广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12752号原告：中山市名扬居房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路48号蓝爵花园104卡，统一社会信用代码914420000537314211。法定代表人：邓小鹏，总经理。委托诉讼代理人：徐周生，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱慧仪，广东翔宇律师事务所实习律师。被告：范兰凤，女，1985年11月6日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市寻乌县。委托诉讼代理人：王利民，男，1981年10月8日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，是被告范兰凤的丈夫。被告：王利民，男，1981年10月8日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。被告：易爱超，女，1987年4月20日出生，汉族，身份证住址江西省宜春市万载县。被告：曾德彬，男，1983年4月5日出生，汉族，身份证住址江西省宜春市万载县。原告中山市名扬居房地产经纪有限公司（以下简称名扬居公司）诉被告范兰凤、王利民、易爱超、曾德彬居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，先后公开开庭进行了审理。原告名扬居公司委托诉讼代理人徐周生，被告范兰凤、王利民、易爱超、曾德彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名扬居公司向本院提出诉讼请求：1.被告范兰凤、王利民向原告支付违约金22800元；2.被告范兰凤、王利民向原告支付律师费4000元；3.被告易爱超、曾德彬向原告支付佣金13100元及滞纳金51810.50（以13100元为基数，按每日0.5%的标准，从2017年2月26日起计至清偿之日止，暂计至2019年4月28日）。事实与理由：原告与被告范兰凤、易爱超、曾德彬于2017年2月25日签订了《房地产买卖合同》，被告范兰凤、王利民向被告易爱超、曾德彬出售登记在被告范兰凤名下的位于中山市西区房地产，并委托原告提供居间媒介服务。合同第五条约定，被告易爱超、曾德彬在签订合同当日需向原告支付佣金22800元，并约定了逾期付款滞纳金。截止起诉之日，被告易爱超、曾德彬仅支付9700元佣金后再无付款。另，被告范兰凤、王利民作为涉案房地产的权利人，以其自身行为明确表示不出售涉案房地产，四被告遂产生纠纷。经中山市第一人民法院作出（2018）粤2071民初2947号民事判决书，认定被告范兰凤、王利民存在违约行为，应承担相应的违约责任。根据合同第八条规定，若被告范兰凤、王利民未能依约卖出涉案房地产，则违约方需向原告支付违约金22800元。庭审中，原告名扬居公司当庭明确其第2项诉讼请求为：被告易爱超、曾德彬向原告支付律师费4000元。原告名扬居公司对其主张的事实及诉讼请求，在法定举证期限内向本院提交的证据有：1.房地产买卖合同;2.中山市商品房销售登记备案表;3.中山市第一人民法院（2018）粤2071民初2947号民事判决书；4.民事案件委托代理协议、律师费发票；5.收款收据。被告范兰凤辩称：1.原告未以任何方式通知我付款，也没有告知付款的账户等相关信息，所以我们没有付款；2.在2017年2月25日签订合同时，原告故意误导，告诉我们肯定在6月份完成过户，但实际上是在2018年1月13日才拿到，期间有半年时间的延误，造成我们的损失，所以我们没有支付中介费；3.我不同意支付中介费及律师费，原告作为专业的中介，故意误导我们，造成我们的损失。被告范兰凤就其辩解，在法定举证期限内未向本院提交证据。被告王利民辩称：1.同意被告范兰凤的答辩意见；2.我没有与原告签订合同，原告将我列为被告，没有依据。被告王利民就其辩解，在法定举证期限内未向本院提交证据。被告易爱超辩称：原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。1.合同的约定与客观履行事实不一致。涉案的合同是原告提供的格式合同，在签订过程中，原告没有通过合理的方式进行提示，匆忙地让各被告签名，且合同单方面加重各被告的负担，淡化原告所应履行的义务及违约责任，应认定为无效，对原、被告均不产生法律效力。2.关于佣金的支付，原告曾允诺不依合同约定履行，根据交易实际确定分期支付。原告和各被告均知悉，佣金的支付并不是按照合同的约定履行，而是进行分期支付，在合同履行过程中支付部分，到完成了交易过户后支付余款，因此，原告诉求的违约金没有事实和法律依据。3.原告所述的佣金支付情况与事实不符。我方于2017年2月26日、11月27日分别向原告支付了9700元、6000元的佣金，原告所述的未付佣金数额是错误的。4.原告并没有依约履行合同，不应当收取全部佣金。本案的居间合同包含了促成合同以及促成双方交易的完成，促成合同的签订只是原告居间服务的一小部分，其完整的居间服务应当是从促成合同的签订到过户手续办理完毕。在合同的履行过程中，原告明知被告范兰凤、王利民加价出售的情形下，拒绝为我方出具履行合同的催促函，亦没有促成合同的继续履行，在我方另案起诉被告范兰凤、王利民的过程中，原告明确拒绝参与庭审，没有积极履行其作为居间人的促进合同履行的义务，存在违约在先，根据《合同法》第六十七条规定，我方有权拒绝支付剩余的佣金。并且，在另案的判决生效后，原告仍然没有积极履行合同义务，故不应当全额收取佣金。5.原告主张的违约金没有事实和法律依据。前述合同的格式条款没有约定原告的违约条款，应该是无效的。我方拒付佣金的原因是原告消极履行拒签合同的义务。从权利义务相对应的原则来看，原告并没有足额履行义务，并且存在消极履行的违约情形，因此其向我方主张违约金没有事实和法律依据。被告易爱超就其辩解，在法定举证期限内向本院提交的证据有：中山市第一人民法院（2018）粤2071民初2947号民事判决书。被告曾德彬辩称：答辩意见与被告易爱超的答辩意见一致。被告曾德彬对其辩解，在法定举证期限内向本院提交的证据有：1.收款收据、易爱超名下工商银行借记卡账户历史明细清单；2.主卡卡号末四位3562人民币账户明细。经审理查明，2017年2月25日，名扬居公司（经纪方、丙方）与范兰凤（出卖方、甲方）、曾德彬、易爱超（买受方、乙方）签订房地产买卖合同，约定：“甲、乙双方经丙方居间介绍，就下述房地产的买卖事宜达成协议，权利人范兰凤将坐落中山市西区房地产转让给乙方，转让价款总计76万元；鉴于丙方已促成甲乙双方之间买卖合同的成立，则甲乙双方应在签订本合同当日向丙方支付佣金22800元，若逾期支付佣金，应支付佣金的任何一方，须每日向丙方交纳0.5%的滞纳金，其中甲方向丙方支付佣金／（“／”为手写填写）元整，乙方向丙方支付佣金22800元整。签署本合同后，若合同被取消、解除或未被实际履行，或甲乙双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响丙方收取上述佣金的权力，应支付佣金的任何一方不履行付款义务的，丙方可采取必要的途径向其追讨，由此引起的一切费用由应支付佣金的任何一方承担，包括但不限于丙方委托律师的律师费、查档费、诉讼费等。违约责任：本合同生效后，甲、乙双方应诚意履行。无论任何情况下，若甲方或乙方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则违约之一方须即时支付丙方22800元整作为违约金。三方一致确认：甲、乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲、乙双方正常履行买卖合同，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。补充条款：经甲乙双方协商一致，①甲方未取得该房产的房产证，甲方应积极办理该房产证，如因开发商原因与甲方无关；②乙方支付完定金给甲方后，甲方领取房产证后在办理该房产交易过户手续。”合同还约定了其他事项。合同尾部“出卖方（甲方）”栏范兰凤签名捺印，“买受方（乙方）”栏易爱超、曾德彬签名捺印，“经纪方（丙方）”加盖名扬居公司合同专用章。2017年2月26日，名扬居公司向易爱超出具收款收据，写明：“付款人：易爱超，付款金额：9700元，物业地址：中山市西区，付款性质：佣金”，收据上盖有名扬居公司财务专用章，并由收款人、业务员分别签名确认。庭审中，易爱超提交主卡卡号末四位3562人民币账户明细（表），拟证明其于2017年11月27日通过ＰＯＳ机刷卡形式向名扬居公司支付佣金6000元；经庭审质证，名扬居公司确认其当时收到易爱超支付的6000元，但该款项不是佣金，是涉案房地产办理房产证的相关费用，其只是代收，所以并没有向易爱超出具收据。2018年2月6日，易爱超、曾德彬以范兰凤在取得前述涉案房地产所有权证书后未及时办理房地产交易过户手续为由，向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，案经审理，本院于2018年9月20日作出（2018）粤2071民初2947号民事判决书，判决被告范兰凤、王利民继续履行被告范兰凤与原告易爱超、曾德彬于2017年2月25日签订的房地产买卖合同，并协助办理将该房屋过户至原告易爱超、曾德彬名下的相关手续等。该判决已发生法律效力。庭审中，易爱超、曾德彬与范兰凤、王利民当庭确认前述涉案房地产已于2019年5月20日完成过户登记手续。2019年5月15日，名扬居公司诉至本院，主张前述实体权利。另查，2019年4月26日，名扬居公司与广东翔宇律师事务所签订民事案件委托代理协议，委托广东翔宇律师事务所提起本案诉讼主张权利。名扬居公司提交开票日期2019年3月21日律师费发票，证明其因本案诉讼支出律师费4000元。又查，范兰凤与王利民系夫妻关系。本院认为：本案是居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，名扬居公司与范兰凤、易爱超、曾德彬签订的涉案房地产买卖合同，体现三方当事人真实意思表示，且合同内容并不违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同，对三方当事人有法律约束力。涉案房地产买卖合同系复合性合同，包含房屋买卖合同及居间合同两个有名合同，本案仅对居间合同进行处理。名扬居公司提供媒介服务，促成买受方易爱超、曾德彬与房屋出卖方范兰凤达成买卖涉案房屋交易合同关系，签订了房屋买卖合同，是不争的事实，本院予以认定。依照三方达成的涉案房地产买卖合同的约定，易爱超、曾德彬负有及时向名扬居公司支付相应居间报酬即佣金22800元的责任。经庭审质证，双方当事人确认易爱超、曾德彬于2017年2月26日向名扬居公司支付佣金9700元，名扬居公司开具了相应收款收据，本院对此予以认定。易爱超、曾德彬在庭审中辩称其于2017年11月27日向名扬居公司付款6000元亦是佣金，但其在汇款凭证中注明该款项性质是“一半加急款”，且名扬居公司对此亦没有开具相应收款收据，故易爱超、曾德彬的该项抗辩没有依据，理由不成立，本院不予采信。根据合同约定，易爱超、曾德彬应支付名扬居公司佣金22800元，在签订合同当日一次性支付。现易爱超、曾德彬当庭提出，在签订涉案房地产买卖合同后，双方口头议定分期支付佣金，先支付9700元，余款13100元在办理交易房屋过户手续时支付；名扬居公司虽对此提出异议，但没有提供反驳的证据，亦没有举证证明其在签订合同次日才收到对方支付的9700元时，即时提出意见，及实际向对方采取了相应的催收措施，可见，名扬居公司与易爱超、曾德彬在签订合同后，对前述合同相关条款再行协商达成了新的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，且符合一般交易规则，故双方应按此约定履行。经庭审查明，作为涉案房地产买卖合同的双方当事人易爱超、曾德彬与范兰凤、王利民当庭确认，涉案房地产已于2019年5月20日办理过户登记手续，此时，易爱超、曾德彬向名扬居公司支付佣金的期限已同时届满，易爱超、曾德彬未及时向名扬居公司支付尚欠佣金13100元，构成违约，应向名扬居公司承担支付逾期付款违约金的责任。名扬居公司主张按涉案合同约定的每日0.5%利率标准计收滞纳金，庭审中，易爱超、曾德彬提出了调整的请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定可见，违约金的适用原则应是以补偿损失为主、惩罚为辅，且应以实际损失为基础来确定，再根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条关于“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”及第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，结合考虑本案中名扬居公司的主要损失是因易爱超、曾德彬的逾期付款所造成的资金周转损失因素，本院酌情以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合考虑，确定本案违约金按照月利率1％标准从涉案房地产买卖双方办理过户登记手续之次日即2019年5月21日起计算。名扬居公司要求易爱超、曾德彬支付律师费4000元，提供了民事案件委托代理协议、律师费发票予以佐证，但其律师费发票开具日期早于民事案件委托代理协议签订日期，有违一般常理，且律师费发票上并未注明相应案件编号，无法证明该项律师费的支出是用于本案诉讼，故名扬居公司要求易爱超、曾德彬依据合同约定向其支付律师费4000元的理据不足，本院不予支持。涉案房地产买卖合同第八条约定，无论任何情况下，若买卖合同任何一方当事人未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则违约之一方须即时支付名扬居公司22800元整作为违约金。现涉案房地产买卖交易手续已由买卖合同当事人履行完毕，名扬居公司要求出卖方范兰凤、王利民向其支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告易爱超、曾德彬于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市名扬居房地产经纪有限公司支付佣金13100元及逾期付款违约金（以13100元为基数，从2019年5月21日起至实际清偿之日止，按月利率1%计算）；二、驳回原告中山市名扬居房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2093元，由原告中山市名扬居房地产经纪有限公司负担1794元，被告易爱超、曾德彬负担299元。该款原告中山市名扬居房地产经纪有限公司已预交，被告易爱超、曾德彬在本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  蔡 伟人民陪审员  梁素轼人民陪审员  马碧琳二〇二〇年三月二日书 记 员  陈宇璇林雪莲