北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初38743号原告：林素梅，女，1969年4月3日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路**。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：程思，女，北京龙源顺景房地产开发有限公司员工。原告林素梅与被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告林素梅以及被告龙源地产公司的委托诉讼代理人程思到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林素梅向本院提出诉讼请求：1．判令被告退赔侵占面积所收取的房款16984．32元；2．判令被告赔偿被侵占面积已交纳物业费186．26元、供暖费100．21元，合计17270．79元；3．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年11月25日签署的《北京市商品房预售合同》约定，原告向被告购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目8#商业办公楼*层*号，建筑面积为58．63平方米，其中本层分摊的有公共卫生间及走道。2014年11月25日办理收房手续后，我发现合同中约定的涉诉房屋所在的本楼层的公摊卫生间及卫生间前室没有，涉诉房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对于办公用房的使用造成重大影响，导致原告当初签订房屋买卖合同的目的不能实现，原告多次要求被告履行合同义务，均遭到被告拒绝，至今未果。被告的行为严重违反合同约定，侵害原告的合法利益。原告特向法院提起诉讼，请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。龙源地产公司辩称：不同意原告的诉讼请求，第一是原告未举证证明我方存在侵占公摊面积的行为；第二是原告支付了房款，计算方式并未包含公摊部分，原告无权主张我方退还该部分房款；第三是即使存在侵占事实，我公司也不认可原告的计算方式，物业费应当以实际发生为准，对于未发生的部分我公司不予认可。本院经审理认定的事实如下：2014年11月25日，林素梅（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：该商品房坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目8#商业办公楼*层*……该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公……其预测面积为58．5平方米，其中套内建筑面积为45．43平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13．07平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。第五条“计价方式与价款”约定：……出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米22262．36元，总价1011379元。……所称套内面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。第六条“付款方式及期限”约定：买受人采取一次性付款方式付款。第九条“规划变更的约定”：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。第二十五条“前期物业服务”中约定：前期物业管理期间，物业服务费收费价格为3．16元/月·平方米（建筑面积）。《北京市商品房预售合同》附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目8#商业办公楼*层*房屋（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层南侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间南侧均留有一条通往该卫生间及最南侧户型房屋（以下简称“南边户”）的走道；“8#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十七层办公分摊的共有部分包括卫生间、走道；“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明15层办公分摊的共有共用面积包括本层的卫生间11．40平方米、走道150．87平方米。《北京市商品房预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”中约定：买受人于2014年11月29日前与出卖人签订商品房预售合同并缴付总房款的100%给出卖人作为房款，即1011379元（含定金20000元）。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。2014年11月25日，龙源地产公司向林素梅出具房款金额1011379元的发票，2015年3月17日，龙源地产公司向林素梅出具房款金额2226元的发票。林素梅向龙源地产公司支付房款共计1013605元。涉诉房屋所在的8号楼现已变为3号楼，涉诉房屋的实测建筑面积为58．63平方米、套内建筑面积为45．53平方米。涉诉房屋所在的楼层共27套房屋，27套房屋实测套内建筑面积共计1182．54平方米，2个公共卫生间及2条通往公共卫生间及南边户的走道实测建筑面积共计24．56平方米。林素梅收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间南侧的走道均被占用，无法正常使用。根据林素梅所提交的收据，目前，林素梅已根据其涉诉房屋建筑面积向有关单位交纳物业费共计8906．4元、供暖费5984．66元。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜及董海霞等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复其涉诉房屋所在楼层的公共卫生间。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本案审理过程中，龙源地产公司表示其对于被封闭的走道及公共卫生间不能予以恢复原状。本案审理过程中，双方一致认可，每户业主应分摊的被占用的公共卫生间、走道的面积等于涉诉房屋所在楼层被占用的公共卫生间、走道的总面积除以该层各户业主房屋的建筑总面积乘以每户业主房屋的套内面积。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、不动产权证书、房款发票、物业费票据、供暖费票据、房屋面积测算技术报告书及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所在楼层应当有两个公共卫生间、两条通往公共卫生间及南边户的走道。综合当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间及南边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为南边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成南边户的一部分，对于林素梅来说其被占用的公摊面积应为0．95平方米（24．56平方米/1182．54平方米×45．53平方米≈0．95平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给林素梅。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出林素梅被占用的0．95平方米对应房款应为16423．75元（1013605元/58．63平方米×0．95平方米≈16423．75元）。对于林素梅有关退赔房款的主张，本院支持退还房款16423．75元，其余部分缺乏相应的依据，本院不予支持。因龙源地产公司将林素梅所应分摊的公共卫生间及走道交予他人使用，而林素梅却支付了相应的物业费、供暖费，故龙源地产公司应当赔偿相应的物业费、供暖费，其中应当赔偿林素梅物业费144．31元（8906．4元/58．63平方米*0．95平方米≈144．31元）、供暖费96．97元（5984．66元/58．63平方米*0．95平方米≈96．97元）。对于林素梅主张的物业费数额超过本院核算数额，本院对其中144．31元予以支持，对于其主张的供暖费数额超过本院核算数额，本院对其中96．97元予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告林素梅房款16423．75元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告林素梅物业费144．31元及供暖费96．97元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告林素梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113元，由原告林素梅负担5元（已交纳），被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担108元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 立二〇二〇年三月二十五日书记员 渠守彬