福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终520号 上诉人（一审原告、反诉被告）：泉州安信行物业管理有限公司，住所地福建省晋江市池店镇城北片区卓辉海港城**楼**。 法定代表人：吴宝玉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李燕瑜，福建安凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘一凝，福建安凯律师事务所律师。 上诉人（一审被告、反诉原告）：林其冠，男，1984年4月20日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被上诉人（一审被告）：郑小燕，女，1985年10月9日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：林其冠，男，系郑小燕丈夫。 上诉人泉州安信行物业管理有限公司（以下简称“安信行物业公司”）因与上诉人林其冠、被上诉人郑小燕物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初4268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 安信行物业公司上诉请求：撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初4268号民事判决，依法改判支持其一审的诉讼请求，驳回林其冠的反诉请求，本案一审、二审诉讼费由林其冠、郑小燕承担。事实和理由：1、一审法院认定安信行物业公司提供的物业服务未达到《前期物业服务合同》约定的服务等级标准，并据此酌情按照《前期物业服务合同》约定的物业管理费标准的90%确定林其冠、郑小燕应当支付的物业管理费属事实认定错误、证据不足。安信行物业公司提供的物业服务是否符合合同约定，应由林其冠、郑小燕承担举证责任，且一审法院在判决书中已认定林其冠、郑小燕提供的证据不足。2、一审法院认定林其冠、郑小燕拒缴物业管理费存在合理抗辩权属事实认定不清、证据不足，没有法律依据。安信行物业公司已提供符合标准的物业服务，林其冠、郑小燕应按照合同约定支付物业管理费及滞纳金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，即使安信行物业公司在物业服务过程中存在瑕疵，林其冠、郑小燕可要求其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但未规定拒缴物业管理费进行抗辩。3、一审法院对安信行物业公司因未提供符合标准的物业服务进行重复处罚，是错误的。一审判决已按照双方约定的物业管理费标准的90%确定林其冠、郑小燕应支付的物业管理费，又以安信行物业公司未依照《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》的五级物业服务标准对供水设备进行定期检查而要求其支付双倍的违约金，系重复惩罚。4、林其冠、郑小燕主张的因水表箱漏水导致书房吊顶出现损害没有事实依据，且与本案不属于同一法律关系，应予以驳回，一审法院既未支持其反诉请求又以未依照物业服务标准提供物业服务为由判决安信行物业公司支付以2018年4-6月物业管理费为基数的双倍违约金无事实依据，超出林其冠的反诉请求范围。 林其冠、郑小燕辩称，物业公司提供的服务管理混乱、小区安全监管缺位，其有权缓交物业管理费，一审判决不构成重复处罚；水表箱漏水与房屋吊顶损害有因果关系，与本案属同一法律关系；物业公司拥有供水设备的钥匙，平时都是由其检查的，其解释属单方行为，不应采信；关于公共设施的收益部分，物业公司至今未归还业主委员会。 林其冠上诉请求：撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初4268号民事判决第二项，依法改判，本案一审、二审案件诉讼费由安信行物业公司承担。事实和理由：安信行物业公司没有按照《前期物业服务合同》的约定及时维修金色外滩1号楼21楼层水表箱，导致该水表箱漏出的水渗到其家中，造成吊顶、墙壁、推拉门和鞋柜渗水，并产生白蚁的现实危险，直接和间接经济损失共计7718元，应承担赔偿损失的违约责任。 安信行物业公司辩称：1、金色外滩1号楼21楼层水表箱漏水是阀门松动导致的，阀门钥匙由自来水公司持有，水表箱及阀门的维修不属于物业服务范围，物业公司发现后已第一时间通知自来水公司，尽到了应尽的义务。2、林其冠无法证明水表箱漏水与其书房的吊顶、墙壁、推拉门和鞋柜渗水及损失有直接因果关系，也不能证明吊顶等的实际价值，除白蚁的费用未实际发生，其赔偿请求没有事实和法律依据。3、损害赔偿请求与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，不应在本案中审理，其诉请不应得到支持。 安信行物业公司向一审法院起诉请求：1、判令林其冠、郑小燕立即支付安信行物业公司自2017年1月1日起至2019年7月22日的物业管理费5158元及按照《金色外滩前期物业服务协议》约定的从逾期之日起至实际付清款项之日止按日千分之三计收的滞纳金；2、判令林其冠、郑小燕立即向安信行物业公司支付自2016年7月1日起至2019年6月30日止的公摊电费594元，自2015年3月1日起至2019年6月30日的公摊水费66元；3、林其冠、郑小燕承担一审案件诉讼费用。 林其冠向一审法院提出反诉请求：1、判令安信行物业公司公开所管理金色外滩小区2012年度以来物业管理费收支情况和共用部分收支账目；2、判令安信行物业公司将其管理金色外滩小区共用部分所得的公共收益归还鲤城区江滨南路金色外滩小区业主委员会；3、判令安信行物业公司支付违约赔偿金6784元；4、判令安信行物业公司赔偿房屋损失费7686元和后期白蚁治理费2000元；5、判令安信行物业公司承担反诉诉讼费用。 一审法院认定事实：林其冠、郑小燕系址在泉州市鲤城区××街道××号楼××号房屋的业主，该房屋建筑面积88.35平方米。 2012年4月22日，林其冠、郑小燕作为买受人与泉州卓辉置业有限公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定：1、林其冠、郑小燕向泉州卓辉置业有限公司购买址在泉州市鲤城区××街道××号楼××号房屋，该房屋建筑面积为88.35平方米；2、卓辉金色外滩商品房项目由出卖人依法以招标方式选聘安信行物业公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业管理费用，并同意遵守临时管理规约。 《商品房买卖合同附件四：前期物业服务合同》约定：1、前期物业服务合同期限为5年，自2012年2月10日起至2017年2月9日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，泉州卓辉置业有限公司和安信行物业公司双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，泉州卓辉置业有限公司应在本合同期满前选聘新的物业服务企业；2、安信行物业公司负责本物业共同部位的日常维修、养护和管理，负责共用设施设备的日常维修、养护和管理，负责共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，负责公共园林、景观及设施的养护和管理，负责管理区域内的共同秩序并协助做好安全防范工作；3、安信行物业公司按照《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的五级物业服务标准提供住宅的物业服务（附件5物业服务事项和标准：关于共用部位维护项中的供水系统，五级服务标准要求每周对供水设备检查三次以上，每季一次对泵房进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，每年定期二次清洗水箱、蓄水池，高层房屋每年二次测压减压阀，水箱、蓄水池盖板完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，水质监测符合要求）；4、物业管理费的收费标准实行包干制，按建筑面积计算，不包含公共水电分摊费，其中高层住宅按1.9元×月×平方米计算，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；5、物业管理费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月5日前向安信行物业公司支付物业管理费；6、泉州卓辉置业有限公司违反本合同第十一条（物业承接查验）的约定，致使安信行物业公司的管理服务无法达到本合同第三条（乙方提供的物业服务的主要内容）、第四条（乙方按照《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的五级物业服务标准）约定的服务内容和标准的，安信行物业公司不承担违约责任。除前款规定的情况外，安信行物业公司服务达不到本合同第三、四条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的物业管理费为基数向相应业主支付双倍的违约金。 《临时管理规约》约定：1、物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时管理规约予以书面承诺，表示对本临时管理规约内容的认可，本临时管理规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力，建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时管理规约一致；2、根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位、单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备（包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施）的所有权；3、业主应按涉及用途使用物业；4、本物业管理区域内禁止利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。 2016年11月8日，泉州卓辉置业有限公司与安信行物业公司签订一份《前期物业管理服务合同补充协议》，约定：鉴于金色外滩小区目前尚未成立业主委员会，且安信行物业公司的物业管理服务工作能平稳、顺利进行。经泉州卓辉置业有限公司董事会研究一致通过，同意授权安信行物业公司继续在金色外滩小区进行物业管理服务经营活动，期限三年，自2017年2月9日至2020年2月9日。 2014年12月26日，安信行物业公司与林其冠签订了《承诺书》，约定：1、林其冠已详细阅读并同意遵守《金色外滩业主临时规约》、《金色外滩公众管理制度》和《金色外滩前期物业服务协议》，履行相关约定的义务，按时交纳有关服务费用；2、安信行物业公司承诺秉持“一切为了顾客的满意”的服务理念，严格按照前期物业合同及临时规约、公众管理制度之内容，为业主提供全面、专业、温馨、及时的服务。同月，林其冠、郑小燕接收卓辉金色外滩1、2号楼1-2003室房屋。林其冠、郑小燕缴纳物业管理费至2016年12月31日。 2019年7月23日，安信行物业公司撤离金色外滩小区，不再提供物业服务。因林其冠、郑小燕尚欠安信行物业公司2017年1月至2019年7月22日的物业管理费5158元以及截至2019年6月30日的公摊水费66元、公摊电费594元，安信行物业公司于2019年8月12日向一审法院提起诉讼。 另查，2018年4月期间，金色外滩小区1号楼21楼层公共区域的水表箱漏水，致使林其冠、郑小燕的1-2003房屋渗水。2018年6月20日，安信行物业公司为林其冠、郑小燕的1-2003房屋进行吊顶维修而支出800元。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故泉州卓辉置业有限公司与安信行物业公司签订的《前期物业服务合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该物业服务合同对金色外滩小区的全体业主具有约束力。合同履行期满后，安信行物业公司继续提供物业服务至2019年7月22日。物业管理费用部分，《前期物业服务合同》有明确约定费用收取计算标准，根据《前期物业服务合同》约定，安信行物业公司提供的前期物业服务应达到《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》的五级物业服务标准，但安信行物业公司在本案中提供的证据不足以证明其提供的物业服务已达到该标准，根据安信行物业公司在本案合同中实际履行情况，一审法院酌情按照《前期物业服务合同》约定物业管理费用标准的90%确定林其冠、郑小燕应支付的物业管理费用数额，即林其冠、郑小燕应当向安信行物业公司支付物业管理费用4642.2元。安信行物业公司主张林其冠、郑小燕应支付逾期付款的滞纳金，但因其提供的物业服务未能达到《前期物业服务合同》约定的服务等级标准，业主拒绝交纳物业管理费用存在合理的抗辩权，故业主不应承担违约责任，安信行物业公司主张逾期付款的滞纳金，一审法院不予支持。公摊水电费部分，林其冠、郑小燕对其尚欠公摊水费66元、公摊电费594元未缴纳无异议，现安信行物业公司要求其支付尚欠公摊水、电费，有事实及合同依据，一审法院予以支持。 关于反诉部分，林其冠要求安信行物业公司公开金色外滩小区2012年度以来物业管理费收支情况。一审法院认为，《前期物业服务合同》约定物业管理费从物业交付买受人之日起按月收取，林其冠于2014年12月26日接收1-2003号房屋，而安信行物业公司于2019年7月23日撤离金色外滩小区，林其冠于该期间已缴纳的物业管理费双方并无异议，且《前期物业服务合同》第六条第（四）款约定安信行物业公司“应当在本物业的醒目位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示”，公示内容并未包括林其冠所要求的“物业管理费收支情况”，林其冠的该项诉讼请求，没有合同依据，一审法院不予支持。至于林其冠要求安信行物业公司公开金色外滩小区2012年以来共用部分收支账目，并要求安信行物业公司将共用部分所得的公共收益归还金色外滩小区业主委员会，根据一审庭审双方陈述，金色外滩小区已成立业主委员会，且安信行物业公司已与金色外滩小区业主委员会就小区公共收益的处理进行协商，林其冠以其个人名义提出该项诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。林其冠以2015年、2016年期间金色外滩小区发生过违法犯罪行为为由，主张安信行物业公司2015年至2016年期间提供的管理服务达不到合同约定的服务内容和标准，要求安信行物业公司按照其已缴纳的2015年、2016年物业管理费3392元为基数支付双倍的违约金6784元，一审法院认为，林其冠提出的违法犯罪行为已经通过法院刑事判决予以处理，林其冠主张安信行物业公司违约，但未就安信行物业公司对具体违约事项提供证据予以证明，其要求安信行物业公司支付双倍违约金，没有事实依据，一审法院不予支持。林其冠主张因安信行物业公司疏于检查，致使其房屋因1号楼21楼的水表箱漏水而遭到渗水损害，要求安信行物业公司承担违约责任，赔偿其房屋损失7686元和后期白蚁治理费2000元，一审法院认为，安信行物业公司依约应按照《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的五级物业服务标准提供物业服务，而五级服务标准要求物业每周对供水设备检查三次以上、每年定期二次清洗水箱，安信行物业公司未提供证据证明其对1号楼21楼的水表箱的检查和维护已达到该标准，根据《前期物业服务合同》的约定，安信行物业公司服务达不到合同约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的物业管理费为基数向相应业主支付双倍的违约金。鉴于该漏水发生于2018年4月，安信行物业公司至2018年6月为林其冠的房屋进行吊顶维修，一审法院酌情以2018年4月至6月安信行物业公司收取的物业管理费504元为基数计算安信行物业公司应向林其冠支付双倍违约金即1008元。林其冠主张的房屋损失费7686元及后期白蚁治理费2000元，依据不足，一审法院不予采纳。判决：一、林其冠、郑小燕应于一审判决生效之日起五日内向泉州安信行物业管理有限公司支付物业管理费4642.2元、公摊水费66元及公摊电费594元；二、泉州安信行物业管理有限公司应于一审判决生效之日起五日内向林其冠支付违约金1008元；三、驳回泉州安信行物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回林其冠的其他反诉诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费110元，减半收取计55元，由泉州安信行物业管理有限公司负担31元，林其冠、郑小燕负担24元；反诉案件受理费108元，由泉州安信行物业管理有限公司负担7元，由林其冠负担101元。泉州安信行物业管理有限公司、林其冠、郑小燕应于一审判决生效之日起七日内缴纳。 二审中，安信行物业公司没有提交新证据，林其冠提交《福建省物价局福建省财政厅关于新建房屋白蚁防治收费标准问题的批复》（闽价费﹝2014﹞153号）及《福建省物价局福建省财政厅关于重新核定房屋白蚁防治收费标准的通知》（闽价﹝2002﹞房572号），证明治理白蚁的费用共计2000元。安信行物业公司质证认为该文件无公章、无原件，真实性有异议，该费用无实际发生，且与本案无关。《福建省物价局福建省财政厅关于重新核定房屋白蚁防治收费标准的通知》来源于百度文库，无落款单位印章，本院对其真实性不予认定，两份文件的待证事实并无实际发生，本院对关联性不予认定。庭审中，安信行物业公司自认水表箱漏水，按照双方签订的《前期物业服务合同》约定，该公司应按照《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的五级物业服务标准提供物业服务，包括但不限于“水箱、蓄水池盖板完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好”，本院据此认定安信行物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵。 本院认为，前期物业服务合同系建设单位依法与物业服务公司签订，该合同的效力对物业公司及全体业主具有普遍约束力，安信行物业公司提供的物业服务虽存在瑕疵，但不构成根本违约，不能成为林其冠、郑小燕拒交物业服务费的理由，但应按照合同的约定向林其冠支付相应的违约金。根据调查过程中林其冠的陈述，水表箱发生漏水是在2018年4月4日，4月5日自来水公司对水表箱进行维修，安信行公司在上诉状中也承认漏水发生在2018年4月，几天内就解决了，因此，本院认定安信行公司违约行为的持续期间在2018年4月，其应按照合同的约定以2018年4月的物业服务费的两倍向林其冠支付违约金88.35m2×1.9元/m2×2≈336元。因安信行物业公司违约在先，对其一审诉请的滞纳金不予支持。林其冠未能提供证据证明水表箱渗水与其房屋相关设施受到损害具有直接因果关系及实际损失，本院对该诉请不予支持。 综上所述，安信行物业公司的上诉请求部分成立，林其冠的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初4268号民事判决； 二、林其冠、郑小燕应于本判决生效之日起五日内向泉州安信行物业管理有限公司支付物业服务费5158元、公摊水费66元及公摊电费594元，共计5818元； 三、泉州安信行物业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向林其冠支付违约金336元； 四、驳回泉州安信行物业管理有限公司一审的其他诉讼请求； 五、驳回林其冠一审的反诉诉讼请求。 一审本诉案件受理费50元，减半收取25元，由林其冠、郑小燕负担；一审反诉案件受理费211元，减半收取106元，由林其冠负担104元，泉州安信行物业管理有限公司负担2元。二审案件受理费100元，由泉州安信行物业管理有限公司负担1元，林其冠负担99元。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇二〇年三月三十日 法官助理 周奇雄 书 记 员 吴彬彬 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。