四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14422号 上诉人（原审被告）：李世梅，女，1974年7月14日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：陈浪，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡艳，四川公生明律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：何飞，男，1970年3月18日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：陈浪，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡艳，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李舒畅，女，1984年11月1日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：牟燕琳，四川矩衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鑫，四川矩衡律师事务所律师。 上诉人李世梅、何飞因与被上诉人李舒畅房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1643号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李世梅、何飞上诉请求：一、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1643号民事判决，发回重审或改判驳回李舒畅的全部诉讼请求；二、诉讼费由李舒畅承担。事实与理由：一、一审程序违法。1.一审法院在能够找到李世梅、何飞的前提下，通过公告开庭传票及庭前文书的方式，侵害了李世梅、何飞的合法权益。2.根据民事诉讼法第一百七十条第四款的规定，应该追加案外人侯景昌作为本案当事人，一审法院未追加程序违法。二、一审判决认定事实错误，侯景昌与李舒畅签订的房屋买卖合同系无效合同，李世梅不构成善意取得。1.李世梅、何飞因借款关系被欺诈才与侯景昌去公证处做了委托书委托其代为卖房，该公证委托书不是李世梅、何飞的真实意思表示，对李世梅、何飞不发生法律效力；即便是李世梅、何飞的真实意思表示，但侯景昌在卖房时未征得李世梅、何飞的同意，侯景昌属于无权处分。2.案涉房屋市场价格为1360000元，李舒畅受让该房产时仅支付了620000元对价，远远低于市场价格，李舒畅的行为不构成善意取得。3.李舒畅购买案涉房屋时未实地看房，而是直接与侯景昌签订房屋买卖合同，截至本案诉讼时，李世梅、何飞并不知晓案涉房屋被卖，也未收到过李舒畅要求腾房的书面通知，与一般的交易习惯不符。三、因李舒畅取得案涉房屋的行为不构成善意取得，其要求李世梅、何飞支付其物业费、垃圾清运费及水费没有法律依据，不应得到支持。 李舒畅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。一、一审法院采取公告方式送达、缺席判决，符合民事诉讼法的规定。二、案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，李舒畅已经取得案涉房屋所有权；因李世梅、何飞拒不履行房屋交付义务而造成的损失，李世梅、何飞应当进行赔偿。1.一审中，李舒畅提交的经四川省成都市蜀都公证处出具的（2016）川成蜀证内民字第21418号公证书，已经证明李世梅、何飞委托侯景昌全权处理案涉房屋，包括代为处理定价、出售、签订买卖合同、办理产权转移登记手续以及收取收房款等全部事务，侯景昌经公证委托书委托事项权限范围内处理房屋买卖事务属于有权处分，其与李舒畅签订的房屋买卖合同合法有效。并且李舒畅已经按约支付了全部购房款，侯景昌依据公证委托书及权限配合李舒畅办理了贷款清偿、登记机关所有权转移登记等全部手续，李舒畅已经取得案涉房屋所有权；李世梅、何飞亲自到公证处办理公证，签字确认委托书内容，且公证书已明确载明李世梅、何飞在公证员面前在委托书上签字确认，并表示知悉委托的法律意义和法律后果，李世梅、何飞作为完全民事行为能力人，应当清楚该委托行为的法律后果，应当认定房屋买卖合同合法有效。2.按照房屋买卖合同约定，李世梅、何飞应在交易完毕后7日内将房屋交付给李舒畅，李舒畅已于2018年2月26日支付全部房款，但李世梅、何飞至今仍拒不腾房交付房屋，其行为已经构成违约，并给李舒畅造成了实际损失，根据合同法的规定，应当赔偿李舒畅因其违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。3.李世梅、何飞主张其因受欺诈而出具委托书及办理公证，但未提供任何证据予以证明，另外，其称未从侯景昌处取得购房款，李舒畅认为该两个问题均系李世梅、何飞与侯景昌委托关系纠纷，与本案房屋买卖关系无关，李舒畅亦不是其主张权利的适格对象。4.李舒畅通过合理合法的渠道知晓案涉房屋买卖信息、提交自2010年开始的社保缴纳记录，证明李舒畅与李世梅、何飞所主张的多个案外人没有任何关系，同时，从李舒畅提交的房屋中介在线平台的房价信息，并结合案涉买卖合同双方不用按照市场交易习惯支付中介费，且卖方要求尽快付款等交易条件的情况，李舒畅所支付的购房款与案涉房屋当时的市场价值相比，根本不存在明显过低的情形，李世梅、何飞主张李舒畅与案外人恶意串通毫无事实依据，且根本没有提供任何证据予以证明。李舒畅作为普通购房者，基于公证书的法律效力，难以对该公证书以及代理人侯景昌的代理权产生怀疑，因此，案涉房屋买卖合同关系成立、合法有效，李舒畅按照购房合同的约定支付价款并办理了过户登记，已经合法、善意取得案涉房屋所有权。 李舒畅向一审法院起诉请求：1.判令李世梅、何飞立即腾退位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××层××号房屋；2.判令李世梅、何飞支付李舒畅3684.3元物业管理费及垃圾清运费（其中3122.7元由李舒畅垫付至2018年4月，另从2018年5月计算至2018年12月，每月70.2元，共计561.6元）；3.判令李世梅、何飞支付李舒畅房屋占用费（参考本小区类似户型月租金2300元，暂从2018年1月计算至2018年12月为27600元，后续按实际占用时间计算）。 一审法院认定事实：何飞、李世梅系夫妻关系，二人原拥有成都市武侯区房屋一套（权0xx3），面积77.81㎡。 2016年7月15日，何飞、李世梅通过公证委托的方式委托案外人侯景昌代为处理案涉房屋的出售、房款收取及结清贷款等手续。 2017年8月1日，侯景昌代理何飞、李世梅（甲方）与李舒畅（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定李舒畅以620000元的价格购买案涉房屋。并约定现状交付，“甲方承诺交易完毕后在7天内腾空该房屋，将该房屋钥匙交于乙方。甲方应负责在交付该房地产同时出示该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、电话费、物业管理费等相关费用结清凭证。并协助乙方办理相关手续”。2017年12月14日、2017年12月14日、2018年1月18日李舒畅向案外人侯景昌转账支付购房款40000元、40000元、110000元，合计支付房款190000元。2018年2月26日李舒畅向中国光大银行成都分行高笋塘支行贷款430000元并直接转入案外人侯景昌账户，贷款用途记载为“购房”。案涉房屋已于2018年1月18日过户至李舒畅名下并办理不动产权证。 2018年4月25日，李舒畅垫付了水费、2016年1月至2018年4月期间的垃圾清运费共计1567.1元以及2016年1月至2018年4月期间的物业费1555.6元。 李舒畅提供网页截图所示外双楠清水河旁，华馨名屋（与案涉房屋同一小区）建面80㎡精装套二租金为2300元/月。 李世梅于2019年11月1日来一审法院，称侯景昌系贷款公司的负责人，因何飞、李世梅欠贷款公司的款项，二人无奈与侯景昌办理公证委托手续，称其与何飞并未收到房款，物业费和垃圾清运费自2016年1月起一直没有缴纳，对于小区租金标准不清楚。现何飞、李世梅仍居住在案涉房屋中。 一审法院认为，何飞、李世梅通过公证委托的方式委托侯景昌代为处理卖房收款等事宜。现侯景昌已完成委托事务，将案涉房屋卖给李舒畅并完成款项收取和过户。买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。李舒畅已经取得案涉房屋的所有权，何飞、李世梅应当按约完成房屋交付。至迟在李舒畅完成尾款支付时达到交易完成交付房屋的条件，而何飞、李世梅未在2018年3月5日前（2018年2月26日起7日内）腾退交付房屋构成违约，应当承担违约责任，一审法院对于李舒畅腾退房屋的主张予以支持。何飞、李世梅仍占用房屋，李舒畅客观上无法使用房屋产生损失，故一审法院对李舒畅主张的房屋占用损失自2018年3月6日起参照同小区租金标准按2200元/月标准予以支持。此外，买卖合同约定交房前的物业费、垃圾清运费等由何飞、李世梅承担，且何飞、李世梅仍占用房屋应承担产生的水费，故一审法院对于李舒畅主张的垫付物业费、垃圾清运费、水费3122.7元予以支持。至于李舒畅主张的后续物业费及垃圾清运费尚未支付，未能明确实际金额，可待房屋交付时一并结算，若李舒畅实际承担可再另行向何飞、李世梅主张。此外，李世梅提出的案外人侯景昌未交付房屋价款的问题系何飞、李世梅与侯景昌之间基于委托关系产生的纠纷，与本案房屋买卖非同一法律关系，李世梅可另行向侯景昌主张。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、何飞、李世梅应于判决生效之日起七日内向李舒畅腾退交付位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××层××号房屋；二、何飞、李世梅应于判决生效之日起七日内向李舒畅支付2016年1月至2018年4月期间的物业费、垃圾清运费及水费共计3122.7元；三、何飞、李世梅应于判决生效之日起七日内向李舒畅赔偿违约损失，损失金额从2018年3月6日起按2200元／月标准计算至实际腾退交付房屋之日止；四、驳回李舒畅的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596元，由何飞、李世梅承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求和答辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 李世梅、何飞提交新证据：1.《贷款合同-房屋抵押》《补充合同》《抵押合同-房屋抵押》《还款计划表》，拟证明李世梅、何飞向中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称对外经贸公司）贷款390000元，并用案涉房屋做抵押，合同约定需要到有关部门办理该房屋的抵押登记手续，若李世梅、何飞未按照对外经贸公司要求出具委托乙方或者乙方指定的第三人处置抵押物及查询名下财产、征信状况的《公证委托书》属于违约。2.《公证书》，拟证明李世梅、何飞被迫向侯景昌出具出卖案涉房屋的委托书，该委托书的真实意思并不是委托侯景昌出卖房屋，而是以房屋做抵押获得贷款，该公证书是用于办理房屋抵押登记手续，属为借款做担保。3.何飞《招商银行户口历史交易明细表》，拟证明何飞在2016年7月21日收到案涉贷款390000元，但在收到款项二十分钟后，对外经贸公司的人员就将147940元作为“砍头息”转走，案涉借款属于套路贷。4.微信聊天记录及暴力催债照片、《告知函》，拟证明侯景昌方曾撬开李世梅、何飞家门，对其母亲进行威胁恐吓，李世梅、何飞遭到暴力催债导致贷款逾期；贷款逾期后深圳泛华联合投资集团有限公司成都分公司（以下简称泛华成都公司）要求李世梅、何飞腾退案涉房屋；在催债20余天后侯景昌出卖案涉房屋，该房屋是泛华成都公司私自出卖，不是李世梅、何飞的真实意思表示。5.《四川省成都市武侯区人民法院拍卖成交确认书》（复印件），拟证明案涉房屋在同一小区、同一户型房屋在同一交易时间交易价格为1285985元，李舒畅不论以400000元或者620000元取得案涉房屋，都显著低于市场价。6.成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初655号民事判决书及本院（2017）川01民终10731号民事裁定书，拟证明另案中侯景昌通过办理《公证书》将借款人用于抵押的房屋通过签订买卖合同的形式过户给第三方，该房屋买卖合同被生效判决认定为无效并判令第三方将房屋过户到借款人名下，故本案中侯景昌与李舒畅签订的房屋买卖合同也应系无效合同，李舒畅应将案涉房屋过户至李世梅、何飞名下。7.2019年12月4日、12月5日、12月13日、12月25日何飞与侯景昌的通话录音，拟证明何飞和侯景昌只见过一次，侯景昌是对外经贸公司的员工，因李世梅、何飞未归还对外经贸公司的贷款，侯景昌将案涉房屋出卖，在卖房时并未征求李世梅、何飞的意见，李世梅、何飞一直不同意卖房，且李舒畅也未实地察看案涉房屋，故公证委托书不是李世梅、何飞的真实意思表示，李舒畅也不是真实的购房人，李舒畅和侯景昌签订的房屋买卖合同系恶意串通，该合同无效。8.四川省南充市南部县大坪中学证明、四川省南充市南部县大坪镇老街社区居委会的证明、四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初3503号民事裁定书，拟证明李世梅、何飞家庭生活困难，除案涉房屋外已无其他财产。9.李世梅、何飞申请证人王某出庭作证，拟证明李世梅、何飞并未委托侯景昌卖房，是因为贷款问题侯景昌与李舒畅恶意串通将案涉房屋占为己有。 李舒畅质证认为：1.对证据1三性均不予认可，李舒畅购买案涉房屋时不存在抵押。2.对证据2三性认可，该《公证书》中明确载明李世梅、何飞委托侯景昌作为代理人，办理房屋买卖、收取价款及代理办理房屋产权手续等内容，且相关签字委托人均予以认可，所发生的法律后果和经济责任均由李世梅、何飞承担，双方在授权委托书上签名，故李世梅、何飞明确知晓其委托侯景昌卖房，且明确表示知道相关的法律后果；正因为有公证的委托书，李舒畅对于侯景昌拥有处理案涉房屋的外观有了认可和确信，因此进行了相关房屋交易。3.对证据3、4、5三性均不予认可。4.对证据6的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，本案争议焦点在于案涉房屋买卖合同是否有效，是否系“套路贷”与本案无关，且该生效判决认定合同无效的理由是该案中买受人张玉芝是侯景昌所在泛华成都公司的负责人，而本案中李舒畅与泛华成都公司、侯景昌没有任何关联关系，不存在合同法第五十二条规定的无效的情形；且如果李世梅、何飞认为委托无效，应在除斥期间内行使撤销权。5.对证据7的三性均不予认可，即便是何飞和侯景昌的对话也不能达到李世梅、何飞的证明目的，与案涉房屋买卖合同是否有效无关联关系。6.对证据8中四川省南充市南部县大坪中学证明、四川省南充市南部县大坪镇老街社区居委会的证明的三性不予认可；对四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初3503号民事裁定书真实性、合法性认可，对关联性不予认可，李世梅、何飞家庭生活困难与否与案涉房屋买卖合同是否有效无关联关系。7.证人王某与何飞具有亲属关系，导致其证言具有倾向性，不具有客观性，且其表达侯景昌与李舒畅存在恶意串通的陈述均为其主观判断与推论，李舒畅无法核实，与本案不具有关联性。 本院经审查认为：对《贷款合同-房屋抵押》《补充合同》《抵押合同-房屋抵押》《还款计划表》《公证书》《告知函》《四川省成都市武侯区人民法院拍卖成交确认书》、成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初655号民事判决书、本院（2017）川01民终10731号民事裁定书的真实性、合法性予以认可，对关联性结合其他证据综合认定；对何飞《招商银行户口历史交易明细表》、四川省南充市南部县大坪中学证明、四川省南充市南部县大坪镇老街社区居委会的证明、四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初3503号民事裁定书的真实性、合法性认可，因何飞于2016年7月21日向案外人邓邦容转款及家庭困难与否与本案无关，对关联性不予采信；微信聊天记录及暴力催债照片未提交原始载体，无法核实其真实性，本院不予采信；对何飞与侯景昌的通话录音，因无法核实其真实性，不予采信；对证人王某的证言，因王某系何飞的亲属，且其陈述内容与本案无关，本院不予采信。 李舒畅提交新证据：1.李舒畅社保缴纳记录，拟证明李舒畅就职于四川爱乐微科技有限公司，与李世梅、何飞主张的案外人对外经贸公司、泛华成都公司无关联关系。2.房屋在线交易平台查询的案涉房屋所在小区2017年的房屋销售记录，拟证明李舒畅在购买案涉房屋时，该小区房屋均价为9000元左右，李舒畅购买案涉房屋并不存在明显过低情形。 李世梅、何飞质证认为：对社保缴纳记录的真实性予以认可，但不能证明李舒畅与侯景昌不存在串通；对房屋在线交易平台的房屋销售记录的真实性不予认可，应当以其提交的案涉房屋所在小区同一户型、同一交易时间的房屋拍卖价格作为参考。 本院经审查认为，对于李舒畅社保缴纳记录、房屋在线交易平台查询的案涉房屋所在小区2017年的房屋销售记录的真实性予以认可，关联性将结合争议焦点作综合述评。 本院二审中调取一审法院（2017）川0107执283号案件中关于成都市武侯区龙腾东路7号6栋5单元501号房屋（即李世梅、何飞提交的《四川省成都市武侯区人民法院拍卖成交确认书》中所涉房屋）的《房地产估价报告》，李世梅、何飞认可该证据的真实性、合法性，对该套房屋与案涉房屋面积、户型相同无异议，但认为该房屋的实际价值应当以拍卖价格为准；李舒畅对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，该房屋的评估价与起拍价均为740000元，说明在案涉房屋买卖合同签订时市场价值区间在9000余元/平米，能够证明李舒畅未以过低价格购买案涉房屋，另外该套房屋拍卖在2017年12月，不能反映四个月前的房屋市场价格。 另，李世梅、何飞向本院提交调查令申请书，请求调取案涉房屋办理转移登记的档案材料、成都市武侯区红牌楼派出所、成都市火车南站派出所、成都市猛追湾派出所的报警记录、李舒畅的银行流水记录，拟证明案涉房屋办理房屋买卖过户手续时何飞和李世梅均不在场、侯景昌曾暴力催债且案涉借款系套路贷、李舒畅支付的购房款来自侯景昌和相关贷款公司。本院审查认为，因李舒畅并未主张李世梅、何飞参与过户手续的办理，而侯景昌是否暴力催债、案涉借款是否系套路贷不属于本案民事案件的审理范围，一审中李舒畅已提交银行转账凭证、《个人贷款合同》等证据，故没有开具以上证据调查令的必要，故对该申请不予准许。 本院二审另查明：2016年7月15日，李世梅、何飞与对外经贸公司签订《贷款合同-房屋抵押》《补充合同》《还款计划表》《抵押合同-房屋抵押》，约定李世梅、何飞向对外经贸公司贷款390000元，贷款利率为15.5%／年，贷款期限为2016年7月15日至2021年7月15日，以李世梅所有的案涉房屋作为抵押。《抵押合同-房屋抵押》第四条约定“2.乙方实现抵押权时，可选择以下任一种方式实现抵押权：Ａ由乙方指定的人员持甲方委托拍卖、变卖的公证委托书将抵押物通过流通市场进行拍卖或者变卖，为快速实现抵押权、减轻债务人的利息及违约金支出，甲方同意，乙方有权以低于市场参考价的价格对抵押物进行拍卖或变卖，但不得低于市场参考价的70%，拍卖或变卖所得价款由乙方收取并直接冲抵主合同债务（由乙方优先受偿）”。同日，李世梅、何飞作为委托人签署《委托书》：“委托人何飞、李世梅系夫妻关系，位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××楼××号房屋（权0xx3）系委托人何飞、李世梅夫妻共同所有。现委托人何飞、李世梅因事务繁忙，特委托侯景昌为代理人，办理以下事宜：一、代为到房屋管理部门查阅上述房屋档案及相关资料。二、代为查询上述房屋抵押贷款的情况，办理结清贷款的相关手续，领取结清凭证。三、在结清贷款后到产权管理部门办理注销抵押登记、注销顺位抵押登记的相关手续，并领取上述房屋的房屋所有权证以及国有土地使用证或不动产权证书。四、代为出售上述房屋，选择交易对象、确定交易价格并签订《房屋买卖合同》《转移登记申请表》及询问笔录等办理房地产转让所需要签署的相关文件，办理房屋所有权证以及国有土地使用证或不动产权证书的转移登记手续，并收取售房款。五、代为进行房地产产权登记资料变更、撤件。……受托人在办理上述委托事宜时在相关文件上的签字及缴纳的相关费用委托人均予以认可；所发生的法律后果和经济责任均由委托人承担”。2016年7月19日，四川省成都市蜀都公证处对该《委托书》进行公证，出具（2016）川成蜀证内民字第21418号《公证书》：“兹证明何飞、李世梅于二〇一六年七月十五日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。何飞、李世梅的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定”。 李世梅、何飞于2016年7月21日收到对外经贸公司发放的390000元贷款。 2017年7月7日，泛华成都公司向李世梅、何飞发送《告知函》：由于李世梅、何飞未履行还款义务，要求李世梅、何飞于2017年7月11日前清空、腾退并移交案涉房屋，且泛华成都公司将该抵押物出售归还其公司本金、利息、罚息、提环违约金、复利。 何飞在二审中陈述其按时归还了一年的贷款，逾期几天后贷款公司就暴力催债，然后案涉房屋被卖出。 已生效的成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初655号民事判决书查明，侯景昌系泛华成都公司员工。 2017年7月12日，成都精至诚房地产评估有限责任公司出具成精房评【2017】报字第07-0010号《房地产估价报告》，载明位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××楼××号房屋（建筑面积77.81㎡）在价值时点2017年6月7日的评估价值为总价740000元，单价9516元／㎡。一审法院于2017年11月11日经淘宝网司法拍卖，成交价为1285985元。 本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：案涉房屋买卖合同是否有效。 李世梅、何飞上诉主张案涉房屋买卖合同无效的理由为李舒畅与案外人侯景昌构成恶意串通。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，合同因恶意串通而无效应同时具备两个要件，即当事人主观上有损害国家、集体或第三人利益的恶意，客观上实施了相互串通的行为。对此，主张合同因此而无效的当事人有义务提供证据加以证实。本案中，首先，李世梅、何飞向案外人侯景昌出具了《委托书》，委托内容为出售房屋、代为签署房屋买卖合同、代收房款等，李世梅、何飞作为完全行为能力人，在出具《委托书》并进行公证时应当知晓可能产生的法律风险与后果。由于李世梅、何飞提交的现有证据不能证明其在签署并公证《委托书》时受欺诈、胁迫，侯景昌向李舒畅出具经公证的《委托书》并以李世梅、何飞的名义与李舒畅签订《房屋买卖合同》并收取房款，在此情况下李舒畅完全有合理理由相信侯景昌有权代理李世梅、何飞处理案涉房屋买卖合相关事宜。其次，虽然李舒畅与侯景昌签订的备案合同价格为400000元，但李舒畅与侯景昌签署的《房屋买卖合同》为620000元，且李舒畅的实际付款亦是620000元，应当认定案涉房屋的转让价格为620000元。李世梅、何飞主张案涉房屋同小区、同户型、同面积的房屋2017年6月7日评估价格总价740000元、单价9516元/㎡；而案涉房屋在2017年8月1日的转让价格为620000元，单价为7968元/㎡。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第十九条“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”之规定，即使考虑案涉房屋签订买卖合同时间晚于参考房屋的评估时间一月余的溢价比例，案涉房屋转让时的价格也并未明显低于同小区、同户型、同面积房屋的评估价格的70%，故李舒畅以620000元的价格购买案涉房屋不能认定属“明显不合理低价”。同时，李世梅、何飞提交的现有证据不足以证明李舒畅与侯景昌、对外经贸公司、泛华成都公司存在关联关系。由于现有证据不足以认定李舒畅与侯景昌恶意串通损害李世梅、何飞的利益，现有证据也不足以认定李舒畅非善意购买人，因李舒畅已经根据合同约定支付了全部房款，并补缴了案涉房屋的水费、物业费等费用，同时案涉房屋已过户至李舒畅明名下，一审法院认定案涉合同合法有效、李世梅与何飞应当腾退房屋并支付相关垫付费用及赔偿违约损失并无不当，本院予以维持。 对于李世梅、何飞上诉认为一审程序违法的问题，经本院审查发现，一审法院审理本案中，通过电话联系、邮寄和住所地房屋现场送达均未果后的情况下，一审法院再采取公告送达方式向李世梅、何飞送达相关诉讼材料，该送达方式符合《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条之规定，且李世梅、何飞无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决，于法有据。对于李世梅、何飞主张一审遗漏侯景昌作为当事人的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第六十二条“下列情形，以行为人为当事人：（一）法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的；（二）行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义进行民事活动的，但相对人有理由相信行为人有代理权的除外；（三）法人或者其他组织依法终止后，行为人仍以其名义进行民事活动的”之规定，本案中李舒畅根据侯景昌持有的由李世梅、何飞经过公证机关公证的《委托书》签订合同，李舒畅有理由相信侯景昌享有代理权，一审法院不予追加委托代理人参加诉讼并无不当。对于李世梅、何飞主张其未收到房款的问题，该情形系其与委托代理人侯景昌委托代理关系的问题，不属于本案的审理范围，李世梅、何飞可向委托代理人侯景昌另行主张权利。 综上所述，李世梅、何飞的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费596元，由李世梅、何飞负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二〇年三月三日 法官助理  蔡诗言 书 记 员  杨珍梅