福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初5758号 原告：南安市水头镇塔盛汽车修配厂，住所地福建省南安市水头镇朴一村，统一社会信用代码：91350583MA347UTP5H。 投资人：吕良溪。 委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪丹丹，福建竞得律师事务所实习律师。 被告：乐高（南安）石材有限公司，住所地福建省南安市水头镇朴一村，统一社会信用代码：913505837845067382。 法定代表人：ALFONSOMARINNUNEZ。 委托诉讼代理人：吴南海，福建义全律师事务所律师。 原告南安市水头镇塔盛汽车修配厂（以下简称塔盛汽车修配厂）与被告乐高（南安）石材有限公司（以下简称乐高公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月26日、2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告塔盛汽车修配厂的委托诉讼代理人洪碧文、被告乐高公司的共同委托诉讼代理人吴南海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 塔盛汽车修配厂向本院提出诉讼请求：1.判令塔盛汽车修配厂与乐高公司于2005年12月2日签订的土地租赁合同无效（合同标的400万元）；2.判令乐高公司把土地和房屋返还给塔盛汽车修配厂；3.诉讼费用由乐高公司承担。事实和理由：乐高的股东系西班牙籍人，其在南安市设立了乐高公司。2005年12月2日，塔盛汽车修配厂与乐高公司经协商后，将位于南安市（系属于水头镇区）的土地和厂房租赁给乐高公司使用，期限为20年（即自2005年12月1日至2025年12月31日止），土地登记面积为6500平方米，折合为9.75亩及其他邻接的土地4.25亩，共计14亩，其中占地3400平方米的房屋租赁给乐高公司使用，租金为每年20万元，双方还对租赁期限的债权债务等进行约定（详见2005年12月2日签订的租赁合同）。由于该租赁合同地点属于南安市区，有4.25亩没有土地使用权证，约3400平方米的厂房和房屋是没有办理城镇规划许可证。为此，没有办理国有土地使用权证的4.25亩土地和约3400平方米的房屋没有办理城镇规划许可证应认定为无效，乐高公司应把厂房和土地返还给塔盛汽车修配厂。依据《合同法》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条等规定，该租赁合同应认定为无效，现特向贵院提起诉讼，望判如所请。本案在审理过程中，塔盛汽车修配厂向本院明确其第一、二项诉请为：1.判令塔盛汽车修配厂与乐高公司于2005年12月2日签订的土地租赁合同中的未取得土地使用权证的4.25亩的土地使用权租赁及现有地上有建筑物的土地及厂房无效；2.判令乐高公司将第一项诉讼请求中无效的土地和房屋返还给塔盛汽车修配厂。 乐高公司辩称，1.本案诉争的《租赁合同》签约时间为2005年12月2日,而最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在2009年6月22日才发布，根据法不溯及既往的原则，该解释明显不适用于本案，本案不能适用后发布的司法解释来认定之前的法律行为无效。2.本案诉争的《租赁合同》租赁标的是土地使用权，而最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，其调整范围是城镇房屋租赁，而不是土地使用权租赁，因此，该解释明显不适用于本案，本案明显不是该司法解释的调整适用范围。3.塔盛汽车修配厂对于出租的厂房土地，持有南国用（籍）字第00200349号《国有土地使用权证》，因此，塔盛汽车修配厂将厂房用地出租给乐高公司，当然是合法有效的行为。4.塔盛汽车修配厂的厂房用地及地上建筑物，是通过法院拍卖的方式取得，厂房用地及地上建筑物既然可以用于买卖交易，当然也可以用于出租给他人使用，因此，塔盛汽车修配厂的厂房用地及地上建筑物等附属设施出租给乐高公司使用，当然是合法有效的行为。5.退一步讲，假设法院判决本案的租赁合同无效或部分无效，那么根据《合同法》第58条的规定，塔盛汽车修配厂应当将取得的租金约306多万元返还给乐高公司，并赔偿乐高公司在租赁土地上所建设的厂房、员工宿舍及场地水泥硬化等建筑物的建造费用约500万元。 本院经审理认定事实如下：乐高公司于2006年3月28日成立，ALFONSOMARINNUNEZ系乐高公司的唯一股东及执行董事。 2005年12月2日，塔盛汽车修配厂（甲方）与代表拟设立的公司的ALFONSOMARIN（乙方）签订《租赁合同》1份，合同约定：甲方将座落于福建省南安市水头镇朴一村南国用（籍）字第00200349号用地11.5亩及邻接2.5亩地共计14亩土地及地上建筑物出租给乙方，租赁用途为加工或销售石材。租期为20年，从2005年12月1日起至2025年12月31日止。从2025年12月1日起自动延长至2045年12月31日，从2045年12月1日起自动延长至2050年11月26日，从第四年开始，租金每三年递增百分之六。租金每年20万元，乙方每季度交纳一次租金给甲方。本出租标的物，如遇国家建设需要征用，其征用给予的补偿赔偿属甲方所有，但乙方增添的建筑物、设施、设备等所应获得的补偿、赔偿归乙方所有，等等。 合同签订后，乐高公司依约按期支付租金，并占有使用案涉租赁物。租赁期间，乐高公司于2010年8月23日通过南安市环保局组织的竣工环境保护验收。 另查明，案涉租赁物包含面积为6500平方米（折合为9.75亩）、证号为南国用（籍）字第0XXX9号的土地使用权及地上建筑物（该建筑物未办理产权登记手续，也没有取得建设工程规划许可证），以及邻接该土地尚未办理土地使用权证的4.25亩土地。证号为南国用（籍）字第0XXX9号的土地使用权及地上建筑物系塔盛汽车修配厂于2000年6月26日通过司法拍卖程序竞买取得。拍卖成交后，塔盛汽车修配厂于2000年11月23日与福建省南安市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同（划拨土地使用权补办出让合同）》，缴交了相应的土地使用权出让金，并于2000年12月8日办理《国有土地使用权证》，土地性质为工业。 本案在审理过程中，塔盛汽车修配厂向本院提交南安市民委员会出具的《证明》1份，该《证明》载明案涉邻接地4.25亩长期由塔盛汽车修配厂占有、使用、收益。 另，塔盛汽车修配厂与乐高公司在庭审中共同确认，案涉租赁物中所含的地上建筑物与塔盛汽车修配厂于2000年6月26日通过司法拍卖程序竞买取得的地上建筑物是一致的。 上述事实，有塔盛汽车修配厂提供的《国有土地使用权证》（证号为南国用（籍）字第0XXX9号）、《租赁合同》、《证明》，乐高公司提供的南国用（籍）字第0XXX9号国有土地使用权证登记档案资料、《建设项目竣工环境保护验收申请登记卡》等证据及双方当事人的委托诉讼代理人在庭审中的陈述为证，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 本院认为,塔盛汽车修配厂通过司法拍卖程序依法取得址在南安市，面积为6500平方米的土地使用权及地上建筑物，并办理了相应的《国有土地使用权证》，依法对上述土地使用权及地上建筑物享有占有、使用、收益的权利。塔盛汽车修配厂与乐高公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，该《租赁合同》中关于已办理《国有土地使用权证》的6500平方米的土地使用权租赁部分，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应遵守。虽然双方当事人均未能提供案涉地上建筑物的产权手续和批准建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，案涉《租赁合同》中关于地上建筑物部分的约定应为无效，但从《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例法规标题中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例制定机关国务院效力等级行政法规 公布日期1990.05.19时效性现行有效》第二十八条第一款第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。 “土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”可以看出，法律确认了“房地产主体权利一致”的原则，现塔盛汽车修配厂在同意对案涉《租赁合同》有效部分（即有产权证的土地部分）继续履行的情况下，要求乐高公司返还该土地上的地上建筑物，明显违反了“房地产主体权利一致”的原则，本院不予支持。案涉邻接地位于南安市辖区，该村村委会已出具《证明》认可塔盛汽车修配厂对该邻接地的占有、使用、收益权利；且乐高公司自承租以来，已占有、使用该邻接地十几年，并未出现有案外人对该邻接地主张权利的情况；现塔盛汽车修配厂作为出租人，在主张其对该邻接地享有合法占有、使用、收益权利，且承租人依约履行合同的情况下，请求确认上述邻接地的土地使用权租赁无效，并要求乐高公司予以返还，明显违反诚实信用的原则，本院不予支持。若有案外人对该邻接地主张权利，双方可另行处理。 综上所述，塔盛汽车修配厂的诉讼请求，部分成立，应予支持；未成立的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》法规标题中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、南安市塔盛汽车修配厂与乐高（南安）石材有限公司于2005年12月2日签订的《租赁合同》中关于地上建筑物部分的租赁合同无效； 二、驳回南安市塔盛汽车修配厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费38800元，减半收取计19400元，由南安市塔盛汽车修配厂承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  李柳红 二〇二〇年三月四日 书记员  杨喜梅 附页： 一、判决适用的主要法律条文： 1、《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 2、《中华人民共和国物权法》 第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 3、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》法规标题中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例制定机关国务院效力等级行政法规》》》 第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 6、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。