广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂07民终118号 上诉人（一审原告）：蒋纯丽，女，1981年10月16日出生，汉族，住钦州市。 上诉人（一审原告）：周创燊，男，1980年8月7日出生，汉族，住钦州市。 两上诉人的委托诉讼代理人：陈怡，广西同望（钦州）律师事务所律师。 两上诉人的委托诉讼代理人：林雷，广西同望（钦州）律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告）：钦州市国安远通房地产开发有限公司，住所地：钦州市扬帆大道7号东方豪庭北1栋204号。统一社会信用代码：91450700719354627M。 法定代表人：谭超明，经理。 委托诉讼代理人：吴振林，广西作一律师事务所律师。 2 上诉人蒋纯丽、周创燊与被上诉人钦州市国安远通房地产开发有限公司（以下简称“国安远通公司”）商品房销售合同纠纷一案，上诉人不服钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初3698号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人蒋纯丽、周创燊的委托诉讼代理人陈怡、林雷，被上诉人钦州市国安远通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴振林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人蒋纯丽、周创燊的上诉请求：一、请求依法撤销钦州市钦南区人民法院作出的（2020)桂0702民初3698号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，错误地认定上诉人主张解除案涉的《商品房买卖合同（预售)》（以下简称《合同》）不符合法律规定及超过了行使合同解除权的除斥期间。(一）本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第十五条第一款的规定。一审法院认为根据《商品房买卖司法解释》第十五条第一款的规定，上诉人要求解除《合同》必须满足三个条件：“①对被告交房进行了催告；②被告在经催告后的三个月合理期限内仍未及时交房；③原、被告在相关购房合同中未有房屋解除合同的特别规定。”这是对《商品房买卖司法解释》规定的曲解，本案不适用该规定。适用该条规定的前提是当事人对于合同解除的条件没有约定或约定不明，具体到商品房买卖中迟延交房解除合同的情形而言，则指合同中没有明确约定买受人在出卖人迟延交房多久后可以解除合同。但，本案《合同》及《关于东方豪庭三期提前交房的补充协议》（以下筒称《补充协议》）明确约定如出卖人逾期交房超过90日，则买受人有权解除合同。双方的合同已经明确约定了当被上诉人逾期交房超过90日，则上诉人解除合同的条件成就，而当合同解除条件成就，根据《合同法》第九十三条 3 第二款的规定，上诉人可以直接行使解除权，而无需再进行催告。(二）本案并不适用《合同法》第九十五条第一款的规定，上诉人在2020年10月28日向被上诉人发出解除合同的通知，合同解除权不因为超过所谓的约定的除斥期间而消灭。《补充协议》第二条第3项“买受人应当在出卖人逾期交房超过90日的当天起算7日内以书面形式通知出卖人是否解除合同，如上述期限内买受人不以书面形式通知出卖人解除合同的，则视为买受人要继续履行合同”是无效的格式条款。《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”合同解除权无论是法定的还是约定的，显然均属于当事人的“主要权利”。《补充协议》上述约定显然使得买受人的解除权成了摆设，该约定变相排除买受人的主要权利，应属无效条款。此外，《合同》第二十八条约定：“补充协议”也明确：“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”根据该条，《补充协议》的上述约定无效，应以《合同》的约定为准，而《合同》中并无对买受人关于行使合同解除权除斥期间的约定。综上，对于该格式条款被认定为无效的法律后果，应视为当事人无约定；根据《合同》第二十八条的约定，《补充协议》的上述约定对买受人没有约束力。因此，本案应适用法律关于合同解除权行使期限（即1年）的规定加以调整，上诉人在2020年10月28日行使合同解除权，并未超过法定的除斥期间。一审判决认为上诉人应当按照《补充协议》约定在2020年10月5日前行使合同解除权，是错误的。二、一审的认定相互矛盾，所作判决对上诉人严重不公。如前已述，一审法院一方面认定上诉人解除合同不符合《商品房买卖司法解释》第十五条第一款的规定，实质是认为上诉人行使合同解除权之前没有进行催告，因而不享有解除权；另一方面，又认为买受人发出合同解除通知超过了《补充协议》约定的期间，显然又承认了上诉人在 4 《补充协议》约定的期间内享有解除权（只是实际行使时超过了约定期限)，显然是矛盾的。此外，一审认定“原告行使合同解除权的起算应自2020年7月1日至同年10月5日”，显然明显错误计算了《补充协议》约定的时间（如按照《补充协议》“买受人应当在出卖人逾期交房超过90日的当天起算7日内以书面形式通知出卖人是否解除合同”的约定，交房时间为2020年6月30日，则合同解除除斥期间应为“2020年9月28日至2020年10月4日”)，但却采取错误的方式计算，作出了对上诉人不公的判决。综上，上诉人认为，一审判决存在明显的严重的适用法律错误，应依法改判。 被上诉人钦州市国安远通房地产开发有限公司答辩称：上诉人与被上诉人之间签订的补充协议明确约定被上诉人的权利，包括解除合同的权利，该约定是双方真实意思表示，没有违反法律行政强制性规定，是合法有效的，上诉人应当按照合同约定行使权利，本案中上诉人怡于行使权利的行为导致不利后果，应当由上诉人承担。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求。 一审法院审理并确认以下事实：2019年6月27日，原、被告签订《合同》、《补充协议》，约定原告购买被告开发的坐落于钦州市钦南区房屋，房价款为586474元。原告交付了236474元购房款后，通过钦州市住房公积金贷款中心贷款350000元完成了房价款的交付。《合同》第九条、第十一条约定被告应当在2021年6月30日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告的房屋。《补充协议》对提前交房补充协议交房时间为2020年6月30日。《合同》第十二条第一款第二项、《补充协议》第二条第一项第二目均规定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出 5 卖人应当自解除合同通知送达之日起l5日内退还买受人已付全部房款（含己付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖入按日计算向买受人支付全部房价款0.1‰的违约金”。《补充协议》第二条第三项规定：“买受人应在出卖人逾期交房超过90日的当天算起7日内以书面形式通知出卖人是否解除合同，如上述期限内买受人不以书面形式通知出卖人解除合同的，则视为买受人要求继续履行合同”。2020年6月期间，被告向除原告外的部分业主发出通知，告知因受新冠肺炎疫情影响延误工期，交房时间顺延至2020年8月31日。2020年10月28日，因被告未交付房屋，原告向被告发出《解除购房合同通知书》，要求解除《合同》，并要求被告退还全部房款、支付利息和违约金。因双方就合同解除协商未果，原告遂向该院提起诉讼，请求判如所请。 一审法院认为：原告与被告签订的《合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告未按照约定的时间交付房屋且已经超过交房日期，属于逾期交房的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《 合同法 》第 九十四条 的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告要求解除《合同》必须满足三个条件：①对被告交房进行了催告；②被告在经催告后的三个月合理期限内仍未及时交房；③原、被告在相关购房合同中未有房屋解除合同的特别规定。本案中，原告未能举证证明其请求解除《合同》达到法律规定的条件，应承担举证不能的法律后果。关于原、被告约定的“逾期交房”的合同解 6 除条件的时间起算点。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《补充协议》对提前交房补充协议交房时间为2020年6月30日，应予认定。原、被告约定将“逾期交房”作为合同解除条件符合法律规定。第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”《补充协议》第二条第三项中约定合同解除权除斥期间作了约定，合法有效。被告向部分业主发出通知，告知交房时间顺延至2020年8月31日，但该通知并没有送达原告，应视为原、被告之间对约定的解除权发生之日没有作出重新约定，原告行使合同解除权的起算应自2020年7月1日起算至同年10月5日，至同年10月28日原告向被告发出解除合同的通知，原告的合同解除权已消灭。因此，原告以被告逾期交房为由要求解除《合同》并退还住宅维修基金、支付违约金、赔偿利息损失等请求，缺乏依据，该院不予支持。为了保护交易安全，维护经济秩序的稳定，双方应当按约定履行合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告蒋纯丽、周创燊的诉讼请求。案件受理费9896元，减半收取4948元，由原告蒋纯丽、周创燊负担。 二审诉讼过程中，上诉人蒋纯丽、周创燊提交了以下新证据：证据1、关于东方豪庭三期提前交房的补充协议（共18份），证据2、出庭通知书（对应18案），拟证明国安远通公司与包括蒋纯丽、周创燊在内的业主达成提前交房的协议；2、国安远通公司与包括蒋纯丽、周创燊在内的业主签订的提前交房协议为格式合同；3、案涉商品房未具备交房条件，仍处于停工状态，至今未能交房的事实。被 7 上诉人质证称对证据1、证据2的真实性、合法性没有异议，该18个案件原告的诉讼请求均是认为被上诉人延期交房，并非解除合同，同时，该18个案件未进行判决，也未生效，因此，不能作为证据提交，与本案没有关联性。本院对上诉人提交的证据1、2的真实性、合法性予以认可。 对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》、《关于东方豪庭第三期提前交房的补充协议》系真实意思表示，且不违法、行政法规的强制性规定，应合法有效。 关于案涉补充协议第二条第三项的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，案涉条款系预先设定，形式上是直接打印形成，被上诉人国安远通公司也未提供证据证实该条款系经双方协商形成，且在销售过程也重复多次使用该补充协议，故该争议条款应认定为格式条款。 根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，案涉争议条款约定“买受人应在出卖人逾期交房超过90日的当天起算7日内以书面形式通知出卖人是否解除合同，如上述期限内买受人不以书面形式通知出卖人解除合同的，则视为买受人要求继续履行合同”，该格式条款约定的买受人解除权行使期限仅为7天。上诉人主张该条款为无效格式条款，而被 8 上诉人辩称该条款合法有效，上诉人已逾期行使解除权。案涉争议条款作为针对不特定相对人适用的格式条款，被上诉人应结合合同标的的特点、通常情况下行使合同解除权的必要准备时间等因素制定。商品房买卖合同通常标的较大，履行期限相对较长、合同解除涉及重大财产处分，合同解除权行使期限不宜过短。参照《最高人民法院》第十五条第二款所规定的“三个月”和“一年”的行使期限，案涉条款设定的逾期交房时买受人解除权行使期限仅为7天，明显过短，不具有合理性。且该条款在形式上也未采取足以引起对方注意的符号、字体等提别的标识，被上诉人国安远通公司未尽到提示义务。据此，该条款应属于无效的争议条款。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”与第九十四条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，补充协议约定的交房时间为2020年6月30日，在补充协议第二条第二款约定，逾期超过90日后，买受人有合同解除权。上诉人于同年10月28日向被上诉人发出解除合同的通知，快递单号显示该通知的签收时间为2020年10月29日。上诉人请求解除合同未超过法律规定的解除权行使期限，案涉商品房应自解除通知送达对方时解除，本院认定上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年10月29日解除。一审法院认定上诉人的解除权已消灭有误，本院予以纠正。 关于《商品房买卖合同》解除后如何处理法律后果问题。上诉人主张被上诉人应退还购房款586474元，住宅专项维修资金7891.20元，赔偿公积金贷款利息损失9351.84元，违约金5864.74元。根据《中华人民共和国合同 9 法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，上诉人交付了236474元购房款后，通过钦州市住房公积金贷款中心贷款350000元完成了房价款的交付，合同解除后，被上诉人应退还上诉人缴纳的全部购房款586474元。被上诉人辩称住宅专项维修基金是代收并已交付给相关部门，不应由其退还。但本案系被上诉人方单方违约后，上诉人取得合同解除权，住宅专项维修基金应视为被上诉人违约后对上诉人造成的经济损失，由被上诉人予以赔偿7891.20元。被上诉人又称上诉人同时主张利息及违约金不符合法律规定。但上诉人主张的利息为公积金贷款利息损失，是其实际已经支付的，为购买案涉商品房办理贷款所产生的利息损失，被上诉人单方违约，应予以赔偿。而违约金是双方在补充协议中约定的因被上诉人原因解除合同后，被上诉人应承担的违约责任。上诉人主张按补充协议约定的违约责任计算违约金即按照全部房价款的1%向买受人支付违约金5864.74元,不违反法律法规的相关规定，本院予以支持。 综上所述，一审认定事实清楚，但部分判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、撤销钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初3698号民事判决； 二、确认上诉人蒋纯丽、周创燊与被上诉人钦州市国安远通房地产开发有限公司于2019年6月27日签订的《商品房买卖合同》（预售）[合同编号：2019062710188]于2020年10月29日解除； 10 三、被上诉人钦州市国安远通房地产开发有限公司向上诉人蒋纯丽、周创燊返还购房款586474元； 四、被上诉人钦州市国安远通房地产开发有限公司向上诉人蒋纯丽、周创燊赔偿住宅专项维修资金7891.20元， 五、被上诉人钦州市国安远通房地产开发有限公司向上诉人蒋纯丽、周创燊赔偿公积金贷款利息损失9351.84元； 六、被上诉人钦州市国安远通房地产开发有限公司向上诉人蒋纯丽、周创燊支付违约金5864.74元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4948元、二审案件受理费9896元，均由被上诉人钦州市国安远通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李碧珊 审 判 员 黄载文 审 判 员 王英佑 11 二〇二〇年三月二十九日 法官助理 黄襦平 书 记 员 刘 蔚