贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0115民初4747号 原告（反诉被告）：杨志军，男，汉族，1965年10月20日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。 被告（反诉原告）：贵州五方财务咨询服务有限公司，住贵州省贵阳市观山湖区会展城金融101大厦******，统一社会信用代码：91520190MA6DN5FK8P。 法定代表人：史宜陇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩玉婕，贵州佳合律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：邹漩（实习），贵州佳合律师事务所律师，一般委托代理。 原告杨志军与被告贵州五方财务咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年01月23日作出（2018）黔0115民初5870号民事判决，被告贵州五方财务咨询服务有限公司不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于2019年04月25日作出（2019）黔01民终1981号民事裁定，发回重审。诉讼过程中，贵州五方财务咨询服务有限公司向本院提起反诉，本院依法另行组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）杨志军、被告（反诉原告）贵州五方财务咨询服务有限公司（以下简称“五方公司”）委托诉讼代理人韩玉婕、邹漩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨志军向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付租金108,000.00元，并自2018年10月22日始到实际支付租金之日止，每日按逾期租金金额的1%支付滞纳金；二、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：一、判令被告支付2019年04月22日至2019年10月21日期间租金113,400.00元；二、判令被告补交2019年未交纳的物业管理费和水电费。事实与理由：2018年04月22日，原被告签订《商业用房租赁合同》，原告（反诉被告）杨志军将位于观山湖区会展城金融101A座13楼6、7、8号商业用房出租给被告（反诉原告）贵州五方财务咨询服务有限公司（以下简称五方公司）。合同约定租赁期限为3年，自2018年04月22日起至2021年04月21日止，第一年每月租金为18,000.00元，租金按半年支付，在上一期租金到期前5日内支付下一期租金，逾期交付租金，每日按逾期总额的1%支付滞纳金。合同签订后，原告于2018年04月22日将该商业用房交付给被告，被告按约定支付半年的租金，随后对房屋结构进行调整并将原告原有的办公座椅、办公电脑等撤除，之后进驻办公。按约定被告应于2018年10月22日前支付下一期租金，但经多次催要，被告拒绝支付，为维护合法权益，特起诉到法院，望依法判决。 经本院释明，原告（反诉被告）杨志军变更诉讼请求为：一、同意解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；二、被告支付至2019年01月31日的房屋租金54,000.00元、物管费3,254.4元、公共水电费10,848.00元，共计58,339.2元；三、被告赔偿原告因解除合同给原告造成的损失272,249.6元（14个月的房屋租金252,000.00元、物管费15,187.2元、公共水电费5,062.4元）；四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：由于在案件的审理阶段无法确定房屋租赁合同被解除，况且原一审判决被告支付房租，合同继续履行，在此期间原告不能将房屋另外出租，房屋一致处于空置状态，现在是年底，将房屋出租比较困难，所以请求判令被告承担房屋空置期间的租金、物管费、公共水电费的损失并支持其他诉讼请求。 被告（反诉原告）五方公司辩称，一、原被告间的租赁合同已于2018年10月26日解除，原被告之间不存在任何合同上的权利义务关系；二、原告要求被告支付租金至2019年01月31日并承担相关的物管费、水电费等费用，于法无据，不应得到支持。原被告之间的租赁合同解除后，被告没有实际占领、控制房屋，也没有权利使用房屋，该部分费用不应当由被告承担；三、原告要求被告赔偿应解除合同给原告造成的损失，被告认为不应当得到支持。根据合同法的相关规定，当事人一方违约后另一方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的不得就扩大的损失要求赔偿。被告解除合同的相关事宜符合法律的规定，被告也承担了因解除合同而要承担的赔偿，故原告的该部分诉请应依法驳回；四、被告认为，本案已于2019年08月19日开庭审理结束，根据民事诉讼法及民事诉讼法的司法解释的相关规定，开庭结束法庭辩论终结法院可依法作出裁判，即原告变更或增加诉讼请求应当在开庭时法庭辩论终结前提出。被告认为，原告现在向法院提出变更诉讼请求不符合相关程序法的要求，不能实现法律定纷止争的功能，为维护双方当事人的合法权益，进一步房屋纠纷的发生，请求法院在原告原有的诉讼请求及被告提出的反诉的基础上依法作出裁判。 被告（反诉原告）五方公司向本院提出反诉请求，一、请求法院依法确认反诉人与被反诉人签订的《商业用房租赁合同》于2018年10月26日解除；二、本案本诉及反诉的案件受理费等所有费用由被反诉人承担。事实及理由：一、反诉人与被反诉人订立的《商业用房租赁合同》中已经约定了合同解除条款，故反诉人（即乙方）依据该合同解除条款享有合同解除权，有权按照《商业用房租赁合同》中双方约定的合同解除条款解除该《商业用房租赁合同》。2018年04月22日反诉人与被反诉人签订了《商业用房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），依据该《租赁合同》中第十一条违约责任项下第三款：“乙方违约解除本合同或因乙方违约甲方解除本合同的，乙方的租赁保证金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修过程中产生的添附物无偿归甲方所有。”的约定，反诉人（即乙方）享有合同解除权，有权按照租赁合同中双方约定的合同解除条款解除该《商业用房租赁合同》。且反诉人已经向被反诉人送达了解除通知。二、反诉人（即乙方）已于2018年10月23日至2018年10月31日之间，运用多种方式通知被反诉人（即甲方）：反诉人（即乙方）愿意按照该《商业用房租赁合同》中约定的合同解除条款解除该《商业用房租赁合同》；且被反诉人已于2018年10月26日获悉该解除《商业用房租赁合同》的通知；反诉人已经尽到了审慎告知义务，《商业用房租赁合同》应当已于2018年10月26日解除。1．在2018年10月23日前后，反诉人的工作人员就已通过电话、短信等方式联系被反诉人，要求解除该《商业用房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），但被反诉人均未回复反诉人；2.2018年10月25日反诉人运用顺丰速运向被反诉人寄送《关于解除与杨志军先生签订的101大厦A座1306-08写字楼 原告（反诉被告）杨志军对反诉辩称，一、依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除；二、双方签订的租赁合同，并没有约定被告单方面解除合同的条件，租赁合同第11条第3款，是违约责任条款，指的是被告违约导致发生合同解除的效力后，应承担的违约责任，并不是被告单方面解除合同的条件，被告没有单方面解除合同的权利，主张单方面解除合同不能成立；三、只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同，在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同解除的法律效力。被告没有单方面解除合同的权利，虽然被告称单方面解除合同的通知，但这一通知，原告实际没有收到，即便是解除通知送达到原告，也不能产生合同解除的法律效力；四、租赁合同约定的租赁保证金并非是被告单方面解除合同的违约金，租赁保证金的目的在于担保承租人租赁债务的履行，属于金钱担保性质，之所以原告要收取保证金，是因为原告把自己的房子办公家具家电等交给被告使用，为确保被告在使用过程中，给租赁物造成的损坏能得到赔偿，拖欠的物管费、水电费得到支付才设立的，其性质不是违约金；五、即便是解除合同也不是被告发个解除通知这么简单，双方也要进行物品的清单和交接，因为这涉及到物管费、水电费是否交情，房屋是否损坏，结构是否改变，办公家具家电是否齐全完好等一系列问题，被告简单地认为发个解除通知，将钥匙邮寄给原告租赁合同就解除了，这是一种粗暴无理的行为；六、被告于2019年07月04日才向法院提起反诉要求解除租赁合同，与被告主张的2018年10月26日房屋租赁合同已经解除的主张是不相符的，在合同没有依法解除，房屋没有进行实际交付、清点交接的情况下，原告无理由将房屋另行出租，反诉原告主张反诉被告没有及时采取阻止损失扩大的措施，这种主张没有事实依据和法律依据。 本院经审理认定事实如下：位于贵阳市观山湖区角中天·会展城ＴＡ-1．ＴＡ-2栋（1）13-6、7、8号3间办公用房（建筑面积均为72．32平方米，预售合同登记号分别为：Ｙ13036217、Ｙ13037738、Ｙ13038202）系杨志军向中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司购买。2018年04月22日，杨志军作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的五方公司签订了一份《租赁合同》，约定甲方将上述3间房屋出租给乙方用于商业用途，合同约定的主要内容有：1．租赁期限3年，自2018年04月22日至2021年04月21日止，双方签订本合同且乙方按约定支付租金及保证金后，甲方于2018年04月22日前将该商业用房交付乙方使用；2．租金按建筑面积计算，每月租金合计18000.00元，从第2年起，月租金在上年月租金的基础上递增5%，从第3年起，月租金在上年月租金的基础上递增8%；租金按半年支付，第一期租金在本合同签订当日支付给甲方，随后各期租金在上一期租金到期前5日内乙方交付下一期租金；3.乙方因使用该商业用房所产生的物业管理费、供暖费、水电费、垃圾清运费、公共照明费等费用由乙方自行承担；4.双方签订本合同当日内，乙方须以转账或现金的形式支付甲方租赁保证金18000.00元，保证金不能充抵房租，租赁期满或合同解除后，保证金除扣抵应由乙方承担的违约赔偿外，剩余部分甲方应在5日内如数返还乙方；5.乙方逾期交纳租金、水电费及本合同约定的其他费用的，须每日按逾期总额的1%向甲方支付滞纳金，逾期超过5日的，甲方可停止该商业用房的水电供应，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，并不予退还乙方交纳的租赁保证金，且逾期租金及滞纳金仍需交纳；甲方违约解除本合同或因甲方违约乙方解除本合同的，甲方须双倍返还乙方租赁保证金；乙方违约解除本合同或因乙方违约甲方解除本合同的，乙方的租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修过程中产生的添附物无偿归甲方所有；6.根据本合同需要发出的通知以及甲乙双方的文件往来以及与本合同有关的通知等，应以书面形式进行，送达方式包括但不限于直接送达、邮寄送达、传真送达、电子邮件送达、公告送达等，简单的非重要通知可以电话方式进行，送达文书时，送达方要求受送达人签收的，受送达人应签收回执；本合同落款处所载地址及联系方式为双方约定的送达地址及联系方式，如有变更，一方应及时书面通知另一方，否则视为未变更。该合同尾部甲方处杨志军签名并载明其身份证编号、手机号码139××××3250、住址观山、住址观山湖区松景阁****盖五方公司公章并载明联系电话186××××8877。上述合同签订后，五方公司于当日向杨志军支付了半年租金及租赁保证金共计126000.00元，杨志军将租赁房屋交付五方公司使用。2018年10月，五方公司应向杨志军支付下一期半年租金的期限届满，五方公司并未向杨志军交纳租金。2018年10月25日，五方公司按双方签订《租赁合同》中载明的杨志军联系方式及地址通过顺丰快递向杨志军发送一份《关于解除与杨志军先生签订的101大厦Ａ座1306-08写字楼的通知》，主要内容为“杨志军先生，因我公司办公人数增加，原租用的观山湖区中天会展城金融101大厦1306-08的写字楼已不能满足公司人员办公需求，现已搬离并决定从通知送达之日不再租用，正式通知您解除与您的《租赁合同》，合同期限为2018年04月22日至2021年04月21日，已付清2018年04月22日至10月22日租金及18000元保证金；物业费交至2018年12月31日（自2018年10月27日计算，共计2383.00元，预存电费1440.00元，预存物业费及电费共计3823.00元，可抵扣2018年10月23日-27日房租3027.00元，违约责任按《租赁合同》相关条款执行，房屋已清扫，家具摆放于屋内，钥匙在中介公司刘先生处，联系电话155××××9958”。该邮件投递信息显示收件人拒收。2018年10月26日，五方公司工作人员通过手机短信与杨志军联系，称因寄送的解除《租赁合同》通知杨志军拒收，现以短信形式通知，随后发送上述《关于解除与杨志军先生签订的101大厦Ａ座1306-08写字楼的通知》全文，发送期间杨志军回复“你们单方面可以解除合同吗？法盲。……”2018年10月27日，五方公司再次通过中通快递向杨志军发送解除合同通知，投递信息仍显示收件人拒收。2018年10月31日，五方公司通过邮政ＥＭＳ快递向杨志军发送解除合同通知，该次邮寄行为经贵州省清镇市公证处出具（2018）黔清镇证民字第2713号《公证书》进行公证；该邮件投递信息显示收件人于2018年11月01日签收。2018年11月01日，杨志军诉至本院，请求判决五方公司支付租金108000.00元及逾期支付租金产生的滞纳金。2019年01月9日，五方公司通过邮政ＥＭＳ快递向杨志军发送案涉租赁房屋11把钥匙，该次邮寄行为经贵州省清镇市公证处出具（2019）黔清镇证民字第65号《公证书》进行公证，邮件于2019年01月11日妥投。五方公司支付2018年10月01日至2018年12月31日物业管理费3254.4元，2018年07月01日至2018年12月31日公共水电费2892.8元。本院于2019年01月23日作出（2018）黔0115民初5870号民事判决，判决五方公司支付杨志军2018年10月22日至2019年04月21日租金108000.00元及逾期付款利息损失。五方公司不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于2019年04月25日作出（2019）黔01民终1981号民事裁定，发回重审。本院于2019年06月20日立案，诉讼过程中，五方公司于2019年07月18向本院提起反诉请求确认《租赁合同》于2018年10月26日解除。本院于2019年08月19日另行组成合议庭，公开开庭对本诉与反诉合并进行了审理。庭后，经本院释明，杨志军变更诉讼请求，本院再次公开开庭进行了审理。 本院认为，双方当事人签订的《租赁合同》是合法有效的合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。五方公司未按约定及时向杨志军支付租金以及五方公司提前终止合同，均属违约行为，应当承担违约责任。《租赁合同》中“乙方违约解除本合同或因乙方违约甲方解除本合同的，乙方的租赁保证金抵做违约金……”的约定指的是五方公司违约导致发生合同解除的效力后应承担的违约责任，并非赋予五方公司单方合同解除权，五方公司以此为由单方解除合同不能成立。五方公司提出解除合同后，虽未取得杨志军的同意，但五方公司多次向杨志军发送了解除合同的通知，五方公司不存在恶意违约的情形，且五方公司在向杨志军送达解除合同通知后将房屋钥匙邮寄交付给杨志军，五方公司不再使用租赁房屋，如果要求五方公司继续支付租金，对五方公司显失公平，故五方公司与杨志军签订的《租赁合同》应当予以解除。本院在第一次庭审结束后向杨志军作出释明，杨志军变更诉讼请求。五方公司辩称，杨志军在庭审结束后向法院提出变更诉讼请求不符合相关程序法的要求，应根据杨志军原有的诉讼请求作出判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”，故五方公司的抗辩意见不成立。五方公司向杨志军交付钥匙时间为2019年01月11日，杨志军主张五方公司支付房屋租金至2019年01月31日，故本院确定双方《租赁合同》于2019年01月31日解除，对杨志军主张的房屋租金54,000.00元，本院予以支持。房屋租赁期间的物业管理费和公共水电费应由五方公司承担，五方公司已支付至2018年12月31日，2019年01月01日至01月31日的物业管理费1,084.8元（3,254.4元÷3）和公共水电费482．13元（2,892.8元÷6）应由五方公司承担。对五方公司违约解除合同给杨志军造成的损失，虽然合同约定租赁保证金抵做违约金，但保证金18,000.00元不足以弥补五方公司违约给杨志军造成的损失，因此，五方公司还应当赔偿杨志军的损失。对杨志军主张的14个月的租金、物业管理费和公共水电费损失，首先，本院在2019年01月作出判决五方公司支付租金的判决后，不能期待杨志军作出寻找新的租客以减少五方公司违约给其造成的损失的行为；其次，本案原一审上诉后二审发回重审裁定作出时间为2019年04月25日，在一审判决被撤销、租赁房屋由杨志军掌控的情况下，杨志军应积极寻找新的租客。重新出租房屋需要一定的时间，本院酌情支持三个月，故五方公司应支付租金至2019年07月31日，扣除2019年01月的租金及五方公司支付的保证金，五方公司还应支付杨志军5个月的租金（90,000.00元）、物业管理费，5,424.00元）和公共水电费（2,411.00元）损失共计97,835.00元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）杨志军与被告（反诉原告）贵州五方财务咨询服务有限公司签订的《商业用房租赁合同》于2019年01月31日解除； 二、被告（反诉原告）贵州五方财务咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杨志军2018年10月22日至2019年01月31日租金54,000.00元、物业管理费1,084.8元、公共水电费482.13元； 三、被告（反诉原告）贵州五方财务咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）杨志军租金、物业管理费和公共水电费损失共计97,835.00元； 四、驳回原告（反诉被告）杨志军的其他诉讼； 五、驳回被告（反诉原告）贵州五方财务咨询服务有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费6,258.00元，由原告（反诉）被告杨志军负担3,354.00元，被告（反诉原告）贵州五方财务咨询服务有限公司负担2,904.00元；反诉案件受理费1,230.00元，由被告，反诉原告）贵州五方财务咨询服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  杨素兰 人民陪审员  张建湘 人民陪审员  雷成红 二〇二〇年三月十八日 书 记 员  曹凯凯