云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0111民初11641号原告王蕾，女，汉族，1972年4月18日出生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区，现居住于云南省昆明市盘龙区。被告李玲，女，汉族，1975年7月17日出生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。委托代理人盖啸尘，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人李遇蓝，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。原告王蕾诉李玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告王蕾、被告李玲的委托代理人李遇蓝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王蕾向本院提出诉讼请求:1、判决被告李玲将位于昆明市官渡区房屋（产权证号：××号）按照房屋交付标准交付给原告，并承担自2019年1月1日起按照每日500.00元计算的违约金直至房屋交付之日止（暂计算至2019年6月1日止为75000.00元）；2、判决被告李玲支付自2019年1月1日起按照每月3000.00元房屋租金收入直至房屋交付之日止的收入损失（暂计算至2019年6月1日止为30000.00元）；3、本案诉讼费用由被告李玲承担。事实与理由：原、被告双方于2018年9月20日签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于昆明市官渡区房屋出售给原告，房屋价款为448500.00元，合同约定被告应于2018年12月31日前将房屋交付给原告，房屋应当符合交付条件。后，双方完成房屋交权的转移登记，但被告一直未履行合同约定的房屋交付义务，经原告催促，被告均推诿不予交付，给原告造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益，无奈起诉至人民法院，望依法判如所请。被告李玲口头答辩称：第一、本案遗漏了重要的共同被告，也就是房屋买卖合同的当事人，即丙方云南创科昕房地产经纪有限公司（以下简称“科创昕经纪公司”）。因为房屋买卖合同是在经纪方的促成下签订的，那么根据房屋买卖合同的约定，即第八条约定：丙方及中介公司要承担的义务是指导订立合同、协助办理或代办交房过户等以及贷款等手续，为双方签订、履行房屋买卖合同创造便利。根据合同的约定原、被告方已经向中介公司支付了佣金，房屋交付手续也是由中介公司来负责代办，本案当中如果说中介公司没有按照合同约定向原告交付房屋的话，应当由中介公司来承担违约责任。我认为为了查明本案的事实，中介公司应当作为本案的共同被告。第二、对原告的第一项诉讼请求，被告不存在没有按照交付标准交付房屋的情形。因为房屋是毛坯房交付，没有门也没有装修，通了水电及装修之后可以直接使用。双方签订的是二手房房屋买卖合同，签订合同之前原告是看过房屋现场的，在确认了解并接受房屋的现状后，才签订合同。二手房是按照现状交付的，合同当中并没有特殊约定，也就是其他的交付条件，故房屋本身是符合交付标准的，房屋实事实上已经处于原告控制之下，因为在2018年9月30号之前，我方已经把房屋过户给了原告，另外房屋本身没有门锁，也没有什么东西过户给原告，过户之后房子就归原告所有，原告随时可以去使用。据我方向中介公司了解，中介公司也跟原告说过，就是房子你可以直接就去用了，不需要办什么手续，因为是毛坯房也没有水电费的产生，物管费我方一直是负责的，由于原告一直不付物管费，我方还垫付了一部分的物管费，即从2018年9月30日过户之后一直到2020年年底的物管费都是我们交了的，这部分的费用应由原告来承担，我方另案去向原告主张。原告要求按每月3000.00元的房租收入来支付其损失不认可，因为合同没有约定，原告也没有什么事实依据，在房屋过户到原告名下后，原告可以自行使用或者出租房屋，原告不存在租金损失，也不应该由被告来承担。原告王蕾围绕其诉讼请求、事实和理由向本院提交了以下证据：1、房屋买卖合同原件一份，欲证明在2018年的9月20日，甲乙丙三方签订了这份协议，甲方是李玲，乙方是王蕾，丙方是云南科创昕房地产经纪有限公司。2、pos机签购单七份，收据一份，欲证明原告已经按照合同约定支付了购房款，总计是448,500.00元，其中有20,000.00元是预交款，后面又付了428,500.00元。被告李玲针对原告王蕾提交的上述证据发表了如下的质证意见：对证据1三性认可，毛华是受了李玲的委托签订了这份合同；对证据2三性认可，被告确实是收到了这448,500.00元的购房款，包括20,000.00元的预交款。被告李玲针对自己的答辩观点向本院提交了如下的证据：房屋现场照片2张，欲证明房子首先是符合交付标准的，水电是通的，不存在不能交付和使用的状况。因为是毛坯房，没有安装门锁，所以说房子自过户给原告之后，事实上就已经处于原告的实际控制之下了。原告王蕾针对被告李玲提交的上述证据发表了如下的质证意见：这张照片看不出是案涉房屋，这个房间号是手写上去的，房屋内通水电也是看不出来的，因为房屋内的水电有可能是临时施工接电，也不符合房屋交付标准，因为之前卖房的时候是告诉我们那个房子卫生间是要隔开的，就是说能不能下水都看不出来。所以说这个也不能作为什么证据。本院认为，因双方当事人的自认行为，本院对原告王蕾提交的证据1、2的三性予以采信，至于证明内容本院将结合其他证据综合认定。对于被告提交的照片虽说其来源的合法性不能确定，但其与本院实际看到的现场一致，故本院对其三性依法予以采信。结合原、被告的当庭陈述及举证、认证，本院依法确认本案的法律事实如下:2018年9月20日，甲方（被告李玲）、乙方（原告王蕾）在丙方（案外人科创昕经纪公司）居间下签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的坐落于昆明市官渡区房屋（建筑面积48.75平方米，套内面积为35.22平方米）以总价448500.00元出售给乙方。合同第五条产权过户约定：（一）甲乙双方约定于2018年9月30日前，共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料。（二）税费承担：甲、乙双方约定在合同履行过程中无论任何原因发生的税务种类的增减、办理该房屋产权变更登记过户所产生的各项税费均按照法定的税收政策由双方各自承担。第六条房屋交付约定：（一）甲乙双方约定2018年12月31日前交房，甲方与乙方签订书面的房屋移交单，并向房屋的物业管理公司提交壹份进行备份。（二）交付日前，房屋所产生的水、电、物业等各项费用由甲方承担，应在房屋交付前结清；以上费用的付讫凭证交由乙方查验。交付日后所产生的费用由乙方承担。第七条违约约定：（一）除不可抗力因素外，甲乙双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方须赔偿守约方该房产总价的10%作为违约金。（二）乙方不能按期向甲方付款或甲方不能按期向乙方交付该房屋的，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日500.00元，超过7日视为违约。第八条丙方中介服务约定：丙方为甲乙双方提供以下服务：提供真实有效的订约信息；充当定约介绍人和撮合人；提供法律咨询，拟定合同文本并协助、指导订立合同；协助办理或代办交房、过户及贷款等手续；为双方签订和履行房屋买卖合同创造便利。丙方在办理委托事务中需要缴纳的手续费、工本费、材料费及印刷费等费用概由乙方承担。该合同签订后，原告王蕾于2018年9月22日通过ＰＯＳ机刷卡先后七次并加之前支付的定金20000.00元，共计向被告李玲支付购房款448500.00元，被告李玲也于同日向原告王蕾出具《收据》一份予以确认。之后，涉案房屋产权转移登记也办理在原告王蕾名下，但双方未办理实际的交房，因而导致本案的诉讼。本案的争议焦点为：1、涉案房屋的交房如何认定问题；2、本案的违约如何认定的问题。针对争议的焦点，原告王蕾认为被告未实际交房，应承担双方约定的违约责任，并承担相应的违约损失。被告李玲认为涉案房屋系二手房，应按现状交房，涉案房屋的产权证已经转移登记在原告王蕾名下，应视为已交房，且自己不存在违约情形，不应承担违约责任。本院认为，根据《房屋买卖合同》第六条房屋交付的约定，原、被告双方在交房时应签订书面的房屋移交单，双方未签订书面的房屋移交单，视为未实际交房，且涉案房屋与相邻的房屋未实际隔离，不符合实际交房的条件，应视为被告李玲违约。至于本案的违约责任如何认定的问题，本院认为根据原、被告双方《房屋买卖合同》第七条违约责任（一）的约定，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条的规定，本院予以支持，而原告王蕾主张的以《房屋买卖合同》第七条（二）的约定，以被告违约一天以每天500.00元的金额计算的方法，因该计算方法系累计计算，有可能违反上述的法律规定，本院不予支持；针对原告王蕾主张的房租损失，因原、被告双方未约定，庭审中原告也未提交相关证据证实，故本院不予支持。至于被告李玲辩解的本案应当追加案外人创科昕经纪公司作为本案的被告参加诉讼的观点，本院认为因本案涉案的争议焦点为被告李玲是否已经实际交房的问题，而非是代交房的问题，且案外人创科昕经纪公司只是居间方，如被告李玲认为案外人创科昕经纪公司在交房中有责任或过错，应当以居间服务合同纠纷另案起诉，故本院对被告李玲的该辩解意见，不予采信。综上所述，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，原、被告双方及案外人创科昕经纪公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人自愿签订，且不违反相关法律、法规的禁止性规定，合同成立并生效，各方应当严格遵照执行。原告王蕾向被告李玲购买其所有的涉案房屋，被告李玲在与原告王蕾签订《房屋买卖合同》并由原告王蕾支付全额购房款后，因被告李玲违反双方的约定，虽然办理了涉案房屋的产权转移登记手续至原告王蕾的名下，但至今未与原告王蕾签订书面的涉案房屋的交付清单，导致涉案房屋至今未实际交付原告王蕾使用，在此前提下，原告王蕾不能对涉案房屋进行实际的管理、收益，也未对涉案房屋支付物管费等，被告李玲的行为违反双方合同的约定，构成违约，应依据双方的约定承担违约责任。原告王蕾请求被告李玲与其办理实际交房的诉讼请求，本院依法予以支持。至于原告王蕾主张的违约金及租房损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，原告王蕾的上述主张，不符合法律规定的违约金具备补偿性和兼具惩罚性的精神和上述法律的规定，本院根据本案的实际情况等因素综合予以判处。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李玲于本判决生效后十日与原告王蕾办理涉案房屋实际的交房手续；二、由被告李玲于本判决生效后十日内支付原告王蕾涉案房屋总价款448,500.00元的10%的违约金44,850.00元；三、驳回原告王蕾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400.00元，由被告李玲承担2000.00元，由原告王蕾承担400.00元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  马永宏人民陪审员  郑 云人民陪审员  施云芬二〇二〇年三月二十日书 记 员  雷 娟