广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0224民初1110号原告：徐**，男，汉族，1948年11月21日出生，住广东省仁化县**********。公民身份号码：440************477。原告：邹**，女，汉族，1943年10月18日出生，住仁化县**********。公民身份号码：440************484。委托诉讼代理人：徐**，男，汉族，1983年12月7日出生，住广东省仁化县**************。公民身份号码：440************498。（系二原告的儿子）委托诉讼代理人：马**，广东维群律师事务所律师。被告：叶**，男，瑶族，1972年10月27日出生，住住广东省仁化县*******升七组。公民身份号码：431************612。被告：叶**，男，瑶族，1975年1月27日出生，住广东省仁化县*******升七组。公民身份号码：432************61X。原告徐**、邹**与被告叶**、叶**确认合同无效纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐**、邹**及其委托诉讼代理人徐**、马**，被告叶**、叶**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐**、邹**向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告于1999年12月11日签订的房屋买卖合同《房契》无效；二、判令被告叶**、叶**返还房屋；三、案件受理费由两被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。原告徐**座落于仁化县**********有一块宅基地，1978年原告在此宅基地上兴建了一套住宅，四至界限：东至张佰强住宅5米（自墙），南至公路（自墙），西距肖*住宅1米（自墙），北至水田（自墙），宅基地面积323平方米，建筑面积181平方米，其中住宅用地面积130.2平方米，杂房50.7平方米，一直由原告全家居住。1999年12月11日原告邹**与被告一叶**签订《房契》，将房屋以18160元的价格出售给湖南迁来的、非本村居民的被告叶**、叶**两兄弟。两被告付款后，原告即交付房屋给两被告，该房屋由两被告居住使用至今。近来发现，两被告拆除杂房，欲新建违章建筑，原告获悉后，即找被告要求其停止违建，经各方面做工作，两被告屡劝不听，执意要新建。原告为维护自己的合法权益，不得不要求收回房屋，却遭被告拒绝。原告认为当年双方的房屋买卖的交易是在双方不懂法、均违法的情况下签订的无效合同，《房契》的签订违反了国家强制性的规定即农村房屋不得向村外居民出卖的法律规定，《房契》应认定无效。经多次维权无果后原告无奈，只得起诉到人民法院，请求依法公正处理。被告叶**、叶**辩称，答辩人认为被答辩人所诉合同无效之理由不能成立。理由如下：一、关于农村房屋买卖的效力，目前的法律法规定没有具体的规定，只有最高人民法院的一个批复。在这一批复里，最高人民法院的观点是：如果农村房屋买卖双方已经实际交付并支付了全部价款，人民法院应予保护；二、从登记制度的设定来看，登记的作用在于公示，是房屋所有权变动的宣示，而没有办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力；三、国土资源部《关于加强农村宅基地管理意见》规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”但并没有禁止农村村民购买农村村民的房屋。因此对村民之间基于自主意思表示所缔结的合同应认定为有效；四、虽然合同法规定了可撤销合同的五种情形，但本案不属于五种情况的任何情形；最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地各理条例》第64条规定，所谓禁止买卖宅基地，是严禁城镇居民到农村购买宅基地，而答辩人是农民，并非城镇居民。具体到本案，有以下几个因素必须考虑：第一，本案中答辩人现两原告之间的房屋买卖行为是双方的真实意思表示。当事人应当遵守诚实信用原则，不得因为现在房屋升值而返悔；第二，虽然宅基地使用权依法不能转让给非集体经济组织成中，但原告现在有房住，并不会因不予返还房屋而导致没地方住；第三，诉争房屋买卖已长达20年之久，且答辩人已对房屋进行了改造、装修、地面硬化，房屋并非原样，如果判令返还，有违民事活动的公平原则，不利于社会生活秩序的稳定。综上所述，答辩人认为，《房契》是双方在平等、自愿的基础上签订的，且答辩人该房屋居住至今已有二十多年，且房屋已进行了修缮和装修，已经不是原来的房屋，故原告要求确认《房契》无效并返还房屋不成立，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告提交的证据：证据3装自来水证明，被告用以证明其在购买的房屋安装了水电；原告意见：对证据3的真实性、合法性请法庭予以核实，对关联性有异议，该证据与本案无关，如果该证据是真实的，可以证明以下情况：（1）、两被告并非仁化县**************民；（2）、该证据仅仅能够证明被告购买了自来水安装服务，并不能证明被告就是新屋主，达不到被告所要证明的情况。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，能够证明被告已对购买的房屋进行了修缮的事实；证据4东升村委会《证明》，用以证明被告已从老家搬出；原告意见：对该证据的三性无异议，补充的是董塘镇东升村委会知道被告购买涉案房屋并不能说明本案房屋买卖行为取得了卖房一方所在村集体组织即东升七组的同意；本院对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系仁化县***********民。1995年3月16日，原告一家以徐保光的名义向东升七村申请宅基地建房。经批准，1995年9月12日原告一家依法取得位于该村的一块宅基地，其四至范围：东距张佰强住宅5米（自墙），南至公路（自墙），西距肖*住宅1米（自墙），北至水田（自墙），土地面积为322.26平方，后原告在该宅基地上建房居住。1999年12月11日，原告邹桂庄与被告叶**签订了一份《房契》，约定：“原有广东仁化董塘东升管理区徐**、邹**全家因搬迁深圳居住。经徐**、邹**家人商议。现将董塘东升管理区大黄地村29号的房屋及晒坪、猪栏、卫生间和家中原有家具用品全部出卖。今来请中人立契卖给叶**、叶**兄弟，三面言定时值价壹万捌仟壹佰陆拾元整。此房一式两座，总平方面积323㎡来。具体房屋边界按《集体土地建设用地使用证》为准。从签约日起属承买者叶**、叶**兄弟子孙后代所有，和如意改建和变动，同时接管房屋证，此约一次为准。承买立契其价后邹**即日领足壹万捌仟壹佰陆拾元整，其屋不与任何亲朋家兄干涉，两家各出情愿，两无迫勒，不许反悔。另外将邹**家中原有的自留地，归叶**家耕种，任何人不得相争，（但如形势变化，集体需要征用，无条件收回）立此契为据，受法律保护。从一九九九年十二月十一日行使主权。”原告邹**在卖主人处签名，被告叶**在买主人处签名。1999年12月23日，原告邹**向被告叶**出具一张内容为“今收到湖南汝城县叶**购买房屋款壹万捌仟壹佰陆拾元整（18160元）（房产证同时交付买方）。特此为据。”的《收据》给被告收执。2000年1月，两被告举家从湖南省汝城县*************住。在此期间，两被告对房屋进行了修补、装修和加建，对地面进行了硬化（铺了水泥），加建了厕所，并于2019年10月18日改装了自来水。从2000年1月搬迁来此居住至今。原告认为，当年双方签订的《房契》违反了国家强制性的规定即农村房屋不得向村外居民出卖的法律规定，是在双方不懂法的情况下签订的，应认定为无效。遂于2019年12月18日诉至本院，要求判如所请。另查明，原告徐**与原告邹**系夫妻关系。被告叶**与被告叶**系兄弟关系。一审开庭后，经本院向原告释明，原告明确其第二个诉讼请求为：要求两被告返还《房契》中除原有家具用品之外的所有财产，包括房屋、晒坪、猪栏、卫生间。再查明，原告邹**曾于2019年9月18日向本院提起诉讼，要求法院确认《房契》无效并返还房屋，后于2019年11月19日撤回诉讼。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。争议的焦点：一、原告邹**与被告叶**于1999年12月11日签订的《房契》是否有效；二、被告叶**、叶**是否应返还涉案房屋。一、关于《房契》是否有效的问题。集体所有的土地依照法律属于农民集体所有。宅基地使用权作为集体土地使用权的一部分，具有特殊性，包括取得的无偿性、人身的依附性及功能上的福利保障性。本案中，两被告叶**、叶**并非当地的集体经济组织成员，其向原告购买的房屋属农民集体所有的土地上建造的房屋，该购买行为违反了相关法律规定，系无效行为，双方签订的《房契》损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；……”之规定，应确认原告邹**与被告叶**于1999年12月11日签订的《房契》无效；二、被告叶**、叶**是否应向原告返还涉案房屋。因本案原告邹**与被告叶**签订的《房契》无效，根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，原告要求返还购买的房屋，合法有据，本院予以支持。至于造成被告的损失问题，被告虽在庭审时表示要求原告赔偿损失，但至一审判决作出前仍没有明确损失的具体数额以及要求原告赔偿的项目，且在经本院向其释明后仍没有提出反诉，故对被告的损失不予一并处理，被告可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告邹**与被告叶**于1999年12月11日签订的《房契》无效；二、限被告叶**、叶**于本判决生效之日起三十日内返还位于仁化县*****************的房屋（一式两座）、晒坪、猪栏、卫生间给两原告。案件受理费100元（两原告已预交），由被告叶**、叶**共同负担。庭审时，原告同意由被告直接向其支付案件受理费，故由被告负担部分的受理费由其迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  何丽萍二〇二〇年三月十九日书记员  袁雪梅