苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0591民初8467号 原告：张二亚，男，1979年11月5日出生，汉族，户籍所在地连云港市灌南县。 委托诉讼代理人：张慧媛，上海申浩（苏州）律师事务所律师。 被告：黄*，男，1986年5月25日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：俞超，江苏达源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：穆林林，江苏达源律师事务所实习律师。 原告张二亚与被告黄*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，本案适用简易程序审理，后本案转为普通程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人张慧媛，被告委托诉讼代理人俞超、穆林林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求为：1、依法判决原被告之间的《房屋租赁合同》继续有效及被告继续履行该《房屋租赁合同》；2、依法判决被告赔偿因其违约行为给原告造成的实际损失24620元以及违约期间原告所遭受的可得利益损失暂计2400元（计算方式：可得利益损失2150元/月，暂计至6月底）；3、依法判决本案诉讼费由上述被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、依法判决原被告之间的《房屋租赁合同》继续有效及被告继续履行该《房屋租赁合同》；2、依法判决被告赔偿因其违约行为给原告造成的实际损失24620元以及违约期间原告所遭受的可得利益损失暂计2450元（计算方式：自2019年5月26日，以2450元/月计算至被告将房屋交付原告日止）；3、依法判决本案诉讼费由上述被告承担。事实和理由：原被告协商被告将雅戈尔太阳城二期泊朗峰19幢1606室出租给原告用于转租，2018年11月29日，双方签订房屋租赁合同，并约定了相关事项，后被告于2019年5月26日擅自至案涉房屋中用钥匙打开大门，并强行撬开各租客的房门，打砸原告的装修，且将案涉房屋门锁换掉。被告的行为侵犯了原告的权利，原告诉至法院。 被告黄*辩称：我方不同意继续履行合同，我方认为函件中已经明确告知了其解除合同，并于2019年7月20日经被告方的相关人员签收。第一，原告要求继续履行租赁合同，无事实和法律依据，且双方的租赁合同已经解除。1、原告的违约和违法行为，导致合同目的无法实现，被告有权解除租赁合同。2、被告已经合理通知原告解除租赁房屋。第二，原告所谓的装修损失应该由其自行承担，与被告无关。因为原告的装修损失是由其自身违约违法行为造成的。原告主张的装修材料大部分未形成附合，可以拆除再利用。原告主张的装修材料金额、数量等与事实不符。 本院经审理认定事实如下： 苏州工业园区榭雨街329雅戈尔太阳城二期泊朗峰19幢1606室登记为被告单独所有。被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）于2018年11月29日签订《房屋租赁合同》，言明：房屋坐落雅戈尔太阳城二期泊朗峰19幢1606室，关于租赁期限：租赁期自2018年11月29日至2020年11月29日，共计2年，甲方于2018年11月29日将房屋按约定交付给乙方，房屋经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完毕。租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋及附属物品、设施设备及水电等使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。关于租金：租金标准每月2100元，押一付三，待合同期满或特殊情况导致合同结束，乙方退租后返还，每月1日前一个礼拜支付下月租金。关于转租，除甲乙双方另有约定外，乙方需要事先征得甲方同意，方可转租他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。关于合同解除：甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自动解除。其他事项：1、房屋交付使用时应确保房屋建筑结构安全可靠，门窗完好，上下水通畅，供电正常。2、本房屋是全新毛坯房，在甲方同意下，乙方可视居住情况对房屋进行简装，但不允许改动破坏房屋结构（不允许减少墙体），合同终止前根据甲方要求是否恢复原样。3、水电费、电视收视费由乙方自付，甲方承担物业费；4、额外给予承租人1个月免租期，1个月搬离期。5、解除合同后，如乙方不按时退租，每逾期一天，须向甲方支付原合同一年租金2%违约金。本合同双方签字生效。关于违约，1、若出租方在承租方没有违反本合同情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金，合同一年的租金的25%，2、若承租方在出租方没有违反合同的情况下提前解约，视为承租方违约，承租方赔偿违约金合同一年的租金的25%。 原被告自2018年11月29日原被告添加了微信，双方加了微信，其中被告向原告添加微信的打招呼语言是二房东张二亚，双方微信记录，原告：房东有什么事吗？被告：就是问问你，房子现状。听邻居说你在装修，也没听你说有人入住，所以来问问。４月８日，被告：上周三跟你说最近要连租带售房子，可能中介会打扰麻烦你们租客开下门，需要你提前跟租客打个招呼，如果有买家接手，租约不受影响的话就转让租约，如果买家要求清租，我们按照合同可以赔付违约金，当然最好是不影响合约。４月９日被告：今天下午中介会去那边实地看一下，你提前跟租客打个招呼，还有你上个月答应拍摄房间内部视频照片发给我后来也没发给我。聊天记录被告向原告发送其与中介的微信聊天截图显示被告向中介表达我也跟二房东说过了，你们过去敲门打个招呼没有问题，拍照的话租客给拍你们就拍，不让拍你们也要尊重别人的隐私。 2019年5月13日，苏州工业园区星辰南社区居委会出具整改通知单，19幢1606室：根据《苏州市居住房屋出租管理办法》、《苏州市住宅区物业管理条例》规定，用于出租的居住房屋应当具备基本的生活设施，符合安全要求，按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，住宅出租人均承租建筑面积不得低于12平方米，经核查你户已违反相关规定，请在通知后十日内2019年5月23日前自行整改到位。如逾期未整改到位，将上报东沙湖社工委综治办联合辖区公安、消防、城管等职能部门进行综合整改，后果自负。并张贴房屋收回通知书，言明：我本人于半月前经小区物业部门、居委会、东沙湖社区警务室约你面谈协调未果，现请你3日内搬离。如你逾期未搬离或未全部搬离，视为你方遗弃剩余物品，我方有权自行收回房屋并清理。 2019年5月26日，韩二霞（原告配偶）报警称：合同未到期，房东要收回房子，还拆了门，有纠纷，处警结果载明：沈朱颖是租客，因租房等问题与房东黄*起纠纷，合同未到期，双方至派出所调解。 诉讼中本院于2019年9月23日至现场查看，并询问了原被告当事人，双方一致确认如下：案涉事发当天，被告进入案涉房屋并将两面大气砖墙体及门拆除，被告砸下的门目前在案涉房屋中，其余位置未动，家具家电还在，房子是原告装修的，租客当晚搬离，被告已经将大气砖清理，砸下来的白色门在案涉房屋内，拆墙当天被告将大门门锁更换。案涉房屋出租时候为毛坯，户型为：一客厅、一主卧、两次卧、一厨房、两卫生间。被告改为了6个房间，卫生间未改动，厨房改为卧室，客厅改为两间卧室，分租给6户人家。除了厕所和厨房装修、公共卫生间马桶（马桶盖除外）、水槽、原主卧、次卧和卫生间的门、大门系自带，其余装修部分及家具家电系原告的。被告陈述其砸门系案涉房屋被原告群租，因事发前被告曾经来过案涉房屋并口头告知租客，其不同意将案涉房屋群租，事发当天其来到该房间发现仍为群租状态，其向居委会反映，居委会同意自行整改，故事发当天其带了一个锤子，两个工人将客厅的大气砖的墙和门砸掉，砸的时候租客搬离了被砸的位置，人未受伤，家具家电目前仍在案涉房屋中，其同意原告拿走。原告另陈述，居委会通知让其整改，其认为其于2019年5月25日整改完成。 双方一致确认，被告已经将案涉房屋的租金按照2100元每月支付至2019年5月30日，另有押金2100元在被告处，被告同意将该押金退还原告。 就原告的损失，原告提交如下证据，分别为： 1、张二亚与杨玉霞、杨玉红的房屋租赁合同，用于居住，月租金750元，押金750元，2019年2月15日至2020年2月14日 2、张二亚与沈朱颖的租赁合同，租赁主卧用于居住，租期自2018年12月21日至2019年6月20日，月租金1500元、押金1500元。 3、张二亚与刘阳的房屋租赁合同，租赁房屋用于居住，月租金700元，押金700元，租期自2019年2月19日至2019年7月18日。 4、张二亚与常改娟的房屋租赁合同，用于居住，月租金500元、押金500元，租期自2019年2月21日至2019年7月20日。 5、张二亚与刘泽祥的房屋租赁合同复印件，租房用于居住，租期至2019年3月23日，租金100元每月。 其中沈朱颖系砸门当天走的，杨玉红、杨玉霞联系不上，其余租客在砸门前就搬走了。被告认为结合上述租赁合同，该房屋中至少转租给8人使用，违反相关规定，被告解除合同合法。 以上事实，由房屋租赁合同、转账记录等证据及庭审笔录予以证实，本院对此予以确认。 原告提交及装修材料及配套设施的送货单复印件，金额为21220元及发票（发票金额分别为4000元、9800元、7420元），剩余3400为人工费。证明被告的违约行为给原告造成的装修损失24620元。 被告认为原告主张的装修材料大部分未损坏，可以拆除再利用，让被告赔偿于法无据，发票日期是2019年7月4日，且原告主张的装修材料金额、数量等与事实不符。 本院认为：依法成立的合同，对双方都具有约束力，双方均应诚信履行。 本案的争议焦点之一双方租赁合同有无解除。针对原告主张继续履行案涉房屋租赁合同的诉讼请求，本院认为，双方一致确认被告于2019年5月26日自案涉房屋中砸墙拆门，租客于当日自案涉房屋中搬离腾退，被告作为出租人以其实际行为解除案涉房屋租赁合同，且于诉讼中明确告知原告解除案涉房屋租赁合同，现原告坚持诉请要求继续履行房屋租赁合同的诉请，本院碍难支持，本院对双方之间的房屋租赁合同解除予以确认。 本案的争议焦点之二被告是否系违约解约，原告是否有权主张上述损失。据此，本院分析如下，虽结合各方陈述，被告对原告从事二房东生意，并将房屋转租他人予以确认，然被告虽同意原告转租，且双方合同约定“关于转租，除甲乙双方另有约定外，乙方需要事先征得甲方同意，方可转租他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任”、“在甲方同意下，乙方可视居住情况对房屋进行简装，但不允许改动破坏房屋结构（不允许减少墙体），合同终止前根据甲方要求是否恢复原样”等内容，结合双方微信记录及租赁合同中约定的内容，原告将房屋隔断，并将案涉房屋出租用于群租使用，该行为本身违反了相关规定，被告在告知原告后并要求解除合同不宜认定为违约，关于被告于2019年5月26日至现场砸墙及赶走租客的行为，原告认为造成其损失并主张赔偿，本院认为，双方一致确认被告系将大气砖及客厅原告安装的门敲下并将租客赶走，被告的方式虽有不妥，未有证据表明其行为造成租客人身或者财产损失，结合本院现场勘查情况及各方当事人陈述，原告的家具家电尚在案涉房屋中且被告明确自愿退还原告，原告坚持要求继续履行合同，其因怠于办理交接手续所致的相应风险及损失，其主张被告承担本院不予采纳。且承前所述，被告提前解约的行为不宜认定为违约，另结合合同约定，合同终止前原告根据被告要求是否恢复原样，故其主张被告支付装修损失，并无相应事实依据，其擅自将房屋隔断并群租他人主张支付因转租所产生的租金差价损失，亦无相应事实依据，本院对此碍难采纳。双方一致确认租金支付至2019年5月20日，被告自愿将押金2100元退还，本院予以确认，本院一并予以判明。 据此，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原被告之间签订的关于苏州工业园区雅戈尔太阳城二期泊郎峰19幢1606室的《房屋租赁合同》解除； 二、被告黄*于本判决生效之日起十日内支付原告张二亚2100元； 三、驳回原告张二亚的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费692元，由被告黄*负担40元，原告张二亚负担652元，被告应负担的款项已由原告预交，本院不予退还，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名，江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员 王 贞 二〇二〇年三月三十一日 书记员 姚海燕 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。