江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏04民终4158号 上诉人（原审原告、案外人）：魏玉山，男，1974年2月20日生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。 委托诉讼代理人：陈小亚，江苏正气浩然律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：万进，男，1987年11月26日生，汉族，住江苏省常州市新北区。 委托诉讼代理人：张光华，江苏金长安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：江苏中天凤凰集团有限公司，住所地江苏省常州市新北区通江大道555号，统一社会信用代码91320411717463803L。 法定代表人：恽忠浩，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：江苏江南农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省常州市和平中路413号，统一社会信用代码91320400699343815D。 法定代表人：陆向阳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孟祥辉，该公司员工。 上诉人魏玉山因与被上诉人万进、江苏中天凤凰集团有限公司（以下简称中天凤凰公司）、江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（以下简称新北法院）（2017）苏0411民初5508号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。 魏玉山向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销一审判 决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原审判决遗漏事实审查：(1)执行标的相关的基础关系法律效力，包括以房抵债协议、房屋买卖合同、发票、商品房结算单之间高度关联性形成的法律效力。（2)执行标的的权利性质及其归属，即案外人魏玉山享有的房屋登记过户请求权。理由是《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》六、执行异议及执行异议之诉案件的审理规则第2款，案外人、申请执行人提起执行异议之诉的，应按普通程序进行实质性审查，对与执行标的相关的基础性法律关系——争议执行标的相关的民事法律行为效力、执行标的的权利性质及其归属进行实体审理，判断案外人是否享有足以排除执行的实体权利，并在此基础上作出判决。原审判决事实认定错误：(1)关于房款支付认定错误判决书第五页下段“案外人高志强和原告魏玉山均未支付相应的购房款”，魏玉山支付购房款是基于抵偿债权，债权的消灭即为支付购房款，该节事实有房屋买卖合同、商品房结算单证明。原审判决刻意割裂以房抵债协议与房屋买卖合同之间的关系，仅审查房屋买卖合同购房款，属事实认定错误。(2)关于未办理过户登记原因认定错误。判决书第六页上段“直至本院查封并公告后，原告才向税务机关、物管中心缴纳契税和维修基金，但因涉案房屋被查封而未能办理过户登记。”其一，房屋查封后，无论魏玉山是否缴纳相关税费，均不能办理过户登记，理由是《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”因此，查封之后，魏玉山无论是否缴纳税费不构成未能办理过户登记的原因，反而是查封行为本身导致的未办理过户登记。其二，上诉人认为，未办理过户登记原因应当以查封之前为标准，非上诉人自身原因未能办理登记。理由是涉案房屋2016年6月17日查封，查封之前的2015年2月15日，中天凤凰公司明知已出让涉案房屋，自身作为产权人登记，该过错在中天凤凰公司，致上诉人未能办理过户登记，并非上诉人魏玉山自身原因。适用法律部分本案的法律适用具有共性，是否享有足以排除强制执行的民事权益，即以物抵债的权利人能否排除对抵债房屋的强制执行。上诉人认为，从请求角度看，根据查明事实，申请执行人万进享有的普通债权，上诉人魏玉山已实际控制涉案房屋，享有准物权的性质，即上诉人魏玉山享有过户登记请求权。两者请求权的比较，魏玉山过户登记请求权优先于普通债权请求权，且距执行标的最近，理应保护魏玉山的合法权益。 被上诉人江南银行称，案涉债权本行已通过公开拍卖形式转让给了万进，故相关权利义务由新的债权人进行主张。 被上诉人万进称，原审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉。 原审情况： 魏玉山一审向新北法院提起诉讼，请求判令：1、确认常州市新北区绿洲家园8幢丁单元502室房屋为魏玉山；2、判令立即终止（2017）苏0411执139号执行裁定书的执行，停止对常州市新北区绿洲家园8幢丁单元502室房屋的评估拍卖，并解除查封；3、判令中天凤凰公司配合魏玉山立即办理常州市新北区绿洲家园8幢丁单元502室房屋的产权变更登记手续；4、本案的诉讼费用由原审被告承担。事实和理由：2015年2月5日，原审原告与原审被告中天凤凰公司签订商品房买卖合同一份，约定中天凤凰公司将其开发的常州市新北区绿洲家园8幢丁单元502室出售给原审原告，价款422050元，一次性付清。合同签订后当日，原审原告支付了全部价款，中天凤凰公司当日开具商品房结算单和不动产销售发票给原审原告，并办理了交付手续，将该房屋交付原审原告。此后，原审原告对该房屋进行装修并入住。2017年7月初，原审原告得知因原审被告中天凤凰公司欠江南银行贷款，经江南银行申请，该房屋被新北法院查封，并拟对该房屋进行评估拍卖((2017)苏0411执139号执行裁定书)。原审原告提出执行异议后，该院于2017年8月30日作出（2017）苏0411执异81号执行裁定书，驳回了原审原告的执行异议。原审原告与原审被告中天凤凰公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反相关法律法规，合法有效。原审原告已支付了全部房款，虽未办理过户登记手续，但已事实上善意占有该房屋，理应享有该房屋所有权。 原审被告江南银行辩称，我行已将对中天凤凰公司债权转让给万进，并已将执行申请人变更为万进。原审原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。 原审被告万进辩称，案涉房屋于2015年2月15日登记在中天凤凰公司名下，因中天凤凰公司是被执行人，法院对其登记在名下的房屋予查封符合相关法律规定，且原审原告提出执行异议也被新北法院（2017）苏0411执异81号驳回,原审原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。 原审被告中天凤凰公司未到庭亦未作答辩。 原审新北法院经审理查明，2015年2月3日，中天凤凰公司与高志强签订以房抵债合同一份，约定由中天凤凰公司将案涉房屋作价422050元抵偿给高志强，并约定房屋买受人可以由高志强自行安排。按照高志强与中天凤凰公司的合同约定，2015年2月5日，高志强指定魏玉山（买受人）与中天凤凰公司（出卖人）签订房屋买卖合同一份，买受人购买出卖人开发的绿洲家园8幢丁单元502号房屋，建筑面积84.41平方米，商品房总价款为422050元，合同约定买受人于2015年2月5日前一次付清房款422050元，出卖人应当在2015年2月15日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。2015年2月5日，中天凤凰公司向魏玉山开具销售不动产统一发票，不动产名称为绿洲家园8幢丁单元502室，发票总金额为422050元。同日即2015年2月5日中天凤凰公司向原审原告出具商品房结算单，载明购房人为魏玉山，项目名称为绿洲家园，项目编号为8-丁-502，实际建筑面积84.41平方米，合计422050元。魏玉山以中天房地产开发有限公司名义缴纳水电气等费用，并于2015年8月6日将该房屋出租他人使用，但魏玉山至今未办理产权登记手续。2015年2月15日，中天凤凰公司作为权利人对位于常州市新北区绿洲家园8幢丁单元502室房屋进行了产权登记，所有权证号为00767694。 原审还查明，该院在执行江南银行与中天凤凰公司金融借款合同纠纷一案中，依据（2016）苏0411民初3274、3275、3276号民事裁定书，于2016年6月17日对被执行人名下坐落于常州市新北区绿洲家园8幢丁单元502室房屋予以查封登记。2017年2月9日，新北法院作出（2017）苏0411执139号执行裁定书，并于2017年7月3日张贴执行公告，告知依据申请执行人对本案涉案房屋等财产评估拍卖申请，决定进入评估拍卖程序，限定房产承租人及相关权利人申报权利。魏玉山于2017年7月7日向税务部门和物管中心缴纳房屋买卖契税、住宅专项维修资金，并申请办理房屋过户登记手续。魏玉山于2017年7月10日向新北法院提出执行异议，要求该院依法停止对涉案房屋的执行并解除查封。新北法院于2017年8月3日立案受理。因债权转让给万进，江南银行在2017年8月14日将申请执行人变更为万进。2017年8月22日，新北法院裁定驳回了魏玉山的执行异议请求。 原审法院确认以上事实，有房屋买卖合同、发票、商品房结算单、法院公告、执行裁定书等及当事人陈述在卷佐证。 新北法院审理后认为，对案外人的异议，人民法院应当按照相应的标准判断其是否系权利人。对于已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附着设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；对于无登记的财产，应按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。我国物权法第九条明确规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。本案中，涉案房屋由中天凤凰公司抵偿给高志强，再由案外人高志强指定魏玉山与中天凤凰公司签订商品房买卖合同，系三方以房抵债的行为，案外人高志强和魏玉山均未支付相应的购房款，魏玉山也未提供充分的证据证明三方债权债务关系真实存在，而中天凤凰公司在明知案涉房屋已经以以房抵债方式抵偿给了魏玉山，并签订了房屋买卖合同、开具了结算单和不动产销售发票的情况下，仍将自身作为所有权人向不动产登记部门依法进行了登记，其所有权关系明确，故该院依法予以查封符合法律规定。魏玉山在与中天凤凰公司签订买卖合同后虽占有使用该房屋，并将房屋用于出租，但未积极办理房产证，其在不具有法定或其他意志以外的情形下却不及时办理过户登记手续，是其自身原因所致，责任在其本人。其所提异议理由不符合最高院关于在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议应同时具备的四个情形。直至该院查封并公告后，魏玉山才向税务机关、物管中心缴纳契税和维修基金，但因涉案房屋被查封而未能办理过户登记，故其所提执行异议理由不成立。中天凤凰公司经该院合法传唤未到庭就本案相关证据进行质证抗辩，应视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：驳回魏玉山的诉讼请求。案件受理费7631元，公告费600元，合计8231元，由魏玉山负担。 二审经审理，对新北法院一审查明的本案事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该规定在案外人异议之诉的审理中，亦是参照的法律依据。本案中，上诉人魏玉山作为执行中的案外人，针对本案的执行标的物即登记在被执行人中天凤凰公司名下的坐落于常州市新北区绿洲家园8幢丁单元502室房屋，向法院主张享有实体权利，并要求确认其具有所有权并排除法院对该房屋的查封、评估和拍卖的执行，对此应由魏玉山根据上述司法解释第二十八条规定的条件承担举证责任。魏玉山所提供的证据，即高志强与中天凤凰公司签订的以房抵债协议及魏玉山与中天凤凰公司签订的商品房买卖合同，却并未能向法院提供该债务是如何构成的其他明细资料等证据，不能充分证明高志强与中天凤凰公司之间存在真实的债务关系及债务的具体构成及数额。且出卖方中天凤凰公司在与魏玉山签订了一份名义上的购房合同后，却又将案涉房屋的产权登记在其自身名下，该行为与以房抵债的约定明显存在矛盾。综上，因魏玉山提供的证据不能证明其已支付了案涉房屋的全部价款，故原审法院对其要求对案涉房屋确认享有所有权并排除执行的诉讼请求不予支持并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7631元，由上诉人魏玉山承担。 本判决为终审判决。 审判长  孙慧民 审判员  王 臻 审判员  陈 倩 二〇二〇年三月二十六日 书记员  徐志娟