山东省沂源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0323民初1443号 原告（反诉被告）：宋志艳，女，1981年12月5日出生，汉族，现住沂源县。 委托诉讼代理人：公维玲，山东民意律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄旭东，男，1996年1月16日出生，汉族，沂源县。 被告（反诉原告）：黄荣，男，1969年1月4日出生，汉族，沂源县。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：杜春来，山东多博仕律师事务所律师。 原告宋志艳（反诉被告）与被告黄旭东、黄荣（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋志艳（反诉被告）的委托诉讼代理人公维玲，被告黄旭东、黄荣（反诉原告）的共同委托诉讼代理人杜春来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋志艳（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2018年11月3日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月13日解除；2、依法判令被告返还原告租金121095元；3、依法判令被告补偿原告装修费用30700元；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年11月3日，原告因开办幼儿园与被告签订了《房屋租赁合同》，合同明确约定涉案房屋的产权证书记载的所有权人为第一被告。第二被告系第一被告的父亲，且第一被告在外地上学，因此涉案合同由第二被告代第一被告签字确认之后原告向第二被告支付了一年的房租。房屋租赁合同签订后被告向原告交付了房屋。原告依据双方的约定对涉案房屋进行了装饰装修（铺设地板，管道改造费用等）为此原告投入了约30700元。2018年12月12日原告收到沂源县教育和体育局停止建设告知书要求被告停止建设，理由是山东省教育厅等六部门发布的新的《山东省幼儿园条件标准》第十二条（六）规定“幼儿园不得建在高层建筑内”（该新规定于2018年12月1日实行）。收到通知后原告立即停止装修并立即通知被告解除合同及退还相关费用问题。但双方迟迟达不成协议。无奈原告于2019年1月14日向被告邮寄送达了解除合同通知书。被告收到通知书后原告也多次找被告协商，但原被告就退还相关费用问题无法达成一致意见。为此诉至法院。 被告黄旭东、黄荣（反诉原告）辩称，原告宋志艳要求解除合同，返还租金无事实和法律依据，现在原告宋志艳依然使用着我方的沿街房。原告宋志艳未经我方同意私自对房屋进行了装饰装修，其花费的装修费与我方无关。原告宋志艳违约解除合同对我方造成了重大经济损失，现在依法提起反诉。 反诉原告黄旭东、黄荣向本院提出反诉请求：1、被反诉人将承租反诉人的房屋恢复原状；2、被反诉人继续履行合同至房屋恢复原状之日；3、被反诉人支付违约金272000元（变更为60000元）；4、被反诉人承担一切诉讼费用。事实理由：2018年11月3日，反诉人和被反诉人签订了房屋租赁合同，反诉人将位于沂源县房租赁给被反诉人使用，双方就租赁房屋的时间、价款、费用、维修等事项进行了约定。合同签订后，反诉人按照约定交付房屋给被反诉人使用。被反诉人承租后，未经反诉人同意破坏承租房屋的原状，将房屋的固定实施损毁。被反诉人在承租期间以自己认为的反谓“不可抗力”为由违约解除合同，将反诉人诉至法院，反诉人认为自己没有任何违约行为，而是被反诉人的违约在先却恶人先告状，严重侵害了反诉人的权利，现依法提起反诉，请予以支持。 针对反诉原告黄旭东、黄荣的反诉请求，被反诉人宋志艳辩称，1、通过原、被告签订的房屋租赁合同，该涉案房屋明确约定作为幼儿园使用，并且租赁期限为十年，由此可以推断出原、被告双方在对该房屋进行装修时是达成一致意见的，并且原告对该房屋铺设了地板砖、墙砖等，并没有对房屋造成损害，而是增加了房屋的使用价值；2、原告提出解除合同是因为行政行为不允许原告在涉案房屋处进行幼儿园建设，因此，原告继续承租房屋达不到合同目的，属于不可抗力，因此原告解除合同不存在违约行为，原被告签订的合同第八条第三项约定，乙方在租用时开办幼儿园，如国家政策改变，乙方可终止合同，甲方不得以违约处理。综上，被告提起的反诉无事实和法律依据，请求依法驳回被告的反诉。 本院经审理认定事实如下：原告宋志艳因筹设开办沂源县蓓蕾幼儿园与被告黄旭东于2018年11月3日签订《房屋租赁合同》（该合同为被告黄荣代被告黄旭东签名、捺手印，原、被告双方对此无争议）一份，双方约定被告黄旭东将位于沂源县上下两层毛坯房楼房一套（面积350㎡）租赁给原告宋志艳作为幼儿园使用。合同第四条第1项约定：“该房屋租赁期共10年。自交房后（2018年）12月1日起开始计算，东2-（每年租赁费）136000.00（元），共计壹拾叁万陆仟元。1-2年租金不变，3-5年按5%上浮，以后将（按）市场价格调整。每年租金支付完毕，乙方应在11月1日前。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。”合同第八条第3项约定“乙方（原告宋志艳）在租用时开办幼儿园，如果国家政策改变（纳入义务教育），乙方可终止合同，甲方（被告黄旭东）不得以违约处理。”合同签订后，被告黄旭东向原告宋志艳交付了房屋，原告宋志艳依据合同约定支付了一年的房租136000.00元，然后按照建设幼儿园的标准对涉案房屋进行了装饰装修。 原告宋志艳租赁了被告黄旭东和另外两人的房屋后向沂源县教育体育局提交申请，要求在沂源县，沂源县教育体育局于2018年11月23日作出《关于同意筹设沂源县蓓蕾幼儿园的批准书》，同意原告宋志艳筹设新园。原告宋志艳遂开始了幼儿园的装修施工，在建设施工过程中，沂源县教育体育局于2019年12月12日给原告宋志艳下发了《告知书》，告知原告宋志艳山东省教育厅等六部门发布的《山东省幼儿园办园条件标准》2018年12月1日实行，新的《山东省幼儿园办园条件标准》第十二条规（六）定“幼儿园不得建在高层建筑内”，因原告宋志艳筹建的沂源县蓓蕾幼儿园位于东方花苑高层建筑一楼，违反了该规定，要求原告宋志艳立即停止建设。原告宋志艳收到沂源县教育体育局停止建设《告知书》后，停止装修并通知被告，要求解除合同并退还相关费用，被告要求原告宋志艳赔偿半年的对外房屋租赁费并将房屋恢复原貌，原告宋志艳因费用负担等原因一直不同意将租赁的案涉房屋恢复原状，双方未能达成协议。 原告宋志艳于2019年3月25日提起行政诉讼，起诉沂源县教育体育局教育行政许可及行政补偿纠纷，要求沂源县教育体育局行政补偿，现该行政诉讼案件以因原告宋志艳已经对与本案相关的房屋租赁费用提起民事起诉，行政案件的处理须以上述案件的审理结果为依据为由中止诉讼。 本案原、被告双方对应赔偿房屋租赁费数额以及由谁将房屋恢复原状等原因一直达不成协议，导致损失进一步扩大。为了防止原、被告双方损失的继续扩大，本案在审理过程中，争取原、被告双方意见，原、被告双方在庭审中均同意自2020年3月13日第二次庭审结束解除双方于2018年11月3日签订的《房屋租赁合同》。原、被告双方在庭审中均同意自第二次庭审2020年3月13日庭审结束后由被告方对案涉房屋进行拆除施工，恢复原状。原、被告双方在庭审中均同意将双方的损失确定至某个合理的时间点，自确定的时间点到期日止，自该时间点被告方可自行处置案涉房屋，自用或者对外租赁，之后的损失不再继续计算。 本案在审理过程中，由于原告宋志艳不同意将案涉房屋恢复原状，经被告黄旭东、黄荣申请，我院依法委托沂源源大工程造价咨询有限公司对案涉房屋恢复原状（毛坯房状态）需要花费的费用进行评估鉴定。沂源源大工程造价咨询有限公司作出源大工鉴字（2020）第04号司法鉴定书，鉴定案涉沂源县东方花苑小区4号楼102铺的拆除恢复工程的鉴定价值为1.55万元，花费工程造价咨询费（评估费）300.00元。 上述事实，有原告宋志艳提供的《房屋租赁合同》、《关于同意筹设沂源县蓓蕾幼儿园的批准书》、《告知书》、《回执书》，沂源源大工程造价咨询有限公司源大工鉴字（2020）第04号司法鉴定书、工程造价咨询费（评估费）单据及原、被告庭审陈述在案为据，予以佐证。 本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一般表现为人力不可抗拒的自然力，如地震、台风、洪水、海啸、旱灾等。情势变更表现为意外事件、社会经济形势的急剧变化、物价飞涨、货币严重贬值、金融危机和国家政策的转变等事由。由此可以看出，本案属于情势变更，应适用情势变更原则对本案作出处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实、内容合法，属有效合同。原告宋志艳在签订合同后，取得了案涉房屋的使用权，合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因（山东省教育厅等六部门发布的《山东省幼儿园办园条件标准》实行），致使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力已经不能实现合同目的，应允许解除合同。在情势变更的情况下，变更或者解除合同并不当然免除该当事人对对方当事人的赔偿或者补偿责任。情势变更发生后，原、被告双方及批准筹设蓓蕾幼儿园的行政主管部门均应积极采取适当措施防止损失的扩大，尽快对案涉房屋恢复原状，尽快协商解除合同，而不是任由其发展致经济损失扩大。原告宋志艳因情势变更要求与被告方解除合同，是以己方遭受不利益后果为理由提出的，因解除合同而给对方带来的利益损害，应当向对方作出适当补偿（赔偿）。原、被告双方签订的租赁合同期限为10年，并有租赁费逐年递增的条款，如果原告宋志艳按照合同继续租赁案涉房屋，被告黄旭东、黄荣会因此取得更大的收益。因此，原告宋志艳因情势变更不能达致合同目的要求与被告黄旭东、黄荣解除合同，给被告黄旭东、黄荣带来了租金收益的损害，应当给予适当补偿（赔偿）。 原、被告双方在庭审中均同意自2020年3月13日解除双方于2018年11月3日签订的《房屋租赁合同》，本院予以准许，案涉《房屋租赁合同》自2020年3月13日解除。原告宋志艳要求依法确认原、被告于2018年11月3日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月13日解除，因原、被告双方对赔偿房屋租赁费数额以及由谁将房屋恢复原状等原因一直达不成协议，主要原因是案涉房屋不恢复原状，被告方无法使用或重新对外租赁，对其该项请求，本院不予支持；原告宋志艳以不可抗力为由要求与被告黄旭东、黄荣解除合同，并要求判令被告黄旭东、黄荣返还租金121095元、补偿装修费用30700元，因导致原、被告双方签订的《房屋租赁合同》不能达致合同目的是因情势变更导致，造成经济损失扩大的原因也是由于原告宋志艳担心将案涉房屋自行恢复原状并与被告黄旭东、黄荣自行协商处理后，批准筹设蓓蕾幼儿园的行政主管部门可能对该损失不予认可，致使双方达不成一致意见才导致的经济损失不断扩大，被告黄旭东、黄荣在处理整个事件过程中无任何过错，对其该项请求，本院不予支持。 原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》因情势变更导致不能实现合同目的，发生纠纷后，双方当事人及批准筹设幼儿园的主管部门均可通过自力救济和公力救济的途径，先行将案涉房屋恢复原状，交还房屋，早日解决争议，避免损失的扩大。原告宋志艳承租案涉房屋后，将案涉房屋按照幼儿园的设计进行了整修，破坏了承租房屋的原状和固定设施，案涉房屋如果按照当时的状态无法进行自用或者出租，在其提出解除合同时，被告黄旭东、黄荣提出要求其恢复原状，该请求合情、合理、合法，应当予以支持。原告宋志艳因恢复原状的费用不能确定等原因不同意将案涉房屋恢复原状，导致双方一直协调未果，造成双方的损失进一步扩大，责任在原告宋志艳，被告黄旭东、黄荣对此无过错行为，由此扩大的损失不应当由其承担。 本案在庭审过程中，指定如原告宋志艳不同意为案涉房屋恢复原状，应由被告方提出鉴定并在鉴定结论出具后30日内对案涉房屋自行恢复原状。由于原告宋志艳未将案涉房屋恢复原状，被告方在《房屋租赁合同》解除并自行将案涉房屋恢复原状后，还需一段时间才能对案涉房屋进行出租获得收益。原、被告双方在庭审中均同意自2020年3月13日开始被告方可以对案涉房屋进行恢复原状，均同意将双方的损失确定至某个合理的时间点，自该时间点被告方可自行处置案涉房屋（自用或者重新对外租赁），之后的损失不再继续计算。双方在庭审中达成的一致意见，均为了尽量避免损失的继续扩大，本院予以支持。被告黄旭东、黄荣（反诉原告）提出反诉请求继续履行合同至房屋恢复原状之日，并要求支付违约金，但在庭审中认可该两项诉讼请求中包含赔偿经济损失。综合考虑被告方对房屋恢复原状和重新对外进行租赁的时间，给其保留40天的时间即保证了被告方的合法权益，也避免了经济损失的进一步扩大，原、被告双方在庭审中均同意自2020年3月13日解除双方于2018年11月3日签订的《房屋租赁合同》，本院合理确定被告方的租赁收益损失应计算至2020年4月22日较为合理。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁费自交房后（2018年12月1日）起开始计算，自2019年12月1日至2020年4月22日共计143天，每年租赁费136000.00元，每天租赁费372.60元，由此，原告宋志艳被告方的经济损失（租金收益）也应按照该合同计算。由此，原告宋志艳已经交付了被告黄旭东1年的租赁费136000.00元，还需交付被告黄旭143天的租赁费计款53281.80元。被告黄旭东、黄荣（反诉原告）提出反诉请求继续履行合同至房屋恢复原状之日，并要求支付违约金60000.00元，因本院已经对其经济损失作出了合理认定，原告宋志艳要求与其解除合同也是因情势变更，不存在故意违约的行为，对被告黄旭东、黄荣（反诉原告）的反诉请求，本院不予支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告宋志艳装修案涉房屋时是按照幼儿园的标准进行的施工，并且只进行了部分装修施工，虽然原、被告双方在对该房屋进行装修时是达成了一致意见的，但并未增加房屋的使用价值，相反，如果案涉房屋不恢复原状或者重新进行装修施工，不能对外租赁或另作他用。由此，被告黄旭东、黄荣（反诉原告）要求原告宋志艳（反诉被告）恢复原状符合常理。案涉房屋恢复原状的费用经沂源源大工程造价咨询有限公司源大工鉴字（2020）第04号司法鉴定书鉴定案涉沂源县东方花苑小区4号楼102铺的拆除恢复工程的鉴定价值为1.55万元，花费工程造价咨询费（评估费）300.00元。因原告宋志艳拒不同意将案涉房屋恢复原状，本院在庭审过程中指定由被告方在收到司法鉴定书后自行对案涉房屋进行恢复原状，该部分费用损失理应由原告宋志艳（反诉被告）赔偿。 综上所述，本案案涉《房屋租赁合同》因情势变更不能达致合同目的的事实清楚，证据充分，双方当事人协商一致解除合同，该合同应予解除。对因此造成的经济损失及经济损失的扩大，应作出合理的认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、原告宋志艳（反诉被告）与被告黄旭东（反诉原告）于2018年11月3日签订的《房屋租赁合同》（被告黄荣代被告黄旭东签名、捺手印）自2020年3月13日解除； 二、原告宋志艳（反诉被告）赔偿被告黄旭东、黄荣（反诉原告）房屋租赁收益损失53281.80元（按照合同约定租赁费计算至2020年4月22日，已扣除原告宋志艳支付的136000.00元）； 三、原告宋志艳（反诉被告）赔偿被告黄旭东、黄荣（反诉原告）房屋拆除恢复费用15500.00元； 四、原告宋志艳（反诉被告）支付被告黄旭东、黄荣（反诉原告）工程造价咨询费（评估费）300.00元； 上述款项于本判决生效后十日内支付。 五、驳回原告宋志艳（反诉被告）的其他诉讼请求； 六、驳回被告黄旭东、黄荣（反诉原告）的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3336.00元，减半收取1668.00元，反诉费1300.00元，减半收取650.00元，均由原告宋志艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  段彩虹 二〇二〇年三月二十四日 书记员  武广超