海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2019）琼0107民初7066号   原告：卫舒畅，男，1963年2月15日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。   委托诉讼代理人：杨尤君，海南国岛律师事务所律师。   委托诉讼代理人：周颜，海南国岛律师事务所律师。   被告：海口三友工贸公司，住所地海口市龙昆北路**海外大厦****。   法定代表人：刘波涛。   委托诉讼代理人：谢嘉奕，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：党东月，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。   第三人：海南阳鸿房地产开发有限公司，住所，住所地海南省三亚市吉阳区迎宾路三亚月川香榭名苑**3铺面。   法定代表人：赵志强。   第三人：郭荣，男，1965年8月31日出生，汉族，住所，住所地海南省海口市龙华区div>   原告卫舒畅与被告海口三友工贸公司（以下简称三友公司）、第三人海南阳鸿房地产开发有限公司（以下简称阳鸿公司）、郭荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理本案。原告卫舒畅委托的诉讼代理人杨尤君、周颜、被告三友公司的委托诉讼代理人谢嘉奕、党东月到庭参加诉讼。第三人阳鸿公司、郭荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告卫舒畅向本院提出诉讼请求：1.被告于本案判决生效之日起10日内将海口市琼山区海府路美舍香槟商住楼C栋5层C501房的不动产权证办理至原告名下；2.被告支付逾期办证违约金12825元；3.诉讼费由被告承担。   事实与理由：原告于2010年9月20日与被告签订《海口市商品房买卖合同》，原告购买位于海口市琼山区海府路五公祠东侧美舍香槟商楼5层C501房，总房款为485800元，原告在2010年9月20日付完全款，被告2012年2月22日通知原告将美舍香槟商住楼C栋5层C501房交付给原告。2012年2月22日，被告另外收取原告办证费及其他费用共12750元，包括契税4858元、印花税243元、价格调节基金729元、物业维修基金3260元、房屋产权转移登记费80元、档案管理费30元、过户代理工本费、资料费200元、电视开户代收费350元、煤气管安装及开户费3000元。合同约定被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，但被告一直以各种理由拖延不给原告办理房屋权属证书，被告的违约行为严重损害原告的合法权益。为此，原告诉请判令被告于判决生效之日起10内将美舍香槟商住楼C栋5层C501房的不动产权证办理至原告名下应予支持。原告第一次诉请被告支付逾期办证违约金至2017年5月22日但被告至今仍未为原告办理房产证，一直在持续违约中，被告未按约定期限为原告办理不动产权证，应按合同约定的万分之0.3支付逾期办证违约金，被告自2017年5月23日至2019年10月22日持续违约880天，原告主张12825元(485800×万分之0.3×880天，2017年5月23日至2019年10月22日期间)逾期办证违约金是双方的自愿约定，合法有效，应予支持。综上，被告的行为严重违反法律规定，也违反双方的合同约定，未履行其合同义务，严重损害原告的合法权益。   被告三友公司辩称，被告认为其并非真正合同履行方不应承担任何违约责任，法院应当依法对原告的诉请予以驳回，具体理由如下：   一、被告在本案中也是权利受害人，案涉购房款和办证费均为第三人阳鸿公司和郭荣收取，即本案真正的责任承担主体应为阳鸿公司和郭荣，因此法院应当依法查清案件事实判令由阳鸿公司和郭荣承担法律责任。2005年12月1日，被告与阳鸿公司、海口市琼山区国兴街道办事处米铺经济合作社（以下简称“米铺合作社”）签订《合作建房合同书》，约定米铺合作社与被告提供土地，阳鸿公司提供资金合作建房，米铺合作社分得楼房建筑面积2000平方米，三友公司分得楼房建筑面积1000平方米，剩余建筑面积归阳鸿公司。2010年4月15日，三方签订《合作建房补充协议书》，约定阳鸿公司所得房产计入被告公司名下，凡阳鸿公司签署的销售其所得房产的合同中所有的权利义务，由阳鸿公司享有和承担，在履行合同中发生任何争议，由阳鸿公司负责承担法律责任和经济责任，与被告无关。被告应当分得的1000平方米楼房已经实际取得并对外销售完毕，案涉房屋实际上是阳鸿公司分得的房屋。所以相应的销售款被告并未实际取得，从原告提交的中国工商银行个人业务凭证可以发现实际的办证费用及其他款项收取人系阳鸿房公司的原法定代表人郭荣，也就是说本案被告从未实际销售案涉房屋，更未收取任何款项，本案责任真正承担主体应为阳鸿公司和郭荣。   2018年年初，被告的法定代表人被限制乘坐飞机出行，经调查发现系被告在法院存在生效未执行的案件所致，且经前往法院档案室发现，据不完全统计，阳鸿公司伪造被告公章虚假应诉二十余起，均导致被告败诉，在被告名下产生约500万元的判决未执行款项。对此被告已经针对伪造印章行为进行刑事报案，海口市公安局龙华分局已经于2018年10月29日向被告公司法定代表人送达《鉴定意见通知书》，确认了伪造印章的事实。且因被告与阳鸿公司之间存在协议约定，包括本案在内的纠纷案件均由阳鸿公司最终承担责任，故对于此被告同样也向法院予以民事起诉，请求阳鸿公司对违约金及逾期办证等行为承担最终的责任。可见，被告同样是案涉权利受害人，目前正在以多角度多种方式推进涉案房屋后续事宜的解决。法院应依法查清案件事实判令由阳鸿公司和郭荣承担违约责任，以维护原告及被告的合法权益。   二、现本案已经涉及刑事犯罪，法院应将本案移送公安机关并中止对本案的审理。2018年5月17日，海口市公安局琼山分局凤翔派出所作出情况说明，对包括本案在内的共60户业主的办证费用及其他费用被郭荣私自收取并挪用涉嫌诈骗罪的刑事违法行为予以侦查说明。基于本案已经涉嫌刑事犯罪，根据《最高法的规定》第十二条“人民法院已立案审理的经济纠纷案件，公安机关或检察机关认为有经济犯罪嫌疑，并说明理由附有关材料函告受理该案的人民法院的，有关人民法院应当认真审查。经过审查，认为确有经济犯罪嫌疑的，应当将案件移送公安机关或检察机关，并书面通知当事人，退还案件受理费；如认为确属经济纠纷案件的，应当依法继续审理，并将结果函告有关公安机关或检察机关。”之规定，本案应当移送公安机关。并应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五款“有下列情形之一的，中止诉讼：(五)本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的。”之规定，在移送公安机关的同时中止本案的审理。   综上，原告的诉求没有事实和法律依据，为维护被告的合法权益，请求法院中止本案审理，以维护法律的公正。   第三人阳鸿公司、郭荣未作陈述。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告提供证据1.海口市商品房买卖合同；2.235800元银联卡付款单一张、250000元工商银行转账记录一份，235800元和250000元收据各一张；3.工商银行个人业务凭证1张，美舍香槟代收代缴费用表1张；4.海口市商品房买卖合同备案确认表。被告对证据1的真实性无异议，对证据2、3、4的真实性有异议，无法确认。因被告未提供相反证据否定证据2、3、4的真实性，且均有原件核对，本院对被告该质证意见不予采纳，本院对原告以上证据的真实性、关联性、合法性予以确认。   被告提供的证据如下：1.《合作建房合同书》、《合作建房补充协议书》、《确认分房协议》、《关于备忘录》、《给海口三友工贸公司的承诺书》；2.2019年5月17日，海口市公安局琼山分局凤翔派出所出具的情况说明；3.和解协议；4.《鉴定意见通知书》、2018年6月11日的《受案回执》、2018年7月23日的《受案回执》、2018年12月19日的《立案通知书》。原告对证据2、4的真实性无异议，对关联性有异议；对证据1、3的真实性、合法性、关联性均不予认可。原告对被告的证据1的真实性不予认可，但其并未提供相反证据否定该证据的真实性，且均有原件核对，本院对原告该质证意见不予采纳，并确认其真实性、关联性；对被告提供的证据2、3、4，因与本案无关，本院对其关联性不予确认。   本院依职权调取的（2017）琼0107民初3701号民事判决书、（2019）琼0107民初1905号民事判决书、（2019）琼01民终4293号民事判决书、（2019）琼0107民再10号民事判决书、不动产登记信息查询情况说明。本院确认以上证据的真实性。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2005年12月1日，案外人米铺合作社、被告三友公司、第三人阳鸿公司共同签订《合作建房合同书》，约定由米铺合作社、三友公司提供土地，阳鸿公司提供资金合作建房；阳鸿公司负责售卖所得的楼房，销售服务及维修的管理。2010年4月15日，上述三方主体又签订《合作建房补充协议书》，对开发建好的“美舍香槟商住楼”进行补充约定，其中第三条约定：“1.三方同意由阳鸿公司全面负责售楼工作，三友公司向阳鸿公司提供法人授权委托书，授权郭荣代表三友公司法定代表人签署海口统一版本三方共同编号的《商品房买卖合同》；2.三友公司将合同专用章交给阳鸿公司管理与使用……该章仅限于美舍香槟项目的房产销售中使用……。”2014年1月11日，三方签订一份《关于备忘录》,对三方合作开发的“美舍香槟商住楼”进行分割,主要约定:米铺合作社分得美舍香槟商住楼房产为：一层101号商铺及A单元3至7层20套住宅共约2000平方米的房产；其余房产为三友公司和阳鸿公司分得的房产，具体分配方案按之前三友公司和阳鸿公司的协议及备忘录为准。2014年10月31日，阳鸿公司向被告三友公司出具一份《给海口三友工贸公司的承诺书》，其中第四条为：美舍香槟商住楼项目从开工建设到交付使用，办房产证，质量保修等，如发生经济纠纷、民事和法律纠纷、与施工方的工程款结算纠纷等均由我方承担。   2010年9月20日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于海口市琼山区海府路五公祠东侧“美舍香槟商住楼”5层C501房一套，建筑面积54.34㎡，8940元/㎡，总金额485800元，在一次性付清购房款后，签订本合同，此外，合同还约定被告应当在2011年7月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，及符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告未能按合同约定的期限交房，逾期在180天之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之0.5支付违约金；被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书；在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在60日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证，如因被告的责任，原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.3向原告支付违约金。逾期180日以上的，原告有权单方解除合同。   原告于签合同当日一次性付清了全部购房款。原告出具的235800元及250000元的美舍香槟商住楼C501房购房款收据上均盖有“海口三友工贸公司财务专用章”。原告在（2019）琼0107民再10号案件中称被告于2012年4月23日将涉案商品房交付给原告，并向原告代收涉案商品房的办证费用及其他费用共计12750元。原告出具的《美舍香槟代收代缴费用表》中列明：卫舒畅C501房的契税4858元、印花税243元、价格调节基金729元、物业维修基金3260元、房屋产权转移登记费80元、档案管理费30元、过户代理工本费及资料费200元、电视开户代收费350元、煤气管安装及开户费3000元，合计12750元。2019年3月12日，原告向本院起诉。截止本案2020年2月26日开庭审理时，被告尚未为原告办理涉案房屋的不动产权证。目前涉案房屋登记在被告三友公司名下，不动产权证号为HK432755，该房未被查封和抵押。   另查，原告曾于2017年5月22日向本院起诉要求被告支付逾期交房违约金13068元和逾期办证房屋权属登记违约金20316元，本院于2017年7月24日作出（2017）琼0107民初3701号民事判决书，判决被告支付原告逾期交房违约金13068元和逾期办证违约金20316元。该判决生效后，经本院审判委员会讨论决定，于2019年4月12日作出（2019）琼0107民监10号民事裁定，再审该案，本院于2019年11月20日作出（2019）琼0107民再10号民事判决书，变更本院（2017）琼0107民初3701号民事判决书为被告向原告支付截止2017年5月22日的逾期办理产权证的违约金10668.17元。被告对该判决不服，已向海口市中级人民法院提起上诉，目前二审法院尚未审结。   再查,“美舍香槟商住楼”项目，2008年7月7日，以被告三友公司、米铺合作社作为建设单位取得《海口建设工程规划许可证》,已经通过建筑工程竣工验收，取得住房部门的竣工备案登记；该项目的《预售许可证》[（2010）海房预字（0039）号]是以被告三友公司作为开发商取得。   本院认为，被告三友公司与原告签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应属于有效合同。但被告认为涉案合同的签订人为第三人郭荣，购房款及办证费用也是由第三人阳鸿公司和郭荣收取，被告不是本案合同真正的相对方，不应承担任何法律责任。   一、关于本案是否移送公安机关并中止审理的问题。三友公司以阳鸿公司伪造三友公司的公章虚假应诉二十余起，郭荣私自收取并挪用代收款涉嫌刑事犯罪，主张将本案移送公安机关并中止审理。经查，涉案房屋所在的美舍香槟商住楼系由三友公司、米铺合作社提供土地，阳鸿公司提供资金共同合作开发建成，三方签订的《合作建房补充协议书》约定：三方同意由阳鸿公司全面负责售楼工作，三友公司向阳鸿公司提供法人授权委托书，授权郭荣代表三友公司法定代表人签署《商品房买卖合同》，三友公司将合同专用章交给阳鸿公司管理，在美舍香槟项目的房产销售中使用。虽然在多起美舍香槟商住楼业主起诉三友公司的商品房预售合同纠纷案件中，阳鸿公司伪造三友公司的公章虚假应诉，但根据三友公司、米铺合作社及阳鸿公司签订的《合作建房补充协议书》的约定，三友公司将合同专用章交给阳鸿公司在美舍香槟项目的房产销售中使用，而三友公司对本案所涉商品房买卖合同上三友公司公章的真实性并无异议，三友公司亦未能提供证据证明本案所涉购房款上所盖的三友公司财务专用章系伪造。故本案并不存在公章虚假的问题，且郭荣是否挪用代收款与本案的处理并无直接的关联，并不影响三友公司对原告承担责任。故对三友公司的该项主张，本院不予采纳。   二、关于谁负有为原告办理不动产权证的问题。首先，被告三友公司是美舍香槟商住楼项目的出土地一方，是涉案商品房的开发商之一，且在项目的报建手续中，建设工程规划许可证及有关部门允许销售的预售许可证均是以被告三友公司作为建设单位取得，而不是以阳鸿公司的名义取得，故被告三友公司作为开发商负有办理产权证的义务；其次，与原告签订的《海口市商品房买卖合同》的出卖人是被告三友公司，而不是阳鸿公司，收取原告购房款及相关办证的费用开具发票和凭证的也是以被告三友公司的名义。因此《海口市商品房买卖合同》的履约义务主体是三友公司而非阳鸿公司。故基于合同的相对性原则来看，被告三友公司有为原告办理产权证的义务。至于被告三友公司与阳鸿公司、米铺合作社在合作建设的过程中所签订关于房产销售代理、内部分割房屋的相关协议，是开发商之间的内部约定，无法约束买房人。至于被告三友公司主张其并未实际收取涉案商品房的销售款和办证费用，因被告三友公司已向原告出具购房收据，即视为被告三友公司已经收取原告的购房款和办证费用。因原告已履行支付购房款的义务，被告三友公司至今未能为原告办理不动产权证，已经构成违约，被告三友公司应承担继续为原告办理不动产权证的义务。被告三友公司可在承担商品房买卖合同中与原告约定的义务后，另案向其他责任主体主张权利。   三、关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。原、被告签订《海口市商品房买卖合同》约定，被告应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。被告至今仍未为原告办理涉案房屋的不动产权证，故应向原告支付逾期办证违约金。原告曾在向本院第一次起诉中主张了截止2017年5月22日的逾期办证违约金，现被告对原告在本案中主张自2017年5月23日至2019年10月22日期间的逾期办证违约金无异议，对按每日万分之0.3支付违约金的计算方式亦异议。故原告主张485800×0.003％/天×880天=12825元的逾期办证违约金，本院予以支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：   一、限被告海口三友工贸公司于本判决生效之日起三十日内协助原告卫舒畅办理位于海口市琼山区海府路163-4号美舍香槟商住楼5层C501房的不动产权证（不动产权证号：HK432755）；   二、限被告海口三友工贸公司于本判决生效之日起十日内向原告卫舒畅支付截止2019年10月22日的逾期办证违约金12825元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费8780元，由被告海口三友工贸公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 郭 煊   人民陪审员 徐光东   人民陪审员 吴 林     二Ｏ二Ｏ年三月三十日   法官助理 蔡慧文   书记员 王梦楠   速录员 陈文燕   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。