江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏08执异7号案外人:淮安市淮阴区营东菜场,统一社会信用代码913208046770382389，住所地淮安市淮阴区。投资人：姜玉福，该菜场负责人。委托诉讼代理人：倪秋叶，男，该菜场员工。申请执行人：江苏淮安农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913208005884978380，住所地淮安市。法定代表人：徐建强，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈勇，男，该公司法务经理。委托诉讼代理人：宋鸣，男，该公司客户经理。被执行人：张少华，男，1956年3月1日出生，汉族，淮安市华钢房地产开发有限公司董事长，住淮安市清江浦区。被执行人：姜玉芬，女，1958年9月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：淮安市清河个体私营经济担保有限公司，住所地淮安市清河新区。法定代表人：黄锡权，该公司总经理。被执行人：淮安市华钢房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320804782076180Y，住所地淮安市淮阴区。法定代表人：张少华，该公司董事长。本院在执行江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下简称淮安农商行）与张少华、姜玉芬、淮安市清河个体私营经济担保有限公司（以下简称个体私营担保公司）、淮安市华钢房地产开发有限公司（以下简称华钢公司）金融借款纠纷一案中，于2020年2月19日发布《拍卖公告》，拍卖华钢公司位于淮安市淮阴区北京东路58号（营东菜场综合楼）房地产，案外人淮安市淮阴区营东菜场（以下至裁定主文前简称营东菜场）提出异议。本院于2020年3月11日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人营东菜场提出异议称：变更贵院2020年2月19日《关于淮安市淮阴区北京东路58号房地产（营东菜场综合楼）的拍卖公告》，将“水产柜台号377至410号共计34节面积为300㎡”房屋排除在转租财产及本次拍卖范围之外，裁决不得对该财产进行拍卖。事实和理由：2020年2月19日，贵院在淘宝网司法拍卖栏发布《关于淮安市淮阴区北京东路58号房地产（营东菜场综合楼）的拍卖公告》，将对华钢公司所有的营东菜场综合楼120室、121室、122室、123室、126室、127室、128室、129室、130室、131室、132室、137室、138室、139室、140室、141室、142室等房地产进行拍卖，其中128室房屋的抵押权人为淮安亿宁企业资产管理有限公司，其余房屋的抵押权人为淮安农商行。《拍卖公告》有下列内容：“（3）转租情形。①营东菜场与姬保霞的租赁情形。2013年8月10日的租赁合同：出租人（甲方）营东菜场，承租人（乙方）姬保霞；租赁物北京东路58号120-123、126-132、137-140、另水产柜台号377至410号共计34节面积为300㎡，合计2428.48㎡（以上不含公共走道）。”异议人认为，该表述内容是错误的，应将“水产柜台号377至410号共计34节面积为300㎡”房屋排除在转租财产及拍卖财产之外。理由如下：1.该财产不属于被执行人华钢公司所有，也不在该公司出租给异议人的财产范围之内。根据华钢公司与异议人所签订的协议、租赁合同及补充协议，华钢公司出租给异议人的房产是营东菜场综合楼-1-6楼，而水产柜台位于营东菜场综合楼南侧另建的大棚内，与综合楼之间有一公共通道相隔，不在综合楼之内。2.该财产系异议人自己出资建造，属于异议人所有，由异议人直接出租给姬保霞，而非异议人“转租”给姬保霞。3.该财产也不在抵押物的范围之内。综上，贵院拍卖公告对上述财产表述不当，一并对该财产进行拍卖损害了异议人的合法权益，现提出异议，请予支持。申请执行人淮安农商行答辩称：请求法院依法驳回营东菜场的异议请求。事实和理由：1.异议人没有优先购买权，异议人的租赁期限截止2019年12月31日，异议人租赁合同期限已满，没有优先购买权，该事实由江苏省高级人民法院（2018）苏执复84号执行裁定予以确认。2.附属物必须整体拍卖，法院的拍卖行为符合物权法规定和人民法院执行细则的要求。被执行人华钢公司述称：1.水产柜台系营东菜场出资所建，产权属营东菜场所有。2.水产柜台不在营东菜场综合楼范围之内，也不在租赁合同约定的租赁范围之内。3.水产柜台不属抵押物，债权人无权对其行使优先受偿权。综上，答辩人对营东菜场提出的执行异议主张不表异议。本院查明，淮安农商行与张少华、姜玉芬、个体私营担保公司、华钢公司金融借款纠纷一案，本院于2013年12月18日作出（2013）淮中商初字第0243号民事判决：一、张少华于本判决生效之日起十日内偿还淮安农商行借款本金人民币935万元及利息（以人民币935万元为基数自2013年10月21日起按照年利率8.4%计算至本判决确定的给付之日）；淮安农商行有权对华钢公司坐落于淮安市淮阴区北京东路58号房产折价或拍卖、变卖所得价款就该笔935万元借款本息在人民币935万元范围内优先受偿；二、张少华于本判决生效之日起十日内偿还原告淮安农商行借款本金人民币130万元及利息（以人民币130万元为基数自2013年10月21日起按照年利率8.4%计算至本判决确定的给付之日）；淮安农商行有权对华钢公司坐落于淮安市淮阴区北京东路58号房产折价或拍卖、变卖所得价款就该笔130万元借款本息在人民币189万元范围内优先受偿；三、张少华于本判决生效之日起十日内偿还淮安农商行借款本金人民币150万元及利息（以人民币150万元为基数自2013年10月21日起按照年利率8.4%计算至本判决确定的给付之日）；淮安农商行有权对张少华、姜玉芬坐落于淮安市富豪花园A22号楼3室房地产折价或拍卖、变卖所得价款就该笔150万元借款本息在人民币226万元范围内优先受偿；四、张少华于本判决生效之日起十日内偿还淮安农商行借款本金人民币400万元及利息（以人民币400万元为基数自2013年10月21日起按照年利率9.6%计算至本判决确定的给付之日）；个体私营担保公司对上述人民币400万元的借款本金及利息承担连带保证责任；五、张少华于本判决生效后十日内支付给淮安农商行律师费人民币99575元。案件受理费119865元，保全费5000元，合计124865元，由被告张少华负担。华钢公司不服上述判决，向江苏省高级人民法院提起上诉，该院于2014年4月21日作出（2014）苏商终字第0159号民事裁定书，裁定本案按华钢公司自动撤回上诉处理。该判决生效后，因各义务人未按判决确定的期限履行义务，淮安农商行申请强制执行，本院于2014年6月24日立案执行，执行案号为（2014）淮中执字第0224号。后本院从个体私营担保公司银行账户共扣划存款4448914元，已拨付申请执行人444万元。2015年8月21日，本院裁定终结该案本次执行程序。2018年12月3日，本院立案恢复执行，执行案号为（2018）苏08执恢78号。同年12月19日，本院向淮安市淮阴区不动产登记中心送达（2014）淮中执字第0224号执行裁定书和协助执行通知书，续查封华钢公司位于淮安市淮阴区北京东路58号（营东菜场综合楼）不动产，所封房屋的不动产权证号分别为200801661、20081662、200801665、200912187号。2020年2月14日，本院作出（2018）苏08执恢78号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人华钢公司位于淮安市淮阴区北京东路58号（营东菜场综合楼）负101室、120室、121室、122室、123室、126室、127室、129室、130室、131室、132室、137室、138室、139室、140室、141室、142室房地产。2020年2月19日，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台发布《拍卖公告》，定于2020年3月22日10时至3月23日10时拍卖华钢公司位于淮阴区北京东路58号下列房地产：1.营东菜场综合楼201室；2.营东菜场综合楼120室、121室、122室、123室、126室、127室、128室、129室、130室、131室、132室、137室、138室、139室、140室、141室、142室；3.营东菜场综合楼负101室。拍卖方式为：淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼201室、120室、121室、122室、123室、126室、127室、128室、129室、130室、131室、132室、137室、138室、139室、140室、142室共计17套房地产，整体拍卖，不做分割；141室和负101室单独拍卖。《拍卖公告》第五条标题为“特别提醒”，其中第（三）项标题为“房屋租赁和使用情形”，该项中包括以下内容：“（3）转租情形。①营东菜场与姬保霞的租赁情形。2013年8月10日的租赁合同：出租人（甲方）营东菜场，承租人（乙方）姬保霞；租赁物北京东路58号120-123、126-132、137-140、另水产柜台号377至410号共计34节面积为300㎡，合计2428.48㎡（以上不含公共走道）。”后营东菜场提出执行异议。本院认为，本案争议焦点为：案外人营东菜场的执行异议是否符合异议案件的受理条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定：“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。”根据上述规定精神，案外人只能对人民法院的执行标的提出异议。本案中，本院于2020年2月19日发布拍卖被执行人华钢公司所有的淮安市淮阴区北京东路58号（营东菜场综合楼）房地产的公告，案外人对本院执行范围以外的水产柜台号377至410号面积为300平方米的房屋提出异议，要求裁决不得对该财产进行拍卖，该异议不符合案外人异议的受理条件。另外，本院《拍卖公告》在表述营东菜场与姬保霞租赁情形时虽然在小标题上使用了“转租”二字，但本院拍卖公告只是引用营东菜场与姬保霞租赁合同内容，该合同载明的租赁标的物既有华钢公司出租给营东菜场的房屋，也有水产柜台号377至410号共计34节面积为300平方米房屋。鉴于本院并未拍卖上述300平方米的房屋，本院拍卖公告在表述该房屋时将其包含在转租房屋之内，该表述与本院拍卖标的没有关联性，故案外人对拍卖公告的上述内容提出异议亦不属本异议案审查的范围，本院不予理涉。综上所述，案外人营东菜场所提异议不符合案外人异议的受理条件，应裁定不予受理；已受理的，应裁定驳回异议申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一、三项规定，裁定如下：驳回淮安市淮阴区营东菜场的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长  董国华审判员  刘群英审判员  刘玉娟二〇二〇年三月二十五日书记员  程 莹