福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初51号 原告：郑梅，女，1982年10月17日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：彭思彬，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱良好，福建瑞权律师事务所律师。 被告：李雄，男，1984年1月21日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：林健雄，男，1978年3月16日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：林发，男，1988年1月8日出生，汉族，住福建省平潭县。 第三人：韩英，女，1970年9月27日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：赖凌珊，福建通亨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李积忠，福建通亨律师事务所律师。 原告郑梅与被告李雄、林健雄、林发、第三人韩英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月7日作出（2017）闽0128民初1372号民事判决后，原告郑梅不服，向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院于2018年11月30日作出（2018）闽01民终8699号民事裁定，以原判决认定基本事实不清为由撤销原判，发回本院重审。本院于2019年1月2日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑梅的委托诉讼代理人彭思彬、第三人韩英的委托诉讼代理人李积忠到庭参加诉讼，被告李雄、林健雄、林发经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑梅向本院提出诉讼请求：1.确认以郑梅名义与李雄签署的“套房转让合同”无效；2.李雄及韩英配合、协助把位于平潭县的房屋产权办理至郑梅名下；3.本案的诉讼费用李雄、林健雄、林发、韩英共同承担。事实和理由：郑梅与林健雄于2013年1月达成借款协议，郑梅以其名下位于平潭县的房屋作为抵押向林健雄借款650000元，借款期限为1年。借款时将房产证交给林健雄的朋友林发保管且授权林发可以卖掉此房产。2013年12月27日，在还款期限尚未届满且郑梅不知情的情况下，林健雄就授意林发以签订《套房转让合同》的方式，将涉案房产过户到林健雄的外甥李雄名下。2016年1月李雄在别人代理的情况下将涉案房产卖给了韩英。直到2017年3月份韩英起诉郑梅要求腾空涉案房屋，郑梅才知上述买卖涉案房产的事实。郑梅与李雄之间的所谓《套房转让合同》不是双方真实意思表示，且李雄、林健雄、林发与韩英之间存在恶意串通的情形，因此，上述《套房转让合同》应确认无效。 第三人韩英辩称，郑梅与李雄签订的第一份购房合同无效，明显不符合常理，韩英已尽到所有义务并且完全符合物权法第一百零六条规定，可以对抗郑梅诉请，请求驳回郑梅诉请。理由如下：1.原告郑梅当时无力偿还被告二林健雄的债务。虽然房屋买卖合同签订的时间是2013年12月7日，合同签订时间并不一定是实际过户时间，本案更有可能是因原告郑梅无力偿还债务，与林健雄协商，同意林健雄委托被告林发出售房屋以偿还原告郑梅所欠林健雄的债务，说明并不以合法形式掩盖非法目的；2.关于郑梅所述的流质契约，我方认为是错误理解，郑梅与林健雄虽然签订抵押协议，该份协议并没有约定将涉案房屋在借款到期后直接归林健雄所有，虽然签订抵押协议可以推断当事人意识表示，但是没有相应抵押手续，并不能得出所谓的流质契约的结论；3.关于韩英受让房屋，从本案证据来看，第三人韩英尽到了普通人的谨慎注意义务，从被告李雄处所受让的房屋应该受法律保护；4.鉴定所出具的鉴定报告与现有的涉案房屋周边的不动产价格以及同小区内相应的出售房屋的价款严重偏高，与实际交易情况不太符合，且评估报告有很多数据是错误的，虽然是鉴定人员到现场调查，但评估对象建成的时间上明显错误，直接影响到涉案房屋的评估价格，故对鉴定评估的价格不予认可。 被告李雄、林健雄、林发未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院将结合案件的具体情况予以综合分析认定事实如下： 2013年1月7日，郑梅作为借款人，林健雄作为出借人签订《借款人与出借人抵押协议》，约定：1、借款人2014年01月07日止归还本息，出借人应归还借款人与出借人签订所有借款文件（借据1份、房屋买卖合同3份、确认书3份、借款合同1份、房屋所有权证原件1份、公证书5份）；2、借款人2014年01月07日止无法归还本息，出借人有权执行所有合同（可以提前15天协商签订借款合同）；3、借款人应配合出借人在银行抵押签字，出借人在银行债务与借款人无关。同日，郑梅收取借款并出具1张借据，内容载明：本人因急需向林健雄暂借人民币84.5万元。为期12个月（从2013年1月7日至2014年1月6日止），并将位于平潭县作为抵押物，逾期未能还清本息，每月愿支付违约金21125元或将抵押物处理偿还。另附《还款计划》，2013年1月7日至2013年12月7日每月还款16250元，2014年1月7日还款650000元。2013年1月7日至4月7日郑梅偿还4个月利息，每月16250元，并由林发在还款计划上备注已收。 2013年1月8日，郑梅在平潭县公证处办理（2013）闽岚证内经字第0015号公证书，对郑梅作为委托人将平潭县潭城镇万宝路北侧凯源花园1-A-1幢301号房产的所有权转让事项委托林发为受托人出具的委托书进行公证，委托书载明：一、代为办理上述房产的申请还款手续，抵押注销受理手续，解押还款手续及领取上述房产抵押注销受理单、保单结清证明，打印余额证明，领取注销完结后的产权证等相关材料；二、代上述房产解押后，代为办理上述房产产权出售转让、交易过户、领取交易税单、网上签约、缴纳等相关事宜；三、代为签订上述房产的买卖合同；四、代为办理上述房产的《国有土地使用证》过户等相关手续；五、代为签订与出售上述房产相关的资金监管协议、有权向银行办理相关的资金监管协议；六、代为协助买方办理上述房产的公积金或银行商业按揭贷款手续、签订银行贷款合同，开卡、银行款项（包括二手房首付款等款项）冻结、解冻及划转手续；七、代为办理上述房产的水、电、管道煤气、有限电视（数字电视)、物业、公共维修基金等相关配套设施过户手续；八、代为办理上述房产相关资料的调档查册、登报申明及退补件等相关手续;九、代为办理上述房产户口查询、落实、迁移等相关手续；十、代为办理上述房产出售过程中的其他相关事宜。受托人在此范围内所签署的有关文件及应承担相应的法律责任，委托人均予以承认。受托人没有转委托权。委托期限：直至上述事项办结为止。 2013年12月27日，林发以甲方郑梅的名义与李雄为乙方签订一份《套房转让合同》，将涉案房产转让李雄。并由林发作为受托人向房地产交易中心申请办理房产过户手续，李雄取得岚房产权证Ｌ字第××号房产证。 2014年6月16日、9月13日，韩英转账支付李海燕、李厚海夫妇借款30万元、80万元。韩英于2015年10月23日提起诉讼，本院于2015年12月16日作出（2015）岚民初字第3008号民事判决，判令李海燕、李厚海偿还韩英借款本金110万元及按月利率1.8%计算的相应利息。此后，李厚海得到李雄的公证授权委托，并于2016年1月7日与韩英签订一份《套房转让合同》，将李雄名下的涉案房屋以65万元转让韩英，韩英取得2016年1月19日所颁发岚房权证Ｌ字第××号房屋所有权证。 本案发回重审期间，郑梅申请对诉争房屋的市场价值进行评估，本院委托福建财经房地产估价有限公司对涉案房屋于2016年1月7日的市场价值进行评估，福建财经房地产估价有限公司于2019年9月20日出具闽财经评报字【2019】A1919175号估价报告，认定房屋于2016年1月7日的市场价值为1154000元，单价约为每平方米7060元。 本院认为，本案争议的主要焦点：第一、关于以郑梅名义与李雄之间签订的“套房转让合同”的效力问题。郑梅向林健雄借款同时以公证委托形式将房屋处置权交由林健雄指定的林发进行处置。2013年12月27日，在还款期限尚未届满且双方未进行结算的情况下，林健雄就授意林发以签订《套房转让合同》方式，本案第一手买卖是从郑梅名下转移给李雄，第二手买卖是时过二年李雄转移给韩英，由此引发了涉案房屋两案的连环买卖。李雄到庭接受询问时，明确表示其与郑梅之间并不存在真正的房屋买卖关系更不存在民间借贷关系。但实际上涉案第一手房屋买卖是以房抵债，该份合同显然不是双方真实意思表示，其实质就是出借人与借款人在借款期限履行期届满前约定到期不能归还借款时，房产权利变相转移给出借人或出借人授意的相关人员，违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。本案林发以郑梅的名义与李雄签订《套房转让合同》，将郑梅的房产转移至李雄名下，显然，这是以签订房屋买卖合同的合法形式掩盖将涉案房产即抵押财产直接抵债的非法目的，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……”，因此，以郑梅的名义与李雄签订《套房转让合同》应认定无效。第二、韩英取的案涉房屋是否构成善意取得。根据《物权法》第一百零六条规定，不动产善意取得需满足三个要件：受让人受让不动产时施善意的；以合理的价款转让；转让的不动产已经登记。首先，在郑梅仍占用该房屋的情况下，韩英没有尽到一般购房人需要注意的义务，未到案涉房产进行现场查看，自始至终不知晓郑梅居住在诉争房屋显然不符合常理；其次，诉争房产登记在李雄名下，但韩英只对李厚海夫妇享有债权，并不针对李雄享有的债权，李厚海不是诉争房屋权利人，其仅是李雄委托授权人；第三，韩英与李雄之间的交易并非一般意义上的购房行为，系用案涉房产抵偿李厚海债务的行为，据韩英陈述，李厚海将案涉房产以65万元的价格抵偿其对韩英的等额债务而非全部债务。本案中，案涉房屋经委托评估于2016年1月7日市场价值为115万元，而李厚海将案涉房产以65万元的价格抵偿其对韩英的等额债务，明显是不合理的低价。综上，韩英受让案涉房产的行为不符合不动产善意取得的要件，依法不能产生取得产权的法律效果。据此，韩英主张善意取得案涉房产的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、以郑梅名义与李雄于2013年12月27日就坐落于福建省平潭县产签订的《套房转让合同》无效； 二、韩英应于本判决生效之日起三十日内配合、协助将坐落于平潭县的房屋产权办理至郑梅名下。 三、驳回郑梅的其他诉讼请求。 案件受理费10300元，评估费4300元，均由韩英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林建庆 人民陪审员  陈 云 人民陪审员  林明平 二〇二〇年三月二十日 书 记 员  施丽蓉