宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4012号 上诉人（原审被告、申请执行人）：韩某，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告、案外人）：蔺某,住宁夏回族自治银川市。 委托诉讼代理人：付某，北京大成（银川）律师事务所律师。（特别授权） 被上诉人（原审第三人、被执行人）：银川力鼎房地产开发有限公司。 法定代表人：强某，该公司董事长。 上诉人韩某因与被上诉人蔺某、银川力鼎房地产开发有限公司（以下简称银川力鼎公司）案外人执行异议纠纷一案，不服宁夏回族自治区兴庆区人民法院(2019)宁0104民初5817号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭,经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人韩某上诉请求：1.请求依法撤销（2019）宁0104民初817号民事判决书，改判驳回被上诉人蔺某的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人蔺某与力鼎公司签订认购协议中的商铺客观上是不存在的，“永乐天地商务大厦负一层”在项目建设规划中被批准为地下车库，不属于商铺性质，力鼎公司没有办理商品房“商铺”的预售证可不能作为商铺对外出售。故韩某与力鼎公司签订的商铺认购协议违反法律规定属于无效协议。上诉人申请查封力鼎公司的涉案标的符合法律规定。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人蔺某辩称，1、蔺某与银川力鼎公司签订的《商铺认购合同》及《委托经营管理合同》合法有效，已支付了房款，银川力鼎公司将商铺返租后又转租给第三人经营超市，虽蔺某购买的商铺规划为停车位，但并不影响双方买卖合同的合法有效性。2、涉案买卖行为足以阻却本案的强制执行。一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实理由不能成立，请二审驳回上诉，维持原判。 被上诉人银川力鼎公司经本院合法传唤无正当理由未到庭接受询问，其提交书面答辩意见称，认可原告诉讼请求，原告所述情况属实。 蔺某向一审法院起诉请求：1.停止对银川市兴庆区力鼎·永乐天地负一层35、36号商铺的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2016年6月19日，原告蔺某与第三人银川力鼎公司签订《商铺认购合同》二份，分别约定：原告认购永乐天地商务大厦负一层35号房；该商铺建筑面积为16平方米；该商铺单价为6935元每平方米，总金额110960元；原告分期支付商铺价款，原告于签约当日支付总房款80%即88768元，于2016年12月31日前支付剩余20%房款22192元；原告认购永乐天地商务大厦负一层36号房；该商铺建筑面积为15平方米；该商铺单价为6935元每平方米，总金额104025元；原告分期支付商铺价款，原告于签约当日支付总房款80%即83220元，于2016年12月31日前支付剩余20%房款20805元。同日，原告与第三人签订《委托经营管理合同》二份，分别约定：原告将其认购的永乐天地商务大厦负一层35号房委托给第三人经营管理；委托经营期限为三年：从2016提6月20日起至2019年6月19日止；具体年固定收益如下：第一年8%：即2016年6月20日至2017年6月19日，第三人支付原告收益7101元；第二年9%：即2017年6月20日至2018年6月19日，第三人支付原告收益7989元；第三年10%：即2018年6月20日至2019年6月19日，第三人支付原告收益8877元；原告将其认购的永乐天地商务大厦负一层36号房委托给第三人经营管理；委托经营期限为三年：从2016提6月20日起至2019年6月19日止；具体年固定收益如下：第一年8%：即2016年6月20日至2017年6月19日，第三人支付原告收益6658元；第二年9%：即2017年6月20日至2018年6月19日，第三人支付原告收益7490元；第三年10%：即2018年6月20日至2019年6月19日，第三人支付原告收益8322元；原告固定收益于委托协议生效之日起，每隔一年领取一次，领取时间为每年6月21日。合同签订后，原告已于2016年12月20日付清二套商铺全部购房款。2017年8月18日，第三人通过向原告中国农业银行转账方式支付首年租金13333元。2019年4月11日，第三人银川力鼎公司向原告出具《回复函》，针对原告向其催收租金一事，第三人承认拖欠原告租金并承诺给付。 一审另查明，韩某与强某、银川力鼎公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年9月21日作出（2016）宁0104民初6268号民事调解书，确认当事人自愿达成如下协议：“一、被告强某偿还原告韩某借款本金3000000元，支付利息886662.4元，本息合计3886662.4元，该款分别于2016年10月20日之前支付1943331.2元，下剩1943331.2元于2016年11月30日前付清；如逾期支付按照年利率24%承担自2016年7月14日至实际清偿之日止下欠本金的利息；二、被告银川力鼎房地产开发有限公司对被告强某所负原告韩某上述债务承担连带保证责任，被告银川力鼎房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告强某追偿；三、案件受理费21607元，由被告强某、银川力鼎房地产开发有限公司于2016年11月30日前支付原告韩某”。后韩某向一审法院申请强制执行，法院于2017年3月22日作出（2019）宁0104执5972号执行裁定，裁定冻结、划拨或查封、扣押被执行人强某、银川力鼎公司名下价值3953352元的财产。后一审法院查封了银川力鼎公司名下的房产。原告对上述保全行为不服，向本院提出复议申请。法院于2019年3月26日作（2019）宁0104执异65号执行裁定，驳回了原告的复议请求。原告蔺某不服该裁定，在法定期间内提起执行异议之诉。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，首先应当就原告蔺某与第三人银川力鼎公司之间交易的真实性、合法性进行审查，然后再根据审查结果确定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。第三人银川力鼎公司与原告签订的《商铺认购合同》，系双方真实意思表示，其记载内容不违反法律禁止性规定，该认购合同依法成立并生效，协议中的权利义务约束银川力鼎公司、蔺某双方，第三人已经按照约定收受原告支付的全部购房款，该认购合同具备《商品房买卖合同》的主要内容，应当认定为双方签订合法有效的书面买卖合同。另外，从原告提交的《委托经营管理合同》，结合原告以及第三人银川力鼎公司的陈述来看，原告在2016年6月20日就已将案涉房产委托银川力鼎公司经营管理，在此情况之下，原告已实质上按照《商铺认购合同》的约定对案涉房产进行了占有。原告与第三人一致陈述该房产至今未能办理房产权属登记；原告称涉案房屋未办理产权登记系由第三人未办理竣工验收手续所致，第三人在答辩中予以认可，一审法院对此予以确认。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告对案涉房产享有能够排除执行的权利，故按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释第三百一十二条第一款第（一）项之规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的……”之规定，原告蔺某在本案中提交的证据能够证实涉案房屋被查封前其已与银川力鼎公司签订过买卖合同、支付了价款，间接占有房屋并取得过收益，符合上述第二十八条规定之情形，蔺某对涉案商铺所享有的趋于准物权的特殊债权，应该给予保护。对比之下，韩某与银川力鼎公司之间所形成的借贷债权，属于一般性债权。基于此而查封涉案房屋，已经影响了蔺某对该房屋所享有的特殊债权的实现。据此，蔺某要求停止对所涉房屋的强制执行并解除查封的诉讼请求，应予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决：不得执行银川市兴庆区永乐天地商务大厦负一层35、36号房；案件受理费4525元，由被告韩某承担。 二审中，上诉人提交以下证据：照片三张、情况说明一份（复印件），证明涉案房产实际系车位，商铺不存在。 经质证，被上诉人蔺某对情况说明的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可。对照片三性及证明目的均不认可。 本院经审查，上述证据均不属于二审新证据，且对案件处理结果无实质影响，本院不予采信。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人蔺某是否享有涉案标的的民事权益并足以排除强制执行。被上诉人蔺某与力鼎公司签订的《商铺认购合同》系双方真实意思表示，合同对购买标的的位置、单价、总价、违约责任等予以约定，具备商品房买卖合同的主要内容，应视为在人民法院查封之前签订合法有效的书面合同。上诉人主张涉案标的在房管部门登记的性质是地下车库，二被上诉人签订的上述合同属于无效协议，因二被上诉人签订的《商铺认购合同》不存在合同法规定的无效情形，涉案标的登记的性质不影响二被上诉人签订合同的效力，本院对上诉人该主张不予支持。被上诉人蔺某在和力鼎公司签订上述合同后，已按约支付了全部价款，并通过《委托经营管理合同》取得收益并占有涉案标的，一审法院据此认定被上诉人蔺某对涉案商铺所享有的趋于准物权的特殊债权可以排除强制执行符合法律规定。综上，上诉人的上诉事实和理由没有事实和法律依据，上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4525元，由上诉人韩某负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  刘 磊 二〇二〇年三月三日 书记员  陈丽霞 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。