林西县人民法院民事判决书（2019）内0424民初3814号原告：林西县正和物业有限责任公司，住所地内蒙古林西县林西镇东街兴林路中段。法定代表人：杨某1，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王某，内蒙古兴林律师事务所律师。被告：中诚鸿泰集团房地产开发有限公司，住所地河北省承德市隆化县隆化镇龙骧花园**。法定代表人：史某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：闫某，男，1970年7月12日出生，汉族，住河北省承德市隆化县。系该公司法务经理。公民身份号码：×××原告林西县正和物业有限责任公司（以下简称正和物业公司）诉被告中诚鸿泰集团房地产开发有限公司（以下简称鸿泰集团公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法于2019年1月17日作出（2018）内0424民初473号民事判决书，被告鸿泰集团公司不服提起上诉，赤峰市中级人民法院审理后作出（2019）内04民终2601号民事裁定书，裁定本案发回本院重新审理。发回重审后，本院依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理，两次开庭原告正和物业公司委托诉讼代理人王某，被告鸿泰集团公司委托诉讼代理人闫某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正和物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付拖欠原告的物业服务费4215039.56元。2.诉讼费及费用由被告承担。事实与理由：自2010年以来正和物业公司一直与鸿泰集团公司签订《前期物业服务合同》，2018年1月，鸿泰小区和鸿泰花园的业主委员会相继成立，根据《物业管理条例》和《前期物业服务合同》的约定：业主委员会与物业管理企业签订物业合同生效时，前期物业服务合同自动终止。正和物业公司在前期的物业服务中，与鸿泰集团公司签订的《前期物业服务合同》中约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。现鸿泰小区和鸿泰花园的业主委员会已经成立，正和物业公司与鸿泰集团公司的《前期物业服务合同》也已经终止，因此正和物业公司要求被告鸿泰集团公司给付拖欠正和物业公司的物业服务费人民币4215039.56元，并承担因此产生的一切费用。庭审中原告明确主张其计算物业费的起算时间为：鸿泰小区物业费起算时间为2013年7月15日，鸿泰花园物业费起算时间为2015年1月22日。结束时间为业主领取钥匙时间，未领取钥匙的计算至2017年12月31日。被告鸿泰集团公司辩称：鸿泰集团公司不同意原告诉讼请求，不同意给付物业服务费，理由如下：1.原告诉讼请求已经超过诉讼时效。2.正和物业公司几任法定代表人都同意鸿泰集团公司未出售的房屋不缴纳物业费。3.自2015年1月1日之后，本案原告与被告之间根本没有签订过《前期物业服务合同》，也就是说，原、被告双方之间形成的不是物业服务合同关系，而是无因管理法律关系，至本庭开庭时止，原告并未向法庭提供无因管理支出的必要费用，按《民法总则》的规定，无因管理人有权要求别人提供管理支出的必要费用，原告不能以物业服务费代替必要的无因管理费用。4.自从2015年8月17日杨某1任法定代表人以来，正和物业公司也从来没有人向被告主张过物业费，也就是说，自从正和物业公司2008年4月18日成立，至今没有任何人向被告主张过物业费，鸿泰集团公司也一直按和正和物业公司的口头约定不缴纳物业费。5.被告竣工未出售的房屋维修等管理费用一直由被告承担，被告会向法庭出示相关证据。6.被告建成未出售的房屋一直也未移交给正和物业公司进行管理。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。对原、被告提交的证据，本院认证如下：对原告正和物业公司向本院提交的证据认证如下：对其证据1、营业执照1份、法定代表人身份证明1份、法人身份证复印件1份，资质证书1份。证据9、《正和物业公司转让协议书》2份。被告对上述证据均无异议，本院予以确认。对其证据2、三份《前期物业服务合同》，被告鸿泰集团公司对其有异议，主张2011年1月1日及2015年1月22日签订的合同是为原告办理物业服务资格证使用签订的，并提供了一份其持有的2015年1月1日的《前期物业服务合同》，证明该份合同没有盖章，并主张签订合同的张晓峰并非其单位工作人员，对合同不认可。但根据其提交的（2016）内0424民初1719号民事判决书，显示张晓峰系被告鸿泰集团公司的办公室主任。且其认可鸿泰小区及鸿泰花园没有别的物业公司入驻，仅原告正和物业公司提供物业服务，综上，对该三份《前期物业服务合同》本院予以采信。对其证据3、交接单15份，被告质证认为并未将全部物业移交给原告管理，但对其真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认。对其证据4、《电梯养护合同》5份，系原告与案外人克什克腾旗景盛电梯有限公司签订，与本案无关，本院不予采信。对其证据5、明细表一册，钥匙交接单3份，证据6、鸿泰小区、鸿泰花园楼房交接起始时间及证据1份，证据7、物业费欠费明细说明1份，系原告单方制作且被告方不认可，本院对上述证据不予采信。对其证据8、付某证人证言1份、《证明》1份，被告质证称证人与本案有直接利害关系，因该证人系物业公司原法定代表人，该情况其有知情权。结合本案其他证据材料，本院对付某经营正和物业公司的事实及经营期间向被告主张过物业费的事实予以采信。对其证据10，原审庭审笔录中证人杨某2出庭作证的笔录，因证人杨某2本次庭审并未出庭接受质询，对此证据本院不予采信。对其证据11，原告与鸿泰小区业主委员会及鸿泰花园业主委员会签订的《物业服务合同》两份。被告对此虽有异议，但该证据证明了原告与业主委员会签订《物业服务合同》的时间，本院对此证据予以采信。对被告提交的证据认证如下：对其提交的19张维修保养费用清单系被告单方制作，且原告不认可，本院不予采信。对其提交的2页质保金退付申请函及绿化工程苗木清单，该单据标注的时间均不在原告主张物业费的时间段内，与本案无关，对此证据本院不予采信。对其提交的公共部位设施验收交接单一份，虽原告对此有异议，但该交接单落款处有建设单位、监理单位、物业公司三方签字，内容明确注明鸿泰小区一期、二期1号、3号、2号、4号、20号、21号、24号、25号、28号、29号主楼及地下车库。应急灯、LED灯、供热管道及阀门、给排水管道及阀门、地下车库、车位、强电弱电设施、消防箱、水带水枪、消防干式报警设施、消防湿式报警设施、消防通风设施、电线电缆及桥架、电伴热带、控温箱、供热系统、消防泵房设备系统、室外消防结合器、消防控制柜等所有公共设施。（附明细表）经建设单位、监理单位、物业公司、施工方现场查验均合格达到合同及设计要求标准，同意交付使用。经双方洽商同意交给物业公司。落款时间为2015年12月18日。该交接单内容明确规定了鸿泰小区一期、二期1号、3号、2号、4号、20号、21号、24号、25号、28号、29号楼的物业交接时间，本院对该证据予以采信。对被告申请证人侯某出庭所做证言，证明证人侯某任正和物业公司法定代表人时与被告曾口头约定被告开发建设的未出售楼房不收取物业费，原告方不予认可，结合双方签订的《前期物业服务合同》约定了相关楼房未出售物业费的缴纳方式，对该证人证言本院不予采信。对被告提交的（2017）内0424民初827号裁定书、（2016）内0424民初1719号民事判决书，被告主张2017年3月份29号楼的一、二单元59套住宅被人民法院查封，及25号楼在建筑商手里的房屋，开发商未收到房屋均不应缴纳物业费。根据被告方提交的公共部位设施验收交接单，明确鸿泰小区25号、29号楼物业均已于2015年12月18日，交给原告正和物业公司，对被告的该份证据与本案的关联性本院不予采信。对被告提出的要求本院对证人吕某进行调查核实的申请，因不符合法律规定，本院对该申请不予准许。根据原告申请本院依法调取如下证据:（1）鸿泰小区7号、8号、10-19号、21-23号、25-29号楼，鸿泰花园1-4号楼业主登记明细表一份，（2）建设工程竣工验收备案表24份，（3）工商档案登记材料一份，原、被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据本院确认的上述证据并结合当事人陈述，本院经审理查明如下案件事实：2011年1月1日，原、被告签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告为被告开发建设的鸿泰小区提供物业服务，物业类型为住宅，物业管理区域东至东环路、南至福林路、西至居民区、北至冷山街。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务内容。服务费用为多层住宅4.5元／年·每平米，高层住宅14.4元／年·每平米。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，物业费由被告全额交纳。服务期间为2011年1月1日至2015年1月1日。2015年1月1日，原、被告针对上述合同进行续签，服务期间为2015年1月1日至2016年12月30日。2016年12月31日至2017年12月31日期间，双方未再续签合同。2015年1月22日，原、被告签订《前期物业服务合同》一份，约定原告对被告开发建设的鸿泰花园提供物业服务，物业类型为住宅，物业管理区域为东至福临酒店、南至地税局、西至佳顺小区、北至政府小区。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务内容，服务费用为14.4元／年·每平米，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，物业费由被告全额交纳。服务期间为2015年1月22日至2017年1月21日，合同中其他内容与原、被告双方针对鸿泰小区签订的合同一致。2017年1月21日至2017年12月31日期间，双方未再续签合同。2015年12月18日，建设单位、监理单位、物业公司三方针对鸿泰小区一期、二期1号、3号、2号、4号、20号、21号、24号、25号、28号、29号签订公共部位设施验收交接单，将上述楼房物业交由原告正和物业公司进行管理。2018年1月1日原告正和物业公司与林西县鸿泰花园业主委员会签订了《物业服务合同》，2018年1月18日原告正和物业公司与林西县鸿泰小区业主委员会签订了《物业服务合同》。另查明，2008年4月3日，赤峰林西县鸿泰物业有限责任公司成立。2008年4月18日，林西县鸿泰物业有限责任公司名称变更为林西县皇家金苑物业有限责任公司，2010年11月17日，林西县皇家金苑物业有限责任公司名称变更为林西县正和物业有限责任公司，法定代表人由侯某变更为蒋国恩。2013年10月17日，法定代表人由蒋国恩变更为付某。2015年8月17日，法定代表人由付某变更为杨某1。再查明，被告承德鸿泰集团房地产开发有限公司名称现已变更为中诚鸿泰集团房地产开发有限公司。本院认为，本案争议的主要问题如下：关于原告主张的物业费是否超出诉讼时效。本案中，被告主张超出诉讼时效，但证人付某作为原告正和物业公司的原法定代表人出庭所做证言能够证明原告曾向被告主张过权利，结合涉案小区由原告提供物业服务至今，期间并未间断的事实，原告的主张未超出诉讼时效。关于被告主张双方未再续签《前期物业服务合同》在合同期满后应视为无因管理的问题，因原告为被告的小区提供的是物业服务，并且是连续性的服务，不符合无因管理的条件，对被告的该项反驳主张，本院不予支持。关于原告主张物业费的计算方法及数额。物业费以涉案楼房各户物业费累计相加计算。每户物业费＝（面积×单价）／365天×天数（截止时间－起算时间）。原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，原告为被告提供物业服务系客观事实，被告虽否认该事实，但其未提供证据证明在原告提供物业服务期间，其聘请其他物业公司为其提供物业服务，被告应履行给付原告物业费的义务。关于服务费起算时间。对鸿泰小区一期、二期1号、3号、2号、4号、21号、25号、28号、29号，因有三方签订的公共部位设施验收交接单，涉及上述楼房的物业交付时间应为2015年12月18日。对其他楼房被告方未能举出相关证据证明其交付物业的时间，因原告主张物业费的起算时间为2013年7月15日，结合涉案楼房竣工验收时间，故对涉案楼房竣工验收时间早于2013年7月15日的，起算时间确定为2013年7月15日（包括鸿泰小区7-8号、10-17号、19号、23号、26-27号），竣工验收时间晚于2013年7月15日的，起算时间确定为竣工验收时间（包括鸿泰小区18号竣工验收时间为2015年8月26日，鸿泰小区22号竣工验收时间为2015年8月26日）。关于物业费计算的截止时间。根据合同约定为业主入住时间。原告为证明每户业主的入住时间，向本院提出申请要求向被告调取每户业主入住时签字领取楼房钥匙的存根，本院依法向被告释明举证责任及法律后果后，被告未向本院提供相关存根，被告应承担不予举证的法律后果。被告要求原告提交其与各业主签订的物业合同，本院依法向原告调取，原告未向本院提供，原告亦应承担不予举证的法律后果。因双方对于物业费计算的截止时间，均未能提供双方认可的真实有效的证据，结合本案情况原告确实为被告开发建设的小区提供了物业服务，针对物业费计算的截止时间应以本院向林西县房产部门调取的涉案楼房登记时间为准。物业费计算的面积以本院向林西县房产部门调取的每户楼房面积为准，物业费计算单价以合同约定为准，按照上述方法计算，鸿泰小区涉案楼房的物业费及鸿泰花园1-4号楼物业费合计2917624.66元。根据合同约定，被告应全额给付物业费，但本院综合考虑被告作为开发商及原告提供物业服务的客观实际，因被告尚未出售的楼房不产生生活垃圾，不涉及相关费用，物业公司并未提供全部的物业服务，从公平原则考虑，应适当减少物业费的数额，结合被告拖欠物业费时间较长的客观事实，针对被告给付物业费的数额，本院酌定被告交纳物业费的金额为物业费总额的百分之六十，即1750574.80元（2917624.66元×60%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告中诚鸿泰集团房地产开发有限公司给付原告林西县正和物业有限责任公司物业费1750574.80元，限判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费40520.00元，原告林西县正和物业有限责任公司承担19965.00元，被告中诚鸿泰集团房地产开发有限公司承担20555.00元，保全费5000.00元，由被告中诚鸿泰集团房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。本判决生效后，负有履行义务的一方当事人应当自觉履行，如逾期未履行，对方当事人可以申请人民法院强制执行，申请执行的期限为两年。审 判 长 赵 军审 判 员 郭东艳人民陪审员 王 华 二0二0年三月十日书 记 员 张羽轩