浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初3913号 原告（反诉被告）：沈敏，女，1968年7月18日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告（反诉被告）：杭州工享创梦工场企业管理有限公司，住所地杭州市滨江区西兴街道聚工路****5A，统一社会信用代码：91330108MA28N8QK4D。 法定代表人：沈敏，执行董事。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：胡梦平、陈甲骏，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江新东方置业投资有限公司，，住所地杭州市滨江区西兴街道江南大道**（双号）****统一社会信用代码：91330108742930557N。 法定代表人：崔嵩，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何丽青、王语秋，浙江凯麦律师事务所律师。 原告（反诉被告）沈敏、杭州工享创梦工场企业管理有限公司（以下简称工享公司）与被告（反诉原告）浙江新东方置业投资有限公司（以下简称新东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用普通程序审理。新东方公司在规定期限内提出了反诉，本院审查后予以受理，并决定与本诉合并审理，分别于2019年9月11日、10月10日两次公开开庭进行了审理。原告沈敏、工享公司的共同诉讼代理人胡梦平、陈甲骏、新东方公司的诉讼代理人何丽青、王语秋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）沈敏、工享公司提出以下诉讼请求：1.判决被告因侵犯两原告优先承租权而赔偿两原告损失887720.3元；2.判决被告向两原告返还因租赁面积误差而多收取的租金815900元并支付利息款268900.61元（暂计算至2019年6月10日，此后计算至实际履行之日止）；3.判决被告因违约引进咖啡厅而向两原告双倍返还履约保证金20万元（已返还20万元）；4.判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年1月23日，沈敏与新东方公司签订《房屋租赁合同》。2008年8月5日，工享公司成立，公司住所地位，公司住所地位于租赁房屋内沈敏。2011年8月1日，沈敏、工享公司签订《中化大厦房屋租赁补充协议》，将上述《房屋租赁合同》中租赁期及租金条款作出变更。沈敏、工享公司多次向新东方公司提出续租申请，但新东方公司因内部领导更迭一直未予正式答复，直到2017年11月14日才出具《函》一份，告知上述租赁合同可在原合同条款基础上延期，最长延期至2018年12月31日止，沈敏、工享公司出于对新东方公司承诺的信赖，于2017年4月起对租赁房屋进行了重新装修，共计支出887720.3元。沈敏、工享公司多次函告新东方公司要求续签房屋租赁合同，2018年6月27日，被告函告两原告称其已开始对租赁标的物的租赁招租工作。经双方协商，2018年9月28日，沈敏、工享公司函告新东方公司称愿以同等承租条件续租原租赁物业，2018年12月10日，新东方公司要求沈敏、工享公司于2018年12月31日前交还房屋。关于租赁房屋实际面积问题，2017年12月13日，双方一致确认，租赁房屋实际租赁面积为1022.12平方米。此外，新东方公司于租赁期内违反合同约定引进咖啡厅，对工享公司的正常经营造成巨大影响。故两原告诉至法院，请求判决。 被告（反诉原告）新东方公司辩称：一、答辩人已履行最优租赁方案告知义务，被答辩人不具备在同等条件下享有优先承租权的约定条件，因此答辩人未侵犯被答辩人的优先承租权且无需承担损害赔偿责任；二、案涉租赁房屋不存在面积误差，答辩人无需向被答辩人返还租金也无需支付利息款；三、答辩人与被答辩人已变更合同约定的履约保证金条款且已实际履行，答辩人不存在违约行为，不需要向被答辩人双倍返还履约保证金。 被告（反诉原告）新东方公司提出以下反诉请求：1.判决沈敏、工享公司共同向新东方公司支付违约金237807.67元；2.判决沈敏、工享公司共同向新东方公司支付房租9024元；3.判决本案诉讼费由沈敏、工享公司负担。事实和理由：2008年1月23日，新东方公司与沈敏签署《房屋租赁合同》，约定租期8年，自2008年3月1日起至2016年7月31日止。后经双方协商，租赁期限延期至2018年12月31日止。但是自2016年7月起至2018年12月，工享公司多次违反合同约定，逾期缴纳租金。新东方公司据此有权向其主张逾期缴纳租金的违约金237807.67元。此外，根据双方约定，2016年8月1日起至2017年7月31日的租金总额应为878500元，但工享公司实际只支付了869476元，至今尚未支付剩余的9024元。故新东方公司提出上述反诉诉讼请求。 原告（反诉被告）沈敏、工享公司就反诉共同辩称：一、反诉被告按月支付租金的付款方式是经反诉原告认可的，反诉被告已经足额支付租金，不存在逾期支付租金的违约行为，无需承担违约金。二、反诉被告已经付清了全部的租金，于2017年10月13日支付的17394元，便是双方核对后截至2017年9月的房屋租金补差。即使认定反诉被告需支付违约金，反诉原告主张的违约金利率过高，应当结合实际损失以及过错程度进行调整，本案违约金利率应当调整为按人民银行同期贷款利率计算。三、退一步讲，即使认定反诉被告应当支付违约金，反诉原告主张的违约金计算基数错误，应当进行调整双方已经确认建筑面积需扣除134.43平方米。四、反诉原告主张的租金以及违约金已经超过一年的诉讼时效，应当依法予以驳回。 经审理查明：2008年1月23日，新东方公司（甲方）与沈敏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于杭州市滨江区江南大道华龙国际大厦B楼一层西南角消防楼梯及B楼二层西侧出租给乙方；租赁房屋建筑面积为1156.55平方米；租赁用途限于经营“两案咖啡-西餐和女人空间-生活馆”；甲方不得再引进现乙方经营项目的西餐厅、咖啡厅、美容生活馆商家，否则视为甲方违约，除双倍返还履约保证金外，还应赔偿乙方因此遭受的损失；租赁期为八年，自2008年3月1日起至2016年7月31日止（其中2008年3月1日至2008年7月31日为装修免租期）；租金采取先付后用的方式，租金前两年按每季度支付，两年后均按半年支付；支付时间为提前一个月付清，如乙方逾期交纳租金，每日应按逾期租金部分的千分之一向甲方交付违约金；房屋租赁期限届满时，乙方如要继续承租，应在本合同约定期限届满前三个月向甲方书面提出续租申请，同等条件下，乙方有优先承租权；除本合同另有约定外，甲乙双方任何违反、不遵守或不履行本合同条款给对方造成实际损失的，应按照对方的实际损失赔偿；合同还约定了其他内容。 2011年8月1日，新东方公司与沈敏签订《中化大厦房屋租赁补充协议（原华龙国际大厦）》，就《房屋租赁合同》约定的承租年限和租金的递增幅度进行修改，其中关于租期修改为：租赁期为九年三个月，自2008年3月1日起至2017年10月31日止（其中2008年3月1日至2008年7月31日为装修免租期）。 2009年12月18日，沈敏、兰德曼咖啡西餐厅（现更名为工享公司）致函新东方公司，要求签订补充协议，由于经营困难，希望能对原合同中的一些条款作相应修改，其中第一条为：不再收取租赁保证金，原收取的保证金20万元，予以即时冲抵房租。同年12月22日，新东方公司就此回复：同意将原合同的履约保证金20万元即时转作房租。 此后，沈敏、工享公司于2017年9月12日向新东方公司提出续租申请。2017年11月14日，新东方公司致函工享公司，同意在原合同条款的基础上延期，最长延期至2018年12月31日止。 2017年4月起，工享公司开始对案涉租赁物进行重新装修。 2017年12月13日，浙江省华龙实业集团有限公司出具《关于中化大厦副楼两案咖啡租赁面积复核的报告》，载明“两案咖啡原租赁面积1156.55㎡，根据承租方多次提出消防通道、消防楼梯、电梯前厅等是公共使用面积应扣除的要求（公共面积已分摊），我们对这部分公共区域进行了实地测量：……”扣除二楼电梯前厅、二楼北消防通道、南消防楼梯一楼、二楼四处的应扣除的公共面积共计134.43平方米，扣除后新的租赁总面积调整为1022.12平方米（2017年11月1日起）。沈敏在该报告上签字并注明“同意复核结果”。自2017年11月起，工享公司按调整后的面积支付租金。 2018年6月19日，工享公司致函新东方公司，要求续租，租期8年到10年，并载明“经双方商定，可在原租金标准的基础上每两年递增5%”。6月27日，新东方公司回函表示：对比其收到的意向承租方的承租方案，工享公司的续租条件处于劣势，如诚意续租，请在收到本函15日内提出符合市场实际的续租方案，包括但不限于租金标准、租金递增幅度、付款方式、租期、押金、后续管理等内容，否则，新东方公司将按照2018年6月19日函的续租条件与其他意向承租人的承租方案一并评估。同年7月6日，工享公司回函建议：续租原有用房的日租金在2.50元/平方米左右，租期8-10年，租金按年或半年支付，押金为2个月的房屋租金，房屋租赁的具体条款由双方另行商定。7月30日，新东方公司回函表示：其自2018年6月起开始中化大厦B座的招租工作，包括杭州梦尔假日酒店有限公司（以下简称梦尔酒店）承租的中化大厦1-B楼二楼东北角部分及1-B楼三楼、1-B楼屋顶层（以下简称租赁标的物1）和工享公司承租的中化大厦B座一、二层西侧部分（以下简称“租赁标的物2”），现招租工作已基本结束，工享公司的续租方案对比其收到的最优承租方案所述的“一并承租租赁标的物1和租赁标的物2”处于劣势，且报价低于上述最优承租方案中的报价。8月2日，工享公司再次致函，建议：原有用房的日租金在2.8元/平方米左右，租期8-10年，免租期6个月，租金按年或半年支付，押金为2个月的房屋租金，房屋租赁的具体条款由双方另行商定。8月13日，沈敏委托向军（系杭州工享创梦工场科技服务有限公司股东，该公司为工享公司的子公司，两公司法定代表人均为沈敏）至新东方公司，向军签署《确认函》，该函内容为新东方公司就中化大厦B座的招租工作已经结束，我司于2018年8月13日查阅了新东方公司的最优承租方案，该承租方案优于我司提出的续租方案。8月20日，工享公司《回复函》，认可其于2018年8月13日在新东方公司看了最优承租方案，认为该报价与其报价没有太多实质性差距，并提出新的续租条件为：单价2.8元/平方米/天，租期10年。每两年递增5%，免租期6个月。 2018年10月15日，梦尔酒店提出具体的续租方案：租赁期限10-15年，停业装修期间免收租金；租金递增方案为每2-3年递增5%；在满足合适的租期基础上，可以接受3元/天/平方米的租金水平；支付方式与原来一致，6个月一付，先付后用；如果两岸咖啡和浙江工业大学创业梦工场愿意退租，我公司愿意合并承租；等。 2018年12月11日，新东方公司送达《通知函》，通知工享公司于租赁期限届满前即2018年12月31日前交还租赁房屋。 2018年12月18日，工享公司委托浙江智仁律师事务所向新东方公司发出《律师函》，称新东方公司曾口头告知，有第三人愿意以3元/平方米/天的价格承租租赁房屋，工享公司基于前期的巨额投入，表示愿意接受3元/平方米/天的价格，租期以10年为准，督促新东方公司尽快与其签订租赁合同，在此情况下，新东方公司不予理会且发函要求工享公司交还房屋，要求新东方公司于发函之日起3日内与工享公司沟通赔偿事宜。同月28日，新东方公司就上述《律师函》回函，称工享公司于2018年8月13日查阅最优承租方案后于2018年8月20日提出新的续租方案，不接受以最优承租方案续租，故工享公司已放弃了同等条件下的优先承租权，因梦尔酒店同意接受最优承租方案，并愿以优于该最优承租方案，即“一并承租租赁标的物1和租赁标的物2，不享受免租期，且租金标准高于3元/日/平方米”的条件承租，故新东方公司有权将租赁标的物出租给梦尔酒店，并要求工享公司于房屋租期届满前交还租赁房屋。 2019年1月22日，新东方公司与梦尔酒店重新签订《房屋租赁合同》，约定鉴于双方于2018年12月15日签订了《房屋租赁合同》，约定梦尔酒店向新东方公司承租中化大厦B楼1-3商铺（以下简称标的房屋一，建筑面积为3241平方米），并约定梦尔酒店应于工享公司向新东方公司返还中化大厦B座一、二层西侧部分（以下简称标的房屋二，建筑面积为1117.7平方米）后，按原合同约定之条件向新东方公司承租标的房屋二；新东方公司已经收回工享公司远程组的标的房屋二；经双方协商，达成如下合同：出租房屋：位于杭州市滨江区商铺及顶楼部分建筑物，以及**一、二层西侧部分；建筑面积4358.7平方米；租期至2030年12月31日；租赁价格为其中4190.7平方米的房屋租金按3.1元/日/平方米，168平方米的房屋租金按3.5元/日/平方米计算，上述租金均为每二年递增5%至合同终止。 另查明，2016年，中化蓝天集团有限公司（甲方）与杭州麦派实业有限公司（乙方）签订《委托经营管理协议》，约定甲方委托乙方全权管理中化蓝天咖啡厅。乙方以专业服务运作方式为基础，以服务中化蓝天员工、提升中化蓝天形象为准则，负责管理并经营中化蓝天咖啡厅，为中化蓝天员工提供优质服务，同时提供优惠于外部市场的折扣产品。委托经营的管理期限自2016年12月1日至2018年11月30日。甲方在中化大厦内不再引进与咖啡厅业务雷同的经营单位（除已经引进的上岛咖啡外），避免业务发生冲突。中化蓝天咖啡厅所在地（中化大厦一层）的所有权人为浙江省华龙实业集团有限公司。 中化蓝天集团有限公司持有浙江省华龙实业集团有限公司100%股权，浙江省华龙实业集团有限公司持有新东方公司100%股权。 再查明，自2016年7月起，工享公司开始按月支付租金。 以上事实由沈敏、工享公司提供的《房屋租赁合同》1份、《中化大厦房屋租赁补偿协议》1份、函1份、往来函件9份、照片1组、律师函及邮寄底单、签收记录1份、报告1份；新东方公司提供的确认函1份、短信截图及聊天记录1份、企业信用信息公示报告1份、续租承诺1份、回函及送达证明1份、房屋租赁合同1份、房屋所有权证1份、委托经营管理合同1份收款凭证1组；及庭审录音录像在案为凭。 本院认为：沈敏与新东方公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以确认。 关于新东方公司是否侵犯沈敏、工享公司的优先承租权。双方约定，同等条件下，承租方有优先承租权。根据沈敏、工享公司提供的往来函件，截至2018年8月初招租工作结束，在中化大厦B座的招租过程中，新东方公司充分履行了包括招租事实、报价时间、最优承租方案的通知义务；其次，工享公司最终提出的承租方案为2018年8月2日的“日租金2.8元/平方米左右，租期8-10年，免租期6个月，租金按年或半年支付，押金为2个月的房屋租金”，工享公司已书面确认该方案不及最优方案；另，梦尔酒店于2018年10月15日提出具体续租方案不足以证明新东方公司启动了新一轮的报价；基于上述事实，新东方公司履行了通知义务，工享公司的续租方案与其他承租方案相比处于劣势，不符合“同等条件”的前提，工享公司主张新东方公司侵犯其优先承租权，没有依据，本院不予采信，相应的损失赔偿，亦无据可引，本院不予支持。 关于租赁面积复核前的部分租金的退还。本院认为，双方在签订《房屋租赁合同》及补充协议时，均附图确认租赁范围，理应按照双方确定的租赁范围及面积计付租金；复核租赁总面积并非纠正“误差”，而是重新确定该134.43平方米是否计入租赁面积；复核报告自2017年11月起调整租赁总面积，未对此前已经支付的该134.43平方米的租金是否退还作出约定，应视为新东方公司自愿免计自2017年11月起该部分公用区域的租金，但不应据此溯及此前的租金支付。沈敏、工享公司主张退还2017年11月前已支付的该134.43平方米租金的诉请，依据不足，本院不予支持。 关于沈敏、工享公司主张新东方公司违约引进咖啡厅应向其双倍返还履约保证金20万元（已返还20万元）。新东方公司辩称中化蓝天咖啡厅仅对中化蓝天内部员工开放，并非其物业，亦非其引进，且租赁合同中的履约保证金条款已经变更，其不存在违约行为。对此，本院认为，根据双方的约定，新东方公司不得再引进现西餐厅、咖啡厅、美容生活馆商家，否则视为违约，除双倍返还履约保证金外，还应赔偿承租方因此遭受的损失。该约定系承租方为了避免同业竞争而与出租人约定的排他性条款。根据中化蓝天集团有限公司与杭州麦派实业有限公司签订的《委托经营管理协议》，“甲方在中化大厦内不再引进与咖啡厅业务雷同的经营单位（除已经引进的上岛咖啡外），避免业务发生冲突”，即使中化蓝天咖啡厅系内部经营，实际上也足以与沈敏、工享公司经营的两岸咖啡（原上岛咖啡）产生业务竞争，新东方公司违背诚实信用原则，应当承担相应的赔偿责任；但新东方公司已于2009年12月22日应沈敏申请将20万履约保证金冲抵租金，双方事实上已无履约保证金，沈敏、工享公司主张返还保证金已无据可引，沈敏、工享公司的该项诉请，本院不予支持。 关于新东方公司主张沈敏、工享公司逾期支付租金，应承担违约金237807.67元。对此，本院认为，根据新东方公司提供的收款凭证及其所述，自2016年7月起，工享公司便开始按月支付租金。至双方租赁期满，新东方公司并未提出证据证明其就此提出异议，故应当认定为双方以实际行为就租金的支付方式作出变更，工享公司按月支付租金，不构成违约，对新东方公司的该项主张，本院不予支持。 关于新东方公司主张沈敏、工享公司向其支付所欠房租9024元。经核算，按双方约定的租赁面积1156.55平方米，案涉租赁物自2016年8月至2017年7月的应付租金为878500元，工享公司实际支付869476元，尚欠9024元，对新东方公司的该项诉请，本院依法予以支持。 本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、沈敏、杭州工享创梦工场企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向浙江新东方置业投资有限公司支付租金9024元； 二、驳回沈敏、杭州工享创梦工场企业管理有限公司的全部诉讼请求； 三、驳回浙江新东方置业投资有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费24180元，由沈敏、杭州工享创梦工场企业管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计2501元，由沈敏、杭州工享创梦工场企业管理有限公司负担25元，由浙江新东方置业投资有限公司负担2476元并于判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吴 彦 人民陪审员  杜文华 人民陪审员  谢建儿 二〇二〇年三月十日 书 记 员  黄旭聪