广东省化州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0982民初391号原告：化州市源希房地产开发有限公司地址：化州市中垌镇中垌圩。法定代表人：黄柱轩委托代理人：黄启哲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托代理人：甘宇，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告一：李俊锋，男，汉族，1978年12月27日出生，住址：广东省化州市***********，公民身份号码：440************735。被告二：钟琼辉，女，汉族，1981年6月3日出生，住址：广东省化州市***********，公民身份号码：440************386。第三人：中国农业银行股份有限公司化州市支行负责人：李志冲，该支行行长。委托代理人：陈成，支行员工。第三人：周威宇，男，1985年7月29日，住址：广东省化州市**********，身份证号码：440************212。原告化州市源希房地产开发有限公司（以下简称源希公司）与被告李俊锋、钟琼辉，第三人中国农业银行股份有限公司化州市支行（以下简称农行化州支行）、周威宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案，适用简易程序审理，后转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告化州市源希房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄启哲，被告钟琼辉及第三人中国农业银行股份有限公司化州市支行的委托诉讼代理人陈成、第三人周威宇到庭参加诉讼。被告李俊锋经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。化州市源希房地产开发有限公司提交诉状时向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2014年10月3日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:2014100224);二、判令被告协助原告办理化州市中垌镇石西江开发区******************的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》(预售合同登记号:440********163637445500676)备案登记的注销手续；三、判令被告向原告支付违约金29487.6元；四、判令被告向原告支付原告代被告向中国农业银行股份有限公司化州市支行赔付的利息6098.72元、罚息64.34元、复利78.65元；五、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼中，原告增加诉讼请求：判令被告腾退化州市中垌镇石西江开发区******************给原告。事实和理由：2014年10月3日,原(出卖人)、被告(买受人)签订《商品房买卖合同》,约定买受人向出卖人购买出卖人开发的位于化州市中垌镇石西江开发区******************,房屋总价款474,692元首期房款142,692元,余款332,000元以银行按揭贷款支付;并约定买受人未按本合同约定的时间付款,逾期超过30日后,出卖人有权解除合同,买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。2014年12月1日原、被告与案外人中国农业银行股份有限公司化州市支行签订《个人购房担保借示合同》,约定被告向中国农业银行股份有限公司化州市支行贷款332,000元用于购置原告开发的上述房屋,原告为被告承担阶段性连带保证责任。中国农业银行股份有限公司化州市支行依约将贷款332,000元发放给被告指定账户上,但在合同履行过程中,被告未按期足额向中国农业银行股份有限公司化州市支行偿还借款本息,导致原告承担担保责任,于2019年1月4日代被告向中国农业银行股份有限公司化州市支行支付其欠款项共计301,118.23元。原告认为,被告未按时偿还贷款本息,致使原告代其偿还贷款本息,被告的行为导致原告未能获得房屋尾款,根据《商品房买卖合同》约定原告有权解除合同并迫究被告违约责任,为此,原告特向贵院提起诉讼,请人民法院依法判决,维护原告合法权益被告钟琼辉辩称：希望法院公平公正处理。被告李俊锋未作答辩。第三人农行化州支行述称：对原告的请求、事实与理由没有异议。第三人周威宇述称：我不同意原告的诉讼请求，李俊锋既然已经交付首期款，也办理了按揭手续，涉案房屋应归李俊锋所有。当事人在诉讼中的举证及质证一、原告的举证及被告、第三人的质证（一）原告源希公司的举证证据一、《商品房买卖合同》，证明被告向原告购置案涉房屋，合同约定了金额，违约责任等条款；证据二、《个人购房担保贷款合同》，证明被告为购置案涉房屋办理了银行贷款，原告是贷款保证人；（原件在被告手上）证据三、借款凭证，证明银行已履行放款义务，向被告发放贷款332000元；（原件在被告手上）证据四、业务凭证，证明银行直接从原告账户扣划了301118.23元；证据五、贷款结清说明，证明由于被告未履行偿还贷款义务，银行直接从原告账户扣划了301118.23元，原告代被告偿付了银行全部本息。补充证据：（2018）粤0982执496-3号执行裁定书，证明第三人周威宇作为申请执行人，被告执行人是李俊锋，因借款纠纷，申请执行人冻结了被执行人在原告处的首期款142692元。（二）被告钟琼辉的质证意见对证据一《商品房买卖合同》的三性均无异议,是真实的；对证据二《个人购房担保贷款合同》,我不清楚；对证据三《借献凭证》,我不清楚；对证据四《业务凭证》,我不清楚；对证据五《贷款结清说明》,我不清楚；对补充证据的真实性无异议，但我认为不合法，不应冻结属于我的部分首期款。（三）被告李俊锋未发表质证意见。（四）第三人农行化州支行的质证意见：对证据一至五及补充证据均无异议。（五）第三人周威宇的质证意见：对证据一至五及补充证据均无异议。二、被告钟琼辉的举证及原告源希公司、被告李俊锋、第三人的质证（一）被告钟琼辉的举证李俊锋还贷还息明细表2页，证明李俊锋的还款情况，但我看不明还了多少，我曾问过银行工作人员，李俊锋共还了多少贷款和利息，但银行工作人员不作回答，只打印了这2页表给我。（二）原告源希公司的质证意见：对被告提交的证据的真实性无法核实,该证据不影响本案的审理及事实认定（三）被告李俊锋未发表质证意见。（四）第三人农行化州支行的质证意见：对被告二的证据无异议。（五）第三人周威宇的质证意见：对被告二的证据无异议。三、被告李俊锋以及第三人没有向本院提交证据。综合当事人的陈述及采信的证据，本院确认如下事实：2014年10月3日，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：2014100224，约定买受人向出卖人购买出卖人开发的位于化州市中垌镇石西江开发区******************,合同约定建筑面积149.04平方米，房屋总价款474,692元，首期房款142,692元,余款332,000元以银行按揭贷款支付;该合同第七条约定买受人未按本合同约定的时间付款,逾期超过30日后,出卖人有权解除合同,买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。2014年12月1日，被告李俊锋作为借款人，第三人农行化州支行作为贷款人，原告源希公司、被告钟琼辉作为保证人，被告李俊锋、钟琼辉作为抵押人签订《个人购房担保借款合同》,合同编号：ABC（2014）5006-1，约定被告李俊锋向农行化州支行贷款332,000元用于购置原告开发的上述房屋,原告为被告承担阶段性连带保证责任。该合同第十一条11.1约定：“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期阶段从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。”第十三条约定：“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务”。农行化州支行依约将贷款332,000元发放给被告指定的原告在农行化州支行的账户上,但在合同履行过程中,被告未能依约还本付息，最后还款日是2018年10月22日，先后共还本金37123.48元，利息59395.49元，罚息177.25元，复利232.52元。因被告未按期足额向农行化州支行偿还借款本息,导致原告承担担保责任,于2019年1月4日代被告向农行化州支行支付其欠款本金294876.52元，利息6098.72元，罚息64.34元，复利78.65元，共计301,118.23元。另查明一：涉案房屋被告已支付到原告账户的首期款142692元于2019年7月16日被本院因（2018）粤0982执496号案进行冻结。另查明二：原告在本案第一次开庭后增加诉讼请求，但在第二次开庭时当法庭问原告是否对诉讼请求及事实与理由需要变更或补充时，原告回答：与民事诉状一致，没有变更与补充。另查明三，被告钟琼辉在庭上表示，如解除商品房买卖合同，则要求原告退还购买房屋的首期款。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，属有效合同。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。双方签订了上述两份合同后，被告按约支付了房屋首期款142,692元，余款332,000元以银行按揭贷款支付。但被告在向农行化州支行履行还款过程中，未按所签合同约定按时偿还贷款本息，致使原告代其向农行化州支行偿还贷款本息共计301118.23元。被告的行为导致原告未能通过出售房屋获得购房尾款的权利，故该商品房买卖合同约定的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，原告有权要求解除合同。合同解除之后，被告应协助原告办理该房屋预告登记、抵押权预告登记及备案登记的注销手续。关于原告主张的违约金，虽然在《商品房买卖合同》中并未就买受人违反银行按揭借款合同的义务，而导致银行要求出卖人承担责任的，出卖人解除合同时，买受人应当承担的违约责任进行约定。但参照《商品房买卖合同》第七条中对买受人逾期付款的违约责任进行的约定，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，因而买受人应承担的违约金为欠款本金294876.52元×10%=29487.6元，本院对原告的违约金请求予以支持。关于原告请求被告支付代被告向中国农业银行股份有限公司化州市支行赔付的利息6098.72元、罚息64.34元、复利78.65元的问题，由于违约金的主要属性为补偿性，而上述违约金29487.6元已足够弥补原告的该损失，因此本院对该请求不予支持。关于原告增加的额诉讼请求，因其在庭上不作请求，视为其撤回，且亦未提供交付房屋给被告的依据，原告对此可另循法律途径解决。本案中被告缴纳给原告的首期款142,692元因被另案冻结，涉及到第三人的权利，在合同解除后，原告退还被告首期款的相关事宜，可在执行中解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告化州市源希房地产开发有限公司与被告李俊锋、钟琼辉于2014年10月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014100224）；二、限被告李俊锋、钟琼辉于本判决生效之日起七日内协助原告化州市源希房地产开发有限公司办理化州市中垌镇石西江开发区******************房屋的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》备案登记（预售合同登记号：440********163637445500676）的注销手续；三、限被告李俊锋、钟琼辉于本判决生效之日起七日内支付原告化州市源希房地产开发有限公司违约金29487.6元；四、限原告化州市源希房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告李俊锋、钟琼辉购买房屋的首期款142692元；五、驳回原告化州市源希房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8420.5元,由原告化州市源希房地产开发有限公司负担50元，被告李俊锋、钟琼辉负担8370.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  翁凯飞人民陪审员  苏剑平人民陪审员  陈 艳二〇二〇年三月五日法官 助理  罗章鑫书 记 员  钱春霞