广东省汕头市澄海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0515执异29号 案外人：李磊壮，男，汉族，1971年6月7日出生，住汕头市澄海区。 委托诉讼代理人：陈喆彦，广东信捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王品超，广东信捷律师事务所律师。 申请执行人：广东省第二建筑工程有限公司，住所地汕头市中山路**，统一社会信用代码914405001903810343。 法定代表人：柯传杰。 被执行人：汕头市猛狮房地产有限公司，，住所地汕头市澄海区广益路口统一社会信用代码91440515594058444C。 法定代表人：陈再喜。 被执行人：广东猛狮工业集团有限公司，，住所地汕头市澄海区324国道广益路**猛狮国际广场写字楼**统一社会信用代码914405157080452127。 法定代表人：陈再喜。 本院在执行（2019）粤0515执1009号申请执行人广东省第二建筑工程有限公司（下称“省二建”）与被执行人汕头市猛狮房地产有限公司（下称“猛狮房地产”）、广东猛狮工业集团有限公司（下称“猛狮工业”）建设工程合同纠纷一案中，案外人李磊壮于2020年2月18日对本院查封被执行人猛狮房地产名下位于汕头市澄海区广益路33号猛狮国际广场综合商贸楼A1205号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李磊壮称，2013年6月11日,申请人向猛狮房地产购买了猛狮国际广场商贸楼A1205号房产，同日委托李磊煜从其交通银行支付785664元购房款给猛狮房地产关联企业汕头市沪美蓄电池有限公司。2017年3月31日，猛狮房地产进行房屋面积预测结算，退回李磊煜面积差款项59818元。2018年5月31号，猛狮房地产进行房屋面积实测结算，申请人于当日现金补交了面积差余款46730元，并与猛狮房地产签订编号为：280005870号的《汕头市商品房买卖合同》，2018年6月12日该份合同在汕头市房产交易所完成登记备案。2018年8月1日，申请人办妥交房手续并签订了《物业管理服务协议》，开始实际占有处分该套房产。随后，猛狮房地产开具了相应的销售发票，足额缴纳了契税。猛狮房地产办事员备妥办证资料送不动产登记中心受理收件出证时，被告知上述房产于2018年8月6日被汕头市澄海区人民法院查封。查封编号为：（2018）粤0515民初1157号。由此，本申请人向汕头市澄海区人民法院提出异议，理由如下：一、申请人与猛狮房地产达成了澄海区324国道西侧广益路北侧猛狮国际广场商贸楼A1205号房产的买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效；二、申请人已按照双方的约定全部交付了购房款，并办妥交房结算手续，交清了物业管理费。猛狮房地产已开具销售不动产发票，申请人也缴纳了相关税费，买卖合同已基本履行了全部义务；三、申请人与猛狮房地产早在2018年6月12日就完成了双方合同登记备案工作，而查封行为发生在2018年8月6日；四、该套房产未能在查封行为发生之前办理过户登记手续，非申请人原因造成；五、猛狮房地产与他人之间的诉讼当然应该由当事双方去解决。本申请人作为案外人，与该案毫无关系；六、根据汕头市中级人民法院作出的（2019）粤05民终201号《民事判决书》第四项判决内容“省二建公司在工程款55379349.87元和该款自2018年7月28日起至判决确定还款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息范围内对位于汕头市国道324广益路口猛狮国际广场商业综合楼、住宅楼由广东省第二建筑工程有限公司建设的工程享有建设工程价款优先受偿权，但在2018年8月7日前已办理商品房预售登记、变更或消费者已交付超过50%购房款（在商品房担保贷款中，含消费者向银行所借款项）的房屋部分除外”。基于以上事实理由，恳请汕头市澄海区人民法院在查清事实的基础上，解除对猛狮国际广场商贸楼A1205号房产的查封，依法准许申请人的异议请求，维护本人的合法权利。 申请执行人省二建称，一、李磊壮提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条规定的条件，异议不能成立，不能排除执行，因此，贵院查封的案涉房产不能解除查封，依法应予以执行拍卖，并将执行拍卖所得款项付还答辩人。李磊壮没有实际支付购房款。李磊壮提交的收款收据、交通银行个人客户交易清单、发票、税票等证据都不足以证明其已经支付了房款。本案案涉房产的购房款数额大，李磊壮虽向法庭提交了猛狮房地产出具的收款收据，但并没有银行交易明细等有效证据,因而不能作为认定价款实际支付的证据。对于李磊壮提交的发票、税票，也不能作为认定价款实际支付的证据。可见，本案中李磊壮提交的证据都不足以证明其已经支付了房款。李磊壮提交的证据《交通银行个人客户交易清单》，交易时间是2017年3月31日，收款人是猛狮房地产法定代表人陈再喜，并非猛狮房地产，金额为2,837,500.00元，并非案涉房产的购房款772,651.00元，猛狮房地产出具收款收据的时间是2018年5月31日，与上述交易时间不同，在长达一年多才出具收款收据，这与房产交易习惯完全不符，且本案没有任何银行交易明细等有效证据证明由陈再喜将购房款772,651.00元转入猛狮房地产。另外，猛狮房地产有独立的账户，出售房产的房款应直接汇入猛狮房地产账户，不应进入陈再喜的账户，李磊煜转给陈再喜的款项与猛狮房地产无关。可见，李磊壮提交的证据《交通银行个人客户交易清单》不能证明其支付了案涉房产的房款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，即使李磊壮在法院查封前签订《商品房买卖合同》，但李磊壮提交的证据都不能证明其已经支付了房款，且其所购房产并非用于居住，因而该情形不符合上述规定，李磊壮的主张不能排除对案涉房产的强制执行。可见，李磊壮提出的异议不能成立，不能排除执行，依法应予驳回。二、案涉房产尚未办理过户登记手续，法院查封完全正确，不能解封。《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部份或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。根据上述规定，法院依法对已支付部份房款并实际占有的房产的，可予查封，本案案涉房产尚未办理过户登记手续，法院查封完全正确。可见，李磊壮提出的异议不能成立，依法应予驳回。三、猛狮房地产是法人单位，猛狮房地产出售房产所得房款是猛狮房地产所有，作为其法定代表人陈再喜无权占有猛狮房地产的财产，假设按李磊壮所称转入陈再喜账户的款项为其支付猛狮房地产的购房款成立，则陈再喜涉嫌职务侵占罪，法院依法应追究陈再喜的刑事责任。综上所述，李磊壮提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，异议不能成立，不能排除执行。因此，请求贵院依法审理，驳回李磊壮的异议请求，并且执行拍卖案涉房产。 被执行人猛狮房地产、猛狮工业均未提交书面意见。 本院查明，位于汕头市××××号猛狮国际广场综合商贸楼系猛狮房地产开发建设，本案所涉房产位于该商贸楼A1205，本院在审理（2018）粤民初1157号原告省二建与被告猛狮房地产、被告猛狮工业建设工程合同纠纷一案中，根据原告诉讼保全的申请，本院于2018年8月6日查封了该套房产。该案判决生效后，进入执行程序，执行案号为（2019）粤0515执1009号。 案外人李磊壮前向猛狮房地产认购本案所涉房产，在付清购房款后，于2018年5月31日与猛狮房地产签订《商品房买卖合同》，同日猛狮房地产向案外人开具了收到全部购房款772651元的收据。2018年6月12日，汕头市房产交易所为合同登记备案。猛狮房地产与案外人于2018年8月1日办理交房并签订物业管理规约等手续。 本院认为，本案所涉房产，系本院查封前案外人李磊壮向被执行人猛狮房地产购买取得，案外人已全额支付购房款，且经房地产交易管理部门登记备案，房产买卖合同真实性应予认定。案外人也已实际占有使用该处房产。该套房产虽未办理过户登记，但本案中无证据证明未办理过户登记系案外人的原因造成，故此，案外人对上述房产提出异议，其理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第八条、第十六条、第十七条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于汕头市澄海区广益路33号猛狮国际广场综合商贸楼A1205号房产的强制执行。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林天雁 执行员  陈宛阳 执行员  杜 择 二〇二〇年三月二十三日 书记员  林广焜