中华人民共和国 福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初12405号 原告（反诉被告）：王华英，女，1971年4月27日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：伍敏智，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：许来法，男，1950年12月4日出生，住台湾地区桃园市龟山区。 委托诉讼代理人：吴增鸣，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆阿养，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 第三人：福州市鼓楼区城建房屋征收工程处，住所地：福建省福州市鼓楼区南街街道杨桥路中闽大厦**楼**整层，统一社会信用代码91350102705117583P。 法定代表人：陈锦鸿，主任。 委托诉讼代理人：李开辉，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛雯婷，北京中银（福州）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）王华英与被告（反诉原告）许来法、第三人福州市鼓楼区城建房屋征收工程处房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。王华英及其委托诉讼代理人伍敏智，许来法的委托诉讼代理人吴增鸣、骆阿养，第三人福州市鼓楼区城建房屋征收工程处的委托诉讼代理人李开辉、薛雯婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王华英向本院提出诉讼请求：1．判令原坐落于福州市郊区（现为鼓楼区）洪山镇西门村一层、二层、三层房产（房屋所有权证：榕郊Ｓ字第0××7号）的房屋征收补偿权益归原告王华英所有（房屋征收补偿款约860万元）；2．判令被告承担本案诉讼费用（含鉴定费、保全费等）。 事实与理由：2019年2月25日，原告王华英（乙方）通过福州捷易金房地产经纪服务有限公司、福州市鼓楼区海豹房产经纪服务部的居间介绍与被告许来法（甲方）签订《存量房买卖合同》（编号：×××01），合同主要条款如下：1、乙方购买甲方所有坐落于“福州市郊区（鼓楼区）洪山镇西门村一层、二层、三层”的房产，房屋所有权证号：榕郊Ｓ字第**，现坐落号为“鼓楼区××街××巷××号”；2、房屋面积为238.2平方米，成交价为235万元。原告王华英于合同签订当日通过银行转账方式，向被告许来法全额支付了购房款235万元，被告许来法于同日向原告出具了《收款收据》确认已收到原告支付的235万元购房款，并向原告王华英交付了房屋，同时还移交了《房屋所有权证》原件。双方在履行房屋所有权变更登记过程中，案涉房屋被列入政府征收范围，无法办理所有权变更登记手续。房屋的征收工作系由第三人福州市鼓楼区城建房屋征收工程处负责。原告王华英作为房屋的所有人，前往第三人处办理有关案涉房屋的征收补偿手续，签订了房屋征收补偿协议。被告许来法却以房屋未变更登记为由，向第三人提出享有房屋征收补偿申请。原、被告双方就案涉房屋的征收补偿归属问题发生争议。综上所述，原告认为，被告出售房屋系其真实意愿，其已全额收取了购房款，向原告交付了房屋及相关的证件，其有义务配合将房屋所有权变更登记至原告名下。双方正在办理房屋所有权变更登记过程中，房屋被政府征收而无法办理过户登记，原告理应享有案涉房屋的征收补偿。被告以案涉房屋登记在其名下为由，阻挠原告获得房屋征收补偿，没有事实和法律依据。为了维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 许来法辩称，第一，原、被告签订的《存量房买卖合同》因违反法律规定，是无效合同。本案诉争房屋系农村私有房屋，该类房屋买卖合同效力应认定为无效合同，理由如下：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止买卖的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”；国家土地管理局（1990）国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。因此双方签订的买卖农村宅基地的合同是无效的。被告是台胞，长期居住在台湾，1993年因政策取得本案讼争房屋，该房屋长期对外出租。2019年2月，原告联系被告要求购买涉案房屋，并匆忙要求签订合同，被告便在2019年2月25日与其签订买卖合同，原告于当日支付235万元的全额购房款。2019年3月7日，福州市鼓楼区人民政府发布关于湖头街周边旧屋区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见，2019年4月17日，福州市鼓楼区人民政府发布关于湖头街周边旧屋区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案告知书（鼓房征〔2019〕17号）。原告于2019年4月份开始，要求被告配合办理过户手续，被告联系律师，拟委托律师办理过户手续，律师看完材料后告知本人，这种房屋不能买卖，更无法办理过户手续。经被告多方了解，于2019年5至6月才知晓房屋拆迁事宜，被告质问原告为何隐瞒房屋拆迁情况，已列入拆迁范围如何办理过户，原告才告之被告要求帮助签订拆迁补偿协议，拆迁补偿款由原告领取。被告方知原告购买本案房屋的真正目的是为了赚取高额的房屋征收补偿款。《存量房买卖合同》的第8页，原告明确知晓产权无法变更的事实，且约定“合同不约定违约责任”，这反常现象均证明了原告与被告签订《存量房买卖合同》，并不是为了取得产权，而是为了占有高额的补偿款。原告利用被告是台胞，不熟悉大陆法律，无法及时获取大陆拆迁讯息，恶意与被告签订买卖合同，意图占有高额补偿款。为此，被告认为《存量房买卖合同》无效。第二，原告的诉讼请求不明确，没有事实及证据证明，应予以驳回。原告诉请将涉案房屋征收补偿归其所有，且请求补偿款为“约为860万元”。被告虽为产权人，但仍未与拆迁公司协商房屋拆迁所得为货币补偿或者产权调换，其次，即便是货币补偿也需要被告与房屋征收部门协商并签订补偿合同才能确定补偿金额，原告对未确定的金额进行主张没有事实依据，被告在法律上也没有履行给付可能性。综上所述，原告利用被告未知拆迁讯息，欲获取具有身份性、福利性的房屋的利益，主观恶意明显，违反了法律法规规定与被告所签订的合同，属于无效合同。故请求法院驳回原告的诉请。 福州市鼓楼区城建房屋征收工程处述称，案涉房屋已被其依法拆除，本案由法院依法判决。 许来法向本院提出反诉请求：1．判令确认反诉被告王华英与反诉原告许来法签订的《存量房买卖合同》无效；2．判令反诉被告立即向反诉原告返还房屋及《房屋所有权证》；3．判令本案全部诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：反诉被告并非鼓楼区洪山镇西门村村民，其与反诉原告签订的买卖鼓楼区洪山镇西门村宅基地上房产的《存量房买卖合同》因违反法律规定而无效。反诉原告长期在台湾生活，难以获取自己房产即将拆迁的讯息，反诉被告在签订合同当日要求即刻占有房产，转移所有权证，明显预谋获取拆迁款，显失公平。综上，请求支持反诉原告的反诉请求。 王华英辩称，第一，反诉原告许来法系台湾居民，不是涉案房屋所在的集体组织成员，本身也是非法取得涉案房产的；许来法将涉案的房屋委托房产中介出售系其真实意思表示；现因涉案房屋被政府征收，面临拆迁。在拆迁利益面前，其恶意提出本案反诉请求，严重违反契约精神。第二，反诉被告王华英通过房产中介的居间介绍，购买许来法出售的房屋，并签订了购房合同，依约向许来法支付了全额购房款，其收款后已将房屋交付王华英使用。王华英购买的是涉案房屋，所以购房合同应当是有效的合同。第三，房产交易完成之后，涉案房屋才被纳入征收范围，已经没有返还房屋的必要了。而王华英已经占有使用房屋至今，涉案房屋的拆迁补偿应当归王华英所有，拆迁补偿的归属是本案本诉的主要争议焦点。第四，即使合同无效，也应当由许来法承担主要的过错责任。理由如下：1、其明知涉案房屋不得对集体组织以外的人员转让，却仍然委托中介机构出售房屋，是主要的过错方；2、王华英是通过中介机构购买的房屋，受到中介机构的误导，才购买涉案房产；3、许来法全额收取购房款后，是因涉案房屋面临拆迁，产生巨额拆迁补偿的利益驱使下，恶意阻挠王华英获得拆迁补偿，并提出反诉，具有主观恶意性，违反契约精神。综上，导致合同无效的主要过错，应当由许来法承担。许来法应当全额退还购房款，并赔偿王华英因购房对价损失。涉案房屋的拆迁补偿款应当优先扣除王华英已支付的购房款后，再按过错比例赔偿王华英的损失。 福州市鼓楼区城建房屋征收工程处述称，由法院依法判决。 在审理过程中，各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对于各方当事人对真实性无异议的证据及当事人提供原件供本院核对的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 2019年2月25日，王华英与许来法经案外人居间服务后，签订了一份《存量房买卖合同》（编号为×××01），约定许来法将其名下坐落于福州市郊区（现鼓楼区）洪山镇西门村一层、二层、三层的房产（以下或称诉争房产）出售给王华英，价款为235万元。双方还约定：1、签订本合同时诉争房产土地证未办理且暂时无法办理，该房产土地性质为西门村集体土地性质，产权为被告私有产权，存在产权无法过户的可能，王华英已知晓并自愿购买，若无法办理产权过户手续，其仍同意按上述价格购买，因此产生的纠纷由王华英自行承担；2、王华英知晓存在无法办理产权过户的可能，同意于合同签订当日将全额购房款支付给许来法，若于2019年4月30日前办理手续期间有需要被告配合的，许来法承诺无条件配合办理；3、双方约定许来法收到购房款并在约定时间内配合原告办理手续后，王华英接收诉争房产后，视为交易完毕，合同不约定违约责任。王华英于合同签订当日向许来法支付了全部约定价款235万元，许来法即向王华英交付了诉争房产的占有及其名下的诉争房产《房屋所有权证》。 另查，合同签订后，诉争房屋被列入征收范围，第三人福州市鼓楼区城建房屋征收工程处对诉争房屋进行丈量，并自王华英处取得房屋所有权证原件、具结书及王华英已单方签名的《房屋征收补偿协议书》后，拆除了诉争房屋。现王华英提起本案诉讼，要求确认诉争房产的房屋征收补偿协议归其所有；许来法提出反诉，要求判令双方签订的买卖合同无效并要求王华英返还诉争房屋及《房屋所有权证》，本案纠纷由此产生。 再查，根据《房屋所有权证》记载，许来法于1993年8月30日买受诉争房产，并于1993年9月28日取得《房屋所有权证》。 本院认为，合法的合同关系受法律保护，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，诉争房产所在土地属农村集体所有，许来法于1993年取得诉争房产的所有权，此后对于集体土地的转让有严格的法律及政策限制，许来法虽依法取得了诉争房产的所有权，但未改变土地的权属性质，其在本案中将诉争房产转让给作为非农村集体组织成员王华英的行为，已违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《存量房买卖合同》应属无效。王华英主张诉争房产的房屋征收补偿权益归其所有，没有法律依据，本院不予支持。鉴于诉争房屋已因征收被第三人福州市鼓楼区城建房屋征收工程处拆除，诉争房产的《房屋所有权证》亦已被第三人收取，许来法要求王华英返还诉争房屋及《房屋所有权证》的反诉诉请，已无实际履行的可能，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）王华英与被告（反诉原告）许来法于2019年2月25日签订的《存量房买卖合同》（编号：×××01）无效； 二、驳回原告（反诉被告）王华英的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）许来法的其他反诉请求。 本案本诉受理费减半收取36000元（已由王华英预交72000元）、反诉受理费12800元（已由许来法预交），均由原告（反诉被告）王华英承担。 如不服本判决，王华英、福州市鼓楼区城建房屋征收工程处可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，许来法可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 罗登煌 二〇二〇年三月五日 法官助理 方晓宇 书 记 员 游诗婷 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。