宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初14769号原告：陈刚，男，1985年12月29日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李蕊，宁夏颢振律师事务所律师。被告：郁映升，男，1988年8月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：庞文利，宁夏综义律师事务所律师。被告：陈朝阳，女，1988年4月25日出生，汉族，住内蒙古乌兰察布市四子王旗乌兰花镇。委托诉讼代理人：武江（被告陈朝阳丈夫），男，1988年9月15日出生，蒙古族，住内蒙古乌兰察布市四子王旗乌兰花镇。委托诉讼代理人：庞文利，宁夏综义律师事务所律师。第三人：宁夏银鼎房地产经纪有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：王渊，公司总经理。委托诉讼代理人：石子卫，男，公司员工。原告陈刚与被告郁映升、陈朝阳、第三人宁夏银鼎房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依原告陈刚保全申请，依法裁定冻结被告陈朝阳名下位于银川市金凤区房屋产权产籍。后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈刚委托诉讼代理人李蕊，被告郁映升，被告陈朝阳委托诉讼代理人武江及其与被告郁映升共同委托诉讼代理人庞文利，第三人宁夏银鼎房地产经纪有限公司委托诉讼代理人石子卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原被告于2019年10月11日签订的《银川市存量房屋买卖合同》；2.判令二被告配合原告办理房屋权属预告登记手续；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年10月11日，原告与二被告签订《银川市存量房屋买卖合同》，合同约定：二被告将其共同所有的位于银川市金凤区正源南街房屋出售给原告；房屋成交总价39万元、购房定金5万元；合同签订之日起40日内双方到房屋权属登记部门办理预告登记，原告于取得预告登记证书当日支付全部购房款并办理房屋交付手续。除此，合同还对违约责任等予以约定。合同签订后，原告按约向被告支付购房定金5万元，并积极筹集购房款。在原告筹集购房款向被告主张办理房屋预告登记、支付购房款时，被告向中介公司明确表达不再出售涉案房屋。原告认为原被告之间签订买卖合同依法已经成立且原告按照合同约定支付了购房定金，被告应当按照合同约定履行。综上，原告为维护自身权益，现提起诉讼，望判如所请。被告郁映升辩称，1.2019年10月11日被告郁映升与第三人签订银川市存量房屋买卖合同，事先并没有告知被告陈朝阳，也未得到其授权认可，第三人声称由被告郁映升先签合同，待被告陈朝阳过来签字后合同才生效，于是被告郁映升遵照该意思才在合同上签的字，第三人有利用其职业优势，隐瞒欺骗被告郁映升的意思表示。合同签订后，2019年10月15日第三人工作人员石子卫才与被告陈朝阳加上微信，并在微信中发送了房屋买卖合同、委托书、声明书三份文件，要求被告陈朝阳进行修改后答复，双方一直就房屋买卖等事项属于长期的协商，沟通之中，并没有达成出售涉案房屋的合意。2019年10月28日被告陈朝阳按第三人约定时间来到公证处对房屋买卖合同委托书、声明书要进行公证，但具体内容并没有达成一致意见，而未公证成功，所以该合同并未生效，也不存在违约行为。2.被告郁映升并没有收到购房人原告交来的购房定金5万元，原告诉状中的陈述与事实不符，请求法庭依法查明。被告陈朝阳辩称，1.原告提供的存量房屋买卖合同没有被告陈朝阳签字，陈朝阳不是适格被告，请求依法驳回对被告陈朝阳的起诉。2.签订涉案房屋买卖合同，被告郁映升事先未通知被告陈朝阳，2019年10月21日被告陈朝阳同武江到达第三人公司看到该存量房屋买卖合同，被告陈朝阳也未对该合同做过任何追认。且看到合同中违约条款后，当时问第三人公司员工李启东该合同如果被告陈朝阳不同意签字，是不是被告郁映升就要承担违约责任，对方含糊其词避而不谈，跟被告陈朝阳讲这只是意向性的合同，等去公证处签订的公证后的买卖合同、委托书、声明书才是正式生效。3.被告陈朝阳和第三人公司员工石子卫添加微信好友沟通、电话沟通是在第三人已经诱骗被告郁映升签订存量房屋买卖合同之后进行的，且石子卫从未在沟通中告诉被告陈朝阳，他们已经与被告郁映升签订过一份房屋买卖合同，石子卫同被告陈朝阳沟通的是一份准备去公证处签署公证的房屋合同、委托书、声明书。因该房屋在银行有抵押贷款，在中海地产有债务，事前沟通这些债务需要买方代为偿还，视为其购房款，在沟通过程中，石子卫给被告陈朝阳发过模板，被告陈朝阳找律师看过委托书，律师确认委托书中授权范围太广，授权范围太大，所以被告陈朝阳就此事与石子卫沟通，并将被告陈朝阳律师更改后的合同、委托书、声明书微信转发给石子卫。对于被告陈朝阳修改的合同、委托书、声明书，被告陈朝阳和石子卫进行过电话沟通，有详细录音。石子卫明确表达修改版本的委托书客户（原告）不同意，同石子卫沟通之后才了解到，原告要把房子放2年才过户，为了逃避过户增值税。被告陈朝阳明确表达不会陪原告把过户手续拖到2年后才办理，且委托书中有众多风险内容，所以被告陈朝阳拒绝在公证处签署委托书、声明书、买卖合同。4.在石子卫和被告陈朝阳通话记录中，被告陈朝阳问对方这么多风险的委托事宜，后果责任谁来承担，石子卫说由受托人承担风险，而在委托书中明确写着，后果由委托人承担。明显表明石子卫在诱骗被告陈朝阳签署委托书。总之，被告陈朝阳始终都是在石子卫商量卖房、过户、付款的流程，从未同意过任何事项，也未签订过任何合同、协议。5.因为陈朝阳不是适格被告，对方诬告，将被告陈朝阳卷入案件，导致被告陈朝阳来回住宿费、律师费及因原告错误保全的损失，被告陈朝阳保留起诉追偿的权利。6.经查询，涉案当事人原告、李洪亮及其律师等多起涉及房屋定金、违约金之诉，大多被各地法院驳回。另外石子卫要求签订委托书的受托人是李洪亮，并非原告。原告、李洪亮的关系并不清楚，且石子卫、李洪亮共同要求被告郁映升、陈朝阳共同给李洪亮签署房屋买卖合同、委托书、声明书。7.石子卫要求被告陈朝阳签订如此风险大的委托书，并未在10月11日的存量房屋买卖合同中体现，也没有进行提醒。后期要求被告陈朝阳签订委托书，属于对方违约在先，而不是被告陈朝阳违约。第三人述称，1.原告与被告郁映升、陈朝阳签订的《银川市存量房屋买卖合同》依法成立并生效，对原被告均具有约束力。2019年10月11日，原、被告经第三人居间服务促成交易并签订了银川市存量房屋买卖合同，合同约定被告将其所有的位于银川市金凤区正源南街919号连湖花园三区一期49号楼1103室房屋一套出售给原告，房屋成交价为39万元。签订买卖合同时被告向第三人公司提供了被告与中海宏洋公司签订的商品房买卖合同，第三人公司向银川市商品房备案登记科核实的信息知涉案房屋为被告郁映升、陈朝阳共同共有，故第三人要求二被告作为房屋共有权人共同签署买卖合同，但被告郁映升表示被告陈朝阳在内蒙居住，可通过微信语音的方式进行核实。经第三人工作人员石子卫与被告陈朝阳微信语音核实确认其本人愿意出售房屋并表示由被告郁映升代为签署买卖合同，待合同履行时需要办理相关事宜时其本人从内蒙到银川配合办理相关事宜。合同签订后，原告向被告支付了购房定金5万元，经原被告一致同意约定该笔购房定金由第三人暂时代为保管，故原被告签订的合同依法成立且已经生效，原被告应当继续履行合同约定的内容。2.原被告在履行合同过程中，被告存在违约的事实。鉴于被告陈朝阳在内蒙居住工作，经原告、被告郁映升及第三人共同协商，由被告陈朝阳前来银川办理委托公证，由他人代为协助原告办理后续产权变更登记、贷款、缴纳税费、交付房屋等相关事宜。经第三人工作人员石子卫通过微信及电话的方式与被告陈朝阳确定好委托事项后，被告陈朝阳及其配偶共同到第三人处协商完毕并前往银川市国安公证处准备申请办理委托公证。但因被告陈朝阳与被告郁映升之间因房屋出售后装修贷款、按揭贷款及欠付中海宏洋公司违约金偿还问题未达成一致，故未予以配合办理委托公证。10月25日被告陈朝阳通过电话的方式告知第三人涉案房屋不予以出售，其与原告之间的合同不再继续履行。后第三人多次以电话方式沟通被告，被告均不再接听电话。故被告在履行买卖合同过程中先行违约。综上，原被告之间签订的银川市存量房买卖合同依法成立并生效，第三人在涉案房屋的交易过程中履行了相应的职责，被告没有正当理由不按照合同履行相应的义务，已构成违约的事实。本院经审理认定事实如下：2015年10月22日，被告郁映升、陈朝阳从中海宏洋地产（银川）有限公司处购买位于银川市金凤区正源南街919号连湖花园三区（一期）房屋，建筑面积86.03平方米。2019年10月11日，被告郁映升（出卖人）与原告（买受人）签订《银川市存量房买卖合同》，约定出卖人将上述房屋出售给买受人，房屋成交价格为39万元，买受人在签订本合同的同时支付定金5万元；出卖人应当在收到全部房款当日将涉案房屋交付给买受人；如因买受人个人原因导致交易无法履行，出卖人所收取的定金不予退还且买受人承担总价30%的违约金，如因出卖人个人原因导致交易无法履行，出卖人应向买受人赔偿200%定金并承担总房价30%的违约金；双方同意，自合同签订之日起40日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属预告登记手续；买受人取得预告登记证当日支付全部购房款，并办理交房手续；同时亦约定了其他权利义务。同日，被告郁映升向原告出具收据，主要载明内容：“今收到陈刚交来购买连湖花园三区（二期）购房定金5万元”，第三人向被告郁映升出具收据证明代为保管购房定金5万元。2019年10月13日，原告向第三人工作人员石子卫账户转款5万元。另查明，自2019年10月15日起，第三人员工石子卫与被告陈朝阳通过手机通话、微信就房屋买卖合同、委托书及声明书内容进行协商。后被告陈朝阳第三人公司工作人员石子卫通话明确表示涉案房屋不再出售。故原告诉至法院，请求判如所请。又查明，涉案房屋已办理不动产权登记证，最初登记由被告郁映升与被告陈朝阳按份共有，产权比例为被告郁映升1%、被告陈朝阳99%，现已登记为被告陈朝阳单独所有。本院认为，原告与被告郁映升签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定及公序良俗，合法有效，原告陈刚与被告郁映升均应受合同约束。被告郁映升独自签订合同处分涉案房屋时，涉案房屋系被告郁映升与被告陈朝阳共有，现无证据证明被告郁映升受被告陈朝阳委托订立合同，被告陈朝阳拒绝追认涉案房屋买卖合同，亦不同意出售房屋于原告，该房屋买卖合同履行不能，故原告请求被告继续履行合同、协助原告办理房屋权属预告登记手续的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：驳回原告陈刚的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，保全费2470元，由原告陈刚负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 周宁 二○二○年三月十六日书记员 邵帅