福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初5998号 原告:林晓波,女，汉族，1982年10月12日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：高毓祥，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱健，福建海山律师事务所律师。 被告：苏哲湘，男，汉族，1974年10月30日出生，住福建省福州市晋安区。 被告：徐春彬，女，汉族，1976年4月26日出生，住福建省福州市晋安区。 第三人：福州骊特房产代理有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥中路**星城国际（黎明大厦）**。统一社会信用代码9135010226020101XQ。 法定代表人：廖志英。 委托诉讼代理人：王宇国，公司员工。 原告林晓波与被告苏哲湘、徐春彬，第三人福州骊特房产代理有限公司（以下简称“骊特代理公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林晓波及其委托诉讼代理人高毓祥,被告苏哲湘、第三人骊特代理公司委托诉讼代理人王宇国到庭参加诉讼，被告徐春彬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林晓波向本院提出诉讼请求：1.判令苏哲湘、徐春彬立即与林晓波办理福州市鼓楼区附属间房屋交接手续；2.判令苏哲湘、徐春彬立即配合办理福州市鼓楼区附属间用电客户过户、更名手续；3.判令苏哲湘、徐春彬向林晓波支付逾期交房违约金暂为247050元（以1620000元为基数，按日0.05%计，自2018年4月4日，暂计至本案起诉之日，应计至双方实际办理涉案房屋交房验收手续之日止）；4.判令苏哲湘、徐春彬向林晓波返还代垫的土地出让金8452元；5.判令苏哲湘、徐春彬支付林晓波为本案支出的律师费10000元；6.本案案件受理费、公告费、保全费、保全保险费由苏哲湘、徐春彬承担。 事实与理由：2018年1月15日，林晓波与苏哲湘、徐春彬签订了一份《存量房买卖合同》，约定：1.苏哲湘、徐春彬出卖坐落于福州市鼓楼区附属间的房屋，房产单元面积为63.16平方米，附属间面积8.84平方米，产权证为榕房权证Ｒ字第××号；2.涉案房产成交价为1620000元，该价格包含该房屋及附属配套设施、固定装修、家具家电，包括但不限于地板面、墙体、灯具、水龙头、嵌入式排气扇、壁橱、门、门把、门窗、防盗网等；3.交易方式：约定本交易选择“商业按揭类交易流程”方式进行贷款，涉及本次争议的“六、物业交接：苏哲湘、徐春彬应在收到除相关保证金外的房款后2个工作日内将房屋、附属配套设施及家电家具交接给林晓波。”；4.苏哲湘、徐春彬应在该房屋交接前对该房屋的质量及有关设施保持正常使用进行必要的维护，苏哲湘、徐春彬确定该房屋不存在漏水情形，若存在漏水情形的，则负责予以修复，林晓波应在该房屋交接时对质量及有关设施进行验收，验收后如有毁损灭失的苏哲湘、徐春彬不再负责；5.任何一方违反本合同约定的时间而延误该房屋交易的，延误方应按该房屋成交价的日万分之五向守约方支付滞纳金，该滞纳金的认定及支付不影响本合同继续履约，同时，违约方承担因其违约而产生的包括但不限于滞纳金、律师代理费、诉讼费、双方居间佣金及产易过程中已产生的费用；6.本合同在履行过程中产生争议的由双方协商解决，协商不成的可向该房屋所在地法院诉讼解决；7.土地证过户费用：该房屋办理苏哲湘、徐春彬名下土地证的费用由苏哲湘、徐春彬承担；8.其他。 上述合同签订后，林晓波依约支付了915000元的首付款，与苏哲湘、徐春彬方于2018年2月13日前往福州市行政服务中心办理涉案房产的产权过户登记手续，2018年2月28日领取涉案房产的不动产权证书，并为苏哲湘、徐春彬方承担了本应由苏哲湘、徐春彬方承担的土地出证金8452元。之后，林晓波即多次要求中介机构，组织原、苏哲湘、徐春彬双方办理涉案房产的交接验收工作，但苏哲湘、徐春彬方均包括工作太忙等理由予以拖延。涉案房产的商业贷款于2018年4月1日发放，根据上述合同要求，林晓波方于2018年4月3日再次要求骊特房产组织原、苏哲湘、徐春彬双方进行房产验收手续，但苏哲湘、徐春彬方再次以工作为由予以拖延。 在林晓波多次要求苏哲湘、徐春彬方办理交房手续时，因苏哲湘、徐春彬方均以各种理由推脱的情况下，不得已由骊特中介工作人员陪同前往涉案房产希望在该房产没有问题的情况下办理交接验收手续，但中介工作人员根本就不知悉涉案房产的水闸位置等，更谈不上水路、电路的走线情况，且本次林晓波发现涉案房产存在着漏水的情形，因此涉案房产根本无法办理交接验收手续。同时，在涉案房产交易过程中，林晓波还发现涉案房产的电户地址与涉案房产不一致，而电户户主也非苏哲湘、徐春彬苏哲湘本人，因此，林晓波一直要求苏哲湘、徐春彬方解决该事宜，但苏哲湘、徐春彬方对于林晓波要求均不予理睬，林晓波方也多次联系骊特中介，骊特房产均对该事宜也未积极解决，致使该房产的至今仍未办理相应的交接验收手续。 苏哲湘辩称，1.水电已经由林晓波和中介共同到水和电的相关部门办理过户手续，现已办理完毕，没有任何拖延。关于水电户名，曾经水电的户头是一个单元一个户头，要改名字很麻烦，所以水电户名一直没有更改。2.关于开关和水电的位置，已经告知林晓波。土地证过户费是苏哲湘、林晓波和中介工作人员一同于市民中心一起办理的，大概花费八千多元。关于土地出让金8452元，苏哲湘同意从购房款中扣除。3.关于户口问题，双方和中介均有沟通过，但由于苏哲湘弄错派出所、且因为出差等问题导致户口转移时间是4月11日，不存在拖延的问题。且时间上，林晓波贷款中间也有拖延一个月。4.关于房屋漏水问题，去年1-4月，林晓波至少有三次提着水桶去检测漏水问题，当时没有发现漏水的痕迹，且楼上曾经发生过漏水问题也是苏哲湘主动告诉林晓波的。在厨房和客厅之间的交接处的角落，是七年前漏过水，过去六年涉案房产有出租使用，但并没有听说过有漏水的情况。两个月前，双方调解的时候也有现场查看，并没有漏水痕迹。 徐春彬未作答辩。 第三人述称，经调查了解得知，买卖双方于2018年1月15日于福建骊特担保有限公司签订诉争房产的存量房买卖合同，双方选择商业按揭类方式交易，卖方已于2018年4月1日收到存量房买卖合同中约定的除相关保证金外的房款，买卖双方于2018年4月4日办理诉争房产配套措施过户手续，因房屋交接时诉争房产内存在类似漏水问题，故双方交房手续未能完成，我司并非诉争房产居间服务和交易的提供方，实际上述房产居间服务方为晋安区产经济服务部，房产交易服务方为福建骊特房产有限公司，但其同意以法院判决和调解结果配合房屋交接。 经审理查明，2018年1月15日，苏哲湘、徐春彬与林晓波签订《存量房买卖合同》，约定：苏哲湘、徐春彬出售坐落于福州市鼓楼区附属间房产（单元面积63.16平方米，附属间面积8.84平方米）给林晓波，成交价为1620000元。合同约定，房屋在交易过程中产生的所有税费由林晓波承担；该房屋办理苏哲湘、徐春彬名下土地证的费用由苏哲湘、徐春彬承担，从苏哲湘、徐春彬名下过户至林晓波名下的费用由林晓波承担。若房屋所属土地为划拨地性质的，由划拨地转为出让地应缴纳的土地出让金由林晓波承担；该房屋附属配套设施的过户费用由林晓波承担；苏哲湘、徐春彬收取履约保证金100000元；林晓波预留水、电、煤气、闭路证过户及物业管理费保证金5000元、户口情况保证金20000元，上述保证金合计25000元在各项过户、结清及办理完毕阶段内，双方作多还少补结清款项；双方约定本交易选择商业按揭类交易，具体交易流程为：1.评估及贷款申请：合同签订后3个工作日或解押后苏哲湘、徐春彬领到该房屋无抵押权的《房屋所有权证》／、《不动产权证书》后3个工作日内，苏哲湘、徐春彬提交该房屋权属证明，林晓波委托相关评估机构对房屋进行评估，评估报告完成后双方于2018年2月6日前备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料，林晓波并将首付款转入该银行账户办理冻结手续。同时，双方开始办理按揭贷款的申请手续；2.资金监管；3.过户登记；4.交易缴税；5.领证解款；6.物业交接：苏哲湘、徐春彬应在收到银行监管的房款后2个工作日内将该房屋、附属配套设施及家电家具交接给林晓波。在该房屋交接后1个工作日内，林晓波应申请办理附属配套设施过户登记；7.贷款保证：林晓波以贷款方式支付部分购房款，若因林晓波原因致使贷款不能或贷款不足导致本合同无法履行的，视为林晓波违约。合同还约定了房屋验收交接条款，苏哲湘、徐春彬应在房屋交接前对该房屋的质量及有关设施保持正常使用进行必要的维护，苏哲湘、徐春彬确定该房屋不存在漏水情形，若存在漏水情形的，则负责予以修复。林晓波应在该房屋交接时对质量及有关设施进行验收，验收后如有毁损灭失的苏哲湘、徐春彬不再负责。关于违约责任，任何一方违反合同约定的时间而延误该房屋交易的，延误方应按该房屋成交价的日万分之五向守约方支付滞纳金，该滞纳金的认定及支付不影响本合同继续履约。自延误行为发生之日起超过五日的，守约方可向延误方发送信件催促其履约，发信后超过十日仍未见履约的，守约方有权解除本合同，并追究延误方的违约赔偿责任。除合同特殊约定外，任何乙方违约导致本合同解除的，违约方应向守约方支付相当于该房屋成交价款20%金额的违约金即330000元的赔偿，同时，违约方承担因其违约而产生的包括但不限于滞纳金、律师代理费、诉讼费、双方居间佣金及交易过程中已产生的费用等。 同日，苏哲湘、林晓波与福建骊特担保有限公司签订《存量房交易服务协议》，约定苏哲湘与林晓波在晋安区产经纪服务点提供的居间服务后签订《存量房买卖合同》基础上，就福州市鼓楼区附属间房产交易事项委托福建骊特担保有限公司提供服务，且约定了福建骊特担保有限公司为苏哲湘与林晓波双方提供“不动产证”、“所有权证”、“土地证”及附属配套设施相关证件的过户服务、协助双方对涉案房产水电、煤气、有线电视和物业等费用结算及房屋交接服务等。 2018年4月4日，林晓波填写《用电客户过户、更名申请表》，内容载明：“原用户名称：林惠萍；原用电地址：鼓楼区；新用电户名：林晓波，用电地址：福建省福州市鼓楼区。”同日，林晓波与福州市自来水有限公司签订《供用水合同》，明确用水地址为鼓楼区河南新村30号楼304室。 另查，2018年2月22日，涉案房产已变更登记于林晓波名下，产权证号为闽（2018）福州市不动产权第9002947号。2018年2月28日，林晓波为涉案房产支出土地出让金8452元。审理中，苏哲湘称水电已办理过户，但因水电户头曾是一个单元一个户头，存在更名不便的问题，故一直未办理更名。骊特代理公司称其系非服务提供方，但同意以法院判决结果配合房屋交接。 诉讼中，林晓波申请对涉案房产是否存在漏水进行评估。2019年10月17日，福建九鼎工程质量检测有限公司出具的九鼎质量鉴定【2019】鉴字第003号《司法鉴定意见书》鉴定意见为：鼓楼区杨桥街道河南新村30座304单元房屋曾发生漏水，目前渗漏水源已断绝。无法获知404单元房屋厨房蓄水后受鉴房屋是否漏水。林晓波对于鉴定意见书的真实性、程序合法性、鉴定结论均无异议。苏哲湘、徐春彬认为现场鉴定笔录上明确记载没有漏水，鉴定报告应该明确没有漏水。 本院认为，依法成立的合同受到法律保护，本案中原告林晓波与被告苏哲湘、徐春彬签订《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反国家法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议履行。原告依约支付了购房款，被告苏哲湘、徐春彬亦应按照合同约定办理涉案房产的交接、用电客户过户更名等手续。第三人骊特代理公司虽不是交易服务合同相对方，但在庭审中骊特代理公司表示愿意配合，属于对其自身权利的处分，本院予以支持。 对于原告主张被告返还其代垫的土地出让金8452元，根据合同约定，且被告当庭予以确认，对于该主张，本院予以照准。对于原告主张被告支付律师费10000元，未提供支付凭证，证据不足，本院不予认可。 关于原告诉请被告支付逾期交房违约金的主张，本院认为，原告主张因房屋存在漏水情况，双方无法达成一致协商意见，被告迟延交付房产，存在违约。根据庭审查明的事实，涉案房产渗透水源已断绝，无法获知蓄水后涉案房产是否漏水，亦无法作出推定交易时的房屋存在漏水事实。故原告主张事实不成立，无法认定被告存在违约情形，原告该项诉讼请求本院不予支持，鉴定费用原告自行承担。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告苏哲湘、徐春彬于本判决生效之日起十日与原告林晓波办理福州市鼓楼区附属间房产交接手续； 二、被告苏哲湘、徐春彬于本判决生效之日起十日与原告林晓波办理福州市鼓楼区附属间房产用电客户更名手续； 三、被告苏哲湘、徐春彬于本判决生效之日起十日内返还原告林晓波土地出让金8452元； 四、驳回原告林晓波的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费5482元，适用简易程序减半收取2741元，由原告林晓波负担2691元，由被告苏哲湘、徐春彬负担50元,鉴定费由林晓波自行承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 梁旭丹 二〇二〇年三月十五日 法官助理 郑怡馨 书 记 员 叶 炜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。