山东省济南市莱芜区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0116民初6278号 原告：山东融谐物业有限公司，住所地：济南市莱芜高新区世纪城路**。 法定代表人：何宗雄，职务：总经理。 委托诉讼代理人：马宝军，济南莱芜汶杨法律服务所法律工作者。 被告：亓景俊，男，汉族，1964年3月25日出生，住济南市莱芜高新区。 委托诉讼代理人：李淑贤，山东隆越律师事务所律师。 原告山东融谐物业有限公司（以下简称融谐物业）与被告亓景俊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告融谐物业的委托诉讼代理人马宝军、被告亓景俊的委托诉讼代理人李淑贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融谐物业向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告缴纳拖欠的物业费10171.2元，车位服务费2700元，并承担逾期违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是世纪城小区的业主，由原告对其物业进行服务，并且双方都有合同，为有偿合同，自2017年8月28日至2019年10月31日欠物业费10171.20元，原告多次催收，被告拒不支付，根据物业合同的约定，被告逾期缴费，应当承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。 亓景俊辩称，请法庭依法确认原、被告之间签署的合同为无效合同，驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、融谐物业公司并非通过招投标方式选定的物业公司，违反法律强制性规定，因此其与业主签订的合同属于无效合同。根据《中华人民共和国招标投标法》第三条第一款、第三款之规定，《物业管理条例》第二十四条第二款之规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，《物业管理条例》第二十四条第二款之规定，关于招投标的方式选聘住宅前期物业服务企业的规定属于效力性强制性规定，违反该规定订立的前期物业服务合同无效。在本案中，原告服务涉案小区没有进行招投标，也没有经所在地区、县人民政府批准协议方式选聘文件，违反了《物业管理条例》的规定，因此其所签署的服务协议无效。根据最高人民法院2019年11月14日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）中关于效力性强制性的规定，《物业管理条例》第二十四条第二款即为合同法司法解释二第十四条规定的效力性强制性法律规定。二、原告不具有服务被告小区物业的资质，因而其与被告签署的服务协议无效。《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，根据原告提交的前期物业服务合同记载被告属于三级资质，而被告所在小区为101万平方米住宅小区，根据上述规定原告没有承接资质，且《物业管理条例》第二十四条第二款关于招投标的方式选聘住宅前期物业服务企业的规定属于效力性强制性规定，违反该规定订立的前期物业服务合同无效。三、原被告签订的《前期物业服务协议》未依法备案，应认定为无效合同。根据《山东省物业管理条例》第二十三条、《山东省物业服务收费管理办法》第十条之规定，2019年8月6日和2019年8月12日，我们连续两次查阅了物业的备案资料，一是没有发现招投标的文件，二是在备案的《前期物业服务合同》中被告所住的住宅未备案：1、我们房屋是多层住宅，《前期物业服务合同》中第六条关于多层住宅价格的描述用的“/”,表示没有的意思，未备案；2、《前期物业服务合同》中第二条约定的物业管理区域四至，是按照建筑规划红线确定的，是整个小区一二三四期的面积，根据规划，世纪城小区的总建筑面积为约80万平方米，而第一条中建筑面积只填写了约8万平方米，为6栋高层，这表明，我们的房屋不在备案范围内，属于未备案。所以物业公司与我们签订的协议应认定为无效合同。综上所述，答辩人与被答辩人签订的《前期物业服务合同》属于无效合同，请求法院驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2015年7月1日，融谐物业与莱芜中联上鼎房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由融谐物业为莱芜世纪城提供前期物业管理服务。2.莱芜高新区建设局出《证明》一份：经查阅，世纪城小区在原莱芜市房管局物业区域划分和前期物业服务合同备案资料。注：原莱芜市房管局备案资料于2019年5月31日交接于莱芜高新区建设局，备案中对物业管理收费标准进行了约定。3.2015年8月3日,亓景俊（甲方）与融谐物业（乙方）签订莱芜世纪城前期物业服务协议，内容约定由乙方为甲方位于莱芜该小区70幢东2单元102房提供前期物业管理服务事宜，涉案房屋建筑面积为260.84平方米，物业管理服务收费标准为1.5元/月/平方米；停车场车位使用人按车库车位50元/个/月交纳停车服务费，亓景俊签字捺印，原告盖章。协议签订后，融谐物业依约提供物业服务。自2017年8月28日至2019年10月31日期间的物业费以及亓景俊购买的7011、7012号车位的服务费，亓景俊至今未缴纳。融谐物业主张按照协议约定，每月的物业费计算方式为260.79平方米×1.5元/平方米，自2017年8月28日至2018年11月30日每月车位停车服务费为50元/个×2个，自2018年12月1日至2019年10月31日每月车位的停车服务费为27.5元/个×2个，本院予以确认。4.2019年9月21日原告向被告发出催缴通知。5.被告提交2014年1月20日莱芜日报专版，证实世纪城小区总建筑面积为1007367平方米，属于一级物业公司承接的范围，融谐物业是三级资质，不能承接物业；融谐物业质证认为资质现已取消，只要符合物业条件都可以服务。另查明，2019年5月23日，莱芜融谐物业有限公司名称变更为山东融谐物业有限公司。莱芜世纪城小区尚未成立业主委员会。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。涉案的小区未成立业主委员会，故原、被告签订的莱芜世纪城《前期物业服务协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。被告辩称融谐物业因未经招投标、未备案且不符合资质，主张无效，被告所提理由均缺乏法律依据，本院不予采信。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”以及原莱芜市物价局、原莱芜市房地产管理局《关于公布莱芜市普通住宅前期物业服务收费基准价格和有关问题的通知》（莱价字［2018］35号）第（十三）条“对已签订前期物业服务合同尚未到期的，在合同期内物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行……”的规定，原、被告签订的《前期物业服务协议》已经约定了物业服务费及车位服务费标准，原告依约提供物业服务，被告应当按照协议约定支付物业费及车位服务费。自2017年8月28日至2019年10月31日期间的物业费共计10170.81元（260.79平方米×1.5元/月/平方米×26个月），车位服务费共计2105元（自2017年8月28日至2018年11月30日期间为50元/个/月×2个×15个月=1500元；自2018年12月1日至2019年10月31日期间为27.5元/个/月×2个×11个月=605元；两项共计2105元），被告应予支付。关于原告主张的逾期违约金，根据双方合同约定及现实情况，从公平合理角度出发，本院酌情支持800元。综上所述，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告亓景俊于本判决生效之日起三日内，支付给原告山东融谐物业有限公司物业服务费10170.81元、车位服务费2105元及逾期违约金800元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费122元，由被告亓景俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  亓 飞 审 判 员  朱小青 人民陪审员  毛桂圣 二〇二〇年三月十九日 书 记 员  吕秀连