贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初154号原告（案外人）:周应龙，男，1962年11月20日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：范述喜，贵州九紫星律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗国福，贵州九紫星律师事务所律师。被告(申请执行人)：贵州清镇农村商业银行股份有限公司，住所地贵州省清镇市青龙街道办事处云岭东路**。法定代表人：江弘，该公司董事长。委托诉讼代理人：张月浪，贵州氧源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳强，贵州氧源律师事务所律师。被告（被执行人）：贵州湘企房地产开发有限公司，，住所地贵阳市观山湖区金阳大道南段商贸走廊）。法定代表人：刘东旺。被告（被执行人）：贵州旭永能源有限公司，，住所地贵州省贵阳市白云区白云南路****法定代表人：徐刚。被告（被执行人）：贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司，住所，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道南段******附**div>被告（被执行人）：刘东旺，男，1970年12月6日出生，汉族，住湖南省邵东县。被告（被执行人）：刘单，女，1991年3月23日出生，汉族，住湖南省邵东县。被告（被执行人）：徐刚，男，1982年1月28日出生，汉族，住贵州省开阳县。被告（被执行人）：陈勇，男，1976年3月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告（被执行人）：肖松涛，男，1973年9月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。原告周应龙诉被告贵州清镇农村商业银行股份有限公司（以下简称“清镇农商行”）、贵州湘企房地产开发有限公司（以下简称“湘企房开”）、贵州旭永能源有限公司（以下简称“旭永公司”）、贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司（以下简称“五金机电批发市场”）、刘东旺、刘单、徐刚、陈勇、肖松涛案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告周应龙委托代理人范述喜、罗国福，被告清镇农商行的委托代理人张月浪到庭参加诉讼，被告湘企房开、旭永公司、五金机电批发市场、刘东旺、刘单、徐刚、陈勇、肖松涛经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告周应龙向本院提出诉讼请求:1.不得执行位于贵阳市云岩区房产（筑房权证云岩字第**）；2.诉讼费由两被告承担。事实及理由：2018年7月6日，贵阳市中级人民法院张贴（2018）01执700号公告，拟对贵阳市云岩区房产（筑房房权证云岩字第**）行评估、拍卖。原告对上述房屋提出执行异议，贵阳市中级人民法院作出（2018）黔01执异268号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告认为,一、原告在查封前已签订合法有效的书面商品房买卖合同并已合法占有涉案房屋，已支付全部价款。其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对涉案房屋享有排除执行的实体权利，人民法院依法不得执行；二、湘企房开2012年办理初始登记，原告对此并不知情，原告一直催促湘企房开办理房产证，但湘企房开一直以现房屋不符合办理产权证条件为借口不给原告办理产权证，非因原告自身原因未办理过户登记；三、申请执行人对抵押物的权属未实地调查，存在重大过错，应当承担不能执行的后果。被告清镇农商行答辩称：１.本案原告并未提交有效证据证明其已支付全部购房款，且未提交相应的打款凭证，仅以收款收据不能认定其在法院查封前支付了房款。云岩法院作出的另案判决书是在案涉房产被查封后作出，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条之规定，原告不能据此来主张排除强制执行，且该另案生效判决系原告与湘企房开之间的商品房销售合同纠纷，与本案案外人异议之诉系不同的法律关系，该判决不能作为本案的裁判依据；２.原告并未提供有效证据证明其案涉房产抵押、查封前已合法占用使用案涉房产；３.原告直到2018年1月15日房屋被查封后才向法院起诉湘企房开办理过户手续，明显怠于行使自身权益，对涉房产未能及时办理过户手续存在重大过错；４.清镇农商行对案涉房产依法享有对抗案外人的担保物权，并经贵阳中级人民法院生效判决确认，对于原告提出的请求停止执行的请求，没有法律依据，依法应当驳回。原告在庭审期间提交以下证据：第一组证据：1.《售门面协议书》、《认购协议书》；2.云岩区人民法院民事判决书及生效证明；3.唐晚生出具的现金收条、现金无折存款单及常住人口登记卡。拟证明：1.证明原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;2.证明云岩区人民法院民事判决认定原告已支付全部购房款388000元，故原告已支付全部价款。其中无折存款238000元,支付给唐晚生的女儿唐玲俐15万元是现金支付。被告清镇农商行质证意见：1.《售门面协议书》，对该份证据的真实性、合法性、关联性有异议，对证明目的有异议，对认购协议为复印件真实性无法核实，合同主体并非原告，与本案缺乏关联性。简要理由：（1）合同的签订主体是唐晚生和周应龙，与本案不具备关联系，原告周应龙并未与湘企放开签订合法有效的正式买卖合同；（2）未提交相应的支付凭证证实涉案房屋买卖的情况；（3）认购协议上载明的房产位置与案涉房产的位置不一致。综上，原告并未在人民法院查封之前已与湘企房开签订合法有效的书面买卖合同。2.云岩区人民法院民事判决书及生效证明（1）对该份证据的真实性无异议，对关联性有异议（2）对证明目的有异议。简要理由：（1）该判决书是在案涉房产被查封后作出的另案生效法律文书，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十六条“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，该判决不应当被采信；（2）该份判决是云岩区法院审理的原告对唐晚生提起的房屋买卖合同纠纷，而本案审理的是原告对被告清镇农商行提起的案外人执行异议之诉，该判决与本案无关，原告仍应当就其享有排除强制执行的民事权益承担举证责任；（3）提交的判决书并未确认原告已付房款；３.对于收条三性有异议，证明目的有异议，收条由唐晚生出具，并非湘企房开出具，与本案缺乏关联性，收条上备注的房屋位置与案涉房产登记的位置不一致。未提供相应的打款给唐晚生的证据予以佐证，是否付款无法核实。4.对现金无折存款，三性有异议，证明目的有异议，提供的证据并未有银行印章，客户名系唐玲俐，与本案不具备关联性，现金无折存款单总金额小于主张的388800元。5.对于常住人口登记卡真实性无异议，关联性有异议，唐玲俐是否为唐晚生的女儿与本案没有关联性，且不在本案审理范围。第二组证据：水电费收据、治安、卫生费环境维护费收据、门面租赁合同,拟证明原告在人民法院查封之前已合法占有涉案不动产。被告清镇农商行质证意见：1.水电款收据、治安、卫生环境维护款收据，对真实性性、合法性、关联性有异议，对证明目的有异议。简要理由：（1）收款收据上并未有原告名字，且备注的房屋位置与本案案涉房产的具体位置不一致，该证据与本案不具备关联系，达不到原告证明目的；（2）仅提供收款收据，未提交相应付款凭证予以佐证，是否实际付款无法核实。综上，原告提供的该组证据无法证明人民法院在查封前已合法占有案涉房屋。2.租房合同，对真实性、合法性、关联性有异议，对证明目的有异议。简要理由：（1）提供的租赁合同并未备案，其真实性无法核实；（2）租赁合同上载明的房屋位置与本案案涉房产的房屋位置不一致，该证据与本案无关；（3）未提交相应的租金收取凭证证实涉案房屋租赁的情况，亦无实际办理房屋交接之相关手续印证，不能证明原告已在人民法院查封前已合法占有房屋。综上，原告未能举证证明其在法院查封之前已合法占有案涉不动产。（4）租赁合同最早签订日期为2017年11月，均在查封之后。第三组证据：银行流水，拟证明承租人向原告支付租金的事实，原告在人民法院查封前已合法占有案涉不动产。被告清镇农商行质证意见，对银行流水三性有异议。1.该证据系复印件，真实性无法核实；2.该份证据并未备注收款人名称且交易日期是2017年3月21，是在房屋抵押之后；3。该份证据并无备注款项的性质，与本案缺乏关联性。第四组证据：执行裁定书及送达回证，证明原告提起案外人执行异议之诉符合法律规定。被告清镇农商行对该份证据无异议。被告在庭审期间提交以下证据：第一组证据：被告的营业执照，拟证明被告诉讼主体资格；原告对该组证据无异议。第二组证据：《最高额抵押合同》及抵押清单、《房屋他项权证》、(2017)黔01民初533号判决书，拟证明：①贵州湘企房产系案涉房屋的所有权人；②被告于2014年2月27日已对案涉房产享有抵押权，并经贵阳市中级人民法院的生效判决确认享有优先受偿权。原告对该组证据真实性无异议，对关联性、合法性有异议，涉案房屋房开公司开发是用于出卖且实际上已经出卖7、8年，购房人已经实际占有使用，抵押贷款办理时，银行是需要做贷款调查，但是银行并未进行调查及调查不实，从而办理的贷款抵押是违法，无效的。原生效判决有误，正因为有误所以原告才起诉，对于其证明目的不予认可，湘企不是涉案房屋的所有权人，涉案房屋已经由原告所购买，实际所有权人应为本案的原告，即使抵押权成立也无法对抗本案买受人。第三组证据：（2018）黔01执异268号执行裁定书、（2018）黔01执700、701号执行裁定书，拟证明：①原告未提供付款凭证，不能认定其已付房款；②原告请求停止强制执行没有法律依据。原告对该组证据真实性无异议，对关联性、合法性有异议，裁定书是错误，该认定的事实已经被云岩区已经生效的判决书否认，达不到其证明目的。第四组证据：(2017)黔01民初533号裁定书、(2017)黔01民初533号协助执行通知书、《房产证》、《案件受理通知书》，拟证明：①2017年6月6日，贵阳市中级人民法院根据贵州清镇农商行的申请查封了本案案涉房屋；②案涉房屋在2012年便已办理了房屋产权初始登记，早已属于可以进行物权变更登记的不动产；③原告直到2018年1月15日（提出执行异议后）才向云岩区法院起诉贵州湘企房产办理过户登记，明显怠于行使自身权利，对涉案房屋未能办理过户存在重大过错。原告对该组真实性无异议，对关联性、合法性有异议，被查封的房屋为原告所有，已经不属于抵押人所有，无权抵押，涉案房屋的初始权登记是办理产权登记依据，作为产权未能办理过户登记过错在于开发商，不能把过错归结于原告。根据上述证据本院认定事实如下：本院在审理清镇农商行与贵州旭永能源有限公司、湘企房开、五金机电批发市场、刘东旺、刘单、徐刚、陈勇、肖松涛金融借款合同纠纷一案中，经清镇农商行申请，本院于2017年8月8日以（2017）黔01民初533号民事裁定书及协助执行通知书保全查封了湘企房开公司名下的位于贵州省贵阳市云岩区房屋（含本案涉案房屋）,该查封系首次查封。2017年12月28日本院作出（2017）黔01民初533号判决，判令旭永能源有限公司偿还清镇农商行借款本金2500万元并支付利息、罚息、复利，清镇农商行在本判决第一项所确定的债务未清偿范围内对湘企房开位于金阳南路1号西南五金机电专业批发市场Ｍ栋1层、登记他项权证号为筑房他证云岩字第××号的22套房产拍卖、变卖、拍卖所得价款优先受偿。2018年6月11日，本院（2017）黔01民初533号民事判决书本案立案执行。2018年7月6日，本院在涉案房产处张贴公告，拟对涉房产进行司法处置。购房人提出执行异议，主张涉案商业房系在执行法院实施查封前就已购买并按照约定支付价款、占有使用。本院于2018年8月21日作出（2018）黔01执异268号执行异议裁定，驳回周应龙的异议请求。周应龙2018年8月23日收到裁定书后向本院提起案外人执行异议之诉，提出诉请如前。另查明，2005年5月20日，案外人李明作为乙方与湘企房开作为甲方签订一份《会员认购协议书》，主要约定：四、乙方根据该市场平面图订购7栋1层12号约45.2㎡，2988元/㎡，总认购价135057元。2006年5月18日湘企房开法定代表人刘东旺在合同右上角备注“办证转唐晚生”。2007年8月1日又备注“唐晚生转签周应龙”。2007年7月10日，唐晚生作为甲方与周应龙作为乙方签订《售门面协议书》，主要约定：甲方将西南五金机电批发市场7栋1层12号门面出卖给乙方，面积45.2㎡，总卖价叁拾捌万捌仟元整。2007年7月13日，周应龙通过现金无折存款分4次向唐晚生的女儿唐玲俐账户共计存入238000元。2007年7月14日，唐晚生向周应龙出具收条，该收条载明：今收到周应龙门面款柒栋壹层壹拾贰号门面总额叁拾捌万捌仟元正，已付叁拾叁万捌仟元正，下余伍万元正，等转签周应龙名字交清。2007年8月7日，唐晚生在原《售门面协议书》后备注“余下伍万元已付清”。后湘企房开于2011年12月23日办理了该批发市场产权登记，周应龙原购买的门面房合同房号7栋1层12号在不动产登记中心的房号为Ｍ栋1层11号。2015年12月30日湘企房开将涉案房屋抵押给清镇市农村信用合作联社（现更名为：贵州清镇农村商业银行股份有限公司）。2018年10月22日,周应龙诉湘企房开商品房销售合同纠纷一案经贵阳市云岩区人民法院作出（2018）黔0103民初字7720号判决，确认周应龙与唐晚生2007年7月10日签订的《售门面协议书》合法有效。另查明，2008年周应龙支付涉案门面水电费、门面治安、卫生环境维护费，湘企房开出具收款收据。2017年11月19日，周应龙与张红杰签订《门面租赁合同》，将涉案房屋出租给张红杰。以上事实，有《认购协议书》、《售门面协议》、现金无折存款单、收条、常住人口登记卡、不动产登记信息、（2018）黔0103民初字7720号民事判决书、（2017）黔01民初533号民事判决、（2018）黔01执异268号执行裁定书等证据予以证实。本院认为，综合各方主张和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”规定，本案争议焦点归纳为：一是清镇农商行的抵押权能否对抗周应龙的排除执行异议；二是周应龙是否享有排除强制执行的民事权益。关于争议焦点一，本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，若法律、司法解释另有规定，则申请执行人对执行标的依法享有的抵押权就不能当然对抗案外人的排除执行异议。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先爱偿权不得对抗买受人”的规定，抵押权人享有的抵押权不能对抗消费者基于购买商品房所取得的债权。前述批复规定即属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条所指的司法解释另有规定的范畴。因此，清镇农商行享有的抵押权不能当然对抗案外人周应龙提出的排除执行异议。关于争议焦点二，本院认为，本案中，周应龙为佐证其异议成立，提交了2005年5月购买案涉房屋的认购协议书、《售门面协议书》以及按照约定支付购房款的现金无折存款单、收条等，该协议书虽系李明签订，但湘企房开法定代表人刘东旺在该协议上签署“办证转唐晚生”、“唐晚生转签周应龙”的意见，且之后湘企房开也收取了孙茂针对案涉房屋的水电、卫生维护费等，表明湘企房开确认周应龙为涉案房屋的买受人，由周应龙承继该协议书载明的权利义务，该认购协议书对所认购房屋的坐落位置、面积大小、单价、总价及付款方式、交付期限、违约责任、产权办理等事项进行了约定，具有商品房买卖合同应当明确的主要内容，且该认购协议未违反法律、法规禁止性规定，故该认购协议书应认定为合法有效的商品房买卖合同。同时，周应龙提交提交的水电、治安、卫生环境维持费收款收据等可证明其在本院采取查封措施之前对案涉房屋已经管理、使用多年，且结合其提交的现金无折存款单、收条可证实其已按合同约定支付全部购房款，而湘企房开办理取得该批发市场房屋权属登记后并未依约协助为购房人办理产权手续，相反在上述房屋上设置了抵押，客观上导致周应龙房屋产权办理出现障碍，故可认定周应龙对未办理产权登记手续并没有过错。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人周应龙具有足以阻却执行的实体权利，其要求停止执行涉案商铺的诉讼请求应予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行贵阳市云岩区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场Ｍ栋1层11号房屋。案件受理费60元，由贵州清镇农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2018）黔01执异268号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇二〇年三月十日法官助理戴蔚书记员高丽梅