河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0304民初1751号原告：陆宏英，女，汉族，1965年3月12日生，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：谌艳杰，河南开物律师事务所律师，特别授权。被告：李明莉，女，汉族，1972年9月18日生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：郭书铭，河南诚然律师事务所律师，特别授权。第三人：吴永进，男，汉族，1959年11月27日出生，住郑州市金水区。第三人：河南恒信置业有限公司，住所地洛阳市洛龙区太康路与厚载门街交叉口。法定代表人：李娟。委托诉讼代理人：葛连成，男，汉族，1960年3月2日生，系该公司员工，特别授权。原告陆宏英诉被告李明莉、第三人吴永进、第三人河南恒信置业有限公司（以下简称恒信置业）执行异议之诉一案，经洛阳市中级人民法院指定由本院审理。本院立案受理后，依法公开开庭审理了本案。原告陆宏英委托诉讼代理人谌艳杰，被告李明莉委托诉讼代理人郭书铭，第三人吴永进，第三人恒信置委托诉讼代理人葛连成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆宏英向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于洛阳市××××与广利街*********房产，并解除对该房产的查封、保全措施；2、确认位于洛阳市××××与广利街**********房产归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年9月13日与第三人河南恒信置业有限公司签署《代建房源保留协议书》，约定原告以人民币426956元价格购买第三人恒信公司开发的位于洛龙区××与广利街*******号房产（建筑面积约88.58平方米），协议同时约定商品房信息、付款方式、说明等事项。该协议书满足《商品房买卖合同》全部构成要件，具备《商品房买卖合同》的性质，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律》的规定，应视为商品房买卖合同，且上述房产目前也具备签署正式商品房买卖合同的条件。原告也先后于2014年9月20日、2014年11月15日、2015年5月1日分三次向第三方恒信公司交付全部房款，因第三人恒信公司原因至今仍未与原告签署《商品房预售合同》，也因第三人恒信公司原因至今仍未向原告交付上述房产，后经原告多次催促第三人于2016年7月12日向原告交付上述房产全额购房发票。原告自签署上述协议即多次催促恒信公司签署正式商品房买卖合同，因恒信公司原因没有及时签署直至洛龙法院查封上述房产。原告在2017年得知上述房产因第三人与被告的债务纠纷，被告向洛龙法院申请查封上述房产并要求对上述房产予以申请执行，原告即向洛龙区人民法院提出执行异议和复议申请，要求立即终止对上述房产的查封。洛龙区人民法院作出（2017）豫0311执异67号之一执行裁定书，裁定驳回原告对上述房产执行异议的申请。因上述房产原告已经支付全部价款，且第三人恒信公司已向原告开具全额购房发票，原告已合法享有上述房产的所有权，且具备对外公示的效力，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，足以排除法院对上述房产的查封、执行措施，也足以确认上述房产的所有权归原告所有的事实。李明莉辩称：一、原告提出的请求所依据的事实，因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，故依法应当驳回其诉讼请求。1、原告与河南恒信置业有限公司并未签订合法有效的书面买卖合同。原告与河南恒信置业有限公司签订的《代建房源保留协议书》，其内容不完全符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不属于《商品房买卖合同》，故不能视为原告与河南恒信置业有限公司签订了合法有效的书面买卖合同。2、原告名下在洛阳市范围内有其他用于居住的房屋。3、因《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件是并列存在，故必须全部满足，方能够排除执行，除此之外仅满足其中一项或二项的，其诉讼请求均不能得到支持。二、本案中涉案房产登记在河南恒信置业有限公司名下，原告与第三人河南恒信置业有限公司签署的《代建房源保留协议书》其内容及形式不属于《商品房买卖合同》，河南恒信置业有限公司至今也未与原告签订《商品房预售合同》，且至今仍未向原告交付涉案房产，故本案中涉案房产的所有人为河南恒信置业有限公司，原告诉请确认该房屋归其所有的诉讼请求不能成立。吴永进述称：诉状的事实我认可，房子归原告，因为人家在先买房交款。原告要求公司协助办理房屋过户手续也是合理，房款公司收到，以恒信公司开具的发票为准。房子可以办手续。李明莉曾经是公司股东，李明莉和公司是借款关系，我和李明莉之间的担保关系。像原告这样的情况一共有十几户，因为公司资金周转的问题，没有及时办理过户手续。河南恒信置业有限公司述称：房屋基本建成，愿意与原告继续履行购房合同，支持业主购买房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：一、2014年9月13日，原告陆宏英与第三人恒信置业签订《代建房源保留协议书》一份。协议约定陆宏英购买1栋1单元702号房屋一套，房屋价款426956元，建筑面积（约）88.58㎡。此后恒信置业向原告出具《恒信绿地公馆合同审核单》，双方约定扣除优惠折扣后，成交总价款为416007元，付款方式为一次性付款。二、恒信置业于2014年9月20日、2014年11月15日、2015年5月1日向原告出具收据，分别收到原告129000元、86000元、201007元。恒信置业将上述收据收回后，于2016年7月12日向陆宏英出具416007元的增值税发票。三、2017年1月17日恒信置业出具承诺书并加盖公章，承认河南恒信置业有限公司已于2014年9月13日与陆宏英签订《代建房源保留协议书》。将本公司开发的恒信绿地公馆小区1号楼1单元7层702号房屋卖于陆宏英。陆宏英已于2015年5月1日将上述房屋全部购房款付清，共计416007元。当时因恒信绿地公馆的原因未及时与陆宏英签订《商品房买卖合同》及未办理过户登记手续。现恒信绿地公馆愿意继续履行各项购房协议，并补签《商品房买卖合同》，同时愿意与政府及相关部门协调房屋的解封手续，并将房屋交付于业主陆宏英。另查明，被告李明莉曾在洛阳市洛龙区人民法院起诉吴永进、恒信置业借款合同纠纷一案，案号为（2016）豫0311民初5231号。该案中，依据李明莉申请，洛阳市洛龙区人民法院于2016年11月7日作出（2016）豫0311执保第274号民事裁定书，裁定内容为：冻结恒信置业、吴永进银行存款1000万元或查封、扣押同等价值的其他财产。依据该民事裁定书，洛阳市洛龙区人民法院作出（2016）豫0311执保第274号协助执行通知书，依法将本案涉诉房产在内的24套房产予以查封。2017年1月16日，洛阳市洛龙区人民法院作出（2016）豫0311民初5530号民事调解书。该民事调解书发生法律效力后，因吴永进、恒信置业公司未履行生效法律文书确定的义务，李明莉向法院申请强制执行。执行案号为（2017）豫0311执1031号。在执行期间，陆宏英提出执行异议。洛阳市洛龙区人民法院查明，陆宏英在洛阳市××仕花园××商品房××套。据此，洛阳市洛龙区人民法院作出（2017）豫0311执异67号之一执行裁定书，驳回陆宏英的异议申请。再查明，涉诉房产现已取得相应的土地证、预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。但涉诉房屋目前尚未整体验收。本院认为：本案的争议焦点是陆宏英与恒信置业签订的《代建房源保留协议书》的性质以及陆宏英对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。2014年9月13日陆宏英与恒信置业签订的《代建房源保留协议书》，对房屋的房号、面积、总价款、付款金额均作出了约定。陆宏英已经依据该协议交付了全部房款。故本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同，受到法律保护，恒信置业公司应履行其合同义务。根据庭审查明，涉诉房屋目前尚未整体验收，不具备入住条件。结合恒信置业2016年7月12日出具的增值税发票、2017年1月出具的《承诺书》，证明案涉房屋未办理过户手续，没有实际交付给原告，并非原告过错造成。该情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。据此，买受人陆宏英对该涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，经合议，判决如下：一、停止对位于洛阳市***********房产的强制执行，并解除对该房产的查封、保全措施；二、驳回原告陆宏英的其他诉讼请求。本案受理费7704元，由被告李明莉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  倪献功审判员  马中强审判员  郭 赟二〇二〇年三月二十三日书记员  韩晓梅