贵州省荔波县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2722民初282号 原告：荔波嘉和物业服务有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏街道时来新区江滨路**，统一社会信用代码91522722322191671L。 法定代表人：黄永梅，系公司经理。 委托诉讼代理人：唐剑梅，贵州行者（荔波）律师事务所律师，代理权限为特别授权，执业证号15227201011130129。 被告：潘玉腰。 被告：吴兴霞。 二被告委托诉讼代理人：吕泐延，广西博爱律师事务所律师，代理权限为特别授权，执业证号14512201010683069。 原告荔波嘉和物业服务有限公司（以下简称荔波嘉和物业公司）与被告潘玉腰、吴兴霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告荔波嘉和物业公司的委托诉讼代理人唐剑梅以及被告潘玉腰、吴兴霞的委托诉讼代理人吕泐延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荔波嘉和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费4932元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月8日，被告与贵州省嘉和房地产开发有限公司（以下简称贵州嘉和房开公司）签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买中央城XXX号商品房，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供物业服务。2014年12月30日，贵州嘉和房开公司与原告签订《荔波嘉和?中央城（前期）物业管理服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），由原告向“荔波中央城”提供物业服务。原告认为，被告系中央城XXX号商品房业主，该房屋已于2015年3月交付使用，已享受原告提供的物业管理服务，双方已经形成事实上的管理与服务关系。被告自2016年4月1日起至2019年10月31日未缴纳物业服务费4932元，经原告多次催缴无果，故诉至法院。 被告潘玉腰、吴兴霞辩称：一、贵州省嘉和房地产开发有限公司荔波分公司（以下简称贵州嘉和房开公司荔波分公司）无权与原告签订《前期物业服务合同》。贵州嘉和房开公司荔波分公司不是荔波嘉和中央城的开发商，也不是该小区业主，原告没有提供证据证明贵州嘉和房开公司已经授权贵州嘉和房开公司荔波分公司与原告签订《前期物业服务合同》。被告不是《前期物业服务合同》的合同相对人，原告是受贵州嘉和房开公司荔波分公司委托进行物业管理，故被告不是本案适格被告。二、涉案的《前期物业服务合同》与《商品房买卖合同》存在矛盾，该《前期物业服务合同》严重侵害被告的合法权益。《商品房买卖合同》约定业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业，同时约定的前期物业服务企业是都匀市嘉和物业服务有限责任公司（以下简称都匀嘉和物业公司），都匀嘉和物业公司已经开始收取了广大业主的物业服务费，《商品房买卖合同》约定的前期物业条款已经生效并履行。贵州嘉和房开公司荔波分公司与原告签订《前期物业服务合同》属于重新选聘物业服务企业行为，与《商品房买卖合同》约定的选聘条件不符，贵州嘉和房开公司及其下属分公司也无权再重新选聘物业服务企业。《商品房买卖合同》约定物业服务费收费标准为每月每平方米（按建筑面积）1元，该价格包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、公共部分共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、地上停车管理费、地下停车管理费等费用，并约定商品房所在建筑规划区内的道路、绿地、占用全体产权人共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房归全体产权人共有，而《前期物业服务合同》则约定车位的物业服务费由业主（车位使用人）缴纳，原告及开发商未经过业主大会同意，私自售卖属于全体产权人的公共财产，侵害包括被告在内的广大业主利益。三、贵州嘉和房开公司荔波分公司与原告签订《前期物业服务合同》，重新选聘物业服务企业，违反《中华人民共和国物权法》第七十六条以及《物业管理条例》第十一条的规定，而且根据被告调查发现贵州嘉和房开公司及其下属荔波分公司与原告均为关联公司，公司主要股东均为黄俊，被告认为《前期物业服务合同》系由前述三家关联公司恶意串通，损害包括被告在内的第三人利益，故该合同无效。四、贵州嘉和房开公司荔波分公司与原告签订《前期物业服务合同》，未经合法程序招投标，提交给建设行政主管部门备案的合同也与发给广大业主的合同不一致，故建设行政主管部门未给予备案，而且存在将合同签订的时间倒签至业主委员会成立之前，也未将该合同在小区内公示。涉案的荔波中央城小区已依法成立业主委员会，并经投票表决，原告落聘，业主委员会已通知原告，但原告至今仍未撤离，原告无权再在小区提供物业服务；五、原告主张从2016年4月以来的物业管理费，但涉案房屋是在2017年才交付，原告收取房屋交付之前的物业服务费无法律依据，且被告也未享受到原告提供的物业服务，故不应缴纳物业费。此外，原告制发《物业费催缴通知单》，向被告催收水电费没有事实依据和法律依据。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：贵州嘉和房开公司荔波分公司是贵州嘉和房开公司设立的下属分公司。2014年2月8日，被告潘玉腰、吴兴霞与贵州嘉和房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告向贵州嘉和房开公司购买由其开发建设的荔波中央城项目XXX号商品房，该商品房建筑面积为115.14平方米，前期物业服务企业为都匀嘉和物业公司，物业服务费计费价格为1元/每月每平方米（建筑面积），该价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、地上停车管理费、地下停车管理费，缴费时间为按月收取。2014年12月20日，贵州嘉和房开公司荔波分公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定住宅物业服务费计费标准为1元/每月每平方米（建筑面积），车位的物业服务费另外计算。2015年4月3日，被告已经从贵州嘉和房开公司处领取涉案商品房的钥匙等物品，接收该房。2017年3月9日原告向被告发出物业费催缴通知书。 另查明，荔波中央城小区业主于2016年3月26日已成立业主委员会，截止本案法庭辩论终结时，原告仍在为该小区提供物业服务。 本院认为：贵州嘉和房开公司与被告所签订的《商品房买卖合同》依法成立合法有效，虽然该合同约定的前期物业服务企业为都匀嘉和物业公司，但在都匀嘉和物业公司退出后，在荔波中央城小区业主委员会尚未成立之前，贵州嘉和房开公司荔波分公司作为贵州嘉和房开公司下属分公司并实际营运管理荔波中央城项目，其为维护业主利益和物业区域内的正常秩序，与原告签订了《前期物业服务合同》，贵州嘉和房开公司荔波分公司与原告都具有相应民事行为能力，双方签订《前期物业服务合同》，意思表示真实、合同内容未违反法律及行政法规强制性规定或者损害社会公共利益，故该合同合法有效。从合同性质上看，该合同仍属前期物业服务合同，其对包括被告在内的全体业主具有约束力，并且原告在签订此合同后已实际提供了物业服务，故被告主张其与建设单位签订《商品房买卖合同》约定的前期物业服务企业为都匀嘉和物业公司而非原告，被告不是本案适格被告，原告起诉主体不适格的理由不能成立，本院不予支持。关于被告主张《前期物业服务合同》未经相关部门备案，无法律效力的意见，因合同备案并非效力性规定，而是管理性规定，合同备案与否并不影响《前期物业服务合同》的法律效力，因此，被告的此项抗辩理由依法不能成立，本院不予采信。被告主张原告已经落聘，不能再在小区提供物业服务，以及无权出售、出租停车位、水费的收取、水表安装的抗辩，不属本案审理范围，被告可另行主张权利。此外，虽然《前期物业服务合同》与《商品房买卖合同》就物业服务费价格是否包括车位管理费约定不一致，但该部分并不导致《前期物业服务合同》因此整体无效，如果原告重复计收被告的车位管理费，则被告可依法主张返还重复计收的该部分费用。据此，原、被告已经形成前期物业服务合同关系，双方均应按照法律规定及合同约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，现原告已经通过起诉及通知等方式向被告主张物业服务费，应视为已经履行催收义务，在本案前期物业服务合同未依法解除或终止前，被告作为涉案商品房的业主理应依约向原告交纳物业服务费，故原告要求被告支付2016年4月1日至2019年10月31日（共计43个月）的物业服务费4932元（115.14平方米×1元/平方米/月×43个月≈4951元）于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下： 被告潘玉腰、吴兴霞自本判决生效之日起五日内支付原告荔波嘉和物业服务有限公司2016年4月1日至2019年10月31日期间的物业服务费4932元。 如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告潘玉腰、吴兴霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。 义务人不履行义务的，权利人可在本判决履行期限届满之日起两年内向本院或者义务人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。 审判员  莫营和 二〇二〇年三月二十七日 法官助理陆丽娟 书记员白荷