湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终922号上诉人（原审被告）：长沙市东大房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇花明北路旺和家园****。法定代表人：徐宁，总经理。委托诉讼代理人：闵亚辉，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢婷，湖南唯楚（宁乡）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：何永兴，男，1973年1月16日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：刘明，湖南光阳律师事务所律师。原审被告：朱红亚，男，1976年6月10日出生，汉族，住湖南省。上诉人长沙市东大房地产开发有限公司（以下简称东大公司）因与被上诉人何永兴、原审被告朱红亚商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院作出的（2020）湘0124民初6825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人东大公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋目前登记在被上诉人名下，至今未办理退房手续，退房手续应由被上诉人主动向宁乡市不动产登记中心申请办理。二、本案退房款的条件尚未成立，上诉人暂时不需要向被上诉人退付购房款。上诉人与被上诉人互负债务，被上诉人未履行退房手续，上诉人则无需退房购房款。三、一审法院判决上诉人承担利息计算有误，应当从被上诉人办理退房手续以后开始计算。被上诉人何永兴答辩称：1、涉案《承诺书》并没有约定由被上诉人先退房，上诉人才退款，上诉人并不享有先履行抗辩权；2、《承诺书》已约定退付房款的时间为2020年6月30日，逾期则按月息两分支付违约金，上诉人并没有按期退还房款，所以才形成了本案的诉讼。原审被告朱红亚未作答辩。何永兴向一审法院起诉请求：1、判决东大公司退还何永兴购房款等款项3000960元，并支付利息120038元（以3000960元为基数按月利率2%从2020年6月30日计算至2020年8月30日，后段利息顺延计算至上述款项实际清偿之日止），两项合计3120998元；2、判决朱红亚对东大公司的上述债务承担连带清偿责任；3、判决东大公司和朱红亚共同承担一审全部诉讼费用。一审法院认定的事实：何永兴与东大公司于2017年4月28日、2017年5月9日分别签订《公寓定购协议书》和《商品房买卖合同》，约定何永兴购买东大公司开发建设坐落于××乡××街道××社区××品ｃ栋801号房屋。总房价为1965720元，付款方式为一次性付款，交房时间为2017年8月31日。合同第十一条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理：（1）逾期在90日内（该时限应当与第七条第1（1）项中的时限相同），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按月计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行”。（2）逾期超过90日（该时限应当与第七条第1（2）项中的时限相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”2017年4月28日，东大公司出具盖有公司公章的收据。收据载明收到何永兴购房款2000000元，并注明该款由朱红亚代交。东大公司未能在约定交房日期交房。经双方多次沟通协商，东大公司、朱红亚于2019年12月16日向何永兴出具一份《承诺书》。承诺“同意何永兴退房并承担购房款利息及损失包干费用38万元和退房款2620960元，合计3000960元。最迟在2020年6月30日前退还给何永兴。如未按期退还3000960元（叁佰万零玖佰陆拾元整），按每月2%计算利息，如产生税费全部由我公司承担”。东大公司在“承诺人长沙市东大房地产开发有限公司”上加盖公司印章，朱红亚在“本承诺连带担保人”后签名。另查明，朱红亚系东大公司股东。2016年案外人长沙弘泽投资开发有限公司因生产经营需要向何永兴借款200万元，并约定按月利率2分计付利息，利息支付方式为每季支付一次。朱红亚作为案外人长沙弘泽投资开发有限公司的股东为上述债务提供担保。一审法院认为，何永兴与东大公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。因东大公司未能如期交房，双方于2019年12月16日协商一致，解除了合同。东大公司同意何永兴退房，并承诺在2020年6月30日前退还购房款利息及损失包干费用3000960元。东大公司逾期未履行付款义务，属于违约。何永兴要求东大公司支付购房款及利息和损失包干费用3000960元的诉讼请求，该院予以支持。关于逾期付款利息，虽双方约定按月利率2%的标准计算，但参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，民间借贷利率的司法保护上限为合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，全国银行间同业拆借中心发布的2020年6月一年期贷款市场报价利率为年利率3.85%，四倍即15.4%。故以年利率15.4%的标准计算为宜。朱红亚在承诺书中约定承担连带保证，故应对上述债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，判决：一、长沙市东大房地产开发有限公司支付何永兴购房款及利息3000960元；二、长沙市东大房地产开发有限公司支付何永兴逾期付款利息（以3000960元为本金，按年利率15.4%的标准自2020年7月1日起计算至实际清偿之日止）；上述一、二项应付款项限长沙市东大房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内付清。三、朱红亚对上述一、二项付款义务承担连带清偿责任；四、驳回何永兴的其他诉讼请求。案件受理费31768元，诉讼保全费5000元，合计36768元，由长沙市东大房地产开发有限公司、朱红亚负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异。本院认为，涉案《承诺书》系上诉人东大公司的真实意思表示，未违背法律法规的规定，合法有效。上诉人东大公司提出其享有先履行抗辩权，即先由被上诉人办理退房手续后上诉人才退付房款；但《承诺书》并没有该意思表示，本院对上诉人的该上诉意见不予采纳。至于利息，《承诺书》约定：“如未按期退还3000960元，按每月2%计算利息，如产生税费由我公司承担。”上诉人未按期退付房款，已构成违约，从违约之日起计算利息并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31768元，由上诉人长沙市东大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年三月五日法官助理叶伟志书记员刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。