广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初47475号原告深圳市皇庭房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路**岗厦皇庭大厦**，统一社会信用代码91440300764989728U。法定代表人郑康豪，总经理。委托诉讼代理人张黎明、邱鸿鹏，均系上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告深圳清杉控股有限公司，住所地深圳，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******前海商务秘书有限公司），统一社会信息代码91440300MA5EK4K656。法定代表人张继业，总经理。原告深圳市皇庭房地产开发有限公司（以下简称皇庭公司）与被告深圳清杉控股有限公司（以下简称清杉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，于2020年3月2日公开开庭进行了审理。原告皇庭公司委托诉讼代理人张黎明到庭参加了诉讼，被告清杉公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告皇庭公司向本院提出诉讼，请求：1、判令原被告双方于2018年3月28日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其补充协议于2018年12月5日解除；2、判令被告向原告支付2018年12月1日至4日的租金人民币45456元（352285／31＊4）及违约金24000.77元（违约金以拖欠租金45456元的每日千分之三为标准，自2018年12月6日起，计算至实际偿清之日止，暂计至2019年5月31日为人民币24000.77元）以上共计人民币69456.77元；3、判令被告向原告支付2018年11月的拖欠租金256855元，以及因拖延支付2018年9月至11月期间的租金所产生的违约金共计人民币271433.19元（违约金分段计算至实际偿清之日止，暂计至2019年5月31日为人民币271433.19元）以上共计528288.19元；4、判令被告承担本案律师费人民币17955元；5、判令原告没收被告的租赁保证金人民币704570元及管理费保证金51900元，以上共计756470元；以上2至5项共计人民1372169.96元。6、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月28日，原被告双方签订《深圳市房屋租赁合同书》及其补充协议（以下共称“《租赁合同》”），约定原告将位于深圳市福田区的房屋（以下称“租赁房屋”）出租给被告办公使用，租赁期限自2018年3月28日至2023年3月27日。《租赁合同》中约定了被告应于每月5日前向原告支付租赁房屋的，当月租金、管理费，如被告逾期支付达5天，则应向原告按照欠付金额千分之三每日的标准向原告支付违约金。同时，双方约定如因被告未按期履行租金、管理费等支付义务造成原告损失，则被告应向原告承担损失赔偿责任，包括承担诉讼费、律师费等各项费用。被告自2018年11月起拖欠租金一直未偿还，2018年12月4日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，要求被告于2018年12月8日前搬离租赁房屋，并向原告支付拖欠租金与违约金。但截至起诉之日，被告仍未向原告支付所拖欠的租金及违约金。综上，被告的行为已构成根本违约，严重侵犯原告合法权益。为维护原告自身利益，现原告根据《租赁合同》以及《中华人民共和国合同法》之规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告清杉公司未作答辩。经审理查明，2018年3月28日，原告皇庭公司（甲方）与被告清杉公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》及补充协议，约定甲方将位于深圳市福田区的房屋（均已取得不动产权证书）出租给乙方使用。租赁期限为2018年3月28日至2023年3月27日。租赁房屋建筑面积共计786.35平方米，每月租金总额为352285元。乙方于每月5日前向甲方交付租金。租赁期限为2017年10月13日至2022年10月12日止。免租期2个月（2018年3月28日至2018年5月27日），乙方于2018年3月28日前交付首期租金397741元（2018年5月28日至2017年6月30日）。甲方交付租赁房屋时向乙方收取租赁保证金704570元及管理费保证金51900元。返还租赁保证金和管理费保证金的条件为：1、乙方按合同约定条款全面履行合同至合同期满；2、乙方须向甲方或其他相关单位结清全部租金和应由乙方承担的各项费用，并向甲方按本合同及补充协议的约定完好无损的返还租赁房屋。如乙方逾期支付租金或其他费用达5天，乙方应从逾期之日起按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金，甲方有权单方面解除合同且保证金不退还乙方，不予退还保证金的行为不免除乙方支付已发生租金、物业管理费、水电费及违约金等费用的义务。双方约定了通知和文件的送达地址。2018年4月3日，被告清杉公司在《客户入住确认书》中盖章确认。2018年12月4日，被告清杉公司向原告皇庭公司送达了《退租通知函》，称租赁期限至2018年12月4日止。2018年12月11日，原告皇庭公司向被告清杉公司送达了《解除租赁合同通知书》。该通知书记载被告清杉公司于2018年12月4日向原告皇庭公司递交了《退租通知函》，原告皇庭公司通知被告清杉公司《租赁合同》于2018年12月5日解除，要求被告清杉公司于2018年12月8日搬离，并称被告清杉公司截至2018年12月4日尚拖欠租金302311元，逾期支付房租的违约金112806元，提前解除租赁合同的赔偿金704570元，没收租赁保证金704570元。2019年8月29日，原告皇庭公司因本案诉讼，与上海市锦天城（深圳）律师事务所签订了委托代理合同，约定本案支付律师费17955元。2020年1月10日，原告皇庭公司向上海市锦天城（深圳）律师事务所支付了包含本案在内的费用共计208133元。上述事实有原告提交的《房屋租赁合同》、深圳市房屋租赁合同书之补充协议、邮件投递单、《解除租赁合同通知书》、《委托代理合同》、增值税专用发票及招商银行付款回单等证据予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，出租的房屋已依法取得不动产权证书，双方签订的房屋租赁合同合法、真实、有效，双方当事人均应按照合同约定忠实行使权利、履行义务。本案中被告清杉公司在租赁合同到期前退租，违反了合同约定，应当承担违约责任。依据双方合同约定，原告皇庭公司可以不予返还704570元及管理费保证金51900元。被告清杉公司在合同到期前退租，原告皇庭公司可以行使法定解除权，原告皇庭公司已在2018年12月11日向被告清杉公司送达了《解除租赁合同通知书》，故本院确认该日为双方合同解除时间。原告皇庭公司主张被告清杉公司拖欠2018年11月至2018年12月4日的租金，被告皇庭公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见和相关证据，依法应当承担对其不利的法律后果，本院依据原告皇庭公司在《解除租赁合同通知书》中主张，确认被告清杉公司拖欠2018年11月至2018年12月4日的租金302311元。被告清杉公司未及时足额支付，按照合同约定还应支付违约金，但原告皇庭公司未在举证期限内提交被告清杉公司延迟支付2018年9月、10月租金的证据，且双方约定的违约金计算标准过高，本院依据公平原则，酌情将违约金计算基数调整为302311元，将违约金起算日期调整为2018年12月6日，并将违约金日利率调整为0.05%。原告皇庭公司请求过高部分，本院不予支持。原告皇庭公司因本案支付的律师费用属于因被告清杉公司违约造成的损失，该费用数额合理且已实际发生，故本院对原告皇庭公司要求支付律师费的请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市皇庭房地产开发有限公司与被告深圳清杉控股有限公司签订的《房屋租赁合同》及其补充协议于2018年12月11日解除；二、被告深圳清杉控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭房地产开发有限公司支付2018年11月至2018年12月4日的租金302311元及违约金（违约金以302311元为基数，按照日利率0.05%，从2018年12月6日起计算至实际清偿之日）；三、被告深圳清杉控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭房地产开发有限公司支付律师费17955元；四、原告深圳市皇庭房地产开发有限公司无需返还被告深圳清杉控股有限公司租赁保证金704570元及管理费保证金51900元；五、驳回原告深圳市皇庭房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17149.53元（已由原告深圳市皇庭房地产开发有限公司预交），由被告深圳清杉控股有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  曾 鲁人民陪审员  谭文英二〇二〇年三月十六日书 记 员  叶连根附本判决所适用法律及司法解释：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。