广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终179号上诉人(原审被告)：广州房美家房地产有限公司，住所地：广东省广州市花都区新雅街东湖村南阳庄4街4巷1号一楼铺位。法定代表人：胡可锋,该公司总经理。委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温舜猛，广东聚方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕敏芳，女，汉族，住广东省鹤山市。被上诉人(原审被告)：鹤山市远景物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪凤亭路75-91单号五楼。法定代表人：陈奇睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李向前，男，该公司员工。被上诉人(原审被告)：广州粤益美房地产有限公司，住所地：广东省广州市花都区新华街迎宾大道20号之二十一商铺.法定代表人：周**，该公司总经理。上诉人广州房美家房地产有限公司（以下简称房美家公司）因与被上诉人吕敏芳、鹤山市远景物业发展有限公司（以下简称远景公司）、广州粤益美房地产有限公司（以下简称粤益美公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初1399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房美家公司上诉请求：1.撤销广东省鹤山市人民法院作出的(2019)粤0784民初1399号的第三项判决，改判房美家公司无须退回114057元给吕敏芳；2.撤销房美家公司需承担2020.18元案件受理费的判决，改判房美家公司无须承担案件受理费。事实和理由：原裁判认定事实不清，证据不足。吕敏芳要求房美家公司退款，缺乏事实和法律依据。一、房美家公司并非《商品房预售合同》以及《委托经营管理合同》的适格主体。房美家公司与吕敏芳之间从未存在房屋买卖合同关系，退还房款及利息无任何法律依据。根据吕敏芳提交的证据，房美家公司仅为吕敏芳开具了一张114057元的商铺运营管理费收据，而该笔费用是促成吕敏芳与远景公司双方商铺交易的佣金，由此可见，该笔商铺运营管理费并非购房款，而是属于吕敏芳支付给房美家公司的劳务佣金。因此吕敏芳在商品房预售合同中要求退还商铺运营管理费无任何法律依据。二、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”房美家公司已经依约履行了居间服务，并且促成了吕敏芳和远景公司之间的交易，因此，房美家公司收取该笔商铺运营管理费合情合理合法。而未能交付涉案房屋是远景公司造成的，房美家公司既不存在过错，也不存在可预见后果的可能性，相反房美家公司为了履行义务还付出了劳务以及相关费用。吕敏芳辩称，一、从一审提交的光盘内容可以证实114057元的商铺运营管理费其实是总购房款438000元的一部分，《商品房买卖合同》被依法判决解除后，收款方房美家公司应如数返还。二、吕敏芳从来没有与房美家公司构成居间合同关系，房美家公司上诉理由依据不足。三、一审判决程序合法，事实清楚，处理恰当，请求二审法院依法驳回房美家公司的上诉请求，维持一审的判决。远景公司辩称，一、根据商品房预购合同约定以及收款记录，远景公司已确认收到吕敏芳的购房款共计323943元，并未收到购房款以外的其他款项。二、根据吕敏芳提供的证据，远景公司收取吕敏芳的3万元购房订金，其中的2万元是转入房美家公司的账户，后来在一审庭前补充提交的证据里显示是由朱志奇（粤益美公司的员工）再转账给远景公司的账户里，然后加上之前吕敏芳向远景公司支付的1万元，合共收取3万元订金，证明不是房美家公司直接转账给远景公司的。粤益美公司没有提出答辩意见。吕敏芳向一审法院起诉请求：1.判决解除吕敏芳与远景公司签订的《商品房预购合同》；2.判令远景公司、粤益美公司、房美家公司立即退还吕敏芳购房款438000元；3.判令远景公司、粤益美公司、房美家公司支付吕敏芳违约金18352.2元；4.判令远景公司、粤益美公司、房美家公司对上述请求互相承担连带责任；5.本案诉讼费由远景公司、粤益美公司、房美家公司承担。一审法院判决：一、吕敏芳与鹤山市远景物业发展有限公司签订的《商品房预购合同》自一审判决发生法律效力之日起解除；二、鹤山市远景物业发展有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内退回323943元给吕敏芳；三、广州房美家房地产有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内退回114057元给吕敏芳；四、鹤山市远景物业发展有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向吕敏芳支付违约金6478.86元；五、驳回吕敏芳的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息.案件受理费8490.2元，(已由吕敏芳预交)，由吕敏芳负担617.59元，鹤山市远景物业发展有限公司负担5852.43元，广州房美家房地产有限公司负担2020.18元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对房美家公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案的争议焦点是房美家公司是否应当向吕敏芳退还运营管理费114057元。房美家公司上诉主张其与吕敏芳形成居间合同关系，其收取的费用为居间报酬，且其对涉案房屋买卖合同的解除并无过错，不应返还涉案费用。对此本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，吕敏芳否认与房美家公司形成居间合同关系。由于房美家公司与吕敏芳未签订书面居间合同，本案的证据也未能显示吕敏芳曾委托房美家公司提供相关的居间服务，双方未就房地产经纪服务项目、内容、要求、完成的标准、服务费用及支付方式达成合意，故房美家公司主张与吕敏芳形成居间合同关系并据此收取居间报酬，依据不足，本院不予采纳。结合粤益美公司提供的《“财富广场”项目独家代理销售服务合同》、吕敏芳提供的房美家公司出具的发票以及各方当事人的陈述，可认定房美家公司作为远景公司的代理销售的分销公司，在代理销售涉案房屋过程中，与吕敏芳口头约定购买涉案房屋需向远景公司支付购房款323943元以及向其支付运营管理费114057元。本院认为，在涉案房屋销售过程中，远景公司、房美家公司通过购房款、运营管理费等各种名义从吕敏芳处收取了款项。但吕敏芳购买涉案商铺时并不知悉远景公司和房美家公司之间的关系，亦不知悉上述公司在收取其款项后如何分配，其订立房屋买卖合同的目的是取得房屋的所有权，作为对价其必须支付上述公司要求其支付的相应款项，房美家公司未就该运营管理费的用途、性质与吕敏芳进行明确约定，故房美家公司以运营管理费名义收取的费用应认定为房屋的对价。吕敏芳在本案中主张远景公司和房美家公司返还房屋对价，房美家公司的主体资格适格,房美家公司上诉主张其主体不适格，本院不予采纳。现吕敏芳与远景公司之间的买卖合同关系因远景公司违约而解除，吕敏芳并未取得涉案房屋的所有权，房美家公司与吕敏芳口头约定基于吕敏芳与远景公司之间的买卖合同关系而收取的营运管理费也应予以退还。吕敏芳主张房美家公司返还其因购买涉案房屋而支付的运营管理费114057元理由充分，房美家公司应当予以退还。远景公司和房美家公司之间的关系及房美家公司主张其收取的运营管理费提供了服务的事实并不能成为其对抗不予退还运营管理费的理由，房美家公司的上诉主张不应退还，理由不充分，本院不予采纳。如前所述，房美家公司应向吕敏芳退还运营管理费114057元，一审法院基于房美家公司败诉而判令其承担相应的诉讼费并无不当。房美家公司上诉主张其不应承担诉讼费，理由不充分，本院不予采纳。综上所述，房美家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2581.14元，由广州房美家房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 雪 娟审 判 员 李  翔审 判 员 甄 锦 源二〇二〇年三月十七日法官助理 欧阳群星书 记 员 李 金 科赵金兰广东省江门市中级人民法院民事判决书（2020）粤07民终179号上诉人(原审被告)：广州房美家房地产有限公司，住所地：广东省广州市花都区新雅街东湖村南阳庄4街4巷1号一楼铺位。法定代表人：胡可锋,该公司总经理。委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温舜猛，广东聚方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕敏芳，女，汉族，住广东省鹤山市。被上诉人(原审被告)：鹤山市远景物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪凤亭路75-91单号五楼。法定代表人：陈奇睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李向前，男，该公司员工。被上诉人(原审被告)：广州粤益美房地产有限公司，住所地：广东省广州市花都区新华街迎宾大道20号之二十一商铺.法定代表人：周**，该公司总经理。上诉人广州房美家房地产有限公司（以下简称房美家公司）因与被上诉人吕敏芳、鹤山市远景物业发展有限公司（以下简称远景公司）、广州粤益美房地产有限公司（以下简称粤益美公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初1399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房美家公司上诉请求：1.撤销广东省鹤山市人民法院作出的(2019)粤0784民初1399号的第三项判决，改判房美家公司无须退回114057元给吕敏芳；2.撤销房美家公司需承担2020.18元案件受理费的判决，改判房美家公司无须承担案件受理费。事实和理由：原裁判认定事实不清，证据不足。吕敏芳要求房美家公司退款，缺乏事实和法律依据。一、房美家公司并非《商品房预售合同》以及《委托经营管理合同》的适格主体。房美家公司与吕敏芳之间从未存在房屋买卖合同关系，退还房款及利息无任何法律依据。根据吕敏芳提交的证据，房美家公司仅为吕敏芳开具了一张114057元的商铺运营管理费收据，而该笔费用是促成吕敏芳与远景公司双方商铺交易的佣金，由此可见，该笔商铺运营管理费并非购房款，而是属于吕敏芳支付给房美家公司的劳务佣金。因此吕敏芳在商品房预售合同中要求退还商铺运营管理费无任何法律依据。二、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”房美家公司已经依约履行了居间服务，并且促成了吕敏芳和远景公司之间的交易，因此，房美家公司收取该笔商铺运营管理费合情合理合法。而未能交付涉案房屋是远景公司造成的，房美家公司既不存在过错，也不存在可预见后果的可能性，相反房美家公司为了履行义务还付出了劳务以及相关费用。吕敏芳辩称，一、从一审提交的光盘内容可以证实114057元的商铺运营管理费其实是总购房款438000元的一部分，《商品房买卖合同》被依法判决解除后，收款方房美家公司应如数返还。二、吕敏芳从来没有与房美家公司构成居间合同关系，房美家公司上诉理由依据不足。三、一审判决程序合法，事实清楚，处理恰当，请求二审法院依法驳回房美家公司的上诉请求，维持一审的判决。远景公司辩称，一、根据商品房预购合同约定以及收款记录，远景公司已确认收到吕敏芳的购房款共计323943元，并未收到购房款以外的其他款项。二、根据吕敏芳提供的证据，远景公司收取吕敏芳的3万元购房订金，其中的2万元是转入房美家公司的账户，后来在一审庭前补充提交的证据里显示是由朱志奇（粤益美公司的员工）再转账给远景公司的账户里，然后加上之前吕敏芳向远景公司支付的1万元，合共收取3万元订金，证明不是房美家公司直接转账给远景公司的。粤益美公司没有提出答辩意见。吕敏芳向一审法院起诉请求：1.判决解除吕敏芳与远景公司签订的《商品房预购合同》；2.判令远景公司、粤益美公司、房美家公司立即退还吕敏芳购房款438000元；3.判令远景公司、粤益美公司、房美家公司支付吕敏芳违约金18352.2元；4.判令远景公司、粤益美公司、房美家公司对上述请求互相承担连带责任；5.本案诉讼费由远景公司、粤益美公司、房美家公司承担。一审法院判决：一、吕敏芳与鹤山市远景物业发展有限公司签订的《商品房预购合同》自一审判决发生法律效力之日起解除；二、鹤山市远景物业发展有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内退回323943元给吕敏芳；三、广州房美家房地产有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内退回114057元给吕敏芳；四、鹤山市远景物业发展有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向吕敏芳支付违约金6478.86元；五、驳回吕敏芳的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息.案件受理费8490.2元，(已由吕敏芳预交)，由吕敏芳负担617.59元，鹤山市远景物业发展有限公司负担5852.43元，广州房美家房地产有限公司负担2020.18元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对房美家公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案的争议焦点是房美家公司是否应当向吕敏芳退还运营管理费114057元。房美家公司上诉主张其与吕敏芳形成居间合同关系，其收取的费用为居间报酬，且其对涉案房屋买卖合同的解除并无过错，不应返还涉案费用。对此本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，吕敏芳否认与房美家公司形成居间合同关系。由于房美家公司与吕敏芳未签订书面居间合同，本案的证据也未能显示吕敏芳曾委托房美家公司提供相关的居间服务，双方未就房地产经纪服务项目、内容、要求、完成的标准、服务费用及支付方式达成合意，故房美家公司主张与吕敏芳形成居间合同关系并据此收取居间报酬，依据不足，本院不予采纳。结合粤益美公司提供的《“财富广场”项目独家代理销售服务合同》、吕敏芳提供的房美家公司出具的发票以及各方当事人的陈述，可认定房美家公司作为远景公司的代理销售的分销公司，在代理销售涉案房屋过程中，与吕敏芳口头约定购买涉案房屋需向远景公司支付购房款323943元以及向其支付运营管理费114057元。本院认为，在涉案房屋销售过程中，远景公司、房美家公司通过购房款、运营管理费等各种名义从吕敏芳处收取了款项。但吕敏芳购买涉案商铺时并不知悉远景公司和房美家公司之间的关系，亦不知悉上述公司在收取其款项后如何分配，其订立房屋买卖合同的目的是取得房屋的所有权，作为对价其必须支付上述公司要求其支付的相应款项，房美家公司未就该运营管理费的用途、性质与吕敏芳进行明确约定，故房美家公司以运营管理费名义收取的费用应认定为房屋的对价。吕敏芳在本案中主张远景公司和房美家公司返还房屋对价，房美家公司的主体资格适格,房美家公司上诉主张其主体不适格，本院不予采纳。现吕敏芳与远景公司之间的买卖合同关系因远景公司违约而解除，吕敏芳并未取得涉案房屋的所有权，房美家公司与吕敏芳口头约定基于吕敏芳与远景公司之间的买卖合同关系而收取的营运管理费也应予以退还。吕敏芳主张房美家公司返还其因购买涉案房屋而支付的运营管理费114057元理由充分，房美家公司应当予以退还。远景公司和房美家公司之间的关系及房美家公司主张其收取的运营管理费提供了服务的事实并不能成为其对抗不予退还运营管理费的理由，房美家公司的上诉主张不应退还，理由不充分，本院不予采纳。如前所述，房美家公司应向吕敏芳退还运营管理费114057元，一审法院基于房美家公司败诉而判令其承担相应的诉讼费并无不当。房美家公司上诉主张其不应承担诉讼费，理由不充分，本院不予采纳。综上所述，房美家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2581.14元，由广州房美家房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长陈雪娟审判员李翔审判员甄锦源二〇二〇年三月十七日法官助理欧阳群星书记员李金科赵金兰