贵州省荔波县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2722民初268号 原告：荔波嘉和物业服务有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏街道办事处时来新区江滨路**，统一社会信用代码91522722322191671L。 法定代表人：黄永梅，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐剑梅，贵州行者（荔波）律师事务所律师。 被告：欧启瓜，女，1973年9月29日出生，布依族，住贵州省荔波县。 委托诉讼代理人：吕泐延，广西博爱律师事务所律师。 原告荔波嘉和物业服务有限公司（以下简称荔波嘉和物业公司）与被告欧启瓜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荔波嘉和物业公司的委托诉讼代理人唐剑梅、被告欧启瓜的委托诉讼代理人吕泐延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荔波嘉和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费5166元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年2月5日，被告与贵州省嘉和房地产开发有限公司（以下简称贵州嘉和房开公司）签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买嘉和中央城8栋8-3-10-4号商品房，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供物业服务。2014年12月20日，贵州嘉和房开公司与原告签订《荔波嘉和?中央城（前期）物业管理服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），由原告向“荔波中央城”提供物业服务。原告认为，被告系嘉和中央城8栋8-3-10-4号（该房屋已于2015年5月31日交付使用）业主，已享受原告提供的物业管理服务，双方已经形成事实上的管理与服务关系。被告自2016年4月1日起至2019年10月31日未缴纳物业服务费5166元，经原告多次催缴未果，故诉至法院。 被告欧启瓜辩称：一、原告提交的《前期物业服务合同》是贵州省嘉和房地产开发有限公司荔波分公司（以下简称贵州嘉和房开公司荔波分公司）与原告签订，但贵州嘉和房开公司荔波分公司不是荔波嘉和中央城的开发商，原告也没有证据证明贵州嘉和房开公司荔波分公司得到开发商贵州嘉和房开公司授权签订该合同，故被告不是该合同相对人，不是本案适格被告。二、涉案《前期物业服务合同》与《商品房买卖合同》存在矛盾，并且是关联公司恶意串通签订，该合同严重侵害了被告的合法权益，属无效合同。《商品房买卖合同》约定的前期物业服务企业是都匀市嘉和物业服务有限责任公司（以下简称都匀嘉和物业公司），且合同约定的前期物业条款已经生效并履行，故贵州嘉和房开公司及其下属荔波分公司无权再重新选聘物业服务企业；《商品房买卖合同》约定的物业服务费收费价格包括地下、地上停车管理费等费用，并约定商品房所在建筑规划区内的道路、绿地、占用全体产权人共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房归全体产权人共有，而《前期物业服务合同》则约定车位的物业服务费另行缴纳，原告及开发商还私自售卖属于全体产权人的公共财产，侵害了被告合法权益；贵州嘉和房开公司及其下属荔波分公司与原告均为关联公司，前述三家关联公司恶意串通签订《前期物业服务合同》，损害了包括被告在内的第三人利益。三、涉案《前期物业服务合同》未经合法程序招投标，提交给建设行政主管部门备案的合同也与给广大业主的不一致，建设行政主管部门未给予备案，且存在将合同签订的时间倒签至业主委员会成立之前及未将合同在小区进行公示的情况。荔波嘉和中央城小区依法成立业主委员会后，已经合法程序重新选聘了新的物业服务公司，并已通知原告，但原告一直不作移交。四、原告提供的《物业费催缴通知单》内容不合法。原告并没有给被告安装水、电表，向被告催收水电费没有合法依据。此外，涉案房屋在2017年才交付，且被告收房后是被迫接受原告的物业服务，故原告要求被告支付物业服务费无事实和法律依据。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：贵州嘉和房开公司荔波分公司是贵州嘉和房开公司设立的下属分公司。2014年2月5日，被告欧启瓜与贵州嘉和房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告向贵州嘉和房开公司购买由其开发建设的荔波嘉和中央城项目8栋8-3-10-4号商品房，该商品房建筑面积为120.61平方米，前期物业服务企业为都匀嘉和物业公司，物业服务费计费价格为1元/每月每平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、地下停车管理费、地上停车管理费，缴费时间为按月收取。2014年12月20日，贵州嘉和房开公司荔波分公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定住宅物业服务费按房屋建筑面积1元/每月每平方米（计算物业服务费的面积以房管部门的最终测绘面积为准），车位的物业服务费另外计算。2016年3月26日，荔波嘉和中央城小区成立业主委员会。2016年12月22日，被告从贵州嘉和房开公司处领取涉案商品房的钥匙等物品，接收该房。2018年1月29日，原告向被告发出物业费催缴通知书。后因被告未缴纳物业服务费，原告遂向本院提起本案之诉。 本院认为：贵州嘉和房开公司与被告签订《商品房买卖合同》时，虽然约定的前期物业服务企业为都匀嘉和物业公司，但在都匀嘉和物业公司退出后，荔波嘉和中央城小区业主委员会尚未成立之前，贵州嘉和房开公司荔波分公司作为贵州嘉和房开公司下属分公司并实际运营管理荔波嘉和中央城项目，其为维护业主利益和物业区域内的正常秩序，与原告签订了《前期物业服务合同》，该合同是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，虽然该合同与《商品房买卖合同》就物业服务费价格是否包括车位管理费约定不一致，但该部分并不影响合同的整体效力，故被告主张合同无效于法无据，本院不予支持。同时，该合同从合同性质上看，仍属前期物业服务合同，其对包括被告在内的全体业主具有约束力，并且原告在签订此合同后已实际提供了物业服务，故被告主张其与建设单位签订商品房买卖合同中约定的前期物业服务企业为都匀嘉和物业公司而非原告，原告起诉主体不适格的理由不能成立，本院亦不予支持。至于被告提出业主委员会重新选聘新的物业公司后原告一直不作移交、原告未给被告安装水电表而收取水电费、原告无权出售、出租停车位的抗辩意见以及原告是否存在重复计收车位管理费的问题，因不属本案审理范围，被告可另行主张权利。据此，原、被告已经形成前期物业服务合同关系，双方均应按合同约定及法律规定履行各自的义务。在合同有效期内，原告为被告居住的荔波嘉和中央城小区提供了物业服务，被告作为业主理应依约向原告交纳物业服务费。对于本案物业服务费的起算时间，虽然原告主张涉案房屋已于2015年3月31日交付使用，但其提交的证据却证实被告于2016年12月22日才接收房屋，故本案物业服务费以从2017年1月1日起开始计算为宜。因此，本案物业服务费为120.61平方米×1元/平方米/月×34个月（2017年1月1日至2019年10月31日）≈4101元，超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告欧启瓜在本判决生效之日起十日内支付原告荔波嘉和物业服务有限公司物业服务费4101元； 二、驳回原告荔波嘉和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告欧启瓜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。 义务人不履行义务的，权利人可在本判决履行期限届满之日起两年内向本院或者义务人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。 审判员  费树燕 二〇二〇年三月二十七日 书记员  覃 路 书记员  覃 路