安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终442号 上诉人（原审原告）：卢亚利，女，1985年12月4日出生，汉族，户籍地陕西省清涧县，现住合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：李娜，安徽皖大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪学军，安徽皖大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽庐园文化投资有限公司，住所地合肥市庐阳区安庆路******。 法定代表人，徐云霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张红星，安徽中天恒（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柏林，安徽中天恒（上海）律师事务所实习律师。 上诉人卢亚利因与被上诉人安徽庐园文化投资有限公司（以下简称庐园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初8929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢亚利上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费由庐园公司承担。事实和理由：1.卢亚利并没有累计停业超过7天，双方合同解除条件不成就。租赁合同第七条第6款明确约定庐园公司享有解除权的前提条件是卢亚利提前停止营业或延迟开业累计达10次（含10次）及停业累计超过7天（含7天）。暂且不论庐园公司提供的卢亚利停止营业的照片的真实性，庐园公司提供的证据也仅能证明卢亚利在7月9日至7月16日拍照的时刻没有营业，庐园公司没有提供相关连续的材料证明卢亚利没有实际营业，仅凭片段式的照片就认定卢亚利没有营业是明显不合理的。实际上，由于庐园公司虚构城隍庙人流量的缘故，致使卢亚利签订合同的目的并不能实现，经营一度陷入困境。卢亚利多次找庐园公司协商，庐园公司均拒而不见。卢亚利为减少损失，寻求有关部门的帮助，但在这期间还是正常营业。故租赁合同中约定的解除权条件并未成就，庐园公司不享有约定解除权，合同并未解除。此外，庐园公司时至今日还一直在58同城上进行招租，卢亚利也愿意继续在此经营，故双方应继续履行协议。2.双方签订的合同系庐园公司单方面提供，属于格式条款，应属无效条款。租赁合同中多处规定卢亚利的义务，强调庐园公司的权利，且仅约定卢亚利的违约责任，该合同明显违背显失公平原则，应属无效条款，相关合同条款不应发生法律效力。 庐园公司辩称，卢亚利的上诉请求没有任何事实与法律依据，因为卢亚利自身的原因停业超过7天，导致合同解除，加之现在的客观原因，卢亚利与庐园公司的合同无法履行。 卢亚利向一审法院起诉请求：1.庐园公司继续履行其与卢亚利签订的《美食广场商铺租赁合同》；2.庐园公司向卢亚利返还其侵占的卢亚利财物（价值约10000元）；3.庐园公司承担本案全部诉讼费用。案件审理过程中，卢亚利增加诉讼请求：判令庐园公司赔偿卢亚利营业损失自2019年7月23日至庐园公司返还财物止，暂计算至起诉之日为2077元。 一审法院认定事实：2019年4月16日，卢亚利（乙方）与庐园公司（甲方）签订《租赁合同》即《美食广场商铺租赁合同》，约定：甲方将位于安庆路228号庐园美食城二楼内2FA-8号商铺出租给乙方，该商铺的经营权由乙方行使，由乙方自筹资金、自担风险、自负盈亏；乙方已经实际查看过其承租的商铺，并对承租的商铺及周边环境没有异议，符合其经营条件，双方以本合同的签订作为甲方向乙方交付上述商铺的依据，双方不再另外签署商铺交接手续；租赁期限自2019年4月27日至2020年4月26日止；乙方在合同签订当天向甲方支付前六个月的物业管理费4800元；乙方在签订本合同时向甲方支付履约保证金30000元；甲方每月按乙方实际销售额20%收取租金；乙方店铺内自用的水、电费由乙方自行承担，电费为办卡充值，先交费后使用；庐园美食城营业时间为9︰30至21︰30，公众假期及周末照常营业，如乙方违反合同关于营业时间的约定，非甲方原因提前停止营业或延迟开业累计达10次以上（含10次）、商铺累计停业超过7天（含7天），则甲方有权终止合同（不可抗力原因除外）并收回乙方经营之商铺，将乙方交纳的履约保证金作为违约金不予退回；租赁期满或因乙方原因需提前解除合同，乙方可将自营店铺中可移动部分带走，对固定装修及不可拆卸部分乙方无权向甲方提出任何补偿要求；任何一方向对方的通讯地址送达法律文件的，自邮件到达之日起视为对方已签收该法律文件，若对方拒绝签收的，也视为该法律文件已经送达。合同签订之后，庐园公司向卢亚利交付了案涉商铺，卢亚利向庐园公司支付了履约保证金30000元、物业费4800元。卢亚利主张，庐园公司于2019年7月22日连夜搬空其店铺内的物品，并通过关闭中央空调、拒绝给卢亚利用电卡充值等方式，致使其无法经营。庐园公司以卢亚利停业超过7天为由，于2019年7月18日向合同约定的卢亚利通讯地址邮寄律师函，解除双方签订的租赁合同，该律师函于2019年7月20日被签收。本案审理过程中，卢亚利于2019年11月5日将其在庐园美食城内的经营物品拉走。 一审法院认为，根据卢亚利与庐园公司签订的租赁合同的约定，乙方卢亚利经营的商铺累计停业超过7天（含7天）的，则甲方庐园公司有权终止合同，并收回乙方经营之商铺。从庐园公司提供的停业照片来看，在2019年7月9日至2019年7月16日期间，卢亚利经营的商铺在正常营业时间处于无人经营状态，且商铺内的展示柜中没有任何食材和物品，可以认定卢亚利在此期间处于停业状态。卢亚利辩称，其没有停业只是在庐园公司拍照的时间段没有营业，该辩解意见与常理明显不符，一审法院不予采信。由于卢亚利停业超过7天，自2019年7月20日庐园公司向卢亚利邮寄的解除合同律师函被签收之日案涉租赁合同解除。因此，对于卢亚利要求继续履行租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持。卢亚利主张的经营损失，因无相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。本案审理过程中，卢亚利已经将其在庐园美食城内的物品拉走，对于其要求庐园公司返还财物的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款、第一百零八条之规定，判决：驳回卢亚利的诉讼请求。案件受理费65元，由卢亚利负担。 二审期间，卢亚利提供照片打印件四页，证明庐园公司至今仍在招商，双方签订的合同应继续履行。庐园公司对该证据的三性均有异议，该证据是打印件没有看到原件，也看不出与庐园公司有任何关联。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，庐园公司与卢亚利签订的《美食广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据双方合同约定，卢亚利应遵守庐园美食城的营业时间，即每日上午9：30时至晚上21:30时。非因庐园公司原因提前停止营业或延迟开业累计达10次以上（含10次）、商铺累计停业超过7天（含7天），庐园公司有权终止合同（不可抗力原因除外）。根据庐园公司提供的证据，卢亚利在应当营业的时间累计停业超过7天。卢亚利的陈述及提供的证据不足以反映系因庐园公司原因导致卢亚利无法营业。在此情况下，庐园公司向卢亚利邮寄了解除合同律师函并被卢亚利签收，双方签订的《美食广场商铺租赁合同》已经解除，卢亚利要求继续履行合同缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院亦不予支持。卢亚利主张的经营损失也无相应的事实和法律依据，卢亚利诉请的返还财物已经实际返还，一审法院对该两项请求不予支持并无不当，本院亦不予支持。 综上，卢亚利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费182元，由卢亚利负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年三月三十日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。