广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终853号上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市粤美物业管理有限公司博罗园洲分公司，营业场所：惠州市博罗县**********，统一社会信用代码：914************L78。负责人：莫云杰。上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市粤美物业管理有限公司，住所地：东莞市********************，统一社会信用代码：914************456。法定代表人：莫云杰。上诉人共同委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李贵军，男，汉族，1982年4月16日出生，身份证住址：重庆市开州区**********，公民身份号码：511************13X。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐剑锋，男，汉族，1983年11月8日出生，身份证住址：广东省连州市*************，公民身份号码：441************938。上诉人东莞市粤美物业管理有限公司博罗园洲分公司、东莞市粤美物业管理有限公司与被上诉人李贵军、唐剑锋因居间合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初4351号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人东莞市粤美物业管理有限公司博罗园洲分公司、东莞市粤美物业管理有限公司的上诉请求：一、依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，判决被上诉人支付上诉人居间服务费60000元；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人已履行了审慎义务。从被上诉人一审提交的证据可以看出，其提交的其中一份证据为《廖尾村下廖小组户代表会议记录表》，该表为村民表决出租土地的决议，内容包括村民户代表签名和出租的条件，上诉人与被上诉人达成居间服务合同关系后，即开展居间服务活动，取得了该记录表，并提供给被上诉人，让被上诉人全面了解出租地的具体情况，并促成了被上诉人与下廖村小组的交易，至于所签订的《土地租赁合同》的内容，是被上诉人与下廖村小组协商的结果，上诉人作为居间方无权参与，也无权干涉，该合同内容是被上诉人的商业投资秘密，也不可能让上诉人知悉。因此，上诉人已履行了居间服务合同的全部义务，且尽到了审慎义务，一审法院认为上诉人未尽审慎义务不是事实。被上诉人与下廖村小组所签订的《土地租赁合同》为有效合同，该合同约定，土地出租给被上诉人发展建厂房使用，但同时约定被上诉人建厂前需完善相关手续，即表示被上诉人知道案涉土地的性质为农用地，如兴建厂房需依法办理相关审批手续，否则，只能按农用地使用土地。这是双方当时的真实意思表示，被上诉人承租土地属于商业投资，具有一定的风险，被上诉人承租土地时已预见了相应的风险，并愿意承担因该风险所产生的后果和责任。法律规定农用地不得出租用于非农业建设，是为防止破坏耕地侵害村民集体的合法权益，但上述合同明确约定了在未完善相关审批手续前不得建设，并没有损害村民集体的合法权益，不会破坏耕地，《土地租赁合同》没有违反法律的禁止性规定，也没有损害国家、集体、第三人的合法权益，为有效合同。一审法院认为该合同无效，属于适用法律错误。综上所请，请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。被上诉人李贵军、唐剑锋未向本院提交答辩意见。李贵军、唐剑锋向一审法院起诉请求:1.被告粤美物业公司园洲分公司、粤美物业公司退还收取的中介诚意金5万元；2.被告粤美物业公司园洲分公司、粤美物业公司从起诉之日起，以5万元为本金，参照中国人民银行同期贷款利率支付利息至款项全部付清之日止；3.诉讼费由被告承担。东莞市粤美物业管理有限公司博罗园洲分公司、东莞市粤美物业管理有限公司向一审法院反诉请求：1.原告（反诉被告）李贵军、唐剑锋连带支付被告（反诉原告）居间服务费6万元及利息（自2018年3月25日起至全部居间服务费付清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由原告（反诉被告）承担。一审法院认定事实：2018年3月23日，原告（反诉被告）李贵军、唐剑锋与被告（反诉原告）粤美物业公司园洲分公司签订一份《诚意金》，内容大意：唐剑锋、李贵军经粤美物业公司园洲分公司介绍，有意承租位于博罗县******边约6807平方米的镇政府返还地，现支付5万元给粤美物业公司园洲分公司作为租赁诚意金，如后期承租不成功，诚意金将无责、无息退还。如租赁成功，二人需支付10万元作为粤美物业公司园洲分公司佣金。双方约定粤美物业公司园洲分公司负责人莫云杰的账号622202201**********为收款账号，其他方式无效，以实际到账为准。原告（反诉被告）提交其与案外人**经济合作社于2018年3月24日签订的《土地租赁合同》、**经济合作社收取李贵军支付3万元押金及238517.28元租金的收款收据。李贵军在另案提起的（2019）粤1322民初3648号案件中也提交上述证据，该案被告下廖经济合作社对该证据均予以认可。《土地租赁合同》其中约定**经济合作社将其所属位于园洲镇**路边镇政府返还地约6807平方米的土地出租给李贵军作发展建厂房之用，租赁期限26年。李贵军主张该《土地租赁合同》所涉土地为农用地，李贵军不能用于建设厂房，该合同无效；而李贵军与**经济合作社签订的租赁合同系由粤美物业公司园洲分公司居间，租赁合同无效，双方的居间合同亦应无效，粤美物业公司园洲分公司应返还居间服务费。庭审中，李贵军陈述其于2018年3月23日通过微信转账3万元及现金支付1万元给粤美物业公司园洲分公司的负责人莫云杰，另外有1万元是唐剑锋通过网银转账至莫云杰的个人账户。粤美物业公司园洲分公司仅认可原告通过微信转账支付4万元给莫云杰，没有现金支付。一审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。无论是提供订立合同的机会亦或是提供订立合同的媒介服务，居间人均应当尽到审慎义务，并就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，经被告粤美物业公司园洲分公司居间，李贵军与案外人**经济合作社就租赁事宜达成一致。但粤美物业公司园洲分公司在居间活动中，并未对该进行确认、审核、如实报告，导致其促成的租赁合同因违反相关法律强制性规定而无效。被告粤美物业公司园洲分公司未尽到居间人应尽义务，现合同已经被确认无效，未促成合同有效成立，粤美物业公司园洲分公司持有相应的居间费缺乏事实和法律依据，原告要求被告粤美物业公司园洲分公司退还居间费，理由成立，本院予以支持。反诉原告粤美物业公司园洲分公司主张其已促成合同成立，已尽到居间人应尽义务，要求反诉被告李贵军、唐剑锋支付6万元居间费并主张利息，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告应退还的居间费金额问题。原告与被告粤美物业公司园洲分公司在《诚意金》中约定了收款方式，并注明“实际到账为准生效”。现原告与被告粤美物业公司园洲分公司均确认莫云杰通过转账方式收取了4万元，本院予以确认。至于原告陈述现金向莫云杰支付了1万元，并未提供其他证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院不予采纳。关于原告主张的利息问题。原告与被告粤美物业公司园洲分公司约定承租不成功，诚意金将无责、无息退还，现原告要求被告支付利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告粤美物业公司的责任问题。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，被告粤美物业公司园洲分公司系被告粤美物业公司的分支机构，原告主张粤美物业公司退还居间费，具有法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、被告（反诉原告）东莞市粤美物业管理有限公司博罗园洲分公司、被告东莞市粤美物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告（反诉被告）李贵军、唐剑锋返还居间服务费40000元。二、驳回原告（反诉被告）李贵军、唐剑锋的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）东莞市粤美物业管理有限公司博罗园洲分公司的全部反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费525元（适用简易程序已减半收取），由原告（反诉被告）李贵军、唐剑锋共同负担105元，由被告（反诉原告）东莞市粤美物业管理有限公司博罗园洲分公司、被告东莞市粤美物业管理有限公司共同负担420元。反诉案件受理费650元，由被告（反诉原告）东莞市粤美物业管理有限公司博罗园洲分公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷，双方签订的《诚意金》明确约定“如后期承租不成功，诚意金将无责、无息退还”。现李贵军、唐剑锋承租涉案土地不成功，一审法院判令上诉人应按照双方的约定退还已收取的居间费用并无不当。上诉人提出涉案《土地租赁合同》效力等问题，均不能对抗因承租不成功而需退还诚意金的约定，因此，上诉人的上诉理由不予支持。综上，上诉人东莞市粤美物业管理有限公司博罗园洲分公司、东莞市粤美物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用2300元，由上诉人东莞市粤美物业管理有限公司博罗园洲分公司、东莞市粤美物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  于海砚审 判 员  卫书平二〇二〇年三月三日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧