江西省安远县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0726民初1380号原告：谢永彬。委托诉讼代理人：汪雪松。被告：安远县诚达房地产中介所，住所地：安远县欣山镇九龙路23号。法定代表人：余小莉。被告：余小莉。被告：魏朝瑞。被告：余春梅。上述三被告委托诉讼代理人：陈伟新。第三人：袁伟雄。原告谢永彬诉被告安远县诚达房地产中介所（以下简称诚达中介所）、余小莉、魏朝瑞、余春梅，第三人袁伟雄居间合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢永彬及其委托诉讼代理人汪雪松和被告魏朝瑞及被告余小莉、魏朝瑞、余春梅三被告的委托诉讼代理人陈伟新及第三人袁伟雄到庭参加诉讼，被告安远县诚达房地产中介所经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢永彬向本院提出诉讼请求：1.依法判令众被告立即返还原告房屋买卖款计人民币99000元及利息计人民币5940元，本息合计人民币104940元（从2018年6月23日起以人民币99000元为本金，按年利率6%计算至2019年6月6日止的利息为人民币5940元），以后的利息以人民币99000元为本金从2019年6月6日起按年利率6%计算利息至款清之日时止；2.依法判令众被告立即返还原告中介费计人民币5160元及利息计人民币309.6元，本息合计人民币5469.6元（从2018年6月23日起以人民币5160元为本金，按年利率6%计算至2019年6月6日止的利息为人民币309.6元），以后的利息仍以人民币5160元为本金从2019年6月6日起按年利率6%计算利息至款清之日时止；3.本案诉讼费用由众被告承担。事实和理由：诚达中介所系专业从事二手房中介服务的个人独资企业，对外以余小莉个人名义投资经营，实际则是其与其丈夫魏朝瑞（德）及余春梅等人共同经营。2018年2月间，谢永彬委托诚达中介所对外出售其位于安远县房屋，诚达中介所接受委托后，与谢永彬约定按房屋成交价格的1%收取相应的房屋中介费。之后，被告方故意隐瞒了第三人袁伟雄愿意出价人民币615000元购买谢永彬房屋的重要事实，背着谢永彬由魏朝瑞以魏朝德的名义将案涉房屋以人民币615000元的价格转让给袁伟雄，并为此于2018年3月23日与袁伟雄签订《购买房屋定金收条（协议）》。对此与谢永彬出售房屋具有重大影响，关乎谢永彬切实利益的重要事实，被告方作为专业的房屋中介机构不仅不按照基本的执业操守如实告知谢永彬，反而为谋取非法利益向谢永彬提供虚假信息，告知谢永彬前述房屋仅能以516000元的价格出售，由此导致谢永彬在对房屋出售的真实价格（人民币615000元）、购买人（第三人袁伟雄）等与房屋出售具有重大影响的事实一无所知的情况下，以人民币516000元价格于2018年3月26日与被告方指定的案外人张桂兰签订《房屋转让合同》，并在余小莉蛊惑下全权委托余小莉办理房屋过户一切事宜。于此情形下，被告方在谢永彬不知情的情况下成功以人民币615000元的价格将房屋转让给袁伟雄，而非与谢永彬签订合同的张桂兰，并在谢永彬未到场办理过户手续的情况下，将房屋过户至袁伟雄名下，由此获取房屋差价款计人民币99000元（615000元-516000元＝99000元），且还收取了谢永彬5160元（516000元×1%＝5160元）房屋买卖中介费。综上，为维护原告合法权益，谢永彬依据法律规定提出前述诉求。诚达中介所未作答辩。魏朝瑞、余小莉、余春梅辩称，第一，谢永彬的房屋在魏朝瑞等人经营的房屋中介所挂牌出售，在诚达中介所隔壁的房屋中介所也挂牌出售，出售价格均为516000元。2018年3月15日，魏朝瑞与谢永彬商量购买其房屋之事，协商房屋转让价款为516000元，约定了房屋转让合同的签订时间及定金等，并给付了30000元房屋转让定金给谢永彬。谢永彬出具了定金收条给魏朝瑞等人，同时约定之后由魏朝瑞等人处理该房屋，并直接委托魏朝瑞等人办理过户手续。2018年3月23日，袁伟雄欲购买该房屋，魏朝瑞等人与袁伟雄进行协商，就定金、转让价格、合同的签订时间进行协商后达成了一致意见，袁伟雄向魏朝瑞等人支付了定金，魏朝瑞出具了定金收条。2018年3月26日，张桂兰与谢永彬签订了《房屋转让协议》，转让价款与定金收条约定的转让价款一致，魏朝瑞等人按双方的协议，支付了全部转让款给谢永彬。2018年4月8日，谢永彬到公证处办理过户委托书，委托魏朝瑞等办理该房屋的过户手续。综上可以看出，魏朝瑞等人是以定金的方式先行定下购买谢永彬的房屋进行投资，在找到购买人后，魏朝瑞等人按定金协议中确定的价格与谢永彬签订《房屋转让协议》是双方的真实意思，至于魏朝瑞等人出卖给袁伟雄的价格多少与谢永彬无关，现魏朝瑞等人转让的价格更高，而谢永彬要求返还无依据。第二，谢永彬要求返还99000元款项没有依据。首先，谢永彬与魏朝瑞等人的《房屋转让协议》约定房款是516000元，并不是615000元；其次，谢永彬并没有请求法院确认谢永彬与张桂兰签订的《房屋转让协议》无效或请求撤销，也没有请求解除。其三，魏朝瑞等人是以自己的名义与第三人袁伟雄谈房屋买卖，并不是以谢永彬代理人的身份与袁伟雄谈房屋买卖。其四，2018年3月15日，谢永彬以516000元的价格把房屋转让给魏朝瑞等人时，是谢永彬处理自己的财产，是谢永彬开价，魏朝瑞等人同意购买，是双方的真实意思表示。谢永彬、魏朝瑞等人当时根本不知此房屋后面能卖多少钱，是市场价格，不存在欺骗的问题，也不存在显失公平、重大误解的问题。第三，谢永彬要求退回中介费5160元无依据。从谢永彬的诉状可看出，只要魏朝瑞等人成功帮谢永彬卖出房屋，谢永彬就要给转让价款1%的中介费，本案中魏朝瑞等人具有购买人及中介的双重身份，魏朝瑞等人把谢永彬出售的房子卖给别人和卖给自己都是成功帮助谢永彬把房子卖出去了，所以谢永彬要求退回中介费5160元没有依据。第四，假如谢永彬要求确认出售给第三人袁伟雄的房款615000元应属于其所有，那就涉及谢永彬与张桂兰之间签订的协议处理问题，也存在谢永彬应双倍返还定金给魏朝瑞等人的问题。综上，谢永彬的诉求无法律依据和事实依据，请求依法驳回谢永彬诉求。袁伟雄述称，第一，关于本案事实部分，魏朝瑞于2018年3月23日与袁伟雄签订《购买房屋定金收（协议）》后，从未告知其谢永彬愿以516000元价格出售本案所涉的房屋，被告方不仅向袁伟雄完全隐瞒了对其购买房屋具有重大影响，关乎袁伟雄切实利益的重要事实，而且还向袁伟雄提供虚假的信息，告知其购买本案所涉的房屋价格至少不应低于615000元，由此导致袁伟雄在不知谢永彬出售本案所涉房屋真实价格的情况下签订《购买房屋定金收（协议）》。同时，袁伟雄在之前从未与谢永彬见过面，更未与其签订任何协议，自始至终是被告方与袁伟雄联系并处理房屋过户事宜，袁伟雄的购房款也全部打入魏朝瑞个人账户，根本不知道谢永彬愿以人民币516000元价格出售本案所涉的房屋，由此导致袁伟雄向魏朝瑞多付房屋差价款计99000元，被告方的行为完全违反了其作为专业的房屋中介机构本应遵守的基本执业操守，严重损害了袁伟雄及谢永彬的合法权益。第二，关于本案处理部分，袁伟雄同意谢永彬主张的全部诉讼请求，但要求被告方双倍返还答辩人房屋中介费等费用共计15360元，并向袁伟雄支付从2018年3月23日起以人民币7680元为本金按年利率6%计算至款清之时的利息。谢永彬为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.谢永彬身份证复印件；2.余小莉、魏朝瑞、余春梅常住人口信息表，安远县诚达房地产中介所企业信息；3.转让方魏朝德与受让方袁伟雄之间签订的《购买房屋定金收条（协议）》复印件，谢永彬、张桂兰、中介方余春梅三方共同签订的《房屋转让合同》，不动产权登记信息查询结果两张（沿江东路8栋501号房屋及储物间），江西省安远县公证处的询问笔录复印件、委托人为谢永彬、受托人为余小莉的委托书复印件，中国邮政储蓄银行有限公司、安远农村商业银行有限公司的银行流水简易明细。诚达中介所未到庭质证。魏朝瑞、余小莉、余春梅经质证，对证据1、2的三性无异议，对证据3中《购买房屋定金收条（协议）》复印件三性无异议，对该组其他证据的真实性和合法性无异议，但对其关联性和谢永彬的证明观点有异议。袁伟雄经质证对上述证据均无异议。本院经审查，对上述证据的真实性予以确认，但对谢永彬的证明观点，本院将结合案情加以综合陈述。诚达中介所未提交证据。魏朝瑞、余小莉、余春梅向本院提交了如下证据：1.魏朝瑞、余小莉、余春梅身份证复印件；2.谢永彬与魏朝瑞签订的《购买房屋定金收条》；3.魏朝瑞与袁伟雄签订的《购买房屋定金收条》；4.谢永彬与张桂兰签订的《房屋转让合同》、委托书复印件；5.谢永彬出具的收条三张、袁伟雄向余小莉微信转账截图复印件。谢永彬经质证，对证据1的三性无异议；对证据2、3、4的真实性无异议，对关联性和合法性有异议；对证据5的证明观点有异议。诚达中介所未到庭质证。袁伟雄经质证，对上述证据无异议。本院经审查，对上述证据的真实性予以确认，但对其证明观点，本院将结合案情加以综合陈述。袁伟雄向本院提交了如下证据：1.中国农业银行的业务凭证、农商银行的简易明细、微信支付截图复印件两张；2.中国工商银行个人借款凭证；3.中介费的收据、农商银行的简易明细、《购买房屋定金收条》。谢永彬经质证，对上述证据无异议。诚达中介所未到庭质证。魏朝瑞、余小莉、余春梅经质证，对上述证据三性无异议，但对证明观点有异议。本院经审查，对上述证据的真实性予以确认。本院结合审查认定的证据及当事人的陈述，对本案事实认定如下：诚达中介所系个人独资企业，法定代表人为余小莉，经营范围为二手房交易服务，余小莉、魏朝瑞、余春梅均系其出资人。2018年初，谢永彬在余小莉等人经营的诚达中介所挂牌出售其位于安远县房屋。2018年3月15日，谢永彬为甲方与魏朝瑞为乙方签订《购买房屋定金收条（协议）》，载明谢永彬收到魏朝瑞购买房屋定金30000元，双方同意房屋总价款为516000元等，余春梅在协议中介方一栏签名；同日，余小莉通过其银行账户向谢永彬支付定金款项30000元。2018年3月23日，魏朝瑞为甲方与袁伟雄为乙方签订《购买房屋定金收条（协议）》，载明魏朝瑞收到袁伟雄购买安远县房屋和储物间的定金30000元，双方同意房屋总价款为615000元等，余春梅在协议中介方一栏签名；同日，袁伟雄通过微信转账方式向余春梅支付30000元。2018年3月26日，谢永彬为甲方与案外人张桂兰为乙方签订《房屋转让合同》，约定谢永彬将其位于安远县房屋和储物间转让给张桂兰，总价款为516000元等，余春梅在协议中介方一栏签名；上述合同签订后，余小莉通过其银行账户分别于2018年3月26日、2018年4月9日、2018年6月23日三期向谢永彬付清购房款。2018年4月8日，谢永彬及其妻子张丽慧在安远县公证处鉴证下与余小莉签订《委托书》，约定谢永彬夫妻委托余小莉代为到安远县房地产管理局、国土资源局、不动产登记中心、银行等机构办理案涉房产过户、二手房按揭抵押贷款等事宜。2018年5月，在余小莉代为办理下，案涉安远县房屋及储物间不动产权利人由谢永彬直接变更登记为袁伟雄。另查明，2018年4月间，袁伟雄通过银行账户转账及微信转账方式向魏朝瑞支付部分购房款，之后于2018年7月间在工商银行办理了二手房按揭贷款，约定贷款支付至余小莉银行账户，袁伟雄已付清购房款615000元。另依据相关证据及各方当事人陈述可认定，诚达中介所向谢永彬收取了中介费5160元，向袁伟雄收取了中介费7680元。案涉房屋变更登记过程中，诚达中介所未向谢永彬告知不动产权利人系变更登记为袁伟雄。另查明，魏朝瑞又名魏朝德。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，谢永彬在余小莉等人经营的诚达中介所挂牌销售案涉房屋，诚达中介所经营者魏朝瑞等促成谢永彬与第三人签订房屋买卖合同并收取了中介费，则谢永彬与诚达中介所之间成立居间合同关系；袁伟雄在诚达中介所表示欲购买房屋并实际购得房屋且支付了相应中介费，则其与诚达中介所之间亦成立居间合同关系；谢永彬、袁伟雄分别系委托人，诚达中介所系居间人。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，案涉位于安远县房屋原系谢永彬所有，后变更登记不动产权人为袁伟雄，诚达中介所在促成案涉房屋买卖过程中，先于2018年3月15日以经营者之一魏朝瑞的名义向卖方谢永彬支付了定金并商定卖房款为516000元，后魏朝瑞又于2018年3月23日收取了买方袁伟雄对于案涉房屋的购房定金并商定购房款为615000元，在此期间，诚达中介所未向谢永彬披露袁伟雄的买房意愿及购房价格，亦未向袁伟雄披露谢永彬的卖房价格，而于2018年3月26日按房款516000元促成谢永彬与张桂兰签订《房屋转让合同》，同时，又于2018年4月8日与谢永彬夫妻达成由其双方委托诚达中介所经营者余小莉代办房屋过户手续等的约定，之后，在余小莉的委托办理下，案涉房屋不动产权人变更登记为袁伟雄，在此期间，诚达中介所的经营者向谢永彬付清了516000元房款，并且收取了袁伟雄615000元房款，但均未向谢永彬及袁伟雄披露真实买卖信息，并且在谢永彬委托余小莉代办过户手续的情形下，亦未向谢永彬明确说明系过户至袁伟雄名下；综上情形，诚达中介所作为居间人未向委托人如实履行报告义务，违背诚实信用原则，属故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，损害了委托人谢永彬及袁伟雄的利益，故依据相关法律规定，诚达中介所不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。因在案涉房屋买卖过程中，诚达中介所向谢永彬收取了中介费5160元，向袁伟雄收取了中介费7680元，本院认定上述费用诚达中介所应分别向谢永彬及袁伟雄返还。关于本案损害赔偿责任如何认定的问题，诚达中介所在居间过程中利用获取买卖信息的便利优势，采取隐瞒相关信息的方式，短期内获利买卖房屋差价款计99000元，该款项应视为谢永彬及袁伟雄在房屋买卖过程中的共同损失，诚达中介所应予以赔偿，鉴于袁伟雄认可并同意谢永彬的全部诉讼请求，本院对上述99000元损失在谢永彬和袁伟雄之间如何分摊不予处理，认定由诚达中介所直接向谢永彬赔偿。袁伟雄主张诚达中介所等双倍返还中介费及谢永彬和袁伟雄主张诚达中介所等支付利息相应款项利息的请求无法律依据，本院不予支持。魏朝瑞等人虽辩称案涉房屋交易过程中，谢永彬与案外人连邦城交涉过买卖房屋事宜，但其辩解不能证明谢永彬存在主动放弃获取其他买卖信息的情况，不足以成立免除其承担赔偿责任的情形，故本院对其辩解不予采信。魏朝瑞等人虽辩称其赚取相应差价系因房屋市场价格影响，但诚达中介所与谢永彬及袁伟雄之间系居间合同关系，其上述辩解与其是否承担本案责任并无关联性。另关于被告方提出的谢永彬与张桂兰及袁伟雄之间签订的合同的效力问题，因上述合同均系被告方在隐瞒相关事实的情形下促使谢永彬与他人签订，故上述合同不影响被告方承担本案居间损害赔偿责任。关于谢永彬、袁伟雄要求余小莉、魏朝瑞、余春梅承担本案责任的诉求问题。《中华人民共和国民法总则》规定，非法人组织包括个人独资企业；非法人组织的财产不足以清偿债务的，其出资人或者设立人承担无限责任。本案中，诚达中介所系个人独资企业，余小莉、魏朝瑞、余春梅均系其出资人，故依据法律规定，对于案涉责任，诚达中介所财产不足以清偿时，余小莉、魏朝瑞、余春梅应承担无限责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百零二条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告安远县诚达房地产中介所于本判决生效之日起十五日内向原告谢永彬返还中介费5160元，并赔偿损失计99000元。二、被告安远县诚达房地产中介所于本判决生效之日起十五日内向第三人袁伟雄返还中介费7680元。三、对于被告安远县诚达房地产中介所上述应给付款项，在被告安远县诚达房地产中介所财产不足以清偿时，被告余小莉、魏朝瑞、余春梅应承担无限责任。四、驳回原告谢永彬和第三人袁伟雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2508元，第三人独立诉讼请求案件受理费201元，分别减半收取共计1355元，由被告安远县诚达房地产中介所、余小莉、魏朝瑞、余春梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。（法律文书生效后，一方拒绝履行的，对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年内。）审 判 长  张熙赟人民陪审员  郑余龙人民陪审员  高日升二〇二〇年三月十六日代理书记员  郑琪凡