广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1323民初328号 原告：武宣鸿达物业管理有限公司，住所地广西武宣县武宣镇丽光路57号。 法定代表人：陈世甲，该公司总经理。 被告：莫建，男，1976年9月21日出生，壮族，住广西武宣县。 原告武宣鸿达物业管理有限公司与被告莫建物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告武宣鸿达物业管理有限公司的法定代表人陈世甲到庭参加诉讼，被告莫建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武宣鸿达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2018年9月1日-2019年4月30日期间的物业管理费723.10元、电费公摊32元及违约金75.50元，合计830.60元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告购买有山水天城小区物业一套，房号为28号楼2单元602室。根据山水天城小区开发商来宾市正元置业有限责任公司与原告达成的物业服务合同之约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了应尽的物业管理服务。但被告自2018年9月1日起至2020年1月10日以各种理由拒绝交纳所欠费用，原告多次以不同方式向被告催交所欠费用，但被告未予理睬。被告一直享受着物业服务，侵占一直缴交物业费业主的利益，已经导致一直缴交物业费的业主强烈不满。现根据物业管理服务合同规定及《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，特诉至法院，请求法院依法判决支持原告的全部诉请。 莫建辩称，房子是其的，与覃凤明没有关系。其房屋出现漏水，所在单元楼梯门损坏、路灯损坏、草坪杂乱不修理等情况，都没有人处理，其向物业反映，物业就说不收其的物业费了，都是其自己出钱负责维修房顶和楼梯门等，多年来没有任何人向其主张物业费，不懂原告为什么起诉其，其没有与原告签订有任何的物业合同，且原告在小区管理时也没有尽到物业管理维护的义务，因此不愿意支付物业费等相关费用。 武宣鸿达物业管理有限公司为支持自己的主张，除当庭陈述外，还向本院提供了证据如下：1.《前期物业服务合同》，拟证明山水天城小区开发商来宾市正元置业有限责任公司委托原告进行小区物业服务管理；2.商品房买卖合同，拟证明房地产开发企业将房屋出售给被告，被告支付价款的合同；3.欠款明细表，拟证明被告欠款期间和欠款明细及金额；4.催费照片，拟证明原告催促被告交费照片。被告对原告提供证据的质证意见如下：对证据1认为不真实，因原告没有为其提供相应的物业服务，其也没和物业订合同；对证据2无异议；对证据3，认为其没有收到过欠费通知，不知道有欠费清单这回事；对证据4，认为没见过。 被告莫建当庭向本院提交证据即不动产权证书，拟证明涉案房子是被告莫建单独所有。原告对被告提供的证据没有异议。 本院对当事人没有异议的证据予以确认作为定案的依据，并在卷佐证。对被告有异议的原告证据，因被告没有提供相反证据予以否定，且这些证据与双方诉辩事实具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年10月11日，覃凤明、莫建与来宾市正元置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定覃凤明、莫建购买来宾市正元置业有限责任公司开发的位于武宣县，成为山水天城小区的业主，该房屋建筑面积为206.60平方米，属于步梯纯住宅型。2014年7月10日，山水天城小区由该小区的开发商来宾市正元置业有限责任公司与原告武宣鸿达物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，由武宣鸿达物业管理有限公司提供物业服务。协议约定该合同期限自2014年7月15日至2015年7月14日止，协议同时约定本合同期满前3月，业主委员会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲方应在本合同期满后选聘物业管理企业，如甲方未向乙方提出异议的，业主委员会又未成立的，本合同自动延期，直到甲方或者业主委员会成立重新选聘新的物业企业为止；合同还约定了物业服务收费标准，即按物价主管部门审批执行收费。合同签订后，原告当月进驻该小区进行物业服务管理。进驻后，原告按物业服务收费标准每月每平方米0.35元收取物业费和按每月每户4元收取电费公摊，被告也按时缴交物业管理费和电费公摊。2016年7月，原告提高物业服务收费标准为每月每平方米0.5元后，被告拒交物业管理费及电费公摊。经原告多次催缴，被告至今尚欠原告2018年9月1日至2019年4月30日期间的物业费、电费公摊。 另查明，山水天城小区自业主入住后至今未成立业主委员会。因部分业主拒交物业管理费相关费用等原因，2019年5月1日，原告退出该小区，不再对该小区进行物业服务管理。 覃凤明与被告莫建已于2017年离婚，并已办理离婚析产登记，由覃凤明、莫建析产给莫建。 原告于2020年3月23日向本院提交申请，要求撤回对覃凤明的起诉。本院当日作出(2020)桂1323民初328号民事裁定书，裁定准予原告撤回对覃凤明的起诉。被告莫建当庭表示对原告撤回对覃凤明的起诉没有异议。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，山水天城小区的开发商来宾市正元置业有限责任公司为了方便小区的物业管理与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告进驻该小区进行物业服务管理。虽然本案原、被告双方未签订书面物业服务合同，但原告自2014年7月起为山水天城小区提供了物业服务，被告亦享受了物业服务并按合同约定缴交物业费，双方之间成立事实上的物业服务合同关系，故被告应当向原告交纳相关的物业费等费用，具体数额应按照原告进驻该小区时的物业服务收费标准每月每平方米0.35元收取物业费和按每月每户4元收取电费公摊。原告主张根据相关法律法规的规定已依法提高了物业服务管理收费标准，要求被告按新标准缴交物业费，因原告未能提供提高物业费收费标准的依据，也没有得到小区的三分之二以上业主的同意，故原告的这一主张，本院不予支持。被告应支付给原告自2018年9月1日至2019年4月30日期间的物业费、电费公摊计算如下：物业费为206.60平方米×0.35元/平方米/月×8月=578.48元，电费公摊为4元/月×8月=32元，超过部分不予支持。 关于被告拒交物业费的抗辩理由是否成立的问题。本院认为，原告所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。本院同期审理的原告诉山水天城小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告在服务期间就小区维护管理、环境卫生等方面存在瑕疵。因本案属系列案之一，本院综合其他业主的陈述可认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平，本院对原告主张违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告莫建给付原告武宣鸿达物业管理有限公司自2018年9月1日至2019年4月30日的物业费578.48元及电费公摊32元，合计610.48元； 二、驳回原告武宣鸿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序依法减半收取25元，由被告莫建承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员 蒙玉连 二〇二〇年三月三十日 法官助理 王 东 书 记 员 梁流流 附：适用的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。