浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初4798号 原告杭州天妮网络科技有限公司，住所地浙江省杭州市江干区笕桥镇机场路******。 法定代表人俞斌，该公司董事长。 委托代理人白岽晓，浙江亿维律师事务所律师。 被告杭州万点汇百货有限公司，住所地浙，住所地浙江省杭州市江干区机场路********v> 法定代表人方士荣，该公司总经理。 委托代理人俞云鹏、陈慧梅，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 原告杭州天妮网络科技有限公司（以下简称天妮公司）诉被告杭州万点汇百货有限公司（以下简称万点汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告天妮公司于2019年5月15日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员张妍妍独任审判。于2019年12月24日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告天妮公司基于双方于2014年3月4日签订的《租赁合同》等而起诉。诉讼请求：1、判令被告支付租金665045元（2017年4月20日至2018年12月31日）；2、判令被告支付物业管理费62040元（2015年4月20日至2018年12月31日）；3、判令被告支付违约金295042元（暂按照欠付租金的每日万分之十的标准计至2019年5月9日，此后算至实际支付之日止）；4、判令原告不返回被告保证金130000元；5、判令被告支付免租期45天租金93060元；6、本案诉讼费用由被告承担。 被告万点汇公司辩称：1、原告无权主张2016年7月30日后的租金及违约金。本案案涉租赁房屋所有权人为朱爱萍，2016年房屋所有权人朱爱萍就案涉房屋起诉其承租人杭州圣唐投资管理有限公司（以下简称圣唐公司），两级法院判决朱爱萍与圣唐公司的整体租赁合同于2016年7月30日解除。故原告已丧失了案涉房屋的次承租权和转租权，本案双方的房屋租赁合同于2016年7月30日解除。案涉租赁合同期限自2014年4月20日至2016年7月30日的部分已经履行完毕。2016年7月30日之后的部分，当事人无需继续履行。被告根据法院的通知、根据原告丧失出租权导致租赁合同解除的事实，未按照合同约定支付后续房租不构成违约，且原告主张的违约金标准也过高，请求法院予以调整。被告自2014年3月4日承租案涉房屋以来，已向原告支付房屋租金款项共计3291180元。根据合同约定，自2014年4月20日至2016年7月30日，原告依据租赁合同约定可以收取的租金为1731122.8元。因房屋漏水问题，双方协商扣除租金5720元，实际应收租金为1725402.8元。因此被告实际已支付金额已经超出了原告可以收取的金额，多付款项原告应当返还。2、被告不需要向原告支付物业管理费。本案租赁合同虽然约定了物业管理费用，但实际上原告并没有提供物业管理服务，且据了解，房屋所有权人将房屋出租给圣唐公司并没有约定收取物业管理费。即使按照租赁合同约定的方式，从2014年4月20日起至2016年7月30日，共计两年余102天，第一年免物业管理费，按照每月1.5元平方米的计算方式，也只有21953元。原告无证据证明其提供了物业管理服务，其出租给被告使用的房屋存在漏水、入口交通不畅等诸多物业问题始终未予解决，严重影响被告正常的进行使用房屋，故原告无权收取物业管理费。3、原告应返还保证金。被告已付清至2016年7月30日止的租金并有超出，原告应当返还全额保证金。4、被告不需要支付免租期租金。本案双方合同于2016年7月30日解除，被告在履约过程中无任何单方违约行为，不需支付免租期租金。综上，请求基于本诉各项案件事实扣减应承担的损失，并驳回原告的全部诉请。 本案经审理查明的事实如下： 2014年3月4日，天妮公司与万点汇公司签订租赁合同，约定：天妮公司自愿将位于杭州市，杭州泰尚达文化创意园2号楼201#物业（建筑面积940平方米）有偿提供给万点汇公司使用；租赁期限7年另加45天免租期，自2014年4月20日至2021年4月19日止，其中2014年3月5日至2014年4月19日为免租期；万点汇公司在合同期内单方面违约将退还免租期时间与天妮公司；每平方米每天租金为2.2元，年租金754820元，第二年租金不变，第三年至第七年租金年递增率为5%，第三年租金为792561元，第四年租金832189元，依此类推；第一年租金每半年一付，先付款后使用；第二年开始一年一付，每年租金在起租日前30天内支付；物业管理按每平方每月1.5元计算，一年一付，与租金同时缴纳，物管费用的递增与租金的递增方式一致，第一年免管理费；万点汇公司在合同签订日支付130000元作为房屋租赁保证金，租赁期限届满，在万点汇公司向天妮公司交清了全部应付租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定交还承租的租赁物后30日内，天妮公司退还全部租赁保证金（不计利息）；万点汇公司逾期支付租金，应向天妮公司支付滞纳金，按欠费天数乘以欠缴租金总额的万分之十计算；在租赁期限内，若万点汇公司欠交租金或水电费超过45天，天妮公司有权提前解除本合同；租赁保证金130000元归万点汇公司用于赔偿损失，不足部分由万点汇公司负责全部赔偿；等等。 2017年4月19日前的租金双方已结清。2017年4月20日至2018年4月19日租期内被告万点汇公司已支付78万元，另有保证金13万元，其他款项万点汇公司未付。被告万点汇公司自2019年1月1日起与案外人签订租赁合同，继续承租案涉房屋。 2016年5月22日，本院曾向杭州市商户发出《协助执行通知书》，要求即日起两年内，各商户暂停向圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱、杭州泰尚达文化创意有限公司缴纳商铺租金，各商户向上述人员的应付款项缴纳至本院指定账户。 另查明，杭州市中级人民法院(2018)浙01民终6240号生效判决书确认案外人朱爱萍取得了机场路72号4幢房屋的所有权证（杭房权证江更字第××号，面积7987.61平方米）。2013年9月10日，原“机场路72号，机场路72号3幢、4幢、5幢、7幢、11幢、15幢、16幢、17幢、18幢”变更门牌号码为××。该判决同时确认2011年10月25日朱爱萍与杭州圣唐投资有限公司（以下简称圣唐公司）签订了租赁合同，合同约定将机场路72号范围内的土地以及地面建筑、设施整体租赁给圣唐公司使用；经朱爱萍书面同意后，圣唐公司可将租赁物的部分面积转租。租赁期限自2011年10月25日至2024年2月15日止。后因圣唐公司拖欠租金，朱爱萍行使合同解除权，该判决确认双方合同解除时间是2016年7月30日。 2013年7月1日，承租方天妮公司与出租方圣唐公司、杭州泰尚达文化创意有限公司签订《杭州市机场路248号、250号租赁合同》，约定：租赁期限自2013年7月1日至2024年2月15日；租赁物采取包租方式，由天妮公司自行管理；租赁期内，天妮公司根据其招商计划，在本合同约定的用途范围内自主招商、转租；等等。 以上事实有原告天妮公司提交的《租赁合同》、《杭州市机场路248号、250号租赁合同》、付款凭证、民事判决书，被告万点汇公司提供的民事判决书、协助执行通知书、付款凭证，及双方当事人的陈述为证。双方提交的其他证据与本案争议缺乏直接关联，故不予确认。 本院认为，本案基础事实是案涉租赁物登记所有权人为朱爱萍，朱爱萍将案涉租赁物租给圣唐公司，圣唐公司承租后将其转租给天妮公司，天妮公司又将其转租给万点汇公司。万点汇公司与天妮公司转租合同所约定的租赁期限并未超过天妮公司与圣唐公司租赁合同所约定的租赁期限，也未超过圣唐公司与朱爱萍租赁合同约定的租赁期。在合同履行过程中因圣唐公司拖欠租金导致其与朱爱萍的租赁合同提前解除，圣唐公司与朱爱萍租赁合同的提前解除可能会影响案涉转租合同的履行，但转租合同的履行问题不应影响转租合同效力。天妮公司与万点汇公司签订的案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，也不存在法定无效情形，应属合法有效，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力。 关于天妮公司的各项请求是否成立的问题。1、租金。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。天妮公司已将租赁物交付万点汇公司使用，万点汇公司理应按约支付租金。现万点汇公司仅支付部分租金，故对天妮公司主张2017年4月20日至2018年12月31日期间的欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。对于欠付租金金额，按照双方合同约定的租金标准，被告还应支付欠付租金665045元（832189+832189*1.05÷100÷365*256-780000），对于原告相应诉请，本院予以支持。对于被告辩称不应支付2016年7月30日之后的租金问题，本院认为，如前所述，被告该项意见缺乏依据，本院不予采纳。对于被告辩称原告通过短信确认2017年4月20日至2018年4月19日的租金不递增，本院认为，双方短信交流并未包含协商变更租金标准的意思，对被告该项意见不予采纳。2、逾期支付租金的违约金。天妮公司主张的违约金计算方式是合同约定的滞纳金金额的计算方式，即欠费天数乘以欠缴租金总金额的万分之十。但该标准过高，本院综合考虑被告的具体违约行为，以及造成逾期支付租金的具体原因和逾期支付租金造成的损失等因素，酌情确定为欠费天数乘以欠缴租金总额的万分之三。经计算，截至2019年5月9日，被告应付的违约金为76812.70元。被告辩称系因法院协助执行通知书导致未能按时支付租金，故不构成违约。本院认为，根据被告提供的协助执行通知书，要求各商户暂不向特定当事人缴纳租金，但原告并非协助执行通知书所规定的当事人，且被告也未向协助执行通知书上所记载的本院指定账户缴纳租金，故对被告该项意见不予采纳。3、保证金问题。双方合同约定因被告违约导致原告提前解除合同的，保证金归原告用于赔偿损失。而本案中原告并未主张提前解除合同，其没收保证金缺乏合同依据。同时，原告已主张对方逾期付款的违约责任，其要求以没收保证金弥补其实际损失亦无依据。但为避免讼累，该保证金可以抵扣应付租金，故上述应付租金扣除保证金130000元后，万点汇公司应支付租金535045元。4、免租期租金。万点汇公司在履行案涉租赁合同的过程中存在拖欠租金的违约行为，根据合同约定，万点汇公司应按第一年租金标准向天妮公司支付原45天的租金93060元（754820÷365×45），天妮公司该项请求合理，本院予以支持。5、物业管理费。被告在使用案涉物业时理应承担产生的物业管理费，双方书面合同对于物业管理费标准有约定，可予适用。因此，原告主张被告万点汇公司还应支付2015年4月20日至2018年12月31日期间的物业管理费62040元可予支持（1.5*940*44）。被告辩称房屋存在漏水等问题，可另行主张权利。 据此，根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州万点汇百货有限公司支付原告杭州天妮网络科技有限公司租金人民币535045元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告杭州万点汇百货有限公司支付原告杭州天妮网络科技有限公司逾期付款违约金人民币76812.70元（暂计算至2019年5月9日，此后以欠付上述第一项租金为基数按照每日万分之三的标准计算至租金付清之日止），于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告杭州万点汇百货有限公司支付原告杭州天妮网络科技有限公司免租期租金人民币93060元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告杭州万点汇百货有限公司支付原告杭州天妮网络科技有限公司物业管理费人民币62040元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告杭州天妮网络科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币16007元，减半收取人民币8003.50元，由原告杭州天妮网络科技有限公司承担人民币2268.50元，被告万点汇公司承担人民币5735元。被告承担的款项应于本判决生效后七日内付至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 员 张妍妍 二〇二〇年三月四日 代书记员 沈 迎