福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初30号 原告：张辉，男，1991年9月9日出生，汉族，住江西省九江市星子县。 委托诉讼代理人：林国斌、杨佳霖，福建宏恩律师事务所律师。 被告：周海涛，男，1977年3月12日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 被告：杨丽娜，女，1986年9月4日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 二被告共同委托诉讼代理人：林岫峰、蔡谷兰，福建邦司律师事务所律师。 原告张辉与被告周海涛、杨丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张辉的委托诉讼代理人林国斌，被告周海涛、杨丽娜的委托诉讼代理人林岫峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张辉向本院提出诉讼请求：1、被告周海涛立即支付原告购房尾款19万元及违约金（违约金自2017年9月30日起计算至实际还款之日止，以拖欠金额为基数，按日利率0.05%计算；现暂计从2017年9月30日起至2019年10月30日，违约金暂为72200元，总计购房尾款和违约金262200元）；2、被告杨丽娜对上述债务承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费、律师费等因主张债权所产生的费用由两被告共同承担。事实和理由：2017年8月15日，被告周海涛经厦门晋乾房产代理有限公司介绍，向原告购买位于同安区，双方签订编号为0001775号房产买卖协议，协议第二条约定房产总价为257万元，第三条约定所有办理相关讼争房产的税费、中介费等由原告承担，协议第四条明确约定付款时间、付款金额、付款方式，即签订合同当日支付10万元，签订合同之日起三十日内支付20万元，签订合同之日起60日内支付15万元，剩余212万元尾款由被告周海涛向银行申请贷款后直接转至原告账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，被告周海涛应于银行放款7日内将差额部分以现金方式支付给原告，被告周海涛依约履行了协议第四条前三款的给付义务，但第四款银行最终放款金额为193万元，差额19万元被告周海涛迟迟未能补足给原告。协议第十一条约定双方中途不得违约，违约方应当承担由此引发的诉讼费、律师费等费用，同时协议第十二条明确约定被告如未能按期付清购房款，违约方应向守约方支付以总房款为基数，按日0.05%的违约金。被告周海涛怠于履行给付义务，经原告多次催讨，被告周海涛至今尚未归还上述款项。被告周海涛于签订合同后，将讼争房产共同登记过户至被告周海涛、杨丽娜名下，被告杨丽娜对讼争房产享有1／2份额，根据婚姻法司法解释二第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，因此请求被告杨丽娜对被告周海涛上述拖欠的讼争购房尾款承担连带清偿责任。综上，为维护自身合法权益，原告特根据相关法律规定，向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。 被告周海涛、杨丽娜辩称，一、本案张辉的主体不适格，张辉无权收取购房款项，本案涉诉房产不是张辉名下的，而是案外人李勤杰及其母亲巫秀珍名下，交易对象不是原告。二、张辉实际是房产中介，其行为是炒房提高房价，违反国家政策规定，张辉在短短三个月将涉诉房产提高了60万元并隐瞒自己是中介的身份，在与被告签约时声称自己是房东及房东的代理人。之后，被告周海涛向李勤杰询问，李勤杰称其只收到两百万左右的购房款，可见张辉利用房产中介的身份炒房并赚取高额差价，法院不应支持张辉的炒房行为。三、张辉利用各种欺诈手段，诱使二被告在不清楚行情的情况下，既扮演中介又扮演房东，致使二被告多支付了60多万元。其后，张辉还向被告收取了贷款介绍费2万元并诱使二被告申请高额贷款，致使二被告每月需高额还贷。四、杨丽娜不是本案适格被告，不是合同相对方。五、违约金不应由被告负担，原告主张的律师费超过收费标准且律师费包含二审，二审并未发生，原告也未举证支付凭证证明实际支付律师费，律师费不应得到支持。 原告张辉围绕诉讼请求提交了原告与被告周海涛的房产买卖协议、收款收据、中国招商银行转账回单、税收完税证明（契税及个人所得税）、招商银行转账记录、收款收据、中国建设银行转账记录、微信聊天记录、律师函、结婚证、房产证、民事委托代理合同、律师费发票、原告与李勤杰的房产买卖协议、收款收据、补充协议。被告周海涛、杨丽娜质证认为：对于原告与被告周海涛的房产买卖协议的表面真实性予以确认，但是周海涛并不知道张辉是中介方厦门晋乾房产代理有限公司的股东和法定代表人，张辉自称是案涉房产的房东，该协议第十条约定中介费全免，不符合正常交易惯例；对于张辉出具的收款收据予以确认；对于中国招商银行转账回单、税收完税证明（契税及个人所得税）、招商银行转账记录的表面真实性予以确认；对于加盖厦门源聚堂房产营销代理有限公司业务专用章的收款收据不予确认，张辉本身是中介且没有支付凭证予以佐证；对于中国建设银行转账记录的真实性予以确认；对于微信聊天记录的表面真实性予以确认，但是当时周海涛并不知道张辉不是房东而是中介而在错误的认知下作出错误的答复；对于律师函的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认；对于结婚证、房产证的真实性予以确认，但杨丽娜不是本案适格主体；对于民事委托代理合同、律师费发票的真实性予以确认，但律师费超过收费标准且原告也未举证支付凭证证明实际支付律师费；原告与李勤杰的房产买卖协议、收款收据、补充协议的真实性由法院依法认定，周海涛、杨丽娜并非该房产买卖协议、收款收据、补充协议的当事人，该证据证明张辉利用其中介的身份进行恶意炒房。被告周海涛、杨丽娜围绕其答辩意见提交了、存量房买卖合同、企业信用信息公示报告、录音文稿（附光盘）。原告质证认为：对于存量房买卖合同的真实性予以确认，二被告因急需办理过户才在存量房买卖合同中约定了高房价，原告不存在欺诈行为；对于企业信用信息公示报告的真实性予以确认，张辉作为居间公司的股东或法定代表人，并非不能购房，免除中介费全是对二被告的优惠；对于录音文稿（附光盘）的真实性、合法性、关联性不予确认，案涉房屋的原房东是李勤杰，但是本案合同的相对方是张辉与周海涛，李勤杰与张辉之间存在房屋买卖合同，李勤杰出售价为197万元是其急需资金，而二被告急需购房，交易的契税十几万元都是张辉缴纳，张辉赚取的差价为二、三十万元，符合当时的房价行情。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月26日，周海涛与杨丽娜登记结婚。厦门晋乾房产代理有限公司于2017年7月5日注册成立，2017年7月5日至2019年5月30日的股东为张辉、黄明辉，张辉自2017年7月5日至2019年5月30日担任该公司的执行董事兼总经理、法定代表人。同安区的权利人之一的李勤杰（甲方）于2017年5月25日与张辉（乙方）在厦门源聚堂房产营销代理有限公司的居间下达成《房屋买卖协议》（编号0004496）。该协议约定，甲方将座落于厦门市大同街道同安区西池小区Ｂ-3号楼401室的房产以197万元出售给乙方；协议签订当日，乙方支付购房定金1万元，房产过户手续所需缴纳的税费由乙方承担；乙方于房产交易中心签约收件同时支付197万元（含定金）；甲方承诺于2017年6月30日前将原有户口全部迁出。双方同时约定：产权人由乙方指定，若没购房资格，由乙方负责；甲方领取新产权当天，乙方再次支付购房定金4万元给甲方；甲乙双方若中途违约则悔约方应赔偿守约方违约金按实际收取定金全额倍数赔偿；甲方领取新产权证后，同意乙方前往银行做预审批手续。同日，张辉向李勤杰支付定金1万元。2017年7月7日，张辉向李勤杰支付9万元。同日，厦门源聚堂房产营销代理有限公司向张辉出具一份收款收据确认收到张辉购买厦门市同安区的房产中介佣金1.5万元。 2017年8月15日，张辉（甲方）与周海涛（乙方）在厦门晋乾房产代理有限公司（丙方）的居间下达成《房屋买卖协议》（编号0001775）。该协议约定，甲方将座落于同安区的房产以257万元出售给乙方；签订合同当日，乙方支付购房定金10万元；签订合同之日起30天内支付20万元；签订合同之日起60天内支付15万元；乙方向银行申请贷款（商业贷）212万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款7日内将差额部分以现金方式支付给甲方，同时由丙方直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续；若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款的每日0.05%的违约金，若达7日的，对方有权解除合同并要求悔约方承担总房款的20%的违约金以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；乙方无条件配合甲方办理银行按揭及过户手续；甲方配合乙方办理落户手续；乙方首付款第三笔于银行或第三方金额机构贷款归还甲方等内容。同日，周海涛通过王小凤向张辉转账10万元，张辉向周海涛出具一份收款收据以确认收到周海涛购买位于同安区的房产定金10万元。 2017年8月19日，同安区的权利人李勤杰、巫秀珍作为出售人、卖方与作为买受人、买方的周海涛、杨丽娜签订《存量房买卖合同》（编号00786077）。该合同约定，上述房产成交价为304.5万元；买方应向卖方支付的定金为10万元，上述定金由买方直接支付给卖方；买方须于2017年9月29日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款81.5万元，上述款项由买方直接支付给卖方；买方须于2017年9月15日向银行提交抵押贷款申请的相关材料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，因买方办理贷款手续所产生的相关费用由买方自行承担；买卖过户涉及税、费、土地证办理费用、配套设施过户费由买方承担；卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起收到全部购房款日将上述房产正式交付给买方；买卖双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续等内容。李勤杰、巫秀珍与周海涛、杨丽娜在该份合同上签名并将该份合同提交厦门市自然资源和不动产权属档案中心存档。 2017年8月21日，厦门源聚堂房产营销代理有限公司向张辉出具一份收款收据确认收到张辉购买厦门市同安区的房产中介佣金、代办费1.45万元。同日，张辉向福建省厦门市地方税务局转账支付45675元。厦门市同安区地方税务局亦于同日向李勤杰、周海涛开具两张税收完税证明，分别明确纳税人周海涛的契税为45675元，纳税人李勤杰的个人所得税为45675元。2017年8月24日，同安区的权利人由李勤杰、巫秀珍变更登记为周海涛、杨丽娜，周海涛、杨丽娜作为同安区的共有人，各自份额为1／2。同日，巫秀珍（甲方）与张辉（乙方）签订一份补充协议，约定乙方于补充协议签订当日追加购房首付款20万给甲方，之后申请按揭贷款银行实际放贷金额超过甲方应得的房款尾款167万元，则多贷超出部分的贷款甲方应在收到贷款2个工作日内退还给乙方；乙方指定购买本房产的产权人为周海涛、杨丽娜，并对产权人购房办理相应手续行为承担连带责任；甲方同意于补充协议签订当日将房子交付乙方使用，乙方支付每月租金1200元给甲方；乙方承诺上述房产的申请贷款审批在2017年9月10日贷款额度银行未确认批复，则由乙方全额支付购房尾款167万元给甲方，若银行有确认申请贷款批复，则按正常按揭贷款流程办理；乙方上述房产办理抵押登记之日起60日内，甲方未收到银行的放款，则乙方需全额垫付尾款167万元。巫秀珍于同日向张辉出具一份收款收据以确认收到张辉购买位于同安区的房产购房款20万元。2017年9月13日，李勤杰（甲方）与张辉（乙方）签订一份补充协议，约定同安区的房产的成交总价为197万元，乙方在签署此补充协议签订之前共计支付甲方购房款30万元；乙方于签订本补充协议当日追加购房首付款67万给甲方，乙方征得甲方及产权共有人巫秀珍同意剩余购房尾款100万元由银行按揭贷款中支付；乙方通过该房产向银行申请按揭贷款193万元，以银行实际批款为准，因银行政策原因将该房产申请房贷金额193万元放款于李勤杰账户，该账户以提供银行放款账户为准，该款项中93万元属于乙方所有；甲方暂时对该账户银行卡及密码进行保管并承诺于工商银行按揭贷款放款至甲方账户之日起两天内将93万元转账于乙方指定账户等内容。巫秀珍于同日向张辉出具一份收款收据以确认收到张辉购买位于同安区的房产购房款20万元。同日，李勤杰向张辉出具一份收款收据以确认收到张辉购买位于同安区的房产购房款67万元。 周海涛通过王小凤于2017年9月15日向张辉转账10万元，于2017年9月29日向张辉转账10万元。2018年2月8日，周海涛向张辉转账15万元。周海涛通过王小凤向张辉转账10万元，张辉向周海涛出具一份收款收据以确认收到周海涛购买位于同安区的房产定金10万元。周海涛累计向张辉支付了238万元。2019年10月25日，张辉与福建宏恩律师事务所签订民事诉讼代理合同，约定委托福建宏恩律师事务所林国斌、杨佳霖律师作为张辉与周海涛、杨丽娜房屋买卖纠纷一案的一审、二审、执行的诉讼代理人，律师代理费为3万元。2019年11月1日，福建宏恩律师事务所向原告开具一张厦门增值税专用发票，载明律师代理费为3万元。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，案涉标的物为同安区的房产，原告张辉诉请被告周海涛支付购房尾款19万元及违约金、律师费的依据在于双方签订的《房屋买卖协议》（编号0001775）应为真实、合法、有效。根据合同法第一百三十条之规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，张辉以自己名义与周海涛签订《房屋买卖协议》并出卖同安区应当以张辉为该房产所有权为前提。根据本院查明的事实，同安区在张辉与周海涛签订《房屋买卖协议》之时的权利人为李勤杰、巫秀珍，张辉并不具有对于前述房产的处分权，故张辉与周海涛之间的《房屋买卖协议》在签订之日并未生效。李勤杰、巫秀珍与周海涛、杨丽娜于2017年8月19日签订《存量房买卖合同》并于2017年8月24日办理同安区的权利人变更登记，故李勤杰、巫秀珍与周海涛、杨丽娜于2017年8月19日成立房屋买卖合同关系且前述房产自2017年8月24日起的权利人为周海涛、杨丽娜。张辉虽然分别于2017年8月24日与巫秀珍签订补充协议，于2017年9月13日与李勤杰签订补充协议，但张辉从未取得对前述房产的处分权且巫秀珍、李勤杰与张辉签订补充协议之时并非前述房产的权利人，故原告主张其与周海涛于2017年8月15日签订的《房屋买卖协议》合法有效并诉请被告周海涛支付购房尾款19万元及违约金、律师费，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告张辉的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取计2616.5元，由原告张辉负担，款限于本判决生效之日起三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  施纯在 二〇二〇年三月三十日 书记员  苏秋祝 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。