江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0115民初13821号 原告：南京物语星诚物业管理有限公司，统一社会信用代码913201045555071470，住所地南京市秦淮区抄纸巷11号。 法定代表人：周湧庆，总经理。 委托诉讼代理人：陈红，江苏玄博律师事务所律师。 被告：孙林霞，女，1958年5月20日生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：胡玥，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 原告南京物语星诚物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告孙林霞物业服务合同纠纷一案,本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人陈红，被告孙林霞及其委托诉讼代理人胡玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：被告孙林霞支付2010年6月1日至2017年12月31日期间的物业费44905.83元及违约金（以44905.83元为基数，按照日万分之五的标准，自2018年1月1日计算至实际付清之日止）。事实和理由：2010年6月1日至2017年12月31日期间，其为21世纪假日花园小区物业服务企业，并为该小区业主提供了物业服务。被告为该小区37幢（以下简称37幢）204室、202室、212室、211室、210室业主，未能向其交纳上述期间物业费44905.83元。其催要未果，故诉至法院。 被告孙林霞辩称：1、根据物业服务合同约定的总建筑面积及物业公司在江宁区房产局物管科的备案登记资料等证据，21世纪假日花园小区业主委员会委托物业公司提供物业服务范围为1-36幢，不包含诉争的37幢；2、本案已过诉讼时效，故其不同意支付物业费；3、即使应当支付物业费，也应按照物业公司备案的标准即0.5元／月／平方米交纳。 本院经审理认定事实如下：2010年8月1日，南京21世纪假日花园住宅小区业主委员会（以下简称业委会，甲方）与原告物业公司（乙方）签订《二十一世纪假日花园物业服务合同》1份，合同约定服务期限为2010年6月1日至2013年5月31日；物业服务费为多层住宅0.5元/月/平方米，商业用房1元/月/平方米；物业服务费按每6个月交纳，业主应在每年2月1日和8月1日前履行预交6个月费用的义务；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，按应交纳数额每日万分之五向乙方支付违约金。该合同同时对物业服务标准等事项进行了约定。 2012年6月1日，业委会与物业公司续签物业服务合同，双方对原合同部分条款进行了调整，合同期限自2012年6月1日起执行三年。该份合同未对物业服务标准和收费标准进行调整。 2015年12月15日，业委会与物业公司签订物业服务补充合同（以下简称2015年补充合同），约定原合同和2013年补充合同所列条例不变，必须执行。合同期再次延续三年，从2016年1月1日到2018年12月31日；为了推动2016年物业服务工作，业委会决定：1、调整物业收费标准，每平方米物业收费上调至七毛，2016年1月1日执行。该合同同时对物业公司提供的物业服务存在的不足提出了整改要求。 2016年1月11日，物业公司向江宁区房产局物业科报备的2015年资质年检材料中，物业服务企业基本情况表（托管项目基本情况）记载：托管项目名称21世纪假日花园，开发建设单位21世纪地产公司，项目类型住宅，建筑面积123067平方米，楼栋数36，户数848户，收费标准0.5元／月／平方米。2017年12月31日，物业公司撤出了涉案小区，并停止了物业服务。 另查明，37幢产权登记的总层数为3层，除登记为孙林霞、孙广龙的房产外另有部分属于21世纪假日花园小区业主共有房产。37幢第三层的南北两边分别与20幢、19幢的第4层相连，为联体建筑。37幢202室（54.74平方米）、204室（建筑面积73.88平方米）、210室（建筑面积93.88平方米）、211室（建筑面积115.25平方米）、212室（建筑面积108.63平方米）产权人均为孙林霞，房屋用途均为商业，产权登记时间均为2008年5月13日，总建筑面积为446.38平方米。 再查明，孙林霞为证明37幢已委托案外人南京万惠企业管理有限公司（以下简称万惠公司）提供物业管理，提交委托书一份，该委托书记载：特委托南京万惠企业管理有限公司对本人位于南京市江宁区胜太东路179号的房产（面积约7600平方米）进行管理，并由万惠公司与本人指定承租户签订《管理服务合同》，本人委托管理内容同《管理服务合同》。委托期限自2010年10月25日-2020年10月24日。该委托书由委托人孙林霞、孙广龙签字。孙林霞另提供了水电费汇总表及发票、生活垃圾清运协议、报结日常工作表、保安巡逻表、保安设备设施按期巡查交接情况表、保安李家春劳动合同等证据。万惠公司成立于2010年10月25日，法定代表人为孙林霞，现仍在为37幢提供物业服务。 庭审中，物业公司为证明商业用房物业费收费标准于2016年1月1日调整为1.4元/月/平方米，提交2015年1月29日《改革物业费收费规则，拟定合理收费标准》文件，该文件加盖了业委会印章。 上述事实，有物业服务合同、物业服务补充合同、补充条款、不动产登记资料查询结果证明、产权证、委托书、营业执照、证人证言、当事人陈述等证据证实，经审查均具有证明效力。 本院认为：本案争议焦点一、孙林霞拥有的房产是否属于物业公司收取物业费范围。根据《江苏省物业管理条例》第七条的规定，物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业共用设施设备、社区建设等因素划分。根据《南京市住宅物业管理条例》第二十八条规定，物业管理区域需要分立或者合并的，应当形成区域调整方案，对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。需要分立的，应当分别经拟新设立的物业管理区域专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。本案案涉房屋37幢位于21世纪假日花园小区范围内，且与19幢、20幢为联体建筑。孙林霞抗辩称37幢为独立的物业管理区域，但未能提供证据证明37幢从21世纪假日花园小区分立出来，已分别经37幢、1-36幢专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。且37幢包含部分属于全体业主所有的房产，该部分建筑属于物业公司的服务范围。孙林霞以物业公司的备案资料所记载的托管项目基本情况记载不包含37幢为由，主张37幢已属于独立物业管理区域不能成立； 争议焦点二、孙林霞委托万惠公司提供物业服务是否可减免其向物业公司缴纳物业费义务。孙林霞委托万惠公司为37幢提供物业服务属于其个人行为，原告物业公司按照物业服务合同约定，提供了涉案小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序等物业服务。孙林霞所拥有的建筑在小区之内，其应当按照合同约定交纳物业费用，故对孙林霞的该项抗辩意见，本院不予采信； 争议焦点三、关于物业费收费标准问题。根据物业服务合同约定商业用房物业费收费标准为1元/月/平方米。物业公司主张商业用房物业费收费标准自2016年1月1日起变更为1.4元/月/平方米，并提交落款日期为2015年1月29日并加盖业委会印章的《改革物业费收费规则，拟定合理收费标准》予以证明。该份文件虽加盖了业委会印章，但是否施行应经业主大会决定。根据2015年补充合同约定，多层住宅的物业费收费标准上调至0.7元/月/平方米，该合同未对商业用房的物业费收费标准另行约定，因此不能认定1.4元/月/平方米的商业用房物业费标准已经业主大会同意，故对物业公司的该项主张，本院不予支持；孙林霞辩称应以物业公司备案的收费标准即0.5元/月/平方米计算物业费，该收费标准为物业公司备案的多层住宅物业费收费标准，按照0.5元/月/平方米的标准计算商业用房的物业费有违物业服务合同约定，故本院不予采信。综上，孙林霞应按照1元/月/平方米的标准交纳物业服务费40620.58元〔446.38平方米×1元/月/平方米×91月（2010年6月1日至2017年12月31日）〕； 争议焦点四、关于违约金的问题。物业公司主张按照日万分之五的标准计算违约金，因物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故本院不予支持； 争议焦点五、关于诉讼时效问题。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之曰起计算。物业公司于2017年12月31日退出涉案小区，本案于2019年8月21日立案受理，故物业公司的诉讼请求未过诉讼时效，对孙林霞的该项抗辩意见，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、被告孙林霞于本判决发生法律效力之日起10日内向原告南京物语星诚物业管理有限公司支付物业费40620.58元； 二、驳回原告南京物语星诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费486元，由原告南京物语星诚物业管理有限公司负担46元，被告孙林霞负担440元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审 判 员 孙晓旻 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 赵俊驰 书 记 员 陆 超