河南省通许县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0222民初4355号原告：马健程，男，汉族，1976年11月20日生，住河南省。委托诉讼代理人：万小猛，通许县城关法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告：通许县××人联合会，住所地河南省通许县行政路西段。统一社会信用代码12410222416425010H。法定代表人：胡艳丽，职务理事长。委托诉讼代理人：耿卫兵，该单位职工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：徐瑞彬，河南子建律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告马健程诉被告通许县××人联合会（以下简称“通许残联”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。经本院依法传唤，原告马健程委托诉讼代理人万小猛，被告通许残联委托诉讼代理人耿卫兵、徐瑞彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马健程向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告于2011年2月20日签订的租赁协议，被告退还租赁费15万元；2、判令被告赔偿违约金100万元，并赔偿损失15万元；3、被告承担诉讼费用。事实及理由：原、被告于2011年2月20日签订租赁协议，约定被告将其位于通许县行政路西段路北（原司法局斜对面）的房屋（即通许残联所属现有四层十一间门头整体门面楼一栋）及土地出租给原告，期限为20年，即自2015年1月1日起至2035年1月1日止。原告向被告支付了租赁费15万元。该租赁协议在县房屋管理部门进行了登记备案。按照租赁协议的约定，被告应当于2015年1月1日将所属房屋交付给原告使用，但被告却以涉案房屋正在办公使用为由至今拒不交付，给原告造成了严重损失。故原告诉至法院，请求判令如诉。被告通许残联辩称，1、原告所持有的协议是一份无效协议，不受法律保护。原告所持的租赁协议未经过我单位集体研究，通许残联的领导班子均不知此事，是尹克军违规擅自和马健程签订的，在此协议之前，我单位大门东面的门面房已于2006年租赁给杨红民了，按约定并不到期，另外我单位还与司本秀签订的有租赁协议，在上述协议均未到期的情况下，原告和尹克军恶意串通，提前四年订立合同，剥夺了原租赁人的优先租赁权，且该租赁协议约定的租赁期限也超过了20年的强制性规定。2、我单位的楼房是县政府配给的办公用房，原告所诉协议客观上无法履行，不应支付原告所诉的违约金。3、我单位根本没有收到原告的租赁费，租赁费是原理事长个人收取的，原理事长因渎职已经被司法机关立案并判刑。其犯罪行为所带来的后果，我单位不应承担。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2011年2月20日，被告通许残联（甲方）与原告马健程（乙方）签订租赁协议,第一条约定：甲方将位于通许县行政路西段路北（原司法局斜对面）的房屋（包括门面房十间、中间过道一间及其上部整体四层楼房即通许残联所属现有四层十一间门头整体门面楼一栋）及土地（包括楼房所占土地及楼后小院）出租给乙方。第二条约定：租赁期限为20年，即自2015年1月1日起至2035年1月1日止；本合同期满后，按照本协议条件，租期自动顺延20年。第三条约定：1、若逐年交付租金，则租金每年3万；2、若在甲方将租赁物如期如数交付乙方之日前，乙方一次或多次累计向甲方交付金额达到50万元，可减免租金10万元，即20年租金为50万元；3、本协议双方签字生效后，乙方需一次性向甲方交付履行协议订金15万元，待甲方如期如数交付租赁物之日起，此订金自动转为前5年租金，以后逐年交付。第七条约定：1、甲方如不能如期如数交付租赁物，除继续履行合同外，应向乙方支付本合同租金总额20%的违约金，还应对其他赔偿予以全部支付；2、甲方每逾期交付租赁物一日，则每日应向乙方支付日租金5倍的滞纳金，还应承担因逾期交付给乙方造成的其他损失；3、由于甲方免于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方还应支付乙方相应费用或冲抵租金；4、甲方因租赁物权属瑕疵或非法出租而导致本协议无效或单方面解除协议，甲方应赔偿乙方100万元。该协议还作了其他约定。河南省高级人民法院作出的（2017）豫民终220号民事判决书查明：通许县人民法院于2015年12月30日作出（2015）通民初字第981号民事判决，判令通许残联于判决生效之日起三十日内将位于通许县行政路西段路北的房屋及土地交付给马健程。通许残联不服提起上诉，开封市中级人民法院于2016年6月23日作出（2016）豫02民终502号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年8月3日，杨红民以马健程、通许残联为被告提起第三人撤销之诉，开封市中级人民法院作出（2016）豫02民撤1号民事判决：一、撤销通许县人民法院（2015）通民初字第981号民事判决和一审法院（2016）豫02民终502号民事判决；二、通许残联于判决生效之日起三十日内将位于通许县行政路西段路北的房屋及土地（杨红民占有的大门东侧五间门面房及对应的后院除外）交付给马健程；三、驳回马健程的其他诉讼请求。杨红民不服提出上诉，河南省高级人民法院在查明以上事实的基础上另查明：1、通许县人民法院于2016年5月10日作出（2015）通刑初字第441号刑事判决书查明，通许残联原党组书记、理事长尹克军利用职务便利，于2011年2月份至2014年1月份，以通许残联名义，在手续上加盖通许残联公章向他人借款或者收取钱款，将所得款项归个人使用，至今未能退还，具体事实包括：2011年2月20日尹克军以通许残联名义与马健程签订房屋租赁协议，于2011年2月25日收取马健程土地房屋租赁定金15万元。该刑事判决书判决尹克军犯挪用公款罪，判处有期徒刑七年。该刑事判决书已生效。2、目前涉案房屋及土地的现状为：大门东侧五间门面房及对应后院由杨红民占有使用，其他房屋作为通许残联办公场所正在使用。河南省高级人民法院认为：虽然通许残联原党组书记、理事长尹克军以通许残联名义与马健程签订租赁协议书，收取马健程土地房屋租赁定金15万元，尹克军犯挪用公款罪，但是通许残联对尹克军因签订、履行该租赁协议书造成的后果，依法应当承担民事责任，马健程与通许残联签订的租赁协议书有效。通许残联作为依法成立的人民团体，除了涉案房屋及土地（除杨红民占有的五间门面房外）作为正在使用的办公场所外，没有其他办公场所，且通许残联明确表示不能履行租赁协议书义务。开封市中级人民法院判决通许残联将涉案房屋及土地交付给马健程不当，予以纠正。马健程关于要求通许残联退还15万元租赁费、赔偿损失并承担违约责任的主张，可以另行解决。河南省高级人民法院于2017年8月9日作出（2017）豫民终220号民事判决：维持河南省开封市中级人民法院（2016）豫02民撤1号民事判决第一项、第三项；撤销河南省开封市中级人民法院（2016）豫02民撤1号民事判决第二项。以上事实，有当事人陈述、租赁协议书、判决书等证据在卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,当事人可以解除合同。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，河南省高级人民法院作出的（2017）豫民终220号民事判决书，认定马健程与通许残联签订的租赁协议书有效但通许残联不能履行租赁协议书，并告知原告马健程就退还15万元租赁费、赔偿损失并承担违约责任等另行解决。原告马健程据此提出解除双方租赁协议的诉讼请求，本院予以支持，被告通许残联收取的租赁费15万元，应予退还。关于原告马健程请求被告通许残联按协议约定赔偿违约金100万元，该约定过高应予调整，结合合同履行情况、过错程度等综合因素,本院调整违约金数额为租金总额60万元的30%即18万元。关于原告马健程请求被告通许残联承担损失15万元，因未举证证明其实际损失数额,且损失赔偿与违约金不能同时主张，故对原告马健程请求赔偿损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告马健程与被告通许县××人联合会于2011年2月20日签订的协议；二、被告通许县××人联合会于本判决生效之日起五日内将退还原告马健程租赁费15万元；三、被告通许县××人联合会于本判决生效之日起五日内给付原告马健程违约金18万元；四、驳回原告马健程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，由被告通许县××人联合会负担8250元，原告马健程负担8250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判长 厉 东审判员 景富仙审判员 黄海燕二〇二〇年三月三十日书记员 胡盼利