宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4717号 上诉人（原审原告）：许某，住宁夏回族自治区贺兰县。 被上诉人（原审被告）：宁夏地德人和房地产开发有限公司。 法定代表人：李某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王某，宁夏辅德律师事务所律师。 上诉人许某因与被上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司（以下简称地德人和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初4695号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人许某上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人及时办理涉案房屋的土地使用权为七十年的变更；2.一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定涉案房屋土地使用权期限的变更不属于法院处理范围适用法律错误。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》补充协议中约定：项目土地使用年限40年，至2046年11月22日，地德人和公司已向政府相关部门提交土地产权年限的变申请，将土地使用年限变更为70年，若政府未予变更，出卖人承诺40年产权延长至70年产权的土地出让相关费用由出卖人承担，与买受人无关。但被上诉人违反以上合同约定，未向贺兰县自然资源局补缴变更土地使用年限的土地出让金，故上诉人要求法院判令被上诉人按约履行，维持购房人的利益。 被上诉人辩称，土地使用年限的确定是由国土资源管理部门与土地使用者签订《国有土地使用权出让合同》履行行政职能进行确定，变更土地使用期限属于行政机关职责。根据合同性对性原则，被上诉人是缴纳土地出让金的相对方。上诉人无权要求被上诉人补缴土地出让金，其不能作为要求补缴土地出让金适格的原告。被上诉人在一审提交的涉案《国有土地使用权出让合同》中约定了涉案房产的土地用途及土地使用年限，并不存在违反合同约定内容。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条之规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。根据上述规定被上诉人在合同约定的土地使用年限届满前一年补缴即可，上诉人的主张无事实及法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。 原审原告许某向一审法院起诉请求：1.被告将涉案房屋的土地使用年限及时变更为七十年；2.被告在一定期限内将办理房屋权属证书所需资料交付于原告并协助原告办理房屋权属证书；3.被告向原告支付自商品房交付使用后满90日之日起至原告实际取得房屋权属证书之日的违约金107642元（以日万分之三的标准计算）；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2016年11月1日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，该合同约定：原告许某购买被告地德人和公司开发的位于贺兰县君临世家花园第23幢4层401号房，被告地德人和公司应于2017年6月30日前交付房屋，并应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告地德人和公司提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告地德人和公司责任造成不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：……2.原告许某不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告地德人和公司应当按日计算向原告许某支付全部已付款万分之0.1的违约金；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司贺兰支行，抵押登记日期为2015年3月30日。合同签订后，原告许某实际向被告地德人和公司支付了购房款559765元，被告地德人和公司向原告许某交付了房屋。被告地德人和公司已经于2019年8月16日向中国建设银行股份有限公司贺兰支行偿还全部贷款，现在正在办理土地解押手续。另查明，涉案房屋所涉及的土地抵押期限为2015年2月16日至2017年8月16日。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律和社会公共利益，真实有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。关于原告要求变更土地年限的诉请，因变更土地使用期限属于行政机关的职责，法院无权干涉，故原告主张的该项诉讼请求不能成立，不予支持。关于原告要求被告协助办理房屋权属证书的诉请，因被告原因导致涉案房屋对应的国有土地使用权处于抵押状态，致使原告无法取得诉争房屋的权属证书，原告的该项诉请符合《银川市商品房买卖合同》中有关被告应当在商品房交付使用后90日内协助原告办理涉案房屋产权证书的约定，且被告已经于2019年8月16日足额偿还银行贷款，正在办理土地解押手续；同时，考虑到原、被告在《银川市商品房买卖合同》中明确约定土地有抵押这一事实。综合以上情况，由被告于2019年12月30日前协助原告办理贺兰县德胜商住区君临世家花园第23幢4层401室房屋的权属证书。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，原、被告在《银川市商品房买卖合同》中约定违约金的标准为日万分之0.1，故被告应按约定承担逾期办理房屋产权的违约金；同时，考虑到原、被告在《银川市商品房买卖合同》中明确约定土地有抵押，且土地抵押截止的日期为2017年8月16日，故被告承担违约责任的起始时间应从抵押截止日期90日后开始计算，即2017年11月15日。综合以上情况，由被告向原告支付自2017年11月15日至2019年7月26日期间的逾期办证违约金3459元（559765元×0.00001×618天≈3459元）；同时，被告还应支付原告2019年7月27日至实际能够办理涉案房屋产权证书之日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于2019年12月30日前协助原告许某办理贺兰县德胜商住区君临世家花园第23幢4层401室房屋的权属证书；二、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告许某自2017年11月15日至2019年7月26日期间的逾期办证违约金3459元，并支付2019年7月27日至实际能够办理涉案房屋产权证书之日止的违约金（以559765元为基数，按照“日万分之0.1”的标准计算）；三、驳回原告许某的其他诉讼请求。案件受理费1226元(已减半收取)，由原告许某负担1187元，被告宁夏地德人和房地产开发有限公司负担39元。 二审中，上诉人提交以下证据：证据一、贺兰县人民政府贺政函【2019】108号贺兰县人民政府关于宁夏地德人和房地产开发有限公司延长土地使用年限补缴土地出让金的批复，证明案涉房屋住宅用地使用年限变更为70年已不存在障碍，根据宁夏方诚房地产评估公司出具的《估价报告》，该宗地住宅用地出让年限延长应由地德人和公司补缴土地出让金1854万元。 证据二、《贺兰县人民政府常务会议纪要》（第57次），证明案涉土地延长土地使用年限早在2016年5月9日就已经经贺兰县人民政府研究同意，2019年才作出以上批复的原因是地德人和公司一直未提交延长土地使用年限的申请。 证据三、《城镇土地估价规程》，证明按照规定土地估价报告的有效期为1年，贺兰县人民政府根据宁夏方诚房地产评估公司《估价报告书》作出批复，被上诉人补缴土地出让金应为2020年7月26日前，而非其所述的2045年之前。 经质证，被上诉人对证据一的三性无异议，对证明目的有异议，该证据仅为政府关于被上诉人申请延长土地年限的批复，并非强制性要求。根据法律规定被上诉人在土地使用权届满前一年补缴土地出让金即可，该批复也未要求被上诉人缴纳的具体时间；对证据二的三性无异议，对证明目的有异议，被上诉人在商品房买卖合同补充协议中承诺变更土地使用年限并递交变更申请，但并未承诺具体时间，被上诉人已向相关行政部门递交了变更申请；对证据三的三性及证明目的均有异议，该证据不属于法定证据类别，评估报告仅为第三方作出的报告，并非明确要求被上诉人缴纳的依据。 本院经审查，上诉人提交以上证据均不属于二审新证据，且对本案事实认定及处理结果无实质影响，不予采信。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”，本案中涉及土地使用年限的变更系相关土地管理部门的职责。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中约定土地使用年限为40年，被上诉人在补充协议中承诺将土地使用年限变更为70年，贺兰县人民政府对被上诉人变更土地使用年限应当补缴土地出让金事宜已作出批复，被上诉人应予执行，但该履行事项并非人民法院民事案件调整范围。上诉人的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人许某负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  杨 玫 二〇二〇年三月二十八日 书记员  陈丽霞 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。