惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4300号原告：彭文平，女，汉族，1983年7月16日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区×××××××××××××，身份证号码：411×××××××********。委托诉讼代理人：曾文景、曾文雯，广东标远律师事务所律师。被告：鲁丽娟，女，汉族，1982年10月26日出生，住所地：浙江省平阳县××××××，身份证号码：330×××××××********。委托诉讼代理人：姚明艳，广东国晖律师事务所律师。原告曾文平诉被告鲁丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年9月29日立案受理后，依法由审判员谢学炎适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告彭文平及其委托代理人曾文景、曾文雯，被告鲁丽娟的委托代理人姚明艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉辩意见原告曾文平向本院提出诉讼请求:1、判令解除原被告签订的《惠州市××××××××服务合同》；2、判令被告立即向原告支付定金50000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年9月9日，原被告经惠州市启明房地产信息咨询有限公司居间介绍，签订了《惠州市××××××××服务合同》。该合同第二条第二款约定，乙方（买受人即被告）同意支付甲方购房定金人民币五万元整（50000元）；第六条第三款约定，如乙方（买受人即被告）未能履行本条约约定的，则已支付甲方的定金不予返还。当日晚上，被告就单方面通过微信软件向居间公司工作人员表示，不愿意继续履行房屋买卖合同，并且拒付合同约定的定金。综上，原被告签署的《惠州市××××××××服务合同》没有特殊约定合同生效条件，则合同在双方签字画押即成立生效。因此，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”；第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”。根据上述规定，被告应当按照合同的约定，承担违约责任，支付定金。基于上述事实和理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告鲁丽娟辩称，一、针对原告的诉讼请求，原告要求解除与答辩人签订的《惠州市××××××××服务合同》，并要求答辩人向其支付50000元定金的诉讼请求没有法律依据，既然合同已经解除，答辩人也没有支付定金的义务了。二、答辩人未支付定金，原告、答辩人与房屋中介机构三方签署的《惠州市××××××××服务合同》尚未生效。《担保法》第90条规定：定金应当以书面形式约定，定金合同从实际交付定金之日起生效。三方签署了附加定金条款的书面合同，因答辩人尚未支付定金，所以合同尚未生效。退一步讲，即使认为定金条款独立于主合同，定金条款的效力不影响主合同的效力，主合同也因为三方签署时在备注栏的特别约定：“因政策原因导致贷款无法批复，则本合同无条件解除”条款解除了。合同对解除事由进行约定，解除条件成就时，合同效力自然解除了。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同效力纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十三条规定“因不可归责于当事人双方的事由”，当事人据此解除合同的，应予支持。本案答辩人未获得办理银行按揭贷款并使得双方合同不能履行的结果，不可归责于答辩人。三、房屋中介机构是专业处理房产买卖的单位，本案因房屋中介机构的失职，在签署合同时未及时核实答辩人购房信息，也未向答辩人解释说明购房贷款政策。根据《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷有关问题的通知》银发【2010】275号第一条规定：“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款”。同时根据惠州当地政策，银行采取“认贷不认房”的政策。签署合同时，答辩人丈夫名下已经有两套住房贷款仍在按揭还款。根据以上规定，答辩人无法通过按揭贷款方式购房，原告与答辩人的合同无法继续履行并不是答辩人主观上违约，而是因国家银行信贷政策导致双方的合同履行不能。四、三方签署合同为2019年9月9日，合同签署后不久，答辩人通过朋友告知及主动学习银行贷款政策，了解到自己不符合申请银行按揭贷款后便及时通过房屋中介机构向原告表明不再购房。合同签署时间较短，原告本事没有任何损失。综上，答辩人与原告的合同已无继续履行的可能性，据此解除合同，原告与答辩人的权益都得到保护。故请求法院判决解除答辩人与原告签署的《惠州市××××××××服务合同》，并判决驳回原告要求答辩人支付50000元定金的诉讼请求。查明的事实经审理查明：2019年7月27日，原被告签订一份《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将其所有的惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区26栋01号房屋以130万元的价格出售给原告。交易定金为30万元，合同签订后三日内买方向卖方支付定金30万元。付款方式为：买卖双方协商一致约定买方一次性付款，卖方需无条件配合提交相关资料及签署相关协议。违约责任为：如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款的20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。双方在交易节点确认书中确认：买方将房款一次性打入银行或者房管局监管账户且卖方已取得《房地产证》原件（房产无抵押、无查封）、权籍调查、缴纳税费三个工作日内，买卖双方须签订房地产买卖合同并办理递件过户手续，过户回执由居间方或第三方代为托管。上述合同签订后，原告于2019年7月29日向被告支付购房款130万元。原被告双方向大亚湾区房管局申请办理二手房转移登记，预约申请通过审核，预约编号为489137，现场办理编号为J005，业务办理时间为2019年9月9日10时5分。原告方依约定时间到达，并领取了预约编号为489137，办理编号为J005的二手房转移登记业务受理号码，被告未到场，双方未完成办理房屋转移登记的手续。2019年9月10日，原告向本院申请财产保全，本院于2019年9月10日作出（2019）粤1391民初4066号民事裁定书，裁定：一、查封被申请人柳曼珠名下位于惠州市大亚湾西区西南大道88号龙光城北区×××××××【房产证号：粤（2018）惠州市不动产权第41028**】的房产，冻结期限为三年；二、冻结被申请人柳曼珠在惠州农村商业银行、账号为621××××××××********的银行账户，冻结期限为一年。原告为此支出财产保全费5000元。原告为进行本案诉讼，向其代理人所在律所支付了律师费50000元。判决理由及结果本院认为，原被告之间签订的《二手房买卖及居间服务合同》，双方当事人意思表示真实，不违反法律的强制性规定，双方都应按照合同约定履行自己的义务。原告已向被告支付了全部购房款，履行了自己的义务。被告应当按照合同约定办理递件过户手续，原被告双方约定于2019年9月9日上午现场办理二手房转移登记手续，而被告未到场，被告已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。原告现诉请继续履行合同，要求被告配合原告办理房屋过户手续有理，本院予以支持，关于交房事宜，原被告可按照双方的合同进行履行。被告辩称根据省高院关于审理房屋买卖的指引第21条的规定，本合同可以解除。该指引内容为：房屋被依法查封，买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。但原告提交的证据显示，涉案房屋仅被本案原告为维护自己权利而申请查封的，并无其他查封的情况，不属于上述法条规定的情形，本院对被告的辩解不予认可。原被告双方约定，如卖方未按合同约定期限履行义务，……，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。原告为进行本案诉讼，支出了律师费50000元，有所提交的委托代理合同及发票为证，依法应当予以认可。原告诉请被告承担律师费有理，依法应当予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、规定，判决如下：一、被告柳曼珠于本判决生效之日起十五个工作日内，协助原告李洁文办理不动产转移登记手续；二、被告柳曼珠于本判决生效之日起十日内，向原告李洁文支付律师费50000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8250元、财产保全费5000元，由被告柳曼珠负担。原告已向本院预交该款，由被告于本判决生效后迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  谢学炎二〇一九年十二月十九日书记员  连楚宇