广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初4910号原告一：邓锦娣，女，1947年11月14日出生，现住香港新界葵涌石篱二邨石广楼**。香港居民身份证号码P44***8(2)。原告二：朱毕生，男，1980年5月21日出生，现住，现住香港新界葵涌石篱二邨石广楼**居民身份证号码P44***2（0）。原告三：朱玉容，女，1968年6月9日出生，现住香港新，现住香港新界葵涌石篱二邨石广楼**份证号码M38***5(9)。原告四：朱玉友，女，1970年3月23日出生，现住香港新界葵涌，现住香港新界葵涌石篱二邨石广楼**码M38***2(4)。原告五：朱玉萍，女，1973年7月13日出生，现住香港新界葵涌石篱二，现住香港新界葵涌石篱二邨石广楼**9***4(3)。原告六：朱玉华，女，1977年3月5日出生，现住香港新界葵涌石篱二邨石广，现住香港新界葵涌石篱二邨石广楼***4(0)。原告七：朱玉霞，女，1987年6月20日出生，现住香港新界葵涌石篱二邨石广楼35，现住香港新界葵涌石篱二邨石广楼**6)。以上七原告共同委托代理人：徐安营，广东华埠律师事务所律师。其他六原告共同委托代理人：朱毕生，即本案原告二。被告：黄己安，男，汉族，1956年6月16日出生，身份证住址：广东省博罗县******委会新塘小组，身份证号码：442************05X。委托代理人：黄志锋，男，汉族，1984年12月12日出生，身份证住址：广东省博罗县******委会新塘小组，身份证号码441************01X。与被告系父子关系。原告邓锦娣、朱毕生、朱玉容、朱玉友、朱玉萍、朱玉华、朱玉霞与被告黄己安合同纠纷一案，本院于2019年4月25日作出（2019）粤1322民初795号民事判决书，原告不服该判决向惠州中院上诉。惠州中院经审查于2019年9月10日作出（2019）粤13民终5202号民事裁定书，将原告与被告的纠纷发回重审。本院在2019年12月24日立案后，重新组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱毕生及七原告共同委托代表人徐安营律师，被告委托代理人黄志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓锦娣、朱毕生、朱玉容、朱玉友、朱玉萍、朱玉华、朱玉霞向本院提出诉讼请求：1.确认合同编号为“99-61号”《博罗县土地使用权转让合同书》及其《房屋买卖契约》无效；2.判令被告立即归还被其非法占有、使用的位于杨村镇老圩地段(地块编号为：0602***9)建筑面积为109.17平方米的三层楼房或者补偿差价516000元人民币；3.判令被告支付自1999年1月25日至2019年1月25日期间的上述房屋占用使用费524016元人民币。事实和理由：朱林财（又名朱林才）与原告一邓锦娣系夫妻关系，生育有原告二、三、四、五、六、七共六个子女，后于1998年4月1日病逝。朱林财于1993年1月5日取得位于现博罗县****************为“06020379”、图号为“F-**13-(48)”34平方米的国有土地使用权，并领取了编号为“博府国用总字第001***3号、总字(93)第060***3号”《国有土地使用证》，该年朱林财在该宗地块上建成三层建筑面积为109.17平方米的楼房。1998年4月1日朱林财去世后，1999年1月25日原告三朱玉容在未取得其他权利人的书面授权下私自与被告签订了《博罗县土地使用权转让合同书》，并擅自在该合同书签了父亲朱林财的名字、按了自己的手印，被告人也在场，对原告三代父签名、按手印的违法事实是清楚的。1999年3月12日博罗县国土局作出了编号为“博国土转字(1999)61号”《关于朱林财将土地使用权转让给黄己安使用的批复》，而此时朱林财已去世将一年，依据该批复被告取得了涉案房屋的土地使用权并另办理了房产证，将涉案房屋非法据为己有。此事发生后，原告三、被告对其他权利人一直隐瞒，直到2018年11月12日原告二因家中另一房产事情到县不动产档案馆查询资料，才发现父亲朱林财名下还有涉案一处的房产，在原告二追问下，原告三才承认了自己私自代父签名、按手印非法出卖涉案房产并私自收取了被告12万余元的事实。在原告三私自卖房的事实被发现后，原告二曾多次代表家人与被告协商归还房产、赔偿损失的事宜，但都被被告拒绝。综上，鉴于本案涉案房屋关系到夫妻共有财产、遗产继承等问题，本案的所有原告都是涉案房产的直接利害关系人，其权利都受到了不同程度的侵害，都是本案适格的原告。原告是2018年11月12日才知道自己权利受到侵害的，因此本案的诉讼时效应从2018年11月12日开始顺时计算三年时效，本案仍未过诉讼时效。被告明知原告三无代理权、处分权仍与之交易，并以极其低廉的12万元成交，存在明显故意和欺诈。为维护自身财产权利不受非法侵害，原告特向人民法院提起诉讼，望人民法院依法公正判决并支持原告所有的诉讼请求。被告黄己安答辩称：1.房屋买卖合约于1999年1月25日签订，按照合约相关约定，于1999年5月23日完成交易。房屋买卖合约至今已有二十年，诉讼已过时效。2.房屋买卖合同的合同卖方是原告一邓锦娣及其长女原告三朱玉容，房屋交易合约总价为当时房屋正常市场价格人民币12.2万元（1999年时相关房屋的参与价格在人民币9-12万元之间），并不存在低价购买，为有效合法合约。3.我方是合法取得，亦是善意取得。在我方对原告及其家庭状况不知情的情况下，原告一邓锦娣及其长女原告三朱玉容出具了房屋买卖合约，按合约约定收取订金人民币4万元整并承诺包办房屋合法的国土证和房产证，我方按合约约定收到房屋合法的国土证和房产证后支付合约约定的尾款人民币8.2万元完成房屋交易的整个过程。4.房屋已合法过户，我方已经取得房屋合法的国土证和房产证。我方已经对房屋连续合法使用居住20年，原告没有合法证据证明对房屋买卖合约和相关房屋产权的不知情。5.原告行为违反了诚实信用原则，原告一邓锦娣及其长女原告三朱玉容作为房屋买卖合约的卖方，同时也是合约的制定人，在房屋买卖交易完成的二十年后又作为原告对房屋买卖合约提出异议，其行为严重损害我方的利益，具有明显的欺诈、勒索性质。综上所述，答辩人的所有行为均为正当行使权利的行为，没有对其他人任何权利的侵害。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据1至证据8，系对朱林财身份及朱林财与各原告关系的证明，本院依法予以采纳。对原告提交的证据9至证据15、证据17（1）、17（2）、17（3），为案涉不动产登记资料，系从行政主管部门查询所得，本院依法予以采纳，其中，对证据10《博罗县土地使用权转让合同书》（合同编号99-61号），结合原告提交的证据8朱林财的死亡医学证明书，本院确认该转让合同书中“朱林财”系他人代签。原告提交的证据16和被告提交的证据1房屋买卖合约，由原、被告双方核对并确认，本院依法予以采纳。对被告提交的证据2、3，由原告三朱玉容、案外人朱伟明书写，两人均未提出异议，结合涉案土地、房产均已转让并办妥变更登记，交易完成的事实，本院对两份证据依法采纳。对被告提交的证据4、5、6，系不动产行政主管部门登记信息查询，本院依法予以采纳。本院经审查认定事实如下：朱林财（曾用名朱林才），香港居民身份证号码H100327（7），1948年4月20日在博罗县出生，1998年4月1日在博罗县死亡。朱林财之父朱丁贵于1981年在博罗县杨侨镇死亡，之母周英于1985年在博罗县杨侨镇死亡。朱林财与原告邓锦娣系夫妻关系，生育六个子女，即本案原告朱毕生、朱玉容、朱玉友、朱玉萍、朱玉华、朱玉霞。以上事实有博罗县杨侨镇大坑办事处虎草径经济合作社及博罗县*****派出所出具的《亲属关系证明书》为证。1992年3月14日，朱林财以登记方式取得位于现博罗县**************平方米的国有土地使用权（划拨），证号“博府国用总字第060***3号”。1998年6月11日，“朱林财”以登记方式取得上述土地上建设的109.17平方米的房屋所有权，证号“135***4”。1999年1月26日，原告邓锦娣（甲方）、朱玉容（甲方代理人）与被告黄己安（乙方）签订了《房屋买卖合约》。约定甲方将本案所涉房屋转让给乙方，转让价12.2万元（包含证件），第一期于签约之日收到4万元，第二期在证件办齐后交清余款8.2万元。还约定若证件办齐后乙方未付清余款，按5分计算利息，甲方于1999年3月1日交付房屋给乙方，如证件不齐，甲方退款。签约当日，被告支付购房款4万元给原告朱玉容。原告提供了从博罗县国土资源局档案室复印的《博罗县土地使用权转让合同书》（合同编号99-61号），合同约定朱林财（甲方）将本案所涉土地转让给被告黄己安（乙方），签约地点填写“甲方家中”、签约时间为1999年元月25日，其中乙方黄己安名字经被告确认系被告本人所签，甲方“朱林财”名字经原告三朱玉容在（2019）粤1322民初795号案庭审中承认系朱玉容代签。庭审时被告称，当时原告三朱玉容带人到被告住处，要求被告签署其姓名，被告签名时甲方一栏尚未签名，被告在乙方一栏处签名后，原告三朱玉容即带走了合同办理过户手续，不清楚甲方“朱林财”名字由何人所签。1999年3月12日，博罗县国土局作出《关于朱林财将土地使用权转让给黄己安使用的批复》（博国土转字(1999)***号），批复同意朱林财将本案所涉土地补交地价后转让给被告黄己安。1999年3月25日，案涉国有土地使用权过户登记到被告黄己安名下，证号“博府国用（1999）第06***4号”，土地性质为“出让”。1999年5月20日，案涉房屋所有权过户登记到被告黄己安名下，证号“168***8”。1999年5月23日，原告支付购房余款8.2万元给原告朱玉容的丈夫朱伟明，由朱伟明出具收据注明“朱玉容前行香港说过证件办齐由本丈夫朱伟明收款”。案涉房屋于付款后交付给被告使用至今。本院认为：关于被告取得案涉房屋所有权及房屋所占土地使用权的行为是否善意的问题。一、在朱林财去世后的1998年6月18日，案涉房屋办理了以朱林财为所有权人的权属登记，而不是经本案七原告继承后，登记七位原告为房屋所有权人；房屋所占土地亦未进行权属变更登记，土地使用权人依然登记为朱林财，原告称被告在受让房屋前没有到行政主管部门查询清楚登记情况，存在故意或重大过失，本院不予采信。二、原告没有提供证据或证人证明被告知晓原告三朱玉容冒充朱林财签名博罗县国有土地使用权转让合同。三、被告为受让案涉房屋所有权及土地使用权支付了合同对价，原告主张该交易价格明显低廉，但未提交朱林财建造案涉房屋的花费或原告一邓锦娣与被告黄己安交易期间同类房屋交易价格等证据证明，故原告主张被告取得涉案房产所有权和土地使用权时存在明显故意和欺诈，本院不予采信。关于案涉《房屋买卖合约》是否有效的问题。一、《房屋买卖合约》由原告一邓锦娣作为合同甲方、原告三朱玉容为甲方代理人、被告黄己安为合同乙方签署的，合同主体具有完全民事行为能力。二、原告未提交证据证明在原告一邓锦娣与被告黄己安交易中存在《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68、71点所规定的欺诈或重大误解情形，且在合同签署当天，被告即基于约定向甲方支付了部分购房款四万元，则签署《房屋买卖合约》的行为应认定为合同主体的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，该行为合法有效，行为人应承担相应的法律后果。三、《房屋买卖合约》约定内容没有违反法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，《房屋买卖合约》自签订之日成立并生效。七原告提供证据证明原告一邓锦娣系朱林财唯一的合法配偶，系案涉房产及土地共有权人及朱林财继承人，现起诉主张原告一邓锦娣签署《房屋买卖合约》未经房产全部所有权人签名同意而无效，要求被告归还涉案房屋或者补偿差价516000万元人民币，并支付自1999年1月25日至2019年1月25日期间对涉案房屋占用费524016元人民币，本院根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条:“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:……(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;……”的规定，对原告的诉讼请求不予支持。关于《博罗县土地使用权转让合同》（合同编号99-61号）是否有效的问题。原告三朱玉容冒充朱林财签署《博罗县国有土地使用权转让合同》，该转让合同实为未经土地使用权人同意，效力待定。但次日即1999年1月26日，权属共有人及继承人邓锦娣签署《房屋买卖合约》，同意将地上房屋所有权转让给被告黄己安，并提供是案涉土地、房屋权属资料协助变更登记的办理，根据《城市房地产管理办法》第三十二条:“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，原告一邓锦娣以行为追认上述土地使用权转让合同，现该土地使用权也实际变更登记在被告黄己安名下。原告起诉请求确认《博罗县国有土地使用权转让合同》无效，本院不予支持。被告抗辩称本案已过诉讼时效，本案双方当事人的合同纠纷，系对房屋和土地权属之争，为确认之诉，不适用诉讼时效的规定。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《城市房地产管理办法》第三十二条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意思（试行）》第68、71点，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告邓锦娣、朱毕生、朱玉容、朱玉友、朱玉萍、朱玉华、朱玉霞的全部诉讼请求。本案受理费14191元，由原告邓锦娣、朱毕生、朱玉容、朱玉友、朱玉萍、朱玉华、朱玉霞承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  朱炳兴人民陪审员  黄玉刚人民陪审员  黄汉强二〇二〇年二月二十日法官 助理  刘燕琼书 记 员  王若倩