福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初3925号 原告:陈明玉，女，1954年5月13日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人林顺全。 被告：张守堂，男，1974年9月11日出生，汉族，住山东省泗水县。 委托诉讼代理人：吴伟，浙江瓯盟律师事务所律师。 被告：唐霞，女，1979年6月8日出生，汉族，住山东省泗水县。 被告：何**生，男，1968年3月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告陈明玉与被告张守堂、唐霞、何**生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈明玉及其诉讼代理人林顺全，被告张守堂的诉讼代理人吴伟到庭参加诉讼，被告唐霞经本院传票传唤，被告何**生经公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈明玉向本院提出诉讼请求：1.判令张守堂、唐霞、何**生共同返还陈明玉购房款60万元及相应利息（自起诉之日起按年利率6%计至款项还清之日止）；2.诉讼费用由张守堂、唐霞、何**生共同负担。事实和理由：2011年10月24日，张守堂、唐霞将共同购买的位于平潭县××庄××号××幢××单元××号××商品房（以下简称案涉房屋）委托给何**生出售，并于同年11月1日在山东省泗水县公证处办理了公证书。2012年12月22日，何**生代表张守堂与陈明玉签订了《商品房买卖合同》（以下简称案涉合同），约定案涉房屋转让总价为739115元，该款分三期支付，第一期款5万元于2012年12月23日支付，第二期款25万元于2013年1月23日支付，第三期款339115元于2013年5月23日支付，预留10万元作为卖方协助办理过户手续的押金，待案涉房屋过户手续办妥后支付。合同签订后，陈明玉依约支付前两期款项30万元，并催促被告方尽快办理房屋所有权证，以便第三期付款时间到期后即可办理过户手续，但被告方迟迟无法办理案涉房屋的产权证书。嗣后，何**生向陈明玉出具一张字据，同意第三期款可待案涉房屋房产证移户时付清。此后，被告方再未与陈明玉联系。2019年1月份，被告方在陈明玉不知情的情况下，将案涉房屋出卖给案外人潘小霞，构成严重违约，应双倍赔偿陈明玉所交款项。 张守堂辩称，1.陈明玉主张其在本案起诉时才知晓何**生将案涉房屋出售，并非事实，本案系陈明玉第二次起诉，其在第一次诉讼中就陈述要将案涉房屋出卖给第三人，但是没有卖出去，之后，因被告认为房价会跌，所以出售了案涉房屋，陈明玉对此知情；2.协议中明确约定陈明玉支付购房款后，再办理过户手续，但张守堂并未收到陈明玉支付的购房款；3.经过核实，陈明玉提交的延期付款字据实际上是何**生在一张白纸上签字后，陈明玉再将内容打印上去形成的，并非何**生的真实意思表示，此外，协议书的签订时间在字据产生之后，而协议书的内容却是按案涉合同的内容签订的，与延期付款的字据相互矛盾，故延期付款的字据不能证明陈明玉逾期付款的合理性，其未按合同约定支付购房款，系违约在先，应承担违约责任。 唐霞、何**生未作答辩。 陈明玉围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐霞、何**生经合法传唤未到庭，视为放弃举证和到庭质证的诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院将结合案件具体情况予以综合分析。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张守堂与唐霞系夫妻关系。2011年10月24日，张守堂、唐霞向何**生出具委托书，委托何**生代为办理出售案涉房屋的相关事宜，并将该委托书在山东省泗水县公证处进行了公证。2012年12月22日，何**生代张守堂、唐霞与陈明玉共同签订案涉合同，其主要内容约定：1.张守堂、唐霞将案涉房屋以739115元的价格出售给陈明玉，其中第一期款5万元于2012年12月23日支付，第二期款25万元于2013年1月23日支付，第三期款339115元于2013年5月23日支付，陈明玉可以从购房款中暂押10万元作为卖方协助其办理所有权过户手续的押金，待卖方协助其办妥移户签字后，再行支付；2.若陈明玉违约，其支付的款项均归卖方所有，若卖方违约，应双倍赔偿陈明玉所支付的款项，否则房产权归陈明玉所有。合同签订后，陈明玉依约支付第一期和第二期购房款共计30万元。嗣后，何**生向陈明玉出具一份字据，其内容载明：“本人同意陈明玉购买的（平潭县中海华侨城XXX号XXX房第三批2013年5月23日购房款）待本房产证移户时付清。”2013年6月8日，陈明玉、何**生共同签订一份协议书，其主要内容载明：陈明玉已支付案涉房屋的购房款30万元，若何**生在2013年6月15日前将30万元返还给陈明玉，则案涉合同作废，若何**生未在上述期限内返还30万元款项，则案涉合同有效。嗣后，张守堂将案涉房屋出卖给案外人潘小霞，并于2019年1月9日将该房屋过户至潘小霞名下。 本院认为，何**生代张守堂、唐霞与陈明玉签订的案涉合同是各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，张守堂认为案涉合同系陈明玉与何**生恶意串通，损害张守堂、唐霞的合法权益，应属无效合同，该主张缺乏证据佐证，本院不予支持。因此，案涉合同合法有效，各方均应按合同的约定履行各自义务。本案中，在陈明玉依约支付前两期购房款，且何**生出具字据同意陈明玉待案涉房屋的过户手续办妥后，再行支付第三期购房款的情况下，陈明玉已履行了自己的义务，张守堂、唐霞应依合同约定，将案涉房屋过户至陈明玉名下。但张守堂、唐霞未经陈明玉同意，擅自将案涉房屋出卖给案外人潘小霞，并为其办理了过户手续，导致案涉合同无法继续履行，已构成违约，应承担相应的违约责任。张守堂抗辩称延期付款的字据，系陈明玉在一张何**生事先署名的空白纸上打印所得，并非何**生的真实意思表示，且该字据与陈明玉与何**生之后签订的协议书相互矛盾，不能证明陈明玉逾期付款的合理性，但未提交相应证据佐证，且何**生作为完全民事行为能力人，应当知晓在字据上签字的法律效力，故张守堂的抗辩主张，缺乏依据，不予采信。对于张守堂、唐霞应承担的违约责任的问题，陈明玉主张张守堂、唐霞双倍返还其支付的购房款共计60万元，符合合同约定，予以支持。张守堂认为陈明玉主张的违约金过高，但未提供证据予以佐证，不予采纳。因上述款项足以弥补陈明玉的损失，故对陈明玉的其他利息请求，不再予以支持。对于陈明玉主张何**生与张守堂、唐霞承担共同还款责任的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，何**生系张守堂、唐霞的代理人，其代理行为所产生的法律后果应由张守堂、唐霞承担，故陈明玉要求何**生承担还款责任，于法无据，不予支持。何**生经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、张守堂、唐霞应在本判决生效之日起十日内返还陈明玉款项60万元； 二、驳回陈明玉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，由张守堂、唐霞共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  杨航光 人民陪审员  吴丽玲 人民陪审员  任文莹 二〇二〇年三月二十三日 法官 助理  潘 欣 书 记 员  丁炎珠