安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初1050号 原告：刘子玉,男,1986年1月22日出生,汉族,住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：章俊岭，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范忻，安徽天禾律师事务所律师。 被告：安徽万泓置业投资有限公司，住所地合肥市包河区繁华大道与北京路交叉口水丽坊商业街**商铺，统一社会信用代码91340100077219748R。 法定代表人：谢晓敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王波，安徽权祯律师事务所律师。 原告刘子玉诉被告安徽万泓置业投资有限公司（以下简称万泓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘子玉的委托诉讼代理人章峻岭，被告万泓公司的委托诉讼代理人王波通过云上法庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘子玉向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》(合同编号：20170195800897WF20170174,备案号：1708002652)；二、依法判令被告立即返还原告购房款74.7774万元及支付违约金7.47774万元（违约金按照已付房款的10%计算）；三、依法判令被告赔偿原告按揭贷款利息及损失58577.36元（暂计算至2019年12月20日，此后计算至商品房买卖合同解除之日）；四、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年8月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20170195800897ＷＦ20170174,备案号：1708002652,以下称《合同》）一份。《合同》约定原告以747774元的价格购得被告开发的位于合肥市包河区房屋一间，被告应当于2018年9月30日前将取得《建设工程规划许可证》正本的房屋交付给原告，逾期超过30日的，原告有权解除合同。原告共计支付了首付款37.4774万元，剩余购房款37.3万元办理了银行贷款并于2018年1月11曰发放给了被告。原告依约履行了房款支付义务，但被告迟迟未能交付房屋。为此，原告多次要求被告将符合《合同》约定条件的房屋交付给原告，被告一再拖延。原告无奈于2019年2月22日向被告送达《退房告知书》，要求解除双方的《合同》。被告签收《退房告知书》后回复声称不同意解除合同，并要求按照《合同》约定支付逾期交房违约金以继续履行合同。由于房屋交付遥遥无期，原告购房合同目的无法实现，原告曾以此为由诉请解除购房合同。案件诉讼中（案号：2019皖01**民初20071号）被告举证其全资子公司安徽金万泓商业运营管理有限公司（以下简称金万泓公司）依据原告与金万泓公司签订的《商铺委托经营管理合同》于2018年9月12日在原告不知情的情况下收取了不符合《合同》约定也不符合相关法律法规规定尚在建设中的案涉房屋。鉴于被告在原庭审中主张案涉房屋已经完成交付，原告撤回了2019皖01**民初20071号案件的诉讼。然而，依据《合同》第十五条的约定，出卖人应当在房屋交付后60日内为买受人办理产权登记手续，逾期导致买受人未能在规定其内取得产权证书的，买受人有权退房，解除合同。如被告主张案涉房屋于2018年9月12日完成交付属实，则被告应当于交付后60日内履行《合同》第十五条约定的产权登记义务。然而，自2018年9月12日至今已超过485天时间，原告至今未取得案涉房屋的产权登记证书。根据《合同》第十五条的约定，原告有权选择退房并要求被告承担违约责任。据悉，由于建设资金困难案涉房地产项目建设停滞至今，长期未取得《建设工程规划许可证》正本。 万泓公司辩称：原告在2019皖01**民初20071号案件诉讼中，认为我司存在延期交房的违约情形，后在诉讼中认可我司主张房屋已经完全交付而撤回起诉，现原告在本案中以商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定来解除案涉合同，是对合同条文的错误理解和交付事实的错误认定。一、第15条是完成商品房买卖合同第8条交付期限及第11条约定的交付、交接之后办理产权登记的有关约定，按照商品房买卖合同补充协议第3条关于商铺交付的补充约定的视为交付，即该商铺本身尚未取得合同第8条和第11条约定的证明文件或尚未满足合同约定的其他交付条件，有关仍愿意接收该商铺视为交付，所以并不适用合同第15条；二、原告在商铺委托经营管理合同中指定的接收公司向我司要求交付房屋，我司同意按现状交付，现原告以未按期办理产权证为由提出解除合同，是对视为交付事实的否定，办理产权证必须满足商品房买卖合同第8条约定的情形，本案中，原告已经认同了不满足商品房买卖合同第8条约定的情形视为交付，认同了现状交付，就自然认同了产权证的交付时间必须满足合同约定交付后才能办理的事实，我司不存在违反合同第15条的违约情形，原告以此主张解除合同没有事实及依据，综上请求依法驳回原告的诉请。 经审理查明：2017年8月14日，刘子玉（买受人）与万泓公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的万泓中心第5幢、6幢商3041房屋，总金额为747774元，首付款374774元应于2017年8月28日前支付，剩余373000元办理按揭贷款，出卖人应当在2018年9月30日前，将取得《建设工程规划许可证》正本并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当在解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%支付违约金。第11条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接的，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单。第15条：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第3.3.4条：买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人该商铺尚未取得合同第8条和第11条约定的证明文件或尚未满足合同约定的其它交付条件，买受人仍愿意接收该商铺的，视为双方对商铺交付时间的变更。第11.3.2条：如买受人系以按揭贷款方式购房，则出卖人应在合同解除之日起30日内，向出卖人返还已付款项（包含订约或履约定金）以及买受人交予出卖人的代缴税、费（不计息），同时出卖人向买受人支付已付购房款10%的违约金及由此产生的合理费用。 同日，刘子玉作为委托方（甲方）与受托方金万泓公司（乙方）在万泓中心售楼部签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定：甲方将万泓中心三层3041号商铺委托乙方经营管理，由乙方负责该商铺对外招商、租赁、经营、管理，租赁期限自2018年9月30日起至2026年9月29日止，甲方在本合同签订之日已与万泓公司签订了该商铺《商品房买卖合同》，并向相关部门办理备案手续，《商品房买卖合同》已列明该商铺交付时间以及办理房屋产权证时间，甲方委托乙方按照《商品房买卖合同》所载明交房时间收取房屋，收取房屋时视为甲方已经交付；由于甲方所签订《商品房买卖合同》所约定的交房时间发生延误而产生争议，甲方委托乙方处理与延误交房有关追偿事宜，所得追偿款项由乙方获得，乙方租赁期限和应支付租金不因此而发生顺延等。 2019年7月5日、7月22日、8月14日，刘子玉分三次向万泓公司支付购房款2万元、134774元、22万元，合计374774元，2018年1月11日，刘子玉以按揭贷款方式向万泓公司支付购房款373000元。 2019年2月22日，刘子玉向万泓公司递交《退房告知书》，称：贵司距商品房合同约定的交房期限已超过145天，依照合同约定，现要求解除商品房买卖合同，并赔偿因此造成的相关损失。2019年2月25日，万泓公司向刘子玉送达《关于要求解除商品房买卖合同的回复意见》，内容为：2018年9月15日，金万泓公司与我方签订了《万泓中心商铺延期交付协议》，金万泓公司作为贵方的代理人，与我方达成了延期交房协议，我方承诺自愿按《商品房买卖合同》约定承担给付违约金的违约责任，基于公平和诚信原则，我方不同意贵方解除《商品房买卖合同》的要求。 2018年9月10日，金万泓公司致万泓公司《关于交付商铺的函》，要求万泓公司在2018年9月30日交付包括案涉房屋在内的商铺，以便履行其与商铺业主间的租赁合同。2018年9月12日，万泓公司给予金万泓公司《回函》，称：业主已经全额支付房款的商铺，按照《商品房买卖合同》补充条款第3条的约定交付给贵司，未全额支付房款的商铺，不同意交付。 截至法庭辩论终结，万泓公司尚未取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》。 另查明，万泓公司与金万泓公司的法定代表人均为谢晓敏，金万泓公司系万泓公司的全资子公司。 再查明，2017年2月22日，刘子玉与安徽铺王网络科技有限公司签订《铺王网玉屏峰卡优惠购方确认函》，约定刘子玉交2万元团购费，可享受总价减5万元/套的优惠购房服务。同日，刘子玉向安徽铺王网络科技有限公司缴纳团购费2万元，安徽铺王网络科技有限公司出具了收据。 2019年12月3日，刘子玉向本院提起（2019）皖0111民初20071号民事诉讼，主张万泓公司逾期并长期无法交付符合合同目的的房屋，严重侵害其合法权益，诉请解除其与万泓公司间的《商品房买卖合同》，要求万泓公司返还购房款、支付违约金、赔偿损失等，2020年1月3日，刘子玉申请撤回该案诉讼。 本案庭审中，刘子玉陈述：万泓公司没有向其交付房屋，交付行为真实性、合法性存疑；如万泓公司交付行为已经完成，应当按照合同约定在规定期限内提交办证资料，万泓公司将不能正常使用、不能办证的房屋交付给金万泓公司，存在恶意串通，其合同目的无法实现，有权解除合同。 上述事实，除双方当庭陈述外，还有刘子玉提供的《商品房买卖合同》、收据和转账凭证、铺王网玉屏峰卡优惠购房确认函、《退房告知书》、《关于要求解除商品房买卖合同的回复意见》、金万泓公司工商查询单、合肥市人民政府网站截图，万泓公司提供的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》、《关于交付商铺的函》及《回函》、《借款合同》等在卷佐证。 本院认为：刘子玉与万泓公司签订的《商品房买卖合同》及刘子玉与金万泓公司签订的《商铺委托经营管理合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应按照合同约定履行各自的义务。万泓公司是否履行了交房义务、金万泓公司的代理行为对刘子玉是否具有拘束力、万泓公司是否应在房屋交付后规定期限内提交办证资料、刘子玉是否享有解除权、案涉合同的解除时间、万泓公司应承担的法律责任是本案的争议焦点。 一、万泓公司是否履行了交房义务，买卖合同约定，万泓公司应于2018年9月30日将取得《建设工程规划许可证（正本）》的商品房交付给刘子玉使用，诉讼中，万泓公司提供了其与金万泓公司间的往来函件，旨在证明其已按刘子玉与金万泓公司签订的委托经营管理合同，在买卖合同约定时间内将涉案房屋交付给金万泓公司，该交付行为应视为对刘子玉的交付。法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用；房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。根据上述规定可以看出，所谓交房即意味着被交房人开始实际占有房屋，可以不受他人阻碍的对房屋进行充分的、实际的控制，能够对房屋的权能进行充分的发挥，被交房人在收房后开始享有房屋所带来的全部利益，同时也开始承担房屋毁损、灭失的风险。本案中，案涉房屋在交付时正在建设，尚未封顶，且至今未通过竣工验收，万泓公司所称的现状交付与法律规定相悖，且与买受人的购房目的相左，无论是金万泓公司或刘子玉均无法实现实际占用、控制案涉房屋，故应认定万泓公司未履行交房义务。 二、金万泓公司的代理行为对刘子玉是否具有拘束力，买卖合同补充协议第3.3.4条约定：买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人该商铺尚未取得合同约定的证明文件或尚未满足合同约定的其它交付条件，买受人仍愿意接收该商铺的，视为双方对商铺交付时间的变更。该条约定赋予了刘子玉的知情权与选择权，但万泓公司未提供证据证明其曾明确告知刘子玉案涉房屋未取得合同约定的证明文件或尚未满足合同约定的其它交付条件，而刘子玉仍愿意接收该商铺、愿意承担风险和增加负担的证据，万泓公司未履行告知义务的行为侵害了刘子玉的知情权与选择权。法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。委托经营管理合同约定金万泓公司可以按照买卖合同载明的交房时间收取房屋，收取房屋时视为万泓公司已经交付，约定的交房时间发生延误产生争议，刘子玉委托金万泓公司处理与延误交房有关追偿事宜，所得追偿款项由金万泓公司获得。该约定赋予了金万泓在买卖合同约定的交房时间内向万泓公司收取符合合同约定房屋的权利及处理延误交房进行追偿的权利。2018年9月，万泓公司和金万泓公司在办理交房手续时，双方均知晓案涉房屋正在建设，无法完成在合同约定的交房期限内实际交付使用房屋的客观事实，此时收房将导致房屋毁损、灭失的风险转嫁给刘子玉，有违诚实信用和公平原则，同时金万泓公司在与万泓公司签订商铺延期交付协议，或代理刘子玉收取不符合合同约定交付条件的房屋时均未提供刘子玉的授权，金万泓公司擅自收取房屋或签订商铺延期交付协议的行为均超越代理权，事后亦未取得刘子玉认可，再者金万泓公司系万泓公司的子公司，两公司法定代表人均为一人，该交房行为或签订商铺延期交付协议的行为均属于违反善良风俗的无效行为，对刘子玉不发生效力。 三、万泓公司是否应在房屋交付后规定期限内提交办证资料，法律规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。根据上述规定，商品房买卖合同的出卖人应在交付实物房屋之外还负有转移标的物所有权的义务。案涉买卖合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。万泓公司辩称其现状交付案涉房屋系经刘子玉代理人金万泓公司认可，在双方认可的情况下交付案涉房屋不能依据合同约定的时间办理产权证。本院认为，商品房通过竣工验收并取得交付使用的批准文件是商品房交付前置性要件，未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用是商品房的法定交付标准。本案中，刘子玉购房目的在于取得案涉房屋所有权并用于投资经营，万泓公司在未取得相关批准文件即已现状交付方式并未获得刘子玉认可，其所谓的现状交付加重了刘子玉的风险负担，损害刘子玉对房屋的占有使用权能。如万泓公司在按约完成交付的情况下，应在案涉房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但万泓公司至今未履行该项合同义务，其应承担不利后果。 四、刘子玉是否享有解除权及案涉合同的解除时间，买卖合同约定，万泓公司应于2018年9月30日将取得《建设工程规划许可证（正本）》的商品房交付给刘子玉使用，逾期超过30日后，刘子玉有权解除合同。2019年2月22日，刘子玉向万泓公司递交退房告知书，要求解除商品房买卖合同。2019年2月25日，万泓公司向刘子玉送达回复意见，称其与金万泓公司于2018年9月15日签订了商铺延期交付协议，不同意刘子玉解除商品房买卖合同的要求。本院认为，万泓公司与金万泓公司签订的协议违反了委托经营管理合同的约定，委托经营管理合同仅有委托金万泓公司处理与延误交房有关追偿事宜的约定，金万泓公司与万泓公司达成的商铺延期交付协议属超越代理权的行为，对刘子玉不发生法律效力。鉴于2018年9月30日万泓公司未履行交房义务，金万泓公司的代理行为对刘子玉不具有拘束力，故自2018年10月30日始，刘子玉享有案涉合同解除权。2019年2月22日，刘子玉向万泓公司递交退房告知书，该退房通知书自到达万泓公司之日起，案涉合同解除。 五、万泓公司应承担的法律责任，法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于刘子玉并未实际取得案涉房屋，万泓公司应返还刘子玉支付的购房款747774元，同时按买卖合同补充协议第11.3.2条“如买受人系以按揭贷款方式购房，则出卖人应在合同解除之日起30日内，向买受人支付已付购房款10%的违约金及由此产生的合理费用”约定，向刘子玉支付违约金74777.4元。由于违约金赔偿本身已涵盖实际损失，故对刘子玉主张万泓公司赔偿其按揭贷款利息损失和2万元团购费损失，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、确认原告刘子玉与被告安徽万泓置业投资有限公司于2017年8月14日签订的《商品房买卖合同》于2019年2月22日解除； 二、被告安徽万泓置业投资有限公司于本判决生效后的十日内返还原告刘子玉购房款747774元，并支付违约金74777.4元； 三、驳回原告刘子玉其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12612元减半收取6306元，由原告刘子玉负担420元，被告安徽万泓置业投资有限公司负担5886元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  丁文华 二〇二〇年三月六日 书记员  汪 觅 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。