贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终216号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳浙商投资开发有限公司,住所地贵州省贵阳市南明区新寨路**贵阳浙商海宁皮具城有限公司场内****【兴关社区】。法定代表人：杨伟文，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘茹岚，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李奎，贵州胜腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵阳市南明区后巢乡镇企业总公司，住所地，住所地贵州省贵阳市南明区玉田坝（沙冲社区）iv>法定代表人：孟庆锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘堃，贵州慧歆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海英，贵州慧歆律师事务所律师。上诉人贵阳浙商投资开发有限公司（以下简称浙商公司）因与被上诉人贵阳市南明区后巢乡镇企业总公司（以下简称后巢总公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初13697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。浙商公司上诉请求：1、撤销南明区人民法院（2018）黔0102民初13697号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并判令被上诉人退还上诉人已交纳2016年租金103920元及保证金30000元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《房屋、场地租赁合同》第一条约定“甲方将位于贵阳市南明区门面（原宇田印刷厂门面）租给乙方使用，房屋通水、通电、水表、电表齐全，房屋设施完好”。合同签订后，上诉人依约交纳租金及保证金，合同履行过程中该房屋被鉴定为Ｃ级危房，Ｃ级危房认定的标准是部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，是不能够正常使用的。此间，贵阳市南明区政府召开专题会议，要求对该房屋改造，上诉人也多次与被上诉人沟通申请房屋改造事宜。2016年4月被上诉人按照《房屋、场地租赁合同》约定的标准的50％交纳租金，被上诉人承诺2016年年底完成修复，但是却一直不对房屋进行修复，致使上诉人无法正常使用该房屋提出解除合同。一审法院关于“浙商公司虽提出合同在2016年已解除，但后巢总公司并不认可”的认定于法无据。此外，一审判决不顾案涉房屋属于危房不能使用的客观事实，以双方未协商解除合同，浙商公司未按约定支付租金构成违约为由要求上诉人支付租金和违约金极不合理。后巢总公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。后巢总公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告租金283000元；2、判令被告支付迟延支付租金的违约金101640元（按未付租金计算，从2017年12月7日暂计至2018年10月7日，实计至被告履行完毕之日）；3、判令被告承担全部诉讼费用。浙商公司反诉请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋、场地租用合同》；2、判令反诉被告全额返还反诉原告交纳的2016年租金103920元；3、判令反诉被告退还反诉原告交纳的保证金30000元；4、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年8月8日，后巢总公司（甲方）与浙商公司（乙方）签订《房屋、场地租赁合同》，约定：甲方将位于贵阳市南明区房屋和场地（原宇田印刷厂房屋和场地）租赁给乙方使用，租赁期限二十年，从2014年8月8日起至2034年12月31日止。租金每年人民币120000元，租金按年收取共计120000元，所租房屋和场地租金每三年递增一次，递增比例为上一年租金的10%；先交租金后使用，合同签订后三日内交纳，之后租金按年度交，乙方提前20天（即每年租金到期前20天）将租金交到甲方，并向甲方出示当月提交水电费发票。乙方若逾期未交租金，应如数补交所欠租金并支付滞纳金，每日滞纳金按应交金额的1%收取；乙方对所租门面可以转租；乙方向甲方交纳房屋租赁保证金30000元；乙方在承租的合同期限内，有不交付或者不按约定交付租金达20天、未按合同约定及时交纳各项费用等情形之一的，保证金一律不退还；乙方有不交付或者不按月交付租金达20天、未按合同约定及时交纳各项费用达500元等情形之一的，甲方有权解除本合同。此外，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，后巢总公司将该房屋交付浙商公司使用。2015年7月21日，浙商公司向后巢总公司支付租金207840元，后巢总公司出具《收款收据》，载明：“收到浙商公司交来陈庄坝租金207840元，备注：2015年1月-12月”。2016年4月8日，浙商公司支付2016年1月至12月50%的租金103920元。其间，浙商公司以租赁房屋不能正常使用为由，未按期交纳租金，亦未与后巢总公司协商解决。2018年9月18日，后巢总公司以张贴的方式向浙商公司发出《关于收回房屋、门面的通知》，载明：“我公司房屋、门面租赁给你户后，你户未按照合同约定支付房屋租金，按合同已属违约，现特通知你户，我公司将在2018年9月28日前收回我公司房屋、门面；你公司将所欠房屋、门面租金于2018年9月30日交到公司财务室。签收人：陈洁。”期限届满后，浙商公司仍未交纳房租。2018年9月30日，后巢总公司强行将上述房屋收回。其后，后巢总公司经催收未果，遂诉至本院，提出诉请如前。审理中，后巢总公司称其于2018年9月30日将房屋收回，租赁合同已解除。浙商公司现尚欠租金283000元，租金的计算方式为：第一阶段2014年8月8日至2017年8月7日120000／年，每月10000元。尚欠2016年1月至2016年12月（12个月）50%房屋租金60000元；尚欠2017年1月8日至2017年8月（8个月）房屋租金80000元。第二阶段2017年8月8日至2020年8月7日，132000元／年，每月11000元。2017年9月至2018年9月（13个月）房屋租金143000元。违约金（按一倍还是四倍应公司要求）26400＋35200＋40040＝101640元。60000×0.02×22（22个月）＝26400元；80000×0.02×22（22个月）＝35200元；143000×0.02×14（14个月）＝40040元。同时，违约金按合同约定每日百分之一计算过高，现调整为按照年利率24%计算，按未付租金计算，从2017年12月7日暂计至2018年10月7日，违约金为101640元。浙商公司表示，租赁合同在2016年已经解除，现提交的贵阳市南明区人民政府专题会议纪要（南府专议［2015］177号）一份，证明后巢总公司租赁的房屋系危房，区政府专门召开了会议同意对租赁房屋进行改建。房屋一直未得到使用，不承担违约金。后巢总公司称按照该会议内容鉴定为Ｃ级危房，只是存在部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，不能说明租赁房屋不能完全使用。同时也同意进行翻修，浙商公司为其进行翻修，与后巢总公司无关系。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，后巢总公司与浙商公司签订的《房屋、场地租赁合同》，意思表示真实，内容合法，系有效合同。关于合同的解除问题，合同签订后，后巢总公司将案涉房屋交付浙商公司使用，其仅交纳了部分租金。当双方都有解除合同的意向时，理应友好协商解除合同。浙商公司虽提出合同在2016年已经解除，但后巢总公司并不认可。因浙商公司不仅未按期交纳租金，亦未协商解除合同或提交房屋移交手续，导致后巢总公司于2018年9月30日强行将案涉房屋收回。不论浙商公司是否实际使用该房屋，据此可认定，合同已无继续履行的必要，双方签订的《房屋、场地租赁合同》于2018年9月30日解除。浙商公司主张解除合同，该合同已解除，无需再解除。关于租金问题，租赁期间，浙商公司仅支付了2016年1月至12月期间50%的租金103920元，尚欠租金283000元。浙商公司对此并无异议，则其尚欠租金283000元的事实成立。后巢总公司主张支付租金283000元，于法有据，予以支持。关于违约金问题，客观上，案涉房屋属C级危房，但并非不能完全使用，待翻修后仍可使用，属于租赁成本范畴。由此表明，在双方未协商解除合同的情况下，浙商公司未按约定支付租金，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于双方约定的违约金过高，后巢总公司主动调整为按照年利率24%计算违约金，该标准符合法律规定。截至2018年10月7日止，违约金为101640元，已超过尚欠租金283000元的30％。对后巢总公司该主张，一审法院酌情支持84900元。由于浙商公司违约系事出有因，对超过部分及之后的违约金的主张，不予支持。关于租金、保证金的返还问题，基于浙商公司违约，其所交纳的租金属于正常交纳范围，且双方约定保证金一律不退还，故浙商公司的反诉主张，缺乏证据支撑，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵阳浙商投资开发有限公司于本判决书生效后十日内，支付原告（反诉被告）贵阳市南明区后巢乡镇企业总公司租金283000元。二、被告（反诉原告）贵阳浙商投资开发有限公司于上项同时，支付原告（反诉被告）贵阳市南明区后巢乡镇企业总公司违约金84900元。三、驳回原告（反诉被告）贵阳市南明区后巢乡镇企业总公司的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）贵阳浙商投资开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3535元、反诉费1489元，由贵阳市南明区后巢乡镇企业总公司负担109元，贵阳浙商投资开发有限公司负担4915元。本院二审期间，经浙商公司申请，本院出具《律师调查令》后，由浙商公司向贵阳市房屋使用安全管理中心调取筑房安鉴字（2015）第38号《房屋安全鉴定报告》。鉴定报告明确房屋情况为：前临街，2层砖混结构，9个开间，一个进深，房屋平面呈矩形状，建筑面积约为350平方米。鉴定结论为：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99，综合评定房屋为C级。处理建议为：1、对房屋进行加固、维修。2、若房屋加固、维修有难度或者不经济，建议在符合城市规划要求的前提下进行改造为宜。后巢总公司对《房屋安全鉴定报告》的真实性无异议，但是认为与本案无关，认为《房屋安全鉴定报告》鉴定房屋的地址与案涉房屋的地址以及《建设施工许可证》的地址不匹配。为查明案件事实，本院于2021年2月25日邀请《房屋安全鉴定报告》的鉴定人员蒋卿一起进行现场查勘。现场查勘过程中，鉴定人员指认《房屋安全鉴定报告》房屋为左侧砖混结构的房屋。后巢总公司则主张左侧砖混结构的房屋为本院（2019）黔01民终5779号民事案件所涉合同项下房屋，本案所涉房屋为右侧房屋。本院认为，2014年8月8日，上诉人与被上诉人分别签订案涉《房屋、场地租赁协议》、《房屋租赁合同》，《房屋、场地租赁协议》、《房屋租赁合同》所租赁的房屋即为宇田印刷厂大门左侧、右侧的房屋，《房屋、场地租赁协议》约定的租金为12万元每年，租金每三年按照上一年度的租金递增10%，《房屋租赁合同》约定租金为87840元每年，租金每三年按照上一年度的租金递增10%。经现场查勘，左侧房屋为9个开间，而右侧房屋不足9个开间，再结合《房屋、场地租赁协议》、《房屋租赁合同》的租金标准的区别以及鉴定人员的指认，明显案涉房屋为左侧砖混房屋。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”依据上述规定，有效成立的合同，对于当事人具有法律效力，任何一方均应遵守自己约定的义务而不得任意变更或解除。但当法律规定或当事人在不违反法律规定情形下约定的解除条件成就时，法律允许当事人解除合同以免除其对自身的约束。为了督促解除权的及时行使，使合同关系得到尽快确定和稳定，当事人行使合同解除权应当在合理期间内，否则将产生合同解除权失效的情形。本案中，《房屋、场地租赁合同》签订后，后巢总公司将案涉房屋交付浙商公司，浙商公司接手房屋并实际使用。2015年4月8日，案涉房屋被鉴定为C级危房，浙商公司自认其在2016年4月8日即已经知晓案涉房屋已经被鉴定为C级危房。此时，浙商公司即可主张解除合同或者要求后巢总公司履行维修义务。本院要求浙商公司提交证据证明其在知晓案涉房屋系C级危房后，要求后巢总公司对案涉房屋进行维修或者行使合同解除权，其表示没有证据提交。浙商公司在知晓房屋系危房时未行使解除权，继续占用、使用房屋的行为应当视为其认可房屋的瑕疵，并愿意继续履行合同。浙商公司在后巢总公司提起诉讼要求其支付使用期间的租金时，才反诉主张合同解除并返还租金，明显违反诚实信用原则。另一方面，浙商公司在知晓房屋为C级危房后，继续占用房屋的行为也说明案涉房屋符合其使用要求。再结合《房屋安全鉴定报告》的鉴定结论为部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情。处理建议为对房屋进行加固、维修，在房屋加固、维修有难度或者不经济，才建议改造。原审判决以虽然案涉房屋属C级危房，但并非不能完全使用，浙商公司在未解除合同的情况下继续使用房屋却未按约定支付租金行为属于违约行为，应当承担违约责任为由，判令浙商公司支付2018年9月30日止的租金283000元，并以欠付租金283000元的30%为限支付违约金84900元公平、合理，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求与理由均不成立，应予驳回。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10048元，由贵阳浙商投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 珑审判员 刘 佳审判员 庞 敏二〇二〇年三月十八日书记员 杨学文