广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初42号原告：徐晟朗，男，2009年6月13日出生，汉族，住珠海市香洲区×××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××xx。法定代理人：邱秋，女，1978年3月20日出生，汉族，住珠海市香洲区×××××××××××××××××，公民身份号码511××××××××××××xx，系原告徐晟朗的母亲。委托诉讼代理人：汤颖茵，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市海纳房产开发有限公司，住所地珠海市××××××××××xxx，统一社会信用代码xx×××××××××××xx。法定代表人：汤振东，董事长。委托诉讼代理人：黄海涛，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何璐，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。原告徐晟朗诉被告珠海市海纳房产开发有限公司（以下简称海纳房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，由审判员杨擎轩公开开庭进行了审理。原告徐晟朗的法定代理人邱秋和委托诉讼代理人汤颖茵，被告海纳房产公司的委托诉讼代理人黄海涛、何璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐晟朗向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付逾期办理不动产权属证书的违约金，直至被告协助原告办理不动产权属证书为止（以总房价1683000元为基数，按每日总房款万分之五计算，从2015年3月30日起暂计至2019年11月30日，共逾期1707天，即1683000元×0.05%×1707=1436440.50元）2.请求判令被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。事实和理由：原告与被告达成了协议，约定原告以总房价人民币1683000元的价格购买由被告负责开发的位于珠海市香洲区××××××××××××××。原告分别于2013年2月4日、2013年2月22日及2014年7月21日向被告指定的账户支付了房价款。被告亦分别于2013年2月4日、2013年2月22日及2014年7月21日共计向原告开具共计人民币1683000元的收据。此后，2014年9月30日，原告与被告签订了《珠海市商品房买卖合同》（以下简称合同），购买了由被告负责开发的位于珠海市香洲区××××××××××××××。房屋并在2013年9月30日进行了交付使用。但被告在履行合同的过程中，出现了逾期办理不动产权属证书的违约情况。根据合同的相关约定，原告已多次敦促被告为其办理不动产权属证书，但被告却以各种理由一直推脱，导致现阶段仍未能为原告办理房产权属证书。截止至2019年11月30日已逾期1710日。按照合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记。”若出卖人未在约定的时间内为买受人办理产权登记的，应按合同第十六条第2款约定：“出卖人从应当为买受人申请办理房地产权证之日起按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金”。综上所述，原告与被告签订的《珠海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，符合我国法律的相关规定，合法有效。双方应严格遵守并按照合同的约定履行自己的义务。被告应当在合同订立之日起180日内按约定办理房屋权属证书，逾期未办理的，应承担相应的赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第107条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条、第19条的规定，被告应当支付违约金并积极配合原告办理涉案房产的房屋权属证书。为维护自身的合法权益，特依法向本院提起诉讼，请求依法判如所请。被告海纳房产公司辩称，一、此前，答辩人与被答辩人就延迟办理案涉房屋的过户登记手续事宜达成了合意，被答辩人同意顺延办证期限，延迟办理产权登记的违约金应自2020年1月1日起算。被答辩人于2019年4月29日向答辩人申请减免物业管理费，案涉管理费减免证明单载明“被答辩人同意延期至2019年12月份办理产权登记手续，现向答辩人申请减免48个月物业管理费”。双方均同意顺延办理产权登记的期限至2019年12月31日，因此，延迟办理产权登记的违约金应自2020年1月1日起算。二、目前，答辩人延迟办理产权登记并未给被答辩人造成任何确定的实际损失，案涉合同约定的违约金过高，请求法院予以适当减少。在被答辩人难以证明其实际损失的情况下，答辩人可按年利率6%的标准计算违约金。《合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该规定可以看出，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。但被答辩人未提交证据证明答辩人逾期办证的违约行为给其造成的任何实际损失，故，答辩人请求法院对于适当减少答辩人应支付的违约金。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【文号：粤高法（2017）191号】第三十八条的规定，“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金”，因此，在被答辩人难以证明其实际损失的情况下，答辩人可按年利率6%的标准计算违约金。三、退一万步而言，根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条的规定，“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之日起计算诉讼时效期间，”被答辩人部分诉讼请求的时效已经届满，法院应不予支持。综上所述，答辩人应按年利率6%的标准向被答辩人支付2020年1月1日至实际办理产权登记之日止违约金【计至2020年2月24日为54天，答辩人应予支付的违约金为15147元（15147元＝1683000元×6%÷360×54天）】。目前，答辩人延迟办理产权登记并未给被答辩人造成任何确定的实际损失，案涉合同约定的违约金过高，请求法院予以适当减少。退一步来说，被答辩人部分诉讼请求已经超过了诉讼失效，法院应不予支持。本院经审理认定事实如下，2014年9月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《珠海市商品房买卖合同》，主要内容包括：原告向被告购买位于珠海市香洲区××××××××××××××（以下简称案涉xxx），建筑面积168.3平方米，房屋总价为1683000元；付款方式为原告签订合同时付定金10万元，并于2014年9月30日前付清全款人民币1683000元（含定金）。合同第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条关于产权登记约定：双方同意选择以下第1项方式委托办理产权登记：1、出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，向产权登记机构为买受人申请办理产权登记。出卖人应如实告知买受人为办理产权登记需要由买受人提供的申请资料。出卖人未告知或告知的内容不完备、不准确，致使买受人未能及时提供申请资料的，买受人不承担责任；出卖人已如实告知买受人为办理产权登记需要由买受人提供的申请资料且告知内容完备、准确，但买受人未及时提供产权登记机构要求的需由买受人提供的申请资料的，出卖人不承担责任。2、买受人办理。买受人办理产权登记的，出卖人应在商品房交付使用后____日内将登记机关要求的需由出卖人提供的申请资料提交买受人。第十六条就迟延办理产权登记的违约责任约定：出卖人违反第十五条的约定，双方同意买受人不退房，出卖人从应当为买受人申请办理房地产权证之日起按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金。同日，原、被告一并签署了《补充协议》（合同附件三），该补充协议第十条“买卖合同第十六条补充”第1款约定：1、由于出卖人未按买卖合同约定提供办证相关资料，影响买受人办理产权证的，买受人不退房，出卖人每逾期一日，按每日总房款的万分之五向买受人支付违约金。上述补充协议第十六条“其他补充约定”第5款约定：……本协议是买卖合同不可分割的一部分，与买卖合同具有同等法律效力。本补充协议由买受人和出卖人在签订买卖合同的同时签署。如本补充协议与买卖合同或双方此前所签订的协议有任何不符之处，均以本补充协议的约定为准。2013年2月4日、2013年2月22日、2014年7月21日，原告向被告支付购房款共计人民币1683000元，同时，被告向原告开具相应购房款金额的收据。2014年9月30日，原告办理了案涉301房的入伙手续。2019年4月29日，原、被告签署《管理费减免证明单》，内容包括：原告同意301房延期至2019年12月份办理产权登记手续，被告同意减免2016年5月1日至2020年4月30日期间的物业管理费（实收月份）。另查，根据原告提供的案涉301房不动产登记情况查询材料显示，2014年10月13日，案涉301房办理权属登记在被告海纳房产公司名下；抵押登记情况：1）抵押权人：兴业银行股份有限公司珠海分行，被担保主债权数额：19850000元，债务履行期限：2014-10-22至2015-7-21；2）抵押权人：兴业银行股份有限公司珠海分行，被担保主债权数额：20150000元，债务履行期限：2016-3-16至2020-6-7；查封登记情况：本院针对（2018）粤0402民初11658号案件作出的裁定，申请人:兴业银行股份有限公司珠海分行，查封期限：2018-11-30至2021-11-29。本院认为，原、被告签订的《珠海市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人应予恪守。上述合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记。出卖人从应当为买受人申请办理房地产权证之日起按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金。在房屋交付后，被告并未依约向原告办理产权过户登记手续，其行为已构成违约。后双方因延期办证问题达成协议，原告同意以减免交付物业管理费的方式，将办理产权登记手续时间延期至2019年12月份。因此，被告自2020年1月1日起应为原告及时办理产权登记手续，但被告未作履行。被告自2020年1月1日至今，违约行为持续，违约行为对原告造成实际的利益损失，故被告应依约承担2020年1月1日至本判决生效之日止的违约责任。至于其后的违约责任的追究问题，因违约责任损害并未实际产生，故本案不予处理。被告应按原告已付房款1683000元，从2020年1月1日至判决生效之日止，按每日万分之五计付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、被告珠海市海纳房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐晟朗支付逾期办理不动产权证违约金（以人民币1683000元为基数，按每日万分之五计算，从2020年1月1日至本判决生效之日止）；二、驳回原告徐晟朗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币8864元，保全费人民币5000元，由原告徐晟朗负担4800元，被告珠海市海纳房产开发有限公司负担9064元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  杨擎轩二〇二〇年三月十二日书记员  谢雪慧赵梵亦