广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初20661号原告：广州德时行信息咨询服务有限公司，住所地广东省广州市天河区林和中路****全层。法定代表人：PAULDANIELSALNIKOW，董事长。委托代理人：潘春晓、王海若，分别系广东法制盛邦律师事务所律师、实习律师。被告：陈腾辉，男，1972年2月13日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。委托代理人：陈循礼，广东智谷律师事务所律师。原告广州德时行信息咨询服务有限公司（简称“德时行公司”）诉被告陈腾辉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，德时行公司的委托代理人潘春晓，陈腾辉的委托代理人陈循礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德时行公司诉称：2018年11月21日，原被告签订《服务式办公室许可使用协议》（下称《协议》），约定由被告承租原告位于广州市天河区珠江东路6号周大福金融中心x号房间，押金60000元，每月使用费24911.7元、通讯服务费5088元，租期2018年12月1日至2020年1月31日。合同并约定：被告须在原告开具账单后7日内支付，若被告在账单开具14曰后仍未付款，被告须承担每月3%逾期付款利息；若被告在账单开具21日后仍未付款，原告有权单方解除合同，有权不经通知封锁被告办公单元，有权要求被告承担每月5%逾期付款利息；因被告违约导致合同终止，被告须承担6个月的许可使用费和通讯服务套餐费等等。签约后，被告交纳了押金及首月费用共90000元，2018年12月1日原告如期向被告提供了20号房间使用。按合同约定，每月1日应支付当月使用费，但被告自2019年1月起就没有支付使用费及相关费用。经多次催讨，被告都以出差或法人负责为由搪塞拖延。甚为恶劣的是，被告于2019年4月8日晚非法闯入办公室，破坏大门及外墙壁，给原告造成共4100元的修补损失。被告行为己严重违约，应承担相应违约责任。原告己于2019年4月11日发律师函通知被告解除《协议》（被告至此己拖欠了1、2、3三个月租金及通讯费）。被告除须清偿欠付租金及通讯费90121元外，依据《协议》“许可使用条款”第2条（c）款，还须承担逾期付款利息7210.01元（计算方式：30000.76×2%×5+30113.12×2%×4+30007.12×2%×3）；依据第4条（b）款，被告还须承担等值于6个月许可使用费和通讯服务套餐费的违约金179998.2元【计算方式：（24911.7+5088）×6】，扣减押金60000元后，被告应承担119998.2元。鉴于被告对此未予理睬，原告无奈诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告清偿欠付的租金及通讯费共90121元及逾期付款利息｛暂计至2019年5月31日为7210.01元［（30000.76元×2%×5个月）+（30113.12元×2%×4个月）+（30007.12元×2%×3个月）］，按每月2%计至付清之日止｝；2、被告承担违约金119998.2元；3、被告赔偿原告修补办公室大门及外墙壁费用4100元；4、被告承担本案全部诉讼费。陈腾辉辩称：涉案房屋已转租给他人，对此我方已提供广州市房屋租赁合同予以证实，原告要求我方承担相关责任没有依据，我方并非适格主体。经审理查明：2018年11月21日，原告、被告（客户）双方签订《德事商务中心服务式办公室许可使用协议》（简称“协议”），约定：原告将广州市天河区珠江东路6号广州周大福金融中心x单元（简称涉案房屋）出租给被告，租期2018年12月1日至2020年1月31日。押金60000元，每月许可使用费22647元+VAT10%2264.7元，通讯服务套餐4800元+VAT6%288元。账单应在开具之日起7日内支付，若账单开具后14日内未收到款项，并在款项收讫日之前，对逾期款项收取每月3%的逾期利息。如客户在账单开具后21日内未能全额支付账单款项，原告有权采取下述措施：1、暂停向客户提供部分或全部服务，包括但不限于电话和网络服务；2、就全部迟延支付期间，将逾期利息由每月3%增加至每月5%；3、无需提前知会更换门锁，临时阻止客户进行办公单元，但除非明确表示，该等措施不应视为解除协议的行为；4、向客户发出解除通知，解除本协议……如果客户发生任何本协议项下的违约行为，原告有权解除本协议；当原告因客户违约而解除本协议的，则客户立即有义务向原告支付等值6个月的许可使用费和通讯服务费用套餐的违约金及其他所有未付账单；该等违约金和未付账单可用于抵销客户的押金。本协议终止时，客户应支付将办公场所恢复至其入驻时之相同状态的费用；恢复项目包括但不限于安保系统、监理、审批以及办公单元、家具、设备及公共区域的清洁；恢复工作将由原告的承包商和工作人员实施等。合同另载明被告的联系地址。合同签订后，被告向原告支付租赁押金60000元，原告将涉案房屋交付被告，被告支付租金至2018年12月31日。2019年4月11日，原告委托的广东法制盛邦律师事务所按被告合同联系地址邮寄发出《律师函》（该邮件因故被退件），通知解除合同、没收押金，敦促被告接函后五日内支付自2019年1月起的使用费及修复损失等费用合计95120.7元（其中1、2、3月账单费用90120.7元，修补费用5000元），否则将循司法途径解决。2019年6月10日，原告提起本案诉讼。原告对其第1项诉请提供其出具账单三份，该证据分别载明：账单日期2018年12月18日，2019年1月1日至2019年1月31日办公室许可使用费27448元等，当期应付金额30000.76元；账单日期2019年1月18日，2019年2月1日至2019年2月28日办公室许可使用费27554元等，当期应付金额30113.12元；账单日期2019年4月10日，2019年3月1日至2019年3月31日办公室许可使用费27454元等，当期应付金额30007.12元。被告对该证据真实性无异议，关联性不予确认。原告对其诉称的“被告于2019年4月8日晚非法闯入办公室，破坏大门及外墙壁，给原告造成共4100元的修补损失”提供如下证据：1、监控录像截图及受损的大门照片。2、修理费用发票一份。该发票显示：开票日期2019年5月27日，销售方北京金碧合力建筑设计工程有限公司，购买方原告，金额4100元，项目名称“广州K11TEC38F20房木门修补工程”，项目地址“广州市天河区珠江东路6号周大福金融中心38层”。被告对上述证据真实性无异议，关联性不予确认。被告对其辩称提供《广州市房屋租赁合同》一份，该合同载明：签约时间2018年11月29日，出租人（甲方）原告、承租人（乙方）尹言发，承租房屋为涉案房屋，租期2018年12月1日至2020年1月31日，月租金22647元等。原告表示：该证据真实性无异议，但该合同只是应被告要求配合被告注册公司而办的，并非真实履行的合同。庭审中原告表示：1、被告欠租后，我方并未加锁，只是设置一个门禁的权限，需经过前台为其开门，并非不让被告使用。2、被告实际上没有真正撤场，2019年4月8日晚上被告带人非法闯入涉案房屋拿走其个人物品，没有与我方进行任何交接，故我方在2019年4月11日正式发函解除合同，当日我方收回场地。被告则表示：1、我方一直要求以押金抵扣租金，但原告不同意且通过设置门禁权限的方式不让我方继续使用涉案房屋。2、2019年1月尹言发已向原告提出提前解除合同，但原告不同意且对涉案场地锁门，不让尹言发继续使用涉案场地，尹言发的所有办公设备都被锁在涉案场地内；我方多次与原告协商，提出放弃涉案场地内物品，只拿回相关文件及公章，但原告还是不同意；在协商无果的情况下，2019年4月8日我方到涉案场地找人开锁拿回营业执照及公章，其他物品都没有拿。被告庭后提交书面意见，称原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为：原、被告签订的协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，合法有效。本案没有证据表明原、被告双方签约后变更了承租人，被告辩称其不是适合被告，无理，本院不予采纳。被告未举证证实其何时交还涉案房屋，原告确认其已于2019年4月11日收回涉案房屋，原告已实际行使合同解除权，上述协议已实际解除，对此本院在判决主文不再赘述。原告要求被告根据其出具的账单支付2019年1月1日至3月31日期间的使用费等合计90121元，被告对相关账单真实性无异议，被告作为付款义务人对其付款情况未举证证实，应承担举证不能的法律后果，被告逾期支付租金，构成违约，本院对原告该项诉请予以支持。关于原告要求被告支付上述款项的逾期付款违约金的诉请。协议约定逾期支付相关款项的，按3%/月计付逾期利息，该逾期利息实为逾期付款违约金，本案中原告主动将上述标准调低为2%/月，被告提出上述标准过高，请求本院予以调整。对此本院认为，原告已主动调低违约金计算标准，上述违约金标准并非明显过高，原告要求被告支付上述90121元截至2019年5月31日前的逾期付款违约金7210.01元及自2019年6月1日起按2%/月即1802.42元/月支付违约金至付清之日止，并无不当，本院予以支持。违约金总额以不超过本金为限。关于原告要求被告赔偿其修补办公室大门及外墙壁的费用4100元的诉请。被告确认其为取回涉案房屋内的物品而于2019年4月8日找人撬锁进入涉案房屋，原告提供的现场照片显示涉案房屋大门受到一定程度损坏，虽涉案房屋所在写字楼“西塔”为广州最高端的写字楼之一，但原告称其修补办公室大门及外墙壁花费4100元，超出合理范畴，本院根据公平合理原则酌情判令被告赔偿原告该项损失1500元。关于原告要求被告支付解约违约金119998.2元的诉请。协议约定当原告因被告违约而解除协议的，被告应向原告支付相当于许可使用费和通讯服务套餐费用的违约金。按此计算，违约金总额为179998.2元｛29999.7元［（22647元+2264.7元）+5088元（4800元+288元）］×6个月｝。被告提出违约金过高，请求本院予以调整。对此，我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，遵循公平合理原则，本院酌情判令被告赔偿相当于1.5个月许可使用费和通讯服务套餐费用的违约金即44999.55元（29999.7元/月×1.5个月）给原告。关于租赁保证金60000元，协议并未约定原告因被告违约而解除合同的情况下有权没收该保证金，为免双方讼累，本院对上述款项的返还问题一并处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈腾辉支付原告广州德时行信息咨询服务有限公司2019年1月1日至3月31日期间的使用费等合计90121元及逾期付款违约金（其中截至2019年5月31日的违约金为7210.01元；自2019年6月1日起按2%每月即1802.42元/月支付违约金至付清之日止；违约金总额以不超过本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈腾辉支付原告广州德时行信息咨询服务有限公司修复费用1500元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈腾辉支付原告广州德时行信息咨询服务有限公司解约违约金44999.55元。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告广州德时行信息咨询服务有限公司返还被告陈腾辉租赁保证金60000元。五、驳回原告广州德时行信息咨询服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4620元，由原告广州德时行信息咨询服务有限公司负担1740元，被告陈腾辉负担2880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  麦丽欢人民陪审员  李小伍二〇二〇年三月三十日书 记 员  梁怡筠陈世彬