河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终4433号上诉人（原审原告）：袁孝安，男，1977年12月10日出生，汉族，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈鹏，河南龙文律师事务所律师。上诉人（原审被告）：魏小斌，男，1980年10月8日出生，汉族，住河南省开封市鼓楼区。上诉人（原审被告）：魏小勇，男，1974年3月15日出生，汉族，住河南省开封市鼓楼区。上诉人（原审被告）：魏现凯，男，1992年11月29日出生，汉族，住河南省开封市鼓楼区。上诉人（原审被告）：崔学鹏，男，1984年3月2日出生，汉族，住河南省开封县。上诉人袁孝安、魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏因租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市鼓楼区人民法院（2019）豫0204民初971号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。袁孝安上诉请求：1.撤销原审判决，改判被上诉人返还租金96553.64元，违约金30万元。延期交付的违约金应按照日息2%计算，要求对方以履约保证金15万元为基础按日息2%计算逾期罚息。2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决书认定上诉人共向被上诉人支付874000元与事实不符，上诉人实际支付了894000元，且被上诉人在原一审庭审中自认。租赁合同中明确约定延迟交付猪圈舍，被上诉人应按日千分之二的违约金执行，合同最后写明违约方向守约方支付30万元违约金，被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失远远大于约定的违约金，故30万元违约金应全部支持。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏辩称，不管返还的2万元与9万元，指的是87.4万元，不是89.4万元，交给我的总数钱为87.4万元，以收到条为准。违约金不应支付，因为没有违约行为，前期延期交付双方已达成默认，袁孝安不应再向我们要求延期交付违约金。魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏上诉请求：1.撤销原审判决，裁定驳回袁孝安的起诉，或驳回袁孝安的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定袁孝安于2019年3月15日不再使用涉案猪舍解除合同完成财产交接是错误的。双方签订的合同期限是五年，2017年4月1日交付给袁孝安使用，2019年3月15日袁孝安和案外人李刚强进行猪舍财产交接，当时袁孝安给上诉人打了个电话说把猪舍交给上诉人，上诉人未接收，也没有任何财产交接手续。解除合同是建立在双方的共同认可下，并对涉案猪舍财产验收并经双方签订解除合同协议，双方任何一方单方面解除合同都是违法的。2.一审判决认定的12栋猪舍的面积、租金数额、缴纳的保证金是错误的，12栋猪舍的实际面积是10188平方米，租金应为448272元。袁孝安总共向魏小斌支付874000元，减去应支付租金448272，因此袁孝安所缴纳的保证金为425728元（874000－448272=425728）。3.一审判决认定上诉人存在阻拦案外人李刚强向袁孝安交付租金的违约行为错误。上诉人从未阻拦过李刚强向袁孝安交付租金。4.袁孝安自2018年4月1日至今的租金仍未支付，其行为已经严重违约，其应承担违约责任。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的请求。袁孝安辩称，袁孝安已支付的租金总额在原一审卷中第63页开庭笔录中显示魏小斌等人在质证时承认对89.4万元的数额无异议，此行为构成自认。猪舍面积在一审中双方到现场实际测量了，并且签字确认。一审提交的录音证据中证明魏小斌存在阻拦李刚强向袁孝安交付租金的行为。因魏小斌根本违约导致合同无法继续履行，故合同解除应在魏小斌接到袁孝安要求解除合同交接猪舍时生效。因违约方的违约行为造成守约方的损失大于违约金的金额，故违约方支付30万元，逾期猪舍罚息应视为惩罚性罚息，法院应予支持。袁孝安向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方于2016年8月8日签订的《养殖小区租赁合同》；2、依法判令被告返还原告支付的租金480000元；3、依法判令被告支付保证金利息15000元（该利息按日千分之二从2017年2月9日计算至2017年4月1日）；4、依法判令被告向原告支付违约金300000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年8月8日签订《养殖小区租赁合同》。合同约定：原告租赁被告位于开封市××××村开封市鼎弘农牧养殖场，租赁期为五年；租金每平方米为44元，履约保证金150000元；被告在收到原告保证金后六个月内完成养殖场小区建设，交付原告使用，超过六个月按照日息2％计息；被告应当确保原告自主经营，不得干涉原告合作农户进驻，不得以任何理由向进驻农户收取费用；否则原告有权解除合同并要求被告赔偿全部损失；合同期内，原告有权以转租方式使用小区，无需征得被告同意；任何一方违反合同条款或承诺构成违约，违约方应当支付300000元违约金。合同签订后，原告支付了保证金，履行了合同义务。被告未在六个月内将养殖小区建设完成，直至2017年4月1日才交付，也未按照合同约定向原告交付15栋，而是12栋。剩余猪舍建成后被告越过原告直接交付了原告租户，致使原告不能向租户租金；且被告严重干扰原告正常经营，越过原告直接向租户收取租金，致使原告根本无法达成合同目的，已构成根本违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院。一审法院认定事实：2016年8月8日，原告袁孝安与被告魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏经协商，双方在平等自愿、互惠互利的原则下签订《养殖小区租赁合同》一份。该合同约定，由四被告在占地面积20500平方米的土地上兴建养殖圈舍15栋，每栋圈舍均含自动饮水、自动喂料、自动刮粪等设施，并兴建附属设施，出租给原告使用，租赁期限为5年；租金为每年每栋每平方44元计算。被告在收到原告交付的保证金6个月内完成上述圈舍建设，并交付给原告验收后使用，逾期交付保证金按日息2％计息至交付验收合格，履约保证金为150000元；养殖小区建成并经原告验收合格后，按照实际交付的栋数以每栋40000元计算原告向被告交纳保证金并支付第一年租金，保证金在第五年的租赁期限内转为租金；被告应当确保原告自主正常开展生产经营，不得干涉原告对小区的内部管理和正常经营，不得干涉原告所合作农户的进驻，不得以任何理由或名目向进驻农户收取费用，否则原告有权解除合同并要求被告赔偿全部损失；合同期内，原告独立经营，有权确定以自营、合营、合伙、转租等方式使用该养殖小区及设施进行经营活动，无需征得被告的同意；任何一方违反在本合同作出的承诺或任何条款即构成违约，违约方应当支付守约方违约金300000元，守约方损失大于违约金的，应赔偿其全部损失；原告与四被告均在该合同上签名摁印。合同确定后，原告于2016年8月12日向四被告交纳履约保证金150000元，被告魏小斌向原告出具收到条一份。于2017年4月1日，四被告将建好的养殖圈舍12栋（原、被告双方于2019年6月27日到现场测量确认，其中9栋面积为14米×60米、3栋面积为12米×47米）交付原告。原告于2017年1月21日向被告交纳租赁费350000元；于2017年4月2日向被告交纳租赁费374000元，被告魏小斌向原告出具收到条两份。综上，双方于合同签订并圈舍交付后，原告向被告支付履约保证金150000元、租赁费724000元。2016年12月11日，原告与案外人李刚强签订《养殖小区租赁合同》一份，该养殖小区12栋养殖圈舍出租给李刚强，租赁期间为5年。合同签订后，被告于2017年4月1日向原告交付圈舍。2018年4、5月份，原告向案外人李刚强催要第二年租金，被告从中予以阻拦，案外人李刚强未向原告交纳，导致此纠纷。另查明，原告在2019年3月15日打电话向被告交付圈舍，被告未接收。一审法院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行义务，履行义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案，原告与四被告之间在协商基础上签订租赁合同，符合法律规定，双方均应当按照合同约定履行。关于原告要求解除双方之间签订的租赁合同的诉求，鉴于在租赁期间内，被告违反合同约定，干扰原告经营，导致原告向案外人租金收取存在困难，故原告该诉求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付延期交付违约金的诉求，依照合同约定，被告应当于收到原告交付保证金150000元后的6个月内向原告完成交付养殖圈舍的义务，但由于被告的过错，并未按时完全交付，一审法院予以支持。但原告要求被告按照日千分之二支付违约金过高，一审法院予以酌减，酌定被告按照年利率6%的标准向原告支付自2017年2月12日至2017年4月1日期间的违约金。原、被告合同签订后，原告共向被告支付履约保证金150000元、租赁费724000元，原告于2019年3月15日电话通知被告交付圈舍，一审法院认定原告使用圈舍的时间自2017年4月1日至2019年3月15日共计1年11个月15天，按照每年每栋每平方44元计算，一年的租赁费应为407088元（9栋×14米×60米×44元+3栋×12米×47米×44元），按照一年租赁费407088元计算，租赁费应为407088元*2年-15天*（407088元/365天），即797446.36元，因原告向被告缴纳履约保证金150000元、租赁费724000元，租赁费用折抵后，实际剩余76553.64元（724000元+150000元-797446.36）应予返还，综上，关于原告要求被告返还已交付的480000元租金的诉求，一审法院按照76553.64元予以支持，超出部分不予支持。鉴于双方继续履行合同已不可能，应予解除。关于原告要求被告支付违约金300000元诉求，结合合同约定及实际履行合同情况，综合考量酌定被告向原告支付违约金60000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告袁孝安与被告魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏于2016年8月8日签订的《养殖小区租赁合同》；二、本判决生效后二十日内，被告魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏向原告袁孝安返还76553.64元；三、本判决生效后二十日内，被告魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏向原告袁孝安支付延期交付违约金（违约金计算方式为以150000元为本金，自2017年2月12起至2017年4月1日止，按照年利率6%的标准计算）；四、本判决生效后二十日内，被告魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏向原告袁孝安支付违约金60000元；五、驳回原告袁孝安的其他诉讼请求。案件受理费11750元，由四被告承担3055元，由原告袁孝安承担8695元。二审认定事实与一审基本一致。另查明，关于涉案猪舍，袁孝安起诉另案承租人李刚强，其诉讼请求为1.解除双方于2016年12月11日签订的《养殖小区租赁合同》；2.李刚强向其支付租金10万元及服务费66.9万元；3.袁孝安不再退还李刚强所交纳押金。一审法院判决支持了袁孝安解除合同和支付租金至2018年6月7日的请求，驳回了其他诉讼请求。法院对驳回66.9万元服务费的理由为袁孝安未提供有效证据证明其已经保障对李刚强进行饲料产品的供应；对不退还李刚强缴纳的押金，无事实和法律依据。袁孝安不服上诉，二审法院驳回其上诉，维持原判，该判决已生效。开封市鼓楼区人民法院（2018）豫0204民初977号原告袁孝安诉被告魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏租赁合同纠纷一案的民事卷宗中庭审笔录显示，“原告举证，二、收到条3份，证明原告已经向被告缴纳租金89.4万元，其中收条是87.4万元，有2万元没有收条，收条均系被告1出具，被告称其主体资格不适格是不恰当的。被告质证称，对证据二真实性无异议，对89.4万元的数额无异议，这89.4万元包含了第一年的租金，第一年的租金为501750元。除了一年租金外还有应当缴纳的保证金，除了第一年租金剩余是392250元，并不是原告所说的48万元”本院认为，涉案租赁合同系袁孝安与魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏签订，后袁孝安将该租赁物租与另案被告李刚强，袁孝安与李刚强的租赁合同经法院判决已经解除，袁孝安请求支付损失，因其未举出证据证明被驳回其诉讼请求，因本案租赁合同的解除导致其损失，袁孝安亦未举出其他证据证明因合同解除遭受重大损失，故一审法院根据本案实际情况认定的违约损失并无不当；本案合同的解除因出租方干预致使袁孝安收取另案被告李刚强租金困难，且袁孝安已与李刚强解除合同，故一审法院认定租赁期限截止时间为袁孝安与李刚强解除合同并通知出租人之日不违反法律规定，故一审法院据此认定袁孝安使用猪舍期限并无不当；关于猪舍面积，一审法院按照魏小斌和袁孝安现场测量的猪舍面积予以认定并无不当。袁孝安在第一次庭审中陈述已支付89.4万元，其中的2万元没有收条，魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏质证时，明确表示对89.4万元的数额无异议，故袁孝安实际支付金额89.4万元（履约保证金150000元+租赁费724000元﹢20000元），租赁费用折抵后，实际剩余96553.64元（724000元﹢20000元﹢150000元-797446.36元）应予返还。一审判决部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省开封市鼓楼区人民法院（2019）豫0204民初971号民事判决第一项、第三项、第四项。即：第一项，解除原告袁孝安与被告魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏于2016年8月8日签订的《养殖小区租赁合同》；第三项，本判决生效后二十日内，被告魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏向原告袁孝安支付延期交付违约金（违约金计算方式为以150000元为本金，自2017年2月12起至2017年4月1日止，按照年利率6%的标准计算）；第四项，本判决生效后二十日内，被告魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏向原告袁孝安支付违约金60000元。二、撤销河南省开封市鼓楼区人民法院（2019）豫0204民初971号民事判决五项；三、变更第二项为，本判决生效后二十日内，被告魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏向袁孝安返还96553.64元；四、驳回袁孝安的其他诉讼请求。一审案件受理费11750元，由魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏负担3355元，由袁孝安负担8395元；二审案件受理费8653元，由袁孝安负担5298元，由魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏负担3355元。本判决为终审判决。审判长  宋自学审判员  张燕喃审判员  张 震二〇二〇年三月十九日书记员  王志刚