苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初628号原告：上海华燕房盟网络科技股份有限公司。法定代表人：胡书芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙宇翔，该公司员工。被告：江苏诚润置业有限公司。法定代表人：邱建康，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐敬刚、谈伟伟，江苏政纬律师事务所律师。原告上海华燕房盟网络科技股份有限公司（以下简称华燕网络公司）与被告江苏诚润置业有限公司（以下简称诚润置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法由审判员王凡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华燕网络公司之委托诉讼代理人孙宇翔，被告诚润置业公司之委托诉讼代理人唐敬刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华燕网络公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与被告诚润置业公司签订的《金鑫大运城代理终止协议》；2、判令被告向其支付佣金516792元及该款自2018年11月15日起至实际清偿之日止、按每日千分之一计算的违约金；3、判令被告返还其保证金1996148元；4、判令被告支付其佣金违约金51679.2元；5、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年10月15日，其与被告签订《金鑫大运城代理终止协议》，约定被告应于2018年11月15日向其支付佣金616792元，如未按约支付，则应支付相应的违约金，但被告仅支付其佣金10万元，仍结欠其516792元；该协议还确认被告尚有300万元保证金未退还其，被告已将2套指定房屋作价1003852元过户给其指定的第三人以抵消等额保证金，被告仍应向其退还保证金1996148元。其认为被告逾期不支付佣金的行为已构成严重违约，被告已经丧失商业信誉，其不相信被告会依照约定将代收的第三人购房款转付给其，故其诉至法院。被告诚润置业公司辩称，1、根据其与原告签订的《苏州大运城独家代理内场销售合同》的约定，原告应在2018年3月31日前完成签约指标1.8亿元，在合同期限内，原告一直未完成相应指标，其完全可以按照合同约定解除双方签订的销售合同，并罚没原告相应保证金，但其并未如此做，而是于2017年7月5日与原告签订《苏州大运城代理销售合同补充协议》，剔除原告独家代理销售权利，调整了考核期以及考核任务，但原告仍未完成销售任务，其完全有权利没收300万元保证金，故，原告要求其返还保证金无事实依据；2、其本着友好合作的目的，在原告未完成销售任务的情况下，并未单方面解除合同，而是与原告协商终止代理合同，结算未支付的佣金616792元，并同意以项目房源折抵的方式返还原告保证金，但在其支付原告佣金10万元时，原告仍未将该房源过户至原告名下或转让给第三人，故，其只能暂时停止向其支付剩余代理佣金；3、由于原告怠于协议义务，其为了防止自身利益受损，暂时停止支付，故其不应承担违约金，即使承担，其主张的违约金不仅重复计算而且过高；4、原告要求解除终止协议无法定或约定解除的依据。本院认定事实如下：2017年4月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《苏州大运城独家代理内场销售合同》，约定甲方委托乙方独家代理销售苏州大运城一事，所涉标的为江苏省苏州市中山东路“大运城”公寓、写字楼和商铺产品的销售，代理销售房源暂定销售金额2.49亿元；甲方对乙方代理销售行为实施业绩考核，乙方须向甲方支付保证金300万元，甲方将根据乙方的销售情况返还保证金；所售房源按甲乙双方确定的销售底价总价5%的比例结算，佣金每月15日和30日结算两次，每月结算日后10个工作日内甲方将结算佣金打入乙方账户。2017年7月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《苏州大运城代理销售合同补充协议》，约定甲、乙双方于2017年4月6日签订《大运城独家代理销售合同》，由于自主合同生效至今，乙方对销售指标完成情况不理想，无法达到既定的销售指标，经甲乙双方协商后，剔除乙方的独家代理销售权利，变成代理销售权利，并达成如下补充条款：双方的销售合作考核期限调整为2017年7月1日至2018年1月31日止；乙方每月销售额不低于1000万元整且双方合作期限内累计完成销售额不低于7000万元整，若合作期内乙方未完成累计销售指标，甲方有权单方面解除主合同，并全额没收乙方所缴纳的保证金，乙方完成本协议约定的7000万元（签约）销售指标后10个工作日内，甲方全额退还保证金至乙方账户。2018年10月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《金鑫大运城代理终止协议》，约定鉴于甲乙双方于2017年4月就苏州大运城项目的独家销售代理达成了《苏州大运城独家代理内场销售合同》及后续补充协议、延期协议，现由于客观原因，甲乙双方友好协商就原合同的终止事宜达成终止协议如下：甲乙双方一致同意，原合同自2018年10月15日起终止，双方之间就本项目的销售代理关系自终止日起解除；截止2018年10月15日，甲方应结算但未结算乙方的代理佣金共计616792元（其中已开票179072元、未开票437720元），甲方应在2018年11月15日前向乙方一次性支付上述结算款；双方确认截止2018年10月9日，甲方尚有300万元保证金未退还乙方，300万元保证金以本项目房源折抵，并通过工程抵款单明确具体房源的冲抵金额，乙方有权就上述房源转让给任意第三人并收取全额转让价款，若贷款客户，贷款金额进入甲方账户后15个工作日之内，甲方应将该笔款项支付乙方指定银行账户，甲方应予以无条件配合办理相关手续，包括但不限于网签合同备案、预告登记、过户登记、交房验收等；甲方如逾期支付本终止协议约定所述款项，乙方有权按日1‰向甲方加收逾期违约金，如甲方超过30日未支付的，乙方可向甲方加收未付金额的10%的违约赔偿金。上述终止协议的附件载明保证金折抵房屋清单明细：房号1-1326、面积63.78平方米、单价7188元、总价458445元；房号1-1526、面积63.77平方米、单价8553元、总价545407元；房号3-3-304、面积48.69平方米、单价13392元、总价652061元；房号3-1-145、面积40.29平方米、单价36232元、总价1459796元，以上总计3115709元，备注：高于300万元的费用，乙方在商铺销售时返还甲方。庭审中，原、被告一致确认，原告已将其中的1-1326、1-1526号的两套房屋销售，冲抵保证金1003852元；剩余两套房屋目前登记在被告名下。2018年12月28日，被告向原告支付佣金10万元。2019年8月5日、2019年10月15日，原告向被告邮寄催款函，催讨被告未支付的佣金516792元及协议约定的违约金。以上事实由《苏州大运城独家代理内场销售合同》、《苏州大运城代理销售合同补充协议》、《金鑫大运城代理终止协议》、转账凭证等证据及本案庭审笔录予以证实。本院认为，《金鑫大运城代理终止协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照终止协议的约定全面履行各自的合同义务。关于原告要求解除《金鑫大运城代理终止协议》的问题，原告要求提出解除终止协议的理由为：被告迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行。本院认为，该协议系原、被告双方对《苏州大运城独家代理内场销售合同》及补充协议的终止事宜的结算协议，该协议对佣金及保证金的履行方式、违约责任均作了明确约定，被告迟延给付原告佣金已构成违约，但该违约行为不影响保证金的履行、亦不足以致使无法实现合同目的，原告完全可以要求被告支付剩余佣金及相应违约金的方式予以弥补，故对原告要求解除终止协议的诉讼请求，不予支持。关于佣金的问题，本院认为，被告未按终止协议约定向原告支付佣金，结合原告提供的证据及庭审笔录，经结算，被告尚应支付原告佣金516792元。关于违约金，本院认为，被告未按约履行支付佣金义务，理应承担违约责任，鉴于《金鑫大运城代理终止协议》约定的违约金标准、参照原告的实际受损情况、合同的履行情况、原告的过错等，本院酌定将违约标准调整为自2018年11月16日起至实际给付之日止、按照每日万分之一计算。关于返还保证金，本院认为，原、被告双方已就返还保证金的方式达成协议，原告理应按照该协议履行，如被告在履行保证金返还方式时存在违约情况，原告可以另行处理，故本院对原告的该项诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告江苏诚润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华燕房盟网络科技股份有限公司佣金人民币516792元及该款自2018年11月16日起至实际给付之日止、按照每日万分之一计算的违约金。二、驳回原告上海华燕房盟网络科技股份有限公司的其他诉讼请求。（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行；账号：32×××48）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币14413元，由原告上海华燕房盟网络科技股份有限公司负担11530元、由被告江苏诚润置业有限公司负担2883元（被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；帐号：10×××76。（此页无正文）审 判 员  王 凡二〇二〇年三月三十一日法官助理  姚 伊书 记 员  施美佳