广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初1942号原告：深圳市梦之园实业有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码9144030031180994XF。法定代表人：陈东显，总经理。委托诉讼代理人：姜曙光，广东康顺律师事务所律师。被告：中山市连城房地产投资有限公司，住，住所地广东省中山市**博爱六路**远洋广场**办公楼**之八一社会信用代码91442000MA4UMHLH0R。法定代表人：周凤明。委托诉讼代理人：魏文珊，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：林诗诗，广东厚弘律师事务所律师。第三人：中山市瑞景物业发展有限公司，住所地广，住所地广东省中山市横栏镇中横大道****楼**信用代码91442000557320319B。法定代表人：赵建军。原告深圳市梦之园实业有限公司（以下简称梦之园公司）与被告中山市连城房地产投资有限公司（以下简称连城公司），第三人中山市瑞景物业发展有限公司（以下简称瑞景公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理。诉讼中，为查明案件事实，本院依法追加瑞景公司作为无独立请求权第三人参加诉讼。后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梦之园公司委托诉讼代理人姜曙光，被告连城公司委托诉讼代理人魏文珊、林诗诗到庭参加诉讼。第三人瑞景公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告梦之园公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付居间费46201.9元及利息（利息的计算方式为：按中国人民银行同期贷款利率，从立案之日起计至清偿日止）。事实与理由：原、被告均为中介公司，分属不同的行政区域。被告为了销售其在中山市代销的一手楼盘，与原告于2018年签订连城战略合作协议，约定：乙方团队成员推荐客户成交甲方代理的一手楼盘，甲方负责与开发商的各项对接工作，乙方可获得对应联盟商佣金。双方签订此协议后，原告安排专人从深圳带客户到中山考察楼盘并促成交易。原告带客户成交楼房两套，依据协议，被告应支付佣金46201.9元。原告已按照协议作相关工作，被告有义务按照协议约定进行结算并付款，但被告总以其与开发商有纠纷等理由拒不结算和支付。原告为此多次派员到中山市催要无果。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。诉讼过程中，原告梦之园公司明确本案案由并非居间合同纠纷，而是更接近于合作合同纠纷，并明确其诉请的居间费46201.9元的计算方法为：其推荐成交两套被告在中山市代理销售的房地产（黄妙丽、余灼中购买的房地产）的总价乘以2.5%（被告给予原告的提成标准）。原告梦之园公司对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.连城战略合作协议；2.远洋地产推介客户成交确认单、推介客户到访登记表；3.远洋珑郡楼宇认购书2份；4.黄如芳出具的证明、黄如芳身份证复印件，余水玲出具的证明、余水玲身份证复印件、曾某出具的证明、曾某身份证复印件；5.一览表；6.曾某证人证言；7.微信截图。被告连城公司辩称：一、本案案由应定性为合同纠纷。本案中，从双方签订的连城战略合作协议及合作的模式可知，双方并不属于居间关系，而为利益共享、风险共担的合作关系。根据合同约定的合作模式，双方是基于合同法律关系建立的战略合作伙伴关系，并非单一的居间合同关系。合作期间，梦之园公司主要提供代理业务和转介绍合作业务，且只有在连城公司收到第三人佣金以及合同约定的付款条件后，梦之园公司才可以收到佣金。换言之，梦之园公司作为连城的合作伙伴，只有客户达到第三人要求，被认可为有效客户才能发放佣金，若连城公司收不到第三人佣金，梦之园公司也需承担收不到佣金的风险。二、原告梦之园公司主张居间费46201.9元以及利息没有法律和事实依据，应予以驳回。1.梦之园公司未能按照要求提前报备客户，第三人不确认客户有效性，连城公司也因此未能收取佣金。一般而言，梦之园公司销售人员向梦之园公司推介人陈强显报备，再由陈强显向连城公司驻场员陈道明提前30分钟微信报备。第三人认为，微信报备时间晚于客户现场登记报备时间，客户到访时间晚于付款时间，且微信报备时间与付款时间之间未超过30分钟，因此不确认客户有效性。本案中，梦之园公司作为从事房地产开发经营的公司应明确知道楼盘渠道销售行业上应有提前报备的流程，只有经开发商确认为有效客户后再带客户看房、签约，最后确认成交才能获取佣金。证人曾某本人已确认，其作为专业的中介人员是知道有报备事情的，一般是半个小时至一个小时，从向陈道明报备到刷卡的时间超过半个小时或一个小时就可以。然而，梦之园公司以及证人曾某在明知有提前报备义务的情况下，仍在微信报备后30分钟内安排客户签约、缴费。试问怎会有两名客户同时在晚上、半个小时内看完两套房子、同意购买、签约并支付定金，这也明显有悖常理。开发商绝对不会同意在未得到推介人的报备信息和在明确客户有效性之前，就同意推介人带客上门，除非是街客，上门客等等。退一步说，即便梦之园公司或销售人员不清楚是提前30分钟还是1个小时报备，但是梦之园公司完全可以提前通过驻场人员来确认客户是否有效，再者梦之园公司也应在现场的推介客户到访登记表由开发商全部确认签名后才能带客户看房、签约、缴费。2.因梦之园公司未能达到连城战略合作协议第五条佣金结算条件，连城公司不具备向梦之园公司支付佣金的条件。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定以及连城战略合作协议第五条约定，现因连城公司未从第三人获得佣金，因此连城公司不具备向梦之园公司支付佣金的条件。3.未结算到第三人的佣金对连城公司也是不利的，梦之园公司要求连城公司支付佣金不符合合同约定，无法无据。双方在连城战略合作协议中已明确约定佣金结算方式，是在连城公司收到开发商的佣金后，将于收到梦之园公司增值税专用发票及相关结算明细后三个工作日内结算。该合同约定对梦之园公司具有约束力，现连城公司在没有收到第三人的佣金以及梦之园公司发票、结算明细的情况下，梦之园公司要求连城公司向其另行支付佣金，显然不符合合同约定，也无法无据。三、本案中，梦之园公司与连城公司应为利益共享、风险共担的作关系，涉案佣金未收取的风险后果应由双方同承担。现因梦之园公司未能合理报备，导致连城公司未收到第三人佣金，梦之园公司仍起诉要求连城公司向其另行支付佣金，有违公平原则。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告连城公司就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.渠道营销代理协议；2.情况说明、微信截图、到访登记表、定金刷卡纸。第三人瑞景公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉、答辩，亦未提交书面答辩状及证据。本院经审理认定事实如下：梦之园公司（甲方）、连城公司（乙方)签订连城战略合作协议，约定：甲乙双方基于乙方经营的开展新盘代理业务、购房客户转介绍业务合作签订本协议。合作内容为新盘代理业务（推荐客户成交甲方签约代理楼盘赚取佣金）、购房客户转介绍合作业务。乙方为连城经纪联盟商，合作方式为一手房合作，乙方团队成员推荐客户成交甲方代理的一手楼盘，甲方负责与开发商的各项对接工作，乙方可获得对应联盟商佣金。甲方负责与开发商签订商品房代理协议并及时了解和协助制定项目促销政策，组织现场接待，后续跟进促成成交工作并督促开发商及时确认销售业绩、结算佣金。各项代理项目佣金结算标准以乙方平台公布规则为准。乙方推荐客户成交，甲方收到开发商佣金后，将于收到乙方增值税发票及相关结算明细后三个工作日内结算到乙方账户（备注：乙方必须在配合甲方做完相关结算手续之后见票打款）。该协议还约定了其他内容，由梦之园公司、连城公司分别盖章确认。连城公司代理销售位于广东省中山市（备案名为珑熙郡花园）。2018年3月8日，梦之园公司带领深圳客户黄如芳、余水玲到远洋珑郡楼盘看房并推荐成交两套房地产。两套房地产分别以黄如芳的女儿黄妙丽、余水玲的弟弟余灼中的名义购买。梦之园公司、连城公司均提供登记日期为2018年3月8日的推介客户到访登记表，载明：1.客户黄小姐于18:30到访，报备时间为16:10，推介公司为连城，推介人栏有陈强显的签名，推介方驻场员处有陈道明的签名，代理公司确认栏无人员签名；2.客户余灼中、黄妙丽于20:50到访，报备时间为20:10，推介公司为连城，推介人栏有陈强显的签名，推介方驻场员处有陈道明的签名，代理公司确认栏有肖林、卢秋伟签名；3.到访登记表上有涂划内容，为：客户余生、到访时间20:10，客户黄小姐、到访时间20:10、客户余生、到访时间20:50，推介公司连城，推介人栏有陈强显的签名。登记表备注：该登记表空行登记无效，如有登记笔误，应隔行重新登记，不得涂改。梦之园公司提供远洋地产推介客户成交确认单（为复印件），其上载明推介项目远洋珑郡，推介方为连城地产，推介成交信息为客户余灼中、到访日期2018年3月8日、认购日期2018年3月8日、认购房号8-401、认购金额923221元，推介人处有陈强显的签名，代理人公司确认栏置业经理签名处有肖林的签名、销售经理有卢秋伟的签名。梦之园公司另提供两份远洋珑郡楼宇认购书（均为复印件），载明：黄妙丽、余灼中分别购买瑞景公司开发的中山市珑熙郡花园8幢201号房、401房，认购价为924855元、923221元。本认购书签订时，黄妙丽、余灼中应分别向瑞景公司支付定金100000元，签订正式中山市商品房买卖合同后，定金自动转为楼价款。黄妙丽、余灼中须于2018年3月8日前付清楼款之40%（含定金），于2018年3月15日前付清楼款之60%。认购方处有黄妙丽、余灼中的签名，出售方瑞景公司代表人处有肖林的签名并具明日期2018年3月8日。连城公司确认黄妙丽、余灼中与瑞景公司签订了认购书，但对成交确认单、认购书不予确认。2018年3月8日，瑞景公司出具收款收据，载明收到黄妙丽、余灼中购房款100000元、100000元。收款收据上盖有瑞景公司财务专用章，开票人处有肖林的签名。梦之园公司认为，连城公司未向梦之园公司支付推介成交房地产对应的佣金，遂提起本案诉讼，主张前述实体权利。诉讼过程中，梦之园公司主张曾某、陈强显其员工，并申请曾某作为证人出庭作证。曾某到庭陈述：余灼中的姐姐余水玲以及黄妙丽的妈妈黄如芳是曾某的朋友，也是曾某的客户。余水玲之前亦通过曾某购买过房屋。当日黄如芳说要购买房屋，问曾某有无合适的推荐，故曾某向黄如芳推荐涉案楼盘以及位于中山市。2018年3月8日中午1时许，曾某带着黄如芳、余水玲从深圳市出发，先去看其他楼盘。曾某知道报备流程，若不报备则无法收取佣金。曾某于2018年3月8日16时18分让陈强显向陈道明报备客户黄如芳的信息，后于当日下午6时许带黄如芳、余水玲到涉案楼盘看房；余水玲有意向购买房地产，但因时间较晚，需马上刷卡、来不及报备，经向驻场销售陈道明询问是否可以报备，陈道明回复没有问题后，其通过电话方式向陈道明报备余灼中、黄妙丽、余水玲。陈强显于20:09向陈道明发送余灼中、黄妙丽、余水玲的电话号码；报备的时间为半个小时到一个小时，从向陈道明报备到刷卡的时间超过半个小时或一个小时即可。曾某带客户到场后即填写到访登记表。到访登记表上登记的到访时间为18:30、客户名为黄小姐、手机尾号为8872的到访记录系其带领的客户黄如芳的到访记录，该到访记录由曾某填写。黄如芳的到访记录下方的到访时间为20:50、客户为黄妙丽、余灼中的到访信息是经过沟通后填写，因当天黄妙丽、余灼中未到场，怕有争议，故补充填写报备。实际刷卡时间是20:20-20:30，故其上填写的到访时间20:50是错误的。黄妙丽、余灼中补充报备时间是20:10；登记表上签名的肖林系瑞景公司的员工。梦之园公司对曾某的证人证言的真实性予以确认，认为曾某的证人证言证明其已于20:10向连城公司报备，且已经瑞景公司的员工肖林签名确认，也得到了陈道明的认可。连城公司对曾某的证人证言不予确认，梦之园公司向开发商报备了黄如芳的信息，但未向开发商报备黄妙丽、余灼中的信息，导致开发商不确认黄妙丽、余灼中系有效客户。诉讼过程中，为证实梦之园公司未向其报备客户信息，导致开发商不确认客户的有效性而拒付佣金，连城公司提供如下证据予以证实：1.渠道营销代理协议。协议载明，瑞景公司委托连城公司销售珑熙郡花园，连城公司推介客户上门，需至少提前30分钟以微信形式在其规定的报备群中向其报备，供其对客户进行有效性确认。有效客户确认标准为：该客户（包括其直系亲属）于连城公司向瑞景公司进行客户报备前，在瑞景公司客户关系管理系统级客户来访登记簿中不存在到访、进线、来电记录，且该客户（包括其直系亲属）不属于“老带新”、“员工推介”情形的，可以认定为有效客户；否则，为无效。客户本人及直系亲属视为同一客户。有效客户的书面确认以项目案场双方授权人员签字的推介客户到访登记表为准。连城公司称其在与梦之园公司签订合作协议时，向梦之园公司出示该协议。梦之园公司称该协议与本案不具有关联，对其没有约束力，连城公司未向其出示、说明亦未告知其报备标准。2.情况说明。情况说明载明，现场推介客户到访登记簿显示，黄妙丽、余灼中首次签到时间为当晚20:10，报备群中显示推介人员首次报备时间为当晚20:12。黄妙丽、余灼中的首次到访时间早于连城公司推介人员首次报备时间，且报备流程不符合约定，故不属于有效客户。情况说明上盖有瑞景公司销售专用章。梦之园公司认为瑞景公司与连城公司具有利害关系，且销售专用章未经登记备案，故对情况说明不予确认。3.微信截图（为复印件）。截图载明，昵称为“连城地产陈道明”的人员于2018年3月8日20:12在名为“【远洋珑郡】连城报备群”发出销售姓名均为陈强显、对接驻场为陈道明、客户姓名为余先生、黄小姐、来访时间均为17:00的报备信息。梦之园公司向开发商报备系连城公司的义务。4.到访登记表（为复印件）。内容与前述梦之园公司提供的到访登记表内容一致。梦之园公司对到访登记表予以确认。庭审中，连城公司确认陈道明系其员工，其持有昵称为“连城地产陈楚欣”的微信号，并称肖林、卢秋伟是瑞景公司的员工。另外，关于佣金计算点数问题。梦之园公司有提供一览表予以佐证，庭审中，经本院询问，梦之园公司称该一览表是“连城楚欣139××××****”微信号向梦之园公司发送的，梦之园公司并向本院出示手机原始载体。第一次庭审中，经多次询问，连城公司确认佣金计算点数为2.5%。本院认为：梦之园公司、连城公司签订合作协议，就新盘代理业务（梦之园公司推荐客户成交甲方连城公司代理的楼盘以赚取佣金）等开展合作，双方存在合作关系，本案案由确定为合同纠纷为适当。梦之园公司与连城公司签订的连城战略合作协议系双方当事人的真实意思表示，内容及形式不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。关于梦之园公司是否完成履行报备义务，涉案两名客户是否为有效客户的问题。第一，双方对于梦之园公司推荐客户黄妙丽、余灼中成交连城公司代理的楼盘的事实均无异议，本院对此予以确认。第二，连城公司主张梦之园公司应提前30分钟向其报备，报备流程见其与瑞景公司签订的渠道营销代理协议。但渠道营销代理协议仅约定连城公司负有提前30分钟向瑞景公司报备的义务，梦之园公司并非渠道营销代理协议的签订主体，且梦之园公司不同意受渠道营销代理协议约束，连城公司亦未提供证据证明其曾向梦之园公司出示渠道营销代理协议或告知报备流程。因此，渠道营销代理协议关于报备流程的相关约定对梦之园公司不具有约束力。第三，梦之园公司申请其员工曾某出庭作证，曾某在庭审确认存在报备流程。梦之园公司对曾某的证人证言予以确认。因此，梦之园公司仍负有向连城公司报备的义务。双方均在本案中提交推介客户到访登记表作为证据，本院对推介客户到访登记表予以确认。推介客户到访登记表载明，客户余灼中、黄妙丽的报备时间为20:10。曾某在其证言中虽确认客户余灼中、黄妙丽系补充报备，且确认二人未到场，但推介方驻场员处有连城公司的员工陈道明签名确认，在代理公司确认一栏还有肖林、卢秋伟签名。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力”，根据前引规定，连城公司的员工陈道明签名确认客户余灼中、黄妙丽补充报备的行为对连城公司发生效力。第四，结合证据材料进行分析，梦之园公司以及证人曾某庭审中详细陈述事情的全部经过，可信程度较高。酿成本案争议很大程度上源于填写推介客户到访登记表不规范以及迫于当时时间过于急迫。第五，若连城公司认为并非梦之园公司带领涉案两名客户到场购买房地产的，连城公司应提供反证以及进行说明该两名客户是如何到场的。综合以上分析，本院认定梦之园公司已履行报备义务，且涉案两名客户为有效客户。关于连城公司是否应该向梦之园公司支付佣金的问题。本案中，连城公司未向梦之园公司支付佣金，连城公司其中一项答辩意见是瑞景公司未向其支付佣金。瑞景公司未向连城公司支付佣金不在于付款时间未至，而在于瑞景公司与连城公司之间对于本案涉及的两名客户的有效性产生争议，该点亦直接导致梦之园公司与连城公司本案纠纷。各方之间的纠纷需要以本案认定而最终解决，本院认为，基于前述，梦之园公司已履行报备义务，本案涉及的两名客户为有效客户，连城公司应向梦之园公司支付相应佣金。至于连城公司与瑞景公司之间的问题，应由其双方另循合法途径解决。关于佣金金额的计算问题。本案中，梦之园公司有提供一览表，并据此主张佣金点数为2.5%，在第一次庭审中，连城公司对此亦予以确认，故本院认定涉案佣金计算的点数为2.5%。同时，梦之园公司有提供认购书载明涉案两套房地产的成交价，并无其他证据证明涉案两套房地产的成交价并非如认购书所载明，因此，本院对认购书载明的成交价予以确认。因此，连城公司应向梦之园公司支付的佣金金额为46201.9元（924855元×2.5%+923221元×2.5%）。另外，连城公司未及时向梦之园公司支付佣金，确会对梦之园公司造成利息损失，梦之园公司主张从提起本案诉讼之日即2019年1月17日起计算利息，并无不当，本院予以支持。结合相关文件，利息的计算方式为：以46201.9元为基数，从2019年1月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第三人瑞景公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，原告诉求理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市连城房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市梦之园实业有限公司支付款项46201.9元及利息（利息的计算方式为：以46201.9元为基数，从2019年1月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费956元（原告深圳市梦之园实业有限公司已预交），由被告中山市连城房地产投资有限公司负担（被告中山市连城房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内迳付原告深圳市梦之园实业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁丹妮人民陪审员  蔡 健人民陪审员  马成浩二〇二〇年三月十九日书 记 员  黄英毅冯冰冰