福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2019）闽0902民初4466号原告：泉州市雅美物业服务有限公司宁德分公司，住所地东侨经济技术开发区福宁北路5号“海天·水岸阳光”售楼部二楼，统一社会信用代码913509015532087332。负责人：林兴台，总经理。委托诉讼代理人：林海滨，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被告：林斌华，男，1977年6月7日出生，汉族，住东侨经济技术开发区。被告：江美月，女，1990年7月22日出生，汉族，住东侨经济技术开发区。原告泉州市雅美物业服务有限公司宁德分公司（以下简称雅美公司）与被告林斌华、江美月物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雅美公司的委托诉讼代理人林海滨到庭参加诉讼，被告林斌华、江美月经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅美公司向本院提出诉讼请求：1.林斌华、江美月向雅美公司支付物业服务费4570.40元及逾期交纳物业费的违约金（以每月应缴纳的物业费95.22元为基数，自2015年8月起至判决确定付款之日止按每日1‰计算，暂计至2019年7月为3359.20元）；2.林斌华、江美月向雅美公司支付公用水电公摊费1431.40元；3.林斌华、江美月向雅美公司支付其为本案支出的律师费2000元。事实和理由：雅美公司系东侨经济技术开发区福宁北路5号“海天·水岸阳光”小区的前期物业服务单位，林斌华、江美月系该小区××幢××室房屋的业主。根据《物业管理条例》及双方签订的《“海天·水岸阳光”前期物业服务协议》，林斌华、江美月作为小区业主，应按协议约定的标准和期限向雅美公司支付物业管理服务费、公用水电分摊费等有偿服务费；如有违约应承担相应违约责任。然而，林斌华、江美月并未按时足额支付物业管理费及公用水电分摊费等，虽经雅美公司多次催讨，至2019年7月，林斌华、江美月尚欠雅美公司物业服务费4570.40元，公用水电分摊费1431.40元。雅美公司认为，林斌华、江美月拖欠物业管理服务费及公用水电分摊费的行为已经构成违约，不但给雅美公司日常经营造成重大影响，也损害了小区其他缴费业主的合法权益，应承担相应的法律责任。林斌华、江美月未作答辩。经审理查明：雅美公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1.《宁德市不动产登记查询证明》、《“海天·水岸阳光”前期物业服务协议》，证明林斌华、江美月系“海天·水岸阳光”小区业主，其与雅美公司存在物业服务合同关系，双方对物业费收费标准、付款方式、公用水电费分摊、逾期付款的违约责任等内容进行约定；2.水电分摊情况公布表、水电费发票，证明林斌华、江美月拖欠的公用水电分摊费；3.律师费发票、转账凭证、《委托代理合同》，证明雅美公司为实现本案债权支出律师费2000元。本院经审查认为，林斌华、江美月经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为放弃质证和抗辩的权利。雅美公司提供的上述证据来源、形式合法，并能相互印证，故本院确认其具有证明力。根据雅美公司的陈述及采信的证据，本院确认以下事实：林斌华、江美月系宁德市福宁北路5号（海天水岸阳光）××幢××房屋的所有人，该房屋建筑面积为86.56㎡。2014年3月27日，雅美公司与林斌华、江美月签订《“海天·水岸阳光”前期物业服务协议》，约定：由雅美公司为“海天·水岸阳光”小区提供物业管理服务，林斌华、江美月应依据本协议及时缴纳物业服务费用及其他合理应分摊的费用；高层带电梯住宅的物业服务费为1.3元/月·㎡，但前期物业服务期内，为让住户享受高质量的物业管理服务、承担廉价的物业服务费，高层带电梯住宅实际收取标准为1.1元/月·㎡；物业服务费按季度收取,收费时间为每季度第一个月的5日前；若林斌华、江美月不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，雅美公司有权要求林斌华、江美月从次月首日起每日按欠费总额的1‰加付滞纳金，并可通过法律诉讼程序进行催交，由此发生的费用如函寄费、公告费、律师费等相关费用一律由林斌华、江美月承担；本物业管理区域内的公共水电费根据实际用量由业主或物业使用人分摊，该项费用与下一季度物业管理服务费同时缴纳。林斌华、江美月每月应付物业管理服务费95.22元（86.56㎡×1.1元/月·㎡），至今尚欠雅美公司自2015年8月1日起至2019年7月30日止的物业服务费4570.40元及公用水电公摊费1431.40元。雅美公司为实现本案债权支付律师费2000元。综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。雅美公司与林斌华、江美月签订的《“海天·水岸阳光”前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约履行合同义务。本案中，雅美公司已履行物业管理义务，林斌华、江美月却未按时缴纳物业服务费，其行为已构成违约，雅美公司有权要求林斌华、江美月立即偿还拖欠的物业服务费及公用水电公摊费并支付违约金。关于违约金，本院认为，应以补偿为主，惩罚为辅。由于本案合同约定的违约金过分高于造成的损失，本院根据公平原则予以调整，酌定林斌华、江美月应负担的违约金按年利率6%计算。林斌华、江美月经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、林斌华、江美月应于本判决生效之日支付泉州市雅美物业服务有限公司宁德分公司自2015年8月1日起至2019年7月30日止的物业服务费4570.40元及相应违约金（以林斌华、江美月每月应付的物业费95.22元为基数，从次月1日起按年利率6%标准计算至判决生效之日止）；二、林斌华、江美月应于本判决生效之日支付泉州市雅美物业服务有限公司宁德分公司公用水电公摊费1431.40元；三、林斌华、江美月应于本判决生效之日支付泉州市雅美物业服务有限公司宁德分公司律师费2000元；四、驳回泉州市雅美物业服务有限公司宁德分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元，由林斌华、江美月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  钟思敏人民陪审员  石晓霞人民陪审员  高享华二〇二〇年三月十日书 记 员  林蕊珠附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。