广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1223民初177号原告：陈扬，男，1978年3月28日出生，汉族，住广东省。原告：冯昭智，男，1982年3月2日出生，汉族，住广东省。两原告共同委托诉讼代理人：张牡，湖南华方律师事务所律师。被告：李乃胜，男，1968年8月28日出生，汉族，住广东省。被告：高贤成，男，1968年2月3日出生，汉族，住广东省。两被告委托诉讼代理人：陈国盛，广东宁盛律师事务所律师。原告陈扬、冯昭智与被告李乃胜、高贤成确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理，依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈扬、冯昭智及其委托诉讼代理人张牡，被告李乃胜及被告李乃胜、高贤成的委托诉讼代理人陈国盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈扬、冯昭智向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年12月8日签订的土地转租合同无效；2.请求判决被告归还原告押金24000元；3.请求判决被告赔偿费用损失72000元；4.判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:2017年12月8日，原、被告签订土地转租合同，约定原告租赁被告的土地及地上基础设施。原告承租后，设立了家具公司，合同签订后，原告依约定支付了押金24000元，并交纳了2018、2019年及2020年租金72000元。2019年9月18日，原告接到广宁县自然资源局的通知，涉案的土地并不能占用、搭建，属违法用地。2019年10月18日，广宁县自然资源局责令拆除建筑物，恢复土地原状，随后拆除了上述建筑物。原告认为被告将土地及地上设施租赁给原告，该土地为非法用地，被告转租土地的行为已经违反法律的规定，因此，涉案的合同属无效合同。押金的性质是为了保证合同的正常履行，现在合同无效，被告应将收取的押金24000元退还给原告，原告依约定交纳了租金及因信赖合同成立而对厂房的改造等费用，但由于被告方在缔结合同的时候违背诚信信用原则，被告应对原告支出的费用损失承担责任。因此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告李乃胜、高贤成辩称，1.原告主张双方签订的《土地租赁合同》无效，不符合法律规定，依法应予驳回。2011年，被告与当地村民签名《租地合同》，承租了涉案旱地约2.5亩，取得涉案土地承包权。至2017年12月，将涉案土地转租给原告承包，双方签订《土地转租合同》。该《土地转租合同》第一条第2项也已明确：转租土地的来源、土地性质是村民的自留地。本案中，《土地转租合同》约定转让的标的实质是土地承包权。土地承包权流转并不违反法律、法规的强制性规定，也不存在《合同法》第52条合同无效的情形。因此，原告诉请确认《土地租赁合同》无效，不符合法律规定，请法庭依法驳回原告的请求。2.原告未经有关部门批准，擅自搭建厂房，改变土地用途，导致厂房被拆除，过错在于原告本身，责任应由原告自负。被告取得涉案土地承包权后一直正常使用至2017年，但自2018年1月将涉案土地承包权转让给原告后，原告未取得政府部门批准擅自将涉案土地搭建成厂房，将土地转为工业用地。2019年10月，国土部门根据卫星拍摄图，对原告的厂房处理，于同年12月强制拆除原告的厂房。根据土地管理法的规定，土地使用人改变土地使用用途的应当经国土部门批准。原告取得承包权后，未经国土部门批准擅自将涉案土地建设厂房属违法行为，导致厂房被拆除是原告本身的违法行为所致。因此，导致法律后果依法应由原告自行承担。况且，厂房被拆除，并不必然导致土地承包权灭失，不妨碍《土地转租合同》的履行，因此，原告请求终止合同，要求答辩人退还押金不符合法律规定。3.退一步讲，即使《土地转租合同》被确认无效或依法撤销，原告请求赔偿损失72000元也没有法律依据。根据《合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。答辩人于2018年1月将涉案土地转包给原告，至原告的厂房被拆时止已占用、使用了两年，原告使用土地两年也应依约交付使用费48000元，该部分应属于原告支付的土地使用费，而非所谓“损失”。答辩人收取原告的租金也交付给原发包农户，也没有获得了原告的财产。因此，原告请求赔偿损失72000元既无事实依据，也无法律依据，请法庭依法驳回其请求。本院经审理认定事实如下：2011年7月20日，被告李乃胜（乙方）与陈维全、高如生、冯金娇、陈瑞华（甲方）签订《租地合同》，约定乙方承包坐落在荷木××村石桥仔的旱地。租期：由2011年7月20日至2041年7月20日，共叁拾年。租金：乙方以每年每亩壹仟贰佰元（￥1200元）付给甲方。付款方式：乙方以五年为期限，即由2011年7月20日至2016年7月20日为首期，如此类推，即乙方分六次付租金给甲方，承包期内价钱不变……2016年7月31日，被告李乃胜分别交纳2016年至2020年的租金1500元、2100元、1200元、3000元给高振鹏（高如生户）、陈维全、陈瑞华、冯金娇。2017年12月8日，原告陈扬、冯昭智（乙方）与被告李乃胜、高贤成（甲方）签订《土地转租合同》，约定甲方转租坐落在石桥仔旱地乙方。一、土地租期和属性：1.租期由2018年1月1日至2033年12月31日，共拾伍年（15年）。2.甲方转租给乙方的土地为陈瑞华、陈维全、冯金娇、高如生自留地约2.5亩，甲方确保与土地所有人就土地转租给给乙方无争议（本合同需附上甲方与土地所有签订合同作为附件）。二、租金和押金支付方式：1.租金：每年租金为贰万肆仟元正（24000）元。2.押金：乙方同意一次性支付壹年（1年）作为押金，在合同到期之日甲方无偿归还乙方、不得无故拖延和非法占有。合同到期后，乙方需按合同约定归还场地，场地内建筑物不得拆除。3.租金支付方式：乙方需在首年2018年1月15日前缴纳第一年租金和押金共肆万捌仟元（48000元），于2019年1月15日前缴纳2019年及2020年租金共肆万捌仟元（48000元）。于2021年1月15日前缴纳2021年及2022年两年租金肆万捌仟元（48000元）。从2023年开始每年缴纳当年租金贰万肆仟元（24000元），如此类推，直至合同到期。三、责任和义务：1.在合同期内……2.合同签订之日后，乙方可以自由在场地内经营和生产，甲方不得无故干预，甲方不得恶意中断合同……3.乙方需负责厂房安全和用电安全，乙方聘请的工人安全由乙方自行负责。在合同期内，乙方负责对用电线路、变压器的安全和维护及一切费用由乙方负责，乙方经营生产产生的电费由乙方自行缴纳。4.……5.乙方需按时缴纳租金，不得拖延，在乙方无故拖延缴纳租金2个月，甲方有权收取乙方押金作为并终止合同，如乙方单方终止合同，押金收取甲方所有……2018年3月12日，原告陈扬交纳押金24000元、2018年租金24000给被告李乃胜。2019年1月15日，原告以肇庆维达斯家具有限公司向被告李乃胜交纳2019年、2020年的租金共48000元。另，肇庆维达斯家具有限公司营业执照上的住所为荷木村委会石桥仔（荷木与红太阳交界处），法定代表人是被告陈扬。被告方于庭审中表示，其取得涉案土地使用权后，在该土地上建有办公室与仓库兼容的厂房。转租给原告后，原告于2018年初在涉案土地上加建厂房。2019年9月18日，广宁县自然资源局向肇庆维达斯家具有限公司发出《违法用地限期整改通知书》，内容：你单位在南街镇荷木××村民小组地段未经批准擅自占用土地进行搭建，该用地图斑为104号，面积1.1亩。该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第43、44条规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第76条规定，现责令你单位在2019年9月30日前对上述违法用地进行拆除复绿。2019年10月18日，广宁县自然资源局向肇庆维达斯家具有限公司发出《责令改正违法行为通知书》，责令其于收到本通知书之日起七日内予以改正，自行拆除在非法占用土地上建设的建筑物及相关设施，恢复土地原状。逾期不改正的将由县人民政府组织有关部门对违法建筑物及相关设施进行强制拆除。原告方于庭审中表示，其于2019年11月搬离涉案土地。涉案土地的建筑物于2019年12月底拆除，涉案土地已复绿。2020年2月17日，原告陈扬、冯昭智向本院申请财产保全，请求查封、冻结被申请人李乃胜、高贤成名下价值96000元的财产，并交纳了财产保全费980元。本院于2020年2月18日依法作出（2020）粤1223民初177号民事裁定。以上事实，有原、被告身份信息、《租地合同》、收据、《土地转租合同》、营业执照、《违法用地限期整改通知书》、《责令改正违法行为通知书》、（2020）粤1223民初177号民事裁定书、原、被告陈述等证据证实。本院经审查认为，本案是确认合同效力纠纷，立案时案由有误，应于纠正。本案的争议焦点有：一、《土地转租合同》的效力问题？二、本案的押金、费用损失该如何处理？关于焦点一，《土地转租合同》的效力问题。被告方认为《土地转租合同》的标的是土地承包权，土地承包权的流转不违反法律、法规的规定。本院认为，虽然《土地转租合同》的土地租期和属性项下写明是“陈瑞华、陈维全、冯金娇、高如生自留地”，但却又在责任和义务项下第3点写“乙方需负责厂房安全和用电安全，乙方聘请的工人安全由乙方自行负责。在合同期内，乙方负责对用电线路、变压器的安全和维护及一切费用由乙方负责，乙方经营生产产生的电费由乙方自行缴纳。”，且涉案土地在转租给原告前被告方已建有建筑物，并作非农业用地使用，这显然表明涉案《土地转租合同》租赁标的并非仅仅是土地使用权，而是包括了附着在土地上的建筑物。原、被告于庭审中均表示有在涉案土地上建有建筑物且未取得相关部门的批准，根据广宁县自然资源局于2019年9月18日、10月18日分别作出的《违法用地限期整改通知书》、《责令改正违法行为通知书》，明确涉案土地为农用地，该地上的建筑物为违法建筑，广宁县自然资源局对该地上的违法建筑予以处理。涉案《土地转租合同》涉及违法用地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，根据《中华人民共和国合同法》五十二条第一款第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，《土地转租合同》无效。被告认为《土地转租合同》不违法相关法律规定的抗辩意见依据不足，本院不予采信。关于焦点二，本案的押金、费用损失该如何处理的问题。涉案《土地转租合同》签订后，原告方交纳押金24000元及2018年、2019年、2020年租金72000元给被告方。原告方于2019年11月搬离涉案土地，即原告方使用涉案土地的期限为2018年1月1日至2019年11月。上述焦点一已明确《土地转租合同》无效，无效的合同自始没有约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，并综合本案的案情，本院认为原告方预先交纳的押金及未使用涉案土地期间的租金应如数退回，即被告应退回押金24000元、2019年12月的租金2000元（24000元÷12）及2020年的租金24000元给原告。而使用期间的租金损失，本院认为从缔结《土地转租合同》的情况来看，被告方明知涉案土地为农用地，非经批准，不得用于建设，却将建设在该土地上的建筑物一并出租给原告使用，存在过错。原告方作为完全民事行为能力人，在明知道租赁土地性质是农用地，不得用于非农建设，仍然租赁该土地上的建筑物，并进行加建，作非农业用地使用，同样存在过错。综合双方的主观过错程度、导致损失的原因力大小，本院认定原、被告双方对合同无效导致的租金损失各承担50%的责任，即被告应退回（24000元＋22000元）×50%＝23000元租金给原告，其余的损失有原告方自负。综述，被告方需退回押金24000元、租金49000元给原告方。被告方认为厂房被拆，损失应由原告自负及其收取的租金已交付给农户，实际没有获得原告的财产的抗辩意见依据不足，本院不予采信。综上所述，原告陈扬、冯昭智请求被告李乃胜、高贤成退回押金及赔偿损失，符合法律规定的，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告陈扬、冯昭智与被告李乃胜、高贤成于2017年12月8日签订的《土地转租合同》无效。二、被告李乃胜、高贤成应在本判决发生法律效力之日起十日内退回押金24000元给原告陈扬、冯昭智。三、被告李乃胜、高贤成应在本判决发生法律效力之日起十日内退回租金49000元给原告陈扬、冯昭智。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3350元，保全费980元，合共4330元，由原告陈扬、李乃胜负担1038元，由被告李乃胜、高贤成负担3292元。该款项原告已预付，多交纳的3292元应予退回，被告负担的费用应在本判决发生效力之日起十日内交纳至本院指定账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈钰修二〇二〇年三月二十七日书记员  邵成勇附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。