江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11218号上诉人（原审原告）：季晓敏，女，1992年2月2日生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：张静宇，张家港市凤凰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：许双凤，女，1980年4月22日生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：杜玲，江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所律师。上诉人季晓敏因与被上诉人许双凤房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初3755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法适用独任制进行审理。本案现已审理终结。季晓敏上诉请求：1.撤销一审判决第三项，发回重审或改判许双凤支付违约金347600元、律师费12000元、诉讼保全担保费700元。2.本案一、二审诉讼费用、二审代理费由许双凤负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.季晓敏积极筹款并通过微信、电话方式要求履行合同，并向许双凤明示要求继续履行合同。虽许双凤、季晓敏在张家港市农村商业银行港区支行咨询房贷过程中获知季晓敏配偶沈磊征信存在一定问题，但根据诉争房地产买卖合同约定，如因季晓敏原因导致贷款额度降低，未能贷足部分房款由季晓敏现金付清，合同继续履行。季晓敏完全有能力解决房款问题。2020年8月14日，季晓敏与案外人签订合同购买同小区房产，价格为178万，季晓敏已付清房款并办理过户登记，亦足以证明季晓敏在资金及贷款方面没有问题。2.许双凤、季晓敏之间的房地产买卖合同合法有效。即便季晓敏履行合同有困难，许双凤也应当与季晓敏协商或通过法律途径解除诉争房地产买卖合同后再行对外出售，现许双凤未通知季晓敏即对外出售，构成根本违约，季晓敏不存在违约责任。二、一审适用法律不当。本案应按诉争房地产买卖合同约定由许双凤承担合同约定总价款20%违约金，并由许双凤承担季晓敏另行购房差价、延期交房产生的租金、诉讼费、律师费、差旅费等。一审认定违约金过低。综上，请求二审法院支持季晓敏的上诉请求。许双凤辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。季晓敏向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年12月30日签订的《张家港房地产买卖合同》；2.许双凤返还季晓敏定金8000元；3.许双凤支付违约金347600元；4.许双凤支付律师费12000元；5.诉讼保全保险费1000元、诉讼费由许双凤承担。一审法院认定事实：2019年12月30日许双凤、季晓敏签订一份《张家港房地产买卖合同》，约定许季晓敏购买许双凤、田云忠名下张家港市杨舍镇金城花园4幢506室、05#车库；房屋售价1738000元；合同签订当日季晓敏支付定金18000元，除了定金外的购房款，双方约定2020年1月22日前办理网签、托管720000元，余款1000000元以银行贷款方式支付；如因买方自身原因导致贷款额度降低，未能贷足部分房款由买方现金付清，合同继续履行；签订本合同后买方违约的，卖方有权没收定金，卖方违约的，买方有权要求双倍返还定金。本合同约定的买卖双方的违约责任及损失包括并不限于：本合同总价款20%计算的违约金、房屋差价、延期交房所产生的租金、诉讼费、律师费、差旅费等。合同签订当日，季晓敏向许双凤实际支付定金8000元。现季晓敏认为许双凤将案涉房屋出售他人，要求解除合同等，起诉来院。上述事实，有《张家港房地产买卖合同》、收条及庭审笔录等予以证实。案涉房产登记在许双凤、案外人田云忠名下。许双凤、田云忠在离婚时约定该房归许双凤所有。季晓敏与案外人沈磊系夫妻关系。上述事实，有产权证、离婚协议及庭审笔录等予以证实。2020年3月10日季晓敏、许双凤至张家港市农村商业银行港区支行咨询房贷事宜，获知沈磊有多次逾期还贷记录，征信存在问题。之后无证据证实季晓敏与其他银行联系贷款或者筹措现金，并告知许双凤。2020年3月下旬，许双凤归还了案涉房产的贷款，并出售他人。在出售前，无证据证实许双凤曾给予季晓敏充足时间筹款。上述事实，有庭审笔录、微信聊天记录及庭审笔录等予以证实。季晓敏为本起诉讼，支付律师代理费12000元。财产保全保险费1000元。许双凤陈述如认定其违约，要求下调季晓敏主张的违约金。上述事实，有代理合同、发票及庭审笔录等予以证实。一审法院认为，季晓敏、许双凤签订的《张家港房地产买卖合同》是季晓敏、许双凤真实意思表示，季晓敏、许双凤均应按合同约定全面履行各自义务。季晓敏作为购房一方，须夫妻两人共同贷款，季晓敏在其丈夫存在逾期还贷记录出现贷款障碍时，现有证据无法证实其积极筹款继续履行合同，向对方明示继续履行合同的意向和能力；许双凤在季晓敏出现合同履行困难时，未给予季晓敏充分时间筹款即出售房屋。双方均存在违约行为，综合本案的实际情况，许双凤出售房屋的行为是导致合同无法履行的主要因素，许双凤违约的程度大于季晓敏违约程度，许双凤系根本违约。现季晓敏要求解除合同应予支持，许双凤应返还季晓敏定金8000元。关于季晓敏主张的违约金及代理费，综合考虑季晓敏、许双凤的违约程度，酌情支持违约金30000元，代理费8000元、财产保全保险费700元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百二十条、第一百三十条、第一百四十八条及相关法律规定，一审法院判决：一、确认解除许双凤、季晓敏于2019年12月30日签订的《张家港房地产买卖合同》。二、许双凤应返还季晓敏定金8000元。限于判决生效后10日内履行。三、许双凤应支付季晓敏违约金30000元、律师费8400元、诉讼保全保险费700元。限于判决生效后10日内履行。四、驳回季晓敏的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3257元、财产保全费2520元，合计5777元，由许双凤负担，许双凤于判决生效后10日内直接支付季晓敏。二审中，季晓敏向本院提交：1.季晓敏、案外人朱斌于2020年8月14日签订的《张家港房地产买卖合同》及支付凭证，证明季晓敏在许双凤将诉争房屋另售他人后，季晓敏向案外人朱斌另购同一小区金城花园4幢203室房屋产生的损失，该套房屋相较诉争房屋少16.21平方米，但季晓敏多支付购房款42000元。2.不动产权证一份，证明季晓敏已完成另购房屋的过户，据此推断季晓敏可以办理银行贷款。许双凤质证认为，对上述证据真实性认可，但关联性不予认可；诉争房地产买卖合同签订于2019年12月，季晓敏于2020年8月另购房屋，市场行情导致价格不同；许双凤因资金问题急于卖房，因季晓敏及其丈夫征信及不在家等问题导致一直拖延无法办理；季晓敏于2020年8月可通过银行贷款买房不代表诉争房地产买卖合同履行时其具备贷款条件，当时双方辗转多个银行咨询均无法办理，且此后季晓敏也未告知许双凤其有资金能力可以继续履行合同，因此许双凤才通知中介解除合同，许双凤不存在违约行为。二审调查后，许双凤向本院邮寄了一份许双凤与案外人李涛、徐星星签订的《张家港市存量房买卖合同》，证明许双凤将诉争房屋以175万（住宅1748000元、自行车库2000元）另售他人，许双凤并非为了抬价获利，而是因为季晓敏超过合同约定实际无法办理贷款且未表明有履行能力情况下，许双凤告知中介解除合同后再另行对外出售。本院将上述材料邮寄季晓敏，季晓敏未在本院限定日期内发表质证意见。二审另查明，许双凤于一审中向法院提交其与季晓敏丈夫的短信聊天记录，载明：季**：稍后给您电话，好吗？许方：好，这么忙。季**：吃饭时间回电话。许方：好。许方：老板，你好。你们贷款的事，是我朋友托朋友直接找到银行行长，行长直接叫业务经理对接的，现在是疫情期间特批的，手续也没那么烦了，你能早点回来，我们早点把手续弄好。二〇二〇年三月五日许方：老板，你确定什么时候回来？季**：要过两天，这两天实在不能走，我尽快，实在不好意思。许方：给我一个时间吧。季**：明天我确定下来什么时候，我尽量早一天是一天。许方：你尽快早点。季**：好的，麻烦了。2020年3月6日许方：老板，你时间确定好了吗？季**：老板娘，不好意思啊，我要12号回来呢。2020年3月7日许方：星期一上午到家。季**：尽量星期一，我也没办法，我只能尽量，也实在不好意思，让你为难。许方：银行也在催我。我们的协议是1月22号付首付的，现在已经是3月7号了。季**：收到，我信你们的，麻烦老板娘了，就这几天一定帮我再说说，拜托。许方：抓紧点，把房子的事情弄好了，以后定定心心赚钱。我跟黄经理说好了，星期一下午去办。季**：是的，我也是这么想的，我也希望赶紧弄好，到时也没什么别的想法，一门心思挣钱，万一我到不了也不好吧，你跟经理说好最晚星期三。许方：你争取星期一吧。季**：好的，我也急的。许方：8号苏州饭店复工了，饭店复工整个行业都差不多都上班了。季**：嗯嗯，我知道了。许方：你的征信走正常程序很难。季**：我知道，所以要麻烦你多打打招呼。2020年3月9日许方：到哪里了。老板，你跟家里人商量一下，你的贷款我也是找朋友帮忙的，我住到明年6月底，我儿子下半年高三，不想让他分心，这样的话他刚好考上大学，不然要搬两次家。季**：我回家跟家里人商量。许方：明天下午一点钟港区中央广场见。你到家了没有。跟家里人商量一下。2020年3月10日，季晓敏、许双凤至张家港市农村商业银行港区支行咨询房贷事宜，获知沈磊有多次逾期还贷记录，征信存在问题。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，季晓敏、许双凤签订《张家港房地产买卖合同》后，上述合同系双方真实意思表示，应认定为合法、有效。季晓敏因许双凤另售房屋致其损失诉至法院。本案二审争议焦点在于，一审认定许双凤承担的违约责任是否恰当。对此本院认为，合同履行过程中，双方至张家港农村商业银行咨询季晓敏贷款事宜，得知季晓敏丈夫存在逾期还贷记录出现贷款障碍，后许双凤告知中介要求解除合同后即向案外人另售房屋，导致季晓敏继续履行合同的目的无法实现，一审认定许双凤未与季晓敏解除合同情况下即另售房屋构成根本违约并无不当，本院予以维持。关于许双凤应承担的违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，考虑到许双凤在合同履行过程中一直积极催促季晓敏方履行合同，且确系因季晓敏一方办理贷款问题导致双方就合同履行事宜产生争议，虽许双凤现并无证据证明上述争议足以导致其合同目的无法实现，但确系导致许双凤将诉争房屋另售他人的重要原因，许双凤违约的主观过错程度较轻。季晓敏虽提交了其于2020年8月另行购房的相应证据，但其所购时间、户型对房价均有影响，不足以据此来认定季晓敏的实际损失。结合诉争合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院据此调整违约金符合法律规定，亦在合理裁量范围之内，本院予以维持。综上，上诉人季晓敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6514元，由上诉人季晓敏负担。本判决为终审判决。审判员沈军芳二〇二一年二月十八日书记员张倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。