江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初5029号原告：李伟，男，1988年8月10日出生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：戴志敏，江苏昆亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱海玲，江苏昆亭律师事务所律师。被告：张威威，男，1985年3月3日出生，汉族，住河南省夏邑县。被告：王**军，男，1970年3月25日出生，汉族，住江苏省沛县。第三人：昆山伟业物业服务有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇超华商贸城******。法定代表人：张亚娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王慧，该公司员工。第三人：廖长华，男，1969年10月25日出生，汉族，住江西省金溪县。原告李伟与被告张威威、王**军、第三人昆山伟业物业服务有限公司、廖长华合同纠纷一案，本院于2019年2月23日立案后，依法适用简易程序于2019年4月17日公开开庭进行审理，后因案情复杂依法转为普通程序于2019年9月12日公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张威威、被告王**军签订的《店面转让合同书》；2.判令解除原告与被告王**军签订的《印象花园(印象欧洲)沿街商业租赁合同书》；3.判令被告张威威、王**军共同返还原告店面转让费、租房保证金，两项合计154200元(包含转让费120000元，2018年12月-2019年3月租金24200元，租房保证金10000元)及利息(以154200元为基数，自起诉之日起至被告实际履行之日止，按年利息的6%计算)；4.判令被告张威威、王**军赔偿原告为履行该合同的产生损失2000元；5.本案诉讼费由被告张威威、王**军承担；6.要求被告王**军支付违约金18250元（月租金的3倍）。事实和理由：被告张威威原租赁晨丰西路印象欧洲一期192号，是鑫龙门窗橱柜店面经营者。2018年11月27日原告与被告张威威就店面转让签署“转让订金”协议，该协议约定：“被告张威威将涉案店面转让于原告，转让费为120000元，协议签订当日付10000元订金，剩余110000元于签订房东正式转让合同付清”。原告于协议签订当日向被告张威威支付宝转账订金10000元。嗣后，被告张威威为了将店面转让给原告，促成该笔交易，找到被告王**军，称其为涉案房屋产权人(事后原告得知被告王**军为被告张威威上一任转让人)。2018年12月1日在被告张威威的组织下三方就店面转让进行洽谈，并于当日原告与被告张威威、被告王**军签订《店面转让合同书》，另行与被告王**军签订《印象花园(印象欧洲)沿街商业租赁合同书》，租赁合同书约定：“被告王**军将涉案店面出租给原告，租赁用途为商业使用”。原告于当日按照二被告的要求向二被告转账支付144200元(包含剩余转让费110000元，2018年12月-2019年3月租金24200元、租房保证金10000元)2018年12月23日被告张威威将涉案店面交付给原告。原告就租赁店面租售店面准备开超市，一方面采购货架作前期准备，另一方面准备材料去工商局办理营业执照，被告知需要房屋产权信息等相关资料，且涉案店面地址已经被名为“昆山市玉山镇硕业企业管理咨询服务部”注册登记，该经营场所不能再行注册。原告联系被告王**军，又得知被告王**军非涉案店面产权人。不得已，原告只能协商退回货架，又产生损失2000元。综上，因被告张威威、被告王**军欺骗，隐瞒涉案房屋产权人信息的重要事实，致使原告误认为被告王**军系涉案店面产权人，与二被告签订相关合同，且现租赁的房屋已有经营主体登记注册，且原产权人又不予配合，原告无法进行注销，又不能在该经营场所内另行进行工商登记，不能实现合同目的。原告多次联系两被告，要求处理此事，两被告张威威直敷衍，怠于处理，遂引发纠纷。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张威威辩称，从租房开始是原告找的我，签过合同后原告又催着我搬离。我在2018年12月20日左右搬离，原告就对涉案房屋进行改造和施工，之后就一直是原告在使用。原房东是谁我也不知道，我是从被告王**军处拿的房子，我拿了原告支付的转让费12万元、3个月的房租18000元。请求驳回原告的诉请。被告王**军辩称，房子是我租给被告张威威的，后由被告张威威转租给原告，我认为不属于原告称的合同欺诈。我收到了原告给的押金10000元，收被告张威威2015年4月1日到2019年3月31日的租金。从被告张威威处的押金10000元已经退给了被告张威威，到2019年3月31日的房租原告没有给我。我认为这个事与我无关。涉案房屋我从物业处拿到后就租给被告张威威了。第三人昆山伟业物业服务有限公司陈述，原、被告之间的行为我不知情，涉案房屋由我出租给被告王**军，合同约定，需要经过我方书面同意才能转租，房租由被告王**军支付。第三人廖长华陈述，涉案房屋我委托第三人昆山伟业物业服务有限公司对外出租，其余情况我不清楚。经审查查明：2015年3月31日，被告王**军与第三人签订《印象花园（印象欧洲）沿街商业租赁合同》，约定，第三人将涉案商铺在内的三套商铺出租给被告王**军，租期自2015年4月1日至2020年3月31日，并对租金支付时间及标准、双方各自的权利义务及违约责任进行了约定，其中8.4约定，在租赁期限内，被告王**军将该房屋转租给他人必须事先经过甲方书面同意，并且保证转租后的承租人与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。又查明：2018年11月28日，被告王**军授权被告张威威，在承租期内有权对涉案商铺转租、转让。2018年11月27日，原告李伟与被告张威威签订《转让订金》协议，约定，位于晨丰西路印象欧洲**店面**鑫龙门窗橱柜转让李伟，今交付订金10000元，剩余110000元于签订房东正式转让合同付清（不包括原租户房租和货物），如签订合同10000原租户付，未签订，原租户退付9000元订金。2018年12月1日，原告李伟（乙方）、被告张威威（甲方）、被告王**军（丙方）签订《店面转让合同书》，约定，1.甲方于2018年12月1日前将位于XXX号店铺转让给乙方使用。2.丙方与甲方签订了租赁合同，合同自2018年12月1日，转让后原合同作废，乙方与丙方重新签订租房协议。3.店铺转让协议金包括店面空房，甲方赠与乙方的除外。2015年5月1日，被告张威威（乙方）与被告王**军（甲方）签订《印象花园（印象欧洲）沿街商业租赁合同书》，约定，1.甲方出租给乙方的房屋坐落于昆山市，建筑面积123平方米。3.1双方约定，甲方于2015年4月1日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2015年4月1日至2020年3月31日，共5年，装修免租期为2015年4月1日至2015年5月31日。4.1第一年租金60000元、第二年租金60000元、第三年租金66000元、第四年租金72600元、第五年租金79860元。5.1甲乙双方约定，甲方交付房租时，乙方应向甲方支付租赁保证金5000元。9.2甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面向另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍（支付违约金或在守约的一方认为已给守约的一方造成损失，而支付的违约金不足以抵付其损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分）：1）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后5日内仍未交付的；2）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的年；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；3）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的或用于任何非法目的；4）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6）乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；7）甲方在本合同内向乙方所作陈述有误(如对房地产权证合法有效性的陈述)，且未在合理时间内纠正的。后由原告李伟代替被告张威威履行前述合同约定的义务，另行签订了《印象花园（印象欧洲）沿街商业租赁合同书》，落款时间、租赁期限、租金标准、违约责任等条款均未发生变化，仅保证金由5000元变更为10000元。2018年12月1日，原告李伟向被告王**军支付了租房押金10000元、同日向被告张威威支付了134200元。原告李伟向第三人昆山伟业物业服务有限公司、廖长华均索要过房屋产权信息，廖长华告知房屋已委托昆山伟业物业服务有限公司出租，昆山伟业物业服务有限公司陈述因为原告李伟非合同相对方，产权信息未提供。因原告无法办理营业执照，2019年1月6日，原告李伟将涉案房屋退还给了被告王**军，2019年2月24日被告王**军又转租给了崔恒，转让费130000元（125000元为租金，5000元为转让费），2019年5月28日，崔恒已登记注册了个体工商户，经营场所为昆山市。2018年1月9日，昆山市玉山镇方正经典货架销售中心出具《情况说明》一份，载明原告李伟向其订购超市货架，但由于不能办理开设超市的营业执照，因销售中心已经产生运输、安装及人工损失，经协商由原告李伟支付公司因运输、安装、拆卸产生的损失费用2000元，退还原告李伟部分定金3000元。以上事实由转让订金协议书、店面转让合同书、印象花园（印象欧洲）沿街商铺租赁合同书、交易明细、POS签购单、工商查询信息、货架收款收据、支付宝转账记录、情况说明、录音、不动产登记查询、转让授权书、与物业公司签订的租赁合同书、转让合同及补充协议（与崔恒）、营业执照、委托租赁经营合同书、当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，第三人昆山伟业物业服务有限公司经过产权人廖长华的授权对涉案商铺对外出租，故第三人昆山伟业物业服务有限公司与被告王**军签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守，该份合同约定，被告王**军若转租，需要经过出租人书面同意并且保证转租后的承租人与第三人签订租赁主体变更合同并继续履行与第三人的合同，第三人昆山伟业物业服务有限公司对涉案商铺的转租行为并不知情，并且陈述房租一直都有被告王**军缴纳。根据前述合同约定，原告李伟与被告王**军签订的《印象花园（印象欧洲）沿街商铺租赁合同书》因未取得出租人的许可，属于无权转租，其收取的押金及租金应予以退还，故原告李伟从被告张威威处转让涉案商铺的行为，亦应认定无效。故原告李伟主张《店面转让合同》、《印象花园（印象欧洲）沿街商铺租赁合同书》解除，于法无据，本院不予支持。被告张威威收取的原告李伟支付的转让费120000元及租金24200元应予以退还。其中6050元，被告张威威已退还原告李伟，实际支付租金18150元。通过庭审调查，原告李伟实际使用涉案商铺时间截止到2019年1月6日，原告陈述2018年12月中旬拿到涉案商铺，占有涉案房屋时间为21天，占有使用费需支付4235元。该笔费用应从退还的费用中予以扣除。关于原告李伟主张的为履行合同产生的损失2000元，因合同被认定无效，原告李伟在签订合同时并未尽到谨慎的注意义务，由此造成的损失其应当自担。关于原告主张的违约金，无依据，本院不予支持。综上，被告张威威应返还原告李伟转让费120000元及租金13915元（18150元-4235元），被告王**军应返还原告李伟押金10000元。至于被告张威威、王**军的损失其可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张威威于本判决生效后十日内返还原告李伟133915元。二、被告王**军于本判决生效后十日内返还原告李伟押金10000元。三、驳回原告李伟的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行，账号：3220198643605151526042197）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费3424元由被告张威威负担1142元、被告王**军负担1142元，原告李伟负担1140元。其中李伟预交的案件受理费2284元，本院予以退还，被告王**军张威威应当将各自负担的1142元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：3225019864360000081113317499932250198643600000811133175开户行：中国建设银行股份有限该公司昆山分行营业部）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王甜甜人民陪审员  倪 琴人民陪审员  周连芬二〇二〇年三月三十日书 记 员  马润斐