福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0524民初440号 原告：泉州正邦物业管理有限公司，住所地：安溪县凤城镇吾都村闽商投资区。统一社会信用代码：913505245875489551。 法定代表人：林向荣，任公司总经理。 委托诉讼代理人：钟志强，福建安荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艺婷，福建安荣律师事务所律师。 被告：黄玉鸾，女，1974年11月3日出生，汉族，住福建省泉州市安溪县，现住安溪县。 泉州正邦物业管理有限公司（下称泉州正邦物业公司）与被告黄玉鸾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泉州正邦物业公司的委托诉讼代理人张艺婷、被告黄玉鸾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉州正邦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄玉鸾立即支付给泉州正邦物业公司截止2019年12月31日的物业费2998元、生活垃圾处理费114元、公摊水电费369元，合计为3841元，并支付逾期付款违约金(逾期付款违约金自2019年10月16日起按月2%计算至实际付清款项之日止，暂计算至2019年12月31日止约为192元)；2.判决由黄玉鸾承担泉州正邦物业公司因本案诉讼支付的律师费1000元；3.本案的诉讼费、公告费由黄玉鸾承担。事实和理由：安溪兆阳房地产开发有限公司是安溪县世邦•清水湾的开发商。2014年4月18日和2019年4月2日，泉州正邦物业公司与安溪兆阳房地产开发有限公司签订《世邦•清水湾(二期)前期物业服务合同》，合同约定由泉州正邦物业公司对世邦•清水湾(二期)房地产项目进行前期物业管理，双方对委托管理事项及收费标准等进行了约定。合同约定：高层住宅物业费为1.2元/月/m²；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；生活垃圾处理费6元/月/户。合同约定业主每季度首月15日前向泉州正邦物业公司交纳本季度的各项应缴费用，未能按时足额支付物业服务费的，应当按照逾期金额日千分之三标准向乙方支付违约金。乙方向法院起诉的，因此产生的诉讼费、律师代理费、公告费等费用和损失由甲方或业主承担。《业主临时管理规约》也约定，泉州正邦物业公司因业主违约提起诉讼的，有权向业主或物业使用人追索因业主或物业使用人违约行为导致的损失及一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费)。 黄玉鸾系安溪县世邦•清水湾(二期)2幢505号房产的业主，该房屋建筑面积为104.08m。黄玉鸾于2014年4月18日与安溪兆阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并于2016年10月30日向开发商接受该房屋。依据合同约定，黄玉鸾应缴交物业费124.9元/月；生活垃圾处理费6元/月/户和公摊水电费。黄玉鸾入住后，初期尚能按期缴交物业费等各项费用，但后期却违约未能按期缴交，截止2019年12月31日，尚欠物业费2998元(2018年1月1日起至2019年12月31日止，该款应在2019年10月15日前缴交)、生活垃圾处理费114元(自2018年6月1日起至2019年12月31日止)和水电公摊费用369元(截止到11月份)，合计黄玉鸾累计拖欠泉州正邦物业公司物业费、生活垃圾处理费、公摊水电费为3841元。 黄玉鸾作为安溪县世邦•清水湾(二期)2幢505号房业主和物业使用人，享受了泉州正邦物业公司提供的物业管理服务，却没有按时向泉州正邦物业公司交纳物业服务费等相关费用，没有履行物业使用人应尽的义务，显然已构成违约，依法应承担违约责任。该欠款经泉州正邦物业公司多次催讨，黄玉鸾至今未能支付。泉州正邦物业公司因本案诉讼支付律师费1,000元。为此，请求判决支持泉州正邦物业公司的诉讼请求。 黄玉鸾辩称，第一，泉州正邦物业公司对世邦清水湾二期2号楼的管理存在违约行为，且私自收受利息，损害业主利益。泉州正邦物业公司长期以来存在管理不善问题，私自改变楼层的原设计方案，允许世邦清水湾二期2号楼5层中套的进户门位置外移并收取对应的金钱，通道宽1.2米，门扇宽0.92米，导致本人（2号楼505室）的出入存在很大的安全隐患。多次协商无果。之前有几次小孩经过，他们的门一下子推出来，小孩差点被撞上，并受到惊吓。物业公司是成立多年的单位，这样的管理操作导致自己受益（收取二期中套有外移门位置300元现金），而不顾及其余业主的出入安全便利； 第二，泉州正邦物业公司未合法合理保障小区业主权利，违反合同约定。一是正邦物业管理有限公司私自出租小区公共区域，包括小区停车位、电梯广告位、游泳池场地等，占用小区公共资源，影响业主生活居住资源和环境。身为业主，在正邦物业公司出租之前未收到任何消息，我们业主多次要求正邦物业公司出示使用情况说明，以及收入资金的去向，未果。二是泉州正邦物业公司未保障小区业主权利。业主要求泉州正邦物业公司出示公摊费用及公共维修基金的收费标准及依据，并公示收入所得和资金使用去向，未果； 第三，泉州正邦物业公司对世邦清水湾二期2号楼的管理存在不作为现象。小区楼层最顶层的屋面属于整栋楼层业主，用于晒衣服、晒棉被等用途。却被私人设置铁门长期锁住占位私用。业主多次向物业进行反馈，物业根本不作为，不解决问题。现在铁门也是其他业主共同处理挖开的； 第四，泉州正邦物业公司在业主交房装修时，要求业主办理装修出入卡，并收取费用10元/张，每户办理5张出入卡，业主请正邦物业公司出示收入所得及资金的使用情况。 综上，泉州正邦物业公司存在管理不善，不进行信息公示，不保障业主利益，私自收受利益，对小区公共利益不作为等种种行为而率先违约。泉州正邦物业公司违约在先，本人有权利主张先诉抗辩权，暂缓缴纳物业费。以上事实均有图片为证，可向法庭展示相关证据。 对于第二项诉讼请求。请求依法判决黄玉鸾承担因本案诉讼支付的律师费1000元的诉讼请求不成立。主要如下：泉州正邦物业公司与本人未在任何合同约定由本人承担律师费。如法官所知，除非合同另有约定除外，律师费都是谁请谁支付，泉州正邦物业公司的该项诉讼请求不成立。 对于第三项诉讼请求。请求黄玉鸾承担本案诉讼费、公告费的诉讼请求不成立。主要理由如下：根据我国《诉讼费用交纳办法》第五章第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 本案双方当事人的争议焦点为：黄玉鸾拒交物业费等相关费用的理由能否成立？ 泉州正邦物业公司认为，黄玉鸾作为安溪县世邦•清水湾(二期)2幢505号房业主，应当按照约定向泉州正邦物业公司缴纳物业费、公摊水电费等相关费用，其拒交物业费等相关费用的理由不能成立。并在本院指定的举证期限内提供以下证据：1.泉州正邦物业公司营业执照复印件，证明泉州正邦物业公司诉讼主体资格和基本情况；2.黄玉鸾身份证复印件，证明黄玉鸾的诉讼主体资格和基本情况；3.《世邦•清水湾(二期)前期物业服务合同》复印件两份、《临时管理规约》、《物业备案证明》复印件，证明泉州正邦物业公司系安溪县世邦•清水湾(二期)项目的物业管理公司及合同约定内容等事实；4.商品房买卖合同登记备案表、《房屋交接单》、《业主签收文件目录》复印件，证明黄玉鸾系安溪县世邦•清水湾(二期)2幢505号房业主，并于2016年10月30日向开发商接受该房屋等事实；5.《收费通知单》、《催缴通知书》、快递单回执复印件，证明泉州正邦物业公司向黄玉鸾催收物业费的事实；6.公摊水电费明细、垃圾处理费收费标准、清运费发票复印件，证明泉州正邦物业公司收取公摊水电费、垃圾处理费的依据和标准；7.欠费明细复印件，证明黄玉鸾所欠物业费等费用共计3841元的明细；8.委托代理合同、律师代理费发票复印件，证明泉州正邦物业公司因本案诉讼支付律师代理费1,000元的事实。庭审中泉州正邦物业公司补充提交三组证据，第一、正邦物业装饰装修违规处理通知书复印件，证明正邦物业公司在得知情况后及时制止，并向其开具装饰装修违规处理通知书；第二、2019年公共收益公示情况、公示地点照片，证明泉州正邦物业公司每季度都有对公共收益部分定期公示；第三、现场照片，证明泉州正邦物业公司有及时制止并上报执法局，执法局人员过来查看现场的事实。 黄玉鸾质证认为，物业有制止的情况不属实，物业管理不到位。律师费用不应由其承担。 本院认为，泉州正邦物业公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7，可以证明黄玉鸾所欠物业费共计3841元的明细，证据来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信；证据8，可以证明泉州正邦物业公司因本案支付律师服务费1,000元的事实，本院依法予以采信。 黄玉鸾认为，泉州正邦物业公司管理不到位、不作为等问题。黄玉鸾在庭审中当庭提供35张照片，欲证实泉州正邦物业公司上述问题。 本院认为，黄玉鸾提供的35张照片，只能反映泉州正邦物业公司物业服务管理的情况及小区存在的问题，但不能作为黄玉鸾拒绝缴交物业服务费、公摊水电费等的理由。 本院经审理认定事实如下： 安溪兆阳房地产开发有限公司是安溪县世邦•清水湾的开发商。2014年4月18日和2019年4月2日，泉州正邦物业公司与安溪兆阳房地产开发有限公司签订《世邦•清水湾(二期)前期物业服务合同》，合同约定由泉州正邦物业公司对世邦•清水湾(二期)房地产项目进行前期物业管理，双方对委托管理事项及收费标准等进行了约定。合同约定：高层住宅物业费为1.2元/月/m²；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；生活垃圾处理费6元/月/户。合同约定业主每季度首月15日前向泉州正邦物业公司交纳本季度的各项应缴费用，未能按时足额支付物业服务费的，应当按照逾期金额日千分之三标准向乙方支付违约金。乙方向法院起诉的，因此产生的诉讼费、律师代理费、公告费等费用和损失由甲方或业主承担。《业主临时管理规约》也约定，泉州正邦物业公司因业主违约提起诉讼的，有权向业主或物业使用人追索因业主或物业使用人违约行为导致的损失及一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费)。黄玉鸾系安溪县世邦•清水湾(二期)2幢505号房产的业主，该房屋建筑面积为104.08m。黄玉鸾于2014年4月18日与安溪兆阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并于2016年10月30日向开发商接受该房屋。依据合同约定，黄玉鸾应缴交物业费124.9元/月；生活垃圾处理费6元/月/户和公摊水电费。黄玉鸾入住后，初期尚能按期缴交物业费等各项费用，但后期却违约未能按期缴交，截止2019年12月31日，尚欠物业费2998元(2018年1月1日起至2019年12月31日止，该款应在2019年10月15日前缴交)、生活垃圾处理费114元(自2018年6月1日起至2019年12月31日止)和水电公摊费用369元(截止到11月份)，合计黄玉鸾累计拖欠泉州正邦物业公司物业费、生活垃圾处理费、公摊水电费为3841元。该欠款经泉州正邦物业公司多次催讨，黄玉鸾至今未能支付，致泉州正邦物业公司于2020年1月10日诉至本院，并因本案诉讼支付律师费1,000元。 本院认为，安溪兆阳房地产开发有限公司是安溪县“世邦•清水湾”的开发商。泉州正邦物业公司与安溪兆阳房地产开发有限公司签订《世邦•清水湾(二期)前期物业服务合同》，系双方的真实表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。泉州正邦物业公司接受安溪兆阳房地产开发有限公司的委托对世邦•清水湾（二期）项目进行前期物业管理，履行了服务合同约定的管理和维护的主要义务。黄玉鸾作为该物业使用人未能依照服务合同的约定交纳物业相关费用构成违约，应承担支付给泉州正邦物业公司拖欠的物业费2998元、生活垃圾处理费114元、公摊水电费369元，合计为3841元，并支付逾期付款违约金的民事责任（自2019年10月16日起至实际付清款项之日止），但在违约金的计算上，泉州正邦物业公司要求黄玉鸾按月利率2％计算，明显偏高，应酌情调整为按年利率6%计算违约金。至于黄玉鸾提出的泉州正邦物业公司私自改变楼层的原设计方案，允许世邦清水湾二期2号楼5层中套的进户门位置外移的行为，泉州正邦物业公司并未对相关业主进行劝阻、制止，导致2号楼505室的出入存在很大的安全隐患问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对相关业主进行处罚，也无权处理违章行为，业主如果认为相邻业主的进户门位置外移侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由。况且，泉州正邦物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，并上报执法局，执法局也派人员查看了现场，即使正邦物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，黄玉鸾等业主也可以根据《世邦•清水湾（二期）前期物业服务合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，黄玉鸾应当依照合同约定支付缴纳物业管理费及公摊水电费。当然，泉州正邦物业公司也应虚心听取黄玉鸾等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。 综上所述，泉州正邦物业公司的诉讼请求，合法的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、黄玉鸾应于本判决生效之日起十日内支付给泉州正邦物业管理有限公司物业服务费2998元、生活垃圾处理费114元、公摊水电费369元，合计为3841元，并支付逾期付款违约金（逾期付款违约金自2019年10月16日起按年利率6%计算至实际付清款项之日止）； 二、黄玉鸾应于本判决生效之日起十日内支付给泉州正邦物业管理有限公司律师服务费1,000元； 三、驳回泉州正邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由黄玉鸾负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  杨岩成 二〇二〇年三月十三日 书记员  陈榕榕