襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初4264号原告：武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司。住所地：襄阳市樊城区长虹路与人民路交汇处。负责人：廖雪冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯彦琳，男，1992年7月16日出生，汉族，住河南省南召县，系武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司员工。委托诉讼代理人：赵亚飞，男，1991年2月9日出生，汉族，住山东省陵县，系武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司员工。被告：张磊，男，1990年5月10日出生，汉族，住襄阳市襄州区。原告武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司（以下简称武汉大本营公司）与被告张磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉大本营公司的委托诉讼代理人冯彦琳到庭参加诉讼。被告张磊经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉大本营公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年1月1日至2019年3月31日租金、物业管理费、装修基金、营销推广费各项费用共计323868.9元；2.判令被告支付逾期付款违约金48580.34元（自2019年4月1日起按照欠款总额的日3‰计算至实际还款之日，暂计算至5月20日）；3.判令原告不予退还被告交纳的各项保证金共计97692.9元；4.判令被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告武汉大本营公司撤回对租金及相应违约金的请求，变更第一项诉讼请求为，判令被告支付2018年1月1日至2019年3月31日的物业管理费、装修基金、营销推广费各项费用共计219762元。变更第二项诉讼请求为，判令被告支付逾期付款违约金32964.3元（自2019年4月1日起按照欠款总额的日3‰计算至实际还款之日，暂计算至2019年5月20日）。事实和理由：2017年，原、被告签订《商铺租赁合同》及《经营管理合同》，被告承租泛悦MALL·长虹店3楼029号商铺，租期36个月，自2017年10月1日至2020年9月30日，租金、物业管理费按季度提前支付。原告向被告交付了涉案房屋，被告自2018年10月1日起开始拖欠应缴的租金及物管费，原告多次催缴未果。2019年3月26日，被告向原告发送了解约函，要求于2019年4月1日起解除与原告签订的《商铺租赁合同》、《经营管理合同》。2019年4月19日，原告通过EMS向被告送达了告知函，通知被告：《商铺租赁合同》、《经营管理合同》解除，被告需在3日内缴纳欠款323868.9元。被告至今未缴纳应付欠款，原告提起诉讼，请求判如所请。被告张磊在举证期内未提供证据，也未提交答辩意见。经审理查明，位于襄阳市××区××路××南国城市广场项目由襄阳南国商业发展有限责任公司（以下简称南国公司）开发。2016年5月30日，南国公司向武汉大本营公司出具《授权委托书》，授权武汉大本营公司对襄阳南国城市广场项目的招商、营销及运营工作进行统一管理，委托权限包括：代表委托人对该项目的招商、营销及营运工作进行统一管理；代表委托人与该项目中的商户签订并执行有关租赁合同及运营合同；代表委托人履行上述合同，并行使相应的合同权利；代表委托人参与该项目商户的诉讼纠纷，并可行使提出、放弃诉讼请求等特别授权代理的具体权利。2017年10月30日，武汉大本营公司代表南国公司就襄阳南国城市广场生活馆一至四层“泛悦MALL·长虹店”租赁事宜与张磊签订《商铺租赁合同》，合同约定：张磊承租“泛悦MALL·长虹店”3层使用面积258.39平方米的Ｆ3-029号商铺（对应产权铺位号为8-3-370～8-377、8-3-379～8-3-385、8-3-406），经营餐饮，品牌为“沁飨源”；租期3年，从2017年10月1日（费用起计日）起至2020年9月30日止；第一年度月租金15064.1元，第二年度月租金16118.6元，第三年度月租金17246.9元；承租人若拖欠租金的，应支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实际付日止，每日按欠费总额的千分之三计算；承租人应保证按时缴纳本合同中约定的租金；除本合同另有约定外，双方不得提前解除本合同；因承租方违约导致合同解除的，出租方及其委托代理人有权要求承租人停止继续经营，不返还承租方已缴纳款项，并要求承租方赔偿不低于相当三个月租金（以违约时所在租赁年度的租金为准）的违约金，承租方应在出租方及其委托代理人发出合同解除通知书后7日内向出租方的委托代理人支付该违约金。同日，武汉大本营公司与张磊签订《商铺经营管理合同》并附“商铺经营安全生产管理协议”等，《商铺经营管理合同》约定：“物业管理费”包含商铺应分摊的商场公共区域的水、电能源费及保安费、保洁费、绿化维护费、公共设施的维修保养费等；“装修基金”系为商业项目整体的持续繁荣，遵循商业发展的规律，管理方向所有承租商户或自营业主收取的，用于商业项目公共装修、改善项目购物环境的费用，由管理方负责，由承租商户在合同期内与物业管理费同时支付；“营销推广费”系为商业项目整体的营销推广，管理方向所有承租商户或自营业主收取营销推广费用于本商业项目的营销推广、氛围包装的费用，由管理方负责管理、使用，承租商户在合同期内与物业管理费同时支付；合同期限同租赁合同；商铺应于2017年10月1日开业，如因管理方原因导致商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以管理方签署的商铺开业日期确认函为准，如因承租方自身原因未于约定的日期开业经营，不影响管理方相关费用的收取；物业管理费，自2017年10月1日起至2020年9月30日，每月12919.5元；装修基金，合同期内每月1292元；营销推广费，合同期内每月439.3元；物业管理费、装修基金、营销推广费按季度支付，采取预付方式缴费；承租商户一次性向管理方缴纳缴款保证金95692.9元，若承租商户逾期缴纳物业管理费、装修基金、营销推广费或其他费用的，管理方有权从缴款保证金中直接抵扣，不足部分仍有权追索；承租商户一次性向管理方支付经营管理保证金2000元，承租商户发生违反“经营管理制度”行为而应承担违约责任、支付违约金的，商户同意管理方从该保证金中直接扣除；承租商户拖欠物业管理费、装修基金、营销推广费、各项保证金及其他应支付款项的，应向管理方支付从应付日起至实付日止按欠费总额日千分之三计算的违约金；管理方负责保持项目的设备设施得到良好的维修保养，保障商户正常经营；因承租商户违约导致合同解除，管理方有权禁止商户继续经营，不返还所有保证金及商户已交纳的其他款项，并要求赔偿不低于三个月合同缴费总额的违约金。“商铺经营安全生产管理协议”约定，管理方为承租方提供符合消防安全的房屋或商铺，并对承租方经营的房屋或商铺进行消防安全监督管理，督促承租方按照消防安全要求配齐消防器材。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，张磊依约使用承租的商铺，并向武汉大本营公司缴纳租金34667.5元、物业管理费48321.8元、缴款保证金95692.9元、经营管理保证金2000元，共计180682.2元。2019年3月30日，张磊向武汉大本营公司致“解约函”，以商场计划2017年10月1日开业，因燃气基础设施未能交付，未能如期开业；2017年12月23日再次开业，因商场未取得消防安全许可，2017年12月24日商场被消防部门查封，致停业一周；商场整体招商进度缓慢，开业约一年半开铺率仍不足50%，商场人气不足，商户无法正常经营为由，告知武汉大本营公司于2019年4月1日起解除商铺租赁合同及商业经营管理合同。2018年4月17日，武汉大本营公司向张磊致“告知函”，告知张磊：同意解除商铺租赁合同、商铺经营管理合同；共欠2018年1月1日至2019年3月31日租金、物业管理费、装修基金、营销推广费等各项费用323868.9元；交纳的保证金97692.9元不予退还；支付不低于三个月的违约金。现武汉大本营公司以张磊未向其缴纳物业管理费、装修基金、营销推广费等费用为由，提起诉讼。另查明，“泛悦MALL·长虹店”为综合商场，分别于2017年10月1日、2017年12月23日和2018年1月1日三次开业。其中2017年10月1日开业未成功，2017年12月23日再次开业后，因商场存在消防问题查封，停业整顿7天，2018年1月1日再次开业到今。2018年5月4日之前武汉大本营公司对商场一楼北天井公共区域进行围档施工，2018年5月4日至2018年6月中旬，武汉大本营公司对商场一楼南天井公共区域围挡施工。还查明，襄阳南国城市广场1-4号楼、建材馆于2015年12月14日消防验收合格；襄阳南国城市广场5-9号楼、生活馆及地下室于2016年12月9日消防验收合格；2018年2月23日，襄阳市消防支队以消防验收不合格擅自投入使用为案由，对南国公司实施了行政处罚；2018年4月3日，樊城消防大队以未经消防安全检查擅自投入使用、营业为案由，对南国公司实施了行政处罚；2018年5月4日，襄阳南国城市广场生活馆泛悦Mall商业公共区域装修（改造）通过消防验收；2018年12月30日，南国公司取得“公众聚集场所投入使用、营业前安全检查合格证”。本院认为，南国公司将其开发的建筑主体消防验收合格的襄阳南国城市广场项目委托武汉大本营公司进行招商、营销及运营管理，武汉大本营公司以襄阳南国城市广场项目中的生活馆一至四层经营商场，代表南国公司对其中的商铺进行出租，并负责其经营管理。武汉大本营公司与张磊签订的《商铺租赁合同》和《商铺经营管理合同》，是双方真实意思表示，虽然签订合同时，商场公共区域装修（改造）未通过消防验收，但《消防法》关于商场公共区域消防要求的规定，属管理性规定，不影响合同的效力。且张磊在签订合同后即入住使用，在知道商场共区域未通过消防验收的情况下未要求解除合同，继续使用商铺至商场公共区域装修（改造）消防验收合格后，故双方签订的《商铺租赁合同》和《商铺经营管理合同》不违反法律法规的规定，合法有效，合同双方应按合同约定全面履行合同义务。张磊未按合同约定支付物业管理费、装修基金、营销推广费，并提前解除合同，存在违约，应向武汉大本营公司承担支付物业管理费、装修基金、营销推广费及违约金等违约责任。张磊于2019年3月30日书面向武汉大本营公司提出于2019年4月1日起解除合同，武汉大本营同意，则双方签订的《商铺租赁合同》、《商铺经营管理合同》于2019年4月1日解除。《商铺经营管理合同》约定，商铺应于2017年10月1日开业，物业管理费、装修基金、营销推广费从2017年10月1日起计算，根据合同目的及物业管理费、装修基金、营销推广费的性质、用途，物业管理费、装修基金、营销推广费的计取应从开业开始，而商场于2018年1月1日之前未能开业成功，故2018年1月1日之前的物业管理费、装修基金、营销推广费武汉大本营公司不应收取。从2018年1月1日至2019年3月31日的物业管理费、装修基金、营销推广费分别为193792.5元（12919.5元×15个月）、19380元（1292元×15个月）、6589.5元（439.3元×15个月），合计219762元。《商铺经营管理合同》中约定了缴款保证金和经营管理保证金，根据合同约定，该两种保证金属于应缴费用的保证，而不应作为违约保证金处理，故张磊缴纳的缴款保证金95692.9元、经营管理保证金2000元，应抵充物业管理费、装修基金、营销推广费。张磊另缴纳物业管理费48321.8元，则张磊缴纳的保证金抵充物业管理费、装修基金、营销推广费后，尚欠73747.3元（219762元－95692.9元－2000元－48321.8元）。故武汉大本营公司诉请张磊支付2018年1月1日至2019年3月31日的物业管理费、装修基金、营销推广费等各项费用共计219762元，不予退还张磊缴纳的各项保证金共计97692.9元，本院支持支付物业管理费、装修基金、营销推广费73747.3元，超出部分本院不予支持。张磊未依约支付物业管理费、装修基金、营销推广费，并提前解除合同，存在违约，武汉大本营公司诉请张磊支付逾期付款违约金32964.3元，考虑商场延迟开业、武汉大本营资金使用及商铺连续出租的损失，本院酌情支持违约金3000元，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、张磊于本判决生效之日起十日内，向武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司支付物业管理费、装修基金73747.3元；二、张磊于本判决生效之日起十日内，向武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司支付违约金3000元；三、驳回武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8352元，由武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司负担6632元，张磊负担1720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  匡江山人民陪审员  柴辉凌人民陪审员  周 英二〇二〇年三月二十五日书 记 员  李蓝馨