宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初5538号原告：邵某，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：马某，宁夏诚托律师事务所律师。被告：王某，住宁夏银川市。被告：张某，住宁夏银川市。原告邵某与被告王某、张某合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告邵某及其委托诉讼代理人马某，被告王某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《转让协议》；2.判令二被告退还原告转让费本金47000元、利息1715.17元，合计48715.17元，利息持续计算至上述本息付清为止；3.判令二被告赔偿原告28600元。合计77315.17元；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告长期经营花店，二被告曾在银川市××路经营美容院。2019年初因花店的房租到期，房东要收回房子，原告则认识了二被告。后于2019年3月4日双方达成协议将银川市怀远东路西花园小区7-1-101室的承租权转让给原告，转让费为47000元，双方签订了《转让协议》，原告也依约将转让款支付给了被告张某，后二被告将房屋交付给原告。2019年5月7日，原告将涉案房屋装修，支付装修款28600元。在原告要挂门头时，西夏区城管局的执法人员到达现场，称该房屋系住宅，不能用于经营，致使花店至今不能正常经营。原告多次向二被告催要转让费，被告均称自己一直都在涉案房屋经营，不存在不能开店的情形。无奈，原告诉至法院，请求判如所请。被告王某辩称，二被告在将店铺转让给原告之前，一直在经营生活美容店，之前也没打算转让，因为这个房子二被告装修过，而且位置也很不错，后来因为被告王某生病就转让了。转让的时候原告来看过，二被告把房东叫来一起协商了转让费用，房东和原告也签订了新的租赁协议，原、被告及房东三方就房屋内的设施交接完毕了，原告分两次付的转让费。两个月以后原告给被告张某说不想转让了，想让二被告退费，说没办法挂牌子，没办法经营花店，但是二被告在这个房子里干了十几年了，旁边有按摩店、美发店、房屋中介，他们到现在为止一直还在经营。原、被告转让的是承租权，47000元费用包括房屋的装修和设施，原告也是完全同意的，二被告所能承担的就是房东愿意租给原告且不给原告涨房租之类，至于原告租来是用来住还是经营就是原告自己的事情了。且签订转让协议时，原、被告及房东已经约定二被告把该结的费用都结清，剩余的事情与二被告无关，之后的事情原告应该与房东去协商解决，二被告不承担任何费用。另外，原告诉称其对涉案房屋装修，对此二被告并不知情，与二被告无关。被告张某辩称，因为怀远路修路二被告对涉案店铺重新做了装修，包括地板、顶子、墙面还有一部分设施，后大约在2019年2月，二被告通过朋友介绍认识原告，原告说要在这边开花店，来二被告店里看了好几次。2019年3月4日，二被告约了房东，和房东一起签订了转让协议，原告和房东签订了新的租赁协议，然后交接了房子的所有费用。当时原、被告约定转让费是47000元，3月4日原告给二被告付了2万，3月8日又付了剩余的27000元，都是通过微信转账支付的。签订转让协议时，原、被告及房东已经约定二被告把该结的费用都结清，剩余的事情与二被告无关，之后的事情原告应该与房东去协商解决，二被告不承担任何费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即《转让协议》1份，微信转账记录截图2页，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：原告提交的收据1份，系原告与案外人单方形成，二被告不认可，本院不予采信。原告提交的银川市西夏区个体经营东方美调理养生美容院企业信息查询单、银川市西夏区个体经营花中缘鲜花礼品店企业信息查询单、微信聊天记录截图各1份，二被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。原告提交的《责令改正通知书》1份，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告提交的《租赁协议》复印件1份，二被告无异议，本院予以采信。原告提交的收条照片1份，与其提交的微信转账截屏相互印证，本院予以采信。被告张某提交的《转让协议》1份，原告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。2019年3月4日，原告（乙方）与被告王某（甲方）签订《转让协议》1份，约定自2019年2月28日起，甲方将位于银川市××路房屋承租权转让给乙方，转让金额47000元乙方一次性付清给甲方，转让包含房屋内一切装修设施及柜子、空调等，截止2019年3月4日以前，甲方已结清该房屋所有应交费用（水、电、暖、物业费等），现甲方将房屋钥匙、电卡等相应手续全部交清与乙方，以后该房屋未尽事宜乙方与原房屋房主联系协商，甲方不再有任何参与。后原告于2019年3月4日给被告张某支付转让费27000元，于2019年3月8日给被告张某支付转让费2万元，二被告将涉案房屋交付原告。2019年10月16日，银川市西夏区综合执法局向原告下发《责令改正通知书》，载明，“经查，你于2019年10月16日10分在××苑因破窗改门，更改房屋结构的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，本机关现责令你在2019年10月19日9时前，作如下整改：1.立即对上述违法行为进行整改；2.恢复房屋原有结构”。本案诉讼过程中原告陈述47000元转让费主要是承租权，同时还陈述“二被告对房子贴了壁纸，后面的几间房子顶子也装修了，铺的地板，但是原告主要要经营花店的门店，都是水泥墙水泥地，店里有两台空调、带镜子的四节柜台”，被告陈述47000元包含“装修的屋顶、地板、灯饰、壁纸、隔断、柜子、两台空调、六个展柜、四张床、美容凳五六个、接待桌一个、美容仪器、美容产品套盒十几个、床罩、被子”。另查明，涉案房屋性质系住宅用房，所有权人系案外人马千里，二被告从马千里处租赁涉案房屋，并于2019年3月4日与马千里、原告协商签订了涉案《转让协议》。同时，马千里（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明，甲方将自有的坐落在银川市××区的房屋出租给乙方使用，甲方承诺乙方至少可续租使用5年（自2019年4月1日起计算），但合同为每年一签，租金甲方可根据市场情况每年进行一次调增，但年涨幅不得超过上年度租金的10%，首次租赁期为1年，即2019年4月1日至2020年3月31日，首次租赁期月租金为1450元，乙方入住前，交押金为0元，退租时清退，房租实行半年缴付制，先交后住，上半年租金交付时间为1月1日前，下半年租金交付时间为7月1日前，甲方在收到租金后应为乙方出具收条，乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其它由乙方租用而产生的全部费用均由乙方负担，租用结束时，乙方须交清全部欠费；租赁期间，乙方不得随意损坏房屋既有设施，不得转租他人，未经甲方同意，不得更改现有房屋结构；租赁期满后，任何一方不再续签时，应须提前1个月向对方提出，如继续租赁，同等条件下，乙方享有优先权利；在房屋租赁期间，乙方确因特殊情况需要退租，应提前1个月书面通知甲方，经双方协商确定，如在取暖期内，乙方确因特殊情况需要退租，乙方必须承担整个取暖期的暖气费后，方可协商退租事宜，受天灾人祸等不可抗力影响，甲方必须提前终止合同者，一般应提前1个月书面通知乙方，由双方协商确定终止事宜，在终止合同书签订前，本合同仍有效；在房屋租赁期间，凡违反本合同规定者，可依据事实轻重，按年度向对方交纳年度租金的10%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本案中，虽然原、被告就涉案房屋签订了《转让协议》，但根据2019年10月16日银川市西夏区综合执法局向原告下发的《责令改正通知书》可知，涉案房屋存在破窗改门、更改房屋结构及将住宅用房用于经营性用房等违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定的行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该《转让协议》应属无效协议。又依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，因此，对原告要求解除该《转让协议》的诉讼请求，本院不予支持。原、被告在签订该《转让协议》时对该房屋现状、性质等是明知的，对于该《转让协议》无效产生的法律后果，双方均负有一定责任。二被告系夫妻关系，对于原告支付给被告张某的转让费47000元，应酌情共同返还。考虑该47000元转让费中包含房屋内装修设施及柜子、空调等，结合原告对涉案房屋的实际经营期限，二被告应酌情返还原告15000元为宜。鉴于原、被告对《转让协议》无效产生的法律后果均负有责任，故对原告要求二被告支付转让费利息的诉讼请求，本院不予支持。原告还要求二被告赔偿28600元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王某、张某于本判决生效后二十日内退还原告邵某转让费15000元；二、驳回原告邵某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1732元，由原告邵某负担1245元，由被告王某、张某负担487元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 罗 娟人民陪审员 窦玮玮人民陪审员 武彩莉 二〇二〇年三月十七日（法官助理 樊 星书记员 牛云弟附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。