福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终477号 上诉人（原审原告）:柯清珍，女，1972年1月28日出生，汉族，住福建省晋江市新塘杏田西南区。 委托诉讼代理人：沈树有，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐传远，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼。 法定代表人：张正华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人柯清珍与被上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，福建省晋江市人民法院于2017年12月20日作出（2016）闽0582民初11824号民事判决，双方当事人均不服该判决提出上诉。本院于2018年9月30日作出（2018）闽05民终4827号民事裁定，撤销原判，发回重审。福建省晋江市人民法院于2018年11月14日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2019年7月17日作出（2018）闽0582民初14694号民事判决。上诉人柯清珍不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初14694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人柯清珍上诉请求：一、撤销原判，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实错误，适用法律错误，属于错误判决。一、世茂公司提供的《补充协议》中的条款内容全部采用相同字体、字号，未对免除或减轻其责任的条款内容采用足以引起上诉人注意的文字、符号、字体等特别标识，诉争条款应当认定为无效条款。该协议第六条有关交房宽展期的约定是免除世茂公司本应承担的迟延履行违约责任，应为无效格式条款。二、建设工程的质量国家标准属于强制性规定，不允许当事人以意思自治排除适用，世茂公司应当将案涉房屋整改至符合规范要求。三、案涉房屋只设置1台电梯给通行带来极大不便和安全隐患，贬损房屋价值，一审只判决世茂公司赔偿2万元金额偏低，应调整至15万元才公平合理。四、世茂公司通知交房时，案涉房屋仍处于违反消防规范状态，不符合交房条件，世茂公司应承担的逾期交房责任应计至2019年1月14日案涉房屋通过整改消防验收符合交房条件并向上诉人实际交房之日。 被上诉人世茂公司辩称，一、《补充协议》第六条系双方在意思自治的基础上自愿签订的，不违反法律规定，合法有效。二、《住宅设计规范》第6.5.1条并非强制性规定。晋江市住房和城乡建设局作出的《关于泉住建信来信【2018】77号信访事项处理答复意见书》、设计单位出具的关于内走道说明函可以印证上述规范条款并非强制性规定。一审法院现场勘验证实案涉通道设置防火门，满足通风需求，且部分楼层的走道也无法再行设置可开启窗扇，柯清珍要求的整改既不具备必要性，也不具有可能性。三、世茂公司已对案涉走道进行整改，变更为防火门，相邻单元可通行使用另一单元的电梯，合理满足业主的便利使用，整改工程已通过竣工验收及消防验收，不存在安全隐患。柯清珍未举证证明其损失的具体数额，一审法院酌定世茂公司赔偿2万元并无错误。四、世茂公司在合同约定的交付期限内办结案涉房屋的竣工验收、规划验收、消防验收等相关验收手续，并向柯清珍发出交房通知，不存在逾期交房的情形。因走道隔墙整改而另行进行的竣工验收及消防验收，是在案涉房屋已具备交付条件的前提下对局部工程整改进行的验收，不影响此前验收手续的合法性。五、面积误差所指系合同约定面积与产权面积的差异，即是说面积误差款项的结算时间是在办理产权登记之时，柯清珍尚未配合办理案涉房屋的交付及产权登记手续，面积误差款项的结算尚未达到合同约定条件。六、鉴定报告结论只能证明套内面积存在误差，不能证明案涉房屋的建筑面积与合同约定不符。请求驳回上诉，维持原判。 柯清珍经变更诉讼请求后向一审法院起诉请求：1.确认《房屋买卖合同》附件六补充协议第六条关于宽展期的约定无效；2.判令世茂公司对案涉房屋外廊按照《住宅设计规范》（以下简称《规范》）GB50096-2011第6.5.1条的规定进行整改，整改费用由被告承担；3.世茂公司向柯清珍赔偿因房屋质量降低的价值贬损损失15万元；4.世茂公司向柯清珍支付逾期交房违约金（以柯清珍已支付的购房款1623027元为基数，按每日万分之二的标准计自2015年7月1日起至符合交房条件并实际交房日止）。 一审法院认定事实：2013年9月29日，柯清珍与世茂公司双方签订《商品房买卖合同》及附件一至六。案涉购房款已付清。2016年9月16日，柯清珍与世茂公司办理交房。 2012年8月21日，世茂公司取得诉争房屋所属地块的建设工程规划许可证。2013年9月27日，诉争房屋取得商品房预售许可证。2015年12月1日，诉争房屋通过竣工验收（合格）。2015年12月15日，诉争房屋通过消防验收（合格）。2018年10月25日，世茂公司申请对案涉商品房的隔墙变更设计获得消防部门审查合格。同日，世茂公司开始对变更设计的工程进行施工，工程于2018年11月15日经相关部门验收合格，于2019年1月14日通过消防验收。诉争房屋外廊未设置可开启的窗扇，也未设置两台电梯。诉争房屋所在三号楼第4、7、10、13、16、19、22、25、28、31楼的走道隔墙已打通并增设防火门。 一审法院认为，关于争议焦点，即柯清珍各项诉讼请求能否成立的问题。 第一、关于《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条的约定有无效力的问题。法院认为，柯清珍、世茂公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……其它有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定”，可见双方对案涉房屋的交付条件与期限以附件六补充协议的形式作出了特别约定。该补充协议第六条第一项约定“1.如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2015年12月31日，含该日）的交房宽展期（宽展期自合同第八条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延）……。2.出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后三个月（即至2016年3月31日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付款房价款万分之一的违约金，合同继续履行。……”，上述约定系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律的效力性强制性规定，且内容也不存在免除被告责任的情形，故法院认定附件六补充协议第六条关于宽展期的约定合法有效，柯清珍的主张缺乏法律依据，法院不予支持。 第二、关于案涉房屋外廊应否按照《规范》第6.5.1条的规定进行整改的问题。法院认为，《规范》前言部分第三条第二款载明“本规范中以黑体字标志的条文为强制性条文，必须严格执行”。该《规范》本规范用词说明部分中也明确载明“表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用‘必须’，反面词采用‘严禁’；表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用‘应’，反面词采用‘不应’或‘不得’；表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：正面词采用‘宜’，反面词采用‘不宜’”。根据上述规定并结合《关于发布国家标准的公告》记载的内容，可认定该《规范》第6.5.1条关于“住宅中作为主要通道的外廊宜作封闭外廊，并应设置可开启的窗扇。走廊通道的净宽不应小于1.20m,局部净高不应低于2.00m”的规定不是强制性条文。且经法院现场查勘，案涉商品房走道设置的防火门可以满足通风需求，而部分楼层走道左右两侧为商品房及消防楼梯，走道前后两边尽头均为商品房，实际也无法再设置可开启的窗扇。综上，对柯清珍提出的整改主张，法院不予支持。 第三、关于房屋价值贬损损失15万元能否成立的问题。法院认为，柯清珍及其案涉三号楼的其他商品房业主对诉争工程的整体设计有异议，认为案涉工程违反了《规范》，并向法院提起了诉讼。诉讼期间，世茂公司对案涉三号楼的楼层走道进行了整改，整改过程中，给业主的生活造成了不便，且根据法院现场勘验，案涉房屋确实存在与柯清珍期待利益不相符的情况，虽《规范》第6.4.2、6.4.3、6.5.1条不属于强制性规范，但随着居民生活水平的提高，人们对住宅品质要求也相应提高，在正常情况下，住宅中作为主要通道的封闭外廊应设置可开启的窗扇，而本案被告世茂公司并未设置可开启的窗扇，且对于住宅单元的联系廊也是经过柯清珍等业主的强烈反映才予以设计变更。世茂公司的上述行为，确实给柯清珍带来了一定的损失，鉴于柯清珍未能举证证明其实际损失多少，法院综合考虑案涉合同履行的情况，酌情确定世茂公司应赔偿给柯清珍经济损失2万元。 第四、关于世茂公司应否向柯清珍支付逾期交房违约金的问题。法院认为，虽世茂公司向消防部门申请变更案涉商品房走道的隔墙设计，但该设计变更工程系根据业主的要求进行整改，而整改前的案涉工程已于2015年12月1日通过竣工验收（合格），于2015年12月15日通过建设工程消防验收（合格），不能因为走道隔墙的局部整改即认定案涉房屋不符合交房条件。柯清珍、世茂公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条已就诉争房屋的交付条件作出明确约定，结合证据B2建设工程竣工规划核实意见书，法院认定诉争房屋于2015年12月15日符合交付条件。因双方有关交房期限分别约定于《商品房买卖合同》第八条及附件六补充协议第六条第一项，而该相关约定并不存在无效的情形，故法院认定世茂公司应当按照约定于2015年12月31日前完成交房。本案中，世茂公司通知交房时间为2015年12月30日，在交房之日已符合交房条件，双方也办理交房手续，故世茂公司不存在逾期交房的情形。 一审法院认为，柯清珍与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效。如前所述，世茂公司应赔偿柯清珍损失2万元。柯清珍的其他诉讼请求缺乏事实与法律依据，法院不予支持。世茂公司的部分抗辩，理由不足以令人信服，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第六十二条第（一）项、第一百五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、世茂公司应于判决生效之日起十日内赔偿柯清珍2万元；二、驳回柯清珍的其他诉讼请求。案件受理费9439元，由柯清珍负担9104元,由世茂公司负担335元。 二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于本案《补充协议》第六条第1款有关宽展期约定的效力问题。经查，双方当事人在本案《商品房买卖合同》第八条约定：“……其他有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定。”可见，上述关于宽展期的约定条款，系当事人的真实合意，未违反法律、行政法规的强制性规定，且未免除世茂公司的主要合同义务，应认定为有效。柯清珍主张该条款无效，与上述查明事实不符，故不予采纳。一审法院有关案涉房屋外廊走道整改、柯清珍主张的损失赔偿、逾期交房责任、房屋面积差款及利息、鉴定费等争议问题的认定理据充分，处理得当，二审予以确认且不再赘述，柯清珍有关于此的上诉理由不成立，不予采纳。 综上所述，柯清珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9104元，由柯清珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇二〇年三月十八日 书记员  黄钰漩 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。