河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0802民初3535号 原告：聂玉明，男，1955年3月14日出生，汉族，职业，住河北省承德市隆化县。 委托诉讼代理人：经万隆，河北承天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄建军，河北承天律师事务所律师。 被告：承德中岳房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区北兴隆街****楼，统一社会信用代码91130802560457527R。 法定代表人：张述泰，职务经理。 被告：承德大其房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区润景华庭2-103商业，统一社会信用代码911308023476563671。 法定代表人：郭志玲，职务经理。 二被告委托诉讼代理人：宋连生，河北山庄律师事务所律师。 原告聂玉明与被告承德中岳房地产开发有限公司（以下简称中岳公司）、承德大其房地产开发有限公司（以下简称大其公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告聂玉明及其委托诉讼代理人经万隆、黄建军，被告承德中岳房地产开发有限公司、被告承德大其房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋连生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聂玉明向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决被告返还购房款871100.00元并赔偿损失；二、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年7月20日原告聂玉明与被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德分公司（以下简称嘉润公司承德分公司）签订商品房买卖协议，协议签订当日原告交付购房款341728.00元。此后，该项目由承德中岳房地产开发有限公司接收。2016年11月29日，承德大其房地产开发有限公司取得了此项工程建设用地的使用权，并于2017年6月23日以公告形式承接原嘉润公司承德分公司的商品房买卖合同义务，但被告拒不向原告交房，故原告提起诉讼，望判如所请。 中岳公司、大其公司辩称，聂玉明与嘉润公司承德分公司不存在真实的房屋买卖合同关系，无转账交款凭证。大其公司与中岳公司均是独立法人，未承继嘉润公司承德分公司债务，因此应驳回原告对二被告的诉讼请求。 原告聂玉明为证明其诉讼请求，向本院提交下列证据：1、大其公司发布的《关于德润庄园二期已售商品房的解决方案》，证明大其公司同意对与嘉润公司承德分公司签订商品房认购协议的购房者重新签订认购协议或者退还已付房款，即大其公司承担嘉润公司的商品房预售义务。2、聂玉明商品房认购协议，闵宝学、周洋、马桂芹德润庄园二期商品房认购协议书及收款收据，证明原告与唐山嘉润房地产开发有限公司承德分公司签订的认购协议应认定为商品房买卖合同，对与聂玉明相同情况的购房者如闵宝学等人，大其公司均同意承接原嘉润公司承德分公司的商品房预售义务与其重新签订购房协议。3、嘉润公司与双桥区水泉沟镇高庙村村民委员会签订的解除协议书、高庙村村民委员会与中岳公司及嘉润公司承德分公司负责人张才茂签订的协议、高庙村村民委员会与中岳公司签订的合作协议书。该组证明证明德润庄园项目并非商业开发项目而系城中村改造项目，一期和二期属于一个整体项目，该项目原由嘉润公司与高庙村合作开发，一期交付后，因嘉润公司管理不善于2012年10月18日与高庙村村民委员会解除合作关系，德润庄园项目后由嘉润公司相关负责人成立的中岳公司承接，承担原嘉润公司承德分公司的全部债权、债务及资产。4、双桥区人民政府区长办公会（2013）12号会议纪要、关于解决高庙村德润庄园项目遗留问题专题会议纪要。该组证据证明中岳公司由原嘉润公司承德分公司相关负责人成立，并且原嘉润公司承揽实施的德润庄园项目土地一级开发产生的土地一级开发成本进行分摊，经审计结算，原嘉润公司承担的土地一级开发成本总额为87416238.00元，德润庄园一期利润166015482.00元，冲减一期利润后，德润庄园土地一级开发成本为70814656.00元。分摊到德润庄园二期成本为32114446.00元。5、河北省非税收入统一票据，证明大其公司2016年9月21日交纳受让德润庄园二期B地块土地出让价款47300000.00元。6、河北省行政事业单位资金往来结算票据、客户收付款入账回单，借款协议书，中国农业银行转账支票存根、中国农业银行进账单；大其公司收款收据；承德银行转账流水。该组证据证明德润庄园项目为城中村改造项目，土地取得成本系政府资金解决，双桥区水泉沟镇政府向双桥区北区办借款2000万元，返还本应属于原嘉润公司的德润庄园项目土地一级开发成本3200万元，上述款项用于支付德润庄园二期B地块土地出让价款；大其公司取得德润庄园二期B地块拍卖成交价为4730万元，借款交纳时间为2016年9月21日，款项来源为上述2000万元借款及银行贷款3200万元，大其公司收到德润庄园土地一级开发成本时向银行还贷3200万元。由此，大其公司在取得德润庄园项目二期土地时并未利用自有资金，且有470万元剩余。综上，大其公司虽然在形式上以拍卖方式取得德润庄园项目二期用地，但并未出资，其不但享受了嘉润公司的土地一级开发成本，还取得了德润庄园一期开发利润，在土地受让过程中获利。根据借款协议约定更换开发企业的目的为解决德润庄园项目遗留问题，故大其公司受让项目用地的行为并非纯粹的商业开发而是项目转让。大其公司享受德润庄园项目利益即应当承德德润庄园项目义务。7、水泉沟镇政府组织召开的德润庄园二期遗留问题专项调度会会议记录，嘉润公司承德分公司、中岳公司、大其公司企业信息。该组证据证明嘉润公司承德分公司负责人为张才茂，中岳公司法定代表人张述泰，大其公司法定代表人为郭志玲。张才茂系张述泰之父，郭志玲系张述泰岳母。根据会议记录，德润庄园项目二期的实际控制人仍为中岳公司的法定代表人张述泰。结合第3组证据，能够证明本案所涉三家公司虽为有限公司但实际控制人系亲属，属于关联公司。8、鉴定费转款凭证，证明鉴定费8000.00元。9、承德永兴房地产评估有限公司出具的房产估价报告，证明原告认购房屋现值87.11万元，因被告将该房屋出售造成原告损失529372.00元。 被告中岳公司及大其公司未向本院提交证据。 经庭审质证，被告中岳公司及大其公司对提交的1、3、4及2号证据中的案外三人认购书及交款凭证、7号证据中的会议记录认为是复印件，真实性不予认可；对2号证据中聂玉明认购协议真实性无异议，但认为是预约合同，不是本约，原告也未支付相应价款，未提供转账凭证；5号证据真实性无异议；6号证据真实性认可，但认为一期中嘉润遗留的问题形成了双桥区的信访问题，大其公司承接信访问题，对真实购房的业主重新与其签订认购协议。但最终责任应由嘉润和双桥区政府承担。2000万元是大其公司向水泉沟镇政府的借款，需要偿还。7号证据中的企业信息登记真实性认可，但证实三个公司均为独立法人。8号证据真实性不认可；9号证据认为评估报告缺乏价格对照，不具有科学性。 经审核，原告提交的1号及2号证据中的聂玉明商品房认购协议及8、9号证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳；原告提交的其他证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述及上述有效证据，本院审理查明事实如下：嘉润公司承德分公司与水泉沟镇高庙村村民委员会合作高庙城中村改造项目，开发德润庄园。嘉润公司承德分公司开发德润庄园项目,原告聂玉明承包部分工程项目建设。后原告与嘉润公司承德分公司就340000.00元工程款协商以商品房抵顶，并于2010年7月20日签订商品房认购协议，约定聂玉明认购嘉润公司承德分公司开发的德润庄园B7号楼202号房屋，建筑面积94.14平方米，单价3630.00元/平方米，一次性付全款。出卖人在2011年12月31日前交房，合同亦约定了逾期付款及逾期交房的违约责任。原告聂玉明同日将房屋尾款1728.00元付至嘉润公司承德分公司账户，嘉润公司承德分公司向聂玉明出具购房款收据，载明收到聂玉明购房款341728.00元。2012年10月18日，承德市双桥区水泉沟镇高庙村村民委员会与唐山嘉润房地产开发有限公司签订解除协议书，约定解除双方于2007年8月21日、2008年7月22日就德润庄园项目签订的《合作开发建设协议》、《补充协议书》。2017年6月，大其公司发布公告，声明为解决嘉润公司遗留问题，大其公司对与嘉润公司签订商品房认购协议的购房客户予以登记，登记人凭原购房协议、身份证、交款凭证等手续由大其公司核实属实后，大其公司按均价4800.00元/平方米重新与其签订认购协议并由购房人补齐差价款。大其公司以原告并未实际交纳房款为由未与原告重新签订购房协议，现本案所涉房屋已另行售出。 本院认为，原告聂玉明与嘉润公司承德分公司以工程款抵顶购房款并签订商品房认购协议行为系双方真实意思表示且并不违反法律规定，因此商品房认购协议合法有效。该认购协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。在德润庄园项目的开发公司沿革中，大其公司在2017年后承接该城中村改造项目，并公告声明针对与嘉润公司承德分公司签订的有效购房协议，大其公司承担合同继续履行之义务。聂玉明与嘉润公司承德分公司所签合同具有法律效力，大其公司应与聂玉明重新签订购房协议。大其公司以聂玉明未履行实际付款义务为由认定聂玉明购房无效缺乏法律依据，其拒绝与聂玉明重新签订购房协议且将该房屋另行出售行为违反其承接商品房预售的法律义务，对聂玉明的损失，大其公司应予赔偿。现原告聂玉明依据鉴定意见主张被告按本案所涉房屋现价值予以赔偿差价损失，本院认为即便大其公司与聂玉明重新签订购房协议，依据大其公司公告及原告提交的案外人与大其公司重新签订的商品房认购合同及收款收据，均表明房屋价格较原认购协议约定价格发生上浮，原告以鉴定价值与已交房款差价作为损失缺乏事实和法律依据。但在商品房买卖合同生效且大其公司承担合同继续履行义务后，大其公司另将该房屋出售，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定返还原告已付购房款及利息，并赔偿原告已付房款一倍的赔偿责任，利息应自大其应履行签订合同义务而未履行之日起计算，鉴于公告于2017年6月23日发出，本院确定大其公司应自2017年7月1日向原告支付利息。即大其公司应返还原告聂玉明已付房款341728.00元，及该款自2017年7月1日起的利息，并赔偿原告341728.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、承德大其房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告聂玉明341728.00元及该款自2017年7月1日起至本判决确定的履行之日止的利息（2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、承德大其房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告聂玉明已付房款一倍的损失即341728.00元。 三、驳回原告聂玉明其它诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍部分债务利息依据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条计算。 案件受理费12511.00元，由被告承德大其房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  王亚娟 人民陪审员  毕金霞 人民陪审员  张宝松 二〇二〇年三月九日 书 记 员  佟佳月