广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初31584号原告（反诉被告）王桂英，女，汉族，1962年7月8日出生，身份证住址广东省南雄市。委托代理人雷晓群，广东国欣律师事务所律师。委托代理人李继，广东国欣律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市金鑫物业发展有限公司，住所地广东省深圳市宝安区福永街道福永社区福海科技工业园第**宿舍204，统一社会信用代码914403003595124678。法定代表人王鹏。被告（反诉原告）杜鹏，男，汉族，1986年10月18日出生，身份证住址江西省樟树市。被告（反诉原告）席猛，男，汉族，1990年1月28日出生，身份证住址江西省樟树市。共同委托代理人聂红璐，广东坚果律师事务所律师。共同委托代理人郑标，广东坚果律师事务所律师。原告王桂英诉被告深圳市金鑫物业发展有限公司、杜鹏、席猛及被告深圳市金鑫物业发展有限公司（以下简称金鑫公司）、杜鹏、席猛反诉原告王桂英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行审理。原告本人及其委托代理人雷晓群、李继，三被告的共同委托代理人聂红璐均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、确认原、被告于2018年11月22日签署的《房屋租赁合同》已解除；2、判令三被告向原告返还保证金人民币300,000元；3、判令三被告向原告支付违约金人民币192,000元；4、判令三被告承担律师费人民币30,000元；5、判令由三被告承担本案诉讼费。三被告反诉请求：1、判令原告向三被告交付涉案房屋；2、判令原告向三被告支付房屋占用费人民币144,000元（房屋占用费自2019年9月1日计算，暂计至2019年11月30日，要求继续计算至实际交付房屋之日）；3、判令原告承担三被告的律师费人民币27,000元；4、本案诉讼费、反诉费均由原告承担。本案相关情况一、涉案房屋位置：广东省深圳市宝安区航城街道三围社区北九巷12号的40间房屋。二、涉案房屋出租方：三被告。三、租赁用途：原告将涉案房屋转租他人，赚取租金差额。四、涉案房屋是否有产权证明或建筑规划许可证：否。原告主张涉案房屋并无产权证明，但有建筑规划许可证，并申请本院调取了涉案房屋的村镇住宅建筑许可证。三被告则主张涉案房屋并无产权证明及建筑规划许可证，法院调取的村镇住宅建筑许可证载明该栋住宅的建筑面积仅有300平方米，远远小于涉案租赁房屋的实际面积，说明涉案租赁房屋并非该村镇住宅建筑许可证所批准建设的房屋，或者系未经许可重新建设的房屋。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定三被告将位于深圳市宝安区××街道××北××40间房出租给原告，建筑面积约1200平方米，总层数为8层。本院调取的村镇住宅建筑许可证显示建筑工程为1幢住宅，户主为孙宗英，工程地点为三围塘边，层数为3.5，占地面积120平方米，建筑面积300平方米。从上述信息来看，村镇住宅建筑许可证载明的1幢建筑所在地址、面积及层数均与涉案租赁物不一致，无法确认是否是同一栋建筑。因此，本院认定涉案租赁物并无产权证明或建筑规划许可证。五、签订租赁合同时间：2018年11月22日。六、约定的月租金标准：2018年12月1日至2021年11月30日期间的月租金为人民币48,000元；2021年12月1日至2023年11月30日期间的月租金为人民币52,400元。七、原告已支付的租赁保证金：人民币300,000元。八、关于合同的效力问题：无效。由于涉案房屋并没有相关的产权证明或建筑规划许可证，双方达成的租赁合同违反法律规定，应认定为无效合同。九、租赁保证金人民币300,000元是否应予以返还：是。根据合同法第五十八条的规定，因无效合同取得的财产，应予以返还。因此，三被告收取原告的租赁保证金人民币300,000元应返还给原告。十、三被告是否应支付原告违约金及律师费：否。因双方达成的租赁合同无效，故不论合同有无约定违约金和律师费，三被告均无需支付。十一、原告是否应支付三被告律师费：否。十二、原告是否应向三被告交付涉案房屋：是。原告主张其于2019年8月29日向三被告发出解除合同通知书，要求三被告立即到涉案房屋办理交房交接手续，并且多次通过微信要求三被告到涉案房屋收房。被告席猛于2019年9月9日到涉案房屋与原告就交房事宜进行沟通，原告要求其收回涉案房屋，但其主张需要回去跟其他股东商量，并未收回涉案房屋。故直至庭审之日，三被告仍未收回涉案房屋。由于双方订立的租赁合同系无效合同，故原告应将涉案房屋交付给三被告，三被告亦应配合办理交接手续。十三、原告是否应向三被告支付占有使用费：否。三被告确认收到了解除合同通知书及原告的微信通知，也确认原告提交的录音的真实性，但辩称其从未拒绝收回涉案房屋，因涉及房屋内家私、家电的归还，以及需要对装修是否损坏进行验收，方能确定保证金退还金额，而双方未就交付及退回保证金相关事宜达成一致意见，故才未进行实际交付。本院认为，三被告收到原告的解除合同通知书后，并未收回涉案房屋。后原告多次通过微信通知三被告到涉案租赁房屋处协商交付房屋及退还保证金等事宜，被告席猛于2019年9月9日到涉案房屋与原告进行沟通。原告提出赔偿及交付房屋的要求，但席猛均回复需要与其他股东商量，过两天再收回房屋。原告于2019年9月17日、9月19日再次发微信给被告席猛，催促其收回涉案房屋，但被告席猛并未回复。从上述情况看，原告多次要求三被告收回房屋，但三被告一直未给予正面回应，并未提及家私、家电的归还或装修损坏赔偿等问题。即使三被告认为需要进行家私、家电的归还或装修损坏情况的验收，但三被告也未提交任何证据证明其进行了上述交接手续或交接前的查验工作。综上，本院认为原告并非故意不交付涉案房屋给是三被告，而是三被告不积极履行交接手续，故三被告要求原告支付2019年9月1日起的占有使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告王桂英与被告深圳市金鑫物业发展有限公司、被告杜鹏、被告席猛于2018年11月22日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市金鑫物业发展有限公司、被告杜鹏、被告席猛应于本判决生效之日起十日内返还原告王桂英租赁保证金人民币300,000元；三、原告王桂英应于本判决生效之日起三十日内将涉案房屋交付给被告深圳市金鑫物业发展有限公司、被告杜鹏、被告席猛，被告深圳市金鑫物业发展有限公司、被告杜鹏、被告席猛应配合办理交接手续；四、驳回原告王桂英的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市金鑫物业发展有限公司、被告杜鹏、被告席猛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币4,510元、反诉受理费人民币1,860元，由原告负担人民币1,918元，由三被告负担人民币4,452元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨  佳  玫二〇二〇年三月二十四日书记员 王    冰书记员 朱淑贤（兼）附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。