广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初12233号原告：赵红艳，女，1976年6月6日出生，汉族，住浙江省浦江县。委托诉讼代理人：梁淑娴，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雪谦，广东登鼎律师事务所律师。被告：蒋勇清，男，1968年12月21日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市。原告赵红艳与被告蒋勇清房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵红艳向本院提出诉讼请求：1.解除赵红艳与蒋勇清签订的厂房租赁合同；2.蒋勇清向赵红艳支付拖欠2019年4月暂计算至2019年7月的租金97200元；3.蒋勇清支付滞纳金4860元；4.蒋勇清赔偿赵红艳损失25200元（按25200元／月计算一个月，作为赵红艳寻找新租户期间的损失）；5.赵红艳不予退回蒋勇清支付的保证金50400元；6.蒋勇清支付水电费26097元及水电滞纳金暂计2609.7元。诉讼过程中，赵红艳明确其第2项诉讼请求中租金计算方法为：2019年4月的租金为21600元，2019年5月至同年7月租金为25200元／月，合计97200元。事实和理由：蒋勇清于2017年11月23日与赵红艳签订厂房租赁合同，约定由蒋勇清租赁赵红艳位于中山市卡的厂房，建筑面积为1200平方米，租赁期限为2017年11月21日至2022年11月20日，每平方米建筑面积租金为21元，并约定蒋勇清须于每月5日前缴纳当月租金。合同签订后，蒋勇清按照合同约定向赵红艳支付两月保证金50400元。蒋勇清自2019年4月5日起，未依约向赵红艳支付租金，共欠赵红艳租金97200元。赵红艳多次催促蒋勇清按约定支付租金，但蒋勇清仍未履行合同义务。据此，蒋勇清已构成根本违约，应承担相应的违约责任，故赵红艳诉至法院，请求判如所请。蒋勇清辩称，涉案厂房的环保是由赵红艳找其亲戚来做的，2018年12月19日，涉案厂房被环保部门查封；2019年7月份赵红艳已经将涉案厂房出租给别人，其愿意支付2019年4-6月的租金72000元（2019年4月的租金为21600元，5、6月均为25200元）；其已经缴纳的50400元的押金要求抵扣租金；其愿意支付水电费26097元，其不确认并不同意支付水电费的滞纳金；其不同意支付赵红艳主张的滞纳金及损失。本院经审理认定事实如下：赵红艳作为甲方与蒋勇清作为乙方于2017年11月23日签订厂房租赁合同，甲方租赁给乙方的厂房坐落在横栏镇××路××第二卡，租赁建筑面积为1200平方米，厂房类型为钢混工业厂；厂房装修期三十天，自2017年11月21日起至同年12月30日止；装修期间免收租费；厂房租赁自2017年11月21日起至2022年11月20日止，租赁期三年；甲、乙双方约定，该厂房租赁每月每平方米建筑面积租金为21元，年租金为252元每平方米；甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为二个月租金，租金一月一交，支付日期在支付月5日前向甲方支付租金；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款；厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5％滞纳金，并有权终止租赁协议；租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。合同签订后，蒋勇清缴纳租赁保证金50400元，赵红艳将涉案厂房交付给蒋勇清使用。蒋勇清拖欠赵红艳2019年4月的租金21600元、同年5月及6月的租金各25200元，赵红艳于2019年6月19日通过微信发送律师函通知蒋勇清解除合同，蒋勇清确认收到该律师函，并于2019年7月7日搬离并返还涉案租赁物，蒋勇清亦未支付赵红艳2019年7月的房屋占用费。赵红艳提交短信截图拟证实蒋勇清拖欠其2019年4月至同年6月的水电费26097元。经查，短信截图反映区成根花场2019年4月15日缴纳水费1207.58元、同年5月15日缴纳水费1202.74元、同年6月15日缴纳水费1275.34元，水费合计3685.66元。区成根地址为横栏镇裕祥村五间档工业区西塘，2019年4月电费10011.79元、同年5月电费9036.84元、同年6月电费12973.13元，电费合计32021.76元。赵红艳主张上述水电费合计35707.42元为蒋勇清与另外的租户共同使用的数据，其中26097元是根据蒋勇清使用的独立水电表计算出来的。蒋勇清主张该26097元中有9000元不是水电费，其不应支付，同意支付其余的费用。赵红艳称涉案厂房所有权人为区成根，区成根将该厂房出租给黄梅兰、黄梅兰因拖欠其债务将涉案厂房交给其自用或出租抵偿债务，涉案厂房未办理建设工程规划许可证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案厂房未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案中赵红艳作为出租人与蒋勇清订立的租赁合同无效。鉴此，赵红艳主张解除双方签订的租赁合同于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于上述已认定赵红艳与蒋勇清之间签订的厂房租赁合同无效，依据该规定，赵红艳因该合同取得的保证金50400元应当予以返还，故赵红艳诉求没收蒋勇清的保证金于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。因涉案合同已被认定为无效，赵红艳诉求的租金实为房屋占有使用费，蒋勇清拖欠赵红艳2019年4月的房屋占用使用费21600元、同年5月及6月的房屋占有使用费各25200元。蒋勇清于2019年7月7日搬离涉案租赁物，且未支付2019年7月1日至同年7月7日期间的房屋占有使用费，参照租赁合同约定的标准25200元/月（21元/平方米×1200平方米），2019年7月1日至同年7月7日期间的房屋占有使用费为5690.32元（25200元/月÷31天/月×7天），故蒋勇清应支付赵红艳2019年4月至同年7月的房屋占有使用费77690.32元（21600元+25200元/月×2个月+5690.32元），超出部分，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依据法律规定或按照合同性质不得抵消的除外。当事人主张抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或附期限。本案中，蒋勇清应支付赵红艳房屋占有使用费，赵红艳应返还蒋勇清保证金，二者均为金钱给付之债，蒋勇清亦在庭审中辩称要求将该保证金抵扣租金，依据上述规定，本院对其主张予以支持，故抵消后蒋勇清仍应支付赵红艳房屋占有使用费27290.32元。赵红艳主张蒋勇清拖欠其2019年4月至同年6月的水电费26097元，但其提交的短信截图显示水电费的数额为35707.42元，赵红艳亦确认该数额为蒋勇清与另外一户租户共同的数额，其主张26097元系根据蒋勇清单独使用的水电表计算出来，但未提交依据予以佐证，应承担举证不足的不利后果，蒋勇清不确认其中的9000元，仅确认17097元（26097元-9000元），故本院认定蒋勇清拖欠赵红艳2019年4月至同年6月的水电费17097元，故本院对赵红艳诉求蒋勇清支付其水电费17097元予以支持，超出部分本院不予支持。鉴于上述已认定涉案厂房租赁合同无效，故赵红艳诉求蒋勇清支付滞纳金、赔偿其寻找新租户期间的损失及支付水电费滞纳金缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告蒋勇清于本判决生效之日起三日内支付原告赵红艳房屋占有使用费27290.32元、水电费17097元，合计44387.32元；二、驳回原告赵红艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4396元，减半收取计2198元，由原告赵红艳负担1725元，被告蒋勇清负担473元（该款原告赵红艳已预交，其同意由被告蒋勇清直接向其支付，被告蒋勇清在支付上述款项时迳付原告赵红艳473元，法院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二〇年三月十二日书记员  钟厚仁