广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4794号 原告：祝光辉，男，汉族，1958年7月27日出生，户籍所在地山西省临猗县，现住山西省临猗县。 原告：李玉玲，女，汉族，1962年6月9日出生，户籍所在地山西省临猗县，现住山西省临猗县。 两原告共同委托诉讼代理人：李泓沅，广西法在律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：易绍烽，广西法在律师事务所实习律师。 被告：北海合景投资有限公司，住所地：北海市北京路华武花园**。统一社会信用代码：91450500MA5K99D6XG。 法定代表人：张锡琼。 委托诉讼代理人：张春友，广西谦言律师事务所律师。 第三人：北海市众海晟房地产代理有限公司，，住所地：北海市北部湾东路长安金苑******统一社会信用代码：91450502569059568R。 法定代表人：许季平。 委托诉讼代理人：张春友，广西谦言律师事务所律师。 第三人：北海居满祥房地产代理有限公司，住所地，住所地：北海市四川路与西南大道交汇处创基花园****会信用代码：91450502MA5KYPF97F。 法定代表人：李海军。 原告祝光辉、李玉玲诉被告北海合景投资有限公司（以下简称“合景公司”）、第三人北海市众海晟房地产代理有限公司（以下简称“众海晟公司”）、第三人北海居满祥房地产代理有限公司（以下简称“居满祥公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告祝光辉、李玉玲的共同委托诉讼代理人李泓沅、易绍烽，被告合景公司及第三人众海晟公司的共同委托诉讼代理人张春友到庭参加诉讼。第三人居满祥公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告祝光辉、李玉玲向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告祝光辉、李玉玲和被告合景公司于2018年10月11日签订的《补充协议》；2、判令被告合景公司返还原告多交的购房款50932元；3、判令被告合景公司支付延期交房违约金5842元；4、判令被告合景公司支付承诺赠送给原告的物业费2200元；5、判令第三人众海晟公司、居满祥公司对被告合景公司上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费全部由被告合景公司承担。事实和理由：原告祝光辉与原告李玉玲为夫妻关系。2017年7月21日，两原告支付30000元定金给被告合景公司，认购被告销售的位于北海市。2017年7月22日，原被告签订了《商品房内部认购协议书》，约定原告购买上述房屋，房价每平方米4000元，面积74.9平方米（签订认购书时，经双方反复协商，被告同意给予原告优惠，将原单价4680元/㎡降为4000元/㎡，面积由76.38㎡变更为74.9㎡）。之后，原告多次要求与被告签订正式的购房合同。2017年8月31日，原告按被告要求支付了首期购房款150532元(取得收据两张，分别为99600元和50932元）。2017年9月1日，原被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定购房单价4000元/㎡，总价款299600元，首付99600元，余额200000元采取银行按揭贷款的方式支付；交房时间为2018年3月31日之前。后因被告办不到按揭贷款，原告决定一次性付清余额200000元，但被告拒收，双方因此发生争执。2018年10月11日，被告制作了一份《补充协议》并称签订协议后就可以付款了，原告一气之下不细看就签了字，并于当日支付购房款10万元。2018年10月12日，在已经逾期195日后，被告才交付房屋给原告。过后，原告发现上述《补充协议》上的购房总价款为350532元，而不是合同的金额299600元，即向被告提出异议。2018年11月16日，经原告强烈交涉，双方再次签订了一份《补充协议书》，最终确定购房总价款为299600元，金额和合同一致。2018年11月19日，原告再支付购房款10万元。至此，原告已陆续支付了购房款合计350532元。之后，原告在整理购房资料时发现，多付了购房款50932元（原告实付350532元-合同总价299600）。为此，原告多次与被告协商要求退款无果，双方因此发生纠纷。此外，被告于2017年8月31日以出具收据的形式承诺赠送原告2年物业费2200元，但至今仍未兑现承诺。原告认为，原被告签订的合同和2018年11月16日签订的《补充协议书》内容衔接、金额一致，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。而2018年10月11日的《补充协议》因与之前的合同及之后2018年11月16日的《补充协议书》相冲突，购房总价款不一致，应以合同及之后的《补充协议书》为准，而2018年10月11日的《补充协议》应当予以解除。因此，被告应返还原告多付的购房款50932元。被告已经延期195日交房，已构成违约，应按合同第十二条约定，按全部房款每日万分之一支付违约金5842元（299600元×0.01%×195天)。另外，被告应兑现承诺赠与原告物业费2200元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法支持两原告的诉讼请求。 被告合景公司辩称，请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。《商品房买卖合同及补充协议》双方已经履行完毕，不存在解除《补充协议》的问题；两原告不存在多交购房款50932元的问题，双方是按照单价4680元/平方米的约定履行合同；被告不存在逾期交房的问题，因此不同意支持逾期交房违约金；被告从未承诺赠送两原告物业费2200元。 第三人众海晟公司的答辩意见与被告合景公司一致。 第三人居满祥公司没有答辩，也没有提交证据，亦未出庭参加诉讼 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下：2017年7月22日，（出售方）被告合景公司与（认购方）原告祝光辉签订《商品房内部认购协议书》一份，约定认购方自愿认购出售方位于北海市海城区，用途为住宅，该物业建筑面积为76.38㎡；认购单价为人民币4680元／㎡，认购总价为人民币357458.4元；付款方式为银行按揭，购房定金3万元整，该定金在签订《商品房买卖合同》后即转为购房款；若认购方在签署《商品房买卖合同》后七天内仍未办理银行按揭手续，或因按揭申请未获得银行批准，认购方应于收到银行／出售方通知7日内到出售方销售中心，重新选择付款方式支付余款，否则视为违约，出售方有权将上述认购房号另行出售，认购方已交的定金不予退回等。2017年7月21日，原告祝光辉通过余额宝向第三人众海晟公司的员工王晓博转账支付购房定金12000元，在北海金秀大厦售楼中心刷卡支付购房定金18000元。庭审中查明，两原告所提供的《商品房内部认购协议书》原件有手动更改的地方，包括建筑面积由76.38㎡更改为74.9㎡，认购单价由4680元／㎡更改为4000元／㎡，认购总价由357458.4元更改为350532元。两原告述称当时与被告合景公司协商房屋交易价格，被告同意变更合同价格条款约定，因此原告保存的上述原件做了相应更改，而被告合景公司持有的原件没有相应更改。 2017年9月1日，（出卖人）被告合景公司与（买受人）原告祝光辉、李玉玲签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买坐落于北海市房屋，该房屋预测建筑面积共74.9㎡，该商品房单价为每平方米人民币4000元，总价款为人民币299600元；买受人采取按揭贷款方式付款，买受人支付首期房价款人民币99600元，余款20万元申请贷款支付；出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房；出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2017年8月31日，原告祝光辉通过银行转账向第三人众海晟公司支付购房款17458元。同日，两原告通过中国银行信用卡向第三人众海晟公司支付购房款4万元，在北海金秀大厦售楼中心分别刷卡支付购房款3万元、2万元，并以现金支取方式支付购房款13074元。被告合景公司当日向原告祝光辉出具《收据》，载明：今收到祝光辉购房定金首付99600元。庭审中，证人翟某确认，载有“今收到祝光辉交服务费50932元，不退，如按揭通不过于2018年1月31日缴清全款”的《收据》系其开具给原告祝光辉的，确认收到服务费50932元，但这已包含在全部购房款350532元当中。被告合景公司将涉案房屋委托给第三人众海晟公司代理销售，众海晟公司又将涉案房屋委托给居满祥公司分销，上述服务费属于第三人居满祥公司、众海晟公司与被告合景公司内部之间关于涉案房屋包销、分销的佣金。 因两原告按揭贷款不成，（甲方）被告合景公司与（乙方）原告祝光辉、李玉玲于2018年10月11日签订《补充协议》，约定双方确认2017年8月31日签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，该合同约定乙方购买北海市；原合同双方确认成交价为4680元／平米，总房款350532元，已交首付款总额为150532元，余款20万元由乙方个人向银行贷款支付；现乙方祝光辉、李玉玲自愿变更付款方式，由银行贷款改为全款分期；双方商定，现由乙方支付甲方房款人民币10万元整后，甲方先行将房屋交于乙方装修，尾款10万元整将于本协议签订45天内结清等。当日，原告祝光辉通过银行转账向被告合景公司支付购房款10万元。同日，被告合景公司向原告祝光辉出具《收据》，载明：今收到祝光辉1105房交来购房款100000元。2018年10月中下旬，被告合景公司将涉案房屋实际交付给两原告使用。 2018年11月16日，（出卖人）被告合景公司与（买受人）原告祝光辉又签订《补充协议书》一份，约定买受人自愿购买出卖人开发建设的金秀大厦项目1105号房，双方于2017年9月1日签署编号为XXXX的《商品房买卖合同》；根据《买卖合同》的约定，买受人应向出卖人支付总房价款共计299600元。签署《买卖合同》当日，买受人已向出卖人支付首付款99600元，剩余房价款计20万元以一次性支付方式支付；买受人拟向出卖人一次性支付该商品房剩余尾款；双方确认，本补充协议签署之日起1日内，买受人应向出卖人支付该商品房尾款共计20万元，否则，买受人按照《买卖合同》的约定承担逾期付款的违约责任等。2018年11月19日，原告祝光辉通过银行转账向被告合景公司支付购房款10万元。同日，被告合景公司向原告祝光辉出具《收据》，载明：今收到祝光辉1105房交来购房款100000元。庭审中，被告合景、第三人众海晟公司及证人翟某均表示，涉案房屋买卖合同的双方当事人是以2017年7月22日签订的《商品房内部认购协议书》及2018年10月11日签订的《补充协议》所确定的购房总价在实际履行合同，确认收到两原告支付涉案房屋购房款合计350532元（299600元＋50932元），《商品房买卖合同》及2018年11月16日签订的《补充协议书》是为了不动产登记备案及少交契税才签订的，不是涉案房屋真实的交易价格。 综合当事人的诉辩事由，本案的争议焦点为：1.涉案房屋的购房总额如何确定？2.原告的诉讼请求是否具有事实和法律依据？ 原告祝光辉、李玉玲与被告合景公司签订的《商品房内部认购协议书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议书》均系各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。合同中部分条款无效，不影响合同其他部分的效力。 关于涉案房屋的购房总额如何确定的问题。本案中，《商品房内部认购协议书》、《补充协议》约定的购房总额与《商品房买卖合同》、《补充协议书》约定的购房总额相差50932元（350532元-299600元），被告合景公司及第三人众海晟公司、证人在庭审中均承认此举目的为避税，并且两原告已实际按照《商品房内部认购协议书》、《补充协议》的约定支付了全部购房款350532元（12000元＋18000元＋17458元＋40000元＋30000元＋20000元＋13074元＋10万元＋10万元），被告合景公司也已按合同约定实际交付涉案房屋给两原告使用，涉案房屋买卖合同已经全部履行完毕，本院据此认定涉案房屋的真实购房总额为350532元（4680元／㎡×74.9㎡）。退一步说，即使双方曾就房屋交易价格进行过协商，但是没有达成一致的书面变更价款协议，两原告所持有的《商品房内部认购协议书》，本院不予采纳。因此，两原告请求解除双方于2018年10月11日签订的《补充协议》，请求被告合景公司返还购房款50932元及请求第三人众海晟公司、居满祥公司对被告合景公司上述债务承担连带清偿责任，均没有事实依据，本院予以驳回。根据合同约定，合景公司应当在2018年3月31日前向两原告交付涉案房屋，但事实上，在合同履行过程中，因两原告按揭贷款不成变更付款方式，购房尾款20万元于2018年11月19日才全部支付完毕，被告合景公司于2018年3月31日前不实际交付房屋给两原告是行使不安抗辩权，不构成违约，故两原告请求被告支付延期交房违约金，本院亦予驳回。两原告请求被告赠送物业费，因与本案不是同一法律关系，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下： 驳回原告祝光辉、李玉玲的全部诉讼请求。 案件受理费1274元，由原告祝光辉、李玉玲全部承担（该费用原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1274元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴伟燕 人民陪审员  罗传晖 人民陪审员  苏家莲 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  谭宇兰