广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14256号原告：邹琼锦，女，1987年2月15日出生，汉族，住江西省抚州市南城县*************，公民身份号码362************54X。委托诉讼代理人：李伟，广东广强律师事务所律师。被告：佛山宇能创富投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区***********宇能数码广场A区25层2505室，统一社会信用代码914***********029F。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：杨小明，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫伟同，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。原告邹琼锦与被告佛山宇能创富投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，被告提出管辖权异议，本院经审查裁定予以驳回，被告提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李伟、被告委托诉讼代理人莫伟同到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《物业使用权转让合同》于2019年9月2日解除；2.被告返还原告已支付的使用权转让金477179元；3.被告向原告赔偿支付购房本金的利息损失（以287179元为本金自2017年7月18日按年利率4.75%计算至2019年6月1日为25861.84元，以19万元为本金自2019年2月11日按年利率4.35%计算至2019年6月1日为2490.82元）；4.被告向原告支付自2019年6月1日起至判决生效之日止按每日239元计算的房屋迟延交付违约金；5.被告支付原告律师费45000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年7月18日与被告签订《物业使用权转让合同》，约定原告以477179元的总价向被告购买宇能数码广场B区2栋*****号产业用房。合同签订后，原告依约付清了所购物业全部款项477179元。根据合同约定，被告应在2019年6月1日将涉案物业交付给原告。但依据现有楼房工地状态，涉案物业交付日期遥遥无期。根据合同第九条第3款的约定，被告逾期交付物业超过90天的，原告有权解除合同，同时被告应按照已收转让金的日万分之五向原告支付违约金。根据合同第十三条第2款的约定，原告因本案已支出的律师费45000元应由被告承担。被告严重违约，原告决定与被告解除合同，并要求被告赔偿损失。被告辩称，1.不同意解除物业使用权转让合同。在合同签订后，由于一环进行工程改造，自2017年下半年起围闭涉案施工场地附近路段，被告施工所需的水泥等建材及大型机器设备难以按照原定施工计划进场施工，导致被告开发建设严重受阻，且一环改造工程对被告开发建设的影响仍在持续，被告已积极采取措施加快施工进度，工程已进入最后的施工及装修阶段，被告受到不可抗力的影响，被告也是本案的受害者。2.被告迟延交楼的行为是显著轻微的，不影响合同目的实现，根据双方订立合同的目的及诚实信用原则，应不支持合同的解除。被告在此过程中积极与原告及其他业主沟通协商，涉案项目属于都市型产业载体，是政府鼓励和积极推导的项目，恳请法院考虑被告利益，公正裁判。3.原告主张违约金及利息没有依据。双方没有约定利息及计算标准，不应支持。4.原告主张律师费不成立，没有证据显示原告已实际支付律师费，并且律师费高于广东省律师服务政府指导价的标准，不应支持。综上，恳请法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对双方提交的证据，本院认定如下：1.对原告提交的装饰工程施工合同，该合同是关于装饰工程的约定，不属于本案审查范围，故本院对该合同不作审查。2.对原告提交的照片、民事委托代理合同、律师费发票及被告提交的竣工延期申请、封闭施工路段的通知，本院经审查对其真实性予以确认。3.对被告提交的佛山市商务局复函，该函上并无佛山市商务局的盖章确认，故本院对该证据不予确认。4.对被告提交的关于认定宇能数码广场为都市型产业载体项目的通知，本院经审查对其真实性予以确认。5.对被告提交的业主告知函，被告未能提供充分证据证明其已向原告送达该函，故本院对该函不予确认。6.双方对对方提交的其他证据的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年7月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区***********宇能数码广场B区项目自编号B区2栋13A层*****号产业用房的使用权转让给乙方，建筑面积43.16平方米；该物业只能作为都市产业载体用途；该物业使用权转让期限从本合同签订之日起至2037年7月17日，甲方在转让期限届满之日起赠送该物业使用权给乙方至2052年11月3日；该物业使用权总转让金额为477179元，乙方须在2017年7月18日前支付首期款287179元（含认购定金），余款19万元向银行贷款支付；甲方应在2019年6月1日（含本日）前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；甲方未按照约定期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；如甲方逾期超过90天未能交付该物业，乙方有权解除合同并要求退回已交转让款；如果因本合同发生诉讼，败诉方须承担胜诉方的全部律师费和诉讼费以及调查费、差旅费等费用；等等。原告于2017年7月13日向被告支付了定金50000元，于同月18日支付了首期款237179元。2018年3月11日，原、被告签订《宇能数码广场B区分期支付协议》，约定原告向被告分十二期免息缴付剩余19万元转让款，第一期16200元于2018年3月11日前支付，第二期至第十二期每期15800元在2018年4月至2019年2月的每月11日前支付。原告已依约付清上述19万元。宇能数码广场B区于2012年2月28日取得建设工程规划许可证，于2013年8月26日取得建筑工程施工许可证，但至庭审结束时尚未竣工验收。另查明，原告聘请律师提起本案诉讼，支出律师费45000元。原告提起本案诉讼后，于2019年8月23日向本院提交变更诉讼请求申请书，主张解除双方签订的《物业使用权转让合同》等，该申请书于2019年8月29日送达至被告。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在宇能数码广场B区已取得建设工程规划许可证，但《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限从2017年7月18日至2052年11月3日，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已依约向被告支付物业使用权转让款477179元，被告未能依约交付涉案物业且逾期已超过了90天，根据双方合同的约定，原告有权自2019年8月31日起提出解除上述合同。原告主张解除合同的变更诉讼请求申请书已于2019年8月29日送达至被告，综合以上情况，本院认定上述合同关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2019年8月31日解除。上述合同已解除，原告主张被告返还已收取物业使用权转让款477179元，本院予以支持。原告主张的利息、违约金实质上均是对被告违约所造成的损失主张赔偿，被告违约导致双方合同解除，在合同解除后被告亦未向原告返还上述转让款，故本院酌定被告以477179元为本金从2019年6月2日起至本判决发生法律效力之日止按日万分之五计算利息损失予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。原告主张律师费45000元过高，本院酌定支持律师费30000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告邹琼锦与被告佛山宇能创富投资有限公司于2017年7月18日签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2019年8月31日解除；二、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让款477179元予原告邹琼锦；三、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以477179元为本金从2019年6月2日起至本判决发生法律效力之日止按日万分之五计算的利息予原告邹琼锦；四、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费30000元予原告邹琼锦；五、驳回原告邹琼锦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4760.21元（原告已预交），由原告负担324.31元，被告负担4435.9元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年三月十九日书记员  钟丹