广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初16557号原告：广州市天河区华景新城东区业主委员会，住所地广州市天河区华景路粤生街62-100号（双数）。法定代表人：冉光德，主任。委托代理人：廖天生，男，1982年3月12日出生，汉族，住广西苍梧县，该委委员。被告：广州市天河区教育局，住所地广东省广州市天河区天府路1号，统一社会信用代码11440106007508632G。负责人：王海鸿，该局局长。委托代理人：赵东亮、韩宇烈，均系广东连越律师事务所律师。原告广州市天河区华景新城东区业主委员会（以下简称“华景新城业委会”）诉被告广州市天河区教育局物权保护纠纷一案，本院以（2017）粤0106民初24060号立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，2018年4月3日，本院作出（2017）粤0106民初24060号民事裁定：驳回原告华景新城业委会的起诉。华景新城业委会不服上述裁定，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2018年9月27日作出（2018）粤01民终18228号民事裁定：一、撤销广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初24060号民事裁定；二、本案指令广州市天河区人民法院审理。本院于2019年7月23日组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托代理人廖天生、被告的委托代理人赵东亮、韩宇烈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华景新城业委会诉称：广州市天河区教育局于2011年06月03日取得天河区华景路粤生街102号的产权登记，建筑面积1540.0275平方米。该不动产权位于华景××城东区的物业管理区域内，与小区其他业主共有共用加压水泵、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物等。2015年11月25日业主委员会取得街道办事处备案，2017年03月10日物业管理公司取得华景××城东区物业管理区域备案。2015年06月10日广东珠江物业管理有限公司向棠下街道办事处《关于华景东区协助筹备组召开业主大会并提供相关资料通知复函》，清单显示住宅业主（面积：49765.13平方米）向物管公司交纳660907.27元物业专项维修基金，平均13.2805元/平方米。2017年08月16日原告函至被告，要求将前期拖欠的物业维修基金20452.38元（1540.0275平方米×13.2805元/平方米）尽快交纳，至今仍未支付过上述房屋的专项维修资金。《中华人民共和国物权法》第七十九条“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修”，《物业管理条例》第五十三条第二款规定“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”，《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款规定“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”，《广州市物业专项维修资金管理办法》第二条及第三条规定：物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金；本办法所称共用部位，是指物业管理区域内属于业主共有的部位，一般包括：房屋主体承重结构部位（含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于业主共有的附属设施设备，一般包括：加压水泵、电梯、天线、照明设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物等。依据上述规定，维修资金性质上属于专项基金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。它在购房款、税费、物业费之外，单独筹集、专户存储、单独核算。由其专用性所决定，专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以维修资金具有公共性、公益性。《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”，《物业管理条例》第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；……”，《物业管理条例》第五十三条第一款规定“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”依据上述规定，缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务。因此，缴纳专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”原告要求补缴维修资金的权利，是业主委员会受业主大会授权代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权。如被告不缴纳维修资金而可享有以其他业主的维修资金维护共有部分而带来的利益，其他业主就有可能在维护共有部分上支付超出自己份额的金钱，这违背了公平原则，并将对建筑物的长期安全使用，对全体业主的共有或公共利益造成损害。华景××城东区是一个超过20年的老旧小区，小区原住宅用户交纳的物业维修基金已使用完毕。为此原告通过业主众筹、物管公司垫付等方式筹集了1089854.50元，从2016年05月开始，开始小区物业设施设备实施维修维护，如：更新供水系统、门禁系统更新、新建停车系统改造、新建监控系统、人车分流系统改造、新建大门雨篷、更新小区围栏、排水沟等，完成上述项目原告通过住宅小业主按17.08元/平方米标准交纳物业维修基金共筹备844448.48元，尚欠245406.02元。根据2017年08月30日发布的关于华景××城东区第三届第三次（2017）业主大会会议决定的公告：l、《广州市天河区华景××城东区物业专项维修资金实施方案》、依据《广州市物业专项维修资金管理办法》、《广州市天河区华景××城东区物业专项维修资金管理规约》第八条之规定，拟委托物业管理公司向业主征收物业维修基金（标准：建筑面积×5元/平方米），交费时限业主大会通过本实施方案后12个月内，逾期未交纳按本金的0.1%/天滞纳金。被告需缴纳7700.14元（1540.0275平方米×5元/平方米）。2、华景××城东区道路改造项目的实施及筹款方案（2017.7.30业主大会通过筹集方案一），首期需要业主集资60万元作为启动资金（此部分物业维修基金按建筑面积60250×10元/平方米收取）。被告需缴纳15400.28元（1540.0275平方米×10元/平方米）。华景××城东区的住宅业主小业主按17.08元/平方米标准交纳物业维修基金，被告最低限度亦应按业主大会决议交纳1—2项费用。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告支付物业维修基金43552.79元；2、被告承担本案的误工费3000元。3、被告承担本案的律师费10000元。4、本案诉讼费由被告承担。被告广州市天河区教育局答辩称：一、原告不具备起诉资格。（一）原告未提交完整的备案资格，主体资格存疑。《物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。《广东省物业管理条例》第二十七条规定：“业务委员会应当自选举之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。否则业主委员会不能依法成立。原告未在本案中提交完整的备案资料，主体资格存疑。（二）原告提起本案诉讼未取得业主大会授权。从原告提交的证据看，原告据以起诉的广州市天河区华景××城东区第四次业主大会（以下简称第四次业主大会）在以下方面均不符合法定程序，该会议决议无效：（1）第四次业主大会的召开未按法定程序进行通知；（2）第四次业主大会决议未取得法定要求的业主同意，决议未生效；（3）原告未能提供第四次业主大会主表决票，会议决议未成效；（4）第四次业主大会决议未按法定要求进行公示；（5）原告未提交《业主大会议事规则》和第四次业主大会会议记录，无法证明第四次业主大会召开过程的合法性。二、涉案建筑属于独立建筑，为被告单独拥有权属，不属于缴交维修资金的范畴。《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定：“本办法所称住宅共用部门是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称公用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公共设施设备使用的房屋等。”《住宅专项维修资金管理办法》第六条规定：“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与幢住宅结构相连的非住宅。”由上规定可知，需缴交维修资金的条件是住宅或非住宅与他人住宅存在共有或结构相连关系。但是，涉案建筑属于独立建筑，为原告单独拥有权属，不存在与他人存在共有或结构相连关系。因此，不属于缴交维修资金的范畴。三、原告不具有追缴维修资金的权利。法律法规并未授权业主委员会有追缴物业维修资金的权利。同时，《广州市物业专项维修资金管理办法》第五条第二款规定：“市物业专项维修资金管理中心（以下简称“管理中心”）具体负责全市物业专项维修资金的日常监督管理工作。”由此，广州市区的物业专项维修资金均是由市物业专项维修资金管理中心管理的。因此，原告并不具有追缴维修资金的权利。综上，原告对被告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院予以驳回。另补充：一、涉案幼儿园是完全独立的建筑，与小区住宅不存在共用的部位，也基本没有共用的设施设备。根据住宅专项维修基金管理办法，物业维修专项资金是专项用于住宅共用部位及共用设施设备的维修，而涉案幼儿园与小区内住宅不存在共用部位，也未使用小区内绝大部分的设施设备，仅在供水方面共用管道，而供水管道出现问题是由自来水公司负责维修，不需要使用专项维修资金。幼儿园的建筑及设备设施出现的问题均是由被告自行维修，从未向原告或者业主大会申请使用过维修资金。而且根据原告提供的证据，其所使用物业维修资金的用途也与被告无关，在此情况下，如果要求被告像普通的小区住宅业主去交纳物业专项维修基金，明显会损害被告的利益，违反民法的公平原则，也违反住宅专项维修基金管理办法的立法本意。二、我国的现行法律并未规定被告所有的此类公办教育设施应当交纳物业专项维修基金，物权法第79条规定建筑物及其附属设施的维修资金的归属、用途及筹集与使用，建筑物及其附属设施的维修基金属于业主共有，经业主共同决定可用于电梯、水箱等共用部分的维修，而涉案幼儿园是独立的建筑物，未与小区其他业主共用电梯、水箱，由此可以认定物权法该条规定的维修资金交纳主体是不包含涉案公办教育设施的业主。其次，住宅专项维修资金管理办法第2条第1款规定商品住宅售后公有住房住宅专项维修资金的缴存、使用、管理及监督适用本办法，而涉案幼儿园既不属于商品住宅，也不属于售后公有住房住宅，可以证明被告并非该办法规定的专项维修资金的交纳主体。三、广州市住房及城乡建设委员会官方网站于2016年5月20日发布的物业专项维修资金知识宣传第4点所明确的交纳主体应当是开发建设单位或者与建设单位签订商品房买卖合同的购房者，而被告并非该条内容所明确的物业维修资金交纳主体。四、涉案幼儿园是属于公益性质的教育设施，根据深圳市物业专项维修资金管理规定第12条第2款的规定，公益性质的物业无须交纳物业维修资金，广州市虽然暂时没有对这一问题作出具体规定，但实际操作上与深圳是一致的。从上述住房和城乡建设委员会的说明中可看出，相关的管理部门从未要求过被告这一类主体交纳物业维修资金，深圳市的规定对于本案具有参考意义。五、原告主张的物业维修资金交纳标准是没有依据的。对于原告主张的20452.38元物业维修资金，原告在起诉状中主张的计算费用的建筑面积为49765.13平方米，而原告提交的证据华景××城东区道路改造项目的实施及筹款方案中建筑面积是60250平方米，前后矛盾。且原告在起诉状中所主张的通过平均值来计算物业维修资金的方法也没有法律依据。其次，对于原告主张后续增加的7700.14元及15400.28元物业维修资金，原告提交的证据显示两笔费用涉及的方案仅有原告单方盖章确认。且根据广州市物业专项维修资金管理办法第33条规定物业专项维修资金的使用方案应经专有部分占建筑面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意，但根据原告提交的证据两个项目的表决票唱票汇总表显示投票人数为616人，而两个方案的赞成票数分别仅为298、289票，同意人数比例为48%、46.9%，均未达到2/3的要求。且该汇总表也没有显示同意部分的业主专有面积占建筑总面积的比例，不符合法律规定，该两项表决应当认定为未通过。此外，原告所提出实施的两个项目内容均与被告无关，原告也未能提供证据证明该项目的真实支出，因此，被告不应当承担费用。六、原告要求被告承担误工费、律师费是没有任何依据。被告对于原告不存在侵权行为，原告所主张的误工费没有法律依据，且原告未提供证据证明其所主张的3000元误工费真实存在及与本案被告的关联性。原告主张的律师费没有法律依据，原、被告之间不存在相关的约定，原告也未提供律师事务所开具的发票，所以该项诉讼请求不应得到支持。经审理查明：被告持有的《广东省房地产权证》（粤房地权证穗字第××号），位于广州市天河区华景路粤生街102号（以下简称“涉案房屋”）权属人为被告，房屋所有权取得方式为划拨，接管；建准面积为1540.03平方米，登记时间为2011年6月3日，地号为D2413图15幢2地号，城市规划房屋用途为幼儿园，该证后附房地产平面图一张。原告于2015年11月24日经广州市天河区人民政府棠下街道办事处备案，任期为2015年11月20日至2020年11月19日，冉光德为主任，成建设为副主任。2009年9月3日，广州市公安消防局向广东珠江投资有限公司发出《关于对华景××城东区幼儿园建筑工程消防验收合格的意见》{穗公消（建验）字【2009】第0843号}，称天河区华景××城东区幼儿园（一幢四层，高13.4米，总建筑面积1411平方米，属多层民用建筑。首层至三层为幼儿活动用房，四层为教师办公室）建筑工程已竣工，按我局审核意见书（穗公消（建）审【2002】第0201号）和现行国家消防技术规范的要求，经检查验收，原有室外消火栓系统动作正常，土建项目符合消防安全要求等内容。现原告向本院提起诉讼，称被告欠缴涉案房屋的物业维修基金，要求被告缴纳物业维修基金以及赔偿误工费、律师费。为予证明其主张，原告向本院提交了如下证据：1、显示盖有“广州市天河区华景××城东区业主大会”印章的《关于第四次业主大会会议决定公告》，显示为广州市天河区华景××城东区业主大会于2017年1月12日出具，内容显示有：根据物权法、物业管理条例的有关规定，第四次业主大会的表决的5项内容在2016年12月4日经业主大会组织的工作人员进行了统计及查验，2016年12月4日至2016年12月11日对未送达的表决票进行公告。业主大会会议决定于2016年12月12日至2017年1月11日期间在本小区显著位置及QQ群、微信群进行了公示，公示期间没未收到业主对表决结果的异议，现将第四次业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了【授权原告全权对侵害华景××城东区全体业主利益的相关单位或个人向法院起诉，行使所有诉讼权利，要求停止侵权并赔偿损失等诉求，可聘请律师处理此纠纷】；二、依法表决通过了【授权原告全权对侵害华景××城东区全体业主利益的生物药厂违建商铺经营者、管理者、所有者及相关单位向法院起诉，行使所有诉讼权利，要求停止侵权并赔偿损失等诉请，可聘请律师处理此纠纷】；……等内容；2、《物业专项物业维修基金支出一揽表》三张，均显示有原告的印章，内容显示为住宅部位物业维修基金收入844448.48元，支出项目共计40项等内容；《物业维修基金清册》若干张，均有原告印章，内容为包括有房号、建筑面积、费用、收入、支出等项目的表格；3、《华景××城东区管理规约》（2018年征求意见稿，尾部有原告印章，日期为2018年7月24日）；4、显示盖有原告印章的《关于华景××城东区第三届第三次（2017年）业主大会会议决定的公告》，显示为原告发给广州市天河区华景××城东区全体业主，内容为根据物权法、物业管理条例的有关规定，华景××城东区第三届第三次（2017年）业主大会表决的4项内容在2017年7月16日经业主大会组织的工作人员进行了统计及查验，2017年7月16日至2017年7月30日对未送达的表决票进行公告，未送达的表决票公告结束，业主大会于2017年7月30日再次汇总表决票，业主大会会议决定于2017年7月3日至2017年8月30日期间在小区显著位置及QQ群、微信群进行了公示，公示期间没未收到业主对表决结果的异议，现将第三届第三次（2017年）业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法通过了【授权原告对侵害华景新城全体业主物权的相关单位或个人向法院起诉，行使所有诉讼权利，要求停止侵权，排除妨害、赔偿损失等诉求，授权业委会可聘请律师处理此纠纷】；二、依法表决通过了《广州市天河区华景××城东区物业专修维修资金实施方案》；三、依法表决通过了《小区道路等改造项目的实施和筹款方案》；四、依法表决通过了《广州市天河区华景××城东区业主委员会财务管理制度》等内容。5、显示原告于2017年6月12日出具的《华景××城东区道路改造项目的实施及筹款方案（2017.7.30业主大会通过筹集方案一）》，内容显示有：筹集方案一：首期需要业主筹资60万元作为启动资金（此部分物业维修基金按建筑面积60250×10元/平方米收取），业主一次性预交4年的月保停车费有优惠（限100个，月保资格可转让），不足部分采用PPP形式对道路进行改造（即由小区公共收益作为担保，垫资修建，从停车收费中偿还，年息不超过12%）。筹集方案二：业主集资120万元资金（此部分物业维修基金按建筑面积60250×20元/平方米收取）；6、显示原告2017年6月12日出具的《广州市天河区华景××城东区物业专项维修资金实施方案》，内容为依据《广州市物业专项维修资金管理办法》、《广州市天河区华景××城东区物业专项维修资金管理规约》第八条之规定，拟委托物业管理公司向业主征收物业维修基金（标准：建筑面积×5元/平方米），交费时限业主大会通过本实施方案后12个月内，逾期未缴纳的按本金的0.1%天滞纳金。原参与楼梯大门及围栏众筹的业主，可申请变更为物业维修基金；未按规定缴纳物业维修基金，拟将限制提供部分服务（如维修、报建等）业主大会委托工商银行华景支行作为本物业管理区域内维修资金的专户管理银行，授权业主委员会在专户管理银行开立维修资金专户。专户管理银行委托协议的一次有效期至该届业主委员会任期届满止，最长不得超过5年等内容；7、《华景××城东区第三届第三次业主大会（2017年度）表决票、选票唱票汇总表》，显示有原告盖章，内容为登记表，表格下半部分有签名字样等。被告对原告提交的上述证据质证称：对证据1、2真实性不予确认，对证据3，原告未提供该规约已经通过小区专有部分及人数均超过2/3业主的表决材料，无法证明该规约的合法性。对证据4，不能证明业主大会授权原告提起本案诉讼，证据5、6仅有业委会的盖章，没有业主大会的盖章，没有法律效力，原告在起诉状中主张计算费用的面积为49765.13平方米，而提交的证据中显示的面积为60250平方米，自相矛盾，原告在方案中提出要实施的项目也与被告无关；证据7没有业主大会盖章确认，且未达到三分之二的要求，不符合法律规定，该两项表决应认定为未通过。关于诉讼请求中所涉金额的计算依据，原告称：收楼时，住宅业主向开发商支付了1000元/户物业专项维修资金，当时收取了660907.27元。依据物业公司向棠下街道办的复函，面积是49765.13平方米，向物业公司交纳了660907.27元，物业专项维修资金平均是13.28元/平方米，按照被告的建筑面积应当缴纳20451.46元，原告通过会议决定委托物业公司向业主征收物业专项维修资金是5元/平方米，被告需要交纳7770.14元，第3次业主大会通过东区道路改造项目的实施及筹款方案，被告需要缴纳15400.28元（1540.02平方米×10元/平方米），以上合计43552.79元。为证明律师费支出，原告向本案提交了《委托代理合同》以及中国工商银行网上银行电子回单（均为复印件），显示原告与广东洛亚律师事务所签订了《委托代理合同》，并向其支付了律师费10000元。被告对上述证据质证称不确认真实性。关于误工费，原告称因为被告未履行义务而额外增加的收集资料及务工费用，参照相关代理费用，酌情计取误工费3000元。另，被告持有涉案房屋的《建设工程规划许可证》以及《广州市城市规划局建筑管理验收合格证》。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告作为涉案房屋所在小区的业主委员会，向本院提起诉讼，要求被告缴纳涉案房屋的物业维修资金。被告抗辩称原告未提交完备的备案资格，主体资格存疑。依据被告参与本案诉讼提交的《业主委员会备案回执》可知，原告已经广州市天河区人民政府棠下街道办事处备案，原告为合法主体。对被告的抗辩，不予采纳。关于原告诉请要求被告缴纳物业维修资金，被告抗辩称原告未取得业主大会的授权提起本案诉讼以及原告主张的物业维修资金缴纳标准没有依据。原告本院提交了盖有“广州市天河区华景××城东区业主大会”印章的《关于第四次业主大会决议决定公告》、《关于华景××城东区第三届第三次（2017年）业主大会会议决定的公告》、《华景××城东区道路改造项目的实施及筹款方案（2017.7.30业主大会通过筹集方案一）》、《广州市天河区华景××城东区物业专修维修资金实施方案》等函件，除此以外，未有证据证实1000元/户缴费标准依据，亦未附有业委会账户流水、业主补缴收支账册佐证、对于补缴标准5元/平方米、10元/平方米，无充分合理事实证实。对于改造方案，原告未提交相应证据证实其开支情况、实际施工结算、分摊计算方案等，其单方计算预算要求被告缴纳缺乏充分事实依据，由其承担举证不能的法律责任。关于原告诉请的律师费以及误工费，没有事实以及法律依据，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告广州市天河区华景新城东区业主委员会的诉讼请求。本案受理费1214元，由原告广州市天河区华景新城东区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  陈 娟人民陪审员  李小伍二〇二〇年三月十一日书 记 员  何靖文