云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初613号原告:张敏,女,1983年12月16日出生,汉族,云南省大理州南涧县人,住云南省大理白族自治州南涧彝族自治县。委托诉讼代理人：李家标，云南天溯律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：艾星宏，云南天溯律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告:普洱市荣盛物业管理有限公司,住所地：云南省普洱市思茅区军分区鱼水路**。统一社会信用代码：915308025746524117。法定代表人：李长生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙智，代理权限：特别授权代理。原告张敏与被告普洱市荣盛物业管理有限公司（以下简称荣盛物业）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张敏委托诉讼代理人李家标、艾星宏，被告荣盛物业委托诉讼代理人孙智到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张敏向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求依法判令被告返还原告剩余房屋租金259348.50元，并支付违约金即剩余租金的10%及2017年6月30日起至清偿之日止的资金占用期间利息；3.请求依法判令被告赔偿原告装修款损失133968.94元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告拥有位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢房屋使用权，为经营、利用好该幢楼房，被告与原告协商后，于2013年9月14日与原告签订《房屋租赁合同》。原告租赁该幢房屋目的是为了经营三Ａ广告公司，将该幢房屋作为三Ａ广告公司的办公用房。被告与原告签订的合同约定，租期二十年，二楼一次性付清租金320000.00元。合同签订后，原告按约向被告交纳了租金。为了使用该房屋，原告对租赁房屋进行了装修。租赁期限未到，被告提前收回房屋的违约行为，给原告造成了巨大损失。原告为维护其合法权益,向本院提起诉讼。被告荣盛物业辩称，1.原、被告双方签订的《房屋租赁合同》因出现情势变更情形导致无法继续履行，被告同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。2016年7月25日，普洱军分区因全面贯彻落实习**主席“下决心全面停止军队有偿服务”指示和中央军委部署，作出了《普洱军分区全面停止有偿服务活动通告》，要求普洱军分区各级未满租赁的项目务必于2017年6月30日以前一律停止。因《普洱军分区全面停止有偿服务活动通告》下发于2016年，在原、被告签订《房屋租赁合同》时，被告无法预见，系原、被告在履行《房屋租赁合同》过程中国家就军队全面停止有偿服务活动所作出的强制性政策规定，属被告履行合同过程中出现的情势变更情形。因该《通告》已明确普洱军分区各级未满租赁的项目停止时间于2017年6月30日以前完成，直接导致被告无法继续履行本案双方签订的《房屋租赁合同》，所以被告同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。2.原告要求被告返还剩余租金、支付违约金及赔偿损失的主张，没有事实及法律依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定,本案因《普洱军分区全面停止有偿服务活动通告》，履行合同的客观情况发生了变化，导致无法继续履行合同，且该变化是被告在签订合同时不能预见的，这种合同风险显然也不属于普通的商业风险。因此，原、被告签订的《房屋租赁合同》的解除是因情势变更引起的，对此被告并无过错且不存在违约的情形，原告的损失并非被告造成，不应由被告进行赔偿。3.涉案房屋装修损失原告具有不可推卸的责任。普洱军分区2016年7月25日下发全面停止有偿服务活动的通告，要求所属未满租赁项目务必于2017年6月30日前一律停止，作为租户原告有充分的时间和精力搬离租赁商铺，同时也有充裕时间与普洱军分区及被告商谈搬迁补偿事宜，但原告置通告于不顾，延期搬离，导致普洱军分区强行将原告物品搬离涉案房屋，由此造成的房屋装修损失应由其自行承担。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《房屋租赁合同》、《收据》，被告提交的《军队房地租赁合同》、《付款明细表》、《唐富春用地示意图》、《协议》、《房屋分成示意图》、《授权书》，原、被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告张敏提交的证据：《普洱军分区全面停止有偿服务活动通告》、《光盘》、《司法鉴定意见书》、《鉴定费发票》。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均予认可，但不认可证明内容。认为原告未在普洱军分区给予的期限内搬离，其自身存在过错，双方之间的《房屋租赁合同》无法履行是情势变更造成的，被告无法阻止普洱军分区收回房屋，被告未违约，不应承担原告的损失。本院认为，被告对原告提交的上述证据真实性均无异议，且原告提交的证据能够证实原告向被告租赁位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢2层213号房屋，租赁过程中因军队全面停止有偿服务，原告无法继续使用其租赁房屋的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。对原告主张的损失问题，本院根据查明事实及全案证据进行认定。被告荣盛物业提交的证据：1.《许尹超身份证复印件》、《情况说明》、《中国农业银行云南省分行历史数据查询报告》、《说明》、《转账凭证》、建华公司财务人员伍艳红、杜江丽的《情况说明》、《伍艳红、杜江丽身份证复印件》、伍艳红《银行卡明细账》。经质证，被告不认可上述证据关联性及证明目的。本院认为，被告提交上述证据系用于证明其取得国培商务中心2幢1层1单元113号商铺使用权的事实，与本案无关联，本院不予采信。2.云南省普洱市思茅区人民法院（2018）云0802民初1220号《民事判决书》、云南省普洱市中级人民法院（2019）云08民终248号《民事判决书》。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可证明内容。本院认为，原告对上述证据的真实性并未提出异议，该证据能够证实因军队全面停止有偿服务致使原、被告签订的《房屋租赁合同》无法履行，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告对涉案房屋〔即位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢房屋〕享有使用权。2013年9月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢2层213号房屋，面积80平方米，租赁期限为20年，即自2013年9月15日起至2033年9月14日止。租金支付方式为：被告按4000.00元每平方米收取原告租金，面积为80平方米，租期20年，合计租金320000.00元，原告于2013年9月15日前一次性支付租金320000.00元。违约责任：本合同有效期内，若被告在本合同无约定之情形下终止合同，退还原告尚未使用房屋时间的所剩租金，并按本合同原告所剩租金的10%支付原告违约金。免责条件：因不可抗力事件，包括但不限于地震、暴风雨、火灾、战争动乱或其他自然灾害，造成房屋损毁，使双方无法履行本和条款，任何一方均可提前解除合同，双方互不承担责任。合同签订后，原告按约向被告交纳租金320000.00元，被告向原告交付了租赁房屋，原告对租赁房屋进行装修。2016年7月25日，普洱军分区全面贯彻落实习**主席“下决心全面停止军队有偿服务”指示和中央军委部署，作出了《普洱军分区全面停止有偿服务活动通告》，内容为：“一、严禁军分区机构及所属单位新上或续签、改签任何租赁项目。二、2016年6月30日以前收回的租赁项目，全部封存、不再出租。三、普洱军分区各级未满租赁的项目务于2017年6月30日以前一律停止。在此期间，各承租户不得转租、改建、扩建和扩大规模，如出现任何形式的转租、改建、扩建等行为，产生的经济责任、法律后果自负。请承租方尽快配合做好交回部队的相关准备工作。四、为防止因政策性停租造成损失，请各承租户主动配合军分区协商处理相关事宜。如拒绝配合，应承担由此产生的经济和法律责任。”通告下达后，原告仍继续使用涉案租赁房屋，直至2018年8月12日，被普洱军分区强行搬出。本案诉讼过程中，原告提出司法鉴定申请，要求对位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢2层213号房屋的装修造价进行鉴定。本院依法委托云南华云工程造价咨询有限公司进行司法鉴定，云南华云工程造价咨询有限公司作出［2019］鉴字第7号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢2层213号房屋的装修评估价值为133968.94元。原告支付鉴定费用5000.00元。本院认为，原、被告于2013年9月14日签订的《房屋租赁合同》内容合法，系双方当事人的真实意思表示，双方之间形成租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，因原、被告签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，原告要求解除原、被告于2013年9月14日签订的《房屋租赁合同》，被告同意解除，应视为当事人协商一致解除合同的情形，故对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现双方签订的《房屋租赁合同》已协商解除，《房屋租赁合同》尚未履行的部分应终止履行。因军队停止有偿服务，原告使用该租赁房屋至2018年8月12日，原告使用租赁房屋的租金应支付至2018年8月12日。根据双方合同约定，20年租金为320000.00元，即每年租金16000.00元，每月租金1333.33元，原告自2013年9月15日开始租赁，至其2018年8月12日搬离时，原告实际使用租赁房屋的时间为59个月，应支付租金为78666.67元。因原告租赁涉案房屋时已按约一次性向被告交纳了房屋租金320000.00元，被告应向原告返还多付的租金241333.33元。故原告要求被告返还原告剩余房屋租金259348.50元的诉讼请求，本院予以支持由被告返还原告租金241333.33元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会（通知）军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，该《通知》已明文规定原政策允许的空余房地产租赁属全面停止军队和武警部队有偿服务活动范围之内，且要在其他地方先行试点后于2017年6月底前停止有偿服务活动。该《通知》系全国性就军产处置作出的统一性政策，因《通知》下发于2016年，原、被告签订《房屋租赁合同》时，双方均无法提前预见，系双方在履行合同过程中出现的情势变更情形。合同不能继续履行的根本原因不能归责于被告，被告不构成违约，故原告要求被告按剩余租金的10%自2017年6月30日起至清偿之日止支付违约金，及要求被告赔偿原告装修损失133968.94元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张敏与被告普洱市荣盛物业管理有限公司于2013年9月14日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告普洱市荣盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张敏房屋租金241333.33元；三、驳回原告张敏的其它诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7200.00元，由原告张敏承担2782.00元，被告普洱市荣盛物业管理有限公司承担4418.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  刀 楠人民陪审员  周德光人陪陪审员李兰寿二〇二〇年三月三十日法官助理后永芝书记员林根