广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38327号原告：姚丹，女，1981年11月6日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁晓惠，系广东广信君达律师事务所律师。被告：谢冬冬，男，1991年2月2日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县。原告姚丹诉被告谢冬冬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚丹及其委托诉讼代理人梁晓惠、被告谢冬冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚丹诉称：2016年8月26日，原、被告双方就天河区天河*620号*房的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，合同就租期、租金标准及违约责任等进行了约定。合同签署后，原告依约向被告交付了涉案房屋，但被告自2019年7月1日起逾期未支付租金，自2019年4月起逾期未支付物业管理费、水电煤气费及租赁税费。经多次催告无果，被告上述行为已构成根本违约。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告向原告支付2019年7月1日至8月26日的租金14840元；2、被告向原告支付2019年4月1日至2019年8月26日期间的物业管理费及水电费共计2998.69元；3、被告向原告支付2019年4月1日至2019年8月26日期间的租赁税及滞纳金1749.45元；4、被告向原告支付违约金14000元；5、被告立即腾空并向原告交还广州市天河区天河*620号*房；6、被告向原告支付自2019年8月27日至实际交还房屋之日止的房屋占有费（按照每月租金7420元的两倍计算即14840元/月）及物业管理费（按照每月300.65元的标准计算）；7、被告向原告支付涉案房屋的墙体粉刷费用（按实际产生的费用为准）；8、本案诉讼费由被告承担。被告谢冬冬答辩称：原告在诉状中陈述的内容不属实。双方签订《房屋租赁合同》后，从2016年至2019年上半年，一直按照合同约定履行相关义务。2019年3月之后，被告多次向原告表示租赁期限届满后不再续租，且被告多次与原告沟通希望能够协商一致解除合同，提前将房屋另行出租，但原告坚持要求合同必须履行完毕。2019年6月，被告为了能够促成与原告协商一致解除合同，已通过中介联系到其他愿意承租涉案房屋的租客，但原告坚持不同意。迫于无奈，不能提前商量好解除合同，被告只能一走了之。被告对原告主张的诉讼请求不予认可。被告于2019年7月1日已经搬离涉案房屋，且原告对此是知情的，在被告离开后，涉案房屋的实际占有已经转移到原告名下。正是基于房屋已经由原告占有控制，且被告已支付14000元租赁押金，已经完全能够抵扣2019年4月1日至2019年7月1日的物业、水电费用。原告主张的违约金没有事实依据，被告不予认可。原告单方起诉，所缴纳的诉讼费被告不应承担。原告主张不符合法律规定，且主张的违约金标准过高，超过可能产生的实际损失。原告在因自己原因及利用自己处于合同优势方的地位，坚持不同意提前与被告解除《房屋租赁合同》，对于2019年7月1日之后，被告已搬离房屋，房屋已经由原告占有控制。即便被告违约，在2019年7月未及时缴纳房租，原告也应当及时主张自己的权利，《合同》明确约定租赁中任何一方逾期履行约定的义务达十五天，守约方有权解除合同。原告明知合同的内容，却依然等待（在之前拒绝被告协商一致解除合同的建议），对于7月1日至8月26日的房租损失，原告也负有责任。《房屋租赁合同》中关于违约金条款约定的违约金标准明显过高，本案中原告既然主张违约金，应当提交其实际损失的证据。原告既主张被告支付2019年7月1日至8月26日期间的租金，又请求被告支付违约金14000元，明显矛盾，不具有事实及法律依据。合同中约定“租赁双方任何一方迟延履行约定或法定义务达十五天，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金”，那么在被告逾期缴纳房租15日以后，原告并未主张被告违约，那么在2019年8月26日以后，双方的《房屋租赁合同》就应当是因合同到期而自动解除，那么退一步讲原告如果主张被告支付租金，那何来实际损失？没有实际损失怎么能主张违约金。被告认为租期内涉案房屋的自然损耗及老化不应由被告负担维修费用，故不同意承担原告主张的墙体粉刷费用。综上所述，对于被告应当承担的物业费、水电费，被告愿意承担，但对于原告既主张房屋租金，又主张违约金，对此被告请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明：天河区天河*620号*房（以下简称涉案房屋）的登记权属人为原告，共有情况为单独所有，房屋建筑面积为69.28平方米。2016年8月26日，原告（出租方）、被告（承租方，联系地址佛山市南海区桂城保利花园3期27栋301房）及案外人广州信仁房地产销售代理有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：出租方同意将涉案房屋出租给承租方；租期自2016年8月27日至2019年8月26日止，出租方交付该物业予承租方使用之日期为2016年8月26日；押金14000元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；租金每月7000元，租金从第3年起每1年递增6%；其他费用物业管理费（如有）、水电煤气费、有线电视费（如有）、网络通信费（如有）等费用由承租方按实际发生支付；除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月1日前向出租方支付当月租金；承租方应合理妥善使用该物业内的设施设备及家私家电，造成损害应照价赔偿，但自然损耗除外（第五条第2款）承租方应按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期达十五日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿；合同期满，承租方应即时迁出该物业，否则，视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方可自行处置，且承租方还需按租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的占用费；（第六条第1款）除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同，否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金，违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿；（第六条第2款）除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定之义务达十五天，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金，违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿；三方约定的其他事项：1、承租方合同期满且不续租时，应于合同期满前将物业恢复原样后交房，2、承租方同意承担该物业的租赁税，且定期向出租方提供完税证明等。2016年8月29日，广州市天河区住房建设和园林局就涉案房屋租赁事宜进行房屋租赁登记备案，显示租赁期限2016年8月27日至2018年8月26日期间月租金额为7000元，2018年8月27日至2019年8月26日期间月租金额为7420元。其后，被告向原告支付租赁押金14000元，支付租金至2019年6月31日，支付物业管理费、水电费至2019年3月31日。原告为证明其代垫相关物业管理费、水电费及租赁税费的情况，向本院提交显示由广东省华侨物业发展有限公司出具的发票（载明物业管理费所涉期间为2019年4月至8月价税合计1598.45元、转售电力所涉期间为2019年3月至7月价税合计846.11元、转售自来水所涉期间为2019年3月至7月价税合计207.87元、转售电力公摊所涉期间为2019年3月至8月价税合计346.26元、物业管理费所涉期间为2019年9月价税合计318.69元、物业管理费所涉期间为2019年10月-11月价税合计637.38元、转售电力公摊所涉期间为2019年9月-10月价税合计116.12元）及显示由广州市天河区石牌街来穗人员和出租屋服务管理中心出具的税收缴款书（载明税款所属时期为2019年4月至2019年6月，金额合计1749.45元）予以证明。原告就此明确其第2项诉讼请求“被告向原告支付2019年4月1日至2019年8月26日期间的物业管理费及水电费共计2998.69元”即为上述发票中的涉案房屋2019年4月至2019年8月期间的物业管理费1598.45元、2019年3月至2019年7月电费846.11元及水费207.87元、2019年3月至2019年8月电费公摊346.26元；第3项诉讼请求“被告向原告支付2019年4月1日至2019年8月26日期间的租赁税及滞纳金1749.45元”即为上述税收缴款书所涉的涉案房屋2019年4月至2019年6月期间租赁税及滞纳金1749.45元；第6项诉讼请求为“被告向原告支付自2019年8月27日至2019年11月21日的房屋占用费42541元及2019年9月1日至2019年11月30日物业管理费及电费公摊1072.19元”。被告对上述票据的真实性均无异议，且对原告第2、3项诉讼请求予以确认。2019年6月5日，原告向被告发出如下微信内容“请问你是否计划不续租？如果是，请明确表示，谢谢”。被告回复“不需要了”。原告则表示“好的。请安排时间做好物业复原。墙面漆的品牌由我指定，回头刷墙时也请通知我到场。谢谢！”。被告回复“到时候安排”。2019年7月10日，原告通过顺丰速运向被告发出《催款函》（收件地址为佛山市南海区桂城保利花园3期27栋301房，即被告于《合同》中预留地址），要求被告支付拖欠的2019年7月租金及2019年4月至7月其它费用等。被告表示其未收到该函件。2019年9月6日，原告前往涉案房屋内查看，现场可见房屋内摆放有前台、大镜子、剪发转椅、饮水机等，且房屋内地面有大量碎发未清理。原告表示当日涉案房屋内仍遗留有大量属于被告的物品，故其无法收回房屋进行出租。2019年11月21日，原、被告双方办理涉案房屋的交接手续，并签署《房屋交接情况记录表》，载明交接房屋内家具家电等可移动物品、房屋钥匙、门禁卡等情况，交接房屋的墙面污染状态为多面墙壁存在污渍，其中部分墙面污渍严重，客厅墙壁有凹陷，且有不下五处凸出粗略修补痕迹，明显不符合原有墙壁，卧室三面墙壁表面有大量粘合剂痕迹，抹灰层已经破损，均可见内墙铁丝网层。现原告以被告逾期支付租金等费用构成根本违约为由提起本案诉讼。原告为证明其委托律师通过EMS快递及在涉案房屋张贴的方式向被告发送律师函主张权利的情况，向本院提交如下证据：1、律师函，内容为告知被告自2019年8月27日起，原告与被告签订的《合同》正式终止，被告应于2019年8月30日前将涉案房屋腾空并恢复至租赁前原状，交还房屋给原告，被告逾期腾空并交还房屋的，视为被告放弃租赁房屋内所有物品的所有权，原告有权自行清理和恢复原状，有关清理和恢复原状费用全部由被告承担等；2、EMS全球邮政特快专递详情单，显示于2019年8月27日寄出，收件人为被告，地址为江西省抚州市崇仁县郭圩乡程家村张坑组4号，该邮件因用户拒收被退件；3、涉案房屋门口张贴律师函的照片。经质证，被告表示未收到上述证据，因为当时不在家乡，不清楚邮件内容，所以拒收了，且其在2019年7月初便离开涉案房屋，也不清楚律师函的张贴情况。另，原告为证明涉案房屋的墙面污迹和破损情况，及其在京东网上购买乳胶漆所产生的涂料费用和聘请施工人员进行墙面粉刷施工所产生的施工费用均应由被告承担，向本院提交如下证据：1、房屋现场照片多张（原告称拍摄时间为2019年11月21日）；2、京东网订单截图及显示由广州晶东贸易有限公司开具的广东增值税电子普通发票，显示货物或应税劳务、服务名称为涂料多乐士竹炭森呼吸无添加抗菌抗甲醛全效内墙乳胶漆油漆涂料墙面漆套装15L，价税合计1784元；3、显示由原告（委托方、甲方）与案外人佛山市佳尚居建筑装饰有限公司（承接方、乙方）于2019年12月18日签订的《多乐士焕新服务施工服务合同》，显示工程地址为涉案房屋，施工材料为甲方提供乳胶漆，其他工具及材料由乙方提供，施工费用2913.5元等；4、显示由佛山市佳尚居建筑装饰有限公司于2019年12月19日出具的广东增值税普通发票，载明购买方为姚丹，货物或应税劳务、服务名称为建筑服务工程建筑装饰，价税合计2913.5元，备注工程名称为多乐士焕新服务施工，工程地址为广州天河区天河*620号创逸雅苑；5、涉案房屋墙面粉刷施工现场照片多张（原告称拍摄时间为2019年12月23日）。经质证，被告对上述证据的真实性无异议。原、被告双方亦就本案相关问题陈述如下意见：1、关于原告主张被告支付违约金的事实及理由，原告表示根据《合同》第五条第2款及第六条第2款的约定，被告逾期履行支付租金的义务达十五天，原告有权解除合同，被告应向原告支付相当于押金的违约金，且如按照第五条第2款的约定按日计算违约金的话被告应支付的违约金已远远超过原告主张没收的押金数额及要求被告支付的违约金数额。2、关于《合同》的解除时间问题，原告认为《合同》到期后就已经解除，但因为被告并没有向原告交还涉案房屋，所以应当承担合同到期后逾期交还房屋的责任；被告则认为根据《合同》第五条第2款的约定，被告逾期支付租金15天，《合同》自动解除，所以在被告迟延支付2019年7月1日至2019年7月31日的租金达15天，《合同》已经实际解除，且合同也约定了原告可以没收被告遗留在房屋内的物品，所以被告无须另行向原告支付占用费。3、关于涉案房屋的交还情况，被告表示其于2019年6月5日通过微信向原告明确表示不续租了，其后双方就房屋交接问题进行口头协商，但原告要求被告在租期届满前将涉案房屋恢复原状，即为清空物品并用名牌墙漆将墙体重新粉刷，被告认为条件过于苛刻，在双方无法达成一致的情况下被告自行离开了涉案房屋，且在离开之前并未告知原告被告已自行搬离，搬离时涉案房屋内有遗留物品，与原告于2019年9月6日拍摄的现场照片一致，但因为原告没有向被告开具放行条，所以被告无法搬离，另因为双方就房屋交还问题无法达成一致意见，所以被告也没有向原告要求开具放行条；原告对此表示《合同》中已经约定承租方在租赁期届满不承租了，应恢复房屋原状，再向原告交还，2019年6月5日的微信聊天中，原告当时确实要求被告在租赁期限届满前清空房屋及将墙体重新粉刷，但并未指定墙漆名牌，被告回复说到时候安排，且被告从未要求原告到涉案房屋办理交接手续或要求原告开具放行条，也未向原告交还涉案房屋的钥匙或门禁卡，原告通过电话、微信找被告，被告均没有回应。4、双方均确认涉案房屋的租金为按自然月整月结算。5、关于被告已支付的租赁押金14000元，原告主张其有权予以没收。本案审理过程中，原告撤回其第5项诉讼请求，明确第7项诉讼请求为“被告向原告支付涉案房屋的墙体粉刷费用4697.5元”。本院认为：原告撤回其部分诉讼请求属于其对自身民事权利的合法处分，本院予以照准。原、被告及案外人签订的《合同》涉及到原、被告之间就涉案房屋成立的租赁合同法律关系及双方分别与案外人成立的居间服务法律关系，本案中仅就原、被告双方之间的租赁合同法律关系予以审处，《合同》中关于涉案房屋租赁事宜的相关约定是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于《合同》的解除时间，《合同》约定的租赁期限于2019年8月26日届满，虽被告于租赁期限内存在迟延支付租金的情况，但双方并未就《合同》提前解除达成一致意见，故被告关于《合同》提前解除的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。虽被告表示其已于2019年7月1日即搬离涉案房屋，但其作为承租人并未将涉案房屋交还原告，且其亦确认在搬离前未告知原告、未要求原告开具物品放行条，故其仍应按照《合同》约定向原告支付涉案房屋的租金、物业管理费及水电费至2019年8月26日。结合被告实际支付上述费用的情况，被告应向原告支付涉案房屋2019年7月1日至2019年8月26日期间的租金13643.23元（7420元＋7420元÷31日×26日），对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于原告第2、3项诉讼请求，被告对其该诉请并无异议，原告亦提交了相应的代垫凭证予以证明，故本院予以支持，即被告应向原告支付涉案房屋2019年4月至2019年8月期间的物业管理费1598.45元、2019年3月至2019年7月电费846.11元及水费207.87元、2019年3月至2019年8月电费公摊346.26元以及2019年4月至2019年6月期间租赁税及滞纳金1749.45元。关于原告要求被告支付违约金14000元的诉讼请求，《合同》中明确约定，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定之义务达十五天，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金。结合本案已查明事实，原告上述主张具有事实及合同依据，本院予以支持。至于涉案房屋自2019年8月27日至2019年11月21日期间的占用费及物业管理费的问题。《合同》已于2019年8月26日期限届满终止，被告作为承租人应于租期届满后及时将涉案房屋交还原告，逾期的应承担相应的法律责任。同时，根据查明事实可知，被告已于租赁期限届满前明确告知原告不再续租，且自2019年7月1日起未再支付租金，其后原告亦知悉被告已撤离涉案房屋的情况，故本院认为原告在明知被告存在欠付租金及不再续租的情况下，应及时收回涉案房屋避免损失进一步扩大，同时结合被告确实有遗留物品于涉案房屋内且未与原告办理涉案房屋交接手续的情况，从公平原则出发，对于2019年8月27日至2019年11月21日期间涉案房屋的占用费损失应由原、被告双方按照20%及80%的比例承担为宜，故本院酌情判令被告向原告支付涉案房屋2019年8月27日至2019年11月21日期间的占用费16984.62元[（7420元/月÷31日×5日＋7420元/月×2个月＋7420元/月÷30日×21日）×80%]，对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于2019年9月1日至2019年11月30日物业管理费及电费公摊1072.19元的问题，原告已进行代垫，但结合双方实际交接涉案房屋的时间，2019年9月1日至2019年11月21日期间涉案房屋的物业管理费数额应为860.46元[318.69元＋（637.38元÷2）＋（637.38元÷2÷30日×21日）]，与上同理，被告应向原告支付涉案房屋2019年9月1日至2019年11月21日期间的物业管理费688.37元（860.46元×80%），对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持，至于2019年9月至10月期间的电费公摊问题，原告并未于法定期限内提出上述主张，本院对此不予审处。关于原告诉请要求被告支付的墙体粉刷费用4697.5元，虽被告抗辩称涉案房屋在租赁期间内的自然老化所产生的修复费用不应由其承担，但根据《合同》中双方的其他约定“承租方合同期满且不续租时，应于合同期满前将物业恢复原样后交房”，即双方已对租赁期满且被告不再续租情况下被告所应承担的房屋修复义务进行了约定，另在双方的微信聊天中，在被告明确表示不续租的情况下，原告也提出了要求被告对物业进行复原，且特别要求对墙体进行粉刷，被告则就此回复“到时候安排”，虽被告表示其对于原告提出的交还房屋条件存在异议，但并未就此提供证据予以证明，故被告对其应承担的上述义务系明知且无异议的。另结合原告提交的其实际支出上述费用的证据、涉案房屋的建筑面积及双方交接房屋时对于房屋墙面状态的共同确认情况，原告为涉案房屋修复所支出的墙体粉刷费用数额亦属合理，且该费用应由被告承担，故对于原告诉请要求被告支付的墙体粉刷费用4697.5元予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告谢冬冬于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告姚丹支付天河区天河*620号*房2019年7月1日至2019年8月26日期间的租金13643.23元；二、被告谢冬冬于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告姚丹支付上述房屋2019年4月至2019年8月期间的物业管理费1598.45元、2019年3月至2019年7月电费846.11元及水费207.87元、2019年3月至2019年8月电费公摊346.26元以及2019年4月至2019年6月期间租赁税及滞纳金1749.45元；三、被告谢冬冬于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告姚丹支付上述房屋2019年8月27日至2019年11月21日期间的占用费16984.62元及物业管理费688.37元；四、被告谢冬冬于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告姚丹支付违约金14000元；五、被告谢冬冬于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告姚丹支付上述房屋墙体粉刷费用4697.5元；六、驳回原告姚丹的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1910元，由原告姚丹负担750元，由被告谢冬冬负担1160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  麦丽欢人民陪审员  李小伍二〇二〇年三月三十一日书 记 员  谢丽军陈丹云