中华人民共和国广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0785民初3028号原告：冯长泽，男，汉族，1968年1月18日出生，现住恩平市×××××××××××××××××。原告：岑念婷，女，汉族，1967年8月24日出生，现住恩平市×××××××××××××××××。两原告的共同委托诉讼代理人：吴炳健，广东协诚律师事务所律师。被告：吴月玲，女，汉族，1967年12月27日出生，住恩平市×××××××××。委托诉讼代理人：张桐枫，广东金硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：李环宇，广东祥兴律师事务所律师。第三人：冯长强，男，汉族，1962年1月13日出生，现旅居美国（美国地址：SANTACRUZCA95062U.S.A）。第三人：曹雪萍，女，汉族，1964年9月29日出生，现住恩平市×××××××××××××××××××。原告冯长泽、岑念婷与被告吴月玲，第三人冯长强、曹雪萍执行异议之诉一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯长泽、岑念婷及其共同委托诉讼代理人吴炳健，被告吴月玲的委托诉讼代理人李环宇，第三人曹雪萍到庭参加诉讼。被告冯长强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯长泽、岑念婷向本院提出诉讼请求：1、停止对恩城镇新滩路房屋房屋的执行措施（解除查封并终止拍卖）；2、确认恩城镇新滩路房屋房屋属原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月23日，恩平市人民法院对吴月玲与冯长强、曹雪萍民间借贷纠纷一案作出（2018）粤0785民初193号《民事判决书》，判决：一、冯长强应在本判决书生效之日起十日内偿还借款本金150000元及利息（自2017年12月4日起至本判决确定的款项清偿日止，以借款本金150000元为基数按年利率6%计付）给吴月玲；二、驳回吴月玲的其他诉讼请求。上述民事判决发生法律效力后，因冯长强未履行支付义务，根据吴月玲申请，恩平市人民法院以（2019）粤0785执307号案立案执行，在执行过程中冻结了冯长强的银行账户、查封了登记在冯长强与曹雪萍名下位于恩城镇新滩路房屋房屋（以下简称涉案房屋），并于2019年8月29日裁定拍卖涉案房屋。2019年9月17日，原告因不服恩平市人民法院查封、拍卖涉案房屋提出执行异议，恩平市人民法院于2019年11月15日作出（2019）粤0785执异35号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告认为，涉案房屋是冯长强和曹雪萍于2002年11月26日通过向银行按揭贷款94000元的方式购买，原告于2006年12月21日以一次性支付60000元和负责清偿冯长强和曹雪萍涉案房屋余下银行贷款为对价，购买了涉案房屋，并约定原告清偿涉案房屋余下银行贷款后办理房屋过户登记手续。原告于2006年12月21日已实际入住涉案房屋，涉案房屋银行贷款原告也已于2019年5月29日清偿完毕，但由于涉案房屋所在的恩平市×××××土地使用权登记在恩平市供销房地产开发总公司，而该公司因债务原因令恩平市×××××土地使用权处于查封、抵押的状态，因此涉案房屋至今无法正常办理房屋过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，涉案房屋实际的所有权人是原告，涉案房屋未办理过户登记原因不在原告，法院依法不能对涉案房屋实施查封措施，更不能拍卖处置涉案房屋。综上所述，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定向法院提起诉讼，请依法判决。被告吴月玲辩称，一、恩平法院作出的（2019）粤0785执异35号执行裁定正确；二、两原告主张其从2006年购买本案的涉案房屋，并已支付了全部购房款缺乏事实依据和法律依据；三、被告认为两原告为冯长强偿还贷款的主张存在以下两方面问题：1、两原告没有证据证明其一直为冯长强偿还贷款，其提供的授权书没有签署时间，授权书出具的时间无法得到确认，被告有合理理由怀疑两原告以及冯长强、曹雪萍为了逃避债务，和本次的执行而提前一次性偿还银行的贷款，涉案房产的贷款是到2024年到期，而本次执行案件在2019年3月已立案，两原告与冯长强、曹雪萍在得知此情况后，才实行提前还款。本案提前还款不符合常规操作，印证两原告及第三人主观上具有阻碍本次执行的恶意，被告提请法庭注意，除了考虑两原告是否支付价款之外，还需考虑两原告支付的价款是否具有持续性，提前还款在本案的时间节点及两原告是否善意的问题。3、不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力，这种对不动产物权的公示目的是在于让第三人知悉，该不动产物权的权属和变动明晰，不动产物权才能保障公民的财产权利，保护市场交易的安全，两原告和冯长强、曹雪萍在本案存在恶意逃避债务的行为，不应当因为该等行为而无视物权登记效力的有关规定。第三人冯长强述称，其于2006年12月21日以60000元将恩城新滩街8号新丰花园三幢501房（未供完房贷）卖给冯长泽，买房后，冯长泽继续按冯长强原账户自己负责按供房贷，当时写有一份简单卖房契约。第三人曹雪萍述称，房屋已经于2006年卖给冯长泽、岑念婷，冯长泽和岑念婷已经在案涉房屋居住，对两原告的起诉没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院予以确认并在卷佐证。对本案的事实，本院认定如下：2002年10月30日，第三人冯长强与恩平市供销房地产开发总公司签订《商品房买卖合同》一份，约定其向恩平市供销房地产开发总公司购买位于恩城镇新滩路房屋。2002年11月26日，第三人冯长强、曹雪萍与中国银行恩平支行签订《购房抵押贷款合同》一份，约定中国银行恩平支行向冯长强、曹雪萍发放贷款94000元用于购买恩城镇新滩路房屋房产，贷款期限为20年，冯长强、曹雪萍则以该房屋作为借款的抵押物。此外，上述贷款是通过冯长强名下的账户还款。原告冯长泽与岑念婷为夫妻关系。2006年12月21日，原告冯长泽、岑念婷与第三人冯长强、曹雪萍签订《卖房契约》一份，约定：“冯长强将新滩街8号新丰花园三幢501房卖给冯长泽、岑念婷，购房后供楼由冯长泽、岑念婷负责，供完楼后再过户，过户费由冯长强负责。特立此据为证。购房人：冯长泽、岑念婷（均签名和摁捺指模），卖房人：冯长强、曹雪萍（均签名和摁捺指模），见证人：吴裕赞（签名和摁捺指模）”。庭审中，原告冯长泽、岑念婷称签订该契约的当天支付了60000元给第三人冯长强。第三人曹雪萍对此予以确认。之后，根据原告冯长泽、岑念婷提供的《中国银行交易流水明细清单》、《中国银行存款凭条》、《个人业务交易单》等显示其一直存款至冯长强的房屋按揭还款的账户。2019年5月22日，中国银行股份有限公司江门恩平支行邮寄《催收书》至恩城镇新滩路房屋告知该房屋供楼按揭贷款欠款，要求清偿欠款。原告冯长泽遂前往该银行了解情况才知道供楼按揭的账户已经被法院冻结而无法扣款，其遂与该银行协商，并于2019年5月委托该银行从其银行账户划款以支付冯长强拖欠的贷款逾期本息及贷款剩余本息。案涉房屋的贷款本息于2019年5月29日由冯长泽一次性还清。中国银行股份有限公司江门支行遂解除案涉房屋的抵押。恩平市××××办事处东门社区居民委员会及新丰花园3座的住户均证明原告冯长泽自2006年12月21日入住案涉房屋至今。期间，冯长泽作为该房屋的户主交纳了居住在该房屋期间的水电费、有线电视费。吴月玲与冯长强、曹雪萍民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月23日作出（2018）粤0785民初193号民事判决书，判决：一、冯长强应在本判决书生效之日起十日内偿还借款本金150000元及利息（自2017年12月4日起至本判决确定的款项清偿之日止，以借款本金150000元为基数按年利率6%计付）给吴月玲。二、驳回吴月玲的其他诉讼请求。判决书发生法律效力后，因冯长强未履行还款义务，吴月玲向本院申请执行，本院于2019年8月29日作出（2019）粤0785执307号之四执行裁定书，裁定：对冯长强与曹雪萍名下共同共有位于恩城镇新滩路房屋房屋（产权证号：C0×、C0×；不动产单元号：03××；房屋建筑面积：112.01平方米，房屋套内面积99.96平方米）进行查封，查封期限为三年；同日，作出（2019）粤0785执307号之五执行裁定书，裁定拍卖冯长强与案外人曹雪萍名下的上述房屋。冯长泽、岑念婷于2019年10月向本院提出书面异议请求解除对恩城镇新滩路房屋房屋的查封措施，并终止对该房屋的拍卖程序。同年11月15日，本院作出（2019）粤0785执异35号执行裁定书，裁定驳回案外人冯长泽、岑念婷的异议请求。冯长泽、岑念婷不服该裁定书，遂提起本案诉讼，并提出前述诉讼请求。另，案涉房屋现登记在冯长强、曹雪萍名下，为两人共同共有【房地产权证号：粤房地证字第C××号、C0××号】，但案涉房屋的土地权属人为恩平县供销合作社储运公司，证号：（恩城）00××号，于1994年5月10日抵押给恩平农行营业部，抵押号：×号。本院认为，本案属执行异议之诉。本案的争议焦点为：冯长泽、岑念婷就案涉房屋是否享有足以阻却强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，冯长泽、岑念婷关于停止执行涉案房屋的诉请能否得到支持，应予考量本案情形是否符合前述法律规定。首先，关于合同签订情况。案涉房屋是于2019年8月29日被查封；而冯长泽、岑念婷与冯长强、曹雪萍已于2006年12月21日签订《卖房契约》，该合同系其双方真实意思表示，该合同中的房屋虽未办理产权转移登记，但不影响合同效力，且不存在合同无效的情形，本院予以采信。据此，本院认为，冯长泽、岑念婷与冯长强、曹雪萍于涉案房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于购房款支付情况。依前述查明事实，冯长泽、岑念婷与曹雪萍确认签订《卖房契约》时已经支付了60000元给冯长强，对于余款双方约定购房后的供楼款由冯长泽、岑念婷负责偿还，冯长泽、岑念婷于本案中已提交《中国银行交易流水明细清单》、《中国银行存款凭条》、《个人业务交易单》等证明其一直代冯长强偿还供楼按揭款，并于2019年5月29日清偿供楼按揭款，本案现有证据足以证明冯长泽、岑念婷在涉案房屋被查封之前已依约足额支付购房款。吴月玲关于两原告及第三人主观上具有阻碍本次执行的恶意而提前还清供楼按揭款的主张没有事实依据，本院不予采信。再次，关于案涉房屋的占有情况。依前述查明事实，冯长泽、岑念婷于2006年12月已经入住该房屋并居住至今。据此，本院认为，冯长泽、岑念婷在涉案房屋被查封之前已合法占有房屋。最后，关于过户登记情况。冯长泽、岑念婷与冯长强、曹雪萍签订《卖房契约》时，涉案房屋所在的土地就已经处于抵押状态，且至今未解押，即使冯长泽、岑念婷已经付清供房按揭款，案涉房屋依然无法办理过户手续，故本院认为，涉案房屋非因冯长泽、岑念婷自身原因未办理过户登记。综上所述，本院认为，本案情形符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，冯长泽、岑念婷诉请停止执行涉案房屋，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，因此，案外人执行异议之诉应围绕当事人提出的执行异议能否阻却执行进行审查，如果案外人同时提出确认权利的诉讼请求可以一并作出处理。根据物权法规定，我国确立不动产物权变动的原因行为和结果行为相区分的原则，不动产物权的设立、转让须经依法登记才发生效力，买卖行为只是确立所有权转移的请求权的原因，冯长泽、岑念婷不能基于房屋买卖的原因行为而直接取得房屋的产权，该物权能否取得，还要依赖合同相对方可能存在的抗辩事由、义务履行情况以及对不动产产权登记机构的登记要求等因素，故冯长泽、岑念婷直接请求确认讼争房屋归其所有，于法无据，本院予以驳回。被告冯长强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对恩平市×××××××××××××××××××屋的执行，（2019）粤0785执异35号执行异议裁定于本判决生效时自动失效；二、驳回原告冯长泽、岑念婷的其他诉讼请求。本案受理费5800元（原告冯长泽、岑念婷已预交），由原告冯长泽、岑念婷负担。如不服本判决，原告冯长泽、岑念婷，被告吴月玲，第三人曹雪萍可在判决书送达之日起十五日内，第三人冯长强可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  吴丽冰审 判 员  陈婷婷人民陪审员  黄慧源二〇二〇年三月二十七日法官 助理  朱明亮书 记 员  吴洁莹