北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初20591号原告：北京中线传媒有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区文化园东路********。法定代表人：付铮铮，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：黄盛楠，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱佳楠，北京市中伦文德律师事务所实习律师。被告：天津超星博优教育科技有限公司，住，住所地天津市南开区南开二马路龙凤市场**内****/div>法定代表人：阎志伟，董事长。委托诉讼代理人：林光明，北京市汉达律师事务所律师。原告北京中线传媒有限公司（以下简称北京中线公司）与被告天津超星博优教育科技有限公司（以下简称天津超星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京中线公司的委托诉讼代理人黄盛楠、朱佳楠，被告天津超星公司的委托诉讼代理人林光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京中线公司向本院提出诉讼请求：1、判令天津超星公司向北京中线公司支付欠付的房租61780元；2、判令天津超星公司向北京中线公司支付欠付的能源费34042元；3、判令天津超星公司向北京中线公司赔偿因解除《高校创意总部租赁合同（B区）》给北京中线公司造成的空置期损失即暂以三个月计算为50000元；4、判令天津超星公司向北京中线公司赔偿因解除《高校创意总部租赁合同（B区）》）给北京中线公司造成的预期利益损失即剩余租期两年零两个月预期租金损失为433333元；5、判令天津超星公司向北京中线公司赔偿北京中线公司因实现债权而发生的律师费用12000元；6、本案诉讼费用由天津超星公司承担。事实和理由：2018年8月1日，北京中线公司与天津超星公司签订《全国教师师德培训发展计划项目合作协议》（以下简称《合作协议》），双方就北京中线公司主办的全国教师师德培训发展计划项目（以下简称师德培训项目）开展深入合作。2018年11月13日，北京中线公司与天津超星公司签订《高校创意总部租赁合同（B区）》（以下简称《租赁合同》），双方就北京中线公司将位于北京市北京经济技术开发区文化园东路6号1幢B区306、307（含总控机房）的房屋（以下简称涉案房屋）出租给天津超星公司事宜达成一致。《租赁合同》约定承租期为2018年9月30日至2021年9月29日，房租年度成本为400000元/年，天津超星公司每年承担200000元房租成本和全部搭建装修及能源成本，剩余200000元房租成本由北京中线公司计入双方项目成本进行核算。由于天津超星公司未经北京中线公司授权同意，擅自以北京中线公司和中国教育电视台名义开展相关活动，给北京中线公司和中国教育电视台造成了严重不良影响，违反了《合作协议》的约定，导致《合作协议》已经于2019年4月25日解除。根据《租赁合同》第13.3（5）之约定，北京中线公司有权单方解除《租赁合同》。2019年5月16日，北京中线公司当面通知天津超星公司解除《租赁合同》，并告知天津超星公司欠缴的房租、能源费情况，双方就《租赁合同》解除后的赔偿问题进行协商，天津超星公司认可欠缴的租金和能源费，并向北京中线公司提出申请，请求将《租赁合同》解除后的赔偿金额酌情降低。后北京中线公司与天津超星公司就涉案租赁合同解除后的赔偿金额及支付方式等问题进行多次沟通，但天津超星公司反复无常，不仅推翻双方协商一致的赔偿方案，后续也未提出有效的赔偿方案。天津超星公司至今仍未支付任何租金、能源费和损失。经北京中线公司核算，截止2019年4月21日，天津超星公司尚欠缴房租61780元、能源费34042元。由于天津超星公司原因导致涉案租赁合同解除，给北京中线公司造成了空置期和预期利益损失，天津超星公司应当对北京中线公司的损失进行赔偿。天津超星公司辩称，认可北京中线公司的第1项和第2项诉讼请求，不同意第3至5项诉讼请求，北京中线公司在起诉书陈述的天津超星公司存在违约情形与事实不符，且双方从未就解除合同及赔偿问题达成一致，北京中线公司的第3至5项诉讼请求缺乏事实基础和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月1日，北京中线公司（甲方）与天津超星公司（乙方）签订《合作协议》，约定：基于甲方开展的师德培训项目相关工作，甲乙双方同意就甲方主办的该项目开展深入合作，乙方承诺，师德培训项目的所有签约主体为甲方，所有收入进入甲方的师德培训专有账户；关于支出费用，中国教育电视台亦庄教师培训教室50%房租成本及全部搭建装修及能源成本由乙方承担，不计入项目成本，中国教育电视台亦庄教师培训教室剩余50%房租成本计入该项目成本；关于教师培训基地，由甲乙双方签订租赁协议，乙方需在租赁协议签订日起5个工作日内支付第一年应承担的房租费用，其余年度房租费用及相关能源费等款项由乙方依租赁合同约定进行支付；关于合作期限，合作周期为三年，即2018年8月1日至2021年7月31日，每满一年为一个结算周期，即从2018年8月1日至2019年7月31日为第一个结算期，以此类推；关于违约责任，乙方如果任何一年未能达到《合作协议》约定的收入指标或培训目标，甲方有权终止该项目合作。2018年11月13日，北京中线公司（甲方、出租方）与天津超星公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：鉴于甲乙合作师德培训项目，双方选定位于北京经济技术开发区文化园东路6号1幢B区306、307（含总控机房）的房屋作为培训教室，涉案房屋租金为400000元/年，乙方须每年承担200000元房租成本及全部搭建装修、能源成本，甲乙双方签订《租赁合同》，剩余200000元房租成本则由甲方计入双方项目成本进行核算；关于租赁物业，涉案房屋建筑面积为371平方米，建筑位置、使用范围以附件《租赁物业平面图》为准；关于用途，乙方向甲方承诺，租赁物业将用于双方签订的《合作协议》所约定的用途，即开展师德培训项目；关于合同解除条件，《租赁合同》第13.3条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，且不承担任何违约责任：（1）乙方迟延30日仍不能交纳履约保证金的。（2）乙方延迟支付任何一起租金达到30日及以上的……（5）乙方未能达到甲、乙双方签订的《全国教师师德培训发展计划项目合作协议》所约定的年度收入指标，甲方具有提前解除或终止《全国教师师德培训发展计划项目合作协议》的条件或已经解除或终止《全国教师师德培训发展计划项目合作协议》的。”2018年12月19日，天津超星公司向北京中线公司出具《关于亦庄房屋租赁费用清缴的说明》，载明：“我公司租赁亦庄高校创意总部B306-307（含总控机房）房屋用于教师培训，鉴于目前处于年底，我公司财务事宜正在执行天津市相关主管部门调整要求整改。为保证我公司和贵司合作顺利及最大限度的表现我公司合作诚意，现申请通过个人转账方式交付首笔房屋租金，并承诺剩余房屋租金在2019年4月1日之前缴清。特此说明。”天津超星公司法定代表人阎志伟在落款处签名。2018年12月20日，阎志伟通过个人银行账户向北京中线公司转账50000元。2019年4月24日，北京中线公司委托北京市中伦文德律师事务所（以下简称中伦文德律所）向天津超星公司寄送《律师函》，要求与天津超星公司解除《合作协议》，由超星公司承担相应的违约责任。2019年4月25日，天津超星公司签收上述《律师函》。2019年4月27日，天津超星公司向中伦文德律所作出《回复》，表示其于2019年4月27日收到上述《律师函》，同意解除《合作协议》并采取立即停止以中国教育电视台或委托人名义开展活动等相应措施。案件审理过程中，天津超星公司认可《合作协议》已解除，但不认可具有违约行为，并提交了一份《微信公众平台认证公函》，欲证明系北京中线公司授权天津超星公司申请微信公众号，微信公众号的主体系北京中线公司，且由北京中线公司运营、管理。北京中线公司对该证据的真实性、关联性均不认可，称未显示平台的相关信息。2019年5月15日，北京中线公司将空调费、电费、电话费、网费、水费等各项能源费核算后，向天津超星公司出具《缴费通知》，列明能源费总计34042.7元。案件审理过程中，天津超星公司表示认可上述能源费金额并同意支付。2019年5月16日，天津超星公司向北京中线公司出具《申请书》,载明：“二、《高校创意总部租赁合同（B区）》解除及损失赔偿事宜：1.我司认可以2019年4月21日为基准日的欠缴房租约6.94万元及能源费约3.48万元，共计约10.42万元，最终金额以2019年4月21日为基准日计算的金额为准；2.对基于租赁合同需赔偿给中线公司的损失5万元，请中线公司及领导酌情扣减。”后北京中线公司与天津超星公司多次通过邮件沟通就《合作协议》与《租赁合同》的赔偿方案进行沟通。庭审中，北京中线公司与天津超星公司均认可《租赁合同》于2019年4月25日解除。经询，北京中线公司称《租赁合同》虽未对合同解除后的法律后果进行约定，但天津超星公司一直未对涉案房屋进行腾退，造成北京中线公司无法将涉案房屋出租，故主张3个月的房屋空置期；天津超星公司称其于2019年4月22日无法进入涉案房屋。再询，北京中线公司称其通知天津超星公司解除合同后，由于天津超星公司拖欠房屋租金，就控制了涉案房屋。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照约定全面履行自己的义务。北京中线公司与天津超星公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案中，北京中线公司与天津超星公司均认可《租赁合同》于2019年4月25日解除，天津超星公司同意支付北京中线公司主张其欠付的租金和能源费，本院不持异议，故对北京中线公司主张天津超星公司支付其欠付的房屋租金61780元及能源费34042元的诉讼请求，本院予以支持。关于空置期损失，北京中线公司称因天津超星公司一直未对涉案房屋进行腾退，造成北京中线公司无法将涉案房屋出租，故主张3个月的房屋空置期，本院认为，北京中线公司在《租赁合同》解除后已经实际控制了涉案房屋，故对北京中线公司主张天津超星公司向其支付因解除《租赁合同》给其造成的空置期损失的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期利益损失，北京中线公司主张天津超星公司按照剩余租期两年零两个月的租金向其赔偿逾期利益损失，于法无据，本院不予支持。关于律师费，北京中线公司与天津超星公司在《租赁合同》中并未对律师费事宜进行约定，该费用也并非债权实现的必要支出，故对北京中线公司主张天津超星公司支付其因实现债权而支出的律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：一、天津超星博优教育科技有限公司于本判决生效后七日内向北京中线传媒有限公司支付欠缴的房租61780元；二、天津超星博优教育科技有限公司于本判决生效后七日内向北京中线传媒有限公司支付欠缴的能源费34042元；三、驳回北京中线传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4856元，由北京中线传媒有限公司负担4069元（已交纳），由天津超星博优教育科技有限公司负担787元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二〇年三月二十五日法官助理 孙 青书 记 员 董 惠