广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初10681号原告李东峰，男，汉族，1969年5月15日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，委托代理人黄宇，广东商达（福田）律师事务所律师。委托代理人李宇，广东前海律师事务所律师。被告黄良缘，男，汉族，1947年12月10日出生，户籍地址福建省南安市，委托代理人陈家平，广东穗江律师事务所律师。上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李东峰的委托代理人黄宇、李宇，被告黄良缘的委托代理人陈家平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2013年1月28日与被告黄良缘签订了《房屋租赁合同》，被告将位于深圳市龙岗区龙岗街道新生社区莱茵路3号厂房出租给原告使用，租赁期限为八年，从2013年1月28日起至2021年1月27日止。合同订立的当天，原告向被告支付了租赁保证金300000元现金，同时被告向原告出具了收条。原告承租涉案房屋后对屋内设施进行了全面修缮，投入上百万修缮费用，修缮后原告将涉案房屋转租给他人用于经营幼儿园、汽车维修和公司办公，年均转租收益不低于人民币30万元。2015年6月，被告滥用合同解除条款以原告未足额支付2015年2月至6月租金为由诉至法院要求解除《房屋租赁合同》，相关案号为（2015）深龙法地民初字第817号、（2016）粤03民终4062号。二审过程中，被告为了套用合同中关于解除合同的条款，谎称原告拖欠租金达68天，导致二审法庭采纳了其虚假陈述及虚假证据后错判原告违约并解除合同。2017年6月15日，根据原告提出的再审申请，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民申89号《民事裁定书》裁定再审期间中止原判决的执行，并另行组成合议庭对该案件进行再审，案号为（2017）粤03民再73号。通过近两年的审理，最终再审改判撤销二审判决，认定原告已经按时缴纳了2015年1月份的租金，且原告不足额支付2015年2月至6月租金并非恶意欠缴租金，亦非不继续履行合同，故不构成根本违约，被告无权提前解除合同。但由于涉案房屋被被告收回后，被告与次承租人重新签订了租赁合同，且在法院裁定中止原判决的执行期间，无视法院裁定强行与他人建立新的租赁关系，导致《房屋租赁合同》继续履行存在客观困难，故再审在认定被告责任导致合同无法继续履行的基础上判决解除《房屋租赁合同》。本案被告滥用合同解除条款提起诉讼，在2016年5月即二审尚未审结前，以尚未生效的一审判决书为依据通知次承租人停止向原告交租，强行要求次承租人与其重新签订租赁合同。次承租人自2016年7月起以不清楚该向谁交租为由陆续停缴了租金，造成了原告近三十万元租金的损失。二审活动中，被告做虚假陈述，导致二审错判原告违约并解除合。二审判决后，次承租人为了能够继续经营，与被告重新签订租赁合同。根据被告与次承租人重新签订的合同内容，被告违法收回涉案房屋后，年均可获得的租金收益相比与原告约定的租金超出将近50万元！再审期间，被告无视中级人民法院作出的中止原判决执行裁定，仍强行与第三方建立新的租赁关系，故意设置障碍导致再审无法判决《房屋租赁合同》继续履行，被告对于租赁合同无法继续履行负有重大的过错责任。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、判令被告返还原告租赁保证金300000元（币种：人民币，下同），并按年利率6%的标准支付自2016年12月1日起至还清之日止的资金占用利息（暂计至起诉之日为45000元）；2、判令被告按照合同解除时的租金标准支付相当于两个月租金的违约金209090元；3、判令被告赔偿原告合同履行后原告可以获得的转租租金收益1250000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩称，一、深圳市中级人民法院作出的（2017）粤03民再73号民事判决书认定的事实严重失实，不能作为本案事实依据。再审判决只确认拒不缴纳租金差额不属于根本性违约，否定2015年1月拖欠租金68天的事实，对其他违约行为只字不提，实际李东峰还存在其他违约行为；二、拖欠租金差额拒不支付应属于根本性违约。李东峰拖欠2015年2月至6月租金差额36050元，再审认定不属于根本性违约是错误，在一审起诉前黄良缘已多次通知李东峰交齐租金差额（既有书面通知，也有电话通知），在原一审判决后仍不交纳，直到二审判决后，才在2016年11月4日付租金差额。黄良缘在一审起诉后，李东峰收到诉讼材料后仍不交租金差额就应属于收到通知后在合理期限内仍不支付的行为，根据相关法律规定，李东峰在合理期限内仍不支付2015年2月至6月租金差额，属于法定解除合同的情形，再审认定拖欠差额不属于根本性违约应是错误的；三、拖欠税费拒不支付、擅自转租均应属于根本性违约，再审判决对此均无认定；四、二审判决后新发生的违约事实应当作为依据。二审判决的时间为2016年10月24日，而李东峰支付黄良缘2016年8月份租金的时间为2016年10月28日（属于二审判决后新发生的事实），拖欠租金84天，2016年9月份租金在2016年11月4日才支付，拖欠60天（属于二审判决后新发生的事实），达到双方租赁合同约定的解除条件，但再审判决对此亦未认定；五、原告在本案中的请求应当驳回。原、被告签订的《房屋租赁合同》第十二条明确约定了转租须被告书面同意，当初原告向被告租赁厂房时是用于自己开办纸品厂，被告在2015年5月发现原告转租后，就在2015年6月10日起诉了原告解除合同，原告违反合同约定的转租行为，而双方的租赁合同是被深圳市龙岗区人民法院判决解除的（见2015深龙法地民初字第817号民事判决书），后深圳市中级人民法院作出的2016粤03民终4062号民事判决书又维持了解除租赁合同的判项，并不是被告自行单方解除的，被告是依据生效判决申请强制执行收回了厂房，在合同履行过程中，被告无任何违约行为，故原告在本案中的请求应当全部驳回，不能将法院判决结果不同的责任转嫁给被告，如原告认为原判决错误造成损失，应当是申请国家赔偿。经审理查明，2013年1月28日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区龙岗街道新生社区莱茵路3号租赁于乙方使用，租赁期限为8年，即从2013年1月28日起至2021年3月27日止；免租期为2个月，自2013年1月28日起至2013年3月27日止；2013年1月28日至2015年1月27日每月租金总计82915元，2015年1月28日至2017年1月27日每月为90125元；乙方告应于每月5号或该日以前向甲方支付当月租金，逾期支付的，应以欠缴租金乘以拖欠日数按每日3%向甲方支付滞纳金；乙方应向甲方交纳保证金300000元，待合同到期办好交接手续时退还；经甲方书面同意后，乙方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责；若乙方欠交租金超过两个月，甲方可单方提前解除合同，乙方应支付甲方相当于两个月租金作为违约金且押金不予退还；如甲方无法定或约定原因提前终止合同则须赔偿乙方两个月租金。另，原告于签订《房屋租赁合同》当天向被告支付了涉案厂房的租赁保证金300000元。另查明，原告李东峰在承租涉案厂房期间，将涉案厂房转租给案外人马新平、黄鹏辉、孙华喜、何智伟、何海波，均签订了《房屋租赁合同》。其中，马新平的租赁期限自2013年3月26日至2021年1月27日止，约定2013年3月26日至2016年3月27日的月租金为41666元，2016年3月27日至2019年3月26日的月租金为45640元，2019年3月26日至2021年3月27日的月租金为49840元，马新平承租涉案房屋用于经营莱茵幼儿园，2016年1月马新平将幼儿园转让给梁燕妮，之后梁燕妮将幼儿园转让给刘金；黄鹏辉的租赁期限自2013年6月27日至2021年1月27日止，约定2013年6月27日至2016年6月28日的月租金为30000元，2016年7月1日至2019年8月1日的月租金为33000元，2019年8月1日至2021年1月27日的月租金为36000元，黄鹏辉承租涉案房屋用于与黄怡谦共同经营深圳市雷蒙豪特饰品有限公司；孙华喜的租赁期限自2013年5月13日至2021年1月27日止，约定2013年5月13日至2015年5月13日的月租金为15000元，2015年5月14日至2017年5月14日的月租金为16340元，2017年5月15日至2019年5月15日的月租金为17480元，2019年5月16日至2021年1月27日的月租金为18320元，孙华喜承租涉案房屋用于经营汽车维修店，2014年底孙华喜将汽车维修店转让给金立明；何智伟的租赁期限自2016年1月18日至2019年1月17日止，约定月租金为17000元；何海波的租赁期限自2013年4月28日至2021年1月27日止，约定2013年4月28日至2016年4月28日的年租金为100000元，2016年4月29日至2019年4月29日的年租金为114900元，2019年4月29日至2021年1月27日的年租金为128000元。再查，本案被告黄良缘曾另案起诉本案原告李东峰，以本案原告李东峰不按合同约定缴纳租金构成根本违约为由请求法院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》、李东峰向其退还涉案厂房、支付租金差额等，本院于2015年11月18日作出（2015）深龙法地民初字第817号民事判决书，该判决认为李东峰未足额交纳2015年2月至6月的租金超过两个月，构成根本违约，判决第一、二项为解除原、被告双方于2013年1月28日签订的有关深圳市龙岗区龙岗街道新生社区莱茵路3号厂房出租的《房屋租赁合同》，李东峰将上述厂房返还给黄良缘；第三项为李东峰支付黄良缘2015年2月1日至6月30日期间的租金差额36050元；第五项为李东峰支付黄良缘2015年10月1日至判决确定的搬离之日的租金，按每月90125元的标准。本案原告李东峰不服该判决，提起上诉，深圳市中级人民法院于2016年10月24日作出（2016）粤03民终4062号民事判决书，该判决书对一审查明的事实予以确认，并维持了上述几项的判决，（2016）粤03民终4062号民事判决书于2016年10月31日生效。李东峰依据该二审生效判决书向原告交纳租金至2016年11月份。2016年10月31日之后，涉案房屋的次承租人未再向原告李东峰交纳租金。本案原告李东峰不服该二审判决，申请再审，深圳市中级人民法院于2017年6月15日作出（2017）粤03民申89号民事裁定书，裁定由深圳市中级人民法院另行组成合议庭再审李东峰与黄良缘房屋租赁合同纠纷一案，再审期间，中止原判决的执行。2019年3月15日，深圳市中级人民法院作出(2017)粤03民再73号民事判决书，该判决书对原一、二审查明的事实予以确认，并载明“再审审理查明……黄良缘认可已重新与原租户签订租赁合同，并提出其后在再审期间又与几个新租户签订了租赁合同，且与部分租户存在纠纷，故继续履行与李东峰的合同客观上已经不可能，并提交了相关的民事判决书予以佐证”、“根据再审查明的事实，虽然李东峰未足额支付2015年2月至6月的租金超过两个月，但鉴于每月未足额交纳部分相对于月租金比例较小，且除了上述期间外，李东峰均未出现未足额交纳租金的情况，可见李东峰并非恶意欠缴租金，亦非不继续履行合同，在实质上并不影响双方合同目的实现，因此，李东峰的行为不构成根本违约，黄良缘主张单方可解除合同的条件并不成就，原审判决黄良缘有权提前解除合同不当，再审予以纠正……涉案厂房的出租情况在二审判决后已发生较大变化……李东峰与黄良缘之间的租赁合同继续履行已存在客观困难，且李东峰亦表示若认定黄良缘可单方解除条件不成就，但鉴于上述情况其可以起诉要求赔偿损失而不要求继续履行。综上，深圳市中级人民法院再审判决维持原判决关于解除双方签订的《房屋租赁合同》的判项，李东峰若要求黄良缘赔偿相关经济损失，可另循法律途径解决”。此外，本案相关的事实还有：本案被告在二审判决生效后与原租户就涉案厂房重新签订了租赁合同，再审期间又与新的租户就涉案厂房签订租赁合同，具体是：黄良缘与刘金、深圳市雷蒙豪特饰品有限公司、金立明、何智伟、何海波分别于2016年12月23日、2017年1月1日、2016年12月1日、2017年3月7日、2017年3月2日就涉案厂房签订了《房屋租赁合同》。被告黄良缘于2018年11月5日与黄江强就涉案厂房签订了《房屋租赁合同》。以上事实，有《房屋租赁合同》《收条》、银行流水、（2015）深龙法地民初字第817号民事判决书、（2016）粤03民终4062号民事判决书、（2017）粤03民申89号民事裁定书、(2017)粤03民再73号民事判决书及当事人陈述为证。根据以上查明事实，本院将本案争议焦点归纳如下：关于退还租赁保证金及占用利息的问题。原告主张被告应退还其300000元的租赁保证金，被告辩称原告存在违约行为，依据合同约定不予退还。本院认为，根据生效的深圳市中级人民法院(2017)粤03民再73号判决书认定的事实，本案原告李东峰的行为不构成根本违约，被告黄良缘提前解除双方租赁合同的条件不成就，但由于涉案厂房在二审判决生效之后发生了较大变化，李东峰与黄良缘之间的租赁合同继续履行已存在客观困难，且鉴于上述情况李东峰表示可以起诉要求赔偿损失而不要求继续履行，深圳市中级人民法院根据上述认定，再审判决依法维持了原判决关于解除双方签订的《房屋租赁合同》的判项。根据该生效判决，双方之间的租赁合同不是因李东峰存在根本违约行为而解除，黄良缘不享有单方解除合同的权利，不享有没收李东峰交纳的300000元租赁保证金的权利，故双方合同关系终止后，双方各自财物应恢复原状，本案中，李东峰请求黄良缘退还该租赁保证金合法有据，本院予以支持，但其主张按年利率6%的标准计算自2016年12月1日起至还清之日止的该笔款项占用利息，缺乏法律依据，本院不予支持。黄良缘辩称李东峰存在违约行为，其享有单方解除合同的权利，不予退还该租赁保证金，该意见不能抗辩已生效的(2017)粤03民再73号民事判决对此的认定，本院不予采纳。关于赔偿原告履行合同后原告可得收益的问题。原告主张被告应赔偿其合同履行后可以获得的转租租金收益1250000元，请求被告赔偿此损失，并提交了其与案外人马新平、黄鹏辉、孙华喜、何智伟、何海波就涉案厂房签订的5份《房屋租赁合同》及以上次承租人转给原告租金的银行流水，证明其上述主张，被告对上述证据不予确认。本院认为，根据上述查明事实，原告与被告的房屋租赁合同有效期至2021年1月27日，次承租人于2016年10月31日之后未再向原告交纳租金，原告向被告交纳租金至2016年11月份，故原告的可得利益损失应自2016年11月28日起计算至2021年1月27日，共计4年2个月。原告提交的其与次承租人签订的5份《房屋租赁合同》、银行流水与《租赁情况对比表》中的相关事实说明能够相互印证，且次承租人、次承租人转让之后的实际承租人与同被告签订涉案厂房租赁合同的承租人一致，故本院对原告提交的其与次承租人签订的5份《房屋租赁合同》及银行流水的真实性予以确认。根据《房屋租赁合同》约定的2016年11月28日至2021年1月27日期间的租金金额计算，原告从次承租人处收取的租金收益扣减掉原告应支付给被告的租金，原告每年可得收益超过30万元，按4年2个月的损失计，原告主张可得租金收益损失为1250000元，该数额合理有据，本院以此数额作为原告的可得收益损失。根据再审生效判决的认定，被告黄良缘单方解除合同的条件不成就，且涉案房屋已出租给他人，原、被之间的租赁合同继续履行存在客观上困难，而李东峰不请求继续履行而请求赔偿损失，故对原告李东峰的上述损失，被告黄良缘应负赔偿责任，但考虑到原告在合同履行过程中，存在差额支付租金的行为，该行为再审生效判决虽认定不构成根本违约，但属一般违约行为，亦应对上述损失承担相应责任，综合考虑本案的实际案情，本院酌定被告黄良缘对上述损失承担50%的赔偿责任，即赔偿原告损失1250000元×50%=625000元。关于原告请求被告支付违约金209090元的诉求，因双方之间的租赁合同系因客观上不能继续履行而解除，与双方约定的被告应支付该项的情形不符，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄良缘于本判决生效之日起十五日内返还原告李东峰租赁保证金300000元；二、被告黄良缘于本判决生效之日起十五日内赔偿原告李东峰收益损失625000元；三、驳回原告李东峰的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币21036元（原告已预交），由原告李东峰负担10097元，由被告黄良缘负担10939元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  翟新立人民陪审员  刘家平人民陪审员  黄芳莲二〇二〇年三月十五日书 记 员  陈惠苗