江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初16334号原告（反诉被告）：牛立勇，男，1981年9月21日生，汉族。委托诉讼代理人：柳六兵，江苏驰东律师事务所律师。被告（反诉原告）：邢春红，女，1978年2月20日生，汉族。委托诉讼代理人：许华，江苏法德东恒（溧水）律师事务所律师。原告（反诉被告）牛立勇与被告（反诉原告）邢春红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）牛立勇及其委托诉讼代理人柳六兵与被告（反诉原告）邢春红的委托诉讼代理人许华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）牛立勇向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间的房屋租赁合同；2.判令邢春红退还租金及押金99167元；3.判令邢春红承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月28日，双方就位于江宁区的门面房签订房屋租赁合同，租赁期限自2019年5月4日至2020年5月4日，年租金15万元。合同特别约定，其转让第三方需付押金人民币2万元整。合同签订后，其按约支付了2万元押金和10万元租金。其承租后欲将所租门面房转让给第三方经营，但邢春红违反约定，要求其再另外支付押金3万元，共计押金5万元。双方多次协商，邢春红拒不让步，导致其所承租的门面房无法转租。2019年6月20日，其通过律师发函给邢春红，要求邢春红五日内履行合同义务，否则将解除合同。邢春红仍不同意降低押金。故其诉至法院。被告（反诉原告）邢春红辩称：牛立勇主张解除合同缺乏合同和法律依据。反诉原告（本诉被告）邢春红向本院提出反诉请求：1.判令牛立勇继续履行租赁合同，给付未付租金5万元并承担逾期利息（自2019年11月1日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；2.判令牛立勇承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月28日，其与牛立勇签订房屋租赁合同，约定租金15万元并加上2万元押金。合同约定第二次给付租金的时间为2019年11月1日之前。到期后，牛立勇未给付租金，故其提起反诉。反诉被告（本诉原告）牛立勇辩称：对邢春红的反诉请求不予认可。其已于2019年6月20日向邢春红发函，要求邢春红履行义务，否则解除合同。根据法律规定，解除合同自提出合同解除之日起计算，其已经履行合同解除的告知义务，且合同已经解除。故邢春红要求其支付5万元租金及逾期利息缺乏依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月28日，邢春红（甲方）与牛立勇（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将坐落于江宁区门面房出租给乙方；租赁期限为壹年，自2019年5月4日至2020年5月4日止；一年房租总共人民币壹拾伍万元整；签订合同之日需付人民币壹拾万元加人民币贰万元押金；上半年付清2019年5月4日-2019年11月4日人民币壹拾贰万元整，下半年付2019年11月4日-2020年5月4日人民币伍万元整，下半年于11月1日付清该年房租；乙方承租人一定要爱护房屋设施并提供前一个月和这个月的水电费用凭证，否则押金不退；乙方在签订合同一年内可转让他人，但必须经甲方同意；甲方和第三方签订合同房租按壹拾伍万元人民币，转让为期两年，加乙方签的壹年；乙方转让给第三方后每年的房租上半年付人民币壹拾万元整，下半年按人民币伍万元整付清；如达不成共识，转让作废，甲方可拒签转让合同。合同同时注明：“转让第三方需付押金人民币贰万元整。”合同签订后，牛立勇向邢春红支付租金10万元及押金2万元，并继续使用合同约定的租赁房屋。2019年6月，牛立勇欲将承租房屋转给第三方承租，遂于当月5日向邢春红发送短信。牛立勇于短信中称：“前三年15万元一年，后两年16万一年，你看行，可以就拟定合同，我好给人家回话。”6月7日，牛立勇又向邢春红发送短信，称：“姐，他们投资的比较大，考虑收回成本的周期，所以才需要签5年的。姐，你看后两年你给个价格我再跟他谈，你看可以吗？”6月9日，牛立勇再次给邢春红发送短信，称：“家里一个刚做完手术的癌症病人。现在店里生意很不好，基本属于贴本状态，不然我也不会又去找隔壁老板谈。我下半年房租都拿不出了。隔壁老板那么理想的下家。今年行情很萎靡，真不好找……”邢春红当日回复：“大家都是成年人，我们按合同约定办事。我已经到位了，你不要逼我。”6月11日，牛立勇向邢春红发送短信，称：“姐，店还是罗老板拿，是他加盟的。我们俩不是谈好的嘛。你说5万押金我真不好谈下来了。”邢春红回复：“不行，没有五万押金不租了。因为房租我三年不涨已经优惠了。”牛立勇回：“你说好的呢，按合同来。”邢春红答：“没有押金我没有安全感，不行，不然我不签……不行，押金必须五万，房租可以不变。”牛立勇回复：“我现在就是按当时接手的价格在转的，不然人家不可能拿的。你一再的变动我怎么谈。”邢春红回答：“没变啊，房租又没变。只是押金而已。”牛立勇称：“押金说好两万的，写在合同上的啊。”邢春红称：“另外三万是违约金。”牛立勇回：“人家租金也达到你说的了，年限也是你说的。你还想怎么样。”邢春红称：“如果他连三万违约金不肯付，那我绝对不会跟他签的。”2019年6月20日，牛立勇通过短信向邢春红发送律师函照片。该律师函载明：“合同签订后，牛立勇按约支付了押金及租金，而贵方签订合同并接受相关款项后要求牛立勇转让给第三方需付押金伍万元。经牛立勇多次交涉，贵方拒不让步，导致牛立勇至今无法转让。为此牛立勇委托本所代为处理……本律师函发出之日起，我方要求贵方按约履行合同义务。为避免诉累，本律师特致函贵方，望贵方收到本函后5日内及时与我方联系，配合我方办理转让等手续。贵方逾期拒不履行合同义务，我方将以贵方违约导致合同目的无法实现为由向法院提起诉讼，届时贵方将不仅要返还双倍押金及我方支付的租金，还应当承担因贵方违约给我方造成的损失和诉讼费、律师费等费用。”2019年6月28日，邢春红给牛立勇发送短信，称：“我按合同约定，昨天也去了，配合你转让，房租按合同约定我没违约，是你答应说对方愿意付违约金我才从上海回来的，结果说要租五年，说好的事你们在变，而不是我……”此后牛立勇未回复消息，直至2019年12月17日通过短信要求邢春红交接房屋。上述事实，有房屋租赁合同、短信记录、律师函及当事人陈述等证据证实，经审查均具有证明效力。庭审中，罗叶桂出庭作证，陈述其系在案涉房屋隔壁经营理发店，为扩大经营，经牛立勇介绍，曾于2019年五六月份两次与邢春红协商承租案涉房屋的事宜。罗叶桂称：其原本欲承租5年，牛立勇做不了主，遂与邢春红面谈；邢春红不同意其承租5年，其提出后两年租金可以再商量，其可以增加至每年18万到20万；邢春红提出后两年要涨价至每年22万元，其表示最多能出到21万；最后双方表示后两年租金再商量，先签三年后面再说，后两年租金跟左右邻居靠；当时谈得差不多了，就差签合同了，但因为邢春红要3万元违约金，其不太满意，所以没有再继续与邢春红协商承租事宜。邢春红对罗叶桂的证言持有异议，其认为罗叶桂与牛立勇认识多年，且罗叶桂关于双方是否就租期达成一致意见的陈述存在矛盾。本院认为：合法的房屋租赁合同关系受法律保护。案涉房屋租赁合同系邢春红与牛立勇的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。合同约定：租赁期限为一年，牛立勇在签订合同一年内可转让他人，但必须经得邢春红同意。现案涉租赁房屋未能转租给第三方，牛立勇在租赁合同期限届满前主张解除合同，构成违约。牛立勇主张邢春红违反租赁合同的约定导致转租不成功，致使其合同目的无法实现。但，根据牛立勇庭审中的陈述，其已承租该房屋六七年时间，一直用于经营饭店。故牛立勇与邢春红签订该租赁合同的目的并非为了转租。虽然在与罗叶桂协商转租事宜时，邢春红要求加付3万元违约金超出了案涉房屋租赁合同的约定，但根据2019年6月28日邢春红发送给牛立勇的短信可知，邢春红最后一次与罗叶桂面谈时，双方对于租赁期限亦未达成一致意见。且对于邢春红的该条短信，牛立勇并未回复反驳。故牛立勇提交的证据并不能证明转租不成功系由邢春红的行为导致。因此，牛立勇所称邢春红的行为导致转租失败，致使其合同目的无法实现的理由不能成立。关于案涉房屋租赁合同应当解除还是继续履行的问题，本院认为：虽然违约方不享有单方解除合同的权利，但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同的履行过程中，当双方形成合同僵局时，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。本案中，承租人牛立勇已经明确表示无力支付后续的房租，且已积极地为邢春红寻找其他承租人，故其主观上并非恶意违约。在其经济能力无法承受的情况下，要求其继续履行案涉租赁合同对其显失公平。另，在牛立勇与邢春红协商变更承租人的过程中，邢春红提出要求新的承租人交纳3万元的违约金。邢春红的该行为亦违反了案涉房屋租赁合同的约定，有违诚实信用原则。综上，本院对牛立勇解除租赁合同的诉讼请求予以支持。因本案诉状于2019年12月4日送达邢春红，故牛立勇解除合同的通知亦于该日到达邢春红，双方之间的租赁合同自该日起解除。牛立勇应当向邢春红返还租赁房屋。案涉租赁合同约定一年租金为15万元。牛立勇已向邢春红支付租金10万元，即已付清截至2020年1月3日的8个月租金。虽然牛立勇曾于2019年12月17日通知邢春红进行房屋交接手续，但邢春红拒绝后，牛立勇亦未腾空租赁房屋，而是继续使用进行经营。经核实，截至2020年1月3日，牛立勇仍未返还租赁房屋，故其主张邢春红退还已支付的租金缺乏依据，本院不予支持。自2020年1月4日起至牛立勇返还租赁房屋之日止，其应当按照双方约定的租金标准即每月12500元向邢春红支付房屋使用费。故，对于邢春红于反诉中主张的租金，本院予以部分支持。对于邢春红主张的逾期利息，因牛立勇于2019年10月28日已诉至本院，要求解除合同，且本院已支持其该项诉讼请求，故邢春红主张自2019年11月1日起计收逾期利息依据不足，本院不予支持。案涉租赁合同约定，承租人须爱护房屋设施并提供前一个月和当月的水电费用凭证，否则押金不退。因牛立勇尚未返还租赁房屋，双方亦未就屋内设施和水电费用进行交接，故牛立勇现主张退还押金条件未成就。对于牛立勇的该项诉讼请求，本院不予支持。牛立勇可于结算押金的条件成就后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、本诉原告（反诉被告）牛立勇与本诉被告（反诉原告）邢春红于2019年4月28日签订的房屋租赁合同自2019年12月4日起解除；二、驳回本诉原告（反诉被告）牛立勇的其他诉讼请求；三、反诉被告（本诉原告）牛立勇于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告（本诉被告）邢春红支付房屋使用费（自2020年1月4日起按照每月12500元计算至实际返还房屋之日止）；四、驳回反诉原告（本诉被告）邢春红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分应收案件受理费3283元，减半收取1642元，由牛立勇负担1117元，由邢春红负担525元；本案反诉部分减半收取案件受理费550元，由邢春红负担287元，由牛立勇负担263元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  邹秋静二〇二〇年三月四日见习书记员  李珠月