福建省宁德市蕉城区人民法院执 行 裁 定 书(2020)闽0902执异12号案外人：陈淑妹，女，1982年3月20日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。申请执行人：王成淑，女，1977年3月10日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。被执行人：彭茂喜，男，1973年7月23日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区（户籍地福建省霞浦县）。在本院执行申请执行人王成淑与被执行人彭茂喜借款合同纠纷一案中，案外人陈淑妹对执行坐落于宁德市××路××号××海富豪世家）1幢505室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陈淑妹称，请求：法院停止对坐落于宁德市××路××号××海富豪世家）1幢505室房屋的查封、拍卖等执行措施。事实和理由:案外人于2019年1月21日在宁德市××路××号××海富豪世家）1幢505室大门见到贵院（2018）闽0902执2909号公告，方得知贵院已对（2018）闽0902民初2787号民事判决书中的被告（即被执行人）彭茂喜名下本处房产采取了查封并拟拍卖的强制执行措施。现因贵院裁定查封并拟拍卖的本处房产虽然至今仍登记于被执行人彭茂喜名下，但其实际所有人及实际居住人均已是案外人，案外人特提出执行异议。具体理由如下:1、早在2007年7月12日案外人已经通过蕉城区蕉南五洲行房地产中介所的介绍，与彭茂喜签订了《房屋买卖合同协议书》（详见证据一），约定购房款52万元，案外人已于合同签订当日支付了购房款47万元，余款5万元约定在办理房产过户到案外人名下并领到两证付清，当日彭茂喜通过中介经营者郑明基将该房屋的商品房买卖合同、个人住房借款合同等原件材料交付给案外人。现申请人愿意将购房余款按照人法院的要求交付执行。2、2007年7月31日郑明基作为彭茂喜的公证委托人与房产开发商及物公司办理了房屋交接手续后（详见证据二房屋交接书），即将接收房屋向案外人进行了房产移交。之后由案外人对该房屋进行了装修并于2007年农历10月20日正式入住该房屋。后该房屋的物业管理费、水电费等相关费用均由案外人指定的案外人姐夫韩维明实际支付（详见证据三供水合同、水电物业费收据等）。3、彭茂喜早在2007年4月20日即在宁德市公证处办理了委托蕉城区蕉南五洲行房地产中介所经营者郑明基代办有关房屋转让的委托书公证手续（详见证据四宁德市公证处［2007］宁证字第79号），2007年7月31日，郑明基又办理了转委托书公证，将相关彭茂喜的委托事项转委托给案外人指定的阮奶双（详见证据五宁德市公证处［2007］宁证字第1455号）。2008年2月11日及11月13日该房屋的初始登记在彭茂喜名下的房屋所有权证及国有土地使用证也由郑明基领取后交付给了案外人。4、因彭茂喜及中介经营者郑明基未及时办理上述房产的银行按揭贷款的还款，导致该房产的变更过户至今未能办理。因此该房产至今仍登记在彭茂喜名下，属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上事实，案涉房屋虽登记在彭茂喜名下，但案外人已实际购买并支付了绝大部分购房款，且实际占有居住长达十年多，案外人已属于涉案房屋的的实际所有人，享有对涉案房屋的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人的上述事实情况完全符合该条款所列四项情形，完全具有排除执行的法定条件。为此，案外人特对贵院（2018）闽0902执909号涉及对宁德市××路××号××海富豪世家）1幢505室的所有执行措施与执行行为提出执行异议，请予贵院依法审查并予支持案外人的异议请求，以维护案外人的合法权益。本院查明，原告王成淑与被告彭茂喜民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月11日作出（2018）闽0902民初2787号民事判决，判决：“被告彭茂喜应于本判决生效之日返还原告王成淑借款本金143000元，并支付相应利息（从2018年3月31日起至实际还清借款之日止，按月利率1.5%的标准计算）。”该法律文书于同年7月17日发生法律效力，随后王成淑向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依法向被执行人发出执行通知书，责令其履行生效文书，但被执行人未按法律文书履行还款义务。2019年1月11日本院作出（2018）闽0902执2909号执行裁定书，查封涉案房屋。另查明，2007年7月12日案外人陈淑妹与彭茂喜签订了《房屋买卖合同协议书》，约定彭茂喜将涉案房产出售给案外人，价款为52万元，案外人已于合同签订当日支付了购房款47万元，余款5万元未支付。之后，案外人领取了原商品房买卖合同、个人住房借款合同、涉案房产的房屋所有权证及国有土地使用证等原件材料，并由案外人实际占有、使用该房屋，但由于彭茂喜未及时办理上述房产的银行按揭贷款的还款，导致该房产的变更过户至今未能办理。上述事实有案外人提供的《房屋买卖合同协议书》、公证委托书、收条、转账凭证、水电物业费收据等证据予以证实，本院予以确认。现案外人自愿将购房余款5万元按照人法院的要求交付执行。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合相关法律及司法解释的规定且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封涉案房屋之前，案外人陈淑妹与彭茂喜签订了购买涉案房屋的《房屋买卖合同协议书》，合法占有该不动产，已支付了购房款47万元且自愿将剩余价款5万元按照人民法院的要求交付执行，不动产未过户亦非因买受人自身原因，故案外人对涉案房屋享有足以排除执行的实体权益。综上所述，案外人陈淑妹的异议请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：排除对坐落于宁德市××路××号××海富豪世家）1幢505室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  林亦霖审判员  陈 庄审判员  黄常凯二〇二〇年三月九日书记员  颜晓春附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。