福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初3995号 原告：朱艳芳，女，1978年9月22日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：李伟、陈春永，福建群韬律师事务所律师。 被告：江木军，男，1976年6月2日出生，汉族，住江西省上饶市余干县，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：刘秋生,福建建达律师事务所律师。 原告朱艳芳与被告江木军共有物分割纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告朱艳芳的委托诉讼代理人李伟、陈春永、被告江木军及其委托诉讼代理人刘秋生到庭参加诉讼。第二次庭审时原告朱艳芳及其委托诉讼代理人李伟、被告江木军及其委托诉讼代理人刘秋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱艳芳向本院提出诉讼请求：1.被告立即按原告出资比例69.06%向原告支付房产出售溢价款1436533.4元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月4日，原告朱艳芳、被告江木军与融信（福州）置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＺ1606ＸＪ024598），约定原被告共同出资购买融信（福州）置业有限公司开发的坐落于仓山区，建筑面积248.73平方米、单价18895.99元，总价为4700000元，首付1880000元，由原告出资1100000元、被告出资780000元。商业贷款2820000元，贷款年限30年。2017年6月，被告另行出资245536元向融信（福州）置业有限公司购买车位。2016年7月涉案房屋交付使用。2017年8月7日，原、被告在福州市永邦房产代理有限公司提供的居间服务下与案外人陈秀金签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》，约定原被告将涉案房屋及车位以买方（原、被告）实收7800000元的价格出售给案外人。2017年9月8日，原告向被告转账2800000元用于向涉案房屋贷款银行支付商业贷款提前还款本息及违约金。售房款7800000元由被告银行账户收取。涉案房屋及车位的售房款7800000元扣除涉案房屋首付款1880000元、购买车位245536元、偿还14个月商业贷款本息221445.98元、提前偿还商业贷款本息2786620.67元、违约金13872.87元、房屋装修约500000元后溢价大约2152524.48元。原告共出资3900000元（1100000元＋2800000元），按原告对该房屋的出资换算原告的出资比例为69.06%，原告可分得的房屋出售溢价款为1486533.4元。房屋出售后，原告多次要求被告对房屋溢价款进行结算，但被告屡屡拖延。直至2019年2月1日，被告才向原告转账支付5万元，剩余1436533.4元拒不支付。原告认为原、被告共同出资购买涉案房屋后将房屋再次出售所得溢价款为双方按份共有财产，应按双方的出资比例进行分配。被告拒不支付的行为己侵害原告的合法权益，给原告造成了严重的经济损失。 被告江木军辩称，一、原告朱艳芳诉共有物分割纠纷一案陈述的事实和理由与实际情况不符，请求法院依法驳回其诉讼请求。本案的实际情况是：1、本案并非共有房屋分割纠纷而是借款购买房屋纠纷。2014年下半年,被告到原告开的茶叶店购买茶叶而相识,由于原告美丽大方，乐于助人，很快双方成了友好的朋友关系。2016年4月初,被告听朋友介绍,融信（福州）置业有限公司开发的房产,质量不错。因为被告老家江西，在福州并无房产，很想在福州购置房屋，以便于今后工作和生活。但是被告购房资金还有缺口，而且福州当时实行房屋限购政策,因此被告找到原告，请求她帮忙，原告爽快的答应了。这就是为什么使用原被告的名义共同购买房屋的真实原因。2、用原被告双方名义购买了房屋之后，双方的行为也证实是被告向原告借款购买该房屋。2016年7月份，涉案的房屋交付给被告使用。由被告单方面对房屋进行装修和添置家具电器，共花去装修费含材料费、装修人工费等1121109.85元。另交物业费20000元，交物业的装修费4600元，被告江木军因出卖涉案房屋向税务局交税145385.4元。向银行购买房屋的按揭款，也是由被告每月向银行支付。被告为了生活方便，还向融信（福州）置业有限公司以245536元购买了车位，上述所有的开支，全部是被告支付，原告并未支付分文。这也说明了，并非双方共同购买该房屋。3、用原被告双方名义购买房屋的首付款1880000元，是被告向原告借来1100000及自筹款780000元支付的，有原被告双方的借款协议为证。借款协议中明确说明，借款协议中的1100000元是用于购买涉案房屋的首付款。4、2017年8月份，被告将房屋卖给案外人陈秀金，违背了被告购房初衷。起因是，原被告双方赴外旅游时，因琐事发生争吵，导致了双方的信任危机。被告购房原意是作为自己的住房，因此为了减轻资金压力，向银行申请30年的按揭贷款，原告不愿意继续为被告承担30年贷款的这种风险，要求被告解除贷款。解除贷款就得全额支付购房款，这是被告无法承受的经济压力。只好出售被告自己心仪的房屋，解除30年的按揭贷款并付清向原告借的1100000元首付款等所有借款的本息。由上可见，用原被告名义共同购买涉案房屋，既是为了满足购房限购政策的需要，也为了打消原告的顾虑，减少原告担心风险压力的需要，它等同于原告手持被告的一件抵押物。二、被告才是涉案房屋的实际权利人，原告只是出借1100000元首付款给被告的债权人。理由是：1.双方的借款协议证明：①原告出借1100000元给被告用于购房首付；②协议约定该1100000元按月计付1％利息，不是共同出资买房；③协议约定：出借人应于还清借款本息之日起10日内配合借款人办理位于福州市仓山区房屋的过户手续。2.原告提交法庭的房产证仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权。且与事实不符,依法应当实事求是,从而维护事实上的“公正”。现实生活中，经常出现登记的不动产物权人与真正的权利人不一致的情况。就本案而言,被告出于房屋限购政策、资金还有缺口需要借款种种原因，借用原告的名义登记不动产物权，购房款由自己支付，双方之间还订立了借款协议。被告单方面对房屋进行装修和添置家具电器，共花去装修费及材料费等110多万元，交物业费20000元，交物业的装修费4600元，向银行购买房屋的按揭款，也是由被告每月向银行支付，产权证由被告保存，该不动产也由被告实际使用。最后按原告的意思，被告只占涉案房屋的29.04％产权。从而引发本案纠纷。对于此类大量纠纷，最高人民法院民一庭意见认为，根据《物权法》第17条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。实际上，这种法理解释观点对各地法院审理该类纠纷，起了深远的指导意义。例如《江苏省高级人民法院公报》2010年第3期刊登的“张梅、王福洲诉王锦洲以被告名义购房办证所有权确认纠纷案”对此进行了明确，该案的裁判摘要为：房屋产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。解决涉案房屋归属问题，应看购房双方当事人的真实意思表示，并结合支付购房首付款、按揭贷款和该房屋交房后居住、使用情况等进行综合分析，再确定房屋归属。三、原告要求被告按69.06%的比例，支付售房溢价部分的金额，没有事实根据和法律依据，是不诚信的行为,依法不应得到法律的支持。理由是：1.原告将借款1100000元说成共同出资买房，将用于解押以便尽快卖掉房屋收回借款的解押款2800000元,也说成共同购买房屋的出资款,符合事实吗？竟要求被告按69.06%的比例,支付售房溢价部分的金额,依据哪条法律,公平吗？显然,原告起诉状中称自己“出资了390万元（110万元＋280万元）,从而要求”按原告对该房屋的出资换算，原告的出资比例为69.06%，原告可分得的房屋出售溢价款为1486533.4元，根本不能成立。2.原告所说的溢价，实际上是市场房价水平整体上涨的现象。被告是房屋刚需一族，并非买卖房屋搏取价差的投资者。卖掉住房需重新购置住房，无法按购买涉案房屋时的房价水平重置，请问何来的溢价？起诉状中称“给原告造成了严重的经济损失”不知从何说起？恰恰相反，是原告的行为造成了被告的损失才对。3.本案不是共有物分割纠纷，实质是民间借贷纠纷，被告已经足额偿还了原告出借的本金和利息。原告起诉状中称“房屋出售后，原告多次要求被告对房屋溢价款进行结算，但被告屡屡拖延，直至2019年2月1号，被告才向原告转账支付50000元，剩余1436533.4元拒不支付”,毫无事实根据。实际情况是，原告还应该返还被告487366.67元。因为：从提交法庭的证据,双方银行账号借贷往来记录可以发现:被告共向原告借入4840000元,被告共偿还原告6526356元，6526356-4840000-1100000＝586366元。至此,被告已不欠原告分文。被告为前后借款共支付利息98999.33元，因此，原告应该返还被告586366元-98999.33元＝487366.67元。综上所述，原告起诉状中称“原告认为，原被告双方共同的共同出资购买涉案的房屋后，将房屋再次出售，所得的溢价款，为双方按份共有财产。应按双方的出资比例进行分配。被告拒不支付的行为，已侵害原告的合法权益，给原告造成了严重的经济损失”没有事实根据和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的商品房买卖合同、农业银行银行卡交易明细清单（户名：蔡和冰、朱艳芳）、融信（福州）置业有限公司证明、不动产权证［闽（2017）福州市不动产权第××号、××号］、建设银行个人活期账户交易明细（户名：朱艳芳）、建设银行银行卡客户交易明细清单（户名：朱艳芳）、工商银行个人购房借款／担保合同、二手房交易资金监管协议、二手房交易监管资金划转付款委托书、工商银行凭证单、放款委托书、工商银行个人借款凭证、浦发银行个人购房担保借款合同、浦发银行流水明细、福州橘子林装饰设计工程有限公司企业信用信息公示报告真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。原告提交的福建省福清隆鑫厨房设备有限公司工商登记搜索页面系针对被告提交的报价表所提交的，与本案有关，且经核实属实，本院对该证据予以确认。原告提交的微信聊天记录内容系关于房屋质量问题的，与本案无关。原告提交的福建武夷红茶业有限责任公司营业执照、总分类账、朱某与被告聊天记录截图及原告申请出庭的证人朱某的陈述无法体现与本案的关联性，本院不予认定。原告申请出庭的证人蔡某陈述其将银行卡交给原告，该卡2016年4月26日的刷卡消费1000000元与中国农业银行银行卡交易明细清单（户名：蔡某）相印证，且被告自认讼争房屋首付款中的100000元及1000000元是从原告给的银行卡中支付的，故本院对证人蔡和冰的证言予以采信。2.原告对被告提交的浦发银行流水、建设银行个人活期账户交易明细（户名：江木军）、工商银行借记卡账户历史明细清单（户名：江木军）、税收完税证明、印花税票销售凭证、非税收入票据、缴费通知书真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告提交的借款协议经鉴定系原告本人签名及捺印，本院对该证据的真实性予以确认。被告提交的工程预（决）算书体现编制单位福州橘子林装饰设计工程有限公司，编制日期2016年6月1日，然该公司的成立日期系2018年9月4日，且该份预（决）算书无法证明被告实际支出了装修费用，故本院对该证据不予认定。被告提交的报价表加盖的是福建省福清隆鑫厨房设备有限公司公章，然该公司并无注册登记信息，且该份报价表无法证明被告实际支出了装修费用，故本院对该证据不予认定。被告提交的其他装修费用票据，除了格力电器加盖联保专用章、派沃空气能热水器加盖销售店面公章外，其余定单、销售单等均无任何签章，无法证明被告实际支出的装修费用。被告提交的民生银行转账单无法体现与本案的关联性，本院不予认定。3.原告申请对借款协议落款处出借人“朱艳芳”的签名及手印进行鉴定，本院依法委托福建弘正司法鉴定所进行鉴定，福建弘正司法鉴定所作出闽弘正司鉴所［2019］文鉴字第023、058号司法鉴定意见书，原、被告对鉴定意见书真实性均无异议，对该鉴定意见书可以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月4日，原、被告与融信（福州）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原、被告向融信（福州）置业有限公司购买坐落于仓山区，建筑面积248.73平方米，总价为4700000元，买受人应于2016年4月21日前付定金100000元，于2016年4月26日前付房款1780000元，于2016年8月3日前付商业贷款2820000元。2016年4月21日，原告的银行卡向融信（福州）置业有限公司刷卡支付100000元；2016年4月26日，案外人蔡和冰的银行卡向融信（福州）置业有限公司刷卡支付1000000元；被告自行向融信（福州）置业有限公司支付780000元。2016年5月17日，被告作为借款人、抵押人，原告作为共同还款人、抵押财产共有人，上海浦东发展银行股份有限公司福州分行作为贷款人、抵押权人，融信（福州）置业有限公司作为保证人，共同签订一份《个人购房担保借款合同》，被告向上海浦东发展银行股份有限公司福州分行贷款2820000元用于购买讼争房屋，贷款期限自2016年5月30日起至2046年5月30日止，还款账户为被告的银行账户，该账户于2016年7月至2017年9月期间共偿还贷款本息3324954.83元（详见附表一），2017年9月8日支付提前还贷违约金13872.87元。原告于2017年9月8日向被告的还款账户转账2800000元。讼争房屋于2017年9月20日登记为原、被告共同共有。讼争房屋办理不动产权证书的相关税费共计145385.39元均由被告缴纳。2017年8月7日，原、被告与案外人陈秀金签订《房屋买卖合同》，将讼争房屋车位以7800000元出售给陈秀金（车位系由被告出资245536元购买）。2017年11月27日，被告出具收款收据，确认收到陈秀金支付的购房款7800000元。 另查明，2017年6月29日，原、被告签订一份借款协议，约定：被告向原告借款2100000元，其中1100000元用于支付讼争房屋首付款，余下1000000元用于被告承包的工程项目；借款月利率1%，利息每月支付；原告已于2017年1月1日向被告指定账户转账2500000元，被告确认已收到上述款项；借款期限自2017年6月29日至2019年6月29日；原告应于被告还清借款本息之日起10日内配合借款人办理讼争房屋的过户手续。诉讼过程中，原告对借款协议落款处出借人“朱艳芳”的签名及手印真实性提出异议，向本院申请鉴定，本院依法委托福建弘正司法鉴定所进行鉴定，福建弘正司法鉴定所作出闽弘正司鉴所[2019]文鉴字第023、058号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“朱艳芳”签名字迹上红色指印是朱艳芳的右手拇指捺印，倾向认为“朱艳芳”签名字迹与样本字迹是同一人书写。再查，原、被告提交的转账记录体现双方2016年6月至2019年2月期间，除原告向被告的按揭还款账户转账2800000元之外，双方互相转账往来多达40笔（详见附表二）。 本院认为，本案的争议焦点主要有两点，一是被告是向原告借款购买讼争房屋还是共同出资购买讼争房屋；二是出售讼争房屋的款项如何分割。 关于第一个争议焦点，被告抗辩其2016年4月时想在福州购置房屋，但因其购房资金还有缺口，且福州当时实行房屋限购政策,故向原告借款，并以双方的名义共同购买讼争房屋。本院认为，首先，原、被告虽签订一份借款协议约定被告向原告借款1100000元用于支付讼争房屋首付款，但该借款协议存在诸多矛盾：讼争房屋首付款的支付时间为2016年4月，而借款协议的签订时间为2017年6月；借款协议载明原告已于2017年1月1日向被告指定账户转账2500000元，然被告未能提交相应的收款记录；借款协议约定月利率1%，每月支付，但被告未提交每月支付利息的凭证。故该借款协议无法证明被告向原告借款支付讼争房屋首付款。其次，被告抗辩福州实行房屋限购政策，但购买讼争房屋时福州对商品住房并未实行限购政策，且被告未能明确具体的限购政策及限购内容。再次，被告就讼争房屋签订的《个人购房担保借款合同》约定的还款账户为被告的银行账户，故每月从被告的银行账户偿还按揭贷款符合常理，无法证明被告是向原告借款购房。最后，被告抗辩本案是民间借贷纠纷，被告已经足额偿还了原告出借的本金和利息，但原、被告提交的转账记录体现双方2016年6月至2019年2月期间，除原告向被告的按揭还款账户转账2800000元之外，双方互相转账往来多达40笔，且无可印证的借条，无法确认是被告向原告偿还借款。综上分析，被告关于其向原告借款购买讼争房屋的抗辩不成立，结合讼争房屋的出资情况及产权登记为原、被告共同共有，可认定原、被告是共同出资购买讼争房屋。 关于第二个争议焦点，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割，没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，而在商品房买卖中，双方对共有物的贡献主要体现在实际出资。被告自认讼争房屋首付款中的1100000元是从原告给的银行卡中支付的，故该1100000元及原告向讼争房屋按揭还款账户转账的2800000元应认定为原告的出资，原告共出资3900000元。被告支付的首付款780000元及按揭贷款本息524954.83元（3324954.83元-2800000元）、提前还贷违约金13872.87元、房屋办证税费145385.39元、房屋装修款500000元（因被告提交的证据无法证明其实际支出的装修费用，故采纳原告主张的被告出资金额）应认定为被告的出资，被告共出资1964213.09元。原告的出资比例为66.5%，被告的出资比例为33.5%。讼争房屋及案外车位以7800000元出售给陈秀金，扣除原、被告对讼争房屋出资的款项及被告出资的购车位款245536元后，剩余1690253.91元由双方按出资比例分配，故原告应分得出售讼争房屋的款项为1124016.86元，因原告自认被告已支付50000元，故被告还需向原告支付1074016.86元。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第90条规定，判决如下： 一、被告江木军于本判决生效之日起十日内向原告朱艳芳支付1074016.86元； 二、驳回原告朱艳芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17728元，由原告朱艳芳负担4474元，被告江木军负担13254元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。财产保全费5000元，由江木军负担（该款已由朱艳芳代垫，江木军应于履行判决时一并支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴灵婧 人民陪审员  胡榕芳 人民陪审员  林美芳 二〇二〇年三月二十日 书 记 员  林彦琪 附表一：讼争房屋按揭贷款偿还清单                            序号                       日期                       金额（元）                               1                       2016.07                       11173.19                               2                       2016.08                       17611.95                               3                       2016.09                       17611.95                               4                       2016.10                       17611.95                               5                       2016.11                       17611.95                               6                       2016.12                       17611.95                               7                       2017.01                       17611.95                               8                       2017.02                       17611.95                               9                       2017.03                       17611.95                               10                       2017.04                       17611.95                               11                       2017.05                       17611.95                               12                       2017.06                       17611.95                               13                       2017.07                       317611.95                               14                       2017.08                       15817.57                               15                       2017.09                       2786620.67                               合计                                             3324954.83                附表二：朱艳芳与江木军2016年6月至2019年2月期间转账记录                                                                        朱艳芳→江木军                       江木军→朱艳芳                                                                           建设银行                       建设银行                       工商银行                               序号                       日期                       金额（元）                       金额（元）                       金额（元）                               1                       2016.06.09                       300000                                                                           2                       2016.06.12                                             300000                                                     3                       2016.08.29                                             10000                                                     4                       2016.09.02                       40000                                                                           5                       2016.09.03                       60000                       40000                                                     6                       2016.09.20                       200000                                                                           7                       2016.09.22                       23000                                                                           8                       2016.09.27                                             23000                                                     9                       2016.10.08                       150000                                                                           10                       2016.11.15                                             8000                                                     11                       2016.12.07                       200000                                                                           12                       2016.12.08                       300000                                                                           13                       2016.12.16                       150000                                                                           14                       2017.01.14                       100000                                                                           15                       2017.02.04                       100000                       100000                                                     16                       2017.02.11                       500000                                                                           17                       2017.03.01                                             15000                                                     18                       2017.03.19                       100000                                                                           19                       2017.03.20                                             20000                                                     20                       2017.04.01                                             15000                                                     21                       2017.04.12                                             50000                                                     22                       2017.05.05                                             15000                                                     23                       2017.05.09                       70000                                                                           24                       2017.07.08                       100000                                                                           25                       2017.07.14                       200000                                                                           26                       2017.08.04                                             460000                                                     27                       2017.08.08                       100000                                                                           28                       2017.09.08                       2800000                                                                           29                       2017.09.28                       90000                       50000                                                     30                       2017.10.23                                                                   3000000                               31                       2017.10.26                                             40000                                                     32                       2017.11.24                                             80000                       2300220                               33                       2018.05.31                                             2156                                                     34                       2018.06.12                                             1800                                                     35                       2018.07.16                                             2380                                                     36                       2018.08.31                                             14680                                                     37                       2019.02.01                                             50000                                                     合计                                             5583000                       6597236                附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 3.《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》 第90条在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”