宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初4314号原告：章某1，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。原告：章某2，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。二原告共同委托诉讼代理人：蔺某，宁夏新菜园律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏物华集团房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91640500228348118J。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：徐某，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：詹某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。原告章某1、章某2与被告宁夏物华集团房地产开发有限责任公司（以下简称物华房地产公司）、詹某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告章某2及二原告的共同委托诉讼代理人蔺某，被告物华房地产公司的委托诉讼代理人徐某，被告詹某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告按照市场价款向原告支付安置房屋价款2152000元、过渡期安置费340800元（暂从2013年12月14日计算至2019年11月14日)，2019年11月14日之后的过渡期安置费计算至被告实际向原告支付安置房屋价款之日，并要求被告承担违约金430400元，以上合计2923200元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2006年，被告物华房地产公司取得南苑名邸小区的土地使用权，并由其负责拆迁、安置。2012年6月14日，被告物华房地产公司因建设需要，经与原告反复协商沟通后，确定将原告一院15间平房拆除，双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定：一、安置地址为中山街东、利民路南侧，安置楼号为4、5、6、7#楼(地震台北侧），安置楼结构为框架，楼层为一、二层各一套，三层两套，所有房屋均不靠边，房屋朝向为南北，安置户型为三室两厅一卫；二、拆迁过渡期为18个月，被告逾期不交付房屋，按照自治区、中卫市有关标准（6元/㎡/月）双倍向原告支付过渡期房租；三、本协议签订后，双方应严格按协议条款执行，如有违约，按照《合同法》有关规定执行；四、双方协商确定，被告在南苑名邸拟建4、5、6、7#住宅楼中给原告安置4套房屋，合计安置面积为400㎡，实际建筑面积超出协议置换面积20%以内部分由原告按2100元/㎡向被告补交房款，再超出部分按本区域销售价计算，安置房屋的楼层差价、采暖入网费被告不再向原告收取；五、本区域规划方案、户型方案确定后十日内，被告通知原告确定安置房屋的具体位置；六、被告按本区域内对外销售的房屋标准向原告交付。协议签订后，原告按照合同约定在三日内将院内15间平房自行拆除并搬离，原告按约履行了合同义务，但被告一直未按合同约定向原告交付拆迁安置房屋。2017年，被告开始对外销售案涉4、5、6、7#楼房屋。期间，原告不间断要求被告按照协议分配安置房屋，但被告一直推拖。2019年4月，原告无奈就此事向中卫市市长信箱、中卫市住建局提出信访，在中卫市住建局组织协调处理的过程中，被告仍然以房屋销售完毕为由拒绝按照《房屋拆迁补偿安置协议》的约定向原告交付安置房屋。原告认为，原、被告之间形成的《房屋拆迁补偿安置协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵照执行，被告未按协议约定向原告交付安置房屋的行为属违约，严重损害了原告的合法权益。为此，原告诉至人民法院。被告物华房地产公司辩称，原、被告双方于2012年6月14日签订《房屋拆迁补偿安置协议》属实；2015年7月，被告在南苑名邸6号楼完工后，通知原告办理安置交付手续，但原告未接收安置房屋，导致安置问题未能解决；原、被告双方拆迁协议约定，拆迁方式为产权调换方式，不是货币补偿；被告逾期交付房屋，按合同约定承担逾期交房房租，除此之外再无约定；被告为原告安置的4套房屋至今为原告保留。综上，原告要求被告按市场价格支付安置房屋价款和违约金没有事实和法律依据。被告詹某辩称，原告将詹某列为被告主体不适格。当时，被告詹某作为宁夏物华集团拆迁工程有限责任公司的法定代表人履行了相应职务，但并非合同的一方当事人，不应承担任何责任。原、被告于2012年6月14日签订拆迁协议时被告詹某有事不在，由公司其他人员与原告签订。安置房屋建设完工后，被告通知原告接收房屋，但原告一直未接收，后被告通过中卫日报通知原告，原告也没来办理相关手续。被告詹某曾多次与原告章某2协商此事，因砖混结构房屋和框架结构房屋有差价，原告不同意被告提出的差价，因而双方未达成一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据一《房屋拆迁补偿安置协议》，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明原告所主张的事实，对其证明效力予以确认；证据二行政调解记录（复印件）、中卫市住房和城乡建设局卫住建信处字〔2019〕224号信访处理意见书，被告物华房地产公司质证时对证据二中行政调解记录（复印件）的真实性提出异议，但被告詹某作为此次调解工作的参与者，且在该行政调解记录上签了名，认可该行政调解记录的真实性，因此原告提交的该组证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告所主张的事实，对其证明效力予以确认；证据三视频录音（于2019年7月22日拍摄），该视频虽系原告单方录制，但该视频中被告物华房地产公司售楼部工作人员明确告知原告，被告物华房地产公司以5380元/㎡价格顶账处理南苑名邸7号楼部分房屋、以5150元/㎡销售南苑名邸7号楼部分房屋。被告物华房地产公司质证时认为其不是以视频中所述价格对外销售，但在法庭调查案涉小区7号楼的销售均价时，被告物华房地产公司却陈述不清楚。显然，被告物华房地产公司作为案涉小区的销售方，对其销售价格应当清楚，但被告物华房地产公司故意隐瞒。因此，对于被告的质证意见，本院不予采纳。故该份证据能够证明被告物华房地产公司以5380元/㎡价格顶账处理南苑名邸7号楼部分房屋、以5150元/㎡销售南苑名邸7号楼部分房屋的事实，对其证明效力予以确认。被告物华房地产公司提交证据一《房屋拆迁补偿安置协议书》，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告主张的部分事实，同时该证据与原告提交的证据一致，能够证明双方约定安置房屋的结构确为框架结构的事实；证据二工程竣工验收备案表，来源合法，内容客观真实，该证据仅能够证明南苑名邸6号楼竣工时间的事实，且南苑名邸6号楼为砖混结构房屋，并非双方协议约定框架结构房屋，故南苑名邸6号楼房屋不符合置换房屋的条件，故对其证明效力不予确认。证据三证明、证据四中卫日报通知，来源合法，内容客观真实，该证据虽能够证明被告物华房地产公司为原告预留了南苑名邸6号楼四套房屋的事实，但其预留的房屋并不符合双方协议的约定，故对其证明效力不予确认；证据五《拆迁房屋安置合同》，来源合法，内容客观真实，但与本案无关联性，对其证明效力不予确认。被告詹某没有提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月14日，宁夏物华集团拆迁工程有限责任公司（拆迁单位）与原告章某1、章某2（被拆迁人）签订《房屋拆迁补偿安置协议》约定，一、经市人民政府批准，由拆迁人开发建设南苑名邸项目，需拆除被拆迁人章某1房屋。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》的有关规定，现就被拆迁人的房屋及附属物拆迁补偿和安置有关事宜，经双方协商达成如下协议：1.货币补偿（经双方协商，无货币补偿）。2.产权调换：安置地楼号为南苑名邸4、5、6、7#楼（地震台北侧），房屋结构为框架，楼层为一、二层各一套，三层两套，所有房屋均不靠边，房屋朝向为南北，安置后产权归被拆迁人所有，经拆迁双方协商，被拆迁人合计置换面积为400平方米。二、拆迁过渡期为18个月，拆迁人付给被拆迁人临时安置补助费已包含在置换房屋中，周转房由被拆迁人自行解决。拆迁人逾期不交房屋的，按照自治区、中卫市有关标准（6元/㎡/月）双倍向原告支付过渡期房租。三、本协议签订后，被拆迁人应当在2012年6月18日前将房屋内所有物件搬出，并将房屋自行拆除，逾期不拆除的，拆迁人将强行拆除。被拆迁人超出十日未拆除的，每推迟一日，被拆迁人按每天1000元向拆迁人承担违约责任，并承担因此造成的一切损失。四、拆迁房屋的原产权证应在签订协议当日交拆迁人留存，如因产权发生纠纷由被拆迁人承担法律责任，拆迁人不承担任何责任。五、本协议签订后，双方应严格按协议条款执行，如有违约，按照《合同法》的规定交司法机关执行。六、本协议一式三份，自签订之日生效，拆迁双方各执一份，送建设行政部门备查一份。七、补充条款：1.双方协商拆迁人在南苑名邸拟建4、5、6、7#住宅楼中给原告安置4套房屋，合计安置面积为400㎡，实际建筑面积超出协议置换面积20%以内部分由原告按2100元/㎡向被告补交房款，再超出部分按本区域销售价计算，安置房屋的楼层差价、采暖入网费被告不再向原告收取；2.本区域规划方案、户型方案确定后十日内，被告通知原告确定安置房屋的具体位置；3.被告按本区域内对外销售的房屋标准向原告交付。协议签订后，原告于2012年6月18日自行拆除了房屋并搬离了原居住地。2015年7月20日，被告物华房地产公司完成了南苑名邸6号楼（砖混结构）的竣工验收。后被告物华房地产公司通知向原告交付房屋，但因被告物华房地产公司交付的南苑名邸6号楼四套房屋为砖混结构房屋，原告以不符合双方协议约定为由未接收房屋。2015年11月15日，被告物华房地产公司通过中卫日报通知原告办理拆迁置换房屋安置手续，原告仍以被告物华房地产公司交付的房屋不符合合同约定为由未办理相关手续。2018年，被告物华房地产公司完成了南苑名邸5号楼（一、二层为营业房）、7号楼（框架结构）的建设。南苑名邸4号楼并未规划建设。后被告物华房地产公司开始对外销售南苑名邸7号楼（框架结构）房屋。2019年7月前，被告物华房地产公司以5380元/㎡价格顶账处理南苑名邸7号楼部分房屋、以5150元/㎡销售南苑名邸7号楼部分房屋。现除被告物华房地产公司预留南苑名邸6号楼4套房屋（砖混结构）外，南苑名邸5、6、7号楼房屋已被安置、出售完毕，无框架结构房屋可供安置。2019年5月22日，原告与被告詹某在中卫市住房和城乡建设局的主持下进行调解，但未达成协议。中卫市住房和城乡建设局作出卫住建信处字〔2019〕224号信访问题处理意见书，建议原告向法院提起诉讼，通过司法途径维护权利。后原告诉至本院并提出上述诉讼请求。另查明，被告詹某原系宁夏物华集团拆迁工程有限责任公司的法定代表人，宁夏物华集团拆迁工程有限责任公司代表被告物华房地产公司负责南苑名邸项目的拆迁事宜，该公司现已注销。本院认为，原告与被告物华房地产公司之间形成的《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定拆除原告住宅应调换安置住房面积共计400平方米，所以被告物华房地产公司作为南苑名邸项目的开发建设单位，应按协议约定向原告交付400平米安置房屋（框架结构），但被告物华房地产公司至今未按协议约定履行上述义务。经审理查明，被告物华房地产公司已将南苑名邸框架结构房屋全部出售完毕，现没有符合合同约定的框架结构房屋向原告交付。因此，原告要求被告按照市场价支付安置房屋价款的请求符合本案客观实际，予以支持。被告物华房地产公司辩解，双方协议并未约定以货币直接补偿，仅约定以产权调换的方式补偿安置，且被告物华房地产公司也为原告预留了南苑名邸6号楼四套房屋（砖混结构），但被告预留的房屋为砖混结构房屋，并不符合双协议约定。另外，砖混结构房屋与框架结构房屋不论在功能上还是在价值上均存在较大差异，故被告物华房地产公司要求以其预留的房屋向原告进行安置的辩解意见不能成立，不予采信。基于此，关于被告物华房地产公司向原告支付房屋价款的数额是本案又一个焦点。经核，原告举证证明被告物华房地产公司售楼部在2019年7月对外以5380元/㎡价格顶账处理南苑名邸7号楼部分房屋、以5150元/㎡销售南苑名邸7号楼部分房屋，但被告物华房地产公司不予认可。法庭向被告物华房地产公司调查核实南苑名邸7号和6号楼的销售均价时，被告物华房地产公司表示不清楚。被告物华房地产公司作为南苑名邸的开发建设单位，已经将南苑名邸7号房屋出售完毕，应当对其销售均价知情，但被告却故意隐瞒。因此，对于原告举证证明被告物华房地产公司以5150元/㎡销售南苑名邸7号部分房屋的事实本院予以确认。结合中卫地区房屋价格水平、安置房屋的地理位置及楼层、被告的违约程度，并考虑销售时的优惠幅度及本案客观实际，本院酌定按照4850元/㎡计算安置房屋价款。因此，被告应向原告支付安置房屋价款1940000元。对于该部分请求，予以支持。对于原告要求被告物华房地产公司支付房屋逾期安置费的诉讼请求。经审查，双方在《房屋拆迁补偿安置协议》中约定拆迁过渡安置期限为18个月，至2013年12月14日过渡期限届满，自2013年12月15日开始被告物华房地产公司应当按照双方约定每月12元/㎡向原告支付逾期安置费。因此，自2013年12月15日起至2019年12月15日共逾期72个月，核算逾期安置费为345600元（12元/月/㎡×400㎡×72个月），2019年12月15日之后的逾期安置费按安置住房面积400平米，以每月12元/㎡标准支付至安置房屋价款付清之日止。对于原告要求被告物华房地产公司支付违约金的诉讼请求。经审查，双方约定的逾期安置费实际就是被告物华房地产公司逾期交房应承担的违约责任，因此，原告再次主张违约金属于重复主张，故原告该项主张无事实及法律依据，不予支持。对于原告要求被告詹某承担责任的诉讼请求。虽然宁夏物华集团拆迁工程有限责任公司在《房屋拆迁补偿安置协议》中以拆迁单位名义盖章，但其履行的职责是对被征收房屋的拆除工作，建设安置拆迁户住房的义务是由被告物华房地产公司承担的，宁夏物华集团拆迁工程有限责任公司没有安置拆迁户住房的义务。因此，不论宁夏物华集团拆迁工程有限责任公司是否注销，安置拆迁户住房的义务均由被告物华房地产公司承担，故原告要求被告詹某承担责任的诉讼请求不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决如下：一、被告宁夏物华集团房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告章某1、章某2支付安置房屋价款1940000元；二、被告宁夏物华集团房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告章某1、章某2支付逾期安置费345600元，2019年12月15日之后的逾期安置费按安置住房面积400㎡以每月12元/㎡标准支付至安置房屋价款付清之日止；三、驳回原告章某1、章某2的其他诉讼请求。如被告宁夏物华集团房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30186元，由原告章某1、章某2负担6584元，被告宁夏物华集团房地产开发有限责任公司负担23602元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 王小勇人民陪审员 周 军人民陪审员 徐淑红二〇二〇年三月三十日书记员 沈丽丽本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。