河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民初198号原告:河南永城农村商业银行股份有限公司，住所地河南省永城市东城区东方大道002号，统一社会信用代码91411481175386822D。法定代表人：张奉奎，该公司董事长。委托诉讼代理人：张宇翔，河南华豫律师事务所律师。被告:刘丽，女，回族，1972年12月19日出生，住河南省睢县。委托诉讼代理人：李艳灿，河南弘勋律师事务所律师。第三人：睢县皇都实业有限公司，住所地河南省睢县世纪大道西侧（皇都花园综合楼8、9层），统一社会信用代码91411422082264391A。法定代表人：刘展源，该公司总经理。第三人：河南亮达皇都房地产开发有限公司，住所地河南省睢县世纪大道西侧皇都花园综合楼，统一社会信用代码91410100562478102F。法定代表人：刘展源，该公司总经理。原告河南永城农村商业银行股份有限公司（以下简称永城农商行）因与被告刘丽以及第三人睢县皇都实业有限公司（以下简称皇都公司）、河南亮达皇都房地产开发有限公司（以下简称亮达公司）执行异议之诉一案，原告永城农商行于2019年9月26日向本院提起诉讼，本院当日受理本案后，依法向被告和第三人送达了起诉状副本、举证通知书、应诉通知书以及开庭传票等诉讼法律文书。并于2019年11月25日公开开庭审理了本案。原告永城农商行的委托诉讼代理人张宇翔，被告刘丽及其委托诉讼代理人李艳灿，第三人的法定代表人刘展源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永城农商行诉称：2019年1月14日，商丘中院作出（2018）豫14民初404号民事调解书，调解书确认：原告对第三人名下房产（房产证号为：睢县房产证2014第1401004186号、1401004187号、1401004188号、1401004189号、14××90号、1401004191号、1401004192号、1401004193号、1401004194号、1401004196号、1401004197号、1401004198号）在借款本息范围内享有抵押担保权，对上述房产折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。调解书生效后，第三人未在还款期限内履行调解书确定的义务，2019年2月15日，原告申请强制执行，2019年4月3日，商丘中院作出（2019）豫14执69号执行裁定，裁定查封第三人上述房产。此后，被告向商丘中院提出执行异议，以其购买了第三人的睢县皇都花园小区3号楼1单元1层1号商铺，并与第三人进行网签登记为由，请求中止查封裁定，停止对该房产的强制执行。2019年9月4日，商丘中院作出（2019）豫14执异116号裁定，中止对睢县皇都花园小区3号楼1单元1层1号商铺（房产证号：14××90）的执行。原告认为，（2019）豫14执异116号裁定适用法律错误，首先，被告与第三人的房屋网签备案登记并不产生物权变动效力，案涉房屋的所有权人为第三人，原告与第三人办理抵押登记合法有效，原告合法取得案涉房屋的抵押权；其次，原告的抵押权已经得到商丘中院（2018）豫14民初404号民事调解书的确认，该调解书是合法有效的法律文书，商丘中院受理执行异议后应当告知其依照审判监督程序或者第三人撤销之诉程序维护自己的权益，而不应该直接支持其执行异议。另外，被告与第三人亮达公司签订房屋买卖合同是不真实的，该合同的由来因第三人亮达公司向案外人中介公司贷款，因中介公司出现金融危机，亮达公司又与中介公司签订债务转移协议，将对该公司的债务转移给本案被告，被告与该公司之间形成的是借贷关系，本案的买卖合同是以该借贷关系形成的担保，因此该房屋买卖合同是不生效或者无效的。第三人亮达公司自2013年9月将案涉房产抵押给原告，该贷款自2013年9月一直持续到2018年8月，本案被告明知房产处于抵押状态又向房产机关办理了备案登记，存在明显过错，请求判令：一、撤销商丘中院（2019）豫14执异116号执行异议裁定，继续对睢县皇都花园小区3号楼1单元1层1号商铺（房产证号14××90）的执行；二、诉讼费用由被告负担。被告刘丽答辩称：被告对本案涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，虽然该房屋存在他项权利证书，但在抵押之前该房屋已经出售给被告，我方实际支付了对价并占有该房屋，据此原告要求继续执行的诉讼请求，不应得到法院支持，请求驳回。第三人陈述称：涉案房产抵押有效，与被告签订的商品房买卖合同事出有因，最好涉案房产能够协商解决。当事人围绕诉讼请求和答辩意见向本院出示了证据，对无异议的证据，本院记录在卷予以佐证，对有异议的证据本院分析如下：原告证据一，商丘市（2018）豫14民初404号民事调解书一份，证明第三人亮达公司将其名下的房产（房产证号：14××90）抵押给原告，并且已被法院的生效文书确认。在被告提出的执行异议中，法院直接将一份是否生效待定的合同书作为推翻该调解书的依据是不当的。证据二，（2019）豫14执69号执行裁定书一份，证明上述涉案房产因永城农商行对上述调解书的执行，已被法院予以查封。证据三，（2019）豫14执异116号执行裁定书一份，该证据证明其所述内容认定案涉的上述房产担保物的优先权，不能对抗案外人备案登记明显不当。证据四，睢县房地产管理局和睢县房地产管理所出具的证明，证实案涉房产于2014年9月12日在永城市农村信用合作联社（以下简称永城农信社）抵押，2016年8月12日注销了抵押登记，2016年8月12日在永城农商行做抵押登记。被告对原告的证据质证认为，对证据一至三真实性无异议，但原告提供证据不能证明其证明目的。案涉房屋虽然存在抵押登记，但办理时间是在被告房屋买卖合同前并办理备案登记之后，（2018）豫14民初404号调解书确认的事实并不妨碍被告对案涉房屋享有合法的民事权益，在该案件执行后，被告提起执行异议申请，法院又作出（2019）豫14执异116号裁定，该裁定书明确本案被告对案涉房屋享有备案登记在先的物权期待权，关于该房屋的抵押，在被告提起执行异议之前已经向相关部门进行核实，该房屋于2014年9月-2015年9月存在抵押登记，但在2015年9月已经注销了抵押登记。证据四该证明没有负责人签字，而且超期提供，加盖公章的单位已经不存在，不应当作为证据使用。第三人认为原告的证据都是属实的。本院认为，原告证据一（2018）豫14民初404号民事调解书，该证据能够证明原告的债权数额，调解书亦是经过人民法院审查的司法文书，该调解书确认了原告的抵押权及优先受偿权，本院对该证据予以采信。证据二和三查封裁定和执行异议裁定均是双方当事人无异议的事实，本院对该两组证据予以采信。证据四虽没有负责人的签字，但该证据加盖了睢县房地产管理局房屋产权查询专用章和睢县房地产管理所的公章，能够证明案涉房产在2014年9月12日已经办理抵押登记，被告对该证据的质证意见不成立，本院对该证据予以采信。被告刘丽提供的证据：第一组证据：1、房屋买卖合同书；2、睢县房管局出具的情况说明；3、（2019）豫1422民初2358号民事判决书。该组证据证明刘丽与亮达公司于2016年1月31日签订合法有效的房屋买卖合同并办理备案登记。第二组证据：1、刘祥富与他人签订的协议书；2、（2018）豫1423行初字第28号行政诉讼案件中的转账记录和证据目录；3、亮达限公司出具的收据一份。证明刘丽对案涉房屋支付了全额购房款。第三组：1、房屋租赁合同一份；2、转账记录四份；3、案涉房屋的他项权利证存根一份。证明刘丽已经将案涉房屋出租，在原告与第三人办理抵押登记之前，原告已对案涉房屋签订了房屋买卖合同，办理了网签备案手续，交清了所有购房款并将房屋实际占有收益。原告对被告的证据质证认为：对第一组证据1有异议，该证据是基于被告与第三人亮达公司之间的借贷关系形成的担保，属于法律不认可的让与担保关系，该合同是不成立或者无效的。证据2系复印件，请法院核实，从该证据显示案涉房屋网签时间为2016年1月31日，该时间点仍处于抵押期间。证据3真实性无异议，但该证据仅认定双方买卖合同有效，属于债权关系，不能对抗原告与第三人亮达公司之间签订的抵押合同，并办理的抵押登记。第二组证据1、2真实性无异议，该证据证明了被告与第三人亮达公司之间存在真实的借贷关系，其房屋买卖合同属于让与担保。证据3，收据涉及的房款，被告并没有交清。第三组证据1、2真实性由本案第三人法人进行确认，即使房屋已经交付，根据相关法律规定也无法对抗担保物权的效力。证据3系复印件，该证据仅能证明第三人亮达公司自2016年8月12日至2018年8月12日重新办理了房屋抵押登记，此前的登记证明被告并未调取。第三人质证认为刘祥富付给亮达公司100万元已经收到，关于128万元的收据，第三人不知情。商品房买卖合同确实是刘祥富和我们的真实意思，但后来因没有办法给原告解押涉案的抵押房产，因此2016年借款到期当天，双方将他项权利证书又延续了。对网签说明，所有的楼盘在销售时，合同就到房管局了。关于租房合同及租户缴纳租金的事，第三人不清楚。本院认为，第一组证据能够证明刘丽与第三人亮达公司签订了房屋买卖合同并办理网签备案登记，本院对该组证据予以采信。第二组第三人出具有收据，并注明了房款已清，刘丽举证了部分转款记录，本院对该组证据予以采信。第三组证据能证明被告刘丽将案涉房屋出租收益，他项权利证书存根系复印件，本院对该组证据不予采信。第三人提供一份认购协议书。原告同意该证据的举证意见，被告认为该证据的真实性无异议，该协议书中明确房款含刘祥富等三人存入明宇公司133.5万元，另交现款128.7万元，被告已经按照认购协议书约定支付全额购房款，该协议书能够证明被告与第三人房屋买卖合同签订及履行的真实情况。本院认为该证据加盖有第三人公章，且特别注明房款组成及来源，有房屋的具体位置，该认购协议基本具备商品房买卖合同的要件，但该认购协议特别约定在签订商品房买卖合同后协议作废，双方又通过约定的方式否定了认购协议转化为商品房买卖合同，本院对该证据不予采信。本院经审理查明：2015年11月6日，被告刘丽与第三人亮达公司签订《皇都花园商品房认购协议书》,主要约定：刘丽购买亮达公司开发的皇都花园3号楼1号商铺（1.2层），面积228平方米，单价每平方米11500元，总价款2622000元，本协议签订之日刘丽付给亮达公司房款2622000元，房款于2015年11月6日前一次性付清（房款含刘祥富、候国立、刘祥振存入明宇公司133.5万元，另交现款128.7万元整）。2016年1月31日，刘丽与亮达公司签订正式商品房买卖合同，该合同约定刘丽所购买的为3号楼1单元1层1号商铺，建筑面积223.9平方米，单价每平方米4000元，总金额912000元，付款方式为2016年1月31日前交清总房款，该合同没有加盖备案公章。2018年10月14日，睢县房地产管理局出具情况说明，表明2016年1月31日刘丽所购买的房屋办理了网签备案登记。刘丽于2019年4月16日向河南省睢县人民法院提起诉讼，请求确认2016年1月31日签订的房屋买卖合同合法有效，睢县人民法院于2019年9月27日作出（2019）豫1422民初2358号民事判决，判决确认刘丽与亮达公司签订的商品房买卖合同有效。2015年11月6日，刘祥富、侯国立、刘祥振与亮达公司签订债权转让协议书，主要约定：甲方刘祥富、侯国立、刘祥振用133.5万元存款的债权转让给乙方亮达公司，133.5万元归亮达公司所有，由乙方亮达公司与商丘市明宇投资信息咨询有限公司（以下简称明宇公司）结算，乙方亮达公司用133.5万元商业房抵顶给甲方，房款不足部分甲方付给乙方现款，以乙方收据为准。刘丽举证了2015年11月30日亮达公司出具的1287000元的收据，并举证了房屋租赁合同书，证明其对案涉商铺进行了占有。原告永城农商行与亮达公司和皇都公司之间借款纠纷一案，本院作出（2018）豫14民初404号民事调解书，该调解书确认皇都公司于调解协议生效之日30日内一次性偿还永城农商行2500万元及利息，亮达公司在前述本金及利息范围内以其名下房产（包含案涉房产）承担抵押担保责任，并对案涉房屋享有优先受偿权。2019年4月3日本院作出（2019）豫14执69号执行裁定，查封了亮达公司前述抵押的十二套房产。刘丽向本院提出执行异议，本院作出（2019）豫14执异116号执行异议裁定，裁定中止对睢县皇都花园小区3号楼1单元1层1号商铺（房产证号：14××90）的执行，永城农商行不服执行异议裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明：2016年5月9日，原永城农信社经永城市工商行政管理局核准变更为永城农商行。本院认为，原告永城农商行对案涉房屋的强制执行权的基础是抵押权和查封措施，被告刘丽据以主张排除强制执行民事权益的基础是其所称的物权期待权。分析被告刘丽对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益，需要分别对抵押权和查封措施而产生的强制执行权与被告刘丽所称的物权期待权进行对比：第一，被告刘丽所称的物权期待权是否能够排除原告基于抵押权的强制执行权。物权期待权是介于物权和债权之间的一种财产控制状态，即所形成的债权已经具备物权变动的原因，而尚未变动为物权，当事人亦为此变动正在积极努力，故法律赋予其有对抗强制执行的民事权益。强制执行权是人民法院的司法权，而对抗人民法院的司法权，案外人需负有较高的举证责任。被告刘丽在2016年1月31日签订商品房买卖合同，且办理备案登记，原告永城农商行在2014年9月12日办理抵押登记，在2016年8月12日因原告主体名称的变更又做了抵押登记，（2018）豫14民初404号民事调解书属于生效的法律文书，该生效民事调解书通过司法确认的方式明确了原告永城农商行对案涉房屋的抵押权和优先受偿权。被告刘丽对案涉房屋虽然进行了备案登记，但备案登记仅是行政机关的一种行政管理方法，目的是为保护购房者的合法权利，避免开发商一房二卖，备案登记不具备对抗效力。被告刘丽与第三人签订房屋认购协议在原告永城农商行抵押登记期间，如不将抵押权予以涤除，被告刘丽是不可能办理物权登记的，其对案涉房屋也不享有物权期待权。因此，被告刘丽所称的对案涉房屋的物权期待权不足以对抗原告永城农商行的抵押权。第二，被告刘丽所主张的物权期待权是否足以对抗原告永城农商行基于查封措施的强制执行权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中被告刘丽与第三人签订的商品房买卖合同在查封之前，该商品房买卖合同虽然经判决确认为有效合同，但该商品房买卖合同约定的商铺单价为每平方米4000元，总价款912000元，第三人举证的商品房认购协议书中约定的商铺单价为11500元每平方米，总价款2622000元，被告刘丽对第三人提供的证据真实性无异议，被告刘丽举证的其他证据也表明其履行的是2622000元的价格，而非912000元的价格。商品房认购协议约定了房屋的位置、单价以及总价款，具备了商品房买卖合同的特性，但该商品房认购协议特别约定：“本协议书在签订《商品房买卖合同》时效力终止，并由甲方收回；本协议书权作认购用，未约定事项，以《商品房买卖合同》为准。”因此，该商品房认购协议不能认定为商品房买卖合同，被告刘丽所提执行异议不符合执行异议复议规定的第一项要求。被告刘丽举证了房屋租赁合同以及付款的凭证，能够相互印证，可以证实在查封之前占有了案涉房屋。关于是否支付全部价款的问题，被告刘丽举证的房款的来源一部分为刘祥富、侯国立、刘祥振债权转让的133.5万元，该债权转让协议书仅说明了第三人亮达公司愿意用皇都花园的商业房抵顶给刘祥富、侯国立、刘祥振，该债权转让协议书与商品房认购协议书为同一天形成，在商品房认购协议书中表明房款含刘祥富、侯国立、刘祥振存入明宇公司133.5万元，但被告刘丽举证的债权转让协议书中甲方签名为“刘祥富并代表侯国立、刘祥振”，该133.5万元债权是刘祥富一人还是三人共有不清楚，不能确定债权人刘祥富、侯国立、刘祥振之间的关系，也不能确定该三人与刘丽之间的关系，该债权转让是否得到所有债权人同意不清楚。因此，被告刘丽没有证据证明其已经交清了全部购房款。关于未办理过户登记手续是否具有过错的问题，因案涉房屋一直在抵押登记期间，且被告刘丽与第三人关于房屋的价款和交付一直存在争议，被告刘丽不可能办理房屋过户登记手续，其亦不享有物权期待权。因此，被告刘丽所称的物权期待权不足以对抗原告永城农商行基于查封措施的强制执行权。第三，关于原告永城农商行诉请撤销本院（2019）豫14执异116号执行异议裁定的问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十四条第二款规定：“对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。”因此执行异议裁定是自动失效，不需要人民法院再单独作为判项。另外，本院（2019）豫14执异116号执行裁定所引用的法律为执行异议复议规定第三十条，该条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件的，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”本案案涉房屋被告刘丽所进行的是备案登记，并非预告登记，《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记具有物权对抗效力，经过预告登记的房屋，当事人之间签订的商品房买卖合同已经具有了物权效力，而备案登记仅是行政机关的一种管理手段，当事人之间签订的商品房买卖合同仍只具有债权的效力。因此（2019）豫14执异116号执行裁定引用执行异议复议规定第三十条的规定不当。综上，被告刘丽所称的对案涉房屋的物权期待权不足以对抗原告永城农商行的强制执行权，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条、第三百一十四条规定，判决如下：一、准许对第三人河南亮达皇都房地产开发有限公司名下的睢县皇都花园小区3号楼1单元1层1号商铺（房产证号14××90）的执行；二、驳回原告河南永城农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费28437元，由被告刘丽负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状九份，上诉于河南省高级人民法院。审判长  代恭伟审判员  肖玉学审判员  曹燚森二〇二〇年三月二十一日书记员  李洋洋