山东省青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0212民初5127号 原告：刘澔宇（反诉被告），男。 委托诉讼代理人：王富才、张鑫，系北京大成（青岛）律师事务所律师。 被告：青岛润滨商业管理有限公司（反诉原告），住所地青岛市崂山区。 法定代表人：马丙强，执行董事。 被告：重庆润星商业管理有限公司（反诉原告），住所地重庆市渝中区。 法定代表人：邹淑媛，执行董事。 以上二被告共同委托诉讼代理人：白洁、孙姗姗，系北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 原告刘澔宇与被告青岛润滨商业管理有限公司（以下简称青岛润滨公司）、重庆润星商业管理有限公司（以下简称重庆润星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，二被告提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘澔宇及委托诉讼代理人王富才、张鑫，被告青岛润滨公司、重庆润星公司之共同委托诉讼代理人白洁、孙姗姗，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘澔宇向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告双方签订的《WFC协信星光里商业街商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）；2、依法判令被告退还原告保证金28441.8元；3、被告返还原告房租28441.8元；4、被告赔偿原告各项损失共计172619.6元；5、被告支付原告自2018年11月10日起至款项付清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；6、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原被告双方于2017年12月19日签订《商铺租赁合同》，合同编号为SY-QD-HT-089，约定被告将位于青岛市崂山区秦岭路19号青岛环球金融中心WFC协信中心项目商业街一幢一层1305号商铺租赁给原告使用，租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止，装修期为2018年1月1日至2018年3月31日。合同签订后，原告被迫支付了履约保证金及三个月房屋租金，但原告装修过程中发现房屋主体结构、消防、电缆等均未达到交付标准，且在原告装修期间，房屋漏水现象严重，致使原告支付额外装修款、多次自费反修，造成原告重大损失。2018年8月17日星光里商业街才正式营业，该商铺屋顶潮湿的现象依然存在，原告始终无法正常营业，虽多次与被告协商赔偿，但被告均不予理睬。 被告青岛润滨公司辩称，1、答辩人已向原告交付了符合原告要求的房屋，且原告已对涉案房屋进行装修并使用，不存在根本违约情形，原告应依约向答辩人支付租金。2、原告于2018年4月26日在涉案房屋处登记设立崂山区雾道蒸气电子烟零售店并进行营业，原告所称始终无法正常营业无事实及法律依据。3、涉案房屋不存在漏水、返潮的情形，即使存在，如非答辩人过错所致，答辩人依约无需承担任何责任。4、原告保证金不具备返还条件，原告主张返还保证金无事实及法律依据。5、答辩人在履行《商铺租赁合同》过程中不存在违约行为，原告向答辩人主张损失无任何事实及法律依据。综上，答辩人已向原告交付了可以进行经营使用的合格房屋，且原告已实际进行经营使用，不存在原告所称主体结构、消防、电缆未达到标准，漏水、返潮导致原告无法正常营业的情形。答辩人不存在任何违约行为，原告主张无事实及法律依据。 被告重庆润星公司辩称，涉案《商铺租赁合同》的主体为原告与青岛润滨商业管理有限公司，答辩人并非《商铺租赁合同》的主体，且涉案房屋的交付、租金的收取等答辩人均未参与。此外，答辩人从未向原告承诺就青岛润滨商业管理有限公司的履约行为承担连带责任。因此答辩人与本案无任何关联，原告主张缺乏事实及法律依据。 青岛润滨公司、重庆润星公司向本院提出反诉请求：1、请求依法确认反诉原告青岛润滨商业管理有限公司与反诉被告签订的《商铺租赁合同》于2018年9月5日解除。2、请求依法判令反诉被告向反诉原告青岛润滨商业管理有限公司支付自2018年7月1日起至2018年9月4日止的租金20207.96元及逾期付款违约金2889.74元（自2018年9月1日起至暂计至2019年1月21日止，按照每日千分之一的比例计算）。3、请求依法判令反诉被告向反诉原告青岛润滨商业管理有限公司支付房屋占用费69585元（自2018年9月5日起计算至2018年11月18日，按照应交还当月日租金标准的三倍计算）。4、请求反诉被告向反诉原告支付律师费15000元。5、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告青岛润滨商业管理有限公司与反诉被告于2017年12月19日签订了《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定其将位于崂山区秦岭路19号青岛环球金融中心WFC协信中心项目一幢一层号商铺及其设施设备（即“涉案房屋”）的经营权交由反诉被告。租赁合同签订后，反诉被告于2018年1月19日缴纳首期租金人民币28441.8元，截至本诉状提交之日，虽经反诉原告青岛润滨商业管理有限公司多次催告，反诉被告未再向其另行支付租金，基于此，反诉原告青岛润滨商业管理有限公司已按照租赁合同相关约定向反诉被告发送解约函，告知反诉被告租赁合同于2018年9月5号解除，但反诉被告迟迟不配合办理涉案房屋的交还手续，为防止损失进一步扩大，青岛润滨商业管理有限公司于2018年11月19日根据租赁合同约定收回涉案房屋。反诉被告的行为严重侵害了反诉原告的合法权益，给反诉原告造成了严重的损失。 刘澔宇辩称，1、反诉原告交付的房屋不符合《商铺租赁合同》中约定的交付条件，不能达到合同约定的商业用途，也不满足《消防法》针对公众聚集场所规定的消防安全要求，反诉原告存在根本违约，应当赔偿反诉被告由此而产生的损失。2、反诉被告已足额支付了房屋租金，不存在违约情形，反诉原告要求反诉被告缴纳租金及逾期付款的违约金无事实及法律依据。3、《商铺租赁合同》解除后，反诉原告迟迟不与反诉被告办理房屋交接手续，也不采取积极适当的措施防止损失扩大，故无权要求反诉被告承担占有使用费。4、反诉被告不存在违约行为，反诉原告无权要求反诉被告承担律师费及诉讼费。 经审理查明，原告刘澔宇与被告青岛润滨公司于2017年12月19日签订《商铺租赁合同》，约定青岛润滨公司将位于崂山区秦岭路19号青岛环球金融中心WFC协信中心项目一幢一层号商铺及其设施设备（即“涉案房屋”）的经营权交由原告刘澔宇，租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日。装修期为3个月，自2018年1月1日至2018年3月31日。装修期内，承租方无需缴纳租金。2018年1月1日至2018年12月31日的租金标准为9480.6元每月。在本合同签订时，承租方须缴纳首期租赁租金28441.8元，承租方应于计租日起三个月内缴纳第二期租金28441.8元，第二期缴纳租金的数额为缴纳时所在季度剩余天数的租金，以后每自然季度结束前的十五日内缴纳下个季度的租金。承租方负责租赁单元的消防安全，遵照《消防法》等相关法律法规的规定，保证租赁单元区域内符合消防要求，保障消防设施器材配置齐全、完好有效。承租方未在约定期限内全额缴纳租金、履约保证金及其他应付费用的，出租方有权每日向承租方按所欠缴费用金额的千分之一计算收取逾期付款违约金，承租方欠缴上述费用超过7天的，出租方有权解除本合同，收回租赁单元，没收承租方所缴纳的履约保证金，并保留就已造成的损失行使其它索赔的权利。如承租方在租赁期届满或本合同提前解除之日没有向出租方交还租赁单元，每延迟一日，承租方应当按租赁单元应交还当月日租金标准的三倍向出租方支付超期占用费。 租赁合同约定，承租方应于2018年4月1日前在租赁单元内开始营业。承租方保证遵守由出租房制定的统一营业时间。 租赁合同还对商铺交房标准约定，有消防：户内设置喷淋、消防栓、火灾自动报警系统；主体结构：框架结构；配电箱设置：户内设置配电箱，箱后线路客户自理等。2018年1月22日，刘澔宇与青岛润滨公司签订《房屋交接确认书》，商铺交接内容包括结构墙、进户门、喷淋头、烟感、排污管疏通口。 2017年12月4日、2018年1月19日，刘澔宇分别向青岛润滨公司缴纳28441.8元的租金及28441.8元的履约保证金。 被告青岛润滨公司于2018年1月22日向原告交付涉案商铺。2018年8月17日，青岛WFC协信星光里商业街正式开业。 2018年9月3日，青岛润滨公司向刘澔宇发送一份《关于计租日变更签订补充协议及租金催缴公函》（以下简称催缴公函），载明：……，我司拟给予贵方延长装修期的优惠，延长后的装修免租期为2018年1月1日至2018年5月31日，在装修期和经营免租期内，承租方无需缴纳租金，请贵方于2018年9月5日前至秦岭路19号星光里招商办公室签订租赁合同补充协议，若贵方逾期未至我司签订租赁合同补充协议及缴纳租金，我司将按照签订的原租赁合同规定收取租金及滞纳金。 2018年9月5日，青岛润滨公司向刘澔宇送达解除合同通知书，载明：“……鉴于贵方存在欠付租金的行为，我司现正式函告贵方：1、合同于2018年9月5日解除；2、贵方在2018年9月7日前完成欠付款项的缴费；……；4、请贵方于2018年9月10日前，完成合同解除后的撤场等相关义务，否则，我司将封闭、清空租赁单元，留置、移除贵方的设施、物品、恢复原状。”刘澔宇对合同于2018年9月5日解除不持异议。 被告重庆润星公司在本案中称青岛润滨公司系其全资子公司。 庭审中，原告提交照片一组、收款收据六份、《建筑装饰工程施工合同》、青岛基特空间装饰星光里增项，证明：被告交付的房屋在消防设备、主体结构、配电箱设置等方面不符合合同约定的交付标准，且有严重漏水现象；原告为修建墙体、安装消防设备等支出的相关费用；原告为装修店铺支出的相关费用。原告称照片是装修时间拍摄的，具体时间记不清楚。被告青岛润滨公司质证称，对照片真实性不予认可，无法确认照片的拍摄时间及地点，从该组照片无法看出有原告所称的严重漏水的现象。其余的证据真实性不予认可，该三份证据均为第三方出具，与本案无关，无法证明被告交付的房屋在消防设备主体结构配电箱设置等方面不符合合同约定的交付标准。 原告提交关于计租日变更签订补充协议及租金催缴公函、原告之母与被告润滨经理陈立国通话录音一份、原告姐夫于翔与被告处招商经理马英哲通话录音一份、免租证明，证明：被告交付的房屋在消防设备、主体结构、配电箱设置等方面不符合合同约定的交付标准，导致合同约定的商业用途无法实现，给原告造成了重大损失；被告因自身整体装修延期等问题给原告的免租期至2018年5月31日，原告代被告修建两面墙体，被告自愿为原告免除一个月租金，原告计租日为2018年7月1日；被告试营业时尚未取得消防验收，但强制要求原告开业，使原告面临较大的行政处罚风险。免租证明中签字的是润滨商业管理部的姓杨的经理。被告青岛润滨公司质证称，对原告之母与被告润滨经理陈立国通话录音、原告姐夫于翔与被告处招商经理马英哲通话录音的真实性及证明事项均不认可，无法确认录音的录制时间及地点，也无法确认被录音人员的身份；对催交公函的真实性予以认可；对免租证明真实性和证明事项均不予认可。 原告提交收据一份，证明：原告已经按期缴纳保证金及第一季度房租。缴纳的是2018年7月-9月份的租金，就交了这一次租金。被告青岛润滨公司质证称，真实性无异议，原告缴纳的首期租金期限为2018年4月-6月期间的租金。 原告提交照片一组，证明：合同解除后，被告已经自行进入房屋。照片是起诉以后拍的。被告青岛润滨公司质证称，真实性及证明事项均不予认可。润滨公司在2018年11月19日把商铺收回来了。 原告提交海信中央空调系统销售、设计及安装合同书、收款收据，证明：原告为安装中央空调所支出的费用。被告青岛润滨公司质证称，真实性不予认可，该组证据均为第三方出具。 被告重庆润星公司认为原告提交以上证据与其无关，未予质证。 被告青岛润滨公司提交“崂山区雾道蒸气电子烟零售店”工商档案，证明：原告于2018年4月26日在涉案房屋处登记设立崂山区雾道蒸气电子烟零售店，进一步证明原告实际使用了涉案房屋并进行营业；崂山区雾道蒸气电子烟零售店仍登记设立于涉案房屋处，不符合《商铺租赁合同》约定的保证金退还条件。原告质证称，真实性无异议，证明事项不予认可，工商登记并不能证实商铺已经正式营业，应当以其实际使用期限为准，因为2018年4月28日星光里商业街试营业，所以要求商铺必须开业，但是开业的时候商业街里的商铺都在进行装修，无法正常营业。 被告青岛润滨公司提交《委托代理合同》及三方协议，证明：因原告违约导致的被告律师费损失人民币15000元。原告质证称，真实性不予认可，与本案无关，既没有律师费支付凭证，也没有律师费相应发票。 以上事实，有原、被告提交的证据材料及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，以上证据业经开庭审理和质证。 本院认为，原告刘澔宇与被告青岛润滨公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应按约履行，否则应承担相应的违约责任。被告重庆润星公司并非该合同订立主体，根据合同的相对性，刘澔宇要求该公司承担合同责任，缺少依据，不予支持。 原告提交的照片中没有体现拍摄时间和地点，不能独立证明涉案房屋的质量问题。《建筑装饰工程施工合同》及收款收据均系第三方出具，被告对此不予认可；收款收据项目亦包括装修款、门头制作安装、立邦漆等，结合涉案商铺交付的为毛坯房，原告所提交的收据不能明确证明原告因房屋质量问题而支出的费用，故本院对原告所诉涉案商铺的质量问题不予认定，对原告主张被告支付其各项损失的诉讼请求，不予支持。 原告提交的关于计租日变更签订补充协议及租金催缴公函中虽拟将涉案商铺的免租期延长至2018年5月31日，但原告未按约签订租赁合同补充协议，计租日变更的约定未生效，故本院对原告主张的免租期延长至2018年5月31日的主张不予支持。免租证明落款处没有加盖被告有效公章，且原告亦不清楚出具人姓名，故对该免租证明的有效性，本院不予认定,对原告主张的免除涉案商铺一个月租金的主张不予支持。 对于涉案房租数额问题，因双方在合同中约定有3个月的免租期，且原、被告双方约定租赁期限从2018年1月1日起算，又双方于2018年9月5日解除合同，故房租计算日期为2018年4月1日至2018年9月4日。因双方约定2018年1月1日至2018年12月31日的租金标准为9480.6元每月，结合被告青岛润滨公司的主张，该期间的房租应为48649.76元（28441.8元+20207.96元）。原告已支付被告青岛润滨公司28441.8元租金及28441.8元履约保证金。因原告未按期支付租金，结合房屋租赁合同中关于履约保证金约定的习惯，本院认为该笔保证金应当抵扣原告所欠付的房屋租金，故被告青岛润滨公司应退还原告保证金8233.84元（28441.8元+28441.8元-48649.76元），对原告主张的被告返还其房租并支付利息的诉讼请求不予支持。 关于二被告主张原告支付2018年7月1日至2018年9月4日的租金逾期付款违约金的反诉请求，本案中，涉案商铺于2018年1月22日交付原告，但直至2018年8月17日，商铺所在的青岛WFC协信星光里商业街才正式营业，加之原告在该期间对涉案毛坯商铺进行装修整改支出较大费用，结合双方就房屋租赁相关问题协商、争议的过程，对青岛润滨公司上述反诉请求，不予支持。 关于二被告要求原告支付房屋占用费的反诉请求，因被告青岛润滨公司于2018年9月5日解除双方签订的《商铺租赁合同》，原告亦认可合同于该日解除，故可以认定原被告签订的《商铺租赁合同》于2018年9月5日解除。原告称，被告青岛润滨公司解约后就开始停水停电，原告已将大部分东西搬出；被告青岛润滨公司发出的解除合同通知书表明其具有控制涉案商铺的条件。本案中，被告亦无相关证据证明原告自解除合同之日至2018年11月18日期间一直占有、使用涉案商铺，故对二被告要求原告支付其自2018年9月5日至2018年11月18日期间的房屋占用费的反诉请求，不予支持。 关于二被告主张原告支付其律师费15000元的反诉，因《委托代理合同》及三方协议不能证明其已实际支付律师费的事实，上述主张缺少依据，不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告刘澔宇与被告青岛润滨商业管理有限公司签订的《WFC协信星光里商业街商铺租赁合同》于2018年9月5日解除； 二、被告青岛润滨商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告刘澔宇履约保证金8233.84元； 三、驳回原告刘澔宇的其他诉讼请求； 四、驳回原告刘澔宇对被告重庆润星商业管理有限公司的诉讼请求； 五、驳回被告青岛润滨商业管理有限公司、被告重庆润星商业管理有限公司的其他反诉请求； 本诉案件受理费4743元，由原告负担4574元，被告青岛润滨商业管理有限公司负担169元； 反诉案件受理费1227元，由被告青岛润滨商业管理有限公司、重庆润星商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 根据《诉讼费用交纳办法》第22条规定，上诉人应于上诉期内到本院预交案件受理费，最迟可以在上诉期届满后七日内预交案件受理费，在上诉期届满后七日内仍未预交的，本院将不再催收，按未提起上诉处理。 审 判 长 侯    一    佳 人民陪审员 马帼林人民陪审员李宏 二〇二〇年三月十二日 书 记 员 金    芙    名