赤峰市松山区人民法院民事判决书（2019）内0404民初5225号原告（反诉被告）：姚某，男，1953年3月23日出生，公民身份号码×××，现住赤峰市。委托诉讼代理人：魏某，赤峰市红山区桥北法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张某1，男，1972年3月23日出生，公民身份号码×××，现住赤峰市。被告（反诉原告）：张某2，男，1979年3月22日出生，公民身份号码×××，现住赤峰市。二被告委托诉讼代理人：王某，内蒙古原法律师事务所律师。原告姚某诉被告张某1、张某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日受理后，张某1、张某2提出反诉，本院依法组成合议庭公开开庭合并进行审理。原告姚某的委托诉讼代理人魏某、被告张某1、张某2及其委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚某向本院提出诉讼请求：判令被告给付尾欠转让款400万，并赔偿违约金。事实和理由：2014年6月3日，原告姚某与被告张某2签订了房屋土地转让协议，约定将已建成的2600平方米综合楼及6666.67平方米有证商用土地使用权、骑士射击场手续转让给张某2，转让金为880万元，同时约定在合同签订时给付预付款200万元，在2014年7月10日贷款办理完毕将剩余680万元付清，如果没有付清剩余680万元所交200万元不退，归原告所有，被告未于2014年7月10日将680万元付清，但原告已经依张某2要求将房屋及土地使用权证办理在被告张某1名下，而二被告欠付的400万元房屋土地款及违约金经原告多次索要未果，故诉至法院，诉请如前。被告张某1、张某2辩称：本案签订合同的相对人为张某2，而非张某1，故张某1的主体资格不适格；2、被告张某2已支付转让款570万元，但是双方约定的房屋土地转让协议明确约定原告应该将射击场手续转让给张某2，至今原告未转让该手续，原告属于合同违约；3、双方约定原告将2600平方米的综合楼转让给被告，但是现在被告接收到楼房面积为2282.62平方米，尚有317.84平方米原告未交付给被告，故要求原告履行交付射击场手续及房产317.84平方米，具体在反诉中详述。张某1、张某2向本院提出反诉请求：判令反诉被告姚某为反诉原告办理骑士射击场转让手续，并为反诉原告补足房产差额面积317.84平方米。事实和理由：2014年6月30日，反诉原告与反诉被告签订房屋土地转让协议，约定反诉被告将已建成的2600平方米综合楼及6666.7平方米有证商用土地、骑士射击场手续转让给反诉原告张某2。后反诉原告依约支付了转让款，但反诉被告至今仍未为反诉原告办理骑士射击场的转让手续。且房屋产权证上记载的面积为2282.16平方米，并非协议约定的2600平方米。房产差额面积317.84平方米，反诉被告未补足，故提起反诉，请求判如所请。姚某对反诉辩称：根据双方签订协议第五条约定，射击馆二被告付清款项后才交付其使用，故反诉主张办理转让手续无事实依据，原告不存在违约行为；2、房屋转让时双方已经对房屋面积进行确认，原告除交付了二被告有证房屋约2300平方米外另有400余平方米的房屋已交付其使用，房屋总面积数已超出2600平方米，不存在缺少300余平方米的情况；3、张某1作为反诉原告构成自认，故原告将张某1列为本诉被告具有法律依据，且涉案房屋已转移登记在张某1名下，故被告张某1系本案适格的主体，应当一并承担给付责任。当事人围绕其诉辩主张依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证，现对证据作如下认定：对原、被告均提交的双方于2014年6月3日签订的《房屋土地转让协议》及二被告提交的双方于2014年4月6日签订的《房屋土地转让协议》，因双方于2014年4月6日签订协议后又重新签订了2014年6月3日的协议，且注明“除此协议外其他所有协会合同不生效”，能够证明按时间顺序，双方签订合约时间在后的协议是双方真实意思表示，该协议内容合法有效，故本院予以采信；对2014年4月6日签订协议已履行部分予以采信。对原告提交的移交书，被告对真实性无异议，能够证明原告履约事实，本院予以采信；对原告提交的营业执照，因与本案不具有关联性，故本院不予采信。对被告所举原告出具的2014年5月30日金额200万元、2014年12月17日20万元、2016年8月18日30万元、2016年8月24日金额10万元、2016年8月26日金额10万元、2017年3月22日金额50万元、2017年11月23日金额210万元，合计530万元的收据，能够证明被告已向原告支付房屋土地转让款530万元，本院予以采信；对2014年12月5日金额20万元的汇款凭证及2016年8月10日金额20万元的收据，根据双方陈述认可之间存在的其他经济关系，且2016年8月10日的收据中注明安监公司合作款，故本院不予采信；对其提交的不动产权登记证书，因原告无异议，本院予以采信。对赤峰市房地产测绘有限责任公司出具的内蒙古房产建筑面积测绘成果书，系原告申请，本院委托有资质的鉴定机构作出，鉴定程序合法，内容真实，能够证明位于赤峰市××区骑士射击场的射击馆、门卫及附属房的实测建筑面积与原告支付鉴定费的事实，本院对此予以采信。经审理查明：2014年4月30日，原告姚某与被告张某2就位于××区南土地房产转让事宜签订协议。协议签订后，被告于2014年5月30日向原告支付转让款200万元。2014年6月3日，原、被告再次就该房产转让事宜签订协议，约定原告转让内容包括：“一、国有出让土地十亩，附属房产及南至大沟边、北至大门口、西至杏树林地边、东至大沟边荒山，基础设施、库存物品；二、现已建成2600平方米综合楼，有证商用土地6666.7平方米。骑士射击场手续转让给被告;三、公司所属五十年期限的附属荒山及养殖、门卫等附属房屋，承包费由被告承担；四、被告付给原告转让金880万元用于偿还原告在经营期限的债务；五、被告在合同签订时付给原告人民币200万元预付款，在2014年7月10日贷款办理完将余下680万元付清，在此期间原告继续经营到被告全部付清后，原告将使用管理权一同交给被告；六、如在2014年7月10日没将余下680万元人民币付清给原告，被告预付原告200万元不退；七、……；八、本协议一式三份，除此协议外其他所有协会合同不生效……”，协议签订后，原告于2014年6月5日向被告移交了射击场所用枪支及子弹，被告分别于2014年12月17日、2016年8月18日、2016年8月24日、2016年8月26日、2017年3月22日、2017年11月23日向原告支付转让款330万元，以上转让款合计530万元。2017年9月6日，涉案土地及房屋经赤峰市不动产登记局备案登记在被告张某1名下，宗地面积6667平方米，房屋建筑面积2282.16平方米。另查明，依原告申请，本院委托赤峰市房地产测绘有限责任公司对位于赤峰市××区骑士射击场的射击馆、门卫及附属房进行实测建筑面积，结论为：射击馆287平方米、门卫104.7平方米、附属房56.28平方米。本院认为，原告姚某与被告张某2之间签订的房屋土地转让协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效合同，即对双方当事人均具有法律约束力。关于原告向被告张某1主张权利，是否具有事实及法律依据？本院认为，本案案涉协议虽由原告与被告张某2所签，但在合同履行过程中，原告向被告张某1履行了房屋及土地的变更登记，张某1作为房产受让主体，与原告之间形成了事实合同法律关系，故原告向其主张权利并无不当。对于双方约定的房产转让款880万元，被告已付530万元，尚欠330万元的事实清楚，证据充分，二被告应按约定于2014年7月10日前向原告支付转让款330万元。对原告主张赔偿违约金的诉讼请求，因双方对此并无明确约定，故可自2019年5月17日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至款付清止。双方协议转让内容是位于××区南的土地及附着房产，转让协议第二条为2600平方米综合楼与6666.7平方米土地及骑士射击场手续，门卫等附属房屋单独约定在第三条，可见射击场应为已建成的2600平方米综合楼的一部分，结合双方所签协议内容及不动产登记证书与现场建筑面积测绘报告可见，现登记该宗地上房屋登记建筑面积为2372.52平方米、射击馆287平方米，足以已超出2600平方米，故对二被告对原告未按约定履行足额交付2600平方米房产义务的主张，无事实依据，本院对此不予采信。二被告反诉原告要求其将射击场手续予以转让，因双方协议约定该射击场手续系原告于二被告付清转让款后履行，现二被告未全部付清转让款，且违约在先，故原告拒不履行该转让义务于法有据，对二被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上，原告诉讼请求部分成立，反诉原告的反诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十四条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定，判决如下：一、被告张某2、张某1于本判决生效后十日内给付原告姚某转让款330万元，并自2019年5月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至款付清止；二、驳回原告姚某的其他诉讼请求；三、驳回被告张某2、张某1的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38800元，鉴定费913.88元，由原告负担6790元，被告张某1、张某2负担32923.88元，反诉案件受理费50元，由反诉原告张某1、张某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 董晓磊审 判 员 张莹莹人民陪审员 李建华 二〇二〇年三月十三日书 记 员 王小洁