山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初4321号原告（案外人）：钱宗利，女，1973年10月出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。委托诉讼代理人：张敏,泰安泰山中和法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司泰安市中支行，住所地山东省泰安市长城路北段大展新城国际**楼。负责人：刘广孝，行长。委托诉讼代理人：张建磊,山东圣卓恒律师事务所律师。被告（被执行人）：蔡保生，男，1959年8月出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。第三人（被执行人）：蔡彬，男，1984年10月出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。原告钱宗利与被告中国建设银行股份有限公司泰安市中支行（以下简称建行泰安市中支行）、被告蔡保生、第三人蔡彬案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钱宗利的委托诉讼代理人张敏，被告建行泰安市中支行的委托诉讼代理人张建磊到庭参加诉讼。被告蔡保生、第三人蔡彬经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决不予执行泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902执异139号执行裁定书，停止对泰安市泰山区不动产的执行和拍卖；2、请求人民法院依法确认泰安市泰山区的所有权归原告。事实和理由：原告于2009年6月15日和被告蔡保生签订房屋买卖合同一份，合同约定被告蔡保生将位于泰安市泰山区房产出售给原告，房屋面积86.55平方米，总价款为410000元，买方第一次付款300000元，合同签订4个月内买方再支付100000元，余款10000元在办理过户登记后再支付，合同签订后卖方将房产交付给买方钱宗利。合同签订后，原告于2009年6月15日向蔡保生付款300000元、2009年9月25日向蔡保生付款100000元。原告在2009年6月开始在泰安市泰山区至今。原告签订的合法有效的买卖合同在前，而二被告签订的抵押合同的时间为2009年7月21日，该日期晚于买卖合同的签订时间。并且非因买受人自身原因未办理过户登记，原告的情形符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此，人民法院应当停止对泰安市泰山区不动产的执行和拍卖。因原告非因自身原因未办理过户，如果法院认为有必要，原告将剩余款项1万元支付给法院。为此，人民法院应当依法确认泰安市泰山区灵山小区9号楼3单元2楼西户的所有权归原告并判决不予执行泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902执异139号执行裁定书，停止对泰安市泰山区不动产的执行和拍卖。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求判如所诉。被告建行泰安市中支行辩称，一、涉案房屋已办理抵押登记，被告是涉案房屋的抵押权人，法院生效的调解书已确定，被告有权就涉案房屋享有优先受偿权。本案涉案房屋已于2009年7月22日办理房屋抵押登记，不动产证明号为：泰方泰他字第024619号，房屋所有权人是蔡保生，抵押权人是被告，同时，在泰山区人民法院（2012）泰山商初字第1052号民事调解书第5项也确定了被告对被告蔡保生所有的位于泰安市（产权证号为泰房权证泰字第**）的抵押房产享有优先受偿权。根据上述情况，被告已经依法享有了对抗执行案外人的担保物权，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，法院应当对原告提出的排除执行异议不予支持。二、涉案房产是蔡保生向被告贷款购买，不可能购买的同时另行出售，原告所称涉案房屋是其向蔡保生购买的情况与事实不符。其一、蔡保生于2009年6月12日与杨普军签订《二手房屋买卖合同》购买涉案房产，购房总款300329元，蔡保生先向杨普军支付首付款100329元。为支付购房余款，蔡保生、蔡彬于2009年7月21日与被告签订了个人住房（商业用房）借款合同，同意将涉案房产抵押给被告，并于2009年7月22日在当时的泰安市房产管理局办理了抵押登记手续，被告于2009年7月24日向蔡保生发放贷款20万元，其用于支付购房余款。蔡保生通过贷款购买二手房显然是用于居住，购房款直至2009年7月24日才通过贷款付清。假设如钱宗利所称涉案房产系其于2009年6月15日向蔡保生购买，那么蔡保生就会得到了钱宗利的购房款，用此款可以向杨普军直接支付剩余购房款，其为什么还会在2009年7月21日与被告签订借款合同借款呢？显然原告钱宗利所称涉案房屋是其向蔡保生购买的情况与事实不符。其二、涉案房产蔡保生于2009年6月12日向杨普军购买价是300329元，而按照钱宗利所讲其于2009年6月15日向蔡保生购买价为410000元，时隔三天，价格会高出36.5%之多，超出了正常的价格，不符合常理。其三、原告对涉案房产多次查封未提异议不符合常理。涉案房屋在2011年12月29日至2013年12月24日期间已被泰安市岱岳区法院及泰安市泰山区法院多次查封，涉案房屋在三年内被法院多次查封。按照原告所述，其于2009年6月15日买房，并自2009年6月在涉案房屋居住至今，但原告对上述查封情况一无所知，对上述查封情况从未提出过异议，从未通过法律途径向蔡保生主张办理过户的权利。三、原告现有证据无法证实其对涉案房产拥有所有权。购房合同真假难辨，没有40万元购房款的转账记录，电费、物业费燃气费单据大部分是在2013年之后的，而且户名大部分是杨普军，2013年之前的没有。而且，2012年6月11日，因蔡保生不偿还借款，被告向泰山区人民法院立案起诉，2012年9月25日，各方当事人在法院调解，蔡保生的代理人参加了诉讼，对涉案房屋的权属及抵押情况均没有提出任何意义，可见，至少在2012年9月25日时间节点时，涉案房产不存在蔡保生出卖的情形。四、涉案房屋未办理任何的过户手续，原告与蔡保生的购房合同无法对抗被告的抵押物权。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，就能够依法登记产生法律效力；未经登记不产生法律效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权转让必须经过登记才产生法律效力，这是法律的强制性规定。即便本案真如原告所述，涉案房屋是其向蔡保生购买，但由于双方未履行合同约定的所有权转移过户登记手续，该房产的所有权并未发生实际转移。蔡保生未按照合同约定及时办理过户登记手续，也仅仅只产生违约赔偿责任，并不产生所有权转移的法律后果，仍是争议房产的合法所有人。蔡保生与被告签订住房借款合同，将涉案房屋抵押给被告并办理抵押登记，此时，被告便合法地拥有了可以对抗其他物权和债权的优先权效力—抵押权。因此，原告与蔡保生之间基于购房合同而产生的债权债务关系并不能对抗被告的抵押权。在上述事实情况之下，原告的主张，显然无任何法律依据。综上所述，原告所诉执行异议的理由不能成立，应当依法驳回其诉讼请求。被告蔡保生未作答辩。第三人蔡彬未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：建行泰安市中支行与蔡保生、蔡彬金融借款合同纠纷一案，本院于2012年9月25日作出（2012）泰山商初字第1052号民事调解书，在该调解书中原、被告自愿达成如下协议：五、被告蔡保生、蔡彬如未按上述条款履行义务，则按照所签订的借款合同的约定履行，原告对被告蔡保生所有的位于泰安市（产权证号为泰房房权证泰字第**）抵押房产享有优先受偿权。因蔡保生、蔡彬没有履行法律文书确定的义务，建行泰安市中支行向本院申请强制执行。立案执行后，本院作出（2013）泰山执字第1214-1号执行裁定书，查封了被执行人蔡保生名下的上述房产，查封期限自2014年12月16日至2016年12月15日，后于2016年12月12日作出（2013）泰山执字1214-2号裁定书，继续查封该涉案房产，2019年12月11日作出（2013）泰山执字1214-3号裁定书，查封期限至2021年11月20日。该案在执行过程中案外人钱宗利向本院提出执行异议。本院作出（2019）鲁0902执异139号执行裁定书，裁定驳回案外人钱宗利的异议请求。原告对该裁定不服，故诉至本院提出本案诉讼。另查明，蔡保生与钱宗利于2009年6月15日签订了房屋买卖合同一份，合同约定蔡保生将位于泰安市泰山区房产出售给钱宗利，面积为86.55平方米，总价款为410000元，买方第一次付款300000元，合同签订4个月内买方再支付100000元，余款10000元在办理过户登记后再支付，合同签订后蔡保生将房产交付给买方钱宗利。合同签订后，蔡保生出具300000元的收条，2009年9月25日蔡保生出具100000元的收到条，原告钱宗利称房款均是由现金交付。泰安市泰山区财源街道英雄山社区出具证明，证明原告自2009年6月至今在灵山小区9号楼3单元2楼西户居住，同时原告提交了在涉案房屋居住期间的缴纳水、电、燃气费的相关发票。又查明，2009年6月12日蔡保生与杨普军签订《二手房屋买卖合同》，约定房屋价格为300329元，约定在2009年6月1日将房屋交付给蔡保生。后建行泰安市中支行与被告蔡保生于2009年7月21日签订了个人住房借款合同，合同约定将涉案房产抵押给建行泰安市中支行，抵押期从2009年7月23日至2018年7月23日，并在泰安市房产管理局进行了抵押登记，抵押登记号为泰房泰他字第××号。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为案外人即原告钱宗利对执行标的是否享有足以排除强制执行的权利，对案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，法院可以在判决中一并做出裁判。对原告要求确认涉案房产的所有权归原告的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告提供的与被告蔡保生的房屋买卖合同，该合同的签订时间虽在涉案房产办理抵押登记之前，但双方签订合同后，双方未依法办理登记手续。涉案房产仍登记在被告蔡保生名下，故原告的该项请求本院不予支持。对原告要求按照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定停止对涉案房产拍卖的意见，原告虽在房产抵押前签订了房屋买卖合同且已实际入住，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本条所称的优先受偿权，结合本案，即申请执行人对涉案房产享有抵押权，该担保物权经依法登记，且经（2012）泰山商初字第1052号民事调解书确认，该调解书已发生法律效力。申请执行人建行泰安市中支行就涉案房产的价值享有优先受偿的权利，该权利基于担保物权，而担保物权属于限制物权的范畴，依法设立或取得的担保物权属于所有权的负担，优先于原告基于买卖合同产生的权利而获得保护。综上，原告基于买卖合同所享有的权利不能优先于被告建行泰安市中支行所享有的担保物权，即无法对抗被告建行泰安市中支行对涉案房产的优先受偿权，对原告要求停止对涉案房产执行和拍卖的请求本院不予支持。对原告要求不予执行本院（2019）鲁0902执异139号执行裁定书的请求不属于执行异议案件的受理范围，对该请求本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，缺席判决如下：驳回原告钱宗利的诉讼请求。案件受理费12000元，由原告钱宗利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  张宗婷人民陪审员  李 明人民陪审员  李秀芹二〇二〇年三月十日书 记 员  李 晨