江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初12698号 原告：常熟恒程置业有限责任公司，住所地江苏省常熟东南经济开发区东南大道**1508。 法定代表人：钱莹，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张奇元，北京大成（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张诗萌，北京大成（上海）律师事务所律师。 被告：徐云，男，1975年2月18日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：张范文，江苏瀛元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴佳栋，江苏瀛元律师事务所律师。 原告常熟恒程置业有限责任公司诉被告徐云追偿权纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序于2019年12月2日公开开庭进行了审理，原告常熟恒程置业有限责任公司委托诉讼代理人张奇元、被告徐云委托诉讼代理人吴佳栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟恒程置业有限责任公司向本院提出诉讼请求1、请求判令被告返还原告为其垫付的房屋维修基金共计人民币403142.25元。2、请求判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年11月24日，原告作为位于常熟市东南开发区东南大道97号1单元101铺号房、201铺号房、301铺号房和401铺号房的开发商，按照常熟市房产管理局的要求，预先垫付了该四处房屋的共用部位共用设施设备维修资金合计人民币403142.25元。2010年7月21日，被告与原告签订了编号分别为2010008617、2010008618、2010008619和2010008620的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于常熟市东南开发区东南大道97号1单元101铺号房、201铺号房、301铺号房和401铺号房，购房价款分别为人民币11603712元、9316800元、8900145元和8179359元。同日，原告收到了被告以银行本票支付的购房价款人民币38000000元。根据《物业管理条例》第七条的规定，被告作为业主应承担缴纳常熟市东南开发区东南大道97号1单元101铺、201铺、301铺、401铺号房的共用部位、共用设施设备维修资金的义务，原告在订立商品房买卖合同当时及其后，亦曾多次要求被告返还原告为其垫付的维修资金，被告明知其应向原告偿还垫付的维修资金的情况下，一直未向被告偿还。原告不得不在2019年5月6日委托律师向被告发送律师函，要求被告尽快支付拖欠的维修资金。被告收到前述律师函后，至今未向原告偿还垫付的维修资金。综上所述，为维护自身的合法权益，原告不得不诉诸法院，望判如所请。 被告徐云辩称：一、答辩人非涉案房屋的实际购买人，答辩人与陈定帮之间为委托代理关系，代理购买涉案房产，常熟恒程置业有限责任公司也是明知，《商品房买卖合同》对答辩人不发生。申请人于2010年2011年期间任职于常熟震旦进出口贸易有限公司（已注销）的代帐会计，陈定帮是该公司的法定代表人。当时，陈定帮请本人帮忙于2010年7月代理购买常熟东南开发区东南大道85号-93号401、301、201、101的房产，所涉购买的全部费用均由陈定帮支付，如何支付、支付多少、支付何种费用申请人均不清楚，关于维修资金陈定帮是否已支付，或与常熟恒程置业有限责任公司如何约定，答辩人不清楚。后房产当月就按陈定帮的意思转让给某玻璃厂。二、如法院不支持答辩人系代理行为，现追收垫付维修资金已过诉讼时效。根据垫付凭证，常熟恒程置业有限责任公司于2008年11月24日向常熟市房产管理局维修基金专户支付了403142.25元维修资金，后于2008年11月取得了常熟东南经济开发区东南大道85号-93号401、301、201、101的房产的初始登记证。根据《物业管理条例》缴纳维修资金的主体是业主，并非开发商，常熟市房产管理局维修基金专户支付了403142.25元维修资金属垫付行为。答辩人代陈定帮与常熟恒程置业有限责任公司签订购房合同时间为2010年7月21日，答辩人于2010年7月22日将涉案房屋所有权登记至自己名下，从涉案房屋所有权发生变更之日起即2010年7月22日，垫付维修资金诉讼时效开始起算，截止2019年5月6日收到律师函之日，常熟恒程置业有限责任公司未向答辩人催讨返还垫付款，现已过诉讼时效。综上所述，请求法院查明事实后驳回原告全部诉请。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年11月24日，原告常熟恒程置业有限责任公司向常熟市房产管理局维修基金专户支付了维修资金1443267.7元，相关部门向其出具了结算凭证及维修资金专用收据，结算凭证显示收款事由为“常熟市东南大道59-83号、85号-97号维修基金”，维修资金专用收据显示：东南开发区新世纪花苑东南大道85-93号幢101铺室、201铺室、301铺室、401铺室的实收金额分别为70022.4元、101902.5元、115372.25元、115845.1元，合计403142.25元。2008年11月25日，常熟恒程置业有限责任公司取得了常熟东南开发区新世纪花苑东南大道85号-93号幢101铺、201铺、301铺、401铺室的房屋所有权初始登记证。 2010年7月21日，原告常熟恒程置业有限责任公司与被告徐云签订《常熟市商品房买卖合同》四份，约定由原告将其建设的常熟市东南大道97号1单元101铺、201铺、301铺、401铺出售给被告徐云，合同成交价格分别为11603712元、9316800元、8900145元、8179359元。四份商品房买卖合同附件四中均写明“四、房价中不含契税，公共部位共用设施维修基金，房屋土地办证费用。已收预付款不计任何利息”。同日，被告方支付原告银行本票3800万元，原告向被告开具了相应的《销售不动产统一发票》。2019年5月6日，原告向被告发送了《律师函》一份，要求被告支付维修资金403142.25元。后原告派员工数次向被告徐云催讨未果，故提起本案诉讼。 另查明：常熟市公安局东南派出所出具证明一份，载明：“常熟恒程置业有限责任公司开发建设的常熟市东南开发区东南大道97号1单元101、201、301、401铺分别与东南大道85号-93号101、201、301、401铺为同一处房屋。” 庭审中，原告常熟恒程置业有限责任公司不认可被告所说的帮陈定帮代持房产的说法。关于本案催讨维修基金的诉讼时效问题，原告表示：按照行政管理部门的要求，开发商在初始登记之前必须缴纳维修基金，故2008年11月24日原告支付了所开发楼盘的维修资金1443267.7元，并取得了初始登记；原被告在签订房屋买卖合同后，被告仅支付了合同约定的购房款，未支付原告垫付的维修资金403142.25元，当时说好在交房的时候缴纳维修基金，原告协助被告办理了房产证，但是被告一直没来原告处收房……经侦大队2015年来过几次，要求知道房主的信息，原告不太好透露信息，以为经侦大队是来查被告的……原告在2019年初发现案涉房屋在装修，就去打听这个事情，物业公司的人说案涉房屋是2017年12月办理的入住……缴纳维修资金是法定义务，原告事先按照国家规定缴付房屋维修基金对购房人所产生的权利，具有公共性和公益性，不能简单等同于一般债权，故本案请求权的类型并不能完全使用诉讼时效的规定。被告方表示：被告在2010年7月22日领取了产权证，两周后就按照陈定帮的指示转给了一家玻璃厂，后该玻璃厂破产，该处房产又转给了新的买受人……2019年5月7日前，原告从未向被告进行过催讨，双方并未约定在办理入户手续前交纳维修资金，原告说2017年12月去物业公司办理首次入户登记的事情，跟被告没有关系，也与本案无关……根据规定，维修资金应由业主在办理入户手续前缴纳，而案涉房屋的维修资金在初始登记前就由原告缴纳，原告属于垫付行为，诉讼时效应从与被告签订商品房买卖合同起算即2010年7月22日，不能从入住开始算，故本案已过诉讼时效。 本院认为，原被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，被告辩称陈定帮委托其代持房产，其并非真正的买受人，对此原告不予认可，被告的辩称意见本院不予采信，被告与案外人陈定帮之间的关系可另行处理。根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。《苏州市市区住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》第十四条规定：“在办理房屋权属证书前，负有交纳房屋维修基金义务的单位或个人应按本办法规定交纳维修基金”。故业主系维修资金的缴纳义务人，原告常熟恒程置业有限责任公司作为案涉房屋的开发建设单位，其为了领取房屋产权的初始登记，先行垫付维修资金1443267.7元。在案涉房屋出售给被告后，因商品房买卖合同中约定购房款不包含维修资金，原、被告之间因案涉房屋买卖产生相关维修资金403142.25元的返还请求权。对于原告的垫付行为，被告亦表示认可，但抗辩已过诉讼时效。原被告争议的焦点是诉讼时效的起算点。根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据《苏州市市区住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》的规定及市场交易惯例，在房屋出售后办理权属登记之前，开发商应向买受人代收维修基金。被告取得案涉房屋权属登记之日，维修资金的缴纳义务人已经明确，原告作为垫付人即有权要求被告向其返还维修资金，诉讼时效开始计算。被告2010年即取得了房屋产权证，根据被告的陈述，案涉房屋随后即转让给了他人，原告在2019年才向被告发律师函催讨维修资金，原告未提交任何2010年至2019年期间的催讨证据。根据原告的陈述，经侦大队曾于2015年数次向其了解案涉房屋的房主信息，原告作为维修资金债权人却在2019年5月6日首次发函催讨。原告称双方曾口头约定入户时缴纳维修资金，被告不认可，原告该说法本院不予采信。原告明显怠于行使自身权利，现被告抗辩已过诉讼时效于法有据，本院予以采信，故原告要求被告向其返还垫付的维修资金403142.25元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告常熟恒程置业有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取3674元，由原告常熟恒程置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  谢蓉蓉 二〇二〇年三月九日 书记员  万根华