宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4798号 上诉人（原审原告）：郭某，住宁夏回族自治区贺兰县。 被上诉人（原审被告）：宁夏地德人和房地产开发有限公司。 法定代表人：李某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王某，宁夏辅德律师事务所律师。 上诉人郭某因与被上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司（以下简称地德人和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初5600号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人郭某上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人及时办理涉案房屋的土地使用权为七十年的变更；被上诉人支付迟延办证违约金71748元，（按照日万分之1.2自2017年10月1日计算至2020年1月19日为67787.2元）；2.一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定涉案房屋土地使用权期限的变更不属于法院处理范围适用法律错误。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》补充协议中约定：项目土地使用年限40年，至2046年11月22日，地德人和公司已向政府相关部门提交土地产权年限的变申请，将土地使用年限变更为70年，若政府未予变更，出卖人承诺40年产权延长至70年产权的土地出让相关费用由出卖人承担，与买受人无关。但被上诉人违反以上合同约定，未向贺兰县自然资源局补缴变更土地使用年限的土地出让金，故上诉人要求法院判令被上诉人按约履行土地使用权期限的变更，维持购房人的利益。2、被上诉人未能按合同约定提供相关资料协助上诉人办理房屋产权证，存在违约，一审法院未支持上诉人要求逾期办证违约金适用法律有误。双方在《商品房买卖合同》中约定案涉土地已设定抵押，抵押登记日期为2015年3月30日，但对抵押具体情况上诉人不清楚。被上诉人对案涉土地反复抵押未在合同约定的期限内办理解押并取得初始登记证，应承担违约责任。上诉人要求被上诉人按日万分之1.2标准支付逾期办证违约金符合法律规定。 被上诉人地德人和公司辩称，1、土地使用年限的确定是由国土资源管理部门与土地使用者签订《国有土地使用权出让合同》确定，变更土地使用期限属于行政机关职责。根据合同性对性原则，被上诉人是缴纳土地出让金的相对方。上诉人无权要求被上诉人补缴土地出让金，其不能作为要求补缴土地出让金适格的原告。被上诉人在一审提交的涉案《国有土地使用权出让合同》中约定了涉案房产的土地用途及土地使用年限，并不存在违反合同约定内容。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条之规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。根据上述规定被上诉人在合同约定的土地使用年限届满前一年补缴即可，上诉人的主张无事实及法律依据。2、被上诉人在《商品房买卖合同》中明确涉案土地已经设定抵押以及抵押权人和抵押日期，履行相关告知义务，不存在隐瞒重要事实以及反复抵押的情况，被上诉人在涉案土地使用权抵押期限到期因无法偿还债务为避免抵押权人处分抵押物进而进行抵押延续，与《商品房买卖合同》中列明的抵押是同一事实。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。 原审原告郭某向一审法院起诉请求：1.被告将涉案房屋的土地使用年限及时变更为七十年；2.被告在2019年12月30日前将办理房屋权属证书所需资料交付于原告并协助原告办理房屋权属证书；3.被告向原告支付自商品房交付使用后满90日之日起至原告实际取得房屋权属证书之日的违约金179372元（以日万分之三的标准计算）；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年9月7日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，该合同约定：原告郭某购买被告地德人和公司开发的位于贺兰县君临世家花园第10幢13层1302号房，被告地德人和公司应于2016年10月31日前交付房屋。第十七条第一款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告地德人和公司应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之ⅹ的违约金；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司贺兰支行，抵押登记日期为2015年3月30日。合同签订后，原告郭某实际向被告地德人和公司支付了购房款677131元，被告地德人和公司向原告交付了房屋。被告地德人和公司已经于2019年8月16日向中国建设银行股份有限公司贺兰支行偿还全部贷款，现在正在办理土地解押手续。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律和社会公共利益，真实有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。关于原告要求变更土地年限的诉请，因变更土地使用期限属于行政机关的职责，本院无权干涉，故原告主张的该项诉讼请求不能成立，不予支持。关于原告要求被告协助办理房屋权属证书的诉请，因被告的原因导致涉案房屋对应的国有土地使用权处于抵押状态，致使原告无法取得诉争房屋的权属证书，原告的该项诉请符合《银川市商品房买卖合同》中有关被告应当在商品房交付使用后90日内协助原告办理涉案房屋产权证书的约定，且被告已经于2019年8月16日足额偿还银行贷款，正在办理土地解押手续；同时，考虑到原、被告在《银川市商品房买卖合同》中明确约定土地有抵押这一事实。综合以上情况，由被告于2019年12月30日前协助原告办理贺兰县德胜商住区君临世家花园第10幢13层1302室房屋的权属证书。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，原、被告在《银川市商品房买卖合同》中并未约定逾期办证违约金，原告也未向法院提供证据证实逾期办证给其造成的实际损失，原告应承担举证不能的法律后果，故原告的该项诉讼请求不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于2019年12月30日前协助原告郭某办理贺兰县德胜商住区君临世家花园第10幢13层1302号房的权属证书；二、驳回原告郭某的其他诉讼请求。案件受理费1944元(已减半收取)，由原告郭某负担1894元，被告宁夏地德人和房地产开发有限公司负担50元。 二审中，上诉人提交以下证据：证据一、贺兰县人民政府贺政函【2019】108号贺兰县人民政府关于宁夏地德人和房地产开发有限公司延长土地使用年限补缴土地出让金的批复，证明案涉房屋住宅用地使用年限变更为70年已不存在障碍，根据宁夏方诚房地产评估公司出具的《估价报告》，该宗地住宅用地出让年限延长应由地德人和公司补缴土地出让金1854万元。 证据二、《贺兰县人民政府常务会议纪要》（第57次），证明案涉土地延长土地使用年限早在2016年5月9日就已经经贺兰县人民政府研究同意，2019年才作出以上批复的原因是地德人和公司一直未提交延长土地使用年限的申请。 证据三、《城镇土地估价规程》，证明按照规定土地估价报告的有效期为1年，贺兰县人民政府根据宁夏方诚房地产评估公司《估价报告书》作出批复，被上诉人补缴土地出让金应为2020年7月26日前，而非其所述的2045年之前。 证据四、《君临世家花园违约金赔付协议》，证明涉案房屋交房日期为2017年6月30日，被上诉人应自2017年10月1日按日万分之1.2支付延迟办证违约金，暂计算至2020年1月19日，违约金金额为67787.28元（677131元×4.35%÷365天×840天），直至被告办理完初始登记证。 经质证，被上诉人对证据一的三性无异议，对证明目的有异议，该证据仅为政府关于被上诉人申请延长土地年限的批复，并非强制性要求。根据法律规定被上诉人在土地使用权届满前一年补缴土地出让金即可，该批复也未要求被上诉人缴纳的具体时间；对证据二的三性无异议，对证明目的有异议，被上诉人在商品房买卖合同补充协议中承诺变更土地使用年限并递交变更申请，但并未承诺具体时间，被上诉人已向相关行政部门递交了变更申请；对证据三的三性及证明目的均有异议，该证据不属于法定证据类别，评估报告仅为第三方作出的报告，并非明确要求被上诉人缴纳的依据。对证据四无异议，但应按照约定进行违约金计算。 本院经审查，上诉人提交证据一、二、三均不属于二审新证据，且对本案事实认定及处理结果无实质影响，不予采信。证据四符合证据三性，可证实涉案房屋交付时间以及双方对逾期交房违约金的约定。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，上诉人与被上诉人2018年7月2日签订《君临世家花园违约金赔付协议》，协议约定：地德人和公司实际交房日期为2017年6月30日，双方对逾期交房违约金及逾期付款违约金进行了约定，地德人和公司合计向郭某支付违约金15724元。 本院认为，本案争议焦点为一审法院对上诉人主张由被上诉人补缴涉案房屋土地出让金并办理土地出让年限登记手续不予支持是否符合法律规定，以及被上诉人地德人和公司应否承担逾期办证违约金。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”，本案中涉及土地使用年限的变更系相关土地管理部门的职责。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中约定土地使用年限为40年，被上诉人在补充协议中承诺将土地使用年限变更为70年，贺兰县人民政府对被上诉人变更土地使用年限应当补缴土地出让金事宜已作出批复，被上诉人应予执行，但该履行事项并非人民法院民事案件调整范围。关于逾期办证违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算”。本案中，上诉人郭某与被上诉人地德人和公司签订的合同中对逾期办理房屋产权证未做特别约定，双方签订的合同中对违约金的标准未明确，属于没有约定违约金的情形。上诉人主张由被上诉人承担违约金，但上诉人未提交证据证明其实际损失情况，其主张违约金按已付房款总金额的日万分之一点二计算，也无明确的合同约定和法律依据；法律规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算。但结合本案被上诉人地德人和公司在同小区与其他买受人所签订的合同中对逾期办证违约金的约定为按已付购房款每日万分之零点一的标准，为兼顾与被上诉人地德人和公司已在合同中约定逾期办证违约金为日万分之零点一的同小区其他购房人的利益，本院确定被上诉人地德人和公司应以上诉人已付购房款总额每日万分之零点一的标准向上诉人支付违约金。被上诉人地德人和公司于2017年6月30日交房，故被上诉人应支付上诉人逾期办证违约金应自2017年9月29日至被上诉人地德人和公司实际能够办理涉案房屋产权证书之日止，暂计算至一审法院2019年10月28日作出判决时的逾期办证违约金为5139.42元（677131元×日万分之零点一×759天）。综上，上诉人的部分上诉请求成立，应予支持，其上诉请求不成立的部分予以驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初5600号民事判决第一项，即“一、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于2019年12月30日前协助原告郭某办理贺兰县德胜商住区君临世家花园第10幢13层1302室房屋的权属证书”； 二、撤销宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初5600号民事判决第二项，即“二、驳回原告郭某的其他诉讼请求”； 三、被上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人郭某自2017年9月29日起至2019年10月28日期间的逾期办证违约金5139.42元，并支付2019年10月29日至实际能够办理涉案房屋产权证书之日止的违约金（违约金以677131元为基数，按照“日万分之零点一”的标准计算）； 四、驳回上诉人郭某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1944元(已减半收取)，由上诉人郭某负担1889元，被告宁夏地德人和房地产开发有限公司负担55元；二审案件受理费1594元，由上诉人郭某负担1484元，被上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司负担110元。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  杨 玫 二〇二〇年三月二十八日 书记员  陈丽霞 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。