河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0327民初2151号原告（执行案外人）：徐国福，男，1958年4月14日出生，汉族，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：孙建，河南申威律师事务所律师，代理权限为代为放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉等特别授权。被告（申请执行人）：魏雪艳，女，1963年1月17日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：林书见（系魏雪艳丈夫），1963年9月18日出生，汉族，住宜阳县，代理权限为代为承认诉讼请求，进行和解，提起上诉或反诉等特别授权。被告（被执行人）：河南新辉杰置业有限公司，住所地信阳市浉河区五星路**。法定代表人：姚成明，该公司负责人。原告徐国福与被告魏雪艳、河南新辉杰置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月26日立案，2019年12月6日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐国福委托诉讼代理人孙建、被告魏雪艳及其委托诉讼代理人林书见到庭参加诉讼，被告河南新辉杰置业有限公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐国福向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法认定原告徐国福和被告河南新辉杰置业有限公司在2016年6月22日所签订的房屋买卖协议合法有效；2.请求法院判令解除查封魏雪艳对该1号楼2单元1103号房及1号楼2单元1303号房的保全措施，停止执行宜阳县人民法院（2018）豫0327民初1775号裁定。事实与理由：2013年5月，肖丽娜分多次向原告徐国福借款200余万元，匡家和在2013年12月份之后多次向肖丽娜借款480万元，之后经原告向肖丽娜催还借款，在2015年6月22日，肖丽娜征得被告河南新辉杰置业有限公司的同意将其公司所开发的1号楼二单元1103号房和1号楼二单元1303号房作价474200元抵给原告，原告2015年9月30日接手该两处房屋钥匙并交纳了物业费。在2016年9月13日由匡家和代表被告河南新辉杰置业有限公司和肖丽娜签订了一份以物抵债大协议，约定以每平米2700元的价格抵偿所欠肖丽娜的700万元债务，进一步确认上述以物抵债的事实。被告魏雪艳2014年购商铺因未交付请求退款，与原告所购买的两套房屋无关，且被告魏雪艳2018年7月9日查封保全在原告与河南新辉杰置业有限公司商品房买卖合同之后。按照最高法院关于查封保全财产的规定第十七条，第三人已经支付价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结，原告已交纳了全部房款并已实际占有该两套房屋，故宜阳县法院不得查封保全。原告通过合法有效的以物抵债协议程序获得房屋，依法应保护。宜阳县法院2018年7月9日下发查封保全裁定不当，理应依法撤销该1775号裁定，排除对该争议房屋的查封保全措施。魏雪艳辩称，一、魏雪艳与河南新辉杰置业有限公司有房屋买卖合同纠纷，宜阳县人民法院于2018年7月6日下发（2018）豫0327民初1775号民事裁定书，查封河南新辉杰置业有限公司开发的位于宜阳县城关镇红旗东路烟草局东隔壁的1号楼2单元1103、1303号房产。截止目前案涉房产没有办理产权转移，故徐国福提出的撤销宜阳县人民法院（2018）豫0327民初1775号裁定不能成立；二、徐国福提出宜阳县城关镇红旗东路烟草局东隔壁的1号楼2单元1103、1303号房产系河南新辉杰置业有限公司向徐国福借款后无力偿还而以物抵债获得的，但没有证据表明徐国福与河南新辉杰置业有限公司存在借贷关系；三、在此前的调查中，徐国福的代理人张军称河南新辉杰置业有限公司向徐国福借款400余万元，而这次则称肖丽娜多次向徐国福借款200余万元，匡家和向肖丽娜借款480万元，相互矛盾；四、徐国福称2015年9月30日已经缴纳物业费，有证据表明徐国福于2019年4月24日才缴纳物业费（2017年9月1日—2018年9月1日，收据号0795197）并签订物业管理服务合同；五、依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，徐国福在河南省××桥区双汇欧洲故事小区已有房产，因此徐国福的请求不成立；六、诉状上显示2015年9月30日拿到钥匙，但是证据中是2016年６月26日签订合同，前后矛盾；七、银行转账不能显示由谁转入谁的账户，因此不能说明问题。银行账户显示都是张军与肖丽娜的记录，但是本案与张军无关；八、物业收据在诉状上的是2015年９月３日，但是证据中收据显示2019年４月24日缴纳，出现矛盾。2015年９月21日与温哥华国际的短信往来显示没有交房，但是诉状上显示拿到钥匙和交房形成矛盾。河南新辉杰置业有限公司未到庭也未提供书面答辩意见。经审理查明，魏雪艳与河南新辉杰置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月6日下发（2018）豫0327民初1775号民事裁定书，裁定查封河南新辉杰置业有限公司开发的位于宜阳县城关镇解放东路烟草局东隔壁的1#楼-2单元-1103、1#楼-2单元1203、1#楼2单元-1303号房产或者冻结相应价值的银行存款。2018年11月15日本院下发豫03**民初1775号民事判决书，判决：河南新辉杰置业有限公司于判决生效之日起三十日内向魏雪艳退还购房款727749元。判决生效后，河南新辉杰置业有限公司未按期履行法定义务，魏雪艳申请强制执行。在执行过程中，2019年4月13日，宜阳县人民法院下发公告，欲对1#楼-2单元-1103、1#楼2单元-1303号房产采取评估、拍卖等强制措施时，案外人徐国福对此提出异议。本院下发（2019）豫0327执异28号裁定书驳回了徐国福的执行异议。另查明，1.徐国福于2019年4月24日向洛阳轩钰物业管理有限公司交纳2单元1103室、2单元1303室的生活垃圾处理费、物业管理费，洛阳轩钰物业管理有限公司为徐国福出具收据6张；2.徐国福向本院执行部门提供的商品房买卖合同复印件上买受人签名处有徐国福的字样，在庭审中提供的两份商品房买卖合同原件中买受人签名处为空白；3.河南新辉杰置业有限公司宜阳分公司为原告徐国福出具收据2张，分别显示收到徐国福交1-2-1103号房人民币337100元（刷卡）、1-2-1303号房人民币237100元（刷卡），时间2015年6月22日；4.2012年12月17日、2013年1月10日分别从张军账号打入肖丽娜账号20万元、10万元。2014年8月5日徐国福妻子杨朝秀取出30万元存入肖丽娜账户；4.肖丽娜账户于2013年12月2日、12月3日分别向名称为KUANGJIAHE的账户转470万元、10万元；5.肖丽娜提供的抵债协议上载明：甲方：河南新辉杰置业有限公司宜阳分公司，甲方负责人匡家和，乙方：信阳鼎丰公司，唐书丽。因甲方开发建设宜阳温哥华国际住宅项目向肖丽娜、唐书丽借款700万元，因无力偿还，用新辉杰置业有限公司宜阳分公司开发的宜阳温哥华国际住宅房产抵债，并以单价2700元/㎡抵扣，现经过算账后，已全部抵扣完成700万元的借款。现经甲乙双方协商，河南新辉杰置业有限公司宜阳分公司承诺如下：（1）甲方是完全合法、五证齐全的开发项目；（2）所有以资抵债的委托客户及甲方各自应承担的税费责任；（3）甲方承诺抵扣房产尽快完成备案和交付钥匙使用，如因甲方上述原因甲方须承担债务偿还责任。甲方匡家和签字，河南新辉杰置业有限公司宜阳分公司加盖印章，乙方肖丽娜（唐书丽代签），鼎丰公司，2016年9月13日；6.案涉房产至今仍登记在河南新辉杰置业有限公司名下。本案的争议焦点为：原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权利。对此，本院认为，本案案外人徐国福系基于与肖丽娜之间存在以物抵债，肖丽娜与河南新辉杰置业有限公司之间存在以物抵债而主张案涉房产物权期待权，故肖丽娜是否以以物抵债的形式从河南新辉杰置业有限公司取得案涉房产是前提，而本案中，肖丽娜与河南新辉杰置业有限公司宜阳分公司之间的抵债协议上载明的条款并没有涉及具体的房号，其不能证明案涉房产系协议上约定的河南新辉杰置业有限公司抵债给肖丽娜的房产；同时肖丽娜称是2015年6月将案涉房产抵给徐国福的，但肖丽娜出示的与河南新辉杰置业有限公司宜阳分公司之间签订的抵债协议上的落款时间为2016年9月13日，在肖丽娜还没有抵债取得案涉房产时就又抵给了徐国福，存在矛盾。对此，原告称肖丽娜是在2015年6月22日征得河南新辉杰置业有限公司同意将案涉房产抵给原告，后签订协议予以确认，但原告在执行部门提供的购房合同复印件与庭审中提供的购房合同存在矛盾，合同上均无签订日期，对合同的真实性不予采信。原告提交的交纳物业费的收据显示的时间是在2019年4月24日，亦不能证明在法院查封案涉房产前，原告、肖丽娜、河南新辉杰置业有限公司有以物抵债的事实。且肖丽娜庭审中称与徐国福之间没有书面抵债协议，而出示的证据中却有书面的抵债协议，也存在矛盾。原告的意见不能成立，不予支持。其主张以物抵债成立，并请求排除强制执行，本院不予支持。原告的其他诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告徐国福的诉讼请求。案件受理费8413元，公告费480元，合计8893元，由原告徐国福承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  杨小红审 判 员  张海涛人民陪审员  王亚娟二〇二〇年三月十日书 记 员  刘末瑶《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。