河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初2255号原告:赵瑞红，女，汉族，1969年11月16日出生，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人:何鹏程，河南恩达律师事务所律师。被告:漯河市源鸿源商贸置业有限公司，住所地漯河市源汇区五一路**。法定代表人:王留榜，总经理。委托诉讼代理人:赵磊、宋天毅，河南长风律师事务所律师。委托代理人：柴新娟，该公司工作人员。原告赵瑞红与被告漯河市源鸿源商贸置业有限公司（以下简称源鸿源置业公司）拆迁安置合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告赵瑞红及其委托诉讼代理人何鹏程，被告源鸿源置业公司的委托诉讼代理人宋天毅到庭参加了诉讼，第二次庭审中，原告赵瑞红及其委托诉讼代理人何鹏程，被告源鸿源置业公司的委托代理人柴新娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵瑞红诉称，为配合被告拆迁工作，2014年4月10日，被告与原告签订《拆迁安置协议书》和补充协议，根据协议约定，被告拆除原告位于农委家属楼××院××楼的房屋，按照原地安置原则，按照1:1.15㎡计算，为原告置换新房一套。并约定，按照500元/月向原告支付租房费，从2015年5月起按照600元/月向原告支付租房费。协议签订后，被告仅向原告支付租房费至2017年10月底，之后的租房费，原告多次向被告讨要，被告均拒不支付。不仅如此，被告在原地开发建设的建新花园建成后，被告并未履行协议书的约定，为原告安置新房。导致原告现在无家可归，原告多次找被告协商解决，被告一直拒不处理。原告认为，双方签订的协议系双方真实的意思表示，合法有效，被告的行为已经构成违约，并给原告造成了严重的损失。故依法起诉要求判令：一、被告立即向原告支付租房费10800元及利息（利息从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至清偿完毕之日止）；并从2019年5月1日起继续按照600元/月向原告支付租房费至被告为原告安置新房或赔偿原告损失之日止；二、判令被告按照双方签订的《拆迁安置协议书》和补充协议的约定为原告安置新房，或赔偿原告损失50万元。三、由被告承担本案的全部费用。被告源鸿源置业公司第一次庭审中辩称，一、原告诉称为配合拆迁工作被告与原告签订《拆迁安置协议书》和《房屋置换补充协议》不属实。1、据被告了解，“建新花园小区一期”施工期间，原告等人多次到规划局、土地局、建委申诉或信访，并提出只有把原告的房屋也拆迁并安置的条件说好后，才能正常施工。因此，协议签订的背景不是你情我愿。2、被告开发小区项目名称为“建新花园小区一期”，楼号为6号，层数为16层(局部为17层)，是被告于2013年4月24日通过招拍挂取得国有土地使用权，开发建设手续齐全，而原告所在楼房占用范围内的土地仍登记在漯河市××区水利管理站名下，土地性质为划拨用地，房屋性质是集资房，没有房产证。因此原告的房屋不在“建新花园小区一期”拆迁范围内，不属于“建新花园小区一期”安置的拆迁户范围，“建新花园小区期”的房屋也都已售出，因此，既不存在安置的问题，也无法将其安置到“建新花园小区一期”6号楼。二、原告房屋并没有被拆迁，原告诉请应提供证据，如没有事实和法律依据，应承担不利法律后果。三、《拆迁安置协议书》不具有法律效力1、被告不具备签订拆迁安置协议的主体。按照《国有土地房屋征收与补偿条例》的规定，因土地、房屋性质均属于国有，相关手续办理应由政府部门通过公告、签订安置协议、土地进行招投标等方式完成。仅仅被告与原告签订协议，是不具有法律效力的。2、《城市房地产管理法》第39条、最高人民法院国有土地使用权合同解释第8条、《城镇国有土地使用权出让暂行条例》第19条均规定了土地投资开发所要达到的条件，本案中协议签订时截止目前，根本未达到投资开发条件，甚至现在一楼门面房至今仍正常经营。3、原告所在房屋不在批准的拆迁安置范围内，土地性质仍为划拨用地，没有政府部门批准并通过出让方式取得土地使用权，何来拆迁安置?4、该协议因违反法律法规定是无效协议。四、《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依照法律规定，本案涉及的协议应按照无效合同的法律后果处理本案。原告诉请没有事实和法律依据。五、按照《国有土地房屋征收与补偿条例》规定，涉及国有土地地上房屋拆迁要履行征收等相关程序，现在涉及原告的房屋及房屋占用范围内的土地征收尚未开始，土地尚未招拍挂，相关手续办理及后续推进情况建议原告与相关各方沟通解决。综上所述，原告不属于被告“建新花园小区一期”6号楼安置的对象，原告提供的《拆迁安置协议书》和《房屋置换补充协议》不具有法律效力，不属实也不具有法律效力，原告诉请不成立，请求法院驳回原告诉讼请求。被告源鸿源置业公司第二次庭审中辩称，1、签协议的印章不是公司的印章。2、公司对拆迁的项目不知情。3、公司就没有这个项目。4、赵平安没权利代表公司。5、公司从来没有授权过赵平安。6、漯河市任何一个部门都没有这个协议的相关批文。7、作为业主处置家庭重要财产的房屋时，应当以行政机关的文件为准。8、公司不是政府部门，没有权利签订该协议。经审理查明，2015年前后，被告源鸿源置业公司投资开发建设了位于本市区交通路西侧、建新路南侧的建新花园小区一期6号楼项目（原漯漯河市××区利管理站地块）。本案原告赵瑞红居住的房房屋××该地块北××区农委属院，该房屋未办理房屋所有权证，房屋占用土地为国有划拨土地，使用权人为源汇区农委。在建新花园一期施工建设期间，经原告等住户与被告方交涉，案外人赵平安代表被告源鸿源置业公司（甲方）与原告赵瑞红（乙方）于2014年4月10日签订了一份拆迁安置协议书，该协议书主要约定：乙方在拆迁范围内住房实测面积47.88平方米，乙方积极配合甲方拆迁工作，在甲方规定的搬迁结束日期前，准期搬迁。甲方在原地以1:1.15的标准为乙方安置住房，搬迁时，甲方支付搬迁费1000元，以后以每月500元的标准向乙方支付租房费，交房日期自发放施工许可证之日起两年零六个月，乙方同意甲方一期、二期工程建设不得阻拦，协议经甲、乙（14号院1号楼全体居民及门面房）双方签字后生效。赵平安在该协议甲方一栏签名并加盖了“漯河市源鸿源商贸置业有限公司”字样的印章，原告在乙方处签名。同日，赵平安又向原告出具了一份补充协议，协议内容载明：“置换后给予小套房屋一套”。上述协议签订后，原告搬离了该住房，赵平安也将相应搬迁费用及待安置期间2017年10月30日前的房租支付给了原告，原告搬离后，其住房交付给赵平安后门窗及相关设施已被损坏。原告收到2014年5月-2015年4月底拆迁房屋租赁费6000元，收到2015年5月-2016年4月拆迁房屋租赁费7200元，收到2017年5月-10月底的房屋租赁费3600元。自2015年5月起被告开始按照600元/月向原告支付租赁费。自2017年10月之后的房租赵平安未再支付。被告开发建设的建新花园一期6号楼16层已于2016年8月30日竣工，原地块内的安置及新建房屋的出售均已完成，相关开发建设手续也已完善，但建新花园二期未能通过规划审批，无相关开发建设手续，也未实际开工建设。原告多次向被告要求安置未果，遂诉来院。上述事实由双方当事人陈述、拆迁补偿安置协议、工程规划建设相关审批手续、现场照片等在卷佐证。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案原告赵瑞红与被告源鸿源置业公司签订的拆迁安置协议及房屋置换补充协议，所涉及房屋占用的土地性质为国有划拨，双方签订的拆迁安置协议实质上是属于国有土地上房屋的征收与补偿，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并负责监督还应对其行为后果承担法律责任。本案被告源鸿源置业公司不具备征收主体资格且未取得房屋征收部门的委托却以自己的名义与原告签订拆迁安置协议，违反了相关法律规定，该协议应认定为无效，造成该协议无效的过错责任应该在被告，被告应当承担相应的民事责任。被告在签订协议后未取得涉案房屋所在土地的相关规划及开发建设的手续，也未实际进行实施，该协议实际上已不能履行。故原告赵瑞红依照该协议的约定要求被告履行安置房屋或等价补偿的诉讼请求因合同无效、事实依据不足且于法无据，本院不予支持。但基于原告已按照协议约定搬离了原住房、被告对该楼房接收后也进行了部分损坏的事实，已损害了原告的财产权利，故原告可另行提起赔偿之诉，要求被告恢复原状或赔偿相应损失。关于原告要求被告支付搬离之后的租房费用的请求，虽然合同无效，但鉴于原告已实际搬离该房屋在外租房居住的实际情况，被告的行为已给原告造成了经济损失，且被告也已支付部分租房费用，故被告应当继续按照约定的租房标准每月600元支付给原告自2017年11月至原告起诉之日2019年5月期间的租房费用方显公平。综上，故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告漯河市源鸿源商贸置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告赵瑞红租房损失11400元（自2017年11月至2019年5月共计19个月×每月600元）二、驳回原告赵瑞红的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费8910元、保全费3020元共计11930元，由原告赵瑞红负担2386元，被告漯河市源鸿源商贸置业有限公司负担9544元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长 蒲红伦审判员郜静敬人民陪审员 刘   志   宏二〇二〇年三月十二日书 记 员 张   鹏   飞