河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初15311号原告：陈伟双，男，汉族，1981年10月3日出生，住福建省惠安县。委托诉讼代理人：郭新会，河南彭友律师事务所律师。被告：河南德润置业有限公司，住所地：郑州市**马寨镇东方路**马寨产业集聚区管委会办公用房**楼。统一社会信用代码：91410100775104489Y。法定代表人：李爱国，该公司董事长。委托诉讼代理人：张若冰、王红波，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被告：郑州焱阳房地产营销策划有限公司，，住所地：郑州金水区郑汴路**院**楼****统一社会信用代码：91410100MA45BRMU86。法定代表人：段高平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王富宽，该公司员工。原告陈伟双与被告河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、郑州焱阳房地产营销策划有限公司（以下简称焱阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟双的委托诉讼代理人郭新会，被告德润公司的委托诉讼代理人张若冰、王红波，被告焱阳公司的委托诉讼代理人王富宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟双向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的、编号为180××××****的《商品房买卖合同》在2019年6月28日解除；2.判令被告赔偿原告已付购房款、平台服务费两项损失共计429696元，并赔偿原告已付款的利息损失（以429696元为基数，自2018年8月1日起，按银行同期贷款年利率4.75%计算，计算至判决生效之日止）；3.判令被告向原告支付2019年6月28日以前的租金补贴19674元（1800元/月×10.93月）；4.判令被告向原告赔偿维修基金1763元，并支付延期交房违约金4296元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告德润公司在郑州市××大学××、××附近开发建设了一个楼盘，名字叫“红星国际广场”，房屋用途是商业。原告计划购买被告出售的2号楼4层4300号的商铺，商铺建筑面积27.12平方米，房款总计541004元。2018年7月31日，原告向被告支付购房款158652元，但是被告以第三人的名义向原告出具了一张收据。2018年8月1日，原告向被告支付购房款271044元，支付维修基金1763元，被告以自己的名义出具了收据。原告询问将购房款分开的原因，被告销售工作人员解释：“被告将购房款分成两部分，一部分是法定名义的购房款，另外一部分是平台服务费，目的是被告可以避税（被告说平台服务费可以不交税）。”2018年7月31日，原告和被告签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：原告向被告支付现金271044元，需要贷款270000元。被告承诺，由被告代办单位为原告办理银行贷款。但是，截止原告起诉，被告也没有为原告办下贷款。被告向原告提供了一张《红星国际广场项目销售政策告知函》，该文书说明：购买20平方米以上商铺，每月可享受1800元的租金补贴，补贴起算日为客户向被告交付首付款之日。由于原告在2018年8月1日前向被告缴纳了429700元，按照被告的承诺，截至合同解除前（2019年6月28日前），被告应该向原告支付租金补贴19674元（1800元/月×10.93月）。2019年3月27日，被告向建设行政部门报送了竣工验收材料。2019年3月29日，被告在建设主管部门取得了竣工备案表。《商品房买卖合同》第八条第一款约定，出卖人应当在2018年7月31日前，将依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第5种条件是：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表。《商品房买卖合同》第九条第一款第二项约定，被告应当在2018年5月1日前将商品房交付原告使用，逾期超60日，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当退还全部已付款，并按累计已付款的1%支付违约金。《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因被告在2019年3月29日才取得竣工验收备案表、被告未能按照合同约定在2018年7月31日前交付房屋，原告依照合同约定有权解除合同。因涉案房屋在2019年3月29日才具备交付使用条件，因此可以推断涉案商场在2019年3月29日实际开业。被告支付租金补贴的截止日期，不能在该日期之前。2019年6月28日，原告委托律师以原告名义通知被告：双方的《商品房买卖合同》在2019年6月28日解除。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该规定，合同解除后，被告应当依法赔偿原告的损失。原告认为，第三人的身份是被告的销售代理人，被告应当对第三人的代理销售行为承担法律责任。因此，第三人收取原告款项给原告造成经济损失时，被告应当承担赔偿责任。由于本案的处理结果可能会影响焱阳公司的利益，故原告将其列为第三人参加诉讼。为维护原告的合法权益，故依法提起诉讼。本案审理期间，原告将第三人焱阳公司变更为被告，将第2项诉讼请求变更为：判令被告德润公司赔偿原告已付购房款、平台服务费两项损失共计429696元，并赔偿原告已付款的利息损失（以429696元为基数，自2018年8月1日起，按银行同期贷款年利率4.75%计算，计算至判决生效之日止）；焱阳公司对被告德润公司的赔偿责任在收受平台服务费158652元的范围内承担连带清偿责任（利息以158652元为基数，自2018年8月1日起按银行同期贷款年利率4.75%计算至判决生效之日止）”。被告德润公司辩称，一、原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，原告请求解除合同不符合法律规定，合同应当继续。1.原告于2018年7月31日签订商品房买卖合同，合同约定的交房时间为2018年7月31日，其明知德润公司因不可抗力无法按照合同约定的交房时间取得竣工备案手续，且其在与德润公司签订房屋买卖合同的同时与案外人郑州星润房屋租赁有限公司（以下简称星润公司）签订了托管协议，约定由星润公司代收代验房屋并出租使用，将房屋的接收、使用权利转让给了托管方案外人星润公司。根据该协议约定，星润公司有权代原告接收商铺，故原告购买目的在于出租商铺从而收取租金收益。星润公司自2018年7月31日之后开始为原告计算租金收益，但原告至今未按照商品房买卖合同约定办理按揭贷款手续，未履行其支付购房款的义务，并拒绝按托管经营协议约定承担税费，阻却了合同履行，收益未能领取责任在原告，应视为德润公司已经履行了交付房屋的义务。另因原告未按时支付购房款，德润公司享有先履行抗辩权，即使未交付房屋，也不属于违约，原告无权要求解除合同。2.《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，德润公司与原告在商品房买卖合同第八条中约定房屋交付日期为2018年7月31日，但此条同时还约定了“由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定”。合同还约定如果逾期超过60日，原告有权解除合同。涉案合同所属工程项目自2015年3月21日开工，施工期间郑州市为贯彻河南省蓝天工程实施方案，开展河南省大气污染防治攻坚战，将2016年下半年度列为攻坚阶段，2017年列为巩固提高和建立长效机制阶段。2017年度开展了“封土行动”（2017年11月15日至2018年3月15日），2018年又实施“停工令”（2018年10月1日至2019年3月31日），期间还因举行十九大、全国两会、河南省两会、上合组织总理会议等政治活动，导致项目工程施工断断续续，累计停工时间长达388天，德润公司亦因上述不可抗力因素蒙受了受巨大损失，故合同约定的交付期限应予顺延，德润公司并未逾期交房，合同约定的解除条件不成就。3.《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。具体到本案，首先不存在合同目的不能实现事由，原告签署商品房买卖合同的目的是为获取投资收益，星润公司愿意按照合同约定支付租金收益，但原告不履行开具发票的义务，星润公司暂未向其支付租金收益，暂时未获得收益的原因在原告。其次，自2018年5月1日起，星润公司已向大部分客户支付投资收益，故本案不存在因不可抗力及德润公司原因致使合同目的不能实现的事由。再次，因不可抗力导致房屋延迟竣工的时间是388天，根据合同约定交房时间应当顺延至2019年7月24日交房。而德润公司在2019年3月29日办理了竣工验收本案手续，且并未收到原告的通知，故原告以通知形式解除合同无效，合同应当继续履行。二、原告要求德润公司返还购房款以及维修基金的理由不成，应予驳回。双方签订的房屋买卖合同尚在履行中，合同约定的解除条件未成就，原告不享有合同解除权。租金补贴已发放，亦不存在其他违约行为，双方合同不应当解除，故德润公司不应返还购房款，另外，原告维修基金的交付对象为房屋行政管理部门，与德润公司无关。故原告上述诉讼请求应予驳回。三、原告主张赔偿平台服务费，支付租金补贴19647元的请求无任何事实及法律依据，不应予以支持。1.平台服务费系第三方中介服务机构收取，与德润公司无关。该平台服务费系居间服务费用，与本案房屋买卖合同不属于同一法律关系，中介机构已经向原告提供居间服务，原告应当支付约定的报酬，该服务费并非损失。原告要求德润公司赔偿平台服务费无事实和法律依据。2.原告签订涉案商铺买卖合同时租金补贴优惠政策已经取消，故其要求德润公司支付2019年6月28日前租金补贴的请求不能成立。综上，原告请求解除合同不符合法律规定，合同仍在履行期间，请求法院在查清事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求，维护德润公司的合法权益。被告焱阳公司辩称，我公司不同意解除合同，相关的服务已经提供，平台费不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年7月31日，德润公司作为出卖人与买受人陈伟双签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****），合同约定的主要内容：陈伟双购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××号商品房，用途为商业服务；该商品房的单价为19950元/㎡，建筑面积27.12㎡，总金额为541044元；付款方式和期限：约定271044元以现金方式于2018年8月1日支付，约定270000元以商业贷款方式于2018年9月1日支付；买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年7月31日前。商品房交付时符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。出卖人逾期交房的违约责任是逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同还附有附件一、二、三、四等。其中合同附件四合同补充协议第三条2约定，买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。贷款方式为商业性贷款，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2018年8月4日前（签约后3天内）向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。因买受人未能按上述时间提供符合贷款要求的资料而造成延期支付房款的，参照本合同第七条承担违约责任。合同签订当日，原告向被告焱阳公司缴纳平台服务费158652元。2018年8月1日，原告与红星国际广场销售方签订《2号楼签约确认表》，约定原告购买本案标的商铺，付款方式为首付50%以上，不足80%，总价541044元，签约当日首付271044元，按揭金额270000元。签约当日原告向被告德润公司缴纳购房款271044元及维修基金1763元。二被告分别向原告出具了收取相应款项的收据。原告剩余的270000元购房款一直未办理商业贷款，至今也未向被告德润公司缴纳。购房合同签订当日，原告陈伟双（乙方）与郑州星润房屋租赁有限公司（甲方）签订了《托管经营协议书》（适用于红星国际广场客户），该协议约定的主要内容：乙方同意将购买的商品房由甲方全权经营和管理。甲方引入红星美凯龙品牌进行统一经营，经营期限为10年，暂定开业时间为2018年10月底前（最终以甲方通知的正式开业日期为准）。关于商铺收益协议约定，在合同有效期内，甲方对乙方委托经营商铺统一招商运营，运营费用由甲方收取并按以下方式向乙方支付商铺托管收益：第一年、第二年收益按协议约定的第一年租金保底即4楼90元/㎡/月×12个月×实测面积、第二年租金保底即4楼100元/㎡/月×12个月×实测面积计算方式合计乙方收益。第三年至第十年运营收益按照该商铺年度运营收益的2：8比例进行返还，即：商铺运营收益的80%返还客户，20%作为商场运营管理费用，计算公式为：商铺的年税前收益=商铺面积/商场总面积×整楼收益×商铺所在楼层加权系数×80%[注：4楼加权系数为0.81，商铺面积为购买商铺的建筑面积，整楼收益（不含临街商铺）由第三方会计事务所核对后公布，商场总面积不含临街商铺，涉及相关税费按政策各自承担]。本协议中的合同年是自开业之日起累计12个月为一个合同年。自然年以公历计算的一个完整的年度，即1月1日至12月31日。商铺每个自然年收益计算至当年12月31日，并于次年3月31日前向乙方支付上年度的年度收益。甲方将乙方的收益划转到乙方指定的银行账户。因甲方原因导致迟延给付乙方应收的托管收益的，每延迟一天，乙方有权向甲方按日万分之一收取违约金。自合同生效起，乙方同意甲方代为办理该商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时乙方予以协助，甲方的签收行为对乙方具有法律效力。该商铺的开发单位向甲方交付该商铺，视为乙方履行了向甲方交接该商品的义务。另外，被告德润公司向原告发放了《“红星国际广场”项目销售政策告知函》及《红星国际广场2号楼商业销售政策》，前者与本案相关内容为，购买20㎡-30㎡的，每月可享受1800元租金补贴，补贴起算日为客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）；该补贴不足一个月超过15天的，按一个月计算，不足15天的，按半个月计算。该补贴将于实际开业后30日内一次性支付（或直接折返总房款）。三年回购：开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签订价格回购客户所购商铺，相关税费按政策各自承担。后者与本案有关内容为，该政策执行日期为2018年7月8日-2018年8月1日，且声明本政策只适用于2018年8月1日前正式签订《商品房买卖合同》的客户。主要内容为：四层销售均价20999元/㎡；小于30㎡首付8万，支付时限为签约当日；剩余首付款支付额及时限为小于30㎡的于2018年12月底前付清；优惠政策为：首付分期无优惠，首付50%，优惠5%；开业前两年收益政策：第一年四层租金90元/㎡/月，第二年四层租金100元/㎡/月；“在2018年9月15日前实现按揭款到账的购房客户”方可享受上述销售政策[否则：①须在十日内一次性付清余款；或②购房客户按购房原件无条件退房]。2018年9月6日，被告德润公司出具《关于“红星国际广场”2号楼商场托管方面告知函》，与本案相关内容为，为保障购房人的利益，根据购房人签订《商品房买卖合同》条款中约定交房日期为2018年5月1日，且交房之日即为商场开业之日；我公司将从2018年5月1日起按合同约定计算购房人租金收益，并于2018年4月30日起停止商铺开业前租金补贴。租金标准按《托管经营协议》约定计算，2018年年度租金将于2019年3月31日之前由托管公司结算并发放购房人账户。注：凡未按相关协议及合同约定“按时交款”或“按揭款到账”客户，不享有以上“租金补贴、前两年核定的应收租金”收益。2019年4月16日，郑州市城乡建设局出具〔2019〕020号《政府信息公开告知书》，称德润公司开发的红星国际广场2#楼已办理竣工验收备案手续，备案日期2019年3月29日。2019年6月25日，郑州星润房屋租赁有限公司出具证明，主要内容为：为了保障购房人权益，我公司于2018年5月1日（商品房买卖合同约定的交房日期）按照德润公司的要求，开始向购房人发放托管经营协议约定的租金收益，同时根据托管协议书的约定，应视为德润公司已于2018年5月1日向购房人交房。部分购房人未领取租金收益，是因其未按照托管协议书的约定缴纳税费导致的，应当自行承担责任。2019年6月28日，原告代理人将原告等12人名义出具的《解除合同通知书》向被告德润公司进行直接送达，通知书称由于被告德润公司在2018年5月1日前没有将竣工验收合格、并经建设行政主管部门验收备案的商铺交付12位业主，故通知被告德润公司解除双方签订的《商品房买卖合同》。同日，原告代理人又向被告德润公司邮寄送达了上述通知书，被告德润公司于2019年6月30日签收邮件。在本案审理期间，被告德润公司向本院提交郑州市人民政府于2017年9月22日下发的郑政文〔2017〕178号《郑州市人民政府关于印发郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案及配套方案的通知》及2018年8月8日二七区建设局房建工程和市政道路工程停工通知书等证据，证明本案所涉的红星国际广场在建设期间因环保等因素存在较长时间的停工情况。本院认为，原告陈伟双与被告德润公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务。因被告德润公司未在合同约定的交房期限内交付符合约定条件的房屋存在违约，其应当承担相应的违约责任。但原告在与被告德润公司签订《商品房买卖合同》的同时，又与郑州星润房屋租赁有限公司签订《托管经营协议书》，约定原告所购买的房屋由德润公司直接向郑州星润房屋租赁有限公司交付，而郑州星润房屋租赁有限公司自2018年5月1日起向符合条件的购房人发放租金收益，可以证明托管经营已实际履行，被告德润公司未在合同约定的交付期限内交付符合约定房屋的行为，不影响原告签订《商品房买卖合同》目的的实现，且原告亦存在未按约定交付剩余购房款的违约行为，故对原告请求确认本案《商品房买卖合同》已解除的主张，本院不予支持。因本案《商品房买卖合同》未解除，故对原告请求判令被告赔偿已付购房款、平台服务费、利息损失及维修基金的主张，本院不予支持。对原告请求判令被告德润公司支付延期交房违约金的主张，基于存在本案标的房屋在建设过程中存在因政策原因停工、托管经营已实际履行等情况，且原、被告在本案合同履行过程中均存在违约，故对原告该主张本院不予支持。对原告请求判令被告德润公司支付2019年6月28日之前租金补贴的主张，因被告德润公司在销售房屋时，承诺租金补贴的起算日为：客户向德润公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算，又因被告德润公司于2019年3月29日取得了“红星国际广场”项目的竣工验收备案登记手续，故对原告主张中2018年8月1日至2019年3月31日的租金补贴14400元，本院予以支持，被告德润公司所述原告签订《商品房买卖合同》时上述政策已截止、商场已于2018年5月1日开业的理由不能成立。另外，2019年4月1日之后，涉案房屋符合交房条件，原告再要求被告德润公司支付租金补贴，缺乏事实根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈伟双2018年8月1日至2019年3月31日的租金补贴14400元；二、驳回原告陈伟双的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8131元，由原告陈伟双、被告河南德润置业有限公司各负担4065.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  郑宏辉人民陪审员  赵香平人民陪审员  周纪红二〇二〇年三月三十一日书 记 员  刘宏龙