新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2019）豫0702民初3051号原告：刘明哲，男，汉族，2002年4月19日出生，住新乡市。法定代理人：刘华青（刘明哲之父），男，汉族1974年1月9日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：朱命海，新乡市红旗区明正法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：朱性玲，新乡市红旗区明正法律服务所法律工作者。被告：新乡市天隆房地产有限责任公司，住所地新乡市卫滨区政府院内****。法定代表人：赵洪涛，总经理。委托诉讼代理人：徐小淦，河南牧野律师事务所律师。被告：河南省新乡市农业科学院（新乡农业科技创新中心），住所，住所地新乡市新二街**div>法定代表人：闫玉信，院长。委托诉讼代理人：周玉姣，河南国豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：江伟，男，公司员工。原告刘明哲诉被告新乡市天隆房地产有限责任公司（以下简称“天隆公司”）、河南省新乡市农业科学院（以下简称“市农科院”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月8日作出（2014）红民一初字第1707号民事裁定书，裁定驳回刘明哲的起诉。刘明哲不服，向新乡市中级人民法院提起上诉。2016年8月26日，新乡市中级人民法院作出（2016）豫07民终3225号民事裁定书，发还重审。2017年6月29日，本院作出（2016）豫0702民初3253号民事判决书。市农科院不服，向新乡市中级人民法院提起上诉。2019年3月25日，新乡市中级人民法院作出（2017）豫07民终3599-1号民事裁定书，发还重审。诉讼中，天隆公司撤回追加王三勇为第三人的申请。本院重新立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘明哲的委托诉讼代理人朱命海，被告天隆公司的委托诉讼代理人徐小淦，被告市农科院的委托诉讼代理人周玉姣、江伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明哲诉称，原告与天隆公司于2006年5月19日签订《商品房买卖合同》（此房原由案外人杨成河购买，后其放弃，被告转售给原告），约定天隆公司的义务为将位于新乡市××与××交叉口西北角临新二街北单元三层南户的房产出售给原告，交房时间为2006年12月31日，房价为223200元。原告按照约定在合同签订后将100000元首付款交给了被告，下余房款123200元约定在交钥匙前一次性付清。2006年12月31日，被告一直没有履行交房义务。数年来，原告一直不断地主张权利。2012年8月，案涉房产最终确权为市农科院所有。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、二被告退还原告购房款100000元，并赔偿损失50000元（诉讼中损失变更为385200元，本次诉讼中要求重新鉴定评估后确认损失数额）；2、诉讼费用由被告承担。被告天隆公司辩称，天隆公司与被答辩人无任何合同关系，其不具备原告的主体资格，天隆公司也不具备被告主体资格。被答辩人所提供的是买卖协议，仅仅是返还款项，不存在赔偿损失。买卖协议上所盖的公章系2006年10月26日，但该公章系被告于2006年10月18日已经废止的公章，故对被告无任何约束力，故被告申请对公章进行荧光反射方法进行鉴定以辨真伪。对于被答辩人是否从杨成河处购买，杨成河是否同意转让，因杨成河未参加诉讼，无法对其提供证据的真假进行辨认。因该案为发还案件，新乡市中级人民法院认为需要追加杨成河，故答辩人申请追加其参加诉讼。答辩人认为被答辩人不具备原告的主体资格，被答辩人与天隆公司不存在合同关系，应驳回被答辩人的起诉或诉讼请求。根据天隆公司与杨成河签订的合同第13项有王三勇的亲笔签名，如果买房人和公司产生纠纷，全部由经办人王三勇负责，现本案出现问题，应由王三勇负责。被答辩人于2002年出生，2006年刚4周岁，在杨成河与被答辩人签订的协议上，不是被答辩人签订，不是其真实意思表示，故应追加杨成河到庭。本案的售房行为，答辩人认为合法有效。但该行为经新乡市红旗区人民法院及新乡市中级人民法院审理后，确认为违法犯罪行为。被答辩人购房后所缴纳的购房款，也在刑事判决中判令追缴，故上述情况请求在处理过程中依法予以考量。答辩人认为，在上述刑事判决书生效的情况下，相关购房款的退还应当由刑事判决书的执行机关予以追缴。被告市农科院辩称，同意天隆公司答辩意见及理由。答辩人与被答辩人刘明哲之间不存在任何法律关系。答辩人在被答辩人主张的事实里不存在任何过错。被答辩人和杨成河之间的转让认购书的事实无法查清，即使存在，由于被答辩人和杨成河也未对答辩人进行告知，对答辩人不产生任何法律效力。特别是杨成河与被答辩人之间的转让认购合同即使是真实的，但双方也未到天隆公司进行备案，故其双方之间的私自转让对答辩人不产生效力，应驳回对农科院的诉讼请求。杨成河与天隆公司所签订的商品房买卖合同应当认定为无效合同。被答辩人系未成年人，故应追加杨成河查明案情。与本案为同系列案件的（2013）新中民五终字第193号民事判决书和新乡市红旗区人民法院（2010）红民一初字第1056号民事判决书已被依法撤销，请人民法院在审理本案中依法考量。经审理查明，市农科院是事业单位法人，其位于原××号的土地系国有划拨土地，用途为科研设计，2004年经新乡市规划委员会同意在其土地上建设科技培训楼一座。2005年5月26日，新乡市城市规划局给农科院颁发建设工程规划许可证，准予农科院建设科技培训楼。2005年7月13日，王三勇作为天隆公司的代理人与市农科院签订协议书一份，该协议内容为：甲方市农科院投资建设新乡市农业科技培训中心，主楼六层，总面积为6688平方米，总占地面积约2000平方米。由乙方天隆公司承建施工。天隆公司负责办理所有建筑手续以及施工管理，各种费用由天隆公司负责垫支，市农科院予以配合，并按照国家规定提供相关的手续。本协议签订后三日内，天隆公司一次性支付市农科院保证金750000元。该楼二层主体封顶后3日内，市农科院应一次性将天隆公司垫付的办理手续费用及工程款全部支付给天隆公司，逾期不付的，则该楼（在建工程）的产权归天隆公司所有。天隆公司有权继续投资建设剩余工程，工程所有权归天隆公司……。2005年7月25日，王三勇代表天隆公司与河南新城建设有限公司新乡分公司签订一份工程协议，将天隆公司承建的市农科院科技培训楼的土建、水电、装饰承包给河南新城建设有限公司新乡分公司。2005年8月29日，王三勇又以市农科院代理人的身份代表市农科院与河南新城建设有限公司签订了建设工程施工合同。合同签订后，于2006年11月27日工程竣工。2006年1月13日，天隆公司将市农科院诉至本院。当日，双方当事人达成调解协议，本院作出了（2006）红民二初字第87号民事调解书进行确认：一、市农科院继续履行与天隆公司2005年7月13日签订的《协议书》；二、天隆公司继续投资新乡市农业科技培训中心楼剩余工程，该工程所有权归天隆公司；三、市农科院收取的保证金750000元不再返还给天隆公司。该楼完工后天隆公司于十日内支付给农科院100000元。2006年5月19日，杨成河与天隆公司签订商品房买卖协议书，被告天隆公司将位于新二街与新濮路交叉路口西北角的市农科院科技培训楼临新二街北单元三层南户，面积为144平方米、房款总价为223200元的房屋出售给杨成河。合同约定付款方式是分期付款，协议签订当日买受人首付房款100000元，下余房款123200元须于交钥匙时一次付清。并约定房屋交付期限为2006年12月31日前。杨成河于签订协议当天向被告天隆公司赵云泉预交购房款100000元。后杨成河经过天隆公司盖章后将该房屋及合同转让给刘明哲。因被告现已逾期多年不能交房，故原告诉至法院。另查明，本院于2007年12月5日作出（2007）红民再字第3号民事判决书，撤销本院（2006）红民二初字第87号调解书；驳回天隆公司的诉讼请求。天隆公司不服，提起上诉，新乡市中级人民法院于2008年11月27日作出（2008）新中民一终字第574号民事裁定书，将本案发还重审。本院于2009年11月8日作出（2009）红民再字第2号民事判决书，天隆公司不服，提起上诉。新乡市中级人民法院作出（2010）新中民一终字第352号民事裁定书，再次将本案发还重审。本院于2011年1月6日作出（2010）红民再字第2号民事判决书，撤销本院（2006）红民二初字第87号调解书，驳回天隆公司的诉讼请求。天隆公司不服，提起上诉。新乡市中级人民法院于2011年7月1日作出（2011）新中民一终字第653号民事判决书，维持（2010）红民再字第2号民事判决书。天隆公司不服，提出申诉，河南省高级人民法院于2012年8月18日作出（2012）豫法民提字第00066号民事判决书，认为天隆公司与农科院的调解协议违反了法律的强制性规定，不应予以确认；天隆公司不是工程承包人，无权要求按照合同法第286条享有工程权利；天隆公司对于垫付该工程款所遭受的损失，可以另行主张权利。故维持新乡市中级人民法院（2011）新中民一终字第653号民事判决书。经生效判决确认，农科院科技培训楼为市农科院所有。2018年11月2日，本院作出（2018）豫0702刑初60号刑事判决书，以非法经营罪判处天隆公司经理赵云泉有期徒刑六年并处罚金200000元及追缴其违法所得，上缴国库；以非法经营罪判处新乡市规划局退休干部张修武有期徒刑五年并处罚金100000元及追缴其违法所得，上缴国库。2018年7月16日，新乡市中级人民法院作出（2018）豫07刑终552号刑事裁定书，维持原判。经原告申请，本院委托河南中新资产评估事务所有限责任公司鉴定，在评估基准日，案涉房屋资产评估单价为3370元。认定上述事实的证据材料有原告提交的《商品房买卖协议书》、收据、案外人赵云泉、张体禄（已死亡）、张修武及王三勇于2004年6月16日签订的农科所培训中心大楼承建合作协议、2006年4月7日赵云泉、张体禄、张修武及王三勇出具的补充协议、2005年7月25日天隆公司与河南省新城建设有限公司所签订的协议书、2005年8月29日农科院与河南省新城建设有限公司签订的建设工程施工合同、2009年1月12日新乡市公安局牧野分局为王三勇出具的鉴定结论通知书、2009年10月22日新乡市公安局牧野分局出具的撤销案件决定书、2006年10月30日河南省新城建设有限公司涉案项目经理刘德森为天隆公司王三勇出具的627100元的收款收据、新乡市中级人民法院（2007）新中民二初字第32号民事判决书、河南省高级人民法院（2013）豫法民一终字第153号民事判决书、河南省高级人民法院（2012）豫法民提字第00066民事判决书、新乡市中级人民法院（2011）新中民一终字第653号判决书、本院（2010）红民再字第2号民事判决书、2005年7月13日农科院与天隆公司签订的协议书、本院（2006）红民二初字第87号民事调解书、2007年6月20日农科院的证明、本院（2010）红民一初字第1056号民事判决书、新乡市中级人民法院（2013）新中民五终字第193号民事判决书、河南省高级人民法院（2014）豫法立二民申字第00637号民事裁定书、房屋评估报告、收款收据（原告支付鉴定费2000元）及被告天隆公司提交的印章信息、会议纪要、证人证言、调查笔录、2006年3月12日通知、张修武、张体禄、李玉彩证明、2008年6月23日鉴定意见书、杨成河与天隆公司签订的商品房买卖协议书、（2018）豫0702刑初60号刑事判决书、（2018）豫07刑终552号刑事裁定书及被告市农科院提交的工商登记、（2019）豫07民再133号民事裁定书、（2019）豫07民监3号民事裁定书。本院认为，2006年5月19日，案外人杨成河与天隆公司签订案涉商品房买卖协议书，杨成河于签订协议当天向天隆公司预交购房款100000元。后杨成河将该协议转让给刘明哲，协议书的抬头由杨成河的名字更改为刘明哲，天隆公司在此加盖有公章。后刘明哲持该买卖协议和收款收据原件向天隆公司主张权利，天隆公司不认可与刘明哲存在合同关系，但经本院委托鉴定，该买卖协议上天隆公司的公章是真实的，因此刘明哲与本案存在利害关系，刘明哲作为本案原告适格。天隆公司作为房地产开发企业在国有划拨土地上建造房屋，向社会销售，至今未取得商品房预售许可证明，因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，其与原告刘明哲签订的房屋买卖合同应系无效合同。造成该行为无效的过错方系天隆公司，故天隆公司应当赔偿原告因此所受到的损失。天隆公司主张本案房屋买卖行为是王三勇的个人行为，但经本院委托鉴定，案涉房屋买卖协议所加盖的天隆公司的印章是真实的，王三勇系天隆公司的股东，且是案涉房地产项目的经手人，其在合同上签名应是履行职务行为。因天隆公司的过错，致使原告不能取得案涉房屋，而本院委托的鉴定意见相当于合同履行后原告可以获得的收益，按该鉴定意见赔偿原告的损失并未超过天隆公司在订立合同时应当预见到的因其违约可能造成的损失。市农科院与天隆公司于2005年7月13日签订合作协议，基于该协议，双方于2006年1月13日在本院达成调解协议并制作了民事调解书。确认案涉“科技培训楼”所有权归天隆公司。后因该民事调解书违反法律强制性规定，经再审被撤销。该民事调解书的撤销，导致原告的购房目的不能实现。对此，市农科院和天隆公司均有过错，该二单位应当对此给原告造成的损失承担赔偿责任。经鉴定，案涉房屋资产评估单价为3370元，房屋总面积144平方米，房屋总价为485280元。扣除已付购房款100000元，原告的损失为385280元。由此，天隆公司应赔偿原告192640元，市农科院应赔偿原告192640元。原告申请对案涉房屋重新评估，要求按当前房价计算损失，因案涉房屋已经进行了鉴定，故本院不予受理。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，判决如下：一、新乡市天隆房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还刘明哲购房款100000元；二、新乡市天隆房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘明哲损失192640元；三、河南省新乡市农业科学院于本判决生效之日起十日内赔偿刘明哲192640元；四、驳回刘明哲的的其他诉讼请求。如果新乡市天隆房地产有限责任公司、河南省新乡市农业科学院未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8579元、鉴定费2000元，合计10579元，由新乡市天隆房地产有限责任公司承担5289.5元，河南省新乡市农业科学院承担5289.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  刘向军代理审判员  刘啸风人民陪审员  祁增杰二〇二〇年三月十七日书 记 员  李一铎新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-376****邮编：453000(公众号)（掌上法院）