广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初20117号原告：深圳市美丽物业管理有限公司，住所：深圳市宝安区龙华街道办人民路美丽AAA花园****商铺，统一社会信用代码：91440300754273187M。法定代表人：章峰。委托诉讼代理人：苏戚萍，广东贤耀律师事务所律师。被告：张文，男，汉族，1968年5月27日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：尹银凤，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林莹茂，广东星辰律师事务所律师。第三人：深圳市万科物业服务有限公司，住，住所：深圳市福田区梅林路**梅林万科中心第**一社会信用代码：91440300192204533K。法定代表人：余小原。委托诉讼代理人：邓泳珊，女，汉族，1988年9月23日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区、三层，原告深圳市美丽物业管理有限公司诉被告张文、第三人深圳市万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏戚萍、被告张文的委托诉讼代理人尹银凤、林莹茂、第三人深圳市万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人邓泳珊到庭参与诉讼。本案现已审理终结原告的诉讼请求为：1、判令被告张文向原告支付深圳市龙岗区坂田街道十二橡树庄园小区物业服务费用不足金额13731.24元（整个小区物业服务费用不足额为8620806.84元，按照被告名下位于涉案小区房产建筑面积占小区总建筑面积的比例计算）及按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率6倍计算向原告支付逾期付款利息（利息计算自起诉之日起计至付清之日止）；2、判令第三人深圳市万科物业服务有限公司协助原告将被告应承担支付的物业管理服务费用不足金额及逾期付款利息从涉案小区二期北侧PQ组团一至四层房产收益中属于被告份额部分支付原告；3、本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由如下：原告在为十二橡树庄园小区提供物业服务期间（自2009年12月30日至2018年11月30日），物业服务收费采取酬金制的方式收取。2018年12月1日，涉案小区第一届业主委会终止与原告的物业服务关系，同时与第三人签订物业服务合同，并委托深圳大信会计师事务所（特殊普通合伙）对深圳市美丽物业管理有限公司十二橡树庄园管理处从2010年1月1日至2018年11月30日期间的财务收支进行审计。根据审计报告内容计算原告累计亏损8620806.84元。被告作为涉案小区业主，享受着原告提供的物业服务，现因原告预收的物业服务费不足以支付原告酬金及物业服务合同约定的各项支出，且原告与涉案小区物业服务合同已经终止，被告应承担该总亏损部分金额。原告按照被告名下位于涉案小区房产建筑面积195.84平方米占小区总计容建筑面积122984.51平方米的比例对应计算，被告应承担物业服务费用不足金额13731.2元。第三人深圳市万科物业服务有限公司，现为涉案小区物业服务方，且在2018年12月1日及2日签订了《十二橡树庄园物业管理交接协议》及补充协议。根据前述协议内容及宗旨，第三人有义务协助原告将涉案小区二期北侧PQ组团一至四层房产收益中属于被告的部分金额优先支付原告。为维护原告的合法权益，故诉至法院被告张文辩称，1、原告的起诉不符合民事诉讼法规定的起诉条件，应裁定驳回。原告要求被告支付物业服务费不足金额的前提，是确认整个小区物业服务费用存在不足及具体金额，而原告主张的不足金额中的大部分金额，是其认为的应向小区开发商深圳市大贸股份有限公司返还的停车位收益，但该部分金额是否应返还给深圳市大贸股份有限公司，又须以小区的停车位及相关房产的真实权属为前提，实际上整个小区的停车位并无产权证。原告与深圳市大贸股份有限公司2017年10月9日签订的确认债务的协议，因协议双方属同一控制人的关联公司，真实性和合法性存疑，该协议不能作为认定停车位归属的依据。小区停车位的真实权属是深圳市大贸股份有限公司还是全体业主，原告一方无权代表深圳市大贸股份有限公司主张权利，被告一方也无权代表全体业主做出确认，故原告诉请要求认定整个小区物业服务费用存在不足并进而要求被告分摊，主体不适格。2、即使本案可以进行实体审理，原告的诉讼请求也缺乏事实根据及法律依据，不应得到支持。原告请求认定整个小区物业服务费不足金额为8620806.84元的事实根据及法律依据不足。审计报告不能作为认定整个小区物业服务费不足金额的证据，审计报告的审计范围、审计依据、相关意见均未得到委托方第一届业主委员会确认，审计结果不能作为认定小区物业服务费存在不足的依据。3、原告提出的由万科物业从案涉小区二期北侧PQ组团一至四层房产收益中属于被告份额部分优先支付给原告的诉请，没有事实和法律根据。该部分房产的所有权及收益属于全体业主，而不属于被告，即使存在争议，也应由深圳市大贸股份有限公司与全体业主另循法律途径解决。4、即使案涉小区物业服务费存在不足，其中部分与被告无关，部分已超过诉讼时效，不应予以支持，被告入伙前产生的物业服务费不足部分不应由被告承担。综上，原告的起诉不符合民事诉讼法规定的起诉条件，其诉请缺乏事实根据及法律依据，不应予以支持，请求法院裁定驳回原告的起诉或判决驳回原告的诉讼请求。第三人深圳市万科物业服务有限公司辩称，1、原告所主张的物业服务费不足，是第三人进入十二橡树庄园小区以前所产生的，与第三人无关。2、本案为物业服务合同纠纷，第三人并非原告所述物业服务合同的当事人，原告无权向合同之外的第三人设定任何义务。经审理查明，被告张文系十二橡树庄园（一期）I4号楼2单元01层复式03a的业主，于2010年12月23日向深圳市大贸股份有限公司购买该房产，所购房产建筑面积为195.89平方米。2011年12月30日被告张文取得涉案房屋的房产证（房产证号：深房地字第**）。2008年12月24日，2009年4月19日、2010年4月1日、2011年4月28日，原告与深圳市大贸股份有限公司签订《十二橡树庄园前期物业服务合同》，约定由原告为十二橡树庄园小区提供物业服务，关于服务费用，原告在物业管理区域内采取酬金制的方式提取酬金（即以代收代支的物业服务资金和其他收入的总和为计提基数的10%），物业管理区域物业服务费用由业主按其房地产的建筑面积交纳。2018年11月18日，十二橡树庄园第一届业主委员会与第三人深圳市万科物业服务有限公司签订了《物业服务合同》及补充协议，由第三人深圳市万科物业服务有限公司从2018年12月1日起为十二橡树庄园小区业主提供物业服务。2018年12月1日，十二橡树庄园第一届业主委员会与深圳市美丽物业管理有限公司、深圳市万科物业服务有限公司、深圳市大贸股份有限公司签订了《十二橡树庄园物业管理交接协议》，协议内容是：1、由十二橡树庄园业主委员会及深圳市美丽物业管理有限公司共同聘请的第三方审计机构，从2018年11月5日开始对原告的财务账目进行审计，如审计结果为深圳市美丽物业管理有限公司亏损，十二橡树庄园业主委员会按协议第4条约定用其分配所得的小区二期北侧PQ组团1-4层房产的收益逐月补足。对于原告物业服务合同期间业主的欠费由第三人深圳市万科物业服务有限公司协助原告进行收取。……4、各方确认现小区二期北侧PQ组团一至四层房产于12月7日前清理交由深圳市万科物业服务有限公司管理经营，自2018年12月1日起，该房产收益（扣除管理费成本及深圳市万科物业服务有限公司10%佣金部分）按以下比例进行分配，十二橡树庄园第一届业主委员会占50%，深圳市大贸股份有限公司占50%，十二橡树庄园第一届业主委员会每月15日将分配所得的收益优先按本协议第1条约定向深圳市美丽物业管理有限公司补足亏损金额。2018年12月2日，十二橡树庄园第一届业主委员会与深圳市美丽物业管理有限公司、深圳市万科物业服务有限公司、深圳市大贸股份有限公司签订了《十二橡树庄园物业管理交接协议》补充协议，将小区二期北侧PQ组团1-4层房产交由第三人深圳市万科物业服务有限公司管理经营，并就该物业的管理经营以及收益分配等事项达成补充约定。被告深圳市龙岗区坂田街道十二橡树庄园第一届业主委员会于2016年10月8日成立，任期三年，于2019年10月7日到期。到期后，深圳市龙岗区坂田街道十二橡树庄园未召开业主大会延长第一届业主委员会的任期，也未选举产生第二届业主委员会。深圳市龙岗区坂田街道十二橡树庄园第一届业主委员会委托深圳大信会计师事务所（特殊普通合伙）对深圳市美利物业管理有限公司十二橡树庄园管理处在2010年1月1日至2018年11月30日期间的财务报表进行了审计，并于2019年9月29日出具审计报告。双方对审计报告中的停车场的权属归属、停车场收益分配、原告的员工工资及经济补偿金的发放均存在争议。原告与被告对于原告是否存在亏损及具体的亏损金额均存在争议。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，本案的争议焦点是：一、原告是否具有诉讼主体资格？二、被告是否应当按照酬金制向原告补足亏损部分的金额？对于争议焦点一，被告从深圳市大贸股份有限公司购买了十二橡树庄园的房产，并依据深圳市大贸股份有限公司与原告签订的前期物业服务合同享受原告提供的物业服务。原告作为物业服务提供者，有权向被告主张物业管理费，因此原告具有诉讼主体资格。对于争议焦点二，原告与深圳市大贸股份有限公司签订前期物业服务合同，关于服务费用双方约定是酬金制，以代收代支的物业服务资金和其他收入的总和为计提基数。同时也约定，物业管理区域物业服务费用由业主按其房地产的建筑面积缴纳。对于被告应承担的物业管理费，原告确认被告张文已按照其房产所占的建筑面积在原告提供物业服务期间已足额缴纳，现原告在被告足额缴纳了物业管理费的基础上要求被告补足亏损，没有事实和法律依据，对原告的诉讼请求本院不予支持。至于原告在经营管理期间是否存在亏损以及具体的亏损金额，涉及案涉小区开发商及全体业主的合法权益，不属于本案应当处理的范围。综上，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳市美丽物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费143元，由原告深圳市美丽物业管理有限公司承担。原告深圳市美丽物业管理有限公司多预交的案件受理费72003元，由本院凭单予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  吴 珊人民陪审员  刘海荣人民陪审员  罗意娟二〇二〇年三月三十日书 记 员  廖庭婷