江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7801号上诉人（原审被告）：徐州和平妇产医院有限公司，住所地徐州市云龙区尚仕名邸D2、D3、D5商业群房**。法定代表人：周杰，该公司执行院长。委托诉讼代理人：秦彪，江苏维维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张寒玉，江苏维维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州海珀酒店管理有限公司绿地铂骊分公司，，住所地徐州经济技术开发区站南路**负责人：程军，该分公司总经理。委托诉讼代理人：贾丹，江苏领信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，江苏领信律师事务所律师。上诉人徐州和平妇产医院有限公司（以下简称“和平妇产医院”）因与被上诉人徐州海珀酒店管理有限公司绿地铂骊分公司（以下简称“海珀酒店管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初2326号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人和平妇产医院的委托诉讼代理人秦彪,被上诉人海珀酒店管理的委托诉讼代理人贾丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和平妇产医院的上诉请求：1、请求撤销一审判决并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、本案系旅店服务合同纠纷，并非房屋租赁合同纠纷。被上诉人曾于2020年1月6日以同样的事实和理由向徐州经济技术开发区人民法院提起诉讼。经审理，徐州经济技术开发区人民法院认为该案系旅店服务合同纠纷，遂将该案移至徐州市云龙区人民法院审理。该院(2020)苏0303民初2326号民事判决书第7页关于涉案协议为何种合同性质的问题，认定“系符合旅店服务合同的合同性质”。故上诉人与被上诉人之间属于消费者和经营者的关系，一审法院过分加重了上诉人的举证责任。2、被上诉人已用自己的实际行为接受了上诉人解除合同的意思表示，上诉人不应再支付解除合同之后的“租金”。2019年11月中旬上诉人已经提前告知被上诉人将解除双方签订的协议，上诉人于2019年12月17日撤离涉案酒店，于2019年12月24日将房卡退还至酒店前台，被上诉人未表示任何异议，接受了上诉人的退房。被上诉人接受房卡退房的行为，已说明双方的协议已经解除。在双方签订协议已经解除的情况下，被上诉人要求上诉人支付协议解除后的房费，无事实和法律依据。3、上诉人承担违约责任无事实和法律依据。双方协议履行期间，上诉人按期足额支付被上诉人房费。在协议解除之后，上诉人亦未入住涉案酒店。上诉人不存在违约行为，故其不应承担违约责任。4、即使法院认定上诉人存在违约行为，也不应从2019年11月26日起，按照年利率24%计算违约金。(1)被上诉人在一审笔录中第11页陈述“最后一个月支付时间应为2019年11月25日”，根据案涉合同第四条的约定，应在每月25日支前支付次月租金，退一步讲，即使协议没有解除，最后一个月的费用支付时间应该是2019年12月25日，违约金的起算日也应从2019年12月26日起算。(2)按照年利率24%计算违约金，过分高于被上诉人的损失。被上诉人即使有损失，也是上诉人应支付租金存入银行的利息损失，没有给被上诉人造成其他损失。(3)被上诉人没有及时止损，恶意扩大损失。被上诉人在明知案涉协议无法继续履行的情况下，恶意将案涉酒店的房卡退给上诉人，故意空置酒店房间，不接待其他客源，对于协议解除后，恶意扩大的损失应由被上诉人自行承担。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。海珀酒店管理公司辩称：一、不管双方之间签订的是服务合同还是房屋租赁合同，其影响的只是案件管辖权问题，本案已于开发区法院移送至云龙法院进行审理，合同系双方自愿签订，符合法律的相关规定，上诉人既不享有约定的解除权，也不享有法定的解除权，上诉人无权解除合同，也不存在一审法院加重其举证责任的问题。二、上诉人擅自将房卡放在前台的行为，不能视为双方签订的合同已经解除。1、被上诉人接收房卡的行为，不能视为同意解除合同，上诉人擅自将房卡放置前台，且被上诉人员工在接收房卡时明确告知上诉方，其应当与销售经理联系洽谈，被上诉人相关负责人在与上诉方洽谈过程中一直明确表示，不同意解除合同。2、根据合同约定，在退房时应办理交接手续，直至合同履行完毕之日，上诉人都未填写退房清单办理交接手续。三、上诉人尚欠被上诉人105600元使用费，合同约定的期限为三个月，即2020年1月15日止，但上诉人仅支付了被上诉人至2019年12月16日的费用，上诉人仍欠被上诉人105600元使用费，故，上诉人并未足额支付使用费。四、关于违约金的问题。1、合同约定的使用期为2019年10月15日至2020年1月15日，即最后一个月应为2019年12月16日至2020年1月15日，根据合同约定，入住后应当在每月25号之前支付次月租金，即在2019年11月25之前应当支付12月份的租金。2、合同明确约定了违约金条款，被上诉人自愿将违约金调低至年利率24%符合法律规定。3、减损义务一般出现在长期的租赁合同中，主要由于要求一方继续履行合同，明显显失公平，或者存在困难，为避免合同长期未履行而形成的僵局，给一方造成重大的损失，当违约方提出解除合同时，守约方应当注意减损义务但根据实践认定，剩余的租赁期最起码要长达一年的时间，最短也应当是3到6个月，且出现合同难以实现的情形，守约方才有减损的义务。就本案而言，被上诉人根本没有减损的能力。因上诉人首次将房卡交至前台的日期为2019年12月24日，至此距离合同约定的结束日期仅剩21天，由于当时对接人员外出不在酒店，其得知此消息后，被上诉人立即于12月30日向上诉人出具了不同意解除的函件，并邮寄给上诉人，后上诉人又于1月2日将房卡邮寄给被上诉人，在被上诉人收到房卡日时。距离合同履行完毕之日仅剩12天的时间，且上诉人未到被上诉人处办理任何的交接手续，填写退房清单，被上诉人不得擅自进入房屋，更不敢轻易使用该房屋，因该合同在履行期间内，如果一定要求被上诉人减损，则过分加重了守约方的责任，违背了契约精神，这显然是不符合立法精神的。综上所述，一审法院认定的事实清楚，法律适用正确，请求依法驳回上诉人的诉请。海珀酒店管理公司向一审法院起诉请求：要求和平妇产医院支付租金105600元及逾期付款违约金（以租金105600元为基数，自2019年11月26日起计算至和平妇产医院实际给付之日止，按照年利率24%计算）。一审法院审理查明：2019年，海珀酒店管理公司作为甲方与和平妇产医院作为乙方签订《“和平医疗级度假式月子会所”项目合作协议书》，约定甲方坐落于徐州经济开发区（以下简称甲方客房长包给乙方，23楼11间高档客房的具体房号为：行政大床房2312、2315、2319，行政双床房2318、2320、2321、2326，行政套房2310、2316、2328，铂骊套房2388）。乙方使用该区域期限为三个月，自2019年10月15日至2020年1月15日。协议期满，双方意向继续合作，基于此合同书相关条款洽谈续签事宜。乙方租用长包房经营范围只作产后母婴康复机构使用，乙方如将区域用作其他用途的，须甲方事先书面同意，并不得违反法律、法规的的规定及政府对租赁区域的规定。房间租金：乙方长包甲方23层11间房间为保底，双方租赁协议房价为230元/间/天，所有房间含单早。租金按自然月支付，首月预付款于签订合同后10个工作日内支付（住宿费+餐费共计壹拾万元），入住之后每月25日前支付次月租金（根据次月预计入住人数计算用餐和住宿预付款，住宿不低于保底间数），乙方不得以任何理由抵消其应付的每月租金及其他相关费用，如因业务需要增加租赁客房而产生住宿费和餐费，须由乙方向甲方提前7个工作日通知并预付增加的费用。甲方应在收到租金及其他相关费用后10个工作日内向乙方出具统一的增值税普通或专用发票，发票内容是住宿费、餐费。租赁区内部所有设施设备家具，交付状态，以双方实地检查后书面签字确认。如乙方拖欠租金或本合同所规定的任何应付款项，每拖欠一天，甲方可向乙方收取拖欠金额的0.1%违约金，由到期日起计算至缴付日止。若乙方拖欠超过十五天，甲方除可收取违约金外，更可停止供应水、电、空调、电话、通讯设施和其他各项专项服务。若乙方拖欠超过三十天，甲方有权单方面提前终止本合同，且乙方还应向甲方支付违约金直至付清拖欠款项为止。如在合同期满双方未就续租达成一致，则本合同自动终止。本合同期满或提前解除或失效时，乙方在合同期间对租赁区域内部所作的改建工程已经形成附和部分在合同期满后属于甲方，乙方不得拆除。甲方无需支付任何补偿。在不损坏租赁区结构的情况下，乙方须自行搬迁租赁区内乙方所有的全部物品，并把租赁区所有部分的钥匙退回甲方。合同另对餐饮费用、停车费、清洁费、酒店设施使用等问题作出约定。上述合同签订后，和平妇产医院使用了涉案11间长包房，和平妇产医院已向海珀酒店管理公司支付2019年12月16日前（含12月16日）的房屋租赁费、餐饮费等费用共计337180元，和平妇产医院对该事实无异议。2019年12月12日，和平妇产医院向海珀酒店管理公司发出“关于配合物资搬出的函”，该函载明“因周边房地产项目桩基施工、高铁运行汽笛声影响产妇及新生儿正常休息，后因酒店地毯清洁度问题造成新生儿皮肤过敏，造成客户投诉，纷纷要求转出酒店月子中心，11月开始和平妇产医院口头告知海珀酒店管理公司要求提前一个月终止合同，要求和平妇产医院安排接洽12月15日以后入住的其他客源，但至今协商未果，故要求12月17日正式撤离酒店”。后和平妇产医院于2019年12月17日撤离涉案酒店，并于2019年12月24日将酒店房卡退还至酒店前台。海珀酒店管理公司于2019年12月30日向和平妇产医院发出“不同意移交函”，载明“对于和平妇产医院提出的提前解除合同的请求，海珀酒店管理公司不同意提前解除合同，并要求和平妇产医院继续履行合同，海珀酒店管理公司要求和平妇产医院按照合同约定继续履行支付租金义务”。和平妇产医院于2020年1月2日向海珀酒店管理公司发出“关于房卡移交的函”，载明“和平妇产医院于12月初从酒店租赁房间陆续搬迁，至2019年12月17日上午十二点前所有房间物品全部搬出，并要求与贵司办理交接手续。海珀酒店管理公司拒收钥匙，并扣留我院物资，最终被扣留放置于酒店负一层仓库。12月23日海珀酒店管理公司通知和平妇产医院可以将物资撤离，和平妇产医院即刻前往进行搬离，并将所有房间房卡共计40张将交付海珀酒店管理公司服务前台。2020年1月2日，海珀酒店管理公司恶意将房卡寄回，为不影响海珀酒店管理公司对外租赁，现在23F40张房卡寄回”。海珀酒店管理公司提交微信聊天记录一页，系海珀酒店管理公司与和平妇产医院的陈主任之间的微信对话，显示“陈主任，请看一下函中涉及到明天交接事宜的部分，请及时反馈给医院方，谢谢：双方之间的合作协议书将在2020年1月15日到期，请你方派人在2020年1月16日上午8:30-12：00之间携带酒店房卡前来酒店办理交接事宜，酒店联系人：段文婷，联系电话：186××******，若你方届时无人前来交接，我酒店将于2020年1月16日下午对外销售你方租赁的房间，由于你方不前来交接所造成的不利后果由你方自行承担，也视为你方对自己交接权利的放弃，对方回复：你好，我们2019年12月17日上午已将上午已将房间所有物品撤出，房卡前台已经接收，交接已经完毕。应付费用已全部交清”。一审法院认为：海珀酒店管理公司与和平妇产医院之间签订的《“和平医疗级度假式月子会所”项目合作协议书》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。该协议约定期限为三个月，自2019年10月15日起至2020年1月15日止，和平妇产医院在合同约定的履行期限内单方要求解除合同必须具备法定或约定的解除条件。根据合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的的；2、在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。和平妇产医院主张涉案房屋周边房地产项目桩基施工、高铁运行汽笛声影响产妇及新生儿正常休息，酒店地毯清洁度问题造成新生儿皮肤过敏，故无法继续使用涉案房屋，但其并未提交证据予以证实，其主张合同解除的一方当事人应当对引起合同解除的事实承担充分的举证责任，和平妇产医院主张的上述理由均无法证明其解除合同的理由所在。因此，和平妇产医院单方解除合同于法无据，且海珀酒店管理公司在2020年1月13日即向徐州经济技术开发区法院提起诉讼，要求和平妇产医院支付租金属于在异议期限届满之前提起诉讼，涉案合同不发生解除的效力。关于涉案协议为何种合同性质的问题。虽然涉案协议不仅约定了租金的支付，还约定了和平妇产医院应提供的餐饮服务、清洁服务等酒店应提供的服务项目，系符合旅店服务合同的合同性质，涉案协议约定了履行的期限，双方均应按照合同约定履行各自义务，而不是擅自行使解除权。海珀酒店管理公司主张和平妇产医院支付余下期限的租金105600元（320元/天×11间×30天）符合合同约定，本院予以支持。对于海珀酒店管理公司主张的逾期付款违约金的问题，涉案合同明确约定逾期付款违约金为所拖欠金额的0.1%，海珀酒店管理公司主张按照年利率24%计算，不超过合同约定的违约金计算标准，本院予以支持，故逾期付款违约金应以所欠租金为基数，应自租金应付之日即2019年11月26日起计算至和平妇产医院实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，遂判决如下：本判决生效之日起十日内，徐州和平妇产医院有限公司向徐州海珀酒店管理有限公司绿地铂骊分公司支付租金105600元及逾期付款违约金（以105600元为基数，按照年利率24%，自2019年11月26日起计算至徐州和平妇产医院有限公司实际给付之日止）。案件受理费2613元，由徐州和平妇产医院有限公司负担。二审期间双方当事人均未提交新证据，本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、涉案旅店服务合同是否已经提前解除；2、上诉人应否向被上诉人支付租金；3、逾期付款违约金该如何认定。本院认为，首先，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的的；2、在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。”本案中，上诉人主张涉案房屋周边因房地产项目桩基施工、高铁运行汽笛声影响产妇及新生儿正常休息，酒店地毯清洁度问题造成新生儿皮肤过敏，致使其无法继续租用涉案房屋，但其并未举证证明其主张，故上诉人单方解除的行为并无法律依据。其次，虽然上诉人主张其已于2019年11月中旬提前告知被上诉人将解除双方签订的协议，并于2019年12月24日将涉案房屋房卡退还至酒店前台，被上诉人接收房卡的行为，应视为被上诉人同意上诉人的提前解除行为。本院认为，上诉人将房卡放置于被上诉人酒店的行为及被上诉人接收的行为，并不必然表示被上诉人同意上诉人的解除行为，且被上诉人随后将房卡寄回给上诉人并明确表示不同意解除合同。综上，上诉人单方解除涉案合同的行为无合同和法律依据，亦未取得被上诉人同意。故，上诉人的单方解除行为并未导致合同提前解除。再次，由于双方之间的协议并未提前解除，双方签订的《“和平医疗级度假式月子会所”项目合作协议书》对签订合同的双方均具有约束力，上诉人应依约履行上述协议。故，一审法院判决和平妇产医院向海珀酒店管理公司支付余下期限的租金并无不当，本院予以维持。最后，双方签订的《“和平医疗级度假式月子会所”项目合作协议书》明确约定，逾期付款违约金为所拖欠金额的0.1%，一审法院按照以拖欠金额年利率24%计算违约金，并未超过合同约定的违约金计算标准。另外，双方合同明确约定“入住之后每月25日前支付次月租金”，故上诉人应当于2019年11月25日前支付2019年12月15日至2020年1月15日租赁期间的租金，故，一审法院认定违约金的数额及起算时间并无不当，本院予以维持。综上所述，徐州和平妇产医院有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2613元，由上诉人徐州和平妇产医院有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 苏 团二〇二〇年三月三日书记员 杭恒宇