广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初xxx97号原告：广东省拱北汽车运输有限责任公司，住所地珠海市。法定代表人：曾云强。委托诉讼代理人：芦海滨，广东华商（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖崇斌，广东华商（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市恒安达物业管理有限公司，住所地珠海市。法定代表人：陈发元。委托诉讼代理人：林叔权，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海玲，广东融聚律师事务所律师。原告广东省拱北汽车运输有限责任公司（以下简称拱运公司）与被告珠海市恒安达物业管理有限公司（以下简称恒安达公司）物权保护纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告拱运公司的委托诉讼代理人赖崇斌，被告恒安达公司的委托诉讼代理人杨海玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告拱运公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付珠海市xx区xxxx大道xx花园xx阁x楼的房屋占用费，占用费自2013年5月1日起至被告返还房屋之日即2019年6月30日止，按每月13986元的标准计算；2.判令被告向原告赔偿珠海市香洲区xxxx大道xx花园地下x层xx个停车位（车位编号：x号、x号、x号、x号至x号、x号至x号）停车费收益损失，自2013年5月1日起至返还停车位之日止，按每月4500元的标准计算；3.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：位于珠海市香洲区××道××花园系由珠海经济特区**地产有限公司（以下简称xx公司）开发建设。1998年6月3日珠海市房地产登记交易管理中心颁发的《商品房屋产权权属证明书》显示，xx公司对xx花园以下房屋享有产权：其中三层自用住宅951.43平方米，“地下室面积6021.46㎡（二层3063.13㎡，一层2958.33㎡）；2007年5月8日补充说明：根据测量资料，地下室面积在扣除公摊后，分别为负**2590.22㎡，负二层2817.43㎡”。2011年11月20日，由xx公司、原告及合利建筑工程公司（以下简称合利公司）三方签署《珠海xx房地产有限公司清算委员会决议》第2条约定：“按1997年7月3日公司董事会决议及2006年6月30备忘录的规定，将地下二层56个人防单位按赠与协议的方式，赠与中方拱北运输有限责任公司28个车位，赠与外方指定人28个车位。”第3条约定：“按1997年7月3日公司董事会决议，将xx阁x楼xx层自用住宅以赠与协议的方式，赠与中方拱运公司即原告，将xx阁三楼架空层自用住宅以赠与协议的方式，赠与外方指定人。”原告是珠海市xx区xxxx大道xx花园xx阁x楼架空层自用住宅（面积为475.72平方米）的产权人，以及对xx花园地下二层28个车位（编号为：13号至23号、35号至51号，其中15号及17号车位已出售，余26个车位）享有占有使用收益的权利。被告于2013年5月1日强行接管xx花园的物业服务工作之后，即强行占用原告xx花园xx阁x楼xx层自用住宅（面积为475.72平方米），并私自占有、使用、管理原告所分配到的xx花园地下x层xx个停车位，不向原告支付租金或使用费，导致原告无法对上述房屋及停车位进行使用和收益，造成了原告的损失。参照（2013）珠中法民三终字第508号民事判决书及（2014）珠中法民三终字第6号民事判决书，xx花园三楼架空层自用住宅的月租金为29.4元／平方米，参照（2015）珠中法民四终字第153号民事判决书，xx花园地下二层25个停车位的占用费为每月4500元。即被告占用xx花园xx阁x楼xx层自用住宅及xx花园地下x层xx个停车位期间（自2013年5月1日起至实际交还给原告之日），原告的损失分别为每月13986元及每月4500元。自被告强行占用上述房屋及停车位以来，原告多次要求被告将其非法占用的房屋及停车位交还给原告，并赔偿原告损失。但被告至今未将上述xx花园xx阁x楼xx层自用住宅（面积为475.72平方米），及原告所分配到的xx花园地下x层xx个停车位交还给原告，亦未赔偿原告损失。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告拱运公司提交了以下证据：⒈商品房屋产权权属证明书及存根、计算面积成果表；2.不动产权登记表；3.xx字[2012]01号珠海xx房地产有限公司董事会议纪要；4.商事登记簿、清算报告；5.车位编号调整图；6.（2013）珠中法民三终字第508号民事判决书、（2014）粤高法民二申字第770号民事裁定书；7.（2014）珠中法民三终字第6号民事判决书、（2014）粤高法民申字第1517号民事裁定书；8.（2015）珠香法民三初字第763号民事判决书；9.（2015）珠香法民三初字第764号民事判决书；10.（2015）珠中法民四终字第153号民事判决书；11.(2014)珠中法行终字第15号行政判决书；12.(2016)粤04行终35号行政判决书；13.申请书；14.关于清退xx广场xx阁第三层及负二层地下停车位的通知；15.照片；16.视频；17.停车费发票；18.评估费发票；19.测绘费发票；20.租赁合同书；21.地下车位有偿使用协议书。被告恒安达公司辩称，我方认为原告拱运公司的主体不适格，原告要求恒安达公司返还案涉花园三层的房屋占用费以及案涉花园地下x层xx个停车位的停车费收益损失，这两项诉请均基于房屋以及停车位的所有权确定属于原告所有，而本案的案由是物权纠纷，但是原告提交的所有的证据都不能证明花园三层的房屋和花园地下x层xx个停车位的房地产所有权属于原告。其中三层的房屋按规划属于架空层，是原开发商违法封闭改造成为房屋，不可能登记为开发商或本案原告名下的房屋。地下停车场属于人防工程，依法属于开发商所有。即便是开发商因公司清算将其管理权及收益权划给原告，原告也不是本案适格的主体。如果要主张车位的所谓的停车位收益损失，也应由开发商主张，然后原告在与开发商进行结算。第一，我方提交的证据4《关于xx花园第三层用途更正登记通知书》是珠海市不动产登记中心于2017年8月10印发的，该证据已经阐明xx花园第x层功能为架空层，之前登记属于xx公司的自有住宅是错误的，应更正登记为架空层及设备房。因此我方申请法院前往不动产登记中心调取xx花园第三层更正后的不动产登记证明。根据《物权法》第十七条规定，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准，而我方提交的证据已经推翻了不动产登记证载明的第三层所有权归xx公司的内容，证明之前不动产登记簿确有错误，原告据以错误登记的不动产登记证书主张享有所有权已无依据。且原告提供的判决书均是在2017年之前，2017年8月10日以前，珠海市不动产登记中心尚未出具推翻的证明，因此不能以此证明开发商和原告享受第三层的所有权。据说《关于xx花园第三层用途更正登记通知书》已经被提起了行政诉讼，如有，法院应中止审理。但在该通知效力未被推翻的情况下，法院应以此作为认定xx花园第三层所有权的依据，如原告不能证明其享受xx花园第三层的所有权，其无权要求被告返还和支付占用费，被告基于与业委会的委托合法使用该办公室，无需支付占用费。第二，至于负二层停车位，属于人防工程，按照法律规定谁投资谁收益且需优先满足小区业主的停车需要，原告无法证明xx公司是人防停车位的投资者，如xx公司已将地下车位建设成本分摊给业主，则xx公司不再是人防工程的投资者，不再享受收益。原告仅是根据xx公司的内部董事会纪要主张享有所有权和收益更没有依据。而且被告作为小区的物业管理公司，基于与业委会的委托管理关系管理负二层地下停车场，符合人防工程停车位优先满足小区业主需要的法律规定，有法律和合同依据，被告无需向原告返还和支付停车位损失。第三，原告主张被告从2013年5月1日起占用xx阁没有任何依据，从我方提供的证据六《物业管理用房协议书》可以看出被告从2013年5月2日在xx阁三楼B办公，2016年9月12日因xx阁涉及诉讼纠纷才搬到xx阁B房办公。被告恒安达公司提交了以下证据：⒈珠海市物业服务合同；2.xx花园物业管理移交资料；3.物业管理用房协议书与公告；4.关于xx花园第三层用途更正登记通知书；5.xx花园（地面、地下）停车场管理协议；6.关于商请确认xx花园地下负二层使用功能的复函；7.通知；8.公告及照片、报纸声明、通知；9.xx花园停车收费总表及发票；10.2014年7月-2017年地库(分表)电表抄表记录；11.管理处工资表；12.收款收据、发票。经审理查明，本院于2015年4月17日受理了合利公司诉恒安达公司等物权保护纠纷两案，案号分别为（2015）珠香法民三初字第763号、764号，本院经审理后于2015年9月7日作出（2015）珠香法民三初字第764号民事判决,判令“一、恒安达公司在判决发生法律效力之日起十日内将xx花园地下二层25个停车位（见《车位编号调整图》中第1-12号、第24-34号、第52号、第53号车位）返还给合利公司；二、恒安达公司在判决发生法律效力之日起十日内向合利公司赔偿经济损失（自2013年5月1日起至返还停车位之日止，按照每月4500元的标准支付）”，恒安达公司不服该一审判决提起上诉后，珠海市中级人民法院于2016年12月27日作出（2015）珠中法民四终字第153号民事判决，判令“驳回上诉，维持原判”；本院并于2015年9月23日作出（2015）珠香法民三初字第763号民事判决，判令“一、恒安达公司于判决发生法律效力之日起十日内将其占用的xx花园xx阁三楼A房返还给合利公司；二、恒安达公司在判决发生法律效力之日起十日内向合利公司支付占用费（自2013年5月2日起至实际返还占用房屋之日止，按照每月3800元的标准计算）；三、驳回合利公司对邹xx的诉讼请求”，恒安达公司不服该一审判决提起上诉后，因未在规定期限内预交上诉案件受理费，珠海市中级人民法院于2015年12月作出（2015）珠中法立民终字第438号民事裁定，裁定该案“按恒安达公司自动撤回上诉处理”。上述案件经审理查明了以下事实，“位于珠海市香洲区××道××花园系由xx公司开发建设，1998年6月3日珠海市房地产登记交易管理中心就xx花园向xx公司发放第00xxxx号《商品房屋产权权属证明书》，原填写部分载明‘住宅面积：20113.86㎡’等内容，1998年6月2日珠海市房产测绘队出具的《计算面积成果表》第17项原填写内容载明‘三层自用住宅，自身面积766.35㎡，公摊面积184.93㎡，出售面积951.43㎡’，‘住宅面积共计20113.86㎡’，本案（763号案）中恒安达公司提交了部分内容更改后的第00xxxx号《商品房屋产权权属证明书》和《计算面积成果表》，其中权属证明书中住宅面积手写更改为‘19162.43㎡’，并在页尾手写添加了‘三层架空层及设备层951.43㎡’一行字，改动部分均盖印了珠海市房地产登记中心的公章，《计算面积成果表》将第17项‘三层自用住宅’手写改为‘架空层及设备层’，面积部分未作变更，住宅总面积仍为20113.86㎡，改动部分亦盖印了珠海市房地产登记中心的公章”；“1998年6月3日珠海市房地产登记交易管理中心颁发的《商品房屋产权权属证明书》显示，xx公司对xx花园以下房屋享有产权，其中‘地下室面积6021.46ｍ2（二层3063.13㎡，一层2958.33㎡），2007年5月8日补充说明：根据测量资料，地下室面积在扣除公摊后，分别为负**2590.22㎡，负二层2817.43㎡’，1999年2月12日珠海市房产测绘队出具的《计算面积成果表》显示，xx花园地下室二层车库共有56个车位，产权登记在xx公司名下，2007年4月25日，珠海市规划局向xx公司发出的《关于申请确认xx花园地下室使用功能的复函》称，‘该项目地下室一层功能为商场、社保用房（发动机、配电、空调机房），地下室**功能为停车泊位（兼人防）、设备用房（水池、水泵房、冷冻机房）’”；“珠海市房地产登记中心于2012年6月14日向xx花园业主委员会出具一份《关于xx花园第三层及地下二层产权问题的复函》（珠房登函［2012］xxx号），主要内容为‘经核查…xx公司开发的拱北迎宾大道xx花园，已于1998年核发《商品房屋产权权属证明书》，其中，该楼第三层为架空层（规划批准用途），地下**为人防工程’”;“xx公司为拱运公司（中方）与合利公司（外方）合作经营的中外合作经营企业，2011年11月20日，xx公司、拱运公司与合利公司三方签署一份《珠海经济特区xx房地产有限公司清算委员会决议》，决议第2条约定‘按1997年7月3日公司董事会决议及2006年6月30备忘录的规定，将地下二层56个人防单位按赠与协议的方式，赠与中方拱北运输有限责任公司28个车位，赠与外方指定人28个车位’，决议第3条约定‘按1997年7月3日公司董事会决议，将xx阁x楼xx层自用住宅以赠与协议的方式，赠与中方拱北运输有限责任公司，将xx阁三楼架空层自用住宅以赠与协议的方式，赠与外方指定人’”。上述判决并引述了珠海市中级人民法院就珠海xx花园物业管理有限公司诉珠海市品味商贸有限公司、第三人珠海市香洲区xx花园业主委员会返还原物及财产损害赔偿纠纷一案于2014年3月4日作出的（2013）珠中法民三终字第508号民事判决和就合利公司诉广东盈通网络投资有限公司、第三人珠海市香洲区xx花园业主委员会返还原物及财产损害赔偿纠纷一案于2014年3月26日作出的（2014）珠中法民三终字第6号民事判决以及后续广东省高级人民法院驳回相关再审申请的（2014）粤高法民二申字第770号民事裁定和（2014）粤高法民申字第1517号民事裁定内容，认定“根据《商品房屋产权权属证明书》，xx花园第三层属于xx公司所有，合利公司根据xx公司的清算决议，取得xx花园第三层的使用、处分权利”，“案涉25个车位应由xx公司享有使用、管理和收益权，合利公司依据xx公司清算协议，取得案涉车位的上述权益”。恒安达公司于（2015）珠香法民三初字第763号案审理过程中承认其于2013年5月2日与xx花园业主委员会一同强行打开xx阁三楼Ａ房大门，于（2015）珠香法民三初字第764号案审理过程中确认自2013年5月2日起接管xx花园的物业服务工作，但主张该案所涉25个停车位是在2013年7月1日接管，对何时开始收取停车位租金则未能清楚核实陈述。恒安达公司就其抗辩主张提交的由珠海市不动产登记中心于2017年8月10日出具的《关于xx花园第三层用途更正登记通知书》记载，“珠海市香洲区xx花园业主委员会：由xx公司开发的xx花园第三层已于1998年核发珠房权属（98）字第xxx2号、《商品房屋产权权属证明书》（第00xxxx号），原确权用途为自用住宅，建筑面积为951.43平方米。根据珠海市住房和城乡规划建设局2012年8月9日《关于查核xx花园项目第三层功能事宜的复函》，xx花园第三层核定的功能为架空层及设备房。2014年4月25日，我中心根据规划部门的复函将珠房权属（98）字第xxx2号、《商品房屋产权权属证明书》（00xxxx号）及《计算面积成果表》xx花园第三层的功能（用途）更正登记为架空层及设备房。市中级人民法院作出（2016）粤04行终35号行政判决书，判决我中心作出的上述更正登记行为适用法律、法规错误，违反法定程序，依法应予撤销。2017年8月8日，我中心根据市中级人民法院（2016）粤04行终35号行政判决书将xx花园第三层的功能（用途）恢复为自用住宅（非成套住宅），并重新核发了珠房地权属字第201700080号《商品房地产权权属证明书》。根据珠海市住房和城乡规划建设局《关于查核xx花园项目第三层功能事宜的复函》，xx花园第三层核定的功能实为架空层及设备房。因不动产登记簿记载事项错误，请你自接到本通知之日起30个工作日内持有效身份证明材料向我中心申请办理更正登记。逾期未申请办理的，我中心将根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定，对不动产登记簿记载的错误事项进行更正登记，将第三层功能（用途）确权为自用住宅（非成套住宅）更正登记为架空层及设备房”。原告提交的查询时间为2019年1月10日的《不动产权登记表》显示，香洲区迎宾南路2230号xx花园第三层权属人为xx公司，用途为非成套住宅，该房产于2017年9月30日因合利公司申请由珠海横琴新区人民法院司法查封，查封时间为2017年9月30日至2020年9月29日，并附有不动产限制（文件备案）登记表附记“针对此处房产，初始科曾于2012年提出限制，现初始科已撤回原权属变更，重新进行了确权，故针对该部分房产按文件备案予以提醒（2017-8-16）”。本案审理过程中，由于恒安达公司对拱运公司主张的占用费计算标准不予认可，应拱运公司的申请，本院于2018年3月2日依法选定委托广东正拓土地房地产与资产评估有限公司（以下简称正拓公司）对xx阁三楼的房屋在2015年11月5日至2018年1月10日期间的房屋占用费及其计算标准以及对xx花园地下二层车库26个车位在2013年5月1日至2018年1月10日期间的停车费收益损失及其计算标准进行评估，正拓公司于2018年6月22日出具粤正拓估字［2018］ＺＴ0208号《房地产估价报告》。由于xx阁三楼房屋面积未有精准界定，该报告仅就xx阁三楼房屋每平米的租金水平出具评估结论，为此，应拱运公司的申请，本院于2018年12月18日出具《委托测绘通知书》，依法委托珠海市测绘院对珠海市香洲区xxxx路xxxx号第三层（登记在xx公司名下，建筑面积951.43平方米）中xx阁三楼部分（已被隔墙分割为若干房间）各房间的建筑面积进行测绘，珠海市测绘院于2019年4月11日出具《房屋建筑面积测算报告书（合同编号：×××52）》，测绘成果为“珠海市香洲区xxxx路xxxx号中xx阁三楼，房（1）房屋面积69.58㎡，房（2）房屋面积102.3㎡，房（3）房屋面积236.53㎡，房（4）房屋面积22.78㎡，梯间及走道面积103.59㎡，风机房面积23.23㎡，合计558.01㎡”，测绘报告所附房屋分层图对各房屋位置作了详细描述。测绘报告送达后，原、被告分别发表了意见，正拓公司依据该测绘结果并结合当事人就前面估价报告提出的异议及当事人补充提交的停车费单据等有关证据，于2019年11月22日出具粤正拓估字［2018］ＺＴ0208-2号《房地产估价报告》，在扣除楼梯及走道、风机房面积126.82㎡的基础上就xx阁三楼431.19㎡的房屋占用费及计算标准以及案涉26个车位的停车收益损失及计算标准作了估价结论。由于案件审理需要，应拱运公司申请，本院又于2019年12月17日出具《补充评估委托书》，依法委托正拓公司对案涉物业2018年1月11日至2019年6月30日期间的占用费、停车费收益损失及相关计算标准进行补充评估，正拓公司于委托当日出具粤正拓估字［2018］ＺＴ02xx-x号《房地产估价报告》，估价结果为xx阁三楼431.19㎡房屋自2015年11月5日至2019年6月30日期间的租金总额计为xxx8396元，其中自2015年11月5日起第一年租金水平标准按52元／平方米·月计算，之后每年按2元／平方米·月标准递增；xx花园地下二层车库26个车位自2015年11月5日至2019年6月30日期间的租金总额计为1xxx935元，其中2013年5月1日至2015年8月14日期间租金水平按427元／个·月计算，2015年8月15日至2018年1月10日期间租金水平按642元／个·月计算，2018年1月11日至2019年6月30日期间租金水平按662元／个·月计算。拱运公司对最终出具的估价报告予以认可，恒安达公司仍有意见表示对测绘报告中风机房和梯间及走道面积存有异议，对测绘报告中房2、房3、房4也有异议，进而对评估机构以431.19平方米面积评估xx阁3楼租金总额存有异议，恒安达公司还对案涉停车位租金标准的估价结果存有异议。拱运公司就案涉测绘支付了测绘费用6595元，就案涉评估支付了评估费8903元。本院曾于2018年1月18日会同原、被告就原告主张被告占用的xx阁三楼物业进行了现场勘查。勘查情况显示，xx阁三层架空层已封闭并间隔为数间房间使用，楼道墙面印有恒安达公司xx管理处字样，出电梯右转为房屋套间（对应测绘报告房屋分层图中标识的房3、房4），用作员工宿舍及生活区域使用；出电梯左转有房间两间，其中一间房门口挂有恒安达公司xx管理处牌匾（对应测绘报告房屋分层图中标识的房1），另一间房门口未见标识并已上锁（对应测绘报告房屋分层图中标识的房2）。在场恒安达公司工作人员伍尚文确认“房1”系由恒安达公司作办公使用，否认“房2”由恒安达公司使用，表示不清楚“房2”是由谁上锁，“房3、房4”于2014年至2015年期间由拱运公司出租给进步公司使用，之后空置，在恒安达公司被合利公司赶出（xx阁）后搬来作员工生活居住使用。现场在场人员吴连群并陈述“房1”在恒安达公司进驻xx花园进行物业管理前由原开发商物业公司使用，恒安达公司进驻后（将物业办公地点）搬至xx阁那边，“房1”空出后由其自2015年3月起向业委会承租至2016年7月中旬，之前是由费姓人员向拱运公司承租，其搬离后“房1”空置，合利公司赢了官司后收回xx阁三层，恒安达公司于2016年9月搬回xx阁。恒安达公司对吴连群关于其于2016年9月搬回xx阁的陈述予以认可，并于庭审时确认具体时间是在2016年9月12日，拱运公司对此不予确认，并表示当时业主委员会和恒安达公司一起把xx阁和xx阁三层都占用了，拱运公司于2015年11月5日拍摄现场时恒安达公司即已在使用xx阁现用场所办公，拱运公司就此提交的相关照片显示，“房1”门口当时已挂有恒安达公司xx管理处牌匾，照片信息显示照片形成时间为2015年11月5日，挂牌现场情况与本院现场勘查时一致。拱运公司于上述现场勘查后向本院提交书面说明，主要内容为“2011年4月1日我司与费红强签署《租赁合同书》，将位于xx阁三层C座（即现恒安达公司办公室）出租给其作为办公用途，合同约定租赁面积为60平方米，租赁期限为2011年4月1日至2013年3月31日，租金及物业管理费合计为1500元/月，费红强自2011年4月使用出租物业并向我司交付租金至2012年5月，自2012年5月，当时xx花园业主委员会与合利公司、我司就xx花园第三层所有权归属发生纠纷，据费红强表示，业主委员会要求其不再向我司缴纳租金及物业管理费，而是向业主委员会缴纳租金，我多次向其追缴未果；2012年4月30日我司与珠海进步软件科技有限公司签订《租赁合同书》，将位于xx阁三层A、D座（现恒安达公司员工生活住所）出租给其作为办公用途，合同约定租赁面积为300平方米，租赁期限为2012年5月1日至2017年4月30日，约定第一、二年租金及物业管理费为6000元/月，后经进步软件公司申请，我司同意将xx阁三层B座（现恒安达公司办公室旁边房屋）也出租给进步软件公司并将房屋交付其使用，2012年5月，当时xx花园业主委员会与合利公司、我司就xx花园第三层所有权归属发生纠纷，据进步软件公司表示，业主委员会要求其不再向我司缴纳租金及物业管理费，而是向业主委员会缴纳租金，因此自出租起我司从未收到进步软件公司缴来租金，我司多次向其追缴未果，同时B座房屋租赁合同亦未能签订…由于业主委员会态度强势，费红强及进步软件公司不再向我司缴纳租金及物业管理费，我司无法对xx花园第三层进行实际管理，后费红强及进步软件公司办理后，xx花园第三层一直被原xx花园业主委员会占用，直至恒安达公司搬入并占用xx阁第三层x、x、x座”。2019年3月22日，本院会同原、被告人员和测绘人员再至现场进行调查，原已上锁的“房2”门已打开，被告陈述系其于2019年3月1日开锁打开房间并交由新的物业公司使用，但被告当时没有说明新的物业公司名称，也没有提供相应的交付凭证等证据。根据后续庭审时原告的陈述，原告确认其于2019年7月1日将案涉xx阁三层及xx个停车位物业出租给珠海xx物业管理有限公司使用，被告称其原来所指的新物业公司即珠海xx物业管理有限公司。关于案涉上述物业的返还情况，原告称被告并未向原告进行移交，系原告发现被告在2019年3月至6月期间已自行搬走，原告遂于2019年6月15日自行接收了上述物业，被告表示其已于2019年3月1日退出案涉小区管理，但没有提供相关交接记录。本院认为，结合本案证据和当事人的诉辩意见进行分析，针对案件的争议焦点本院分析如下：一、原告是否有权就案涉xx阁三层和地下x层xx个停车位物业主张占用费。如原告提交的已生效法律文书所述，xx花园第三层和地下二层停车位均已办理产权登记于xx公司名下，原告依据xx公司的清算协议，已经取得案涉xx阁三层和地下x层xx个停车位物业的使用和处分权利。被告提交的《关于xx花园第三层用途更正登记通知书》内容仍然只涉及xx花园第三层的核定功能及确权用途，不涉及房屋产权的权属变更，被告以此抗辩主张原告对案涉xx阁三层物业不享有所有权，缺乏依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，xx花园地下二层为xx公司开发建成，没有证据显示其就上述车位归属与小区业主或其他购房人曾经进行过约定，xx公司依法对案涉车位享有使用、管理和收益的权利，被告仅从该物业“人防工程”功能角度出发提出抗辩主张，缺乏依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，“侵害物权，造成权利人损失的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，原告作为案涉物业的权利人，有权向无权占用案涉物业的被告请求相关占用费损失。二、关于占用费的计算起止期间。原告主张被告自2013年5月1日起占用案涉物业，被告对此予以否认，只确认其于2016年9月12日自xx阁三层搬回xx阁三层办公，根据（2015）珠香法民三初字第763、764号两案的有关查明及认定事实，被告确认其自2013年5月2日起即已接管xx花园的物业服务工作，并于当日协同xx花园业委会强行接管了xx阁三层物业，地下**停车位亦已认定由被告接管，原告请求被告支付案涉26个停车位自2013年5月1日起的收益损失，本院予以支持。上述两案审理未有涉及xx阁三层物业使用情况，从本案现场调查情况来看，在案涉物业脱离原告管理后，部分物业并非系由被告占有使用，原告主张其自2013年5月起由于被告及业主委员会原因即已无法再就案涉物业收取租金，但未能提供证据证明被告自2013年5月起即已开始占有使用xx阁三层物业，应就其主张承担相应的举证不利后果，根据原告提交的照片，被告至少于2015年11月5日已在xx阁三层“房1”门口挂牌，对原告请求中的案涉xx阁三层相关物业自2015年11月5日起的占用费，本院予以支持。被告陈述其于2019年3月1日即已搬离案涉物业，但未有提交证据证明已将案涉物业交还原告或原告指定的第三方，应当认定原告确认其接收案涉物业的时间即2019年6月15日作为案涉占用费计算的截止时间。三、关于占用费的计算标准及范围。被告对原告起诉时主张的占用费计算标准不予认可，应原告申请，本院依法委托珠海市测绘院对xx阁三层物业面积进行测绘并在此基础上委托正拓公司对案涉物业的租金标准进行了评估，珠海市测绘院作为具有专业资质的测绘机构，正拓公司作为具有司法鉴定资质的评估结构，测绘及评估程序合乎法律规定，相关测绘及评估结论应予采信。根据测绘结果，xx阁3层物业除去公共部分的梯间及走道103.59㎡以及风机房23.23㎡外，共隔有4间房屋共计431.19㎡，其中“房1”面积69.58㎡、“房2”面积102.3㎡、“房3”面积236.53㎡，“房4”面积22.78㎡，从本院现场勘查的情况来看，“房1”系由被告作办公使用，“房3”、“房4”系由被告作员工宿舍及生活区域使用，未有证据显示被告有在2019年3月1日前占有使用“房2”，鉴于被告自认其于2019年3月1日打开“房2”门锁，被告应就“房2”自2019年3月1日至2019年6月15日期间向原告支付占用费。根据测绘及评估结果，被告于2015年11月5日起的第一年期间即应按17102.28元/月（328.89×52）的标准向原告支付xx阁三层物业占用费，原告自行主张按13986元/月的标准计算xx阁三层物业占用费，是其对自身权利的处分，对此本院予以确认，经计算，被告应就xx阁三层物业向原告支付2015年11月5日至2019年6月15日期间的占用费606570.82元（43.37×13986）。同理，原告主张的案涉26个停车位收益损失计算标准4500元/月低于评估结果确定的标准，本院予以确认，经计算，被告应就xx花园地下x层xx个停车位向原告支付2013年5月1日至2019年6月15日期间的收益损失330750元（73.5×4500）。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十七条、第七十四条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条的规定，判决如下：一、被告珠海市恒安达物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省拱北汽车运输有限责任公司支付自2015年11月5日至2019年6月15日期间的xx花园xx阁三层物业占用费606570.82元；二、被告珠海市恒安达物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省拱北汽车运输有限责任公司支付自2013年5月1日至2019年6月15日期间的xx花园地下x层xx个停车位（按《车位编号调整图》车位编号为x号、x号、x号、x号至x号、x号至x号）停车费收益损失330750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13782元，由被告珠海市恒安达物业管理有限公司负担；测绘费用6595元、评估费8903元，亦由被告珠海市恒安达物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈龙飞人民陪审员  范清华人民陪审员  吴舒雅二〇二〇年三月二日书 记 员  梁慧欣