宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初6461号原告：张某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。被告：尤某，个体户，住宁夏回族自治区青铜峡市。委托诉讼代理人：杨某，系宁夏天纪律师事务所律师，特别授权。原告张某与被告尤某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张某、被告尤某及其委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告就位于吴忠市××区营业房所签订的房屋租赁合同；2.判令被告承担违约责任并向原告支付违约金7200元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：将原告所有的位于吴忠市××区营业房出租给被告，房屋租金为一年24000元；租用期内未经原告同意不得擅自转租；如果续租被告应当提前一个月交纳房屋租金。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。2019年9月16日，租赁期限即将届满，原告到涉案房屋找被告催收第二年房屋租金时，发现被告已将涉案房屋转租给了案外人使用，并且经原告查询后还发现被告在租赁涉案房屋期间存在违法经营等情况。原告找被告要求处理此事，但被告一直推诿不予解决。被告的行为已经构成根本违约，并且被告的违约行为也已经造成原告不能实现合同目的。为维护自身合法权益，特诉至法院。原告张某为支持其诉讼主张提供证据如下：证据一、原、被告签订的《房屋租赁合同》一份（原件）、被告与顾某签订的《房屋租赁合同》一份（复印件），证明：原、被告双方于2018年7月16日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于吴忠市××区房屋以年租金24000元的价格出租给被告，租赁期限自2018年10月20日至2019年10月20日，被告将原告的房屋转租给他人，原告要收回房屋的事实；证据二、微信收款码一份，证明：被告将涉案房屋转租给顾某，2019年9月17、18日，原告去店里收租金，顾某告诉原告说被告将房屋租给她了，微信收款码是原告从吧台撕下来的；证据三、2019年9月21日至2019年9月24日原、被告之间三次微信聊天记录，证明：原告已经给被告机会，原告不想打官司，被告已经将原告的房子租出去了，原告劝被告不要打官司了。经质证，被告对证据一中原、被告签订的《房屋租赁合同》真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议：该份合同中明确约定房屋租期为两年，年租金为24000元；对被告与顾某签订的《房屋租赁合同》是其签的，但并不是原告说的转租，其当时人不在，顾某是其的朋友，帮其看店。对证据二微信收款码真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可：该证据无出处、无来源，不能证实收款人信息，不能达到原告的证明目的。对证据三真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议：被告的言论全部都基于原告于2019年9月21日擅自将被告店门锁住后双方发生的，从其言论中间也可以明确看出原告违反两年租期约定并且要求增长两千元房租。被告尤某辩称，一、因原告已将涉案房屋另租他人并已经营，合同根本无法履行，被告方同意解除合同。二、被告方不存在违约情形。根据诉状所述，2019年9月16日原告前往店内发现被告将房屋转租不属实，当日被告仅因其他原因未在店内，违法经营不存在，望原告拿出证据。三、原告违约在先。双方签订房屋租赁合同租期为两年，年租金为24000元，2019年9月20日原告要求涨房租，被告要求按照合同约定履行并向原告缴纳房租但被拒收。9月21日原告又以被告迟延缴纳房租为由直接将被告店面锁住，并称不会再将房屋出租给被告，被告再次向原告缴纳房租被拒。后原告将店面另转租他人继续从事酒吧生意，强占被告装饰装修所有物品，因此被告不存在违约行为，针对原告的违约行为在未收到本案传票前，已另案提起诉讼并依法受理。被告尤某为支持其辩解主张提供《行政处罚决定书》一份（原件）、微信聊天记录截屏三页(打印件)，证明：1.2019年9月16日被告根据上述行政处罚决定，被拘留于吴忠市拘留所，店面交由友人暂时看管，并非原告所述转租他人；2.原告擅自涨房租并锁被告店门，已构成违约。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但涨2000元的事是其与被告商量好，被告同意的，被告还给其承诺将房子收回来后给其重新收拾房子。本院根据证据认证规则并结合本案案情对原告张某提供的证据一、三的真实性、合法性、与本案的关联性予以认定；证据二不能达到其证明目的。对被告尤某提供证据中微信聊天记录的真实性、与本案的关联性予以认定，《行政处罚决定书》不能达到其证明目的。经审理查明，2018年7月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于吴忠市××区营业房出租给乙方，租用期限两年，自2018年10月20日至2019年10月20日止，年租金24000元；乙方必须在签订合同时一次性付清房屋租金，甲方方可将房屋交付乙方使用；租赁期满，乙方若有意续租，须提前二个月与甲方协商，协商一致后，提前一个月将下一年租赁费一次性付清，续签租房合同，如乙方未按时交清视为违约，甲方有权收回房屋使用权；租用期内乙方未经甲方同意不得擅自转租房屋，否则甲方有权终止合同收回房屋，房屋租赁费不予退还；若有方违约，违约方须按年房屋租赁费的30%付给对方违约金，并承担由此造成的一切损失和法律责任。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。2019年6月6日，被告（甲方）与案外人顾某（乙方）签订《酒吧租赁合同》，约定:甲方将其租赁房屋经营的酒吧租赁给顾某,酒吧设施及权属归甲方所有，乙方只享有租期内的租用权；基于房屋的现有装修及设施情况，由乙方进行酒吧经营，乙方仅限于经营酒吧，不得改变酒吧用途；酒吧租赁方式为乙方整体承租；租期自2019年6月6日至2020年6月6日，甲方应于2020年6月7日前将酒吧交付给乙方；租金48000元；酒吧使用房屋房租由甲方承担。2019年9月，原告催收第二年房租时发现被告将房屋转租，双方就转租事宜未能协商一致，2019年9月21日，原告将涉案房屋上锁。后原告又将涉案房屋租赁给他人使用。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。因原告已将涉案房屋收回并租赁给他人使用，双方签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，被告亦同意解除合同，故对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告未经原告同意将涉案房屋转租他人，构成违约，故对原告要求被告按年租金的30%支付违约金7200元的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告张某与被告尤某于2018年7月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告尤某支付原告张某违约金7200元，限被告尤某于本判决生效后三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费50元，由被告尤某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 何少红人民陪审员 张 茜人民陪审员 马永梅 二〇二〇年三月十九日书记员 田 扬附：本案适用相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。