广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初15245号原告：中山市利和置业有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：欧炳维，总经理。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。被告：中山市小马过河企业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：孙屹，男，经理助理。原告中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）与被告中山市小马过河企业管理有限公司（以下简称小马过河公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利和公司的委托诉讼代理人张子扬，被告小马过河公司的委托诉讼代理人孙屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和公司向本院提出诉讼请求：1.解除利和公司与小马过河公司在2019年5月6日签订的《中山利和广场商铺租赁合同》；2.小马过河公司向利和公司支付租金至合同解除之日，其中2019年10月7日至2019年10月31日的租金为399.99元；3.小马过河公司向利和公司支付逾期支付租金的违约金10.4元；（2019年10月7日至10月31日期间，以399.99元为基数，从2019年11月1日起，每月以5400元为基数，从逾期之日起，每日按欠费金额的千分之一计算，每月分段计算，暂计至2019年10月31日是10.4元，实际计算至租金付清之日）；4.利和公司有权没收租赁保证金10800元；5.小马过河公司补交已享受的租金本金优惠20554.85元；6.小马过河公司于合同解除日起7日内向利和公司腾退位于中山市×××××××××商铺并复原至毛坯状态，逾期腾退的，应自期满之次日起至小马过河公司交还涉案商铺之日止，按每月10800元向利和公司支付场地占用费；7.利和公司支付律师费4000元。诉讼过程中，利和公司明确诉求3中逾期之日为每月6日，从2019年10月起每月以当月所欠租金从各月6日起计算，并以双方于2020年3月7日完成商铺交接手续为由撤回诉求6。事实和理由：利和公司与小马过河公司在2019年5月6日签订《中山利和广场商铺租赁合同》。合同约定的主要内容有：1.利和公司将中山古镇利和购物广场二层2007A卡商铺出租给小马过河公司，租赁期限是2019年5月7日至2022年5月6日；2.小马过河公司应当从2019年5月7日起每月向利和公司支付租金5400元，但双方约定2019年5月7日至2019年10月6日为租金优惠期，租金折扣为每月4110.97元，实交租金1289.03元；3.小马过河公司迟延交纳租金及其他费用的，每迟延一日，应当按欠费金额的千分之一计算违约金；4.因小马过河公司的原因导致合同提前终止的，利和公司有权没收租赁保证金，小马过河公司应当补交已享受的租金优惠。合同签订后，利和公司依约将商铺交付给小马过河公司使用，但小马过河公司从2019年7月16日起就擅自关门停业，并拖欠2019年10月的租金。小马过河公司的行为已构成违约，损害利和公司的利益，依约应当承担违约责任。后利和公司补充称，按照合同约定从2019年5月7日开始计算租金，因为小马过河公司已付的租金10400元在2019年10月已抵扣完毕，且2019年10月尚欠399.99元。小马过河公司辩称，1.同意向利和公司补缴所欠的租金及继续履行合同，若利和公司坚持解除合同的，其同意于2020年2月29日解除合同；2.确认已缴纳租金10400元及保证金10800元，同意利和公司的租金抵扣计算方式，同意支付2019年10月尚欠的399.99元及2019年11月至2020年2月29日按合同约定的租金；3.同意于2020年3月7日前搬离租赁物内的所有物品，逾期则按租金标准计付占用费；4.逾期交租违约金过高，同意支付合法范围内的；5.同意利和公司没收保证金；6.不同意补交租金优惠；7.同意支付律师费4000元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2019年5月6日，利和公司（甲方）与小马过河公司（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于中山市×××××××××商铺出租给乙方使用；作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方或物管公司交纳的约定金额的款项，包括履约保证金（租金保证金、物业服务费保证金）、水费保证金及质量保证金；计租面积90㎡，租赁期限为2019年5月7日至2022年5月6日；第五条租金标准和支付：每月租金5400元，其中2019年5月7日至2019年10月6日租金折扣为每月4110.97元，实交租金1289.03元；租金按自然月支付，在公历每月第5日前支付本月租金，但首年首月租金应与租赁保证金同时支付；第七条保证金（包括履约保证金、水电费周转金及质量保证金）：7.1合同签署之日起7日内，乙方应向甲方支付相当于两个月基本租金的租赁保证金10800元；第二十三条违约责任：23.3合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金；23.4乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权解除合同；23.8乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第五条项下租金折扣优惠的前提；如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），或乙方延迟进场施工、延迟开业或者违反本合同约定的任何一义务的，则甲方有权取消给予乙方的所有折扣优惠条件（包括但不限于租金、物业管理费等费用折扣优惠等），向乙方追回已给予的所有折扣优惠，乙方应在甲方通知后（合同终止的，在本合同终止后后）7天内补交装修期和第五条项下或其他方式已享受的租金、物业管理费等优惠金额；如造成甲方其他损失的，甲方有权要求乙方赔偿；23.10因乙方原因导致甲方提起诉讼或甲方牵涉到相关诉讼之中的，就甲方聘请律师所产生的律师费、诉讼费、公证费、诉讼保全费等费用，均由乙方全部承担等内容。次日，利和公司向小马过河公司交付上述商铺。小马过河公司已交纳租赁保证金10800元和租金10400元，并对上述商铺装修后进行营业。2019年8月2日、2019年9月25日，利和公司向小马过河公司分别发出《要求限期改正违约行为的函》，指出小马过河公司存在从2019年7月16日擅自停业至今的行为，要求小马过河公司于接函日后2日内恢复对外营业、付清租金等应付未付款等内容。小马过河公司已收到上述函件。2019年10月23日，利和公司以小马过河公司违约为由，诉至法院，提出前述诉请。另查明：2019年10月18日，利和公司（甲方）与广东登鼎律师事务所（乙方）签订《民事案件委托代理合同》，约定乙方受甲方委托，指派律师张子扬在其与小马过河公司租赁合同（含物业合同）纠纷一案第一审、第二审及执行程序中担任甲方代理人，签订合同后，甲方一次性向乙方支付律师费4000元等内容。该所于2019年10月21日向利和公司开具诉讼代理费金额为4000元的广东增值税普通发票（备注小马过河公司一案）。庭审过程中，利和公司同意于2020年2月29日解除租赁合同，小马过河公司于2020年3月7日前搬离租赁物内的所有物品。关于履约保证金、违约金的问题，利和公司认为租金保证金不是定金，请求与违约金一起判决，若法院认定保证金是定金，其选择保证金。本院认为,利和公司与小马过河公司签订的案涉租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。利和公司主张小马过河公司从2019年10月起拖欠租金，其中2019年10月尚欠399.99元，小马过河公司确认，故本院予以认定。小马过河公司未按约交纳租金，构成违约，应承担相应违约责任。利和公司有权解除案涉租赁合同，并追讨租金等。利和公司要求解除案涉租赁合同，双方均同意于2020年2月29日解除合同，故本院予以确认。小马过河公司应向利和公司支付2019年10月尚欠租金399.99元及2019年11月1日起至合同解除之日即2020年2月29日止的租金21600元（5400×4），合计21999.99元。利和公司要求小马过河公司支付迟延交租违约金，补交已享受的租金优惠20554.85元，并没收小马过河公司所交保证金10800元。根据双方关于补交租金等优惠金额的约定，利和公司要求小马过河公司补交的租金折扣优惠20554.85元实为违约金。根据双方关于履约保证金的约定，履约保证金实为定金。也即是说，双方针对因小马过河公司违约导致合同提前终止的情形既约定了违约金条款，也约定了定金条款，利和公司依法可以选择适用违约金或者定金条款。因利和公司选择定金条款，故本院对其要求小马过河公司补交租金优惠的诉请不予支持。而利和公司要求小马过河公司支持延迟交租违约金是基于小马过河公司存在迟延交租的违约行为的，小马过河公司同意支付，但辩称违约金过高。因小马过河公司拖欠租金的行为给利和公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且利和公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故利和公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、小马过河公司违约事实给利和公司造成的实际损失及协议完全履行后利和公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定小马过河公司按年利率24%计付违约金。其中以399.99元为基数从2019年10月6日起，2019年11月至2020月2月每月以5400元为基数，分别从当月6日起，均计算至清偿之日止。利和公司要求小马过河公司支付律师费4000元，小马过河公司同意，故本院予以支持。小马过河公司的部分有理抗辩，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告中山市利和置业有限公司与被告中山市小马过河企业管理有限公司于2019年5月6日签订的《中山利和广场商铺租赁合同》于2020年2月29日解除；二、被告中山市小马过河企业管理有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付租金21999.99元，并按年利率24%从逾期之日起至清偿之日止计付违约金（其中以399.99元为基数从2019年10月6日起，2019年11月至2020年2月每月以5400元为基数分别从当月6日起计算）；三、原告中山市利和置业有限公司没收被告中山市小马过河企业管理有限公司所交租赁保证金10800元；四、被告中山市小马过河企业管理有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付律师费4000元；五、驳回原告中山市利和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费694元，减半收取计347元，由被告中山市小马过河企业管理有限公司负担（该费用原告中山市利和置业有限公司已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈玉珍二〇二〇年三月十二日书记员  胡冬娴