广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初6534号原告：郑洪钧，男，汉族，1990年1月31日出生，现住广东省佛山市三水区***道健力宝北路12号803，公民身份号码440************116。委托诉讼代理人：欧阳红刚，广东灯湖律师事务所律师。被告：牛家斌，男，汉族，1975年4月20日出生，住江苏省盱眙县***************，公民身份号码320************216。原告郑洪钧与被告牛家斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。开庭时，原告郑洪钧及其委托诉讼代理人欧阳红刚到庭参加诉讼，被告牛家斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郑洪钧向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年6月28日签订《房地产买卖合同》、2019年9月30日签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》；2.被告协助原告办理位于佛山市三水区***道健力宝北路12号803号房屋（以下简称803号房屋）的所有权和国有土地使用权变更登记手续，变更登记到原告郑洪钧名下；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年6月28日，原告的父亲郑庆国通过地产中介公司与被告达成了《房地产买卖合同》，双方约定通过中介公司与被告达成了《房地产买卖合同》的合意，约定被告购买803号房屋，成交价格为59万元，付款方式为2019年6月28日向原告支付定金1万元，余款由被告向银行申请办理银行贷款，按揭贷款为58万元。双方约定在被告贷款后15天内到佛山市三水区******办理过户登记手续。如果办理过户登记后买方未能按照合同约定向卖方付款或者由于买方自身原因致使交易不成的，视为单方违约，卖方有权终止合同并收回房屋，买方除定金外需向卖方赔偿房屋成交价20%违约金。2019年9月30日，原被告双方在三水区行政服务中心签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，并办理了房屋所有权和国有土地使用权过户登记手续。由于被告隐瞒个人贷款资质的情形，银行最终不予批准其贷款申请。其后，原告多次催告被告申请办理贷款，遭到被告拒绝。自2019年12月3日开始，被告处于失联状态，亦没有向原告支付购房余款58万元。原告为了维护自身权利，特提起诉讼。原告郑洪钧在诉讼中提交如下证据：1.房地产权证（编号为粤房地证字第0659713号）一份，证明案涉房屋产权人最初是原告的父亲郑庆国，1994年郑庆国购买房屋时，房屋契税和发票登记在原告名下，但由于政策限制和原告未满十八岁，故房屋权属登记在父亲郑庆国名下；2.房地产买卖合同一份（2019年6月28日），证明郑庆国与被告达成房屋买卖合意，约定郑庆国将803号房屋出让给被告，价款为59万元；签订合同当天被告支付定金1万元，余款通过银行贷款支付，如果因被告原因导致不能交易的，卖方有权终止合同，被告除了定金外还需赔偿房屋成交价格的20%违约金；3.房地产权证（编号为粤房地证字第0659713号）、不动产登记申请表、佛山市三水区不动产登记查询表、不动产更正登记公告、房地产买卖契约、广东省契税收据、房地产收入发票、粤（2019）佛三不动产权第0058776号不动产权证各一份，证明1994年原告向三水市城发房地产开发公司购买案涉房屋，双方签订房地产买卖契约，缴纳了契税和购房款。2019年9月25日，原告以案涉房屋产权人及身份号码有误为由申请变更登记权属人，佛山市自然资源局作了变更公告，并向原告颁发了产权证；4.广东省佛山市存量房买卖合同、广东省非税收入票据各一份，证明2019年9月30日，原告与被告在佛山市自然资源局三水不动产登记中心签订了《存量房买卖合同》，办理了房产过户手续，被告缴纳了不动产登记费；5.粤（2019）佛三不动产权第0059569号不动产权证一份，证明案涉房屋已经办理了过户手续，被告是房屋产权人，但没有履行买卖合同项下付款义务；6.自愿离婚协议、离婚登记审查处理表各一份，证明因被告离婚，银行认为被告贷款资格不符，没有通过其贷款审批；7.微信往来记录截图、律师函各一份，证明2019年11月29日，原告委托律师向被告出具律师函，被告均予以拒绝，拒不配合办理房屋变更登记和返还房屋的手续，也没有支付购房款58万元；8.邮政投递记录、EMS邮政投递单各一份，证明2019年11月29日，原告给被告发律师函，被告拒绝签收；9.户口本二页，证明原告与郑庆国是父子关系；10.佛山市三水区不动产登记信息查询结果一份，证明案涉房屋除了本案向人民法院申请诉讼保全的查封措施外，没有其他查封和抵押登记。被告牛家斌在诉讼中没有提交证据，也没有答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对于原告提交《广东省佛山市存量房买卖合同》，该合同在不动产登记机关备案，本院对真实性予以认定，但该合同与《房地产买卖合同》内容不同，该合同条款效力问题将在本院认为部分论述。原告提交的其他证据，是原件或者与原件核对无异复印件，形式和来源合法，与本案相关，本院对证据真实性予以认定。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：原告郑洪钧是案外人郑庆国的儿子。2019年6月28日，郑庆国作为出卖人与被告牛家斌作为买受人在佛山市顾晟房地产中介服务有限公司、佛山市三水区***客源多房屋中介服务部的居间服务下签订了《房地产买卖合同》，约定牛家斌购买位于佛山市三水区***道健力宝北路12号803号房屋，建筑面积130.18平方米，价款590000元，交易产生的税费由买受人负担；支付方式为：买受人在签订合同时支付购房定金10000元；双方于2019年7月15日共同向银行递交申请银行贷款资料，买受人申请银行贷款580000元，在银行贷款手续办妥后，该款由银行直接划入出卖人的银行账户。买受人违约责任为：在买卖双方签署《广东省房地产买卖合同》并办理交易登记后，买受人未按约定付款或者因买受人原因导致交易不成功，则视为单方违约，出卖人有权终止合同并收回房屋。买受人除定金外需向出卖人支付房屋成交价格20%的违约金。签订合同当天，被告向原告支付了购房定金10000元。2019年9月30日，原告郑洪钧与被告牛家斌签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，约定郑洪钧将803号房屋出让给牛家斌，合同约定价款为820000元。购房定金20000元，首付款为226000元，余款574000元由牛家斌于2019年10月20日前申请办理银行贷款，通过银行贷款方式支付。如果买受人未能通过银行贷款批准的，需在2019年12月30日前以现金方式向出卖人支付剩余房款。如果买受人未能按照约定支付房款的，应当按每日未付房款0.05%标准支付违约金，逾期超过15日未付款的，出卖人有权没收定金并解除合同。当天，郑洪钧将案涉房屋所有权和国有土地使用权变更登记为牛家斌名下。2019年10月9日，被告牛家斌就案涉房屋取得编号为粤（2019）佛三不动产权第0059569号不动产权证书。此后，被告再无向郑洪钧支付任何房款。原告分别于2019年11月29日、12月4日向被告发送《律师函》催促被告履行付款义务，被告拒收《律师函》。另查明，1994年2月3日，郑洪钧与三水市城发房地产开发公司签订《房地产买卖契约》，郑洪钧向三水市城发房地产开发公司购买案涉房屋，并缴纳了契税。因政策所限，案涉房屋自1996年6月24日开始登记在郑庆国名下。2019年9月25日，郑洪钧认为房屋权属人及身份证号码有误向佛山市自然资源局申请更正登记。2019年9月26日，佛山市自然资源局向郑洪钧发放粤（2019）佛三不动产权第0058776号不动产权证书，确认登记房屋权利人为郑洪钧。再查明，原告在诉讼中提起了诉讼财产保全申请，请求对被告名下803号房屋采取财产保全措施。本院作出(2019)粤0607民初6534号民事裁定书、（2019）粤0607执保901号协助执行通知书，并据此对803号房屋采取查封措施。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议问题是：一、郑洪钧与牛家斌的权利和义务以2019年6月28日签订《房地产买卖合同》或9月30日签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》为依据的问题；二、原告郑洪钧与被告牛家斌之间房屋买卖合同应否解除，如符合合同解除条件的，合同解除后的法律后果；三、原告主张被告支付违约金是否有据。对于第一个争议问题，双方权利和义务以哪一份房屋买卖合同文本为依据的问题。原告为了证明其主张提供了两份合同即2019年6月28日签订《房地产买卖合同》和9月30日的《广东省佛山市存量房买卖合同》，两份合同对于房屋价款总额、定金、付款方式、违约责任等主要条款内容不一致。原告认为签订《广东省佛山市存量房买卖合同》目的是为了办理房屋产权过户以便被告申请银行贷款，合同中有关条款没有经过双方协商一致，且原告主张按照交易价款较低的2019年6月28日《房地产买卖合同》调整双方权利义务。本院认为，被告按照2019年6月28日签订《房地产买卖合同》向原告支付购房定金，且原告一直依照该合同约定价款向被告主张权利，合同的内容在房屋中介公司居间服务下协商订立，该合同反映买卖双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规强制性规定，为约束双方权利和义务的有效合同。虽然2019年6月28日《房地产买卖合同》签订时房屋所有权人和出卖人是郑庆国，但在房屋所有权人由郑庆国变更为郑洪钧的情况下，被告牛家斌仍然与郑洪钧在房屋登记部门签订《广东省佛山市存量房买卖合同》并办理了房屋过户登记手续，可见原、被告双方以实际履约行为认可房屋出卖人变更为郑洪钧的事实，变更后的出卖人郑洪钧受2019年6月28日《房地产买卖合同》约束。至于《广东省佛山市存量房买卖合同》效力问题。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚构的意思表示实施的民事法律行为无效。鉴于双方为了便于被告办理银行贷款向登记机关提交《广东省佛山市存量房买卖合同》中虚构了交易价格、首付款和定金金额，故《广东省佛山市存量房买卖合同》中价格条款和定金条款以及与2019年6月28日《房地产买卖合同》不一致的付款方式和违约金条款无效，其他与《房地产买卖合同》约定一致的合同条款有效。对于第二个争议问题。牛家斌作为买受人在签订合同后应该确保符合银行贷款申请条件并在合理期限内取得银行贷款，双方约定于2019年7月15日递交申请贷款，实际上距离办理房屋过户登记至今已逾半年，被告仍未支付购房款，经催告后仍未积极筹措资金履行合同义务，牛家斌的行为已经构成根本违约，依照《房地产买卖合同》第十四条约定，买方单方违约的，卖方可以解除合同并收回房屋。原告主张解除原、被告双方就坐落于佛山市三水区***道健力宝北路12号803号房屋买卖事宜签订的《房地产买卖合同》《广东省佛山市存量房买卖合同》，合理，本院予以支持。至于合同解除后的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”经查，案涉房屋权属现登记在被告名下，该房屋除了原告因本案诉讼申请财产保全而采取的查封措施外，没有其他权利瑕疵，客观上符合返还原物和转移变更登记的条件。原告主张被告协助办理位于佛山市三水区***道健力宝北路12号803号房屋所有权和国有建设用地使用权变更登记为郑洪钧名下的手续，有理，本院予以支持。对于第三个争议问题。依照2019年6月28日《房地产买卖合同》第十四条约定，买方违约致使交易不成功的，买方需除定金外向卖方赔偿该房屋成交价20%违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原告在诉讼中明确选择违约金条款，但是双方约定按照房屋成交价20%作为违约金过高，依照相关法律规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告在房屋变更登记在名下后没有支付任何购房款，其违约过错明显，给出卖人造成了房款预期可得的利息损失，亦造成返还原物的相应成本，本院酌情确定被告应付违约金50000元。原告过高部分的违约金主张，本院不予支持。被告牛家斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郑洪钧与被告牛家斌就佛山市三水区***道健力宝北路12号803号房屋买卖订立的《房地产买卖合同》《广东省佛山市存量房买卖合同》；二、被告牛家斌于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告郑洪钧办理坐落于佛山市三水区***道健力宝北路12号803号房屋所有权和国有建设用地使用权变更登记为郑洪钧名下的手续；三、被告牛家斌于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑洪钧违约金50000元；四、驳回原告郑洪钧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费全额收取10880元、财产保全费3470元，合共14350元（原告已经预交），由原告郑洪钧负担1350元，被告牛家斌负担13000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁淑平人民陪审员  冯影梅人民陪审员  陈钱花二〇二〇年三月十六日书 记 员  李秀娟