是恢复到2017年12月移交给答辩人时的原状所必须的工程量和费用。因此让答辩人承担原告提交的合同中的所有装修费用是没有事实依据的，也是不合理的。而且按照租房市场惯例，消防设施和空调管道改造应该由下一个承租租户根据自己对空间的使用规划来进行改造和承担费用，不应该由已搬离的租户来负责，2017年12月答辩人入驻6Ｄ房屋时也是自行承担消防和空调改造费用。（三）答辩人在退租前后一直在与原告协商装修恢复费用事宜，根据6Ｄ房屋的实际情况，经过咨询装修市场行情，向原告提出过支付不超过8万元的装修恢复费用的补偿方案（按照600-800元／平米，实际房屋使用面积98平米计算）；但原告坚持主张答辩人应支付的恢复费用金额为16万元（原告主张恢复费用单价为800元／平米，但要按照所谓补充协议中写的188平米来计算）。双方签订的补充协议中写的188平米（含公摊），只是作为6Ｄ房屋所在大楼分摊物业管理费和空调费的依据，与装修恢复实际涉及的套内使用面积根本没有关系。原告提出的方案极其不合理，因此答辩人与原告一直未就装修恢复补偿费用达成一致意见，但并没有拒绝承担自己应承担的责任。综上所述，原告诉答辩人房屋租赁合同纠纷一案，原告的诉讼请求并无事实及法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，原、被告于2017年12月5日签订了《房屋租赁合同》，约定原告（甲方）将位于深圳市福田区的房屋出租给被告（乙方），房屋面积约为133.53平方米，月租金总额为46093元，租赁期限为2017年12月1日至2020年12月31日止。原告交付租赁房屋时，向被告收取二个月租金数额的租赁保证金92186元。约定返还租赁保证金的条件为：1、租赁期满；2、乙方结清租赁期间所产生的费用；3、恢复签订合同时的装修风格。双方补充约定，2017年12月11日至2018年12月31日月租金为46093元；2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为48859元。2018年1月8日，原告向被告出具了收到租赁保证金92186元的收据。2019年1月8日，双方签订了转租授权书，被告授权同意原告转租涉案房屋。2019年2月28日，被告搬离涉案房屋。2019年3月7日，原告向被告送达了《通知》，称2019年3月6日被告将租赁房屋的钥匙邮寄给原告，但被告未按照约定交纳2019年3月的租金、管理费等，已构成违约，要求被告恢复房屋原状并承担恢复费用及恢复期间的租金和管理费。2019年3月13日，被告向原告发出《关于〈通知〉的回复函》称，被告于2019年1月2日即已通知原告将于2019年2月28日提前退租，原告可以不予返还租赁保证金并愿意承担合理的装修恢复费用。2019年3月28日，原告告知被告因被告未恢复装修，已经找人代为装修，并将空调合同、装修合同和消防合同通过微信发送给被告，被告回复称装修恢复费用不应包括消防和空调的改造，愿意承担6万元装修费用。2019年6月23日，原告将涉案房屋出租给案外人中金支付有限公司，月租金为34531元。原告提交了室内消防整改合同书、装修合同书、中央空调通风管道安装合同，并称上述三份合同为被告承租房屋恢复原状发生费用，三份合同支付的对价分别为17000元、110000元、27000元。被告对此不予确认。被告提交了一份落款日期为2019年1月29日的《关于提前解除房屋租赁合同的通知函》，称将于2019年2月28日提前退租。被告称该份通知函已经送达给原告，并提交了被告与原告法定代表人龙华的通话记录，原告对通话记录予以认可，但对通知函不予认可，并称未收到该份通知函。上述事实有原告提交的《房屋租赁合同》《通知》、消防整改、装修、空调安装合同、增值税专用发票及招商银行付款回单，被告提交的收据、微信聊天记录、转租授权书等证据予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方签订的房屋租赁合同合法、真实、有效，双方当事人均应按照合同约定忠实行使权利、履行义务。本案争议焦点主要为：一、被告应否支付2019年3月1日至6月23日期间租金、管理费和空调费；二、被告应否支付涉案房屋装修费用；三、被告应否支付涉案房屋可得利益损失。关于争议焦点一，双方于2019年1月8日签订的转租授权书中中并未提及被告将提前退租，原告对落款日期为2019年1月29日的《关于提前解除房屋租赁合同的通知函》不予确认，被告未提交已经将该通知函送达给原告的证据，且被告提交的通话录音亦未明确指向该份通知函，故被告提交的上述证据尚不能证明“被告已于2019年1月与原告协商退租事宜”存在高度可能性，被告应当承担举证不能的法律后果，本院对其抗辩不予采纳。被告于2019年2月28日搬离涉案房屋，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任，原告可以不予退还租赁保证金。因被告搬离时未按照合同约定对房屋恢复原状，且被告不能证明已经提前与原告协商退租，故原告还可以向被告主张恢复原状的费用和合理恢复原状期间的租金损失。本院结合涉案房屋面积及装修、恢复工期、租赁市场规律等因素，酌情确定房屋恢复原状期间为3个月（2019年3月至5月），至于月租金和管理费，考虑本案原告与案外人签订的合同对价及当时租赁市场行情，本院酌情确定空置期月租金为34531元，故被告还应向原告支付3个月租金103593元。原告未提交恢复原状期间已经代为缴纳管理费、空调费的相关证据，故对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二，原告已经提交了涉案房屋消防整改、空调通风口安装和专修合同书，考虑原告未提交被告承租时房屋现状情况证明，且原告对房屋进行装修亦存在自身商业利益，故本院酌情确定被告应支付原告装修费用100000元。关于争议焦点三，原告主张的可得利益损失实际为被告承租期间的月租金减去新承租期间的月租金差额，对此本院认为，原告与案外人签订租赁合同时约定的月租金并非原告可以预见，且签订新的合同时原告并不需要将被告违约行为作为考虑因素，故本院对原告该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告智课教育咨询（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告诚之邦实业（深圳）有限公司支付2019年3月至5月期间的租金103593元；二、被告智课教育咨询（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告诚之邦实业（深圳）有限公司支付装修费100000元；三、驳回原告诚之邦实业（深圳）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10200.54元（已由原告诚之邦实业（深圳）有限公司预交），由被告智课教育咨询（深圳）有限公司负担3264元，由原告诚之邦实业（深圳）有限公司负担6936.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  刘小焱人民陪审员  徐之望二〇二〇年三月二十三日书 记 员  叶连根附本判决所适用法律：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。