四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民初1号 原告：成都衡珹商贸有限公司，住所地四川省成都市青羊区光华南三路88号1栋14层1430号。 法定代表人：熊坤，总经理。 委托诉讼代理人：刘滔滔，男，公司员工。 委托诉讼代理人：周琳妹，女，公司员工。 被告：罗弟容，女，1978年5月23日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李廷昊，四川竹海律师事务所律师。 被告：冉洪源，男，2000年1月16日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李廷昊，四川竹海律师事务所律师。 第三人：宜宾鼎立置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区酒都路中段59号第八层。 法定代表人：张清友，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 第三人：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：冉寅吾，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 第三人：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 第三人：冉恒川，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 第三人：郭倩，女，1982年1月29日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇县。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告成都衡珹商贸有限公司（以下简称衡珹商贸）诉被告罗弟容、冉洪源、第三人宜宾鼎立置地股份有限公司（以下简称鼎立置地）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）、冉寅吾、冉恒川、郭倩申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告衡珹商贸的委托诉讼代理人周琳姝，被告罗弟容及其委托诉讼代理人邓秀娟，被告冉洪源的委托诉讼代理人邓秀娟，第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的共同委托诉讼代理人夏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告衡珹商贸向本院提出诉讼请求：1.判令许可对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋强制执行；2.判令罗弟容、冉洪源承担本案诉讼费。事实和理由：2013年5月20日，中国长城资产管理公司成都办事处（现更名为中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司，以下简称“长城公司”）与中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行、鼎立置地签订了一份《协议》，主要约定：农业银行将其对鼎立公司享有的78000000元（本金）债权转让给长城公司等。同日，长城公司与鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾签订了编号为“中长资（蓉）合字［2013］33号”《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地签订了“中长资（蓉）合字［2013］36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字［2013］33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。地中海蓝湾41幢2单元1层2号房屋属于抵押物。2016年7月25日，长城公司与鼎立置地签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。此后，长城公司即办理了上述13套房产的抵押登记，就地中海蓝湾41幢2单元1层2号房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因第三人及担保人拒绝履行还款义务，原告根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日，法院受理了长城公司申请执行寅吾公司、鼎立置地、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与原告签订一份编号为“中长资（川）合字［2017］226号”《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给原告。2018年4月3日，法院裁定原告为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，被告以2015年9月24日购买了地中海蓝湾41幢2单元1层2号房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。法院审查后，以（2018）川15执异30号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区的执行”。原告认为，原告系地中海蓝湾41幢2单元1层2号房屋的抵押权人，本案债权真实，本案执行根据合法有效，原告有权申请处置抵押房产并就处置价款在抵押债权范围内优先受偿。根据《物权法》第一百七十条的规定，本案无适用《最高人民法院关于人民法院办理振兴异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的余地。即便适用二十八条，由于被告疏于注意地中海蓝湾41幢2单元1层2号房屋的抵押情况，房屋不能过户登记的原因应归咎于被告，案涉房屋也应当准予执行；被告应当且只能根据《商品房买卖合同》追究第三人的违约责任。若支持被告停止执行的主张，既严重影响原告债权的实现，也颠覆物权法规制的抵押担保制度，更可能对普遍采取抵押担保的金融债权形成系统性风险。因此，请求判如所请。 被告罗弟容、冉洪源辩称，1.本案原告不符合起诉条件，不应予以受理。本案执行异议裁定书在2019年3月7日作出，被告于2019年12月13日起诉，已超过法定的起诉期间；2.本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理振兴异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该规定第二十八条和第二十九条在适用情形上存在交叉，属于选择适用关系；3.被告满足《最高人民法院关于人民法院办理振兴异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四项要件，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款并合法占有了该不动产非因答辩人自身原因未办理过户登记，答辩人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩答辩称，同意被告的答辩理由。 原告衡珹商贸提供了以下证据：第一组：中长资（蓉）合字2013［32］号《协议》，拟证明长城公司从中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行受让了其对鼎立置地的债权。第二组：1.中长资（蓉）合字［2013］33号《债务重组协议》、2.中长资（蓉）合字［2013］36号《抵押合同》、3.宜宾市房建临港字第××号《在建工程抵押登记证明》，拟证明1.长城公司与鼎立公司就受让中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行的债权签订了《债务重组协议》；2.鼎立置地以“地中海蓝湾部分在建工程”为《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保，并办理了在建工程抵押登记；3.案涉房屋在抵押的在建工程范围内。第三组：1.《抵押合同补充协议》、2.宜宾市房他证临港字第××号《房屋他项权证》，拟证明1.长城公司与鼎立置地议定将鼎立置地提供的部分在建工程抵押变更为房产抵押，并办理了抵押登记；2.案涉房屋在上述抵押房产范围内。第四组：（2017）川15执异20号《执行裁定书》，拟证明四川省宜宾市中级人民法院将执行案件的申请执行人由长城公司变更为原告，原告继受长城公司对鼎立置地等主体享有的全部权利。第五组：（2018）川15执异30号《执行裁定书》，拟证明宜宾市中级人民法院裁定中止案涉房屋的执行。 被告罗弟容、冉洪源的质证意见为：对一、二、三、四组证据的真实性、合法性无异议，对第五组裁定书的签收时间有异议，同时提醒法庭注意，第三组抵押合同，在2016年7月25日前是在建工程抵押，2016年7月25日经过补充协议后，才变更为现房抵押。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的质证意见为：与被告罗弟容、冉洪源的一致。 本院认证意见：因各方当事人对原告衡珹商贸提交的证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告衡珹商贸的证据能否达到其证明目的，将在后文进行综合分析。 被告罗弟容、冉洪源提供了以下证据：第一组：1.罗弟容身份证发复印件；2.冉洪源身份证复印件；3.情况说明。拟证明二被告主体适格，罗弟容、冉洪源系母子关系。第二组：1.《商品房预售许可证》；2.《商品房买卖合同》，拟证明查封前，买受人与鼎立置地已签署了合法有效的商品房买卖合同。第三组：艾明物业收费专用收据。拟证明案涉《商品房买卖合同》签订后，罗弟容、冉洪源占有并使用该房屋至今。第四组：1.收款收据三张；2.工商银行pos单三张、工商银行流水、农业银行流水；3.资金情况说明；4.农业银行交易清单及收据。拟证明罗弟容、冉洪源一次性支付了全部购房款。第五组：1.罗弟容房屋登记信息；2.房屋照片。拟证明案涉房屋系罗弟容唯一住房，且存在诸多质量问题。 原告衡珹商贸的质证意见为：第一组中罗弟容、冉洪源身份证复印件三性无异议，情况说明真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议；第二组中《商品房预售许可证》真实性、合法性无异议，证明目的有异议；对《商品房买卖合同》三性均有异议。第三组、第四组1、3、4三性均有异议。第四组2达不到其证明目的。第五组三性有异议。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的质证意见为：对被告所举证据三性均无异议。 本院认证意见：因各方当事人对被告罗弟容、冉洪源提交的证据三性无异议，本院对上述证据予以确认；对原告衡珹商贸对真实性有异议的证据，本院分析认定如下：对《商品房买卖合同》因有双方的签章，本院对此真实性予以确认；对刷卡POSS单因出示了捺印、签字或盖章的原件，本院对其真实性予以确认。对《银行流水》、鼎业置地公司出具的《收款收据》、艾明物业出具的《物业费收据》、《宜宾市居民家庭住房信息查询表》因被告未出示原件，本院将结合其他证据进行分析认定。对前述证据能否达到其证明目的，将在后文进行综合分析。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩没有证据提交。 根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院认定事实如下： 2012年5月15日，鼎立置地将地中海蓝湾项目办理了商品房预售许可证，许可对案涉住房进行预售。2013年5月20日，长城公司与中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行、鼎立置地签订了一份《协议》，主要约定：农业银行将其对鼎立置地享有的78000000元（本金）债权转让给长城公司等。同日，长城公司与鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾签订了编号为“中长资（蓉）合字［2013］33号”《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地签订了“中长资（蓉）合字［2013］36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字［2013］33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。 罗弟容、冉洪源系母子。2011年11月2日，罗弟容通过工商银行（卡号62×××67）向鼎立置地转款100000元，2011年12月22日、2012年1月16日，罗弟容两通过工商银行ｐｏｓ机（卡号62×××67）向鼎立置地转款100000元。2015年9月24日，罗弟容、冉洪源与鼎立置地签订《商品房买卖合同》约定，罗弟容、冉洪源购买鼎立置地开发的地中海蓝湾41幢第1层2单元2号房屋，建筑面积231.44平方米，每平方米单价3540.91元，总价735979元，付款方式为一次性付款；该商品房应在2015年10月30日前交付，验收交接后，双方应当签署商品房交接单。同日，鼎立置地向罗弟容、冉洪源出具《收款收据》一份载明，收到冉洪源、罗弟容地中海蓝湾41-2-102房款735979元。 2016年7月25日，长城公司与鼎立置地签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。2016年8月3日，长城公司办理了上述13套房产的抵押登记，就地中海蓝湾41幢2单元1层2号房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因第三人拒绝履行还款义务，长城公司根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日，法院受理了长城公司申请执行寅吾公司、鼎立置地、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与衡珹商贸签订一份编号为“中长资（川）合字［2017］226号”《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给衡珹商贸。2018年4月24日，法院裁定衡珹商贸为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，罗弟容、冉洪源以2015年9月24日与鼎立置地签订了《商品房买卖合同》购买了地中海蓝湾41幢2单元1层2号房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。法院审查后，于2019年3月7日作出（2019）川15执异30号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区的执行”。2019年3月27日，本院以邮寄方式向衡珹商贸公司送达该裁定书被退回后，本院于2019年12月12日再次向其送达。衡珹商贸收到裁定书后，于2019年12月13日向本院提起本案诉讼。 另查明，房屋登记信息查询结果显示，2016年10月31日前，罗弟容在宜宾市房地产管理局无住房登记信息。 本院认为，本案争议焦点为：1.本案原告衡珹商贸公司是否符合起诉条件；2.罗弟容、冉洪源对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。现评析如下： 一、关于衡珹商贸公司是否符合起诉条件的问题。 罗弟容、冉洪源主张“本案执行异议裁定书于2019年3月7日作出，衡珹商贸公司与2019年12月13日起诉，已超过法定的起诉期间”，经查，2019年3月7日本院作出（2019）川15执异30号《执行裁定书》后，于2019年3月27日以邮寄方式向衡珹商贸公司送达该裁定书被退回。后，本院于2019年12月12日再次向其送达，签收日期为：2019年12月12日。送达回证备注：本案裁定书于2019年3月27日以邮寄方式送达给成都衡珹商贸公司的注册地址，现公司提出未收到该裁定书，现邮寄一份裁定书。依照《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条“当事人拒绝确认送达地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等躲避、规避送达，人民法院不能或无法要求其确认送达地址的，可以分别以下列情形处理:（一）当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的，以约定的地址为送达地址；（二）没有约定的，以当事人在诉讼中提交的书面材料中载明的自己的地址为送达地址；（三）没有约定、当事人也未提交书面材料或者书面材料中未载明地址的，以一年内进行其他诉讼、仲裁案件中提供的地址为送达地址；（四）无以上情形的，以当事人一年内进行民事活动时经常使用的地址为送达地址。人民法院按照上述地址进行送达的，可以同时以电话、微信等方式通知受送达人。”、第九条“依第八条规定仍不能确认送达地址的，自然人以其户籍登记的住所或者在经常居住地登记的住址为送达地址，法人或者其他组织以其工商登记或其他依法登记、备案的住所地为送达地址。”规定，罗弟容、冉洪源无证据证明衡珹公司存在《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条规定情形，本院2019年12月12日向衡珹商贸的送达行为符合法律规定。衡珹公司收到裁定书后，于2019年12月13日向本院提起本案诉讼未超过法定起诉期限。 二、关于罗弟容、冉洪源对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。罗弟容、冉洪源主张根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定，其享有排除执行的物权期待权。 首先，从适用法律依据来看，本案中，被执行人是房地产开发企业，执行标的是该房地产开发企业所开发的商品房。应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九关于房屋消费者物权期待权的相关规定。即在执行程序中，基于消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。和无过错不动产买受人物权期待权的保护一样，消费者物权期待权的保护也有其深刻的社会基础，消费者购房的目的是是用来居住的，在房价高企的当今社会，有的消费者终其一生、甚至是两代人的积蓄，方购得一处安身立命之所，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权。因此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间的请求权基础，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。 第二，从请求权基础来看，申请执行人衡珹商贸的请求权基础是源于债权转让而来的金钱债权，且从债权来源《协议》看，中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行将此债权认定为不良贷款，进而打包转让给长城公司，衡珹商贸再次受让此债权应当对实现债权的风险应有预期；案外人罗弟容、冉洪源的请求权基础源于消费者购房人的物权期待权。但在本案的商品房交易中存在以下不合理之处： 一是从款项的支付来看，鼎立置地出具收款收据、罗弟容、冉洪源提供银行流水明细，罗弟容、冉洪源称购房款的支付方式为：三次通过银行向鼎立置地共转款300000元，余款435979元以现金方式一次性交付鼎立置地。首先，从罗弟容、冉洪源提交的银行pos单、银行资金流水能相互印证，能证明其向鼎立置地转款300000元的事实，但其提交的鼎立置地出具的收款收据为复印件且载明的内容与主张的购房事实不符，本院不能确认该300000元系用于购买案涉房屋，该证据无法达到罗弟容、冉洪源已向鼎立置地实际交付了购房款的证明目的。其次，罗弟容、冉洪源称一次性向鼎立置地支付435979元现金，该行为不符合正常的交易习惯。同时，该笔现金的来源亦存在瑕疵。罗弟容、冉洪源称该款系多次从银行提现后一次性支付，但罗弟容提供的银行交易清单并无其签订《商品房买卖合同》期间所对应的支取金额，其勾划支取的现金累计额亦与其主张的支付金额不符。 二是案涉《商品房买卖合同》签订日期为2015年9月24日，从《商品房买卖合同》成交的套内面积均价来看，案涉房屋属于花园洋房，其成交套内均价为3540.91元/平方米，成交价格明显低于同期同小区同类型商品房市场价格。 三是从房屋交付情况来看，罗弟容、冉洪源提交了三份艾明物业出具的收费收据，均为复印件，其中出票日期为2016年3月22日的收据载明，所收取的系2014年12月1日至2015年12月31日期间的物业费，而罗弟容、冉洪源与鼎立置地签订《商品房买卖合同》的时间为2015年9月24日，合同约定的交房时间为2015年10月30日。案涉房屋尚未交付，罗弟容、冉洪源即缴纳物业费的行为与常理不符，故前述证据不能达到罗弟容、冉洪源已实际占有案涉房屋的证明目的。且根据商品房交付习惯来看，房屋交付开发商应当出具《交付通知书》、水电气开通手续、维修基金、契税缴纳等相应支付凭证，本案中，罗弟容、冉洪源亦未提供相应证据予以补强其实际占有使用案涉房屋。 第三，因涉及申请执行人衡珹商贸利益，案涉房屋买卖合同现有证据并不足以认定双方当事人已支付购房款事实。鼎立置地系本案当事人、执行程序中的被执行人，其利益与执行程序中案外人罗弟容、冉洪源、申请执行人衡珹商贸均可能存在冲突，与案件处理结果有直接利害关系，故其所出具的房款收据证明力较弱，在无其他证据补强、形成可靠证据链条情况下，无法认定罗弟容、冉洪源已支付全部购房款。 综上所述，罗弟容、冉洪源对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，衡珹商贸请求继续执行鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 准予继续执行宜宾鼎立置地股份有限公司名下位于宜宾市翠屏区房屋。 案件受理费80元，由被告罗弟容、冉洪源负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 罗 润 审判员 郭美宏 审判员 彭晓烽 二〇二〇年三月三十一日 书记员 牟岑雪