湖南省长沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0121民初322号 原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司，住所地：湖南省长沙市雨花区圭塘街道劳动东路**旭辉国际广场**架空层。 负责人黄涛，总经理。 委托代理人陈仲华，男，1990年6月22日出生，汉族，住海南省万宁市，系公司员工。 委托代理人廖星星，男，1993年11月4日出生，汉族，住湖南省涟源市，系公司员工。 被告袁凤姣，女，1980年11月6日出生，汉族，户籍地址为湖南省长沙县，现住长沙县。 委托代理人喻茂林，男，1971年12月4日出生，汉族，住址同上，系袁凤姣丈夫。 原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司（以下简称永升物业公司）与被告袁凤姣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。 原告永升物业公司请求判令：1、被告支付拖欠物业费共计3690.5元；2、被告支付拖欠费用违约金共计159.6元（违约金截止到2019年9月30日）；3、被告承担本案诉讼费用。 被告袁凤姣答辩要点：1、原告起诉的内容属强买强卖行为，于法无据，答辩人作为被告的诉讼主体不适格，答辩人与恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司签订房屋买卖合同，合同约定合法的前期物业服务企业为广东恒宝物业管理有限公司长沙分公司（以下简称恒宝物业公司），服务期限自2010年1月1日至2020年年底，恒宝物业公司为凯旋门小区提供物业服务至2016年年底，2017年退出小区物业服务。依据相关法律法规规定，小区选聘和解聘物业服务企业，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，未经业主大会表决通过，任何人无权私自与物业公司签订物业服务合同。原告出示的其与开发商签订的前期物业服务合同，没有开发商的公章和骑缝章，没有法定代表人签字，答辩人质疑其真实性，并且该合同未经房屋管理部门备案，也未在小区公示，未经业主大会表决通过，未经过半数业主的同意，答辩人非因本案不清楚该合同的存在，因而，该合同对包括答辩人在内的全体业主没有约束力。原告依据该合同向业主收取1.65元/㎡的标准收取没有依据，答辩人不予认可，至于滞纳金，原告非政府管理部分，没有权利收取滞纳金，其计算标准也没有依据。2、答辩人认可其与恒宝物业公司签订物业服务合同约定的物业服务收费标准和服务质量标准，但原告主张的合同所约定的服务质量标准较答辩人与开发商签订的合同中约定的质量标准有大幅度降低，而收费标准一致。原告提供的合同中主张的物业服务标准按照湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准计算，应为1.01元/㎡。3、原告提供的合同私自降低幼儿园的物业服务收费标准，将小区的公共收益、业主的共同财产擅自处分，存在恶意串通，采用以合法形式掩盖非法目的。原告作为分公司，没有独立法资格，不能独立从事物业服务工作，其签订合同时主体身份不符合相关法律要求，存在欺诈行为。故原告提供的合同应认定为无效合同。4、原告存在外雇社会闲杂人员非法上门催收物业费、停电催收物业费，干扰业委会成立及破坏业委会正常工作的行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、双方当事人无争议的事实 1、袁凤姣系长沙县星沙街道开元东路77-79号恒基凯旋门（住宅小区）1期6栋1302房业主，房屋建筑面积91.86平方米。2010年7月26日，袁凤姣在《商品房交楼书》上签名并确认收房。 2、永升物业公司向本院提交其于2016年与恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司（以下简称恒基公司）签订了《恒基•凯旋门前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业合同》），约定：永升物业公司为恒基凯旋门小区提供物业管理服务，永升物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，一、二期住宅为1.65元/月/平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在每月第壹日至第柒日履行交纳义务，逾期交纳的，违约金按照应缴费用每日万分之一收取；本合同自2016年10月20日起至业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。物业合同还对双方其他权利义务进行了相应约定。 3、恒基凯旋门小区一、二期的物业公司在2017年1月1日之前为恒宝物业公司，2017年1月1日起，该物业公司退出恒基凯旋门小区，由永升物业公司正式接管恒基凯旋门小区，为该小区提供物业服务至今，永升物业公司从2017年1月1日开始向小区内业主收取物业管理服务费。 4、袁凤姣从2017年9月20日起2019年9月30日止未向永升物业公司交纳物业费，原告向被告催收未果。 5、恒基凯旋门小区一、二期业主委员于2019年7月成立，袁凤姣在购房时与前物业公司即恒宝物业公司所约定的物业服务费标准亦为1.65元/㎡/月。 二、双方当事人有争议的事实 1、原告永升物业公司向被告袁凤姣收取物业费是否合理合法。原告认为，其与恒基公司签订了《前期物业合同》，并为恒基凯旋门小区提供了物业服务，有权向小区内业主收取物业服务费用。被告袁凤姣认为，原告与其没有合同关系，与其签订物业服务合同的系恒宝物业公司，原告与恒基公司签订的《前期物业合同》因未经法定程序，不符合法律规定，应认定无效。本院认为，虽被告未与原告签订书面的物业服务合同，但原告与建设单位即恒基公司签订了《前期物业合同》，该合同效力及于全体业主；同时，原告自2017年1月1日起实际为恒基凯旋门小区提供物业服务，被告作为恒基凯旋门小区的业主，原被告之间已形成事实上的物业服务合同关系，被告亦未享受恒宝物业公司提供的物业服务，无论被告对《前期物业合同》的签订是否知情，原告有权依据事实物业服务合同关系向被告收取物业服务管理费。 2、物业服务收费标准如何认定。原告认为按其与恒基公司签订的《前期物业合同》约定的收费标准收费，合理合法。被告认为，与前物业公司的服务质量标准相比，原告的服务有大幅度的降低，根据原告提供的合同，按相关规定测算，应按1.01元/㎡/月的标准收费。本院认为，物业服务具有连续性、长期性的特点，被告并未提供证据证明其欠交物业费期间，原告的物业服务质量不符合合同约定及相关法律法规规定的质量标准，构成严重违约。即使被告不认可原告提交的《前期服务合同》，本院亦可参照被告与前物业公司约定的收费标准，认定被告应按1.65元/㎡/月的标准向物业公司交纳物业服务费。至于被告辩称原告非法催收物业费、破坏业主委员会成立等问题，因被告提供的证据不足以证实该问题的存在，当事人可收集证据后另谋合法途径解决。 判决的理由与结果 本院认为，一、原告永升物业公司作为恒基凯旋门的物业服务企业，依约为该小区提供了物业服务，其有权向小区内的业主收取物业服务费。袁凤姣作为小区业主，尚欠原告物业服务费3688.2元（91.86㎡×24.3个月×1.65元/㎡/月），已构成违约，其理应及时履行交付物业服务费的义务。被告应当支付原告物业服务费3688.2元。二、关于违约金的问题，本院认为，被告拒交物业服务费的行为虽不妥当，但非恶意拖欠，原因是多方面的，被告以拒交物业费的方式表达诉求情有可原，故对于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告袁凤姣在本判决生效后十日内支付原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司物业服务费3688.2元； 二、驳回原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司负担1元，由被告袁凤姣负担24元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  李文斌 二〇二〇年三月二十七日 书记员  陈晓婷 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。