广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1627号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层2A、2B号。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：曾环钦、许泳珊，广东增华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秀娟，女，汉族，1986年3月21日出生，住所地：湖北省枣阳市南城办事处史岗社区*********，公民身份号码：420************723。委托诉讼代理人：赵国彬，广东深田律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖润，广东深田律师事务所实习律师。上诉人惠州市京粤实业有限公司（下称京粤公司）因与被上诉人王秀娟商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初784号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人京粤公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为“不动产登记政策调整变化后，增加被告履行办证义务的时间成本，由此造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告……但对于增加了多少时间办证成本，被告未能提供证据予以证明”一审法院对于上诉人一审提交的证据未做出正确认定，明显认定事实不清。上诉人在一审中提交的证据《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》显示，因不动产登记系统突发故障尚未修复，大亚湾不动产登记中心于2016年11月7日及11月8日对不动产登记业务暂停服务。上诉人在一审中提交的证据《关于对惠州惠州市京粤实业有限公司的回复意见》显示，因新系统启用进行数据整理和迁移，大亚湾房产管理局于2017年6月30日起至2017年9月1日暂停受理一手房转移登记预约业务。恢复预约办理初期，业务需求量大，但约不到号也无法送件，因此该政府原因严重影响了办证进度。因此，上诉人以上证据足以证明大亚湾房管局暂停不动产登记服务长达62天，该客观因素属政府原因导致，属不可抗力，是上诉人签订合同时无法预见的，合同约定的办证期限应当对该客观因素延长的时间予以扣减，一审法院对该证据未做出正确认定，导致违约金数额计算有误。二、一审法院既然认可“办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序”，那么就应当考虑权籍调查所增加的时间，但一审法院却以办理权籍调查和办理转移登记的工作是独立的而不予以考虑，明显逻辑错误。1、根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，惠州市大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记，且不动产登记将房产证和国土证合二为一，自此在不动产登记过程中增设权籍调查环节。整个不动产登记流程包括“新建商品房首次登记权籍调查”、“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记权籍调查”、“新建商品房转移登记”四个环节。在新政策实施之前未出证的房产均需按照新流程从头开始办证。新增的权籍调查环节大大的加剧了上诉人的办证期限与办证压力。2、不动产权籍调查作为不动产登记的前置环节，其所耗时长直接增加了办证总体时长。不动产权籍调查系新业务且大亚湾区业务量大，据初步了解，政府部门在开展权籍调查时，发现房屋与宗地不一致的现象较多，或出具的成果不符合新上线不动产登记系统要求，从而导致该环节耗费时间较长。上诉人将办理“新建商品房首次登记权籍调查”的全部资料提交到相关部门，相关部门也要3个月左右时间才能出具权籍成果。因此，两证合一属政策变更、不可抗力，上诉人在签订合同时无法预见，非上诉人可以控制。法院应当将新增的不动产权籍调查流程因此增加的办理时间从原本办证时间中扣除，相应免除上诉人的责任。三、一审法院未尊重合同关于出卖人不承担违约责任的约定，责任认定也显失公平，应当予以改正。l、商品房买卖合同附件四第六条约定“因买受人及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成买受人不能再规定期限内领取房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任”。2、根据第一及第二点的论述，房产证在办理过程中存在受理机关系统问题以及政府存在政策变更，导致产权登记机关办理时间延长，是上诉人签订合同时无法预见的，属于不可抗力。同时根据合同约定，被上诉人由此也不承担违约责任。但一审法院却未尊重双方合同约定。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实错误，未对上诉人的证据做出正确认定，对于上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的逾期办证责任全部归责于上诉人，显失公平，也违背合同对于上诉人免责的约定，导致错误判决，请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求或依法发回重审，保护上诉人的合法权益。本案二审中，上诉人京粤公司提交新证据：《关于对惠州市京粤实业有限公司》，拟证明大亚湾房管局就不动产登记过渡平台自2017年7月1日暂停相关业务办理至2017年9月1日恢复受理商品房首次登记申请。被上诉人质证称该证据上诉人在一审长达四个月共五次开庭的期间内从未提交过，现在二审阶段提交，没有正当理由，不属于新证据，且与本案没有关联性，2018年8月份上诉人才因为缓建机械车位在向广大业主征求意见，说明2017年上诉人根本不具备办理首次登记的条件，证明该证据不是针对本案业主而言。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人京粤公司应否承担逾期办证的违约责任。本院对此分析如下：关于逾期办证违约责任问题。涉案《商品房买卖合同》补充协议约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据查，上诉人京粤公司直到本系列案一审庭审结束，仍未将办理权属登记需要由其提供的资料报产权机关备案，故应当承担相应的逾期办证违约责任。关于因政策变化增加的办证时间的扣除问题。上诉人主张增加两次权籍调查的时间属于其签订合同时无法预测、控制的时间，属于政策变化，可以从办证历时中扣除相应天数。对此，本院认为，由于本案上诉人京粤公司未提供充分的证据证明其办理权籍调查的历时，故一审法院不予支持其关于免除相应期限逾期办证责任的抗辩并无不妥，本院予以维持。上诉人主张应在逾期时限内扣除因不动产登记系统故障暂停业务的时间及因全面启用不动产登记信息平台暂停相关业务办理的时间，但其未提交证据证明在该时间段内发生了其提交办证资料而遭遇暂停受理业务的事实。且，涉案商品房直至2019年1月16日才完成建设工程竣工验收备案，2019年1月16日前涉案商品房尚不具备办证条件，2019年1月16日前的不动产登记系统调整不会对其办证时间产生影响，故本院不予支持上诉人京粤公司的该主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1530元，由上诉人惠州市京粤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱莉娜审 判 员 冯思华审 判 员 张佳誉二〇二〇年三月十七日法官助理 黄湘燕书 记 员 王 清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。