山西省沁水县人民法院   民事判决书   （2020）晋0521民初765号   原告：卢某，男，1969年8月12日出生，汉族，沁水县人，原沁水县粮食局职工。   委托诉讼代理人：高某，山西锦劭律师事务所律师。   被告：陈某，男，1971年12月17日出生，汉族，沁水县人，无业。   委托诉讼代理人：柴某，男，现住沁水县，系沁水县龙港镇新城社区推荐。   被告：李某，女，1952年2月29日出生，汉族，沁水县人，无业。   原告卢某与被告陈某、李某农村建房施工合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢某及其委托诉讼代理人高某，被告陈某及其委托诉讼代理人柴某、被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付建房款176222元及逾期付款利息；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年7月16日，原告与陈兴瑞（2016年去世）签订房屋修建协议书，约定原告出资在陈兴瑞位于沁水县龙港镇新城社区173号原有房屋处重新修建房屋两套，建成后作为投资回报西边户房屋归原告所有，陈兴瑞负责将房屋土地使用证变更为两户。2012年10月12日，原告与陈斌斌签订修房协议书，约定原告采用包工不包料形式将新城社区173号房屋修建工程承包给陈斌斌，结构为两层板砖；每平米75元，现浇每平米另加35元工费，付款方式为每修完一层，原告验收合格后付清该层工资款，工程全部完工，工资全部结清。合同签订后，陈斌斌开始组织施工，同年入冬前停工，停工时房屋状态为二楼剩余客厅现浇未做、二楼未封顶。2013年初，因陈兴瑞未能将土地使用证变更为两户，原告停止施工。后陈兴瑞称其亲属去世三年内不能动工；2016年动工时，原告与陈兴瑞协商未果，后陈兴瑞因交通事故去世，其又与被告商量动工事宜，但被告知家人过世三年内不得动工。2019年，双方再次协商未果，被告将二楼客厅未做现浇处加盖预制板后用彩钢瓦对二层进行封顶，居住至今。原告为修建该房屋花费176222元。   二被告辩称，原告没有按协议约定履行义务，致使案涉房屋至今未竣工验收；根据协议约定，在原告履行协议约定义务后，西边修建的房屋作为投资回报归原告所有；原告陈述投资款不属实，且没有事实依据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告与陈兴瑞合作修建位于沁水县龙港镇新城社区173号房屋、房屋现状以及陈兴瑞家庭情况、陈兴瑞女儿陈艳放弃继承的事实予以确认，并有协议书（2012年7月16日）、照片、土地使用证、房屋所有权证、新城社区居委会证明材料、陈艳自愿放弃继承权声明书在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   针对原告修建案涉房屋的支出情况，原告向本院提供修房协议书（2012年10月12日），欲证明原告与陈斌斌签订协议，由陈斌斌以包工不包料的方式承建案涉房屋；取条6支，欲证明原告陆续支付陈斌斌款项及原告已履行了与陈兴瑞协议的相关义务，但被告以民间习俗为由阻拦致使案涉房屋竣工未果；明细账5页，欲证明原告修建案涉房屋共花费176222元。二被告认为，修房协议书对二被告没有法律约束力，原告与陈斌斌约定的工程款价格于二被告无约束力，且协议中约定的款项是否真实，无证据印证，对该证据的真实性不予认可；对取条，系原告与陈斌斌的结算，且无其它证据印证，对其真实性不予认可；明细账，不符合证据形式要件，该明细账仅能作为原告陈述，且内容无其他证据印证，对其真实性不予认可。   为了查清原告实际投入资金情况，根据原告申请，本院依法通过晋城市中级人民法院委托晋城华放工程项目管理有限公司对案涉房屋造价及护坡工程进行司法鉴定。该鉴定意见显示，案涉房屋造价及护坡工程造价鉴定金额为147930.96元；鉴定费4000元（鉴定费发票一支）。原告认为，鉴定意见系依照法定程序进行实地勘查后制作的，可以作为认定案件事实的依据。原告已实际支出17万余元，与鉴定意见有出入，在农村实际建房过程中，虽然不会产生保险等规费，但基于民间习俗会产生相应支出，甚至花费更多，但原告仍同意受鉴定意见的约束。被告认为，其一直不同意鉴定，是因为原告与陈兴瑞签订的协议书不违反法律强制性规定，系有效协议，双方应遵守协议约定，在协议未解除的情况下，原告要求支付垫付的修房款缺乏事实和法律依据；就鉴定意见本身，其只认可修建房屋的直接费用65516.49元，护坡工程的直接费用12393.49元，以上合计82919.85元，该费用与被告陈某陈述的8万元基本相符，也与2012年沁水建筑市场费用比较接近。但鉴定意见系按国家标准进行计算的，其中各项保险及利润计入后导致费用上升为147930.96元，故其仅认可直接费用，其他费用不予认可；在本案协议未解除之前，其要求原告继续履行双方签订的协议。   对上述证据，本院综合认定如下：   对原告提交的修房协议书、取条、明细账与原、被告当庭陈述相互印证，可以证明原告将案涉房屋交由案外人陈斌斌修建，并支付材料款及相关工程费用的事实，对该组证据，本院予以认定。但对实际投入修建房屋的数额，原告自己书写的明细账没有其他证据予以印证，对明细账显示数额，本院不予认定。对原告实际支出情况，本院结合晋城华放工程项目管理有限公司出具的鉴定意见，以案涉房屋修建时实际发生的人工费、材料费、措施费等直接费用计算，具体为房屋拆除费用5231.59元、房屋修建费用78985.89元、护坡费用13970.64元，合计98188.12元。鉴定费发票为原告申请鉴定实际支出费用，本院予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   陈兴瑞系沁水县龙港镇新城社区居民，其取得沁水县龙港镇新城社区199.55平方米的集体土地一块，并在该集体土地上修建一层砖木结构房屋5间，面积91.8平方米，共有人为李某（陈兴瑞妻子）、陈某（陈兴瑞儿子）。后陈兴瑞于2016年去世，其还有一女陈艳，于2020年8月7日声明，自愿放弃陈兴瑞的所有遗产。   2012年7月16日，陈兴瑞与原告卢某签订协议书，约定由原告修建陈兴瑞位于沁水县龙港镇新城社区173号房屋，修建房屋立体为砖混预制结构，客厅现浇预制，窗（塑钢料）主房外门（防盗门），大门（普通铁大门）；瓦房万荣小瓦，混钢、地梁、柏石，四周外墙为三七砖，内墙二四砖，修建方式为东西两院各一半，东边为陈兴瑞所有，西边为原告所有，包括（小房、院墙、大门）房前、房后按中间分，房后护坡先打3米高。房屋每层高度为一层3.3米、二层3米；粗装水泥墙，普通地砖，另客厅地板不低于30元标准，外墙小砖、挂面、内安装暖气片和电路走通，上下水管走通送出院外；超建面积由陈兴瑞办理社区手续，原告付钱，城建手续由原告办理；协议签订后土地使用证由原告保管，现有旧材料由原告负责处理使用等。陈斌斌作为说合人在协议书上签字捺印。2012年10月12日，原告与陈斌斌签订修房协议书，由陈斌斌负责对案涉房屋进行拆除、修建，相应工程费用、材料费由原告支付。   2012年底-2013年初，原告因与陈兴瑞在土地使用证变更上发生矛盾，案涉房屋停止施工。当时房屋修建至二楼未封顶、二楼客厅现浇未做。后又因被告家庭成员变故等原因，案涉房屋一直未予及时修建。2019年，被告将二楼东边未做现浇处加盖彩钢瓦居住至今。原告为拆除旧房、修建新房及护坡实际支出费用为98188.12元；为申请鉴定支出鉴定费用4000元。   本院认为，根据我国土地管理法规定，个人对宅基地仅有使用权，没有所有权，而宅基地使用权是一种特殊的用益物权，该权利的取得和享有与集体经济组织成员资格紧密相连，具有一定的福利性质和社会保障功能，宅基地使用权的主体应为集体经济组织成员，也只能在本集体经济组织成员之间流转。本案陈兴瑞系沁水县龙港镇新城社区居民，依法取得宅基地使用权证并进行了房屋登记，而原告非新城社区集体成员，原告与陈兴瑞约定由陈兴瑞提供宅基地、原告出资建房，并对建成后房屋产权分配份额进行了书面约定，根据房地一体原则，原告就会依约享有案涉房屋西边房屋及宅基地使用权，故原告与陈兴瑞达成的协议书，违反法律、行政法规关于宅基地使用权主体资格的规定，原告欲通过投资取得原告宅基地上房屋的行为，属于变相购买房屋，该协议违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。   被告陈某、李某作为陈兴瑞的法定继承人，在陈兴瑞去世后，依法应当在继承陈兴瑞遗产范围内支付原告为修建案涉房屋的实际支出，清偿范围应以继承遗产的实际价值为限。超过遗产实际价值部分，二被告自愿支付的不在此限。   合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现原告已按合同约定投资，在陈兴瑞宅基地上实施了拆除、修建房屋、打护坡等行为，案涉房屋从2012年修建后一直由陈兴瑞及二被告共同居住，二被告系实际受益人，且案涉房屋依法不能返还原告，故二被告应返还原告投资建房的实际支出98188.12元。对原告主张二被告支付建房款的诉讼请求，本院部分予以支持；对原告主张的利息，因原告不具有新城社区居民身份，其与陈兴瑞在签订合同时均明知案涉房屋及土地的性质，却试图以合法形式掩盖购买（出卖）村民宅基地的非法目的，对该请求，本院不予支持；鉴定费4000元，基于双方对于合同的签订均有过错，该费用酌情由原告与二被告各半负担。   经调解，双方当事人不能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条规定，判决如下：   一、被告陈某、李某在本判决生效后立即支付原告卢某建房款98188.12元；   二、驳回原告卢某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉受理费3824元，由原告卢某负担1569元，被告陈某、李某负担2255元；鉴定费4000元，由原告卢建明负担2000元，被告陈某、李某负担2000元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。     审  判长  段文佳   人民陪审员  褚进军   人民陪审员  李瑞龙     二○二一年三月二十四日     书记员 吴慧敏         附本判决所依据的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第五十二条?有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条?合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国物权法》   第一百五十三条?宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。   《中华人民共和国土地管理法》   第八条?城市市区的土地属于国家所有。   农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。   第九条?国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。   《中华人民共和国继承法》   第十条?遗产按照下列顺序继承：   第一顺序：配偶、子女、父母。   第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。   继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人的，由第二顺序继承人继承。   本法所说子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。   本法所说父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。   本法所说兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。   第三十三条?继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。   继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。     {文书日期}     附本判决所依据的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国物权法》   第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。   《中华人民共和国土地管理法》   第八条城市市区的土地属于国家所有。   农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。   第九条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。   《中华人民共和国继承法》   第十条遗产按照下列顺序继承：   第一顺序：配偶、子女、父母。   第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。   继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人的，由第二顺序继承人继承。   本法所说子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。   本法所说父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。   本法所说兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。   第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。   继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。