成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初6773号 原告：夏永丽，女，1978年4月6日出生，汉族，住四川省名山县。 委托诉讼代理人：卢宇（特别授权代理），四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王川，四川君合律师事务所律师。 被告：成都市武侯区爱仁堂药房，住所地：成都市武侯区××街××号××号××栋××层。 投资人：鲍霞，女，1982年3月30日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：黄均（特别授权代理），男，1981年6月25日出生，汉族，住成都市青羊区，系投资人鲍霞丈夫。 被告：徐海龙，男，1980年3月26日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：李娅，四川炜烨律师事务所律师，被告徐海龙于2018年12月10日撤销对其委托授权。 委托诉讼代理人：雷艳婷，四川炜烨律师事务所律师，被告徐海龙于2018年12月10日撤销对其委托授权。 委托诉讼代理人：王李平，四川炜烨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘彦君，四川炜烨律师事务所律师。 被告：周惠芳，女，1974年1月6日出生，住成都市成华区。 原告夏永丽与被告成都市武侯区爱仁堂药房（以下简称爱仁堂药房）、徐海龙、周惠芳排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2018年12月10日、2019年6月17日公开开庭进行了审理，原告夏永丽委托诉讼代理人王川、被告爱仁堂药房委托诉讼代理人黄均、被告徐海龙及其委托诉讼代理人王李平到庭参加诉讼，被告周惠芳经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告夏永丽向本院提出诉讼请求：1、请求判决爱仁堂药房限期将房屋（成都市武侯区××街××号××号××栋××层）腾退并交付原告；2、请求判决爱仁堂药房、徐海龙、周惠芳按照100元／㎡／月的标准连带赔偿原告自2017年11月6日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金损失（暂计至2018年4月18日为5个月10天，金额为44037.33元）。事实与理由：周惠芳因未履行生效判决确定的到期债务，由成都市中级人民法院对其采取强制执行措施并依法拍卖其所有之位于武侯区××街××号多处房产。2017年10月31日，原告通过成都市中级人民法院淘宝司法拍卖网络平台购得周惠芳位于武侯区××街××号附7号1栋1层82.57㎡房产（监证3049747、权1981946）（下称案涉房屋），并于2017年11月6日将案涉房屋的所有权办至原告名下。原告竞得该房屋后发现，爱仁堂药房一直占用该房屋从事药品零售经营，原告遂要求爱仁堂药房限期腾退并返还房屋，爱仁堂药房拒绝并告知原告，其系依据爱仁堂药房投资人鲍霞之配偶黄均与徐海龙的租赁协议使用该房屋，而徐海龙亦主张其系根据与周惠芳的租赁协议将房屋转租与黄均（租金100元／㎡／月）。根据拍卖的相关法律文件可以看出，法院在查封房屋时，房屋并无租赁关系存在，徐海龙与周惠芳二人之间的租赁合同系于房屋被查封和司法拍卖期间，通过恶意串通、虚构债权债务关系旨在妨害司法强制执行而签订，其二人之间租赁关系自始归于无效，徐海龙对房屋并无承租使用权和转租的权利，相应徐海龙与黄均之间的租赁关系亦应属无效。综上所述，徐海龙与周惠芳签订虚假民事合同，并由徐海龙将房屋提供给爱仁堂药房实际使用，侵犯了房屋所有权人原告对房屋的占有、使用、收益和处置权的行使，构成侵权。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。 被告爱仁堂药房辩称，其与徐海龙签订的合同真实有效，在其正常经营的情况下，法院拍卖了案涉房屋，且是在法院拍卖之前与徐海龙签订的租赁合同。 被告徐海龙辩称，1、在拍卖房屋的时候，原告知道房屋的真实情况，清楚爱仁堂药房已经与徐海龙签订了合同，其否认自己知道的事实，诽谤爱仁堂药房与徐海龙签订的合同不是真实有效的；2、原告无权向被告索要房屋租金；3、原告无权要求爱仁堂药房腾退房屋，徐海龙与周惠芳的合同约定了徐海龙有权转租，徐海龙与爱仁堂药房的合同有效；4、徐海龙按与周惠芳的约定支付了租金，周惠芳因欠徐海龙的钱，所以双方约定由徐海龙的租金抵偿债务，2018年6月6日起的租金，徐海龙要求原告提供收取房屋的依据，但原告并未提供，所以被告徐海龙将房屋租金公证提存了。 被告周惠芳未答辩。 本院经审理，查明以下事实： 一、案涉房屋权属变更的过程 1、位于成都市武侯区××街××号××号××栋××层商业房屋（权1981946）于2012年3月16日登记于周惠芳名下，取得方式为购买商品房。2012年8月8日，该房屋上设定业务件号为抵0944587号抵押登记，抵押权人为成都银行股份有限公司高升桥支行（以下简称成都银行高升桥支行），债务人为四川中茂建设工程有限公司（以下简称中茂建设公司），抵押面积：938.01㎡,权利价值16500000元。 2、2017年11月6日，成都市中级人民法院作出（2016）川01执347号之二执行裁定书，上载：本院依据已经发生法律效力成都市中级人民法院（2015）成民初字第220号民事调解书，在执行成都银行高升桥支行与中茂建设公司、周惠芳、黄建兵借款合同纠纷一案中，于2017年10月8日在淘宝司法拍卖平台拍卖被执行人周惠芳位于成都市武侯区××街××号××号××栋××层82.57㎡房产（监证3049474、权1981946），买受人夏永丽以1830000元的最高价购得，裁定如下：一、位于成都市武侯区××街××号××号××栋××层82.57㎡房产（监证3049474、权1981946）归买受人夏永丽（公民身份证号码513122197804××××）所有；房屋所有权自本裁定送达买受人夏永丽时转移；原房产证及他项权证作废；二、买受人夏永丽可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续；三、解除本院（2014）成执字第990-2号、990-6号执行裁定对成都市武侯区××街××号××号××栋××层82.57㎡房产（权1981946、82.57㎡）的查封。 3、2017年11月28日，位于成都市武侯区××街××号××号××栋××层商业房屋【川（2017）成都市不动产权第0××9号】登记至夏永丽名下。 二、案涉房屋使用情况 1.周惠芳作为出租方（甲方）、徐海龙作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁协议》一份，约定甲方将位于成都市武侯区××街××号的房屋共计12间、总面积938.01㎡租给乙方使用，房屋租赁期限为2012年6月5日至2027年6月5日，房屋租金按30元／㎡／月计算，每年租金337683.6元，其中前六年的租金2026101.6元用于抵偿甲方所欠乙方的债务260万元中的210万元，第七年起租金按上年度国民收入的递增幅度递增，乙方在承租期间可以转租或转借该房屋。双方并在协议末尾处手书“补充协议”，约定：“双方于2015年7月21日申请办理本协议的公证，并重新签署副本二份，故本协议共一式三份，双方各一份，公证处存留一份。”该租赁协议有周惠芳、徐海龙签名，落款时间为2012年6月5日。2015年7月21日，周惠芳、徐海龙向四川省成都市国力公证处申请对前述《房屋租赁协议》进行公证。次日，四川省成都市国力公证处出具（2015）川国公证字第70406号《公证书》，证明周惠芳、徐海龙于2015年7月21日来到公证处，确认《房屋租赁协议》系本人亲自签名、捺印，并约定了协议的补充条款。 2、2016年9月6日、2018年9月12日，四川锦宏家族物业管理有限公司出具《房屋使用证明》、《证明》，上载：徐海龙自2012年6月15日开始使用成都市武侯区××街××号共12间房屋，至今仍在正常使用中。 3、2018年12月14日，四川锦宏家族物业管理有限公司出具《情况说明》，上载：徐海龙自2012年6月开始使用成都市武侯区××街××号共12间房屋，因徐海龙当时除自用部分外暂未找到合适的租户，徐海龙就提出房子一直未租出去资金困难，我公司便同意使用其空置房屋抵销物管费（2012年到2016年上半年使用的附1号、附2号房屋，2016年下半年使用的附1号、附12号房屋，2017年初到2018年5月只用了附1号），徐海龙出租后的房屋由新租房户自行向我公司缴纳。2018年5月后徐海龙自用的附1号房屋应由徐海龙自己缴纳物管费。此外，徐海龙自2013年七八月份起使用附8号、附9号、附6号商铺经营木雕生意，至2015年7月搬出。 4、徐海龙和黄均签订了《房屋租赁合同》，上载：黄均向徐海龙租赁成都市武侯区××街××号××号××栋××层房屋，房屋租赁期限自2017年5月31日至2026年12月31日，共计9年，租金标准：100元／㎡（从2019年1月开始递增5%）。 5、原告提交现场照片，证明现该房屋由爱仁堂药房使用，被告均予以确认。 三、与本案有关的其他情况 1、2012年7月11日-8月2日，四川大成房地产土地评估有限公司受周惠芳的委托对案涉房屋作出抵押估价报告【成（2012Ｚ）房字第0**】，报告中载明：成都市武侯区××街××号房屋共计12间（包括案涉房屋）估价时点的权利状况显示：无出租状况。其后附有《委估房地产优先受偿款情况说明》，上载：成都市武侯区××街××号底商评估项目中，房屋预收租金情况显示为：无。 2、2017年1月6日，四川海林房地产评估有限责任公司出具《房地产估价报告》，上载：四川省成都市中级人民法院委托四川海林房地产评估有限责任公司，对案涉房屋进行市场价值评估。其中，第13页载明：案涉房屋的使用状况是现出租给爱仁堂药房。 3、2017年8月28日，《阿里拍卖·司法》网页截图上载：拍品位于成都市武侯区××街××号××号××栋××层，有租赁情况，有权利限制情况，并附有案涉房屋的现场照片，显示爱仁堂药房实际占用。拍卖公告第五条规定：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的物瑕疵保证，特别提醒：有意者请亲自实地看样，详细情况可向物业及相关部门了解，未看样视为对本标的物的实物现状的确认，责任自负。 4、2018年6月7日，四川省成都市国力公证处出具《公证书》【（2018）川成证经字第12519号】，上载：徐海龙对夏永丽邮寄的《关于收取房屋租金的通知》进行保全证据公证，通知内容为：我于2012年6月5日与周惠芳就武侯区××街××号附1至附12号签订了《房屋租赁协议》，租期自2012年6月5日至2027年6月5日，根据该协议，我应当在2018年6月5日至2018年6月8日期间按30元／㎡／月的标准支付2018年6月5日至9月5日期间房屋租金。因你在2017年10月31日通过司法拍卖取得了少陵横街5号附7号（82.57㎡）房屋的所有权成为新房东，根据上述租金计算标准，我应该向你支付附7号的房屋租金合计7431.3元。现我特向你发出通知，希望你在收到本通知之日起五日内联系我并告知收取房屋租金的银行账户。逾期未提供收款账户，也未亲自前来收取租金的，我将通过公证处办理房屋租金提存，因此而产生的公证费、律师费等费用及损失均由你承担。 庭审中被告徐海龙向法庭确认，对于其已经收取和后续应该收取的租金中属于房屋所有权人应当收取的部分，徐海龙将按照每三个月提存一次的方式在四川省成都市国力公证处予以提存。 另查明，徐海龙作为利害关系人向成都市中级人民法院提出执行异议，请求确认其与第三人周惠芳签订的租赁合同合法有效阻止移交房屋，法院执行中无权要求其交出转租房屋的租金。2016年1月20日，成都市中级人民法院作出（2016）川01执异13号民事裁定，徐海龙不服，向四川省高级人民法院申请复议，四川省高级人民法院于2016年7月18日作出（2016）川执复39号执行裁定，撤销成都市中级人民法院（2016）川01执异13号民事裁定，发回成都市中级人民法院重新审查。2016年10月15日，成都市中级人民法院作出（2016）川01执异939号执行裁定，载明：“经审查查明，本院于2014年9月25日作出（2014）成执字第990-2号民事裁定，查封被执行人周惠芳名下位于成都市武侯区××街××号共12处房产。2015年3月17日，本院作出（2014）成执字第990-1号公告向被执行人周惠芳送达了评估报告。2015年6月18日，本院作出（2014）成执字第990-3号民事裁定对上述12处房产进行公开拍卖。上述公告书和裁定书均进行了现场张贴，本院查封房产时未发现存在租赁，也未收到过租赁权人的异议。2015年12月23日，本院向徐海龙发出《通知》［（2014）成执字第990号］，限徐海龙在收到通知后五日内将在成都市武侯区红旗连锁有限公司（以下简称红旗连锁）处所收取的租金作为本案执行款交至本院执行账户。本院认为，徐海龙请求确认租赁关系有效阻止移交标的物的请求不符合规定，应予驳回；但徐海龙将本院查封财产出租给第三人的行为系其与其他人的合同行为，并不影响本院的执行，本院要求徐海龙交出向第三人收取的租金亦存在不当，应予以纠正。因此本院裁定如下：一、撤销本院（2014）成执字第990号《通知》；二、驳回徐海龙的其他异议请求。” 2018年1月23日，徐海龙作为原告与红旗连锁、张永兰作为被告、周惠芳作为第三人的房屋租赁合同纠纷一案诉至本院，徐海龙请求判令：红旗连锁立即向其支付房租及违约金；张永兰立即停止干扰徐海龙收取租金，排除妨碍转租权行使的行为。诉讼过程中，张永兰提起反诉，要求判令：徐海龙与周惠芳签订《房屋租赁协议》的行为无效。本院于2019年1月25日作出（2018）川0107民初1449号民事判决，经审理认为“徐海龙与周惠芳签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，周惠芳在租赁协议之后将房屋对外进行抵押，并不影响该租赁关系，租赁协议仍然继续有效，同时根据徐海龙提供的与周惠芳之间的银行交易明细，可见双方确实存在真实的债权债务关系，同时协议的签订并无法律规定的合同无效的情形，故本院认为徐海龙与周惠芳签订的《房屋租赁协议》不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。张永兰主张双方针对案涉的武侯区××街××号附8号、附9号房屋签订租赁协议的行为无效的反诉请求，本院不予支持。徐海龙作为案涉租赁房屋的合法承租人，其与红旗连锁签订的《房屋租赁合同》，也是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。红旗连锁应当依照约定向徐海龙支付租金。虽张永兰于2017年11月取得案涉租赁房屋的所有权，但该所有权的变动时间发生在徐海龙向房屋原所有权人周惠芳租赁房屋之后，因此，徐海龙主张应当继续履行与周惠芳签订的租赁合同符合法律规定，因此徐海龙仍系案涉租赁房屋的合法承租人，其向红旗连锁转租房屋的行为不违反法律规定和合同约定，因此其仍有权继续向红旗连锁收取租金。而张永兰则可以自取得所有权后，依照原租赁协议的约定向徐海龙主张相应的租金。”，判决如下：红旗连锁向徐海龙支付租金；驳回徐海龙的其他诉讼请求；驳回张永兰的反诉请求。判决送达后，张永兰不服，上诉至成都市中级人民法院。成都市中级人民法院于2020年1月16日作出（2019）川01民终19534号民事判决，经审查认为：“第一，关于张永兰主张徐海龙与周惠芳之间不存在真实债权债务关系的问题。本院认为，依据周惠芳与徐海龙之间于2012年6月5日签订的房屋租赁协议第3.1条‘……其中前六年的租金共计20226101.6元用以抵偿甲方所欠乙方的债务260万元之中的210万元’，该协议经公证后，在无足以采信的证据证明双方存在虚假的意思表示的情况下，本院对此效力予以确认，并认定双方就该债权债务的履行达成一致。对于张永兰主张案涉协议实际是徐海龙与周惠芳在房屋抵押后虚构的协议，并提供《房屋买卖合同》予以证明，本院认为，张永兰提供的该房屋买卖合同在签名处无任何主体签字确认，合同成立要件欠缺，该份证据并不足以实现张永兰的证明目的，故本院对张永兰的该上诉主张不予采纳。第二，关于张永兰主张徐海龙、周惠芳签订协议属无效民事法律行为的问题。……张永兰须举证证明案涉法律行为存在上述无效的情形或事由，且对于恶意串通的证明还须提交足以使本院能够排除合理怀疑的证据，但张永兰并未提供足以采信的证据对其所主张的法律事实充分证实，须承担举证不能的不利责任，故本院对张永兰的该上诉主张不予采纳。另，对于张永兰主张周惠芳在案涉房屋抵押之后，其不再对案涉房屋享有所有权的情况下，仍然对案涉房屋进行处分，将案涉房屋以低于市场的价格出租给徐海龙。对此本院认为，不动产所有权的转移须经合法的变更登记手续，而抵押的设定仅系在案涉房屋设定权利负担以担保债务的履行，并不会导致所有权发生变动，鉴于本案所涉房屋在出租时尚未发生权属变更，故周惠芳以所有人之合法权源仍可对外进行出租。其次，出租人与承租人关于租金的定价以及承租人与次承租人之间关于租金的定价系在市场交易各种综合因素影响下的结果，张永兰仅以租金标准不同而主张恶意串通，依据不足，故本院对张永兰该主张不予采纳。”，判决：驳回上诉，维持原判。 上述事实，有当事人身份信息、成都市不动产登记信息摘要、拍卖成交确认书、不动产权证书、房屋租赁协议、合同补充协议书、公证书、房屋使用证明、证明、情况说明、房屋租赁合同、现场照片、《阿里拍卖·司法》网页截图、房地产估价报告、执行裁定书、民事判决书及当事人庭审陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为,根据已查明的事实，案涉商业用房登记于原告夏永丽名下，现该房屋由被告徐海龙出租给爱仁堂药房实际占有使用。本案争议焦点在于徐海龙的出租行为是否合法有效，徐海龙、爱仁堂药房是否应向夏永丽返还房屋并支付占用费用。徐海龙与周惠芳签订的《房屋租赁协议》系签订双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，且原告并未提供最以采信的证据证明该协议存在无效的情形或事由，该协议真实有效。周惠芳在协议签订之后将房屋对外进行抵押，不对租赁协议的效力产生影响。徐海龙作为案涉房屋的合法承租人，其与爱仁堂药房签订的《房屋租赁合同》，亦是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。由此，爱仁堂药房系基于房屋租赁关系而合法占有案涉房屋，故对夏永丽主张徐海龙、爱仁堂药房返还房屋并支付占用费用的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告夏永丽的诉讼请求。 案件受理费901元，公告费300元，共计1201元，由原告夏永丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  苏晓莉 人民陪审员  王世伟 人民陪审员  杜春荣 二〇二〇年三月九日 书 记 员  张继林