中华人民共和国贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初1166号原告：林金森，男，1950年9月28日出生，汉族，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：周明，贵州子尹律师事务所律师。被告：遵义市九州房地产开发有限公司，住遵义市红花岗区迎红桥头九州大厦**。法定代表人：廖俊，该公司经理。委托诉讼代理人：葛河泉，男，1974年10月31日，汉族，住贵州，住贵州省遵义市红花岗区iv>原告林金森与被告遵义市九州房地产开发有限公司（以下简称九州公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月29日作出（2018）黔01民初408号民事判决，宣判后，林金森不服，向贵州省高级人民法院提出上诉，贵州省高级人民法院审理后，于2019年7月2日作出（2019）黔民终432号民事裁定：一、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初408号民事判决；二、本案发回贵州省贵阳市中级人民法院重审。我院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告林金森及其委托诉讼代理人周明、被告九州公司的委托诉讼代理人葛河泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林金森向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付位于遵义市红花岗区平方米；2、判令被告向原告支付320万元款项，并自2007年8月9日起按年利率24%支付利息至付清之日止（暂算至2017年8月8日止利息为768万元）；3、一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告经协商一致，就原告向被告购买商品房一事达成协议，签订两份《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。按照《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买位于遵义市红花岗区，面积共计3521.59平方米，其中4层1—6号面积1972.2平方米，4层7—12号面积为1549.39平方米，并配第一层门面各200平方米，两份合同共计400平方米。上述合同签订后，依法办理了商品房预售合同登记备案，原告也及时履行了约定义务，先后两次向被告支付购房价款，共计640万元，被告向原告出具了收据。但是在合同约定的房屋交付期限届满之后，被告一直未向原告交付包括400平方米在内的任何房屋，造成原告支付了巨额购房价款却无法取得所购房屋的情况。经原告多次催促，被告至今未交付房屋，使原告遭受巨大经济损失。另外，在上述购房关系发生前，双方曾签订另一购房合同及借款协议（均与他人共同签订），但均未履行，最终实际履行的是前述两份《商品房买卖合同》。在此过程中，原告先后向被告付款，经双方结算，除上述640万元购房款外，另有320万元被告应当退还原告，为此，被告向原告开具深溪农村信用合作社转账支票一张，但原告办理手续时被告知是空头支票，不能支付，故原告至今尚未取得被告应退还的320万元款项。被告九州公司辩称，我司因资金短缺，拟向林金森、案外人林某二人借款1200万元，并签订《借款协议》，双方约定以签订《商品房买卖合同》并进行登记备案的方式为林金森和林某在借款到期后，收取借款本金和利息作保障，所以，双方是借贷关系，不存在真实的商品房买卖关系。我方为获取借款，按《借款协议》约定办理了商品房备案手续，但对方未实际足额支付借款，双方签订的《借款协议》未全部履行。原告诉请支付320万元款项没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人各方的身份自然状况等无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告林金森提交证据如下：证据一：林金森购房资料包括：1.1商品房买卖合同两份（4层1-6号及4层7-12号各一份）。证明：1、林金森与九州房开依法签订商品房买卖合同，购买约定房屋。双方合同约定的是购房关系，不是所谓借款抵押关系。2、按照合同约定，所购房屋为4层1-6号及4层7-12号，并配第一层门面200平方米。3、交房时间为2007年12月31日前，逾期交房应承担日万分之0.5的违约金。1.2合同登记备案表两份（4层1-6号及4层7-12号各一份）。证明：上述商品房买卖合同已经依法备案登记。双方办理的是商品房买卖合同备案登记，不是房屋抵押登记，两者存在根本不同。1.3收款收据两份（2007年8月8日及2007年9月3日）。证明：林金森已经依法支付合同约定的购房全款，总金额640万元。支付的不是借款，而是购房款。被告发表质证意见：首先，对买卖合同、登记备案和收款收据的真实性无异议，但是买卖合同、登记备案和收款收据表均不是双方的真实意思表示，签订合同、备案和出具收款收据只是为了归还借款提供担保，不具备合法性；其次，原告应当提供银行流水证明真实付款金额。证据二：林志新购房资料包括：2.1林志新与九州房开签订的商品房买卖合同（6层1、2、3、4、6号及6层5、7、8、9号两份合同）。证明：1、林志新与九州房开依法签订商品房买卖合同，购买约定房屋。双方合同约定的是购房关系，不是所谓借款抵押关系。2、按照合同约定，所购房屋为6层，并各配第一层门面200平方米。3、按照合同约定，交房时间为2007年12月31日前，逾期交房应承担日万分之0.5的违约金。2.2合同登记备案表。证明：上述商品房买卖合同已经依法备案登记。双方办理的是商品房买卖合同备案登记，不是房屋抵押登记，两者根本不同。其中6层5、7、8、9号未备案。2.3收款收据（2007年8月8日及2007年9月3日）。证明：林志新已经依法支付合同约定的购房全款，总金额492.9万元。支付的不是借款，而是购房款。被告发表质证意见：买卖合同、登记备案和收款收据表均不是双方的真实意思表示，签订合同、备案和出具收款收据只是为了归还借款提供担保，不具备合法性。原告应当提供银行流水证明真实付款金额。证据三：林某购房、诉讼资料包括：3.1林某与九州房开签订的商品房买卖合同（5层1-12号）。证明：与林金森、林志新同时签订合同的林某合同的内容，内容相同，时间相同。3.2收款收据（2007年8月8日及2007年9月3日）。证明：林某付款时间也与林金森相同，金额相同。3.3林某诉九州房开公司案件调解书及民事裁定书、通知书。证明：1、与林金森、林志新同时购房的林某，在付款后因未得到房屋，提出诉讼，由遵义市中级人民法院以调解书结案。该生效法律文书确认双方商品房买卖合同有效，林某缴纳640万元，该款项性质为购房款,由被告于2008年4月30日退还购房款，但十年了还不退还，该案已进入执行程序在执行中。2、林某提出本案诉讼的时间是在双方签订商品房买卖合同后不久，如其属于九州公司所说“借款抵押”，那么九州公司就不可能在诉讼中不出示所谓“借款协议”，也不可能认可林某款项是购房款。鉴于林某与原告法律关系同时发生，因此，能证明原告与九州公司关系是购房关系。被告质证意见：买卖合同和收款收据表均不是双方的真实意思表示，签订合同、备案和出具收款收据只是为了借款提供担保，不具备合法性。对调解书内容的三性均有异议：1、林某以640万元的总价款购买九州大厦营业房3378.95平方米（1894.08元∕营业房每㎡），九州公司配备一层营业房200平方米（价值270万元），明显违背市场价格；2、林某要求九州公司退还购房款，并且在达成调解时，双方约定的交房时间都还未到，说明双方都愿意解除《商品房买卖合同》，3、调解书第二条双方明确解除《商品房买卖合同》，这里约定解除，可能是对购房行为的认可，也有可能是对购房行为的推翻，不能确定之前必然是购房关系；4、据公司介绍，林某没有按约定足额支付借款（名为购房，实为借贷），现贵州中审会计师事务所正在对九州公司财务进行审计，相信结果出来后对购房还是借贷的判断会有帮助。证据四：商品房预售许可证。证明：商品房买卖合同载明的房屋已经办理商品房预售手续。被告质证意见：无异议，但是不能证明双方是房屋买卖关系。证据五：原告经济状况及款项支付相关证据包括：5.1企业营业执照及工商资料（万盛钢铁公司、闽福钢铁公司）。证明：原告等人开设多家企业。5.2福鑫钢铁公司退股协议。证明：2007年7月林金森等从福鑫公司退股，按照约定对方应向其支付现金1000多万元。5.3遵义商业银行遵义县支行借条。证明：2007年7月29日林金森曾借给商行遵义县支行300万元现金，几天后银行归还也是用现金方式。5.4海关申报单（6份）。证明：林金森等多次从香港携带现金入境，数额从几十万元到几百万元。因为当时电子支付方式不发达，银行转账费时长、手续费高，所以原告等有现金支付的商业习惯。5.5他项权证。证明：原告购买的房屋被被告事先抵押，原告通过银行现金方式支付款项给债权人后，解除抵押，然后得以办理备案手续。5.6贵州省农村信用社账户流水对账单及万盛公司说明。证明：原告等人通过遵义万盛钢铁有限公司账户向被告支付了部分款项。5.7深溪信用社农村信用合作社转账支票。证明：被告收取原告等人款项，根据双方结算，除原告应当向被告支付并已支付的购房款外，被告还应当向原告退还320万元款项，为此被告向原告开具转账支票一份，但该支票为空头支票。被告质证意见：对5-1到5-4原告想证明其有支付能力，被告认为达不到证明目的，有实力和已经支付是两个概念，对5-5到5-6原告想证明以代偿的方式支付这些款项，被告认为要有相应的代偿协议来佐证，被告不知道是基于什么方式来代偿，被告不认可。对5-7原告提到的320万的支票并没有体现九州公司与林金森之间存在关系，由于时间很长，已经过时效，如果原告认为九州公司向原告出具空头支票，涉嫌犯罪应该由公安严查。证据六：出售房屋价格相关证据包括：6.1出售报价及其他资料。证明：与本案房屋相邻的其他楼盘的销售报价，单价与双方商品房买卖合同约定价格相近，甚至更低。6.2遵义市中级人民法院（2016）黔03民初405号民事判决书。证明：李永鸥与被告“真借贷假买卖”关系中，双方签订的商品房买卖合同商用房单价仅为685元/平方米，比本案原告购房价格低两、三倍。6.3九州房开公司将四层抵押给融兴典当的房屋他项权证（遵房他权他字第54738号）、注销《房屋他项权证》申请书。证明：九州公司将商品房4层3521.6平方米抵押借款，主债权金额仅为150万元，进一步印证本案不可能是所谓“借贷抵押”。被告质证意见：对6-1的证据三性均有异议，第一报价的楼盘不是九州楼盘，第二报价的出具单位没有评估资质，第三报价与被告后面要出示的具有资质的报价悬殊较大，明显违背了市场价格。对6-2遵义中院405号民事判决书的质证意见：对证据的关联性有异议，不能达到原告的证明目的，同时证明九州公司在2006年就存在以签订商品房买卖合同的方式为借款提供担保的事实。对6-3的质证意见对真实性和合法性无意见，关联性有意见，不能证明涉案房屋的价值。证据七：本案商品房买卖合同纠纷的发生过程相关证据，以及被告在本案中实施多项违法行为的相关证据。7.1商品房买卖合同（4-1号）、遵义市商品房预售合同登记备案表、借款协议。证明：1、在本案合同签订前，被告曾与原告等人签订商品房买卖合同，并伪造备案表，试图欺骗原告，被原告发现后，被告又哀求原告不要追究，并以签订借款协议手段试图稳住原告。2、上述商品房买卖合同未能履行，借款协议签订后原告仍然坚持要求购房，因此签订本案商品房买卖合同。故上述合同及借款协议均未实际履行,如果没有假备案就不存在借款协议的产生。3、被告私刻遵义市房产市场管理处的遵义市商品房合同备案专用章，对林金森、林某4-1购房合同用不法手段，在2007年8月21日进行假备案后，被原告发现是虚假的，才产生的借款协议，没有履行，已作废是一份诈骗犯罪的证据。7.2中央驻香港特别行政区联络办公室及香港驻成都办事处的复信（6份）。证明：原告因被被告欺骗，无法取得房屋，曾多次向相关部门反映情况，并取得函复。7.3（2014）遵市法民三初字第20号判决书、（2015）黔高民三终字第27号判决书（2015年9月21日）、（2016）黔03民初25号裁定书（2016年6月27日）。证明：本案起诉前，原告曾向人民法院提出诉讼，该案经遵义市中级人民法院一审、贵州省高级人民法院二审及遵义市中级人民法院重审一审，由于多种因素，原告被迫撤诉结案。7.4立案证明资料、红花岗区人民政府工作组向省高院提交的情况说明。证明：1、在该前案（前案是指：（2014）遵市法民三初字第20号）立案时，项目属“问题楼盘”，原告经多个部门签章同意后方才得以立案。2、在该前案诉讼过程中，从立案到审理均受到行政干预。7.5借条（3份）、流水账一份。证明：在上述案件进行过程中，在2015年9月29日、10月19日、2016年3月30日有70万元、50万元、40万元作为所谓“律师费”，原告有理由怀疑其中存在不正当违法交易。7.6股份协议（2012年4月3日）、红花岗区九州“问题楼盘”招商引资协议（2012年4月10日）、补充协议（2014年10月11日）、九州大厦资产统计表（2012年4月6日）、资产移交说明（2014年11月20日）。证明：1、九州公司与遵义市森科投资有限公司协商，约定森科公司出资（引资融资）处置九州资产、海丰桥地块有偿转让等方式共出资2.2亿元全盘接收九州公司资产。2、在上述协议框架下，九州公司原股东将股权转让给新股东，在移交资产时，其确认的所谓“资产收购”即仍属九州公司的资产中，包括了本案早已由原告购买并支付款项、办理备案登记的房屋，故九州公司及其新老股东均违反了本案购房合同，其行为罔顾事实，违反法律，损害了原告合法权益。7.7遵义市中级人民法院（2017）黔03民初841号民事判决书。证明：本案双方商品房买卖合同包括4层房屋及一层400平方米门面，其中，4层房屋已经遵义市中级人民法院判决由九州公司交付给林金森。被告质证意见：对商品房买卖合同、登记备案表真实性和关联性无异议，对合法性有异议，首先，买卖合同和登记备案表均不是双方的真实意思表示，签订合同和备案只是为了借款提供担保，不具备合法性；其次，九州公司是否伪造备案表，是否该承担责任，是另一个法律关系，与本案无关。对借款协议真实性和相关性无异议，对合法性有异议，借款本金里就包含高额利息，但不能达到原告的证明目的。如果涉嫌犯罪，应该向公安机关报案。对7-2质证意见：真实性和相关性有异议，不能达到证明目的。原告单方面的反映不具有客观性。对7-3质证意见：对该组证据的三性无异议，证明原告的诉请最终未获支持。对7-4质证意见：对该组证据的三性无异议，不能证明本案受到行政干预，情况说明只是请求法院客观公正裁判。对7-5质证意见：对关联性有异议，借条本身不能证明存在违法交易。对7-6质证意见：合法性无异议，因还未查清九州公司资产，对真实性和关联性保留意见。对7-7质证意见：九州公司已经上诉到省高院，（2017）黔03民初841号民事判决尚未生效。证据八：1、（2015）红执字第1575-1号执行裁定书；2、执行笔录；3、九州破产重整第一次债权人会议资料。拟证实：林某红执字1575-1执行裁定书裁定12054222元，执行笔录“经双方当事人协商，达成以下和解协议查封负一层-33至-47号房屋，然后卖一套提取房款22%支付给申请人”，遵义九州破产重整第一次债权大会资料里面，第12页第二条：负一楼（地下室）面积2645.88平方米。此财产中部分为人防工程，且已抵押给工商银行遵义分行。另，债务人划定车位后已出售车位十二个。证明林某与被告专门造假有不可告人的勾当。被告质证意见：与本案无关。证据九:2006年12月16日祝某与九州公司的商品房买卖合同；（2014）红刑初字第647号刑事判决书（祝某被判1年零六个月徒刑）。拟证实：祝某在九州买房子，29层及地下一层共5277.78平方米，每平方米只有996元，九州隔壁的福源山庄当时的市价也就1600元一平方米，证明祝某自己购房才996元一平米，抵押要1800多一平米，没有事实依据。反证本案是真实的购房关系；祝某有违法犯罪记录有前科，其证言的可信性均不高，在庭审中所作证词虚假。被告质证意见：与本案无关，祝某曾经刑事犯罪并不影响其作为本案证人作证。证据十:借条一份，拟证实九州公司2007年9月21日出具给林金森的借条，内容是借到林金森320万元，并在贷款到位后立即归还，证明第二项诉讼请求中的320万元是九州公司认可的债务，应该立即返还。被告质证意见：原告已经明确是借款，结合转账支票说明他们双方之间的诉讼时效已经超过了，法律关系也不一样。被告九州公司提交如下证据：证据一：遵义市九州房地产开发有限公司营业执照；（2018）黔03破3号民事裁定书；（2018）黔03破3号决定书。拟证明：九州公司已经于2018年7月9日进入进入破产重整程序。原告质证意见：真实性无异议，我方认为对方进入破产程序是为了逃避债务。证据二：证明林金森、林某和林志新三人共同或分别与九州公司，就九州大厦4、5、6三层营业房签订6份《商品房买卖合同》（暂时知道这6份，不知道是否还有与原告方等人签订的其他合同），其中一份包含4.5.6三层的总合同，五份分拆4层、5层、6层的合同，单价最高每平方米为1896.25元，单价最低每平方米为1813.62元，每份合同都单独约定配备第一层门面200平方米，付款方式和交房时间等约定一致。总合同是4-1，其余的5份合同是分拆的。1、2007年8月6日，林金森、林某与九州公司签订合同编号：4-1号《商品房买卖合同》；合同第三条约定林金森与林某共同购买九州大厦第4、5、6层营业房，面积为10279.49平方米，总价款为人民币1920万元，每平方米价格为1867.80元，并配备第一层门面200平方米，第六条约定购房人在签订本合同后，即首付购房款320万元，余款1600万元于30日后，在房管局办理房产备案手续完毕后付清；第八条约定出卖人应当在2007年12月31日前将商品房分期综合验收合格交付买受人。后面单独五份购房合同总金额为1772.9万元，与4-1号合同金额1920悬殊147.1万元。2、2007年8月6日，林金森与九州双方签订合同编号：4-（1-6）号《商品房买卖合同》；林金森购买第四层1-6号营业房，面积为1972.20平方米，总价款359万元，总价款除以面积，每平方米价格为1820.30元，并配第一层门面200平方米，第六条约定买受人在签订购房合同后，即首付购房款陆拾万元，余款贰佰玖拾玖万元整于30日后，完善手续后付清；第八条约定出卖人应当在2007年12月31日前将商品房分期综合验收合格交付买受人。3、2007年8月6日，林金森与九州双方签订合同编号：4-（7-12）号《商品房买卖合同》；林金森购买第四层7-12号营业房，面积为1549.39平方米，总价款281万元，总价款除以面积，每平方米价格为1813.62元，并配第一层门面200平方米，第六条约定买受人在签订购房合同后，即首付购房款陆拾万元，余款贰佰贰拾壹万元整于30日后，完善手续后付清；第八条约定出卖人应当在2007年12月31日前将商品房分期综合验收合格交付买受人。4、2007年8月6日，林志新与九州双方签订合同编号6-（1.2.3.4.6）号《商品房买卖合同》；林志新购买第六层1.2.3.4.6号营业房，面积为1560.45平方米，总价款295.9万元，总价款除以面积，每平方米价格为1896.25元，并配第一层门面200平方米，第六条约定买受人在签订购房合同后，即首付购房款陆拾万元，余款贰佰贰拾壹万元整于30日后，完善手续后付清，第八条约定出卖人应当在2007年12月31日前将商品房分期综合验收合格交付买受人。5、2007年8月6日，林志新与九州双方签订合同编号6-（5.7.8.9）号《商品房买卖合同》；林志新购买第六层5.7.8.9号营业房，面积为1041.96平方米，总价款197万元，总价款除以面积，每平方米价格为1890.67元，并配第一层门面200平方米，第六条约定买受人在签订购房合同后，即首付购房款陆拾万元，余款贰佰贰拾壹万元整于30日后，完善手续后付清，第八条约定出卖人应当在2007年12月31日前将商品房分期综合验收合格交付买受人。6、2007年8月6日，林某与九州双方签订5-（1-12）号《商品房买卖合同》合同；林某购买第五层营业房，面积为3378.95平方米，总价款640万元，总价款除以面积，每平方米价格为1894.08元，并配第一层门面200平方米，第六条约定买受人在签订购房合同后，即首付购房款壹佰贰拾万元，余款伍佰贰拾万元整于30日后，完善手续后付清，第八条约定出卖人应当在2007年12月31日前将商品房分期综合验收合格交付买受人。（林金森、林志新、林某分别与我方签订的购房合同6份，时间均为2007年8月6日。拟证明：林金森、林某与我方签订的4-1号《商品房买卖合同》是总合同，其余5份合同分别由林金森、林志新、林某单独与我方签订。这些合同均不是买卖的合议，而是为借款提供抵押的方式。）原告质证意见：4-1号合同没有实际履行，另外五份分别与三人签订的合同是真实并且实际履行的合同。对4-1合同的真实性认可，签合同的目的是购房，只不过被告伪造备案表，所以该合同并未实际履行。在对方的请求下签订借款合同，之后我们坚持购房，所以就形成了剩余的5份购房合同。林志新与4-1合同没有关系。对另外5份合同予以认可，都是购房的真实意思表示，被告应该按照约定交房。证据三：备案登记表。拟证明：证明林金森、林志新于2007年9月办理商品房预售合同登记备案表。原告质证意见：无异议。证据四：房屋业务情况表一份。拟证明：九州大厦5层营业房因已经办理在建工程抵押，所以不能办理商品房预售合同登记备案。原告质证意见：真实性无异议，不认可证明目的，不能否认双方是买卖房屋的关系。证据五：2007年8月7日林金森、林某与九州公司签订的《借款协议》。拟证明：林金森、林某与九州公司约定，借款1920万元给九州公司，九州公司用九州大厦4、5、6层营业房作抵押，归还全部借款后，解除抵押合同（商品房买卖合同），九州公司应在2007年9月10日前为林金森、林某在房管部门办理备案手续，如发生借款不能归还，用作抵押的房产（商品房买卖合同号：4-1）归林金森、林某所有的情况下，室外观光电梯两部由双方共同使用，九州公司提供九州大厦第一层大厅200平方米给林金森、林某无偿使用。该证据反印双方是借款关系，而不是买卖房屋的关系。原告质证意见：不认可该证据，签字是真实的，但不是我方真实意思表示。合同期内没有利息约定不符合常理，第5条约定办理抵押登记后支付借款，由于没有办抵押登记，所以我方支付的款项是购房款，而不是借款。该借款协议对应的是4-1合同，不是本案涉及的合同。林志新不是该借款合同的当事人。证据六：遵义华信房地产评估有限公司营业执照、房地产估价机构资质证书、遵华房估字〔2008〕01号房地产估价报告、《商品房预售合同登记备案表》、《商品房买卖合同》。拟证明：遵义华信房地产评估有限公司对九州大厦4层营业房3521.89㎡和6层营业房1262.09㎡的估价为18843845元，营业房每平方米的单价为4150元和3350元；1层营业房每平方米单价13500元，200平方米的总价款为270万元；2007年5-8月真实购买住宅房每平方米的单价在2000元左右。本案合同中营业房的单价只有2000元左右明显低于市场价。原告质证意见：评估报告不认可，评估报告是单方委托。评估报告假设和限制条件第二条明确前提是手续齐全可办理产权证，但是房屋在当时是不能办理相关手续的，该报告是有效期是半年，现在已经不能使用。故我方认为估价过高。省法院在李永欧案中明确三层门面的价格是2000余元。购房合同不认可，与本案没有关系。其中两份没有备案，本案的一份载明21楼单价为2100元，我方本案涉及的房屋是位于低层，价格应该更低。证据七：关于林金森、林志新与九州公司“商品房买卖纠纷”案的情况说明。拟证明：红花岗区房开突出问题处置工作领导小组和红花岗区人民政府九州时代维稳工作组请求法院客观公正裁判。原告质证意见：真实性认可。该报告是政府部门出具，无权对民事案件进行认定。从内容上看完全是转述被告的意见，没有客观性，该证据不能采纳。证据八：2007年10月26日领条一份。拟证明：2007年10月26日林金森认可收到我方30万元。原告质证意见：认可收到，但是该款项是在另案（省法院（2017）黔民终30号）中已经认定为借款关系的还款，与本案无关。证据九：林某、黄君全、孙昕谈话录音、林某亲笔书写资金组成、谈话记录（2017年1月11日）。拟证明：双方为借贷关系。原告质证意见:对录音资料不认可，没有提供录音原件。该录音根据内容谈论的是被告的问题，黄是被告公司股东，孙是工作组的组长。该谈话如果需要录音应当事先申请，或者由当事人签字确认，但是都没有体现。内容与事实不符，从来没有三个人借款，没有履行借款合同只有两个债权人。林某曾经在前案中作为证人出庭，证实该录音的陈述是不真实的。资金组成是不真实的，没有签字。且该条子上也注明是购房款。谈话记录与本案无关，林金森只与被告有350万元的本金借款关系，其他的是购房款。现在本金加利息超过1070万元。另林金森和九州房开另外还有借款纠纷，已经由省高院作出了生效判决，判令九州公司清偿本息。实际上该谈话记录所载明的借款指的是这一笔借款关系，与本案无关联。证据十：《告知笔录》、《撤诉申请书》、《民事裁定书》、《接待笔录》。拟证明：原告在知道判决不利后，向法院申请撤诉获准。原告质证意见:撤诉是事实，但是迫于政府压力。接待笔录真实性认可。告知笔录没有我方签字不认可。且我方撤诉并不影响再次起诉的权利。证据十一：2016年4月12日《开庭笔录》。拟证明：2016年4月12日遵义市中级人民法院开庭审理及对相关证据进行了质证。原告质证意见:真实性无异议。证据十二：证人祝某出庭作证，此次没来，以上次的当庭作证的为准，以证明本案就是借款关系。（证人祝某原到庭陈述：我介绍原告父子、林某借钱1000多万给被告九州公司。原告的买卖房屋合同不是真实的，就是为了借款的抵押。）原告质证意见:证人的证言不可取。一、该证人曾某过刑事处罚，说明证人不诚信。二、证人与被告有重大利益关系，他是被告的债权人，证言不具有可信性。三、证言不真实，实际上2007年8月6日已经签订购房协议。四、买卖合同是谁签订的证人不清楚，分别签订的合同证人也不知道。五、签订合同的阶段：4-1合同目的是购房，但是被告不能履行；后才签订借款协议，以房屋作为抵押；后来又分别签订了5份商品房买卖合同。证人了解的是借款协议的过程，重新签订买卖合同证人是不知道的，借款协议林志新没有签字，因此证言不可信。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2007年8月6日林金森、林某与被告九州公司签订《商品房买卖合同》（编号4-1），约定被告九州公司将九州大厦四、五、六层全部号房（用途为营业房）共计10279.49㎡作价1920万元出售给林金森、林某。2007年8月7日林金森、林某与被告九州公司签订《借款协议》约定：被告九州公司向林金森、林某借款1920万元，期限从2007年8月8日至2008年8月8日止，借款到期后超过30日未归还按照月利率2.5%的标准支付利息。被告九州公司用九州大厦四、五、六层营业用房共计9600㎡作为抵押，在办理抵押登记并将手续交给林金森、林某后，林金森、林某将借款全部划入被告九州公司的账户。林志新、林金森、林某分别与被告九州公司分别签订《商品房买卖合同》（编号6-（1.2.3.4.6）、6-（5.7.8.9）、4-（1-6）、4-（7-12）、5-（1-12）），约定被告九州公司将九州大厦六层、四层、五层对应的营业房出售给林志新、林金森、林某，每份合同均注明“配第一层靠门面200平方米”。合同约定的交房时间为2007年12月31日，如果逾期交房按照已付房款日万分之零点五的标准支付违约金。该5份合同载明的签约时间均为2007年8月6日。原告林金森与被告九州公司签订的《商品房买卖合同》编号为4-（1-6）、4-（7-12）。被告九州公司分别于2007年8月8日、2017年9月3日向原告林金森出具《收据》载明收到林金森交来“购房款四楼”共计640万元。林金森陈述由于年代久远无法提供付款的明细情况，认为收据就能证明交款的事实。被告九州公司认为交款情况需要银行流水佐证。林金森与被告九州公司就编号为4-（7-12）、4-（1-6）《商品房买卖合同》涉及的房产于2007年9月5日、2007年9月19日办理商品房预售合同登记备案。2007年12月11日贵州省遵义市中级人民法院作出（2008）遵市法民一初字第1号民事调解书，确认林某向被告九州公司交纳的640万元为购房款，解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告九州公司委托遵义华信房地产于2008年8月31日作出遵华房估字（2008）01号房地产估价报告显示，九州大厦四楼营业房评估单价为4150元、六楼营业房评估单价为3350元。被告九州公司认为与林金森签订的合同单价不超过1900元，价格明显偏低，可以佐证双方的关系名为买卖实为借贷。贵州省高级人民法院作出的（2016）黔民终15号民事裁定书，该裁定书记载案外人李永欧于2006年11月6日购买被告九州公司开发的九州大厦三层营业房，在原审过程中原审法院委托贵州省遵义市红花岗区价格认证中心对该诉争房屋进行价格鉴定，显示单价为2135元。林金森据此认为其与被告九州公司签订的《商品房买卖合同》中的单价与该评估价格相近故双方的关系就是房屋买卖。由于被告九州公司没有按照合同约定交付房屋，林金森陆续向有关部门反映情况，于2014年向贵州省遵义市中级人民法院起诉要求交付房屋，贵州省遵义市中级人民法院作出判决后被告九州公司上诉，贵州省高级人民法院裁定撤销原判发回重审，林金森申请撤诉。原告林金森依据与九州公司签订的《商品房买卖合同》已向遵义市中级人民法院起诉九州公司：1、交付4层1-6号及1-12号商品房与一层门面400平方米；2、逾期交房违约金；3、支付320万元款项。该案审理过程中，林金森撤回“交付一层门面400平方米”、“支付320万元款项”的诉请，后就该两项诉讼请求向本院提起本案诉讼。遵义市中级人民法院已作出（2017）黔03民初841号民事判决，判决九州公司交付4层1-6号及1-12号房屋，九州公司不服提起上诉至贵州省高级人民法院，现该案尚在二审审理过程中。本案庭审过程中，被告九州公司陈述本案的涉案房产目前空置，没有卖与他人。另查明，被告九州公司于2018年7月9日被贵州省遵义市中级人民法院宣告进入破产重整阶段，并于2018年7月10日指定破产重整管理人。本院认为，被告遵义市九州房地产开发有限公司虽已进行破产重整程序，但其尚未被宣告破产，亦未被注销，故本案被告仍应为遵义市九州房地产开发有限公司而非其管理人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>若干问题的解释（一)》第一条第一项“民事关系具有下列情形之一的，人民法院可以认定为涉外民事关系：当事人一方或双方是外国公民、外国法人或者其他组织、无国籍人”和第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”之规定，本案应参照适用对涉外案件的相关法律规定。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”。本案中双方当事人对合同适用的法律并无约定，而涉案，而涉案合同签订地和被告住所地均在内地涉合同关系有最密切联系的法律应为内地法。故本院适用内地法对本案予以审理。本案的争议焦点为：林金森与九州公司之间系房屋买卖合同关系还是借款合同关系。林金森与九州公司既签订了《商品房买卖合同》，又签订了《借款协议》，应按照双方实际履行的合同关系予以认定。林金森主张双方之间系房屋买卖合同，为此提交了《商品房买卖合同》、合同登记备案表、购房款收款收据等证据，根据前述证据，九州公司签订合同后将合同提交相关主管部门进行备案，并为此出具了购房款收据，表明双方之间已按照房屋买卖合同关系实际履行。九州公司主张双方之间系借款合同关系，除借款协议外，并未提交相关证据证实该借款协议实际履行，借款协议约定以九州大厦4、5、6层房屋作为抵押并办理抵押登记，但双方并未就前述抵押物办理抵押登记；九州公司提交的借款协议涉及的出借方为林金森、林某，林某与九州公司已达成调解，根据法院作出的调解书内容，林某与九州公司确认的法律关系亦为房屋买卖合同关系；九州公司主张林金森与另案当事人林志新购买房屋的单价低于评估价，但其提交遵义华信房地产于2008年8月31日作出遵华房估字（2008）01号房地产估价报告系其单方委托所作，证明效力较低，而贵州省高级人民法院作出的（2016）黔民终15号民事裁定书载明由法院委托的贵州省遵义市红花岗区价格认证中心对涉案房屋鉴定的单价为2135元，与本案双方买卖房屋单价相比，本案双方买卖房屋单价并不明显过低，九州公司主张双方系借贷关系依据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”结合双方各自提交的证据考量，林金森的证据相对充足，更能证明双方之间按房屋买卖合同关系予以履行的事实，本院予以支持其房屋买卖合同关系的主张。本案所涉两份商品房买卖合同虽约定各自搭配200平方米一层门面，但合同未明确约定具体位置、房号，预售合同登记备案表亦未体现其诉请主张的一层门面，林金森的诉请交付的一层门面并不明确具体，故本院不予支持。林金森诉称经其与九州公司结算，九州公司应退还其320万元，但其提供的贵州省农村信用社账户流水对账单、信访问题回复、深溪农村信用合作社转账支票不足以证明双方之间就退还320万元达成结算协议，林金森要求九州公司向其退还320万元款项所依据的基础法律关系并不明确，故本院亦不予支持。综上所述，原告林金森本案提交的证据不足以证明其诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告林金森的诉讼请求。案件受理费87080元，由原告林金森负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长  罗晓珊审判员  黄 新审判员  田 勇二〇二〇年三月十二日书记员  陈晓琦