广东省东莞市第一人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤1971民初25371号原告：潘鹤川，男，汉族，1961年4月9日出生，住黑龙江省鹤岗市工农区。委托代理人：卢勇，广东斯明律师事务所律师。被告：广发银行股份有限公司东莞松山湖支行，住所地：广东省东莞市松山湖科技产业园商务区A2栋，统一社会信用代码：91441900719388237N。负责人：陈哲。第三人：广东新一信通信发展有限公司，住所地：广东省东莞市桥头镇常路银岭街63号一信产业园，统一社会信用代码：91441900794613772N。法定代表人：谢造辉。第三人：谢造辉，男，汉族，1964年8月2日出生，住广东省东莞市莞城区。第三人：李凤，女，汉族，1963年11月28日，住广东省东莞市莞城区。第三人：广东南极投资发展有限公司，住所地：广东省广州市天河区华强路1号1203（部位：自编1211房），统一社会信用代码：91440101MA59EB0HX3。委托代理人：郑金乾，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托代理人：李锐，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。原告潘鹤川诉被告广发银行股份有限公司东莞松山湖支行，第三人广东新一信通信发展有限公司（以下简称“新一信公司”）、谢造辉、李凤、广东南极投资发展有限公司（以下简称“南极公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告潘鹤川的委托代理人卢勇，第三人南极公司的委托代理人郑金乾、李锐到庭参加诉讼。被告广发银行股份有限公司东莞松山湖支行及第三人新一信公司、谢造辉、李凤经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告潘鹤川向本院提出诉讼请求：一、撤销（2019）粤1971执异193号民事裁定书或在执行（2017）粤1971执5047号案件时，保证原告对东莞市房屋（碧湖轩××号）的合法租赁权；二、被告承担本案的全部诉讼费。事实及理由如下：原告系东莞市大朗镇松佛路229号碧水天源一期**号（碧湖轩××号）房的合法承租人，租赁期限自2011年9月26日至2031年9月26日止。被告是（2017）粤1971执5047号案件的申请执行人。法院在执行（2017）粤1971执5047号案件过程中，决定对第三人谢造辉所有的东莞市大朗镇松佛路229号碧水天源一期别墅Ｂ型63号（碧湖轩××号）房产进行拍卖。2019年4月6日，原告作为合法承租涉案标的承租人以案外人身份向法院提出执行异议，并提供房屋租赁合同、中国建设银联网业务入账通知书、说明、收款收据、案涉房产证、案涉房屋不动产登记信息查询结果等证据，请求按照法律规定并结合原告提出的证据终止对其租赁的案涉房屋的执行措施。法院审理后以（2019）粤1971执异193号裁定驳回原告的异议请求。原告认为：法院该裁定认定的事实不清，适用法律不正确，依法应撤销该裁定，并支持原告的全部诉讼请求，理由如下：1、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前，抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”原告认为该法条明确规定，租赁合同的生效在抵押合同生效前的，抵押合同及抵押权均不得对抗租赁合同。原告提交的租赁合同已经明确租赁期限是自2011年开始，被告的抵押时间是2012年1月，原告的租赁开始时间明显早于被告的抵押时间，而且原告的租赁合同明确约定租金是一次性支付。原告委托第三人支付的银行流水也显示已经支付了全部的租金，并且已经合法的居住房屋达数年之久。原告认为，租赁合同是双方当事人真实意思的表示，且未违反法律法规的强制性规定。但是发法院在（2019）粤1971执异193号裁定书第六页第5行载明“上述租金约定与支付情况均不符合租赁交易常理，潘鹤川对上述问题没有进行合理说明”。原告认为，上述租赁合同是原告与新一信公司双方当事人的意思表示，只要不违反法律法规的禁止性或强制性规定，交易是否合理不影响合同的效力，法院不能在没有法律规定或证据的前提下以“不符合常理”的推断，认定租赁合同没有效力。因此，法院对上述事实认定不清。2、法院（2019）粤1971执异193号裁定书第5页最后一行至第6页第1、2行载明“潘鹤川（本案原告）提交的证据无法有效证明华意公司向新一信公司支付的款项220万元系代付租金，亦无法证明潘鹤川（本案原告）向谢造辉支付租金的事实”。原告认为，其提交的《收款收据》载明“今收到潘鹤川支付的东莞市大朗镇松佛路229号碧水天源一期别墅Ｂ型63号（碧湖轩××号）房屋预缴租金人民币贰佰贰拾万元整”，落款处有新一信公司的公章确认，即该款项的性质是否是租金，对于租赁合同的双方已经确认。退一步说，如果没有事实存在新一信公司也不可能把一个巨额的转账随意就认定为租金。而且对方当事人认为租赁合同本身存在恶意串通的行为，应根据《中华人民共和国合同法》的有关规定进行处理或对有关的文件进行鉴定，而不是法院在裁定中所述的靠推断进行判定有关事实。原告认为（2019）粤1971执异193号裁定的认定事实依据明显不足，侵害了原告的合法权益。综上所述，原告认为其所提交的证据足以证明原告自2011年起一直在案涉房屋进行居住，法院裁定中未对有关事实核实清楚就作出裁定驳回原告的请求，其作出的（2019）粤1971执异193号裁定的裁定明显错误。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及（2019）粤1091执异193号裁定书，特依法提起诉讼，望依法撤销（2019）粤1971执异193号裁定，判决支持原告的全部诉讼请求！第三人南极公司答辩称，一、原告不享有案涉房屋的承租权。（一）原告提供的《房屋租赁合同》不真实。1、合同约定一次性支付20年租金220万元，违反经济行为常理。据统计资料显示，2011年9月东莞房价均价为7055元/㎡，案涉房屋面积为416.42㎡。依据《房屋租赁合同》，原告于2011年9月26日一次性支付20年租金220万元。若原告在当时真有220万元，其完全可以通过多种方式进行少部分筹款，将案涉房屋买下，获得70年产权。再或，原告可选择全款购买面积稍小的别墅、或一般住宅，房屋面积亦可达到300㎡。即便是租赁，原告亦可5年一租，而将多余的钱用于其他房产项目投资。2、该所谓20年租赁涉及220万元租赁款，未办理租赁备案登记。《房屋租赁合同》的租赁期限长达20年，租金款220万元，且租金款为一次性支付。若该租赁合同为真，为避免在长达20年的租赁过程中因产权人将房屋用于抵押或其他违约行为而侵害承租人的合法权益，承租人应当办理租赁合同的备案登记。然而，该《房屋租赁合同》未办理租赁备案登记，不符合该类经济行为的常理。3、碧水天源物业管理处出具的《证明》与《房屋租赁合同》内容相互矛盾，可反证原告提供的《房屋租赁合同》虚假。物业管理处的《证明》显示原告的合同承租期间自2011年12月1日至2019年7月15日止。该期间与《房屋租赁合同》显示租赁期间自2011年9月26日至2031年9月26日止，严重不符。若物业管理处的《证明》所显示的承租期限为真，则原告已不再享有案涉房屋的承租权。若物业管理处的《证明》为假，《房屋租赁合同》因其约定违反经济行为常理、支付状况不明等原因而不可能为真，原告亦不可能享有案涉房屋的承租权。原告不享有案涉房屋的承租权，无权对提出执行异议。（二）租金已支付的主张无法证实。1、凭证所示款项是否真实发生，是否与本案有关，均无法证实。执行异议阶段，原告未提供《中国建设银行联网业务入账通知书》的原件进行质证。该凭证所示款项是否真实发生，无法证实。该凭证显示付款人、收款人均非原告所称房屋租赁的承租方或出租方。同时，该转账凭证的摘要部分被抠除。通过摘要的部分残留字迹，依稀可看出为“□款”，而非“租金”或“代付租金”。该凭证所示款项是否与本案有关，无法证实。2、代付租金的主张无法证实。原告出具《说明》仅为单方陈述。所谓代付人深圳市东方华意实业有限公司未就该笔款项的作出说明，代付款主张无法证实。而在缺少付款人提供的付款说明或相应依据的情况下，仅依据第三人新一信公司作出的《收款收据》，亦无法证实或佐证该代付租金的主张。二、原告无法证实其自2011年至今一直占有使用案涉房屋。（一）原告所举证据不真实，且内容自相矛盾。所谓住户卡为自制卡片，无从证实其真实性。长富社区居委会出具的《证明》基于碧水天源物业管理处提供的居住证明的真实性，但原告未提供该被引文件进行质证，因此长富社区居委会的《证明》不真实。碧水天源物业管理处出具的《证明》与《房屋租赁合同》内容相互矛盾，二者必有一假。（二）原告未能提供有效水电煤网等费用凭证佐证其主张。真实的房屋租赁，承租人应当缴纳水电煤网等费用，并留下相关缴款记录或凭证。承租人未保留相关凭证的，可以到水电煤网等相关单位调取缴款记录。原告未提交相关材料，对其占有使用案涉房屋的主张进行佐证。依据（2019）粤1971执异193号执行裁定书，原告在执行异议阶段提交的广播电视网络发票、快递邮单出具时间均晚于抵押日期和法院查封日期，其他燃气费等费用交款人是谢造辉，部分费用清单为自行制作，未加盖任何公章。本次执行异议之诉，原告没有提供此类凭证，最主要原因是原告根本没有占有使用案涉房屋。（三）案涉房屋的评估报告及现场走访情况显示，案涉房屋长期闲置，无人居住。《评估报告》“四（二）估价对象照片”显示，门上的横批、福字均贴在双开门的正中，跨门缝张贴，不符合正常的张贴方式，此种张贴方法妨碍正常开门进出。若案涉房屋有人居住，则横批及福字在开门进出时必将遭到破坏。而照片中完好的横批及福字从反面证明，案涉房屋无人居住。三、原告提起本案涉嫌虚假诉讼。原告提交证据及所提出的主张，存在七项重大疑点：第一、《房屋租赁合同》约定一次性支付20年租金220万元的行为，违反经济行为常理。第二、原告举证的转账凭证，在执行异议阶段未出示原件进行质证，转账凭证的真实性无法证实。第三、该转账凭证显示付款人、收款人均非原告所称房屋租赁的出租方或承租方，原告亦未取得所谓代付人针对代付情况的说明，代付租金的主张无法证实。第四、该转账凭证摘要部分被抠除，款项实际用途被隐瞒。该款项是否真实发生，是否与本案有关，均无法证实。第五、原告提出所谓20年租赁涉及220万元租赁款，未办理租赁备案登记。第六、原告提交的证据中，存在多种有明显区别的署名样式。第七、原告提供的证据中，碧水天源物业管理处出具的《证明》与《房屋租赁合同》内容相互矛盾，二者必有一假。南极公司有理由判断，原告与第三人新一信公司、谢造辉恶意串通、伪造证据、虚构租赁，以虚假诉讼拖延、阻挠法院对案涉执行标的物的执行处置。综上所述，原告提出其享有案涉房屋承租权的主张无证据证实，提出其自2011年起一直占有使用案涉房屋的主张无证据证实。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，请求依法驳回原告的诉讼请求。经本院合法传唤，被告广发银行股份有限公司东莞松山湖支行及第三人新一信公司、谢造辉、李凤未到庭参加诉讼，亦未向本院提供任何书面意见或证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起”之规定，案外人执行异议之诉应符合上述三个条件。本案中，原告诉请并没有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，故原告本案的起诉不符合起诉条件，对原告的起诉，本院予以驳回。综上所述，依照上文所引用的法律规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告潘鹤川的起诉。本案不收取案件受理费，原告潘鹤川预交的案件受理费100元，本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审  判  长 莫 然审  判  员 杨长青人民 陪 审员 黄 媛二〇二〇年三月三十一日法 官 助 理 谢嘉欣（兼书记员）