福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）闽06民终678号上诉人（原审被告）：张淑虾，女，1965年4月13日出生，汉族，住福建省漳浦县，现住福建省漳浦县。委托诉讼代理人：陈耀章。被上诉人（原审原告）：厦门德裕源商业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区民族路127号二楼A区。统一社会信用代码91350203M00015464B。法定代表人：陈赐平，总经理。委托诉讼代理人：陈潇君，福建梁峰律师事务所律师。上诉人张淑虾因与被上诉人厦门德裕源商业管理有限公司（以下简称德裕源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院（2019）闽0623民初5345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人张淑虾委托诉讼代理人陈耀章、德裕源公司委托诉讼代理人陈潇君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张淑虾上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.一、二审案件受理费由德裕源公司负担。事实与理由：（一）签订案涉合同是案外人谢文利和德裕源公司已离职员工林立勇，为查明事实，应当追加二人作为第三人参加本案诉讼。德裕源公司不是案涉店面的所有权人，也没有提供产权证，无权收取占用费，应当对合同的效力予以审查。（二）一审对双方已达成调解协议部分进行重新判决违反法定程序。案涉合同已于2018年11月15日经一审法院调解，德裕源公司于2019年10月14日起诉要求解除本案合同并追讨租金，属于重复起诉。（三）张淑虾同意提前解除本案合同，但在张淑虾无法通过租赁合同获益的情形下要求支付租金和占用费是不公平的。德裕源公司招商一直失败，商场没有客流，又违建变压器，导致张淑虾无法获益。张淑虾无法撤场的原因在于德裕源公司，不应支付占用费和承担法律责任。德裕源公司在另案调解书生效后未再向张淑虾发出催缴通知，应视为德裕源公司自行放弃继续收租，免除了租金。张淑虾会偿还尚欠的租金，德裕源公司应当给予缓交时间或分期支付的机会。一审判决致使德裕源公司通过违约行为而获得巨大的利益，不符合法律精神。（四）保证金只有在合同期满结算后退还或者抵销尚欠款项，德裕源公司不能没收。（五）张淑虾同意返还房屋，若德裕源公司要求返还房屋，必须赔偿张淑虾的装修损失。（六）德裕源公司违规收取张淑虾的市场推广金却没有做推广活动，还违规占用业主门口建设变压器，导致张淑虾经营活动受到严重影响。被上诉人德裕源公司辩称，一审法院于2019年5月11日达成的调解书仅涉及2018年12月以前的租金，本案的诉讼请求与原调解书内容不重复。一审判决不违反法定程序。德裕源公司要求解除合同是依据双方签订的房屋租赁合同的约定，房屋租赁合同明确约定在张淑虾逾期支付租金超过30天，德裕源公司有单方解除合同的权利，并要求张淑虾缴清未支付的租金。双方达成调解协议后，德裕源公司多次要求张淑虾履行，但张淑虾均以各种理由拖欠并继续在案涉房屋继续经营。德裕源公司不存在违反合同约定的行为，张淑虾主张德裕源公司赔偿其经济损失不符合客观事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。德裕源公司向一审法院起诉请求：1.判令解除德裕源公司与张淑虾签订的《房屋租赁合同》；2.德裕源公司有权没收保证金3790元；3.张淑虾于解除当日迁出并按租赁房屋现状（不可拆除房屋内部固定的设备和装修物）返还房屋；4.张淑虾支付违约金5229元；5.张淑虾立即支付拖欠的租金13944元、物业管理费1227元、公摊水电费27元及自2019年9月1日起至解除之日止的租金、物业管理费、公摊水电费；6.张淑虾支付自解除之日当日起至实际归还租赁房屋之日止的房屋占用费(依据解除最后一月日租金5倍标准计算）、物业管理费、公摊水电费；7.张淑虾承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2017年1月1日，德裕源公司与张淑虾签订合同编号2016ＦＱＳＪ5＃Ｄ26的府前世家《房屋租赁合同》，合同的甲方为德裕源公司，合同的乙方为张淑虾，约定本系列合同项下的租赁场地为位于漳浦县××镇××号楼××层××号商铺，租赁场地产权面积约为25.26㎡，乙方承租做店面使用，用于经营冷饮吧。合同约定：租赁期限自2017年1月1日起至2020年10月31日止。租金从2017年1月1日起计缴，租金为第一年（2017年1月1日至2017年12月31日）月租金为1465元，第二年（2018年1月1日至2018年12月31日）月租金为1591元，第三年（2019年1月1日至2019年12月31日）月租金为1743元，第四年（2020年1月1日至2020年10月31日）月租金为1895元，租金按季度付款，首期租金交至2017年8月31日，以后乙方应于上个季度末月25日前缴清每季当季租金，不足一个月的，按每月共30日为单位计算日租金。免租期共20个月，第一年合同免租期自2017年3月1日至2017年5月31日，第二年合同免租期自2018年1月1日至2018年5月31日，第三年合同免租期自2019年1月1日至2019年6月30日，第四年合同免租期自2020年5月1日至2020年10月31日。乙方未履行完本租赁合同或存有违约情形的，如有租金优惠（如免租期或其他优惠）则予以取消，以解约时的月租金为标准按全部租赁期限全额计收。租赁保证金为3790元，乙方应在签订合同当日向甲方缴交，租赁期限开始之日定金自动转化为保证金。若乙方有违约情形或因乙方原因导致本合同提前解除，甲方有权不退还定金或保证金。在承租期间（包含免租期），乙方自行承担所应交纳的物业管理费3元／月／㎡（上述费用按建筑面积计缴），按季付款，应于上个季度末月的25日前缴清。在承租期间（包含免租期），乙方应承担公摊水电费，于每月25日前缴清。合同终止或解除的，乙方应在当日之内迁出该物业并交还原有设备，并将家具等可移动物品予以清理，办理交还物业的手续。每逾期交还该租赁标的一天，乙方应向甲方支付相当于原租赁合同最后—月日租金五倍的使用费。因乙方违约导致合同提前解除或合同租赁期限届满，乙方交还承租物业时，乙方的一切装修费用，甲方无须给予任何补偿；一切安装在该租赁标的内部固定的设备和装修物视为添附，乙方均不得拆除，且甲方不予补偿。乙方应按时足额交纳保证金、租金、物业管理费、公摊费用及其他费用，并按国家规定交纳水、电、通讯等费用。若乙方连续30日仍未缴交所欠租金或费用，甲方有权单方解除合同，并要求乙方按本合同相关条款承担违约责任。乙方逾期支付租金、保证金及相关或逾期支付本合同约定的其他费用，每逾期一日应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金。乙方逾期支付全部或部分保证金、租金及其他费用超过30天，甲方有权单方解除合同，不仅甲方有权没收定金或保证金，而且乙方应承担相当于三个月租金（以解约时月租金标准计算）的违约金，如由此造成甲方损失的超过上述违约金，甲方还有权要求乙方赔偿超出部分损失。合同签订后，德裕源公司将出租的商铺交付张淑虾使用，张淑虾也按合同的约定缴交房屋租赁保证金3790元。张淑虾尚欠2019年1月至8月的租金计13944元（1743元／月＊8个月）、物业管理费608元、公摊水电费8元，此后租金及其他费用也未按合同约定支付。一审法院认为，德裕源公司与张淑虾签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定及损害社会公共利益，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。德裕源公司依约将租赁房屋交付给张淑虾使用。张淑虾未能按合同的约定支付租金及物业管理费、公摊水电费，构成违约，依法应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《房屋租赁合同》的约定“乙方未履行完本租赁合同或存有违约情形的，如有租金优惠（如免租期或其他优惠）则予以取消”，德裕源公司有权取消该租赁年度的租金优惠。张淑虾逾期支付租金及其他费用超过30天，根据《房屋租赁合同》约定，德裕源公司有权解除合同并收回房屋，故德裕源公司请求判令解除《房屋租赁合同》、返还租赁房屋并按《房屋租赁合同》约定标准计付尚欠租金、物业管理费、公摊水电费的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。根据《房屋租赁合同》的约定“合同终止或解除的，乙方应在当日之内迁出该物业并交还原有设备，并将家具等可移动物品予以清理，办理交还物业的手续；每逾期交还该租赁标的一天，乙方应向甲方支付相当于原租赁合同最后—月日租金五倍的使用费”，现德裕源公司主张张淑虾支付自合同解除之日起至实际归还租赁房屋之日止依据解除最后一月日租金5倍标准计算房屋占用费的诉讼主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，德裕源公司的主张按日租金5倍标准计算明显过高，调整为按合同解除当月租金（2020年1月至2020年10月的月租金为1895元）的130%即每月按2463.50元计算占用费，予以支持。另，根据《房屋租赁合同》乙方违约责任的约定：1.乙方逾期支付租金、保证金及相关或逾期支付本合同约定的其他费用，每逾期一日应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金；2.乙方逾期支付全部或部分保证金、租金及其他费用超过30天，甲方有权单方解除合同，不仅甲方有权没收定金或保证金，而且乙方应承担相当于三个月租金（以解约时月租金标准计算）的违约金。由此可见，履约保证金、逾期支付租金滞纳金和违约金均属于损害赔偿范畴，三者性质和功能相同，德裕源公司既主张履约保证金，又主张违约金，属于重复主张，综合本案合同的履行情况，以实际损失为基础，酌情按不予退还履约保证金予以支持，违约金的诉讼请求予以驳回。基于上述分析，张淑虾提出租赁合同属于不公平的合同，德裕源公司无权没收保证金的答辩意见不予支持；其提出该店面租金2019年7月之后不予认可的答辩意见不予支持；其提出同意解除合同并返还房屋，及德裕源公司无权收取违约金的答辩意见，基于上述分析，予以支持。综上所述，德裕源公司请求判令解除《房屋租赁合同》，德裕源公司有权没收保证金3790元，张淑虾返还租赁房屋、并支付尚欠的2019年1月至8月租金13944元及自2019年9月1日起至合同解除之日止的租金、物业管理费、公摊水电费，有事实根据和法律依据，予以支持；德裕源公司请求判令张淑虾支付2019年1月至8月物业管理费1227元、公摊水电费27元调整为按物业管理费608元、公摊水电费8元予以支持；德裕源公司请求判令张淑虾支付自合同解除之日起至实际归还租赁房屋之日止的房屋占用费（依据解除最后一月日租金5倍标准计算）、物业管理费、公摊水电费，调整为张淑虾支付自合同解除次日起至实际归还房屋之日止每月按2463.50元计算的房屋占用费予以支持；其余诉讼请求，缺乏事实和法律依据，予以驳回。据此，判决：一、解除德裕源公司与张淑虾于2017年1月1日所签订的合同编号为2016ＦＱＳＪ5＃Ｄ26的《房屋租赁合同》；二、张淑虾已支付的履约保证金3790元归德裕源公司所有；三、张淑虾应于判决生效后五日内将址在漳浦县××镇××号楼××层××号商铺（面积约为25.26㎡）返还给德裕源公司；四、张淑虾应于判决生效后十日内支付给德裕源公司尚欠2019年1月至8月的租金13944元、物业管理费608元、公摊水电费8元，并支付自2019年9月1日起至合同解除之日止按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的租金、物业管理费、公摊水电费，及支付自合同解除次日起至实际归还房屋之日止每月按2463.50计算的房屋占用费；五、驳回德裕源公司的其他诉讼请求。一审案件受理费796.60元，适用简易程序减半收取计398.3元，由张淑虾负担，应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。二审期间，张淑虾提交《离婚证》，用于证明其与谢文利已在2019年9月30日办理离婚登记，租赁合同均是谢文利与德裕源公司签订的，签订时间也是其婚姻关系存续期间，故要求追加谢文利为本案诉讼参与人。德裕源公司质证认为，真实性由法庭核实，该证据与本案无关，对其所证明的内容也有异议，本案合同是在2016年张淑虾与谢文利的婚姻关系存续期间签订的，该证据无法证明房屋租赁合同不是张淑虾签订。德裕源公司提交《房产交接通知书》和《房屋租赁合同》，用于证明德裕源公司有权出租涉案房屋，与房屋业主杨璇约定租赁期为自2016年10月31日起至2020年10月31日止。张淑虾质证认为上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，德裕源公司不具备出租案涉房屋的资格，无法证明涉案房屋是杨璇的房产；《房产交接通知书》通知人是漳浦国源房地产开发有限公司而不是德裕源公司，而且没有产权人的签字确认。综合双方举证、质证，本院对双方当事人所举证据认证如下：1.德裕源公司二审期间提交的证据有原件核对且能够相互印证，对相关证据的真实性予以确认；2.张淑虾提交的证据未提供原件核对，对相关证据的真实性不予确认。张淑虾于二审期间申请追加谢文利、林立勇作为第三人参加诉讼。经查，张淑虾于一审时未提出相关的申请，请求追加的案外人不属于本案必须共同进行诉讼的当事人，且未追加第三人参加诉讼不影响本案事实的查明，故张淑虾提出的相关申请不符合法律规定，不予准许。经审理查明，张淑虾对一审认定“物业管理费和公摊水电费及其他费用没有按合同约定支付”有异议，认为与事实不符，上述费用不应该由德裕源公司收取。经查，双方在合同中约定物业管理费和公摊水电费等费用由张淑虾承担，而张淑虾未提交证据证明其有缴纳相关费用，故一审认定其未支付相关物业管理费和公摊水电费符合客观事实。由于物业管理费和公摊水电费是以德裕源公司的名义缴纳给物业公司，德裕源公司也提交了相关缴费凭证，故一审判令张淑虾将相关物业管理费和公摊水电费支付给德裕源公司并无不当。张淑虾提出的上述异议，不能成立，不予采纳。对一审判决查明认定的其他事实，双方均没有异议，本院予以确认。另查明，德裕源公司与案外人杨璇于2015年10月24日签订《房屋租赁合同》，承租案涉商铺，租赁期限自2016年10月31日起至2020年10月31日止。又查明，德裕源公司与张淑虾于2018年9月4日签订《还款协议书》，就张淑虾承租的包括案涉商铺在内的四个商铺截至2018年8月29日的租金、物业费、水电费等达成协议，张淑虾应支付全部款项合计61598元和物业费、水电费11815元。2019年5月29日，一审法院就双方关于《还款协议书》履行争议作出（2019）闽0623民初941号民事调解书。德裕源公司确认张淑虾在《还款协议书》签订之后于2018年11月支付了6846元，2019年3月支付3462元并从张淑虾另外的店铺履约保证金直接抵扣18546元，调解时《还款协议书》所涉及的未付租金为32774元，免除物业费、水电费11815元后，形成了（2019）闽0623民初941号民事调解书载明的张淑虾认欠租金32744元。本院认为，本案的争议焦点为：1.德裕源公司是否具备本案诉讼主体资格？2.一审是否存在对已调解部分再重新判决的违反法定程序情形？3.一审判决张淑虾支付尚欠的租金、占用费以及没收保证金，是否有事实和法律依据？结合在案证据及当事人陈述，分析评判如下：（一）德裕源公司是否具备本案诉讼主体资格经查，德裕源公司虽非案涉商铺的产权人，但其与商铺的业主签订的租赁合同明确约定其有转租权利及租赁期限截至2020年10月31日，与案涉租赁合同关于“出租方依法享有该房屋的转租权”及租赁期限截至2020年10月31日等约定相一致，因此，德裕源公司与张淑虾签订的转租合同合法有效，其作为原告提起本案诉讼，符合法律规定。张淑虾提出德裕源公司不具备本案诉讼主体资格的上诉理由，依据不足，不予支持。（二）一审是否存在对已调解部分再重新判决的违反法定程序情形经查，一审法院于2019年5月29日作出的（2019）闽0623民初941号民事调解书明确系针对双方关于《还款协议书》履行争议作出的，德裕源公司对于（2019）闽0623民初941号民事调解书所涉及款项的计算方式及结果进行了合理的解释说明，即上述调解书针对的是双方于2018年9月4日签订的《还款协议书》的履行问题，未对2019年的租金、物业费、公摊水电费进行处理，张淑虾也未提供证据证明其上诉主张，因此，张淑虾提出一审对已调解部分再重新判决违反法定程序的上诉理由，与查明的事实不符，不予支持。（三）一审判决张淑虾支付尚欠的租金、占用费以及没收保证金，是否有事实和法律依据经查，案涉合同第四条约定，租金按季度付款，首期租金交至2017年6月30日，以后张淑虾应于上个季度末月25日前缴清每季当季租金。案涉合同第十一条约定，张淑虾逾期支付全部或部分租金及其他费用超过30天，则德裕源公司有权单方解除合同。张淑虾对此也无异议。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉合同第十一条约定，德裕源公司在单方解除合同的情况下还有权没收保证金并要求张淑虾承担违约责任。案涉合同第四条第1（4）款约定，张淑虾未履行完本租赁合同或存有违约情形的，如有租金优惠（如免租期或其他优惠）则予以取消，以解约时的月租金为标准按全部租赁期限全额计收。由于保证金与违约金性质一样，均系合同解除后的损失赔偿范畴，一审选择判令保证金归德裕源公司所有合法有据，并无不当。因此，张淑虾未按合同约定支付租金，已构成违约，一审判令张淑虾按照合同约定的全部期限全额支付租金、占用费及保证金归德裕源公司所有，符合法律规定和合同约定，应予维持。张淑虾提出的相关上诉理由，不能成立，不予支持。张淑虾提出德裕源公司收取市场推广金而未履行相应责任的问题，经查，案涉合同约定张淑虾应向德裕源公司支付2元/月/㎡的市场推广基金，但自2019年起德裕源公司未再收取该笔款项，也未在本案中提出相关主张，张淑虾也未交纳，故张淑虾提出德裕源公司未履行市场推广责任构成违约的上诉理由，缺乏依据，不予支持。关于张淑虾提出德裕源公司违规建设变压器造成其经营损失的问题，经查，根据张淑虾提供的《申诉状》等证据，其所主张的相对方是漳浦国源房地产开发有限公司而非本案当事人德裕源公司，故其提出的相关上诉主张，和本案无关，不予采纳。张淑虾提出德裕源公司应赔偿其装修损失的上诉理由，未提供相应的证据证明，故其提出的相关主张依据不足，不予支持。综上所述，张淑虾提出的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费796.6元，由上诉人张淑虾负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞志凌审 判 员 苏雅冰审 判 员 谢旭耀二〇二〇年三月三十一日法官助理 陈佳臻书 记 员 严怡芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。