陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民初2017号原告（执行案外人）：栾志凌，男，1962年10月1日出生，汉族，宁夏大光明律师事务所律师，住宁夏固原市原州区。原告（执行案外人）：牟宗华，女，1964年4月3日出生，汉族，宁夏固原原州区人民医院护士，住西安市经济技术开发区。被告（申请执行人）：李爱华，女，1956年3月25日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：杨过，陕西泽界律师事务所律师。第三人（被执行人）：汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司，住所地西安经济技术开发区凤城十二路**汇通商业中心**。法定代表人：曾克剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨萍，女，1973年5月15日出生，汉族，行政副总，住。委托诉讼代理人：牟丹，女，1985年9月28日出生，汉族，行政主管，住。原告栾志凌、牟宗华与被告李爱华、第三人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司（以下简称汇通公司西安分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告栾志凌、牟宗华，被告李爱华的委托诉讼代理人杨过，第三人汇通公司西安分公司的委托诉讼代理人杨萍、牟丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告栾志凌、牟宗华向本院提出诉讼请求：1.不得执行汇通公司西安分公司名下的西安市经济开发区凤城十二路63号2幢22702号房屋；2.确认汇通公司西安分公司名下的西安市经济开发区凤城十二路63号2幢22702号房屋归栾志凌、牟宗华所有；3.本案诉讼费由李爱华负担。事实和理由：2017年5月20日，栾志凌、牟宗华在汇通公司西安分公司售楼部，以每平方米6000元，购买了其开发的西安市经济技术开发区凤城十二路63号2幢22702号商品房，售房面积96.68㎡，总价款580080元。同日，栾志凌、牟宗华缴纳首付款180080元。2017年5月22日，经西安市住房保障和房产管理局审查批准了栾志凌、牟宗华的购买商品房资格，房产管理网上予以核准备案。汇通公司西安分公司与栾志凌、牟宗华签订了《房屋定购协议》。2018年8月14日，汇通公司西安分公司通知栾志凌、牟宗华缴清了全部购房款，汇通公司西安分公司也履行了交房义务，栾志凌、牟宗华实际入住了涉案房屋。因汇通公司西安分公司的过错未办理商品房产权登记。2018年9月11日，栾志凌、牟宗华发现房门上贴有西安市中级人民法院(2018)陕01执921号查封公告。依照《中华人民共和国合同法》第37条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。2018年9月11日，西安市中级人民法院(2018)陕01执921号公告查封涉案房产时，栾志凌、牟宗华已全额支付了购房款，且栾志凌和牟宗华购买此住房只用于居住，夫妻俩名下无其他用于居住的房屋。综上，请求法院支持其诉请。被告李爱华辩称，西安市中级人民法院查封汇通公司西安分公司名下位于西安市经济技术开发区凤城十二路63号汇通国际三江苑小区三套房产（其中两套房产预售证号为2009132，房号及建筑面积分别为5-10502号、180平方米，2-22702号、98平方米；第三套房产预售证号为2010060，房号及建筑面积为3-13101、130平方米），于法有据，且程序合法，理应驳回栾志凌、牟宗华的诉讼请求。栾志凌、牟宗华并未与汇通公司西安分公司签订合法有效的书面买卖合同。根据栾志凌、牟宗华递交的执行异议申请书中载明的及相关证据可以看出，栾志凌、牟宗华与汇通公司西安分公司签订的仅系《房屋定购协议》，且该认购书内容较为简单，亦不符合商品房买卖合同的合同要件，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，栾志凌、牟宗华并不具备法定的排除执行要件，其诉讼请求理应予以驳回。栾志凌、牟宗华均不能证明其支付的购房款已经过半，且涉案房屋系其唯一住房。结合上述观点，栾志凌、牟宗华目前不能满足停止执行的任何条件，故栾志凌、牟宗华的主张无事实和法律依据。栾志凌、牟宗华并未举证证明其实际占有涉案房屋，李爱华有合理理由怀疑此执行异议系汇通公司西安分公司恶意规避执行的违法行为，请求法院依法查明并予以惩戒。栾志凌、牟宗华至今未签订涉案房屋的正式合同，过户手续明显自相矛盾，涉案房屋分别已于2009年、2010年即已取得《商品房预售许可证》，而栾志凌、牟宗华主张的与汇通公司西安分公司签订认购协议书的时间均为2017年，根据商品房交易流程，其在2017年本应完全可以与汇通公司西安分公司签订网签备案合同，且能够早于涉案房屋查封近一年之久，但栾志凌、牟宗华仍未与汇通公司西安分公司办理正式网签备案合同。综上，栾志凌、牟宗华诉讼请求无事实法律依据，应予驳回。第三人汇通公司西安分公司述称，其与栾志凌、牟宗华签订的《房屋订购协议》属实。因汇通公司西安分公司资金链出现问题，尚欠李爱华执行案件款一直未履行，致李爱华申请法院查封了栾志凌、牟宗华所购买的汇通太古城汇通三江苑2-22702房屋。目前，李爱华本人已于2019年9月7日通过法院从汇通公司西安分公司开户的齐商银行划走款项1670393.98元，与李爱华本人的执行款项基本划完;而李爱华申请查封的涉案房屋也已经远远超出了其执行范围。待汇通公司西安分公司年底资金问题解决之后，将结清李爱华执行案件余款，并将上述涉案房屋解封，后续的遗留问题一并解决。综上，其同意栾志凌、牟宗华的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，李爱华与汇通公司西安分公司商品房买卖合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年4月17日作出西仲裁字（2018）第249号仲裁裁决已发生法律效力。后因汇通公司西安分公司未履行上述生效裁决确定的给付义务，李爱华向本院申请强制执行。本案在执行过程中，2018年5月18日，本院作出（2018）陕01执921号之一执行裁定：查封被执行人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司在西安市经济技术开发区凤城十二路63号汇通国际三江苑小区三套房产(其中两套房产预售证号为2009132，房号及建筑面积分别为5-10502号、180平方米，2-22702号、98平方米;第三套房产预售证号为2010060、房号及建筑面积为3-13101、130平方米)，上述房产查封期限为三年，房产查封期间不得办理转移过户手续。2018年5月24日，本院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定及协助执行通知。栾志凌、牟宗华作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的2-22702号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异796号执行裁定：驳回栾志凌、牟宗华的执行异议申请。栾志凌、牟宗华遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，汇通公司西安分公司（出卖人）与栾志凌（认购人）签订《房屋订购协议》，显示栾志凌订购房屋4-2-22702，参考建筑面积为96.68平方米，优惠后单价为6000元，优惠后总价580080元。该协议无出卖人签字和盖章，亦未注明签订日期，仅有栾志凌个人签字。2017年5月20日，栾牟春向汇通公司西安分公司支付180080元；同日，汇通公司西安分公司向栾志凌出具《收据》（NO.2035907）显示：收到栾志凌交来4-2-22702房款人民币为180080元；2018年8月14日，汇通公司西安分公司向栾志凌出具《收据》（NO.5055698）显示：收到栾志凌交来4-2-22702房款人民币为400000元。栾志凌、牟宗华提供2017年12月4日涉案房屋《装修施工许可证》。2019年9月17日，本院依据（2018）陕01执字第921号执行裁定，分别扣划汇通公司西安分公司名下齐商银行股份有限公司西安西大街支行（账户为80×××49）金额：1660456.61元、9937.37元。2019年9月24日，齐商银行股份有限公司西安分行向本院提出执行异议申请。又查，2019年11月25日，西安市不动产登记服务中心出具关于涉案房屋2-22702号的《西安市不动产登记簿》显示：涉案房屋于2016年8月12日被抵押给案外人南洋商业银行（中国）有限公司上海分行，被担保主债权40.08万元。2019年11月4日，西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市住房情况查询结果证明》显示：申请人栾志凌、牟宗华在该中心数据库中无有效房产信息。2019年11月20日，固原市不动产登记事务中心出具的《固原市不动产登记信息查询记录》显示：申请人栾志凌、牟宗华在该中心数据库中无有效房产信息。上述事实，有（2019）陕01执异796号执行裁定书、《商品房认购协议》、银行交易明细、收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案审理的焦点为栾志凌、牟宗华就位于西安市经济技术开发区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，栾志凌与汇通公司签订《房屋定购协议》，协议内容无出卖人盖章、无签署日期、无涉案房屋的具体信息，亦无付款方式的约定，因该《房屋订购协议》并未明确栾志凌、牟宗华与汇通公司西安分公司签订合同的时间，双方也没有签订正式的《商品房买卖合同》，故无法确定《房屋订购协议》具体的签订时间。根据栾志凌提供的首笔房款转账凭证及汇通公司西安分公司向其出具的收据可显示时间为2017年5月20日，但在栾志凌、牟宗华等未提供其他证据予以佐证的情况下，转账凭证及购房款收据的开具时间并不能直接认定为《房屋订购协议》的签订时间。本案《房屋订购协议》显示购房款为580080元，栾志凌称剩余400000元购房款系用现金方式支付给汇通公司西安分公司,栾志凌、牟宗华虽为支持其已足额支付购房款的主张提供了汇通公司西安分公司向其出具的收到400000元购房款收据，但如此大额的现金交付不符合通常交易习惯，栾志凌、牟宗华并未进行充分合理的说明，亦未提供其他证据予以佐证，故栾志凌等应承担举证不能的法律后果。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十”之规定，能够足以排除强制执行的情形中的几项条件系应同时具备的并列关系，在栾志凌关于涉案房屋查封前已签订了合法有效的书面合同和已支付了购房款的主张不能成立的情况下，已足以否定其排除强制执行的主张。同时，因涉案房屋现处于抵押状态，栾志凌、牟宗华主张对涉案房屋归其所有,亦不符合法律规定的不动产物权期待权的保护条件，其诉请的事实和理由不能成立。综上所述，栾志凌、牟宗华主张不得执行涉案房屋的查封并判令涉案房屋归其所有，缺乏事实依据且证据不足，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回原告栾志凌、牟宗华的诉讼请求。案件受理费9601元，由原告栾志凌、牟宗华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年三月十一日书记员  孙婉侠