山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初1057号 原告：马新功，男，1982年12月21日生，汉族，住胶州市。 被告：青岛德信物业管理有限公司，住胶州市胶州东路96号向阳商贸城。统一社会信用代码：91370281706496503Y。 法定代表人：苑绍贤，职务：董事长。 委托诉讼代理人：刘作斌，胶州阜安法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：崔灵芝（，女，1980年12月8日生，汉族。 原告马新功与被告青岛德信物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年3月18日进行证据交换，于2020年3月24日公开开庭进行审理。原告马新功、被告青岛德信物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘作斌、崔灵芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告于2018年4月28日签订的物业管理服务合同无效。2、确认青岛德信物业管理有限公司在顺德花园小区收取车位费的决定无效。事实与理由：1、所涉被告与原顺德花园小区业主委员会主任万大海签订物业管理服务合同，虽然是原业主委员会擅自签订，但是牵扯到全体业主的切身利益。原告认为，在未经业主共同决定的情况下，物业合同虽已签订，但因存在一定瑕疵，故合同效力处于不确定状态，即为效力待定合同。业主委员会实际上是一种类似于代理人的地位，其是否有代表签约权要看其是否获得业主大会的授权，如果此时该物业服务合同取得业主大会或者专有部分建筑物总面积过半数且占总人数半数以业主的追认，物业服务合同才具备了生效条件；未经法定比例的业主追认的，则物业服务合同无效。胶州市顺德花园小区因长达10年以上未选举业主委员会、未召开业主大会，店子街居委会及中云街道办事处均无备案材料，因此双方签订的物业服务合同并非代表半数以上业主的真实意思，原告认为该物业服务合同无效，恳请法院确认合同无效。2、被告在本小区内未经广大业主同意，私自收取业主车位费，本小区于2002年前后建成，当时没有固定地上车位，属于比较陈旧的小区，小区内车辆均停放在业主车库或者业主公共区域内，根据《物权法》第七十三条、七十四条规定，原告认为，被告在没有取得业主同意的情况下私自收取车位费并非合法行为，请求法院撤销该被告的决定，并返还少量业主已经缴纳的车位费。 被告青岛德信物业管理有限公司辩称：原告诉讼主体错误，原告主张的权利应向业主委员会主张，被告自2008年接管顺德花园后，原告从没有提出付任何异议，2017年之后再也没有缴纳过物业费，所以原告主张的没有任何法律依据。 原告在证据交换时提交以下证据：证据一，顺德花园调查问卷，是物业发的。证明：被告收取车位费。证据二，顺德花园小区物业服务合同（复印件），证明：合同是无效的。证据三，辞职公告（复印件），是从以前业主委员会手里拍照打印的，证明：我们小区没有业主委员会。证据四，收款收据照片，这是一位缴费业主拍照提供的，证明有一位业主已经缴纳了车位费，说明收取车位费已经实行了。 被告质证意见为：均为复印件，让原告提供原件，真实性均不认可，均不进行质证。 被告在证据交换时提交以下证据：证据一，物业管理合同两份。证明：被告自2008年起接管小区物业，尽到了完善的物业管理服务，并且该小区500多户业主大部分缴纳了物业管理费，从未对小区的物业的服务提出过任何异议。证据二，顺德花园社会管理系统服务合作协议、购销合同一份（门禁卡、监控、机器人停车系统、铁门）、银行转账证明（对购销合同的付款）一份，证明：我们自2008年接管小区之后投入大量的人力物力，提供优质的物业服务。 原告质证意见为：我们小区业主没有同意更换任何东西，所有的花销与我们小区业主无关，你们自行承担。被告的证据与本案没有关系，我们小区没有业主委员会，2018年签订的合同是万大海是个人与物业公司签订的，不是我们小区业主的意思，因此无效。 原告在庭审时提交以下证据：照片五张，视频一份，证明我们没有同意更换大门及物业服务很差。 被告质证意见为：均与本案无关。 被告在庭审时提交以下证据：证据一、2008年至2020年物业服务合同一宗并且加盖了该小区业主委员会的公章：证明被告自2008年接管物业起至现在一直为该小区提供了优质高效的物业服务，被告及小区居民自2013年起入住该小区并且按照物业合同约定缴纳物业费从未提出过异议，已形成事实。证据二、智能机器人合同、小区更换铁门合同、银行付款明细一宗：证明被告为该小区投入了大量的物力、人力，已保障该小区居民的正常入住，为小区人民创造优良的入住环境。证据三、物业居民缴纳物业费收据一宗：证明被告为该小区提供优质高效的服务后，业主按约缴纳了物业费，已形成事实。证据四、公告一宗：证明被告以张贴公告的形式通知全体业主更换门禁、机器人门卫等。证据五、关于车位收取的问题：物业服务合同第四章明确约定了物业费的收取方式及缴费及缴费数额。综上所述，被告与业主委员会签订的物业合同合法有效；车位费的收取亦根据合同约定。 原告质证意见为：对证据一，我们小区没有业主委员会，合同无效；对证据二，更换大门，我们小区没有同意过，视频可以作证，另外我有一个小区业主群，且被告没有经过我们同意，把小区变成停车场，造成小区混乱，外来车辆也可以随意进入小区；对证据三，部分小区业主缴纳物业费是迫于无奈，我们业主群里说的记录都可以提交法院；对证据四，是以通知的形式告知我们，并没有经过业主同意，属于无效公告；对证据五，物业合同无效，因此收取车位费的决定无效。 本院认定证据和事实如下： 胶州市顺德花园业主委员会（甲方）与青岛德信物业管理有限公司（乙方）于2008年9月27日签订《物业服务合同》一份，约定由乙方提供胶州市顺德花园小区的物业管理服务，合同期限自2008年10月1日起至2009年9月30日止。其中第八条车辆管理采取以下方式：因车辆出入刷卡自动道闸系统为车辆专用设施，有车业主应向德信物业公司购买车辆出入卡30元/卡/年，用于道闸系统运行、保养、维护等费用。无车库的有车业主按60元/年向德信物业公司交纳停车泊位管理费。 胶州市顺德花园业主委员会（甲方）与青岛德信物业管理有限公司（乙方）于2010年5月24日签订《物业服务合同》一份，约定由乙方提供胶州市顺德花园小区的物业管理服务，合同期限自2010年6月1日起至2011年5月31日止。其中第八条车辆管理采取以下方式：因车辆出入刷卡自动道闸系统为车辆专用设施，有车业主应向德信物业公司购买车辆出入卡30元/卡/年，用于道闸系统运行、保养、维护等费用。无车库的有车业主按60元/年向德信物业公司交纳停车泊位管理费。 胶州市顺德花园业主委员会（甲方）与青岛德信物业管理有限公司（乙方）于2011年5月11日签订《物业服务合同》一份，约定由乙方提供胶州市顺德花园小区的物业管理服务，合同期限自2011年6月1日起至2012年5月31日止。其中第八条车辆管理采取以下方式：因车辆出入刷卡自动道闸系统为车辆专用设施，有车业主应向德信物业公司购买车辆出入卡30元/卡/年，用于道闸系统运行、保养、维护等费用。无车库的有车业主按60元/年向德信物业公司交纳停车泊位管理费。 胶州市顺德花园业主委员会（甲方）与青岛德信物业管理有限公司（乙方）于2012年5月3日签订《物业服务合同》一份，约定由乙方提供胶州市顺德花园小区的物业管理服务，合同期限自2012年6月1日起至2013年5月31日止。其中第八条车辆管理采取以下方式：因车辆出入刷卡自动道闸系统为车辆专用设施，有车业主应向德信物业公司购买车辆出入卡30元/卡/年，用于道闸系统运行、保养、维护等费用。无车库的有车业主按60元/年向德信物业公司交纳停车泊位管理费。 胶州市顺德花园业主委员会（甲方）与青岛德信物业管理有限公司（乙方）于2014年7月18日签订《物业服务合同》一份，约定由乙方提供胶州市顺德花园小区的物业管理服务，合同期限自2014年6月1日起至2015年5月31日止。其中第八条车辆管理采取以下方式：因车辆出入刷卡自动道闸系统为车辆专用设施，有车业主应向德信物业公司购买车辆出入卡30元/卡/年，用于道闸系统运行、保养、维护等费用。无车库的有车业主按60元/年向德信物业公司交纳停车泊位管理费。 胶州市顺德花园业主委员会（甲方）与青岛德信物业管理有限公司（乙方）于2016年7月11日签订《物业服务合同》一份，约定由乙方提供胶州市顺德花园小区的物业管理服务，合同期限自2016年6月1日起至2018年5月31日止。其中第八条车辆管理采取以下方式：因车辆出入刷卡自动道闸系统为车辆专用设施，有车业主应向德信物业公司购买车辆出入卡30元/卡/年，用于道闸系统运行、保养、维护等费用。无车库的有车业主按60元/年向德信物业公司交纳停车泊位管理费。 胶州市顺德花园业主委员会（甲方）与青岛德信物业管理有限公司（乙方）于2018年4月28日签订《物业服务合同》一份，约定由乙方提供胶州市顺德花园小区的物业管理服务，合同期限自2018年6月1日起至2020年5月31日止。其中第八条车辆管理采取以下方式：因车辆出入刷卡自动道闸系统为车辆专用设施，有车业主应向德信物业公司购买车辆出入卡30元/卡/年，用于道闸系统运行、保养、维护等费用。无车库的有车业主按60元/年向德信物业公司交纳停车泊位管理费。 青岛德信物业管理有限公司（甲方）与中国铁塔股份有限公司青岛分公司（乙方）于2019年8月16日签订《顺德花园智慧社区管理系统服务合作协议》一份，约定由乙方为甲方提供停车管理机器人停车系统1进1出，人脸识别可视对讲系统1套。 原告提交顺德花园调查问卷一份，无调查人盖章，被告不予认可，本院不予确认；原告提交辞职公告复印件一份，车位费缴纳收据复印件一份，因均系复印件，本院对真实性不予确认。 原告提交照片五张及视频一份，证明没有同意更换小区大门及顺德花园小区的物业服务很差，从证据本身看无法证明原告主张，且与本案原告所诉无关，本院不予采信。 被告提交《购销合同》一份及银行账户转账回单三份，无法确认与本案的关联性，本院不予审查。 被告提交物业费交款收据一宗，与本案无关联性，本院不予审查。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告主张2018年4月28日签订的《物业服务合同》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告证据不足以证明胶州市顺德花园业主委员会（甲方）与青岛德信物业管理有限公司于2018年4月28日签订的《物业服务合同》存在上述无效情形，故对原告该项主张不予支持。 原告请求确认青岛德信物业管理有限公司在顺德花园小区收取车位费的决定无效，经查，《物业服务合同》中有收取车位费的约定，但原告未主张合同中的该项条款无效，而要求确认被告青岛德信物业管理有限公司在顺德花园小区收取车位费的决定无效，故对原告的该项诉讼请求无法支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告马新功的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告马新功负担。 如不服本判决，可于收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 王晓晖 二〇二〇年三月二十六日 法官助理 庞振宇 书 记 员 张 焜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。