苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初6003号原告：卞宙翔，男，1989年4月12日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：赵志刚，江苏双泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：吾翼彪，江苏双泽律师事务所律师。被告：于涛，男，1961年1月27日出生，汉族，户籍所在地河北省石家庄市裕华区。被告：李小光，女，1979年9月14日出生，汉族，户籍所在地河北省石家庄市裕华区。上述二被告共同委托诉讼代理人：俞恒臻，江苏德瀚律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：孙杰，河北林平律师事务所律师。被告：苏州旭悦置业有限公司，统一社会信用代码91320594MA1MAU7939，住所地江苏省苏州工业园区苏州大道******。法定代表人：王凤友，董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨光耀，江苏金砖律师事务所律师。委托诉讼代理人：周冯裕，江苏金砖律师事务所律师。原告卞宙翔与被告于涛、李小光、苏州旭悦置业有限公司（以下简称“旭悦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，原告卞宙翔于2019年5月28日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告卞宙翔的委托诉讼代理人赵志刚，被告于涛、李小光的共同委托诉讼代理人李阳（参加第一次庭审，后撤销委托）、孙杰（参加第一、二次庭审）、俞恒臻（参加第二、三次庭审），旭悦公司的委托诉讼代理人杨光耀、周冯裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卞宙翔向本院提出诉讼请求：1、判令被告旭悦公司将苏州工业园区万寿街168号38幢101室的房屋产权配合过户至被告于涛、李小光名下；2、判令被告于涛、李小光在取得上述房屋产权登记后15日内将房屋产权过户至原告卞宙翔名下；3、本案全部诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原告卞宙翔与被告于涛签订的《房地产居间购买协议》（合同编号SZ0083002）；2、判令被告李小光、于涛向原告双倍返还定金60万元并赔偿损失223.04万元。3、判令被告李小光、于涛负担本案受理费95600元、保全费5000元及鉴定费63817元。事实及理由：被告旭悦公司与被告于涛、李小光签订了《苏州市商品房买卖合同》，约定旭悦公司将其开发的苏州工业园区万寿街168号38幢101室房屋出售给被告于涛和李小光。2018年12月26日，原告卞宙翔在苏州金诚之家房产经纪有限公司的居间下与案外人徐丽娟（被告于涛的代理人）签订了《房地产居间购买协议》（合同编号为：SZ0083002），约定由原告以1230万元的价格购买上述房屋，同时还约定双方办理资金托管时间为2019年2月25日前。合同签订后，原告即通过银行转账方式向被告李小光的银行账户交付了定金30万元，并由徐丽娟出具收据。但被告于涛并未在2019年2月25日之前配合原告卞宙翔办理涉案房产的网签及资金托管手续。原告曾多次催促，但被告于涛始终以尚未办出产证为由拒绝协助，并向原告提出了一些不合理要求。被告的上述行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告于涛、李小光答辩称：第一，答辩人没有任何拖延行为，交房时已经委托了第三方办理房产证，目前产证未办出是其他原因导致，并非原告所称的因房价上涨而拖延办理；第二，《房地产居间购买协议》约定双方于2019年2月25日前办理资金托管。该协议实质为合同要约，且协议中备注，房产证办理下来之后签订存量房买卖合同，待送审通过后再进行资金监管。该内容已构成要约内容的变更，据此，资金监管托管需满足以下条件：1、涉案房屋办理房屋产权证；2、签订存量房买卖合同；3、送审通过；4、被答辩人有能力支付购房款和税费。原告据以起诉的房地产居间购买协议，并非正式的房屋买卖合同。根据协议约定，需达到一定的条件后才能签订正式合同。综上，原告的诉请缺乏相应事实及法律依据，应予以驳回。被告旭悦公司答辩称：答辩人与原告卞宙翔之间没有合同关系，原告主张的诉请突破了合同相对性原则，于法无据，答辩人无需担责。本院经审理认定事实如下：2018年12月26日，原告卞宙翔（买方）与被告于涛的委托代理人徐丽娟（卖方）在苏州金诚之家房产经纪有限公司（以下简称“金诚之家公司”）的居间下签订了《房地产居间购买协议》一份。协议约定卞宙翔向于涛、李小光购买苏州工业园区万寿街168号38幢101室的房屋，房屋面积为291.4平方米，总价为12300000元。合同第一条第2款约定：资金托管时间为2019年2月25日前，付款情况为贷款，所购房屋家具家电及附属设施为无。第二条约定：买方为表示购买之诚意，同意于本协议签订时向居间方支付意向金，该意向金金额不得超过购买总价的20%，该意向金为居间方受买方委托，前往卖方处洽谈及确认购买价格条件之凭据，此意向金于卖方签订本合同后即转为定金，具备法律效力。意向金金额为30万元。第五条约定：涉案房屋买卖的契税、个税由买方承担。合同备注中手写有以下内容：签三方买卖合同时间具体以房东产证办下来时间为准，签三方后次日送审，待资质审核通过后第一时间进行资金托管。协议签订后，被告于涛的受托人徐丽娟即收取了原告卞宙翔支付的定金30万元并出具确认单，目前该款仍在被告于涛、李小光处。2018年12月26日于涛出具了授权委托书给徐丽娟，其中记载：委托人欲通过苏州金诚之家房产经纪有限公司将位于苏州工业园区万寿街168号38幢101室的房屋进行出售/购买/出租/承租。就此事宜，委托人特授权受托人徐丽娟代其办理本授权委托书约定的事宜。1.受托人有权以委托人的名义与居间方就居间事宜进行洽商，签署定金及相关协议、履行定金及相关协议。2.委托期限为6个月。另查明：2017年12月，李小光、于涛（买受人）与旭悦公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定李小光、于涛向旭悦公司购买苏州工业园区万寿街168号38幢101室房屋，价格为10486209元。合同第十七条约定：出卖人定于2018年9月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。经买受人同意，出卖人可以提前交付该商品房，但最早不得早于2018年2月28日，否则买受人有权暂不接受房屋交付。合同中，李小光、于涛还承诺：本人已知晓苏州市区有关购房政策，如果由于本人违反相关购房政策，愿意承担包括不能办理不动产登记在内的相应法律责任及经济责任。关于《房地产居间购买协议》的履行情况，该协议签订后，李小光、于涛本人未再与卞宙翔再直接签订相关协议。原告卞宙翔原诉请为要求李小光、于涛继续履行《房地产居间购买协议》并将房屋协助过户至原告名下，但在第一次庭审（2019年8月14日）中，被告李小光、于涛明确涉案房屋仍未登记至该二人名下，尚无法办理资金托管及过户等手续，但李小光、于涛表示如果房屋过户至二人名下，同意按原合同价款及条件与原告继续进行交易。后原告卞宙翔于该次庭审后将诉请变更为要求解除合同并赔偿损失。在本案最后一次庭审之日（2020年1月3日），涉案房屋仍未能登记在李小光、于涛的名下。且根据本院调取的犯罪嫌疑人为潘春等人涉嫌破坏计算机信息系统案的相关案卷资料，于涛亦在该案所附的相关人员信息名单中。另本院亦与园区产权部门咨询，涉案苏州工业园区万寿街168号38幢101室因与上述刑事案件关联，目前房屋产权的办理尚处于冻结状态。还查明：诉讼中，经原告卞宙翔申请，本院依法委托苏州远大房地产土地资产评估有限公司就涉案房屋在2019年8月19日（申请日）的价值进行了评估。经委托，鉴定机构于2019年11月18日由苏州远大房地产土地资产评估有限公司出具了《房地产司法鉴定估价报告》。该报告的结论为：在估价时点2019年8月19日苏州工业园区万寿街168号38幢101室的价值总额为1453.04万元。以上事实有《房地产居间购买协议》、《房地产司法鉴定估价报告》、《苏州市商品房买卖合同》等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：被告于涛的受托人徐丽娟代表于涛一方与原告卞宙翔签订了《房地产居间购买协议》，该协议内容不违反法律规定，且系双方真实意思表示，应认定合法、有效。另根据李小光、于涛庭审中对于合同履行的意见，再结合涉案房屋的购置情况，因此上述协议的实际委托人为李小光、于涛二人，该合同对于李小光、于涛均具有约束力。本案中，双方争议的焦点之一为：案涉《房地产居间购买协议》是正式的房屋买卖协议还是仅为定金协议。本院认为，该协议中已明确载明交易双方身份信息、房屋坐落、成交总价、支付方式、税费承担、违约责任等内容，已具备房屋买卖合同的主要条款，故原、被告间房屋买卖合同关系成立，双方均应依照合同内容履行各自权利义务。上述协议第二条约定，双方于2019年2月25日前办理资金托管手续，后又补充约定“签三方买卖合同时间具体以房东产证办下来时间为准，签三方后次日送审，待资质审核通过后第一时间进行资金托管”。虽然两处约定存在不一致之处，但该协议为房屋买卖合同，买方订立合同的主要目的在于购得涉案房屋并完成房屋的交付与过户，但在原告变更诉请前的庭审之日（2019年8月14日）以及最后一次庭审之日（2020年1月3日），被告李小光、于涛仍一直未能获得涉案房屋的产权登记，且根据本院调查的相关刑事案件资料及咨询相关产权登记部门的情况反馈，涉案房屋目前的产权登记已被冻结。综上可见，被告李小光、于涛在涉案房屋尚不具备交易过户条件的前提下出售涉案房屋，且直至原告诉讼以及本案庭审辩论终结前也仍未能排除交易进行的障碍，两被告的行为已构成违约，应就此承担违约责任。而承上述分析，涉案房屋目前无法办理过户手续，故相应合同目的无法实现，原告诉请要求解除合同的主张应予支持。原告在2019年10月9日的质证过程中明确了该项诉请，且被告亦对此发表意见，故本院将合同的解除时间认定为2019年10月9日。关于原告主张的双倍返还定金及赔偿实际损失的诉请，因定金罚则与赔偿实际损失的主张不能同时支持，故结合原告主张的金额情况，对于定金罚则部分不予支持，但对于原告要求返还定金30万的主张则予以认可。至于被告李小光、于涛应赔偿的损失金额，承上述分析两被告已构成违约应承担相应违约责任，但原告在李小光、于涛自身尚未获得产权登记的情形下，即与之签订相关协议购买涉案房屋，其自身亦存在相应审慎注意义务不足的情形，且考虑到原告在涉案交易中支付的款项仅为定金部分，再考虑房屋的差价等因素，本院酌情认为被告李小光、于涛应向原告卞宙翔赔偿损失133万元。《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告卞宙翔与于涛、李小光之间关于苏州工业园区万寿街168号38幢101室的《房地产居间购买协议》于2019年10月9日解除；二、被告于涛、李小光于本判决生效之日起十日内退还原告卞宙翔购房定金300000元；三、被告于涛、李小光于本判决生效之日起十日内支付原告卞宙翔违约金1330000元；四、驳回原告卞宙翔的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95600元，由被告李小光、于涛负担57360元，由原告卞宙翔负担38240元，此款项已由原告卞宙翔预交，被告李小光、于涛负担部分（57360元）本院予以退还，被告李小光、于涛负担部分（57360元）于本判决生效之日起十五日内交至本院。保全费5000元，鉴定费63817元，两项合计为68817元，由被告李小光、于涛负担41291元，原告卞宙翔负担27526元，此款项亦已由原告卞宙翔预交，由被告李小光、于涛负担部分（41291元）于本判决生效之日起十五日内支付原告卞宙翔。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  赵群明人民陪审员  方 浩二〇二〇年三月三十日书 记 员  陆益岚宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。