淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初9458号原告（反诉被告）：赵广乐，男，汉族，1990年12月13日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：赵敏，江苏益淮律师事务所律师。被告（反诉原告）：张静，女，汉族，1990年7月21日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：苏欣进，上海申浩（淮安）律师事务所律师。第三人：淮安凯鹏房产经纪服务有限公司，住所地淮安市清江浦区京河湾公寓20号楼店面99室，统一社会信用代码91320811MA21FFBD0M。法定代表人：武传宵，职务总经理。赵广乐与张静、第三人淮安凯鹏房产经纪服务有限公司（以下简称：凯鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案受理后，按照简易程序于2021年1月26日公开开庭进行审理。赵广乐及其委托诉讼代理人赵敏，张静及其委托诉讼代理人苏欣进，第三人凯鹏公司法定代表人武传宵到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。赵广乐向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告首付款21万元；2、判令被告给付原告违约金15.4万元；3、判令被告给付原告房屋买卖中介费5000元；4、判令被告给付因房屋价格上涨造成的差价损失5万元；5、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2020年9月2日，原告经中介方凯鹏地产与被告签订一份房屋买卖合同，被告将位于淮安市清江浦区房屋出售原告，房屋面积为85.19平方米，约定房屋总价款77万元，合同签订当天原告向被告支付定金15000元，并于9月21日支付首付款195000元，剩余房款申请银行贷款支付。原告支付首付款后，在办理贷款期间，被告表示不再卖给原告，被告的违约行为给原告造成巨大损失，为维护自身合法权益，请求依法支持诉请。张静辩称：我方同意退还首付款19.5万元；由于原告违约，我方不应当承担违约金及中介费用、房屋差价；本案诉讼费用、律师费应当由原告承担；本案并没有差价损失，事实上事后我方以76万元价格对外急售涉案房屋，并且支付了2万元中介费，还产生了一定的亏损，请求法庭驳回原告其他诉讼请求。反诉原告张静向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告承担违约金7.7万元；2、判令被反诉被告给付反诉原告为实现债权而发生的律师费12000元；3、判令由反诉被告支付本案诉讼费用。事实和理由：2020年8月，反诉原告因置换房屋需要，将自有房屋挂牌出售，2020年9月2日，双方签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定由反诉原告以77万元价格购买反诉原告位于淮安市清江浦区友创力天尚城2号楼2104房屋，首付定金1.5万元，首付19.5万元，余款56万元由反诉原告向银行申请按揭付款。其中合同第六条约定反诉原告赎出房地产证原件并注销抵押登记日起7日内，买卖双方须签订房地产登记机关提供的《房屋买卖合同》，并共同向房地产登记机关申请办理转移登记手续，反诉被告在合同备注栏承诺其信用良好，符合购房和贷款条件。合同签订后，反诉原告积极配合反诉被告至江苏银行办理按揭贷款审批手续，并于2020年9月22日结清原房屋银行贷款，后反诉原告多次催促中介及反诉被告办理房屋过户登记手续，但均未办理，后来中介才陈述因反诉被告向10多家网贷借款，致使其信用有问题，未通过银行贷款审核，反诉原告要求反诉被告支付剩余款项并配合办理房屋过户手续未果。2020年10月28日，反诉原告短信通知反诉被告要求其于2020年10月30日前结清尾款，但反诉被告仍未履行，故反诉原告于当日通知其解除合同并要求其提供银行卡号方便退还款项，但反诉被告至今未予答复。反诉被告逾期支付购房款的行为已经构成违约，为维护原告合法权益，请求依法支持诉请。反诉被告赵广乐辩称：反诉原告所述的违约行为不存在，买卖合同第六条约束的是卖方需要办理赎楼手续，约束的并不是买方，且买方不去房地产登记机关申请办理转移登记手续，并不是不愿意去，而是因为贷款暂时没有办下来，反诉原告不同意办理转移登记手续，反诉原告的反诉请求没有事实法律依据，请求驳回。根据原、被告举证、质证及陈述，双方当事人对下列事实无异议，本院予以确认：2020年9月2日，赵广乐（卖方）与张静（卖方）以及第三人凯鹏公司（居间方）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》约定：卖方拟转让房地产坐落于友创力天尚城2号楼2104室，房地产用途：住宅，建筑面积85.19平方米；产权现状为处于抵押状态，如自行赎楼，卖方承诺于本合同生效之日起40日内还清贷款，并办妥赎楼注销抵押登记手续；转让总价款为77万元，定金总额为1.5万元，合同签订时，买方向卖方支付定金1.5万元；买方向银行按揭付款：买方须于2020年10月12日之前支付除定金之外的剩余首期款19.5万元；买卖双方须于2020年9月10日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准；卖方应当于全款到账将该房地产交付买方；任何一方不履行本合同约定义务，守约方在经过合理催告后（包括但不限于电话、传真、短信、微信、书面催告、律师函等），自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部责任；任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金；守约方要求违约方承担守约方的损失及包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用。合同尾部，买卖双方及业务员周康均签名确认，第三人亦盖章确认。合同签订当日，赵广乐向张静支付定金1.5万元，双方于9月10日前共同前往银行提交贷款申请材料。2020年9月21日，赵广乐支付张静首付款19.5万元，并向第三人支付中介服务费5000元。次日，张静偿还涉案房屋贷款本息。2020年9月22日，张静向第三人的业务员发微信要求于次日过户；10月13日、15日，张静均提出要求办理房屋过户手续；10月16日，第三人业务员周康告知赵广乐有小额贷款，并陈述其一直在和银行沟通，保证下款就办过户手续。2020年10月28日，周康短信通知张静要求其于次日一起去办理贷款手续；张静回复：“找我对象把问题谈清楚，你买我房子时间拖的太长了，请尽快把尾款给我；……如10月30日12时前仍不能结清尾款，视为你方违约，主动放弃购买，一切违约责任由你方即买方承担”。此后，张静通过微信向周康要房屋产权证，周康询问其是否确定房屋不卖了，张静表示没说不卖，但要求在10月30日前支付尾款并表示随时可以过户。10月30日，周康发短信告知张静其已经选择好银行，要求其一起去办理贷款手续；张静表示：我9月初就陪你去银行办贷款，该签的字在银行全都签了，……我之前就通知过你了，要求你在10月30日前付清尾款，请务必在今天把尾款结清，否则后果自负。因赵广乐在2020年10月30日没有付款，张静又于当日发短信告知：在你方未能在10月30日12时前支付尾款已构成违约，现本人正式通知你，本人与你签订的《房屋买卖合同》解除，请你提供银行卡号，方便退还首付款（定金不退）。张静在提出解除双方买卖合同的当日，又将涉案房屋另行出售他人。由此，引发本次诉讼，双方诉请均是基于涉案房屋买卖合同解除而提出。赵广乐委托江苏益淮律师事务所律师作为代理人参与本次诉讼，支付律师费8000元；张静委托上海申浩（淮安）律师事务所律师参加本案诉讼，支付律师费1.2万元。为查清案件事实，本院依法到双方当事人最初选择的贷款银行江苏银行华淮支行调查，该行零售业务部员工刘秀陈述：“……查询赵广乐征信的时间是2020年9月24日，每月还款金额较高，偿还能力不足，且征信被多家银行和小贷公司查询，贷款条件不具备，多家贷款未还。如果赵广乐把其名下贷款全部还完，多等一段时间就有可能贷到款项，赵广乐当时等不了，就让他把材料拿走了；征信没有问题的情况下，二手房抵押要慢一点，从申请到放贷一般需要15天到20天。”上述事实，有房屋买卖合同、微信聊天记录、短信记录、贷款结清证明、服务费收条、业主收款收据、委托代理合同、代理费发票、调查笔录等证据载卷证明。庭审中，赵广乐主张张静存在违约行为，提供张静与周康于2020年10月28日短信记录，旨在证明2020年10月28日告知张静已经选好贷款机构，但其明确表示不再配合，构成事实上的违约。张静质证：该证据不能证明我方违约，我方随时可以过户，但需要原告付清尾款。第三人凯鹏公司质证：对证据三性无异议。张静为证明赵广乐违约，提供其与周康的微信聊天记录和短信记录，旨在证明其已配合原告及中介在江苏银行办理购房贷款申请，并且多次要求尽快办理过户手续，中介亦多次承诺办理，但最终未能办理成功；另，其于2020年10月28日、10月30日多次要求付清尾款，否则解除合同，并要求原告提供银行卡号，以便退还首付款，但原告未予理会。赵广乐质证：对证据的真实性无异议，证据反映出中介一直在积极与被告方联系，贷款并不是贷不下来，只是因为时间问题，而被告一直催促原告把尾款付清，是因为被告另外购买房屋资金紧张所致；因为被告要求定金不退，我方没有答应，被告扣取定金不符合法律规定。第三人凯鹏公司质证：对上述证据无异议，但合同没有准确约定什么时候过户，我们只能在银行贷款下来第一时间去办理过户手续；另，9月至11月份所有银行办理贷款时间都拖得比较长，江苏银行系统升级，所有申请贷款全部停了，十月银行放8天假，银行办理贷款太慢，到目前为止还未通过贷款审批。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方形成商品房买卖合同关系，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告要求解除双方之间的房屋买卖合同，被告亦表示同意，本院不表异议。由于双方房屋买卖合同已经解除，张静应退还赵广乐购房款19.5万元。本案争议焦点在于违约责任应当由哪方承担。赵广乐支付房屋定金及首付款，双方至此行为均不存在违约之处。合同虽未明确约定房屋过户手续何时办理，但约定“须在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记起7日内，买卖双方须签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》”，并持该合同办理转移登记手续。在张静办理好房屋解押手续后，截止本案诉讼，双方均未签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。根据合同约定，张静协助赵广东于2020年9月10日到银行办理贷款申请相关手续，并在2020年9月22日办理完毕涉案房屋的解押手续。由于赵广乐名下在当时存在多笔贷款，导致江苏银行对其进行征信审核未能及时通过。张静多次要求赵广乐支付剩余购房款并办理过户手续无果，赵广乐和第三人于10月28日再次要求其配合申请其他银行贷款，张静表示30日前不支付尾款即解除合同，直至2020年10月30日，赵广乐仍未能取得银行贷款，亦未支付被告任何其他款项。赵广乐作为买方，在申请银行按揭贷款前应及时处理自己名下的多家贷款并及时恢复征信以达到贷款条件，赵广乐怠于履行上述义务导致贷款未能及时办理完毕，也未能通过其他方式支付张静剩余款项，张静有权解除涉案合同，赵广乐对解除合同未表异议，双方合同解除。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵广乐延迟履行主要债务，其行为构成违约，应当承担违约责任。故对于赵广乐要求张静支付违约金、中介费、律师费以及房屋差价损失的诉请，本院不予支持。张静于2020年10月30日通知合同解除的当日已经将涉案房屋另行出售他人，表明其在合同解除前就已经就涉案房屋与他人达成买卖合意，其行为亦存在违约之处。张静未能提供证据证明赵广乐的违约行为给其造成较大损失，故赵广乐支付定金1.5万元不予退还，张静主张超出部分，本院不予支持。双方合同约定由违约方支付守约方为实现债权而发生的律师费等相关费用，因此，张静支付的律师费用1.2万元应由赵广乐负担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张静返还原告赵广乐购房款19.5万元；二、反诉被告赵广乐支付反诉原告张静律师费1.2万元；三、驳回原告赵广乐和反诉原告张静其他诉讼请求。上列一、二项相抵，张静于本判决生效之日起十日内一次性支付赵广乐18.3万元。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7585元，减半收取3792元，保全费2520元，合计6313元，由赵广乐负担2718元，张静负担3595元；反诉案件受理费1013元，由张静负担913元，反诉被告赵广乐负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二〇年三月十五日法官助理 朱惠娟书 记 员 邵诗媛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。