河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终500号上诉人（原审被告）：叶保国，男，1961年4月7日出生，汉族，住正阳县。委托诉讼代理人：张玉川，河南文苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：正阳县二轻供销公司，住所地正阳县二轻供销社。法定代表人：余金枝，该公司经理。委托诉讼代理人：熊新政，河南明信律师事务所律师。上诉人叶保国因与被上诉人正阳县二轻供销公司租赁合同纠纷一案，不服正阳县人民法院（2019）豫1724民初5273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人叶保国及其委托诉讼代理人张玉川，被上诉人正阳县二轻供销公司的委诉讼代理人熊新政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶保国上诉请求：撤销一审法院判决，并予改判或发回重审。事实和理由：被上诉人以2019年10月25日、2019年11月15日两次向上诉人送达了解除合同通知为由，认为双方的租赁合同已经解除，并向法院提起侵权之诉，要求上诉人返还房屋、支付侵占房屋期间的租金。上诉人对被上诉人单方解除合同有异议，并已另案就解除合同的行为效力提起诉讼，现该案并未审结。本案与此有关联，需等确认解除合同通知的效力的审结后，方能继续审理，其在一审期间已申请中止审理，一审法院却不予理睬，一审法院程序不当。正阳县二轻供销公司辩称，上诉人提出的诉讼没有依据，上诉人另案提出的诉讼请求属于重复诉讼，一审法院已经裁定驳回起诉。被上诉人提出解除合同于法有据，上诉人并未依照合同约定及时支付租金，且案涉房屋按照政策调整也无法进行交付。正阳县二轻供销公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告停止侵权，立即退还原告的24间房屋；2、请求法院判决被告支付房屋侵占期间的租金17499元（5833元×3个月）；3、请求诉讼费用由被告承担。后原告申请变更诉讼请求，增加了“请求法院确定原告与被告叶保国的租赁合同已解除”一项。一审法院认定事实：2018年2月1日正阳县二轻供销公司与被告叶保国签订租赁合同一份，合同约定为原告（即合同甲方）将其公司铸造车间共24间租赁给被告（即合同乙方）使用，租赁期限从2018年2月1日起至2021年2月1日止。同时该租赁合同第二条约定“该铸造车间租金经双方商定为每年柒万元整，合同签订时一次性交清当年租赁费，并一年一交，必须是当年第一个月底以前。如不按时交纳罚20%滞纳金，超过一个月不交租金，甲方有权收回租赁物……”。该租赁合同第八条还约定“房屋租赁期间，因政策规划调整或不可抗拒的原因造成终止合同的，甲乙双方应终止合同，甲方不承担任何经济损失。”现被告未依照合同向原告支付2019年租金，仅于2019年5月8日和2019年9月3日向原告缴纳了租金共35000元。2019年10月25日，原告向被告发送通知，通知被告因政府征收及被告租金拖欠，双方租赁合同自动终止，要求被告搬迁并补交2019年8月以后租金，但叶保国拒收该通知。2019年11月15日原告职工代表和搬迁指挥部工作人员再次向被告叶保国发出搬迁通知，被告叶保国再次拒收，现双方就相关问题协商不成，于是成讼。另查明，原告正阳县二轻供销公司属正阳县科技和工业信息化委员会下属集体企业，1993年公司停业，公司干部职工下岗，单位留守人员二人，全体职工靠收取房屋租赁费缴纳养老金。原告所在区域于2015年被正阳县人民政府纳入正阳县慎西路西侧棚户区（旧城）改造区域，目前该区域政府征收搬迁正在进行。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有约束力。本案涉案租赁合同由原被告双方在自愿平等基础上签订且不违反相关法律规定，应认定为双方已形成合法的租赁合同关系。该租赁合同第二项约定“该铸造车间租赁经双方商定为每年柒万元整，合同签订时一次性交清当年租赁费，并一年一交，必须是当年第一个月底以前。如不按时交纳罚20%滞纳金，超过一个月不交租金，甲方有权收回租赁物……”。同时第八条约定“房屋租赁期间，因政策规划调整或不可抗拒的原因造成终止合同的，甲乙双方应终止合同，甲方不承担任何经济损失。”庭审中已查明，被告在2019年并未依照合同约定时间足额缴纳房租，且目前该租赁物已因政府征收行为面临搬迁，原告依照合同约定依法可以解除合同。经原告两次书面通知被告搬离并补交租金，虽被告拒收，但原告已经履行解除合同通知义务，该租赁合同依法应当解除，被告应返还租赁房屋。关于原告诉求被告应支付侵占期间的租金问题，原被告双方均认可2019年度被告仅交纳六个月租金35000元，至法庭辩论终结前核算原告尚欠租金4个月19日，现原告仅要求被告支付侵占期间3个月租金共17499元，是其真实意思表示，对其民事权益的放弃亦不违反法律规定，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、确认原告正阳县二轻供销公司与被告叶保国签订的租赁合同解除；二、限被告叶保国于本判决生效后2日内返还原告正阳县二轻供销公司租赁物即房屋24间；三、限被告叶保国于本判决生效后10日内向原告支付租金17499元。诉讼费237元，减半收取118.5元，由被告叶保国承担。本院二审期间，上诉人叶保国提交下列证据：1、诉讼费票据一份；2、民事起诉状一份；3、民事裁定书一份；4上诉状以及邮寄回执单一份；5、银行转账单据以及证明一份。其中，通过证据1、2、3拟证明其已另案提出的解除合同效力之诉的事实、理由与本案一审法院判决认定的事实和理由不一样；通过证据4，拟证明就相关裁定已经提出异议，但尚未审结；通过证据5，拟证明上诉人向被上诉人支付租金35000元，被上诉人收到后又将该款项退回。本院组织当事人进行了证据交换及质证。被上诉人正阳县二轻供销公司发表质证意见称，上诉人提供证据的真实性予以确认，但是证明目的不成立。上诉人另案提起的确认解除合同通知之诉与本案无关，被上诉人之所以不再接收上诉人支付的租金，是因为其是在发出解除合同通知之后才向本上诉人支付的。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人要求解除其与上诉人之间的房屋租赁合同，并要求上诉人返还房屋支付下欠房屋租赁费是否有依据；二、一审法院审理程序是否适当。关于第一个争议焦点。本案中，叶保国与正阳县二轻供销公司于2018年2月1日签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约全面履行各自义务。由此，叶保国应依该租赁合同第二条约定的租金支付方式和期间支付2019年度租金，但其并未依约履行，其仅分期支付了部分租金，已构成违约。被上诉人依约有权要求解除合同。至于返还房屋以及支付下欠租金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由此，被上诉人要求叶保国返还占用的租赁房屋，并要求其赔偿占用期间尚未支付的租赁费与法有据，应予支持。关于第二个争议焦点。本案中，原审法院主要基于上诉人叶保国存在拖欠租金以及案涉房屋因政府征收行为面临搬迁的客观事实，认定被上诉人有权要求解除合同，并判决确认二当事人之间于2018年2月签订的租赁合同解除，被上诉人对此并不持异议。由此，一审法院判决基于的主要事实与上诉人另案提起的确认解除合同通知无效之诉无利害关系，上诉人另案诉讼的结果并不影响本案审理及处理结果。上诉人要求本案中止审理，理由不足，不予支持。综上所述，叶保国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费237元，由叶保国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张雪奎审判员刘涛审判员郑志宏二〇二〇年三月十六日书记员 陈      淑      丽