安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1143号 上诉人（原审原告）：李后祥，男，1957年10月15日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：周永玲，安徽徽商律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：姜锡东，男，1980年11月13日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人李后祥、姜锡东因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初4513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李后祥上诉请求：撤销原判第五项，改判姜锡东增加支付租金14165.4元、违约金52030.24元。事实及理由：1、李后祥起诉时明确主张租金按房屋租赁合同约定计算，从未变更过请求。一审法官在庭审时询问李后祥截至2019年6月14日的租金具体数额，李后祥大致计算后回答300625元，庭审后李后祥计算出正确数额，并将书面意见寄送给法院，一审明知李后祥的诉讼请求，却少判14165.4元租金，系认定事实错误；2、《房屋租赁合同》约定“逾期交付租金的，每延迟一日应付违约金500元”，结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50及最高人民法院相关司法解释规定，违约金应当在兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素情况下综合确定。姜锡东2017年1月初起逾期支付租金，欠付数额达30多万元，姜锡东具有较大主观过错，并导致租赁合同被迫解除，李后祥2019年6月至2022年10月2日期间租金预期收益可达165万元。李后祥主张的违约金167500元未超过三年预期收益租金的30%，不属于违约金过高情况。姜锡东作为违约方未就违约金是否过高承担初步举证责任。一审判令的违约金过低，违约金应按照年利率24%标准认定为70093.24元。 姜锡东辩称，实际租赁面积与房产证所载面积不符，姜锡东在李后祥起诉时才知晓该情况，姜锡东多缴纳了约11平方米租金。 姜锡东上诉请求：撤销原判第二项，改判姜锡东向李后祥支付租金188785元。事实及理由：一审认定事实错误。姜锡东已支付2017年1月2日至4月1日三个月租金11840元。该笔租金由浴场负责人陶俊以营业款支付，陶俊亦出庭作证证实。姜锡东提供的录音、李后祥提供的《律师函》、《租金支付列表》可以证明双方变更租金支付方式为一月一付。李后祥在一审起诉前从未提出姜锡东欠付租金额为20多万元。 李后祥辩称，姜锡东未举证证明其以现金方式支付了2017年1月至3月期间租金，应承担举证不能的不利后果，其在一审调解时认可欠付租金达30万元以上；陶俊的证人证言存在矛盾；姜锡东逾期支付租金，李后祥多次电话催要，并未同意变更租金支付方式；李后祥在发送《律师函》时无暇计算拖欠租金数额，律师函仅起到催告、警示、督促对账的效果，请求驳回姜锡东上诉。 李后祥向一审法院起诉请求：1、解除其与姜锡东就霍山路82号房屋签订的《房屋租赁合同》；2、姜锡东偿还租金300625元（计算至2019年6月14日）；3、姜锡东赔偿违约金167500元（计算至2019年6月14日）；4、姜锡东承担租赁期间水费2002.5元、电费15974.43元。 一审法院认定事实：李后祥系霍山路82号奥林花园14号楼01号门面房地产权利人（权证字号为房地权合产字第××号），该门面房建筑面积455.97平方米，设计用途为商业服务。 2016年10月2日，李后祥（出租人、甲方）与姜锡东（承租人、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于霍山路82号，房产证号为**××45，建筑面积为466㎡的房屋租赁给乙方作为浴场使用；租赁期为六年，自2016年10月2日起至2022年10月2日止；每月租金为37228元，租金按季支付，租金的具体交付期限为六年，从第三年开始，每年租金在原来租金的基础上递增5%，租赁期内物业管理费、水费、电费、卫生费等均由乙方承担，上述租金标准为不含税租金，甲方收取乙方租金后向乙方出具收条，如乙方需要提供税务发票，应向甲方另行支付开票税款，由甲方到税务机关开具；非经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或以其它任何形式公开或变相将房屋交付给第三方使用；本合同签订当日，乙方需向甲方交付租房押金2万元，并一次性向甲方支付3个月租金，租赁期满后，甲方将押金结算后无息退还乙方；乙方向甲方支付的租金可以支付现金，也可以采用银行转账方式，甲方银行账户信息如下……；本合同条款需要变更时，必须经双方协商一致并订立补充协议；未经甲方书面同意，乙方擅自转租或变相转租房屋的，甲方有权解除合同；每期租金应提前十日支付，乙方若逾期交付租金的，每延迟一日应付违约金500元，如果拖欠租金超过15日或者拖欠租金达到2万元的，甲方有权解除本合同、收回房屋，解除合同不影响甲方仍可向乙方追索违约金及损失赔偿金；本合同一式四份，双方各执两份，均具有同等法律效力等。 2018年12月7日，姜锡东与操峰签订一份《凌云渡温泉浴场股份转让协议》，约定姜锡东将其独立经营的凌云渡温泉浴场股份转让给操峰。 合同履行中，姜锡东向李后祥转账支付租金2016年10月2日至2018年7月13日计683760元、2018年12月7日10万元、2019年2月1日10万。李后祥多次向姜锡东催要租金未果，曾委托律师于2019年3月13日向姜锡东发出律师函，函写明：“……截止2019年3月13日，您共拖欠李后祥先生约四个月房屋租金未支付，约16万余元。且根据双方签订的房屋租赁合同第九条约定，……您应按照上述合同条款向李后祥先生支付逾期交付租金的相关违约金。鉴于以上情况，本律师特去此函告，望您收到本函后5日内，按照合同约定支付租金及违约金。如未能在上述时间内及时付款，李后祥先生将依法诉诸法律途径，追究您违约的全部法律责任”。此外，李后祥委托律师多次向姜锡东电话催款。 诉讼中，姜锡东于2019年6月14日同意解除合同，李后祥愿意接收房屋，姜锡东当即向李后祥交还房屋钥匙，次日双方抄水表14#101数为3443，此前该水表抄数为3286，水费单价为3.75元，欠付水费588.75元。14#101欠付电费9003.85元。 一审法院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。 姜锡东抗辩合同履行中租金由三月一付改成一月一付，鉴于合同履行中虽存在李后祥迟延接收租金之情形，但姜锡东未举证证明双方订立的补充协议，依据合同约定“本合同条款需要变更时，必须经双方协商一致并订立补充协议”，对姜锡东该抗辩不予采信。 支付租金系承租人应履行义务。姜锡东抗辩2017年1月2日至4月1日三个月租金111840元系陶俊以营业款现金支付给李后祥，鉴于《律师函》未载李后祥认可姜锡东现金支付租金的表述，而合同明确约定“……甲方收取乙方租金后向乙方出具收条……”，姜锡东未举证证明李后祥收取现金的收条，故对该抗辩亦不予采信。 依据查明的租金支付情形，应认定姜锡东构成违约。李后祥诉讼主张解除合同，姜锡东于2019年6月14日表示同意解除合同，且双方办理了房屋钥匙交还手续，故应认定合同自此日解除。 依据合同约定的租赁标的物建筑面积及租金数额，可认定租赁标的物月租金为80元/㎡（37280元÷466㎡）,从第三年始年租金在原租金基础上递增5%。租赁标的物实际建筑面积为455.97㎡，合同约定的建筑面积为466㎡，故对姜锡东抗辩的月租金为36480元予以采信，据此认定截至2019年6月14日姜锡东应支付租金1198550.40元（36480元×24个月+36480元×1.05×8个月+36480元×1.05÷30天×13天），扣除姜锡东已支付租金883760元，对李后祥主张的租金300625元予以支持。 合同约定“每期租金应提前十日支付，乙方若逾期交付租金的，每延迟一日应付违约金500元”，该约定应属逾期给付违约责任，损失应以中国人民银行发布的相关利率标准为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利息等因素综合确定，据此认定约定标准过高，故酌情调整按年利率7.125%（4.75%×1.5倍）计算，自2018年7月14日计至2019年6月14日姜锡东向李后祥支付违约金18063元。 合同约定“租赁期内的物业管理费、水费、电费、卫生费等均由乙方承担”，姜锡东应承担租赁期内水费、电费，因双方抄14#101欠付水费588.75元及14#101欠付电费9003.85元，故姜锡东应予支付。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、《房屋租赁合同》于2019年6月14日解除；二、姜锡东于判决生效之日起十日内向李后祥支付租金300625元；三、姜锡东于判决生效之日起十日内向李后祥支付违约金18063元；四、姜锡东于判决生效之日起十日内向李后祥支付水费588.75元、电费9003.85元；五、驳回李后祥的其他诉讼请求。案件受理费7184元、保全费2607元，合计9791元，由李后祥负担50元，姜锡东负担9741元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，李后祥、姜锡东就位于合肥市门面房屋租赁事宜订立书面合同，双方在合同履行中产生争议，一审判令双方《房屋租赁合同》于2019年6月14日解除，姜锡东向李后祥支付水费588.75元、电费9003.85元，双方无异议，本院予以确认。因李后祥在一审庭审中变更诉讼请求为“姜锡东偿还原告租金300625元（计算至2019年6月14日）”，一审据此支持李后祥的主张，并无不当，李后祥上诉称一审判令的欠付租金数额与其诉讼主张不一致，本院不予采信。姜锡东主张其以现金方式向李后祥支付过2017年1月2日至4月1日期间租金11840元，仅提供了证人证言，未提供其他证据予以佐证，故一审未采信该项主张，符合诉讼证据规则，本院予以认同。一审在综合考虑合同履行情况、姜锡东的违约情节、过错、租赁市场行情及李后祥预期利益等因素情况下，确定姜锡东按年利率7.125%标准对李后祥承担违约金，符合公平原则，本院予以认同。 综上所述，李后祥、姜锡东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3991.69元，由李后祥承担1454.89元，姜锡东承担2536.8元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年三月三十一日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。