江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0205民初814号 原告无锡天时轴承制造有限公司，住所地无锡市锡山区锡北镇工业园区。 法定代表人是振邦，该公司董事长。 委托代理人孙忠源，无锡市锡山区八士法律服务所法律工作者。 被告无锡金牛钢球有限公司，住所地无锡市锡山区锡北镇工业集中区泾瑞路26号。 法定代表人牛德庚，该公司董事长。 委托代理人付强，江苏求本律师事务所律师。 原告无锡天时轴承制造有限公司（以下简称天时公司）与被告无锡金牛钢球有限公司（以下简称金牛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日受理后，依法由审判员王碧云适用简易程序，于2019年3月27日第一次公开开庭进行审理。后本案于2019年5月15日裁定转为普通程序，本院组成合议庭，并于同年9月18日再次公开开庭进行审理。原告天时公司的委托代理人孙忠源，被告金牛公司的委托代理人付强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天时公司诉称，2013年4月30日，天时公司与金牛公司签订租赁合同一份，约定金牛公司向天时公司承租厂房、宿舍、办公楼、场地等，租期自2013年5月1日至2018年4月30日止。2018年4月20日，在原租赁期限到期前，双方签订了租金计算表，约定续租一年。2018年5月7日，金牛公司向天时公司提出申请，要求提前终止租赁合同，并承诺于2018年5月30日前搬离，如不搬离，自愿承担500000元违约金。天时公司同意了金牛公司的申请，但金牛公司并未按约履行义务，也未按约对租赁房屋进行修理并恢复原状。2018年7月14日，金牛公司方才将设备搬出租赁房屋，并确认对承租房屋的修理、恢复项目。天时公司为减少损失，自行对房屋进行了修理，发生修理、恢复费用188700元，修理期间为2个月，造成该公司房屋租金损失216000元。故请求判令金牛公司支付房屋修理费用188700元，并支付违约金500000元。 被告金牛公司辩称，1、金牛公司在搬离租赁场地时已经对房屋及设施恢复原状，不存在修理费用的问题。2、金牛公司于2018年5月30日前已将相应设备等物品搬离租赁场地，并在6月对房屋及设施进行了清扫、恢复，仅有少量项目于7月初进行了恢复。金牛公司支付了2018年6月房屋租金并于6月30日前将恢复好的房屋交还给了天时公司。3、天时公司主张的违约金并不是双方租赁合同中所约定，申请书中所提到的自愿承担违约金指代不明，不具备相应的约束力。且该公司按约履行了合同，并未发生违约情形。4、天时公司于2018年6月将涉案房屋出租给另外两个承租户，其中一个已在2018年6月入住，另一个承租户为无锡赛弗安全装备有限公司（以下简称赛弗公司）。赛弗公司与天时公司约定自2018年7月起租，并交付了押金，后双方发生纠纷，赛弗公司未承租。天时公司经诉讼，收取了赛弗公司200000元，故天时公司不存在租金损失。 经审理查明，2013年4月30日，天时公司与金牛公司签订租赁合同，约定金牛公司向天时公司租赁厂房、宿舍、办公楼、场地等，租赁期限自2013年5月1日起至2018年4月30日止。合同第一条第二款约定，金牛公司愿意按照房屋现状承租该房屋，并在支付房租的同时支付100000元租房押金，在解除本合同并办理完退房手续后退还押金。第二条第四款约定，金牛公司可根据自己的经营要求进行装修，原则上不得破坏原房屋的结构，同时应事先征得天时公司的书面同意，装修费用由金牛公司自负，租赁期满后如金牛公司不再承租，天时公司也不做任何补偿，装饰装修不能拆除破坏，金牛公司应向天时公司完整无损的归还。第五条第二款约定，如因金牛公司原因提前退租为违约行为，金牛公司已交租金及押金不再退还给金牛公司，另外金牛公司应赔偿天时公司由此造成的经济损失，金牛公司同意另外支付6个月的房租赔偿给天时公司等。双方约定第一年不含税租金为707116元，第二年不含税租金为782317元，第三年不含税租金为844902元，第四年不含税租金为887147元，第五年不含税租金为900000元。2018年4月20日，双方签订了租金计算表，约定租期自2018年5月1日至2019年4月30日止，不含税租金为1295966元，双方另约定，违约责任按照双方签订的租房合同内容执行。2018年5月7日，金牛公司法定代表人牛德庚向天时公司出具申请，要求提前终止前述租赁合同，在2018年5月30日前提前将租赁厂房还给出租方，并在当天付清2018年4月30日-2018年5月30日的租金107997元，金牛公司并作出三项保证，1、在2018年5月30日前搬离所有租赁房屋，在搬离时，一定搬清租赁房屋内及场地上所有的财产与物品。如不按时搬清的，视为承租方放弃对租赁房屋内和场地上财产与物品的所有权与处置权，出租方有权委托人员将承租方的上述财产与物品予以处理，承租方无权要求出租方给予任何补偿，由此造成的一切后果和经济损失由承租方全部承担。2、金牛公司将所有租赁房屋恢复原样，如有损坏及未恢复原样的，均由承租方按双方约定的合同内容履行。3、同时租赁合同自动终止。如做不到，承租方自愿承担违约金伍拾万元整。2018年7月14日，牛德庚向天时公司出具退房手续，内容为：“我（承租方）金牛公司承租的（出租方）天时公司的厂房，我（承租方）提出提前终止租赁关系。因我公司钢球生产设备较多、地面油污较多、租赁面积较多等原因，到2018年6月30日交还承租的所有房屋……”同日，牛德庚在“2018年7月3日止，金牛公司承租的三跨车间内尚有未恢复原样的项目清单”签署“项目确认，修理费用双方协商”。清单涉及修复清理项目包括地面、钢门、墙面、消防箱、落水管等部位。 审理中，天时公司提供黄马褂工程合同书、环氧砂浆修补地面合同、金牛修理项目凭证、施工合同、承兑汇票、收据，欲证明因金牛公司未能修复房屋，其自行修复房屋共花费188700元。对此，金牛公司对上述证据的真实性不予认可。审理中，天时公司另主张因金牛公司未能按约将案涉房屋修复，导致其自行修复期间房屋不能出租，从而产生租金损失216000元，故其主张违约金500000元属合理。金牛公司则认为违约金过高，请求法院进行调整。 审理中，金牛公司陈述，其在租赁合同项下交付给天时公司的押金及预交的水电费，其将另案主张权利。 上述事实，有天时公司提供的房屋租赁合同及附件、租金计算表、申请、退房手续、2018年7月3日止金牛公司承租的三跨车间内尚有未恢复原样的项目清单及本院庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，天时公司与金牛公司对双方之间存在租赁合同关系并无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.金牛公司在履行租赁合同过程中是否存在违约行为；2.如金牛公司违约，天时公司主张的赔偿损失和违约金是否合法。关于争议焦点一，本院认为，根据2018年5月7日金牛公司向天时公司出具申请，其承诺于2018年5月30日搬离承租房屋，并将租赁房屋恢复原状，但根据金牛公司于2018年7月14日出具的退房手续及同日出具的截止2018年7月3日止金牛公司承租的三跨车间内尚有未恢复原样的项目清单，足以证明金牛公司未能按约于2018年5月30日前将承租房屋交付天时公司并将房屋恢复原状，故现本院认定金牛公司存在违约行为。同时，本院注意到，双方于2018年4月20日续签租赁合同时约定，关于违约责任按照原租房合同内容执行。而原房屋租赁合同第五条第二款约定，如因金牛公司原因提前退租为违约行为。现金牛公司于2018年5月7日申请提前终止租赁合同，亦属违约。 关于争议焦点二，本院认为，根据法律规定，违约金是指当事人约定的一方违约时应当根据违约情况向对方支付的一定数额的款项。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加；约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求予以适当减少，即违约金系以一方因对方违约所造成的损失为基础。本案中，根据天时公司提供的现有证据，仅能证明金牛公司未能将案涉厂房恢复原状，从而给天时公司造成损失，而双方约定的违约金高于天时公司主张的损失，故本院对天时公司主张赔偿损失的诉讼请求不予支持。至于违约金的具体数额，本院根据天时公司主张的损失金额、金牛公司的违约情形、过错程度等因素酌定为245000元，故本院对天时公司要求金牛公司承担违约金245000元的该部分诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国法》第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、无锡金牛钢球有限公司于本判决生效后10日内给付无锡天时轴承制造有限公司245000元。 二、驳回无锡天时轴承制造有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10690元，由天时公司负担6887元，由金牛公司负担3803元（原告同意其预交的诉讼费中的剩余部分元由被告于本判决生效后十日内向其直接支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  王碧云 人民陪审员  顾春芳 人民陪审员  钱荣源 二〇二〇年三月十五日 书 记 员  洪明琪