江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初3225号原告：阿德望斯金属制品(昆山)有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇望山南路253号，统一社会信用代码91320583MA1NCLWA8J。法定代表人：陶同永，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜阿明，江苏沉浮律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜逸凡，江苏沉浮律师事务所实习律师。被告：苏州市天一实业有限公司，住所地江苏省昆山市城北镇北门路168号，统一社会信用代码91320583608276961R。法定代表人：顾旭明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金钧，江苏六典律师事务所律师。原告阿德望斯金属制品（昆山）有限公司（以下简称阿德望斯公司）与被告苏州市天一实业有限公司（以下简称天一公司）房屋租赁合同纠纷，本院于2019年2月14日立案，依法适用普通程序，分别于2019年5月5日、2019年8月12日、2019年9月10日、2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告阿德望斯公司委托诉讼代理人杜阿明、杜逸凡，被告天一公司委托诉讼代理人金钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阿德望斯公司向本院提出如下诉请请求：1、被告返还租金288486元，保证金60000元，返还垫付电费32849.23元；2、赔偿机电安装费1300000元，弱电安装费500000元、设备搬迁费120000元。经营损失1329200元。窝工工资损失358300.89元。厂房租赁差价损失5446028.16元。以上总计：9434864.28元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，阿德望斯公司明确上述诉请基于解除合同，租金差价明确变更为5096586元。事实和理由：2016年10月14日原、被告签订厂房租赁合同，约定原告租赁被告厂房3846.48平方米，租金每月每平方米15元。租期自2016年12月15日开始，租期9年。2018年2月6日起被告即无理由通知原告解除合同，期间停电拉闸，直至2018年8月起阻止原告机器设备、人员材料进出厂房，导致原告无法生产，生产经营蒙受巨大损失。为此，特诉至法院。被告天一公司辩称：一、原告阿德望斯公司的经营范围是“金属制品、五金机械制品生产、销售；塑料制品、包装材料、包装制品；劳保用品、金属材料、机电设备及配件销售；货物及技术的进出口业务。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)”根据法律规定，原告阿德望斯公司开展经营活动必须办理环境影响评估手续。但是被告天一公司在签署租赁合同后发现，原告阿德望斯公司未办理相应的环评手续；二、除了未办理环评以外，原告阿德望斯公司在签署合同后，还存在逾期支付房租、擅自违章搭建、擅自转租等其他严重影响安环法律法规的情况。为此，政府主管部门对上述情况导致被告天一公司无法实现合同目的，为此被告天一公司解除合同符合《合同法》第九十四条的规定；三、本案系因原告阿德望斯公司违约导致合同被解除。对于合同解除，原告亦未能在三个月内起诉，对于损失的产生和扩大，原告阿德望斯公司应当承担全部责任，且被告天一公司也不同意赔偿，恳请驳回原告阿德望斯公司全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：2016年10月14日，阿德望斯公司（承租方、乙方）与天一公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方昆山XXXXX号面积为3846.48平方米（1、2层厂房，不含办公楼）房屋，租期九年，自2016年12月15日至2024年12月14日止，每三年为一个租赁期，每到一个新租赁期，租金在原基础上递增6%。乙方所租房屋之经营必须合法，其生产过程中不得对周边环境、水、气产生污染(包括噪音的影响)，最重要的生产机械设备的使用不可对房屋质量产生危害，由此造成的一切后果和损失均由乙方承担。本期租金按每平方米15元/月（不含税），每月支付57697.2元(不含税)。租金支付方式为每六个月为一个支付期，以现金方式支付，甲方出具收条。实行先付租金后使用原则。协议签订后乙方应支付租房保证金6万，保证金待租房期满后由甲方一次性无息退给乙方。上述合同签订后，2016年10月19日，阿德望斯公司通过案外人昆山吉盛五金塑料有限公司向天一公司支付保证金60000元；2017年2月16日，通过案外人石某某支付天一公司346183.2元；2017年6月23日支付天一公司200000元；2017年6月30日支付100000元；2017年9月15日支付46183.2元；2017年9月18日支付41541.98元（开票税金）；2017年12月11日支付346813.2元；2018年6月15日支付346183.2元。2018年2月6日，天一公司向阿德望斯公司发函，要求终止合同，并要求在春节后搬迁，理由系“阿德望斯公司未办理消防验收、生产过程中产生铁渣、粉尘等及他人讨债等问题”。2018年6月14日，昆山市高新区安监局对天一公司进行现场检查，现场检查记录载明：“XXXX、XXXX号厂房分租给阿德望斯公司、昆山巨之亿机电设备有限公司，部分承租企业缺少灭火器，消防栓被堵塞；部分承租企业电线死拉乱接，缺少漏电保护，存在安全隐患；大部分企业未依法办理环评手续…”。2018年8月1日，阿德望斯公司向天一公司发函告知已按时按规定整改完毕。2018年7月28日，天一公司再次向阿德望斯公司发函，要求解除合同并搬离，理由系“未办理环评，政府部门于2018年7月27日对厂区内进行断电拆违停产处理以及擅自转租”后又于2018年8月6日继续发函要求阿德望斯公司搬离。2018年8月8日又发函要求阿德望斯公司解除合同及在8月15日之前搬离。2018年11月6日，昆山高新技术产业开发区管理委员会对天一公司发出“采取强制停电措施的函”，载明：“因天一公司产区存在堵塞消防应急疏散通道，三合一住人，承租企业未依法开展环保审批或备案等问题，7月份，已对该企业实施停电措施但到目前为止未见成效,继续采取停电措施…”。该函件后附企业名称，包括阿德望斯公司。另查明，2018年8月阿德望斯公司产生电费8747.86元，扣除后账户余额为11790.57元（账户名称为阿德望斯公司）。本院依职权调取了昆山市公安局城北派出所的接处警记录，载明2018年8月27日阿德望斯公司报警反映天一公司不允许其机器进入厂区大门。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同义务。阿德望斯公司作为承租人，应当按照合同约定使用租赁房屋。根据2018年6月14日昆山市安监局的现场检查记录、阿德望斯公司回复已整改函件及昆山高新技术产业开发区管委会发出强制停电的函件，阿德望斯公司存在消防安全隐患、未依法办理环评等问题，导致天一公司被通知整改。虽阿德望斯公司称其已整改完毕，但未提供证据证明，且天一公司厂区被强制停电。阿德望斯公司的行为已构成根本违约，致使合同目的无法实现。天一公司有权行使解除合同的权利，关于合同解除的时间，虽天一公司多次发出解除合同的函件，但在2018年6月6日发出终止合同函件时天一公司并无证据证明阿德望斯公司存在违约行为，2018年6月14日昆山市高新区安监局现场检查要求整改及7月份实施停电措施后，天一公司于2018年7月28日发函要求解除合同，本院确认合同于2018年7月28日解除。合同解除后，阿德望斯公司于2018年8月27日报警称天一公司不允许其进入厂区，天一公司在2018年8月30日的函件中亦确认8月27日阿德望斯公司意图进入公司，故本院确认2018年8月27日起阿德望斯公司无法使用租赁房屋。阿德望斯公司在庭审中称其已于2018年8月15日搬离但未提供证据予以证明，本院对此不予采信。合同解除后，阿德望斯公司支付的保证金60000元应予退还。关于其于2018年6月15日支付的租金346183.2元，该款项对应的租期起算时间为2018年6月15日，租金计算至2018年7月28日。2018年7月29日至2018年8月27日期间的占有使用费按照租金标准计算，合计140396.52元，剩余租金205786.68元应当予以返还阿德望斯公司。关于阿德望斯公司主张的电费，鉴于其在缴纳2018年8月电费后账户剩余金额为11790.57元，之后未使用租赁厂房，故该账户余额天一公司应予返还。阿德望斯公司主张为天一公司代缴水、电费12031.6864元但未提供该笔费用系代缴的证据，对其该项主张本院不予支持。因阿德望斯公司的违约行为导致合同解除，现其要求天一公司赔偿赔偿机电安装费、弱电安装费、设备搬迁费、经营损失、窝工工资损失、厂房租赁差价损失于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告阿德望斯金属制品（昆山）有限公司与被告苏州市天一实业有限公司于2016年10月14日签订的《房屋租赁合同》于2018年7月28日解除。二、被告苏州市天一实业有限公司于本判决生效后十日内向原告阿德望斯金属制品（昆山）有限公司返还租金205786.68元、保证金60000元、返还电费11790.57元。三、驳回原告阿德望斯金属制品（昆山）有限公司的其他诉讼请求。（上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告阿德望斯金属制品（昆山）有限公司指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行，账号为：3220198643605151526039368）。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费77844元，由原告阿德望斯金属制品（昆山）有限公司负担75455元，被告苏州市天一实业有限公司负担2389元。其中，原告阿德望斯金属制品（昆山）有限公司预交的案件受理费2389元，本院予以退还，被苏州市天一实业有限公司应当负担的2389元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811132420；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。被拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，账号10×××76。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  刘红珍二〇二〇年三月十九日法官 助理  王雅勤书 记 员  王 晶