云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2822民初954号 原告（反诉被告）：韩贤斌，男，汉族，1980年6月7日出生，个体工商户，住址安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：罗文建，云南佛海律师事务所律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）:勐海两制茶都旅游开发有限公司。 统一社会信用代码：915328225993414093。 住所地：勐海县勐海镇南海路********。 法定代表人：杨金基职务：董事长。 委托诉讼代理人：高慧明，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：吴琪莹，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。 原告韩贤斌与被告勐海两制茶都旅游开发有限公司(以下简称勐海两制茶都公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序审理。因被告勐海两制茶都公司于2019年7月17日向本院提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）韩贤斌的委托代理人罗文建，被告（反诉原告）勐海两制茶都公司的委托代理人高慧明、吴琪莹到庭参加诉讼。本案报经院长批准延长审限三个月。现已审理终结。 原告韩贤斌向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行与原告2016年9月1日签订的《商品房买卖合同》，原告继续向被告支付购房款30万元，被告协助原告办理位于勐海县区内“勐海（国际）普洱茶都一期一标段”13幢13-03号房屋不动产登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告向被告购买被告建设的位于勐海县区内“勐海（国际）普洱茶都一期一标段”13幢13-03号房屋，并于2016年9月12日向被告支付303600元房屋首付款，支付首付款后办理了商品房买卖合同登记备案手续，但被告迟迟不与原告办理不动产权证书，双方经协商无果，被告办理了房屋的按揭手续原告未参与办理的过程，被告将原告的购房合同拿走用于办理按揭贷款，但是并没有将办理的结果告知原告，银行也未告知原告不能办理按揭贷款的情况，之后被告也未要求原告支付剩余的房款30万元。 被告勐海两制茶都公司辩称：请求法院依法驳回原告所有诉讼请求。理由如下：1.根据原告所说已经把购房合同交予被告，就是为了配合被告办理银行按揭贷款手续，且有法院向富滇银行股份有限公司西双版纳勐泐支行（以下简称富滇银行勐泐支行）调取的情况说明，该情况说明也说的很清楚，是原、被告双方共同向银行申请的按揭贷款，申请的日期是在2016年9月1日，而原告提起诉讼的时间是在2019年6月13日，在这长达近3年的时间内，原告称对于房屋贷款的事宜完全不知情，是不符合生活常理的，在银行确定不能办理后，被告及银行已通过电话的方式告知了原告，但原告并未有任何答复，也未向被告支付剩余房款30万元；2.在这长达3年的时间内，市场经济的变化，房屋价值的升涨变化很大，现原告要求按照购房合同上的购房款支付房款严重损害了被告的合法权益，故被告要求与原告解除购房合同。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告勐海两制茶都公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉原、被告双方签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》；2.判令反诉被告承担违约责任，并向反诉原告支付违约金120720元；3.本诉和反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告和反诉被告于2016年9月1日签订了《商品房购销合同》和《合同补充协议》，合同约定反诉被告向反诉原告购买位于勐海县的中国勐海（国际）普洱茶都一期一标段第13幢第1-4层13-03号房屋，套内建筑面积为197.73平方米，房屋总价款为603600元，付款方式是反诉被告先支付首付款303600元，余下的30万元向富滇银行勐泐支行贷款支付。合同和补充协议还约定了双方的其他权利义务及相关的违约责任。因反诉被告系长期居住生活都不再西双版纳，所以为了方便反诉被告，在签订了合同和补充协议时，反诉原告就立即配合并陪同反诉被告到富滇银行勐泐支行申请按揭贷款，并向富滇银行递交了办理按揭贷款所需要的相关资料。但因贷款没有办理成功，银行将申请贷款的手续资料退回给反诉原告，反诉原告也马上打电话通知了反诉被告这个情况。据了解，不能成功办理按揭贷款的原因之一是银行内部规定不能办理商业性质用房的贷款，本案中的房屋也就是商业性质用房（商铺），所以实际上本案的房屋是不可能再申请到银行的按揭贷款。根据《商品房购销合同》第八条逾期付款违约责任的约定和《合同补充协议》第一条第3条的约定，反诉被告在签订了合同及补充协议后60日内银行还未批准反诉被告贷款申请的，视为不能获得银行贷款，反诉被告必须在之后30日内付清全部购房款，逾期付款超过90天的，反诉原告有权利单方解除合同并收回房屋，反诉被告应赔偿因此给反诉原告造成的全部经济损失，并支付合同总价20%的违约金。故在双方签订了合同及补充协议至今已经有将近3年的时间，反诉被告逾期付款的行为已严重违反了合同及补充协议的约定，应当承担相应的违约责任，反诉原告有权解除双方签订的合同及补充协议，反诉被告向反诉原告支付违约金120720元。 反诉被告韩贤斌辩称:1.根据反诉原告起诉状所称内容，反诉原告作为房地产开发商，明知其开发的房屋属于商业性质用房，并且知道银行内部规定不能办理商业性质贷款，本案争议房屋不可能申请银行按揭贷款，但在签订购房合同时，仍然约定双方以办理按揭贷款方式支付房屋尾款，根据该约定反诉原告明知道无法办理按揭贷款，所以双方约定以按揭方式支付尾款在签订合同时就不可能实现，反诉原告也不能以反诉被告没有办理按揭贷款作为理由和前提要求反诉被告承担违约责任；2.反诉被告并没有违约行为，即使没有办理按揭贷款，反诉原告在办理按揭之后应当将办理按揭结果告知反诉被告，反诉原告并未告知办理按揭贷款的结果，也没有向反诉被告主张要求支付剩余房款。故反诉被告不构成违约，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。 综合各方诉辩主张，各方当事人争议焦点：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的商品房购销合同及补办协议是否应当继续履行或者予以解除。 当事人围绕诉讼请求及争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告（反诉被告）韩贤斌提交的证据：《中信银行结算业务申请书》、《商品房买卖合同登记备案表》；被告（反诉原告）勐海两制茶都公司提交的证据：《商品房购销合同》、《合同补办协议》、《收入证明》、《中国农业银行卡交易明细清单》、《个人信用报告》、富滇银行勐泐支行《情况说明》。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，对原告（反诉被告）韩贤斌提交的所有证据，被告（反诉原告）勐海两制茶都公司对其无异议；被告（反诉原告）勐海两制茶都公司提交的所有证据，原告（反诉被告）韩贤斌无异议，本院对原告（反诉被告）韩贤斌、被告（反诉原告）勐海两制茶都公司所提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认，其证明的事实，本院将结合其他证据在说理部分予以评判。 根据庭审和举证质证认证，本院确认如下法律事实：2016年9月1日，原告（反诉被告）韩贤斌（简称乙方）与被告（反诉原告）勐海两制茶都公司（简称甲方）签订《商品房购销合同》。合同约定：乙方向甲方购买位于勐海县区内“勐海（国际）普洱茶都一期一标段”13幢13-03号房屋，参考套内建筑面积197.73平方米，房屋价款为603600元；同时甲、乙向勐海县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案，出卖人甲方，买受人乙方；乙方向甲方支付首付购房款303600元，其余价款30万元，向富滇银行勐泐支行贷款支付；甲方于2017年3月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方；逾期付款1－90天的，乙方应按未付款万分之二乘以逾期天数向甲方支付违约金；逾期付款超过90天的，甲方有权单方解除本合同并收回房屋，乙方应赔偿因此给甲方造成的全部经济损失，并支付合同价款20%的违约金；甲方逾期交房期限在30－90天的，乙方有权解除合同，甲方应承担相应责任，并根据相关法律法规支付违约金。补充协议约定：一、关于乙方办理银行按揭贷款支付部分合同价款的约定：乙方办理银行按揭贷款的，必须按银行的要求，在签订本协议后7日内提交符合贷款申请条件的全部证明文件，乙方在约定的时间不能提交申请贷款证明文件不符合银行要求而导致乙方在本协议签订后30日内未能取得贷款，视为乙方逾期付款，按《商品房销售合同》第八条约定承担违约责任；甲方不承担乙方不能获得银行贷款的责任；贷款银行确认乙方不能获得贷款的，乙方保证：自银行通知不予贷款之日起30日内，乙方将全额付清全部购房款。本协议签订后60天内银行还未批准乙方贷款申请的，视为乙方不能获得银行贷款，乙方保证在之后30日内付清全部价款。逾期未付清的，按《商品房购销合同》第八条约定承担责任。订立合同后，2016年9月12日，原告（反诉被告）韩贤斌向被告（反诉原告）勐海两制茶都公司支付首付购房款303600元；同时原告（反诉被告）韩贤斌将《收入证明》、《中国农业银行卡交易明细清单》、《个人信用报告》交付被告（反诉原告）勐海两制茶都公司，由被告（反诉原告）勐海两制茶都公司负责向富滇银行勐泐支行申请按揭贷款支付剩余房款，被告（反诉原告）勐海两制茶都公司向富滇银行勐泐支行递交了办理按揭贷款所需的相关手续材料。2019年8月21日，富滇银行勐泐支行出具《情况说明》：2019年9月1日原告（反诉被告）韩贤斌与被告（反诉原告）勐海两制茶都公司向其申请的按揭贷款未获得批准。原告（反诉被告）韩贤斌未获得富滇银行勐泐支行按揭贷款，也未向被告（反诉原告）勐海两制茶都公司支付剩余房款30万元。被告（反诉原告）勐海两制茶都公司也未将上述情况以书面的形式通知原告（反诉被告）韩贤斌，更没有向原告（反诉被告）韩贤斌催收剩余房款，以致产生纠纷诉至法院。 本院认为，一、关于合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告（反诉被告）韩贤斌与被告（反诉原告）勐海两制茶都公司于2016年9月1日订立《商品房购销合同》及《补充协议》。被告（反诉原告）勐海两制茶都公司将坐落于勐海县区“勐海（国际）普洱茶都”13幢13-03号套内建筑面积197.73平方米房屋，以603600元的价格出售给原告（反诉被告）韩贤斌，原告（反诉被告）韩贤斌于2016年9月12日首付购房款303600元，剩余房款30万元以担保贷款方式按揭，出卖人为被告（反诉原告）勐海两制茶都公司，买受人为原告（反诉被告）韩贤斌。原告（反诉被告）韩贤斌与被告（反诉原告）勐海两制茶都公司签订的合同和协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认有效，双方均应按约履行义务。二、关于合同继续履行或者解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能签订商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能签订商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。原告（反诉被告）韩贤斌与被告（反诉原告）勐海两制茶都公司订立商品房购销合同后，原告（反诉被告）韩贤斌除了支付首付款303600元外，其余房款30万元需向富滇银行勐泐支行申请担保按揭贷款支付被告（反诉原告）勐海两制茶都公司，被告（反诉原告）勐海两制茶都公司亦将购房合同及协议和原告（反诉被告）韩贤斌个人资信资料递交富滇银行勐泐支行，共同申请担保按揭贷款。在此期间，原告（反诉被告）韩贤斌、被告（反诉原告）勐海两制茶都公司未能与富滇银行勐泐支行签订商品房担保贷款合同，导致商品房买卖合同不能继续履行，直至2019年8月21日富滇银行勐泐支行向本院出具的《情况说明》中也未明确原告（反诉被告）韩贤斌无法获得按揭贷款的原因，最终导致原告（反诉被告）韩贤斌不能向被告（反诉原告）勐海两制茶都公司支付剩余房款。原告（反诉被告）韩贤斌无法申请到按揭贷款是因银行房贷政策的原因所致，责任不在于原告（反诉被告）韩贤斌和被告（反诉原告）勐海两制茶都公司，因是不可归责于当事人双方的事由导致的合同纠纷，双方均无责任。根据因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人的规定。在较长的时间范围内原告（反诉被告）韩贤斌和被告（反诉原告）勐海两制茶都公司的行为均已说明商品房买卖合同不可能继续履行，故双方所订立的《商品房购销合同》及《补充协议》应当予以解除，合同解除后，作为出卖人的被告（反诉原告）勐海两制茶都公司应当将收受的购房款本金303600元返还买受人原告（反诉被告）韩贤斌，并支付相应的利息。对原告（反诉被告）韩贤斌要求继续履行合同的理由不充分，本院不予支持；被告（反诉原告）勐海两制茶都公司要求解除合同的理由充分，本院予以支持；被告（反诉原告）勐海两制茶都公司要求原告（反诉被告）韩贤斌支付违约金120720元的理由不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）韩贤斌的诉讼请求； 二、解除原告（反诉被告）韩贤斌与被告（反诉原告）勐海两制茶都旅游开发有限公司于2016年9月1日签订的《商品房购销合同》； 三、被告（反诉原告）勐海两制茶都旅游开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）韩贤斌购房款本金303600元，并支付相应利息（利息以本金303600元为基数，按照年利率24%，自2016年9月13日起计算至本判决生效之日止）； 四、驳回被告（反诉原告）勐海两制茶都旅游开发有限公司要求原告（反诉被告）韩贤斌支付违约金的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9836元，由原告（反诉被告）韩贤斌负担；反诉案件受理费1357元，由被告（反诉原告）勐海两制茶都旅游开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  刘继平 人民陪审员  赵有贵 人民陪审员  杨毅梅 二〇二〇年三月九日 书 记 员  崔 丹