山东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁执复459号 复议申请人（异议人、被执行人）：山东永衍置业有限公司，住所地：潍坊市潍城区向阳路西人民路北1号楼东数第三户，统一社会信用代码：91370702569048578P。 法定代表人：牛喜莹，总经理。 申请执行人：丁贯峻，男，1989年10月24日生，汉族，住潍坊市潍城区。 复议申请人山东永衍置业有限公司不服潍坊市中级人民法院（以下简称潍坊中院）(2019)鲁07执异13号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 潍坊中院在执行申请执行人丁贯峻与被执行人高振涛、牛喜莹、潍坊昱合畜禽有限公司、山东昱合食品集团有限公司、山东永衍置业有限公司（下称永衍置业公司）、潍坊昌贸置业有限公司民间借贷纠纷一案过程中，被执行人永衍置业公司对该院拍卖其名下位于潍坊市潍城区××街××路××白浪河以西的潍国用（2013）第Ｂ××8号项下部分国有土地使用权及1幢售楼处的执行行为不服，向该院提出异议。 异议人永衍置业公司称，请求撤销对潍国用（2013）第Ｂ××8号国有土地使用权及1幢售楼处的拍卖。事实与理由：一、鲁金鉴估字（2017）第Ｓ168号评估报告已过有效期，鲁金鉴估字（2017）第Ｓ168号-补充报告存在重大瑕疵。鲁金鉴估字（2017）第Ｓ168号评估报告有效期截止日为2018年11月30日，而法院委托的评估公司于2019年1月9日出具的估价报告没有重新评估，仍然以过了有效期的鲁金鉴估字（2017）第Ｓ168号评估报告为依据出具鲁金鉴估字（2017）第Ｓ168号-补充报告，拍卖行为以此估价为依据显然不合法。二、测绘评估不合法，测绘方式不正确，测绘报告存在重大瑕疵，以此为依据的评估报告和拍卖行为明显不合法，应予以撤销。1、委托土地测绘的主体不合法。根据国家国土资源部发布《土地勘测定界规程》中关于勘测定界一般工作程序接受委托的规定是：“具备勘测定界资格的单位，须持有用地单位或有批准该项目用地的政府国土资源行政主管部门的勘测定界委托书方可开展勘测定界工作”。所以委托测绘的主体只能是用地单位或有权批准该项目用地的政府国土资源行政主管部门，法院无权代替行政机关委托测绘单位进行测绘。2、测绘程序违法。测量土地、建筑物等权属界址线，应当按照县级以上人民政府确定的权属界线的界址点、界址线或者提供有关登记资料和附图进行，权属界址线发生变化的，有关当事人应当及时进行变更测绘。本案中测绘指定的界址点，没有按照县级以上人民政府确定的权属界线的界址点、界址线进行，而是重新命名编排界址点。同时测绘单位在没有合法依据和合法程序的情况下确定Ｊ2、Ｊ3两个新界址点，该两个新界址点位于宗地内部，新确定的界址线也与宗地相交，且与宗地轮廓不重合，这些明显违反国家测绘规范要求应该遵循的最基本原则。三、涉案土地评估价格远低于市场实际价值，严重侵害了异议人的实体权益。涉案土地位于市区繁华地带，地理位置优越，相同土地级别的地价已经达到七、八百万一亩，而评估公司评估的土地使用权价值约360万元一亩，评估价远低于市场价格。四、法院拍卖前，未经国土规划行政部门批准分割变更宗地，执行前提尚未解决，执行依据不足。涉案土地已经二次拍卖被中止，其一是因拟拍卖标的额超标的被中止，其二是因拍卖的涉案土地使用权四至不清、位置不详被中止。异议人重申宗地分割由于涉及原规划的变更调整，应综合考虑多种因素，均应由土地管理部门会同规划房产等政府有关职能部门综合会审批准后，相关部门再委托合法机构进行测量，绘制分割图，并符合整体规划。而本次执行，法院在缺乏相关行政部门对拍卖宗地分割确权有前置审批程序情况下，直接委托测绘机构自行测量和绘制宗地图，既违反了（2018）鲁07执异45号执行裁定，也违反了相关国家法律法规的直接规定。五、法院拍卖执行标的的数额计算错误，无合法依据。执行部门没有严格按照（2013）潍民初字第180号民事调解书确定的债务数额和还款方式执行，在部分债务还未到期时，不能提前偿还，法院在执行中计算数额时按照借款本息全部到期一次还完计算，明显与民事调解书的约定不符。六、法院在拍卖前未依法通知异议人，程序违法，严重侵害了异议人的合法权益。依照相关法律规定，法院应在拍卖五日前以书面或其他能够确认收悉的适当方式通知当事人。七、申请执行人恶意利用司法程序，强行分割拍卖，会严重减损项目价值，损害异议人利益和社会公众利益，导致项目烂尾，影响社会稳定大局。 潍坊中院查明，申请执行人丁贯峻与被执行人高振涛、牛喜莹、潍坊昱合畜禽有限公司、山东昱合食品集团有限公司、永衍置业公司、潍坊昌贸置业有限公司民间借贷纠纷一案，潍坊中院于2014年12月21日作出（2013）潍民初字第180号民事调解书，确认永衍置业公司代替高振涛向丁贯峻偿还借款本金3330万元及利息（至2014年12月30日，确认利息为236.7万元，2014年12月30日起至还清款项之日按同期银行贷款利率的四倍计算），其他被执行人对上述债务承担连带还款责任。调解书还对永衍置业公司分期付款及分期付款的数额进行了确认。调解书生效后，因被执行人未履行义务，丁贯峻向潍坊中院申请强制执行，在执行过程中，本案终结执行，后于2018年1月3日恢复执行，案号为（2018）鲁07执恢2号。 本案在执行过程中对查封异议人永衍置业公司上述财产委托评估机构进行评估。经潍坊中院技术室按规定程序摇号选定山东金庆房地产土地评估测绘有限公司为本案评估机构。该公司于2017年11月30日作出鲁金鉴估字（2017）第Ｓ168号房地产司法鉴定估价报告，载明：经现场勘查，委托评估的土地使用权面积为25352平方米，该土地之上现有5幢在建工程及1幢售楼处。5幢在建工程（包含土地价值）价值为323399066元，已规划但尚未建设的商务楼、6号商住楼及物业会所分摊土地使用权面积为10268.83平方米（住宅用地3230.58平方米，商业用地7038.25平方米），价值为44797547元，售楼处面积为418.2平方米，价值为656156元。潍坊中院于2018年1月4日作出（2018）鲁07执恢2号之一执行裁定书，裁定拍卖异议人永衍置业公司所有的潍国用（2013）第Ｂ××8号土地证项下的部分土地使用权及房产。潍坊中院于2018年4月18日在淘宝网拍平台发布拍卖公告，以31817592.1元作为第一次拍卖的保留价，公开拍卖潍国用（2013）第Ｂ××8号土地证项下尚未建设的商务楼、6号楼、物业会所及售楼处占用的10268.83平方米土地使用权及其上的售楼处。2018年5月19日，竞买人山东顺泽置业有限公司以66767592.1元竞得该拍卖财产。其后，永衍置业公司向潍坊中院提出异议称，在拍卖之前未进行测绘并绘制测绘图，拍卖标的物仅有面积而没有四至，所以本案拍卖的标的物不确定。请求撤销该拍卖。潍坊中院经审查认为，该次拍卖的10268.83平方米土地使用权面积是根据评估报告确定，但评估机构出具书面回复载明，上述评估机构的计算依据与土地分割测绘中的测量依据不同，如果将部分土地使用权分割出来另行办证，应根据《中华人民共和国测绘法》、《地籍测绘规范》、《土地勘测定界规程》等相关规定进行测绘，但该次拍卖中并未对拍卖标的物进行测绘，确认四至和位置。在此情况下，该次拍卖标的物并不明确，不具有分割办证的可行性，故潍坊中院于2018年6月28日作出（2018）鲁07执异45号执行裁定书，裁定撤销本案对潍国用（2013）第Ｂ××8号土地证项下尚未建设的商务楼、6号楼、物业会所及售楼处占用的10268.83平方米土地使用权及其上售楼处的拍卖。 申请执行人在（2018）鲁07执异45号执行裁定撤销上述拍卖财产后，再次申请拍卖涉案财产，但以被执行人在潍国用（2013）第Ｂ××8号土地上所建楼房已设定抵押并存有建设工程款优先受偿权为由，申请不拍卖已设定抵押的房产，仅请求拍卖潍国用（2013）第Ｂ××8号土地证项下尚未建设的商务楼、6号楼、物业会所及售楼处占用的土地使用权。为此，潍坊中院技术室于2018年8月29日向申请执行人及被执行人送达选择专业机构通知书，通知双方当事人于同月31日到潍坊中院选择测绘专业机构。届时，双方当事人均到场，通过摇号方式确定山东金庆房地产土地评估测绘有限公司为本案的测绘机构，测绘上述涉案土地的具体面积及四至，评估案号为（2018）潍法技评字第0018号。在现场勘验过程中，由于被执行人永衍置业公司不配合，现场勘验未能如期进行。期间，被执行人以法院在缺乏土地规划等相关行政部门对拍卖宗地分割确权的前置审批程序情况下，直接委托测绘机构自行测量和绘制宗地图，与已作出的（2018）鲁07执异45号执行裁定书相矛盾,且违反了相关法律法规的规定为由向潍坊中院提出异议，请求撤销（2018）潍法技评字第0018号案件。潍坊中院经审查，于2018年10月29日作出（2018）鲁07执异96号执行裁定，驳回被执行人的异议申请。其后，潍坊中院于2018年11月26日再次向申请执行人和被执行人送达现场勘验通知书，通知双方当事人于同月29日进行现场勘验。届时，测绘机构、双方当事人、潍坊中院执行一庭及技术室工作人员到场，因被执行人拒绝配合未进入现场，测绘机构在外围进行测绘后，于2018年12月7日向潍坊中院出具测绘报告，载明了需测绘的土地面积为10268.83平方米及相应四至图标。其后，潍坊中院依据该测绘报告委托山东金庆房地产土地评估测绘有限公司，在鲁金鉴估字（2017）第Ｓ168号评估报告基础上，对上述土地使用权及一幢售楼处进行补充评估。该公司于2019年1月9日向潍坊中院出具鲁金鉴估字（2017）第Ｓ168号-补充估价报告，载明：潍国用（2013）第Ｂ××8号土地证项下尚未建设的商务楼、6号楼、物业会所及售楼处占用的土地使用权及一幢售楼处估价为56493221元。 期间，被执行人不服（2018）鲁07执异96号执行裁定，向本院申请复议。复议审查期间，被执行人于2019年1月1日向本院提出撤回复议申请。本院于2019年1月4日作出（2018）鲁执复336号执行裁定，准许复议申请人永衍置业公司撤回复议申请。2019年2月19日，潍坊中院依据补充评估价格，在淘宝网拍平台发布拍卖公告，以39545254.7元作为第一次拍卖的保留价，对涉案土地恢复公开拍卖。 潍坊中院认为，本案争议的焦点问题一、鲁金鉴估字（2017）第S168号评估报告是否超过有效期限及补充报告是否存在重大瑕疵。本案第一次对涉案财产裁定拍卖鲁金鉴估字（2017）第S168号评估报告有效期截止日为2018年11月30日，潍坊中院于2018年1月4日作出（2018）鲁07执恢2号之一执行裁定拍卖涉案财产后，于2018年4月18日在淘宝网拍平台发布拍卖公告，公开拍卖涉案财产，该时间在评估报告有效期限内。潍坊中院在评估报告有效期内已进行“委托拍卖”，表明委托拍卖程序已启动，其后因异议人的多次提出异议及不配合现场勘测，导致拍卖未在报告有效期内完成。潍坊中院于2019年2月19日对涉案财产进行拍卖，仍是对已经启动拍卖程序的继续，而非是一次新的拍卖。且鲁金鉴估字（2017）第S168号补充报告评估价格明显高于第一次评估价格。故异议人称（2017）第S168号评估报告超过有效期限及补充报告存在重大瑕疵的主张不成立，潍坊中院不予支持。 焦点问题二、法院依职权强制分割涉案财产是否须经国土规划行政部门同意，是否有权对争议地块委托测绘，测绘评估是否存在重大瑕疵。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与”。因此该条例有关土地使用权转让，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的规定，是对土地使用者自主转让土地使用权的限制。上述法律、法规并未限制人民法院依法强制执行。因此，潍坊中院依申请执行人的申请强制分割涉案财产并无不当。本案委托测绘机构对案涉土地进行测绘，明确四至和面积，以使其具备分割办证的条件是本案得以执行的前提条件之一。在案涉土地被分割拍卖并成交后，买受人也应向相关财产管理部门申请办理产权登记手续，买受人在未经相关部门批准前，对该土地的利用也应符合原土地用途和相关部门的规定。因此本案因执行的需要，为明确拟拍卖标的物的位置、四至及面积，对案涉土地委托测绘机构进行测绘，直至进行拍卖，并不是以司法行为代替行政行为。当然，在被执行人永衍置业公司主动、积极地向相关部门申请分割确权的情况下，本案可待分割确权后再行拍卖，但本案自2015年立案执行至今，永衍置业公司并没有提出此类申请，在此种情况下，如不针对案涉土地采取积极的执行措施，将难以维护债权人的利益。异议人永衍置业公司以上述法律、法规为依据，提出本案在执行过程中未经相关行政部门对拍卖宗地先行分割确权，直接委托测绘机构进行测绘的执行行为不合法的主张不成立，且因异议人现场阻碍的原因，测绘机构未能进入现场测绘，因此产生的不利后果，应由异议人承担。对其该异议理由，潍坊中院不予支持。 焦点问题三、涉案土地评估价格是否远低于市场实际价值。评估机构对拍卖财产进行评估，只是辅助法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍由市场检验。被执行人如认为评估过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。本案第一次拍卖成交价格远远高于评估价格及拍卖保留价格，即可说明评估价格并不是最终成交价格。且异议人未提供与涉案土地估价时点相同的交易实例，故异议人称涉案财产评估价格远低于实际价格的异议理由不成立，潍坊中院不予支持。 焦点问题四、执行标的额是否应当按调解书确定的时间分段计算。分段计算债务利息的前提是被执行人按照生效法律文书确定的时间履行还款义务。异议人在履行（2013）潍民初字第180号民事调解书确认部分义务后，至今未再履行还款义务，构成违约，潍坊中院对剩余本息一并计算并无不当。异议人称应按调解书确定的分段时间计算本息的异议理由不成立，潍坊中院不予支持。 焦点问题五、对于异议人称在拍卖前未依法通知异议人，程序违法，严重侵害了异议人的合法权益的异议理由。即使本案未按规定进行通知，但从异议人提出异议请求看，其已经知晓了恢复拍卖的事实，且网络拍卖在公示期间内，并不影响异议人参与竞买，该未通知的瑕疵也没有影响到异议人的实体权利，故不能导致撤销拍卖。对于异议人称申请执行人恶意利用司法程序，强行分割拍卖，会严重减损项目价值，损害异议人利益和社会公众利益，导致项目烂尾，影响社会稳定大局的异议理由，申请执行人依据生效的法律文书申请强制执行，且在异议人长期不主动履行生效法律文书确定的义务时，申请执行人申请分割拍卖异议人名下财产，并无不当。综上，异议人的异议请求不成立，潍坊中院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，潍坊中院于2019年3月13日作出（2019）鲁07执异13号执行裁定，驳回异议人永衍置业公司的异议申请。 复议申请人永衍置业公司向本院申请复议，请求撤销潍坊中院（2019）鲁07执异13号执行裁定，并撤销对潍坊市潍城区××街××路××白浪河以西潍国用（2013）第Ｂ××8号部分土地使用权及1幢售楼处的拍卖。事实与理由：一、申请人在异议中提出的评估报告依据的测绘存在重大瑕疵，测绘是由不合法的委托主体委托测绘，测绘单位违反测绘法及测绘相关规范，测绘程序违法，测绘内容方式明显不正确，测绘报告存在重大错误，以此测绘报告为依据的评估报告和拍卖行为明显不合法应予撤销。对申请人该项异议请求，原审法院未做任何审查，申请人认为原审法院遗漏申请人的异议请求事项，严重违反法定程序，应予撤销原裁定。二、对于申请人提出的申请执行人恶意利用司法程序，强行分割拍卖，会严重减损项目价值，损害异议人利益和社会公众利益，导致项目烂尾，影响社会稳定大局。原审法院未予正面回应，申请人认为项目不应分割拍卖。三、对于宗地分割，申请人认为根据法律规定，须经国土规划等主管行政部门事先审查同意，法院不能代替政府职能部门，未经职能部门审查，径行分割宗地。四、对于执行标的额的计算，因为执行依据的（2013）潍民初字第180号民事调解书确定的申请执行人的债权，有一部分属于未到期债权，债务人在债务到期时是否适当履行债务的情形不明。对于未到期的债权，债务人享有期限利益，债权人申请强制履行会打破双方间的利益平衡，加重债务人的责任。原审法院作出的执行裁定，在全部债权额度范围内冻结查封被执行人的财产，不符合法律规定。五、申请人知道恢复拍卖的事实，并不能代替原审法院合法履行程序，原审法院在拍卖前未依法通知申请人，属于程序严重违法，严重侵害了申请人的合法权益。六、拍卖依据的鲁金鉴估字（2017）鲁第Ｓ168号评估报告已过有效期，以此为依据的补充评估报告和拍卖行为均无合法依据。七、评估公司出具的评估报告中标的评估价格远远低于市场实际价值，严重侵害了异议人的实体权益。八、申请人的项目涉及众多购房业主和众多债权人的切身利益，法院不应仅从申请执行人的个人利益出发，罔顾众多权益人的合法权益，强制拍卖引发重大社会矛盾影响社会安定团结。 本院查明，2019年2月19日，潍坊中院依据补充评估价格，在淘宝网拍平台发布拍卖公告，以39545254.7元作为第一次拍卖的保留价，对涉案土地恢复公开拍卖。此后，潍坊中院经与相关部门协商，为维护社会稳定，决定暂停拍卖。潍坊中院因有多起新收案件的被执行人同为永衍置业公司，执行标的本金约3亿元，潍坊中院于2019年8月7日委托评估机构对永衍置业公司开发的善水国际小区项目1至5号楼在建工程及土地使用权、地上附着物等进行整体评估，评估价值为513325280元。2019年10月24日，潍坊中院决定本案与（2019）鲁07执37号、（2019）鲁07执241号、（2019）鲁07执291号案件合并处置被执行人永衍置业公司的财产。2019年11月4日，潍坊院作出（2018）鲁07执恢2号、（2019）07执37号、241号、291号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人永衍置业公司在潍城区××街××路××小区项目，包括潍国用（2013）第Ｂ××8号国有土使用权及地上附着物、在建工程等，不包括人民法院已经拍卖和正在拍卖的房产,起拍价为349119146元，潍坊中院于2019年11月18日在淘宝网发布拍卖公告。2019年11月25日，潍坊中院收到永衍置业公司管理人《告知函》，告知潍坊市潍城区人民法院作出（2019）鲁0702破1号民事裁定书，裁定受理对永衍置业公司的重整申请，并指定山东骏博律师事务所担任管理人，要求潍坊中院根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条的规定，解除对永衍置业公司财产的执行措施。潍坊中院已据此撤回淘宝网的拍卖公告。2019年11月30日，潍坊中院作出（2018）鲁07执恢2号之二执行裁定，裁定终结该院（2013）潍民初字第180号民事调解书的本次执行程序。 本院查明的其他事实与潍坊中院查明的事实基本一致。 本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”第二十一条规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起。”因永衍置业公司现已进入破产重整程序，涉案财产已移交受理破产的法院进行处置，潍坊中院已撤回了对永衍置业公司涉案财产的拍卖程序，并裁定终结该院（2013）潍民初字第180号民事调解书的本次执行程序。故，复议申请人向本院申请撤销潍坊中院对涉案财产拍卖的请求，已无事实依据和现实基础。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条规定，拟裁定如下： 终结对本案的审查程序。 审 判 长 王召波 审 判 员 陈远生 审 判 员 赵海滨 二〇二〇年三月五日 法官助理 李英三 书 记 员 王 青