贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初577号原告（案外人）:张秀英，女，1966年1月4日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：张月进，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴渊，贵州贵达律师事务所律师。被告(申请执行人)：贵州清镇农村商业银行股份有限公司，住所地贵州省清镇市青龙街道办事处云岭东路**。法定代表人：江弘，该公司董事长。委托诉讼代理人：张月浪，贵州氧源律师事务所律师。被告（被执行人）：贵州湘企房地产开发有限公司，，住所地贵阳市观山湖区金阳大道南段商贸走廊）。法定代表人：刘东旺，该公司执行董事。被告（被执行人）：贵州中汇石化有限公司，，住所地贵州省贵阳市花溪区战略库房法定代表人：刘佳黔，该公司董事长。被告（被执行人）：陈勇，男，1976年3月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告（被执行人）：刘佳黔，女，1949年5月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告（被执行人）：程艳茹，女，1988年9月28日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告张秀英诉被告贵州清镇农村商业银行股份有限公司（以下简称“清镇农商行”）、贵州湘企房地产开发有限公司（以下简称“湘企房开”）、贵州中汇石化有限公司（以下简称“中汇石化公司”）、陈勇、刘佳黔、程艳茹案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张秀英委托代理人吴渊，被告清镇农商行的委托代理人张月浪到庭参加诉讼，被告湘企房开、中汇石化、陈勇、刘佳黔、程艳茹经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告张秀英向本院提出诉讼请求:1.停止对贵阳市云岩区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场Ｍ栋１层24号房产（筑房权证云岩字第**），并解除对上述房产的查封；2.请求确认云岩区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场Ｍ栋１层24号房产（产权证号第××号）（购买时协议签订为7栋1层27号）所有权为原告；3.请求判决被告二立即协助原告办理该房屋的产权证；4.诉讼费等相关费用由两被告承担。事实及理由：一、原告与向湘企房开购买的房屋与法院查封的房屋属于同一房屋，该房屋的所有权能明确确认为原告所有。原告于2008年1月30日向湘企签订认购协议购买贵阳市内的7栋1层27号房产后并支付了房款，之后已合法占有该房屋并投入使用，因房开的原因导致不能办理产权证。根据原告提供的该房屋“市场平面图”与不动产登记中心留存的“房屋分层分户平面图”对比显示，该7栋1层27号房屋在不动产登记中心所登记房号为Ｍ栋1层24号房产。此有云岩区人民法院作出的（2018）黔0103民初1029号民事判决书等相关证据予以证实；二、涉案房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对涉案房屋享有排除执行的实体权利，人民法院依法不得执行并应予以解除查封；三、该房屋的所有权已能明确确认为原告所有，湘企房开负有办理房屋产权证的义务，在该房屋停止执行解封后其应当立即协助原告办理产权证。被告清镇农商行答辩称：１.本案原告并未提交有效证据证明其已支付全部购房款，且未提交相应的打款凭证，仅以收款收据不能认定其在法院查封前支付了房款。云岩法院作出的另案判决书是在案涉房产被查封后作出，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条之规定，原告不能据此来主张排除强制执行，且该另案生效判决系原告与湘企房开之间的商品房销售合同纠纷，与本案案外人异议之诉系不同的法律关系，该判决不能作为本案的裁判依据；２.原告并未提供有效证据证明其案涉房产抵押、查封前已合法占用使用案涉房产；３.原告在房屋被查封后才向法院起诉湘企房开办理过户手续，明显怠于行使自身权益，对涉房产未能及时办理过户手续存在重大过错；４.清镇农商行对案涉房产依法享有对抗案外人的担保物权，并经贵阳中级人民法院生效判决确认，对于原告提出的请求停止执行的请求，没有法律依据，依法应当驳回。原告在庭审期间提交以下证据：第一组证据：原告身份证，拟证明原告具有合法的诉讼主体资格。被告清镇农商行对该组证据无异议。第二组证据：贵阳中院（2018）黔01执异274号执行裁定书，拟证明九被告具有合法的诉讼主体资格。被告清镇农商行对该组证据三性无异议。第三组证据：贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书、购房款收据一张、转款凭证一张、存款凭证一张、云岩区法院调取的卷宗（包括五金市场房屋编号信息、批发市场一层平面图、房屋分层分户平面图等）、不动产登记信息一张、云岩区人民法院（2018）黔0103民初1029号民事判决书，证明1、2008年1月30日，原告购买湘企房开的位于西南五金机电专业批发市场内的7栋1层27号房产，双方形成房屋买卖合同关系，该房屋湘企2011年初始登记，对应不动产登记中心的信息为：西南五金机电批发市场Ｍ栋1层27号房产，产权证号为筑房房权证云岩字第**，此云岩法院判决已认定；2、购房后原告即于2008年2月1日向刘单（是湘企房开法定代表人刘东旺的女儿、在公司担任财务总经理）银行账户转款15万与现金无折存款247760元，共计397760元、全款支付，为此湘企房开开具收据，并在合同下方注明“门面款已付，落款08年2月1日，落款人刘单”。对此云岩法院判决已认定。被告清镇农商行质证意见：1.《会员认购协议》质证意见：（1）对本份证据的真实性、合法性、关联性有异议；（2）对证明目的有异议。简要理由：（1）若双方交易真实，为何迟迟不办理过户手续，在被告贵州清镇农商行办理抵押登记时，房屋仍登记在湘企房开名下，说明原告所谓的房屋买卖关系不存在；（2）该协议仅为认购房屋，仅系一种意向性协议，而非正式购买，且贵州湘企房产公司在签订协议时并未取得房屋预售许可证；（3）认购协议上载明的房产位置与案涉房产的位置不一致；（4）该认购协议的签订日期为2008年1月30日，但协议上备注“门面款已付清”的日期为2008年1月2日，明显有悖常理，不符合交易习惯。2.《购房款收据》质证意见：（1）对本份证据的真实性、合法性、关联性有异议；（2）对证明目的有异议。简要理由：（1）该收款收据无相应的转帐给湘企房开的付款凭证予以证实，不能认定已付房款；（2）该收款收据上并未备注房屋的具体位置，与本案缺乏关联性；3.《转帐凭证》、《存款凭证》质证意见：（1）对本份证据的真实性无异议、关联性有异议；（2）对证明目的有异议。简要理由：（1）按照交易习惯，买受人向开发商购买房屋时，应当向合同相对方即湘企房开支付相应购房款，本案中，湘企房开并没有委托刘单收取购房款，原告将如此大额的款项转账刘单个人账户，而不是转至湘企房开账户，有悖常理，难以认定原告向刘单转账的行为系其向湘企房开的支付的购房款；（2）转账凭证、存款凭证备注的日期均是2008年2月1日，而收款收据的出具日期却为2008年1月30日，转帐日期在收款收据出具之后，不符合正常交易习惯；（3）刘单是否系刘东旺女儿与本案完全无关，且原告亦并未提供任何证据证明刘单系湘企房开的财务总经理。4.《五金市场房屋编号信息》、《批发市场一层平面图》、《房屋分层分户平面图》，质证意见：真实性、合法性、关联性有异议；5.《不动产登记信息》质证意见：真实性无异议、关联性有异议6.《云岩区人民法院民事判决书》质证意见：（1）对该份证据的真实性无异议，对关联性有异议；（2）对证明目的有异议。简要理由：（1）该判决书是在案涉房产被查封后作出的另案生效法律文书，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十六条“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，该判决不应当被采信；（2）该份判决是云岩区法院审理的原告对被告湘企房开提起的商品房销售合同纠纷，而本案审理的是原告对被告清镇农商行提起的案外人执行异议之诉，该判决与本案无关，原告仍应当就其享有排除强制执行的民事权益承担举证责任；（3）判决书经审理查明的事实部分并未确认原告已付房款；（4）原告在另案中并未提供相应的付款凭证，不能认定其已付房款。第四组证据：租房合同2份、缴纳水电费及卫生费收据3张、门面的经营照片3张及经营人营业执照、银行流水，拟证明：1.原告收房后即实际占有房屋使用，并将其出租至今，承租人用于经营。2.其中2014年8月-2015年8月租给刘佳佳经营，2015年8月至今租给王世杰经营，经营企业门头照片上地址显示均为“西南五金机电市场7栋27号”即为原告门面地址。被告清镇农商行质证意见：1.《租房合同》，质证意见：（1）对真实性、合法性、关联性有异议；（2）对证明目的有异议。简要理由：（1）提供的两份租赁合同并未备案，其真实性无法核实；（2）租赁合同上载明的房屋位置与本案案涉房产的房屋位置不一致，该证据与本案无关；（3）未提交相应的办理房屋交接之相关手续印证，不能证明原告已在人民法院查封前已合法占有房屋。2.《缴纳收电费及卫生费收据》，质证意见：（1）对真实性、合法性、关联性有异议；（2）对证明目的有异议。简要理由：（1）收款收据上并未有付款人名字，且备注的房屋位置与本案案涉房产的具体位置不一致，该证据与本案不具备关联系，达不到原告证明目的；（2）仅提供收款收据，未提交相应付款凭证予以佐证，是否实际付款无法核实；（3）收据上备注的日期均为2018年，均在案涉房产查封之后；3.《门面的经营照片》、《经营人营业执照》，质证意见：（1）对照片真实性、合法性、关联性有异议；对营业执照真实性无异议，关联性有异议；（2）对证明目的有异议。简要理由：（1）照明上的店面名称与营业执照的公司名称不一致；（2）营业执照上的经营场所与本案案涉房产的登记地址不一致，与本案缺乏关联性；（3）营业执照的登记日期为2017年12月29日，是在案涉房产查封之后，进一步证实原告并未在案涉房产查封前占有使用房屋。4.《银行流水》，质证意见：（1）对真实性、合法性、关联性有异议；（2）对证明目的有异议。简要理由：（1）其中两份银行流水的客户名称为贺艳，并非原告，与本案无关；（2）银行流水的款项交易时间均在案涉房产查封或抵押之后，达不到原告证明目的。（3）所有银行流水的交易时间均在2017年之后，而提供的租赁合同显示的最早签订日期为2015年8月19日，租赁合同日期有倒签之嫌。第五组证据：送达回证、公告回单2张，拟证明：原告收到执行裁定后15日内提起诉讼；并支付公告费130元。被告清镇农商行对该组证据三性均无异议。被告在庭审期间提交以下证据：第一组证据：被告的营业执照，拟证明被告诉讼主体资格；原告对该组证据无异议。原告对该组证据无异议。第二组证据：《最高额抵押合同》及抵押清单、《房屋他项权证》、(2017)黔01民初535号判决书，拟证明：①贵州湘企房产系案涉房屋的所有权人；②被告于2014年2月27日已对案涉房产享有抵押权，并经贵阳市中级人民法院的生效判决确认享有优先受偿权。原告对该组证据真实性无异议，但达不到证明目的。1.对涉案房屋具有优先受偿权不能对抗已支付房屋全款并在查封前实际占有该房屋的原告。2.相反，根据被告提供的《最高额抵押合同》第二条抵押物的第三款、第四款的规定或《抵押合同》第一条抵押物的第三款、第四款的规定，湘企房开在抵押前应确保房屋无权利瑕疵，包括无租赁、出卖、托管等情况，同样抵押权人银行在抵押前应对标的物进行审慎调查，摸清其是否已出卖租赁等情况。而当时抵押物早已出卖给业主，并且该地段属于贵阳大型的五金机电市场，门面超过几百家，各门面均在经营，作为国有银行其内部有强大的法律风控团队，其在放贷几千万上亿之前应当审慎调查标的物情况，而其却未调查或即使调查清楚后却继续不管仍然签订合同，湘企及银行的抵押行为均具有故意或重大过错,损害第三人合法权益，合同无效,抵押权不成立。第三组证据：（2018）黔01执异274号执行裁定书、（2018）黔01执700、701号执行裁定书、房产证、案件受理通知书，拟证明：①原告未提供付款凭证，不能认定其已付房款；②原告请求停止强制执行没有法律依据；③2017年7月26日，贵阳市中级人民法院根据贵州清镇农商行的申请查封了本案案涉房屋；④案涉房屋在2012年便已办理了房屋产权初始登记，早已属于可以进行物权变更登记的不动产；⑤原告直到2018年1月15日（提出执行异议后）才向云岩区法院起诉贵州湘企房产办理过户登记，明显怠于行使自身权利，对涉案房屋未能办理过户存在重大过错。原告对该组证据真实性无异议，但达不到证明目的。1.原告购房时是两千零几年，那个年代无微信或使用银行卡较少，通过现金支付或用现金汇款属于正常现象，且原告提供的证据已充分证明已付清全款。2.原告购房后不清楚湘企房开的初始登记情况更不清楚湘企房开与银行已将房屋抵押的情况，直到银行执行才清楚已被抵押，原告对过户无任何过错，相反银行具有故意或重大过错。根据上述证据本院认定事实如下：本院在审理清镇农商行与中汇石化公司、湘企房开、陈勇、刘佳黔金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月30日作出（2017）黔01民初535号判决，判令中汇石化公司偿还清镇农商行借款本金13998925.2元并支付利息、罚息、复利，清镇农商行在本判决第一项所确定的款项范围内对湘企房开提供的、筑房他证云岩字第××号《房屋他项权证》项下的房产进行拍卖、变卖、拍卖所得价款优先受偿。2018年6月11日，本院（2017）黔01民初535号民事判决书本案立案执行。2018年7月6日，本院在涉案房产处张贴（2018）黔01执635号公告，拟对涉房产进行司法处置。购房人提出执行异议，主张涉案商业房系在执行法院实施查封前就已购买并按照约定支付价款、占有使用。本院于2018年8月19日作出（2018）黔01执异274号执行异议裁定，驳回张秀英的异议请求。张秀英2018年8月23日收到裁定书后向本院提起案外人执行异议之诉，提出诉请如前。另查明，2008年1月30日，原告张秀英与被告湘企房开签订一份《会员认购协议书》，由张秀英根据该市场平面图向湘企房开定购7栋1层27号约45.2㎡，8800元/㎡，总认购款397760元。同日，湘企房开出具《收款收据》一张，该收据载明收到原告房款397760元。2008年2月1日，原告张秀英分二次向后湘企房开法定代表人刘东旺之女刘单账户存款397760元。后湘企房开于2011年12月23日办理了该批发市场产权登记，张秀英原购买的门面房合同房号7栋1层27号在不动产登记中心的房号为Ｍ栋1层24号。2018年8月9日,张秀英诉湘企房开商品房销售合同纠纷一案经贵阳市云岩区人民法院作出（2018）黔0103民初字1029号判决，确认张秀英与湘企房开于2008年1月30日签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》形成的房屋买卖合同关系合法有效。另查明，2014年8月5日，张秀英、胡彬与刘佳佳签订《租房合同》，将7栋27、28号门面出租给刘佳佳。2015年8月23日起张秀英将涉案房屋出租给王世杰，并与王世杰签订《租房合同》。2017年12月29日王世杰注册成立贵州威安利顺消防器材有限公司,,经营地址即登记为案涉房屋另查明，我院根据最高人民法院《关于首先查封法院与优先债权执行法院处罚查封财产有关问题的批复》规定，于2019年12月18日致函云岩区人民法院，建议法院将湘企房开名下位于贵阳市观山湖区的处置权交由我院执行。2019年12月27日，云岩区人民法院函复我院，同意我院依法处置我院执行案件中的抵押财产。以上事实，有《认购协议书》、《收款收据》、银行存款凭条、现金无折存款单、《租房合同》、营业执照、银行交易明细清单、不动产登记信息、（2018）黔0103民初字1029号民事判决书、（2017）黔01民初535号民事判决、（2018）黔01执异274号执行裁定书等证据予以证实。本院认为，本案执行标的首先查封法院已经根据相关法律规定涉案房屋移交给我院处置，故我院针对案涉房屋在内的商业用房实施的查封措施已经生效，案外人认为其具有足以阻却执行实体权利提出执行异议，经执行法院作出执行异议裁定后，相关当事人符合提起执行异议之诉的受理条件。综合各方主张和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”规定，本案争议焦点归纳为：一是清镇农商行的抵押权能否对抗张秀英的排除执行异议；二是张秀英是否享有排除强制执行的民事权益。关于争议焦点一，本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，若法律、司法解释另有规定，则申请执行人对执行标的依法享有的抵押权就不能当然对抗案外人的排除执行异议。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先爱偿权不得对抗买受人”的规定，抵押权人享有的抵押权不能对抗消费者基于购买商品房所取得的债权。前述批复规定即属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条所指的司法解释另有规定的范畴。因此，清镇农商行享有的抵押权不能当然对抗案外人张秀英提出的排除执行异议。关于争议焦点二，本院认为，张秀英为佐证其诉请成立提交了2008年1月其向湘企房开购买案涉房屋的认购协议书以及按照约定支付购房款的收款收据等，该认购协议书对所认购房屋的坐落位置、面积大小、单价、总价及付款方式、交付期限、违约责任、产权办理等事项进行了约定，具有商品房买卖合同应当明确的主要内容，其提交的收款收据、存款凭条可证实其已按合同约定支付全部购房款，且该认购协议未违反法律、法规禁止性规定，故该认购协议书应认定为合法有效的商品房买卖合同。同时，张秀英提交的《租房合同》、营业执照及银行交易明细清单等可证明其在本院采取查封措施之前对案涉房屋已经管理、使用多年，而湘企房开办理取得该批发市场房屋权属登记后并未依约协助为购房人办理产权手续，相反在上述房屋上设置了抵押，客观上导致张秀英房屋产权办理出现障碍，故可认定张秀英对未办理产权登记手续并没有过错。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人张秀英具有足以阻却执行的实体权利，其要求停止执行涉案商铺的诉讼请求应予以支持。至于其要求确认涉案商铺归其所有并要求判决湘企房开协助办理涉案商铺产权手续的诉讼请求，其可通过与湘企房开的房屋买卖关系予以处理，在本案中不宜直接予以处理。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行贵阳市云岩区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场Ｍ栋1层24号房屋；二、驳回原告张秀英的其余诉讼请求。案件受理费60元，由原告张秀英负担30元，由贵州清镇农村商业银行股份有限公司负担30元。公告费130元，由原告张秀英负担65元，由贵州清镇农村商业银行股份有限公司负担65元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2018）黔01执异274号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  唐玉平审判员  刘 华审判员  王 晨二〇二〇年三月十日法官助理戴蔚书记员高丽梅