贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2725民初4825号 当事人基本情况及案件审理经过 原告：独山县兴城物业管理有限责任公司，住所地贵州省独山县百泉镇中华北路独秀花园****门面，统一社会信用代码91522726560931006D。 法定代表人：韦进，系公司总经理。 委托诉讼代理人：兰兴碧，系公司员工，代理权限为特别授权。 被告：陈俊清，男，汉族，1986年4月18日生，浙江省丽水市人，住所地浙江省丽水市莲都区。 被告：贵州江长房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县雍阳镇环北路，统一社会信用代码91520000675425701P。 法定代表人：李松财，系公司总经理。 委托诉讼代理人：罗萍，代理权限为特别权限。 原告独山县兴城物业管理有限责任公司（以下至判决主文前简称“兴城物业公司”）诉被告陈俊清、贵州江长房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“江长房开公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日作出了（2019）黔2725民初530号民事判决书后，原告兴城物业公司不服该判决，向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院提起上诉，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院以事实不清于2019年9月19日作出裁定发回本院重审，本院于2019年11月22日重新立案受理后，依法适用普通程序于2020年1月16日公开开庭进行了审理，原告兴城物业公司的委托代理人兰兴碧、被告陈俊清和江长房开公司委托诉讼代理人罗萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 当事人的诉辩内容 原告兴城物业公司的诉讼请求：1、请求判令被告陈俊清交纳2017年1月1日起至2018年12月31日止共计24个月的物业服务费34970元（即971.39㎡×1.5元/月×24个月=34970.04元取整数），并判令被告贵州江长房地产开发有限公司承担连带交纳责任；2、本案诉讼费由二被告承担。 被告陈俊清的答辩意见：自从原告兴城物业公司2017年入驻富丽半岛以来，小区车辆乱停乱放，各种车辆长期停放在我超市门面所有出入口，消防通道长期停满，导致我无法正常经营，没有任何部门管理，我向原告反映多次也无结果，我从江长房开公司租用其尚未出售的门面来开超市，已向房开公司交纳了几十万元的房屋租金，并把自己的全部家当都投入进去了。迫于无奈，自己只好又陶了一万多元请人安装人行护栏，可才安装几天就被人为破坏，然而原告对此却不闻不问，另小区监控长期处于瘫痪状态，下水道不通，绿化破坏严重，小区路灯长期处于黑暗当中无人过问和更换等等；因原告根本未尽到一个物业服务公司应尽的物业服务职责。因此，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 被告江长房开公司的答辩意见：原告接管富丽半岛的物业管理工作时，我公司已明确告知原告本公司已将富丽半岛小区11栋一层11-1-1至11-1-6号建筑面积为971.39平方米的6间门面租赁给本案被告陈俊清经营，今后所产生的物业服务费由承租人承担，与本公司无关，原告已盖章同意。因此，承租人陈俊清是否差欠原告物业费与我公司无关。况且原告作为物业服务企业，在入驻富丽半岛以后，确实存在未对小区车辆乱停乱放的管理职责，也未对小区物业基础设施、卫生、绿化和小区安全防范尽到应有的管理义务，这也是导致承租人陈俊清不愿交纳物业费的主要原因，因此，恳请人民法院依法判决驳回其诉讼请求，以维护我公司的合法权益。 审理查明的事实 瓮安县富丽半岛系由被告江长房开公司开发建设的一个集居住和商业为一体的开放式居民小区。2017年1月17日，原告通过富丽半岛物业服务招标大会中标后，于2017年2月12日与该小区业主委员会签订《物业管理委托合同》正式入驻该小区。合同约定从2017年1月1日起至2021年12月31日止由原告为该小区提供物业服务。收费标准商业用房（含空置房和住改商）按建筑面积每月每平方米1.5元由物业服务公司向业主或物业实际使用人收取。因该小区11栋一层的11-1-1至11-1-6号建筑面积为971.39平方米的6间门面尚未出售，于是就由被告江长房开公司将其租赁给被告陈俊清作为开华联超市用，租赁时间从2016年10月1日起至2026年9月30日止，同时约定承租期间的一切物业服务费由承租人陈俊清负责交纳，并将此情况告知了原告。被告陈俊清在租赁经营期间，由于原告所提供的物业服务不到位，小区车辆乱停乱放，被告自行花钱设置的人行护栏被人为破坏，导致物业实际使用人不愿交纳物业服务费。截止2018年12月31日，被告陈俊清共差欠原告两年共计24个月的物业服务费为971.39㎡×1.5元/月×24个月=34970.04元。经原告多次催收，被告陈俊清拒不交纳，原告兴城物业曾于2018年12月24日向瓮安县物业纠纷人民解调委员会申请调解，经调解双方未能达成协议。原告遂于2019年1月24日向本院提起诉讼，请求：1、请求判令被告陈俊清交纳2017年1月1日起至2018年12月31日止共计24个月的物业服务费34970元，并判令被告江长房开公司承担连带交纳责任；2、本案诉讼费由二被告承担。 另查明，原告兴城物业公司在富丽半岛提供物业服务期间确实存在有物业服务不到位，小区车辆乱停乱放，物业基础设施、卫生及绿化出现脏乱差现象。 上述事实，有原、被告双方的陈述及原告提交的《物业管理委托合同》、楼盘明细表、催费通知单、瓮安县物业调解委员会通知书、建设用地规划图、保安巡逻签到表、人员一览表、住宅专项维修资金使用统计表、富丽半岛商户关于反对小区安装车辆道闸系统封闭小区管理意见及富丽半岛小区车辆出入登记表、电梯年检报告、物业满意度调查表和二被告提交的小区车辆乱停乱放阻塞影响商铺经营和小区物业基础设施差、绿化破坏严重、小区监控及路灯不能正常使用的现场照片以及以公司名义向原告发出的要求进行整改履职的联系函在卷佐证，经双方质证及本院审查，其来源合法,内容真实，与本案直接相关，能够用作本案定案依据。原、被告提交的其他证据因与本案并无直接的关联性，本院对其证据的证明力不予采信，不作为本案的定案依据。 判决理由和结果 本院认为：原告兴城物业公司于2017年1月24日和2017年2月12日与雍阳办事处富丽半岛业主委员会先后签订了内容不完全一致《物业管理委托合同》，双方在第二份合同中虽然未明确约定对第一份合同废止，但因两份合同内容都是针对同一件事情所作出的约定，而是均双方当事人的真实意思表示，并且第二份合同已交房管局审查备案。对两份合同中如有内容不一致的地方，第二份合同应视为是对第一份合同内容的修改，第一份合同内容应自然无效。因雍阳办事处富丽半岛业主委员会是由该小区全体业主共同选举产生，代表小区业主与持有合法物业服务资质的原告兴城物业公司于2017年2月12日第二次所签订的《物业管理委托合同》应系双方的真实意思表示，该合同属合法有效。被告陈俊清于2016年10月1日起至2026年9月30日止租用江长房开公司尚未出售的11栋一层的11-1-1至11-1-6号建筑面积为971.39平方米的6间门面开办华联超市进行经营，属于该物业的实际使用人，双方在租赁合同中已明确约定租赁期间所产生的物业费由承租人承担。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，原告要求房屋实际所有人被告江长房开公司承担连带责任的请求应予支持。且在庭审中，二被告也认可在原告提供服务期间从未缴纳过物业服务费。因此，被告理应承担给付物业服务费的义务。由于双方对物业使用面积和和收费标准均无异议，二被告不愿交纳的原因主要是认为原告在从事物业服务确实存在工作不到位的情况，并向本院提供了相应的证据予以证实，故根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，鉴于原告在提供物业服务时存在物业服务不到位的实际情况，本院酌情扣减其50%的物业服务费作为原告对被告因其物业工作不到位的补偿较为适宜，按此比例扣减后被告应给付原告的物业服务费为17485元(即971.39㎡×1.5元/月×24个月×50%=17485.02元取整数)。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条和第十二条之规定，判决如下： 一、限陈俊清于本判决生效之日起十日内一次性给付独山县兴城物业管理有限责任公司自2017年1月1日起至2018年12月31日止期间应承担的物业服务费共计人民币一万七千四百八十五元（17485.00元）； 二、贵州江长房地产开发有限公司对上述欠缴费用承担连带清偿责任； 三、驳回独山县兴城物业管理有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币337元（独山县兴城物业管理有限公司已预交），由独山县兴城物业管理有限公司承担168.5元，陈俊清承担168.5元（并在支付上述款项时一并支付给独山县兴城物业管理有限公司）。 权利义务告知 若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，另行支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服部分金额交纳），上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，若义务人未在指定期限内履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审 判 长  卢金国 人民陪审员  龚 碧 人民陪审员  韦福勤 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  王 芸