福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终512号 上诉人（原审被告）：陈意强，男，1963年4月24日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被上诉人（原审原告）：福建省诚信物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区宝洲路阳光丽景综合三楼。 法定代表人：黄恒政，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄鹏伟，福建华达律师事务所律师。 上诉人陈意强与被上诉人福建省诚信物业管理有限公司（以下简称为诚信物业公司）纠纷一案，陈意强不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初8902号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陈意强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回诚信物业公司的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定陈意强应当支付物业费和违约金及公摊水电费，认定事实错误。陈意强在2018年5月前均按时足额缴纳相关费用，但在陈意强所有的浦西花园小区1号楼1402室房屋出现天花板脱落问题时，诚信物业公司未能尽到应尽的管理职责，未能协助陈意强维权并维修，已违反了合同约定的义务，构成根本违约。诚信物业公司未能提供任何证据证明公摊水电费的总额以及如何计算得出陈意强应当支付的费用。 诚信物业公司辩称，诚信物业公司依约履行了物业管理义务，不存在未尽合同义务的情况，一审判决无误，请求二审予以维持。 诚信物业公司向一审法院起诉请求：1、判令陈意强支付自2018年5月1日起至2019年4月31日止的物业管理费2310.77元及自2018年5月起至实际付清之日止以应缴物业服务费为基数按银行同期同类贷款利率计算的逾期付款违约金;2、判令陈意强支付自2018年1月1日起至2019年3月31日止的公摊水电费503.1元；3、本案受理费用由陈意强承担。 一审法院认定事实：陈意强系泉州市丰泽区宝洲街浦西花园小区5号楼1904号房的业主，上述房屋面积为160.47平方米。2017年5月5日，泉州市土地储备中心与诚信物业公司签订《福建省前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》）一份，载明泉州市土地储备中心选聘诚信物业公司为丰泽区宝洲街浦西花园小区提供前期物业服务。上述合同：约定物业费收取标准为住宅每平方米1.2元/月；物业费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月10号前缴纳物业费，如逾期缴费则应每日按所欠金额的千分之一缴交违约金；合同期限自2017年5月5日起至业主大会授权业主委员会与选聘物业公司签订物业服务合同生效之日止。另查明，《前期物业合同》未就公摊水电费的缴交方式进行约定。一审庭审中，诚信物业公司述称其代收公摊水电费的标准系按每栋楼缴交水电费的总额除以每栋楼的户数，陈意强对上述公摊水电费缴费标准没有异议。根据诚信物业公司及陈意强提供的缴纳物业费及公摊水电费的相关票据，陈意强依约缴纳物业费至2018年4月份止，缴纳公摊水电费至2017年12月份止，之后未再缴纳物业费及公摊水电费。 一审法院认为：具备物业管理资质的诚信物业公司与泉州市土地储备中心就案涉房屋所在小区丰泽区宝洲街浦西花园小区签订《前期物业合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法成立有效，双方均应按合同全面履行义务。诚信物业公司为丰泽区宝洲街浦西花园小区提供了物业服务，陈意强作为该小区的业主，应当按照《前期物业合同》的约定缴纳其住宅的物业费。陈意强的房屋产权面积160.47平方米，故陈意强每月应缴纳的物业费为160.47平方米×1.2元／平方米＝192.564元。陈意强辩称诚信物业公司未就位于丰泽区××街××花园小区××号楼××室的房屋质量问题与开发商积极协商，未尽到管理职责。根据陈意强自述，其与开发商商定的赔偿方案曾经过诚信物业公司确认，可见诚信物业公司已履行作为物管机构的沟通协商义务。至于开发商能否对上述房屋质量问题进行赔偿，已超过物管机构合理的管理范畴，故对陈意强上述辩称，不予认可。陈意强自2018年5月1日起即未缴纳物业费，现诚信物业公司向一审法院主张要求陈意强支付自2018年5月1日起至2019年4月31日止的物业费，合理合法，予以支持。陈意强应当支付诚信物业公司自2018年5月1日起至2019年4月31日止共12个月的物业费，即需支付192.564元／月×12个月＝2310.77元。关于支付违约金的问题，陈意强迟延支付物业费用的行为属违约，应依约承担相应的违约责任。《前期物业合同》约定逾期缴纳物业费的，应按应付未付金额千分之一支付违约金。现诚信物业公司自愿变更为按银行同期同类贷款利率分段以每月实际拖欠的物业费为基数计收逾期付款违约金，系对自己权利的处分，且不违反法律规定，予以支持。至于公摊水电费，《前期物业合同》虽未就缴费方式进行约定，但陈意强对诚信物业公司执行的公摊水电费缴费标准予以认可，陈意强自2018年1月1日起未缴纳公摊水电费，故对诚信物业公司要求陈意强缴纳自2018年1月1日起至2019年3月31日止拖欠的水电公摊费503.1元的请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十条、第四十一条第一款、第六十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈意强应于本判决生效之日起十日内支付福建省诚信物业管理有限公司自2018年5月1日起至2019年4月31日止拖欠的物业费2310.77元并支付自2018年5月11日起至实际付款之日止按银行同期同类贷款利率以每月实际拖欠的物业费为基数分段累计的逾期付款违约金；二、陈意强应于本判决生效之日起十日内支付福建省诚信物业管理有限公司自2018年1月1日起至2019年3月31日止拖欠的水电公摊费503.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陈意强负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：陈意强主张其房屋出现天花板脱落问题时，诚信物业公司违反了合同约定的义务，未能尽到应尽的管理职责，协助陈意强维权并维修。但对于房屋质量问题造成房屋业主的经济损失，并非诚信物业公司的过错造成。且根据陈意强的自述，其与开发商商定的赔偿方案曾经过诚信物业公司确认，可见诚信物业公司已履行作为物管机构的沟通协商义务。至于开发商能否对上述房屋质量问题进行赔偿，已超过物业管理服务的合理范畴，故对陈意强上述主张，本院不予认可。关于陈意强对本案公摊水电费计算标准提出的异议，在本案一审庭审中，诚信物业公司提出其代收公摊水电费的标准系按每栋楼缴交水电费的总额除以每栋楼的户数，陈意强对上述公摊水电费缴费标准没有异议。因此，陈意强在二审中对公摊水电费计算标准提出异议，不能成立。经审查，一审判决查明的事实清楚，应予确认。 本院认为，诚信物业系依法取得物业服务资质的企业，其与涉诉小区的开发商签订了《前期物业合同》，该合同合法有效。陈意强作为涉诉小区业主并接受了物业管理服务，该物业服务合同对其具有约束力。一审判决对于陈意强还需交纳的物业费用的计算标准、计算时间认定准确。陈意强的上诉请求，理由不能成立且证据不足，本院不予支持。 综上所述，陈意强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈意强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇二〇年三月十日 法官助理 庄翊晶 书 记 员 吴彬彬 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。