云南省楚雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2301民初3285号 原告：楚雄源泰房地产开发有限公司，住所地楚雄市团结路延长线，统一社会信用代码：91532300795164833J。 法定代表人：徐建荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周雪勇，云南精益律师事务所律师（特 别授权）。 被告：李荣兴，男，1964年5月25日生，汉族，大专文化，南华县人，住南华县。 被告：赵志香，女，1975年6月13日生，汉族，初中文化，楚雄市人，系被告李荣兴之妻，住南华县。 原告楚雄源泰房地产开发有限公司（以下简称“源泰公司”）与被告李荣兴、赵志香商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案，经审理后，本院于2019年4月2日作出（2018）云2301民初2923号民事判决书，原告源泰公司不服，提出上诉。2019年7月15日，楚雄彝族自治州中级人民法院作出（2019）云23民终968号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）云2301民初2923号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告源泰公司的委托诉讼代理人周雪勇，被告李荣兴到庭参加诉讼。被告赵志香经本院公告合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告源泰公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与二被告签订的商品房购销合同和合同补充协议，由原告收回位于楚雄市开发区房屋；2.判令二被告支付原告购房款总金额20%的违约金77738元；3.判令二被告赔偿原告为被告贷款承担担保责任而受到的损失227320元（其中被银行扣划223935.78元、利息3384.47元）;4.案件受理费由二被告承担。在诉讼过程中，原告源泰公司明确放弃要求支付违约金及利息的诉讼请求。事实与理由：2011年2月11日，原告与被告在原告售楼部签订商品房购销合同及合同补充协议。合同约定：原告将其开发的源泰瑞景家园7幢1单元7层701号房屋（建筑面积146.39㎡出售给被告,价款为388692元，被告首付购房款116692元，其余房款272000元向银行申请按揭；被告保证按照与银行签订的按揭贷款时间支付按揭款，否则被告需赔偿原告因为承担担保责任而产生的损失；在银行按揭贷款过程中，因被告不按时支付银行按揭款，导致原告承担保证责任的，视为被告单方面解除合同；任何一方擅自解除合同，向对方支付合同总价款20%的违约金。该商品房购销合同于2011年4月7日向楚雄市建设局进行了登记备案，合同登记号为CX2011040701621。2011年2月23日，原、被告与中国建设银行股份有限公司楚雄州分行（以下简称“建设银行楚雄分行”）签订了个人住房（商业用房）借款合同，约定：二被告将上述房屋进行抵押，向建设银行贷款272000元用于向原告支付购房款，并由原告作为保证人，对二被告的本项贷款提供阶段性连带保证责任，保证期间至抵押房产办理完毕抵押登记且将他项权利证书等交由贷款人收执之日止。贷款发放后，二被告多次拖欠建设银行楚雄分行贷款逾期未归还，导致建设银行楚雄分行从2016年6月24日至2017年9月28日期间五次扣划原告在该行的保证金40069.50元用于还款。2017年9月5日，建设银行楚雄分行提起诉讼，经审理后，法院判决二被告还款，原告承担连带责任。判决生效后，建设银行楚雄分行依照判决于2018年6月29日从原告保证金账户上一次扣划了183866.28元归还被告所欠贷款本金。因此，原告六次为被告代偿了贷款本息223935.78元。综上，原、被告签订的商品房购销合同及相关补充协议是基于双方真实意思表示，合同合法有效，由于二被告的违约行为，其应当承担合同义务及违约责任。 被告李荣兴辩称，2012年买房时，我就支付了购房首付款，之后办理了按揭贷款，全部购房款已经支付给了原告，到现在为止，原告还没有将房子交付给我，房产证也未办理，我多次找到原告解决未果。我现在的意见是不同意解除合同，也不同意支付违约金，我同意支付原告代我归还的银行贷款。 被告赵志香未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告源泰公司为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据:1.商品房销售合同及备案表一份，2.收据、发票和贷款支付凭证，3.个人住房借款合同，4.履行保证责任通知书、资金扣划通知、单位客户专用回单和个人贷款还款凭证，5.（2017）云2301民初3046号民事判决书，6.资金扣划通知、单位客户专用回单、活期存款明细、个人贷款还款凭证和个人贷款结清证明。被告李荣兴针对其辩解理由，向本院提交如下证据：1.（2017）云2301民初3046号民事判决书，2.中国建设银行单位客户专用回单、对账单。被告赵志香未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。本院认为，原告源泰公司提交的证据1能够证实原、被告双方签订商品房购销合同，合同约定了双方的权利义务，且该合同办理了备案手续的事实，本院予以采信；证据2能够证实被告支付购房款项的事实，本院予以采信；证据3能够证实原、被告与建设银行楚雄分行签订个人住房借款合同，合同约定了双方的权利义务的事实，本院予以采信；证据4、6能够证实因被告未按时归还贷款，建设银行楚雄分行对原告进行扣款的事实，本院予以采信；证据5能够证实生效民事判决确认原告应当对被告归还的借款承担连带责任的事实，本院予以采信。被告李荣兴提交的证据1与原告提交的证据5一致，本院予以采信；证据2能够证实被告归还银行贷款及建设银行楚雄分行对原告进行扣款的事实，本院予以采信。 根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告因购买源泰·瑞景家园7幢1单元7层701号房屋，于2010年12月15日向源泰公司支付购房款10000元，于2011年2月9日向源泰公司支付购房款106692元。2011年2月11日，源泰公司为商品房出卖人（甲方），二被告为商品房买受人（乙方），双方签订商品房购销合同，合同约定：“甲方以出让方式取得位于楚雄市开发区地块的土地使用权，土地规划用途为住宅，土地使用权证号：楚开国用（2010）第000789号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为源泰·瑞景家园。建设工程规划许可证号：（2010）工程120；乙方购买的房屋为源泰·瑞景家园7幢1单元7层701号（建筑面积为146.39㎡）；房屋按套内面积计价，该商品房套内面积为128.53㎡，单价为3024.13元/㎡，总金额为388692元；乙方于本合同签订之日支付购房款116692元，其余房款272000元在本合同签订之日三天内向银行申请按揭贷款方式支付，并提供银行贷款所需的全部证明文件材料，按揭贷款到达甲方账户后视为乙方付清购房款；未经双方协商一致，任何一方不得擅自解除合同。一方违约，则自违约行为发生之日起向对方支付违约金，违约金额为本合同总价款的20%”。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，源泰公司为甲方，二被告为乙方，双方签订合同补充协议，协议约定：“乙方保证按照与银行签订的按揭贷款时间支付按揭款，否则乙方需赔偿甲方因为承担担保责任而产生的损失；在银行按揭贷款过程中，因乙方不按时支付银行按揭款，导致甲方承担保证责任的，视为乙方单方面解除合同；乙方在收房前应当向甲方付清代收缴的公共维修基金、办理产权证等费用，乙方方可办理入伙手续，否则甲方有权拒绝交付该物业；乙方在收房前应缴纳的相关税费，包括契税、印花税、登记费等政府主管部门公示的所需缴纳的税金和费用”。该协议还对双方的其他权利义务进行了约定。2011年2月23日，二被告为借款人、抵押人，源泰公司为保证人，建设银行楚雄分行为贷款人，三方签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定：“借款人购买的房屋为源泰·瑞景家园7幢1单元7层701号，借款本金为272000元，借款期限为180个月，从2011年2月23日至2026年2月23日；贷款人将本合同用款一次性划入源泰公司账户；借款人的还款方法为等额本息还款法；本合同项下担保方式为保证和抵押担保；保证期间至抵押房产办理完毕抵押登记且将他项权利证书等交由贷款人收执之日止”。之后，建设银行楚雄分行将该笔借款272000元发放至源泰公司账户。2011年3月10日，源泰公司开具了金额为272000元的购房款发票。2011年4月7日，涉案商品房购销合同进行了登记备案。截止2016年3月，二被告共计归还建设银行楚雄分行按揭贷款本金67009.06元，利息67113.61元。从2016年4月起，由于二被告未按期归还按揭贷款，建设银行楚雄分行从2016年6月24日至2017年9月28日期间五次扣划源泰公司在该行的保证金40069.50元用于归还二被告所欠贷款。2017年9月5日，建设银行楚雄分行向本院提起诉讼，要求二被告归还借款本金186678.37元及计算至2017年7月21日止的利息1967.73元，之后的利息继续计算至款项还清之日止，并由源泰公司承担连带责任。经审理后，本院于2018年3月30日作出（2017）云2301民初3046号民事判决书，判决内容为：一、由二被告归还借款本金177944.17元，支付截止2017年10月1日止的利息（含罚息）1883.94元，并继续按照个人住房（商业用房）借款合同的约定支付自2017年10月2日起至款项还清之日止的利息（含罚息）；二、源泰公司对二被告应支付的以上款项承担连带责任。该民事判决生效后，建设银行楚雄分行于2018年6月29日从源泰公司保证金账户上扣划款项183866.28元归还二被告所欠贷款本息。至此，源泰公司为二被告代偿贷款本息共计223935.78元。由于二被告未按照合同补充协议的约定交纳契税、维修基金等相关费用，源泰公司未为二被告办理案涉房屋的接房手续，现案涉房屋仍未办理过户手续。 本院认为，原、被告签订的商品房购销合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议合法有效。根据双方签订的补充协议的约定，在银行按揭贷款过程中，因乙方不按时支付银行按揭款，导致甲方承担保证责任的，视为乙方单方面解除合同。二被告向原告购买涉案商品房过程中，原告为其购房按揭贷款提供阶段性担保，在二被告无力支付购房按揭贷款，并最终导致原告为二被告的按揭贷款承担担保责任，因此，在本案中足以认定二被告的行为已经构成根本违约，原告售房的合同目的已经不能实现，原告有权解除双方签订商品房购销合同，故双方签订的商品房购销合同依法应当解除。在涉案商品房购销合同及补充协议依法解除后，原告应当向二被告返还购房款388692元，二被告应当赔偿原告为其承担担保责任所遭受的损失223935.78元。在诉讼中，原告明确放弃要求支付违约金及利息的诉讼请求，因原告自愿处分其民事权利的行为符合法律规定，故本院予以支持。被告经本院公告合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告楚雄源泰房地产开发有限公司与被告李荣兴、赵志香于2011年2月11日签订的商品房购销合同及补充协议； 二、由原告楚雄源泰房地产开发有限公司返还被告李荣兴、赵志香购房款388692元； 三、由被告李荣兴、赵志香赔偿原告楚雄源泰房地产开发有限公司经济损失223935.78元。 以上第二、三项经折抵后，原告楚雄源泰房地产开发有限公司应当返还的款项为164756.22元，限于本判决生效后十日内一次性付清（款交法院）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5876元，公告费750元，由被告李荣兴、赵志香负担（未交，限本判决生效之日起十日内交纳，款交本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  宋国礼 人民陪审员  杨锡昌 人民陪审员  徐永礼 二〇二〇年三月二十五日 书 记 员  郑会乔