广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终7799号上诉人（原审被告)：许水金，男，台湾居民身份证号码F1********，住址：广东省惠州市惠城区小金口柏岗老虎岭南三路**F。委托诉讼代理人：黄震山，广东惠泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司，住所：广东省惠州市惠城区汝湖镇角洞水库库区内。负责人徐明锋。委托诉讼代理人：黄凤娟、梁振耀，系原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司的职员。上诉人许水金因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠城区人民法院（2019）粤1302民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭。本案现已审理终结。上诉人许水金请求:一、判决撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初504号《民事判决书》第一项判决。二、依法改判被上诉人与上诉人各自承担相应比例的法律责任。三、本案诉讼费依法承担。事实与理由：原审判决认定事实不完全正确，被上诉人应当承担其相应法律责任。首先，一审庭审中，上诉人出具照片证明相邻住户在2015年开始，适用重型工程车进行违章建设，以及严重损害上诉人房屋各种行为。具体表现为地面下沉，被堆放让诸多装修废渣与杂物，很大程度上破坏了包括门窗、墙身与地面等。此外，被上诉人承认接到上诉人情况反映后，已经向相关行政部门报告相邻住户违章建设。所以，能够认定被上诉人知悉上诉人财产被损害事实，被上诉人始终未对损害行为履行制止与管理义务。其次，《前期物业服务协议》第6条第6款第4项约定了被上诉人的管理责任。第15条第1款第1、2项约定了被上诉人的法律责任。该约定对双方均具有法律约束力，应当全面履行。被上诉人应当承担管理人违约责任，对已造成物业损失负责赔偿。第三，《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《中华人共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。上诉人认为，本案双方成立物业管理合同关系，互相均存在相应权利义务。被上诉人在2015年拒不履行《前期物业服务协议》约定的管理者义务，则上诉人有权拒绝履行相应支付管理费义务。为此，原审法院部分事实为曾查清，认定责任方面欠妥。特请人民法院判决驳回其没有事实和法律依据的诉讼请求。被上诉人辩称，上诉人说被邻居侵权的问题应找邻居追究，我们不是适格的被诉主体。上诉人不应以这个理由来拖欠我司的物理管理费，上诉人房屋已经装修并且办理了收楼手续，至房屋交付之日其应承担自己房屋的责任与义务。原审原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司向一审法院起诉请求：1、被告自2015年3月1日起按每月957元的标准向原告支付物业管理费至本案判决生效之日止，暂计至2018年10月23日,应付物业管理费为人民币42108元。2、被告自逾期付款之日起至全部欠费付清之日止,按每日千分之一的标准支付逾期付款滞纳金，暂计至2018年10月23日,滞纳金金额为人民币9959.2元。3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：经审理查明，被告系台湾居民，本案系涉台物业服务合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法总则》第十二条的规定：中华人民共和国领域内的民事活动，适用中华人民共和国法律。因此，一审法院适用大陆地区的法律作为准据法。被告是雅居乐白鹭湖东岸13栋02号房的业主，房屋建筑面积为273.29平方米，原告是雅居乐白鹭湖小区的物业管理者，根据双方签订的《前期物业服务协议》，被告每月应当向原告支付物业管理费957元，若被告未按期支付物业管理费，应向原告支付滞纳金，以未付物业管理费为基数按每月千之一（折算成年利率为36%）的标准支付。自2015年3月1日起，被告未向原告缴纳物业管理费。2019年1月，原告向一审法院起诉讼，请求被告每月支付物业管理费，并按每日千分之一的标准支付滞纳金。2016年12月20日、2017年6月20日、2017年8月12日、2018年1月19日，原告向被告发送律师函，律师函的内容是向被告催收物业管理费，律师函寄送至广东省惠州市惠城区小金口柏岗老虎岭南三路8号F（被告在答辩状中自报地址“广东省惠州市惠城区小金口柏岗”），EMS邮件跟踪查询结果显示“他人收”。在诉讼过程中，被告提出如下抗辩：被告拒绝支付缴纳物业管理的原因是原告未履行物业管理者应尽的义务，自2015年开始，被告房屋的门窗、墙身与地面被相邻业主装修损坏。在庭审过程中，被告提出其拒绝缴纳物业管理费的经过如下：第一，2015年，被告交纳物业管理费，由于原告自身的原因（被业主围攻）未缴纳成功；第二，2015年4月，被告再次主动联系原告交纳物业管理费，被告的房屋产生了2元的电费，被告并不是实际用电人，因而，未交纳物业管理费；第三，此后，由于相邻房屋装修，将施工的泥土堆放在被告的院子里，在2016年已清理，而在2016年后，相邻房屋装修挖地下室，造成被告的房屋地面下陷，原告未尽管理者的义务，被告拒绝交纳管理费。一审法院认为：被告应当向原告支付物业管理费。理由是：第一，根据双方签订的《前期物业管理协议》，被告每月应当向原告支付物业管理费957元，自2015年3月起，被告未缴纳物业管理费，其行为违反了《前期物业管理协议》的约定，构成违约，应当承担违约责任，向原告支付物业管理费，并支付相应的滞纳金，滞纳金以未付物业管理费为基数自2015年3月1日起按月2%的标准支付，超出每月2%的部分不予以支持。第二，若被告有相应的证据证实其房屋被相邻房屋装修损害，被告应当向实际侵权人主张责任，原告并不是直接的责任人，被告以此拒绝缴纳管理费没有事实依据，不予采纳。第三，在庭审过程中，被告自认“原告通过电话催收被告交物业费时，被告明确表达拒绝支付物业费的理由”，原告曾向被告催收过物业管理费，不存在诉讼时效届满的问题，被告以原告未尽管理者义务的理由拒绝缴纳管理费，在未缴纳管理费之后，又以诉讼时效届满为由提出胜诉的抗辩，不符合公平合理的原则。综上所述，被告自2015年3月起每月支付物业管理费957元并支付滞纳金，滞纳金以未付管理费为基数按每月2%的标准支付。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告许水金自本判决生效之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司支付物业管理费，自2015年3月1日起判决生效之日止每月支付957元及相应的滞纳金（以未付管理费为基数按每月2%的标准支付）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司其他的诉讼请求。本案受理费1102元，由被告许水金负担。二审中，上诉人提交以下两份证据：一、2015年8月12日在“房天下”论坛发表的意见，证明物业管理公司明知我房屋相邻的业主，使用重型挖土机进行后花园和地下室施工，造成我房屋部分损毁。证据二、在2015年初及2019年3月10日拍摄的现场照片，证明物业管理公司明知我房屋相邻的业主，使用重型挖土机进行后花园和地下室施工，造成我房屋部分毁损。被上诉人发表如下质证意见：第一页是门牌号照片，对这个没有异议，但是对其他照片对应的房屋的关联性有异议，对于论坛发表的意见，只是他个人单方面的说辞，与实际情况不一致。他说他家没有通电怎么会产生电费，他家已经装修了怎么会没有电费呢？本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案属物业服务合同纠纷，由于上诉人对一审判令物业管理费和滞纳金的数额和计算方式没有异议，本院予以确认。针对上诉人的上诉，本院经审理认为，上诉人上诉称财产被损害属于侵权纠纷，且该侵权责任主体不是被上诉人，双方签订的《前期物业管理协议》没有约定业主财产被损害，业主可以拒交物业管理费，因此，上诉人拒交物业管理费没有合同约定和法律依据，本院不予支持。上诉人认为其财产受到损害是不同的法律关系，上诉人可以另寻法律途径解决。综上所述，上诉人许水金的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1102元，由上诉人许水金负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 曾求凡审 判 员 刘天贞二〇二〇年四月三日法官助理 刘有为书 记 员 彭 敏附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。