福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽03民终3294号 上诉人(原审被告）:张强，男，1989年2月4日出生，汉族，住莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：欧国泉，福建聚华律师事务所执业律师。 被上诉人(原审原告）:福建新龙太置业有限公司，住所地仙游县枫亭镇铺头社区枫江北街**，统一社会信用代码91350322793782742W。 法定代表人：朱金山，总经理。 委托诉讼代理人：黄建章，福建日晖律师事务所执业律师。 上诉人张强因与被上诉人福建新龙太置业有限公司(以下简称新龙太公司)租赁合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院(2018)闽0322民初6530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张强上诉请求：撤销一审判决，改判解除张强和新龙太公司签订的《仙游枫城新都租赁合同》，并依法驳回新龙太公司对张强的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院没有查清新龙太公司是否具备出租人的出租资格，从而认定案涉租房合同有效是错误的。2.一审法院没有认定新龙太公司在管理及商业推广过程中存在过错，属认定事实错误。3.一审法院没有查清及认定造成张强无法经营的原因是案涉店面被新龙太公司锁住，属事实不清。4.根据案涉合同第四条4.2款、4.3款的约定，张强享有租金优惠期。5.一审法院对因新龙太公司的原因造成张强无法经营而扩大张强的损失部分也判决由张强承担，是错误的。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，请求判如所请。 新龙太公司辩称：张强的上诉理由不符合客观事实，本案系张强违约逾期缴纳租金等相关费用所致，一审判决张强承担违约责任是正确的。张强在事实理由中提及是新龙太公司所致，但未提供证据证明，应承担举证不能的后果。综上，一审认定事实及适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 新龙太公司向一审法院起诉请求判令：1.解除其与张强于2016年3月15日签订的《仙游枫城新都租赁合同》；2.张强立即向其支付自2016年12月份至《仙游枫城新都租赁合同》解除之日止拖欠的租金、物业管理费、能源费等相关费用及相应的违约金（其中，租金的违约金按日千分之三计算，物业管理费、能源费等相关费用的违约金为按日万分之三计算），暂计至2017年3月14日止，张强拖欠其租金、物业管理费及能源费共计15525元，违约金共计503元；3.张强立即腾退出向其租赁的商铺，并向其支付自《仙游枫城新都租赁合同》解除之日起至张强实际腾退出商铺之日止的房屋占用费、物业管理费、能源费等相关费用；4.张强立即向其补交房屋装修期及租金减免期的租金33840元及利息，利息自2017年3月14日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际还清之日止；5.张强向其支付违约金10000元；6.其因本案所支付的律师代理费3000元由张强承担；7.本案诉讼费由张强承担。 一审法院认定事实：2016年3月15日，新龙太公司作为甲方与作为乙方的张强签订《仙游枫城新都租赁合同》、《仙游枫城新都物业管理服务协议》各一份。《仙游枫城新都租赁合同》的主要内容为：新龙太公司将其位于仙游县商铺出租给张强，供其经营服装生意。商铺计租面积暂按商铺的套内面积141平方米计算（最终以房管局测绘为准）；租赁期限为5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止，进场装修日为2016年4月1日，超过15个工作日未进场装修，甲方有权解除合同，并没收乙方缴纳的保证金；商铺租金起算日为2016年6月1日，第一年度至第三年度（2016年6月1日-2019年5月31日）的租金标准为每月每平方米30元即每月4230元，第四年度至第五年度（2019年6月1日-2021年5月31日）的租金标准为每月每平方米33元即每月4653元。为扶持乙方经营，甲方同意给予乙方18个月的租金优惠，即自2016年9月1日至2017年2月28日、2017年9月1日至2018年2月28日、2018年9月1日至2019年2月28日乙方无需支付租金,但需支付综合物业管理费、水电费（含公共水电费）、公共能耗费等其他相关费用；租金每三个月支付一次，首期租金于合同签订后五个工作日内支付，其他租期的租金，乙方应当于每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付4230元作为履约保证金，同时向商业管理公司支付3525元作为物业服务费保证金。合同终止后30日内，如不存在本合同第22.3条规定情形的，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件；乙方若未按合同约定交纳本合同项下的租金及其他费用的，则每延迟一日，应当向甲方或商业管理公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同；在租赁期限，若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期和合同第4.1条项下减免租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交免租装修期和合同第4.2条项下减免的全部租金；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将商铺交还甲方。因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在上述交还期内，乙方仍应当按届时所在租赁年度租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业服务费标准向商业管理公司支付物业服务费、承担各项能源费用等。在本合同24.1所述的交还期满后乙方仍未能将符合第24.2款要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费，并按合同终止时该商铺物业服务费标准的100%向商业管理公司支付物业管理费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还商铺为止；合同约定的通知或其他函件，以专人手递、特快专递或邮寄挂号信方式送达的，以合同文本载明的对方地址为送达地点，通知送达对方之日依据发送凭证记载时间确定。乙方在《仙游枫城新都租赁合同》指定的收件地址、邮政编码、收件人及联系电话为：福建省莆田市城厢区灵川镇书峰村54号，收件人为：张强，邮政编码为351162，收件人为138××××8867，等等。《物业管理服务协议》的主要内容为：乙方按承租商铺的套内建筑面积（以租赁合同确定为准）交纳物业服务费。物业服务费的交纳标准暂定为每平方米每月25元，乙方应自计租日（即装修期届满次日）起向甲方缴纳承租商铺的物业服务费。物业服务费的支付方式以一个季度为一个交费期。第一期物业服务费应于本合同签订后十五个工作日内支付，其他期的物业服务费均按自然季度交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交费期的物业服务费；乙方应按照独立计量核算并自行承担承租商铺发生的水、电、气、热力（含热水、采暖）等费用（统称为公用事业费用），并按照其实际用量所占本物业各项能源等总消耗量的比例承担损耗费用。其中，用水单价为3.5元/吨，用电单价为0.1元/度，燃气费由乙方直接向燃气公司支付；如乙方逾期支付或补足物业服务费、履约保证金、质量保证金或其它交交费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的0.3‰向甲方支付违约金；一方违约，另一方为主张自己权益所支出的律师费、差旅费等由违约方承担……，等等。上述合同签订后，张强向新龙太公司交付了履约保证金4230元、物业服务费保证金3525元及商业服务质量保证金2000元，新龙太公司也依约将案涉商铺交付给张强管理使用。张强将案涉商铺进行装修后用于经营服装（取名为七色堇）并依约向新龙太公司支付租金至2016年8月31日，支付物业管理费、能源费至2016年11月30日。新龙太公司按张强在《仙游枫城新都租赁合同》指定的收件地址、收件人及联系电话分别于2017年2月20日、2017年3月2日通过顺风速递向张强邮寄《告知函》各一份，通知张强已拖欠租金、物业服务费和水电费（含公摊费）等，应于收到《告知函》后5个工作日付清，并告知张强如逾期未支付，新龙太公司有权单方解除租赁合同。但届期后张强仍未支付拖欠的租金等费用。涉讼商铺已于2017年8月18日腾退给新龙太公司，新龙太公司于2017年3月14日诉至一审法院请求处理。 一审法院认为，新龙太公司与张强签订的《仙游枫城新都租赁合同》、《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。新龙太公司按合同约定将案涉商铺交付给张强租赁使用，张强在商铺租赁期间应按合同约定支付给新龙太公司租金、物业服务费、能源费等。上文分析新龙太公司与张强于2016年3月15日签订的《仙游枫城新都租赁合同》于2017年3月14日解除。张强应支付给新龙太公司的款项项目为：尚欠的租金1833元及租金迟延履行违约金76.96元、物业管理费12102.5元及迟延支付物业服务费违约金349.57元、该房屋占用费21996元、补交给新龙太公司装修期租金8460元、免租期租金25380元、律师代理费3000元。对于张强交付的4230元履约保证金，因双方在合同中约定，如乙方即张强违约导致合同提前终止的，则甲方即新龙太公司有权予以没收，故该4230元履约保证金不能用于抵扣张强拖欠的租金、物业管理费及违约金；对于张强交付的3525元物业服务费保证金和2000元质量保证金，因双方在物业管理服务协议中约定，如乙方即张强未能按照约定向甲方即新龙太公司支付物业服务费、能源费、空调费或违约金等费用，以及违反甲方管理制度导致罚款、赔偿金，甲方有权以全部或部分物业服务费保证金冲抵乙方应交费用，及若乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对所在物业经营造成不利影响时，甲方有权以质量保证金代为支付对消费者或受损方的退货款、赔偿款或政府罚款等，故新龙太公司请求的上述租金、物业管理费及违约金总金额中应先将张强交纳的3525元物业服务费保证金和2000元质量保证金予以抵扣。综上，新龙太公司诉求中的合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回。张强经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、福建新龙太置业有限公司与张强于2016年3月15日签订的《仙游枫城新都租赁合同》于2017年3月14日解除；二、张强支付给福建新龙太置业有限公司2017年3月1日至2017年3月14日止的租金1833元、违约金76.98元；三、张强支付给福建新龙太置业有限公司2017年3月1日至2017年3月14日止的物业管理费12102.5元、违约金349.57元；四、张强支付给福建新龙太置业有限公司2017年3月15日至2017年8月18日止的房屋占用费21996元；五、张强支付给福建新龙太置业有限公司商铺装修期（2016年4月1日至2016年5月31日止）的租金8460元、租金优惠期（2016年9月1日至2017年2月28日止）的租金25380元；六、张强补偿给福建新龙太置业公司律师代理费3000元；上述二至六项给付金额共计73197.9元，抵扣张强交纳的物业服务费保证金3525元及质量保证金2000元后，张强应付给福建新龙太置业公司67672.9元，款限在本判决生效后十日内付清；六、驳回福建新龙太置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1372元，由福建新龙太置业有限公司负担200元，由张强负担1172元。 二审庭审过程中，双方当事人均未提供新的证据。 经审理查明，张强对一审法院查明的事实中“涉讼商铺已于2017年8月18日腾退给新龙太公司”有异议，认为其是被强制搬离；张强对一审法院查明的其他事实没有异议。新龙太公司对一审法院查明的事实没有异议。本院对一审法院查明的双方当事人均没有异议的事实部分予以确认。 本院认为，闽(2017)仙游县不动产权第0003981号证明新龙太公司系讼争商铺的合法产权人，则其对该商铺享有使用、收益和处分的权利。一审法院对新龙太公司与张强签订的《仙游枫城新都租赁合同》、《物业管理服务协议》的效力依法作出认定，在此不再赘述。一审法院已判决案涉合同于2017年3月14日予以解除，张强上诉请求第一项已无必要，不再审查。根据涉案合同第二十二条第22.8款约定，张强妥善履行合同是给予其免租装修期和减免租金政策的前提，若张强违约导致合同提前终止，则应按第一个租赁年度的租金标准补交免租装修期和减免政策下的租金，因张强未按上述约定履行缴纳租金等费用的义务，一审法院据此判决张强应向新龙太公司支付商铺装修期和租金优惠期的租金是正确的。张强上诉称新龙太公司商业推广未达到商业利用价值是本案的过错方及案涉商铺被新龙太公司锁门，但其未能提供证据加以证实，应承担举证不能的责任。 综上所述，张强的上诉理由不能成立，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1172元，由张强负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年三月十六日 书记员  高小福 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 （二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。