甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2019）甘10民终1201号上诉人（原审被告）：范某，住甘肃省庆阳市。被上诉人（原审原告）：庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村东队村民小组。负责人张某。委托诉讼代理人：胡某，住庆阳市。委托诉讼代理人：耿某，住庆阳市。上诉人范某与被上诉人庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村东队村民小组（以下简称：黄官寨村东组）房屋租赁合同纠纷一案，庆阳市西峰区人民法院于2018年4月17日作出（2017）甘1002民初5280号民事判决，范某不服向本院提出上诉。本院经审理后作出（2018）甘10民终752号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。庆阳市西峰区人民法院经重审后作出（2019）甘1002民初39号民事判决，范某不服提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。范某的上诉请求：1、撤销原判，依法重新审理。2、上诉案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：原审判决解除双方签订的房屋租赁合同，显失公平，有损上诉人利益，要求继续履行合同。因被上诉人以种种理由阻挠、以停水停电等方式骚扰，致租赁户无法正常营业，使上诉人不能正常收取转租给其他客户的房租费，上诉人无法正常按约定向被上诉人支付租赁费，应该减去该部分租赁费，共计1339489元。违约金的判处不公平不公正，应予以驳回。庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村东组未答辩。庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村东组向一审法院起诉请求：请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》及《变更合同》；范某支付2016年1月1日至2017年5月30日租金1971776元，违约金480000元。一审法院认定事实：2006年8月7日，黄官寨村东组、范某签订《房屋租赁合同》，将黄官寨村东组自建的位于庆阳市××区交汇处东南角的集体所有的六层全框架楼房的一、二层共3571㎡，地下**1793㎡租给范某用于商业经营，租赁期限20年，并对租金等进行了约定。合同签订后，范某将所租房屋转租他人经营。2015年5月15日，双方就房屋租金进行重新协议并签订了《附加合同变更条款》，约定自2016年1月1日起，地上一、二层每平方米月租金35元，地下**每平方米月租金7元，下年度租金必须在本年度租金到期30日内一次性付清，逾期每日的违约金1000元。所承租的房屋出现房屋、管道漏水、外墙、外瓷掉落，黄官寨村东组应及时修补处理，若不修复所造成的一切损失由出租方全部承担。根据合同约定，范某对2016年全年的房屋租金1650432元，必须在2016的1月30日前一次性付清。但范某逾期未按合同约定的期限交付租金，经黄官寨村东组多次书面及口头催交未果，黄官寨村东组于2016年12月向庆阳市西峰区人民法院提起诉讼，在诉讼过程中，双方于2017年4月13日达成《房屋租赁补充合同》，约定：黄官寨东组配合范某于2017年4月30日前收取2016年全年房租1650432元；2017年房租由范某配合黄官寨东组于2017年10月30日前收清，2018年及之后房租在每年3月30日前付清，如果范某不按期履行，黄官寨东组有权收回出租给范某的全部商铺并解除合同，2016年全年房租范某负责交清，但在交清2017年房租前，黄官寨东组负责尽快维修地下室。协议达成后黄官寨村东组撤诉。后范某仍未按期支付租金，黄官寨村东组也未维修地下室。黄官寨村东组遂诉至法院。截止2017年5月30日，黄官寨村东组将范某转租的房屋收回，并收取部分承租户房屋租金共计440000元。范某应支付黄官寨村东组2016年1月1日至2017年5月30日房租2193756.6元，实际应支付1753756.6元至今未付。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”范某逾期不支付租金，黄官寨村东组要求解除合同的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案双方签订的《附加合同变更条款》及《房屋租赁补充合同》系双方当事人真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守，范某未按期履行合同义务，黄官寨村东组要求其支付租金1753756.6元的诉请于法有据，予以支持，下剩转租租赁费由范某负责收取。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”黄官寨村东组要求范某支付480000元违约金的诉讼请求，在《附加合同变更条款》中约定违约金为每日1000元，因范某未按期履行支付租金的义务，给黄官寨村东组造成了一定的损失，但在该期间，范某协助黄官寨村东组收回了部分租金，且黄官寨村东组自己亦向租户收取了部分租金及于2017年5月30日已将出租给范某的房屋全部收回，同时黄官寨村东组未按《房屋租赁补充房屋》中的约定履行维修地下室的义务，双方均存在违约行为，应相互承担违约责任，根据双方签订补充合同的时间至黄官寨村东组起诉的时间，及违约造成的损失及双方均有违约的情形，范某应支付违约金20000元为宜。范某辩称双方约定的租赁期限为20年，其已配合黄官寨村东组催收房租，且黄官寨村东组未按期维修地下房屋的漏水问题存在违约行为的理由成立，应予采信。范某要求继续履行合同，但在限期内仍未履行，故其辩称意见不能成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定判决：1.解除庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村东组与范某签订的《房屋租赁合同》、《附加合同变更条款》及《房屋租赁补充合同》；2.范某向庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村东组支付拖欠租金1753756.6元；3.范某向庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村东组支付违约金20000元。以上给付义务内容限本判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26414元，由范某负担19414元，庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村东组负担7000元。二审审理中，双方当事人均没有提交新的证据，对一审查明认定的事实本院予以确认。二审另查明：范某与庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村东队村民小组于2017年4月13日达成《房屋租赁补充合同》，约定：2017年房费1650432元，房租费由黄官寨东队负责收取，范某配合。在2017年10月30日之前交清本年房费，如2017年房费收不清，所欠房租由范某付清。本院认为，黄官寨村东组、范某签订的《附加合同变更条款》及《房屋租赁补充合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应严格履行合同义务。按照合同约定，范某负有按期履行支付相应租赁费的义务。而在实际履行中，范某并没有按照协议约定价款及时履行该义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，黄官寨村东组作为出租人可以解除合同，且双方均认可黄官寨村东组已将所租赁房屋全部收回，现无继续履行合同的可能，故原审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》和《附加合同变更条款》、以及按照双方约定的合同价款支付拖欠租金并无不当。黄官寨村东组、范某签订的房屋租赁合同与范某与他人签订的房屋转租合同属两个不同的合同关系，且当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的诉讼主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。范某并没有提交有效证据来证实系黄官寨村东组的原因，造成其转租合同的履行不能。故范某上诉请求核减租赁费的理由不能成立。在本起纠纷中，范某未按期履行其支付租金的义务，按照双方签订的合同约定，违约金为每日1000元，原审依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，结合本案的实际情况，对黄官寨村东组所诉请违约金予以适当地减少，判处的20000元违约金基本适当。综上所述，范某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26414元，由范某负担。本判决为终审判决。审判长 胡光远审判员 吴容芳审判员 贾九龙 二○二○年三月二十三日书记员 王 磊