重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初10750号原告：重庆枫林秀水物业管理有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇枫林秀水小区会所，统一社会信用代码91500000774853859B。法定代表人：余洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张敏，女，1971年6月23日出生，汉族，该公司员工，住重庆市江北区。被告：唐李，男，1986年8月11日出生，汉族，住四川省仪陇县。原告重庆枫林秀水物业管理有限公司（以下简称枫林秀水物业）与被告唐李物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由适用简易程序公开开庭进行审理。枫林秀水物业的委托诉讼代理人张敏、唐李到庭参加诉讼，本案现已审理终结。枫林秀水物业诉讼请求：唐李支付2016年12月至2019年4月物业费4863.30元、违约金4971.10元、公摊费164.60元。事实及理由：唐李系重庆市南岸区腾龙大道50号锦江**府8-17-3号房屋业主。2015年7月30日，枫林秀水物业与重庆新锦江首府地产有限公司（以下简称新锦江地产公司）签订《锦江**府前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），约定唐李应于每月15日前交纳当月物业服务费和相关能源费，逾期未交的，唐李应按每日千分之三向枫林秀水物业支付违约金。从枫林秀水物业接管案涉小区至今，枫林秀水物业一直为案涉小区提供物业管理服务，但唐李无故拖欠2016年12月至2019年4月物管费及公摊费，并经催收未果。唐李辩称，枫林秀水物业存在不履行维修、制止并报告违法行为、安全保卫、允许外来人员随意进出、维保消防设施及公用设施、清洁垃圾并清运、组织车辆停放秩序、公示公共收益等义务的违约行为，枫林秀水物业违约在先，无权要求唐李支付物管费、公摊费及违约金，请求驳回枫林秀水物业的诉讼请求。经审理查明：2013年8月9日，新锦江地产公司（甲方、建设单位）与枫林秀水物业（乙方、物管企业）签订《前期物业合同》，就甲方选聘乙方为涉案小区提供物业服务的相关事宜进行了约定，内容包括：物业服务费以建筑面积为依据，高层住宅为每月每平方米1.8元；共用的专项设备运行的能源消耗，公共部位共用能耗，按建筑面积向业主、物业使用人据实分摊计收；业主应于每月15日前交纳物业服务费和相关能源费用；未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；合同期限三年，从2013年8月9日至2016年8月8日止，合同期满后业主大会尚未成立的，本合同继续有效，直至业主大会成立并与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效后，本合同才终止等。前述合同签订后经重庆市南岸区房屋管理局备案登记，枫林秀水物业为涉案小区提供物业服务至今。唐李系涉案小区8-17-3号房屋业主，该房屋建筑面积93.16平方米。庭审中，枫林秀水物业主张交接房时间为2016年8月20日、唐李抗辩交接房时间为2016年9月30日，枫林秀水物业后对该交接房时间予以认可。2016年9月13日《房屋交接查验表》中业主验房意见中载有客厅阳台栏杆玻璃残次品（割手）等内容。2016年9月23日，枫林秀水物业将案涉房屋业主验房意见以工程问题整改单的形式书面告知新锦江地产公司。新锦江地产公司（保证单位、建设单位）、枫林秀水物业（物业管理公司）签订《重庆市新建商品房质量保证书》载明商品房自竣工验收合格交付业主使用之日起，在正常使用和维护的情况下，新锦江地产公司对门窗及五金件、防护栏杆细部工程的保修期限为2年，保修正常完成时限为10日内等，业主使用后，有关房屋质量的来信来访、投诉，新锦江地产公司将直接或委托物业管理公司及时给予书面答复和妥善处理，业主如新锦江地产公司的答复或处理有争议，凡是涉及工程质量的，可根据《建设工程质量管理条例》，向项目所在地建设行政主管部门投诉，亦可直接向人民法院提起诉讼等内容。枫林秀水物业现主张唐李因故未向枫林秀水物业交纳2016年12月至2019年4月的物业服务费4863.30元、2017年2月至2019年3月的公摊费164.60元，经催收未果诉至本院并提出前述诉讼请求。上述事实有《前期物业合同》、及备案证明、《消防工程维保合同》、《清洁服务合同》、《绿化养护服务合同》、《电梯日常维护保养合同》、《值班记录表》、拖欠费用清单、催费通知、《房屋交接查验表》、工程问题整改单存根、《重庆市新建商品房质量保证书》及当事人陈述记录在卷，足以认定。唐李另举示手机视频、小区现状照片、8栋业主签字表等，拟证明枫林秀水物业未履行物业管理义务，因手机视频、现状照片均形成于2019年4月之后，与本案无关，且枫林秀水物业不予认可，本院不予采信；业主签字表应属证人证言，证人未到庭接受质询，且枫林秀水物业不予认可，本院不予采信。本院认为，枫林秀水物业与新锦江地产公司签订的《前期物业服务合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，且经相关部门备案，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，前述《前期物业服务合同》对案涉小区的全体业主均有约束力，该合同到期后，枫林秀水物业继续为小区提供物业服务至今，唐李作为小区业主，应当按照合同约定交纳相应的物业管理费、公摊费。现枫林秀水物业请求唐李立即支付物业服务费、公摊费诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但因枫林秀水物业计算物业服务费的起算日期及交接房日期存在1个月的差异，本院酌情扣除1个月的物业管理费167.70元。唐李未按照《前期物业服务合同》约定向枫林秀水物业支付前述费用构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于《前期物业服务合同》中约定的违约金标准过高，本院酌情降低至按年利率24%予以支持，对超出部分不予支持。唐李抗辩其客厅阳台栏杆玻璃残次品等问题未能得到整改，根据《前期物业服务合同》枫林秀水物业仅提供公共性物业服务，且枫林秀水物业亦将《房屋交接查验表》中唐李反映的问题向新锦江地产公司进行书面告知，枫林秀水物业并不负有整改唐李反映问题的义务，涉及房屋质量问题，唐李可另案诉讼。物业工作系长期、持续性的针对小区所有业主的公共服务工作，枫林秀水物业提供的物业服务或许存在一时的服务延迟或者服务瑕疵，但并不能作为唐李拒交物业服务费的理由。枫林秀水物业作为该小区的物业服务企业，亦应虚心采纳业主的建议，不断提高服务质量。本案中，唐李并未举示充分证据证明枫林秀水物业在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或根本违约的情况，其拒缴理由不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告唐李于本判决生效后10日内向原告重庆枫林秀水物业管理有限公司支付2016年12月至2019年4月期间的物业服务费4695.60元、公摊费164.60元及违约金，违约金以4695.60元为基数、从2016年12月16日起至2019年4月30日止、按年利率24%计算；二、驳回原告重庆枫林秀水物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告唐李未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐李负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 张 鑫二〇二〇年三月十日书记员 何洪泉