吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终21号上诉人（原审被告）：延边金桥房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市牛市街金桥小区。法定代表人：刘义，该公司总经理。委托诉讼代理人：李盛聪，吉林诚途律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：延吉市公园街道源泉小区业主委员会，住所地吉林省延吉市公园路707号。法定代表人：韩忠民，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：庄治国，北京市京师（延吉）律师事务所律师。上诉人延边金桥房地产开发有限公司（以下简称“金桥房地产公司”）因与被上诉人延吉市公园街道源泉小区业主委员会（以下简称“源泉小区业委会”）业主共有权纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初3528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人金桥房地产公司的委托诉讼代理人李盛聪，被上诉人源泉小区业委会的法定代表人韩忠民及其委托诉讼代理人庄志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金桥房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.全部诉讼费用由源泉小区业委会承担。事实与理由：1.关于本案的程序问题。根据《物权法》及《物业管理条例》的相关规定，被上诉人的诉讼主体不适格，被上诉人尚不具备对外从事民事行为的能力,亦不具备提起本案诉讼的主体资格,应裁定驳回被上诉人的起诉。2.一审判决认定事实不清。涉案锅炉房供过暖的所有小区均可以要求确认共有错误。一审判决认定经双方指认争议的锅炉房以及变电室在延吉市规划勘测设计院金桥组团竣工图复印件(03CJ053)中的位置一致错误，不符合客观事实。3.一审判决适用法律错误。“民法”不存在“溯及既往”原则,将“旧法”与“新法”结合交叉使用,属适用法律错误。4.本案涉案两套房屋的所有权问题,涉案锅炉房及配电室所使用的两套房屋均在小区建成之前就已经自建完成,该两套房屋属于原吉林敖东药业集团延吉股份有限公司的私有财产，在涉案小区建成前就已经成为了上诉人的私有财产，不在本次报建的建筑区划内。根据“谁主张,谁举证”的基本原则,被上诉人应当举证证明涉案锅炉房及配电室是建筑区划内的房屋，被上诉人无权向上诉人主张交付涉案两套房屋。源泉小区业委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回金桥房地产公司的上诉请求，维持原判。源泉小区业委会向一审法院起诉请求：1.确认延吉市源泉小区的配电室建筑（二层楼）一栋和锅炉房的所有权归全体业主共有；2.判令金桥房地产公司立即将配电室建筑（二层楼）一栋和锅炉房交还源泉小区业委会。事实和理由：涉案锅炉房是从小区建设开始至供暖由集中供热公司统一供暖之前，该小区一直通过涉案自有锅炉房进行采暖，相应的供暖设施设备的使用应为服务于小区全体业主的公共需求，其所承担的功能系为小区全体业主服务。涉案变电房和变电设施设备在建筑区划内的供电于小区业主的公共供配电设施，应作为源泉小区公共设施归属全体业主共有。锅炉房和变电所作为建筑区划内的共有配套设施，是与小区建设和居住使用分不开，由整个住宅小区全体业主享有共有权的小区配套设施。因此，源泉小区的配电室建筑（二层楼）一栋和锅炉房作为小区的建筑区划内的配套公用设施，应属于业主共有。但是金桥房地产公司一直非法占有配电室建筑（二层楼）一栋，擅自把锅炉房租赁给第三方，经营火锅店。源泉小区业委会多次找到金桥房地产公司要求其返还配电室建筑（二层楼）一栋和锅炉房，均遭到拒绝。金桥房地产公司非法占有配电室建筑（二层楼）一栋，非法转让锅炉房使用权的行为严重侵害了小区全体业主的利益。为维护小区全体业主的共同利益，特根据相关法律法规，诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。金桥房地产公司在一审中辩称：一、原告起诉主体不适格，应驳回其起诉，源泉小区业委会曾于2020年初以现有名称进行诉讼，延吉市人民法院以诉讼主体不适格为由驳回起诉。现源泉小区业委会又以相同的名称和事由再次向答辩人主张权利，不符合民事诉讼法的相关规定规定，人民法院本不应该予以受理，即便受理，仍应当驳回其起诉。二、源泉小区业委会诉请确认的所有业主共有的部分均超越了《物权法》第七十三条所规定的范围，不应将其确认为所有业主共有。首先，锅炉房及配电室根本不在源泉小区建筑规划范围之列，也不属于规划报建的项目之一，包括源泉小区的土地在内，延边金桥建筑公司早在2000年1月24日就与吉林敖东药业集团延吉股份有限公司达成了相关协议，吉林敖东药业集团延吉股份有限公司已将上述土地使用权转让给了延边金桥建筑公司，后答辩人在规划部门报建了源泉小区的三处规划建设项目，并建设施工了小区房屋，并在2001年取得了小区三处规划项目的三份土地使用执照。其次，源泉小区业委会诉请确认业主共有的锅炉房及配电室均不在三处建筑区划内，亦不属于三处建筑区划内的报建项目，即无论是规划项目、规划建筑及规划区域均未包含该建筑物，既然案涉房屋不在源泉小区建筑区规划范围之列，自然不属于源泉小区业委会诉称的建筑物区分所有权的范围，因此，诉争的上述建筑物与源泉小区业主无任何关联性，源泉小区业委会无权向答辩人主张该部分房屋归所有业主共有，并要求答辩人“交还”房屋。答辩人在受让土地是，锅炉房及配电室的二层楼建筑本已就存在，其中配电室建筑在延吉市不动产登记中心的档案中，显示已于1998年进行过登记，产权人为敖东药业集团延吉股份有限公司，房屋来历是自建，这就充分证明着该建筑物早在答辩人受让土地使用权之前便已存在，在答辩人受让出让权时一并受让，答辩人受让后一直占有和使用至今，其并不属于源泉小区规划报建的建筑物，亦不属于业主共有的范围，该建筑物是答辩人的专有部分，因此，源泉小区业委会亦无权基于如上房屋向答辩人主张任何权利；三、关于《物权法》第七十三条规定的立法本已及法律解释首先，《物权法》第七十三条非常明确的规定了业主共有的部分，但结合本案来看，却并不属于该条法律规定的范畴，源泉小区业委会所主张的建筑物本就不在源泉小区任何一处建筑规划报建的范围内，也不属于相关小区三处房屋的土地证项下的范围之内，根本不属于本条法律规定的“建筑区划内”范围。其次，该建筑物不是小区规划报建的建筑物，答辩人是基于土地使用权受让时，一并购买取得的该建筑物所有权，其属于答辩人的专有部分，答辩人也基于合法占有并使用至今。界定专有部分的标准为：具有构造和利用上的独立性，本条法律规定的前置条件，一定是首先排除建筑区划内的专有部分之外的共有部分，才属于原告所主张的业主共有的部分，本条法律规定当中用“其他”公共场所等表述，就是要特别强调业主的共有部分要先别除专有部分才可使用该条规定。源泉小区业委会所依据的《物业管理规定》是2003年6月实施的，但源泉小区的立项报批及相关证照取得的时间均在该条规定之前，按照现行的规定，报建小区规划时，需要将物业用房一并报备并进行建设，而在当时并无该规定，否则该小区无法通过规划部门的审批手续，像源泉小区这种老小区在延吉市内比比皆是，源泉小区业委会主张权利所援引和使用的法律和规定并无溯及力，只有两个条件同时具备时，方能产生该条法律规定适用的前提，即：不属于业主的专有部分、不属于市政公用部分或者其他权利人所有的部分。另外，本条法律规定的含义和解释，是该建筑物一定是按照小区规划建设的，同时该建设费用已摊入住房销售成本，且该建筑物不具备独立性和使用功能，只属于报建房屋的配套设施。结合本案来看，上述建筑物除不属于规划报建的建筑外，该小区向业主交付房屋时，也未对该房屋一并进行移交，该类房屋亦不属于本条法律规定的物业服务用房，且配电室建筑系吉林敖东公司自建而成，该公司已将上述房屋转让给答辩人，进一步证明了答辩人单独享有上述房屋的权利，该权利不得由业主加以干涉。综上，答辩人认为原告的诉讼求情，无任何事实和法律依据，请求人民法院在依法查清案件事实的基础上，驳回原告的起诉或全部诉讼请求。一审法院经审理查明：2000年1月24日，吉林敖东药业集团延吉股份有限公司（吉林敖东延吉公司）与延边金桥建筑公司，签订合作协议书约定：吉林敖东延吉公司出让19047.62平方米（2001年1月24日双方签订的合作协议书中的土地面积变更为15238.10平方米）土地给延边金桥建筑公司，其中包括土地上本案诉争的变电室以及锅炉房。2002年7月18日，金桥房地产公司取得建设用地规划许可证，用地项目为住宅，用地位置在公园路北侧（原制药厂院内），用地面积为3456平方米。延吉市源泉小区于2003年10月31日，取得城市规划验收合格通知书。2012年涉案小区在并入集中供热之前，一直有涉案锅炉房供暖。本案诉争的变电室据金桥房地产公司自述为，购买土地后拆除厂房，剩余的部分，小区建成后部分房间一直用于存放变电设备，依据房屋分栋登记表显示，1979年配电室已经建设完毕，且用途也为配电室。2019年10月24日，源泉小区业委会经延吉市公园街道园月社区登记。目前涉案的两处房产没有产权登记。锅炉房已由金桥房地产公司出租给案外人用于经营火锅店。配电室为上下两层，除用于存放变电设备的房间，其他房间闲置。经双方指认，双方争议的锅炉房以及变电室在延吉市规划勘测设计院金桥组团竣工图复印件（03CJ053）中的位置一致。一审法院认为：首先，对于原告主体是否适格的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”，本案中原告名称虽与另一案相同，但源泉小区业主委员会已经取得备案登记，故本案诉讼主体适格。其次，关于配电室与锅炉房的所有权以及交付的问题。我国物权法第二百四十七条规定“本法自2007年10月1日起施行”，本案锅炉房、配电室早于2003年年交付使用，但本案的纠纷发生在物权法以及相关司法解释实施之后，应适用相应的法律及司法解释。本案涉案小区为金桥房地产公司建设，参照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条“本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”以及《城市居住区规划设计规范GB50180》（2002年版），施工方应当为小区建设提供地热采暖设施，故建造锅炉房系履行施工合同中供暖义务的通常做法，属于建设小区的附随义务，综上，锅炉房以及配电室为金桥房地产公司开发涉案小区的附属设施，属于小区公用设施。金桥房地产公司虽未建设锅炉房以及配电室，即未实际负担建设费用，但供热设施折旧费来源于供暖费的按期计提，也就是由全体业主负担，即供热设施持续发挥使用效能的资金来源于集资建房的初始出资和全体业主的持续投入，两者缺一不可。对于配电室而言亦是同理。依照上述事实及法律规定，应确认案涉锅炉房的所有权为源泉小区业主共有。故金桥房地产公司应当将上述房屋交付给源泉小区业委会。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认位于延吉市源泉小区的配电室（二层楼）和锅炉房的所有权属于该小区全体业主共有；二、被告延边金桥房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将延吉市源泉小区内的配电室建筑（二层楼）和锅炉房交付给原告延吉市公园街道源泉小区业主委员会。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告延边金桥房地产开发有限公司负担。二审中，源泉小区业委会为了证明自己的主张提交源泉小区业委会成立及备案登记手续、源泉小区业主就本案诉争事宜表决票303份。证明源泉小区业委会系合法成立的符合法律规定的诉讼主体，就本案争议事项也按相关法律规定通过业主表决。金桥房地产公司对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议，质证称源泉小区业委会成立不符合法律规定，根据相关法律规定业主委员会的成立须经专有部分占总建筑面积三分之二以上，总业主人数的三分之二以上同意才能有效。该登记表中显示应出席人数为444人，首次参与选举人数为236人，因此不符合上述规定要求。根据相关法律规定业主委员会成立应当自选举产生之日起三十日内向物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，而源泉小区业委会登记表中的备案主体为社区。另外，本次委托事项不符合法律程序，登记表中显示应到人数应为444人，根据相关法律规定重大事项应经专有部分占总建筑面积过半数且人数过半数同意才能有效，源泉小区业委会提交的选票不足200人，且在选票中没有业主的签名，大多数业主以打对号的形式表态，无法证明是业主本人的真实意思表示，故源泉小区业委会诉讼主体不适格。金桥房地产公司对上述证据的真实性无异议，故本院对源泉小区业委会提交的上述证据的真实性，予以采信。本院经审理查明：源泉小区共有5栋住宅房屋（6号楼无产权），总户数为444户，实际入住400户，该小区业主于2019年10月18日首次召开业主代表大会，业主参与人数为236人。2019年10月24日，经延吉市公园街道园月社区居民委员会同意成立源泉小区业委会，同日，在延吉市城市管理行政执法局物业管理办公室登记备案。嗣后，延吉市公园街道办事处予以认可源泉小区业委会的成立。案涉源泉小区位于吉林省延吉市公园街道公园路北侧（原公园路101号，原延吉市制药有限责任公司厂址）。2001年1月24日，案外人吉林敖东制药集团延吉股份有限公司与金桥房地产公司签订《合作协议书》，约定由吉林敖东制药集团延吉股份有限公司出让15238.10平方米土地，金桥房地产公司出资建设房屋。2001年12月5日，金桥房地产公司在源泉小区内（东侧）经延吉市人民政府批准办理了土地使用权证（土地面积为6513.67平方米），金桥房地产公司在该土地内开发建设了源泉小区1号楼、2号楼及3号楼。同日，金桥房地产公司又在源泉小区内（西侧）经延吉市人民政府批准办理了土地使用权证（土地面积为3906.49平方米），2002年7月18日，金桥房地产公司经延吉市规划管理局批准（批准面积为3456平方米）在该土地内开发建设了源泉小区4号楼（原紫阳居）。随后，在4号楼南侧又开发建设了5号楼（与公园路相邻，土地面积为5136.53平方米），北侧建设了6号楼（无产籍，与延边大学体育场相邻）。2000年4月30日，吉林敖东制药集团延吉股份有限公司向延吉市规划局出具文件同意将源泉小区内5000平方米土地（位于源泉小区东西两侧住宅区的中间）纳入政府规划建设立交桥用地，该部分土地实测面积为3721.322平方米，至今未办理土地使用权证。案涉锅炉房位于源泉小区中间（一、二层合计面积约为500平方米），无房屋产权登记证书及土地使用权证书。案涉配电室位于源泉小区4号楼与5号楼之间，在该两栋楼的西侧（一、二层合计面积约为300平方米），该房屋土地使用权包括在4号楼土地使用权3906.49平方米内，无房屋产权登记证书。延吉市自然资源局规划管理部门保存的图纸显示吉林敖东制药集团延吉股份有限公司与金桥房地产公司合作建设源泉小区前，案涉锅炉房及配电室已经存在。金桥房地产公司主张其开发建设4号楼时，向延吉市规划部门报批的4号楼土地面积3456平方米中不包含配电室所占土地面积（包括配电室所占土地面积为3906.49平方米）。其他事实与一审认定事实一致。本院认为：根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”的规定及第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，源泉小区444户业主中236户业主同意成立源泉小区业委会，已过半数的业主同意成立业主委员会符合上述规定。根据《物业管理条例》第十六条第一款“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”的规定，源泉小区业委会成立当日在延吉市物业管理部门登记备案，延吉市公园街道办事处亦认可上述备案事宜，因此应认定源泉小区业委会成立及登记备案符合上述法规的规定，源泉小区业委会在本案中主体适格，金桥房地产公司的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。根据行政管理部门的相关审批手续及图纸等证据，能够认定案涉锅炉房及配电室，在金桥房地产公司开发建设源泉小区住宅及综合楼前已经存在，源泉小区业委会又未举出证据证明源泉小区业主入住该小区后所交纳的取暖费及电费等费用中，已包含购置上述案涉房屋产权的费用，因此源泉小区业委会提出案涉锅炉房及配电室产权归其所有的主张不能成立，本院不予支持。综上，金桥房地产公司的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决部分事实认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初3528号民事判决；二、驳回原告延吉市公园街道源泉小区业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，合计150元，由延吉市公园街道源泉小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 池东波审判员 刘晓娟审判员 秦承兰二O二O年三月十日书记员 吴 迪