广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终16466号上诉人（原审原告）：吴柳喜，男，汉族，1992年4月4日出生，住湖南省道县*******2组，公民身份号码为431************014。委托诉讼代理人：王银栾，广东多吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔梦娇，广东多吉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：冯亮，男，汉族，1982年7月16日出生，住重庆市万州区太龙镇大田****，公民身份号码为511************012。原审第三人：东莞市明智房地产中介有限公司，住所地为广东省东莞市*************。法定代表人：刘某1。原审第三人：石平，女，汉族，1968年1月10日出生，住湖南省新邵县***********，公民身份号码为430************449。上诉人吴柳喜因与被上诉人冯亮、原审第三人东莞市明智房地产中介有限公司（以下简称明智公司）、石平房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初20838号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴柳喜向一审法院起诉请求：1.冯亮继续履行与吴柳喜签订的《物业临时买卖合约》，将位于东莞市***************（房产证号为22004407**）的房产过户至吴柳喜名下；2.冯亮向吴柳喜支付违约金50000元；3.本案的诉讼费由冯亮承担。一审法院判决结果：一、限冯亮在判决发生法律效力之日起十日内向吴柳喜支付违约金25000元；二、限冯亮在判决发生法律效力之日起十日内向吴柳喜返还定金25000元；三、驳回吴柳喜的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2880元、保全费2705元，由吴柳喜负担2792.50元，由冯亮负担2792.50元一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初20838号民事判决书。吴柳喜上诉请求：1.撤销一审判决，改判冯亮继续履行与吴柳喜签订的《物业临时买卖合约》，将位于东莞市***************（房产证号为22004407**）的房产过户至吴柳喜名下，并支付违约金50000元；2.由冯亮承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、合同任意解除权是法定的，不得自由约定，且在适用上有严格限制。合同法的立法目的在于维护交易的安全性和稳定性，按照合同法第八条的规定，依法成立的合同是不能随意解除的。合同的任意解除权由法律明确规定，当事人不得在合同中自由约定。因任意解除权与合同法立法目的相背离，为提高经济交易效率，合同法仅依据具体交易情形和法理为基础，仅在合同法部分条款规定了任意解除权，明确限制了任意解除权的行使和适用范围。任意解除权不得随意设定，因为订立合同的目的不是为了解除合同，而是为了高效安全地完成交易。本案中，首先，根据合同法关于任意解除权的规定，在房屋买卖合同中并不存在任意解除权。其次，当事人也不得在此类合同中约定所谓的任意解除权。再者，案涉合同中并未约定任意解除权，合同中违约责任的约定条款是中介公司的格式条款，且应理解为合同不能履行的情况下才能解除。且根据合同法及其司法解释，一方违约导致对方受损，实际损失大于约定损失的，法院可以酌情上调，本案中，案涉合同可以且应当继续履行，吴柳喜给予冯亮在交易过程中的违约，向其比照定金罚则主张违约责任，并要求冯亮继续履行案涉合同，该请求正当，事实和法律依据充分，应当得到支持。二、本案经一审法院两次一审，但一审法院在吴柳喜没有任何违约责任的情况下，先后两次判决驳回吴柳喜要求继续履行合同的请求，是对冯亮违约行为的纵容和变相支持。1.吴柳喜在本次交易过程中不存在任何违约情形，冯亮违约的事实证据充分。双方于2017年4月13日签订案涉合同，之后吴柳喜按约定分两次向冯亮支付定金25000元，并在约定时间将吴柳喜的购房资料交给冯亮委托的第三人中介公司，但冯亮直到2017年7月才筹齐赎楼款，且第一次贷款失败是因为冯亮个人征信系统问题，双方第二次于2019年9月8日重新选定公司进行贷款，但未等到银行审批，冯亮及中介公司却在吴柳喜不知情的情况下将贷款资料撤回，并在2019年9月29日将案涉房屋过户给石平，冯亮在庭审中已经承认其从未要求吴柳喜一次性支付全部购房款，吴柳喜事实上直到2017年10月3日才首次接到中介公司的电话，要求就房款支付事宜进行协商。以上事实说明吴柳喜没有违约，冯亮存在一房二卖的重大违约情形。自冯亮于2017年8月完成赎楼起至其与石平签订买卖合同时不足三个月，且即使银行贷款三个月仍未通过，吴柳喜在接到冯亮一次性付款的要求后仍有一个月的履行期限，但冯亮在未通知吴柳喜一次性付款的情况下一房二卖，构成根本违约。2.本案第一次一审所作判决将案涉合同第8条第1点的约定理解为即使冯亮违约也仅需双倍定金赔偿吴柳喜，且吴柳喜不得要求继续履行合同，并将冯亮未能获得贷款的原因归结为银行政策因素，该判决是错误的。第二次一审中，一审法院依法追加石平作为第三人参加诉讼，（2019）粤1973执异34号执行裁定书已经认定冯亮与石平签署的房屋买卖合同无效，但一审法院仅认定冯亮存在违约行为，最后却以冯亮拥有任意解除权为由继续沿用原一审判决的思路，驳回吴柳喜要求继续履行合同的诉请。双方之间的案涉合同依法成立，合法有效，应当得到法律的保护，冯亮与石平之间的买卖合同已被认定为无效合同，且案涉房屋仍登记在冯亮名下，应当判决冯亮继续履行案涉合同，将案涉房屋过户给吴柳喜，并承担违约责任。3.冯亮与石平之间的买卖合同为无效合同，明智公司存在中介屯房的重大嫌疑。冯亮与石平仅在房管所签订一份为规避税款的备案合同，在此之前冯亮与石平从未见过面。石平向明智公司员工贝春花转账时间为2018年4月22日和4月24日，此时吴柳喜与冯亮的案涉纠纷已经进入原二审阶段。冯亮虽然承认其在2017年9月29日收到贝春花转来的43.7万元，但其表示房屋交易一事一直由明智公司办理，其不清楚款项是否为石平支付。石平至今不能说明其购房款来源，不能向法院解释其在2018年4月20日、4月22日专帐前银行账户中大额资金进账的资金来源及情况。以上事实足以证实冯亮与石平之间的房屋买卖合同无效，双方并无真实的房屋买卖意图，且存在以合法形式掩盖非法目的的情形。冯亮未在法定期限内向本院陈述其答辩意见。明智公司、石平均未向本院陈述其意见。二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院所查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对吴柳喜的上诉意见，本案二审的争议焦点在于案涉房屋买卖合同应否继续履行，认定该问题的关键在于对案涉合同第八条约定的理解。吴柳喜与冯亮均为完全民事行为能力人，案涉房屋买卖合同系双方在意思自由状态下所签订，应视为双方已对合同条款进行充分审查，并知悉合同条款内容及含义，且案涉合同内容并未损害社会公共利益及他人利益，亦无违反法律、法规强制性规定的情形，故案涉买卖合同合法有效。对于案涉合同第八条的约定内容，该条款约定的内容并未存在针对买方或卖方的利益偏袒，所赋予合同各方的权利及责任均是平等的，一审判决对案涉合同条款的认定并无不当，据此，一审法院对吴柳喜要求继续履行案涉合同的诉请不予支持，并判决冯亮向吴柳喜返还案涉定金及支付违约金，并无不妥，本院予以维持。综上，吴柳喜的上诉请求依据不充分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2880元，由吴柳喜负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  谢佳阳审判员  邓晓畅二〇二〇年三月二十四日书记员  谭震聪附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。