广东省惠来县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5224民初22号原告：广东省揭阳市惠来县某居民委员会，住所地：惠城镇塘边社区居民委员会。法定代表人：陈明镇，主任。委托诉讼代理人：钟啟长，广东穗江律师事务所律师。被告：朱文强，男，1973年6月20日出生，汉族，住广东省惠来县**************。原告广东省揭阳市惠来县某居民委员会与被告朱文强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟啟长、被告朱文强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2016年8月16日至2018年8月15日的两年租金81144元；2.被告赔偿原告2018年8月16日至2020年1月15日（暂计）租金损失57477元，实际赔偿数额计算至被告与原告续订租赁合同或返还占有铺面之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告朱文强于2010年8月15日和原告签订书面租赁合同，开始租赁原告所属铺面。租期期满后，被告朱文强于2015年8月15日与原告再次签订铺面租赁合同，合同约定：租赁铺面地点是**花园商住楼首层铺面，具体位置为**花园大门往南列第十间，面积48.3㎡，每平方米月租金70元，铺面年租金40572元，租期3年，合同签订时被告应当先付第一年租金，后2年租金应分别于每年8月15日前付还原告。被告于2016年1月5日支付第一年租金（即自2015年8月15日至2016年8月15日）40572元后，尚欠2016年8月15日至2018年8月15日两年租期的租金81144元未支付。原、被告于2015年8月15日签订的租赁合同期满后，被告一直占用租赁的铺面，拒不返还租赁物，违反了双方租赁合同约定及合同法规定，并造成原告巨大损失，应当承担赔偿损失等法律责任。根据合同法第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因此，在双方租赁协议关系于2018年8月15日届满时，被告法定的返还租赁物的义务。被告拒不履行返还租赁物义务，应当按照合同约定承担违约责任，合同无具体约定的，按照法律规定承担违约责任。关于租赁物返还，原、被告租赁合同中未明确约定违约责任，根据合同法第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据该条款，被告违反租赁物返还义务，在合同届满后持续占用经营，应当承担赔偿损失的违约责任，暂算至2020年1月15日时，被告应当赔偿原告租金损失57477元。直至今日，被告未到原告处办理续签合同等续租手续，也未支付不当占有铺面的使用费用，期间原告费时费力多次协商处理未果。对于被告违法失信行为，已经严重损害了原告的合法权益、侵害村集体资产，给周边租户造成严重不良影响，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告辩称，我在这个铺面经营至今已经十来年了，期间也有进行多次装修，合同租期之前是五年，后来改为三年，我没有拿到原告2015年的合同。我之前都是按期缴纳铺面租金，2017年缴纳了2016年的租金，2016年8年16日至2018年8月15日2年的租金因原告一直没有来催讨，且我店里没有什么生意，就没有缴纳。我要求私底下与原告进行协调。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于惠来县*******商住楼首层铺面**花园大门往南列第九、第十两间铺面为原告与惠来县建贸总公司房地产公司合作建房分得的房产。2010年8月15日，被告朱文强与原告签订《铺面租赁合同》，合同约定：租赁地点为**花园商住楼首层铺面往南列第九、第十共两间铺面，面积96.8㎡，每平方米月租金25元，租赁期限从2010年8月15日至2015年8月15日止共5年等事项。合同签订后，被告一直按合同约定付还租金。2015年8月15日，被告朱文强与原告再次签订《铺面租赁合约》，合同约定：租赁地点为**花园商住楼首层铺面往南列第十间铺面，面积48.3㎡，每平方米月租金70元，租赁期限从2015年8月15日至2018年8月15日止共3年，铺面每年租金40572元，合约签订时被告朱文强应当先付第一年租金，后2年租金应分别于每年8月15日前付还原告等事项。被告于2016年1月5日支付第一年租金（即自2015年8月15日至2016年8月15日）40572元后，尚欠2016年8月15日至2018年8月15日两年租期的租金81144元未支付。租期期满后，被告朱文强仍在该铺面继续经营，没有支付原告租金也没有与原告续签合同。原告经向被告催讨无果后，遂于2020年1月2日向本院提起诉讼，要求按其诉讼请求进行判决。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告于2015年8月16日签订的《铺面租赁合约》系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合同合法有效，依法应受法律保护。《铺面租赁合约》签订后，原告将租赁的铺面交付被告经营，已履行了合同约定的义务。但被告朱文强未按合同约定付还租期内后二年租金的行为，显属违约，应承担违约的民事责任。现原告要求被告朱文强付还上述尚欠租期内后二年租金81144元，理由依据充分，符合法律规定，本院依法予以支持。关于租赁期满后，被告是否应支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，在租赁期满后，被告继续在第十间铺面经营，原告除向其催讨租金外，没有提出其他异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告应按原租赁合同约定租金付还原告，现原告请求被告付还租赁期限届满后继续经营的租金，理由依据充分，本院予以支持。租金应从2018年8月16日起计算至续订租赁合同或返还占有铺面之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：被告朱文强应于本判决生效之日起十日内付还原告广东省揭阳市惠来县某居民委员会2016年8月16日至2018年8月15日的两年租金81144元；被告朱文强应于本判决生效之日起十日内付还原告广东省揭阳市惠来县某居民委员会自2018年8月16日起至被告与原告续订租赁合同或返还占有铺面之日止的租金，每月租金按3381元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3072.42元，由被告朱文强负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省揭阳市中级人民法院。审 判 长  陈振平人民陪审员  戎正文人民陪审员  方清江二〇二〇年三月三十日书 记 员  余静慧附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。