广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15813号上诉人（原审被告、反诉原告）：周剑雄，男，汉族，1979年9月23日出生，身份证住址：广东省陆丰市。委托诉讼代理人：谢凤妃，广东法牛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李茂淑，广东法牛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王容芳，男，汉族，1972年1月21日，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：沈丽锦，广东广和律师事务所律师。上诉人周剑雄因与被上诉人王容芳房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初3727号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周剑雄上诉请求：1、依法撤销（2019）粤0307民初3727号民事判决；2、依法改判驳回王容芳的全部诉讼请求；3、依法改判支持周剑雄的反诉请求；4、一、二审诉讼费用由王容芳承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，导致判决有误。一审法院认定涉案房屋租赁合同为合法有效合同，存在事实认定错误，涉案合同应属于部分有效部分无效的合同。1、周剑雄与王容芳签订的房屋租赁合同（以下简称“合同”）周剑雄承租王容芳房屋目的是用于民宿经营，是对王容芳位于龙岗区房屋一并整栋出租。在合同首部也明确了是“整栋出租”并非一审法院所理解的是仅对涉案房屋的有证面积进行出租。2、合同第一条是出租物业的概况即大概情况，在第一条概况中所写的房屋产权证仅仅是明确出租房屋的概况，并非指周剑雄与王容芳仅就合法产权进行租赁约定。3、按照通常的理解，周剑雄承租王容芳的房屋用于民宿经营且是整栋租赁，且没有写具体租赁面积，也不可能仅理解为对合法产权进行了租赁约定，而应是对整栋房屋及其附属设施的全部租赁。这也符合周剑雄作为承租人的承租目的，符合周剑雄与王容芳双方对于签订租赁合同的真实意思表示。综上所述，一审法院“通过对合同的解释，原被告的意思表示范围系就该合法产权进行了租赁约定，不包括产权之外的租金约定”该解释理解明显不符合事实和常理。恳请二审法院在查明事实的基础上予以纠正。二、在双方明确了是整栋房屋进行租赁的基础上，对于合同的效力认定应当结合双方对于合同实际履行情况以及法律规定进行处理，因实际租赁面积与产权证登记面积并不一致，应当对涉案房屋实际面积进行测量评估，涉案合同应当认定为部分有效部分无效合同。三、对于合同部分有效部分无效的，对于周剑雄对涉案房屋的装修损失应当进行评估鉴定，同时，王容芳存在过错，王容芳依法应当赔偿周剑雄装修损失及返还周剑雄支付的押金。从而作出公正合理判决。综上，一审判决存在认定事实错误，适用法律不当，导致判决有误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判支持周剑雄的上诉请求。二审庭审期间，周剑雄补充上诉理由称：本案涉及的案由是房屋租赁合同纠纷，王容芳在原审举证期限以及第一次开庭期间并未提供房屋产权证，而是在庭后补充提交，周剑雄也没有看到该房屋产权证的原件，对该房屋产权证的复印件的质证意见是因为没有看到原件，真实性无法确认。另外，周剑雄与王容芳双方约定的租赁关系除了住宅楼，还有包括另外的小屋以及庭院，对于双方的租赁合同的关系，应当依据双方实际履行来进行认定。如果王容芳提供的房屋产权证是合法有效的，那么双方实际租赁的面积远远超过了房产证上所记载的有效面积，那么无证面积约达到了有证面积的20%，周剑雄对房屋有进行装修装饰，并提供了相应的证据，同时在一审阶段也提出了对装饰装修的价值进行评估鉴定的申请，但是一审法院未进行组织评估鉴定，因此周剑雄认为双方的租赁合同关系应当属于部分有效，部分无效的合同关系。王容芳辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，周剑雄的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王容芳向一审法院起诉请求：1、解除王容芳、周剑雄双方于2017年3月8日签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2、周剑雄支付拖欠的租金暂计206000元（暂计至2019年1月31日），最终支付租金数额依据合同的解除日期计算；3、周剑雄向王容芳支付拖欠租金的违约金（即合同中的滞纳金）暂计20000元（违约金的起算点从2018年2月11日起算，逾期支付的租金的利息也从2018年2月11日起算）；4、周剑雄向王容芳支付因周剑雄违约导致合同终止的赔偿金130000元；5、周剑雄返还王容芳房屋并支付逾期返还房屋的使用费；6、周剑雄承担本案所有的诉讼费用。周剑雄向一审法院提出反诉请求：一、王容芳返还周剑雄押金人民币130000元；二、王容芳向周剑雄支付房屋装修损失暂计人民币700000元（具体以鉴定机构鉴定的装修损失为准）；三、王容芳向周剑雄支付损失赔偿金人民币260000元；四、王容芳承担本案的反诉费。一审法院审理查明，王容芳自2014年起出租房屋用作民宿经营。2016年，周剑雄及其合伙人从第三人处接手该民宿，共同经营。2017年2月，其他合伙人与周剑雄达成转让协议将民宿全部转让给周剑雄一人经营。2017年3月8日，周剑雄与王容芳签订了《房屋租赁合同》。合同约定王容芳将其位于深圳市大鹏新区的房屋（产权证号:60001××××8,宗地号：Ｇ15321-××5）出租给周剑雄，租期为2014年12月15日至2019年12月15日，另延长2年租期至2021年12月15日止；2014年12月15日至2019年12月15日期间，每月租金为18000元；2019年12月15日至2021年12月15日期间，每月租金为19000元。双方订立合同时，周剑雄应向王容芳交纳押金13万元和第一个月租金18000元，本押金到合同期满，全部合同条款执行完毕后，王容芳将无息押金全部退还给周剑雄。租金按月交纳，每月10日前通过银行转账方式支付，如有迟延，则按延迟时间每天加收滞纳金1%。在合同期内，周剑雄要按照合同要求的时间，及时支付给王容芳租金，如王容芳违约提前终止合同，应将押金全部退还给周剑雄，另押金数额的两倍给周剑雄作为违约金。如周剑雄违约，王容芳有权提前终止合同，全部装修、押金不予退还，归王容芳所有，同时赔偿130000元违约金给王容芳。周剑雄拖欠房租、水电费超过一个月以上，王容芳可单方终止合同。随后，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，王容芳允许周剑雄对部分墙体进行装修改动。2017年3月8日，周剑雄向王容芳支付了押金130000元。租赁期间内，周剑雄陆续向王容芳转账支付租金共计12个月，累计金额为208000元。自2017年11月起，周剑雄未按月足额支付租金。2018年12月10日，王容芳向周剑雄发送律师函，要求周剑雄在2018年12月16日前向王容芳支付拖欠租金188000元及逾期交付租金的滞纳金和违约金。2018年12月11日，周剑雄签收了该律师函。截止2019年3月，周剑雄共拖欠租金242000元，并一直占有使用该房屋。一审法院认为，该案系租赁合同纠纷，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。关于合同效力问题。结合合同第一条约定，合同标的为王容芳住宅楼，且备注了房地产产权登记证号，双方按月支付租金，并非按面积计算租金，通过对合同的解释，王容芳、周剑雄的意思表示范围系就该合法产权进行了租赁约定，并不包括产权之外的租金约定，周剑雄按交易习惯对产权之外的部分使用，不属于合同约定范围，周剑雄主张因其实际租赁房屋面积与合同标的房产登记面积不一致，合同效力应属部分有效，没有事实和法律依据，该院不予支持。该院认为，王容芳、周剑雄双方签订的房屋租赁合同，属双方当事人真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定行使权利和履行义务。周剑雄自2017年11月起未按合同约定向王容芳缴纳租金，拖欠租金数额较大，已构成严重违约。王容芳向周剑雄发函限其在期限交纳拖欠租金，周剑雄逾期仍未交纳，合同约定的解除条件已经成就，王容芳于2019年2月19日向该院提出诉请解除双方房屋租赁合同以及补充协议，符合法律规定，该院确认双方房屋租赁合同以及补充协议解除日期为2019年2月19日。周剑雄抗辩向王容芳提出合同租金下调要求，双方租金应按每月10000元计算，但未提交获得王容芳同意的证据，该院不予支持。合同解除后，周剑雄不再享有对涉案房屋的占有使用权利，周剑雄应将涉案房屋返还给王容芳并支付占有使用期间的费用，该费用参照合同约定的租金标准自2019年2月20日起支付至实际搬离之日止。关于租金支付问题，周剑雄应支付王容芳2017年3月8日至2019年2月19日的租金共计421071元，周剑雄已向王容芳支付租金累计208000元，仍应支付王容芳剩余租金共计213071元。关于王容芳诉请第三项、第四项，王容芳请求周剑雄支付滞纳金、赔偿金，因双方在《房屋租赁合同》中既约定了逾期支付租金的滞纳金计算方法，也约定了定金条款，还有违约赔偿金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条至第一百一十六条之规定，该院在向王容芳进行释明后，王容芳选择定金条款，放弃主张违约金，故该院对王容芳主张的滞纳金、利息、违约赔偿金不予支持。王容芳主张定金13万元归于王容芳，该院予以支持。关于周剑雄提出的反诉，该院认为，该案双方房屋租赁合同解除，系周剑雄单方违约所致。双方合同第四条约定：“如乙方违约，王容芳有权提前终止合同，全部装修、押金不予退还”，王容芳、周剑雄双方已就装修残值及押金进行约定，故周剑雄主张王容芳返还押金130000元、支付房屋装修损失、赔偿经济损失没有事实和法律依据，该院不予支持。鉴于双方合同中已就装修进行约定，且解除系周剑雄单方违约所致，王容芳在该案中并无过错，周剑雄申请对装修残值及相关损失进行司法鉴定缺乏事实和法律依据，亦无必要性，该院不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2019年2月19日解除；二、周剑雄支付的押金130000元归王容芳所有；三、周剑雄于该判决生效之日起十日内向王容芳支付拖欠的租金人民币213071元；四、周剑雄于该判决生效之日起三十日将涉案房屋返还王容芳，并向王容芳支付房屋占有使用费（自2019年2月20日起计至房屋返还之日止，占有使用费按人民币18000元/月计算）；五、驳回王容芳的其他诉讼请求；六、驳回周剑雄的全部诉讼请求。如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案本诉案件受理费人民币3320元（王容芳已预交），由周剑雄承担人民币1987元，王容芳承担人民币1333元；反诉案件受理费人民币7305元（周剑雄已预交），由周剑雄承担。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审调查时，周剑雄称其所主张的涉案合同部分有效部分无效是指有房产证的部分是有效的，而小屋和庭院并没有房产证，该部分面积应属无效。双方确认小屋和庭院并未单独收费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点在于双方签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》是否有效及周剑雄的上诉请求能否得到支持的问题。对此，本院综合评析如下：双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《房屋租赁合同》明确约定，王容芳将其位于深圳市大鹏新区的房屋（产权证号:60001××××8,宗地号：Ｇ15321-××5）出租给周剑雄，租期为2014年12月15日至2019年12月15日，另延长2年租期至2021年12月15日止；2014年12月15日至2019年12月15日期间，每月租金为18000元；2019年12月15日至2021年12月15日期间，每月租金为19000元。也就是说，王容芳是将具有产权证的整栋房屋出租给周剑雄用作民宿经营，按月收取租金，并非按面积计收租金，且小屋和庭院既未包含在租赁合同之内，亦未单独收费。因此，周剑雄所称指有房产证的部分是有效的，而小屋和庭院并没有房产证，该部分面积应属无效没有依据。周剑雄未依约交付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，一审法院根据王容芳的诉求判令解除合同、周剑雄支付的押金不予退还并支付拖欠的租金，理由正当，于法有据。《房屋租赁合同》第四条约定：“如乙方违约，王容芳有权提前终止合同，全部装修、押金不予退还”，王容芳、周剑雄双方已就装修残值及押金进行约定，故周剑雄主张王容芳返还押金130000元、支付房屋装修损失、赔偿经济损失没有事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当。综上，周剑雄的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14610元，由周剑雄负担。本判决为终审判决。审判长 康  春  景审判员 陈  朝  毅审判员 李  兴  旺二〇二〇年三月十六日书记员 陈霞睿（兼）