上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初27642号原告(反诉被告)：上海红春资产经营管理有限公司。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：蒋晨，上海合勤律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海鑫桥文化创意产业发展有限公司。法定代表人：马某。委托诉讼代理人：朱秀祥，上海市三石律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐增杰，上海市三石律师事务所律师。原告(反诉被告)上海红春资产经营管理有限公司(以下简称红春公司)与被告(反诉原告)上海鑫桥文化创意产业发展有限公司(以下简称鑫桥公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案。本案诉讼期间，鑫桥公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)红春公司的委托诉讼代理人蒋晨、被告(反诉原告)鑫桥公司委托诉讼代理人朱秀祥、唐增杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)红春公司向本院提出诉讼请求：1.判令鑫桥公司向红春公司支付租金人民币(币种下同)580万元；2.判令鑫桥公司向红春公司支付逾期付款违约金(以580万为本金，自2019年6月21日起至被告实际支付之日止)按银行同期贷款利率标准计算；3.判令鑫桥公司向红春公司支付因鑫桥公司每月逾期交付租金产生的滞纳金58,635.62元。事实和理由：2009年12月28日，原告与被告签订《协议书》，《协议书》中约定红春公司作为出租方将位于上海市闵行区虹许路XXX号内土地和建筑物按现有状态出租给被告使用。租赁期限为十年六个月，自2009年1月1日起至2019年6月30日止。租金自2009年1月1日起算，在不同阶段有所不同：(1)2009年1月1日至2011年12月31日租金为400万元/年(人民币，币种下同)；(2)2012年1月1日至2014年12月31日租金为600万元/年；(3)2015年1月1日至2019年6月30日租金为800万元/年。租金按月支付，先付后用。自2016年7月起计算，被告均未按照《协议书》约定按时支付租金，根据《协议书》15.4条约定，被告逾期交租的，应向原告缴纳逾期部分按照同期银行贷款利息计算的滞纳金。另《协议书》中约定，自租赁开始，每个公历年度被告向原告所在地税务机关实际上缴的各项税金(包括租赁标的物内其他注册企业实际上交到租赁标的物所在地税收部门税收)总额不低于以下标准：(1)2009年1月1日至2011年12月31日，实缴税金不低于400万元/年；(2)2012年1月1日至2014年12月31日，实缴税金不低于800万元/年；(3)2015年1月1日至2019年6月3日，实缴税金不低于1000万元/年。若被告实缴税金未达到上述标准，被告应承担提高该未达到年度租金的违约责任，提高比例为该年度租金的10％，被告应在原告发出书面通知后五个工作日内支付该违约金。现暂计至2018年12月31日，2009年到2018年共计十个公历年度，除2011年外，被告实缴税金(包括注册在租赁标的物内的其他企业缴纳的税金)均未达到《协议书》中约定的标准，按照《协议书》的约定，原告于2019年6月13日向被告发出《催款函》，要求被告在收到《催款函》之日起五个工作日内支付因税收未达标而导致的各年度租金提高部分的违约金共计5,800,000元。迄今为止被告没有支付该违约金，被告其行为构成严重违约，致使原告权益受到损害。《协议书》中约定本协议如发生争议诉讼，共同选择租赁标的物所在地法院即上海市闵行区人民法院管辖。故原告为了维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，要求判如诉请。被告(反诉原告)鑫桥公司辩称，针对诉请1，协议11.7为附条件的租金上浮条款。民法总则实施前，租金的诉讼时效为一年，在2015年之前的相应租金，原告应当在每年知晓，可以主动催讨，但原告未向被告主张，视为放弃权利。2016年至2018年相关费用由法院依法判决。针对诉请2，2016年6月30日前的违约金已过诉讼时效，其他租金的违约金原告计算方式有误。针对诉请3，原告主张毫无依据。2009年、2010年、2012年至2015年均已过诉讼时效，2016年至2018年不应当计算违约金。协议书根据15.4/15.5约定，对被告逾期支付最近需要根据同期银行贷款利息支付滞纳金，但双方对因税收未达标不视为违约，被告无需承担协议书项下的违约责任。双方已明确排除15.4条的适用，故原告的诉请全都不应得到支持。同时，鑫桥公司向本院提出如下反诉诉讼请求：1.判令红春公司赔偿被告损失17,888,635.70元；2.反诉费用由红春公司负担。诉讼过程中，鑫桥公司将反诉诉请1变更为：判令红春公司赔偿鑫桥公司损失9,618,950元。反诉事实与理由：2009年12月28日，鑫桥公司、红春公司及上海市闵行区红春村村民委员会、上海金兔羊毛衫总ㄏ虹桥分厂签订《协议书》，协议约定鑫桥公司向红春公司租赁虹许路XXX号房屋及相应土地使用权，租赁期限从2009年1月1日起算至2019年6月30日为止。在该协议书第9条约定，租赁到期之前六个月，鑫桥公司愿意续租的，应向红春公司提交书面申请，双方协商另行签署书面合同，鑫桥公司有同等条件下的优先承租权。2018年12月28日，鑫桥公司向红春公司发出《续约意向函》表示愿意书面续签合同，希望与红春公司进一步磋商续签细节。2019年1月31日，红春公司向鑫桥公司发出《关于续约意向函＞的回复函》，表示已收到《续约意向函》，告知目标房地产将通过区政府指定的资产交易信息平台上通过公开招租方式择优确定承租人。5月5日，红春公司向鑫桥公司发出《关于公开招租的通知函》，告知其拟于5月6日起将目标房地产公开招租信息发布于闵行区国有集体资产交易信息平台。5月6日，目标房地产在闵行区国有集体和农村集体资产招租信息交易系统挂牌，并告示要求竞租方需具备注册资金达到5,000万元等主体资格及公示对承租方经营出租物要求，挂牌公示竞租方报名截止日到5月13日。5月7日，鑫桥公司向红春公司出具《关于虹许路XXX号项目公开招租的回复函》，表示要求行使优先承租权，接受招标文件所有的条件，同时愿意在中标后，按照红春公司要求完成增资手续，要求参与该次竞标。5月8日，鑫桥公司按照招投标文件明确要求向红春公司现场递交目标房地产公开招租的竞租材料，红春公司认为鑫桥公司提供的主体材料，注册资金未达5,000万元，无法提供本次公开招租要求竞租方的主体材料，不予收取相关材料。5月14日，红春公司再次向鑫桥公司邮寄竞租材料。红春公司于当日发出《回复函》，告知鑫桥公司，因鑫桥公司提供的竞租材料，仍缺少必要材料，且认为招标要求中不允许邮寄提交，退回了竞租材料。2019年5月21日，中标公示：上海衡畅投资有限公司(以下简称“衡畅公司”)中标目标房产，中标价为10,861,305元。鑫桥公司于2019年5月24日向红春公司出具律师函，明确表示将行使优先承租权。红春公司在收到上述律师函后，仍不予答复。鑫桥公司认为红春公司的行为属于恶意提高竞标条件，使得鑫桥公司无法实际参与竞标，已经侵犯了鑫桥公司合同赋予的优先承租权。因红春公司恶意阻止鑫桥公司行使优先承权，并于2019年6月10日联合衡畅公司向虹许路XXX号上承租的各位租客发出通知，要求实际承租租户从2019年7月1日开始后，就租赁事项直接与衡畅公司对接，并要求不续租的承租租户直接将房屋返还给衡畅公司。因红春公司该一违约行为，导致鑫桥公司的大量租户拒绝按照各自的租赁合同向鑫桥公司支付正常租金，造成鑫桥公司无法正常经营。鑫桥公司迫于无奈，只能于2019年6月30日向红春公司交付了虹许路XXX号租赁房屋。根据鑫桥公司经第三方审计的审计报告显示原告运营虹许路XXX号房屋的2016年度、2017年度、2018年度三年的净利润分别为7,335,892.88元、6,284,503.82元、6,330,109元。综上所述，根据《协议书》第9.2款的规定，红春公司的行为已构成违约，故鑫桥公司参照该三年年平均利润要求红春告承担鑫桥公司无法行使优先承租权而造成违约损失金额为17,888,635.70元。针对反诉，红春公司辩称，鑫桥公司对于承租人享有优先承租权的前提是其在既有合同中恰当全面地履行了合同义务、不存在违约行为这一观点，双方不存在争议。双方主要争议在于反诉原告在既有合同的履行过程中是否存在违约行为。反诉被告认为反诉原告存在违约行为。虽然反诉被告认可反诉原告未达到约定税收标准的行为不构成违约，但其因未达到税收标准导致的各年度租金提高部分合计580万元，至今未向反诉被告支付的行为已构成违约。根据协议约定及出于合同整体性考虑，租金提高部分并未超过诉讼时效。退一步讲，即便按反诉原告所称的2015年之前的租金提高部分已超过诉讼时效，其逻辑前提是反诉原告已经承认对于租金提高部分，其存在应付未付的违约行为，故反诉原告只是主张应付租金的时效抗辩，这恰恰证明了反诉原告在既有合同的履行过程中存在违约行为。对于反诉原告自2016年7月至2019年6月均未按时支付租金的行为为客观事实，且经法庭核实，被告不能提交任何证据证明其辩称的双方已达成口头协议变更了租金的支付方式和支付时间，故我方认为反诉原告逾期交租的行为已经构成违约。反诉原告在10年租赁中有9年未达到约定的税收标准，这一行为首先严重违背了反诉被告出租房地产的租税联动、效益最大化的初衷，其次反诉原告至今未支付租金提高部分的行为及多次逾期支付租金的行为已经构成违约。故基于以上事实及违约行为，反诉原告即便同意支付同等租金，与其也承租人相比，其也缺乏同样的信赖预期，即其已经丧失了优先承租权。系争房屋招投标需这一前提使得反诉原告与反诉被告已不存在就系争房屋续租事宜进行协商的前提与可能性。根据《协议书》9.2条款租赁到期之前6个月，乙方愿意续租的，应向甲方提交书面申请，双方协商另行签署书面合同，乙方享有同等条件下的优先承租权。但根据闵行区政府、区国资委最新规定，国有集体资产和农村集体资产需经规定的决策和公开程序后方能进行交易，故系争房屋需招投标这一前提已排除双方先行协商承租的前提条件。即使反诉原告仍享有优先承租权，其已经以其行为接受了招投标价高者的规则，也实质上等于不再主张优先承租权。反诉原告于2019年5月18日，向反诉被告现场递交系争房屋公开招租的竞租材料，即反诉原告已通过参与竞标的行为表明其同意反诉被告以招投标的形式来确定后续承租人，实质上等于不再主张优先承租权。反诉被告也未通过招投标形式恶意排除反诉原告行使优先承租权，且若反诉原告对招投标程序存有异议的，可根据《招投标法》等进行诉讼或者投诉，而非在本案中主张。反诉原告主张的请求缺乏依据，根据协议书9.2条设置的目的是避免反诉被告恶意排除反诉原告行使优先承租权，但该条款的前提是反诉原告现在并不享有优先承租权，而反诉原告提出的损失却按照其自身主动提出的每年租金报价1,486万元与反诉被告实际年租金13,898,105元之间的差额的十倍进行计算，反诉被告从未向反诉原告告知过1,486万元的租金价格，也从未通过以告知反诉原告虚假高价的方式恶意排除其优先承租权。反诉原告以自身主动提出的租金混淆协议书9.2条中约定的告知价格，其计算得出的赔偿损失金额缺乏事实和法律依据，故反诉被告请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2009年12月28日，上海市闵行区红春村村民委员会、红春公司(甲方)、鑫桥公司(乙方)与上海金兔羊毛衫总厂虹桥分厂(丙方、联营企业)签订《协议书》1份，约定：一九九八年十一月，上海县虹桥乡红春村村民委员会与上海第十四羊毛衫厂签署“国集联营《上海第十四羊毛衫厂分厂》协议书”，以及后续补充协议书等。村委会与十四厂双方约定在虹许路XXX号(原虹许路XXX号)地址上设立上海第十四羊毛衫厂分厂(即丙方)，村委会提供土地共计25.46亩以及资金20万元，十四厂提供资金、机器设备、技术、人员并负责厂房建筑、生产销售等。村委会收取固定利润，其盈余亏损均归十四厂。联营期限自1988年11月23日起20年至2008年11月22日止。村委会后指定红春公司负责具体经营，上海第十四羊毛衫厂后名称变更为鑫桥公司。甲、乙、丙三方就终止丙方，以及甲、乙双方建立租赁关系，根据多次协商，共同愿意签署本协议条款如下：第一部分终止联营企业，1、甲、乙、丙三方均同意并确认联营合同在2009年1月1日终止，联营企业丙方同时解散，根据本协议约定对丙方进行清算，并由乙方完成丙方注销登记手续，甲方有义务配合乙方的工作。甲、乙双方在联营合同、联营企业中的权利义务因签本协议而终止。三方对清算的其他事项也作了约定。第二部分租赁权利义务。本协议各方及批准单位均确认虹许路XXX号内25.46亩土地所有权以及使用权均归甲方所有。协议各方以及批准单位均确认丙方现占用土地范围内的建筑物在2009年1月1日至2019年6月30日期间，由甲、乙双方共同共有(本协议另有约定的除外)。因甲、乙双方已经将乙方放弃联营合同中建筑物折价补偿、放弃优先购买权等因素充分考虑到建立租赁关系、租金标准、付款条件、租赁期限中，因此2019年6月30日到期后，土地和建筑物所有权和使用权均归甲方所有，并且甲方不需要对乙方作任何补偿。租赁标的物，基于前述土地和建筑的物另约定，甲方将虹许路XXX号(原虹许路XXX号)内土地和建筑物按现有状态出租给乙方使用。乙方和丙方已在租赁标的物内建立了创意园区，因此甲方同意乙方继续按现有方式对租赁标的物使用和管理，包括对外招商转租。现有的园区名称可以继续使用，乙方决定变更名称的，甲方不干预。甲方允许乙方可对外转租，但乙方不得整体性转租给第三方，转租合同的期限也不得超过本协议约定的乙方承租期限。鉴于乙方或者丙方在本协议签署时，已经实际使用租赁标的物，因此视为甲方已经完全符合要求地将租赁标的物交付给了乙方。租赁期限，甲、乙双方确认租赁期限为十年六个月，自2009年1月1日起算(租赁开始)至2019年6月30日止。租赁到期之前六个月，乙方愿意续租的，应向甲方提交书面申请，双方协商另行签署书面合同，乙享有同等条件下的优先承租权。事后发现甲方与实际承租人结算租金的标准低于其告知乙方行使优先承租权时的价格的，甲方将按照实际收取年租金与该告知价格之间的差额的十倍向乙方支付违约金，甲方实际收取年租金与该告知价格之间的差额在租赁期内各年度有差异的，按照平均价格计算。租赁到期前三个月双方仍未签新的租赁合同的，租赁到期后终止。租赁保证金，乙方应在本协议生效后十个工作日内，向甲方交付租赁保证金人民币40万元，用以担保本协议履行期间乙方及时结清租金。租赁终止或提前终止，根据本协议的约定，结清租金，甲方应立即无息退还保证金。乙方应在本协议生效后十个工作日内，另向甲方交付风险保证金人民币20万元，如发生乙方、丙方及次承租人对外欠债、劳动争议引发社会稳定情事，甲方可以该风险保证金优先解决债务、劳动报酬等，乙方应在甲方支付有关款项后十个工作日内补足。其他情形，风险保证金按租赁保证金处理。租金标准及支付方式。2009年1月1日至2011年12月31日，租金400万元/年。2012年1月1日至2014年12月31日，租金600万元/年。2015年1月1日至2019年6月30日，租金800万元/年。租金自2009年1月1日起算，按月支付，先付后用。甲、乙双方约定2009年1月1日至2009年12月31日期间的租金至迟于2009年12月31日前由乙方付清。乙方承担租赁标的物内租赁期间的各项公用事业费用。乙方应保证自租赁开始，每个公历年度向甲方所在地税务机关实际上缴的各项税金(包括租赁标的物内其他注册企业实际上交到租赁标的物所在地税务部门税收)总额不低于以下标准(以人民币计算)：2009年1月1日至2011年12月31日，实缴税金不低于400万/年。2009年度以实缴税金为准。2012年1月1日至2014年12月31日，实缴税金不低于800万/年。2015年1月1日至2019年6月30日，实缴税金不低于1000万/年。如乙方实缴税金未达到上述标准(指未达到此标准，不论差额多少)，乙方应承担提高该未达到年度租的责任，提高比例为该年度租金的10%，乙方应在甲方发出书面通知后五个工作日内支付该10%部分。甲乙双方同意，乙方未按时交付，逾期缴纳租金累计超过六个月的(对于乙方已付清款项的拖欠期间不计入累计期限)守约方可书面通知违约方解除合同，乙方逾期交租的，应向甲方缴纳逾期部分按照同期银行贷款利息计算的滞纳金。双方特别约定，如乙方实缴税金未达到本协议约定的所述标准，不视为本协议项下的违约，乙方无需就此承担本协议项下的违约责任。协议对其他违约事项、生效条件、诉讼争议等也作了约定。2014年12月29日，闵行区公共行政服务管理局、闵行区农业委员会、闵行区国有资产监督管理委员会发布《关于印发闵行区国有、集体资产公开招租竞标规则(试行)的通知》，拟定《闵行区国有、集体资产公开招租竞投标规则(试行)》，要求各镇人民政府、街道办事处，莘庄工业区管委会，国资委下属区公司认真贯彻执行。2018年12月28日，鑫桥公司向红春公司发出《续约意向函》，表达鑫桥公司有意继续租赁系争地块及建筑物。2019年1月29日，红春公司向鑫桥公司发出《关于续约意向函的回复函》，表明根据闵行区政府、区国资委最新规定，目标房地产应当通过区政府指定的资产交易信息平台上通过公开招租方式择优确定承租人，届时将公开挂牌招租。若鑫桥公司有意续租，可通过报名参与竞租。2019年5月5日，红春公司向鑫桥公司送达《关于公开招租的通知函》，鑫桥公司于当日签收。红春公司并发布了公开招标标书。2019年5月7日，鑫桥公司向红春公司发送《关于虹许路XXX号项目公开招租的回复函》，表达了其有优先承租权以及对招标注册资金、后续招标未中等问题可能带来的后果予以担忧，同时并确认对于协议中约定的每年应达标缴税额不持异议，今后会与公司引进客户共同完成税收指标。2019年5月8日，鑫桥公司现场递交竞租材料。2019年5月14日，红春公司又向鑫桥公司发出《回复函》，载明：鑫桥公司于2019年5月8日现场递交虹许路XXX号园区公开招租的竞租材料，缺少必要文件，不符合本次公开招租的材料要求。后鑫桥公司又于2019年5月14日通过邮寄方式，寄送竞租材料，但依然缺少必要文件材料，不符合相关要求。且本次招标明确要求预审材料必须现场审核，故我司不接受通过邮寄等方式提交材料，现将竞租材料全数退回。2019年5月23日，鑫桥公司再次发函至红春公司，阐明其有优先承租权，以及侵犯优先承租权，则应按协议约定赔偿损失等内容。另查明，合同签订履行后，鑫桥公司在租赁期间，2009年、2010年以及2012年至2018年均未能达到协议约定的税金缴纳标准。2019年6月13日，红春公司发出《催款函》，要求鑫桥公司于收到催款函之日起5个工作日内支付2019年6月的租金以及按协议11.6、11.7条约定的因税收未达标而导致的各年度租金提高部分580万元。诉讼中，双方确认全部租赁保证金已结清，涉案房屋已经交接完毕，红春公司已收回租赁物。以上事实，由协议书、统计表、催款函、银行对账单、《关于印发闵行区国有、集体资产公开招租竞标规则(试行)的通知》、细则、公开招租标书、通知函、回复函、催款函、律师函及双方当事人当庭陈述并均经庭审质证所证实。本案本诉部分争议焦点为：鑫桥公司是否已按双方签订的《协议书》约定完全履行了自己义务，应否需要承担相应责任及鑫桥公司抗辩的诉讼时效能否成立。反诉部分的争议焦点为：鑫桥公司是否享有优先承租权以及其主张的损失是否可以得到法院支持？针对本诉部分的争议焦点，本院认为，根据《协议书》11.6、11.7条约定：乙方应保证自租赁开始，每个公历年度向甲方所在地税务机关实际上缴的各项税金(包括租赁标的物内其他注册企业实际上交到租赁标的物所在地税务部门税收)总额不低于以下标准(以人民币计算)：2009年1月1日至2011年12月31日，实缴税金不低于400万/年。2009年度以实缴税金为准。2012年1月1日至2014年12月31日，实缴税金不低于800万/年。2015年1月1日至2019年6月30日，实缴税金不低于1000万/年。如乙方实缴税金未达到上述标准(指未达到此标准，不论差额多少)，乙方应承担提高该未达到年度租的责任，提高比例为该年度租金的10%，乙方应在甲方发出书面通知后五个工作日内支付该10%部分。结合上述约定，庭审中红春公司提交了鑫桥公司各年度实缴税收金额，鑫桥公司并无异议，从实缴税收金额反映，鑫桥公司在2009年、2010年以及2012年至2018年度内确实未能达到协议约定缴税标准，故协议约定鑫桥公司应支付提高租金部分的条件已成就，鑫桥公司应按协议约定支付该部分款项。至于鑫桥公司抗辩诉讼时效问题，本院认为，根据上述条款约定，支付条件成就后，鑫桥公司应在收到红春公司书面通知后五个工作日内支付，该条并未就红春公司何时应发通知作出具体约定，故红春公司基于合同整体性考虑，就鑫桥公司各年度税收未达标情况明确后一并于2019年6月13日向鑫桥公司主张，并无不妥，故鑫桥公司针对诉讼时效进行的抗辩理由不成立，本院不予信。鉴于以上理由，红春公司按协议约定向鑫桥公司主张因鑫桥公司未能达到缴税标准应支付的提高部分金额580万元，符合双方约定，本院予以支持。关于红春公司主张的逾期支付租金产生的滞纳金及逾期付款违约金，本院认为，根据双方历年的支付租金明细，鑫桥公司基本每月按协议约定支付租金，且在年度末均能全额支付完毕当年度租金，虽然在支付租金过程中，鑫桥公司存在些许瑕疵，但在合同履行期间，红春公司对鑫桥公司的支付方式未提出异议，表明其在履行过程中对此交易支付习惯予以了接受，故红春公司现再要求鑫桥公司支付滞纳金及逾期付款违约金的请求，本院不予支持。关于反诉部分的争议焦点，本院认为，优先承租权并非法定权利，而是基于合同的约定而产生，仅在合同当事人之间发生效力。就本案而言，双方在协议中约定了优先承租权，但该优先承租权应视本案所涉具体情况而予以确定。其一，从签订协议实现合同目的角度出发，双方签订的协议并不仅是简单的承租人支付租金、出租人收取租金，鑫桥公司租赁的地块属于创意园区，协议中对鑫桥公司在租赁期间应缴税收标准作了特别约定，表明鑫桥公司在租赁地块实现创收、应按协议约定缴足税收标准也作为了合同应实现的目的之一，虽然违反该特别约定并不属于违约，无需承担违约责任，但并不免除其因未达税收标准时仍需按特别约定的条款支付提高部分租金，鑫桥公司在长达十年六个月的租赁期间，长期未能按约定缴足税收标准，未能充分实现双方签订合同时预期欲达成的合同目的，即便合同到期后无法行使优先承租权，过错也在鑫桥公司。其二，合同签订时，红春公司无法预见到相关政府部门会针对国有资产出台有关规则，要求对国有资产今后租赁物的出租进行公开招投标，因此，若因系争租赁物的出租需要招投标而导致优先承租权无法实现的过错也不能归责于红春公司。其三，虽然合同约定了优先承租权，但在合同到期前，鑫桥公司向红春公司表达了续租意原，红春公司也明确告知鑫桥公司租赁物将通过公开招投标方式进行参与竞标取得租赁权。而鑫桥公司从其递交竞标材料这节事实，表明其以实际行动放弃优先承租权，转而接受对于合同到期后以招投标方式取得系争房屋租赁权这种方式。鑫桥公司在接受了招投标方式，但由于自身原因未中标后，再以合同约定的优先承租权来主张权利，有违诚信原则。综上分析，对于合同约定的优先承租权，系鑫桥公司自身过错导致该权利无法行使，故对鑫桥公司主张的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海鑫桥文化创意产业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海红春资产经营管理有限公司提高部分租金5,800,000元；二、驳回原告(反诉被告)上海红春资产经营管理有限公司其余本诉请求；三、驳回被告(反诉原告)上海鑫桥文化创意产业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26,504.42元，由原告(反诉被告)上海红春资产经营管理有限公司负担1,265.89元，被告(反诉原告)上海鑫桥文化创意产业发展有限公司负担25,238.53元；反诉案件受理费64,565.91元，由被告(反诉原告)上海鑫桥文化创意产业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  韩伟清审 判 员  李 珺人民陪审员  曹文进二〇二〇年三月九日法官 助理  李睿培书 记 员  吴锦涛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。