福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初20950号 原告：黄祥升，男，1984年8月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：吴朝阳，男，1969年11月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：黄小生，男，1967年9月27日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：林秀娜，北京惠诚（厦门）律师事务所律师 被告：陈清宏，男，1958年6月16日出生，汉族，住福建省南安市。 原告黄祥升与被告吴朝阳、黄小生、陈清宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黄祥升、吴朝阳以及黄小生的委托诉讼代理人林秀娜到庭参加诉讼。陈清宏经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄祥升向本院提出诉讼请求：1.自2020年4月30日起至2026年7月31日止，吴朝阳直接向黄祥升转账支付厦门市思明区嘉禾路339号416单元房屋的租金，其中，2020年4月1日至2020年7月31日期间应按月租金10788.9元支付，2020年8月1日至2023年7月31日期间应按月租金11866.32元支付，2023年8月1日至2026年7月31日应按月租金13054.06元支付。2.吴朝阳向黄祥升补齐2019年4月30日至2020年1月30日期间的租金差额37033.08元。事实和理由：2018年10月，黄祥升等四人通过淘宝网法院拍卖竞拍购得原房主黄小芳名下厦门市思明区嘉禾路339号四川大厦的六套房屋共计690.69平，房号分别为409、410、413、416、418、419。其中黄祥升购得410号、416号房屋，面积分别为64.06平方米、183.86平方米。法院拍卖时附带了《房屋租赁合同》与《补充协议》。陈清宏代表所有租户与吴朝阳签订《房屋租赁合同》，约定将思明区四川大厦租给吴朝阳用于开“养生会所”。房屋建筑面积合计是3865平方米，租期是12年，从2014年8月1日起到2026年7月31日止。陈清宏与吴朝阳签订合同后，陈清宏又授权给黄小生进行租金分配。于是，陈清宏在收到吴朝阳的租金后扣除属于自己的租金，将其余租金转帐给黄小生，黄小生再按各租户房屋大小分配租金给租户。2017年5月，因地铁建设，吴朝阳认为影响了生意，找到黄小生要求与其签订《补充协议》，《补充协议》约定：“应于2017年8月1日进入第二阶段的租金暂不递增，仍按第一阶段租金支付”。直到2019年1月，所有租户一起去找吴朝阳，要求按合同递增租金，于是从2019年4月起，所有租户的租金得以恢复按《房屋租赁合同》约定的第二阶段进行支付。法院拍卖房屋时，黄小生为牟取利益串通吴朝阳伪造《补充协议》，将黄小芳六套房屋（690.69平方米）的季度租金定为7万元（系伪造的假协议，与主合同约定租金不符），其租金价格远低于《房屋租赁合同》约定的第一阶段租金，即租金由第一阶段的每月每平方米54元降低为每月每平方米33.7元，目的是截留黄小芳名下的租金、少交租金到法院，使债权人受到损失。黄祥升认为，黄祥升所收取的租金应与同楼同层（四楼）房源的租金单价相同，事实是远远低于同楼同层（四楼）房源的租金单价，违背了合同的公平原则。2019年4月起，租金应当按照合同约定递增，吴朝阳应按照每平方米58元的标准向黄祥升补足2019年4月30日起至2020年1月30日期间的租金差额合计37033.08元。此外，根据法院拍卖附带的《房屋租赁合同》，案涉房屋租赁给吴朝阳使用，黄祥升与黄小生没有任何关系，也不委托黄小生收取租金，应由吴朝阳按合同要求直接支付给黄祥升。 吴朝阳辩称，一、吴朝阳依约履行支付租金义务，黄祥升要求直接向其支付租金没有依据，依法不应支持。根据《房屋租赁合同》第四条约定，出租方指定陈清宏名下的银行账户作为租金收款账户，吴朝阳依约向指定账户支付租金，符合合同约定。合同第十三条约定，经双方协商一致，本合同可以修改或补充，并由双方签订补充协议。据此，合同的变更事宜应当由全体业主与吴朝阳协商处理，在没有取得其他业主同意的情况下，无权单方变更合同，要求其直接支付租金。二、吴朝阳已经足额支付全部租金，不存在租金差价，黄祥升与其他业主之间内部租金分配与其无关，黄祥升无权要求支付差价。吴朝阳依约全额支付租金，不存在拖欠租金或租金差价等问题，已经全面履行了合同义务。黄祥升要求吴朝阳补足差额没有事实及法律依据。黄祥升与其他业主之间的租金内部分配问题，与吴朝阳无关。更不能因业主内部问题要求吴朝阳重复支付租金。不管业主内部是否存在租金差价，吴朝阳都不应再支付任何租金差价，否则就是重复支付，不仅严重违背合同约定，而且显失公平，损害吴朝阳合法权益。 黄小生辩称，一、黄祥升明确知道讼争房屋在拍卖时已经出租他人，仍然参与竞拍并取得讼争房屋所有权，根据“买卖不破租赁”的相关法律规定，黄小生作为业主代表与承租人签订的租赁合同及补充协议对黄祥升具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，黄祥升通过司法拍卖途径竞买讼争房屋，必然知道拍卖公告及拍卖须知，清楚知道讼争房屋在拍卖时的基本情况：厦门市思明区嘉禾路339号416单元，所在楼层第4层，带电梯，现与其他房屋打通使用……现有租赁，房屋租赁合同约定租期至2026年7月31日止，现每季度租金为18553元，其余租赁情况详见所附房屋租赁合同及补充协议。黄祥升应当知道且已经知道讼争房屋出租他人的事实，应当知道且已经知道讼争房屋的租金情况，应当知道且已经知道讼争房屋的租赁合同及补充协议的相关约定，在此情况下竞买取得讼争房屋所有权，持续接收黄小生按照18553元/季度的标准向其支付的租金，足以表明其接收基于讼争房屋租赁合同所产生的权利和义务。现黄祥升以黄小生与吴朝阳恶意串通为由主张讼争房产的租赁合同及补充协议无效，毫无事实根据。二、黄祥升在没有取得其他业主同意的情况下，不得单方面要求变更租赁合同，不得直接由吴朝阳支付租金给黄祥升。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，黄小生作为业主代表与承租人签订的房屋租赁合同第十三条约定，经双方协商一致，本合同可以修改或补充，并由双方签订书面补充协议。据此，房屋租赁合同的变更事宜应当由全体业主与承租人协商处理。由于全体业主人数众多，所代表的产权面积大小不一，为了方便，按照惯例，一直由黄小生或者陈清宏作为业主代表，按照有利于实现合同目的的原则，出面与承租人协商有关租赁事宜。新业主承继原业主基于房屋租赁合同享有的权利和义务，将房屋交付给承租人使用，收取相应的租金，新业主发现问题或者有好的建议，首先应当联系业主代表，而不是抛开其他业主，直接找承租人，引发矛盾、干扰房屋租赁合同的正常履行。根据租赁合同第四条约定，指定陈清宏银行账户作为租赁收款账户，黄祥升应当接受该条款，无权未经全体业主同意单方面变更合同约定，无权要求吴朝阳直接向其支付租金。三、黄祥升刻意忽略其他业主已经承担的设备设施费用、车位整顿费用、电梯间面积等成本，回避了楼层和单元之间的差异，简单地按照租金总额除以建筑面积的办法计算租金，虽然形式上公平，但实质上严重不公平。虽然租赁合同上载明的建筑面积是3865平方米，这仅仅是第三、四层的建筑面积，而提供给承租人使用的还包括电梯间的面积、车位、中央空调和发电机等设备设施。此前，黄小生等业主也是通过司法拍卖途径取得四川大厦一至四层，当时为了推动尽快交房还向原承租人支付了共计380万元的设备费用，黄祥升作为新的业主也未分摊该笔费用成本。黄祥升在竞拍时已经发现第三层和第四层拍卖价格存在差异。黄祥升简单地按照租金总额除以建筑面积的办法计算讼争房屋的租金，不符合租赁合同签订的背景，也没有考虑其他业主已经承担的巨额成本，其主张并无依据，应予以驳回。 陈清宏未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈清宏经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的抗辩权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月2日，陈清宏、黄小生（出租人、甲方）与吴朝阳（承租人、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将厦门市思明区嘉禾路339号四川大厦一层部分及三至四层全部出租给乙方，建筑面积共计3865平方米，租赁期限12年，自2014年8月1日起至2026年7月31日止，用途为经营养生会所。其中2014年8月1日至2017年7月31日租金为210000元/月，2017年8月1日至2020年7月31日租金为226800元/月，2020年8月1日至2023年7月31日租金为249480元/月，2023年8月1日至2026年7月31日租金为274428元/月。租金按季度支付，于每季度前15日内完成付款，租金支付至甲方指定的陈清宏名下银行账户。此外，合同还约定甲方将租赁房屋出租给乙方的行为已获得房屋所有权人的书面同意，甲方保证该书面同意的真实性，并将该书面同意作为合同的附件之一；甲方承诺负责平整地下停车库，该部分费用由甲方自行承担，承诺无偿提供乙方位于嘉禾路四川大厦正门前左侧固定车位及位于地下负一楼共24个24小时固定停车位。 思明区嘉禾路339号410、416号房屋在前述合同约定的出租范围内，原业主为黄小芳。因黄小芳涉诉被执行，410、416号房屋被司法拍卖。拍卖过程中，吴朝阳和黄小生曾向执行法院提交其二人于2017年7月29日签署的一份书面材料，内容为：“本人承租四川大厦（厦门思明区嘉禾路339号3-4层）因经营困难与业主协商租金暂不递增，至2020年等业务好转后再商议……410号每季度的租金是9491元，416号每季度的租金是18553元”。2018年8月7日，本院发出《关于拍卖厦门市思明区嘉禾路339号416单元房产的公告》，载明：“一、拍卖标的：厦门市嘉禾路339号416单元。所在楼层第4层，带电梯，现与其他房屋打通使用。……现有租赁，房屋租赁合同约定租期至2026年7月31日止，现每季度租金为18553元，其余租赁情况详见所附房屋租赁合同及补充协议”。2018年10月24日，黄祥升通过本院淘宝网司法拍卖网络平台竞得410、416号房屋，并于2018年11月19日签署了一份《拍卖成交确认书》，该确认书载明“二、买受人在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定……四、拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，拍卖人对拍卖标的进行了视频展示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担”。后，黄祥升登记为讼争房屋权利人。 黄祥升竞得讼争房屋后，吴朝阳并未将410、416号房屋的租金直接支付黄祥升，仍按《房屋租赁合同》的约定，将该合同约定的全部租金统一支付至陈清宏银行账户中，之后陈清宏再将相应款项支付至黄小生指定的银行账户，最后由黄小生或其指令人员向黄祥升转账支付其410、416号房屋的租金。到庭当事人均确认，2019年4月之前的租金，黄小生系按拍卖公告中载明的租金标准向黄祥升转账。之后，双方确认黄祥升应收取的租金递增8%，黄小生亦按原租金标准递增8%向黄祥升转付租金至2020年3月份。吴朝阳亦按照《房屋租赁合同》约定的租金标准，足额向陈清宏账户支付租金至2020年3月份。黄祥升认为，2019年4月之后，其应按照其所有的房屋面积占《房屋租赁合同》载明的总面积的比例，获得相应比例的租金。 审理中，黄小生确认其与陈清宏基于全体业主的授权，有权收取讼争房屋的租金，陈清宏与全体业主之间存在委托代理关系。 本院认为，陈清宏、黄小生作为四川大厦三至四层的代表业主与吴朝阳签订的《房屋租赁合同》、黄小生与吴朝阳所签署书面材料关于讼争房屋租金的约定，均在黄祥升竞拍时在拍卖公告中予以明确公示，黄祥升亦对此无异议并予以接受。因此，《房屋租赁合同》及黄小生与吴朝阳关于讼争房屋租金的约定，在黄祥升购买讼争房屋后，亦对其具有约束力。 讼争《房屋租赁合同》虽约定租金统一支付至陈清宏名下账户，但陈清宏、黄小生系基于前述全体业主的委托代为收取租金，依照《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。黄祥升可以随时解除该委托，且吴朝阳直接向黄祥升支付讼争房屋的租金也不会损害其他业主以及承租人的权益，因此黄祥升明确表示不再委托陈清宏、黄小生收取讼争房屋租金，要求吴朝阳直接向其支付讼争房屋2020年4月起的租金符合法律规定，应予支持。 另，黄祥升主张应按总租金除以总建筑面积的单价标准计算讼争房屋租金，并以此为由要求吴朝阳、黄小生、陈清宏补足租金差价以及自2019年4月之后按该标准向其支付租金，其该部分诉讼请求依据不足。首先，吴朝阳已依《房屋租赁合同》约定向陈清宏账户足额支付了租金，在黄祥升与其委托人之间委托合同关系是否解除存在争议的情况下，吴朝阳依《房屋租赁合同》履行并无过错，黄祥升无权要求其重复支付租金。其次，讼争《房屋租赁合同》中只约定了整体的租金金额，并未约定按建筑面积计算得出的租金单价；合同中约定的建筑面积3865平方米仅为四川大厦三至四层的面积数，并未囊括提供给承租人使用的一层部分以及车位等，黄祥升以整体租金金额除以3865平方米计算讼争房屋的租金单价，既忽略了前述一层部分及车位权利人的利益，也未考虑房屋具体楼层以及位置等客观因素对租金标准的影响。再次，黄祥升通过司法拍卖取得讼争房屋，拍卖公告中已经明确记载讼争房屋的租金标准，讼争《房租租赁合同》以及吴朝阳和黄小生于2017年7月29日签署的书面材料也在司法拍卖网络平台中进行了公示，因此黄祥升对于《房屋租赁合同》的具体约定以及讼争房屋的租金金额系明知且应视为接受。该公示的租金金额亦已明确并非根据讼争房屋占总建筑面积的比例，再乘以总租金进行分配。综上分析，对黄祥升要求补足租金差价以及自2019年4月之后按租赁合同约定的平均租金单价为标准向其支付租金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 吴朝阳将厦门市思明区嘉禾路339号416号房屋自2020年4月1日起的租金直接转账支付给黄祥升； 驳回黄祥升的其他请求。 案件受理费725元，由黄祥升负担625元，由吴朝阳负担100元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （刘远萍） 人民陪审员 （黄招荣） 人民陪审员 （林联景） 二〇二〇年三月二十六日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。