宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初4116号原告：白某，住宁夏回族自治区吴忠市。原告：张某，住宁夏回族自治区吴忠市。二原告共同委托诉讼代理人：马某，系宁夏昊德律师事务所律师。（特别授权代理）被告：苏某，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：何某，系吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者。（特别授权代理）原告白某、张某与被告苏某合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告白某及其委托诉讼代理人马某、原告张某委托诉讼代理人马某、被告苏某及其委托诉讼代理人何某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白某、张某向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还二原告的房屋转让费10000元，租赁费16921元，押金4000元，合计30921元；2.被告承担本案诉讼费。2019年7月29日，原告白某、张某将诉讼请求变更为：1.判令被告退还二原告的房屋转让费10000元，支付原告已经垫付的被告使用期间租赁费3525元（从2019年1月1至2019年3月15日，按照年租金16921元的标准计算），物业费2651元（从2015年1月至2019年3月）；2.被告赔偿二原告损失14745元；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年3月15日，原、被告达成协议，被告将位于吴忠市××区营业房转让给二原告，双方约定转让费为10000元，由二原告交给被告，房屋租赁费16921元及4000元押金由二原告交给吴忠市国资经营有限公司办理《租赁合同》事宜。二原告多次与被告协商办理《租赁合同》事宜，被告均各种推诿，不予配合，导致原告无法办理营业执照。2019年1月1日至2019年3月15日期间房屋由被告占有使用，租赁费3525元应当由被告承担。2019年3月之前房屋物业费2651元应由被告承担。因被告承诺能够让涉案房屋管理方吴忠市国资经营有限公司与二原告签订《租赁协议》，但一直未兑现承诺，现吴忠市国资经营有限公司已将涉案房屋收回。因被告不能为二原告办理正常的房屋租赁手续导致二原告不能办理工商营业登记，二原告租赁房屋的目的无法实现，被告应将收取二原告的转让费10000元予以退还，并赔偿二原告损失。如房屋租金的损失，二原告实际占有房屋3个月，但这期间二原告一直在办理房屋合同及营业手续，根本无法正常使用房屋，二原告共交房屋租赁费16921元，只退回了7050元，减去被告应当承担的3525元，二原告共损失6346元。为维护原告合法权益，特诉至法院。原告白某、张某为支持其诉讼主张提供证据如下：证据一、《微信聊天记录》2页（打印件），证明目的：证实原、被告到场签订房屋转让协议后，被告一直承诺能够让涉案房屋管理方吴忠市国资经营有限公司与原告签订《租赁协议》，但最终没有签订协议，导致原告无法办理营业执照，无法开业。证据二、《微信转账凭证》2张（打印件）、宁夏银行《业务回单》3张（复印件，原件已交给吴忠市国资经营有限公司）、吴忠市和顺物业服务有限公司收据5张（原件），证明目的：1.证实原告向被告支付转让费10000元，向吴忠市国资经营有限公司支付房屋押金4000元，全年房屋租赁费16921元的事实；2.证实原告为被告垫付涉案房屋的物业费2800元，其中2015年1月至2019年3月的物业费共计2650元的事实。证据三、宁夏银行《进账单》1份（原件），证明目的：证实原告2019年6月20日从吴忠市国资经营有限公司退回押金4000元，租赁费7050元，共退回11552.2元的事实。证据四、《租赁协议》1份（彩印件），证明目的：证实被告与吴忠市国资经营有限公司签订的租赁合同中第四条（十二）款第1项中明确约定被告不得自行转让、转租、转借或调换使用涉案房屋，否则收回房屋，损失由被告承担。证据五、被告出具的收条一张（复印件），明目的：结合证据二证明原告向被告共支付转让费10000元的事实。经质证，被告对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可：被告将租赁房屋转让给二原告后，被告积极与吴忠市国资经营有限公司协调，并且为二原告办理租赁合同。对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议：原告向被告支付房屋转让款后，被告将所转让的房屋已经交于二原告使用，原告向吴忠市国资经营有限公司交纳租赁费，吴忠市国资经营有限公司工作人员王浩也为二原告办理租赁合同。至于原告交纳的物业费是原告与被告在房屋转让前已经口头协商好的，是由被告来支付的，而不是被告为原告垫付。对证据三的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议：原告向吴忠市国资经营有限公司交纳费用是因为原告要承租吴忠市国资经营有限公司的房屋，原告应当承担的费用。对证据四的真实性、合法性无异议，对证据的关联性和证明目的有异议：合同第四条十二款虽然约定，乙方不得自行转让、转租、转借或调换使用，但是被告在转让该房屋之前已与吴忠市国资经营有限公司沟通过，该公司的同意允许后被告才转让的。对证据五无异议。被告苏某辩称，一、原告第一项诉讼请求不成立，二原告无权要求被告向其退还房屋转让费10000元，支付原告已经垫付的被告使用期间租赁费3525元，物业费2651元。2019年3月15日，被告与二原告达成协议，由被告将位于吴忠市××区营业房转让给二原告，双方约定转让费10000元，二原告将10000元转让费交付给被告后，被告将涉案房屋交付于二原告，二原告接受到被告交付的涉案房屋后，搬进涉案房屋居住并投入使用。因涉案房屋所属吴忠市国资经营有限公司，故二原告与吴忠市国资经营有限公司签订租赁合同并将租赁费交于国资经营公司，所以，二原告无权要求被告退还房屋转让费10000元，租赁费3525元，物业费2651元。被告将房屋租赁给原告时就告知原告该房屋可能存在的物业费以及转让之前存在的其他费用等，原告明确答复可以接受并愿意承担，后二原告与吴忠市国资经营有限公司签订租赁合同，原告将租赁费都交于吴忠市国资经营有限公司。根据合同相对性，如果二原告想要要回租赁费及物业费，那么二原告应该起诉实际收取租赁费的主体与原告签订租赁合同相对方，即吴忠市国资经营有限公司，而不是被告苏某。二原告无权要求被告支付损失14745元，该诉请没有事实及法律依据。三、本案诉讼费由原告承担。四、请求法庭支持被告答辩意见，驳回原告诉请。被告苏某为支持其辩解主张，提供证据如下：证据一、被告苏某与原告白某的微信聊天记录5张（打印件）、原告所转让房屋洗车行转让信息手机截图2页（打印件），证明目的：证实2019年3月15日，被告将房屋转让并交付于二原告后，并为二原告与吴忠市国资经营有限公司办理租赁合同事宜后，二原告因要带小孩，忙不过来的原因打算将房屋转让出去并在微信朋友圈及微信平台上发布转让信息的事实。证据二、2019年6月30日苏某与吴忠市国资经营有限公司工作人员王浩通话录音光盘一份，证明目的：证实二原告因自身原因带小孩忙不过来，将从被告处转让过来，已经办理好租赁合同的房屋退回吴忠市国资经营有限公司，同时，吴忠市国资经营有限公司将二原告交付的押金、租赁费退给二原告的事实。经质证，二原告对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议：从聊天记录看，一直无法为原告签订合同，对转让的公文告示原告是为了止损发布的，由于被告无法协调让原告签订合同，原告无法正常经营店铺一直拖着只会将损失扩大，至于转让理由是原告另外找的借口。对证据二真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可：录音中无原告参与，对真实性无法核实，对证据内容也无法证实原告因何种原因进行退房，原告退房就是为了止损，是因为一直无法与公司签订租赁合同，无法正常经营。本院依职权向吴忠市国资委调取了收据两张、承诺书一份、退房申请一份、宁夏银行业务凭证三张。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但退房申请书不是张某写的，也没有经过张某确认，但是退款张某实际收到了。该份证据是在原告退房租时补签的手续，原告签手续的目的是为了减少损失，能够顺利退回剩余的房租作出的。从这几份证据看也没有被告所称的吴忠市国资委与二原告签的房屋租赁合同，进一步证实被告没有履行为原告与吴忠市国资委签订租赁合同的义务。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议，认为承诺书中张某明确承诺按照吴忠市国资委的规定，一次性支付全部的租金，及不再续租时，水电、暖、物业费将在规定期限内全部交清，原告已与国资委成立租赁合同关系，说明张某认可国资委的从2019年1月至12月的租赁费及应该缴纳的物业费数额，所以原告无权再向被告主张2019年1-3月的租赁费，及二原告向国资委缴纳的物业费。本院根据证据认证规则并结合本案案情对原告提供证据一、二、三、四、五的真实性、与本案的关联性予以确认。对被告提供证据一的的真实性、与本案的关联性予以确认；对证据二的证据效力不予确认。对本院依职权调取证据的证据效力予以确认。根据当事人陈述及本院认定的证据，本院确认以下事实：2019年3月15日，二原告与被告达成协议，由被告将其在位于吴忠市××区营业房（房屋所有权属吴忠市国资经营有限公司）经营的洗车行转让给二原告，约定转让期间为一年，转让费10000元（包括路由器和洗车设备一套），由二原告向被告支付，租赁费16921元、押金4000元由二原告交给吴忠市国资经营有限公司。达成协议当日，被告将洗车行交付给二原告，二原告向被告支付转让费5000元。2019年4月5日，二原告向被告支付转让费5000元。2019年3月21日，二原告向吴忠市国资经营有限公司交纳房租16413元，银行业务凭证中摘要部分注明“张某房租”。2019年3月27日，二原告向吴忠市国资经营有限公司交纳房租508元，银行业务凭证中摘要部分注明“房租补交”。2019年3月27日，二原告向吴忠市国资经营有限公司交纳4000元，银行业务凭证中摘要部分注明“租房押金”。2019年6月13日，二原告向吴忠市和顺物业服务有限公司交纳2015年1月至2019年6月物业费共计2800元，其中2015年度物业费为628元，2016年、2017年、2018年每年度物业费为624元，2019年1月至6月30日物业费为300元。同日，原告张某向吴忠市国资经营有限公司提交退房申请，申请退租房屋，退还剩余房租及租赁押金。2019年6月17日，吴忠市国资经营有限公司向原告白某退还租金7552.2元，押金4000元。本院认为，原、被告双方达成转让协议后，被告即将洗车行实际交付给原告经营，房屋所有权人吴忠市国资经营有限公司亦收取了原告交纳的2019年度租金及押金，应视为对被告转让行为的追认，故原告要求被告退还转让费的诉讼请求，本院不予支持。原告交纳了2019年整年度租金16921元，2019年1月至6月物业费300元，而被告实际向原告交付洗车行的时间是2019年3月15日，故2019年1月1日至2019年3月15日期间的租金及物业费应由被告承担，该期间租金为3431元（16921元÷365天×74天），物业费为175元（300÷6个月×3.5个月），故对原告要求被告支付其为被告垫付租赁费及物业费的诉讼请求，本院予以支持租金3431元，物业费175元。对于原告要求被告赔偿损失14745元的诉讼请求，因原告未能提供证据证实确系被告原因给其造成损失，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告苏某支付原告白某、张某租金3431元、物业费175元，限于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告白某、张某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费574元，由被告苏某负担50元，由原告白某、张某负担524元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 何少红人民陪审员 马永梅人民陪审员 张 晖 二〇二〇年三月十六日书记员 肖 勇附：本案适用相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。