广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初512号原告：珠海市建筑工程有限公司，住所地珠海市香洲。法定代表人：刘立平。委托诉讼代理人：戴明，北京中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭清源，北京中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：邱瑞龙，男，汉族,户籍住址珠海市香洲区。被告：李锦伟，男，汉族，户籍住址珠海市香洲区。原告珠海市建筑工程有限公司（以下简称珠海建筑公司）与被告邱瑞龙、李锦伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海建筑公司的委托诉讼代理人戴明、被告邱瑞龙到庭参加诉讼，被告李锦伟经本院公告送达应诉资料及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告珠海建筑公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与邱瑞龙之间的房屋租赁合同；2.判令两被告自合同解除之日起15日内腾退移交租赁房屋，赔偿原告经济损失（保证金）96000元；3.判令两被告向原告偿还拖欠的2018年7至12月份租金222264元及违约金（以租金为基数，按年利率24%,自逾期之日起计至交清之日止，暂计至2018年12月31日为14926元），以及2018年9至11月份水费、9至10月份电费合计10294元，拖欠的维修费22000元；4.判令两被告向原告支付2019年1月起至两被告腾退移交租赁房屋之日止的租金。事实和理由：2015年4月1日，原告与邱瑞龙签订《房屋租赁合同》，原告将位于广东省珠海市香洲区××路××号××楼××平方米的房屋出租给两被告；出租期限为2015年4月1日起至2020年3月30日止；租金（包括管理费及设备费）第一年为32000元／月、第二年为33600元／月、第三年为35280元／月、第四年为37044元／月、第五年为38896元／月，每月5号前交纳当月租金；租赁期间租赁场地的水、电费均由两被告承担；合同签订之日起五日内两被告向原告支付保证金96000元；租赁合同生效之日起，由两被告负责对租赁场地的维修保养，自签订合同之起，二楼所有的漏水问题，两被告都应及时、主动解决，费用由两被告承担；此外，合同还约定，两被告逾期不交付租金超过10天的，属于严重违约，原告有权单方解除合同，收回租赁场地（若发生解除事项，两被告需在15天内搬出），没收保证金，并可按1%每日向两被告主张逾期未交付租金违约金等。自2017年12月起，两被告开始陆续拖欠原告租金，2018年9月起，两被告开始拖欠水、电费，在原告的反复催收下，李锦伟向原告出具承诺书，承认其是房屋实际租赁人之一，自愿承担合同义务并主动交纳了两个月的租金。但是，之后两被告又违背承诺，经原告多番催促拒不缴纳租金水电费。至起诉日为止，两被告拖欠原告2018年7至12月份合计六个月的租金222264元，2018年9至11月份水费、9至10月份电费10294元。此外，租赁场地出现漏水，根据合同约定，原告多次要求两被告承担维修义务，但两被告均拒绝履行，2018年8月，原告聘请了施工队对租赁场地进行了补漏维修，垫付了22000元的维修费。综上，原、被告之间的租赁关系应受法律保护，两被告拒不支付上述费用的行为已构成严重违约，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告珠海建筑公司提交了以下证据：1.房屋租赁合同；2.中国工商银行网上银行电子回单、收费通知单、中国光大银行账户明细查询清单；3.承诺书；4.律师函、快递查询单；5.二楼铁皮顶补漏工程合同、中国农业银行支票存根；6.请款函、收费通知单；7.（2019）粤0402民初37号民事调解书；8.物业交还书。被告邱瑞龙辩称，1、请求法庭判令经事实审核所拖欠的租金由李锦伟承担，理由是该《房屋租赁合同》签订实际出资人及经营者是李锦伟，邱瑞龙是受李锦伟代理签订的租赁合同，所有向原告交的押金、租金、水电费、员工工资都是通过银行转账给邱瑞龙代交的，有银行流水为证，并从2018年1月开始以上费用直接由李锦伟交付，李锦伟也向邱瑞龙出具了确认书，就原告所述的拖欠一切费用由其本人承认，与邱瑞龙无关，原告民事起诉状的事实理由中也显示了李锦伟向原告出具承诺书，自认其是房屋实际租赁人之一，自愿承担合同义务；2、请求法庭重新核算起诉状所列的拖欠租金金额；3、民事起诉状第3点提到的拖欠的维修费22000元，这笔维修费用是2017年8月受天鸽台风影响导致该房屋天面顶层的铁皮棚严重受损，因而漏水，破坏了室内的装修，因此，被告多次与原告申请，原告于2018年8月才聘请了施工队进行补漏、维修，所以这笔费用的开支应该由该房屋主体承担维修责任；4、原告民事起诉状所列的拖欠租金款项应计算至2018年10月，就是被告不再经营该场所时间截止。这点的理据是原告应按租赁合同约定承租人不交付租金超过10天的，原告有权解除租赁合同，收回租赁场所，同时原告也发出律师函给承租人，要求承租人在2018年12月11日起解除合同，收回场地，但原告只是采取停电的手段催收租金；5、承租人所向原告出具的承诺书都是由李锦伟授权所出具的。被告邱瑞龙提交了以下证据：⒈说明；⒉确认书；⒊交通银行个人客户交易清单。经审理查明，2015年4月1日，原告珠海建筑公司作为出租方（甲方）与邱瑞龙作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于香洲××路××号公司×楼面积约××平方米房屋出租给乙方作合法经营保健中心场地，租赁期为5年，从2015年4月1日至2020年3月30日止。合同第三条约定，“租金从第二年度起，每年递增5%，…乙方第一年每月交纳32000元（其中设备费及管理费15000元），第二年每月交纳33600元（其中设备费及管理费16000元）,第三年每月交纳35280元（其中设备费及管理费17280元），第四年每月交纳37044元（其中设备费及管理费18044元），第五年每月交纳38896元（其中设备费及管理费18896元），于每月五号前交纳当月租金及其他费用”。合同第四条约定，“乙方应在合同签订之日起五日内向甲方交纳履约保证金96000元，合同期满后不计算利息归还乙方，若合同期内乙方违约，履约保证金归甲方所有”。合同第五条约定，“租赁合同生效之日起，由乙方负责维修保养，室内外配套设施应妥善维护，如有损坏应及时修复或赔偿…”。合同第六条约定，“乙方在生产、经营所涉及的水、电增容费（含负荷费），环保等一切费用均由乙方自行承担…”。合同第七条约定，“乙方有下列情形之一的，均属严重违约，甲方有权单方面解除合同，收回租赁场地，履约保证金归甲方所有：1.乙方逾期不交租金超过十天，逾期天数乙方应按每日1%的比率缴付逾期付款违约金，如有造成损失应赔偿甲方全部损失…”；合同第八条约定，“…若发生解除事项，乙方需15天内搬出，如乙方不履行的，视为乙方放弃租赁场地内的所有物品、财产，甲方有权聘请专门的搬迁单位搬迁，搬迁所产生的费用、风险及其责任全部由乙方承担”。合同第十一条约定，“因不可抗力原因导致任何一方损失，双方互不承担违约责任”。合同第十二条约定，“1、自签订合同之日起，二楼所有漏水问题，乙方都应及时、主动解决，费用由乙方负责…”。原告于合同甲方落款处盖章，邱瑞龙于乙方落款处签名。上述合同签署后，邱瑞龙和李锦伟由于拖欠租金多次向原告出具书面承诺，其中落款时间为2017年6月20日的《承诺书》记载，“我租赁珠海市建筑工程有限公司位于珠海××路××号××楼物业经营足浴保健中心，尚欠缴2017年4月至6月部分租金102480元，本人现承诺于2017年7月20日交清，否则，每延迟一天，按欠付金额5%的比例向贵公司支付违约金。承诺人：邱瑞龙”；落款时间为2018年3月15日的书面承诺记载，“×楼保健按摩中心租户邱瑞龙，因经营困难，资金周转原因造成拖欠贵公司的租金未能如期按时缴交，现租户邱瑞龙承诺缴交租金方案如下：一、于2018年3月19日（星期一）缴交1个月租金，余下所欠交的2个月于2018年3月3日之前缴清（3月31日之前）；二、从2018年4月起当月的租金当月缴清，如不能履行合同协议的条款，承租人将接受贵公司的一切采取的措施…承诺人：邱瑞龙”；落款时间为2018年6月7日的《承诺书》由邱瑞龙和李锦伟共同签名出具，内容为“本人承诺6月15日交壹个月租金给建筑总公司，日后保证按时交租金”；落款时间为2019年9月29日的《承诺书》由李锦伟签名出具，内容为“本人李锦伟…珠海市香洲区××路××号×楼××足浴中心实际经营者及出资人，现本人承诺：第一，在承诺书签订之时立即向贵司支付2018年8月份的租金37044元（已交）；第二，2018年10月8日前向贵司支付9月份租金37044元，2018年10月31日前向贵司支付10月份租金37044元；第三，2018年11月份的租金37044元于2018年11月30日前向贵司支付；第四，2018年12月份及以后的租金按照2015年4月1日邱瑞龙与贵司签订的租赁合同于每月的25日前交付；第五，如果本人再出现逾期交付租金的情况，愿意接受贵司包括停水停电在内的一切催租手段，因贵司催租行为造成的一切损失由本人承担；第六，本人拖欠贵司2018年5至7月份共计三个月的租金由双方今后协商解决；第七，本人保留因漏水造成损失向贵司的追偿权”。原告提交的《律师函》及其邮递记录显示，原告曾于2018年9月致函邱瑞龙，主张2018年5月至9月份的租金185220元，邱瑞龙对此予以认可。原告于本案庭审时认可收到李锦伟分别于2018年8月和10月交纳的两个月租金，但主张该款项系按顺序补交2018年5、6月份的租金，邱瑞龙于庭审时陈述“由于从2018年1月开始都是由李锦伟向原告交纳租金的，具体时间和从何时开始拖欠租金我不清楚，我经手交纳的租金是交到2017年12月底，虽然是我经手的，但是都是由李锦伟银行转账给我代交的”。两被告未有就2018年1月后的租金交纳情况提交证据。邱瑞龙就其抗辩主张提交了一份《确认书》，记载“确认人李锦伟…现本人因相关事宜确认如下：××足浴公司由本人出资经营，一切债权债务与邱瑞龙无关，由本人承担”，落款处由李锦伟签名，落款时间为2019年4月15日。原告对该份《确认书》的真实性不予认可。庭审时，原告陈述于案涉租赁物业经营的××保健按摩中心于2018年10月8日因容留他人卖淫被查处后即停业，停业以后没有再经营，也没有人员活动。原告提交的由珠海××酒店管理有限公司出具的收费通知单及银行账户明细显示，2018年9月15日，珠海××酒店管理有限公司通过李锦伟账户按照2018年8月收费通知单的记载收取了保健中心2018年8月的电费、水费等7896元。珠海××酒店管理有限公司出具的其他收费通知单显示，保健中心2018年9月应交电费5317.34元、水费541.8元、排污费466元，垃圾费200元，共计6525.14元；2018年10月应交电费1936.48元、水费378.4元、排污费466元，垃圾费200元，共计2980.88元；2018年11月应交电费0元、水费120.4元、排污费466元，垃圾费200元，共计786.4元。原告就其维修费的主张提交了一份《二楼铁皮顶补漏工程合同》及相关转款凭证，上述材料显示，原告于2018年8月24日作为建设单位（甲方）与张××作为施工单位（乙方）签订合同，就位于××路××号××楼顶铁皮补漏施工工程事宜约定工程造价为22000元，原告于2018年9月25日通过支票方式已向张××支付21000元，保修金1000元因保修期未满尚未支付。另查明，邱瑞龙曾就案涉租赁合同以珠海建筑公司为被告向本院提起诉讼，请求珠海建筑公司退还押金99000元并赔偿剩余租期内装修残值损失和房屋转让费损失，本院于2019年5月22日出具（2019）粤0402民初37号民事调解书，对当事人达成的如下协议予以确认：“一、原、被告同意双方于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》自2019年4月30日起解除；二、原告同意在2019年5月31日之前将上述《房屋租赁合同》项下的租赁物交还给被告，租赁场所内的设备设施按现状一并交给被告处理；三、原、被告双方同意1、原告支付的租金计算至2019年4月30日止；2、原告已交纳的房租押金和水电押金（合计99000元）用于抵扣原告欠付的租金；3、关于原告欠付租金的结算支付事宜，双方另行解决；四、本案受理费减半收取2062元，由原告承担”。本案庭审时，珠海建筑公司确认案涉租赁物业已由邱瑞龙于2019年5月28日交还，并提交了由邱瑞龙签署的《物业交还书》。经询问，珠海建筑公司表示不再调整本案诉讼请求。本院认为，被告李锦伟经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃自己抗辩及举证、质证的权利，由此造成的不利后果，由被告自行承担。珠海建筑公司与邱瑞龙于2015年4月1日签订《房屋租赁合同》，合同符合双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方应当遵循公平原则确定各自的权利义务，遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。关于珠海建筑公司于本案中提出的第1、2项诉讼请求内容，本院已于（2019）粤0402民初37号案中作出处理，本案中不再作重复处理。关于两被告是否应当就案涉租赁承担责任。邱瑞龙作为承租人与原告签订案涉租赁合同，应当按照合同约定履行义务，承担责任，李锦伟就案涉债务出具的承诺书不能改变邱瑞龙作为案涉租赁合同相对一方的身份地位，亦不能免除其合同义务与责任，邱瑞龙关于案涉租赁合同系由其代签、与其无关的抗辩意见，本院不予采纳。从李锦伟向原告和邱瑞龙出具《承诺书》及《确认书》的内容来看，李锦伟承诺以在案涉租赁场地经营××足浴中心的实际经营者及出资人身份向原告交纳租金及承担其他债权债务，其行为可以认为已构成债的加入，原告请求两被告共同就拖欠租金及其违约金、维修费承担责任，有事实和法律依据，本院予以支持。关于欠付租金金额及违约金。原告主张两被告自2018年5月起拖欠租金，李锦伟于2019年9月29日出具的《承诺书》内容能与之相印证，两被告未有就2018年1月以后的租金交纳情况向本院提交证据，对原告主张其自2018年5月起仅于2018年8月、10月收到被告支付两个月租金的事实，本院予以采信，原告就案涉租赁欠付水电等费用10292.42元提交了相关单据，对此本院亦予采信。按照原告与邱瑞龙于（2019）粤0402民初37号案中达成调解所确认的内容，在案涉租赁保证金99000元用于抵扣拖欠租金后，两被告尚应向被告支付截止2019年4月30日的租金273292元（37044×9+38896-99000）。案涉租赁合同约定的逾期付款违约金计算标准过高，原告自行调整违约金计算标准为以每月欠付租金为基数按年利率24%自逾期之日起计，本院对此予以采纳，由于原告同意将保证金用于抵扣欠付租金，故两被告实际逾期之日应自2018年9月6日起计，经计算，截至本案判决时即2020年3月13日，两被告应就欠付租金支付逾期付款违约金共计78590.95元。关于原告请求的维修费。按照合同约定，承租人应当承担案涉租赁物业所有漏水问题的费用，原告就其垫付的案涉租赁物业补漏费用提交了相应合同及付款凭证，因保修金1000元因保修期未届满尚未支付，本院仅就有单据证明的已实际发生费用21000元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七的规定，判决如下：一、被告邱瑞龙、李锦伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市建筑工程有限公司支付拖欠租金273292元；二、被告邱瑞龙、李锦伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市建筑工程有限公司支付拖欠租金的逾期付款违约金（截至2020年3月13日为78590.95元，之后以273292元为基数按年利率24%标准计至全部款项付清之日止）；三、被告邱瑞龙、李锦伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市建筑工程有限公司支付水电等费用10292.42元；四、被告邱瑞龙、李锦伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市建筑工程有限公司支付维修费用21000元；五、驳回原告珠海市建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81452元，由被告邱瑞龙、李锦伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈龙飞人民陪审员  李锡武人民陪审员  康仲元二〇二〇年三月十三日书 记 员  梁慧欣曾淑莹