云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0602民初172号原告杨成梅，女，1990年12月20日出生，汉族，云南省鲁甸县人，居民，住云南省昭通市鲁甸县，现住云南省昭通市昭阳区。原告彭国晋，男，1987年11月8日出生，汉族，云南省巧家县人，居民，住云南省昭通市鲁甸县，现住云南省昭通市昭阳区。委托代理人梁华毅，云南天外天（昭阳）律师事务所律师（特别授权）。委托代理人杨梅，云南天外天（昭阳）律师事务所实习律师（特别授权）。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91530600584835895Q），住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村**（原昭通师专南校区）。法定代表人李静，该公司董事长。委托代理人刘明，云南悟同律师事务所律师（特别授权）。原告杨成梅、彭国晋诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称“鸿卓地产公司”）商品房销售合同纠纷一案。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭。各方当事人在举证期限内向本院提交了相关证据材料。2020年3月27日，本院公开开庭审理了本案。原告杨成梅、彭国晋的委托代理人梁华毅、杨梅、被告鸿卓地产公司的委托代理人刘明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨成梅、彭国晋诉称，原告于2016年11月28日与被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》。该合同已经在昭阳区房产交易评估管理所进行登记备案。根据合同约定，被告将位于昭阳区出售给原告，合同约定的交房期限为2017年5月30日，若被告逾期交付房屋，逾期期限在90日内，被告需按每天50元向原告支付违约金并继续履行合同。若逾期90日后，原告要求继续履行合同的，被告需按每天50元支付原告迟延交付房屋违约金。直到2018年10月2日，原告才能办理手续接房。被告迟延交付房屋期限达490天，产生违约金24500元。现原告诉请判决：由被告支付原告迟延交付房屋的违约金24500元。诉讼费由被告承担。被告鸿卓地产公司辩称：1.原、被告双方签订的合同第五条约定对面积误差比绝对值在3%以内，实行多退少补，原告所购房屋有不超过3%的面积误差，原告的产权登记将依据实测报告测量的房屋建筑面积进行登记。因此，被告收取原告的面积补差费既有事实依据，又符合法律规定及合同约定。2.被告不存在故意违约或者从违约中获利的情形。因在房屋建设过程中，政府承诺的贷款未能到位，征地补偿存在纠纷，地震、高考等原因导致多次停工，被告对此也很无奈。被告为赶工期及早交房，为此增加了开支和成本。违约金约定过高，显失公平，请求人民法院予以调整。被告已于2018年9月29日登报公告通知业主办理房屋交接手续，应以此认定为被告交付房屋的时间。原告所诉的接房时间是其拖延完成合同义务领取钥匙的时间。原、被告双方订立的《接房声明》合法有效。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议:1、原被告签订的《商品房购销合同》是否合法有效？2、被告何时向原告交付商品房？是否存在逾期交付商品房的事实？针对以上争议，原告杨成梅、彭国晋向本院提交了下列证据材料：一、原告的身份证复印件各1份，证明二原告的身份信息；二、《商品房购销合同》复印件1份，证明原告向被告购买商品房的事实；三、商品房买卖合同登记备案表、购房发票复印件各1份，证明原告向被告购买商品房的事实；经质证，被告鸿卓地产公司对原告提供第一组证据的三性（真实性、关联性、合法性）无异议；对第二组证据的三性无异议，但是不能达到原告的证明目的，合同约定了交房时间及违约责任，认可合同约定的第七条和第九条的约定，同时合同第十条约定，甲方以公告形式通知乙方办理交接手续，公告交房时间视为乙方接收所购商品房，合同第五条对面积误差进行了约定，是按产权登记面积结算价款，而原告方提供的第三组证据备案登记表是对合同进行备案，并非对产权进行备案；原告除了支付房款以外，还应当支付房屋配套费用，物管费等其他费用，而原告至今未缴纳上述费用，也存在一定的违约行为，违反了补充合同第十一条。被告鸿卓地产公司就其答辩理由向本院提交以下证据：一、被告鸿卓地产公司的营业执照、法定代表人身份证明复印件各1份，证明被告主体资格；二、交房公告复印件1份，证明被告于2018年9月29日根据合同约定在昭通日报刊登了交房公告，通知业主于2018年9月30日办理房屋交接手续；三、接房声明复印件1份，证明原告于2018年9月30日办理接房手续并签署了《接房声明》，声明中对房屋接收时间予以确认，并明确了房屋交付符合双方的约定；四、测绘报告复印件1份，证明原告所购房屋，经云南浩滇测绘有限公司于2018年9月21日经实地对房屋进行测绘后出具《昭通市房屋面积测绘报告》对房屋实测面积进行面积测算，该报告的测绘面积是原告房屋办理房屋产权登记的面积，被告据此补收房屋差价有合理合法的事实依据。经质证，原告对被告提交的证据认为：对第一组证据的三性无异议；对第二组证据公告的三性均不认可，也达不到被告的证明目的，在公告的时候，该房屋还没有组织验收合格，不符合合同的约定，因此，该公告不符合合同约定；第三组证据是复印件，不予质证；对第四组证据测绘报告的真实性无异议，但是达不到被告的证明目的，只是单方制作的一个报告，并非产权登记面积，所以不能依据测绘报告要求原告补面积差价。通过当事人对上述证据的质证，本院认为,原告提交的证据及被告提交的第一、四组证据符合证据的真实性、关联性、合法性原则，依法均予以采信。原、被告双方订立的《商品房购销合同》中第七条约定：“甲方（鸿卓地产公司）应于2017年5月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（杨成梅、彭国晋）。”在本案法庭审理辩论终结前，被告鸿卓地产公司仍未将该商品经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的相关证据提交本院，因此，对被告提交的第二、三组证据的证明目的不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告杨成梅、彭国晋于2016年11月28日与被告鸿卓地产公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》。双方约定：被告将位于昭阳区出售给原告，甲方（鸿卓地产公司）应于2017年5月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。若被告逾期交付房屋，逾期期限在90日内，被告需按每天50元向原告支付违约金并继续履行合同。若逾期90日后，原告要求继续履行合同的，被告需按每天50元支付原告迟延交付房屋违约金。同日，该合同已经在昭阳区房产交易评估管理所登记备案。2018年10月2日，原告与被告办理手续接房。被告迟延交付房屋期限达490天。现原告诉至本院。本院认为，原告与被告之间签订的《商品房购销合同》成立并生效。原告已按合同约定支付购房款，被告应按合同约定交付房屋。双方对逾期交付房屋作了明确约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，依法对双方当事人均具有约束力。被告鸿卓地产公司认为双方关于逾期交付所约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”据此规定，被告鸿卓地产公司约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但被告鸿卓地产公司对违约金超过造成损失的30%的事实举证不能，依法不予支持。故被告应按照约定向原告支付违约金490天×50元/天＝24500元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司向原告杨成梅、彭国晋支付逾期交房违约金24500元，限本判决生效后15日内履行完毕。如果被告昭通鸿卓房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自款项到期之日起至款项付清之日）。案件受理费413元，由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告昭通鸿卓房地产开发有限公司不自动履行本判决，原告杨成梅、彭国晋可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  罗天华人民陪审员  李健美人民陪审员  沈忠梅二〇二〇年三月三十一日书 记 员  张发禹附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。