平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0402民初2328号原告:彭丽萍，女，汉族，1976年11月16日出生，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：何佳，河南金豫律师事务所律师。被告:冯妹，女，汉族，1962年2月26日出生，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人:任国斌，平顶山市新华区利民法律服务所法律服务工作者。原告彭丽萍与被告冯妹买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭丽萍的委托诉讼代理人何佳，被告冯妹及其委托诉讼代理人任国斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭丽萍向本院提出诉讼请求:1.判令原被告签订的《宅基地使用权转让协议》无效。2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原被告双方于2002年5月12日签订了一份《宅基地房屋使用权转让协议书》，该协议书约定，原告将位于平顶山市新华区李庄村长12米、宽10米的宅基地及一套房屋转让给了被告。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，宅基地属于农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。原被告双方签订的《宅基地房屋使用权转让协议书》明显违反了《中华人民共和国土地管理法》的上述强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原被告双方签订的《宅基地房屋使用权转让协议书》依法应当认定无效。故提起诉讼，望判如所请。被告冯妹辩称，一、原被告于2002年5月12日签订的《宅基地房屋使用权转让协议书》是双方在平等、自愿的基础签立的，是双方真实的意思表示。二、前述《宅基地房屋使用权转让协议书》得到平顶山市新华区李庄村民委员会追认和认可，应为有效协议。原被告签订协议当日，原告将该房屋腾空交付给被告，同日被告支付给原告购房款60000元，后被告所购买原告的房屋因屋顶漏水、地基塌陷、墙面裂缝，无法居住全部拆除，并经村委同意翻建成砖混结构的二层楼房，现被告已居住多年。2015年5月20日，平顶山市新华区李庄村民委员会、平顶山市新华区人民政府房屋征收办公室、新华区曙光街街道办事处单位与被告签订了《平顶山市新华区李庄村房屋征收安置补偿协议》、《被征收房屋移交确认书》，原被告签订的《宅基地房屋使用权转让协议书》得到了该三个单位的认可和追认。三、宪法及国家法律、政策没有限制农民购买农村房屋，也没有规定农村房屋不可以转让给不同经济组织的农民，原被告签订的农村房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第52条规定的情形，应为有效合同。四、原告的起诉早已超过诉讼时效。原告于2002年5月12日与被告签订《宅基地房屋使用权转让协议书》，而于2019年7月4日向人民法院提起诉讼请求确认协议无效，早已超过法律规定的诉讼时效。综上，该协议应为有效协议，现原告请求确认该协议书无效，无事实及法律依据，并且早已超过法律规定的诉讼时效，为此，请求驳回原告的诉讼请求，并由原告承担本案诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年5月12日，彭丽萍与冯妹签订《宅基地房屋使用权转让协议书》一份，其中约定:彭丽萍自愿将其位于本市新华区李庄北地新村宅基地(地号217，用途住宅，长12米，宽10米，使用权面积120平方米)及一套房屋转让给冯妹，冯妹自愿买入彭丽萍转让宅基地及房屋。转让价款为60000元，签订协议后一次付清。冯妹在转接所得的宅基地建二层房屋时，彭丽萍担保地基在原房屋基础上盖二层，建房时因邻居不满所发生纠纷，由彭丽萍协调解决。房子因塌陷或统一拆迁，若有赔偿或补偿，由彭丽萍向大队或有关单位索要，然后转付给冯妹。如果村委会向彭丽萍下发土地证时，若能过户，彭丽萍须将土地使用证过户给冯妹，发证费和过户费等一些费用由冯妹承担。如村委会发现卖出要没收宅基地时，由彭丽萍出面帮助协调。买卖双方自愿签订协议后，如有一方违约，应付给对方壹万元违约金。签订该协议当日，冯妹支付给彭丽萍购房款60000元，彭丽萍向冯妹出具收据一份，内容为“今收到冯妹人民币陆万元（60000元），系付购房款”。2015年6月19日，彭丽萍将该房屋腾空交付给冯妹。后该房屋因屋顶漏水、地基塌陷、墙面裂缝等原因无法居住，冯妹将其全部拆除，并翻建成砖混结构的二层楼房，冯妹一直在该自建房内居住。另查明，2010年豫政土2010-761号文件同意征收曙光街办事处李庄村集体建设用地，该涉案宅基地在该征收范围内。2015年5月20日，平顶山市新华区人民政府房屋征收办公室与冯妹签订了《平顶山市新华区李庄村房屋征收安置补偿协议》，对拆迁安置办法进行详细约定，冯妹将上述房屋交给征收人处置。现彭丽萍以集体土地使用权不得转让为由提起诉讼，要求确认合同无效。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。我国农村宅基地所有权属于农民集体，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，宅基地使用权的转让应当受此限制，不能自由转让。同时，我国房屋转让实行“房地一致”的原则，宅基地上房屋买卖涉及到的是农民住宅所有权及宅基地使用权的转移，房屋的转让必然导致宅基地使用权的转让，也必须符合有关宅基地的法律规定。而这些权利均与特定的身份相关联，不具备卖方所在集体经济组织成员资格则不能享有该权利，农村宅基地的使用权不允许通过买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体，本案中被告冯妹与原告彭丽萍不属于同一个集体经济组织，故彭丽萍与冯妹签订《宅基地房屋使用权转让协议书》约定将彭丽萍从本集体组织所取得的宅基地使用权及地上房屋一并转让给冯妹，明显违反法律、法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，该《宅基地房屋使用权转让协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案宅基地及地上房屋均已经被国家征收，冯妹已经不能返还宅基地及房屋，且在彭丽萍转让宅基地及地上房屋时冯妹已向其支付对价款60000元，彭丽萍转让涉案宅基地使用权违反法律规定，存在过错，且彭丽萍已经得到足额补偿，双方基于《宅基地房屋使用权转让协议书》无效的互相返还义务就此消灭。综上，依照《中年人民共和国土地管理法》第九条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:确认彭丽萍与冯妹签订的《宅基地房屋使用权转让协议书》无效。案件受理费100元，由冯妹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  高俊营审 判 员  王 芳人民陪审员  刘二红二〇二〇年三月二日书 记 员  张 珂附本案适用的法律条款：《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。