重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初26831号 原告：肖均，男，1984年10月3日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：叶佳熙，重庆睿通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶峥嵘，重庆睿通律师事务所律师。 被告：重庆协信远浩房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道65号，统一社会信用代码91500106561618732E。 法定代表人：麦勇作，重庆协信远浩房地产开发有限公司董事长。 委托诉讼代理人：张辛欣，重庆协信远浩房地产开发有限公司员工，住重庆市江北区。 原告肖均与被告重庆协信远浩房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖均的委托诉讼代理人叶峥嵘，被告重庆协信远浩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张辛欣到庭参加了诉讼。审理中，当事人庭外和解三个月。本案现已审理终结。 肖均向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告2013年12月1日至2019年5月19日的延迟入住损失130000元；二、判令被告赔偿原告2013年12月1日至2019年5月19日的物管费及公摊水电费5110.26元；三、诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年12月2日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》、《关于协信天骄名城一期精装修补充协议》，约定原告购买被告开发的沙坪坝区XX号房屋，房屋总价为415127元，套内面积为59.33平方米，交房时间为2013年11月30日前。精装修标准按附件（住宅精装交房标准QB-XX-JFBZ-JG【协信天骄名城一期精装交房】）执行；精装修支出属于《重庆市商品房买卖合同》约定的房屋合同总价款构成部分；被告应在交房日期之前完成全部精装修工程等。合同签订后，原告按约定履行了合同义务，但涉案房屋一直都没有达到精装修交付条件（包括：房屋渗水、墙纸发霉、厨房滑门滑不动、窗台大理石受损、灯不亮、窗框变形、门把手掉漆等）。原告多次催告被告整改，但被告都无法向原告交付合格的精装修房屋。为此，原告于2018年8月13日向重庆市沙坪坝区人民法院起诉，请求被告立即对该房屋进行整改，重新装修至交付条件，经原告验收合格后交付。在该案审理过程中，法院组织双方现场查勘，确认需要整改的范围为：主卧室的墙纸恢复、厨房吊顶全部重做、阳台瓷砖恢复、更换全部门吸。2019年3月6日，被告完成了对涉案房屋的整改，原告当庭予以确认，并同意接房。后原告于2019年5月19日实际接房。原告认为，因为的被告原因导致房屋整改，于2019年3月6日才整改完毕并交付原告，最终影响原告居住。被告应当赔偿原告延迟入住期间的损失，参照市场行情，损失按照2000元/月标准计算。接房时，原告按照被告所属物业公司的要求缴纳了2013年11月30日至2019年5月19日的物管费及公摊水电费共计5110.26元。此期间因被告整改，导致原告没有居住，产生的物管费、水电费及停水、停电重新开通产生的费用也应当由被告承担。 被告重庆协信远浩房地产开发有限公司辩称，2011年11月2日，原被告签订重庆市商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区XX号房屋（下称涉案房屋），涉案房屋的交房时间为2013年11月30日，交房日前涉案房屋已取得《重庆市建设工程竣工验收备案证》，被告向原告交付的房屋符合合同约定。2013年11月30日，原告在接房时提出涉案房屋装修存在瑕疵，但原告提出的装修瑕疵如防盗门有色差，房屋需要重新做清洁，没有晾衣架等问题，根本不属于被告的整改义务。任何精装修房屋都会存在装修瑕疵，但涉案房屋存在的装修瑕疵均为通过简单整改即可消除的瑕疵，并不影响原告居住。且根据民法总则关于诉讼时效的规定，截止原告起诉日，2013年12月1日-2016年12月1日期间迟延入住的损失已超过诉讼时效。原告主张2013年12月1日-2018年7月31日期间迟延入住的损失，不应得到支持。2018年8月原告向被告反映涉案房屋存在漏水，2018年9月14日被告对涉案房屋漏水问题整改完毕，被告并未拖延对涉案房屋漏水的整改，2018年11月原告起诉被告要求对涉案房屋进行整改【案号（2018）渝0106民初13229号】，当时勘验笔录也能证明涉案房屋已经不存在漏水问题。由于房屋长期空置，缺乏日常维护，且重庆天气潮湿，涉案房屋出现墙纸发霉属于正常问题，原告要求被告赔偿2018年8月至2019年3月期间迟延入住的损失并没有任何事实依据。根据（2018）渝0106民初13229号民事判决书，原告在2019年3月6日已经认可涉案房屋无任何质量问题，可以入住，原告主张的2019年3月6日-2019年5月19日迟延入住的损失更没有任何依据。自交房通知书规定的交付期限届满之日起，涉案房屋的物管费、水电费及其他费用均应由原告承担。合同及补充协议明确约定，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，涉案房屋的物管费、水电费及其他费用均应由原告承担。即自2013年11月30日起，涉案房屋的水电费、物管费及其他费用应由原告自行承担。且物业合同的主体是物业公司与原告按物业合同的约定，原告应向物业公司支付涉案房屋的物业管理费。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2011年12月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发建设的沙坪坝区XX房屋，总价415127元，套内建筑面积59.33平方米，户型为二室二厅，用途为住宅。乙方于2011年12月2日向甲方支付购房款125127元，余款290000元向银行申请办理按揭。属于预售商品房的，甲方应当在2013年11月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件：一、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；二、本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。《新建商品房质量保证书》第五条载明：涉及“屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏”对应的保修期期限为5年，从竣工验收合格交付业主使用之日起计算；质量问题处理完成的合理期间为1个月内。 同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《关于协信天骄名城一期精装修补充协议》，协议载明，乙方于2011年12月2日购买了甲方XX号房屋，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，经双方协商一致，就该房屋的相关事项作如下约定：一、精装修标准按附件执行，乙方对此表示接受且无异议。二、精装修支出属于《重庆市商品房买卖合同》约定的该房屋合同总价款构成部分。三、甲方应在《重庆市商品房买卖合同》约定交房日前完成全部精装修工程，乙方应在交房日对装修工程进行验收。装修工程的相关争议，双方协商处理，但除房屋主体结构质量问题及不能修复的严重使用功能性缺陷外，不构成乙方拒绝接房的情形。¨¨¨ 2013年11月29日，重庆市沙坪坝区城乡建设委员会颁发了编号为沙建竣备字[2013]129号重庆市建设工程竣工验收备案登记证，该证载明，协信天骄名城一期工程（4号楼、5号楼、22-14号楼）竣工验收备案文件符合要求，予以备案。 2013年11月30日，原告前往被告处办理接房手续时，提出涉案房屋存在洗手盆镜片脱落；门窗未勾缝；无晾衣架、窗帘架；所有灯具与样板间不符；客厅无鞋柜；次卧进门左边墙纸破裂等问题，遂在业主接房验收表上登记了存在的问题，未接房。 2014年1月9日，原告再次接房时提出整改问题包括：次卧窗户外墙破损、主次卧地板松动、墙纸不平等，未接房。 2014年1月16日，原告第三次接房时提出其之前提出的问题没有整改，未接房。 2015年11月7日，原告第四次接房时提出的问题有：1、厨房滑门滑不动；2、主卧卫生间共墙墙纸未贴；3、主卧灯不亮；4、次卧窗台大理石受损；5、主次卧门吸松动；6、踢脚线松动；7、厨房门框小坑；8、防盗门、橱柜有色差，橱柜缝太大；9、主卧窗框变形、次卧墙纸飞起（小部分）；10、主次卧门把手掉漆。 另查明，肖均于2018年8月13日向本院起诉，要求被告对位于重庆市沙坪坝区XX房屋进行整改，重新装修至交付条件。在该案审理中，经本院组织双方勘查，明确了整改内容：恢复主卧室墙纸；重做厨房全部吊顶；修复橱柜、门框、厕所滑门；恢复阳台瓷砖；更换全部门吸。被告于2019年3月6日完成整改，肖均当庭予以确认，同意接房。 涉案房屋每月物管费为73.70元。涉案房屋2018年6月的公摊水电费为5.03元、2018年7月的公摊水电费为5.81元、2018年8月的公摊水电费为5.75元、2018年9月的公摊水电费为5.57元、2018年10月的公摊水电费为5.92元、2018年11月的公摊水电费为5.72元、2018年12月的公摊水电费为8.95元、2019年1月的公摊水电费为6.27元、2019年2月的公摊水电费为7.16元、2019年3月的公摊水电费为6.43元。肖均于2019年5月19日实际接房，向涉案房屋所在物业公司重庆天骄爱生活服务股份有限公司缴纳了2019年4月之前的公摊水电费245.61元及2013年12月至2019年5月的物业费4864.20元。 审理中，原告陈述其于2016年向被告提出涉案房屋的漏水整改问题，而被告陈述原告是在2018年6月向其提出整改漏水问题的，并且于2018年9月14日已经对漏水问题整改完成。双方关于何时发现并报告漏水问题分歧较大，但都未举示相应证据证明各自陈述。 上述事实，有原、被告陈述，原告举示的重庆市商品房买卖合同、关于协信天骄名城一期精装修补充协议、（2018）渝0106民初13229号民事判决书、重庆天骄爱生活服务股份有限公司住宅物业管理分公司收款收据，被告举示的重庆市新建商品房屋使用书及新建商品房屋质量保证书等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方于2011年12月2日签订的重庆市商品房买卖合同、关于协信天骄名城一期精装修补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应严格遵守。涉案房屋为精装房，根据关于协信天骄名城一期精装修补充协议约定，装修工程的相关争议，双方协商处理，但除房屋主体结构质量问题及不能修复的严重使用功能性缺陷外，不构成原告拒绝接房的情形。从原告于2013年11月30日、2014年1月9日、2014年1月16日、2015年11月7日前去接房发现的问题来看，都不属于主体结构质量问题及不能修复的严重使用功能性缺陷，原告无权据此拒绝接房。 审理中，原告陈述，其于2016年发现涉案房屋厨房漏水问题并向被告报告，未举示证据。根据谁主张、谁举证的原则，本院只能认定涉案房屋厨房漏水的时间是从2018年6月开始。被告陈述其在接到原告漏水报告后，于2018年9月14日完成了对漏水的整改，但是并未举示证据，且从（2018）渝0106民初13229号民事判决书载明的双方确认的整改范围来看，包含对涉案房屋厨房吊顶的重做，双方在该案中一致认可整改完成的时间为2019年3月6日，本院只能认定涉案房屋厨房漏水问题于2019年3月6日整改完成。 按一般生活常理分析，房屋涉及漏水问题可认定为属于房屋不能正常使用的情形，被告应当赔偿原告整改漏水问题期间即2018年6月至2019年3月6日的损失。 对于原告主张的2013年12月1日至2018年6月延迟入住损失问题。本院认为，原告在接房时发现的问题，属于装修瑕疵，并不影响房屋的正常居住使用，原告无法定事由拒绝接房，此期间延迟入住的损失应当自行承担。 对于原告主张的2019年3月7日至2019年5月19日延迟入住损失问题。本院认为，原告已经于2019年3月6日认可涉案房屋整改完毕，同意接房，其未举示证据证明其于2019年5月19日才接房是因被告原因所致，故2019年3月7日至2019年5月19日未能入住的的损失应当由原告自担。 根据双方合同约定，在商品房保修范围和保修期内发生的质量问题，被告应当履行保修义务，并对原告造成的损失承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，该对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同乙方订立合同是预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告提供的房屋的厨房出现漏水问题导致原告不能正常使用，对于整改期间的损失，原告按照2000元/月的标准主张，本院认为过高，参照涉案房屋的位置、面积等情况，本院酌情按照1500元/月予以支持。2018年6月至2019年3月6日整改时间本院按照10个月予以认定，损失金额为15000元。 关于物管费及公摊水电费问题。本院认为，原告应当按照约定接房，其因非合同约定事由拒绝接房，故2018年6月之前产生的物管费及公摊水电费均应自行承担。被告出售的房屋存在漏水问题，其应当承担2018年6月至2019年3月6日整改期间的物管费及公摊水电费，物管费为737元，公摊水电费为62.61元。原告于2019年3月6日对被告的整改验收通过，并同意接房，2019年3月6日之后的物管费及公摊水电费应当自行承担。 被告整改涉案房屋期间给原告造成的损失为15000元，物管费为737元，公摊水电费为62.61元，共计15799.61元。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告重庆协信远浩房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告肖均15799.61元； 二、驳回原告肖均的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3002元，减半收取计1501元，由被告重庆协信远浩房地产开发有限公司负担175元，由原告肖均负担1326元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 田利辉 二〇二〇年三月三十日 法官助理 田 昆 书 记 员 朱 芮