广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初33087号原告：杨立核。委托代理人：梁建国，广东天磊律师事务所律师。被告：张云峰。上述原告杨立核与被告张云峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨立核及其委托代理人梁建国，被告张云峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年，原告与被告签订《租赁合同》，原告将自己的店面深圳市宝安区××路东侧棕榈××花园××号铺租给被告，租赁期2017年11月19日至2020年11月18日，租赁期限2017年11月19日至2019年11月18日期间被告向原告支付租金10000元，双方约定如拖欠租金累计达15天，原告可以中止合同，并向乙方追讨应付的租金并赔偿违约金，押金不退还并收回房屋。2019年8月20日，被告未缴纳房租并恶意重伤原告，原告9月8日已经发函催缴给被告，被告仍拒缴租金并不搬出店面，并电话里恐吓原告说看你租的出去不出去，原告人身受到攻击，已经严重违约，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告向贵院提起诉讼，请判如诉讼。诉讼请求如下：1.被告违约，判决被告限期搬清店内个人物品；2.被告向原告支付拖欠的租金及逾期付款违约金，违约金按限期搬离日起算（暂计截止9月20租金2个月人民币20000元，暂计违约金10%人民币2000元）；3.被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告明确第一、二项诉讼请求：1.解除原告、被告之间的租赁合同，被告立即搬离租赁房屋，交还房屋给原告；2.被告支付原告违约金，违约金标准（自拖欠租金次日起，按照中国人民银行同期贷款利率4倍）。被告辩称，一、被告无违约行为，被告已经向原告提前支付了15万元的租金，被告不应当承担原告所主张的诉讼请求，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告和原告之间是房屋租赁合同关系，2017年11月双方约定宝安区新桥街道万峰路东侧棕櫊堡花园6栋122号铺由被告继续租用，双方约定涉案房屋月租金为10000元，房屋押金为20000元，租赁期限为2017年11月19日至2020年11月18日。2017年12月原告要求被告提前支付15个月的租金15万元，再按月缴纳先一个月的租金，2017年12月4日被告按原告的要求向原告儿子杨道策的微信账户转账70000元，向杨道策的支付宝账户转账10000元，提前支付了8个月的租金80000元，2017年12月5日，被告按原告的要求向原告的账户转账50000元，提前支付了5个月的租金50000元，2018年3月20日被告按原告的要求向原告的银行账户转账50000元，又提前支付了2个月的租金20000元，支付了押金20000元，支付了10000元的租金，至此，被告已提前向原告支付了15个月的租金，共计150000元，20000元的房屋押金也已经支付，而且每月的10000元租金被告一直在按月支付。2018年3月25日双方签订了书面房屋租赁合同，后被告在15个月150000元租金已经提前支付的情况下，仍按原告的要求每月向原告支付租金10000元。2019年8月份开始，被告未向原告支付10000元的租金，但被告始终保持着对原告提前支付了15个月150000元的租金，即减去2019年8月至2019年10月2个月的20000元租金，被告还剩130000元提前支付的租金，足够被告不再向原告缴纳租金的情况下再使用涉案房屋13个月。因此，被告仍享有涉案房屋13个月的使用权而不需要再缴纳租金，被告没有拖欠租金，被告没有原告所说的违约行为，原告的理由和诉请不能成立。二、合同约定的房屋租赁到期日是2020年11月18日，原告现在要提前收回涉案房屋，是原告违反了合同约定，原告应当向被告返还未到期的13个月的房屋租金130000元，因《房屋租赁合同》第10条规定“租赁期间，甲方若提前收回房屋，需经乙方同意才行为，否则甲方违约，需赔偿乙方双倍押金及装修方面的损失等费用”。原告在租期未到的情况下，未经被告同意，要求提前收回房屋，原告已经违反了合同约定，原告已向人民法院提起要求提前收回房屋，因此，原告应当按合同约定双倍赔偿被告缴纳的20000元房屋押金，即由原告向被告赔偿40000元房屋押金，被告房屋装修花费10万元，依照合同约定，原告应当赔偿被告50000元的装修费。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告没有违约，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，因原告已经将被告起诉到人民法院要求提前收回涉案房屋，被告违反了合同约定，被告请求人民法院依照合同约定判令原告向被告返还被告提前支付的剩余13个月的房屋租金130000元，双倍赔偿被告房屋押金40000元，赔偿被告的装修损失50000元。庭审时，补充答辩意见：2019年8月20日之前的租金被告已支付完毕。经审理查明，2018年3月25日，原告与被告签订《租赁合同》约定：1.原告将位于深圳市宝安区××路东侧棕榈××花园××号商铺45平方米租给被告进行商业用途，作小吃店用；2.租赁期2017年11月19日至2020年11月18日，共3年；3.被告有下列情形之一的，原告可以中止合同，并向被告追讨应付的租金，押金不退还，收回房屋：（1）被告未告知房东将房屋转租、转让或转借；（2）被告利用承租房屋进行非法活动的，损害公共利益的；（3）被告拖欠租金累计达15天的，并赔偿违约金；4.被告2017年11月19日至2019年11月18日期间按每月向原告缴纳租金10000元，2019年11月19日至2020年11月18日期间每月向原告缴纳租金10500元，租赁期内被告每月20号前向原告缴纳租金，原告向被告开具收款收据；5.租赁合同签字生效当天，被告向原告交付两个月押金20000元，合同期满后一周内原告不计息将押金归还被告；6.租赁期间，原告若提前收回房屋，需经被告同意才行，否则原告违约，需赔偿被告双倍押金及装修方面的损失等费用。被告于2017年12月4日向原告儿子转账80000元，2017年12月5日向原告转账50000元，2018年3月20日向原告转账50000元。2017年12月18日至2019年7月21日期间，被告每月均向原告转账10000元。2019年9月8日，原告向被告发送《商铺租金催缴通知函》，内容如下：“根据签订的门店店面《租赁合同》（以下简称“合同”），您需要在2019年8月20日之前付清月租金10000元，但至今超过约定时间19天，既然协议约定，就应该遵守约定。故特请你见到通知函之后尽快在2019年9月15日之前支付租金，如果未在规定时间内收到足额租金，默认您单方违约，将按照合同条款收回房屋并加收拖欠租金的利息及违约金，因此造成一切损失均由您承担”。2019年9月29日，原告向被告发送《收回房屋通知函》，内容如下：“本人已于2019年9月8日，向您发出《商铺租金催缴通知函》。要求您在2019年9月15日之前付清8月份的租金共计人民币10000元。但至今未收到您支付的任何费用。根据双方签订的门店店面《租赁合同》（以下简称“合同”），您拖欠租金累计达15天的，本人有权收回房屋，押金不予退回，且您应足额支付拖欠的租金。现你已拖欠租金长达79天，本人多次催缴均无效果，因此，本人决定与您终止合同，请您在本通知送达之日起3天搬清店内的个人物品并付清您尚未支付的租金（相关费用需计算至您实际搬完之日）。同时，因您拖欠租金，本人将依据合同约定不予退还您的押金。如您拖延支付或者拖延搬离，每逾期一天，租金将翻倍计算，同时，本人保留向您追究其他损失的权利。2020年1月15日，被告向原告发送短信，要求交回房屋钥匙，原告未予回复。2020年3月20日，被告已将租赁物物品腾空并交还钥匙。另查，涉案房屋已取得房产证。以上事实，有《租赁合同》、《商铺租金催缴通知函》、《收回房屋通知函》、收款收据、微信转账记录、微信聊天记录、银行流水、庭审笔录、现场笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。涉案房屋已依法取得房产证，且租赁合同未违反相关法律规定，原被告均应按合同约定履行合同义务。关于合同的解除，原告诉称，被告未按约定支付租金已超过15天，原告可以解除合同。被告辩称，其已经提前支付了15个月的租金，不存在拖欠租金的行为。对于被告称支付的150000元用途系用于提前支付租金，而原告称150000元系被告为了获得与原告的签约优先权自愿支付的进场费，本院认为，被告支付150000元后，每月仍固定向原告支付租金，其提前支付租金的主张缺乏证据证实，也与每月持续支付足额租金的行为不符，本院不予支持，结合原告陈述，原告关于该费用系进场费的主张，本院予以确认。本案被告支付进场费后，一直支付租金至2019年7月21日，依照约定，被告应于2019年8月20日前继续支付下个月租金，但截止2019年9月29日，被告仍未付租金。依合同约定，被告未付租金超过15天，原告可以解除合同。原告于2019年9月29日向被告发送《收回房屋通知函》，故双方于2018年3月25日签订的《租赁合同》于2019年9月29日解除。关于原告主张被告期限搬清店内个人物品，本院认为，被告已于2020年3月20日腾空房屋，故对于原告相关诉请，本院不予支持。关于租金，本院认为，双方约定每月20日支付下个月的租金，被告于2019年8月20日起未支付租金，合同于2019年9月29日解除，故被告应原告支付租金13000元（10000元×1月+10000元÷30天×9天）。关于房屋占有使用费，本院认为，合同虽于2019年9月29日解除，但被告仍占有涉案房屋，2020年1月15日被告曾向原告发送短信要求交还房屋钥匙，但原告未予理睬，故被告应向原告支付2019年10月、11月占有使用费各10000元；2019年12月1日起按每月10500元，支付至2020年1月15日止，共15750元。关于原告主张被告支付违约金（自拖欠租金次日起，按照中国人民银行同期贷款利率4倍），本院认为，双方虽在合同中约定违约金，但是约定违约金不明确，而原告因被告未付租金造成的损失为资金被占有的损失，故本院酌定违约金分别以租金13000元及当月未付的占有使用费为基数，自2019年8月21日及当月21日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止。关于被告主张原告赔偿两倍押金，本院认为，被告提前支付的130000元并非租金，被告未按约定支付租金，符合合同约定原告解除合同的条件，原告有权解除合同，收回涉案房屋，故对被告称原告提前收回房屋，已经违约，本院不予认可。对于被告主张原告退款13000元并赔偿两倍押金80000元的诉请，本院不予支持。关于被告主张原告赔偿装修费50000元。本院认为，该事实被告未提供证据证明予以佐证，且被告为违约方，亦未提起反诉，故对被告主张原告赔偿装修费50000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条之规定，判决如下:一、确认原告杨立核与被告张云峰于2018年3月25日签订的《租赁合同》于2019年9月29日解除；二、被告张云峰应于本判决生效之日起十日内向原告杨立核支付租金13000元；三、被告张云峰应于本判决生效之日起十日内向原告杨立核支付2019年10月至2020年1月15日期间房屋占有使用费28750元；四、被告张云峰应于本判决生效之日起十日内向原告杨立核支付违约金（以租金13000元为基数，自2019年8月21日起；2019年10月、11月占有使用费各以10000元为基数，自2019年11月21日及12月21日起；2019年12月占有使用费10500元、2020年1月15日之前占有使用费5250元，自2020年1月21日及2月21日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止）；五、驳回原告杨立核的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费175元，由被告张云峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 李  海  波二〇二〇年三月二十三日书记员 吴晓航（兼）书记员 张    培附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。