内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2017）内04民初195号原告：富某，女，1989年2月6日出生，个体工商户，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：杨某，女，1964年4月15日出生，汉族，住山东省龙口市。系富某母亲。委托诉讼代理人：唐某，内蒙古昭乌达律师事务所律师。被告：赤峰万达广场有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区新华路中段（红山农行办公楼）。法定代表人：齐某，总经理。委托诉讼代理人：仲某，内蒙古昭乌达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周某，内蒙古红城律师事务所律师。原告富某与被告赤峰万达广场有限公司（以下简称赤峰万达广场）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告富某的委托代理人唐某、杨某，被告赤峰万达广场的委托代理人仲某、周某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告富某诉称，原、被告分别于2013年8月30日、2013年12月24日、2014年4月30日签订了万达广场AS5号楼010116、010117、010118、01031四个商铺的《商品房买卖合同》，原告相继支付了总价款23357143元。在约定的2014年9月30日交房日前，原告发现被告在没经过与原告协商同意的情况下，擅自改变设计要求，将原本达不到原设计层高的116、117、118号商铺一层楼板拆除重做，重做后的楼板根本达不到原设计质量，也直接影响使用寿命。因为提高了一层层高，导致二层层高与设计层高偏离更多；l031号商铺存在卫生间地面高出大厅地面48厘米，排水管路横穿大厅地面的问题，与图纸和建筑设计标准严重不符，暖气管路也与设计图纸不符，消防管路偏低，影响三层净高，三层净高不足2.4米，与合同约定的3-5.4米差距很大。031号商铺室外消防逃生疏散通道实际宽度仅0.75米，严重违反《建筑设计防火规范》除存在严重质量问题外，其他基本设施如116-117商铺间分界墙没砌，116号商铺卫生间无地漏，1-010116五铁制楼梯扶手，116、117商铺无卫生间排气管道，116、117、118商铺无消防喷淋系统、无烟雾报警器，无手动报警按钮，无消防栓等消防设施，四个商铺都没有电话接口,宽带接口，有线电视接口，煤气管道接口，被告随意更改结构，层高达不到设计要求，达不到入住条件，根据双方合同及法律规定，原告有理由解除合同，并要求被告退还全部价款，支付价款利息及承担违约责任。请求法院判令：解除原告与被告签订的万达广场A地块AS51-010116、1-010117、1-010118、1-01031四个商铺的《商品房买卖合同》，所涉房产因存在层高与设计、承诺标高不符、楼板结构改变等质量问题，退还原告房款23357143元，支付按银行贷款利率计算从付款日至退还日的已付款利息，并承担违约金2335.7元。被告赤峰万达广场辩称，关于原告提出房屋存在的问题，关于层高，原告混淆了层高与室内净高的概念，双方合同约定层高是3.0米-5.4米，被告提供的商铺符合该约定；商品房买卖合同的合同标的是按合同中承诺的位置、结构、面积等交付房屋，不是按图施工的施工合同，没有附如何设计图纸，即设计图纸不是商品房买卖合同的邀约承诺，所以不存在与设计不符的问题。双方的合同中没有对楼板结构有过任何约定，只要符合质量规范，经验收合格，就不存在结构问题。被告的房屋均经过竣工验收合格的，如果存在质量问题，举证责任应由原告承担。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告富某为证明自己的诉讼请求，提供如下证据：第一组：双方的四份商品房买卖合同以及原告的缴款凭证；证明原告购买被告房屋并已交付房款。第二组：施工图设计审发文件合格书，万达1-4号商住楼，底商及地下车库，包括原告所购买的4个大厅施工设计文件证书，证书中明确1、交付使用的法律凭证，2、凡未取得此凭证不得颁发施工许可证，不得交付使用。3、凡未取得本书均为违法建设。证明被告未按图纸施工，被告向原告出具的函附施工方案，出具函之前已经将大厅的楼板进行拆除，拆除之后，其经过设计院出具了施工方案；同时证明设计图未经审批手续，私自拆除楼板属违法行为，楼板经过不合法施工，后面的所谓的合格交付也就不存在了。第三组：入住通知及竣工验收报告，2014年10月6日办理入住手续，被告实质交工时间是2015年4月2日，竣工验收证明书的时间也是在2015年4月2日，综合证明：被告给原告发入住通知时还没有竣工验收；第四组：照片8张，有利于法庭了解现在现场的现状，2层1061地面拍摄的照片，显示被告将地面楼板凿空的现场，3楼地漏高于地面48公分，丧失了地漏的作用，3楼卫生间下水管在大厅横穿地面，无法起到下水的作用，经过装修之后大厅层高远远达不到设计要求。消防通道达不到要求。被告质证意见为：第一组证据与本案无关，与原告诉讼请求无关，不予质证；关于函的真实性无异议，但是这仅是涉案房屋在竣工验收前对部分进行整改的事项，并且整改后竣工验收合格，不能证明涉案房屋存在质量问题；关于施工图设计文件，没有任何关联性，对真实性有异议，没有加盖公章，而且是复印件。竣工验收报告也是复印件，对其真实性有异议；对入住通知的质证意见与验收报告的质证意见一致；对照片的真实性无法确定，且无法证明涉案工程存在质量问题。被告提交如下证据:竣工验收证明书、竣工备案证书，系赤峰城市建设档案馆留存。证明2014年8月27日已经经过竣工验收。原告质证意见为：真实性合法性均持有异议，既然都是复印件，对方对一个证据存在两种标准的问题，我们的文件是住建委提供的，是2015年4月2日验收的，而被告2015年4月2日才向有关部门提交验收通知。我们所举的证据也证明被告违法施工，根本达不到验收合格条件，是单方验收，仅凭合格使用证明达不到验收标准。对于原告提供的证据第一组证据、第二组的真实性、合法性及关联性予以采信；对于第三组证据竣工验收报告因系复印件，被告不予认可，对其证据效力不予采信；对于入住通知真实性予以采信；对于照片真实性予以采信，对其与本案的关联性不予采信。对于被告提供证据的真实性予以采信。诉讼过程中，根据原告申请，本院依法委托鉴定部门进行鉴定，鉴定事项为：1、对万达广场A地块AS51-010116、1-010117、1-010118、1-01031四个商铺的房屋整体结构、质量、层高等是否符合设计要求及国家相应标准规范（包括逃生通道）的宽度进行鉴定；2、万达广场对争议商铺重新增补的楼板对整体结构的影响及使用寿命的影响进行鉴定；3、对以上四个商铺能否按设计标准完成修复，修复费用进行鉴定；4、对商铺的出租价格进行鉴定。内蒙古建筑科学研究院有限公司司法鉴定中心出具内建科司鉴（2018）建鉴字第31号鉴定意见书，鉴定意见为：1、与原设计相比，万达广场A地块AS51-010116、1-010117、1-010118、1-01031四个商铺重新增补楼板相关范围的主体结构的整体性有部分不利影响，抗震性有轻微不利影响，安全性无不利影响，使用寿命有部分不利影响，现有结构部分事项与原设计不相符。2、万达广场A地块AS51-010116、1-010117二层及1-01031层高不符合设计图纸及规范要求，净高符合商店建筑设计规范JGJ48-88要求。3、万达广场A地块1-01031卫生间现有做法不符合设计图纸要求。4、万达广场A地块1-01031暖气管线标高不符合设计图纸要求。5、万达广场A地块1-01031室外消防逃生疏散小巷宽度不符合规范要求。6、万达广场A地块1-01031顶板存在漏水现象。7、万达广场A地块AS51-010116、1-010117、1-010118、1-01031四个商铺排水系统不能正常使用。8、万达广场A地块AS51-010116、1-010117、1-010118、1-01031四个商铺以下项目缺项：1）、1-010116、1-010117商铺二层隔墙未砌筑；2）、1-010116商铺卫生间未安装地漏；3）、1-010116、1-010117、1-01031号商铺卫生间未设置排气管道；4）、1-010116、1-010117、1-010118商铺局部未安装消防喷淋系统、烟雾报警器、手动报警按钮、消防栓等设施；5）、1-010116、1-010117、1-010118、1-01031四个商铺未安装电话接口、宽度接口、有线电视接口、煤气管道接口等；6）1-01031号商铺电梯间前室局部未安装烟雾报警器、手动报警按钮、消防栓等设施；7）、1-01031号商铺疏散通道未安装疏散指示灯、暖气及消防设施。8）、1-01031号商铺大厅未安装消防栓、手动报警按钮；9）1-01031号商铺-S5A-13轴通风道处楼板开洞不符合要求。10）、1-01031号商铺部分烟雾报警器安装位置不符合要求。11）AS5号楼AS5-LT18、AS5-LT18楼梯布置情况与图纸相符，材质不符；1-010116商铺二层与设计图纸相比缺少一个平台。对于上述存在问题，鉴定部门出具了相关修复方案，关于层高的问题，修复方案为1-010116、1-010117号商铺二层顶楼板及相关设施全部拆除，拆除时应采取有效措施减少对相关受力构件的损伤，楼板拆除后将相关范围的梁、柱等构件相应加高，将楼板及各项设施按原设计要求予以恢复。针对万达广场A地块AS5号楼1-01031室外消防逃生疏散小巷宽度不符合规范要求的问题，鉴定部门出具了四种修复方案，第一种方案为将疏散小巷外地下车库坡道及其相关设施外移，以满足室外疏散小巷净宽要求，此方案不改变商铺原有消防疏散功能布置，造价高，需占用小区公共绿地，应按规定经小区业主同意，并需得到相关行政、建设部门许可；第二种方案改变疏散楼梯出口，另选墙体开门，但需改变相邻商铺功能，需得到该商铺业主同意，并经相关行政、建设等相关部门审批许可；第三种方案将疏散楼梯变为普通功能楼梯，将室外钢梯重新布置，改变该商铺原有消防疏散功能布置，楼梯加宽，对业主使用造成不利影响，占用小区公共绿地，重新布置的楼梯在小区地下车库上方，需有资质的设计单位对重新布置的楼梯范围内的车库承重构件进行承载力计算，满足要求后方可采纳，需征地小区业主同意，并经相关行政、建设等相关部门审批许可；第四种方案增设室外钢梯，需占用小区公共绿地，新增室外钢梯落在小区地下车库上方，需征地小区业主同意，并经相关行政、建设等相关部门审批许可。对于其他不符合图纸设计及不能使用的问题均以重做或修复方式确定了修复方案。对于鉴定意见，原告质证意见为：对鉴定意见有异议，认为抽测结果不符合实际，鉴定结论出具偏于安全的结论不符合客观事实，对于房屋净高符合标准的结论不符合事实，应按层高实测标准2.2米出具结论；现场勘测与结论部分不符合实际，并相互矛盾，鉴定分析存在问题，主观性明显，故对于鉴定意见有异议；对于修复方案亦不认可，修复方案会导致房屋出现其他问题，加重对地基、梁、柱承载力等方面造成的影响，同时需要其他业主同意，并经相关行政、建设部门许可，没有可行性；故该鉴定结论不客观，不公正。被告质证意见为：鉴定机构对层高净高的回复是明确的，根据测量结果，符合双方合同约定；对于原告提出的房屋质量问题，鉴定机构认为是可修复，所以不符合解除合同的法定条件，对于不符合双方合同约定的问题，被告同意整改维修承担相应费用，对于不符合设计图纸，但双方并未具体约定的问题，被告不同意整改维修。关于消防通道，鉴定机构给出了3种修复方案，被告认可鉴定机构给出的方案三为修复方案。对于鉴定意见书，鉴定程序符合法律规定，本院对其证据效力予以采信。根据双方提供证据及质证情况，本案确认如下事实：原告富某与被告万达公司分别于2013年8月30日、2013年12月24日、2014年4月30日签订了万达广场A地块号楼010116、010117、010118、01031四个商铺的《商品房买卖合同》，合同约定，万达公司将涉案房屋出售给富某，合同约定了房屋面积、价款、交付日期、质量等相关条款，合同第十条约定：“甲方（万达公司）未征得乙方（富某）同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局，确需变更的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金”。原告在2013年7月29日支付4940024.01元，2013年8月30日三次分别支付5242357.03元，2014年4月30日支付13174762.00元，共计支付了商铺总价款23357143元，上述交款时间以万达公司为富某出具的发票日期为准。合同约定交付房屋日期为2014年9月30日，因涉案商铺楼板标高与设计标高不符，富某对于涉案房屋提出质量问题，针对富某提出的异议，万达公司在2014年8月18日向富某回函，表示对楼板增补工程作出处理方案，进行整改，同时将工程处理方案一并交付富某，但双方基于涉案房屋的质量问题一直未能达成一致意见，未予整改，涉案房屋至今未交付。涉案房屋在2014年8月20日竣工验收合格。对于房屋存在的质量问题，富某依法申请鉴定，内蒙古建筑科学研究院有限公司司法鉴定中心出具内建科司鉴（2018）建鉴字第31号鉴定意见书，该鉴定书罗列了涉案4个商铺存在的不符合图纸设计、质量问题共计11项；对于房屋存在的问题鉴定部门认为能够修复，同时对于存在问题提出了整改方案；整改方案中对于消防通道的整改方案需经过其他业主同意，并需经行政、建设等部门的审批许可。本案审理过程中，原告富某认为涉案房屋存在质量及不符合图纸设计的问题，部分无法整改，部分虽然能够整改，但整改方案非双方当事人协商即能顺利整改并使用，需经过第三方同意及行政部门审批许可，故富某要求解除合同，退还购房本金并赔偿利息损失。本院认为，原告富某与被告万达公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，系有效合同。双方应按合同约定全面适当履行合同，在合同履行过程中，富某提出万达公司存在未按图纸施工情况，不具备使用条件，无法入住，因双方对整改方案不能达成一致意见，富某要求解除合同，返还房屋价款并承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，富某与万达公司签订商铺买卖合同，目的是获得商铺所有权并以该商铺对外经营获取利益。根据鉴定结论，万达公司存在多处未按设计图纸施工情形，商铺排水系统无法正常使用，商铺层高整改方案原告不认可，消防通道无法使用，而且出具的整改方案中，消防通道的整改非双方当事人协商即可进行，对于鉴定机构提出的几种整改方案需经小区其他业主同意或者需经行政、建设部门审批许可，那么对于整改方案是否能够顺利进行明确不能确定，万达公司亦未提供可以进行顺利整改的证据，所以富某购买的商铺不能正常使用，不能实现其合同目的，其要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。根据双方合同约定，双方解除合同，万达公司退还富某已付款，支付已付款利息，并按商品房借款的0.01%支付违约金，故原告要求被告承担利息及违约金的请求本院予以支持。被告辩称无违约行为没有事实依据，其认可的消防通道第三种整改方案目前没有证据证实能够得到顺利实施，故其不同意解除合同的抗辩理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、一百零七条、一百一十三条一款之规定，判决如下：一、解除原告富某与被告赤峰万达广场有限公司于2013年8月30日、2013年12月24日、2014年4月30日签订的万达广场A地块号楼010116、010117、010118、01031四个商铺的《商品房买卖合同》；二、被告赤峰万达广场有限公司于本判决生效后十日内返还富某购房款23357143元并赔偿利息损失，利息给付自付款之日至还清之日止。（2013年7月29日付款4940024.01元；2013年8月30日付款5242357.03元；2014年4月30日付款13174762.00元；2019年8月19日之前按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付；2019年8月20日之后，按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）计付；）给付违约金2335.70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费191800元，保全费5000元，鉴定费185000元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 董燕洪审判员 李国辉审判员 牛占龙 二0二0年三月十六日书记员 刘立立