广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初32410号原告：广州市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440101。法定代表人：王宝玉，系总经理。委托诉讼代理人：张翔宇、张泉涓，均系该司职员。被告：秦敏，女，1987年12月31日出生，汉族，住广西桂林市七星区。被告：胡孝芝，男，1980年10月10日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。被告：李海丽，女，1983年9月4日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。上述三被告共同委托诉讼代理人：黎振宇，系广西桂宁律师事务所律师。被告：桂林袭汇实业集团有限公司，住所地广西桂林市，统一社会信用代码914503001。法定代表人：陈伟民。原告广州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）诉被告秦敏、胡孝芝、李海丽、桂林袭汇实业集团有限公司（以下简称“袭汇公司”）居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乐有家公司的委托诉讼代理人张翔宇，被告秦敏、胡孝芝、李海丽的共同委托诉讼代理人黎振宇到庭参加了诉讼，被告袭汇公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告乐有家公司诉称：原告与被告秦敏、胡孝芝、李海丽担任法定代表人及股东的灵川县昶远房地产咨询有限公司签订《联动代理合同》，委托原告代理该公司金色维也纳花园项目进行联合销售。原告在与灵川县昶远房地产咨询有限公司合作期间严格履行合同约定义务并促成客户购买该公司代理销售的房产，并且该公司在《金色维也纳住宅小区佣金结算确认表》中对尚未结佣的原告推介客户予以确认，但时至今日灵川县昶远房地产咨询有限公司仍未依据合同约定向原告支付原告促成的4套房产的代理服务费20万元。根据联动合同违约条款的约定，甲方若逾期支付乙方代理服务费的应支付违约金，原告多次催促被告未果，灵川县昶远房地产咨询有限公司拖延支付代理服务费。2019年1月，原告通过网上工商查询系统才得知灵川县昶远房地产咨询有限公司已经在2018年8月30日通过决议方式被恶意注销。秦敏、胡孝芝、李海丽对灵川县昶远房地产咨询有限公司进行恶意注销，向行政机关提供虚假的清算报告，恶意逃避及拒绝支付原告代理服务费，秦敏、胡孝芝、李海丽应当对灵川县昶远房地产咨询有限公司上述债务承担连带责任。袭汇公司为项目实际开发商，委托授权胡孝芝进行签署合同，根据相关法律规定，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。灵川县昶远房地产咨询有限公司签署的《联动代理合同》、《对接人确认表》、《金色维也纳住宅小区佣金结算确认表》、《联动单/成交单》是基于其真实意思表示，真实、合法、有效。秦敏、胡孝芝、李海丽的行为严重违反合同法的等价有偿原则，违反双方约定。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告秦敏向原告支付佣金200000元；2、被告秦敏向原告支付迟延支付佣金的违约金（以延迟支付的佣金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2017年12月28日起计至实际付清之日止，以本金为限）；3、被告胡孝芝、李海丽、桂林袭汇实业集团有限公司对上述第一、二项诉讼请求承担连带责任；4、四被告共同承担本案全部诉讼费用。被告秦敏、胡孝芝、李海丽共同答辩称：1、原告要求被告秦敏、胡孝芝、李海丽支付佣金没有事实和法律依据。首先被告秦敏、胡孝芝、李海丽虽然是灵川县昶远房地产咨询有限公司的股东、法定代表人，但被告秦敏、胡孝芝、李海丽在注销公司前履行了法律规定的相关手续，比如2018年7月2日成立了以被告秦敏、胡孝芝、李海丽为成员的清算组，在2018年7月9日在广西日报刊登公告，告知债权人、债务人申报债权、债务。2018年8月25日经依法清算后作出清算报告，股东确认清算报告的决议。2018年8月30日工商部门以材料齐全、符合法定形式准予注销登记。据此可知灵川县昶远房地产咨询有限公司的注销符合法律规定。其次灵川县昶远房地产咨询有限公司注销时只剩下6072元资产，如判定被告承担责任也应该在6072元内承担。2、被告桂林袭汇实业集团有限公司应向原告支付佣金，桂林袭汇实业集团有限公司于2017年7月27日与灵川县昶远房地产咨询有限公司签订《联动代理补充协议》，由桂林袭汇实业集团有限公司委托原告以及灵川县昶远房地产咨询有限公司联动分销代理销售袭汇金色维也纳项目房产，根据该补充协议第5.2条的约定甲方也就是桂林袭汇实业集团有限公司委托乙方也就是灵川县昶远房地产咨询有限公司对接乐有家销售渠道，可知灵川县昶远房地产咨询有限公司之所以与广州市乐有家房产经纪有限公司签订《联动代理合同》是应被告桂林袭汇实业集团有限公司的委托，又根据桂林袭汇实业集团有限公司于2017年9月27日出具的《联动合作确认函》，明确了原告与桂林袭汇实业集团有限公司之间的代理关系及佣金金额等，因此原告与灵川县昶远房地产咨询有限公司均是共同为桂林袭汇实业集团有限公司代理销售房屋，对于广州市乐有家房产经纪有限公司销售房屋所应收取的佣金及现金奖应由桂林袭汇实业集团有限公司支付。综上，原告要求被告秦敏、胡孝芝、李海丽支付佣金没有依据，其应向桂林袭汇实业集团有限公司主张债权。被告袭汇公司答辩称：我方并非《联动代理合同》的主体，因该合同产生的权利义务应当由合同双方自行承担。灵川县昶远房地产咨询有限公司与原告签订的《联动代理合同》我方事前不知情，事后没有追认，该合同与我方无关，我方并非本案适格被告。灵川县昶远房地产咨询有限公司并没有实际为我方进行销售房屋，我方与灵川县昶远房地产咨询有限公司之间没有任何权利义务关系。综上，恳请法院驳回原告对我方的全部诉请。经审理查明：2017年9月27日，灵川县昶远房地产咨询有限公司（委托人，甲方，以下简称“昶远公司”）与乐有家公司（受托人，乙方）签订《联动代理合同》（编号：268899，以下简称《代理合同》），约定：甲方为“灵川县昶远房地产咨询有限公司”楼盘项目之全权代理方，现委托乙方为该项目之外围联动销售代理人。甲方已知悉广州市乐有家房产经纪有限公司、东莞市乐有家房产经纪有限公司、深圳市乐有家房产交易有限公司均为深圳市乐有家控股集团有限公司之子公司，基于以上公司对本项目进行联合销售，甲方同意以上公司的联动分销代理销售；委托之项目名称为袭汇金色维也纳，推广名称为金色维也纳；项目位置位于桂林市××龙头××开发区××号，甲方委托乙方代理的项目范围为住宅，共计约200套，乙方代理楼盘数量以实际成交为准；本合同约定的代理期限自2017年9月27日起至2018年2月10日止；甲方对接人须及时与乙方确认代理服务费明细，如乙方寄出代理服务费明细表后10日内未回复的，视为甲方对该文件内容予以确认；甲方指定对接人负责与乙方接洽工作及确认工作服务成果，对接内容见《对接人确认书》（附件一）；购房客户按开发商付款要求，办理首付款手续并签署《商品房买卖合同》后去银行办理相关按揭手续，甲方须在银行放款后5个工作日内支付乙方成功推介之物业的全额代理服务费；双方约定按50000元/套的计费标准计算代理服务费；乙方将分销代理佣金结算明细表提供给甲方审核，甲方须在5个工作日内将签字或盖章确认的明细表交回乙方，乙方在收到结算明细表后2个工作日内向甲方提交符合政府部门规定的正式发票，发票的开具内容为项目分销代理佣金，甲方收到发票后3个工作日内转款至乙方账户；佣金结算乙方须提供相应结佣金额的合法有效增值税发票为结佣条件；合同终止、解除后，甲方仍须依照本合同的约定向乙方支付乙方所成功代理的物业之代理服务费，且支付期限不得迟于书面通知终止或解除合同之日起7日；甲方若逾期支付乙方代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额1‰的标准向乙方支付违约金等。该合同首部载有合同双方地址、法定代表人及联系电话。《代理合同》后附昶远公司向乐有家公司发出的《对接人确认书》，载明就《代理合同》约定的袭汇金色维也纳项目，确认秦敏为昶远公司对接人，秦敏可代表该司进行客户确认、对账、文件签收等与上述项目有关的一切事宜，对接期限与主合同期限一致。后秦敏于《金色维也纳住宅小区佣金结算确认表（深圳市乐有家房产交易有限公司）》末尾昶远公司一栏签名（乐有家公司持有该结算确认表原件），该确认表载明的物业名称均为金色维也纳住宅小区房号（共四套），认购日期均为2017年11月15日，应结佣金均为50000元，共计200000元。该确认表末尾深圳市乐有家房产交易有限公司一栏为空白。秦敏、胡孝芝、李海丽表示该确认表记录的是深圳市乐有家房产交易有限公司，并非乐有家公司，但其同时确认昶远公司或秦敏、胡孝芝、李海丽并未与深圳市乐有家房产交易有限公司签订房屋委托代理销售协议及支付委托代理销售佣金。2019年1月5日，乐有家公司向昶远公司发出《催佣函》（附《代理服务费明细表》），函称要求昶远公司在该函件签发之日起7日内支付4套成交物业的代理服务费200000元等。秦敏、胡孝芝、李海丽确认收到该函件。本院另查明，昶远公司于2018年8月25日作出《清算报告》，载明昶远公司于2018年7月2日召开股东会决议，清算组自同日正式成立；公司于2018年7月10日在《广西日报》上公告；截止2018年8月25日止，共有总资产6072元，总负债0元，净资产6072元……清算完成，股东按出资比例办理剩余财产分配手续，其中胡孝芝出资比例62.5%……秦敏出资比例25%……李海丽出资比例12.5%等。同日，该公司作出《股东确认清算报告的决议》，载明该公司于2018年8月5日在该公司召开股东会……应到股东3名，实到股东3名，到会股东有胡孝芝、秦敏、李海丽；出席会议的股东对清算小组提交的报告进行了认真的审议，出席会议的股东一致同意清算报告，报告内容真实、客观、合法，如有虚假全体股东愿意承担一切法律责任。2018年8月30日，灵川县工商行政管理局向昶远公司发出《准予注销登记通知书》，载明经审查，提交的昶远公司注销登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，该局决定准予注销登记。现乐有家公司以昶远公司未按照《代理合同》的约定向其支付佣金，其后胡孝芝、秦敏、李海丽又作为该司股东对公司进行恶意注销为由，提起本案诉讼。胡孝芝、秦敏、李海丽为证明其相关抗辩，向本院提交如下证据：1、显示由袭汇公司（委托人，甲方）及昶远公司（受托人，乙方）于2017年9月27日签订的《联动代理补充协议》（原件），载明甲方为“袭汇金色维也纳”楼盘项目之开发商，现委托乙方为该项目之外围联动销售代理人；甲方已知悉广州市乐有家房产经纪有限公司、东莞市乐有家房产经纪有限公司、深圳市乐有家房产交易有限公司均为深圳市乐有家控股集团有限公司之子公司，昶远公司基于以上公司对本项目进行联合销售，甲方同意以上公司的联动分销代理销售；本合同约定的代理期限自2017年9月26日起至2018年2月10日止；双方约定按以下计费标准计算代理服务费，甲方委托乙方对接乐有家销售渠道（乐有家《联动代理合同》）佣金计算方式为按800/㎡去除支付给广州市乐有家房产经纪有限公司佣金50000元/套后余下佣金款结算给乙方等。2、显示由袭汇公司于2017年9月27日向乐有家公司出具的《联动合作确认函》（原件），载明：鉴于乐有家公司的影响力，现与贵公司达成联动合作，现具体合作事项如下：合作时间为2017年9月27日至2018年2月10日，可售房源为“袭汇·金色维也纳”项目在售房源，佣金点数为两房，三房固定佣金40000元/套，现金奖所售房源现金奖励都是10000元/套，其他合作事宜以贵司与我司签订书面的合作协议为准。3、《补充条款》（原件，末尾甲方签章处加盖“桂林袭汇实业集团有限公司金色维也纳分公司”印章，乙方签章处打印有昶远公司名称，未加盖印章），载明：兹有桂林袭汇实业集团有限公司金色维也纳分公司与昶远公司就袭汇·金色维也纳项目分销事宜双方协商一致，现场统一分销渠道销售政策如下……乙方联动（甲方配合）广州市乐有家房产经纪有限公司、深圳市乐有家房产交易有限公司的成交客户共同遵守以上条款，本协议对同昶远公司签订的联动代理补充协议，及同乐有家公司签订的原合同（编号：268899）内容的条款加以补充，原补充协议及原合同未尽事宜则以本补充协议条款为准，共同执行，不得违约。经质证，乐有家公司表示上述证据与其无关，其并未进行确认，故对其真实性、合法性、关联性均不予确认。本案审理过程中，双方亦就相关问题发表如下意见：1、乐有家公司表示其系基于《代理合同》提起本案诉讼，合同相对方为昶远公司，现昶远公司已注销，故应由秦敏、胡孝芝、李海丽承担责任；秦敏、胡孝芝、李海丽则表示昶远公司是受袭汇公司的委托，与乐有家公司共同为袭汇公司进行房屋销售，昶远公司与乐有家公司不存在代理关系，且在昶远公司与乐有家公司签订《代理合同》时也曾披露过昶远公司与袭汇公司之间的关系，《代理合同》及《联动代理补充协议》《联动合作确认函》是在乐有家公司、昶远公司、袭汇公司三方在场的情况下签订的；对于秦敏、胡孝芝、李海丽陈述的合同签订情况乐有家公司不予确认，表示《代理合同》中有体现昶远公司为该楼盘项目的全权代理方，现委托乐有家公司作为项目外围代理人，故应是袭汇公司委托昶远公司作为该楼盘的项目的全权代理人，昶远公司再委托乐有家公司代为销售，乐有家公司并未与袭汇公司签订协议。2、乐有家公司及秦敏、胡孝芝、李海丽均确认秦敏、胡孝芝、李海丽没有向乐有家公司支付过佣金。3、秦敏、胡孝芝、李海丽表示昶远公司的股东为三人，即为秦敏、胡孝芝、李海丽。4、乐有家公司表示双方于《代理合同》中明确约定收件地址，但昶远公司清算、注销至今，乐有家公司从未收到昶远公司或者秦敏、胡孝芝、李海丽发出的相关通知，故其未履行法定的告知义务。本院认为：关于《代理合同》中所涉相对方的问题，该合同系由昶远公司及乐有家公司签订，且合同中也明确约定昶远为楼盘项目的全权代理方，委托乐有家公司作为该项目的外围联动销售代理人。虽秦敏、胡孝芝、李海丽抗辩称昶远公司系接受袭汇公司的委托而与乐有家公司签订《代理合同》，但未提供充分证据对其与袭汇公司之间存在委托代理关系予以证明，亦未举证证明其曾于签订《代理合同》时向乐有家公司披露其主张的与袭汇公司之间存在的委托代理关系，且乐有家公司及袭汇公司对其上述主张亦不予确认，故对于秦敏、胡孝芝、李海丽的上述抗辩本院不予采纳，因此《代理合同》的合同相对方应为昶远公司及乐有家公司。乐有家公司关于袭汇公司作为开发商授权不明，故应作为被代理人向其承责的主张同样缺乏事实依据，本院不予采信，乐有家公司诉请要求袭汇公司承担佣金支付等义务缺乏相关依据，本院予以驳回。昶远公司及乐有家公司签订的《代理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据《代理合同》的约定，昶远公司应按照50000元/套的计费标准计算乐有家公司的代理服务费，其后秦敏作为昶远公司指定的对接人于《金色维也纳住宅小区佣金结算确认表》上签字确认。虽秦敏、胡孝芝、李海丽抗辩称该确认表上记录的是深圳市乐有家房产交易有限公司，但《代理合同》中已约定“甲方已知悉广州市乐有家房产经纪有限公司、东莞市乐有家房产经纪有限公司、深圳市乐有家房产交易有限公司均为深圳市乐有家控股集团有限公司之子公司，基于以上公司对本项目进行联合销售，甲方同意以上公司的联动分销代理销售”，即昶远公司已知悉并同意深圳市乐有家房产交易有限公司等与乐有家公司同为深圳市乐有家控股集团有限公司之子公司的公司共同对该项目进行联合销售，并向乐有家公司支付相应的代理服务费。此外，秦敏、胡孝芝、李海丽确认昶远公司或秦敏、胡孝芝、李海丽并未与深圳市乐有家房产交易有限公司签订房屋委托代理销售协议及支付委托代理销售佣金，且本案中乐有家公司持有上述确认表原件。故秦敏、胡孝芝、李海丽上述抗辩缺乏依据，昶远公司应按照《金色维也纳住宅小区佣金结算确认表》上确认的应结佣金数额200000元向乐有家公司进行支付。至于迟延支付上述佣金的违约金问题，根据《代理合同》的约定“甲方若逾期支付乙方代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额1‰的标准向乙方支付违约金”，昶远公司于其注销前、秦敏、胡孝芝、李海丽于昶远公司注销后一直未向乐有家公司支付上述佣金，明显构成违约，乐有家公司主张其支付违约金具有合同依据，且其主张按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约金亦未超过合同约定，本院予以照准。至于违约金的起算时间，乐有家公司主张自2017年12月28日起算，但未提供相应的证据予以证明该起算时间的依据，结合乐有家公司于2019年1月5日向昶远公司发出《催佣函》要求其在该函件发出之日起7日内（即2019年1月11日之前）支付代理服务费200000元，秦敏、胡孝芝、李海丽确认收到该函件的情况，该违约金起算时间定为2019年1月12日为宜，对于乐有家公司超出上述部分的诉讼请求不予支持，且从公平原则出发，违约金总额以不超过本金为限。关于秦敏、胡孝芝、李海丽在昶远公司注销前已经履行了法律规定相关手续的抗辩，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条的规定“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”即昶远公司清算组于2018年7月2日成立后开展清算工作时，应按照相关法律规定，将公司结算清算事宜以书面形式通知已知债权人，而根据查明事实可知，乐有家公司及昶远公司于《代理合同》中约定的代理期限届满时间为2018年2月10日，从该代理期限届满直至昶远公司办理注销手续，乐有家公司及昶远公司并未就《代理合同》所涉债权债务进行清理，昶远公司亦未按照《代理合同》首部载明的乐有家公司联系方式向其送达书面的公司结算清算事宜通知，故在此情况下，乐有家公司主张昶远公司清算组成员秦敏、胡孝芝、李海丽对昶远公司上述未结算债务承担连带清偿责任并无不当，本院予以支持，即秦敏、胡孝芝、李海丽应向乐有家公司支付佣金200000元及迟延支付佣金的违约金（以200000元为本金，2019年1月12日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付，违约金总额以不超过本金为限）。袭汇公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条的规定，判决如下：一、被告秦敏、胡孝芝、李海丽于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市乐有家房产经纪有限公司支付佣金200000元及迟延支付佣金的违约金（以200000元为本金，2019年1月12日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付，违约金总额以不超过本金为限）；二、驳回原告广州市乐有家房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4400元，由被告秦敏、胡孝芝、李海丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  林 艳人民陪审员  麦丽欢二〇二〇年三月十九日书 记 员  谢丽军陈丹云