广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11524号原告：广东得天投资有限公司，住所地：广东省广州市增城区永宁街荔湖城大道1号2栋二层。法定代表人：佟顺刚，职务：总经理。委托诉讼代理人：李龙，广东盛元天得律师事务所律师。委托诉讼代理人：余荣居，广东盛元天得律师事务所律师。被告：广州市番禺区城镇建设综合开发公司，住所地：广东省广州市番禺区石基镇富怡路罗家段145号。法定代表人：钟敬钧。委托诉讼代理人：杨飞龙，广东德能律师事务所律师。原告广东得天投资有限公司（以下简称得天公司）诉被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告得天公司的委托诉讼代理人李龙、余荣居，被告城建公司的委托诉讼代理人杨飞龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告得天公司向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告将证号NO.0002338的《商品房屋产权证明书》项下房屋中位于广州市番禺区市桥镇西城花园西环大厦首层商场、二层商场的产权转移登记至原告名下，办理产权转移登记所涉及的土地出让金、税费等有关费用按照法律规定由原、被告各自承担；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2008年7月22日签订《房屋买卖合同》，约定被告将证号NO.0002338的《商品房屋产权证明书》项下房屋中位于广州市番禺区市桥镇西城花园西环大厦首层商场、二层商场出售给原告，原告应在签订合同后10日内支付第一笔购房款50万元，被告在收到第一笔购房款后1年内清场交付房屋，在交付房屋后3个月内原告支付剩余购房款2200万元，收到剩余购房款后180日内被告到房地产登记机构为原告办妥产权转移登记手续，并将以原告为产权人的房产证交付原告。签订合同后，原告已依约支付了全部购房款。但是，被告至今未履行产权转移登记的义务。为此，原告请求法院依法判决被告履行合同义务，将涉案房屋的产权转移登记至原告名下。被告城建公司辩称，对原告起诉状的事实内容无异议，但是现在被告已经处于吊销状态中，无法履行合同义务。双方当事人围绕本案相关事实提供相关证据，本院经依法组织当事人质证，认定本案事实如下：城建公司于1996年2月建成市桥西城花园西环大厦，后于1996年12月3日办理了上述物业的《商品房产权证明书》（证号NO.0002338），产权单位登记为城建公司，土地性质为国有划拨。涉案房屋位于西城花园西环大厦首层商场、二层商场，首层建筑面积4624.08平方米，二层建筑面积5744.22平方米，土地使用性质为商住。2008年7月22日，城建公司（出卖人）与得天公司（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人将涉案房屋出售给买受人，交易总价为2250万元；第一笔购房款自签约日起10日内支付50万元，在完成房屋及相关产权资料交付之后3个月内支付剩余房款2200万元；出卖人须于买受人支付第一笔购房款后一年内，将该房屋清场交付给买受人；出卖人应当自买受人支付全部购房款后180日内到房地产登记机构为买受人办妥产权转移登记手续，并将以买受人为产权人的房产证交付买受人，买受人应及时提供过户所需文件、资料等；如因出卖人为履行相关义务造成买受人不能按本合同第五条约定限期办妥并取得房产证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该房屋总价款0.05%的标准向买受人支付违约金，逾期达到120日的，则买受人有权单方解除合同，出卖人按该房屋总价款的20%向买受人支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应当自逾期之日的次日起至买受人实际取得房产证之日止，每日按该房屋总价款0.05%的标准向买受人支付违约金；房屋面积以产权转移登记为准，如转移登记确定的面积与出卖人名下房屋证记载面积有差异，房款不作调整，出卖人和买受人均不因此追究对方责任；出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷、债权债务纠纷和设定他项权利，因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；买受人的房屋仅作商业使用，买受人使用期间不得擅自改变房屋的建筑主体结构、承重结构和用途；买受人不得擅自改变与该房屋有关联的公共部位和设施的使用性质；等等。合同签订后，得天公司向城建公司支付第一笔购房款50万元，城建公司于2008年7月31日出具《收据》予以确认。因城建公司未在收取上述购房款之日起的一年内向得天公司移交涉案房屋，故得天公司自2009年8月15日起，多次通过书面函告方式要求城建公司尽快清场交付涉案房屋。城建公司对上述函告内容均已收悉。2016年3月10日，双方经协商同意按现状移交涉案房屋，并于当天签订了《房屋移交确认书》，确认于当天完成了涉案房屋的移交工作，双方不再就房屋移交问题向对方主张权益。庭审中，双方确认涉案房屋没有加建、改建、重建等违法行为。2016年3月16日，城建公司发函得天公司，要求得天公司将涉案房屋剩余购房款2200万元支付至其指定账户内。后得天公司分别于同年的3月18日、4月8日、4月22日、5月4日、5月17日、5月25日向城建公司指定账户陆续转账400万元、300万元、350万元、400万元、400万元、400万元。诉讼中，双方确认上述支付款项中包含剩余房价2200万元，及得天公司另行支付的50万元作为城建公司用于处理租户交还商铺事项的补偿。城建公司于2016年5月25日向得天公司出具《收据》，确认其已收到得天公司支付的购房款2200万元。因城建公司未能协助将涉案房屋产权登记至得天公司名下，双方发生纠纷诉至本院。诉讼过程中，得天公司委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案房屋于2018年7月20日的价值进行评估，该公司作出《关于广州市番禺区市桥西城花园西环大厦一、二层市场价值评估结论书》（穗华价估（天河）[2019]136号），载明在进行市场调查后，根据该地区同地段、同类型房屋的市场交易价格水平，结合标的实际情况，对涉案房屋2008年7月20日的价值评估为22537401元（不含土地出让金）。城建公司对该评估报告无异议。就涉案房屋过户的相关问题，本院函询广州市规划和自然资源局番禺区分局，该局作出穗规划资源协查[2020]143号复函，内容如下：1.涉案房屋所在的建筑项目已于1996年办理首次登记，未缴纳国有土地使用权出让金；2.根据《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房[2015]122号）的有关规定，对于涉案房屋规划用途为非住宅的，如涉及拍卖处置，受让人不能为境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和境外个人；3.在产权清晰、状态正常、房屋不存在加建、改建、重建等违建行为以及买受人符合购房资格的情况下，我分局将按照《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2014]5号）规定，依据法院生效法律文书、身份证明文件、不动产附图及完税凭证（计税基准价问题具体请咨询税收部门）等资料协助办理转移登记手续；如涉及土地出让金计收调整问题，我分局将根据《关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规划字[2018]2号）或届时出台的相关出让金计收政策办理。2020年2月19日，城建公司与得天公司签订《之补充协议》，约定：因办理该物业产权转移登记所产生的土地出让金由买、卖双方按比例承担，得天公司承担20%，城建公司承担80%；因办理该物业产权转移登记所产生的税费由买、卖双方按法律规定各自承担。诉讼中，得天公司书面承诺，若城建公司未能依照上述约定缴纳税费及土地出让金的，其同意先行垫付。广州市番禺区不动产登记中心于2020年2月19日出具的《购房资格证明》载明，得天公司具备涉案房屋的购买资格。另查明，城建公司已于2011年3月31日被吊销营业执照。本院认为，城建公司虽于2011年3月31日被吊销营业执照，但其民事主体资格并未灭失。城建公司与得天公司于2008年7月22日签订的《房屋买卖合同》及于2020年2月19日签订的《之补充协议》，均为双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵照履行。得天公司依约将房屋总价款2250万元支付给城建公司，根据合同约定，城建公司应当协助将房屋登记至得天公司名下。就涉案房屋可否办理产权转移登记的问题，广州市规划和自然资源局番禺区分局函复过户条件涉及以下几点，1.产权清晰、状态正常、房屋不存在加建、改建、重建等违建行为，2.买受人符合购房资格，3.依法缴纳税费及补缴土地出让金。根据在案证据显示，涉案房屋已办理初始登记在城建公司名下，得天公司也具备购买涉案房屋的资格，则在房屋不存在违建行为，当事人依法缴纳税费、补缴土地出让金后，涉案房屋登记在得天公司名下并不存在障碍。现未有证据显示涉案房屋存在违建，同时，城建公司、得天公司补充协议确认各付各税，及补缴土地出让金比例（城建公司负担80%，得天公司负担20%），且得天公司承诺在城建公司未能按约定缴纳上述应缴费用的情形下先行垫付，可见，得天公司要求继续履行合同具备可行性。鉴于此，得天公司请求城建公司协助将涉案房屋登记至得天公司名下，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助将位于广州市番禺区市桥镇西城花园西环大厦首层商场、二层商场的产权登记至原告广东得天投资有限公司名下（当事人应当依法缴纳房屋过户登记时的各项税、金等费用）；二、驳回原告广东得天投资有限公司的其余诉讼请求。本案诉讼费154300元，保全费5000元，由被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇二〇年三月二十七日书 记 员  陈 冬