贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0102民初13020号 原告：于志强，男，汉族，1976年9月6日生，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：王亮，贵州智衡律师事务所律师，特别授权代理。 被告：杨军，男，汉族，1985年2月8日生，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：龚周杰，特别授权代理。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。 法定代表人：肖春红，职务：董事长。 委托诉讼代理人：郭昌荣、王怀利，贵州辅正律师事务所律师，特别授权代理。 原告于志强与被告杨军相邻关系纠纷一案，本院立案受理后，依法追加贵阳宏益房地产开发有限公司作为共同被告参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于志强委托诉讼代理人王亮，被告杨军委托诉讼代理人龚周杰，被告贵阳宏益房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭昌荣、王怀利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于志强提出诉讼请求：1.判令被告杨军赔偿原告受损家具、装修损失73399元；2.判令被告杨军赔偿原告房屋空置损失（房屋空置损失自2018年10月23日起，按每月2500元计算至被告付清之日止，暂计算至2019年6月23日房屋空置损失为20000元），总计93399元；3.被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担连带赔偿责任；4.诉讼费及鉴定费由二被告承担。事实和理由：原告系贵阳市南明区XX房屋的房主，2018年10月22日，原告发现房屋天花板大面积渗漏污水，导致天花板、墙面、地板、地板及家具被浸泡损坏，原告立即向物业管理公司反映处理，物业公司对此漏水也作过记录。后经原告了解，该次大面积渗水原因系被告杨军所居住的南明区XX房屋水管漏水，导致水漏至原告房屋内，造成原告天花板、木地板、墙面、整体橱柜家具均严重损坏，甚至电路都已浸水损坏，因此被告应当赔偿原告房屋所受损家具装修费用等共计73399元。另外，由于原告的房屋渗水严重，电路浸水损坏，继续居住的话极易发生威胁人身安全的事故，因此自渗水发生之日起空置的损失。截止原告向法院提出本次起诉之日，原告房屋发生渗水情况已持续将近一年，在长达一年的时间中，原告多次找到被告协商赔偿事宜，被告仅一味对原告进行敷衍，从未积极主动与原告进行沟通、协商。现漏水原因经鉴定机构鉴定，被告贵阳宏益房地产开发有限公司所开发的房屋下水管道接口存在密闭性缺陷，原告认为被告贵阳宏益房地产开发有限公司应对原告的损失承担连带赔偿责任。 被告杨军辩称，首先，原告没有就损害结果与被告杨军的行为之间存在的因果关系完成举证责任，原告仅就房屋存在漏水的情况进行了说明，但未说明漏水的原因，原告应就其损害结果与被告使用房屋不当行为之间存在因果关系进行举证，否则应承担举证不能的后果；其次，原告诉称其房屋天花板大面积渗漏污水与客观事实不符，漏水的位置位于原告位于花果园一期XX号房屋内厨房天花板下方的下水管接头处，该下水管及接头既非被告杨军所有，也非被告杨军在管理和使用，被告杨军对其不负有任何管理和维护的义务，且由于该下水管在原告房屋内，被告杨军对该下水管没有监管义务，对其是否漏水、何时漏水无法知晓。该下水管系房屋的基本附属设施，系被告杨军贵阳宏益房地产开发有限公司在交付原告使用前就已经安装完毕，与房屋一并交付给原告管理使用，原告与物业服务方对其负有监管、维护义务；第三，原告既无证据证明其损失是因被告杨军的不当行为所致，也无证据证明其损失的合理性和客观性，即使原告的损失是客观合理的，由于原告未即使采取措施防止损失扩大，对其损失扩大的部分，应由原告自己承担责任。原告诉称其房屋渗水已持续将近一年，在长达一年的时间内原告没有采取任何措施防止损失扩大，未第一时间找物业对其进行修缮或自行修缮，或者采取其他措施防止渗水持续或者损失扩大。相反是原告告知被告杨军漏水情况下，被告杨军立即停止原本正常通过厨房下水道的排水，将厨房中每天产生的生活污水通过其他渠道进行排放，这给被告杨军一家的生活带来了极大不便，但考虑到原告的利益，自知道漏水的情况以后，被告杨军从未通过厨房下水管排水；最后，从鉴定报告可以看出，本案渗水原因与被告杨军无关，杨军不应当承担责任。 被告贵阳宏益房地产开发有限公司辩称，一、原告不具有本案原告的主体资格，其起诉应予驳回。花果园项目XX号房屋的业主并非原告，该房屋系周成兴从我公司购买，且由我公司实际交付给周成兴。二、我公司亦非适格被告，原告对我公司提起的诉讼应予驳回，本案系相邻纠纷，我公司并非相邻不动产权利人，至于原告所主张的“房屋下水道接口存在密闭性缺陷”问题，实属因房屋质量问题所引起的商品房买卖合同纠纷，与本案争议无关，不应在本案中予以审理。三、即使我公司作为被告的主体资格适格，但对本案的发生并无过错，不应承担任何责任。一则案涉房屋（含管道）系经竣工验收合格，取得竣工验收报告，达到房屋交付条件之后交付给业主使用，房屋交付之后购房人也从未就质量问题向我公司提出过任何异议，根据《商品房买卖合同》第十二条“商品房交付使用时，有关房屋质量及装修、装饰、设备标准等相关问题，买受人须在出卖人通知交房之日起30日以书面形式提出，否则视为放弃相应权利”的约定，应视为购房人对案涉房屋（含管道）的质量问题不持异议，且放弃了对质量问题提出异议的权利；二则案涉管道的质保期已过，原告无权要求我公司承担赔偿责任，根据《商品房买卖合同》第十六条保修责任中“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”的约定，答辩人对案涉两房屋管道质量的修缮与维护义务也仅限于住宅质量保修期内，本案原告所主张的房屋我公司于2013年5月18日交付给购房人周成兴，被告杨军房屋的交付时间为2013年6月11日，根据《住宅质量保证书》的约定及《建设工程质量管理条例》的相关规定，上述案涉房屋管道的质保保修期为2年，我公司对案涉房屋管道的质量问题不应再承担维修或维护义务。四、原告与被告杨军对本案的发生具有过错，应承担相应的过错责任。被告杨军的厨房用水行为与本案损害事实的发生具有因果关系，原告未履行合理注意及检查、维护和修缮的义务，按照司法鉴定报告，本案渗水具有持续性，但在2018年10月22日原告才予以发现，且原告在渗水情况发生后未采取相应的检查、维修和维护措施，以致损害不断扩大，对损失的扩大明显存在过错。五、我公司系因原告申请追加的被告，且原告要求我公司就其损失承担连带责任，我公司未参与选择鉴定机构及参与整个鉴定过程，丧失了在鉴定过程中提出自身主张的权利，故案涉《资产评估报告》及《房屋渗水原因鉴定报告》不应作为裁判依据，至少不应成为我公司承担责任的依据。《资产评估报告》的评估基准日为2019年11月30日，在开展司法鉴定时损害事实已经发生了一年有余，应扣除因原告原因所导致的扩大损失部分。《房屋渗水原因鉴定报告》的鉴定结论系推断而成，且仅说明“下水管道接口存在密闭性缺陷”，未说明是房屋质量原因或是第二被告的原因所致，故鉴定结论不明确，不应成为本案裁判的依据。六、原告主张的房屋空置费的主张无事实和法律依据，依法应予驳回。原告提出的“电路浸水损坏，继续居住极易发生人身安全事故”的理由与房屋空置并不存在直接因果关系，且房屋损害长期未解决原告也存在过错，另原告也未提交其房屋空置情况及房屋空置损失计算的依据。综上，原告对我公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回。 本院经审理认定事实如下：原告于志强系位于本市南明区XX房屋的所有权人，被告贵阳宏益房地产开发有限公司系该案涉房屋的开发商，被告杨军该案涉房屋的楼上业主，约于2015年入住。原告自述2013年将该案涉房屋装修好后，因在外地工作生活未入住该房屋。2018年10月22日，原告发现该案涉房屋天花板、墙面、地板、地板及家具被浸泡损坏后通知了被告杨军及物业公司看漏水点位于该案涉房屋厨房天面连接被告杨军家厨房洗菜池的下水管道接口处，该管道系被告贵阳宏益房地产开发有限公司所开发房屋的配套设施。其后被告杨军停止从该下水管道排水。原告因与被告杨军协商赔偿事宜未果，从而引发本案讼争。 审理中，本院根据原告申请委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司和贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司分别对上述案涉房屋的漏水原因及房屋财产损失进行鉴定。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2019年12月11日作出仲恒鉴字【2019】SW2814《房屋渗水原因鉴定报告》（鉴定日期2019年11月30日），鉴定结论为：综合现场检查、检测情况及放水试验情况分析：据现场情况调查发现，2303号房洗菜池的下水管接到西侧阳台地漏处后，2203号房屋未出现渗水现象，我司检测人员在进行放水试验前，发现2203号厨房、天面、墙体均为干燥状态，在放水试验后，2203号厨房天面2号下水管道接口处开始出水，故推断2203号房的渗水原因为2303号房厨房在使用过程中，厨房用水经过下水管道流至2203号房时，由于2203号房天面处2号下水管道接口处存在密闭性缺陷，导致2303号房厨房用水在2203号房厨房天面2号下水管道接口处渗出。贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司于2019年12月20日作出黔亚太评报字[2019]138号资产评估报告（评估基准日为2019年11月30日），案涉房屋的财产损失价值为51727元。 以上事实，有双方当事人陈述及提交相关证据在卷佐证，并经庭审质证核实。 本院认为，本案争议的焦点在于：一、原告与被告贵阳宏益房地产开发有限公司的诉讼主体资格是否适格？二、两被告对原告的损失是否应当承担赔偿责任？三、原告主张的损失是否合理？ 关于焦点一，其一，原告已举证证明其为案涉房屋的所有权人，原告有权就该房屋所受损失主张相应权利，故原告的诉讼主体资格适格；其二，就同一损害事实，在致害原因不明之时，应允许受害人将基于不同法律关系的各相关主体列为被告，以利于查清事实，及时定纷止争，故本院对被告贵阳宏益房地产开发有限公司提出的非本案适格被告的辩称亦不予采纳。 关于焦点二，案涉房屋的漏水原因经鉴定，推断为“下水管道接口处存在密闭性缺陷”。被告贵阳宏益房地产开发有限公司辩称系追加的被告，未参与选择鉴定机构及参与整个鉴定过程，丧失了在鉴定过程中提出自身主张的权利故该鉴定不应作为裁判依据。因鉴定意见属于证据，该鉴定意见形式、来源合法，与待证事实具有关联性且已经质证，本院对该鉴定意见予以采信，对被告贵阳宏益房地产开发有限公司该辩称不予采纳。从表面上看，被告杨军使用下水管道排水致使水渗流到原告家中造成原告损失，但若被告贵阳宏益房地产开发有限公司配套建设的下水管道不存在密闭性缺陷，该损害结果不会发生。被告杨军在得知案涉房屋下水管道漏水后，已停止从该下水管道排水，故被告杨军的排水行为与原告损失之间不存在法律上的因果关系，对原告损失不承担赔偿责任。前述下水管道系被告贵阳宏益房地产开发有限公司所开发房屋的配套设施，根据《中华人民共和国产品质量法》第二条第三款“建设工程不适用本法规定；但是，建设工程使用的建筑材料、建筑构配件和设备，属于前款规定的产品范围的，适用本法规定。”以及《中华人民共和国产品质量法》第四十四条第二款“因产品存在缺陷造成受害人财产损失的，侵害人应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。”之规定，被告贵阳宏益房地产开发有限公司作为案涉房屋的开发商，应对其提供的下水管道存在的密闭性缺陷给原告造成的损失承担赔偿责任。原告请求被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担连带责任不当，应予纠正。对被告贵阳宏益房地产开发有限公司提出的案涉房屋（含管道）系经竣工验收合格，根据《商品房买卖合同》购房人对案涉房屋（含管道）的质量问题不持异议且放弃了对质量问题提出异议的权利，以及案涉管道的质保期已过，原告无权要求该公司承担赔偿责任之辩称，因被告贵阳宏益房地产开发有限公司负有的房屋（含水管）质保义务不能替代其应承担的侵权责任，故对被告贵阳宏益房地产开发有限公司该辩称，本院不予采纳。 关于焦点三，对原告主张的家具、装修损失费，由于案涉漏水管道位于原告家中，原告对该管道负有日常管理、维护之义务，但因原告长期将该房屋空置，疏于管理，未及时止损，致使损失扩大。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。”之规定，对扩大部分的损失，应由原告自行负担。就原告该项损失，贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司于2019年12月20日作出的黔亚太评报字[2019]138号资产评估报告，损失价值为51727元，结合被告杨军入住时间、原告发现漏水的时间，以及该评估报告的基准日考虑，本院酌定由被告贵阳宏益房地产开发有限公司赔偿原告的财产损失25863元，其余损失原告自行承担；对原告主张的房屋空置费，因房屋漏水并不必然导致房屋空置的结果，非直接经济损失，故对原告该项请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国产品质量法》第二条第三款、第四十二条第二款，以及《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条之规定，判决如下： 一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告于志强财产损失25863元； 二、驳回原告于志强其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1067元，鉴定费15000元、评估费6000元，由原告于志强负担11222元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担10845元（因此款原告已预交，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  何骧 二〇二〇年三月十三日 书记员  赵锐