广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7639号原告：广州市龙德业物业管理有限公司，住所地：广州市增城小楼镇春天路6号迪亚春天。法定代表人：廖浩波，总经理。委托诉讼代理人：张南军、廖惠珠，该公司员工。被告：列穗华，男，1986年2月3日出生，汉族，住广州市增城区。原告广州市龙德业物业管理有限公司与被告列穗华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市龙德业物业管理有限公司的委托诉讼代理人张南军到庭参加诉讼。被告列穗华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市龙德业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告支付自2018年11月至2019年8月共计10个月的物业服务费9561元（956.10元/月×10个月）及违约金2000元（自逾期之日起按应付物业服务费5‰）；二、请求法院判令被告列穗华向原告返还自2018年11月1日至2019年7月30日垫付的公摊水、电费284.98元；三、请求法院判令被告列穗华向原告返还垫付的10个月（自2018年11月至2019年8月）的生活垃圾处理费30元（3元/月×10个月）；四、判决本案全部受理费96元、财产保全费119元及担保费用800元均由被告承担。事实和理由：一、原告受聘对迪亚春天花园提供前期物业管理服务。2013年12月，原告与广州市龙德业房地产开发有限公司签订《迪亚春天花园前期物业服务合同》（下称物业服务合同），受聘对迪亚春天花园提供前期物业管理服务，根据物业服务合同“第三条本园区的物业服务费采取酬金制方式第1款叠拼/双拼/联体住宅：按房屋建筑面积2.8元/月/平方米计收；花园按面积0.5元/月/平方米计收。2014年12月22日，增城市国土资源和房屋管理局房屋和物业管理科向原告核发增城市物前合备（2014）第07号《前期物业服务合同备案回执》，受理原告对迪亚春天花园提供前期物业服务合同的备案。二、被告受让取得增城市小楼镇迪亚春天花园春天十街13号物业。被告以受让方式取得增城市小楼镇迪亚春天花园春天十街13号物业（下称该物业）；2017年1月11日，广州市国土资源和规划委员会受理被告的产权登记，登记字号：17登记12315581号，房屋建筑面积297.91，套内建筑面积287.85平方米。三、被告拖欠物业服务费、公共分摊的水电费及垃圾处理费。原告依约向迪亚春天花园公建配套设施进行维护管理及被告提供物业服务。根据双方签订的前期物业协议“第四条本园区的物业服务费采取酬金制方式第一款甲方（被告）交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.8元及花园面积每月每平方米0.5元计收。按上述计算方式、标准，甲方（被告）应按956.10元/月向乙方（原告）交纳物业服务费。”自2018年111月起，被告无故拒付该物业的水费、电费、公共分摊的水电费及垃圾处理费；原告多次对其进行催缴均无果。另据前期物业协议“第十六条甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5%交纳违约金”。原、被告按物业房屋的建筑面积2.8元/月及花园0.5元/月支付物业服务费。经双方核定，被告居住的标的房屋建筑面积297.91平方米,花园面积243.89平方米。被告应按956.10元/月（含建筑面积及花园）向原告交纳物业服务费。被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。原告经多次通过电话、短信等形式向被告催缴上述费用，但被告均以各种理由不予理会。被告的行为严重违反了前期物业协议的约定，也违背公平合理、有偿服务、诚信交易的原则，故原告特诉请人民法院依法判如所请，以维护合法权益。被告列穗华未作答辩。经审理查明：2013年12月，广州市龙德业房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《迪亚春天花园前期物业服务合同》，约定：“……甲方选聘乙方对迪亚春天花园提供前期物业管理服务事宜。……第三条……1、乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业面积计算交纳，计收标准为：叠拼/双拼/联体住宅：按房屋建筑面积2.8元/月·平方米计收；花园：按花园面积0.5元/月·平方米计收。……第六条物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月12日前交纳上月的物业服务费。……第十七条甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5%交纳违约金；……第二十七条本合同甲乙双方签署后生效，有效期为2019年11月30日止。”案外人杨永潮（甲方）与广州市龙德业物业管理有限公司（乙方）签订《迪亚春天花园前期物业服务协议》，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已购买的由广州市龙德业房地产开发有限公司负责开发建设的迪亚春天花园商品住宅区中的广东省广州增城市小楼镇迪亚春天花园春天十街13号交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。……本园区的物业服务费采取酬金制方式。……甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.8元及花园面积每月每平方米0.5元计收。……合计该物业的房屋建筑面积297.91平方米；该物业的花园面积为243.89平方米……甲方应按956.10元/月向乙方交纳物业服务费。……本园区二次供水、电梯、消防、发电机等公共设施设备的运行、维修、维护费、安全检测等费用及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用，属代收代交费用，均不计入物业服务费支出。……经委托甲方代收生活垃圾处理费3元/户/月。……甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月12日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。2018年11月30日，原告出具《收据（存根）》载明：业主列穗华，收2018年10月物业服务费956.09元、公摊费346.4元、垃圾处理费3元。另查，《产权情况表》载明案涉房屋于2017年1月13日办理了不动产权属登记手续，产权人为列穗华，占有份额为全部。原告就本案诉讼保全委托广东合润融资担保有限公司提供担保，并支付担保服务费800元。庭审中，原告陈述，签订《迪亚春天花园前期物业服务协议》的主体是第一手业主杨永潮，被告列穗华为第二手购买标的房屋，被告列穗华于2017年1月11日取得涉案标的房屋的产权。本院认为：虽然广州市龙德业物业管理有限公司与列穗华之间并未签署物业服务协议，但广州市龙德业物业管理有限公司作为具备物业管理资质的公司，为涉案小区提供了物业服务，列穗华作为小区的房屋业主，应向广州市龙德业物业管理有限公司缴纳物业服务费以及支付广州市龙德业物业管理有限公司代为向相关部门缴纳的费用。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人应按约定交纳物业服务费。在被告未到庭参加诉讼且未提交任何相反证据推翻原告主张的情况下，现原告要求列穗华支付2018年11月至2019年8月的物业服务费，于法有据，本院予以支持。经核算，被告应支付的每月房屋物业服务费为834.15元（2.8元/平方米/月×297.91平方米）、花园物业服务费为121.95元（0.5元/平方米/月×243.89平方米），每月物业费合计956.10元。被告应支付上述期间的物业服务费为9561元（956.10元/月×10个月）。关于违约金计算标准。因双方并未签署物业服务协议，广州市龙德业物业管理有限公司亦未提供其他证据证明列穗华缴纳违约金的计算依据，因此广州市龙德业物业管理有限公司主张要求从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金，并无依据。因列穗华确实存在逾期缴纳上述费用的行为，故违约金宜按照按利息予以计算，以当月欠费为本金，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利息计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，并以当月欠付费用为限，违约金的总额不得超过9561元，但原告主张违约金2000元，是原告对自身权利的处分，本院予以准许。关于原告主张被告应付2018年11月至2019年8月的城市生活垃圾处理费30元及公摊水、电费284.98元。原告为此提供了《收据（存根）》为证，且结合合同对分摊电费、分摊水费、垃圾处理费的相关约定，可见原告为被告代为缴纳了上述分摊电费、分摊水费、水费以及生活垃圾处理费，因此原告主张要求被告支付上述期间的城市生活垃圾处理费30元及公摊水、电费284.98元，不违反法律规定，本院予以支持。至于担保费。因原告未向本院提供证据证明该项费用由被告负担，且该项费用并非本案必须发生的费用，故本院对原告的该项主张不予支持。综上，被告列穗华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告列穗华于本判决生效之日起十日内向原告广州市龙德业物业管理有限公司支付自2018年11月至2019年8月的物业服务费9561元、城市生活垃圾处理费30元及公摊水、电费284.98元；二、被告列穗华于本判决生效之日起十日内向原告广州市龙德业物业管理有限公司支付物业服务费的违约金（违约金以当月欠费为本金，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利息计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，并以当月欠付费用为限，违约金的总额不得超过2000元）；三、驳回原告广州市龙德业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元、诉讼保全费119元，由被告列穗华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈少梗人民陪审员  张积权人民陪审员  周伟权二〇二〇年三月六日书 记 员  陈雪冰