广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初4578号原告：深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司，地址：广东省惠州市惠阳区淡水。负责人：李晓梅。委托诉讼代理人：黄议民，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁家男，广东日升律师事务所律师。被告：张永涛，男，汉族，1987年3月13日出生，住址：河南省潢川县，原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司诉被告张永涛物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判长唐小波、人民陪审员吴晶、人民陪审员黄惠琴组成合议庭，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄议民、刁家男均到庭参加诉讼，被告张永涛经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付物业管理费9175.5元、水电费749.13元（计算期间：自2017年7月起暂计至2019年7月31日）及违约金1410.82元（计算方式：按每天千分之三，自2017年7月起暂计至2019年7月31日），暂合计为11335.45元；二、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告公司原名为深圳市星河物业管理有限公司惠州分公司，于2011年7月8日成立并于2015年11月4日变更名称为深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司。2016年3月21日，被告与案外人惠州阳光星都房地产开发有限公司（下称：“开发商”）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买开发商开发建设的星河丹堤花园xx区x幢x层xx号房，房屋建筑面积为131.08平方米。同时被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》。根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定：被告应按《入伙通知书》通知的交付时间前来办理入伙手续，不按时办理的，视为开发商已按期交付房屋。2016年12月31日，开发商向被告发出了《入伙通知书》，然而被告因自身原因，至今仍未办理入伙。根据被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》，原、被告双方的服务期限为从本物业交付使用之日起，至本物业业主委员会受业主大会的委托，续聘或另聘物业管理企业并签订新的物业管理协议生效之日。因此，物业服务费及相关费用自开发商交付通知中的交付期限届满之日起计收，高层住宅物业费按建筑面积每月每平方米2.8元收取，车位管理费按40元每位每月收取，被告须在每月15日前向原告缴纳上述费用，若逾期交纳该费用，原告有权按所欠费用每天千分之三收取违约金。合同签订后，原告依约积极履行了物业管理服务义务，但被告未按约定向原告缴纳物业服务费及相关费用。截止至2019年7月31日，被告拖欠原告的物业服务费及相关费用共计11335.45元。原告一直通过电话、发函等方式多次向被告进行催收，但被告仍拒不履行其付款义务。现为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。原告为其陈述的事实提交的证据有：1、营业执照、企业信息；2、被告身份证；3、商品房买卖合同、补充协议、惠阳区前期物业管理备案登记表；4、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、竣工验收备案表、入伙通知书、催缴记录、律师函、邮寄单；5、惠州星河丹堤2018年12月xx低层公共水电费分摊公告；6、邮单查询记录。被告张永涛未提出书面答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年3月21日被告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）签订《商品房买卖合同（预售）》（该合同载明被告的通讯地址：深圳市xx区xxxx五期x栋x座xx，联系电话：134××******）约定，1、被告购买开发商开发的位于惠州市××区淡水××坑水库星河××堤花园××区××房，建筑面积131.08平方米，总价款2157868元，出卖人应于2017年7月31日前向被告交付符合合同约定的商品房；2、出卖人依法选聘的前期物业服务企业为“深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司”，物业服务期间从2015年10月30日到2021年10月30日，物业服务期间物业收费计费方式为【酬金制】，物业服务费为2.8元/月平方米（建筑面积），买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理；3、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。2016年12月31日，开发商出具一份《“星河丹堤花园”入伙通知书》，载明：入伙时间为2017年1月15日上午9:00至下午6:00；入伙期限：在上述入伙时间之日起五日内前来验收所购房产，否则，视为已按期交付房产。同日，开发商按照《商品房买卖合同（预售）》约定的通讯地址及联系电话向被告邮寄送达“星河丹堤花园xx区x幢xx号房的入伙通知书”，邮单显示收件人签名为“张永凤”。原被告双方签订《【惠州星河丹堤花园x区】前期物业管理服务协议》约定，1、被告依据协议向原告按时缴纳物业管理服务费、车位管理费、物业专项维修资金、自来水二次加压费等相关费用；2、被告缴纳物业管理费用时间：每季度第一个月的15日前；银行托收缴费时间：每月10日和20日为扣款日，逾期将按相关约定收取滞纳金；3、x区高层住宅物业的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.8元；4、被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天不超过3‰交纳违约金；连续六个月未交纳，原告有权通过法院强制追缴。另查明，原告先后于2018年6月11日、2019年4月10日向号码为“134××××****”发送短信向被告催收物业管理费及公摊水电费等。原告于2019年4月2日向收件地址为“深圳市xx区xxxx五期x栋x座xx”，电话为“134××******”寄送律师函，物流信息显示“已签收，他人代收：丰巢”；2019年8月9日，原告向收件地址为“深圳市xx区xxxx五期x栋x座xx”，电话为“158××******”寄送律师函，物流信息显示“退回妥投”。上述寄送文件均未有显示被告签收的回执。上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、《【惠州星河丹堤花园N区】前期物业管理服务协议》、《“星河丹堤花园”入伙通知书》及其EMS快递邮单、惠阳区前期物业管理备案登记表、惠州星河丹堤2018年12月份xx区低层公共水电费分摊公告等及庭审陈述为据。本院认为，原告、被告、开发商之间签订的《商品房买卖合同（预售）》、《【惠州星河丹堤花园x区】前期物业管理服务协议》合法有效，应受法律保护，被告应当在开发商交付房产后，按照上述合同和协议的约定向原告缴纳物业管理费。关于原告诉请被告支付物业管理费应否予以支持的问题，本院具体分析如下：首先，原告是否有权向被告计收物业管理费。根据上述合同的约定及《“星河丹堤花园”入伙通知书》载明的时间，被告应在2017年1月15日办理入伙手续并在5日内验收案涉房产，逾期将视为开发商已按期交付房产。在开发商按期交付房产的情况下，被告所购买的案涉房产应从2017年1月21日起计算物业管理费。现无证据证明开发商交付房产时存在被告可依据法律规定或合同约定拒绝收楼的情况，故视为开发商已按期交付房产，原告从2017年1月21日起开始向被告计收相应的物业管理费，被告应按约定按期足额支付物业管理费。其次，原告诉请被告支付物业管理费应否予以支持的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述司法解释的规定，在被告未按时足额缴纳物业管理费的情况下，原告有责任通知被告缴纳相应的物业管理费，且在经过书面催收未果的情况下，才可诉之于法院。现依据原告提交的证据来看，原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司并未提供其曾向被告寄送物业管理费书面催收的通知作为证据予以在案佐证，由此本院认为原告未曾尽到通知被告缴纳物业管理费的义务，也未做到上述司法解释规定的书面催交的前置要求，对于原告诉请被告支付物业管理费的请求，本院不予支持。待切实履行书面催交程序后，被告在合理期限内仍未足额缴纳物业管理费的，原告可另行起诉主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的诉讼请求。案件受理费84元（原告已预交），公告费560元，由原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  唐小波人民陪审员  吴 晶人民陪审员  黄惠琴二〇二〇年三月三十日书 记 员  陈一婷书 记 员  彭宜欢