广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初22083号原告（反诉被告，以下简称原告）：苏波，男，1981年10月25日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市xxxxx,身份证号码xxxxxx。委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾明金，广东深大地律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：卢北京，男，1983年3月30日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市xxxx,身份证号码xxxxx。第三人：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南大道**耀华创建大厦301B，统一社会信用代码914403007412471827。法定代表人：张海明，总经理。原告苏波诉被告卢北京，第三人深圳链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用普通程序于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡维刚、曾明金，被告卢北京到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签署的《房产买卖合同》；2、被告返还原告支付的购房定金40万元，第三人在托管款项范围内承担连带责任；3、被告向原告支付违约金145万元整（按房屋买卖合同成交价725万元的20%计）；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年3月3日，在第三人的居间下，原告与被告签订了关于深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxx房产（房产证号xxxxxxxxxx，以下简称涉案房屋）的《房屋买卖合同》及相关文件，该合同约定了涉案房屋权属情况、交易价格、支付时间、房屋交付、违约责任等条款。合同签订后，原告积极履行买方义务，依约支付被告卢北京定金40万元整。后续因客观情况，原告通过第三人以微信方式与被告协商确认对涉案房产的首期款资金监管及银行按揭申请手续延期办理，被告予以同意并确认原告首期款资金监管及银行按揭申请手续可于2019年7月5日后办理。2019年7月16日上午，第三人业务人员电话通知被告配合办理首期款监管及银行按揭申请手续，被告口头予以答应，但当日下午却要求解除合同，后经原告及第三人多次通知继续履行合同，被告未予理睬。鉴于上述事实及依据《房屋买卖合同》第五条约定，被告已经构成根本违约，该行为已经严重损害了原告的合法利益，原告有权依据《房屋买卖合同》第十二条约定要求被告承担由此引发的全部责任。综上所述，为维护原告自身合法权益，原告特起诉至法院。被告针对原告的起诉答辩称：一、原告应在2019年6月18日前支付首期购房款，但直至7月16日仍未支付，逾期达20个工作日，已构成严重违约，被告有权单方解除合同，原告作为违约方应根据《房产买卖合同》第十二条的约定承担违约责任。二、被告与原告并未达成任何关于《房产买卖合同》的补充协议。三、被告在与第三人的微信群里沟通的本质，是被告多次催促尽快支付首期购房款、明确交易进程，而被告却被第三人告知支付时间一再延期，被告并未“同意并确认原告首期款资金监管及银行按揭申请手续可于2019年7月5日后办理”。1、微信群是被告和第三人的沟通渠道，不是原告和被告的沟通渠道，微信群里并没有原告。2、在微信群里，被告只是多次、被动接收延期支付的信息。被告在6月28日、7月2日都主动关心和问询付款准备情况和交易进度，并积极准备赎楼等相关手续，等来的却是一再延期支付的消息和被动接收延期支付信息的法律事实，原告与被告、第三人从未就《房产买卖合同》关于支付首期购房款的内容进行修改及签订书面补充协议的意思表示，被告也从未同意过将首期资金监管日期从2019年6月18日变更为7月5日，原告的说法纯属断章取义，毫无事实和法律依据。四、原告（通过第三人）多次以各种理由表示无法如期支付首期购房款，这些理由之间相互矛盾，谎话连篇，原告完全无视合同条款、缺乏履约的诚意，违约的主观故意非常明显。1、原告与被告在《房产买卖合同》约定支付首期款支付时间在6月18日主要基于两点原因：一是原告要将其名下的一套房产过户至父母名下，二是涉案房屋（产权登记）满两年。2019年5月28日，第三人的工作人员突然告知被告，说原告考虑到其女儿正在申请“小升初”，要用到其名下的房产，要等到“小升初”结果出来以后再支付首期款，并表示要延期到六月底。但是南山区教育局2019年4月17日发布的《关于做好2019年普通中小学招生入学工作的通知》明确记载将于7月4日由各学校会在校门口张榜公布录取名单，原告应当在4月17日即已获悉7月4日才能知道“小升初”录取结果，但仍然在5月28日告知被告将于6月底支付首期款，原告的理由不成立。2、2019年6月28日，被告仍未收到首期款，随即质疑是否要等到7月5日支付首期款。7月5日一早，被告主动询问首期款支付事宜，第三人工作人员表示原告“正在办理过户的事情”，而第三人的员工徐巧明确表示过，“资金监管和过户可以同时做”，也就是说，7月5日也已具备了支付首期款的全部条件，但原告在这一天仍然没有支付首期款，也没有与被告联系过，可见原告完全无视合同条款，缺乏履约诚意。五、第三人的工作人员不但不对自身不够专业主动承担责任，竟然为躲避责任做伪证，性质非常恶劣。第三人应当向被告充分提示逾期。因为迟迟没有收到首期款，被告非常不安。7月15日晚11点半，被告通过贝壳找房APP查到同小区同户型有一套房在低价出售，被告还通过微信询问李林涛“为啥这么便宜”；通过彻夜思考，被告已决定解除合同。7月16日一早，被告起草并签署了书面《解除合同通知函》，并通过顺丰快递发送给原告，原告于14:56签署了该通知，被告同时将该通知通过微信发给原告。可见，被告在7月15日晚已经决定行使合同解除权，并于7月16日早上起草并发出了《解除合同通知函》，第三人的员工徐善林于11:21才给被告打电话，被告不可能同意第二天面签，徐巧在证言中称“7月16日上午徐善林经理电话约卢北京先生于7月17日上午到银行做面签，卢北京先生同意了”这是虚假陈述。徐善林和徐巧在证言中均提及，被告同意将“面签”时间延迟到7月15-20日，但在微信群里，徐善林是在回复被告关于什么时候可以拿到（银行按揭）放款承诺函的时候提到“预算15日到20日左右”，而众所周知，从面签到拿到放款承诺函，少则两周，多则超过1个月，徐善林和徐巧居然偷换概念，在证言中称被告同意将“面签”时间延迟到7月15-20日，这明显也是虚假的陈述。综上所述，为维护被告的合法权益，被告恳请法院驳回原告的所有诉讼请求。被告向本院提出反诉请求判令：1、原告向被告支付违约金145万元（扣除原告已支付的定金40万元，原告仍需向被告支付违约金105万元）；2、第三人向被告返还代收交房保证金5000元；3、原告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告与原告于2019年3月3日签署了编号为100003253100的《房产买卖合同》，约定被告将涉案房屋以725万元的价格出售给原告。当日，原告向被告支付了40万元定金；被告向第三人支付了代收交房保证金5000元。根据《房产买卖合同》第五条约定，买受人（即原告）须于2019年6月18日之前支付首期购房款（不包括定金）391万元到买受人贷款银行作资金监管或到第三方办理资金监管，但原告逾期超过十个工作日仍未支付，逾期事实确凿，并已构成根本违约。被告于2019年7月16日根据《房产买卖合同》第十二条的约定，向原告发送了书面《解除通知函》，以书面通知的方式解除了《房产买卖合同》。鉴于以上事实，原告已构成对《房产买卖合同》的根本违约，严重损害了被告的权益，被告有权根据《房产买卖合同》第十二条约定，要求原告按总房价款20%支付违约金。同时，《房产买卖合同》第二条已赋予被告单方解除权，《房产买卖合同》已于《解除通知函》送达原告之日起解除，第三人应向被告返还代收交房保证金5000元。为维护被告的合法权益，被告特提起反诉。原告针对被告的反诉请求答辩称：1、买卖双方的涉案合同通过第三人的居间所促成，合法有效，双方均应当积极的全面履行合同所约定的义务。2、在合同的履行过程中，买方（即原告）由于买方的物业处理及学位问题，需要延长首期款监管的时间，原告通过居间方的工作人员多次与被告进行了沟通确认，已经达成了延长首期款监管时间的口头约定，及通过微信方式进行了约定，这种合同形式可以认定为电子合同，根据合同法的相关规定，电子合同或者口头合同均是合同表现的一种形式，均是合法有效的。3、被告作为违约方，无权解除涉案的买卖合同，原告基于第三人与被告所达成的口头合同的约定，一直在积极的准备履行涉案合同，不存在任何的违约行为。4、被告在居间方通知其于2019年7月17日上午办理资金监管的情形下，单方于7月16日下午发函解除二手房买卖合同，其发函的行为已经表明其拒绝履行合同，构成根本违约，应当承当违约责任。5、被告所主张的违约金过高。被告是因房价上涨拒绝履行合同义务，其本身因房价上涨、因本案的合同未能履行，而因此获利，根本没有任何的经济损失，被告也没有提供任何的证据证明其因为原告的行为造成了相应的经济损失。综上，请求法庭驳回被告的反诉请求。第三人陈述称：被告、原告与第三人于2019年3月3日签订了《房产买卖合同》以及《资金托管协议》。其中《资金托管协议》第二条约定，被告应于托管协议签订当日另行交付5000元作为交房保证金交由第三人托管。经第三人核实确认，该笔交房保证金确于协议签订当日由被告通过银行转账的方式交付至第三人名下银行账户，第三人也向被告出具了相关收据。截至目前，该笔交房保证金仍由我方进行托管。根据《房产买卖合同》第十条约定，第三人的居间义务已经完成，被告与原告之间的房屋买卖合同纠纷与第三人无关。第三人将依据合议庭的判决，配合法院将该笔托管款项退还至相关权利人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxx房产（涉案房屋）登记在被告名下，登记建筑面积106.95平方米。2019年3月3日，经第三人深圳链家天房地产经纪有限公司居间介绍，原告（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）签订《房产买卖合同》，约定：被告将涉案房屋出售给原告，房屋建筑面积106.95平方米；该房地产处于抵押状态，被告承诺于买卖双方办理完资金监营手续及原告办出贷款承诺函之日起7日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，被告于办理注销抵押登记手续当日将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；房屋成交价格为725万元，该成交价不含税费；原告在本合同签订之日起当日内向被告支付定金40万元，定金交由双方所约定的第三方监管；被告应结清房产交付前所欠的物管、水电及其它设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件如期向原告交付房产，为此被告同意从定金中预留0元作为交房保证金，此款托管于第三方，待被告结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产后10日内，由第三方无息退还给被告；原告在2019年6月18日前支付首期购房款（不包括定金）391万元到原告贷款银行作为资金监管或到第三方办理资金监管；任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，延迟履行合同义务应承担的违约责任具体按照下列方式处理：[1和2不累加］1、逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的总房价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同；守约方若为原告，原告以书面通知的方式解除合同，并要求被告双倍返还定金或按本合同约定的总房价款20％支付违约金；守约方若为被告，被告有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求原告按本合同约定的总房价款20％支付违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任；及其他内容。2019年3月3日，原告与被告签订《确认书》，备注载明：1、买卖双方知悉，买方在深圳市有房产一套，买方保证在本物业过户之前将名下房产转移；2、卖方配合本房产满2年以后过户。并同意原告原有房产过户后再办理涉案房产的过户手续。2019年3月3日，原告与被告出具《放弃办理资金托管声明书》，声明就本次房屋交易定金40万元，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行支付，并承担因此产生的风险及损失。同日，原告、被告与第三人签订《资金托管协议》，约定被告自本协议签订之日起另行交付5000元作为交房保证金交由第三人托管。同日，原告转账向被告支付购房定金40万元。2019年3月24日，第三人向被告出具《专用收据》，载明收到“代收交房保证金”5000元。庭审中，原告与被告确认，除交房保证金5000元在第三人处，其余定金均在被告表处。2019年7月16日，被告向原告发出《解除合同通知函》，内容载明：原告应于2019年6月18日前支付首期购房款391万元，但截至今日，原告仍未履行付款义务，被告现根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，正式函告原告即日起解除《商品房买卖合同》。被告提交了邮件查询记录用于证明原告已于7月16日下午14:56收到该书面解除通知。原告对上述证据的真实性予以认可，关联性不予认可，原告认为被告是在双方已达成延期办理首期款监管的约定之后单方解除合同，被告没有法律依据及事实依据。2019年7月22日，原告向被告邮寄《律师函》，内容写明：其通过居间方以微信方式与被告协商确认对涉案房屋的首期款资金监管及银行按揭申请手续延期办理，被告予以同意并确认原告首期款资金监管及银行按揭申请手续可于2019年7月5日后办理；2019年7月16日，居间方业务人员电话通知被告配合办理首期款监管及银行按揭申请手续，但被告未予理睬。鉴于上述事实，原告要求被告继续履行《房产买卖合同》，于2019年7月29日前协助原告办理首期款资金监管及银行按揭申请手续；如被告未能依据上述内容履行，原告将采取法律手段等途径维护自身权益等。原告主张，原告通过第三人员工与被告沟通，被告同意可在2019年7月5日后办理首期款资金监管及银行按揭手续，7月2日，第三人与被告已约定首期款资金监管时间定在7月15日至20日之间；原告对此提交了微信聊天记录予以证明。微信聊天人员为被告与第三人员工徐善林、徐巧、李林涛、杨天勇，聊天记录载明：1、2019年6月20日晚,徐巧：“卢先生您好，苏先生因为目前还不确定小孩上学的录取情况，想等月底前确定小孩上学没什么问题了，您再申请赎楼，免得过早赎楼增加利息”，被告：“不是说要提前申请么”，徐巧：“你写好告诉我们什么时候想还，我们去沟通时间就好了”；2、2019年6月28日下午，被告：“是要等到7月4日以后么”、“7月4日以后，她的房才过户，过户完，才做资金监管？”、“我要明确的时间，方便提前安排赎楼资金”，徐巧：“是的，要7月4日以后”，被告：“过户要多久？还是不等过户，资金监管和过户同时做？”、徐巧：“同时做”，被告：“理论上，最快的资金监管时间也要到7月5日？”、徐巧：“是的，7月5日是周五”、被告：“收到”、“需要我赎楼了，至少提前5天告诉我”、徐巧：“好的”；3、2019年7月2日下午，被告：“帮我确认一下，预计什么时候赎楼”、“办过那么多业务，总有个预计的时间表嘛”，徐善林：“预算15日到20日左右”；4、2019年7月5日早上，被告：“对方怎么样，小升初出结果了，在过户了么”，徐善林：“是的，卢总”，徐巧：“苏先生在办理过户的事情”，被告：“好的”。被告对聊天记录的真实性予以认可，关联性不予认可，表示7月2日被告说“好的”是基于赎楼的沟通，7月5日针对的是被告询问小升初是否办理过户的事情，均非针对资金监管问题。原告申请第三人员工徐善林、徐巧作为证人出庭作证，本院依法予以准许。徐善林、徐巧作证称其与被告沟通将首期款资金监管时间延至7月15-20日，被告表示同意；7月16日早上原告通过其通知被告7月17日进行首期款监管，被告未持异议，7月16日下午约15点左右被告微信通知解除合同。被告表示，证人多处提到说被告表示无异议、同意等，是没有什么凭据的，是其自己的陈述，被告并没有说过。被告提交了其与第三人员工、原告的微信聊天记录，用于证明第三人员工李林涛认为第三人“有一定责任”，及原告对违约行为表示“不好意思”。原告对其与被告的聊天记录真实性予以认可，但对证明事实不予认可，原告认为该证据可证明在7月16日上午，第三人的徐经理与被告已经确定过7月17日上午办理资金监管的事实；原告在聊天记录中表示不好意思只是为了缓冲双方情绪的说法，不能视为自认违约。本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。虽然原告未在2019年6月18日前支付首期购房款违反了《房产买卖合同》的约定，但原告提交的微信聊天记录显示，原告已将其延迟支付首期款一事通过第三人告知被告，被告对此并未明确表示反对及提出异议，可视为双方对于原告延迟支付首期款一事达成合意，在此情况下，双方理应通过协商确定首期款的支付期限；但截至2019年7月16日期间，并无证据证明双方对于迟延支付首期款的具体期限及后续赎楼等合同义务如何履行达成一致意见，原告主张被告在双方已确定7月17日办理首期款资金监管的前提下要求解除房产买卖合同，仅依据证人证言不足以证明其主张，本院对原告的此项主张不予采纳，故本案应视为双方对于延期支付首期款后买卖合同如何继续履行未能达成一致，现原告与被告均主张解除合同，双方之间的《房产买卖合同》应予解除。合同已解除，已经履行的部分依法应恢复原状，被告收取的40万定金应予返还，因交房保证金5000元定托管在第三人处，故该5000元由第三人直接向原告支付；被告反诉要求第三人向其返还交房保证金5000元，没有事实依据，本院不予支持。原告与被告均要求对方向其支付合同成交价20%的违约金，依据不足，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告苏波与被告卢北京于2019年3月3日签订的《房产买卖合同》；二、被告卢北京于本判决生效之日起十日内向原告苏波返还定金40万元（其中5000元由第三人深圳链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏波支付）；三、驳回原告苏波的其他诉讼请求；四、驳回被告卢北京的全部诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件本诉受理费21450元，由原告负担16812.16元，由被告负担4637.84元；保全费5000元，由原告负担3918.92元，由被告负担1081.08元；案件反诉受理费7147.5元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张 黎人民陪审员 陈 滨人民陪审员 古瑞生二〇二〇年三月二十五日书 记 员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。