福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终478号 上诉人（原审原告）：李晶亮，男，1969年11月15日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：徐传远，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈树有，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼。 法定代表人：张正华，该公司总经理。 上诉人李晶亮因与被上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初14671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李晶亮上诉请求：一、撤销一审判决，改判：1.确认《房屋买卖合同》附件六补充协议第六条关于宽展期的约定无效；2.世茂公司对案涉房屋外廊按照《住宅设计规范》×××11第6.5.1条的规定进行整改，整改费用由世茂公司承担；3.世茂公司向李晶亮赔偿因房屋质量降低的价值贬损损失15万元；4.世茂公司向李晶亮支付逾期交房违约金（以李晶亮已支付的购房款1000000元为基数，按每日万分之二的标准自2015年7月1日起计至实际交房日期止）；5.世茂公司返还超过房屋实际面积收取的房价款3674元，并支付超收房价款的利息，该利息以3674元为基数自李晶亮支付房价款之日起按银行同期同类贷款利率计算至实际返还日止；6.世茂公司向李晶亮支付垫付的司法鉴定费1800元；二、本案一、二审诉讼费用由世茂公司承担。事实与理由：一、世茂公司提供的《补充协议》中的条款内容全部采用相同字体、字号，且未对免除或减轻其责任的条款内容采用足以引起李晶亮注意的文字、符号、字体等特别标识，诉争条款应当确认为无效条款。《补充协议》第六条“如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月的交房宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。”所谓“出卖人不承担违约责任”，显然是免除世茂公司本应承担的迟延履行的违约责任，根据《合同法》第四十条的规定，该条款应属无效格式条款。一审判决该条款有效，适用法律错误。二、《国家标准管理办法》第三条第二款第三项规定，工程建设的质量国家标准属于强制性国家标准，第四条第二款规定，强制性国家标准的代号为“ＧＢ”。中华人民共和国住房和城乡建设部第1093号公告《关于发布国家标准的公告》“现批准《住宅设计规范》为国家标准，编号为×××11”，表明《住宅设计规范》（×××11）属于国家强制性标准。《标准化法》第二条第三款规定“强制性标准必须执行。”表明国家强制性标准属于强制性规范，不允许当事人以意思自治排除适用。案涉房屋违反第6.5.1条的规定，世茂公司应当予以整改以符合规范要求。三、《住宅设计规范》第3.0.3条、3.0.9条规定，住宅设计应满足一般居住使用要求，以及设备系统功能有效、运行安全、维修方便等基本要求。《住宅设计规范》条文说明第6.4.2条和第6.4.3条对十二层及十二层以上的住宅至少应有两台电梯的设置规范进行了说明。诉争房屋设置一台电梯的方式，既违反国家强制性标准，也给其中的居民带来极大不便，不符合住宅应满足一般居住使用的要求以及设备系统功能有效、运行安全、维修方便等基本要求，即使采取设置联系廊的方式予以变通，也是一种低水平的住宅设计，与诉争房屋高档住宅的定位并以高价位销售的预期质量不符，世茂公司应当对该设计承担减少价款的责任。鉴于诉争房屋对电梯的设置极大贬损了诉争房屋的价值，一审法院只判令世茂公司赔偿2万元的金额明显偏低，结合实际情况以及世茂公司减少电梯设置的获利等情况，赔偿金额（减少价款）调至15万元才公平合理。四、世茂公司通知李晶亮交房时，案涉房屋处于违反消防规范状态，不符合交房条件，世茂公司应承担逾期交房责任直至2019年1月14日通过整改消防验收符合交房条件并向李晶亮实际交房之日。五、案涉房屋已经法院委托司法鉴定机构对房屋面积进行司法鉴定，鉴定结论认定房屋实际面积不符合合同约定面积，世茂公司应将超收的房价款退还给李晶亮。李晶亮因此支付的司法鉴定费是世茂公司的违约行为造成的损失，世茂公司应向李晶亮予以赔偿。 世茂公司未作答辩。 李晶亮向一审法院起诉请求：1.确认《房屋买卖合同》附件六补充协议第六条关于宽展期的约定无效；2.世茂公司对案涉房屋外廊按照《住宅设计规范》×××11第6.5.1条的规定进行整改，整改费用由世茂公司承担；3.世茂公司向李晶亮赔偿因房屋质量降低的价值贬损损失15万元；4.世茂公司向李晶亮支付逾期交房违约金（以李晶亮已支付的购房款1000000元为基数，按每日万分之二的标准自2015年7月1日起计至实际交房日期止）；5.世茂公司返还超过房屋实际面积收取的房价款3674元，并支付超收房价款的利息，该利息以3674元为基数自李晶亮支付房价款之日起按银行同期同类贷款利率计算至实际返还日止；6.世茂公司向李晶亮支付垫付的司法鉴定费1800元。 一审法院查明事实：2015年11月20日，李晶亮、世茂公司双方签订《商品房买卖合同》（含附件一至六）。案涉购房款已付清。2012年8月21日，世茂公司取得诉争房屋所属地块的建设工程规划许可证。2013年9月27日，诉争房屋取得商品房预售许可证。2015年12月1日，诉争房屋通过竣工验收（合格）。2015年12月15日，诉争房屋通过消防验收（合格）。2015年12月29日，世茂公司通知李晶亮于2015年12月30日起办理交房，诉争房屋至审结时尚未办理交房。2018年10月25日，世茂公司申请对案涉商品房的隔墙变更设计获得消防部门审查合格。同日，世茂公司开始对变更设计的工程进行施工，工程于2018年11月15日经相关部门验收合格，于2019年1月14日通过消防验收。诉争房屋外廊未设置可开启的窗扇，也未设置两台电梯。诉争房屋所在三号楼第4、7、10、13、16、19、22、25、28、31楼的走道隔墙已打通并增设防火门。原一审审理中，一审法院根据李晶亮的申请，组织双方进行现场勘验，并形成现场勘验笔录并拍摄若干照片。李晶亮申请对诉争房屋套内建筑面积进行司法鉴定，法院依法予以准许，并委托泉州市新宇测绘工程有限公司进行鉴定。该公司于2017年8月10日出具新宇测绘〔2017〕鉴字第032号房产测绘司法鉴定报告书，鉴定结论为诉争房屋的套内建筑面积为138.12平方米。为查清案件事实，重审时，一审法院再次组织双方进行现场勘验。经查勘，现场情况与原一审勘验的情况基本一致，较大改变是案涉房屋所在的5号楼的第7、10、13、16、19、22、25、28、31楼两个单元中间的隔墙已打通并增设防火门。 一审法院认为，一、关于《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条的约定是否有效的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……其它有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定”，可见双方对案涉房屋的交付条件与期限以附件六补充协议的形式作出了特别约定。该补充协议第六条第一项约定：“1.如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2015年12月31日，含该日）的交房宽展期（宽展期自合同第八条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延）……。2.出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后三个月（即至2016年3月31日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付款房价款万分之一的违约金，合同继续履行。……”上述约定系双方当事人的真实意思表示，不存在免除世茂公司责任的情形，也不存在违反法律的强制性规定的其他情形，故附件六补充协议第六条关于宽展期的约定合法有效，李晶亮的该主张缺乏法律依据，不予支持。二、关于案涉房屋外廊应否按照《住宅设计规范》×××11第6.5.1条的规定进行整改的问题。中华人民共和国住房和城乡建设部第1093号公告《关于发布国家标准〈住宅设计规范〉的公告》里载明了《住宅设计规范》中哪些条文为强制性条文，必须严格执行，而第6.5.1条并未在列。故《住宅设计规范》×××11第6.5.1条关于“住宅中作为主要通道的外廊宜作封闭外廊，并应设置可开启的窗扇。走廊通道的净宽不应小于1.20ｍ,局部净高不应低于2.00ｍ”的规定不是强制性条文。且经现场查勘，案涉房屋走道设置的防火门开启，可以满足通风需求。故对李晶亮提出的该整改主张，不予支持。三、关于房屋价值贬损损失15万元能否成立的问题。李晶亮及案涉3号楼的其他部分业主对诉争工程的整体设计有异议，认为案涉工程违反了《住宅设计规范》，并提起了案件诉讼。诉讼期间，世茂公司对楼层走道进行了整改，整改过程中，给业主的生活等活动造成了不便，且根据现场勘验，案涉房屋确实存在与李晶亮期待利益不相符的情况，虽《住宅设计规范》×××11第6.4.2、6.4.3、6.5.1的条文不属于强制性规范，但随着居民生活水平的提高，人们对住宅的品质要求也相应提高，在正常情况下，住宅中作为主要通道的封闭外廊应设置可开启的窗扇，而世茂公司并未设置可开启的窗扇，且对于住宅单元的联系廊也是经过李晶亮等业主的强烈反映才予以整改。世茂公司的上述行为，确实给李晶亮带来了一定的损失，鉴于李晶亮未能举证证明其实际损失多少，综合考虑案涉合同履行的情况，酌情确定世茂公司应赔偿给李晶亮经济损失2万元。四、关于世茂公司应否向李晶亮支付逾期交房违约金的问题。虽世茂公司向消防部门申请设计变更案涉商品房走道的隔墙设置，并于2018年10月25日打通隔墙及增设防火门，于2018年11月15日经相关部门验收合格，于2019年1月14日通过消防验收。但整改前的案涉工程已于2015年12月1日通过竣工验收（合格），于2015年12月15日通过建设工程消防验收（合格），不能因为走道隔墙的局部整改即认定案涉房屋不符合交房条件。双方签订的《商品房买卖合同》第八条已就诉争房屋的交付条件作出明确约定，结合建设工程竣工规划核实意见书，诉争房屋于2015年12月30日前符合交付条件。因双方有关交房期限分别约定于《商品房买卖合同》第八条及附件六补充协议第六条第一项，而该相关约定并不存在无效的情形，故世茂公司应当按照约定于2015年12月31日前完成交房。而世茂公司通知交房时间为2015年12月30日，在交房之日已符合交房条件，李晶亮未能办理交房，应自行承担相应法律后果，故世茂公司不存在逾期交房的情形，李晶亮主张的逾期交房违约金，不予支持。五、关于世茂公司应否向李晶亮返还房价款3674元及利息和司法鉴定费1800元的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定出卖人与买受人计价方式为按建筑面积计算；第五条约定面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。故诉争房屋面积应以建筑面积为准。泉州市新宇测绘工程有限公司仅对套内面积进行测量，但该鉴定报告不能证明案涉房屋建筑面积与合同约定不符。而依据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，合同约定面积与产权登记面积存在差异的，以产权登记面积为准，若产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。李晶亮尚未办理产权登记手续，案涉房屋建筑面积是否与合同约定存在差异尚不能确定，李晶亮可在办理产权登记时与世茂公司据实结算房价款，即李晶亮届时可另行主张权利。李晶亮现主张返还房价款，缺乏依据，不予支持。李晶亮关于利息及鉴定费用的主张同样缺乏事实与法律依据，不予支持。综上所述，李晶亮与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效。如前所述，世茂公司应赔偿李晶亮损失2万元。李晶亮的其他诉讼请求缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第六十二条第一项、第一百零七条、第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、世茂公司应于判决生效之日起十日内赔偿李晶亮2万元；二、驳回李晶亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7457元，由李晶亮负担7094元，由世茂公司负担363元。 二审中，双方当事人均未提交证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 二审当事人的争议焦点为：1.《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条的约定是否有效？2.案涉房屋外廊应否按照《住宅设计规范》×××11第6.5.1条的规定进行整改？3.李晶亮主张房屋价值贬损损失15万元能否成立？4.世茂公司应否向李晶亮支付逾期交房违约金？5.世茂公司应否向李晶亮返还超收房价款并支付相应利息及司法鉴定费？ 本院认为，关于《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条的约定是否有效的问题。经查，《商品房买卖合同》附件六补充协议第十五条第1款载明：“买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件并经仔细比较慎重决策，且出卖人已经提示买受人合同及其附件对双方权利义务的所有约定，包括可能减轻或者免除买卖双方任何一方责任的条款，买受人理解这些约定并自愿签署。”可见，上述关于宽展期的约定条款，系当事人的真实合意，未违反法律、行政法规的强制性规定，且未免除世茂公司的主要合同义务，应认定为有效。李晶亮主张该条款无效，与上述查明事实不符，故不予采纳。一审法院有关案涉房屋外廊走道整改、李晶亮主张的损失赔偿、逾期交房责任、超收房价款与利息及司法鉴定费等争议问题的认定理据充分，处理得当，本院二审予以确认且不再赘述，李晶亮有关于此的上诉理由不成立，不予采纳。 综上所述，李晶亮的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费7457元，由上诉人李晶亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王佳华 审 判 员 孙志坚 审 判 员 王一平 二〇二〇年三月四日 法官助理 赖世耀 书 记 员 赖俊杰 附本案主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。