广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初4635号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司，住所地：茂名市电白区*******水东湾碧桂园综合楼一楼。负责人：彭定博，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨雅媛，该公司员工。被告：陈颜清，女，汉族，1971年6月5日出生,户籍地址：广东省茂名市茂南区****************，住址：广东省茂名市茂南区********，公民身份号码：440************524。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司与被告陈颜清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月11日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司的委托诉讼代理人杨雅媛到庭参加诉讼，被告陈颜清经公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2019年6月30日的物业服务费共计人民币4503.52元。2、请求判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照碧桂园城市花园前期物业服务协议标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止；暂计至2019年7月14日的违约金共计人民币2063.18元。3、请求判令被告向原告支付自2018年3月起至2019年6月止的绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊费用共计人民币198.94元。4、请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告明确第1项诉讼请求为：请求判令被告向原告支付从2018年11月1日起计至2019年6月30日止的物业服务费共计人民币4503.52元（每月所欠的物业费均为562.94元）。明确第2项诉讼请求为：请求判令被告以当月所欠物业费为计算基数，从当月所欠物业费的第三个月的1日起按照碧桂园城市花园前期物业服务协议标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止；暂计至2019年7月14日的违约金共计人民币2063.18元。明确第3项诉讼请求为：请求判令被告向原告支付自2018年3月1日起至2019年6月30日止的绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊费用共计人民币198.94元事实与理由：2012年9月28日，茂名市*******地产开发有限公司与原告签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2013年3月1日购买碧桂园城市花园绿中海三街12号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于2014年11月15日起每月30日前向原告支付物业服务费人民币562.94元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2018年11月开始拖欠原告物业服务费，至2019年6月拖欠的物业费、违约金款项已经达6566.7元。原告多次向被告催缴，但是被告至今仍然未能缴交。原告支付自2018年3月起代被告支付绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊费用共计人民币198.94元；原告多次向被告催要，但是至今未能支付。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。被告陈颜清不作答辩，也没有出庭应诉。经审理查明：原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司，原称广东碧桂园物业服务股份有限公司水东湾分公司，属股份有限公司分公司（非上市、外商投资企业投资、私营），成立日期：2010年8月11日。2019年7月1日经工商部门核准由广东碧桂园物业服务股份有限公司水东湾分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司。取得物业服务企业一级资质。广东碧桂园物业服务股份有限公司水东湾分公司与茂名市*******地产开发有限公司于2012年9月28日签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。2012年10月25日电白县*********物业服务股份有限公司水东湾分公司的物业服务收费标准进行备案登记，物业服务收费备案表记载：联体∕双拼∕四拼住宅（别墅）的物业费收费标准为2元∕平方米·月，执行时间为2012年10月。被告陈颜清与茂名市*******地产开发有限公司于2013年3月1日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20130301***29042），约定被告向茂名市*******地产开发有限公司购买位于茂名市滨海新区*******城市花园绿中海三街12号商品房（别墅），该商品房合同约定建筑面积共280.09平方米，其中套内建筑面积280.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0.00平方米。该合同第八条约定“出卖人应当在2014年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。1、该商品房经验收合格。”茂名市*******地产开发有限公司已将该涉案商品房交付给被告陈颜清，被告陈颜清也已于2018年4月13日收楼。被告涉案商品房（别墅）经房管部门实测的建筑面积为281.47平方米。被告陈颜清作为甲方与原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司作为乙方于2013年3月1日签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，协议第四条约定“1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米贰点零元计收；该物业的套内建筑面积为280.09平方米；该物业的公用分摊建筑面积0.00平方米；合计该物业的房屋建筑面积为280.09平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按560.18元∕月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……3、本园区二次供水、电梯、消防、安防、发电机、公共照明等共用设施设备运行和按质监部门规定对共用设备进行检测的费用，及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的公共水电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，由乙方按实际费用和协议约定方式及标准向甲方和本园区的其他业主、物业使用人分摊。”第六条约定“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。”第十六条约定“物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的乙方可依法向人民法院起诉。”被告购买的该商品房属于原告管理的物业服务区域范围。案涉商品房自2014年11月15日产生物业服务费、绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊费用。被告缴交物业服务费至2018年10月31日，被告缴交绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊费用至2018年2月28日，原告也予以认可。自2018年11月1日起被告开始拖欠物业服务费，自2018年3月1日起被告开始拖欠绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊。根据原告提供的绿中海三街12号欠费明细，记载被告欠缴2018年11月1日起至2019年6月30日止的物业服务费每月均为562.94元；欠缴2018年3月1日至2019年6月30日止的绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊，费用共计人民币198.94元。原告已代被告交纳了自2018年3月1日至2019年6月30日止的绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊费用共计人民币198.94元。原告以被告拖欠物业服务费和绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊费用，原告多次向被告催收未果，遂于2019年11月20日向本院提起本案诉讼，要求办理。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，原告与被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，是双方意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且不损害社会公共利益，属有效合同。被告作为小区业主，对被告具有约束力。被告应当按照该协议约定接受原告提供的服务，并按时交纳物业管理费用及其他相关费用。原告与被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条约定“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。”原告已于2014年11月15日起依照合同的约定履行为被告提供物业服务且为被告垫付分摊等费用的义务，而被告自2018年11月1日起拖欠物业服务费、2018年3月1日起拖欠绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊，被告没有履行支付物业服务费、绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊的义务，被告已构成违约，故被告应承担违约责任。对于被告拖欠的物业服务费的数额问题。被告的该商品房实测建筑面积为281.47平方米，被告在2018年11月1日起至2019年6月30日止（共8个月）的物业服务费为4503.52元（281.47平方米×2元∕平方米∕月×8个月）。原告主张被告拖欠物业服务费4503.52元，本院予以支持。对于物业服务费违约金应如何计算的问题。原、被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第十六条约定“被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰（即月利率为15%）交纳违约金”，该违约金计算标准约定过高，鉴于原告未对其实际损失进行举证，基于公平合理原则，本院酌情将违约金计付标准调整为按月利率2%计算。原告主张被告以当月所欠物业费为计算基数，从当月所欠物业费的第三个月的1日起支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，本院予以支持。本案物业服务费的违约金计算为：违约金按月利率2％计算，以当月所欠物业服务费为计算基数，从当月所欠物业费的第三个月的1日起计算（即2018年11月的物业服务费从2019年1月1日起计算违约金，照此类推），计至被告付清物业服务费之日止。原告主张被告拖欠绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊等费用问题。原告提供的证据欠费明细、公用费用分摊公示中载明从2018年3月1日至2019年6月30日止的绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊，费用共计198.94元，被告也没有提出异议，原告已代被告交纳该笔费用，故对原告主张被告支付绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊费用共198.94元，合理合法，本院予以支持。被告陈颜清不到庭应诉，不影响本案的审理，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、限被告陈颜清在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司支付从2018年11月1日起至2019年6月30日止的物业服务费4503.52元及违约金[违约金按月利率2％计算，以当月所欠物业服务费为计算基数（2018年11月1日起至2019年6月30日止共8个月，每月物业服务费均为562.94元），从当月所欠物业费的第三个月的1日起计算，计至被告陈颜清付清物业服务费之日止]；二、限被告陈颜清在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司支付自2018年3月1日起至2019年6月30日止的绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、公共水费分摊、消防监控电费分摊费用共198.94元；三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告已预交)，由被告陈颜清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  李秀华人民陪审员  戴淑莲人民陪审员  陈桂萍二〇二〇年三月二十七日法官 助理  黄文锋书 记 员  梁俊翊