四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0522民初2345号 原告：四川亚泰建设有限公司，住所地：四川省泸州市江阳区连江路二段**。统一社会信用代码：91510500204704704659L。 法定代表人：谢志平，总经理。 委托诉讼代理人：牟炜，四川平通律师事务所律师。 被告：泸州市龙马潭瑞恒小额贷款有限公司。。住所地：四川省泸州市蜀泸大道********（爱家****）统一社会信用代码：91510504083363498L。 法定代表人：郭周培，执行董事。 委托诉讼代理人：王云彩，四川中豪（泸州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈波，四川中豪（泸州）律师事务所律师。 第三人：泸州峰宇汽车销售有限公司。住所地。住所地：四川省泸州市纳溪区棉花坡镇安富村五社：510503000013606。 法定代表人：潘廷友，执行董事。 原告四川亚泰建设有限公司（以下简称：亚泰公司）与被告泸州市龙马潭瑞恒小额贷款有限公司（以下简称：瑞恒公司）、第三人泸州峰宇汽车销售有限公司（以下简称峰宇公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人峰宇公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告亚泰公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决立即停止对位于纳溪区房屋的执行（查封及拍卖）；2、判决确认位于纳溪区房屋属原告所有，第三人立即配合原告办理上述房屋不动产权证过户手续，并承担相应税费；3、判决第三人为上述房屋安装电梯并承担所有费用，同时第三人承担原告为修建、安装上述房屋的自来水、天然气、电视光纤等设施所垫付的费用210712元。事实与理由：第三人峰宇公司在纳溪区区建设了“峰宇汽贸城”项目，修建了若干门面和住宅楼房。原告因安置单位职工住房的需要，经双方协商，决定由原告出资购买峰宇汽贸城4号楼和2号楼第四层共计3596.08平方米的房屋安置职工。原告于2014年1月10日和13日分两次支付200万元购房定金，峰宇公司出具了收条，收条载明该200万元在正式签订合同后转为购房款。2014年2月19日，双方正式签订了《购房合同》，约定峰宇公司应当在合同签订后3个月内将房屋的电梯、消防设施、化粪池、水电气、光纤、电话等设施安装完毕，并将房屋交付原告使用，费用由峰宇公司承担。同时，峰宇公司将2号楼的全部房顶面积赠送给原告使用，并同意原告在2号楼第4层楼梯口处安装隔断设施。合同中，双方确定房价按均价1750元每平方米计算，原告已预付200万元，待峰宇公司将房屋的电梯、消防设施、化粪池、水电气、光纤、电话等设施安装完毕后，原告再支付300万元，剩余款项待峰宇公司将房产证、土地证过户手续办好交付原告时支付到总价款的98%，剩余的2%作为保证金。合同签订后，峰宇公司提出安装电梯、水电气等设施需要钱，原告又于2014年2月20日支付峰宇公司150万元。2014年10月31日，因峰宇公司欠泸州中友投资公司借款未还，峰宇公司向原告出具委托书，要求原告将购房款250万元支付泸州中友投资公司，以抵偿泸州中友公司的借款，峰宇公司同日向原告出具250万元的收据。至此，原告已支付购房款600万元。但峰宇公司一直未按约定安装水电气等设施，更没有为原告办理产权证件。因原告急需房屋安置职工，原告在2014年6月接收房屋后，自己安排人员安装消防设施、化粪池、水电气、光纤、电话等设施，将员工安置入住。其间，原告安装天然气花费174212.52元，电视光纤花费16500元，从紧邻公司搭接自来水花费20000元。原告同时一直催促峰宇公司安装电梯和办理权属证件，但因峰宇公司经营不善，其法定代表人潘廷友又涉嫌犯罪被羁押，公司处于瘫痪状态。原告多次催促，峰宇公司一直未履行合同约定的上述义务。2016年7月，原告得知，合江县法院应原案申请执行人瑞恒公司的申请，已将原告已经购买并交付的上述房屋列入峰宇公司案件的执行标的，并准备拍卖。原告就此提出执行异议，合江县法院审查后驳回了原告的异议。原告不服提起执行异议之诉，经一审、二审，最终法院以“峰宇公司法定代表人潘廷友涉嫌非法集资犯罪”为由，驳回了原告的起诉。2017年8月，潘廷友涉嫌非法集资案件审理终结，刑事判决书中并未将上述房产作为潘廷友涉嫌非法集资案件的标的。2019年6月，合江县人民法院恢复对上述房屋的执行。原告遂向法院提出执行异议。合江县人民法院经审理，作出（2019）川0522执异54号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，原告与峰宇公司签订的《购房合同》合法有效并已实际履行。房产没有过户的原因系峰宇公司经营不善，其法定代表人潘廷友涉嫌犯罪等原因造成，原告没有过错。被告瑞恒公司对第三人峰宇公司名下4号楼1、2、3层房屋及2号楼4层房屋的抵押系主债权履行期限届满后办理的“事后抵押”，不能产生相应的抵押权。且瑞恒公司在法律规定的期限内未行使抵押权，不能就上述房屋拍卖后的款项享有优先受偿的权利。综上，原告对案涉的六层（套）房屋享有足以排除执行的民事权益，遂提起本案诉讼。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 1．（2019）川0522执异54号执行裁定书，证明本案经执行异议处理，并在法定期限内提起异议之诉。 2.国有土地上房屋征收补偿协议，证明原告因房屋被征收，购置案涉争议房屋，用于安置被征收房屋的员工。 3.购房合同，拟证明原告与第三人签订《购房合同》，所购房屋为本案争议2号楼4层和4号楼一栋，合同同时约定第三人应负责消防、水电、光纤等安装到室内。 4.第三人向原告出具的收据、转账凭证、委托支付书，拟证明原告于2014年1月、2月、10月，以本人直接向第三人支付、第三人委托向案外人支付及债权转让抵销债务的方式向第三人共计支付购房款600万元。 5.天然气安装合同，发票2张，拟证明原告于2014年12月2日为案涉房屋管道安装支出174212.52元及广播电视网络安装支出费用16500元。 被告瑞恒公司辩称：1、原告所述不实，原告与第三人间的房屋买卖合同不真实，其支付预付款的时间早于合同签订时间，不合常理。打款主体不能一一对应，原告未实际向第三人支付房款，双方实际关系是以房抵债关系。2、原告与第三人未就案涉房屋进行交付，案涉房屋于2014年9月即被人民法院查封，原告对案涉房屋的占有系恶意的强行占有。3、案涉4号楼1、2、3层房屋及2号楼4层房屋已抵押给瑞恒公司，并办理了抵押登记，具有公示、公信力。且瑞恒公司在案件执行阶段已向人民法院主张了优先受偿权。综上，人民法院对登记在峰宇公司名下的房产查封、拍卖，符合法律规定。原告亚泰公司对案涉房屋不享有所有权，亦没有其他足以排除执行的民事权益，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。 被告瑞恒公司向本院提交如下证据： 1.抵押权证4份，拟证明第三人将案涉四套房屋与被 告办理了抵押权登记； 2.泸州市中级人民法院民事调解书三份，拟证明被告 对第三人享有债权。 第三人峰宇公司未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 经庭审质证，被告对原告出示的证据1真实性认可；对证据2，认为与本案无关联；对证据3、4、5系不认可，各方账目往来、转款、账目抵销均虚假，天然气安装等事宜与双方的购房合同约定矛盾。原告对被告出示的证据真实性认可，但认为抵押权系主债权履行期限届满后办理的“事后抵押”，且设立于原告向第三人购房以后。 对双方无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证，同时，原告提供的证据2与本案不具有关联性，本院不予评议，对证据3、4、5，能形成证据链，证明原告与第三人履行购房合同过程中的经济往来过程，本院予以确认。 综合当事人的陈述及举证、质证情况，本院认定如下事实：2014年1月10日，原告亚泰公司为向第三人峰宇公司购买本案案涉房屋，向第三人峰宇公司两次转款支付定金合计200万元，第三人向原告出具收条。同年2月29日，原告亚泰公司与第三人峰宇公司签订《购房合同》，约定峰宇公司将坐落于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口出让土地自建的楼盘，即2号楼第4层、4号楼门面、住宅楼**出售给亚泰公司，以房监部门办证面积为准。单价均按1750元/平方米计价，总面积约3596.08平方米，合计总金额6293140元。该合同还约定了第三人峰宇公司应就该出售房屋在三个月内将电梯安装完毕，并负责房屋消防设施、水、电、光纤等完善向原告交付使用。合同签订后，亚泰公司又于2014年2月、10月，以直接向第三人支付、向第三人委托的案外人支付的方式支付购房款400万元，合计支付购房款600万元。第三人向原告出具收款收据。之后，原告将涉案房屋进行改装入住，并于2014年底自行垫支安装天然气、广播网络设施等。 另查明，原告所主张的案涉房屋系第三人自建的办公用房、生产用房、倒班房。2014年5月28日，上述房屋所有权初始登记在第三人峰宇公司名下（共计六处房产，房屋所有权证号为201407966、201407980、201407984、201407986、201407988、201407992，登记建筑面积合计为3304.42平方米，结合双方合同约定，总价款金额计578.27万元）。2014年9月因第三人峰宇公司涉多起民事案件，其在泸州市纳溪区峰宇汽贸城自建的相关房屋均被法院采取保全措施。2015年3月16日，本院依照四川省泸州市中级人民法院（2014）泸执字第84号指定执行裁定书，作出了（2015）合江执字第123号执行裁定书，对包含本案诉争房在内的共计24处房产，裁定拍卖。亚泰公司对本院作出的（2015）合江执字第123号执行裁定书不服，以“被执行人泸州峰宇汽车销售有限公司位于纳溪区房屋系其购买”为由，提出书面异议，请求终止对该房屋的执行，并解除对该房屋的查封。本院受理亚泰公司执行异议案件后，于2016年10月18日作出（2016）川0522执异29号执行裁定书，裁定驳回亚泰公司的异议请求。亚泰公司不服该执行裁定，向本院提出了执行异议之诉，本院于2016年11月2日受理后，于2016年12月19日作出（2016）川0522民初3226号民事裁定书，裁定驳回亚泰公司的起诉。之后，本院基于泸州市纳溪区人民检察院的检察建议，于2016年12月20日作出（2015）合江执字第123号告知书，告知峰宇公司涉执债权人，决定对峰宇公司的财产中止执行，即正在拍卖的财产暂停拍卖，正在分配的财产暂停分配。由于亚泰公司不服本院作出的（2016）川0522民初3226号民事裁定，向四川省泸州市中级人民法院提出上诉。四川省泸州市中级人民法院二审认为,亚泰公司所提案外人执行异议之诉的执行标的因一审法院已中止执行,亚泰公司作为案外人提起案外人异议之诉的前提条件不具备,依法应裁定驳回起诉,一旦人民法院决定继续执行诉争的执行标的,亚泰公司可另行依法主张相关权利,故于2017年6月22日作出（2017）川05民终455号民事裁定书，裁定：“驳回上诉，维持原裁定”。2019年2月28日，本院恢复对峰宇公司名下上述财产的执行。原告亚泰公司再次提起执行异议，经本院审查驳回异议申请后，再次提起本案异议之诉。 还查明，被告瑞恒公司于2013年12月至2014年4月期间多次向第三人峰宇公司出借款项2000余万元，双方签订了《借款合同》及《最高额抵押合同》，合同约定的款项归还日期为2014年6月17日、2014年8月16日。2014年8月13日，双方就第三人名下包含本案诉争201407966、201407980、201407984、201407986等共计11套房产等设立了最高额抵押的他项权利，并在房管部门办理登记，抵押约定期限于2014年8月16日止。2014年10月9日，被告瑞恒公司与第三人峰宇公司的多笔民间借贷纠纷经泸州市中级人民法院调解，并达成调解协议。调解协议对双方的债权债务金额及其给付时间进行确认。 本院认为，本案系执行异议之诉纠纷，争议的焦点在于亚泰公司对执行标的（涉案房产）是否享有足以阻止执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，被告恒瑞公司以此主张其对涉案执行标的依法享有对抗原告的担保物权等优先受偿权。但同时，该二十七条也规定了法律、司法解释另有规定的除外。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述第二十七条的规定，早在强制执行程序开始之前，原告亚泰公司即与峰宇公司签订了《购房合同》，购买涉案房屋。该《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。从查明的事实看，原告亚泰公司支付了全部房款，履行了《购房合同》项下的义务。亚泰公司购买案涉房产的时间早于抵押登记和查封的时间。其提交的2014年原告就涉案房屋安装燃气的安装合同及发票亦可以看出，合同签订后第三人峰宇公司向亚泰公司交付了房屋，原告有实际占有涉案房屋的事实存在。瑞恒公司提出的亚泰公司与第三人峰宇公司签订的《购房合同》不真实，系以房抵债，原告系强行占有，但未提供证据予以证明，对其抗辩意见，本院不予采纳。同时，亚泰公司购房时，涉案房屋尚未办理初始登记。诉争房产办理初始登记两个月后即被第三人峰宇公司抵押给瑞恒公司，故未办理过户登记不是亚泰公司自身原因所致。综上所述，亚泰公司对本案争议房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付全部价款，并在人民法院查封之前已合法占有该处房产，且非因其自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对争议房产享有能够排除执行的权利。同时，亚泰公司亦主张确认其系本案诉争房产的所有权人，根据《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，以及《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的解释》第三百一十二条的规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并裁判。原告提供的证据足以证实原告系案涉房产的真实权利人。因此，亚泰公司请求停止对位于纳溪区房屋的的执行（查封及拍卖），并确认其系上述诉争房产的所有权人的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求第三人峰宇公司承担原告为修建、安装上述房屋的电梯、自来水、天然气、电视光纤等设施所垫付的费用210712元的诉讼请求，系原告与第三人在履行购房协议中产生的债权债务纠纷，以及原告要求第三人立即配合原告办理上述房屋不动产权证过户手续，并承担相应税费,非执行异议之诉的审理范围，本院不予处理。第三人峰宇公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，但不影响本院对案件的查明与处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八规定，判决如下： 一、停止对位于泸州市纳溪区浙 江产业园区峰宇汽贸城4号楼房屋及2号楼第4层房屋的执行。 二、确认原告四川亚泰建设有限公司系泸州市纳溪 区东升街道蓝天路**浙江产业园区峰宇汽贸城**楼房屋及**楼第**房屋的所有权人（房屋所有权证号为201407966、201407980、201407984、201407986、201407988、201407992）。 三、驳回原告四川亚泰建设有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费36486元，由原告四川亚泰建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泸州市中级人民法院。 审 判 长  黄 霞 审 判 员  杨治昂 人民陪审员  王国会 二〇二〇年三月二十日 法官 助理  李 佳 书 记 员  邬天桥