西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初17496号原告（反诉被告）：刘慧平，男，1990年6月16日出生，汉族，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：余小倩，北京大成（西安）律师事务所律师，                                                                                                                                                                                                                                                                                        被告（反诉原告）：全路，女，1990年3月26日出生，汉族，住陕西省三原县。委托诉讼代理人：杨粉米，陕西维恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁引萍，陕西维恩律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王阳虎，男，1969年7月23日出生，汉族，住渭南市临渭区。委托诉讼代理人：杨粉米，陕西维恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁引萍，陕西维恩律师事务所实习律师。被告：陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地：西安市高新区房。法定代表人：杨帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李季袁，男，1992年5月15日出生，汉族，住西安市莲湖区，该公司员工。原告刘慧平与被告全路、王阳虎、陕西新环境房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，被告全路、王阳虎提起反诉，本院一并受理后，于2018年8月20日作出（2017）陕0113民初10365号民事判决。宣判后，被告全路、王阳虎不服该判决提出上诉。西安市中级人民法院于2019年4月4日作出（2019）陕01民终456号民事裁定，撤销原判，发回重审。重审期间，本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘慧平的委托诉讼代理人余小倩、被告全路、王阳虎的委托诉讼代理人杨粉米、袁引萍、陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称“新环境公司”）的委托诉讼代理人李季袁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘慧平诉称，全路、王阳虎系夫妻关系。2015年4月5日，刘慧平与全路、王阳虎经中介达成《房屋买卖合同》，约定将刘慧平曲江融侨观邸29号楼1501、1502室房屋（实际为一套具备完整使用功能的房屋，购房时是按照两套房屋与开发商签订两份《商品房买卖合同》），建筑面积为152平方米，以120万元的价格出售给全路。该房屋开发商为西安金辉房地产开发有限公司（以下简称“金辉公司”），贷款银行为北京银行股份有限公司西安分行，根据合同约定：房屋总价款为120万元，定金5万元，首付款31万元于4月25日之前支付，60万元于7月10日之前支付，剩余房款24万元待过户时支付。合同签订后，全路支付定金5万元，刘慧平收到其中3万元，剩余2万元被中介扣留，并应全路、王阳虎要求将缴纳契税4万余元的收据交其持有，且刘慧平为配合交易进行缴纳契税数额远远高于目前应缴纳数额。后刘慧平与全路、在前述合同的基础上于2015年6月12日签订了一份《房屋买卖合同》，对于付款方式做了调整，鉴于刘慧平为按揭购房，遂与全路、王阳虎约定，全路、王阳虎支付刘慧平的首付款部分不变，XX房XX路、王阳虎每月15日之前向贷款行偿付房贷，作为支付购房款的方式，如违约一切责任由全路、王阳虎承担。刘慧平于2015年6月1XX房XX路、王阳虎，履行了合同义务，但全路、王阳虎截至2015年12月15日仅断断续续支付购房款285000元，远远低于支付数额，为此全路、王阳虎于2015年12月15日出具承诺一份，对剩余房款支付时间作出承诺，但全路、王阳虎未按照承诺履行。直至刘慧平起诉之日，全路、王阳虎共计向刘慧平支付购房款为365990元。更为严重的是，全路、王阳虎从2015年11月起就停止向银行还贷，违约严重，导致后期贷款全部为金辉公司代偿，金辉公司于2016年12月5日将刘慧平起诉至法院，要求解除与刘慧平签订的两份《商品房买卖合同》，在此情况下，刘慧平为了防止损失的进一步扩大，与金辉公司协商，并于2017年8月2日将其代偿的房贷、罚息、产生的诉讼费用、以及后续房屋贷款一次性向贷款行清偿。在合同签订后两年多时间内，刘慧平多次催促付款、及时偿还贷款等但均未果，最终导致刘慧平承担巨大经济损失，且由于全路、王阳虎逾期还贷致使刘慧平征信严重受损，现已被拉入银行黑名单，信贷业务均不能正常办理。鉴于全路、王阳虎根本违约行为，刘慧平根据法律规定要求解除双方之间签订的《房屋买卖合同》，其应立即搬离房屋并承担给刘慧平造成的各项损失，包括合同约定违约金5万元、首次中介费用2万元、占用房屋费用、由于全路、王阳虎违约造成金辉公司起诉要求刘慧平承担的诉讼费用、逾期还款银行罚息、以及刘慧平个人征信造成的损失等，合同还约定如因全路、王阳虎违约导致房屋被收回，则相应装修费用由其自行承担的约定，全路、王阳虎应当保证返还房屋状态完好。故诉至法院，请求判令：1、解除刘慧平与全路就“西安市XX路XX号楼1501、1502室”于2015年6月12日签订的《房屋买卖合同》，全路、王阳虎立即搬出上述房屋，保持房屋现状完好。2、全路、王阳虎返还持有刘慧平缴纳该房屋契税单据凭证所有的原件。3、全路、王阳虎赔偿刘慧平各项损失及违约金20万元。4、本案诉讼费由全路、王阳虎承担。后刘慧平放弃了第二项诉讼请求。重审期间，刘慧平增加诉讼请求：解除2015年4月5日全路、刘慧平及新环境公司签订的《房屋买卖合同》（编号：0009929）。被告全路、王阳虎辩称，一、其同意解除两份《房屋买卖合同》，但刘慧平要求全路、王阳虎赔偿其违约金20万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。两份《房屋买卖合同》均就违约责任作出了约定，但其中并无“违约金20万元”的约定。至于王阳虎未经授权作出的承诺，亦无所谓“违约金20万元”的内容，不能将历次承诺累加计算。毕竟，唯有全路才是合同主体，王阳虎无权代为承诺。刘慧平在原一审中主张“各项损失及违约金共计20万元”，分别包括七部分，而其中第三点“根据双方合同约定的违约金为5万元”，可见刘慧平主张“违约金20万元”无合同依据。二、若人民法院依法判令解除涉案房屋买卖合同，就不应同时支持刘慧平的第二项诉讼请求，即违约金20万元的主张，否则就过度加大了全路、王阳虎的违约责任，显失公平。如前所述，本案涉争《房屋买卖合同》签署于2015年4月5日，合同约定的房价为120万元，众所周知，西安近几年房价大涨，截至诉讼时，涉争房屋涨价接近两倍，目前房产中介对涉争房屋同等楼房的市场出售价高达360万元，如果法院解除合同，基于房价大涨，全路、王阳虎加大的购房成本已经高达数百万，如此情况下判决解除合同的同时，如果又同时判决支持刘慧平所谓的20万元违约金及损失主张，所造成的巨大不公不难想象，由此给全路、王阳虎造成的生活困难，或穷尽全路、王阳虎一生都无法弥补。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因此，人民法院不应同时支持刘慧平的两项诉讼请求，即不能在作出支持全路、王阳虎继续履行合同的主张的同时，又支持全路、王阳虎违约金20万元主张，否则无疑过度加重了全路、王阳虎的违约责任，其结果是必然显失公平。被告新环境公司辩称，其同意解除2015年4月5日刘慧平与全路、王阳虎在新环境公司签订的《房屋买卖合同》，需要说明的是除了刘慧平与全路、王阳虎之间的买卖关系，根据合同约定，居间服务已经履行完毕，居间关系不能解除，其余诉请与新环境公司无关，请法院依法裁判。反诉原告全路、王阳虎诉称，2015年6月12日，全路与刘慧平签订了一份《房屋买卖合同》，约定刘慧平将其位于西安市XX路XX号楼1501（1502）按揭的毛坯房以120万元的价格卖给全路、王阳虎。合同签订后，王阳虎、全路由于生意出现意外存在迟延付款的行为，致使刘慧平将全路、王阳虎诉至法院。全路、王阳虎已经向刘慧平支付购房款近40万元，且进行房屋装修实际花费30余万元，一旦解除或者终止房屋买卖合同，存在障碍且损失巨大。因此，从我国合同法鼓励交易并支持合同效率、提高合同有效性方面出发，合同应当继续履行。上述事实，由全路、王阳虎与刘慧平签订的房屋买卖合同，全路、王阳虎进行装修的证据等在卷可以证实。据此，全路、王阳虎认为，全路与刘慧平签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，应当继续履行，但如果法院作出解除合同的判决，则应判令刘慧平退还全路、王阳虎已购房款和代缴的物业费，并承担全路、王阳虎基于对涉争房屋装修而花费的装修费用。全路、王阳虎在本次诉讼中变更诉讼请求为：1、刘慧平退还全路、王阳虎已购房款365990元及其代缴的拖欠物业费10478.13元；2、刘慧平赔偿全路、王阳虎房屋装修费用20万元；3、本案诉讼费由刘慧平承担。4、解除2015年4月 5日签订的《房屋买卖合同》及2015年6月12日签订的《房屋买卖合同》。反诉被告刘慧平辩称，一、其不认可全路、王阳虎要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，因为全路、王阳虎不具有合同解除权，其追究合同被解除的法律后果，是因为全路、王阳虎的严重违约行为，才使得其具有合同解除权，而全路、王阳虎没有解除合同的法律依据。二、刘慧平不同意全路、王阳虎第一项反诉请求，因为根据王阳虎在2016年5月26日出具的承诺，明确载明其应在2016年5月28日中午付刘慧平购房款300万元，如果食言，以前所付款项不应返还，且依照西安市雁塔区人民法院原一审判决书第六页法院查明部分：王阳虎、全路系夫妻关系，整个协议过程都在委托王阳虎处理，交易中所有王阳虎出具的承诺后果均应双方承担。三、刘慧平不认可全路、王阳虎主张的拖欠物业费10478.13元，两份合同都没有对物业费的承担有所约定，因为在2015年6月10日房屋已经交付给全路、王阳虎使用，物业费就应该由全路、王阳虎自行承担。四、根据2015年6月12日《房屋买卖合同》第六条约定，如买受人违约，房屋由出卖人收回，乙方装修材料和工人工资自行承担，甲方不承担任何费用，由于该合同系买受人严重违约导致被解除，房屋装修应由其自行承担，刘慧平不需要支付全路、王阳虎装修费用，全路、王阳虎的装修毫无价值。经审理查明，2015年4月5日，刘慧平（甲方、刘万生代）、全路（乙方）及新环境公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定刘慧平将曲江融侨观邸29号楼11501、11502室房屋，建筑面积为88.51、63.06平方米，该房屋抵押给北京银行，房屋总售价为120万元，乙方于2015年4月5日支付甲方购房定金5万元，于同年4月25日前支付甲方购房首付款31万元，并于同年7月10日前支付甲方尾款60万元，2015年4月起的银行月供由乙方支付。合同第八条约定，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。2015年6月10日，王阳虎出具承诺书，承诺于2015年6月13日给付刘万生（刘慧平之父）6万元，若付不上6万元，此前付给刘万生的人民币不予退还，按违约金扣除。同日，刘XX房XX路、王阳虎，房屋为毛坯状态。2015年6月12日，刘万生又代刘慧平与全路签订《房屋买卖合同》，对2015年4月5日《房屋买卖合同》条款进行部分变更，约定全路在2015年6月13日支付刘慧平6万元，若无法支付，此前全路付给刘慧平的人民币不予退还，刘慧平按照违约金处理，第一次还贷时间为2015年7月15日，第二次还贷时间为2015年7月31日，第二次房贷偿还完毕之后，办理相关过户手续及尾欠最后一部分房款，尾欠房款必须一次性付清，房贷还利息时间为每个月15日，如每月15日之前不能如期付清房贷利息，违约一切责任由全路承担，刘慧平在2015年6月10日把涉XX房XX路，让全路设计装修，如不按照合同履行，刘慧平违约由刘慧平承担违约责任，XX路XX路承担违约责任，刘慧平收回房屋，全路装修材料和工人工资由全路承担，刘慧平不付给全路任何费用。2015年12月4日，全路、王阳虎登记结婚。2015年12月15日，全路、王阳虎又出具承诺书，承诺内容如下：一、总房款120万元，已付285000元，尚余915000元；二、2015年12月17日付15000元；三、2016年1月15日付15万元；四、2016年2月5日付35万元；五、2016年3月31日前付清余款40万元。以上承诺做不到，刘万生有权收回房屋，王阳虎并需支付违约金5万元。2016年5月26 日，全路、王阳虎因再次违约而出具承诺，承诺内容如下：2016年5月28日中午12点前付刘万生3万元。如若食言，王阳虎自愿放弃房子使用权。以前所付款项，归刘万生所有。另查明，全路、王阳虎共计支付刘慧平购房款365990元。由于全路、王阳虎未按约支付购房款，也未按约向银行偿还按揭款，开发商金辉公司一直代偿，并于2016年12月将刘慧平诉至法院，要求解除与刘慧平就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》，赔偿违约金等，最终刘慧平与金辉公司达成和解，由其父刘万生于2017年8月2日支付金辉公司垫付房贷及诉讼费91975.5元，并偿还涉案房屋剩余贷款及利息849332.07元。后刘慧XX房XX路、王阳虎发出《解除合同通知书》，要求解除合同，腾退房屋，并赔偿各项损失以及违约金20万元。庭审中，刘慧平称2015年4月5日《房屋买卖合同》签订之时，全路、王阳虎应当支付其定金5万元，但新环境公司将其中2万元扣押，并出具欠条，针对该意见，刘慧平提交欠条予以证明。全路、王阳虎对欠条的真实性及证明目的均不予认可。新环境公司对欠条不予认可，称其上未加盖新环境公司公章，刘慧平所述的证明目的也与新环境公司无关。全路、王阳虎称其因装修涉案房屋花费398900元，如判决解除合同，刘慧平应当补偿并承担全路、王阳虎给予涉案房屋装修而花费的装修费用。针对该意见，全路、王阳虎提交《西安市家庭居室装饰装修工程施工合同协议条款》、收据予以证明。刘慧平对上述证据的真实性和证明目的均不予认可，称装修房屋花费40万元，不符合常理，收据容易产生，且合同约定有关于违约方自行承担房屋装修的有关约定，《房屋买卖合同》一旦被解除，全路、王阳虎对房屋就是一种占有状态，而不再是买卖关系，因全路、王阳虎的违约行为，刘慧平不应当承担装修损失，也不同意利用。另，全路、王阳虎提供收据，拟证明其替刘慧平代缴物业费。刘慧平认为上述收据是机打的，且显示交款人是刘慧平，故对证明目的不予认可。刘慧平随即又提交物业缴费通知单，拟证明全路、王阳虎欠付2019年12月物业费4298.01元，物业费应当由王阳虎、全路共同承担。全路、王阳虎对通知单的真实性予以认可，对证明目的不予认可，XX房XX路婚前购买，故应当由全路承担物业费，与王阳虎无关。经询，全路、王阳虎认可其存在刘慧平所述的违约行为，XX房XX路XX房，首付款5万元系全路转账给王阳虎，王阳虎再转账给刘慧平，其余购房款系王阳虎支付的。全路、王阳虎称涉案房屋是其二人婚前购买的，登记在全路名下，针对该意见，全路、王阳虎提交了结婚证予以证明。刘慧平对结婚证的真实性予以认可，对证明目的不予认可，称涉案房屋从交易开始就是王阳虎、全路共同参与，系该二人共同购买，全路委托王阳虎全权处理买房事宜，故无论该二人登记结婚的时间是否是在购房之后，该房屋均系二人共同购买，应共同承担法律责任。新环境公司对结婚证的真实性予以认可，对证明目的不予认可，称全路、王阳虎一起买房，只是登记在全路名下而已。上述事实，有以上罗列证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，全路、王阳虎XX房XX路婚前购买，但已支付的购房款大部分是由王阳虎支付的，且王阳虎与全路多次就涉案房屋向刘慧平出具承诺，故XX房XX路、王阳虎共同购买。刘万生于2015年4月5日代表其子刘慧平与全路、新环境公司签订的《房屋买卖合同》，全路、王阳虎未按约支付购房款，刘万生代表刘慧平又于2015年6月12日与全路签订了《房屋买卖合同》，变更了付款时间，该两份合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。全路、王阳虎在两份《房屋买卖合同》签订后，仍未按约支付购房款，还多次出具承诺，并未兑现承诺，故全路、王阳虎的行为已经构成根本违约，刘慧平依照两份《房屋买卖合同》的约定享有合同解除权，故对刘慧平要求解除上述两份《房屋买卖合同》并要求全路、王阳虎腾交房屋之诉讼请求，本院依法予以支持。刘慧平放弃第二项诉讼请求，系其自愿行为，本院依法予以支持。关于违约金及损失一节，根据2016年5月26日的承诺，如果违约，以前所付的款项均归刘慧平所有，截至承诺当日，全路、王阳虎累计支付刘慧平购房款285000元，故仅该笔违约金已达285000元，全路、王阳虎自2015年6月10日至今一直使用涉案房屋，且因全路、王阳虎未按约支付银行按揭贷款，金辉公司代偿款项，进而起诉刘慧平，导致刘慧平提前归还所有按揭款，并支付诉讼费，故对刘慧平要求全路、王阳虎支付违约金及损失20万元的诉讼请求，本院依法予以支持。全路、王阳虎要求刘慧平退还已付购房款365990元，但其二人在2016年5月26日已承诺如果违约，以前所付的款项均归刘慧平所有，故全路、王阳虎已放弃此前支付的285000元，双方对此后支付的80990元未进行约定，两份《房屋买卖合同》解除后，刘慧平应当退还全路、王阳虎购房款80990元。关于物业费一节，全路、王阳虎提交的收据系2019年2月12日补打，无法证明2015年6月10日之前的物业费、电梯运行费等费用系全路、王阳虎交纳的，故全路、王阳虎要求刘慧平支付物业费10478.13元，证据不足，本院依法不予支持。全路、王阳虎要求刘慧平赔偿装修费用20万元，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除刘万生代原告刘慧平与被告全路、陕西新环境房地产经纪有限公司于2015年4月5日签订的编号0009929《房屋买卖合同》及刘万生代原告刘慧平与被告全路于2015年6月12日签订的《房屋买卖合同》。二、被告全路、王阳虎于本判决生效之日起二十日内搬离西安市XX路XX号楼11501、11502室。三、被告全路、王阳虎于本判决生效之日起十日内支付原告刘慧平违约金及损失共计20万元。四、反诉被告刘慧平于本判决生效之日起十日内退还反诉原告全路、王阳虎购房款80990元。五、驳回反诉原告全路、王阳虎其余反诉请求。如果反诉被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费本诉部分15600元、反诉部分7800元，共计23400元，由全路、王阳虎承担2万元，刘慧平承担3400元。鉴于原、被告双方各自预交，冲抵后，全路、王阳虎还应于本判决生效之日起十日内支付刘慧平案件受理费12200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    朱      华 人民陪审员    吴  玉  燕     人民陪审员    杨  敏  珍 二〇二〇年 三 月 十七 日                           书  记  员    魏      艳