山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1102民初9937号 原告：张西红，女，1991年9月12日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：周扬波，日照东港开元法律服务所法律服务工作者。 被告：李敏，女，1971年7月27日出生，汉族，居民，住日照市山东路北东港区。 委托诉讼代理人：杨海艇，男，1971年2月23日出生，汉族，居民，住山东省日照市山东路北东港区，系李敏之夫。 原告张西红与被告李敏物权保护纠纷一案，本院于2018年12月26日立案受理，于2019年5月28日作出（2018）鲁1102民初9937号民事裁定书，裁定驳回张西红的起诉。原告张西红不服该民事裁定书，向日照市中级人民法院提起上诉。日照市中级人民法院于2019年8月14日作出（2019）鲁11民终1663号民事裁定书，裁定撤销原审裁定，指令本院审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张西红的委托诉讼代理人周扬波、被告李敏的委托诉讼代理人杨海艇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张西红向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即停止侵害，腾空非法占用原告的房屋；2.请求判令被告支付非法占用原告房屋期间的费用（自2018年11月21日至实际腾空房屋之日止，每日按照50元计算）；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年10月22日，原告购买案外人曹叶青位于日照市山东路北侧东港区发展计划局002幢02单元702号房屋并已经办理产权过户手续。2018年11月21日，日照市国土资源局给原告出具不动产权证书，证书号为鲁（2018）日照市不动产权第0034295号。产权证办理完毕后，原告多次要求被告腾空房屋，被告却一直占有该房屋，对被告的请求置之不理，其行为侵害了原告的合法权益，故原告起诉，请求依法判决。 被告李敏辩称：1.其未曾见过原告，原告未经了解房屋即购买房屋，涉嫌虚假交易；2.涉案房屋确曾涉及过借款，系其丈夫杨海艇于2015年向曹叶青借款时，将涉案房屋过户至曹叶青名下，当时有其与杨海艇、杨海舰（杨海艇的哥哥）、李西芬（杨海艇的二嫂）、杨晓华（杨海艇的侄子）、张健（杨海艇的建设银行的朋友）在场，口头协议约定因其儿子读实验高中所需，房屋由被告免费居住两年半以上，曹叶青同意，并承诺杨海艇可随时原价赎回房屋；3.涉案房屋于2015年11月份过户至曹叶青名下，曹叶青于2017年春节前后带一男一女至被告家让被告搬家，被告不同意，后曹叶青再未去过涉案房屋；4.涉案房屋160余平方米，2015年市场价在每平方米5500以上，其不可能用其抵60余万的借款，过户系为了诚信。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：证据1.不动产权证书一份，证书编号为鲁（2018）日照市不动产权第0034295号，证明涉案房产系原告单独所有；证据2.二手房买卖合同打印件一份，系曹叶青与原告于2018年12月6日补的签字，用于2018年10月22日前后在中国工商银行办理房贷使用，证明原告通过日照市鸿远房地产营销策划有限公司购买涉案房产，总房款为120万元；证据3.个人购房借款担保合同一份，证明原告在中国工商银行为涉案房产贷款77万元的事实；证据4.借记卡账户历史明细清单二份，证明原告通过其配偶李文杰的中国工商银行账户（用户名：李文杰，账号：62×××58）向曹叶青（显示户名：曹*青，账号：62×××72、62×××39）转账两笔共计40万元用于购买涉案房屋，其中2018年10月22日转账30万元、2018年11月7日转账10万元，另有3万元现金用于支付购房押金（无证据）以上三笔共计43万元，加上银行贷款77万元，共计房款120万元；证据5.完税证明一份，证明原告为购买涉案房产支付契税18000元；证据6.收款收据一张，由日照鸿远房地产评估咨询有限公司出具，证明涉案房产经过评估公司评估市场价格为120万元，原告支付了评估费5500元；证据7.二手房买卖协议复印件一份（来源于日照市不动产登记中心，加盖日照市不动产登记中心查询专用章），证明原告以120万元的价格通过购买的形式取得涉案房产；证据8.借记卡账户历史明细清单一份（加盖黑色中国工商银行股份有限公司日照东港支行业务专用章），证明原房主曹叶青于2018年12月份收到原告张西红银行贷款77万元。庭审中要求原告提供其看房时的照片及原告配偶李文杰涉案银行账户自2018年10月份至庭审日的交易流水明细，原告在庭审后均未提交相关证据。 被告李敏质证称，对原告提交的证据1无异议；对证据2的真实性有异议，原告未核实租赁与否就签订合同；对证据3无异议；对证据4真实性不清楚，且看不出是买卖关系；对证据5无异议；对证据6无异议；对证据7真实性无异议，但原告未实际看房即购房；对证据8认为仅凭一条转账记录不能证明是否存在虚假情形。被告李敏未向本院提交证据。 本院于2019年4月29日对案外人曹叶青依法进行调查，另曹叶青提供山东省非税收入通用票据（房屋所有权登记费）、税收完税证明、二手房转让税收缴纳（免税）情况证明单、中国建设银行个人贷款结清证明复印件各一份，证明其替杨海艇归还涉案房屋的贷款42万元后，办理了过户登记的事实。原告对此调查笔录及证据均无异议。被告对曹叶青提供的证据亦无异议，但被告主张涉案房屋原始贷款金额为42万元，其归还部分后由曹叶青代为偿还，曹叶青偿还金额为36万元至38万元多，另曹叶青另行向被告索要2万余元；对曹叶青主张的涉案房屋卖价为98万元不予认可，约定房屋作价为65万元，方便被告能原价收回。 经审查，原告提交的证据，被告对证据1、3、5、6无异议，本院予以确认；被告对证据2的真实性有异议但未提交证据予以推翻，该证据形式上不存在瑕疵，对其真实性本院予以确认；对证据4真实性被告称不清楚，但该证据形式上不存在瑕疵，本院对其真实性予以确认；被告对证据7、8真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认；对被告有争议的证明内容，在本院认为中再作认定。以上证据均在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告张西红主张案外人曹叶青与原、被告的丈夫均是朋友关系，其从曹叶青处得知其有房屋出售，故与曹叶青商量购买其位于日照市山东路北侧（东港区发展计划局）002幢02单元702号房屋及储藏室一处。后，原告主张涉案房屋经评估市值为120万元，其通过其配偶李文杰的中国工商银行账户（用户名：李文杰，账号：62×××58）向曹叶青（显示户名：曹*青，账号：62×××72）于2018年10月22日转账30万元、向曹叶青（显示户名：曹*青，账号：62×××39）于2018年11月7日转账10万元，另支付购房押金3万元（现金支付、无证据），以上共计43万元作为购房的首付款，余款77万元通过向中国工商银行股份有限公司日照东港支行贷款的方式支付。 2018年11月19日，曹叶青（甲方、卖方）与原告张西红（乙方、买方）签订二手房买卖协议，约定双方在日照市鸿远房地产营销策划有限公司签订网签合同（编号103920181106002），根据市政府信息共享房管局提供数据表生成信息显示甲方将坐落于日照市山东路北侧（东港区发展计划局）002幢02单元702号、（02）113储号的不动产（证号：鲁（2016）日照市不动产权第0010014号）出售给乙方，成交价格为120万元，该房未对外出租，甲方保证上述不动产的权属清楚，若发生与甲方有关的该不动产的产权债权债务纠纷，概由甲方负担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。为办理房屋过户，原告于同日，缴纳房屋买卖契税18000元，国家税务总局日照市税务局出具税收完税证明一份；2018年11月21日，原告取得鲁（2018）日照市不动产权第0034295号不动产权证书，证书显示权利人为张西红。 2018年11月23日，张西红、李文杰（借款人、抵押人）与中国工商银行股份有限公司日照东港支行（贷款人）签订编号为01616002002018二手贷1456号《个人购房借款/担保合同》，张西红、李文杰用涉案房屋作抵押向中国工商银行股份有限公司日照东港支行申请贷款77万元并约定贷款发放至曹叶青在日照东港支行营业室开户的账号为62×××39号账户中。该款于2018年12月1日支付至曹叶青上述账户。 现原告主张房款已足额支付给曹叶青，涉案房屋亦已经过户至原告名下，然被告一家仍占用该房屋，故原告诉至法院要求被告立即停止侵害，腾空非法占用原告的房屋，并支付非法占用原告房屋期间的费用（自2018年11月21日起至实际腾空房屋之日止，每日按50元计算），被告对该占用费用的计算方式不予认可，其认为正常租价为每年8000元-10000元，原告同意按被告陈述每年1万元的标准计算占用期间的费用。 被告主张其因向曹叶青借款，为诚信将其涉案房屋过户至曹叶青名下，并主张曹叶青同意其免费居住两年半，后期若被告想赎回房屋，可以以65万元价格赎回。被告认可其仍然居住于涉案房屋，但其认为原告与曹叶青之间的房屋买卖合同涉嫌虚假交易，被告不认识原告，未见原告去涉案房屋看过房，但无证据提交。 另，原告提供其作为买受人与作为出卖人的曹叶青以及作为经纪机构的日照市鸿远房地产营销策划有限公司签订的编号为二手房字10393201811060**《山东省二手房买卖合同示范文本（经纪成交版）》一份，原告主张该合同系为办理银行贷款而于2018年12月6日补签的合同，原合同形成时间为2018年10月22日前后，该合同约定房屋成交价款为120万元，且大部分合同条款填空内容空白。 还查明，曹叶青在本院对其的调查中称：其与杨海艇系朋友，杨海艇自2012年起向其借款，累计40多万元未还，杨海艇便将其发改委家属院的房屋出卖给其，出卖价格为98万元，除欠款外其归还该房屋银行贷款42万元，房屋过户其名下后，因杨海艇的儿子在实验高中上学，怕影响孩子上学，其与杨海艇协商让杨海艇继续居住，待其卖房时杨海艇再搬出。原告系李文杰的妻子，李文杰系其姨家表弟安中壹的发小，亦称其表哥，被告李敏系其朋友杨海艇的妻子；原告与李文杰欲购买婚房，其便将涉案房屋出卖给原告与李文杰，当时房屋出卖价格为97万元或110万元，具体数额记不清楚了，分多笔转账完成，今转5万元明转10万元，房屋系付首付后再贷款，贷款金额忘记了，款项的事情都是其妻子刘萍操作的。关于其自被告处购买房屋的事实，其提供山东省非税收入通用票据（房屋所有权登记费）、税收完税证明单、二手房转让税收缴纳（免税）情况证明、中国建设银行个人贷款结清证明复印件各一份，证明其替杨海艇归还涉案房屋的贷款42万元后，办理了过户登记的事实。 本院认为：原告张西红与案外人曹叶青签订房屋买卖合同，原告提供其丈夫李文杰及原告本人的借记卡账户历史明细清单、个人购房借款抵押合同等证据证明其按合同约定履行了支付房款的义务，且已办理了房屋过户手续，故原告与曹叶青之间房屋买卖合同关系成立且合法有效，对被告抗辩的原告与曹叶青之间买卖合同关系虚假的主张，被告未提交证据予以作证，故对被告的该抗辩本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，因张西红依法取得涉案房屋的不动产权证书，且原告为该不动产证书登记的权利人，原告取得涉案房产的所有权，故本院对位于日照市山东路北侧（东港区发展计划局）002幢02单元702号、（02）113储号、不动产权证号为鲁（2018）日照市不动产权第0034295号的房屋系张西红所有的事实予以确认。被告李敏认可其现仍居住于涉案房屋，侵犯了原告的合法权益，故原告要求被告李敏停止侵害，腾空其现在居住的位于日照市山东路北侧（东港区发展计划局）002幢02单元702号及（02）113储号房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告支付占用期间的使用费用的诉讼请求，原告自2018年11月21日取得涉案房屋的不动产权证书，且原被告认可涉案房屋周边租赁费为每年1万元，故对原告要求被告支付自2018年11月21日起至实际腾空房屋之日止按照每年10000元的标准计付房屋使用费至实际腾空房屋之日止的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十二条、第三十五条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下： 一、被告李敏立即停止对日照市山东路北侧（东港区发展计划局）002幢02单元702号及（02）113储号房屋的侵害，并于本判决生效后三十日内腾空该房屋； 二、被告李敏按每年10000元标准向原告张西红支付房屋使用费（自2018年11月21日起支付至被告李敏腾空涉案房屋之日止）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告李敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  王长杰 人民陪审员  张 瑜 人民陪审员  李 伟 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员  陈 静