广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终221号上诉人（原审原告）：中山市南朗镇物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：林加明，该公司总经理。委托诉讼代理人：何璟珊，广东金丰华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何洪辉，男，1978年11月9日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：欧谷山，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐志勋，广东雅商律师事务所实习律师。上诉人中山市南朗镇物业管理有限公司（以下简称南朗物业公司）因与被上诉人何洪辉土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16163号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人南朗物业公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持南朗物业公司的诉讼请求；三、本案诉讼费由何洪辉承担。事实和理由：一、南朗物业公司起诉的本案占有使用费并未超过法定诉讼时效期间，一审判决基于诉讼时效驳回南朗物业公司部分诉讼请求错误。双方间涉案租赁合同因民事判决解除后，何洪辉占用鱼塘构成侵权，且侵权处于持续状态。该侵权行为在2019年4月期间因南朗物业公司清场收地而终止。二、南朗物业公司主张每日按应收租金万分之五计算的损失应获支持，一审判决仅支持利息损失不能弥补南朗物业公司损失。1.该损失的计算方法有合同依据。涉案租赁合同第十一条约定何洪辉逾期交租，每日应按全年租金万分之五支付违约金，该约定在涉案租赁合同因民事判决解除后，何洪辉占用土地的过程中仍可适用，并应作为计算南朗物业公司损失的依据；2.该损失的计算标准并不过高。何洪辉在法院判决解除涉案租赁合同后仍非法占用涉案土地近十年，并从中获利。此期间涉案土地租金价值不断上涨，南朗物业公司不断进行清场，耗尽大量人力物力。故在计算何洪辉应赔偿的损失时，应结合案情与何洪辉的过错进行考量。被上诉人何洪辉答辩称：一、涉案租赁合同到期后，双方形成事实上的不定期租赁关系，并非南朗物业公司所称侵权法律关系。南朗物业公司称双方涉案租赁合同因民事判决生效解除后，何洪辉占用鱼塘构成侵权，与事实不符。涉案租赁合同到期后长达六年时间，南朗物业公司在本案前并未起诉过何洪辉，存在过错。故本案为债权请求权，应适用三年诉讼时效。二、南朗物业公司主张每日按应收租金万分之五计算损失，无合同和法律依据。涉案租赁合同到期后，双方形成事实上的不定期租赁关系，并无违约责任的约定。综上，南朗物业公司的上诉请求与事实不符，于法无据，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。南朗物业公司向一审法院起诉请求：一、何洪辉向南朗物业公司支付2010年1月1日至2013年12月31日租金142752.60元及违约金暂计198789.53元（以欠款金额按日万分之五计算至2019年4月9日）；二、何洪辉向南朗物业公司支付2014年1月1日至2019年4月9日土地占有使用费214616.40元及损失暂计123548.61元（以欠款金额按日万分之五计算至2019年4月9日）。一审法院认定事实：2010年1月18日，南朗物业公司（甲方）和何洪辉（乙方）签订《承包合同》一份，约定：“甲方将中山市××面积约为100.53亩的围地发包给乙方经营养殖业；承包期限为三年，从2010年1月1日起至2013年12月31日止；承包期内前两年每年每亩租金为305元，合计每年租金为30661.65元，最后一年租金每年每亩405元，合计年租金40714.65元；第一年租金采取先交后租的方式，以后每年12月15日之前付清下一年全年租金；如逾期交租，乙方每日按全年租金万分之五交付违约金”等内容。合同签订后，南朗物业公司将合同约定的土地交由何洪辉使用。何洪辉交纳了2010年、2011年的租金，并称其从2012年之后未正常经营。涉案合同租赁期限届满后，何洪辉继续占有涉案土地，后由南朗物业公司于2019年4月9日收回。因何洪辉欠缴土地租金及占有使用费，南朗物业公司遂于2019年6月18日提起本案诉讼。一审再查：中山市××土地使用权人为案外人中山市南朗镇资产经营有限公司（以下简称南朗资产公司）。该土地用途为商业住宅用地。2019年7月10日，南朗资产公司向一审法院出具证明称：“贵院受理的案号为（2019）粤2071民初第16161-16170、16429、16430号南朗物业公司起诉何洪辉等租赁合同纠纷共十二宗案件，被告占用的位于中山市××土地，土地使用权属于南朗镇资产公司，该土地在被告使用期间由本案南朗物业公司管理、出租，以上案件的案款由南朗物业公司主张并收取。”一审法院认为：本案系土地租赁合同纠纷。涉案土地的使用权人为南朗资产公司，南朗资产公司已经通过出具证明的方式授权南朗物业公司对包括何洪辉在内的12户签订的《承包合同》项下土地进行经营管理，故南朗物业公司具有本案诉讼主体资格。按照合同约定，何洪辉理应于合同约定期间继续支付土地租金并于合同到期后向南朗物业公司返还涉案土地，但何洪辉在租赁期届满后仍占有涉案土地，且未及时交纳租金。涉案土地由南朗物业公司于2019年4月9日收回，南朗物业公司主张2019年4月9日之前的租金及土地占有使用费理据充分。关于本案的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，本案为债权请求权，依法向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。南朗物业公司于2019年6月18日向一审法院提起本案诉讼，故南朗物业公司主张的2016年6月18日至2019年4月9日期间的土地占有使用费，应予支持。南朗物业公司主张的2016年6月17日之前的租金、违约金及土地占有使用费因诉讼时效期间已经经过，不予支持。故何洪辉应向南朗物业公司支付的土地占有使用费为114453.5元（40714.65元/年÷12个月×33个月+40714.65元/年÷12个月÷30天×22天），关于南朗物业公司主张的损失，南朗物业公司主张以欠款金额按日万分之五计算无合同依据及法律依据，不予支持，但应自起诉之日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算为准；何洪辉辩称土地占有使用费应予以减少，因未提供证据予以证明，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、何洪辉于判决发生法律效力之日起七日内向南朗物业公司支付土地占有使用费114453.5元及利息损失（以114453.5元为基数，从2019年6月18日起计算至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回南朗物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10598元，减半收取计5299元，南朗物业公司负担4407元，何洪辉负担892元。本院二审期间，南朗物业公司、何洪辉均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院认为，根据南朗物业公司在本案中提出的诉讼请求及所依据的事实和理由，南朗物业公司主张何洪辉租赁涉案土地用于经营养殖业，且合同期满后拒不返还土地，要求何洪辉向其支付租赁期间的租金、违约金及合同期满后的占有使用费及按合同约定计算的损失等。一审判决据此将本案界定为土地租赁合同纠纷，并无不当，且南朗物业公司对此在二审中亦表示无异议。因此，本案应为土地租赁合同纠纷。在此情形下，南朗物业公司再上诉主张何洪辉占用鱼塘构成侵权，本院不予认定。涉案《承包合同》是南朗物业公司与何洪辉于2010年1月18日自愿签订的，系其双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《承包合同》于2013年12月31日到期后，何洪辉一直未返还该租赁土地，并持续使用至2019年4月9日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方应当按照原租赁合同即该《承包合同》约定的权利义务履行。因此，南朗物业公司在本案中主张的涉案土地占有使用费实际上应为涉案土地的租金。南朗物业公司主张其曾要求过何洪辉返还该租赁土地，但并未提供证据加以证实，本院对此不予采纳。根据双方的诉辩陈述，本案二审双方争议的焦点，一是南朗物业公司向何洪辉主张的本案债权是否已超过法定诉讼时效期间；二是何洪辉应如何支付逾期交租的违约金。关于争议焦点一，即南朗物业公司向何洪辉主张的本案债权是否已超过法定诉讼时效期间的问题。如上所述，本案为土地租赁合同纠纷，故南朗物业公司在本案中的请求权应适用上述有关诉讼时效的规定。南朗物业公司上诉提出其主张的涉案土地租金因侵权行为一直持续，不受诉讼时效限制，理据不足，本院不予采信。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”该条第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……。”本案中，南朗物业公司于2019年6月18日就涉案土地的租金等问题提起诉讼，一审判决认定南朗物业公司向何洪辉主张的涉案土地2016年6月18日至2019年4月9日期间的租金未超过诉讼时效，并判令何洪辉向南朗物业公司支付租金共计114453.5元，双方对此均未提出异议，本院予以维持。而对于涉案土地2016年6月17日之前的租金，是否已超过法定诉讼时效期间的问题，根据该《承包合同》的约定，涉案土地租金的支付方式为先交租后使用，按年计租，每年12月15日前付清下一年全年租金。因此，南朗物业公司对于何洪辉未向其支付2016年6月17日之前租金的事实，至2015年12月16日即已知悉，故其在2019年6月18日就该部分租金提起的诉讼已超过法定诉讼时效期间，一审法院对此未予支持，并无不妥，本院亦予以维持。对于争议焦点二，即何洪辉应如何支付逾期交租的违约金的问题。如上所述，双方当事人之间为不定期租赁关系，原《承包合同》继续有效。根据该《承包合同》的约定，如果何洪辉逾期交租，则每日应按全年租金万分之五支付违约金。因何洪辉未按约定向南朗物业公司支付租金，南朗物业公司现主张按应收租金每日万分之五的标准要求何洪辉支付违约金，并不违反上述双方的约定和相关法律规定。一审判决对此适用法律错误，本院予以纠正。故对南朗物业公司的该上诉请求，本院予以支持，但该违约金应从应交而未交租金之日起的欠款金额分段计算。综上所述，南朗物业公司的上诉请求部分成立，本院对该部分上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16163号民事判决；二、何洪辉于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市南朗镇物业管理有限公司支付涉案土地租金114453.5元及逾期付款违约金（违约金采取分段计算，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止，具体为：2016年6月18日至2016年12月31日的违约金以21827.59元为基数，自2015年12月16日起算；2017年度的违约金以40714.65元为基数，自2016年12月16日起算；2018年度的违约金以40714.65元为基数，自2017年12月16日起算，2019年1月至2019年4月9日的违约金以11196.57元为基数，自2018年12月16日起算）；三、驳回中山市南朗镇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10598元，减半收取计5299元，中山市南朗镇物业管理有限公司负担3975元，何洪辉负担1324元；二审案件受理费10598元（中山市南朗镇物业管理有限公司已预交），中山市南朗镇物业管理有限公司负担7950元，何洪辉负担2648元（何洪辉负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给中山市南朗镇物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年三月三十一日书记员 勾华吴歌廖建锋