海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终573号 上诉人（原审被告）：五指山九宗实业开发有限公司，住所地五指山市海榆南路。 法定代表人：陈桂贤，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙纲，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：武新华，男，1985年11月20日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。 委托诉讼代理人：王浩淼，海南中海律师事务所律师。 上诉人五指山九宗实业开发有限公司（以下简称九宗公司）因与被上诉人武新华商品房销售合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院（2019）琼9001民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人九宗公司上诉请求：1.依法改判五指山市人民法院(2019)琼9001民初782号民事判决，判决驳回被上诉人的所有诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人向市住建局申请竣工验收备案的日期为2019年5月30日，因此计算免责日期为2019年6月14日起，这一结论与事实不符，2019年5月30日是上诉人在新启用的政府一站式服务平台登记的日期，涉案房屋在申请竣工验收的时候，该政府一站式服务平台还未曾启用，上诉人是通过提交纸质材料的方式申请竣工验收，上诉人真实的申请竣工验收日期在上诉人提交的证据-竣工验收资料里，明确注明了竣工验收时间是2016年11月8日。二、一审法院认定上诉人提交验收资料十五日之后为免责期起算日期，这一观点没有法律依据，上诉人提交竣工验收资料之日就履行了应尽的义务和责任，应从提交竣工验收资料之日起计算免责期。综上所述，根据竣工验收资料表明，上诉人已经在2016年11月8日向五指山市住建局提交了竣工验收资料，因此应该认为上诉人已经于2016年11月8日履行了应尽的义务和责任，从此时起作为免责期的起始日期。据此，为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院判如所请。 被上诉人武新华辩称，上诉人称根据竣工验收资料表明，其已经在2016年11月8日提交了应当验收的材料，已经履行了相应的义务与责任，应该从2016年11月8日开始计算时间是错误的。涉案房屋是2016年12月20日才交房的，不可能在2016年11月8日计算办理房产证的免责时间。上诉人没有证据表明其已于2016年11月8日向五指山市住建局提交了应当验收的材料，其提供的各项证据均表明其是在2019年5月30日才向五指山市住建局申请竣工备案。另，根据《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》及《商品房销售管理办法》等相关法律规定均表明被答辩人办理房产证的免责前置条件应当是其向办理房屋权属证书的部门提交办理房屋权属证书之日，而住建局并不是办理权属登记的接收机关。同时，上诉人所谓的各种前置条件与因素应当是其作为开发商在办理产权证时应当考虑在内的，这并不是造成其逾期办证的借口，本案中，根据双方的商品房买卖合同约定，上诉人应该自房屋交付之日起360日内办理房屋权属证书，即应当在2017年12月15日前办理房屋权属证书，上诉人未能在合同约定的办证期限内办理涉案房屋的产权证书已经构成逾期，且上诉人时至今日都未能为被上诉人办理相关产权证书，因此，上诉人根本没有尽到应尽的义务，故不存在免责日期。 武新华向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告限期为原告办理五指山市迎宾大道南侧圣煜·颐山居(五指山·颐园小区)D3栋301号房屋的不动产权证书；2.请求法院判令被告支付逾期办证违约金12008元(自2018年1月16日逾期之日起暂计算至起诉之日2019年8月21日止)；3.请求法院判令被告支付占用资金期间的利息人民币894.46元(以6960元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年12月20日起暂计算至2019年8月21日止)；4.请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用、保全费等。 一审法院认定事实：2016年12月30日，原告与被告签订《五指山市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的圣煜·颐山居(五指山·颐园小区)D3栋301号房，房屋总价206675元。原告已按照合同约定支付了全部购房款，并于2016年12月20日向被告支付办证费4134元、维修基金2826元。庭审过程中，原告陈述涉案房屋实际交付日期早于合同约定的交付日期，被告认为涉案房屋交付时间不明。《五指山市商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。第八条约定，出卖人应当在2017年1月20日前将验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起90日内告知买受人的。建设工程竣工验收备案是办理房地产权属登记的前置程序。被告认为五指山市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）不履行建设工程竣工验收备案的法定职责，向一审法院提起行政诉讼。2019年5月30日，被告通过海南政务服务网平台向市住建局提交了五指山颐园小区D3、D4栋工程竣工验收备案申请材料，市住建局对被告的申请未作出处理。2019年6月12日，被告在海南省房屋建筑工程全过程监管信息平台上传了D3、D4栋工程竣工验收备案申请材料。《海南省建设工程竣工验收备案工作流程》第5条规定，备案部门收到质监机构递交的《建筑（市政）工程质量监督报告》及建设单位递交的备案文件后，应在15日内对备案文件进行审查，对填写内容不清或发现有疑问时，应及时与相关质监机构和建设单位进行核实，必要时可到工程实地进行了解。 一审法院认为：原告与被告签订的《五指山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告已依约支付了全部购房款206675元。被告应当按照约定代原告办理不动产权证，但涉案房屋所属的建设工程项目尚未竣工验收备案，暂不具备办理不动产权证的条件，原告要求被告为其办理不动产权证，不予支持。原告可待办证条件成就后，再另行主张。因现实施不动产统一登记制度,不动产权证包含房屋权属证书和土地使用权证，结合合同第十五条约定，故被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理不动产权证。原告与被告对房屋交付之日存在争议，且双方均未提交证据证明自己的主张，根据商品房交易习惯，开发商通常于商品房交付之日收取购房人的代办证费用、维修基金等费用，由此确认涉案房屋的交付日期为2016年12月20日。故被告按约定应当为原告办理不动产权证的最后日期为2018年12月10日。被告于2019年5月30日向市住建局申请包含涉案房屋在内的建设工程竣工验收备案，市住建局收到材料后未作出处理是被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，构成不可抗力。被告因不可抗力不能履行合同约定为原告办证，市住建局收到材料在15日审查期后的处理期间被告免责。故原告主张自2018年1月16日起暂计算至2019年8月21日期间的逾期办证违约金，一审法院仅支持2018年12月11日至2019年6月14日期间的逾期办证违约金，具体数额为3823.49元（206675×185×0.1‰）。原告向被告支付代办证费用、维修基金的行为是基于双方的合意，且根据前述理由，被告未按约定为原告办理房产权属证的行为属违约行为，但在市住建局收到材料后的处理期间被告免责。故原告要求被告支付占用资金期间的利息，一审法院仅支持2018年12月11日至2019年6月14日期间占用资金的利息，计算方式为以6960元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条规定，判决：一、被告五指山九宗实业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告武新华给付逾期办证违约金3492.81元及占用代办证费用、维修基金期间的利息（利息以6960元为基数自2018年12月11日起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至2019年6月14日止）；二、驳回原告武新华的其他诉讼请求。案件受理费61元（核实原告是否已预交），由被告五指山九宗实业开发有限公司承担。 二审中当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点是：上诉人九宗公司逾期办证的期间应如何认定。上诉人九宗公司主张其已于2016年11月8日向五指山市住建局提交了竣工验收资料，应从其提交竣工验收资料之日起计算逾期办证的免责期，但上诉人九宗公司未能提交证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，上诉人九宗公司应当承担不利的法律后果，上诉人的该项主张，本院不予支持。被上诉人武新华主张其于2016年12月20日缴纳涉案房屋的办证费用、维修基金并实际占有涉案房屋，上诉人九宗公司对此亦予以认可，可认定涉案房屋的实际交付日期为2016年12月20日。根据双方签订的《五指山市商品房买卖合同》第十五条约定，结合五指山市现实施的不动产统一登记制度，上诉人九宗公司应当自房屋交付之日起720日内，即应于2018年12月10日前为被上诉人武新华办理涉案房屋的不动产权证，上诉人九宗公司未能在该期间内完成办证，构成违约，应承担自2018年12月11日起的逾期办证违约责任。 上诉人九宗公司于2019年5月30日向五指山市住建局申请包含涉案房屋在内的建设工程竣工验收备案，五指山市住建局在收到上诉人九宗公司的申请材料后的15日审查期内，应对上诉人九宗公司的申请予以审查而未审查，导致上诉人九宗公司未完成建设工程竣工验收备案而无法为被上诉人武新华办理不动产权证。上诉人九宗公司认为提交材料之日起应当作为免责的起始日期，但五指山市住建局接收材料后的15日内属于其审查的期限，材料是否提交齐全、是否予以批准或者不批准等，属于五指山市住建局法定审查内容，因此该审查期间不属于免责期限。上诉人九宗公司的该项主张，本院不予支持。上诉人九宗公司提交材料15日后，五指山市住建局不予审查的行为，构成不可抗力，上诉人九宗公司因不可抗力不能履行合同约定为被上诉人武新华办证，不构成违约，因此，该审查期间届满后，上诉人九宗公司免责。综上，一审法院认定上诉人九宗公司的逾期办证违约期间为2018年12月11日至2019年6月14日，并要求上诉人九宗公司向被上诉人武新华支付该期间的违约金及占用代办证费用、维修基金期间的利息，有充分的事实和法律依据，本院予以维持。 综上所述，上诉人九宗公司的上诉请求理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费61元，由上诉人五指山九宗实业开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  李凌燕 审 判 员  周忠胜 二〇二〇年三月三十一日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。