广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初30845号原告：祈乐苑业主委员会，住所地广州市海珠区怡乐路70号大院11号一楼。法定代表人：冼敏强，主任。委托代理人：黄嘉慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托代理人：赵少伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：广州盈捷供应链有限公司，住所地广州市越秀区豪贤路101号618房。法定代表人：谭本忠，总经理。委托代理人：向春兰，系广东胜伦律师事务所律师委托代理人：姚伟铄，系广东胜伦律师事务所实习律师。原告祈乐苑业主委员会诉被告广州盈捷供应链有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：祈乐苑位于海珠区××号大院。原告于2013年6月9日取得房管局备案手续，正式成立。2014年3月1日起，原告接管祈乐苑，并且根据第三次业主大会决议实行业主自治管理。被告经拍卖购得海珠区××号大院C栋地下室，是该物业的业主，一直接受了原告提供的物业管理及服务。同时，拍卖公告的竞拍条件及情况说明被告应承担物业拖欠的管理费等费用，上一手业主自2014年3月起就没有交纳涉案场地的物业管理费，原告已于2019年8月发函要求被告于2019年9月10日前结清相关费用，故原告请求法院判令：1、被告向原告支付海珠区××号大院C栋地下室自2016年4月1日至2019年10月31日止应缴的物业管理费180660.2元（每月按面积420.14平方米×10元/平方米×43个月计算）；2、被告向原告支付因迟延缴纳上述管理费产生的违约金（管理费的违约金从2019年9月11日起计至被告实际支付之日止，以180660.2元为本金，按每日1%的标准计算，违约金总额以180660.2元为限）；3、被告承担本案的受理费。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：1、拍卖公告中关于物业管理费的承担的约定，仅是针对竞买人且在网拍过程中设定的竞买条件，只有在司法竞拍涉案房屋的竞买人才受该条件约束，本案中被告并未在司法竞拍中报名并交纳保证金参与竞拍，而是在拍卖失败的执行过程中通过法律规定执行以物抵债，以物抵债和司法竞拍是两种不同的实现物权的竞拍方式，故相关拍卖公告对被告不产生任何约束力。2、被告以物抵债的内容范围仅限于与涉案物业原产权人广州市惠而佳房地产有限公司在2014年穗粤法民二初字第1890号及2015穗粤法执字第3638号中所负的债务，该债务是涉案物业相关的原申请执行人广州金控小额贷款有限公司对惠而佳公司所承担的债权，即惠而佳所负债务（借贷欠款80万元及相应利息），而并不包含原告主张的惠而佳公司应承担的物业管理费，这是两个不同的法律关系及法律事实；3、支付物业管理费是享受物业管理费的对价，在原告未举证证明已提供物业管理的前提下，原告诉请被告支付物管费缺乏事实及法律依据；4、被告于2019年6月5日才取得涉案物业不动产权证，被告仅需支付实际取得涉案物业后的管理费，而在我方在2019年6月5日取得不动产权证前，即便涉案物业欠付相关物业管理费也应由涉案物业原产权人惠而佳公司承担；5、原告诉请的违约金标准过高，根据合同法解释二第29条规定依法应予调整；原告主张的物管费标准远远超出物业管理的服务水平，也应予以调整；此外原告依据业主大会决定二，是由原告单方制作而成的，其形成时间、背景及程序是否已依照法定程序进行均不明确，因此不能证明作为物业管理费及违约金的收取依据。经审理查明：据海新物业备〔2018〕第4号《业主委员会备案回执》记载，该届祁乐苑业主委员会任期为2018年4月12日起至2023年4月11日止。据落款时间为2014年3月16日的《业主大会决定二》记载，该小区在业主委员会组织下，于2014年3月15日召开第三次业主大会，并依法在2014年3月16日下午作出如下决定：同意实行《祈乐苑小区自行管理方案等事项》，具体为：一、同意在解聘广州市祈荣物业管理有限公司（以下简称“祈荣公司”）后或者“祈荣公司”主动退出后，授权业主委员会代表业主与业主大会聘请广州市君华物业管理有限公司指派的物业服务人员团队协助业主委员会实施祈乐苑紧急临时管理预案，协助业主委员会接管。如君华物业管理公司无法胜任任务，则可由业主委员会直接聘请其他物业团队。二、小区住宅管理费，楼梯每月为每平方米0.7元，电梯每月每平方米为1元；小区非住宅（包括商铺、会所、办公室等）管理费为每月每平方米10元。如此类业主方或者物业使用方如能按照业主委员会要求进行整改（如要求商铺在每天晚上11点到次日早上6点期间不得营业等），配合小区达到封闭性管理，提高小区安全性，提高业主休息生活舒适度，业主委员会可根据情况适当减少管理费，但每月最低不得低于2.8元每方平米……；五、基于小区车位紧张，为鼓励业主充分利用现有车位资源，加强非业主车辆进小区的管理，提高小区业主财产安全性，地下车位管理费具体如下：1、车位管理费按每个300元每月收取；2、车位业主能提供以下资料证明车位符合以下条件之一的，则车位管理费每个按100元每月收取：A、车位供自己或家属车辆使用；B、车位出租给小区业主或业主家属使用。……；六、授权业主委员会收取小区上述所有管理费、垃圾费、公摊电费及公共收益（包括广告费、路面、架空层及地下公共建筑部分停车费，网球场场地使用费等）；七、所有管理费收取时间按照每两个月缴纳一次，单月5日前方式一次性支付。如业主拖欠向业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费或其他费用金额的1%支付滞纳金。拖欠管理费或其他费用者，业主委员会有权停止对其所有小区物管服务……；十一、祈乐苑业主委员会是祈乐苑全体业主（住宅及非住宅等）自治唯一合法管理机构，未经全体业主表决或业主委员会同意，禁止其他业主对小区建筑物及其附属设施进行分割管理或擅自聘请其他单位或个人管理小区公共领域，违反者视为违反管理规约，扰乱小区管理，违反者需向全体业主支付50万元违约金，业主委员会有权直接收取……；十三、授权业主委员会对于违反上述规定、拖欠管理费或其他费用、损害公共设备（如拦车杆），侵占公共区域（包括网球场、架空层、地下停车位）或侵犯小区公共收益的个人或单位（包括广州市惠而佳房地产有限公司、“祈荣公司”及张伟民、张伟雄、许洁红等）提起诉讼（诉讼权利包括提起诉讼、签署法律文件、申请变更、增加诉讼请求、参加庭审、撤诉、和解、申请诉讼保全、申请强制执行、申请评估、变更、增加执行请求、接受执行标的及办理诉讼费退费手续等），要求承担支付管理费、广告费、支付违约金、赔偿金、恢复原状、移交网球场、地下停车位、架空层等本方案规定及法律规定的法律责任……；十五、上述内容如与《祈乐苑业主大会议事规则》、管理规约有冲突的，以上述内容为准。同意本调查问卷所有内容解释权归祈乐苑业主委员会。据广州市越秀区人民法院（以下简称为越秀法院）2018年11月13日作出的（2018）粤0104执异603号执行裁定查明：一、2014年11月12日，该院就金控公司与惠而佳公司（广州市惠而佳房地产有限公司）、张伟民、曾伟朝之间的借款合同纠纷案作出(2014)穗越法民二初字第1890号《民事判决书》，判决如下：（一）、于判决发生法律效力之日起十日内，惠而佳公司向金控公司清还借款本金800000元及利息（从2014年3月25日起至2014年4月24日止的利息按月利率1.8%的标准计付，从2014年4月25日起的利息按银行同期贷款利率的四倍的标准计算至款项还清之日止）。（二）、张伟民、曾伟朝对惠而佳公司的上述债务承担连带清偿责任。张伟民、曾伟朝承担保证责任后，有权向被告惠而佳公司追偿。（三）、驳回金控公司的其他诉讼请求。案件受理费12576元、保全费4908元、公告费1000元合共18484元，由金控公司负担1174元，惠而佳公司、张伟民、曾伟朝负担17310元。二、上述判决生效后，该院以(2015)穗越法执字第3638号案立案执行。2018年7月31日，金控公司（广州金控小额贷款有限公司）与盈捷公司（广州盈捷供应链有限公司）签订《债权转让协议》，约定将涉案债权转让给盈捷公司。同年9月21日，金控公司在《广州日报》上刊登了《债权转让通知》，将债权转让事实通知给债务人。并裁定：变更广州盈捷供应链有限公司为(2015)穗越法执字第3638号案的申请执行人。据越秀法院2019年4月2日作出的（2015）穗越法执字第3638号执行裁定查明的主要内容为：该院依据已经发生法律效力的(2014)穗越法民二初字第1890号民事判决书，发出执行通知书，责令被执行人在收到执行通知书后履行生效法律文书确定的义务，但被执行人至今未履行生效法律支书确定的义务。原申请执行人广州市广永小额贷款有限公司有权依法从拍卖、变卖被执行人广州市惠而佳房地产有限公司用于抵押的广州市海珠区××号大院C栋地下室所得价款中优先受偿。该院依法公开对上述房产进行拍卖。经三次公开拍卖均未能拍卖成交（2018年4月5日第三次拍卖流拍为1685120元）。2019年2月28日，申请执行人广州盈捷供应链有限公司向该院表示愿意以第三次拍卖保留价1685120元以物抵债，抵偿被执行人在本案所欠的相应债务。经查，截至流拍之日，申请执行人在本案的剩余债权本息金额已经超过第三次的拍卖保留价；等。并裁定：一、将被执行人广州市惠而佳房地产有限公司名下所有的广州市海珠区××号大院C栋地下室产权作价1685120元抵偿(2015)穗越法执字第3638号执行案中相应所欠申请执行人广州盈捷供应链有限公司的债务；二、申请执行人广州盈捷供应链有限公司可持本裁定书到有关机构办理广州市海珠区××号大院C栋地下室产权过户登记手续。据房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区××号大院C栋地下室的权利人为被告，共有情况为单独所有；该房屋的建筑面积为420.1393平方米；登记时间为2019年6月5日。2019年8月29日，原告向被告发出《关于支付管理费通知书》，要求被告于2019年9月10如前结清拖欠的2014年3月1日至2019年9月30日期间管理费等费用。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、《关于召开第三次业主大会的通知》；2、《关于召开第三次业主大会表决程序》；3、《投票及计票规则》；4、监票人名单；5、计票及唱票人名单；6、《关于祈乐苑小区自行管理方案等事项调查问卷》；7、《关于祈乐苑小区业主是否实行自治的调查问卷》；8、《第三次业主大会开箱计票现场签名》、现场图片；9、《祁乐苑小区表决结果统计表》；10、《公告》（主要内容为《关于祈乐苑小区是否实行业主自治的调查问卷》第一项“关于祈乐苑小区业主实行自治等内容”及2号文件《关于祈乐苑小区自行管理方案等事项调查问卷》获得了祈乐苑小区户数及建筑专有面积过半的业主支持，因此得以通过；现依法从2014年3月17日起进行公示；公示期限为30天。）；11《关于2号文件关于自行管理方案调查问卷计票说明》。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为上述证据是原告单方制作，其形成时间、形成背景、形成程序不明、各表决事项和程序存在重大错误，该证据不能证明原告的主张。本院认为：《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。原告提交了相关证据证实其经业主大会授权，对小区实施管理，该行为没有违反法律的禁止性规定，被告作为涉案房屋的业主，享受了物业服务，理应按时交纳管理费。据越秀法院于2019年4月2日作出的（2015）穗越法执字第3638号执行裁定书裁定，惠而佳公司名下的涉案房屋抵偿（2015）穗越法执字第3638号执行案中相应所欠盈捷公司的债务，盈捷公司至此才享有涉案房屋的权利。鉴此，原告要求被告交纳2019年4月3日起至2019年10月31日止的物业管理费（按每平方米10元/月×420.1393平方米标准计）的请求合理，本院予以支持。关于2019年4月3日前的管理费，一方面，该债务尚未确定，另一方面，被告是通过以物抵债的方式获得涉案房屋的权属，已确认的债权并未包括原告所主张的债务，故对原告主张的该部分管理费，本院不予支持。鉴于本院不予支持原告主张的被告应承担前业主拖欠的管理费，被告的该抗辩意见有理，故原告要求被告向其支付违约金的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十六条、第七十八条、第八十一条第一款之规定，判决如下：一、被告广州盈捷供应链有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告祈乐苑业主委员会支付从2019年4月3日起至2019年10月31日止的物业管理费（每月按10元/平方米×420.1393平方米计）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6720元，由原告负担6173元，被告负担547元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  曲营建人民陪审员  陆洁云二〇二〇年三月三日书 记 员  于悦姗邬雪芳