福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民初1194号 原告（反诉被告）：汪秋娥，女，1981年8月1日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：林海滨，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张文彬，男，1971年10月18日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：蔡谦松，福建泓源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁丽晶，福建泓源律师事务所律师。 第三人：福建先创电子有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区浔美工业区。统一社会信用代码：91350500156217070P。 诉讼代表人：廖逸。 委托诉讼代理人：潘帝全，福建联合信实（泉州）律师事务所律师，管理人工作人员。 委托诉讼代理人：孙小莉，福建联合信实（泉州）律师事务所律师，管理人工作人员。 原告（反诉被告）汪秋娥与被告（反诉原告）张文彬、第三人福建先创电子有限公司（以下简称“先创电子公司”）房屋租赁合同纠纷一案，福建省泉州市丰泽区人民法院于2019年6月3日裁定移送本院管辖。本院于2019年7月4日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。汪秋娥及其委托诉讼代理人林海滨，张文彬的委托诉讼代理人蔡谦松，先创电子公司的委托诉讼代理人潘帝全、孙小莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪秋娥向本院提出诉讼请求：1.判决双方之间的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除；2.判决张文彬向汪秋娥返还预收的租金2500元；3.判决张文彬向汪秋娥返还保证金7480元；4.判决张文彬赔偿汪秋娥租赁物装修装饰残值损失约150000元（具体金额以司法鉴定结果为准）；5.判决本案诉讼费、鉴定费、保全费等由张文彬承担。案件审理中，汪秋娥撤回上述第1项诉讼请求，变更第4项诉讼请求为张文彬、先创电子公司对汪秋娥租赁物装修装饰残值损失约150000元（具体金额以司法鉴定结果为准）承担连带赔偿责任。 事实和理由：2017年3月28日，张文彬将其向先创电子公司承租的店铺转租给汪秋娥，双方签订《房屋租赁合同》。双方就租赁物位置、租赁期限、租金标准及支付方式等内容进行了约定。合同签订后，汪秋娥对租赁物进行装修装饰，并开展经营活动。2018年11月16日，先创电子公司管理人向张文彬发出解除合同告知函，通知张文彬与先创电子公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除。汪秋娥、张文彬之间的租赁合同作为转租合同已失去存在基础，亦应同时解除。合同解除后张文彬应向汪秋娥返还预收的租金。张文彬通过转租赚取大额租金差价，诉争合同系因张文彬与先创电子公司纠纷而解除，且张文彬已起诉先创电子公司主张巨额赔偿，故张文彬除应向汪秋娥返还保证金外，还应赔偿汪秋娥剩余租期内装修装饰损失。因先创电子公司进入破产程序，导致其与张文彬的租赁合同解除，先创电子没有经过汪秋娥同意，也没有经过法定鉴定评估拍卖程序就将房屋拍卖，先创电子公司从中获得利益，买受人拍卖取得房地产后将案涉房屋予以拆除，造成汪秋娥装修装饰损失，损害其合法权益。 被告张文彬答辩称，汪秋娥诉请缺乏事实与法律依据，应驳回诉讼请求。1.先创电子公司与张文彬的租赁合同于2018年12月31日解除，根据合同相对性原则，解除的效力并不及于张文彬与汪秋娥签订的转租合同，转租合同并不当然于2018年12月31日解除。汪秋娥在2018年12月31日后仍继续占有、使用房屋，却拒不按期足额支付租金，又以转租合同在2018年12月31日已解除为由主张权利，侵害张文彬的权益。基于转租合同第三条第五款约定，汪秋娥自2017年12月起至2018年12月止未按期支付租金的行为已累计三次，依据转租合同第六条第二款约定，张文彬有权解除合同。张文彬于2019年4月17日通知汪秋娥解除租赁合同并返还房屋，其与汪秋娥的租赁合同的解除时间为2019年4月17日。2.汪秋娥三次未能按期支付租金的行为已构成违约，根据转租合同约定，张文彬有权不退还保证金。3.张文彬与汪秋娥转租合同解除系因汪秋娥违约在先，张文彬依约履行合同解除权，按照转租合同第七条第一款的约定，张文彬无需赔偿汪秋娥的装修损失残值。 第三人先创电子公司答辩称，汪秋娥对先创电子公司的诉讼请求无事实依据与法律依据，依法应予驳回。1.其与张文彬的《房屋租赁合同》已于2018年12月31日依法解除，但张文彬直至2019年4月25日仍继续占有使用案涉房屋。2.汪秋娥主张张文彬返还预收租金及保证金，系汪秋娥与张文彬之间签订的《房屋租赁合同》的约定内容，与先创电子公司无关。3.汪秋娥主张先创电子公司与张文彬对装饰装修物残值承担连带赔偿责任，缺乏事实依据与法律依据。先创电子公司并非汪秋娥与张文彬双方签订的《房屋租赁合同》的当事人。案涉房屋已于2019年7月份拆除，而拆除的条件是汪秋娥与案涉房屋的买受人已私下达成赔偿协议，具体赔偿金额先创电子公司不清楚。案涉房屋的装修装饰物残值损失以司法鉴定结果为依据，但直至庭审汪秋娥仍未能提供相关证据予以证实。 反诉原告张文彬提出反诉请求：1.判令汪秋娥将泉州市丰泽区浔美先创工业园沿街2号店铺恢复原状并移交给张文彬；2.判令汪秋娥向张文彬支付自2018年12月1日起至实际交付租赁物止的租金，租金按每月7480元计算（扣除已支付的10000元），暂计至2019年7月1日租金为42360元；3.判令汪秋娥交纳的保证金7480元归张文彬所有；4.判令汪秋娥承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：张文彬与汪秋娥于2017年3月28日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2017年3月1日至2020年2月29日止，月租金为7480元，保证金为7480元，租金按一季度交纳，需在每季度周期届满前7日一次性缴纳下季度租金。同时，合同第六条第二款约定“在租赁期限内乙方出现下列情况之一，张文彬有权解除合同，已交租金、保证金不退。…（3）累计三次逾期缴纳租金和各项费用或逾期天数达到十天以上不交租金和各项费用的”，第七条第二款第一项约定“若因乙方原因导致合同解除的，乙方已交租金及保证金不予退还，甲方有权无条件收回房屋；给甲方造成损失的，由乙方给予赔偿。”上述合同签订后，汪秋娥自2017年12月开始逾期支付租金，逾期交付租金次数已超过三次，且租金自2018年12月1日起仅支付部分租金。依据上述合同约定，汪秋娥逾期支付租金的行为已构成违约，张文彬有权解除合同，故分别于2019年4月18日、4月19日向汪秋娥发出解除合同的通知。但汪秋娥并未返还租赁物并交纳逾期的租金。 反诉被告汪秋娥答辩称，张文彬的反诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。1.张文彬与先创电子公司的租赁合同早已解除，其与张文彬基于该合同而签订的租赁合同亦同时解除，且涉案房屋已拆除，合同再无履行可能。张文彬第一项诉讼请求无事实依据，无存在必要。2.涉案租赁合同系因先创电子公司破产而无法继续履行，汪秋娥不存在违约情形，张文彬无权没收保证金。张文彬主张汪秋娥逾期支付租金，构成违约，其有权解除合同没收保证金的主张不能成立。3.汪秋娥无需支付房屋占用费，张文彬更无权主张占用费。案涉房屋内的装修装饰物及屋内物品属于汪秋娥合法财产，张文彬未提前与其协商好合同解除相关事宜，未给予合理时间腾空，法院处置涉案房屋也未对装修装饰物进行评估，未进行证据固定。在涉案房屋面临被强拆，屋外监控被毁坏、证据可能随时灭失而又得不到赔偿的情况下，汪秋娥占有房屋的目的是为保护现场而非牟利，行为和目的均具有正当性，如造成损失应由过错方张文彬与第三方自行承担。即使法院认为汪秋娥需支付占用费，该占用费也应支付给先创电子公司，计算标准应以司法鉴定为准，无司法鉴定结论的，最高也不应超过先创电子公司依租赁合同向张文彬收取的租金，且支付期限不应超过先创电子公司将案涉房屋交付买受人的时间。 第三人先创电子公司称，1.案涉房屋已拆除，张文彬主张汪秋娥将其租赁的店铺恢复原状并移交，缺乏事实依据与法律依据。2.张文彬主张汪秋娥应当支付租金及保证金归其所有系张文彬与汪秋娥之间合同的约定，与先创电子公司无关。 当事人围绕诉辩主张提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。案件审理中，汪秋娥申请对租赁物装修装饰残值进行评估，本院通知其预缴评估费。汪秋娥庭审时表示，因买受人急需案涉房屋拆除后再建其他工程，同时汪秋娥考虑到诉讼成本高，评估时间长，第三方采用停水停电等措施扰乱经营秩序，所以没有交费。汪秋娥收到买受人支付的搬运费后将案涉房屋交付买受人。后因待评估的店铺被拆除，无法进行现场查勘，本院终结对外委托鉴定。对于当事人有异议的证据和事实，本院将结合争议焦点进行分析认定。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月28日，张文彬与汪秋娥签订《房屋租赁合同》，双方约定： 1.张文彬将坐落在浔美先创工业园浔美建材市场商铺租赁给汪秋娥，房屋租赁期限3年，自2017年3月1日至2020年2月29日。 2.月租金7480元，物业费200元/月。签订合同时，汪秋娥须向张文彬交纳保证金7480元。汪秋娥负责支付承租房屋的水费、电费、卫生费、物业管理费等。 3.租金按一季度缴纳，其中第一季度租金需在签订合同5日一次性缴纳，其他季度租金需在每季度周期届满前7日内一次性缴纳下季度租金。 4.在租赁期内，汪秋娥累计三次逾期交纳租金和各项费用或逾期天数达到十天以上不缴租金和各项费用的，张文彬有权解除合同，已交租金、保证金不退。 5.合同期满或提前解除、终止后，张文彬有权自行决定要求汪秋娥应在合同期满或解除当日，将该租赁房屋恢复原状并清理干净，保证该租赁房屋及全部附属设施以完好无损，以良好的可以正常使用的状态交还，并须与张文彬办理有关交接手续。汪秋娥逾期未搬离及未拆走的物品，视为汪秋娥放弃其所有权。 2019年2月2日，汪秋娥支付张文彬10000元，用于2018年12月1日至2019年3月1日的款项，尚欠12440元。 另查明，本院于2018年9月18日裁定受理先创电子公司破产清算案，并指定管理人。破产案件审理中，管理人通知张文彬，先创电子公司与张文彬签订的《房屋租赁合同》将于2018年12月31日解除，并要求张文彬做好搬离准备。2019年4月25日，本院裁定确认案涉房屋所在地块及地上建筑物拍卖成交。 再查明，本院于2019年1月2日受理张文彬与先创电子公司房屋租赁合同纠纷一案，在该案中，先创电子公司反诉请求张文彬支付逾期腾房的占有使用费。本院于2019年11月25日判决张文彬应向先创电子公司支付占用费92171.9元。 本案的争议焦点为:1.案涉保证金应如何处理；2.张文彬与先创电子公司是否应连带赔偿汪秋娥租赁物装修装饰残值损失；3.汪秋娥是否应将其占用的店铺恢复原状并移交给张文彬；4.汪秋娥是否应按每月7480元标准向张文彬支付自2019年1月1日起至实际交付租赁物止的租金，张文彬是否应向汪秋娥返还2500元。 各方当事人对争议焦点的意见如其诉辩主张。 一、关于案涉保证金如何处理的问题 本院认为，汪秋娥与张文彬对保证金的处理各执一词。张文彬主张汪秋娥自2017年12月起逾期支付租金的次数已超过三次，自2018年12月1日起仅支付部分租金，依据合同约定，汪秋娥逾期支付租金的行为已构成违约，张文彬有权解除合同，并不予退还保证金。本院认为，张文彬与先创电子公司订立的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除，张文彬与汪秋娥之间的转租合同亦履行不能，合同权利义务终止。张文彬在2017年12月至2018年12月31日期间并未向汪秋娥主张违约责任，而是持续向其提供租赁物，应视为张文彬对汪秋娥的付款行为不持异议。现张文彬以汪秋娥逾期支付租金，构成违约为由，主张保证金不予退还、归其所有，不能成立。 二、关于张文彬与先创电子公司是否应连带赔偿汪秋娥租赁物装修装饰残值损失的问题 本院认为，汪秋娥主张遭受租赁物装修装饰损失，根据“谁主张、谁举证”原则，其依法应承担相应的举证责任。汪秋娥虽申请评估，但在本院对外委托鉴定评估期间，因待评估的店铺交付案外人后被拆除，无法进行现场勘验，导致无法进行鉴定评估。汪秋娥另行提交的照片无法证明其存在装修装饰损失，汪秋娥对此应承担举证不能的法律后果。另，汪秋娥与张文彬在《房屋租赁合同》中针对租赁房屋的装修、改善增设他物的处理进行了约定，即合同期满或提前解除、终止后，张文彬有权自行决定要求汪秋娥将该租赁房屋恢复原状并清理干净......逾期未办理及未拆走的物品，视为汪秋娥放弃其所有权。故即使汪秋娥确实存在装修装饰残值损失，其主张张文彬对此承担赔偿责任与合同约定不符，其主张先创电子公司承担连带赔偿责任亦缺乏法律依据。汪秋娥关于装饰装修损失的主张不能成立，不予支持。 三、关于汪秋娥应否将其占用的店铺恢复原状并移交给张文彬的问题 本院认为，案涉房屋已交付买受人并被拆除，张文彬主张汪秋娥应恢复原状并移交，本院不予支持。 四、关于汪秋娥是否应按每月7480元标准向张文彬支付自2018年12月1日起至实际交付租赁物止的租金及张文彬是否应向汪秋娥返还2500元的问题 本院认为，张文彬与先创电子公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除，张文彬与汪秋娥之间的转租合同亦不能履行。汪秋娥作为次承租人自2019年1月1日起丧失了继续占有、使用案涉房屋的合法依据。汪秋娥继续占有房屋，逾期腾空的，应当支付占用费。汪秋娥主张如需支付占用费的，应向先创电子公司支付。但在逾期腾空期间，其并未向先创电子公司支付款项，先创电子公司亦仅向张文彬提出主张，而未对汪秋娥主张权利。张文彬作为汪秋娥的合同相对方，主张按照双方之间合同约定的标准计算占用费，本院予以支持。汪秋娥于2019年2月2日支付的10000元款项足以覆盖2018年12月份的租金，尚余的2520元应用于抵扣无权占用期间的占用费。鉴于案涉房屋已于2019年4月25日由案外人买受，故汪秋娥尚需向张文彬支付自2019年1月1日起至2019年4月24日止的占用费，具体金额为7480×（3+24/30）-2520=25904元。汪秋娥主张张文彬向其返还2500元，不予支持。张文彬主张的支付款项的起止期限与本院认定不符的，不予支持。 综上所述，本院认为，汪秋娥与张文彬签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。上述合同因先创电子公司进入破产清算程序，管理人依法解除先创电子公司与张文彬的《房屋租赁合同》而履行不能。张文彬应当退还汪秋娥保证金7480元。汪秋娥逾期腾空房屋，应向张文彬支付占用费25904元。汪秋娥主张张文彬返还预收的租金，并主张张文彬与先创电子公司连带赔偿其装修装饰损失，均缺乏依据，不予支持。案涉房屋已交付买受人并被拆除，张文彬主张汪秋娥恢复原状并移交，不予支持。张文彬主张保证金归其所有，不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、张文彬应于本判决生效之日起十日内返还汪秋娥保证金7480元； 二、汪秋娥应于本判决生效之日起十日内向张文彬支付占用费25904元； 三、驳回汪秋娥的其他诉讼请求； 四、驳回张文彬的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费3500元，由汪秋娥负担3336元，由张文彬负担164元。反诉受理费523元，由汪秋娥负担272元，由张文彬负担251元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  张小燕 审判员  骆志鹏 审判员  陈主忠 二〇二〇年三月二日 书记员  陈振辉 一、适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。