苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7110号原告：范习周，男，1985年1月3日生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：郑长柱，江苏苏诚律师事务所律师。被告：周挺，男，1992年12月9日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：刘健，江苏东大舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱秋瑶，江苏东大舟律师事务所实习律师。原告范习周诉被告周挺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，依法由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告范习周及其委托诉讼代理人郑长柱，被告周挺及其委托诉讼代理人刘健、钱秋瑶共同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范习周向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2019年6月26日签订的关于苏州市吴中区团结桥巷4幢102室的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令被告返还购房款625000元并支付该款自2019年6月27日起至实际支付之日止按年利率24%计算的利息损失；3、判令被告支付违约金350000元。事实和理由：原、被告经了解并充分协商，于2019年6月24日就原告购买登记在被告周挺名下的、位于苏州市吴中区房屋签订了《房屋买卖（居间）合同》，该合同约定房款支付、过户、违约等事项。原告已按约于2019年6月26日向被告支付购房款625000元。后被告既不按照约定于2019年6月29日向原告交付房屋及钥匙，又不配合办理网签手续。现被告已构成严重违约，原告合同目的无法实现，故起诉至法院。被告周挺辩称：被告不存在违约行为，原告的主张无事实和法律依据。首先，双方签订的《房屋买卖（居间）合同》没有约定办理过户的时间，故被告不存在不配合办理过户的行为；其次，被告之所以未于2019年6月29日向原告交付房屋和钥匙，系因为原告签订合同时口头承诺房屋余款于次日付清但原告未付清，故原告违约在先，按照常理及交易习惯，不可能在未付清款项的情况下交付房屋，被告已于2019年6月29日腾空房屋并催促原告支付尾款，但原告不付清房屋余款。被告愿意继续履行合同，但原告应支付房款，若原告执意解除《房屋买卖（居间）合同》，被告也同意，但不同意支付利息、违约金。经审理认定事实如下：苏州市吴中区团结桥巷1号4幢102室登记在被告周挺名下，建筑面积86.5平方米，系被告周挺单独所有。2019年6月26日，原告范习周（购房人、乙方）与被告周挺（售房人、甲方）在苏州市吴中区长桥康居房产信息咨询服务部（居间方、丙方）居间下签订房屋买卖（居间）合同，约定：甲方自愿将坐落于苏州市吴中区团结桥巷花卉小区4幢102室出售给乙方，成交价175万元，过户时的税费全部由乙方承担。乙方于2019年6月26日交付定金625000元。甲方承诺于6月29日腾空房屋并将房屋钥匙交予乙方。若一方解除合同或拒绝履行合同，发生违约现象，则由违约方向另一方支付房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超出违约金总额的，责任方据实赔偿。该合同第八条以手写方式约定了以下事项：1、约定2019年6月29日交付钥匙，现户口在该房中，甲方承诺过户当天迁户口（户口迁出当日押金给5万甲方）押金5万；2、甲方委托乙方出售该套房屋，高于此价格的房价归乙方所得，低于该价格的甲方也不作赔付。2019年6月26日原告范习周通过手机银行向被告周挺转账支付625000元，当日被告周挺向原告出具收条确认收到上述625000元，该收条下方由被告周挺父母在担保人处签名。审理中，原、被告双方一致确认：被告因资金周转需要出售房子筹款，房屋出售信息并未挂到中介，原告通过案外人徐晔知晓被告出售涉案房屋的信息后，联系了一个做房屋中介的朋友一起到被告处签订了涉案房屋买卖（居间）合同，该中介并不收取中介费，实际房屋交易事项由原、被告直接沟通。签订该合同后原告即向被告交付定金625000元，被告亦将涉案房屋所有权证和国有土地使用权证原件交付原告保存。由于涉案房屋存在贷款，未还清贷款的情况下无法过户，故涉案合同仅约定了房屋交付时间，未约定过户时间。双方口头约定原告购买房屋实际支付170万元，在被告配合过户并迁出户口后再由原告向被告支付5万元。庭审中，原告自称其个人从事房屋中介、银行贷款业务。涉案房屋买卖（居间）合同中还记载委托出售主要是其亲戚也要买房子，考虑到二次过户税费大故若亲戚要就直接过户给亲戚，收条上要求被告父母作为担保人签字系为了保障原告权利。本案2019年11月7日庭审时，被告同意继续履行涉案合同，同时亦表示，若原告坚持要求解除涉案合同，其亦同意解除。以上事实，由原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、涉案房屋产权证书、银行卡交易清单及收条，本案制作的开庭笔录等证据在卷佐证。涉案合同关于房屋余款交付、房屋贷款涤除、网签手续的办理等均未约定。原告认为被告应于2019年6月29日向其交付房屋，房屋尾款在过户时一次性付清，贷款的涤除由被告负责。为此，原告提供了如下证据：证据1、原、被告的微信截屏打印件，显示：2019年7月9日因被告未能在6月29日交付钥匙，原告通知被告剩余房款已准备好，要求被告在10日内涤除涉案房屋贷款并共同办理过户手续，被告未回复。10日期限届满后，原告询问被告什么想法，被告未回复。之后原告约被告于25日过户，被告表示有事没空要等几天。2019年7月25日原告表示因被告严重违约要求解除买卖合同并要求被告退款、赔偿。原告认为被告存在违约行为。证据2、2019年7月24日原、被告通话记录及文字整理稿，显示：当天原告催促办理网签手续，被告表示需要等其父亲有空了再一起来，原告表示其借用资金也要支付利息，催促快点办理。被告表示没有款项涤除抵押，原告能否帮忙涤除抵押，同意将涤除的款项在托管资金中扣除，原告不同意，且认为这和办理网签并不冲突。该通话记录中，原告范习周陈述当时帮被告还掉六十二万五，钱都是借过来，都要支付利息的。被告周挺表示愿意出售涉案房屋并进一步办理房屋出售手续，关键是其涤除抵押的钱没有筹出来。原告表示那是被告的责任。被告表示当初原告是答应帮忙还银行款项的，原告对此否认。双方关于网签时间产生争执。被告周挺表示最关键是原告答应被告父母的东西没有给，故网签时间双方无法定下来，原告范习周否认曾作出过承诺。上述证据的真实性被告均予以认可，但被告认为其一直同意出售房屋，系原告事先违反自己的承诺，故双方未能就贷款涤除、网签等达成合意，为此，被告提供了如下证据：证据1、2019年6月29日原、被告语音记录及文字整理稿，显示当天被告周挺表示其向原告交付钥匙的话需要原告准备好钱。原告问什么钱，被告表示购房款，双方之间是房屋买卖关系。原告表示双方签订的是代销协议。被告父亲表示代销也一样，如果给钱其就愿意给钥匙，愿意配合网签、过户，见钱给钥匙。原告表示双方签订的合同明确备注是175万元帮被告代卖合同。被告父亲再次强调愿意按合同履行协议，房屋已经腾空，原告给钱就交付钥匙。原告范习周坚持双方之间是代卖关系，被告应在29号交付钥匙，如果被告不交付钥匙，原告无法代卖，被告表示愿意配合看房。被告认为原告违约在先。证据2、原、被告的微信聊天记录。显示2019年7月24日被告周挺向原告明确其不存在违约，同意下周一、二过去办理手续。当月29日被告联系原告：等了原告一天原告也没有来，电话打不通。原告未回复。次日被告再次联系原告：又等了原告一天原告也没有回复，当天下午4:47原告回复所有事情不能自己说了算，现在已经明确解除合同了，要求被告退还房款、赔偿损失。被告周挺不同意赔偿损失，认为原告违约应原告赔偿损失。证据3、照片一张。显示2019年7月30日被告在涉案房屋门口拍摄，门上贴有燃气抄表联系单，证明当天被告在涉案房屋等待原告。原告认可上述证据真实性，表示2019年6月29日的录音材料可以证实被告在合同签订后提出必须支付全款后再交付钥匙的无理要求，恰恰证实了被告存在违约行为。被告对合同义务的履行随意改动，缺乏诚信。本院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有法律约束力,双方均应如实全面履行。原、被告签订的关于苏州市吴中区团结桥巷花卉小区4幢102室的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示,并无证据显示该合同具有违反法律、行政法规强制性规定的情形,该合同应被认定有效。涉案《房屋买卖（居间）合同》对买卖标的、价款、首付款等进行了约定，虽未对尾款支付、网签时间、贷款涤除等内容作出具体约定，原、被告双方可以继续协商或者根据法律规定在合理时间内履行。结合本案案情，原告认为合同约定了2019年6月29日交付房屋，被告未能按约交付构成违约，后其通知被告配合网签，被告未予配合，被告亦构成违约，故其有权主张解除合同。本院认为原告的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，理由如下：1、原、被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》仅约定了首付款的金额及交付时间、房屋的交付时间，未约定房屋尾款的交付，亦未明确约定双方一致认可在房屋尾款未交付的情况下进行房屋的交付。2、2019年6月29日双方签订《房屋买卖（居间）合同》后，被告即将涉案房屋的产权证书原件交付原告保存，一定程度上保障了原告的权利。3、原告从事房屋中介业务，同时，其又作为购房人和被告签订涉案合同，则原告应对房屋的签订、履行方式等尽到一定的审慎义务，原告认为其有权在未交付房屋尾款的情况下要求被告腾空、交付房屋钥匙，未能提供充分证据予以证明，且该操作与正常的房屋买卖惯例不同，本院难碍支持。4、根据被告提供的2019年6月29日录音材料显示，当日被告已腾空房屋，要求原告支付尾款即可交付房屋，原告以双方之间不是买卖合同，其仅负责代卖为由拒绝进一步支付尾款，被告坚持付清全款交付房屋并表示配合原告带人看房，双方未能就尾款交付、房屋交付达成一致意见。5、原、被告双方一致认可涉案房屋存在贷款无法短时间内过户，故未能约定贷款涤除、过户的时间，在涉案房屋买卖（居间）合同签订后一个月内，原、被告双方就贷款涤除、网签时间未能达成一致意见，虽被告以时间太紧、临时有事为由未配合原告在2019年7月25日进行网签，但原告亦未配合被告在2019年7月30日进一步商谈、履约。综上，本院认为原告以被告拒绝交付房屋、拒绝涤除房屋贷款、拒绝办理网签为由要求解除合同并主张被告违约解除合同的违约金主张，本院不予支持。2019年11月7日本案庭审时，被告明确同意解除涉案合同，本院据此确认涉案合同于2019年11月7日协议解除。合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告有权要求被告返还定金625000元并支付该款自2019年11月8日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止的逾期付款利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告范习周、被告周挺于2019年6月26日签订的关于苏州市吴中区团结桥巷4幢102室的《房屋买卖（居间）合同》于2019年11月7日解除。二、被告周挺于本判决生效之日起十日内返还原告范习周定金625000元并支付该款自2019年11月8日起按按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止的逾期付款利息。三、驳回原告范习周的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20550元、财产保全申请费5000元，共计人民币25550元，由原告范习周负担11855元、由被告周挺负担13695元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 顾 霞人民陪审员 张 夏人民陪审员 郁孝平二〇二〇年三月五日法官 助理 张 望书 记 员 于 悦