湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民初95号原告：湘潭公路机械制造有限公司，住所地湘潭市岳塘区东湖路12号。代表人：许利新，湖南湘潭公路桥梁建设有限责任公司与湘潭公路机械制造有限公司合并破产重整管理人正代表。委托诉讼代理人：刘恋，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。委托诉讼代理人：危更新，湖南湘牵律师事务所律师。被告：湘潭市房地产拍卖有限责任公司，住所地湘潭市雨湖区雨湖街道解放路102号。法定代表人：熊耀宽，系该公司董事长。被告：湘潭技师学院，住所地湘潭市雨湖区高岭路7号。法定代表人：易理中，系该院院长。委托诉讼代理人：韩维丰，男，1972年10月29日出生，汉族，该院副院长，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：吕文圣，湖南湘晋律师事务所律师。第三人：湘潭市雨湖区村民委员会。法定代表人：郭虎兵，系该村村委会主任。委托诉讼代理人：罗立伟，湖南百舸律师事务所律师。第三人：何新明，男，1969年2月18日出生，汉族，湘潭县人，农民，住湖南省湘潭县。第三人：何正伟，男，1973年12月23日出生，汉族，湘潭县人，农民，住湖南省湘潭县。第三人：戴小毛，女，1962年3月13日出生，汉族，湘潭县人，农民，住湖南省湘潭县。第三人：龙良才，男，1977年3月20日出生，汉族，湘乡人，农民，住湖南省湘乡市。第三人：李清沅，男，1975年3月9日出生，汉族，湘乡人，农民，住湖南省湘乡市。第三人：马红秀，女，1966年4月20日出生，汉族，湘潭县人，农民，住湖南省湘潭县。第三人：官建良，男，1955年11月4日出生，汉族，湘潭县人，农民，住湖南省湘潭县。第三人：周正炎，男，1970年3月13日出生，汉族，湘潭县人，农民，住湖南省湘潭县。第三人：梁再超，男，1963年2月8日出生，汉族，湘潭县人，农民，住湖南省湘潭县。第三人：张银秀，女，1962年8月23日出生，汉族，湘潭县人，农民，住湖南省湘潭县。以上十位第三人推选诉讼代表人：何新明。诉讼代表人何新明委托诉讼代理人：罗立伟，湖南百舸律师事务所律师。原告湘潭公路机械制造有限公司（以下简称“公机公司”）诉被告湘潭市房地产拍卖有限责任公司（以下简称“拍卖公司”）、湘潭技师学院拍卖合同纠纷一案，本院于2011年11月4日作出（2010）潭中民二初字第25号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年5月13日作出（2012）潭中立二监字第47号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，对本案进行审理。湘潭市雨湖区村民委员会（以下简称“棋盘村委会”）以及何新明、何正伟、戴小毛、龙良才、李清沅、马红秀、官建良、周正炎、梁再超、张银秀申请作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼，本院于2016年10月18日通知上述组织及个人参加诉讼，于2017年3月1日作出（2014）潭中民再初字第1号民事判决书。湘潭技师学院、棋盘村委会、何新明、何正伟、戴小毛、龙良才、李清沅、马红秀、官建良、周正炎、梁再超、张银秀不服该判决，向湖南省高级人民法院提出上诉，湖南省高级人民法院于2018年10月30日作出（2018）湘民再52号民事裁定，撤销本院（2014）潭中民再初字第1号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年7月17日、2020年3月31日公开开庭审理了本案。原告公机公司的委托诉讼代理人刘恋、危更新，被告拍卖公司的法定代表人熊耀宽，被告湘潭技师学院的委托诉讼代理人韩维丰、吕文圣，第三人棋盘村委会的委托诉讼代理人罗立伟，第三人何正伟、戴小毛、龙良才、李清沅、马红秀、官建良、周正炎、梁再超、张银秀共同推选的诉讼代表人何新明（亦是本案第三人），以及何新明委托的诉讼代理人罗立伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。公机公司起诉称：一、请求判令两被告履行2009年11月24日的《拍卖成交确认书》，立即向原告移交湘潭的土地和房产（位于湘潭市雨湖区，其中土地面积约41774.5㎡、房产建筑面积约25141.33㎡）。2019年9月29日公机公司提交声明放弃存在权利瑕疵的1283.81㎡土地；二、由两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年11月3日，原告在湘潭日报上看到拍卖公司、湘潭县国土资源局、湘潭市财政资产管理处联合发出的《拍卖公告》，公示内容为:湘潭市位于的土地及房产（土地面积约41774.5㎡、房产面积约25141.33㎡）将于2009年11月24日上午向社会公开拍卖，起拍价格为1477.71万元。原告经了解拍卖程序，并到现场查看拍卖标的，同时结合公司发展急需生产经营场地，决定参与竞拍。2009年11月22日，原告到拍卖公司认真阅读并签字确认了拍卖人第2××3期拍卖会资料中的《竞买须知》和《拍卖规则》，并于11月23日根据竞买要求交纳了各类保证金共计330万元。在2009年11月24日，原告参与了公开拍卖，以1477.71万元竞得拍卖标的，并签署了《拍卖成交确认书》。在此后两天，原告准备了成交款，做好了全面接收资产的准备，并对取得拍卖标的物后的后期建设进行了详细规划，但此时，棋盘村村民以其与湘潭技师学院存在拍卖标的界限不清为由堵门闹事，并阻挠拍卖标的物移交。原告于2009年11月27日向两被告去函，要求两被告妥善处理拍卖标的物存在的瑕疵纠纷，并顺利移交拍卖标的物，但两被告一直未履行相应移交义务。两被告不履行移交拍卖标的物的行为，造成原告此后一直没有充足的生产场地，严重影响了生产效益，后被迫于2010年以高价到宁乡经开区重新购置土地。两被告的违约行为，给原告造成了重大经济损失，为维护原告的合法权益，特根据《拍卖法》、《民事诉讼法》等规定提起诉讼，请求依法支持全部诉讼请求。被告拍卖公司答辩称：一、答辩人的拍卖程序合法，已尽到拍卖人的义务，拍卖标的不能移交的责任不应由答辩人承担。1、答辩人依法与湘潭技师学院签订了委托拍卖合同，审查核实了委托人身份证明、拍卖标的权利证明、主管机关的审批等，符合委托拍卖条件。因为涉及包含土地的国有资产拍卖，按照湘潭市政府的规定，由湘潭县国土局、湘潭市产权交易中心或湘潭市财政资产管理处和答辩人联合进行拍卖。答辩人无法确定拍卖标的权利归属是否存在隐患，答辩人如实向所有意向竞买人做出了免责申明；2、接受委托后，答辩人会同湘潭县国土局、湘潭市产权交易中心或湘潭市财政资产管理处多次发布拍卖公告。在2009年11月24日的拍卖会上，拍卖师宣布了《拍卖规则》和《注意事项》。实际上公机公司于2009年11月22日就收到并签字确认本次拍卖会的《竞买须知》和《拍卖规则》，了解了拍卖标的状况和答辩人的免责申明。公机公司以1477.71万元竞得标的，签署了《成交确认书》，确认本次拍卖活动合法有效。二、答辩人作为拍卖人已尽到对拍卖标的瑕疵说明义务，声明不能保证拍卖标的后续状态。在《竞买须知》第四条明确约定由委托人移交标的，详尽说明了拍卖标的状况，明确“2009年7月底以前由委托人负责将标的移交给买受人，该标的以房产局实际测绘面积为准。”在第八条中进一步申明“所有标的均依现状进行拍卖，本公司对标的的瑕疵不承担责任。”根据拍卖法第六十一条规定，拍卖人在拍卖前申明不能保证拍卖标的真伪和品质的，不承担瑕疵担保责任。三、答辩人完成拍卖后，该标的移交受到阻挠，买受人不愿按协议支付后续成交款。标的交付受阻和买受人未按期付款并不代表拍卖标的存在权利瑕疵和答辩人应承担责任。被告湘潭技师学院答辩称：一、公机公司向法院起诉故意不诉本案必要共同诉讼当事人湘潭县自然资源局(原湘潭县国土资源局)，隐瞒了2009年11月24日拍卖会被认定为流拍的事实。土地拍卖没有依法履行行政程序，导致原审作出错误的事实认定。1、因本案拍卖的土地为国有划拨土地，依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，该土地的出让人（实际权利人）应为代表国家行使管理权的湘潭县人民政府国土资源行政主管部门，即湘潭县自然资源局，答辩人仅为土地使用权人，只对该土地上的房屋有委托拍卖公司拍卖的权力；2、依据中华人民共和国国土资源部第39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的相关规定，招标拍卖挂牌出让土地方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府国土行政主管部门组织实施，拍卖成交后也应由湘潭县自然资源局与竞得人签订成交确认书。二、拍卖公司2009年11月24日组织的2××3期拍卖会对答辩人二校区的拍卖行为无效，签订的成交确认书亦属无效，所涉标的物的土地未依法签订合法有效的《国有建设用地使用权出让合同》，应依法驳回公机公司对答辩人的全部诉讼请求。1、案涉《拍卖公告》是2009年11月2日由湘潭县国土资源局、湘潭市财政资产管理处、拍卖公司三家共同发布，公告中已明确告知有意报名的竞买人需向湘潭县土地储备中心交付260万元土地保证金，向拍卖公司交付40万元房产保证金，但公机公司却于2009年11月6日与拍卖公司私自违法签订一份《协议》，约定拍卖公司在公告的合法收费之外私自收取公机公司信誉金30万元，违反《拍卖法》第37条和第65条及《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权》（国土资源部第39号令）第25条第（二）款之规定，存在恶意串通行为，2009年11月24日的拍卖行为无效；2、拍卖标的土地权属界址不清。湘潭技师学院持有的国土使用证面积为40490.69㎡，经上级主管部门批准同意拍卖，并委托湘潭县国土测绘队测量并制作宗地图，面积为41774.5㎡，两者存在1283.81㎡差异，第三人棋盘村委会和十名村民提出异议。《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”第七条规定：“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）项规定：权属有争议的房地产不得转让。结合本案，拍卖行为依法应认定无效；3、拍卖程序严重违法。《拍卖公告》是三家共同发布，其中湘潭市财政资产管理处作为国有资产处置审批部门，其已同意批准，可以不参加拍卖会，但湘潭县自然资源局依据《中华人民共和国土地管理办法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权》、《湖南省土地市场交易规则》的相关规定，本案所涉的土地部分拍卖必须由湘潭县自然资源局组织参加，成交确认书也应由其与竞买人签订和经过行政确认和公示程序，最后与竞买人签订《国有建设用地使用权出让合同》，才是完整、合法有效的国有土地处置拍卖程序，本案拍卖成交确认书亦属无效。三、公机公司与拍卖公司恶意串通，违规操作，擅自举行拍卖会，有意不通知国土部门履行行政确认程序，双方违法私自签订无效的《拍卖成交确认书》，未签订合法有效的《国有建设用地使用权出让合同》。明知不享有不安抗辩权，而以行使不安抗辩权为幌子，要求答辩人履行不属于其应履行的土地交付义务，实则是公机公司无履行能力。1、《拍卖规则》和《竞买须知》均明确告知本次拍卖会依据《拍卖法》、国土资源部39号令两个规范及拍卖国际惯例制定本次拍卖规则和“…拍卖标的物依照现状拍卖，竞买人参加拍卖视同对上述标的所涉及的有关国土、房产、规划、税收等情况及标的存在的瑕疵已知或认知，标的所有土地按国土资源部的法规政策办理。”但在实际拍卖过程中拍卖公司和公机公司有意违反国土资源部的相关规定，绕开土地行政主管部门湘潭县自然资源局，拍卖会后至今未依法向湘潭县自然资源局申请或要求签订土地出让合同，履行支付土地出让金(成交款)的义务，反而起诉要求答辩人履行交付土地义务，于法无据；2、公机公司不享有合同履行中的不安抗辩权。而且本案拍卖公司所收和转给答辩人的函，发函人是湖南湘潭公路桥梁建设有限公司(以下简称“路桥公司”)，并不是公机公司，属不同的法律主体，该函对答辩人没有任何法律效力；3、公机公司与拍卖公司在2009年11月6日私自签订一份《协议》，导致2009年11月24日拍卖会只有其一家竞买人参加。公机公司事实上无继续履约能力，签订拍卖成交确认书后，并没有按约定支付成交款，原审中其提供的所谓账上有1700余万元的银行账单，户名为路桥公司，公机公司无法证明该笔资金当时是为履行拍卖成交确认书准备的。2011年11月4日本案第一次判决生效后，公机公司未主动支付剩余拍卖款项1147.71万元。另外，公机公司在2017年2月24日被上海市浦东新区人民法院列为失信被执行人，其未履行的债务为11393851.13元，目前已濒临破产的境地，足以证实其无履约能力。第三人共同答辩称：公机公司的诉求不成立应当驳回，公机公司通过拍卖取得的标的物权属有争议，拍卖违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，拍卖应当认定为无效。第三人棋盘村、何新民等十人诉称，湘潭与棋盘村界址没有区分清楚，拍卖公司于2009年11月24日拍卖的湘潭土地和房产包含了第三人棋盘村的部分集体土地，请求确认拍卖行为无效。第三人何新民等十人另称，湘潭技师学院委托拍卖其二校区造成其门面租金损失439935元，请求由公机公司、拍卖公司、湘潭技师学院共同赔偿。公机公司答辩称：拍卖合同有效，第三人损失与答辩人无关。拍卖公司答辩称：拍卖真实有效，不接受第三人赔偿损失请求。湘潭技师学院答辩称：第三人的损失与本案无关。原告公机公司提交如下证据：1、证据一组：（1）2009年11月3日湘潭日报；（2）电子转账凭证及收款收据、湖南省行政事业单位往来结算单五份；（3）拍卖成交确认书。拟证明公机公司依法通过拍卖程序取得案涉标的物的所有权。2、证据一组：（1）湘潭技师学院2008年4月给市国资委、县国土局、拍卖公司发的文件；（2）湘潭市高级技工学校文件《关于请求下调我校二校区起拍价的报告》；（3）国有土地使用权招标（拍卖、挂牌）交易呈报表及宗地图。拟证明国有土地出让的各级相关部门对于案涉土地出让是知情且履行了审批手续，历次公告明确案涉土地面积为41774.5㎡。3、银行对账单。拟证明公机公司在拍卖成交后，账上时刻有充足的资金，具备继续履行合同的能力。4、证据一组：（1）路桥公司向拍卖公司《函》；（2）湘潭技师学校、公机公司、拍卖公司调解笔录；（3）一审庭审笔录；（4）湘潭技师学院代理词；（5）拍卖公司向湘潭技师学院《函》；（6）2010年5月11日湘潭市公安局《关于配合体育公园项目建设尽快划拨原市二技校校区作为我局警官培训中心新址的请示》；（7）2010年8月12日湘潭技师学院《关于我院二校区长期被渣土垃圾堵塞校门问题的情况说明》；（8）潭国用［1995］字第ＡＧ070317号国有土地使用权证。拟证明2009年11月24日拍卖成交，26日村民闹事，之后政府发文说地块给公安局，二技校表示不是他们不同意，而是政府原因，基于上述情况，公机公司完全有充足的理由相信缴纳了成交款后湘潭技师学院极有可能不会按照成交确认书的要求履行交付义务，公机公司未支付剩余款项系履行不安抗辩权。5、证据一组：（1）路桥公司、公机公司、湘潭万马贸易有限公司、湘潭云帆劳务有限公司合并重整一案有财产担保的债权表；（2）重整计划。拟证明公机公司已进入重整程序，现在账上有充足资金，完全具备继续履行能力。同时重整涉及204名员工的安置，32××位债权人的利益，若不妥善处理，可能会影响重整，引起员工和债权人的不稳定。拍卖公司对公机公司提交的证据无异议。湘潭技师学院对公机公司提交的证据质证认为：一、对证据1的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，三份证据只能证明2009年11月3日通过媒体发布了拍卖公告，公机公司按拍卖公告要求交了260万元房屋和土地竞拍保证金，但也私自向拍卖公司缴纳了30万元的信誉金，拍卖成交确认书只是公机公司与拍卖公司私自签订，达不到证明目的；二、对证据2的真实性和关联性无异议，对证明目的有异议，只能证明湘潭技师学院依法履行了拍卖物的前期审批手续，不能证明2009年11月24日拍卖公司所举行的拍卖行为合法有效；三、对证据3的真实性无异议，关联性和证明目的有异议，该对账单是路桥公司的，不是公机公司的，两公司是相互独立的公司，不能证明公机公司有充足资金、具备履行合同的能力；四、对证据4的真实性无异议，关联性和证明目的有异议，发函人不是公机公司而是路桥公司，因此该函对湘潭技师学院没有任何法律效力，该组证据中的(3)、(4)、(6)、(7)反而证明了拍卖标的物存在权属争议，有第三人提出异议，且当时该宗土地国土部门以及政府并没有认可本次拍卖行为，对土地另有规划，不能证明成交确认书有效和有权提出不安抗辩权；五、对第五组证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，路桥公司的破产重组从法律上无权对不同法律主体的公机公司归入重整计划，与公机公司作为独立的法人参与的拍卖行为无关。第三人对公机公司的证据共同质证认为：同意湘潭技师学院的质证意见，另补充意见是，公机公司的第四组证据中的一审庭审笔录、湘潭技师学院代理词从形式上不符合民事诉讼法的证据要素。拍卖公司提交如下证据：6、证据一组：（1）《关于请求处置原湘潭市第二技工学校资产的报告》；（2）湘潭市高级技工学校对湘潭市国资委、湘潭市国土局、拍卖公司的《函》；（3）湘潭市国有资产拍卖通知；（4）通知；（5）流拍通知书；（6）《关于请求下调我校二校区起拍价的报告》；（7）湘潭市行政事业单位国有资产拍卖通知书；（8）国有土地使用权招标（拍卖挂牌）交易呈报表；（9）关于同意湘潭市高级技工学校与湘潭市第二技工学校合并的批复；（10）关于湘潭技师学院有关筹建工作的会议纪要；（11）向湘潭县人民政府递交的《报告》。拟证明本案所涉拍卖标的物上市交易、招拍挂程序、起拍底价的确定，以及湘潭技师学院承继湘潭市高级技工学校所有的权利义务关系等各方面的内容，均经过了湘潭市政府等部门审批同意，启动拍卖程序是合法的。7、证据一组：（1）湘潭市国有资产委托拍卖合同；（2）湘潭市高级技工学校组织机构代码证、事业单位法人证明、国有土地使用证、山林权证；（3）湘潭市总资产评估报告土地估价报告及备案表；（4）宗地图。拟证明拍卖公司按照法律规定与湘潭技师学院签订了委托拍卖合同，并审查核实了拍卖委托人的身份证明、拍卖标的权利证明。按照法律法规，该次拍卖标的是需进行价格评估，该程序合法。8、证据一组：（1）拍卖公告；（2）拍卖资料。拟证明拍卖公司按照法律规定在报纸和其他媒体上发布了拍卖公告，程序合法；9、证据一组：（1）公机公司营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件、授权委托书；（2）拍卖公司竞买申请表、公机公司申请竞买、预付保证金70万元建设银行电子凭证；（3）第2××3期拍卖会竞买须知、拍卖规则、标的清单；（4）拍卖笔录、成交确认书。拟证明整个拍卖活动程序合法，拍卖结果合法有效，拍卖公司对免责声明所涉及事项不承担瑕疵担保责任。10、信函。拟证明拍卖公司尽力协助公机公司解决标的物取得过程中的问题。公机公司对拍卖公司提交的证据质证认为均没有异议，能够证明2009年11月24日拍卖行为程序合法有效，同时公机公司已按要求缴纳330万保证金。湘潭技师学院对拍卖公司提交的证据质证认为：拍卖公司提交的全部证据只能证明湘潭技师学院所处置的国有资产前期办理了合法的审批手续，在2009年11月24日之前均未拍卖成功，但并不能证明2009月11月24日举行的拍卖会程序合法有效，该次拍卖会没有国土部门参与，也没有国土部门指定或委托授权拍卖公司对国有划拨土地进行拍卖处置。拍卖公司没有提供其组织拍卖会的拍卖师是否具有国土资源部确定的土地招标挂牌人的条件和获得的相应资格。所有证据不能证明该次拍卖及成交确认书，履行了国土资源部39号令以及两个规范和湖南省土地交易市场规则法律法规明确规定的行政确认、公示和签订国有建设用地使用权出让合同等后续的程序，拍卖行为应属无效。第三人对拍卖公司提交的证据共同质证认为，同意湘潭技师学院的质证意见。湘潭技师学院提供如下证据：11、证据一组：（1）2008年5月7日《湘潭市国有资产委托拍卖合同》；（2）《国有土地使用证》、《房屋产权证》2××份（16075.8㎡）；（3）2009年11月2日《拍卖公告》；（4）湘潭技师学院2009年11月3日提供给拍卖公司的《湘潭上市条件》；（5）《拍卖规则》、《竞买须知》、《2××3期拍卖会标的清单》。拟证明：1、本案拍卖的房屋和土地依据《拍卖法》、《国土资源部39号令》等规定，应由湘潭县自然资源局、湘潭市财政资源管理处、拍卖公司联合拍卖，湘潭技师学院只对房屋部分有委托权，湘潭县自然资源局为国有划拨土地部分的合法出让人，与本案有法律上的利害关系；2、按《拍卖公告》要求，竞买人在参加拍卖前应向国土资源局交纳260万元土地保证金，向拍卖公司交纳40万元房屋保证金，合计履约保证金为300万元；3、湘潭技师学院已明确告知标的物拍卖的条件，标的物按现状拍卖，买受人在拍卖成交后还应承担标的物内绿化、电力变压器、水塔等设施补偿费20万元和11户职工住房搬迁费50万元；4、已告知标的物所含的土地部分应按国土资源部门的法律、法规、政策的规定办理的事实。12、证据一组：（1）拍卖公司与公机公司2009年11月6日签订的《协议》；（2）拍卖公司2009年11月6日向公机公司出具的土地拍卖信誉金30万元的《收据》、2009年11月10日公机公司向拍卖公司转账支付土地拍卖信誉金30万元的银行凭据；（3）2009年11月24日《拍卖笔录》；（4）2009年11月24日拍卖公司与公机公司签订的《拍卖成交确认书》（副本）；（5）湘潭技师学院给湘潭县国土资源局的《关于请求核实原湘潭市第二技工学校房产及土地拍卖情况的函》一份；（6）湘潭县国土资源局的《复函一份》；（7）湘潭县土地资源交易中心2009年土地使用权（招标、拍卖、挂牌）出让台账。拟证明：1、拍卖公司与公机公司在举行拍卖会前违反《拍卖法》和国土资源局38号令的相关规定签订《协议》，拍卖公司在拍卖公告要求之外私自收取公机公司土地拍卖信誉金30万元，存在恶意串通行为，2009年11月24日的拍卖行为无效；2、《拍卖成交确认书》系拍卖公司和公机公司擅自签订，不符合国土资源部39号令和《湖南省土地市场交易规则》的规定，且湘潭县国土资源交易中心认定为流拍，拍卖行为亦未经国土行政部门确认、完成公示并签订《国有土地使用权出让合同》等程序，该拍卖行为应认定无效；3、湘潭县自然资源局与本案有法律上的利害关系，2009年11月24日的拍卖会没有参加，整个拍卖程序违法，拍卖行为无效。13、证据一组：（1）公机公司《内资企业登记基本情况表》；（2）路桥公司《内资企业登记基本情况表》；（3）2009年11月27日路桥公司发给拍卖公司的《函》；（4）2009年12月1日拍卖公司发给技师学院的《函》；（5）2017年2月24日公机公司被上海市浦东法院列为失信被执行人的公开查询记录；（6）2017年1月16日湘潭市中级人民法院（2017）湘03破1-1号、1-2号《民事裁定书》。拟证明：1、公机公司与路桥公司法律上实属两个独立的法律主体；2、拍卖公司提供的函不是公机公司所发，而是路桥公司所发，拍卖公司未予审查，主体严重不符，函对拍卖公司和湘潭技师学院均无法律效力，本案拍卖行为无效，也未与国土管理部门签订拍卖成交确认书和国有建设用地使用权出让合同，公机公司不享有不安抗辩权；3、公机公司无论是2009年11月24日参与拍卖之时还是现在，客观上均无实际履约能力，路桥公司与公机公司无任何关系且已进入破产清算中，无帮助公机公司履约的能力。公机公司对湘潭技师学院提交的证据质证认为：对证据11的真实性无异议，对证明目的有异议，本次拍卖并非拍卖公司一家参与主持，湘潭县国土资源局和湘潭市财政资产管理处均与拍卖公司一起发布了拍卖公告并履行了拍卖标的物上市交易的审批程序。二技校校内11户居民的搬迁工作应当由湘潭技师学院和公机公司共同负责，搬迁费用50万是在搬迁完成后由公机公司承担。棋盘村及村民对拍卖标的提出权利主张不属于拍卖标的的一般瑕疵问题，是拍卖公司对于拍卖标的物交付存在重大问题并不知情，后续在收到路桥公司去函后，也向湘潭技师学院发函要求其消除拍卖标的物交付风险。湘潭县国土局仅仅是拍卖标的进入交易环节的审批方，并非是该拍卖标的物的实际使用者，湘潭技师学院作为实际使用者已根据委托方的身份签订拍卖委托合同；对证据12中(1)至(6)三性无异议，对证据(7)的三性有异议；对证据12的证明目的有异议。拍卖成交确认书并不是拍卖公司与公机公司私自签订，湘潭市国资委、湘潭市财政资产管理处以及湘潭市产权交易中心均有授权，拍卖公司提交的第一组证据（3）和（7）可以证实。证据(7)是2018年本案再审二审期间湘潭技师学院提交的，并非是2009年11月24日拍卖程序完成后提交，在该份证据提交至法院前本案各方均不知道本次拍卖行为是留拍，且并无任何留拍的公告，在本案此前的多个诉讼程序中湘潭技师学院均同意交地但要求提高价格。拍卖公告中明确了保证金的缴纳数额及去向，并非湘潭技师学院所述去向不明。公机公司共缴纳了330万元保证金，其中260万元交至湘潭县土地储备中心，70万元房产拍卖保证金和土地竞买信誉保证金交至拍卖公司。拍卖标的物中的绿化、电力变压器、水塔等设施补偿费用20万元，应当在拍卖标的交付时再支付，50万元搬迁费用需待11户住户搬迁才能支付。对证据13的三性无异议，但对证明目的有异议。湘潭中院已于2018年7月12日裁定路桥公司与公机公司合并破产重整，公机公司已提交合并破产重整后的债权表及重整计划，证实两公司正处于重整计划执行阶段，因公机公司系路桥公司全资子公司，且本案各方在原来审判程序中均认可公机公司代路桥公司购买拍卖标的物，因此公机公司具备履行拍卖合同的能力。拍卖公司对湘潭技师学院提交的证据质证认为：对证据11的真实性无异议，对证明目的有异议。该组证据证明了委托人对标的物的处置权限，拍卖行为有效；对证据12的真实性无异议，对证明目的有异议。信誉保证金是防止拍卖标的流拍，委托方湘潭技师学院和拍卖人并没有为公机公司单独设置有利的竞拍条件，国土局的流拍证明证实国土部门认可拍卖行为有效；对证据13的真实性无异议，对证明目的有异议。国土出让合同是要买受方交付尾款后凭成交确认书到国土部门签署。第三人对湘潭技师学院提交的证据质证认为：对证据11的真实性无异议，合法性、关联性和证明目的有异议，湘潭技师学院提交的国有土地使用证登记的土地使用面积为40490.69㎡，而拍卖面积是41774.5㎡，超出部分没有权属登记，拍卖公司在拍卖之前是明知拍卖标的物存在严重的权利瑕疵，有权属争议，不符合拍卖法和城市房地产管理法的规定。拍卖须知没有将棋盘村十户村民购买门面的事实列举出来，也就是拍卖将棋盘村十户村民的门面纳入范畴；对证据12、证据13的三性和证明目的均无异议。第三人提交如下证据：14、湘潭县人民政府0008390，0008396山林权证。拟证明姜畲镇棋盘村集体山林权属四至与二技校围墙相邻；15、潭国用（1995）字第ＡＧ070317号国有土地使用权证、土地登记申请书、土地登记审批表。拟证明湘潭二技校国有土地登记面积为40490.69㎡；16、湘潭市二技校拍卖报告、拍卖公告、第2××3期拍卖会标的清单。拟证明此次拍卖土地面积为41774.5㎡；17、湘潭县国土局测绘队制作的宗地图面积41774.5㎡、棋盘村委会向国土局提交的书函要求就该宗地图作出说明。拟证明41774.5㎡宗地图不合法；18、2009年10月15日棋盘村委会向姜畲镇政府要求解决二技校与棋盘村土地界址的报告。拟证明在拍卖前二技校与棋盘村已存在土地界址争议；19、何正伟、戴小毛、龙良才、李清沅、马红秀、张银秀、官建良、周正炎、梁再超、何新明身份证复印件以及购买湘潭二技校商业门面产权证复印件。拟证明上述自然人购买了湘潭二技校商业门面，国有土地使用权尚未分割登记；20、锦程司法鉴定中心2016经鉴字第304号鉴定报告。拟证明2010年3月至2016年7月租金损失为439935元。公机公司对第三人提交的证据质证认为：对于证据14至17的三性无异议，对证明目的有异议。该四份证据恰恰能证明在原国有土地使用权证40490.69㎡的范围内界址没有任何争议，关于拍卖资料中土地面积为41774.5㎡的原因，公机公司提交的证据5已明确，湘潭县国土局对权证下的土地进行了合并调整，且棋盘村的代理人也称最新土地测量数据仍有误差，公机公司也到市国土局及县国土局了解情况，国土局答复是由于测量技术的改进，原有的测量数据与现有测量数据存在一点误差系合理；对证据18的真实性和证明目的有异议，这是村委会单方出具并没有相应证据证实该报告已送至姜畲镇人民政府，所以对于该报告形成的时间有异议。土地的真实面积已由国土局测绘认定为41774.5㎡；对证据19的证明目的有异议，该10户业主仅购买了二技校2011年开发建设的临街房屋一楼10余个门面，而门面项下土地属于划拨用地，未经国有资产监管部门审批，土地不能出让，且该10户业主未缴纳相应的土地出让金，此外根据本案各方在此前多个诉讼中的陈述，门面并未纳入本次的拍卖标的范围；对证据20的三性和证明目的均有异议。鉴定报告由业主单方委托制作，业主存在损失与公机公司无关，公机公司本身是本次拍卖合同的受害人。拍卖公司对第三人提交的证据质证认为：对第三人提交的证据的真实性无异议，对证明目的有异议，拍卖公司提供的证据17宗地图由湘潭县国土局测绘提供的面积是41774.5㎡。湘潭技师学院对第三人提交的证据质证认为：对证据14至18的真实性、关联性和证明目的无异议，拍卖土地确实存在权属争议，应该另行处理；对证据19的真实性和证明目的有异议，因为湘潭技师学院10户门面已经转让给10户居民，拍卖没有包括，与拍卖标的相连，确实客观影响到划拨土地权属办证的问题；对证据20的三性均有异议，与本案无关。对各方当事人提交的证据，经各方质证，本院认证如下：对于公机公司提交的证据1-3，因其他各方当事人对其真实无异议，本院对其真实性予以确认。其中：证据1，是否可以证实公机公司通过拍卖取得标的物，将结合其它证据作出评判；证据2可以证实案涉国有土地出让已向各级相关部门履行了审批手续；证据3不是公机公司的对账单，不能达到公机公司的证明目；证据4，可以证实拍卖成功后，有村民在湘潭门前堆土堵门，妨碍拍卖标的物的移交；证据5，该组证据系公机公司自行编制，无其他证据证明其真实性，本院对其真实性及证明目的不予认定；对于拍卖公司提交的证据6-10，因其他当事人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据6，可以证实本案所涉拍卖标的上市交易经过相关部门审批；证据7，可以证实拍卖公司与技师学院签订了拍卖合同，审核了委托人身份和拍卖物权利，拍卖标的物经评估；证据8，可以证实拍卖公司通过报纸、电台发布了拍卖公告；证据9，拍卖程序是否合法，将结合其他证据作出评判；证据10，不能达到拍卖公司的证明目的，不予采信；对于湘潭技师学院提交的证据11，因其他当事人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。该组证据可以确认以下事实：1、本次拍卖是由湘潭县国土资源局、湘潭市财政资产管理处、拍卖公司联合发出公告；2、结合公机公司提交的证据，可认定公机公司已交纳土地竞拍保证金260万元和房产拍卖保证金40万元；3、《竞买须知》告知标的物按房产局实际测绘面积为准。校园内绿化、电力变压器、水塔等设施以及11户职工住房不在标的范围之内，需分别补偿费20万元和50万元；证据12，可以确认拍卖公司收取土地拍卖信誉保证金30万元，本次拍卖是否违反《拍卖法》将结合其他证据作出评判；证据13，因其他各方当事人对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认；对于第三人提交的证据14至17，因其他各方当事人对其真实性予以认可，本院对其真实性予以确认；证据18，因无证据证明该报告已交给姜畲镇政府，故对其证明目的不予认可；证据19，因其他各方当事人对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据20，对其真实性予以确认，是否应予支持待结合其他证据作出判决。本院经审理查明：湘潭市劳动和社会保障局于2005年5月4日向湖南省劳动和社会保障厅提交潭劳社字（2005）30号《关于湘潭市高级技工学校与湘潭市第二技工学校合并的请示》，要求二校合并。湖南省劳动和社会保障厅于2005年5月30日以湘劳社函（2005）116号《关于同意湘潭市高级技工学校与湘潭市第二技工学校合并的批复》，同意二校合并。2006年2月2××日湘潭市政府副市长朱明华召开有雨湖区政府、市发改委、劳动和社会保障局、建设局、财政局、国土局、规划局、市高级技工学校等单位负责人参加的政府办公会议，并作出《关于湘潭技师学院有关筹建工作的会议纪要》，以加快二校合并筹建。2007年9月18日湘潭市高级技工学校向湘潭县人民政府送交潭高技字（2007）2××号《关于请求处置原湘潭市第二技工学校资产的报告》。报告称：为尽快完成湘潭技师学院筹建工作，落实好建设资金，现特向湘潭县政府及县国土局申请将该宗土地上市交易。2007年8月2日湘潭市国有资产管理委员会（以下简称“市国资委”）向拍卖公司发出“湘潭市国有资产拍卖通知书”，告知拍卖公司可以将市高级技工学校二校区房产、土地整体资产拍卖。2008年4月湘潭市高级技工学校向湘潭市国资委、湘潭县国土局、拍卖公司送交《关于湘潭市高级技工学院二校区（原湘潭市二技校）上市交易条件》请示报告，要求将二校区的土地、房屋整体公开拍卖。2008年5月7日，湘潭技师学院与拍卖公司签订《湘潭市国有资产委托拍卖合同》，拍卖标的是原湘潭市第二技工学校整体不动产。存标地：见评估书。湘潭技师学院按38万元包干向拍卖公司支付佣金，在市产权交易中心统一结算。2006年8月23日《土地估价报告备案表》记载：使用权人湘潭市第二技工学校（现名湘潭市高级技工学校），国有土地（总）面积40490.69㎡，评估总价9393840元。拍卖公司原定于2008年5月23日组织拍卖会，因湘潭技师学院于2008年5月2××日通知拍卖公司，为确保奥运火炬在湘潭市的顺利传递，接上级有关部门的通知，原定于5月23日举行的第180期拍卖原市第二技工学校校区拍卖会推迟举行，具体时间另行公告。2008年11月12日由拍卖公司组织的第191期拍卖会，拍卖原市第二技工学校校区土地与房产，起拍价1823.33万元，因价高、标的物地理位置较偏，导致无人报名，标的流拍。湘潭技师学院于2008年11月18日向市国资委报告《关于请求下调我校二校区起拍价的报告》。2008年12月4日市国资委经研究同意下调，按评估价90％下调拍卖。2008年12月19日由湘潭县国土局、湘潭市产权交易中心、拍卖公司发出拍卖公告，拍卖公司于2009年1月14日组织第195期拍卖会，向社会公开拍卖湘潭，土地面积约41774.5平方米，房产建筑面积约25141.33平方米，起拍价1641.9万元，但无人竞拍而流拍。2009年11月2日湘潭县国土局、湘潭市财政资产管理处、拍卖公司发出拍卖公告，于2009年11月24日在拍卖公司拍卖厅组织第2××3期拍卖会对位于湘潭县湘潭土地、房屋进行公开拍卖，起拍价1477.71万元。拍卖公司为使湘潭整体不动产拍卖成交，分别于2008年4月29日在《湘潭日报》刊登拍卖公告，2008年5月4日在《湖南日报》上刊登拍卖公告。分别于2008年5月22日、7月31日、10月22日、12月24日在《湘潭日报》上刊登拍卖公告。2009年3月2××日在《湘潭电台交通频道台》通过广播发布拍卖公告。2009年11月3日湘潭县国土资源局、湘潭市财政资产管理处、拍卖公司在《湘潭日报》刊登拍卖公告，向社会公开拍卖位于湘潭县校区，土地面积约41774.5平方米，房屋建筑面积25141.33平方米，起拍价1477.71万元。凡有意参加竞拍者，于2009年11月23日下午4：00前持本人有效身份证明和履约保证300万元（其中土地保证金260万元，房产保证金40万元），来拍卖公司办理竞拍登记手续。竞买土地保证金交付账户名称：湘潭县土地储备中心，开户银行：湘潭市商业银行湘潭县支行，账号：88×××61。竞买房产保证金交付账户名称：拍卖公司，开户银行：湘潭市商业银行板塘支行，账号：88×××66。公机公司在2009年11月3日的《湘潭日报》上得知湘潭市的土地、房产整体向社会公开拍卖。2009年11月6日拍卖公司作为甲方、公机公司作为乙方签订《协议》，《协议》约定：“1、为确保乙方诚意，乙方须汇入信誉金叁拾万元到甲方账户；2、如有其他单位和个人参与拍卖，则按照政府有关政策法令公开、公平竞拍；3、如按底价无人报名参与竞买，乙方未举牌竞拍，属乙方违约，叁拾万元信誉金不予退还。如果竞买成交，叁拾万元信誉金转入成交款总结算；如果未竞得，叁拾万元信誉金在3个工作日内通过银行退还；……”。同日，公机公司向拍卖公司转款30万元，拍卖公司出具收款收据，收据注明收土地拍卖信誉保证金30万元。2009年11月22日，公机公司在拍卖公司处认真阅读并签字确认了拍卖人第2××3期拍卖会资料中的《竞买须知》和《拍卖规则》。《竞买须知》主要内容是：“一、凡参加拍卖会的竞买人，会前应先对拍卖会标的作详尽的了解，再凭本人有效身份证明进行竞买登记，按规定1号标的交纳履约保证金300万元（其中土地保证金260万元，房产保证金40万元），…，领取号牌并购买标的资料参加竞买，拍卖成交后保证金转入成交款总结算，未成交者保证金不计利息全额退还，并及时收回号牌。四、1号标的为湘潭市高级技校二校区（原湘潭市二技校），位于湘潭县境内泉塘子棋盘山村的地产及地面不动产，拍卖成交后买受人15个工作日内一次性付清全部成交款和佣金。2010年7月底以前由委托人负责将标的移交给买受人，该标的以房产局实际测绘面积为准。拍卖前的水、电费、土地出让金由委托人负责，契税由委托人承担。校园绿化、电力变压器、水塔等不在标的范围之内买受人一次性补偿20万元。校内原有11户职工住房不在标的范围之内，委托人、买受人共同做好搬迁工作，搬迁费用50万元由买受入承担。拍卖成交后拍卖人、委托人只提供相关拍卖文书及标的有关证明，并协助买受入自行办理权证（如需代办，须交纳代办费），两证过户的所有契税等一切费用由买受人承担。拍卖标的依照现状拍卖，竞买人参加拍卖视同对上述标的所涉及的有关国土、房产、规划、税费等情况及标的存在的瑕疵已知或认知，标的所有土地按国土资源部门的法规政策办理。”2009年11月23日公机公司按《拍卖公告》上指定的湘潭县土地储备中心账户支付土地竞拍保证金260万元，按《拍卖公告》上指定的拍卖公司账户支付房产拍卖保证金40万元。2009年1ｌ月24日公机公司参与拍卖公司组织的第2××3期拍卖会以1477.71万元竞得拍卖标的，并签字确认了《拍卖笔录》、《拍卖成交确认书》。《拍卖成交确认书》确认标的为湘潭市，位于湘潭县的地产及地面不动产，拍卖成交后买受人15个工作日内一次性付清全部成交款及所有佣金。2010年7月底以前由委托人负责将标的物移交给买受人，该标的物以房产局实际测绘面积为准。拍卖成交后，棋盘村村民在湘潭市门前堆土堵门，路桥公司于2009年11月27日向两被告分别发函，要求两被告妥善处理标的物存在的瑕疵纠纷并移交标的物。湘潭技师学院以当地村民集体阻挠对标的物的处理为由，不向公机公司移交标的物。三方经多次协商调处无果而形成纠纷诉至本院。湘潭技师学院所持有国有土地使用证产权证号为潭国用1995字第AG070317号，面积40490.69㎡，载明土地四至为“详见地籍图”。原湘潭市第二技工学校将320国道旁校门沿线所建房屋的一楼门面分别出售给本案第三人何新明、何正伟、戴小毛、龙良才、李清沅、马红秀、官建良、周正炎、梁再超、张银秀，均未办理国有土地使用证。湘潭市高级技工学校于2005年与湘潭市第二技工学校合并，2007年底经湖南省人民政府批准正式筹建湘潭技师学院，2009年3月经湖南省人民政府批复正式成立湘潭技师学院。因本市区划调整，本案所涉土地所在姜畲镇棋盘村已由湘潭县整体划归至湘潭市雨湖区。2019年5月7日，本院询问公机公司是否变更诉讼请求，公机公司表示不变更原诉讼请求。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、原告公机公司与被告拍卖公司2009年11月24日签订的《拍卖成交确认书》是否有效。湘潭技师学院将持有的国有土地使用证面积为40490.69㎡的土地委托拍卖公司进行拍卖，而土地测量和公告拍卖的面积为41774.5㎡，对于超出部分的土地面积，没有确定的权利人。本案第三人棋盘村委会及何新民等十人认为棋盘村与湘潭界址不清，本次拍卖的土地包括了该村的部分土地。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第五项的规定，权属有争议的房地产不得转让。因此，湘潭技师学院与拍卖公司签订的《湘潭市国有资产委托拍卖合同》违反了法律的强制性规定。本案何新民等十位第三人购买湘潭技师学院门面时，虽未办理国有土地使用证，但办理了相应的房屋所有权证，应享有门面使用范围内相适应的土地使用权。2009年11月24日湘潭整体拍卖，何新民等十位第三人的门面房屋虽不是拍卖标的，但该门面房屋相应的土地使用权却在拍卖范围内，拍卖标的存在土地使用权人与相应房屋所有权人分离的情形，《拍卖成交确认书》的内容违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”和《中华人民共和国物权法》第一百四十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠予的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”的规定，属于违反法律、行政法规强制性规定。上述情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，故本院认定湘潭技师学院与拍卖公司于2008年5月7日签订《湘潭市国有资产委托拍卖合同》无效，从而导致2009年11月24日拍卖公司对湘潭土地和房产的拍卖无效，同日签订的《拍卖成交确认书》亦无效。故对公机公司要求两被告履行2009年11月24日的《拍卖成交确认书》，移交湘潭的诉讼请求，本院不予支持。本院在审理本案过程中，告知公机公司其主张的民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致，可以变更诉讼请求，公机公司不同意变更。因本案产生的其他争议，公机公司可另行主张权利。二、第三人何新明等十人主张的赔偿损失请求是否应予支持。何新民等十位第三人主张本案的拍卖行为和财产保全造成其2010年3月至2016年7月租赁损失439935元，但未提交证据证实其损失与本案拍卖行为和财产保全行为存在关联性，故对其诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第五项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告湘潭公路机械制造有限公司与被告湘潭市房地产拍卖有限责任公司于2009年11月24日签订的《拍卖成交确认书》无效；二、驳回原告湘潭公路机械制造有限公司的诉讼请求；三、驳回第三人湘潭市雨湖区村民委员会、何新明、何正伟、戴小毛、龙良才、李清沅、马红秀、官建良、周正炎、梁再超、张银秀的其他诉讼请求。本案一审案件受理费118361元，财产保全费5000元，合计123361元，由原告湘潭公路机械制造有限公司负担15462元，被告湘潭技师学院负担100000元，第三人负担7899元。第三人负担的案件受理费，免予收取。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  肖剑英审判员  冯海燕审判员  周智湘二〇二〇年三月三十一日书记员  张语晨书记员  信 璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠予的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。