广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终917号上诉人（原审被告）：江门市新会区会城建设开发公司，住所地：广东省江门市新会区。法定代表人：霍柏昌，该公司经理。委托诉讼代理人：陈伟灵，该公司职员。被上诉人（原审原告）：李荣，男，1945年4月4日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：李晖（李荣的女儿），女，1975年3月18日出生，住广东省广州市荔湾区。上诉人江门市新会区会城建设开发公司（以下简称会城建设公司）因与被上诉人李荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）0705民初5874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。会城建设公司上诉请求：一、撤销本案一审判决第一项，维持第二项。二、本案一、二审受理费由李荣承担。事实和理由：一、根据最长诉讼时效规定，李荣的起诉应被依法驳回。根据《中华人民和国民法总则》第九章第一百八十八条的规定，涉案车房根据约定于1996年7月31日交付使用。李荣在起诉状中也已自认。根据出售房屋订购单第5条的规定，李荣应于1997年到有关部门办理房屋契证手续，但李荣在此期间知道或应当知道出卖人并没有协助办理房屋契证手续，其权利受到损害仍怠于主张或行使权利。李荣直至2019年8月23日才提起诉讼，已经超过法定的最长诉讼时效，诉讼时效已长达22年，已超过20年，而最长诉讼时效不适用诉讼时效中止和中断的事由，本案也不属于不适用诉讼时效规定的事由。二、根据一般诉讼时效规定，李荣的起诉也应被依法驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，本案实际开发商新会市骏达工贸公司（以下简称骏达工贸公司）于2002年10月18日发出通知，通知李荣于2002年10月28日前办理产权手续，但李荣因对涉案车房需补缴6672元一事不满，拒不办理产权证。从李荣知道或应当知道权益受侵害之日2002年10月28日起至立案日2019年8月23日计算，长达17年时间，已超一般诉讼时效三年规定。三、本案必须共同进行诉讼的当事人骏达工贸公司，应被列为共同被告参与诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条的规定，会城建设公司与骏达工贸公司的关系表面为联合开发实质为挂靠关系，有1995年5月11日二公司签订的《联合开发协议书》为证。李荣将涉案车房的购房款全部缴交给骏达工贸公司，会城建设开发公司与李荣无任何的经济关系，李荣是直接到骏达工贸公司购买车房和缴交购房款，只不过是该公司挂靠借用会城建设公司的订单进行售房而已。四、涉案车房未能办理产权过户手续的责任应由李荣自行承担，与会城建设公司及骏达工贸公司无关。根据会城建设公司出售房屋订购单第6点的规定，涉案车房预订的建筑面积为8.36平方米,后经新会市房地产管理局核定建筑面积为12.53平方米。按上述规定，李荣应补缴增加的4.17平方米的购款6672元给骏达工贸公司，但是李荣无理拒绝补缴购房款，经多次协商无果，责任在于李荣，会城建设公司和骏达工贸公司没有任何过错，不应承担由此而产生的任何责任。五、经征询区基业资产公司，李荣必须补交房款，才有资格有条件请求为其办房产证，有骏达工贸公司上级接收管理部门基业公司答复为证。六、经征询区房管部门，涉案车房由新会市房管局出具的“商品房屋权属说明书”核定的面积是合法依规进行核定的，不能再更改面积。关于涉案车房为何最后确权面积增加4.17平方面积的问题。涉案车房及相毗邻多间车房所处位置，占用公用走道，故此要分摊面积，因进行分摊而增加的面积，属于合情合理合法合规增加，恳望法院依法审查确认。七、一审判决无法执行，不具操作性、执行性和实效性。会城建设公司无力也无法协助执行。所有涉案车房的资料均由骏达工贸公司掌握和保管，所有的购房款也由其收取，且因该公司未被追加为本案被告，故会城建设公司无能力也无法律依据要求骏达工贸公司提供涉案的购房、售房、确权资料用于办理房产证。骏达工贸公司在本案诉讼中也拒绝或未能提供任何涉案资料，且对其与李荣未补交购房款一事仍存在争议。李荣辩称，同意一审判决第一项，不同意一审判决第二项，会城建设公司应承担违约责任。李荣庭后补充书面答辩意见：1.会城建设公司声称不应向骏达工贸公司支付购房款，但直至李荣向骏达工贸公司交清购房款，也未见会城建设公司向李荣追缴。李荣是与会城建设公司签订涉案买卖合同，只能等待其通知催办涉案车房房产证。李荣在1997年交清购房款后，会城建设公司在2002年才开出购房发票要求李荣补交公摊面积款，已超过一般诉讼时效。李荣的女儿李晖在2020年3月17日向新会基业公司档案部了解，其回复涉案房产过户资料在骏达工贸公司，但之前回复是在会城建设公司，这里存在内部勾结欺诈行为。2.公摊面积变更数据是公司提交房管局确认的，所以会城建设公司应在买方交清购房款的三年内，告知买方解决退款及做各种赔偿问题，不应让买方承担经济损失与多年的精神损失，买方不同意补交4.71平方米的公摊面积房款。如果原合同是约定建筑面积为12.53平方米，但实际使用只有6.03平方米，即以三千多元的购买6.03平方米，这是2015年的房产市场价，而在1995年李荣个人工资还不足200元。当时不会有人用这么高的价格购买公摊面积比实际使用面积还要大的车房。这明显是会城建设公司欺诈消费者的行为，然后把责任推给房管局。李荣向一审法院起诉请求：1.会城建设公司协助李荣办理位于江门市新会区的产权过户手续；2.会城建设公司赔偿违约金4150元；3.诉讼费用由会城建设公司承担。一审法院认定事实：1995年6月1日，李荣与新会市会城建设开发公司（后更名为会城建设公司）签订一份《会城建设开发公司出售房屋订购单》，约定李荣购买会城建设公司江门市新会区石家庄22号1座夹层10号车房，建筑面积8.36平方米，单价1600元，房款13376元，交房时间暂定1996年7月31日。房屋经检验合格交付使用后，买方可凭此订购单与交款收据到有关部门办理房屋契证手续，其所需费用由购方自负。建筑面积数以正式图纸为准，若有增减，双方均应按实计款。合同签订后，李荣分别于1995年6月1日、1996年2月2日、1997年3月19日分三次交清合同约定的房款共计13376元，并于1997年4月16日交清了水电网费501.60元，骏达工贸公司向李荣出具了相应的四份收据。会城建设公司在李荣交清上述款项后于1997年将车房交付李荣使用。1999年5月27日，新会市房地产管理局向会城建设公司出具了Ｎ0.XXXXXX《商品房屋权属证明书》，记载权属人新会市会城建设开发公司位于会城石家庄的建筑面积为12.53平方米。2002年4月25日，会城建设公司向李荣出示一份房地产收入发票，载明李荣所购涉案车房建筑面积为12.53平方米，价款为20048元，要求李荣补交多出4.17平方米的购房款6672元。2002年10月18日，骏达工贸公司向李荣发出一份《关于敦促于最后期限前办理问题楼产权的通知》，内容是：根据十月十七日区府召开问题楼处理会议的精神及规定，问题楼办理将于2002年10月31日后停办。阁下是我公司多次催办通知至今仍未前来办理所购单位“产地产权证”请于本月二十八日（最后期限）前来办理，若逾期不办，今后各职能部门将不再受理以及投诉。其责任将由阁下自负。李荣认为，会城建设公司交付给李荣的车房建筑面积只有8.36平方米，对会城建设公司权属证书确认的12.53平方米有异议，不认可增加的4.17平方米的公摊面积。且会城建设公司在李荣交清房款后五年才出具发票，要求李荣补交增加的4.17平方米房款，已超过诉讼时效。一审庭审中，会城建设公司主张其与实际开发商骏达工贸公司属挂靠关系，主张追加骏达工贸公司为共同诉讼人。经一审法院向李荣释明后，李荣认为骏达工贸公司只是代理会城建设公司收款，责任应由会城建设公司承担，明确表示不同意追加。一审法院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则，合法的房屋买卖受法律保护。本案中，李荣、会城建设公司签订的《会城建设开发公司出售房屋订购单》系双方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，故该订购合约对李荣、会城建设公司具有约束力。关于李荣请求办理涉案房屋过户的诉讼时效问题。房屋买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人可以根据合同约定要求出卖人交付房屋，其请求权属于债权请求权，应当受到《民法通则》中关于诉讼时效的约束。出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人已经实现了对房屋的占有的，买受人要求出卖人转移房屋所有权，办理房屋所有权登记（过户手续）的，请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。故本案李荣请求会城建设公司协助办理涉案房屋过户不受诉讼时效的限制，会城建设公司关于本案诉讼时效的辩称理由不能成立，一审法院不予支持。关于骏达工贸公司是否作为本案共同诉讼人的问题。一是会城建设公司仅提交了一份其与骏达工贸公司签订的《联合开发协议书》，并无其他证据足以证实双方确系挂靠关系。二是会城建设公司的答辩明确表明其与骏达工贸公司均不承担本案任何责任。三是李荣明确表示本案责任主体是会城建设公司，不同意追加骏达工贸公司为共同诉讼人。因此，本案不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条规定的“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”的情形，故不予追加骏达工贸公司为本案共同诉讼人。关于增加的4.17平方米的房款问题。1999年5月27日，新会市房地产管理局向会城建设公司出具了N0.XXXXX《商品房屋权属证明书》，会城建设公司此时已知道涉案房屋的实际建筑面积为12.53平方米，会城建设公司于2002年4月25日才向李荣出示相应发票，并要求李荣补交房款，且无证据证明在此期间其向李荣主张过该权利，已超过《民法通则》规定的两年诉讼时效。现李荣以其超过诉讼时效提出抗辩，一审法院予以采纳。故此，会城建设公司关于李荣拒绝交付增加的4.17平方米房款而不予协助办理涉案房屋过户的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。综上，李荣已向会城建设公司支付了涉案房款，会城建设公司也将涉案房屋交付给李荣占有使用至今，故会城建设公司有义务协助李荣办理涉案房屋的过户登记手续。现会城建设公司迟迟不予协助办理，显属违约，故李荣请求会城建设公司协助办理过户手续，一审法院予以支持。关于办理过户所需的税费，根据订购单约定，应由李荣按约定交纳。关于李荣请求赔偿违约金的问题。双方在房屋订购单并未约定办理房屋所有权证的期限，且李荣至今才通过诉讼主张相关权利，也存在一定的怠于行使过错，导致损失扩大。故李荣要求迟延17年办理权证的违约金主张，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：一、江门市新会区会城建设开发公司于本判决生效之日起十五日内协助李荣将登记在新会市会城建设开发公司名下的位于江门市新会区车房过户至李荣名下，办理过户手续时所发生的相关税费由李荣自行负担；二、驳回李荣的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由江门市新会区会城建设开发公司负担。二审期间，各方当事人均无提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。另查明，双方签订的房屋订购单附注三约定：“付款方式：首期40%实付5千元，二期到二层框架完成付6千元，其余交货前付清。”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对会城建设公司的上诉请求范围进行审查；对没有提出请求的，不予审理。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、关于李荣请求办理涉案房屋过户的诉讼时效问题；二、关于骏达工贸公司应否作为本案共同诉讼人的问题；三、关于会城建设公司提出补交4.17平方米的房款才能协助过户的问题。关于争议焦点一。买受人要求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记（过户手续）的，该请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，故一审判决认定本案李荣请求会城建设公司协助办理涉案房屋过户不受诉讼时效的限制，合法有据。会城建设公司关于本案诉讼时效的上诉意见，本院不予采纳。关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”的规定，挂靠行为属于类似的必要共同诉讼。是否列挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人，要根据当事人（原告）的选择。当事人（原告）如果只主张挂靠人或者被挂靠人独立承担责任的，人民法院应当只列挂靠人或者被挂靠人一方为当事人。本案中，虽然会城建设公司主张骏达工贸公司系挂靠人并提供了相应证据，但李荣表示对此并不知情，且明确只按照合同相对性原则向会城建设公司主张权利，也不同意追加骏达工贸公司为案件当事人。因此，即使会城建设公司所称属实，一审法院未予追加骏达工贸公司为本案共同诉讼人，并无不当。会城建设公司关于追加骏达工贸公司为本案共同诉讼人的上诉意见，本院不予采纳。至于会城建设公司述称有关的规划报建、建筑验收等资料均在骏达工贸公司处，其不持有上述资料，单判令其协助过户无法履行，属执行问题，本院不予评述。关于争议焦点三。本案中，会城建设公司提供了相应证据初步证实涉案房屋的实际建筑面积为12.53平方米，并抗辩主张李荣需补交增加4.17平方米的购房款才同意协助过户。李荣虽不同意会城建设公司的上述主张，但无证据否认涉案房屋的实际建筑面积为12.53平方米的事实。对于双方签订的房屋订购单附注三“其余交货前付清”的约定，当中“付清”是单指原合同约定的（面积）价款13376元，还是包括如面积增加需补交的差价，并不明确。结合会城建设公司在李荣交清原合同约定的（面积）价款13376元后于1997年将车房交付李荣使用的事实，可以认定当中“付清”应理解为单指原合同约定的（面积）价款13376元。因而，对于如面积增加需补交差价时，李荣需何时履行，双方并未明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。会城建设公司可以随时要求李荣补交差价，但应当给对方必要的准备时间。由于会城建设公司在本案中主张的是先履行抗辩权，并非以反诉的方式主张实体法上的请求权，而抗辩权依法不适用诉讼时效的规定，一审判决认定会城建设公司向李荣主张补交差价超过诉讼时效，处理有误，本院予以纠正。考虑到本案购房合同从签约至今时间已长，纠纷长期未决不利于双方当事人尤其是购房人，会城建设公司不积极主张实体权利（包括不提起民事诉讼）也有违诚实信用，而本案房产已具备登记过户条件，故一审法院判决限期会城建设公司协助过户，并无明显不当，本院予以维持。至于会城建设公司履行协助过户的义务（时）后，如确实出现李荣需补交购房款差价而李荣不自觉履行情形的，会城建设公司可另行主张权利。综上所述，会城建设公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实以及适用法律虽有瑕疵，但实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由江门市新会区会城建设开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年三月三十日法官助理 冯春桃书 记 员 杨美玉