中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书（2020）最高法执复2号复议申请人（案外人）：北京地业房地产开发有限公司，住所地：北京市朝阳区建国路管庄**。法定代表人：安慕宗，该公司董事长。委托代理人：孔俊文，系该公司员工。被复议人（申请执行人）：光大兴陇信托有限责任公司，住所地：甘肃省兰州市城关区静宁路**。法定代表人：闫桂军，该公司总经理。被执行人：北京北大高科技产业投资有限公司，住，住所地：北京市海淀区海淀路**北京大学燕园**北大青鸟楼/div>法定代表人：杨海威，该公司董事长。被执行人：领锐资产管理股份有限公司，住，住所地：天津市高新区天津华苑产业区海泰发展六道**海泰绿色产业基地**4050/div>法定代表人：张霄静，该公司董事长。被执行人：北京天桥百货商场有限责任公司，住，住所地：北京市东城区永定门内大街**/div>法定代表人：赵长立，该公司执行董事。复议申请人北京地业房地产开发有限公司（以下简称北京地业公司）不服甘肃省高级人民法院（以下简称甘肃高院）（2019）甘执异161号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。甘肃高院在执行光大兴陇信托有限责任公司（以下简称光大公司）与北京北大高科技产业投资有限公司（以下简称北大公司）、领锐资产管理股份有限公司（以下简称领锐公司）、北京天桥百货商场有限责任公司(以下简称天桥百货公司)借款合同纠纷案中，于2019年4月30日作出(2018)甘执91号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人天桥百货公司位于北京市崇文区永定门内大街1号的商业房产及土地使用权(房产证号：Ｘ京房权证崇字第**，土地证号：京崇国用(2XX8出第**)（以下简称案涉房产及土地）。案外人北京地业公司不服甘肃高院(2018)甘执91号之一执行裁定，向甘肃高院提出异议称，2010年11月3O日，北京地业公司与天桥百货公司签订《还款协议书》，约定北京地业公司对天桥百货公司享有856万元债权，天桥百货公司应在2010年12月31日前向北京地业公司归还上述款项。2011年3月31日，北京地业公司与天桥百货公司签订《租赁协议书》，约定天桥百货公司将其名下位于北京市崇文区永定门内大街1号土地及全部地上建筑出租给北京地业公司，租赁期限为20年。截至2011年3月31日天桥百货公司未向北京地业公司支付本金及违约金共计人民币1160.736万元。北京地业公司向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求天桥百货公司交付租赁物并支付违约金，该院于2016年10月25日作出(2016)京0101民初11073号民事判决书，因天桥百货公司与北京洪祥天通商贸有限公司(以下简称洪祥天通公司)租赁合同在先,且洪祥天通公司已经在先占有租赁物，《租赁协议书》无法履行，故判令天桥百货公司于判决生效后十五日内支付北京地业公司违约金941万元。2017年2月6日，北京地业公司与天桥百货公司签定《房屋租赁协议补充协议》约定，双方同意租赁期限自补充协议签署之日起计算，并就可交付部分租赁物进行交付，按照已交付部分租赁面积占合同所约定的租赁面积的比例计算租金，优先从天桥百货公司欠付北京地业公司的款项中进行扣除。综上，北京地业公司与天桥百货公司约定的租赁期限尚未届满，北京地业公司对拍卖房产享有使用权和优先购买权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条及第六条的规定，对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行评估。在收到评估机构作出的评估报告后，人民法院应当在五日内将评估报告发给当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。甘肃高院在拍卖过程中，并未依法将评估报告送达给北京地业公司，剥夺北京地业公司的法定权利，违反法定程序。请求依法中止对涉案房产的拍卖。甘肃高院查明，该院在执行光大公司与北大公司、领锐公司、天桥百货公司借款合同纠纷一案中，于2019年4月30日作出（2018）甘执91号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人天桥百货公司案涉房产及土地。2019年5月至7月，甘肃高院两次在淘宝网司法拍卖平台发布了拍卖公告(第一次流拍)。公告发布后，案外人北京地业公司对甘肃高院的执行行为提出执行异议，在异议案件审查期间，甘肃高院撤销了第二次拍卖，并于2019年8月5日依法向案外人北京地业公司送达了甘肃信诺房地产土地资产评估有限公司出具的(2018)甘信估字第2827号《房地产司法鉴定估价报告》（以下简称《估价报告》）。2019年8月29日，甘肃高院在淘宝网司法拍卖平台再次发布了拍卖公告，该拍卖公告中确定了北京地业公司的优先购买权。甘肃高院认为，北京地业公司对该院的拍卖行为提出异议的主要理由是北京地业公司未收到拍卖标的物的《估价报告》，且北京地业公司对拍卖标的物享有使用权和优先购买权。该案在异议审查期间，上述可能影响异议人合法权利实现的因素已经消除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)项的规定，裁定驳回北京地业公司的异议申请。北京地业公司不服甘肃高院（2019）甘执异161号执行裁定，向本院申请复议，请求撤销甘肃高院（2019）甘执异161号执行裁定，停止对案涉房产的执行。具体理由为：2010年11月1日，北京青鸟思华信息系统有限公司与北京地业公司签订《债权转让协议》约定，北京青鸟思华信息系统有限公司将其持有的对被执行人天桥百货公司享有的856万元债权转让给北京地业公司。2010年11月30日，北京地业公司与天桥百货公司签订《还款协议书》。2011年3月31日，北京地业公司与天桥百货公司签订《租赁协议书》，约定租赁期限为20年。《租赁协议书》签订后，天桥百货公司一直延迟到2017年才将房屋交给北京地业公司。随后双方又签订了补充协议，同意租赁期限自补充协议签署之日起计算。鉴于北京地业公司已实际占有涉案拍卖标的物，且北京地业公司与天桥百货公司协商一致，由北京地业公司以3.5亿元人民币收购天桥商场。甘肃高院不应对案涉房产及土地采取拍卖措施，甘肃高院执行异议裁定书错误，应予撤销。被申请人光大公司与被执行人北大公司、领锐公司、天桥百货公司等均未提交答辩意见。本院查明事实与甘肃高院查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：甘肃高院对案涉房产及土地的拍卖是否侵害北京地业公司的合法权利。具体分析如下：第一，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”本案因案涉房产及土地登记在被执行人天桥百货公司名下，故甘肃高院对案涉房产及土地采取查封、拍卖措施并无不当。在北京地业公司提出执行异议后，甘肃高院经审理查明北京地业公司主张的承租一事属实，遂裁定撤销该院原拍卖裁定，并在再次发布的拍卖公告中明确了北京地业公司对案涉房产及土地具有优先购买权，未侵害北京地业公司的合法权益。第二，北京地业公司称，其已与天桥百货公司协商一致，口头确定了由其以3.5亿元人民币收购天桥商场，故甘肃高院不应继续对案涉房产及土地进行拍卖。首先，北京地业公司未曾在执行异议案件中提出该事实及理由，其在申请复议中再提出该理由的不属于执行复议案件审查的范围；其次，即使北京地业公司所称收购一事属实，但这只是其与被执行人天桥百货公司口头约定的事宜，北京地业公司未能提供双方签订的收购合同及实际履行的证据，不能以此理由对抗甘肃高院对案涉房产及土地的执行。综上，北京地业公司的复议理由不能成立。甘肃高院（2019）甘执异161号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回北京地业房地产开发有限公司的复议请求。本裁定为终审裁定。审 判 长  孟 祥审 判 员  毛宜全审 判 员  刘慧卓二〇二〇年三月二十五日法官助理  张丽洁书 记 员  常 跃