福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终472号 上诉人（原审原告）：苏秀嫔，女，1956年9月21日出生，香港特别行政区居民，现住香港。 上诉人（原审原告）：蔡福俊，男，1986年11月15日出生，香港特别行政区居民，现住香港。 委托诉讼代理人：沈树有，北京观韬（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐传远，北京观韬（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼。 法定代表人：汤沸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林丽琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人苏秀嫔、蔡福俊因与被上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初1904号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 苏秀嫔、蔡福俊上诉请求：撤销原审判决，改判支持苏秀嫔、蔡福俊一审的诉讼请求。事实和理由：一、《合同法》第三十九条第一款、第四十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《消费者权益保护法》第二十六条第二、三款对于格式条款无效规定属于法律强制性效力性规定，只要格式条款内容属于“免责条款”或者格式条款未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识的即无效，不因其他事由而转变为有效。案涉《补充协议》第六条显然是免除世茂公司本应承担的迟延履行的违约责任，根据《合同法》第四十条的规定，该条款应属无效格式条款。原审判决该条款有效，适用法律错误。二、《国家标准管理办法》第三条第二款第（三）项规定，工程建设的质量国家标准属于强制性国家标准，第四条第二款规定，强制性国家标准的代号为“ＧＢ”。中华人民共和国住房和城乡建设部第1093号公告《关于发布国家标准的公告》“现批准《住宅设计规范》为国家标准，编号×××11”，表明《住宅设计规范》（×××11）属于国家强制性标准，不允许当事人以意思自治排除适用。案涉房屋违反第6.5.1条的规定，世茂公司应当予以整改以符合规范要求。三、《住宅设计规范》第3.0.3条、3.0.9条规定，住宅设计应满足一般居住使用要求，以及设备系统功能有效、运行安全、维修方便等基本要求。《住宅设计规范》条文说明第6.4.2条和第6.4.3条“十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，主要考虑到其中的一台电梯进行维修时，居民可通过另一部电梯通行。诉争房屋设置一台电梯的方式，既违反国家强制性标准，也给其中的居民带来极大不便，不符合住宅应满足一般居住使用的要求以及设备系统功能有效、运行安全、维修方便等基本要求，即使采取设置联系廊的方式予以变通，也是一种低水平的住宅设计，与诉争房屋高档住宅的定位并以高价位销售的预期质量不符，世茂公司应当对该设计承担减少价款的责任。诉争房屋对电梯的设置极大贬损了诉争房屋的价值，原审判决只判令世茂公司赔偿2万元的金额明显偏低，结合实际情况以及世茂公司减少电梯设置的获利等情况，赔偿金额应调至15万元才公平合理。四、世茂公司通知交房时讼争房屋处于违反消防规范状态，不符合交房条件，世茂公司应承担逾期交房责任直至2019年1月14日通过整改消防验收符合交房条件并向苏秀嫔、蔡福俊实际交房之日止。五、讼争房屋经法院委托司法鉴定机构对房屋面积进行司法鉴定，鉴定结论认定房屋实际面积不符合合同约定面积，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十四条规定，世茂公司应对超收的房价款退还给苏秀嫔、蔡福俊。苏秀嫔、蔡福俊因此支付的司法鉴定费是世茂公司违约行为造成的损失，世茂公司应当予以支付赔偿。综上所述，原审判决适用法律、认定事实均存在错误，依法应当予以撤销并改判。 世茂公司辩称，本案商品房买卖合同关于宽展期的约定已采用足以引起对方注意的符号予以特别标识，各项条款均不存在减轻世茂公司责任增加买受人责任的情形，系双方当事人真实意思表示，不是格式条款。涉诉商品房已通过建设、施工、设计、勘查、监理单位验收合格，并取得消防验收合格证明，房屋配套的电信、有限电视、燃气管道、绿化等设施也已按约建设完毕。由此可见，涉诉商品房已经达到法定及合同约定的交付条件。苏秀嫔、蔡福俊所称的诉争房屋存在质量瑕疵，缺乏依据。世茂公司已按照约定的时间通知苏秀嫔、蔡福俊交接房屋，不存在逾期交房的情形。案涉商品房现场设置有消防门，足以满足防火通风的需求，因此，现场已经具备通风设施，无需另外在外廊设置可开启窗扇。世茂公司已于2018年9月份开始将隔墙增设防火门，上述整改已经于2018年11月15日竣工验收完毕，并于2019年1月14日通过消防验收，因此涉诉商品房的联系廊问题已整改完毕。苏秀嫔、蔡福俊也未举证证明诉争房屋客观上存在贬值情形以及贬值的具体金额，一审综合本案实际情况判决世茂公司赔偿2万元，并无不当。苏秀嫔、蔡福俊要求返还面积误差款项，并支付超收房价款及司法鉴定费用缺乏依据。诉争商品房面积确认及面积差异的处理，应以主合同第三、五条约定为准。进行面积确认和面积差异处理的依据是建筑面积，建筑面积含套内面积及公摊面积。案涉房屋的建筑面积是委托有资质的测绘机构对房屋套内面积和公共部分进行测绘得出的结果，但原审仅以重新测量的套内面积并结合被告原本的测绘报告单中的公摊面积认定建筑面积不准确、不客观。根据合同约定，面积误差指的是合同约定面积与产权面积的差异，即双方结算面积误差款项的时间是办理产权登记的时候。原告在未申请办理诉争房屋的权属证书前，就要求结算面积误差款项，也与合同约定不符。请求驳回上诉，维持原判。 苏秀嫔、蔡福俊向一审法院起诉请求：1.确认《房屋买卖合同》附件六补充协议第六条关于宽展期的约定无效；2.判令世茂公司对案涉房屋外廊按照《住宅设计规范》（以下简称《规范》）×××11第6.5.1条的规定进行整改，整改费用由世茂公司承担；3.世茂公司赔偿因房屋质量降低的价值贬损损失15万元；4.世茂公司支付逾期交房违约金（以原告已支付的购房款1567718元为基数，按每日万分之二的标准计自2015年7月1日起至符合交房条件并实际交房日止）；5.世茂公司返还超过房屋实际面积收取的房价款2442元，并支付超收房价款的利息（以2442元为基数，按银行同期同类贷款利率计自支付房价款之日起至实际返还日止）；6.世茂公司支付司法鉴定费1800元。 苏秀嫔、蔡福俊为证明其主张，提供以下证据：A1.《商品房买卖合同》（网上签约）登记备案申请表、《商品房买卖合同》（含登记备案申请表），证明双方对商品房买卖事项和权利义务等作出了约定。A2.收款收据，证明已支付全部购房款。A3.《泉州晚报》（2012年6月20日、8月17日、10月9日部分版面）、《央媒曝光：晋江世茂御龙湾被指涉嫌虚假宣传》各一份，证明世茂公司对其开发销售的本案楼盘、小区等所作宣传和承诺；媒体对世茂公司虚假宣传所作的新闻报道。A4.行政处罚决定书一份，证明世茂公司未经消防设计审核擅自对3#、5#楼进行变更施工。A5.数字光盘一份，证明世茂公司建设销售的商品房存在各种质量瑕疵等，违反其对小区设施、规划等的承诺。A6.3#、5#住宅7层、13层、19层、25层、31层平面图、竣工图复印件各一组，证明经晋江市规划局审批的图纸载明两部电梯之间的楼道相通，图纸标注为走道（现状为隔墙），案涉房屋为剪力墙结构，阳台位于剪力墙外，且阳台相对两侧的线条为空心，非实柱，阳台外侧的柱子也是空心线条，空调平台位于外侧，表明该阳台为开放式外阳台的事实，竣工图显示2013年12月10日规划修改，原本过道被一分为二变更为储藏间（现状为隔墙）。A7.公安消防部门权利义务告知书、消防监督检查记录、询问笔录、检查现场照片各一份，证明世茂公司未经消防审批，自2015年4月开始对K1-3、K2-2地段的3、5号楼走道隔墙全部打通，擅自变更为防火门的事实；世茂公司没有履行相关的法律手续，且存在违反《规范》和相关消防规范的行为。A8.答复意见书、建设工程消防设计审查意见书复印件、信访谈话录音（含录音光盘和文字整理材料）各一份，证明案涉房屋因违反《规范》的规定，世茂公司根据规范要求进行整改，并于2018年9月18日通过变更设计施工图审查，于2018年10月25日通过设计变更消防审查，根据晋江市公安消防大队的要求，该设计变更工程竣工后，世茂公司应申请消防验收，未经消防验收合格前，案涉房屋不具备交付使用的条件，应承担逾期交房的违约责任；世茂公司采取的整改措施属于低水平的变通，应赔偿房屋价值贬损的损失。 世茂公司为证明其主张，提供以下证据：B1.商品房预售许可证一份，证明被告已取得诉争商品房预售资格。B2.晋江市建设工程竣工规划条件核实意见书一份，证明诉争商品房于2015年12月29日通过规划主管部门的规划验收。B3.福建省房屋建筑工程竣工验收报告一份，证明诉争商品房于2015年12月1日经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格。B4.泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书一份，证明涉诉商品房业于2015年12月15日经消防验收合格。B5.交房通知书及邮件详情单、邮件跟踪查询单各一份，证明世茂公司已书面通知苏秀嫔、蔡福俊前来办理交付手续，世茂公司交房时间在合同约定的期限内。B6.建设工程规划许可证各一份，证明涉诉房屋所属项目在2012年8月之前设计方案已通过审核。B7.福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书（晋公消验字【2019】第0010号）各一份，证明世茂公司已对案涉房屋外廊进行增加防火门的改造，上述整改已于2018年11月15日经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位验收完毕，且于2019年1月14日通过消防验收。 一审法院对双方当事人无争议的证据A1、A2、A6、B1予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：证据A3媒体报道无法体现报道内容来自于世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，对其证明力不予认定；媒体报道的采访内容均是记者与业主的访谈，无法证明世茂公司确有进行虚假宣传。证据A4、A7可证明世茂公司因未经消防设计审核，擅自将世茂人工湖K1-3及K2-2地块的3、5号楼走道隔墙变更为防火门，而被泉州市公安消防支队行政处罚的事实。证据A5，世茂公司对其中户型图的照片无异议，予以确认；PDF文件中的图片无法体现拍摄地点系所谓“风情公园”，无法证明风情公园的存在及其位置，对其证明力不予认定；房屋瑕疵照片、样板房阳台视频等均未能体现与本案诉争房屋的关联性，不予认定；关于诉争房屋的现状应结合法院现场勘验情况予以认定。证据A8可以证明晋江市住房和城乡建设局针对案涉房屋的施工、竣工情况向苏秀嫔等人作出答复及世茂公司申请对案涉房屋楼道隔墙申请设计变更，予以认定；录音的来源不明，对其证明力不予认定。证据B2、B3、B4能够证明本案诉争房屋已经相关部门验收合格。证据B5能够证明通知交房的事实。证据B6可以证明世茂人工湖K1-3、K2-2地块于2012年8月21日取得建设工程规划许可。证据B7可以证明世茂公司已对案涉房屋走道进行整改并增加防火门等事实。一审法院现场勘验的笔录和照片能够证明案涉房屋及其所在楼栋的现状。双方当事人对鉴定报告书真实性均不持异议，予以确认。 一审法院认定事实：2015年11月9日，原被告双方签订《商品房买卖合同》及附件一至六。案涉购房款已付清。2012年8月21日，世茂公司取得诉争房屋所属地块的建设工程规划许可证。2013年9月27日，诉争房屋取得商品房预售许可证。2015年12月1日，诉争房屋通过竣工验收（合格）。2015年12月15日，诉争房屋通过消防验收（合格）。2015年12月29日，世茂公司通知苏秀嫔、蔡福俊于2015年12月30日起办理交房，诉争房屋至审结时尚未办理交房。2018年10月25日，世茂公司申请对案涉商品房的隔墙变更设计获得消防部门审查合格。同日，世茂公司开始对变更设计的工程进行施工，工程于2018年11月15日经相关部门验收合格，于2019年1月14日通过消防验收。诉争房屋外廊未设置可开启的窗扇，也未设置两台电梯。诉争房屋所在五号楼第7、10、13、16、19、22、25、28、31楼的走道隔墙已打通并增设防火门。一审法院根据当事人的申请，组织双方进行现场勘验，并形成现场勘验笔录并拍摄若干照片。一审法院根据当事人申请委托泉州市新宇测绘工程有限公司进行鉴定，该公司于2017年8月10日向法院出具新宇测绘[2017]鉴字第035号房产测绘司法鉴定报告书，鉴定结论为“诉争房屋的套内建筑面积进行测算如下：建筑面积138.41㎡”。为查清案件事实，一审法院再次组织双方进行现场勘验。经查勘，现场情况与原一审勘验的情况基本一致，较大改变是案涉五号楼第7、10、13、16、19、22、25、28、31楼的走道隔墙已打通并增设防火门。 一审法院认为，第一、关于《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条的约定有无效力的问题。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……其它有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定”，可见原被告双方对案涉房屋的交付条件与期限以附件六补充协议的形式作出了特别约定。该补充协议第六条第一项约定“1.如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2015年12月31日，含该日）的交房宽展期（宽展期自合同第八条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延）……。2.出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后三个月（即至2016年3月31日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付款房价款万分之一的违约金，合同继续履行。……”，上述约定系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律的效力性强制性规定，且内容也不存在免除被告责任的情形，故认定附件六补充协议第六条关于宽展期的约定合法有效，苏秀嫔、蔡福俊的主张缺乏法律依据，不予支持。第二、关于案涉房屋外廊应否按照《规范》第6.5.1条的规定进行整改的问题。《规范》前言部分第三条第二款载明“本规范中以黑体字标志的条文为强制性条文，必须严格执行”。该《规范》本规范用词说明部分中也明确载明“表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用‘必须’，反面词采用‘严禁’；表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用‘应’，反面词采用‘不应’或‘不得’；表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：正面词采用‘宜’，反面词采用‘不宜’”。根据上述规定并结合《关于发布国家标准的公告》记载的内容，可认定该《规范》第6.5.1条关于“住宅中作为主要通道的外廊宜作封闭外廊，并应设置可开启的窗扇。走廊通道的净宽不应小于1.20m,局部净高不应低于2.00m”的规定不是强制性条文。且经现场查勘，案涉商品房走道设置的防火门可以满足通风需求，而部分楼层走道左右两侧为商品房及消防楼梯，走道前后两边尽头均为商品房，实际也无法再设置可开启的窗扇。综上，对苏秀嫔、蔡福俊提出的整改主张，不予支持。第三、关于房屋价值贬损损失15万元能否成立的问题。苏秀嫔、蔡福俊及其案涉三号楼的其他商品房业主对诉争工程的整体设计有异议，认为案涉工程违反了《规范》，并向法院提起了诉讼。诉讼期间，世茂公司对案涉三号楼的楼层走道进行了整改，整改过程中，给业主的生活造成了不便，且根据现场勘验，案涉房屋确实存在与世茂公司期待利益不相符的情况，虽《规范》第6.4.2、6.4.3、6.5.1条不属于强制性规范，但随着居民生活水平的提高，人们对住宅品质要求也相应提高，在正常情况下，住宅中作为主要通道的封闭外廊应设置可开启的窗扇，而本案世茂公司并未设置可开启的窗扇，且对于住宅单元的联系廊也是经过原告等业主的强烈反映才予以设计变更。世茂公司的上述行为，确实给苏秀嫔、蔡福俊带来了一定的损失，鉴于苏秀嫔、蔡福俊未能举证证明其实际损失多少，综合考虑案涉合同履行的情况，酌情确定应赔偿给苏秀嫔、蔡福俊经济损失2万元。第四、关于世茂公司应否向苏秀嫔、蔡福俊支付逾期交房违约金的问题。虽世茂公司向消防部门申请变更案涉商品房走道的隔墙设计，但该设计变更工程系根据业主的要求进行整改，而整改前的案涉工程已于2015年12月1日通过竣工验收（合格），于2015年12月15日通过建设工程消防验收（合格），不能因为走道隔墙的局部整改即认定案涉房屋不符合交房条件。双方签订的《商品房买卖合同》第八条已就诉争房屋的交付条件作出明确约定，结合证据B2建设工程竣工规划核实意见书，认定诉争房屋于2015年12月15日符合交付条件。因双方有关交房期限分别约定于《商品房买卖合同》第八条及附件六补充协议第六条第一项，而该相关约定并不存在无效的情形，故认定世茂公司应当按照约定于2015年12月31日前完成交房。本案中，世茂公司通知交房时间为2015年12月30日，在通知交房之日已符合交房条件，而苏秀嫔、蔡福俊未能办理交房，应自行承担相应法律后果，故认定世茂公司不存在逾期交房。第五、关于世茂公司应否返还超收房价款及其利息、司法鉴定费的问题。原被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，合同约定面积与产权登记面积存在差异的，以产权登记面积为准。苏秀嫔、蔡福俊尚未办理产权登记手续，案涉房屋建筑面积是否与合同约定存在差异尚不能确定，苏秀嫔、蔡福俊可在办理产权登记时与世茂公司据实结算房价款，另行主张权利。苏秀嫔、蔡福俊的该项主张缺乏依据，不予支持。 综上所述，苏秀嫔、蔡福俊与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效。如前所述，世茂公司应赔偿苏秀嫔、蔡福俊损失2万元。苏秀嫔、蔡福俊的其他诉讼请求缺乏事实与法律依据，不予支持。世茂公司的部分抗辩意见理由不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第六十二条第（一）项、第一百五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、泉州世茂新领域置业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿苏秀嫔、蔡福俊2万元；二、驳回苏秀嫔、蔡福俊的其他诉讼请求。案件受理费9322元，由苏秀嫔、蔡福俊负担8984元,由泉州世茂新领域置业有限公司负担338元。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审判决对争议的证据与事实的认定意见正确，本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审判决查明认定的事实予以确认。 本院认为，关于本案《补充协议》第六条第1款有关宽展期约定的效力问题。经查，双方当事人在本案《商品房买卖合同》第八条约定：“……其他有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定。”可见，上述关于宽展期的约定条款，系当事人的真实合意，未违反法律、行政法规的强制性规定，且未免除世茂公司的主要合同义务，应认定为有效。苏秀嫔、蔡福俊主张该条款无效，与上述查明事实不符，故不予采纳。一审法院有关案涉房屋外廊走道整改、苏秀嫔、蔡福俊主张的损失赔偿、逾期交房责任等争议问题的认定理据充分，处理得当，二审予以确认且不再赘述，苏秀嫔、蔡福俊有关于此的上诉理由不成立，不予采纳。本案苏秀嫔、蔡福俊尚未办理产权登记手续，案涉房屋建筑面积是否与合同约定存在差异尚不能确定，洪凯航可在办理产权登记时依据合同约定另行主张权利。 综上所述，苏秀嫔、蔡福俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8984元，由苏秀嫔、蔡福俊负担（多预交的338元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  傅嘉钦 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年三月三十一日 书记员  陈斯煜 附注本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。