广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初24615号原告：郑东洋，男，1973年9月7日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：陈立中，广东莞恒律师事务所律师。被告：洪秋，女，1984年10月7日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：东莞市石排蚝情饮食店，住所地：广东省东莞市石排镇石排村石兴路80号A8、A9，统一社会信用代码：92441900MA51JGAY6L。经营者：洪景。原告郑东洋诉被告洪秋、东莞市石排蚝情饮食店房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈立中、被告洪秋到庭参加第一次庭审诉讼，被告东莞市石排蚝情饮食店经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭并适用普通程序进行了第二次开庭审理，原告委托诉讼代理人陈立中，被告洪秋到庭参加第二次庭审诉讼，被告东莞市石排蚝情饮食店经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑东洋向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金63000元（从2018年11月计至租赁物恢复原状之日止）；2、判令被告支付原告垫付的维修费用10260元；3、判令被告赔偿修复费用92846元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：2018年3月13日，原告与被告洪秋签订《租铺合同》，约定被告洪秋承租原告位于东莞市××（自××门××、××号）的铺位，用于餐饮经营，约定租金每月7000元。原告按照合同将约定物产交给被告洪秋使用。2018年4月，被告洪秋在上述地址以洪景为实际经营者登记注册了被告东莞市石排蚝情饮食店进行餐饮经营。2018年10月28日，被告东莞市石排蚝情饮食店发生火灾，造成铺位过火损坏，并造成相邻铺位损坏。火灾发生后，东莞市公安消防支队石排大队进行了现场勘验，确认为被告用电不当所致。因两被告拒不修复，也不赔偿临铺损失，原告先行垫付临铺谢英根维修费用8360元、陈丽霞修复费用2000元。发生火灾后，两被告至今拖欠租金未付，也不修复损毁的房屋。鉴于目前的现状，原告要求两被告支付相应租金等相关费用，并拟收回房屋进行修缮，经装修公司评估，恢复原状的费用为92846元。为保护原告的合法权益，特此提起诉讼，请求判如所请。被告洪秋答辩称，1、现场勘查不能认定是其用电不当。2、消防部门出具的火灾认定书认定电路不当引起火灾，起火时，并非被告东莞市石排蚝情饮食店营业时间，起火原因并非是被告东莞市石排蚝情饮食店安装或使用的电线导致火灾，被告东莞市石排蚝情饮食店厨房另行安装了电线电表，在晚上下班后已关掉电源，故火灾并非是由两被告的原告造成的。3、原告出租的房屋并不符合安全要求。双方在3月13日签订合同，4月份店铺开始出现墙体漏水、电表跳闸，下水道堵塞的情况，4月26日发生火灾。4、对原告主张的垫付维修费用不予认可。5、火灾并非由两被告引起的，两被告不应承担火灾发生后的租金及赔偿修复费用。6、根据已生效的（2019）粤1971民初25733号民事判决书已认定了两被告也是受害者，故两被告不应再承担后续的租金支出。另外，原告未提交案涉商铺的建设规划许可证，不能证明原告对案涉的商铺拥有合法的出租权。被告东莞市石排蚝情饮食店没有答辩，亦没有向本院提交任何证据材料。本院经审理认定如下事实，2018年3月13日，原告与被告洪秋签署《租赁合同》，约定原告将位于东莞市××、××号铺位出租给被告洪秋经营餐饮生意，租期为3年（即2018年1月1日至2020年12月31日止），租金为每月7000元。被告洪秋承租后将上述店铺交至被告东莞市石排蚝情饮食店实际使用。2018年10月28日8时50分许，上述店铺即被告东莞市石排蚝情饮食店经营地址发生火灾。火灾过火面积约40平方米，烧毁空调、电视、冰箱等电器一批，沙发、桌椅、餐具、装修挂饰、杂物一批，酒水、食品半成品若干，无人员伤亡。上述火灾经东莞市消防支队石排大队调查后作出火灾事故认定书对【东应急排消火认字（2018）第0003号】，对起火原因认定为电气线路故障因素引燃可燃物所致。2019年8月16日，被告东莞市石排蚝情饮食店起诉本案原告，诉称案涉的火灾造成其损失，诉求本案原告赔偿其财产损失价值154000元及公证费960元、价格评估费4600元、司法鉴定费5000元、诉讼费等费用。2019年10月16日，本院依法出具（2019）粤1971民初25733号民事判决书，认定案涉火灾的起火点为A9商铺招牌上方的由案外人东莞市石排供电服务中心铺设的电线。该电线并非本案原告安装，但原告作为案涉店铺的出租方，对店铺内的线路铺设及使用具有监督管理义务，综合考虑原告作为出租方的责任，结合公平原则，故本院酌情认定被告应对原告的损失承担5%的责任。上述民事判决书已于2019年12月6日生效。关于原告的出租权问题。原告提交了房地产权证、国有土地使用证、《房地产转让协议书》、营业执照、《租赁合同》，主张其对案涉的商铺享有合法的出租权。房地产权证、国有土地使用证记载案涉商铺对应的房地产权及土地使用权权属人、土地使用者均为案外人东莞美丽玩具有限公司；《房地产权转让协议书》记载了案外人东莞美丽玩具有限公司将包括案涉商铺对应的自建房转让至案外人林家辉，林家辉的委托代理人为案外人东莞市喜盛实业投资有限公司；《租赁合同》记载了案外人东莞市喜盛实业投资有限公司将上述自建房租赁给原告，租赁期为2017年11月1日至2022年10月30日止，原告在租用期间，可将租赁物的全部或一部分以转租或分租方式交由他人使用。被告洪秋对上述证据真实性无异议，但主张原告未能提交建设规划许可证不能证明原告对案涉的商铺拥有合法的出租权。原告主张案外人东莞市喜盛实业投资有限公司受让了包括案涉商铺在内的物业，原告承租了案涉商铺，双方合同约定了原告拥有转租分租权，（2019）粤1971民初25733号民事判决书确定了原告作为出租方的身份，但考虑到不动产所有权以登记为准，故原告明确其诉求两被告拖欠自2018年11月计至租赁物恢复原状之日的占有使用费。关于案涉商铺现状。原告与被告洪秋确认截至庭审结束之日，被告东莞市石排蚝情饮食店没有清理现场，现场还存放火灾后该饮食店损坏的现场物品。双方同意于2020年1月22日前由两被告清理好现场，如本院未收到双方否认现场已清理完毕的书面陈述则视为两被告已清理好现场。本院逾期未收到任何书面材料。原告主张本院曾于2019年9月20日因（2019）粤1971民初25733号审理需要而组织多方对案涉的商铺进行了勘验，故案涉的租赁物是作为两被告物证留存的。关于原告诉求的占有使用费问题。原告主张原告与被告洪秋签订了《租赁合同》，火灾发生的原因是两被告装修及使用不当导致的，事发后原告多次与被告洪秋沟通，要求两被告自行装修或退还租赁物给原告，但两被告拒绝，被告洪秋亦在电话中承诺愿意承担没有修复案涉商铺前的租金。原告提交了电话录音，电话录音中原告与被告洪秋进行对话，被告洪秋在电话称，“律师、法庭方面我都问了，你的损失有两方面，一个是上年到现在的租金，第二是这个铺恢复到你给我当时的样子，对不对？”以及“因为之前我以为电线是你拉的，现在证实不是。因为我查了南方电网那里，然后结果是路政那边的，所以简单来说我要告路政，路政给钱我后再给你损失。我打这个电话，是因为你的钱我是走不掉的。”。被告洪秋主张其不是东莞市石排蚝情饮食店的法定代表人，对案涉的纠纷不清楚，故才会致电原告。被告洪秋主张原告收取占有使用费或租金应在两被告有盈利的情况下收取，现两被告也是火灾的受害者，故不应以租金的标准计算占有使用费。另外，被告洪秋主张其已向原告提出解除双方租赁合同关系，故两被告不应再向原告支付租金或占有使用费。为证明该主张，被告洪秋提交了微信聊天记录为证。被告洪秋于2018年12月27日向原告发送微信称“郑生，您好！今天12月27日早上9:00，店铺产权人李生和消防代表、蚝情代表已经解封石排蚝情火灾现场。今天10:00东莞市公证处的工作人员过来对我店铺财产进行公证，届时您方便可以过来或者派代表过来看看。另外，石排蚝情将不再续租贵店铺，解约手续希望您今明两天抽空办理。谢谢！”，原告回复“我认为你租的店铺火灾后未复原装修前，还是先不解除租铺合同为妥。”。原告主张被告洪秋没有权利单方解除合同。被告洪秋则主张若是不可控的原因导致其不能使用案涉的场地，其有权单方提出解除合同。关于原告诉求的垫付维修费用10260元问题。原告提交了书面证明及证明人身份证复印件，主张案涉商铺火灾导致相邻商铺损害且停业，原告作为出租人，在与两被告交涉无果的情况下自行垫付了火灾造成同排商铺的修复费用。证明人为谢英根的《证明》，内容：我店面在东莞市石排蚝情饮食店同排右边，因蚝情饮食店2018年10月28日发生火灾，导致我店天花板、电线、部分墙面损坏需修复。经装修公司估价后需人民币8360元复原，以上款项由郑东洋先垫付后施工，现已全部修复。另本店装修三天内期间无开业，店租、员工费用等直接损失约2000元人民币，要求石排蚝情店老板给予补偿。证明人为陈丽霞的《证明》内容：本人有栋民房座落在东莞市石排蚝情饮食店同排左边，因蚝情饮食店发生火灾，熏黑本人房屋部分外墙，外墙排污管及部分自来水管损坏。经装修公司估价需2000元人民币修复，款项由郑东洋先垫付后，已全部修复。被告洪秋主张上述证据原告单方提供而不予确认。关于原告诉求的修复费用。原告主张两被告拒不修复，原告雇请相关人员根据现场情况作出修复的预算。为证明修复的费用金额，原告提交了预算表及装修公司的营业执照。预算表盖有案外人东莞市飞建装饰广告工程有限公司印章，预算工程包括铁皮拆除、搭铁棚、原墙面砂浆打掉等费用92205元以及税收10%,总造价92846元。被告洪秋对上述证据不予确认，主张其没有参与预算的评估过程，其承租案涉店铺时为毛坯房。被告洪秋主张原告没有就修复一事与其沟通，并主张其承租案涉商铺时为毛坯房，原告主张的修复价格不合理。为证明该主张，原告提交了照片为证。照片显示案涉商铺的简易装修。原告确认照片反映了商铺交付给被告洪秋前的状况。以上事实，有原告的《租赁合同》、房地产权证、国有土地使用证、《房地产转让协议书》、营业执照、《租赁合同》（与案外人的）、《证明》、证明人身份证复印件、预算表及装修公司的营业执照，被告洪秋提交的微信聊天记录及照片以及本院庭审笔录、质证笔录、（2019）粤1971民初25733号民事判决书、生效证明书等附卷为据。本院认为，原告以与两被告存在租赁合同关系而诉求两被告支付占有使用费及其他费用，故本案为租赁合同纠纷案件。被告东莞市石排蚝情饮食店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状和任何证据，应视为放弃质证及抗辩的权利，因此而产生的法律后果应由其自行承担。另案已认定，案涉商铺起火点为A9商铺招牌上方的由东莞市石排供电服务中心铺设的电线，本院不再详述。原告与被告洪秋签署了《租赁合同》，从原告提交的《房地产转让协议书》、《租赁合同（两案外人签署）》等证据来看，案涉的商铺所有权人为案外人东莞美丽玩具有限公司，截止庭审前，原告未提交充分证据证明其取得所有权或经登记的所有权人同意其出租，故案涉的《租赁合同》为无效合同。但从原告提交的上述证据来看，案涉的商铺经合同转让后再由原告使用，两被告亦未对案涉的商铺由原告出租提出异议，故原告以出租方的名义起诉，并无不妥，本院予以准许。案涉的《租赁合同》无效，但两被告实际占有使用案涉的商铺，故原告明确其诉求的为占有使用费，本院予以准许。本案的争议焦点：一是原告诉求的占有使用费截止时间及标准；二是原告诉求的已垫付的维修费应否予以支持；三是原告诉求的修复费用应否予以支持。关于焦点一。案涉的《租赁合同》无效，故不存在解除合同的问题，原告诉求的占有使用费应以两被告实际占有使用案涉的商铺时间为限。案涉的商铺发生火灾后，两被告虽然没有在案涉的商铺进行营利性活动，但是截止2020年1月22日，两被告才清理现场，故应视为两被告占有使用案涉的商铺至上述时间为止。同时，两被告占有使用了案涉的商铺，其应支付占有使用费，而不应以两被告是否营利为目的，但考虑到两被告在火灾后并没有营业，且火灾起火点电线并不是两被告安装使用的，被告东莞市石排蚝情饮食店对火灾的产生只存在注意义务的过错，火灾对两被告亦产生重大经济损失，在兼顾公平及诚实信用原则下，故本院酌定认定两被告应支付火灾后的占有使用费标准适当降至5000元/月，即两被告应向原告支付的占有使用费为5000元÷30天×448天（2018年11月1日至2020年1月22日）=74667元。关于焦点二。原告主张其自行垫付了同排商铺的修复费用，但原告仅出具了书面的证明，证明人并没有出庭作证，原告亦未提交充分证据予以佐证，本院对其自行垫付的费用不予采信。关于焦点三。火灾造成了案涉的商铺严重损毁，案涉的商铺需要修复。但截至庭审结束，案涉的商铺仍未修复，原告并不是案涉商铺的所有人，原告诉求的修复费预算单位是否拥有合法的资质及修复金额是否合理尚未知，故应待案涉商铺实际修复后由实际出资修复人另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四的规定，判决如下：一、原告郑东洋与被告洪秋于2018年3月13日签订的《租赁合同》无效；二、被告洪秋、被告东莞市石排蚝情饮食店应当在本判决发生法律效力之日起五日内向原告郑东洋支付商铺占有使用费74667元；三、驳回原告郑东洋其他诉讼请求。如两被告不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3622.12元（已由原告预交），由原告郑东洋负担1994.12元，由两被告负担1628元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  苏俏针人民陪审员  邓永恒人民陪审员  李 莉二〇二〇年三月三日书 记 员  黄敏娴袁婉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。