云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0627民初328号原告岳朝宇，男，汉族，生于1972年1月27日，云南省镇雄县人，高中文化，城镇居民，住镇雄县。委托代理人潘定贤，云南雄云律师事务所律师。被告龙友云，女，汉族，生于1973年7月8日，云南省镇雄县人，小学文化，城镇居民，住镇雄县。委托代理人邓为群，镇雄县城镇法律服务所法律工作者。原告岳朝宇诉被告龙友云定金合同纠纷一案，本院2020年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告岳朝宇及其委托代理人潘定贤，被告龙友云及其委托代理人邓为群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳朝宇诉称，2019年10月中旬，经付东介绍我购买被告位于镇雄县综合体安置房屋的权利，双方就买卖事宜的主要内容达成一致后，2019年10月27日原告向被告支付定金5万元，并由被告出具收条，约定若被告2019年11月1日前不将约定的房屋卖给我，被告双倍返还定金。到双方约定的房屋交易时间，被告以各种借口拖延交易，双方协议购买的房屋不是被告名下的，而是赵某某名下的，致使双方约定的房屋买卖无法进行。请求人民法院判令解除双方口头约定的房屋买卖协议，由被告双倍返还我定金10万元。被告龙友云辩称，2019年10月27日，我因资金紧张，将自己位于镇雄县综合体安置房（面积为127.73平方米）出售给原告岳朝宇，原告向我支付了5万元的定金。经双方协商后签订收条，载明“若岳朝宇在2019年11月1日前不交钱购买此房，龙友云不退还定金，若龙友云在2019年11月1日前不卖此房给岳朝宇，龙友云按双倍定金赔偿岳朝宇。”以此，作为双方双方达成交易前违约方的责任及守约方的保障。我收取定金后，一直积极主动联系原告签订房屋买卖合同以促成交易，但原告均予以拖延，并称其不买房子我也吃不了其的5万元钱。所以，是原告违约，原告的诉求不成立，故我不同意原告解除双方协议以及双倍返还定金的诉讼请求，也不同意将房屋卖给原告。本案的争议焦点为1.未签订房屋买卖协议是原告违约还是被告违约？2.被告是否应当向原告双倍返还定金？原告岳朝宇为证明其诉讼主张，向法庭提交了以下证据:1.收条1份，载明：岳朝宇向龙友云购买镇雄县综合体安置房，岳朝宇于2019年10月27日向龙友云交纳5万元定金，约定：若岳朝宇在2019年11月1日前不交钱购买此房，龙友云不退还定金，若龙友云在2019年11月1日前不卖此房给岳朝宇，龙友云按双倍定金赔偿岳朝宇。说明：本案被告在谈购买房屋时就存在欺诈行为，事实上这个房屋不是本案被告的，是无法完成的交易行为。经质证，被告龙友云对证据三性无异议。签订收条的日期是2019年10月27日，约定原告应该在2019年11月1日前支付房款。房屋确实是案外人赵某某的名下，是被告向赵某某购买的，还未付清赵某某的房款，原告对此事实是知情的，不存在此房屋不能交易的情况。2.旧府街道办事处司法所出具的证明一份，载明：2019年10月31日，龙友云带赵某某到旧府司法所写协议，欲将赵某某名下南部新区安置点一号综合体宅基地121.73平方米转让给岳朝宇，约定价格为7100元/平方米，因赵某某不同意签字，当天协议没有写成。证明人：涂云智。用以证明按双方约定2019年11月1日前交易是不可能完成的事实；双方之所以没有在2019年11月1日之前达成书面协议，是因为赵某某不同意签字；涉案房屋是在赵某某名下，而不是被告龙友云名下。经质证，被告龙友云对证据的合法性无意见，约定价格和面积是事实，但证据不真实，原告请司法所的涂云智写协议，但没有实际写，涂云智不会知道双方的整个交易过程。3.手机信息截图2页，用以证明龙友云发给岳朝宇的部分信息与刚才出示的证据是相印证的，赵某某是本案涉案房屋的权利人，是赵某某不同意签字才没有完成交易。经质证，被告认为此份证据来源不合法，不是原始的，是进行剪切过的，认可信息记录上的电话号码是其使用的。被告龙友云针对其辩解主张，向本院提交了以下证据：1.手机信息截图5页，用以证明被告多次要求原告签订协议。经质证，原告对证据真实性无意见，提出证据不完整，没有把原告催促被告的内容反映出来，2019年11月1日之后双方还在协商，原告不存在违约行为，是由于赵某某作为房屋的所有权人不参加签订协议则无法完成交易。2.证人鲁某1出庭作证，其陈述：我母亲赵某某将房屋卖给龙友云，龙友云又将该房屋转卖给岳朝宇，龙友云还差欠我母亲5万元钱的房款没有付清。因为我母亲80多岁，我们便了解买卖房屋的事情，知道差欠我母亲的5万元钱是由龙友云来支付，于2019年11月1日前喊岳朝宇来签字，但岳朝宇没有来签。经质证，被告对证人证言无意见；原告提出证人陈述的部分内容不真实，在2019年11月1日之前通知岳朝宇来签订协议，但岳朝宇不来是虚假的，双方在2019年10月31日还在旧府街道办事处司法所签订协议，是因赵某某不同意签字，所以没有成功签订协议。3.证人鲁某2出庭作证，其陈述：我母亲赵某某将房屋卖给龙友云，还差欠5万元钱的违约金。他们在旧府街道办事处司法所签字的时候喊我母亲去，我们认为我母亲80岁了搞不清楚，就打电话喊我母亲回来弄清楚这5万元钱，才同意龙友云卖房。当天晚上，我打电话喊岳朝宇来签字。经质证，原、被告均对证人证言没有意见。4.手机通话录音，时间是2019年10月31日19时58分鲁某2打给岳朝宇，用以证明不是被告违约，而且是原告违约；被告不仅不来签协议，还称其不签被告也不能不退钱。经质证，原告认为该录音是岳朝宇在双方约定的最后期限不能签订协议才说的，不能达到被告主张原告违约的证明目的。本院认为，原告提举的第1项证据来源合法，内容客观真实，经质证被告无异议，本院予以采信，第2、3项证据来源合法，被告质证提出异议，但因两份证据证明的事实，与被告的陈述以及被告提举的证据内容能相互印证，证明双方协商签订协议的内容客观真实，本院予以采信。被告提举的第1、2、3、4项证据来源合法，虽原告对第2项证据提出部分异议，第4项证据的证明目的不予认可，但证据间能相互印证，证明内容客观真实，本院均予以采信。根据当事人的陈述及庭审举证、质证情况，本院认定该案法律事实如下：2019年10月，原告岳朝宇欲向被告龙友云购买位于镇雄县综合体安置房屋的权利。2019年10月27日，原告向被告支付定金5万元，由被告出具收条，约定：若原告在2019年11月1日前不交钱购买此房，被告不退还定金，若被告在2019年11月1日前不卖此房给原告，被告按双倍定金赔偿原告。2019年10月31日，龙友云带该安置房屋权利人即案外人赵某某到旧府司法所，由涂云智代为拟定买卖协议，约定将赵某某名下南部新区安置点一号综合体宅基地121.73平方米转让给岳朝宇，价格为7100元／平方米。当日，赵某某之女鲁某1、鲁某2为了解情况，将赵某某叫回，赵某某便不同意签字，原、被告双方未能签订协议。当晚19时58分，鲁某2通过电话联系岳朝宇，表明可以签字，双方在电话中产生争执。之后，原告与被告通过手机短信，互相商谈签订协议，但最终未能正式签订房屋买卖协议。原告以被告违约为由，诉至本院请求解除双方口头约定的房屋买卖协议，要求由被告双倍返还定金10万元。本院认为，原告岳朝宇欲向被告龙友云购买位于镇雄县，双方就买卖事宜达成初步口头协议，由原告向被告交纳定金5万元，约定适用定金法则，双方本应积极磋商签订正式房屋买卖合同。在双方欲签订正式房屋买卖合同时，由于涉案安置房权利人系案外人赵某某，若赵某某不同意在原、被告双方的协议上签字，则原、被告双方不能正式签订房屋买卖协议。因涉案安置房还存在政府福利、政策的影响，房屋交付需要以赵某某的名义分房，过户手续需要由赵某某办理。即关于房屋实际情况、交付时间、过户时间等，存在不确定因素，还倚赖案外人参与办理。双方虽在收条中约定付款事项，但没有对签订房屋买卖合同以及房屋买卖的其他事项协商达成一致意见。原告诉求解除双方达成的口头买卖协议，被告明确表示该房屋不卖给原告，本院依法解除原、被告双方买卖位于镇雄县的口头协议。就该协议解除，系原、被告磋商不充分导致。双方不能达成正式买卖协议，并非原告违约，亦非被告违约，双方互不承担违约责任，不宜适用定金罚则。原告诉求被告双倍返还定金10万元的请求不能成立，被告不返还原告定金的辩解也不能成立，被告依法应返还原告交纳的定金5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告岳朝宇与被告龙友云双方买卖位于镇雄县的口头协议。二、由被告龙友云返还原告岳朝宇交纳的定金人民币50000元。案件受理费人民币2300元，由被告龙友云承担1150元，原告岳朝宇交纳1150元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务方当事人不自动履行，享有权利的当事人可以在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长 邓 慧人民陪审员 陆 宏人民陪审员 龚秋霞二〇二〇年三月三十日书 记 员 李 翠附:本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。