广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初9889号原告：郑木恩，男，1970年8月19日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：罗欢平，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，广东宏力律师事务所律师。被告：广州市人民代表大会常务委员会办公厅，住所地广东省广州市越秀区东风中路**。负责人：陈小清，秘书长。委托诉讼代理人：安娜，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹喆，广东南国德赛律师事务所律师。被告：谭佩兰，女，1914年11月4日出生，其他信息不详。被告：谭佩珍，女，其他信息不详。被告：谭佩容，女，香港特别行政区居民，其他信息不详。第三人：林靖，男，1957年4月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告郑木恩与被告广州市人民代表大会常务委员会办公厅（以下简称市人大常委会办公厅）、谭佩兰、谭佩珍、谭佩容、第三人林靖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑木恩的委托诉讼代理人罗欢平、被告市人大常委会办公厅的委托诉讼代理人安娜、曹喆到庭，被告谭佩兰、谭佩珍、谭佩容及第三人林靖经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满后没有到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告协助原告办理广州市越秀区麻行街3号首层101号房、大德路151号803房过户到原告名下的手续。事实和理由：越秀北区吉祥路后楼房下街未列号登记在谭佩兰、谭佩容、谭佩珍名下，北区吉祥路后楼房下街8号之左宅基地房登记在陈积、关琼珍名下。1994年3月23日，被拆迁房屋业主谭佩兰、谭佩容、谭佩珍、陈积、关琼珍共同与用地单位广州市人大常委会办公厅签订了《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，协议中约定越秀区吉祥路后楼房下街未列号宅基地房（即秀北区吉祥路后楼房下街未列号及北区吉祥路后楼房下街8号之左宅基地房）由广州市人大常委会办公厅使用，广州市人大常委会办公厅将自有的越秀区麻行街3号首层101号房、大德路151号803房划归给谭佩兰、谭佩容、谭佩珍、陈积、关琼珍所有，以作拆除原址房屋产权的补偿。谭佩兰、谭佩容、谭佩珍、陈积、关琼珍均进行了公证委托，均委托林靖全权处理有关广州市人大常委会办公厅征用谭佩兰、谭佩容、谭佩珍、陈积、关琼珍宅基地房安置补偿后的一切买卖权及赠送权利。1994年1月24日，原告与第三人签订了《房屋买卖协议书》，约定林靖将越秀区麻行街3号首层101号房、大德路151号803房卖给郑木恩。现因广州市人大常委会未办理越秀区麻行街3号首层101号房、大德路151号803房的房屋过户手续，导致原告无法取得房屋产权证。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告市人大常委会办公厅辩称，被告市人大常委会办公厅不是本案的适格被告，被告市人大常委会办公厅没有在房屋买卖合同上签字，也没有参与房屋买卖，与本案没有关系。被告谭佩兰、谭佩容、谭佩珍也不是本案的适格被告，该三被告年龄较高，对其主体存在性存疑。被告谭佩兰、谭佩容、谭佩珍未到庭答辩，亦未提交证据。第三人林靖未到庭陈述，亦未提交证据。经审理查明：1994年1月12日，林靖（甲方、卖屋方）与郑木恩（乙方、买屋方）签订《房屋买卖协议书》，约定经甲、乙双方充分协商，同意买卖大德路157号后座904号，房约46平方米，麻行街3号101号房，约66平方米，共约110平方米，达成协议；甲方代理人林靖完全自愿作为卖方的全权代表卖出上述房屋，乙方代理人郑木恩完全自愿作为买方的全权代表买下上述房屋；甲方负责提供办理出卖该房屋的一切具体证件，保证凭证件办理好买卖，同时协助乙方到广州市有关部门办理买卖该屋的手续；该房屋买卖的一切手续费、向市人大卖出该屋的造价费以及向甲方提供纯收入人民币40万元，都由乙方负责；上述两套房屋有些装饰不齐全，如没有厨房、厕所间等等，甲方都不作处理，全由乙方负责；甲乙双方对该屋的买卖费用、手续费、装饰费等是否超出或低于该地区的市价，都不能反悔，市人大给甲方办理好补偿、购买房屋后，双方都要积极做好工作，不得有意延误，手续、证件、费用等同时交接，哪一方主观上不同时交接也作为违约方，违约方要向对方补偿人民币6万元；本协议必须以市人大给甲方办理完补偿、购买房屋为前提，否则协议不生效；若因补偿困难，迟迟不能解决，则双方互为谅解，互为协作，一直到手续办完为止；本协议共四份，经双方签字，加指印以后生效，各执两份，具有同等法律效力等。落款处甲方由林靖签字并捺印，乙方由郑木恩签字并捺印。原告称协议约定出售大德路157号后座904房，但签订该买卖协议后才确定回迁房屋的具体位置，实际拆迁安置房屋地址是大德路151号803房，双方实际交付的也是大德路151号803房，最终以该实际交付的房屋出售给原告。被告市人大常委会办公厅对该协议的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该协议是附条件的合同，协议签订后林靖才取得各项授权书，委托人没有追认此前的代理行为，《房屋买卖协议书》无效。1994年3月23日，广州市人大常委会办公厅（用地单位，甲方）与谭佩兰、谭佩容、谭佩珍、陈积、关琼珍（被拆迁房屋业主，乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定甲方经核准征（拨）吉祥路后楼房下街地段的土地，乙方同意甲方使用座落在越秀区吉祥路后楼房下街未列及八号之左号的地产，经市房管部门核定地产面积216.3376平方米；双方同意按以下方式办理拆除房屋的补偿：甲方将自有的座落在越秀区大德路157-163、麻行街3号①麻行街3号首层101号房65.65㎡②157号后座第八层803号房建筑面积45.98㎡（框架结构）的自有房屋（下称新建房屋），共建筑面积111.63平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共8.48㎡在内），划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿，甲方补偿给乙方的新建房屋的楼层高度不得少于3米，质量、结构、布局应按市城市规划部门批准的整体设计标准执行，并于1994年4月30日前移交给乙方；因乙方的原址地产是216.376平方米，而甲方移交给乙方的新建房屋是111.63平方米，乙方愿意以550元/㎡计算，付给甲方61396.50元，并应将此款于1994年4月30日前付清；甲方补偿给乙方的新建房屋，其中有建筑面积111.63平方米交由乙方安排使用；本协议生效后，甲方将原住户（单位）妥善安置后，即可将乙方的原址房屋拆除；甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，甲方应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续，所需的登记费用，由甲方负责；本协议经甲、乙双方签字后，经市房地产管理局鉴证生效；其他事项约定根据省市华侨房屋政策，按华侨地产面积的50%左右，按市房管局规定的价格，由甲方在大德路的拆迁安置房中售房给地产业权人（乙方）；上面两套间，有些装饰不齐全，如没有厨房、厕所间等等，甲方都不作处理，全由乙方负责等。落款处甲方由被告市人大常委会办公厅盖章并签字，乙方由代理人林靖签字，该协议经广州市房地产管理局鉴证。落款时间为1994年5月27日，收款人为林靖的《收条》载明，兹收到郑木恩交来购买大德路157号后座803房和麻行街3号101房的款，共40万元。1996年2月9日，市人大常委会出具的收据载明，华侨谭佩珍、关琼珍代理人林靖交来吉祥路后楼房下街宅基地赔偿买房款61396.50元。原告还提交了落款日期2012年12月5日，署名为原广州市人大会址筹建办公室负责人蔡超帮的《关于郑木恩出款为关琼珍等人（户）购买房屋的证明》，以证明林靖向广州市人大常委会支付的大德路151号803房及麻行街3号101房的购房款61396.50元是由郑木恩垫资缴纳，该两套房于1994年5月交付给郑木恩。被告市人大常委会办公厅对该证明的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证明属于证人证言，从内容看相关款项也是代业主缴纳。1992年12月22日，上海市虹口区公证处出具的（92）沪虹证民字第1796号《公证书》载明，委托人谭纫秋（又名佩兰），女，1914年11月4日出生；受托人林靖，男，1957年4月25日出生；根据广州市人民政府房地产管理局证字第××号房地所有证及**、6740号房地产共有权执照，座落，座落在广州市吉祥路后楼房下街未列号第**二段一二三之一地号土地房屋系我（谭纫秋）、谭佩珍、谭佩容三人共有，因该房地产由广州市人大常委会建会址，须国家有关部门批准征用土地拆建，现与广州市人大常委会基建处协商，要求市人大常委会按我国征地拆建有关政策规定给予业主合理的安置补偿，现我委托我的侄孙女婿林靖聘请律师起诉、非诉讼调解及协商等全权办理上述房屋我的份额的安置补偿费；代理人在其授权范围内签署的一切有关文件我均予以承认，代理人有转委权等。被告市人大常委会办公厅对该公证书的真实性、合法性、关联性均不予认可，该公证书没有原件，委托内容不包括对房屋的买卖权利。1994年4月21日，上海市虹口区公证处出具的（94）沪虹证民字第791号《委托书公证书》载明，委托人谭纫秋（又名佩兰），女，1914年11月4日出生；受托人林靖，男，1957年4月25日出生；现有广州市大德路麻行街3号101号房因属于我（谭纫秋）、谭佩容、谭佩珍三人共有，因为三人各居一方，诸多不便，现委托我的侄孙女婿林靖全权办理该房屋买卖一切事宜，代理人在其授权范围内签署的一切有关文件我均予以承认，代理人不享有转委托权等。1994年5月14日，经香港南区政务处监誓的《声明》载明，谭佩容委托林靖全权处理有关广州市人大常委会会址筹建办公室征用谭佩容等三人位于广州市吉祥路后楼房下街有幅宅基地，第七区二段一二三之一地号，地，地产面积143643㎡之补赏房屋座落广州市大德路麻行街3号101号房之一切安置补赏后的一切买卖权及赠送权力等。1994年6月1日，中华人民共和国驻巴塞罗那总领事馆出具的西巴领证字第127/94号《公证书》载明，谭佩珍委托林靖全权处理有关广州市人大常委会会址筹建办公室征用谭佩珍等三人在广州市吉祥路后楼房下街有幅宅基地，第七区二段一、二、三之一地号，地，地产面积143643㎡之补赏房屋座落广州市大德路麻行街3号101号房之一切安置补偿后的一切买卖权及赠送权力等。1994年3月28日，关琼珍出具的委托书载明，座落在广州市测量第**二段、三二四地号之吉祥路后楼房下街八号之左为陈积、关琼珍等二人共有；陈积于1976年7月28日因病死亡，该房地产由我本人关琼珍全权代理管业；现关琼珍委托林靖全权处理该房地产（宅基地）的有关拆迁、安置补偿、买卖、赠送等权力等。被告市人大常委会对前述四份委托书的真实性、合法性均予以认可，但对证明内容不予认可，认为委托书涉及的房屋只有麻行街3号101号房，并且该房屋的买卖、赠送权利也应当由委托人取得相应的权属证明后才能行使。1994年3月28日，广州市东山区大东街道办事处和广州市东山区大东法律服务所共同出具的大东法证字房屋（94）第12号《关于关琼珍居民申请查证陈积与关琼珍的亲属关系和陈积死亡时间等情况调查证明》载明，查阅70年代末户籍资料记载，户主陈积，女，1886年12月9日出生；（户主关系）妾，关琼珍，女，1917年8月3日出生，综上所述故陈积与关琼珍是妻妾的亲属关系；原户主陈积于1976年7月28日因病死亡。被告市人大常委会对该证明的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为根据该证明可以看出陈积在1976年已去世，林靖能否取得陈积的合法授权存疑，从现有材料不能看出陈积的法定继承人有无参与相应的授权。诉讼过程中，本院依法向广州市房地产档案馆调取越秀区大德路151、153、151-1号，海珠路麻行街3号（33套详见附图）不动产登记查册表及档案载明，产别为全民，单位名为广州市人民代表大会常务委员会办公厅，占有部分为全部（所有权人），契证类型为权属证明书，所有权来历为1987、1988年新建；广州市房地产权属证明书备注33套包括海珠路麻行街3号的101、201、203房、大德路151号的201、203、301、803房、大德路153号的201、202、301房等。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，被告谭佩容为香港特别行政区居民，本案为涉港合同纠纷，应参照涉外民事诉讼程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案当事人未协议选择合同适用的法律，涉案房屋位于广州市越秀区，故本案应适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。市人大常委会办公厅与谭佩兰、谭佩容、谭佩珍等签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方产生约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。林靖与郑木恩签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。合同载明的买卖双方为林靖与郑木恩，林靖收取购房款并交付房屋给郑木恩，上述协议签订及履行情况足以证明双方通过实际履行变更生效条件，林靖与郑木恩成立买卖合同关系并生效，对双方产生约束力，当事人双方均应按协议约定履行义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”根据上述规定，出卖人对标的物是否拥有处分权,不影响买卖合同的效力。被告市人大常委会办公厅抗辩签订买卖合同时林靖未取得产权人的授权，《房屋买卖协议书》无效，理据不足，本院不予支持。《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》约定安置回迁的越秀区麻行街3号首层101号房、大德路157号后座第八层803号房归谭佩兰、谭佩容、谭佩珍、陈积、关琼珍所有。（94）沪虹证民字第791号《委托书公证书》及被告谭佩珍、谭佩容出具的声明委托事项仅涉及广州市大德路麻行街3号101房。原告主张陈积与关琼珍是妻妾关系，陈积已过世，关琼珍可以代陈积全权处理涉案房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，关琼珍出具的委托书不能代表陈积的共同意思表示。《房屋买卖协议书》载明出售的另一房屋地址为大德路157号后座904房，收款人林靖出具的收条载明款项是大德路157号后座803房，原告主张大德路157号后座904房即大德路151号803房缺乏事实依据。原告提交的证据不足以证明林靖对麻行街3号101号房、大德路151号803房具有所有权或处分权，其请求被告协助办理广州市越秀区麻行街3号首层101号房、大德路151号803房的过户登记手续缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十二条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告郑木恩的诉讼请求。本案受理费14790元，由原告郑木恩负担。如不服本判决，原告郑木恩、被告广州市人民代表大会常务委员会办公厅、第三人林靖可以在判决书送达之日起十五日内,被告谭佩兰、谭佩珍、谭佩容可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈婉君人民陪审员  黎湛芬人民陪审员  刘雪葵二〇二〇年三月十一日书 记 员  翁丹菲书 记 员  毕嘉燊