吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初7371号 原告：赵明哲，男，朝鲜族，现住：延吉河畔小区。 委托诉讼代理人：崔晔，吉林平岗律师事务所律师。 被告：朴燕，女，朝鲜族，现住：敦化市胜利街。 委托诉讼代理人：朴永春，天津高丽律师事务所律师。 被告：延边天通食品有限公司，住所：延吉市依兰镇龙渊五队。 法定代表人：任贞玉，该公司经理。 委托诉讼代理人：韩圣兰，吉林延大律师事务所律师。 被告：任贞玉，女，朝鲜族，延边天通食品有限公司总经理，现住：延吉市北山街。 委托诉讼代理人：韩圣兰，吉林延大律师事务所律师。 被告：延边礅煌环艺有限公司，住所：延吉市长白东路清新南街。 法定代表人：宋永学，该公司总经理。 第三人：延边广隆房地产开发有限公司，住所：延吉市局子街。 法定代表人：王爱国，该公司经理。 第三人：申凤学，女，朝鲜族，现住：延吉市新兴街。 委托诉讼代理人：金香花，吉林鑫州律师事务所律师。 原告赵明哲诉被告朴燕、延边天通食品有限公司（以下简称天通公司）、任贞玉、延边礅煌环艺有限公司（以下简称礅煌公司），第三人延边广隆房地产开发有限公司（以下简称广隆公司）、申凤学案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵明哲及其委托诉讼代理人崔晔，被告朴燕的委托诉讼代理人朴永春，第三人申凤学及其委托诉讼代理人金香花到庭参加诉讼，被告天通公司、任贞玉、礅煌公司，第三人广隆公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵明哲向本院提出诉讼请求：一、请求撤销（2017）吉2401执1066-5号民事裁定书；2、请求确认位于延吉河畔小区X-X-XXX3的房屋系赵明哲出资购买并享有权利。三、请求对位于延吉河畔小区X-X-XXX3的房屋停止执行。四、诉讼费由朴燕、天通公司、任贞玉、礅煌公司承担。事实与理由：2017年6月30日，本院对申请执行人朴燕与被执行人天通公司、任贞玉、礅煌公司之间民间借贷纠纷执行一案作出（2017）吉2401执1066-5号民事裁定书，评估、拍卖、变卖已由赵明哲购买并备案的涉案房屋。2019年11月，本院驳回了赵明哲提出的执行异议申请。涉案房屋系广隆公司和申凤学合作开发，任贞玉为广隆公司、申凤学销售房屋，为了便于销售，经任贞玉要求，广隆公司与申凤学前述购房合同，但任贞玉未能将房屋销售，任贞玉与申凤学解除合同，是并收回了涉案房屋。2018年5月30日，赵明哲与广隆公司签订《房屋买卖合同》，并支付了全额房款，广隆公司向赵明哲交付房屋，赵明哲占有使用涉案房屋至今，双方签订的合同真实有效，合法权益应受到法律保护。 朴燕辩称：本案争议焦点是朴燕提出的诉讼请求能否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条中的4个条件，赵明哲自认购买房屋时间为2018年5月30日，显然是在本院查封之后购买的，因此不能停止执行，请求依法判决驳回其诉讼请求。 天通公司、任贞玉未到庭答辩。 礅煌公司未到庭答辩。 广隆公司未到庭陈述。 申凤学陈述：赵明哲是善意第三人，申凤学认为法院查封未经公示，因此不得对抗善意第三人，赵明哲已合法得到的房屋所有权，房屋应归赵明哲所有。 经审理查明：2012年12月20日，甲方申凤学与乙方广隆公司签订《联合建房协议书》，主要约定：一、本协议所属开发项目名称暂定为广隆隐居（即现河畔小区），位于延吉市延吉街发展村，该项目占用土地为出让地，占地面积约为21900㎡，规划总建筑面积约8万㎡左右。二、甲方投入本项目占用土地以及甲方依法取得的在建工程及附着物（原延吉市金海房地产公司的抵债物），并于2008年11月已实际交付给乙方。本项目开发工程均以乙方名义进行，所有土地费用、建设费用、期间费用及税费均由乙方独自承担，即甲方除投入前述建设用地和在建工程及附着物外，不承担本项目发生的一切费用。三、甲方在本项目中分得的利润为：⑴价值1500万元的房屋；⑵4000万的现金利润。合计5500万元。四、合作期限：自2008年5月10日双方第一次签订合同开始，本合同项下甲方应得利润以及商品房屋实物全部交付完毕为止。五、特别约定：本合同项下土地原为甲方出资的延吉市玩吧娱乐有限公司宗地，该公司于2010年办理了工商注销登记，公司清算时，土地使用权归股东申凤学，故申凤学有权处分该土地，对此乙方已进行充分了解。 2013年6月25日，甲方申凤学与乙方广隆公司签订《确认书》，双方就乙方依据联建合同约定为甲方开具商品房买卖合同书具体内容，确认如下（主要内容）：一、乙方于2013年6月1日前向甲方开具的房票共计329户房屋，总面积31672.7㎡，总价值114772246元，详细情况见附表《已开房票确认书》及购房合同书、收据。二、上述房屋所有权全部归甲方，售楼处销售上述房屋时，乙方应按双方合同约定将上述房屋的出售款全额（包括银行按揭贷款）交付给甲方所有，直至甲方得到联合建房合同约定的4000万元现金利润，届时甲方除留下价值1500万元的房屋外，其余房屋全部退给乙方。三、甲方可以委托售楼处销售第一项所述房屋，也可以自行销售。 2016年1月1日，甲方申凤学与乙方任贞玉签订房屋买卖合同，主要约定：申凤学将15套房屋，出售价格16726600元；及延吉河畔小区5号楼37套房屋（包括本案涉案一套房屋），以单价4500元/㎡，共3338.64㎡，出售价格1502.388万元整；综上，乙方应付总房款31750480元。乙方应在2016年5月30日前付总房款的40%，在2016年6月30日前付剩余房款部分的30%，在2016年7月30日前付剩余房款部分的30%，需以现金方式付清。乙方任法定代表人的延边天通食品有限公司、延边天润饮料有限公司以其全部资产（前述两公司的股东会决议已经通过该担保事项）提供合同担保，同时乙方以全部家庭财产作为付款担保，逾期不付时，甲方可以直接以担保公司的资产或者乙方家庭财产履行本合同约定房款及违约金。 2016年9月6日，本院受理朴燕诉天通公司、任贞玉、礅煌公司民间借贷纠纷一案，即（2016）吉2401民初6289号案件，审理过程中依朴燕申请，本院作出（2016）吉2401财保325号民事裁定书，冻结了任贞玉名下的位于延吉市依兰镇兴农村的两栋房屋产权手续及任贞玉名下的广隆公司开发的位于延吉街东侧、延北路南侧、延吉河畔小区的29套房屋（包括本案涉案房屋），并于2016年9月14日向延吉市房产局送达，2016年9月19日向广隆公司送达；后任贞玉以超标的保全，提出复议申请，本院于2016年11月16日作出（2016）吉2401财保325号－1号民事裁定书，撤销本院（2016）吉2401财保325号民事裁定，冻结任贞玉名下的广隆公司开发的位于延吉街东侧、延北路南侧、延吉河畔小区的29套房屋（包括本案涉案一套房屋），并于2016年11月18日向延吉市不动产登记中心送达。2016年11月9日，本院作出（2016）吉2401民初6289号民事判决书，天通公司、任贞玉不服，上诉至延边州中院，延边州中院作出（2017）吉24民终226号民事调解书。嗣后，该案进入执行程序，期间本院作出（2017）吉2401执1066－5号民事裁定书，赵明哲因对执行标的有异议，向本院提出执行异议，本院于2019年10月31日作出（2019）吉2401执异239号执行裁定书，驳回其异议。赵明哲在收到该裁定后，15日内向本院提起本案诉讼。 2018年，赵明哲与广隆公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：广隆公司将其开发的位于延吉市河畔小区X-X-XXX3房屋，建筑面积77.37㎡，单价3700元/㎡，总价款286269元；赵明哲于2018年6月21日前支付全部房款。广隆公司应该在2016年12月30日前交付房屋。2018年6月21日，赵明哲在延吉市房屋产权管理中心办理商品房买卖合同备案。赵明哲于2019年7月3日交纳涉案房屋取2018－2020取暖费。涉案房屋已交付赵明哲。 另查明，广隆公司依据双方联合建房及确认书，向申凤学交付的100多套合同均系空白合同，在第一页均标注了“申姐抵账”，但在申凤学和任贞玉的房屋买卖中，依申凤学要求，广隆公司向任贞玉出具的合同中未体现“申姐抵账”。 又查明，赵明哲实际是通过延吉市德源房地产经纪有限公司（以下简称德源公司）北大分公司向申凤学购买房屋。2018年5月30日，崔文（德源公司北大分公司负责人）与赵明哲签订房屋买卖合同，约定购买涉案房屋，购房款363000元，首付购房定金2万元。2018年5月31日闫爽向申凤学转账支付5万元；2018年6月20日赵明哲转出20万、闫爽向申凤学转账支付20万；2018年7月3日赵明哲转出113000元、闫爽向申凤学转入94300元。赵明哲自认其与申凤学真实的房屋交易价格为363000元，实际支付363000元，其中包括物业维修基金6963元。涉案房屋于2018年8月22日交纳物业维修基金6963元，业主名为姜哲。 再查明，任贞玉向朴燕借款时，任贞玉将其与广隆公司签订的河畔小区29套房屋商品房买卖合同原件交付朴燕，作为借款担保。针对前述申凤学与任贞玉的房屋买卖法律关系，申凤学在延边州中院提起了相关诉讼，要求任贞玉支付购房款，现该案已中止审理。 认定上述事实的证据有：赵明哲提供的（2019）吉2401执239号执行裁定书、送达回证、商品房买卖合同、房屋买卖合同、备案证明、权利人信息表、物业维修基金票据、领钥匙收据、物业费收据、银行交易清单；申凤学提供的联合开发协议、确认书、房屋买卖合同；本院调取的保全裁定送达回证；当事人陈述。天通公司、任贞玉、礅煌公司，广隆公司未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利，上述证据，本院予以采信。 本院认为：申凤学向任贞玉出售包括本案涉案房屋在内的37套河畔小区房屋，之后任贞玉向朴燕借款，嗣后朴燕在双方的民间借贷纠纷案件中保全了任贞玉购买的前述其中29套房屋，在本院于2016年11月16日作出（2016）吉2401财保325号－1号民事裁定书。 对于赵明哲提出的请求撤销（2017）吉2401执1066-5号民事裁定书、确认位于延吉河畔小区X-X-XXX3的房屋系赵明哲出资购买并享有权利，且停止执行的主张，朴燕提出申凤学处分涉案房屋，系在本院作出相关财产保全后，未满足查封之前已经购买的前提条件，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，该条适用的前提是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，即被执行人至少具有形式上的物权权利外观，本案中涉案相关房产未登记在被执行人任贞玉名下，故本案不应适用该条规定，朴燕的主张本院不予支持。任贞玉对相关房屋标的享有的是合同债权而非物权，朴燕对保全标的享有的权利从属于任贞玉的合同债权，不具有优先性。任贞玉与申凤学房屋买卖合同案件尚在中院审理中，双方对于任贞玉是否支付房款尚存争议，任贞玉亦未提供证据证实涉案房屋已向其交付；申凤学与任贞玉签订涉案房屋标的房屋买卖合同后，将涉案房屋出售给赵明哲，赵明哲已经支付全款，涉案房屋已交付赵明哲，故赵明哲的主张，本院予以支持。但因（2017）吉2401执1066-5号民事裁定书涉及多栋房屋，赵明哲仅对一栋主张权利，故无权直接请求撤销该裁定书全部内容。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十五条第五项、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、确认位于延吉河畔小区X-X-XXX3的房屋系原告赵明哲出资购买并享有权利。 二、对位于延吉河畔小区X-X-XXX3的房屋停止执行。 三、驳回原告赵明哲的其他诉讼请求。 案件受理费5594元（原告已预交），由被告朴燕、延边天通食品有限公司、任贞玉、延边礅煌环艺有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长 李 雪 人民陪审员 王 伟 人民陪审员 李冬霞 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员 滕 杰