湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初9258号 原告（反诉被告）：湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司，住所地长沙市开福区金泰路**世纪金源购物中心市政层**。 法定代表人：薛丽。 委托诉讼代理人:文鹏学，该公司员工。 被告（反诉原告）：伍佳，男，汉族，1984年1月7日出生，住长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人:慕容肖进，女，汉族，住长沙市岳麓区，系被告之妻。 委托诉讼代理人:陈金贵，湖南金顺达律师事务所律师。 原告（反诉被告）湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司（以下简称“世纪金源公司”）与被告（反诉原告）伍佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司的委托诉讼代理人文鹏学，被告（反诉原告）伍佳及其委托诉讼代理人慕容肖进、陈金贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世纪金源公司向本院提出诉讼请求：1、确认《租赁合同》已合法解除；2、被告向原告支付租金191600.64元、物业管理费33792元、水费1030.2元、违约金225906.5元、合同解除后逾期占用期间的费用208631.81元、拆除费用18966元，上述费用扣除履约保证金19672元后，共计660255.15元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月1日，原、被告双方签订了《租赁合同》,约定由被告伍佳承租原告购物中心的BF4S009号商铺(建筑面积为574.32平方米,实际使用面积为352平方米,租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止)，用于经营餐饮“拾年味舍.钵(常德地方菜)”。根据《租赁合同》第7条第7.4款约定，租金、物业管理费均采用预付方式,按季支付，每一季为一个计费周期,被告应在每一个计费周期届满前30日内将下一个计费周期的租金、物业管理费以现金、支票或银行划款方式支付给原告。被告本应于2018年9月30日前向原告支付该年度第四季度的租金、物业管理费，但被告直至2018年12月底才支付了2018年10月份的租金及物业管理费7000元(该物业管理费仅付至2018年11月7日)。经多次催告未果后,原告遂依据《租赁合同》第7条第7.7款的约定，将被告在该支付周期中欠付原告的69032元在被告向原告交付的履约保证金88704元中直接予以扣除。为催缴被告欠付原告2019年第一个季度的费用，原告多次向其致函催缴未果，原告遂于2019年6月30日，以其拖欠费用构成根本违约为由向被告送达《解除租赁合同通知书》。该通知载明：被告应自《解除租赁合同通知书》到达之日起3日内搬离场地，否则应按本年度租金标准的2倍支付逾期占用期间的费用。但被告签收通知书后未搬离。原告多次致函要求被告搬离，其均拒绝搬离，原告遂于2019年10月21日进行了清场。租赁合同解除后，被告尚欠付原告2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金191600.64元、物业管理费33792.00元、水费1030.20元，共计226422.84元。根据《租赁合同》第29条约定：合同终止后，乙方应在3日内自费将其所有的可移动物品搬离，并将装修装饰物拆除清理后将场地恢复至甲方交场前的状态交回甲方；若乙方未能按时搬出可移动物品、将租赁场地的使用权交还甲方的，视为乙方将这些物品丢弃，甲方可随意清理。乙方还应按照本合同终止当年租金标准的二倍向甲方支付逾期占用期间的租金，并赔偿甲方自行或雇佣专门人员腾空租赁场地的费用，以及因任何后继商户、其他第三方由此提出索赔而受到的损失。若乙方未按约定清理装修装饰物将场地恢复至甲方交场前状态的，甲方将自行拆除清理，乙方缴纳的履约保证金作为装修拆除费用予以抵扣，甲方不予以退还。据此，被告应向原告支付逾期占用期间的占用费208631.81元以及拆除费用18966元。根据《租赁合同》第7.8条的约定，被告逾期支付租金、物业管理费的，每逾期一日，被告应按逾期支付金额的万分之五支付违约金。被告至今仍未向原告支付租金、物业管理费。据此，被告应向原告支付逾期支付租金、物业管理费的违约金34305.86元（暂算至2019年11月1日，最终金额算至被告实际履行完毕支付义务之日止）。除该逾期支付各项费用产生的违约金外，被告还应支付因根本违约被原告解除租赁合同后应支付的违约金191600.64元。故此，被告应向原告支付违约金共计225906.5元。 被告伍佳辩称：一、原告多方面违反合同约定，如一直不提交《测绘报告》、授权代表授权委托书、超实际面积收费（租金、物业管理费）、合同约定的联系人薛丽长期不出面解决问题、强制断电、拒不退还装修押金等等。因此，原告主张的诉求是不成立的。1、原告通过要被告先签字并不返还合同的做法，让被告在先行投入了大量财力、物力后，不得不签订了对被告不利的格式合同。租赁合同真实签订时间是2018年4月4日，是原告要被告将签字时间改为2018年1月1日。且被告拿到合同后，才能着手办理经营餐饮业的相关证照。2、原告在商铺中庭围起的围挡，拖延了被告装修完成时间，并一直严重影响被告的经营，一直亏损。被告于2018年7月28日向原告发出了《关于拾年味舍品牌租赁金补偿申请函》，告知由于原告的原因，自2018年5月11日才试营业，由于中庭围挡的影响，每个月亏损十万元。同时，请求广告位支持和降低潲水费，租金按月缴付，尽快拆除中庭围挡等，原告明知这些实际情况，却不作任何答复，也不采取任何整改措施，不履行合同义务。3、直到2018年9月上旬终于拆除全部围挡后，原告为了追求场地出租利益的最大化，在被告承租的商铺正门口建起了“都可奶茶”经营场地对外出租，该“都可奶茶”砌在了被告商铺的前面，且是从地上一直砌到顶的实墙，把被告经营的铺面与中庭空间遮挡得严严实实，严重影响了被告的经营。4、原告在2017年对外招商，直到同被告签订租赁合同，一直向商场所有承租户承诺，在商场中央建“天空之城”，但至今未兑现，致使整个商场人气不旺，经营不景气。5、根据租赁合同第35条35.2约定，原告应提交签署本合同的授权代表授权书作为合同附件，但到现在都没有提交，导致被告找不到与原告沟通解决问题的对象，致使所有问题都未解决，合同第31条31.3约定的联系人薛丽亦不出面解决问题，致使问题越积越多，长期得不到解决。6、合同第7条7.5约定，如《测绘报告》确定租赁场地实测面积与暂测面积存在差异导致应付费用有差额的，双方按照多退少补的原则进行补差。但至今原告未提交《测绘报告》，而原告所谓的暂测面积却包含了20㎡的消防通道。被告在进行装修设计时，进行了实地测量，实际使用面积只有332㎡。被告多次要求减除这20㎡所产生的租赁费用和物业管理费，但原告明知多收取了费用，就是不同意纠正这种违约行为，既违反合同约定，又侵犯了被告的合法权益。7、原告违反租赁合同第12条的规定，未办理对“承租人的权利请求的第三者责任险”。自合同生效以来，由于原告的违约行为，致使被告一直未能正常经营，到2019年3月，被告的经营亏损就有408428.21元。但还是支付了全部的租金、物业管理费、履约保证金、装修押金等，到2019年3月28日被告已支付了358314.94元，减去应付的293190.20元，多付了65124.74元。经过2018年全年与原告的协商沟通，原告对上述7个主要方面的问题一个也没解决，被告无奈，只好从2019年1月起暂停支付租金，想以此引起原告的重视，尽快纠正违约行为并同被告协商解决必须解决的相关问题，均因原告的原因未能实现，被告没有违约。8、原告在合同履行期内在被告承租的商铺前围挡施工，接着又于2019年3月29日强行断电，是导致本案纠纷的根本原因，原告断电后，再也没有供电。如前所述，原告自2018年3月至2018年9月上旬在被告承租的商铺前围挡施工，在围挡里又建起了挡在被告承租商铺前面的实墙等7个方面的问题，严重影响了被告的经营和损害了被告的利益，被告提出维护自身合法权益的合理合法的诉求，原告均不予理睬，只是一味地索要租金，被告才自2019年1月1日起停付租金，这是合情合理合法的。以上事实表明，原告强行断电并不供电的行为证明其不履行合同的事实。合同自原告强行断电之日已实际解除，原告构成根本违约，在自身一再违约的情况下，原告无权采取强制断电措施，即使有什么问题，也只能通过合法途径解决，任何单位和个人无权对相对方采取任何强制措施。二、到原告2019年3月29日强制断电止，被告并不欠原告的任何费用，相反，原告应返还给被告各项费用共计65124.74元，具体详述如下：1、租赁合同第39条39.1约定：本合同须甲方盖章、乙方签字后生效。第39条39.2条约定：“双方签字、盖章日期不一致的，以在后签字、盖章的日期为合同生效日”，本案租赁合同，被告于2018年3月28日签字，原告于2018年4月4日盖章后返回给被告，因此，合同的生效日期应为2018年4月4日。根据合同约定，自合同生效日起，被告有90天的装修期（含办证照），90天装修期过后，才开始计付租金、物业管理费等。原告从2018年4月1日起就开始收取了租金和物业管理费，显然是错误的。应当自2018年7月4日开始计算租金，自2018年7月4日至2019年3月28日（3月29日断电），被告实际承租使用了8个月另24天，每个月应剔除多计算的面积费用2000元，具体计算为：（35200-2000）×8＋（35200－2000）÷30天×24天＝292160元＋1030.2元＝293190.2元。被告已实际支付租金、物业管理费247785元（其中有36568元未开发票），履约保证金88704元，装修押金20000元，剩余电费1825.94元，合计358314.94元，两抵后，原告还应返还给被告65124.74元。这充分说明，截止原告强行断电致使合同无法履行之日，被告不但不欠租金、物业管理费，还有余额在原告处。原告没有理由断电和停止供电，同时也说明本案纠纷的全部责任在原告一方，被告没有违约，更不应承担任何责任。本案中，原告强拆、强搬违法行为发生在诉讼期间，是为了破坏现场，毁灭证据，妨碍人民法院审理案件，违反了我国民诉法第111条第一款第一项的规定，是严重的妨害民事诉讼的行为。原告强拆、强搬的行为致使被告价值上百万的财产损失殆尽，甚至还要求被告承担所谓占用期间的费用和拆除费用，是没有任何依据和道理的，是无理要求，依法应当予以驳回。从租赁合同于2018年4月4日生效到原告采取断电措施，原告明确表示不供电而终止履行，被告一直未进入正常经营，原告不但不履行其合同义务，还实施了一系列不利于被告经营的行为，以至于被告自承租以来，就是亏损，正当围挡被拆除，被告想以搞好今后的经营来弥补前面的损失时，原告却强行断电，终止合同的履行。综上所述，由于原告的格式合同在签订、生效、交付场地等很多与实际不相符的内容，加上原告严重、多方面违约、违法，在没有解决诸多问题的情况下，采取断电措施，并拒不供电致使被告无法经营，合同因此终止履行，接着又实施强拆、强搬行为，原告应承担本案的全部责任。被告不但不欠原告的任何费用，相反，原告还应返还被告多交的费用，同时，被告因为原告的违约侵权行为遭受了巨大的损失，原告理应予以赔偿，原告在本案中没有任何请求权基础和依据。因此，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求，以维护公平、正义和法律的严肃性。 反诉原告伍佳向本院提出反诉诉讼请求：1、确认《租赁合同》已于2019年3月29日解除；2、反诉被告返还多收取的费用65124.74元；3、反诉被告赔偿装修设计、购置厨具、中央空调、壁画、桌椅及消防工程、燃气开通等费用610456.68元（已折旧）；4、反诉被告赔偿因断电造成的食材和人工工资损失43892.4元；5、反诉被告赔偿经营利润损失408428.21元；6、反诉被告承担违约金（6个月租金）191600.64元；7、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：租赁合同于2018年4月4日由反诉被告最后盖章生效，扣除90天的装修办证期，租赁和物业管理费应当从2018年7月4日起计算。截止2019年3月28日（反诉被告3月29日断电），反诉原告应交租金、物业管理费292160元、水费1030.2元，合计293190.20元，反诉原告实际已付租金、物业管理费247785元，已付履约保证金88704元，装修押金20000元，剩余电费1825.94元，合计358314.94元，减去应付费用293190.20元，反诉被告应返还金额为65124.74元。反诉被告在反诉原告承租的商铺门口围挡施工达5个多月之久，在诸多问题未解决的情况下又于2019年3月29日断电，致使反诉原告无法经营构成根本违约，反诉被告的违约行为还有：不按合同提交测绘报告，不提供授权代表授权书，合同约定的联系人薛丽始终不出面解决问题，多收取消防通道租金，超面积收取费用，迟迟不结算返还或抵扣，拒不依约退还装修押金等等。因此，反诉被告应承担违约责任，同时应赔偿反诉原告的一切损失。租赁合同期为5年，自合同于2018年4月4日生效，到2019年3月29日反诉被告断电，反诉原告经营不到一年，在不到一年的时间内，根本无法进行正常经营。反诉被告于2019年9月提起诉讼后，在法院未开庭审理的情况下，又单方面将反诉原告的财物强行搬走，拆除店内设施，使反诉原告价值上百万元的财产不知去向。将商铺转租他人，这既是严重的违约侵权行为，又是妨害民事诉讼的行为。反诉被告给反诉原告造成的损失如下：1、装修费46万元，消防工程费42000元，壁画9000元，装修设计费24888元，以上共计535888元，按5年分摊折旧后，损失455504.8元（535888÷60个月×51个月＝455504.8元）；2、厨房设备118265元，中央空调42000元，餐桌椅31000元，燃气开通费56658元，共计247923元，按2年分摊折旧后，损失154951.88元（247923÷24×15个月＝154951.88元），以上两项分摊折旧后损失610456.68元。3、2019年3月29日，反诉被告断电后，反诉原告多方请求供电，有22名员工留下直到3月31日，虽然员工未做事，但还是发了三天工资7500元（2500×3＝7500元），损失食材36392.4元。4、营业利润损失，按每月盈利1万元计算为51万元（10000×51个月＝510000元）。以上损失共计1164349.08元应当由反诉被告进行赔偿。反诉原告为了维护自身的合法权益，特提起反诉。 反诉被告世纪金源公司辩称：双方之间签订的租赁合同已于2019年7月11日合法解除，该合同合法解除的具体事由与依据已在起诉状中阐述，故不再赘述。关于反诉原告主张的装修设计、厨具、中央空调、壁画、桌椅、消防工程、燃气开通费等损失缺乏事实和法律依据，本案的根本原由系反诉原告的根本违约导致，由此导致的不利后果应由其承担。合同解除后，反诉被告书面通知要求反诉原告限期搬离并交还场地，其予以明确拒绝。依据合同约定，反诉被告有权进行拆除。合同解除后，反诉原告未在《合同法司法解释（二）》第二十四条规定的三个月异议期内就合同解除向人民法院起诉。根据该司法解释，合同已于反诉原告收到解除通知书之日解除，其解除的效力是确定的反诉被告在拆除前已通知反诉原告，且是在异议期过后才拆除的。另外，反诉原告在收到解除通知书前，已于2019年7月5日注销了其营业执照及相关证件。据此可知，反诉原告已无意再继续经营，其在合同解除后，故意不依约搬离并交还场地，目的在于恶意占用。关于反诉原告主张的食材损失缺乏事实和法律依据，店铺的电力系统故障与反诉被告无关，其食材的损坏系因反诉原告怠于及时将食材转移至安全地点所致，该损失应由其自行承担。关于反诉原告主张的人工损失，缺乏事实和法律依据，人工工资系反诉原告应当支出的成本，与反诉被告无关。关于反诉原告主张的利润损失，缺乏事实和法律依据，反诉原告的店铺之所以亏损，与其经营水平相关，与反诉被告无关。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明：原告（反诉被告）世纪金源公司（出租方）与被告（反诉原告）伍佳（承租方）签订了一份《世纪金源购物中心租赁合同》，合同约定：被告（反诉原告）伍佳承租原告（反诉被告）世纪金源公司位于长沙市开福区商铺（建筑面积为574.32平方米，实际使用面积为352平方米），用于经营餐饮“拾年味舍.钵（常德地方菜）；租赁期限为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止，租金自2018年4月1日起开始计算；租金收取标准为：自2018年1月1日至2018年12月31日租金标准为每月每平方米人民币84元计算；自2019年1月1日至2019年12月31日租金递增8%，租金标准为每月每平方米人民币90.72元计算；自2020年1月1日至2020年12月31日租金递增8%，租金标准为每月每平方米人民币97.98元计算；自2021年1月1日至2021年12月31日租金递增8%，租金标准为每月每平方米人民币105.82元计算；自2022年1月1日至2022年12月31日租金递增8%，租金标准为每月每平方米人民币114.28元计算；被告向原告支付物业管理费（按实际使用面积计收），物业管理费标准按每月每平方米人民币16元计算；租金、物业管理费均采用预付方式,按季支付，每一季为一个计费周期,被告应在每一个计费周期届满前30日内将下一个计费周期的租金、物业管理费以现金、支票或银行划款方式支付给原告；被告逾期支付租金、物业管理费、公共事业费、市场推广费及其他费用的，每逾期一日，被告应当按逾期支付金额的万分之五向原告支付违约金；如《测绘报告》确定的租赁场地实测面积与暂测面积存在差异，导致被告已付的各项费用与依据实测面积计算的应付费用有差额的，双方按照多退少补的原则进行补差；若被告逾期支付／不支付履约保证金、租金、物业管理费、市场推广费或其他应由被告支付的任何一项费用超过30日的，原告有权单方解除合同，被告应支付原告不少于按照解约当年租金标准计算的六个月租金的违约金；因原告违约导致被告单方解除合同的，原告应支付被告不少于按照解约当年租金标准计算的六个月租金的违约金；合同终止后，被告应当在3日内自费将其所有的可移动物品搬离，并将装修装饰物查出清理后将场地恢复至原告交场前状态后交回给原告；若被告未能按时搬出的可移动物品、将租赁场地的使用权交还原告的，视为被告将这些物品丢弃，原告可随意清理；被告还应按照合同终止当年租金标准的二倍向原告支付逾期占用期间的租金，并赔偿原告自行雇佣专门人员腾空租赁场地的费用；双方约定解除合同时，应书面通知对方，通知到达对方之时合同解除；本合同经原告方盖章、被告方签字后生效；双方签字、盖章日期不一致的，以在后签字、盖章的日期为合同生效日。该合同最后落款处，甲方处有原告（反诉被告）世纪金源公司盖章及其法定代表人薛丽的签字，但未写明签约时间；乙方处有被告（反诉原告）伍佳签字，签约日期处有涂改痕迹，将2018年3月28日改写为2018年1月1日。合同包括《租赁场地交付确认书》在内的所有附件签字时间均有将2018年3月28日改写为2018年1月1日的涂改痕迹。 2018年2月23日，被告（反诉原告）伍佳开始对承租场地进行装修，并安装电器和购买相应家具，于2018年5月11日正式开业经营。 2018年9月26日，被告（反诉原告）伍佳以“拾年味舍”名义向原告（反诉被告）世纪金源公司送达《关于拾年味舍品牌租金补偿申请函》，由原告方工作人员王欢签收，该函上写明：因前期原告未能将合同及时返还给被告，导致被告未能在2018年4月1日正常开业，延期至2018年5月11日才开业，且由于中庭围挡使销售很不理想，故与原告协商沟通补偿方案，方案为1、广告牌5块；2、潲水费从2500元/月调至2000元/月，执行时间为2019年5月8日起至2020年5月7日止；3、原告要承诺2018年8月20日前将中庭围挡拆除且进驻品牌全面开业；4、租金缴纳方式为月付。 2019年1月18日，原告（反诉被告）世纪金源公司向被告（反诉原告）伍佳邮寄《催款函》，该函上写明：被告伍佳拖欠原告公司2019年1月1日至2019年3月31日的租金95800.32元、物业管理费16896元、物业服务费7500元，履约保证金69032元，2018年11月27日至2018年12月19日的水费719.1元，共计人民币189947.42元，被告逾期支付的行为已构成违约；并要求被告于2019年1月18日前将拖欠的189947.42元支付给原告，并按照合同的约定承担逾期支付金额日万分之五的违约金；如被告逾期支付超过30日，原告有权根据约定解除《租赁合同》。 2019年3月18日，原告又向被告发出《纠正违约行为通知书》，该通知书写明：被告伍佳拖欠原告公司2019年1月1日至2019年3月31日的租金95800.32元、物业管理费16896元、物业服务费7500元，履约保证金69032元，2019年1月19日-2019年2月18日期间水费856.8元。共计182585.12元；被告行为严重违反了购物中心管理规定，已构成严重违约；限被告在3日内纠正，必须全额支付应付费用，逾期未纠正，原告将追究被告违约责任，并视情况采取必要措施制止被告的违约行为。 2019年3月20日，被告（反诉原告）伍佳向原告（反诉被告）世纪金源公司薛丽邮寄《对“纠正违约行为通知书”的复函》，该复函主要内容为：1、原告与被告在签订合同和交付场地时，被告承租门面前方中庭位置并没有围挡和实墙进行遮挡，但原告为中庭“天空之城”进行升级改造时在被告承租门面门口搭建围挡，严重影响被告销售经营，虽原告承诺“天空之城”会在2018年5月1日开业，但实际却直到2018年8月1日，围挡才全部拆除。而在围挡拆除后，被告承租门面门口被“都可奶茶”实墙严重遮挡，自2018年8月开始，被告一直在与原告就此情况进行沟通，但原告未解决。2、被告承租门面实际使用面积352平方米包含了消防通道面积，根据《消防法》规定，消防通道不能被占用，故被告已付的各项费用与依据实测面积计算的应付费用应按照合同约定的多退少补原则进行补差。3、由于原告直到2018年4月4日才归还合同，导致被告消防证件、营业执照等开业必须证件不能及时办理，致使开业时间延迟至2018年5月11日，因此被告希望与原告协商将计租时间变更为实际开业日，被告在2018年3月19日也已将协商此事函件交予原告招商部工作人员潘鋆手中，但原告并未解决。综上，被告并未违约，且在2018年5月22日缴纳履约保证金88704元，但在被告多次联系原告后都无法解决问题，故提出以下补偿方案：1、由于“都可奶茶”实墙遮挡，被告要求协商减少部分租金(物业管理费不变)，减少之后的租金缴纳从2018年8月1日起开始计租。另租金递增从2020年1月开始，递增比例为8%。原告已承诺2021年可以解决“都可奶茶”实墙遮挡问题，且新品牌新装修达到整体通透,让被告店铺能达到正常营业状态，如原告满足被告店铺正常经营商务条件，可按原合同条款执行。2、现店铺内租金及物业管理费核算是含有消防通道面积的，应将消防通道面积从店铺实际面积中剔除。之前已经缴纳的租金和物业管理费费用应按照多退少补原则处理，之后需要缴纳的租金及物业管理费费用应按剔除消防通道面积后店铺内实际面积核算。3、关于潲水费费用过高问题,原告方工作人员王欢与被告协商将潲水费从2500元/月调至2000元/月，被告申请2019年4月1日起执行。4、增加广告位二块:(1)G层临街良品铺子旁的广告位;(2)商场两部直升梯内。广告位支持时间:壹年。5、租金缴纳方式:月付。 2019年3月29日，被告（反诉原告）伍佳承租门面突然停电无法营业。2019年3月30日，被告伍佳就承租门面断电事宜向原告（反诉被告）世纪金源公司邮寄发出沟通函，主要内容为：2019年3月29日被告承租店面断电而无法正常经营，经原告物业检测后表明电路需维修，要先缴纳维修费，但在被告方去原告财务室缴纳维修费时，被原告方以未缴纳所欠费用为由拒绝收取维修费，并拒绝维修通电；就原告方提出的欠费问题，被告已在《对“纠正违约行为通知书”的复函》中进行了说明并提出了沟通意向和方案，但截至2019年3月29日，被告并未收到原告任何答复；在被告未欠缴电费的情况下，原告断电的行为给被告造成了5000元食材损坏、人工成本、营业收入及品牌名誉受损的损失，要求原告予以赔偿。 2019年7月10日，原告（反诉被告）世纪金源公司向被告（反诉原告）伍佳邮寄发出《解除通知书》，该通知书写明：1、双方签订的《租赁合同》自该通知书到达被告之日起即宣告解除；2、被告欠原告如下费用：（1）2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金191600.64元、物业管理费33792元、水费1030.2元，共计226422.84元；（2）根据《租赁合同》第7条第7.8款的约定，被告违约逾期支付各项费用，应向原告支付违约金20366.04元(该处违约金暂计算至2019年6月30日，具体违约金金额将计算至实际完成支付义务之日止)；（3）根据《租赁合同》第25条第25.2款的约定，原告依据合同的约定解除合同的，被告应向原告支付违约金191600.64元；（4）根据《租赁合同》第25条25.4款的约定,被告剩余的履约保证金19672元抵扣上述欠费后，还欠付原告418717.52元；并要求被告自收到本通知书之日起7日内向原告履行完毕以上支付义务；3、根据《租赁合同》第29条的约定,要求被告自接到本通知书之日起3日内，自费将场内所有的可移动物品搬离，并将租赁场地恢复至交场地前的状态后交回原告，否则，视为放弃场地一切物品的所有权，原告将自行对场地进行清理，同时,开始按本年度租金标准的2倍计算逾期占用期间的费用。物流信息显示为2019年7月11日他人代收该邮件。 2019年7月13日，被告（反诉原告）伍佳向原告（反诉被告）世纪金源公司法定代表人薛丽邮寄发出《对“解除通知书”的复函》，主要内容为：1、被告自2018年8月开始一直与原告方就围挡及“都可奶茶”实墙遮挡店铺影响经营一事反复沟通，但原告一直未能解决问题。2、租赁场地实测面积与暂测面积存在差异，原告方未按合同约定将已付费用和根据实测面积计算的应付费用对被告进行补差。3、由于原告方迟延返还合同，导致被告延迟开业，被告要求协商将计租日起变更为实际开业日，并发函给原告方工作人员潘鋆，但原告未解决此问题。4、3月29日，原告在被告未欠缴电费的情况下断电，导致被告无法经营，原告已严重违约。综上，原告提出被告拖欠费用构成违约没有依据，实则是原告违约在先，且给被告造成了以下严重损失：1、由于围挡和“都可奶茶”实墙遮挡店铺，导致店铺无法正常经营，累计亏损555549.13元；2、因原告停电行为，被告累计营业额损失共计9471000元；3、自2018年4月至2018年12月，累计缴纳多余消防通道面积租金及物业管理费共计18000元；4、原告单方解除合同，按合同约定应向被告支付违约金191600.64元。如原告私自对被告场地进行清理，对被告造成经济损失，被告将依法追究原告法律责任。 2019年9月4日，原告以被告违约为由请求解除合同并要求被告支付违约金而诉至本院，被告亦向本院提出反诉。 2019年9月12日，原告（反诉被告）世纪金源公司向被告（反诉原告）伍佳发出《交还租赁场地通知函》，该函要求被告在收到该函三日内将承租场地内所有可移动物品搬离，将租赁场地恢复至交场前的状态交还给原告，否则原告将自行拆除，由此导致的一切不利后果均由被告自行承担。 2019年9月17日，被告（反诉原告）伍佳向原告（反诉被告）世纪金源公司法定代表人薛丽邮寄发出《关于“交还租赁场地通知函”的复函》，该复函写明：就原告提出的解除合同，双方已进入司法程序，在司法程序未完成的情况下，原告无权自行拆除和移动商铺任何物品。 2019年10月21日，原告方自行将被告承租门面内的可移动物品进行了搬离，将不可移动的设备进行了拆除，产生拆除费用18966元。 庭审中，被告陈述《世纪金源购物中心租赁合同》实际签订日期为2018年3月28日，原告要求被告将时间改成了2018年1月1日。在被告按原告要求将合同时间涂改后，原告方以合同未盖章为由将合同收走，直至2018年4月4日原告工作人员潘鋆才通过微信通知被告拿到盖了原告公章的合同，有被告与原告工作人员潘鋆的微信聊天为证，因此依据合同约定，合同正式生效时间应为2018年4月4日；且场地实际交付时间为2018年2月23日，收取了被告装修期临时水电费500元、计量电表购置费1000元、建筑垃圾清运费5506元、消防改造泄水费500元、物业服务费1101.2元、装修集合板100元、地毯100元、、地毯100元000元、临时出入证400元（包括200元押金），共计29207.2元，有原告在这天向被告出具的《商户装修需交纳费用清单》为证。《租赁场地交付确认书》也是在2018年3月28日签合同那天签的字，时间被原告要求改成了2018年1月1日，有涂改痕迹为证。 依据原、被告向本院提交的发票、收据及转账记录：2018年5月22日，原告向被告开具一张收取被告88704元保证金的收据；2018年8月31日，原告向被告开具两张金额均为35200元的发票，分别注明为2018年4月1日至2018年4月30日、2018年5月1日至2018年5月31日的租金和物业管理费；2018年9月20日，原告向被告开具一张金额为16896元的发票，注明为2018年6月1日至2018年8月31日的物业管理费；同日，原告向被告开具一张金额为88704元的发票，注明为2018年6月1日至2018年8月31日的租金；2018年10月29日，原告向被告开具一张金额为35200元的发票，注明为2018年9月1日至2018年9月30日的租金和物业管理费；2018年12月28日，原告向被告开具一张金额为30593元的发票，注明为2018年10月1日至2018年10月31日的租金和2018年10月27日至2018年11月26日的水费；2018年12月29日，原告向被告开具一张金额为7000元的发票，注明为2018年10月1日至2018年11月7日的物业管理费。 被告为支持其反诉请求，向本院提交以下证据证明其因原告行为所致损失：1、装修设计合同及设计费24888元付款凭证；2、消防改造工程合同及42000元付款凭证；3、460000元装修工程装修合同及付款凭证；4、空调销售及安装服务合同及42000元付款凭证；5、购买32000元家具付款凭证；6、厨具设备安装合同及113900元付款凭证；7、9000元壁画付款凭证；8、软装装修9800元付款凭证；9、因断电损失价值36392.4元食材表；10、2019年1月-3月员工工资表。 上述事实有当事人陈述、《世纪金源购物中心租赁合同》、《关于拾年味舍品牌租金补偿申请函》、《催款函》、《纠正违约行为通知书》、《对“纠正违约行为通知书”的复函》、《沟通函》、《对“纠正违约行为通知书”的复函》、《解除通知书》、《对“解除通知书”的复函》、《交还租赁场地通知函》、《关于“交还租赁场地通知函”的复函》、微信聊天记录、发票、银行流水、EMS寄件单据、装修合同及付款凭证等证据材料及庭审笔录在卷佐证。 本院认为：一、《世纪金源购物中心租赁合同》的生效及解除。1、双方签订的《世纪金源购物中心租赁合同》有双方当事人签字、盖章，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。该合同第39条约定：本合同经原告方盖章、被告方签字后生效；双方签字、盖章日期不一致的，以在后签字、盖章的日期为合同生效日。合同落款处，原告未签署日期，在被告签字当日，原告尚未盖章，故合同生效日期晚于原告签字当日。被告签字处有将签约日期2018年3月28日涂改为2018年1月1日的痕迹，且依据被告与原告方工作人员的聊天记录，2018年4月4日原告方将盖有公章的合同还给被告，故本院认定《世纪金源购物中心租赁合同》的生效日期为2018年4月4日。2、合同第25、26条约定了双方在满足约定条件的情况下享有单方解除权，在书面通知到达对方时合同解除。2019年7月10日，原告向被告邮寄发出《解除通知书》，2019年7月11日被告签收该通知，故本院认定《世纪金源购物中心租赁合同》于2019年7月11日解除。 二、关于本诉。 1、被告欠付租金、物业管理费、水费金额的认定。根据《世纪金源购物中心租赁合同》约定，租金自2018年4月1日起开始计算，虽被告以因原告原因导致延迟开业为由，一直向原告协商希望能推迟计租日期，但并未与原告达成合意，因此，计租日期以合同约定的2018年4月1日计算。则截止至合同解除日，被告应支付原告2018年4月1日-2019年7月11日的租金、物业管理费、水费。依据原、被告提交的发票标注显示，被告租金交至2018年10月31日，物业管理费交至2018年11月7日，水费交至2018年11月26日。故被告尚欠原告2018年11月1日至2019年7月11日的租金、2018年11月8日至2019年7月11日的物业管理费、2018年11月27日至2019年7月11日的水费。具体计算为：（1）租金部分。合同约定的2018年1月1日至2018年12月31日租金标准为每月每平方米人民币84元，2019年1月1日至2019年12月31日租金标准为每月每平方米人民币90.72元计算，故2018年11月1日至2018年12月31日的租金为84元×352㎡×2个月=59136元；由于原告仅诉请到2019年6月30日的租金，故2019年1月1日至2019年6月30日的租金为90.72元×352㎡×6个月=191600.64元。因原告已将2018年11月1日至2018年12月31日的租金59136元在被告缴纳的88704元的保证金中予以扣除，故被告尚欠原告租金191600.64元。（2）物业管理费部分。合同约定物业管理费标准按每月每平方米人民币16元计算，每月物业管理费则为16元×352㎡=5632元，故2018年11月8日至2019年6月30日的物业管理费为4264（11月的剩余物业费）+5632元×7个月=43688元；因原告已将2018年11月8日至2018年12月31日的物业管理费9896元在被告缴纳的88704元的保证金中予以扣除，故被告尚欠原告物业管理费33792元。（3）水费部分。收取水费以用水量为准，用水量以用户水表计量为准。原告诉请被告支付水费，但未向本院提交证明被告用水量的水表计量相关证据，无法证明被告实际用水量，故本院对原告要求被告支付水费的请求不予支持。综上，被告欠付原告租金、物业管理费共计225392.64元，冲抵被告缴纳的剩余保证金19672元（88704元-59136元-9896元）后，尚欠205720.64元。 2、被告违约金的认定。（1）迟延履行违约金。《世纪金源购物中心租赁合同》约定：租金、物业管理费均采用预付方式,按季支付，每一季为一个计费周期,被告应在每一个计费周期届满前30日内将下一个计费周期的租金、物业管理费以现金、支票或银行划款方式支付给原告；被告逾期支付租金、物业管理费、公共事业费、市场推广费及其他费用的，每逾期一日，被告应当按逾期支付金额的万分之五向原告支付违约金。故截至2019年11月1日，因被告迟延支付租金、物业管理费产生迟延履行违约金具体计算为：2019年1月至3月迟延支付租金、物业管理费违约金：（90.72元＋16元）×352㎡×3个月×5‱×305天（2019年1月1日至2019年11月1日）=17186元；2019年4月至6月迟延支付租金、物业管理费违约金：（90.72元＋16元）×352㎡×3个月×5‱×214天（2019年4月1日至2019年11月1日）=12058.5元；共计29244元。原告诉请金额为34305.86元，对原告诉请超出部分本院不予支持。（2）违约赔偿金。《世纪金源购物中心租赁合同》约定：因被告逾期支付或不支付上述费用导致原告解除合同的，被告应支付原告不少于按照解约当年租金标准计算的六个月租金的违约金。由于被告未按时支付租金和物业管理费，原告向被告发出《解除通知书》致使合同最终解除，故被告应按合同约定向原告支付按照解约当年租金标准计算的六个月租金的违约金90.72元×352㎡×6个月=191600.64元。但在合同履行期间，被告一直就围挡及实墙遮挡经营问题积极与原告沟通协商，但原告一直未就被告提出事项进行过回复和解决。原告作为出租方，应当保障承租方使用租赁商铺进行正常经营活动的权利，在合同履行过程中，应当积极与被告沟通协商解决问题，保障合同的顺利履行。且2019年3月29日被告承租商铺断电导致无法经营时，原告拒绝维修，亦对被告多次提出的解决方案置之不理，对最终合同的解除具有过错，应当承担相应责任，故本院对原告诉请的违约赔偿金仅支持100000元。综上，被告应支付原告迟延履行违约金29244元，违约赔偿金100000元，共计129244元。 3、逾期占用费及拆除费。《世纪金源购物中心租赁合同》约定：合同终止后，被告应当在3日内自费将其所有的可移动物品搬离，并将装修装饰物查出清理后将场地恢复至原告交场前状态后交回给原告；若被告未能按时搬出的可移动物品、将租赁场地的使用权交还原告的，被告应按照合同终止当年租金标准的二倍向原告支付逾期占用期间的租金，并赔偿原告自行雇佣专门人员腾空租赁场地的费用。本案中，在合同解除后，原告在2019年9月12日向被告发出《交还租赁场地通知函》，该函要求被告在收到该函三日内将承租场地内所有可移动物品搬离，将租赁场地恢复至交场前的状态交还给原告，但被告并未搬离。直至2019年10月21日，原告方自行将被告在承租门面内的可移动物品进行了搬离，将不可移动的设备进行了拆除，产生拆除费用18966元，本院予以认可。合同约定的逾期占用费用约定过高，本院酌情认定参照合同约定的合同解除当年租金标准支付房屋逾期占有使用费，计算为90.72元×352㎡÷31天×39天（2019年9月12日至2019年10月21日）=40174元，对原告诉请超出部分不予支持。综上，被告应支付原告逾期占用费40174元，拆除费18966元，共计59140元。 三、关于反诉。 1、根据《世纪金源购物中心租赁合同》约定，租金自2018年4月1日起开始计算，虽反诉原告主张系因反诉被告原因导致延迟开业为由，应延迟计算租金，但并未与原告达成合意，因此，计租日期以合同约定的2018年4月1日为准。故本院对反诉原告要求反诉被告退还租金、物业管理费等费用的主张不予支持。但反诉被告于2018年2月23日收取反诉原告20000元装修押金，且在反诉原告装修完毕后，进行了验收。因此，反诉被告应将收取的20000元装修押金返还给反诉原告，本院对反诉原告要求反诉被告返还20000元装修押金的请求予以支持。 2、反诉被告的财产损害赔偿责任。（1）拆除物品赔偿。2019年9月4日，反诉被告已就本案《世纪金源购物中心租赁合同》涉及的相关违约情况诉至本院，在依据该合同向反诉原告发送《交还租赁场地通知函》后，反诉原告亦在《关于“交还租赁场地通知函”的复函》中回复关于租赁的相关事情已进入司法程序，应等待司法判决结果。虽然依据合同约定，拆除费用由反诉原告承担，但反诉被告在明知《世纪金源购物中心租赁合同》涉及的相关事宜已在司法程序中，仍自行强制拆毁并搬离反诉原告留在承租场地的物品，造成反诉原告经济损失，应当予以赔偿。依据反诉原告提交的相关购买合同及付款凭证，反诉原告共支出了：装修设计费24888元、消防改造工程费42000元、装修工程费460000元、空调费42000元、家具费32000元、厨具费113900元、壁画费9000元、软装装修费9800元，共计733588元。由于上述物品已在反诉被告拆除时被毁损和破坏，导致无法对其价值进行鉴定评估，故本院依据反诉原告提交的相关证据，对上述物品价值进行相应折旧后，酌情认定反诉被告应赔偿金额为500000元，对反诉原告诉请超出部分不予支持。（2）停电造成的食材损失。2019年3月29日，反诉原告承租门面突然断电，反诉原告就此事与反诉被告协商并要求维修，反诉被告以反诉原告未缴纳所欠费用为由拒绝收取维修费，并拒绝维修通电，而导致反诉原告无法正常经营且冷藏食材损坏。反诉被告作为商铺出租方有保证承租人正常使用租赁物进行生产经营的义务，在反诉原告未欠缴电费及积极沟通协商的情况下持续断电，造成反诉原告经济损失，应当予以赔偿。故本院对反诉原告要求反诉被告对损失食材予以赔偿的请求予以认可，酌情认定损失金额为30000元，对反诉原告诉请超出部分不予支持。（3）人工工资损失。反诉原告虽向本院提交了员工工资表，但未有证据证明其实际向员工支付了停电期间的员工工资，故本院对其要求反诉被告支付人工工资损失的请求不予认可。综上，反诉被告应赔偿反诉原告财产损失共计530000元。 3、经营利润损失。在反诉原告2018年5月11日开业至合同解除以来，受到反诉被告在其承租商铺门前设置的围挡及实墙影响，一直未能进行正常经营，直至2019年3月29日因停电彻底无法经营，故反诉被告对反诉原告在合同履行期间不能正常经营具有过错，依法应当承担相应赔偿责任。依据商铺位置、经营范围、商铺租金等因素，本院酌情认定反诉原告每月经营利润损失为10000元，自其2018年5月11日开业计算至2019年7月11日合同解除之日止，共计10000元×13个月=130000元。 4、《世纪金源购物中心租赁合同》约定了合同双方的单方解除权，但行使约定的单方解除权时须书面通知对方。本案中，反诉原告并未行使单方解除权，不属于合同约定的反诉被告应当支付反诉原告六个月租金违约金的情形，故本院对反诉原告要求反诉被告支付六个月租金违约金的请求不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定判决如下： 一、确认原告（反诉被告）湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司与被告（反诉原告）伍佳签订的《世纪金源购物中心租赁合同》于2019年7月11日解除； 二、被告（反诉原告）伍佳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司支付尚欠租金、物业管理费共计205720.64元； 三、被告（反诉原告）伍佳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司支付违约金129244元； 四、被告（反诉原告）伍佳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司支付逾期占用费、拆除费共计59140元； 五、驳回原告（反诉被告）湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司其他诉讼请求； 六、原告（反诉被告）湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）伍佳返还装修押金20000元； 七、原告（反诉被告）湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）伍佳赔偿财产损失530000元； 八、原告（反诉被告）湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）伍佳赔偿经营利润损失130000元； 九、驳回被告（反诉原告）伍佳其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费10403元，由被告（反诉原告）伍佳承担；反诉受理费17590元，由原告（反诉被告）湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  蔡瑜平 人民陪审员  李国志 人民陪审员  潘月华 二〇二〇年三月二日 代理书记员  刘 艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书;定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。