江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0612民初3549号原告：陈益锋，女，1983年12月17日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：蒋建江，江苏融畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮俊慧，江苏融畅律师事务所律师。被告：何松，男，1967年4月5日生，汉族，住上海市虹口区。被告：耿玉，女，1968年10月8日生，汉族，住上海市虹口区。第三人：南通市通州区碧桂园房地产开发有限公司，住所地南通高新区世纪大道198号财富中心1601-1611室。法定代表人：谢金雄，执行董事。委托诉讼代理人：岑霞，女，公司职员。原告陈益锋与被告何松、耿玉、第三人南通市通州区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称通州碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。陈益锋的委托诉讼代理人蒋建江、通州碧桂园公司的委托诉讼代理人岑霞到庭参加了诉讼，何松到庭参加了第二、三次庭审，耿玉无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈益锋向本院提出诉讼请求：1.要求何松、耿玉立即为其办理南通市通州区房屋过户手续并交付该房屋；2.通州碧桂园公司协助办理上述房屋所有权证；3.何松、耿玉按每月2000元的标准承担其自2018年11月起至过户手续完成之日止的损失，并承担律师费77912元、保全保险费3300元、差旅费2000元。审理过程中，陈益锋将第1项诉讼请求变更为要求何松、耿玉立即协助办理南通市通州区房屋产权过户手续。事实和理由：2018年9月13日，其与何松、耿玉签订房屋买卖合同，约定何松、耿玉将南通市通州区房屋卖与其，其按约将房款130万元打入了指定账户。后其多次要求何松、耿玉将房屋过户至其名下，两人一直推诿，导致其合法权益受损，故诉至法院，请求处理。何松辩称：1.其与陈益锋并不相识，不存在房屋买卖关系，双方之间是借贷关系；2.其曾在通州碧桂园房地产项目上承接工程，因工程款抵算拿了两套别墅。案外人任栋梁向其购买别墅，并支付了大部分房款，但因其未向通州碧桂园公司付清全部购房款，尚欠231万未付，故该公司未将别墅交付给其，而任栋梁还是要买该别墅，故由任栋梁向通州碧桂园公司汇款101万，这101万元算其向任栋梁的借款，另外其通过任栋梁介绍，用案涉房屋抵押向陈益锋借款130万元，一并给付了通州碧桂园公司。当时案涉房屋有人居住，且未领取产权证，但任栋梁称大家都是朋友，以房屋担保只是个形式，到时候只要把钱还了就行，不是真要案涉房屋，所以其才同意签订了案涉房屋买卖合同及房屋借用协议。上述材料签订时陈益锋并不在场，签订后由律师将材料拿走，说是回去给老板看看，回头给其寄过来，但至今没有给其，包括当天在盐城先行签订的借款合同，该借款合同约定借款130万，到2019年9月13日还款，一年利息30万元。通州碧桂园公司述称，原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系其并不清楚，亦与其无关，其没有协助原、被告办理产权证的义务。涉案房屋已经具备了办理初始登记的条件，其可以协助办理初始登记，前提是被告方付清其已垫付的公共维修基金，另付清物业管理费等其他费用。本院经审理确认如下事实：通州碧桂园公司系南通市通州区金沙镇碧桂园·天玺湾项目的开发商，何松是该项目部分工程的实际施工人，在该项目上有多套“工抵房”，包括涉案的96幢2804室房屋。2017年3月2日，何松与通州碧桂园公司就天玺湾96幢2804室房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》，并对该合同进行了网上备案。合同约定该房单价为每平方米5721.53元，房屋建筑面积145.65平方米，总价款为833341元。2018年9月13日，通州碧桂园公司就上述房屋按建筑实测面积143.31平方米、单价5628.5125951元，向何松开具了金额为806622.14元、税额为13330.86元的增值税票。通州碧桂园公司与何松就该房屋房款已清，房屋已交付何松，但至今未办理产权登记手续。2018年9月13日，何松、耿玉（两人系夫妻关系）作为甲方、陈益锋作为乙方签订了《房屋买卖合同》1份，合同主要内容为：“1、甲方自愿将坐落于南通市通州区的房屋出卖给乙方。2、转让价款人民币130万元，支付方式为自房屋交付给乙方之日起七日内支付到如下账户：户名：南通市通州区碧桂园房地产开发有限公司，开户行：农业银行南通市通州支行营业部，账号：71×××69；此外，需备注内容：代何松缴纳执行款。3、房屋交付：本合同签订之日由甲方向乙方交付房屋，由乙方占有该房屋，双方办理相关交接手续。4、房屋权属过户，自乙方支付全部房款之日起，甲方即应当协助乙方办理相关房屋过户手续。过户有关税费由双方按照法律规定各自承担各自税费。5、……若一方违约，则违约方应当承担守约方的全部损失，包括但不限于律师代理费、保全保险费、诉讼费、差旅费等。”同日，何松与实际使用涉案房屋的案外人谢旋旋签订了《无偿借用协议》，协议甲方为何松、耿玉，乙方为陈益锋，丙方为谢旋旋。协议主要内容为：“1、丙方承租甲方坐落于南通市通州区的房屋，丙方对于乙方一次性支付130万元购买甲方该房屋予以认可；2、乙方承诺将南通市通州区的房屋无偿借用给丙方至协议签订之日起一年。3、自本单签订之日，南通市通州区的房屋由乙方依法取得所有权，丙方自本单签订之日可以无偿使用一年。4、本单签订之日，房屋即完全交付给乙方。以上交付单”。陈益锋虽未在该协议上签字，但认可该份协议。2018年9月14日，陈益锋按《房屋买卖合同》的约定向通州碧桂园公司汇入130万元，并标注了“代何松缴纳执行款”。2019年4月25日，陈益锋以要求办理房屋过户手续并交付涉案房屋、赔偿损失等为由诉至本院。2019年7月4日，因与现居住于该房屋内的案外人阎迪发生争执，陈益锋父亲报警，后双方协商解决，阎迪搬出该房屋，故陈益锋向本院撤回了要求被告方交付房屋的诉讼请求。审理中，陈益锋陈述，其曾准备在通州碧桂园买房作投资，看过样板间，也交过意向金，但没有买到。后来舅舅任栋梁说何松在碧桂园有套现房，价格也合理，因当时其在金沙，何松在外地工地，何松又是舅舅任栋梁的朋友，其遂委托任栋梁去办理有关事宜，其没有亲自去看房。当时何松有一朋友住在房屋内，其不急着拿房，基于人情关系，其同意何松的朋友住一年。后来其催了好多次要求过户，但是何松一直不回来办理。其与何松之间不存在借款及房屋抵押关系，借款应该有借条并且约定利息。为查明案件事实，本院向案外人任栋梁进行了调查。任栋梁称，何松在通州碧桂园做工程，其通过朋友认识了何松，并向何松购买碧桂园的别墅，其把购房款给了何松，但何松并没有把购房款全部支付给通州碧桂园公司，该公司遂起诉何松，并要拍卖别墅。为凑齐执行款，何松卖了涉案房屋给陈益锋，其也借给何松101万元。陈益锋是其外甥女，买房是作投资用的。此前，其和陈益锋到通州碧桂园项目看过很多次，对该小区的房屋很清楚。陈益锋本来准备买湖边的大平层，但看中的房屋被他人买走了，就没有买成。后来正好何松的房屋价格合适，陈益锋就买下来了。为了保证房屋买卖的安全，合同是委托律师去办的。由于别墅马上要被拍卖了，所以涉案房屋何松卖得比较急，当时有个叫谢旋旋的人住在里面，何松说已出租一年，故陈益锋也只能让谢旋旋住一年。陈益锋确实是买房，当时何松结欠碧桂园公司房款三四年都没有给付，别墅都快被拍卖了，陈益锋不可能还借钱给何松。另查明，为本起纠纷，陈益锋与江苏融畅律师事务所于2019年3月30日订立《委托代理合同》，委托该律师事务所指派蒋建江、阮俊慧律师为其与两被告案件一审、二审、执行的代理人，合同约定代理费为77912元，委托办理的法律事务需要支付的诉讼费、鉴定费、评估费、翻译费、查档费、复印费、异地（常州市行政区域外）所需差旅费等均由陈益锋另行支付。2019年4月24日，因申请诉讼保全提供担保需要，陈益锋向紫金财产保险股份有限公司常州中心支公司交纳保险服务费3300元，获得该保险公司向本院出具的保险保函。另在本案审理过程中，陈益锋因向本院申请诉讼保全而支出保全申请费5000元。庭审中，陈益锋的诉讼代理人陈述，陈益锋作为普通工薪族，为购买涉案房屋已入不敷出，故双方口头约定律师费在案涉房屋过户到陈益锋名下时全额支付。另主张的差旅费2000元系代理人至法院的汽油费、过路过桥费、住宿费等，具体费用由法庭酌定。主张的每月2000元的损失是指涉案房屋的租金损失。本院认为，根据法律的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，何松、耿玉为凑齐执行款，以免别墅被拍卖，用涉案房屋向他人抵押借款或卖房还款均有可能。陈益锋主张其与何松、耿玉成立房屋买卖合同关系，有双方签订的《房屋买卖合同》为证，且房款130万元亦未明显低于市场价格，何松辩称双方存在借贷关系，双方签订的《房屋买卖合同》实为借款合同的担保，但未能就此举证证明，故对何松的该抗辩意见本院不予采纳。原、被告之间签订的《房屋买卖合同》并未违反法律强制性规定，亦系双方真实意思表示，故合法有效，双方应按约履行。现陈益锋已按约付清了房款，房屋亦已交付，何松、耿玉理应及时办理房屋产权初始登记并协助陈益峰办理产权过户登记。通州碧桂园公司作为开发商，有协助何松办理房屋产权初始登记的义务，何松、耿玉是否返还其公司所垫付的专项维修基金及是否清偿所拖欠的物业管理费与协助办理房屋产权登记无涉，其公司或相关权利主体可另行主张权利，其公司不得因此而拒绝履行协助义务。何松、耿玉未按照合同约定及时协助陈益峰办理产权过户登记，构成违约，依法应承担赔偿损失等违约责任。陈益锋主张按每月2000元的标准计算租金损失至过户手续完成之日止，因其与何松夫妻签订房屋买卖合同时明知该房屋有他人居住使用，其亦同意无偿借用一年，且其在一年未满时已实际占有了该房屋，故本院认为陈益锋的该主张无事实依据，本院不予支持。关于陈益锋主张的律师代理费、保全保险费及差旅费，根据《房屋买卖合同》的约定，上述费用应由作为违约方的何松、耿玉承担。现陈益锋主张律师代理费77912元，虽有《委托代理合同》为证，但该费用尚未实际发生，且其代理人陈述的费用尚未支付的原因，与陈益锋购房作投资的实际情况并不相符，故本案中对该项费用不予支持，该项费用可待实际发生后另行主张。陈益锋主张差旅费2000元，但未向本院提供证据予以证实，故本案中亦不予支持。陈益锋为诉讼保全支出保险费3300元属实，何松、耿玉按约应予承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：一、限被告何松、耿玉于本判决生效后20日内办理位于南通市通州区房屋产权初始登记（所涉税、费由两被告承担），第三人南通市通州区碧桂园房地产开发有限公司予以协助；被告何松、耿玉于完成初始登记后20日内协助原告陈益锋办理该房屋产权过户手续，将该房屋产权变更登记至原告陈益锋名下（所涉税、费由原、被告依相关规定予以承担）；二、限被告何松、耿玉于本判决生效后20日内支付原告陈益锋保全保险费3300元；三、驳回原告陈益锋的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2290元，原告负担2055元，两被告负担235元；保全费5000元，由两被告负担（两被告负担部分原告已垫付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2290元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  吴晓玲人民陪审员  汤日斌人民陪审员  袁亚新二〇二〇年三月十三日书 记 员  徐振峰