广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7235号上诉人（原审原告）：中山市君华房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****君华新城7区77幢73卡，统一社会信用代码914***********551C。法定代表人：喻良厚，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾朝阳，男，该公司法务。被上诉人（原审被告）：汤惠萍，女，1969年11月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************。上诉人中山市君华房地产开发有限公司（以下简称君华公司）因与被上诉人汤惠萍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初6997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。君华公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除君华公司与汤惠萍双方签订的中山市商品房买卖合同（合同条码为1401084410）3.改判汤惠萍赔偿君华公司损失30000元；4.改判汤惠萍向君华公司支付违约金181673.4元；5.改判汤惠萍协助君华公司办理注销涉案房产的买卖合同备案登记。事实和理由：一、一审判决认定涉案合同条款为格式条款，属认定事实错误。合同虽由君华公司拟定，但交易方有很多选择，并不是除了签字外无从选择。涉案合同并非提前印制，系经协商一致后打印。二、一审判决认定涉案合同条款无效，属适用法律错误。涉案合同即使被认定为格式条款，也并非无效。1.涉案合同条款不具有合同法第五十条规定的无效情形；2.涉案合同条款亦不具有合同法五十三条规定的无效情形；3.涉案合同条款不具有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效情形。首先，汤惠萍完全可以通过履行合同义务，避免涉案合同条款约定的条件成就。其次，该条款约定公平，君华公司在金融借款法律关系中承担了保证责任，在房屋买卖法律关系中约定解除合同的权利正是公平的体现。再次，君华公司承担保证责任后，收取的购房款又被要回去了，因此认定此购房款已付清与事实不符。汤惠萍未发表答辩意见。君华公司向一审法院起诉请求：1.解除君华公司与汤惠萍签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：1401084410）；2.汤惠萍赔偿君华公司损失30000元；3.汤惠萍向君华公司支付违约金181673.4元；4.汤惠萍协助君华公司办理注销涉案房产的买卖合同备案登记。一审法院认定事实：2014年12月8日，君华公司与汤惠萍签订中山市商品房买卖合同（合同编号：1401084410），约定汤惠萍以605578元总价款向君华公司购买位于中山市火炬开发区*****君华新城7区75幢301房，双方约定汤惠萍的付款方式为首付182578元，余款423000元以银行按揭贷款方式向君华公司支付。合同附件六补充协议第三条第四款约定，双方确认，汤惠萍对贷款银行的违约行为视为对君华公司的违约，若贷款银行因为汤惠萍的违约行为并根据与君华公司、汤惠萍签订的购房担保贷款合同通过书面形式要求君华公司承担担保责任，则无论君华公司是否已经实际向贷款银行承担担保责任，君华公司有权基于汤惠萍对君华公司的该违约行为依据合同法的有关规定解除本合同，解除本合同的同时该商品房的所有权归君华公司所有，且汤惠萍需向君华公司支付不低于总房价款30%的违约金，君华公司有权将汤惠萍已经支付给君华公司的全部房价款作为违约金的一部分直接没收，如该违约金不能弥补汤惠萍应承担担保责任而产生的实际损失，则君华公司有权继续向汤惠萍进行追讨。合同还约定其他条款。合同签订后，汤惠萍向君华公司依约支付了所有购房款。后因汤惠萍没有按期归还按揭贷款，被中国建设银行股份有限公司中山市分行诉至一审法院，一审法院于2018年4月26日作出（2017）粤2071民初22599号民事判决书，判令君华公司对中国建设银行股份有限公司中山市分行处分涉案房屋（位于中山市火炬开发区*****君华新城7区75幢301房）后仍不能清偿的债务部分承担连带清偿责任。2018年5月9日，中国建设银行股份有限公司中山市分行出具情况说明一份，载明君华公司履行了保证责任，结清汤惠萍拖欠该行所有的借款本息379845.19元、律师费22001元、诉讼费401元。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。经一审法院审查君华公司销售涉案楼盘同期合同，涉案商品房买卖合同中合同附件六合同补充协议，是君华公司为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，因此，一审法院认定涉案合同附件六合同补充协议中约定的条款为格式条款。一审法院认为，双方缔结的商品房买卖合同，作为出卖人的主合同义务是交付合格房屋和按期为买受人办理权属证书，作为买受人的主合同义务是交付房款。在签订涉案商品房买卖合同后，汤惠萍已经向君华公司支付完所有购房款，换而言之，汤惠萍作为买受人的主合同义务已经履行完毕，接下来是由君华公司履行作为出卖人的主要合同义务。君华公司现以涉案合同附件六合同补充协议第三条第四款的约定，要求解除涉案商品房买卖合同。一审法院认为，该条款是基于汤惠萍与按揭贷款银行之间的金融借款合同关系而制定，约定汤惠萍对贷款银行的违约行为则视为对君华公司的违约，且不论君华公司是否已经实际向贷款银行承担担保责任，君华公司均有权解除涉案商品房买卖合同，再者，汤惠萍还应向君华公司支付不低于30%的违约金，君华公司有权将汤惠萍已经支付的全部房价款作为违约金的一部分直接没收。一审法院认为，汤惠萍与贷款银行之间的金融借款关系，是约束汤惠萍与贷款银行之间权利、义务的合同，汤惠萍对贷款银行的违约行为，不能等同于对君华公司违约。同时，君华公司若因其与贷款银行的内部协议约定因此承担担保责任，其可通过向汤惠萍追偿等方式救济，若因汤惠萍就贷款银行之间的金融借款关系发生违约行为则赋予君华公司涉案商品房买卖合同的合同解除权，且不管君华公司是否实际向贷款银行承担担保责任，汤惠萍除向贷款银行承担金融借款合同中的违约责任外，汤惠萍还需向君华公司支付30%违约金，甚至有所有已付购房款被君华公司依约全部没收的风险。经分析，一审法院认为上述条款存在严重不合理性，有违公平原则，极大的加重汤惠萍的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。据此，涉案合同附件六合同补充协议第三条第四款中关于“双方确认，买受人对贷款银行的违约行为视为对出卖人的违约，若贷款银行因为买受人的违约行为并根据与出卖人、买受人签订的购房担保贷款合同通过书面形式要求出卖人承担担保责任，则无论出卖人是否已经实际向贷款银行承担担保责任，出卖人有权基于买受人对出卖人的该违约行为依据合同法的有关规定解除本合同，解除本合同的同时该商品房的所有权归出卖人所有，且买受人须向出卖人支付不低于总房价款30%的违约金，出卖人有权将买受人已经支付给出卖人的全部房价款作为违约金的一部分直接没收，如该违约金不能弥补买受人应承担担保责任而产生的实际损失，则出卖人有权继续向买受人进行追讨。”的约定无效。君华公司依据上述协议内容，认定汤惠萍在涉案商品房买卖合同中存在根本违约行为并诉请判令解除涉案商品房买卖合同并要求汤惠萍承担相应违约责任，没有合同及法律依据，一审法院依法不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回君华公司的所有请求。案件受理费4475元（该款君华公司已预付），由君华公司负担。本院二审期间，君华公司提交了证据：提交银行扣划单据，拟证明其已经履行担保责任。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，一审诉讼中，君华公司陈述其主张的30000元损失为房屋销售广告费及房屋中介损失。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，汤惠萍系通过银行贷款的方式向君华公司支付大部分购房款，君华公司系该银行贷款的担保人。根据君华公司与汤惠萍在商品房买卖合同中的约定，若贷款银行因为汤惠萍的违约行为要求君华公司承担担保责任，君华公司有权解除其与汤惠萍签订的该商品房买卖合同。该约定系双方真实意思表示，权利义务并无明显失衡，合法有效。因汤惠萍逾期偿还银行贷款，君华公司根据生效民事判决已实际履行了担保责任。故双方合同约定的解除条件现已成就，君华公司有权解除双方签订的商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故君华公司有权请求汤惠萍协助办理涉案商品房买卖合同登记备案的注销手续。违约金的主要功能，系填补损失之用。本案中，君华公司虽代汤惠萍结清了汤惠萍拖欠银行的借款本金、诉讼费及其他费用合计402247.19元。但合同解除后，君华公司可取回涉案商品房，其代偿汤惠萍的损失亦可与其应返还汤惠萍的购房款相抵销。在此情形下，君华公司的主要损失基本获得填补。其仍通过提供的格式条款，规定汤惠萍在涉案合同解除后仍应支付君华公司总房价款30%的违约金，显然加重了汤惠萍的责任，排除了汤惠萍的主要权利，显失公平。君华公司依据该格式合同条款请求汤惠萍支付总房价30%的违约金，缺乏依据，本院不予支持。根据君华公司的损失程度及汤惠萍在合同履行中的过错，本院酌定汤惠萍应向君华公司支付合同总价5%的违约金，即30278.9元。因君华公司未举证证明其还存在其他损失，故本院对其主张汤惠萍赔偿其房屋销售广告费及房屋中介损失30000元的诉讼请求不予支持。双方当事人未诉请的其他事项，本院不予审理。综上所述，君华公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初6997号民事判决；二、解除上诉人中山市君华房地产开发有限公司与被上诉人汤惠萍于2014年12月8日签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：1401084410）；三、被上诉人汤惠萍于本判决生效之日起七日内协助上诉人中山市君华房地产开发有限公司办理注销双方于2014年12月8日签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：1401084410）的商品房销售备案登记手续；四、被上诉人汤惠萍于本判决生效之日起七日内支付上诉人中山市君华房地产开发有限公司违约金30278.9元；五、驳回上诉人中山市君华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4475元（中山市君华房地产开发有限公司已预付），由中山市君华房地产开发有限公司负担1478元，由汤惠萍负担2997元（汤惠萍于本判决生效之日起七日内迳付中山市君华房地产开发有限公司）；二审案件受理费4475元（中山市君华房地产开发有限公司已预付），由中山市君华房地产开发有限公司负担1478元，由汤惠萍负担2997元（汤惠萍于本判决生效之日起七日内迳付中山市君华房地产开发有限公司）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇二〇年二月二十七日书记员 孙翠红