江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0214民初5496号 原告：江苏凡润电子有限公司，统一社会信用代码9132021374392647X9，住所地无锡国家高新技术产业开发区**地块。 法定代表人：黄仁良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邹小新，江苏金渠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祁琦，江苏金渠律师事务所律师。 被告：无锡高顿投资有限公司，统一社会信用代码91320203346156205L，住所地，住所地无锡市梁溪区扬名高新技术产业园****iv> 法定代表人：过勇华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李荣华，江苏海辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建新，江苏衡立律师事务所律师。 原告江苏凡润电子有限公司（以下简称凡润公司）与被告无锡高顿投资有限公司（以下简称高顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案。后本院依法适用普通程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告凡润公司的委托诉讼代理人祁琦，被告高顿公司的法定代表人郭勇华及委托诉讼代理人李荣华、张建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凡润公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方当事人于2015年6月12日签订的《厂房租赁合同》、《代租及管理合同》已于2018年8月31日解除。2.判令高顿公司支付违约金40万元。3.本案诉讼费用由高顿公司承担。事实与理由：1、2015年6月12日，双方当事人就凡润公司所有的无锡市工业厂房（以下简称案涉厂房）签订了《厂房租赁合同》（以下简称双方租赁合同）、《代租及管理合同》、《补充协议》各1份，其中双方租赁合同中关于高顿公司对厂区的管理的义务、高顿公司对房屋和设备谨慎使用的义务以及合同解除的条件均进行了明确的约定。《代租及管理合同》中关于高顿公司的租赁管理义务进行了明确的约定。2015年9月1日，双方当事人与案外人无锡恒伟物流有限公司（以下简称恒伟公司）签订了《厂房租赁合同》（以下简称三方租赁合同）1份，该合同又约定了凡润公司委托高顿公司以凡润公司的名义将上述厂房出租给恒伟公司使用,高顿公司负责租赁管理并收取管理费。从双方真实意思表示及实际履行的情况而言，双方当事人之间成立的是委托合同关系，也就是由凡润公司委托高顿公司将案涉厂房以凡润公司的名义对外出租，高顿公司作为代租管理人对租赁物进行管理并收取高额的租赁管理费。2、2018年上半年凡润公司才得知高顿公司并未对案涉厂房进行过管理，高顿公司在2015年底已经擅自拆除了该厂房的高压电缆及相应配电柜，高压电缆价值很高且拆除后无法继续使用；2018年初高顿公司又拆除和变更了上述厂房的部分主体建筑结构，高顿公司的这些行为均未经过凡润公司同意。3、凡润公司于2018年3月至4月间发现以上问题后及时与高顿公司进行协商沟通，高顿公司法定代表人明确表示拒绝将拆除的高压电缆以及破坏和变更的厂房主体结构恢复原状，且明确拒绝履行租赁管理的义务。2018年8月1日，凡润公司向高顿公司寄送《通知函》要求高顿公司履行相应义务，若高顿公司拒绝履行相应义务，则凡润公司将于2018年8月31日解除与高顿公司的合同关系。2018年8月24日，凡润公司再次委托律师向高顿公司寄送《律师函》明确以上解除合同事项，但高顿公司收函后拒绝履行相应义务。4、高顿公司的上述行为违反了合同约定，凡润公司有权解除合同并要求高顿公司承担相应的违约责任。如果法院经审理认为上述合同无法确认于2018年8月31日解除的，那么要求法院确认上述合同于凡润公司提起本案诉讼之日时解除。 高顿公司辩称：1、2015年时，受宏观经济影响新区的厂房租赁市场不景气，凡润公司最初想将案涉厂房卖给高顿公司，但因产权无法分隔而没有落实。后凡润公司转而希望高顿公司将案涉厂房承租下来，故双方当事人于2015年6月12日签订了双方租赁合同，约定租期为5年，至2020年8月31日止，租金315万元/年，同时约定由高顿公司转租出去赚取租金差价。合同签订后，高顿公司接收了案涉厂房，在进行了整理和维修后，花费相当多的人力物力招租，于2015年9月1日招租到恒伟公司。双方当事人遂与恒伟公司共同签订了三方租赁合同，约定租期为3年，至2018年10月31日，租金480万元/年。上述合同顺利履行到2018年1月，但此后凡润公司未向高顿公司支付租金差价，且恒伟公司在租期届满后未续租亦未搬离。2、从双方当事人签订的多份协议及与恒伟公司签订的多份协议内容及实际履行的情况看，高顿公司的主要义务是招租、谈判、签约，但并非仅仅居间促成合同而已。高顿公司还对案涉厂房进行整改、装修，并聘请保安等进行管理，对次承租人来说高顿公司是出租人。最关键的是高顿公司还需承担巨大的市场风险即无论如何须向凡润公司支付每年315万元/年的租金，所以双方当事人之间成立的是租赁合同而非委托合同的法律关系。3、高顿公司在接收案涉厂房时把部分杂乱的影响安全的普通电缆、电线整理归集保管在仓库里，因为次承租人的用电情况不同，所需要的配电柜和电缆的布局也会相应不同，故高顿公司对配电柜和电缆的部分拆除和整理属于合同约定的租赁管理权限范围内，且均放置在仓库内，未遗失更未造成凡润公司损失。高顿公司只是在总面积三万多平方米厂区的一扇窗户下开了个不到三平方米的门，不属于变动主体结构，故不需要经过凡润公司同意。即使高顿公司的行为存在瑕疵并被认定为变动了案涉厂房主体结构，但该变动程度也显著轻微，也不足以达到解除合同的程度，这既是次承租人的要求也是为了租赁物价值的提升，不影响凡润公司合同目的实现且不会对凡润公司造成任何损失，在此情况下凡润公司要求解除合同不应得到支持。4、关于双方租赁合同第10.1条主体结构损坏的约定，从探究合同真实意思的角度出发，主体结构应指梁、板、柱等承重结构；而损坏应指对厂房主体结构的损毁或对承重结构安全性产生影响且不可恢复，或使厂房作为租赁物的价值降低等情形，但善意的功能性改造符合合同目的，也不符合上述解除合同的条件。鉴定报告片面的认定填充墙砌体属于主体结构是不全面、不严谨、不科学的，且鉴定结论中主体结构的变动也不等同于主体结构的损坏，故凡润公司主张解除双方租赁合同没有事实及法律依据。5、从凡润公司发的函件内容来看，其使用的语词是将要解除合同，据此可以看出凡润公司表达的实际上是一种预备行为，而不是确定的意思表示，凡润公司以此要求高顿公司做出确定的结果是不公平的，况且高顿公司已提出诉讼不同意解除合同，故凡润公司主张的合同解除并未生效。6、凡润公司自2018年1月起就恶意拖欠应支付高顿公司的巨额转租租金差额，而凡润公司的函件及律师函上明确表示凡润公司是在2018年4月才发现高顿公司存在所谓违约行为，故实际上凡润公司违约在先，凡润公司作为违约方不享有单方解除合同的权利。综上，双方租赁合同并未解除，高顿公司不同意凡润公司解除双方租赁合同及《代租及管理合同》的诉讼请求，凡润公司也无权解除合同并主张违约金。如果法院认定高顿公司应支付违约金的，违约金也应调整至与凡润公司能够举证证明的损失相匹配的程度，也就是修复10平方米填充墙的价格，至多2万元。 经审理查明： 一、双方租赁合同情况 2015年6月12日，凡润公司与高顿公司签订双方租赁合同、《补充协议》及《代租及管理合同》各1份，双方租赁合同约定：凡润公司将案涉厂房出租给高顿公司使用，建筑面积共31368.2余平方米。租赁期限为5年，起租日确定为2015年9月1日。全部租赁物每年租金为315万元，按季支付则为787500元，租金含税且凡润公司在收到高顿公司租金后五个工作日内开具正式发票并交付高顿公司。高顿公司应提前5个工作日支付下一季度的租金（即从起租日起满一年的5个工作日），第一季度租金在厂房交付高顿公司时一次性付清，由高顿公司打款至凡润公司银行账号。双方签署本合同后，高顿公司应交给凡润公司40万元的定金，厂房交付日自动转换为押金。凡润公司应当于2015年9月1日前将案涉厂房交付高顿公司。租赁房屋中的设备、设施（包括凡润公司一次性投入的）按国家有关保修规定执行，如因高顿公司人为造成的损失费用由高顿公司承担。租赁房屋的化粪池、管道、窖井、道路的日常养护由高顿公司负责。建筑物的主体结构、屋顶、主要高压供电电缆（包括变压器），主要排污排水立管，建筑物承重墙、配电房，消防水立管由凡润公司负责。有缺陷时，高顿公司应及时书面通知凡润公司，凡润公司收到高顿公司书面报修后派人员修复。租赁终止或合同解除时，高顿公司保留由其安装的设备的所有权，高顿公司应当按期把全部设备搬走并清理干净，如装修物附着在建筑物中不可拆除的则归凡润公司无偿所有。凡润公司可以在发生以下情形时，以书面通知的形式解除合同，并要求高顿公司承担40万元违约金：1、高顿公司违反或不履行本合同规定的义务、责任，导致本合同无法执行；2、高顿公司未按约定用途使用承租房屋、设备及进行非法经营；3、因高顿公司原因造成租赁房屋主体结构损坏的；4、高顿公司无正当理由单方面终止合同履行的；5、高顿公司延迟支付租金超过1个月的。高顿公司可以在发生以下情形时以书面通知的形式解除合同，并要求凡润公司承担40万元违约金：1、凡润公司无正当理由单方面终止合同履行的；2、延期交付租赁物的。 《补充协议》约定：1、凡润公司将案涉厂房完全交付给高顿公司正式租赁使用的最后截止日期应为2015年8月31日，如在此日期前可提前交付，则双方租赁合同约定的租赁起始日期仍应保持不变。在2015年7月31日前凡润公司另需将厂区内所有宿舍人员清空搬离完毕。凡润公司允许高顿公司进驻厂区规划及装修起始日期为2015年6月15日。2、厂房回租约定：凡润公司因生产原因仍使用部分厂区需求，故可按18元/平方米的底价向高顿公司回租使用，实际产生租金则按使用面积向高顿公司按季支付。3、为合理避税，双方另行约定如下，凡润公司应积极配合高顿公司办理相关行政规费涉及的各项手续：1）凡润公司仅负责开具6%的仓储租赁发票，如高顿公司转租时承租方需20.5%的厂房租赁发票，则产生的14.5%税额差异由高顿公司承担；2）高顿公司另承担转租租金差异部分的全额税金及向凡润公司提供租金差额部分的管理费发票；3）如高顿公司在租赁期内未转租成功之前，则由高顿公司按原租赁合同规定支付租金。4、如果外部经济形式及租金价格有回升趋势，则三年后租金价格上调3%（如遇金融危机等不可抗拒因素则双方再协商租金价格）。本补充协议作为双方租赁合同的附件存在，与双方租赁合同具有相同的法律效力。 《代租及管理合同》约定：第一条，租赁物位置、面积、设施情况。1.1凡润公司将案涉厂房委托高顿公司以凡润公司的名义租赁给他人，并且高顿公司进行租赁管理经营。……第二条，委托代租期限。2.1代租期限自本协议约定起至高顿公司于他人的租赁合同履行期限届满日止。2.2如他方续租的，经凡润公司书面同意，则代租期限可以延长至续租期限届满时止。……2.3如代租期满，高顿公司另有承租人要租赁的，则双方同意同等条件续签本合同至另一租期届满。第三条，租约签订、租金收取与租赁管理。3.1由高顿公司寻找承租人并与其谈判租赁事宜并签约,约定各方权利义务。3.2由凡润公司收取承租人租金，承租人如需发票，由凡润公司向承租人开具交付发票并承担税金（6%）。3.3由高顿公司对承租人进行租赁管理，凡润公司不干涉。第四条，代租费（管理费）及支付方式。4.1高顿公司代租的年租金不低于315万元每年（基本年租金）。4.2凡润公司向高顿公司支付代租费（租赁管理费），凡润公司收到的实际年租金与双方租赁合同约定的基本年租金的差额作为代租费（管理费）支付给高顿公司。4.3代租费（管理费）支付周期与租金支付周期一致，在凡润公司收到承租人租金三日内支付高顿公司。……4.5无论本合同因何种原因终止，凡润公司仍然应当支付代租费（管理费）直至承租人租金付清，租期届满时止。第五条，甲方责任。5.3签订本合同后，凡润公司不得再委托他人代租，不得自行将租赁物再租赁于他人，否则该行为无效，且凡润公司赔偿高顿公司经济损失，金额为实际年租金的30%。……第六条，乙方责任。6.3不得低于基本年租金出租租赁物，否则高顿公司补足差额。6.5租期届满，高顿公司将租赁物无故障交还于凡润公司。……第八条，其他。8.1签订本合同后，高顿公司在三个月内没有成功出租租赁物的，凡润公司有权解除本合同并有高顿公司按照基本年租金的标准向凡润公司支付租金。8.2上述期限内，高顿公司与他人成功签约，则凡润公司不得终止本合同及租赁合同。 2015年8月31日，凡润公司与高顿公司签订《补充协议-1》，约定：基于双方在上述双方租赁合同及《补充协议》的内容上尚需补充要约，经双方协商一致签订本《补充协议-1》。一、关于厂房反租的约定：1、双方一致同意将双方租赁合同租赁期限变更为自2015年9月16日起至2020年9月15日止（原合同约定的5年租赁年限仍不变）。2、凡润公司由于生产需要，经高顿公司同意，现约定反租的仅用于堆放设备的约1000平方米的部分厂房租赁期限为六个月（自2015年9月16日起至2016年3月15日止）。……二、关于厂房改造及交接的约定：1、高顿公司对凡润公司厂房改造时需提前申请并由凡润公司指定专门人员到现场确认无误方可进行。2、凡润公司负责租赁期间厂房所有门窗、照明灯具及屋顶漏雨的修补工作，但高顿公司原因造成的损坏除外。3、双方派代表对厂房交接作确认，完毕后签订《确认交接单》。…… 上述事实，有当事人陈述、案涉厂房的房屋所有权证、双方租赁合同、《代租及管理合同》、《补充协议》、《补充协议-1》等证据在卷佐证。 二、三方租赁合同情况 2015年9月1日，出租人凡润公司（甲方）、承租人恒伟公司（乙方）与受托人高顿公司（丙方）签订三方租赁合同1份，约定：三方在自愿、公平和诚信的基础上，丙方受托为甲方代租，乙方承租甲方的厂房，三方就租赁等事宜协商一致订立本合同。第一条。1.1甲方将案涉厂房，总租赁面积约29000平方米（丙方管理使用的1000平米雨棚除外，简称租赁物）委托丙方以甲方名义分批出租给乙方，由乙方承租经营。……第二条，乙方承诺租赁物仅作为仓储物流使用，并保证不擅自改变使用用途。第三条，租赁期限。3.1租赁期限从2015年11月1日起,分批出租,租赁期限为三年，2018年10月31日止，具体如下：第一批，约10000平米，2015年11月1日起交付使用;第二批,约3500平米，2015年11月10日起交付使用;第三批,约11000平米,2015年11月15日起交付使用；最后一批,约3500平方米,2015年12月1日起交付使用;3.2租赁期满，丙方（甲方）有权收回该厂房，乙方应如期返还，乙方需要继续承租的，则应于租赁期届满前2个月向甲方、丙方提出续租书面要求，经甲方、丙方同意后重新签订租赁合同。第四条，租金及支付。4.1该租赁物每年租金为480万元,开具6％的仓储发票。4.2.租金的支付:租金一月一付，一月租金为40万元；乙方应每月1日之前支付当月的租金，第一个月租金应在2015年11月1日前按实际交付状况按实支付租金，由乙方打款至甲方银行账户。……第八条，甲方责任。8.4具体出租事项委托丙方承办不干扰，开具足额发票交付丙方。8.5甲方向丙方按时足额支付代租费（租赁管理费,另有约定）。第九条，乙方责任。9.1乙方应按时足额支付租金,交付丙方租金支付凭证。9.2乙方正常使用厂房、设施,保护租赁物完好，尽谨慎使用的义务。9.3除非经甲方同意，乙方不得对租赁厂房基础结构进行任何改造、变动，否则因此造成的一切损失由乙方承担。……第十一条，合同的解除和违约责任。11.3甲乙双方直接就本合同项下的租赁物签订租赁合同的，则该合同无效，并且甲乙双方各赔偿丙方200万元违约金，丙方有权选择单独行使该权利和一并解除合同。…… 三方另签订有《补充协议》（以下简称三方补充协议）1份，约定：根据凡润公司、恒伟公司与高顿公司于2015年9月1日签订的厂房租赁合同中第六条（租赁物的交付），对租赁物的交付条件特作以下补充。一、凡润公司应按照约定按时将符合恒伟公司要求的租赁物交付给恒伟公司使用，恒伟公司有权要求凡润公司对不符合要求部分进行修缮或改造。二、高顿公司有义务确保租赁物交付时状态为：1、确保全厂区内通电、通水（电力仅使用一组电机）；2、确保厂区内消防验收通过；3、确保租赁物无屋漏等瑕疵；4、确保租赁物内货梯、电梯等电气设施可正常使用；5、确保厂区内、租赁物内清洁无垃圾。 2015年10月4日，凡润公司作为甲方与高顿公司作为乙方签订《租金付款方式约定协议》1份，约定：1、高顿公司于2015年10月14日分两笔支付第一个季度（2015年9月16日至2015年12月15日）房租金共787500元。支付方式为第一笔393750元（甲方向乙方开具正式租赁发票）；第二笔393750元（甲方向乙方开具收款收据）。2、当甲方于2015年11月收到实际承租方恒伟公司的当月租赁费时，则向乙方返还相同金额的费用。该笔款项将从2015年10月14日乙方向甲方支付的第二笔租赁费中划出，另第二笔剩余金额则等甲方于2015年12月收到恒伟公司的40万元房租金后再归还乙方，即此笔款项结清。3、此后当恒伟公司每月向甲方支付房租金后甲方即向乙方返还当月租金差异部分137500元（400000-262500），该支付方式直至三方租赁合同到期。但该笔款项中须扣除恒伟公司租赁使用期间产生的甲方代付的各项规费等。同时乙方向甲方开具甲方向乙方当月实际返还的相同金额的服务费发票。 上述事实，有当事人陈述、三方租赁合同、三方补充协议等证据在卷佐证。 三、案涉厂房变动及款项往来情况 双方租赁合同签订后，高顿公司接收了案涉厂房。高顿公司向凡润公司提交案涉厂房待维修点报告后对案涉厂房的相应部位进行了维修。在上述报告所涉内容之外，高顿公司还对案涉厂房进行了以下变动：1、恒伟公司使用的大门右边垂直面的墙体改为玻璃门。2案涉厂区内部的两个洗手间的内开门封堵成墙体后将原来厕所另外一边的外部墙体破开加装了两个外向开门。3、1号厂房朝北外墙的墙体开了卷帘门。4、高顿公司将案涉厂房车间靠墙的落地配电柜部分拆除堆放在车间仓库内，高顿公司曾拆除案涉厂房内的电缆后将拆除的电缆搬离案涉厂房后又搬回案涉厂房车间仓库。5、将部分案涉厂房出租给当时未取得合法证照的注塑厂进行生产。这些变动及行为高顿公司未提供证据证明曾告知凡润公司并经凡润公司同意。 高顿公司于2015年10月14日支付凡润公司2015年9月16日至10月30日的租金393750元，于2015年10月19日支付2015年11月1日至12月15日的租金393750元。凡润公司于2015年10月30日返还高顿公司保证金245690元、于2015年12月8日返还保证金148060元。恒伟公司自2015年12月起向凡润公司支付租金后，凡润公司均将每月差额137500元支付给高顿公司，但自2018年1月起凡润公司未再将差额支付高顿公司。凡润公司曾向高顿公司开具管理服务费的发票。 上述事实，有当事人陈述、照片、恒伟公司案涉厂区负责人张宇于2018年4月17日的个人录音、过勇华与凡润公司工作人员陈殿于2019年5月8日的2段对话录音、于2019年7月12日的1段对话录音、案涉厂房现场视频、维修问题点汇总报告、付款凭证、管理服务费发票等证据在卷佐证。 四、函件往来情况 2018年8月1日，凡润公司向高顿公司送达《通知函》1份，言明：双方陆续签订上述多份协议，高顿公司系案涉厂房的租赁管理方。凡润公司2018年4月方知晓，高顿公司未经其同意，于2015年底擅自拆除了案涉厂房的高压电缆，又于2018年初擅自拆除了部分主体结构，且在厂区进行了相应的临时搭建，未经允许擅自将厂区部分面积出租给第三方注塑厂使用。上述行为严重违反合同，造成凡润公司严重损失。要求高顿公司于2018年8月30日前对上述拆除行为恢复原状，返还不当得利、赔偿损失并支付违约金200万元。若高顿公司未在上述期限内履行上述内容，则凡润公司将于2018年8月31日正式解除与高顿公司签订的上述合同。 2018年8月6日，高顿公司向凡润公司送达《回复函》1份，言明：双方本质是出租与承租的关系，签订上述合同时为了租金结算支付便利及合理避税。高顿公司的行为是合理整理和利用而非破坏，而且租期届满时高顿公司也可按合同约定处理。同时要求凡润公司支付拖欠的款项，凡润公司的侵权或违约行为导致的一切损失均由凡润公司赔偿。 2018年8月24日，凡润公司委托江苏中山明镜（苏州）律师事务所向高顿公司送达《律师函》1份，重申了2018年8月1日《通知函》的内容。 上述事实，有《通知函》、《回复函》、《律师函》等证据在卷佐证。 五、鉴定情况 应凡润公司申请，本院依法委托苏州市房屋安全司法鉴定管理处苏州天正房屋安全司法鉴定所（以下简称天正所）对案涉房屋的墙体变动是否属于主体结构变动进行鉴定，该所经鉴定出具了苏天正司鉴所[2019]鉴字第2号司法鉴定意见书，分析说明意见为：根据委托人提供的图纸及现场检查，鉴定对象为两层（局部一层）整体现浇混凝土框架结构房屋，一层15×F～G轴段墙、一层G×6～7轴段墙、一层G×13～14轴段墙均为填充墙砌体。根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）（以下简称验收标准）附录B中的《表B建筑工程的分部工程、分项工程划分》可知，填充墙砌体属于主体结构。鉴定意见为案涉房屋三处墙体改动属于主体结构变动。 经质证，凡润公司对鉴定意见无异议。高顿公司对鉴定报告的真实性无异议，但不认可鉴定意见，同时提交无锡轻大建筑设计研究院有限公司高级工程师万晨曦出具的《专家意见表》并申请万晨曦作为专家证人出庭作证，提出如下意见：1、鉴定结论所称的主体结构变动不等同于合同约定的主体结构损坏；2、鉴定报告所依据的验收标准是为了验收便利进行的分类且非强制性。而其他相关规范比如《建筑工程建筑面积计算规范GBT50353-2013》、《建筑抗震设计规范GB50011-2010》、《非结构构件抗震设计规范JGJ339-2015》等关于建筑物主体结构的定义均与之不尽相同，围护墙和隔墙这些建筑物结构构件不应属于主体结构。 应高顿公司申请，本院依法通知鉴定人天正所高级工程师奚文杰出庭作证，答复如下：三处变动都是填充墙砌体，填充墙砌体建筑物必须的而不是可有可无的。高顿公司所述的其他规范是针对专门项目有各自的侧重，但本次鉴定不涉及抗震等事项，而且高顿公司所属规范均未表述填充墙砌体不属于主体结构，高顿公司不能根据文字表述自行进行推断。验收标准附录B包含了建筑物所有的类目，是最全面最基本的，故采用该标准。 上述事实，有当事人陈述、视频资料、司法鉴定意见书等证据在卷佐证。 本院认为：本案中，双方当事人的争议焦点在于：一、双方租赁合同及《代租及管理合同》的法律关系属于租赁合同还是委托合同。二、凡润公司是否有权解除合同。三、凡润公司主张违约金是否能够得到支持。 关于第一项争议焦点。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。首先，本案中，双方租赁合同及《补充协议》的内容均载明凡润公司将案涉厂房出租给高顿公司，同时载明了租赁期限、租金标准及租赁双方的权利义务，凡润公司为出租方，高顿公司为承租方。其次，《代租及管理合同》中虽然有关于委托出租的表述，但其中关于凡润公司不得干涉高顿公司的租赁管理，不得低于基本年租金出租否则高顿公司需补足差额，没有成功出租高顿公司仍需向凡润公司支付基本年租金等约定，特别是三方租赁合同中“凡润公司与恒伟公司直接就本合同项下的租赁物签订租赁合同的则该合同无效”的内容，均明显与委托合同的法律特征不符。第三，《补充协议》约定凡润公司反租部分案涉厂房需支付租金，签订时间晚于《代租及管理合同》的《补充协议-1》也载明凡润公司向高顿公司反租部分案涉厂房。如果双方为委托合同关系，那么案涉厂房的使用权并不发生转移，委托方可以依法使用自有的案涉厂房，没有必要向受托方反租，更无需向受托方支付租金。从上述分析可以看出，本案中，凡润公司的主要义务是交付案涉厂房，且在双方约定的期限内凡润公司被排除了对案涉厂房占有、使用的权利，案涉厂房的使用权转移给了高顿公司，而高顿公司的主要义务是向凡润公司支付租金，这些均符合租赁合同的法律特征，而不符合委托合同的法律特征，故双方租赁合同及《代租及管理合同》应为租赁合同的法律关系。 关于第二项争议焦点。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可以请求解除合同并要求赔偿损失的。双方租赁合同约定，因高顿公司原因造成租赁房屋主体结构损坏的，凡润公司可以解除合同。首先，《补充协议-1》约定高顿公司对凡润公司厂房改造时需提前申请并由凡润公司指定专门人员到现场确认无误方可进行。但凡润公司对案涉厂房进行的除代维修点报告所涉维修内容之外的其他变动均未告知凡润公司或经凡润公司同意，高顿公司的该行为不符合约定。其次，虽然高顿公司对天正所的鉴定意见提出异议，但该鉴定意见出具的程序符合相关规定，也阐明了相应的依据及采用的方法，鉴定人也出庭对高顿公司提出的异议给予了解答和说明，且高顿公司也未提供其他足以推翻该鉴定意见的证据，故该鉴定意见依法应予采纳。根据该鉴定意见，高顿公司对案涉厂房进行的上述变动属于主体结构变动。第三，高顿公司在凡润公司发函要求其将上述变动行为恢复原状后，明确表示其为合理利用非破坏故不予恢复。高顿公司的该行为已经符合双方租赁合同约定和法律规定的凡润公司有权解除合同的情形。第四，除了上述变动案涉厂房主体结构的行为外，高顿公司还存在未经凡润公司同意拆除车间内电缆并将拆除的电缆搬离案涉厂房后又搬回案涉厂房车间仓库堆放、将部分案涉厂房出租给当时未取得合法证照的注塑厂进行生产等行为。这些行为均违反了合同的约定和法律的规定，对案涉厂房的使用价值造成了影响或对案涉厂房后续的正常经营使用造成了潜在的隐患，故高顿公司的上述违约行为不能认定为显著轻微。综上，凡润公司有权要求解除合同，但凡润公司虽然在发函作出意思表示要求高顿公司在给定的期限内恢复原状等，否则将于2018年8月31日解除合同。可是在高顿公司给予明确否定答复后且在其给定的期限届满后，凡润公司并未在2018年8月31日向高顿公司作出明确的解除合同的意思表示，故合同解除的时间应确定为凡润公司提起本案诉讼之日即2018年9月25日。 关于第三项争议焦点。从上述关于第二项争议焦点的分析可得，高顿公司的行为符合双方租赁合同约定的违约情形，凡润公司有权要求高顿公司支付违约金。虽然双方租赁合同约定的违约金金额为40万元，但综合考量此前高顿公司的履约情况、高顿公司上述违约行为的过错程度及凡润公司的损失情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金以20万元为宜。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条第一款、第七十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、江苏凡润电子有限公司与无锡高顿投资有限公司于2015年6月12日签订的《厂房租赁合同》及《代租及管理合同》均于2018年9月25日解除。 二、无锡高顿投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏凡润电子有限公司违约金200000元。 三、驳回江苏凡润电子有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费116300元（此款已由凡润公司预交），由凡润公司负担1477元，由高顿公司负担114823元。（凡润公司要求其预交的案件受理费114823元由高顿公司向其直接支付，本院不再退还，由高顿公司在本判决发生法律效力之日起十日内直接向凡润公司支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  朱逢吉 人民陪审员  李浩荣 人民陪审员  周为平 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  包檬丹 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第七十六条当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。 当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。 第七十八条当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。经人民法院通知，鉴定人拒不出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据；支付鉴定费用的当事人可以要求返还鉴定费用。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》： 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》： 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。