广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初2649号 原告：贺州市东升商业广场股份有限公司。住所地：广西贺州市八步区铜锣湾商业广场第三楼夹层。 法定代表人：何余刚，总经理。 委托诉讼代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁红霞，广西桂东律师事务所律师。 被告：莫楠雪，女，1983年1月19日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：杨桦，八步区法律事务中心法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，八步区法律事务中心法律工作者。 被告：唐丽群，女，1981年8月28日出生，瑶族，现住贺州市八步区。 第三人：毕芳，女，1983年7月25日出生，瑶族，住广西资源县。 委托诉讼代理人：芦冬萍，广西银杉律师事务所律师。 原告贺州市东升商业广场股份有限公司（以下简称东升公司）与被告莫楠雪、唐丽群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案。2019年11月18日，根据毕芳的申请，本院依法追加毕芳作为第三人参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东升公司的法定代表人何余刚及委托诉讼代理人梁红霞，被告莫楠雪的委托诉讼代理人杨桦、杨强，第三人委托诉讼代理人芦冬萍到庭参加诉讼，被告唐丽群经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东升公司向本院提出诉讼请求：1.解除两被告于2018年11月30日签订的《租赁合同》；2.被告莫楠雪将租赁房屋返还原告；3.两被告补交欠付的2019年1月-11月的租金49500元；4.案件受理费由被告承担。 事实与理由：位于贺州市八步区鞍山村民陈启钢等户回建地。原告法定代表人何余刚2012年6月13日至2014年8月16日期间分别与回建地使用权人陈启钢等签订《合作开发建房协议》，由原告出资按政府规划在回建地上建设房屋，产权归回建户所有，作为投资回报原告无偿取得建设房屋相应楼层12年租赁使用权。房屋建好后，2016年4月17日，原告与被告唐丽群签订《铺面租赁合同》，将133-143号回建地房屋对应楼层租赁给被告唐丽群，约定1.租期20年，从2016年4月18日起至2036年4月17日止；2.租金按楼层和面积计算，一楼80元/平方米每月，二、三楼30元/平方米每月，四、五楼15元/平方米每月。租金标准一楼铺面每两年递增10%,2—5楼每五年递增10%。在开业前15天交纳六个月的租金1103000元，实行先交租后使用原则。房屋租金从2016年10月1日开始计算。因被告唐丽群未按约履行租金交付义务，原告于2018年8月11日向贺州市八步区人民法院提起诉讼并申请诉讼保全，查封并提存部分次承租人租金。案经人民法院审理后调解结案，于2018年11月21日作出（2018)桂1102民初2002号民事调解书，由被告唐丽群在2018年12月5日前给付拖欠的房屋租金、水电费共计3440580元，逾期原租赁合同自行解除，归还租赁房屋给原告使用。后再因被告唐丽群未履行生效调解书的给付拖欠租金义务，原告向人民法院申请强制执行。经人民法院强制执行，房屋交还原告，并要求包括被告莫楠雪在内的次承租人自行与原告签订租赁合同，将租金交付原告。后原告在被告莫楠雪提供的其2018年11月30日与被告唐丽群签订的《租赁合同》中发现承租面积为300平方，而实际面积400平方，合同面积比实际面积少100平方。原告发现面积误差后即与被告莫楠雪进行协商，但双方各执异议未能解决争执。两被告合同系原告在2002号案件起诉后签订的合同，合同每平方价格15元，原告与被告唐丽群的合同价格亦为每平方15元，与常理不符。为此，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告莫楠雪辩称，1.其与唐丽群签订的《租赁合同》已于2019年1月30日双方协商解除，终止租赁关系，退还房屋给唐丽群；2.由于五楼毛坯房屋，不具备商业经营的条件，无法办理相关经营执照，其一直没有实际使用和占有承租房屋，后经双方协商一致将合同内部分房屋分租给第三人毕芳，未分租部分房屋双方已作退租处理；3.第三人已对分租房屋实际投入装修经营并支付租金，应当对第三人予以保障分租合同效力，没有理由解除；4.其与唐丽群的合同关系已终止，不存在返还房屋的义务和承担占用费或支付合同租金的义务。综上，请求法院驳回原告对其的诉请。 被告唐丽群书面辩称，1.因租赁房屋不符合商业性质用途原因，莫楠雪提出退租，双方已于2019年1月30日协商解除涉案租赁合同，终止租赁关系并退还场地；2.合同期间，其与莫楠雪协商同意后，将涉案合同的部分场地120平方米分租给第三人装修经营，并于2019年1月与第三人签订租赁合同，第三人已实际投入装修经营并支付租金。因此，应当对第三人予以保障分租合同效力，没有理由解除；3.原告主张其及莫楠雪支付租金的理由不成立，莫楠雪已退租并签订解除协议退还房屋，截止2019年10月为止第三人已交租金22520元，其中9000元通过莫楠雪转入原告合伙人何洪宝账户，其中13520元由其代管；原告已申请执行并实际控制了涉案房屋，其自2019年2月1日起没有义务给付租金。综上，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。 第三人毕芳述称，1.唐丽群构成表见代理，唐丽群与毕芳签订的《铺面租赁合同》合法有效；2.第三人正实际使用其中的80平方米房屋并依约缴纳租金，无违约行为，请求权利人按实际使用面积继续与第三人履行租赁协议。 被告唐丽群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未向法院提供证据，视为其已放弃举证、质证和辩论的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：原告提交的唐丽群与案外人签订的《租赁合同》与本案无关，本院不予确认；被告莫楠雪提交的《解除合同协议书》，结合第三人提交的转账凭条，莫楠雪一直收取第三人支付的租金，并且于2019年4月27日向东升公司指定的何*宝账户交纳租金，与两被告辩称2019年2月已经解除合同的说法相矛盾，故本院对此证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：2016年4月17日，原告与被告唐丽群签订《铺面租赁合同》，将133-143号回建地对应楼层租赁给唐丽群，租赁期限20年，从2016年4月18日起2036年4月17日止，一楼80元/平方米每月，二、三楼30元/平方米每月，四、五楼15元/平方米每月，租金标准一楼铺面每二年递增10%,2—5楼每五年递增10%。 2018年6月29日，原告法定代表人何余刚出具委托书，授权委托被告唐丽群作为其合法协议代理人，全权对贺州市八步区灵峰花园规划二区133-143号一至五层楼房商铺租赁事宜及相关门面转租转让事宜协议签署、合同签署及租户经营办证所需相关文件资料签署，对委托人办理上述事项过程中所签署的有关文件，何余刚本人均予以认可，并承担法律效力。委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止。 2018年8月11日，原告以被告唐丽群拖欠租金为由诉至本院并申请诉讼保全，查封并提存部分次承租人租金。2018年11月21日，经调解本院作出（2018）桂1102民初2002号民事调解书，被告唐丽群应向原告支付自租赁合同开始至2018年12月31日的租金及水电费共计3440580元，和解之日至次日支付1000000元，调解之日起15日内付清2440580元，如唐丽群未按约定时间支付应付款项，双方签订的租赁合同自动解除，租赁房屋返还原告。 2018年11月30日，被告唐丽群与被告莫楠雪签订《租赁合同》，将贺州市八步区建安路东路灵峰花园规划二区133-137号五楼建筑使用面积为300㎡的场地承租给莫楠雪，租赁期限12年，从2018年11月30日起至2030年11月30日止，每月租金4500元，租金每四年递增10%。装修免租期90天，自2019年3月7日起计算租金。 2019年1月1日，被告唐丽群与第三人毕芳签订《铺面租赁合同》，将贺州市八步区建安街灵峰花园二区灵峰大厦1号楼五楼（5-3）、（5-4）号铺面（莫楠雪租赁场地的一部分），总面积为120㎡的场地出租给第三人，租赁期限5年，从2019年1月1日起至2023年12月31日止，每月租金3000元，租金每两年递增500元。2019年1月1日至2019年1月31日为装修期间，装修期间免收租金；自2019年2月1日起计收当月租金，乙方应按先付后使用原则按时支付租金。合同签订后，第三人向唐丽群支付押金10000元，并于2019年4月-9月向被告莫楠雪支付3-9月租金共计21000元，2019年10月向被告唐丽群支付10月租金1520元。期间，莫楠雪于2019年4月27日通过其尾号为“9089”的银行卡向原告指定的何*宝账户支付租金9000元，又分别多次向被告唐丽群支付租金。 2019年1月15日，因被告唐丽群未按调解书约定足额支付租金及水电费，双方租赁合同已于2018年12月5日自动解除，原告依调解书向本院申请强制执行，并要求返还租赁房屋。 本院认为：唐丽群通过与东升公司签订《铺面租赁合同》，取得案涉铺面的租赁权。2018年11月30日唐丽群与莫楠雪签订《租赁合同》，将案涉300平方米的场地租给莫楠雪。该合同签订时，唐丽群与东升公司的《铺面租赁合同》尚未解除，唐丽群仍具有租赁权，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规，当属合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。莫楠雪2019年4月27日向原告指定的何*宝账户支付租金9000元，又分别多次向唐丽群支付租金，故被告莫楠雪、唐丽群辩称双方签订的《租赁合同》已经于2019年2月1日解除，本院不予采信。根据唐丽群与东升公司签订的《铺面租赁合同》，案涉场地为五楼，每月租金15元每平方米，300平方米的场地唐丽群每月需向东升公司支付租金4500元。唐丽群与莫楠雪签订的《租赁合同》约定免租期为90天，应自2019年3月7日起计付租金，故唐丽群也应从2019年3月7日起向东升公司支付租金。至原告主张的2019年11月，唐丽群一直未向东升公司移交涉案铺面，期间，唐丽群共需要支付租金40500元，莫楠雪已经于2019年4月27日向原告指定的“何*宝”的账户支付了9000元的租金，视为莫楠雪代唐丽群支付了9000元租金，扣除该9000元，唐丽群尚欠东升公司租金31500元。唐丽群应向东升公司支付该31500元。同时，除莫楠雪2019年4月27日代交过租金外，唐丽群及莫楠雪一直未再向东升公司支付过租金，以其实际行动明确表示不履行支付租金的义务，原告向本院提起本案诉讼后于2019年12月实际接管案涉铺面剩余180平方米的场地，现原告主张解除两被告签订的《租赁合同》，本院予以支持。因与原告有租赁关系的是被告唐丽群，原告主张莫楠雪一并向其支付租金，本院不予支持。 关于被告唐丽群与第三人签订的《铺面租赁合同》。首先，签订合同时，被告唐丽群持有加盖有原告公章及原告法定代表人签名的委托书，第三人有理由相信唐丽群具有代理权限；其次，签订合同时，原告尚未向法院申请强制执行，第三人非案件当事人无法提前预见唐丽群的违约行为，无法知晓唐丽群与原告的租赁合同自动解除，第三人主观上应属善意。由此，被告唐丽群的行为构成表见代理，其与第三人签订的租赁合同应具有法律效力，原告作为被代理人应继续履行该份《铺面租赁合同》。第三人也一直向莫楠雪支付租金，没有违约行为，故对于第三人承租的案涉铺面中的120平方米，原告目前不应要求返还，如果之后第三人有违约行为，原告可以另行主张权利，对于剩余180平方米，原告已实际接管，无须再返还，故原告诉请被告返还租赁房屋，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条、第四十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除被告唐丽群、莫楠雪于2018年11月30日签订的《租赁合同》； 二、被告唐丽群向原告贺州市东升商业广场股份有限公司支付2019年3月至2019年11月欠付的租金31500元； 三、驳回原告贺州市东升商业广场股份有限公司其他的诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1038元（原告已预交100元），由原告贺州市东升商业广场股份有限公司负担100元，被告唐丽群负担938元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  樊伟彩 人民陪审员  叶燕红 人民陪审员  黎琼珍 二〇二〇年三月十六日 法官 助理  杨 晓 书 记 员  何丽靓 陈怡扬