海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终343号 上诉人（原审原告)：李家永，男，1958年12月28日出生，汉族，住琼海市。 上诉人（原审原告)：李玉美，女，1956年8月12日出生，汉族，住琼海市。 俩上诉人的共同委托诉讼代理人：吴聪，海南广哲律师事务所律师。 上诉人（原审第三人)：琼海市总工会。住所地:琼海市嘉积镇东风路。 法定代表人：王业绩，总工会主席。 委托诉讼代理人：吴玉坤，琼海市中心法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审被告)：李佳夫（曾用名：李昭安），男，1954年7月22日出生，汉族，住琼海市。 委托诉讼代理人：王士伟，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李成桂，男，1984年2月13日出生，汉族，住琼海市，系被告李佳夫之子。 上诉人李家永、李玉美、上诉人琼海市总工会与被上诉人李佳夫房屋买卖合同纠纷一案，分别不服海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初2706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李家永、李玉美上诉请求：1.请求撤销原判；2.改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：对于一审判决适用法律、法规错误。一、判决书第6页第二段明确了案件的根本事实，即：本案案由为房屋买卖合同纠纷。原告主张房屋为房改房，原告持有70%产权，第三人持有30%产权...《关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，按标准价购买的住房，职工拥有部分产权，即占有权、使用权、有限处分权和收益权，一般住满5年方可依法进入市场，在同等条件下，原产权单位有优先购买权、租用权。二、既然一审法院经查明也认定了：涉案房屋是属于上诉人与第三人各占有70%与30%产权，那么对于个人只是占有部分产权的情况下，出卖共有房屋，难道是有效的吗?答案是：不可能是有效的。1、根据查明的事实与前述国务院《...决定》，入住5年后可进入市场，对此，上诉人是无异议的，但对于涉案房屋，由于不是上诉人个人全部产权，所以在作出出售房屋行为时，不是任意性、单方性的，必须是经共有人同意的。2、一审法院其实是规避了：(1)、明知涉案房屋第三人琼海市总工会在拥有30%产权的情况下，以没有提出独立请求权为由，只是表示不同意原告转让涉案房屋为由继而认定不属于诉求，将第三人合法权益排除掉，明显是置事实与法律于不顾。(2)、一审法院亦明知：既然依照前述国务院决定，起码在同等条件下，原产权单位有优先购买权，这是前置条件，那么上诉人作为个人拥有部分产权的情况下要出卖，原售房单位当然要优先，对外出售是不可以的，因为房屋性质属于房改房。与此同时，由于房改房的特性，决定了还要缴交土地出让金，因为土地是划拨地，要进行评估房屋价值，出卖收入要进入财政账户，第三人拥有的这30%产权是属于国有资产。(3)、一审法院同时认定到：原、被告之间的房屋买卖关系是平等主体间的民事法律关系。被上诉人属于买方，但出卖方主体不只是上诉人，还有第三人，将第三人置之度外，无异于否定了第三人30%产权，这样的话，就不是平等的主体了。(4)、本案涉案房屋对应《物权法》第九十三、九十四、九十五之规定，上诉人与第三人对房屋是按份共有，并按照按份共有享有所有权。第九十七条的规定是：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案在一审诉讼中，第三人及在庭审中，明确提出：对李家永出卖房屋给被上诉人的行为，是不同意的，无效的。这是法律明文规定的。一审法院怎可认定是未违反法律、行政法规的强制性规定?三、上诉人将房屋出卖给被上诉人行为是无效的。1、上诉人与被上诉人属于共同串通行为。2005年10月1日，上诉人与被上诉人都明知第三人拥有30%产权情况下，有意以租赁的方式达成交易价6万元进行房屋买卖，目的不言而喻，就是不想让单位知道，将房屋出卖款据为已有，又达到回避了缴交土地出让金及有关税费的目的，因为房屋出卖时，上诉人将房产证原件交给被上诉人，房产证上的栏目内，产权情况是写明清楚的。这说明：被上诉人同样明知，上诉人只是占有70%产权，房屋是不可分割物，上诉人充其量只是部分产权人，在此情况下，被上诉人与上诉人都故意向第三人隐瞒出卖的事实，这显然就是恶意串通的性质，不属于善意买卖情况。2、鉴于双方的行为共同违反了《中华人民共和国合同法》五十二条无效的下述情形，第(二)项“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；”、第(三)项“以合法形式掩盖非法目”的规定。以上就是合同法对于合同无效所作的规定，而且一审法院也认为应适用《合同法》的规定来确认，但一审并未适用。基于上述，上诉人认为，一审判决本案，实际规避了法律规定，所作审判结果明显错误，上诉人特此提出上诉，请就上述上诉请求，作出改判。 琼海市总工会上诉请求：1.请求二审法院判决撤销琼海市人民法院(2019)琼9002民初2706号民事判决；2.依法改判并判决确认被上诉人李家永、李玉美与被上诉人李佳夫之间订立的房屋买卖协议无效；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人李家永、李玉美、李佳夫共同承担。事实与理由：被上诉人李家永、李玉美、李佳夫之间在2005年10月1日即位于东风路上诉人大院内登记在被上诉人李家永名下的房改房(注上诉人拥有30%产权)订立房屋买卖协议，李家永、李玉美、李佳夫之间的协议内容严重侵犯了上诉人的合法权益，特别是侵犯了上诉人拥有该房屋的产权份额的国有资产权，具体理由有：1、争议房屋产权归上诉人与被上诉人李家永共有，被上诉人之间订立的房屋买卖协议书未经上诉人同意，该协议书内容转让上诉人拥有的房屋产权份额，侵犯了上诉人合法权益。2、该协议内容侵犯了上诉人拥有的国有资产财产权，依据该房屋产权证书记载的内容，上诉人拥有的份额属于国有资产，国家对国有资产的处置权有一套严格的程序，绝不允许国有资产被侵吞或弃失。3、本案一审判决书认定事实与判决结果不清。一审判决认定被上诉人对争议财产有处分权，但没有指明到底是该房屋的全部份额还是部分份额，如果是全部份额则已经将上诉人拥有的份额一并转让，如果是部分份额则应该认定转让被上诉人李家永拥有的份额，上诉人拥有的部分没有转让，所以存在对本案认定事实不清之处。综合以上三点，一审法院对本案事实认定存在认定事实不清，证据不足，未经上诉人同意李家永个人将上诉人拥有的国有资产转让给他人的行为侵犯了国家利益。为避免国有财产不被侵犯或流失，请求二审法院判决撤销琼海市人民法院对本案的一审判决。 李佳夫辩称，一审法院作出的判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。具体理由如下：根据国务院1994年7月18日发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，按标准价购买的住房，在住满5年方可依法进入市场。李家永、李玉美将居住满5年的房产出售给李佳夫没有违约政策规定，不存在合同法规定的合同无效的情形。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(三)第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”李家永、李玉美与李佳夫之间的房屋买卖行为并没有损害琼海市总工会的利益。据国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一第第三的规定，……，售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。案涉房产购房款李佳夫已经支付给李家永、李玉美，琼海市总工会可向李家永、李玉美主张自己所占份额的售房款。另外，李佳夫也愿意在琼海市总工会同意的情况下，将琼海市总工会所占房产30%份额的房款支付给琼海市总工会，支付后李佳夫再向李家永、李玉美主张返还30%份额的购房款。李家永、李玉美与李佳夫之间的房屋买卖行为并不会损害琼海市总工会的利益，更不会产生侵吞国有资产的情形。琼海市总工会长期收取李佳夫交纳的水电费，通知李佳夫参加会议，说明琼海市总工会是知道李家永、李玉美将案涉房产出售给了李佳夫，但琼海市总工会并没有提出优先购买权，故其优先购买权已经丧失。根据李佳夫一审提供的“（商品）住宅不动产登记信息查核情况说明”中房屋权利人一栏仅有李佳夫一人，并没有琼海市总工会。案涉房屋的所有权证上共有权人一栏也没有写明琼海市总工会是案涉房屋的共有权人。所以，琼海市总工会并非法律意义上的案涉房屋的所有权人，琼海市总工会在本案一审诉讼过程中没有提出独立的请求权，仅是不同意李家永、李玉美转让涉案房屋，根据我国合同法、物权法、国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》的相关规定，琼海市总公会不同意转让涉案房屋是没有法律依据的。另外，根据《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》（建住房[1999]209号）的第二条：凡属于各地房屋管理部门直管的成套公有住房，除按规定不宜出售的外，均应向有购房意愿的现有住户出售，……。第七条：对职工已按标准价购买的住房，要鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有。答辩人认为，国家政策是鼓励单位出售公有住房，对提出要求购买单位保留的房产份额时出售单位应积极响应、配合，现琼海市总工会不同意出售其涉案房产份额明显与国家住房改革政策不符。综上所述，请二审法律依法驳回上诉人的上诉请求。 李家永、李玉美向一审法院起诉请求:1.确认原、被告于2005年10月1日达成的房屋买卖协议关系无效；2.判令被告搬离涉案房屋。 一审法院认定事实：原告李家永系琼海市总工会的职工。上世纪90年代，琼海市总工会进行房改，将位于琼海市嘉积镇东风路总工会大院内的一套房作为房改房出售给原告。1996年8月16日，琼海市人民政府向原告颁发了房产证（房产证号：海房字第XX**），房产证上记载：房改售房标准价31474.85元，售房单位琼海市总工会，产权比例私人70%、单位30%，入住五年后方可进入市场。2005年10月1日，被告向原告支付了60000元，俩原告向被告出具了收条，载明：“兹收到李昭安交来李家永总工会住房永久性使用一次付完租金人民币陆万元整。”，同时亦将房产证原件交予被告。自2005年10月起至今，被告及其家庭一直在该房屋居住生活，并缴纳涉案房屋的相关费用，期间,没有任何人对此提出干涉和异议。2018年8月初，原告以孙子要上学为由将房产证从被告处取回。后原告要求被告返还房屋，其退还30000元给被告，被告不同意。原告遂于2018年8月22日以房屋租赁合同纠纷为由向本院起诉，请求判令：1、解除自起诉之日起至2025年原、被告之间房屋租赁关系；2、原、被告之间的租赁关系自2025年之后无效；3、被告搬离涉案房屋。本院经审查认为双方形成的是房屋买卖关系，原告主张双方之间形成房屋租赁关系不成立，经释明，原告坚持其诉讼请求，本院作出（2018）琼9002民初2428号民事裁定驳回原告的起诉。原告向海南省第一中级人民法院提起上诉。海南省第一中级人民法院作出（2019）琼96民终252号民事裁定，撤销（2018）琼9002民初2428号民事裁定，指令一审法院审理。一审法院依法重新立案进行审理。 一审法院认为，本案被告支付60000元给原告，虽然原告出具收条将60000元表述为永久性租金，但从实际行为上看，被告支付了高于原告购买涉案房屋价款（31474.85元）给原告，原告将房屋及房产证交付被告后，涉案房屋一直由被告家庭居住、管理、使用并缴纳相关费用，至今已十四年之久，双方形成的是房屋买卖关系，庭审时双方亦无异议，本院予以确认。本案案由为房屋买卖合同纠纷。原告主张涉案房屋为房改房，原告持有70%产权，第三人持有30%产权，原告无权单方出售等，主张双方的房屋买卖关系无效。根据查明的事实，涉案房屋系原告向第三人购买的公有住房即房改房,第三人以标准价向原告出售了涉案房屋,而根据国务院1994年7月18日发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，按标准价购买的住房,职工拥有部分产权,即占有权、使用权、有限处分权和收益权,一般住满5年方可依法进入市场,在同等条件下,原产权单位有优先购买权、租用权。原告1996年8月取得涉案房屋的产权证,至2005年10月出售给被告,已超出法律规定的允许进入市场的5年住用期。在超出5年住用期后,原、被告之间的房屋买卖关系是平等主体间的民事法律关系，因此，对于民事法律关系合同的效力，应当根据《中华人民共和国合同法》的规定来确认。本案双方在房屋买卖时意思表示真实,未违反法律、行政法规的强制性规定,因此，原告主张双方的房屋买卖关系无效，判令被告搬离涉案房屋，缺乏法律依据，不予支持。第三人在本案中没有提出独立的请求权，只是表示不同意原告转让涉案房屋，第三人的意见不属于诉求，且缺乏法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告李家永、李玉美的诉讼请求。案件受理费650元，由原告李家永、李玉美负担。 被上诉人李佳夫二审提交一份《房屋产权过户申请表》，上诉人李家永、李玉美、上诉人琼海市总工会对其真实性无异议，本院予以确认。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：李家永、李玉美与李佳夫之间的房屋买卖合同是否无效，李佳夫是否应当搬离案涉房屋。国务院1994年7月18日发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，按标准价购买的住房,职工拥有部分产权,即占有权、使用权、有限处分权和收益权,一般住满5年方可依法进入市场,在同等条件下,原产权单位有优先购买权、租用权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案案涉房屋系李家永、李玉美以标准价向琼海市总工会购买的房改房，李家永、李玉美持有70%产权，琼海市总工会持有30%产权。李家永、李玉美自1996年8月取得案涉房屋产权证后，于2005年10月以收取李佳夫60000元“永久性租金”的方式出售了案涉房屋，自此案涉房屋由李佳夫家庭居住并缴纳相关费用。至上诉人李家永、李玉美出售案涉房屋时，已超过上述决定的5年期限，允许进市场进行交易，故李家永、李玉美与李佳夫之间的房屋买卖合同系房屋买卖时双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。李家永、李玉美主张合同无效及请求李佳夫搬离案涉房屋没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。因案涉房屋属于房改房，存在过户、单位享有优先购买权等系列问题，李家永、李玉美与李佳夫对案涉房屋状态属于明知，现李家永、李玉美与李佳夫之间的房屋买卖合同系以“收条”形式约定以60000元“永久性租金”的方式出售了案涉房屋，该合同并未具体约定出售房屋份额中是否含有琼海市总工会部分份额，亦未取得琼海市总工会同意及办理相关手续。至今为止，李佳夫未主张将案涉房屋权属证书办理变更至李佳夫名下，琼海市总工会亦未提出行使优先购买权，对于李佳夫家庭居住并缴纳相关费用并未提出任何异议，因此案涉房屋由李佳夫家庭使用的状态并未直接损害琼海市总工会拥有案涉房产30%产权的权益。关于“收条”中约定不明事项，李家永、李玉美与李佳夫及琼海市总工会可以另行补充协议约定处理或者由琼海市总工会另行主张权利。琼海市总工会以侵犯其房屋产权份额为由主张案涉房屋买卖合同无效没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人李家永、李玉美、上诉人琼海市总工会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2600元，由上诉人李家永、李玉美负担1300元，由上诉人琼海市总工会负担1300元。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  周忠胜 审 判 员  李凌燕 二〇二〇年三月二十日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。