上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初78712号原告(反诉被告)：上海鑫斌广告制作有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张成友，董事长。委托诉讼代理人：彭亚斌，上海韩明志律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海深信进出口有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区菲拉路**第**第****。法定代表人：张升恒，总经理。委托诉讼代理人：陈辉，上海市东高地律师事务所律师。原告上海鑫斌广告制作有限公司(以下简称鑫斌公司)诉被告上海深信进出口有限公司(以下简称深信公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日受理后，被告提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，依法就本反诉一并公开开庭进行了审理。鑫斌公司的法定代表人张成友及其委托诉讼代理人彭亚斌、深信公司的委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫斌公司向本院提起诉讼请求：一、判令被告支付给原告搬迁补偿款人民币80万元(以下币种相同)；二、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年9月，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号厂区(以下简称系争房屋)出租给原告使用。租赁期限自2017年10月1日至2018年9月30日。2017年3月20日，上海市浦东新区合庆镇城镇建设管理中心委托上海万千土地房地产估价有限公司对原告承租的系争房屋进行基地现场查堪。2018年3月26日，上海万千土地房地产估价有限公司针对该委托以2017年3月20日为价值时点出具了沪万千估字2017第120046-CQ-09号估价报告显示，原告承租的系争房屋搬迁补偿总价为3,920,753元，原告认为其中80万元归原告所有，故涉讼。被告深信公司辩称，系争房屋系协议置换，而非协议动迁。原、被告之间的租期到2018年9月30日届满，而补偿安置协议于2018年10月23日签订，是在租赁期限届满后签订。根据租赁合同约定，被告不承担因国家市政动迁、国家建设开发造成原告的损失及搬迁的任何费用。评估报告中所有评估项目均属于被告所有。被告通过司法拍卖获得系争房屋时自带装修。请求驳回原告的诉请。反诉原告深信公司向本院提起反诉请求：一、判令反诉被告支付利息损失，计算方式：以3,764,877.3元为本金，自2018年12月10日起按照中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年6月10日止，以8,784,713.7元为本金，自2018年12月10日起按照中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年11月12日止；二、反诉费由反诉被告负担。事实和理由：2017年9月，反诉原、被告签订《房屋租赁协议》，约定反诉原告将位于上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号厂区出租给反诉被告使用。2018年10月23日，反诉原告签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，补偿总价为12,549,591元。反诉原告已领取补偿款3,764,877.3元。根据安置协议约定，拆迁人应在反诉原告搬离原址后15日内支付补偿款的30%，移交房屋后支付补偿款的40%，房屋拆平且经用地单位审核通过后30个工作日内支付补偿款的30%。因反诉被告在租赁期限到期后拒不将系争房屋返还给反诉原告，反诉原告为此起诉，反诉被告才于2019年12月初搬离。因反诉被告逾期迁出系争房屋的行为致使反诉原告未按约领取到补偿款，造成利息损失，故涉讼。反诉被告鑫斌公司反诉辩称，补偿安置协议于2018年4月签订，在租赁期限内签订的。反诉原告领取了30%补偿款后拒不支付给反诉被告，反诉被告才拒绝迁出。补偿款在动迁公司，反诉原告未领取，故不产生利息损失。请求驳回反诉原告的诉请。经审理查明，系争房屋未取得合法房屋所有权证或建设工程规划许可证。2015年9月20日，鑫斌公司(乙方)与深信公司(甲方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用。租赁期限自2015年10月1日至2017年9月30日。合同签订后，深信公司将系争房屋交付给鑫斌公司使用。2017年9月，鑫斌公司(乙方)与深信公司(甲方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2017年10月1日至2018年9月30日。2018年，上海合庆城镇建设投资发展有限公司(甲方)与深信公司(乙方)签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，第一条约定，乙方上海深信进出口有限公司(所有或承租)非居住房屋坐落在上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号，房屋性质非居，房屋用途宿舍、仓库，建筑面积1,449.06平方米。第二条约定，被拆除房屋经上海万千土地房地产估价有限公司评估机构评估，地上附，地上附着物的评估总价为2,264,811元。第十二条约定，甲方应补偿乙方合计2,628,948元。资金支付方式为：(1)本协议签订后先行支付总补偿款的30%计788,684.4元，作为乙方搬迁的前期费用。(2)乙方按上述标准向甲方移交房屋，经甲方、实施单位验收合格并办理移交手续后支付总补偿款的40%计1,051,579.2元。(3)剩余部分补偿款30%计788,684.4元，房屋拆平且经用地单位审核通过后30个工作内，向乙方一次性支付。2018年，上海合庆城镇建设投资发展有限公司(甲方)与深信公司(乙方)签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，第一条约定，乙方上海深信进出口有限公司(所有或承租)非居住房屋坐落在上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号，房屋性质非居，房屋用途宿舍、仓库，建筑面积417.48平方米。第二条约定，被拆除房屋经上海万千土地房地产估价有限公司评估机构评估，地上附，地上附着物的评估总价为1,086,016元。第十二条约定，甲方应补偿乙方合计9,920,643元。资金支付方式为：(1)本协议签订后先行支付总补偿款的30%计2,976,192.9元，作为乙方搬迁的前期费用。(2)乙方按上述标准向甲方移交房屋，经甲方、实施单位验收合格并办理移交手续后支付总补偿款的40%计3,968,257.2元。(3)剩余部分补偿款30%计2,976,192.9元，房屋拆平且经用地单位审核通过后30个工作内，向乙方一次性支付。深信公司已领取补偿款3,764,877.3元。2018年3月26日，上海万千土地房地产估价有限公司出具沪万千估字2017第120046-CQ-09号《上海华星商务公司(上海深信进出口有限公司)国有土地协议搬迁补偿价值评估报告》显示，评估的价值时点为2017年3月20日(由估价委托人确定为本基地现场查堪第一日)，估价结果为11,663,003元。2019年5月5日，深信公司向上海市浦东新区人民法院(以下简称浦东法院)起诉鑫斌公司要求鑫斌公司搬离并返还位于上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号480平方米厂房及厂房门口240平方米水泥空地并支付自2018年10月1日起至租赁房屋实际返还之日止的房屋占用使用费。浦东法院经审理查明，深信公司出租给鑫斌公司的厂房、空地以及厂区大门口左手边二层小楼七间办公、生活用房，现七间办公、生活用房已于2018年8月27日前后拆除，鑫斌公司在支付占有使用费不需就该部分再支付对价，根据实际情况酌定按照每日350元标准支付使用费。另查明，系争房屋及空地所在的上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号现门牌号为上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号。浦东法院于2019年7月17日判决如下：一、深信公司与鑫斌公司于2017年9月签订的《房屋租赁协议》无效；二、鑫斌公司在判决生效之日起十日内自上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号建筑面积为480平方米厂房及厂房门口5米×48米的水泥空地搬离并将该房屋及空地返还给深信公司；三、鑫斌公司在判决生效之日起十日内按每日350元标准支付给深信公司自2018年10月1日起至实际返还房屋及空地之日止的房屋占用使用费。鑫斌公司不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年9月20日判决驳回上诉，维持原判。浦东法院于2019年10月28日出具《公告》，责令鑫斌公司在2019年11月12日前向深信公司返还位于上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号建筑面积为480平方米厂房及厂房门口5米×48米的水泥空地。鑫斌公司迁出后，深信公司于2019年12月3日移交系争房屋给相关部门。本院认为，鑫斌公司与深信公司签订《房屋租赁协议》的租赁物系未取得建设工程规划许可证的厂房及厂区大门口左手边两层小楼内七间用房、空地。该租赁合同的主要标的物均未取得建设工程规划许可证，故双方之间签订的《房屋租赁协议》无效。深信公司抗辩系争房屋是协议置换，而非协议动迁。双方之间的租赁合同到2018年9月30日届满，而补偿安置协议于2018年10月23日签订，是在租赁期限届满后签订。本院认为，首先，涉案的两份拆迁补偿安置协议未注明具体签订时间。其次，评估报告中确定的价值时点为2017年3月20日，上海市浦东新区房屋拆迁管理中心的《关于川沙新市镇规划合庆区域(除已启动地块外)非居住房屋项目协议置换预备案材料收件单》于2017年8月18日出具，均在租赁期限内，故对深信公司的抗辩，本院难以采信。因系争房屋被拆除，深信公司理应将补偿款中属于鑫斌公司的部分支付给鑫斌公司。针对鑫斌公司主张80万元补偿款，本院具体分析如下：鑫斌公司主张一、办公室宿舍装修费154,534元、车间装修费51,486元。二、附属设施中照明线1,080元、动力线25,974元、自来水管13,932元、水塔910元。针对上述两项费用，首先，鑫斌公司未提供装修合同、结算凭证、装修款的转账凭证等证据证明其施工了装饰装修及附属设施的事实及其投入费用。其次，鑫斌公司虽举证自书的人工费结算清单并申请证人马某某出庭作证，但深信公司对该两份证据真实性均不予认可，且马某某与鑫斌公司系老乡关系，是利害关系人，对其证人证言，本院无法采信。故对原告鑫斌公司要求深信公司支付装修费和附属设施费的请求，本院难以支持。三、鑫斌公司主张评估报告中附件6可恢复使用机器设备搬迁补偿估价明细表中除第7项以外的其他设备均是鑫斌公司的。但鑫斌公司未提供机器设备的购买合同、购买发票、维保单、搬迁费发票等证据证明其主张，鑫斌公司申请调查令调取鑫斌公司在搬入系争房屋前的评估报告以证明上述机器设备属其所有，但未在举证期限内提供，故对鑫斌公司的主张，本院难以采信。深信公司认可附件6中第5项广告生产设备3台共计4,500元，第8项剪板机1台3,990元，上述共计8,490元属于鑫斌公司所有，故本院判令深信公司支付给鑫斌公司可恢复使用机器设备搬迁补偿费8,490元。四、鑫斌公司主张评估报告中附件7物资搬迁补偿估价明细表中除了第1项以外均属鑫斌公司。但鑫斌公司未提供物资的购买合同、购买发票、搬迁费发票等证据证明其主张，故对鑫斌公司的主张，本院难以采信。深信公司认可附件7中第2项钢材铝材17,200元，第3项中空调5台2,000元，第4项太阳能热水器3台4,500元，第5项办公、生活用品2车1,300元，第6项配件、成品、半成品15车9,750元，第7项电话1门310元，第8项宽带1门310元，上述共计35,370元归鑫斌公司所有，故本院判令深信公司支付给鑫斌公司物资搬迁补偿费35,370元。五、鑫斌公司主张停产停业费118,407元属于鑫斌公司所有。因鑫斌公司未举证证明停产停业费是对鑫斌公司的补偿，故对其请求，本院难以支持。针对深信公司要求鑫斌公司支付因其延期迁出系争房屋造成深信公司未及时领到补偿款造成的利息损失的反诉请求，本院认为，首先，因鑫斌公司延期迁出系争房屋，浦东法院已判决鑫斌公司支付自2018年10月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费，以弥补深信公司的损失。其次，深信公司未举证证明其未及时领到补偿款与鑫斌公司延期迁出房屋之间存在必然的因果关系。再次，因延期迁出造成的利息损失不是鑫斌公司在签订《房屋租赁协议》时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综上，对深信公司要求鑫斌公司支付利息损失的反诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告上海深信进出口有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告上海鑫斌广告制作有限公司可恢复使用机器设备搬迁补偿费人民币8,490元；二、被告上海深信进出口有限公司负在本判决生效之日起十日内支付给原告上海鑫斌广告制作有限公司物资搬迁补偿费人民币35,370元；三、驳回原告上海鑫斌广告制作有限公司的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告上海深信进出口有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币11,800元，减半收取计人民币5,900元，保全费人民币4,520元，上述共计人民币10,420元，由原告上海鑫斌广告制作有限公司负担人民币9,900元，被告上海深信进出口有限公司负担人民币520元。反诉案件受理费人民币4,298元，由反诉原告上海深信进出口有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇二〇年三月三十日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。