苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初3856号原告：苏州森木艺术培训有限公司，统一社会信用代码91320594346543328U，住所地苏州工业园区沈浒路**新未来花园****。法定代表人：肖云。委托诉讼代理人：崔智勇，公司员工。被告：计高军，男，1972年2月4日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：林琳，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。原告苏州森木艺术培训有限公司（以下简称“森木公司”）与被告计高军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日受理后，本案适用简易程序审理，后本案转为普通程序公开开庭进行审理，原告的法定代表人肖云（参加第一次庭审）及委托诉讼代理人崔智勇（第二、三次庭审），被告委托诉讼代理人林琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求为：1、解除原被告之间的房屋租赁合同，被告赔偿原告违约金105000元及违约造成的相关损失；2、诉讼费由被告承担。后原告的诉讼请求变更为：1、确认原被告之间的房屋租赁合同解除；2、被告支付原告违约金105000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年9月2日签订《租房合同》，被告按约交付了押金和3个月房租，之后未再续交租金，经多次催告，被告一直拖延，2019年2月23日被告以没人看店为由提出终止租房合同。2019年3月3日被告才支付了结欠的房租和水电费。案涉房屋目前尚未再次出租。原告多次联系未果，诉至法院。被告计高军辩称：租赁合同于2019年2月26日解除，在2019年2月中旬原告已经将招租公告贴在店面门外，2019年2月26日在原告法定代表人、原告法定代表人的丈夫崔智勇、被告以及被告朋友乔兰军均在场的情况下，在案涉场地口头协商在被告支付拖欠租金及水电费的情况下解除租赁合同，2019年3月3日在原告法定代表人、崔智勇在场的情况下，被告支付了全部拖欠费用。原告方通知物业及保安协助被告将所有物品搬离。最后被告方从未承诺过愿意承担违约责任。故被告不应赔偿原告违约金。请求法院驳回原告的诉讼请求。且事后，经被告了解，原告并无租赁权，我方受其欺诈才签订了案涉租赁协议，原告未经出租人同意将上述房屋出租给被告，本案原、被告之间的租赁合同因为无效合同，因此原告不能属于无效合同向被告主张被告的违约责任。本院经审理认定事实如下：2015年7月22日，汤丽青代理俞蓉（出租人、甲方）与肖云（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同（非住宅）》，约定：甲方将位于苏州工业园区沈浒路588号新未来花园32幢107室出租给乙方作为办公使用，该房屋建筑面积381.68平方米，使用性质商业。租期自2015年9月11日至2020年9月10日，甲方同意给予50天免租期。租金每年125000元，乙方应支付租赁保证金83334元。关于转租，合同约定租赁期间甲方同意乙方转租，但转租不得是明火类餐饮及违反国家法律法规类业态，且转租时乙方应当通知甲方。2015年7月28日，汤丽青代理俞蓉（出租人、甲方）与肖云（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同（非住宅）补充协议》，约定转租未经甲方书面同意，擅自转租、分租该房屋的，甲方有权单方解除合同，没收乙方租赁保证金及剩余租金，按照本合同约定处理该房屋的装修装饰，若甲方还有其他损失，乙方应当赔偿。与合同第六条，租赁期间，甲方同意乙方转租，但转租不得是明火类餐饮及违反国家法律法规类业态，且转租时乙方应通知甲方条款有出入，甲乙双方商议确认，租赁期间，甲方同意乙方转租给第三方，但转租不得是明火类餐饮及违反国家法律法规类业态，且转租时乙方应通知甲方确认，且第三方不得再转租。原告（甲方）、被告（乙方）就苏州工业园区沈浒路588号新未来花园32幢107室一楼房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年9月2日至2020年9月10日，租金35万元，签约之日起，乙方向甲方支付58333元（相当于两个月的房租金额）作为押金。关于违约责任，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定，按年度租金总额向对方缴纳30%违约金，双方单方向合同向相对方提出解除合同的，除应提前30日以书面方式通知对方之外，还应当给予对方一个月的房屋租金作为违约金。租赁期内乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：……（三）乙方无故拖欠房屋租金达7天。2018年8月20日森木公司出具定金条，言明：今收到计总定金2万元，9月2日当天，双方签订正式房屋租赁合同。2018年9月2日，森木公司与计高军出具租房押金收据，言明：今收到58333元作为押金，如双方合同终止，甲方收到本收据后将押金退还乙方。原告配偶崔智勇与计高军的微信记录载明，2019年2月23日，崔智勇：计总，听肖云说你的店不准备做了，如果确定，我就安排中介重新出租了。计高军：家里出现了问题……我这两天在乡下讨钱，等这两天回去和你把费用结清，现在这个情况只能认亏了。2019年3月1日崔智勇：计总你前面交付的钱截至2月2日，包括押金全部用完。现欠一个月房租29167元，去年物业费3000元，今年1-2月物业费1945.6元，电费3658.62元，水费63元，2月份电费还没出来，预收3000元，届时多退少补共计40834.2元，这是你现在所欠的房租和费用。计高军回复：好的。2014年3月8日，崔智勇：这两天你有空过来，就你租房违约的事情面谈解决。计高军回复：最近没办法，家里走不开，最近几天要把事情忙完了才能回苏州，等我回去了我们谈谈好了。3月18日崔智勇：按合同内容，如果违约将承担年度租金30%的违约金，同时还要承担相关经济损失。考虑到你的实际情况，希望你来面谈。房东也在不停催要房租。计高军回复：我没时间过去，还承担30%的违约金。你意思是我还要给你10万块违约金。那天我朋友也在的，你的意思不是这样的。大家都是做生意的，结清了就结束了。2019年3月4日，计高军：我钥匙要明天给你了，还有两个牌子真的没搬掉，还有个木牌他们明天搬。崔智勇：你给三楼林老师，我在上课。就款项支付情况，双方一致确认：签约当月支付两个月押金58333元及三个月租金87500元（以上含定金2万元），后于2019年3月3日被告向原告转账40834元，该款项系截至2019年2月28日的房租物业费、水电费，双方一致确认截至该日的上述费用已经结清。后续费用尚未支付。诉讼中被告申请乔兰军到庭作证，证人陈述：2016年2月26日下午，其到了案涉房屋中发现门口贴着招租或转租字样，房东让计高军尽快把东西搬掉，好把房子租给他人，计高军说可以这两天正在找，问账怎么算，房东称将房租、物业费、水电费算下，其他费用就算了，计高军说可以他尽快去找。后来2019年3月1日，计高军通知证人搬东西，证人称没空，后来计高军找到搬家公司于2019年3月3日搬离。对该证人陈述被告无异议，原告称不清楚证人陈述的具体内容。崔智勇陈述：其为肖云的配偶，计高军于2019年3月3日开始陆续搬离，大约搬了五六天，未与原告一方办理交接，目前物品尚未搬离完毕，且未看到其交还的钥匙，直至2019年5月其方告知崔智勇案涉房屋剩余物品不要了，森木公司认为其转租的行为系经过房东同意。被告提交2019年2月24日、2019年2月26日的视听资料，其中2019年2月24日，原告一方已经张贴招租公告，崔智勇就退租相关事宜与被告协商，其同意被告不支付违约金。崔智勇认为其并非免除违约金，而是要求被告将东西搬走，其于2019年2月22日张贴通知，但案涉房屋并未租出去，后2019年3月3日被告搬东西，但原告并未放弃主张违约金的权利。原告称被告退租后，案涉房屋处于空置状态，后由房东俞蓉收回，其认为房东收回的理由系房东要求涨房租而原告不同意。原告于2019年9月其将案涉房屋退还给了汤丽青（案涉房屋的代理人），由其代理俞蓉签字交接，退还区域包括案涉被告承租的一楼、原告租给他人做教育培训的二楼，以及原告原本用于教育培训使用的三楼），就该退租情况，被告称不清楚。当庭拨打汤丽青电话，对方陈述：其为汤丽青，退租不是由其经手的，后续是由马康荣来经手的，何时退租其不清楚，据其了解原告还结欠俞蓉房租，大概从2019年开始就没有付。案涉房屋转租情况记不清楚，其认为俞蓉应该是不同意转租的，实际的转租情况，应当与俞蓉核实，并提供了俞蓉的联系方式。当庭拨通俞蓉电话，对方陈述：我是俞蓉，将案涉房屋租给了肖云，肖云从承租之后一直陆陆续续的房租有拖欠并不能按时支付，因为我一直在外地，对于其具体使用情况不清楚。后来我听二楼的租客说案涉房屋的一楼出租给了被告，我自始至终不同意被原告一方转租，因为我在签合同时即告诉其案涉房屋希望用于教育培训使用，而非用于其他用途。原告也从始至终未告诉我其将房子转租给他人用作生鲜经营。后来二楼的租客告知我该房屋的使用情况后我联系了其，其在2018年12月14号的微信中也向我方道歉，对于未告知我房子转租的事情是他的错，他选择了侥幸，且其并没有按期支付相应的房租，我告诉其要按照合同来履行。后来至2019年3月份开始就没有再付房租了，我已多次联系，肖云以其配偶崔智勇来做推脱，后原告未能支付房租，我与原告方协商将案涉房屋退还，双方于2019年8月5日签订了解约协议，我将相应的押金退还给其，其将房屋退还给我方，但是其又于2019年8月8日给我发信息说希望延到13号退房，后来陆陆续续其在中途还向我方发送了相应的威胁短信，分别于2019年的10月7日、11月17日发了相关信息，且据我方向我的代理人马康荣了解其一直没有按时退还房屋，且在我方再次出租过程中也给了相应的阻碍，包括对于案涉房屋加锁等相关行为影响我方再次出租。当庭拨通马康荣电话，对方陈述：我系马康荣，受俞蓉委托办理相关的事宜，俞蓉人在国外不方便出面，俞蓉将案涉房屋出租给了肖云用来开设教育培训机构的，俞蓉应该是不同意案涉房屋转租的，具体要看合同约定，其不清楚案涉房屋租给了计高军用于开生鲜店的事情。就相关事项，双方各执一词，原告主张2019年3月3日双方租赁合同解除，被告于该日搬离，但未交还钥匙，且其搬离后案涉房屋内仍有被告的鱼缸、办公桌、石磨、装螃蟹的盒子，直至2019年7月29日开庭时原告才知道里面的东西被告不要了，原告于2019年8月9日将案涉房屋退给俞蓉，并于该日将物品搬离，但俞蓉尚未将转让款25万元、3万元设备设施款退还。被告认为其于2019年3月3日搬离时即明确表示合同不履行，且交还了钥匙，对于房屋中的剩余物品也表示不要，由原告处置，但后续房屋出租及俞蓉收回房屋的事情其不知晓。另双方一致确认截至2019年2月28日的水电费、租金均已结清完毕（其中押金已折抵完毕），后续被告未再支付款项，双方之间无需再交接。以上事实，由房屋租赁合同、视频资料等证据及庭审笔录予以证实，本院对此予以确认。另诉讼中原告提交落款日期为2019年8月5日汤丽青代俞蓉(甲方)、肖云（乙方）签订《解约协议》，约定：甲乙双方原于2015年7月22日签订房屋租赁合同，经双方协商，就该合同解约达成以下条款，自本协议生效之日起以上房屋租赁合同解除，合同解除后，互不追究对方的违约责任，乙方应于2019年8月9日前将房屋移交给甲方，乙方会同甲方验收房屋、设施，设备验收合格后，乙方从承租房屋内搬走。双方约定甲方向乙方补偿空调等设备款5万元整，押金退还人民币9000元。其中签约当日，向乙方支付人民币2万元整，剩余39000元于交房当日由甲方支付给乙方，甲、乙双方就该房屋所有费用互不相欠，就乙方转租一楼所产生的法律后果均由乙方自行承担。自本协议双方签字之日起生效。2019年8月9日，汤丽青于2019年8月9日出具收条，言明收到的雅戈尔32幢107室一楼门面房锁和钥匙一把。被告认为不能证明原告具有转租权，其认为原告的转租行为并没有得到出租人俞蓉的同意，原被告间的租赁合同属于无效合同。本院认为：依法成立的合同，对双方都具有约束力，双方均应诚信履行。虽被告辩称原告转租的行为未经过房屋所有权人即出租人肖蓉的同意，故原被告之间的《房屋租赁合同》应为无效合同，本院认为，承租人未经出租人同意转租，据此认为承租人与次承租人之间的《房屋租赁合同》无效，本院不予支持，且并无证据表明原被告之间的房屋租赁合同有违反法律、行政法规的强制性规定的情形，上述合同应被认定有效。且如原告就原房屋租赁合同构成违约，不妨碍原出租人主张相应的违约责任，故被告的上述抗辩意见本院碍难采纳。原被告一致确认被告于2019年3月3日自案涉房屋开始搬离，且双方一致确认租赁合同不再履行，原告亦认可房屋租赁合同于2019年3月3日解除。《房屋租赁合同》约定被告如无故拖欠房屋租金达7天，原告有权解除合同，现被告无故欠付租金超过7日且已无正当理由搬离案涉房屋，双方就房屋租赁合同不再履行已经达成一致，本院对原告主张案涉房屋租赁合同于2019年3月3日解除予以确认。针对被告辩称已经通过口头方式与原告达成一致，原告不再主张违约金等费用的抗辩意见，本院认为，被告无正当理由提前退租，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。被告仅仅提供上述视频资料及证人证言等证据，并未能举证证实双方系达成书面协议或者其他具体明确的方式就上述违约金的免除达成一致意见，本院对被告的上述抗辩意见亦碍难采纳。合同约定年租金35万元，并约定违约方需要承担年租金30%的违约金即105000元，该金额相当于3.6个月的租金，本院综合案涉合同的履行情况，剩余期限、租金金额等情况，原告主张被告支付上述费用，并未明显不合理，且具有相应事实和法律依据，本院对此予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原被告之间签订的关于苏州工业园区沈浒路588号新未来花园32幢107室的《房屋租赁合同》解除；二、被告计高军于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州森木艺术培训有限公司105000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5018元，由被告计高军负担，被告计高军应负担的款项已由原告苏州森木艺术培训有限公司预交，本院不予退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 王 贞人民陪审员 吕 剑人民陪审员 丁明清二〇二〇年三月二十日书 记 员 姚海燕拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。