安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0104民初9388号 原告（反诉被告）：吴长江，男，汉族，1972年12月5日生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托代理人：欧明杰，安徽徽都律师事务所律师。 委托代理人：姚维法，安徽徽都律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）安徽华翼再生资源科技股份有限公司，住所地安徽省界首市西城工业区，统一社会信用代码913412826642398312。 法定代表人：郭端，董事长。 被告（反诉原告）郭端，男，汉族，1967年4月20日生，住安徽省界首西城办事处。 二被告共同委托代理人：胡保华，北京大成（合肥）律师事务所律师。 二被告共同委托代理人：曹清，北京大成（合肥）律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴长江与被告（反诉原告）安徽华翼再生资源科技股份有限公司（以下简称华翼公司）、郭端房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴长江及委托诉讼代理人欧明杰、姚维法、被告（反诉原告）华翼公司、郭端共同的委托诉讼代理人胡保华、曹清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法判令被告一二共同继续履行《房屋买卖协议》，向原告付清剩余房屋欠款13318641.3元；2.请求依法判令被告一二共同向原告支付违约金3800000元；3.本案诉讼费由被告一共同承担。在诉讼过程中,原告变更诉讼请求为:1.请求判令被告一、被告二共同向原告支付已经过户的长江西路7号锦江大厦商业用房301房屋欠款3318641.3元；2.请求依法判令解除买卖长江西路7号锦江大厦商业用房201的部分《房屋买卖协议》；3.请求依法判令被告一、被告二向原告支付违约金3800000元；4.请求依法判令被告一、被告二共同向原告支付因被告违约给原告造成的损失（实际损失与违约金的差值，实际损失包括：1.301房屋欠款3318641.3元。自2017年5月1日起暂至2019年11月20日止，按6%计息520981.22元;2.原告位于长江西路7号锦江大厦商业用房201司法拍卖房屋的损失以合同约定价格1000万元与司法拍卖价的差价计算为3300500元；3.因被告违约导致原告未能按时归还201房银行贷款造成的逾期银行贷款自2017年5月1日起至实际付清银行贷款日止逾期利息（自2017年5月1日起暂至2019年11月20日止，本金2855203.86元按11.76%计息，本金200万元按11.23%计息，共计1466178.73元）；银行加倍收取迟延履行期间的债务利息。自（2016）皖0104民初1661号判决生效日加10日起至实际付清银行贷款日止逾期罚息（本金4855203.86元按日0.0175%计息）；4.201房银行贷款逾期，原告被法院强制执行所发生的一切费用包括评估费、公告费、拍卖费、强制执行费；5.依据（2018）皖0104民初9060号民事调解书的利息损失（1）2017年5月1日起2017年12月31日至150万元2%月利息计算150万元×2%×7=21万元；（2）2017年12月1日起至2018年6月25日止130万元2%月利率计算利息130额按原×2%×7=182000元；（3）2018年6月25日起2018年12月31日止30万元，2%月利率计算24000元，合计416000元。五、本案的诉讼费由被告一、被告二共同承担。事实与理由：原告为偿还银行到期贷款于2017年4月6日，与被告二签订了《房屋买卖协议》一份，双方约定将原告位于长江西路7号锦江大厦商业用房201（合蜀140071377，建筑面积657.72平方米）、301（合蜀140071378，建筑面积657.71平方米）转让给被告二，房屋转让净价格19000000元，相关税费和支出由被告二承担。原告按照被告二的要求，于2018年11月13日，就原告301房与被告一签署了《存量房买卖合同》，转让价格9000000元，并将原告301房屋到房产局办理到被告一名下。由于被告二没有按协议约定支付原告用于201房屋抵押贷款，他项权利无法解除，致使原告201房屋无法办理房屋过户手续。根据《房屋买卖协议》第四条、第五条规定“甲方已提供上述房屋的证件及相关证明给乙方贷款主体先期办理申请银行贷款，该贷款银行已批复”、“乙方贷款主体银行下款后第一时间付清剩余房款”，依据该规定，原告已经协助两被告办理银行贷款申请，贷款主体银行已批复并放款到两被告相关银行账户。自2017年4月6日《房屋买卖协议》签订至今，被告二除支付5681358.7元用于原告支付301房屋抵押房屋贷款外，尚欠有13318641.3元房屋转让款未向原告支付，构成严重违约。原告多次与被告二协商，要求被告二继续履行《房屋买卖协议》，与被告一共同支付剩余房屋欠款13318641.3元，并依据《房屋买卖协议》第六条关于“甲乙某一方的违约而导致合同无法或不能按期履行应赔付不违约方总价款20%为违约金”的约定，支付原告3800000元违约金。原告多次与被告二协商，未果，现原告为维护自身合法权益，特起诉至贵院，恳请贵院判如所请。 被告（反诉原告）辩称：1.原被告双方在签订本案案涉房屋买卖协议被告存在欺诈，显失公平等情形。根据法律规定应当该合同进行撤销。具体来说，本案案涉房屋长江西路锦江大厦201室、301室在双方签订合同时就已经涉诉，被告在签订合同时隐瞒了该重大事项。另外，根据蜀山区人民法院2019年4月份发布的拍卖公告被告得知案涉房屋存在租赁且是长期租赁到2026年才届满，根据该拍卖公告经人民法院委托的评估机构进行评估，案涉201房屋市场价格为6699500元，也就是说该房屋的实际价值远远低于双方签订的房屋买卖协议中约定的一千万的价格。该价格明显的显失公平，因此本案案涉房屋买卖协议，应当予以撤销。关于支付违约金。由于该份协议在签订时原告隐瞒了案涉房屋的多项重大事实，原告违约在先，被告不应当支付违约金以及诉讼请求的第四项的各项费用。由于该份合同存在撤销的事由，根据法律规定，在合同撤销后其效力是自始无效的。本案原告主张的各项费用及损失以及诉讼费用均应当有被告承担。本诉被告已支付案涉301房屋的房屋价款为7681358.7元，而非本诉原告主张的仅支付了500多万元的房款。 反诉原告向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令撤销反诉人郭端与被反诉人吴长江签订的《房屋买卖协议》以及反诉人华翼公司与被反诉人吴长江签订的《存量房买卖合同》；2.依法判令被反诉人返还7681358.7元购房款；3.依法判令被反诉人支付937701元利息（以9681358.7元为基数，自2017年4月19日起，以银行同期贷款年利率4.75%为标准，暂计至2019年11月8日，后计至全部款项全部返还之日止）；4.依法判令被反诉人支付违约金1536271.74元；5.依法判令被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由：被反诉人吴长江签订上述《房屋买卖协议》时，隐瞒了该两套房屋早在2016年就涉诉的重大事实，同时也没有告知反诉人郭端该房屋存在租赁，反诉人的行为构成欺诈。此外，2019年4月份，通过合肥市蜀山区人民法院发布的关于合肥市长江西路7号锦江大厦商201室商业服务用房（第一次拍卖）的公告，201室房屋2019年的评估价为6699500元，而2017年4月签订《房屋买卖协议》存在显失公平的情形，应当予以撤销。《房屋买卖协议》没有经过抵押权人同意，该行为属无效行为。被反诉人隐瞒该房屋的重大事项，构成欺诈且违反诚实信用原则；同时该协议存在显示公平情形。因此，在被反诉人吴长江未保证涉诉房屋权利零瑕疵的前提下，反诉人有权撤销《房屋买卖协议》。 反诉被告（原告）辩称：本案原告起诉的是反诉被告起诉的是给付之诉，而反诉原告要求撤销，他是撤销之诉，因此不符合反诉的条件，应该另案起诉。反诉被告在签订合同的时候，不存在任何欺诈，显示公平的情形因此基于这以上两点理由，我们请求法庭在查清事实的基础上，依法驳回反诉原告的反诉请求。 对上述证据本院审核认定如下：原告提交的原被告身份信息复印件、《房屋买卖协议》、《存量房买卖合同》、合肥市存量房买卖合同网签备案单、合肥市税务局地产转让完税（免税）审核通知单、中国邮政储蓄银行个人贷款还款单,《房屋所有权登记、转让审批表》、《房屋登记簿》、《贷款担保意向书》，《说明》、《承诺》、郭端照片、律师函、复函、房地产价格评估报告书、《委托书》、《公证书》、《最高额抵押合同》、《流动资金借款合同》复印件；《房屋租赁合同》、《承租人声明》、证人尤文贵、刘庆飞证言,符合证据三性要求，证据效力予以确认，被告提交的（2016）皖0104民初7587号，（2016）皖0104民初1661号民事判决书、合肥市蜀山区人民法院关于合肥市长江西路7号锦江大厦商201室商业服务用房（第一次拍卖）的公告真实性、合法性予以确认，但无法实现其证明目的。被告提交的中国工商银行、电子银行回单，原告提交的反担保抵押合同，担保公司、银行经办人员调查现场照片无关联性，证据效力不予确认。 经审理查明:吴长江自行购置合肥市蜀山区长江西路7号锦江大厦商301室,商201室,其中商301室成交价为8846199元。2011年11月18日，吴长江等人与尤文贵签订房屋租赁合同，约定出租上述房屋,租期共15年，自2011年11月18日至2026年等。2016年11月8日，吴长江作为委托人委托合肥市长江西路7号锦江大厦201、301室商业服务用房抵押价值评估，价值时点为2016年11月8日，可抵押价值为6110.4万元。2017年4月6日，吴长江作为出卖人（甲方）与买受人乙方郭端签订房屋买卖协议，约定一、甲方出卖坐落在合肥市长江西路7号锦江大厦201、301商业用房，建面657.72平方米和657.71平方米,权属证号合蜀140071377、合蜀140071378，有他项权利。二、甲方如实陈述房屋的权属状况(如房屋产权个人所有，除了用于银行抵押没有任何纠纷等)。乙方对甲方上述转让的房屋具体情况充分了解，自愿买受该房屋。三、甲、乙双方经协商一致同意上述房屋转让价格为人民币1900万元，相关税费和支出由乙方承担。四、甲方已提供上述房屋的证件及相关证明给乙方贷款主体先行申请银行贷款，该贷款银行已批复。五、在乙方付清甲方抵押房产、银行贷款后，甲方应无条件地配合办理该房产的过户。在房产过户完毕,乙方贷款主体银行下款后第一时间付清剩余房款。六、甲、乙某一方的违约而导致合同无法或不能按期履行，应赔付不违约方总价款20%违约金。七、房产过户需另行签订房产局的房屋买卖合同，另合同也同样有效。本协议自签订之日起生效。在上述房屋买卖协议签订时,案涉房产抵押给银行并出租他人。2017年4月14日，吴长江作为委托人，刘浩漾作为受托人签订委托书，约定委托刘浩漾全权代理该房产中一切应由吴长江办理的事项。2017年4月7日本院作出（2016）皖0104民初7587号民事判决书，判决:......被告吴长江于判决生效之日起十五日内向中国邮政储蓄银行股份有限公司合肥市分行一次性归还原告借款本金500万元及利息、罚息、一次性支付违约金25万元，中国邮政储蓄银行股份有限公司合肥市分行对吴长江名下位于合肥市蜀山区长江西路7号锦江大厦301室房屋折价或以拍卖、变卖该财产的价款在上述债权范围内优先受偿等,2017年9月4日本院作出（2016）皖0104民初1661号民事判决书，吴长江于判决生效之日起10日内偿还中国光大银行股份有限公司合肥分行本金4855203.86元及利息，中国光大银行股份有限公司合肥分行对吴长江提供的位于合肥市长江西路7号锦江大厦商201室在上述债权额度范围内，有权以该房产折价、拍卖、变卖该房产的价款优先受偿等。现二份判决均以发生法律效力。2018年11月13日，吴长江作为出卖人甲方与乙方买受人华翼公司签订网签合同编号为154208260248的存量房买卖合同，约定房屋坐落于合肥市蜀山区长江西路7号锦江大厦商301室,建筑面积657.7平方米，甲、乙双方经协商一致同意上述房屋转让价款900万元，付款方式一次性付款。乙方于2018年12月30日向甲方支付房屋价款计900万元。该存量房买卖合同的备案时间为2018年11月29日，合肥市税务局出具房地产转让完税审核通知单，案涉301室申报价格900万元，评估价格为9997192元，现301室房屋已过户至华翼公司名下，不动产证书号为皖2018合肥市不动产权第1008779号。2018年11月7日说明载明，原我方购吴长江的合肥市长江西路7号锦江大厦商201室、301室房产，现请办理到华翼公司名下，购房合同房款201室壹仟万元，301室玖佰万元分割，尚欠的购房款在本说明签字之日后年底内付清，否则按原房屋买卖协议的约定支付违约金，加盖被告一印章并由责任人刘浩漾、刘庆飞签名，2019年5月5日，刘浩漾出具承诺一份，内容为因我方购买吴长江案商201室、301室房产，一直处于房款拖欠状态（尚欠13318641.3元）而导致其中商201室房产被蜀山法院在拍卖，现我方承诺：保证该商201室房产不被其他人拍卖走，我方负责处理，否则承担所有损失和违约金；我方承诺在三个月内付清所有欠款,否则所有欠款从双方首次签订购房协议之日起以每月2%计息.被告已归还邮政银行的5681358.7元,其余款项及201房款至今未付。2019年3月25日，本院发布的合肥市长江西路7号锦江大厦商201室商业服务用房第一次拍卖的公告载明，本院定于2019年4月29日上午10时至4月30日上午10时在淘宝网进行司法拍卖活动，案涉房屋评估价6919500元等，后该拍卖取消。2019年1月26日原告与安徽界首农村商业银行股份有限公司签订最高额抵押合同，抵押物为皖2018合肥市不动产权第1008779号，抵押物暂作价11838000元。借款金额为500万元等。刘庆飞出庭作证称他与刘浩漾均为华翼公司隐名股东，吴长江在看房时已告知租赁及银行将诉的事实。2019年1月26日安徽界首农村商业银行股份有限公司作为贷款人，与华翼公司作为借款人签订流动资金借款合同，以案涉301室作为抵押，借款额度500万元，华翼公司向该银行提交案涉房屋的房屋租赁合同等材料。 本院认为：原告与郭端签订的合同，系各方当事人的真实意思表示，结合房屋购置价、房屋的成交价、在协议签订前后案涉房屋的评估价格，现抵押贷款金额,订立合同时并无显失公平的情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当切实履行。华翼公司出具的说明系债的加入，且债权人吴长江亦接受，华翼公司及郭端均应承担相关义务。现案涉201室房产因吴长江欠付银行贷款已作为吴长江财产进入执行程序，原告要求解除房屋买卖协议中关于201室房屋交易部分本院予以支持。301室房产虽亦存在涉诉情形，被告实际已付款5681358.7元,该房产已按约定登记至华翼公司名下，华翼公司已使用301室房产办理了抵押贷款实际实现了301室部分权能，原告要求被告给付剩余房款，本院予以支持。原告主张的违约金380万元本院予以支持，被告主张原告违约，不应支付违约金，未提供证据证明，不予支持。原告主张除违约金之外的实际损失包括：1.301房屋欠款3318641.3元自2017年5月1日起暂至2019年11月20日止按6%计息520981.22元，而双方证明约定的还款期限为2018年底，其起息日如计算应自2019年1月1日起算，原告位于长江西路7号锦江大厦商业用房201室司法拍卖房屋的损失以合同约定价格1000万元与司法拍卖价的差价计算为3300500元，鉴于损失并未实际发生，不予支持；因被告违约导致原告未能按时归还201房银行贷款造成的逾期银行贷款自2017年5月1日起至实际付清银行贷款日止逾期利息1466178.73元、银行加倍收取迟延履行期间的债务利息自（2016）皖0104民初1661号判决生效日加10日起至实际付清银行贷款日止按本金4855203.86元0.0175%计息逾期罚息、201房银行贷款逾期，原告被法院强制执行所发生的一切费用包括评估费、公告费、拍卖费、强制执行费、依据2018皖0104民初9060号民事调解书的利息损失416000元，上述几项因履行义务的主体均系吴长江，上述损失与被告违约并无直接关联，原告主张的违约金已足以弥补其实际损失，原告主张的上述损失金额均不再另予以支持。反诉原告主张反诉被告隐瞒涉诉及租赁的事实，存在欺诈，显失公平，要求撤销合同，并由反诉被告返还7681358.7元购房款，利息937701元及以银9681358.7元为基数按同期贷款年利率4.75%为标准自2019年11月9日计至全部款项全部返还之日止；反诉被告支付违约金1536271.74元,结合本案的房屋买卖合同的履行情况，201室、301室涉诉及租赁等情况雷同，在已交付部分款项的情况下，被告已与原告办理301室房产的过户登记手续，说明本案所涉房屋虽存在抵押及涉诉，如足额交付房款仍可履行,华翼公司使用301房产办理贷款时亦向贷款相对方提交了租赁合同，已部分实现房屋买卖协议中的合同目的,华翼公司已知情并仍同意履行合同，鉴于反诉原告确实存在长期拖欠房款的违约行为，反诉原告的上述主张均不予支持，本案反诉提起符合反诉的条件，反诉被告称不应提起反诉不予支持。反诉原告所主张已另支付2000000元,未提供证据证明系支付给吴长江的房款或吴长江授权代为支付的款项，且吴长江不认可收到该笔房款，该主张不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下: 一、解除原告（反诉被告）吴长江与被告（反诉原告）安徽华翼再生资源科技股份有限公司、郭端关于合肥市蜀山区长江西路7号锦江大厦商业用房201室房屋的买卖协议及说明中关于201室的内容； 二、被告（反诉原告）安徽华翼再生资源科技股份有限公司郭端于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吴长江支付合肥市蜀山区长江西路7号锦江大厦商业用房301室房款欠款3318641.3元、违约金3800000元; 三、驳回原告（反诉被告）吴长江其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费124512元，保全费5000元，反诉受理费41366元由被告（反诉原告）安徽华翼再生资源科技股份有限公司、郭端承担107996元，原告（反诉被告）吴长江承担62882元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  王嘉佳 人民陪审员  王惠青 人民陪审员  窦中山 二〇二〇年三月十日 书 记 员  童 星 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。