云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初614号原告:曹世宝,男,1978年3月15日出生,汉族,云南省大理州南涧县人,住云南省大理白族自治州南涧彝族自治县。委托诉讼代理人：李家标，云南天溯律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：艾星宏，云南天溯律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告:普洱市荣盛物业管理有限公司,住所地：云南省普洱市思茅区军分区鱼水路**。统一社会信用代码：915308025746524117。法定代表人：李长生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙智。代理权限：特别授权代理。原告曹世宝与被告普洱市荣盛物业管理有限公司（以下简称荣盛物业）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹世宝委托诉讼代理人李家标、艾星宏，被告荣盛物业委托诉讼代理人孙智到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曹世宝向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告签订的《屋面使用协议》；2.请求依法判令被告赔偿原告楼顶广告牌及楼顶简易房损失716559.38元，赔偿原告支付普洱皓钰物业管理有限公司违约金20000.00元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告拥有位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢房屋使用权，为经营、利用好该幢楼房，被告与原告协商后，于2014年1月4日与原告签订《屋面使用协议》。原告租赁该幢房屋目的是为了经营三Ａ广告公司，将该幢房屋作为三Ａ广告公司的办公用房。被告与原告签订的合同约定，租期二十年，租金按年支付，每年50000.00元。合同签订后，原告按约向被告交纳了租金。但2016年7月25日，普洱军分区下发全面停止有偿服务活动的通告，要求原告停止缴纳租金，随后普洱军分区在没有合法手续的情况下，强行将原告物品搬出承租的房屋，强行暴力拆除广告牌，造成永久性破坏，已无法二次使用。为了使用该房屋，原告对租赁房屋进行了装修，搭建了简易房，搭建了广告牌，但租赁期限未到，被告提前收回房屋的违约行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大损失。原告为维护其合法权益,向本院提起诉讼。被告荣盛物业辩称，1.原告的主体不适格，依法应驳回原告起诉。原告起诉的依据虽然是《屋面使用协议》，但经营屋面或是在屋面设置广告的是原告注册设立的“普洱市思茅区三A广告装饰部”，属于个体经营性质，原告要求赔偿的损失也是广告装饰部经营期间产生，因此本案原告应当是“普洱市思茅区三A广告装饰部”，原告仅仅是经营者。2.原告要求解除原、被告双方签订的《屋面使用协议》已无实际意义，因为该协议已经在云南省普洱市中级人民法院于2019年5月8日作出的（2019）云08民终248号《民事判决书》中予以解除。3.关于原告要求被告赔偿损失的问题，发生本案纠纷的起因是由于普洱军分区依照2016年2月16日中国共产党中央军事委员会（通知）军发【2016】58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，收回涉案房屋及拆除广告牌所致，这一情形的发生属于双方在履行合同过程中的情势变更情形，而该情形的发生被告不但无权阻止还必须配合，被告为此所受到的损失更为惨重。即被告在合同履行中不存在违约，更不存在过错，原告要求被告赔偿损失无事实及法律依据，依法不应得到支持。（1）楼顶广告牌的损失问题。首先，从原告起诉中可以看出，拆除广告牌的是普洱军分区而非被告，军分区拆除广告牌也是基于相关通知要求进行拆除，并非无理强拆，并且在拆除前一年已经书面通知原告，原告无视军分区的通知一直使用屋面所致；其次，原告拖欠租金对被告构成违约（已另案处理），原告违约在先，即被告既不存在违约更不存在过错，要求被告承担损失没有法律依据；再次，鉴定意见将广告牌损失与楼顶简易房损失一并进行鉴定，损失混在一起，无法区分广告牌的损失是多少，简易房的损失又是多少，而简易房属于违章建筑，是不受法律保护的。即根据鉴定意见无法确定广告牌的损失，原告的该项诉讼请求不应得到支持。（2）关于楼顶简易房的损失。由于原告并未提供证据证明其建盖简易房已经取得建设部门的许可，因此该简易房属于违章建筑，违章建筑是不受法律保护的，其房屋是没有价值的，原告的该项诉讼请求不应得到法律支持。（3）关于应否赔偿20000.00元违约金的问题。根据已经生效的云南省普洱市中级人民法院的（2019）云08民终248号《民事判决书》，普洱军分区要求原告交回房屋的时间是2016年6月30日前，而原告与普洱皓钰物业管理有限公司签订《广告位租赁合同》的时间是2018年7月7日，即原告明知会发生军分区按期收回房屋的结果还强行出租，并且其出租前未告知被告及普洱军分区，造成对普洱皓钰物业管理有限公司的违约，责任全部在于原告，不应由被告承担违约责任，更不应当由被告为原告承担违约金损失。综上，发生本案纠纷的起因属于双方在履行合同过程中的情势变更情形，被告无法阻止，被告既不存在违约也不存在过错，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告曹世宝提交的证据：《屋面使用协议》、《普洱军分区全面停止有偿服务活动通告》、《关于拆除广告招牌的函》、《营业执照》、《思茅区城乡规划局关于思茅区三Ａ广告装饰部的规划意见》、《照片》、《光盘》、《Ｐ18ＬＥＤ三面翻委托加工合同书》、《广告位租赁合同》、《收据》、《司法鉴定意见书》、《鉴定费发票》。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均予认可，但不认可证明内容。认为原告主体不适格，原告未按约向被告缴纳租金，双方之间的《屋面使用协议》无法履行是情势变更造成的，被告无法阻止普洱军分区收回房屋，被告未违约，不应承担原告的损失，原告向普洱皓钰物业管理有限公司转租广告位的时间是在普洱军分区发出公告以后，该损失也不应由被告承担。本院认为，被告对原告提交的全部证据真实性均无异议，且原告提交的证据能够证实原告向被告租赁位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢楼顶屋面，租赁过程中因军队全面停止有偿服务，原告无法继续使用其租赁屋面的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。对原告主张的损失问题，本院根据查明事实及全案证据进行认定。被告荣盛物业提交的证据：云南省普洱市思茅区人民法院（2018）云0802民初1220号《民事判决书》、云南省普洱市中级人民法院（2019）云08民终248号《民事判决书》。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性予以认可，但不认可关联性及证明内容，认为被告提前收回租赁屋面造成违约。本院认为，原告对上述证据的真实性并未提出异议，该证据能够证实因军队全面停止有偿服务致使原、被告签订的《屋面使用协议》无法履行，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告对涉案房屋〔即位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢房屋〕享有使用权。2014年1月4日，原、被告签订《屋面使用协议》，约定原告承租被告位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢楼顶屋面长11.9宽7.7，平方面积91.63，租赁期限为20年，即自2014年1月4日起至2034年1月5日止。租金支付方式为：原告按每年50000.00元交纳，租金一年一交，在每年的12月30日支付。合同签订后，被告向原告交付了租赁房屋，原告对租赁房屋进行装修，并搭建简易房、安装广告牌。2016年7月25日，普洱军分区全面贯彻落实习**主席“下决心全面停止军队有偿服务”指示和中央军委部署，作出了《普洱军分区全面停止有偿服务活动通告》，内容为：“一、严禁军分区机构及所属单位新上或续签、改签任何租赁项目。二、2016年6月30日以前收回的租赁项目，全部封存、不再出租。三、普洱军分区各级未满租赁的项目务于2017年6月30日以前一律停止。在此期间，各承租户不得转租、改建、扩建和扩大规模，如出现任何形式的转租、改建、扩建等行为，产生的经济责任、法律后果自负。请承租方尽快配合做好交回部队的相关准备工作。四、为防止因政策性停租造成损失，请各承租户主动配合军分区协商处理相关事宜。如拒绝配合，应承担由此产生的经济和法律责任。”通告下达后，原告仍继续使用涉案租赁房屋，直至2018年8月12日，被普洱军分区强行搬出。2018年8月28日，普洱军分区向原告经营的“三A广告装饰部”发出《关于拆除广告招牌的函》，内容为：“三A广告装饰部：根据全面停止有偿服务善后工作认定标准和收回门面房整治要求，广告招牌必须予以拆除。为按时限抓紧完成停偿善后工作，请贵方于2018年8月29日8时前答复我部是否能于2018年8月29日自行拆除广告招牌，否则我部将于2018年8月29日9时对广告招牌进行拆除，由此给贵方带来的损失概不负责，再次感谢贵方对军队停偿工作的大力支持。”原告未按要求自行拆除广告牌，随后原告安装的广告牌被普洱军分区拆除。本案诉讼过程中，原告提出司法鉴定申请，要求对位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢楼顶广告牌及简易房造价进行鉴定。本院依法委托云南华云工程造价咨询有限公司进行司法鉴定，云南华云工程造价咨询有限公司作出［2019］鉴字第8号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢楼顶广告牌及简易房造价716559.38元。原告支付鉴定费用10000.00元。2018年5月10日，被告起诉要求解除原、被告签订的《屋面使用协议》，并要求原告支付拖欠被告的租金。2019年5月8日，云南省普洱市中级人民法院作出（2019）云08民终248号《民事判决书》，判决：解除原、被告于2014年1月4日签订的《屋面使用协议》；由原告支付被告租金159169.00元及资金占用费。另查明，2018年7月17日，原告将位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢楼顶的广告牌转租给普洱皓钰物业管理有限公司使用，租赁期限自2018年7月20日至2018年10月20日止。因普洱皓钰物业管理有限公司未能按约定期限使用该广告位，原告向普洱皓钰物业管理有限公司支付违约金20000.00元。本院认为，原告曹世宝基于原、被告2014年1月4日签订的《屋面使用协议》向本院提起诉讼，该协议相对方为原告曹世宝，原告曹世宝的主体适格，故对被告主张原告曹世宝主体不适格的抗辩理由，本院不予采纳。原、被告于2014年1月4日签订《屋面使用协议》，内容合法，系双方当事人的真实意思表示，双方之间形成租赁合同关系。双方理应按合同约定履行各自义务，但在合同履行过程中，因军队停止有偿服务，原告无法继续使用租赁屋面，致使双方签订的合同目的无法实现。因双方就租赁屋面租金问题产生纠纷，被告已于2018年5月10日提起诉讼要求解除原、被告签订的《屋面使用协议》，2019年5月8日，云南省普洱市中级人民法院作出（2019）云08民终248号《民事判决书》，判决解除原、被告于2014年1月4日签订的《屋面使用协议》。现原告再起诉要求解除双方签订的该份协议，系重复诉讼，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会（通知）军发［2016］58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，该《通知》已明文规定原政策允许的空余房地产租赁属全面停止军队和武警部队有偿服务活动范围之内，且要在其他地方先行试点后于2017年6月底前停止有偿服务活动。该《通知》系全国性就军产处置作出的统一性政策，因《通知》下发于2016年，原、被告签订《屋面使用协议》》时，双方均无法提前预见，系双方在履行合同过程中出现的情势变更情形。合同不能继续履行的根本原因不能归责于被告，被告不构成违约，故原告要求被告赔偿楼顶广告牌及楼顶简易房损失716559.38元的诉讼请求，本院不予支持。另，原告将位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢楼顶的广告牌转租给普洱皓钰物业管理有限公司使用的时间是2018年7月17日，而普洱军分区已于2016年7月25日作出《普洱军分区全面停止有偿服务活动通告》，要求普洱军分区各级未满租赁的项目务于2017年6月30日以前一律停止，在此期间各承租户不得转租、改建、扩建和扩大规模，如出现任何形式的转租、改建、扩建等行为，产生的经济责任、法律后果自负。原告在明知该《通告》内容的情况下，仍将其租赁的广告位转租给普洱皓钰物业管理有限公司使用，其自身存在过错，对此造成的违约金损失20000.00元，应由其自行承担。故原告要求被告赔偿其支付普洱皓钰物业管理有限公司违约金20000.00元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告曹世宝的诉讼请求。案件受理费11166.00元，由原告曹世宝承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  刀 楠人民陪审员  周德光人陪陪审员李兰寿二〇二〇年三月三十日法官助理后永芝书记员林根