山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0902民初800号 原告：山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司，住所地山东省泰安市泰山区乐园小区**楼****南屋，统一社会信用代码91370922690605460A。 负责人：杨华，经理。 委托诉讼代理人：王梅，泰安泰山岱庙法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：孙鹏，泰安泰山岱庙法律服务所法律工作者。 被告：朱子润，男，1995年10月15日出生，汉族，住泰安市泰山区。 原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司（以下简称恒翔物业泰安分公司）与被告朱子润物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒翔物业泰安分公司的委托诉讼代理人王梅、孙鹏，被告朱子润到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 恒翔物业泰安分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业服务费8884.08元（2013年1月1日至2018年12月31日），供热集成表余款268元；2.被告支付原告违约金15280.61元（2019年1月1日至2019年12月10日，共计344天，合同约定为以逾期缴费总额（含所欠物业费、车库卫生费）的5‰按日计算）；3.被告支付律师代理费3000元；4.以上共计27432.69元。自2019年12月11日至偿付之日止按合同约定计算违约金；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年，原被告签订《前期物业管理服务协议》，就被告所在的信合佳苑小区物业服务达成协议。合同对服务费用、违约责任、双方的权利义务等做了约定。被告位于信合佳苑**号楼*单元***室，面积123.39平方米，被告物业服务费为每月1元/平方米，即123.39元/月。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求法院依法判如所诉。 朱子润提交书面答辩意见，称被告与房屋使用人口头协议物业服务费由房屋使用人交纳，但是物业公司没有按约履行和房屋使用人的协议，已造成违约，被告拒交物业费合理合法。一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，原告主要存在以下违反物业服务行为：1.不履行制止并报告不法行为义务；2.不履行安全保障义务；3.不履行维护公用设备义务；4.不维护消防设施，造成消防设施损害；5.小区电梯以及墙壁到处张贴广告。二、因物业服务合同属于双方合同，物业公司与业主是平等主体关系，原告未达到服务管理一级标准满意度，物业未提供符合行业履行的服务，已构成违约，被告合理依法使用履行抗辩权。三、原告应当履行法律规定的维修、养护、管理和维修义务，原告公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分，构成业主拒交的“正当理由”。四、被告有理由行使正当的抗辩权，有充分的理由拒交物业费，违约金是惩罚违约行为，被告不应承担违约金损失义务。原告主张的2013年至2016年的物业服务费和车库管理费超过法律规定的三年诉讼时效，不应支持。综上，法院应当驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年9月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：物业名称为泰安市信合佳苑住宅小区，坐落位置**楼*单元***室，甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；乙方依据本协议向甲方按时足额缴纳物业管理费用及其他费用；物业服务收费标准为乙方每半年首月份向甲方交纳本半年物业服务费，住宅按建筑面积每月每平方米1元；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按物业管理费应交纳费用总额的千分之五比例向甲方交纳违约金，拖欠2个月的在小区公告栏上曝光，拖欠半年的甲方向法院申请追交；业主认为物业管理服务企业的管理服务有瑕疵时，可以书面向物业管理主管部门和建设单位举报，不得以管理服务有瑕疵和放弃接收服务为由，拖延和拒绝缴纳物业管理费用；本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；调解或协商无效的，可以向当地仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉，起诉中所发生的律师代理费用由败诉方全部承担。被告称《前期物业管理服务协议》系其父亲代签，并非本人签名。 被告朱子润购买位于泰安市××小区××号楼××单元××室房屋一处，建筑面积123.39平方米，于2011年9月22日入住，由被告及其父母共同居住。被告于2012年5月8日交纳了2011年9月1日至2012年12月31日的物业服务费1974.24元，之后未再交纳。原告提交催费通知五份，用以证实原告分别于2015年1月10日、2017年1月1日、2018年1月7日、2019年1月10日、2019年5月25日通过在被告门口张贴通知的方式向被告催缴自2013年1月起的物业服务费。被告称未见到上述催费通知。 被告提交打印照片一宗、全体业主代表签字材料一份，用以证实原告未尽到合同约定的服务义务，存在卫生打扫不到位、消防通道被占用、监控问题未解决等问题。原告称照片不能反映出小区的现状和整体情况，也无法确定其真实性，小区的监控设施系统未能更换，是因小区业主不同意使用维修基金，而非原告的原因。 另查明，被告于1995年10月15日出生，上述协议签订时未满18周岁，为限制民事行为能力人。原告为向被告主张权利，委托泰安泰山岱庙法律服务所代理诉讼，为此支出律师代理费3000元。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第十九条规定，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。《前期物业管理服务协议》签订时被告为限制民事行为能力人，被告自认该协议由其父亲代签，该代理行为应认定为被告实施的民事法律行为，且被告与其父母共同居住在涉案房屋，实际享受到了原告提供的物业服务，应认定原、被告之间的物业服务合同关系成立，被告应当及时交纳物业服务费。被告对其物业管理服务质量不予认可，并称涉案小区存在卫生打扫不到位、消防通道被占用、监控问题未解决等问题，但其提交的证据不足以证实原告提供的服务未达到合同约定的标准，故对被告的上述辩称理由，本院不予采纳。对于诉讼时效，原告提交的证据可以证实原告在诉讼时效内通过张贴通知的方式向被告主张过权利，被告辩称未看到上述通知，但未提交证据予以证实，故本院对该项辩称理由不予采纳，应当认定本案中原告向被告主张权利未超过诉讼时效。 关于物业服务费的计算，《前期物业管理服务协议》约定物业服务费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1元，故物业服务费应按照1元/平方米/月的标准计算。自2013年1月1日起至2018年12月31日止，被告应支付原告物业服务费8884.08元（1元/平方米•月×123.39平方米×72个月）。 对于违约金，原、被告在《前期物业管理服务协议》对物业服务费交纳时间和逾期交纳的责任标准进行了约定，被告无正当理由拒不交纳物业服务费，已经构成违约，故被告应当按照合同约定承担相应的违约责任，对于原告要求被告支付相应违约金的诉讼请求，本院予以支持。合同中约定逾期违约金支付标准为日千分之五，该约定明显过高，本院依法酌定违约金标准为中国人民银行同期贷款利率的四倍，故对原告要求被告自2019年1月1日起至实际支付之日止支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持，被告应当按照中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准支付违约金，因贷款利率标准发生变化，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计付。 原告请求被告支付律师代理费3000元，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付供热集成表余款268元，但未提交证据予以证实，本院对于该项诉讼请求，不予支持。 为此，依据《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告朱子润于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司物业服务费8884.08元； 二、被告朱子润于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司违约金（以8884.08元为基数，自2019年1月1日支付至实际付清之日止，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计付，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的四倍标准计付）； 三、被告朱子润于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司律师代理费3000元； 四、驳回原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费242.91元，由被告朱子润负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  王明文 二〇二〇年三月十八日 书记员  宗 斌