江苏省无锡市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2019)苏02行初113号 原告王健强，男，1971年1月27日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。 原告王金往，男，1937年5月5日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。 原告王慧，女，1976年10月17日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。 委托代理人王健强（受王金往、王慧委托），男，1971年1月27日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。 被告无锡市梁溪区人民政府，住所地无锡市梁溪区解放南路**。 法定代表人许立新，该区区长。 出庭应诉负责人王建华，该区副区长。 委托代理人陈超，该区司法局工作人员。 委托代理人朱杰，江苏崇安律师事务所律师。 被告无锡市人民政府，住，住所地无锡市滨湖区新金匮路**/div> 法定代表人杜小刚，该市市长。 委托代理人涂冠雄，无锡市司法局工作人员。 第三人王虹嘉，女，1969年12月22日生，汉族，户籍地无锡市南长区，住苏州市昆山市。 原告王健强、王金往、王慧不服被告无锡市梁溪区人民政府（以下简称梁溪区政府）、被告无锡市人民政府（以下简称市政府）、第三人王虹嘉房屋征收补偿及行政复议一案，向本院提起诉讼。本院于2019年8月28日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因第三人王虹嘉与本案被诉行政行为有利害关系，应当作为原告参加诉讼。经本院通知，王虹嘉拒绝作为原告参加诉讼，又不放弃实体权利，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年12月26日公开开庭审理了本案。原告王健强、原告王金往、王慧的委托代理人王健强，被告梁溪区政府的出庭应诉负责人王建华、委托代理人陈超、朱杰，被告市政府的委托代理人涂冠雄，第三人王虹嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁溪区政府于2018年11月9日作出梁政征补〔2018〕20号《无锡市梁溪区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称20号补偿决定），决定对申新路45号房屋实施征收。王健强、王金往、王慧对20号补偿决定不服，向市政府申请行政复议。市政府于2019年8月15日作出〔2019〕锡行复第3号《行政复议决定书》（以下简称3号复议决定），维持20号补偿决定。 原告王健强、王金往、王慧起诉称，1、20号补偿决定剥夺了其选择产权调换的权利，侵害了其补偿方式选择权。其要求征收部门按照同地块上其他已经达成征收拆迁协议的住户的房屋补偿标准给出具体的产权调换方案，但是征收部门未予提供。2、20号补偿决定提供的优惠价格低于市场价格，对其房屋的补偿价格也明显低于被征收人的出资购买价格。且同一地块的其他被征收人可以享受回迁安置，但是却不让其享受同等待遇，该补偿方案对其显失公平。3、案涉《征收调查登记公示表》所列申新路45号房屋建筑面积的情况是错误的，未将其有证的院落、空地、未经登记的房屋面积纳入，违反了最高人民法院（2012）行他字第16号《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》的规定。4、申新路45号房屋不在梁溪区人大批准的“旧城改造”四至范围之内。综上，请求撤销3号复议决定，撤销20号补偿决定。 原告王健强、王金往、王慧向本院提供的证据有： 1.3号复议决定； 2.20号补偿决定； 以上证据证明案涉行政行为。 3.申诉(答辩)书，证明原告在梁溪区政府作出补偿决定前已经书面选择产权调换补偿方案并告知了征收方，有征收方的签名； 4.申新路45号房产证、土地证，证明梁溪区政府采用的房屋土地面积等情况是错误的，梁溪区政府作出一系列行政行为时既未进行实地调查也未进行资料调查，不符合法律规定。 被告梁溪区政府答辩称，1、20号补偿决定认定事实清楚，证据充分。原告坐落于申新路45号的房屋在梁政征〔2017〕13号《无锡市梁溪区人民政府关于国有土地上房屋征收的决定》（以下简称13号征收决定）范围内，且经两级法院终审判决认定该征收决定合法。征收部门依选定程序确认江苏苏信房地产评估咨询有限公司(以下简称苏信评估公司)对原告房屋进行评估，并出具了评估报告，原告未提出复评。根据原告持有房屋所有权证登记，原告房屋的证载面积为144.62平方米，因原告拒绝评估机构测量，最终的有证房的面积公式以及评估报告的评估均是以144.62平方米为准。被告根据13号征收决定作出20号补偿决定。2、20号补偿决定程序合法。2017年12月19日，被告对纺织宾馆西侧地块范围内的房屋作出13号征收决定，并进行了张贴公告，规定征收签约期为征收决定下达后的一个月内，因原告未在签约期内达成协议，征收部门受理了对原告作出征收补偿的申请，对原告房屋情况进行调查，通知原告进行陈述、答辩并组织双方调解，但双方当事人一直未能达成协议。被告于2018年11月9日作出20号补偿决定。综上，20号补偿决定事实清楚，程序合法，适用法律法规正确。请求驳回原告的诉讼请求。 被告梁溪区政府向本院提交的证据有： 1.13号征收决定(附补偿方案)及公告(含照片)，证明征收决定内容及程序合法，且征收决定已经按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第十三条的规定进行了公告，补偿方案已按照《征补条例》第十一条第一款的规定进行了公布并征求公众意见，在法律规定的征求意见期限内被征收人没有提出修改意见。 2.本院(2018)苏02行初第47号行政判决书、江苏省高级人民法院(2019)苏行终94号行政判决书，证明13号征收决定经二审终审判决认定程序及内容均合法。 3.房屋征收委托协议1份，证明房屋征收部门区征收办根据《征补条例》第五条的规定，委托无锡市梁溪区金匮街道办事处（以下简称金匮街道）承担房屋征收与补偿的具体工作，根据协议约定，主要包括评估报告的送达，相关法律文书的送达；与被征收人协商并代理征收管理部门与被征收人签订补偿协议等，而在案涉项目的操作过程中，金匮街道也确实按照协议承担具体工作； 4.纺织宾馆西侧地块旧城区改建项目被征收房屋调查登记结果公示表(含照片)1组，证明涉案项目所涉及到的被征收人的房屋面积、结构、权属、性质等情况进行调查，并按《征补条例》第十五条的规定进行了公示； 5.关于申新路45号家庭基本情况说明、户籍信息、房屋登记簿证明、房屋登记分户信息统计表、土地登记审批表、拒绝评估说明及现场勘查说明(含照片)，证明对王金往所有房屋的调查情况，被征收人房屋的证载面积为144.62平方米，因被征收人拒绝现场勘查评估，所以最终的有证房的面积公示以及评估报告的评估均是以144.62平米为准； 6.关于选定纺织宾馆西侧地块房屋征收评估机构的通知、评估机构目录(含公示照片)1组，评估机构抽签及选定公告(含照片)、评估机构选定公告、公证书、资质证书1组，以上证据证明涉案项目的评估机构是按照《征补条例》第十九条、第二十条的规定进行选定的，且选定的经过及程序都已通过公告的形式向被征收人进行公示，评估公司通过抽签产生的这一经过也进行了公证； 7.分户评估表、评估报告及公示送达照片、送达回证各1份，情况说明1份，证明被征收人房屋的征收补偿价格； 8.关于被征收人房屋测算补偿说明、送达回证、协商记录(11次)； 9.房屋征收协调会记录(含签到表、通知答辩送达回证)； 10.锡梁征告〔2018〕7号《无锡市房屋征收分户补偿安置方案告知书》（以下简称7号分户补偿告知书）、送达回证及照片、产权调换房屋评估报告； 11.《申诉(答辩)书》、答复通知； 12.20号补偿决定及邮寄送达凭证。 以上证据证明征收实施单位与被征收人多次协商，无法就补偿事宜达成一致意见，梁溪区政府作出20号补偿决定并进行送达，20号补偿决定中对于补偿金额以及补偿方式均予以明确。 被告市政府答辩称，其作出的行政复议决定认定事实清楚，适用法律法规正确，程序合法，结论恰当。本案中，因原告与房屋征收部门在签约期限内无法达成补偿协议，梁溪区政府依照有关规定作出房屋征收补偿决定，并无不当。《征补条例》第二十一条虽规定被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，但上述补偿方式的选择需被征收人在征收补偿决定作出之前进行确定，而本案中，原告虽称其在协商过程中要求房屋产权调换，但却明确拒绝选择房屋征收部门提供的产权调换房源，在此情况下梁溪区政府作出以货币补偿为主的征收补偿决定，并无不妥。原告如后期愿意选择房屋征收部门提供的产权调换房源，梁溪区政府仍可提供相关房源供原告选择购买，故原告的补偿选择权仍能得到充分保障。另原告称对案涉征收决定的合法性存在疑义，而案涉征收决定的合法性已经人民法院生效判决予以确认，故对原告的上述复议理由，被告未予支持。被告在审查后，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(一)项之规定，做出维持原行政行为的行政复议决定。被告于2019年1月7日收到原告的复议申请后，行政复议受理、审理及送达程序符合《中华人民共和国行政复议法》第十七条、第二十三条和第三十一条的规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告市政府向本院提交了如下证据： 1.3号复议决定，证明市政府在法定期限内作出了行政复议决定; 2.《行政复议申请书》及邮寄信封，证明市政府于2019年1月7日收到原告提交的行政复议申请材料; 3.行政复议答复书及答复材料(答复材料与梁溪区政府提供给法院的一致，市政府重复提交)等，该组证据证明梁溪区政府在法定期限内提交了答复材料及作出具体行政行为的依据和证据，是作出行政行为的事实依据; 4.受理通知书、提出答复通知书及送达回证，中止审理通知书及送达回证，恢复审理通知书及送达回证，行政复议决定书送达回证，证明行政复议受理、审理及送达程序符合法律规定。 第三人王虹嘉陈述称，其今天没有作为原告出庭，不是其认为征收合理，而是因为其不知道补偿的内容，因此，其在不了解行政行为内容的情况下，无法作为原告起诉。 第三人未向本院提交证据材料。 经庭审质证，原告对被告梁溪区政府提交的证据均不予认可，对被告市政府提交的证据的真实性认可，对3号复议决定的合法性不予认可；被告梁溪区政府及被告市政府对原告提交的证据的真实性均无异议，对证据4的证明目的不予认可；被告梁溪区政府与被告市政府对对方提供的证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院对原告、被告提交的全部证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。 经审理查明，无锡市申新路45号房屋登记所有权人为王金往，所有权证号为220750，共有人为吴凤珍（亡），其继承人为王金往、王健强、王慧、王虹嘉，建筑面积为144.62平方米，规划用途为非成套住宅。根据土地资料证明，土地使用面积72.6平方米。2017年12月19日，因纺织宾馆西侧地块旧城区改建项目建设需要，梁溪区政府作出13号征收决定，对包括申新路45号房屋在内的征收范围内房屋实施征收。2018年7月，郭庄理（案外人）、王健强对13号征收决定提起行政诉讼。2018年12月3日，本院作出（2018）苏02行初47号行政判决，驳回郭庄理、王健强要求撤销13号《征收决定》等诉讼请求。2019年7月8日，江苏省高级人民法院作出（2019）苏行终94号行政判决，驳回上诉，维持原判。 2017年5月3日，梁溪征收办发出公开邀请通告，通知评估机构报名登记。苏信评估公司等五家符合条件的评估机构报名登记。经过被征收人选择，因未有一家评估机构得票率超过50%，2017年6月22日，梁溪征收办发布《关于纺织宾馆西侧地块旧城区改建项目评估机构选择公开抽签的通知》、《纺织宾馆西侧地块旧城区改建项目评估机构选择公开抽签程序说明》，委托无锡市梁溪公证处进行现场抽签确认该项目评估机构。2017年6月26日，无锡市梁溪公证处出具（2017）锡梁证经内字第2099号《公证书》，确定苏信评估公司为涉案项目的评估机构。 2018年1月20日，苏信评估公司出具《致估价委托人函》、《无锡市国有土地上住宅房屋征收分户评估表》，对申新路45号房屋的评估结果为房屋补偿价格1447212元（不包括室内外装饰及附属物），《致估价委托人函》同时载明了被征收人对评估结果有异议时应当在收到评估报告之日起10日内申请复核评估、收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。同日，该《致估价委托人函》在围墙上上墙公示。2018年5月26日，金匮街道工作人员在申新路45号送达该《致估价委托人函》给王金往，王金往拒收。2018年6月5日，金匮街道工作人员在申新路45号送达该《致估价委托人函》给王健强，王健强拒收。2018年8月17日，金匮街道办事处工作人员通过ＥＭＳ邮寄方式邮寄《致估价委托人函》给王慧，王慧签收。2018年8月20日，金匮街道工作人员在金匮街道308会议室送达该《致估价委托人函》给王虹嘉，王虹嘉拒签。 征收过程中，金匮街道工作人员多次与原告协商补偿事宜，双方未能就申新路45号房屋征收补偿达成一致意见。2018年9月7日，无锡市梁溪区人民政府房屋征收办公室（以下简称梁溪征收办）作出7号分户补偿告知书，明确告知原告及第三人在收到告知书之日起7日内在货币补偿、产权调换两种补偿方式之间进行选择。2018年9月10日在金匮街道三楼会议室向王虹嘉送达7号分户补偿告知书，王虹嘉拒收。2018年9月18日，金匮街道工作人员在金星家园门口向王健强送达7号分户补偿告知书，王健强拒收。2018年9月18日，金匮街道工作人员通过EMS邮寄7号分户补偿告知书给王慧，王慧签收。2018年9月25日，金匮街道工作人员在申新路45号向王金往送达7号分户补偿告知书，王金往拒收。原告及第三人在7号分户补偿告知书设定的期限内均未就补偿方式作出选择。2018年10月7日，王金往、王健强、王慧向梁溪征收办作出《申诉（答辩）书》，要求撤销7号分户补偿告知书，其称“即使合法的进行旧城改建，其选择改建地段的房屋产权调换”。梁溪征收办收到该《申诉（答辩）书》后，于2018年10月11日通知原告及第三人，对其提出的申诉材料，将作公开答复。2018年10月17日，梁溪征收办在金匮街道组织召开房屋征收答辩会，王健强出席会议。 2018年11月9日，梁溪区政府作出20号补偿决定，主要内容为：一、房屋征收部门支付被征收人房屋征收补偿款人民币1447212元(不含装潢及附属物补偿)，同时按照被征收房屋的评估价格(不含装潢及附属物补偿)一次性对被征收人增加10%的补贴人民币144721元；被征收人自签订协议生效后一年内自行购买商品住房的，凭商品住房购买合同或其他证明，可按照被征收房屋评估价格(不含装潢及附属物补偿)对被征收人再增加5%的补贴人民币72361元；对被征收人不予发放定销商品房准购证明。二、房屋征收部门支付被征收人装潢及附属物补偿款人民币(待实地评估后补偿)、搬迁费人民币4000元、奖励费人民币30000元(超过签约期限签约搬迁并交房的被征收人，以每日等额递减5%计算)、过渡补助费人民币5000元、固定设施移装费人民币4138元、困难补助费(待提供困难补助材料后进行认定)。三、上述补偿款全部存储于征收补偿资金专户中，被征收人应自本《决定书》送达之日起15日内，将被征收房屋腾空交付验收合格并办理房屋征收补偿相关手续，征收部门在10个工作日内支付补偿款……同时告知被征收人申请行政复议和提起行政权利及期限。20号补偿决定通过直接送达方式送达给王金往、王健强、王虹嘉，该三人均拒收，通过邮寄送达方式送达给王慧，王慧签收。原告不服20号补偿决定及3号复议决定，提起本案行政诉讼。 本院认为，《征补条例》第四条第一款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，梁溪区政府作为涉案房屋行政区域内的一级政府，具有作出房屋征收补偿决定的法定职权，是本案适格被告。 本案争议焦点是：一、评估机构选定程序是否合法；二、评估报告能否作为涉案房屋价值的确定依据；三、补偿结果是否合理，是否保障了被征收人的补偿方式选择权。 一、关于评估机构选定程序是否合法。《征补条例》第二十条第一款规定，房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《江苏省贯彻实施若干问题的规定》（苏政发[2011]第91号）第十条第一款第（五）项规定“被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。”梁溪区政府提供的《关于选定纺织宾馆西侧地块房屋征收评估机构的通知》、评估机构目录(含公示照片)、评估机构抽签及选定公告(含照片)、评估机构选定公告、公证书、资质证书等，可以证明本案评估机构的选择符合《征补条例》及相关规定，同时梁溪征收办委托具有资质的评估机构对被征收样本房屋进行的房屋基准价格不违反法律规定。 二、关于评估报告能否作为涉案房屋价值的确定依据。《征补条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。苏信评估公司具有房地产估价资质，因被征收人未配合实地查勘，评估机构按照产籍资料参照同类房屋开展评估并无不当。苏信评估公司以2017年12月19日为评估时点，采用基准价格比较修正法，按照10200元/平方米的标准对申新路45号房屋进行评估，评估时考虑到了建筑结构、成套因素、新旧程度、房屋朝向、层高等影响房屋价值的因素，因未进行实地评估，评估结果亦载明不包括室内外装饰及附属物，评估方法正确、结果适当。原告及第三人收到评估报告后，未在规定期限内申请复核。苏信评估公司出具的评估报告应当作为涉案房屋价值的确定依据。 三、关于补偿结果是否合理。《征补条例》第二十一条第一款规定,被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。第十七条规定,做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。对于原告提出其未选择货币补偿，已在《申诉（答辩）书》中要求“改建地块的房屋产权调换”的主张，因梁溪区政府已将其提供的用于产权调换房屋的房源在7号分户补偿告知书中明确列明，在房屋征收部门向原告及第三人送达7号分户补偿告知书后，其未对7号分户补偿告知书中载明的补偿方式作出选择，梁溪区政府有权决定具体的补偿方式。梁溪区政府作出20号补偿决定，按照征收补偿方案规定的项目和标准给予申新路45号房屋征收补偿款、搬迁费、奖励费、过渡补助费及固定设施移装费，装潢和附属物待实地评估后补偿，补偿要素齐全、补偿标准合理。 因原告及第三人与征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内，就房屋征收补偿问题没有达成一致意见。经房屋征收部门报请，梁溪区政府按照征收补偿方案作出20号补偿决定并送达，符合《征补条例》第二十六条规定的程序。 市政府在收到原告的行政复议申请后，依法通知梁溪区政府提交书面意见，经审查后在法定期限内作出3号复议决定，结论正确，但没有通知王虹嘉参加行政复议，程序上存在不足。市政府的复议决定复议结果是维持梁溪区政府的补偿决定，没有造成王虹嘉权利的损害。 综上，被告梁溪区政府作出的20号补偿决定认定事实清楚，适用法律正确，内容适当，程序合法。市政府的行政复议决定结论正确，原告的诉讼请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告王健强、王金往、王慧的诉讼请求。 一审案件受理费50元，由原告王健强、王金往、王慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，同时预交上诉案件受理费人民币50元，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长  张学雁 审判员  何 薇 审判员  崔晓萌  二〇二〇年三月十八日 书记员  张晓婷 本案援引法律条款 《中华人民共和国行政诉讼法》： 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。