广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初28472号原告（反诉被告）麦斯卓微电子（深圳）有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300329542665E。法定代表人关键。委托诉讼代理人张焜，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人常雪，广东卓建律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳深控投资产管理有限公司，住所地深圳市福田区华强北街道赛格广场48楼07单元，统一社会信用代码9144030034996092N。法定代表人李春海。委托诉讼代理人孙鹏，男，汉族，1984年7月5日出生，身份证住址湖北省丹江口市，系公司员工。原告（反诉被告）麦斯卓微电子（深圳）有限公司（以下简称麦斯卓公司）与被告（反诉原告）深圳深控投资产管理有限公司（以下简称深控投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告麦斯卓公司委托诉讼代理人张焜、常雪，被告深控投公司委托诉讼代理人孙鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告麦斯卓公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还租赁保证金71210元；2、被告支付延期返还租赁保证金所产生利息损失154.88元（以71210元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年12月15日起计算至实际返还之日止，暂计至2019年1月2日）；3、被告承担因锁门等违约行为给原告造成的员工工资损失1434元；4、被告承担本案律师费人民币23363元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月，原、被告双方签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），双方约定：由原告承租被告位于深圳市福田区Ｂ座1004房屋，租期自2016年10月25日至2018年10月24日止，首年度月租金为31790元，第二年度月租金为34015元，租赁保证金为71210元；双方约定，在原告搬离并结清费用后三日内，被告向原告返还租赁保证金。合同签订后，原告按约定向被告支付了租赁保证金71210元，并一直遵循双方约定向被告支付租金及租赁期间产生的相关费用。租赁期满后，原告继续使用租赁房屋，被告对此并无异议。此后，双方因租赁期限发生争议，2018年12月7日，被告在未通知原告的情况下私自将租赁房屋上锁，导致原告无法正常经营，而被迫提前搬离承租房屋。经原告多次催告，被告拒不与原告就租赁期间产生的费用进行结算，并扣留原告租赁保证金拒不退还。被告之行为已严重违反双方约定，给原告造成巨大损失，并已严重影响到原告的正常经营。综上所述，在双方合同终止且原告已交还租赁物的情况下，被告拒不办理费用结算，并以此为由拒绝向原告返还租赁保证金的行为已构成违约。原告迫于无奈，特向贵院起诉，望贵院判如所请，依法保护原告的合同权益。被告深控投公司辩称，一、对原告提出退还租赁保证金事宜，我方不认可。根据双方签订的租赁合同第20条约定：乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。合同约定于2018年10月24日到期，实际搬离租赁房屋时间为2018年12月25日，延迟交房时间2月有余，需支付我司费用为142420.00元。原告方于2018年11月28日支付费用35605.00元，扣除已缴部分，尚欠被告费用为：106815.00元。另除去原告方支付房租押金抵扣后任欠35605.00元以及尚欠水电、空调使用费用2300.00元，共计欠费37905.00元以及到诉讼日期间的尚欠费用利息。我司要求原告方予以支付。根据合同约定第9条，退还保证金条件约定：租赁期间乙方结清租赁产生的相关费用。因原告方拖欠相关费用109118.00元，故租赁押金不予退还。另根据合同第18条约定，乙方拖欠租金达5天或拖欠费用达到5000元以上，即可单方终止合约，没收押金。被告方在12月4日根据双方合同约定催促原告方支付租金，房租本应在2018年11月25日前支付次月房租，原告方拒不支付，被告方于2018年12月4日刊登租金通知函（见深圳特区报A二，3分类广告），原告未在公告时间内作出任何答复。被告方于2018年12月13日晚7点钟左右前往租赁房屋，发现原告方公司法人关键用小推车转移租赁房间内家私物品。因拖欠费用，被告方要求支付欠款后允许搬离，原告方不予理会。2018年12月13日晚9点左右由原告方关键报警，梅林派出所安排民警上门协调，要求双方前往梅林派出所协调。民警要求被告方提交相关合同，原告方返回公司拿相关手续。被告到梅林派出所后得知原告方以种种理由推诿协调离开派出所。二、对原告要求支付租赁押金利息支付部分不予认可。双方签订租赁合约部分未对租赁押金支付利息作出任何承诺，租赁甲方为承诺支付利息。三、对原告要求支付收房锁门照成的损失赔偿不予认可。被告方履行合同约定不存在对原告造成损失。四、对于支付原告律师费用不予认可。原告方律师委托属麦斯卓微电子（深圳）有限公司行为。五、就原告要求支付诉讼费用，被告方不予认可。被告深控投提出反诉，请求：1、原告支付2018年10月25日至2018年12月25日的双倍房屋占有使用费106815元（35605+71210）及水电、空调使用费费2300元；2、原告支付反诉费用2808元；3、原告支付清洁费1300元；4、原告支付房屋翻新费用16300元；5、原告支付报纸公告费230元；6、原告对公司造成的声誉影响，要求登报澄清，消除影响并支付赔偿金20000元（庭审时撤回第6项诉请）。事实和理由：根据双方签订的租赁合同第20条约定，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。合同约定于2018年10月24日到期，实际搬离租赁房屋时间为2019年12月25日，延迟交房时间2月有余，需支付我司费用为142420元。原告方于2018年11月28日支付费用35605元，扣除已缴部分，尚欠被告费用为106815元。除去原告方支付房租押金抵扣后仍欠35605元以及水、电、空调使用费用2300元。因提前退租在元旦期间，造成空置（为原告方占用物业，未办理移交手续，我方无法入内）损失两个月时间，损失为71210元。原告方搬离物业后一直未交房给被告（房间密码一直未告知被告方），由原告占用房间一直到2019年2月15日（内有原告方家私照片为证），后经物业停电，进入房间内强收房。物业与2019年2月19日成功出租。被告方要求原告支付期间占用房间的租金为60528.5元。（此费用合并与空置损失内按一次71210元计算）共计要求原告方支付109115元及其存续期间的利息费用。综上所述，因原告方违反合同约定，强行占用房屋切不支付房租，我方迫于无奈。特向贵院反诉，望贵院判如所请，依法保护被告的合同权益。原告麦斯卓公司辩称，一、租赁期限届满后原、被告之间形成不定期租赁关系，原、被告之间的租赁期限自2016年10月25日起至2018年10月24日止，租赁期限届满原告需继续租用房屋的须在租赁期两个月内向被告提出续租要求，并重新签订租赁合同。房赁合同到期后，原告继续使用涉案房屋，被告亦未要求原告腾退，期间双方也并未续签或另行签订新的租赁合同。根据合同法236条及232条规定，可以认定原被告之间已形成不定期租赁合同关系并且合同双方均有权随时解除合同；二、不定期租赁合同已于2018年12月11日解除，2018年11月19日，原告与被告口头沟通表示不再续租房屋，被告表示同意。被告在11月22日的聊天记录中也表示将房一屋放盘并重新出租。2018年11月26日，原告再次通过邮件告知被告原告将不再续租房屋，并无条件协助被告安排其他租客看房。之后在2018年12月18日，才向原告出具退租收房单，明确将涉案房屋收回。因此，原告认为不定期租赁合同已于2018年12月11日解除，并于当日返还房屋，因此不存在逾期不搬离或不返还租赁房屋的情形；三、根据原告提交的证据8，原告已支付10月25日至11月24日的租金，共计40055.51元，至于11月25日至12月11日原告占用房屋产生的租金，原告认为租金及水电费共计应为25920元；四、关于空置期费用，原告已于2018年11月26日，通过邮件告知被告，原告最迟将于2018年12月19日搬离，并承诺无条件协助被告安排其他租客看房。可见，原告已充分尽到提示及协助义务，因此房屋空置与原告无关。被告要求原告支付2个月空置费用，无合同依据及法律依据；五、被告要求原告支付清洁费及翻新费用，无合同及法律依据。根据合同法第220条及原房屋租赁合同第13条、第14条及20条的规定，只有原告不合理使用导致房屋或附属设施出现妨碍安全的故障或损害时，才由原告承担维修费用，除此之外所有的维修责任应由被告承担。而被告举证的地毯更换、灯具更换等翻新费用，属于房屋正常自然损耗，并非原告故意破坏，因此原告不应承担该费用。至于清洁费，被告是为了更好将房屋出租给其他承租人，所必须承担的成本，与原告无关，也没有依据让原告承担该部分费用，因此被告要求原告支付清洁费和翻新费无合同及法律依据；六、被告要求原告支付公告费及2万元赔偿费无事实及法律依据。原告多次与被告沟通，合同已解除并积极协助被告重新出租，被告在11月22日的聊天记录中也同意将房屋放盘并重新出租。通常情况下因相关水电费用需计算至搬离日，故最后一个月的房屋租金、水电均应在搬离时一同结算。而被告却突然反悔，强行要求原告续签租赁合同并要求原告支付房租至2018年12月24日，并在原告可以取得联系的情况下选择登报的方式解决，被告的这一行为已经严重影响了原告的声誉，被告却反而声称影响其声誉，要求原告支付其赔偿金，明显违背了案件事实，同时也无法律依据。综上，原告认为原告已履行完毕全部合同义务，遵守了诚实信用原则，而被告却拒绝将租赁保证金退还给原告，于法无据，故请求贵院依法查明事实，维护原告的正当权利，驳回被告的全部反诉请求。本院经审理查明，麦斯卓公司与深控投公司双方签订了《房屋租赁合同》，约定由深控投公司（甲方）将位于深圳市福田区Ｂ座10xx的房屋出租给麦斯卓公司（乙方），租赁房屋面积为158平方米，月租金为31790元，租赁期限为2016年10月25日至2018年10月24日止，租赁保证金为71210元。返还租赁保证金的条件为：1、租赁期满，乙方结清租赁产生的相关费用；2、租赁期满，乙方未损坏物业整体装修结构；3、租赁期间，乙方未从事违反返利法规的活动，返还时间为乙方搬离后三日内。第二年起，递增7%租金为34015元／月（2017年10月25日至2018年10月24日），每月25日前交租。合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。租赁期满，乙方须继续租用房屋的，应于租赁期届满之日前两个月向甲方提出续租要求。双方达成续租协议的，应当重新订立合同，并到主管机关备案。2016年11月7日，深控投公司向麦斯卓公司出具了租赁房屋押金71210元收款收据。2018年11月22日，麦斯卓公司按照深控投公司2018年11月2日发出的《物业服务结算单》，向深控投公司支付了2018年10月25日至2018年11月24日的房屋租金、空调费、电费合计40055.51元。同日，深控投公司通过微信询问麦斯卓公司是否可以放盘，麦斯卓公司称可以，下周开始，下班时间不看房。2018年11月26日，麦斯卓公司通过电子邮件向深控投公司发送了《搬迁通知》并就退租金进行了沟通，《搬迁通知》内容为公司将在2018年12月19日正式搬走。深控投公司回复称“新合同没有续签，原始合同明确表示，续租与否需提前两个月通知，我们接到的通知是续租意向，并谈好了续租递增金额为3%。请准守合同约定。”2018年12月4日，深控投公司在《深圳特区报》刊登通知，内容为麦斯卓公司租金支付已逾期，要求见报三日内缴清所有欠款。2018年12月7日，深控投公司向麦斯卓公司发出《通知函》，称麦斯卓公司拖欠租金，管理费超过10日。登报后在限定时间内仍未履约，现按照合约收回该物业。2018年12月18日，深控投公司通过微信向麦斯卓公司发送了《退租收房单》，内容为“今有麦斯卓微电子（深圳）有限公司承租卓越城1004单位，提前退租验房设备完好。玻璃隔断上贴磨砂纸无法清掉。地面地毯部分磨损严重，需更换。欠缴水电费及空调使用费3905.80元。租金费用截止到交房次日，费用共计：27274.80元。”深控投公司提交了一份的《物业服务结算单》，内容为:2018年11月25日至12月24日租金38964元，空调费381.36元、电费231.08元，合计39576.44元。该物业服务结算单落款时间为2018年11月26日。麦斯卓公司对该份《物业服务结算单》不予确认，认为其已于2018年12月18日搬离，应交纳的租金、空调费及电费应为25920元，该费用可在租赁保证金中予以抵扣。深控投公司还提交了地毯货款、铺地毯人工费、墙面翻新、灯具更换、门禁锁维修等费用收据，麦斯卓公司对此均不予认可。上述事实有原、被告提交的《房屋租赁合同》、收款收据、银行转账记录等证据以及原、被告双方当庭陈述予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议焦点为出租方应否退还承租方房屋押金。麦斯卓公司与深控投公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月24日到期，双方未续签合同，但麦斯卓公司仍继续使用，并支付房租，深控投公司接受房租，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁合同关系。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。麦斯卓公司于2018年11月26日通知深控投公司将于2018年12月19日搬离，属于行使任意解除权，符合法律规定。2018年12月18日，深控投公司已经向麦斯卓公司发送了《退租收房单》，故应视为麦斯卓公司与深控投公司在该日对房屋进行了交接。因麦斯卓公司可以随时解除租赁合同，故双方在该日进行交接，亦不能视为麦斯卓公司提前退租及违反合同约定。双方形成不定期租赁关系之后，深控投公司又以麦斯卓公司未提前2个月提出续租申请为由要求其支付2018年10月25日至2018年12月25日期间双倍的房屋占有使用费，不仅违反了诚实信用原则，且部分主张无事实依据，本院对此不予支持。深控投公司虽提交了一份落款时间为2018年11月26日的《物业服务结算单》，但该单中的租金收取时段为2018年11月25日至12月24日，且深控投公司在2018年12月18日即出具了《退租收房单》，故麦斯卓公司主张在搬离时以租赁保证金抵扣最后一个月租金，亦不违反合同约定。深控投公司在2018年12月4日登报要求麦斯卓公司尽快支付欠款并无必要，故本院对深控投公司关于支付报纸公告费用的反诉请求不予支持。因深控投公司未举证证明麦斯卓公司在租赁期间存在违反返还保证金条件的行为，故双方交接房屋时，深控投公司应当及时返还房屋租赁保证金。鉴于双方交接房屋的时间为2018年12月18日，麦斯卓公司仍应支付该日之前的房租、空调费及电费，因深控投公司在《退租收房单》中记载麦斯卓公司欠费共计27274.8元，故应在租赁保证金中予以扣除。扣除该部分费用后，深控投公司还应向麦斯卓公司返还租赁保证金43935.2元（71210-27274.8）。深控投公司未在房屋交接后三日内返还，麦斯卓公司主张支付利息，符合法律规定，但利息起算之日应为2018年12月22日。麦斯卓公司主张深控投公司违约导致的员工工资损失，因无证据支持，本院不予支持。因律师费并非麦斯卓公司进行诉讼的必要支出，本院对麦斯卓公司该项诉请亦不予支持。深控投公司虽然在《退租收房单》中记载了地毯损坏严重，提交了地毯更换、房屋翻新费用收据，但其并未提交相关证据证明承租时房屋状况以及更换、翻新费用的实际支付情况，麦斯卓公司对此亦不予认可，故本院对深控投公司要求支付翻新费用的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳深控投资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告麦斯卓微电子（深圳）有限公司返还房屋租赁保证金余额43935.2元，并支付利息（利息以43935.2元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2018年12月22日计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计算至实际清偿之日）；二、驳回原告麦斯卓微电子（深圳）有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告深圳深控投资产管理有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2204元（已由原告预交），由被告深圳深控投资产管理有限公司负担1007元，由原告麦斯卓微电子（深圳）有限公司负担1197元。反诉案件受理费2808元，由被告深圳深控投资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  黄美容人民陪审员  徐之望二〇二〇年三月三十日书 记 员  叶连根