重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初20216号原告：重庆网丰商业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪西路**福天大厦第**，统一社会信用代码91500108556769915B。法定代表人：何海林，总经理。委托代理人：郑晗，重庆百君律师事务所律师（一般代理）。被告：重庆兆度装饰工程有限公司，，住所地重庆市南岸区南坪街道南湖路****5-2统一社会信用代码91500108MA5UT02C2W。法定代表人：陈王军，总经理。委托代理人：唐伟，男，汉族，1978年9月10日出生，系该公司员工，住重庆市长寿区（一般代理）。委托代理人：李娜，重庆学苑律师事务所律师（一般代理）。被告：刘洋，男，汉族，1981年7月15日出生，住重庆市垫江县。原告重庆网丰商业管理有限公司（以下简称“网丰公司”）诉被告重庆兆度装饰工程有限公司（以下简称“兆度公司”）、刘洋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告网丰公司的委托代理人郑晗，被告兆度公司的委托代理人李娜到庭参加了诉讼。被告刘洋经本院公告向其送达开庭传票及起诉状副本，公告期满后逾期未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告网丰公司的诉讼请求：1、被告兆度公司立即向原告支付截止2019年11月1日租金409840元；2、违约金从2019年4月7日开始以174215元为基数计算至2019年7月6日、从2019年7月7日开始以369215元为基数计算至2019年10月6日、从2019年10月7日起以409840元为基数计算至付清之日止，均以年利率24%的标准计算；3、判令被告兆度公司向原告支付2019年7月16日至2019年11月1日物管费29085元；4、被告兆度公司向原告支付截止2019年8月16日的水电费7195元；5、本案的诉讼费由兆度公司承担；6、被告刘洋在22万元的范围内对上诉费用承担连带责任。事实与理由：2018年9月7日，原告与被告签订了《租赁合同》,该合同主要约定，甲方(原告)将位于重庆市南坪西路*号*层西侧*区域的房屋(建筑面积为1662㎡)出租给乙方(被告)使用，租赁期限为2018年9月7日起至2020年5月31日止，房屋租金按建筑面积计算，第一年为65000元，第二年为68250元，物业管理费为每月8310元，租赁期间发生的水电费由乙方(被告)自行承担。租金按照3个月为一期进行缴纳，乙方(被告)应在每一期到期10日前向甲方(原告)支付下一期租金。如乙方(被告)逾期缴纳租金的，每逾期一日，应按当期应交租金额的5‰支付违约金，逾期30日及以上的，甲方(原告)有权单方面终止合同，并收回房屋，不予退还保证金。上述合同签订后，原告向被告履行了交付租赁物的义务，但被告仅按约支付了一个季度的租金和物管费，之后便不再按约缴纳相关费用。2019年4月26日和2019年5月5日，原告先后向被告发函要求其履行相应的支付义务，但截至原告起诉时，被告尚未按约清偿债务。原告认为，原、被告之间签订的《租赁合同》真实合法有效，原告已按约向被告交付了租赁物，被告就应当按约支付租金和物管费等相关费用，否则，原告有权随时终止租赁合同，并有权要求被告承担相应的违约责任。现原告为维护自身合法权益，故诉至本院，提出前述诉请。被告兆度公司辩称：1、原告在未事先通知被告的情况下，于2019年7月16日直接将租赁房屋上锁控制，并贴上封条，扣押房间内物品，致使被告无法使用该房屋，并且拒绝被告取回房屋内物品的请求，此后租赁房屋已经被原告重新装修，原告以其封锁房屋的行为表明其实际上已经于2019年7月16日收回房屋，双方之间房屋租赁合同已经于2019年7月16日解除，故被告欠付租金物管费的期间应当计算至2019年7月16日止，也即截止到2019年7月16日被告欠付租金为原告诉请的截止2019年8月16日的金额的基础上减去一个月的租金，另答辩人在承租房屋时向原告支付了10万元的保证金，答辩人提出希望能够用保证金冲抵欠付租金；2、原告计算租金逾期违约金的利率标准过高，请求对利率标准调低，按照贷款市场报价利率计算违约金；3、原告诉请我方支付截止2019年8月16日水电费无事实依据，原告已经于2019年7月16日收回房屋，且此后原告又对房屋重新进行了装修，装修会产生水电费，原告诉请的水电费中是否包含了其装修的水电费我方无法确定。被告刘洋于庭后补交了一份书面答辩状，辩称，原告要求答辩人对兆度装饰公司欠付租金承担共同还款责任没有事实依据，与原告签订房屋租赁合同的相对方是兆度装饰公司，原告只能请求兆度装饰公司支付租金。根据承诺函落款处的行文格式，结合日常生活经验(即当事人签订合同后会在名称下方签署日期),承诺函的当事人即承诺支付租金的主体是兆度装饰公司，承诺函落款处的“重庆兆度装饰工程有限公司”、“2019年6月3日”是答辩人代表公司书写的，因为当时答辩人没有公章，无法在承诺函上盖章确认承诺函对公司的效力，于是答辩人以见证人的身份在承诺函上签字，以表明公司对承诺函内容的认可，以表明“重庆兆度装饰工程有限公司”、“2019.6.3”这几个字是由答辩人所写。否则，若答辩人仅在承诺书上书写“重庆兆度装饰工程有限公司”“2019.6.3”这几个字，而不签署上答辩人自己的名字，则该承诺书是没有意义的。答辩人仅是以见证人的身份在承诺书上签字，认可承诺书对兆度装饰公司的效力，答辩人并没有在承诺书中作出提供担保或者债务加入等愿意清偿债务的意思表示。提供担保或债务加入属于事关当事人权利义务的重大事项，应当以当事人作出的明确的意思表示为前提。经审理查明：2015年5月31日，网丰公司与重庆渝房物业发展有限责任公司签订了《房屋租赁合同》，重庆渝房物业发展有限责任公司将位于重庆市南岸区南坪西路*号*楼出租给网丰公司。2018年9月7日，原告与被告签订了《租赁合同》,该合同主要约定，甲方(原告)将位于重庆市南坪西路*号*层西侧*区域的房屋(建筑面积为1662㎡)出租给乙方(被告)使用，租赁期限为2018年9月7日起至2020年5月31日止，待2020年5月甲方与业主续约后，本合同租赁期按续约期同期延长。从2018年9月7日至2018年9月16日为免租期。房屋租金按建筑面积计算，第一年为65000元/月，第二年为68250元/月，物业管理费为每月8310元，如遇物管公司提价，则此物管费按同等幅度提价。租赁期间发生的水电费由乙方(被告)自行承担。考虑到乙方资金紧张首期租金和物管费用先交1个月，此后租金按照3个月为一期进行缴纳，乙方(被告)应在每一期到期10日前向甲方(原告)支付下一期租金。如乙方(被告)逾期缴纳租金的，每逾期一日，应按当期应交租金额的5‰支付违约金，逾期30日及以上的，甲方(原告)有权单方面终止合同，并收回房屋，不予退还保证金。租赁期未满或因乙方违约行为导致退租的，依附于房屋的装修或是连续滞留在铺位中达7日的物品归甲方所有，乙方不能破坏和拆屋不能搬动的部分。上述合同签订后，原告向被告履行了交付租赁物的义务。2019年4月26日，原告向被告发送了《关于贵公司交租的函（回执）》，催收2019年1月17日至2019年4月16日未缴纳的租金24285元以及2019年4月17日至2019年7月16日的租金及物管费219930元，共计244215元。2019年5月5日，原告对上述费用再次进行了催收，并表示如果原告没有在2019年5月7日前缴纳费用，被告将于2019年5月8日停止所有服务并收回铺面。2019年6月3日，被告刘洋出具《承诺书》，载明*大厦房租付款时间4月16日至7月16日，总欠款220000元，在2019年6月4日前付50000元，于2019年6月30日前付70000元，于2019年7月16日前付50000元。出具该《承诺书》后，刘洋未按照承诺支付。2019年8月15日，被告刘洋原告的法定代表人何海林通话，在该通话记录中，何海林表示之所以要关铺是因为被告不缴纳租金以及商家一直在闹。刘洋希望搬走店铺内的物品，何海林表示在被告缴纳完租金后可以搬走。2019年11月1日，网丰公司（甲方）与兆度公司（乙方）签订了一份《约定》，约定乙方同意从今日起，同意甲方可以处置*位置内的物品或是将物业重新出租或是交还给房东，甲方也同意乙方即使通过诉讼也不追究今日之后所产生的租金。该约定只有原、被告双方的法定代表人签字，没有签章。截止到2019年7月16日，被告尚未缴纳的租金为174215元。另查明，原告于2019年7月16日将涉案商铺贴上封条，并在门面外贴上通知，载明：“兆度装饰租赁本铺位因欠租数月18万余元，现本公司收回铺位及封存所有物品备证”。原告对其于2019年7月16日将涉案商铺贴上封条的事实予以认可。对于封铺的原因，原告陈述当时案涉房屋已被被告的债权人严重破坏，原告为了保护房屋安全，在公安机关要求下将房屋锁闭，防止被告的债权人上门闹事造成其他安全事故，但并未提交公安机关要求其封铺的证据。再查明，2019年7月16之前的物业管理费被告已经缴纳。对于原告主张的水电费7195元，系2019年6月、7月的水电费，被告所提交的其支付了4768元水电费，系2019年6月支付。上述事实，有房屋租赁合同、《关于贵司交租的函（回执）》、《关于贵司欠租多日已违约，我司将收回铺位的函（回执）》、《承诺书》、《约定》、水电费明细、照片、通话记录等证据以及当事人的陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，按照合同约定，每一期租金应当在到期10日前向甲方原告支付，逾期30日及以上的，原告有权单方面终止合同，并收回房屋，不予退还保证金。被告未按照合同约定按时缴纳租金，早已超过30天，属于严重违约，原告取得合同解除权，有权决定是否与被告解除合同。对于原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已经解除以及涉案房屋已经返还原告这一事实，双方并无争议，本院予以确认。本案的争议焦点在于原、被告的合同解除时间是2019年7月16日还是2019年11月1日以及刘洋是否应在22万元内承担连带责任。关于原、被告的合同解除时间是2019年7月16日还是2019年11月1日，对于原告于2019年7月16日将涉案房屋贴上封条这一事实原、被告并无争议，原告以其封锁租赁房屋并封存物品的实际行动表明其不再继续履行房屋租赁合同，在原告贴上封条之后，被告亦实际上不能使用涉案房屋，原告陈述之所以贴上封条系因为被告的债权人上门闹事且公安机关要求将房屋锁闭，本院认为，债权人上门闹事可以通过司法途径解决，原告陈述系公安机关要求锁闭，但原告并未提交证据证明，即使公安机关要求锁闭，该“锁闭”行为的目的也是在于防止债权人闹事扰乱其他商户的正常经营次序、破坏涉案商铺内的设施设备，而不是阻止被告进出、使用涉案商铺。根据原告法定代表人与被告刘洋之间的通话录音，在原告贴封条之后，被告已经无法进入涉案商铺，被告已经丧失了对自己所承租的房屋的使用权，故本院认为，原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》已经于2019年7月16日解除。原、被告双方的法定代表人虽然在2019年11月1日签了一份《约定》，但是该份约定仅表明双方对2019年11月1日之后不再产生租金达成了一致意见，并不能推论出被告同意支付2019年7月16日至2019年11月1日之间的房屋租金。故被告应缴纳截止至2019年7月16日的房屋租金174215元。关于违约金，根据双方的约定，乙方(被告)应在每一期到期10日前向甲方(原告)支付下一期租金，如乙方(被告)逾期缴纳租金的，每逾期一日，应按当期应交租金额的5‰支付违约金，该约定过高，现原告自愿调整为按照年利率24%计算，不违反法律规定，本院予以支持，故被告应从2019年4月7日起以174215元为基数以按年利率24%的标准向原告支付违约金至付清之日止。对于原告请求的物业管理费，因双方事实上已经于2019年7月16日解除了合同，故此之后的物业管理费本院不予支持。对于原告主张的6、7月水电费，被告抗辩6月的水电费已经缴纳，根据被告举示的证据，其缴纳的费用于2019年6月缴纳，根据生活常识，当月使用的水电费一般在下月产生费用，被告提交的证据不能证明其缴纳了2019年6月的水电费。故对于原告主张的水电费7195元本院予以支持。关于刘洋是否应在22万元内承担连带责任，本院认为，刘洋并非是兆度公司的法定代表人，无相应的身份代表兆度公司，其在承诺书中签名，并且没有加盖兆度公司的印章，故刘洋在承诺书中的签字行为不应是代表兆度公司而为，而是其共同还款责任的承诺，所以，刘洋应对在22万元内的债务承担共同清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆兆度装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆网丰商业管理有限公司截止2019年7月16日的房屋租金174215元；二、被告重庆兆度装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆网丰商业管理有限公司违约金（从2019年4月7日起以174215元为基数以按年利率24%的标准计算至至付清之日止）；三、被告重庆兆度装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆网丰商业管理有限公司水电费7195元；四、被告刘洋在220000元范围内对上述三项债务承担连带责任；五、驳回原告重庆网丰商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8997元，由原告重庆网丰商业管理有限公司承担4097元，由被告重庆兆度装饰工程有限公司承担4900元；公告费300元，由被告重庆兆度装饰工程有限公司承担（此款重庆网丰商业管理有限公司已垫付，重庆兆度装饰工程有限公司支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  叶竹芊人民陪审员  任大明人民陪审员  贺 军二〇二〇年三月十六日书 记 员  马 晶