广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初181号 原告：胡照鑫，男，1978年11月5日出生，汉族，住广西百色市右江区。 原告：赵桂凤，女，1977年8月25日出生，壮族，住广西百色市右江区。 两原告的共同委托诉讼代理人：黄启航，广西桂百律师事务所律师。 被告：冯文军，男，1984年1月28日出生，壮族，住广西百色市逻楼镇。 委托诉讼代理人：潘凌，广西源厚律师事务所律师。 第三人：百色市旺佳房地产信息咨询有限公司，统一社会信用代码：91451002073791747X。 法定代表人：郭彩峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高晓明，女，1980年8月6日出生，壮族，百色市旺佳房地产信息咨询有限公司职员，住广西百色市右江区。 原告胡照鑫、赵桂凤与被告冯文军及第三人百色市旺佳房地产信息咨询有限公司（以下简称旺佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡照鑫、赵桂凤的委托诉讼代理人黄启航、被告冯文军及其委托诉讼代理人潘凌、第三人旺佳公司的法定代表人郭彩峰及委托诉讼代理人高晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡照鑫、赵桂凤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告、被告和百色市旺佳房地产信息咨询有限公司三方签订的房屋买卖居间合同（编号：第20190924-01号）；2、判令被告搬离涉案房屋；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金60000元；4、判令被告赔偿原告经济损失51000元（510000*10%）；5、判令被告向原告支付房屋和杂物房居住、使用的费用15000元（2500*6，费用暂算至2019年12月，以后计算至搬离案涉房屋当月为止）；6、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月26日，原、被告及居间方百色市旺佳房地产信息咨询有限公司三方签订房屋买卖居间合同（下称该合同）。根据合同的约定，被告购买原告位于百色市右江区房屋，购房价款510000元，被告已于2019年5月1日支付购房定金5000元，定金在签订房屋买卖合同当日转为购房款的一部分。被告于2019年5月15日向原告支付第一笔购房款10万元，购房合同签订当日（2019年6月24日）支付购房款10万元，2019年10月31日支付购房尾款30.5万元。被告共计支付购房款20.5万元（含5000元定金）后，原告将房屋交给被告暂时居住，房屋所有权仍归原告所有。但至本案起诉之日，被告仍未依约支付购房尾款30.5万元，对此原告及旺佳公司多次要求被告支付购房尾款，并提供不动产信息核查以证明案涉房屋无抵押、无异议登记、无查封的情况，案涉房屋具备房产转移登记条件，但被告仍拒履行合同义务。根据该合同约定，如被告逾期支付购房款，每逾期一日按合同价款30%支付违约金；逾期支付购房款30日的，原告可以解除合同；如被告不履行合同的约定导致合同无法履行，被告应按房款的10%赔偿原告损失。同时该合同约定房屋交付买方居住使用，不允许做任何的装修与更改，保持房屋原状，如有装修与更改，所产生的费用原告不给予任何赔偿。原告在该合同签订后即将案涉房屋、杂物房交给被告暂时居住、使用，至今已六个月，被告因违约，原告要求解除合同，被告居住案涉房屋及使用杂物房应向原告支付使用费。且被告进入案涉房屋居住后，对房屋进行了装修，其违反了合同的约定，因装修对其造成的损失由其自行承担。被告在该合同付款期限届满未依约支付购房款，并拒绝归还案涉房屋，其行为已严重侵犯了原告的合法权益，为此原告向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告冯文军辩称，被告同意与原告解除合同，也同意将房屋归还原告，但要在原告将被告已付购房款退回之后才予以退房。不同意原告主张由被告支付逾期付款违约金60000元、赔偿经济损失51000元、房屋使用费的请求。2019年5月1日，被告与原告和第三人签订一份《房地产定金合同》约定，被告向原告购买其住于百色市右江区房屋，价款人民币48万元，合同签订当日支付定金5000元，办理房产过户手续当天支付首笔款24万元，余下购房款24万元办得被告的不动产权证当日付清；2019年5月15日至百色市不动产权登记中心办理该房过户手续等。合同签订当日，被告支付了5000元定金。由于被告在其承揽的工程中资金周转困难，2019年5月15日支付首付款10万元，尚有13.5万元没法支付。经原、被告及第三人协商，被告支付原告违约金3万元，该款列入房款，房屋价款变成51万元。2019年6月24日原、被告、第三人签订《房屋买卖居间合同》约定：被告购买原告位于百色市右江区的房屋，房屋所有权证号为百房权证桂百第xxxxx号，房款51万元。至2019年5月15日支付第一笔购房款10万元，购房合同签订当日支付购房款10万元。尾款30.5万元从2019年7月1日至2019年10月31日前付清。原告收到被告交付首付款20万元后，暂时将房屋交给被告居住使用，房屋的所有权仍归原告所有。合同还约定：涉案房屋未设定抵押，原告将该房屋权属证明原件交付第三人保管直至办理完该房屋交易过户手续至当日等。2019年10月31日上午，被告带现金30.5万元到第三人处，约原告办理办证付款手续，但原告未依约按时到场，于当天11点原告赵桂凤才到场，原告胡照鑫没有到场。为交易安全被告要求原告提供房产证原件核验，但原告未提供。下午4点，第三人的工作人员打电话叫给被告称原告已提交房产证原件，同时称办证大厅准备下班，因此通知被告第二天再去办理。2019年11月1日上午原、被告及第三人到办证大厅，准备办理交易，原告赵桂凤到场却没有提供房产证原件，但要求被告先将钱打入其银行账户才签字查档，原告的行为被告高度怀疑其交易真实性，坚持按照合同约定先办好证再付款。为此双方僵持，当天又不能办理。后双方约定于11月4日到办证大厅办理。2019年11月4日上午被告的老婆林樱及原告黄桂凤、第三人的工作人员又到办证大厅，原告向林樱出示查档结果，查档结果房产证号为（2019）百色市不动产权第xxx**，权利人为赵桂凤单独所有，没有原告胡照鑫，房产证号也与合同约定的房产证号不符。被告要求胡照鑫到场一起办理，但原告胡照鑫未到场，为此当天又未能办理。几天后被告就收到原告委托律师发出的解除双方买卖合同的律师函。被告收到本案应诉通知书后，委托潘凌律师对双方合同约定买卖房屋进行查档，发现原告在与被告签订定金合同时，涉案房屋处于抵押状态，2019年7月18日原告又向银行贷款，对涉案房屋设置抵押，2019年11月1日才向登记部门办理撤押登记，并于当天申请办理不动产证。原告的行为导致不能办理产权变更登记，不能顺利交易，已构成违约，故请求驳回原告要求被告支付违约金、赔偿损失、支付房屋及杂物房居住、使用的费用的诉讼请求。 第三人旺佳公司述称，原、被告及第三人于2019年6月24日签订合同，根据合同约定被告应于2019年10月30日前支付购房尾款30.5万元，到期后，原告及第三人多次要求被告支付，并提供不动产信息核查以证明交易房屋无抵押、无异议登记、无查封情况，房屋具备房产转移登记条件，但被告却拒不履行合同义务。 本院经审理认定事实如下：对各方当事人均无异议的证据，本院予以认定。2019年5月1日，原告胡照鑫与被告冯文军及第三人百色市安居房地产信息咨询有限公司签订《房地产定金合同》约定，原告将百色市右江区的房地产出售给被告冯文军，房屋总价款48万元，被告支付定金5000元，该款在双方签订《房地产买卖合同》后，转为购房首付款。余款于双方签订《房地产买卖合同》办理过房手续当天支付24万元，办得被告不动产权证当日付清余款24万元，双方约定于2019年5月15日到百色市不动产登记中心办理房产过户手续。定金合同签订当日被告即支付5000元定金，2019年5月15日被告支付购房款10万元。2019年6月24日原告胡照鑫、赵桂凤、被告冯文军及第三人旺佳公司签订《房屋买卖居间合同》约定：“原告将其所有的位于百色市右江区房屋(房屋所有权证号：**权证桂百字第**)出售给被告,房屋总价款为51万元。被告已于2019年5月1日支付购房定金5000元，2019年5月15日支付10万元，共计10.5万元转为购房款。购房合同签订当日被告支付购房款10万元，余款30.5万元从2019年7月1日起至2019年10月31日付清。原告收到被告支付的20万元后，暂时交付房屋给被告居住使用，房子所有权归原告方所有；原告方应在交付房产之日前，将有关该房屋的产权纠纷、税项、租赁、户口迁出及抵押等事项处理完毕，从而保证该房屋交易后被告方无须对上述事项负责。否则应由原告方赔偿被告因此而引起的一切损失。买卖双方同意在签订合同后，卖方将房屋权属证明原件交付居间方保管直至办理完房屋交易过户手续当日。”买卖合同签订后，被告于当日支付购买款10万元，原告亦将房屋交由被告居住、使用。双方在交易过程中，因对被告先付购房余款及办理房屋过户手续的先后产生分歧，引起纠纷，被告至今未将购房余款支付给原告，为此原告主张解除合同，并于2019年11月15日向被告发出律师函解除买卖合同，并限被告于三日内迁出房屋。因双方就解除合同未达成一致意见，原告遂于2020年1月7日向本院起诉，提出上述诉讼请求。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告及第三人自愿签订《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意见表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。原、被告在履行合同过程中产生纠纷，原告向本院起诉请求与被告解除合同，被告及第三人均无异，本院予以确认双方于2019年6月24日签订的《房屋买卖居间合同》解除。本案双方争议的主要问题是导致合同解除的责任问题。被告主张应按《房地产定金合同》约定先由原告为其办理房产过户手续后其才当日付清购房余款。本院认为，定金合同的目的是保证双方达成房屋买卖的担保，而原、被告双方已达成并签订《房屋买卖居间合同》，双方应当按《房屋买卖居间合同》履行义务，故被告之主张没有法律依据，本院不予采纳。双方在《房屋买卖居间合同》约定卖方在接到买方、居间方、有关行政管理部门等其他机构发出关于办理有关交易相关手续的通知后的第十个工作日起，仍不履行合同条款或不履行通知手续的，方承担违约责任，对付款约定是被告应当于2019年10月30日前支付剩余购房款30.5万元。对房产的交付约定是原告在收到被告首付款20万元时，将房产交付被告使用，现原告已将房产交由被告占有、使用，被告所占有、使用的房屋与房产查档结果房屋一致，所有权人赵桂凤对房产过户亦无异议，因此被告关于查档房产证号与约定房产证号不一致而拒绝履行付款的抗辩理由，以及先办证后付款的主张不符合合同约定，本院不予采纳。被告至今未依约支付剩余购房款，已经违反合同约定，应按约定承担违约责任。根据《房屋买卖居间合同》第九条第二款第（1）项、第三款的规定，被告应当按房屋成交价格10%，即应赔偿原告损失51万元×10%＝5.1万元。原告请求被告支付违约金6万元，不符合购房合同的约定，对原告请求超出部分本院不予支持。本案各方当事人订立合同时已经约定了因违约造成损失的违约金计算方法，而原告向本院请求被告按约定承担支付违约金责任，同时又请求赔偿经济损失及支付房屋占用费，不符合法律规定，故对原告主张由被告赔偿损失5.1万元及支付房屋占用费1.5万元的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告胡照鑫、赵桂凤与被告冯文军及第三人百色市旺佳房地产信息咨询有限公司于2019年6月24日签订的《房屋买卖居间合同》； 二、限被告冯文军自本案判决生效之日起十日内搬离位于百色市右江区房屋，将该房退回原告赵桂凤； 三、被告冯文军向原告胡照鑫、赵桂凤支付违约金51000元； 四、驳回原告胡照鑫、赵桂凤的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2820元，减半收取1410元，由被告冯文军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员 农 慧 二〇二〇年三月三十日 书记员 吴佳音