河南省洛阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫03执复20号复议申请人（异议人）：马斐，男，1981年10月28日生，汉族，住洛阳市西工区。申请执行人：曹秀梅，女，1974年11月12日生，汉族，住洛阳市涧西区。被执行人：王丽丽，女，1981年9月4日生，汉族，住洛阳市涧西区。复议申请人马斐不服涧西区人民法院（以下简称涧西法院）于二〇一九年十二月二十五日作出的（2019）豫0322执异47号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。涧西法院审查查明，曹秀梅申请执行王丽丽为借款合同纠纷一案，2017年8月14日涧西法院作出（2016）豫0305民初5355号民事判决书，判决：一、被告王丽丽于本判决生效后十日内偿还原告曹秀梅借款本金240000元及逾期付款利息（逾期付款利息以借款本金240000元为基数，按年利率6％自2016年11月21日起计算至实际付清之日止）；二、驳回原告曹秀梅的其他诉讼请求。后王丽丽提起上诉，洛阳市中级人民法院于2017年11月23日作出（2017）豫03民终5925号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后曹秀梅向该院申请执行，执行案号（2018）豫0305执401号，恢复执行案号（2018）豫0305执恢354号。另查明，马斐申请执行王丽丽为借款合同纠纷一案，2017年8月2日涧西法院作出（2017）豫0305民初625号民事判决书，判决：一、被告王丽丽于本判决生效后十五日内向原告马斐偿还借款本金120000元。二、被告王丽丽于本判决生效后十五日内向原告马斐支付借款利息，该利息以120000元为本金，按照年息6%自2017年2月9日起计算至实际清偿完毕之日止。后马斐向该院申请执行，执行案号（2018）豫0305执350号，诉讼保全案号（2017）豫0305财保89号。复查明，2016年11月25日，涧西法院依据（2016）豫0305财保745号裁定书查封了王丽丽从恒大地产集团洛阳有限公司（以下简称恒大公司）处购买的位于瀍河区城市东××东路南侧洛阳恒大绿洲项目八期工程68幢2-2002的房产，预告登记证号：洛阳预市字第00260690号，王丽丽未办理不动产权本登记。执行过程中，2018年5月9日，曹秀梅与恒大地产集团洛阳有限公司特别授权代理人王攀达成协议，内容为：因被执行人王丽丽购买该房屋时按揭贷款43万元，并借案外人恒大公司15万元，经双方协商，恒大公司书面同意申请执行人曹秀梅和执行法院拍卖王丽丽购买的涉案房产；曹秀梅同意将该房产拍卖后，所得款项优先支付银行按揭款项和王丽丽所欠恒大公司的借款和代付的月供（具体数额以银行扣划金额为准），以及违约金（以15万元为基数，以月2%为利率，计算至15万元还清之日止）后，用余款支付（2018）豫0305执401号案件的执行标的。达成该协议后，恒大公司出具说明同意拍卖属于其所有的案涉房产，经评估该院依法于2019年1月7日在淘宝网拍卖该房产。2019月1月14日，买受人陆永森以813294.53元的最高价竞得。该院于2019年1月14日作出（2018）豫0305执恢354号之二执行裁定书，裁定：一、位于瀍河区城市东××东路南侧洛阳恒大绿洲项目八期工程68幢2-2002房产的所有权归买受人陆永森所有。二、买受人陆永森可持本裁定书到房产登记机关办理过户登记手续。2019年1月25日，该房产预抵押权人交通银行股份有限公司洛阳分行（预告登记证号：洛房预市字第××号）向该院申请优先受偿，该院将拍卖款中的450000元交付给该银行。剩余款项182390元发放给恒大公司，194206.95元发放给申请执行人曹秀梅。涧西法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。根据该司法解释可知，查封、处置被执行人购买但未取得所有权登记的房产，应优先保障出卖人的权益，即向出卖人支付剩余价款是变现被执行人财产的前提条件和必要成本。本案中，被执行人王丽丽从开发商恒大公司处购买涉案房产时，恒大公司向王丽丽出借资金，系出卖人为买受人垫付首付款，目的在于促成房屋买卖合同的成立与履行，并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，王丽丽仍欠恒大公司购房款尚未支付。处置过程中，因案涉房产未过户登记至王丽丽名下，所有权未发生变动。权利人恒大公司主张其垫付的款项从拍卖变价款中优先支付，申请执行人曹秀梅亦表示同意，该院尊重当事人意思自治分配拍卖款项，符合法律的规定。轮候查封人马斐未能从拍卖款中受偿是因为案涉房产的价值不足清偿在先债权，此为交易中的经济风险，本案执行行为并不存在损害异议人权益之情形。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，裁定：驳回马斐的异议请求。复议申请人马斐称：一、复议申请人马斐应当按照查封的顺位，依法分配涉案房屋的拍卖款。涧西区人民法院执行（2018）豫0305执401号案件时依法拍卖了被执行人王丽丽购买的位于洛阳市瀍河区城市东××东路南侧洛阳恒大绿洲项目八期工程68幢2-2002号房屋。该房屋王丽丽在购买时办理了抵押贷款，贷款银行办理了抵押预告登记，曹秀梅对该房屋做了第一顺位查封，复议申请人马斐对该房屋做了第二顺位查封。房屋拍卖过程中，房屋开发公司同意对该房屋拍卖，但主张王丽丽尚欠房屋开发公司房款，也要分配执行款。基于上述事实，复议申请人认为，依据法律规定，该执行款应当按照下列顺序进行清偿：第一、银行贷款因为银行对该房屋进行了抵押预告登记，银行的债权应当在抵押额范围内首先清偿。第二、曹秀梅对该房屋进行了第一顺位查封，银行的抵押权实现后剩余的款项，可以对曹秀梅的债权进行清偿，曹秀梅的债权得以清偿后，曹秀梅对该房屋的查封应当解除。第三、曹秀梅对该房屋的查封进行解除后，该房屋的第一顺位查封为复议申请人马斐，该房屋的拍卖款应当继续向马斐清偿。第四、复议申请人马斐的债权实现后如果款项仍有剩余，应当退还给王丽丽。第五、房屋开发商的向王丽丽的借款，房屋开发商应当与王丽丽协商或由房屋开发商起诉王丽丽申请强制执行。房屋开发商不能直接从该房屋拍卖款中直接清偿的理由如下：首先，房屋开发商和王丽丽之间的借款没有得到法律文书的确认，真实性尚不确定，不能够得到法院强制执行力的保护。其次，房屋开发商与王丽丽之间的借款是违反国家对房屋销售的管理规定，是违法行为。最后，房屋开发商与王丽丽之间的借款行为与该房屋的物权的归属没有关系，其借款也仅仅是一般债权，应当按照法律规定，在其提起诉讼后，按照法律规定的顺位主张权利。房屋开发商应当依法为该房屋的竞拍人办理房屋过户手续，不得以王丽丽的借款没有偿还为由拒绝办理过户登记，否则应当承担违约责任。理由如下：1、房屋开发商已经与竞拍人形成了新的房屋买卖关系，且房屋开发商的售房款已经全部得到，按照法律规定其应当履行合同，为竞拍人办理过户登记手续。2、虽然根据物权法规定，房屋在没有登记在购房人名下之前，但是依据诚实信用原则，房屋开发商已经得到了购房款，其应当履行为购房人办理房屋的登记义务。3、房屋开发商同意拍卖该房屋，实际上也就是放弃了与王丽丽提出解除房屋买卖合同，收回房屋的权利，竞拍人通过竞拍承继了王丽丽购买房屋的权利义务，开发商理应为竞拍人办理房屋登记手续。如房屋开发商不履行该义务，竞拍人可以依据原王丽丽的房屋买卖协议要求其履行，否则可以要求其承担违约责任。综上所述，复议申请人马斐在该房屋拍卖款中的分配顺序早于房屋开发商，现依法向贵院申请在曹秀梅的债权实现后依法分配该房屋的售房款。异议请求：对王丽丽购买的位于洛阳市瀍河区城市东××东路南侧洛阳恒大绿洲项目八期工程68幢2-2002号房屋的执行拍卖款未按顺位分配的执行行为提出异议。本院查明事实与涧西法院基本一致。另查明，被执行人王丽丽于2015年8月26日与恒大地产洛阳有限公司签订商品房预售合同一份，合同编号为YS0309300，双方约定王丽丽购买恒大地产洛阳有限公司开发的洛阳恒大绿洲项目八期工程68幢2-2002房产，该房总价款618333元，首付款188332元，由王丽丽于2015年8月26日前付清，余款430000元由王丽丽申请贷款。2015年6月16日的收据显示，王丽丽向恒大地产洛阳有限公司缴纳涉案房产首付款31028元。再查明，恒大地产洛阳有限公司提交王丽丽与金碧物业有限公司洛阳分公司签订借款协议一份及借款借据五份，以证明王丽丽从该公司借款15万元用于购买涉案房产。恒大地产洛阳有限公司提交该公司辅助明细账一份，以证明王丽丽从交通银行贷款逾期未还款，该公司代替王丽丽还款共计20493.24元。再查明，洛阳市不动产中心“预告登记情况记载表”显示，涉案房产等记得权利人为王丽丽，抵押权人为交通银行股份有限公司洛阳分行，债权数额为430000元。交通银行股份有限公司洛阳分行提交的委托书载明，王丽丽在该行办理住房按揭贷款用于购买涉案房产。本院认为，按揭贷款是购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购房屋抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据现行房地产销售有关法律规定，案涉房产已预售登记在王丽丽名下，且已办理了银行按揭贷款，作为法律规定的首付款显然已经支付，涉案房产的所有权也已发生改变，恒大地产洛阳有限公司对涉案房产已丧失所有权。金碧物业有限公司洛阳分公司提交的借款协议及借款借据，仅证明其与王丽丽之间存在借贷关系；上述证据不能证明王丽丽尚欠恒大地产洛阳有限公司房款未支付完毕。涧西法院将涉案房屋的剩余拍卖款转付给恒大地产洛阳有限公司没有法律和事实依据。恒大地产洛阳有限公司为王丽丽代垫的银行分期还款有据可查，人民法院可以予以支持，但其他借款法院不能直接支付。曹秀梅与恒大地产集团洛阳有限公司签订的协议不能损害第三人的利益，更不能对抗人民法院的执行行为。恒大地产集团洛阳有限公司如与被执行人王丽丽之间存在的借款行为，其应属于另一法律关系，且是否属实，涧西法院并未查清，因此，该行为不能对抗人民法院的执行。综上，复议申请人马斐的复议理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销涧西区人民法院（2019）豫0305执异302号执行裁定；二、本案发回涧西区人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长  张仲锋审判员  李立华审判员  李 宁二〇二〇年三月十八日书记员  殷春雪