江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1006号上诉人（原审原告）：苏州鹏润国美电器有限公司，住所地苏州市姑苏区北局**。法定代表人：董晓红，执行董事。委托诉讼代理人：章颖，系公司员工。委托诉讼代理人：傅浩，系公司员工。被上诉人（原审被告）：童开云，男，1965年10月25日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：童海燕，女，1988年8月11日出生，汉族，住江西省贵溪市，系童开云儿媳。委托诉讼代理人：刘嘉琦，女，1986年3月7日出生，汉族，住江西省贵溪市，系童开云儿媳。上诉人苏州鹏润国美电器有限公司（以下简称国美电器）因与被上诉人童开云房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2020)苏0508民初5553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日受理后，依法适用独任制进行了审理，现已审理终结。国美电器上诉请求：1.请求撤销原判，并依法改判支持国美电器的诉讼请求；2.本案诉讼费由童开云承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.双方租赁合同解除的时间应为国美电器发函中的2020年4月30日，并非一审认定的2020年1月15日。2.童开云20**年1月15日交付房屋不符合合同约定，且2020年4月童开云门店工作人员将钥匙再次交给电工，可见童开云亦未将“全部”钥匙交还国美电器，仍控制占有该房屋，应视为童开云未向国美电器交房。3.童开云与电工的聊天记录可证明童开云无归还房屋的意思表示。二、原审判决适用法律错误。1.逾期付款违约金与根本违约金并不冲突。因童开云逾期支付款项，国美电器有权要求童开云按合同约定支付逾期付款违约金。因童开云提前解除合同，国美电器有权要求童开云按合同约定支付三个月租金的违约金。2.童开云擅自停业，逾期支付相应费用，且交房不符合标准，合同对上述行为均明确约定可以没收保证金。并且，合同第十二条约定“在本合同期限届满，若乙方完全履行本合同项下义务，结清所有费用，甲方应当在乙方按本合同执约定归还甲方租赁房屋十四个工作日后将保证金本金退还乙方。”根据该约定，只有在期限届满且童开云完全履行合同义务的情况下返还。一审一方面未认定童开云人需要承担至合同解除日2020年4月30日的租金，又以保证金冲抵应付租金和违约金，国美电器的的损失根本无法得到弥补，希望二审予以改判。童开云答辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。国美电器与童开云之间的租赁合同有失公平，合同多项条款权利义务不对等。童开云很早就向国美电器发函要求降租，如果不降租就解除合同，童开云的行为符合合同约定提前半年申请解约的规定。国美电器向一审法院起诉请求：1.请求判令童开云支付2019年11月1日至2020年4月30日的房屋租赁费用共计412000元；2.请求判令童开云支付自2020年5月1日至实际返还之日止的房屋占有使用费，暂计至2020年5月31日为206000元；3.请求判令童开云支付自2019年10月21日至实际付款之日止的逾期付款违约金，按照日千分之一的标准，分段计算（以206000元为基数，自2019年10月21日至2020年1月20日为18952元；以412000元为基数，自2020年1月21日暂计至2020年5月30日为69216元）；4.请求判令童开云支付违约金206000元；5.请求判令童开云支付2019年12月17日至2020年1月16日的电费2246元；6.请求判令童开云按照合同约定腾退房屋；7.本案的诉讼费用由童开云承担。一审法院认定事实：2005年6月28日，国美电器自案外人苏州东锦商城物业有限公司处承租苏州市干将东路889号房屋，租赁范围为东锦商城地面一层整层、二层整层。2015年9月7日，国美电器（甲方、出租方）与童开云（乙方、承租方）就苏州市干将东路889号房屋（建筑面积486平方米）签订《房屋租赁合同》，约定：第三条，租赁期限为3年，从2015年11月1日起至2018年10月31日届满；第四条，租金标准80万元/年，第一年不变，后每年递增5%；第九条，上述租金，在租赁期限内，按每三个月为一期向甲方支付租赁费用，乙方于每期期满前10日支付下一期的租赁费用；第十一条，在签署本合同之日，乙方应向甲方缴付保证金20万元，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证；第十三条，当本合同期限届满，若乙方完全履行本合同项下义务，结清所有费用，甲方应当在乙方按本合同之约定归还甲方租赁房屋十四个工作日后将保证金(不包括利息)本金退还给乙方；第十五条，其他费用：乙方承担所有租赁房屋内自用的电费、水费、通讯费、电话费、供暖费、空调费及一切与乙方有关的公共费用；第五十五条，如因乙方的原因导致本合同被解除，甲方有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费用及其他乙方应付的一切费用，并且甲方有权不退还保证金；第五十七条，如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金；如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过10日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，双方均按照租赁合同的约定履行相关义务。上述租赁合同到期后，双方又于2018年9月17日签订《续租协议》，约定：现经双方协商一致同意乙方续租，续租期限自2018年11月1日至2021年10月31日止，续租后租金详情如下：2018年11月1日至2019年10月31日租金为80万元/年，2019年11月1日至2020年10月31日租金为824000元/年……本协议约定事项与原合同不相一致的，以本协议为准，本协议未约定事项仍按原合同执行。续租协议签订后，双方均照租赁合同的约定履行相关义务。直到2019年5月始，因营业收入额下降，童开云及委托其儿媳妇童女士多次通过微信等方式向国美电器申请降低租金，但未与国美电器达成一致意见。2019年11月1日起，童开云欠付租金，同年12月起开始欠付水电费等，国美电器遂向童开云催讨租金及水电费等。2019年12月27日，童开云再次向国美电器致函商议降租，提出：“本店不再追究20万租房押金的同时，贵公司不再追究2019年10月1日至2019年12月31日期间房租，合同终止，望知晓”。国美电器于2019年12月28日回函，提出：1.我司也连续亏损，且亏损巨大，本身亏损无法给与贵司降租；2.按照合同第十二条约定，贵方无权将保证金折抵房租租金；3.按照合同第四十四条约定，望贵方深思熟虑后按照合同约定正式向我司提出闭店申请，以我司接到闭店函件时间起，六个月之后闭店撤场，并赔付我司租金共计206000元；4.根据合同第五十七条约定，现我司要求贵方立即支付本期租金(2019年11月1日-2020年1月31日)206000元，及本期租金逾期支付的违约金(截止2019年12月26日)13596元，合计219596元。2020年1月15日，童开云委托童女士与国美电器员工傅浩前往涉案租赁房屋内，童女士将其所属物品搬空，并将钥匙交给国美电器的电工朱正华。涉案房屋目前处于空置状态。关于水电费,根据2020年1月17日的电表抄表记录显示，在2019年12月17日至2020年1月16日期间产生的电费为2142元，水费为104元，合计2246元。审理中，国美电器述称，童开云确实交了20万元保证金，我方同意在本案中一并处理，但根据房屋租赁合同第五十四条及五十七条，20万元保证不应退还；童开云于2020年1月15日未经我方同意擅自搬离了房屋，且搬离房屋时房屋内留有大量柜台，不符合合同约定的交房标准，虽然童开云把钥匙给了我司电工，但电工并未得到公司的授权，故我方认为童开云并未向我司交付房屋；电工后来把钥匙弄丢了，并通过其他人员把锁换了，换锁是电工私自换的，更换过门锁后，房屋在我司的控制之下；童开云多次向我方提出降租，但是我司不同意，我司员工也未允诺可以降租，我司员工傅浩于2020年4月14日通过微信向童开云授权的童女士发送解约函，也向童开云邮寄书面解约函，但邮寄信件被童开云拒收，我方的解约函上载明双方之间的房屋租赁合同于2020年4月30日解除；电费是对公打款，应由租户直接打到公司账上；童开云违约行为对我方造成的损失主要是房屋的空置损失。审理中，童开云述称，2019年11月1日之后的租金没有支付是因为亏损太多，我方已经按照合同约定提前半年就向国美电器申请降租，但是国美电器一直没有回复；国美电器的电工在与我的微信聊天中承认我方在2020年1月15日把钥匙给了他，他把钥匙弄丢了，然后国美电器第二天就重新买了把锁把之前的锁换掉了；在2020年1月15日我方已经向国美电器的电工支付了电费6337元，电费已经付清了。一审法院认为，国美电器与童开云签订的房屋租赁合同及续租协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。在合同履行过程中，童开云未按约定履行支付租金的义务，系其违约，故国美电器要求其支付租金的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持，因童开云于2020年1月15日搬离涉案房屋时，有国美电器的员工傅浩及电工在场，且由电工接收涉案房屋钥匙，国美公司亦认可前述事实，应视为国美电器已于当日收回涉案房屋，房屋租赁合同及续租协议终止，童开云应支付自2019年11月1日至2020年1月14日（2个月14天）的租金计169377元（824000元/年÷12×2+824000元/年÷12÷30×14）。此后的房屋占有使用费因无事实依据，一审法院不予支持。因童开云的违约行为导致租赁合同终止，童开云应当承担违约责任。国美电器按照房屋租赁合同第五十七条约定，要求童开云支付违约金206000元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。同时，国美电器又依据租赁合同约定主张逾期付款违约金，经审查，一审法院认为，解除合同违约金已足以补偿国美电器因租赁合同终止而产生的损失，故对逾期付款违约金的主张，一审法院不再支持。国美电器关于保证金不应退还的观点，亦是基于童开云的违约行为而应承担的违约责任，因国美电器的损失已通过违约金的支持得到了补偿，故该观点一审法院不予采纳。鉴于当事人同意保证金在本案中一并处理，故该保证金抵扣租金和违约金。童开云应向国美电器支付租金169377元，并支付违约金206000元，合计375377元，扣除童开云已支付的保证金20万元，则童开云还需向国美电器支付175377元。关于水电费。国美电器提供了证据证明童开云在2019年12月17日至2020年1月16日期间的未结的水电费合计2246元，童开云虽称已经向国美电器支付了水电费，但未提交缴费证据予以证明，故一审法院不予采信。对国美电器的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、童开云于本判决生效之日起十日内向苏州鹏润国美电器有限公司支付租金及违约金合计175377元。二、童开云于本判决生效之日起十日内向苏州鹏润国美电器有限公司支付水电费2246元。三、驳回苏州鹏润国美电器有限公司其他诉讼请求。案件受理费12754元，减半收取6377元，由苏州鹏润国美电器有限公司负担5112元，童开云负担1265元。二审中，国美电器提交一组员工朱振华与童开云儿媳童女士的聊天记录，证明在2月7日朱振华向童开云儿媳索要的门店的钥匙，直至2月23日，童开云将钥匙放在门店底下，因此，国美电器最早接收钥匙或者是控制门店是在2月23日，并非我司在1月15日控制了该门店。童开云质证认为：门店钥匙有两把，一把于交房当天交给了电工，另一把本打算交给傅浩，但是傅浩不肯拿，后电工将钥匙丢失，童开云就将另一把钥匙交给了他。二审中，童开云亦提交一份新证据，为童开云儿媳与傅浩的聊天记录，证明傅浩同意降租，并可以出具书面文件。国美电器质证认为：真实性无异议，傅浩当时确实说过可以降租，但前提是等国美电器向出租人申请降租成功以后，但后来未达成该条件。二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，2020年1月15日，童开云儿媳通过微信告知国美电器负责房屋租赁事宜的员工傅浩其已清场闭店，傅浩亦去现场查看，童开云将钥匙交于国美电器电工，可视为国美电器已于当日接收案涉房屋，国美电器与童开云之间的房屋租赁合同已事实上解除，故一审判令童开云支付自2019年11月1日至2020年1月14日的租金计169377元并无不当。国美电器认为双方之间的房屋租赁合同于2020年4月30日解除的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋租赁合同解除后的违约金。国美电器主张根据双方合同约定，其有权要求童开云支付逾期付款违约金、解除合同的违约金，并且没收保证金。童开云认为其可以向国美电器支付两个半月的房租，但保证金应予以退还，实际上包含了认为国美电器违约金过高、请求调低的意思表示。本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因国美电器未提供证据证明其损失，本院认定国美电器因童开云违约解除合同的损失应为房屋空关损失，童开云已于2020年1月15日交付房屋，国美电器应积极接收房屋避免其损失扩大，故一审法院支持三个月的租金作为违约金较为妥当。综上，扣除保证金后，童开云仍应支付租金和违约金175377元。综上所述，国美电器的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12754元，由上诉人苏州鹏润国美电器有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈军芳二〇二〇年三月十日法官助理 徐馨岚书 记 员 陈雨萱法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。