广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初3904号原告电白县**信用合作联社岭门信用社（以下简称“岭门信用社”），地址:茂名市电白区*********。负责人：蔡爱民，系该社主任。委托代理人：赖寿胜，系该社员工。委托代理人：许旭含，系该社员工。被告詹晓军，男，汉族，1988年5月23日出生，住广东省茂名市电白区**************，身份证号码：440************511。被告茂名市雄泰房地产开发有限公司（以下简称“雄泰公司”），统一社会信用代码：9144********95336J。法定代表人：邵明雄，身份证号码：440************495。原告岭门信用社诉被告詹晓军、雄泰公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告岭门信用社委托代理人赖寿胜、许旭含到庭参加诉讼，被告詹晓军及雄泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告岭门信用社向本院提出诉讼请求：一、判决被告詹晓军立即清偿原告贷款本金264284.54元和利息（截止于2019年7月20日尚欠利息为2324.38元，其中应收利息2310.12元，拖欠本金的罚息利息14.26元，后续利息按年利率7.203%计算，从2019年7月20日起计至还清欠款之日止）；二、判决原告对被告詹晓军位于广东省茂名市电白区岭门镇富景新区第五区富景花园1幢1201房（建筑面积115.64平方米，《商品房买卖合同（预售）》证合同编号：2015061048，《广东省房地产预告登记证明》证字号码：粤房地预登电预押字第0300003002号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、判决被告雄泰公司，对本次金融借款合同纠纷承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由被告詹晓军、雄泰公司承担。事实与理由：于2015年7月13日，原告岭门信用社与被告詹晓军签订了《个人购房按揭贷款合同》，双方约定被告用位于茂名市电白区岭门镇富景新区第五区富景花园1幢1201房在岭门信用社申请按揭借款，借款金额280000元，借款合同日期从2015年7月16日至2045年7月13日止，截止2019年7月20日该笔借款本金余额264284.54元，拖欠应还本金1196.26元，拖欠利息：2324.38元（其中拖欠应收利息2310.12元，拖欠本金罚息14.26元）。被告詹晓军分别立有《借款借据》、《个人购房按揭贷款合同》和《商品房买卖合同（预售）》为凭，并到房产部门办理登记，有《广东省房地产预告登记证明》为凭。借款后，被告詹晓军仅偿付原告部分本息，经原告派员多次催讨未果。于2015年3月24日原告岭门信用社与被告雄泰公司立有《个人购房按揭贷款项目合作协议书》，依据该协议书之条款，被告雄泰公司对本金融贷款合同承担连带清偿责任。鉴于上述理由与事实，为维护原告的合法权益不受侵害，遂向茂名市电白区人民法院提起诉讼。被告詹晓军及雄泰公司既没有提交书面答辩，也没有出庭应诉。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、原告的营业执照复印件、负责人身份证明书，证明原告的诉讼主体资格；证据二、被告詹晓军身份证复印件、被告雄泰公司营业执照复印件，证明两被告的身份信息及主体资格；证据三、《个人购房按揭贷款合同》复印件，证明被告詹晓军向原告按揭贷款280000元，并在合同约定还款期限及违约责任等；证据四、《抵押物清单》（抵押物清单编号：300***********230）、《广东省房地产预告登记证明》（粤房地预登电预押字第0300003002号）复印件，证明被告詹晓军为购房向原告申请贷款280000元，用购买的上述房屋提供抵押担保并办理了预告登记；证据五、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015061048）复印件，证明被告詹晓军购买了电白区岭门镇富景新区第五区富景花园1幢1201房的事实；证据六、《借款借据》复印件，证明原告依约向被告詹晓军发放280000元贷款的事实；证据七、《詹晓军欠息证明》，证明经原告信贷系统查询，截止2019年7月20日，被告詹晓军共拖欠利息2324.38元（其中正常利息欠款2310.12元，拖欠本金罚息欠款14.26元）。证据八、《个人购房按揭贷款项目合作协议书》复印件，证明被告雄泰公司作为贷款保证人，提供连带责任保证担保。对原告提供的证据材料，经本院开庭审查认为，原告提供的证据能够反映案件的真实情况，与待证事实相关联，形成了完整的证据链，故对这些证据，本院予以确认。经审理查明：2015年3月24日，原告岭门信用社与被告雄泰公司协商一致并签订了《个人购房按揭贷款项目合作协议书》，约定由原告向购买被告雄泰公司开发的位于茂名市电白区岭门镇富景新区“富景花园”房地产项目的自然人提供购房按揭贷款业务，被告雄泰公司同意“富景花园”房地产项目发放的按揭贷款按总额的5%作为保证金，并同意向原告提供不可撤销的连带责任保证担保。被告詹晓军于2015年6月16日与雄泰公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买该公司开发的位于茂名市电白区岭门镇富景新区第五区富景花园1幢1201房，于2015年7月13日被告詹晓军与原告岭门信用社签订了编号为100***********662的《个人购房按揭贷款合同》。该合同约定：贷款金额280000元用于借款人购买位于电白区岭门镇富景新区第五区富景花园1幢1201房，贷款期间为360个月，利率为基准利率上浮5%即年利率5.67%，还款方式为按月等额本息还款法，逾期偿还借款的在贷款利率水平上加收40%罚息，借款人出现违约情形时，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用。同时，被告詹晓军同意将房屋对该贷款进行抵押，并于2015年7月15日进行了预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登电预押字第0300003002号）。于2015年7月16日，原告按合同约定履行了发放贷款280000元的义务。借款后，被告詹晓军没有按照合同约定履行还款义务，截止2019年7月20日，尚欠本金余额264284.54元，其中拖欠应还本金1196.26元，拖欠利息2324.38元。经原告派员多次催讨未果而诉至本院成讼。本院认为，原告与被告詹晓军签订的《个人购房按揭贷款合同》，原告与被告雄泰公司签订的《个人购房按揭贷款项目合作协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实有效，应受法律保护。合同对借款金额、借款期限、担保责任以及违约责任等进行了约定，各方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告依约向被告詹晓军发放了全部贷款280000元，被告詹晓军就应当按照合同约定还本付息，被告詹晓军没有按照合同约定的时间偿还借款本息的行为已构成了违约事实，应当承担继续履行义务和相应的违约责任。原告有权根据合同约定提前收回全部借款本息。原告主张被告詹晓军偿还尚欠本金264284.54元的请求合法有据，本院予以支持。关于原告诉请逾期利息的问题，自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故2019年8月19日之前的利息按合同的约定计算，2019年8月20日之后的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照合同约定的罚息利率标准计算为宜。被告雄泰公司作为连带责任保证人应承担连带清偿责任。至于原告要求享有对被告詹晓军用于抵押的房屋享有折价、拍卖、变现后价款的优先受偿权的主张，本案中，原告与被告詹晓军签订的《个人购房按揭借款合同》，约定以合同编号“2015061048”号中所购房屋作为抵押担保物，双方当事人办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为：粤房地预登电预押字第0300003002号，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：预告登记后，债券消失或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预购商品房抵押权预告登记不具有完整物权性质，具有时效性，而房屋抵押登记系担保物权，两者有明显区别。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故对原告要求对涉案房产享有优先受偿权的请求，本院不予支持。被告詹晓军以及被告雄泰公司经本院合法传唤不到庭，视为主动放弃诉讼权利，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告詹晓军在本判决生效后十日内偿还原告电白县**信用合作联社岭门信用社截止2019年7月20日尚欠的借款本金264284.54元，利息2324.38元，后续利息以264284.54元为基数，以合同约定逾期罚息利率为标准自2019年7月21日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照合同约定的逾期罚息利率自2019年8月20日起计算至全部借款本息还清为止。二、被告茂名市雄泰房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告詹晓军、茂名市雄泰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5299元，由被告詹晓军、茂名市雄泰房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 杨 志人民陪审员 郑 林人民陪审员 陈国珍二〇一九年十二月十日书 记 员 杨胜祥