安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民初2021号 原告（执行案外人）：秦晖，男，1963年2月28日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：李勇，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张克，安徽睿正律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：安徽德合典当有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路辉隆大厦，统一社会信用代码91340000595746521G。 法定代表人：钟钢，董事长。 委托诉讼代理人：吴梅，安徽元贞律师事务所律师。 被告（被执行人）：安徽海拓置业有限公司，住所地合肥市包河区包河大道**滨江花月小区秀水苑**商业**，统一社会信用代码91340100068085960N。 法定代表人：王松山，董事长。 委托诉讼代理人：王彪，公司员工。 原告秦晖与被告安徽德合典当有限公司（以下简称德合典当公司）、第三人安徽海拓置业有限公司（以下简称海拓置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告秦晖及其委托诉讼代理人李勇、张克，被告德合典当公司的委托诉讼代理人吴梅，第三人海拓置业公司的委托诉讼代理人王彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦晖向本院提出诉讼请求：1、判决确认海拓置业公司开发的位于合肥市包河区房屋归秦晖所有；2、判决停止对于位于蓝天花园小区5幢1704室房屋的强制执行。 事实与理由：秦晖是中国民用航空华东地区空中交通管理局安徽分局职工，于2014年参加单位组织的团购房，为此团购人代表和秦晖分别与开发商海拓置业公司签订商品房代购协议和买卖协议（民航安徽空管分局组织能够证明，同时300多名职工也都是同样的协议）。秦晖已于2014年、2015年分三次付清全部房屋款，且实际控制占有房屋。事实交易后秦晖多次向海拓置业公司要求房屋备案登记等，但由于海拓置业公司的原因一直未能备案登记。海拓置业公司承认是自己的原因造成登记过户未果。合肥市中级人民受理执行2018皖01执691号执行案件中对秦晖实际拥有的蓝天花园小区5幢1704室商品房予以查封并予以拍卖。秦晖知悉后以执行标的物错误等理由，依法提出执行异议申请。合肥市中级人民法院受理后作出2019皖01执异44号执行裁定书，驳回了秦晖的异议请求。秦晖在法院查封前与开发商存在书面买卖合同，支付了全部价款，也系用于居住因为开发商自身原因导致相关备案登记过户等手续没有办理，故房屋所有权应依法归秦晖所有。秦晖提出执行异议的理由足以排除对于案涉房屋的执行，请求法院依法支持秦晖的诉讼请求。 德合典当公司辩称：1、房产属于不动产，根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，涉案房产在查封时系登记在海拓置业公司名下，海拓置业公司是上述房产的产权人，秦晖不是涉案房屋的物权公示权利人，故秦晖主体诉讼资格不适格。2、秦晖没有就涉案房产与海拓置业公司在查封前签订合法有效的商品房买卖合同，其提供的购房申请不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条的规定，不属于合法有效的商品房买卖合同。3、涉案房屋是在2018年1月份才建成交付，而海拓置业公司向法院申请查封是2017年，且该房产于2017年9月20日即被法院查封，秦晖很明显是在法院查封之后才占有该房产；而且由于秦晖并未与海拓置业公司订立合法有效的商品房买卖合同，秦晖对案涉房产的占有也没有合法依据。综上，秦晖的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能够排除执行，请求法院予以驳回。 海拓置业公司辩称：秦晖的诉讼请求是否成立由法院判定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证质证。 秦晖提供证据如下：证据一、原告秦晖身份证，证明：原告的诉讼主体资格适格。 证据二、合肥市中级人民法院（2019）皖01执异44号裁定书。证明：就德合典当公司申请查封案涉房屋一事，秦晖作为案外人提出了执行异议，但被法院驳回，秦晖遂提起本案诉讼。 证据三、收款收据、选房卡、客户认购单，证明：秦晖于2014年4月至2015年8月，分三次支付了案涉房屋的全部购房款。 证据四、委托书、商品房代购协议书（含团购房具体人员名单）、中国民用航空华东地区空中交通管理局安徽分局及其党委负责人汪泓的《情况说明》。证明：秦晖购买案涉房屋系以单位团购方式购买，秦晖和所在单位其他购房人委托单位相关负责人汪泓与开发商即海拓置业公司于2014年就已经签订了书面的买卖合同。 证据五、案涉房屋钥匙交付照片、入伙贺辞，证明：案涉房屋于2017年7月实际交付占有。 证据六、德合典当公司、海拓置业公司，以及安徽新力金融股份有限公司、安徽新力科创集团有限公司的企业信用信息；秦晖2014年签署的商品房买卖合同，证明：1、德合典当公司的股东之一为安徽新力金融股份有限公司，安徽新力金融股份有限公司的股东之一为安徽新力科创集团有限公司（原安徽新力投资集团有限公司、安徽新力投资有限公司），而该安徽新力科创集团有限公司又是海拓置业公司的之一股东，该两公司系关联公司。德合典当公司及其关联公司一方面至迟于2017年控制了海拓置业公司公章的使用，又于2017年又申请法院查封案涉房屋。2、结合证据4可知，秦晖于2014年4月在海拓置业公司提供的《商品房买卖合同》签名，并按照海拓置业公司要求将合同交付给其统一保管和合同备案。由于海拓置业公司的公章被德合典当公司等控制，导致其客观上不能在原告签名的《商品房买卖合同》签章，不能到房产局进行合同备案。德合典当公司等为自己的利益不正当地阻止海拓置业公司在合同上签章等的条件成就，依法应当视为该条件已成就。 证据七、合肥市不动产登记信息查询信息，证明：秦晖名下无其他房产。 德合典当公司针对秦晖提供的证据质证意见如下：证据一、二的三性均无异议。 证据三、不予认可，不是正规的付款发票且不知款项是否真实发生及支付去向，不能证明实际支付了房款。 证据四、委托书不予认可仅为单方签字，商品房代购协议书真实性无异议，该协议第八条已经明确约定了发生争议的解决方式，情况说明和函不予认可，未签合同未备案的原因案外人陈述的不一定是真实情况。 证据五、不予认可，法院是2017年9月20日查封的房屋，该小区是2018年1月后才陆续交房，入伙贺词上显示的是2017年，仅为该印刷品印刷时间，所以秦晖对于该房屋的占有无合法依据。 证据六、对于德合典当公司、海拓置业公司的企业信息无异议，其他案外人的企业信息与本案无关联性，对于证明目的均不予认可，该小区的购房人大部分都完成了房屋备案手续，涉案的5号楼共有102套房屋，其中94套房屋均正常销售并备案，我公司没有给该小区房屋出售或备案设置任何障碍，没有造成任何影响。 证据七、真实性无异议，证明目的不认可，仅证明秦晖个人名下无其他房产。 海拓置业公司针对秦晖提供证据质证意见如下：证据一、二、三无异议。 证据四、商品房代购协议书无异议，委托书是团购小组内部的事情，真实性无异议，名单无异议，情况说明的形式上真实性无异议，具体情况不了解，不发表意见，空管局的函的真实性无异议。 证据五、房屋交付是业主直接和物业发生的，至于交房钥匙和照片，具体交付时间以物业交接时间为准，入伙贺词是针对所有业主的。 证据六无异议，房屋备案是分批备案的，2016.10.2日前后因为合肥市限购政策，该房屋系秦晖的第三套房屋无法进行备案，德合典当公司查封后，后面无法备案。商品房买卖合同确实是秦晖签完字交给海拓置业公司的，空管局的房屋分批进行备案，2016年5月之前公司公章已经是德合典当公司与我公司共同监管使用。 证据七、无异议。 德合典当公司提供如下证据：证据一、蓝天花园小区部分销售商品房买卖合同两份，证明海拓置业公司其他房屋对外销售活动中都签订了合同和网上签约备案合同；证据二、蓝天花园3号楼销售情况表反映的是2019年8月份案涉房屋的情况，证明涉案3号楼共计102套房屋，其中98套已正常销售并登记在买受人名下。 秦晖针对德合典当公司提供证据质证意见如下：对证据一、二均有异议，真实性无法核实，证据的证明内容与本案无关，证据恰恰可以证实德合典当公司在事实上有效的管控海拓置业公司。 海拓置业公司针对德合典当公司提供证据质证意见如下：对于证据一、二的真实性均无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 秦晖系中国民用航空华东地区空中交通管理局安徽分局（以下简称空管安徽分局）职工，曾参加海拓置业公司蓝天苑项目的团购，该次团购通过安徽盛世大成商业经营管理有限公司向海拓置业公司代购方式进行。秦晖提供的《空管局客户认购单》显示，秦晖认购蓝天苑小区5栋1704室房屋，面积170.06平方米，销售单价1006457元，备注含车位40000元。秦晖于2014年4月16日支付购房意向金30万元，后于2015年2月9日、8月18日分别支付408133.10元、29832400元，以上款项由加盖安徽盛世大成商业经营管理有限公司印章的收款收据证实，海拓置业公司予以认可。秦晖称其多次敦促海拓置业公司订立书面合同，但因海拓置业公司自身无法使用公章，故最终未签订书面房屋买卖合同。 另查明，德合典当公司诉海拓置业公司、龙之域公司、四惠大成公司、王松山、江燕、郭飞、陈莉、芦青典当纠纷一案，本院作出的（2017）皖01民初521号民事调解书已经生效。在该案诉讼期间，本院于2017年9月20日查封了被执行人海拓置业公司开发的位于合肥市包河区（具体房号：1幢3003,2幢1203、1703、2801,3幢203、403、901、2602,5幢201、1704、1903、1904、2104、2504、2704,6幢504、1904、2002、2003，7幢901）。案涉蓝天花园项目5幢1704室房产在本院查封时登记在海拓置业公司名下。因该案中各义务人未履行生效调解书确定义务，德合典当公司向本院申请强制执行。本院于2018年7月2日立案执行，于2018年11月21日张贴拍卖预告，告知本院将评估拍卖案涉资产，与该资产有利害关系的权利人可以自公告公布之日起15日内，向本院书面主张权利，逾期视为放弃等。后案外人秦晖提起本案异议，经本院执行庭作出（2019）皖01执异44号执行裁定书驳回秦晖的异议请求，后秦晖提起本案诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故秦晖应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 案涉房屋系属登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，秦晖主张其购买案涉房屋后就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当提供证据证明其同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。根据该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房产被查封时登记在海拓置业公司名下，秦晖虽主张其购买了案涉房产，但其提供的协议仅为单方签名，海拓置业公司未签章确认，不具备在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的基本情形，秦晖主张就案涉房产享有所有权及诉请排除强制执行，事实及法律依据不足，本院不予支持。 综上，案外人秦晖关于案涉房产属其所有，法院应停止对案涉房屋执行的请求不成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回秦晖的诉讼请求。 案件受理费14937元，由秦晖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长 王 莉 审判员 沈 静 审判员 陆建群 二〇二〇年三月一日 书记员 施佳佳 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。