江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣03民终64号上诉人（原审原告）：钟伟。委托诉讼代理人：陈李明，江西赣西律师事务所律师。上诉人（原审被告）：萍乡市上栗华泰置业有限公司，住所地：江西省萍乡市上栗县上栗镇中强步行街。法定代表人：杨曙光。委托诉讼代理人：王永红，监事。委托诉讼代理人：张洪峰，江西赣天律师事务所律师。上诉人钟伟因与上诉人萍乡市上栗华泰置业有限公司（以下简称“华泰置业”）买卖合同纠纷一案，不服江西省上栗县人民法院（2019）赣0322民初1772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人钟伟及其委托诉讼代理人陈李明、上诉人萍乡市上栗华泰置业有限公司的委托诉讼代理人王永红、张洪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人钟伟上诉请求：1、撤销上栗县人民法院（2019）赣0322民初1772号民事判决第三项，依法改判萍乡市上栗华泰置业有限公司按照定金罚则额外支付10万元、承担首付款20万元的利息损失81861.11元及律师费8000元；2、本案一审、二审诉讼费、诉讼保全费由被上诉人承担。事实与理由如下：一、双方未签订正式合同系规责于被上诉人的行为导致。1、《认购协议书》中仅简单约定2012年前签订正式合同，系华泰置业故意构陷一个不确定的签约时间，导致上诉人无法确定准确时间前往华泰置业签约正式合同。2、《认购协议书》约定的正式合同签约时间系格式合同下的格式条款，对于格式条款，华泰置业有提醒上诉人钟伟注意的义务以及对格式条款特别说明的义务。但华泰置业无任何证据证实尽到了提醒、说明义务。3、根据市场的社会交易规则或习惯，在未确定正式合同签约时间的情况下，华泰置业作为房地产开发商，理所应当负有通知购房者来签订正式合同时间的义务。二、华泰置业存在违约，应依法赔偿上诉人的损失。华泰置业擅自将上诉人已经认购的商铺转卖给第三人，严重损害了上诉人的合法权益，应承担上诉人已经交付7年之久的首付款20万元的利息损失及酿成本案诉讼的律师损失。针对上诉人钟伟的上诉请求，华泰置业答辩称，关于过错的认定，华泰置业认为导致违约责任应由钟伟承担，钟伟单方面要求华泰置业履行二次告知的义务没有法定依据。上诉人华泰置业上诉请求：1、请求将一审判决由华泰置业返还钟伟10万元定金，改判为华泰置业有权不予返还；2、请求判令本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：1、钟伟构成违约，华泰置业并无违约或过错。双方2012年3月签订《认购协议书》，合同约定钟伟有义务在2012年前，交清首付款和余款。但从2012年至2019年，钟伟迄今没有缴足商铺首付款44万余元，更别提余款。钟伟已经构成违约，丧失购房人资格。2、钟伟违约后，华泰置业处理善后事宜体现了足够的善意和慎重。双方签订的协议中没有锁死到2012年的几月几号，是为了让钟伟有充裕的时间准备资金，让钟伟选择方便的时间来签署正式的《商品房买卖合同》。华泰置业有多人次多批次催告了钟伟。针对上诉人华泰置业的上诉请求，钟伟答辩称，其答辩意见与上诉意见一致。钟伟在一审起诉请求：1、请求判令解除钟伟、华泰置业间的《商铺认购协议书》；2、判令华泰置业返还钟伟的首付款20万元、赔偿利息81861.11元（按银行同期贷款利率，自2012年4月25日至2019年8月25日止）及款项实际清偿日止的利息损失；3、判令华泰置业双倍返还定金20万元；4、由华泰置业承担本案诉讼费及律师费。一审法院认定事实：2012年3月18日，钟伟与华泰置业签订《栗都购物广场（商铺）认购协议书》，约定由钟伟认购被告开发建设的位于上栗县平安南路“栗都购物广场”项目一层33号商铺，建筑面积40.72㎡，单价为22872元/㎡，钟伟采用银行按揭付款，享有9.9折优惠，该商铺折后单价为22185元/㎡，折后总计为891673元。同时双方约定，除华泰置业另有通知外，钟伟应在2012年之前，凭本认购协议书、定金收款收据原件与身份证原件、户口本及其他相关必须文件亲自到栗都购物广场售楼中心签订《商品房买卖合同》并交清相应房款，如钟伟逾期未到华泰置业指定地点签署《商品房买卖合同》交款者，则视为钟伟自动放弃其所认购该物业之权利，钟伟无权要求退还定金，华泰置业有权将该物业另行出售。同日，钟伟向华泰置业交纳了10万元定金，2012年4月25日，钟伟向华泰置业交纳了20万元，华泰置业向钟伟出示收款收据注明款项为1033商铺首付款，尔后，双方未签订《商品房买卖合同》。经一审法院向房屋产权部门核实，华泰置业于2019年3月20日将钟伟所认购的“栗都购物广场”项目一层33号商铺出售给了案外人黄根华、李石萍，合同价款为874556元，并到产权登记部门进行了备案登记，钟伟认为华泰置业的行为侵害了其合法权益，故诉至法院。一审法院认为，钟伟与华泰置业签订的《认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家强制性规定，合法有效。该《认购协议书》是为了签订正式商品房买卖合同这一本约合同而达成的一定合同，系预约合同，对双方当事人具有约束力。签订《认购协议书》时，钟伟交纳的定金具有担保作用，任何一方违反认购书的约定未签订正式房屋买卖合同，则要承担定金罚则的后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。由于预约合同内容不完备，本约合同中的细节条款均须买卖双方秉持诚实信用原则进一步磋商敲定。钟伟认为华泰置业将其认购的商铺出售给了他人构成违约，一审法院认为，钟伟、华泰置业订立《认购协议书》后至今长达7年未能签订正式的商品房买卖合同，可见钟伟对签订正式的商品房买卖合同并无诚意。但钟伟、华泰置业签订的《认购协议书》没有明确具体的签约时间，此后对签约时间也未达成新的约定，故而导致双方未能及时订立商品房买卖合同，应当认定为不可归责于双方的事由导致本约未能签订，双方均不存在违约，预约合同相应解除，已付定金应予返还。故对钟伟主张华泰置业返还定金10万元及已付房款20万元的请求予以支持。因双方均不存在违约，故钟伟主张的双倍返还定金赔偿首付款损失及律师费等没有法律依据，一审法院不予以支持。华泰置业抗辩钟伟无权要求退还定金主张亦无法律依据，一审法院不予以支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除钟伟与萍乡市上栗华泰置业有限公司签订的《栗都购物广场（商铺）认购协议书》。二、萍乡市上栗华泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还钟伟10万元定金、20万元购房款，合计30万元。三、驳回钟伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8528元，诉讼保全费3270元，共计11798元，由钟伟承担5534元、萍乡市上栗华泰置业有限公司承担6264元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院以经一审庭审举证、质证的证据作为认定本案事实的依据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，案件的争议焦点有以下三个方面：焦点一，本案违约责任该如何认定，定金10万元该如何处理；焦点二，首付款20万元的利息是否计算，以及计算期间；焦点三，上诉人钟伟主张的律师费是否应支持。关于焦点一，本案双方当事人签订的《栗都购物广场（商铺）认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，是合法、有效的合同，双方当事人应按合同约定的内容全面履行自己的义务。该合同的性质系预约合同，是一种约定将来订立一定合同的合同，当事人一方违反预约合同约定未与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。本案违约方认定应结合如下因素予以认定：1、根据合同条款认定当事人的义务。《栗都购物广场（商铺）认购协议书》中关于[双方约定]第1条明确记载，“除甲方（华泰置业）另有通知外，乙方（钟伟）应在2012年—月—日之前，凭《栗都购物广场（商铺）认购协议书》、定金收款收据原件与身份证原件、户口本及其他必须文件亲自到栗都购物广场售楼中心签定《商品房买卖合同》并交清相应房款，如乙方逾期未到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》交款者，则视作乙方自动放弃其所认购该物业之权利，乙方无权要求退还定金，甲方有权将该物业另行出售。”据此，钟伟作为乙方，其具有主动交清相应房款并亲自前往甲方售楼中心签定本约合同的义务，该约定的义务需要钟伟主动履行，而不是被动等待华泰公司的通知。况且，该预约合同亦未明确约定华泰公司负有通知义务。2、合同条款虽未明确2012年具体日期，但从文义角度解释该条款，应理解为2012年之前，即2012年12月31日之前。因此，钟伟应在2012年12月31日之前主动履行该条款约定的义务。3、从合同履行的时间跨度来看，自签订认购协议起至钟伟主张诉争商铺权利时间止，长达七年之久。根据一审的证据反映，钟伟在《关于请求暂缓办理上栗华泰置业有限公司1033商铺不动产登记的报告》（一审正卷第33页）中陈述：“由于本人经济基础一般，加上华泰置业有限公司一直无人催款，所以一直未去办理其他手续”。另外，在一审庭审笔录（一审正卷第49页）中钟伟陈述：“交完20万元首付款后，就一直等被告通知，被告没找，我也就没去找。”结合以上钟伟的陈述，可见钟伟并未主动履行预约合同的义务，也无诚意积极促成本约合同的签定。同时，钟伟亦未提供证据证明华泰置业拒绝履行签约义务或因华泰置业的原因导致本约合同未签定的情形，反而，华泰置业陈述该公司一直在催促钟伟交付房款并期望促成该笔交易。结合上述分析，本院认为，钟伟作为乙方未积极、全面履行《栗都购物广场（商铺）认购协议书》约定的合同义务，应当承担违约责任。至于违约责任承担方式，根据该协议约定的定金条款，乙方违约时无权要求退还定金，故钟伟无权要求华泰置业退回10万元定金。关于焦点二，钟伟虽向华泰置业交付20万元首付款，但因并未按预约合同约定履行交清房款并亲自到售楼中心签定本约合同的义务，在此期间，华泰置业亦丧失更多的交易机会以及全额收回房款的机会。因此，在钟伟违约的情形下，其主张20万元首付款的利息并无依据。然而，华泰置业在未通知钟伟解除合同的情形下，于2019年3月20日将钟伟认购的商铺出售给案外人，该行为表明华泰置业已无意愿履行与钟伟之间的合同约定，且合同目的已不能实现，故华泰置业应从2019年3月20日起向钟伟返还该20万元首付款，逾期返还的应当向钟伟支付利息。至于利息的计算标准，钟伟主张按银行同期贷款利息计算，因中国人民银行于2019年8月16日发布2019年第15号公告要求“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。”故该20万元的利息标准自2019年3月20日起至2019年8月20日止为中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于焦点三，双方的合同未对律师费进行明确约定，亦无口头协议，故钟伟主张律师费用不予支持。综上所述，上诉人萍乡市上利息栗华泰置业有限公司的上诉请求成立，本院予以支持；上诉人钟伟的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江西省上栗县人民法院（2019）赣0322民初1772号民事判决第一项；二、撤销江西省上栗县人民法院（2019）赣0322民初1772号民事判决第二项、第三项；三、萍乡市上栗华泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还钟伟20万元购房款及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年3月20日起至2019年8月20日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月21日起计算至全部清偿之日止）四、驳回钟伟的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、诉讼保全费共计11798元，二审案件受理费6397元，共计18195元，由钟伟负担8245元，由萍乡市上栗华泰置业有限公司负担9950元。本判决为终审判决。审判长  张艳审判员  易康审判员  黄薇二〇二〇年三月三十一日法官助理郑瑾瑜书记员彭双