辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1467号原告（案外人）：王玉霞，女，1964年2月13日出生，汉族，住：沈阳市浑南区。被告（申请执行人）：大连金广建设集团有限公司，住所地大连市金州区斯大林路388号法定代表人：衣景斌，系公司总经理。委托诉讼代理人：于帅，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙浩，辽宁悦泰律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳星瑞房地产开发有限公司，沈阳市浑南新区新隆街8号332室。法定代表人：黄卫东，系该公司总经理委托诉讼代理人：杨烁、郭忠凯，辽宁隆丰律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳鑫恒达房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区高科路7号三层。法定代表人：黄卫东，系该公司总经理委托诉讼代理人：杨烁、郭忠凯，辽宁隆丰律师事务所律师。原告王玉霞与被告大连金广建设集团有限公司(以下简称大连金广公司)、第三人沈阳星瑞房地产开发有限公司（以下简称“星瑞公司”）沈阳鑫恒达房地产开发有限公司（以下简称“鑫恒达公司”）、案外人异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告王玉霞、被告大连金广公司的委托诉讼代理人于帅、孙浩，第三人星瑞公司的委托诉讼代理人杨烁、郭忠凯、鑫恒达公司的委托诉讼代理人杨烁、郭忠凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉霞向本院提出诉讼请求：确认被告申请执行第三人处的沈阳市东陵区沈营路38-1号锦园小区1号楼1#2-4-2房屋的所有权归原告所有并停止对上述财产的执行。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年8月26日原告收到沈阳市中级人民法院送达的（2020）辽01执异850号执行裁定书，原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。被告申请执行的财产为原告所有，而不属于第三人所有。本案涉及的沈阳市东陵区沈营路38-1号锦园小区1号楼1#-2-4-2房屋是原告于2017年5月25日与第三人签订购房协议及商品房买卖合同并于2017年6月9日交付，原告对该房已合法占有，原告在与第三人签订商品房买卖合同时，第三人的售房手续齐全，原告在与第三人签订商品房买卖合同时，第三人的售房手续齐全，原告对该房设有抵押并不知情，对于原告来说在第三人具备预售许可有情况下，能够相信该房屋没有任何权利瑕疵，根据物权法的相关规定买卖抵押物需要征得抵押权人的同意，这代表被告对第三人出卖抵押房屋是知情的，因此，其抵押权不能对抗原告。从房屋买受人享有的权利性质看，其享有的是物权期待权，物权期待权优与抵押权。本案原告已全部支付全部房款并已入住使用，该涉案房产是原告名下唯一居住的房产，其不能过户并非原告的原因。原告对执行提出异议，法院对原告提出的执行异议不予采纳是完全错误的，该行为损害了原告对上述财产的所有权。为了维护原告的合法权益，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、民事诉讼法第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的规定》的相关规定起诉至法院，请求法院依法公正判决。被告大连金广公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，确认能够排除执行的，需要四个前提条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，本案的原告并不符合上述情形，因为原告签订的买卖合同签订时间、占有使用（本人入住）、付款时间、由电业局或水务部门出具的缴费时间（以沈阳市中级人民法院对各当事人在执行裁定书中认定的时间和事实为准）均晚于我方采取保全查封日期。因此，不能排除我方的执行行为，理应予以驳回。对于当事人自行购买的房屋，仅提供了发票，但是发票的时间晚于我方查封时间，且不能提供银行转账流水以证明真实交易的发生，因此不能认定在我方查封时间前，双方已经发生了交易行为，并支付了房屋的全部款项。因此，原告的情形并不符合上述规定的情形。结合最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》法〔2019〕254号第124条的规定，【案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉】的处理规定。确立了按照执行异议26条进行处理，明确了在查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书这一基本适用前提，并同时规定了“基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。”更何况案涉争议，原告在查封前并未取得有效的法律文书，当然也不能排除执行。另外，对债权人能否基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行，在《理解与适用》304页进行了充分的阐述，与前述的观点也相一致。鉴于不少法院反映，实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人执行、使受让人偏颇受偿的问题突出，在难以确切认定合同签订时间，且又难以认定当事人存在恶意串通的情况下，进一步明确了对以物抵债采取较为谨慎的态度，认为其债权人不能基于这两条规定（复议规定第28、29条）对抗债权人的执行。事实上，本条之所以规定人民法院不宜出具调解书予以确认，也是基于这一道理。另一方面，之所以要对无过错的买受人、消费者购房人进行特别保护，基本的理念是，请求交付物的债权作为物权期待权，优先于金钱债权。而设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，以物抵债不适用该司法解释第28条、第29条的规定。案涉房屋，原告是通过以物抵债的形式，主张对房屋享有所有权以此来对抗、排除执行行为，故依据上述观点，不能直接排除。故贵院作出的执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，理应予以维持。另，本案的原告并不是案涉工程的实际施工人和承包单位，不享有建设工程优先受偿权，与最高人民法院作出的生效的裁判所确认的法律事实不符，在最高人民法院审理的案件中，其一存在已生效的法律文书，其二排除妨碍的情形中，必须建立在确认当事人已经享有建设工程优先受偿权，而本案中原告均与最高人民法院确认的事实不符，因此不具有参考价值，不能参照适用。关于置换房屋的意见，经我方核实，星瑞公司和鑫恒达公司的房屋全部抵押且已被法院查封，根本不能保证债权的实现，将损害我公司的合法权益，不存在换封的可操作性及可能性。因此我方不同意星瑞公司及鑫恒达的公司的换封请求。第三人星瑞公司、鑫恒达公司称，一、答辩人同意本案原告的诉讼请求。大连金广公司查封的鑫恒达公司开发建设的房屋，查封之前已经由本案原告合法占有，法院应认定本案原告为房屋的所有权人。在答辩人与大连金广公司案件审理期间，大连金广公司陆续查封了本案中鑫恒达公司开发建设的房屋，但该批查封房屋实际在查封之前，已经通过合法的房屋买卖或工程款抵房等形式由本案原告合法占有，且原告均已经装修入住多年，答辩人认为该被查封房屋，本案原告为合法的所有人，所以，法院应认定本案原告为实际的房屋所有权人。答辩人与大连金广公司建筑施工合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民终233号民事判决书，判决内容：一、判决书确定的金额是9961215.46元；二、自2015年10月26日起算至实际给付之日止，案欠付工程款9961215.46元日万分之五计算利息；三、自2015年9月26日起算至2017年3月30日止，按欠付工程款33995570.16元日万分之五计算利息。以上三项内容共计金额约2600万元。后续答辩人与部分购房客户先后偿还给大连金广公司465万元，即答辩人与大连金广公司的债务金额只剩余2200万元左右。二、答辩人同意用自有的尚未出售的写字间置换被大连金广公司查封的房产。答辩人星瑞公司尚有由大连金广承建的并且尚未出售的写字间、商业网点等房产，写字间面积约9685平方米；商业网点面积约2790平方米，以上两处房产市值约1.8亿元，足以置换鑫恒达公司被查封的房产，并且足以抵偿欠付大连金广公司的工程款。综上所述，恳请贵院充分考虑答辩人的合理建议，并认真考虑本案原告业主的合法权益，同意答辩人的陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：2017年5月25日，原告王玉霞（乙方）与第三人鑫恒达公司（甲方）签订《锦园认购协议书》，约定：乙方预定沈阳市东陵区沈营路38-1号锦园1#楼1#-2-04-02房，建筑面积45.98平方米，总房款285000元，该房暂定于2026年6月2日交付，最终交付时间以双方签订的《商品房买卖合同》中的约定为准。2017年6月9日，原告王玉霞与第三人鑫恒达公司签订《商品房买卖合同》，载明原告王玉霞购买位于沈阳市东陵区的房屋一处，建筑面积45.98平方米，并注明已付清总房款285000元。同日，第三人鑫恒达公司为原告王玉霞开具房款增值税发票。原告王玉霞在本院审理期间还提供了缴纳物业费、采暖费、垃圾清运费等费用的票据证明实际入住的事实。大连金广公司诉被告星瑞公司、鑫恒达公司建设工程施工合同纠纷一案，本院在审理期间于2016年8月11日保全查封了沈阳鑫恒达房地产开发有限公司位于沈阳市浑南区的房屋。本院于2017年12月19日作出（2016）辽01民初312号民事判决。宣判后，大连金广公司、星瑞公司不服，上诉至辽宁省高级人民法院。2019年3月28日，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民终233号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院于2019年7月18日立案执行，执行案号为（2019）辽01执字1257号。本院于2020年6月8日作出（2019）辽01执1257号查封公告，其中载明“申请执行人金广公司在本案诉讼阶段申请财产保全，本院于2016年8月11日保全查封了被执行人鑫恒达公司名下位于沈阳市浑南区产（关于上述房产设定的抵押权，另案正在审理中）”。案件执行期间本院已于2009年8月12日续查封，查封期限至2022年8月11日。王玉霞对查封财产提出异议，本院于2020年8月10日作出（2020）辽01执异850号民事裁定，驳回原告王玉霞的异议请求。王玉霞不服，诉至本院。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人王玉霞就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，经查，本院于2016年8月11日向沈阳市房产局送达（2016）辽01民初312号协助执行通知书保全查封星瑞公司、鑫恒达公司房产。在执行过程中，本院于2020年6月8日作出（2019）辽01执1257号查封公告，其中载明“申请执行人金广公司在本案诉讼阶段申请财产保全，本院于2016年8月11日保全查封了被执行人鑫恒达公司名下位于沈阳市浑南区产（关于上述房产设定的抵押权，另案正在审理中）”。本院于2019年8月12日对上述房产进行了续查封。”故该案涉房产的查封时间为2016年8月11日。而本案原告王玉霞虽已支付全部价款，但与第三人鑫恒达公司签订《锦园认购协议书》的时间为2017年5月25日，签订《商品房买卖合同》的时间为2017年6月9日，均发生在本院查封之后，且原告在庭审中2017年10月左右已知晓房屋被查封的事实。故原告要求排除执行的请求，本院不予支持。关于大连金广公司提出本案的原告并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除执行的抗辩意见。本案中原告签订的买卖合同签订时间、入住时间、付款时间均晚于大连金广公司采取保全查封日期。因此，对大连金广公司的抗辩意见本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回王玉霞的诉讼请求。案件受理费5575元，由原告王玉霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年三月十五日书记员 杨佳玉本案判决所依据的相关法律第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。