广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初17026号原告：刘曦，男，汉族，1965年5月6日出生，户籍住址珠海市香洲区×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××410。委托诉讼代理人：何国兴，广东大同（珠海）律师事务所律师。被告：珠海中南景泽房产有限公司，住所地珠海市××××××××××××之三，统一社会信用代码：914×××××××××××544D。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：孟繁春，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范然峰，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告刘曦与珠海中南景泽房产有限公司（以下简称中南景泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘曦及其委托诉讼代理人何国兴、被告中南景泽公司的委托诉讼代理人孟繁春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘曦向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理珠海市香洲区×××××××××××××××××屋的产权登记手续；2.判令被告协助原告办理珠海市香洲区××××××××××××××××××屋的产权登记手续；3.判令被告向原告支付违约金（以491426元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2016年1月1日起计至实际办理不动产权证之日止）；⒋被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2002年8月8日，原告与被告签订《购买商品房临时合约》，双方约定被告将其开发的珠海市香洲海景山庄8栋502号、11栋401号房出售给原告，其中8栋502号验收实测建筑面积为102.49平米方；11栋401号房验收实测建筑面积为78.86平米方。两套房屋总房款为491426元，双方还对付款期限、交楼时间等进行了详细的约定，原告交齐全部房款后，被告将两套房产交付给原告，原告收楼后进行了装修并入住至今。然而，由于被告未能正确、及时妥善的处理其与第三方的各种纠纷，加之被告内部管理混乱、股东多次变更等原因，造成至今未能协助原告办理房产登记。原告认为，合同签订后，原告已依约支付全部购房款，被告具有法定的协助购房人办理房产证的义务，但经原告无数次催告，被告总是以各种理由推倭，至今未依法协助原告及时办理产权登记之行为已构成违约。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告刘曦提交了以下证据：1.购买商品房临时合约；2.房屋建筑面积最小单元明细表；3.珠海市建设工程规划验收合格证；4.商品房地产权权属证明书；5.珠房字026572号权属证书；6.结婚证书复印件；7.不动产权登记表。被告中南景泽公司辩称，不能为原告及时办证的原因不属于中南景泽公司的过错所导致的，1.案涉房屋是在2002年竣工交付使用，但是由于规划验收方面一直不能办理，主要原因是部分村民擅自改变房屋使用功能导致的，所以到2009年7月份规划局才同意对没有改变功能的二层以上的住宅可以办理房产验收，直至2010年由市改建办、香湾街道办、水拥坑居委会和开发商成立了办证工作小组挨家挨户通知村民办理产权证书，有些办证了，有些至今还没办证，中南景泽公司已经履行了通知办证的职责；2.案涉房屋属于回迁房，回迁房转变为商品房是要具备条件，是要满足每个回迁户住房的情况下，对多余的房产才能转化为商品房进行出售，由于部分回迁的村民还没有办理房产证，导致中南景泽公司不能正确计算回迁的面积，所以才导致了不能为原告办证的情况，不能办证属于客观原因造成。被告中南景泽公司提交了以下证据:⒈珠海市香洲区××××拆迁补偿安置合同；2.珠海市香洲区×××××地产权及附属物补偿核定表。经审理查明，2002年8月8日，中南景泽公司作为甲方（卖方）与刘曦、陈艳共同作为乙方（买方）签订了一份《购买商品房临时合约》，就乙方向甲方购买珠海市香洲海景山庄中的XX房和XX房两套房产事宜进行了约定，其中XX房建筑面积106.38㎡，XX房建筑面积82.63㎡，单价均为2600元/㎡，两套房总计房款为491426元，付款方式为一次性付款，付款时间未作约定，交楼时间预计为2002年9月。合约第六条约定，“双方一经结清房款并办妥产权交付使用手续，买卖双方按房产管理部门的规定办理产权证，所需费用双方按珠海市有关规定各自交纳”。中南景泽公司于甲方落款处盖章并由李婵作为甲方代表签名，陈华珍作为经办人签名，刘曦于乙方及乙方代表落款处签名并捺指印。案件审理过程中，原、被告确认案涉交易房产所在项目本系回迁房性质，因部分回迁户选择货币补偿，多出了十几套房产，被告即将该部分房产以商品房形式对外出售。原告并指出其当时将购房款支付给杨志平，就是代作为开发商的被告向杨志平支付货币补偿款，被告对此表示认可，并向本院提交了其与杨志平签订的档案编号为49号的《珠海市香洲区××××拆迁补偿安置合同》及相关的《珠海市香洲区×××××地产权及附属物补偿核定表》。被告提交的上述证据材料显示，杨志平所有的水拥坑东村51#房产于2001年11月28日经认定补偿合法建筑产权面积为165.91㎡，被告作为甲方（拆迁人）与杨志平作为乙方（被拆迁人）于2001年就乙方所有的香洲区水拥坑25号（原编号51）签订拆迁补偿安置合同，约定乙方选择全部现金补偿方式，甲方一次性付给乙方现金补偿费431366元。杨志平并到庭陈述，对上述相关拆迁补偿情况予以确认。庭审时，原告妻子陈艳到庭接受调查询问，其表示同意案涉两套房产办理不动产权证时仅列原告一个名字，其未在案涉合同落款处签名，不作为案涉合同主体，被告对此表示没有异议。就案涉房屋价款支付情况的询问，原告表示案涉两套房屋的购房款其以代开发商支付货币补偿款的形式支付给了杨志平，被告代理人陈述称，“被告与杨志平签订的拆迁补偿安置合同是货币补偿，补偿金额为43万多，跟原告签的买卖合同价格是49万多，虽然没有直接付款给被告，但被告同意确认案涉买卖合同购房款已付清”；就被告将回迁房作为商品房出卖是否可能导致回迁房无法满足所有被拆迁人需要的询问，被告于2020年1月17日出具《情况说明》，称“案涉房产所在回迁小区的整体回签时间为2002年，目前我司已完成对该回迁区域的被拆迁人的回迁安置及补偿。据我司了解，所有回迁户均已拿到相应的拆迁补偿，无被拆迁人反映拆迁补偿权益尚未到位的情况”。案件审理过程中，原告以违约金部分另行协商为由申请撤回第三项诉讼请求，本院对此予以准予。另查明，截至2020年1月15日查询时，案涉两套房产尚登记于被告名下，权证号码为200900118，《不动产权登记表》附记“1、本次确权8栋-11栋共四栋建筑物的2-6层住宅部分，总建筑面积8015.8平方米，全部属回迁房。2、本证待全部可售房屋均办理房地产权证后失效”，未见案涉房产上存在查封、抵押等限制情形。本院认为，原、被告签订的《购买商品房临时合约》是双方真实意思表示，合约条款已具备商品房买卖合同的主要内容，上述合约应认定为商品房买卖合同，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。案涉两套房产虽确权为回迁房性质，但根据政策规定，安置回迁户后剩余房屋可以由房产开发企业作为商品房予以出售，从本案审理情况来看，案涉两套房产对应原水涌坑村村民杨志平的被拆迁补偿权益，虽然案涉两套房产总建筑面积为181.35㎡略大于杨志平可获补偿拆迁产权面积165.91㎡，但经中南景泽公司确认案涉房屋所在回迁区域已完成对被拆迁人的回迁安置及补偿，所有回迁户均已取得相应拆迁补偿，原告亦予确认其占有使用案涉两套房屋多年来并无人就案涉房屋向其主张相应拆迁权利，故被告将案涉两套房产作为商品房予以出卖，未违反法律、行政法规的强制性规定。庭审时，被告对原告已按合同约定实际支付房款予以确认，根据《购买商品房临时合约》第六条约定，“双方一经结清房款并办妥产权交付使用手续，买卖双方按房产管理部门的规定办理产权证，所需费用双方按珠海市有关规定各自交纳”，原、被告虽然对房屋办理房地产权证时间没有明确约定，但开发商为其出售房屋办理房地产权证是其法定义务，合同当事人均确认原告一人为案涉房屋买卖合同的一方主体，原告请求被告协助办理案涉两套房产所有权转移登记手续至原告名下，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海中南景泽房产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告刘曦办理珠海市香洲区××××××XX房的房屋产权变更登记手续至原告刘曦名下（产权过户所产生的税费由过户双方依照相关规定各自承担）；二、被告珠海中南景泽房产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告刘曦办理珠海市香洲区××××××XX房的房屋产权变更登记手续至原告刘曦名下（产权过户所产生的税费由过户双方依照相关规定各自承担）。案件受理费减半收取为13386元，由被告珠海中南景泽房产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈龙飞二〇二〇年三月六日书记员  梁慧欣赵梵亦