苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初5418号原告：杜骁斐，男，1984年12月29日生，汉族，户籍所在地苏州。委托诉讼代理人：毛禹辰，江苏辰海律师事务所律师。被告：周芷羽，女，1980年1月10日生，汉族，户籍所在地新疆维吾尔自治区呼和浩特市赛罕区。被告：周畅，女，1991年5月27日生，汉族，户籍所在地广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：陆倩，江苏内方律师事务所律师，代理上述两被告。第三人：朱敏，女，1978年11月19日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州。委托诉讼代理人：李雷，上海煜珩纳川律师事务所律师。原告杜骁斐诉被告周芷羽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，诉讼过程中，本院依原告申请，依法追加周畅作为被告参加本案诉讼，本案于2019年7月19日第一次公开开庭进行了审理，因案情审理需要，本院依原告申请依法追加了朱敏作为第三人参加本案诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭于2020年3月18日第二次公开开庭进行了审理，原告杜骁斐的委托诉讼代理人毛禹辰，被告周芷羽（第一次）、周畅及两被告的共同委托诉讼代理人陆倩、第三人朱敏的委托诉讼代理人李雷（第二次）到庭参加诉讼。原告杜骁斐向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令两被告向原告支付使用费8.25万元暂计算至2019年5月，之后按每月2.75万元计算至实际搬离之日，并赔偿相应利息损失935元暂计算至2019年4月29日，之后以未付使用费用为基数按年利率6%计算至实际搬离之日；2、请求法院依法判令两被告支付保全保险费；3、请求法院依法判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告撤回第二项诉请，并明确要求被告支付使用费至2020年2月29日。事实和理由：2015年4月29日，苏州工业园区商业旅游发展有限公司(下称“商旅公司”)作为金鸡湖商业广场D幢的所有权人与江苏联源盛企业管理发展有限公司(下称“联源盛公司”)签订《商业用房租赁合同》，约定商旅公司将金鸡湖商业广场D幢出租给联源盛公司，租赁期限自2015年5月15日至2020年2月29日。同时允许联源盛公司转租租赁物。2017年2月27日，案外人朱敏与联源盛公司签订《租赁合同》，约定联源盛公司将金鸡湖商业广场D栋102号商铺出租给朱敏，租赁期限自2017年3月1日至2020年2月29日。2018年3月20日，朱敏与被告签订租赁合同一份，约定被告向朱敏承租金鸡湖商业广场D栋102号部分铺位，租赁期间为2018年3月20日起至2020年2月29日止。租金为每年33万元。2018年11月，案外人朱敏与原告签订《商铺转让协议》，双方约定朱敏将金鸡湖商业广场D栋102号商铺的经营使用权转让给原告并办理了部分交接手续。案外人朱敏与联源盛公司的租赁合同随之解除。2018年11月16日，原告与联源盛公司签订《租赁合同》一份，确认联源盛公司自2018年12月1日起至2020年2月29日，将案涉房产出租给原告。原告完成相关手续后，在2018年12月向被告告知与朱敏转让事宜，并要求被告重新签订租赁合同，但被告迟迟不予办理。根据朱敏与被告签订的租赁合同，被告应于2019年2月20日交付2019年3月、4月、5月租金，共计8.25万元。然截至2019年4月29日，被告仍未交付应付租金。原告多次要求被告支付租金，但被告置若罔闻，态度恶劣。被告周芷羽、周畅辩称，至2019年4月22日房屋已经不具备租赁条件，原告无权主张其后租金。2019年4月22日，原告在未向被告发出任何通知的情况下，擅自拉电闸、停止对被告公司苏州工业园区金鸡湖商业广场D栋102门店的供电，被告因停电造成的经济损失达14万余元，被告以诉至贵院要求被原告赔偿损失，该案目前在受理中，案号为2019苏05**民初6439号，根据被告与案外人朱敏签订的租赁合同第14条，甲方即出租方之义务，包括维护正常经营秩序，保证设备设施的正常运行，做好安全保卫工作，乙方即承租人之权利包括要求甲方提供本合同约定的正常经营范围所需要的物业保障。原告擅自断电导致被告无法经营房屋，已不具备租赁条件。原告与被告之间无租赁合同关系，原告无权向被告主张租金及2019年4月22日之后的占有使用费用。第二，被告并未拖欠租金，原告应退还被告剩余押金，被告的租金已交至2019年3月19日，是交给案外人朱敏，在朱敏与被告的商铺转让协议中注明已将三个月租金及至2019年3月19日以及三个月的押金共165000元交付给被告，被告与原告之间没有合同关系，案外人朱敏与原告签订转让协议没有经过被告同意，被告有权要求原告扣除2019年3月20日至2019年4月22日实际占有房屋的使用费后退还押金。第三人朱敏表示，其已将合同权利义务均转让给了原告，故与其无关，至于原、被告之间的交接事宜其不便发表意见。本院经审理查明认定事实如下：2015年4月29日，江苏联源盛企业管理发展有限公司（以下简称联源盛公司、承租方）与苏州工业园区商业旅游发展有限公司（以下简称商旅公司、出租方）关于金鸡湖商业广场签订《商业用房租赁合同》，约定出租方将位于苏州工业园区旺墩路D幢房屋出租给承租方，建设面积为9331平方米，租期自2015年5月15日至2020年2月29日。合同第7.16条约定，在确保第三方的经营符合本合同约定的项目业态即餐饮、娱乐、休闲、特色零售的条件下，经向出租方书面备案后，承租方可将租赁物业部分转租给第三方，除此之外，未经出租方事先书面同意，或者除非本合同另有特别约定，承租方不得转租全部或部分租赁物业给任何第三方，或将本合同的权利义务部分或全部转让给第三方，也不得以使用对租赁物业的占用和使用为条件，与他人达成某种合作或合资关系。2017年2月27日，朱敏（承租方）与联源盛公司（出租方）签订租赁合同，约定承租方承租位于金鸡湖商业广场D栋102铺位，建筑面积282平方米，用于经营餐饮、茶饮，租期自2017年3月1日至2020年2月29日。2018年3月20日，朱敏（甲方、出租方）与周芷羽（承租方、乙方）签订合同一份，约定甲方将座落于苏州市园区金鸡湖商业广场D栋102铺位，使用面积105平方米交给乙方，用于乙方在商铺内从事商业经营，经营期限自2018年3月20日起至2020年2月29日止，费用标准为33万元每年，付款结算方式为押3付3，租金需提前一个月支付，乙方于本合同签订之日向甲方支付保证金人民币2万元（已抵减租金部分）。该租赁合同乙方处加盖有苏州上回餐饮管理有限公司的公章。2018年3月20日，朱敏（甲方）与被告周畅（乙方）签订《非居住用房联营经营协议》，约定甲方作为园区旺墩路金鸡湖商业广场D栋102铺面，建筑面积102平方米，与乙方建立合作关系，乙方向甲方承诺，合作期间该房屋作为联合经营使用，甲乙双方约定，房屋合作期自2018年3月20日起至2020年1月21日止。合作期间乙方以固定分红形式支付甲方，该房屋每年固定分红如下：自2018年3月20日至2020年1月21日为每年人民币330000元。协议第一条约定，为确保房屋及附属设施安全完好及合作期限内相关费用的如期结算，甲乙双方约定，签订本协议的同时，乙方应向甲方支付合作保证金，保证金为人民币82500元。双方在该协议上签名，在该协议每页最后手写：“因甲方经营权整体转让，相关变更事项已谈妥，此协议作废”。但双方未在该手写备注载明的甲乙方签名处签字。2018年11月22日，朱敏（甲方、转让方）与原告杜骁斐（乙方、转租方）签订的《商铺转让协议》，约定甲方于2018年11月22日承租了位于的商铺，现因甲方个人原因，将此商铺转让给乙方使用，并达成以下协议，甲方转让该商铺的行为已取得商业合伙人等该商铺直接利益关系人的同意，乙方同意以人民币308888转让该商铺，此转让费用包含该商铺内所有设备。乙方同意于签订该协议当日支付甲方定金250000元，并于与联源盛公司签订该商铺租赁合同当日支付甲方人民币58888元，剩余款项于甲方将商铺交于乙方当日支付甲方。甲乙双方同意，甲方于2018年11月22日将该商铺交于乙方使用。该协议第六条补充条款约定，甲方将“回”甜品店3个月租金+押金共165000元，以及大闸蟹3个月租金+押金共47500元，共计212500元交于乙方，因此乙方实际支付给甲方96388元，11.16乙方支付给甲方90000元，余下6388元于11.22日收铺时结清给甲方，11.15日乙方已支付甲方50000元定金。原告提交2018年11月16日杜骁斐（承租方）与联源盛公司（出租方）签订的租赁合同，约定承租人承租位于金鸡湖商业广场D栋102铺位，建筑面积282平方米，用于经营火锅，租期自2018年12月1日至2020年2月29日。另，本案被告周畅起诉苏州工业园区锅爷打边炉餐饮店财产损害赔偿责任纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理，案号为（2019）苏0591民初6439号，该案目前还在审理过程中。苏州工业园锅爷打边炉餐饮店的经营者即为本案原告。以上事实，由当事人提交的《商业用房租赁合同》、2017年2月27日朱敏与联源盛公司签订租赁合同、2018年3月20日朱敏与周芷羽签订的合同、2018年3月20日，朱敏与周畅签订的《非居住用房联营经营协议》、《商铺转让协议》、杜骁斐与联源盛公司签订的租赁合同、（2019）苏0591民初6439号案件庭审笔录及当事人庭审陈述予以证实，本院依法予以确认。被告周芷羽、周畅针对其答辩意见，向本院提交证据，原告、第三人质证如下：证据1、CIRCLE回法式西点（园区店）店址交租详情。该详情载明：2018年3月20日，苏州上回餐饮管理有限公司园区分公司旗下门店-CIRCLE回法式西点（园区店）代表人周畅与朱敏签订联营协议，协议店址苏州工业园区旺墩路268号金鸡湖商业广场D栋102商铺，证明我方已付租金至2019年3月19日，租金收款人系朱敏。证据2、原告公司工作人员廖迎与被告周畅的微信聊天记录，廖迎是火锅店的员工，原告员工在2019年4月22日将我方经营的甜品店断电，导致我方无法继续经营，产生持续损失。原告对证据1真实性无法确认，但其认可被告方租金已付至2019年3月19日，该笔租金已经由朱敏向我方移交，我方予以认可。就证据2真实性无异议，廖迎确系我方员工，该证据可显示，我方多次表明，被告一直没有缴纳租金我方已多次通知可能会采取停电措施，并在4月19日也通知被告，我方确实在2019年4月22日对被告采取了停电措施，因为原告不仅在交纳自己的房租，还在替被告交纳相应的房租。朱敏要求法院依法认定。就被告与朱敏的租赁合同形成经过，被告周畅表示，被告周芷羽系我们经营的店铺的分公司负责人，只是挂名，为了办证需要，以她的名义与朱敏签订了房屋租赁合同，本案中的所有权利义务均由被告周畅承担。实际上，我方是先与朱敏签订了一份联营协议，因为朱敏仅从联源盛公司承租了一小部分，联源盛公司是不同意朱敏分租的，所以就以联营协议的形式签订，但实际上我方与朱敏之间的法律关系还是房屋租赁，联源盛公司对此也是知晓并默认的。签订了联营协议之后，当时为了经营办证的要求，才又由周芷羽出面与朱敏签订了房屋租赁合同，实际上我方与朱敏履行的是联营协议。后来，在2018年11月22日，朱敏跟我说要转让房子了，我说可以的，他让我重新签订合同，我就询问，知道原告受让房子用于经营火锅店，我说考虑一下，我不想跟火锅店联营，在原告与朱敏签订了转让协议后，我方不同意与原告签订联营协议，当时原告找朱敏要赔偿，让他退还我这间铺子的转让费，当时谈的方案是朱敏赔偿原告6万元，我也赔偿原告6万元，然后由我直接与联源盛公司签订合同，但原告不同意，所以在联营协议上手写的备注最后双方未签字，原告让我直接跟他签合同，但我不同意。原告杜骁斐表示，其与朱敏签订转让协议时知晓被告在经营，我方认为被告是知晓我方从朱敏受让了其使用的房屋的事情，也是同意转让的，因为被告一直拖，所以没有与我方签订协议。另，就被告已付押金82500元同意在本案中一并抵扣处理。朱敏表示，其从联源盛承租房屋后，与周畅签了联营协议，实际上是租赁协议，当时之所以以联营协议的形式签订，是因为其与联源盛公司的房屋租赁合同约定若我方转租，需要联源盛公司同意，所以就写联营协议，联源盛公司对此是同意的，后来周畅公司要办理营业执照，需要联源盛公司的配合，所以应周畅要求为办证需要与周芷羽签订了租赁协议，双方实际履行的还是联营协议，其不认识周芷羽。后来因为其经营不下去，就把其从联源盛承租的房屋转让给了原告，并把从周畅那儿收到的截止到2019年3月19日的房租加三个月押金共165000元一并转让给了原告，这个情况其都告知了周畅，转让费跟上述等费用折抵后，我们只收了96388元，转让的情况其与联源盛公司、周畅都讲过的，所以联源盛公司又与原告签了协议了，后来的情况就不清楚了。诉讼过程中，本院向双方释明，为避免损失扩大，双方是否同意交接房屋，朱敏表示，其店铺都转让了，同意由原告接收房屋，与其无关，被告表示，其不同意办理交接，其要求原告赔偿损失已另案起诉。原告表示，我方要求被告将物品腾空，我方愿意接收房屋。在第二次庭审时，被告表示，基于其与朱敏的合同已到期，在1月份到期前三天其通知朱敏交接，朱敏表示不放便交接，后来我们打电话给业主方，业主方当时没收我方钥匙，但他知道我们交接出来的事实，里面的东西也清空了，我方在2020年1月20日将房屋交给了联源盛。原告表示，被告应该已经搬出来的，但是具体是什么时候交接的，我们不清楚，他们没有与我方交接，故其使用费应算至我方合同期满日，基于其已搬离，故我方不主张被告腾空返还房屋。我方目前也与业主在办理交接手续。就双方争议的本案原告是否有权要求被告支付使用费的问题。被告方认为，与其发生房屋租赁法律关系的主体系朱敏，原告无权要求被告方搬离并支付使用费，且原告自2019年4月22日即对涉案房屋采取了断电措施，该房屋亦不具备租赁使用条件。本院认为，结合庭审调查，朱敏从联源盛公司承租房屋后将其中一部分转租，其虽与周芷羽、周畅分别签订了租赁合同和联营合同，但根据庭审调查，朱敏、周芷羽、周畅均确认实际双方履行的合同为朱敏与周畅签订的联营合同，且结合联营合同的内容，该合同本质上仍为房屋租赁合同，故与朱敏签订并履行租赁合同的相对方为被告周畅，在周畅与朱敏租赁关系存续期间，朱敏将其从联源盛处承租的房屋又整体转让给了本案原告杜骁斐，且杜骁斐亦针对该受让房屋与联源盛公司直接签订了租赁合同，虽然原告杜骁斐与被告之间未签订租赁合同，但杜骁斐有权基于其与联源盛公司的租赁合同、与朱敏的转让合同，在被告不同意搬离亦未支付相应占有使用费的情况下要求被告方支付相应的使用费用。就房屋占有使用费如何认定，结合庭审调查，被告对应当支付2019年3月20日至2019年4月22日的房屋占用使用费的事实予以认可，故本院结合本院对原告主体资格的认定、原告诉请、朱敏与周畅的合同约定的租金标准，认定被告应付该期间的使用费合计30811.83元。而就原告主张断电之后的房屋占有使用费，本院认为，在本案审理过程中，本院曾向原、被告释明，为避免损失扩大，是否同意办理交接手续，原告表示同意，被告表示不同意交接，本院认为，因被告未交纳使用费，原告对该房屋采取断电措施，以敦促对方履行，其行为存在一定的合理性，但考虑到断电对房屋经营使用的影响程度，其断电状态持续期间应掌握在一定合理范围内为宜，本院酌情认定为1个星期，在该期间内被告仍应按原房屋租金标准即27500元每月交纳房屋占有使用费计6416.67元。就后续使用费的计算，基于被告未配合交接导致房屋一直处于被被告占有使用状态，但因原告后续也未再恢复供电，而该行为直接导致被告无法继续展开商业经营，本院综合考虑被告占用该房屋的事实及原告断电的原因、断电对房屋的使用功能的影响，酌情认定被告按原租金标准的60%支付该期间的房屋占用使用费。就计算截止时间。被告陈述，因其与朱敏的租期届满日为1月21日，故其于2019年1月21日前一天即2020年1月20日清空并搬离了房屋，原告表示，被告应该确已交接房屋，但并未向我方交接，故使用费应计算至原告与联源盛公司的租赁合同约定的租期届满日即2020年2月29日。本院认为，被告与朱敏签订的联营协议约定的合同届满日系2019年1月21日，考虑到原告与联源盛公司的合同在2020年2月29日也即届满时间间隔较短及原告方实际损失、断电对被告使用该房屋的持续影响，本院认定使用费计算截止至2019年1月21日，故本院依法核算被告应当支付该期间的房屋占有使用费143727.42元。以上房屋占有使用费合计180955.92元。上述费用与被告已付押金82500元相抵扣结算后,被告还应支付原告房屋占有使用费98455.92元。因被告未及时支付使用费，原告主张按朱敏与周畅的合同约定的每期应付租金之日起，按年息6%计算逾期利息损失，有相应的事实和法律依据，本院结合朱敏与周畅的合同约定及原告诉请主张，依法核算认定被告应付逾期利息为：截止2020年3月26日合计8772.68元，自2020年3月27日起，以98455.92元为基数，按年息6%计算至被告实际付款之日止。就上述付款义务方系周畅还是周芷羽，被告周芷羽是否应当就上述款项承担付款义务，结合本院上述审查认定，与朱敏签订房屋租赁合同的相对方为周畅，而本案原告系从朱敏处受让房屋，故上述还款责任应由周畅负担，原告主张周芷羽承担还款责任，无相应的事实和法律依据，本院对其该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周畅于本判决生效之日起十日内支付原告杜骁斐占有使用费98455.92元及逾期利息（逾期利息计算方式为：截止2020年3月26日合计8772.68元，自2020年3月27日起，以98455.92元为基数，按年息6%计算至被告实际付款之日止）；二、驳回原告杜骁斐的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1886元，保全费970元，合计2856元，由被告周畅负担，此款项已由原告预交，由被告周畅于履行上述判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  谢淑敏人民陪审员  李 霞人民陪审员  鲍凌霞二〇二〇年三月二十六日书 记 员  马金叶拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。