吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初5340号 原告：潘明吉，男，朝鲜族，现住：延吉市广源居。 委托诉讼代理人：崔晔，吉林平岗律师事务所律师。 被告：朴燕，女，朝鲜族，现住：敦化市胜利街。 委托诉讼代理人：南海龙，吉林阿里郎律师事务所律师。委托诉讼代理人：许文杰，吉林延大律师事务所律师。 被告：延边天通食品有限公司，住所：延吉市依兰镇龙渊五队。 法定代表人：任贞玉，该公司经理。 委托诉讼代理人：韩圣兰，吉林延大律师事务所律师。 被告：任贞玉，女，朝鲜族，延边天通食品有限公司总经理，现住：延吉市北山街。 委托诉讼代理人：韩圣兰，吉林延大律师事务所律师。 被告：延边礅煌环艺有限公司，住所：延吉市长白东路清新南街。 法定代表人：宋永学，该公司总经理。 第三人：延边广隆房地产开发有限公司，住所：延吉市局子街。 法定代表人：王爱国，该公司经理。 委托诉讼代理人：李永新，吉林仁祐律师事务所律师。 第三人：申凤学，女，朝鲜族，现住：延吉市新兴街。 委托诉讼代理人：金香花，吉林鑫州律师事务所律师。 原告潘明吉诉被告朴燕、延边天通食品有限公司（以下简称天通公司）、任贞玉、延边礅煌环艺有限公司（以下简称礅煌公司），第三人延边广隆房地产开发有限公司（以下简称广隆公司）、申凤学案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告潘明吉及其委托诉讼代理人崔晔，被告朴燕的委托诉讼代理人南海龙，被告天通公司、任贞玉的委托诉讼代理人韩圣兰到庭参加第一次诉讼，被告礅煌公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第一次诉讼。依原告潘明吉申请，本院追加利害关系人广隆公司、申凤学为第三人。原告潘明吉及其委托诉讼代理人崔晔，被告朴燕的委托诉讼代理人许文杰，被告天通公司、任贞玉的委托诉讼代理人韩圣兰，第三人广隆公司的法定代表人王爱国及其委托诉讼代理人李永新，第三人申凤学及其委托诉讼代理人金香花到庭参加第二次诉讼，被告礅煌公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次诉讼；原告潘明吉的委托诉讼代理人崔晔，被告天通公司、任贞玉的委托诉讼代理人韩圣兰，第三人广隆公司的委托诉讼代理人李永新，第三人申凤学及其委托诉讼代理人金香花到庭参加第三次诉讼，被告朴燕、礅煌公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第三次诉讼。本案现已审理终结。 潘明吉向本院提出诉讼请求：一、请求确认位于延吉河畔小区X-X-XXX1的房屋系潘明吉出资购买并享有权利。二、请求对位于延吉河畔小区X-X-XXX1的房屋停止执行。三、诉讼费由朴燕、天通公司、任贞玉、礅煌公司承担。事实与理由：2017年6月30日，本院对申请执行人朴燕与被执行人天通公司、任贞玉、礅煌公司之间民间借贷纠纷执行一案作出（2017）吉2401执1066-5号民事裁定书，评估、拍卖、变卖已由潘明吉购买并备案的涉案房屋。2019年7月，本院驳回了潘明吉提出的执行异议申请。被执行人任贞玉与广隆公司签署过购房合同，但未履行支付房款义务，经双方协商，任贞玉放弃购买，广隆公司收回了涉案房屋。2018年7月17日，潘明吉与广隆公司签订《房屋买卖合同》，并支付房款，销售方向潘明吉交付房屋，双方签订的合同真实有效，潘明吉合法权益应受到法律保护。 朴燕辩称：首先，该案在程序上受理立案是错误的，民事案件审理不能超出当事人的诉讼请求，该案是不服延吉市人民法院（2019）吉2401执异118号执行裁定书而提起的诉讼，诉讼请求里面潘明吉并没有提出撤销该执行裁定书的请求，如果不撤销该执行裁定书，该执行裁定书是有效的，谈不上后边的异议之诉。其次，朴燕认为118号执行裁定书裁定理由正确，即未满足查封之前已经购买的前提条件。综上，请求依法驳回其诉讼请求。 天通公司、任贞玉辩称：一、任贞玉是与申凤学达成的房屋买卖协议，之后在广隆公司办理了相关手续，任贞玉与广隆公司之间没有权利义务关系；二、天通公司、任贞玉与潘明吉无任何房屋买卖关系，且本案为异议之诉，其诉讼请求与天通公司、任贞玉无关。 礅煌公司未到庭答辩。 广隆公司陈述：任贞玉与广隆公司虽签订了商品房预售合同，但并非双方真实意思表示，双方签署后均未履行合同义务，任贞玉未支付房款，也未在房产部门备案登记，房屋产权并未转移，故双方不存在房屋买卖合同。本院作出的（2016）吉2401财保325号民事裁定书，裁定的第一项对任贞玉名下房屋进行保全，但涉案房屋在房产部门全部备案登记在广隆公司，任贞玉名下没有登记备案，故该裁定中的保全错误。 申凤学陈述：同意潘明吉的诉讼请求，潘明吉的主张能够排除对朴燕的执行，因涉案房屋虽经过保全，作出过保全裁定，但是未经公示，既未在房产作保全，又未贴封条，所以潘明吉不知情。 经审理查明：2012年12月20日，甲方申凤学与乙方广隆公司签订《联合建房协议书》，主要约定：一、本协议所属开发项目名称暂定为广隆隐居（即现河畔小区），位于延吉市延吉街发展村，该项目占用土地为出让地，占地面积约为21900㎡，规划总建筑面积约8万㎡左右。二、甲方投入本项目占用土地以及甲方依法取得的在建工程及附着物（原延吉市金海房地产公司的抵债物），并于2008年11月已实际交付给乙方。本项目开发工程均以乙方名义进行，所有土地费用、建设费用、期间费用及税费均由乙方独自承担，即甲方除投入前述建设用地和在建工程及附着物外，不承担本项目发生的一切费用。三、甲方在本项目中分得的利润为：⑴价值1500万元的房屋；⑵4000万的现金利润。合计5500万元。四、合作期限：自2008年5月10日双方第一次签订合同开始，本合同项下甲方应得利润以及商品房屋实物全部交付完毕为止。五、特别约定：本合同项下土地原为甲方出资的延吉市玩吧娱乐有限公司宗地，该公司于2010年办理了工商注销登记，公司清算时，土地使用权归股东申凤学，故申凤学有权处分该土地，对此乙方已进行充分了解。 2013年6月25日，甲方申凤学与乙方广隆公司签订《确认书》，双方就乙方依据联建合同约定为甲方开具商品房买卖合同书具体内容，确认如下（主要内容）：一、乙方于2013年6月1日前向甲方开具的房票共计329户房屋，总面积31672.7㎡，总价值114772246元，详细情况见附表《已开房票确认书》及购房合同书、收据。二、上述房屋所有权全部归甲方，售楼处销售上述房屋时，乙方应按双方合同约定将上述房屋的出售款全额（包括银行按揭贷款）交付给甲方所有，直至甲方得到联合建房合同约定的4000万元现金利润，届时甲方除留下价值1500万元的房屋外，其余房屋全部退给乙方。三、甲方可以委托售楼处销售第一项所述房屋，也可以自行销售。 2016年1月1日，甲方申凤学与乙方任贞玉签订房屋买卖合同，主要约定：申凤学将15套房屋，出售价格16726600元；及延吉河畔小区5号楼37套房屋（包括本案涉案一套房屋），以单价4500元/㎡，共3338.64㎡，出售价格1502.388万元整；综上，乙方应付总房款31750480元。乙方应在2016年5月30日前付总房款的40%，在2016年6月30日前付剩余房款部分的30%，在2016年7月30日前付剩余房款部分的30%，需以现金方式付清。乙方任法定代表人的延边天通食品有限公司、延边天润饮料有限公司以其全部资产（前述两公司的股东会决议已经通过该担保事项）提供合同担保，同时乙方以全部家庭财产作为付款担保，逾期不付时，甲方可以直接以担保公司的资产或者乙方家庭财产履行本合同约定房款及违约金。 2016年9月6日，本院受理朴燕诉天通公司、任贞玉、礅煌公司民间借贷纠纷一案，即（2016）吉2401民初6289号案件，审理过程中依朴燕申请，本院作出（2016）吉2401财保325号民事裁定书，冻结了任贞玉名下的位于延吉市依兰镇兴农村的两栋房屋产权手续及任贞玉名下的广隆公司开发的位于延吉街东侧、延北路南侧、延吉河畔小区的29套房屋（包括本案涉案房屋），并于2016年9月14日向延吉市房产局送达，2016年9月19日向广隆公司送达；后任贞玉以超标的保全，提出复议申请，本院于2016年11月16日作出（2016）吉2401财保325号－1号民事裁定书，撤销本院（2016）吉2401财保325号民事裁定，冻结任贞玉名下的广隆公司开发的位于延吉街东侧、延北路南侧、延吉河畔小区的29套房屋（包括本案涉案一套房屋），并于2016年11月18日向延吉市不动产登记中心送达。2016年11月9日，本院作出（2016）吉2401民初6289号民事判决书，天通公司、任贞玉不服，上诉至延边州中院，延边州中院作出（2017）吉24民终226号民事调解书。嗣后，该案进入执行程序，期间本院作出（2017）吉2401执1066－5号民事裁定书，潘明吉因对执行标的有异议，向本院提出执行异议，本院于2019年7月15日作出（2019）吉2401执异118号执行裁定书，驳回其异议。潘明吉在收到该裁定后，15日内向本院提起本案诉讼。 2018年1月3日，甲方金永锡与乙方申凤学签订协议书，主要约定：基于甲方于2016年11月18日，向乙方出借200万元，因此拖欠利息528000元；另外乙方欠甲方装修款57万元；综上，甲方对乙方共计享有债权3298000元。乙方以广隆公司开发交由任贞玉代卖的9套房屋折抵甲方全部债权，9套房屋（包括本案涉案房屋一套）面积749.73㎡，按4400元/㎡，折合3298812元以清偿对甲方的全部债务本息及装修款。 2018年7月17日，潘明吉与广隆公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：广隆公司将其开发的位于延吉市河畔小区X-X-XXX3房屋，建筑面积94.06㎡，单价5679.99元/㎡，总价款534260元；潘明吉于2018年7月17日前支付首期房款164260元，占全部房款的30%，余款37万元通过贷款支付。广隆公司应该在2016年12月30日前交付房屋。合同签订当日，潘明吉向广隆公司工行账户支付164260元，余款37万元于2018年8月421由交通银行发放贷款支付。合同签订当日，潘明吉交纳物业维修基金8465元；并在延吉市房屋产权管理中心办理了合同备案。2018年9月20日，潘明吉交纳2018年取暖费。涉案房屋已经交付潘明吉。 另查明，广隆公司依据双方联合建房及确认书，向申凤学交付的100多套合同均系空白合同，在第一页均标注了“申姐抵账”，但在申凤学和任贞玉的房屋买卖中，依申凤学要求，广隆公司向任贞玉出具的合同中未体现“申姐抵账”。 又查明，潘明吉实际系从案外人金永锡处购买房屋，金永锡系通过延边福元房地产中介有限公司（以下简称福元公司）联系到潘明吉。2018年7月2日，甲方福元公司的法定代表人崔虎与乙方潘明吉签订房屋买卖协议，主要约定：乙方购买位于延吉市河畔小区X-X-XXX3房屋，建筑面积94.06㎡，总价432676元，当日支付定金1万元，剩余购房款422676元贷款方式支付。合同签订当日，潘明吉向崔虎微信转账支付定金1万元。2018年7月17日、2018年7月18日，潘明吉共计3笔向金永锡建行卡转账支付71176元。潘明吉自认，2018年7月17日其与广隆公司的商品房买卖合同中不是真实交易价格，但在银行的贷款数额是按该合同确定的，涉案房屋的真实交易价格系按2018年7月2日合同确定的；2018年7月17日以潘明吉名义向广隆公司工行账户支付的164260元，实际是由金永锡操作的。 再查明，任贞玉向朴燕借款时，任贞玉将其与广隆公司签订的河畔小区29套房屋商品房买卖合同原件交付朴燕，作为借款担保。针对前述申凤学与任贞玉的房屋买卖法律关系，申凤学在延边州中院提起了相关诉讼，要求任贞玉支付购房款，现该案已中止审理。 认定上述事实的证据有：潘明吉提供的（2019）吉2401执118号执行裁定书、送达回证、商品房买卖合同、备案证明、权利人信息表、购房款收据、抵押合同、物业维修基金票据、领钥匙收据、取暖费票据、房屋买卖协议、微信转账凭证、交行交易清单、首付款转账凭证；广隆公司提供的联合开发协议、确认书；申凤学提供的房屋买卖合同、抵账协议；本院调取的保全裁定送达回证；当事人陈述。礅煌公司未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利，上述证据，本院予以采信。 本院认为，广隆公司与申凤学合作建房，申凤学系本案涉案房屋的实际权利人。申凤学向任贞玉出售包括本案涉案两套房屋在内的37套河畔小区房屋，之后任贞玉向朴燕借款，朴燕在双方民间借贷纠纷案件中保全了任贞玉购买的前述其中29套房屋，本院于2016年11月16日作出（2016）吉2401财保325号－1号民事裁定书。 对于潘明吉提出的请求确认位于延吉河畔小区X-X-XXX1的房屋系潘明吉出资购买并享有权利，并停止执行的主张，朴燕提出申凤学处分涉案房屋，系在本院作出相关财产保全后，未满足查封之前已经购买的前提条件，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，该条适用的前提是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，即被执行人至少具有形式上的物权权利外观，本案中涉案相关房产未登记在被执行人任贞玉名下，故本案不应适用该条规定，朴燕的主张，本院不予支持。任贞玉对相关房屋标的享有的是合同债权而非物权，朴燕对保全标的享有的权利从属于任贞玉的合同债权，不具有优先性。任贞玉与申凤学房屋买卖合同案件尚在中院审理中，双方对于任贞玉是否支付房款尚存争议，任贞玉亦未提供证据证实涉案房屋已向其交付；申凤学与任贞玉签订涉案房屋标的房屋买卖合同后，将涉案房屋抵账给金永锡，金永锡出售给潘明吉，潘明吉支付首付款，并以贷款方式支付剩余房款，涉案房屋已交付潘明吉，故潘明吉的主张，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十五条第五项、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、确认位于延吉河畔小区X-X-XXX1的房屋系原告潘明吉出资购买并享有权利。 二、对位于延吉河畔小区X-X-XXX1的房屋停止执行。 案件受理费9143元（原告已预交），由被告朴燕、延边天通食品有限公司、任贞玉、延边礅煌环艺有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长 李 雪 人民陪审员 王 伟 人民陪审员 李冬霞 二〇二〇年三月三十日 书 记 员 滕 杰