福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终192号 上诉人（原审被告）：江星晨，女，1991年8月14日出生，汉族，住福建省罗源县。 委托诉讼代理人：魏少萍，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施明行，北京中银（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建爱尚里投资有限公司，住所地福建省福州市闽侯县南屿镇乌龙江南大道**。 法定代表人：薛伟，职务总经理。 委托诉讼代理人：陈淑媛，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玲，福建名仕律师事务所律师。 上诉人江星晨与被上诉人福建爱尚里投资有限公司（以下简称“爱尚里公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初4469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江星晨上诉请求:1.撤销一审判决,依法改判或者发回重审；2.判令爱尚里公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，判决结果明显错误。一、一审程序违法。1.江星晨在法定期间内向一审法院提出反诉，但一审法院对反诉请求是否采纳并未作出相应的书面裁定，程序违法。2.根据一审判决第一项、第四项，是否存在房屋占用费是在合同解除后即一审判决生效后才可能发生的情形。但一审法院却对未发生的事宜直接作出第四项判决，导致江星晨失去未来可能发生的事情的抗辩权。一审法院对未发生的事由作出预判，违反了法定程序。二、一审判决认定事实不清。爱尚里公司未按照合同的约定交案涉商铺交予江星晨使用，构成违约，一审法院却未进行认定。1.根据合同约定，租赁房屋为“龙旺商业中心6#楼地上三层C-322C-401号”，面积为458.81平方米”，合同所附租赁房屋平面图显示，C-322（一楼）面积312.28平方米，C-401号（二楼）面积146.53平方米。根据一、二审江星晨提交的现场照片可以看出，爱尚里公司在2018年12月15日所交付的租赁房屋仅有C-322（一楼）面积312.28平方米，并无C-401号（二楼）面积，其交付的租赁房屋不符合合同约定，江星晨无法使用C-401商铺，爱尚里公司已构成严重违约。一审法院对此答辩意见均未提及。2.一审中，法庭要求爱尚里公司庭后提交实际面积的证据，爱尚里公司庭后补充提交“初始登记通知书”，后面所附带的附表为爱尚里公司的申请范围。据该材料可知，401的商业建筑面积146.51平方米是需要由爱尚里公司建设并申请权属登记的。但直至二审庭审时，爱尚里公司都无法提交实际租赁面积，事实上爱尚里公司并未对401商业进行浇筑。3.合同附件3房屋交付标准中的地面状况为“现状”，爱尚里公司一审中确认了江星晨提供的照片，即爱尚里公司确认仅交付了一楼租赁面积。但根据合同13.1条、第21.2条、21.4条的约定江星晨是不得擅自改变房屋结构的，故浇筑二楼面积的责任为爱尚里公司。4.爱尚里公司所提交的所有文本皆为固定版本的格式文本，在其未提供C-401号（二楼）面积的前提下，爱尚里公司提供的《房屋交接确认书》中仍表述为“确认甲方移交的商铺符合租赁合同约定的交付条件，乙方没有异议”，该条款明显属于减轻爱尚里公司责任，加重江星晨责任的无效条款，因此即使江星晨签署了《房屋交接确认书》，也不能视为爱尚里公司依约提供了完整的租赁面积，是否提供合同约定租赁面积仍应以事实作为判决认定的根据。事实上，爱尚里公司利用江星晨急于租赁培训机构场地的心理，在签订租赁合同前，就让江星晨在预先缴纳了保证金及2个月的房租。故，在2018年12月15日现场签约时，为了不使保证金无法退回，且爱尚里公司工作人员现场明确答复公司会负责浇筑二楼面积的情况下，江星晨不得不签完爱尚里公司现场提供的全部格式文本材料。综上，爱尚里提供的房屋不符合合同约定，根据案涉合同6.1、6.3的规定，进场日应顺延，装修期和计租日也应当顺延。三、因爱尚里公司未按合同约定交付租赁房屋，致使江星晨合同目的无法实现，且在江星晨发出律师函后，爱尚里公司仍不履行相关义务，江星晨有权拒绝继续履行义务，并不构成违约。案涉租赁合同中明确房屋租赁用途为“培训”，经营项目为“艺术培训”，根据闽侯政务服务网公示的关于“闽侯县教育局正式设立民办非学历文化教育机构申请条件”中明确，在闽侯县举办培训机构基本条件之一为办学场地建筑面积不少于350平方米，而爱尚里公司交付的租赁面积仅为312.28平方米，直接导致江星晨合同目的无法实现。为此，江星晨委托律师于2019年1月25日向爱尚里公司发函要求履行交付合同约定的完整的458.81平方米租赁面积，但爱尚里公司均不履行，因此江星晨拒绝支付从3月份开始的租金的行为并不构成违约。四、江星晨不曾实际占有租赁房屋，也未对租赁房屋进行装修、使用。根据爱尚里公司提供的照片、视频可知，租赁房屋内部仍为交付时的模样。再根据江星晨提交的照片、视频、物业管理人员录音可知租赁房屋大门早已由爱尚里公司上锁，租赁房屋实际由爱尚里公司占有并管理，因此不存在需由江星晨进行腾房并归还的事实，更无需承担租金或房屋占用使用费。综上，一审判决结果错误，依法应予以改判或发回重审。 爱尚里公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法予以维持。江星晨的主要上诉理由主要在于涉案房屋没有浇筑楼板，但这构不成江星晨违约的正当理由。爱尚里公司已向江星晨交付了符合合同约定标准的房产，不存在任何违约情形。首先，《房屋交接确认书》已表明江星晨对涉案房产进行了交接验收，确认移交的商铺符合租赁合同约定的交付条件，江星晨没有异议。其次，江星晨在租赁涉案商铺前已现场实地查看过，对涉案商铺没有浇筑楼板的现状是知情且认可的，才会签订租赁合同，交付租金，同时在双方签订的《商业租赁合同》中也未约定过爱尚里公司为涉案商铺浇筑楼板事宜，反而在《房屋交付标准》中约定按现状交付。所以江星晨以此为由拖欠租金已构成违约。再次，双方在租赁合同已明确约定计租面积为458.81平方米，且在合同第三条第3款约定：“本合同约定的月租金金额不按照房屋产权登记面积与本合同约定面积存在误差进行调整，双方同意上述月租金金额不变。”因此，江星晨应当依照约定月租金足额缴纳，否则便构成违约。最后，根据日常交易习惯，且参照《福州市直管非住宅公房租赁管理办法》第五条规定：“直管非住宅公房租金按建筑面积计算”，商铺租赁以建筑面积（包括公摊）作为计租标准是业界常态，且江星晨使用专有面积时也不可避免要使用该房屋的其他公共通道、消防通道等公用部分，江星晨在签订合同时对公摊亦是明知或应知的，所以爱尚里公司根据建筑面积计租合理合法。综上，爱尚里公司未有任何违约情形，故请求二审法院维持原判。 爱尚里公司向一审法院起诉请求：1.判令解除爱尚里公司与江星晨于2018年12月15日所签订的《商业租赁合同》；2.判令江星晨将位于福州市闽侯县××镇××道××号××＃楼××层××号房屋腾空并归还爱尚里公司；3.判令江星晨向爱尚里公司支付至合同解除之日止所欠缴的房屋租金（截止2019年6月30日江星晨拖欠租金89792.18元，之后从2019年7月1日起至合同解除之日止按合同约定标准支付租金）；4.判令江星晨向爱尚里公司支付逾期腾房占用费（从合同解除后第8日起至江星晨实际腾房之日止，按合同约定租金标准的200%支付房屋占用费）；5.判令江星晨向爱尚里公司支付违约金57810.06元；6.判令江星晨承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年12月15日，爱尚里公司（甲方）与江星晨（乙方）签订《商业租赁合同》，约定：甲方将坐落于福州市闽侯县××镇××道××号××＃楼××层××号商铺出租给乙方做培训使用，房屋计租面积458.81平方米。租赁期限从2018年12月15日至2027年12月14日止。第一年度租期自2018年12月15日至2019年12月14日止，租金在42元／平方米／月的基础上优惠为21元／平方米／月，即每月租金优惠为9635.01元。房屋租金按月支付，乙方应当在每个月结算周期或季度结算周期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下月的租金。甲方收取乙方38540.04元作为租赁保证金。6.5双方特别确认，乙方进场对该房屋的装饰装修工程或乙方已实际接收该房屋的，视为该房屋符合交接条件。19.3双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。19.4乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额万分之五的迟延履行违约金；迟延超过30日，甲方有权单方解除合同并要求乙方应赔偿相应三个月租金的损失。19.7双方特别明确，乙方妥善履行本合同时甲方给予乙方装修期和减免租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期和减免的全部租金。21.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。该期限为本合同项下该房屋之交还期。21.4无论任何原因，第21.1条所述交还期满后仍未能将符合本合同要求的该房屋交还甲方的，则自交还之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费及承担相关的能源费等相应费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。合同签订当日，爱尚里公司将涉案房屋交付给江星晨使用，双方签订《房屋交接确认书》，确认甲方移交的商铺符合租赁合同约定的交付条件，乙方没有异议。江星晨于2018年12月7日交付履约保证金38540.04元、2018年12月15日至2019年1月31日的租金15094.85元，于2019年1月21日支付租金6557.88元。 一审法院认为，爱尚里公司与江星晨签订的《商业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同19.4约定，乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额万分之五的迟延履行违约金；迟延超过30日，甲方有权单方解除合同并要求乙方应赔偿相应三个月租金的损失。江星晨逾期支付租金超过30日，爱尚里公司要求解除合同并支付三个月的租金作为违约金，符合合同约定，一审法院予以支持，但违约金的金额应为三个月优惠期的租金为28905.03元。合同解除后，江星晨应将涉案房屋腾空并归还爱尚里公司。合同19.7约定，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期和减免的全部租金。爱尚里公司要求江星晨按照未优惠的租金标准（19270.02元／月）支付欠付的租金至合同解除之日止，符合合同约定，一审法院予以支持。若江星晨未按照合同约定，在合同解除后的7日内将涉案房屋腾空并返还爱尚里公司，则江星晨还应按照合同约定的租金标准的2倍向爱尚里公司支付从合同解除后第8日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。爱尚里公司超出前述范围的诉求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、福建爱尚里投资有限公司与江星晨于2018年12月15日签订的《商业租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、江星晨应于合同解除之日起七日内将位于福州市闽侯县××镇××道××号××＃楼××层××号房屋腾空并归还福建爱尚里投资有限公司；三、江星晨应于本判决生效之日起十五日内向福建爱尚里投资有限公司支付至合同解除之日所欠缴的租金（按照19270.02元／月标准，从2019年2月15日起计算至合同解除之日，同时还应扣除江星晨已支付的租金21652.73元）；四、江星晨未在合同解除之日起七日内腾退涉案房屋的，应从合同解除之日起第八日，按照19270.02元／月的标准的两倍即38540.04元／月标准向福建爱尚里投资有限公司支付房屋占用费；五、江星晨应于本判决生效之日起十五日内向福建爱尚里投资有限公司支付违约金28905.03元；六、驳回福建爱尚里投资有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26933元，因适用简易程序审结，依法减半收取计13466.5元，由福建爱尚里投资有限公司负担155元，由江星晨负担13311.5元。 二审中，江星晨向本院提供证据：A1租赁房屋现状照片；A2租赁房屋现状视频及录音电子版；A3录音文字版，证据A1-A3共同证明:1.案涉租赁房屋至今仍为租赁面积仅有312平方米的毛坯房，与合同约定的租赁面积不符，因此江星晨从2019年1月25日发出律师函后并未实际占有并使用租赁房屋，根据合同约定也无需缴纳相应的租金。2.租赁房屋由爱尚里公司上锁并实际占有管控，江星晨不存在占有租赁房屋的事实，无需承担腾房占用费。A4闽侯县教育局正式设立民办非学历文化教育机构申请条件网页截图，证明：在闽侯县举办培训机构基本条件之一为办学场地建筑面积不少于350平方米，而爱尚里公司交付的租赁面积仅为312.28平方米，致使合同目的无法实现。爱尚里公司认为证据A1-A4不属于新证据，且A4与本案并无关联性。本院认为，对证据A1-A3的真实性本院无法确认，且证据A4与本案缺乏关联性，故本院对上述证据的真实性均不予确认。 本院认为，江星晨主张在法定期间内向一审法院提出反诉，但一审法院对此并未进行审理，本院认为，江星晨并未缴纳相应的反诉费用，一审法院对此不进行审理并无不当。房屋占用费属于本案的审理范围，故一审针对爱尚里公司房屋占用费的诉讼请求作出裁判并未违反法定程序。爱尚里公司与江星晨签订的《商业租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均有约束力。合同签订当日，爱尚里公司将涉案房屋交付给江星晨使用，双方签订《房屋交接确认书》，确认爱尚里公司移交的商铺符合租赁合同约定的交付条件，江星晨对此并无异议，现其主张爱尚里公司未按照合同的约定交案涉商铺交予江星晨使用，构成违约，《商业租赁合同》约定的租赁房屋为“龙旺商业中心6#楼地上三层C-322C-401号”，面积为458.81平方米”，合同所附租赁房屋平面图显示，C-322（一楼）面积312.28平方米，C-401号（二楼）面积146.53平方米。针对双方当事人的诉辩，双方实际上是对于讼争的C-401商铺是否应由爱尚里公司浇筑发生争议，《商业租赁合同》并未对C-401商铺应由爱尚里公司进行浇筑，江星晨在签订《房屋交接确认书》爱尚里公司移交的商铺亦未提出异议，现江星晨主张讼争的C-401商铺是否应由爱尚里公司浇筑及爱尚里公司未按照合同的约定交案涉商铺交予江星晨使用，缺乏合同依据，本院对此不予支持。江星晨主张爱尚里公司提供的《房屋交接确认书》中仍表述为“确认甲方移交的商铺符合租赁合同约定的交付条件，乙方没有异议”，故该条款属于减轻爱尚里公司责任，加重江星晨责任的无效条款，本院认为该条款确定的是对房屋现状的确认，江星晨有不同意该条款的权利,故该条款亦不属于格式条款，且江星晨亦无证据证明签订该《房屋交接确认书》时存在重大误解或显示公平的情形，故对江星晨的主张本院不予采信。综上，江星晨拒交租金的理由不能成立，本院对其上诉不予支持。 综上所述，江星晨的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26933元，由江星晨负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年三月二十四日 法官助理 林 颖 书 记 员 吴 超