上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初22543号原告(反诉被告)：上海瑶智教育科技有限公司，住所地上海市长宁区。诉讼代表人：上海瑶智教育科技有限公司管理人。委托诉讼代理人：高普修。委托诉讼代理人：朱阐峰，上海市新闵律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海诺菱房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：林兮，执行董事。委托诉讼代理人：施赟，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏琦绿，上海瀛东律师事务所律师。原告(反诉被告)上海瑶智教育科技有限公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海诺菱房地产经纪有限公司(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月11日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈瑶及委托诉讼代理人朱阐峰、被告的委托诉讼代理人施赟到庭参加诉讼。本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。本案于2019年3月15日进行了证据交换。之后，被告提出反诉，本院予以受理。审理中，本案依据原告的申请就涉讼场地的装饰装修进行评估鉴定。之后，原告撤回了评估申请，本院以本案需待其他案件审结裁定中止本案的审理。上海市第三中级人民法院2019年11月11日裁定受理了申请人上海瑶智教育科技有限公司的破产清算申请，并指定了众华会计师事务所(特殊普通合伙)(负责人陆友毅)担任上海瑶智教育科技有限公司管理人。本案于2020年2月24日、同年3月2日、同年3月12日公开开庭进行了审理。上述庭审中，原告委托诉讼代理人朱阐峰，被告委托诉讼代理人施赟、夏琦绿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海瑶智教育科技有限公司向本院提出本诉请求：1.被告退还全部租金及押金1,153,668.21元;2.被告赔偿装修损失1,165,000元;3.被告赔偿因非法解除合同造成的原告损失31,950元。审理中，原告明确诉请如下：1.被告退还全部租金及押金(租赁保证金)共计1,153,668.21元;2.被告赔偿装修损失1,165,000元(相关物品损失包含其中);3.被告赔偿因非法解除合同造成的原告损失31,950元；4.被告应支付退还的租金及押金的利息(以1,153,668.21元为基数，按照同期银行贷款利率计算)；5.被告支付聘请律师费用30,000元。事实与理由：2017年3月13日,杭州伟责而文化发展有限公司(乙方)受原告的委托与被告(甲方)签订《房屋租赁及管理合同》(以下简称租赁及管理合同)。租赁及管理合同约定：原告租赁上海徐家汇路XXX号日月光中心3F-XJH-14-15(以下简称日月光中心场地)。原告向被告支付了房屋租赁费用1,047,468.33元。后因日月光中心场地无法办出消防资质,被告提出出租另外一处即上海水城路XXX号G13-3面积为415平方米的场地(以下简称涉讼场地),原告(乙方)无奈与被告(甲方)就涉讼场地于2017年8月5日签订了《场地承包合同》(以下简称合同)。合同约定：被告提供原告使用涉讼场地，被告还需无偿提供108平方米场地作为原告办公室和仓库,无偿提供不少于27平方的游乐场所,无偿提供6-8米仓库给原告使用。但实际上被告并未提供上述应当无偿提供的房屋和场地。合同还约定,包括上述415平方米及无偿提供的142平方米面积在内,每月租金167,292元,其中415平米部分经计算为每月124,643元。合同还约定被告免费向原告涉讼场地内提供喷淋、消火栓、火灾自动报警、防排烟等各消防系统。原告因装修支出了1,165,000元。2017年10月13日原告向被告支付了136,199.88元。由于被告无法提供排烟设施,2017年11月30日,上海市长宁区公安消防支队以未按规范设置排烟设施为由,认定工程消防验收不合格,致使原告无法开业。被告称其于2017年11月22日向原告发出合同解除通知,被告于同年12月2日向原告发出告知函,称在原告收到本函后3日内未办理,被告将直接清理涉讼场地,所有遗留物品作遗弃物处理。实际上被告在2017年11月15日霸占了房屋,并且擅自处分了原告在场地内的包括电脑、空调等在内的所有设施。由于被告擅自解除合同并霸占房屋,导致原告不得不支付因保洁不成的解除合同费用10,000元，绿植服务不成的解除合同费用1,950元,网络服务费20,000元亦无法收回。原告认为,由于被告无法提供消防设施原因,导致原告无法开业,被告非法解除合同霸占房屋,原告因此提出上述本诉诉请，希望法院予以支持。被告上海诺菱房地产经纪有限公司本诉辩称及反诉诉称，被告于2017年11月22日依据合同行使解除权，主要理由如下：原告违约大量发放储值卡；涉讼场地未通过消防验收被行政处罚原告违约开业；原告在涉讼场地内从事教育培训未取得相应的资质和证照。被告出租的涉讼场地提供了喷淋、消火栓、火灾报警器、防排烟等各消防系统的接口，原告因自身的原因未通过消防验收，原告要求被告承担违约责任的理由不存在。综上所述，希望法院驳回原告的本诉请求。审理中，被告提出如下反诉请求：1.原、被告签订的合同于2017年11月22日解除；2.原告向被告支付拖欠涉讼场地空置损失200,346元(2017年9月1日至同年11月22日期间欠付的承包费127,838.24元及物业费72,508.33元)及逾期违约金；3.原告赔偿被告律师费损失50,000元、涉讼场地占用费385,520元(自2017年11月23日起至2018年1月24日止，按每月管理费加上物业费。2018年1月24日为被告与案外人洽谈涉讼场地合作之日)、免租期损失559,626元;4.被告没收原告支付的履约保证金440,165.25元(法院如认为不能没收再行抵扣)。原告上海瑶智教育科技有限公司反诉辩称，被告系违约解除合同；被告未提供消防排风等设施造成原告未能如约经营，相应违约责任不应由原告负担。至于消防整改，被告应当予以配合，但被告从2017年11月15日起已经占有涉讼场地，致原告未能完成消防整改。2018年7月10日，原告的法定代表人在涉讼场地只取回了一台冰箱、一台电脑主机、两台打印机。综上所述，希望法院驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。《房屋租赁及管理合同》、《场地承包合同》、《上海市长宁区公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《告知函》、照片、《合同解除通知函》、本院的工作记录等证据，当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的《委托经营管理协议》、《授权协议》，被告提供的《罚款缴纳通知书》、微信截屏记录、2017年11月13日《通知函》、《消防图纸》、验伤通知书、照片等证据，本院亦确认真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月13日,杭州伟责而文化发展有限公司(乙方)受原告的委托与被告(甲方)签订租赁及管理合同。租赁合同约定：原告租赁上海徐家汇路XXX号3F-XJH-14-15商铺。之后，被告未向原告交付上址商铺。2017年8月5日，原告(乙方)与被告(甲方)就涉讼场地签订合同。合同约定，乙方承包涉讼场地作为拉斯科品牌经营艺术培训品类使用。乙方开业须符合以下条件：场地的装修经甲方验收合格。本合同签订时，乙方必须提交合法有效的证照和文件。乙方在涉讼场地进行任何活动之前，应自行向政府有关部门办理并取得所有必要的执照、批准或许可证。乙方必须确保该等执照、批准或许可证在本合同约定的使用期限内完全有效，及在各方面符合该等执照、批准或许可证的规定。装修工程结束后，乙方装修工程须经市或区消防、质监部门验收通过，并将有关竣工验收证明及全套竣工资料(含电子档)报甲方备案，方可正式对外营业；如果乙方违反本合同中的有关规定导致甲方行使合同解除权的，则甲方除有权解除本合同外还可以扣留所有押金作为违约金。乙方同意参加甲方统一营销所采用的电子消费卡系统，具体事项双方另行协商并签署相关协议(见附件)。乙方在本合同有效期内所实施的一切行为应遵守法律、法规，尊重商业道德，不得从事任何将对甲方产生不利影响的行为。如因乙方的行为导致甲方的名誉、经济利益等受损，乙方应补偿甲方所受损失并立即采取措施停止不当行为并消除影响；违约责任7.3乙方有下列行为之一，甲方有权书面通知其更正，乙方应在接到通知后应立即予以更正，乙方拒绝更正或在接到通知后10日内未完成更正的，甲方有权单方面解除合同并收回涉讼商铺，若因此而给甲方造成损失，则甲方有权向乙方追偿。如乙方拒绝赔偿因其违反本合同约定而导致的赔付义务，甲方有权从履约保证金中相应扣减，不足部分，仍有权要求乙方继续偿付：超过本合同约定的期限未符合开业条件或未开业。擅自改变涉讼场地用途，或者从事违法或不道德的活动。乙方因在经营过程中存在违法行为而被追究行政或刑事责任的。乙方存在其他影响或者可能影响甲方声誉、损害或者可能损害甲方利益的行为。如乙方违反上述规定除依约赔偿违约金和相应损失外，亦须赔偿甲方因此所产生的费用，包括但不限于律师费、调查费、交通费、向权利方支付的赔偿款、行政机关的罚款、诉讼费用等及商誉损失和其它损失。对上述费用及损失，甲方有权从乙方已缴纳的保证金/押金中扣除或将留置于商铺内的乙方财产作价赔偿。如果乙方未在甲方许可的时间内将涉讼场地恢复至商铺交付时的状态，而使得甲方遭受损失的，包括但不限于甲方因此所需支付新的广告费、佣金、商铺空置费及法律费用，乙方应全额赔偿此类各项损失。合同附表约定如下：交付日暂定为2017年6月1日，具体日期以甲方向乙方发出的交付通知书上载明的日期为准。装修期自交付日起计60日。开张日为2017年9月1日，与拆除围挡日两者取前，但最终日期以甲方向乙方发出的开张通知书上载明的日期为准(如有)。截止以上任一条件符合开张之日，若未满交付日起60日则装修期提前终止。租赁期自交付日起至2022年5月31日止。自开张日起该房屋的第一年场地承包和管理费用：自开张日起至2018年5月31日每日每平方米使用面积13.25元，包含每月场地承包费和管理费用为167,292元……；物业管理费每月每平方米使用面积35元,每月19,250元……；乙方有义务向上海市有关部门取得与该房屋有关的包括但不限于质检、消防、卫生的任何批文、批准或者许可(若有)，并自行承担所发生的一切相关费用；附表八5、甲方应协助提供使用、经营、管理、设计、装修所需的或可能发生的规划、环保、水、电、通讯、消防、安保、广告及其他规定的申请报批手续，并向乙方提供办理申请报批手续所需的现有文件、图纸、资料、用印盖章等，甲方对此协助不另收费，因报批产生的相关费用由乙方承担。第九条甲乙双方于本合同签订之前的所有合同均解除，且双方就合同的履行、解除均无异议。乙方因合同向甲方支付费用1,017,468.33元(截至2017年6月26日止)，上述款项均直接转入本合同款项，及上述款项包含了乙方从开张之日起一个月的承包和管理费用167,292元、履约保证金740,165.25元、物业管理费38,500元(从施工装修期之日起二个月)、装修押金2万元、围挡费2万元、以上共计费用985,956.91元……。第十条若乙方向其顾客出售任何形式的销售凭证(包括但不限于预付卡、储值卡、兑换券、提货券等)，乙方必须向甲方提供该销售凭证在商务部门的备案信息，若乙方不能提供前述备案信息，在得到相关部门的允许营业认可前提下，甲方有权调高履约保证金的数额。第十二条本合同生效之日起，甲乙双方就打浦桥日月光XJH14-15所签署的所有合约失效；紧急消防通道按甲方原建筑设计。甲方负责免费向商铺内提供喷淋、消火栓、火灾自动报警、防排烟(大使用面积商铺)等各消防系统的接口，乙方负责商铺内消防设施改造需有商场原有消防施工单位(上海消防)负责施工，乙方未经甲方同意不得自行改动商铺内消防设施。涉讼场地合同签订后，被告向原告交付了涉讼场地，原告进场装修完毕并对外营业。2017年11月10日，上海市长宁区公安消防支队以原告未向其报批装修设计为由向原告出具了一份《罚款缴纳通知书》。2017年11月13日，涉讼场地的大门被关闭，原告的工作人员微信联系被告的工作人员询问场地被关的原因，被告工作人员答复：原告有几个问题需要解决。1、消防；2、教育资质；3.预售证。消防虽不是被告责任，但被告当前会全力协助……。当日，被告的工作人员又以微信的方式向原告的工作人员发送一份《通知函》，主要内容为：原告自相关合同签订至今，仍未提交教育相关资质证明，现请原告收到本函起3日内向被告出示教育相关资质的书面原件，并提供一套复印件供被告存档。2017年11月22日，被告向原告发出了一份《合同解除通知函》，主要内容为：原告对外销售储值卡；原告因消防未验收至2017年11月21日不具备开业条件；原告受到消防罚款3万元的行政处罚。被告根据合同的相关约定单方面解除合同收回涉讼场地，并扣留所有押金作为违约金。2017年11月30日，上海市长宁区公安消防支队以原告未按规范设置排烟设施向其出具了一份《建设工程消防验收意见书》。2017年12月2日，被告发函要求原告搬离涉讼场地的物品。如原告收到函件后的3日内未搬离，被告将清理现场，所有遗留物品作遗弃物处理。2018年7月21日，原告的人员前往涉讼场地与被告人员发生争执。审理中，被告确认收到原告支付的1,153,668.21元钱款，但认为其中的300,000元已返还了居间人孙颖。审判人员 于2019年5月5日勘查了涉讼场地，被告确认涉讼场地以外相联通建筑系违章建筑已被拆除。被告自认涉讼场地于2018年1月25日租赁给案外人。2020年3月5日，审判人员前往上海市长宁消防救援支队(以下简称消防支队)询问了涉讼场地相关消防审查事宜。消防支队回复主要内容如下：《罚款缴纳通知书》是针对原告未将涉讼场地装修设计报批消防支队出具的(设计图纸应先报消防)。之后，消防支队就涉讼场地内已完成的装修进行消防验收仍发现未合格，我队再出具了《建设工程消防验收意见书》。之后，原告还有20天的整改期，至于是否整改消防支队不知晓。消防支队还回复：涉讼场地的消防出租前是通过的，原告要经营幼儿教育，其在装修设计完成后就应当向消防支队报批，消防支队会根据经营的业态进行审查的，批准后原告应按图纸施工，即使出租人未提供涉讼场地的消防设施设备，原告在装修设计时也能将消防的设施设备进行设计、安装，消防验收最终也是能通过的。另查明，原告与案外人上海好彩建筑装潢设计有限公司(以下简称好彩公司、装修施工方)等因涉讼场地的装饰装修发生诉讼(终审案号2019沪01民终13417号)，该判决书确认涉讼商场总工程款1,165,000元，原告已付工程款750,000元,原告尚欠工程款415,000元,其中23,000元为消防批文费用，好彩公司同意扣除。该判决书还确认好彩公司从涉讼场地内取走的物品包括一台冰箱、一台电脑显示器、一台电脑和2台打印机，上述物品法院酌定折价金额为5,000元。本院认为，原、被告就涉讼场地签订合同具有房屋租赁合同的法律特征，本院予以确认。合同订立后具有法律效力，双方均应按约履行。审理中，被告以原告违法发放储值卡、涉讼场地未通过消防审查、原告擅自开业、原告未取得教育资质或证照等为由行使合同解除权。本院认为，原、被告签订的合同并未约定原告不能发放储值卡，即使原告发放了储值卡亦不适用合同相关解除条款；消防的罚款处罚书出具于2017年11月10日，被告主张合同解除前还以微信方式承诺协助原告整改消防，但无证据显示被告就消防进行了协助配合。根据被告提供的微信记录，涉讼场地当时已被关门，原告客观上无法进行消防整改。基于上述事实，被告仍据此主张合同解除的日期为2017年11月22日，显然被告未按租赁合同约定的十天的更正期限即行使了合同解除权；至于原告就涉讼场地经营是否取得了符合相关教育资质或证照的争议。原告经营行为是否符合相关法规及行政规定最终应由相关国家主管部门认定，被告的认定不具有效力。审理中，被告亦未提供证据证明原告因上述原因受到相关政府部门处罚而影响被告出租涉讼场地的证据。综上所述，被告以上述理由行使合同解除权缺乏合同及法律依据，且原告未妨碍被告实现合同的租赁目的，本院因此不支持被告提出的第1项及免租期损失等反诉请求。被告2017年11月16日起已收回涉讼场地，被告仍主张该日之后的场地占用费用损失、逾期违约金等反诉请求，本院不予支持。被告主张的律师费损失、保证金不予返还的反诉请求不符合合同约定及法律依据，本院亦不予支持。依据现有证据可证实，原告主张的合同解除日之前发生了涉讼场地关门的情况，原告据此主张双方签订的合同于2017年11月15日解除符合法律规定，本院予以确认。合同虽未明确约定开张日，但本院依据装修时间再结合合同相关的约定认为涉讼场地应已于2017年9月1日对外营业。综上所述，原告应付两个半月的租金及物业费共计466,355元。本院确认原告支付两个半月的租金及物业费，原告主张的第4项利息本院不予支持。被告辩称30万元返还了居间人孙颖，该返还行为未得到原告的确认或授权，本院不予采信。被告收回的涉讼场地系新装修完毕，生效判决书中已确认好彩公司取走的物品价值5,000元，故该笔钱款应在原告主张的装修损失中扣除。判决书中还确认装修总工程款中还包含23,000元消防批文相关费用，该费用亦不归属于装修总工程款。本院结合原告的经营时间以及消防未通过审核原因等因素，酌定被告应支付原告装修损失762,300元，本院据此支持原告主张的该部分装修损失。被告主张原告搬走了涉讼场地所有可移动物品，拆除了空调的内外机的事实缺乏证据予以证实，本院不予采信。原告主张的其他损失缺乏证据证实，且在经营过程中发生的，并非合同解除直接导致，本院因此不予支持。原告主张的律师费用损失与合同约定不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海诺菱房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海瑶智教育科技有限公司退还钱款687,313.21元；二、被告(反诉原告)上海诺菱房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海瑶智教育科技有限公司支付装修损失762,300元；三、驳回原告(反诉被告)上海瑶智教育科技有限公司提出的其余本诉请求;四、驳回被告(反诉原告)上海诺菱房地产经纪有限公司提出的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,845元，由原告(反诉被告)上海瑶智教育科技有限公司负担9,585元，由被告(反诉原告)上海诺菱房地产经纪有限公司负担16,260元。反诉案件受理费11,428.50元，由被告(反诉原告)上海诺菱房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长张沁审判员李冬人民陪审员沈建芳二〇二〇年三月三十一日书记员李浩浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。……第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。