惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4197号原告：惠州市凯联达投资有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙海二路47号恒大龙郡花园4栋109-113号房。法定代表人：马连波。委托诉讼代理人：刘思，女，该公司员工。被告：韩闯，男，汉族，1980年10月28日出生，住黑龙江省勃利县。原告惠州市凯联达投资有限公司（以下简称凯联达公司）与被告韩闯商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为适用普通程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告凯联达公司的委托诉讼代理人刘思到庭参加了诉讼，被告韩闯经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯联达公司在起诉时向本院提出的诉讼请求为：1.被告按照《惠州恒大龙郡花园（恒大悦龙台）商品房认购书》的约定向原告支付逾期未交购房款257858元；2.被告向原告支付未付房款的违约金3635.8元（以未交购房款257858元为基数，按日万分之一的标准计付至实际付清之日止，暂计至2019年8月26日为3635.8元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月7日，原、被告签订了《惠州恒大龙郡花园（恒大悦龙台）商品房认购书》（编号为0000428），约定被告购买原告开发建设的位于惠州市大亚湾西区（恒大悦龙台）商品房，该房预测套内建筑面积75.88平方米，单价为每平方米16991.16元，合同总价款为1289289元，同时在认购书中约定被告采取分期付款的方式向原告支付房款，被告须于2019年4月7日前付清257858元。认购书签订后被告仅向原告支付了64464元后，便没有按照认购书的约定时间节点在2019年4月7日前付清二期房款257858元。期间原告也通过短信、微信、还款提示函等多种方式向被告进行催款，但被告一直置之不理。根据认购书第二条第3款的约定，被告每逾期一天支付每期房款，须按未付款总金额的万分之一向原告支付违约金，截至2019年8月26日，被告逾期支付房款的行为已产生了3635.8元的违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。原告凯联达公司提供如下证据：1.国有土地使用权证；2.商品房预售许可证；3.惠州恒大龙郡花园（恒大悦龙台）商品房认购书；4.收据；5.催款的微信记录；6.还款提示函；7.还款提示函及邮寄单；8.通知及邮寄单，拟证明其诉称的事实。被告韩闯虽未提交证据，但向本院提供书面答辩状，辩称内容为：2018年10月7日被告与原告签订了《惠州恒大龙郡花园（恒大悦龙台）商品房认购书》，按照认购书约定被告于2018年10月7日交付了定金10000元，并于2018年10月11日以银行转账的形式交付了首期5%的房款54464元。按认购书第二条第3小条约定，被告支付首期房款并签订《商品房买卖合同》后再分期交纳房款，被告交纳首期房款后，原告并没有以任何方式通知被告签订《商品房买卖合同》，并一直要求被告交纳第二笔房款，被告在自我保护的情况下有意拖延交款的行为属于自我保护的行为，并没有违反认购书的约定。违反约定的是原告并没有按照认购书约定与被告签订商品房买卖合同，同时原告到目前为止也没有以任何形式通知被告签订商品房买卖合同。所以按照认购书约定被告并不是有意拖欠付款，根据认购书约定在被告没有签订商品房买卖合同前，被告有权拒绝支付任何款项。故请求法院驳回原告所有诉讼请求，给被告公平、公正的审判结果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月30日，原告取得涉案房产的商品房预售许可证。2018年10月7日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了《惠州恒大龙郡花园（恒大悦龙台）商品房认购书》（编号为0000428），约定被告购买原告开发建设的位于惠州市大亚湾西区（恒大悦龙台）商品房，建筑面积为95.27平方米，合同总价款为1289289元。该认购书的主要内容有：1.乙方在签订本认购书时支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。2.采用分期付款方式付款：乙方须于2018年10月16日前支付首期房款54464元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年4月7日前付清257858元；于2019年10月7日前付清322322元；于2020年4月7前付清322322元；于2020年10月7日前付清322323元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。3.乙方必须在约定的付款方式和期限内到惠州恒大龙郡花园（恒大悦龙台）营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。4.如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。5.乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。6.甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。认购书还对相应事宜作出约定。认购书签订后，被告在签订当日向原告支付了定金10000元，于2018年10月11日支付了首期款54464元。经原告多次催收后，被告拒不支付到期购房款257858元，故原告诉至本院，提出如上诉请。另查，截止至庭审之日，原、被告双方并未签订《商品房买卖合同》。诉讼过程中，经本院释明，原告不予变更诉讼请求。本院认为，本院依法向被告韩闯送达开庭传票，其无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，本院依法可作缺席判决。原、被告签订的《惠州恒大龙郡花园（恒大悦龙台）商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房认购书合法有效。该商品房认购书是原、被告在签署商品房预售合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，且该商品房认购书所载明的内容并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该商品房认购书性质上属于商品房买卖的预约合同。作为预约合同的商品房认购书与作为本约的商品房买卖合同的本质区别在于商品房认购书存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，而商品房买卖合同不存在这一情况。在商品房认购书的效力期间，原、被告双方的义务包括：（1）实现交易义务；（2）双方当事人应遵循诚信原则，尽力完成协商和谈判义务。商品房认购书和商品房买卖合同均是独立的合同，有各自的权利和义务的约定。原、被告双方不能依据商品房认购书的约定主张对方按照商品房买卖合同的约定履行义务。本案中，虽然原、被告双方在商品房认购书中约定了被告的分期付款义务，但该商品房认购书并未就原告在商品房买卖中应履行的主要义务如商品房的交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事宜等作出明确约定，故在双方并未按照认购书的约定签订《商品房买卖合同》情况下，原告按照认购书的约定要求被告履行付款义务，是不公平、不合理的。原、被告双方在签订商品房认购书后，如因被告的行为导致双方未能按认购书的约定签订《商品房买卖合同》，原告可按认购书的约定要求被告承担违约责任，而不能根据商品房认购书的约定要求被告履行商品房买卖合同中的付款义务。本案审理过程中经本院释明，原告坚持主张被告履行付款义务，而不变更为主张被告按照认购书的约定承担违约责任。综上所述，原告主张被告按照商品房认购书的约定支付逾期未交购房款257858元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告惠州市凯联达投资有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5222.4元，由原告惠州市凯联达投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 王科丰审 判 员 钟丹燕审 判 员 林嘉伟二〇二〇年三月二十四日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾