广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初14546号原告：中山市碧富雅置业发展有限公司，住所地广东省中山市*******。法定代表人：麦广帆（MAI,Guangfan）。委托诉讼代理人：陶婷婷，女，公司员工。委托诉讼代理人：李建华，男，公司员工。被告：曹得新，男，1973年12月3日出生，汉族，住广东省深圳市福***********。原告中山市碧富雅置业发展有限公司（以下简称碧富雅公司）与被告曹得新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，先适用简易程序，后依法组成合议庭于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告碧富雅公司的委托诉讼代理人陶婷婷、被告曹得新到庭参加诉讼。本案现己审理终结。碧富雅公司向本院提出诉讼请求：1.确认中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-080）于2019年7月9日解除；2.确认租赁保证金17860元不予退还；3.判令曹得新立即向碧富雅公司支付2019年4月份至2019年7月9日的租金、管理费合计39666.48元（2019年4月至6月均为租金6697.5元/月、管理费5358元/月，2019年7月租金1944.44元、管理费1555.55元）；4.判令曹得新向碧富雅公司支付逾期缴交租金和管理费的违约金12780.77元（自2019年4月10日起暂计至2019年8月31日）、商铺占用费3111.1元（自2019年7月9日起计算至2019年7月17日）、商铺占用违约金2679元；5.判令曹得新向碧富雅公司支付因曹得新无故停业产生的违约金6000元；6.确认碧富雅公司对曹得新逾期未搬离的商铺动产享有留置权，碧富雅公司有权依据合同约定对留置的动产进行变卖或折价出让，以变卖或折价出让所得款优先支付曹得新对碧富雅公司的欠款。事实和理由：2018年9月20日，碧富雅公司与曹得新签订中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-080），约定：碧富雅公司将位于中山市*******1********2********出租给曹得新，用于女装服饰的经营，租赁期限为3年，自2018年10月20日起至2021年10月19日止，每月租金应当于当月10月前支付；无故停业一天，视为曹得新违约，碧富雅公司向曹得新收取违约金2000元，无故停业超过三天，视为曹得新根本性违约，碧富雅公司有权单方解除合同；曹得新拖欠费用，碧富雅公司有权单方终止合同，租赁保证金不予退还，逾期支付租金、管理费的，应按逾期交付金额每天按0.3%支付违约金，逾期支付水电费的，应按逾期交付金额每天按2%支付滞纳金；若曹得新逾期未交还商铺的，碧富雅公司有权采取强制措施搬迁方法收回商铺，并对搬离后的动产行使留置权，若曹得新在2个月的宽限期满后仍未清偿欠款并办理领取手续的，则碧富雅公司有权对留置的动产进行变卖，以变卖所得优先支付欠款及动产搬迁与保管的费用。2019年4月20日，双方签订《补充协议一》（编号：BFY/H-ZS-2019-017）约定如曹得新按房屋租赁合同约定支付租金、管理费及其他费用、履行相关义务的，可享受补充协议一约定的租金优惠，如因曹得新原因导致补充协议一自动终止的，则曹得新应自补充协议一终止之日起7日内向碧富雅公司一次性支付补充协议一约定租金与房屋租赁合同约定租金的全部差额，不影响碧富雅公司同时向曹得新主张其他赔偿或违约责任的权利。合同签订后，碧富雅公司依约交付商铺。租赁期间，曹得新未能按约支付租金、管理费等相关费用，碧富雅公司多次催收无果，曹得新在经营期间无故停业，经催告仍拒不恢复营业。碧富雅公司为维护合法权益，特向法院提起本案诉讼。曹得新辩称，1.确认尚欠并同意支付碧富雅公司2019年4月、5月的租金和管理费，每月租金4018.50元，但不同意支付6月、7月的租金、管理费以及逾期缴纳租金、管理费的违约金；2.我方于2019年6月10日自行撤场，并将钥匙交给碧富雅公司前台，不存在无故停业，但店铺内的物品未搬离。曹得新向本院提出反诉请求：判令碧富雅公司退回租赁保证金17860元、物业保证金10716元、推广费1786元、二次消防整改费1200元。诉讼过程中，曹得新撤回上述反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月20日，碧富雅公司与曹得新签订中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-080），约定碧富雅公司将位于中山市*******1*海港城商业中心的2楼L218号商铺出租给曹得新，用于女装服饰零售，建筑面积为178.60平方米；租期自2018年10月20日至2021年10月19日，其中2018年10月20日至2019年10月19日期间租金为6697.50元/月，管理费为5358元/月，2019年10月20日至2020年10月19日期间租金为8930元/月，管理费为5358元/月，除首月租金、管理费于租赁起始日支付，其余月份租金、管理费须于当月10日前支付。3.5条约定：曹得新应向碧富雅公司交纳17860元作为租赁保证金，该租赁保证金不是预付的租金、管理费，仅是曹得新履行本合同约定义务的保证。9.1条约定：曹得新应当在租赁期限届满日起的5日内交还该商铺。除租赁期限届满合同正常终止外，曹得新应当在合同提前解除或终止日之次日交还商铺。9.4条约定：如曹得新未依照合同第9.1条的规定交还该商铺，则碧富雅有权采取强制搬迁方法收回商铺，将该商铺内的一切动产搬离该商铺，该商铺之装修及所有附属设施/设备属碧富雅公司所有，碧富雅公司无须给予曹得新补偿，碧富雅公司并有权从租赁保证金中直接扣除拆除该商铺之装修及附属设施/设备所需要的费用。若曹得新尚拖欠碧富雅公司本合同范围内所约定的费用，碧富雅公司有权直接从应结算给曹得新的营业额中扣除，不足部分，碧富雅公司有权对搬离后的动产行使留置权，宽限期为碧富雅公司采取强制措施之日起2个月，若曹得新在宽限期内仍未清偿欠款并办理领取手续的，则碧富雅公司有权对留置的动产进行变卖或拍卖，以变卖或拍卖所得优先支付欠款及动产搬迁与保管的费用，仍不足以清偿的，碧富雅公司仍可向曹得新追偿。曹得新逾期交还商铺，除应当按照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向碧富雅公司支付违约金，直至曹得新交还该商铺或碧富雅公司按合同约定收回该商铺。11.11条约定：曹得新无故停业一天，视作违约，碧富雅公司应向曹得新收取违约金2000元，无故停业三天，视为根本违约，碧富雅公司有权单方面解除合同。13.1约定：租赁期限内，经双方协商一致，同意变更合同的，可变更合同。13.2条约定：碧富雅公司或曹得新因有特殊原因，经双方协商一致，同意解除合同的，可解除本合同。15.1条约定：在租赁期限内，曹得新逾期交付租金或管理费、推广费的，每逾期1日，应按逾期交付金额的0.3%交付日违约金。15.3条约定：租赁期限内，曹得新非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给碧富雅公司；15.4条约定：租赁期限内，曹得新拖欠支付租金或管理费或其他费用达到30日的，碧富雅公司有权单方面终止合同，租赁保证金不予退还。若曹得新拖欠碧富雅公司费用，碧富雅公司有权对曹得新的动产行使留置权，宽限期为2个月，期满后仍未办理领取手续的，碧富雅公司有权对留置的动产进行变卖或拍卖。该合同还约定了其他事项。碧富雅公司与曹得新签订《补充协议一》约定，双方于2018年10月20日签订中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-080，以下简称“主合同”），应曹得新提出的减租申请，经双方协商一致，共同订立本补充协议条款：补充协议期限2019年4月1日至2019年6月30日止，租金标准由6697.50元/月变更为4018.50元/月；曹得新保证如租赁期间出现不按主合同约定时间支付租金、管理费及其他相关费用或出现主合同约定的其他任一违约行为，本补充协议视为自动终止，曹得新自始不享有本补充协议约定的租金减免，曹得新应按照主合同约定的租金标准按月缴纳租金；主合同及主合同相关的补充合同、主合同附件与本补充协议发生抵触的，以本补充协议为准。该协议还约定了其他事项。碧富雅公司、曹得新分别于2019年5月6日、2019年4月20日在该补充协议上盖章、签名捺印。碧富雅公司提交2019年4月至同年6月部分缴款通知单签收表、缴款通知单、催缴通知书签收表、催缴通知书等证据主张曹得新拖欠2019年4月至同年7月9日租金共22036.94元（其中4月至6月每月租金6697.50元、7月租金1944.44元），管理费17629.55元（其中4月至6月每月管理费5358元、7月管理费1555.55元）。2019年6月19日，碧富雅公司通过广东保信律师事务所向曹得新发出律师函，载明曹得新于2019年6月10日起无故停业，并单方擅自搬离商铺，碧富雅公司要求曹得新依约营业但未恢复营业，截至2019年6月14日曹得新拖欠碧富雅公司租金、管理费共29736.9元，且曹得新应于收到本函件之日起3个工作日内恢复商铺的正常营业及向碧富雅公司支付因无故停业产生的违约金6000元。曹得新确认收到上述律师函。2019年7月9日，碧富雅公司出具通知给曹得新，载明自本通知发出之日起正式解除曹得新与碧富雅公司于2018年9月20日签订的《租赁合同》。碧富雅公司提供物品清单及光盘显示，曹得新承租店铺2019年7月17日尚留存以下物品：1.8m货架7个、1.5m货架4个、1.8m*1.2m网挂架1个、衣架2箱、衣服106件、皮带6条、玻璃镜2面、柜台1张＋附件2张、沙发1张、佛公1个、2m*1.8m黑色货架1个、塑料模特上半身3个、喇叭（音响）2个。另，碧富雅公司系中山市************卡不动产权利人，其提供照片显示涉案店铺在2019年6月11日至同年6月14日期间均处于停业状态，曹得新对此表示确认。本院认为，碧富雅公司与曹得新签订中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及强制性规定，真实有效，各方均应恪守。曹得新于2019年6月10日撤场，但双方均确认未就撤场事宜达成一致意见，即双方未就解除租赁关系达成合意。曹得新未按照合同约定时间支付碧富雅公司租金、管理费，且逾期超过30日，根据合同15.4条约定，碧富雅公司有权单方面终止合同，租赁保证金不予退还。碧富雅公司于2019年7月9日出具解除租赁合同的通知，故本院认定双方于2019年7月9日解除租赁关系，且碧富雅公司已收取的租赁保证金17860元不予退还。关于拖欠租金、管理费。曹得新同意支付2019年4月、5月租金，不同意支付2019年6月、7月的租金，租金标准为4018.50元/月。根据双方签订的《补充协议一》，如曹得新在租赁期间出现不按照主合同约定时间支付租赁、管理费的，补充协议自动终止，曹得新自始不享有补充协议约定的租金减免，应按照主合同约定的租金标准缴纳租金。双方于2019年7月9日解除租赁关系，曹得新应向碧富雅公司支付2019年4月至同年7月9日的租金22036.94元（6697.50元/月×3个月＋6697.50元/月÷31天×9天）、管理费17629.55元（5358元/月×3个月＋5358元/月÷31天×9天）。关于逾期缴纳租金、管理费的违约金。根据合同约定，除首月租金、管理费于租赁起始日支付，其余月份租金、管理费须于当月10日前支付，且在租赁期限内，曹得新逾期交付租金、管理费，每逾期1日，应按逾期交付金额的0.3%交付日违约金。该标准过高，故应调整为月利率2%为宜。2019年4月至同年7月9日的违约金应以每月所欠租金、管理费为基数自每月11日起计算。关于商铺占用费。曹得新确认撤场后商铺内的物品未搬离，结合碧富雅公司提供的光盘显示的2019年7月17日店铺拍摄录像，2019年7月10日至2019年7月17日，曹得新所有的物品仍占用碧富雅公司的店铺位置，碧富雅公司主张的商铺占用费3111.10元未超过该期间租金及管理费的总和，本院予以支持。关于商铺占用违约金、无故停业违约金。本案违约的原因系曹得新拖欠相关租金、管理费，并中途退租，而在合同中约定租赁保证金、商铺占用违约金、无故停业违约金、逾期缴纳租金及管理费违约金均因曹得新同一种违约行为而产生，不应重复计算，曹得新向碧富雅公司支付的租赁保证金17860元、逾期支付租金及管理费的违约金已足已弥补碧富雅公司的损失，故对碧富雅公司诉请曹得新向其支付商铺占用违约金、无故停业违约金，本院不予支持。关于商铺动产留置权。双方在合同中约定，若曹得新拖欠碧富雅公司费用，碧富雅公司有权对曹得新的动产行使留置权，故碧富雅公司对曹得新放置在涉案商铺的物品享有留置权，在曹得新未履行生效判决确定的给付义务时,碧富雅公司有权以上述物品的折价、拍卖、变卖的价款在生效判决确定的给付义务范围内优先受偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款的规定，判决如下：一、确认原告中山市碧富雅置业发展有限公司与被告曹得新签订的中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-080）于2019年7月9日解除；二、被告曹得新所交租赁保证金17860元由原告中山市碧富雅置业发展有限公司没收；三、被告曹得新于本判决生效之日起七日内向原告中山市碧富雅置业发展有限公司支付租金22036.94元、管理费17629.55元及违约金（2019年4月至同年6月每月租金违约金均以6697.50元为基数、每月管理费违约金均以5358元为基数，分别自2019年4月11日、2019年5月11日、2019年6月11日起计算；2019年7月1日至同年7月9日的租金违约金以1944.44元为基数、管理费违约金以1555.55元为基数，自2019年7月11日起计算，均按月利率2%计算至实际付清之日止）；四、被告曹得新于本判决生效之日起七日内向原告中山市碧富雅置业发展有限公司支付商铺占用费3111.10元；五、原告中山市碧富雅置业发展有限公司对被告曹得新所有的1.8m货架7个、1.5m货架4个、1.8m*1.2m网挂架1个、衣架2箱、衣服106件、皮带6条、玻璃镜2面、柜台1张＋附件2张、沙发1张、佛公1个、2m*1.8m黑色货架1个、塑料模特上半身3个、喇叭（音响）2个享有留置权,并有权以上述物品的折价或拍卖、变卖所得价款在欠付的租金、管理费、违约金、商铺占用费范围内优先受偿；六、驳回原告中山市碧富雅置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1852元，由原告中山市碧富雅置业发展有限公司负担196元，被告曹得新负担1656元（该款原告中山市碧富雅置业发展有限公司已预交，被告曹得新于本判决生效之日起七日内迳付1656元给原告中山市碧富雅置业发展有限公司，本院不另作收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李肖霞人民陪审员  李钰贤人民陪审员  谭润锡二〇二〇年三月十八日书 记 员  刘洁欢