福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0481民初231号 原告：福建天奕源房地产开发有限公司，住所地：永安市荣康东路6号，统一社会信用代码：91350481597899716Q。 法定代表人：刘敏，总经理。 委托诉讼代理人：吴大亮，福建众强律师事务所律师。 被告：管宗斌，男，1996年11月29日出生，汉族，住永安市。 原告福建天奕源房地产开发有限公司（下称天奕源公司）与被告管宗斌商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天奕源公司的委托诉讼代理人吴大亮到庭参加诉讼，被告管宗斌经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天奕源公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除天奕源公司与管宗斌于2015年12月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS000020235号），管宗斌将永安市城区含笑大道1196号阳光丽景小区第9幢7层701室房屋交还给天奕源公司。二、判令管宗斌支付天奕源公司解除《商品房买卖合同》的违约金123181.4元（按房屋总价的20%，615907元×20%=123181.4元）。 三、判令管宗斌偿还天奕源公司因管宗斌未能偿还按揭贷款，致使中国农业银行股份有限公司永安支行（下称农行永安支行）从天奕源公司保证金账户扣走代管宗斌偿还的按揭贷款14692.33元（2019年7月-12月）。四、判令管宗斌支付天奕源公司委托律师代理案件支出的律师代理费12000元。五、管宗斌承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年12月7日，天奕源公司与管宗斌签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS000020235号），约定管宗斌向天奕源公司购买永安市城区含笑大道1196号阳光丽景小区第9幢7层701室房屋，预测建筑面积116.58平方米，其中套内建筑面积94.18平方米，分摊共有建筑面积22.4平方米，单价为每平方米5288.57元，总价款616542元，管宗斌于合同签订之日支付首期购房款186542元，其余购房款430000元申请按揭贷款；若最终商品房实测面积与预测面积有误差时，建筑面积误差比绝对值与套内面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，买受人同意不解除合同，根据实测建筑面积结算房价款；合同附件十一第9条约定，买受人应按借款合同的约定按时归还贷款本息，买受人累计三个月未归还按揭贷款，或在三个月内（自出卖人被第一次扣款起计算）未返还给出卖人被扣金额及违约金的，或者买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，双方确认出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，解除合同时，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金，合同解除后，买受人已付的款项在扣除出卖人损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部门缴纳的税费、律师费、与此相关的差旅费等）后，余额归还给买受人（不计利息），合同及合同附件并对其他条款作出相应约定。《商品房买卖合同》签订后，管宗斌缴纳了186542元的首期购房款。2016年3月19日，天奕源公司作为保证人，管宗斌作为抵押人，与农行永安支行签订《个人购房担保借款合同》，约定管宗斌向农行永安支行贷款430000元用于购买涉案房产，借款汇入天奕源公司指定的银行账户，借款期限300个月，还款方式等额本息还款法，担保方式为阶段性保证担保+抵押，天奕源公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，为借款人的债务承担连带保证责任。《个人购房担保借款合同》签订后，农行永安支行于2016年4月13日，按照借款合同约定，将借款430000元汇入天奕源公司指定银行账户。2018年11月，涉案房产经实测建筑面积为116.46平方米。管宗斌自2019年7月起，未能偿还农行永安支行的按揭贷款，致使农行永安支行从天奕源公司的保证金账户中，直接扣款用于代管宗斌偿还按揭贷款，截止至天奕源公司起诉时，已被扣款14692.33元。天奕源公司认为，管宗斌未能偿还银行按揭贷款的行为已构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件的约定，管宗斌应承担相应的违约责任。 管宗斌未作答辩。 天奕源公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据（复印件）： 证据一：营业执照，证明：天奕源公司主体资格。 证据二：《商品房买卖合同》及合同附件，证明：天奕源公司与管宗斌签订《商品房买卖合同》及合同附件，合同对双方的权利义务作了规定。 证据三：销售不动产统一发票，证明：天奕源公司与管宗斌签订《商品房买卖合同》后，管宗斌缴纳了186542元的首期购房款。 证据四：《个人购房担保借款合同》，证明：2016年3月19日，天奕源公司作为保证人，管宗斌作为抵押人，与农行永安支行签订《个人购房担保借款合同》。 证据五：借款凭证，证明：天奕源公司、管宗斌、农行永安支行签订《个人购房担保借款合同》后，农行永安支行于2016年4月13日按照借款合同约定，将借款430000元汇入天奕源公司指定银行账户。 证据六：《房屋面积测量和计算结果》及增值税普通发票，证明：涉案房产经实测建筑面积为116.46平方米，按合同约定的单价5288.57元计算，总房价款为615907元。 证据七：保证金支付回单，证明：管宗斌自2019年7月起，未能偿还农行永安支行的按揭贷款，致使农行永安支行从天奕源公司的保证金账户中直接扣款14692.33元，用于代管宗斌偿还按揭贷款。 证据八：委托代理合同及发票，证明：天奕源公司委托律师代理本案支出律师代理费12000元。 管宗斌经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。天奕源公司提交的证据具备证据属性，本院予以确认并在卷佐证。 对天奕源公司陈述的事实和理由本院亦予以确认，并作为本院查明的案件事实。 本院认为，天奕源公司与管宗斌签订的《商品房买卖合同》、附件及天奕源公司、管宗斌、农行永安支行签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律禁止性规定，为有效合同。农行永安支行依约履行了合同规定的义务，但管宗斌未按《个人购房担保借款合同》的约定偿还本息，致使天奕源公司的款项被扣划，管宗斌的行为已违反了《商品房买卖合同》及附件的约定，构成违约。由于管宗斌违约，合同约定的解除条件已成就。天奕源公司的诉请具有合同和法律依据，应予支持。管宗斌经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 解除福建天奕源房地产开发有限公司与管宗斌于2015年12月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS000020235号），管宗斌应于本判决生效后二十日内将永安市城区含笑大道1196号阳光丽景小区第9幢7层701室房屋交还给福建天奕源房地产开发有限公司； 管宗斌应于本判决生效后十日内，向福建天奕源房地产开发有限公司支付违约金123181.4元； 管宗斌应于本判决生效后十日内，偿还福建天奕源房地产开发有限公司代垫的按揭贷款14692.33元（2019年7月-12月）； 管宗斌应于本判决生效后十日内，向福建天奕源房地产开发有限公司支付律师代理费12000元。 如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9965元，减半收取4982.5元，由管宗斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员 陈 斌 二〇二〇年三月十八日 书记员 林永虹 附：本判决书适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。