重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初26667号原告:重庆白象街商业管理有限公司，住所地重庆市江北区锦嘉国际23楼，统一社会信用代码91500103MA5U4MDKL。法定代表人:李景申。委托诉讼代理人：万霏，该公司员工。被告:重庆远客来商贸有限公司，住所地重庆市渝北区金开大道西段106号互联网产业园11栋8楼，统一社会信用代码91500103MA5YTWK18E。法定代表人:杨胜全。委托诉讼代理人：李希蕾，该公司员工。被告:熊昆，女，汉族，1973年1月27日出生，住重庆市南岸区。原告重庆白象街商业管理有限公司（以下简称白象街公司）与被告重庆远客来商贸有限公司（以下简称远客来公司）、熊昆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人万霏、被告远客来公司委托诉讼代理人李希蕾到庭参加了诉讼，被告熊昆经本院依法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告白象街公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告远客来公司之间的《商铺租赁合同》于2019年11月10日解除。2、请求判令被告远客来公司向原告支付拖欠的租金共计478432.8元(租金计算至2019年11月10日)。3、请求判令被告远客来公司将履约保证金40000元作为违约金支付原告，并赔偿原告损失共计252420元。4、请求判令被告熊昆对被告远客来公司应履行的义务和责任向原告承担连带保证责任。5、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告熊昆于2017年2月24日签订了《商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定被告熊昆承租原告位于重庆市渝中区白象街258号附15、14、13、20、21、22号商铺(以下简称“租赁商铺“)租赁期限为2017年4月1日至2022年4月30日，第1阶段(2017年4月1日至2018年4月30日)租金为8737.6元/月，第2阶段(2018年5月1日至2019年4月30日)租金为20193.6元/月，第3阶段(2019年5月1日至2020年4月30日)租金为21455.7元/月，租金支付方式按月支付，租赁合同签订之日起10日内缴纳首期租金，后续在每月15日前支付下一月度租金。租赁合同签订后，原告、二被告于2018年5月25日签订了《商铺租赁合同权利义务全部概况转让三方协议》，被告熊昆将租赁合同中的权利义务转让给被告远客来公司，并就租赁合同中被告应履行的义务和责任向原告承担连带责任保证。自2017年4月15日起，被告远客来公司即未按租赁合同的约定向原告支付费用，经原告多次催告后被告远客来公司仍不履行，其行为已构成根本违约，给原告造成了巨大的损失，故依法起诉主张权利。被告远客来公司辩称，对原、被告之间的租赁合同关系无异议。被告认为原、被告之间的租赁合同经口头协商已于2018年7月15日解除。2017年5月1日至2018年5月31日是免租期，也是口头协商的，原告对此也一直没有书面确认。被告交了合同保证金40000元及首期租赁费、首期物业费、公共事业押金、履约保证金、管理费、装修保证金、物业费及水电费及其他费用共计123843.95元。被告在2018年7月15日之前就已撤场了，故不同意原告的第二项诉讼请求，原告交付给被告的房屋不符合商铺开业的条件以及原告之前的招商承诺，被告不应该支付该笔租金。原告的第三项诉讼请求费用主张过高，请求法庭予以调整。因为熊昆的保证期间约定不明，根据担保法规定，熊昆的保证期间已过，熊昆也不应该承担连带责任。被告熊昆书面辩称，原告与被告远客来公司之间的商铺租赁合同已于2018年7月15日协商解除。原告涉案商业项目不具备开业条件，完全不符合原告当初承诺的招商条件，原告已对2017年5月1日至2018年5月31日期间的租金予以免除，远客来公司欠租期间为2018年6月1日至2018年7月14日。原告无权没收保证金，远客来公司不应当赔偿原告损失，因原告违约在先，完全违背招商条件，即使应当赔偿损失，其要求过高，请求法院降低赔偿损失金额。本案已超过保证期限，三方协议未约定熊昆承担连带保证的期限。经审理查明，2017年2月24日，原告（出租方、甲方）与被告熊昆（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，其中约定，3.1甲方将“A区LG层05号、A区LG层06号、A区LG层07号、A区LG层08号、A区LG层09号、A区LG层10号”对应门牌号为：重庆市渝中区白象街258号附15、附14、附13、附20、附21、附22号商铺出租给乙方经营使用。套内建筑面积为210.35平方米，前述套内建筑面积为本合同所属租赁费等相关费用的计算依据。该承租商铺用于零售（品牌：乙方及乙方合作品牌）。4.1商铺的交付日期2017年4月1日。4.2租赁期限为61个月，即2017年4月1日至2022年4月30日止，租赁期限自商铺交付之日起算。4.3乙方应于2017年5月1日完成装修并开业，但甲方另有通知的除外。5.2.1租赁费：第1阶段(2017年4月1日至2018年4月30日)租金为8737.6元/月，租金合计113589元；第2阶段(2018年5月1日至2019年4月30日)租金为20193.6元/月，租金合计242323.2元；第3阶段(2019年5月1日至2020年4月30日)租金为21455.7元/月，租金合计257468.4元；…。5.3乙方应于本合同签订之日起十日内日向甲方缴纳首期租赁费，合计人民币8737.6元。6.1.2乙方应当自商铺交付日起向物业公司缴纳物业服务费。8.1乙方应于本合同签署之日起十日内缴纳首期租赁费、商业管理服务费、物业服务费及本合同约定的保证金、收银系统设备租用押金等相关费用，其后相关费用应按期缴纳，每一个月为一期。8.2除本合同另有约定外，乙方须按“先付款后使用”的原则，在每月15日前，将下一租赁月度应付的租赁费或保底租赁费、商业管理服务费、推广服务费、收银机服务费等相关费用支付到甲方帐户或以现金方式缴纳完成（如遇节假日提前至少一个工作日缴纳或到达甲方账户）。而有关付款所产生的手续费均由乙方承担。如上述费用计算起始日或届满日不是自然月首日或最后一日，则该月款项（含租赁费以及其他费用）应按照乙方在该自然月实际租用天数支付。9.1.2乙方应向甲方缴纳的合同履约保证金共计40000元。9.2.1乙方应于本合同签署之日起内向甲方支付合同履约保证金。18.1在该商铺交付后，非本合同约定或者法律规定，因甲方原因导致本合同无法履行而提前收回商铺的，甲方应向乙方无息退还保证金和已缴纳尚未使用的租赁费、推广服务费、商业管理服务费、物业服务费等相关费用，并赔偿乙方人民币40000元作为违约金。18.2在租赁期内，非因合同约定或者法律规定，如乙方单方擅自解除或终止本合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其它乙方已缴纳项），并将其作为违约金外，乙方还应赔偿甲方损失，乙方对甲方的损失赔偿金额总额为合同解除当年12个月租赁费之和，但如上述费用不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。同时，甲方有权留置乙方在该承租商铺内的物品，由此造成的一切损失由乙方承担。18.4乙方有以下任一种违约情形，则甲方有权书面通知乙方后终止本合同。乙方应在收到终止合同的通知书之日起15天内结清所欠甲方费用，除履约保证金作为违约金支付给甲方外，乙方还应赔偿甲方因此遭受的损失，乙方对甲方的损失赔偿金额总额为合同解除当年12个月租赁费之和，但如上述费用不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。同时甲方有权停止商铺能源供应，由此造成的一切损失由乙方承担。18.4.1乙方违反本合同约定，未在约定期限内全额缴纳租赁费、商业管理服务费、物业服务费等其他各项费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，若乙方迟延缴纳前述款项超过30日的，甲方有权终止本合同。2017年3月31日，被告熊昆向原告支付房租及履约保证金共计53365.3元。之后，二被告未向原告支付租赁费。2018年5月25日，原告（甲方、出租方）与被告熊昆（乙方、转让方）、远客来公司（丙方、受让方）签订了《商铺租赁合同权利义务全部概况转让三方协议》（以下又称三方协议），主要内容约定：甲乙双方于2017年2月24日签订了《商铺租赁合同》，（下称租赁合同），约定由甲方将位于重庆市渝中区白象街258号附15.14.13.20.21.22号（以下简称租赁商铺）出租给乙方经营使用，租赁期限为2017年4月1日至2022年4月30日。甲乙丙三方确认，于本协议签订之日，丙方承继乙方在租赁合同中的全部权利与义务，甲方同意乙方将其在租赁合同中的全部权利义务转让。丙方承继乙方在租赁合同中的权利义务前，已明确知晓租赁合同的全部内容，并同意按租赁合同约定与甲方继续履行租赁合同，包括但不限于按时足额缴纳租赁费、物业服务费、水电气等相关费用。乙方同意其于2017年3月31日缴纳的履约保证金共计人民币4万元不再退还，自动转为丙方履行租赁合同的履约保证金，且乙方应将履约保证金收据原件交还甲方，由甲方重新向丙方开具履约保证金收据。乙方已按照租赁合同约定向甲方缴纳了2017年4月1日至2017年5月15日期间的租赁费共计13365.3元。三方同意将租赁合同中乙方的通知地址变更为丙方的通知地址，丙方的通知地址如下：谢钶…。乙方承诺，就租赁合同丙方应履行的义务和责任向甲方承担连带保证责任。2019年4月24日，原告按照约定的通知地址以邮寄方式向远客来公司发送催款函，要求其缴纳尚欠的租赁费，后邮件被退回。2019年4月25日，远客来公司向原告直接送达关于解除《商铺租赁合同》及《融创白象街商业管理服务协议》的函，称双方已达成共识：1、对本公司于2017年5月1日至2018年5月31日期间的租金予以免收；2、双方于2018年7月15日解除《商铺租赁合同》及《融创白象街商业管理服务协议》，双方互不承担违约责任；3、2018年6月1日至2018年7月15日的租金按合同约定据实收取。远客来公司恳请原告按照双方已达成的前述共识履行，该函件原告未收。2019年5月21日，原告再次按照约定的通知地址以邮寄方式向远客来公司发送催款函，要求其缴纳尚欠的租赁费，未果后原告提起本次诉讼，2019年11月10日，被告收到本案起诉状副本。上述事实，有《商铺租赁合同》、《三方协议》、入账回单、函件及回执、双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的商铺租赁合同及三方协议系当事人的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。被告远客来公司在承继了商铺租赁合同中承租人的权利义务后，应按约定支付房屋租金。现因被告远客来公司长期未支付租赁费，已经构成违约，原告要求解除租赁合同并主张租赁费的主张成立。关于合同的解除时间，二被告辩称原、被告之间的租赁合同通过口头协商已于2018年7月15日解除，因未提供任何相应证据，本院不予采信。原告以诉讼方式提出解除合同，则本案起诉状副本到达被告时，发生解除合同的效力，故本院确认原告与远客来公司之间的租赁合同于2019年11月10日解除。关于被告应支付租赁费的计算，三方协议确认被告熊昆已支付2017年4月1日至2017年5月15日期间的租赁费，二被告辩称2017年5月1日至2018年5月31日系原、被告口头协商的免租期，缺乏有力证据，本院亦不予采信。因被告一直未按约定缴纳租赁费，2019年4月24日，原告曾向远客来公司发函，要求其缴纳租赁费。2019年4月25日，远客来公司向原告直接送达了关于解除《商铺租赁合同》及《融创白象街商业管理服务协议》的函，虽然原告未收，但彼时原告应已明确知晓被告以其行为表明不愿再继续履行双方之间的租赁合同，本院认为，原告在被告不能正常履行合同的情况下，应当积极采取适当措施防止租金损失的扩大，而其之后放任租赁合同非正常履行状态的持续，未及时主张权利，也存在一定过错，故本院确认2017年5月16日至2019年4月25日期间的租赁费依据合同约定计算为339440元，2019年4月26日起至2019年11月10日合同解除之日期间的租赁费按约定标准计算为139251.7元的30%主张，即41775.51元。租赁合同中约定被告违约情况下，履约保证金作为违约金，同时约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中被告的履约保证金作为违约金外，原告另行主张的损失赔偿额应属于违约金性质，因过分高于给原告造成的损失，被告要求调整本院予以采纳，故依法调整为依照2个月的租赁费（以2019年11月的租金标准）计算即42911.4元。关于被告熊昆的责任问题，根据三方协议，熊昆应就远客来公司的合同义务和责任承担连带保证责任。因远客来公司向原告支付租金的行为是一种持续进行的状态，故原告在法定期限内要求熊昆承担连带责任的请求成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告重庆白象街商业管理有限公司与重庆远客来商贸有限公司之间的商铺租赁合同于2019年11月10日解除；二、被告重庆远客来商贸有限公司在本判决生效后十日内日支付原告重庆白象街商业管理有限公司房屋租金381215.51元；三、被告重庆远客来商贸有限公司在本判决生效后十日内日支付原告重庆白象街商业管理有限公司租金损失赔偿42911.4元；四、被告熊昆对被告重庆远客来商贸有限公司上述第二项、第三项支付义务承担连带责任；五、驳回原告重庆白象街商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5754元，原告负担1843元，被告重庆远客来商贸有限公司负担3911元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  朱惠晓二〇二〇年三月二十日书记员  马 红