广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7622号上诉人（原审原告）：阳伦，男，1988年1月26日出生，汉族，住广东省深圳市南山区************。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市广达纤维有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****，统一社会信用代码914***********239T。法定代表人：黄继雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：林凯川，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思远，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人阳伦因与被上诉人中山市广达纤维有限公司（以下简称广达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。阳伦上诉请求：1.撤销一审判决；2.广达公司向阳伦支付逾期交房违约金（以购房款1062486元为基数，自2019年1月1日起按照每日万分之一计至广达公司将涉案房屋交付给阳伦止）。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。阳伦一审提供的现场对话录音显示，2019年6月27日，阳伦前往广达公司处办理收楼手续，广达公司以阳伦未支付公共维修基金和预缴3个月物业管理费为由拒绝向阳伦交付商品房。二、是否缴纳公共维修基金和支付物业管理费，与本案商品房买卖合同并非同一法律关系。商品房出卖人不得以买受人没有缴纳公共维修基金、前期物业管理费为由拒绝交付商品房。三、合同和补充协议均未对公共维修基金和物业管理费的支付金额、支付时间等作出具体明确的约定，广达公司以阳伦未履行非主要合同义务为由主张免除其应履行的主要义务，不符合先履行抗辩权的要件。四、公共维修基金的代管机关为建设主管部门，收取物业管理费的权利人是物业公司，广达公司不能用他人的权利来免除自己的义务。实践中，业主也通常于收房后缴纳公共维修基金和物业管理费。五、涉案合同第十一条排除了阳伦的主要权利，约定无效。六、《住宅专项维修基金管理办法》系部门规章，一审认定为是行政法规的强制性规定，明显错误。七、大雨、暴雨等天气在涉案商品房所在地区普遍存在，并非不能预见，对施工进度没有造成影响。根据合同约定，遭遇不可抗力须在发生之日起60日内告知买受人。广达公司未提供证据证明其履行了上述告知义务，故对于其关于遭遇暴雨涉案商品房交付期限可延期39天的主张，应不予采信。广达公司辩称，阳伦的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一、交纳专项维修资金是作为业主的法定义务，也是开发建设单位的法定监督义务。故合同约定的专项维修资金条款不属于无效格式条款。阳伦因自身行为导致的迟延交楼期间无权要求广达公司支付逾期交房违约金。二、免责条款不同于不可抗力条款。根据合同约定，因暴雨等恶劣天气造成施工单位无法正常施工的，广达公司有权据实予以延期，该约定未违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效的免责条款。阳伦向一审法院起诉请求：判令广达公司向阳伦支付逾期交房违约金（以购房款1062486元为基数，自2019年1月1日起按照每日万分之一计至广达公司取得竣工验收备案登记证并将涉案商品房交付给阳伦止）。一审法院认定事实：2016年7月2日，阳伦（买受人）与广达公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，主要约定：阳伦向广达公司购买位于火炬开发区火炬路8号新达花园21幢1601房的预售商品房，总价为1062486元；合同第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清全部房款或未付清其他应付款项（违约金、税费、专项维修基金等）或未履行合同约定义务的；3.因罢工或雨天（一天下雨量达50毫米或以上，视为施工单位无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路、火灾等或出现重大技术困难等造成施工单位无法施工的；如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……2、如买受人未付清全部房款或未付清其他应付款项（税费、专项维修基金等）或未履行合同约定义务的，出卖人有权拒绝交楼且无需承担逾期交楼的违约责任，但自出卖人在收楼通知（商品房交付通知）中指定收楼时间届满之日起，开始计算房屋物业管理费及质量保修期。合同签订后，阳伦向广达公司足额支付了房款。2019年6月19日，涉案商品房所在小区建设工程的中山市建设工程竣工验收备案登记证办出。2019年6月21日，广达公司向阳伦邮寄收楼通知书，通知阳伦办理收楼手续,该通知书于次日送达。2019年6月27日，阳伦前往广达公司处办理收楼手续，广达公司以阳伦未支付维修基金为由拒绝向阳伦交付商品房。一审另查：中山气象局预报科出具的中山气象站晴雨表记载:2015年本市共有7天的降雨量超过50毫米；2016年本市共有13天的降雨量超过50毫米;2017年共有10天的降雨量超过50毫米;2018年共有9天的降雨量超过50毫米；截至2019年5月，2019年共有1天降雨量超过50毫米。以上降雨量超过50毫米的日期，广达公司均提供了监理日志显示施工情况为“雨天未施工”。2017年12月26日至2017年12月31日，为应对污染天气，根据中山市环境保护局要求，涉案工程未施工，进行道路喷淋、黄土覆盖等防尘工作；2018年1月17日至2018年1月20日，根据中山市大气污染防治联席会议办公室《关于启动污染天气应对措施的通知》要求，涉案工程未施工，进行道路喷淋、黄土覆盖等防尘工作。以上停工日期，均有相应政府文件、监理单位停工通知和监理日志予以证实。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。广达公司与阳伦签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，广达公司应于2018年12月31日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付阳伦使用。阳伦按约交付房款后，广达公司未按照合同约定的时间向阳伦交付涉案房地产，已构成违约，故广达公司应自2019年1月1日起，向阳伦承担逾期交房的违约责任。合同约定的违约金计算标准为日万分之一，双方均无异议，一审法院予以确认。结合双方的诉辩意见,本案的争议焦点在于:一、逾期交房违约金的截止时间；二、能否因暴雨、政府等原因造成停工而延期交房。焦点一，关于逾期交房违约金的截止时间。涉案合同约定,广达公司应当在2018年12月31日前向阳伦交付取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房。涉案商品房于2019年6月19日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，广达公司于2019年6月22日向阳伦送达收楼通知书，阳伦于2019年6月27日前往广达公司处办理收楼手续，此时涉案商品房已具备交付条件。中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”阳伦作为涉案房屋的业主，应当在办理房屋入住手续前将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户，否则开发建设单位有权不予交付涉案房屋。在涉案房屋达到交付条件后，阳伦拒绝交纳专项维修资金不符合行政法规的强制性规定，在此情形下，广达公司有权按照法律规定不予交付涉案房屋。此外，根据涉案合同第十一条约定，“如买受人未付清全部房款或未付清其他应付款项（税费、专项维修基金等）或未履行合同约定义务的，出卖人有权拒绝交楼且无需承担逾期交楼的违约责任”，阳伦未缴纳专项维修基金，广达公司亦有权拒绝交楼且无需承担逾期交楼的违约责任。综上，阳伦对因自身行为导致的延迟交楼期间无权要求广达公司支付逾期交房违约金，广达公司主张逾期交房违约金的截止日计算至2019年6月27日止，一审法院予以采纳,即自2019年1月1日起至2019年6月27日止，广达公司共逾期交房178天。焦点二。涉案合同约定，广达公司可以据实予以延期的情形为：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……3.因罢工或雨天（一天下雨量达50毫米或以上，视为施工单位无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路、火灾等或出现重大技术困难等造成施工单位无法施工的。本案中，广达公司已举证证明截至2018年12月31日，涉案工程施工期间，中山的暴雨天气（一天下雨量达50毫米以上）有39天，且监理日志记载广达公司在相应的暴雨日因雨天未施工，根据合同约定，广达公司可以据实延期交房39天；至于2019年因暴雨造成停工一天，因已超过合同约定的交付时间，应由广达公司自行承担停工的风险。此外，广达公司主张因环境保护需要，政府部门要求停工的期间属于因恶劣天气造成无法施工的情形,一审法院认为，广达公司作为专业的房地产开发商、格式合同提供方，应当对可能影响工期的各种因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付的期限，对于确需延期交房的情形，亦应有充分的预判，并在合同中向购房者作出明确清晰的告知。故一审法院认为，对于环境污染天气是否属于合同约定的恶劣天气,应作出不利于格式条款提供方的解释，政府部门因环境污染天气要求停工的情形不符合合同约定的可以据实延期的情形,故该期间不应予以延期。综上所述，广达公司应向阳伦承担逾期交房违约金的天数为139天，需向阳伦承担逾期交房违约金14769元（1062486元×0.0001×139天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决：广达公司于一审判决生效之日起十日内向阳伦支付逾期交房违约金14769元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费201元，减半收取为101元，由阳伦负担18元，由广达公司负担83元，广达公司负担部分，阳伦已预交，广达公司于一审判决生效之日起七日内迳付阳伦。本院二审期间，阳伦提交了证据：1.业主收楼证明书；2.收楼缴费清单；3.房屋交付流程图；4.中铭新达城收楼流程图确认单；5.光盘。上述证据拟证明广达公司委托中山市吉泰物业服务有限公司为业主办理收楼手续，其向阳伦要求缴纳专项维修基金和三个月物业管理费才能办理收楼手续。经质证，广达公司确认交纳专项维修资金是收楼的前提条件；对证据3、证据5的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据1、证据2、证据4的关联性不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，广达公司与阳伦签订的商品房买卖合同系广达公司为了重复使用而预先拟定的格式合同。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，广达公司自认因阳伦未交纳专项维修资金而拒绝向其交付涉案房屋。故本案二审争议焦点为：一、广达公司是否有权因暴雨原因延期交付涉案商品房；二、广达公司是否有权以阳伦没有交纳专项维修资金为由拒绝交付涉案商品房。关于争议焦点一，即广达公司是否有权因暴雨原因延期交付涉案商品房的问题。因大雨、暴雨等天气在涉案商品房所在地区普遍存在，并非不能预见。广达公司作为专业的房地产开发商，应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。故根据双方合同的有关条款，双方在合同中约定的雨天影响，应当是与双方在合同中约定的遭遇不可抗力等原因类似的，双方在订立合同时无法预见的，对涉案商品房施工进度造成重大影响的暴雨灾害。本案中广达公司虽然提交了中山市气象台提供的气象资料，但该气象资料不能证明涉案商品房在施工期间遭遇了双方在订立合同时无法预见的，对施工进度造成重大影响的暴雨灾害，不属于合同约定的迟延交付事由。广达公司认为其遭遇的雨天可延长涉案商品房交付期限，缺乏依据，本院不予采纳。广达公司应当按照合同约定于2018年12月31日之前向阳伦交付涉案商品房。该公司未能在合同约定的履行期限内交付涉案商品房，应当按照合同约定于2019年1月1日起每日按已付房款日万分之一的标准向阳伦支付逾期交房违约金。关于争议焦点二，即广达公司是否有权以阳伦没有交纳专项维修资金为由拒绝交付涉案商品房的问题。本院认为，广达公司以阳伦未交纳专项维修资金为由，拒绝履行交付义务，系主张先履行抗辩。《中华人民共和国合同法》第六十七条，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故主张先履行抗辩，当事人之间应当就同一法律关系相互负担对等义务，一方当事人保留的给付必须相对于另一个给付具有足够的对等意义。本案系商品房预售合同关系，阳伦已足额向广达公司支付了购房款，履行了主合同义务；广达公司应当向阳伦交付符合合同约定的商品房。住宅专项维修资金，系由政府部门代管的，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。该资金交纳与本案商品房预售合同关系显然不属于同一法律关系，广达公司以阳伦未交纳专项维修资金为由，拒绝按照合同约定向其交付涉案商品房，显然不具有关联性和对等性。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”广达公司利用其制定的格式合同条款，将与本案合同关系不具有关联性、对等性的给付作为其履行交房义务的前提，加重了对方责任，免除了其责任，应属无效合同条款。因此，广达公司无权以阳伦未交纳专项维修资金为由，拒绝履行其负担的交房义务，涉案商品房不能视为交付。广达公司应当继续承担逾期交房违约责任至涉案房屋实际交付或视为交付之日止。综上所述，阳伦的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15485号民事判决；二、被上诉人中山市广达纤维有限公司向上诉人阳伦支付逾期交房违约金（以1062486元为基数，按每日万分之一的标准，自2019年1月1日起计算至被上诉人中山市广达纤维有限公司将位于火炬开发区火炬路8号新达花园21幢1601房实际交付或视为交付给上诉人阳伦之日止；自2019年1月1日至本判决生效之日止的逾期交房违约金，被上诉人中山市广达纤维有限公司于本判决生效之日起七日内向上诉人阳伦交付；本判决生效之次日起至被上诉人中山市广达纤维有限公司将位于火炬开发区火炬路8号新达花园21幢1601房实际交付或视为交付给上诉人阳伦之日止的逾期交房违约金，被上诉人中山市广达纤维有限公司于本判决生效之次日起每隔六个月向上诉人阳伦支付相应期间的违约金；最后不足六个月的逾期交房违约金，被上诉人中山市广达纤维有限公司将位于火炬开发区火炬路8号新达花园21幢1601房实际交付或视为交付给上诉人阳伦之日后七日内向上诉人阳伦一次性支付）；三、驳回上诉人阳伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费201元，减半收取为101元（阳伦已预交），由中山市广达纤维有限公司负担（中山市广达纤维有限公司于本判决生效之日起七日内迳付阳伦）；二审案件受理费50元（阳伦已预交），由中山市广达纤维有限公司负担（中山市广达纤维有限公司于本判决生效之日起七日内迳付阳伦）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇二〇年三月十日书记员 李玉琴