贵州省安龙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2328民初2303号 原告：安龙县淀粉保健食品加工厂，住所地安龙县新桥镇桥头，统一社会信用代码91522328MA6EGPY102。 法定代表人：王培兴，该厂厂长。 委托诉讼代理人：吴宣灯，贵州集法律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：秦兴毅，女，1958年8月26日生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：代雄，贵州冠科律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：黄启镜，贵州冠科律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告安龙县淀粉保健食品加工厂（下称食品加工厂）与被告秦兴毅合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2011年10月19日签订的《协议书》；2．由被告赔偿其损害原告建筑的损失80000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年10月9日，原告与被告签订《协议书》，约定原告与被告将位于安龙县新桥镇桥头的厂地资产（含焦某某的资产）整体出租，出租收入原告占70%，被告所代表的焦某某占30%。协议签订至今，原、被告未曾履行过该约定，且被告未经原告同意擅自对原告的房屋进行改造，给原告造成了损失。为此特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉请。 原告提交的证据有： 1.原告营业执照（复印件）、企业信息查询单，证明原告基本身份信息及诉讼主体适格。 2.协议书（复印件），证明双方签订协议的目的是盘活焦某某在原告厂房的资产，甲方对厂房享有出租权。 3.（2011）安民初字第0839号民事调解书（复印件），证明双方2010年5月12日签订的租赁合同已经解除。 4.租赁合同（复印件），证明2009年3月10日原告与焦某某签订租赁合同，约定期限届满后，焦某某在原告厂房内的资产自行撤除，不撤除由其承担相应的责任，我方在被告起诉焦某某后才知道二人是合伙关系。 被告辩称：1.双方签订的协议不存在法定解除情形，也不存在双方约定解除的情形，故不应当解除；2.原告主张的建筑损失不存在，原告方土地出租给焦某某，地面建筑物及附属设施均由其所建，最终因焦某某差欠被告借款经法院判决后在执行阶段，焦某某以物抵债，经评估后交给本案被告，经被告与原告协商后达成案涉协议书，在履行过程中，被告积极履行合同义务，但原告并未按照协议约定履行义务，故原告解除理由不成立。综上，被告认为协议书合法有效，不应当解除。 被告提交的证据有： 1.被告身份证（复印件），证明被告诉讼主体适格。 2.租赁合同（复印件）、补充协议（复印件），证明原告于2009年将涉案土地交给焦某某经营，租赁时并没有厂房等设施，涉案厂房及相关设施均属焦某某修建。 3.还款协议（复印件）、（2010）安民初字第81号民事判决书（复印件）、（2010）安法执字第113—1号执行裁定书（复印件）、安价鉴认字[2010]151号安龙价格认证中心文件（复印件），证明：⑴焦某某经营的贵州兴龙喜登生物科技公司（下称兴龙喜登公司）向被告借款共计1000000元；⑵焦某某和兴龙喜登公司承诺按约定向被告偿还借款；⑶焦某某和兴龙喜登公司承诺用其厂房及相关附属设施、财产作为借款偿还担保；⑷法院裁定以以物抵债方式用焦某某和兴龙喜登公司对涉案厂房及其附属设施享有的权利冲抵债务751849元；⑸原告依法取得案涉《协议书》约定的厂房及附属设施的所有权。 4.《协议书》（复印件），证明：⑴双方就被告享有的场地及被告通过执行取得的厂房及其附属设施达成整体出租的合意；⑵原告享有出租权，被告在同等条件下有优先承租权；租金分配原告占70%，被告占30%；⑶原告应当向被告按比例支付租金139500元；⑷本协议并无约定解除条件，同时也未违反法律、法规禁止性规定，应当依法确认有效并继续履行。 5.《合同》（复印件），证明在原、被告合同期限内，被告对合同的标的物进行修缮支付费用147000元，原告应当按照约定的70%的比例承担修缮费用，向被告支付102900元。 6.证人王某的证言，证明厂房以前是瓦木结构，1300左右个平方，有200个平方已经开始坍塌，剩下的房屋屋顶的瓦很多都有洞，木头也腐朽了，窗户全部破损，已不适合居住。2016年，被告联系我和颜某对房屋进行拆除修缮，约定价款140000元，后因撤除后基础不平，由我们帮忙补装，增加了2000元，加上进场门的木工费5000元是我找人做的并支付给别人的，故总价款为147000元。被告已支付85000多元，其中30000元现金，其余系转账，剩余62000元未支付。后来原告打电话给我商量支付尾款事宜，我与颜某及原告在厂房中一个赵姓人的办公室协商，当时原告说只给我20000元，因为差异较大，所以没有协商一致。除了这一次，就是这次打电话让我来作证有过接触。我们修缮时不清楚房屋原来是谁修建，房屋的现状我也不清楚，合同上写明被告尚欠62000元。 7.证人颜某的证言，证明：是原告法定代表人的妻子任某打电话给我叫我来作证的。我是王某的姐夫，当时是被告打电话给王某商量厂房修缮事宜，当时厂房已经垮塌，里面还栽种有包谷，房顶也已经漏了，我们去看的时候厂房是木制结构，修缮的主要部分是将这些撤除后做钢结构，我们做的总的平方是多少不我清楚，只知道做有河边的部分，中间办公室的门口也有，挨着河边的要多一点，钱是被告支付给王某的，我的钱是王某给我的，原告没有给过钱，我与原告没有接触，我们修缮时原告也没有去看过，被告去看过的。未支付的尾款我与王某一起去厂里面协商过，当时厂里面打电话给任某，后任某说我没有喊你们来修建，所以不能找我要钱。 本院依职权调取证据： 1.对原告法定代表人王培兴及其委托诉讼代理人所作的询问笔录三份，其称：（1）对原告申请评估的内容不同意，因为之前的评估清单中将属于我的财产部分折价给了被告。当时焦某某欠被告的钱，法院就将其财产抵给了被告，被告取得这些财产后就与我签订了租赁合同，后其未履行我便诉至法院，经过法院调解解除租赁合同，被告补偿我5000元，调解时也是考虑到被告被焦某某骗了十几万，确实存在损失，如果将附着在我地盘上的属于被告的东西拆走，会失去价值，就以十年为期，与被告签订了资产整体出租的协议，被告占收益的30%，我占70%。协议签订后，厂房一直没有租出去。直到2017年4月，被告将厂房出租给赵某某，租金60000元，后赵某某看到我与秦兴毅的协议知道我占比70%后，当年就给了我42000元，此后，赵某某都是以年租金60000元给我的，我没有分给秦兴毅。之前赵某某已给过秦兴毅租金60000元，按照其30%的占比，可以折抵三年多的租金，故我认为秦兴毅的30%已提前拿到，我不应该再付30%的租金给秦兴毅。我现在最多补偿被告80000元来了结这个事情。（2）不同意按照三七比例向被告支付租金及修缮费用、也不同意补偿原告400000元。 2.对被告秦兴毅所作的询问笔录三份，其称：（1）2010年5月12日，我与原告签订了租赁合同属实，当时是因为焦某某欠我钱无法偿还，我诉至法院后法院将附着在原告土地上属于焦某某的财产抵给了我，这些财产只有附着于土地才能实现利益最大化，且厂里也没有让我撤走，我也想继续生产，便与原告签订了这个租赁合同，后来因为我没有支付原告租金，原告便将我诉至法院。经过法院调解，因为我生产了一个月，便给原告5000元解除合同，因为我们的厂房附着在原告的土地上，原告属于受益方，合同解除后，原告需要按照评估价给我以弥补我的损失，因其没有钱给我，我们就协商以共同出租厂房分租金的方式向我支付而签订了案涉合同。这个合同是长期合同，没有时间限制，原告要按照协议约定分租金给我抵完评估价584627元。合同没有实际履行，是在最近四五年才收到一点租金的，但是原告都没有分给我钱。我只收到过赵某某给我的60000元租金。我不同意原告补偿我80000元让我撤走，我要求其补偿我500000元和修缮房屋费用140000元，按照三七比例分担、并按照三七比例向我支付租金。（2）补偿达不成一致意见，我方申请鉴定，但就鉴定的范围未与原告达成一致意见，现在不申请鉴定。（3）因我们达成的协议书是双方的共同意愿，协议上没有明确履行期限，且修建厂房所占用的土地是我们出的钱，前两三年对房屋的修缮费用也是我支付的，现在原告要求解除协议书，我不同意。因为场地的使用权还有25年，原告现在一年的租金就是10多万，如果原告能够一次性支付，我可以只要400000元。 审理查明：被告曾系贵州兴龙喜登生物科技有限公司（下称兴龙喜登公司）股东之一，案外人焦某某系该公司股东兼法定代表人。 2009年3月10日，案外人焦某某及其兴龙喜登公司作为乙方与作为甲方的原告签订《租赁合同》（下称①号合同），约定原告将安龙县淀粉保健食品厂租赁给案外人焦某某作为芭蕉芋淀粉和木薯淀粉开发与研究的基地，租期10年（从2009年3月10日起至2019年3月10日），另对租金等作出约定，同时约定“乙方投资的设备、设施、建筑物在合同期满，租赁终止时，由乙方自行处理，优先考虑处理给甲方”。2009年6月3日，双方签订《补充协议》，约定甲乙双方在签订租赁合同时，安龙县淀粉保健食品厂于2008年12月23日新征土地2898.6平方米的使用权没有注明在合同内，现补充如下：2008年12月23日新征土地2989.6平方米的使用权属乙方所有。 2009年5月21日至2010年1月12日，兴龙喜登公司公司因生产经营需资金周转，分13次向被告借款共计1000000元。2010年1月12日，兴龙喜登公司向被告出具《还款协议》，对借款的还款方式、还款日期等作出约定，借款人处由案外人焦某某签名、兴龙喜登公司加盖公司印章。 2010年3月1日，被告以兴龙喜登公司未按照约定履行还款义务为由诉至本院，2010年4月13日，本院作出（2010）安民初字第81号民事判决书，判决：由兴龙喜登公司向本案被告清偿借款本金1000000元及利息。该判决生效后，兴龙喜登公司未履行判决确定的内容，本案被告遂申请强制执行，本院于2010年5月19日作出（2010）安法执字第113—1号执行裁定书，裁定：查封兴龙喜登公司所有的新建水井、新建厂房及附属设施等财产。由本案被告负责保管被查封财产。查封期限为二年。2010年5月26日，我院委托安龙县价格认证中心对上述查封财产价格进行鉴定，2010年6月29日，安龙县价格认证中心作出安价鉴认字[2010]151号《关于对贵州省兴龙喜登生物科技有限公司财产价格鉴定的结论》，对兴龙喜登公司位于厂区内的现有财产价值进行鉴定，经鉴定现有财产的现时价值为751849元，其中，一、财产部分价值162022元；二、新建厂房合计584627元：1.烤酒车间961.75㎡，价值312569元、2.打料房264.62㎡，价值75417元、3.库房121.8㎡，价值34713元、4.糟药房268.8㎡，价值76608元、5.职工宿舍249.6㎡，价值18720元、6.新建水井45000元、7、水电安装材料工时费21600元；三、生活用品：综合拆价5200元。后本院将上述财产以物抵债给被告。 2010年5月20日，被告作为乙方与作为甲方的王培兴签订《租赁合同》（下称②号合同），约定：一、甲方王培兴自愿将其所有的坐落在安龙县新桥镇原安龙县淀粉保健食品厂整体出租给乙方秦兴毅管理使用。二、租赁期为十年，……1.租期自2010年5月18日起至2020年5月18日止。2.租赁期届满后，甲方有权收回厂房。……三、1.该厂租金前三年为年十二万元，后七年为年十五万元。……五、对于甲方原承租人焦某某新增加的固定资产的归属，以安龙县人民法院执行终结书为准。六、乙方在承租期间，对该厂新加设施，在租赁期限届满后，动产部分由乙方自行处理，不动产部分归甲方所有。同时，双方于该合同空白处签订补充条款，约定：乙方2010年6月15日前付租金一半（六万元），若不按时交付，所订合同无效。后原告以被告未履行支付租金义务为由诉至本院，诉请解除双方签订的②号合同，由被告赔偿原告损失120000元。2011年10月19日，经调解，双方达成一致意见，并由本院作出（2011）安民初字第0839号民事调解书：解除双方签订的②号合同，由被告补偿原告5000元。 同日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《协议书》，约定：一、安龙县淀粉保健食品厂场地（含焦某某的资产）整体出租。二、甲方享有出租权，在同等条件下，乙方享有优先承租权。三、出租收入甲方占70%，乙方所代表的焦某某所有债权人占30%；由甲方交由人民法院处理。协议签订后，场地未出租，至2017年5月3日，被告将部分厂房租赁给案外人赵某某，赵某某支付一年的租金60000元；同年7月12日原告知晓后，遂与赵某某协商，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期为三年，因第一年租金已向被告支付，故原告与赵某某协议第一年的租金为42000元，以后每年为60000元，由赵某某直接向原告支付。 因厂地内的部分房屋年久失修、存在垮塌风险，2016年5月9日，被告作为甲方与作为乙方的案外人王某、颜某签订《合同》，约定甲方将案涉淀粉厂的修缮工程交由乙方负责施工，工程总价147000元，并约定包工包料，彩板房约1500平方米，每平方米100元，按滴水线收方。同时，在该合同下方注明：已付85000元，欠乙方62000元。85000元由被告支付，剩余欠款今未支付。 2019年9月，原告以双方未履行过《协议书》内容，且被告未经原告同意擅自对原告房屋进行改造要求赔偿为由诉至本院，诉请同前。 庭审后经本院询问，被告称若原告补偿其500000元并由原告按照三七比例向其支付租金及修缮费用，便同意解除协议，但因原告只同意补偿其80000元，协商未达成一致；被告遂向本院申请对现有的案外人焦某某所属财产价值进行鉴定，但因原告对其鉴定范围不予认可且双方无法达成一致意见，被告亦撤回鉴定申请，并提出由原告一次性补偿其400000元后，被告彻底退出该厂的经营，否则，不能解除该《协议书》，原告不同意被告的该意见，故调解未果。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及原、被告提交的上述证据、本院对各方当事人所作的询问笔录在卷印证，经庭审举证、质证及本院审查，应予认定。 本院认为，案外人焦某某向被告借款后无力偿还，被告随即通过诉讼途径、并持经本院生效判决申请执行以保障其合法权益，后本院裁定将案外人焦某某附着于原告土地上的厂房等财产交由被告保管，即通过以物抵债的方式将焦某某存于厂房内的财产确认由被告所有。除动产外，因房、地权利分离，故原、被告本着利益最大化原则，对厂房、场地整体出租事宜达成一致意见，签订《协议书》，并约定原告享出租收益的70%，被告所代表的案外人焦某某所有债权人占出租收益的30%。该《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，本院予以认定。 现原告以双方未履行过《协议书》约定的内容为由诉请解除，被告表示不同意，本院认为:1.从案涉《协议书》签订的初衷看，该协议乃因案外人焦某某向被告借款1000000元后无法偿还，遂由本院裁定将其财产交由被告管理以弥补损失，后原、被告因该财产与土地权利人不一，本着使财产发挥最大价值、减少双方损失的目的而签订，协议上虽未明确期限，但至少应保证被告签订《协议书》后所得的租金收益与应与以物抵债的财产价值大体相当，但双方均认可，至2017年才开始有租金收益，被告仅收到租金60000元，原告亦同样收到租金，故该《协议书》不存在未履行情况，对原告所主张的“协议签订至今、原、被告未履行过该协议”，本院不予支持。2.因厂地内的部分房屋年久失修、存在垮塌风险，2016年5月9日，被告与案外人王某、颜某签订《合同》，将案涉厂房石棉瓦更换为彩钢瓦，原告对此不持异议，但主张“被告擅自修建厂房给原告造成了损失，要求赔偿”，本院认为，被告此举意在对厂房进行修缮，为《协议书》的履行积极做准备，且该修缮行为并未减损厂房财产，相反还增加了厂房的价值，加之原告亦未举证证明其存在的损失，故本院对原告要求被告赔偿的主张不予支持。3.建筑物与土地不可分离，是土地上的组成部分。庭审中，原告称“协议解除后，财产由被告自行处理”，但该财产附着于原告土地上，分离土地后便不能独立存在，若由被告自行处理不仅会使该财产丧失其应有价值，还会导致房、地分离，悖行于“房地一体主义”原则。4.因双方对鉴定范围、补偿金额无法达成一致意见，被告亦不同意解除该《协议书》，综合以上因素考量，若现在解除合同，不仅被告将面临债权无法实现、权益无法得到保障的局面，亦会违背《协议书》签订初衷，大大减损财产价值、无法实现利益最大化。故本院对原告“解除《协议书》”的诉请不予支持。 由于案涉协议的签订乃因双方为使利益最大化而本着平等、自愿的原则签订，而协议的履行需由双方遵循诚实信用原则来实现，鉴于该协议且未约定履行期限，房地权利分离，故本院希冀于原、被告双方摒弃前嫌、心平气和，寻求一个最佳解决途径，努力实现财产价值及自身利益最大化。 据此，根据上述法律规定及理由，判决如下： 驳回原告安龙县淀粉保健食品加工厂的诉讼请求。 案件受理费1800元，减半收取900元，由原告安龙县淀粉保健食品加工厂负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。 审 判 员   王霞 二〇二〇年三月十九日 法官助理 罗启君 书 记 员 朱露露