惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初1966号原告：广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司，经营场所：惠州大亚湾澳头康汇花园秋怡楼五B号房。法定代表人：吕辉。委托诉讼代理人：姚云新，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：饶晓燕，女，该公司工作人员。被告：黄文英，女，汉族，1975年2月13日出生，住福建省南安市。原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司（以下简称龙光物管龙光城分公司）与被告黄文英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序审理，因被告去向不明，本院依法转为适用普通程序，于2020年2月28日公开开庭进行了审理。原告龙光物管龙光城分公司的委托诉讼代理人姚云新到庭参加诉讼，被告黄文英经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙光物管龙光城分公司向本院提出的诉讼请求为：1.被告向原告支付从2013年7月11日至2019年4月30日止的物业服务费14553.2元及欠缴物业服务费所产生的违约金（违约金计至被告还清物业服务费之日止，暂计至2019年4月30日的违约金43930.89元）；2.被告向原告支付从2013年8月1日至2019年3月30日止的公摊电费1643.56元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月28日，惠州大亚湾东圳房地产有限公司（以下简称东圳公司）将坐落于惠州市大亚湾龙光城南片区的54栋*单元****房交付给被告，原告于同月接受东圳公司的委托正式接管龙光城小区并开始提供物业管理服务至今，原告与房产签订了《前期物业服务协议》。根据物业服务协议的约定，物业服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：高层住宅每月每平方米1.43元、独栋别墅每月每平方米3.8元、连排别墅每月每平方米3元、商用及办公每月每平方米3元，业主应该在每月5日前向原告缴纳当月物业服务费，如有逾期的，逾期每日按欠费总额的千分之三的标准缴纳违约金。此外，双方还约定由原告代为抄表、代收代缴水费、电费及收取公共水电分摊费等。涉案房产建筑面积为146.24平方米，根据物业协议的约定，被告每月应缴纳物业服务费为209.12元，但自2013年7月11日开始，被告就未按照约定缴纳物业服务费、公共水电分摊费等各项费用。虽经原告多次通过电话、短信或书面寄送催缴函等方式向被告催收，但被告至今仍未缴清各项费用。原告认为，双方签订的物业服务协议合法有效，且原告从2013年7月起至今已经按照物业服务协议的约定履行了作为物业管理服务方的义务，被告拖欠物业服务费等各项费用的行为，不但严重违反了协议约定，损害了原告的合法权益，且影响了原告对整个小区的管理和维护，损害了整个小区业主的公共利益，故被告应当承担相应的法律责任，被告除立即向原告付清所有欠款外，还应按照物业服务协议第十一条第四款关于“乙方不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方应从逾期之日起按每天欠费总额的千分之三的标准向甲方支付违约金”的约定向原告支付逾期付款的违约金。为维护原告的合法权益以及小区全体业主的共同利益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告龙光物管龙光城分公司提供如下证据：1.被告身份证；2.商品房买卖合同；3.商品房交付（入伙）通知书；4.前期物业服务协议；5.欠费明细表；6.快递单明细表；7.催缴函；8.快递单，拟证明其诉称的事实。被告黄文英未予答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月30日，涉案物业“龙光城”的开发商东圳公司与广东龙光集团物业管理有限公司签订《龙光城前期物业服务合同》，合同主要内容为：1.广东龙光集团物业管理有限公司为被告的上述房产提供前期物业管理服务，并由原告负责具体工作；2.物业服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：高层住宅每月每平方米1.43元、独栋别墅每月每平方米3.8元、连排别墅每月每平方米3元、商业每月每平方米3元；业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明路灯、消防等共用设施设备产生的水电费用按实际发生费用向全体业主合理分摊；3.物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日至15日履行交纳义务；4.物业服务期限为5年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止。2016年7月1日，东圳公司与原告签订《龙光城（南区）前期物业服务合同》，合同主要内容为：1.原告为被告的上述房产提供前期物业管理服务，物业服务期限自2016年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止；2.物业服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：住宅每月每平方米1.43元、连排别墅每月每平方米3元、独栋别墅每月每平方米3.8元、商业每月每平方米3元；3.交纳费用起始时间：自商品房交付通知书载明的交楼之日起开始计收，若业主提前收楼，则从实际收楼之日计收；4.交纳物业服务费时间：每月5日前交纳当月费用。5.业主不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交，且业主要从逾期之日起按逾期交款额每天千分之三的标准缴交违约金；6.业主出租物业时，物业服务费等各项费用由业主交纳，业主与承租人另有约定的，按其约定交纳，但业主应将此约定送原告备案并负连带缴纳责任；7.负责向业主或物业使用人收取物业服务费、公摊水电费、电梯费、车辆停放费、垃圾清运费等费用；受有关部门委托负责向业主或物业使用人收取政府规定的各项代收代付费用。2012年10月25日，被告黄文英与案外人东圳公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告黄文英购买案外人惠州大亚湾东圳房地产有限公司开发建设的龙光城54栋*单元****号房，房屋用途为住宅，建筑面积为145.57平方米。现原告以被告未缴纳2013年7月11日至2019年4月30日的物业服务费为由，向本院起诉，提出如上诉请。原告方分别于2018年1月18日、2019年3月29日邮寄《催缴函》给被告，两份《催缴函》显示，被告自2014年4月起开始拖欠物业服务费、水电费等费用，并通知被告按期缴清相关费用。另查，原告登记成立于2012年1月6日，经营范围包括物业管理等。原告系广东龙光集团物业管理有限公司的下属分公司，广东龙光集团物业管理有限公司于2012年1月16日授权委托原告提供物业管理服务和收取物业服务费等。本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告黄文英送达法律文书，本院遂采用公告送达的方式向被告黄文英送达，公告刊登于2019年11月26日《人民法院报》G28版，公告期满后，被告黄文英未到庭参加诉讼。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故案外人东圳公司与原告总公司签订的《前期物业服务合同》及案外人东圳公司与原告签订的《龙光城（南区）前期物业服务合同》对业主具有约束力。被告系龙光城小区业主，《前期物业服务合同》、《龙光城（南区）前期物业服务合同》依法对被告具有约束力。原告作为涉案物业的管理方，按照合同约定对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行了维护、修缮、服务和管理，被告应当向原告支付物业服务费用。物业费的计算问题。本案中，原告诉请被告支付自2013年7月11日至2019年4月30日的物业服务费，但从原告提供的两份《催缴函》载明的内容显示，被告自2014年4月起才开始拖欠物业费，故本案被告拖欠物业费应自2014年4月1日起计至2019年4月30日。根据合同约定，高层住宅每月每平方米1.43元,被告位于龙光城南区的住房建筑面积145.57平方米，故每月应缴纳物业费为208.17元。2014年4月1日至2019年4月30日共61个月，应缴纳物业费12698.37元，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于物业费违约金的计算问题。被告未依约向原告支付物业服务管理费，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。根据合同约定，每次缴纳费用时间为每月5日前，逾期未缴纳的，以逾期交款额按日千分之三的标准交违约金。现原告主张按日千分之三计付违约金，本院认为，原告未能按期收到物业服务费，其损失仅为利息损失，根据公平原则以及物业服务费的性质，本院参照中国人民银行同期同类贷款利率基础上再提高30%标准计算逾期付款违约金。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。综上，被告所欠物业服务费每月的违约金应以每月208.17元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%的标准自每月6日起计算至2019年8月19日止；2019年8月20日至实际支付完毕之日止则按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%计算。关于原告诉请被告支付公摊电费方面。因原告未提供证据证明原告已代缴及金额，根据证据规则，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄文英自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司支付自2014年4月1日起至2019年4月30日止的物业服务费12698.37元及逾期付款违约金（每月的逾期违约金以208.17元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%为标准，分别自当月6日起计算至2019年8月19日止；2019年8月20日至实际支付完毕之日止则按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%计算。）；二、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1303.2元，由原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司负担165.2元；由被告黄文英负担1138元，被告负担的案件受理费已由原告预交，被告在本判决生效后径付给原告。公告费600元，由被告黄文英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  罗亚鸼审 判 员  王科丰人民陪审员  陈新标二〇二〇年三月三日法官 助理  巫惠慧书 记 员  黄 瑾