湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初8016号原告（反诉被告）：湖南好百宜房地产开发有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷麓天路********。法定代表人：肖凯初，系该公司董事长。诉讼代表人：湖南好百宜房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：刘旺宏，男，1994年9月18日出生，汉族，住湖南省湘乡市，系该公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：高婷婷，女，1994年7月31日出生，汉族，住重庆市渝**。系该公司管理人工作人员。被告（反诉原告）：胡飞剑，男，1967年3月21日，汉族，住湖南省。被告（反诉原告）：彭智，男，1967年12月24日出生，汉族，住湖南省。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：黄钰，湖南河清律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南好百宜房地产开发有限公司（以下简称“好百宜公司”）与被告（反诉原告）胡飞剑、彭智确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，被告胡飞剑、彭智于2019年10月29日提出反诉，本院于2019年10月31日受理反诉原告（本诉被告）胡飞剑、彭智与反诉被告（本诉原告）好百宜公司确认合同有效纠纷一案后，依法适用普通程序将本案本诉与反诉进行了公开合并审理。原告好百宜公司的委托诉讼代理人刘旺宏、高婷婷，被告胡飞剑、彭智及其共同委托诉讼代理人黄钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好百宜公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20090444202）无效；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2009年6月22日，原告公司法定代表人肖凯初为非法集资，向二被告分别借款150万元合计300万元，约定按照月利率8%支付利息，为确保资金安全，二被告要求肖凯初提供担保，于是肖凯初以公司名义与二被告就宁乡市玉潭镇二环西路百宜华府2栋202室签订了涉案《商品房买卖合同》，合同价款为879?298.00元；2009年6月23日，二被告分别将150万元借款转入肖凯初指定的陈立平的账户中，并于当天办理了该房屋的预告登记。之后肖凯初因非法吸收公众存款罪被法院刑事判决定罪，涉案300万元借款也被刑事判决和刑事案件司法鉴定报告认定为非法集资款项。2014年3月17日，宁乡法院受理了好百宜公司破产清算一案后，二被告在债权申报过程中，因管理人按照刑事案件司法鉴定报告鉴定结果未对二被告的债权予以认定；2019年6月被告以涉案商品房买卖合同向宁乡法院提起行政诉讼，主张对百宜华府2栋202室享有所有权，并请求法院判令就涉案房屋办理产权证，妄图以虚假的、伪造的证据侵害原告的合法权益。根据司法鉴定报告可知，肖凯初早已归还二被告的该借款本金及利息，且原告与二被告签订的涉案《商品房买卖合同》不是双方真实的房屋买卖意思表示，系名为房屋买卖，实为民间借贷的法律关系，其办理预告登记的行为实质上是为借款提供一种非典型担保的行为，违反物权法定原则，不具备物权效力，应当予以注销；该签订《商品房买卖合同》的行为系违反我国现行金融管理法律法规和民事法律法规规定的高利贷借款和非法集资行为，属于以签订《商品房买卖合同》的形式掩盖非法目的的行为，应当被认定为无效。综上，原告特提起诉讼，望判如所请。被告胡飞剑、彭智口头答辩称，第一，与原告签订的房屋买卖合同真实有效；第二，原告应履行合同，配合办理过户手续。被告胡飞剑、彭智向本院提出如下反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20090444202）有效；2、请求判令被反诉人依法履约配合办理所购房屋（百宜华府2-202）不动产权证；3、本诉、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年6月23日，两反诉人共同购买了宁乡县汪家冲（百宜华府）2-202房，与被反诉人签订了《商品房买卖合同》，合同上附有该房平面图，支付了全部购房款，并在当时的宁乡县房屋产权管理服务中心办理了合同网签、合同备案登记及预告登记等购房所需的全部手续，显示室号202，户室面积628.07平方，产权人为两反诉人。两反诉人多次在宁乡市房屋产权管理服务中心、宁乡市自然资源局不动产登记中心查询产权信息，所查产权信息均与购房合同一致。后两反诉人就该房屋申请办理权证时受阻，宁乡市自然资源局向两反诉人作出书面答复，认可两反诉人于2009年6月23日购2-202室办理合同备案登记和预告登记合法有效事实，但因2009年7月13日被反诉人单方面向产权管理服务中心测绘队对2-202室申请重新进行测绘，在户型图上，将2-202户室号、面积取消；导致两反诉人办理不动产权证时因户型图上的户室号、面积被取消而未予受理登记，两反诉人遂提起行政诉讼，庭审中，被反诉人主张涉案房屋购房款是非法集资款，买卖合同无效。两反诉人认为，被反诉人法定代表人肖凯初非法集资的事实、金额已被各司法机关彻查，广东诚安信司法会计鉴定所出具的《报告书》中，明显地体现出并没有将两反诉人于2009年6月29日支付的购房款列入集资往来明细，2015年1月7日，宁乡县公安局5.9专案组出具“关于彭智、胡飞剑与肖凯初往来调查核实情况说明”中，已清楚表述两反诉人支付的购房款没有列入集资往来。（2015）长中刑二终字第01188号刑事判决书中，对两原告的集资往来结果作出了客观公正的判决，剔除两人的购房款后，胡飞剑差肖凯初42.5万元，彭智差肖凯初30.2万元，这个数字与广东诚安信司法会计鉴定所出具的《报告书》中的数额完全吻合。被反诉人在反诉人办理商品房买卖合同备案登记、预告登记20天后，违反法律规定、违背诚实信用原则，私自申请对反诉人的2-202室进行测绘，在户型图上将户室号、面积取消，导致反诉原告不能办理不动产权证后续手续，现又主张合同无效，严重侵害了两反诉人的合法权益，故提起反诉。反诉被告好百宜公司针对反诉辩称，第一，涉案商品房买卖合同系名为房屋买卖，实为非法集资，应当被定为无效，同时该合同违反非法金融机构和非法金融机构取缔办法第四条，违反行政法规的强制性规定，同时根据民法总则第146条，行为人虚假的意思表示该合同一般被认定为无效；第二，原告与二被告签订涉案合同并办理预告登记的行为实质上是为借款提供担保的行为，属于变相的流质契约无效；第三，根据司法鉴定报告，二被告与肖凯初之间的债权债务不仅已经履行完毕，二被告还得到了大量的违法所得，就涉案的合同二被告并没有支付实际的购房款；第四，涉案房屋的预告登记已经失效，根据物权法第20条，本案涉案房屋竣工时间为2009年，初始登记时间为2013年，超过了法定的三个月的期限，且根据物权法司法解释一第五条，涉案房屋预告登记也自始无效。好百宜公司为支持其本诉请求，向本院提交如下证据：证据1、商品房买卖合同，拟证明涉案合同主体；证据2、司法鉴定报告书，拟证明1、二被告就涉案合同的借款被纳入了非法集资款，在集资款项往来明细中，彭智与胡飞剑分别向肖凯初指定的账户陈立平分别转入150万元；2、肖凯初不仅还清了借款本金，二被告还从肖凯初处获得了很多非法集资利息，3、双方签订的合同名为房屋买卖，实为达到非法集资目的签订的合同，属于无效合同；证据3、彭智第一次讯问笔录，拟证明本案的房屋买卖名为房屋买卖，实为达到非法集资目的签订的借款法律关系合同；证据4、胡飞剑第四次讯问笔录，拟证明本案的房屋买卖名为房屋买卖，实为达到非法集资目的签订的借款法律关系合同；证据5、2013年6月20日彭智第四次讯问笔录，拟证明被告彭智提交的转账记录系非法集资，本案的房屋买卖名为房屋买卖，实为达到非法集资目的签订的借款法律关系合同；证据6、宁乡市人民法院（2014）宁民初字第02633号民事判决书，长沙市中院（2017）湘01民终5649号民事判决书，拟证明在与本案情况相同的同类案件中，集资参与人郑燕玲借款给肖凯初后签订了《商品房买卖合同》并办理了预告登记作为担保，该买卖合同被宁乡市法院一审、长沙市中院二审均认定为无效。胡飞剑、彭智针对好百宜公司的本诉事实和请求没有提交证据。胡飞剑、彭智为支持其反诉请求，向本院提交如下证据：证据1、胡飞剑、彭智于2009年6月23日各向陈立平支付150万元借款，共300万元银行凭证，拟证明两反诉人于2019年6月23日向肖凯初支付借款300万元；证据2、商品房买卖合同、置业计划书、声明、2009年6月29日银行凭证、商品房预告申请书、预告登记审批表、预告登记书，拟证明两反诉人共同购买百宜华府2栋202房屋、签订买卖合同、于2009年6月29日共出资96万元，并办理网签、备案登记、预告登记、整个程序、过程依法依规办理；证据3、宁乡县住房保障局档案管理办公室于2016年3月23日出具的证明，拟证明涉案房屋所有人为两反诉人；证据4、宁乡县不动产产权信息情况表，拟证明涉案房屋所有权人为两反诉人；证据5、宁乡市自然资源局不动产登记信息表及宁乡市不动产登记中心回复，拟证明两反诉人购买的百宜华府2栋202户被诉讼人违法申请变更为201，导致202和201户室系同一户室；证据6、湖南省湘能司法鉴定所、广东诚安信司法会计鉴定所鉴定报告，拟证明两反诉人就涉案房屋的购房款并没有列入与肖凯初的集资往来款中；证据7、宁乡县公安局5.9专案组关于彭智、胡飞剑与肖凯初往来调查核实情况说明，拟证明宁乡县公安局、宁乡县5.9专案组已对法院、破产管理人说明两反诉人对涉案房屋购买和付款的真实性，查实了与肖凯初集资中并没有包含2009年6月29日支付的购房款；证据8、（2015）长中刑终字第01188号判决书，拟证明两反诉人涉案购房款没有列入集资款中，对集资往来的具体明细数和结果做出结论；证据9、请求宁乡县5.9专案组依法批准办理房屋权属证书的请示，拟证明宁乡县5.9专案组就本案房屋有关出资已核实调查清楚为购房款。好百宜公司针对胡飞剑、彭智的反诉事实和请求没有提交证据。本院组织双方当事人就本诉与反诉证据进行了质证。对当事人无异议的证据：好百宜公司提交的证据1、彭智、胡飞剑提交的证据1，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：彭智、胡飞剑对好百宜公司提交的证据2、3、4、5、6真实性无异议，本院对其真实性予以采信；对彭智、胡飞剑提交的证据2、3、4、5，彭智、胡飞剑提交了证据原件，本院对其真实性及关联性予以采信，对合法性及证明目的应结合其他证据综合判断；对彭智、胡飞剑提交的证据7、9，对于能够证明宁乡市“5.9”专案组办公室出具相关说明的事实予以采信，对证明目的应结合其他证据综合判断；对彭智、胡飞剑提交的证据6、8，证据8系长沙市中级人民法院生效判决文书，且在文书中确认了证据6的效力，本院对证据6、8予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院综合认定如下案件事实：2009年6月，肖凯初向彭智、胡飞剑各借款150万元，约定月息8%，2009年6月23日，彭智、胡飞剑分别向肖凯初指定的陈立平账户分别转入150万元。2009年6月23日，彭智、胡飞剑与好百宜公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20090444202），付款方式为一次性付款，根据2009年6月22日宁乡县预购商品房预告登记申请书显示：房屋坐落于宁乡县汪家冲（百宜华府-2）2栋202，建筑面积为628.07平方米，单价为1400元／㎡，总价为879?298元。2009年6月29日，彭智、胡飞剑分别向肖凯初指定的肖秀娥账户转账480?000元。2009年7月6日，好百宜公司向彭智转账三笔共计50万元，2009年7月7日，好百宜公司向胡飞剑转账两笔共计50万元。2013年6月19日，彭智在宁乡县公安局所做的第一次讯问笔录中陈述：“从2009年6月29日至2010年12月24日，我借给肖凯初资金358万元，这些资金都是通过银行转账的方式汇到肖秀娥的账户里去的，可以肯定的是，这些我汇给肖秀娥的资金都是借款”、“在2009年6月中旬的时候，肖凯初要向我和胡飞剑借款，为确保资金安全，我们的亲戚朋友就要求肖凯初提供抵押，当时肖凯初以百宜华府一栋临街的商铺二楼作抵押，并办理了他项权利登记手续，因为有抵押，我们就放心的把钱借给了肖凯初”。2013年6月20日，彭智在宁乡县公安局所做的第四次讯问笔录中陈述：“在2009年6月29日，肖凯初向我借款50万元，并说只要五天，这笔钱的借款属于短期紧急借款，所以这笔钱的利息是每天4000块钱（日息千分之八），我在当天通过银行转账的方式汇给肖秀娥48万元，直接扣除了5天的利息2万元，后来在2009年7月6日，肖凯初安排肖秀娥将这50万元的借款通过银行转账的方式还给了我，这笔借款我获得了2万元的利息”。2013年6月22日，胡飞剑在宁乡县公安局所做的第四次讯问笔录中陈述：“在2009年6月23日，肖凯初找我和彭智借款300万元，当时我和彭智商量，这笔借款数额较大，需要办理抵押，不然我们不借给他。当时肖凯初急用钱，要我们帮忙，后来我和彭智每人借了150万给他，按照月利率8%支付利息，而且肖凯初用百宜华府二楼1800平方米的房产作抵押给我们。这笔借款是通过银行打到肖凯初指定的账户上。肖凯初以好百宜公司名义打的借条，他本人签了名字，盖了好百宜公司的印章。这笔钱在之后就陆陆续续的归还了本金”、“2009年6月29日，肖凯初找我和彭智借款100万元，借款期是几天时间，当时我和彭智每人借了50万元给他，肖凯初以好百宜公司的名义打了张50万元的借条给我们，他本人签了名字，盖了好百宜公司的印章，这笔借款是通过银行打到肖凯初指定的账户上。当时肖凯初跟我们讲只借几天，每人支付2万元的利息，所以当时打钱给他的时候就把这2万元利息给扣了，只打48万元到肖凯初指定的账户上。这笔钱他到2009年7月上旬就归还了本金”。另查，2014年3月17日，本院立案受理好百宜公司申请破产重整一案，并指定湖南潇湘破产清算有限责任公司作为管理人。彭智、胡飞剑作为债权人向破产管理人申报债权，破产管理人确认的债务数额为0。2015年1月7日，宁乡县公安局5.9专案维稳处置工作领导小组办公室出具《关于彭智、胡飞剑与肖凯初往来调查核实情况说明》，载明：犯罪嫌疑人肖凯初与彭智、胡飞剑自发生土地转让以后，双方往来一直延续未断，2009年5月25日以后，肖凯初与彭智、胡飞剑的所有收付款往来中，除购房款往来外，宁乡县公安局对其余经查实的往来款均视同为集资款往来进行了结论……在彭智、胡飞剑与犯罪嫌疑人肖凯初集资往来过程中，彭智、胡飞剑又多次购买犯罪嫌疑人肖凯初公司开发的房产，住宅购房款是否足额支付专案组没有进行调查，但其间彭智、胡飞剑支付的购房款我局未列入集资往来，具体由如下几笔：①2009年6月23日彭智、胡飞剑共同购买好百宜公司的百宜华府2栋202房，房款为879?298元，双方签订了购房合同，并在宁乡县房产局办理了产权备案登记手续，该房房款及办证税费合计960?020元。2009年6月29日，彭智汇入肖秀娥建设银行账号48万元，胡飞剑汇入肖秀娥中国银行账号48万元，彭智、胡飞剑各占该房50%产权……②2011年6月28日彭智购买好百宜公司一品江山1栋1单元2204房……③2011年6月27日，胡飞剑购买好百宜公司一品江山1栋1单元902房……2016年8月17日，长沙市中级人民法院对肖凯初犯非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪一案作出（2015）长中刑二终字第01188号刑事判决书，认定肖凯初、肖秀娥犯非法吸收公众存款罪，并处以相应刑罚。判决主文第四项载明：“追缴宁乡县公安局暂扣的部分集资参与人获取的利息……胡飞剑42.5万元；彭智30.2万元……”该份判决采信了湖南省宁乡县公安局委托广东诚安信司法会计鉴定所作出的司法鉴定意见书及湖南省湘能司法鉴定所作出的司法鉴定意见书，湖南省湘能司法鉴定所出的司法鉴定意见书根据宁乡县公安局5.9专案维稳处置工作领导小组办公室出具的《关于彭智、胡飞剑与肖凯初往来调查核实情况说明》等资料整理。好百宜公司在庭审中陈述：（2009年6月29日胡飞剑和彭智分别转了48万元，合计96万给肖秀娥账户）这96万元不是购房款，而是借款。本院认为，本案的争议焦点为：一、2009年6月29日银行转账的96万元性质如何认定。二、案涉商品房买卖合同的效力问题。本院对此阐释如下：第一，关于2009年6月29日银行转账的96万元性质的认定。彭智、胡飞剑主张2009年6月29日的银行转账96万元系交付的购房款，而根据好百宜公司的当庭陈述及彭智、胡飞剑在公安机关的讯问笔录中可知，该96万元转账系借款而非购房款，之后该96万元借款已偿还；且彭智陈述“（从2009年6月29日至2010年12月24日）可以肯定的是，这些我汇给肖秀娥的资金都是借款”；虽然在宁乡县公安局5.9专案维稳处置工作领导小组办公室出具《关于彭智、胡飞剑与肖凯初往来调查核实情况说明》中并未将该两笔款项列入集资款中，根据该情况说明作出的司法鉴定意见书及采用了司法鉴定意见书的刑事判决书中未确定该96万元为集资款，但并不能否认该款项为借款的属性，根据不得反言原则，彭智、胡飞剑关于96万元款项性质的陈述自相矛盾，彭智、胡飞剑亦无证据证明合同双方就该96万元性质为购房款达成一致意见，现彭智、胡飞剑自认96万元为借款的陈述能够与银行流水相印证，故彭智、胡飞剑关于该96万元系购房款的主张不成立，本院认为彭智、胡飞剑转账交付96万元的真实意思为支付借款而非购房款。第二，关于案涉商品房买卖合同的效力问题。首先，根据好百宜公司的当庭陈述及彭智、胡飞剑在公安机关的讯问笔录中可知，双方在2009年6月的经济往来的资金往来均为借款，为保障资金安全要求借款人好百宜公司及肖凯初提供房屋做抵押，2009年6月23日彭智、胡飞剑向好百宜公司支付的300万元，在肖凯初犯非法吸收公众存款罪一案中，已被界定为借款金额，是集资款的一部分。（2015）长中刑二终字第01188号刑事判决书判决主文第四项载明：“追缴宁乡县公安局暂扣的部分集资参与人获取的利息……，按比例退还给未足额归还本金的集资参与人……胡飞剑42.5万元；彭智30.2万元……”。据此，即便出借人彭智、胡飞剑基于合法借贷的真实意思表示，借款人的借贷行为也不能被认定为合法的民间借贷行为。其次，基于同一笔款项，彭智、胡飞剑向好百宜公司、肖凯初提供借款，又与好百宜公司签订了《商品房买卖合同》。从合同签订的目的、约定的价格、合同签订的时间及履行情况、彭智和胡飞剑在公安机关讯问笔录中的陈述及刑事案件认定的事实来看，彭智、胡飞剑是在肖凯初向其提出借款后为保证资金安全，要求好百宜公司、肖凯初提供好百宜公司的百宜华府房屋做抵押，故彭智、胡飞剑与好百宜公司之间就该300万元是名为房屋买卖实为民间借贷的法律关系，其法律关系的实质是用商品房买卖合同来为借贷合同提供担保，是一种非典型的担保行为。尽管涉案的商品房买卖合同进行了备案登记，但我国物权法并未明确该行为的效力，这一担保行为违背了物权法定的原则。本院认为，彭智、胡飞剑在讯问笔录中明确表示所涉款项300万元、96万元为借款，签订房屋买卖合同是为保障借款资金安全，后来在诉讼的中主张涉案96万元为购房款，其根本目的在于当债务人未履行还款义务或无清偿能力时，其可以根据商品房买卖合同的约定，获得涉案房屋的所有权，此约定实为变相的流质契约，应属无效。综上所述，好百宜公司的主张涉案商品房买卖合同无效的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持，对彭智、胡飞剑的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第五条、第一百八十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）湖南好百宜房地产开发有限公司与被告（反诉原告）彭智、胡飞剑签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20090444202）无效；二、驳回被告（反诉原告）彭智、胡飞剑的全部诉讼请求。案件受理费80元，反诉费40元，合计120元，由被告（反诉原告）彭智、胡飞剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  袁建英审 判 员  谢苗苗人民陪审员  周华军二〇二〇年三月十日书 记 员  彭璐璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。