广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初477号原告：周巍，男，1989年5月4日生，汉族，住广州市天河区×××××××××。公民身份号码：362×××××××********。委托诉讼代理人：谢翠兰，广东康凯律师事务所律师。[《诉讼文书送达地址确认书》确认优先送达地址为阳江市江城区×××××××××，联系人谢翠兰律师（134××××****）]被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市××××××广场法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长兼总经理。[《诉讼文书送达地址确认书》确认送达地址为阳江市江城区×××××××丰怡豪庭会所，联系人赵雪婷（134××××****）]原告周巍诉被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年3月2日、3月5日两次公开开庭进行了审理。原告周巍的委托诉讼代理人谢翠兰到庭参加诉讼。被告丰怡房产公司经本院传票传唤，两次庭审均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周巍向本院提出诉讼请求：1、判令被告丰怡房产公司向原告支付逾期办理丰怡豪庭37幢12层1201房商品房不动产权证的违约金3020.86元。2、判令被告丰怡房产公司向原告退还办证税费34951元并支付利息（利息以办证税费为基数按年利率6%，自2014年10月26日起计至办证税费退清时止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年3月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区×××××××××××××××××××××商品房一套，该套房屋价格为604171元，原告已经按照合同付清了购房款。按照合同的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内为原告办理商品房不动产权证书，否则被告按照已付房价款的0.5%支付违约金。被告至今未为原告办理商品房不动产权证书，应向原告支付逾期办理商品房不动产证的违约金1829.49元。另外，被告2016年3月12日还向原告收取了办证税费34951元，违反契税征收规定和专项维修资金交存规定，其应退还办证税费和支付占用期间的利息。现原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起民事诉讼，请求人民法院判如所请。被告丰怡房产公司于第二次开庭前向本院提供书面答辩辩称：一、本案涉及的商品房买卖合同及收款行为均发生在丰怡房产公司前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他用。二、新的法定代表人接任职务前，并不知道被告收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证的事情。三、根据原告提出的请求，被告意见如下：1、根据商品房买卖合同约定，涉案商品房应在2016年2月28日前交付，在2016年5月28日前办理不动产权证。原告提起诉讼时间距离其权益受损害并提出主张的时间已经将近4年，其要求退还办证费及支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应支持；2、对于原告请求支付办证费占用利息问题，由于办证费是被告为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取办证费及退还办证费需要支付利息。因此，原告提出该项请求没有依据，被告不同意支付办证费利息。此外，被告还向本院提交不动产转移登记费票据、房屋所有权登记费票据、银行抵押登记费票据、不动产登记费票据、房屋测绘费票据、物业维修资金存折、不动产权证等证据。经审理查明：2014年10月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区×××××××××××××××××××××房出售给原告，合同约定建筑面积共142.83平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为604171元；付款方式为按揭贷款，买受人应当签署合同当日支付总房价款的34%即204171元作为首付房款，余款400000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。签订合同后，原告支付了代收代缴办证税费34951元给被告，并付清全部购房款共604171元给被告。原告主张涉案商品房于2016年7月31日交付使用，并提供落款日期为2016年7月31日的《房屋交接确认书》佐证。涉案商品房已于2019年1月23日办理不动产权证书，权利人是周巍。另外，被告提交涉案房屋的不动产转移登记费票据、房屋所有权登记费票据、银行抵押登记费票据、物业维修资金存折载明，其已为原告缴交了房屋维修基金10784元、登记费用240元共11024元。上述票据载明的缴费人都是周巍。而被告提供凭证号为008401的不动产登记费票据及测绘费发票，载明缴费人为阳江丰怡房地产发展有限公司，缴交的金额分别为31120元、56560元。第二次庭审中，原告认为被告第一次庭审没有出庭答辩及提交证据，应视其放弃答辩及举证权利。同时，针对被告的诉讼时效抗辩，原告向本院提供被告于2018年8月23日向阳江市住建局出具的《承诺函》（复印件），主要内容为：住建局于2018年8月15日召集被告的法定代表人江力行及丰怡豪庭业主代表开会进行研究，结合实际情况，应住建局及业主要求，被告丰怡房产公司作出以下承诺：1、对于丰怡豪庭1-21幢，我司计划于2019年6月30日前把未办证涉及的17户的办证及退费手续，及已经办证尚未退费涉及的129户的退费手续全部完成；2、对于丰怡豪庭22-46幢，我司计划于2019年12月31日前把未办证涉及的754户的办证手续全部完成；3、对于丰怡豪庭22-46幢，我司计划于2020年3月30日前把已经办证但尚未退费设计的224户的退费手续及上述第二项办证后的退费手续全部完成；4、对于丰怡豪庭47-58幢，因为47-58幢尚有部分工程未完工，相关楼房尚未完全交付，已完工部分正在办理确权，我司计划于2020年6月31日前将相关手续全部完成。原告没有向本院提供《承诺函》的原件予以核对。以上事实，有原告提供的原告身份证、企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同》、发票、收款收据、承诺函；被告提供的不动产转移登记费票据、房屋初始登记费票据、银行抵押登记费票据、不动产登记费票据、房屋测绘费票据、物业维修资金存折、不动产权证等证据以及本案的庭审笔录为证，本院经综合分析予以认定。本院认为：原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于被告第一次庭审结束后提交的证据是否应予质证的问题，被告第一次庭审后向本院提交证据，本院经审核后认为证据足以影响案件主要事实的认定，故应当二次开庭对证据进行质证。至于被告提出逾期办证违约金及退还办证费的超过诉讼时效的问题，支付逾期办证违约金及退还办证费均属于债权请求权，应受诉讼时效约束。原告主张2016年7月31日收楼，有其提供证据证明，本院予以采信。被告未在商品房合同约定的最迟交付使用期限后90日内依照合同第十五条约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，原告违约金请求权的诉讼时效应从2016年10月30日开始计算。原告于第二次庭审中向本院提交《承诺函》对抗被告主张的诉讼时效，但原告没有提供证据原件予以核对，本院对该函的真实性存疑，故对原告上述抗辩不予采纳。退一步说，即使存在《承诺函》为真实，结合生活经验和逻辑判断，楼盘业主确实存在向被告主张办证及退还办证费的情况，但并没有请求支付逾期办证违约金的内容，《承诺函》并不构成对逾期办证违约金诉讼时效的中断。原告于2020年1月14日提起诉讼，要求被告支付逾期办证违约金，已超过三年的诉讼时效，对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。虽然原、被告就本案的办证事宜没有签订书面的委托合同，但双方都认可被告收取了原告的办证费和物业维修基金，也存在被告为原告代缴了维修基金及部分办证费用的事实，双方之间已形成事实上的委托合同关系。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，未约定履行期限的合同，当事人可随时主张权利。本案中，原、被告对返还办证费用并没有约定期限，同时在原告提起诉讼前被告也未明确表示对剩余办证费拒绝偿还。现被告主张原告退还办证费的诉讼请求超过诉讼时效，根据上述司法解释的规定，被告应当承担进一步的举证责任，证明“债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务”至原告起诉时已超过诉讼时效。对此被告并未举证予以证实，因此按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告作为债权人可随时向被告主张权利。故原告退还办证费的诉讼请求未超过诉讼时效，应予支持。关于退还办证费数额及其利息的问题，被告提交的凭证号为008401的不动产登记费票据、测绘费发票载明的缴费主体是被告丰怡房产公司，该两项费用应由被告承担，故被告主张其代原告缴交初始登记费用80元及测绘费用160元，本院不予采纳。此外，被告为原告缴交了物业维修基金10784元、办证费240元共11024元，有相关的票据为证，本院予以采信。本案扣除被告已代为原告支付的办证费用共11024元后，被告应退还办证费用23927元（34951元-11024元）给原告。对于该款的利息问题，涉案房屋约定的交付时间为2016年2月28日前，被告应在约定最后交房之日后的90天内，即2016年5月28日前为将办理权属登记由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告自愿将办证费交予被告在该期间内进行办证，但被告未能按时履行办证义务。根据公平原则和诚实信用原则，被告应自2016年5月29日起至被告付清剩余办证费给原告时止，以23927元为基数，按年利率6%计算利息给原告。原告请求超过本院核定数额的，本院不予支持。被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费23927元及其利息（按年利率6%计算，从2016年5月29日起计至退还剩余办证费之日止）给原告周巍；二、驳回原告周巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费510元（原告已预交），由原告周巍负担260元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  徐英涛二〇二〇年三月二十三日澄附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条第一款第（四）项履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。