安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终40号 上诉人（原审原告）：完滔滔，男，满族，1994年4月29日出生，住安徽省合肥市肥东县。 委托诉讼代理人：戴竹，安徽正申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张帆，安徽正申律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：合肥柏庄置业有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区长江东路**春暖花开**商业**商101、商201。 法定代表人：杨少龙，执行董事。 委托诉讼代理人：陈友宝，上海锦天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏丛林，上海锦天城律师事务所实习律师。 上诉人完滔滔与上诉人合肥柏庄置业有限公司（以下简称柏庄公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初8075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条第一项规定，依法进行独任审理，现已审理终结。 完滔滔上诉请求：撤销（2019）皖0102民初8075号民事判决第二项、第三项，依法改判柏庄公司支付完滔滔迟延办理房产登记违约金123789元（以687719元为基数，自2016年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年7月1日，之后顺延计算至柏庄公司实际交付房屋产权证之日止）。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、案涉《商品房买卖合同》系采用格式条款订立，提供格式条款的一方即柏庄公司应当遵循公平原则确定双方之间的权利义务，并采取合理的方式提请完滔滔注意免除或者限制其责任的条款，且予以说明。合同第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，在买受人不退房的情况下，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金”，若依一审法院观点，柏庄公司逾期三年乃至更久未为完滔滔办理产权登记，却仅需支付房价款1%的违约金即6877.19元，已无公平而言，反而能够反映出该条款对柏庄公司应承担的责任进行了限制，且柏庄公司无证据证明其就该条款提请了完滔滔注意并给予详细解释说明。故此，该条款应归于无效，一审法院直接依照合同约定判决违约金有失公平，本案应直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。二、柏庄公司的持续违约行为导致完滔滔的损失处于持续不确定的状态，一审法院直接依据合同约定判决违约金，不足以弥补完滔滔的损失，应当依据合同法的规定作出调整。1、一审业已查明柏庄公司延迟交付房产证的原因系其将案涉房屋土地证向银行办理抵押贷款，导致完滔滔迟迟拿不到房产证长达三年之久，柏庄公司的行为构成违约，并对完滔滔行使物权造成严重阻碍，无法出租、出卖、融资等，造成了难以计算的损失。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院认为双方合同中对违约金的计算标准已有约定故不适用上述规定，但适用上述规定的前提不仅仅是“合同没有约定违约金”还有“损失数额难以确定”的情形。关于损失范围的界定，合同法司法解释（二）也已明确以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。完滔滔拿不到产权证的事实一直处于持续状态，阻碍了完滔滔行使不动产物权，无法实现收取租金的最初购房目的，亦无法以房屋办理抵押贷款从事生产经营，这些损失客观存在却又无法量化到精确的数额。3、最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见（法发〔2009〕40号）第7条规定，人民法院根据合同法第114条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。在商品房买卖合同中，开发商企业处于缔约优势地位，且合同为其提供的格式文本，大多条款对其较为有利，在此情形下，其对买受人承诺的迟延办理产权登记的违约金标准过低，也符合逻辑，但是该约定并不能反映买受人的真实意思表示，而且违约金不仅具有补偿性，在一定程度上也具有惩罚性。案涉合同中约定的“房价款1%的违约金”即6877.19元作为柏庄公司逾期三年乃至更久未为完滔滔办理产权登记的补偿，已是杯水车薪，哪有什么惩罚性可言。此外，一审法院虽在处理其他类似案件中，均仅支持房价款1%的违约金，但这些类似案件中的原告并未行使合同法第114条的违约金调整请求权。一审法院过度寻求同案同判，而忽略个案中的公平公正，难以让人信服。 柏庄公司上诉请求：撤销（2019）皖0102民初8075号民事判决第二项并依法改判。事实和理由：一审判决认定事实错误。1、一审法院认定完滔滔向柏庄公司提交的《柏庄春暖花开12栋2104室房产证办理申请》是柏庄公司提供的格式条款，系主观认定，属于事实错误，也无证据支持。完滔滔在一审庭审中已经解释其因维权与小区内与之情况类似的其他业主成立了业主维权微信群，该份申请系由业主群起草格式文本，单个业主只需填写房号、姓名、金额即可，这种可能性是存在的。2、一审法院认为“双方关于办理房产权属证书无其他争议与未决事项”不能说明完滔滔放弃了违约金请求。对此，柏庄公司认为，该句的表述多见诸类法律文件中，其含义无论是从法律上还是常识性理解上均是具体明确的，不应当作出任意的扩大解释。3、本案双方当事人的权利义务是平等的，并无强弱之分，完滔滔自愿签订申请并承诺三个月完成办证便不再有争议或未决事项，却又在柏庄公司完成办证后向人民法院提起诉讼，该行为有失诚信，不应得到法律的支持和鼓励。 完滔滔针对柏庄公司的上诉辩称，1、柏庄公司迟延办理产证的行为确实构成违约。根据双方签订的合同，柏庄公司应于2016年7月1日前协助完滔滔办理产权登记，但完滔滔于2019年10月才拿到房产证。柏庄公司在一审庭审中亦承认其在交易过程中存在逾期办证的违约行为，并在媒体上承认其违约的原因系信用受损、资金链断裂，从而将三期四栋楼（案涉房屋在其中）的土地证抵押给了银行。2、《柏庄春暖花开12栋2104室房产证办理申请》系柏庄公司为逃避违约责任，诱导完滔滔等业主制定的格式条款，并非完滔滔的真实意思表示。柏庄公司上诉主张该办证申请可能是由业主维权微信群产生的，根本是无稽之谈，且这种假设显然也有悖常理，几百户业主明知是开发商过错导致三年多办理不了房产证，怎么可能在未收到任何补偿的情况下，还自发组建业主维权微信群，起草一份对开发商有利的办证申请格式文本。 柏庄公司针对完滔滔的上诉辩称，完滔滔签字的办证申请是合法有效的，基于办证申请的内容，柏庄公司不构成违约。具体答辩意见同柏庄公司上诉意见。 完滔滔向一审法院起诉请求：1.判令柏庄公司立即为完滔滔办理合肥市瑶海区房屋房产证并将房产证交付给完滔滔；2.判令柏庄公司支付完滔滔逾期办理房产证违约金123789元（以687719元为基数，自2016年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至起诉之日，以后顺延计算至柏庄公司实际交付上述房屋产权证之日止）。 一审法院认定事实：2014年8月5日，完滔滔为购买柏庄公司建设的合肥市瑶海区房屋，与柏庄公司签订商品房买卖合同一份，约定该商品房单价为每平方米7690.89元，价款687719元，建筑面积为89.42平方米。双方约定柏庄公司应在2016年4月28日前将房屋交付给完滔滔，如柏庄公司逾期交房，逾期不超过30日的自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。…出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条就产权登记约定，柏庄公司应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如因柏庄公司的责任，完滔滔不能在规定时间内取得房地产权属证书的，如完滔滔不退房，柏庄公司按已付房价款的1%向完滔滔支付违约金。后完滔滔向柏庄公司交纳了案涉房屋的全部价款。 柏庄公司于2016年5月1日向完滔滔交付了房屋，截至庭审时，完滔滔仍未取得案涉房屋的权属登记证书。 一审法院另查明，完滔滔曾向柏庄公司出具了一份《柏庄春暖花开12栋2104室房产证办理申请》，该申请载明：“合肥柏庄置业有限公司，本人是合肥柏庄春暖花开小区12栋2104室业主，现向公司提交办理房产权属证书的相关手续，申请由贵司代为办理房产权属证书，申请人承诺按照政府办理房产权属证书的相关要求，及时提交和补充相关材料，贵司应在收到申请人全部办证材料后的三个月内完成办证工作（即：由政府相关部门正式受理相关申办材料），申请人与贵司关于办理房产权属证书无其他争议与未决事项，特此申请，申请人：完滔滔”，该申请未载明出具日期。 一审法院认为，完滔滔与柏庄公司签订的《商品房买卖合同》系双方在协商一致的基础上达成，意思表示真实，未违反相关法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方理应按约全面履行合同义务。根据合同约定，柏庄公司应当在商品房交付使用60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。柏庄公司在庭审中认可在办理房产证的过程中存在逾期的违约情形，但辩称完滔滔向其提交的《柏庄春暖花开12栋2104室房产证办理申请》已对原合同房地权属证书办理的条款进行了变更。完滔滔出具的房产证办证申请虽载明变更了原合同房地权属证书办理时间，但结合一审法院审理的其他案件可以看出，该份办证申请与其他买受人出具的除房号外完全一致，故对于柏庄公司辩称并未为其提供的格式条款不予采信，且其用词“申请人与贵司关于办理房产权属证书无其他争议与未决事项”含义模糊，不能由此得出完滔滔有明确意思表示放弃逾期办理房地权属证书违约金的结论。现柏庄公司逾期为完滔滔办理房产权属证书的行为构成违约，理应继续履行该合同义务，将位于合肥市瑶海区房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助完滔滔办理该房产权属登记手续。完滔滔主张柏庄公司支付违约金，有事实及合同依据，予以支持。因双方在《商品房买卖合同》第十五条对违约金的计算标准已有明确约定，应从其约定，即违约金按已付房款的1%计算为6877.19元（687719×1%）。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、柏庄公司于判决生效后十日内按《商品房买卖合同》约定将位于合肥市瑶海区房屋办理权属登记需由柏庄公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助完滔滔办理该房产权属登记手续；二、柏庄公司于判决生效后十日内给付完滔滔迟延办理房产登记违约金6877.19元；三、驳回完滔滔的其他诉讼请求。案件受理费840元减半收取420元，由完滔滔负担370元，柏庄公司负担50元。 二审中，双方当事人均未提交证据，所举证据均同一审，相对方质证意见亦同一审。 本院对一审查明的事实予以确认。 二审期间，完滔滔与柏庄公司均确认在本案诉讼期间，完滔滔已收到案涉房屋产权登记证书。 本院认为，柏庄公司未提交证据证明其已按双方合同十五条约定在规定期间内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，柏庄公司确实存在逾期办证的违约行为，柏庄公司对此亦未予否认，但柏庄公司上诉主张依据完滔滔签字的办证申请内容，其对此不再承担违约责任。本院认为，该办证申请内容中虽变更了原合同约定的办证期限，但对争议条款“申请人与贵司关于办理房产权属证书无其他争议与未决事项”的理解，柏庄公司上诉主张系完滔滔放弃违约金请求权，理由并不充分，亦无其他证据加以佐证，本院不予采信。 针对柏庄公司应当承担的逾期办证违约责任，完滔滔上诉主张合同第十五条关于产权登记约定的违约条款，系柏庄公司提供的格式条款，该条款内容限制其责任，应为无效。本院认为，完滔滔签订的商品房买卖合同虽系由柏庄公司提交的格式文本，但合同第十五条关于产权登记约定的违约条款中涉及违约金标准的字样，柏庄公司已对字体部分进行加黑，在完滔滔正常审阅的情形下，能够引起完滔滔的注意，且该条款内容意思表示清晰，在文义理解上基本不会产生重大分歧，完滔滔并无证据证明其对此条款产生异议后，要求柏庄公司予以说明而柏庄公司拒绝说明。故完滔滔上诉主张该条款应为无效的理由，本院不予支持。完滔滔上诉还主张，即便按该违约条款的标准计算，已付房价款1%的违约金过低，不足以弥补其损失，故请求调整违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。故对完滔滔诉请主张的违约金，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条规定予以审查。根据该条规定，完滔滔须负举证责任，举证证明柏庄公司逾期办理产证给其造成的实际损失大于约定的违约金，但完滔滔并未举证证明其存在损失；完滔滔二审中亦陈述涉案房屋自交付后一直闲置，也未装修入住；完滔滔上诉所称的影响其收取租金的购房目的，但其亦未提交证据证明涉案房屋因柏庄公司未办理产证导致其无法出租收取租金的损失存在。故完滔滔要求增加违约金的事实依据不足，本院不予支持。完滔滔上诉主张本案违约金的认定应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，因该条规定的前提是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，并不适用本案的情形。一审法院根据双方合同约定的违约金标准作出判决，并无不当。 综上，完滔滔和柏庄公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2689元，由完滔滔负担2639元，合肥柏庄置业有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判员  沈静 二〇二〇年三月十七日 书记员  罗晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。