宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4793号 上诉人（原审原告）：姚某，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人（原审原告）：郑某，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人（原审被告）：宁夏正源房地产开发有限公司。 法定代表人：戴某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：安某，宁夏善谨仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任某，宁夏善谨仁律师事务所律师。 上诉人姚某、郑某因与上诉人宁夏正源房地产开发有限公司（以下简称正源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初12741号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人姚某、郑某上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，依法改判正源公司支付上诉人惩罚性赔偿金40万元；2.判令正源公司支付侵害上诉人财产权精神损失赔偿金3万元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：正源公司在网上发布《银川旺铺出售》广告信息涉嫌商业期诈，其所销售商品房未办预售许可证，在签订认购协议时未向购房人说明，且对房屋用途是正源公司欺骗上诉人称正在由商务办公变更为营业房性质，上诉人要求惩罚性违约金40万元不违反法律规定。上诉人要求的3万元赔偿款系上诉人财产权受到侵权的精神损失赔偿，应予支持。 上诉人正源公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回姚某、郑某的一审诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方所签认购合同并非正式房屋买卖合同，合同约定认购协议签订后180个工作日签订正式合同及备案。故姚某、郑某应当明知在签订认购合同时正源公司无预售许可证。姚某、郑某只能要求解除认购协议而非要求确认合同无效。另正源公司因资金原因未取得预售许可证，公司并未在网上或公共场合进行销售宣传，房屋销售是经人介绍认购，公司并不存在隐瞒情形。 原审原告姚某、郑某向一审法院起诉请求：1.请求判决原、被告签订的商品房认购合同无效；2.请求判决被告一次性全额退还原告商品房购房款405428元，并赔偿利息；3.请求判决被告支付惩罚性违约金400000元；4.请求判决被告向原告支付赔偿金30000元；5.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2019年6月7日，原、被告签订《商品房认购合同》一份，约定：被告出让取得银川市兴庆区沙渠路东段的地块土地使用权，规划用途为商务办公；经批准，被告在上述地块上建设商品房，名称为高地商务中心；原告购买的商品房为现房，第一栋第四层421号，签约登记建筑面积51.32平方米，总价款为405428元，原告一次性付款；被告于本合同签订后180个工作日内进行《商品房买卖合同》的网签和备案工作；被告应当于2019年12月30日前向原告交付商品房；逾期交付房屋的……；被告应当在商品房交付使用后365个工作日内协助原告办理不动产权利登记……。同日，原告向被告支付了购房款405428元。同日，原告与宁夏月星医疗管理有限公司签订《委托经营管理合同》，原告将涉案商铺委托宁夏月星医疗管理有限公司经营，委托经营期限自2019年10月1日至2029年10月1日止，前三年支付租金为该套物业总房款的6%……。现原告认为被告未办理涉案房屋的预售许可，故诉至法院，请求判如所请。诉讼中，被告称涉案房屋正在办理商品房预售许可证明，规划用途系商务办公，规划是否变更其不清楚。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房认购合同》中包含认购方姓名和住所、认购房屋具体地址、单价、面积、付款方式、交付时间等，该认购协议的内容具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告也按照合同约定向原告收取了405428元购房款，该认购协议实际为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因被告至今未取得商品房预售许可证明，原告要求确认与被告签订的《商品房认购合同》无效，应予支持。《商品房认购合同》被确认无效后，被告应当将已收取的405428元购房款返还原告；原告要求被告赔偿利息损失，因协议无效系被告过错行为导致，被告应赔偿被告的利息损失，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%支持被告向原告支付自2019年6月7日至本判决确定的返还购房款之日止的利息；原告要求被告支付违约金400000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。虽被告对《商品房认购合同》的无效存在过错，但原告在签订合同时应当注意该合同名称为《商品房认购合同》、合同内容表述为规划用途系商务办公、现房，同时又约定了房屋交付时间为2019年12月30日前，合同内容存在矛盾，原告在订立合同时负有一定的注意义务，我国采取商品房预售许可证明公示制度，买受人在购买房屋时对于出卖人是否取得预售许可证明应当进行必要的查询，综上酌定被告向原告赔偿121628.4元（405428元×30%），超出部分不予支持。原告要求被告赔偿30000元，原告无证据证实其损失超出上述购房款利息损失及赔偿金的损失，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项规定，判决：一、原告姚某、郑某与被告宁夏正源房地产开发有限公司于2019年6月7日签订的《商品房认购合同》无效；二、被告宁夏正源房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告姚某、郑某购房款405428元，并按照年利率4.35%向原告姚某、郑某支付405428元购房款自2019年6月7日起至本判决确定的返还上述购房款之日止的利息；三、被告宁夏正源房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告姚某、郑某支付赔偿款121628.4元；四、驳回原告姚某、郑某的其他诉讼请求。案件受理费7832元，减半收取3916元，由原告姚某、郑某负担916元，被告宁夏正源房地产开发有限公司负担3000元。 二审中，上诉人姚某、郑某提交置业计划表一份，欲证明：置业计划表是正源公司销售员冯勇本人签名、手机号；冯勇给郑某手机发布《银川旺铺出售》的虚假欺诈信息。 经质证，正源公司对该证据三性及证明目的均有异议，该证据不属于二审新证据，该计划表页面为月星公司，正源公司未对月星公司有任何委托销售的法律行为。 本院经审查，上诉人姚某、郑某提交的置业计划表抬头为“月星/共享医疗”，不能确认系正源公司出具，不予采信。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人姚某、郑某与上诉人正源公司签订的《商品房认购合同》所约定的内容符合房屋预售合同的要件内容，且购房款也全额向正源公司交付。双方所签合同实质为商品房预售合同。正源公司至今未取得商品房预售许可证明，其与买受人订立的商品房预售合同，应为无效。正源公司无证据证实其在订立合同时对该房屋无预售许可证向姚某、郑某明示，故其应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定承担合同无效的违约责任。姚某、郑某对正源公司是否具备预售条件未尽到谨慎审查的义务，对该协议的订立亦存在一定责任，一审根据本案客观事实，酌情认定正源公司承担购房款30%的违约责任符合法律规定，并无不当。上诉人要求正源公司承担侵害其财产权的精神损害赔偿款无法律依据，不予支持。综上，上诉人姚某、郑某及正源公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误，应予维持。依据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7832，由上诉人姚某、郑某负担3332元，由上诉人宁夏正源房地产开发有限公司负担4500元。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  杨 玫 二〇二〇年三月十三日 书记员  陈丽霞 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。