赤峰市松山区人民法院民事判决书（2019）内0404民初10956号原告（执行案外人）:杜晓志，女，1975年12月27日，公民身份号码×××，无职业，现住赤峰市红山区火花路南段鑫秋小区**。委托诉讼代理人:杨庆灵，内蒙古百柳律师事务所律师。委托诉讼代理人:姜梦冉，内蒙古百柳律师事务所律师。被告（申请执行人）:祝某，女，1961年9月23日出生，公民身份号码×××，汉族，现住赤，现住赤峰市iv>委托诉讼代理人:褚某，男，1960年3月1日出生，公民身份号码×××，满族，现住赤峰市。被告（被执行人）:赤峰宝石房地产开发有限公司。住所地:赤峰市松山区桥西大街中段路南。法定代表人:王某，经理。原告杜晓志与被告祝某、赤峰宝石房地产开发有限公司（以下简称宝石公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜晓志及其委托诉讼代理人姜梦冉，被告祝某及其委托诉讼代理人褚某到庭参加诉讼。被告宝石公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜晓志向本院提出诉讼请求:1.请求依法解除对赤峰市红山区火花路南段鑫秋小区04152室房屋的查封；2.请求确认赤峰市红山区火花路南段鑫秋小区04152室房屋归原告所有；3.请求判令被告将赤峰市红山区火花路南段鑫秋小区04152室房屋登记在原告名下，并办理产权登记手续。事实与理由：2014年9月5日，原告在被告宝石公司处购买了涉案房屋，交纳了全部购房款，并入住至今，该房屋是原告的唯一住房。被告宝石公司为原告出具收据一枚，并根据被告宝石公司的要求将该款项打入案外人董某的账户，该事实有赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初1215号民事判决书予以证实。原告是该房屋的实际权利人，权利来源真实、合法且已经实际占有使用多年，完全能够排除查封、执行。原告没有办理房产证是由于被告宝石公司的原因。被告祝某要求执行该房屋没有任何法律依据，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告祝某辩称，被告宝石公司的法定代表人王海民向被告借款，并用涉案房屋为该笔借款作抵押，被告祝某在确认涉案房屋没有出售、无人居住的情况下才与被告宝石公司就涉案房屋办理了网签手续。另双方签订了商品房回购协议，被告宝石公司承诺如借款到期不能偿还借款，涉案房屋归被告所有，因被告宝石公司未能偿还借款，故被告申请查封涉案房屋符合法律规定，请求法院驳回原告杜晓志的诉讼请求。被告宝石公司未出庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告杜晓志提交的证据：2014年9月5日的收据1枚、中国农业银行取款凭条1枚、中国银行历史交易明细1份，能够证明原告购买了涉案房屋，并支付房屋价款，上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。物业合同1份、领取钥匙通知单1份、宝石公司出具的证明1份、物业费收据3枚、取暖费发票2枚、水费单据6枚、照片2枚，能够证明原告对涉案房屋占有使用的事实，上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。个人欠费明细表及缴费明细各1份，因无制表人签字，制表单位亦未加盖公章，故对原告的证明目的，本院不予采信。（2019）内0402民初1215号民事判决书，系生效的裁判文书，且与本案具有关联性，本院予以采信。被告祝某提交的证据：商品房买卖合同1份、房款收据1枚，被告祝某虽与被告宝石公司签订了商品房买卖合同，但双方的真实意思表示系以涉案房屋为借款提供抵押担保，商品房买卖合同的双方当事人之间不存在房屋买卖合同法律关系，故对被告证明其为涉案房屋的所有权人的证明目的，本院不予采信。商品房回购协议，该证据进一步佐证，商品房买卖合同的双方当事人之间不存在房屋买卖合同法律关系，对被告的证明目的，本院不予采信。本院经审理确认以下案件事实：祝某与宝石公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月28日受理后，于2019年2月21日作出（2018）内0404民初10587号民事判决书，判决：一、赤峰宝石房地产开发有限公司于判决生效后十日内偿还祝某借款本金500000元，至2018年11月25日利息130000元；并按月利率20‰支付此款自2018年11月26日至还清时止的利息。二、赤峰宝石房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付祝某律师费7000元。三、驳回祝某的其他诉讼请求。法律文书生效后，祝某向本院申请强制执行，本院于2019年8月19日作出的（2019）内0404执1757号执行裁定书，裁定：将赤峰宝石房地产开发有限公司所有的网签在申请执行人祝某名下位于赤峰市××区、02014号的房屋予以查封。另查明，2014年9月5日，被告宝石公司为原告杜晓志出具收据一枚，收据上盖有宝石公司财务专用章，交款单位为杜晓志，收款方式为直接转给董某，人民币柒拾万元，收款事由：04152房款。杜晓志与宝石公司、董某房屋买卖合同纠纷一案，经赤峰市红山区人民法院审理于2019年9月2日作出（2019）内0402民初1215号民事判决书，判决：杜晓志与赤峰宝石房地产开发有限公司存在商品房买卖关系。2019年10月16日，杜晓志以其购买了涉案房屋为由，向本院提出执行异议，本院于2019年10月30日作出（2019）内0404执异339号执行裁定书，裁定：驳回杜晓志的异议请求。杜晓志不服该执行裁定，于2019年11月8日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告杜晓志虽未与被告宝石公司签订书面的商品房买卖合同，但被告宝石公司为原告杜晓志出具的涉案房屋的房款收据，该收据载明了商品房买卖合同的双方当事人、标的物、价款等买卖合同所必需的条款，原告杜晓志作为涉案房屋的买受人履行了交付购房款的义务，被告宝石公司作为涉案房屋的房地产开发企业亦将涉案房屋交付给原告杜晓志占有、使用，故原告杜晓志与被告宝石公司之间存在商品房买卖关系。原告杜晓志提交了物业合同、领取钥匙通知单、宝石公司出具的证明、物业费收据、取暖费发票等，证明原告杜晓志在人民法院查封之前已对涉案房屋进行管理和支配。原告杜晓志与被告宝石公司之间的商品房买卖合同已基本履行完毕。通过原告杜晓志提交的2014年9月5日收据1枚、银行凭证等，能够证明其已经支付涉案房屋的全部价款。原告杜晓志对于未办理过户登记并无过错。原告杜晓志所举证据能够证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说，对于基于法律行为发生的不动产物权变动而言，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记系属物权变更的生效要件。本案中，涉案房屋属于不动产，故依法应办理所有权转移登记，登记完成后方可发生房屋所有权变动的法律效果。而涉案房屋并未登记在原告杜晓志名下，故对原告杜晓志要求确认位于赤峰市××区房屋归其所有的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告杜晓志要求被告宝石公司将位于赤峰市××区房屋登记在原告名下，并办理产权手续，系原告杜晓志与被告宝石公司之间的商品房买卖合同纠纷，与本案并非同一法律关系，亦不是本案的审理范围，原告杜晓志可另案主张权利，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，对原告杜晓志诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于赤峰市××区房屋；二、驳回原告杜晓志的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告祝某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。本院（2019）内0404执异339号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 林立楠人民陪审员 鲁志军人民陪审员 郎凤玉 二０二0年三月二十三日书 记 员 姚松昊