广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初9592号原告：杨玲利，女，1986年8月5日出生，土家族，住重庆市秀山县。委托诉讼代理人：钟凌志，广东融朗律师事务所律师。被告：黄根祥，男，1975年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈文珍，广东共阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：董建，广东共阳律师事务所律师。原告杨玲利与被告黄根祥土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨玲利的委托诉讼代理人钟凌志，被告黄根祥及其委托诉讼代理人陈文珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玲利向本院提出诉讼请求：1.解除杨玲利与黄根祥于2013年12月27日就租赁中山市沙村民委员会第一生产小组古神公路鱼仔浪自留耕地签订的《土地租赁合同》；2.黄根祥向杨玲利双倍退还租赁土地押金90000元；3.黄根祥退还2019年下半年的租金35100元；4.黄根祥退还多收部分租金合计75400元；5.黄根祥赔偿杨玲利投入损失共计214000元。诉讼过程中，杨玲以黄根祥没有得到土地权利人的追认，案涉租赁合同效力待定为由变更诉求1为确认土地租赁合同无效利，并明确诉求3的租金35100元是2019年下半年租金；诉求4的租金75400元包括2014年至2017年每年多收13000元（租赁合同约定4.5亩，从2014年开始有1亩多的土地被征收，按每年每亩租金13000元主张）共52000元和2018年1月1日至2019年6月30日每年每亩15600元共23400元；诉求5损失包括六项：第一项房子占地面积为70平方米，每平方米按15000元计算，总共为105000元；第二项租赁土地内的路面，修了宽7米，长50米，共350平方米，按每平方米80元为28000元；第三项水电系统一按每亩2000元，4.5亩为9000元；第四项土地平整费按每亩3000元，4.5亩为13500元；第五项花台按每亩3000元，4.5亩为13500元；第六项苗木搬迁费按每亩10000元，4.5亩为45000元。事实和理由：杨玲利与黄根祥于2013年12月27日就租赁中山市沙村民委员会第一生产小组古神公路鱼仔浪自留耕地签订《土地租赁合同》，约定租赁期限为11年，从2014年1月1日至2025年12月31日止；租赁面积为4.5亩；每年每亩租金为13000元，每四年递增20%，2014年至2017年每年租金为58500元；2018年至2021年每年租金为70200元；2022年至2025年每年租金为84240元。双方签订租赁合同后，杨玲利已支付了租赁押金45000元，并对租赁土地进行了投入耕种，且每期按时支付租赁租金。杨玲利于2019年期间突然接到中山市横栏镇政府有关部门的通知，要求杨玲利就靠古神公路边的土地共计1620.4平方米（折合2.4306亩）搬迁土地上花木，将该土地交还给中山市横栏镇政府。杨玲利见状向中山市横栏镇政府有关部门提交上述《土地租赁合同》以及相关书面文件，并提出异议，但中山市横栏镇政府有关部门后来告知，该土地早于2007年被政府相关部门征收，黄根祥并没有该土地的使用权以及出租权。后杨玲利就找黄根祥协商处理，但黄根祥一直没有正面给到杨玲利一个合理的解决方案，并扬言其也没办法，只能让杨玲利搬走。黄根祥本来对该出租土地根本不拥有使用权，故意存在隐瞒欺诈意图出租于杨玲利，失去了根本的诚信。杨玲利本为一个诚诚恳恳的农民，一个家庭倾尽了全部家当以及举债投入到出租土地运营中，只是希望能为日后安稳的生活创造出财富，现今租赁土地已无法使用，根本不能实现租赁目的。黄根祥辩称，一、黄根祥依法享有涉案土地的使用权及转租权，杨玲利要求解除《土地租赁合同》缺乏事实与法律依据。2013年3月6日，黄根祥与冯炳洪、蔡少基、冯柏洪、冯金兆、蔡有胜、蔡七胜签订《土地租赁合同》，约定冯炳洪、蔡少基、冯柏洪、冯金兆、蔡有胜、蔡七胜将位于中山市沙村民委员会第1生产小组古神公路鱼仔浪自留耕地面积共12.4亩出租给黄根祥，用途为花卉苗木的种植和销售；租赁期限为2013年8月1日至2025年12月31日止，黄根祥有权将承租的土地转租给第三方使用。2013年6月9日，中山市沙村民委员出具证明，确认上述土地租赁的事实。而出租给杨玲利的4.5亩土地就包含在上述12.5亩土地范围内。二、黄根祥不存在任何过错或者违约行为，杨玲利要求黄根祥双倍退还押金90000元，缺乏事实与法律依据。三、如前所述，杨玲利无权解除《土地租赁合同》，就必须按照该合同约定履行支付租金的义务，且杨玲利至今仍继续使用涉案土地，显然杨玲利要求退还2019年度下半年租金35100元，缺乏事实与法律依据。四、杨玲利要求退还多收部分租金75400元，缺乏事实与法律依据。双方签订上述合同后，由该村一村民同杨玲利一起测量确认4.5亩土地，然后由杨玲利用于种植花卉苗木至今，同时杨玲利也按照双方约定支付租金至2019年度。土地的面积是经杨玲利确认后再交付使用的，在本案纠纷发生前，杨玲利也从未就土地面积等事宜向黄根祥提出任何异议。由此，黄根祥不存在多收取租金的行为，杨玲利无权要求退还。退一步讲，杨玲利主张退还2014-2016年度的租金已过了3年诉讼时效。五、杨玲利主张要求赔偿损失214000元，缺乏事实与法律依据。如前所述，杨玲利无权要求解除《土地租赁合同》，黄根祥也不存在任何过错或者违约行为，且杨玲利至今仍使用涉案土地，何来损失所言？且杨玲利也未提供任何证据证明其主张的损失，以及损失是由杨玲利造成的，由此应承担举证不能的法律后果。综上，杨玲利的诉讼请求缺乏事实与法律依据，恳请予以驳回。另杨玲利在第5项诉求中主张按照4.5亩计算损失，足以证实双方对土地的租赁面积4.5亩是没有异议的。既然杨玲利已经确认租赁土地的面积为4.5亩，与其要求第4项诉讼请求退回租金75400元，是自相矛盾的，缺乏事实依据。针对杨玲利变更后的第1项诉求，黄根祥辩称，案涉合同有效，黄根祥是经村委确认承租了村民的土地，并转租给杨玲利，所以黄根祥取得涉案土地的使用权。同时，案涉租赁合同直至本案发生纠纷前双方是按合同约定履行义务的，由此案涉合同是真实、合法有效的。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年12月27日，黄根祥（甲方、出租方）与杨玲利（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定甲方自愿将位于中山市沙村民委员会第一生产小组古神公路鱼仔浪自留耕地面积共为4.5亩出租给乙方使用，用途为花卉苗木的种植和销售，期限从2014年1月1日起至2025年12月31日止；乙方于本合同签订之日支付每亩10000元作为押金给甲方，合计45000元，租赁期满甲方将定金全部退回给乙方（或者作为最后一年抵扣租金）；土地租金每年每亩13000元，每四年递增20%，即2014年至2017年每年租金58500元，2018年至2021年每年租金70200元，2022年至2025年每年租金84240元；先交租后使用，每年交一次租金，但要提前两个月缴交；在租赁过程中，如遇国家或市级以上部门征用该土地建设的，甲、乙双方都必须服从，征地补偿款属于甲方所有，青苗（包括该土地上简易建筑物等）补偿按国家标准补偿给乙方，如市级以下部门或单位征用该土地的，其青苗补偿标准每亩一次性10000元，搬迁时间为半年，征地当年免收租金；若乙方逾期缴交租金的，每天按所欠租金的0.5%支付违约金，逾期30天以上，甲方有权单方面终止合同，没收乙方的押金并追缴租金、违约金；甲方（包括其家人）必须保证乙方在上述土地上正常种植经营，更不得干涉乙方在上述土地上正常种植经营，否则视为甲方违约，甲方必须双倍返还定金并赔偿乙方全部经济损失；在租赁期间，甲方无故提前收回上述土地，解除合同，甲方必须双倍返还定金并赔偿乙方全部经济损失等内容。当天，杨玲利向黄根祥交纳土地押金45000元和2014年全年租金58500元。黄根祥已向杨玲利交付上述土地，杨玲利在上述土地上填土后种植苗木，并建设了一间平房。杨玲利已交纳租金至2019年12月31日。2019年7月19日，杨玲利以上述土地被征收，黄根祥无权使用及出租为由诉至本院，提出前述诉请。另查明：2013年6月6日，冯炳洪、蔡少基、冯柏洪、冯金兆、蔡有胜、蔡七胜（甲方、出租方）与黄根祥（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定甲方自愿将位于中山市沙村民委员会第一生产小组古神公路鱼仔浪自留耕地面积共为12.4亩出租给乙方使用，用途为花卉苗木的种植和销售，期限从2018年8月1日起至2025年12月31日止；在租赁期间，乙方有权将承租的土地转租给第三方使用；其余内容与前述土地租赁合同雷同。黄根祥确认是将该12.4亩中的4.5亩出租给杨玲利。2013年6月9日，中山市沙村民委员会出具《证明》，内容为：兹有我五沙村一队村民：冯周安（5份、2亩），冯连胜（5份、2亩）、冯炳洪（6份、2.4亩）、蔡七胜（3份、1.2亩）、蔡友胜（5份、2亩）、冯金兆（6份、2.4亩）、蔡少基（4份、1.6亩）、蔡汝佳（2份、0.8亩）位于五沙××队属村民农业用途自耕地，现上述36位股民将该土地租给：黄根祥，身份证号码4420001975********，广东省中山市古镇镇华廷路灯都华庭Ａ4幢504房承包，租赁时间至2025年12月31日。黄根祥确认冯周安最后没有向其出租土地，并称冯柏洪是冯连胜（已死亡）的儿子，蔡友胜与蔡有胜是同一人，蔡友胜、蔡七胜、蔡少基是蔡汝佳（已死亡）的儿子。又查明：2019年11月8日，黄根祥通过微信向杨玲利催收租金，杨玲利称要找李总。2020年3月4日，黄根祥在前述租赁土地上向杨玲利交付《解除〈土地租赁合同〉的通知书》，告知双方签订的前述土地租赁合同于2019年12月31日解除等内容。杨玲利至今没有向黄根祥交还租赁土地，并居住在其建设的平房内。再查明：诉讼过程中，本院依据杨玲利的申请于2019年9月9日作出（2019）粤2072民调令168号律师调查令（接受调查人为中山市横栏镇征管办，有效期限为2019年9月9日至2019年9月23日），于2019年9月26日作出（2019）粤2072民调令182号律师调查令（接受调查人为中山市横栏镇人民政府，有效期限为2019年9月26日至2019年10月11日），于2019年12月16日作出（2019）粤2072民调令278号律师调查令（接受调查人为中山市交通发展集团有限公司，有效期限为2019年12月16日至2019年12月28日），均指令广东融朗律师事务所律师钟凌志到接受调查单位收集有关前述租赁土地是否存在征收情况等。后上述三份律师调查令均由钟凌志退回本院，并没有接受调查单位提供的书面资料或回复。杨玲利在2020年3月9日第四次提出律师调查令申请。本院认为，关于杨玲利与黄根祥签订的案涉土地租赁合同的效力问题，杨玲利以案涉土地被征收，黄根祥对案涉土地没有使用权，也没有得到权利人的追认为由主张租赁合同无效，其对案涉土地已被征收的待证事实负有举证责任。黄根祥辩称其对案涉土地享有使用权，并提供土地租赁合同、村委证明等为凭，杨玲利没有提供任何证据予以反驳，也没有提供任何证据证实案涉土地存在被征收的情况，且本院已依据其申请向其委托诉讼代理人先后三次签发律师调查令，均没有接受调查单位提供的书面资料或回复，杨玲利应承担举证不能的不利后果。因此，本院认定黄根祥对案涉土地享有使用权，杨玲利与黄根祥签订的案涉土地租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。杨玲利要求黄根祥双倍退还押金、退还租金、赔偿损失的诉求均理据不足，故本院均不予支持。黄根祥的相应抗辩有理，故本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告杨玲利的全部诉讼请求。案件受理费7518元，由原告杨玲利负担（原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  陈玉珍审判员  郭晓琳审判员  朱 鹏二〇二〇年三月十日书记员  胡冬娴