安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终4214号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王永堂，男，1968年9月18日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：张春成，男，1966年9月27日出生，汉族，住安徽省泗县，系王永堂亲属。 委托诉讼代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘平静，女，1989年4月6日出生，汉族，住安徽省泗县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王墩珍，女，1962年7月16日出生，汉族，住安徽省泗县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘渠銮，男，1965年6月20日出生，汉族，住安徽省泗县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽新虹纺织有限公司，住所地安徽省泗县经济开发区南二环路南侧，统一社会信用代码91341324051457617R。 法定代表人：王墩珍，该公司经理。 上述四上诉人共同的委托诉讼代理人：刘平莉，女，1990年6月2日出生，汉族，系安徽新虹纺织有限公司员工，与刘平静、王墩珍、刘渠銮系亲属关系。 上述四上诉人共同的委托诉讼代理人：赵健，安徽拂晓律师事务所律师。 上诉人王永堂与上诉人刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹纺织有限公司（以下简称安徽新虹公司）合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院(2020)皖1324民初3507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王永堂上诉请求：撤销原判，改判其不支付违约金751150元。事实与理由：王永堂在合同履行过程中，不存在违约行为，王墩珍等没有按合同支付定金和购房款，案涉合同第四条明确约定，在签订合同当日给付定金10万元，但直到2018年6月13日才分多次支付了10万元，王墩珍违约在先。一审以办理房地产权证的时间节点，按照合同约定的时间点推算出违约没有事实依据，双方并未约定办证及交房期限，一审所推断的交付时间显然是主观推论，根据先履行抗辩权的规定，在没有付清房款之前，王永堂完全有理由拒绝交房，何况本案王墩珍等未提出交房要求。其已经按约交付了房屋，不存在违约行为。 针对王永堂的上诉，刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹公司答辩称：1、王永堂在一审诉状中和第二次庭审中均称2017年1月22日签订房屋买卖合同后，就已经将房屋交付给王墩珍，但在2020年9月18日庭审中，王永堂又称在过户后将房屋交付给王墩珍，王永堂的陈述前后相互矛盾，说明没有交付房屋。2、从公告张贴的时间来看，是2020年4月13日，房屋产权变更登记的时间是2019年6月20日，如果王永堂在房屋产权变更登记后将房屋交付给王墩珍使用，那么王永堂就会和王墩珍办理交接手续，会对承租方的租赁期限、租金金额、租金的支付情况进行全面交接，张贴通知能证明没有交房。另，王永堂一审承认没有通知过承租方房屋已经转让。3、根据一审王永堂提供的授权书来看，是王永堂授权王墩珍去收取客户的租金，更能证明王永堂没有将房屋交付王墩珍使用管理。4、一审提供的收条证明王永堂在2019年12月1日还在收取租房户的租金3万元。综上，王永堂违约交房的事实清楚，证据充分，上诉理由不能成立。 刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹公司上诉请求，撤销原判，依法改判。事实和理由：1、一审认定事实错误，其支付给王永堂498000元有王永堂出具的收条及转款凭证证明,不存在记录混乱，一审对其中的160000元以记录混乱为由不予认可错误，该笔160000元的款项应当抵扣购房款。2、担保费186900元,其在一审中已经提供证据证明要求抵付购房款,一审判决对该项请求没有作出处理，该笔款应当从抵付购房款。3、其转给被王永堂285万元，加上扣除的15万元（用于支付给担保公司的手续费6万元，偿还第一笔借款本息9万）,因此借款本金应按300万元计算。4、双方签订的《房屋买卖合同》第五条约定：待双方结算确定金额,冲抵剩余购房款后,多退少补。如需补购房款,在协助办理产权过户手续后于2017阴历年底前支付结算后剩余房款的50%,余款在2018年6月30日付清。从合同约定来看,因欠款未还，双方才约定“待双方结算确定金额后,欠款抵付购房款后,多退少补”。自《房屋买卖合同》签订后,双方未就借款金额、利息、违约金、担保费等款项达成最终结算，应支付购房款的金额不确定。《房屋买卖合同》第七条约定，王永堂应当在2017年6月30日之前协助完成房产变更登记。虽然王永堂在2019年6月对房屋产权进行了过户,由于双方未能在房屋产权过户前和过户后对债务达成最终结算,50%的购房款是个未知数，只能等双方按照合同约定清账后才能确定金额。双方之前的协议第三条约定:“房屋产权过户后剩余房款款项支付及付款方式由胡小光代表甲方进行协商。”按照该协议的的约定,房屋产权变更登记后，应由胡小光(涉案房屋的产权虽登记在王永堂名下,但实际产权人是胡小光、张春成)商谈剩余房款的支付及支付方式问题。由于双方没有就债务达成最终协议,付款条件没有成就,即便房产办理了过户手续也不知道该付多少购房款,不存在逾期付款问题。一审判决置双方合同约定的结算付款条件不顾,推断购房款付款时间“对应推迟至2019年阴历年底前支付结算后剩余房款的50%,余款在2020年6月30日付清”,并以此时间段判决支付逾期付款损失证据不足。5、房屋产权变更登记后,王永堂一直没有交付案涉房屋,仍然与承租方签订租赁合同并收取房租。王墩珍迫于无奈于2020年4月13日通过张贴通知的方式告知承租方，但王永堂已经提前收取了大部分的租金，双方并未对房屋租赁的期限、租金等事宜履行交接手续,其没有接收房屋。逾期交房违约金应当计算至实际交房之日止。6、一审判决认定王永堂逾期交房构成违约,同时又认为逾期交付违约金已经包含弥补损失的功能,未支持租金损失23万元不当。 针对刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹公司的上诉，王永堂答辩称：1、安徽新虹公司、刘渠銮、刘平静不具备提起上诉的主体资格。民事诉讼只有法院判决承担义务的主体才有权提起上诉，本案一审法院判决王墩珍承担还款责任，没有判决其他人承担责任。2、关于款项的抵扣问题。16万元中两项费用是重复计算的，6万元和另外一笔款项也是重复计算。一审没有抵扣正确。担保费与本案没有任何法律关系，也不存在抵扣的问题。3、借款本金实际支付285万元，双方均认可，刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹公司称还有15万元用于支付其他的费用显然不成立。4、关于逾期付款损失问题，对于逾期付款的损失，案涉合同签订于2017年，但是涉案房屋抵押办贷，无法进行过户，造成2017年所签的合同根本就没有履行。办证之后，双方对于何时还款，何时交房等并没有重新达成协议。王永远并不存在违约行为，房屋已经过户但对方至今未履行付款的义务，王永堂无论行使先履行抗辩权，还是同时履行抗辩权，完全有理由不交付房屋。 一审法院认定事实：2017年1月22日，王永堂、王墩珍签订《房屋买卖合同》，约定将登记在王永堂名下的产权证号分别为皖泗字第00023059号、皖泗字第00025529号，土地证号为泗国用2013第9**的房屋出让给王墩珍，购房款8300000元，与房屋交易相关的税费由双方各承担总税费的50%，并约定2017年6月30日前办理产权过户手续，办理产权过户手续后，于2017年阴历年底前支付结算后剩余房款的50%，余款在2018年6月30日付清，房屋出租部分于2017年10月15日完成交付，逾期交付房屋，应按房屋价款的万分之五向购买方支付违约金。2019年6月20日，王永堂将案涉房屋转移登记至王墩珍名下。王墩珍于2020年4月13日通过“通知”的方式，告知案涉房屋的承租人案涉房屋已经转移登记至其名下。 另，2015年，安徽新虹公司使用案涉房屋为其抵押向银行贷款5000000元，期间，案外人张春成从安徽新虹公司处借款3000000元，安徽新虹公司所借贷款至2019年偿还完毕，因案外人张春成未能偿还借用安徽新虹公司的3000000元借款，经多方协商，王永堂同意出卖案涉房产给王墩珍以偿还张春成的借款，并签订了合同，合同签订时，王永堂、刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹公司均知晓房屋有抵押权，房屋一直以案外人张春成的名义向外出租的事实。 一审法院认为，王永堂将案涉房屋转移登记至王墩珍名下，王永堂、刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹公司均主张转移登记是基于2017年1月22日签订的《房屋买卖合同》执行的。虽然王永堂举证的《房屋买卖合同》同样签订于2017年1月22日，但合同相对人是刘平静，鉴于两份合同中的房屋购买方刘平静、王墩珍系母女关系，在签订合同时可以存在多种意思表示，但王永堂最终将房屋转移登记至王墩珍名下，认定王永堂与王墩珍签订的合同是王永堂的最终意思表示，双方是按照购买方为王墩珍的合同执行的，刘平静、刘渠銮、安徽新虹公司虽然参与到合同的履行过程中，促进了合同的履行，但合同的相对人为王永堂与王墩珍，本案的适格被告应是王墩珍。合同双方均认可购房款总额是8300000元，庭审中刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹公司主张以安徽新虹公司出借给案外人张春成的借款本金3000000元及2015年5月27日至2019年6月20日期间的利息819562.19元，因房屋过户所需税费、评估费而代王永堂支付的449033元，以及支付给张春成的各种款项计498900元，合计4748495.19元予以抵扣购房款。王永堂对本金有异议，认为张春成只收到2850000元，刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹公司没有其他证据予以佐证，认定本金为2850000元，利息819562.19元王永堂予以认可，且并未超出法律强制性规定，予以确认，因房屋过户所需税费、评估费而代王永堂支付的449033元，王永堂予以认可，且与合同约定相符，予以确认。王墩珍等支付给张春成的各种款项计498900元，王永堂对其中的160000元以记录混乱为由不予认可，予以支持，认定其中账目相符的338900元予以抵扣购房款，故认定购买方合计抵扣购房款应为4457495.19元。案涉房屋的《房屋买卖合同》签订时，合同双方均知晓房屋的状况（房屋上有抵押权、房屋对外出租），因案涉房屋上有抵押权，无法过户，所以王永堂、王墩珍虽然签订合同，但并未履行相对义务，直至2019年6月20日，王永堂、王墩珍才就案涉房屋进行转移登记，本案的当事人王永堂、刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹公司对此均知情，并不存在隐瞒情形，故在转移登记之前王永堂、王墩珍互不负违约责任。现王永堂、王墩珍主张基于2017年签订的合同履行对应义务，为促进交易，双方合同内约定的时间点“办理产权过户手续后，于2017年阴历年底前支付结算后剩余房款的50%，余款在2018年6月30日付清，出租部分于2017年10月15日完成交付”对应推迟至“2019年阴历年底前支付结算后剩余房款的50%，余款在2020年6月30日付清，出租部分于2019年10月15日完成交付”为宜。案涉房屋转移登记后，双方一直未进行结算，未能确定房屋剩余价款，但至2020年6月30日，购买方王墩珍应支付剩余全部款项，因双方未在合同内约定延期支付购房款的违约责任，故对王永堂主张违约金的诉请,不予支持,但延期支付购房款给王永堂造成了一定的经济损失，其主张的逾期付款损失的要求过高，酌定以LPR作为计算标准，即以未付款项3842504.81（8300000-4457495.19）元的一半1921252.41元为本金，按2020年1月发布的LPR值4.15%为标准计算自2020年1月25日至2020年6月30日期间共计157天的逾期付款损失为34295.67元，以3842504.81元为本金自2020年7月1日起按2020年6月发布的LPR值3.85%为标准计算逾期付款损失直至履行完毕之日止。因案涉房屋出租给案外人使用，故合同双方对案涉房屋的出租部分约定了交付时间，出租房屋应于2019年10月15日完成交付，案涉房屋虽然办理了转移登记，物权产生变更，但鉴于房屋出租的情况，王永堂应向承租人明确告知房屋已经出让的事实以及受让方的信息，以达到交付房屋的目的，但王永堂怠于履行交付义务，致使王墩珍于2020年4月13日通过“通知”的方式，告知承租人案涉房屋已经转移登记至其名下，此时房屋出租部分才算交付完毕，故王永堂逾期交付房屋，应按照合同约定即该每日按房屋价款的万分之五向购买方支付违约金751150元（2019年10月15日至2020年4月13日，共计181天，每天4150元）。刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹公司主张逾期交付房屋造成的租金损失，认为逾期交付违约金已经包含弥补损失的功能，且租金的具体数额双方均无证据予以证明，对其诉请本院不予支持。刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹公司主张律师费的诉请，双方合同并未约定,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王墩珍于本判决生效后三十日内向王永堂支付剩余购房款3842504.81元，逾期付款损失34295.67元，并继续以3842504.81元为本金自2020年7月1日起按年利率3.85%为标准计算逾期付款损失直至履行完毕之日止；二、王永堂于本判决生效后三十日内向王墩珍支付违约金751150元；三、驳回王永堂本诉中的其他诉讼请求；四、驳回刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹公司反诉中的其他诉讼请求。案件受理费27173元，反诉费用14448元，共计41621元，由王永堂负担26221元，由刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹公司负担15400元。 当事人二审均未提供新的证据。 经审理查明：一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为：本案双方以案涉房屋作为抵付债务的条件形成案涉房屋买卖合同，并且约定房款以借款本息进行结算，多退少补等。合同还约定房屋过户期限，房款给付方式及期限等。双方签订的合同真实有效。对王永堂、刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹公司的上诉意见，综合评判如下： 1、关于刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹公司上诉所称的16万元应当扣除的问题，审理认为，一审经过多次组织双方对账，王永堂认为该16万元存在重复计算，一审未予扣除并无不当。 2、关于刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹公司上诉所称的借款本金为300万元的问题，虽然双方的借款合同约定为300万元，但安徽新虹公司仅交付285万元，一审认定借款本金为285万元并无不当。 3、关于关于刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹公司上诉所称的担保费186900元的问题，因双方的借款合同、房屋买卖合同均未就担保费问题明确约定，且贷款系王永堂提供案涉房屋抵押，故刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹公司要求扣除担保费用，本院不予支持。 4、关于双方是否存在违约及违约责任的承担问题，具体分析如下： （1）双方在签订房屋买卖合同时，对案涉房屋的抵押情况、使用状态均系明知，虽然合同约定了房屋于2017年6月30日办理房产变更登记、2017年阴历年底前支付结算后剩余房款的50%，余款在2018年6月30日付清等内容，但鉴于案涉房屋贷款至2019年才偿还完毕，双方协议约定的房屋变更登记时间、付款时间无法实现，且上述原因双方均系明知，故一审认定双方至房屋变更登记完毕即2019年6月20日之前，均不存在违约行为，互不承担违约责任并无不当。 （2）关于王墩珍是否存在违约行为，2019年6月20日，王永堂已经办理了房屋过户登记，此时王墩珍作为购买方应当给付全部购房款，王墩珍对此上诉称双方对债权债务没有进行结算，给付购房款的时间点无法确认。审理认为，虽然双方对债权债务没有结算，但因案涉房屋存在抵押，贷款未能还清，双方无法按照签订的协议实际履行，且双方对此情况均为明知，故对于债权债务关系未结算的事实双方均有责任。至2019年6月20日王永堂已经办理了过户登记手续，王墩珍应当积极履行合同义务，给付剩余购房款，一审考虑双方均存在过错，按照未付款项的一半支持逾期付款损失并无不当，本院予以确认。 （3）关于王永堂是否存在违约行为，审理认为，案涉房屋存在出租给他人使用情形，合同亦明确约定已出租房屋的交付时间，王永堂虽然办理了过户登记，但仍向部分租赁方收取租赁费，未能完成交房，王永堂称不应给付违约金的上诉理由，本院不予支持。同时，王墩珍也未能支付全部购房款，如逾期交房按房屋全部价款每日万分之五支付违约金对王永堂不公平，本院酌情按照王墩珍已付房款4457495.19元，按合同约定日万分之五计算违约金，自2019年10月15日计算至2020年4月13日，共计181天计算逾期交房的违约金，金额为403403.3元。（4457495.19元×0.0005×181）。对于刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹公司上诉所称的租金损失，因上述违约金已经足以弥补租金损失，故本院不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律及部分判决结果正确，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持安徽省泗县人民法院(2020)皖1324民初3507号民事判决第一项； 二、撤销安徽省泗县人民法院(2020)皖1324民初3507号民事判决第二项； 三、王永堂于本判决生效后三十日内向王墩珍支付违约金403403.3元； 四、驳回王永堂的其他诉讼请求； 五、驳回刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹纺织有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决承担，二审案件受理费15960元，由刘平静、王墩珍、刘渠銮、安徽新虹纺织有限公司负担13800元，王永堂负担2160元。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  许劲松 审判员  宋 莉 二〇二〇年三月四日 法官助理赵如如 书记员李秋琳 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。