广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤民终757号上诉人（一审原告）：李德明，男，汉族，1964年4月10日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：祁海涛，广东德比律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行（原广州市茶滘农村信用合作社），住所地广东省广州市荔湾区。负责人：钟仁隽原审第三人：佛山市南海南矿集团实业公司（原南海市南矿集团实业公司），住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：王雪华原审第三人：佛山市南海区南矿集团工业公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：王雪华原审第三人：佛山市南海区南矿集团公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：王雪华上诉人李德明因与被上诉人广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行（以下简称农商行荔湾支行）、原审第三人佛山市南海南矿集团实业公司（以下简称南矿实业公司）、佛山市南海区南矿集团工业公司（以下简称南矿工业公司）、佛山市南海区南矿集团公司（以下简称南矿集团）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李德明的委托诉讼代理人祁海涛到庭参加诉讼，被上诉人农商行荔湾支行、原审第三人南矿实业公司、南矿工业公司、南矿集团经本院合法传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李德明上诉请求：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民初134号民事判决，判令解除（2001）穗中法执字第1629号对广东省佛山市南海区904房（以下简称涉案房屋）的查封；并判令不得执行涉案房屋。二、一、二审诉讼费用全部由农商行荔湾支行承担。事实和理由：1.一审判决认定佛山市二级法院的判决不属于确权判决属违法。本案证据显示李德明于1997年5月22日与南矿实业公司签订《银海花园商品房买卖合同》，向该公司购买涉案房屋，并已支付房款，后因南矿违约，李德明诉至法院，2011年5月27日，广东省佛山市南海区人民法院作出（2011）南法民三初字第408号民事判决，判令：一、南矿实业公司应于判决生效之日起三十日内将办理竣工验收（合格）手续的涉案房屋交付李德明使用；二、南矿实业公司应于判决生效之日起三十日内协助李德明办理涉案房屋的房地产权属登记手续。后南矿实业公司不服提出上诉，广东省佛山市中级人民法院以（2011）佛中法民一终字第1529号民事判决，驳回上诉，维持原判，2013年9月，广东省佛山市南海区人民法院以（2013）佛南法沥执字第1115号立案执行上述判决，一审期间，李德明补充提交了佛山市南海区人民法院于2017年5月19日作出的（2014）佛南法执字第7194、7195号执行案分配方案，证明该案件正在执行阶段，李德明是申请执行人，执行内容包括涉案房屋应当登记在李德明名下。一审法院认为上述判决内容“并非确权判决”是根本错误的，正如一审判决所查明的事实，涉案房屋仅因开发商倒闭未缴纳相应税费故导致不能办理权属登记手续，现执行法院明确答复，如李德明自愿补缴税费则法院可即刻要求房管部门办理权属登记，发放权属证书，现因广州中院的查封而导致不能办理，一审法院认为上述生效判决“并非确权判决”与事实不符且没有法律依据。恳请二审纠正。2.一审法院认定李德明没有合法占有涉案房屋与事实和证据不符，没有任何证据及依据，是对法律概念的理解错误，应予以纠正。依照上述判决，自上述判决生效之日起三十日内，李德明依法占有并使用涉案房产是一个已经发生的事实，生效判决已经确定了李德明占有涉案房屋的合法性和唯一性。本身已经是李德明合法占有涉案房屋的直接证据，将涉案房屋交付李德明占有并使用，是佛山二级法院已经生效的判决内容，并已经执行完毕，一审法院认为李德明没有合法占有涉案房屋，实际上是对佛山法院执行工作的否定。李德明在庭审中出示了佛山市海鹏物业管理有限公司（涉案房屋的物业管理公司）的证明，其内容可以证明涉案房屋已于2014年实际使用，该公司在2013年开始向李德明催收物业管理费用，该内容均可以证明李德明实际使用涉案房屋的时间是在广州中院查封之前，而催收物业管理费本身就证明李德明合法占有的事实。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”现已查明，李德明的情况完全符合该条款的所有规定。一审的执行异议裁定和一审判决均以李德明没有合法占有不动产为由没有支持李德明的请求，属于对合法占有的误解。占有，依法律解释是对物在事实上的占领和控制，根据已经查明的事实，涉案房屋已经生效判决确定由李德明使用，本身就赋予了李德明占有的权力，该司法解释并没有规定一定要收楼、长期居住或装修，李德明在判决生效后安排人员入住属于占有，且一审诉讼中农商行荔湾支行没有出示任何足以推翻李德明已经占有涉案房产的有效证据，按照举证规则，应当承担败诉的后果，一审仅凭主观对证据进行评判，明显有失公正。三、一审判决同案不同判，有失公允。一审期间，李德明当庭递交了一审法院（2017）粤01执异43号执行裁定书，该裁定的案外人是李德明的亲戚也是邻居，双方一起购买、使用并诉讼，基本情况和事实与李德明完全一致，经异议程序，该房产已经解封。据李德明向佛山市南海区人民法院了解，一审法院同类涉案房屋均进行了冻结，现基本全部解封，部分在补缴了税款后已经办理权属登记。故请求撤销一审判决。被上诉人农商行荔湾支行、原审第三人南矿实业公司、南矿工业公司、南矿集团经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦均未提交书面答辩意见。李德明一审诉称：法院在（2001）穗中法执字第1629号案件中查封了登记在第三人南矿实业公司名下的李德明个人合法所有的涉案房屋。李德明因此提出了执行异议，法院于2017年4月24日作出（2017）粤01执异42号执行裁定书驳回了李德明的异议请求。李德明认为，上述裁定缺乏事实与法律依据。李德明于1997年5月22日与南矿实业公司签订了买卖合同，约定购买涉案房屋，并己支付了房价款177247元，因南矿实业公司一直未向李德明交付该房产和办理房地产权属登记手续，李德明起诉至广东省佛山市南海区人民法院【案号：（2011）南法民三初字第408号】，广东省佛山市南海区人民法院作出如下判决：一、南矿实业公司应于2011年10月19日前将办理竣工验收（合格）手续的涉案标的交付予李德明使用。二、南矿实业公司应于2011年10月19日前协助李德明办理涉案标的的房地产权属登记手续。三、南矿实业公司应以131407元为本金，从1998年4月1日起，以4584元为本金分别从1998年4月24日、1998年5月25日、1998年6月24日、1998年7月26日、1998年9月1日、1998年12月24日、1999年1月20日起，以13752元为本金从1998年11月23日起各至上列第一项实际履行之日止按中国人民银行同期一年期存款利率计付利息及按1000元／月的标准从1998年4月1日起至上列第一项实际履行之日止计付租金补贴予以李德明。四、李德明应支付购房余款61117元予南矿实业公司，该款项于上列第三项中等额抵扣。另，南矿实业公司应向李德明返还诉讼费用6904.85元。南矿实业公司提出上诉，该案由广东省佛山市中级人民法院维持原判【案号：（2011）佛中法民一终字第1529号】。上述判决均已发生法律效力。同时，李德明已于2013年9月13日向广东省佛山市南海区人民法院申请执行【案号：（2013）佛南法沥执字第1115号】，要求第三人履行（2011）佛中法民一终字第1529号生效判决的义务。另外，涉案房屋已经广东省佛山市两级人民法院判决属李德明所有。按（2011）南法民三初字第408号民事判决第一项，涉案房屋在判决生效后三十日内交付李德明使用，该判决本身已经证明李德明在判决生效后三十日内合法占有涉案房屋。故请求法院判令：一、解除（2001）穗中法执字第1629号对广东省佛山市南海区涉案房屋的查封；2、不得执行该涉案房屋；3、本案的诉讼费用全部由农商行荔湾支行承担。一审法院查明，一审法院作出的（2001）穗中法经初字第194号民事判决已发生法律效力。该判决判令，南矿实业公司应在判决发生法律效力之日起十日内向广州市鹤洞农村信用合作社支付借款本金730万元及利息及复利，其已付的578元利息从中抵扣；南矿集团、南矿工业公司对上述债务共同承担连带责任等。2001年10月28日，根据广州市鹤洞农村信用合作社申请，一审法院以（2001）穗中法执字第1629号立案执行。在执行过程中，一审法院于2015年4月9日作出（2001）穗中法执字第1629号执行裁定，查封了登记在被执行人南矿实业公司名下的位于广东省佛山市南海区的多套房产，其中包括涉案房屋。后李德明以其已向南矿实业公司购买涉案房屋为由向一审法院提出执行异议。在一审法院异议审查中，李德明称其购房余款与南矿实业公司应支付的利息及租金补贴等额抵扣，故其已付清了全部购房款；其一直没有办理收楼手续，在法院贴公告之后安排员工在里面居住。2017年4月18日，一审法院作出（2017）粤01执异42号执行裁定，裁定驳回李德明的异议请求。李德明对此不服，提起本案诉讼。另查明：（1）2011年5月27日，广东省佛山市南海区人民法院就李德明与南矿实业公司、佛山市南海区置业集团开发公司（以下简称置业公司）商品房预售合同纠纷一案，作出（2011）南法民三初字第408号民事判决。该判决查明：1997年5月22日，李德明作为乙方，与南矿实业公司作为甲方签订了一份《银海花园商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买04号房；价款305595元，于签署认购书时付清订金ＩＯＯＯＯ元，于1997年5月22日前支付20559元，于1997年7月至1997年12月各月22日前分别支付15280元……；甲方于1998年3月底前向乙方交付房产使用；乙方逾期支付房款给甲方时，甲方有权从应收款之日起至实收款之日止，按银行同期贷款利率向乙方追索逾期利息；甲方逾期将楼宇交付给乙方使用时，应从合同规定之日的第二天起至交付使用日止，按乙方已付总房款的银行同期存款利率计算逾期利息给乙方；乙方所购房屋，其产权属于乙方所有；有关房屋产权证由甲方负责办理，所需缴纳的税费，甲、乙双方按规定各自承担。李德明于1997年5月13日支付了定金10000元，于1997年5月22日支付了20559元，分别于1997年6月22日、1997年8月21日、1997年9月22日、1997年10月22日、1997年11月22日、1997年12月22日各支付了15280元，分别于1998年2月21日、1998年3月20日、1998年4月24日、1998年5月25日、1998年6月24日、1998年7月26日、1998年9月1日、1998年12月24日、1999年1月20日各支付了4584元，于1998年11月23日支付了13752元。至此，李德明合共支付了房价款177247元。另外，李德明于1997年5月22日因认购涉案房屋向案外人广州平立房地产代理行有限公司支付了手续费1528元。1999年1月20日，李德明（乙方）与南矿实业公司（甲方）签订了一份《补充协议》，约定：由于迟延交楼，甲方同意从1998年4月开始每月补偿1000元给乙方直到入伙为止；甲方同意乙方暂停交供楼款，直到入伙后再继续供款。1999年7月5日，李德明（乙方）与南矿实业公司（甲方）签订了一份《协议书》，约定：甲方同意按原楼价的7.8折作为结算，即305595元ｘ7.8＝238364元。另查明，本案涉讼的银海花园位于南海区，土地使用权原登记权属人为南矿实业公司、置业公司。置业公司具有房地产开发经营权，南矿实业公司不具备房地产开发的资质。1997年4月28日，置业公司（甲方）与南矿实业公司（乙方）签订了《解除合同协议书》，约定银海花园项目的所有物业产权属于乙方所有，全部债权债务由乙方负责等。2000年7月23日，房产管理部门向南矿实业公司（产权人）核发了银海花园银晖、银映、银江阁住宅及车位的《商品房屋产权权属证明书》。该判决判令：一、南矿实业公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将办理竣工验收（合格）手续的涉案房屋交付予李德明使用。二、南矿实业公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助李德明办理涉案房屋的房地产权属登记手续。三、南矿实业公司应以131407元为本金从1998年4月1日起，以4584元为本金分别从1998年4月24日、1998年5月25日、1998年6月24日、1998年7月26日、1998年9月1日、1998年12月24日、1999年1月20日起，以13752元为本金从1998年11月23日起各至上列第一项实际履行之日止按中国人民银行同期一年期存款利率计付利息及按1000元／月的标准从1998年4月1日起至上列第一项实际履行之日止计付租金补贴予李德明，本项随上列第一项履行。四、李德明应支付购房余款61117元予南矿实业公司，该款项于上列第三项中等额抵扣等。南矿实业公司不服而提出上诉。2011年9月19日，广东省佛山市中级人民法院作出（2011）佛中法民一终字第1529号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，李德明向广东省佛山市南海区人民法院申请执行，该院以（2013）佛南法沥执字第1115号立案执行，目前该案仍在执行当中。（2）2002年，广州市鹤洞农村信用合作社经中国人民银行广州分行批复【广州银复［2002］626号文】同意并入广州市茶滘农村信用合作社。后广州市茶滘农村信用合作社于2008年7月经批准并入广州市农村信用合作联社芳村信用社。2009年5月25日，广州市工商行政管理局核准广州市农村信用合作联社芳村信用社更名为广州市农村信用合作联社荔湾信用社。2009年12月21日，广州市工商行政管理局再次核准广州市农村信用合作联社荔湾信用社改制更名为广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行，即本案申请执行人农商行荔湾支行。（3）第三人南矿实业公司向一审法院提交书面《情况说明》称：1997年5月22日，南矿实业公司与李德明签订《银海花园商品房买卖合同》，约定将涉案房屋按总价305595元出售给李德明。后李德明交付购房定金10000元，并依约分期支付购房款，直至1991年1月合计支付177247元。因南矿实业公司未如期交楼，双方于1999年1月20日签订补充协议，南矿实业公司同意李德明暂停支付月供款。1999年7月5日，双方又签订补充协议，约定涉案房屋价按七点八折结算，即总房款为238364元，李德明仍有61117元未支付。2010年至2012年期间，该公司曾多次以电话通知，寄送ＥＭＳ邮件及刊登报纸公告的形式，通知李德明来收楼及办理房产证。因该公司资不抵债，对于未缴齐房款的业主，无法协助开具全部房款金额的购房发票，故未能协助李德明办理房产证。至此，该公司尚未能协助李德明办理房屋过户手续。再查明，(1)根据李德明提供的佛山市海鹏物业管理有限公司收款收据反映：该公司于2017年5月15日收取李德明如下款项：电梯年审费(201408、201509、201611)、电梯维保费（201310-201705）、管理费(201303-201705)、垃圾费(201303-201705)、门禁监控费(201601)，合计6588.50元。(2)根据李德明提供的佛山市海鹏物业管理有限公司出具的《证明》反映，该公司兹证明：佛山市南海区黄岐银海花园是我公司负责管理的物业，该公司在受托管理该物业时该物业904房登记业主为李德明，因该物业被广州市中级人民法院查封，至今不能办理正式交楼手续。按照该公司的管理记录显示：自二〇一四年五月，该房屋陆续有业主安排的人员居住，并有简单装修，该公司从二〇一三年开始向该业主催缴物业管理费、公摊费及水电等费用，现己缴清。该公司根据档案可证明该房屋业主是李德明，该房屋己于二〇一四年实际使用，现该房屋正在内部装修，施工申请人是李德明。一审法院认为，本案为案外人提起的执行异议之诉，审查的重点是李德明对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，李德明于1997年5月22日与南矿实业公司签订《商品房买卖合同》，而本案查封涉案房屋的时间为2015年4月9日，应视为李德明在人民法院查封涉案房屋前已经签订合法有效的书面买卖合同；其次，按照(2011)南法民三初字第408号民事判决的第四判项，李德明应支付的购房余款61117元在南矿实业公司应支付李德明的利息及租金补贴中等额抵扣，两者抵扣后应视为李德明已支付全部价款；再次，目前未有证据证明李德明对涉案房屋未过户存在过错，应视为涉案房屋非因买受人自身原因未办理过户登记。但关于李德明是否已在人民法院查封之前合法占有该不动产的问题。一审法院认为，在一审法院异议审查中，李德明自认其一直没有办理收楼手续，在法院贴公告之后才安排员工在里面居住。现李德明在本案审理过程中向一审法院提供了佛山市海鹏物业管理有限公司出具的《证明》及收款收据，拟证明其在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。经审查，虽然佛山市海鹏物业管理有限公司出具的《证明》反映，该房屋已于2014年实际使用，该公司从二〇一三年开始向李德明催缴物业管理费、公摊费及水电等费用，现己缴清；佛山市海鹏物业管理有限公司出具的收款收据也显示该公司于2017年5月5日向李德明收取2013年至2017年5月的管理费等费用。但由于上述证据形成于本案异议审查后，且物业管理公司于2017年才一次性收取2013年起所欠的管理费等费用不符合常理。另该公司出具的《证明》也确认“因该物业被广州市中级人民法院查封，至今不能办理正式交楼手续”。上述证据不足以否定李德明在执行异议审查中关于未办理收楼手续及在法院贴公告之后安排员工在里面居住的自认，也不能证明李德明在人民法院查封前已合法占有涉案房屋。李德明要求排除执行的诉讼请求不符合上述司法解释的规定。至于李德明所述广东省佛山市两级法院生效判决已确认涉案房屋属其所有的理由，因上述判决仅判令南矿实业公司向李德明交付办理竣工验收（合格）手续的涉案房屋并协助李德明办理涉案房屋的房地产权属登记手续，并非确权判决，故对上述理由不予采信。一审判决：驳回李德明的诉讼请求。本案案件受理费5884元，由李德明负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：李德明对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据已生效的(2011)南法民三初字第408号民事判决，李德明于1997年5月22日与南矿实业公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，该时间早于涉案房屋被查封的2015年4月9日；李德明此前已支付大部分房款，剩余应支付的购房余款61117元在南矿实业公司应支付李德明的利息及租金补贴中等额抵扣，南矿实业公司应于该判决生效之日起三十日内协助李德明办理涉案房屋的房地产权属登记手续。该判决生效后，李德明向广东省佛山市南海区人民法院申请执行，目前该案仍在执行中，故一审认定李德明在人民法院查封涉案房屋前已签订了合法有效的书面买卖合同且已支付了全部价款、涉案房屋非因李德明自身的原因未办理过户登记并无不当。对于李德明是否在人民法院查封之前已合法占有该涉案房屋的问题。(2011)南法民三初字第408号民事判决及（2011）佛中法民一终字第1529号判决判令南矿实业公司向李德明交付办理竣工验收（合格）手续的涉案房屋并协助李德明办理涉案房屋的房地产权属登记手续，故该判决应为继续履行合同的判决，李德明上诉主张该判决为确权判决错误。(2011)南法民三初字第408号民事判决及（2011）佛中法民一终字第1529号判决作出后，李德明已取得占有涉案房屋的合法资格，但因南矿实业公司的原因尚未完成房屋产权登记及交付手续。涉案房屋的物业管理公司向法院出具的《证明》证实涉案房屋的登记业主为李德明，该物业管理公司从2013年始即向李德明催缴物业管理费、公摊费及水电等费用，涉案房屋自2014年5月开始即有业主安排的人员实际使用。目前李德明已缴交2013年至2017年5月的管理费、电梯年审费等费用，故可认定李德明在人民法院查封前已合法占有了该不动产。综上所述，李德明的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的情形，李德明的上诉请求成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民初134号民事判决。二、不得执行广东省佛山市南海区涉案房屋。一审案件受理费5884元、二审案件受理费5884元，均由广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行负担。一、二审案件受理费，李德明已预交，由广东省广州市中级人民法院向上诉人李德明退回一审案件受理费5884元。本院应向李德明退回二审案件受理费5884元。被上诉人广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行应向广东省广州市中级人民法院补缴一审案件受理费5884元，应向本院补缴二审案件受理费5884元。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  王 庆审判员  熊 忭二〇二〇年三月十二日书记员  邹健君