湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初678号原告：长沙佳星园物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区曙光中路**恒丰佳星园**。法定代表人：任维伟，执行董事。委托诉讼代理人：刘天沛，湖南泓锐律师事务所律师。被告：湖南飞碟新材料有限责任公司，住所地湖南，住所地湖南省长沙市雨花区曙光中路**>法定代表人：李石清，董事长。委托诉讼代理人：谢婷婷，北京中银（长沙）律师事务所律师。第三人：湖南旺舍餐饮管理有限公司（原公司名称：湖南旺府餐饮管理有限公司），住所地湖南省长，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路**华翼府商住楼**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：龚建群，董事长。委托诉讼代理人：陈利剑（系公司员工），女，1977年2月14日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：陈名丽（系公司员工），女，1983年7月29日出生，汉族，住湖南省安化县。原告长沙佳星园物业管理有限公司(以下简称原告)与被告湖南飞碟新材料有限责任公司（以下简称被告）、第三人湖南旺舍餐饮管理有限公司（以下简称第三人）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘天沛、被告的委托诉讼代理人谢婷婷和第三人的委托诉讼代理人陈利剑、陈名丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付物业服务费206375.55元及逾期支付违约金（物业费自2018年1月1日起暂计算至2019年11月30日止；逾期支付违约金以206375.55元为基数，从起诉之日按年利率6%计算至实际支付之日止）；2、被告承担本案全部的诉讼费。事实和理由：原告系被告所在长沙市雨花区曙光中路218号恒丰佳星园小区的物业管理公司，2018年1月1日经被告小区业主委员会委托为该小区提供物业服务。双方约定了物业费的收取标准及双方的其他权利义务。被告系恒丰佳星园小区101、102、201、401等商业用房的业主，上述房屋建筑面积合计2990.95平方米，每月物业服务费为8972.85元，原告多次催交，被告至今未支付。被告的行为严重违反了法律规定和合同约定，导致原告经营困难，且影响小区业主共同合法权益。被告辩称，1、原告与第三人已就负二层停车位抵扣物业费达成一致意见，且原告自2019年4月起将负二层44个车位全部投入使用，原告从负二层车库获取的收益远远高于1、2、4层的物业费总额，被告不存在拖欠物业费的行为；2、原告主张的物业费标准与实际提供的服务质量不匹配。第三人述称，第三人不需要承担物业费。理由如下：1、根据第三人提交的证据材料证明第三人承租的房屋免收第三人物业管理费，且第三人一直承担了承租范围内的物业管理、清洁卫生、垃圾清运、停车管理、门前三包等工作，并支付了相关的费用；2、第三人承租期内，未收到任何应收物业费的书面通知；3、第三人承租区域负二楼，合同中明确由第三人免费使用。2019年2月至3月期间，原告以改善小区停车环境为由多次与第三人协商负二楼交由原告管理，第三人考虑到经商环境提升，同意暂时将负二楼交由原告管理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议及与原件核对无异的《恒丰·佳星园裙楼1、2、4层房屋租赁合同》、《房屋出租委托书》、房屋产权证、《物业管理委托合同》、《物业费催交通知书》，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2018年1月1日，原告（乙方）与长沙市雨花区恒丰·佳星园小区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：1、甲方委托乙方对恒丰·佳星园提供物业管理服务事宜；物业类型为商居楼；2、在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通、公用绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；3、本物业管理区域物业服务收费选择：包干制；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.1元/月·平方米，住房（办公用）：2.2元/月·平方米，商业铺面：3元/月·平方米，临时停车：按时计费；4、甲方、业主或物业使用权人违反本协议约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按的标准向乙方支付违约金；5、本合同期限暂订三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，合同到期后，如未签订新的合同，本合同可自动延期成立。被告系恒丰·佳星园小区商业楼的业主。2019年5月24日，原告向被告送达《物业费催交通知书》，该通知书载明：原告于2018年1月1日起对恒丰·佳星园小区进行物业管理，被告系诉争小区商业楼1、2、4层业主，从2018年1月1日至今尚未交纳物业管理费。根据恒丰·佳星园业主委员会与原告签订的《物业委托管理合同》。物业费收取标准分别按住家1.1元/平方、办公2.2元/平方、商业3元/平方，按房产证所标具产权面积收取。原告必须靠物业管理费才能生存，缴纳物业费也是所有业主应履行的义务。请尽快携带产权证复印件，缴清1、2、4层商铺2018年1月至今的物业管理费，以保障本小区物业管理和1、2、4楼层承租商企业的正常运营。如再次无理拒缴纳物业费，原告将对被告提起诉讼，由此所产生一切后果由被告承担。被告收到后在通知书上备注：有待协商。之后，原告与被告就物业服务费的交纳未能达成一致协议，原告诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，原告明确其主张的物业服务费206375.55元的起止时间为2018年1月1日至2019年11月30日，后续物业服务费计算至实际清偿之日止。另查明，1、被告系诉争小区101、102、201、401商业用房的业主，上述房屋的面积分别为：573.55平方米、203.38平方米、1107.01平方米、1107.01平方米；2、2016年1月10日，被告（甲方、委托方）与案外人湖南省核工业超硬材料研究所（乙方、受托方）签订《房屋出租委托书》，约定：（1）甲方委托乙方代为出租及管理的房屋位于长沙市裙楼及负二楼地下车库；（2）甲方委托乙方对该房屋的出租和管理，甲方委托乙方收取承租方租金；（3）本房屋出租委托书的期限自2016年1月10日起至2023年1月15日止；3、2016年1月15日，湖南省核工业超硬材料研究所（甲方、出租人）与第三人（乙方、承租人）签订《恒丰·佳星园裙楼1、2、4层房屋租赁合同》，约定：（1）甲方将属于甲方产权的恒丰·佳星园裙楼1、2、4层房屋（含负二层停车位；不含电梯间、楼梯间人行道及消防网络控制室，1、2、4层电梯和楼梯可共同使用）出租给乙方使用，乙方用于经营餐饮；（2）租赁期限为7年，租赁起止时间2016年1月15日至2023年1月14日；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，须在本合同期满前三个月向甲方提出书面申请，经双方协商一致可重新签订合同；（3）经甲方与天见物业管理有限公司协商同意，免收乙方恒丰·佳星园裙楼1、2、3、4层物业管理费；（4）乙方负责裙楼1、2、3、4层及地下负二层租赁场地范围物业管理、清洁卫生、垃圾清运、停车管理、门前三包等，并承担一切费用。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与诉争房屋所在小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》对业主具有约束力，被告应按照上述《物业管理委托合同》的约定向原告缴纳物业服务费。1、关于物业服务费。根据审理查明的事实，被告自2018年1月1日起未向原告缴纳物业服务费，因诉争四套商业用房面积合计2990.95平方米，原告于2019年5月24日向被告书面催缴了物业管理费，因《物业管理委托合同》对物业费的交纳时间未进行明确规定，本院根据生活习惯认定被告应每月向原告缴纳物业服务费，原告主张被告向其支付2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业服务费152538元（2990.95平方米×3元/平方米/月×17个月），本院予以支持，对其超过部分的诉讼请求，因原告未向被告进行书面催交，本院不予支持。被告辩称原告主张的物业服务费标准与实际提供的服务质量不匹配，且其将诉争房屋所在的负二楼44个车位交付给原告，原告收取的车库收益高于本案所欠物业服务费，未提供证据证明，本院不予支持；被告主张诉争物业服务费应由第三人承担，为此提供了《房屋出租委托书》和《恒丰·佳星园裙楼1、2、4层房屋租赁合同》予以佐证，第三人对其主张不予认可，因上述证据不足以证明被告的主张，故本院对被告的主张不予支持；2、关于违约金。原告主张被告向其支付以所欠物业服务费152538元为基数自起诉之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金，符合法律规定，本院予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告湖南飞碟新材料有限责任公司于本判决生效后10日内支付原告长沙佳星园物业管理有限公司截至2019年5月31日的物业服务费152538元和违约金（以152538元为基数自2020年1月8日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告长沙佳星园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4396元，因适用简易程序减半收取2198元，由被告湖南飞碟新材料有限责任公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇二〇年三月十二日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。