广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32456号上诉人（原审被告）:深圳市精锐教育培训中心,住所地广东省深圳市福田区景田路与红荔西路东南面聚豪园怡景阁-怡乐阁2A、2B-3。法定代表人：赵蓉，系该公司总经理。被上诉人（原审原告）:何锦明，男，1964年11月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被上诉人（原审被告）:深圳宏明国际地产集团有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道**东方新天地广场****东翼。法定代表人：黄少华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：贾阳霞，广东惠邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：安镜多，广东惠邦律师事务所实习律师。上诉人深圳市精锐教育培训中心（以下简称“精锐教育”）因与被上诉人何锦明、深圳宏明国际地产集团有限公司（以下简称“宏明公司”）财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初14598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。精锐教育上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回何锦明在一审中针对精锐教育提出的全部诉讼请求，发回重审或依法改判;2.如确定涉案商铺处于精锐教育承租范围内，请法院判定涉案商铺4.2平米的房屋租金要付给何锦明还是宏明公司;3.本案所有诉讼费用由何锦明承担。事实与理由：1.何锦明提供的图纸来源不明、无法辨认，难以证明该图纸能反映涉案商铺的准确位置，也难以确认精锐教育租赁场所占用了涉案商铺，所以一审法院依据何锦明提交的图纸确认精锐教育占用了涉案商铺，与事实不符，认定错误。2.一审判决认定精锐教育占用涉案商铺，属认定事实错误。精锐教育与宏明公司的租赁合同合法有效，精锐教育属于合法有依据的使用，而非占用，一审法院认为精锐教育和宏明公司未明确出租的商铺所在的具体位置，与事实不符。首先，根据新民诉法解释第九十一条的规定主张权利受到妨害的当事人，应当对权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任，何锦明作为一审原告应当对精锐教育是否占用了其房产以及占用房产的准确位置承担举证责任，并承担举证不能的不利后果，而非由一审被告精锐教育承担租赁商铺所在具体位置的举证责任；其次，提供的房屋租赁合同中已附租赁房产平面图，且一审法院也已派人现场勘验，商铺所在具体位置足以明确。3.精锐教育一直按照租赁合同约定向宏明公司支付房租，如法院判决应向何锦明支付房租，相当于要求承租人支付双重房租，严重损害了承租人的合法权益，即使何锦明是商铺所有人，也应该向出租方宏明公司要求支付房租。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人何锦明辩称，一、何锦明提供的涉案商铺位置准确无误，上诉人认为的无法辨认理由不成立。1.何锦明提交的证明商铺位置的分布图，是最近若干年广大小业主的诉讼活动中多次提交过的证据，已被两级法院认可和采纳过多次的真凭实据。2.何锦明曾经在2014年就本商铺针对当时的其他被告有过租赁赔偿起诉，那时的一审和二审法院的判决书（已作证据提交）也可以间接证明，那位置图确认的铺位位置是准确的。那时铺位未被占用，认定空置，如若铺位位置不准确，则是不可能得到当时的当事双方和两级法院认可的。3.在商场现场，易于查勘定位涉案商铺位置。二、一审判定上诉人占用涉案商铺，是经过一审法院工作人员现场查勘认定的，事实清楚，上诉人认为事实错误的理由不能成立。1.上诉人认为其与宏明公司的租赁合同合法有效，这个理由不成立，因为出租方宏明国际一直拿不出该片区的产权证明，所谓的租赁许可证不是产权证，不能作为签订租赁合同的有效依据，所以其租赁合同属于非法签订。另一方面，在不具备全部产权的情况下，基本逻辑可以证明，这个所谓的租赁许可证很有可能是宏明公司或其关联方伪造的、或以非法手段从有关主管机构骗取的。这可进一步证明其租赁合同的非法无效。2.何锦明持有商铺产权证，一审诉讼中提交了系列的商铺准确位置证据和侵权过程的系列证据，而且商铺位置易于现场查勘确认。这个事实清楚、证据确凿，所以上诉人说举证不清的理由不能成立。三、作为在非法租赁活动中行为更为主动的上诉人，理应是第一责任人，所以其让何锦明向宏明公司追赔租金的理由不能成立。1.诉讼证据照片表明，租赁区域地面格子铺标线一直存在，至今未被擦除，上诉人在一审过程中说，当初签租赁合同时不知道是产权分散式商铺，这完全是揣着明白装糊涂，是在狡辩和对法庭说谎。由于地面格子铺标线至今仍在，毋庸置疑，是否是产权分散式商铺，一目了然。上诉人显然是为了达到非法获取经济利益而故意进行的违法行为。退一步讲，就按其狡辩所说，签合同时不知道是产权分散式商铺，可这么多年来，一直不断有小业主上门索要租金，上诉人理应知道。上诉人不但装作不知道，并且在初次非法租赁尝到甜头后，为了获取更多的商业利益，不但不收敛侵权行为，而且还在2017年进行了非法第二次扩租，更大范围违法侵占小业主的利益。2.上面这个事实清楚表明，上诉人在非法租赁活动中占据了主动地位，应承担侵权的主要责任。何锦明将其列为一审第一被告并向其追索租金，合情合理更合法。被上诉人宏明公司未作答辩。何锦明向一审法院起诉请求：1.两被告的租赁合同无效，恢复商铺原貌；2.被告精锐教育赔偿支付非法占用使用南山区深南大道××花园裙楼第四层第G078号铺位租金损失，共计17472元（人民币，下同)(自2016年8月1日至2019年3月31日暂计32个月），最终赔偿额请求计算至判决之日为止，判令被告宏明公司承担连带责任；3.被告精锐教育承担本案全部诉讼费用及相关费用，被告宏明公司承担连带责任。一审法院认定事实：位于深圳市南山区（涉案商铺），建筑面积均为4.2平方米，于2003年8月18日登记至原告名下，房地产证附记栏载明：“商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用。”2016年7月15日，被告精锐教育（承租方、乙方）与被告宏明公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区的房屋出租给乙方使用；租赁房屋出租实用面积273平方米、建筑面积390平方米；租赁期限自2016年8月15日起至2021年8月14日止；租金按建筑面积每平方米每月125元计算，月租金总额为48750元；及其他内容。为证明被告精锐教育经营的地址占用了原告的商铺，原告提交了铺位平面图（复印件）、铺位照片（拍摄时间分别为2014年3月6日、2016年8月和2017年9月3日）。两被告对前述证据均不予认可。另查，原告曾于2013年1月4日与深圳市××广场物业管理有限公司（以下简称××公司）签订《租赁合同》，由原告将涉案商铺出租给××公司；租赁期限至2013年2月28日。后因××公司拖欠租金，原告曾于2014年起诉至一审法院，一审法院于2014年9月12日作出（2014）深南法民三初字第223号民事判决书，认定涉案商铺在租赁合同期满后一直处于空置状态，并酌情判令××公司支付2013年3月1日至2014年4月24日期间的租金损失。原告不服该判决上诉于深圳市中级人民法院，该院作出（2015）深中法房终字第357号民事判决书，判令驳回上诉、维持原判。为核实涉案商铺的实际情况，一审法院于2019年8月14日前往涉案商铺所在的××大厦进行了实地勘验。原告对于其商铺所在位置进行了指认。被告精锐教育表示不清楚其经营地址是否占用了涉案商铺。被告宏明公司表示其对原告提交的平面图不予认可，且宏明公司不存在侵权行为，其未侵占原告商铺。再查，深圳市中级人民法院曾就××花园其他业主起诉的财产损害赔偿纠纷的关联案件做出过相关判决，如（2015）深中法房终字第1720、1721号民事判决书，均判令实际占用人按照宏明公司出租给实际占用人所收取的租金标准赔偿业主的租金损失。一审法院认为，本案的争议焦点为被告精锐教育是否占用了原告的涉案商铺，被告精锐教育是否应向原告赔偿租金损失。对此一审法院分析如下：被告精锐公司虽举证证明其经营的机构所占商铺系从宏明公司处承租，但两被告并未明确宏明公司出租的商铺所在的具体位置；结合原告提交的涉案商铺的相关图纸和一审法院进行现场勘验的情况，一审法院确认被告精锐教育占用了涉案商铺。因精锐教育占用了原告的商铺，故精锐教育应向原告赔偿租金损失。对于租金损失的标准，原告主张依据涉案商铺的租赁指导价每月每平方米130元计算，对此，一审法院认为，涉案商铺所在的××花园其他业主的关联案件均判令占用人按照宏明公司出租给占用人的租金标准向业主赔偿租金损失，且宏明公司出租给精锐教育的租金标准亦反映了涉案商铺所在××花园商铺的租金市场价，故一审法院判令被告精锐教育按照其与宏明公司签订的租赁合同中约定的每月每平方米125元的标准向原告赔偿租金损失。对于赔偿租金损失的起始日，原告并未举证证明被告精锐教育系从何时开始占用涉案商铺的，从被告精锐教育与宏明公司签订的租赁合同约定的租赁期限来看，精锐教育系从2016年8月15日起开始承租商铺，故一审法院确定精锐教育系从2016年8月15日开始占用涉案商铺。原告要求被告精锐教育赔偿损失至判决之日，故一审法院酌情判令精锐教育自2016年8月15日起按照每月每平方米125元的标准向原告赔偿租金损失至2019年8月14日，共计18900元（125元/月/平方米×4.2×36个月）。精锐教育继续占用涉案商铺的，原告可就之后的租金损失另行主张。对于原告要求确认两被告租赁合同无效，恢复商铺原貌的诉讼请求。被告宏明公司有权出租其所有或有权代为出租的商铺，原告要求确认两被告的租赁合同无效并无法律依据。因涉案商铺为产权式商铺，其产权证上明确注明商铺须“统一经营管理”，即涉案商铺必须统一规划、整体使用；涉案商铺面积仅有4.2平方米，并没有隔断作为明确的界限，而精锐教育占用了包括涉案商铺所在的相关区域用于经营店铺，如将涉案商铺恢复原状，必然会降低整个区域内商铺的使用价值，也会对其他业主的利益造成损害，故对于原告要求恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持。对于原告要求宏明公司承担连带责任的诉讼请求。因涉案商铺被精锐教育占用，并非宏明公司占用，相关证据仅能证明精锐教育从宏明公司处承租了其他商铺，无证据证明宏明公司对涉案房产实施了侵权行为，故原告的该项诉求，无事实依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告深圳市精锐教育培训中心于判决生效之日起十日内向原告何锦明支付2016年8月15日至2019年8月14日期间涉案商铺的租金损失共计18900元；二、驳回原告何锦明的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费118.4元、保全费194.72，由被告深圳市精锐教育培训中心负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是精锐教育是否占有使用了何锦明所有的涉案商铺。精锐教育虽然不认可何锦明提交的铺位平面图和照片，并另行提交了其与宏明公司签订的《房屋租赁合同》所附的租赁位置图和租赁区域尺寸图，但根据其提交的附图，无法确定其租赁商铺所在的具体位置。在此情况下，原审采信何锦明提交的平面图和商铺位置分布图，并结合一审法院实体勘验的情况，认定精锐教育占有使用了涉案商铺用于实际经营，并无不当，本院予以维持。何锦明作为涉案商铺所有权人因其不动产被精锐教育占有的，其可以请求赔偿损失，原审认定精锐教育向何锦明支付租金损失，权利主体明确，并无歧义，精锐教育应遵照履行。至于精锐教育与宏明公司之间的房屋租赁合同关系如有争议，可另循法律途径解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费272.5元，由上诉人深圳市精锐教育培训中心负担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇二〇年三月二十日书记员 赵怡欣