广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6636号上诉人（原审被告）：中山市长江兆业地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区**********，统一社会信用代码914***********139J。法定代表人：甘振宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄俊鹄，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳欣，广东凯行律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：汪明虎，男，1986年11月16日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：周著琴，女，1986年9月8日出生，汉族，住广东省中山市。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：李细芳，广东君品律师事务所律师。原审被告：沈阳佳尊物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市石岐区**********，统一社会信用代码914***********362L。主要负责人：侯兆坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄俊鹄，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳欣，广东凯行律师事务所实习律师。上诉人中山市长江兆业地产开发有限公司（以下简称长江兆业地产公司）因与被上诉人汪明虎、周著琴、原审被告沈阳佳尊物业管理有限公司中山分公司（以下简称佳尊物业中山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。长江兆业地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判长江兆业地产公司无需支付4000元违约经济补偿金。事实和理由：一、业主的一审诉求并非无法继续履行。经一审法院建议后，长江兆业地产公司已同意按原标准履行前期物业服务协议，但本案中，长江兆业地产公司在前期物业服务协议中对停放服务费问题提出要约后，在业主表达使用需求前，该条款并未生效，双方未建立车位租赁合同关系，故业主负有明确表示车位使用需求的先合同义务。但本案中业主在一审期间仅提交机动车行驶证，并未提供证据证明其已明确向长江兆业地产公司提出需要租赁停车位，至于另案生效判决与本案无关，不能成为业主的据引。二、双方租赁合同关系不存在，长江兆业地产公司未违反相关规定，无需承担违约补偿金。一审违反了权利义务对等原则，在没有租赁法律关系的情况下要求长江兆业地产公司承担违约责任，没有事实与法律依据。三、即使长江兆业地产公司违约，一审判令其承担违约经济补偿金没有依据。1.业主无证据证明其已遭受停车费损失，且小区有26个停车位供住户免费使用，小区附近莲兴路、良朋里也有很多免费停车位，不排除业主根本没有支付过任何停车费、没有任何损失的情况下，起诉要求长江兆业地产公司支付赔偿金。2.长江兆业地产公司无义务为业主支付停车费，且无证据证明业主在外的停车费用高于250元/月，甚至达到500元/月。实际上，也有部分业主愿意按新标准承租车位，而业主即使不在小区停车，长江兆业地产公司也未明显增加收入，不存在因违约或违法行为而获利，而业主停车无论在何处均应至少在250元/月的范围内支付停车费，该费用不应由长江兆业地产公司负担，且业主无证据证明其在一审认定期间支付停车费超过250元/月，一审也未对其停车费用是否超过该标准进行认定与区分。四、公司现已将车位停车费调整为250元/月，法院应当核实业主是否租用小区车位以确定其是否真的有租用需求。汪明虎、周著琴辩称：一、前期物业服务关于停车费的约定不属于要约，是合同约定的权利义务，在合同履行中有先后履行顺序，即业主向开发商向物业公司支付停车费，开发商或物业公司需要向业主停供停车位。本案中，开发商及物业公司发布公告，告知业主停车位不再出租而需购买，业主不可能通过交费形式使用停车位，即开发商明确表示不再履行合同。业主变更诉讼请求是基于其他同类案件中开发商拒绝继续履行合同内容、无法强制执行。现在开发商也不是以250元/月的标准出租停车位，其在本案中以业主未明确提出车位需求作为上诉理由只是为了逃避责任。二、开发商提到的免费车位是小区外的市政道路停车位，与本案无关，且该路段停车位紧缺，亦与停放于小区内有本质区别，开发商不出租停车位给业主带来明显不便。业主于一审期间已提交行驶证证明停车需求，开发商并没有要求与业主签订租赁合同，故有无租赁合同不能作为业主是否有停车需求的证据。三、一审判令酌情赔偿4000元过低。四、开发商及物业公司向业主承诺后又随意反悔，违约后又无需承担责任，对业主不公且违背诚信原则。前期物业服务协议已明确停车费用标准，开发商与物业公司应当遵守该约定，如其提前告知车位只售不租，业主就不会购买房屋。佳尊物业中山分公司述称，同意长江兆业地产公司的意见。汪明虎、周著琴向一审法院起诉请求判令：长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司继续履行前期物业服务协议，按照每月250元的标准向汪明虎、周著琴出租停车位。一审诉讼过程中，汪明虎、周著琴以了解到同小区其他业主以相同事实起诉的案件经法院两审终审判决生效，但未能顺利执行，考虑到要求被执行人继续履行合同可能无法执行，故变更诉讼请求为：1.判令解除汪明虎、周著琴与佳尊物业中山分公司签订的《前期物业服务协议》；2.判令长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司连带向汪明虎、周著琴赔偿67500元。一审法院认定事实：2012年11月20日，汪明虎、周著琴与长江兆业地产公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定汪明虎、周著琴购买中山市石岐区****************。该合同第三条约定，在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理。出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》。合同附件六，补充协议第八条其他约定，第8点约定，本小区属出卖人业权的部位：1、小区内所有室内汽车、摩托车停车场/位；2、首层架空层……上述物业出卖人有权出售、出租、使用和收益。同时，汪明虎、周著琴作为甲方与佳尊物业中山分公司作为乙方签订《前期物业服务协议》：第三章物业服务费用第十四条约定，车位使用服务费和停车保管费按下列标准向车位使用人收取：车位服务费及车位停放服务费（已购买车位的，收取车位服务费，未购买车位的，收取车位停放服务费），1.小车车位服务费40元/月，小车车位停放服务费250元/月，摩托车停放服务费30元/月；第五章违约责任第二十四条约定，乙方违反本协议第三章约定，擅自增加收费项目或提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的费用；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。后，汪明虎、周著琴入住案涉小区，但未就车位使用与长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司另行签订租赁合同，长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司亦未给予汪明虎、周著琴固定车位停放车辆，汪明虎、周著琴按临时停放5元/天，过夜8元/天，按月250元向佳尊物业中山分公司交纳车位停放服务费。2017年5月，长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司按每月500元的标准实行市场调节价，并在星际豪庭小区内进行公示。根据2017年5月11日长江兆业地产公司关于星际豪庭小区车位问题的公示内容，星际豪庭小区内的产权车位以出售为主，在产权车位发售期间，制定出“临时停车服务”及“租赁带租约出售的产权车位”作为缓冲期方案，产权车位具体发售时间为：1.从2017年5月10日起至2017年11月10日止全面向本小区业主发售，优先满足本小区业主的需求；2.从2017年11月11日起对外发售剩余产权车位，卖完即止。一、从2017年5月11日起至2017年8月10日止：……2.租赁带租约出售的产权车位40个：每个产权车位每月租金250元；3.40个产权车位带租约（月租）的方式边租边出售，双方签订租赁合同……；二、从2017年8月11日起至2017年11月10日止：……2.租赁带租约出售的产权车位：每个产权车位每月租金500元；3.在全部车位卖出前保持60个产权车位以带租约（月租）的方式边租边出售，双方签订租赁合同，租约到期时如未卖出的可继续租赁……。上述缓冲期后，对不同意按新标准500元/月车位支付停车服务费的业主，长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司不再提供停车服务亦不准许车辆驶入车库。由于小区内无其他公共车位可租赁或停放，造成未购买车位及未按新标准租赁车位的业主只能将车辆停放在小区外围道路边或附近小区及公共停车场，引发了众多业主不满，曾自发组织到住建局、发改局、维稳办、当地居委会、派出所等职能部门反映情况及信访，但上述部门多次组织双方协调未果。2017年9月26日，该小区部分业主分别以长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司私自提价违反合同约定等为由诉至一审法院[案号为（2017）粤2071民初18162号至18181号]，主张由长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司继续履行前期物业服务协议，按照每月250元的标准向业主（即各案原告）出租车位。该批系列案经两审终审，判决维持原判，即：长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司继续履行与各业主签订的前期物业服务协议，按照每月250元的标准收取出租车位费。生效判决同时查明认定：佳尊物业中山分公司系长江兆业地产公司就案涉小区选定的前期物业服务企业。长江兆业地产公司系案涉小区所有室内车位的登记产权人，长江兆业地产公司委托佳尊物业中山分公司对该小区内的车位进行管理并按每月每位250元（提价前）收取车位停放服务费，佳尊物业中山分公司负责案涉小区的交通与车辆停放秩序管理，代长江兆业地产公司收取相关费用，双方就车位管理和使用系委托和受托关系。基于车位租赁使用管理产生的行为及合同后果由委托人即长江兆业地产公司承担。佳尊物业中山分公司系案涉前期物业服务合同的相对方，除有关车位停放服务费条款外，无证据证明其系在长江兆业地产公司委托下与各业主订立其他条款，故双方签订的前期物业服务合同其他条款是双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均产生拘束力。并认定前期物业服务合同中关于车位停放服务费按每月每位250元标准收取的合同条款直接约束长江兆业地产公司，在合同履行期内，长江兆业地产公司未按合同条款履行义务，单方将车位停放服务费变更为每月每位500元，属违约行为；根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本批系列案诉讼中，双方未就上述生效判决已查明认定的事实提交足以反驳的证据。再查，前述系列案判决生效后，长江兆业地产公司仍坚持按500元每月每位收取案涉小区车位停放服务费，佳尊物业中山分公司受长江兆业地产公司委托及指令对小区内未购买车位或未按提价标准（500元每月）签订车位租赁合同的业主仍不允许车辆驶入地下车库及停放车辆。该系列案的原告（业主）亦未因取得上述生效判决而被准许进入车库停放车辆及按250元/月缴交车位停放服务费。长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司以生效判决判项无可执行内容为由未与该部分原告业主签订租赁合同及建立车位租赁关系。故相关判决尚未得到强制执行，小区车位停放矛盾仍然存在。2019年1月10日、14日、17日、18日、28日，包括汪明虎、周著琴在内的近20名业主分别诉至一审法院，亦参照前一批业主的起诉提出相同的诉讼请求。在诉讼中，鉴于所了解到的已生效判决案件未能得到执行等情形，汪明虎、周著琴变更诉讼请求。另查，案涉小区尚未成立业委会，共有住户1140余户。小区内仅配备地下车库，该车库共三层，含779个产权车位，其中负一层245个，负二层264个，负三层270个。该部分车位于2016年5月27日登记产权在长江兆业地产公司名下。自2017年5月，长江兆业地产公司开始出售案涉车位后，部分车位已出售并备案登记在购买的业主名下。但根据同批系列另案原告提交的从中山市国土资源局查询的“中山市不动产登记资料查询结果”显示，截至2019年3月20日止，上述车位尚有330个登记在长江兆业地产公司名下。长江兆业地产公司当庭陈述仅余185个车位未出售，但未就此提交相应证据。又查，汪明虎名下登记有号牌为粤A*****小型轿车一辆，注册日期为2015年10月27日。一审法院认为，基于汪明虎、周著琴最初的诉讼请求，一审法院立案由为物业服务合同纠纷。后根据汪明虎、周著琴变更后关于要求长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司支付赔偿款的诉求，一审法院依法向汪明虎、周著琴释明：在本案选择基于违约责任还是侵权行为请求赔偿。汪明虎、周著琴明确选择基于物业服务合同主张违约责任赔偿。一审法院以汪明虎、周著琴诉求为限予以审查，故本案争议焦点为：1、案涉前期物业服务合同应否解除？2、长江兆业地产公司应否就生效判决确认的违约行为向汪明虎、周著琴承担违约赔偿责任？3、如何确定赔偿金额？4、佳尊物业中山分公司应否一并承担赔偿责任？具体分析如下：关于焦点1。汪明虎、周著琴是中山市石岐区****************的业主，在购买和收楼时应开发商要求与小区前期物业服务企业佳尊物业中山分公司签订案涉《前期物业服务协议》，系案涉前期物业服务合同的相对方。但从合同性质、特点、内容来看，作为小区业主之一，汪明虎、周著琴并非案涉前期物业服务合同的唯一相对方。根据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”佳尊物业中山分公司系案涉小区建设单位长江兆业地产公司选聘的前期物业服务企业，依法应与佳尊物业中山分公司签订书面前期物业服务合同。此时，因小区尚未成立业主委员会和业主大会，故建设单位作为小区全体业主代表与受聘的物业服务企业签订合同，但合同的真正权利义务主体为包括汪明虎、周著琴在内的案涉小区全体业主，即为不特定不唯一的相对方。故上述合同未达约定解除条件（如成立业主大会或业主委员会重新选聘新的物业管理企业）前，任何单一业主均无单方解除权。故汪明虎、周著琴关于解除与佳尊物业中山分公司签订的《前期物业服务协议》的诉求，于法无据，一审法院不予支持。关于焦点2。根据同类案生效判决的认定，案涉前期物业服务合同中包含了关于车位停放（租赁）收取费用的标准，而长江兆业地产公司在《商品房买卖合同》附件六、补充协议第八条明确约定：小区内所有室内汽车、摩托车停车场/位产权属开发商所有，故作为小区前期物业服务企业并无对该部分车位定价及收取停车费用（租赁费）的权力，故应视为佳尊物业中山分公司接受了长江兆业地产公司的委托对车位进行管理和收取费用。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，案涉前期物业服务合同中关于车位停放服务费按每月每位250元标准收费的条款系产权人（即委托人）长江兆业地产公司的意思表示。该条款内容具体确定、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，属于关于车位租赁使用收费标准的要约。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式或其他形式，订立合同采取要约、承诺方式。具体到本案中，因业主与物业服务企业签订的《前期物业服务协议》主要内容为前期物业服务相关权利义务，结合车位使用的特殊性和必要性，故虽然在业主签订该前期物业服务合同时不能视为对相关车位停放服务费条款（要约）马上做出承诺，即不当然在所有业主之间成立基于车位使用或租赁的合同关系,但只要该小区已交付业主使用，在案涉前期物业服务合同生效后，业主表达车位使用需求（可以为签订租赁合同或向受托人即物业管理公司缴交月或日停放使用费）时即构成承诺，成立车位使用（租赁）合同关系，双方均受该条款约束。故自《前期物业服务协议》生效，有业主使用案涉车位后，在长江兆业地产公司与有车位需求的业主之间即已经成立了多个不特定的车位使用（租赁）合同关系，在合同期限内，作为相对一方的长江兆业地产公司并不享有完全、任意的调价权，故长江兆业地产公司将合同约定的停车服务费250元/月调高至500元/月，显然违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故在合同具备履行条件，即车位尚未完全出售前，有停放（或租赁）需求的业主基于前述合同约定及法律规定，享有按原标准承租使用车位的权利，亦有权请求长江兆业地产公司继续履行《前期物业服务协议》相应约定，提供尚未出售的车位供业主按需使用。佳尊物业中山分公司作为物业服务企业及车位管理受托方，有义务给予业主使用该部分车位提供引导和有序管理。现汪明虎、周著琴变更诉讼请求，不要求长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司继续履行合同而要求赔偿经济损失，系其对自身民事权益的自主处分，且长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司以自身的行为及对同类生效判决履行的态度明确表明不愿意按合同约定的原标准提供尚未出售的车位供业主使用，即继续履行合同存在主观不能。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”故汪明虎、周著琴请求长江兆业地产公司就上述违约行为承担违约责任于法有据，可予支持。但该违约责任除继续履行外还包括采取补救措施或赔偿损失。在本系列案审理过程中，一审法院多次建议长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司开放对尚未出售的地下车位供业主按需使用及按原约定标准收取停车服务费，但长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司未予答复及积极配合，应视为其对相应违约责任承担方式的主动放弃，因此而产生或扩大的违约责任应由其自行承担。故结合系列案查明的事实及关联生效判决执行的情况，汪明虎、周著琴请求由长江兆业地产公司承担违约经济赔偿责任合理合法，一审法院予以支持。关于焦点3。基于长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司的上述违约行为，前期物业服务合同对应条款并未约定明确的违约责任或计算方法。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”虽然长江兆业地产公司系案涉地下车库车位的权属人，根据我国物权法的规定，其对车位享有所有权、用益物权等，但该物权的行使，应当遵守法律、尊重社会公德、不得损害公共利益和他人合法权益。且该车位在全体业主拥有所有权的小区建筑物之地下，并非独立地上停车场，其通行使用等亦必然要占用业主公共权属部分道路，与小区内其他房屋等建筑构成相邻关系。故根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，第八十四条规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平原则，正确处理相邻关系。”具体到本案中，长江兆业地产公司在行使自己的车位所有权时显然违背了上述建筑物区分所有权和相邻关系的规定及精神：以单方提价方式，对尚未出售的车位不按原约定标准出租给有需求的业主使用；不准许业主进入地下车库使用车位；导致业主在居住生活中较大不便，影响了相邻关系，也损害了业主对车位的正常需求权益。且自2017年8月11日起，未购、未租（按新标准）车位的业主未准许进入车库停放车辆，该部分有车位需求的业主不得不将车辆停放在小区外道路边或附近其他小区和单位的公共停车场，因此有可能支付高于250元/月（折合8.3元/天）或过夜8元/天的车辆停放费用。但一般业主未索要或未保留全部缴费凭据，亦或因违停路边而额外支付罚款费用。但因为停放地点和时间段的不确定性和收费标准的不统一，客观上业主们确实存在举证不能或不全的情形。如果以实际已产生损失为限予以核定显然对业主不公，亦可能产生长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司违约而无需承担任何违约责任的结果。但事实上，案涉小区内仅配备地下车库，无其他地上公共车位可供业主停放车辆；而我国相应法律法规对开发商在建设住宅小区时关于容积率、车位配比等均有一定要求和限制，作为建设单位的长江兆业地产公司虽拥有全部地下车位的产权，但根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”长江兆业地产公司对小区内仅有的产权车位只售不租，并任意提价未按原约定标准出租，显然不符合前述法律规定，未能满足小区业主的正常需求，势必给业主造成出行不便及亲朋探视不便，影响业主居住的幸福感。虽随着经济发展及人们物质需求日益增强，很多小区存在车辆配比无法满足全部业主的需求，但建设单位一般会采取抽签或先到先得等相对公平的方式出售、出租或临时停放车辆，相对缓解或阶段性满足业主们的停车需要。多个省市立法部门亦制订具体的《物业管理条例》，对区域内规划用于停放汽车的车位的出售、附赠、出租等处分进行明确限定和要求：拟出售车位数量少于本区域要求购买车位业主房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位；未出售的车位应当优先出租给本区域内业主，租金按价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位的，建设单位不得只售不租；拟出租车位数量少于本区域要求出租车位业主房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定……本系列案中，建设单位长江兆业地产公司只售不租或宁空不租，显然剥夺了业主的选择权，影响了房屋产权人（即业主）对房屋的居住和使用权益，亦可能导致房屋使用价值贬损。而该“妨碍”和“影响”很难客观量化和举证，但从一般生活常识和经验上足以感受和确认其客观性。但也并非汪明虎、周著琴主张的以新旧月租金差价（500元-250元=250元）为基数，结合案涉小区土地使用权剩余期限（45年），直接相乘予以计算，两者并不存在关联性和必然性。且小区车位的配置受规划和小区建设的固定性局限，原本存在不足，与房屋（或土地）的使用期限没有任何关联性，随着居住业主增多及剩余未出售车位减少（或全部出售后），作为车位产权人的建设单位并无向每一位业主提供可出租或出售车位的义务。故以租金差价为基数计算损失亦不具备合理性。但如上分析，长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司违约行为及事实存在，且不同意继续履行采取补救措施，损害了业主在居住和使用车位上的合法权益，结合本案所涉纠纷源于物业服务合同关系，包含了小区业主与物业服务公司，购房业主与发展商（建设单位）之间多重关系，且相互关联紧密。综合考量关联系列案查明的事实和影响，一审法院酌情就长江兆业地产公司该违约行为核定一定违约赔偿金额对相关业主进行补偿。若该业主实际已产生损失或后续再产生的损失高于一审法院核定金额的，应就该超出部分充分举证或另案主张。结合长江兆业地产公司提高月租金的比例，若业主按新标准承租车位可能多支付的费用，长江兆业地产公司因此可能多获得的利益及小区车位配比比例，已出售、未出售车位数量，长江兆业地产公司的违约情形、产生的后果等多方面因素。参照自2017年8月11日至2019年6月共22个月，每月提高250元，计算得5500元，一审法院酌情核定给每个有车位需求产权单元补偿违约赔偿金4000元。诚然，该补偿系基于长江兆业地产公司已经实施的违约行为以及可补救但未纠正和补救的行为后果而产生的。故若案涉小区长江兆业地产公司拥有产权的地下车库车位已全部出售，或自长江兆业地产公司采取补救措施开放车库，按原标准（250元/月或临时停放5元/日，过夜8元收取车辆停放服务费）提供未出售的车位供有需求的业主停放车辆使用时，违约情形已经消除，影响及后果得到及时补救，其他业主再以此为由主张赔偿责任的，应另行就其损失产生的实际性、客观性和关联性等提交充分证据。关于焦点4。如前述焦点1的分析，佳尊物业中山分公司受长江兆业地产公司委托对小区地下车库车位进行管理（包括收费、出入登记、停放秩序引导、清洁、维护等），根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”佳尊物业中山分公司在诉讼中辩称受长江兆业地产公司的委托和指令不予以准许非购买（及按新标准租赁）车位的业主进入车库停放车辆，长江兆业地产公司对此未予否认。故该行为产生的违约责任和经济补偿后果应由作为委托人（即被代理人）的长江兆业地产公司承担。但佳尊物业公司中山分公司应在案涉《前期物业服务协议》约定范围内承担对小区车辆停放秩序等进行引导和管理的职责，并以相对公平、公开、透明方式保障业主的合法使用权益，否则，亦应承担相应的损害赔偿责任。综上所述，汪明虎、周著琴诉求部分合法，一审法院予以支持，但具体金额以一审法院核定为准；部分理据不足，应予驳回。长江兆业地产公司的辩解均理据不足，不予采信；佳尊物业中山分公司的辩解合理部分，予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、第六十四条、第六十六条之规定，判决：一、长江兆业地产公司于一审判决生效之日起五日内向汪明虎、周著琴支付违约经济补偿金4000元；二、驳回汪明虎、周著琴的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1488元（汪明虎、周著琴已预交），由汪明虎、周著琴负担1400元，长江兆业地产公司负担88元（长江兆业地产公司于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付汪明虎、周著琴）。本案二审期间，长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司提交以下证据：1.关于星际豪庭车位问题的公示，拟证明长江兆业地产公司并无违约；2.星际豪庭公告栏照片，拟证明长江兆业地产公司已对履约情况进行公示。汪明虎、周著琴质证称：确认真实性，不确认关联性。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系物业服务合同纠纷，本院已生效的同类案件判决认定长江兆业地产公司未按约定履行合同义务，单方调高车位停放服务费构成违约。长江兆业地产公司的该行为势必对涉案小区内的已存在车位使用需求的业主造成实际影响，汪明虎、周著琴亦提交证据证明其存在车辆停放需求，故一审支持汪明虎、周著琴的违约金诉求并无不当。长江兆业地产公司以其在一审之后已同意按原标准履行前期物业服务协议、业主未向其表达使用需求故双方未形成租赁关系为由主张无需承担违约补偿金的理据不足，本院不予采纳。关于赔偿标准问题，长江兆业地产公司的前述行为已损害了业主对车位的正常需求权利，导致该部分业主不得不另寻停车途径以解决实际需求，不仅可能导致经济方面的额外成本增加，车位使用权利受限还势必造成业主对房屋的居住与使用权益的妨碍及房屋使用价值的贬损，难以客观量化，故长江兆业公司上诉主张应由业主举证证明其停车费用损失以核实其有无损失的理据不足，一审不予采纳，并经综合考量各方面因素后酌情认定该违约赔偿金为4000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，长江兆业地产公司的上诉不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市长江兆业地产开发有限公司已预交），由中山市长江兆业地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  张群立二〇二〇年三月十日书记员  杨俊彦