云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初5483号原告：丰仕兵，男，1979年4月12日出生，彝族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。委托诉讼代理人：张社，云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：秦明仙，云南民定（景洪）律师事务所实习律师。特别授权代理。被告：刀玲，女，1984年11月29日出生，傣族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。被告：祁晶，男，1982年6月18日出生，彝族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。委托诉讼代理人：钟少豪，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。原告丰仕兵与被告刀玲、祁晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受。在诉讼过程洪，原告申请备案登记在被告刀玲、祁晶名下坐落于景洪市（合同登记号：ＪＨ2011123113646）进行查封，本院予以准许。之后后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丰仕兵的委托诉讼代理人张社、秦明仙，被告祁晶及其委托诉讼代理人钟少豪到庭参加诉讼，被告刀玲经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丰仕兵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令二被告归还原告购房资金600000元；3.判令二被告支付违约金180000元；4.判令二被告承担受理费、保全费2180元等诉讼相关费用。事实和理由：2018年10月13日，原告丰仕兵与被告刀玲、案外人西双版纳融享房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：1.原、被告双方通过案外人提供的居间服务签订关于位于景洪市房屋；2.双方应在合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并各自及时支付各项费用，一方原因导致不利后果，将承担相应责任；3.出卖人刀玲需保证对该房屋享有完整的所有权或使用权，能完全支配处理。有关该房屋在本次转让前产生的纠纷、债务、税项及租赁、清偿抵押等事宜，刀玲应在转让前清理完毕，并保证转让后买受人丰仕兵无需负责，否则刀玲应赔偿由此引起的一切损失；4.若一方违约，违约方应向守约方支付相当于本合同约定该房屋实际成交价30%作为违约金。合同签订后，原告按照合同约定于2018年10月13日、2018年10月20日、2018年11月15日前后向被告合计转账600000元。现该房产已具备办证条件，但被告刀玲不知所踪，被告祁晶称对此事不知情，双方因此产生纠纷，故原告起诉至人民法院。被告刀玲未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩状。被告祁晶辩称，原告与被告刀玲所签订的买卖合同标的系被告刀玲、祁晶共同共有，被告刀玲单方出售的行为不具备法律效力，不受法律保护，因此原告主张的第一项诉讼请求中房屋买卖合同应为无效，无法解除，第二项诉讼请求中购房款未经被告祁晶之手，第三项诉讼请求基于合同无效，违约金效力亦不及于被告祁晶，本案相关费用祁晶亦不应该承担。原告和被告祁晶围绕其主张向本院提交了证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证。被告刀玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证和质证的相关权利。原告提交的证据1、2原、被告身份证；证据3《房屋买卖居间合同》、《商品房购销合同》；证据4收据、银行流水清单；证据5商品房买卖合同登记备案表、中国建设银行个人信贷业务系统均来源合法、内容真实，本院予以确认并在卷佐证。被告祁晶提交的（2019）云2801民初4929号民事判决书可以证明二被告的婚姻关系本院予以采信，（2019）云2801民初1003号民事判决书与本案无关，本院不予采信。根据庭审举证和认证，本院确认如下法律事实：2018年10月13日，原告丰仕兵作为乙方（买方）作为甲方（卖方）的刀玲及丙方（居间方）西双版纳融享房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将其位于景洪市房屋出售给乙方，总价款770000元；乙方应于2018年10月30日支付购房首付款600000元，余款170000元在2019年4月30日前筹齐并通知甲方丙方开始办理该房屋的过户手续；若甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的30%作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应该就该损失承担赔偿责任；甲方承诺在契税满两年后或满足政策允许过户条件下，15个工作日内办理过户手续。甲方承诺在契税满两年后或满足正常允许过户条件下15个工作日内办理过户手续，剩余尾款170000元办理过户手续当日付清，甲方承诺可以正常办理过户手续否则乙方有权解除合同并要求支付30%违约金。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，原告按照约定于2018年10月13日向被告刀玲支付购房款定金100000元，2018年10月20日支付购房款250000元，2018年11月15日支付购房款250000元，合计600000元，由被告分别出具收据予以确认。现原告以被告无法配合办理房屋过户手续为由诉至本院要求解除合同。另查明，被告祁晶于2019年10月9日起诉至本院要求解除与被告刀玲的婚姻关系，本院于2020年3月10日判决解除二被告婚姻关系。原告因本案申请诉讼财产保全支出保全费2180元。本院认为，本案中,涉案房屋系被告刀玲、祁晶共同共有房屋，在《商品房买卖合同登记备案表》中对此产权情况进行了载明。原告丰仕兵庭审中认可在与被告刀玲签订房屋买卖合同时被告刀玲已经出示过该备案表,但其在明知涉案房屋为共有房屋的情况下,仅相信被告刀玲作出的其与被告祁晶已经离婚的单方陈述，而未尽到买受人基本的审查义务或要求被告刀玲出具共有人书面授权而与被告刀玲单方签订房屋买卖合同,且被告刀玲的单方处分行为事后亦未经共有人祁晶追认,明显侵害被告祁晶的财产权利。关于原告是否已经善意取得涉案房屋问题,依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定,不动产的善意取得应当符合受让人受让该财产时是善意的,以合理的价格受让,受让的不动产依照法律规定已经办理权属变更登记手续等条件。本案中,原告虽与被告刀玲签订房屋买卖合同后即实际占有、使用该房屋,但至本次诉讼时止,尚未依法办理权属变更登记。原告明知涉案房屋系二被告共同共有的事实,仍与被告刀玲单独签订房屋转让协议,故原告购买并实际占有涉案房屋的行为,不符合不动产善意取得的条件。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。本案中,被告刀玲出售房屋时未经被告祁晶同意,属无权处分,但根据上述司法解释的规定,该合同的效力并不受其权利瑕疵的影响,被告祁晶以对卖房一事不知情为由主张《房屋买卖居间合同》无效的答辩意见,本院不予支持。且该买卖合同是双方当事人自愿达成的,在无证据显示该合同签订时存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等情况,故该房屋买卖合同有效。依据前述司法解释第三条第二款“出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移、买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告要求解除与被告刀玲签订的《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，本院予以支持。房屋买卖合同解除后依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告刀玲返还已支付的购房款600000元的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金，双方在《房屋买卖居间合同》中对违约责任约定为30%的违约金，鉴于被告刀玲单方处分共有房屋导致原告无法实现购房目的且原告在与被告刀玲签订房屋买卖协议时亦存在未尽到购房人基本审查义务，故综合被告的违约情节及其违约行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，本院对该违约金酌情予以支持100000元，超过部分本院不予支持。关于被告祁晶应否承担共同返还购房款责任的问题，本案《房屋买卖居间合同》的当事人双方为原告和被告刀玲，被告祁晶并不是合同当事人且原告支付的600000元购房款并不由被告祁晶收取，原告要求被告祁晶承担返还购房款并支付违约金的责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告丰仕兵与被告刀玲于2018年10月13日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告刀玲于本判决生效之日起三十日内向原告丰仕兵返还购房款600000元并支付违约金100000元；三、驳回原告丰仕兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11600元，保全费2180元，由被告刀玲负担。应由被告负担的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人，可在本判决书确定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陈前妃人民陪审员  黄邦敏人民陪审员  肖群林二〇二〇年三月三十日书 记 员  刀启娜