江西省南某市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初2607号原告：邱小玉，女，1972年2月23日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：徐金龙，江西竞平律师事务所律师，执业证号：13601199310975996。被告：陈无香，女，1951年11月1日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。被告：魏件根，男，1944年10月3日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。上述两被告的共同委托诉讼代理人：魏新春，男，1971年1月24日生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系两被告的儿子。上述两被告的共同委托诉讼代理人：熊书泉，系江西皆诚律师事务所律师，执业证号：13601200010237959。被告：李才宏，男，1969年9月12日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：周军燕，系江西帝衡律师事务所律师，执业证号：13601201411596462。委托诉讼代理人：宋婧，系江西帝衡律师事务所律师，执业证号：13601201911134463。原告邱小玉诉被告陈无香、魏件根、李才宏物权保护纠纷一案，2018年6月26日，本院作出（2017）赣0102民初5125号民事判决书，被告李才宏不服判决提起上诉，2018年12月5日，南某市中级人民法院作出（2018）赣01民终2239号民事裁定书，裁定撤销上述判决，发回重审。本院于2019年4月8日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱小玉及其委托诉讼代理人徐金龙，被告陈无香、魏件根的共同委托诉讼代理人魏新春、熊书泉，被告李才宏及其委托诉讼代理人周军燕、宋婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱小玉诉称，2017年7月20日，原告与被告陈无香签订了《房屋买卖协议》，双方口头确定房款两清，原告交清房款的同时，被告履行交房义务。合同签订后，原告如约交清了房款，于2017年10月9日办理了不动产权属登记。原告虽取得了房屋所有权，但被告未交付房屋，且该房屋一直由被告等人居住，使得原告无法入住使用。原告多次要求腾房清场未果，故诉至法院，请求判令：１、被告等人对房屋停止非法占有、排除妨害，并责令被告在2017年12月30日前清场；2、被告支付非法占有房屋致使原告产生的经济损失（参考同等地段租房租金人民币3000元/月，租期自2017年10月9日至被告实际停止非法占有排除妨害之日止，现暂计至2017年12月30日为人民币8200元）；3、本案诉讼费、律师代理费等均由被告承担。被告陈无香、魏件根辩称，1、两被告于2009年对涉诉房屋取得产权，是合法有效的。2017年，两被告将涉诉房产转让给原告是合法的，两被告对涉诉房产不存在非法侵占和妨碍，对本案涉诉房屋实施非法侵占是被告李才宏，所以原告的第一项诉请应由李才宏履行。2、产权证是不动产权利人的证明，且有公示作用，涉诉房产开始登记在陈无香名下，后登记在原告名下，依法应当确认产权人是原告。原告和两被告所举证据形成完整的证据链。3、李才宏提供的证据没有一份是有法律效力的证据，首先应证实国利公司与富利高之间真实的合同关系，仅提供合同远不够的，应当提供结算单和进度款支付凭证，工程备案资料。作为新中源以自己的房产来帮富利高公司抵工程款，新中源却没有提供相关证据和协议。李才宏和张国精之间也没有以房抵债的协议，只有借条。李才宏提供的证据不能证明涉诉房产是张国精的，也不能证实李才宏合法占有。李才宏是国利公司的副总，张国精是国利公司的项目经理，存在利害关系，他的证人证言不应采信。涉诉房产应该是原告的。被告李才宏辩称，一、被告陈无香不是涉诉房屋的合法权利人，其将房屋转让给原告邱小玉属于无权转让。邱小玉称与被告陈无香签订的房屋买卖合同合法有效，但陈无香将涉诉房屋转让给原告的前提条件是陈无香系涉诉房屋的真正权利人，虽然涉诉房屋转让前是开发商新中源公司将房屋登记在陈无香名下，但陈无香并未支付任何的购房款及缴纳办理产权证产生的费用，仅是国利公司、张国精为结算工程款以工抵房将涉诉房屋登记在陈无香名下（借名登记）。在2008年57岁的陈无香（农民）手持现金人民币20万元购买房屋显然不符合当时的交易习惯，截至今日，陈无香都未将转账记录提供给法院。自2008年起，陈无香从未缴纳过物业费，也未到涉诉房屋内居住过，在长达8年之久的时间，陈无香也未要求腾房。根据物权法解释的规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。根据该司法解释可见，不动产登记簿的记载并不是唯一、绝对的证明物权所有人，结合本案陈无香并未支付购房款，也未提供其他证据证明其取得涉诉房屋的物权具有合法性，可见陈无香不是涉诉房屋的真正权利人，其将房屋转让给原告，属于无权处分。二、邱小玉受让涉诉房屋不是善意取得，也不是善意受让人。邱小玉要善意取得涉诉房屋需同时符合两个条件，一是受让不动产是善意的，二是向陈无香支付了合理的对价。原一、二审庭审中，陈无香、邱小玉均称互不认识，邱小玉是经朋友介绍才买的涉诉房屋，但在重审中发现，陈无香的儿子魏新春与邱小玉，两次结婚、两次离婚，邱小玉是陈无香的前儿媳妇。陈无香和邱小玉均称在房产交易中心时，被告魏件根有进行签字确认，但在南某市不动产中心调取的资料显示，魏件根未在合同上签字且合同显示的购房款为人民币1000元，对于这一事实，二人又向法庭做了不实陈述。邱小玉还称在购买涉诉房屋前没有去现场看过房子，且涉诉房屋是其名下唯一一套房屋，说明原告邱小玉经济条件并不富裕，在此情况下，邱小玉居然是一次性付完所有的购房款，再办理了产权变更登记，连房子都没看过，极不符合日常交易习惯和交易逻辑，可以证明双方恶意串通，损害他人权益。根据评估报告，涉诉房屋在2017年时市场价为人民币130万余元，陈无香与邱小玉签订合同的价格是人民币120万元，且其中人民币34万元系现金支付，至今陈无香都未说明人民币34万元的去向，且双方称写收条和现金点钱是陈无香儿子魏新春具体操办，这足以证明邱小玉未将人民币34万元支付给陈无香，再鉴于双方系婆媳关系，邱小玉提供的人民币86万元转账凭证并不能排他的证明就是支付给陈无香的购房款，也存在是双方其他经济往来的可能。综上所述，陈无香系无权处分，邱小玉不属于善意取得，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年12月3日，被告陈无香与新中源（南某）房产开发有限公司签订《南某市商品房买卖合同》，约定：陈无香购买新中源（南某）房产开发有限公司开发的南某市红谷滩新区丰和南大道2888号（绿湖豪城）4-1#商住楼三单元1702室房屋，建筑面积为84.31平方米，总金额为人民币373494元。2017年7月20日，被告陈无香与原告签订《房屋买卖协议》，约定：陈无香将坐落在红谷滩新区丰和南大道2888号（绿湖豪城）第4-1号3单元17楼02室出售给原告，陈无香净得人民币120万元。合同签订后，原告分别于2017年8月2日、2017年8月10日、2017年8月30日向陈无香转账共计人民币86万元。2017年9月3日，陈无香出具收条，载明收到邱小玉房款现金人民币34万元。2017年10月9日，原告取得不动产权证书。涉诉房屋从2012年开始由被告李才宏装修后居住至今，且由李才宏交纳了物业费。经被告李才宏委托，2019年8月26日，江西诚达房地产土地资产评估咨询有限公司出具房地产估价报告，载明涉诉房产在2017年7月1日的市场价值为人民币1303705元。原告多次要求被告腾房未果，故于2017年12月13日诉至本院。重审中，被告李才宏提供三份证明：1、2019年3月1日，江西富利高陶瓷有限公司出具的证明，载明：其与江西省国利建设集团签订了以工程款抵偿购房款的协议，协议约定将绿湖豪城小区的房产抵偿公司所欠的工程款，抵偿房产中包含涉诉房产，该房产应由江西省国利建设集团所指定的人员登记持有；2、同年4月11日，江西省国利建设集团有限公司出具的情况说明，载明：2008年张国精以公司名义承建了江西富利高陶瓷有限公司位于江西省高安市陶瓷厂工程，因部分工程款未支付，新中源（南某）房产开发公司将绿湖豪城小区的20多套房屋代江西富利高陶瓷有限公司支付工程款，涉诉房屋就是其中一套，陈无香未向公司支付任何购房款，该房屋实际为张国精所有；3、同年11月11日，新中源（南某）房产开发有限公司出具的证明，载明：公司于2008年12月将开发的绿湖豪城的12套房屋以物抵债，代江西富利高陶瓷有限公司向江西省国利建设集团有限公司支付部分工程款（明细详见附件），涉诉房屋业主登记名为陈无香，属于以物抵工程款范畴内。另查明，原告邱小玉与被告陈无香、魏件根的儿子魏新春于1994年11月17年结婚，于2011年5月3日离婚，后于2013年4月22日复婚，又于2015年5月6日离婚。上述事实，有南某市商品房买卖合同、房屋买卖协议、转账记录、收条、不动产权证书、证明、情况说明、结婚证、房产评估报告以及原、被告的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，返还原物请求权，是指所有权人或占有权人在其物被他人非法占有时，依法要求该占有人或转得人返还原物的权利。本案中，涉诉房屋过户至原告前，登记在被告陈无香名下，其持有不动产权证书，被告陈无香在原一审中称其通过现金人民币20万及转账购买得到涉诉房屋，但未提供相关凭证，再结合证人证言及新中源（南某）房产开发有限公司、江西富利高陶瓷有限公司、江西省国利建设集团有限公司出具的证明、情况说明，证实被告陈无香未支付涉诉房屋的购房款，故陈无香并非涉诉房屋真正权利人，其将房屋转让给原告属于无权处分。原告邱小玉当庭陈述在购买涉诉房屋时未实际看房，明显有悖常理，且购房款人民币120万元中其提供的付款凭证仅有人民币86万元，称剩余购房款人民币34万元是以现金方式支付，但未能提交其他证据予以佐证，亦与常理不合。另外，南某市纳税服务局代开的江西增值税发票显示购房款为人民币857440元，该价格低于市场价且与买卖协议中约定的价格有出入，说明原告未向被告陈无香支付合理对价。原告邱小玉与被告陈无香在原一审中均陈述双方无任何关系且被告陈无香称被告魏件根去了房产交易中心，有签字捺手印，但重审中查明，原告系被告陈无香、魏件根的前儿媳妇，被告魏件根未签过字捺过印。综上所述，不能认定邱小玉系善意取得。因此，原告邱小玉要求被告腾房清场并支付经济损失的诉请，无事实和法律依据，其请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第一百零六条，《最高院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邱小玉的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币6220元，由原告邱小玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长 曾 群人民陪审员 叶 娟人民陪审员 王春梅二〇二〇年三月三十日书 记 员 吴 琴附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。