吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0103民初72号 原告：吉林省中正房地产开发有限公司，住所地宽城区亚泰北大街3146号办公楼三楼3047号。 法定代表人：于微，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：盖楠南，北京盈科（长春）律师事务所。 委托诉讼代理人：吴洋，北京盈科（长春）律师事务所。 被告：李喆，男，1987年3月4日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。 委托诉讼代理人：靳亚娇，吉林正基律师事务所律师。 被告：杨磊，女，1984年12月31日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。 原告吉林省中正房地产开发有限公司与被告李喆、杨磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴洋、盖楠南，被告李喆及其委托诉讼代理人靳亚娇到庭参加诉讼。被告杨磊经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。 吉林省中正房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告签订的《中正御华庭认购协议》；2.请求依法判令被告将中正御华庭2栋3单元第1层105号房屋返还原告；3.请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告杨磊与被告李喆系夫妻关系。2017年4月19日，被告认购由原告开发建设的位于中正御华庭小区2栋3单元第1层105号房屋（下称“案涉房屋”），并向原告支付认购定金20000元。2017年4月20日，原告与被告签订《中正御华庭认购协议》，约定上述房屋折后总价款为1570110元，首付款为房屋总价款的20%，即320110元。同时约定：“如乙方采用按揭贷款形式购买该商品房，则以本订购协议规定的房屋位置，总价款，付款方式为准，签订《确认函》及缴付相应的购房款，待相关银行确认后或未能通过银行确认后而变更付款方式三日内与甲方签订《商品房买卖合同》，若乙方未能通过银行确认，又不能更改付款方式而未能于前述规定期限内与甲方签订《商品房买卖合同》及缴付相应购房款，本订购协议自动终止履行，乙方已缴付的定购金不予退还。且甲方无需通知乙方即可将该商品房出售于任何人”。同日，原告与被告签订《提前入户申请书（按揭）》，确认案涉房屋付款方式为按揭贷款形式。上述协议签订后，被告李喆向原告缴纳房屋首付款320110元（其中定金20000元为定金转为首付款），但在案涉房屋满足办理按揭贷款条件后，经原告多次催告，被告仍迟迟不予配合办理按揭贷款，并以各种理由拖延支付剩余购房款。据此，原告特根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的相关规定，请求贵院依法判令解除原被告签订的《中正御华庭认购协议》，判令被告将中正御华庭小区2栋3单元第1层105号房屋返还原告，以维护原告合法权益。 李喆、杨磊辩称，请求贵院驳回原告诉讼请求。理由：1、本案属于事实房屋买卖合同关系，根据认购协议中的第8条待双方签订商品房买卖合同后，认购协议自动终止，乙方所交纳的订购订金抵做商品房楼款成交价的一部分。在原告的起诉状当中原告已经陈述将被告的2万元转为首付款，共计为320110元人民币，进一步讲双方认可房屋买卖关系，而认购协议自双方认可之日起已经自动终止，不存在解除认购协议的事实情况。2、原告主张由被告返还中正御华庭2栋3单元第一层105号房屋没有法律依据及合同约定，同时该房屋由被告实际占有使用，因此上述两点请法院驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的举证及陈述，本院认定如下： 1.2017年4月19日，原告（协议甲方）与被告李喆（协议乙方）签订《中正御华庭认购协议》，约定乙方订购中正御华庭2栋3单元第1层105号房，建筑面积约为197.25平方米，折后总价1570110元。乙方向甲方承诺其为首次购买商品房，并于签订本协议书时交付定购定金人民币20000元。该协议注明：李喆代杨磊签名；2.2017年4月20日，原告（协议甲方）与被告李喆（协议乙方）再次签订《中正御华庭认购协议》，约定乙方定购甲方开发建设的中正御华庭2栋3单元第1层105号房，建筑面积约为197.25平方米，折后总价1570110元。20%首付款320110元，并于签署本协议书时交付定购定金300110元。乙方采用按揭贷款形式购买该商品房，以本订购协议规定的房屋位置，总价款、付款方式为准，签订《确认函》及缴付相应的购房款，待相关银行确认后或未能通过银行确认后而变更付款方式三日内与甲方签订《商品房买卖合同》。若乙方未能通过银行确认又不能更改付款方式而未能于签署规定期限内与甲方签订《商品房买卖合同》及缴付相应购房款，本订购协议书自动终止履行，乙方已缴付的订购定金不予退还，且甲方亦无需通知乙方即可将该商品房出售予任何人；3.上述2份协议签订后，被告李喆如约向原告交付定金20000元，及诚意金300110元；4.2017年4月20日即李喆交纳诚意金后，向原告提交《提前入户申请书（按揭）》注明，已交购房款320110元，其余房款申请贷款。本人承诺：所购房源坐在楼宇在预售证下来之日起5日内，积极配合开发商办理相关贷款手续。若无法办理贷款事宜，不具备贷款条件，本人将在开发商通知无法办理贷款事项之日起30日内，一次性补齐全部未缴纳房款。若本人未按承诺时间配合办理贷款或未按承诺时间补齐剩余房款，本人返还该房屋，开发商也有权收回该房屋。本人因进户所产生的一切经济损失，如装修费用等不追究开发商的任何责任。该《提前入户申请书（按揭）》签订后，原告即将案涉房屋交付给被告；5.2018年12月29日，原告取得了案涉房屋的《商品房预售许可证》，2019年2月18日，因李喆、杨磊因民间借贷，被人民法院强制执行，案涉房屋被人民法院查封。2019年3月29日，原告向被告李喆发出《催告通知》，通知李喆在接到停止后7日内配合办理房屋按揭贷款； 以上事实，有原被告签订的《中正御华庭认购协议》、收据、《提前入户申请书（按揭）》、商品房预售许可证、催告通知、协助执行通知书及庭审笔录在卷为凭。 本院认为，原被告签订的《中正御华庭认购协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定及行政法规强制性规范，应为有效合同。自2018年12月29日起，原告取得案涉房屋《商品房预售许可证》，具备签订正式的《商品房买卖合同》的条件，被告李喆于2019年3月30日收到原告《催告通知》后，即应按《中正御华庭认购协议》中的约定履行。因被告李喆、杨磊因未履行人民法院生效判决，而被人民法院强制执行过程中，显然其二人不具备按揭贷款资格，应按未能通过银行确认，按约其应在原告催告后合理期限内变更付款方式与原告签订《商品房买卖合同》。因二被告未能与原告就付款方式达成协议，致使双方当事人未能签订《商品房买卖合同》，即原告无法实现《中正御华庭认购协议》的合同目的，其要求解除双方签订的《中正御华庭认购协议》的请求，符合双方约定及法律规定，予以支持。合同解除后，原告要求被告将案涉房屋返还给原告的请求，符合双方签订的《中正御华庭认购协议》的约定及法律规定，应予支持。被告杨磊经本院合法传唤，未到庭应诉，放弃抗辩权，应承担对其不利的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告吉林省中正房地产开发有限公司与被告李喆、杨磊签订的两份《中正御华庭认购协议》； 二、被告李喆、杨磊于判决生效后十五日内将中正御华庭2栋3单元第1层105号房屋返还给原告吉林省中正房地产开发有限公司。 案件受理费18930元，由李喆、杨磊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审 判 长 周 斌 人民陪审员 宋 欣 人民陪审员 尹朋霞 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员 徐雪艳