重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0238民初1016号原告：周昌泉，男，1964年6月4日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：杨开元，重庆浩志律师事务所律师。被告：重庆市巫溪县宏达化工有限责任公司，住所地重庆市巫溪县宁河街道桥南街**，统一社会信用代码91500238711637104L。法定代表人：张光源，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨永志，重庆三真律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈述生，男，1952年3月18日出生，住重庆市巫溪县。原告周昌泉与被告重庆市巫溪县宏达化工有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周昌泉及其委托诉讼代理人杨开元，被告重庆市巫溪县宏达化工有限责任公司及其委托诉讼代理人杨永志、陈述生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周昌泉向本院提出诉讼请求：一、请依法判令被告违约给原告造成的经济损失952232元及相应损失。二、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为：请依法判令被告违约给原告造成的经济损失952232元。事实及理由:2018年10月18日，被告宏达公司将其破烂厂房机修车间、复合肥车间、材料仓库一至三楼和门卫房及旁边旧屋租赁给原告使用并于同日签订《厂房场地租赁合同》。合同约定“厂房、场地租赁价款4万，考虑原告投入较大，3年内租金不变，从第四年起双方另行协商，同时约定从2018年10月18日起到2019年1月1口前给予乙方装修期，不计算租金，还约定从2019年1月1日至租赁物被国家征收为止”。合同签订后，原告进场装修，已投入近百万元资金后，被告毁约同原告发生纠纷。2019年4月1日，被告向人民法院提起诉讼，要求解除合同，后法院错误的以附解除条件成就为由判决解除合同。之后原告提出上诉，重庆市第二中级人民法院主持调解，双方达成协议。双方签订《厂房租赁合同》予以解除及解除合同的原因过错、损失赔偿另案解决。综上，原告认为被告违约解除合同给原告造成了巨大的经济损失，依法应予赔偿，故原告依法提起诉讼。被告重庆市巫溪县宏达化工有限责任公司辩称，《厂房租赁合同》协议无效，理由是该合同未得到公司的追认，且该合同第一条第2项内容在签订合同时是没有的，是合同签订后加上去的，对被告不产生法律效力。原告和邱必章以修车为由向巫溪县治违办申请对案涉房屋进行维修，但在诉状中原告陈述的理由是装修开殡仪馆，且治违办只同意对房屋的瓦进行维修，不能对其他部分进行改动。若合同有效，被告无任何违约行为，因为原告在租赁过程中，未经被告同意，对房屋进行改建扩建，这些后果应由原告自行承担。合同的解除是法定解除，被告不应该承担责任。请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年12月10日甲方（重庆市巫溪县宏达化工有限责任公司）与乙方（巫溪县信德资产运营有限责任公司）签订搬迁补偿协议，其中约定乙方在巫溪县尖山工业园区内按照等面积（15831.29平方米）的土地置换甲方原宏达化工老厂的土地。2012年12月12日甲方（重庆市巫溪县宏达化工有限责任公司）与乙方（巫溪县信德资产运营有限责任公司）签订《搬迁补偿协议》补充协议，双方对房屋现场查验表以及房屋建筑物资产进行了现场交接。重庆市巫溪县宏达化工有限责任公司法定代表人张光源在2018年8月3日的会议中同意以个人名义出租房产，并推选邱必章、阮玉秋、付亚西、胡春三四人与周昌泉签订厂房租赁合同，2018年10月18日周昌泉（乙方）与邱必章、阮玉秋、付亚西、胡春三（甲方）签订厂房场地租赁合同。合同约定：一、厂房场地租赁价款为每年4万元，考虑到乙方投入较大，甲方3年内维持以上租赁价，第四年起双方协商处理，租金一年一缴；从2018年10月18日起到2019年1月1日前给予乙方装修期，不予计算租金。二、厂房、场地租赁起止时间为2019年1月1日至宏达化工公司土地、房屋被国家征收为止。第三条其他事项中还约定：“5、乙方在入住时对厂房，场地要进行维修，场地平整，在厂房，场地租赁期满，乙方撤除时不得以维修了厂房，平整了场地为由向甲方索取补偿，不得拆除已投入的维修的厂房，场地的建筑材料……7、甲方承诺不在本公司所属区域内不引进与乙方相同的商家，如花圈、墓碑等。8、因人力不可抗拒因素导致本合同无法履行时，本合同自行终止，如甲方整体出让土地房屋，乙方无权找甲方索取补偿，由乙方与第三方协商解决”。该合同甲方由付亚西、胡春三、阮玉秋、邱必章签名，未加盖宏达公司印章，落款时间为2019年1月1日。该合同签订后，被告即入场进行装饰装修并进行了部分改建。在此过程中，有重庆市巫溪县宏达化工有限责任公司员工胡春三、邱必章等人在场。2018年10月24日原告向巫溪县人民政府宁河街道办事处申请对案涉厂房场地进行维修，街道审批意见为：同意换瓦，颜色灰色，但不得改变房屋结构，不能增加面积和高度，不得在厂区内新建任何建筑物。2018年10月20日，巫溪县信德资产运营有限责任公司向重庆市巫溪县宏达化工有限责任公司发出《关于土地房屋移交的函》，要求重庆市巫溪县宏达化工有限责任公司向其移交资产。重庆市巫溪县宏达化工有限责任公司于2018年12月10日召开股东会并向各租赁者、私自占用土地房产户发出土地房屋清退通知，并在同日向周昌泉进行了送达。2020年3月21日经重庆市第二中级人民法院组织调解，原告与被告自愿达成协议，确认原、被告于2018年10月18日签订的《厂房场地租赁合同》在装修过程中于2018年12月10日解除。2020年6月8日周昌泉申请对巫溪县宏达化工有限责任公司所有的“机修车间、复肥车间、材料仓库一至三楼门卫室及旁边旧房”装修工程价值进行评估。2020年12月10日重庆国信资产房地产土地评估有限公司对案涉装修工程在评估基准日（2020年11月9日）的市场价值为55.26万元，周昌泉为此支付评估费5526元。2021年2月2日，原、被告双方均确认案涉装修工程残值为50万元（不包括未上墙的木棒）。以上事实，有原告举示的原告身份证复印件、《厂房场地租赁合同》、（2019）渝02民终3517号民事调解书、照片、视频光盘、工程造价表、单据和被告举示的居民维修审批单、房屋维修计划、承诺书、询问笔录、照片、（2019）渝0238民初1553号庭审笔录（光盘）、土地房屋清退通知、庭审笔录、（2019）渝0238民初1553号民事判决书、上诉状以及证人证言予以证实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告的法定代表人张光源在2018年8月3日的会议中同意以个人名义出租房产，并推选邱必章、阮玉秋、付亚西、胡春三四人与原告签订合同，此四人的行为系履行职务行为，故该《厂房场地租赁合同》成立并有效，对原、被告双方均具有约束力，故对被告辩称该合同未得到被告的追认，对被告不产生法律效力的抗辩理由，本院不予采信。原、被告签订合同后，原告为了实现合同的目的，进行装饰装修是必然的，被告辩称原告的改建行为没有经过被告同意，但庭审查明，有其员工在场，其员工陈述对改建行为进行了阻止，但未提供相应证据加以证明。故本院认为，原告的装饰装修以及改建行为是经被告方同意了的，且该改建行为亦属装饰装修范畴。现原、被告双方签订的《厂房场地租赁合同》在装修过程中已于2018年12月10日解除，原告有权就装饰装修残值损失主张权利。现双方确认装饰装修残值损失为50万元，本院予以确认。对于过错责任问题，本院认为，被告在明知其土地、厂房已被置换的情况下，仍然对外出租，主观上具有故意，对合同的解除负有主要过错责任。原告作为完全民事行为能力人，也应当在订合同时考察被告是否有权出租，故原告应承担相应的过错责任。即对案涉装饰装修残值损失，由被告承担90%的责任，由原告自行承担10%的责任。根据《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（三）项的规定，判决如下：一、被告重庆市巫溪县宏达化工有限责任公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告周昌泉损失450000元；二、驳回原告周昌泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6661.16元，由原告周昌泉负担661.16元，被告重庆市巫溪县宏达化工有限责任公司负担6000元。评估费5526元，由原告周昌泉负担，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  张成木二〇二〇年三月十二日书记员  李雅真