福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9355号 上诉人（原审原告）：魏钦，女，1974年2月23日出生，汉族，住福建省闽侯县国宾大道**闽都大庄园**。 委托诉讼代理人：陈爱玲，福建建达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建东亿百货有限公司，住所地福建省福清市音西街道建设局大楼南面附属楼11-18店。 法定代表人：蒋祥，董事长。 委托诉讼代理人：柳黎虹，福建宇凡律师事务所律师。 上诉人魏钦因与被上诉人福建东亿百货有限公司（以下简称“东亿公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初2325号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏钦上诉请求：撤销一审判决，改判支持魏钦一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院酌定本案租赁合同于东亿公司首次表达退租意思后6个月即2018年6月15日解除，缺乏事实和法律依据。在魏钦诉请解除本案租赁合同之前，双方并未达成解除租赁合同的合意。在2017年12月1日的通话录音中，魏钦同意东亿公司退租是附条件的，即东亿公司需在当月15日之前将拖欠的房租付清、需将租赁物里东西搬空腾退、需将租赁物的钥匙交还。上述三个条件是递进关系，缺一不可，必须同时满足这三个条件，魏钦才会同意东亿公司在租赁合同未到期的情况下提前解除合同的请求。但东亿公司并未达成上述条件中的任一条件，双方并未就提前解除租赁合同达成合意，一审法院酌定双方于2018年6月15日解除合同缺乏依据。二、一审判决认定东亿公司应当按约定再交纳半年的租金，是错误的。如前所述，双方在2017年12月1日的电话中并未达成提前解除租赁合同的一致意思，租赁合同并未解除，东亿公司应依约履行支付租金的义务，一审判决认定东亿公司仅应支付2018年6月15日前拖欠的租金，缺乏依据。根据租赁合同的约定，租赁期间自2012年6月16日起至2021年6月15日止，东亿公司应于租赁期限起始时交付半年的房租，租金每半年交付一次，并要提前十天交付。在通话录音中，陈忠明表示东亿公司应当在2017年12月15日之前将拖欠的租金付清并将租赁房屋交还，否则东亿公司应按约定再交纳半年的租金，陈忠明所表达的超过15日要再交纳半年的租金是对租金交付时间的描述，并不是对东亿公司拖欠租金的免除，故不存在东亿公司仅应按约定再交纳半年租金的事实。三、东亿公司没有及时支付租金是占用魏钦资金的行为，魏钦参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》中关于“最高不得超过银行同期贷款利率四倍”的规定，诉请东亿公司按照银行同期贷款利率的二倍支付拖欠租金的利息，应予以支持。四、一审法院在认定事实错误的基础上，判决不予支持魏钦的全部诉讼请求，并判决本案一审案件受理费7422元，由魏钦负担5195元，东亿公司负担2227元，即案件受理费绝大部分由魏钦承担，是错误的。 东亿公司辩称，请求驳回魏钦的上诉请求，维持一审判决。一、东亿公司于2017年12月1日通过电话与魏钦解除租赁关系，后东亿公司搬离仓库物品、再未使用租赁仓库，还将钥匙交还给了魏钦，已经实际退租。一审法院酌定本案租赁合同于2018年6月15日解除，并根据电话录音中魏钦一方关于若东亿公司未按约定支付尚欠租金则应再支付半年租金的要求，判决东亿公司再支付半年的租金，比较符合客观事实和市场规律，也能够有效防止双方损失扩大。二、魏钦主张按照本案租赁合同原有的约定履行相应的义务，缺乏事实和法律依据。魏钦一方明知东亿公司解除合同的意思表示，在电话中双方已对结欠租金的金额和钥匙的交付等内容进行了与原合同完全不同的约定，且在一审庭审中，魏钦一方明确表示其自2017年12月之后就再也没有联系过东亿公司，再未向东亿公司催讨过租金，这也足以证实双方的租赁关系已经解除，魏钦现主张按照原约定履行义务，缺乏依据。 魏钦向一审法院起诉请求：1.立即解除魏钦、东亿公司之间签订的《地下杂物间租赁合同》；2.东亿公司立即腾退位于福清市融城镇龙旺名城1号楼地下1层01-15附属间（以下简称案涉房屋）并交还给魏钦；3.东亿公司支付自2016年度起拖欠的租金共计251268元（暂计至起诉之日2019年3月15日），实际按照合同约定的租金标准支付到合同解除之日止；4.东亿公司向魏钦支付拖欠租金的利息35422.74元（暂计至2019年3月15日），自2019年3月16日起以合同约定的租金标准为基数按同期银行贷款利率计算到合同解除之日止；5.东亿公司按合同约定的租金标准向魏钦支付自租赁合同解除之日起至实际返还租赁物之日止的房屋占有使用费；6.魏钦不予退还租赁押金7500元。 一审法院认定事实：东亿公司法定代表人蒋祥与陈忠明系朋友关系。2012年6月15日，魏钦委托陈忠明与东亿公司签订《地下杂物间租赁合同》，合同约定租赁期限自2012年6月16日至2021年6月15日止；租金为每月每平方米10元，自第二年起月租金以前年的租金为基数递增10%；租金每半年交付一次，并要提前十天交付；东亿公司要向魏钦交付押金7500元，租赁期满或合同解除后，租赁押金除抵扣应由东亿公司承担的费用以及东亿公司应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还东亿公司；租赁期满或合同解除，东亿公司必须在七日内搬出全部物件，如仍有余物视为东亿公司放弃所有权，魏钦有权代为清理，如东亿公司逾期不搬迁，魏钦有权强行搬迁。2017年12月1日，东亿公司法定代表人蒋祥与陈忠明通电话时表示想退租，但对解除合同事宜双方未达成一致意见。2017年12月14日起案涉房屋水表显示用水费用为零。之后，东亿公司陆续搬离案涉房屋中的部分物品。东亿公司分别于2018年5月16日、7月3日、10月9日、11月11日向陈忠明账户支付10000元、10000元、13000元、12000元。另查明，案涉房屋为龙旺名城小区地下一层，登记在魏钦名下，建筑面积为748.64㎡。 一审法院认为，陈忠明以魏钦代理人名义与东亿公司签订《地下杂物间租赁合同》并经魏钦确认，该合同系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，依法应予保护，合同双方均应遵守约定严格履行。本案争议焦点在于《地下杂物间租赁合同》双方是否通过电话已经解除，魏钦主张《地下杂物间租赁合同》始终未解除，东亿公司主张合同已经于2017年12月1日通过电话解除并提交通话录音为证。一审法院认为，本案审理过程中根据《地下杂物间租赁合同》、电话录音、陈忠明出庭的证人证言等证据以及庭审中当事人陈述分析，2017年12月1日东亿公司法定代表人蒋祥与陈忠明通电话时表达了退租的意思，但陈忠明提出东亿公司应在2017年12月15日前付清拖欠的租金并交还钥匙的附加条件，否则东亿公司应当按约定再交纳半年的租金。此次电话后，东亿公司并未按约满足陈忠明所提出的附加条件，且根据庭审查明陈忠明之后还多次通过电话向蒋祥催讨租金，拖延至今仍未收回租金，东亿公司存在过错，其主张《地下杂物间租赁合同》已解除证据不足，故《地下杂物间租赁合同》未解除。但通过录音可知魏钦的代理人陈忠明也已明确知晓东亿公司提出退租的意思表示，且从水、电使用情况分析判断，东亿公司实际上之后也逐渐减少了租赁仓库的使用或基本处于闲置状态。在合同履行过程中市场行情发生变化的情况下，魏钦、东亿公司双方均应积极协商沟通，或转租或协商达成协议解除合同以防止损失扩大，综合各种因素，参考陈忠明在电话录音中所提的附加条件，一审法院酌定《地下杂物间租赁合同》于东亿公司首次表达退租意思后6个月即2018年6月15日解除。依照电话录音记录陈忠明与蒋祥对租金结算情况已作调整，东亿公司如果有及时支付租金则每半年的租金按照50000元计算，否则按60000元计算，依此约定因东亿公司未及时支付租金，故截至2018年6月15日期间的租金为140000元（录音中确定的至2017年12月15日尚欠租金80000元及2017年12月16日至2018年6月15日半年租金60000元）。依照《地下杂物间租赁合同》约定，合同解除后押金优先抵扣东亿公司应承担的费用及违约赔偿，因合同履行过程中，东亿公司未按时支付相关租金，现又提前退租解除合同，构成违约，依法应承担违约责任，依照《地下杂物间租赁合同》关于“提前退租已交付的租金和押金不得退还”约定，一审法院依法确定押金7500元抵作费用和违约金，不予退还。扣除2017年12月以后东亿公司又分四次支付租金共45000元，东亿公司尚欠95000元（140000元-45000元）租金未还。至于魏钦关于腾退案涉房屋诉请，一审法院认为依据《地下杂物间租赁合同》及电话录音中意思表示，东亿公司逾期未搬走的物品视为放弃，魏钦可以自行清理并收回案涉房屋。魏钦关于支付利息和房屋占有使用费主张，一审法院在前述合同解除时间认定、租金数额确认及违约责任认定时已作考虑，故对该部分主张不予支持。但在魏钦提起诉讼后，东亿公司仍拖延支付的租金，依法东亿公司应按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息，自魏钦起诉之日即2019年3月8日起计算至还清款项之日止。综上，判决：一、魏钦与福建东亿百货有限公司订立的《地下杂物间租赁合同》于2018年6月15日解除；二、福建东亿百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向魏钦支付租金95000元及利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率标准自2019年3月8日起计算至还清款项之日止；三、魏钦收取的东亿公司押金7500元不予退还；四、驳回魏钦的其他诉讼请求。案件受理费7422元，由魏钦负担5195元，由福建东亿百货有限公司负担2227元。 二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，关于魏钦与东亿公司签订的《地下杂物间租赁合同》解除时间及租金认定问题。2017年12月1日，东亿公司的法定代表人蒋祥虽然在电话中向魏钦方即陈忠明表示了要退租的意思，并在此后有陆续搬离案涉房屋部分物品的行为，但因东亿公司并未满足陈忠明当时提出的退租条件，故一审法院关于不宜以该时间认定为合同解除时间的分析是正确的。但一审法院在陈忠明并未在电话录音中明确表示若东亿公司未在2017年12月15日前支付拖欠的租金并交还钥匙，则东亿公司按约定再交纳半年租金即可退租的前提下，酌定案涉合同于东亿公司首次表达退租意思后6个月即2018年6月15日解除，于法无据，应予纠正。从蒋祥与陈忠明的电话录音来看，陈忠明当时的表述是“那你什么时候退给我，要在15号之前，超过15号的话，大家都是有知识的人又要交半年的房租了……”，结合案涉合同约定租金的支付是半年一付，可以认定魏钦主张陈忠明该表述是在说明租金交付时间问题，有理。陈忠明的该表述不能作为酌定案涉合同解除时间的依据。鉴于东亿公司在魏钦起诉之前即已表示要提前退租，并搬离了部分物品，结合魏钦于2019年3月8日向法院起诉要求解除案涉合同，故本院认定魏钦与东亿公司签订的《地下杂物间租赁合同》在魏钦起诉之日即2019年3月8日解除。东亿公司应当向魏钦支付租金至2019年3月8日。关于租金认定问题。一审法院对租金标准的认定正确，即在东亿公司未及时支付租金的情况下，租金按每半年60000元，也即10000元/月计算。则东亿公司向魏钦支付的租金除了一审法院已经认定支付至2018年6月15日的95000元外，还应支付2018年6月16日至2019年3月8日的租金87600元（10000元/月×8.76个月），合计182600元。 关于魏钦诉请东亿公司腾退案涉房屋并支付从合同解除之日起至实际返还房屋之日止的占有使用费的问题。魏钦与东亿公司的租赁合同已于2019年3月8日解除，根据《地下杂物间租赁合同》的约定及电话录音中的意思表示，东亿公司逾期未搬走的物品视为放弃，魏钦可以自行清理并收回案涉房屋。且魏钦在东亿公司已向其明确表示不继续履行合同，其本人亦起诉要求解除合同的情形下，魏钦亦负有防止损失扩大的义务，故魏钦诉请东亿公司腾退案涉房屋、支付占有使用费的诉请不能成立，不予支持。 关于魏钦主张的利息问题。《地下杂物间租赁合同》并未对东亿公司逾期支付租金应如何支付利息的问题进行约定，魏钦主张东亿公司应从逾期支付租金之日按银行同期贷款利率的二倍支付拖欠租金的利息，缺乏依据，不予支持。但在魏钦提起本案诉讼后，东亿公司仍拖延支付的租金，东亿公司应支付利息，利息以182600元为基数，自2019年3月8日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款项还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 一审法院判决魏钦收取的东亿公司押金7500元不予退还正确，本院予以维持。 综上所述，魏钦的上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初2325号民事判决第三项； 二、撤销福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初2325号民事判决第一、二、四项； 三、魏钦与福建东亿百货有限公司订立的《地下杂物间租赁合同》于2019年3月8日解除； 四、福建东亿百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向魏钦支付租金182600元及利息，利息以182600元为基数，自2019年3月8日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款项还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 五、驳回魏钦一、二审其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7422元，由魏钦负担2474元，由福建东亿百货有限公司负担4948元；二审案件受理费7422元，由魏钦负担2474元，由福建东亿百货有限公司负担4948元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年三月十三日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林 婷