西安市长安区人民法院 陕西省西安市长安区人民法院民事判决书(2018)陕0116民初9635号原告西安市长安区韦曲街道南里王村村民委员会，住所地西安市长安区。 法定代表人茹浩，系该村村委会主任。 委托代理人陈则宇，陕西旺园律师事务所律师。 被告陈玺，男，汉族，1980年9月18日生，住西安市长安区。委托代理人王珂、祁金轩，（实习），陕西云德律师事务所律师。第三人西安市航天基地银河酒店，住所地西安市航天基地。投资人陈茜，该酒店经理。委托代理人杜锐，陕西永嘉信律师事务所律师。 原告西安市长安区韦曲街道南里王村村民委员会（以下简称南里王村委会）与被告陈玺及第三人西安市航天基地银河酒店（以下简称银河酒店）返还财产纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南里王村委会的委托代理人陈则宇，被告陈玺的委托代理人王珂、祁金轩，第三人银河酒店的委托代理人杜锐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南里王村委会诉称：其与被告签订的房屋买卖合同已被生效法律文书确认为无效合同，现因被告自2014年6月收房后一直将涉案房屋交付给其胞妹陈茜用于经营银河酒店，至今没有履行腾交义务。被告及第三人的行为严重侵害了村委会的集体利益，故诉请：1、判令被告及第三人腾交位于XX村XX楼XX段三至五层房屋及附属的楼期间和水箱间；2、判令被告及第三人支付其房屋占用期间的租赁费617652.55元（暂计至2018年8月），后期至实际腾交之日的费用一二层244.2平方米，每平方米按60元计算，三至五层2697.01平方米，每平方米按35元计算；3、本案诉讼费用由被告承担。被告陈玺否认原告所述事实，辩称本案纠纷与一二层没有关系，涉案合同项下的标的物仅有三至五层，原告无权主张一二层的返还及费用的支付问题。还提出三至五层的费用原告计算标准过高，且导致涉案合同无效的责任在于原告，房屋使用费用应该按过错比例进行分配。另外，原告未足额给其返还购房款并对其损失及逾期利益妥善处理的情况下，不具备主张腾交房屋的条件。故表示不同意原告诉讼请求。第三人银河酒店述称，其与原告之间并不存在合同关系，原告诉请无事实及法律依据，故不同意在本案承担民事责任。经审理查明，2014年4月22日，XX村委会XX村主任及村党支部书记与陈玺签订合同书一份，合同书载明“经村两委会于2013年4月26日办公会议决定，村前门面房一、二层留用于村，其余向村民及村民介绍的愿意接受村里规定的人出售，并张贴布告，以示群众；甲方为南里王村委会，乙方为陈玺；XX村XX房XX段XX层以上出让给乙方(面积、位置以双方确认为准)，甲方确认地上附着的房产属乙方一次性买断；乙方购买的房产位于XX村XX楼XX段XX层至五层，也就是设计图中的1轴至15轴，西邻一六五所东围墙，东至十五轴电梯西墙；出让面积以建筑面积为准，共计2440.66平方米，单价为每平方米2800元，总价款为683万元；附属包括电梯一个，位于门面楼西边，电梯间面积在内，一至五层楼梯在内，五楼屋面雨蓬及20吨水箱在内；本合同生效之日，上述房产、电梯(西边)及五楼屋面雨蓬及20吨水箱所有权归乙方所有；合同双方签字生效，乙方付完所有款项，未尽事宜，双方协商解决”。此外，双方在该合同书中对相关内容亦进行了约定。2014年4月24日，陈玺向南里王村委会会计账户上汇入300万元，南里王村委会会计于2014年4月25日向陈玺出具收款收据，载明交来门面房款300万元，并加盖南里王村委会印章。此后，陈玺还向南里王村委会会计账户汇款200万元，南里王村委会会计于2014年8月29日向陈玺出具数额为150万元的收款收据，于2014年11月1日出具数额为50万元的收款收据，载明交来门面房租赁款，均加盖南里王村委会印章。陈玺自2014年6月接收房屋后对房屋进行了装修。2014年12月5日，陈玺的胞妹陈茜投资注册了银河酒店，该酒店至今正常经营，经营场所为涉案房屋。2015年初，南里王村委会新一届两委会选出。南里王村委会于2015年6月向银河酒店发出通知，要求其按期出示占有、使用房屋的相关手续。XX村委会XX村XX村干部出售本案所涉房屋违法，联名向地方行政部门递交了请求书，要求彻查出售房屋之事。2015年7月6日，南里王村委会召开两委会扩大会议，决定通过诉讼认定其村委会与陈玺所签订的房屋买卖合同无效。随后，南里王村委会诉于本院，要求确认双方于2014年4月22日签订的房屋买卖合同无效，陈玺腾交所占用的房屋。本院审理后作出（2015）长安民初字第03602号民事判决书，宣判后陈玺提出上诉，经西安市中级人民法院审理后作出（2016）陕01民终6447号民事裁定书，裁定撤销原判、发回重审。随后，本院另行组成合议庭，重新审理后于2017年10月19日作出（2017）陕0116民初4963号民事判决书，认为“依法成立的合同，自成立时生效，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。村民集体所有的土地依法属于村村民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。依法改变土地用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，南里王村在拆除本集体土地上原有两层房屋后重新建盖五层房屋，且该房屋面临城市道路，应办理相应的规划、建设手续，在未办理相应审批手续的情况下，对外出售改变房屋权属性质应属违法。同时，陈玺曾担任过其所在村主任，其与XX村委会XX村主任、党支部书记签订房屋买卖合同时，应知道该房屋性质，并且即XX房XX村委会相应的会议讨论通过，其未了解相关情况，存在不当之处。XX村委会XX村主任及党支部书记在同陈玺签订合同时，合同书中表述出售房屋已经会议决定，但结合南里王村委会提供的会议记录显示会议仅就涉案房屋的对外出租进行了讨论，并未决定对外出售；根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的，应经村民会议决定方可处理，而本案涉及集体房屋的出售，属于村民集体的重大财产处分，更应进行会议决定，故合同的签订显然侵害了村民集体利益。综上，南里王村委会改变土地用途，且未办理相关土地变更登记等相应审批手续，且出售该房屋未经村民会议决定，违反了法律的强制性规定，损害社会公共利益，应属无效。遂判决：原、被告于2014年4月22日所签订的房屋买卖合同无效。本案受理费200元，原告已预交，原告承担100元，被告承担100元”。宣判后，陈玺再次提出上诉，经西安市中级人民法院审理后于2018年3月18日作出（2018）陕01民终12号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。该判决书生效后，原告即要求被告及第三人腾交涉案房屋，遭到拒绝。2018年8月30日，原告诉于本院坚持其诉讼请求。本案在审理过程中，原告为支持其诉请，向本院提交的证据有：1、（2017）陕0116民初4963号民事判决书和（2018）陕01民终12号民事判决书，证明涉案的房屋买卖合同已被生效判决书确认为无效合同；2、会议记录，证明2012年12月25日南里王村委会召开会议确定门面房出租价格为“一二层60元每平方米，三层以上35元每平方米”的事实；3、招租公告，证明南里王村委会的会议内容；4、施工平面图，证明被告占有房屋的面积一二层为244.2平方米，三至五层为2697.01平方米；5、合同书，证明当时买卖时没有经过议定程序，还证明涉案房屋的面积及单价与村委会讨论的内容不相符。就原告提供的上述证据经被告及第三人质证后，被告对证据1真实性无异议，认为该组证据仅认定了合同无效，并未涉及其他事项，故不认可其证明目的；证据2、3以系原告单方作出为由不认可其真实性及关联性；对证据4以应按双方合同约定的内容履行为由，不认可其证明目的；对证据5合同书的真实性无异议，提出合同书的内容恰恰说明了诉争合同约定的房屋仅有三四五层，原告无权请求腾交一二层房屋。第三人银河酒店表示认可被告的上述质证意见。被告就其辩称理由向本院提交的证据有：1、合同书收款收据、民事起诉状等，证明曾向原告支付购房款500万元的事实，提出在涉案合同无效的情况下，原告拒不履行返还义务，其依法享有先履行抗辩权；2、（2017）陕0116民初4963号民事判决书和（2018）陕01民终12号民事判决书，证明其胞妹陈茜为了经营银河酒店进行了巨额投资，原告就其损失未处理的情况下无权请求腾交房屋；3、银河酒店的营业执照及现场照片，证明银河酒店正处在经营状态，目前不具备腾交房屋的条件；4、协议书、收款收据、租房协议合同，XX村XX房XX段XX层并不属于原告的财产，原告请求支付该两层房屋的费用没有依据。就被告提交的上述证据，经原告及第三人质证后，原告对证据1中合同书的真实性无异议，认可被告已经支付了500万元的事实，但以收款收据载明的是收到租赁款为由，认为500万元属被告交付的租赁款，并非购房款。对该组证据中的其余证据以与本案无关为由，不予质证；对证据2真实性无异议，提出装修费的问题，在原二审的证据中已有涉及，以被告与第三人就装修费用的支出陈述不一致为由，不认可其证明目的；对证据3营业执照无异议，承认银河酒店正在营业，但以合同无效后返还房屋是被告的义务为由，不认可其证明目的；对证据4提出被告占用的房屋已经超出原告与茹社斌之间合同的房屋面积，认为被告在没有任何法律依据的情况下占用一二层房屋属于强行占有集体财产的行为，故不认可其证明目的。第三人就被告方提交的上述证据均予以认可。随后，原告又申请对位于XX村XX房XX段一至二层、三至五层、塔楼六、七层套内建筑面积进行测量。经西安市中级人民法院委托西安科信房地产测量有限责任公司进行测量后，该公司于2019年8月30日作出西科信房测（2019）第007号房屋面积测绘成果书，测绘结果为“涉案酒店套内建筑面积为2612.64平方米，（面积明细为：一层107.53㎡、二层192.50㎡、三四五层各为731.19㎡、六层楼梯间及七层水箱间各为59.52㎡）”。就该测绘成果书经质证后，双方就测绘成果书的形式要件及真实性均无异议，原告认可鉴定意见书的面积2612.64平方米包含一二层，并提出三到五层包含楼梯间和水箱间均在合同范围内，共计是2312.61平方米，属于无效合同项下被告占用的房屋面积。被告提出2612.64平方米包含有一二层及六层的楼梯间、七楼的水箱间的面积，其实际使用的面积仅为三四五层即2193平方米。嗣后，就本案纠纷经本院主持调解，原告坚持其诉讼请求，被告认为生效判决书确认的无效合同项下的房屋不涉及一二层，对该部分房屋原告无权主张，且认为房屋使用费每平方米应按10元到20元的标准计算，原告主张按每平方米35元的标准计算过高，且没有事实及法律依据。还提出房屋使用费的起算时间应自2014年年底起算，应扣除双方口头约定的半年装修期限。银河酒店表示其目前处于正常经营状态，且与原告没有合同关系，故不同意承担民事责任。原、被告及第三人各自坚持诉辩及质证和陈述意见，调解未能成立。 上述事实有（2017）陕0116民初4963号民事判决书、（2018）陕01民终12号民事判决书、收款收据、合同书等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，公民的合法财产受法律保护。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：…（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实…”之规定，因涉案合同的法律效力已被生效的民事判决书确认为无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告诉请被告腾交涉案房屋事实清楚，证据确凿，本院依法予以支持。“关于腾交房屋的范围问题”，依据生效的民事判决书及双方签订的合同书，均能说明原、被告诉争的房屋不包含一二层，故原告请求被告腾交一二层房屋并支付该部分房屋占用费的诉请，无合同及法律依据，本院不予支持。被告应将其占有使用的合同项下的房屋给原告予以腾交。见于涉案房屋的实际使用经营人为银河酒店，故银河酒店对被告的腾交行为负有协助、配合的义务；“关于诉争房屋使用费的计算问题”，庭审中，原、被告对被告已经给原告交付500万元的事实、涉案房屋的交付时间为2014年6月的事实、被告占用的三、四、五层房屋面积共计为2193.57㎡的事实均无异议，本院予以认定。就测量成果书载明的六层楼梯间及七层水箱间被告提出系公用部分，不应计算在其使用面积内的辩称理由，结合双方合同书载明的约定，足以证明涉案合同项下的范围包含有六层楼梯间及七层水箱间，该部分面积118.4㎡应认定为被告使用面积。故本院对被告实际使用的房屋面积共计认定为2311.97㎡。综合考虑本案签订合同当时的背景及双方当事人的过错程度，就涉案房屋的单价本院酌情认定25元㎡/每月，自2014年6月起计算至实际腾交之日止，由被告向原告支付房屋占用费。为减少当事人诉累及便于执行，双方均同意用被告给原告交付的500万元房款抵扣房屋占用费，对此本院予以准许。同时，依据合同相对性原理，原告请求第三人银河酒店在本案承担连带给付责任无法律依据，本院对此不予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原告提出被告交付的500万元系房屋租赁费的主张，被告提出涉案合同有装修期半年不应计算使用费的辩称理由，因双方均未提交相关证据予以证明，故本院均不予支持。综上，为维护公民合法的民事权益，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律、法规之规定，判决如下:本判决书生效后60日内，陈玺将涉案房屋（位于XX村XX楼XX段三至五层房屋及附属的楼梯间和水箱间）给西安市长安区韦曲街道南里王村村民委员会予以腾交；第三人西安市航天基地银河酒店负有协助、配合义务。二、本判决书生效后60日内，陈玺给西安市长安区韦曲街道南里王村村民委员会支付房屋占用费（自2014年6月起至实际腾交房屋之日止，按使用面积2311.97平方米，25元㎡/每月的标准计算；陈玺已支付金额为500万元，实际应支付金额由原、被告在腾交之日据实结算，多退少补）。三、驳回西安市长安区韦曲街道南里王村村民委员会其余诉讼请求。案件受理费9977元、鉴定费7500 元，原告已经预交，由原、被告各承担8738.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                       审  判  长  王爱茹                       人民陪审员   郭  勇                       人民陪审员   赵立升                       二〇二〇 年 三 月 十 日                       书   记  员   杨丹丹