广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初4183号原告（反诉被告）：刘银霞，女，汉族，1978年4月27日出生，住广东省博罗县罗浮山风景区。委托代理人：温清华，系广东汇和律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯燕，女，汉族，1965年6月27日出生，住广东省惠州市惠城区。委托代理人：卢伟强，系广东商盾律师事务所律师。委托代理人：陈寿全，系广东商盾律师事务所实习律师。原告（反诉被告）刘银霞诉被告（反诉原告）冯燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人温清华、被告委托代理人卢伟强、陈寿全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年5月15日原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于委会（绿芙蓉山庄后面）的两幢楼房及现有的空调、空气能热水器、电视等现有设备租给乙方使用。租赁期限20年，押金300000元。第一年租金280000元，第二年至第五年租金300000元，往后每五年按5%递增。若乙方需要对其中一幢新建房屋的2至6层装修，装修费双方约定为700000元，甲方可在每年租金里扣除乙方70000元，直至前十年扣满700000元就不再扣除，合同还有其他关于租金、押金等支付方式的约定。合同签订之日，原告将涉案的两幢楼房交乙方使用，被告也于合同签订之日向原告支付前期押金30000元。被告接受案涉两幢楼房就进驻使用，也没有进行装修，原告按合同约定向其催收押金及租金时，被告总是以资金周转困难为由进行推拖，让原告宽裕些时日待其资金回转时一并支付，并找到原告的生意伙伴说情容其延缓支付。2019年春节过后，被告仍未向原告支付其余押金及租金，原告为此再向被告催讨但被告拒而不见，且开始搬离案涉房屋。原告认为被告拒不履行双方签订的《房屋租赁合同》的约定，占用原告两幢房屋多时未支付租金，其行为已严重损害原告合法利益，故诉至法院，情求：一、判令解除原告刘银霞与被告冯燕于2017年5月15日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告支付拖欠原告的租金共496000元及利息，利息从起诉之日按年利率6%计付，只支付清所有款项止；三、案件受理费由被告负担。被告答辩并反诉称，第一，原告出租房产没有取得产权证件，双方签订的《房屋租赁合同》不具有合法性。原告不能证明其是合法的产权人，该房产不具备出租条件，双方签订的《房屋租赁合同》是无效的。第二，双方签订的《房屋租赁合同》没有实际履行，早已解除。2017年5月15日双方签订《房屋租赁合同》后，被告因与合伙人及他人发生矛盾，考虑到实际上并不需要使用原告的房屋，因此并没有按约定付清订金，没有支付押金，且口头告知原告不再租赁原告房产，原告原已表示同意。因没有付清订金，原告也未将案涉房屋及钥匙交付被告使用，没有要求被告交付剩余订金、押金等费用。双方关系早已解除，不存在由法院判令解除的问题。三、因双方签订的《房屋租赁合同》未实际履行，原告主张租金及利息的要求没有依据。从双方签订合同至今，原告从未将房屋交给被告使用，案涉房屋一直有原告自己使用；原告从未从被告催要过订金、押金等款项，现向被告请求支付租金及利息没有依据。第四，合同签订后，被告支付了订金人民币50000元，因租赁后考虑到没有实际需要，告知原告不再承租，原告也同意，由于没有实际履行合同，且原告出租的房产没有取得不动产权证件，案涉合同为无效合同，因此原告应当返还被告支付的订金。基于以上事实，被告特向法院提起反诉，请求：一、判令原告返还向被告收取的订金50000元；二、本案的诉讼费用由原告承担。原告对反诉答辩称，第一，被告支付的50000元系押金而非订金，现被告违约无权要求原告退还该押金。《房屋租赁合同》签订后，原告即将案涉两栋房屋交付给被告使用，被告即在案涉两栋房屋筹备开设酒店的相关事宜，但被告未按照合同约定支付30万元押金给原告，经原告多次催收，被告只支付5万元。被告在合同签订后实际占用案涉两栋房屋，合同已经实际履行，但原告多次催收后被告一直不支付租金和欠付的押金。被告的行为已经严重违约，根据合同第八条的约定：“合同期内，在任何情况下，乙方不能其他理由退回押金，中途退房不予退回。”现被告存在欠付租金及自行中途退房等违约行为，无权要求退回押金。第二，原被告于2017年5月15日签订的《房屋租赁合同》合法有限，被告应当支付房屋租金。案涉两栋房屋坐落在澜石村委，系经村委审批规划后建设，系合法建筑，原告有权使用案涉房屋，被告也明知案涉房屋为村民自建房。合同签订后，被告已实际使用案涉房屋，其合作伙伴与被告如何商谈与原告无关，该合同系被告于原告签订，且被告也未与原告商谈合同解除事宜，双方并未协商解除合同，被告应当履行合同义务，支付欠付的款房屋租金。及时法院认定《房屋租赁合同》无效，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效的当事人请求参照合同约定的租金标准支付欠付的房屋租金，应予支持。故被告应当支付其欠付款项。第三，本案系被告违约引起，本案的本诉和反诉的诉讼费用应由被告承担。经审理查明，2017年5月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将其位于（绿芙蓉山庄后面）两幢楼房及现有的空调、空气能热水器、电视等现有设备租于被告使用，租期为20年，即从2017年5月15日至2037年5月15日止。约定原告提供新建的二至六楼装修费700000元10年内，每年扣除70000元。押金人民币300000元，租期届满原告退回。约定了租金的交付方式为：两幢楼前一年租金为280000元，第二年至第五年即2018年5月15日至2022年5月15日每年租金300000元／年，从2022年5月15日起按5%递增即两幢楼房租金为315000元／年；2027年5月15日至2032年5月15日租金为330000元／年；2032年5月15日至2037年5月15日租金为345000元／年。房屋租金每月15号之前准时交租，先付款后使用，超过两个月不交租，原告有权收回房屋，并终止合同，没收押金，被告不能讲押金转为租金。合同期内，在任何情况下，乙方不能其他理由退回押金，中途退房不予退回。合同签订后乙方三个月内付清押金300000元，合同签订当日，被告先付定金100000元。同时约定了原、被告在协议签订期间的权利义务等内容。《房屋租赁合同》签订后，被告于2017年5月25日向原告转账50000元，原告在反诉答辩状中对该事实予以承认，故本院予以采信。另查明，原告主张被告实际使用过案涉房屋，并提交由案外人刘惠磷签字按捺、澜石村委会盖章、澜石村围子下股份经济合作社盖章的一份《证明》予以佐证。该证明载明案涉“两幢楼房2013年由村委会与罗浮山管委会统一登记造册在刘银霞名下。2017年5月开始租给绿芙蓉山庄老板冯燕使用。”后经法院现场调查并询问刘惠磷、澜石村委会文书游银光、澜石村围子下小组长刘国军，上述三人皆承认并不清楚被告是否实际使用案涉房屋及房屋的使用期间情况。澜石村围子下小组长刘国军表明其为《证明》签章的行为是为了证明案涉房屋为刘银霞所有。故对原告提交《证明》用以佐证被告实际使用案涉房屋的事实，本院不予采信。原告提交原、被告微信聊天记录，用以证明被告实际使用了案涉房屋并产生了电费，且原告有支付部分电费的事实。被告主张的原告所述用电情况为被告经营的绿芙蓉山庄向原告借用电表，且经被告申请，本院向长宁供电所进行调查，长宁镇供电所提供一份《惠州供电局用电检查结果通知书》，该通知书显示2018年8月15日检查发现案涉房屋存在私自引入（供出）电源的行为，并提出拆除供出电源线的整改要求。故被告主张事实与本院调查事实相互印证，且原告未提交其他证据，故本院对原告主张事实不予采信。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的主要争议焦点在于案涉的房屋租赁合同是否实际履行，且原告是否应当返还被告已支付的50000元押金。原被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应予以履行。现原告主张被告已实际使用房屋应当支付租金，但其未能提供充分的证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”故本院对原告主张不予认可。关于原告主张解除双方于2017年5月15日签订的《房屋租赁合同》，由于被告亦已明确表示不再需要使用原告的案涉房屋，该合同已不存在继续履行的必要及可能性，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告是否应当返还被告已支付的50000元押金，由于双方在案涉合同中约定“合同期内，在任何情况下，乙方不能其他理由退回押金，中途退房不予退回”，现被告的退租行为属于中途退房，按照双方约定押金不予退还，故对于被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘银霞与被告（反诉原告）冯燕于2017年5月15日签订的《房屋租赁合同书》。二、驳回原告（反诉被告）刘银霞的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）冯燕的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4395元，反诉费525元，合计4895元，由原告（反诉被告）刘银霞负担4345元，由被告（反诉原告）冯燕负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 赖瑜平二〇二〇年三月十七日法官助理 杨玉婷书 记 员 游金浪