福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1039号 上诉人（原审被告）：上官吉林，男，1986年7月3日出生，汉族，户籍地福建省安溪县，现住福建省晋江市××路××城小区××室。 被上诉人（原审原告）：泉州市新城物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区宝洲路中段浦西万达广场超高层住宅**住**楼**。 法定代表人：高少峰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：魏兰英，该公司员工。 上诉人上官吉林因与被上诉人泉州市新城物业管理有限公司（以下简称“新城物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初8950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上官吉林上诉请求：撤销福建省晋江市人民法院作出的（2019）闽0582民初8950号民事判决，依法改判驳回新城物业公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、新城物业公司主张的上官吉林拖欠2016年10月起至2019年7月期间的物业管理服务费及2016年7月起至2019年4月期间的水电公摊费均已超过诉讼时效，其诉求不应得到支持。2、新城物业公司没有按照《前期物业服务协议》的约定及《泉州市物业管理服务收费指导标准》、《泉州市物业服务标准与收费标准级别对照表》的规定提供物业服务，已构成违约，一审判决上官吉林应当支付物业管理服务费、滞纳金及律师费，属事实认定不清、判决错误。 新城物业公司辩称：该公司每个季度都有通过缴费通知单、电话、短信、微信等形式催缴；公共损坏部分需要使用公维金修缮，并不是物业支付的；小区卫生有按要求做，同时也要靠业主的共同维护；监控设备坏掉后都会在指定时间更换，并安排两班倒看守；1号楼增设了岗亭，并安排两班倒。 新城物业公司向一审法院起诉请求：1、上官吉林立即支付新城物业公司物业管理服务费4901.6元（自2016年10月起至2019年7月止），滞纳金2573.3元（计至2019年7月31日止），公摊费用871.6元（自2016年7月起至2019年4月止），合计8346.5元；2、上官吉林支付新城物业公司为实现一审案件债权而支出的律师代理费1000元。 一审法院认定事实：上官吉林系晋江市池店镇池峰路新加坡城小区1幢501室的业主，房屋建筑面积实测为96.11㎡。新城物业公司、上官吉林于2011年9月6日签订1份《前期物业服务协议》，约定：新城物业公司为上述小区提供物业服务，物业服务费为1.5元/平方米/月（带电梯高层住宅），公共水电费分摊按实际发生计，物业服务费按季度收取，收费时间为按每季度第1个月的5日前，逾期交费的，新城物业公司有权要求上官吉林从次月首日起每天按欠费总额的1‰加付滞纳金，由此发生的费用如律师费等相关费用由上官吉林承担等。上官吉林自2016年7月起未交纳公摊费用、2016年10月起未交纳物业管理费。新城物业公司经书面催收未果，因一审案件诉讼支出律师代理费1000元。 一审法院认为，新城物业公司、上官吉林之间的物业服务合同关系系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。上官吉林拖欠截至2019年7月31日的物业管理费4901.6元、截至2019年4月30日的公摊费用871.6元，事实清楚，证据充分，应依法偿付。因上官吉林恶意违约，应承担相应的违约责任。根据新城物业公司的主张，结合案情，一审法院酌情将请求的违约金（即滞纳金）调减为1617.53元及律师代理费500元。综上，新城物业公司的诉讼请求部分有理，予以支持，超出部分予以驳回；上官吉林抗辩无需支付公摊费用、滞纳金及律师费，缺乏事实和法律依据，不予采纳。判决：一、上官吉林于一审判决生效之日起3日内支付泉州市新城物业管理有限公司物业管理费4901.6元（计算至2019年7月31日止）、违约金1617.53元（计算至2019年7月31日止）、公摊费用871.6元（计算至2019年4月30日止）及律师代理费损失500元，合计7890.73元；二、驳回泉州市新城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取计25元，由上官吉林负担。 二审中，上官吉林向本院提交：1、《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》、《泉州市区物业服务内容与等级指导对照表》，证明新城物业公司向上官吉林收取的物业管理服务费属于第四级别对应的四级服务标准的内容，新城物业公司对此无异议，本院予以认定；2、小区环境照片合成A4打印纸8张，证明新城物业公司未按照双方签署的《前期物业服务协议》的约定及《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》、《泉州市区物业服务内容与等级指导对照表》的规定履行物业服务义务，新城物业公司违约在先，新城物业公司对照片拍摄的时间和地点有异议，辩称水池的照片是在排水过程中拍摄的，不可能有清洗完的状态。因上官吉林对照片拍摄时间无法确定，新城物业公司对此有异议，本院认为该证据不足以证明新城物业公司存在物业服务瑕疵的情形，不予采信。在（2020）闽05民终518号案件（与本案案涉小区相同、涉案物业服务时间在期间内）调查过程中，新城物业公司自认楼宇对讲系统没有启用、消防通道堵住等，本院据此确认该公司提供的物业服务存有瑕疵。 本院认为，上官吉林在一审审理期间未提出关于诉讼时效的抗辩，视为放弃诉讼时效抗辩权，本案在审理过程中，其也未能提供新的证据证明新城物业公司的请求权已超过诉讼时效，因此，对上官吉林关于诉讼时效的抗辩请求不予以支持。新城物业公司提供的物业服务虽存在瑕疵，但不构成根本违约，不能成为上官吉林拒交物业管理服务费的理由，公摊水电费费属实际消费支出，本院对一审判决中关于公摊水电费用的判项予以维持。因新城物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，对其一审诉请的滞纳金及律师费不予支持。 综上所述，上官吉林的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更福建省晋江市人民法院作出的（2019）闽0582民初8950号民事判决第一项为上官吉林应于本判决生效之日起十日内支付泉州市新城物业管理有限公司物业管理服务费4901.6元（计算至2019年7月31日止）、公摊水电费用871.6元（计算至2019年4月30日止），合计5773.2元； 二、驳回泉州市新城物业管理有限公司一审的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由泉州市新城物业管理有限公司负担10元，上官吉林负担15元；二审案件受理费50元，由泉州市新城物业管理有限公司负担13元，上官吉林负担37元。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇二〇年三月二十四日 法官助理 周奇雄 书 记 员 吴彬彬 附：本案适用的主要法条 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。 当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。