兰州铁路运输中级法院民事判决书（2020）甘71民终11号上诉人(原审被告)：昝某，住甘肃省兰州市。被上诉人(原审原告)：甘肃兰铁国际旅行社有限公司。法定代表人：符某。委托诉讼代理人：魏某，甘肃银衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨某，甘肃银衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某，住甘肃省定西市。上诉人昝某与被上诉人甘肃兰铁国际旅行社有限公司（以下简称国旅公司）、李某房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州铁路运输法院(2019)甘7101民初318号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昝某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。2017年6月，昝某将房屋转租给李某，国旅公司经办人知道此情况，此后房屋由李某实际使用，房租由李某支付给国旅公司。所欠债务为2019年1月至10月份房租，在此期间本人未与国旅公司签订合同。昝某所欠房租已全部付清，综上昝某不应承担任何责任。被上诉人国旅公司、李某均未作答辩。国旅公司向一审法院起诉请求：1.请求昝某、李某将位于××路房屋立即腾出并交还给国旅公司；2.请求昝某、李某向国旅公司支付房屋占用费18 222元（计算至2019年10月8日），违约金911元，合计19 133元；3.请求昝某、李某向国旅公司支付自2019年10月9日起至昝某、李某实际腾房之日的房屋占用费用。审理过程中，国旅公司增加诉讼请求，请求昝某、李某支付取暖费4 250.8元。一审法院查明，2016年3月14日，国旅公司与昝某签订了一份《房屋租赁合同》，合同编号为LTGLZG201664号,约定国旅公司将位于××路××号26平方米房屋出租给昝某，租赁期限3年（自2016年1月1日至2018年12月31日），3年租金合计63 461元。同时合同约定：出租人不允许承租人转租、分租、转让、转借租赁房屋，只限承租人本人使用；房屋租赁期满，承租人返还房屋的时间是2018年12月31日；租赁期满或合同解除，如承租方逾期不搬迁，承租方应赔偿出租方因此所受的损失，必要时出租方可向合同签订地的铁路运输法院起诉和申请强制执行。2018年7月1日，国旅公司与昝某签订补充协议，双方约定该租赁房屋面积为29平方米，并自2018年7月1日起，按照29平方米收取房屋租金。2018年7月4日，兰州铁路运输法院作出（2018）甘7101民初199号民事调解书，确认国旅公司与昝某之间的如下调解协议有效：“一、原告甘肃兰铁国际旅行社有限公司与被告昝某签订的合同编号为LTGLZG201664号的房屋租赁合同继续履行至2018年12月31日；二、被告昝某于2018年7月15日前向原告甘肃兰铁国际旅行社有限公司支付拖欠租金31 728元；三、原告甘肃兰铁国际旅行社有限公司放弃其他诉讼请求；四、案件受理费317元，由甘肃兰铁国际旅行社有限公司负担。”合同到期后，国旅公司分别于2019年1月17日、2019年3月25日向昝某发出告知函，告知其该租赁房屋租赁期已满，国旅公司将收回房屋，通知昝某限期搬离。签收人为该房屋实际占用人李某。截至起诉时（2019年10月8日），涉案房屋共产生房屋占用费为18 222元，具体计算依据为：三年的总租金63 461元÷36个月÷26平方米=67.8元,即涉案房屋每月每平米租金为67.8元，67.8元×29平方米×9个月+67.8元×29平方米÷30天×8天=18 220元。国旅公司主张的涉案房屋暖气费分别为2015年-2016年取暖期1 416.8元、2018年-2019年取暖期1 416.8元、2019年-2020年取暖期1 416.8元，共计4 250.8元。另查明，2017年6月14日，昝某将涉案房屋擅自转租给李某，双方未约定租赁期限。一审法院认为，国旅公司与昝某在平等自愿的前提下签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示。合同期满后，双方未续签合同，原合同的效力终止，国旅公司有权收回出租的房屋，昝某及李某理应将承租的房屋返还给国旅公司。本案中，昝某在合同期满后，未能履行返还房屋的义务，继续占有使用房屋，应当向国旅公司支付房屋占用期间的费用，使用费应当依照合同约定的租金标准计算，截至2019年10月8日，共产生房屋占用费18 220元。对国旅公司要求昝某、李某支付违约金的诉讼请求，因租赁合同中关于逾期不搬迁的违约责任的约定，并非是房屋租金5%的约定，而是承租方承担赔偿损失的约定，但国旅公司并未提交相应证据证明其损失，故对国旅公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于国旅公司要求昝某、李某支付拖欠三年度的暖气费的诉讼请求，因昝某与国旅公司签订合同时约定的合同期限自2016年1月1日起，此时距取暖期已过去两个月，而截至本案法庭辩论终结前，2019年-2020年的取暖期尚未结束，故本院对昝某应承担的取暖期计算起始时间为2016年1月1日起，结束时间暂计算至2020年1月15日止，共计10.5个月，暖气费为2 975.28元。故对国旅公司主张暖气费的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，对国旅公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、昝某、李某于2020年1月15日前将位于甘肃省兰州市××区西侧）29平方米房屋腾交返还给甘肃兰铁国际旅行社有限公司；二、昝某于2020年1月15日前向甘肃兰铁国际旅行社有限公司支付2019年1月1日至2019年10月8日期间房屋占用费18 220元，自2019年10月8日起至腾房之日止的实际占用费（仍按照原房屋租赁合同中约定的每月每平方米租金67.8元的标准计算）于返还占用的房屋时付清；三、昝某于2020年1月15日前向甘肃兰铁国际旅行社有限公司支付2016年1月1日至2016年3月31日、2018年-2019年取暖期、2019年11月1日至2020年1月15日的暖气费共计2 975.28元；四、驳回甘肃兰铁国际旅行社有限公司的其他诉讼请求。二审期间双方均未提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同双方均应恪守，违反合同或者不按照合同约定履行义务，应承担相应法律责任。本案中，合同约定：出租人不允许承租人转租、分租、转让、转借租赁房屋，只限承租人本人使用；房屋租赁期满，承租人返还房屋的时间是2018年12月31日；租赁期满或合同解除，如承租方逾期不搬迁，承租方应赔偿出租方因此所受的损失，必要时出租方可向合同签订地的铁路运输法院起诉和申请强制执行。昝某在合同期满后，应当履行返还房屋的义务，其继续占有使用房屋，应当向国旅公司支付房屋占用期间的费用。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，昝某称国旅公司经办人知道房屋转租情形，但其并未提供能够证明国旅公司经办人知情及国旅公司同意转租房屋的证据，因此昝某应当承担举证不能的不利后果。故昝某称其不应当承担责任的上诉理由不能成立,本院不予采纳。综上所述，上诉人昝某的上诉理由不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费386元，由昝某负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋 力审 判 员 范赣鑫审 判 员 李绍金 二〇二〇年三月二十四日法官助理 康倩珺书 记 员 张立敏