宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初209号原告:裴学军,男,1971年7月11日出生,汉族,个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：秦瑶，宁夏合天律师事务所律师。被告:王海英,女,1976年4月8日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：王海龙，男，1980年8月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告裴学军与被告王海英、王海龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告裴学军及其的委托诉讼代理人秦瑶、被告王海英、王海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裴学军向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、请求法院判令被告退还原告房租48750元；3、请求法院判令被告返还原告租房押金10000元；4、请求法院判令被告补偿原告房子一半装修费用20000元；5、请求法院判令被告补偿原告装修冷库一半费用25000元。以上合计:103750元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告、被告于2019年4月12日签订了一份《房屋租赁合同》，租合同中约定：被告为出租方（甲方），原告为承租方（乙方），甲方将于XXXXXX的房屋出租给原告商用，建筑面积为200.84平方米。租赁期限自2019年4月12日至2022年4月12日，约定租金每年13万元，租金按每年为一期结算，由原告以汇款的方式支付，并且被告收取原告押金10000元。原告与被告签订租赁合同后,按照合同约定支付了被告从2019年4月12日至2020年4月12日一年的房租130000元和押金10000元。原告拿到租赁的房屋钥匙后，对租赁的房屋进行装修使用，装修费用总共花费40000元,为了商业使用,在租用地点建立冷库总共花费50000元。一切经营状况良好。2019年11月，银川市兴庆区人民政府通知北环批发市场商户搬离的通知，后又发出《关于对银川市北环批发市场商户搬离奖励的通知》，2019年11月26日，综合执法部分在北环批发市场将商户大门砸开，这一系列的行为致使原告的无法合法经营，损害了原告的合法利益。现房屋租赁合同无法继续履行，故原告请求被告退还未使用的房屋租赁费用并补偿因此造成的直接损失，但被告拒绝，原告与多次协商解决此事无果。根据《合同法》及相关法律规定规定，原告可解除与被告签订的租赁合同，被告应当返还原告没有使用的期间房租、押金。为了维护自身合法权益，原告特向法院起诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请。王海英、王海龙辩称，1、原、被告双方的房屋租赁合同应当继续履行。2019年4月12日签订租赁合同后，双方均按照合同的约定履行合同义务，原告向被告支付房屋租金及房屋押金，被告向原告交付房屋后并未作出任何违约的行为，未阻碍原告的经营。截止目前原告仍在涉案房屋内进行经营，其合同目的仍然能够实现，解除租赁合同的事实条件不成就。依据《合同法》第九十六条的规定，当事人方依照《合同法》第九十三、九十四条的规定解除合同的，则应当通知对方。合同自通知达到对方时解除，对方有异议的可以向法院或仲裁机构确认合同的效力。“应当”二字是法律强制性规定，原告并未向被告发出任何关于解除合同的任何通知，故原告并未履行解除合同的通知义务，解除合同的法定条件不成就。故租赁合同应当继续履行，被告不应退还房屋租金及房屋押金。2、2019年11月1日，银川市兴庆区人民政府发出《关于银川北环蔬菜果品综合批发市场功能疏解的通告》对北环批发市场经营的商户进行疏解分散到其他市场，但是该通告并未全部履行，只是北环批发市场一期的商户强制搬迁，但期并未强制搬离，二期的商户仍在经营，水电暖仍在供应，北环批发市场管理办公室并未通知商户搬迁或禁止经营。故原告在诉状中称的政府的原因导致无法正常经营的是由不能成立。3、假使出现政府原因不能履行合同，给原告造成不良影响不能履行合同的原因也非被告造成的。如果被告要求赔偿损失也应当向政府主张而非向被告主张。因此原告应当向银川市兴庆区人民政府主张赔偿所谓的房屋装修费用及装修冷库的费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月12日，原告与被告王海英、王海龙签订《房屋租赁合同》一份，记载如下：第一条租赁标的物，甲方（被告）将自有产权（或授权委托租赁）坐落在**。建筑面积为200.84平方米的房屋，拟出租给乙方（原告）用于商业；第二条租赁期限，本意向书约定租赁期限为3年，即2019年4月12日至2022年4月12日止；第三条租金、费用缴纳方式，1、本意向书约定房屋的租金拟为每年13万元人民币。租金由乙方以汇款方式支付。2、租金按每年为期结算一次，由乙方在满期前的一周内以方式支付当期租金。水费、电费由乙方按实际发生额和规定的时间缴纳给有关部门，不得拖欠。3、租赁期间物业费用由乙方承担。4、租赁产生的税费由乙方按税务部门的相关规定承担。第四条其他约定事项，1、双方承诺在双方正式签署《房屋租赁合同》后，甲方应在2019年4月12日前将上述房屋交与乙方，房屋从2019年4月12日年开始计算租金。2、房屋只限于乙方居住，乙方不得私自转租，改变实用性质或供非法用途，也不可以用甲方财产为他人提供担保。第五条本意向书仅作为甲乙双方供需的意向，反映了双方拟订的《房屋租赁意向书》基本条件，不作为约束双方房屋租赁行为的法律文件，不具法律效力，待条件成熟，双方正式签订《房屋租赁合同》，如租赁条件与本意向书相悖，以《房屋租赁合同》为准。第六条本意向书一式四份份甲方、乙方各执两份。甲方（签章）：王海英、王海龙，联系电话：XXXXXX、XX****，乙方（签章）：裴学军，联系电话：XX****，备注：经双方协商，如房屋租赁到期，乙方提前三个月向甲方申请下年续租，或者退出，如果乙方退出，甲方必须将乙方押金退回，金额为10000元整，甲方王海英委托王海龙与乙方裴学军签订合同及（即）日生效。2019年4月12日。2019年3月15日原告提前向被告交房屋押金10000元，4月12日转账付房租130000元，均由被告王海龙出具了收据。原告收到涉案房屋后，进行了安装门头、装修等工作，为经营方便又在室内安装保鲜库。2019年11月，银川市兴庆人民政府发出《银川市兴庆区人民政府关于银川北环蔬菜果品综合批发市场功能疏解的通告》、同时银川日报也登载了《北环批发市场即将关停》的消息，北环批发市场经营的商户进行疏解分散到其他市场，导致原告在涉案房屋经营出现困难，为此原告与被告协商未果，故诉至法院。还查明，涉案房屋系被告王海英于2013年1月16日与银川北环蔬菜果品综合批发市场管理有限公司签订《房屋认购协议》，记载房屋建筑面积为200.84平方米，总价款3414280元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。被告辩称其没有违约，不同意解除合同，原告的损失与自己无关，但结合双方的证据，原告属于北环批发市场的商户，其所从事的商业经营，受到了政府疏解通告影响，是双方无法预见的情况，确实存在不能正常经营的的情况，原告要求解除《房屋租赁合同》，退回部分房租及押金并无不当。关于原告对涉案房屋的装修，是其经营及居住所需，其安装的保鲜库系其经营的设备，原告与被告并无关于相关补偿的约定，原告提供数额被告也不予认可和补偿，且双方又不同意评估定价。结合当前受新冠肺炎疫情影响，原告目前占有涉案房屋，也不能实际经营，故本院支持被告退还租金应从原告起诉之日（2020年1月3日）起计算至2020年4月12日止，即36329元（130000元÷365天×102天）、押金10000元也一并退还原告。关于原告的装修，因其存在损失，且无法拆除，有一定的利用价值，酌情由被告补偿8000元，保鲜库系经营设备，原告可以与被告协商，协商不成，原告自行处置。因涉案房屋系被告王海英个人购置，《房屋租赁合同》系被告王海英委托被告王海龙签订和代收房租、押金，故退还上述费用应由被告王海英承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、第九十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告裴学军与被告王海英、被告王海龙2019年4月12日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王海英于本判决生效之日起十日内退还原告房租36329元、房屋押金10000元、房屋装修补偿款8000元，合计：54329元；三、驳回原告裴学军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2376元，减半收取计1188元，由被告王海英负担622元，原告裴学军负担566元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 马立忠 二○二○年三月二十五日法官助理 胡 娜书记员 李 悦附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约的行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应者个的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平予原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《履行告知书》依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。