广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0802民初36号原告：刘宽,男,1962年7月3日出生,汉族,住湛江市赤坎区************,公民身份号码:440************414。原告：黄宝珍,女,1948年7月11日出生,汉族,住湛江市赤坎区*********,公民身份号码:440************722。委托诉讼代理人:刘宽（原告黄宝珍的继子,本案原告之一）。被告:黄耀珍,女,1970年1月7日出生,汉族,住深圳市宝安区洪浪******，公民身份号码:440************428。委托诉讼代理人：陈土荣（被告黄耀珍的丈夫，本案被告之一）。被告:陈土荣,男,1965年6月30日出生,汉族,住湛江市赤坎区*******，公民身份号码:440************410。委托诉讼代理人：陈伟雄（被告陈土荣的侄子），男，住湛江市赤坎区*******。委托诉讼代理人：陈土富（被告陈土荣的哥哥），男，住湛江市赤坎区*******。第三人:湛江市创基房地产代理有限公司,住所地:湛江开发区人民大道中**祺祥大厦**。法定代表人:陈世挺,总经理。委托诉讼代理人:吴晓燕,女，该公司员工。原告刘宽、黄宝珍与被告黄耀珍、陈土荣、第三人湛江市创基房地产代理有限公司（下称创基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘宽、原告黄宝珍的委托诉讼代理人刘宽、被告黄耀珍的委托诉讼代理人陈土荣、被告陈土荣及其委托诉讼代理人陈伟雄、陈土富、第三人创基公司的委托诉讼代理人吴晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告无权要求返还定金。2、被告支付尚欠原告的房屋成交价款31999.35元。3、第三人对被告支付31999.35元负连带清偿责任。4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:位于广东省湛江市赤坎区***********（下称501房）属于刘经型遗产。两原告（继母子关系）按照刘经型生前立下的公证遗嘱继承501房后取得了相应的不动产权证。原告为出让501房，经第三人介绍与被告黄耀珍协商后于2019年8月31日签订《房地产买卖合同》，其中第二十条约定合同在三方签字或盖章，且原告收到30000元定金时生效。原告于签订合同当天收到30000元定金。一、《房地产买卖合同》中与法律相冲突的付款期限对本案没有约束力，被告必须全额支付393000元房屋成交价款。基于《房地产买卖合同》第九条“收齐房款当天”的约定，本案不能以该合同第三条付款期限代替第二条付款金额。《房地产买卖合同》第三条第一款约定首期房款包含定金30000元，就是在签合同时允许被告将定金抵作成交价款，从而违反了合同法第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定。根据合同法第五十二条规定，违反法律强制性规定的合同内容无效，《房地产买卖合同》第三条中“包含定金在内”对双方没有约束力，被告必须全额支付393000元房屋成交价款。二、被告拒付31999.35元房屋成交价款，已构成根本违约。1、被告没有付清成交价款构成合同根本违约。2017年10月24日，被告将代缴交易契税39276.65元后余额130724元（约定应付首期房款170000元减除39276.65元）存入约定账户；2019年12月3日，被告汇给原告191000元（出具便函扣留2000元）。上述两次付款共321724元，符合《房地产买卖合同》第二十一条中“本合同第二条第一款约定的全部成交价乙方将汇入甲方名下的银行帐户（开户名称：刘宽，银行账户：623*************641）”的支付方式。原告通过约定银行账户收到321724元，加上被告代缴由原告承担的交易契税39276.65元，共361000.65元，尚未达到《房地产买卖合同》第二条第一款约定501房的成交价393000元。被告拒付余额31999.35元（393000元-361000.65元），构成合同根本违约。2、被告的其他违约事实。（1）《房地产买卖合同》第九条约定交付物业时间是甲方收齐房款当天，但被告至今仍拒付部分成交价款。（2）《房地产买卖合同》第三条约定：“甲乙双方签订该物业产权交割手续当日一次性付清房款余额合计人民币壹拾玖万叁仟元整（￥193000元）给甲方”，但被告不但扣留2000元，而且在没有与原告办理501房物业产权交割手续的前提下就强行占有501房。（3）被告在领取新的不动产权证时扣留2000元，违反了《房地产买卖合同》第二十一条中“……余额壹拾玖万叁仟元整在乙方领到该物业房产证当天交付”的约定。（4）被告视合同为儿戏，将自己违约扣下的2000元转给第三人。（5）《房地产买卖合同》乙方为被告黄耀珍个人，但新的不动产权证业主是黄耀珍和陈土荣两人，但原告并没有同意转让501房给陈土荣。三、被告违约应承担的民事责任。被告只有在全部履行《房地产买卖合同》约定的付款义务后，才有权要求返还定金。现被告拒付31999.35元成交价款，构成合同根本违约。按照合同法第一百一十五条规定，被告无权要求返还定金。因此，原告请求法院支持第一项诉讼请求。被告单方违约导致原告损失房屋价款31999.35元。根据合同法第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当继续履行责任，支付尚欠的31999.35元房屋价款给原告。因此，原告请求法院支持第二项诉讼请求。四、第三人应承担过错赔偿责任。1、第三人存在过错的事实。（1）第三人对造成本案纠纷负有不可推卸的过错责任。在居间行为中，第三人坚持使用自己的《房地产买卖合同》格式合同，又不同意删除该合同第三条第一款中“包含定金在内”的违法内容，是导致被告拒付30000元房屋价款根源。（2）第三人放任被告违约。按照《房地产买卖合同》第二十一条约定的付款方式，被告本应于2019年10月24日将17000元存入约定账户，然后由原告按照约定缴税，但第三人放任被告自己交税后再存款130724元入约定账户。（3）第三人在尚未符合约定物业产权交割条件的情况下将新的不动产权证交付给被告。第三人没有执行《房地产买卖合同》第九条的约定，既不顾原告尚未收齐全部成交价款，又协助被告找借口拒付2000元房屋价款，更不顾《房地产买卖合同》第三条第一款“在双方签该物业产权交割手续当日一次性付清房款余额合计人民币壹拾玖万叁仟元（￥193000元）给甲方”的约定，就办理物业产权交割手续。这种纵容被告的偏袒行为存在明显的过错，并在客观上与造成原告31999.35元财产损失之间存在必然的因果关系。因此，原告请求法院支持第三项诉讼请求。五、被告承担诉讼费的理由。根据《房地产买卖合同》第十二条约定，被告应承担本案的全部诉讼费用。因此，原告请求法院支持第四项诉讼请求。被告黄耀珍、陈土荣辩称，一、在原、被告及第三人三方签订合同当天，被告要求第三人叫原告过来签合同并交定金，第三人没有叫原告过来，并说原告委托第三人先收定金之后再转入原告的账户。二、被告已付清房款，第三人经原告同意后交付房产证给被告，并同意被告装修房屋。三、被告付清房款后，原告至今没有为被告办理水电过户手续，被告要求第三人提供原告的联系电话，但第三人不同意提供，原告的行为违反了合同第九条的约定。四、第三人收到被告3万元后已转给原告，且出具了收据。第三人创基公司述称，一、在原、被告及第三人创基公司签订合同当天，经原告同意，第三人创基公司代为收取被告30000元定金，其中20000元用作办理涉案房屋过户手续费用，10000元第三人创基公司的经理转给了原告。二、交税当天，经原告同意，由被告先交税，剩余的房款再转给原告。三、2019年12月3日，被告取得房屋产权证后，被告支付剩余的房款给原告，其中扣下2000元，待原告办理水电过户给被告后再转交给原告，该情况已告知原告。经审理查明，位于湛江市赤坎区***********的原权属人为刘经型。刘经型已死亡，原告黄宝珍系刘经型的妻子，原告刘宽系刘经型的儿子，原告黄宝珍系原告刘宽的继母。两被告系夫妻关系。2019年8月31日，两原告以刘经型的名义（甲方）与被告黄耀珍（乙方）、第三人创基公司（经纪方）签订了《房地产买卖合同》，两原告在该合同最后落款处“甲方代理人”处签名。该合同约定：一、甲方将自有的位于湛江市赤坎区***********出售给乙方。二、房屋成交价为393000元。三、为保证合同顺利履行，乙方于签署合同当天交付定金30000元。乙方所支付的定金由甲方收取。四、甲乙双方在湛江市国土资源局不动产登记中心签交易合同当日乙方支付首期房款（包含定金在内）合计200000元,在甲乙双方签该物业产权交割手续当日一次性付清房款余额193000元给甲方。五、本次交易及产权过户按政府规定所产生税金、过户、办证以及按揭等费用由甲方负责支付双方费用，由经纪方办理缴纳手续。如委托经纪方代缴办证费，甲方于2019年8月30日前预付办证费共20000元给经纪方。六、甲方承诺交付该物业的日期为收齐房款当天。甲方在交付该物业时必须结清与该物业有关的包括水电费、煤气费、物业管理费、电话费、网络费、有线电视费等杂费。甲方同意交付3000元作为押金给经纪方代管，保证清偿所欠上述费用，在确知甲方付清上述各项费用后再由经纪方将押金退还给甲方（经纪方是否收到甲方水电押金，以经纪方出示收据为准）。七、合同第二十条约定：（打印内容）“合同经三方签字或盖章后生效。”（手写内容）“乙方将叁万元定金汇入甲方指定帐户之日起生效。”八、合同第二十一条约定（手写内容）：1、合同约定的全部成交价乙方将汇入甲方名下的银行帐户（开户名称：刘宽，银行帐号：623*************641）。2、在甲乙双方签产权交割手续余额193000元在乙方领到该物业房产证当天交付。3、中介方代收定金30000元。《房地产买卖合同》是第三人创基公司提供的格式合同。合同签订后,被告黄耀珍于2019年8月31日支付了购房定金30000元，该款由第三人创基公司的员工林秀薇代收，并出具了收据。当日，林秀薇通过支付宝将该定金转账给原告刘宽，原告刘宽出具了收据，收据载明：刘宽收到黄耀珍承购湛江市赤坎区***********的定金30000元。2019年10月24日，被告黄耀珍又支付购房款170000元给原告刘宽，原告刘宽出具了收据，该收据注明：按照《房地产买卖合同》第三条第1款约定，已扣除30000元定金。2019年12月4日，被告黄耀珍又支付购房款191000元给原告刘宽，原告刘宽出具了收据。另，被告黄耀珍还支付了2000元给第三人创基公司的员工吴晓燕，第三人创基公司主张该款作为原告办理房屋水电手续过户给被告的押金。吴晓燕已通过微信将该情况告知原告刘宽。在庭审中，第三人创基公司表示，待原告将房屋水电手续过户至被告名下后，其便将该押金2000元转给原告。原告确认其实际收到购房款共391000.65元及上述房屋原系单位宿舍，原告至今尚未与单位对其使用房屋期间的水电费进行结算。另查明，原告于2019年12月3日已将上述房屋交付给被告，现房屋已办理产权过户至两被告名下。房屋的水电手续至今尚未过户给被告。本院认为，关于原、被告与第三人创基公司签订的《房地产买卖合同》的效力问题。该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。关于该合同的生效条件，该合同既约定“合同经三方签字或盖章后生效。”又约定“乙方将叁万元定金汇入甲方指定帐户之日起生效。”该合同是第三人创基公司提供的格式合同，“合同经三方签字或盖章后生效。”是合同的打印内容，而“乙方将叁万元定金汇入甲方指定帐户之日起生效。”是合同的手写内容，显然，该手写内容是原、被告与第三人创基公司经协商后对合同的生效条件所作出的重新约定，故合同手写的内容应优于合同打印的内容，因此，该合同的生效条件应适用“乙方将叁万元定金汇入甲方指定帐户之日起生效。”的约定。关于定金的支付方式，合同既约定“乙方将叁万元定金汇入甲方指定帐户。”又约定“中介方代收定金30000元。”根据合同条款的排列顺序来看，“乙方将叁万元定金汇入甲方指定帐户。”的约定在前（合同第二十条），“中介方代收定金30000元。”的约定在后（合同第二十一条），根据签订合同的原则，后约定的条款应优于前约定的条款，故本院认定定金的支付方式应为“中介方代收定金30000元。”而被告黄耀珍已支付定金30000元给第三人创基公司的员工林秀薇，林秀薇亦已将该定金支付给原告刘宽，符合了合同约定的合同生效条件，故本院认定原、被告与第三人创基公司签订的《房地产买卖合同》合法有效，各方应遵照履行。本案的争议焦点是：被告是否已付清全部购房款。根据《房地产买卖合同》约定，涉案房屋的成交价为393000元，被告黄耀珍于签署合同当天交付定金30000元。在庭审中，原告主张合同约定的房屋成交价393000元不包括定金30000元，房屋总成交价应为423000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，被告黄耀珍已实际支付购房款393000.65元（含定金30000元），其中支付给原告391000.65元，支付给第三人创基公司押金2000元，显然，被告黄耀珍已付清全部购房款，被告黄耀珍所支付的30000元定金应抵作购房款。因此，原告的上述主张缺乏事实依据，本院不予采信。关于第三人创基公司收取被告黄耀珍支付的押金2000元的问题。第三人创基公司主张该押金是原告将房屋水电手续过户至被告名下的押金，根据涉案合同关于“原告在交付该物业时必须结清与该物业有关的包括水电费、煤气费、物业管理费、电话费、网络费、有线电视费等杂费。同意交付3000元作为押金给经纪方代管，保证清偿所欠上述费用，在确知原告付清上述各项费用后再由经纪方将押金退还给原告。”的约定，第三人创基公司收取押金2000元，符合合同约定，并无不当。但该押金应为原告结清其使用涉案房屋期间的水电费、煤气费、物业管理费、电话费、网络费、有线电视费等杂费的押金，而并非第三人创基公司所主张的原告将房屋水电手续过户至被告名下的押金。因原告至今未与单位结清其使用涉案房屋期间的水电费，故第三人创基公司至今未将该2000元支付给原告，并无不当。第三人创基公司应在原告付清其使用涉案房屋期间的水电费、煤气费、物业管理费、电话费、网络费、有线电视费等杂费后将该2000元支付给原告。综上，原告请求确认被告无权要求返还定金、被告支付购房款31999.35元及第三人创基公司对该款承担连带清偿责任的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘宽、黄宝珍的全部诉讼请求。案件受理费减半收取674.99元（原告已预交），由原告刘宽、黄宝珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  周娟华二〇二〇年三月十八日书记员  孔祥华附：相关司法解释《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。