广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初117号原告：谢志诚，男，1997年7月21日生，汉族，现住阳江市江城区×××××××××××××队四巷2号，身份证号码：441××××××××××××294。委托诉讼代理人：陈诚谊，广东格盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋诗田，广东格盈律师事务所律师。[《诉讼文书送达地址确认书》确认送达地址为阳江市阳东区×××××××××××××××，联系人谢志诚（187×××××738）]被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市××××××广场法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长兼总经理。[《诉讼文书送达地址确认书》确认送达地址为阳江市江城区×××××××原告谢志诚诉被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年3月2日、3月5日两次公开开庭进行了审理。原告谢志诚及其委托诉讼代理人陈诚谊、宋诗田到庭参加诉讼。被告丰怡房产公司经本院传票传唤，两次庭审均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢志诚向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金87649.73元（从2019年1月1日起按总房款每日万分之5计至2019年11月24日止）；2、判令被告返还预收的代办证税费16083元及利息（利息以办证税费为基数按年利率6%自2019年4月1日起计至办证税费退清时止）给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2017年9月18日签订了《商品房买卖合同(预售)》，约定被告出售位于阳江市江城区××××××××××××××××××××××给原告，成交总价为536084元，首期款220084元，预收代办证费24003元。原告按照约定分别于2017年9月10日支付定金50000元（后转化为首期款），2017年9月17日支付首期款170084元及代办证税费24003元给被告。2017年10月12日，原告向广东阳江农村商业银行股份有限公司办理了个人购房按揭贷款，阳江农商行于2017年10月30日将余下购房款共316000元支付给了被告。至此，原告已付清了该商品房的全部价款536084元及相关费用给被告。根据《商品房买卖合同（预售)》第十一条约定，被告应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，但交付时间届满，被告一直无法将房屋交付给原告。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的实际将该商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理：（1)逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。被告于2019年11月24日交付房屋给原告，违约逾期交房时间近11个月，且没有建设工程竣工验收备案证明文件。被告逾期交房的违约行为，已造成原告的巨大时间损失和精神、经济损失。根据公平原则及诚实信用原则，本案从合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合看，原告请求被告支付违约金87649.73元是合理的。2017年9月17日，被告预收了原告代缴办证税费共24003元，其中物业维修基金7920元，契税10722元，其他应付办证税费5361元。按照合同第二十条约定，被告应在约定交房之日后的90天内，即2019年3月31日前为原告办理好房地产权证。原告自愿将办证费交予被告在该期间内进行办证，但被告未能按时履行交房和办证义务。因此被告应当返还扣除物业维修基金后预收的代办证税费16083元给原告。根据公平原则和诚实信用原则，被告应自2019年4月1日起至被告付清剩余办证费给原告时止，以16083元为基数，按年利率6%支付利息给原告。为维护原告的合法权益，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉请。被告丰怡房产公司于第二次开庭前向本院提供书面答辩：一、涉案商品房买卖合同及收款行为均发生在丰怡房产公司前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，造成公司建设的丰怡豪庭51-58幢住宅楼缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主使用。二、新的法定代表人接任职务后，便着手解决51-58幢住宅楼后续工程资金问题，被告就变更交付楼房的时间，已于2018年12月15日前通知了全体业主。三、如今51-58幢住宅楼已完成工程竣工验收备案手续，被告于2019年10月29日向业主发出了交付通知书，通知原告于2019年10月31日前来收楼。由于被告已经在2019年10月29日通过合同约定的送达地址向原告送达了《交付通知书》，但原告因自己原因延迟至2019年11月24日才来办理收楼手续。按照合同约定，通知书送达原告后，即使原告没有按期前来办理收楼手续，视为被告已经交房。四、根据原告提出的请求，被告意见如下：1、合同约定逾期交房违约金标准过高，请求法院予以调低；2、关于退还办证费及其利息问题，根据合同约定，被告自交付楼房之日起90日内办理不动产权证，至原告起诉之日至今仍属于交房楼房后90一案内，尚未超过办证约定期限，因此暂不适用根据合同第二十条第二款的约定，原告要求退还办证费及计算利息的条件未成就，所提出的诉讼请求缺乏依据。双方没有约定逾期办证需支付办证费利息，被告不同意按年利率6%支付办证费利息。此外，被告还向本院提交物业维修资金存折、寄信单、房屋交付通知书、建设工程规划条件核实合格证、单位工程竣工验收报告、竣工验收备案表、房屋交接确认书等证据。经审理查明：2017年9月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区×××××××××××××××××××出售给原告，预测建筑面积共98.69平方米，其中套内建筑面积83.23平方米，分摊共有建筑面积15.16平方米；该商品房为预售商品房，价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米6440.99元，总价款为536084元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年9月17日前支付首期房价款220084元，占全部房价款的41%，余款316000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同约定的其他交付条件的商品房交付给买受人；出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金。关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。原告于2017年9月17日支付了代收代缴办证税费24003元给被告，至2017年10月30日原告已付清全部购房款共536084元给被告。由于被告没有按约定交付房屋及完成房屋所有权转移登记，原告遂向本院提起诉讼，请求如诉称。诉讼中，原告主张房屋交付时间是2019年11月24日，并提供《房屋交接确认书》、《阳江丰怡豪庭业主收楼验房确认表》、《51-58幢开发商交楼欠缺的资料及损坏设备》拟证明。《房屋交接确认书》中载明：“丰怡豪庭51-58幢已通过政府相关部门验收合格，乙方所购买52幢1402房已具备交房条件。乙方（谢志诚）同意接受该房屋，并确认下列条款：一、乙方确认已经收到甲方（丰怡房产公司）在2019年10月29日发出的《交付房屋通知书》，乙方确认以甲方发出通知记载的交付时间作为该房屋符合交付条件时间，本房屋交接确认书时间为乙方实际到来办理接受房屋时间；二、双方同意自2019年11月1日起，乙方开始承担该房屋的一切损失、灭失的风险，以及与该房屋有关的物业管理费、电费及其他相关费用。”上述内容中第一条条款“乙方确认以甲方发出通知记载的交付时间作为该房屋符合交付条件时间”这部分文字，由谢志诚与丰怡房产公司签名或盖章共同确认删除。确认书尾部甲方落款处有被告的盖章确认；乙方落款处有原告谢志诚及代理人邓海波的签名，落款日期是2019年11月24日。《阳江丰怡豪庭业主收楼验房确认表》反映原告于2019年11月24日对房屋进行验收，收领被告交付的房屋物品包括大门钥匙、专用信箱钥匙、前期物业管理服务协议等，确认房屋内安装的配置，该表尾部业主确认签名处由原告签名确认。阳江市丰怡物业管理有限公司出具落款日期为2019年10月31日的《51-58幢开发商交楼欠缺的资料及损坏设备》，内容是“51-58幢公共区域欠缺及损坏设备的有：1、电梯集水井水泵已坏的有57幢；2、51幢-58幢车库应急灯已坏有110个，安全出口指示牌已坏有127个；3、51-58幢公共区域所有图纸；4、消防卷帘钥匙；5、51-58幢娱乐设施设备；房屋屋内欠缺的有：1、51-58幢房屋楼宇可视对讲机；2、51-58幢房屋出入住户卡、钥匙扣。本人对以上欠缺的设施设备及资料同意收楼并承担一切后果，落款时间2019年10月31日”。原告在被告落款日期下方即业主签名处签名及盖指模确认，原告签名下方没有落款日期。庭审中原告表示签名及盖指模时间是收楼当天2019年11月24日。被告于2019年10月29日向原告邮寄落款日期为2019年10月29日的《房屋交付通知书》，内容主要为“请谢志诚于2019年10月31日前往丰怡豪庭物业管理处办理房屋交付手续……本通知书发出表明我司已按照《房屋买卖合同》的约定履行了房屋交付义务，且依照相关法律规定与合同约定，该房屋毁损、灭失的风险及相关的物业服务费、公摊水电费等所有费用自2019年11月1日起由您承担。”原告确认于2019年11月收到被告的《房屋交付通知书》，但具体时间记不清楚。此外，被告还向本院提供的《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》三份证据。《建设工程规划条件核实合格证》反映丰怡豪庭51-58栋楼项目经核实符合城乡规划条件要求，规划条件核实合格，发证日期是2019年10月18日。《单位工程竣工验收报告》显示丰怡豪庭51-58栋楼项目验收日期是2019年10月8日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位均在报告中盖章确认，落款时间是2019年10月28日；单位工程竣工验收报告的填写说明注明工程竣工验收报告由建设单位负责填写，向本案机关提交。《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》注明丰怡豪庭51-58栋楼项目的申请备案日期为2020年1月10日。但被告一审辩论终结前未能提供证据证明涉案楼盘已通过竣工验收备案即已取得房屋测绘报告。另外，被告提交涉案房屋的住宅专用维修基金专用对账簿载明，其代原告缴交了房屋维修基金7920元。原告对此无异议。第二次庭审中，原告对被告第一次庭审结束后提供的证据进行质证，但提出被告提供的证据已超过举证时效，应不予采纳。以上事实，有原告提供的原告身份证、企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同（预售）》、置业计划表、收款收据、个人购房按揭借款合同、《房屋交接确认书》、《阳江丰怡豪庭业主收楼验房确认表》、《51-58幢开发商交楼欠缺的资料及损坏设备》；被告提供的邮寄单回执、《房屋交付通知书》、《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋交接确认书》等证据以及本案的庭审笔录为证，本院经综合分析予以认定。本院认为：原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。本案案由应定为商品房预售合同纠纷。关于被告第一次庭审结束后提交的证据是否应予质证的问题，被告第一次庭审后向本院提交证据，本院经审核后认为证据足以影响案件主要事实的认定，故应当二次开庭对证据进行质证，不存在超过举证时效的问题。关于逾期交房违约金的问题。本案中，原告已付清全部购房款，被告应按合同约定在2018年12月31日前交付商品房给原告。对于商品房的交付时间，原告认为实际交付日期是2019年11月24日，被告则抗辩认为《房屋交付通知书》通知收楼时间是2019年10月31日前，原告没有按照该时间办理收楼手续，按合同约定通知书送达原告后视为房屋已经交付。综合原、被告提供的证据分析，本院认定涉案房屋的实际交付时间为2019年11月24日，理由是：首先，被告主张合同约定通知书送达原告后视为房屋已经交付，合同约定房屋交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同约定的其他交付条件，而被告提供的证据仅仅反映丰怡豪庭51-58栋楼项目于2020年1月10日申请竣工验收备案，但其未能证明涉案房屋已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及商品房测绘报告，因此至2020年1月10日涉案房屋都未符合合同中关于房屋的交付条件的约定，亦不符合相关法律法规对于房屋交付的规定；其次，在落款日期为2019年11月24日的《房屋交接确认书》中，从第一条最后一句“本房屋交接确认书时间为乙方实际到来办理接收房屋时间”的内容可知，《房屋交接确认书》的时间是2019年11月24日，为原告实际办理收楼手续的时间，该日期与原告提供的《阳江丰怡豪庭业主收楼验房确认表》房屋验收日期2019年11月24与相一致，故应当认定房屋的实际交付时间是2019年11月24日。综上，被告未能按期交付房屋，已构成逾期交房，应按合同约定承担违约责任。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金，合法合理，本院予以支持。本案被告的逾期交房违约金应从2019年1月1日起计至2019年11月24日止，共327天。被告逾期已超过60天，原告选择继续履行合同，被告应承担逾期交房的违约责任。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，本院酌情调整为按日万分之二点五计算。故被告应支付逾期交房违约金43824.87元（536084元×0.025%×327天）给原告。关于代缴办证税费24003元及其利息的退还问题，由于被告至今为止未能履行办证义务，现原告主张被告退还代缴办证税费，并无不妥，本院予以采纳。故被告应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给原告。被告主张其已代原告支出的办证费用有房屋维修基金7920元，并提供住宅专用维修资金专用对账簿为证，本院予以采信。故被告应扣减其已支出的必要合理费用7920元，退还剩余办证费16083元（24003元-7920元）给原告。至于利息问题。涉案房屋约定的交付时间为2018年12月31日前，被告应在约定最后交房之日后的90天内，即2019年3月31日前为原告办理好房地产权证。原告自愿将办证费交予被告在该期间内进行办证，但被告未能按时履行交房和办证义务。根据公平原则和诚实信用原则，被告应自2019年4月1日起至被告付清剩余办证费给原告时止，以16093元为基数，按年利率6%计算利息给原告。被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金43824.87元给原告谢志诚；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费16083元及其利息（按年利率6%计算，从2019年4月1日起计至被告付清剩余办证费给原告时止）给原告谢志诚；三、驳回原告谢志诚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1187元（原告已预交），由原告谢志诚负担501元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担686元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  徐英涛二〇二〇年三月十日书记员  周琬澄附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。