民 事 判 决 书（2019）粤06民终14470号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨康，男，汉族，1989年7月6日出生，住四川省渠县。委托诉讼代理人：李智就，广东信步律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟蒋杰，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄梓妍，女，汉族，1992年8月29日出生，住广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：谢川，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏正阳，广东宝慧律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：詹楚瑞，男，汉族，1986年1月3日出生，住广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：谢川，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏正阳，广东宝慧律师事务所实习律师。上诉人杨康因与被上诉人黄梓妍、詹楚瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初16031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨康上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判为“黄梓妍、詹楚瑞应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金300000元给杨康，并向杨康支付中介费35000元”;2、判决一审的本诉与反诉的诉讼费用、二审上诉费用全部由黄梓妍、詹楚瑞承担。事实和理由：本案系房屋买卖合同纠纷，涉讼合同是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效。杨康与黄梓妍、詹楚瑞均应严格依约诚信履行合同义务。杨康虽然在一审时仍未具备购房资格，但杨康已在涉诉合同签订时将购房目的以及后续过户的相关事项完整告知黄梓妍、詹楚瑞。事实上，杨康具备购房资格，涉诉房屋可以过户至杨康名下。杨康购买涉诉房屋的目的是用于其父母居住，且考虑到杨康的妹妹在广州就读大学并于2019年毕业工作，为方便后续将杨康的妹妹的户籍转至佛山，涉诉房屋后续将过户至杨康妹妹名下，该情况杨康已真实、完整地反映给黄梓妍、詹楚瑞知悉，黄梓妍、詹楚瑞在知悉该情况的基础上才签订涉诉合同，并在涉诉合同的备注条款约定“新房产证名字由买方指定人名”。涉讼房屋位于佛山市南海区，属于南海区丹灶镇区域，该区域房屋并非属于《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》限购政策区域中的商品住房，而根据杨康的妹妹的情况，涉诉房屋过户至杨康的妹妹名下客观上是可行的。而一审法院并未对杨康的妹妹是否具备购房资格的问题进行调查，就在一审判决第12页认为办理过户手续具备不确定性，明显是错误的。一审法院虽未在一审判决认定事实部分直接认定杨康故意规避国家调控政策、存在炒房行为，但在本院认为部分（判决书第12页）适用不当的限购政策法规（涉诉房屋不在限购区域范围，且杨康的妹妹具有购房资格），在没有任何证据的前提下武断认为杨康故意规避国家调控政策、约定明显带有炒房性质的条款，显然一审法院是在认定杨康购买房屋系炒房行为的基础上作出上述判断，且该判断也与一审法院认定涉讼合同合法有效自相矛盾，逻辑混乱。《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》系限购政策，无论涉讼合同项下房屋是否属于限购区域，并非属于打击投机炒房的政策，该限购政策不能成为推定杨康存在投机炒房的依据；其次，涉讼合同项下房屋不属于上述限购政策调控区域，涉讼合同不可能存在故意规避国家调控政策之嫌；最后，涉讼合同系双方真实意思表示，合同双方深知房屋调控政策的多变性，为了合同的正常履行，在合同中约定“新房产证名字由买方指定人名”，故不属于炒房性质的条款。另外，杨康支付高额定金的行为也反证了其区别于炒房、连环买卖的炒家行为。一审法院未能认识到黄梓妍、詹楚瑞上述要求撤销涉讼合同的诉讼行为的本质系拒绝履行涉讼合同，以达到解除涉讼合同的根本目的。黄梓妍、詹楚瑞应当在2019年7月5日向抵押银行申请提前还贷手续，逾期办理超过十天，杨康可以选择解除合同，要求黄梓妍、詹楚瑞双倍返还定金，并须承担买卖代理费。黄梓妍、詹楚瑞未依约履行提前还贷的义务，杨康分别于2019年7月9日、2019年7月19日发函催告黄梓妍、詹楚瑞履行合同。结合黄梓妍、詹楚瑞于2019年7月5日提起一审本诉的时间，显然黄梓妍、詹楚瑞已违约在先。黄梓妍、詹楚瑞在庭审过程中自认房贷逾期，自身存在众多债务问题，不具备涂销抵押的履行能力，詹楚瑞因违法事由被公安机关采取强制措施，渉讼合同无法履行的根本性、唯一性原因系黄梓妍、詹楚瑞的自身过错以及违约行为。是否能顺利完成过户手续本身就具有不确定性，而“不确定性”并不等同于“不能履行”，杨康对于本案合同无法履行、合同解除不存在过错。黄梓妍、詹楚瑞辩称,杨康在签订涉案合同时明确约定自身没有购房资格，其房产登记凭证的权利人由杨康进行指定，说明杨康签订合同的目的不是用于个人购房的需求，而是作为购房中介方的投机炒房的行为，杨康主张购房是用于父母和妹妹居住，在房屋合同中完全没有体现，双方对此也未达成合意，黄梓妍、詹楚瑞对此不予认可。杨康陈述其自身有购房资格与合同约定自相矛盾，更能反映杨康作为房产中介的法定代表人利用黄梓妍、詹楚瑞不了解房地产政策，以及紧缺需用钱的窘迫用地，用低买高卖的方式赚取差价。同时佛山住建局与省住建厅开展房地产中介整治工作的规范性文件已经明确规定，房地产中介机构不得为不符合交易的房屋提供中介，不得通过内部人员低价认购收进高价卖出赚取差价。杨康上述违反行政规范性文件的行为，以及在订立合同时不诚信的表述属于缔约过失，是导致涉案房屋合同解除的主要原因。一审法院判决解除合同和返还房屋的判决合法公正。杨康投机炒房的行为不仅给黄梓妍、詹楚瑞造成损失，更违反房地产中介和从业人员的规范，破坏房地产中介的市场秩序。从保护购房者合法权益以及抵制不规范房地产中介行为出发，请求驳回杨康的上诉请求。黄梓妍、詹楚瑞向一审法院起诉请求：1.撤销黄梓妍、詹楚瑞和杨康之间的房地产买卖合同;2.杨康向黄梓妍、詹楚瑞返还位于南海区某号的钥匙；3.本案的诉讼费全部由杨康承担。杨康向一审法院提出反诉请求：1.解除黄梓妍、詹楚瑞和杨康于2019年6月5日签订的《房地产买卖合同》；2.黄梓妍、詹楚瑞向杨康双倍返还定金300000元；3.黄梓妍、詹楚瑞向杨康支付中介费35000元；4.本案的反诉费用、保全费用由黄梓妍、詹楚瑞共同承担。一审法院认定的事实：涉讼房屋位于佛山市南海区某房，詹楚瑞、黄梓妍共同共有。2019年6月5日，詹楚瑞、黄梓妍（卖方）与杨康（买方）、中介方佛山市某房地产中介有限公司（经纪方，以下简称某公司）签订一份《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：卖方将涉讼房屋出售给买方，成交价1170000元，其中首期房款含定金200000元，在完税当天支付，尾期房款970000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方账户；涉讼房屋处于抵押中，欠款额为670000元（以银行通知为准），卖方在签署合同后30日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方式由卖方融资；交付时间为2019年6月12日；买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，违约方逾期超过十天，守约方可要求解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费；在合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供咨询和买卖代理服务；备注处手写内容为由于杨康买家无购房名额，新房产证名字由买方指定人名，卖方全力配合；等等。2019年6月5日、2019年6月10日，杨康分别转账支付定金100000元、50000元予詹楚瑞，詹楚瑞出具收款收据予以确认。2019年6月5日，杨康向某公司出具中介代理费支付承诺书，基于中介方提供了详尽的房地产咨询业务，促进了卖方与杨康签订了买卖合同，杨康同意支付代理费35000元，该款于2019年6月5日前支付。同日，杨康刷卡支付20000元予某公司，某公司出具收据确认收取杨康中介服务费35000元，其中20000元为刷卡，15000元为现金。诉讼中，黄梓妍述称：合同由詹楚瑞和杨康磋商、签订，黄梓妍不在场，詹楚瑞和某公司工作人员于2019年6月5日下午到黄梓妍办公地点催促其签名，黄梓妍就签名。黄梓妍、詹楚瑞述称：涉讼房屋市场价在1400000元左右；暂无能力涂销涉讼房屋的抵押。杨康述称：詹楚瑞找到某公司中介人员称要出售房子，当时开价1260000元，杨康有意在罗村丹灶一带购买房子将父母接来同住并解决妹妹户口迁移问题，故通过某公司工作人员与詹楚瑞联系并磋商，最后杨康提出同意支付多点定金，詹楚瑞同意按照总价1170000元出售；签订涉讼合同至庭审辩论终结时，杨康仍不具备购房资格，涉讼房屋房产无法过户至杨康名下，故在涉讼合同中备注涉讼房屋过户至指定人名下，杨康打算过户至杨康的妹妹名下，但因不确定其妹妹的贷款申请是否能通过银行审批，故未在涉讼合同指定过户人上注明其妹妹名字。黄梓妍、詹楚瑞和杨康均确认杨康为某公司的工作人员；涉讼房屋交易中，黄梓妍、詹楚瑞无需支付中介服务费。另查明，佛山市自然资源局于2019年7月29日的查询结果显示中国银行股份有限公司佛山南海狮山支行对涉讼房屋享有抵押权，无查封情形。诉讼中，杨康就其反诉请求向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2019年8月19日查封涉讼房屋。2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发出《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》，在佛山市禅城区全区、南海区桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域执行商品住房限购政策，实施市行政区域内住房限购措施，非佛山市户籍居民家庭在本市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。一审法院认为，黄梓妍、詹楚瑞和杨康均系完全民事行为能力人，涉讼合同为各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合同依法成立有效。黄梓妍、詹楚瑞以涉讼合同显失公平为由主张撤销涉讼合同，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条的规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，导致双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，可以认定为显失公平”及《中华人民共和国民法通则》第一百五十一条的规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，本案中，杨康虽为中介公司工作人员，但房屋买卖交易作为普通民众亦能接触的日常生活范畴，黄梓妍、詹楚瑞作为出卖人完全有能力通过各种渠道了解、比较、确定涉讼房屋合适的售价，从案件查明事实和双方当事人陈述可知，涉讼合同为双方协商一致所达成，现有证据未反映杨康利用其中介人员的身份经验或利用黄梓妍、詹楚瑞危困状态而诱导、胁迫黄梓妍、詹楚瑞签订涉讼合同的情况，从涉讼合同内容上亦不存在权利义务明显不对等的情形；此外，黄梓妍、詹楚瑞虽主张涉讼房屋出售价格明显过低，但综合涉讼房屋购入时间、价格及近几年的二手房交易行情，并考虑黄梓妍、詹楚瑞的资金状况及卖房动机，该出售价格并未明显过低，即使按照黄梓妍、詹楚瑞庭审时主张市场价值1400000元，其与涉讼合同中房价的差价也未构成明显不合理低价，在黄梓妍、詹楚瑞急需资金的情况下，以涉讼合同约定的价款达成交易也属常理之内。综上，对黄梓妍、詹楚瑞提出的涉讼房屋价值鉴定不予准许，黄梓妍、詹楚瑞据此主张撤销涉讼合同，理据不足，一审法院不予支持。对于杨康反诉主张解除涉讼合同，一审法院认为，一方面，黄梓妍、詹楚瑞确认至今尚未涂销抵押，杨康有权要求解除涉讼合同，黄梓妍、詹楚瑞虽不同意解除合同但在庭审中明确表示不具备涂销抵押的履行能力，又未提出合同继续履行的有效解决方案，黄梓妍、詹楚瑞对合同解除存在过错；另一方面，涉讼合同中约定“新房产证名字由买方指定人名”，杨康在合同签订时未明确指明该指定人员身份，庭审过程中杨康虽辩称过户至其妹妹名下，但至庭审辩论终结时亦未提交其妹妹具有购房资格的证明材料，同时称也有可能过户至其他亲属名下，涉讼合同的是否能办理过户手续具有不确定性，此其一；其二，自2017年起，国家出台严厉的打击投机炒房的限购政策，佛山市也发布了《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》，对购买限购区域内房屋的购房资格作了明确规定。该政策发布已逾两年，杨康作为房屋交易中介服务人员理应清楚并严格遵守该规定。本案中，杨康明知自身不具备购房资格仍与黄梓妍、詹楚瑞订立涉讼合同并约定了过户至不确定指定人员名下这一明显带有炒房性质的条款，有故意规避国家调控政策之嫌，故杨康对合同解除亦存在过错。综上所述，在涉讼合同不具备继续履行的条件的情况，对杨康解除合同的主张，一审法院予以支持。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杨康应返还涉讼房屋予黄梓妍、詹楚瑞，黄梓妍、詹楚瑞应返还已收取的定金150000元予杨康，对黄梓妍、詹楚瑞和杨康相应诉请，一审法院予以照准。黄梓妍、詹楚瑞和杨康对合同解除均存在过错，杨康主张黄梓妍、詹楚瑞双倍退还定金及赔偿杨康已付的中介费用，理据不足，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除黄梓妍、詹楚瑞与杨康、某公司于2019年6月5日签订的《房地产买卖合同》中关于房屋买卖事项的约定；二、杨康应于判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项房地产买卖合同项下位于佛山市南海区某房予黄梓妍、詹楚瑞；三、黄梓妍、詹楚瑞应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金150000元予杨康；四、驳回黄梓妍、詹楚瑞的其他诉讼请求；五、驳回杨康的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计7665元（黄梓妍、詹楚瑞已预交），由黄梓妍、詹楚瑞负担；反诉案件受理费减半收取计7665元，财产保全费2195元，合计9860元（杨康已预交），由杨康负担4930元，黄梓妍、詹楚瑞负担4930元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳；逾期交纳的，一审法院将依法强制执行。对于杨康多预交的受理费、财产保全费4930元，在判决发生法律效力后经杨康书面申请，一审法院予以退还。二审期间，杨康围绕上诉请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对该证据经审查认定：杨康提供的证据与本案不具有关联性，不应作为本案的定案依据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方在二审争议的焦点为：黄梓妍、詹楚瑞是否应当双倍返还定金及赔偿中介费。在本案中，双方对一审法院判令解除涉讼合同、杨康返还案涉房屋给詹楚瑞、黄梓妍均未提出上诉，本院对此予以维持。对于本案涉讼合同的解除，本院确认一审法院关于双方均有过错的认定。首先，黄梓妍、詹楚瑞没有按合同约定涂销抵押已构成违约，即使其二人辩称因杨康不具有买房资格，不具有履行债务的能力，但其二人没有按《中华人民共和国合同法》第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”的规定履行通知义务，即向人民法院起诉。故其二人对本案合同的解除负有责任。其次，杨康在合同中明确自己不具有买房的资格，在一审庭审中亦自认不具有买房的资格，此属《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”规定的情形。另外，双方虽在合同中约定“新房产证名字由买方指定人名”，因双方约定以按揭方式归还房款，故该约定涉及由指定的人向金融机构办理借贷合同，即涉及由第三人承担房款的归还义务。因此，该约定的实质是杨康将合同的权利义务转让给第三人。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，此须经詹楚瑞和黄梓妍的同意。但杨康在一审辩论终结前亦未确定受让合同权利义务的第三人。故一审法院认定涉讼合同不具备继续履行的条件，杨康对合同的解除亦应承担责任正确。在二审期间，杨康虽认为其具备买房的资格，但仍未提供证据证明其具有履行合同的能力，故其关于应由詹楚瑞、黄梓妍承担解除合同的全部责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。据此，一审法院对杨康关于由黄梓妍、詹楚瑞双倍返还定金及赔偿中介费的主张不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，杨康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由上诉人杨康负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇二〇年三月二日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪