广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初16191号原告：胡正东，男，1983年1月23日出生，汉族，住湖南省邵东县************附1号。委托诉讼代理人：柏伟，广东岐江律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶绮琦，广东洋三律师事务所律师。被告：中山市晨光照明科技有限公司，住所地广东省中山市*************第十卡之一。法定代表人：严某1。原告胡正东与被告中山市晨光照明科技有限公司（以下简称晨光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，先适用简易程序，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡正东的委托诉讼代理人柏伟到庭，被告晨光公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。胡正东向本院提出诉讼请求：1.解除胡正东和晨光公司签订的《2018商铺租赁合同（一）》；2.晨光公司向胡正东支付租金26000元、物业费37772.8元、空调能源费1628.94元、逾期违约金4482.74元（租金、物业费、空调能源费暂计至2019年10月31日，实际应计至晨光公司交还租赁商铺之日，逾期违约金暂计至2019年8月31日，实际应计至晨光公司清偿费用之日）；3.判令晨光公司向胡正东支付违约金20000元。诉讼过程中，胡正东放弃第2项诉讼请求中关于空调能源费及逾期违约金的诉讼请求，明确第2项诉讼请求中各项费用的计算方法为：租金从2018年10月1日计至2019年10月31日共13个月，合计26000元；物业管理费从2018年7月1日到2019年10月31日共16个月，按每平方每月10元计算，房屋租赁面积为236.08平方米，故每月费用为2360.8元，合计37776.8元。事实和理由：2018年5月28日，胡正东与晨光公司签订《2018商铺租赁合同（一）》，约定：1.晨光公司承租胡正东位于古镇利和中心A区和灯博5楼5004；2.租期五年，2018年7月1日至2023年7月1日；3.每月租金2000元；4.晨光公司必须按照约定向胡正东缴纳租金。到期不交视同违约，违约金贰万元整。合同签订后，胡正东向晨光公司交付了租赁商铺，但晨光公司仅向胡正东支付10000元押金及2018年7-9月租金6000元。之后未能按约定向胡正东支付租金、物业管理费、空调能源费等并在未通知胡正东的情况下停止经营，已构成违约并造成胡正东严重经济损失。故胡正东诉至法院，请求判如所请。晨光公司未在法定期限内提交答辩意见，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：中山市**********利和灯博中心5004卡商铺系胡正东单独所有的物业，已办理不动产权证[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0225208号]，房屋面积为236.08平方米。2018年5月28日，胡正东（甲方）与晨光公司（乙方）签订《2018商铺租赁合同（一）》，约定：商铺坐落地址为古镇利和中心A区和灯博5楼5004，商铺面积约220平方米。租期五年，2018年7月1日至2023年7月1日。每个月租金2000元，付款方式：上交款。甲、乙双方自签订本合同之日，乙方向甲支付10000元押金，房租每次交三个月租金。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。到期不交视同违约，违约金贰万元整。承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三方物业管理者支付水、电费、房产、物业费、土地使用税及其他产生的直接费用。在乙方有以下行为时：擅自将房屋整修转租、转让或转借，利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时，拖欠租金及其他费用的行为，签订合同开始20天内没有开始装修，3个月内没有开始营业或者连续一个月未营业，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。乙方租赁期间内可以部分面积招租或招商，甲方不得以任何理由干涉。若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方贰万元的违约金。2015年1月14日，中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和公司）作为甲方，胡正东作为乙方，签订《利和灯博中心物业管理服务协议》，约定乙方将其所有的位于利和灯博中心5楼004铺物业228.83平方米委托甲方进行物业服务管理，包括公共部位及公共设施设备的维护、维修、保养管理服务、提供共用区域的保洁、公共秩序维护、公共绿地养护，停车场地管理等服务项目、提供本物业装饰装修管理服务。业主转让/出租物业时，应当将本协议告知受让方或承租人无条件接受本协议及其补充协议，并于发生日起三日内书面通知甲方。乙方应依据本协议约定，按时足额向甲方缴纳物业管理服务费、有偿服务费用及其他约定的合法费用。物业管理费的收费标准为每月每平方米10元（按所购商铺的建筑面积计算）。含能源费（仅包括公共区域空调及公共能耗费用，不含商户物业内照明、空调能源费及维护费、水、电、煤气、通讯费等费用），物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每三个月为一个计费周期。商户在收铺时需提前预交三个月物业管理服务费，以后每个计费周期首月5号（含5号）前缴费，逾期未缴费的按每日3‰收取滞纳金。胡正东主张涉案租赁物的物业管理费为每月2360.8元，并提交关于应缴费用的催收函、广东增值税发票及中国工商银行缴费单予以证实。关于应缴费用的催收函反映，利和公司于2019年1月21日向胡正东发送关于应缴费用的催收函，催收涉案商铺2018年7月1日至2019年3月31日的物业管理费，其中2018年7月1日至同年7月31日期间的物业管理费为2358.26元，其余每月物业管理费均为2360.80元，合计21244.66元。中国工商银行缴费单反映，胡正东于2019年2月16日通过中国工商银行向利和公司刷卡支付21244.66元。广东省增值税发票反映，利和公司于2019年2月16日向胡正东出具金额为21244.66元的2018年7月至2019年3月的物业管理费广东增值税普通发票。庭审过程中，胡正东陈述租金应为签订合同时缴纳第一个季度即2019年7月、同年8月、同年9月的租金，2019年10月交付2019年10月、同年11月、同年12月的租金，之后每个季度的第一个月交付当季租金；合同签订当天晨光公司缴纳10000元押金及计租第一个季度即2018年7月、同年8月、同年9月的租金后就再未缴纳租金，也自合同签订之日开始未缴纳物业管理费，其多次上门沟通催缴，但晨光公司均未给付，且在2019年9月份就搬离涉案租赁物，故其要求解除合同。另，胡正东于2019年12月已收回涉案租赁物。胡正东提交微信聊天记录拟予证实，微信聊天记录反映2018年6月份晨光公司严经理与胡正东沟通利和5004需要装修，需要胡正东到物业处签名，并于2018年7月份称门市装修准备完工了，2019年5月份开始胡正东向晨光公司严经理催缴租金，但晨光公司严经理并未直接回复，至2019年9月胡正东再次催促询问晨光公司严经理是什么情况，租不租都可以，但晨光公司亦未明确回复。本院认为，胡正东与晨光公司形成合法有效的房屋租赁合同关系，应予保护。胡正东主张晨光公司自2018年10月开始即未缴纳租金，且自2019年9月起擅自搬离，其于2019年12月收回涉案租赁物，晨光公司未予以反驳，本院予以认定。胡正东主张交租方式为每个季度的第一个月缴纳该季度的租金，但依据双方签订的《2018商铺租赁合同（一）》约定付款方式为上交款，房租每次交三个月租金，即双方就租金交付时间约定不明，胡正东又未提交依据予以证实，故本院对其主张不予采信。虽然交租时间约定不明，联系其上下文可知应为每三个月交一次租，一次交三个月，根据日常生活可知租金的交付分为先交租后使用或先使用后交租，即便采用先使用后交租的方式，晨光公司亦未按时交租，而根据胡正东提交的微信聊天记录反映其已于2019年5月份向晨光公司催缴租金，但晨光公司依然未予以缴纳，已构成违约，应承担相应的付款责任和违约责任，故胡正东诉求解除双方签订的《2018商铺租赁合同（一）》、晨光公司支付其2018年10月1日至2019年10月31日期间的租金26000元（2000元/月×13个月），并向其支付违约金，于法有据，本院予以支持，但违约金的数额应以本院认定为准。关于违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。就本案言，虽然合同约定违约金20000元，但双方均未就因违约产生的损失进行举证，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等因素，根据公平原则，本院酌情调整晨光公司向胡正东支付违约金6000元。关于物业费。胡正东主张晨光公司自2018年7月1日起未缴纳物业费，晨光公司未予以反驳，本院予以认定。涉案租赁合同已约定承租区域内设施的使用晨光公司向胡正东或第三方物业管理支付物业费，胡正东提交利和灯博中心物业管理服务协议、关于应缴费用的催收函、中国工商银行缴费单、广东增值税发票证实涉案租赁物的物业管理费为每月2360.8元，且其已按该标准支付涉案租赁物2018年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理费，故胡正东主张晨光公司向其支付2018年7月1日至2019年10月31日期间的物业管理费37770.26元（21244.66元+2360.8元/月×7个月）于法有据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。胡正东放弃其关于空调能源费、逾期违约金的诉讼请求，系其依法行使民事处分权利，不违反法律规定，本院予以准许。晨光公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对胡正东的诉讼请求和事实理由抗辩的权利，不影响本院对本案的依法审理，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、第九十三条，第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告胡正东与被告中山市晨光照明科技有限公司于2018年5月28日签订的《2018商铺租赁合同（一）》；二、被告中山市晨光照明科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告胡正东支付2018年10月1日至2019年10月31日期间的租金26000元、2018年7月1日至2019年10月31日期间的物业费37770.26元；三、被告中山市晨光照明科技有限公司于本判决生效之日起其日内向原告胡正东支付违约金6000元；四、驳回原告胡正东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2048元，由原告胡正东负担458元，被告中山市晨光照明科技有限公司负担1590元（该费用原告胡正东已预交，其同意由被告中山市晨光照明科技有限公司直接向其支付，被告中山市晨光照明科技有限公司应于支付上述款项时迳付原告胡正东，法院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  郭晓琳审判员  陈玉珍审判员  朱 鹏二〇二〇年三月十日书记员  钟厚仁