广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初43109号原告（反诉被告）：深圳市莲塘物业管理有限公司福年广场分公司，经营场所深圳市福田区保税区市花路南花样年福年广场******房，统一社会信用代码：914403000589512122。负责人：黄世超。委托诉讼代理人：陈敬雄，广东惠邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：范艳霞，广东惠邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市福田区火鸟餐饮店，经营，经营场所广东省深圳市福田区福保街道市花路**福年广场****社会信用代码：92440300MA5EH2UAX1，系个体工商户。经营者：郑飞。被告（反诉原告）：方素华，女，汉族，住址广东省深圳市福田区。两被告共同委托诉讼代理人：常宝生，广东生宝律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：董月梅，广东生宝律师事务所实习律师。上列原告深圳市莲塘物业管理有限公司福年广场分公司（以下简称“莲塘物业福年分公司”）诉被告深圳市福田区火鸟餐饮店（以下简称“火鸟餐饮店”）、方素华租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案受理后，案件承办人为审判员姚璇娟。2019年3月20日案件承办人变更为审判员戴珊珊。两被告对本案提起反诉，2019年7月26日依法由审判员戴珊珊、人民陪审员吴锡钳、曲艳林组成合议庭适用普通程序对本诉、反诉合并进行了审理，原告委托诉讼代理人陈敬雄、范艳霞，两被告委托诉讼代理人常宝生、董月梅到庭参加了诉讼。经各方当事人同意调查询问代替第二次开庭，于2020年3月25日对本案事实进行了补充调查，原告委托诉讼代理人陈敬雄，两被告委托诉讼代理人常宝生、董月梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告莲塘物业福年分公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告方素华签订的《深圳市房屋租赁合同书》解除；2.两被告向原告交还涉案房产；3.两被告向原告支付租金302691.2元及滞纳金70829元（租金计至交还房屋之日，现暂计至2018年10月31日；滞纳金按每日千分之三计算，自2018年8月11日起计至上述租金付清之日止，现暂计至2018年10月31日）；4.两被告向原告支付水电费滞纳金22787.15元；5.两被告向原告支付违约金97059.6元；6.两被告承担本案受理费及保全费等全部诉讼费用。因原告已经收回涉案房产，庭审中，原告变更以下诉讼请求：2.两被告到原告处取回其店铺内的物品，并向原告支付保管费，按照200元/日的标准自2019年7月26日起计至实际取回之日止。庭审中，经本院当庭释明合同效力，原告未变更诉讼请求。事实和理由：2017年4月12日，原告与被告方素华签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定由被告方素华向原告租赁位于花样年福年广场B3栋1层122号房，面积合计220.59平方米，租金为每月220元/平方米，逐年递增8%；租赁期间自2017年4月12日起至2024年4月11日；双方还在协议中就双方其它权利义务做了约定。合同签订当天，原告按照合同约定交付了租赁房屋。合同履行期间，两被告经常以各种理由拖欠租金及水电费，无奈，原告于2018年8月10日依约向被告发出解除合同告知书，解除双方合同关系。原告认为，由于被告违约原告行使解除合同的权利，被告应当归还房屋、支付拖欠的租金、电费和滞纳金并承担合同约定的违约责任，原告起诉请求法院判如所请。两被告共同答辩称，方素华在签订涉案合同时，被告火鸟餐饮店还未成立。两被告核对图纸后发现，其租赁的涉案房产位置实际属于通道，是原告用围墙围堵通道隔成房间后再出租给被告使用，进而导致本案纠纷。故方素华与原告签订的租赁合同应为无效合同。原告将违章建筑出租给被告方素华的行为不应受到法律保护，原告应将所收取的费用依法返还被告方素华。针对原告当庭增加两被告取回物品并支付保管费的诉求，被告认为于法无据，不应受到法律保护。基于以上事实、理由请求驳回原告的全部诉讼请求。被告方素华、火鸟餐饮店向本院提出反诉请求：1.莲塘物业福年分公司与方素华之间的租赁合同无效；2.莲塘物业福年分公司立即退还方素华已经支付的租金（场地使用费）704215.4元、押金114706.8元（其中包括装修押金8823.6元、租赁押金97059.6元、水电押金8823.6元）、其他费用7720.65元（公共道路维护费1102.95元、装修服务费6617.7元），以上共计826642.85元；3.莲塘物业福年分公司立即赔偿火鸟餐饮店装修装饰损失1114154.64元；4.本诉和反诉的诉讼费由莲塘物业福年分公司承担。庭审中，方素华、火鸟餐饮店明确其反诉要求莲塘物业福年分公司返还的租赁保证金、装修押金等费用仅需返还给方素华。事实和理由：一、标的物非法，莲塘物业福年分公司将违章建筑出租给方素华的行为无效。莲塘物业福年分公司与方素华于2017年4月12日签订租赁合同，用以经营火鸟餐饮店的餐馆。方素华对莲塘物业福年分公司是否有权签署租赁合同有所怀疑，但其表示是出租其物业自有房屋。因此方素华出于对莲塘物业福年分公司的基本信任没有继续追究下去。涉案“房屋”装修完工时，方素华曾拿着莲塘物业福年分公司提供的平面图进行消防备案，但消防部门表示所报“房屋”在图纸上没有找到，不予备案。而莲塘物业福年分公司拒不提供其他材料，导致方素华消防一直未备案成功。2019年4月8日，方素华和火鸟餐饮店收到本案诉讼材料，方素华在整理应诉材料时发现涉案“房屋”在曾用于消防备案的平面图上为公共通道用途。涉案“房屋”是莲塘物业福年分公司擅自改变规划许可而搭建的建筑，属于违章建筑，其对此不可能有房产证，方素华才明白涉案“房屋”无法顺利进行消防备案的原因。莲塘物业福年分公司在明知涉案“房屋”为违章建筑的情况下，仍与方素华签订租赁合同，合同标的物非法。因此该合同应为无效合同。二、合同签约主体重大瑕疵导致合同无效从合同签订主体上分析，莲塘物业福年分公司既非涉案“房屋”所在楼盘的开发商，又不是涉案“房屋”的所有权人，不能成为租赁合同的出租方。三、反诉原告对涉案“房屋”投入巨额资金涉案合同约定的租赁期间长达7年，反诉原告因此以餐厅经营为目的装饰装修涉案“房屋”投入1337750元；室内餐厅家具工程投入126270元；餐厅餐具投入78000元；餐厅烟油净化器方面投入82250元。因为莲塘物业福年分公司的原因，致使反诉原告无法取得消防备案手续。2018年中期，莲塘物业福年分公司还对火鸟餐饮店停水停电，恶意报复。方素华为了火鸟餐饮店正常经营，经双方口头协商，按照莲塘物业福年分公司的要求于2018年11月19日分四次转账共计支付租金181900元，加上2018年11月6日前支付的租金，方素华和火鸟餐饮店共计支付租金704215.4元（不包含水电费及管理费），但莲塘物业福年分公司并未按照约定恢复供应水电，使得火鸟餐饮店自2018年8月起一直无法正常营业，按照7年的折旧来算，莲塘物业福年分公司应赔偿装修装饰折旧损失1114154.64元。四、莲塘物业福年分公司将火鸟餐饮店可移动厨具、家具强制搬离无法律根据。2019年3月，莲塘物业福年分公司趁着周末火鸟餐饮店不上班的时间，将家具、厨具等可移动物体从涉案“房屋”内拆卸及强制搬离，严重损害了反诉原告的合法权益。莲塘物业福年分公司作为法人，其不具备执法权。若其权利受到损害或是发生违约行为，完全可以寻求法律途径解决，但其却以此行为损害反诉原告的权益，就此损失，方素华和火鸟餐饮店已准备另案起诉。综上，莲塘物业福年分公司对于涉案合同的无效存在重大过错，应当承担由此引起的全部法律责任，方素华和火鸟餐饮店无过错，请求判如所请。莲塘物业福年分公司对反诉辩称，请求法院驳回方素华和火鸟餐饮店的反诉。一、在实体法和程序法上，分公司可以作为原告主张权利，但不能作为被告应诉并承担民事责任。《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担。因此，方素华和火鸟餐饮店提起反诉要求莲塘物业福年分公司承担责任时，应当同时起诉其总公司作为承担责任的主体，否则不应当要求莲塘物业福年分公司承担任何责任。二、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第233条规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。方素华和火鸟餐饮店仅能够向本诉的当事人即莲塘物业福年分公司提出反诉，如其反诉追加总公司的，则不符合法律对反诉申请的规定。庭审时莲塘物业福年分公司对反诉补充辩称，一、方素华和火鸟餐饮店认为涉案合同无效的观点不成立。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十四条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，只有违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同才会无效，而本案不符合该规定的情形。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，只有出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，签订的租赁合同才无效。本案的涉案物业已经取得了建设工程规划许可证及房产证，故不应认定涉案合同无效。方素华和火鸟餐饮店一直无障碍地实际占有并使用涉案房产，享受相关收益，如认定涉案合同无效有违民事活动中的诚实信用原则。故对于其主张莲塘物业福年分公司并非涉案房产产权人的理由，我方认为不成立。依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，占有人的利益同样受到保护，莲塘物业福年分公司作为产权人的物业管理分公司，合法占有并管理涉案房产在内的整栋物业，故有权出租涉案房产并收取租金，且方素华在签订涉案合同时实际上知悉涉案房产的产权情况。且反诉原告并未提供任何证据证明本案存在法律规定的合同无效情形，故其应当承担举证不能的责任，对反诉原告的第1.2项反诉请求应予驳回。二、关于其要求退回租金的反诉请求。即使方素华主张涉案合同无效的理由成立，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，其仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。三、关于火鸟餐饮店主张的装修损失，因其不能举证证明，且涉案房产的装修公司是方素华自己控股的公司，且其主张支出的装修费用并无合法有效的专用发票予以佐证，缺乏相关的事实依据。四、反诉原告称莲塘物业福年分公司在非工作时间回收涉案房产，实际上其提交的证据7《解除合同及收回物业告知书》已足以反驳其陈述。实际上我方通过电话、短信、邮件、现场张贴告知书等方式告知我方即将收回涉案房产，但其拒不返还涉案房产且至今拒不收回涉案房产内的物品，其损失应自行承担。莲塘物业福年分公司认为火鸟餐饮店改变房屋用途，其装修未经莲塘物业福年分公司的许可，故其应自行承担装修损失。经审理查明，2017年4月12日，原告莲塘物业福年分公司作为出租方与承租方被告方素华签订《深圳市房屋租赁合同》（以下简称“涉案合同”），该合同载明：一、被告方素华租赁的该物业坐落于深圳市福田区（以下简称“涉案房产”），建筑面积合计220.59平方米；二、该物业为研发用房用途，未征得莲塘物业福年分公司书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该物业的用途；三、物业租赁期自2017年4月12日至2024年4月11日（共计5年＋2年）；四、签订本合同当日内，方素华向莲塘物业福年分公司交付相当于2个月租金的物业租赁保证金和1个月的租金共计145589.4元，其中保证金为97059.6元；租赁期满后，如方素华无违约行为并缴清全部相关费用后，莲塘物业福年分公司将租赁保证金不计利息退还方素华；如方素华提前终止合同履行或者有其它任何违约行为，已缴纳的2个月租赁保证金出租方将不予退还，且方素华应按本协议约定另行承担相应的违约责任；五、方素华承租此物业实际每月需支付的租金为220元／平方米含物业管理费，各年租金标准如下：2017年4月12日至2017年6月11日为免租期，期间莲塘物业福年分公司不收取租金，但水、电、排污费、垃圾处理费、空调费、有线电视费、网络使用费、停车场使用费等其他相关费用方素华应按时缴纳；2017年6月12日至2020年4月11日，月租金总额为48529.8元；第四年起逐年递增8%；方素华如提前终止合同履行，租金据实结算，合同终止当月及之前的租金仍应足额缴纳，当月已缴纳的租金不予退还，莲塘物业福年分公司有权扣除全部租赁保证金，并追究方素华相应的违约责任；除首月租金外，方素华每月须提前5个工作日向莲塘物业福年分公司支付下一月的租金，并支付至莲塘物业福年分公司工商银行尾号4865的账号；六、租赁期间产生的水费、电费等相关费用由方素华直接向物业管理处支付；七、物业装修1.租赁期内，方素华在不改变租赁物内部主要结构和功能的前提下，可根据实际需要进行内部装修，方素华进行装修或者增设附属设施、设备之前应当获得莲塘物业福年分公司的书面同意；如果法律法规或政府规定该等装修或增设附属设施、设备需要取得政府部门的批准的，则方素华还应当向政府部门申请并获得批准，由此产生的一切费用和责任由方素华负担；……3.如政府相关部门对方素华的装修（包括但不限于消防设施、其他附属设施、设备）提出任何整改要求，方素华均应当立即按照该整改要求对装修进行整改，因整改而产生的全部费用由方素华自行承担；方素华应当保证各项装修工程不影响或妨碍第三方的正常办公；如方素华装修需改变莲塘物业福年分公司交付该物业时的状况的，方素华装修前需获得莲塘物业福年分公司书面同意；如果方素华未依照本条第1-4款之规定进行装修或增设附属设施、设备，则莲塘物业福年分公司有权要求方素华立即恢复原状，由此产生的一起损失均由方素华承担；八、物业的交付及返还：1.方素华应当于2024年4月11日交还该物业，以实际使用的当前物业现状交还；2.方素华应在前款约定的日期前拆除物业内所有固定装修，并将该物业内的所有相关物品（包括但不限于装饰品、附属设施、设备等物品）搬离该物业，使方素华交还该物业时的状况与莲塘物业福年分公司交付时的状况保持一致；3.如果该物业交还时之状况不符前款之规定，莲塘物业福年分公司有权要求方素华采取措施使得该物业之状况符合前款之规定，由此而产生的一切费用和开支由方素华负担，……莲塘物业福年分公司可选择保留装修，并无需向方素华支付任何装修费用；5.逾期交还的后果：如果方素华未按照本条1.2项约定的日期及状况交还该物业予莲塘物业福年分公司，则出租方有权拆除该物业内的所有固定装修，并将该物业内的所有相关物品搬离该物业，且莲塘物业福年分公司有权以任何方式（包括但不限于变卖、转让等方式）处置该物业内的所有相关物品和可以拆除的装修，并将所获得款项用于支付所欠租金等各项费用（包括但不限于租金、物业管理费、停车费、违约金等），使方素华交还该物业时的状况与莲塘物业福年分公司交付时的状况保持一致，且无需承担任何责任，因此产生的所有损失和责任由方素华自行承担；如果方素华逾期交还，莲塘物业福年分公司有权单方终止本合同并将收回的该物业另行租赁给第三方，如果莲塘物业福年分公司没有行使单方合同解除权，方素华除依照本合同规定向莲塘物业福年分公司／物业公司缴付逾期期间该物业所产生的租金及各项费用外，还应按10元／平米／日向出租方支付逾期退房违约金，直至方素华交还该物业之日止；十一、合同的解除，方素华有下列情形之一的，莲塘物业福年分公司有权采取停水停电等措施，或单方面解除合同、收回该物业：不支付或者不按照约定支付租金或其他费用（包括但不限于物业管理费、水、电等费用）达30日的；擅自改变该物业用途的；擅自拆改变动或损坏物业主体结构的；……，合同期限内，除本合同另有约定外，任何一方不得擅自解除合同，否则应提前3个月通知对方，并应向对方支付相当于当年度2个月的租金作为违约金；如方素华出现确属不合法律法规的，且在限期内无法自行整改解决，莲塘物业福年分公司有权单方面解除合同，要求方素华限期撤出该物业，且其缴纳的保证金不予退还；莲塘物业福年分公司因此条规定有权单方解除合同的，不视为莲塘物业福年分公司违约，不需向方素华承担任何责任，方素华应自行承担由此产生的经济损失；十二、违约责任：方素华有本合同约定违约情形之一导致莲塘物业福年分公司解除合同的，方素华所交租赁保证金不予退还；方素华未经出租方同意擅自对该物业进行装修、装饰，莲塘物业福年分公司有权要求其恢复原状；方素华不按约定支付租金或其他费用但未达到解除合同条件的，则每逾期一天，按拖欠的租金及其他费用总和的千分之三向莲塘物业福年分公司交纳滞纳金；出现其他违约情形的，违约方应向对方支付相当于当年度2个月租金的违约金；十四、本合同经双方签字盖章后生效。同日，原告与被告方素华就涉案房产签订《交付确认书》，确认涉案房产起租日为2017年4月12日。同日，原告向被告方素华发送了《入伙费用通知书》《装修费用缴费明细》。《入伙费用通知书》载明，原告除应交纳物业服务保证金外，还需缴纳水电费押金8823.6元；《装修费用缴费明细》记载涉案房产建筑面积220.59平方米，需向方素华收取以下费用：室内装修押金（可退还）8823.6元；装修服务费（预收2个月多退少补、15元/平方米）6617.7元，公共区域维护费（不退还、5元/平方米）1102.95元。截至2017年4月13日，被告方素华向原告莲塘物业福年分公司共计支付涉案房产租赁保证金97059.6元，有原告于2017年3月29日、2017年4月13日开具的《专用收据》为证。2017年4月13日，被告方素华向原告支付涉案房产装修押金8823.6元、水电押金8823.6元、公共通道维护费1102.95元、装修服务费6617.7元，以上付款情况有原告莲塘物业福年分公司于同日开具的《专用收据》为证。原告自认被告方素华在装修前有向其申请备案，涉案房产实际装修情况与被告方素华提交的装修方案一致。2017年6月7日，被告火鸟餐饮店向原告发送《申请函》，申请于2017年6月7日开业并摆放花篮。原告称自2017年12月起，两被告陆续有未按期向其缴纳涉案房产租金（占有使用费）、水电费等费用的情况。2018年7月18日，两被告向福年广场物业服务中心申请并承诺：“2018年8月5号支付10万，2018年8月10号支付10万，其余9月份支付，烦请尽快处理福田区门楣招牌设置申请表。”该申请上有两被告的签章、签名。据此，福年广场物业服务中心向被告方素华发送《告知函》，告知如2018年8月5日前未收到相关费用，福年广场物业服务中心将停水停电并收回房屋。2018年7月19日，原告莲塘物业福年分公司在涉案房产现场张贴《催款通知函》，催告两被告缴纳涉案房产场地使用费、水电费及滞纳金等费用。…告知两被告于2018年7月19日18:00前付清上述费用，逾期未付，……，将进行停水停电，解除合约、收回该房屋。2018年8月8日，原告前往涉案房产张贴《关于B3栋-122房方素华严重违约的联系函》及附件《B3-122房方素华欠费明细表》《深圳市房屋租赁合同书》，并于次日向方素华邮寄上述文件，EMS物流单显示2018年8月9日被他人收。联系函载明，因方素华已严重违约，莲塘物业福年分公司给出两种限期解决方案：1.方案一：限方素华自今日起3日内将欠费金额补交完毕，否则莲塘物业福年分公司将依照涉案合同约定于2018年8月11日0时起单方解除合同，前期方素华拒不缴纳租金、水电费等陈述理由均不成立；2.方案二：方素华在规定期限内未缴齐费用，莲塘物业福年分公司将依照合同约定于2018年8月11日0时起单方解除合同，限方素华于3日内将该物业恢复原状，方素华应于8月13日18时前交还给莲塘物业福年分公司；逾期未交还的，出租方自2018年8月14日0时起将对该物业停水停电并收回。2018年8月13日，原告莲塘物业福年分公司向被告方素华邮寄《解除合同告知书》，要求解除涉案合同，并告知方素华应付费用、行使解除权的合同依据、返还期限、逾期后果（含装修及物品）及违约责任等。同日，该邮件被他人代收，且被张贴于涉案房产。2018年8月至2018年10月31日期间，两被告仍有对外营业。但因其拖欠相关费用，原告自2018年11月1日起对涉案房产停止供水供电；两被告亦于同日停止营业，但并未搬离涉案房产。庭审中两被告称其在停止营业后之所以未及时搬离，是因为未能与原告就装修损失的赔偿问题达成一致意见，双方的磋商陷入僵局。原告则称其未及时清场是顾虑涉案房产内仍有两被告的财物。2018年11月19日，两被告通过POS机刷卡分4笔向花样年福年共计支付181900元（50000元+100000元+10000元+21900元），原告确认收到上述款项。2019年3月20日，原告莲塘物业福年分公司向两被告发送《解除合同及收回物业告知书》。告知书载明，2018年8月10日其曾向方素华发出解除合同告知书且已被其收悉。但两被告仍拖欠租金并拒绝交付场地，莲塘物业福年分公司已向法院起诉，至本告知书发出之日，方素华仍拒付应付的租金等费用，函告通知两被告在2019年3月22日前将涉案房产内所有物品清理完毕，恢复原状后交还原告，原告将于2019年3月23日上午9点开始收回该物业，请两被告届时配合并自行处理该物业内所有相关物品，如未处理视为自动放弃，如两被告未自行处理所有相关物品，原告将派人清空该物业内所有相关物品，因此产生的费用由两被告自担。2019年3月21日，EMS快递显示邮寄方素华他人代签收。2019年3月23日，原告收回涉案房产。2019年4月10日，原告向两被告发送《解除合同恢复原状清拆告知书》，通知两被告在2019年4月13日前将涉案房产内所有物品清拆完毕，如两被告逾期未清拆及恢复原状的，原告将于2019年4月14日上午9点开始清拆涉案房产内的所有设备设施，请届时配合并自行处理该物业内所有相关物品，逾期未处理视为自动放弃。次日，EMS快递物流显示他人代被告方素华签收。庭审时，原告称其已拆除两被告之前对涉案房产的装修，重新装修后作为原告的内部食堂使用；两被告反驳称原告将其安装的空调、排烟管道和排烟净化器等设备保留使用。另查，被告火鸟餐饮店成立于2017年5月4日，即涉案合同签订之后，主体类型为个体工商户，经营者为郑飞。虽然2017年4月12日涉案合同签订时被告火鸟餐饮店尚未登记设立，但原告和两被告主张涉案房产实际是由两被告共同使用，火鸟餐饮店有权参与本案的本诉和反诉，享有租赁合同项下的权利并承担相应义务。再查，关于涉案房产所处位置的确认。原告提交的《房地产证》载明，位于深圳市福田区整体登记权利人为深圳市花样年房地产开发有限公司，登记日期为2012年10月19日，土地用途为一类工业用地，建筑面积22450.06平方米，用途为研发用房，他项权利摘要及附记载明：市场商品房，限整体转让，不得分割办证。“ＡＢ栋整体登记”的具体房号如下：Ａ栋整栋、Ｂ栋1单元212、213、215-217、Ｂ栋2单元108、109、111-113、115-119、218-223、……。原告自认该《房地产证》上并无涉案房产所属房号。本院依申请向深圳市城建档案馆调取了涉案房产所在的花样年福年广场建设工程规划验收合格证和竣工图（B栋首层平面图）。经各方当事人当庭核对，原告主张涉案房产约30%的面积位于竣工图纵坐标M-N之间的通道（核增）部位，另70%面积的涉案房产位于该图研发用房3右侧纵坐标N-P之间的部位，原为坡道以上的架空层。原告自认向被告方素华交付的涉案房产是其已经隔好的有门、有墙、有屋顶的商铺，可以直接用于对外经营。方素华承租之前，涉案房产就曾被原告作为商铺出租给案外第三人。两被告反驳称涉案房产整体位于竣工图纵坐标M-N之间的通道位置；即使如原告所称涉案房产有70%面积位于架空层属于原告自有物业，原告也未举证证明其拥有合法产权，有权对外出租。两被告认为涉案房产是原告占有公共通道予以改建后对外出租的，涉案合同应为无效合同。又查，截止2018年10月31日，原告主张对账后两被告尚欠各项费用如下：租金（占有使用费）302691.2元（254161.4元+48529.8元）、电费12528元。两被告认为原告所主张的欠费金额尚未扣除方素华于2018年11月19日已支付的181900元，原告确认确实还未将两被告已支付的上述款项予以扣减。两被告称其于2018年2月11日向原告支付的16273.14元（10000元+6273.14元）尚未统计在其已缴款项内。原告反驳称两被告已支付的16273.14元是2018年1月电费13920元、2017年12月及2018年1月的水费2353.14元，并未统计在两被告尚拖欠原告的费用中，故不应予以扣减。又再查，原告称其收取的公共通道维护费和装修服务费是针对装修期间公共区域卫生清扫及货梯使用收取的费用。本院认为，本案的争议焦点在于《深圳市房屋租赁合同》是否有效。虽然涉案房产所在的花样年福年广场有办理房产证，AB栋整体登记权利人为深圳市花样年房地产开发有限公司，但该房产证上并未记载涉案房产所对应的房号。经原告与两被告对照竣工图当庭核对涉案房产所处方位，可以确认涉案房产部分位于竣工图纵坐标M-N之间的通道位置。原告自认其将竣工图上的通道围挡隔成商铺出租给两被告使用，考虑到一方面原告该行为可能影响消防安全，另一方面原告没有举证证明其有就此取得规划的相关文件，故原告与被告方素华就涉案房产签订的《深圳市房屋租赁合同》应为无效。本院就合同效力向原告及两被告予以释明，原告未变更诉讼请求，不影响本案的审理。故对于原告要求确认其与被告方素华签订的《深圳市房屋租赁合同书》已解除的请求，本院不予支持。房屋租赁合同无效，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于方素华和火鸟餐饮店反诉要求莲塘物业福年分公司退还其已支付的房屋占有使用费的请求，于法无据，本院不予支持。两被告自认涉案房产实际由方素华和火鸟餐饮店共同使用，虽然火鸟餐饮店未参与签订涉案合同，也应享有租赁合同项下的权利并承担相应义务。因两被告拖欠费用原告于2018年11月1日对涉案房产全面停止供电，两被告亦于当日停止营业。即两被告在2018年11月1日已无法继续使用涉案房产实现其租赁的目的，故涉案房产的各项费用应计算至2018年11月1日。经核算抵扣后，截止2018年10月31日两被告尚欠原告占用使用费120791.2元（302691.2元-181900元）、电费12528元。2018年11月1日当日涉案房产的占有使用费为1617.66元（48529.8元/月÷30天×1天）。即截至2018年11月1日两被告尚欠原告涉案房产占用使用费合计122408.86元（120791.2元+1617.66元）。两被告应向原告支付其拖欠的涉案房产占有使用费合计122408.86元，对于原告就此项过高部分的诉讼请求，本院不予支持。因涉案合同已被确认无效，对于原告要求两被告支付涉案房产占有使用费滞纳金、水电费滞纳金及违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因本案系租赁合同纠纷，故对于原告要求两被告取回物品并按200元/日标准向其支付保管费的请求并不属于本案审理的范围，不宜在本案中一并处理，故本院不予支持。关于租赁保证金。截至2017年4月13日，被告方素华已向原告支付涉案房产租赁保证金97059.6元，有原告开具的《专用收据》为证。涉案合同无效，莲塘物业福年分公司无权没收方素华已支付的租赁保证金。故对于方素华反诉要求莲塘物业福年分公司返还其已支付的租赁保证金97059.6元的请求，本院予以支持。关于装修押金返还的问题。方素华作为涉案房产的承租人其于2017年4月13日向莲塘物业福年分公司支付了装修押金8823.6元，原告亦确认收到该笔款项。虽然莲塘物业福年分公司辩称其并不知晓方素华承租涉案房产是经营餐厅，是方素华擅自改变房产用途，但考虑到原告自认涉案房产的实际装修情况与方素华事先报备的装修方案一致，涉案房产亦是原告将竣工图上的通道位置围挡隔成商铺出租给两被告使用的，故对于莲塘物业福年分公司的上述抗辩，本院不予采信。对于方素华反诉要求莲塘物业福年分公司返还其已支付装修押金8823.6元的请求，于法有据，本院予以支持。两被告反诉要求原告返还涉案房产水电押金8823.6元，但经庭审对账核算两被告尚欠原告电费12528元，因原告已缴纳的水电押金金额少于两被告尚拖欠的电费金额，对于方素华、火鸟餐饮店反诉要求莲塘物业福年分公司返还涉案房产水电押金的请求，缺乏相关依据，本院不予支持。因原告向两被告发送的《装修费用交费明细》已载明公共区域维护费不退还，该费用亦包括了装修期间原告对公共区域的卫生清扫及货梯使用收取的费用，故对于方素华、火鸟餐饮店反诉要求莲塘物业福年分公司返还公共道路维护费和装修服务费的请求，本院不予支持。关于方素华、火鸟餐饮店主张的装修装饰损失。首先，涉案合同签订时承租人应当审查涉案房产是否取得相关规划文件，而方素华作为承租人未尽审慎审查的义务；其次，两被告之所以无法实现其租赁目的，亦是因为其未按期足额支付涉案房产占用使用费及相关费用；再次，2018年11月1日两被告停业后其与原告就涉案房产磋商陷入僵局，两被告在无法实现其租赁目的的情况下亦未及时搬离，直至2019年3月23日原告主动收回涉案房产，期间原告亦有房屋占有使用费的损失。综合考量上述因素后，对于方素华、火鸟餐饮店要求莲塘物业福年分公司赔偿其装修装饰损失的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告深圳市莲塘物业管理有限公司福年广场分公司与被告方素华于2017年4月12日签订的以深圳市福田区某某房为租赁标的物的《深圳市房屋租赁合同》无效；二、被告方素华和被告深圳市福田区火鸟餐饮店应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市莲塘物业管理有限公司福年广场分公司支付房屋占有使用费122408.86元；三、原告深圳市莲塘物业管理有限公司福年广场分公司应于本判决生效之日起十日内向被告方素华返还租赁保证金97059.6元；四、原告深圳市莲塘物业管理有限公司福年广场分公司应于本判决生效之日起十日内向被告方素华返还装修押金8823.6元；五、驳回原告深圳市莲塘物业管理有限公司福年广场分公司的其他诉讼请求；六、驳回被告方素华和被告深圳市福田区火鸟餐饮店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8876元（已由原告预交），由原告负担2140.57元，两被告负担6735.43元。反诉案件受理费11133.59元（已由两被告预交），由原告负担607.41元；两被告负担10526.18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴珊珊人民陪审员  曲艳林人民陪审员  吴锡钳二〇二〇年三月三十一日书 记 员  聂赛男潘启森