广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终691号上诉人（原审被告）：李永富，男，1980年3月2日出生，汉族，住广东省恩平市。委托诉讼代理人：张**扬，广东良匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘毅辉，广东良匠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东茅酱酒业有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区建设二路98号1201室之三。统一社会信用代码：9144070334552052XC。法定代表人：杨洪良。委托诉讼代理人：林智勇，广东法大春秋律师事务所律师。上诉人李永富因与被上诉人广东茅酱酒业有限公司（以下简称茅酱公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初6794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李永富上诉请求：1.李永富对一审判决第一项中需李永富承担的394315元部分不服(含应抵扣的2个月租金260000元、维修费6800元，物业费21000元，违约金106515元)，请求依法改判。2.请求由茅酱公司承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、李永富不应当承担违约金。根据李永富与茅酱公司签订的合同中第10页第10.3条，双方约定是滞纳金0.05%，并没有约定违约金。滞纳金属行政法律中的概念，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务等，由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性。所以，未按约定支付应缴费用的，应当视为双方没有约定。同时，因为茅酱公司的原因导致李永富无法如期经营，责任不在于李永富，李永富不应当承担违约金106515元。退一步讲，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，一审法院认定的违约金的金额也远远超过茅酱公司的损失，应该按照同期银行存款利息计算。二、李永富应当减免2个月的租金。因为业主金盾公司的诉讼，导致李永富无法正常装修和经营，所以茅酱公司与李永富口头约定免2个月的租金，但没有书面确认，所以导致茅酱公司趁机起诉。金盾与第三方的诉讼，法院于2019年4月10日出的判决再加上送达的时间，以及第三方在收到判决后不服闹事的时间，可见影响至少也到了2019年7月份左右，恰好和李永富未付租金的时间吻合。茅酱公司所称李永富停工是李永富自身问题不属实，茅酱公司隐瞒了业主方与第三方纠纷的事实，导致李永富经营受到了业主方和第三方纠纷的一定影响。综上所述，足以证明，李永富未付租金是有合法理由的。三、茅酱公司占用李永富的使用面积茅酱公司占用李永富110多平方的面积至今未能协调处理好，也并未在租金中进行抵扣，另有车位、漏水、第三方纠纷等问题目前仍未解决，导致现有情况下，李永富未能确定租金应当实际支付的金额的情况，严重影响李永富正常使用和经营。四、茅酱公司未能如期交付车位合同中约定茅酱公司交付给李永富使用的车位，至今荒草一片，无法使用，且茅酱公司方所称的露天车位，是指其他车位，而非交付给李永富的车位。五、茅酱公司未尽管理义务。因茅酱公司管理不善造成漏水，未能及时处理，影响李永富的经营和使用，李永富多次沟通未果，茅酱公司拒不履行出租方的责任，李永富只能自行维修，为此花费6800元，茅酱公司也至今未能偿付。被上诉人茅酱公司辩称，李永富的上诉请求没有任何的事实与法律依据，只是在拖延时间。茅酱公司向一审法院起诉请求：1.判令李永富支付拖欠茅酱公司租金959000元及租金滞纳金110970元，合计1069970元；2.判令李永富支付拖欠茅酱公司的水电费11029.93元；3.判令李永富支付茅酱公司为追讨租金而支付的合理律师费用80000元；4.本案诉讼费用由李永富承担。一审法院判决：一、李永富自判决发生法律效力之日起十日内支付租金650000元、物业管理费21000元及违约金106515元给广东茅酱酒业有限公司；二、驳回广东茅酱酒业有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费15249元，保全费5000元，两项合计20249元，由广东茅酱酒业有限公司负担6682元，李永富负担13567元。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案是租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对李永富的上诉请求范围进行审查。结合本案当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、李永富是否应按约定承担违约金；二、李永富主张的茅酱公司的占用面积及未如期交付车位问题是否应在本案中审查；三、茅酱公司是否应免除李永富2个月租金；四、茅酱公司是否应向李永富支付维修费。一、李永富是否应按约定承担违约金。双方签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，对当事人双方均具有约束力。李永富违反合同约定，逾期缴纳租金，根据《房屋租赁合同》4.3约定“逾期汇款按日息0.1%计算滞纳金”及10.2约定“如乙方未按约定支付其应缴费用，包括履约保证金、物业服务费、水电费等”。该滞纳金实际上是约定李永富违约时应承担的违约责任，属违约金。李永富主张该违约金数额过高，经审查，该违约金按照合同的约定，并考虑茅酱公司的主张，确定为106515元，违约金的确定并无明显偏高，对李永富的主张，本院不予支持。二、李永富主张的茅酱公司的占用面积问题及未如期交付车位是否应在本案中审查。李永富主张茅酱公司占用了李永富的使用面积以及未向其如期交付车位，但其未提出具体诉求，因此一审法院不予审查处理并无不妥，李永富可另行主张权利。三、茅酱公司是否应免除李永富2个月租金。李永富主张茅酱公司已口头约定免2个月租金，故应当减免李永富2个月的租金。经查，李永富并未提交证据证明其主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，李永富的该项主张理据不足，本院不予支持。四、茅酱公司是否应向李永富支付维修费。李永富主张其自行维修漏水花费6800元，茅酱公司尚未偿付，应予以抵扣。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”，在本案举证期间，李永富在本案举证期间并未对上述主张提出反诉，因此，对于其该项主张本院不予审查，李永富可另行主张权利。另外，关于物业管理费的数额问题，鉴于李永富一审时自认每月物业管理费3000元，故一审计算李永富应向茅酱公司支付物业管理费21000元（3000元×7个月）并无不妥，本院予以维持。庭审期间，李永富提出中止审理申请，经审查，李永富申请中止审理理由不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止情形，对其申请不予准许。综上所述，上诉人李永富上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7214.72元，由李永富负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年三月三十日法官助理 陈咏珏书 记 员 陈国良