江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终4521号上诉人（原审被告）：朱贤来，男，1964年5月23日生，汉族，住江西省赣州市崇义县。上诉人（原审被告）：邹前亮，男，1988年1月4日生，汉族，住江西省赣州市崇义县。被上诉人（原审原告）：柳红娣，女，1965年9月13日生，汉族，住江西省赣州市崇义县。委托诉讼代理人：张征相，男，1946年4月13日生，汉族，住江西省赣州市崇义县，由崇义县横水镇中山路社区居民委员会推荐。上诉人朱贤来、邹前亮因与被上诉人柳红娣确认合同无效纠纷一案，不服江西省崇义县人民法院（2019）赣0725民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱贤来上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用及财产保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、2018年1月26日双方签订的《房屋转让协议》约定的52万元，一审法院已认定为双方真实约定的交易价格，一审法院也是认定符合当地市场指导价格。2018年2月11日签订的《房地产买卖协议》，是根据崇义县人民政府文件精神，为双方合理避税向房管部门提交的协议；二、一审法院认定双方房屋买卖符合当地市场指导价格，双方按协议约定履行了合同，却以上诉人与邹前亮将其仅有的房产优先抵偿其自己债务而损害其他债权人利益的行为具有主观恶意而认定无效，显然判决结果与其认定的事实自相矛盾，既然符合市场行情进行交易，就并非被上诉人所称恶意串通，低价转让，损害他人利益，案涉房屋交易是正常合法的民事法律行为。三、在债务清偿问题上，上诉人根据法律规定对未起诉查封的财产有权处理用于抵债，并按借款顺序分步进行清偿债务，该房屋买卖中，归还了农信社贷款本息300781元，该贷款是用于购房的购房款，一审法院不能将购房款与上诉人向邹前亮借款相混淆，不能将购房款称作为朱贤来的债务。在清偿债务时，上诉人根据债务的先后顺序，先履行归还了早在2015年12月17日向邹前亮妻子朱瑾的借款22万元，通过房产处理抵消其借款合情合理，该房屋买卖款只能清偿债务52万元，没有多余款项用来清偿其他人的债务，且不是低价转让，为此不能确定第三人的利益已经或将要遭受损害，所以不能满足《合同法》第五十二条第二款的条件。上诉人享有完全产权的合法财产当然地享有自由处置权，上诉人房屋转让是合法有效，应当受到法律保护。上诉人邹前亮上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用及财产保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、本人作为本案的第三方与朱贤来在2018年1月26日签订的《房屋转让协议》约定房屋买卖价为52万元，双方履行了合同，已生效，一审法院已认定为真实交易。二、一审法院认定双方房屋买卖符合当地市场指导价格，双方按协议约定履行了合同，却以上诉人与朱贤来将其仅有的房产优先抵偿其自己债务而损害其他债权人利益的行为具有主观恶意而认定无效，这样判决与其认定的事实是自相矛盾的。案涉协议首次付款30万元，用于归还农信社贷款，本人特向刘显亮借款30万元，借款用途就是用于购买朱贤来所抵押的房产，归还朱贤来的贷款，刘显亮同意后就委托公司会计李华香交付给本人，2018年2月1日收到向刘显亮借来的30万元购房款，当天就按协议约定归还了朱贤来在农信社贷款30万元，按照协议约定余款22万元抵销朱贤来在2015年12月17日向我妻子朱瑾借款22万元，款项付清后解除了抵押，办理了房屋过户手续。三、在债务清偿处理问题上，朱贤来对未起诉查封的财产有权用于抵债，是法律允许，银行贷款30万元、朱瑾的借款22万元，还有其他人的借款同样是朱贤来的债务，都是合法权益，均要清偿的，上诉人按市场价格52万元购买了朱贤来的房产，不是低价转让，为此不能确定第三人的利益已经或将要遭受损害，所以就不满足《合同法》第五十二条第二款的条件。我作为一名具有完全行为能力的普通公民，房屋买卖作为本案标的，我有权在合理的价格购买朱贤来的房产，该交易也应当受法律保护，朱贤来通过处理房产清偿银行借款，同时清偿我爱人朱瑾借款，也是法律所允许的，也是合情合理的一种民事法律行为。上诉人邹前亮二审询问调解时补充意见为：上诉人邹前亮与朱贤来签订的房屋地产买卖协议内容真实有效，程序合法，应认定为有效。协议内容具有真实性，不存在虚假行为，房屋买卖价格也符合当地市场指导价。协议签订时间、过户时间发生在原告起诉前，上诉人已经取得房屋的合法所有权，上诉人对朱贤来的债务情况也并不完全知晓，主观上没有恶意串通损害第三人利益的故意。一审判决对上诉人偿还购买房屋的30万元银行贷款未作处理，程序不合法。案涉房屋属于银行抵押物，上诉人支付了该房屋的30万元抵押贷款后，才使房屋的抵押权消失，否则房屋的抵押权仍是抵押银行，如按一审判决将房屋变更登记至朱贤来名下，那上诉人支付的30万元应由谁返还。依照法律规定合同认定无效后，应当返还财产，一审法院对此未作处理，程序不合法，对上诉人也不公平和不公正。被上诉人柳红娣答辩称，崇义县法院判决该宗房屋买卖无效，恢复产权原状，并无不当，认定买卖行为属双方意愿目的非实，是恶意串通，损害债权人权益，也无冤屈枉裁。首先，买卖双方主体完全适格，卖方为亲生父亲，买方为亲生女儿、女婿，而是独生女，其相互之间完全不须以买卖形式转移房产，若为日后着想也可以预先设定遗嘱、赠与、改名过户，或是示来继承人可先接受产业，更改业主户名进行登记注册，独生女享有唯一继承人权利，父产迟早归一人独享，何须买受？再从买卖双方之目的的意愿，皆不符合情理。买卖行为不具真实性、正当性、合理合法性。卖方并非房产过剩太多，调节社会需求，说是逼债等原因也完全不实，因为债权人原告等虽有索债诉求，但尚未达至逼卖房产之紧迫，而设定了贷款抵押权的银行贷款尚未到归还期，也并不见银行提前收押拍卖之催收函文，尽管把还女儿“债”也并入其中，且不说父借女儿之债真与假，但无论如何女儿逼父债难以置信。不可能置外逼之债于不顾而先家内之账清。至于买方则更为无理无由，邹前亮非是缺房居住，自身有数处闲置房产，就是有钱置业也不该乘岳之危贱买，而应帮其贵卖才对。邹在法庭曾说“只是为防被外卖而代还抵押贷款，仅为保二老有居所，因而买卖行为并未真正改变居住、使用现状，交付买家”。可说该买卖行为完全是一场自导、自演、自卖自买之假戏。女儿新婚期间给父亲的钱算是借债，而且还要父亲写下借条，这不合情，出示的借条原件一看便知，不是四、五年前的纸张笔迹，是“卖”房时补写之假证。自己既要卖房，为何不高价外卖而要廉价卖给女儿、女婿。邹前亮本来不缺房，又称无活钱，也不是为待价而沽，营谋获利，合情合理吗？买房者不居不用，卖房者不空不离，也无期限约束，是正常买卖吗？只要亮明独生女儿、女婿真实血缘身份，谁还会相信这不是别有用心，十足的恶意串通呢？买卖双方动机、目的、用途完全不真实、不合理，完全非正常、正当，这都算不上“串通掩盖”，还要怎样才算呢？江西神州司法鉴定中心出具的鉴定意见书可以作为定案依据，该鉴定机构是由原审原、被告共同选定的鉴定机构，由信丰县法院委托，鉴定检材也经过原审原、被告及信丰法院工作人员、鉴定人员共同到现场；原告诉求按照赣州司法鉴定中心的鉴定意见书没有事实和法律依据，该鉴定书系上诉方单方委托鉴定，其鉴定的相关证据材料也未经过双方质证。请求法庭依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人柳红娣向一审法院起诉请求：1.判令原、被告于2018年2月11日签订的《房地产买卖协议》无效，确认该房屋所有权属关系初始登记状态（房产权属朱贤来所有），将坐落在崇义县房产归朱贤来名下，用来清偿被告向原告所借的款项；2.本案诉讼费、财产保全费、律师诉讼代理费及所产生的其他关于本案有关一切费用由被告承担。一审法院认定事实，2016年9月27日、2017年1月26日、2017年3月6日，被告朱贤来先后向原告柳红娣借款200000元、200000元、130000元，约定的借款到期日分别为2017年9月27日、2018年1月26日、2018年3月6日。因朱贤来未还清借款，柳红娣提起民事诉讼，崇义县人民法院作出（2018）赣0725民初1113号民事判决，判决如下：一、被告朱贤来向原告柳红娣归还借款530000元，支付利息79100元（计算至2018年11月30日），本息合计609100元，并自本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、被告朱贤来自2018年12月1日起以借款本金530000元为基数按月利率2%向原告柳红娣支付资金占用期间的利息，利随本清；三、驳回原告柳红娣的其他诉讼请求。2018年1月26日，被告朱贤来与邹前亮签订《房屋转让协议》，该协议约定：邹前亮向朱贤来购买其拥有的位于崇义县中国农业银行院内的房产，房产证号为×**，合计建筑面积为133.19平方米；房产交易价格为520000元；双方同意首付款300000元归还朱贤来在崇义县农村商业银行的贷款，剩余房款220000元抵销朱贤来向邹前亮夫妻2015年12月17日的借款。2018年2月11日，被告朱贤来与邹前亮签订《房地产买卖协议》，约定朱贤来将上述房屋转让给邹前亮，成交价为261632元，鉴证单位为崇义县房地产市场管理所。2018年3月9日，朱贤来、邹前亮办理了上述房屋的变更登记，变更前编号为崇房权证崇城（3）字第**的房产证载明房屋所有权人为朱贤来单独所有，变更后房地产权登记信息载明不动产权证书编号为赣（2018）崇义县不动产权第××号，房屋所有权人为邹前亮单独所有。根据《崇义县房地产转移计税指导价格实施办法》中的崇义县房屋转移计税指导价格，转移二手住房计税指导价格为2400元-3600元。朱贤来庭审中承认涉案房屋在转让前为其所有的唯一房产，且无其他资产，房屋转让后，朱贤来仍在该房屋居住；邹前亮庭审中陈述其购买涉案房屋是为了确保朱贤来有房子住。另查明，被告朱贤来曾于2016年1月向江西崇义农村商业银行股份有限公司茶滩支行申请借款并以涉案房屋提供抵押担保，于2016年1月5日在崇义县不动产登记局办理了抵押登记，不动产登记证明的编号为×××号，载明抵押房产价值为520000元，债权数额为300000元。朱贤来于2018年1月3日向该银行借款300000元，该笔借款于2019年1月到期。2018年2月1日，邹前亮向朱贤来农商银行的账户转账300781元，朱贤来以该款项归还了上述借款本息合计300781.55元后，2018年2月11日，相关抵押权注销。根据江西赣州银座村镇银行邹前亮账户的对账单，2018年2月1日，李华香分别向邹前亮的账户转账300000元和10000元。庭审中，经当庭通过电话询问案外人刘显亮，据其陈述，邹前亮向刘显亮借款300000元并出具了借条，该借款由刘显亮的会计李华香交付给邹前亮。又查明，2015年10月10日，朱贤来与李华香的女儿朱瑾向李华香转账220000元。2015年12月17日，李华香向朱贤有的账户转账220000元，交易摘要及用途备注为借款。庭审中，朱贤来提交向朱瑾出具的借条复印件，该借条复印件载明：“今借到朱瑾人民币贰拾贰万元整￥220000元，转入账号62×××12户名朱贤有，经借人朱贤来，2015年12月7日。”另外，柳红娣向朱贤来交付的借款中480000元亦转入了户名为朱贤有的上述账户。本案一审审理过程中，原告于2019年4月15日申请财产保全，请求查封被告邹前亮所有的位于崇义县的房产，并以中国人民财产保险股份有限公司崇义支公司出具的保函提供担保。一审法院于2019年4月15日作出（2019）赣0725民初472号民事裁定，对上述房产采取了查封措施。一审法院认为，被告朱贤来与邹前亮就涉案房屋交易签订了两份房屋买卖合同，从履行情况看，2018年1月26日双方签订的《房屋转让协议》约定的520000元应为双方真实约定的交易价格，而双方于2018年2月11日签订的《房地产买卖协议》为双方为避税向相关行政管理部门提交的协议。从《房屋转让协议》约定的付款方式看，双方以涉案房屋作价520000元用以抵偿朱贤来对邹前亮、朱瑾的300000元和220000元债务，虽符合当地市场指导价，但有违诚实信用原则和公平原则。因除享有优先受偿权的债权人外，多个债权人对债务人享有的债权具有平等性，如债务人有选择地以自己仅有的财产抵偿债务，将损害其他平等债权人可期待的履行利益。朱贤来明知自己对外欠了大量债务，且欠柳红娣的第一、二笔借款已至还款期限，第三笔借款亦临近还款期限，仍然将仅有的房产抵偿其对女儿朱瑾、女婿邹前亮的债务，恶意逃避对其他债权人的债务清偿义务。邹前亮庭审中陈述购买涉案房屋是为了确保朱贤来有房子住，办理房屋所有权转移登记后，该房屋仍由朱贤来居住，可见邹前亮无购房居住的实际需求。邹前亮替朱贤来归还农商银行的贷款后，农商银行丧失以该房屋设立的抵押权，如朱贤来没有其他债务将不存在无房居住的可能和将房屋转让给女儿女婿的必要性，因此邹前亮如不知朱贤来对外还欠有债务不符合常理，故邹前亮串通朱贤来将其仅有的房产优先抵偿其对自己债务而损害其他债权人利益的行为具有主观恶意。两被告买卖房屋的行为符合恶意串通损害第三人利益的情形，根据合同法规定，双方签订的《房屋转让协议》、《房地产买卖协议》无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告恢复房屋产权原状的诉讼请求，一审法院予以支持。但原告并非唯一债权人，原告要求判令以该房产清偿被告向原告所借款项的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，判决：一、被告朱贤来、邹前亮于2018年2月11日签订的《房地产买卖协议》无效；二、被告朱贤来、邹前亮应于本判决生效之日起三十日内将位于崇义县的房屋（不动产权证书编号为赣（2018）崇义县不动产权第××号）变更登记至朱贤来名下；三、驳回原告柳红娣的其他诉讼请求。案件受理费100元，财产保全申请费1828元，合计1928元，由被告朱贤来、邹前亮负担。本院二审期间，被上诉人柳红娣提交朱贤来、朱贤有、李华香、朱瑾的借款借条、还款账户往来流水记录。该证据在一审时由上诉人提交并进行了质证，不属新的证据。上诉人亦未提交新的证据。本院二审查明的事实和一审查明事实一致。本院认为，被上诉人柳红娣答辩所称上诉人买卖房屋的动机、目的、用途不真实、不合理，均是从常理来分析，但现实生活中确存在父母和子女之间进行借贷的行为，如是真实的借贷行为，一样是受法律保护，只是因特殊身份关系，并不一定会诉诸法律寻求法律保护。根据被上诉人柳红娣的诉请，则应审查上诉人之间的房屋买卖行为是否违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形的合同无效。从案件查明事实来看，涉案房屋作价520000元进行买卖，符合当地市场指导价，一审根据《崇义县房地产转移计税指导价格实施办法》所确定的指导价对此作出认定并无不当，也就是说上诉人朱贤来并未贱卖其房屋，并不会损害国家、集体或者第三人的利益。而从恶意串通来说，在现有证据无法证实朱贤来和朱瑾之间的借贷关系是虚假借贷关系的情况下，上诉人邹前亮又向他人借款30万元帮朱贤来偿还了案涉房屋的银行抵押借款，上诉人间无具体的行为体现出存在恶意串通。虽然被上诉人柳红娣辩称朱贤来与朱瑾之间是虚假借款，借条是虚假的，但并无证据予以证实，主要是该22万元有转帐的交易记录，并在交易用途中注明是借款，该交易记录可信度高。即现有证据无法认定上诉人之间存在恶意串通的行为，且导致损害了第三人的利益。至于朱贤来能否先将房屋抵给其女婿清偿债务，在朱贤来和朱瑾之间的借贷关系非虚假借贷关系的情况下，朱瑾的债权和被上诉人柳红娣的债权是同等债权，朱贤来将未被法院处置的资产用于清偿朱瑾的债权并未违反法律规定。且上诉人邹前亮帮朱贤来偿还了银行的30万贷款，如按一审判决买卖协议无效，必将增加上诉人邹前亮责任，这对上诉人邹前亮也是不公平的。因此，被上诉人柳红娣的诉请不能得到支持，本院予以驳回。上诉人朱贤来先处理其女婿的债务，从情理上让其他债权人无法接受，且因该行为导致本案之诉，本案所产生的案件受理费和财产保全费应由上诉人朱贤来承担为宜。综上所述，上诉人朱贤来、邹前亮的上诉理由成立，予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省崇义县人民法院（2019）赣0725民初472号民事判决；二、驳回被上诉人柳红娣的一审诉讼请求。二审案件受理费200元，由上诉人朱贤来承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  罗 宁审 判 员  王阿婷二〇二〇年三月二十五日代理书记员  姚冰霞