广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2072民初15246号原告：中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司，住所地广东省中山市。主要负责人：何锦开，总经理。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。被告：中山市小马过河企业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：孙屹，男，经理助理。原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司（以下简称利和物业古镇分公司）与被告中山市小马过河企业管理有限公司（以下简称小马过河公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业古镇分公司的委托诉讼代理人张子扬，被告小马过河公司的委托诉讼代理人孙屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和物业古镇分公司向本院提出诉讼请求：1.解除利和物业古镇分公司与小马过河公司在2019年5月6日签订的《物业管理服务协议》；2.小马过河公司向利和物业古镇分公司支付物业管理费至合同解除之日，其中2019年7月至2019年10月的物业管理费10800元；3.小马过河公司向利和物业古镇分公司支付逾期支付物业管理费的违约金2324.7元（以2700元为基数，从逾期之日起，每日按千分之三计算，每月分段计算，暂计至2019年10月31日为2324.7元，实际计算至付清之日止）；4.利和物业古镇分公司有权没收物业管理费保证金5400元。诉讼过程中，利和物业古镇分公司明确诉求2以每月所欠的物业管理费为基数从当月6日起计算。事实和理由：利和物业古镇分公司与小马过河公司于2019年5月6日签订《物业管理服务协议》及《物业管理服务协议补充协议》，约定利和物业古镇分公司为小马过河公司承租的位于中山古镇利和购物广场二层2007A卡商铺提供物业管理服务，服务期限为2019年5月7日至2022年5月6日；小马过河公司应当按每月每平方米30元的标准向利和物业古镇分公司支付物业管理费，从2021年5月7日起按每月每平方米33元计算；逾期支付上述费用的，每日按千分之三计算违约金；利和物业古镇分公司与小马过河公司因约定或法定事由解除租赁合同的同时，物业协议自动解除；租赁有效期内，如小马过河公司违反相关规定且令租赁合同及物业管理服务协议终止的，利和物业古镇分公司有权没收物业管理费保证金，并追讨所欠的费用。合同签订后，小马过河公司依约向利和物业古镇分公司提供物业服务，但小马过河公司从2019年7月16日起就擅自关门停业，并从2019年7月起就一直没有支付物业管理费，经催告仍未支付。小马过河公司的行为已构成违约，应承担违约责任。后利和物业古镇分公司补充称，小马过河公司已缴纳一个月即2019年6月的物业管理费2700元。小马过河公司辩称，1.同意于2020年2月29日解除合同；2.确认已缴纳一个月即2019年6月的物业管理费2700元和保证金5400元，从2019年7月1日开始没有支付物业管理费，对于物业管理费每月2700元无异议，同意支付2019年7月1日至2020年2月29日的物业管理费；3.违约金过高，同意支付合法范围内的；4.同意利和物业古镇分公司没收保证金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2019年5月6日，中山市利和置业有限公司（甲方，以下简称利和公司）与小马过河公司（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于中山市×××××××××商铺，计租面积90㎡，期限为2019年5月7日至2022年5月6日；中山市利和物业管理有限公司（以下简称物管公司）受甲方委托，为乙方提供物业管理服务；作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方或物管公司交纳的约定金额的款项，包括履约保证金（租金保证金、物业服务费保证金）、水费保证金及质量保证金；第六条物业服务费：6.1乙方同意于签订本协议时与物管公司签订《物业管理服务协议》，《物业管理服务协议》的有效期不长于租赁合同的有效期，在租赁合同终止时自然终止；物业管理费按照计租面积计算，自租赁期起始日至2021年5月6日期间按每月每平方米30元标准计收，自2021年5月7日至2022年5月6日期间按每月每平方米33元标准计收，由物管公司收取；物业管理费按月结算，签订合同之日起5个工作日内乙方向物管公司预缴首月物业管理费，之后的物业管理费按自然月计算，乙方应于每月5日前向物管公司支付当月物业管理费、水电费及其他应付款项等；若乙方未按合同约定按时缴纳物业管理费等，则物管公司自该月6日起计算违约金；第七条保证金（包括履约保证金、水电费周转金及质量保证金）：7.1本合同签署之日起7日内，乙方应向物管公司支付相当于两个月物业管理费的物业管理保证金即5400元等内容。同日，上述物管公司授权利和物业古镇分公司（甲方）与小马过河公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定自租赁期起始日至2021年5月6日期间按每月每平方米30元标准计收，即每月物业管理费为2700元，自2021年5月7日至2022年5月6日期间按每月每平方米33元标准计收，即每月物业管理费为2970元；物业管理费按月结算，按自然月计算，其中计算期限不足1个月的，按计费天数除以当月实际天数再乘以当月费用计缴；乙方应于每月5日前缴纳；管理费保证金相当于两个月管理费；如乙方逾期缴交物业管理费的，甲方除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金等内容。次日，小马过河公司接收上述商铺，并交纳物业管理费保证金5400元和1个月物业管理费2700元。2019年8月2日、2019年9月25日，利和公司、利和物业古镇分公司先后共同向小马过河公司发出《要求限期改正违约行为的函》，指出小马过河公司存在从2019年7月16日擅自停业至今的行为，要求小马过河公司于接函日后2日内恢复对外营业、付清租金等应付未付款等内容。2019年10月23日，利和物业古镇分公司以小马过河公司违约为由，诉至法院，提出前述诉请。庭审过程中，利和物业古镇分公司同意于2020年2月29日解除物业协议。本院认为,利和物业古镇分公司与小马过河公司签订的案涉物业协议合法有效，双方均应恪守履行。利和物业古镇分公司主张小马过河公司从2019年7月起拖欠物业管理费，小马过河公司确认，故本院予以认定。小马过河公司未按约交纳物业管理费，构成违约，应承担相应违约责任。利和物业古镇分公司有权解除案涉物业协议，并追讨物业管理费等。利和物业古镇分公司要求解除物业协议，双方均同意于2020年2月29日解除案涉物业协议，故本院予以确认。小马过河公司应向利和物业古镇分公司支付2019年7月1日起至合同解除之日即2020年2月29日止的物业管理费21600元（2700×8）。利和物业古镇分公司要求每日按3‰计算逾期支付物业管理费违约金，小马过河公司辩称违约金过高。因小马过河公司拖欠物业管理费的行为给利和物业古镇分公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且利和物业古镇分公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故利和物业古镇分公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、小马过河公司违约事实给利和物业古镇分公司造成的实际损失及协议完全履行后利和物业古镇分公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定小马过河公司按年利率24%计付违约金，从2019年7月至2020年2月每月以2700元为基数分别从当月6日起，均计算至清偿之日止。小马过河公司的有理抗辩，本院予以采纳。利和物业古镇分公司要求没收物业管理费保证金5400元，小马过河公司同意，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司与被告中山市小马过河企业管理有限公司于2019年5月6日签订的《物业管理服务协议》于2020年2月29日解除；二、被告中山市小马过河企业管理有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付物业管理费21600元，并按年利率24%从逾期之日起至清偿之日止计付违约金（2019年7月至2020月2月每月以2700元为基数，分别从当月6日起计算）；三、原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司没收被告中山市小马过河企业管理有限公司所交物业管理费保证金5400元；四、驳回原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，减半收取计132元，由被告中山市小马过河企业管理有限公司负担（该费用原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈玉珍二〇二〇年三月十二日书记员  胡冬娴