四川省成都市青白江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0113执异6号 异议人（被执行人）：成都盛华世代投资开发有限公司，住所地成都市青白江区工业集中发展区同济大道**。 法定代表人：卢飚，总经理。 申请执行人：成都三业建设有限公司，，住所地成都市青白江区华严镇华金大道二段 法定代表人：陈绍其，董事长。 委托诉讼代理人：邹万明，男，1951年3月24日出生，汉族，住成都市青白江区。 本院在执行申请执行人成都三业建设有限公司（以下简称三业公司）与被执行人成都盛华世代投资开发有限公司（以下简称盛华公司）建设工程施工合同纠纷一案中，盛华公司于2019年10月8日向本院提出异议。本院于2019年10月22日作出（2019）川0113执异83号执行裁定，盛华公司不服，申请复议。四川省成都市中级人民法院于2019年12月13日作出（2019）川01执复597号执行裁定，撤销（2019）川0113执异83号执行裁定，发回本院重新审查。本院依法另行组成合议庭进行审查，并于2020年3月11日举行了听证，盛华公司法定代表人卢飚、三业公司委托诉讼代理人邹万明参加了听证。现已审查终结。 异议人盛华公司称，异议请求：一、依法对青国用（2010）字第01410号国有建设用地解封；二、依法对青国用（2010）第01410号国有土地使用证下工业用地价值重新作出评估，评估费用由申请执行人承担。事实和理由：一、在（2017）川0113执1765号执行案件中，法院已对盛华公司名下国有土地使用权进行了查封措施，且所查封的土地使用权已超出执行数额；二、评估报告数据存在巨大偏差，容积率应为1.528，实际评估数据为1.5。土地使用权证载明的面积为25429.35㎡，评估土地面积为22112.28㎡，报告严重失实；三、土地估价报告的使用期限为一年，评估公司自己出具的《关于（京）博文（2018）（估）字第1175号报告情况说明的函》将报告有效期延长一年，违反《城镇土地估价规程》，不能采用；四、盛华公司已履行100万元，尚余2997902.34元，而查封的青白江同济大道80号4栋305号办公用房、3栋4-1、4-2号办公用房总面积762.28平方米，市值600余万元，足以清偿债务。综上，法院反复评估土地价值且失实，侵害了盛华公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条的规定，提出以上异议请求。 三业公司称，一、三业公司申请查封了盛华公司的土地，没有申请查封盛华公司的办公用房，不同意对青国用（2010）字第01410号土地解封。二、案涉土地登记面积25000多平方米，因盛华公司修建房屋占用了一些土地，青白江国土局去测量后，现在的面积是22000平方米。三业公司认可评估报告。 本院查明，本院在审理原告（反诉被告）三业公司与被告（反诉原告）盛华公司建设工程施工合同纠纷一案中，依三业公司诉讼财产保全申请，本院于2014年6月16日作出（2014）青白民保字第83号民事裁定，查封盛华公司所有的位于青白江区大夫东路以北、同济大道以西，权证号为“青国用（2010）第01410号”项下的土地使用权（限额520万元）。 2016年12月23日，本院作出（2014）青白民初字第1219号民事判决，双方不服，均提出上诉。2017年8月8日，四川省成都市中级人民法院作出（2017）川01民终2687号民事判决，判决：一、维持成都市青白江区人民法院（2014）青白民初字第1219号民事判决第二、三、五、六项，即：盛华公司向三业公司支付停工等损失计2798058.15元；盛华公司向三业公司支付材料检验费19254元；三业公司向盛华公司支付展示中心外墙花岗石施工工艺鉴定费10000元；盛华公司向三业公司支付本案鉴定费120000元；二、撤销成都市青白江区人民法院（2014）青白民初字第1219号民事判决一、四、七、八项，即：盛华公司向三业公司支付工程款1014926.4元及利息；三业公司向盛华公司支付逾期违约金246900元；驳回三业公司的其他诉讼请求；驳回盛华公司的其他诉讼请求；三、盛华公司向三业公司支付工程款1074290.19元及利息（从2014年5月27日起至付清全款止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、三业公司向盛华公司支付逾期违约金23700元；五、驳回三业公司的其他诉讼请求；六、驳回盛华公司的其他诉讼请求。上述给付义务相互品迭后，盛华公司应向三业公司支付3997902.34元及上述相应利息，盛华公司应于本判决生效后十日内支付完毕。 因盛华公司拒不履行生效判决，三业公司向本院申请强制执行，本院于2017年9月15日立案受理，案号：（2017）川0113执1765号。执行过程中，本院于2017年9月25日作出（2017）川0113执1765号执行裁定，查封盛华公司所有的位于成都市青白江区同济大道80号4栋2层201号（权0155778）、4栋3层305号（权0155793）、4栋4层401号（权0155796）、4栋（权0155797）、3栋4层1、2号（权0130280）、3栋1层（权0130277）、1栋1-2层（权0130276）共7套房屋。2017年10月16日，盛华公司向本院提交《关于履行成都市青白江区法院（2017）川0113执1765号相关事宜申请》，盛华公司愿用本院查封的青国用（2010）第01410号土地履行判决，剩余部分归还盛华公司。并请求本院将盛华公司被冻结的银行账户（属纳税及公司发放工资的基本账户）以及查封的办公楼（该办公楼系银行抵押房产）予以解封。2017年12月4日，本院依法委托博文房地产评估造价集团有限公司（以下简称博文公司）对青国用（2010）字第01410号土地进行评估，博文公司于2018年8月20日出具（京）博文（2018）（估）字第1175号《估价报告书》，估价面积25429.35㎡，单位地价366元/㎡，评估总价930.71万元，估价报告和估价结果有效期自2018年8月20日至2019年8月19日止。 2017年12月26日，三业公司向本院提出申请，委托评估的盛华公司土地仅有一个大土地证，而部分土地已被盛华公司使用，剩余土地需分割方能评估拍卖。请求本院在执行中委托并要求青白江区国土部门对盛华公司可供执行的剩余土地进行测绘、制图，确定准确的面积，以便评估拍卖。2018年9月13日，盛华公司向本院提出申请，请求解除对其办公用房的查封，删除失信人员名单信息。盛华公司认为评估程序违法，评估引用的数据存在巨大偏差，要求重新评估。2018年11月27日，青白江区土地勘测工程队对盛华企业园拟处置地块进行勘测，面积为22112.28㎡，合33.168亩。 2018年12月29日，盛华公司法定代表人卢飚向本院承诺，盛华公司在2019年1月15日前给付100万元，余款在半年内履行完毕，请求法院暂缓半年执行土地。同日，本院终结本次执行程序。 2019年1月24日，本院依三业公司申请恢复执行，案号：（2019）川0113执恢25号。执行过程中，因评估对象土地面积、容积率发生更改，博文公司根据更改后的资料重新出具土地估价报告，估价面积22112.28㎡，单位地价366元/㎡，评估总价809.31万元。并于2019年8月20日出具《关于（京）博文（2018）（估）字第1175号报告情况说明的函》，将报告有效期延长使用一年，即2019年8月20日起至2020年8月19日止。 2019年6月28日，本院作出（2019）川0113执恢25号执行裁定，解除对盛华公司位于成都市青白江区同济大道80号4栋2层201号（权0155778）房屋的查封。2019年10月22日，本院作出（2019）川0113执恢25号之一执行裁定，解除对盛华公司位于成都市青白江区同济大道80号（权0155793、权0155796、权0155797、权0130280、权0130277、权0130276）房屋的查封，撤回了对该房屋的委托评估。 本案在执行过程中，盛华公司已向三业公司履行债务100万元。 另查明，北京市工商行政管理局向博文公司颁发的营业执照载明，营业期限：2002年05月27日至长期。经营范围：房地产评估、土地评估、房地产咨询等。王依如、刘明举取得了中华人民共和国国土资源部颁发的《土地估价师资格证》，具备土地估价师资格。博文公司依法完成了土地估价机构备案，王依如、刘明举在备案估价师名册内。 以上事实，有当事人信息、执行裁定书、协助执行通知、勘测图、申请、估价报告书、《关于（京）博文（2018）（估）字第1175号报告情况说明的函》等证据在案佐证。 本院认为，民事执行中，在被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务的情况下，人民法院有权依照法律的规定查封、扣押、冻结被执行人的财产。本案中，被执行人盛华公司认为，一、本院查封其办公用房已足以清偿债务，本院查封其土地属超标的查封，应解除对青国用（2010）字第01410号国有建设用地的解封。二、评估报告严重失实，请求重新评估。对此，本院评析如下： 关于是否应当解除青国用（2010）字第01410号土地的查封问题。本院认为，一、本院在执行（2017）川0113执1765一案中，查封了盛华公司7套办公用房。查封后，盛华公司以办公用房系银行抵押房产为由，向本院提出书面申请，请求解除对办公用房的查封，盛华公司愿用本院查封的青国用（2010）第01410号土地履行判决。在执行（2019）川0113执恢25号案中，本院解除了对上述7套办公用房的查封，撤回了对该房屋的委托评估。二、虽然青国用（2010）第01410号土地的评估价值超过盛华公司清偿法律文书确定的债权额及执行费用等，但该财产不宜分割。执行中，盛华公司表示愿意用青国用（2010）第01410号土地履行判决，剩余款项退还盛华公司。故盛华公司请求解除对青国用（2010）字第01410号土地查封的理由不成立，本院不予支持。 关于是否应当对青国用（2010）字第01410号土地重新评估的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。经查，作出估价报告的博文公司是具有房地产估价资质的合法评估机构，评估人员亦具有相应资质。接受本院委托对被执行人盛华公司的财产进行评估过程中，评估公司根据相关规定，作出的该估价报告程序合法。之所以土地评估面积与土地所有权证登记的面积不一致，是因为盛华公司使用了部分土地，为便于处置，本院委托青白江区土地勘测工程队对盛华企业园拟处置地块进行勘测，故估价报告载明的评估面积为22112.28㎡。因评估对象土地面积、容积率发生更改，博文公司根据更改后的资料重新出具了土地估价报告，将报告有效期延长使用一年（2019年8月20日起至2020年8月19日止），符合相关规定。评估价只是辅助执行法院确定拍卖保留价的依据，评估价格并非最终的交易价格，最终成交价格仍以实际成交为主。 故盛华公司请求重新评估的异议理由不能成立，本院不予支持。 综上，盛华公司的异议理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十六条第一款、第十七条（一）项规定，裁定如下： 一、驳回成都盛华世代投资开发有限公司要求解除对青国用（2010）字第01410号土地查封的异议请求； 二、驳回成都盛华世代投资开发有限公司要求对青国用（2010）第01410号土地使用证下工业用地价值重新作出评估的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省成都市中级人民法院申请复议。 审判长  秦际友 审判员  刘美华 审判员  何兴强 二〇二〇年三月十二日 书记员  谭路遥