广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6972号上诉人（原审原告）：刘某某，男，汉族，1999年11月20日出生，住址：广东省深圳市龙岗区**************D1102，身份证号码：440************812。委托诉讼代理人：陈兆方，系广东海埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘枫虹，系广东海埠律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区*****发展有限公司，住所地:惠阳区三和经济开发试验区，统一社会信用代码:914************606。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：肖某某、徐某某，均系该公司员工。上诉人刘某某、惠州市惠阳区*****发展有限公司（下称岐山度假村公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初3544号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人刘某某向本院提出上诉请求：一、上诉人并未欠付房屋专项维修基金，被上诉人以上诉人欠付房屋维修基金为由延期办证没有事实依据，被上诉人亦未能提供房屋产权登记机关要求缴纳专项维修资金后才能办理房地产证的证据。按照双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议书》附录第一条第（四）项的约定，物业专项维修基金按建筑面积50元/平方米收取（但2009年1月1日前取得预售许可证的则按房价的2％收取）原告购房建筑面积400.07平方米，2014年6月30日签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》的当日，被上诉人要求上诉人根据建筑面积400.07平方米按照50元/平方米的标准支付了房屋专项维修基金20004元。当时被上诉人作为开发商已经认可了房屋的专项维修基金应当按照建筑面积50元/平方米收取。之后被上诉人在未能提供任何依据的情况下又单方要求按房价的2％收取房屋专项维修基金要求上诉人补缴没有事实依据。另外，被上诉人亦未能提供房屋产权登记机关要求缴纳专项维修资金后才能办理房地产证的证据。被上诉人延期办理房地产证的理由不能成立。二、被上诉人的电信设施规划设计存在问题，导致房屋的电信设施在交付时达不到使用条件，应当承担相应的违约责任。被上诉人在一审仅提供了涉案房屋竣工验收备案表的复印件，上诉人无法确认，并且该备案表的内容也不能反映房屋的电信设施可以使用。相反中国电信股份有限公司惠州惠阳区分公司在2017年6月12日做出的《关于惠阳山河碧桂园弱电管道设施使用的情况汇报》明确指出:“由于碧桂园山河城的弱电管道人手井盖设计规划的高地度存在一些问题，导致绝大多数的人手井盖被填埋的现象，深度达一米…，造成无法和滞后使用宽带网络和收看电视”很明显弱电井盖被填埋的根本原因的房屋的基础设施规划设计存在问题，至于被填埋是自然冲刷附近泥土还是人为填埋并不是问题的根本所在。被上诉人在建设时的电信设施规划设计存在问题才直接导致房屋的电信设施在交付时达不到使用条件，被上诉人的过错非常明显，应当承担相应的违约责任。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实错误，处理结果不当，特此提起上诉，请贵院依法予以撤销，支持上诉人的一审诉讼请求。上诉人刘某某在庭审中补充上诉理由如下，开发商为购房者办理房地产证属于对房地产进行权利交付，根据广东省高级人民法院2017年9月12日印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第33条“商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修基金、前期物业费等为由，拒绝交付商品房的不予支持”的规定，房屋维修基金不能成为迟延办证的抗辩理由。上诉人岐山度假村公司发表答辩意见：一审法院作出的一审判决第一项判项认定被上诉人存在逾期办证是事实认定错误，且上诉人认为被上诉人以上诉人欠付房屋维修基金为由延迟办证，没有事实依据，是错误的。根据惠州市住宅专项维修基金管理细则第43条的规定，一次性全额付款或分期付款购房的业主住宅专项维修基金缴交凭证，作为办理房屋所有权证书的条件之一，住宅购买人未按本细则缴存住宅专项维修基金的，房产主管部门不予发放房屋所有权证书的规定可知，买受人缴存住宅维修基金是办理房屋所有权证书的前提条件之一。本案中上诉人未按照规定及时缴交维修基金，导致房产主管部门不予发放房屋所有权证书，因此应当由其自身承担逾期缴交导致无法办证的不利后果。第二点是针对本案上诉人所称的逾期办证，存在适用情势变更的情形。根据最高院审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第18条，及合同法第117条的规定，只有基于出卖人的原因，出卖人对于其交房存在过错的情况下，出卖人才对逾期交房或逾期办证承担违约责任，但在本案中是因政府政策调整的原因，导致办证的流程延长，属于不可归责于出卖人的事由，应免除相应的违约责任。涉案的商品房买卖合同签订后，惠阳区房管房产管理区发布的公告，载明从2016年6月28日起新增两次权籍调查的手续，原买卖合同约定的办证期限在此后才届满，因此不动产权籍调查测绘增加的时间属于被上诉人在签订合同时无法预见，也不可避免不能克服的客观情况，属于不可抗力因素导致时间延长，因此应当在办证的时效中扣除相应的天数。在本案中扣除权籍调查占用的时间后并不存在逾期办证的情形，因此上诉人主张被上诉人存在逾期办证，是事实不清，没有事实和法律依据，其上诉请求应予驳回。关于上诉人认为被上诉人存在逾期交付，也是缺乏事实和法律依据，且并没有充足的证据证明被上诉人存在逾期交付的情形，其上诉请求也应予以驳回。具体理由第一点，上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效，其诉求应予驳回，上诉人已收楼，而且已对房屋涉案房屋进行了装修，从上诉人收楼及装修的行为可知，上诉人以对涉案房屋的及其配套设施的验收予以认可，且上诉人自装修后至今也没有向被上诉人主张过电信设施或有线电信设施未达到交付条件或无法使用的情况，本案是合同纠纷，根据诉讼时效的规则，上诉人的主张已超过两年的诉讼时效，因此应当驳回其诉讼请求。第二点是上诉人没有证据证明被上诉人未按合同约定的标准交付房屋。根据上诉人所提供的关于惠阳三和碧桂园弱电管道设施使用情况汇报中，已明确上诉人无法使用网络或收看电视，是因电信公司后期装机和线路的维修工作不到位所致，而非是被上诉人的交付原因所致，因此，上诉人应当向电信公司主张权利，而非被上诉人。且上诉人已对涉案房屋进行装修，对涉案房屋的线路进行改造，不能排除因其自身原因导致无法使用配套设施的情形。综上，被上诉人认为已按合同的约定交付房屋，且交付的房屋已经达到了交付条件，不存在违反合同的情形。综上所述，应当驳回上诉人的上诉请求，且对原一审判决的第一项判项进行改判，驳回上诉人一审的所有诉讼请求。上诉人岐山度假村公司向本院提出上诉请求：一、撤销由惠阳区人民法院作出的（2018）粤1303民初3544号《民事判决书》第一判项，并依法改判为驳回被上诉人全部一审诉讼请求。二、本案一审受理费及本案上诉费用由被上诉人承担。上诉人不服惠阳区人民法院作出的（2018）粤1303民初3544号《民事判决书》中的第一项判决（以下简称“一审判决”），上诉人认为：一审法院对本案解除合同违约金系认定事实不清，适用法律错误，由此所做出的判决是错误的，该判项依法应予以撤销，并依法改判。上诉人已按合同约定交付递交办证材料，一审法院判决上诉人需支付逾期办证违约金没有任何依据，其做出的该项判决应予以撤销。一、一审法院认定的上诉人递交资料时间有误，上诉人递交资料的时间是从被上诉人按合同约定付清各项费用后起算210日，并非是一审法院认定的180日。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》补充协议书及相关附件附录是双方当事人的真实意思表示，且没有违反强制性法律法规，是合法有效的。根据补充协议第二十条明确约定了变更《商品房买卖合同》的办证条款，具体为:“买卖双方一致同意:关于该商品房的产权登记，买卖双方不按《商品房买卖合同》第十五条的约定执行，按如下约定执行:买受人自愿同意委托出卖人代为办理该商品房《房地产权证》和《国有土地使用证》。该委托的具体事宜详见买受人与出卖人签订的本补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》。出卖人未按《委托办理权属登记协议书》的约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币伍拾元的违约金，但政府相关业务部门未予开展相关业务的除外。”而补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》第三条的也明确约定了上诉人递交资料的时间是从被上诉人按合同约定付清各项费用后起算210日。一审法院对上诉人的递件义务及递件时限认定有误，因此作出的判决系错误的。二、涉案商品房在办理权属证书时间为政策调整时间，从而导致办证期限延长的，应依法扣减因政策调整而延长的办证时间。2016年1月1日国土资源部公布施行《不动产登记暂行条例实施细则》。明确不动产登记机构受理不动产登记后，还应对包括不动产界址、空间界限、面积等权籍调查结果是否完备、权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确等进行查验。上诉人认为上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时间在前，而转移登记的权籍调查是在办理涉案商品房不动产权证过程中新增的，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条的规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。权籍调查属于办理房产权属转移登记过程中增加的程序，并非订立合同时当事人可以预测不应列入被告办证天数内，属于情势变更。政府办理权籍调查的时限为20个工作日（28个自然日），因此应依法扣除因办理权籍调查占去的时间20个工作日（28天）。被上诉人于2017年5月12日补足剩余的维修基金34338.12元，上诉人已及时于2017年6月8日向房管部门申请权籍调查，根据合同补充协议书的附录三约定，上诉人递交资料的时间是从2017年5月12日后起算210日，上诉人于2017年12月28日向房管部门递交办证资料，扣除因办理权籍调查占去的时间20个工作日（28天）时间后，上诉人并无逾期的情形。综上所述，根据上诉人与被上诉人双方签订的《补充协议书》约定:“买卖双方就该《商品房买卖合同》的有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议”，上诉人认为在《商品房买卖合同》与《补充协议书》约定不一致时，应以《补充协议书》为准，适用上诉人与被上诉人双方签订的《委托办理权属登记协议书》，该约定同时符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条的规定，上诉人与被上诉人双方就办理权属证书的权利义务应依据《补充协议书》附录三《委托办理权属登记协议书》在上诉人已按期递件的情况下，原告要求被告承担违约责任无任何事实及法律依据。一审法院对本案违约金事实认定不清，适用法律错误，由此所做出的判决是错误的，故上诉人特向贵院提起上诉，希贵院能依法查明上述事实，依法撤销上述判项，并依法改判驳回被上诉人的一审所有诉讼请求，以维护法律的正确实施，保障当事人的合法权益不受侵犯。上诉人刘某某发表答辩意见：开发公司不能以格式的补充协议条款，减轻其主要义务的违约责任，因此其上诉理由是不能成立。原审原告刘某某向一审法院提出起诉请求：一、判令被告向原告支付基础设施延期达到使用条件的违约金61750元。二、判令被告向原告支付延期办理房地产权属证书的违约金53550元。三、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院查明的事实：原告和被告于2014年6月30日签订1份《商品房买卖合同》（以下简称合同），主要约定：合同的第三条约定，被告将其开发的广东省惠州市惠阳经济开发区*****住宅*********房屋出售给原告。第六条约定分期付款。第八条约定被告应当在2014年8月29日前，将商品房交付给原告。第十四条约定包括电信设施在内的房屋基础设施在房屋交付时达到使用条件，每项每逾期一天，被告向原告支付违约金50元；合同的第十五条约定被告应当在房屋交付使用后180日内将办理房地产权属证书的资料提供给产权登记机关，每逾期一天，被告向原告支付违约金50元。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，被告于2014年8月29日交付了房屋。被告于2015年8月19日、2016年6月9日、2017年3月25日向原告发出通知分别要求原告在3天、15个工作日、5个工作日内补齐物业专项维修资金的资料，并告知原告逾期提交上述资料导致办证延迟的所有责任和后果由原告承担。原告于2014年6月30日和2017年5月12日分别向被告交付物业专项维修资金20004元、27921.9元，被告予以代收此款并于2017年12月28日向惠州市惠阳区不动产登记部门提交产权登记资料。惠州市惠阳区不动产登记部门于2018年1月31日办理了不动产权证[粤（2018）惠州市不动产权第3006626号]。原告在使用商品房过程中，发现电信通信线路不通。中国电信股份有限公司惠州惠阳区分公司（以下简称电信公司）接到业主和物业公司反映意见后，作出回复的基本意见“惠阳三和碧桂园山河城约在2009年建成，相关弱电管道设施建也同时完成，我司的通信线路在2010年-2011年间按照碧桂园山河城的弱电管道设计规划也实施完成，但由于弱电管道人手井盖设计规划的高度存在一些问题，导致绝大多数的人手井盖被填埋的现象。如果只是开挖井盖维护线路后又将泥土填回盖上井盖是治标不治本手段。建议维护线路需要开挖井盖和井盖边沿绿化带或人行道以及升高井盖高度。但工程成本较高，不能列入中国电信公司维护成本”。有关房屋产权人交纳了相关维护费用后，电信公司做好了维护工程。另查，本案商品房工程于2009年11月27日经竣工验收合格并备案。一审法院认为：本案第1个争议焦点为被告交付时商品房时电信基础设施是否达到合格问题，因被告提出验收合格备案资料的证据，且电信公司回复意见表示维护困难是井盖被填埋造成的，依据现有证据不能认定是质量不合格问题，另井盖被填埋是自然冲刷附近泥土还是人为填埋造成的事实，也不是被告的管理职责范畴，故不能归责任于被告。因此，原告提出诉讼请求1缺乏有力的证据，一审法院不予支持。关于第2个争议焦点被告是否延期办理不动产权证构成违约问题。按《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定，业主缴交住宅专项维修资金是法规规定的义务，原告未缴纳住宅专项维修资金，相关部门行使行政机关授权的职能不予办理不动产权证不能归责于被告。原告没有证据证明不动产登记部门接收邮寄或数据传送方式办理不动产相关资料的事实。因此，原告于2017年5月12日付清专项维修资金，被告提交相关资料应当扣除起始节假日，从2017年5月16日起算至2017年12月28日为226天，比照合同约定180天超过46天，计违约金2300元。综上所述，由原告提交证据证明力不足，第1项诉讼请求不予支持；对于第2项诉讼请求，原告主张的事实属于不归责任于被告的大部分时间不予支持，不合理延期提交办证资料的天数予以支持支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第五十四条第一款、第三款和参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款并依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、惠州市惠阳区*****发展有限公司在判决发生法律效力之日起十日内支付延期办理不动产权证的违约金2300元给原告刘某某。二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2606元，由刘某某负担2556元，惠州市惠阳区*****发展有限公司负担50元。本案二审中，上诉人岐山度假村公司提交新证据：惠阳区不动产登记受理收件回执单，拟证明办理商品房不动产登记受理回执时需提交维修基金缴存通知书。上诉人刘某某发表质证意见：没有原件，对证据的真实性不予认可。回执单上产权人叫李小平，与本案无关，而且也不是他讲的必须缴纳维修基金才能办理房地产证的通知，没有关联性。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：一审法院认定的逾期交房违约金是否恰当。本院对此分析如下：上诉人岐山度假村公司主张递交资料的时间是从刘某某按合同约定付清各项费用后起算210日，并非是一审法院认定的180日，对此，本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》第十五条之约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽然双方在《补充协议书》中又另行约定“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的210日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交惠州市惠阳区*******，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、办证费及其它应付款等一切款项”，但由于该条款形式上没有采用足以引起对方注意的符号、特别标识，岐山度假村公司也没有提供充分的证据予以证实其已尽提示说明义务，并且该条款减轻了出卖人的责任，加重了买受人的责任，故根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，不发生法律效力，仍应当以《商品房买卖合同》第十五条约定为准。至于上诉人所主张的应当扣除因办理权籍调查占去的时间20个工作日问题，鉴于上诉人岐山度假村公司未能提供充分的证据予以证实，故对其主张本院不予支持。关于住宅专项维修基金问题。根据《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，业主负有缴纳专项维修资金的义务。并且根据本市政府部门办理房产证的流程可知，业主缴纳住宅专项维修资金是办理房产证的前提，故一审法院从刘某某缴清住宅专项维修资金的次日起开始计算逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。关于刘某某所主张的电信设施规划设计问题。涉案房屋已于2009年取得竣工验收备案表，符合交付条件，并且刘某某也于2014年收楼入住，现其主张电信设施交付不合格，主要依据电信部门出具的《情况汇报》，但其为电信部门单方出具，仅凭该《情况汇报》无法充分证明涉案电信设施规划设计不合格，故对其主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2606元，由上诉人惠州市惠阳区*****发展有限公司和刘某某各负担1303元。惠州市惠阳区*****发展有限公司和刘某某分别向本院预缴2606元，由本院分别予以退回1303元。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  胡 江审 判 员  寇 倩二〇二〇年二月二十六日法官助理  曾嘉红书 记 员  叶秀婷