福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初668号 原告：喜相逢集团有限公司(原名称福建喜相逢汽车服务股份有限公司)，住所地福州市晋安区鼓山镇浦墘路16号君临东城3幢一层07店面。统一社会信用代码：91350100665097265A。 法定代表人：黄伟，董事长。 委托诉讼代理人：郑益晶，男。 委托诉讼代理人：余玲玲，女。 被告：福州盛源投资有限公司，住所地福州市晋安区岳峰镇岳峰村台西62号岳峰农贸市场A区二层208。统一社会信用代码：913501005709532927。 法定代表人：黄能长，执行董事。 被告：福建力喆实业发展有限公司，住所地福州市晋安区鼓山镇后屿路23号福兴楼第二层208。统一社会信用代码：91350111574737714G。 法定代表人：徐洁，执行董事。 委托诉讼代理人：周密，福建三祥律师事务所律师。 被告：福建工程学院，住所地福州市闽侯县上街镇福州地区大学新校区学园路。统一社会信用代码：12350000746375087E。 法定代表人：童昕，校长。 委托诉讼代理人：王崇能，福建建达律师事务所律师。 原告喜相逢集团有限公司(以下简称喜相逢公司)与被告福州盛源投资有限公司(以下简称盛源公司)、福建力喆实业发展有限公司(以下简称力喆公司)、福建工程学院(以下简称工程学院)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告喜相逢公司的委托诉讼代理人郑益晶、余玲玲、被告力喆公司的委托诉讼代理人周密，被告工程学院的委托诉讼代理人王崇能到庭参加诉讼。被告盛源公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 喜相逢公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告盛源公司、力喆公司签订的《租赁合同》无效；2.确认盛源公司与工程学院签订的《合作协议》无效；3．判令盛源公司与力喆公司返还原告租赁押金147000元及利息22050元（按中国人民银行贷款年利率6％计算自2016年3月5日起至2018年9月4日止）;4．判令盛源公司、力喆公司向原告支付租赁合同撤销后的装修等残值损失共计195311.77元；5．判令盛源公司、力喆公司向原告支付因租赁合同无效撤销的经济损失赔偿金155820元（按三个月租金总额计算）;6．判令工程学院连带赔偿原告因上述《合作协议》、《租赁合同》的无效给原告造成的上述第3、4、5项的损失共计520181.77元；7．本案的诉讼费由三被告承担。事实和理由：盛源公司与工程学院于2012年签订《合作协议书》（以下简称协议），约定工程学院将其浦东校区临街围墙283.4米、进深10-20米、占地4394平的土地使用权以有偿方式提供给盛源公司使用，盛源公司按约定向工程学院支付教育发展资金。项目建成后，盛源公司将位于工程学院2号楼302单元的房屋租赁给原告办公使用，双方于2016年3月2日签订了租赁期限五年的《租赁合同》及补充协议等，之后盛源公司又授权委托力喆公司为涉案房屋的委托管理人，并以力喆公司的名义与原告签订《租赁合同》。《租赁合同》签订后，原告根据自身办公需要进行相关装修、安装等，并依约向盛源公司、力喆公司履行支付租赁押金、租金的义务，并向盛源公司、力喆公司指定的物业服务单位支付了水电费等。2018年，在福州市晋安区××号××镇××组××室××号××作出相应的告知书后，原告才得知本案租赁标的物属违法建设建筑。原告也于2018年9月12日、13日被迫搬离租赁合同约定的租赁地。 原告与盛源公司、力喆公司签订的《租赁合同》中盛源公司明确承诺租赁物合法有效，保证不存在任何妨碍租赁的事由。现租赁标的物被认定为违法建设并被拆除，合同无法继续履行，盛源公司已构成违约，原告有权撤销《租赁合同》并要求盛源公司承担违约行为给原告造成的损失（包括可预见损失），力喆公司对给原告造成的损失承担连带赔偿责任。 根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，盛源公司与工程学院签订的协议无效。工程学院在明知法律禁止利用划拨土地的国有土地使用权作为投资，依然违背法律规定与盛源公司签订合作协议,工程学院基于无效的协议而获得的不当得利即教育发展资金应如数返还给盛源公司，由于盛源公司怠于向工程学院提出返还不当得利的请求权，原告根据《合同法》第七十三条规定请求工程学院将不当得利直接支付给原告（以原告的损失金额为限）。请求判如所请。 盛源公司未作答辩。 力喆公司辩称，其系受盛源公司的委托在授权范围内与原告签订《租赁合同》，原告在签订合同时也知晓该事实，根据《合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，力喆公司与原告签订的《租赁合同》直接约束盛源公司与原告。因此，力喆公司并非本案的适格被告，原告无权向力喆公司主张权利。本案诉争的并非不当得利纠纷，如原告认为力喆公司存在不当得利，要求力喆公司返还不当得利，理应另行起诉。由于力喆公司与盛源公司存在其他业务关系，盛源公司与力喆公司的相关费用结算，与本案无关。请求驳回原告对力喆公司的诉讼请求。 工程学院辩称，讼争租赁合同系盛源公司、力喆公司与原告签订的，工程学院并非讼争租赁合同的当事人，其未向原告收取押金及租金，对于讼争租赁合同既不享有权利、也不承担义务，因此其并非本案适格的被告，原告针对工程学院提出的诉讼请求应予驳回。工程学院与盛源公司合作对浦东校区临街围墙及围墙内侧杂地进行开发利用，将土地使用权以有偿方式提供给盛源公司使用，合作期限至2018年9月14日届满，工程学院发现盛源公司在合作期中存在问题后，也积极配合有关部门处理，对此工程学院并无过错，其也是盛源公司违规违法经营的受害者。原告在签约时对租赁房屋现状是清楚的，其自愿与盛源公司、力喆公司签订租赁合同，无论合同效力如何，均应由合同当事人承担相应的责任及后果，与工程学院无干。 工程学院与盛源公司之间的合作协议纠纷与本案的房屋租赁合同纠纷性质不同，应另案处理。并且盛源公司至今还拖欠工程学院巨额的教育发展金等债务，并无任何到期债权，原告以合作协议无效为由进而主张代位权不能成立，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了喜相逢公司与盛源公司订立的《租赁合同》及补充协议和证明、盛源公司的授权委托书及喜相逢公司与力喆公司订立的《租赁合同》、网上银行电子回执及网银支付凭证、银行汇款凭证及增值税发票、水电费及物业管理费汇款凭证、房屋所有权证及《合作协议书》、榕晋执强拆字[2018]1第43号强制拆除决定书、榕晋鼓公字[2018]1463号公告、工程学院的《告知书》为证，工程学院围绕其答辩意见提交其与盛源公司签订的《合作协议书》及其补充协议、建设工程规划许可证、行政执法检查勘验笔录、责令限期拆除决定书、浦东校区沿街建筑拟拆除示意图、告知书、给盛源公司的催款通知书为证。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实： 2012年7月3日，工程学院与盛源公司订立合作协议书，约定，工程学院将其浦东校区临街围墙283.4米、进深10-20米，占地4394平方米的土地使用权以有偿方式提供给盛源公司使用，使用年限自2012年7月3日起至2017年12月31日止；工程学院同意盛源公司在用地范围内自筹资金建设两层钢结构建筑物，总建筑面积8788平方米左右；盛源公司负责临时建筑的审批手续、建设、经营手续、营业执照等办理及管理与经营，所产生的一切费用由盛源公司负责；建成后的临时建筑物由盛源公司负责经营管理，收益归盛源公司，盛源公司每月应向工程学院支付162138元的教育发展资金。2013年4月10日，工程学院与盛源公司订立合作补充协议书，补充协议书对原合作协议的部分内容做了调整，将合作期限延长至2018年9月14日、将占地面积调整为4752平方米、建筑面积调整为14465平方米(原两二层变更为三层)、每月的教育发展资金调整为248575元。 协议订立后，盛源公司在办理建设工程许可证的过程中，因工程学院提供的申报材料中注明了用于临时建筑物的字样，盛源公司的法定代表人黄能长担心使用该申报材料可能无法通过审批，遂雇请他人伪造了工程学院的公章，并在申请资料中的建设工程规划许可证申请表、事业单位法人证书、组织机构代码、授权委托书等材料上盖章，之后于2013年3月12日取得建设单位为“福建工程学院”、建设项目为“福建××区综合楼一、综合楼二、学生宿舍”、建设位置为“福州市鼓山镇XX号”、建设规模为“总建筑面积8410平方米”的建设工程规划许可证。之后盛源公司在该地块建成砖混结构房屋5座（四座为三层房屋、一座为四层房屋）及四处一层房屋，共占地5542平方米、建筑面积16562.54平方米，随后开始对外出租。 2016年3月2日，原告与盛源公司签订租赁合同及补充协议，合同约定盛源公司将上述建筑物中的2号楼302单元建筑面积900平方米的房屋出租给原告作为办公使用，合同期限自2016年3月5日起至2021年3月4日止，租金自2016年3月5日起算，前2年的租金为49000元，自第3年起租金按上年度租金增加6%；租金支付方式为每月5日前支付当月租金，以转账方式汇入徐洁中国建设银行福州城东支行账号为4340××××4904的账户；合同签订之日承租人须交纳三个月租金147000元作为押金，合同期满后承租人未出现违约情形出租人须将押金无息退还；若因出租人原因造成合同提前终止，出租人应赔偿承租人相当于三个月租金总额的经济损失。当日租赁双方又签订了补充协议约定2016年3月5日起至2016年4月4日为免租期（装修期）。合同订立后，原告依租赁合同的约定于2016年3月3日向徐洁账户转账支付了押金14.7万元，盛源公司亦出具了加盖公司印章的收款收据。随后，原告于2016年3月14日与福州八度装饰设计工程有限公司就案涉租赁物的装修事宜签订装饰工程施工承包合同，并分四期支付了装修款8万元、5万元、6.4万元、6000元，合计20万元。同时就案涉租赁物中的商务·网络语音系统安装工程、监控系统安装工程与福州国典电子有限公司订立了呼叫中心系统安装工程承包合同书、监控系统安装工程承包合同书各一份，委托该公司进行施工安装，并依合同约定分期支付了呼叫中心系统安装工程的工程款45740元（首付款13722元＋二期款29731元＋尾款2287元）；支付监控系统安装工程的工程款14793元（首期款4438元＋二期款9616元＋尾款739元）。同时购买了价值68900元的格力空调、支出安装费用13356元，合计82256元。并按月向徐洁账户支付租金至2016年7月4日止。 随后，盛源公司授权委托力喆公司为案涉租赁物的管理人，委托权限为:代为出租该房屋并签订租赁合同；代为收取租金、押金；代为处理房屋纠纷引发的诉讼、仲裁等事宜；授权书的有效期限自授权书出具之日起至2021年3月4日。力喆公司与原告据此就案涉租赁物重新签订了租赁合同，合同内容除收取租金的账户由徐洁账户变更为力喆公司账户外，其余内容与盛源公司与原告签订的租赁合同内容一致。自2016年7月5日起原告按月支付租金至力喆公司账户，并向盛源公司、力喆公司指定的物业服务单位支付了截至2018年7月的物业及水电费等。 2018年6月15日，福州市晋安区城市综合执法局在××镇××路××号××座房屋中，1＃楼、2＃楼两座三层房屋及四处一层的砖混结构房屋（占地面积1794.58平方米、建筑面积4410.26平方米）未取得建设工程规划许可证，3＃楼、4＃楼、5＃楼三座房屋（占地面积3747.42平方米，建筑面积12152.28平方米）未按审批的建设工程规划许可证建设，且未经审批擅自改变建筑物的使用性质，遂将上述建筑物认定为违法建设。当日，该局作出榕晋执责拆字［2018］1第43号责令限期拆除决定书，责令工程学院于2018年6月17日前自行拆除违法建设的建筑物。期至，工程学院未履行自行拆除义务，福州市晋安区城市综合执法局于2018年6月20日作出强制拆除决定书，责令工程学院在3日内自行拆除违法建设，并告知“逾期仍不拆除的，我局将依法组织强制拆除”。工程学院于8月20日通知各承租户做好退场准备工作，确保在2018年9月14日前撤出场地。原告在9月12日、13日将案涉租赁物内的物品搬离，并为此支出搬家费用13000元。 另查明：原告提起本案诉讼后，被告工程学院亦于2019年7月2日就其与盛源公司订立的合同提起诉讼，请求盛源公司支付尚欠的款项，该案目前尚未审结。 综上事实，本院认为，根据查明的事实，案涉租赁物是盛源公司在××区临街围墙及围墙内侧杂地上建造的，该建筑部分未办理建设工程规划许可证，部分办理了建设工程规划许可证但未按建设工程规划许可证的规定建造，且在法庭辩论终结前已被依法强制拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故原告请求确认其先后与盛源公司、力喆公司就上述违法建设的房屋订立的租赁合同无效，符合法律规定，本院予以支持。原告请求盛源公司退还租赁押金14.7万元，本院予以支持，原告请求按年利率6%计算支付该押金自2016年3月5日起的利息损失，依据不足，不能支持。 力喆公司并非案涉租赁物的出租人，其受盛源公司的委托管理案涉租赁物，其与原告签订租赁合同系履行管理职责的行为，后果应由委托人即盛源公司承受。且原告系依其与盛源公司订立的租赁合同向盛源公司指定的徐洁账户支付租赁押金，并非向力喆公司支付，故原告请求力喆公司共同承担偿还押金的责任，依据不足。 至于工程学院与盛源公司之间的合作协议纠纷与本案的房屋租赁合同纠纷属两个不同的法律关系，且工程学院已就其与盛源公司的合同纠纷另行提出诉讼，工程学院与盛源公司的合同纠纷不宜在本案中处理，原告请求确认工程学院与盛源公司签订的合作协议无效，本案不予审查。 原告承租案涉租赁物后，投入装修和运营，因盛源公司的违法建设行为导致租赁物被拆除，盛源公司应根据合同履行的具体情况赔偿原告损失。但原告就其主张的弱电项目改造费用而提供的合同为其搬迁之后的2018年9月13日订立，且合同首部载明“就甲方(即福建喜相逢集团)金山研发中心化学合成弱电工程项目事宜特订立本合同”，因此该合同项下的工程价款与案涉租赁物不具有关联性，本院不予认定。综上，与本案有关联的有装修费用260533元(20万元+45740元+14793元)、空调购置及安装费用82256元、搬迁费用13000元。 原告于2018年9月12日撤离案涉租赁物时，合同期限仅过半，故装修残值按50%认定，为130266.5元(260533元×50%)。原告主张空调残值11256.38元，属合理范畴，本院予以认定；原告请求赔偿搬迁费13000元，有合同及支付凭证为据，本院予以认定。综上原告的损失认定为154522.88元(130266.5元+11256.38元+13000元) 如前所述，本院已认定盛源公司应当赔偿原告因合同无效所导致的经济损失，原告再请求盛源公司按三个月租金总额计算赔偿其因合同无效而产生的经济损失155820元（51940元×3个月），属于重复主张，本院不予支持。力喆公司只是案涉租赁物的管理人，并非实际出租人，原告请求力喆公司与盛源公司共同承担赔偿损失、支付赔偿金的违约责任，于法无据，不能支持。 原告提供的证据不足以证明工程学院没有合法依据从盛源公司处取得了利益，故其以盛源公司怠于行使返还不当得利请求权为由请求工程学院连带赔偿原告因上述《合作协议》、《租赁合同》的无效给原告造成的押金及其他经济损失，缺乏依据，不能支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原福建喜相逢汽车服务股份有限公司与被告福州盛源投资有限公司、福建力喆实业发展有限公司签订的租赁合同无效； 二、被告福州盛源投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告喜相逢集团有限公司租赁押金14.7万元; 三、被告福州盛源投资有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告喜相逢集团有限公司经济损失154522.88元； 四、驳回原告喜相逢集团有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回原告喜相逢集团有限公司对被告福建工程学院、福建力喆实业发展有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9002元，由原告喜相逢集团有限公司负担3179元、由被告福州盛源投资有限公司负担5823元；公告费560元由被告福州盛源投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴仕红 人民陪审员  蔡智光 人民陪审员  张 辉 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  黄静晶 附主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。