河北省井陉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0121民初149号 原告：梁麦田，男，1963年4月21日出生，汉族，住井陉县。 委托诉讼代理人：杨毓庭，河北佳宝律师事务所律师。 被告：井陉县印刷有限公司，住所地井陉县微水镇新建北路，统一社会信用代码：911301217434264831。 法定代表人：刘梅红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袛俊生，井陉县法律援助中心法律援助律师。 原告梁麦田与被告井陉县印刷有限公司（以下简称印刷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁麦田的委托诉讼代理人杨毓庭、被告井陉县印刷有限公司的委托诉讼代理人袛俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁麦田向某提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告间的房屋买卖合同；2.被告返还购房款40000元及资金占用期间的利息（自2000年10月19日起至实际返还之日止按年利率6%计算）。事实和理由：原告系被告公司职工，2000年10月许，被告井陉县印刷有限公司（原石家庄市井陉县印刷有限公司）欲建设住宅楼，由于新建楼房影响原建筑公司住宅楼一个单元的采光，当时被告与原建筑公司住宅楼住户张月明等协商一致，用新建楼房置换影响采光的建筑公司的单元住宅并对外出售。当时被告优先面向职工出售，原告决定购买房屋并按被告要求于2000年10月15日交付报名费9000元，于2000年10月19日又交付购房款31000元认购原建筑公司宿舍301房间，共计交付被告购房款40000元。原告与被告间已形成事实的房屋买卖合同关系。 由于被告与原建筑公司张月明等住户在置换中产生争议，原建筑公司住户没有将其房产置换交付被告，被告也不能向原告履行交付认购的原建筑公司宿舍301房间。原告多次要求被告履行房屋买卖合同，鉴于被告至今无法再履行交付房产行为，致使原告与被告间的合同目的根本不能实现，故请求解除双方间的买卖合同。被告理应返还原告交付的购房款并赔偿给原告造成的相应损失，资金占用期间损失数额参照《民间借贷解释》规定按年利率6%计算。 综上所述，原告按被告要求交付购房款定购房屋，双方间形成了房屋买卖合同关系。被告理应按约定交付房屋，但被告至今不能交付房屋，已构成基本违约，双方间的购房合同因不能履行应予解除。依据《合同法》第97条之规定，被告理应返还购房款，同时应赔偿损失，损失数额参照《民间借贷解释》规定，在资金占用期间按年利率6%计算利息。为维护原告的合法权益，特具状至井陉县人民法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 印刷公司辩称，一、被告与原告不存在房屋买卖合同关系，2000年的置换协议签订主体是被告与建筑公司，签订合同的目的是为了弥补对建筑公司住户采光不利影响，从未与原告签订过任何书面或口头协议将被告的房屋出售给原告；从成立条件上看，原告报名只是取得一个资格，建筑公司原住户腾出房屋之后原告才有机会购房，所以原告交款只是取得一个购房的可能性，根据置换协议第二条第9项规定，甲方住户不愿交换房屋可原住不动，产权不变，所以原告买房是附条件的法律行为，建筑公司原住户腾出房屋是合同成立的条件，原告购买房屋并不会必然发生，购房成功与否取决于建筑公司住户张月明是否腾出房屋，在实际履行中张月明没有腾出房屋，所以原告的签约机会就不存在，更不存在买卖合同关系；从标的物来看，原告置换的房产属张月明个人私产，张月明办有房屋产权登记证书，如果原告成立买卖合同，将来是与张月明办理过户关系，与被告无关；从价款上看，被告有证据证实原告应交付总房款为60000元，优惠3000元，还应交付57000元，被告仅仅交付了40000元，还差17000元至今未交付，因为原告至今违约未全额交付购房款，故原告与被告之间的关系终止，被告只是代收购房款，转交建筑公司张月明，只为原告不交17000元，所以代收关系也终止；从合同效力来看，原告违反了公司关于内部职工才有资格报名竞买的规定，因为原告自认是给焦如义顶的名，实际交款人是焦如义，原告以职工身份白白挣取了3000元的好处费，属于原告与焦如义串通，损害公司集体利益行为，综上，可以证实被告与原告从来就不存在，也没有成立过房屋买卖合同关系。二、即使原告认为与被告存在买卖合同关系，要行使合同解除权，根据2003年6月起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第15条明确规定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年之内行使；逾期不行使的，解除权消灭。解除权是一种形成权，没有中止、中断的理由，一年时间固定不变，而且司法解释依据合同法第94条的规定，对房屋买卖合同解除权的行使期限作出了明确规定，原告至今20年不行使，已经丧失了解除权的权利。原告曾经以为该四万元系债权债务关系，并且在2019年与焦如义签订了债权转让协议，在庭审中也自认至今从未主张过债权请求权，故从债权诉讼时效三年的规定来看，原告也丧失了胜诉权，更不能主张利息，反而依据最高院司法解释第17条的规定，逾期付款的按照未付购房款总额参照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，原告还应该从2001年被告方房屋竣工之后向被告方按照17000元的总额参照利息规定向被告方支付违约金。三、被告方调取证据可推定原告方的40000元已经进行了妥善处理，截至2007年与置换协议有关的我公司职工或前职工（梁某、刘卫国、郝伟伟、高玉成）和原告梁麦田有遗留问题，其中郝伟伟通过交付购房款78000余元购得建筑公司旧房一套已处理，高玉成通过交付购房款约120000元购得新房一套已处理，刘卫国购房款40000元退还本人，梁某未达成处理意见，故向井陉县人民法院提起诉讼，井陉县人民法院（2007）井民微初字120号民事判决书对梁某的事也作出了处理，在本案诉讼中原告梁麦田是作为被告方印刷公司的证人申请出庭作证的，后梁麦田未出庭但提交了书面证言，从梁麦田担任被告方证人与梁某对立打官司的事可以充分证明或是给常人以及法官建立一个内心确认，完全可以确信截至2007年原告与被告方已无任何利害关系，其交付的40000元已经进行了妥善处理，如果这40000元没有退还或进行处理的话，原告梁麦田更应该和梁某一样以原告的身份进行诉讼，要求维权，维权渠道很多，和郝伟伟一样补交房款要建筑公司旧房，也可以和高玉成一样补交更多的房款要新房，他没有和梁某一起起诉，反而作为我方证人与梁某对庭，这个事充分证明他和刘卫国一样，这个钱已经退给他了，和被告方没有任何利害关系。综上，买卖合同成立与否和效力判断以及合同解除权行使期间的规定，还有刚提到的120号民事判决书的事实应该驳回原告的起诉，并且判令原告向被告方支付违约金。 经审理查明，被告印刷公司原名称为石家庄市井陉县印刷有限公司。2000年，被告印刷公司将其与井陉县建筑公司协议约定置换的井陉县建筑公司宿舍公开对外发售，并规定印刷公司员工购买可优惠3000元。原告梁麦田于2000年10月15日分别向被告交纳了202室、301室、401室的报名费各3000元进行选房报名，被告印刷公司为原告梁麦田出具了三份报名费收据。2000年10月19日，原告梁麦田向被告交纳301室订房款31000元，被告向原告梁麦田出具了订房款收据一份，并约定剩余购房款等到新房建成被告实际置换以后在交房时交清。但交款后，由于被告与原建筑公司住户张月明等在置换房产中产生争议，导致无法将梁麦田订购的301房间交付其使用。对于购房款40000元，被告印刷公司也一直未退还。原告于2019年找到订房交费收据，遂提起诉讼。 另查明，在另案原告梁某诉被告印刷公司为房屋买卖合同纠纷一案中，本案原告梁麦田作为被告印刷公司申请出庭作证的证人向某提交书面证言，证言内容为：“我叫梁麦田，与爱人吴玉珍都是井陉县印刷有限公司职工。在2000年10月初，在本公司小会议室竞标，竞中了位于县城人武胡同建筑公司家属楼张月明房间的购买权，标底是57000元，公司优惠3000元，最终价格54000元……按公司规定在10天内预付40000元……剩余部分交钥匙时一次付清”。 上述事实，有当事人陈述、（2007）井民微初字第120号民事判决书、交费收据、房产交换契约、（2019）冀0121民初1484号民事裁定书等证据证实并经庭审质证记录在卷。 本院认为，原告梁麦田与被告印刷公司之间就房屋买卖达成的口头协议系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同效力本院予以确定。合同签订后，原告依约向被告交付了购房款，被告应依约履行交付房屋的义务。 关于原告是否有权行使解除权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项及第九十六条第一款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，由于被告与案涉房屋原所有人张月明在置换房产中产生争议，导致无法向原告交付房屋，致使不能实现合同目的，原告因此享有合同解除权。被告辩称根据《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定，原告应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。但《商品房买卖合同司法解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，印刷公司并非房地产开发企业，亦非向社会销售，因此案涉房屋买卖合同并非该司法解释所称的商品房买卖合同，本案不适用上述司法解释。故原告主张解除合同，有事实及法律依据，本院依法予以支持。 合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告印刷公司对原告交付购房款40000元的事实予以认可。对原告要求被告印刷公司返还购房款40000元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告存在违约行为，对原告的利息损失依法应予赔付，但原告主张参照民间借贷适用年利率6%给付购房款占用期间的利息，无法律依据，应调整为自2000年10月19日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除2000年10月原告梁麦田与被告井陉县印刷有限公司签订的房屋买卖合同； 二、在本判决生效之日起十日内，被告井陉县印刷有限公司返还原告梁麦田购房款40000元并给付原告梁麦田购房款占用期间利息（自2000年10月19日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取计400元，由被告井陉县印刷有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向某递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  刘海强 二〇二〇年三月三十日 书记员  陈翠平 ——