吉林省长春铁路运输中级法院 行 政 判 决 书 （2021）吉71行终27号 上诉人（原审第三人）刘静，女，1963年7月5日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。 委托代理人王立文，吉林新锐律师事务所律师。 委托代理人李国文，吉林新锐律师事务所律师。 上诉人（原审被告）长春市规划和自然资源局，住所地吉林省长春市南关区南环城路3066号。 法定代表人杨少清，该局局长。 委托代理人乔政，该局工作人员。 委托代理人陈晓慧，吉林衡丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）徐广军，男，1972年10月20日出生，满族，住吉林省长春市南关区。 委托代理人刘丽曼，吉林起兮律师事务所律师。 上诉人刘静、长春市规划和自然资源局（以下简称市规自局）与被上诉人徐广军房屋行政登记一案，不服长春铁路运输法院（2020）吉7101行初134号行政判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。 原审法院认定，徐广军长年居住于长春市南关区永长小区9号楼205室即案涉房屋。2017年12月11日，长春市房产委托管理有限责任公司无籍房业务部出具了《未登记住宅房屋外业调查报告》，称“经过现地调查该户购买的永长小区9号楼205室与永长小区9号楼现一览表的205室是同一房间，确权申请人刘静与房屋实际占有人相一致”。2018年7月9日，刘静向长春市国土资源局申请对案涉房屋进行产权登记，并提交了商品房买卖合同、收据、外业调查报告、承诺书等资料。2018年7月13日，长春市国土资源局为刘静办理了产权登记；同年7月31日，为刘静发放了吉（2018）长春市不动产权第XXX号不动产权证书。长春市国土资源局已注销，其职权由长春市规自局继续行使。 原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”徐广军为案涉房屋的实际占有人，与长春市规自局对案涉房屋的登记行为有利害关系，故具备原告主体资格。长春市规自局没有查实案涉房屋是否由刘静实际占有，依照《未登记住宅房屋外业调查报告》中与事实不符的记载，为刘静办理了不动产权登记，未尽到必要的审慎义务，属事实不清，证据不足。对于案涉房屋产权归属争议，徐广军和刘静可通过民事途径解决后，再向长春市规自局申请办理产权登记。综上，判决撤销长春市规自局于2018年7月31日向第三人刘静颁发的产权证号为吉（2018）长春市不动产权第XXX号不动产权证书。案件受理费50元，由长春市规自局负担。 刘静上诉称，一、请求撤销长春铁路运输法院（2020）吉7101行初134号《行政判决书》；二、驳回被上诉人徐广军的各项诉讼请求。主要理由为：（一）徐广军提起行政诉讼的主体资格不适格。首先，徐广军提起诉讼的主要依据是基于其提供的一份《购房协议书》，该协议书所购房屋是9号楼的206号房屋，而本案争议的房屋是9号楼205号房屋，并非9号楼的206号房屋。故徐广军既不是行政行为的相对人，也不是利害关系人，因此其提起行政诉讼的主体资格不适格。（二）被上诉人徐广军强行霸占案涉9号楼205号房屋的行为是非法，原审法院判决撤销长春市规划和自然资源局颁发的产权证号为（2018）长春市不动产权第XXX号不动产权证书变相保护了被上诉人徐广军的强行霸占他人房屋的违法行为，侵犯了上诉人刘静的合法权益。原审判决认定：“经审理查明，徐广军长年居住于长春市南关区9号楼205室及案涉房屋。”，并没有查清其是怎么住进该房屋的、住进该房屋是否有合法手续（如合同、购房交款凭证、发票等）等等。（三）长春市规划和自然资源局颁发的（2018）长春市不动产权第XXX号不动产权证书事实清楚，程序合法。 市规自局上诉称，一、纠正原审判决认定不当之处；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由为：（一）根据长春市历史遗留未登记居住房屋确权工作领导小组办公室（以下简称无籍房办公室）长房确字（2008）第3号会议纪要及长春市人民政府相关无籍房登记专题会议纪要的要求，长春房地（集团）有限责任公司（以下简称长房集团）受托代为吉林省长城房地产开发公司申请房屋确权登记。2009年7月14日上诉人依据长房集团的申请及长房确字2008（3）-051审查表、未登记居住房屋确权报告表、房产测绘技术报告书等资料，为其办理了包括案涉205室在内的永长小区9号楼等房屋所有权确权（初始）登记备案。（二）2018年7月9日，上诉人根据原审第三人刘静的申请，其提交的购房协议书、不动产发票、申请人承诺书及受委托单位出具的外业调查报告等资料，为刘静办理了分户产权登记。该登记资料中《外业调查报告》系由长春市历史遗留未登记居住房屋确权工作领导小组委托的长房集团子公司长春市房产委托管理有限责任公司外业人员进行入户调查后出具，并由该公司对报告的真实性承担法律责任。上诉人并无现地核查的职责。通过对当事人刘静提交材料的审查，刘静购房协议书为205室，上诉人实际发证亦是205室，上诉人已尽到相应的审慎义务，原审认定上诉人未尽到必要的审慎义务所不当，应予纠正。（三）关于原审原告购房协议书为206室，实际居住在205室，双方产生民事争议，其应先通过民事诉讼程序解决。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”的规定，应中止行政诉讼，待民事争议解决后，依据民事审判结果予以行政审判。 徐广军辩称，第一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。第二、规自局的上诉主张不能成立，理由如下：（一）《不动产登记暂行条例》第十九条第一项规定房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看，对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。以上规定证明规自局（不动产登记机构）对案涉房屋登记具有实地查看的职责。因此，规自局是案涉房屋实地查看的主体，是《外业调查报告》的责任人，外业调查真实性由受托人长春市房产委托管理有限责任公司承担法律责任的主张不能成立。（二）无论《外业调查报告》的真实性应当由谁负责，都不能改变案涉房屋确权申请人刘静与案涉房屋实际占有人不一致的事实。而涉房屋确权申请人与案涉房屋实际占有人不一致就不符合办理无籍房登记政策，故确权申请人与房屋实际占有人一致是规自局办理无籍房产权登记的前提条件，因此，基于以上事实规自局应当撤销登记。（三）刘静持有的《购房协议书》不真实，主要体现在该购房协议书加盖的公章“销售科”字样，协议书落款时间与房屋建成时间、刘静之母刘宝珍主张的以物抵债协议签订时间相互矛盾。关于公章，除刘静外，包括徐广军在内的其他购房者《购房协议书》上加盖的公章均有“销”字样，规自局未尽合理审慎义务，刘静所持购房协议书上的公章很不寻常，非但没有“销售科”字样，且与开发商在市场监督管理局所使用的公章差异巨大，并非同一枚公章。关于协议时间，刘静主张案涉房屋来源于1998年的抵账协议，后由其母赠与而来，但协议落款时间却是1996年12月1日，购房协议书的落款时问远远早于抵债协议的落款时间，矛盾显而易见，前述事实足以说明刘静持有的购房协议不真实。另外，房屋建成时间与购房协议书落款时间相互矛盾，未能引起规自局（国土资源局）的重视，说明发证机关存在疏失。（四）刘静申请确权登记时隐瞒了其母刘宝珍的物抵债协议并未实际履行的事实，无论该以物抵债协议是否真实，是否有效，20年前开发商已将案涉房屋交付答辩人，以行为表明拒绝履行抵债协议，刘静申请确权登记时隐瞒了前述事实，隐瞒了其并非案涉房屋实际占有人的事实，隐瞒了案涉房屋并非刘静直接买受于开发商的事实，隐瞒了答辩人一直以买受人的身份占有、使用、支配案涉房屋的事实，并在询问笔录中做了虚假陈述，而根据吉政办发[2012]56号第二条第六项之规定，直接从建设单位购买的房屋与无籍房已经转让的，办理房屋登记的条件不同，因此，确权申请人隐瞒真相、虚假陈述的行为是导致规自局做出错误登记决定的原因之一，刘静以隐瞒手段取得的房屋登记不合法，应当撤销。（五）规自局疏于审查，违背无籍房登记政策，导致错误登记，引发的诉讼，不属于《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的任何情形，有答辩人的一审起诉伏为凭。因此，应当依法撤销登记，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”徐广军自2000年开始一直占有案涉房屋，为案涉房屋的实际占有人，与长春市规自局对案涉房屋的登记行为有利害关系，故具备原告主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第一项的规定，行政行为的主要证据不足的，人民法院判决撤销或者部分撤销行政行为。本案中，根据省住建厅《吉林省关于一次性解决历史遗留无籍房屋登记问题的意见》规定，对于所有权有争议的房地产行政主管部门组织争议方调解，调解达成协议的，按照协议约定办理房屋登记；调解达不成协议的，引导当事人通过诉讼、仲裁方式解决争议。经法庭调查，徐广军为案涉房屋的实际占有人，刘静予以认可。《未登记住宅房屋外业调查报告》中载明的占有人为刘静，与事实不符，规自局据此为刘静办理了不动产权登记，未尽到必要的审慎义务，属事实不清，证据不足，应予撤销。 综上，原审撤销长春市规自局于2018年7月31日向刘静颁发的吉（2018）长春市不动产权第XXX号不动产权证书并无不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由长春市规划和自然资源局和刘静各负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  李长清 审判员  包蕴琦 审判员  包 娜 二〇二〇年三月二十九日 书记员  邢 爽