海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初1869号 原告（反诉被告）:刘某，男，1955年4月24日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：李某，安徽祖庭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘某2，女，1983年10月1日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区蒙城路79号2幢603室，系原告女儿。 被告（反诉原告）：宋某，女，1962年10月21日出生，汉族，住山西省太原市小店区。 被告（反诉原告）：沈某，女，1952年9月2日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 被告（反诉原告）：彭某，女，1955年4月7日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 被告（反诉原告）：黄某，男，1975年8月8日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 被告（反诉原告）：董某，女，1937年1月23日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 被告（反诉原告）：刘某3，女，1960年11月11日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。 被告（反诉原告）：蔡某，女，1973年4月8日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 被告（反诉原告）：刘某4，女，1967年1月25日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 被告（反诉原告）：刘某5，女，1969年6月25日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 被告（反诉原告）：兰某，男，1966年9月8日出生，汉族，住北京市宣武区。 被告（反诉原告）：刘某6，男，1973年7月20日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 被告（反诉原告）：吴某，女，1957年3月8日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 被告（反诉原告）：吉某，男，1938年8月2日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 被告（反诉原告）：丁某，女，1942年2月28日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 被告（反诉原告）：任某，男，1947年6月4日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 被告（反诉原告）：王某，女，1946年9月4日出生，住江苏省南京市玄武区。 被告（反诉原告）：全某，女，1974年8月10日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。 十七位被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：陈某，江苏刘洪律师事务所律师。 十七位被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：蔡某，女，1973年4月8日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 第三人（反诉原告）：高某，男，1980年5月28日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区畔山路122号梧桐山新居17栋605室。 委托诉讼代理人：陈某，江苏刘洪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡某，女，1973年4月8日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 第三人：高某2（反诉原告），男，1953年8月26日出生，汉族，住海南省琼海市。 第三人：杜某，男，成年，汉族，住江苏省南京市玄武区。 原告刘某诉被告宋某、沈某、彭某、黄某、董某、刘某3、蔡某、刘某4、刘某5、兰某、刘某6、吴某、吉某、丁某、任某、王某、全某及第三人高某、高某2、杜某所有权确认纠纷一案，本院于2019年6月10日立案，依法适用普通程序进行审理，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李某、刘某2，宋某等十七位被告及第三人高某的共同委托诉讼代理人陈某、蔡某，第三人高某2到庭参加诉讼，第三人杜某缺席，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认位于琼海市博鳌镇广汉路第二进“琼(2018)琼海市不动产权字第XXXX号”土地使用权所在地上房屋1-6层所有权归原告所有。2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年7月8日，原告与第三人高某2签订《合作建房协议》(以下称“合同”)约定由原告提供土地、第三人高某2出资合作建房。合同签订后，原告将自己名下土地使用权证交给第三人高某2。第三人高某2收到原告土地使用权证后，背着原告，将合同权利义务转让给被告等人。被告等人在未核实原告是否同意转让合同权利义务的情形下，与第三人高某2等达成《关于建筑“宁雅居”休闲楼的几点共识》。之后，第三人高某2收取被告等人建房费用，一部分用于建房，剩余部分据为己有。2008年8月15日，第三人高某2儿子，即本案第三人高某伪造《合作协议书》，以高某、杜某等十四人名义向博鳌镇人民政府进行建设工程规划报建，然后以同样的手法与卢裕来“挂靠”的琼海市建筑工程公司签订了《建设工程承包合同》，之后，琼海市建筑工程公司向博鳌镇人民政府申请开工获得批准。房屋建成后，被告等人陆续入住。因无法办理土地证和房产证，被告等人向琼海市人民法院起诉要求高某2、刘某等办理土地证和房产证。原告得知被告等人起诉消息后，不同意被告等人的主张。原告认为，被告等人未经本人同意在其土地上建设房屋，侵犯了自己合法权益。第一、第三人高某2未经原告同意转让合同权利义务，其行为无效。《合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”；《民法通则》第九十一条：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外”；《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，第三人高某2分别与原告、被告等人签订《合作建房协议》、《关于建筑“宁雅居”休闲楼的几点共识》，对比《合作建房协议》于《关于建筑“宁雅居”休闲楼的几点共识》主要内容基本一致，并且第三人高某的报建材料上的申报人包括原告、被告等人。可见，第三人高某2将合同权利义务转让给被告等人，第三人高某2从中牟利。因第三人高某2未告知原告并征得原告同意，擅自转让合同权利义务，从中牟利，违反法律禁止性规定、损害社会公共利益，其转让行为无效。第二、涉案房屋应当归原告所有。《物权法》第七条：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”；《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》86.非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。本案中，被告等人未经原告同意，在原告土地上建造房屋，因侵犯原告的土地使用权而不能取得涉案房屋的所有权。原告与被告等人无法达成关于涉案房屋所有权归属，且涉案房屋不能拆除，故根据法律规定，涉案房屋应当折价归原告所有。第三、原告只应当补偿被告等人建房工程款。《民法总则》第三条：“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯”。本案中，被告等人侵犯原告土地使用权，建成涉案房屋。被告等人虽实际投入资金，涉案房屋建成后也产生增值。但该增值部分不应当属于原告等人。根据法律规定，合法权益才受法律保护，因涉案房屋是在侵犯原告土地使用权情形下建成，被告等人对该房屋没有所有权，增值部分也不是被告等人的合法所得。因此，原告只需补偿被告等人实际用于建造房屋的工程款，而不应当按房屋市价折现。这也是符合任何人不能从自己过错行为中获利的法律原理。第四、被告等人应当向第三人高某2主张损害赔偿。第三人高某2收取被告等人高额建房费用后，除一部分用于支付建房工程款，其余皆据为己有。第三人高某2对被告等人实施欺诈，被告等人应当向第三人高某2主张损害赔偿。第五、原告与第三人高某2签订的《合作建房协议》终止。《合同法》第九十一条：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行”。本案中，《合作建房协议》已由被告等人履行完毕，第三人高某2并未实际履行。因此，《合作建房协议》终止，对原告已经不具备约束力。鉴于此，原告为维护自己合法权益，特向法院起诉，望判如所请。 宋某等十七位被告共同答辩称：驳回原告的诉请请求，理由是原告陈述的大部分为虚构，本案的被告出资建造：“宁雅居”，刘某自始至终是清楚的，而且在签订《合作建房协议》之前高某2与本案的所有业主达成了《关于建筑宁雅居休闲楼的几点共识》，且原告也看过该共识，原告与高某2签订的合作建房协议系双方的真实意思表示，依法成立并生效。从合作建房协议双方约定内容看，该协议的法律性质为土地使用权转让协议，与合同的权利义务转移无关，该协议现已全部履行完毕，原告已按照约定收取了高某2支付的固定利益40万元，案涉房产及相应的土地使用权应当归属于18名反诉原告享有，与本诉原告无关。 第三人高某2述称：在2008年初，原告通过镇里的领导找到我，想把案涉的土地卖给我，当时我没有能力买地，杜某当时住在上海宾馆，住我斜对面。当时杜某的邻居们有想法想合伙搭建一个楼房，所以我就给原告打电话，当时土地市场价是1200元左右一平米，原告当时说这块地的价格是28万元。谈好后，说好第二天签订协议，原告带了一个女的说是他爱人过来跟我们谈，那个女的不同意卖，说是合作建房，他们要一层半。我就跟杜某协商好，也同意了。因为我们就不需要出买地的钱了。在我们报建后，原告又反悔说要2层。我们也同意了，房子建到3层时，原告又说不要了，叫我帮他卖掉。我跟杜某商量一致后，就与原告商量35万元的价格给他。建到底5层时，原告又说要加3万元才行，建到第6层时，原告又说要凑个整数40万元。当时考虑到以后过户的时候需要他配合，所以答应了40万元，分两次汇给了原告40万元。房子封顶后，原告又说要加2万元的费用。我也答应了，等他办完过户手续就付给他2万元。我跟他的买卖没有签订协议，其答应到海南再补签。他当时带我到他家，我就相信他这人比较诚实，就给他汇钱了。2017年的时候，原告的女儿给我打电话，说原告已经把涉案土地赠与给她了，然后我就跟她女儿陈述了过程。她女儿说她不清楚父亲跟我的事，然后，我给原告打过几次电话，其均未接听。2009年的时候，其到过几次海南，当时原告与杜某等见面之后，原告与杜某说我还拖欠他2万元的土地转让金。杜某说如果我还拖欠原告的钱，其可以替我垫付。原告后就生气说我们以后办理过户手续一定有麻烦。后面其就没有出现过。案涉房屋的报建也是原告叫我代办的，土地评估也是原告自己去办理的，当时评估的土地价值是650元一平米。第三人认为协议是有效的，且这件事情原告从头到尾是清楚的，当时支付的土地转让款40万元也已经是最高价的了。不应支持原告的诉求。 宋某等十七位被告及第三人高某反诉称：1、判决确认坐落于海南省琼海市博鳌镇广汉路第二进的房屋所占用的国有土地使用权(不动产权证号为琼(2018)琼海市不动产权字第XXXX号）归反诉人高某、宋某、王某、全某、沈某、彭某、黄某、董某、刘某3、蔡某、刘某4、刘某5、兰某、刘某6、吴某、吉某、丁某、任某共同共有。2、判决确认上述土地上的房屋1-7层归反诉人高某、宋某、王某、全某、沈某、彭某、黄某、董某、刘某3、蔡某、刘某4、刘某5、兰某、刘某6、吴某、吉某、丁某、任某共同共有。3、本案受理费由被反诉人刘某承担。事实理由：2007年底至2008年初，南京理工大学退休教师杜某在海南过冬时，偶遇从事房地产开发的高某2，两人经策划拟在琼海市博鳌镇建一栋供居住的楼房。2008年5月，杜某从海南返回南京，遂四方邀集南京理工大学的部分教师和亲戚朋友参与集资，该集资楼起名“宁雅居”。杜某作为集资人的代表与高某2等签订了《关于建筑宁雅居休闲楼的几点共识》（以下简称《几点共识》），该《几点共识》对建设“宁雅居”的建设用地、设计施工、竣工验收、土地证、房产证的过户等问题均有约定。2008年7月8日，高某2与刘某签订了《合作建房协议》，约定建设好的“宁雅居”占地面积为176平方米，7层楼房，第一、二层归刘某所有，第三至七层归高某2所有。刘某提供产权登记在其名下的国有土地使用权(原土地证编号为：海国用(2005)第0438号，现变更为不动产权证，编号为：琼(2018)琼海市不动产权字第XXXX号），高某2出资并承担“宁雅居”建设及楼房产权证的办理工作等事项。2008年8月15日，刘某与高某等最早14个集资人（后增加至18人）就建设“宁雅居”签订了《合作协议书》，约定刘某提供国有土地使用权，高某等14个集资人出资，建设好的楼房第一、二层归刘某所有，三层以上归高某等14个集资人所有。2008年8月26日，14个集资人与琼海市建筑工程公司的卢裕来签订了《工程承包合同》，2008年9月5日，高某代表14个集资人向博鳌镇政府申报《建设工程规划许可证》及琼海市建筑工程公司申报的《建设工程开工许可证》均获得审批通过。之后，楼房开始动工建设，至2009年5月基本完工，2009年11月，集资人陆续入住“宁雅居”，总耗资245.5万元。18名反诉人的房号情况为：一层归高某，宋某住213房、全某住211房（高某2转让）、王某住212房、黄某住311房、沈某住312房（陈某转让）、彭某住313房、刘某3住411房、董某住412房、蔡某住413房、刘某4住513房、刘某5住511房、兰某住512房（杜某转让）、刘某6住611房、吴某住612房（后来加入集资）、吉某住613房、任某住711房（高某2转让）、丁某住712房。另外，在“宁雅居”动工之前，刘某与高某2达成了口头补充协议：刘某将《合作建房协议》中约定建好后的“宁雅居”第一、二层归刘某所有，变更为由高某2折价支付给刘某42万元作为国有土地使用权转让费。高某2已支付给刘某40万元，尚欠2万元，刘某将原来的国有土地使用证(海国用(2005)第0438号）交给了高某2。从2009年5月竣工至今已有10多年，反诉人每年的11月份至次年的5份月均会来“宁雅居”休闲居住，因为海南的温润气候非常适合老年人疗养身体，这也是反诉人集资建设“宁雅居”的主耍目的。现被反诉人刘某起诉反诉人要求对“宁雅居”进行确权归其所有，理由是高某2未经刘某同意转让《合作建房协议》中的权利、义务，侵犯了刘某的合法权益。反诉人认为刘某的诉讼请求无事实和法律依据，根据《合作建房协议》的约定，刘某的权利是对建好后的“宁雅居”享有第一、二层的所有权，义务是提供其名下的国有土地使用权给反诉人，后刘某与高某2达成了补充协议，放弃了“宁雅居”第一、二层的所有权，改为收取转让款42万元，而且事实上高某2已支付了转让款40万元、尚欠2万元，刘某也将国有土地使用权证交给了高某2，双方的行为表明刘某已实质上将登记在其名下的国有土地使用权转让给了高某2，如果说双方有纠纷也只是刘某对高某2享有2万元合同债权纠纷，而刘某对“宁雅居”已无任何权利。同时，从“宁雅居”的整个建设过程来看，高某2的身份其实就是反诉人的代理人，代理反诉人与刘某签订《合作建房协议》，在刘某不在海南省无法亲自参与报建的情况下，经与刘某电话协商同意后，由高某2代刘某与最早14个集资人签订《合作协议书》以满足“宁雅居”的报建审批需要，这一行为本身也不损害刘某任何权利。综上所述，反诉人集资建设的“宁雅居”居住型休闲楼，完全符合法律和当地政府的政策规定，恰恰是被反诉人刘某在收取高某2支付的国有土地使用权转让款40万元后拒不履行办理过户手续，违反《合同法》诚信原则，侵犯了反诉人的合法权益。“宁雅居”是反诉人全额出资，反诉人依法履行了全部报建审批手续，反诉人发包给琼海市建筑工程公司所建，反诉人在“宁雅居”居住长达十年之久，反诉人对“宁雅居”所占用的国有土地共同享有使用权，反诉人对“宁雅居”享有无可争辩的所有权，恳请贵院查明事实，依法支持反诉人的反诉请求。 针对被告的反诉，原告答辩称：一、案涉土地使用权属于原告所有，涉案的合作建房协议无论从名称还是内容上均无法反映该协议是土地使用权转让合同；二、本案所有被告不是涉案房屋的所有权人，被告在原告土地上建房没有得到原告同意，原告对此毫不知情，也无证据证明被告在原告土地上建房自己上是一种侵权行为，按照法律规定，原告可以要求被告拆除房屋或者保留房屋给予被告一定的补偿款。涉案房屋归原告所有；三、关于本案40万元的性质问题，首先，40万元不是土地使用权转让款，合作建房协议也不是土地使用权转让协议，其次，40万元是在房屋竣工之后，由第三人高某2支付给原告，该40万元的性质实际上是被告租用原告1-2层房屋的10年租金。最后，反诉人对40万元的陈述前后矛盾，前者反诉人陈述40万元是土地使用权转让费，后者陈述40万元是原告放弃1-2层的房屋所有权的转让款。可见，反诉人没有说出真实情况。 原告为支持其诉讼请求，依法提交了以下证据：1、不动产权证书，证明琼海市博鳌镇广汉路第二进琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号土地使用权属于原告所有。 2、《合作建房协议》，证明原告与第三人签订了《合作建房协议》，但第三人高某2并未履行该协议，而是在未经过原告同意的情况下将权利义务转移给本案被告等人，《合作建房协议》由被告等人履行完毕而终止。 3、《合作协议书》，高某等人伪造原告在《合作协议书》的签名，原告对此不知情、也未追认。 4、报建审批表、施工合同、开工申请审批表，证明第三人高某2未履行《合作建房协议》，该协议由被告等人履行完毕而终止，原告对此不知情、也未追认。 宋某等十七位被告及第三人高某2经质证，对证据1的真实性、合法性认可，不认可关联性和证明目的，因为该不动产权证项下的土地使用权应由被告及第三人高某享有，目前只是还未变更登记。对证据2的真实性、合法性认可，不认可关联性和证明目的，该协议其实质为一份土地使用权转让协议，原告已经按照协议收取了高某2的固定利益40万元，原告也将土地使用权证交付给了高某2，该协议得到了实际履行，与合同的权利义务转移无关。对证据3的真实性、合法性认可，不认可关联性和证明目的，因为事实上该协议书是在原告口头授权的情况下由高某2代签的，房屋建成后，原告于2009年7-8月份曾到宁雅居，原告对此并无异议，该协议书只是为了履行报建手续的需要，与原告无关，不影响原告的任何权利。对证据4的真实性、合法性认可，不认可关联性和证明目的，因为规划许可审批表、施工合同、开工申请审批表根本不需要原告知晓，与原告无关，原告只需要关心收取的固定利益。 宋某等十七位被告提交以下证据：一、1《合作建房协议》、2、（2014）琼海民二初字第2号民事判决书、3、琼海国用（2005）第XXXX号国有使用权证、4、刘某于2018年9月1日提交的起诉状，证明该合作协议应认定为国有土地转让协议，理由是对方收取了固定的利益，也即建好的房屋第一、二层，后变更为收取42万元转让款，刘某认可收到了高某2的转让款并将国有使用权证交给了高某2，土地转让在事实和法律上都得到了履行。 二、1、《合作协议书》、2、海南一中院2018年12月18日再审《听证笔录》、3、杜某的书面材料，证明经刘某的电话授权高某2代刘某与15人签订了《合作协议书》，在宁雅居建设的过程中，刘某到工地上与高某2协商转让第一、第二层事宜时，并未对该授权提出异议，在事实上予以了追认。 三、1、《博鳌建设工程规划报建审批表》；2、《建设工程开工申请审批表》；3、《工程承包合同》，证明案涉房屋履行了必要的报建审批及发包程序。 四、2008年7月14日刘某委托琼海万维房地产评估公司做出的《土地估价报告》，证明刘某的土地时价为11.4576万元，而他与高某2协商的土地转让款是时价款的近4倍。 五、水电及有限电视等生活费用票据，证明房子建好后，反诉原告一直居住在“宁雅居”。 六、《户籍信息证明》证明陈某已死亡，不列为本案第三人。 原告刘某经质证：对证据一中1的三性均予以认可，对其证明目的不认可，因为该协议名称与内容相一致，均反映系合作建房，并不是土地使用权转让协议，关于42万元转让款是在房屋竣工后高某2支付给原告，从时间上看，如果是土地使用权转让款应当在签订协议之时支付，对证据2的三性没有异议，该判决书从判决结果看，并没有支持反诉人的诉请，以及从查明的事实看，没有认定合作建房协议就是土地使用权转让协议，对证据3的三性没有异议，对证据4由于反诉人未提供合法来源，不能作为证据使用，从起诉状的内容来看，该40万元的性质是1-2层房屋的租金，并非土地使用权转让款。对证据二中1的三性均不予认可，该协议书系伪造，未经原告授权；对2的三性予以认可，对其证明目的不予认可，原告并未对该协议书进行追认；对3的三性均不予认可，因为该证据材料系杜某单方陈述，且其与本案有重大利益关系。对证据三的三性及证明目的均不予认可，因为该三份证据均不是原告本人所签，并且证据上没有高某2，恰好说明高某2将合作建房协议的权利义务转让给了反诉人。对证据四的三性及证明目的均不予认可，因为原告并未委托评估公司进行评估，该评估申请书并非原告本案签名，系伪造。对证据五、六的三性即证明内容均无异议。第三人高某2经质证，表示无异议。 经本院审查，对原告以及两位被告提供证据的真实性、合法性、关联性予以认定，并依法采信作为本案事实的依据。 根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年初，南京理工大学退休教师杜某在海南过冬时，偶遇从事房地产开发的高某2，两人经策划拟在琼海市博鳌镇建一栋供居住的楼房。2008年5月，杜某从海南返回南京，募集南京理工大学的部分教师和亲戚朋友参与集资，该集资楼起名“宁雅居”。杜某作为集资人的代表与高某2签订了《关于建筑宁雅居休闲楼的几点共识》（以下简称《几点共识》），该《几点共识》对建设“宁雅居”的建设用地、设计施工、竣工验收、土地证、房产证的过户等问题均有约定。2008年7月8日，高某2与刘某签订了《合作建房协议》，约定合作建房座落位于琼海市博鳌镇广汉路第二进占地面积为176平方米的7层楼房，第一、二层归刘某所有，一、二层装修材料地砖、墙砖、洁具、灯具等由刘某提供，一、二层室内及大门按刘某要求建造。第三至七层归高某2所有。刘某提供产权登记在其名下的国有土地使用权(原土地证编号为：海国用(2005)第0438号，现变更为不动产权证，编号为：琼(2018)琼海市不动产权字第XXXX号），高某2出资并承担“宁雅居”建设及楼房产权证的办理工作等事项。2008年8月15日，高某2代刘某与高某等最早14个集资人（后增加至18人）就建设“宁雅居”签订了《合作协议书》，约定刘某提供国有土地使用权，高某等14个集资人出资，建设好的楼房第一、二层归刘某所有，三层以上归高某等14个集资人所有。2008年8月26日，14个集资人与琼海市建筑工程公司的卢裕来签订了《工程承包合同》，2008年9月5日，高某代表14个集资人向博鳌镇政府申报《建设工程规划许可证》及琼海市建筑工程公司申报的《建设工程开工许可证》均获得审批通过。申报建房人员的名单为高某、杜某、赵某、吉某、刘某6、刘某3、陈某、王某、董新强、刘某、刘某4、刘某5、蔡某、董某等14人。楼房动工建设至2009年5月基本完工，2009年11月，集资人陆续入住“宁雅居”，部分集资人转让房屋后，现居住“宁雅居”的为18名反诉原告，其房号情况为：高某住一层，宋某住213房、全某住211房（高某2转让）、王某住212房、黄某住311房、沈某住312房（陈某转让）、彭某住313房、刘某3住411房、董某住412房、蔡某住413房、刘某4住513房、刘某5住511房、兰某住512房（杜某转让）、刘某6住611房、吴某住612房（后来加入集资）、吉某住613房、任某住711房（高某2转让）、丁某住712房。 另查明，因本案争议地建设用地使用权转让合同纠纷，本案反诉原告曾于2011年9月9日向本院提起民事诉讼，请求判令刘某、高某2、高某3按合同约定及有关规定办理位于琼海市博鳌镇广汉路第二进【土地证号：海国用（2005）第XXXX号】“宁雅居”休闲楼的土地使用权属变更登记至反诉原告名下，本院于2015年1月26日以（2014）琼海民二初字第2号民事判决书判决驳回其诉讼请求后，反诉原告提起上诉。2015年11月30日，海南省第一中级人民法院以（2015）海南一中民一终字第659号民事调解书确认：“就位于琼海市博鳌镇广汉路第二进的国有土地使用权【土地证号：海国用（2005）第XXXX号】办理过户登记至上诉人宋某等十七人及原审第三人高某名下的事宜，由被上诉人高某2负责与被上诉人刘某及琼海市国土环境资源局沟通、协商，直至过户办理完成”，“被上诉人高某2将国有土地使用权证原件【土地证号：海国用（2005）第XXXX号】交由上诉人蔡某保管”等内容，该调解书已发生法律效力。以上案件一审、二审刘某均缺席未应诉。2018年9月1日，刘某向本院提交“民事起诉状”，请求判令高某2配合办理上述争议地上房屋不动产权属至其名下，并交回该栋房屋一、二层的支配管理权。刘某在诉状中诉称：“另外，在2008年7月8日合同签好后，被告高某2和原告口头协商，一次性付我40万元，将我应得的一、二层（352平方米）房子交给他使用10年作为租金，我因为当时也不想去博鳌住，就同意了，我将土地证原件交给被告高某2去政府报建，所有建房手续都是按我和被告高某2的合作建房协议，由他去办理的，40万元租金被告也在建房期间分批汇付给了我。原告的一、二层房屋的十年出租期限也到了，也需要拿回一、二层房屋的使用权”。因本院不予受理，刘某向海南省第一中级人民法院申请再审，听证期间第三人杜某出具了“关于博鳌镇广汉路第二进地号（1）-1-25土地转让情况”说明，内容为“一、2008年6月份开始，南京理工大学一些退休的同事和朋友们，经协商决定在博鳌镇合伙建筑一栋休闲度假楼，名曰“宁雅居”。经委托高某2先生联系选定广汉路第二进地号（1）-1-25地块，属国有出让居住用地，原使用权人为刘某，土地面积为176平方米。经谈判土地转让费以楼房的第一和第二层的建房费支付。楼房的第三、四、五、六、七楼为参与建房的业主所有。土地使用证更换使用权人为所有建房业主。土地使用证原件在没有更换使用权人前暂由承建人高某2保存并负责办理更换使用权人手续。二、楼房于2008年9月开始动工，在已建筑到第二层时，刘某却突然决定不要第一、二层楼房而改要土地转让费。据高某2称刘某要现金40万元。这时只好改变原建筑结构，楼梯打掉，改二层与三层以上结构相同，一层改为客房式开间（由于已建楼梯难拆，至今还保有残迹）。为此一楼归高某所有，增加了宋绍民，彭某等三户人家（见业主共同签名的“关于建筑‘宁雅居’休闲楼的几点共识”）。三、2009年5月“宁雅居”如期建成并交付业主使用，但土地证尚未完成使用人更换。大约在七、八月份，当时我在七楼听朋友孟雄光先生告知，有位姓刘的要找高某2，据说为土地转让费事而来。当时高某2人不在海南，我会见了刘某，据刘称高某2尚欠他两万元土地转让费”。 本院认为，本案系合作建房所有权确认纠纷，争议的焦点是：一、原告刘某与第三人高某2签订的《合作建房协议》是否有效。二、第三人高某2支付给原告刘某40万元的性质是什么。三、本案争议的土地使用权和房屋所有权依法归原告还是被告。 一、关于原告刘某与第三人高某2签订的《合作建房协议》是否有效的问题。于2008年7月8日双方签订的《合作建房协议》约定，由刘某提供位于琼海市博鳌镇广汉路第二进即原土地号为海国用（2005）第XXXX号，现土地号为（2018）琼海市不动产权字第0011782号176平方米的土地使用权，由高某2承担全部建房费用，并负责建房报建和施工及后续房产证办理的相关手续。还约定了楼房共建七层，一至二层归刘某所有，三至七层归高某2所有等主要内容，这是普遍通行的一方提供土地，一方提供资金的合作建房模式。《合作建房协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定。高某2在履行《合作建房协议》过程中，与本案反诉原告宋某等人签订《关于建筑宁雅居休闲楼的几点共识》和《合作协议书》，事实上是将《合作建房协议》中应承担的主要权利与义务转让给了宋某等反诉原告。刘某诉称，高某2的权利义务转让未征得其同意，以此否定《合作建房协议》的效力。本院认为，争议房屋“宁雅居”的建设从2008年8月开工至2009年底完工住户搬入使用，历时一年有余。刘某不仅仅是土地使用权人，按照《合作建房协议》约定，一至二层房屋所有权归其所有，并且装修材料、大门设计等要符合其要求，在房屋建造过程中，刘某必然到建房工地，对“宁雅居”有他人参与合作建造的情况是知道的。作为建造“宁雅居”的召集人杜某参与了建房的全过程，反映的建房情况是可信的。据杜某在“关于博鳌镇广汉路第二进地号（1）-25土地转让情况”说明。刘某知晓“南京理工大学一些退休的同事和朋友”参与合作建房。可见，高某2将其在《合作建房协议》中的权利和义务转让给宋某等反诉原告刘某是知情的，历经十年刘某未提出异议，应认定为默示同意。此外，高某2以刘某的名义与高某等14人签订的《合作协议书》、《关于建筑宁雅居休闲楼的几点共识》与《合作建房协议》的主要内容基本一致，没有损害刘某的利益。因此，应认定高某2与刘某签订的《合作建房协议》合法有效。 二、关于第三人高某2支付给刘某40万元的性质问题。刘某称40万元是租赁一至二层楼房10年的租金，高某2称40万元是一至二层楼房的转让价款。据刘某在2018年9月1日“民事起诉状”的陈述“在2008年7月8日合同签好后，被告高某2和原告口头协商，一次性付我40万元，将我应得的一、二层（352平方米）房子交给他使用10年，作为租金……40万元租金被告也在建房期间分批汇付给了我……”本院认为，在房屋没有建造完成的情况下，就一次性支付10年40万元的巨额租金有悖常理，且也与市场价格不符。即便是租期10年，租赁期限应至2019年底，而刘某在2018年9月1日即提起诉讼也是矛盾的。另据杜某在“关于博鳌镇广汉路第二进地号（1）-25土地转让情况”说明，刘某向杜某说明高某2拖欠土地转让款的情节。再者，该争议地的土地使用权证原件是刘某交给高某2长期持有。按刘某所述即便有长期租赁，双方未签订书面租赁合同，也违反了法律规定。以上事实能够互相印证，足以认定第三人高某2支付给刘某的40万元是刘某转让“宁雅居”一、二层房屋的价款。 三、关于本案争议的土地使用权和房屋所有权的归属问题。第三人高某2与刘某签订《合作建房协议》约定刘某提供土地使用权，高某2承担全部建房费用。刘某取得一、二层房屋，实际上是享有使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，是土地使用权有偿转让的一种特殊方式，刘某在合作中获取了固定利益，即一、二层房屋。从双方履行《合作建房协议》过程，及房屋报建审批备案看，双方当事人是认可刘某和合作建房人即反诉原告宋某等人共同享有土地使用权的。反诉原告宋某等人就争议地的土地使用权曾提出主张，并经海南省第一中级人民法院（2015）海南一中民一终字第659号民事调解书确认，争议地的土地使用应变更登记至反诉原告宋某等人名下，该调解书已经发生法律效力。本案不能对争议土地使用权重复裁决。反诉原告宋某等人都是实际投入资金参与合作建房，且均已搬入居住使用。因此，争议地上的房屋归反诉原告共同所有，刘某已将争议土地上的房屋一、二层转让给高某2及反诉原告等人。因此，刘某对“宁雅居”房屋一、二层的所有权及相应的土地使用权均基于转让而灭失。 综上所述，原告刘某与第三人高某2签订的《合作建房协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定。刘某称第三人高某2将起合作建房中的权利和义务转让给反诉原告未经其同意与客观事实不符。反诉原告参与共同合作建房，刘某是知情认可的。刘某在合作过程中，已获利40万元，其权益未受到损害。刘某在合作过程中的土地及房屋转让行为亦没有违反法律规定。反诉原告请求判决确认（2018）琼海市不动产权字第0011782号不动产权证的国有土地使用权及该土地上1-7层房屋的所有权归反诉原告共同共有有事实根据和法律依据。反诉原告重复主张土地使用权，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第八十八条、第二百一十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认位于海南省琼海市博鳌镇广汉路第二进不动产权证号为琼（2018）琼海市不动产权字第XXXX号土地的房屋1-7层归反诉原告高某、宋某、王某、全某、沈某、彭某、黄某、董某、刘某3、蔡某、刘某4、刘某5、兰某、刘某6、吴某、吉某、丁某、任某共同共有。 二、驳回原告刘某的全部诉讼请求。 本诉案件受理费26440元，反诉案件受理费13220元，均由原告刘某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  李居坤 审 判 员  余嘉佳 人民陪审员  王富仕 二〇二〇年三月十日 书 记 员  符谷群 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。