四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初3618号 原告：成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司，住所地：成都市青羊区提督街**华置广场**。 法定代表人：吴秀明，经理。 委托诉讼代理人：张盛，北京炜衡（成都）律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：鲁青山，北京炜衡（成都）律师事务所律师，一般代理。 被告：四川乡村基餐饮有限公司，住，住所地：成都市锦江区总府路********附**/div> 法定代表人：孙万松，职务不详。 委托诉讼代理人：李成军，北京大成（成都）律师事务所律师，一般代理。 第三人：爱美高实业（成都）有限公司，住所地：四川省成都市青羊区提督街**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：王海霞，女，汉族，1985年6月20日出生，住成都市青羊区，系公司员工，特别授权。 原告（反诉被告）成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司（以下简称采蝶梦工场）与被告（反诉原告）四川乡村基餐饮有限公司（以下简称乡村基公司）、第三人爱美高实业（成都）有限公司（以下简称爱美高公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员罗维独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）采蝶梦工场的委托诉讼代理人张盛，被告（反诉原告）乡村基公司的委托诉讼代理人李成军，及第三人爱美高公司的委托诉讼代理人王海霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 采蝶梦工场向本院提出本诉诉讼请求：1.判令乡村基公司向采蝶梦工场支付自2016年2月28日起的租金，租金暂计算至2017年11月28日为887668元，并从应付之日起以应付租金为基数，按月息2%向采蝶梦工场支付欠付租金期间的利息；2.判令乡村基公司承担案件全部诉讼费用。事实与理由：2015年10月11日，采蝶梦工场、乡村基公司就“恒大华置广场”负一楼B1001-B1002-B1002A(面积约170㎡)由采蝶梦工场转租给被告进行营业活动签署了《租赁合同》。合同就租赁期限、租金、违约责任等作出了明确约定。合同签订后，采蝶梦工场按照合同约定将房屋交付给了被告使用，被告使用该租赁房屋开业经营。合同履行过程中，被告自2016年2月开始，拒不按合同交纳2016年2月28月起的租金。2016年4月20日，被告无端向采蝶梦工场发来《告知函》，称“自2016年4月18日起，贵司持续对商场与餐厅进行装修，该餐厅的照明灯等予以关闭，导致我司根本无法正常经营……”并就上述原因要求与采蝶梦工场解除《租赁合同》。采蝶梦工场就被告解除合同事宜诉至贵院，贵院审理后作出的（2016）川0105民初3727号《民事判决书》，判令被告的解除无效，也未支持采蝶梦工场解除合同的请求。因被告在诉讼中明确表示仍在继续事宜租赁房屋，不支付租金系因采蝶梦工场未开具租金发票。鉴于此，采蝶梦工场于2017年12月12日向被告发出了《关于要求支付租金的函》，于2018年1月7日向被告发出了《关于再次要求提供开票信息并支付租金的函》，要求被告确认租金金额，并提供开具租金发票的开辟信息，被告均未做回复；采蝶梦工场工作人员通过电话与被告联系，被告明确表示拒绝支付租金。以上事实有《租赁合同》、《告知函》等大量证据予以证实。采蝶梦工场认为，原、被告签署的《租赁合同》合法、有效，被告拒绝交纳租金的行为严重损害了采蝶梦工场的合法权益。为维护采蝶梦工场的合法权益，请求法院判如所请。 乡村基公司辩称，乡村基公司基于合同的6.1、6.3条，有权抗辩原告先开具发票后付款的行为，可以参考生效判决，采蝶梦工场拒不开具发票，乡村基公司有权拒绝支付2016年2月27日之后的租金。案涉租赁合同在原告退场后，完全没有履行相关综合性服务合同的全部义务，原告无权收取2016年4月22日之后的场地占用使用费，该部分费用属于第三人与被告之间协商处理的事宜。采蝶梦工场的诉请与客观事实不符，其诉请应当予以驳回。双方是因为履行合同而产生的纠纷，乡村基公司不存在拖欠房租的情况。在2018年3月期间，因乡村基公司和采蝶梦工场就下一季度的租金缴纳磋商过程中，采蝶梦工场擅自对租赁房屋断电，导致无法正常经营，多次沟通无效，导致租赁合同无法履行。采蝶梦工场根本违约是导致合同不能履行的原因。真实导致不能履行的行为是采蝶梦工场。采蝶梦工场的主张没有合同与法律依据，采蝶梦工场的行为给乡村基公司造成了巨大损失。故请求驳回采蝶梦工场的诉讼请求。 爱美高公司本诉述称，爱美高公司与采蝶梦工场之间的合同已经解除，合同解除后，爱美高公司作为业主，有权选择对房屋进行另行出租收取租金。乡村基公司已经与爱美高公司成立了租赁合同，认可乡村基公司应向爱美高公司支付租金。 乡村基公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令采蝶梦工场与乡村基公司签订的《租赁合同》已于2016年4月22日解除；2.判令采蝶梦工场承担违约金280800元，并退还租赁押金117000元；3.判令采蝶梦工场提供所收全部资金的发票；4.本案的反诉费等由采蝶梦工场承担。事实与理由：采蝶梦工场经营的整体实体卖场，入驻的商家和消费的顾客较少，整个卖场在2016年4月起已处于半停业或歇业状态，3月10日还POS美食卡终端机，直到2016年5月15日，采蝶梦工场已全面撤场，不再履行出租人应尽的全部合同义务。采蝶梦工场实际退场行为表明不再履行租赁合同等相应的权利义务，采蝶梦工场属于违约终止履行租赁合同。采蝶梦工场退场后，项目业主爱美高公司入场接手经营，完善卖场设施设备，对卖场进行重新规划与装修等；2016年7月以来，爱美高公司多次致函要求乡村基公司退场并支付租金等，迫于退场压力且为减少巨额装修与经营损失，乡村基公司与爱美高公司履行租赁合同且支付租金。因此，为维护乡村基公司的合法权益，请求判如所请。 采蝶梦工场反诉辩称，采蝶梦工场与乡村基公司的《租赁合同》并未解除，采蝶梦工场的租赁权一直存续。采蝶梦工场与爱美高公司的《租赁合同》于2019年12月经生效判决确认，在判决生效之前仍处于存续状态，因此，采蝶梦工场的租赁权仍然成就。采蝶梦工场不存在违约责任，与爱美高公司解除乡村基公司所承租部分的租赁合同的实施，乡村基公司存在重大过错。乡村基公司并未提供任何证据证明采蝶梦工场所提供的标的物存在任何瑕疵，且对乡村基公司实际经营产生影响。乡村基公司先行向采蝶梦工场提出解约，其在采蝶梦工场与爱美高公司未解除合同时，于2016年12月1日和爱美高公司之前签订租赁合同，存在一定恶意。即使采蝶梦工场与爱美高公司之间的《租赁合同》解除，该解除也未对乡村基公司造成影响。乡村基公司主张的违约金过高，应于调整。乡村基公司存在严重的违约行为，无权要求退还保证金。请求驳回乡村基公司的反诉诉讼请求。 爱美高公司反诉陈述，采蝶梦工场应当是整个租赁合同解除。爱美高公司作为业主方，有权对名下的房屋进行租赁，爱美高公司与乡村基公司之间的租赁合同是真实的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2014年7月7日，成都采蝶轩餐饮管理有限公司（乙方）与爱美高公司（甲方）签订《华置广场房屋租赁合同》，主要约定了甲方将位于成都市提督街99号华置广场TheONE购物中心B1层B1001－B1002－B1002a号房屋（详见附件一《房屋平面位置图》，示意图仅作参考识别用途；附件二：《现有装修?附属设施及设备状况表》）出租给乙方经营使用，房屋租用面积为3293平方米；甲乙双方确认在本合同履行过程中均以此作为租金和其他需要按照面积计算费用或款项的计算单位。甲方向乙方出租房屋的期限为120个月，从开业日计算，即为自2014年11月1日起至2024年10月31日止。之后双方又签订《＜华置广场房屋租赁合同＞之补充协议》，约定由于B1001、B1002、B1002a号房屋的交付日期延迟，经协商一致就上述《华置广场房屋租赁合同》中相关条款作相应修订，其中就租赁期限约定为甲方向乙方出租房屋的期限为120个月，自2015年4月16日起至2025年4月15日止。此外，成都采蝶轩餐饮管理有限公司与爱美高公司就上述《华置广场房屋租赁合同》未尽事宜又签订了一份《补充协议》。 2015年11月10日，成都采蝶轩餐饮管理有限公司（乙方）与爱美高公司（甲方）、采蝶梦工场（丙方）签订《华置广场房屋租赁合同补充协议（三）》，约定：甲乙双方就甲方所有的位于成都市提督街99号华置广场TheONE购物中心B1层B1001－B102－B1002a号房屋签署的《华置广场房屋租赁合同》、《补充协议》、《＜华置广场房屋租赁合同＞之补充协议》，上述租赁合同和补充协议以下统称为原合同，由于乙方向甲方申请将原合同项下的权利义务概括转让给丙方及原合同商务条款调整，经三方协商一致，就《华置广场房屋租赁合同》中相关条款作相应修订，并达成了补充协议。 2016年4月22日，采蝶梦工场向爱美高公司（成都市提督街99号华置中心4楼）寄了《解除租赁合同通知书》一份载明：在上述合同履行过程中，贵司未能兑现前期招商过程中的各种承诺，并拒绝履行承诺购买120万元消费卡进行商户活动支持；更严重的是我司承租贵司商铺排油烟系统、新风排风系统、中央空调系统存在重大问题，自开业以来始终不能满足正常经营，虽经我司多次函告要求整改，贵司一直未能解决；特别是2015年10月至今，因中央空调不制暖、油烟排放不畅，直接导致消费环境恶化，造成商户及顾客流失，部分商户称我司因环境恶劣，无法经营必须解除合同，甚至有部分商户现正在起诉我司，使我司前期投入大量人力、物力的商业推广招商成果付之东流；贵司提供的租赁物存在重大瑕疵，不符合合同约定，虽经我司多次催告，贵司仍未能进行有效整改，且该瑕疵也直接导致我司租赁贵司房屋打造的高品质美食广场无法正常经营。基于此，我司决定自即日起解除双方除转租给四川乡村基餐饮管理公司170平方米以外部分的租赁合同关系请贵司见本通知后15日内与我司协商赔偿及场地返还事宜。 采蝶梦工场于2016年5月22日撤离成都市提督通信街恒大广场B1楼彩蝶天地美食工场的案涉租赁房屋现场，并对撤场前和撤场后的房屋现场情况办理了公证，成都市国力公证处就此分别于2016年6月7日出具（2016）川国公证字第58988号公证书、于2016年7月20日出具（2016）川国公证字第78306号公证书。 2016年6月12日，爱美高公司出具《关于彩蝶提出解除合同的回函》，载明：关于贵司提出的120万元消费卡事宜我司经确认并无任何文件在公司保留，关于贵司提出的排风问题前期我司已发文件确认能够满足贵司需求，并进行了现场确认；另根据《租赁合同》第16．1条规定：在租赁期内，如因乙方原因解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他乙方已缴款项），另外甲方有权向乙方按未履行租赁期的租金总金额10％收取违约金。 2016年8月，爱美高公司与采蝶梦工场之间就双方合同解除等事宜产生争议，采蝶梦工场诉至本院，主张“1．确认双方之间的租赁合同于2016年4月22日已经解除；2．爱美高公司赔偿经济损失共计15500000元；3．本案诉讼费由爱美高公司承担。一审庭审中，采蝶梦工场明确第2项诉请损失构成包括保证金105000元、员工宿舍租押金及中介费86300元、美食广场设计费630000元、美食广场装饰装修费用10098034元、美食广场消防改造费用363040元、美食广场厨房自动灭火系统设备费50000元、美食广场灭鼠除虫费用14400元、美食广场冷柜、餐具、食品模型189170元、厨房设备费2733700元、美食广场商标注册卫生许可代理及其他杂项代理费用78490元。”爱美高公司提起反诉，主张“1．采蝶梦工场支付装修款、营业免租期租金790320元、物管费1317200元，合计2107520元；2．采蝶梦工场支付拖欠租金、物管费用、能源费用（计算至2016年5月14日止）共计1690270元，其中租金318174.46元，物管费用1023839元，能源费用348253.5元；3．采蝶梦工场赔偿停业损失1185480元（从2016年5月14日暂计算至起诉之日止）；4．请求判决采蝶梦工场支付违约金1066932元；5．本案本诉和反诉的诉讼费用由采蝶梦工场承担。”2018年12月20日，经审理后，本院作出（2016）川0105民初5912号民事判决，判决“一、采蝶梦工场和爱美高公司订立的《华置广场房屋租赁合同补充协议（三）》于2016年4月22日解除；二、爱美高公司于判决生效之日起十五日内支付采蝶梦工场装修损失5242389元；三、驳回采蝶梦工场的其余诉讼请求。四、采蝶梦工场于判决生效之日起十五日内支付爱美高公司租金246975元（2016年2月8日至2016年4月22日止的租金）及违约金60000元，共计306975元；五、驳回爱美高公司的其余反诉诉讼请求。六、品跌上述第二项和第四项金额后，爱美高公司于判决生效之日起十五日内支付采蝶梦工场4935414元。”双方不服一审判决结果，均提起上诉至成都市中人民法院。2019年12月3日，成都市中人民法院作出（2019）川01民终10075号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。 2.2015年9月8日采蝶梦工场向爱美高公司提交申请，载明：“我司计划将TheONE购物中心B1层B1001、B1002、B1002a号房屋内部分经营区域转租给乡村基公司用于经营餐饮服务（乡村基）。转租面积：约170平方米”，在“确认栏”处有“同意”及“爱美高实业（成都）有限公司”鉴章。 2015年10月11日，采蝶梦工场作为出租方（甲方）与承租方（乙方）乡村基公司签订《租赁合同》，第1章租赁房产1.1约定：“甲方同意按下述条款和条件将位于恒大华置广场负一楼B1001-B1002-B1002A内总计套内使用面积170平方米（以实测为准）的房产（以下简称房产）出租给乙方使用”，第2章租赁期限2.1约定：“本合同所约定的租赁期限为6年，自2015年9月28日至2021年9月27日止，其中截止至2015年11月27日为免租期，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付租金。免租期内发生的乙方实际耗水、电、气费及装修管理费用由乙方承担”，第4章租金及支付方式4.1.1保底租金约定：“2015年11月28日至2016年11月27日期间保底租金标准为：230元/月/平方米，保底月租金合计为：39100.00元（大写：叁万玖仟壹佰元整，其中3000元以乡村基美食卡支付）；2016年11月28日起，保底租金在上一年月租金基础上每年递增5%；在合同签订7个工作日内，乙方须缴纳装修期结束开业后2015年11月28日至2016年2月27日期间首季度保底租金给甲方”，第6章租金按以下方式支付6.1支付方式约定：“租赁费每季度支付一次，支付时间日为每季度当月15号前支付下季度租金。乙方向甲方支付租金7个工作日内，甲方须向乙方提供合法的房屋租赁发票，否则乙方有权延迟或拒绝支付下一支付区间租金”，6.3约定：“如甲方未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方有权延迟支付其后的租金而不被视为违约不付租金，直至甲方提供房屋租赁发票时止”，6.4约定：“如甲方累计6个月未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方可以视当时状况向甲方发出书面催告”，6.8约定：“乙方应在本合同签定后5个工作日内向甲方支付履约保证金117000元人民币，支付履约保证金后5个工作日内甲方应提供合法收据。除本合同另有约定外，履约保证金在本合同因非乙方原因终止（提前终止、解除或届满）时，甲方应在乙方结清应付租金且乙方无其他对甲方应付债务后30天内，无息退还给乙方”，8.2约定：“乙方经营实际发生包括但不限于水、电、气、电话、光纤等费用，按其独立安装的水、电、气表度数和当地政府规定标准计算并承担5%的电损耗费用，乙方在收到甲方付款通知后的七个工作日内，按月或抄表周期所涉金额支付给甲方（如代收代缴需出具收款单位开具的收据或水、电部门开具的发票复印件）或直接向当地的公用事业管理部门缴纳”，12.13违约责任约定：“在房屋交付后，非根据合同约定或者法律规定，因甲方原因导致合同无法履行而提前收回房屋的，甲方应向乙方无息退还保证金及尚未到期的租金、收银机使用费、推广服务费。甲方除此外应按履行租赁期的租金总额的10%（人民币280800元）作为违约金赔偿乙方。在租赁期内，如因乙方原因解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他乙方已缴款项），乙方除此外应按履行租赁期的租金总额的10%（人民币280800元）作为违约金赔偿甲方”，12.15约定：“在租赁期内，若乙方拖欠甲方租金、保证金等费用及其违约金，以及因乙方违约或由于乙方的过失给甲方造成损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求乙方在七天内补足所扣除部分。若乙方拖欠租金及各项费用或未按期补足保证金超过七天时，甲方向乙方提出书面催告，催告15日后乙方仍然未缴纳相关费用，甲方除向乙方追缴应交租金等相关费用并征收违约金外，甲方有权解除合同。同时甲方有权停止房屋能源供应，由此造成的一切损失由乙方承担”。2015年9月28日，采蝶梦工场作为甲方与乙方乡村基公司签订《合作意向承诺书》，载明：“1.乙方拟承租在甲方恒大华置广场负一楼B1001-B1002-B1002A内项目铺位编号（31）进行餐饮品项乡村基品牌的经营；2.拟承租建筑实用面积170平方米。单价：230每平方米/每月；租金其中3000元以乡村基美食卡支付；租金价格已含税，甲方提供发票；租金含管理费；其他费用遵从用者自负原则。3.乙方支付租金及保证金方式：三个月履约保证金，每季度支付一次租金。4.拟承租租赁期限：六年，第二年起租金按每年5%递增……乙方同意缴纳五万元作为签订本租赁项目的签约定金，甲乙双方签约后，定金可转为履约保证金”。 2015年9月28日、2015年10月16日《收据》载明乡村基公司向采蝶梦工场缴纳共计117000元保证金。乡村基公司向采蝶梦工场支付2015年11月28日至2016年2月27日租金共117300元。 采蝶梦工场于2016年3月17日发出《租金催缴通知函》，载明：“按照我们2015年10月11日签订的《租赁合同》，你公司应当在每季度当月15日前支付下季度租金，现已逾期，你司需在本月22日前一次性缴清2016年2月28日-2016年5月27日的房租，合计金额为：108300元（未包括乡村基美食卡3000元/月×3个月=9000元）；2015年11月29日-2016年3月10日应付代刷营业款金额为：49067.9元，应收水电等相关费用54145.4元，应收应付相抵后还欠采蝶梦工场金额为5077.5元。房租和相关费用合计欠采蝶梦工场金额为113377.5元，请贵公司在本月22日前结清相关欠款”。 2016年4月21日乡村基公司发出的《告知函》，载明：“致采蝶梦工场……但2016年4月18日起，贵司持续对商场与餐厅进行装修，该餐厅的照明灯等予以关闭，导致我公司根本无法正常经营。综上，因贵公司装修停电等导致我公司无法履行该合同，为维护我公司的合法权益。特向贵司致函如下：1.解除贵司与我公司签订的《租赁合同》，双方权利义务终止履行。2.贵司应当无息退还保证金（人民币117000元），同时按照履行租赁期租金总额的10%（人民币280800元）作为违约金赔偿给我司”。 2016年5月，采蝶梦工场起诉至本院，主张“1.确认被告2016年4月21日关于《租赁合同》的通知解除行为无效；2.判令解除原被告双方于2015年10月11日签订的《租赁合同》；3.判令被告按《租赁合同》约定标准向原告支付自2016年2月28日至实际腾退之日止的租金、美食卡费用、水、电、气等各种费用，暂计算至2016年5月27日为155000元（已抵扣营业款后尚欠金额）；4.被告向原告支付违约金280800元；5.被告承担本案诉讼费用。”本院于2017年3月20日作出（2016）川0105民初3727号《民事判决书》，判决乡村基公司于2016年4月21日作出的关于《租赁合同》的通知解除行为无效；乡村基公司于判决生效之日起十日内支付给采蝶梦工场水电等相关费用5077.5元；驳回采蝶梦工场的其余诉讼请求。采蝶梦工场不服提起上诉，后又撤回了上诉。 2017年2月17日，爱美高公司与乡村基公司签订了《华置广场房屋租赁合同，约定由乡村基公司租赁爱美高公司位于位于成都市提督街99号华置广场TheONE购物中心B1F层1004号房屋（详见附件一《房屋平面位置图》），租用面积为170平方米。租赁期限从2016年12月1日起至2019年11月30日止。乡村基公司向爱美高公司按约履行了支付2016年12月1日之后的租金的义务。 审理中，1.采蝶梦工场提供关于要求支付租金的函、顺丰快递单、公证书、EMS快递物流单，证明采蝶梦工场向乡村基公司催收租金及要求其提供开票信息等，且乡村基公司收到了相关函件。乡村基公司认为对其中2017年12月12日的《关于要求支付租金的函》、顺丰快递单的三性不予认可，快递单上没有任何收件、寄件人的信息；对2018年1月8日《公证书》真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，未收到过采蝶梦工场发出的要求支付租金的函，也不认可租金的金额。2016年5月6日《公证书》真实性没有异议，对证明内容不予认可。爱美高公司认为采蝶梦工场向爱美高公司发出的解除合同的通知，是在采蝶梦工场不享有合同解除的基础上发出的，采蝶梦工场已经不具有承租人身份，不享有收取2016年4月22日合同解除之后租金的权利。 2.乡村基公司提供租金催缴通知书、《回函》及照片，证明采蝶梦工场未依约开具发票，乡村基公司有权行使合同约定的先履行抗辩权；商场停业与撤场的现场照片十张，证明采蝶梦工场于2016年3月撤场，表明其已不再继续履行租赁合同，不再履行出租人的推广、招商、设备维护等义务；民事判决书、裁定书，证明采蝶梦工场违约不能开具发票事实。采蝶梦工场认为证据相应的事实已经生效判决认定，对真实性予以认可，对证明力不予认可，乡村基公司与采蝶梦工场之间的租赁关系与采蝶梦工场与爱美高公司之间的租赁关系是两个法律关系。爱美高公司认为相关函件及通知书证据无法核实，由法院认定；对退场和撤场的照片三性予以认可，采蝶梦工场是在2016年5月全面退场；对判决书、裁定书的真实性、合法性予以认可。 3.乡村基公司提供爱美高商务条件报价函（邮件）及附件与沟通函，证明采蝶梦工场撤场后，爱美高公司并全面接管物业，同时要求乡村基公司与其签订租赁合同等，否则，乡村基公司必须退场；乡村基公司与爱美高公司的租赁合同、爱美高公司保证金缴纳凭证，证明乡村基公司与爱美高公司租赁合同因采蝶梦工场撤场而终止，乡村基公司已与爱美高公司履行了租赁合同，采蝶梦工场无权向乡村基公司主张之后的租金。采蝶梦工场对爱美高商务条件报价函（邮件）及附件与沟通函真实性、合法性、关联性不予认可；对乡村基公司与爱美高公司的租赁合同、保证金缴纳凭证的真实性、合法性不予认可，在生效判决中，乡村基公司与采蝶梦工场均认可双方的租赁合同仍在履行中。爱美高公司对证据无异议。 本院认为，采蝶梦工场与乡村基公司之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律或行政法规强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。依据生效判决，已确认爱美高公司与采蝶梦工场之间的《华置广场房屋租赁合同补充协议（三）》于2016年4月22日解除。双方争议焦点在于，采蝶梦工场与乡村基公司之间签订的《房屋租赁合同》是否终止；采蝶梦工场是否有权向乡村基公司主张2016年4月22日之后的租金。本院结合双方的诉讼请求，作如下论述： （一）关于采蝶梦工场的本诉诉讼请求。 关于采蝶梦工场主张乡村基公司向其支付自2016年2月28日起的租金，租金暂计算至2017年11月28日为887668元。对此，本院认为，爱美高公司作为业主与与采蝶梦工场之间的《华置广场房屋租赁合同补充协议（三）》于2016年4月22日解除。在合同解除之后，采蝶梦工场已经丧失了承租权。对于之后的租金，爱美高公司主张应由乡村基公司向其支付，乡村基公司对此亦认为应直接向爱美高公司支付，因此在采蝶梦工场已经就案涉物业不享有承租权的情况下，其无权主张从2016年4月22日之后的房屋租金。因此，乡村基公司应当在支付给采蝶梦工场的租金为从2016年2月28日起至2016年4月21日的租金，共计70380元（39100元/月/30天*54天）。对采蝶梦工场主张的租金超出部分，本院不予支持。 对于其主张的以应付租金为基数，按月息2%向采蝶梦工场支付欠付租金期间的利息。因乡村基公司未按合同约定时间向采蝶梦工场公司支付租金，但是双方租赁合同中第6.3条明确约定“如甲方未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方有权延迟支付其后的租金而不被视为违约不付租金，直至甲方提供房屋租赁发票时止”，而双方均确认采蝶梦工场未向乡村基公司提供发票，因此，采蝶梦工场主张乡村基公司支付其因逾期支付租金的利息，无合同依据，本院不予支持。 （二）关于乡村基公司的反诉诉讼请求。 关于乡村基公司主张确认采蝶梦工场与乡村基公司签订的《租赁合同》已于2016年4月22日解除。对此，本院认为，爱美高公司作为业主与与采蝶梦工场之间的《华置广场房屋租赁合同补充协议（三）》于2016年4月22日解除。在合同解除之后，采蝶梦工场已经丧失了承租权。而在采蝶梦工场与爱美高公司之间的关于租赁合同纠纷的诉讼中，已经通过该次诉讼就双方的相关损失、租金及违约责任等权利义务进行了认定，并就租金等相关费用均进行了结算。因此，亦不存在采蝶梦工场履行其与乡村基公司之间租赁合同的任何基础，其与乡村基公司之间的合同已经无法履行，双方之间的《租赁合同》终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，乡村基公司主张确认双方合同于2016年4月22日解除，符合法律规定，本院予以支持。 关于乡村基公司主张采蝶梦工场承担违约金280800元，因采蝶梦工场一方的原因导致其与乡村基公司之间的租赁合同无法继续履行，其确实存在违约行为。但是因采蝶梦工场退场后，乡村基公司一直占用案涉房屋，并在之后于爱美高公司达成了租赁协议，因此，采蝶梦工场退场及双方合同解除对乡村基公司的影响并不是很大。在乡村基公司未提供其他证据证明其因采蝶梦工场的行为造成其损失的情况下，该违约金明显过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，本院予以酌情调减至50000元，对于乡村基公司所主张的超出部分，本院不予支持。 乡村基公司主张采蝶梦工场退还租赁押金117000元，依据双方合同6.8的约定：“……除本合同另有约定外，履约保证金在本合同因非乙方原因终止（提前终止、解除或届满）时，甲方应在乙方结清应付租金且乙方无其他对甲方应付债务后30天内，无息退还给乙方”约定，现合同已经因采蝶梦工场一方的原因终止，故该押金应予退还，但应当抵扣乡村基公司欠付的租金，基于采蝶梦工场已经就欠付租金进行了主张，因此相关费用在判决中予以品跌。 乡村基公司主张采蝶梦工场提供租金发票，采蝶梦工场已收取的租金共计为117300元，本案中乡村基公司还应缴纳的租金为70380元，因此，采蝶梦工场应当提供的发票金额共计为187680元。采蝶梦工场对该项诉讼请求无异议，本院予以确认。 综上所述，本院对采蝶梦工场的本诉诉讼请求予以部分支持，对乡村基公司的反诉诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司与四川乡村基餐饮有限公司签订的《租赁合同》已于2016年4月22日解除； 二、四川乡村基餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内支付成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司租金70380元； 三、成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给四川乡村基餐饮有限公司违约金50000元，并返还押金117000元； 四、上述二、三项品跌后，由成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给四川乡村基餐饮有限公司96620元； 五、成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日四川乡村基餐饮有限公司开具面额共计为187680元的发票； 六、驳回的成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司本诉其余诉讼请求； 七、驳回四川乡村基餐饮有限公司反诉其余诉讼请求。 如果成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12677元，减半收取6338.5元，由成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司负担5835.5元，由四川乡村基餐饮有限公司负担503元。反诉案件受理费3634元，由四川乡村基餐饮有限公司负担2108元，由成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司负担1526元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 维 二〇二〇年三月三十日 书记员 赵蔚宁