福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申579号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：翁玉岁，男，1958年11月15日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：陈启祖，福建竞盛律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福州市晋安区房地产综合开发公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰横路**佳馨苑**楼**。 法定代表人：景东旭，该公司总经理。 再审申请人翁玉岁因与被申请人福州市晋安区房地产综合开发公司（以下简称晋安房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2019）闽01民终5455号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 翁玉岁申请再审称：（一）翁玉岁有新的证据和理由，足以推翻原判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。1.双方在二十三年前就签订了《预购房屋协议书》，而原审认定“晋安房地产公司在翁玉岁起诉前仍未取得商品房预售许可证”，并以此驳回了翁玉岁的诉讼请求。但是，双方在订立合同后，晋安房地产公司就有责任履行其义务，按合同约定结算，给翁玉岁发《购房证明书》。至于何时取得商品房预售许可证，这是房屋出售人的责任，若等到取得商品房预售许可证,翁玉岁再等100年也告不成，翁玉岁的权利就受不到法律保护。晋安房地产公司原与晋安区房管理局系两个牌子一套人马，当时由晋安区副区长（程某）分管。在本辖区范围内，凡是有关房屋征收拆迁工作全部由晋安房地产公司独家经营。1994年晋安房地产公司在承办本区岳烽镇东门二塘自然村旧房征地拆迁工作中，将该地块征收后出让，另征地块作为二塘拆迁户安置房建设用地。当时区土地局长（郑某）同意将区政法干警宿舍北侧一口鱼池、杂地作为二塘拆迁户的安置房建设用地，该安置房建成后，还剩9户回迁户无处安置。区领导决定，将原政法干警宿舍以集资改建方式，与晋安房地产公司联合在原地进行重建，当时干警宿舍是五排五层楼，计25单元，总建筑面积为1337㎡，由晋安房地产公司负责改建为80㎡的40单元房，其中25套归政法三单位（检、法、司）所有，剩余的15套，由晋安房地产公司享有。按双方计划，共设3个梯位，1和2梯位，给政法三家使用；第3梯位，共8套，给拆迁安置户使用。晋安房地产公司从享有的15套，除安置拆迁户外，还剩余6套，作为施工单位折抵工程款使用。政法宿舍和拆迁安置户，均已交房办妥《两证》。唯一的留给施工单位翁经理的6套房，至今晋安房地产公司拒绝与买房人结算。1996年6月14日双方签订《预购房屋协议书》，翁玉岁依约交付购房首付款，晋安房地产公司按约定将讼争房屋交付给翁玉岁使用至今，按双方约定，晋安房地产公司应当在交房时，按竣工图面积据实结算，双方确定的正式成交的房屋凭《认购房屋结算单》办理房产价的结算手续，发给翁玉岁《购房证明书》。由于晋安房地产公司的法定代表人不断变换，树倒猢狲散，原始经办人，跑的跑、判刑的判刑、死的死。像这无头的历遗留的事情，谁愿意去承担。事实本案主要责任在晋安房地产公司，法院不能袒护一方，随意置之不理，使翁玉岁的合情、合理和合法的诉讼请求得不到保护。若再此拖延下去，翁玉岁百年也取不到该房产证。2.原审引用福州市建设局“关于业主翁建新产权问题的反馈”做出不合客观判决。翁玉岁认为，该反馈存在着众多瑕疵。首先必须肯定，信访反馈主体不合法，不能作为本案判决的依据。该反馈是当事人向政府投诉后，由该局信访人员召集市房地产交易登记中心和开发商的有关人员进行协调，做出的“反馈”。该反馈只能证明：①晋安房地产公司作为建设单位，至今没有向市房地产交易中心办理名称未过户变更手续；②市房地产交易中心在审查中，发现晋安房地产公司弄虚作假，冒名顶替，故意将杂物间编号前后重复。像这样专业性的业务被翁玉岁若有责任心，一刻钟就能办妥。其次，本案涉案讼争房产，不是“共四家单位联合开发馆尾新村B5座项目”，而是晋安区政府内对自己房产内，进行改建、扩建。根本没有什么四家联合开发的批文项目。该项目是由被申请人负责筹集资金，在原区政法干警宿舍的基础内进行改建、扩建。原干警每户集资8万元，各享有80㎡一套房。差额部分由晋安房地产公司承担。所以，晋安房地产公司才取得15套房产。再次，至于涉案“6套作为商品房出售”，这是不真实的。若是晋安房地产公司所建的房屋是作为商品房出售，应当这40套都应按商品房出售。为何晋安房地产公司在《预购房屋协议书》中要注明双方房屋买卖，应当按晋安房地产公司的“售房规定”来执行，并无告知出售的房屋是商品房？如今晋安房地产公司出售的房产34套不属商品房，而给施工单位的以房产代工钱的6套是商品房。在法律上那有两种标准、两样结果？所以说法院判决不能不加分析地，死搬硬套没有许可证，这6套房屋就不可销售是错误的。3.原审认定“翁玉岁不是晋安区人民法院、晋安区人民检察院、晋安区司法局的干警职工，不具备购买集资建房的资格”。翁玉岁确实不是晋安区法院法官、不是晋安区检察院检察官、不是晋安区司法局干部，没有权利享受集资建房的资格。但是翁玉岁始终没有贪小便宜，想得到什么优惠待遇。按原审认定，翁玉岁向晋安房地产公司“购买房屋的单价为1848元／㎡、杂物间单价为1150元／㎡，符合1996年的房地产市场价格行情”。既然如此，还讲什么购房人的资格，说什么优惠待遇?全凭公事公办，当时市场商品房什么价出售，翁玉岁就依旧购买，愿买愿卖,为何得不到法律的保护? （二）原审判决适用法律错误。1.原审适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项规定做出判决是错误的。城市房地产管理法是1994年7月5日由全国人大常务委员会会议通过，从1995年1月1日开始施行。该法第四十五条第一款第四项规定：“商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，才能出售”。2007年修改随后的第四十五条“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。尽管旧版还是修正后的规定，都称为商品房，若没有报批、登记，没有办商品房预售许可证的不能出售，这责任在出售人。翁玉岁在1996年6月14日是按晋安房地产公司的“售房规定，经协商双方签订《预购房屋协议书》”，是买剩余的房，是买以房代工钱的房屋，而不是商品房。如果是商品房，那么改建的40套房屋，都应有《商品房预售许可证》方能处分，绝对没有两种法律标准，34套回迁房、安屋房不要许可证。2.原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条规定，做出判决是错误的。该司法解释第二十八条明确规定：“本解释自2003年6月1日起施行”。该解释应当从2003年6月1日以后产生商品房买卖合同纠纷作为法院审判依据。翁玉岁按《预购房屋协议书》第3条第2款约定：“购房款交付的时间：第一期于1996年9月30日前交付5万元，余下金额待房屋交付使用时付清”。晋安房地产公司按约定在1996年10月交房。按《预购房屋协议书》第7条约定“双方确定正式交房时，凭《认购房屋结算单》办理房产价的结算手续”。如果被申请人按协议约定，履行义务，按时结算，按规定发给《购房证明书》，可以肯定不会出现本案纠纷。综上，请求再审本案。 本院经审查认为，首先，关于双方买卖房屋性质问题，翁玉岁提供的《福州市建设局关于业主翁建新产权问题的反馈》（榕建信[2007]05号）载明：“90年代初，晋安房地产公司、晋安区法院、晋安区检察院和晋安区司法局共四家单位联合开发××新村××座项目，晋安房地产公司分到15套房产，其中9套为安置房，已办好产权；还有6套作为商品房出售”。翁玉岁确认讼争房屋在上述6套作为商品房出售的房屋之中，故其与晋安房地产公司订立的《预购房屋协议书》具备预售商品房的特征。翁玉岁主张其购买的不是商品房，理由不能成立。其次，关于法律适用问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条规定：“本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释”。《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行，本案《预购房屋协议书》签订于1996年6月14日，故本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。依照上述司法解释第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因讼争房屋至今未取得《商品房预售许可证》，故原审认定本案《预购房屋协议书》应为无效，符合法律规定。在《预购房屋协议书》无效的情形下，一审法院依法向翁玉岁释明上述规定，并告知其可以变更诉讼请求，但翁玉岁明确不予变更，故原审法院驳回翁玉岁的诉讼请求并无不当。 另外，翁玉岁在申请再审时还向本院提交了晋安房地产公司《关于翁某反映购买××新村××座××单元无法办证的情况反馈》、翁某1的××座××单元《预购房屋协议书》等复印件，因上述证据与本案缺乏关联，亦不属于新证据，不予采信。 综上所述，翁玉岁再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回翁玉岁的再审申请。 审 判 长 林国新 审 判 员 陈乐思 审 判 员 陈志辉 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 刘洁君 书 记 员 钟晓琳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。