文书内容贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民初853号原告:吴楷，男，1964年10月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人:焦明鑫，贵州朝华明鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人:石军，贵州朝华明鑫律师事务所律师。被告：贵州省物资开发投资有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区遵义路2号。法定代表人：张兵，该公司董事长。委托诉讼代理人:潘登勇,贵州清雅律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨从财,贵州清雅律师事务所律师。被告：贵州金鸿宇房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市织金县城关镇金中路。法定代表人：林兴锋，该公司董事长。第三人：贵州省生产资料服务有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区遵义路2号。法定代表人：张兵，该公司董事长。委托诉讼代理人:潘登勇,贵州清雅律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨从财,贵州清雅律师事务所律师。第三人：贵阳钦宏物资有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区蓑草路98号型C-1-17。法定代表人：彭友明，该公司董事长。原告吴楷诉贵州省物资开发投资有限责任公司（以下简称物资公司）、贵州金鸿宇房地产开发有限公司（以下简称金鸿宇房开公司）、第三人贵州省生产资料服务有限责任公司（以下简称生资公司）、贵阳钦宏物资有限公司（以下简称钦宏公司）债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告吴楷的委托代理人焦明鑫、石军，被告贵州省物资开发投资公司、第三人贵州省生产资料服务公司的委托诉讼代理人潘登勇、杨从财到庭参加了诉讼。贵州金鸿宇房地产开发有限公司、贵阳钦宏物资有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告吴楷向本院提出诉讼请求：1、判令撤销被告贵州省物资开发投资有限责任公司与被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司关于位于贵州省织金县的买卖行为；2、判令被告物资公司对被告金鸿宇房开公司所欠原告吴楷的债务承担清偿责任。3、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2012年至2013年期间，被告金鸿宇房开公司向原告借款2450万元用于房地产项目建设。借款期限届满后，被告金鸿宇房开公司拒不还款，吴楷以民间借贷纠纷为由向贵阳市中级人民法院提起诉讼，贵阳市中级人民法院于2017年12月30日作出（2017）黔01民初1007号民事判决，判决：被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告昊楷借款本金24500000元并支付相应利息（按照月利率2%计算，自2014年5月1日起计算至本判决履行期限届满之日止）。原告吴楷申请执行未果，但是在财产调查过程中发现，被告金鸿宇房开公司与被告物资公司、生资公司、钦宏公司存在恶意串通转移资产、逃避债务的行为。被告金鸿宇房开公司于2014年1月6日与被告物资公司签订了多份《商品房买卖合同》将位于贵州省织金县以明显低于市场价值的40%进行转让,并以预售登记形式将房产登记在被告物资公司名下。上述房屋买卖行为以被告金鸿宇房开公司替钦宏公司的债务提供担保为基础。原告认为，被告金鸿宇房开公司2013年已对向原告借款2450万元的债务负有清偿义务，其在2014年1月6日与被告物资公司等签订《商品房买卖合同》、《补充协议》属于低价转让房产，系恶意串通转移财产逃避债务的行为，该行为严重侵害原告的合法债权，依法应予撤销。被告物资公司的答辩意见如下：第一、尽管原告吴楷与金鸿宇房开公司之间的债权经贵阳市中级人民法院生效的（2017）黔01民初1007号民事判决确认。被告物资公司并未参加该案庭审，该判决结果不能约束物资公司。第二、本案中，物资对金鸿宇房开公司的负债情况并不知悉，原告吴楷也没有证据证明被告物资公司与被告金鸿宇房开公司存在恶意串通损害吴楷利益的情形。物资投资公司与金鸿宇房开公司之间存在在民法意义上真实合法的债权债务关系，且该债权经各方多次结算，最终将部分欠款转为购房款未违反法律、行政法规的禁止性规定，原告吴楷诉请撤销2014年1月6日商品房买卖行为的诉讼请求依法应予驳回。物资投资公司与金鸿宇房开公司签订《房屋买卖合同》并进行预售合同登记备案时（2014年1月6日）为撤销事由发生之时，其于2018年8月20日起诉其行使撤销权的程序权利已经消灭。事实上，金鸿宇房开公司与物资公司的债务履行期限届满后物资公司与金鸿宇房开公司已经重新签订商品房买卖合同并重新备案进行预告登记。因此原告吴楷要求撤销物资公司与金鸿宇房开公司八套商业用房买卖行为缺乏事实和法律依据，依法应当驳回。第三、本案为债权人撤销权纠纷，如果物资投资公司与金鸿宇房开公司商品房买卖行为没有被撤销，在没有证据证明物资投资公司与金鸿宇房开公司存在债务转移和承担的情况下，物资投资公司对被告金鸿宇房开公司的债务不承担任何清偿责任；如果物资投资公司与金鸿宇房开公司商品房买卖行为被撤销，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力，物资投资公司对金鸿宇房开公司的债务也不承担任何清偿责任。原告吴楷诉请物资公司对金鸿宇房开公司所欠吴楷债务人民币50192333.30元在受让的八套房屋价值范围内承担清偿责任的诉请没有合同依据和法律依据。被告金鸿宇房开公司未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。第三人钦宏公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其法定代表人彭友明2019年4月9日陈述如下：被告金鸿宇房开公司、第三人钦宏公司均由林兴峰实际控制，案涉合同上第三人钦宏公司的印章是真实的，法定代表人彭友明签字的真实性也无异议。彭友明系被告金鸿宇房开公司法定代表人林兴峰驾驶员，系代林兴峰持有股份，第三人钦宏公司的经营决策也由林兴峰决定。被告金鸿宇房开公司、第三人钦宏公司的印章自2014年双方签订《工矿产品购销合同》时即由被告物资公司控制、管理。第三人生资公司的陈述与被告物资公司的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告吴楷提交如下证据：证据1：（2017）黔01民初1007号民事判决书及其生效证明书，拟证明：吴楷与金鸿宇房开公司的民间借贷纠纷经贵阳市中级人民法院生效判决，该判决确认吴楷对金鸿宇房开公司享有2450万元借款本金及利息的债权。被告物资公司与第三人生资公司对该组证据的质证意见为：真实性合法性予以认可，不认可证明目的。证据2：《补充协议》，拟证明：被告金鸿宇房开公司为逃避债务于2015年5月6日与被告物资公司、生资公司、钦宏公司签订《补充协议》，约定被告金鸿宇房开公司为第三人钦宏公司债务承担担保责任，实际上是金鸿宇房开公司拟在无对价的情况下将案涉房产转移至被告物资公司名下。被告物资公司与第三人生资公司的质证意见为：该证据是复印件，对真实性不予认可，证明目的也不予认可。证据3：织金县房产事业局证明及其附表，拟证明：被告金鸿宇房开公司与被告物资公司签订《商品房买卖合同》将位于贵州省织金县的商业用房转让给被告物资公司，合同单价明显低于市场价值的40％，并以预售登记形式将房产登记在被告物资公司名下。被告金鸿宇房开公司与被告物资公司之间的商品房买卖行为实属恶意串通低价或者无偿转移资产。被告物资公司与第三人生资公司对该组证据的质证意见为：证据三性以及证明目的不予认可，理由为该证明的出具时间为2017年10月24日，而案涉房屋已于2018年2月重新办理预告登记。即便证据真实，该证据仅能证明被告物资公司与被告金鸿宇房开公司之间存在买卖合同关系。证据4：《商品房买卖合同》、房地产司法鉴定估价报告【编号：苏天元房评报字（2018）第GZ0183号】，拟证明：因吴楷申请执行高冰一案，南明区法院委托江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司对织金县城关镇金南路金南商城1号楼1层商业房地产进行司法鉴定市场价值评估，评估单价为人民币30424元/平方米。案涉房产的转让价格远低于市场价格的40%，部分房屋甚至相当于市场价值的10%-20%。被告物资公司与第三人生资公司对该组证据的质证意见为：三性以及证明目的不予认可。首先，被告物资公司未参与该案的评估，无法确认其真实性。其次，该评估报告并未针对涉案房屋的评估，与本案不具有关联性。关键的是该评估报告的评估时点为2018年8月8日，案涉房屋的买卖合同关系发生在2017年10月31日，该评估价格完全不具有参考性。证据5：民事起诉状、（2018）黔01民初518号民事判决书及生效证明，拟证明：被告物资公司对钦宏公司买卖合同债权，物资公司已另案主张，但在该案中并未提及用案涉房产备案形式为债权提供担保。物资公司与生资公司对该组证据的质证意见为：真实性合法性予以认可，不认可证明目的。被告物资公司提交如下证据：证据1：物资公司营业执照、法定代表人身份证明，拟证明原告主体适格。吴楷对该组证据的质证意见为：三性予以认可。证据2：《工矿产品购销合同》，拟证明：1、钦宏公司与物资公司签订合同，约定钦宏公司向物资公司提供约12000吨的水钢、萍钢、昆钢、冷钢、德钢、达钢等符合国家标准的建筑类钢材（第二条）；2、物资公司向钦宏公司预付货款4500万元，钦宏公司在2014年12月25日之前供完所有物资公司购买的钢材（第八条），如钦宏公司不能按时提供货物，视为违约，以钦宏公司到期未供应数量占用的资金总量每月按2.09%收取违约金；3、金鸿宇房开公司对上述合同中钦宏公司应履行的义务承担连带保证责任，并用织金县“金南商城”商业部分8467.22平方米房产预售给物资公司，如钦宏公司未履行合同义务，其所欠物资公司的所有款项（包括预付货款及违约金等）转为“金南商城”的购房款，金鸿宇房开公司无条件协助物资公司完善购房的所有手续。吴楷对该组证据的质证意见为：真实性、合法性不予认可，认为《工矿产品购销合同》系被告物资公司与被告金鸿宇房开公司、第三人钦宏公司恶意串通虚构债务，三方不存在真实的交易，且被告金鸿宇房开公司在被告物资公司、第三人钦宏公司签订《工矿产品购销合同》签订合同时提供案涉房产作为抵押属于流押条款，系无效民事行为。证据3：《付款凭证》，拟证明：被告物资公司已向钦宏公司预付货款共计4500万元，已履行《工矿产品购销合同》约定的付款义务。吴楷对该组证据的质证意见：为真实性无异议，对其证明目的不予认可。证据4：《四方协议》，拟证明：1、钦宏公司确认已收到预付货款4500万元，截止2016年2月29日，尚欠物资公司资金占用费2166.74万元；因钦宏公司未按约定期限供货，物资公司同意将交货时间延长至2016年6月30日；2、金鸿宇房开公司同意为钦宏公司应履行的义务承担连带担保责任。3、如钦宏公司未能按约定供货，应退还预付货款，并以物资公司付款当日为起始日支付违约金。4、如钦宏公司不履行《工矿产品购销合同》项下的义务，则金鸿宇房开公司同意将钦宏公司的预付货款及资金占用费等额转为购房款，并协助物资公司完成全部购费手续。吴楷对该组证据的质证意见为：三性均不予认可，《四方协议》系被告物资公司与被告金鸿宇房开公司、第三人钦宏公司恶意串通虚构债务，转移资产的行为。证据5：《三方协议》（黔投20170720），拟证明：钦宏公司已确认不再履行交货义务，并承诺于2017年8月31日前退还预付货款和资金占用费；金鸿宇房开公司同意就钦宏公司应履行的义务向物资公司承担连带担保责任，直至款项全部清偿完毕时止。吴楷对该组证据的质证意见为：三性均不予认可，《三方协议》系被告物资公司与被告金鸿宇房开公司、第三人钦宏公司恶意串通虚构债务，转移资产的行为。证据6：《承诺》，拟证明：2017年10月10日，金鸿宇房开公司向物资公司出具《承诺》，同意用其开发的织金县金南商城部分地产销售给物资公司，作为债务清偿的一部分。被告钦宏公司表示应该有这个事情。吴楷对该组证据的质证意见为：三性均不予认可，《承诺》系被告物资公司与被告物资公司、第三人钦宏公司恶意串通虚构债务，转移资产的行为。证据7：《三方协议》（黔投-20171031），拟证明：1.基于金鸿宇房开公司于2017年10月10日出具的《承诺》，物资公司与钦宏公司、金鸿宇房开公司签订了《三方协议》，确认截止2017年10月31日，钦宏公司尚欠物资公司预付货款及资金占用费的金额。2.钦宏公司、金鸿宇房开公司、物资公司一致同意用预付货款及资金占用费作为物资公司向金鸿宇房开公司购买“金南商城”部分商业的购房款。3.金鸿宇房开公司同意在协议签订后30日内签订《商品房买卖合同》并办理完预售备案等各项手续。4.金鸿宇房开公司在2018年5月30日前为物资公司办理所购房屋的所有权证书。吴楷对该组证据的质证意见为：三性均不予认可，《三方协议》系被告物资公司与被告物资公司、第三人钦宏公司恶意串通虚构债务，转移资产的行为。证据8：《商品房买卖合同》、《织金县商品房预售合同登记备案表》，拟证明：1.金鸿宇房开公司出卖给物资公司的“金南商城”房屋单价符合织金县市场价格，其中负一层单价为5000元／平方米，一层单价为8000元／平方米，二层单价为6000元／平方米，三层为5000元／平方米。2.且案涉房屋已在织金县房地产事业局办理了商品房预售合同备案登记。吴楷对该组证据的质证意见为：真实予以认可，合法性不予认可。证据9：《税收完税证明》、证明：物资公司已向织金县税务局缴纳了购买金鸿宇房开公司房屋的契税及印花税，已缴纳完毕税费。吴楷对该组证据的质证意见为：真实性予以认可，合法性不予认可。证据10：《房屋交易（预告类）确认单》、《房屋所有权转移预告登记申请登记表》，拟证明：1.织金县房产事业局已为物资公司购买金鸿宇房开公司的房屋办理了预购商品房预告登记。2.金鸿宇房开公司确认出卖给物资公司的房屋无权属争议、无抵押、无查封、无共有权利人、已取得预售资格。吴楷对该组证据的质证意见为：真实性予以认可，不认可证明目的。被告金鸿宇房开公司、钦宏公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据。经原告吴楷申请，本院依法委托贵州弘业百成房地产土地评估咨询有限公司对位于贵州省织金县3幢2层3号、金南商城3幢负1层3号、金南商城3幢负1层3号、金南商城3幢负1层2号、金南商城2幢1层2号、金南商城3幢3层3号、金南商城3幢1层3号、金南商城2幢2层2号、金南商城2幢3层2号商业用房2017年10月31日（贵州金鸿宇房地产开发有限公司出具清偿债务清单之日）的市场价值进行评估。原告吴楷在指定期间预交鉴定费50000元，此后贵州弘业百成房地产土地评估咨询有限公司通知案涉房产的评估费共计为38.37万元，原告吴楷还需支付评估费33.37万元。原告吴楷缴纳评估费时间晚于指定的期间，存在逾期支付评估费的事实，但是贵州弘业百成房地产土地评估咨询有限公司并未终止鉴定。相反，贵州弘业百成房地产土地评估咨询有限公司在收到原告吴楷缴纳的剩余评估费后，于2019年11月20日作出黔弘业百成（2019）房评字第019号《房地产估价报告》。该报告载明：本报告仅供委托方办理案件提供价值参考依据。根据现场实地勘察和尽职调查，估价对象于现场查勘之日尚未竣工交付使用，估价对象现状属于在建工程状态，结合本次估价目的，本次估价结果为估价对象价值时点达到竣工交付使用条件并取得完全产权条件下的房地产市场价值。评估单价详见下表：            估价      对象                    坐落              规划用途              预售合同登记号              所在层／总层数              建筑面积（㎡）              评估单价（元／㎡）              评估总价（万元）                  1              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢2层3号              商业              20140021              2／18+1              1173.83              10903              1279.83                  2              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢负1层2-3号              商业              20140020              -1／18+1              1505.47              7607              1145.21                  3              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城2幢1层2号              商业              20140019              1／18+1              612.57              15214              931.96                  4              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢3层3号              商业              20140018              3／18+1              1173.85              8875              1041.79                  5              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢1层3号              商业              20140017              1／18+1              880.12              15214              1339.01                  6              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城2幢2层2号              商业              20140016              2／18+1              917.48              10903              1000.32                  7              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城2幢3层2号              商业              20140015              2／18+1              917.48              8875              814.28                  总计              7180.82                            7552.41      鉴于（2019）房评字第019号《房地产估价报告》明确估价对象于现场查勘之日尚未竣工交付使用，估价对象现状属于在建工程状态，且本次估价结果为估价对象价值时点达到竣工交付使用条件并取得完全产权条件下的房地产市场价值。被告物资公司对《房地产估价报告》提出异议，并申请鉴定人出庭质询。2019年12月3日，注册房地产估价师杨作新、雷浩到庭接受当事人的质询。杨作新、雷浩在质询过程中明确于2019年11月18日收到原告吴楷补充支付的评估费33.37万元的事实、案涉房产实地查勘工作由杨作新、雷浩授权助理进行查勘的事实以及对《房地产估价报告》其它方面进行专业解析。2019年12月16日，贵州弘业百成房地产土地评估咨询有限公司作出《关于“贵州省物资开发投资有限公司单独所有位于贵州省织金县共计7间商业用途的房地产市场价值评估”估价报告的技术说明》，明确本次估价结果7552.41万元即为估价对象2017年10月31日的房地产市场价值，且估价对象在价值时点，产权清晰，具备完全产权条件，符合本次估价委托事项的估价假设条件。原告吴楷对（2019）房评字第019号《房地产估价报告》的真实性、合法性、关联性均无异议，认为该估价结论足以证明被告物资公司与被告金鸿公司恶意串通，低价转移房产。被告物资公司对评估结论不予认可，理由如下：案涉房屋在2017年10月31日为在建工程，且至今未竣工验收。估价结果7552.41万元以本次估价结果为估价对象价值时点达到竣工交付使用条件并取得完全产权条件下的房地产市场价值。第二、本次评估采用的方法为收益法，但是案涉房屋至今未竣工验收，不能用于出租,不应使用收益法进行评估。第三、原告吴楷未按照法院指定的时间缴纳评估费，应当视为已放弃评估；第四、注册房地产估价师杨作新、雷浩未进行查勘，仅委派两名不具有鉴定资格的人员勘验现场，缺乏专业水准。第五、被告物资公司将相同事项委托贵州瑞华亚泰房地产评估公司进行评估，评估价值为48466716元。第五、（2019）房评字第019号属于超过法定期限作出的报告。综上，（2019）房评字第019号《房地产估价报告》不具有证明力，不能作为案涉房产的价值参考。因各方当事人对（2017）黔01民初1007号民事判决书及其生效证明书、织金县房产事业局证明及其附表、《商品房买卖合同》、民事起诉状及（2018）黔01民初518号民事判决书、《工矿产品购销合同》、《付款凭证》、《四方协议》，、《三方协议》（黔投20170720）、《承诺》、《三方协议》（黔投-20171031）、《织金县商品房预售合同登记备案表》、《税收完税证明》、《房屋交易（预告类）确认单》、《房屋所有权转移预告登记申请登记表》的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认，对其证明力依法予以采纳。原告吴楷提交的《补充协议》系复印件，被告物资公司也不认可其真实性，本院对其真实性不予确认，对其证明力不予采纳。（2019）房评字第019号《房地产估价报告》系本院依据原告吴楷的申请，依法委托贵州弘业百成房地产土地评估咨询有限公司进行。原告吴楷逾期缴费属实，但是本案的评估机构及评估人具有评估资质，评估程序合法，评估依据为案涉地块的《国有土地使用证》、《织金县商品房预售合同登记备案表》、《税收完税证明》、《房屋交易（预告类）确认单》等资料真实、有效。本院认为，贵州弘业百成房地产土地评估咨询有限公司的（2019）房评字第019号《房地产估价报告》应当进行采信，作为案涉房屋2017年10月31日市场价值的参考。经审理查明，原告吴楷以被告金鸿公司拒不清偿到期债务为由，向本院提起民间借贷纠纷诉讼。本院于2017年12月30日作出（2017）黔01民初1007号民事判决，判令：贵州金鸿宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告吴楷借款本金24500000元并支付相应利息（按照月利率2%计算，自2014年5月1日起计算至本判决履行期限届满之日止）。（2017）黔01民初1007号民事判决生效后，吴楷向本院申请强制执行，因金鸿宇房开公司无可供执行的财产，本院于2019年1月28日作出（2018）黔01执877号之一执行裁定，裁定：终结本次执行程序。原告物资公司以钦宏公司拒不清偿返还钢材预付款为由，向本院提起买卖合同纠纷诉讼。本院于2018年12月29日就该案作出（2018）黔01民初518号民事判决，判令：1、被告贵阳钦宏物资有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告贵州省物资开发投资有限责任公司货款42732952.47元及支付违约金(以42732952.47元为基数自2017年11月1日起按年利率24%向原告支付违约金直至付清之日止）；2、被告贵阳钦宏物资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵州省物资开发投资有限责任公司支付律师费267816.75元；3、被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司、林兴峰、杜雪梅对本判决第一项、第二项确定的债务承担共同清偿责任；4、原告贵州省物资开发投资有限责任公司对被告林兴峰质押的贵州金鸿宇房地产开发有限公司99%的股权享有优先受偿权；5、驳回原告贵州省物资开发投资有限责任公司其他诉讼请求。讼争房产实质是被告金鸿宇房开公司为第三人钦宏公司、被告物资公司2014年1月5日签订《工矿产品购销合同》提供的担保，被告物资公司与第三人钦宏公司之间的买卖合同关系为其主合同。物资公司在基础法律关系的诉讼中并未提及被告金鸿宇房开公司提供讼争房产作为担保的事实，更未主张权利。2014年1月5日，被告物资公司与第三人钦宏公司、金鸿宇房开公司签订《工矿产品购销合同》（编号：黔投-20140105），合同约定：钦宏公司向物资公司提供约12000吨的水钢、萍钢、昆钢、冷钢、德钢、达钢等符合国家标准的建筑类钢材；物资公司向钦宏公司预付货款4500万元，钦宏公司在2014年12月25日之前供完所有物资公司购买的钢材（第八条），如钦宏公司不能按时提供货物，视为违约，以钦宏公司到期未供应数量占用的资金总量每月按2.09%收取违约金；金鸿宇房开公司对上述合同中钦宏公司应履行的义务承担连带保证责任。2014年1月6日，被告物资公司与被告金鸿宇房开公司签订《商品房买卖合同》,约定被告金鸿宇房开公司向被告物资公司转让案涉房产，并进行商品房预售合同登记备案，登记信息如下：                          坐落              规划用途              预售合同登记号              建筑面积（㎡）              单价（元／㎡）              总价      （万元）                  1              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢2层3号              商业              20140021              1173.83              4781.69              561.28956                  2              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢负1层3号              商业              20140020              1230.51              4063.36              500                  3              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢负1层2号              商业              20140020              974.16              5123.63              500                  4              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城2幢1层2号              商业              20140019              911.77              9870.91              900                  5              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢3层3号              商业              20140018              1173.85              2390.8              280.6441                  6              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢1层3号              商业              20140017              1168.12              9416.84              1100                  7              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城2幢2层2号              商业              20140016              917.48              4781.69              438.710494                  8              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城2幢3层2号              商业              20140015              917.5              2390.8              219.3559      2016年2月18日，被告物资公司与第三人钦宏公司、金鸿宇房开公司以及被告生资公司签订《四方协议》（编号：黔投-20160218），协议约定因钦宏公司未按时供货，物资公司同意将交货时间延长至2016年6月30日。同时物资公司与钦宏公司确认，物资公司于2014年1月13日向钦宏公司预付货款500万元，于2014年1月27日向钦宏公司预付货款4000万元，截至2016年2月29日，钦宏公司实际收到物资公司预付货款4500万元，欠物资公司资金占用费2166.74万元，金鸿宇房开公司仍对《四方协议》确定的钦宏公司应履行的义务（包括但不限于向物资公司返还预付货款、支付资金占用费等）向物资公司承担连带担保责任，直至钦宏公司履行完《四方协议》确定的所有义务为止。并同时约定如钦宏公司不能按约定时限供应钢材，钦宏公司承担退款责任，并承担资金占用费，以物质公司付款当天为起始日，按每月2.09%计算资金占用费，先支付资金占用费再支付退款。2017年7月20日，被告物资公司与第三人钦宏公司、金鸿宇房开公司签订《三方协议》（编号：黔投-20170720），钦宏公司确认已收到物资公司预付货款4500万元，并载明：截止2017年6月30日，钦宏公司尚欠物资公司预付货款4500万元及违约金（资金占用费）36350382.47元。钦宏公司由于自身原因已无法履行交货义务，确认不再履行交货，钦宏公司须于2017年8月31日前向物资公司退还预付货款和清偿完毕违约金（资金占用费）。金鸿宇房开公司就钦宏公司应履行《三方协议》（编号：黔投-20170720）约定的义务包括但不限于向物资公司退还预付货款、支付违约金（资金占用费）等义务向物资公司承担连带担保责任。2017年10月10日,被告金鸿宇房开公司向物资公司开具信函一份，载明：截止2017年6月30日，钦宏公司欠物资公司预付货款4500万元，欠违约金（资金占用费）36350382.47元，共计欠款金额为81350382.47元，同意将金鸿宇房开公司在贵州省织金县开发的金南商城部分商业地产按售价42473480元作为债务抵扣。2017年10月31日，被告物资公司与第三人钦宏公司、被告金鸿宇房开公司以签订《三方协议》（编号：黔投-20171031），协议约定因钦宏公司已经收到物资公司于2014年1月13日预付货款500万元，于2014年1月27日预付货款4000万元，截至2017年10月31日钦宏公司尚欠预付货款4500万元及违约金40206432.47万元，2017年10月31日以后的违约金仍按照约定标准、方式计算，直至第三人钦宏公司清偿完毕之日。三方一致同意将第三人钦宏公司欠付的部分借款本金、违约金共计42473480元作为被告物资公司向被告金鸿宇房开公司购买案涉商业房产的购房款，还对其他事项进行了约定。2018年2月13日，被告物资公司与被告金鸿宇房开公司就上述房产重新商品房预售合同登记备案，登记信息如下：                          坐落              规划用途              预售合同登记号              建筑面积（㎡）              单价（元／㎡）              总价      （万元）                  1              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢2层3号              商业              20140021              1173.83              6000              7042980                  2              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢负1层2-3号              商业              20140020              1505.47              5000              7527350                  3              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城2幢1层2号              商业              20140019              612.57              8000              4900560                  4              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢3层3号              商业              20140018              1173.85              5000              5869250                  5              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢1层3号              商业              20140017              880.12              8000              7040960                  6              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城2幢2层2号              商业              20140016              917.48              6000              5504880                  7              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城2幢3层2号              商业              20140015              917.48              5000              4587500      本院责令被告物资公司提交2014年1月6日，2018年2月13日分别与被告金鸿宇房开公司分别签订的《商品房买卖合同》时，被告物资公司表示2018年2月13日进行备案登记织金县房管局表示双方已经签订了合同，用2014年1月6日签订的《商品房买卖合同》备案即可，为了便于开展工作双方只是将《商品房买卖合同》的单价页进行了替换，故本案所有《商品房买卖合同》落款时间均为2014年1月6日，不能提交2018年2月13日的《商品房买卖合同》。另查明，2014年5月15日被告金鸿宇房开公司与案外人高冰签订《商品房买卖合同》，约定被告金鸿宇房开公司将位于贵州省织金县产以28000元／㎡的单价以一次性付款的方式转让给高冰。诉讼过程中，经原告申请，本院依法委托贵州弘业百成房地产土地评估咨询有限公司对位于贵州省织金县3幢2层3号、金南商城3幢负1层3号、金南商城3幢负1层3号、金南商城3幢负1层2号、金南商城2幢1层2号、金南商城3幢3层3号、金南商城3幢1层3号、金南商城2幢2层2号、金南商城2幢3层2号商业用房2017年10月31日（贵州金鸿宇房地产开发有限公司出具清偿债务清单之日）的市场价值进行评估。估价结论为案涉房产2017年10月31日的市场价格为：7552.41万元。被告物资公司与被告金鸿宇房开公司2017年10月31日约定的转让价格42473480元，不足鉴定价格的60%。本院在审理过程中多次组织双方进行调解，因双方分歧过大，调解未果。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”之规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，债权人可申请撤销该转让行为。关于被告金鸿宇房开公司与被告物资公司就讼争房屋的转让价格42473480元是否为不合理低价的问题。本院认为，一方面，本院依法委托贵州弘业百成房地产土地评估咨询有限公司对案涉房产2017年10月31日的市场价格进行鉴定，估价结论7552.41万元。被告物资公司与被告金鸿宇房开公司2017年10月31日约定的转让价格4247.348万元，转让价格不足评估价格的60%。另一方面，被告物资公司与被告金鸿宇房开公司与签订的20140019号《商品房买卖合同》约定金南商城2幢1层2号商业地产单价为8000元／㎡，被告金鸿宇房开公司2014年5月15日与案外人高冰签订《商品房买卖合同》约定金南商城1幢1层商业房产单价为28000元／㎡。双方均认可金南商城1幢与金南商城3幢系相邻楼栋，众所周知2014年5月至2017年11月处于房地产价格的上涨周期，被告物资公司与被告金鸿宇房开公司2017年10月31日以8000元／㎡的单价转让金南商城3幢1层商业用房属于明显不合理的低价。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。”之规定，被告金鸿宇房开公司以4247.348万元将讼争房屋的转让给物资公司，应属明显不合理的低价。关于金鸿宇房开公司转让行为对债权人吴楷是否造成损害的问题。本院认为，（2017）黔01民初1007号民事判决生效后，原告吴楷向本院申请强制执行，因金鸿宇房开公司无资产可供执行而被法院终结执行。讼争房屋的转让行为发生在（2017）黔01民初1007号民事案件审理过程中，金鸿宇房开公司在明知对吴楷负有未清偿债务的情况下，将名下的房屋以明显不合理的低价转让给物资公司，该行为导致吴楷的债权无法实现，因而已对作为债权人的吴楷造成损害。关于被告物资公司受让讼争房产是否善意的问题。本院认为，房屋市价的大致情况属于众所周知的事实，故物资公司理应知道金鸿宇房开公司是以明显不合理的低价转让房屋。在物资公司未证明其不知道金鸿宇房开公司的处分财产的行为有害于债权人的利益的情况下，应认定物资公司对于金鸿宇房开公司以明显不合理的低价转让房屋，故其对其他债权债权人造成损害的事实理应明知。此外，原告物资公司诉被告钦宏公司、金鸿宇房开公司、林兴峰、杜雪梅买卖合同纠纷一案，已经生效的（2018）黔01民初518号民事判决判令钦宏公司退还货款42732952.47元及支付违约金，并判令金鸿宇房开公司、林兴峰、杜雪梅对债务承担共同清偿责任，还确认物资公司对被告林兴峰质押的金鸿宇房开公司99%的股权享有优先受偿权。讼争房产实质是被告金鸿宇房开公司为2014年1月5日签订的《工矿产品购销合同》提供的担保，物资公司在买卖合同纠纷中并未主张权利，（2018）黔01民初518号民事判决生效后被告物资公司也没有提起诉讼要求被告金鸿宇房开公司履行交付义务，可以佐证物资公司受让讼争房产时不具有善意。原告吴楷的起诉是否超过法定期间的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十五条规定:“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”本案中，金鸿宇房开公司与物资公司2014年1月6日签订的《商品房买卖合同》及办理的商品房预告登记不属于转让行为，仅属于非典型性担保。被告物资公司、金鸿宇房开公司在债务履行期限届满后，于2017年10月31日重新约定案涉房产的转让价格的行为属于履行期限届满后达成的以物抵债协议，才能产生以物抵债的法律后果。吴楷2018年8月20日起诉行使撤销权并未超过法定的期间，本院对被告物资公司提出的原告吴楷的起诉已经超过法定期间的答辩意见不予采纳。关于原告吴楷诉请被告物资公司对被告金鸿宇房开公司所欠原告吴楷的债务人民币50192333.30元承担清偿责任的请求。本院认为，原告吴楷与被告物资公司无合同关系，即被告物资公司对原告吴楷无约定付款义务。此外，原告吴楷未提交证据证明物资投资公司与金鸿宇房开公司商品房买卖行为造成原告吴楷损失金额以及被告物资公司的过错比例的情况下，诉请被告物资公司对被告金鸿宇房开公司所欠债务承担清偿责任于法无据，本院不予支持。综上，金鸿宇房开公司以明显不合理的低价转让其名下房屋，对作为债权人的吴楷造成损害，而物资公司在上述行为中明显不存在善意。吴楷据此行使撤销权，要求撤销金鸿宇房开公司将讼争房屋转让给物资公司的行为，合法有据，本院予以支持。被告金鸿宇房开公司、第三人钦宏公司经法院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司将贵州省织金县的房产转让给被告贵州省物资开发投资有限责任公司的行为。二、驳回原告吴楷的其余诉讼请求。本案案件受理费292761.7元，由原告吴楷负担146380.85元，由被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司、被告贵州省物资开发投资有限责任公司负担146380.85元。评估费383700元，由原告吴楷负担191850元，由被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司、被告贵州省物资开发投资有限责任公司负担191850元。原告吴楷预交的保全费5000元，由被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司、被告贵州省物资开发投资有限责任公司负担（案件受理费、评估费、保全费，原告吴楷均已经预交，被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司、被告贵州省物资开发投资有限责任公司在履行判决的过程中一并向原告吴楷支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长  喻厚智审判员  庞 敏审判员  刘 佳二〇二〇年三月十一日书记员  余琼敏