重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初1013号原告（反诉被告）：谢进军，男，1979年2月27日出生，汉族，住重庆市巴南区莲花街道巴县。委托诉讼代理人：张启刚，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆益煊商业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道松牌路100号学府小区1幢7-7，统一社会信用代码91500112MA5UP0TW6K。法定代表人：袁科，执行董事。委托诉讼代理人：何军，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊峰，重庆百君律师事务所律师。原告（反诉被告）谢进军与被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司（以下简称益煊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因原告（反诉被告）谢进军在起诉时向本院提交司法鉴定申请，本院依法委托重庆百能保险公估有限公司进行司法鉴定，本次司法鉴定至2020年11月30日结束。因本案案情复杂，本院于2020年11月30日转为普通程序，并于2020年12月23日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）谢进军及其委托诉讼代理人张启刚、被告（反诉原告）益煊公司的委托诉讼代理人何军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谢进军向本院提出诉讼请求：1.判令被告（反诉原告）益煊公司立即退还原告（反诉被告）谢进军已缴纳的房租43608元、商业管理费4740元、履约保证金14536元；2.判令被告（反诉原告）益煊公司立即赔偿原告（反诉被告）谢进军物业费9112元、商业水电保证金4000元；3.判令被告（反诉原告）益煊公司立即赔偿原告（反诉被告）谢进军返修损失12000元；4.判令被告（反诉原告）益煊公司立即赔偿原告（反诉被告）谢进军装修费150000元、设备购置费415061元、营业损失22400元、可得利益损失108280.1元；5.判令被告（反诉原告）益煊公司立即赔偿原告（反诉被告）谢进军移动网络费用及网吧维护20170元、风机5000元；6.判令被告（反诉原告）益煊公司立即赔偿原告（反诉被告）谢进军照管费45840元、基础律师代理费20000元、差旅费1000元、风险律师代理费暂计69419.8元；7.本案评估鉴定费用13000元由被告（反诉原告）益煊公司。事实和理由：2019年3月4日，谢进军与益煊公司签订《租赁合同》，承租益煊公司所经营的重庆市巴南区××道××号附2-6、438号附2-7房屋用于经营网咖业务，租赁期限为5年，至2024年3月14日。谢进军于2019年3月15日正式接房并进行装修，同时启动网吧营业执照、消防及网络文化经营许可等相关手续的办理。装修期间发现租赁房屋存在漏水等严重质量问题，多次要求益煊公司修复未果。2019年6月5日，谢进军注册的重庆市巴南区芯联线网吧取得网络文化经营许可证并正式营业。2019年9月3日，益煊公司向谢进军送达《关于已解除的告知函》，此时谢进军才得知益煊公司因承租房屋质量问题已于2019年5月24日与重庆巴源建设投资有限公司（以下简称巴源公司）解除了租赁合同，无法继续履行《租赁合同》。2019年12月16日，谢进军向益煊公司寄送《关于解除的告知函》，要求解除合同并索赔，益煊公司于当月25日收到该函，并于2019年12月26日向原告复函，同意解除合同，但对索赔事项要求通过诉讼方式解决。因租赁房屋漏水，导致谢进军在装修过程中产生返修损失12000元；在营业期间部分电脑不能使用，导致谢进军产生2019年6月5日至2019年12月25日期间的营业损失22400元；最终导致双方解除租赁合同，导致谢进军产生可得利益损失108280.1元。合同解除后益煊公司拒不接收租赁房屋内的网吧财物，导致谢进军产生了照看费用损失45840元。上述情况还造成了谢进军物业费、律师费等其他损失，故谢进军遂诉请如上。被告（反诉原告）益煊公司辩称，本案因益煊公司的违约行为即出租房屋存在漏水的质量问题导致合同解除，解除日期为2019年12月25日。违约责任在于益煊公司，益煊公司愿意依照合同的约定及法律的规定进行赔偿，履约保证金14530元益煊公司返还，但房租和商业管理费应当根据谢进军使用房屋的时间及合同约定的标准来进行结算和支付，其中租金标准为23元/㎡×361㎡，应自2019年9月15日计算至2019年12月25日；商业管理费标准为2.5元/㎡×316㎡，应自2019年3月15日计算至2019年12月25日。物业费是谢进军向物管公司缴纳的，且其一直实际占用房屋，不应当由益煊公司赔偿。水电保证金谢进军可以找物管公司退还，如物管公司因益煊公司的原因不退还该款，益煊公司愿意赔偿给谢进军。如谢进军能够举证证明返修实施的情况、返修费金额及支付的事实，益煊公司同意承担。装修费扣除折旧后的费用150000元，益煊公司愿意赔偿。设备购置由多项费用组成，其中电脑设备285896元、空调20400元、水吧设备5355元、电脑座椅41000元，上述设备并不因为合同的解除而毁损灭失，是可以继续使用的，故上述设备的损失并未产生；设备购置费中其他费用，应当按照折旧来进行赔偿（评估报告金额-上述设备的金额）。营业损失22400元，只是10台电脑的损失，其他设备在经营期间产生了营业收入，益煊公司认可营业损失，但应当扣除经营期间的经营费用，经营费用不应当在其他诉讼请求中一并赔偿。谢进军主张的可得利益损失并未减去税收及布线安装等成本费用，但益煊公司接受评估结果，也愿意赔偿可得利益损失，但主张可得利益损失后，不能再一同主张经营成本和经营损失，即装修损失费150000元、所有的设备购置费、网络费用及网吧维护的费用20170元、风机5000元、已缴纳的租金、商业管理费，上述费用是履行合同必须支出的。移动网络费用20170元中有2020年3月20日发生的7340元是在合同解除后发生的，该费用是扩大部分的损失。另，该费用中的专项费用是按月支付的，谢进军使用网络也是在经营中使用，因谢进军已经营损失22400元，应当由其自行承担。照管费不应得到支持，因为益煊公司并非拒绝接收房屋，系谢进军扩大的损失，应当由谢进军自行承担。关于基础律师费20000元，按照合同约定的承担规则承担。差旅费1000元，益煊公司不予认可，因为谢进军仅举示了手机转账给代理人的记录，未备注款项性质，且按照谢进军提供的代理合同4.4.2款规定，该款项需支付至律所账户，故谢进军不能证明该款系本案的差旅费；同时代理合同约定了风险代理费的计算方式，支付条件并未成就。评估鉴定费用请求本院按照承担规则依法判决。被告（反诉原告）益煊公司向本院提出以下反诉请求：1.判令谢进军立即向益煊公司归还位于重庆市巴南区××道××号××号商铺；2.判令谢进军按照每月7268元的标准向益煊公司支付自2020年1月1日起至实际退还商铺之日止的物业占用费；3.判令谢进军承担益煊公司因本案支付的律师费20000元。事实及理由：2018年5月15日，益煊公司与巴源公司签订了《商业用房租赁合同》，由益煊公司承租巴源公司位于重庆市巴南区××道××号面积为26905.2㎡的房屋，租赁期限为15年。2019年3月4日，益煊公司与谢进军签订《租赁合同》，约定益煊公司将其从巴源公司处承租的上述房屋中的附2-6、2-7号面积为316㎡的商铺转租给谢进军用于经营网咖业务，租赁期限为5年，至2024年3月14日止；租金为每月23元／㎡；提前解除合同或者终止合同的，谢进军应于五个工作日内腾空并将房屋交还益煊公司，谢进军不按合同约定向益煊公司交还商铺的，应按租金标准的3倍支付每日租金外，还需每日按年租金总额的5%支付逾期交还的违约金，并不退还已缴纳的履约保证金；因谢进军违反本合同，致使益煊公司采取诉讼、仲裁等方式维护权益的，由此所产生的合理费用（律师费、诉讼费等）由谢进军承担。因益煊公司承租的房屋存在漏水等严重质量问题，经益煊公司多次催告，巴源公司仍未修复，益煊公司于2019年5月24日致函巴源公司解除了与巴源公司签订的《商业用房租赁合同》，因该合同解除，益煊公司与谢进军签订的《租赁合同》无法继续履行，益煊公司于2019年9月2日致函谢进军，征求其处理意见，后双方多次协商未就赔偿问题达成一致。谢进军于2019年12月16日回函要求解除合同，并要求益煊公司赔偿750000元、接收房屋并保管室内财物等。益煊公司又于2019年12月26日致函谢进军，同意解除合同，并要求谢进军在2019年12月31日前腾空并交接房屋，同时建议谢进军采取诉讼方式向益煊公司索赔。此后，谢进军一直未将承租房屋交还给益煊公司，益煊公司分别于2020年3月31日、2020年7月23日发函催促谢进军腾退房屋，但谢进军一直未腾退，故益煊公司提出反诉请求如上。原告（反诉被告）谢进军辩称，同意交还承租房屋，但益煊公司应当先支付谢进军主张的各项费用。因益煊公司隐瞒其与巴源公司解除合同的事实，故物业占用费和律师费系益煊公司导致谢进军扩大的损失，不应主张。本院经审理认定事实如下：2018年5月15日，巴源公司作为出租方（甲方），益煊公司作出承租方（乙方），双方共同签订《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》（又名《商业用房租赁合同》），约定巴源公司将位于重庆市巴南区××街道××村××道××号建筑面积26905.2平方米的房屋出租给益煊公司，租赁期限15年，具体房屋起始租赁时间从该房屋实际交房完成之日起开始计算。2019年3月4日，益煊公司作为出租方（甲方），谢进军作为承租方（乙方），双方共同签订《租赁合同》合同约定益煊公司将位于重庆市巴南区××道××号××商铺（建筑面积316㎡）出租给谢进军用于经营网咖；租赁期共约5年，自2019年3月15日起至2024年3月14日止，起租日期以实际交铺之日为准；租金单价为每月23元／㎡（不含物业管理费及设备使用费，按建筑面积计算），月租金合计7268元，该租金定期递增；该商铺的商业管理费按每月2.5元／㎡的标准根据租赁面积计收，起算日以书面移交商铺日期为准，支付时间与租金支付时间一致，但免租期内仍需支付商业管理费；装修免租期为合同签订之日起6个月，但谢进军仍应承担水、电、气费用；租金和商业管理费采用预付形式（按半年缴纳），谢进军应于本合同签订后5个工作日向益煊公司支付2019年3月15日至2020年3月14日首期租金43608元及商业管理费4740元，合计48348元；装修期届满次日为计租日，谢进军须于每期租金及商业管理费届满前10天支付下一期的租金及商业管理费，先付后用；谢进军应于本合同签订之日向益煊公司支付租赁商铺履约保证金14536元；若益煊公司丧失该商铺出租权的，益煊公司有权随时解除合同，退还谢进军缴纳的履约保证金及未履行期间已交租金，同时应对谢进军的装修、装修残值由第三方机构评估后进行补偿；因谢进军违反本合同之约定，致使益煊公司采取诉讼、仲裁等方式维护自身合法权益时，由此产生的合理费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等均由谢进军承担）；租赁期满后或者本合同提前解除或终止的，谢进军应在五个工作日内搬走谢进军投入的各种动产设备后，应当房屋及不能拆除的装饰设施完好地交还益煊公司；本合同在双方签字并盖章且益煊公司收到谢进军支付的履约保证金后生效。合同在第十六条“物业返还”中约定，谢进军返还租赁物业后，未拆除或遗留在租赁物业内的装修、设施、设备视为谢进军自动放弃其所有权并交由益煊公司进行处理，益煊公司进行处理由此给益煊公司造成的损失和处置费用由谢进军承担，谢进军不得以任何理由向益煊公司提出补偿要求，亦不得要求益煊公司收购租赁物业内的装修和各种设施、设备，亦不得要求益煊公司支付搬运费或拆除费。上述合同签订当日，谢进军向益煊公司支付履约保证金14536元、2019年3月15日至2020年3月14日的商业管理费4740元、2019年3月15日至2020年3月14日的租金43608元，共计62884元。益煊公司于2019年3月15日向谢进军交付了案涉商铺，谢进军于当日向重庆互悦物业管理有限公司（以下简称互悦公司）缴纳14370元，其中含商业水电保证金4000元。2019年3月8日，谢进军以其承租的案涉房屋为企业住所，登记设立个人独资企业重庆市巴南区芯联线网吧（以下简称芯联线网吧），芯联线网吧于2019年6月5日前对案涉房屋中完成装修并陆续取得经营网吧业务的相关行政许可，于2019年6月5日开始营业。谢进军承租前述房屋期间，因房屋存在质量问题，导致案涉房屋漏水，谢进军在进行房屋装修时因漏水进行了返修，在网吧经营期间，10台电脑不能正常营业。2019年9月3日，谢进军收到益煊公司发出的《关于已解除的告知函》，其主要内容为益煊公司出租给谢进军的房屋，系该公司基于与巴源公司签订的《商业用房租赁合同》承租房屋的一部分。由于存在漏水等严重质量问题，经益煊公司多次催告，巴源公司仍未修复，益煊公司已于2019年5月24日致函巴源公司解除《商业用房租赁合同》，且本院已受理益煊公司与巴源公司房屋租赁合同纠纷一案并定于2019年9月12日开庭；由于益煊公司与巴源公司的合同解除后，本案《租赁合同》将无法继续履行，益煊公司特函告谢进军上述事宜，谢进军可选择与益煊公司解除合同或者直接与巴源公司建立租赁合同关系；该函还告知谢进军向本院申请以第三人身份参加前述诉讼。2019年12月25日，益煊公司收到谢进军寄送的《关于解除的告知函》，其主要内容为谢进军在装修期间发现承租房屋存在漏水等严重质量问题，多次催告益煊公司仍未修复，益煊公司与巴源公司已解除《商业用房租赁合同》，导致《租赁合同》无法继续履行，故函告益煊公司解除《租赁合同》，并要求益煊公司立即赔偿暂计算至2019年12月4日的各项损失750783.65元，收到此函之日起三日内与谢进军联系房屋的接收及装修装饰、物业内财产的保管事宜，否则，造成的其他损失及财产灭失的风险由益煊公司承担。2019年12月26日，谢进军收到益煊公司寄送的《关于解除的告知函复函》，其主要内容为同意解除《租赁合同》，请谢进军于2019年12月31日前腾空原租赁物业并与益煊公司办理交接；至于谢进军的索赔要求，因益煊公司与巴源公司租赁合同纠纷一案本院正在审理中，益煊公司已向巴源公司提出了索赔申请，故建议谢进军采取诉讼方式索赔。因谢进军未腾空承租房屋并交还益煊公司，益煊公司于2020年3月31日向谢进军发出《关于尽快腾空并返还物业的催告函》，要求谢进军于2020年4与6日前腾退承租房屋。谢进军于2020年4月10日回函称“为避免贵司物业及物业内财产造成灭失的风险，我已安排2-3人轮班对物业及物业内财产予以照管，至今已发放值班费用近万元，该费用应由贵司承担”，“请贵司尽快与我联系接收物业及物业内财产，否则，造成的其他损失及财产灭失的风险仍由贵司承担，包括安排人员轮班的值班费用”。后益煊公司于2020年7月23日再次向谢进军寄送《关于再次催告立即腾空并移交承租物业的函》，称双方就《租赁合同》解除后的房屋移交问题多次沟通未果，因益煊公司已与巴源公司商定，为避免扩大损失，益煊公司于2020年7月底向巴源公司返还房屋，故益煊公司再次函告谢进军应于收到函件后十日内腾退房屋。谢进军于220年7月31日回函，仍要求益煊公司接收房屋及房内的财产，并承担值班人员费用。后谢进军一直未将承租房屋腾退给益煊公司。本案审理期间，本院根据谢进军的司法鉴定申请，依法委托重庆百能保险公估有限公司（以下简称百能公司）对谢进军承租房屋的装饰费用、设备购置费、2019年6月5日起至2019年12月25日止的营业损失、2019年12月26日起至2024年3月14日止的可得利益损失进行了评估，百能公司于2020年8月18日作出BN-202006073-B损失评估报告书，于2020年11月5日出具《损失评估报告书补遗》，其评估意见为：装修费用150000元；设备购置费415061元；2019年6月5日起至2019年12月25日止的营业损失22400元；2019年12月26日起至2024年3月14日止的可得利益损失108280.10元。其中设备购置费是指开设网吧所需电脑设备、店招、加密狗、流控、清风排风、空调、水吧设备、电脑桌椅套装和消防工程的费用；营业损失是指因房屋漏水到孩子10台电脑不能正常营业所产生的，参考期间内营业收支所估算的营业损失；可得利益损失是指根据期间内估算的可得收益，扣除期间内预计支出费用所得的期间内网吧经营纯收入，可得收益包括网吧电脑经营业务的营业费和售卖小商品的纯利润共计1681945.6元，预计支出包括房租费、物业费、移动网络费用、商业管理费用、人员工资费用、水电费、设备费用（扣除残值5%）、装修费（扣除残值5%）共计1573665.5元。本次司法鉴定的费用13000元已由谢进军支付。谢进军为本案诉讼与重庆坤源衡泰律师事务所签订《民事法律事务委托代理合同》，约定重庆坤源衡泰律师事务所为谢进军在本案一审、二审、执行和调解程序中提供法律服务，合同签订之日谢进军支付基础律师代理费20000元，其余为风险律师代理费，律师事务所计收包干差旅费1000元。谢进军于2019年12月12日向重庆坤源衡泰律师事务所支付律师费20000元，于2019年12月12日通过微信向其代理人张启刚支付1000元。益煊公司为本案诉讼与重庆百君律师事务所签订《民事法律事务委托合同》，约定律师费20000元，益煊公司已于2020年9月17日支付。另，本院于2019年8月8日受理巴源公司与益煊公司房屋租赁合同纠纷(2019)渝0113民初14098号一案，本院经审理于2020年12月2日作出(2019)渝0113民初14098号民事判决，现该案正在二审审理中，上述判决确认巴源公司与益煊公司签订的《商业用房租赁合同》于2020年1月6日解除。该案审理期间，巴源公司与益煊公司对以下事实无争议：2020年8月7日，巴源公司与益煊公司签订《退房确认书》，约定双方确认《商业用房租赁合同》已解除（具体解除时间及违约责任问题通过司法途径由人民法院进行裁决）；双方认可并同意自签订本《退房确认书》之日起，视为益煊公司将除4栋2-6、2-7号商业门面、无法正常运行的9台电梯及被盗的主电缆外的其他具备移交条件的所有商业物业退还移交给巴源公司；经双方协商，一致同意4栋2-6、2-7号楼商业物业不作为本次退房移交范围，益煊公司认可并同意从2020年5月16日起按21.68元/平方米计算支付上述商业物业的占用使用费，直至益煊公司退房交还巴源公司上述商业物业为止，益煊公司在交还该商业物业时一次性支付巴源公司占用使用费，并签订该区域的《退房确认书》完善退房手续。上述事实，有原告（反诉被告）谢进军举示的《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》（又名《商业用房租赁合同》）复印件、《租赁合同》、招商银行户口历史交易明细表、收据、商铺接房通知书、商铺接房清单、云水苑（收款收据）、营业执照、安全检查合格证、互联网上网服务营业场所备案证、互联网上网服务营业场所安全审核备案证、网络文化经营许可证、关于已解除《商业用房租赁合同》的告知函、关于解除《租赁合同》的告知函、关于解除《租赁合同》的告知函复函、关于尽快腾空并返还物业的催告函、关于尽快接收物业及物业内财产的催告函、关于再次催告立即腾空并移交承租物业的函、关于再次催告尽快接收物业及物业内财产的函、《损失评估报告书》、《损失评估报告书补遗》、百能公司开具的增值税发票、《民事法律事务委托代理合同》、2019年12月账单、重庆坤源衡泰律师事务所开具的增值税发票、微信转账记录等证据，以及被告（反诉原告）益煊公司举示的租赁合同、《民事法律事务委托合同》、增值税电子发票、付款回单等证据在卷佐证，结合双方当事人的陈述，以及本院核实的(2019)渝0113民初14098号的相关情况，足以认定。本院认为，谢进军与益煊公司自愿签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，巴源公司亦不反对益煊公司转租租赁标的物，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同签订后，谢进军按照合同约定向益煊公司支付了履约保证金，根据合同约定，该合同发生法律效力，对双方产生法律约束力。本案审理期间，双方当事人对于合同的解除时点无争议，均认可《租赁合同》已于2019年12月26日解除，本院予以确认。关于双方在本案中的争议，本院分别评述如下：一、关于本诉部分益煊公司自认导致合同解除的原因在于租赁标的物存在漏水问题无法有效整治，其愿意承担相应的违约责任，现双方当事人只是对益煊公司应承担的违约责任的具体项目及金额存在争议。（一）关于谢进军已缴纳的租金及商业管理费是否应当由益煊公司全额退还的问题。《租赁合同》解除前，虽然益煊公司与巴源公司已经因房屋漏水问题发生纠纷，益煊公司向巴源公司提出解除合同，但益煊公司和巴源公司并未就双方解除租赁合同的具体日期达成一致意见，巴源公司亦未实际收回房屋，故益煊公司与巴源公司之间的纠纷并不影响《租赁合同》的履行，除10台电脑的经营受到漏水影响外，谢进军仍在正常使用承租房屋。因此，在合同解除前，谢进军仍应当按照合同约定向益煊公司缴纳租金和商业管理费，益煊公司主张租金应自2019年9月15日计算至2019年12月25日（共计102天），商业管理费应自2019年3月15日计算至2019年12月15日（共计286天）的抗辩意见，符合合同约定，本院予以支持，益煊公司应当退还的租金为43608元-7268元×12个月÷365天×102天=19235.31元，应当退还的商业管理费为4740元-4740元÷365天×286天=1025.92元。（二）关于谢进军已向互悦公司缴纳的物业费和商业水电保证金是否应当由益煊公司退还的问题。根据《租赁合同》约定，承租期间的物业费由谢进军承担，故谢进军主张应由益煊公司退还合同解除前的物业费于法无据，本院不予支持。至于合同解除后至2020年3月期间的物业费是否应由益煊公司承担的问题，在于谢进军是否有权在合同解除后不向益煊公司腾退承租房屋以及不腾退承租房屋产生的相关费用是否应由益煊公司承担。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）关于诚实信用原则，以及第九十二条关于“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，合同当事人无论是在合同履行过程中还是在合同解除导致权利义务终止后，均应秉持良善态度，通过合法途径，采用合理方法，共同维护双方的合法权利，具体到本案，承租方向出租方返还承租房屋是房屋租赁合同解除的当然法律后果，也是社会公众熟知的常识，且双方签订的《租赁合同》也明确约定租赁期满后或者本合同提前解除或终止的，谢进军应在五个工作日内搬走谢进军投入的各种动产设备应当房屋及不能拆除的装饰设施完好地交还益煊公司；合同在第十六条“物业返还”中还约定，谢进军返还租赁物业后，未拆除或遗留在租赁物业内的装修、设施、设备视为谢进军自动放弃其所有权并交由益煊公司进行处理，益煊公司进行处理由此给益煊公司造成的损失和处置费用由谢进军承担，谢进军不得以任何理由向益煊公司提出补偿要求，亦不得要求益煊公司收购租赁物业内的装修和各种设施、设备，亦不得要求益煊公司支付搬运费或拆除费。由此可见，双方在《租赁合同》中并未约定在合同提前解除时，存在谢进军有权不向益煊公司返还承租房屋的例外情形，故谢进军以益煊公司拒绝赔偿相应损失为由不向益煊公司返还承租房屋而继续占用房屋，并不具有正当性和合法性，合同解除后的物业费仍应当由谢进军承担。至于商业水电保证金是否应当由益煊公司承担的问题，因该保证金系谢进军向互悦公司缴纳，互悦公司亦向谢进军出具收据，若由益煊公司承担，益煊公司可能无法向互悦公司主张退还；同时，若谢进军向互悦公司主张退还该保证金互悦公司是否退还尚不清楚，故谢进军主张该保证金系益煊公司违约造成的实际损失亦不能成立。因此，本案中不认定益煊公司承担该保证金，若谢进军向互悦公司主张退还，确因益煊公司的原因导致保证金无法退还，谢进军可另行起诉向益煊公司主张权利。综上，本院对谢进军关于退还物业费和商业水电保证金的诉讼请求不予支持。（三）关于益煊公司应否赔偿谢进军返修损失12000元的问题。谢进军虽然举证证明了其在装修期间房屋漏水导致返修，益煊公司亦予以认可，但就返修费用的具体金额，谢进军虽举示了有案外人葛思源签名的《云水苑网吧屋顶漏水计价表》，但该表上葛思源的签名明显与谢进军提交的其与葛思源签订的《装修合同》中有葛思源捺印的签名字迹明显不一致，对该证据益煊公司又不予认可，结合谢进军并未实际支付该款的情况，本院无法确认有关返修费用金额的证据的真实性，故谢进军举示的证据不足以证明返修费用确为12000元。因此，对谢进军关于返修损失12000元的诉讼请求，本院不予支持。（四）关于可得利益损失108280.1元与装修损失费、所有的设备购置费、网络费用及网吧维护的费用、风机费用、已缴纳的租金、商业管理费能否一并主张的问题。可得利益是在合同不存在提前解除的情形下谢进军经营网吧可以获得的纯收益，因益煊公司的原因导致合同提前解除，导致谢进军不能获得上述收益，对谢进军造成损失，由益煊公司承担，符合法律规定，益煊公司亦同意承担，本院予以确认。因谢进军要获得上述收益，必然需要对网吧投入必要的经营成本，包括装修费用、所有的设备购置费、网络费用及网吧维护的费用、风机费用、已缴纳的租金、商业管理费，其作为用以证明可得利益损失金额的证据举示的《损失评估报告书》、《损失评估报告书补遗》亦将上述费用作为经营成本纳入计算，故在主张可得利益损失的前提前，装修等相关费用并未形成损失，而是转化为可得利益，可得利益损失不能与装修损失费等费用一并予以主张。本院在庭审中询问了谢进军是否选择主张其中部分损失，谢进军仍坚持一并主张，故本院不予支持。鉴于庭审中益煊公司同意赔偿装修损失费用150000元，该损失金额高于可得利益损失108280.1元，故本院对可得利益损失不再主张，确认有益煊公司承担装修损失费用150000元。（五）关于益煊公司应否承担照管费的问题。前文对谢进军在合同解除后应当及时向益煊公司腾退承租房屋的理由已进行了评述，双方还在合同第十六条“物业返还”中约定，谢进军返还租赁物业后，未拆除或遗留在租赁物业内的装修、设施、设备视为谢进军自动放弃其所有权并交由益煊公司进行处理，益煊公司进行处理由此给益煊公司造成的损失和处置费用由谢进军承担，谢进军不得以任何理由向益煊公司提出补偿要求，亦不得要求益煊公司收购租赁物业内的装修和各种设施、设备，亦不得要求益煊公司支付搬运费或拆除费。结合合同条文，该条约定应当适用于合同期满以及合同解除后“物业返还”的情形，因此，在合同解除后，谢进军依法依约应当及时将承租房屋腾退给益煊公司，按理也完全可以将承租房屋中的设备搬离另作他用，其主张的照管费是没有必要产生的费用，属于其自行扩大的损失，依照《合同法》第一百一十九条第一款的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，该部分损失即便实际发生，亦应由谢进军自行承担。（六）关于律师差旅费1000元、风险律师代理费暂计69419.8元是否应由益煊公司承担的问题。益煊公司虽以谢进军关于差旅费的支付证据不能证明款项性质进行抗辩，但该费用有《民事法律事务委托代理合同》的约定，系谢进军必然要支付的费用，故本院予以主张。但风险律师代理费是否应当支付尚不能确定，本院不予支持。综上所述，本诉部分益煊公司应当承担的义务为退还履约保证金14536元、租金19235.31元、商业管理费1025.92元，赔偿营业损失22400元、装修损失费用150000元；承担基础律师代理费20000元、律师差旅费1000元、司法鉴定费13000元。以上共计241197.23元。二、关于反诉部分依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”，第五百六十七条的规定“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”以及《合同法》的类似规定，益煊公司的反诉请求均符合法律规定和双方的合同约定，谢进军关于益煊公司应当先支付谢进军主张的各项费用之后退还房屋的抗辩理由于法无据，本院不予支持；谢进军关于物业占用费和律师费系益煊公司导致谢进军扩大的损失的抗辩理由，根据前文评述，无事实和法律依据，本院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第五百六十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）谢进军退还履约保证金14536元、租金19235.31元、商业管理费1025.92元；二、限被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）谢进军赔偿营业损失22400元、装修损失费用150000元；三、限被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）谢进军支付律师代理费20000元、律师差旅费1000元；四、限被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）谢进军支付司法鉴定费13000元；五、驳回原告（反诉被告）谢进军的其他诉讼请求；六、限原告（反诉被告）谢进军于本判决生效之日起五日向被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司归还位于重庆市巴南区××道××号××号商铺；七、限原告（反诉被告）谢进军于本判决生效之日起五日向被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司支付物业占用费，物业占用费按照每月7268元的标准自2020年1月1日起计算至实际退还商铺之日止；八、限原告（反诉被告）谢进军于本判决生效之日起五日向被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司支付律师费20000元。如过未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13252元，由原告（反诉被告）谢进军负担8334元，被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司4918元；反诉案件受理费2035元，由原告（反诉被告）谢进军负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  钟宇斌人民陪审员  杨长珍人民陪审员  易如琴二〇二〇年三月三十日法官 助理  陈 余书 记 员  刘 玲