广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初75号 原告王占伟，男，1974年12月15日出生，汉族，住河南省夏邑县。 原告张三丽，女，1974年3月10日出生，汉族，住河南省夏邑县。 二原告委托诉讼代理人胡振江，广西海鑫律师事务所律师。 被告北海鑫荣房地产开发有限公司，住所地广西北海市贵州路**国贸大厦****。 法定代表人曹千里，总经理。 被告北海市银海区乐源商业运营服务中心，住，住所地广西北海市银滩大道南现代产业城内宁海湾**房/div> 经营者曹倩娴。 二被告委托诉讼代理人苏振豪，广西熙棣律师事务所律师。 案由商品房预售合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年1月3日 开庭日期2020年3月20日 原告诉讼请求1、判决解除原、被告签订的257号和258号《宁海银城商业广场商铺认购协议书》；2、判决被告北海鑫荣房地产开发有限公司（下简称鑫荣公司）返还原告购房定金1万元、公共设施维修基金3747元以及购房首付款477789元，并向原告支付资金占用期间利息37895.41元（以491536元为基数，按年利率6%计算，从2018年9月19日起暂计至2019年12月31日止，以后另计）；3、判决被告北海市银海区乐源商业运营服务中心（下简称乐源运营中心）返还原告维修翻新费59480元及支付资金占用期间利息4585.66元（利息以59480元为基数，按年利率6%计算，从2018年9月19日起暂计至2019年12月31日止，以后另计）。事实和理由：2018年8月I6日，原告与二被告签订了合同编号为257、258两份《宁海银城商业广场商铺认购协议书》。合同约定：原告向被告鑫荣公司购买位于北海市银滩大道以南、南京路以西的宁海银城商业广场第一层第1038号、1039号商品房；以按揭付款方式向被告鑫荣公司支付购房款，首付50%，按揭50%，原告于签订协议之日起7日内付清首付款，在签订购买协议时支付购房定金，并于签订协议之日起7日向被告乐源运营中心支付维修翻新费等。协议签订当日，原告即向被告鑫荣公司支付了两套房的购房定金6万元、2018年9月19日支付了首付款、公共设施维修基金共计481536元，并向被告乐源运营中心支付维修翻新费59480元。2018年9月底，原告依约前往被告鑫荣公司处签订《商品房买卖合同》，但是被告鑫荣公司提供合同范本显示的涉案房屋公摊面积达到了45%以上，而并非如双方签订认购协议书之前（选房时）所宣称的30%。由于被告鑫荣公司宣传的公摊面积与实际公摊面积相差悬殊，双方当时没能签订《商品房买卖合同》。事后双方曾就此问题进行过多次沟通协商，但都没能达成一致意见，直到2019年8月，被告鑫荣公司才同意将原告购买的两套涉案商铺做退房处理。原告按要求将涉案商铺的认购协议书、收据以及刷卡小票等原件一并退还给了被告鑫荣公司，但被告鑫荣公司仅是于2019年8月20日、10月25日分两次退还了5万元购房定金给原告，其余款项至今未予退还。为维护合法权益，原告现诉至人民法院。 被告北海鑫荣房地产开发有限公司、北海市银海区乐源商业运营服务中心共同答辩意见同意解除原告与二被告之间签订的257号、258号《宁海银城商业广场商铺认购协议书》。根据协议约定，原告以公摊面积与宣传时的面积不符为由，拒绝与被告签订商品房买卖合同，其理由没有事实根据，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。据此，被告有权没收原告的定金。对于原告要求被告支付资金占用利息，由于原告已经构成违约，其无权要求被告支付利息。对于原告要求被告退还的其他相应费用，被告予以认可。 查明事实2018年8月16日，二原告（乙方，认购方）与被告鑫荣公司（甲方，出售方）、乐源运营中心（丙方、承租方）分别签订二份编号257、258的《宁海银城商业广场商铺认购协议书》，内容：乙方向甲方购买位于北海市银滩大道以南、南京路以西的宁海银城商业广场第一层第1038号、1039号商品房；建筑面积分别为24.88平方米、34.6平方米（本协议所涉及的面积最终以政府部门测绘为准）；总房价分别为431171元、599618元；付款方式为按揭付款，乙方应在本协议签订之日起7日内分别付清首付款237171元、300618元，剩余房款194000元、299000元由银行按揭贷款，乙方应在签订《商品房买卖合同》之日起10日内办理完毕银行按揭所需资料；乙方在签订本协议时分别向甲方支付不低于3万元作为定金，该定金在乙方签订《商品房买卖合同》并付清购房款时自动转为购房款；乙方在本协议签订之日起七日内向丙方分别支付出租商业的装修、设备和设施8年的维修翻新费24880元、34600元；乙方同意将所购商品房全权委托丙方统一招商，统一规划，统一经营，统一组织投入资金装修；乙方确认在签订本协议时已清楚理解将与甲方签订的《商品房买卖合同》及与丙方签订的《商铺租赁合同》的内容，乙方不得以未达成协议为由拒绝与甲方签订《商品房买卖合同》及与丙方签订的《商铺租赁合同》，乙方签订本协议后，应付清款项后并应在10个工作日内凭本协议、定金收据等与甲方换签《商品房买卖合同》和与丙方签订《商铺租赁合同》，乙方若违反本条约定，甲方或丙方有权解除本协议，所收乙方定金不予退还；任何一方不得擅自终止本协议，如违约则违约方承担相关法律责任。上述协议签订后，原告按约向被告鑫荣公司分别支付1038号、1039号商品房（商铺）定金3万元、3万元，购房首付款207171元、270618元，公共设施维修基金1567元、2180元，共计541536元；向被告乐源运营中心分别支付1038号、1039号商品房（商铺）维修翻新款24880元、34600元，共计59480元。2018年9月，原告前往被告鑫荣公司处换签《商品房买卖合同》时，看到合同范本显示的涉案房屋公摊面积达到了45%以上，认为公摊面积过多，不同意签订《商品房买卖合同》。之后原告提出解除认购协议，经与被告鑫荣公司多次协商，鑫荣公司于2019年8月、11月，共退还原告购房定金5万元，尚余1万元定金未退。庭审时，原告主张被告鑫荣公司在双方签订认购协议书之前（选房时）宣称涉案房屋公摊面积为30%，对此被告予以否认，原告亦未能提供证据佐证。庭审时，被告主张所退还原告的5万元是购房款而不是定金，原告不予认可，对此被告未能举证证明。 本院意见原、被告签订《宁海银城商业广场商铺认购协议书》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。协议签定后，原告按约定支付了相应款项，但之后原告以被告鑫荣公司在涉案房屋公摊面积上存在欺诈为由拒绝签订《商品房买卖合同》，但被告鑫荣公司不予认可，原告也未能提供证据予以证实，依法原告应承担举证不能的法律后果，原告应承担拒签合同的违约责任。本案中，各方当事人均主张解除认购协议书，对此本院不予反对。依照法律规定，协议解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。综上，原告要求解除认购协议书，符合法律规定。协议解除后，被告所收取原告的购房首付款、公共设施维修基金和维修翻新费等应返还给原告，因解除协议所造成的损失应由原告自行承担。此外，被告鑫荣公司主张因原告违约，依法应没收其定金，依法有据，除鑫荣公司已先行退还5万元定金外，余下的1万元定金应予以没收。判决如下：一、解除原告王占伟、张三丽与被告北海鑫荣房地产开发有限公司、北海市银海区乐源商业运营服务中心于2018年8月16日分别签订的编号257、258号《宁海银城商业广场商铺认购协议书》；二、被告北海鑫荣房地产开发有限公司应返还给原告王占伟、张三丽购房首付款477789元、公共设施维修基金3747元；三、被告北海市银海区乐源商业运营服务中心应返还给原告维修翻新费59480元；四、驳回原告王占伟、张三丽的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如不履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款。 诉讼费案件受理费9734元，减半收取计4867元，由原告王占伟、张三丽负担2967元，被告北海鑫荣房地产开发有限公司负担1600元、北海市银海区乐源商业运营服务中心负担300元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审判员 汪 丰 二〇二〇年三月二十五日 书记员 潘美雪 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。