天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终435号上诉人（原审原告）：王贵旺，男，1972年9月5日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：王晓艳（系王贵旺之妻），住天津市宁河区。上诉人（原审被告）：天津宁奕建筑工程有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇光明路33号（宁河县交通局11层1118）。法定代表人：吕青，执行董事。委托诉讼代理人：崔加，北京炜衡（天津）律师事务所律师。上诉人王贵旺因与上诉人天津宁奕建筑工程有限公司（以下简称宁奕公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初26994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王贵旺及其委托诉讼代理人王晓艳、上诉人宁奕公司的委托诉讼代理人崔加到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王贵旺上诉请求：1.依法变更一审法院判决，判决支持王贵旺的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费均由宁奕公司负担。事实与理由：一、证据部分：一审法院对经开庭质证的王贵旺提交的录音证据没有认证，虽对王贵旺的其他证据予以确认，但忽略证据间的内在联系。1.合同及补充合同在房屋交接条款项下均没有“交垃圾清运费”的规定，而交付通知书里面确增加了交垃圾清运费的内容，交付通知书要求王贵旺交付的费用与王贵旺在2019年11月5日收房时现场领取的汇宁苑收楼签署文件的内容基本相符，而交房通知书是盖着宁奕公司的公章的,足以证明这是宁奕公司的意思表示，宁奕公司违约单方增加了交房条件。2.律师函的内容“到物业中心领取钥匙”以及王贵旺以后多次去领钥匙都是在物业中心，房屋钥匙也是由物业中心保管，有录音证据、证人为证，这足以证明宁奕公司委托案外单位保利物业发展股份有限公司天津分公司（以下简称物业公司）交房的事实。3.收楼签署文件是2019年11月5日王贵旺按时收房时领取的，录音证据是王贵旺在第一次收房无果后再次去收房以及收到催收函、律师函后又去收房时的录音，证明王贵旺积极接收房屋，宁奕公司违反合同约定拒绝交付房屋的事实。4.宁奕公司当庭甩锅物业公司，仅有其口头陈述，其证明力小于书证、录音证据，不应被采纳。二、事实认定部分：1.宁奕公司当庭承认交垃圾清运费不是交房的前提条件，这一自认事实是本案的关键事实，也是与合同和补充合同约定的房屋交接的条款内容一致，一审法院应该对该事实予以确认而没有确认；2.由于一审法院证据认定不清，导致一审事实查明不清，遗漏了王贵旺按时多次积极收房的事实，宁奕公司违约单方增加交垃圾清运费的前提条件，王贵旺不交垃圾清运费宁奕公司就拒绝交房的事实；3.宁奕公司仅履行了通知交房义务，而至今没有履行实际交房义务的事实。三、一审本院认为部分：1.宁奕公司当庭承认交垃圾清运费不是交房的前提条件，那么应不应该交垃圾清运费不应该是本案的审理内容，本案是商品房买卖合同纠纷不是物业纠纷，所以交不交垃圾清运费不应该成为本案认定过错的依据，一审判决在本院认为里混淆了两个法律关系，用物业纠纷项下的过错承担了商品房买卖合同纠纷项下的责任，判决错误。2.证人交了垃圾清运费就认定应该交逻辑不通，装修协议约定了垃圾清运费，王贵旺没签字，协议未成立，且该协议上物业公司自己都没说必须业主交，也可由装修公司交，一审法院本院认为凭证人交了就作出应由王贵旺交的结论，与合同法相悖。事实是证人不交垃圾清运费物业就不让拉装修材料的车进，不得已的情况下交的。3.宁奕公司与物业公司是代理关系，代理人的行为引起的民事责任应由被代理人也就是宁奕公司承担。王贵旺收到交房通知书、催收函、律师函后按时多次积极去现场和物业中心领钥匙，第一次在交房现场负责交房的人员没有区分，从证据“收楼签署文件”第一页看，参与交房的人员就是一个团队，一个整体，融合在一起，所以即使这些人是物业人员，宁奕公司不承认委托代理关系，也构成表见代理，再说后面多次去物业中心领钥匙，从律师函上告知去物业中心办理这点就可证明后期宁奕公司和物业公司就是委托代理关系，宁奕公司委托物业公司交房，王贵旺的证人也可佐证。4.实际情况是，交房时宁奕公司就是把交垃圾清运费作为了交房的前提条件，在王贵旺不同意交垃圾清运费的前提下就拒绝交房，通知的主体与实际收费的主体不一致不影响该事实的认定，王贵旺提交的交付通知书、收楼签署文件和录音证据充分予以证明。5.一审判决的过错论错误。宁奕公司存在重大过错，一审依据的履约情况、诚信原则、公平原则判决不当。宁奕公司辩称，不存在逾期交房行为，已多次催促对方收取房屋，系其自身原因没有装修及入住需求才故意拖延，置收房催告不理。宁奕公司没有以支付垃圾清运费为交房条件，宁奕公司在交房通知书中载明建议王贵旺收房时携带垃圾清运费、物业费、取暖费等仅系考虑到业主的方便而对广大业主的提醒，避免后续多次往返物业公司，而且交付通知载明的物业费、取暖费、垃圾清运费并非由宁奕公司收取，宁奕公司本身没有权利要求以支付垃圾清运费等作为房屋交付的前提。宁奕公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或在查清事实后依法改判，驳回王贵旺全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由王贵旺承担。事实和理由：宁奕公司不存在逾期交房行为。宁奕公司已多次催促王贵旺收房，系王贵旺因自身短期内无装修或入住需求而故意拖延，至宁奕公司的收房催告而不理。另，宁奕公司亦从未以支付垃圾清运费为交房前置条件，王贵旺申请出庭的证人亦就该事实进行了证明。故一审法院认定事实错误，二审法院应予纠正，并驳回王贵旺诉讼请求。王贵旺辩称，其每次接到通知后都积极去领房，但是每次都以不交垃圾清运费不让领房，宁奕公司在合同及补充合同外增加了其他的行为。宁奕公司认为王贵旺短期没有装修需求没有相应证据。宁奕公司陈述垃圾清运费不是其交房的前提条件，在交房通知单中要求业主携带费用是考虑业主方便，但是后期业主不交房无法领到钥匙。合同没有约定垃圾清运费不应交纳。物业公司代表开发商，可以采取不交钥匙、断水等方式收取费用，是宁奕公司委托物业公司收取的。王贵旺向一审法院起诉请求：1.判令宁奕公司支付王贵旺逾期支付商品房已付款利息及违约金（已付款利息自合同约定应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，违约金按照每日万分之零点一计算。利息和违约金起算时间是2019年11月1日至实际交付商品房之日止）。2.诉讼费用由宁奕公司承担。一审法院认定事实：2018年5月29日，宁奕公司（甲方）与王贵旺（乙方）签订了《天津市商品房买卖合同》。合同约定乙方购买甲方开发建设的位于宁河区××新区××号房屋，房屋总价款1485687元。第三条约定甲方于2019年10月31日前交房。第五条约定除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.1向乙方支付违约金。上述合同签订后，王贵旺支付了合同约定的购房款。宁奕公司于2019年10月28日向王贵旺寄送书面的房屋交付通知书，并告知王贵旺在2019年11月5日现场办理房屋交付手续。王贵旺按照通知到场后，因王贵旺不同意交纳垃圾清运费，双方对于交付及接收房屋未能办理完毕。2020年3月25日，宁奕公司向王贵旺邮寄《房屋接收催告函》，通知王贵旺办理该房屋的实际接收手续。一审法院认为，王贵旺和宁奕公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应依约履行各自的合同义务。双方合同约定应于2019年10月31日前交房，而宁奕公司通知王贵旺在2019年11月5日去现场收房，按宁奕公司陈述，在交房现场宁奕公司工作人员及物业公司人员有不同分工，但根据王贵旺提交的交房通知书及收楼签署文件，王贵旺无法区分现场办公人员是宁奕公司还是物业公司的人员，且宁奕公司及物业公司系关联公司，故对于双方发生争执而没有于2019年11月5日交房，宁奕公司负有责任。王贵旺因不同意交纳垃圾清运费，而与宁奕公司发生争议，且在宁奕公司向其发催告函后仍未收房，通过王贵旺的证人收房后又交纳垃圾清运费的情形，该部分费用本应由王贵旺承担，并非是对王贵旺责任的加重，故王贵旺对于未收房亦负有责任。故一审法院考虑双方过错程度、履约情况，依据公平原则以及诚实信用原则，确定宁奕公司应向王贵旺支付已付款利息10000元，违约金不再支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告天津宁奕建筑工程有限公司于判决生效后十日内给付原告王贵旺逾期交房已付款利息10000元；二、驳回原告王贵旺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计507元（原告已预交），由原告负担357元，由被告负担150元，于判决生效之日起十日内直接给付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王贵旺二审提供证据：证据一：2020年11月13日和2020年11月24日物业公司和王贵旺妻子王晓艳的通话录音。证明：物业公司受开发商委托交房，房屋钥匙在物业手中，物业公司负责交钥匙，物业公司按照前期交付通知书内容收取各项费用，其中包含垃圾清运费。证据二：陈洪兴证言。证明：2019年11月5日交房第一天，开发商委托物业公司与业主办理房屋交接手续，前提就是按照收楼签署文件中的房屋交付确认单程序进行交接，各项费用中含垃圾清运费，交费以后才能领取房屋钥匙，否则不给钥匙，一审判决认为证明王贵旺应该交纳垃圾清运费歪曲了证人的意思。证据三：2021年1月27日宁河法院询问笔录。证明：宁奕公司选聘的物业公司在起诉王贵旺物业服务合同纠纷案件中，物业公司承认宁奕公司委托物业公司办理交房手续、交接房屋钥匙。本院认证意见：证据一：上述录音证据通话对象并非宁奕公司，且通话对象身份本院无法核实，故该录音证据不能达到证明目的，本院不予采信。证据二：陈洪兴作为证人在一审审理期间已经出庭作证，其二审出庭作证的证明目的系为证明一审判决曲解了陈洪兴的意思，该证明目的实质系对一审法院认证的意见存在异议。陈洪兴一审证言已经记载入笔录并签字确认，王贵旺如认为一审对其证言的认定存在偏差，可作为上诉理由提出，但陈洪兴二审再次作证，不属于二审新的证据，本院不予认证。证据三：该询问笔录真实性本院予以确认，但该证据不足以支持王贵旺提出诉讼主张，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审的争议焦点为：一、宁奕公司是否存在逾期交房行为。二、垃圾清运费是否作为本案交房的前置条件。三、宁奕公司是否应当承担逾期交房的利息及违约金。宁奕公司于2019年10月28日向王贵旺寄送书面交房通知书，告知于2019年11月5日现场办理交房手续，双方均认可宁奕公司通知时间及现场办理交房时间符合双方合同约定的交房时间。王贵旺主张宁奕公司交房程序中附加的交纳垃圾清运费未在合同约定范围内，故2019年11月5日双方未办理完成交房手续。关于宁奕公司是否存在逾期交房的违约事实问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。根据上述法律及司法解释规定，在合同履行过程中，合同一方当事人对对方的履行行使拒绝受领权，应符合履行不符合质量要求并致使合同目的不能实现的条件。就本案而言，宁奕公司已经向王贵旺发送书面交房通知，且在书面交房通知中告知了垃圾清运费事项。虽然垃圾清运费事项超越了合同约定的义务，但从垃圾清运费的金额与拒绝收房造成合同不能继续履行的损失相比差距较大，故收取垃圾清运费是否合理的问题，不足以构成王贵旺拒绝受领房屋的理由，故对其主张的逾期交房的利息及违约金的主张，本院不予支持，并对一审裁判结果予以改判。综上所述，天津宁奕建筑工程有限公司的上诉请求成立，予以支持；王贵旺一审诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初26994号民事判决；二、驳回王贵旺原审诉讼请求。一审案件受理费507元，由王贵旺负担；二审案件受理费814元，由王贵旺负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 郭小峦审判员 何日升二〇二〇年三月二十九日法官助理王飞凡书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……