广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5960号原告：欧剑凡，男，1977年7月1日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：郑卿鹏，广东开广律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋霞，广东开广律师事务所律师。被告：广东耀讯电子科技有限公司，住所地广州市番禺区市桥街捷进二路****804之一。法定代表人：罗志安，职务执行董事兼经理。被告：广东骏和通信设备连锁销售有限公司，住所地广州市番禺区市桥街捷进二路****627。法定代表人：罗灿辉，职务总经理。两被告的共同委托诉讼代理人：易雅安，广东南方福瑞德律师事务所律师。欧剑凡与广东耀讯电子科技有限公司（以下简称耀讯公司）、广东骏和通信设备连锁销售有限公司（以下简称骏和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。欧剑凡的委托诉讼代理人郑卿鹏、黄秋霞，耀讯公司、骏和公司的共同委托诉讼代理人易雅安，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。欧剑凡提出诉讼请求：1.判令耀讯公司向欧剑凡支付2018年12月至2019年5月的租金共471204元，并支付滞纳金471204元（滞纳金根据每月所拖欠租金的金额，按每逾期一日5%计算并以不超过所拖欠租金总额为限，暂计至2019年5月10日，实际应计至全部租金清偿完毕之日止）；2.判令耀讯公司偿还欧剑凡代垫的水电费2976元；3.判令两被告对上述债务承担连带清偿责任；4.判令两被告承担本案的诉讼费。事实与理由：欧剑凡与耀讯公司在2016年签订了《租赁合同》，约定欧剑凡将广州市番禺区大石街城西路大石供销社商场（自编号：3、4号铺）租赁给耀讯公司，租赁期限自2016年8月16日至2020年7月31日止。双方定耀讯公司于每月10日前通过银行转账方式向欧剑凡一次性支付当月租金，先交租后使用，其中，2016年8月16日至2017年7月31日每月租金73500元；2017年8月1日至2018年7月31日每月租金77175元；2018年8月1日至2019年7月31日每月租金81034元；2019年8月1日至2020年7月31日租金85086元。同时，合同第八条第2款约定，耀讯公司如不按合同约定时间支付租金、水、电费用等，每逾期一天，按照应付金额的百分之五的标准计付滞纳金。耀讯公司从2018年12月开始拖欠租金，且欧剑凡多次交涉后，耀讯公司2018年12月份的租金仅交纳了15000元，余款至今未交。而2019年1月份至2019年4月份的租金分文未交，水电费也拖欠不予交纳。耀讯公司的行为已严重违反合同约定，侵害了欧剑凡的合法权益，应当承违约责任。原约定滞纳金过高，欧剑凡主动降低滞纳金数额，滞纳合根据被告每月所拖欠租金的金额按每逾期一日5%计算并以不超过所拖欠租金总额为限，暂计至2019年5月10日，实际应计至全部租金清偿完毕之日止。经查，骏和公司是耀讯公司的唯一股东，且财务混同，应对耀讯公司的债务承担连带责任。综上，为维护欧剑凡合法权益，特依据事实和有关法律规定，提本次诉讼，请求人民法院判如所请。耀讯公司辩称，1.不同意支付欧剑凡诉请的租金，耀讯公司已于2018年12月初向欧剑凡表示需要退租，相关的交租金额可以印证，耀讯公司于2018年12月20日完全撤场，欧剑凡此后可以自主招租。同时欧剑凡依据合同具有合同解除权，其仅是为了将未能及时转租的成本转移至我方，该商业风险应由欧剑凡自行承担，故其后产生的租金不由我方承担。2.不同意支付滞纳金，我方不存在拖欠租金的事实，早已经告知撤场。滞纳金是行政机关针对不按期履行金钱义务的相对人，属于行政强制执行执法的具体形式，欧剑凡并非行政机关无权主张。3.欧剑凡所主张的滞纳金的计算标准，年利率高达1825%，欧剑凡并未证明其存在实际的损失，若物业产生装修清理成本，一般转嫁于下手租户，故欧剑凡的损失主张不合理。4.耀讯公司在欧剑凡处仍有押金未退还，要求该费用直接扣减，剩余押金要求返还。骏和公司辩称，欧剑凡并未提交有效证据证明我方应负连带清偿责任。骏和公司已完成对耀讯公司的出资，未对此案承担担保责任或者债务人加入的承诺。欧剑凡未能证明骏和公司与耀讯公司财务混同，我方依法不需要对本案承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理，查明事实如下：2016年8月15日，欧剑凡（出租方、甲方）与耀讯公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定涉讼租赁物业位于广州市番禺区大石街城西路大石供销社商场（自编号：3、4号铺），租赁期限自2016年8月16日至2020年7月31日，第1-4年租金分别为73500元、77175元、81034元、85086元，乙方应于每月10日前通过银行转账方式向甲方一次性支付当月租金；租赁期间的水费、电费、通信设施费、门前三包费、垃圾费由乙方支付；乙方应在本合同签订当天向甲方交纳相当于当年三个月租金的履约保证金21万元，履约保证金不抵作租金，也不得抵扣乙方应交纳的其他费用，租赁期满或经双方协商一致解除合同的，乙方在缴清租赁期内一切租金、水、电、管理费等相关费用的7个工作日内，甲方向乙方无息退还履约保证金；如乙方未按合同约定时间向甲方支付租金、水、电费等，每逾期1天，按照应付金额的百分之五的标准计付滞纳金给甲方，逾期超过15天，甲方有权停止向乙方提供水、电等相关服务，并且甲方有权单方解除本合同，没收乙方已支付的履约保证金，收回该物业，因此造成甲方其他经济损失，乙方应承担相应的赔偿责任；如一方需提前解除合同，应提前1个月通知对方，如乙方单方面提前解除本合同，甲方有权没收乙方的履约保证金，乙方投资建设、装修、改造的各项工程及配套设施无偿归甲方所有，乙方应赔偿甲方因此造成包括但不限于预期租金利益的一切直接经济损失；乙方单方解除合同或逾期交纳租金超过15天等情形即视为违约，甲方可单方面提前终止合同，收回物业等，乙方无权要求甲方返还已交付的履约保证金及租金；该合同还约定了其他内容。同日，欧剑凡出具一份《收据》，确认耀讯公司交来承租涉讼房屋的保证金21万元。另查明，涉讼房屋所在建筑已取得不动产权证。耀讯公司现为法人独资有限责任公司，骏和公司为其唯一股东。本案庭审中，双方均确认耀讯公司已于2018年12月份撤场。耀讯公司进一步明确其曾于2018年12月初通过微信向欧剑凡表示需要退租，并于2018年12月20日完全撤场，但未能提交相关微信聊天记录为证。欧剑凡对耀讯公司曾通过微信表示提前退租的陈述予以否认。欧剑凡主张耀讯公司此前的水电费使用情况夏天每月约为1万元、冬天每月约为4-5千元，而2018年12月份根据涉讼房屋水电抄表得出水电费2976元，2018年12月抄水电表后读数无再变动，其已为耀讯公司代垫该费用，并提交了包括涉讼房屋在内整栋物业的水电费转账凭证予以证明；耀讯公司不予认可该证据，并认为该证据未能明确涉讼房屋具体的水电费用，因耀讯公司于2018年12月5日后没有经营，故认为此后产生的水电费较少。骏和公司为证明其已完成对耀讯公司的实缴出资，提交了广州市德信会计师事务所有限公司出具的《广东耀讯电子科技有限公司截至2013年9月2日验资报告》，该报告载明耀讯公司截至2013年9月2日止，注册资本已由骏和公司、梁洁咏、罗凤桃缴足。欧剑凡对该证据的真实性予以认可，但认为该证据仅能证明出资情况，不能证明两被告不存在财务混同的情况。本院认为，欧剑凡与耀讯公司于2016年8月15日签订的《租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。欧剑凡、耀讯公司在庭审中均确认耀讯公司已于2018年12月撤场，本院对此予以认定。虽耀讯公司抗辩其曾于2018年12月初向欧剑凡提出提前退租，但欧剑凡对此予以否认，而耀讯公司对此未能提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对其该抗辩不予采纳。退一步来说，即便耀讯公司曾于2018年12月初提出提前解除合同，其于同月撤场，亦不满足合同约定应提前一个月提出之约定。耀讯公司单方面提前撤场的行为已构成违约，欧剑凡主张没收耀讯公司所交纳的履约保证金21万元具有合同依据，而耀讯公司关于以保证金抵扣欠款的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。根据双方的诉辩可认定，现双方之间的租赁合同关系实际已经终止。尽管如此，欧剑凡在庭审中自认涉讼房屋的水电表自2018年12月抄表后读数为零，且其清楚耀讯公司已于2018年12月撤场的情况下，其应在合理期限内收回涉讼房屋，防止涉讼房屋因长期空置而进一步扩大损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故根据该法律规定及公平原则，本院酌定欧剑凡自行收回涉讼房屋的合理期限为2019年2月28日前，自2019年3月1日起因未及时收回涉讼房屋所产生的损失应由欧剑凡自行承担。耀讯公司作为租金支付义务人，未举证证明其已交纳2018年12月份的租金，故其共应向欧剑凡支付自2018年12月1日至2019年2月28日期间的租金合计243102元（81034元/月×3个月）。欧剑凡未举证其实际损失情况，而耀讯公司承担以上违约责任足以弥补欧剑凡的实际损失，故本院对欧剑凡关于滞纳金的主张不予支持。另对于欧剑凡主张的水电费2976元，虽其未能提交抄表记录予以佐证，但其提交了其缴纳包括涉讼房屋在内整栋建筑物水电费的转账凭证，结合欧剑凡关于耀讯公司既往水电费情况的陈述以及耀讯公司关于有使用水电的自认，本院对欧剑凡主张的水电费金额予以合理采信。欧剑凡主张其已代垫的水电费2976元应由耀讯公司向其支付，合法有据，本院予以支持。耀讯公司为骏和公司投资的一人有限公司，骏和公司在本案中所举证据仅能证明其曾于2013年足额缴纳出资，并不足以证明耀讯公司的财产独立于骏和公司，应承担举证不能的不利后果，故骏和公司应对耀讯公司上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、广东耀讯电子科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向欧剑凡支付位于广州市番禺区大石街城西路大石供销社商场（自编号：3、4号铺）的租金243102元及水电费2976元；二、广东骏和通信设备连锁销售有限公司对广东耀讯电子科技有限公司由上述第一判项确定的债务承担连带责任；三、驳回欧剑凡的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13254元，由欧剑凡负担8263元，由广东耀讯电子科技有限公司、广东骏和通信设备连锁销售有限公司负担4991元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  陈祖孺人民陪审员  戚志玲二〇二〇年三月二十六日书 记 员  杜嘉华