福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初6028号 原告：林昕，女，1980年2月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：冯焕，福建瀛坤律师事务所执业律师。 被告：郭灿堂，男，1981年1月4日出生，回族，住福建省厦门市湖里区。 被告：吕孙筑，男，1981年6月20日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：姚汉华，上海锦天城（厦门）律师事务所执业律师。 第三人：陈一江，男，1983年8月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：中国工商银行股份有限公司厦门市分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路**。 负责人：董继松，该行行长。未到庭 委托诉讼代理人：陈梦楠，女，公司律师。 原告林昕与被告郭灿堂、吕孙筑、第三人陈一江、中国工商银行股份有限公司厦门市分行（以下简称工商银行厦门分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月29日作出（2017）闽0206民初2408号民事判决。吕孙筑不服一审判决，提出上诉。厦门市中级人民法院于2019年3月1日作出（2018）闽02民终3527号民事裁定，裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林昕及其委托诉讼代理人冯焕，被告吕孙筑的委托诉讼代理人姚汉华，第三人工商银行厦门分行的委托诉讼代理人陈梦楠到庭参加诉讼。被告郭灿堂、第三人陈一江经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林昕向本院提出诉讼请求：1.确认郭灿堂与吕孙筑就厦门市湖里区××路××号××室房屋签署的《房产买卖协议》无效；2.判令吕孙筑、陈一江向林昕交还房屋；3.判令陈一江办理上述房产的解除抵押手续和所有权变更登记手续，将厦门市湖里区××路××号××室房屋所有权变更登记至林昕名下；4.判令工商银行厦门分行协助办理解除抵押手续；5.判令郭灿堂、吕孙筑承担本案保全费5000元、公告费300元。林昕于庭审中明确第3项诉讼请求为：判令陈一江办理上述房产的解除抵押手续和所有权变更登记手续，将厦门市湖里区××路××号××室房屋所有权变更登记至林昕和郭灿堂共有。事实和理由：厦门市湖里区××路××号××室房产（以下简称案涉房产）原系林昕与郭灿堂共有财产，所有权登记于林昕与郭灿堂名下。2012年4月6日，林昕与郭灿堂协议离婚，约定案涉房产归林昕所有。林昕一直占有和使用案涉房产，直至2015年12月12日吕孙筑撬锁入户并威逼林昕搬离，现被迫只能租房度日。2014年3月6日，在林昕完全不知情的情况下，吕孙筑作为林昕与郭灿堂的代理人，与陈一江签署《存量房买卖合同》（合同号为XXXX），并将案涉房产所有权过户至陈一江名下。2014年7月15日至今，案涉房产被抵押，抵押权人为工商银行厦门分行。2015年11月24日，林昕了解前述产权变更之事后，提起请求确认《存量房买卖合同》无效并恢复登记至林昕名下之诉讼，对此厦门市中级人民法院已作出生效的判决书确认《存量房买卖合同》无效。但是，厦门市中级人民法院以吕孙筑在诉讼中提供的其与郭灿堂达成的《房产买卖协议》的效力问题、以及案涉房产现存在的抵押问题应另行处理为由，未支持林昕要求恢复登记的诉讼请求。林昕认为，吕孙筑与郭灿堂签订的《房产买卖协议》名为买卖实为以房抵债，该合同并非当事人真实意思表示，吕孙筑并非善意买受人，其作为林昕的代理人，本应在处置房产时征得林昕的同意，但他从始至终没有与林昕联系，显然存在恶意，讼争的合同系无效合同。林昕为维护自身合法权益诉至本院，提出以上诉讼请求。 郭灿堂未作答辩。 吕孙筑辩称：一、依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，林昕以郭灿堂签订讼争合同时没有处分权为由主张合同无效，人民法院依法应当不予支持。二、吕孙筑作为买受人，其合理信赖了出卖人郭灿堂出具的权利外观，进而完成了整个房屋买卖过程，本身不存在任何过错。三、吕孙筑作为善意第三人，已支付了相对的对价，购买了案涉房屋，讼争合同合法有效且已经履行完毕，不应认定讼争合同无效。四、林昕与郭灿堂之间离婚、复婚、再次离婚、签订买卖合同、租赁合同，又起诉善意第三人，种种迹象表明林昕是由于房价上涨、采取恶意串通，借诉讼行毁约之实，损害善意第三人利益。五、林昕认为共有人郭灿堂擅自处分共有财产，侵害了其合法权利，其应当依法向郭灿堂主张赔偿权利，而不应侵害作为善意第三人的吕孙筑合法权益。综上所述，请求法院驳回林昕的全部诉讼请求。 陈一江未作陈述。 工商银行厦门分行陈述，陈一江与工商银行厦门分行签订编号2402014最高额XXXX号《个人借款最高额抵押合同》，约定将案涉房产作为抵押物，为其自身于2014年7月4日至2020年7月3日期间在1647800元最高额内的债务提供抵押担保，抵押权于2014年7月15日办理登记。在合同约定期限内，陈一江与工商银行厦门分行分别签订两份《个人借款/担保合同》，分别借款80万元个人家居消费和25万元个人文化消费，两笔贷款已经实际发放，目前未出现逾期还款，个人家居消费贷款截至2019年11月23日借款本金余额为445928.45元，个人文化消费贷款截至2019年12月6日贷款本金余额为139308.35元。上述抵押权系合法设立，应受法律保护。 各方围绕诉讼请求提交了证据，本院已进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.林昕提交的《借款协议》并非原件，吕孙筑否认该《借款协议》的真实性，本院对该证据不予采信。 2.林昕提供的吕孙筑与他人之间房屋买卖合同纠纷案件的情况，与本案争议无关联，本院不予采纳。 3.林昕提交的其与郭灿堂通话录音复制件未提供原件核对，吕孙筑对真实有异议，本院不予采信。 4.林昕提交的《结婚证》和《出生医学证明》与本案争议无关，本院不予采纳。 5.吕孙筑提交的《收据》体现郭灿堂收到购房款135万元，但根据吕孙筑的陈述和相关证据，当日吕孙筑仅转账5万元给郭灿堂，并无支付135万元的事实，因此该证据不能证明吕孙筑已经支付135万元，吕孙筑应进一步举证证明其已支付购房款。 6.吕孙筑主张2014年2月18日前，郭灿堂曾向其借款，尚欠96.28万元未还，为证明其主张，吕孙筑提供《中国建设银行个人客户账户明细清单》、《工商银行账户交易明细》、郭灿堂出具的50万元《收条》予以证明，上述证据均有原件，郭灿堂未提出异议，本院对这上述证据予以采信。林昕称其与郭灿堂办理委托书是为郭灿堂向吕孙筑借款提供担保，借款金额为20万元，但在办理公证委托书后，案涉房产登记的抵押担保债权金额为50万元，且郭灿堂出具《收条》确认收到借款50万元，林昕主张借款金额仅为20万元依据不足，本院对林昕的反驳意见不予采纳。 7.吕孙筑提交的其与郭灿堂通话录音、往来短信，因通话时间短，通话内容提到的收到140万元与本案在案证据体现的往来款金额不符，本院对录音不予采信，短信记录仅能体现郭灿堂与吕孙筑之间有款项往来，无法直接证明往来款金额，本院不予采纳。 8.吕孙筑提交的其与案外人唐某的短信记录、转账记录，因案外人未出庭作证，相关证据也无法体现与本案的关联性，本院对该组证据不予采信。 9.吕孙筑提交的其与案外人陈某的转账记录无法体现与本案的关联，陈某到庭作证称其于2013年11月8日或9日有出借15万元给吕孙筑，也无其他证据印证，本院对该组证据不予采信。 10.吕孙筑提交的《房屋租赁合同书》、《支付租金明细表》、《支付流水凭证》系原件，内容体现郭灿堂向吕孙筑返租案涉房产并且有支付租金，本院对该组证据予以采信。 11.吕孙筑提交的《报警回执》、《公告》等证据，与本案没有直接关联，本院不予采纳。 根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 厦门市湖里区××路××号××室房屋原系林昕与郭灿堂共有的房产。2012年4月6日，林昕与郭灿堂协议离婚，约定案涉房产归林昕所有，但未办理所有权变更登记。2013年10月11日，林昕与郭灿堂复婚。同日，林昕在厦门市公证处公证人员见证下就案涉房产出具一份《委托书》，主要内容为：委托人林昕对案涉房产所拥有的权利范围内，受托人郭灿堂有权代表委托人行使以下权限，包括代为还清银行按揭贷款，解除抵押登记等事宜，代为办理抵押借款手续，有权以委托人或受托人指定的人作为借款人以上述房产作为抵押担保物向银行或个人或典当行或担保公司及其他机构申请借款提供担保，有权出售该房屋，代为与买方商定交易价格、签订相关买卖合同及协议、有权收取售房款、代办产权过户登记手续等。同日，林昕与郭灿堂作为委托人，在厦门市公证处公证员见证下出具一份《委托书》，委托吕孙筑在郭灿堂、林昕对案涉房产所拥有的权利范围内代表委托人行使相关权限，授权范围与上述《委托书》一致。吕孙筑在本案庭审中自述办理委托书的目的是以案涉房产为借款提供担保，也是郭灿堂与林昕卖房需要。林昕在本案庭审中自述当时郭灿堂因急需用钱，要求其配合办理一个公证手续，其不知道吕孙筑是放贷人。 讼争房产于2010年8月4日办理抵押登记，权利人为招商银行股份有限公司厦门分行，权利价值为40万元，该抵押登记于2014年2月27日注销。 2013年10月22日，案涉房产办理抵押登记，权利人为被告吕孙筑，权利价值为50万元。郭灿堂于2013年11月10日出具《收条》，确认收到吕孙筑提供的现金贷款50万元。 2014年1月15日，林昕与郭灿堂离婚。2014年1月24日，林昕于厦门市公证处作出声明，撤销委托郭灿堂代办案涉房产相关事宜的委托。 2014年年初，有房产中介带人到案涉房产处要求看房，林昕拒绝他人看房。 从吕孙筑与郭灿堂在中国建设银行和中国工商银行的转账记录看，2013年8月11日至2014年2月17日期间，吕孙筑共计转账602800元给郭灿堂，于2014年2月18日又转账5万元给郭灿堂，在此期间郭灿堂共计转账19万元给吕孙筑，截至2014年2月18日双方往来款差额为462800元。 2014年2月18日，吕孙筑与郭灿堂就案涉房产签订了《房产买卖协议》。《房产买卖协议》约定的主要内容有：出售方（甲方）为林昕与郭灿堂，购买方（乙方）为吕孙筑，成交总价为1402500元，甲方同意乙方过户给乙方指定的第三方。（陈一江）甲方的落款处由郭灿堂本人签名并代林昕签名，乙方落款处由吕孙筑签名。吕孙筑自述首期购房款135万元包含截至2016年2月18日吕孙筑转账给郭灿堂的借款462800元充作购房款、吕孙筑此前出借给郭灿堂的50万元充作购房款、吕孙筑代郭灿堂偿还招商银行厦门分行的贷款392000元。 林昕、吕孙筑确认1402500元是案涉房产合理的交易价格。 2014年2月24日，吕孙筑向郭灿堂名下账户存入392000元。 吕孙筑分别于2014年2月20日、2014年2月27日、2014年2月28日、2014年3月4日转账40000元、10000元、20000元、15000元给郭灿堂。郭灿堂于2014年5月14日转账36000元给吕孙筑。 2014年3月6日，以林昕和郭灿堂为卖方，吕孙筑为卖方代理人，与作为买方的陈一江签订一份《存量房买卖合同》，约定卖方将案涉房产以650000元的价格转让给陈一江。吕孙筑当时作为抵押权人同意并配合办理了案涉房产的解押手续。案涉房产于2014年3月17日登记至陈一江名下。吕孙筑自述签订该份《存量房买卖合同》只是办理产权过户手续的需要，真实的买方是其本人，其因房产限购的原因才让陈一江作为买受人代为持有房产。 2015年11月24日，林昕以确认合同无效为由起诉吕孙筑、陈一江、郭灿堂，请求判令：1.确认吕孙筑与陈一江针对厦门市湖里区××路××号××室房屋签署的《存量房买卖合同》无效；2.陈一江办理过户手续，将讼争房屋产权变更登记至林昕名下。在该案审理过程中，吕孙筑陈述购房款支付情况为郭灿堂结欠的两笔借款80万元、利息10万元、40万元解押款和2014年2月18日转账5万元，后转账支付购房尾款45000元，另加上房租7500元，办理案涉房产公证委托的目的是办理抵押登记，因郭灿堂说要卖房子还款，其就向郭灿堂购买。陈一江在该案中确认案涉房产实为吕孙筑购买，因为限购政策原因登记在陈一江名下，案涉房产应为吕孙筑所有，相关购房合同上都是吕孙筑代签。本院经审理作出（2015）湖民初字第8405号民事判决，判决：一、吕孙筑与陈一江于2014年3月6日针对厦门市湖里区××路××号××室房产签订的买卖合同号00243821的《存量房买卖合同》无效；二、陈一江应于本判决生效之日起十日内将厦门市湖里区××路××号××室房产变更登记至林昕与郭灿堂名下；三、驳回林昕的其他诉讼请求。吕孙筑不服该判决提起上诉，厦门市中级人民法院审理后认为，吕孙筑或林昕、郭灿堂与陈一江之间并不存在真实的房屋买卖关系，该合同并非双方真实意思表示，应当认定无效，吕孙筑与郭灿堂达成的《房产买卖协议》的效力问题、以及讼争房产现存在的抵押问题应另行处理，作出（2016）闽02民终3297号民事判决，判决：一、维持本院（2015）湖民初字第8405号民事判决第一、三项；二、撤销本院（2015）湖民初字第8405号民事判决第二项；三、驳回吕孙筑其他上诉请求。 2014年5月31日，以陈一江为出租方（甲方），以郭灿堂为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定陈一江将讼争房产出租给郭灿堂使用，每月租金为3000元，按季度交付房租。吕孙筑在甲方处代陈一江签名，郭灿堂在乙方处签名。2014年6月4日，陈一江及案外人王某就讼争房产共同出具一份《委托书》给吕孙筑。林昕在讼争房产持续居住至2015年12月，后与吕孙筑产生纠纷才搬离讼争房产。 案涉房产于2014年7月15日办理抵押登记，抵押权人为工商银行厦门分行，权利价值为164.78万元。林昕已将85万元现金存入本院账户。 林昕于2017年3月21日诉至本院，案号为（2017）闽0206民初2408号。林昕请求法院判令：1.确认郭灿堂与吕孙筑对厦门市湖里区××路××号××室房屋签署的《房产买卖协议》无效；2.判令吕孙筑、陈一江向林昕交还房屋；3.判令陈一江办理解除抵押手续和所有权变更登记手续，将厦门市湖里区××路××号××室房屋产权变更登记至林昕名下；4.判令中国工商银行股份有限公司厦门市分行协助办理解除抵押手续；5.判令郭灿堂、吕孙筑承担本案全部诉讼费、保全费5000元、公告费300元。在本案原一审审理过程中，吕孙筑主张2013年9月18日至2014年2月18日期间其向郭灿堂转账支付购房款共计376600元，2013年11月10日郭灿堂收取吕孙筑的贷款50万元，2014年2月27日吕孙筑向郭灿堂的招商银行账户存入392000元，又于2014年2月27日、2014年2月28日、2014年3月4日转账支付购房尾款三笔共计45000元。本案原一审审理过程中，林昕向本院提出财产保全申请，本院依法查封了讼争房产，林昕因此交纳保全费5000元。因郭灿堂、陈一江下落不明，适用公告送达，林昕为此支出公告费300元。本院于2017年12月29日作出（2017）闽0206民初2408号民事判决，判决：一、确认郭灿堂与吕孙筑针对厦门市湖里区××路××号××室房屋签署的《房产买卖协议》无效；二、吕孙筑应于本判决生效之日起十日内将厦门市湖里区××路××号××室房屋返还林昕；三、林昕于本判决生效之日起十日内，向中国工商银行股份有限公司厦门市分行清偿陈一江所欠的借款本息，具体金额以还款当日确定的借款本息为准；四、中国工商银行股份有限公司厦门市分行于上述借款本息清偿之日起十日内，办理厦门市湖里区××路××号××室房屋的抵押登记涤除手续；五、陈一江于厦门市湖里区××路××号××室房屋抵押登记涤除后十日内，协助林昕办理该房产的权属转移登记至林昕名下的手续；六、吕孙筑、郭灿堂应于本判决生效之日起十日内向林昕支付保全费5000元；七、郭灿堂应于本判决生效之日起十日内向林昕支付公告费300元；八、驳回林昕的其他诉讼请求。宣判后，吕孙筑不服一审判决，上诉至厦门市中级人民法院。厦门市中级人民法院于2019年3月1日作出（2018）闽02民终3527号民事裁定书，裁定撤销（2017）闽0206民初2408号民事判决，发回厦门市湖里区人民法院重审。 本院认为，郭灿堂、陈一江经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃相关诉讼权利。林昕与郭灿堂原为夫妻关系，并一同办理了经公证的委托书，授权吕孙筑代为处分案涉房产，现没有证据证明吕孙筑知晓林昕与郭灿堂离婚，以及林昕撤销委托的事实，因此郭灿堂代理林昕签订讼争《房产买卖协议》对合同相对方吕孙筑而言构成表见代理，吕孙筑有理由相信郭灿堂作为林昕的配偶、案涉房产的共有权人有权处分案涉房产。虽然郭灿堂、林昕出具《委托书》给吕孙筑的初衷是为郭灿堂向吕孙筑借款提供抵押担保，方便吕孙筑办理抵押手续，但在郭灿堂无法还款时，双方当事人协商以案涉房产折价冲抵债务或以出售案涉房产的价款冲抵欠款也并不违反法律、法规强制性规定，且郭灿堂在2014年年初就有出售案涉房产的意愿。林昕认可吕孙筑与郭灿堂约定的房产价格1402800元是合理的交易价格，吕孙筑提供的相关证据表明，在2014年2月18日前，郭灿堂尚欠吕孙筑912800元（412800+500000），在2014年2月18日当天和之后吕孙筑转账支付郭灿堂共计527000元（50000+392000+40000+10000+20000+15000），扣除郭灿堂转还36000元，吕孙筑于签订讼争合同后又支付郭灿堂491000元，综上，吕孙筑实际已支付对价1403800元，吕孙筑以合理价格购买案涉房产，其与郭灿堂签订的讼争合同合法有效，林昕主张吕孙筑与郭灿堂恶意串通损害其权益，依据不足，本院对其要求确认讼争合同无效，进而要求返还原物、涤除抵押登记、恢复案涉房产原所有权登记、偿付财产保全申请费、公告费的诉讼请求，不予支持。郭灿堂、陈一江经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回林昕的全部诉讼请求。 案件受理费17422元，由林昕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  陈婧怡 人民陪审员  黄安盛 人民陪审员  曾焕生 二〇二〇年三月六日 代书 记员  陈 静 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。