广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初119号原告：酈孝莉，女，1956年5月19日出生，汉族，住址：台湾省新北市中和区锦昌里12邻圆通路367巷******，台胞证号：Y220212633。委托诉讼代理人：孙国清，广东稳健律师事务所律师。被告一：惠州市涂墨实业有限公司(现更名为“广东涂墨技术有限公司”)，住所：惠州市惠阳区******桥背工业区长建地段的厂房。法定代表人：邓某1。被告二：邓杰，男，1978年11月1日出生，汉族，住址：四川省南充市嘉陵区************。公民身份号码：512************057。二被告共同委托诉讼代理人：何宗贵，广东威纳氏律师事务所律师。原告酈孝莉诉被告一惠州市涂墨实业有限公司、被告二邓杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月5日公开开庭进行审理。原告酈孝莉及其委托诉讼代理人孙国清、被告一惠州市涂墨实业有限公司（现更名为“广东涂墨技术有限公司”）委托诉讼代理人何宗贵、被告二邓杰及委托诉讼代理人何宗贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告酈孝莉向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告双方签署的《厂房租赁合同》履行完毕；2、请求法院判令两被告连带向原告支付9月10月的房租及水电费75000元；3、请求法院判令二被告连带向原告支付房屋占有使用费48000元（自2019年11月1日起至被告清理完毕后向原告交房之日止，每天按1200元计算，暂计至12月10日）；4、请求判令二被告连带将所租赁厂房清理干净并向原告完成交付；5、判令本案诉讼费用由二被告连带支付；事实与理由：2018年11月1日，原被告签署了《厂房租赁合同》，被告租赁原告所投资的厂房，每平米13元，月租金36000元。合同一直履行到2019年10月28日，双方协定解除合同，原告向被告支付了提前解除合同补偿金700000元。在2019年10月28日之后，被告并未将所有生产设备搬离该厂房，仍旧占有使用，并推放了大量的化工垃圾。原告多次与被告协调处理《厂房租赁合同》解除后的租金和垃圾处理问题，被告却不与理会。为维护原告的合法权益，依据《合同法》、《物权法》和《民事诉讼法》相关规定，特向法院提起诉讼。原告酈孝莉为其诉请提供的证据有：1、厂房租赁合同，证明原告与被告之间的租赁合同关系、租赁时间、租赁费用、缴费方式；2、终止租赁合同协议书，证明双方协议终止租赁合同，协议内容为因提前解除合同而一次性支付解除合同补偿金和搬离日期的约定，并未对原来所欠的房屋占有使用费的交付问题进行任何的约定，原告也未放弃对租金的要求；3、解除厂租协议承诺书，证明原被告双方对证据2的协议内容作了保证和违约责任的约定，进一步加强证明了证据2的真实性，佐证了双方没有对原来所欠租金和若不及时搬离涉案厂房后的房屋占有使用费的交付问题的约定；4、微信聊天记录，证明原告向被告协商此租金缴付一事时，被告对原告的威胁和恐吓、协商破裂；5、《催缴租金通知书》及快递寄送记录，证明原告并没有向被告放弃对原告租金的索要支付，被告收到了邮件后，被告任然无动于衷。被告一惠州市涂墨实业有限公司辩称，1、原告的第一项诉求，表明双方均以履行完毕合同义务，原告现请求被告履行支付租赁等合同义务，这是相互矛盾的；2、解除协议中的原告需支付给被告的70万元补偿金，实际是已包括了对被告需支付租金及原告给被告造成的损失的结算；3、原告提交了水电订单表明，相关部门实际是直接向被告收取电费，故原告无权要求被告支付电费，原告发出解除通知书明确表明是村委要求原告在9月底返还涉案厂房的土地，故原告要求与被告解除合同，由于合同期限是在2023年10月31日，合同未满，原告要求解除合同给被告造成损失，由于原告的要求，双方于2019年10月23日签订解除协议书，约定在原告支付被告支付70万元后，双方互不相欠，因此，原告无权要求被告支付9、10月份的租金；3、解除协议明确约定被告需于11月25日前搬离，在原告违约的情况下，搬离期间是不需要支付占用费用的。4、原告未举证证明需要将厂房清理至何种程度及何种交付方式，从涉案房屋即将被村委收回可知，涉案厂房无需清理到较高程度也能达到政府回收土地的目的；原告称忘记收取9月租金，明显违背常理，其在支付赔偿金时也并未抵扣该租金；被告二邓杰系被告一法定代表人，其本人不应当对本案承担任何连带责任。被告一惠州市涂墨实业有限公司为其答辩提供的证据有：1、解除厂房租赁合同的通知，是原告通过微信向被告2发送的，是原告在2019年7月15日以村委收回土地为由向被告发出解除合同通知的事实；2、共同委托评估机构函，证明在合同无法履行，在原告违约的情况下，被告要求原告共同委托评估被告的损失；3、广东省增值税发票，证明被告缴纳房屋水电费；4、2019年11月25日后的聊天记录，证明原告已于11月25日达到厂房看到被告已经搬离了厂房，被告已经履行了搬离厂房的义务。被告二邓杰的答辩意见及举证与被告一的一致。经开庭质证，双方当事人对对方所列举的证据在真实性、合法性和关联性方面均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年1月10日，原告与被告一惠州市涂墨实业有限公司签订《厂房租赁合同》，约定：原告将惠州市惠阳区秋长白石三角塘部分厂房租赁给被告一做办公、生产及宿舍，使用范围共计3000平方米，空地850平方米；租赁期限为五年，即自2018年11月1日起至2023年10月31日止；厂房租金为2018年11月1日每平方米人民币12元、2019年11月1日每平方米12.5元、2020年11月1日每平方米13元；（合同第四条）签订合同时，被告一应向原告支付保证金人民币72000元及一个月租金36000元；合同期满后被告一付清租金及一切费用后，并清理还原场地，原告将保证金全额退还被告一；被告一应于每月10日前向原告交付租金，逾期5天未付加3%滞纳金，原告并得以对被告一进行书面催缴，被告一在接收到催缴通知10日内仍未缴付租金，原告有权终止合同，并保留其它合法的追缴权力，由此造成的经济损失概由被告一自行负责；……每月15日为水电费缴费日，原告将于每月7日前书面通知被告一应缴费用，逾期未缴将加收5%滞纳金；（合同第九条）被告一对于承租的厂房建筑物应保持原貌，不得任意拆改建筑物、设施、设备，如被告一需改建或维修建筑物需征得原告同意方能实施，如因被告一使用不当造成厂房损坏、破灭等，由被告一负责维修和赔偿责任；……本合同有效期内，任何一方有新的规划时，均需提前三个月通知对方，俾便双方协商解决；合同有效期内，对于任何一方的违约，双方都有权提出解除本合同，因此造成的经济损失，由违约的一方负赔偿责任；……。以上租赁合同，原告在落款处签名并按指纹，被告一的法定代表人邓杰在落款处签名并加盖被告一的公章。《厂房租赁合同》签订后，原告如约将厂房交付给被告一使用，被告一如约使用了承租的厂房。2019年10月23日，原告与被告一的法定代表人达成《解除厂租协议承诺书》，承诺书中载明：承诺人为原告及被告一；因原告与村委土地纠纷，提前解除与被告一的厂租合约；原告承诺在10月28日支付给被告一提前解约的补偿金人民币700000元，双方到此彻底解除租约，互不相欠；双方承诺今日协议均不得返悔，如原告不能如期支付上述款项，将以补偿金的三倍作赔偿被告一，被告一亦不能在收到上述补偿金后再返悔，否则以相同方式赔偿原告。上述承诺书，原告及被告一法定代表人邓杰在落款处签名并按指纹。2019年10月28日，原告与被告一再一次就终止厂房租赁事宜签订《终止租赁合同协议书》，约定：协议双方为原告与被告一、被告二；原告与被告一经协商愿意解除位于秋长白石高澳小组酈孝莉所有厂房的租赁合同并达成一致意见，为明确责任保障双方合法权益，特签订本协议；1、双方于签订本协议时起即时终止原租赁关系；2、原告承担违约责任向被告一一次性支付人民币700000元作为提前解约搬迁赔偿金，被告一收款后需开立收款证明交付原告；3、双方再次证明2019年10月28日双方解除并终止租赁合同，被告一应即将厂房内所有属于被告一的生产设备及生财器具等拆除搬离，并于11月25日将厂房交还给原告不得借故拖延；原告不得在11月25日前以任何理由强制被告一搬迁。以上协议书，原告与被告一的法定代表人邓杰在落款处签名并按指纹。《终止租赁合同协议书》签订后，原告如约向被告一支付了赔偿金人民币700000元；被告一亦于2019年11月25日前搬离厂房，在微信上与原告联系过，因原告未在工厂，厂房交接未果，后于11月27日将厂房将厂门钥匙交付原告。原告发现厂门被反锁打不开，遂要求被告一打开厂门并将垃圾清理干净，但被告一反对，双方由此产生纠纷。2019年10月29日，原告发出《催缴租金通知书》给被告一，通知书载明：贵我双方于10月28日签订终止租赁合同协议书，我已将搬迁补偿金汇入所指定账户，但贵司所欠2019年8月份水费550元以及9月份、10月份厂租共计72550尚未支付给我，请于收到通知书3日内将款项汇入本人账户。2020年1月3日，原告以被告一未处理未缴的9、10月份租金、水电费及厂内垃圾问题为由，向本院提起诉讼。庭审时，（1）原告表示：在合同第四项中，期满后，支付完毕租金，清理还原场地；第九项，对承租物维持原貌，如有损坏，由被告方进行维修。承认租赁合同未对租赁物的交付条件进行详细描述，但对合同未尽部分，可依常理进行交付，交付的标准应当与原告交给被告使用时的标准为准。即具备正常使用条件，水电齐全，有钥匙可以开门，不是垃圾遍地。租赁物交付给被告使用时没有交付清单。协议书约定，到11月25日前是被告搬迁的时间，搬迁时间过后，被告拒绝或消极向原告交付所承租的厂房，人为原因故意设置障碍拒不履行其责任及交付义务所致。因被告是做化工，垃圾是能对人体造成损害，必须请专业人士进行清理，原告不敢动，主要是要求被告把垃圾清理干净。被告一、被告二对诉讼请求的义务承当连带责任依据是解除厂房协议承诺书，有被告一和被告二双方对此次解除协议作出的承诺，邓杰本人签字，并没有被告一的公章，邓杰应当是承担这份承诺书的责任人。（2）被告一则表示：终止租赁合同书明确了合同解除的原因，原告违约应当解除违约责任。原告在协商搬迁的赔偿、终止租赁合同的赔偿过程中，原告未曾提到过租金的问题，在签署终止租赁合同书时，已经考虑了免除在被告搬迁前的租金，70万打包解决所有的问题。被告方认为，在2019年的11月25日，合同的权利义务才履行完毕，终止租赁合同书明确约定了2019年的11月25日前为搬迁期。被告一在11月25日，明确表示现在要去交付厂房给原告，但原告回答说“我现在不在厂里”，所以导致被告在27号才把钥匙交付给原告。在承租租赁物时，对厂房的交付方式没有进行详细约定，被告一承租时是简单交付的。（3）被告二则表示：在签署涉案合同及协议书、承诺书过程中，被告二邓杰均系被告一的法定代表人，在履行被告一公司法定代表人职务的行为，被告二不同意对被告一的可能涉案债务跟行为承担连带责任。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。1、原告与被告一签订的《厂房租赁合同》及《解除厂租协议承诺书》、《终止租赁合同协议书》均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，属合法有效合同。《厂房租赁合同》的租赁期限自2018年11月1日起至2023年10月31日止，原告因自身与所在村委会发生的土地纠纷，不能继续履行《厂房租赁合同》，而与被告一协商，双方达成《解除厂租协议承诺书》及《终止租赁合同协议书》终止了《厂房租赁合同》的履行，不存在《厂房租赁合同》履行完毕的事实，原告请求确认《厂房租赁合同》履行完毕，与本案事实不符，理由不成立，本院不予确认。2、本案中，原告不能继续履行《厂房租赁合同》构成违约并因此与被告一协商解除合同，对被告一的损失作出赔偿。依在案证据《解除厂房租赁合同通知》及《共同委托评估告知函》表明：原告于2019年7月15日开始向被告一发出解除合同通知、被告一于8月28日提出赔偿建议。针对原告可能丧失履行合同义务的能力，被告一行使不安抗辩权不支付9、10月份的租金及水电费（被告方已自愿缴付除外），依法有据。被告一拖欠原告9、10月份租金及水电费，与原告违约赔偿被告一损失，同属给付内容的债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方债务抵销，……”在2019年10月23日的《解除厂租协议承诺书》中，原告与被告一约定“……双方到此彻底解除租约，互不相欠。”根据交易习惯和生活常理，足于认定原告赔偿被告一的款项中已包括双方债务相抵的意思表示。原告以被告一拖欠9、10月份租金，双方在《解除厂租协议承诺书》、《终止租赁合同协议书》没有涉及抵销或者免除租金的意见为由，主张被告一支付拖欠的租金及水电费，违背诚实信用原则，本院不予支持。原告主张自2019年11月1日起至被告方清理完毕将厂房交回之日止的房屋占用费，因占用费是指没有合同依据非法占有使用租赁物造成出租人的损失，被告一与原告协商一致，并在约定的期限内交还租赁房屋给原告，不存在非法占有使用租赁房屋的情形。原告要求被告一将厂房清理完毕，合同没有明确约定、没有具体标准，且双方在《终止租赁合同协议书》中约定租赁合同终止后，被告一于2019年11月25日已通知原告并于27日将厂房钥匙交付给原告，原告对此并无异议。故原告主张支付房屋占用费没有事实和法律依据，本院不予采纳。3、关于原告主张二被告连带将所租赁厂房清理干净并向原告完成交付的意见。首先，被告二是涉案协议签订期间的被告一法定代表人，在此期间，代表法人即被告一从事民事活动，其以法人名义从事的民事活动，法律后果由法人承受。因此，原告以“解除厂房协议承诺书，有被告一和被告二双方对此次解除协议作出的承诺，邓杰本人签字，并没有被告一的公章，邓杰应当是承担这份承诺书的责任人”为由，主张被告二对被告一可能承担的债务负连带责任，不符合法律规定，不予采纳。其次，租赁物是一种消耗品，在使用过程中必然发生贬损，厂房也不例外，原告应当预见。庭审时，原告“承认租赁合同未对租赁物的交付条件进行详细描述，但对合同未尽部分，可依常理进行交付，交付的标准应当与原告交给被告使用时的标准为准。即具备正常使用条件，水电齐全，有钥匙可以开门，不是垃圾遍地。”依生活习惯和行业俗成做法，房屋租赁合同终结，房屋钥匙交付是承租人交回租赁物的标志。原告承认已收到被告一交回的钥匙，被告一已完成租赁房屋的交付行为；同时，原告没能对厂房交付被告一使用前的标准、原貌内容完成举证，被告一在租赁合同终止后交回厂房的标准失去参照内容，同时，原告也没有提供证据证明收回租赁厂房后的现状及成因，故原告主张二被告将所租赁厂房清理干净并向原告完成交付的意见，理由不成立，证据欠缺，原告应对此承担举证不能的法律后果。二被告的答辩意见，与案件查明的事实相符，理由成立，依法有据，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第六十条、第六十八条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告酈孝莉的全部诉讼请求。本案受理费1380元，由原告酈孝莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  马慧强二〇二〇年三月十六日书记员  曾栖桐徐卓怡