福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初4246号 原告:吴宇林，男，1989年8月7日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：陈丽华，莆田市涵江区新涵法律服务所法律工作者。 被告：福建新海房地产有限公司，住所地福建省莆田市涵江区六一西路****，统一社会信用代码91350303315457953F。 法定代表人：卓龙栋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范少阳、蔡明凤，福建普阳律师事务所执业律师。 原告吴宇林与被告福建新海房地产有限公司（以下简称新海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告吴宇林的委托诉讼代理人陈丽华，被告新海公司的委托诉讼代理人范少阳、蔡明凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴宇林向本院提出诉讼请求：判令新海公司向吴宇林退还多收的购房款284877元及该款自2017年7月4日起至还清之日止按月利率1%计算的利息；2.本案诉讼费由新海公司承担。事实和理由：新海公司销售坐落莆田市涵江区塘片区(塘北1号)星海城12#3201室商品房时不仅告知吴宇林案涉房屋可以加盖成复式楼，且印发顶层可以加盖成复式楼的宣传资料，并微信宣传顶层可以加盖成复式楼。由于案涉房屋可以加盖成复式楼，即使案涉房屋单价高于31层商品房2198.81元/平方米，吴宇林依然于2017年7月4日与新海公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定：吴宇林购买新海公司所有的上述商品房，建筑面积129.56平方米；单价为8654.27元/平方米，总价1121247元。上述合同补充协议附件十一第20条规定：买受人在签订本合同时已知晓并认同底层私家花园、绿地、露台、顶层屋面、楼顶平台，全体买受人均同意由购买该层相应商品房的买受人享有使用权，并承担相应责任（具体以出卖人指定为准）。合同签订后，吴宇林按约支付房屋首付款231247元，余款89万元向银行贷款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条规定，新海公司商品房的销售广告和宣传资料应视为合同内容。现案涉房屋无法加盖成复式楼，且购房时新海公司承诺的赠送面积并没有实现，故案涉合同目的无法实现，新海公司存在欺诈行为，构成违约，多收的楼层差价应如数退还，并支付相应利息。案涉商品房所在的13号楼从第2层至第32层每层商品房加价50元至80元不等，其中3101室房屋单价为6455.46元/平方米，案涉3201室房屋相较于该房屋每平方米高出2198.81元，总价高出284877元，故新海公司应退还284877元及相应利息。 新海公司辩称，吴宇林主张的事实和理由不客观、不属实。新海公司在商品房预售时制定了商品房销售明码标价表并提交莆田市住房和城乡建设局进行备案，该商品房销售明码标价表作为商品房销售实际成交价格的基础依据，在该明码标价表的价格内给予买受人价格优惠，实行一房一价，并非吴宇林主张的从第3层至第32层每层加价50元至80元不等进行定价销售。案涉房屋备案价格为每平方米10120元，实际销售价格为每平方米8654.27元，吴宇林享受了购房优惠，不存在向吴宇林多收284877元购房款的情形。另外，案涉合同补充协议第二十条亦明确约定顶楼买受人使用顶楼不得破坏房屋结构，更不得搭建构筑物、建筑物。此外，新海公司销售案涉房屋时未告知吴宇林顶层可以加盖复式楼或指定赠送面积并印发资料对外宣传，更没有将宣传内容载入商品房买卖合同，吴宇林以每平方米8654.27元价格购买案涉房屋系其自愿，案涉合同及其附件协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，新海公司已经按约交付案涉房屋，不存在欺诈或违约行为，吴宇林的主张缺乏事实和法律依据，应驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 吴宇林提供的证据：1.《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议和及购房发票各一份，真实、合法，可以证明吴宇林向新海公司购买的坐落于莆田市涵江区片区星海城（地（地块一2＃3201室房屋系顶楼，建筑面积129.56平方米，每平方米8654.27元，总价1121247元，吴宇林已按约缴纳购房款，且双方约定买受人在签订本合同时已经知晓并认同底层私家花园、绿地、露台、顶层屋面、楼顶平台，全体买受人均同意由购买该层相应商品房的买受人享有使用权并承担相应责任（具体以出卖人指定为准），同时可以证明双方约定使用上述部位的买受人不得破坏房屋结构，不得搭建花坛、花架、鱼池、亭阁等任何构筑物、建筑物，予以采信；2.《商品房买卖合同销售价格备案表》一份，真实、合法，可以证明案涉12号楼3101室房屋成交价为6455.46元／平方米，与案涉房屋成交单价相差2198.81元／平方米，案涉12号楼自第2层至第32层每层商品房的差价不等，但无法证明新海公司违法多收吴宇林购房款284877元；3.案涉房屋照片四张，真实、合法，可以证明案涉房屋现状，但无法证明案涉房屋无法装修；4.2018年的微信聊天截图九张、2018年的微信语音聊天记录书面整理材料一张、2018年的微信朋友圈状态截图三张、2019年的微信聊天截图一张、2019年4月2日现场录音光盘及录音书面整理材料各一份、2019年1月22日塘北一号星街人气铺宣传广告两张，上述证据均发生在案涉合同签订之后，且内容未涉及案涉房屋，与本案没有关联，不予审核认定；5.房屋平面图的照片十二张，因平面图未加盖新海公司公章或任何授权人员签名，真实性无法确认，不予审核认定。新海公司提供的证据：1.星海城（地（地块一2＃、13＃商品房《销售明码标价表》一份，真实、合法，可以证明星海城（地（地块一2＃3201室房屋标价每平方米10120元、3202室房屋标价每平方米9650元及星海城（地（地块一3＃3201室房屋标价每平方米9920元、3202室房屋标价每平方米9450元，上述房屋均在标价下优惠售出，予以采信；2.星海城（地（地块一2＃、13＃商品房《实际成交价格表》一份，真实、合法，可以证明星海城（地（地块一2＃、13＃商品房按实际成交价格一房一价进行销售，并非按50元至80元加价进行销售，予以采信；3.星海城（地（地块一2＃502室、1503室《商品房买卖合同》补充协议附件各一份，真实、合法，仅可以证明星海城（地（地块一2＃502室、1503室商品房买受人与新海公司签订的《商品房买卖合同》同样约定顶层屋面、楼顶平台，由购买该层相应商品房的买受人享有使用权，但不得破坏房屋结构，不得搭建花坛、花架、鱼池、亭阁等任何构筑物、建筑物，无法证明新海公司与案涉12号楼所有楼层的买受人均约定上述内容；4.《莆田市商品房买卖合同备案表》、《福建增值税普通发票》、《委托书》、《莆田市不动产登记申请表》、《不动产权证领取确认表》各一份，真实、合法，可以证明吴宇林与新海公司签订的《商品房买卖合同》及其附件协议已在莆田市住房和城乡建设局备案登记且案涉合同义务已经履行完毕，双方不持异议，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月4日，吴宇林与新海公司签订编号为H201704823《商品房买卖合同（预售）》，约定：新海公司将其所有的坐落莆田市涵江区涵西街道塘北街566号星海城12#3201室房屋出卖给吴宇林，该房屋总层数33层，地，地上**，地下**筑面积129.56平方米，房屋单价为每平方米8654.27元，总价款为1121247元；出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房，在本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。该合同附件十一的“补充协议”第二十条第五项约定：买受人在签订本合同时已经知晓并认同，底层私家花园、绿地、露台、顶层、屋面、楼顶平台，全体买受人均同意由购买该层相应商品房的买受人享有使用权并承担相应责任（具体以出卖人指定为准），使用上述部位的买受人必须为公共维修提供方便并遵守物管的相关管理规定，不得损害相邻关系，不得破坏房屋结构，不得改变上述部分的隔离方式和损坏上述部位内设置的任何公共设施，不得侵占、阻碍消防通道，不得侵占小区内的业主共有的绿地、道路及其他场所等，使用上述部位的买受人不得在上述部位等搭建花坛、花架、鱼池、亭阁等任何构筑物、建筑物，否则引起楼面构造层、破坏、房屋设施设备损毁、漏水等问题的一切责任均由该买受人承担，且出卖人及物业公司均有权采取措施制止并责令该买受人恢复原状。合同签订后，吴宇林于2017年7月5日向新海公司支付首付款231247元。莆田市住房和城乡建设局于2017年7月7日审核通过上述合同的备案申请，新海公司按约于2018年9月30日向吴宇林交付案涉商品房，并于2019年2月27日向吴宇林开具价税合计1121247元的福建增值税普通发票。之后，吴宇林填写《莆田市不动产登记申请表》，并委托新海公司向莆田市涵江区不动产登记中心申请办理不动产转移登记、领证等相关事宜。2019年11月15日，吴宇林签字确认领取了案涉房屋的不动产权证书。 另查明，案涉房屋在莆田市住房和城乡建设局登记备案的预售价格为8654.27元／平方米，坐落莆田市涵江区涵西街道塘北街566号星海城预售均价8926元／平方米。 本院认为，吴宇林与新海公司之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的相关规定，合法有效。案涉合同并未约定新海公司向吴宇林赠送房屋面积及吴宇林可以在案涉房屋上搭建任何构筑物、建筑物，现吴宇林主张新海公司向其发出要约并承诺赠送房屋面积及案涉房屋可以加盖成复式楼，应提供相关证据予以证明，但吴宇林提供的相关证据均发生在案涉合同签订之后，与案涉房屋没有关联，并不可能对案涉商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生重大影响，且吴宇林也未提供其他证据证明在双方签订案涉合同之前，新海公司曾向其作出“购买案涉商品房能够赠送面积并加盖成复式楼”的具体确定的说明和允诺，故吴宇林应承担举证不能的法律后果。吴宇林以新海公司违约为由，提出上述主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，吴宇林请求新海公司退还多收的购房款计284877元，并支付该款的相应利息，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回吴宇林的诉讼请求。 案件受理费6727元，由吴宇林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判审判长薛建明 人民陪审员  陈春生 人民陪审员  陈 忠 二〇二〇年三月五日 法官助理方悦 书记员陈丽钦 附：本案相关的法律法规及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。