广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16221号上诉人（原审被告）：吴洪伟，男，汉族，1985年12月29日出生，住湖北省广水市。委托诉讼代理人：周峰回，广东普罗米修律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市合能房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区深南中路新闻大厦**楼1911，统一社会信用代码914403001924860678。法定代表人：侯进桥。委托诉讼代理人：徐祥全，广东宽和律师事务所律师。原审被告：吴嘉勉，男，汉族，1985年10月20日出生，住湖北省广水市。上诉人吴洪伟因与被上诉人深圳市合能房地产开发有限公司（以下简称合能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初10424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人吴洪伟上诉请求：1、判令撤销原判决书中第五项、第六项判决；2、判令将原判决书中第四项要求支付的金额变更为59556.42元；3、判令合能公司承担一审及上诉费用。事实与理由：原审判决一审时未查明事实真相，且在一审时合能公司故意不提供吴洪伟的有效联系方式，导致吴洪伟未能参加一审诉讼，一审法院在未查明事实的前提下做出的部分判决有误，应当予以撤销。涉案房产是否由吴洪伟占有未交还给合能公司这一关键事实，一审法院认定错误。首先，该房产系合能公司在发出书面解除通知后，于2017年12月13日派员工将吴洪伟营业场所的大门进行锁死，同时停水停电，且不允许吴洪伟及其员工进入场地，经吴洪伟向物业管理公司询问，被告知是合能公司以拖欠费用为由进行封场，经交涉，合能公司最终允许员工进场清理个人物品离场，吴洪伟购买安装的空调、电视及按摩设备均不允许吴洪伟自行搬离。也就是说，自合能公司发出解除租赁合同通知后，合能公司就己经实际控制了租赁房产，并非是因为吴洪伟故意占用该场所，拒不搬离导致该房产无法出租。其次，合能公司锁死大门后，吴洪伟多次交涉无果，又无法正常经营，也无能力偿还租金。合能公司在封锁大门不久即开始拆除变卖吴洪伟经营场所内的空调、电视等电器（因吴洪伟经营范围为“休闲浴足”，购买的空调、电视超过60台），事实上也印证了合能公司正如其通知函第三条所叙述的，己经开始进行清场回收租赁场所，并在未得到吴洪伟同意的前提下非法处置吴洪伟的合法财产。综上，吴洪伟认为合能公司早已通过封锁大门、停水停电的方法回收了租赁物业，后又通过拆除变卖吴洪伟财产的方式予以清场，涉案房产早已不在吴洪伟的控制范围内，更谈不上非法占用，只是合能公司一直到2018年7月26日才找到新的租户承租，这期间产生的所谓占用费用不应由吴洪伟承担。以上事实真实确凿，吴洪伟并提交证人出庭作证申请人，要求传召物业管理公司相关工作人员出庭作证，对该物业的实际使用情况佐证。二、一审判决书中认为吴洪伟未付2017年10月1日至2017年12月12日之间租金299556.42元应缴纳相应滞纳金，且其酌定不超过本金的30%即299556.42X30%=89866.926元为宜，但在判决项中该金额又变成了147171.11元，前后矛盾，计算有误，应当予以撤销。三、一审判决已查明吴洪伟在签署原租赁协议时已缴纳24万元租赁押金，按照双方合同约定，该部分押金可抵扣拖欠的租金，原审法院在判决时却忽略这部分事实，未在应支付租金中予以扣除。被上诉人合能公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请法院依法予以维持。原审被告吴嘉勉辩称，其答辩意见与吴洪伟上诉意见一致。合能公司向一审法院起诉请求：1.确认合能公司与吴洪伟于2012年11月2日签订的《租赁合同》已于2017年12月12日解除；2.吴洪伟将承租的位于深圳市龙华新区场地交还给合能公司；3.吴洪伟向合能公司支付拖欠的2013年7月的租金及租金滞纳金133327.2元；4.吴洪伟向合能公司支付拖欠的2017年10月1日至12月12日期间的租金共计299556.42元；5.吴洪伟向合能公司支付拖欠的其他应付费用（包括但不限于水电气费、物管费）共计191013.94元；6.吴洪伟向合能公司支付违约金400570.36元（按预期款项每日以千分之五的标准自逾期之日起暂计至2018年3月12日，应计至实际支付之日止）；7.吴洪伟向合能公司支付2017年12月13日至2018年3月12日期间的房屋占用使用费395674.29元（暂计至2018年3月12日，应计至吴洪伟将承租的物业实际交还合能公司之日止）；8.吴嘉勉对吴洪伟的上述债务承担连带责任；9.本案诉讼费由吴洪伟、吴嘉勉承担。合能公司当庭撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实，2012年11月2日，合能公司（甲方）与吴洪伟（乙方）于签订了一份《租赁合同》，约定吴洪伟向合能公司承租位于深圳市龙华新区场地（面积2296.16㎡），租赁期限自2012年12月1日起至2018年11月30日止，每月物业管理费13777元，2016年12月1日至2017年11月30日期间的月租金125599.95元，2017年12月1日至2018年11月30日期间的月租金131891.43元；乙方在签署合同当日向甲方一次性支付租金、物管费及水电费押金240000元；如乙方逾期未按本合同约定支付应由乙方支付的租赁费及其他费用（包括但不限于水电气费、物管费）。甲方有权要求乙方按逾期款项的每天千分之五向甲方支付违约金，乙方各项费用逾期15天，甲方有权单方解除合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿。签订上述合同后，吴洪伟依约向合能公司交纳了押金240000元，合能公司依约向其交付了涉案租赁物。2017年5月11日，合能公司发出《关于终止解除租赁关系的函件》，以吴洪伟拖欠2013年7月租金833327.20元、2017年4月至5月租金251199.90元、2017年3月至4月水电费48892.33元、2017年1月至5月物管等费用68885元为由，要求吴洪伟立即支付上述款项并按照日千分之五计付违约金。2017年6月23日，合能公司与吴嘉勉签订一份《协议》，吴嘉勉以涉案租赁物实际经营者的名义与合能公司达成如下协议：1.截止2017年6月21日止，吴洪伟仍拖欠合能公司款项本金合计417189.10元，其中2013年7月租金83327.20元，2017年5-6月租金251199.90元，2017年1-6月物业管理费82662元；2.就拖欠租金1820天及2013年7月租金拖欠天数1036天产生的逾期滞纳金按合同约定的标准计算为1444317.56元，合能公司同意减免为50000元；3.就吴洪伟的欠款租金及费用合计为467189.1元，吴嘉勉作为租赁场地的实际经营者，吴嘉勉愿意就租赁合同签署之日起吴洪伟应缴纳的所有费用承担连带责任。签订上述协议后，合能公司自认吴洪伟、吴嘉勉已经付清2017年10月1日之前的租金（除2013年7月租金及滞纳金133327.2元外），此后的租金一直没有支付。2017年12月12日，合能公司向吴洪伟邮寄《解除租赁合同通知》以及将该通知张贴于涉案租赁物内，要求吴洪伟及时支付拖欠的租金及其他费用。另查，合能公司主张吴洪伟实际租赁场地为深圳市龙华新区、202、203，上述租赁物已办理产权证，根据产权证显示上述物业建筑面积共计2296.16平方米，所有人均为合能公司。合能公司自认已于2018年7月26日自行收回涉案租赁物。一审法院认为,吴洪伟、吴嘉勉经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对合能公司的诉讼请求提出抗辩和对合能公司提供的证据进行质证的权利。本案合能公司当庭撤回第2项诉讼请求，系其自主行使诉讼权利，并无不妥，法院予以准许。合能公司与吴洪伟签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性或禁止性规定，合法有效，对双方均有拘束力。本案吴洪伟没有提供证据证实其支付了2013年7月租金83327.2元以及2017年10月1日至2017年12月12日期间的租金，现合能公司依据上述合同的约定于2017年12月12日提出解除合同，于法有据，法院予以确认，吴洪伟应当向合能公司支付上述拖欠的租金2013年7月租金83327.2元、2017年10月1日至2017年12月12日期间的租金299556.42元。又吴洪伟未及时交纳2013年7月租金，按合同约定日千分之五的滞纳金计算已经超过本金，后吴嘉勉与合能公司确认该租金的滞纳金为50000元，原审法院予以认定。由于吴洪伟没有证据证明其交还了涉案租赁物，现合能公司主张直至2018年7月26日才自行收回涉案租赁物，其要求吴洪伟支付合同解除之后即2017年12月13日至2018年7月26日期间的占有使用费，于法有据，原审法院予以支持，经计算占有使用费为982591.15元（131891.43元/月×7.45个月）。合能公司诉请吴洪伟支付拖欠的2017年1月至2017年4月、2017年7月至2017年12月期间的物业管理费共计137770元、2017年10月至2017年12月电费39600元及水费13642.94元，以上合计191013.94元，吴洪伟未提供证据证实其支付了上述费用，故对合能公司的该项诉请，原审法院予以支持。另合能公司诉请吴洪伟按日千分之五的标准支付逾期支付2017年10月1日至2017年12月12日期间的租金299556.42元以及上述费用191013.94元的滞纳金，经计算滞纳金已超出本金，明显过高，原审法院酌定以不超过本金的30%为宜，经计算为147171.11元。合能公司诉请超出的部分，原审法院不予支持。本案吴嘉勉自愿对涉案租赁合同中对吴洪伟应缴纳的所有费用承担连带责任，现合能公司要求吴嘉勉对上述债务承担连带清偿责任，于法有据，原审法院予以支持。综上，判决:一、确认合能公司与吴洪伟签订的《租赁合同》于2017年12月12日解除；二、吴洪伟于判决生效之日起五日内向合能公司支付2013年7月的租金及租金滞纳金133327.2元；三、吴洪伟于判决生效之日起五日内向合能公司支付2017年1月至2017年12月期间的物管费及水电费191013.94元；四、吴洪伟于判决生效之日起五日内向合能公司支付2017年10月1日至2017年12月12日期间的租金299556.42元；五、吴洪伟于判决生效之日起五日内向合能公司支付2017年12月13日至2018年7月26日期间的占有使用费982591.15元；六、吴洪伟于判决生效之日起五日内向合能公司支付逾期付款的滞纳金147171.11元；七、吴嘉勉对上述第二项至第六项判项确定的债务向合能公司承担连带清偿责任；八、驳回合能公司的其他诉讼请求。经本院审理查明，原审查明事实部分清楚，本院予以部分确认。另查明，《租赁合同》第5.4条约定：“合同终止时，履约保证金除用以冲抵乙方（吴洪伟）拖欠的租金、物管等费用、违约金及承担的相应责任外，剩余部分在乙方交还该物业并经甲方（合能公司）验收合格后30工作日内无息退还乙方。”合能公司在二审庭审中确认保证金可以抵扣租金。《解除租赁合同通知》第3条列明：“请贵司于本通知发出之日起7日内支付上述拖欠的费用并将租赁场地进行清理，并以清洁状态交还我司，逾期未清理，我司将委托第三方进行清场，由此所产生的一切费用由贵方承担，其租赁场地内所有归贵方所有的物品均视为贵方遗弃物并同意由我司处置。”本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。合能公司与吴洪伟签订的《租赁合同》合法有效，双方均应依法依约全面履行。双方对原审判决第一项、第二项、第三项均无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点在于2017年10月1日至2017年12月12日期间的租金、2017年12月13日至2018年7月26日期间房屋占有使用费以及滞纳金的认定。关于2017年10月1日至2017年12月12日期间的租金的认定。首先，吴洪伟与合能公司均确认双方签订的《租赁合同》于2017年12月12日解除。吴洪伟未能提供证据证明其支付了该期间的租金，应承担举证不能的法律后果。其次，吴洪伟主张按照双方的合同约定，其缴纳的24万元履约保证金可抵扣拖欠的租金。经查，《租赁合同》第5.4条约定：“合同终止时，履约保证金除用以冲抵乙方（吴洪伟）拖欠的租金、物管等费用、违约金及承担的相应责任外，剩余部分在乙方交还该物业并经甲方（合能公司）验收合格后30工作日内无息退还乙方。”合能公司在二审庭审中确认保证金可以抵扣租金，故吴洪伟支付的履约保证金240000万根据双方约定可用于抵扣拖欠的租金。吴洪伟2017年10月1日至2017年12月12日期间拖欠租金299556.42元，还应支付该期间拖欠租金59556.42（299556.42-240000）元。原审判决对此认定有误，本院予以纠正。关于2017年12月13日至2018年7月26日期间房屋占有使用费的认定。根据《租赁合同》第7.3条的约定，承租人逾期不搬离或不交还物业超过5日以上，视为承租人放弃该物业内所有物品的权益，出租人有权处置并不再交还承租人，承租人承担出租人因清除、处理或保存这些物品或装置的费用，承租人不得提出索赔要求。合能公司于2017年12月12日向吴洪伟发出《解除租赁合同通知》以及将该通知张贴于涉案租赁物内。该通知第3条列明：“请贵司于本通知发出之日起7日内支付上述拖欠的费用并将租赁场地进行清理，并以清洁状态交还我司，逾期未清理，我司将委托第三方进行清场，由此所产生的一切费用由贵方承担，其租赁场地内所有归贵方所有的物品均视为贵方遗弃物并同意由我司处置。”本院认为，合能公司未能提供证据证明吴洪伟对上述通知中的内容提出了异议并在解约后实际占用了涉案商铺，根据上述约定及法律规定，合能公司有权自行收回涉案商铺，并应当在合理期间内采取适当措施以防止房屋占有使用费损失扩大。由于合能公司在合理期间内未采取适当措施，致使涉案商铺于2018年7月26日才自行收回，对期间扩大的损失部分，合能公司无权向吴洪伟主张赔偿。本院根据双方的合同约定及《解除租赁合同通知》的规定，综合考虑清场的合理时间及清场费用等因素，认定吴洪伟应再行向合能公司支付二个月的房屋占有使用费263782.86元。原审判决对此处理欠妥，本院予以纠正。关于滞纳金的认定。根据本院上述认定，吴洪伟应按合同约定承担相应的违约责任。原审判决以双方约定的违约金明显过高为由，酌情以不超过本金的30%计算逾期付款滞纳金并无明显不当，双方对此亦无提出异议，故吴洪伟应支付滞纳金75171.11元[（191013.94+59556.42）×30%]。综上，上诉人吴洪伟的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。原审判决认定事实有误，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初10424号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初10424号民事判决第七项、第八项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初10424号民事判决第四项为：吴洪伟于本判决生效之日起五日内向深圳市合能房地产开发有限公司支付2017年10月1日至2017年12月12日期间尚欠租金59556.42元；四、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初10424号民事判决第五项为：吴洪伟于本判决生效之日起五日内向深圳市合能房地产开发有限公司支付2017年12月13日至2018年2月12日期间的占有使用费263782.86元；五、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初10424号民事判决第六项为：吴洪伟于本判决生效之日起五日内向深圳市合能房地产开发有限公司支付逾期付款的滞纳金75171.11元；六、吴嘉勉对上述吴洪伟应支付的款项承担连带清偿责任；七、驳回深圳市合能房地产开发有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费18391元，深圳市合能房地产开发有限公司已预交，由深圳市合能房地产开发有限公司承担11768元，由吴洪伟、吴嘉勉承担6623元。二审案件受理费17128元，吴洪伟已预交，由深圳市合能房地产开发有限公司承担12582元，吴洪伟承担4546元。深圳市合能房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向吴洪伟径付5959元。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 张  永  彬审判员 徐  玉  婵二〇二〇年三月四日书记员 刘修俊(兼)附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。