上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24201号原告：上海富美装饰工程有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：孔兴甫，总经理。原告：孔兴甫，男，1939年10月2日出生，住香港。原告：王晓明，女，1944年6月30日出生，住香港。原告上海富美装饰工程有限公司、孔兴甫、王晓明共同委托诉讼代理人：陈申军，上海市一平律师事务所律师。被告：上海市徐汇公证处，住所地上海市徐汇区。法定代表人：潘浩，主任。委托诉讼代理人：顾家玺，上海润言律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈培初，上海润言律师事务所律师。第三人：上海徐房(集团)有限公司，住所地徐汇区湖南路**。法定代表人：华茂，董事长。委托诉讼代理人：陈峰，上海市浩信律师事务所律师。原告上海富美装饰工程有限公司(以下简称富美公司)、孔兴甫、王晓明与被告上海市徐汇公证处(以下简称徐汇公证处)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案，依法适用简易程序，经原告申请，本院依法追加上海徐房(集团)有限公司(以下简称徐房集团)为本案第三人参加诉讼。公开开庭进行了审理。原告富美公司、孔兴甫、王晓明的共同委托诉讼代理人陈申军、被告徐汇公证处的法定代表人潘浩及其委托诉讼代理人顾家玺、第三人徐房集团的委托诉讼代理人陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富美公司、孔兴甫、王晓明向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认被告于2019年7月31日单方面解除与三原告以及第三人签订的《上海市居住房屋租赁合同》行为构成合同违约，被告向三原告支付提前解除租赁合同的违约金1,010,556.21元(2019年月租金的3倍)；2、请求判令被告将上海市衡山路XXX号、永嘉路XXX号、永嘉路XXX号乙房屋东面(以下简称涉案房屋)恢复至正常使用状态后交付三原告，包括：把涉案房屋与上海市永嘉路XXX弄XXX号房屋间围墙恢复原样，即恢复围墙长16.8米，高3.2米，花岗岩墙体贴面，恢复绿化花坛35.8米，其中拆除围墙部分长16.8米，现有围墙部分19米，恢复花坛中的竹子和花坛外两株70年树龄大树，拆除现有围墙上连接到永嘉路XXX弄XXX号的排烟管道，拆除涉案房屋及衡山路门口被告标牌标识，拆除涉案房屋外墙上“一号楼”“二号楼”字样标识并粉刷外墙至原状，以上恢复产生的费用均由被告承担；3、请求判令被告将涉案租赁房屋恢复至正常使用状态后交付三原告之日的房屋占用使用费，自2019年8月1日起按每日22,149.18元计算至2019年12月19日；4、请求判令被告承担恢复涉案租赁房屋至正常使用状态并完成该房屋交付三原告之日所产生的电费等费用。审理中，三原告变更诉讼请求2为：请求判令被告承担涉案房屋围墙墙体(不含花坛中的竹子和花坛外两株70年树龄大树等绿化)恢复至正常使用状态的费用108,931.34元；并明确诉讼请求4为：要求被告交付三原告永嘉路XXX号和728号乙(2号楼)房屋2019年5月24日至2019年11月13日间电费欠费合计15,974元。撤回诉讼请求2中恢复绿化花坛35.8米，其中拆除围墙部分长16.8米，现有围墙部分19米，恢复花坛中的竹子和花坛外两株70年树龄大树，拆除现有围墙上连接到永嘉路XXX弄XXX号的排烟管道，拆除涉案房屋及衡山路门口被告标牌标识，拆除涉案房屋外墙上“一号楼”“二号楼”字样标识并粉刷外墙至原状之诉请。事实和理由：2009年12月22日，原告和第三人与被告签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定，被告承租涉案房屋，租赁期限至2019年12月31日，租金向三原告支付。根据合同第5-4、6-2、11-6条规定，被告应该将房屋围墙拆除，并恢复房屋原状后将房屋返还给原告。根据合同第8-3条规定，在租赁期限内，未经对方同意提前解除合同的，应向对方承担当年月租金3倍的违约金。根据合同6-1条规定，逾期返还房屋，每逾期一日，应按第十年实际日租金的二倍向甲方支付上述房屋占用期间的使用费。基于此，原告提出上述诉讼请求，要求判如所请。徐汇公证处辩称，原、被告合同于2019年7月31日解除，原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。被告认可原告自行恢复围墙的费用108,931.34元，并同意支付。根据双方在另案中陈述及事实，被告已经在合同解除前向原告发出通知，原告拒绝接受房屋，相应的扩大损失应由原告自行承担，故不同意支付占有使用费。被告电费已经支付至2019年7月31日，其后产生的电费系原告管理房屋所产生的费用，被告不应承担。徐房集团辩称，请求法院依法判决。本院认定事实如下：上海市徐汇区永嘉路XXX号三层东北间、西北间房屋权利人为王晓明(房地产权证号：沪房地徐字(2004)第0184**)，建筑面积64.70平方米。上海市徐汇区永嘉路XXX号2幢底西北间、东北间房屋权利人为富美公司(房房地产权证号：沪房地徐字(2006)第0079**，建筑面积59.80平方米。上海市徐汇区永嘉路XXX号二层西北间、东北间权利人为孔兴甫(房地房地产权证号：沪房地徐字(2000)第0311**建筑面积67.90平方米。上海市徐汇区永嘉路XXX号乙全幢权利人为王晓明(房地产房地产权证号：沪房地徐字(2006)第0102**筑面积208.30平方米。2006年4月18日，徐房集团(甲方、出卖人)与富美公司(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将上海市衡山路XXX号全幢(房地产权证号为徐2006第006825号)，建筑面积465.87平方米，出售给乙方，房地产转让价款为850万元。甲方已于2005年12月将钥匙交付乙方。订立本合同前乙方已将房屋转让费850万元付清。审理中，徐房集团和富美公司一致确认衡山路XXX号房屋的实际权利人为富美公司，只是房屋过户手续尚未办妥。2009年12月22日，徐房集团、富美公司、孔兴甫、王晓明(均为甲方、出租方)与徐汇公证处(乙方、承租方)签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定，1-1甲方将衡山路XXX号、永嘉路XXX号、永嘉路XXX号乙出租给乙方。签订本合同前，甲方已向乙方出示[房地产权房地产权证号：沪房地徐字(2006)第006825号、沪房地徐字(2006)第007959号、沪房地徐字(2006)第010230号、沪房地徐字(2004)第018412号、沪房地徐字(2000)第0311**告知乙方上述房屋未设定抵押。2-1甲、乙双方约定租赁日期自2009年12月26日起至2019年12月31日止。3-1甲乙双方约定，上述房屋年租金为345万元，按年支付。3-2因通货膨胀、货币贬值等因素，从2012年1月1日开始的年租金每年在上年度租金的基础上增加2%。3-4……乙方将年租金的60.66%支付给富美公司，将31.50%支付给王晓明，将7.84%支付给孔兴甫。4-1租赁期间，使用上述房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视的使用费用，保安、保洁的费用由乙方承担。5-4甲方同意乙方对承租房进行装修，并给予积极配合，同时提供相关的报批材料；该物业为保护建筑，乙方对结构外型不得损坏，应保持外观原貌。内部装修前须提供装修图纸(装修不得破坏该物业的结构和设备)，乙方装修的方案应当征得甲方书面同意后方可安排施工，并符合相关法律法规规定。6-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还上述房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按第十年实际日租金的二倍向甲方支付上述房屋占用期间的使用费。6-2乙方返还上述房屋应当符合正常使用后的状态。如乙方返还的房屋无法使用的，甲方可要求乙方恢复原貌；甲方可向乙方收取恢复原状工程实际发生的费用。乙方新增的固定设备及设施不再拆除，留给甲方使用，不要求任何补偿。8-3甲乙双方在本租赁合同期限内，任何一方未经对方同意提前解除合同的，应向对方承担当年月租金3倍的违约金。违约金不足补偿损失的，则按实际损失补偿。11-6甲方同意乙方将东面与永嘉路XXX弄XXX号公用的围墙拆除。乙方办理拆除围墙有关手续，甲方应予以协助。11-7租赁合同期满后乙方负责恢复原样，费用均由乙方承担。甲方联系地址：上海市永嘉路XXX号，联系人孔兴甫；乙方联系地址衡山路XXX号，联系人杨昌麟。甲乙双方向前述对方联系地址以挂号信方式邮寄法律文书的，即视为法律文书已经通知并送达对方。合同签订后，签约方各自履行合同义务。2018年12月27日，根据除徐房集团外其余被告的付款通知，徐汇公证处分别向孔兴甫支付316,910.43元，向富美公司支付2,452,013.60元，向王晓明支付1,273,300.83元。涉案房屋2019年租金已经付清。2019年6月17日，徐汇公证处向四被告发函(发送地址：永嘉路XXX号，孔兴甫收)，内容为，徐汇公证处应上级机关的要求，接待场所必须由目前场地迁址至瑞力大厦，因此需提前终止租赁关系，告知被告，徐汇公证处决定于2019年6月30日至7月15日期间对于衡山路XXX号(1号楼)、永嘉路XXX号、永嘉路XXX号乙(2号楼)租赁房屋内物品进行搬迁并办理退租手续。烦请贵方在2019年6月25日前与我处就以下事宜进行协商并尽快达成一致：1.房屋验收。2019年6月30日前，双方共同对房屋和附属物品、设备设施及与房屋租赁有关的情况进行验收，并签署验收记录。房屋交还状态方案两个：(1)保持现有固定装修及附属设施状态不变，不再恢复原样，并无偿留给贵方使用，今后双方互不追究相关责任，上述装修和附属设施等在移交给贵方后相应的法律责任和后果也一并由贵方承担；(2)按照合同约定，由我处对承租后附建的装修及附属设施进行拆除，恢复原样。之前在与贵方的接洽中，贵方提出按照(1)的方式，请贵方于2019年6月30日前，及时以书面方式予以确认。若至2019年6月30日止，我处仍未收到书面确认，我处则认为贵方对上述(1)的方式认可。2.围墙复原。对于东面与永嘉路XXX弄XXX号楼之间原有公有的围墙，协助贵方与上海市发改委培训中心协商测量后恢复原样。3.租金返还。我处已支付给贵方2019年全年租金计4,042,224.86元，基于租赁合同提前终止，请贵方于2019年8月31日前退还我处未使用租期的租金，并办妥相关手续。我处同时承担返还租赁房屋之日前的水费、电费等费用。2019年6月27日，富美公司、孔兴甫、王晓明回函徐汇公证处，内容为，“不同意徐汇公证处单方面提出的提前退租，不同意提前接收房屋。该房屋的移交和验收事宜及其承租后新建的装修、附属设施的保留或拆除，贵方与我方应于租赁期限即将届满时协商与办理。不同意提前恢复公用围墙。”2019年7月25日，徐汇公证处以挂号信的形式向四被告发函(发送地址：永嘉路XXX号，孔兴甫收)，内容为，“我处于2019年6月17日已发函，提出与贵司三方协商提前解除位于上海市衡山路XXX号、永嘉路XXX号、永嘉路XXX号乙处物业的《上海市居住房屋租赁合同》。现我处再次函告如下：我处确定《上海市居住房屋租赁合同》提前终止日期为7月31日。2019年7月29日，《上海市居住房屋租赁合同》所涉物业完成退租交房状态。贵司三方可于7月29日、30日安排物业验收。”挂号信记录显示该函于2019年7月28日寄达被告处。徐房集团表示没有收到过该函件。富美公司、孔兴甫、王晓明表示该函于2019年7月29日晚上收到，没有充分时间准备验收房屋。2019年9月2日，上海市卢湾公证处出具公证书，卢湾公证处工作人员于2019年8月1日前往上海市衡山路XXX号，对上海市衡山路XXX号内的一号楼、二号楼、户外绿化等区域进行了查看，并由卢湾公证处工作人员对上述查看区域进行摄像。录像显示2019年8月1日上海市衡山路XXX号一号楼、二号楼内已经搬空，无人办公。2019年10月15日，本院会同双方当事人至涉案房屋处现场勘查，现场一号楼1-4层、二号楼1-4层房屋房间空置，无家具，只有原出租人提供的空调。围墙、围墙旁小白房没有拆除。2019年10月31日，徐汇公证处发函徐房集团及三原告，内容为，我处已经于2019年10月31日完成原围墙位置搭建房屋及排烟管道的拆除，请贵司也按照2019年10月15日当天法院调解要求，尽快组织围墙恢复施工。因关于修复围墙所需费用双方无法达成一致意见，2019年11月15日，徐汇公证处申请对恢复涉案房屋处围墙造价进行鉴定。后经法院作双方当事人工作，富美公司同意自行组织围墙恢复施工。2019年11月20日，富美公司与上海正爵建设有限公司(以下简称“正爵公司”)签订《建设工程施工合同》，富美公司将上海徐汇区公证处围墙恢复工程发包给上海正爵建设有限公司施工。该项目施工产生的费用为76,277.94元。2019年11月27日，富美公司与上海孱卿实业有限公司签订《石材供应合同》，富美公司向上海孱卿实业有限公司采购上海市徐汇区公证处围墙恢复所需石材，并支付石材费用32,653.40元。徐汇公证处表示认可原告围墙恢复原状费用，并于2020年1月10日撤回了造价鉴定申请。2019年12月19日，原告出具《钥匙清单》，内容为，“今收到衡山路XXX号大门及房门钥匙16把，永嘉路XXX号甲、乙房间钥匙11把，另有原备用钥匙37把，共计64把。”另查明，2019年8月7日，徐汇公证处至本院起诉徐房集团、富美公司、孔兴甫、王晓明[案号：(2019)沪0104民初20584号]，要求：1.请求确认原告与四被告签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；2.四被告共同退还原告租金1,684,260.36元；3.四被告支付原告利息8,582.66元(以本金1,684,260.36元，年利率6%计算，日利息为276.86元，自2019年8月1日起算至实际退还租金之日止，暂算至2019年8月31日)。2019年12月19日，法院判决：一、上海市徐汇公证处与上海徐房(集团)有限公司、上海富美装饰工程有限公司、孔兴甫、王晓明签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；二、上海富美装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内退还上海市徐汇公证处租金1,021,672.33元；三、孔兴甫于本判决生效之日起十日内退还上海市徐汇公证处租金132,046.01元；四、王晓明于本判决生效之日起十日内退还上海市徐汇公证处租金530,542.02元；五、驳回上海市徐汇公证处其余诉讼请求。三原告不服上诉，尚未生效。以上事实，除原、被告、第三人庭审陈述外，另有房地产权证、上海市居住房屋租赁合同、付款通知和银行业务委托书、函件及邮寄凭证、(2019)沪0104民初20584号案件庭审笔录、回函及邮寄凭证、转账凭证、公证书、建筑工程施工合同及发票、石材供应合同及发票、电费账单、钥匙清单等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。审理中，富美公司、孔兴甫、王晓明出示的2019年9月17日、23日、28日10月8日拍摄的照片若干以及2019年8月14日、8月16日、8月18日、8月28日视频一组，拟证明在8月份围墙没有拆除、绿化没有恢复，房屋没有达到恢复原状的状态，影响原告使用房屋、9月-10月被告仍在占用房屋；经质证，被告对照片真实性不认可，对视频真实性不认可，但认为即使附随义务没有履行，不能证明原告不能使用涉案房屋，第三人表示，由法院审查；本院认为，照片没有拍摄地点且照片中停放车辆也无法证明车辆使用人，故不予认定，视频系视听资料，无相关书证予以佐证，故不予认定。富美公司、孔兴甫、王晓明出示了衡山路XXX号、永嘉路XXX号2019年7、8、9月、10月电费账单(其中永嘉路电费账单金额较小，均为几元，并表示衡山路XXX号的电费已经付清)；经质证，被告对账单真实性认可，表示7月31日前电费账单被告已经支付完毕，之后电费的产生与被告无关；第三人表示对账单真实性认可，关联性由法院认定；本院对上述材料予以认定。富美公司、孔兴甫、王晓明还出示了2019年8月28日，永嘉路XXX号(2号楼)2019年5月24日至2019年8月28日电表抄表数20,184；2019年11月13日，永嘉路XXX号(2号楼)2019年8月25日至2019年11月13日电表抄表数20,344(上述两份抄表旁边均有陈应平签字确认)、向徐汇公证处出具两份《付款通知》(要求徐汇公证处支付2019年5月24日至2019年8月28日电费11,521元以及2019年8月29日至2019年11月13日电费4,453元),富美公司、孔兴甫、王晓明表示,永嘉路XXX号和728号及728号乙房屋共用一个总表，728号及728号乙的账单是根据总表出的。经质证，被告表示电表抄表数和付款通知上签字的陈应平系其单位门卫，签收了付款通知并不表示被告同意支付该款项；5月24日至8月28日的账单中也未区别7月31日前的费用，8月1日房屋空置以后的费用不应该由被告承担，不认可8月29日至11月13日的账单;对此，富美公司、孔兴甫、王晓明表示，认可以8月29日至11月13日的电费计算方式来计算8月1日至8月28日期间的电费。本院对上述材料予以认定。审理中，富美公司、孔兴甫、王晓明提出，对该公证书真实性无异议，但认为公证书不能反映徐汇公证处在2019年8月1日后对房屋的控制状态，而且摄像中1分20秒等处也证明涉案房屋与永嘉路XXX弄XXX号公用的围墙没有恢复原样的状态。徐汇公证处主张已付清7月31日前的电费，但未提供证据加以证明。审理中，原、被告及第三人确认，2019年11月20日开始围墙的恢复，至2019年12月9日结束。本院认为，原、被告、第三人就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。合同未到期，被告提前解除合同，系被告违约，应当承担相应违约责任，原告诉请被告承担相当于三个月租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩违约金过高，未提供相关证据证明，对该抗辩意见，本院不予采信。被告要提前解除合同，已于6月17日、7月25日两次发函通知原告，并在7月25日函件中明确了房屋交接时间为7月31日，原告一直以房屋没有达到恢复原状的状态为由不同意接收房屋。卢湾公证处的公证书显示在2019年8月1日被告已将涉案房屋内办公设施、设备、人员清空，虽围墙位置有搭建房屋和排烟管道、大门口有标牌，房屋立面上有一号楼、二号楼的标志，围墙未拆除、绿化、花坛、大树等没有恢复原状，但是搭建房屋、围墙、绿化等问题均未达到影响被告使用涉案房屋的程度，且之后在法院做工作后，原告也自行将围墙恢复原状，可见原告可以采取积极措施尽快将房屋恢复原状，原告拖延拒不接收房屋，产生的扩大损失应由原告自行承担。原告提供的照片不足以证明被告在2019年8月1日后仍在继续使用涉案房屋，2019年12月9日房屋钥匙的交接也不能当然可推定被告占用涉案房屋，而被告于2019年7月31日搬离涉案房屋有相关证据予以佐证，故原告要求被告支付2019年8月1日至2019年12月9日的占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。原告自行将围墙恢复原状，花费的费用被告同意支付，故对原告诉请围墙恢复原状费用，本院予以支持。涉案房屋7月31日前由被告使用，产生的电费应由被告承担，永嘉路XXX号及728号乙电表与其他房屋合用无法单独开具电费发票，原告采用电表抄表、通知单的方式符合通常做法，故对原告抄表、通知单金额予以认定。被告主张已经付清7月31日前的电费，但未提供任何证据加以证明，对被告该抗辩意见，本院不予采信。原告同意以8月29日至11月13日的电费计算方式来计算8月1日至8月28日期间的电费，由此推算2019年5月24日至7月31日的电费金额为9,901.70元(11,521-4,453/77*28=9901.70元)。原告在诉讼中撤回部分诉讼请求，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、上海市徐汇公证处于本判决生效之日起十日内支付上海富美装饰工程有限公司、孔兴甫、王晓明提前解除合同违约金1,010,556.21元；二、上海市徐汇公证处于本判决生效之日起十日内支付上海富美装饰工程有限公司、孔兴甫、王晓明围墙墙体恢复原状费用108,931.34元；三、上海市徐汇公证处于本判决生效之日起十日内支付上海富美装饰工程有限公司、孔兴甫、王晓明电费9,901.70元；四、驳回上海富美装饰工程有限公司、孔兴甫、王晓明其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计12,073元，由上海富美装饰工程有限公司、王晓明、孔兴甫负担5,784元，由上海市徐汇公证处负担6,289元。如不服本判决，上海富美装饰工程有限公司、上海市徐汇公证处可以在判决书送达之日起十五日内，王晓明、孔兴甫可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇二〇年三月十一日法官助理 胡歆婷书 记 员 金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。