甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2020）甘10民终248号上诉人（原审被告）:边某，男，汉族，1989年10月13日出生，农民，住甘肃省庆城县。被上诉人（原审原告）：庆阳天富亿市民农园农民专业合作社。法定代表人：马某，任该合作社董事长。委托诉讼代理人：贺某，男，1967年12月12日出生，汉族，住庆阳市。上诉人边某因与被上诉人庆阳市天富亿市民农园农民专业合作社房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院作出（2019）甘1002民初4371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。边某上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人支付截止2018年12月31日房屋租金20000元，并按照年46004元的标准支付自2019年1月1日起至实际履行之日2019年8月31日的租金。2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决第二项、第三项、第四项中明显超出当事人诉讼请求，属于程序违法。二、本案中天富亿因没有能力支付工程款，将租赁收益交给刘峰刚个人，抵顶工程款，故刘峰刚是实际出租方，一审法院未查清事实，导致主体明显错误。三、庆阳天富亿市民农园农民专业合作社被列入“大棚房”整改范围内，原判对此未作认定，上诉人随时有无法经营的可能，上诉人有充分理由行使不安抗辩权，拒交租金合法。四、上诉人2018年初无力管理天富亿花卉市场，2018年9月花卉市场交给刘峰刚收益，其从未履行物业管理义务，无权索要物业管理费。暖气费属于租赁关系之外的主张，上诉人给刘峰刚明确报停暖气费的前提下，刘峰刚置之不理，违背上诉人意思，强制消费，故不应缴纳暖气费。庆阳天富亿市民农园农民专业合作社辩称，一审判决不存在超过诉讼请求进行判处的问题，我公司在一审时相应变更了诉讼请求，从2017年7月1日至2019年8月31日13个月，判决与诉求一致。关于诉讼主体，当事人主体适格，从2015年签订租赁合同至目前合同履行都是天富亿合作社，合同主体、内容都没有变更过。刘峰刚与公司是委托代理关系。天富亿的确存在温泉城、火锅店属违法建筑的问题导致被拆迁，但涉及本案的花卉市场，到今天为止未接到违建通知，也未拆除，生意兴隆且正常经营。双方当事人在合同第三条第五款对暖气费和物业费有明确约定，应当按照合同约定支付暖气费和物业费。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。庆阳天富亿市民农园农民专业合作社向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除租赁合同，终止双方权利义务关系，返还租赁场地；2、请求判令边某支付拖欠租金20004元，暖气费10811元，物业费2509元，截止立案之日房屋滞纳金3901元，共计37225元，并支付上述费用计算至返还租赁场地之日止；3、本案诉讼费由边某承担。一审法院认定事实：2015年4月16日，庆阳天富亿市民农园农民专业合作社、边某签订了《庆阳天富亿花卉种植营销基地租赁合同》，庆阳天富亿市民农园农民专业合作社将位于天富亿城郊现代生态农业体验园区内（东区），智能日光温室B区13号营业摊位（面积348.52平方米，其中使用面积288平方米，公摊60.52平方米）租赁给边某经营花卉苗木、盆景、根雕、观赏奇石、水族等项目。租赁期限自2015年7月1日至2025年6月30日，2015年4月15日前入驻的商户收费标准为11元/㎡/月，以后入驻的为15元/㎡/月；庆阳天富亿市民农园农民专业合作社免去边某2015年7月1日至2016年6月30日一年的租金；边某不按合同约定时间及时足额交付租金及费用，按15‰月利率支付逾期利息，逾期180天以上时，庆阳天富亿市民农园农民专业合作社可单方终止合同，并勒令边某退出基地市场；边某应按年度交纳租金，在承租年度内，提前2个月内交清下年度一切应缴费用，现金交付或支票转账支付均可；本合同签订后边某向庆阳天富亿市民农园农民专业合作社交付现金70000元，作为履约保证金，以后每年以保证金的50%抵交下年的租金，以此类推，直到最后一次如抵扣还有长余，作为代扣押金，用于损坏财产的赔偿；边某经营期间所用水、电、暖及物业管理费标准：用水按水表计量抄收，每方单价比城乡供水公司居民用水收费标准少1元，电费按表计量抄收每度电1元，采暖费按合同约定面积收取，按月收取，执行园区统一收费标准（价格暂不定，以当年实际核算价格为准），物业管理费（含保安、保洁、维修服务等）执行园区统一收费标准按年核算收取，水电费按月收缴，物业费按年度一次性交清。本合同签订并生效后，庆阳天富亿市民农园农民专业合作社按约定将场地交于边某使用，租赁费每年度为46004元。边某于2019年8月31日将所租赁的营业摊位交付庆阳天富亿市民农园农民专业合作社。截止2019年8月31日，边某拖欠庆阳天富亿市民农园农民专业合作社租金共计27671.44元，拖欠暖气费10811元、物业费1672.89元及逾期利息7826.57元。庆阳天富亿市民农园农民专业合作社多次向边某催收未果，诉至法院。另查，边某按合同约定所交70000元保证金，至今除扣除租金外下剩10000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案庆阳天富亿市民农园农民专业合作社、边某签订的《庆阳天富亿花卉种植营销基地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守，双方约定合同的租赁期限自2015年7月1日至2025年6月30日，边某不按合同约定时间及时足额交付租金及费用，按15‰月利率支付逾期利息，逾期180天以上时，庆阳天富亿市民农园农民专业合作社可单方终止合同，并勒令边某退出基地市场，双方还约定边某应按期交纳暖气费、物业费。边某在庆阳天富亿市民农园农民专业合作社多次催促下，逾期180天未支付租金、暖气费和物业费，庆阳天富亿市民农园农民专业合作社要求解除合同并要求边某支付租金、暖气费、物业费、滞纳金及返还租赁场地的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于保证金，根据双方合同约定，边某向庆阳天富亿市民农园农民专业合作社交付现金70000元，作为履约保证金，以后每年以保证金的50%抵交下年的租金，以此类推，直到最后一次如抵扣还有长余，作为代扣押金，用于损坏财产的赔偿，边某按合同约定所交70000元保证金，经抵扣租金外现下剩10000元，依约应认定为押金，庆阳天富亿市民农园农民专业合作社未提供边某有损坏租赁场地的证据，故合同解除后庆阳天富亿市民农园农民专业合作社应予退还边某10000元押金。边某辩称均无事实依据，理由不能成立，不予采信。遂依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条、第二百二十七条、第九十四条之规定，判决：一、解除庆阳天富亿市民农园农民专业合作社与边某签订的《庆阳天富亿花卉种植营销基地租赁合同》；二、边某向庆阳天富亿市民农园农民专业合作社支付租金27671.44元、暖气费10811元、物业费1672.89元及逾期利息7826.57元，共计47981.9元。案件受理费831元，由边某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。边某提交的证据为：一、天富亿农业合作社发出的2份公告，证明被上诉人更换管理人员，主体错乱，被上诉人非合同法人，原告应为刘峰刚；二、西峰区热力集团关于集中供暖办理报停的通知，网页下载的截屏一张，用以证明暖气可以报停，天富亿却不让报停；天富亿供暖缴费通知，用以证明天富亿按照文件收取费用，也应当按照文件办理报停。经质证，对第一份证据真实性、合法性无异议，证明目的有异议。公告证明被上诉人与刘峰刚为委托关系，被上诉人主体适格，符合法律规定。对第二份证据真实性无异议，但与本案无关联性。暖气费收费标准按照合同第三条第五款有明确规定，不是执行西峰区供暖标准。2018年9月8日是针对城市居民的供暖收费标准，西峰区对天富亿集中供暖已经停止，由合作社重新买锅炉进行供暖，上诉人已经享受服务，理应缴费。经审查，上诉人提交的上述证据，被上诉人对真实性均无异议，但该证据不能实现边某主张的证明目的，故本院不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点问题有：一、一审判决是否超出了原审原告诉讼请求；二、边某拒绝缴纳物业费、暖气费的理由是否成立。庆阳天富亿市民农园农民专业合作社与边某之间签订的《庆阳天富亿花卉种植营销基地租赁合同》系合法有效合同，双方当事人均负有依约履行的义务。合同第八条针对逾期缴付租金及费用的情形明确约定了违约责任，即边某应按15‰月利率支付逾期利息；逾期180天以上时庆阳天富亿市民农园农民专业合作社可单方终止合同，并勒令边某退出基地市场。边某拒付租金及费用的行为已经符合该条约定的情形，故一审判决解除双方之间的租赁合同并无不当。被上诉人庆阳天富亿市民农园农民专业合作社在一审诉状中明确“上述费用计算至交房之日”，故一审判决按其该项诉请判决并未超出诉讼请求。关于边某拒付物业费和暖气费的理由能否成立的问题，经查本案涉及的花卉种植营销基地周边部分天富亿范围内建筑确因涉及手续违法问题被责令拆除，庆阳天富亿市民农园农民专业合作社对此亦予认可。但花卉种植营销基地不在拆除范围内，亦没有证据证实其他违法建筑的拆除影响到边某的正常经营。至于边某所称其已向被上诉人明确报停暖气问题，无证据支持，故其该项上诉请求不成立。综上所述，边某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费831元，由上诉人边某负担。本判决为终审判决。审 判 长 盖冬梅审 判 员 胡光远审 判 员 贾九龙 二○二○年三月三十一日法官助理 罗 琼书 记 员 李永洁