广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初10625号原告：黄智伟，男，1989年1月1日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。委托诉讼代理人：房树志，广东洋航律师事务所律师。被告：珠海逸豪物业管理有限公司，住所地广东省珠海市金湾区红旗镇成行路**商铺，统一社会信用代码91440400MA4W58QF00。法定代表人：吴汉。被告：梁海山，男，1987年7月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：林文娟，广东国融律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靖，广东国融律师事务所实习律师。原告黄智伟与被告珠海逸豪物业管理有限公司（以下简称逸豪公司）、被告梁海山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄智伟的委托诉讼代理人房树志到庭参加诉讼，被告梁海山的委托诉讼代理人林文娟、李靖到庭参加诉讼，被告逸豪公司经本院公告，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄智伟向本院提出以下诉讼请求：1.被告及时履行租赁合同（东都国际公馆房地产买卖合同）支付租金暂计19989元（2221元/月×9个月）；2.被告支付违约金（按每天千分之一即20元/天计算至合同履行完毕时止）；3.被告梁海山对以上请求承担连带责任。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：1.解除原告与被告签订的东都国际公馆租赁合同，并将租赁房地产归还给原告;2.两被告自2017年12月1日起支付原告租金及解除合同后未归还房地产占用费直至返还原告租赁物之日止（租金按每月2221元计算，每年递增7%）；3.两被告连带承担违约金以10年期计30%为79956元（44.42平方米×50元/平方米×120个月×0.3）。事实与理由：被告梁海山等“东都国际”原业主委托“玖号房地产”销售涉案房地产，通过各种形式的广告许诺“开发商包租10年、每平方米租金50米”“以后每年租金上涨7%”，原告受此吸引，2017年8月29日，原告在中山市南朗镇东都国际在由玖号房地产工作人员提供的东都国际公馆租赁合同上签名，被告在乙方处已事先盖章。被告销售涉案房地产后既未装修也未支付租金，且不仅是原告，几乎所有新购房业主均是此遭遇，被告已经构成结伙欺诈销售，使原告遭受巨大损失，被告梁海山及东都地产公司为幕后策划人。原告为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。原告黄智伟为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.租赁合同；2.律师函；3.律师函邮寄退回件；4.售房宣传单；5.不动产权证书；6.工商银行借记卡账户历史明细清单。被告梁海山辩称，1.本案房地产项目因涉嫌经济犯罪已由公安机关立案，原告被非法占有的财产应通过刑事追缴、退赔的方式解决，事实上大部分业主已与实际转让方达成案外和解并取得赔偿款，原告就同一事实提起本案民事诉讼，依法应裁定驳回起诉。2.被告梁海山并非涉案租赁合同缔约方，原告诉请被告梁海山负担承租人的责任，违反合同相对性基本原则。2017年5月10日，梁海山及周俊源、梁海山与珠海市玖号房地产营销策划公司（以下简称玖号公司）签订项目转让合同，已将按涉房屋在内的酒店项目统一转让并收取了转让款69955688元。玖号公司受让商品楼给原告，相关法律责任与被告无关。3.因被告逸豪公司为租赁合同的缔约方，租金实际支付了多少，被告梁海山并不清楚，存在额外支付租金的可能。4.根据租赁合同第14条约定的逸豪公司逾付租金违约责任的具体计算方式，原告主张的违约金计算方式不符合合同约定。被告梁海山为支持其辩解，向本院提供了下列主要证据：1.房地产买卖合同；2.项目转让协议；3.项目转让款收取统计及收据；4.逸豪国际酒店合作协议及补充协议；5.公示照片；6.东都国际公馆和解协议书；7.收款收据。被告逸豪公司未到庭参加诉讼，在法定期限内未向本院提交答辩状，亦未提交相关证据。本院经审理认定事实如下：坐落于中山市都明珠楼商业楼402号［（2017）中山市不动产权第0222904号］的不动产权利人为黄智伟。2017年7月8日，黄智伟（甲方）与逸豪公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方于2017年5月20日向东都国际公馆（以下简称开发商）购买了位于中山市（以下称为租赁物），建筑面积为44.42平方米，现甲方同意将该物业出租给乙方作商业经营之用。租赁物的租赁期限为10年，每五年一签。甲方购买的租赁物根据其与开发商签订的买卖合同约定，开发商应于2017年11月30日将租赁物交付给甲方。甲方委托乙方与开发商交接租赁物，开发商提早或延迟交付租赁物，均不影响甲方按合同约定向乙方要求支付租金，并于2017年12月1日为正式起租期。第1-5年，即2017年12月1日至2022年11月30日止，乙方每季度应向甲方支付保底租金50元每平方米（每月租金按甲方购买租赁物的建筑面积乘以50元计算，三个月为一季度，租金每年递增7%），乙方应在每季度30日前向甲方支付上季度租金。乙方不按时向甲方支付租金的，每逾期一日需按应付未付租金的每日千分之一向甲方支付违约金，逾期支付超过30日的，经甲方书面催告后仍未支付的，甲方有权解除本合同并要求乙方按剩余总租金（剩余总租金按剩余租期×第1-2年的保底租金标准计算）之30%支付违约金。合同还约定了其他事项。签订租赁合同后，逸豪公司未按约定缴纳租金，黄智伟遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，诉讼中，黄智伟确认逸豪公司已支付2017年12月1日至2018年2月28日期间的租金。2019年5月31日，黄智伟收到案外人赵亚佑支付的27118元，黄智伟于2019年6月2日向赵亚佑返还27118元。又查，2019年4月24日，珠海逸豪物业管理有限公司变更企业名称为珠海逸豪物业管理有限公司，企业类型变更为自然人独资有限责任公司，法定代表人变更为吴汉，住所变更为珠海市金湾区。再查，诉讼中，黄智伟主张租金自2018年3月1日起算、违约金按117个月计算。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。黄智伟为中山市都明珠楼商业楼**的产权人，其与逸豪公司签订的租赁合同系双方当事人自愿真实的意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。逸豪公司承诺从2017年12月1日起租即支付租金，但仅向黄智伟支付了3个月的租金，之后未履行该付款义务，黄智伟请求解除双方签订的租赁合同并要求返还租赁物，于法有据，本院予以支持。因黄智伟已收取2017年12月1日至2018年2月28日期间的租金，剩余租金应当自2018年3月1日起算，因此，黄智伟请求逸豪公司自2018年3月1日起支付租金或占有使用费（解除合同后为占有使用费），按每月2221元（50元／平方米×44.42平方米），每年递增7%，计算至逸豪公司返还租赁物为止，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于解除合同违约金。由于逸豪公司已支付3个月租金，故剩余租期按117个月（120个月-3个月）计算，按双方租赁合同约定，逸豪公司应支付解除合同违约金77957.1元（117个月×2221元／月×30%）。本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同的相对性，梁海山并非案涉租赁合同的相对方，原告主张梁海山对解除合同违约金及租金（占有使用费）承担连带责任，没有合同及法律依据，理据不足，本院不予支持。梁海山辩称本案房地产项目因涉嫌经济犯罪已由公安机关立案，并未提交证据予以证明，本院对此不予采纳。被告逸豪公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及抗辩的权利，不影响本案的审理。综上所述，黄智伟诉求合理部分，本院予以支持。被告梁海山辩解合理之处，本院亦予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告黄智伟与被告珠海逸豪物业管理有限公司于2017年7月8日签订的租赁合同，被告珠海逸豪物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄智伟返还位于中山市都明珠楼商业楼402房［不动产证书号：粤（2017）中山市不动产权第0222904号］的租赁物；二、被告珠海逸豪物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄智伟自2018年3月1日起支付租金或租赁物占有使用费至返还上述租赁物之日止（按每月2221元计算，每年递增7%,自2018年12月1日开始递增）；三、被告珠海逸豪物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄智伟支付解除合同违约金77957.1元;四、驳回原告黄智伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2641元（原告已预交），由被告珠海逸豪物业管理有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告黄智伟可以在判决书送达之日起三十日内，被告珠海逸豪物业管理有限公司、梁海山可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈 璐人民陪审员  谢小清人民陪审员  于梅平二〇二〇年三月三十日书 记 员  彭梦圆姚志姬