广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终1691号上诉人（原审被告）：高州市惠迪商贸城有限公司，住所地：广东省高州市石仔岭惠迪商贸城。法定代表人：谢明浩，总经理。委托诉讼代理人：刘燕霞，广东前瞻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈均亮，男，1946年11月20日出生，汉族，高州市人，大专文化，退休教师，住广东省高州市*************，身份证号码：440************535。委托诉讼代理人：吴祖烈，广东宇杨律师事务所律师。原审第三人：梁水旺，男，1974年4月16日出生，汉族，住广东省信宜市镇，身份证号码：440************658。上诉人高州市惠迪商贸城有限公司（以下简称“惠迪商贸城公司”）因与被上诉人陈均亮、原审第三人梁水旺商品房销售合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2018）粤0981民初1059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠迪商贸城公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销高州市人民法院(2018)粤0981民初1059号民事判决第一项诉讼请求，并依法改判驳回陈均亮的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由陈均亮承担。事实与理由：一、涉案商铺至今未经政府部门验收、未办有产权初始登记，还不具备办理产权登记的条件，是否能继续交易也无法确定，依法应驳回陈均亮要求办证的诉讼请求，原审判决适用法律错误。涉案商铺工程承建商与惠迪商贸城公司之间工程款纠纷目前还在茂名市中级人民法院再审阶段，未审结，建筑商一直未提交竣工验收材料给惠迪商贸城公司办理验收备案，没办法办理产权登记手续，至今连惠迪商贸城公司名下的初始登记证也未能办理。而根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，物权登记是所有权的成立的基础，是进行下一步交易的前提，目前未办好惠迪商贸城公司名下的初始登记证，根本无法办理登记至陈均亮名下的产权证，甚至连双方是否能继续履行合同还不能确定。再根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四条第二款：“买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的，驳回其诉讼请求。”之规定，在未办理该商铺产权初始登记的情况下，陈均亮请求办理产权登记的，依法应驳回其诉讼请求。二、陈均亮至今未付清购房款，惠迪商贸城公司享有先履行抗辩权，有权拒绝办理房屋登记手续，原审判决适用法律错误。根据原审查明的事实可知，陈均亮至今尚欠46000元的购房款未支付，而《购买商铺协议书》第二条第1款：“分期付款：…第三期待该商铺工程竣工移交乙方使用时付清余款”、第三条第4款：“若乙方未在规定的时间内付足购商铺款，甲方有权将该商铺重新发售。”所约定，陈均亮应于办理产权登记之前付清所有购房款给惠迪商贸城公司，在其未付清所有购房款前，根据《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，有权行使“先履行抗辩权”，拒绝办理房屋登记手续。三、因陈均亮原因导致办证费用增加，且陈均亮是该商铺及商铺所在土地升值的最大获利者，应由陈均亮承担所增加的税费及其他办证费用，原审法院认定事实不清，判决失当。众所周知，国家对于房屋所征收的税费及办证费用是与房屋的价值息息相关的，而且也与国家的税收政策有关，涉案商铺是由于陈均亮过错，造成如今要交纳的税费及其他办证费用增加，应由陈均亮负担，理由如下：第一，如上所述，惠迪商贸城公司享有先履行抗辩权，对于其未付清购房款之前，惠迪商贸城公司可不予办理产权证，因陈均亮违约导致逾期未能办理产权登记而造成税费及其他办证费用增加的后果，应由陈均亮承担。第二，涉案楼盘属于当地政府引资项目，当地政府部门曾于2008年为该楼盘开通办证的绿色通道，该楼盘大部份人当时都已经办了产权证。由于陈均亮当时未积极配合办理，错过了政府部门所给予的办证通道，导致该商铺至今无法办理产权证，因此造成税费及其他办证费用增加，理应由陈均亮承担。第三，从公平正义的角度来看，陈均亮于2007年仅以266000元购买了涉案商铺，至今已经翻了好几倍，政府部门所需收取的税费及其他办证费用已经远超该购房价款，而陈均亮却是商铺及土地升值的最大获利者，若让惠迪商贸城公司承担远超所收取购房款的税费及其他办证费用，明显有违公平。惠迪商贸城公司仅应按2008年的税收政策及办证费用收取政策，承担该266000元价款所对应的税费及办证费用，其他所增加的费用应由陈均亮承担。综上，惠迪商贸城公司认为原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应予以纠正。惠迪商贸城公司特此提起上诉，恳请二审法院支持惠迪商贸城公司的请求。二审庭审时，惠迪商贸城公司补充意见：涉案房屋所在的土地在本案诉讼之前已经被司法查封，根据《最高人民法院执行配置和科学运行若干意见》第26条规定，应当将本案中止审理，待另案审结后再根据判决的情况决定继续审理还是撤销本案，由被上诉人另找案外人执行异议途径解决。陈均亮辩称：一、在2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行之前，国有土地使用权证与房屋所有权证或房地产权证是分开办理的，本案双方的合同签证2004年1月3日，涉案房屋在2008年建好，并在2010年8月实际交付陈均亮使用，按当时的办证规定及双方签订的《购买商铺协议书》和《工程进度与认购房户交款计划的协议》中的约定，惠迪商贸城公司最迟应当在2010年底就应当办好国有土地使用权证与房屋所有权证或房地产权证给陈均亮。二、根据茂名市中级人民法院(2015)茂中法民四终字第46号《民事判决书》（见二审证据1），惠迪商贸城公司开发的惠迪商贸城公司B区第5、6、7、8排和C区第7排（南边1-12间）及C区第8排（南边1-12间）都是同一个承建商高州市建筑工程总公司第十二施工队（负责人：古永均）所承建，陈均亮的商铺为C区第8排第5间，而陈均亮目前掌握的证据，惠迪商贸城公司已于2008年11月12日为C区第7排第3间商铺的购房人卓泽勇办有国有土地使用权证（见二审证据2）、于2011年1月24日为C区第8排第1间、第2间商铺的购房人李汉梅办有国有土地使用权证（见二审证据3），同一个承建商所建的房屋，而且也是涉及惠迪商贸城公司与承建商工程款纠纷的房屋，为什么卓泽勇及李汉梅的房屋能够办理国有土地使用权证而陈均亮的无法办理呢？为什么要选择性办证呢？由此可见，是惠迪商贸城公司故意不给陈均亮办理国有土地使用权证，而与工程款纠纷根本无关。三、根据陈均亮在一审提交的证据9《土地登记卡》，惠迪商贸城公司于2003年11月12日就办好了涉案楼盘的国有土地使用权初始登记，办有国有土地使用权证，并从2004年2月25日起，至2014年9月1日止，惠迪商贸城公司先后分割办理国有土地使用权证给茂名人防物业高州公司及163户个人业主。其中，该《土地登记卡》显示：2008年10月20日，惠迪商贸城公司转让60平方米国有土地使用权给同为C区的卓泽勇。因此，陈均亮的房屋土地也包含在高府国用(2003)第特1453号国有土地使用权初始登记证中。故惠迪商贸城公司称因未办理初始登记而无法办证给陈均亮的理由是不成立的。四、惠迪商贸城公司不享有先履行抗辩权，陈均亮付清购房款符合双方的合同约定。根据双方于2007年3月16日签订的《工程进度与认购房户交款计划的协议》第一条第④项约定：楼房竣工验收后，陈均亮支付房款贰万元；第⑤项约定：惠迪商贸城公司办好房地产权证后，陈均亮支付房款贰万陆仟元。本案涉案楼房至今未验收、未办好房地产权证，陈均亮有权拒绝支付46000元，惠迪商贸城公司不享有先履行抗辩权。五、惠迪商贸城公司在上诉状中所引用的广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四条第二款规定不适用于本案的情形。首先，该指引是2017年9月12日施行的，而本案的合同签订于2004年，涉案房屋建好交付使用于2010年，不可能用现在的规定去指导、规范历史上发生的行为。其次，该规定应当是指不能归责于房地产开发企业的原因造成无法办理初始登记的情形，不能按字面的意思理解，否则将会严重违背市场交易中所应当遵守的诚实信用原则，比如商品房预售后房价暴涨（2012年前未严格执行商品房预售制度），房地产开发企业通过故意不办理初始登记从而无法办理产权证的手段逼迫买房人解除合同，那么法律就不是在维护社会秩序了，而是在破坏社会秩序了，相信这不是省高院指导意见制作者的本意。六、无法办理房屋所有权初始登记的原因是惠迪商贸城公司没有按时支付工程款给承建商，承建商拒绝交出竣工验收材料，由于欠缺竣工验收手续而无法办理房屋所有权初始登记，责任在于惠迪商贸城公司，与陈均亮无关，由于时间拖延以及相关法律政策发生变化所导致的不利后果（如办证税费的增加等）应全部由惠迪商贸城公司承担。七、惠迪商贸城公司认为陈均亮是商铺升值的最大获利者，应当承担所增加的税费，属于逻辑错误，依法无据。该商铺在2004年时由于远离市区根本无人问津，26万多元的房款在当时已经是天价，不能用现在的房价去衡量双方的是非过错及责任承担问题。八、惠迪商贸城公司在上诉状中自认涉案楼盘属于当地政府引资项目，政府部门曾于2008年为该楼房开通办证绿色通道，该楼盘大部分人当时都已经办了产权证。由此可见，能否办证与工程款纠纷根本无关。陈均亮当时也没有任何的不配合行为，惠迪商贸城公司也讲不出陈均亮究竟有何不配合行为，这分明是惠迪商贸城公司为自己的故意违约失信行为所找的借口。九、一审不判决惠迪商贸城公司立即为陈均亮办理不动产权证，而要待具备不动产登记备案手续办理条件后才为陈均亮办理不动产权证，是纵容惠迪商贸城公司的严重违约失信行为，严重侵害陈均亮的合法权益，对陈均亮极其不公平。按一审判决，如果惠迪商贸城公司不结清工程款给承建商，承建商肯定不肯交出竣工材料，那么房屋永远无法验收，永远无法具备办理不动产登记的法定条件，惠迪商贸城公司就永远不需要为陈均亮办理不动产权证了。办证的问题已经拖了十几年，陈均亮本想通过诉讼的方式促使惠迪商贸城公司早日处理好与承建商的问题，早日验收，早日办证，一审如此判决，跟没起诉一个样，对惠迪商贸城公司不会有任何触动。综上所述，惠迪商贸城公司的上诉无事实根据、无法律依据、无情无理，请求二审法院驳回其全部上诉请求。原审第三人梁水旺既不到庭，也不提交书面答辩状。陈均亮向一审法院起诉的请求：1、请求惠迪商贸城公司继续履行双方于2004年1月3日签订的《购买商铺协议书》，立即为陈均亮办理高州市惠迪商贸城公司C区8幢5号商铺的不动产权证；2、判令惠迪商贸城公司支付逾期交付商铺不动产权证的违约金189750元给陈均亮(以230000元为本金，按年利率7.5%，暂计2007年5月12日至2018年5月12日共11年，以后的另计)；3.本案诉讼费由惠迪商贸城公司负担。一审法院认定事实：涉案的高州市惠迪商贸城公司C区8幢5号商铺是惠迪商贸城公司开发的物业。陈均亮(乙方)与惠迪商贸城公司(甲方)于2004年1月3日签订《购买商铺协议书》，约定：一、乙方认购位于商贸城内C区8幢5号商铺，该商铺为三层框架结构，用地面积60平方米，建筑面积195平方米，价款人民币230000元；二、付款方式：分期付款：首期在双方签订协议之日内乙方付给甲方订金人民币75000元。第二期限10天内乙方付款125000元，第三期待商铺竣工移交乙方使用时付清余款人民币30000元；三、双方权利责任：本协议签订之日起，甲方要在六个月内完成该商铺主体及外墙装饰工程，交付乙方使用；甲方负责办理该商铺的报建及相关手续；商铺建成后，商铺的所有权归乙方所有，乙方在交足商铺的全部款项时，甲方交付该商铺的房地产权证给乙方，费用由甲方负责；若甲方不按期交付商铺，乙方有权拒付未交的商铺款，已交的商铺款甲方应按人民银行现行信贷标准支付利息等。2007年3月16日双方签订《工程进度与认购房户交款计划的协议》，根据约定，陈均亮购买的楼房“主体为三层半框架结构，总建筑面积225平方米，(即在原约定基础上楼顶增建半层)，总价款为266000元，陈均亮尚欠房款106000元分三期支付：第一期，付款20000元，第二期付款20000元，第三期付款20000元，第四期在该楼房完成主体工程及完成门窗、卫生间内、外墙装饰，竣工验收后，付款20000元，第五期在甲方办理好房地产权证后，陈均亮必须交清尚欠款26000元。陈均亮至2017年5月12日止已支付购房款220000元，尚欠款46000元。房屋于2010年8月建好，未经政府部门验收，但已交付陈均亮使用，陈均亮已入住。房屋虽已入住，但迟迟未能办理房地产权证，陈均亮多次要求惠迪商贸城公司协助其办理房地产权证，2011年4月24日惠迪商贸城公司法人代表谢明浩作出承诺：国有土地使用证及房屋产权证的办理时间为公司与承建商工程款纠纷案结案的一个月办办理完毕，并确保业主所购买的房屋不被变卖，房屋产权(含土地使用权)属于业主。但时至诉前，惠迪商贸城公司以其不具有相应的竣工验收材料而未能办理初次登记证为由未为陈均亮办理不动产权证，双方由此产生纠纷，陈均亮为了维护自己的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判如所请。另查明，涉案商铺于2008年7月31日办理《建设用地规划许可证》，用地面积60平方米，用地单位为陈均亮。涉案商铺至今未经相关部门验收。再查明，陈均亮庭审提供高州市住房和城乡规划建设局《信访事项处理意见书》，拟证明何东芳等人向住建局反映惠迪商贸城公司C区7、8栋的业主无法办理房产证，住建局的答复为惠迪商贸城公司与承建商发生纠纷已进入司法程序，承建商古永坤不同意将建筑施工材料给住建局进行验收备案，导致房产不能办理房产证。而惠迪商贸城公司与承建商之间的纠纷经广东省高级人民法院(2016)粤民申5402号民事裁定由茂名中院再审，该案尚未审结。一审法院认为：陈均亮与惠迪商贸城公司于2004年1月3日签订的《购买商铺协议书》及2007年3月16日签订的《工程进度与认购房户交款计划的协议》，购买了高州市惠迪商贸城公司内C区8幢5号的一幢三层半楼房，均是双方自愿签订的，为双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有关“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务。且双方签订的《购买商铺协议书》及《工程进度与认购房户交款计划的协议》均明确约定办理涉案商铺的房地产权证是甲方的合同义务。本案陈均亮已依合同约定缴交了涉案商铺的房款，并于2010年8月入住涉案商铺。但涉案房屋并没有办理竣工验收，陈均亮即实际占有使用，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”等法律法规的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。《不动产登记暂行条例》第二十二条“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：(一)违反法律、行政法规规定的；-----，(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”虽然陈均亮实际占有使用房屋已九年多，但本案至今尚不具备办理不动产登记的法定条件，待具备办理不动产登记的法定条件后，惠迪商贸城公司负有为陈均亮办理不动产权证的义务，因此，陈均亮请求惠迪商贸城公司办理涉案商铺不动产权证，该院予以支持。惠迪商贸城公司主张陈均亮未付清房款，无权主张办证的问题。《购买商铺协议书》约定“陈均亮在交足商铺的全部款项时，惠迪商贸城公司交付该商铺的房地产权证给陈均亮”，但在后双方签订的《工程进度与认购房户交款计划的协议》约定了“甲方(惠迪商贸城公司)办理好房地产权证后，乙方(陈均亮)必须交清尚欠的房价款26000元”，可见，双方已对交款计划进行了变更。惠迪商贸城公司以此抗辩，证据不足，该院不予采纳。经庭审查实，陈均亮尚欠惠迪商贸城公司房款46000元。虽惠迪商贸城公司未提出反诉，但根据双方的约定，在惠迪商贸城公司交付不动产权证的同时，陈均亮也应付清欠款46000元给惠迪商贸城公司。陈均亮要求惠迪商贸城公司支付因延误办证的违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中，陈均亮与惠迪商贸城公司的协议只约定了逾期交付商铺的违约责任，双方对逾期办证没有约定违约责任，且陈均亮未交足商铺的全部款项，涉案的商铺尚未具备给陈均亮办理不动产权证的法定条件。交足商铺全部款项以及交付该商铺的不动产权证为陈均亮、惠迪商贸城公司双方同时履行的义务。因此陈均亮请求惠迪商贸城公司支付逾期办证违约金189750元，依据不足，该院不予支持。梁水旺经该院传票传唤无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，该院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，该院判决：一、惠迪商贸城公司应于本判决生效且具备不动产登记备案手续办理条件后三十日内，为陈均亮办理高州市惠迪商贸城公司C区8幢5号商铺的不动产权证，并交给陈均亮；二、陈均亮应在收到惠迪商贸城公司的不动产权证时，付清尚欠购房款46000元给被告惠迪商贸城公司；三、驳回陈均亮的其他诉讼请求。案件受理费4096元，由陈均亮负担2048元，惠迪商贸城公司负担2048元。一审法院查明的事实，经本院审查予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审应围绕惠迪商贸城公司上诉请求的范围进行审理。本案实质是商品房销售合同纠纷，亦即是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的行为。结合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：一、本案是否存在中止的事由；二、陈均亮在未付清房款的前提下，要求出卖人办理产权证，出卖人认为享有先履行抗辩权，拒绝办理房屋所有权证是否有依据；出卖人应否为买受人办理不动产权证。一、关于本案是否存在中止的事由的问题。惠迪商贸城公司主张涉案商铺至今未经政府部门验收，未办有产权初始登记，不具备办理产权登记的条件，是否继续交易无法确定，且另案中已经裁定对涉案土地进行查封，虽然只是对其他房屋所有的土地查封，但因该宗土地没有分割，另案的审理结果可能影响本案的履行而主张中止审理。本院认为，双方签订《购买商铺协议书》后，已依约履行各自的义务，出卖人惠迪商贸城公司已于2010年8月将标的物商铺交付给买受人陈均亮使用。而惠迪商贸城公司与承建商之间的建设工程合同纠纷虽经广东省高级人民法院（2016）粤民申5402民事裁定由本院再审，但该案的审理结果并不影响本案合同的履行。因此，本案不存在中止的法定事由。惠迪商贸城公司上诉要求中止的理由不成立，本院不予支持。二、关于陈均亮在未付清房款的前提下，要求惠迪商贸城公司办理产权证，惠迪商贸城公司认为享有先履行抗辩权，拒绝办理房屋所有权证是否有依据；惠迪商贸城公司应否为买受人办理不动产权证的问题。出卖人惠迪商贸城公司与买受人陈均亮签订的《购买商铺协议书》三出卖人责任、权利第3点约定，商铺建成后，该商铺所有权归买受人所有；买受人在交足商铺的全部款项时，出卖人交付该商铺的房地产权证给买受人。双方签订的《工程进度与认购房产交款计划协议》的第一条第5点约定，出卖人办理好房地产权证后，买受人必须交清尚欠的房款26000元。2011年4月24日，出卖人惠迪商贸城公司法定代表人谢明浩承诺尽快为涉案的业主办理产权证。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”就涉案房款的交付，双方的约定已明确，不存在先履行抗辩权的问题，且出卖人惠迪商贸城公司也对涉案房屋的办证问题作出承诺。因此，一审法院综合考虑涉案商铺的实际情况，确认具备办证条件后，30日内为买受人办理产权证并无不当。惠迪商贸城公司该项上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，惠迪商贸城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4096元，由上诉人高州市惠迪商贸城有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新助理审判员  曾玉金二〇二〇年三月十日书 记 员  李松霞书 记 员  张淑贞