福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0322民初7549号 原告：谢清琼，女，1986年10月6日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：陈宗贤、刘媛媛，福建鹏翼律师事务所律师。特别代理。 被告：王志英，女，1976年8月23日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 被告：蔡吓群，女，1979年12月18日出生，汉族，农民，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：林惠文，福建道旺律师事务所律师。特别代理。 第三人：吴林娜，女，1990年6月14日出生，汉族，教师，住福建省仙游县。 第三人：曾莉婷，女，1995年10月10日出生，汉族，住福建省仙游县。 上述两第三人共同委托诉讼代理人：郑剑鸣，男，住福建省仙游县，社区推荐，特别代理。 原告谢清琼与被告王志英、蔡吓群租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，经蔡吓群申请，追加了吴林娜、曾莉婷为诉讼主体参加诉讼。本院依法适用普通程序进行审理，原告谢清琼委托诉讼代理人陈宗贤、刘媛媛，被告蔡吓群委托诉讼代理人林惠文，吴林娜、曾莉婷及其共同委托诉讼代理人郑剑鸣到庭参加诉讼，被告王志英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢清琼向本院提出以下诉讼请求：1.判令王志英、蔡吓群共同支付给谢清琼20**年8月1日起至2021年8月1日房屋租金172500元，并以172500元为基数，按年利率6%支付自起诉之日起至还清款项之日止的延期付款利息；2.判令王志英、蔡吓群支付谢清琼因主张权利所支出的律师费6000元整；3.本案的诉讼费由王志英、蔡吓群承担。事实和理由：2015年7月28日，谢清琼与案外人郑金概签订了《房屋租赁协议》，协议约定：谢清琼承租郑金概位于仙游县。租期2015年8月1日至2021年8月1日止；前三年2015年8月1日至2018年8月1日的租金一次性付清壹拾伍万元整，后三年租金额须在2018年8月1日一次性付清壹拾柒万贰仟伍佰元整。谢清琼租赁上述诉争的房屋创办了仙游县盖尾镇菁华幼儿园，2017年1月7日，谢清琼与王志英、蔡吓群签订了《转让协议书》，将谢清琼的仙游县盖尾镇菁华幼儿园转让给王志英、蔡吓群经营，协议约定未尽事宜（即房租）按原来谢清琼与房主签订的合同继续执行，即王志英、蔡吓群应支付2018年8月1日的第二期的房屋租金172500元，但王志英、蔡吓群一直拒付该期房租。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，蔡吓群、王志英上述行为已经构成违约，依法应当承担履行支付房租的义务和赔偿谢清琼因主张权利所支出的律师费6000元整损失的违约责任。 王志英未作答辩。 蔡吓群辩称：1.谢清琼与蔡吓群、王志英的转租协议未经房东同意，现也未经房东追认，该转租协议无效。既然谢清琼与蔡吓群、王志英的转租协议无效，蔡吓群、王志英与下家吴林娜、曾莉婷所签订的《转让协议书》也无效，故应当以实际租赁时间来收取房租，蔡吓群、王志英在租赁期间的租金已经包括在转让款中，剩余的实际租赁期间应当由实际租赁人(即吴林娜、曾莉婷)承担。故蔡吓群已经追加实际租赁人参加诉讼。2.因为转租协议无效，有权收取房租的是房东，其他人均无权收取房租，且谢清琼并为将房屋租金支付给出租人，故谢清琼不具有原告的主体资格。3.本案房东起诉谢清琼及蔡吓群、王志英的诉讼已经在枫亭法庭审理，本案应当中止审理，否则构成重复处理或可能会造成处理上会互相矛盾。综上，请求驳回谢清琼的诉讼请求。 吴林娜、曾莉婷述称：曾莉婷与吴林娜系合伙经营，系第三家经营人，第一家是谢清琼，第二家是王志英、蔡吓群。当初签订转让协议时，并约定转让期限，只是口头约定转让期限为一年2017年8月20日至2018年8月20日，同时还约定蔡吓群、王志英、吴林娜、曾莉婷在曾莉婷与吴林娜转让合同期满时，如果曾莉婷、吴林娜继续合作经营幼儿期的情况下，再与王志英、蔡吓群另行协商有关事宜。合同期满之后,曾莉婷、吴林娜决定不再合伙经营幼儿园，到此曾莉婷、吴林娜与王志英、蔡吓群的转让关系终止。租赁合同内的租金应由第一家即谢清琼付给出租人郑金概，曾莉婷、吴林娜只约定支付转让金，所以谢清琼要求吴林娜、曾莉婷支付所谓的租金是不存在的，房屋租金应由谢清琼来支付。应予以驳回谢清琼对曾莉婷、吴林娜的诉讼请求。其余意见同意蔡吓群第二、三项的答辩意见。 在本院审理过程中，谢清琼向本院提供下列证据：证据1.王志英、蔡吓群的身份证复印件，证明王志英、蔡吓群的诉讼主体适格；证据2.《转让协议书》、证据3《房屋租用协议》，证明谢清琼与王志英、蔡吓群合同依法成立，王志英、蔡吓群应按合同约定履行支付房租的义务；证据4.《委托代理合同》、律师费发票，证明谢清琼因主张权利而支出律师费6000元；证据5.蔡吓群、谢清琼的聊天录音光盘及文字资料及王志英与谢清琼的通话录音，证明本案所涉案的房屋谢清琼转租给王志英、蔡吓群，原出租人是知晓同意的，并接受了1.8万元补偿金的事实；证据6.福建省莆田市中级人民法院(以下简称“莆田中院”)(2019)闽03民终2755号民事判决书以及收条一份，证明蔡吓群、王志英未及时履行转租合同，致使谢清琼被出租人追索房租，谢清琼根据该判决书已经全部履行了与出租人租赁合同约定的义务，并承担了该案的诉讼费等相关费用；证据7.仙游县人民法院(2018)闽0322民初6537号传票,证明出租人与谢清琼之间的房屋租赁纠纷第一次开庭时间是2018年11月15日,该庭审时出租人已经知道谢清琼将房屋转租给王志英、蔡吓群，出租人没有提出撤销或认定转租合同无效，时间至今已逾一年。 蔡吓群对谢清琼提供的证据质证意见如下:1.对证据1没有异议；2.对证据2的真实性没有异议，财产转让部分是有效的；3.证据3未经过房东同意，是无效；4.证据4真实性没有意见，对关联性有异议，转让协议书并未约定律师费应当由谁承担，法律也没规定应当由对方承担；5.证据5没有办法证明谢清琼的主张，没有办法证明谢清琼把合同转让给蔡吓群，原房东是知情的，谢清琼发问方式带有欺骗性的方式，内容没有办法证明房东知道这个转让关系；6.证据6真实性无异议，可以证明房东有收到谢清琼的款项；7.证据7的真实性无异议,但无法证明谢清琼的主张。 吴林娜、曾莉婷对谢清琼提供证据质证意见如下：1.对证据1和证据4同意蔡吓群的质证意见；2.对证据2是客观真实、合法有效，对证明对象有意见，与吴林娜、曾莉婷无关；3.对证据3同证据2的质证意见；4.对证据5-7，同意蔡吓群的质证意见，两份聊天记录和录音记录，包括收条等都与吴林娜、曾莉婷无关。 在本院审理过程中，蔡吓群向本院提供下列证据：1.蔡吓群、王志英与吴林娜、曾莉婷签订的《转让协议》，证明蔡吓群、王志英将幼儿园转让给吴林娜、曾莉婷，转让时间是2017年8月12日，协议书附件中有谢清琼、房东的租赁合同；2.借记卡明细，证明蔡吓群、王志英其中一人应谢清琼要求，支付1.8万元给房东之一李露生的，具体什么样款项不清楚。 谢清琼对蔡吓群提供的证据质证意见如下：1.对证据1的真实性没有异议，但谢清琼不清楚其之间关系，从该份合同上可以证明，蔡吓群、王志英与吴林娜、曾莉婷合同中第二条有约定，之前所有的合同蔡吓群、王志英都需要履行；2.对证据2的真实性没有异议，这1.8万元是房东同意转租给别人，需要支付的款项，房东认可谢清琼转租给蔡吓群、王志英。 吴林娜、曾莉婷对蔡吓群提供的证据质证意见如下：1.对证据1真实性没有异议，客观真实、合法有效，但对其中第二条“未尽事宜，按原来甲方与房主签订的合同继续执行”和附件1原房东租赁合同有异议，该协议签订的时间是2017年8月12日，这其中的甲方应是指蔡吓群、王志英，不是指案外人，如果要理解为承租人即谢清琼与房东签订的租赁合同，那么蔡吓群、王志英与吴林娜、曾莉婷在签订这份协议书的时候，蔡吓群、王志英并没有提供与房东签订的租赁合同给吴林娜、曾莉婷，该份租赁合同具体是如何约定的，吴林娜、曾莉婷不清楚，而且合同附件1蔡吓群、王志英没有送给吴林娜、曾莉婷，未体现租赁标的，房东只有一个，也没有体现谁与房东签订的合同，未体现合同签订的时间；2.对证据2的真实性没有异议，与吴林娜、曾莉婷无关。 在本院审理过程中，吴林娜向本院提供下列证据：吴林娜与蔡吓群的聊天记录，证明蔡吓群、王志英和吴林娜、曾莉婷签订转让协议书时，并未将附件1提供给吴林娜、曾莉婷。 谢清琼对吴林娜的证据质证意见：不能证明当时没有收到合同附件1。 蔡吓群对吴林娜的证据质证意见：能证明吴林娜当时应该是知道与房东的这份合同。 曾莉婷对吴林娜的证据质证意见：无异议。 本院经审审查认为，相关各方对彼此向法庭提供的证据真实性均无异议，故对各该证据予确认，并在卷佐证。 根据双方当事人提交的证据及庭审陈述，本院认定事实如下： 李露生、郑志强系闽（2017）仙游县不产权第××号不动产权证书的权利人，郑世霞、郑志彭系间（2017）仙游县不动产权第××号不动产权证书的权利人。上述二份不动产权证书项下房屋合墙而建，位于仙游县牛度，门牌号××、21号。2015年7月28日，李露生，郑志强、郑世霞、郑志彭共同委托郑金概将上述房屋出租给谢清琼并签了《房屋租用协议》，主要内容为:1.谢清琼租用上述房屋的一层与三层，用以创办幼儿园，房屋门前大埕供承租方其他设置；2.租期六年，自2015年8月1日至2021年8月1日；3.2015年8月1日至2018年8月1日的租金150000元，承租方一次性付清；后三年租金172500元，承租方须在2018年8月1日一次性付清；4.租用期间的维修、装潢、设备等费用由承租方承担，租用期满后均归出租方所有。上述协议签订后，谢清琼依约支付2015年8月1日至2018年8月1日的租金150000元，并使用涉讼房屋的第一层及第三层，用以经营“箐华幼儿国”。2017年1月7日，谢清琼未经李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭同意，以“甲方”名义与作为“乙方”的蔡吓群、王志英签订《转让协议书》，将涉讼房屋及“菁华幼儿园”整体转给蔡吓群、王志英，《转让协议书》第二条约定“幼儿园现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归房主所有，动产无偿归乙方（未尽事宜，按原来甲方与房主签定的合同继续执行）”，并明确将原房屋租赁合同列为附件。2017年8月12日，蔡吓群、王志英与吴林娜，曾莉婷签订《转让协议书》，又将涉讼房屋及“菁华幼儿园”整体转租给吴林娜，曾莉婷。2018年8月间，“菁华幼儿园”停止经营使用，截至2019年4月11日，涉讼房屋第一层、第三层已停止使用，“菁华幼儿园”的空调、电视等设备设施仍保持完好。李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭因未按约收到租金而于2018年10月16日向本院提起诉讼。2018年11月19日，谢清琼申请追加王志英、蔡吓群为该案共同被告，后本院依法追加王志英、蔡吓群为该案被告参加诉讼。2019年间，本院作出（2018）闽0322民初6537号民事判决，判决如下：谢清琼应在判决生效之日起十日内支付给李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭自2018年8月1日起至2021年8月1日止的租金172500元及该款自2018年10月16日起按年利率6%计至付清款项之日止的逾期利息；该判决认为，王志英、蔡吓群虽与该案的处理结果有法律上的利害关系，但对该案诉讼标的没有独立请求权，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”的规定，王志英、蔡吓群应以第三人的诉讼地位参加该案诉讼。此后，谢清琼上诉，莆田中院作出（2019）闽03民终2755号民事判决，维持原判。谢清琼在收到生效判决后，已履行了上述判决确定还款付息义务。 本院认为：谢清琼虽未经出租人的同意，擅自将其所承租位于仙游县牛度门牌号××、21号给王志英、蔡吓群，但在出租人李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭于2018年10月的上述该案诉讼期间，谢清琼向本院申请追加王志英、蔡吓群作为该案的被告参加诉讼，后本院依法追加王志英、蔡吓群作为该案的被告参加诉讼。在该案审理过程中，出租人李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭已经知道了谢清琼将其涉讼房屋转租给王志英、蔡吓群。故可以认定截至本案最后一次开庭审理时，出租人李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭知道谢清琼将其涉讼房屋转租给王志英、蔡吓群已逾一年有余，且未提出异议，未请求解除合同或认定转租合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第十六条第一款关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，出租人超过期限未主张转租合同无效，故王志英、蔡吓群无权主张谢清琼转租无效。王志英、蔡吓群与谢清琼于2017年1月7日签订的《转让协议书》，系双方意思表示真实，内容无违反法律法规之规定，该《转让协议书》应为有效。根据合同的相对性原则，该合同双方当事人应当按照约定并遵照诚实信用原则全面履行自己的义务。王志英、蔡吓群未按约定于2018年8月1日前支付2018年8月1日至2021年8月1日的租金172500元，系不履行合同义务的行为，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，谢清琼请求判决谢王志英、蔡吓群共同支付给谢清琼20**年8月1日起至2021年8月1日房屋租金172500元并以172500元为基数，按年利率6%支付自起诉之日起至还清款项之日止的延期付款利息，理由成立，予以支持，但谢清琼关于王志英、蔡吓群支付其因主张权利所支出的律师费6000元的请求，没有法律依据。吴林娜，曾莉婷虽与本案的处理结果有法律上的利害关系，但对本案诉讼标的没有独立请求权，且根据《解释》第十六条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”的规定，吴林娜，曾莉婷应以第三人的诉讼地位参加本案诉讼。王志英经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、王志英、蔡吓群应在本判决生效之日起十日内共同支付给谢清琼自2018年8月1日起至2021年8月1日止的租金172500元及该款自2018年11月2日起按年利率6%计至付清款项之日止的逾期利息。 二、驳回谢清琼其他诉讼请求。 如果未按判决书确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4110元，由王志英、蔡吓群负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  朱国忠 人民陪审员  王国全 人民陪审员  谢 斌 二〇二〇年三月十三日 书 记 员  吴琳璘 林利 林 附： 一、相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。