广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初25229号原告：谭梅芳，女，1961年7月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区********之六1503房，公民身份号码440************102。委托诉讼代理人：王莉华，北京市奕明（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖丹，北京市奕明（广州）律师事务所实习律师。被告：佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇办事处狮山工业园**骏业南路**（车间、仓库）自编3房，统一社会信用代码914***********012H。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树欣，广东泽康律师事务所律师。原告谭梅芳与被告佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王莉华、肖丹、被告的委托诉讼代理人马颖仪、李树欣到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的四份《商品房买卖合同》；2.被告退还原告支付的全部购房款1838940元；3.被告向原告支付以1838940元为本金自2010年4月7日起至退款之日止按年利率5.39%计算的利息，暂计至2019年8月31日为892069元；4.被告赔偿原告损失1187270.22元；5.被告承担涉案房屋2012年4月至2019年3月的物业管理费16556.4元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告开发的位于佛山市南海区******“茶庄岗”、“凤凰岗”地段的时代峰云名居，于2010年初以“别墅”、“复式叠墅”形式公开发售，原告看中一套9幢5单元复式“叠墅”户型的住宅。签合同时，被告销售人员拿出分别为四个单元的四份《商品房买卖合同》，原告问其原因时，被告销售人员称“公司规定这么签，不影响交楼，到时交楼时就是一幢房一本产权证。”原告信以为真，便于2010年3月31日与被告签订四份《商品房买卖合同》，购买了时代峰云名居9幢5单元C户型的复式住宅。2014年5月，原告在被告处领取房屋权属证时发现房屋权属证是四本，而非一本，四本房屋权属证显示的地址分别为：9幢5单元***房、***房、***房、***房，被告拟交付的房屋是一套复式房屋，即一房四证，这违背原告当初购房时要求一房一证的初衷，而一房四证将导致原告如果要出售房屋，买家必须按四套房屋购买，则影响贷款比例及贷款利率，购买成本上升，甚至可能第三套房不能贷款；如果原告按房产证分四套房屋单独出售，由于被告实际交付的房屋是一整套复式房屋，又无法分割单独出售，这意味着，涉案房屋无法正常在市场上流通。由于被告的欺诈行为，导致业主购买一套房屋变成购买四套，严重影响房屋的经济价值及使用价值。为此，时代峰云名居的全体业主多次要求被告四证合一，并多次向佛山市南海区国土城建和水务局反映要求解决，佛山市南海区国土城建和水务局于2017年6月22日回复业主，“原四套商品房合并为一套复式商品房方式进行套型调整的方案影响到峰云名居项目的容积率计算面积和公共空间，并且涉及建筑工程改建，只能考虑同楼层的两套商品房合并为一套商品房”。至此原告才知道，涉案房屋是被告在未经政府部门批准擅自更改规划许可的情况下而施工并销售的。2017年，原告及其他业主向佛山市南海区国土城建和水务局反映相关情况，同时申请调取了涉案房屋的规划图纸。根据图纸显示，被告交付的复式住宅违反规划许可，将四楼的楼梯、电梯封闭，并侵占公共通道交付给其他业主作为该业主的专用面积予以使用，导致原告四楼的房屋无法从四楼正常进出，原告也无法正常分割分别办理赠与亲属使用或分别转让。由于被告交付的房屋严重违反规划许可，导致原告至今未能收楼。原告认为，被告违反《中华人民共和国城乡规划法》及其他相关规定，违反规划许可进行建设，将四房改建为一房，并将公共设施封闭、侵占公共通道给其他业主单独使用，且无法取得政府部门变更规划的许可，被告的行为严重违反法律法规的规定,且给原告造成损失，望判如所请。被告辩称，1.原、被告于2010年3月31日就涉案物业签订四份《商品房买卖合同》，被告于2010年10月16日向原告寄发《收楼通知书》，通知原告于同月30日接收涉案物业。根据合同约定，涉案物业已在2010年10月30日视为交付给原告，后被告协助原告于2014年11月26日办妥涉案物业的房产证。以上事实有生效的（2018）粤0605民初8849号及（2019）粤0605民初11799、11886、11890号民事判决书为证，该判决书确认涉案合同的法律效力，确认原告基于购买涉案物业应向物业公司缴纳物业管理费。原告购买房屋的目的是获得涉案房屋的房地产权，并取得居住功能，现涉案合同已履行完毕，原告订立合同的目的已经实现，原告提出解除合同没有事实和法律依据，不应得到支持。2.涉案物业于2009年4月20日竣工验收，并于2009年5月4日取得《竣工验收备案表》，涉案物业为现楼销售，原告是在查看涉案物业后，在清楚知悉涉案物业现时状况情况下与被告签订涉案合同，原告现主张解除合同违背诚实信用原则。3.被告自始未向原告作出过任何涉案物业可办理四证合一的承诺，而是包括原告在内的涉案小区部分业主向被告表示希望办理四证合一，适逢2015年当地政府部门有相关政策推出拟可申办四证合一，在此前提下作为涉案物业所在小区的开发商，被告协助小区部分业主向佛山市南海区国土城建和水务局申办部分物业的四证合一。但被告未曾承诺必然可办妥物业四证合一，办理四证合也非被告的合同义务。一切申请手续应当按照有关政策要求操作执行，最终是否办妥四证合一以政府部门审批为准。4.涉案合同于2010年3月31日签订，涉案物业于同年10月30日交付给原告，于2014年办妥房地产权证。原告基于涉案合同提出解除、退还购房款、赔偿损失等诉求至今均已超过法定诉讼时效，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，即便原告要行使合同解除权，最迟应当在一年内（即2015年）行使，但涉案合同签订至今将近十年，原告现提出解除涉案合同远超法律规定，不应得到支持。基于合同解除前提的退还购房款、赔偿损失等诉求也不应得到支持。4.原告诉请的物业管理费，经（2018）粤0605民初8849号民事判决书确定为应当由原告承担的涉案301房的物业服务费用，该费用经强制执行划付至物业公司，原告理应承担其接收涉案301房至今产生的物业服务费，被告没有赔偿原告该费用的义务。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的信访事项答复意见书、宣传单及被告提交的竣工验收备案表，本院经审查对其真实性均予以确认。双方对对方提交的其他证据的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区********时代峰云名居9-17栋与地下室工程于2009年5月4日取得竣工验收备案表。2010年3月28日，原告向被告认购位于佛山市南海区***********************、302*、401*、402房。之后，原告签署《间隔修改申请书（叠加）》，载明：原告认购被告开发的上述***房、***房、***房、***房，约定于2010年3月31日签订《商品房买卖合同》及其补充协议；原告同意室内设施设备按一套单元永久性安装，并委托被告将上述单元修改为一套单元使用；原告自愿委托被告在办理竣工验收手续后按以下装修标准将该单元间隔修改为一套单元使用：将储物室及附近位置楼板取消，增加室内楼梯，楼梯地面为水泥砂浆面层；取消所购买四套房间的分户墙体；拆除阳台分隔栏杆；拆除花架。2010年3月31日，原、被告签订四份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买上述***房、***房、***房、***房。该四份合同于2010年4月23日在佛山市南海区房产交易所备案。2010年10月16日，被告向原告寄送《收楼通知书》，通知原告办理收楼手续。但原告没有办理收楼手续。上述***房、***房、***房、***房于2014年11月26日办理了房地产权证，证号分别为粤房地权证佛字第***号、***号、***号、***号，建筑面积分别为91.98㎡、60.22㎡、69.76㎡、53.15㎡，登记权利人为原告。2016年1月15日，被告发出《温馨提示》，通知时代峰云名居已签约业主于2016年1月25日前签署《户型调整同意书》，以便办理四证合一事宜。2017年6月22日，佛山市南海区国土城建和水务局作出南规划信答复字〔2017〕10号《信访事项答复意见书》，认为被告提供的调整方案影响到峰云名居项目的容积率计算面积和公共空间，并且涉及建筑工程改建，为配合峰云名居项目商品房并证事宜，建议峰云名居业主可考虑将同楼层的两套商品房合并为一套商品房。本院认为，关于被告提出的诉讼时效问题，因解除权属于形成权，不适用诉讼时效，故原告主张解除合同的请求不适用诉讼时效。原告的其他诉讼请求是以解除合同为前提，因此，该部分诉讼请求的诉讼时效期间应从合同解除之日起计算。原、被告均未举证证明原告在起诉前曾通知被告解除合同，原告于2019年10月8日提起本案诉讼主张解除合同，因此，原告的其他诉讼请求未过诉讼时效。原、被告签订的涉案四份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定全面履行各自义务。关于原告主张解除合同的问题，本院分析如下：1.原告主张被告销售人员称“交楼时就是一幢房一本产权证”，但未能提供充分证据予以证明。原告与被告签订了四份《商品房买卖合同》，每份合同对应一个单独的房号，且均办理了合同备案登记，可见原告实际购买的是四套房屋。2.原告签署了《间隔修改申请书（叠加）》，明确约定涉案房屋间隔修改的内容，同时该申请书明确约定于2010年3月31日就涉案***房、***房、***房、***房签订《商品房买卖合同》，可见原告于《商品房买卖合同》签订前已知悉双方交易的是四套房屋，亦知悉房屋的实际现状，故原告关于被告存在欺诈行为导致其购买一套房屋变成购买四套房屋的主张不成立。3.涉案房屋位于佛山市南海区狮山镇，不属于佛山市限购区域，原告已办理涉案房屋的相关房地产权证，原告未能举证证明涉案房屋存在不能对外出售的情形，故原告主张涉案房屋无法正常在市场上流通不成立。4.涉案房屋已经竣工验收备案，涉案房屋对应四个房地产权证并不影响涉案房屋的结构安全和使用功能，且除对外出售外，原告还可选择采取自用、出租、赠予等其他方式合法处分房屋，原告主张涉案房屋经济价值和使用价值严重受影响不成立。5.原告提交了宣传单、平面图等主张被告擅自更改规划许可，将四房改建一房，但宣传单仅为要约邀请，并非要约或合同内容，且原告签署了《间隔修改申请书（叠加）》，明确自愿委托被告对涉案房屋进行间隔修改，并非被告单方面擅自更改规划。6.涉案房屋已经竣工验收备案，符合交付条件，被告已依约通知原告收楼，原告亦已领取了相关房地产权证，因此，涉案四份《商品房买卖合同》已履行完毕。综上，原告主张解除合同的理据不充分，亦无足够证据证明存在《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的解除合同的情形，且涉案合同已履行完毕，故对原告主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。原告主张退还已付购房款、支付利息及赔偿损失、物业管理费等请求是基于合同解除的前提，故本院对上述请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告谭梅芳的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计19139.34元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年二月二十六日书记员  钟丹