宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4044号 上诉人（原审被告）：宁夏金色阳光房地产开发有限公司。 法定代表人：金某。 委托诉讼代理人：辛某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：路某，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：李某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：邵某，上海中夏（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司永宁县支行。 负责人：王某。 上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司因与被上诉人李某、中国农业银行股份有限公司永宁县支行商品房预售合同纠纷一案，上诉人不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2019）宁0121民初3138号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭于2019年12月5日公开开庭进行了审理。上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司的委托诉讼代理人辛某、被上诉人李某的委托诉讼代理人邵某到庭参加了诉讼。被上诉人中国农业银行股份有限公司永宁县支行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人李某一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。 事实和理由：一、被上诉人李某起诉的诉讼时效已过，双方合同约定2015年12月31日为交房日期，被上诉人自2016年1月1日起即应知道权利被侵害，其直至2019年8月2日才起诉，超过了法定三年诉讼时效。二、一审判决解除双方房屋买卖合同不符合法律规定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。而被上诉人未在解除权发生之日起一年内行使解除合同的权利，一审判决解除依据不足。三、一审在判决解除合同并返还被上诉人购房首付款及利息损失后，同时判决要求上诉人承担逾期交付违约金及逾期办证违约金不符合法律规定。 被上诉人李某辩称，原审判决事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉请求。一、被上诉人是基于《商品房买卖合同解释》第19条关于办理房屋所有权登记的约定或者法定期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人仍然无法办理房屋所有权登记，而由买受人行使的法定解除权。上诉人作为出卖人约定办理权属登记的时间为房屋交付使用后90日内，买受人在2018年3月收到电话通知交付房屋，上诉人未提供证据证明房屋的实际交付时间，其主张涉案房屋实际交付的时间最早是2017年7月。上诉人依照约定应当在2017年10月前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报不动产登记部门并取得初始登记证。依据《商品房买卖合同解释》第19条的规定2018年10月之后，买受人获得解除权。买受人在2019年8月1日起诉请求解除合同和赔偿损失，并未在解除权发生之日起超过一年的诉讼时效。二、原审法院确认的违约金数额及计算方式是符合双方合同约定和法律规定。 被上诉人中国农业银行股份有限公司永宁县支行未到庭，也未提交书面答辩意见。 李某向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告金色阳光公司签订的《银川市商品房买卖合同》；2.判令被告金色阳光公司返还原告已付购房首付款108022元，并赔偿违约金46314元（按照2015年10月执行的中国人民银行五年以上贷款基准年利率4.90%再上浮50%，即按照年利率7.35%计算，从2013年10月13日计算至2019年8月1日），违约金要求支付至付清之日止。赔偿逾期交房违约金1340元。返还原告已经向银行偿还的按揭贷款本金及利息65853元，暂计算至2019年7月；3.判令解除原告与被告农行永宁县支行签订的《个人购房担保借款合同》；4.判令被告金色阳光公司向被告农行永宁县支行偿还剩余购房贷款本息并承担其他借款担保违约利息；5.本案诉讼费用由被告金色阳光公司承担。 一审法院认定的事实：2014年4月13日，原告与被告金色阳光公司签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告金色阳光公司开发建设的位于永宁县望远镇蓝山帝景.花间墅25幢6单元17号房屋，建筑面积46平方米，价格每平方米5826.57元，房屋总价款268022元；付款方式为原告于2014年4月13日付首付款108022元，剩余16万元由原告向银行按揭贷款支付，并于本合同备案后3个工作日内按照银行要求提供全部贷款资料并办理完按揭手续，若因个人原因导致2个月内银行未放款，由原告按照本合同第八条承担逾期付款违约责任；被告应在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房超过60日，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告从合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房价款万分之0.5的违约金；合同第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，如因被告的责任造成原告不能办理房屋权属证书，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起退还全部已付款，并按原告全部已付款的%向原告支付违约金（该条款中对支付违约金的标准没有明确写明）；原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，由被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告自2013年8月29日至2013年10月13日分五次向被告金色阳光公司交纳首付购房款共计108022元，被告金色阳光公司只给原告出具了交纳首付购房款的收据5张，没有给原告出具首付购房款的发票。2014年7月8日，原告、被告金色阳光公司与被告农行永宁县支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：原告为购买永宁县望远镇蓝山帝景.花间墅25幢6单元17号房屋向被告农行永宁县支行申请按揭贷款16万元，借款期限240个月；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾后确定；原告不可撤销地申请并授权被告农行永宁县支行将全部借款直接划入被告金色阳光公司在被告农行永宁县支行处设立的账户中；还款方式为等额本息还款，还款周期一个月，还款日为每期末月的20日；借款担保以原告购买的商品房做抵押，自本合同签订之日起30日内，由原告协助被告办妥抵押预告登记，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；被告金色阳光公司作为连带保证的担保人，自贷款发放之日起至原告取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为原告的贷款承担连带担保责任。贷款合同签订后，2014年9月23日，被告农行永宁县支行按照合同约定将16万元贷款划入被告金色阳光公司指定的账户，被告金色阳光公司于2014年9月24日给原告出具《收据》一张，收到原告的按揭贷款16万元。原告向被告农行永宁县支行贷款后，截止到2019年8月20日，原告已偿还被告农行永宁县支行贷款本金24645.82元及利息42309.26元，本息合计66955.08元，尚欠贷款本金135354.18元及2019年8月21日之后的利息未偿还。上述合同签订后，原告按照合同约定完全履行了合同义务，被告金色阳光公司没有按照《银川市商品房买卖合同》的约定向原告交付房屋，为原告办理房屋权属证书，原告也没有到被告金色阳光公司处办理房屋的接收交付手续。被告金色阳光公司至今也没有提交涉案房屋已经竣工验收的相关手续。 一审法院认为，原告与被告金色阳光公司签订的《银川市商品房买卖合同》的主体及内容均不违反法律规定，系有效合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定向被告金色阳光公司缴纳了全部购房款，原告已经履行了合同义务。被告金色阳光公司应当按照合同约定于2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，并按照合同约定在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，为原告办理房屋权属证书。但是，被告金色阳光公司至今没有将涉案房屋交付给原告，并且至今未能将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，致使原告无法办理房屋权属证书，被告金色阳光公司的行为已构成根本违约，应当承担违约的民事责任。原告要求解除原告与被告金色阳光公司签订的《银川市商品房买卖合同》，要求被告金色阳光公司返还已付购房首付款108022元，要求返还原告已经给被告农行永宁县支行偿还的按揭贷款本金24645.82元、利息42309.26元，本息合计66955.08元的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，法院予以支持；原告要求被告金色阳光公司赔偿因违约无法办理房产证的损害赔偿金46314元（按照2015年10月执行的中国人民银行五年以上贷款基准年利率4.90%再上浮50%，即按照年利率7.35%计算，从2013年10月13日计算至2019年8月1日）的诉讼请求，因双方签订的《银川市商品房买卖合同》第十七条中对因无法办理房产证，原告提出退房，被告应当承担的违约金的计算标准没有约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告要求按照中国人民银行五年以上贷款基准年利率4.90%再上浮50%，即按照年利率7.35%计算赔偿金的主张，不符合本案事实，原告的主张过高，法院不予支持。原告的损失应当按照2015年10月中国人民银行一年至五年贷款基准年利率4.75%计算，从2013年10月13日暂计算至2019年8月1日，赔偿金为29774.12元（108022元×4.75%÷365天×2118天），2019年8月2日以后的赔偿金按照贷款基准年利率4.75%计算至首付款108022元付清为止。原告要求被告金色阳光公司赔偿逾期交房违约金1340元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。因原告与被告金色阳光公司签订的《银川市商品房买卖合同》被解除后，致使原告与被告金色阳光公司、被告农行永宁县支行签订的《个人购房担保借款合同》失去了继续履行的基础和必要，按揭贷款合同的目的已无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，原告有权解除按揭贷款合同。因被告金色阳光公司的违约行为导致房屋买卖合同和按揭贷款合同被解除，并且原告向被告农行永宁县支行所借的16万元贷款也由被告金色阳光公司实际收取，为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，应当由被告金色阳光公司向被告农行永宁县支行支付剩余贷款本金135354.18元及2019年8月21日之后的利息。原告要求解除其与被告金色阳光公司、被告农行永宁县支行签订的《个人购房担保借款合同》，要求被告金色阳光公司向被告农行永宁县支行支付剩余贷款本息及违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告金色阳光公司提出原告要求解除《银川市商品房买卖合同》的诉讼请求已经超过诉讼时效的主张，不符合本案事实和法律规定，不予采纳。被告金色阳光公司提出原告要求支付不能办理房屋产权证的损失违约金应当按照合同约定的已付购房款日万分之0.5计算的主张，不符合《银川市商品房买卖合同》第十七条的约定，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、第二十四条、第二十五条规定，判决：一、解除原告李某与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》以及原告李某与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司、被告中国农业银行股份有限公司永宁县支行签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李某交付的购房首付款108022元和原告李某给被告中国农业银行股份有限公司永宁县支行偿还的贷款本金及利息共计66955.08元；三、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某赔偿逾期交房违约金1340元和逾期未办理房屋产权登记证书的赔偿金29774.12元（2019年8月2日以后的赔偿金按照贷款基准年利率4.75%计算至首付款108022元付清为止）；四、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告中国农业银行股份有限公司永宁县支行偿还剩余贷款本金135354.18元及利息（利息从2019年8月21日开始计算至贷款还清为止）；五、驳回原告李某的其他诉讼请求。案件受理费4622元，减半收取计2311元，由原告李某负担115元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担2196元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点为：上诉人金色阳光公司与被上诉人李某签订的《银川市商品房买卖合同》应否解除；合同解除后的上诉人应承担的民事责任。双方在房屋买卖合同中约定上诉人应于2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给被上诉人李某，并按照合同约定在房屋交付后90日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证。而上诉人至今未向李某交付房屋，也未取得涉案房屋初始登记证，致李某合同目的不能实现，被上诉人要求解除双方房屋买卖合同符合法律规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被上诉人李某要求上诉人返还其已付的首付款108022元及已偿还的按揭贷款本金及利息66955.08元符合法律规定。一审中被上诉人李某要求上诉人赔偿其首付款利息损失，该诉请符合法律规定，应予支持。上诉人应自2013年10月13日向被上诉人李某支付首付款利息，其中2019年8月20日之前利息应参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率4.75%计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计算。关于被上诉人主张的逾期交房违约金，该项请求系在合同继续履行的情况下出卖方应承担的违约责任，本案双方合同已解除，一审判决上诉人承担逾期交房违约金以及逾期办证违约金无法律依据，应予纠正。综上，上诉人的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律及判决结果部分有误。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区永宁县人民法院（2019）宁0121民初3138号民事判决第一、二、四项，即：（一）解除原告李某与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》以及原告李某与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司、被告中国农业银行股份有限公司永宁县支行签订的《个人购房担保借款合同》；（二）被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李某交付的购房首付款108022元和原告李某给被告中国农业银行股份有限公司永宁县支行偿还的贷款本金及利息共计66955.08元；（四）被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告中国农业银行股份有限公司永宁县支行偿还剩余贷款本金135354.18元及利息（利息从2019年8月21日开始计算至贷款还清为止）； 二、撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2019）宁0121民初3138号民事判决第三项，即：被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某赔偿逾期交房违约金1340元和逾期未办理房屋产权登记证书的赔偿金29774.12元（2019年8月2日以后的赔偿金按照贷款基准年利率4.75%计算至首付款108022元付清为止）； 三、上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人李某支付首付款108022元的利息（以108022元为基数，自2013年10月13日至2019年8月20日参照年利率4.75%计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计算至本判决确定的给付之日止）； 四、驳回被上诉人李某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4622元，减半收取2311元，由上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担2161元，被上诉人李某负担150元。二审案件受理费4622元，由上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担4322元，被上诉人李某负担300元。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  刘 磊 二〇二〇年三月三日 书记员  陈丽霞 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。