福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初4698号 原告：福建省泉州市土产日杂公司，住所地福建省泉州市丰泽区西湖街“西湖创意产业园”A栋402室。 法定代表人：黄紫华，经理。 委托诉讼代理人：苏志松，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱晓强，福建顺济律师事务所律师。 被告：王成治，男，1975年3月27日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：蔡文明，福建泉安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑燕燕，福建泉安律师事务所律师。 被告：王忠义，男，1963年6月24日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：陈罡，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李美芳，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 原告福建省泉州市土产日杂公司（以下简称土产日杂公司）与被告王成治、王忠义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月30日作出（2016）闽0502民初55号民事判决。王成治不服该判决，向泉州市中级人民法院提起上诉。泉州市中级人民法院于2017年5月3日作出（2017）闽05民终1156号民事判决，维持原判。王成治又不服，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2019年8月6日作出（2018）闽民再348号裁定，发回我院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告土产日杂公司的委托诉讼代理人邱晓强，被告王成治的委托诉讼代理人郑燕燕、被告王忠义的委托诉讼代理人陈罡、李美芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 土产日杂公司向本院提出诉讼请求：1.解除土产日杂公司与王成治、王忠义之间址在鲤城区××路××号房屋的租赁关系；2.王成治、王忠义立即将承租的房屋交还土产日杂公司；3.王成治、王忠义支付自2015年12月25日起至王成治、王忠义实际交还涉案房屋之日止按合同约定4500元每月的标准计算的租金及房屋占用费；4.本案的诉讼费用由王成治、王忠义承担。事实和理由：址在鲤城区××路××号房屋系土产日杂公司所有，2005年1月19日，土产日杂公司与王成治、王忠义签订《租赁合约》，约定王成治、王忠义向土产日杂公司承租除李镇流承租的南面一间店面之外的所有房屋（含中间、北侧两间店面、房屋二楼、三楼及附属物等），合同约定租赁期限自2005年3月1日起至拆迁之日止。涉案房屋建设时间久远，房屋存在重大的安全隐患，2015年6月29日由泉州市房屋安全鉴定所出具鉴定报告，确认房屋整栋出现险情，已构成整栋危房（Ｄ），土产日杂公司已经向鲤城区政府申请翻建。并且，本案中双方当事人在租赁合同中约定“租赁期限自2005年3月1日起至拆迁之日止”，属于租期约定不明的情形，土产日杂公司可以随时解除合同。据此，土产日杂公司在2015年9月份以来多次通知王成治、王忠义解除租赁关系事宜，但王成治、王忠义予以拒绝。王成治、王忠义自2017年6月起均未支付房屋占有使用费。为此，土产日杂公司诉至法院。 王成治辩称，1.双方之间的《租赁合约》合法有效，并不具备合同解除的条件，土产日杂公司起诉要求解除双方的租赁关系，缺乏相应的事实和法律依据，依法不能成立。双方约定，租赁期限为“甲方自从2005年3月1日起将租赁场所交付乙方使用至拆迁之日收回”，故本案租赁合同约定的是附条件的合同解除权，即只有当“拆迁之日”这一条件成就时，当事人方可解除合同。2.诉争房屋土木结构部分早已腾空，且与框架结构部分分割开，王成治于2016年期间就已不再使用土木部分房屋，即使土木部分房屋存在安全隐患，也不影响王成治使用框架结构房屋，更不存在危及公共安全的问题，土产日杂公司以此为由解除合同无事实根据。3.依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，在诉争房屋构成危房的情况下，土产日杂公司并无合同解除权，只有承租人可要求减少租金或在合同目的不能实现的情况下解除合同，现王成治同意在维持租金不变的情况下继续承租诉争房屋，土产日杂公司更无合同依据和法律依据要求解除租赁合约。4.经生效判决认定，与王成治同属于一处的租户李镇流与土产日杂公司之间的租赁合同并未被判决解除，案涉租赁合同亦不应当予以解除。土产日杂公司欲解除案涉合同是为了以更高的价格将房屋出租他人，若法院支持其诉求，实质纵容了其背信弃义的行为。5.王成治已依约缴纳租金至2017年5月，自2017年6月后其仍然向土产日杂公司支付租金但土产日杂公司拒收。 王忠义辩称，1.土产日杂公司的诉请没有任何事实和法律依据；2.案涉《租赁合约》属于附解除条件的合同，本案解除条件并未成就，土产日杂公司依法不享有解除权。案涉《租赁合约》中约定“租赁期限自2005年3月1日起至拆迁之日止”，“拆迁之日”是将来发生的不确定的事实，只有拆迁的条件成就，该《租赁合约》才可解除。土产日杂公司主张案涉《租赁合约》约定的租赁期限属于租期约定不明没有任何事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。案涉《租赁合约》中约定的拆迁之日若在法律规定的最长租赁期限20年内，租赁期限至拆迁之日止；若拆迁之日超过20年，则超过部分无效。案涉租赁房屋的租赁期限至今并未超过法律规定的最长租赁期限20年，且“拆迁之日”这一解除条件并未成就，因此，土产日杂公司依法不享有解除权；3.案涉租赁房屋分为框架结构房屋和土木结构房屋，两部分是可分的，且作为经营使用的框架结构房屋依照泉州市房屋安全鉴定所泉危鉴字[2015]066号泉州市房屋安全鉴定报告的结论其并不属于危房，可通过加固或翻建，达到租赁物安全使用标准。土产日杂公司以案涉租赁房屋的土木结构房屋构成整幢危房（D级）为由，要求解除《租赁合约》，没有任何事实和法律依据。4.本案租赁合同尚在租赁期限内，王成治已依约支付租金，不存在任何违反合同约定的行为。土产日杂公司主张解除案涉《租赁合约》，不符合法定或约定的条件，基于解除合同请求王忠义与王成治支付租赁房屋租金及房屋占用费，更无任何事实和法律依据。5.王忠义已将《租赁合约》项下的权利义务转让给王成治，不再参与《租赁合约》的履行，土产日杂公司的诉请没有任何事实和法律依据。《租赁合约》履行之初，由王忠义与王成治两人按月轮流支付租金，形成规律。2010年10月12日，王忠义与王成治签订《转让协议》，王忠义退出合伙经营，由王成治全面履行《租赁合约》的义务，交付租金（现金交付）事宜就由王成治一人履行。此后均由王成治一人支付租金。而在此情况下，土产日杂公司仍与王成治继续履行《租赁合约》，收取租金，足以推定其对王忠义退出合约的行为作出了默认的意思表示，而后其又将王忠义列为被告属于滥用诉权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.王成治提供《转让协议》一份，证明王忠义已退出合伙经营；王忠义据此主张其不具有被告主体资格。经审查，王成治与王忠义均确认该《转让协议》真实性，故对该《转让协议》的真实性予以确认；但土产日杂公司并非《转让协议》的合同相对方，王成治和王忠义之间合伙关系存在与否与土产日杂公司无关，在租赁合同各方未协议变更承租方的情况下，王忠义仍是本案租赁合同的承租方之一，故对王忠义关于其非本案适格被告的主张，不予采纳；2.王成治提交房屋现状照片两张，证明诉争房屋的土木结构和框架结构可分隔，其已不再使用土木结构部分仅仅只使用框架结构经营。经审查，王成治主张的内容与本院现场勘查的结果有所差别，故关于诉争房屋的现状及王成治是否仍在使用诉争房屋土木结构部分应以《泉州市房屋安全鉴定报告》及本院现场勘查为准。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 鲤城区××路××号房屋的所有权人为泉州市供销合作社土产日杂公司，该房屋于1997年5月1日办理房屋所有权证，权证号为泉建鲤字第018913号。福建省泉州市供销合作社土产日杂公司于1997年6月12日更名为福建省泉州市土产日杂公司。 2005年1月19日，土产日杂公司（甲方）与王成治、王忠义（乙方）签订《租赁合约》一份，约定：甲方同意将址在鲤城区××路××号中间及北侧一间全部租给乙方作为经营场所；租赁期限自2005年3月1日起至拆迁之日止；租金为每月4500元，乙方应于每月1号前交付租金；甲、乙双方在签订本租约时，乙方须向甲方缴交租赁保证金4500元，合约期满，乙方履行本合约条款，甲方应如数退还本保证金给乙方。该合同还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，王成治、王忠义向土产日杂公司缴交了4500元保证金，土产日杂公司将房屋交付王成治、王忠义使用，王成治、王忠义每月向土产日杂公司支付租金4500元。租金已支付至2017年5月。 2015年6月29日，泉州市房屋安全鉴定所对该房屋作出泉危鉴字［2015］066号《泉州市房屋安全鉴定报告》，鉴定结论及建议：座落于鲤城区××路××号福建省泉州市土产日杂公司商业场所由框架结构二层楼房及土木结构平屋组成。框架结构房屋建于80年代初，土木结构房屋建于60年代。框架结构房屋未按规范建造，上部结构主要承重构件严重老化、变形，其稳定与承载能力明显减弱。根据《房屋完损等级评定标准》相关标准，经综合判断，该房屋属严重损坏标准。土木结构房屋建造年代较早,且因不均匀沉降，上部结构严重老化、变形、开裂，主要承重构件的稳定与承载能力基本丧失，房屋随时有倒塌可能。根据《危险房屋鉴定标准》（ＪＧＪ125-992004年版）相关规定，该房屋主要承重构件属危险构件（Ｔｄ），房屋各组成部分属整体危险（ｄ级），承重结构承载力严重不足，不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，已构成整幢危房（Ｄ级）。建议对框架结构房屋进行加固或按程序申请翻建；土木结构房屋无维修加固价值，建议按程序申请翻建。 2015年10月26日，土产日杂公司通过邮寄方式向王成治发出一份《律师函》，要求王成治在接函后三日内与土产日杂公司办理解除租赁合同的相关手续，否则将向人民法院提起诉讼。 经现场勘查，王成治所承租的鲤城区××路××号中间及北侧房屋已经相关部门编制门牌号为44-1号及44-2号。目前上述房屋仍为王成治用作经营超市。王成治在原一审判决后即请人搭建隔墙用于分隔诉争房屋土木结构和框架结构，但留有一小门供出入。诉争房屋土木结构部分现王成治将其用作仓库，堆放杂物。诉争房屋二楼的框架结构王成治仍在使用，其出入仍需从诉争房屋土木结构的出入口进出。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《租赁合约》的租赁期限是否明确；二、案涉《租赁合约》是否应当解除。 土产日杂公司与王成治、王忠义签订的《租赁合约》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。 关于本案的争议焦点一，案涉《租赁合约》的租赁期限问题。双方在合同中约定租赁期限自2005年3月1日起至拆迁之日止。王成治、王忠义均认为“拆迁之日”为案涉《租赁合约》解除条件。附条件和附期限都是属于法律行为的附款，条件与期限之间的区别在于：条件是将来可能发生也可能不会发生的事实，而期限是将来必然会发生的事实。本案中，是否拆迁、何时拆迁均具有极大的不确定性，故对王成治、王忠义关于“拆迁之日”为案涉《租赁合约》所附解除条件的主张，本院予以采纳。而除“拆迁之日”的解除条件外，双方并未对租赁期限另行设置履行的终止期限，故本案应视为对租赁期限约定不明确。 关于争议焦点二，案涉《租赁合约》是否应当解除。首先，前文已述，案涉《租赁合约》的租赁期限约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，土产日杂公司有权在合理期限内解除合同。土产日杂公司于2015年10月26日向王成治发出《律师函》，要求王成治在接函后三日内与其办理解除租赁合同的相关手续，即已明确向王成治提出解除双方签订的《租赁合约》的意思表示。其次，诉争房屋土木结构房屋与框架结构房屋虽有被隔墙分隔，但二者始终是紧紧相连不可分离的，框架结构二层房屋的出入仍需要经过土木结构房屋，故而框架结构房屋安全性与土木结构房屋的安全性息息相关。诉争房屋经泉州市房屋安全鉴定所鉴定，土木结构房屋已构成整幢危房（D级）需进行翻建，而框架结构房屋虽未构成整栋危房，但也已达到了严重损坏的标准需进行加固或翻建；鉴于二者的现状及关联性可知诉争房屋存在重大的安全隐患。若继续允许王成治承租用作经营超市，可能危及公众的人身安全。基于上述价值判断，土产日杂公司通过解除合同进行自我纠正，本院予以支持。综上所述，土产日杂公司要求解除与王成治、王忠义之间的房屋租赁合同关系，有事实和法律依据，予以支持。 合同解除后，承租人就丧失继续占有、使用租赁物的权利。故王成治、王忠义应负责返还诉争房屋给土产日杂公司。土产日杂公司收取诉争房屋的租金至2017年5月，而2017年6月1日起至今，王成治仍继续占有和使用租赁房屋，故王成治、王忠义应当支付土产日杂公司合同解除之前的房屋租金。王成治、王忠义签订合同后已缴交了保证金4500元，土产日杂公司并未举证证明诉争《租赁合约》系因王成治、王忠义违约导致的解除，故该保证金应予以退还，鉴于土产日杂公司同意在王成治、王忠义尚欠的租金中予以抵扣，故王成治、王忠义尚欠的租金应自2017年7月1日起算。合同解除后,如王成治继续占有和使用租赁房屋，王成治、王忠义仍然应按合同约定每月4500元的标准支付占有使用费给土产日杂公司至王成治、王忠义实际返还房屋之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第二款规定：“沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间交易习惯时，才可以视为意思表示”，王忠义未能举证证明有上述情形，故对王忠义有关土产日杂公司已默认其退出案涉《租赁合约》的主张，不予采纳；王忠义并未与土产日杂公司协议变更案涉《租赁合约》，根据合同相对性，王忠义仍应承担相应的合同义务，故对王忠义不承担本案相关责任的主张，不予采纳。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第九十八条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除福建省泉州市土产日杂公司与王成治、王忠义于2005年1月19日签订的《租赁合约》； 二、王成治、王忠义应于本判决生效之日起十日内将址在鲤城区××路××号房屋（除框架结构部分的一楼南侧店面外）交还福建省泉州市土产日杂公司； 三、王成治、王忠义应于本判决生效之日起十日内向福建省泉州市土产日杂公司支付自2017年7月1日起至本判决生效之日止按每月4500元的标准计算的租金； 四、王成治、王忠义应自本判决生效次日起每月向福建省泉州市土产日杂公司支付4500元的占有使用费至实际交还房屋之日止； 五、驳回福建省泉州市土产日杂公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。 案件受理费4607元，由福建省泉州市土产日杂公司负担1427元，由王成治、王忠义共同负担3180元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  辜伟隆 人民陪审员  江军猛 人民陪审员  黄加兴 二〇二〇年三月十二日 法官 助理  刘丽兰 书 记 员  徐艳玲 民事判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、民事判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十条第二款沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间交易习惯时，才可以视为意思表示 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。