广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0203民初3561号 原告:黄耀文,男,1960年3月15日出生,汉族，无固定职业,住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：黎渭来，柳州市方正法律服务所法律服务工作者。 被告:柳州市开诚物业服务有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市驾鹤路**江南明珠商厦**,统一社会信用代码:91450203763071480K。 法定代表人：刘远宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃融，广西鹏程律师事务所律师。 被告:柳州市万金酒店有限公司,住所:广,住所:广西壮族自治区柳州市驾鹤路****信用代码:91450203MA5N179L0M。 法定代表人：李有记，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐婷婷，女，广西万年福酒店投资有限公司法务。 委托诉讼代理人：钟丽娜，女，该公司出纳。 被告：广西万年福酒店投资有限公司，住所：广西壮族自治区，住所：广西壮族自治区南宁市星光大道**荣宝华商城**楼**1450100MA5L6H7416。 法定代表人：李有记，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐婷婷，女，广西万年福酒店投资有限公司法务。 第三人：柳州市金瑞房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市驾鹤路，住所：广西壮族自治区柳州市驾鹤路**江南明珠**07276805962。 法定代表人：刘远宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄小明，女，该公司经理助理。 委托诉讼代理人：覃融，广西鹏程律师事务所律师。 原告黄耀文与被告柳州市开诚物业服务有限责任公司（以下简称开诚物业公司）、柳州市万金酒店有限公司（以下简称万金酒店）排除妨害纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月9日第一次公开开庭进行了审理。原告黄耀文及其委托诉讼代理人黎渭来，被告开诚物业公司的委托诉讼代理人覃融，被告万金酒店的委托诉讼代理人徐婷婷到庭参加诉讼。因审理需要，本院依法追加柳州市金瑞房地产开发有限公司（以下简称金瑞房开公司）作为第三人参加诉讼，并于2019年8月14日作出（2019）桂0203民初3561号民事裁定书，将本案转为普通程序审理。本院于2019年9月30日第二次公开开庭进行审理。原告黄耀文及其委托诉讼代理人黎渭来，被告开诚物业公司及第三人金瑞房开公司的共同委托诉讼代理人覃融，第三人金瑞房开公司的委托诉讼代理人黄小明到庭参加诉讼。被告万金酒店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第二次庭审中，原告黄耀文增加诉讼请求，本院另行指定举证期及答辩期。本院于2019年11月19日第三次公开开庭进行审理。原告黄耀文及其委托诉讼代理人黎渭来，被告万金酒店的委托诉讼代理人徐婷婷，第三人金瑞房开公司的委托诉讼代理人黄小明到庭参加诉讼。被告开诚物业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。经原告黄耀文申请，本院依法追加广西万年福酒店投资有限公司（以下简称万年福公司）作为被告参加诉讼。本院于2020年3月18日第四次公开开庭进行审理。原告黄耀文及其委托诉讼代理人黎渭来，被告开诚物业公司的委托诉讼代理人覃融，被告万金酒店的委托诉讼代理人徐婷婷、钟丽娜，被告万年福公司的委托诉讼代理人徐婷婷，第三人金瑞房开公司的委托诉讼代理人黄小明、覃融到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄耀文向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告开诚物业公司、万金酒店、万年福公司、第三人金瑞房开公司将原告位于柳州市返还原告；2、依法判令被告开诚物业公司、万金酒店、万年福公司、第三人金瑞房开公司赔偿原告损失52000元（从2017年11月1日至2019年12月31日共26个月，按照每平方米174.22元／月的标准，暂计至2019年12月31日为52000元，此后按相同标准计算至返还商铺时止）；3、由被告开诚物业公司、万金酒店、第三人金瑞房开公司承担本案诉讼费用。 事实与理由：2005年4月5日，原告向第三人金瑞房开公司购买的江南明珠商厦二层90号商铺交付使用，商铺面积11.48平米。2008年5月1日起，被告开诚物业公司将整个商厦承租下来，对外统一出租，所得租金支付给原告的农行卡，剩余部分全归被告开诚物业公司所有，原告无权过问，不知道其向谁出租，更不知道单价几何。租期至2017年10月31日，其计114个月,租期届满后，原告多次向被告开诚物业公司催收商铺，其均以各种借口不予返还。2018年初，原告发现有人装修商厦，多方打听不知是谁承租，亦不知所租用途，近期见门上挂起“宜尚酒店”招牌，经查，该店并非宜尚酒店，在工商登记的是被告万金酒店。据此，原告是物业所有人，依法享有占有、使用、处分，并获得收益的权利。现该物业已被他人非法侵害，原告维权无门，特依法起诉，请求人民法院公正判决。 被告开诚物业公司辩称，不同意原告的第一项诉讼请求，首先作为代租方2008年5月签订的代租协议是一个无偿的协议，其次代租的时候并没有按照具体的标准移交给被告开诚物业公司，而且当时并不存在商铺，而是一个敞开的空间，仅仅是一个商位而已，原告要求恢复原状没有根据；对原告的第二项请求亦不予认可，因为本案与被告开诚物业公司没有关系，被告开诚物业公司仅是商铺所属物业的服务企业，因此并非自2008年5月1日起将整幢大厦承租的承租方，而是代租方，该《商铺代租协议书》签订后，期限是2017年10月31日止，到了2017年9月被告开诚物业公司由于没有得到其他业主的代租委托，被告开诚物业公司于当月向全体业主发出通知，通知声明了代租协议到期日期，第二是由于当时没有接到代租委托，也向业主声明从2017年10月起，被告开诚物业公司也无法向各位业主支付租金，因此被告开诚物业公司在本案中不存在对原告造成任何损失，因为被告开诚物业公司已经履行完毕《商铺代租协议书》，所以请求人民法院依法驳回原告对被告开诚物业公司的诉讼请求。 被告万金酒店辩称，一、原告增加诉讼请求应在举证期限届满前提出；二、排除妨害纠纷是基于不法侵害，侵权者有过错行为，原告的诉请强占无依据；三、买卖不破租赁，举重以明轻；四、原告超六个月未提出异议，视为同意转租；五、原告主张的租金数额不合理；六，原告未能举证证明房屋的主体结构遭到破坏，影响房屋安全及正常使用。 被告万年福公司辩称，原告诉请万年福公司是没有任何事实和法律依据的，请驳回原告对万年福公司的诉请。 第三人金瑞房开公司辩称，不同意原告的诉讼请求，首先第三人金瑞房开公司没有损害所谓商铺的利益，造成原因是由于被告万金酒店没有履行租赁协议，因此没有办法支付商铺的租金给原告；第二方面，第三人金瑞房开公司的商铺和原告的商铺是在同一个物业的，第三人金瑞房开公司的产权面积为4810.67平方米，占所有物业出租面积的72%，是物业的大业主，之前的出租也是第三人金瑞房开公司与承租方签订的。为了大家的利益，第三人金瑞房开公司在第一个租期到了之后找到了被告万金酒店并签订了相关的租赁协议，将共同的物业出租给被告万金酒店，这也没有损害到原告的利益，造成原告的利益没有实现不是第三人金瑞房开公司的责任，而是由于被告万金酒店不履行租赁协议，没有支付租金造成的，因此原告要求第三人金瑞房开公司承担责任缺乏依据。第三人金瑞房开公司与原告之间形成的关系是从2004年开始，2004年5月10日，原告与第三人金瑞房开公司签订了一份认购协议书，认购了涉案标的，在认购条款里明确同意采取经营模式为“乙方委托甲方所确定的商场管理公司经营”，委托期为3年，同年签订了购房协议，购房协议是在2004年7月25日签订，2004年又签订了一份承诺书，同意这3年以委托经营的方式不收取管理费，3年期满之后，至2008年5月开始签订了商铺代租协议，同意按照代租9年（租户租赁4年，无租户的期间5年），在前述5年中，即使没有租户租赁，第三人金瑞房开公司也代垫了租金给原告，原告对此也知晓，并且也没有提出收回商铺的要求。2017年10月开始装修，2018年5月份开始记租，这段期间由于没有收到租金，所以没有支付给原告，但第三人金瑞房开公司没有拒绝支付给原告，在被告万年福公司支付租金后，第三人金瑞房开公司同意按照收到的租金标准给付给与原告一样的其他业主，现在已经基本上支付到位，也就是说第三人金瑞房开公司的行为是受到广大业主的同意的，因此原告的主张没有事实根据，因为从一开始双方建立的关系就不是要交付商铺，而是要维持商场整体的经营，原告要求返还商铺是违反了双方建立合同的初衷，同时原告要求赔偿也缺乏根据，因为第三人金瑞房开公司并未损害原告的任何利益，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1、关于被告开诚物业公司举证的2017年9月30日《关于到期的通知》，原告对该证据不予认可，由于被告开诚物业公司未能举证证明该通知已实际向原告送达或通过其他方式使原告知悉该通知内容，故本院对于该证据不予采纳； 2、关于第三人金瑞房开公司举证的2017年10月16日《商铺代租协议书》及网银转账凭证，虽然该组证据系涉及第三人金瑞房开公司与案外人之间的合同关系，但该组证据可以反映相同地段相邻商铺的租金情况，本院对该组证据予以采纳； 3、对于当事人所举证的证据能否支持其各自主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年7月25日，原告向第三人金瑞房开公司购买位于柳州市，双方签订有《商品房买卖合同》，该商铺［建筑面积11.48平方米，套内面积5.9平方米（长2.67米，宽2.21米），分摊面积5.58平方米］所有权于2006年2月13日登记在原告名下，房屋权属证书中“附记”载明“设计用途：商场”，该商铺的土地使用权于2008年1月23日登记在原告名下。原告曾签署《承诺书》一份，承诺委托第三人金瑞房开公司确定的商场经营管理公司经营使用前述商铺，期限自2004年12月1日起至2007年12月1日止。2008年5月1日，原告与被告开诚物业公司签订一份《商铺代租协议书》，其中约定：代租期自2008年5月1日起至2017年10月31日止，初始单价按每平方米32.15元／月计算，月租金为369.08元／月，租金每满两年增长8%，2016年11月至2017年10月期间的租金每平方米43.74元／月。该代租协议书未约定代租期限届满后商铺的交付事宜。代租期限届满后，原告未再取得该商铺的使用收益。 2017年10月16日，第三人金瑞房开公司与被告万年福公司签订一份《房屋租赁合同》，约定第三人金瑞房开公司将包括前述原告的商铺在内的位于驾鹤路163号江南明珠商厦1至3层和负一楼停车场出租给被告万年福公司使用，租赁期限自2017年10月16日起至2032年10月15日止。被告万年福公司于2018年2月1日出具《授权书》一份，授权被告万金酒店使用《房屋租赁合同》所涉租赁场地。 本案庭审中，原告明确要求被告开诚物业公司、万金酒店、万年福公司及第三人金瑞房开公司承担侵权责任，而非合同违约责任。原告与第三人金瑞房开公司均认可第三人金瑞房开公司在向原告交付其所购商铺时，该商铺并非独立空间，系开放的区域。原告陈述在签订《商铺代租协议书》当日已向被告开诚物业公司交付前述商铺，被告开诚物业公司称其仅系无偿代租，签订《商铺代租协议书》时并未与原告办理交接手续，且因系开放的空间亦无需办理交付钥匙等交接手续。原告、被告开诚物业公司、万年福公司、万金酒店均认可涉案商铺现实际使用人即被告万金酒店。本案经调解无效。 因审理需要，本院于2020年3月19日组织当事人到柳州市驾鹤路163号江南明珠宜尚酒店进行现场勘查，勘查照片附卷备查。根据现场勘查的情况，第三人金瑞房开公司陈述，涉案商铺处于宜尚酒店二楼区域，商铺最初交付时有平面分隔图，被告万金酒店使用该场地用于经营宜尚酒店后，根据客房房型需要完全改变原商铺的分隔情况，根据平面分隔图大概估测涉案商铺位于8258号客房的大约前半部分的位置；原告陈述，由于格局完全改变，无法确定涉案商铺的具体位置；被告万金酒店陈述，被告万金酒店在装修时根据酒店经营管理的需要设置房型，并非按照原来第三人金瑞房开公司售房时的商铺平面分隔图的布置。 另查明，被告开诚物业公司与第三人金瑞房开公司于2008年5月1日签订有《商铺代租协议书》，约定基于柳州市商铺分隔的特殊性与统一经营管理的必要性，第三人金瑞房开公司委托被告开诚物业公司代租铺面建筑面积共计2031.92平方米，代租期自2008年5月1日起至2017年10月31日止。再查明，与案涉商铺相邻近商铺的租金标准为每月43.75元／平方米。 本院认为，由于原告就本案系主张侵权之诉，故本案案由应确定为排除妨害纠纷。结合当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、被告开诚物业公司、万金酒店、万年福公司及第三人金瑞房开公司是否应承担本案的侵权责任？2、关于原告主张返还柳州市商铺的诉讼请求是否应予支持？3、原告主张的商铺被占用损失是否应予支持？ 针对争议焦点1,本院认为，原告所举证的房屋所有权证证明其确系柳州市商铺的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故原告享有对该商铺占有、使用、收益和处分的权利。结合各方当事人陈述及现场勘查情况，被告万金酒店现使用的租赁场地已包含原告的驾鹤路163号江南明珠2－90号商铺，原告与被告开诚物业公司签订的《商铺代租协议书》已于2017年10月31日期满终止，协议期间被告开诚物业公司并非商铺的占有使用人，协议终止后被告开诚物业公司对原告已不负有合同义务，且系第三人金瑞房开公司未经原告授权而将包括原告商铺在内的场地出租给被告万年福公司，被告万年福公司对于承租的场地的权利归属未尽到完全审慎义务而将场地交付给被告万金酒店使用，被告万金酒店对于其使用的场地权利归属亦未尽到完全审慎义务，因此，第三人金瑞房开公司、被告万金酒店、万年福公司对于原告基于柳州市商铺的物权所受到的侵害均有过错，均应承担相应的侵权责任。对于原告主张被告开诚物业公司承担侵权责任的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 针对争议焦点2,本院认为，基于本案所查明的法律事实，原告所享有物权的柳州市商铺系一开放区域，系属于产权式商铺，所谓产权式商铺，即指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或委托经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式，其实质是所有权和经营权相分离的一种房地产商铺产品形式。基于产权式商铺的特殊价值情形及原告商铺的现状，原告的商铺与他人的商铺现处于无法具体分割的情况，若进行强行分割，既导致原告的商铺缺乏统一利用性造成使用价值贬损，亦导致周边相邻商铺的权利人因分割而发生其物权被侵害的风险，且原告在购买涉案商铺时，已知晓其所购商铺的价值实现的整体依赖性及独立分割的价值受限性，亦应预见该商铺与相邻不动产分割的风险性，因此，对于原告主张返还柳州市商铺的诉讼请求，本院不予支持。 针对争议焦点3,本院认为，基于争议焦点1所阐述的理由，第三人金瑞房开公司、被告万金酒店、万年福公司对于原告基于柳州市商铺的物权所受到的侵害均有过错，均应承担相应的侵权责任，故均应承担向原告赔偿其商铺被占用的经济损失，关于损失的计算标准，本院酌情参考相邻商铺的租金标准为宜，因此，2017年11月1日至2020年3月19日共28个月19天，被告万年福公司、万金酒店、第三人金瑞房开公司应向原告赔偿商铺被占用损失14381元（43.75元／平方米／月×11.48平方米×28个月＋43.75元／平方米／月×11.48平方米÷30天×19天），对于原告诉请超过的部分，本院不予支持。对于原告主张此后的经济损失，待实际发生后可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下： 一、被告柳州市万金酒店有限公司、广西万年福酒店投资有限公司、第三人柳州市金瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄耀文赔偿商铺被占用损失14381元； 二、驳回原告黄耀文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1100元（原告黄耀文已预交），由原告黄耀文负担796元，由被告柳州市万金酒店有限公司、广西万年福酒店投资有限公司、第三人柳州市金瑞房地产开发有限公司负担304元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  黄 爽 人民陪审员  黄柳敏 人民陪审员  蔡铭奇 二〇二〇年三月二十五日 书 记 员  李昀容 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。