广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初25894号原告：廖志婷，女，1999年4月26日出生，汉族，身份证住址湖南省宜章县******第8村民小组，公民身份号码431************229。委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锋，广东雅商律师事务所律师。被告：张锡京，男，1973年8月13日出生，汉族，身份证住址广东省五华县******寨顶，公民身份号码441************195。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区******紫马奔腾广场一区6座2层物业，统一社会信用代码914***********547H。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李杰，该司法务专员。委托诉讼代理人：廖雯文，该司行政专员。原告廖志婷与被告张锡京、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖志婷及其委托诉讼代理人王锋到庭参加诉讼，被告张锡京经公告送达开庭传票，第三人乐有家公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖志婷向本院提出诉讼请求：1.立即解除于2019年2月22日签订的《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：50301051427）中二手房买卖合同部分；2.被告立即支付原告违约金293600元；3.被告立即支付原告为解决此交纠纷而支出的律师费3000元；4.被告立即支付原告解决此次纠纷而支出的保函费用1500元。事实与理由：案外人廖国斌与被告张锡京经乐有家公司居间于2019年2月22日签订《二手房买卖及居间合同》，约定被告张锡京将位于中山市沙溪镇新濠号88号华发生态庄园10幢2902房出售给案外人廖国斌，房屋建筑面积为138.83平方米，房屋总价款为1468000元。该合同还对付款方式、房产交付、违约责任等进行了约定，双方并签订了《交易节点确认书》《信息告知书》等文件。案外人廖国斌于合同签订当日支付50000元购房订金。2019年2月22日，案外人廖国斌与被告张锡京签署一份《主体变更确认书》，约定由原告廖志婷继续履行该合同及附件有关买方权利义务的约定，将房产过户至原告廖志婷名下等。原告廖志婷后于2019年2月24日在该《主体变更确认书》第三人处签名。合同签订后，被告张锡京却以各种理由拒不配合办理按揭手续，后经第三人乐有家公司了解，交易的房屋也已被法院查封。2019年5月13日，原告廖志婷通过第三人乐有家公司向被告张锡京发送两份《催告函》，催告被告张锡京配合其办理按揭手续并解除房屋的查封。然截至起诉之日，被告张锡京对原告廖志婷的催告及双方之前所签订的合同等置之不理，仍拒不办理按揭手续，也未能解除查封。被告张锡京以其行为明确表示拒不履行双方的合同，致使双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，且交易的房屋已被查封，事实上也无法继续该合同。根据合同第十条第1款的约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告张锡京的行为已构成违约，原告廖志婷有权解除合同，被告张锡京依法应承担相应的违约责任。原告廖志婷在诉讼期间向本院提交证据有：证据1.二手房买卖及居间服务合同、交易节点确认书、信息告知书、声明书、关于资金监（托）管声明书、价格确认书、物业出售（出租）委托书、中山费用计算表；证据2.刷卡小票；证据3.主体变更确认书；证据4.微信聊天记录；证据5.快递单、催告函、快递查询结果；证据6.不动产登记资料查询结果；证据7.民事案件委托代理合同、发票。被告张锡京在诉讼期间未向本院提出答辩意见，亦未向本院提交证据。第三人乐有家公司在诉讼期间向本院提交书面情况说明一份，但未向本院提交证据。综合双方当事人的举证、质证、第三人的书面意见及当事人的法庭陈述等情况，本院认定事实如下：1.2019年2月21日，廖国斌通过刷卡方式向乐有家公司支付5000元。2019年2月22日，廖国斌（通讯地址：广西省来宾市武宣县红权矿业）与张锡京在乐有家公司的居间下，确认位于中山市沙溪镇新濠号88号华发生态庄园10幢2902房产权有抵押、无查封的状态下签订《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号:50301051427）及《交易节点确认书》等相关附件，约定：由张锡京将上述房屋出售给廖国斌，合同总价款为1468000元，廖国斌以按揭付款方式支付价款（定金除外）；定金50000元，交由乐有家公司托管，并将其中5000元转化为张锡京的交房保证金，乐有家公司经廖国斌书面同意并查档确认上述房屋产权清晰且有抵押无查封状态下可将定金（预留交房保证金并扣除张锡京佣金后）划入张锡京账户；如张锡京未按照本合同约定的期限履行义务，廖国斌有权要求卖方以成交总价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。如张锡京逾期履行义务超过十五个工作日的，则廖国斌有权解除合同并可要求张锡京双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，廖国斌因维权所支出的律师费、诉讼费等由张锡京承担;廖国斌意向贷款为1368000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2019年3月31日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。张锡京须无条件配合廖国斌提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。此外，双方还就其他事项进行了约定。同日，廖国斌与张锡京分别在一份文件名为《主体变更确认书》的“买方”、“卖方”落款处签字。该确认书主文详细内容为：“买卖双方通过居间方中山市乐有家房地产经纪有限公司的居间服务签订了合同编号为50301051427的《中山市********服务合同》（以下简称“原合同”）。三方协商一致同意由第三人履行原合同及其附件有关买方权利义务的约定，将房产过户至第三人名下，同时买方保证第三人具有购房资格，能顺利履行合同。否则买方为此承担连带责任，须按照原合同承担违约责任。本确认书一式肆份，卖方、买方、第三人、居间方各持壹份，均具有同等法律效力”。2019年2月24日，廖志婷在上述《主体变更确认书》的“第三人”落款处签字。2019年3月25日前后，廖志婷前往银行办理按揭贷款手续，但张锡京因故未能前往。2019年5月13日，乐有家公司协助廖志婷以本案《二手房买卖及居间服务合同》载明的通讯地址向张锡京发出催告函，催告张锡京须于该函签发之日起7日内配合廖志婷办理按揭手续并解除案涉房屋的查封，但未果。2019年9月29日，廖志婷交张锡京诉至本院，以其诉称之事实与理由主张实体权利如上。本院以本案立案受理。2019年9月30日，廖志婷向本院提出财产保全申请，请求对张锡京名下价值相当于298100元的财产采取保全措施，并提交了其向浙商财产保险股份有限公司深圳分公司购买的诉讼财产保全责任保险保单保函为担保。本院据此于2019年10月12日依法裁定冻结张锡京的银行存款、财付能账户298100元。为此，廖志婷向浙商财产保险股份有限公司深圳分公司支付保费1500元。2.2019年9月9日，廖志婷与广东雅商律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，委托该所代理其进行本案诉讼，并向该所支付律师费3000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。廖志婷、张锡京、乐有家公司三方之间的《二手房买卖及居间服务合同》及其附件中关于二手房买卖合同部分的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，没有侵害国家及其他人的合法权利，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当严格履行。本案合同及其附件约定:廖志婷于2019年3月31日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。张锡京须无条件配合廖志婷提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。2019年3月25日前后，廖志婷前往银行办理按揭贷款手续，但张锡京因故未能前往。其后，廖志婷在乐有家公司的协助下向张锡京发函催告张锡京继续履行该义务亦未果。张锡京的行为依约构成违约。本案合同及其附件约定:“如张锡京未按照本合同约定的期限履行义务，廖国斌有权要求卖方以成交总价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。如张锡京逾期履行义务超过十五个工作日的，则廖国斌有权解除合同并可要求张锡京双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，廖志婷因维权所支出的律师费、诉讼费等由张锡京承担。”根据上述约定，廖志婷主张解除其与张锡京之间的《二手房买卖及居间服务合同》中关于二手房买卖合同部分，并由张锡京向其支付违约金293600元（1468000元*20%=293600元）、律师费3000元、保函费1500元，具有合同依据，且与法不悖，本院予以支持。张锡京经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、原告廖志婷与被告张锡京之间合同编号为50301051427《二手房买卖及居间服务合同》中关于二手房买卖合同部分于2020年3月4日解除；二、被告张锡京于本判决发生法律效力之日起七日内向原告廖志婷支付违约金293600元；三、被告张锡京于本判决发生法律效力之日起七日内向原告廖志婷支付律师费3000元；四、被告张锡京于本判决发生法律效力之日起七日内向原告廖志婷支付保函费用1500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5771.50元，诉讼保全费2011元，合计7782.50元（原告廖志婷已预交），由被告张锡京负担并于本判决生效之日起七日内径付原告廖志婷。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  叶迟玖人民陪审员  黄露珊人民陪审员  何丽芬二〇二〇年三月四日书 记 员  陈 奇