河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初21102号原告(反诉被告)河南宋都商贸有限公司，住所郑州市金水区姚寨路**金成时代广场**楼，统一社会信用代码9141010559489409XQ。法定代表人张冰川，职务总经理。委托代理人张冰川，男，汉族，1979年1月7日出生，住河南省临颍县新城路**院**楼****，身份证号：4101041979********，系公司法定代表人。被告（反诉原告）牛传宝,男,汉族,1963年9月2日出生,住,住郑郑州市金水区div>委托代理人牛红波，河南文丰律师事务所律师,特别授权。原告（反诉被告）河南宋都商贸有限公司（以下简称宋都公司）诉被告（反诉原告）牛传宝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，宋都公司法定代表人张冰川、被告委托代理人牛红波到庭参加诉讼，现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，被告于2016年3月19日与我公司签署了租赁协议，支付了履约保证金4万元、装修押金3000元后开始动工装修，承诺装修完即缴纳首年租金，但被告一直未按照合同约定支付租金。2016年7月30日我公司书面告知被告所缴费用即使把履约保证金折抵为租金，也己经于2016年6月29日抵扣完毕，2016年8月22日我公司根据合同约定针对被告违约、偷电等不文明行为，书面告知强行收回铺位，被告一直各种借口占用该商铺并拒绝腾空，期间多次报警处理也未获解決，被告2018年10月9日仍未搬离。我公司贈送被告6个月免租期，是建立在被告签署并保证履约剩余合同期、一次性缴纳一年租金、按照约定支付履约保证金、剩余租期租金、按约定期限完成装修、配合市场营业等多方基础上的综合优惠措施。而不是无任何先决条件的免租6个月，才开始签订合同、计算租金。被告违约并长期拒绝腾空铺位，根据双方合同约定第一条第6款履约保证金之规定，第一条第8款支付租余方式之约定第四条第2款、第三款第一项、第四项、第九项、第五条第一款等多条合同约定对不按时缴费、损害茶城声誉等违约责任，被告已不具备享有6个月优惠期的前提和基础，所以请求法院根据双方合同约定判决取消被告6个月的免租优惠。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、因被告违约，取消赠送给被告的免租期，并缴纳首年租金158400元；2、被告支付2017年3月19日至2018年10月9日期间合计18个月另20天期间铺位占用费92400元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）答辩称：1、关于6个月免租期的规定十分明确，就是6个月免租期，自2016年3月19日到2016年9月18日，没有任何先决条件，没有任何补充、解释，撤回免租期就是撤销合同，但是撤销权的行使是有期限的；2、关于付款期限是双方对合同的支付条款达成了一致做了变更；3、从4月份开始原告提供的租赁商铺就严重漏雨，原告违约在先，被告享有先诉抗辩权；4、原告滥用诉权，恶意起诉，被告2016年11月已搬离；5、原告有其他违约行为及应承担相应的法律责任。被告（反诉原告）反诉称：反诉人和被反诉人于2016年3月19日签署了“中原茶城商铺租赁合同”。反诉人随后向被反诉人缴纳了各种名目的费用和资金。2016年3月26日，牛传宝和河南满艺建筑工程有限公司签署了“办公场所装饰装修工程施工合同”，工程造价84251.80元。签约后，承包方即进场施工。4月上旬和中旬，几场小雨之后，屋顶的漏雨问题逐渐显现，反诉人第一时间向被反诉人进行了反映，要求及时进行维修。同时，进行一些漏雨影响不大的装修工程，以争取时间。但是被上诉人迟迟没有维修，据他说他要求金城广场的建筑施工方进行维修，但是被拒绝了。到五、六月份，下雨的天数越来越多，下的雨越来越大，屋顶的漏雨问题越来越严重。一场雨下来，基本上是“外面大雨，里面小雨。”天晴了，室外不下雨了，室内仍然有滲水、漫水、起皮等现象，严重影响了装修进度和装修质量，致使装修工程迟迟未能完工。被反诉人违约在先，长时间不采取措施，解决漏雨问题，反而倒打一耙，以反诉人欠租金为由，屡屡实施停电等行为，多次到店铺骚扰上诉人，致使上诉人无法开展正常经营准备活动，无法如期完成装修，更不要说开业了。被反诉人反而愈加有恃无恐，并贴出通知单，告知于2016年8月5日收回店铺，暂停商铺经营，商铺收回市场管理，并且扣押了商铺内所有物品。第二天，我才看到该通知，随即也贴出告知书，进行交涉，主张我的权利，指出“一切物品及珍藏的艺术品及其它方面的损失，由你部完全负责”更有甚者，被上诉人纠结社会闲杂人员在8月19日制造了中原茶城611店铺门被盗事件。上诉人无奈报警。警方出警，并依法传唤了监控录像中出现的被上诉人人员，以及法定代表人张冰川。出警民警听取事情经过后，做出了被上诉人赶紧维修屋顶，解决漏雨问题，妥善交付店铺给上诉人，之后上诉人支付应付租金的调解意见。但是，被上诉人阳奉阴违，仍然没有履行承诺，一再违反合同，反而采用威胁、谩骂、锁门等方式追要所谓的租金，致使最终反诉人被逼无奈，只得被迫离场。被反诉人的行为违反了合同第5条违约责任中的第3款:签约双方应本着诚信合作，实事求是，严肃认真的态度签订此合同，本合同签订后即具有法律效力，甲乙双方应严格遵守，若有违反按中华人民共和国合同法和本合同的约定处理，并由违约方赔偿对方的经济损失。按照第5条违约责任的第5款:本合同所约定装修损失及经营损失的认定，需双方共同委托有资质的机构进行鉴定。因此，应该由双方共同委托有资质的机构进行鉴定。由于被上诉人的干扰及漏雨的影响，截止我被迫离场，装修中的“卫生间吊顶”(900元)及“马桶的和洗脸池”(1500元)也没有进行，因此，实际支付工程款是81851.80元(84251.8元-900元-1500元)。此反诉和本诉密切相关，互为当事人，同属金水区法院管辖，不违反专属管辖的规定，反诉诉讼请求和本诉诉讼请求存在事实和法律上的牵连关系，符合民事诉讼法的规定为此，反诉原告提起反诉，恳请法院依法判令：1、被反诉人双倍返还2万元商铺定金，即人民币4万元；2、被反诉人反还履约保证金4万元；3、被反诉人返还装修押金3000元；4、被反诉人赔偿装修损失费81851.80元；5、被反诉人承担反诉诉讼费用。原告（反诉被告）宋都公司答辩称：1、被告于2016年3月19日与我公司签署租赁合同后，按流程向我公司申报了装修方案后开始装修，但因被告资金短缺，装修迟迟未能完成，根据合同约定应向我方支付的租金也未支付，在2016年7月份左右，我公司向被告送达了缴费通知，并在多次送达被告当面把通知扔到地上的情况下，我公司采取了张贴在门上、停水停电门上上锁等限制其正常使用措施，在此期间双方多次报警，在丰产路派出所被告提出房屋漏水，因我公司租赁房屋是郑州金成时代广成建设有限公司的房屋，在他们联系施工单位前来维修时由于我公司和被告双重上锁，无法进行维修，且该项要求是在被告长达4个月不缴纳房租的情况下所提要求，不应当视同为我公司违约导致他无法经营；2、因被告自与我公司签订之日起就无力按合同约定缴纳首年房租，也没有足够款项进行装修，施工单位多次到我招商部，让我们帮他们要装修款项，所以租赁铺位所需正常装修是因为他自己无力出资装修导致他违约不能正常使用铺位，而非是我公司违约。原告（反诉被告）为支持其诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交如下证据：证据一：租赁合同及收据；证据二：2018年10月9日报纸及室内照片；证据三：我公司书面通知牛传宝缴费及腾空铺位的通知；证据四：所涉商铺业主与我公司的合同及其他证明材料；证据五：我公司与其他商户相似案例的两审法院生效判决。被告（反诉原告）牛传宝为支持其答辩意见及反诉请求，向本院提交如下证据：证据一：1、中原茶城商铺租赁合同，2、收据（2016年3月25日，被告牛传宝向原告交纳了4号楼610、611号商铺定金2万元，同时写明“余款128400于开业前支付”），3、收据（2016年3月31日，牛传宝（河南满艺建筑工程有限公司）缴纳了4号楼610、611号商铺装修押金3000元)，4、2016年3月26日，牛传宝与河南满艺建筑工程有限公司签署了“办公场所装饰装修工程施工合同”，工程造价84251.80元，5、企业名称预先核准通知书。证据二：1、郑州（2016年4月）天气情况，2、装修过程的商铺照片彩印件及原始照片，3、屋内录像，4、证人证言。证据三：1、2016年8月5日原告贴在被告店铺门上的通知单，2、告知书彩色打印件及原始照片，3、原告在被告商铺强行加锁、盗门情况，4、丰产路派出所出具的证明；证据四：1、金水区法院民事判决书（2018）豫0105民初24389号，2、金水区法院民事判决书（2018）豫0105民初17233号，3、郑州金成时代广场建设有限公司在2017年5月13日发出的通告；证据五：1、搬离商铺前的照片，2、2016年11月2日被告牛传宝与金城广场房东许龙签署的房屋租赁合同，3、房东许龙的身份证及用于出租使用的证明，4、搬离后的室内陈设照片，5、2017年7月7日被告与金城广场房东姚玲签署的房屋租赁合同，6、房东姚玲的身份证及用于出租使用的证明。经审理查明：1、2016年3月19日，原告宋都公司(甲方、出租方)与被告牛传宝(乙方、承租方)签订《中原茶城商铺租赁合同》一份，主要约定:乙方向甲方承租位于姚岩路133号金成时代广场4号楼6层610、611号商铺，建筑面积220㎡(包含公推面积)，最终双方按照房产证面积结算；租赁期为2年，从2016年3月19日起至2018年3月18日止；双方约定2年租金为60元/平方米/月;免租期6个月，自2016年3月19日到2016年9月18日，合同期内1个年度租金及费用，即从2016年3月19日起至2017年3月18日止，租金及其他费用共合计158400元；商户需交4万元，作为履约保证金，如出现乙方违反市场管理规约，则在该保证金中扣除。续签的商户凭原保证金单据更换，不续签的商户，租期到期退场时经甲方确认乙方无拖欠费用后，20个工作日内凭保证金单据全额退回，不计利息；本合同签订当日，乙方按年度支付方式向甲方支付1个年度租金及所有费用，首年租金使用到期前一个月缴纳下个租赁周期租金及其它费用；乙方的租货用途为茶叶、字画经营;在租赁期满前二个月乙方应主动向甲方提出延期或终止合同的要求，办好相关手续，逾期则视为合同终止，合同期满后，乙方如不续租场地或因其它原因撤场，乙方的所有装修归甲方所有，乙方不得拆除、破坏；在租赁期内，乙方出现下列情况之一，甲方有权决定解除合同，由乙方承担违约责任并赔偿因此给甲方造成的损失：(1)不按时交纳场地租赁费及其它费用；(2)违反工商、物价、税务、卫生、消防、技监等法规，经书面警告后仍不纠正的；(3)因商品质量或服务质量被新闻曝光影响甲方声誉的；(4)违反甲方各项管理制度，造成严重后果的；(5)不妥善使用、维护公共措施因而造成甲方严重财产损失的；(6)乙方经营过程中，产品经营出现质量问题或销售假冒伪劣商品，经甲方警告，仍不纠正的；(7)与顾客吵架或打架，或有其它严重侮辱顾客行为影响甲方声誉的；(8)未经甲方书面同意，擅自转租、转让的；(9)乙方承租后两月内仍不动工装修，严重影响甲方整体市场开业的。乙方须按本合同约定时间向甲方支付租金及其它费用，如乙方不按时支付，则视为乙方违约，逾期甲方有权按每天5％向乙方收取滞纳金，并终止合同，所收取保证金、租赁费用概不退还；如本合同终止，乙方应在三日内将全部物品撤离清场；若乙方无违约行为，甲方在合同期内未能及时提供物业服务并因水、电、中央空调(第三方原因除外、正常检修、维护除外)影响乙方实际使用或无法使用的，视为甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方应赔偿乙方的装修等实际损失；本合同所约定装修损失及经营损失，需双方共同委托有资质的机构进行鉴定，等等。2、2016年3月25日原告向被告出具《收据》一份，载明：兹收到牛传宝交来4号楼610、611商铺定金，4月15日前付伍万元整，余额128400于开业前支付，人民币20000元。3、2016年3月31日原告向被告出具《收据》一份，载明：兹收到牛传宝（河南满艺建筑工程有限公司）交来4号楼610、611商铺装修押金，人民币3000元。4、2016年8月5日，原告向被告发出《通知单》，载明：经过多次催缴，贵商户仍拖欠房租未缴，并有偷电等行为，根据前期通知我方将于2016年8月05日收回店铺，暂停你方经营，商铺收回市场管理，等你缴清所欠房租及相关费用后，我方归还店铺内的物品。5、根据被告提供的照片及双方在庭审过程中的陈述，本院认定涉案房屋存在漏雨的情况，原告未及时修复影响租赁使用。6、河南省中州评估有限公司出具的河南中州评报字第[2019]J05480A价格评估报告书，评估意见为，姚寨路中原茶城4号楼原610.611号商铺房屋装修损失在评估基准日的评估值为43071.00元。本院认为：本案中原告(反诉被告)河南宋都商贸有限公司与被告（反诉原告）牛传宝签订的《中原茶城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且约定不违反法律、法规的规定，双方的买卖合同成立并生效。双方均应根据合同约定行使权利，履行义务。合同签订后，牛传宝没有根据合同约定及2016年3月25日出具的《收据》“2016年4月15日前支付五万元”向宋都公司支付租赁费用，牛传宝怠于支付租赁费用构成违约，宋都公司根据合同约定于2016年8月5日向牛传宝送达解除合同通知，并无不当，牛传宝自认于2016年11月从宋都公司处搬离，有证人证言等相互佐证，本院予以认可，原告与被告签订的租赁合同是基于2年的租赁时间才给予6个月的优惠免租期，在租赁合同并未履行完毕的情况下，牛传宝并不单独享有6个月的免租期更能体现民事行为应遵循的公平原则，因此，牛传宝应当向宋都公司支付其占用期间租赁费用，鉴于牛传宝实际租赁房屋期间为8个月，按照比例享有2个月免租期，被告应支付原告6个月租金79200元，因宋都公司自认已收取牛传宝63000元，相互抵消后，牛传宝还应当支付宋都公司租金16200元。因宋都公司未提供充分的证据证明牛传宝自2016年11月至2018年10月9日一直占有其房屋，故对于宋都公司其他诉讼请求，本院不予支持。另根据合同约定，宋都公司应当向牛传宝提供保证经营活动开展的经营场地，但在2016年4月牛传宝发现房屋漏水问题时，宋都公司确实存在维修不到位情况，对牛传宝装修损失存在过错，牛传宝本人不严格履行支付租赁费用义务致使合同解除，对装修造成的损失也存在过错，本院综合情况酌定双方对损失各自承担50％的责任，根据鉴定结果，牛传宝对商铺进行装修的损失为43071元，对于被告（反诉原告）要求赔偿装修损失费43071元的诉讼请求，本院对43071χ50％部分予以支持，过高部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告（反诉原告）牛传宝于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）河南宋都商贸有限公司租金16200元。原告（反诉被告）河南宋都商贸有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）牛传宝装修损失费21535.5元（43071χ50％）。驳回原告（反诉被告）河南宋都商贸有限公司的其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）牛传宝的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5062元、反诉费1799元，由原告（反诉被告）河南宋都商贸有限公司承担4971元，被告（反诉原告）牛传宝负担1890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  孔德娴人民陪审员  朱秀娟人民陪审员  徐宝云二〇二〇年三月五日书 记 员  张建旗