河南省南阳市卧龙区人民法院行 政 判 决 书（2019）豫1303行初72号原告南阳市合意物业服务有限公司（原名称“南阳东方物业管理有限公司”）。统一社会信用代码914113025860462831。法定代表人丁东升，任经理。委托诉讼代理人刘淼、郭磊，河南梅溪律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告南阳市城市综合执法局。统一社会信用代码11411300553161744W。法定代表人高峰，任局长。委托诉讼代理人李新栓，该单位工作人员。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人白德坡，河南鼎新律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告南阳市合意物业服务有限公司(以下简称“合意物业公司”)诉被告南阳市城市综合执法局物业管理行政处罚纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，于2019年10月16日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告合意物业公司委托诉讼代理人刘淼、郭磊，被告南阳市城市综合执法局委托诉讼代理人李新栓、白德坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告南阳市城市综合执法局作出宛综执房管罚决字行处字【2019】第05号《南阳市城市综合执法局行政处罚决定书》，原告认为该处罚决定事实认定不清、法律适用错误，故诉至本院请求：1、撤销被告2019年5月16日作出的宛综执房管罚决字行处字【2019】第05号行政处罚决定；2、诉讼费由被告承担。原告合意物业公司诉称，南阳东方物业管理有限公司更名为南阳合意物业服务有限公司。2019年5月16日，南阳市城市综合执法局作出宛综执房管罚决字行处字[2019第05号行政处罚决定，认定原南阳东方物业管理有限公司在312国道与人民路交汇处东北角服务经营的“聚龙居小区”存在被业主解聘后不移交有关资料的情形，应受到行政处罚。原告认为此决定认定事实不清，适用法律错误，理由如下：原南阳东方物业管理有限公司于2018年5月1日与“聚龙居小区”业主委员会签订《物业管理委托合同》双方约定由原告承担“聚龙居小区”的物业管理业务。原告并非由“聚龙居小区”业主召开业主大会且经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解聘，而是仅接到小区业主委员会的单方面通知，业主委员会作为业主大会的执行机构，其无权直接决定解聘物业服务公司。业委会此行为不仅构成违约，也违反物业管理法规。此为被告处罚决定认定事实不清。另被告对原告作出的处罚决定的依据系物业在承接验收手续，建设单位应向物业服务企业移交材料，如果不移交则涉嫌违反相关规定。原告作为物业服务企业并非“聚龙居小区”的工程建设单位，故被告作出的处罚决定法律适用错误。综上，被告作出的宛综执房管罚决字行处字[2019]第05号行政处罚决定事实认定不清，法律适用错误。恳请人民法院依法予以撤销。原告提交如下证据：1、聚龙居小区开发商情况说明一份。2、南阳市高新区张衡街道办事处出具的情况说明一份。3、聚龙居小区业主与原告方签订的物业服务协议及相关交费票据。4、聚龙居小区物业交费明细。5、业主大会召开现场照片。6、2019豫1391民初286号案件资料。被告南阳市城市综合执法局辩称，一、案件基本情况。南阳市淯阳聚龙居业主委员会通过召开全体业主大会，解聘了南阳市东方物业服务有限公司(后更名为南阳市合意物业服务有限公司)，要求该物业公司退出淯阳聚龙居的物业服务，并移交相关物业资料，但东方物业服务公司以各种理由拒不移交。被告根据《物业管理条例》(国务院令第504号)第五十八条“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款”的规定，参照《河南省住房和城乡建设系统行政处罚裁量标准》，该公司的违法行为为严重，经研究，决定对该公司处以人民币8万元罚款的行政处罚，并于2019年5月16日将《行政处罚决定书》(宛综执房管罚决字(2019)第05号)送达当事人。二、关于原告提出被告作出的行政处罚决定事实不清问题，被告根据南阳市房产管理中心移送函内容以及聚龙居小区业委会要求解聘南阳市东方物业服务有限公司、限期撤离小区的诉求，严格按照《物业管理条例》(国务院令第504号)相关规定，认真执法。原告称其被解聘并非是经该小区业主大会过半数业主同意解聘，仅仅是由小区业委会直接决定。经查卷宗，该小区业委会向我局提供的资料有：(1)召开业主大会公告(2019年1月14日)；(2)召开业主大会邀请函(2019年1月24日)；(3)业主大会召开现场摄影彩页；(4)解聘东方物业公司的公告，附小区业主会上签名(2019年1月31日)；(5)解聘东方物业公司业主大会情况说明；(6)河南省业主大会业主委员会备案证书(编号2018411388001）。材料显示，召开业主大会的程序标准符合《物业管理条例》相关规定，聚龙居业主委员会的资格证书也按规定在张衡街道办事处备案。业主大会同意解聘东方物业公司的人数符合《物业管理条例》有关规定。业主委员会执行业主大会的决定解聘东方物业公司也按规定及时在小区内公示告知小区业主。《物业管理条例》(国务院令第504号)第十一条规定“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《物权法》第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”从以上法律条文的规定中可以看出，被告对南阳市东方物业公司作出的行政处罚，事实清楚、证据确凿，裁量适当，程序合法。三、关于原告提出处罚决定适用法律错误的问题，《南阳市城市综合执法局行政处罚决定书》(宛综执房管罚决字(2019)第05号)载明：根据《物业管理条例》(国务院令第504号)第五十八条行政处罚的严重违法行为表现情形(逾期10日以上移交有关资料的；或拒不移交；或造成严重损害后果的)及处罚标准(对建设单位、物业服务企业予以通报，处以7万元以上10万元以下的罚款)的规定，南阳市城市综合执法局对东方物业公司作出处以人民币8万元罚款的行政处罚。原告称被告作出的行政处罚对象应是聚龙居小区建设单位，而不应是南阳市东方物业公司。《物业管理条例》(国务院令第504号)第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。该条例第三十八条规定：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。由此可以得出，原告仅看到《物业管理条例》(国务院令第504号)第二十九条第一款内容，而没有看到该条第二款和该条例第三十八条的规定。被告作出的行政处罚决定适用法律正确。综上，原告请求撤销的法律依据不存在，应终止行政诉讼或驳回诉讼请求。被告南阳市城市综合执法局提交作出本案行政处罚决定的案件卷宗一册作为证据。对原告举证，被告发表以下质证意见：被告卷宗里的公告原件显示的就是2019年1月14日，询问笔录的内容不能代表已经查清楚事实，原告自己的起诉状中显示自己就是前期物业。聚龙居小区是2012年建成，当时是叫豫兴物业，全权委托给东方物业的，所以被告依据第29条的规定来处罚是不错的。关于杨长军的业主身份，杨长军的妻子买的聚龙居小区房子，杨长军给被告提供了结婚证，所以作为业主身份是无异议的。张衡街道办事处的情况说明，与被告无关。业主签订的物业服务协议也与本案无关。原告所说的进行民事诉讼，不能进行行政处罚，行政处罚不因民事诉讼而左右。在询问笔录中明确显示原告收到了解聘通知，通知收到就立即生效，就应该移交手续。对被告举证，原告发表以下质证意见：1、行政处罚决定书，引用的是物业管理条例第29条的规定，29条只规定违法行为，没有违法后果。且移交对象是前期物业服务，被告在询问原告物业公司的工作人员中问是否是前期物业服务，工作人员回答说不是，与被告引用的法律条款相矛盾。并且是规定终止时移交，双方的合同也没有终止。2、案件审批表中案情简要概况，房管局的移送函理由是发现东方物业公司的违建行为，请求查处，并不是解聘物业，与立案表上是不对照的。行政案件的来源错误。3、原告对于解聘已经进行民事立案并且在诉讼中，而被告依据未生效的事实作出行政处罚是明显违法的。4、业委会的投诉诉求均是业委会单方面的要求，不能作为行政处罚的依据。河南省颁发的业委会的备案证书，是违反物业管理条例作出的，该物业证书原告已经起诉立案要求撤销。5、关于公告，行政机关没有提交解聘原告的相关证据，仅仅一个公告，也没有见业主大会的决议。业主签名，是欺骗业主签名的，牵头人已经被高新公安分局刑事拘留了。召开业主大会的照片是19家业委会参加房管局组织的新春联欢会，聚龙居只有九人参加，根本就不是业主大会。公告日期是2019年1月24日，通知开会日期是1月29日，不符合法律规定的十五日，也没有说明开会的事项，是无效的。6、现场照片，一共挂了14个小区的条幅，不是聚龙居业委会召开大会的现场照片，是不动产管理局召开南阳市卧龙区范围内各个业委会的新春座谈会的照片。经审理查明，2018年5月1日，南阳市淯阳聚龙居业主委员会与南阳市东方物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》一份，合同主要约定由南阳市东方物业服务有限公司对淯阳聚龙居小区实行物业管理，合同有效期为一年，自2018年5月1日至2019年4月30日。后因业主举报，同时被告于2018年11月收到南阳市房产管理中心《关于淯阳聚龙居物业公司强行入驻违规搭建的案件移送函》，被告对南阳市东方物业服务有限公司不移交有关材料的问题立案受理。2019年3月7日，被告向东方物业公司送达宛综执房罚责改[2019]第02号《责令（限期）改正通知书》，认定东方物业公司“不移交国务院《物业管理条例》第29条规定的有关资料。根据《物业管理条例》第五十八条……的规定，责令立即改正违法行为。改正内容和要求为：1、限期30日内移交有关资料；2、依法依规及时妥善解决业主们的有关诉求。”原告代理人于当日签收。期限内东方物业公司未按要求移交有关资料。2019年4月18日，南阳市城市综合执法局工作人员对东方物业公司物业经理王浩、淯阳聚龙居业委会负责人杨长军进行了询问，并制作询问笔录各一份。2019年5月8日，南阳市城市综合执法局作出宛综执房管罚先告字[2019]第05号《行政处罚事先告知书》、宛综执房管罚听告字[2019]第05号《行政处罚听证告知书》，并于同日送达给原告。2019年5月16日，南阳市城市综合执法局作出宛综执房管罚决字[2019]第05号《行政处罚决定书》，认定原告“在312国道与人民路交汇处东北角服务经营的聚龙居小区存在被业主解聘后不移交有关资料的情形。……违反了《物业管理条例》第二十九条的规定”，根据《河南省住房和城乡建设系统行政处罚裁量标准》对违反《物业管理条例》第五十八条的规定，决定对原告处以捌万元罚款。原告收到处罚决定后不服，诉至本院。另查明，2019年4月29日，南阳市东方物业服务有限公司名称变更为南阳市合意物业服务有限公司。本院认为，根据《南阳市机构编制委员会关于南阳市城市执法体制改革有关机构编制事项的通知》（宛编【2018】1号）的相关规定，南阳市房产管理中心的行政执法权移交给了南阳市城市综合执法局，结合《物业管理条例》第五十八条规定，南阳市城市综合执法局有作出本案行政处罚决定的职权依据。《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十九条规定“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”第三十八条规定“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”第五十八条规定“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”根据以上规定，前期物业服务合同为建设单位与其选聘的物业服务企业签订的合同。前期物业服务合同终止或物业服务合同终止，物业服务企业应当依法移交资料，拒不移交资料的，应当按照第五十八条之规定承担法律责任。本案中，南阳市城市综合执法局作出行政处罚决定的理由为原告被业主解聘后不依法移交有关资料，适用的法律依据为《物业管理条例》第二十九条。首先，根据该条规定，原告应为前期物业服务公司，但被告行政处罚卷宗中显示本案是原告与业主委员会签订的《物业管理委托合同》，无有证据证明原告是与建设单位签订物业合同的前期物业服务公司，认定事实不清、适用法律错误。其次，即便是根据被告辩称的《物业管理条例》第三十八条规定对原告进行的行政处罚，也应是物业服务合同终止时。本案原告与业委会签订的物业合同有效期为2018年5月1日至2019年4月30日，被告作出责令限期改正的行政行为是2019年3月7日，在物业服务合同有效期内，涉案物业合同是否终止，被告并未进行明确判断，没有给予说理和阐述，没有援引法律依据。被告仅以业主大会通过解聘物业服务企业的决定就认定应当移交相关材料，直接越过并回避合同是否终止的问题，显然该决议是业主单方面的决定，不符合合同法规定的合同权利义务终止的法定情形。被告也未提供证据证明原告认可该决议的效力。虽然，被告2019年5月16日作出行政处罚决定时原告与业委会签订的《物业管理委托合同》已到期终止，但被告作出该行政处罚决定的依据是2019年3月7日作出责令限期改正的前期行政行为，2019年3月7日物业服务合同尚在有效期内，此时“责令移交”为时尚早。故被告得出“拒不移交有关材料”的结论，于法无据。综上，被告在作出本案被诉行政行为时，仅依据业主的投诉及业主大会单方作出的解聘决议，认定原告需要移交物业管理有关资料但不移交并作出行政处罚决定，事实不清、证据不足、于法无据，应予撤销。依据《物业管理条例》第二十一条、第二十九条、第三十八条、第五十八条，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一、二项之规定，判决如下：撤销南阳市城市综合执法局于2019年5月16日作出的宛综执房管罚决字[2019]第05号行政处罚决定。案件受理费50元，由被告南阳市城市综合执法局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  高广山代理审判员  吴张红人民陪审员  邱新立二〇二〇年三月九日书 记 员  刘 欢