广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初28911号原告：梁庆志，男，1987年12月19日出生，汉族，住广西壮族自治区****************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：卢扬杰，广东聚理律师事务所律师。被告：罗奕君，女，1982年2月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区******************，公民身份号******************。被告：陈立六，男，1976年6月13日出生，汉族，住广东省乐昌市*************，公民身份号码******************。上述两被告共同委托诉讼代理人：卢书辛，广东瑞勤律师事务所律师。原告梁庆志与被告罗奕君、陈立六房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁庆志及其委托诉讼代理人卢扬杰、被告罗奕君、被告陈立六委托诉讼代理人卢书辛到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告梁庆志向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2019年9月18日签订的《物业买卖合同》；2.判令被告罗奕君、陈立六向原告返还房屋定金60000元、购房款10000元；3.判令两被告向原告支付违约金186000元；4.判令两被告向原告支付中介服务费9300元、按揭服务费3000元；5.判令两被告向原告支付律师费3000元；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年9月18日，原告梁庆志与被告罗奕君、陈立六签订一份《物业买卖合同》，约定两被告将位于佛山市顺德区******************房屋出售给原告，成交价为620000元。原告依约向被告支付了定金60000元、购房款10000元，另向中介公司支付了买卖服务费9300元、按揭服务费3000元。后原告及中介方工作人员多次催促两被告依约办理上述房屋的过户手续，但两被告迟迟未按约履行相应义务。两被告的行为已严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告罗奕君、陈立六辩称，一、两被告同意解除双方签订的《物业买卖合同》。二、两被告在与原告及中介签订《物业买卖合同》之前，已经告知中介和原告涉案房屋已经抵押给案外人，被告没有违约行为；原告没有取得银行的贷款，不符合过户要求。三、原告要求的违约金过高；原告的第2到第6项诉讼请求，没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《物业买卖合同》复印件一份，收款收据复印件二份、微信转账明细打印件三份、微信聊天记录截图一份，两被告对其真实性无异议，可证明原、被告签约及相应合同款支付情况，本院予以采信。2.原告提供的付款通知书（中介费）复印件、POS机刷卡回单复印件各一份，《房地产按揭服务协议》复印件、微信转账记录打印件各一份，两被告对其真实性无异议，可证明原告支付中介服务费用情况，本院予以采信。3.原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》复印件一份，与被告提供的短信记录（银宇按揭）一份，记载内容可相互印证，足以证实原告所申请的购房按揭贷款审批情况，本院均予采信。4.被告提供的微信聊天记录复印件一组，记载内容完整连续，可证明被告陈立六与中介方工作人员沟通情况，本院予以采信。5.被告提供的不动产信息查询结果复印件一份，原告对其真实性无异议，认可其在签约之时已获知涉案房屋抵押情况，本院对该证据予以采信。经审理查明，2019年9月18日，梁庆志与罗奕君、陈立六夫妇及佛山市顺德区龙之超房地产信息服务有限公司（以下简称龙之超公司）签订了一份《物业买卖合同》，约定梁庆志以620000元的价格向罗奕君、陈立六购买两人共有的位于广东省佛山市顺德区************************屋（以下简称涉案房屋，该房屋其时尚存两项已登记抵押，抵押权人分别为******************、***）；购房款支付方式为梁庆志在签订合同之日支付首笔定金30000元，于2019年9月20日前支付其余定金30000元，梁庆志在2019年9月30日前申办银行按揭贷款430000元，双方在2019年11月29日前办理涉案房屋过户手续，梁庆志在过户手续受理当日支付首期款130000元，如银行批复的贷款金额不足部分，由梁庆志在支付首期款时补足；罗奕君、陈立六须在2019年10月10日前待前述银行按揭贷款审批通过后向抵押权人申请提前还贷，并在双方过户前完成涉案房屋的抵押登记注销手续、取得该房屋的房地产权证；由于罗奕君、陈立六自身原因导致抵押权人延迟注销抵押登记的，罗奕君、陈立六应承担违约责任；该合同第六条第1款同时约定“（2）甲方（即罗奕君、陈立六）未按合同约定的期限履行义务的，乙方（即梁庆志）有权要求甲方自逾期次日起以本合同约定成交总价按每日万分之六向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日，乙方可要求甲方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止；乙方也可解除合同，要求甲方双倍返还定金，退回除定金外的已收购房款及其它费用，并按本合同约定成交总价的30%支付违约金。……（5）甲方须承担乙方通过法律途径追究其违约责任及损失而支付的诉讼费、律师费、诉讼保全费等一切相关费用”。梁庆志分别于2019年9月18日、2019年9月21日、2019年11月14日向罗奕君、陈立六支付合同款30000元、30000元、10000元，于2019年9月19日向龙之超公司支付中介服务费9300元，另于2019年9月25日向广东银宇按揭服务有限公司（以下简称银宇公司）支付按揭服务费3000元。2019年11月22日，梁庆志、范燕秋与中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称建设银行佛山分行）签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定建设银行佛山分行向梁庆志、范燕秋提供借款500000元用于购买涉案房屋，借款发放至梁庆志、范燕秋指定的罗奕君名下的中国建设银行顺德均安支行账户。2019年11月29日，银宇公司通过短信方式告知罗奕君、陈立六：梁庆志所申办的按揭贷款已经建设银行佛山分行审批通过。但此后罗奕君、陈立六未完成涉案房屋的抵押登记注销工作，亦未协助梁庆志办理涉案房屋的过户手续。梁庆志催促罗奕君、陈立六履行协助前述义务未果，遂于2019年12月20日委托广东聚理律师事务所向本院递交诉状提起本案诉讼，并为此支出律师费3000元。本院认为，本案争议焦点为：一、原告梁庆志是否有权行使合同解除权。二、被告罗奕君、陈立六是否应向原告承担违约责任。关于争议焦点一，上述《物业买卖合同》明确约定，被告罗奕君、陈立六应在原告所申请的银行按揭贷款审批通过后向涉案房屋的抵押权人申请提前还贷，并在双方过户前完成相应抵押登记注销手续；而原告已于2019年11月22日与建设银行佛山分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，就建设银行佛山分行向梁庆志提供按揭借款500000元的事宜达成一致；但被告罗奕君、陈立六却未能上述合同约定的过户时限（2019年11月29日）内履行提前还贷、办理抵押登记注销手续的义务，至今逾期已超过15日，原告可依约行使合同解除权。被告罗奕君、陈立六指称原告不符合上述合同所约定过户条件的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。因此，原告要求解除上述《物业买卖合同》的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。合同的解除，产生恢复原状的法律效果。故原告要求被告罗奕君、陈立六向其返还已支付的合同款70000元（30000元+30000元+10000元）的诉讼请求，理由充分，本院亦予支持。关于争议焦点二，合同的权利义务终止，不影响合同结算与清理条款的效力。被告罗奕君、陈立六逾期办理涉案房屋抵押登记注销手续的行为，已构成违约，应向原告梁庆志承担相应违约责任。因此，原告梁庆志要求被告罗奕君、陈立六支付违约金，并承担其因本案诉讼所产生律师费3000元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持；但上述《物业买卖合同》所约定的违约金计算方式（成交总价的30%），明显过分高于原告的实际损失，故相应违约金数额，本院结合原告实际损失情况酌定为100000元。前述违约金已涵盖原告在本案中的实际损失，原告并无证据证明其存在超出此违约金数额的其他损失，故原告要求被告罗奕君、陈立六另向其赔付中介服务费9300元、按揭服务费3000元的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告梁庆志与被告罗奕君、陈立六于2019年9月18日签订的《物业买卖合同》；二、被告罗奕君、陈立六应在本判决生效之日起五日内向原告梁庆志返还合同款70000元；三、被告罗奕君、陈立六应在本判决生效之日起五日内向原告梁庆志支付违约金100000元；四、被告罗奕君、陈立六应在本判决生效之日起五日内向原告梁庆志支付律师费3000元；五、驳回原告梁庆志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2684.75元，财产保全费1670元，合共4354.75元（已由原告预交），由原告梁庆志负担484.75元，由被告罗奕君、陈立六负担3870元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 高 龙二〇二〇年三月二十日书记员 欧阳凯婷书记员 麦 浩 祥