贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初30号原告姜春兰，女，1983年6月5日出生，苗族，贵州省台江县人，住贵州省台江县。委托代理人（特别授权）陆淼、龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道**金泉国际新城销售中心，统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人方加民，该公司总经理。委托代理人（特别授权）杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市,系公司职员。原告姜春兰（以下简称原告）诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告姜春兰的委托代理人陆淼、龙继坤，被告的委托代理人杨晓燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：我与被告于2016年7月8日共同签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016006008，下称《合同》），原告向被告购买凯里市，实际购房款316820.00元已付清。《合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。”第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金。”第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）2、②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”2017年4月6日，被告向原告交付商品房，已逾期交房，应当支付原告逾期交房违约金4942.00元。被告从应当为原告办理房屋所有权证至今未向原告交付办理，至2019年7月1日，被告应当向原告支付逾期办证违约金19231.00元。综上，被告已违反合同约定的义务，依法应当按照合同约定向原告支付逾期违约金。现为维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，向贵院提起诉讼，请依法判决。被告辩称：一、逾期交房：1、被答辩人提起本案诉讼时，诉讼时效已届满，且并无中止、中断、延长事由，被答辩人已依法丧失了本案胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回。2、被答辩人在《合同》约定交房时间前未付清购房款，故答辩人不应承担逾期交付商品房责任。根据《合同》中第十一条交付时间和条件约定的：“出卖人应当于2016年10月30日前向买受人交付该商品房。”被答辩人在该约定交付日期前并未向答辩人付清全部购房款，所以未达到交付商品房的条件，故被答辩人向答辩人主张逾期交房责任是不成立的，答辩人也不应当承担逾期交房责任，并且被答辩人实际已于2016年12月1日正式向买受人交付商品房，该时间段也早于被答辩人付清购房款的时间，所以在2017年4月6日被答辩人到答辩人委托办理交付商品房相关事宜的物业公司处办理交付商品房时，其所交付的该套住宅已是现房，故答辩人更不应当承担逾期交房的责任。二、逾期办证：1、答辩人未能按期办理商品房所有权初始登记，是由于答辩人在办理前期一期住宅所有权初始登记时受阻，才导致被答辩人所购买楼栋的所有权初始登记证办理延后，并非答辩人有意拖延。2、答辩人对《商品房买卖合同》约定的义务也一直在努力积极履行，但由于政府内部政策及一些不可抗力的原因无法及时为被答辩人办理房屋产权初始登记。三、因商品房买卖合同中关于逾期办理房屋所有权证的违约金约定过高，根据公平原则，答辩人请求依法减少逾期办证违约金。我国《合同法》第114条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。在本案中，答辩人暂未取得房屋所有权证不会对被答辩人造成多大的损失，既不影响出租也不影响转让。因此，答辩人请求人民法院依法减少答辩人的逾期办证违约金。综上所述，答辩人因客观原因未能按期办理房屋产权初始登记，并非答辩人有意而为之，现答辩人也正积极向不动产管理局申请办理金泉国际新城小区二期、三期业主（含被答辩人）的所有权初始登记证，只是从申请到最终办理，这其中是一个比较繁琐的过程，所以也希望被答辩人能够给予充分的理解，而鉴于迟延办证已成事实，抱着解决问题的态度，适当补偿的态度，可适当承担补偿责任。根据原、被告双方诉辩意见，本院归纳双方争议的焦点如下：原被告之间约定的违约金是否高于实际损失，原告主张被告支付逾期交房违约金4942.00元、逾期办证违约金19231.00元，有无事实和法律依据，双方对归纳争议的焦点无异议。原告提交的证据有：1、原告的身份证复印件，证明原告主体适格；2、企业信用信息公示报告复印件，证明被告的身份信息。3、商品房买卖合同、购房款发票、商品房预售合同登记备案、预告登记证复印件，证明原告向被告购买商品房，并已付清购房款的事实；4、收款收据、物业费发票复印件，证明被告于2017年4月6日将商品房交付给原告的事实。被告提交的证据有：1、《营业执照》、法定代表人身份证明、法人身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；2、《凯里市政府（2010）48号文件》、《凯里市政府（2016）36号文件》、承诺书证明不能办理房产登记的客观事实，《凯里市人民政府关于实施不动产统一的公告》，证明二、三期产权初始登记延后的客观原因。3、《证明书》证明被告办理交房时间。经庭审质证，本院对原被告提交的证据认证如下：原被告双方提交的证据材料来源形式合法，内容客观真实，可以作有效的证据使用。根据上述有效证据，结合双方当事人的陈述，本院予以确认以下案件事实：2016年7月8日原、被告经过协商一致，签订了《房屋买卖合同》（合同编号：2016006008）。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市，合同约定总价款317135.00元。同时双方签订的《商品房买卖合同》中第二十二条中约定：“二、初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理；②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十三条中约定：“1.（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金……”合同签订后，原告于2017年1月5日按房屋实际面积支付完毕被告购房款316820.00元，被告出具了发票。2017年4月6日双方交付该商品房，自2017年1月5日至2017年4月6日被告实际逾期交房3个月。该商品房至今未办理《商品房所有权证》，嗣后，双方对逾期交房、逾期办证违约金产生纠纷，原告诉至本院。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方应按合同约定履行义务。一、关于逾期交房违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同双方互负权利义务的，应当以负义务的一方当事人的义务履行完毕时开始计算违约责任。本案中，双方约定在2016年10月30日前交付该商品房，但原告在约定交付日期前未付清全部购房款，未达到交付商品房的条件，故原告此期间向被告主张逾期交房违约责任不成立。从公平原则，应当以原告实际付清全部购房款后达到交付条件至实际收房时计算逾期交房违约金，即自2017年1月5日至2017年4月6日止，按双方约定，被告应支付原告此期间的违约金，按实际购房款316820.00元的日万分之一计算，实际违约交房时间为90日，计违约金2851.38元；二、关于逾期办证问题，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给原告，未能按合同及时履行义务，被告应承担违约责任。被告辩称在办理前一期住宅所有权初始登记证时受阻，导致原告所购买房屋楼栋的所有权初始登记证办理延后，虽有客观原因存在，但不符合法定免责情形，不能免除被告逾期办证的违约责任，被告的抗辩理由不充分，应不予采纳。被告要求对违约金进行调整的问题，结合本案实际情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的规定，结合原、被告双方履行合同的实际情况，根据公平原则，被告请求调整违约金，理由正当，应予以采纳，依法酌情予以调整，对逾期办证违约金，应以316820.00元房价款按日万分之零点五的标准从2017年10月31日计算至2019年7月1日，逾期天数计608天，为9631.33元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决如下:一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜春兰逾期交房违约金2851.38元（以购房款316820.00元为基数，按照日万分之零点五计算，从2017年1月5日至2017年4月6日止）；二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜春兰逾期办证违约金9631.28元（以购房款316820.00元为基数，按照日万分之零点五计算，从2017年10月31日至2019年7月1日止）；三、驳回原告姜春兰的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为202.00元，由原告姜春兰负担100.00元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担102.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  滕新红二〇二〇年三月二十五日法官助理石娟书记员杨昌堡