四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初7057号 原告：时延旻，男，1986年9月10日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：余卓，四川川蓉律师事务所律师。 被告：成都市尚邻房地产经纪有限公司，住所地成都高新区创业路******。 法定代表人：李如林，总经理。 委托诉讼代理人：陈霞，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋红双，四川精伦律师事务所律师。 第三人：李浪，男，1985年8月11日出生，汉族，住四川省梓潼县。 第三人：史俸强，男，1979年7月3日出生，汉族，住四川省青川县。 原告时延旻与被告成都市尚邻房地产经纪有限公司（下称尚邻公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案，于2019年10月29日依被告尚邻公司申请，依法追加李浪、史俸强作为第三人参加本案诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告时延旻及其委托诉讼代理人余卓，被告尚邻公司的委托诉讼代理人陈霞到庭参加诉讼，第三人李浪、史俸强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告时延旻向本院提出诉讼请求：判令被告尚邻公司返还原告时延旻诚意金10万元，支付资金占用利息（以10万元为基数，从2017年12月12日起按年利率6％计算至全部清偿之日止）。事实及理由：2017年8月8日，原告时延旻与案外人胡嘉惠在被告尚邻公司的居间下签订《房屋转让合约》。合同约定由原告时延旻购买胡嘉惠位于成都市高新区濯锦路9号8栋1单元23层01号（半岛城邦3期8栋2301号）房屋，并向被告尚邻公司支付20万元购房定金及4万元中介费，被告尚邻公司于2017年8月16日向原告时延旻出具以上两笔《收款收据》，并同时与原告时延旻签订《协议》约定退还原告时延旻定金、首付及中介费的条件。后因限购政策原告时延旻无法购买上述房屋，被告尚邻公司依约向其退还了14万元。原告时延旻多次沟通要求被告尚邻公司返还剩余10万元但其拒不返还。故原告时延旻为维护自身合法权益，根据相关法律规定，诉至人民法院。庭审中，原告时延旻明确其诉状载明的诚意金10万元即为被告尚邻公司剩余应退全部款项。 被告尚邻公司答辩称，第一、原告时延旻诉请无事实与法律依据，依法应予驳回。本案中，原告时延旻诉请我方退还诚意金10万元并承担资金占用利息，但无论我方最终是否承担责任，本案均不涉及退还诚意金，只涉及定金或佣金，故其诉请无事实与法律依据，至于原告时延旻在庭审中明确该10万元为定金则属于对诉讼请求的实质变更，因其变更已超过举证期限故不应得到支持；第二、我方不是本案适格主体，未与原告时延旻成立居间合同关系，不应承担向其返还10万元的责任。本案中，原告时延旻所举合同、收据等证据材料上的印章并非我方备案印章，请求对该印章的真伪进行司法鉴定；第三、第三人在本案中的行为亦不构成表见代理。第三人并非我方员工，其私刻我方公章，在未经授权下以我方名义与原告时延旻签订居间合同，我方未收取原告时延旻任何款项，不应承担返还责任。表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。若原告时延旻主张第三人构成表见代理，则应承担举证责任，其不仅应举证证明代理行为存在有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意无过失地相信行为人具有代理权。我方认为，第三人的行为在客观上不构成有权代理的假象，即便构成，原告时延旻在整个合同缔结与履行过程中亦未尽到合理的注意义务，其对第三人的身份未经核实即轻信，对其签约权限未经审查就签约并转款，明知无我方该盖有财务专用章的正式收据或发票，却将款项转至第三人个人账户，纵观其交易过程亦存在诸多不合常规的操作但原告时延旻并未生疑。因此，原告时延旻不符合善意且无过失的表见代理构成要件要求，亦未举证证明第三人具有有权代理的客观表象，故第三人的行为不构成表见代理；第四、若原告时延旻要求我方退还的10万元款项性质为定金，即便第三人构成表见代理，我方亦不应承担款项返还责任。房屋经纪方仅是代管房屋定金，相应款项所有权仍属卖方，是否应全额退还定金应由卖方决定，经纪方无权决定向原告时延旻退还定金。第三人史俸强在相关协议中以我方名义承诺退还原告时延旻定金，因其行为属无权处分，故相应条款效力待定，而原告时延旻未举证证明房屋卖方同意退款，故原告时延旻不能据此要求我方退还款项。本案中，房屋买卖系因原告时延旻单方原因导致交易失败，故卖方有权决定是否退还原告时延旻定金及具体退还数额，原告时延旻未举证证明卖方已授权我方向其退还全部定金及第三人个人收取的定金并未交付给卖方的情形下，其要求我方退还定金的诉请无事实依据。综上，请求人民法院依法驳回原告时延旻的诉讼请求。 第三人李浪、史俸强未发表意见。 经审理查明，时延旻与李蓉于2014年4月登记结婚，于2018年1月11日登记离婚。 尚邻公司成立于2011年8月11日，法定代表人为李如林，经营范围为房地产经纪、市场信息咨询。 2017年，时延旻欲在成都市高新区长城半岛城邦三期8栋购买一套房屋，在该小区经房屋经纪人李浪介绍，遂至天府长城丽日清风小区物业办公室与“经理”史俸强商谈购房细节，随后办理委托其购买相应房屋的手续。2017年8月8日，李蓉通过其中国银行账户（尾号为4890）取款2万元作为诚意金向尚邻公司支付，尚邻公司向时延旻出具《诚意金收条》，主要载明：时延旻自愿委托尚邻公司购买高新区长城半岛城邦三期8栋2301号房屋一套，约定价格为480万元，2万元由尚邻公司代收。如购房价格高于480万元，时延旻有权放弃购买，尚邻公司应退还诚意金2万元；如房屋价格确定为480万元，此诚意金自动转为购房定金，不予退还。在正式签订房屋买卖合同时应向尚邻公司交纳中介服务费8万元。在2017年8月18日前如该房屋房价未最终确定为上述约定房价，尚邻公司退还时延旻诚意金，双方互不承担任何责任；如在2017年8月18日前该房屋房价最终确定为480万元，时延旻应在尚邻公司通知时间内与本房房主签订房产买卖合同，否则视为时延旻违约，应支付尚邻公司违约金2万元。时延旻在该收条落款处签名，李浪在“经纪人”处签名并加盖“成都市尚邻房地产经纪有限公司”印样。 期间，时延旻于2017年8月10日拍摄天府长城丽日清风小区物业办公室实况，照片显示，该办公室悬挂有尚邻公司的营业执照正副本及该公司成都市房地产经纪咨询机构备案证书，并附有房屋买卖流程介绍图示。 后，时延旻在上述物业办公室就位于成都市高新区濯锦路9号8栋1单元23层01号房屋（下称案涉房屋）签署《房屋转让合约》，该合同载明卖方为案外人胡嘉惠，买方为时延旻，经纪方为尚邻公司，各方约定：买卖双方通过经纪方尚邻公司购入及出售案涉房屋，建筑面积为273.78平方米。该房屋按套计价，总价格为480万元，包括一个无产权车位。时延旻在签订本合同时支付胡嘉惠购房定金20万元，由尚邻公司代为托管，并由尚邻公司开具收据，作为买卖双方办理房屋物业交割的保证金，该保证金尚邻公司在买卖双方签订物业交割单之日起5个工作日内支付胡嘉惠，待该房屋办理完毕手续后自动转作购房款。时延旻在2017年12月1日前支付首付款330万元，在2017年12月8日前支付尾款150万元。尚邻公司协助买卖双方办理该物业的权证过户手续，双方应在2017年12月8日前前往成都市房产管理局办理过户手续。尚邻公司代胡嘉惠所收之定金，由胡嘉惠收妥及签署本合约后作实，如胡嘉惠拒收该定金及签署本合约，则该笔定金在没有任何赔偿下原数交回时延旻，时延旻将不得要求尚邻公司任何赔偿。如时延旻未能履行本合同之条款以至本转让交易不能顺利完成，时延旻已交付给胡嘉惠的定金或已交尚邻公司代为托管的定金，尚邻公司无须经过时延旻同意便可转交胡嘉惠，以上时延旻所交定金将由胡嘉惠没收作为时延旻对胡嘉惠的赔偿，尚邻公司有权在定金中扣除胡嘉惠应缴纳的经纪服务费，而胡嘉惠有权再将该物业转让予任何人，当时延旻做出以上赔偿后胡嘉惠不可要求进一步赔偿或要求时延旻履行此合约。如胡嘉惠未能履行本合约之条款以至本转让交易不能顺利完成，胡嘉惠必须退还时延旻已交付的定金及赔偿与定金相同的金额予时延旻，若定金在尚邻公司托管，则尚邻公司无须经过胡嘉惠同意便可退回时延旻，尚邻公司有权在定金中扣除时延旻应缴纳的经纪服务费，当胡嘉惠做出以上赔偿后时延旻不可要求进一步赔偿或要求胡嘉惠履行此合约。基于尚邻公司已提供之服务，尚邻公司有权向胡嘉惠收取48000元，向时延旻收取8万元作为服务费，该笔服务费于签订本合约同时付清。由于买卖双方不在一起签合同，尚邻公司保证合同真实有效，出现合同不一样，由尚邻公司承担全部责任。时延旻货款按银行审批为准，时延旻有权在房产证写其他人名字。 上述《房屋转让合约》首页左上方有“长城·一应”“尚邻不动产”打印标识，右上方盖有“成都市尚邻房地产经纪有限公司”印样，下方“声明”载明：凡我司员工向客户收取任何款项，均须出示盖有我司财务专用章的正式收据或发票方为有效，其余形式我司一律不予承认，并与我司无关，特此申明。尾页落款处“卖方”有“胡嘉惠”字样以及捺印，“经纪方”注明为成都市尚邻房地产经纪有限公司，“经纪人”处有“史俸强”字样及捺印，“买方”处有“时延旻”字样及捺印。 2017年8月16日，李蓉又向史俸强转账22万元，并备注“定金”。当天，史俸强签字向时延旻出具《现金收款收据》（第二联收据联）两份，其中编号为0002863的《收据》载明：收到时延旻交来购买半岛城邦3期8栋2301定金20万元整；编号为0002864的《收据》载明：收到时延旻交来购买半岛城邦3期8栋2301佣金4万元整，已交2万诚意金，自动转为佣金，诚意金收条作废。两份《收据》均载明“郑重提示：1.交现金前请核实收款人身份并查看工牌（此收据由经理级以上员工审核）；2.同一客户、同一物业、一次性开具两张以上无效。”“收款人确认”处均加盖“成都市尚邻房地产经纪有限公司”印样。 同日，时延旻还签署《关于半岛城邦三期8栋2301协议》一份，主要约定：1.如因客户贷款的原因导致客户不能顺利买到该房屋，客户在9月25日前放弃对该房屋的购买，则客户只需承担2万元，其余钱由中介公司在该房屋顺利过户后返还客户（2017年12月30日前）；2.保证定金和首付的安全性，贷款下不来退定金和首付、中介费；3.买方所承担的税费，约定具体数值；4.保证卖方的产权证相关交户的手续在规定时间内移交；5.支付首付三成，中介方确定9月25日前能否贷款成功。如因下列原因造成不能成功购买，则由客户自己承担所有费用：1.未顺利还完首套房房款或办理离婚证证明；2.由于客户信誉出现问题导致不能贷款的。时延旻在“客户签字确认”处签字，史俸强在“中介方”处签字，落款处加盖“成都市尚邻房地产经纪有限公司”印样。 后因无购房资格，时延旻遂放弃购买案涉房屋，经与史俸强协商，二人于2017年9月20日形成《委托协议》，主要约定：经时延旻委托马文婕购买中洲半岛城邦三期8-2301号房屋。时延旻自愿放弃购买权，马文婕接手原合同所有责任与义务。时延旻定金20万元在2017年9月27日前退还。中介费4万元客户有权随时退款，尚邻公司3个工作日之内退款。该协议落款处有史俸强、时延旻签字，同时加盖“成都市尚邻房地产经纪有限公司”印样。 2017年12月1日，李蓉工商银行账户（尾号2255）收到史俸强转款两笔，共计7万元。2018年2月27日，时延旻工商银行账户（尾号4527）收到史俸强转款两笔，共计7万元。至此，时延旻收到退款共计14万元，尚余10万元未予退还。 因后续退款未到账且无法联系史俸强、李浪，时延旻于2018年11月开始通过微信与尚邻公司法定代表人李如林（微信号：×××）协商退款事宜。2018年11月21日，时延旻向其发送两份《现金收款收据》照片并称“李总你看吧，这都是你们公司的收据”，李如林回复“时先生，这收据明显是他个人伪造的，跟我们公司收据不一致、我们第二联是财务联，颜色也不一样”。时延旻继续向其催要相应款项，对方回复“他也骗了我们几十万”并称尚邻公司也准备起诉并在想办法找人。 本案审理中，经本院至天府长城丽日清风小区物业服务中心核实，该中心项目经理称2016至2017年左右，尚邻公司基于合作会派一些工作人员代表公司至长城公司的各个项目驻点。对此，尚邻公司认可天府长城丽日清风小区为该公司业务人员外出带客户看房等开展房屋中介业务活动的地点，同时认可李浪曾系其员工，已于2017年上半年离职。但尚邻公司辩称其并未向时延旻提供案涉居间服务，并提交该公司《二手房（预约）买卖合同》《现金收款收据》空白模板，拟证明其合同条款与案涉《房屋转让合约》并不一致。 以上事实，有原、被告在庭审中的陈述，以及原告时延旻提交的离婚证、《诚意金收条》《房屋转让合约》《现金收款收据》《关于半岛城邦三期8栋2301协议》《委托协议》、中国银行交易流水明细清单、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、微信聊天记录、照片，被告尚邻公司提交的《二手房（预约）买卖合同》《现金收款收据》等证据在卷佐证。 本院认为，原告时延旻提起本案诉讼，旨在要求被告尚邻公司退还其已向第三人史俸强所付24万元中的剩余未退款项10万元。虽然原告时延旻在起诉状中列明要求返还的款项为诚意金，但本案从立案之初至法庭辩论终结，原告时延旻主张返还的意思表示与相应依据均是明确、固定的，不存在变更诉讼请求的情形，故本院对被告尚邻公司有关原告时延旻在庭审中明确该10万元实为定金系对诉讼请求的实质变更的意见不予采纳，基于此亦无需向各方指定新的答辩期与举证期。 本案中，被告尚邻公司辩称《房屋转让合约》《诚意金收条》《现金收款收据》《关于半岛城邦三期8栋2301协议》《委托协议》上加盖的“成都市尚邻房地产经纪有限公司”印章均系伪造，其对案涉居间及收款事宜并不知情，故相关协议的签订并非其真实意思表示，其不应承担《委托协议》确定的退款义务。对此，原告时延旻则主张即便案涉印章经鉴定属伪造，第三人史俸强、李浪仍构成表见代理，其代理实施的民事行为后果应由被告尚邻公司承担。本院认为，第三人史俸强所收款项均由《诚意金收条》《房屋转让合约》予以明确，性质上与一般二手房交易中发生的诚意金、定金无异，于原告时延旻而言，事实上产生了合理的信赖基础。其次，案涉合约、收条、收据等由原告时延旻与第三人史俸强、李浪在天府长城丽日清风小区物业中心办公室签署形成，即时拍摄的照片显示该处悬挂有被告尚邻公司营业执照及房屋经纪备案信息，所签署《房屋转让合约》《现金收款收据》均系附有被告尚邻公司信息的格式文本，凡第三人史俸强、李浪所签署材料均盖有“成都市尚邻房地产经纪有限公司”印章，对比案涉签约过程与通常二手房交易流程，原告时延旻作为普通购房者难以作出第三人系无权代理的判断，其对相关人员身份、权限进行形式审查即已尽到了必要的注意义务。因此，综合相关协议内容及签约过程，原告时延旻作为协议相对方，足以确认第三人史俸强、李浪有权代表被告尚邻公司签署协议、出具收条，以及第三人史俸强个人账户收取款项系代表被告尚邻公司收取，原告时延旻在上述交易过程中并无明显过错。即便第三人史俸强、李浪的行为是无权代理行为，其仍然构成表见代表，相应协议确定的法律责任应由被告尚邻公司承担，本院对原告时延旻的主张予以采纳。基于此，无论案涉公章是否是被告尚邻公司彼时使用的公司公章均不影响本案中原告时延旻相应诉讼请求的认定，被告尚邻公司的鉴定申请进行因无必要，本院不予准许。 《委托协议》对于返还原告时延旻相应款项作出明确约定，故被告尚邻公司有关其无权决定退还款项的辩称不成立，现原告时延旻诉请要求被告尚邻公司返还剩余款项10万元于法有据，本院予以支持。关于原告时延旻主张的资金占用利息，因原告时延旻主张剩余款项均为定金，而《委托协议》对于返还期限有明确约定，现原告时延旻主张自2017年12月23日起按照年利率6%计算资金占用利息，相应计算标准不违反法律法规的禁止性规定，本院予以支持。 综上，本院对原告时延旻的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告成都市尚邻房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告时延旻返还10万元并支付以此款为基数、按年利率6%从2017年12月13日起计算至款项付清之日止的资金占用利息。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2456元、公告费260元，共计2716元，由被告成都市尚邻房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  董 淼 人民陪审员  钟天珍 人民陪审员  张 燕 二〇二〇年三月十二日 书记 员代  智 鹏