广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28086号上诉人（原审原告）：张尚祐，男，1984年8月13日出生，台湾地区居民。委托诉讼代理人：邹锋，江西明理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐芬梅，女，1962年4月10日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：颜莉莉，广东鹏泰律师事务所律师。上诉人张尚祐因与被上诉人徐芬梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0303民初43260号民事判决，向本院提出上诉。本院于立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张尚祐及其委托诉讼代理人邹锋，被上诉人委托诉讼代理人颜莉莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张尚祐上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判支持上诉人张尚祐的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由徐芬梅承担。事实和理由：一、张尚祐与徐芬梅签订的《二手房买卖合同》合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，双方签订的《二手房买卖合同》合法有效，尚未办理物权变更登记并不能成为一审法院驳回张尚祐要求确认《二手房买卖合同》合法有效诉讼请求的依据。一审法院适用法律错误，应予以纠正；二、一审法院认定涉案房产的买卖事实上无法履行属认定事实错误。涉案房产因徐芬梅的原因被江西省赣州市中级人民法院（以下简称赣州中院）查封后，张尚祐立即向赣州中院提交了执行异议申请书。该院仅仅是向张尚祐发出《通知》，要求张尚祐将剩余购房款交存至法院账户，并非对执行异议作出最终裁决。一审法院在赣州中院尚未作出最终裁决前即认定涉案房产的买卖事实上无法履行，系明显的认定事实错误；三、徐芬梅应对其违约行为承担违约责任。张尚祐在与徐芬梅签订《二手房买卖合同》后，不仅按约支付了定金人民币20万元，还依照徐芬梅的要求额外提前支付了人民币21万元用于其清偿银行欠款，同时打款94万元给中国银行股份有限公司深圳沙河支行作为购房资金并接受监管，中国银行股份有限公司深圳福田支行向双方出具个人贷款承诺函，承诺向张尚祐发放借款313万元用于支付购房款。至此，张尚祐已经按照合同的约定履行完全部合同义务。而徐芬梅未尽到审慎义务，未将其为赣州市伟丰怡电力资源开发有限公司巨额债务进行担保这一有可能导致其房屋被司法机关查封的高风险事实及时告知张尚祐，且事实上也确实是因为这个原因导致涉案房产被其他法院查封，从而影响合同的正常履行，其行为构成违约，损害了张尚祐的合法权益。被上诉人徐芬梅答辩称：一、对于张尚祐提出的第一项诉讼请求，我方也认为涉案的《二手房买卖合同》合法有效；二、针对张尚祐的第二项诉讼请求，我方认为张尚祐要求继续履行合同的法定条件未达到，应驳回其诉求。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。本案中，张尚祐在人民法院查封后非法占有涉案房屋（深圳市福田区单位），且未支付全部价款，扣除已支付的41万元，张尚祐还需支付徐芬梅407万元购房款，故对方要求继续履行合同于法无据；三、针对张尚祐的第三、第四、第五项诉讼请求，我方一直在积极履行合同义务，且已就合同履行涉案房屋过户的时间等事项与张尚祐友好协商变更了原合同内容并未违约，无需支付张尚祐违约金，亦无需赔偿损失；四、我方在履行涉案合同时不存在过错，作为中介方的深圳市好房汇网络公司未查明涉案房屋产权情况，未尽审慎义务、如实告知义务而导致合同签订后涉案房屋无法过户，应由其承担损害赔偿责任；五、张尚祐逾期支付首期款及剩余购房款，且自2018年1月2日起以暂时存放装修材料为由欺骗徐芬梅的信任拿到房屋钥匙，后未经允许撬门换锁并重新装修，一直非法占有涉案房屋至今，其行为已构成严重违约。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回张尚祐的上诉请求，维持一审判决。张尚祐向原审法院起诉请求：1.确认双方于2017年12月18日签订的《二手房买卖合同》合法有效；2.判令徐芬梅立即继续全面履行合同，协助张尚祐办理相关房屋产权手续；3.判令徐芬梅支付张尚祐合同约定的自2017年12月27日起至合同履行完毕之日的违约金（以人民币448万为基数按照日万分之五给付）；4.判令徐芬梅赔偿张尚祐因其违约行为而给张尚祐造成的各种经济损失共计20万元；5.判令徐芬梅承担本案全部诉讼费用。原审法院查明：2017年12月18日，张尚祐与徐芬梅签订《二手房买卖合同》。该合同记载，买卖双方交易的房地产位于深圳市福田区单位；徐芬梅自愿将涉案房产转让给张尚祐，转让成交价为448万元，该转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第8条之约定各自承担；张尚祐同意在本合同生效之日起3日内（含当日）向徐芬梅支付定金20万元，本条所约定的定金由张尚祐直接交付给徐芬梅；经买卖双方协商一致，约定张尚祐按上述方式给付定金之外的房款，该房款到买卖双方指定银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于张尚祐付款期限届满前3个工作日内到上述机构办理监管手续，签署一切相关文件，如徐芬梅不配合办理相关手续，张尚祐有权待监管手续办理完毕后3个工作日内付款，张尚祐向银行按揭贷款支付本条约定房款，具体履行方式如下：张尚祐必须于2017年12月31日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行贷款承诺函支付至买卖双方约定的银行监管账号或第三方的监管账号中；张尚祐须于2017年12月31日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，徐芬梅需配合张尚祐申请按揭银行提供所需资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准；若银行承诺发放贷款金额加上张尚祐已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则张尚祐应于按揭银行出具贷款承诺函后3个工作日内（含当日）补足；如多于本合同转让成交价的，则张尚祐可向监管银行要求将多出部分退回，徐芬梅应无条件配合张尚祐办理监管银行要求的手续；在张尚祐按照本合同约定将房款一次性支付至买卖双方指定的银行监管账号或第三方监管账号或取得银行贷款承诺函且银行承诺发放贷款金额加上张尚祐已支付首期款及定金等于本合同转让成交价的，且徐芬梅已取得房地产原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2018年1月31日（含当日）；涉案房产处于抵押状态，徐芬梅同意于买卖双方办理完资金监管手续及张尚祐办出贷款承诺函之日起7个工作日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，徐芬梅应于还清贷款并注销抵押登记后的2个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司；涉案房产没有租约；徐芬梅应当于收到全部楼款后3个工作日前将涉案房产交付予张尚祐，并履行下列手续：买卖双方共同对涉案房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认。双方协商同意在转让价款中预留5000元作为交楼押金。如徐芬梅未按照合同约定的履行期限履行义务，张尚祐有权要求徐芬梅以转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还张尚祐已支付的定金；本合同自双方签字（盖章）之日起生效；涉案合同下方手写备注载明，徐芬梅保证个人信用良好，无逾期及断供，否则因此导致多出的费用由徐芬梅自行承担；张尚祐保证个人信用良好，无逾期及断供，否则因此导致多出的费用由张尚祐自行承担；涉案房产不是唯一。《二手房买卖合同》签订当日，双方又签订《补充协议》，该协议记载，买卖双方于2017年12月18日签署涉案房产成交价为448万元。现双方友好协商，张尚祐同意将自己部分房款帮徐芬梅还清银行所欠款项，具体以银行为准，双方均同意。徐芬梅承诺涉案房产所欠款大概为41万元，有超出该金额1万元以上，徐芬梅承诺自行解决超出部分的金额，并同意自行偿还所欠款，并将涉案房产赎出房产证过户给张尚祐名下。徐芬梅在此期间须配合所需资料及签字等手续。同日，张尚祐与徐芬梅还签订《价格变更确认书》，该确认书记载，买卖双方自愿在签署《深圳市二手房买卖合同》时，将涉案房产的销售价调整为深圳市规划和国土资源委员会官网评估价，但承诺实际上仍按双方之前签署的《二手房买卖合同》中约定的成交价进行交易。买卖双方共同确认本次房产交易计税方式为核定方式。2017年12月18日和2017年12月20日，张尚祐分两次向徐芬梅支付涉案房产定金合计20万元，徐芬梅亦向张尚祐开具《收款收据》两张，证明其已收到张尚祐交来购买涉案房产的定金合计20万元。2017年12月22日，张尚祐通过其工商银行尾号0169账户向被告徐芬梅尾号0200账户转款21万元，附言为活力宝305购房款。同日徐芬梅向张尚祐开具《收款收据》，该收据载明，今收到张尚祐交来购买活力宝商住楼6栋305物业房款21万元。截至庭审时，张尚祐向被告共计交付涉案房产的房款（含定金）41万元。2017年12月22日，徐芬梅向涉案房产原贷款银行（中国工商银行股份有限公司深圳华强支行，以下简称“工行深圳华强支行“）申请个人房屋抵押贷款的提前一次性还款，以结清涉案房产所有贷款，并申请注销抵押登记。徐芬梅提前还款的事实有其提交的《借款（合同）借据》及《个人贷款借据基本信息》为证。2017年12月25日，张尚祐与徐芬梅前往中国银行公司深圳沙河支行办理涉案房产的首期款资金监管，监管资金为94万元，监管期限为自原告房地产交易资金划入本协议指定账户之日起180天。庭审中，张尚祐自认因首付款资金监管已过期，现94万元监管资金已于2018年7月16日退回至张尚祐账户。2017年12月28日，中国银行股份有限公司深圳福田支行向张尚祐（即借款人）出具涉案房产的《个人贷款承诺函》，承诺向张尚祐发放金额为313万元的贷款。该贷款承诺书有效期为6个月，现该《个人贷款承诺函》因过期已失效。2017年12月29日，深圳市不动产登记中心注销了涉案房产的原抵押登记（原抵押权人为工行深圳华强支行）。2017年12月29日，张尚祐与徐芬梅共同前往深圳市不动产登记中心递交涉案房产过户登记资料，得知涉案房产已于2017年12月26日被赣州中院依照（2017）赣07执保68号民事裁定书查封。另查，关于涉案房产被法院首位查封情况。在张尚祐提起一审诉讼前，赣州中院以（2017）赣07执保68号案件首位查封了涉案房产。在一审诉讼过程中，一审法院多次向张尚祐释明上述查封情况，并询问张尚祐是否变更诉讼请求，张尚祐称坚持原诉讼请求。张尚祐曾于2018年1月向赣州中院提交《执行异议申请书》，2018年4月3日赣州中院向张尚祐发出《通知》，该通知载明：赣州银行股份有限公司会昌支行与赣州市伟丰怡电力资源开发有限公司、徐芬梅等金融借款合同纠纷一案，依据（2017）赣07执保68号执行裁定，赣州中院于2017年12月26日依法查封了徐芬梅所有的位于深圳市福田区房产（产权证号：30××**）。张尚祐以该房产在赣州中院查封前已向徐芬梅所购为由向赣州中院提出异议。经查，该房购房款为448万元，张尚祐只向徐芬梅支付了部分款项，现通知你（张尚祐）将剩余价款（不少于350万元）在接到本通知之日起五十日内交存到赣州中院名下招商银行赣州支行账户中，法院收到款项后，将依法对张尚祐提出的异议作出裁判。一审庭审中，张尚祐确认在其收到赣州中院的《通知》后，并未向赣州中院账号内存入任何款项。再查，赣州中院审理的金融借款纠纷另案，该案诉讼标的为4000多万元，一审判决徐芬梅承担责任，该案正在上诉中。又查，张尚祐与徐芬梅双方曾签署《声明书》。徐芬梅声明其是通过合法途径取得涉案物业产权，若与实际不符，导致在过户过程中发生产权过户失败等情况，徐芬梅自愿按照与张尚祐签署的《二手房买卖合同》之约定向张尚祐承担违约责任，并承担由此引起的一切经济与法律责任。张尚祐声明其符合深圳限购政策下的购房要求，如因购房资格的问题导致无法办理产权变更的，张尚祐自愿按照与徐芬梅签署的《二手房买卖合同》之约定向徐芬梅承担违约责任，并承担由此引起的一切经济与法律责任。又再查，关于涉案房产的占有使用情况。目前涉案房产的登记权利人为徐芬梅，徐芬梅称2017年12月29日张尚祐以存放装修材料的名义从徐芬梅处取得涉案房产的钥匙，但双方未进行正式的交接手续。张尚祐进入涉案房产后，未经徐芬梅同意即进行装修并占有使用至今。张尚祐在庭审中确认目前由其占有使用涉案房产，并且进行了装修。原审法院认为：张尚佑提起本案诉讼是为继续履行其与徐芬梅签订的《二手房买卖合同》，因他案诉讼导致涉案房产被查封，致使双方之间的关于涉案房产的买卖事实上无法履行。张尚祐经释明后，拒绝变更诉讼请求。关于《二手房买卖合同》的效力及履行问题，张尚祐可另循法律途径主张权利，故对张尚祐的诉讼请求，不予支持。原审法院判决：驳回张尚祐的诉讼请求；本案案件受理费49593元、财产保全费5000元，合计54593元（均已由张尚祐预交），由张尚祐负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张尚祐提交了赣州中院执行裁定书（2019）赣07执异80号、协助执行通知书及送达回证、不动产查封备案表、光大银行转账凭证证明张尚祐已向赣州中院支付了350万元购房款，涉案房产已经被赣州中院解封，赣州中院对张尚祐提出的执行异议予以支持，办理房屋过户手续条件已成就。本院对其提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。徐芬梅提交了深圳市福田区人民法院先行调解通知书、受理案件通知书、报警回执，拟证明张尚祐长期非法占用涉案房产，其已提起民事、行政诉讼并报警。本院对上述证据的真实性予以确认，但上述证据与本案争议的焦点无关。本院依张尚祐申请调取了涉案房产的查封备案情况，显示赣州中院对涉案房产的查封已经解封，现有文号为（2018）粤0304财保35号的查封及（2018）粤0304财保2874号之一的轮侯查封。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实。本院另查明，张尚祐已将350万元购房款提存至赣州中院账户，赣州中院作出（2019）赣07执异80号执行裁定认定张尚祐的执行异议成立，裁定中止对涉案房产的执行，解除对房产的查封。现该房产已无赣州中院的查封，仅有张尚祐作为申请人的文号为（2018）粤0304财保35号的查封及（2018）粤0304财保2874号之一的轮侯查封。再查，《二手房买卖合同》第十一条约定如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。本院认为：本案是涉港、涉台房屋买卖合同纠纷，原审法院作为涉案房产所在地法院对本案有管辖权。双方当事人均确认涉案《二手房买卖合同》有效，合同约定适用中华人民共和国内地法律，本院予以照准。本案争议的焦点是徐芬梅是否应该并且能够继续履行合同，协助张尚祐办理涉案房产过户手续；徐芬梅是否存在违约，如果存在违约行为应支付的违约金金额为多少；徐芬梅是否应赔偿张尚祐经济损失。关于焦点一徐芬梅是否应该并且能够继续履行合同，协助张尚祐办理涉案房产过户手续。根据本院查明的事实，双方订立的《二手房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力。合同第五条约定在张尚祐按照本合同约定将房款一次性支付至买卖双方指定的银行监管账号或第三方监管账号或取得银行贷款承诺函且银行承诺发放贷款金额加上张尚祐已支付首期款及定金等于本合同转让成交价的，且徐芬梅已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2018年1月31日。张尚祐早在2017年12月28日已取得中国银行股份有限公司深圳福田支行向张尚祐（即借款人）出具涉案房产的《个人贷款承诺函》，满足了办理过户手续的条件。后因涉案房产被赣州中院查封，未能办理过户手续。现涉案房产除张尚祐本人申请的查封外，已无案外人申请的查封，可以办理过户手续。原合同约定的贷款付款方式已变为张尚祐向赣州法院提存350万元购房款尾款。涉案房产的转让成交价为448万元，张尚祐前期已经支付41万元，后又向赣州中院提存350万元，总计付款391万元，已支付了绝大部分购房款。张尚祐主张按合同约定的违约金标准，扣除徐芬梅应承担的违约金，其已完全支付了购房款。本院对该主张予以支持。在购房款尾款已支付的条件下，徐芬梅应履行其办理过户的义务。关于焦点二徐芬梅是否存在违约，如果存在违约行为应支付的违约金金额为多少。根据合同约定徐芬梅办理过户手续最晚不得迟于2018年1月31日，其因自身原因导致涉案房产被查封，以致至今不能按合同约定期限办理过户手续，属违约行为。按合同第十一条约定如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。故徐芬梅应自合同约定的最后履行期限次日起即2018年2月1日起以转让成交价448万元为基数按日万分之五支付违约金，暂计至一审立案时（2018年12月13日）为707,840元=4480000元×0.0005×316。除去用于抵扣的购房款尾款的57万元，至2018年12月13日徐芬梅尚需支付违约金137,840元，此后以448万元为基数按日万分之五支付违约金。关于焦点三徐芬梅是否应赔偿张尚祐经济损失。因张尚祐并未举证证明经济损失的存在和实际数额，本院不予支持。综上，张尚祐的部分上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。因二审出现新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初43260号民事判决；二、确认徐芬梅与张尚祐于2017年12月18日签订的《二手房买卖合同》有效；三、徐芬梅应在本判决生效之日起十日内协助张尚祐办理深圳市福田区单位的房屋产权过户手续；四、徐芬梅向张尚祐支付违约金人民币137,840元（自2018年2月1日起暂计至2018年12月13日，此后应以448万元为基数按日万分之五的标准支付违约金至实际支付之日止）；五、驳回张尚祐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费、财产保全费共计104,186元，均由徐芬梅负担，上述费用已由张尚祐预交，徐芬梅应在本判决生效之日起十日内迳付张尚祐。本判决为终审判决。审判长  邓晓琴审判员  李 原审判员  林建益二〇二〇年三月十八日书记员  李静雅附法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。