广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初183号原告：池远清，女，1995年1月4日出生，汉族，住福建省永泰县。委托代理人：陈俊兵，广东圣和胜律师事务所律师。被告：广州市空海岸贸易有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇汇美新村****F段之****。法定代表人：叶伟杰。委托代理人：贺国富、钟智超，广东杰信律师事务所律师、实习律师。第三人：徐燕良，男，1974年1月5日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告池远清诉被告广州市空海岸贸易有限公司、第三人徐燕良房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告池远清的委托代理人陈俊兵，被告广州市空海岸贸易有限公司的委托代理人贺国富、钟智超到庭参加诉讼，第三人徐燕良经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告池远清向本院提出诉讼请求：一、确认原告解除与被告于2018年9月1日签订的《商铺租赁合约》行为合法；二、被告退还租赁押金40000元，退还商铺转让费50000元并退还原告预交的三个月租金60000元；三、被告赔偿原告装修费89740元及窝工损失55614元；四、被告赔偿原告窗帘安装损失4780元及店招牌广告安装费损失18520.5元；五、被告赔偿原告律师费15000元；六、被告承担本案诉讼费、保全费及评估费。事实和理由：原告于2018年9月1日与被告签订《商铺租赁合约》，约定由原告承租被告座落在增城区凤凰城凤晴四街1座324铺位。合同约定了租赁期限以及被告将商铺交付原告的日期。被告交付商铺后，原告准备入场装修，但因被告拖欠物业管理费、违约金，导致物业公司不予办理进场施工证明，之后经被告协商，在2018年10月22日才取得装修施工许可证。但在2018年10月26日，第三人提出对涉案商铺主张权利，并阻止原告继续使用涉案商铺。原告将上述情况告知被告，但被告却拒不解决涉案商铺存在的权属纠纷。为此，原告向被告提出解除租赁合同，并诉至法院，望法院判如所请。被告广州市空海岸贸易有限公司辩称：一、被告己履行了《商铺租赁合约》中约定交付租赁物的义务。二、原告使用租赁物过程中属于被告存在的问题，己即时消除。原告诉讼中说到“被告拖欠了数万元的物业管理费、违约金”，这是与物业公司关于收楼时间存在分歧的情况下产生的，经协商2018年10月16日己解决。三、原告未实现合同目的，主要责任人是徐燕良，其次是自己。原告己确认来商铺闹事的人是徐燕良而不是被告的工作人员，《合约》没有约定被告应承担“履行排除第三方主张权利干扰的义务”。四、《合约》未生效。《合约》第十四条约定“本合同经过三方签章后生效”。此合约只有甲乙双方签名，无第三方签章。五、该商铺不属于“一房数租”情形。六、徐燕良主张“坚持其对商铺享有29年的使用权”，无合同依据。七、《合约》不符合解除条件，应继续履行。八、徐燕良侵害了原告商铺合法使用权。第三人徐燕良未陈述意见。经审理查明：2018年9月20日，原广州市增城区国土资源和规划局出具的《产权情况表》，记载涉案商铺的权属人为增城市碧桂园物业发展有限公司，该商铺已经办理预售，出售给被告。2018年9月1日，叶伟杰（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《商铺租赁合约》，内容为，1、甲方出租涉案商铺给乙方使用，租赁期限自2018年11月1日至2023年11月1日，2018年9月30日前交接涉案物业。2、租金分段计算，其中2018年11月1日至2019年11月1日，月租金20000元。乙方于每月1日前缴纳当月租金，租金采用转账形式支付。开户行是招商银行，收款人叶伟杰。合同一经签订，乙方即需要交纳40000元押金给甲方。3、合同约定乙方租赁涉案房屋用于教育培训，未经甲方书面同意不得变更经营用途。4、甲方需要保证其为该物业的权属人，如果出现任何第三方对该物业主张权利，使乙方无法使用该物业，甲方应赔偿乙方蒙受的一切损失。乙方需要依约缴纳租金，如有无故拖欠租金超过7天，视为违约。甲方有权收回该物业。5、手写部分约定，甲方负责商铺的收尾工作，2018年9月25日前必须将收尾完整的商铺交付给乙方。乙方需要承担物业的转让费5万元，以实际转账为准。2018年9月12日，陈拥军向叶伟杰转账支付90000元。2018年9月11日，叶伟杰出具《收款收据》，内容为叶伟杰收到原告4万元押金和5万元转手费。2018年10月7日，陈拥军向叶伟杰转账支付60000元。2018年10月16日，广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司出具《发票》，内容为广州市空海岸贸易有限公司交付凤晴苑商铺4街1号324房的企业管理服务、商业物业服务费、供电电费、企业管理服务费及违约金合计42817.34元。2018年10月21日，广东碧桂园物业服务股份有限公司出具《装饰装修施工进场证》，内容为准许吴志荣进场对涉案房屋进行装修。2018年11月2日，《调解笔录》，载明“调解地点永宁街凤凰城第三居委会调解主持人许建华，张旭（记录）参加人徐燕良何海英池远清……池：我是今年的9月l1日与广州市空海岸贸易有限公司的叶伟杰签订的租赁合同，约定9月25日将房产交付给我，在我裝修过程徐会长过来说这个物业有纠纷将我的电停了，我的诉求就是我是合法租赁的商铺，我不希望有人过来干扰我的正常经营，我没有其他的诉求了。……徐：3月25日前何和其夫叶伟杰来我家商议共同成立国学馆……达成一致后才签订这份《股东协议合同》，对于这份合同内容签订何海英是有空海岸公司的授权的，商铺的期限有29年，所以我们的合作期限约定为29年，我目前装修投入了近30万元。何：我和徐会长合作负责场地租金，若有不可抗拒或众筹资金不够房东收回我另负责租场地合作，但必须把双方的负债结清。徐：这个商铺我是不会让的，叶伟杰可以起诉何海英解决他们的纠纷，我是认为我与何海英签订的协议是有效的。……张：本次调解分歧太大，调解不成。建议各方通过司法途径解决，各位请核对后签名。”何海英、池远清、徐燕良在上述《调解笔录》上签名。原告提供：1、《股东协议合同》，该合同载明的签约日期为2018年3月25日，签约方为何海英与徐燕良。合同内容为双方合伙经营广州市儒释道文化传播有限公司，并由何海英承担本案诉争房屋的租金，涉案房屋用于双方合伙经营公司的场地。2、日期2018年3月25日，何海英与徐燕良签订《儒释道国学合作出资资金确认函》，内容为确认双方出资金额。3、2018年11月2日《调解笔录》，内容为徐燕良、何海英、池远清在永宁街凤凰城第三居委会主持下就涉案房屋的使用问题进行调解。笔录内容记载因徐燕良认为其与何海英签订合同是有效的，坚持主张对涉案房屋的权利。故各方未能达成一致解决方案。2018年11月4日，原告向被告、叶伟杰发出《告知函》，明确原告已经支付的款项金额及性质，并说明因被告欠付管理费导致2018年9月25日将涉案商铺交付原告后，原告无法正常使用，直至2018年10月20日才开始装修。但现在有第三方徐燕良就涉案商铺主张权利并阻碍原告使用涉案商铺，因此要求被告履行合同义务保证原告能正常使用涉案房屋。2018年11月13日，原告向增城区公安局永新派出所报警，并取得《报警回执》。2018年11月20日，原告向被告、叶伟杰发出《解除合同通知书》，提出因第三方徐燕良阻挠原告使用涉案房屋，且被告无法协调解决。因此，原告租赁涉案商铺的目的已经无法实现。通知被告解除合同，被告可安排收回商铺及钥匙，办理交接手续。2018年11月21日，陈拥军出具《证明》，内容为其代原告向叶伟杰转账支付90000元，其中4万元为租房押金，5万元为转让费。2018年11月23日，被告向原告发出《关于的复函》，认为原告的损失应向徐燕良主张。如果原告要求解除合同，应当与被告协商，结清租金、水电费后签订解除协议。不能单方解除合同。若原告坚持要求提前解约，原告的装修广告投入与被告无关。原告为证明其装修金额，提供1、《广州市诚海装饰家装施工合同》，载明装修金额为89740元;《施工图》;《预算书》;广州诚海装饰有限公司2018年9月19日的《收据》，载明收到池远清首期装修款31409元；2018年10月18日的《收据》，载明收到池远清交来装修二期款26922元；2018年11月10日《收据》，载明收到池远清交来三期装修款26922元。2、《意艺窗帘布艺订货单》、《收据》，金额4780元。3、《成日广告收款收据》，金额5500元。《广州市文柏广告传媒有限公司收款收据》，金额11500元。4、《创业办公用品经营部收款收据》，金额1520.5元。2018年11月19日，原告与广东圣和胜律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，原告委托上述律师事务所进行本案诉讼，并支付律师费15000元。审理中，原告向本院申请对涉案商铺的装修残值及窝工损失进行司法鉴定，本院依法摇珠确定鉴定机构，现鉴定结论如下：1、关于涉案房屋的装修价值，经广东高迪评估咨询有限公司出具《报告书》，结论为：无争议部分装修工程残值为105875×88.38%=93572元；争议部分装修工程残值为150×88.38%=133元。合计残值93705元。价格结论汇总表显示：标的商铺装修装饰工程计价（基准日重置价格）105875元；更换喷淋喷头2个，价值150元。合计106025元。为此，原告支付评估费3450元。2、关于涉案商铺装修工程窝工损失，广东高迪评估咨询有限公司出具《价格评估结论书》，显示：本次评估根据委托方提供的涉案装修公司与商铺租户签订的《装修施工合同》中对赔偿窝工损失的金额为1794元/天。装修公司与标的商铺租户确认的窝工时长为2018年10月15日至2018年11月16日，合计31天。装修窝工损失1794元×31天=55614元。原告支付评估费2400元。另查明：2018年4月15日，何海英与叶伟杰签订《商铺租赁合同》约定叶伟杰将位于广州市碧桂园凤凰城凤晴苑四街1号324商铺出租给何海英用于教育培训用途。租赁期限4年，从2018年4月15日起至2022年4月15日。审理中，双方确认以下事实，1、叶伟杰是以广州市空海岸贸易有限公司法定代表人的名义与池远清签订租赁合同。2、涉案商铺在2018年9月25日交付原告使用。3、何海英向涉案商铺所在的物业公司申请办理装修入场许可证。4、2019年6月4日，原告将案涉房屋返还给被告。5、双方约定了一个月免租期。原告陈述以下事实，1、何海英、徐燕良均没有向原告出示过叶伟杰与何海英解除涉案商铺租赁关系的法律文件。2、签订合同时涉案商铺是有一些装修，原告顶了这部分装修费用。3、评估机构就案涉房屋的装修价值作出的评估结论中包含了原告的第四项诉讼请求中的广告费，但是没有包含窗帘费用。被告陈述以下事实，1、叶伟杰与何海英之前是夫妻关系。2、被告将涉案房屋出租给何海英，是出租给何海英经营生意。3、何海英与叶伟杰之间就涉案商铺的租赁合同已经解除，但是没有书面协议。4、在与原告签订合同的时候，听说过有徐燕良这个人，但是当时何海英与徐燕良之间的生意谈崩了，所以被告才收回商铺。5、何海英对涉案商铺有过装修，转让费5万元对应的就是何海英的装修费用。6、共计收取原告15万元的费用。租金6万元，押金4万元，顶手费5万元。7、对于原告发出的解除合同通知书，被告已经收到，收到日期以被告回函日期为准。本院认为，原告与被告之间《商铺租赁合约》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据庭审中双方确认，叶伟杰是以被告法定代表人的名义与原告签订《商铺租赁合约》，故上述《商铺租赁合约》的相对方应为原、被告双方。故被告是本案适格主体。现双方争议在履行合同中，被告是否构成违约。对此，本院分析如下，原告在签订合同后，已经依约履行了交付租金、押金等合同义务，被告也交付了涉案商铺给原告使用。但是在原告对涉案商铺装修期间，徐燕良对涉案商铺主张使用权，并阻止原告继续使用涉案商铺。徐燕良依据是其与何海英在2018年3月25日签订《股东协议合同》以及之后叶伟杰与何海英签订的《商铺租赁合同》。现被告没有提供证据证明其与何海英、徐燕良之间就涉案商铺的权利义务已经清结的情况下，即将涉案商铺出租给原告。同时，2018年11月2日的《调解笔录》，也佐证徐燕良对涉案房屋主张权利的事实。上述情形的出现，根据《商铺租赁合约》第九条“甲方保证是该物业的权属人，如果任何第三方对该物业主张权利，使乙方无法使用该物业，甲方应赔偿乙方所蒙受的一切损失。”的规定，因被告为违约方，即使被告抗辩是徐燕良的原因导致原告无法使用涉案租赁商铺，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被告应对原告不能继续使用涉案商铺承担违约责任，至于被告与徐燕良、何海英之间的法律关系，可另循途径解决。故本院认定被告为违约方，故原告在2018年11月20日向被告提出解除合同，理据充分，本院予以支持。如上文论述，根据《商铺租赁合约》第九条第1项的约定，被告应对原告损失承担责任，故本院分析原告的诉讼请求能否得到法律的支持。根据《中华人民共和国合同法》九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告返还押金4万元以及对原商铺装修顶手费5万元的要求，本院予以支持。至于原告要求被告返还6万元租金的问题，虽然被告为违约方，但是原告在占用使用涉案商铺期间，仍然需要支付相应的租金，双方约定从2018年11月1日开始计租，至2018年11月20日发函解除合同，被告确认在2018年11月23日收到解除合同通知。故合同解除日期应以被告收到解除合同通知为准。故上述期间的租金，原告主张返还于法无据。因被告为违约方，在原告发出解除通知后，被告配合办理交接手续应尽到及时止损的合理义务，之后所产生的租金，不应由原告负担。综上，2018年11月1日至2018年11月23日，合计23天，共产生租金20000元/月÷30天×23天）=15333.33元，原告已缴纳60000元，故被告需退还44666.67元租金给原告。至于原告要求的装修损失，被告违约造成《商铺租赁合约》解除，故被告应予赔偿，上述装修损失经广东高迪评估咨询有限公司鉴定，本院依法予以确认。至于损失是以残值计算还是以重置价值计算。根据被告违约程度、原告装修时间点和解除合同的时间点，表明原告并未使用涉案商铺进行经营。因此，本院采纳装修重置价格，即装修后无法合理使用涉案商铺的情形，本院采用重置价格105875元。对于争议价格150元，原告并无证据证明其实际发生，故本院对此不予支持。至于原告主张的窗帘费，根据评估报告附件中的《（一）分部分项工程费汇总表》显示，包含成品窗帘安装双层等费用，故原告再行单独主张窗帘费于法无据，本院不予支持。虽然评估机构评估装修价值为105875元，原告主张的装修费89740元，但原告将广告安装费和窗帘安装费单独列为第四项诉讼请求，而评估金额是涵盖了原告第二项和第四项诉讼请求的金额，故原告主张的金额超过了上述评估机构的评估结论，本院对于超过部分，不予支持。至于原告所交付的顶手费50000元所对应的是被告将案涉商铺出租给原告前即进行过装修，上述50000元顶手费与评估结论的装修费用是否重合问题。评估机构对本案案涉房屋进行评估时，均通知双方当事人到场，在被告没有指出哪些装修部分为交付涉案房屋前即存在的情况下，本院视为上述装修均为原告重新装修，本院不对50000元与评估价值两相冲抵。至于原告要求被告赔偿窝工损失，根据双方合同约定2018年9月30日前交付房屋，2018年11月1日开始计租，且双方均明确存在一个月的免租期，虽然在一个月内原告装修完毕投入使用，即可进行收益，但是在装修过程中，如因被告违约行为导致延长了本应完工的装修时间，确会对原告的投入成本产生一定影响。根据原告提供的证据显示，被告在2018年10月21日才办好入场施工许可证，确实存在延迟情况。但是窝工损失为装修方因被告违约所产生的损失，但原告所提供的证据中没有显现出其支付给装修公司超出装修金额的款项。同时，导致原告在免租期外的时间延长，也体现为原告经营可得利益的损失部分，不能简单的归结为窝工损失。故本院对原告主张的窝工损失不予支持。至于原告主张被告赔偿15000元律师费能否支持的问题，上述费用是因被告违约导致合同解除原告所支出的费用，也为原告的损失，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告池远清解除与被告广州市空海岸贸易有限公司于2018年9月1日签订的《商铺租赁合约》合法；二、被告广州市空海岸贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告池远清押金40000元、商铺转让费50000元；三、被告广州市空海岸贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告池远清租金44666.67元；四、被告广州市空海岸贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告池远清装修损失105875元；五、被告广州市空海岸贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告池远清律师费15000元；六、驳回原告池远清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8502元和保全费2067元，均由被告广州市空海岸贸易有限公司负担。装修评估费3450元，由被告广州市空海岸贸易有限公司负担。窝工损失评估费2400元，由原告池远清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇二〇年三月十一日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。