贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初149号原告（案外人）:孙茂，男，1972年12月15日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：范述喜，贵州九紫星律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗国福，贵州九紫星律师事务所律师。被告(申请执行人)：贵州清镇农村商业银行股份有限公司，住所地贵州省清镇市青龙街道办事处云岭东路**。法定代表人：江弘，该公司董事长。委托诉讼代理人：张月浪，贵州氧源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳强，贵州氧源律师事务所律师。被告（被执行人）：贵州湘企房地产开发有限公司，，住所地贵阳市观山湖区金阳大道南段商贸走廊）。法定代表人：刘东旺。被告（被执行人）：贵州旭永能源有限公司，，住所地贵州省贵阳市白云区白云南路****法定代表人：徐刚。被告（被执行人）：贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司，住所，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道南段******附**div>被告（被执行人）：刘东旺，男，1970年12月6日出生，汉族，住湖南省邵东县。被告（被执行人）：刘单，女，1991年3月23日出生，汉族，住湖南省邵东县。被告（被执行人）：徐刚，男，1982年1月28日出生，汉族，住贵州省开阳县。被告（被执行人）：陈勇，男，1976年3月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告（被执行人）：肖松涛，男，1973年9月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。原告孙茂诉被告贵州清镇农村商业银行股份有限公司（以下简称“清镇农商行”）、贵州湘企房地产开发有限公司（以下简称“湘企房开”）、贵州旭永能源有限公司（以下简称“旭永公司”）、贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司（以下简称“五金机电批发市场”）、刘东旺、刘单、徐刚、陈勇、肖松涛案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告孙茂委托代理人范述喜、罗国福，被告清镇农商行的委托代理人张月浪到庭参加诉讼，被告湘企房开、旭永公司、五金机电批发市场、刘东旺、刘单、徐刚、陈勇、肖松涛经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告孙茂向本院提出诉讼请求:1.不得执行位于贵阳市云岩区房产（筑房权证云岩字第**）；2.诉讼费由两被告承担。事实及理由：2018年7月6日，贵阳市中级人民法院张贴（2018）01执700号公告，拟对贵阳市云岩区房产（筑房房权证云岩字第**）行评估、拍卖。原告对上述房屋提出执行异议，贵阳市中级人民法院作出（2018）黔01执异270号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告认为,一、原告在查封前已签订合法有效的书面商品房买卖合同并已合法占有涉案房屋，已支付全部价款。其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对涉案房屋享有排除执行的实体权利，人民法院依法不得执行；二、湘企房开2012年办理初始登记，原告对此并不知情，原告一直催促湘企房开办理房产证，但湘企房开一直以现房屋不符合办理产权证条件为借口不给原告办理产权证，非因原告自身原因未办理过户登记；三、申请执行人对抵押物的权属未实地调查，存在重大过错，应当承担不能执行的后果。被告清镇农商行答辩称：１.本案原告并未提交有效证据证明其已支付全部购房款，且未提交相应的打款凭证，仅以收款收据不能认定其在法院查封前支付了房款。云岩法院作出的另案判决书是在案涉房产被查封后作出，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条之规定，原告不能据此来主张排除强制执行，且该另案生效判决系原告与湘企房开之间的商品房销售合同纠纷，与本案案外人异议之诉系不同的法律关系，该判决不能作为本案的裁判依据；２.原告并未提供有效证据证明其案涉房产抵押、查封前已合法占用使用案涉房产；３.原告直到2018年1月15日房屋被查封后才向法院起诉湘企房开办理过户手续，明显怠于行使自身权益，对涉房产未能及时办理过户手续存在重大过错；４.清镇农商行对案涉房产依法享有对抗案外人的担保物权，并经贵阳中级人民法院生效判决确认，对于原告提出的请求停止执行的请求，没有法律依据，依法应当驳回。原告在庭审期间提交以下证据：第一组证据：1.贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书；2.云岩区人民法院民事判决及生效证明。3.购房款收款收据，拟证明：1.证明原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;2.证明云岩区人民法院民事判决认定被告贵州湘企房地产开发有限公司已收取原告全部购房款227626元，故原告已支付全部价款。被告清镇农商行质证意见：1.《会员认购协议》、对该份证据的真实性、合法性、关联性有异议、对证明目的有异议简要理由：（1）若双方交易真实，为何迟迟不办理过户手续，在被告贵州清镇农商行办理抵押登记时，房屋仍登记在湘企房开名下，说明原告所谓的房屋买卖关系不存在；（2）该协议仅为认购房屋，仅系一种意向性协议，而非正式购买，且贵州湘企房产公司在签订协议时并未取得房屋预售许可证；（3）认购协议上载明的房产位置与案涉房产的位置不一致；综上，原告并未在人民法院查封之前已与湘企房开签订合法有效的书面买卖合同。2.云岩区人民法院民事判决书及生效证明。（1）对该份证据的真实性无异议，对关联性有异议；（2）对证明目的有异议。简要理由：（1）该判决书是在案涉房产被查封后作出的另案生效法律文书，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十六条“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，该判决不应当被采信；（2）该份判决是云岩区法院审理的原告对被告唐晚生提起的房屋买卖合同纠纷，而本案审理的是原告对被告清镇农商行提起的案外人执行异议之诉，该判决与本案无关，原告仍应当就其享有排除强制执行的民事权益承担举证责任；（3）提交的判决书中经审理查明的事实部分并未确认原告已付全部房款；（4）原告在另案中并未提供相应的付款凭证，不能认定其已付房款。3.对于收款收据收据上没有备注房屋的具体位置，不具有关联性，对于唐晚生出具的收条，本案审理的是孙茂对于湘企房开和清镇农商行提出的案外人执行异议，该份证据与本案不具备关联性，该份证据没有相应的付款凭证予以佐证无法认定是否支付购房款。第二组证据：中国电信股份有限公司贵阳分公司业务登记单、水电费收款收据、治安环境维护款收款收据、营业执照、销售清单、居住证,拟证明原告在人民法院查封之前已合法占有涉案不动产。被告清镇农商行质证意见：1.中国电信股份有限公司贵阳分公司业务登记单、销售清单对真实性、合法性、关联性有异议，达不到原告证明目的；2.水电费《收款收据》、治安环境维护款《收款收据》（1）对真实性、合法性、关联性有异议（2）对证明目的有异议。简要理由：（1）收款收据上并未有原告名字，且备注的房屋位置与本案案涉房产的具体位置不一致，该证据与本案不具备关联系，达不到原告证明目的；（2）仅提供收款收据，未提交相应付款凭证予以佐证，是否实际付款无法核实。3.营业执照，对真实性无异议，关联性有异议，对证明目的有异议。简要理由：（1）营业执照上的经营场所与本案案涉房产的登记地址不一致，与本案无关；（2）原告并无实际办理房屋交接之相关手续印证，不能证明原告已在人民法院查封前已合法占有房屋。综上，原告提供的该组证据无法证明人民法院在查封前已合法占有案涉房屋，4.居住证，对其真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议，居住证上居住日期2015年8月7日，在案涉房产抵押之后且居住证上的地址与本案案涉房产的登记地址不一致，与本案缺乏关联性。第三组证据：执行裁定书及送达回证，证明原告提起案外人执行异议之诉符合法律规定。被告清镇农商行对该份证据无异议。被告在庭审期间提交以下证据：第一组证据：被告的营业执照，拟证明被告诉讼主体资格；原告对该组证据无异议。第二组证据：《最高额抵押合同》及抵押清单、《房屋他项权证》、(2017)黔01民初533号判决书，拟证明：①贵州湘企房产系案涉房屋的所有权人；②被告于2014年2月27日已对案涉房产享有抵押权，并经贵阳市中级人民法院的生效判决确认享有优先受偿权。原告对该组证据真实性无异议，对关联性、合法性有异议，涉案房屋房开公司开发是用于出卖且实际上已经出卖7、8年，购房人已经实际占有使用，抵押贷款办理时，银行是需要做贷款调查，但是银行并未进行调查及调查不实，从而办理的贷款抵押是违法，无效的。原生效判决有误，正因为有误所以原告才起诉，对于其证明目的不予认可，湘企不是涉案房屋的所有权人，涉案房屋已经由原告所购买，实际所有权人应为本案的原告，即使抵押权成立也无法对抗本案买受人。第三组证据：（2018）黔01执异270号执行裁定书、（2018）黔01执700、701号执行裁定书，拟证明：①原告未提供付款凭证，不能认定其已付房款；②原告请求停止强制执行没有法律依据。原告对该组证据真实性无异议，对关联性、合法性有异议，裁定书是错误，该认定的事实已经被云岩区已经生效的判决书否认，达不到其证明目的。第四组证据：(2017)黔01民初533号裁定书、(2017)黔01民初533号协助执行通知书、《房产证》、《案件受理通知书》，拟证明：①2017年6月6日，贵阳市中级人民法院根据贵州清镇农商行的申请查封了本案案涉房屋；②案涉房屋在2012年便已办理了房屋产权初始登记，早已属于可以进行物权变更登记的不动产；③原告直到2018年1月15日（提出执行异议后）才向云岩区法院起诉贵州湘企房产办理过户登记，明显怠于行使自身权利，对涉案房屋未能办理过户存在重大过错。原告对该组真实性无异议，对关联性、合法性有异议，被查封的房屋为原告所有，已经不属于抵押人所有，无权抵押，涉案房屋的初始权登记是办理产权登记依据，作为产权未能办理过户登记过错在于开发商，不能把过错归结于原告。根据上述证据本院认定事实如下：本院在审理清镇农商行与贵州旭永能源有限公司、湘企房开、五金机电批发市场、刘东旺、刘单、徐刚、陈勇、肖松涛金融借款合同纠纷一案中，经清镇农商行申请，本院于2017年8月8日以（2017）黔01民初533号民事裁定书及协助执行通知书保全查封了湘企房开公司名下的位于贵州省贵阳市云岩区房屋（含本案涉案房屋）,该查封系首次查封。2017年12月28日本院作出（2017）黔01民初533号判决，判令旭永能源有限公司偿还清镇农商行借款本金2500万元并支付利息、罚息、复利，清镇农商行在本判决第一项所确定的债务未清偿范围内对并湘企房开位于金阳南路1号西南五金机电专业批发市场Ｍ栋1层、登记他项权证号为筑房他证云岩字第××号的22套房产拍卖、变卖、拍卖所得价款优先受偿。2018年6月11日，本院（2017）黔01民初533号民事判决书本案立案执行。2018年7月6日，本院在涉案房产处张贴公告，拟对涉房产进行司法处置。购房人提出执行异议，主张涉案商业房系在执行法院实施查封前就已购买并按照约定支付价款、占有使用。本院于2018年8月19日作出（2018）黔01执异270号执行异议裁定，驳回孙茂的异议请求。孙茂2018年8月23日收到裁定书后向本院提起案外人执行异议之诉，提出诉请如前。另查明，2005年5月20日，唐晚生之子唐江才与被告湘企房开签订一份《会员认购协议书》，由唐江才根据该市场平面图向湘企房开定购7栋1层10号约45.2㎡，2988元/㎡，总认购价135057元。上述协议签订当日，湘企房开向案外人唐江才出具《收款收据》一份，载明：唐江才交来预订款肆万元整。2006年4月8日，湘企房开向唐江才出具收据一份，载明：唐江才交来购房款贰万伍仟元整。2007年8月1日，湘企房开法定代表人刘东旺在该《会员认购协议书》上备注“唐晚生转签孙茂”。2007年1月22日，唐晚生向原告出具《收条》一份，载明：今收到孙茂交来西南五金机电批发市场7栋1层10号门面，门面面积约45.2㎡，另加分摊面积4.5㎡，共49.7㎡，单价每平方米4580元，总金额227626元，已付现金贰拾壹万元整，总欠壹万柒仟元整。2009年4月1日，唐晚生向原告出具的《收条》下方备注“款已清……会员认购协议书孙茂已拿”。后湘企房开于2011年12月23日办理了该批发市场产权登记，孙茂原购买的门面房合同房号7栋1层10号在不动产登记中心的房号为Ｍ栋1层9号。2015年12月30日湘企房开将涉案房屋抵押给清镇市农村信用合作联社（现更名为：贵州清镇农村商业银行股份有限公司）。2018年8月29日,孙茂诉湘企房开商品房销售合同纠纷一案经贵阳市云岩区人民法院作出（2018）黔0103民初字981号判决，确认孙茂与湘企房开于20017年8月1日签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》形成的房屋买卖合同关系合法有效。同时查明，2009年至2012年孙茂支付了涉案房屋水电费、卫生费、卫生治安维护费，湘企房开出具收款收据。2012年4月1日孙茂注册成立贵阳森美佳工具机电设备经营部，经营地，经营地址即登记为案涉房屋7年10月8日，孙茂注册成立贵州中顺泰贸易有限公司，经营地，经营地址即登记为案涉房屋iv>以上事实，有《认购协议书》、《收款收据》、《营业执照》、《居住证》、水电费、卫生费收款收据、不动产登记信息、（2017）黔01民初533号民事判决、（2018）黔01执异270号执行裁定书等证据予以证实。本院认为，综合各方主张和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”规定，本案争议焦点归纳为：一是清镇农商行的抵押权能否对抗孙茂的排除执行异议；二是孙茂是否享有排除强制执行的民事权益。关于争议焦点一，本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，若法律、司法解释另有规定，则申请执行人对执行标的依法享有的抵押权就不能当然对抗案外人的排除执行异议。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先爱偿权不得对抗买受人”的规定，抵押权人享有的抵押权不能对抗消费者基于购买商品房所取得的债权。前述批复规定即属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条所指的司法解释另有规定的范畴。因此，清镇农商行享有的抵押权不能当然对抗案外人孙茂提出的排除执行异议。关于争议焦点二，本院认为，本案中，孙茂为佐证其诉请成立，提交了2005年5月购买案涉房屋的认购协议书以及按照约定支付购房款的收条等，该协议书虽系唐江才签订，但湘企房开法定代表人刘东旺在该协议上签署“唐晚生转签孙茂”的意见，且之后湘企房开也收取了孙茂针对案涉房屋的水电、卫生维护费等，表明湘企房开确认孙茂为涉案房屋的买受人，由孙茂承继该协议书载明的权利义务，该认购协议书对所认购房屋的坐落位置、面积大小、单价、总价及付款方式、交付期限、违约责任、产权办理等事项进行了约定，具有商品房买卖合同应当明确的主要内容，且该认购协议未违反法律、法规禁止性规定，故该认购协议书应认定为合法有效的商品房买卖合同。同时，孙茂提交的《营业执照》、《居住证》、水电费收款收据等可证明其在本院采取查封措施之前对案涉房屋已经管理、使用多年，且结合其提交的收条可证实其已按合同约定支付全部购房款，而湘企房开办理取得该批发市场房屋权属登记后并未依约协助为购房人办理产权手续，相反在上述房屋上设置了抵押，客观上导致孙茂房屋产权办理出现障碍，故可认定孙茂对未办理产权登记手续并没有过错。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人孙茂具有足以阻却执行的实体权利，其要求停止执行涉案商铺的诉讼请求应予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行贵阳市云岩区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场Ｍ栋1层9号房屋。案件受理费60元，由贵州清镇农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2018）黔01执异270号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇二〇年三月十日法官助理戴蔚书记员高丽梅