广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1190号 上诉人(原审被告)：梧州市中怡家电有限公司，住所地广西梧州市万秀区南环路****西侧，统一社会信用代码91450400763055122Y。 法定代表人：林勇，总经理。 委托诉讼代理人：廖宗骐，广西东中律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：梧州市富民投资开发有限公司，，住所地广西梧州市长洲区新兴二路**统一社会信用代码914504005547428076。 法定代表人：郑伟，董事长。 委托诉讼代理人：许海涛，广西通途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋林凯，广西通途律师事务所实习律师。 原审被告：梧州市大参林连锁药店有限公司，住所地广，住所地广西梧州市长洲区新兴二路******办公室信用代码91450400796808952U。 法定代表人：林显玲，总经理。 委托诉讼代理人：孙雁菁，女，汉族，1995年7月24日出生，该公司员工，住所地广东省，住所地广东省广州市荔湾区 委托诉讼代理人：石林，男，汉族，1988年3月2日出生，该公司员工，住所地广西梧，住所地广西梧州市长洲区 原审被告：梧州市直通车眼镜销售中心，住所地广西梧，住所地广西梧州市万秀区南环路**地层代码91450403MA5KAY0E6D。 投资人：郑海华，男，汉族，1974年1月25日出生，住所地广西梧州，住所地广西梧州市万秀区 原审被告：梧州市万秀区庆强家私城，住所地广西梧州，住所地广西梧州市万秀区南环路****4046000870801-1。 经营者：许宝琼，女，汉族，1962年9月16日出生，住所地广西桂平市，住所地广西桂平市div id='2'  style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 上诉人梧州市中怡家电有限公司(以下简称中怡公司)因与被上诉人梧州市富民投资开发有限公司（以下简称富民公司）、原审被告梧州市大参林连锁药店有限公司（以下简称大参林公司）、原审被告梧州市直通车眼镜销售中心（以下简称直通车眼镜销售中心)、原审被告梧州市万秀区庆强家私城（以下简称庆强家私城）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中怡公司的委托诉讼代理人廖宗骐、被上诉人富民公司的委托诉讼代理人许海涛、原审被告大参林公司的委托诉讼代理人孙雁菁、石林、原审被告直通车眼镜销售中心的经营者郑海华、原审被告庆强家私城的投资人许宝琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人中怡公司上诉请求：1.撤销梧州市万秀区人民法院作出的（2019）桂0403民初4号民事判决；2.驳回被上诉人富民公司原审全部诉讼请求;3.本案一、二审诉讼费由被上诉人富民公司承担。事实和理由:一、富民公司未依法履行房屋修缮义务，应减少租金或延迟租期。涉案租赁房屋经常漏水、滋生白蚁，严重影响承租人正常经营。该问题因房屋老化造成并非承租方使用不当造成，中怡公司没有维修义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，上诉人享有要求富民公司维修其出租房屋的权利，富民公司负有维修其出租房屋以免影响承租人正常经营的义务，中怡公司多次要求富民公司修缮后，富民公司均置之不理，给上诉人和三原审被告的正常经营造成严重影响，应当相应减少涉案租赁房屋租金或延长租期。但是，富民公司反而以中怡公司因上述原因没有交付租金为由要求解除租赁合同，依法不应得到法院支持。二、富民公司要求中怡公司解除租赁合同、立即归还租赁场所，属于以合法形式掩盖其非法目的，不应得到法律的支持。涉案房屋已经列入万秀区拆迁范围，富民公司欲侵吞其他租户在拆迁中应得的费用才提请诉讼，现拆迁公告已经禁止涉案场地另行租赁，富民公司收回房屋后只能空置，对各方都无益处，富民公司的请求不应得到法律的支持。因此，原审判决错误，依法应撤销。 被上诉人富民公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合法合理，中怡公司的上诉理由不能成立。一、中怡公司诉称租赁房屋漏水和滋生白蚁，但其一直没有任何证据证实其主张，无事实依据。二、中怡公司收到富民公司发出的《租金催缴通知书》后给予回复，称其因参与政府项目，资金回拢不正常才欠租，并承诺5月31日前缴清。由此证实，中怡公司欠租是其自身原因造成，与租赁房屋状况无关，双方不存在中怡公司所称的租赁房屋维修和减免租金争议，中怡公司的上诉主张与客观事实不符。综上所述，富民公司在本案中无任何过错，中怡公司的上诉请求无事实和法律依据，不能成立，其只是在拖延时间。请求二审法院判决驳回中怡公司的上诉请求，维持原判。 原审被告大参林公司、直通车眼镜销售中心、庆强家私城均无答辩意见。 被上诉人富民公司向原审法院起诉请求：1．解除原告富民公司与被告中怡公司2016年8月25日签订的《房屋租赁合同》［富物铺（2016）04号］；2．被告中怡公司立即搬迁出梧州市之百分之五十面积的租赁房屋，并将房屋交还给原告；3．被告大参林公司、直通车眼镜销售中心、庆强家私城立即搬迁出梧州市南环路23号房屋场地，并将房屋交还给原告；4．被告中怡公司立即付清拖欠的2017年9月至2018年10月30日租金共478280元给原告；5．被告中怡公司自2018年11月1日起按每月37860元计算赔偿租金损失给原告，直至其将租赁房屋交还给原告时止，被告大参林公司、直通车眼镜销售中心、庆强家私城承担连带赔偿责任；6．被告中怡公司自2017年9月16日起按拖欠款项金额的同期银行贷款利率4.75％计算赔偿利息损失11291元给原告（暂计算至2018年10月15日止）；7．本案诉讼费用由四被告承担。 原审法院认定事实：2016年8月25日，原告富民公司（出租方、甲方）与被告中怡公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：第一条出租场地范围：甲方同意将权属自有的位于南环路××、××整体及××分五十面积的房屋出租给乙方作家电销售使用。该房屋出租前场地、墙面质量良好，各种设施完好、齐全。场地的建筑物类型为框架结构。建筑面积为2851㎡。第二条租赁期限和场地用途：一、场地租期为2016年8月1日至2021年7月31日止。具体以场地移交之日生效计收租金。二、场地用途：甲方提供本合同所指租赁场地作家电销售使用。具体经营范围以工商营业执照核准的范围为准。第三条租金及保证金支付方式：2016年8月1日起至2017年7月31日止，每月租金为人民币叁万伍仟元整（¥35000元）；年租金为肆拾贰万元整（¥420000元）。2017年8月1日起至2018年7月31日止，每月租金为人民币叁万陆仟肆佰元整（¥36400元）；年租金为肆拾叁万陆仟捌佰元整（¥436800元）；2018年8月1日起至2019年7月31日止，每月租金为人民币叁万柒仟捌佰陆拾元整（¥37860元）；年租金为肆拾伍万肆仟叁佰贰拾元整（¥454320元）；2019年8月1日起至2020年7月31日止，每月租金为人民币叁万玖仟叁佰捌拾元整（¥39380元）；年租金为肆拾柒万贰仟伍佰陆拾元整（¥472560元）……乙方在每月15日前向甲方支付当月租金……第五条场地使用要求和维修责任：一、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该场地及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该场地建筑物及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。二、租赁期间，乙方应负责对租赁场地房屋进行养护，若因养护不及时而造成乙方或第三人的人身或财产损失，由乙方承担一切法律责任。甲方有权随时检查监督养护情况。甲方对场地房屋进行例行检查，一般应提前三日通知乙方，检查时，乙方应予以配合，甲方应尽量减少对乙方使用该场地的影响。三、如因经营需要，乙方需另装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，如按有关规定需向有关部门、机构申报审批的，还应经有关部门、机构批准后方可进行，租赁期满后如乙方不再承租，甲方对乙方在租赁期间的一切固定资产投入不作任何经济补偿……第六条场地转租：乙方在租赁期间，不得将该场地进行分租或转租。如果乙方擅自中途转租或变相转租的，甲方不再退还保证金，且转租合同无效，造成第三方损失的，由乙方负责赔偿。甲方有权立即解除本合同，并追究乙方违约责任。第七条其他约定……三、租赁期间乙方可根据自己的经营特点进行装修，但装修方案须取得甲方批准，且不得破坏原房屋的主体结构，装修费用由乙方负责……第九条合同解除的条件：有下列情形之一，乙方构成严重违约，甲方有权解除本合同并不予退还场地租赁保证金：（一）乙方不交付或者不按约定时间和金额交付租金及有关税费达1个月以上；（二）乙方所欠各项费用达一个月租金以上；（三）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变承租房屋用途；（四）乙方违反本合同约定，不承担养护维修责任致使房屋或设备严重损坏或造成人员伤亡；（五）未经甲方书面同意，乙方将承租房屋进行装修、装饰或添置新物的；（六）未经甲方书面同意，乙方将承租房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；（七）乙方在承租房屋进行违法活动，损害甲方的权益或社会公共利益的。协议还对合同终止条件、违约责任、争议解决办法等其他事项进行约定。租赁协议签订后，原告将上述合同约定的租赁场地交付给被告中怡公司使用，被告中怡公司支付部分租金，但从2017年9月开始欠付原告租金。2018年5月2日，原告以书面的形式向被告中怡公司发出《租金催缴通知书》，被告中怡公司在上述通知书上载明：“通知收悉，由于我公司去年十月份开始，政府采购项目资金回拢不正常，致使拖欠贵公司租金，本公司承诺于2018年5月31日前将所欠租金交清。望谅解，感谢贵司长期以来支持”，落款处加盖被告中怡公司印章。2018年6月29日，原告以书面的形式再次向被告中怡公司发出《催缴欠缴租金通知书》，被告中怡公司在上述通知书上载明：“梧州市中怡家电公司已收到租金通知书”，落款处签字人：梁志敏，时间为2019年6月29日。 2016年8月1日，被告中怡公司与被告直通车眼镜销售中心签订《场地租赁合同》，将其承租的案涉房屋地层西面出租给直通车眼镜销售中心作业务办公或商场场所使用，面积约250平方米。2017年3月24日，被告中怡公司与被告大参林公司签订《房屋租赁合同》，将其承租的案涉房屋一楼商铺东半面出租给大参林公司作商业用途，使用面积约200平方米。2018年1月1日，被告中怡公司与被告庆强家私城签订《场地租赁合同》，将其承租的案涉房屋二楼全层出租给庆强家私城作销售家具家私使用，面积约350平方米。 原审法院认为，原告富民公司与被告中怡公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行合同义务。承租人应当按照约定支付租金。对于原告主张解除与被告中怡公司签订的房屋租赁合同，被告中怡公司虽在辩称中表示反对，但在庭审中对原告诉请四被告搬迁并交还租赁场地无异议，故原审法院对被告辩称主张继续履行合同，不予采纳，对原告主张解除其与被告中怡公司签订的《房屋租赁合同》予以支持。因租赁合同解除，被告中怡公司负有返还租赁物的义务，故原告主张被告中怡公司返还案涉租赁房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院依法予以支持。庭审中，次承租人被告大参林公司辩称其已按约定向被告中怡公司支付租金至2018年10月，未向被告中怡公司支付的租金愿意直接向原告支付，其与被告中怡公司签订的房屋租赁合同合法有效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”之规定，被告大参林公司仅提出向原告支付其未向中怡公司支付的租金以此抗辩原告富民公司合同解除权，原审法院依法不予采纳。被告直通车眼镜销售中心、庆强家私城辩称，原告与被告中怡公司的租赁合同已经于2018年10月终止，本案涉案租赁物因被征收，自征收公告发布之日起已经收归国有，本案现产权人应为梧州市万秀区人民政府而非原告，因此本案出租房屋不属于原告所有；原告对此不予认可，认为是否拆迁需待政府最终的通知才能确定，由于租赁物在梧州也是有历史价值的，故是保留还是拆迁尚未有定论；并提交梧国用（2011）第008216号权属证证明案涉租赁物属其所有。被告直通车眼镜销售中心、庆强家私城对其辩称，依据为被告大参林公司提交的《关于对梧州市河东旧城棚户区改造项目范围内房屋实施征收决定的公告》、《梧州市河东旧城棚户区改造项目房屋征收和补偿安置方案》（入户征求意见稿），未提交其他证据予以证明，原审法院对二被告辩称不予采信。被告大参林公司、直通车眼镜销售中心、庆强家私城作为次承租人在原告与被告中怡公司租赁关系解除后，应腾退租赁房屋给原告。故原告主张被告大参林公司、直通车眼镜销售中心、庆强家私城搬离并返还案涉租赁房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院依法予以支持。关于支付拖欠租金及赔偿租金损失、利息损失的问题。被告中怡公司认可从2017年9月起欠付租金的事实，对于原告提出的拖欠2017年9月至2018年10月30日租金共478280元（700元＋36400×10＋37860×3）未提出异议，对原告主张的租金计付标准及公式亦无意见，但辩称是由于原告提供的租赁场地存在漏水、白蚁等问题，原告又拒不修缮造成其损失，故其无需向原告支付租金。被告中怡公司对于其辩称的损失以及就租赁场地存在的问题已向原告进行反映等，均未提交证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原审法院对被告中怡公司的辩解依法不予采信，故对于原告主张被告中怡公司支付2017年9月至2018年10月30日租金共478280元的诉讼请求依法予以支持。对于原告主张被告中怡公司自2018年11月1日起按每月37860元计算赔偿租金损失给原告，直至其将租赁房屋交还给原告时止的诉讼请求，按照原告与被告中怡公司签订的租赁合同，2018年8月1日起至2019年7月31日止，每月租金为人民币叁万柒仟捌佰陆拾元整（¥37860元），原告主张被告中怡公司按每月37860元赔偿租金损失给原告较为合理，原审法院依法予以支持；对于原告主张上述租金损失被告大参林公司、直通车眼镜销售中心、庆强家私城承担连带赔偿责任的诉讼请求，因原告在本案中主张解除与被告中怡公司签订的租赁合同，未提交证据证明在诉至原审法院之前双方已实际解除合同，且次承租人逾期腾房，基于合同的相对性及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，原告该项主张无事实和法律依据，原审法院不予支持。对于原告主张被告中怡公司自2017年9月16日起按拖欠款项金额的同期银行贷款利率4.75％计算赔偿利息损失给原告的诉讼请求，按照原告与被告中怡公司签订的租赁合同，约定按欠款金额每天加收5‰的滞纳金，还应按月租金3％支付违约金，原告在本案中自行调整计付标准，主张暂计至2018年10月15日止利息损失为11291元，未超过法律规定，原审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告梧州市富民投资开发有限公司与被告梧州市中怡家电有限公司于2016年8月25日签订的《房屋租赁合同》［富物铺（2016）04号］；二、被告梧州市中怡家电有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告梧州市富民投资开发有限公司返还位于梧州市面积的租赁房屋；三、被告梧州市大参林连锁药店有限公司、梧州市直通车眼镜销售中心、梧州市万秀区庆强家私城应于本判决生效之日起十五日内向原告梧州市富民投资开发有限公司返还各自租赁的位于梧州市面积，上述范围内的房屋；四、被告梧州市中怡家电有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告梧州市富民投资开发有限公司支付租金478280元（2017年9月至2018年10月30日）；五、被告梧州市中怡家电有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告梧州市富民投资开发有限公司支付租金损失（租金损失按每月37860元，从2018年11月1日起计付至租赁房屋返还之日止）；六、被告梧州市中怡家电有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告梧州市富民投资开发有限公司支付拖欠租金的利息损失11291元；七、驳回原告梧州市富民投资开发有限公司的其他诉讼请求。原审案件受理费8644元（原告已预交），由被告梧州市中怡家电有限公司负担。 二审期间，上诉人中怡公司、被上诉人富民公司、原审被告大参林公司、直通车眼镜销售中心、庆强家私城均没有向本院提交新证据。 原审法院对原审在案证据认证正确，本院予以确认。 经本院审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人中怡公司、被上诉人富民公司、原审被告大参林公司、直通车眼镜销售中心、庆强家私城二审时的诉、辩意见表明，本案的争议焦点是：1.涉案《房屋租赁合同》是否需要解除；2.上诉人中怡公司、原审被告大参林公司、直通车眼镜销售中心、庆强家私城是否应迁出并向被上诉人富民公司返还涉案租赁房屋；3.上诉人中怡公司是否应向被上诉人富民公司支付尚欠的租金及利息。 关于涉案《房屋租赁合同》是否需要解除问题，中怡公司与富民公司签订的《房屋租赁合同》是当事人双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。在案证据和事实表明，合同履行过程中，富民公司依约将租赁场地交付给中怡公司使用，但中怡公司未经富民公司书面同意将部分租赁场地转租给原审被告大参林公司、直通车眼镜销售中心、庆强家私城使用，同时，中怡公司自2017年9月起一直拖欠富民公司租金，中怡公司的行为违反了合同约定，损害了富民公司的合法权益，富民公司以此为由依据合同约定而请求解除涉案合同理据充分，原审判决解除富民公司与中怡公司签订的涉案《房屋租赁合同》正确，本院予以维持。中怡公司认为涉案租赁房屋存在白蚁和漏水等问题影响正常使用，富民公司未尽修缮义务，其拒交租金有正当理由，应减少租金及延长租期，对此，本院认为，从中怡公司收到富民公司《租金催缴通知书》后作出的的回复看，中怡公司拖欠租金是因其项目资金回笼不正常而非房屋存在白蚁、漏水等质量问题，同时，中怡公司没有提供充分证据证实其与富民公司因房屋质量问题而引发租金缴交争议，因此，本院不予采纳中怡公司该项主张。诉讼时，富民公司是以中怡公司拖欠租金和转租为由要求解除合同，并非以涉案房屋被拆迁为由予以解除，因此，中怡公司认为富民公司以合法形式掩盖非法目的缺乏理据。租赁合同解除后，承租人应向出租人返还租赁场地，原审判决中怡公司、大参林公司、直通车眼镜销售中心、庆强家私城向富民公司返还各自租赁的场地正确，本院予以维持。 关于上诉人中怡公司是否应向被上诉人富民公司支付尚欠的租金及利息问题。如前所述，中怡公司尚欠富民公司租金，其理应支付尚欠租金。经核实，原审判决中怡公司向富民公司支付2017年9月至2018年10月30日期间的租金共计478280元正确，本院予以维持。富民公司主张中怡公司应自2018年11月1日起按每月37860元的标准向其赔偿租金损失，该标准没有超过合同约定的租金标准，富民公司的请求合理、合法，原审判决中怡公司自2018年11月1日至租赁房屋返还之日止以每月37860元的标准向富民公司支付租金损失正确，本院予以维持。关于利息问题，中怡公司欠付租金的行为构成违约,应按照合同约定承担违约金，但富民公司自愿将违约责任调整为中怡公司自2017年9月16日至2018年10月15日止按欠款金额的同期银行贷款利率4.75%计付利息损失，富民公司的该项诉讼请求符合法律规定且没有超出合同原本约定的违约责任，原审法院支持富民公司该项诉讼请求正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人中怡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25002元（上诉人梧州市中怡家电有限公司已预交），由上诉人梧州市中怡家电有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李友齐 审 判 员 朱卓慧 审 判 员 黄 俊 二〇二〇年三月二十五日 法官助理 黄楚恩 书 记 员 聂银冰 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。