四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0182民初4178号 原告（反诉被告）：钟志国，男，1979年2月18日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：胡成伟，彭州市九尺法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：潘云华，男，1967年9月16日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：廖息壤，四川法翼行律师事务所律师。 被告（反诉原告）：彭州市红岩镇梨花园生猪养殖专业合作社，住四川省彭州市红岩镇梨花园生猪养殖专业合作社。 负责人：郭利利，职务不详。 委托诉讼代理人：潘云华，男，系彭州市红岩镇梨花园生猪养殖专业合作社工作人员。 原告（反诉被告）钟志国与被告（反诉原告）潘云华租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后。诉讼中钟志国申请追加彭州市红岩镇梨花园生猪养殖专业合作社（以下简称：梨花生猪合作社）为被告，本院依法予以准许。本院依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。各方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟志国向本院提出诉讼请求：1、判令钟志国与潘云华签订的《租房协议》于2018年12月30日解除；2、判令潘云华向钟志国返还房租费55000元，并支付资金利息（计算方法：以55000元为基数，按照银行同期贷款利率，从2018年11月起计算至实际付清之日止）。诉讼中，钟志国请求判令梨花生猪合作社对潘云华承担的合同义务承担连带责任。事实和理由：经张某介绍，钟志国与潘云华于2018年10月13日签订《租房协议》，约定：潘云华将养殖场出租给钟志国，潘云华对相关基础设施以及政府环保要求的其他设施加以完善后交付给钟志国使用。合同签订后，钟志国按约向潘云华支付租金55000元，但潘云华并未按照约定对养殖场进行修缮，导致钟志国一直无法进场养殖。2018年12月，钟志国曾多次口头通知潘云华解除合同并要求其返还租金，潘云华均予以拒绝。故钟志国起诉来院，请求判如所请。 潘云华、梨花生猪合作社共同辩称，1、双方签订的《养殖场租房协议》属实。合同约定：租赁期限为五年，从2018年10月13日起至2023年10月13日止，租金50000元/年；2、二被告已按合同约定对养殖场进行了修缮，该养殖场符合环保要求、配套设施完善，具备养殖条件，钟志国也把车辆等相关物品放置于养殖场内，实际使用了养殖场；3、钟志国向二被告支付的55000元，其中5000元为定金，剩余50000元为租金。二被告同意解除合同，但不同意退还定金及租金。 潘云华、梨花生猪合作社向本院提出反诉请求：判令钟志国赔偿潘云华、梨花生猪合作社经济损失33594元。诉讼中，潘云华撤回反诉，本院予以准许。事实和理由：与钟志国签订《租房协议》，导致梨花生猪合作社与前承租人吴小红解除合同，并退还2018年5月至2019年5月期间的租金28000元。后又按钟志国的要求对养殖场进行修缮，支付维修费5594元。钟志国提前解除合同，应向梨花生猪合作社赔偿前述租金及维修费。 钟志国辩称，1、梨花生猪合作社解除与吴小红的租赁合同是为获取更高的租金，其退还租金的行为与本案无关。2、关于其主张的维修费并无证据证明。请求法院驳回梨花生猪合作社的反诉请求。 钟志国围绕诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1、钟志国、潘云华的身份信息，证明主体适格； 2、《租房协议》，证明双方约定二被告应将养殖场内部道路、三相动力电、配套设施、房屋等修缮升级，并达到环评要求后再交于钟志国使用。 3、收条，证明钟志国向二被告支付55000元； 4、养殖场的现场照片14张，证明养殖场内的道路、三相动力电、配套设施、房屋等至今未达到双方约定的维修整改标准，不具备养殖条件； 5、承诺书，证明政府对养殖场有环保要求，双方在签订协议时，二被告的养殖场不符合环保要求； 6、钟志国与潘云华、张某及彭州市敖平镇畜牧站刘姓工作人员的通话录音，证明养殖场因环保不达标，曾被畜牧站下发过书面整改通知书，且至今仍不具备养殖条件。 对钟志国提交的证据，潘云华、梨花生猪合作社质证认为：1、关于《租房协议》，钟志国持有的协议有部分内容未填写，应以二被告持有协议认定合同内容；2、对现场照片、承诺书，认为与本案不具有关联性，不能达到钟志国主张的证明目的；3、对于录音证据，钟志国和张某的录音，只能听到钟志国一方的声音，对真实性不认可；钟志国与畜牧站工作人员的录音，其未书面整改通知佐证，不具有证明力；4、对钟志国提交的其他证据无异议。 潘云华、梨花生猪合作社围绕诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1、《租房协议》及彭州市红岩镇梨花村村民委员会出具的情况证明，证明二被告与钟志国的租赁关系真实有效，租赁期限、租金标准等应以该协议为准； 2、彭州市红岩彬彬美家建材经营部收据及送货单，证明潘云华已对养殖场进行维修并支付维修费5500元； 3、潘云华向吴小红出具的收据，证明二被告为与钟志国签订《租房协议》，提前解除了与吴小红的租赁关系，并向吴小红退还租金28000元的事实； 4、梨花生猪合作社营业执照、组织机构代码证、税务登记证、动物防疫条件合格证，证明该养殖场具备生猪养殖资质； 5、建设项目影响报告表、彭州市环保局关于彭州市红岩镇梨花生猪养殖场建厂要求的函、彭州市环保局关于彭州市红岩镇梨花生猪养殖场环保批复、彭州市规划局关于彭州市红岩镇梨花生猪养殖场的规划意见、彭州市国土资源局关于标准化养殖场建设项目用地的选址意见、彭州市畜牧局关于允许彭州市红岩镇梨花生猪养殖场生产的批复、彭州市红岩政府申请书、彭州市畜牧标准化规模养殖场建设申报表、梨花生猪合作社自查报告，证明该养殖场经过相关政府部门审批，具备养殖资格和条件，也符合环评要求； 6、证人张某的证人证言，证明梨花生猪合作社已达到租赁交付条件，钟志国拒不进场养殖的事实。 对潘云华提交的证据，钟志国质证认为：1、对于租赁协议，二被告持有协议第一至第三条内容系潘云华单方填写，不是双方真实的意思表示；2、对第2、3组证据真实性无异议，但不具有其主张的证明力；3、对第5组证据，真实性无异议，但仅证明该养殖场具备基本养殖资格，对于环评意见仅能反映该养殖场申报期间的情况，不能证明现在仍符合环保要求，不足以反驳钟志国主张该养殖场不符合环保要求必须整改的事实；4、对张某的证人证言，不认可其陈述的合同解除原因，也不认可其陈述的交付条件，对其他陈述无异议。 诉讼中，本院依职权向敖平镇畜牧站（即钟志国所称红岩畜牧站）工作人员进行调查并形成询问笔录。二被告对该笔录无异议；钟志国质证认为，其陈述未下发过书面整改通知书与客观事实不符，对其他陈述内容无异议。 本院经审查，对双方无争议的证据，予以采信。对双方有争议的证据，分别认定如下： 1、关于各方持有的《租房协议》，对内容一致的部分，双方无争议，本院予以采信。对潘云华持有的协议的第一条至第三条的内容，因钟志国持的合同并无该部分内容，也无其他证据佐证该部分内容得到钟志国确认，本院不予采信； 2、对于钟志国提交的养殖场照片，因系局部照片，并不能反映养殖场全貌及内部设施，不足以证明与合同约定的交付条件不符，不具有证明力，本院不予采信； 3、对于钟志国提交的承诺书，与本案没有关联性，本院不予采信； 4、对于钟志国与潘云华、张某及彭州市敖平镇畜牧站刘姓工作人员的通话录音，因大部分通话内容均为钟志国单方陈述，且无畜牧部门下发的书面整改通知书予以佐证，本院不予采信； 5、对于彭州市红岩彬彬美家建材经营部收据及送货单，钟志国对真实性无异议，本院予以采信； 6、对于潘云华向前承租人吴小红出具的收据，与待证事实不具有关联性，本院不予采信； 7、对于二被告提交的第5组证据，本院经审查认为具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信； 8、对于张某的证人证言，对潘云华、钟志国无异议的部分，本院予以采信； 9、对本院依职权向敖平镇畜牧站工作人员进行调查并形成询问笔录，钟志国虽认为陈述不实，但未提供证据予以反驳。本院经审查，认为畜牧站工作人员陈述具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 依据本院审查采信的证据及各方当事人一致陈述，本院认定如下事实： 2018年10月13日，潘云华代表梨花生猪合作社与钟志国签订《租房协议》，约定：梨花生猪合作社向钟志国出租生猪养殖场。钟志国在租用期间，梨花生猪合作社负责环境道路安全、污水排放，并负责与当地群众沟通，确保钟志国安全生产。该协议一式两份，双方各持一份。钟志国持有的协议未填写猪场坐落、租赁期限、租金标准，另注明：猪场内发生的一切安全事故，由钟志国负责，内部道路及设施完善由潘云华负责。庭审中，双方确认：租赁的养殖场位于彭州市，租金为50000元／年，需完善的内部设施包括修缮养殖生猪饮水的水嘴和水塔。钟志国承认双方口头约定的租赁期限为3-5年。 另查明，协议签订当日，钟志国向潘云华支付5000元。2018年10月19日，钟志国又向潘云华支付50000元。合同签订后，梨花生猪合作社于2018年11月对猪场的水嘴和水塔进行维修后，于2018年12月通知钟志国进场养殖。钟志国提出退租，拒绝进场养殖。后潘云华与张某一同前往钟志国家中，通知其进场，并表示愿意在钟志国租满五年后免除一年租金，钟志国仍拒绝进场。 再查明，1、案涉生猪养殖场是梨花生猪合作社经政府相关部门审批后合法修建，具备养殖资格和条件。该合作社的法定代表人郭利利与潘云华系夫妻关系。2、畜牧部门未向该生猪养殖场下发过书面整改通知。 本院认为，潘云华经梨花生猪合作社授权与钟志国签订的《租房协议》，是梨花生猪专业合作与钟志国真实的意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。本案争议的焦点为：1、租赁期限的认定；2、《租房协议》能否解除；3、梨花生猪合作社、潘云华是否应向钟志国返还租金等费用，并支付资金占用利息；4、钟志国是否应向梨花生猪合作社赔偿损失。本院认定如下： 1、关于租赁期限的认定。虽然钟志国不认可潘云华在《租房协议》上载明的五年租赁期限，但其在庭审中也承认双方口头约定的租赁期限为三至五年。结合双方一致陈述，足以认定双方约定的租赁期限不低于三年，并且按交易习惯，租赁期限一般应从合同签订之日起开始计算。现钟志国主张解除合同尚在双方租赁期限内。 2、关于《租房协议》能否解除的问题。首先关于钟志国以养殖场环保不达标，且不符合交付条件为由主张解除合同的理由能否成立的问题。（1）梨花生猪合作社已举证证明其案涉养殖场具有养殖资格和条件。钟志国主张该养殖场被畜牧站下发过书面整改通知，并未提供证据证明，且经本院向畜牧站工作人员核实，该畜牧站工作人员也证实并未向该养殖场下达过整改通知。故钟志国主张养殖场不符合环保要求，并无证据予以证明，本院不予采信。（2）双方在《租房协议》中仅约定“内部道路及设施完善由潘云华负责”，但并未明确所负责道路需达到的标准，而设施完善除双方认可的供生猪饮水的“水嘴”、“水塔”外，也并未明确还有其他设施。在双方对交付条件约定不明的情况下，按交易习惯只要具备生猪养殖的基本条件即具备了交付条件。对钟志国主张养殖场不符合交付条件的意见，本院亦不予采信。综上，钟志国无权单方解除合同。但庭审中，潘于华于2019年11月29日作出同意解除合同的意思表示，2020年3月6日的庭审中梨花生猪合作社对潘云华作出的同意解除合同的意思表示，也表示追认。双方已对解除合同达成一致意见，可以解除合同。本院确定双方的《租房协议》于2019年11月29日解除。 3、梨花生猪合作社、潘云华是否应向钟志国返还租金等费用，并支付资金占用利息的问题。钟志国作为承租人应按约定支付租金。结合双方陈述及证人张某的陈述，双方约定梨花生猪合作社对猪场的水嘴、水塔维修后通知钟志国进场，租金应从梨花生猪合作社完成水嘴、水塔维修并通知钟志国进场时起算。钟志国拒不进场，并非梨花生猪合作社的违约行为所致，不能成为其免除租金的抗辩理由。钟志国应负担2018年12月至2019年11月期间的租金50000元，其主张梨花生猪专业合作社返还租金50000元，本院不予支持。关于另外5000元，梨花生猪合作社主张该笔费用为定金，依据《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，定金应以书面形式约定，双方在《租房协议》中无定金条款约定，在收条中也未明确该款项为定金，不宜认定为定金。该款项性质更符合租房习惯中交付的押金性质。双方《租房协议》解除后，梨花生猪合作社应向钟志国返还该笔款项。梨花生猪合作社属于农民专业合作社，依据《中华人民共和国农民专业合作社法》第五十七条、五十八条之规定，其具有独立的法人资格，以其全部财产对债务承担责任。潘云华的签约行为属于代理行为，不是合同相对人，不享有合同权利，也不承担合同义务。钟志国主张潘云华对梨花生猪合作社的债务承担连带责任，本院不予支持。 4、关于梨花生猪合作社主张钟志国赔偿损失的反诉请求。梨花生猪专业合作社与吴小红解除合同的行为并非钟志国的违约行为所致，其主张钟志国赔偿该部分损失，本院不予支持。关于梨花生猪合作社主张的维修费，因其维修水嘴、水塔系在自有租赁物上完成添附，该部分设施可以反复使用，不存在实际损失，其主张钟志国承担该部分费用，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、潘云华代表彭州市红岩镇梨花园生猪养殖专业合作社与钟志国签订的《租房协议》于2019年11月29日解除； 二、彭州市红岩镇梨花园生猪养殖专业合作社于本判决生效之日起五日内向钟志国返还5000元； 三、驳回钟志国的其他诉讼请求； 四、驳回彭州市红岩镇梨花园生猪养殖专业合作社的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费613元，由钟志国负担；反诉案件受理费640元，减半收取320元，由彭州市红岩镇梨花园生猪养殖专业合作社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  廖述花 二〇二〇年三月十六日 书记员  唐 娜