海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2019）琼0108民初12785号        原告：李计忠，男，1950年6月8日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，公民身份号码：XXX。                委托诉讼代理人：曾钧亮、郑思颖，海南问源律师事务所律师。                被告：牛雪飞，女，1987年1月26日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区，公民身份号码：XXX。                被告：海南泰和诚房地产开发有限公司，住所地：海南省海口市美兰区和平大道20号鹏晖国际大厦25楼2501房，统一社会信用代码：。                法定代表人：林德才，执行董事。                第三人：中国工商银行股份有限公司海口国贸支行，住所地：海南省海口市国贸北路20号，统一社会信用代码：91460100735842233T。                负责人：范雪敏，行长。                委托诉讼代理人：蔡仁侦，系该公司员工。                第三人：中国工商银行股份有限公司洋浦分行，住所地：海南省洋浦工商银行大厦，统一社会信用代码：914603002938619039。                负责人：崔智礼，行长。                委托诉讼代理人：林鸿，系该公司员工。                原告李计忠与被告牛雪飞、海南泰和诚房地产开发有限公司（以下简称“泰和诚公司”）及第三人中国工商银行股份有限公司海口国贸支行（以下简称“工行国贸支行”）、中国工商银行股份有限公司洋浦分行（以下简称“工行洋浦分行”）所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李计忠的委托诉讼代理人曾均亮、郑嘉颖、第三人工行国贸支行的委托诉讼代理人蔡仁侦、第三人工行洋浦分行的委托诉讼代理人林鸿到庭参加诉讼，被告牛雪飞、泰和诚公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。                原告李计忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告牛雪飞与海南泰和诚房地产开发有限公司签订的关于海口市美兰区海甸四东路11-1号鹏晖·新天地D栋1101房的《海口市商品房买卖合同》中买受人的全部权利、义务由原告李计忠享有、承担；2、确认海口市美兰区海甸四东路11-1号鹏晖·新天地D栋1101房归原告李计忠所有；3、被告牛雪飞、海南泰和诚房地产开发有限公司将海口市美兰区海甸四东路11-1号鹏晖·新天地D栋1101房不动产权证办理登记至原告李计忠名下；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：牛雪飞是李计忠的员工，2014年李计忠想贷款买房，因李计忠不具备贷款资格，经与牛雪飞协商：由李计忠出资，借用牛雪飞的名义购房。2014年3月9日，李计忠以牛雪飞的名义与海南泰和诚房地产开发有限公司（以下简称泰和诚公司）签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定：“牛雪飞购买鹏晖·新天地D栋11层1101号房，合同签订当日支付首期房款人民币49万元，余款人民币73万元通过银行按揭贷款支付。”2014年5月16日，李计忠又以牛雪飞名义与中国工商银行股份有限公司海口国贸支行签订贷款合同，抵押贷款73万元。经查，涉案房屋在不动产权登记中心处登记的抵押权人为中国工商银行股份有限公司洋浦分行。涉案房屋首付款由李计忠直接向泰和诚公司支付，抵押贷款由李计忠每月将款项转入户名为牛雪飞的用于还款的银行账户（银行卡一直由李计忠保管），再由银行直接扣划还款。房屋购买后，李计忠对D-1101房进行了装修并购置家电，缴纳了D-1101房的房屋装修基金、煤气开户费及办理房产证费用。房屋交付后至今的水电及物业费也由李计忠缴纳。2015年春节后李计忠开始联系不上牛雪飞，至今未能与之取得联系。李计忠作为涉案房屋的实际买受人，应享有房屋产权，为明确诉争房屋产权，特向贵院提起诉讼，请依法判决如请。                被告牛雪飞未作答辩。                被告泰和诚公司辩称，1、基本情况。2014年初，李计忠到我司选购“鹏晖·新天地”D栋1101房。李计忠向泰和诚公司支付首付款49万元后，2014年3月9日，李计忠、牛雪飞到“鹏晖·新天地”项目处与我司签订《海口市商品房买卖合同》，合同记载的买受人是牛雪飞。2014年5月16日，我司与李计忠、牛雪飞到工行国贸支行办公地点，与工行国贸支行签订《个人购房借款／担保合同》，合同载明借款人系牛雪飞。合同约定抵押贷款73万元，我司作为保证人为工行国贸支行发放73万元贷款提供阶段性担保。同日，我司向工行国贸支行出具《担保函》，同意若借款人不按时归还贷款本息，我司不能履行担保责任的，银行可从我公司保证金户中直接扣收全部贷款本息。在办理相应抵押登记后，2014年5月22日，工行国贸支行将73万元款项发放至我公司指定账户。2019年2月25日，工行国贸支行向我公司送达涉案房屋的《个人贷款提前到期及履行担保责任的通知函》，提出借款人未按时偿还贷款本息，个人贷款提前到期要求清偿剩余贷款本息，要求我司承担担保责任。我公司回函同意后，2019年4月17日、18日工行国贸支行从我司保证金账户划扣贷款本金574723.74元，利息13453.69元，共计588177.43元。涉案房屋剩余贷款本金及利息已由我司代偿。2、现李计忠提起本诉要求确认涉案房屋所有权，现在涉案房屋产权人存在争议。但工行国贸支行已划扣我司保证金共计588177.43元，我司认为：根据涉案房屋《海口市商品房买卖合同》第五条第三款、第六条第二款约定，我司有权依据合同约定要求涉案房屋买受人承担逾期付款的违约责任，解除合同或者继续履行合同。法院作出生效判决确认涉案房屋实际买受人后，若实际买受人同意立即支付已划扣的保证金共计588177.43元及违约金，我司将依据判决结果将涉案房屋协助办理登记至实际买受人名下。3、涉案房屋至今尚未办理产权登记手续。根据《海口市商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋产权证书。……如因买受人原因，导致不能按期取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任。”因买受人不按时偿还贷款本息，工行国贸支行划扣了我司保证金588177.43元，涉案房屋买受人未依约履行其付款义务。且李计忠在2019年7月15日才将代办房产证费用缴纳给海南鹏晖物业服务有限公司。因买受人自身原因，我司无法为涉案房屋办理产权登记，涉案房屋至今尚未办理产权登记手续。综上，泰和诚公司将上述情况向贵院进行说明，请贵院依法判决。在明确涉案房屋实际买受人后，泰和诚公司也能尽快处理涉案房屋相关后续事宜，以维护泰和诚公司合法权益。                第三人工行国贸支行述称，涉案房屋的贷款确实是被告牛雪飞跟我行办理的，我行已向被告牛雪飞发放贷款，目前贷款的还款义务已经由被告泰和诚公司代被告牛雪飞履行完毕，原告对我行也没有任何诉讼请求，故我行只是配合法庭调查。                第三人工行洋浦支行述称，被告牛雪飞在我行没有贷款，依据原告提供的抵押登记的材料，抵押登记时间是2014年6月10日，在该时间段内是被告牛雪飞向国贸支行贷款，与我行无任何关系，且抵押登记的材料中的房屋抵押状态是期房，期房是无法做抵押的。假设被告牛雪飞在我行办理抵押登记，其要在我行履行完毕全部义务后，我行才能解除抵押。                经审理查明，2014年3月9日，被告牛雪飞（买受人）和被告泰和诚公司（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人投资建设的位于海口市和平大道东侧鹏晖·新天地D栋（幢）11层1101房，建筑面积126.24㎡，单价9664元／㎡，总价1220000元，首付款490000元，余款730000元通过银行按揭贷款支付。该合同签订后，却是原告李计忠实际履行该合同，原告述称系借用被告牛雪飞名义购买的商品房。原告李计忠分别于2014年2月27日、3月5日刷卡向被告泰和诚公司支付490000元房屋首付款，2014年3月9日被告泰和诚公司开具发票一张，载明“海口市美兰区海甸四东路11-1号鹏晖·新天地D幢1101，建筑面积126.24㎡，预收购房款490000元，付款方牛雪飞”。2014年5月6日，被告牛雪飞（借款人）与第三人工行国贸支行（贷款人）、被告泰和诚公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放730000元的购置住房贷款，担保方式为抵押＋阶段性担保，贷款期限15年，借款人还款账户（户名：牛雪飞，账号：×××，开户行：工行海口国贸支行），抵押物为位于海口市美兰区海甸岛四东路11-1号鹏晖·新天地D幢1101房，保证人对本合同下项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债券的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2014年5月22日，第三人工行海口国贸支行如约向被告泰和诚公司发放了730000元贷款。原告自2014年6月22日不定期通过现金存入、银行转账等方式向借款人的还款账户（尾号7452工行储蓄卡）存款用以偿还银行贷款，共计316600元，该储蓄卡一直由原告李计忠保管至今。涉案房屋交房后，由原告出资进行装修，一直由原告占有使用并缴纳物业费及水电费，2019年7月15日原告向鹏晖物业服务中心刷卡缴纳涉案房屋的维修基金7574.4元、办理房产证费用430元、煤气开户费3000元，合计11004.4元，鹏晖物业服务中心向其开具收据。                另查明，2015年春节后，原告无法联系到被告牛雪飞，原告于2018年12月停止向还款账户存款用以偿还贷款，第三人工行国贸支行向被告泰和诚公司发出《中国工商银行个人贷款提前到期及履行担保责任的通知函》，载明“因借款人牛雪飞连续三期未按合同约定还款，其签署的《个人购房借款／担保合同》提前到期，共拖欠贷款本金10283.87元，利息6194.46元，尚未到期本金564439.87元，现要求泰和诚公司尽快履行保证责任”。2019年4月8日，第三人工行国贸支行从被告泰和诚公司账户中扣收购房款559660.3元及逾期付款违约金10468.79元。由于付清欠款，第三人对涉案房屋进行了解押。涉案房屋因买受人未按时还贷，至今尚未办理产权登记手续。经本院向不动产登记中心查询，涉案房屋除抵押权人为第三人工行国贸支行外，还显示有另一抵押权人即第三人工行洋浦分行。2014年6月10日，涉案房屋设立期房抵押，债权数额730000元，但第三人工行洋浦分行明确与被告牛雪飞就涉案房屋不存在抵押借款关系。2014年3月26日，被告牛雪飞对涉案房屋进行了权利登记，系其单独所有；2018年1月12日，被告泰和诚公司对涉案房屋进行权利登记，权利人为泰和诚公司，不动产权证号为琼（2018）海口市不动产权第XXXX号，房屋状态为现房未抵押、现房未查封、现房无异议。原告李计忠认为其系涉案房屋的实际产权人，遂诉至本院。本院向被告牛雪飞送达的应诉材料系由其母亲接收，本院致电其母亲，其母亲表示已将应诉材料转交牛雪飞。                再查明，原告李计忠于2020年3月17日向被告泰和诚公司支付了涉案房屋的剩余房款651444元。被告泰和诚公司出具说明函确认涉案房屋的全部房款已付清，并愿意配合将涉案房屋办理登记至实际买受人名下。                本院确认的上述事实，有原告提交的《海口市商品房买卖合同》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》、中国工商银行工银灵通卡（×××）、《借记卡账户历史明细清单》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》、发票、《收据》、交通银行交易小票、不动产登记信息查询情况说明、《说明函》及被告泰和诚公司提交的《个人购房借款／担保合同》、《担保函》、《中国工商银行个人贷款提前到期及利息担保责任的通知书》、《关于扣收费志学、牛雪飞贷款相关账务处理的说明》、《鹏晖新天地D栋1101房购房款催款函》及EMS详单等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。                本院认为，一、关于涉案房屋实际所有权人的问题。被告牛雪飞与被告泰和诚公司签订的《海口市商品房买卖合同》，双方主体适格，系当事人的真实意思表示，签约内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，不存在《合同法》第五十二条中规定的合同无效的情形，属于合法有效的合同。虽然《海口市商品房买卖合同》中载明的买受人为被告牛雪飞，且《购房贷款合同》亦以被告牛雪飞名义签订，但从庭审查明的事实确认合同的实际履行者为原告李计忠。一是房屋的全部购房款，即房屋的首付款、每月的银行按揭还款、房屋尾款均为原告李计忠支付。二是房屋交付后，由原告李计忠进行装修、居住，李计忠为房屋的实际使用权人。三是房屋的维修基金、物业管理、办证手续费用均由原告李计忠支付。因此，本院确认，原告李计忠为涉案房屋合同的实际履行者，是涉案房屋的占有、使用权人，依法可确认实际所有权人。至于原告借用牛雪飞名义购房，属于另一法律关系，本院暂时不予审理。被告牛雪飞接到其母亲代收转交的应诉材料，却无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩的权利。应对其拒不到庭参加诉讼的行为承担不利的法律后果。                关于涉案房屋的过户问题。涉案房屋为原告李计忠实际所有，看并且已经向被告泰和诚公司付清了全部购房款，被告泰和诚公司也已明确表示愿意办理过户手续，被告牛雪飞系合同的签订人，亦负有协助过户的义务。故原告请求判令被告牛雪飞与被告泰和诚公司签订的《海口市商品房买卖合同》中买受人的全部权利、义务由原告享有、承担，确认争议房产归其所有及判令被告牛雪飞、泰和诚公司将争议房产的不动产权证办理至原告名下的诉讼请求并无不当，本院予以支持。                综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：                被告牛雪飞与被告海南泰和诚房地产开发有限公司签订的关于海口市美兰区海甸四东路11-1号鹏晖·新天地D栋1101房的《海口市商品房买卖合同》中买受人的全部权利、义务由原告李计忠享有、承担；                确认海口市美兰区海甸四东路11-1号鹏晖·新天地D栋1101房归原告李计忠所有；                被告牛雪飞、海南泰和诚房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内将海口市美兰区海甸四东路11-1号鹏晖·新天地D栋1101房不动产权证办理登记至原告李计忠名下                案件受理费100元，由被告牛雪飞负担（原告已预缴）。                如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                    审判长李瑛            人民陪审员毛艺遐人民陪审员王巧玲    二○二○年三月二十六日            法官助理魏文瑾            书记员吴静            《中华人民共和国合同法》            第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。            依法成立的合同，受法律保护。            《中华人民共和国民事诉讼法》            第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。