广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终14624号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市华地投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：刘某，总经理。委托诉讼代理人：陈明华，广东德先律师事务所律师。委托诉讼代理人：高文浩，广东德先律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东德邦物流有限公司，住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：黄某，总经理。委托诉讼代理人：王小雨，广东易恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵峻博，广东易恒律师事务所律师。上诉人佛山市华地投资有限公司（以下简称华地公司）因与被上诉人广东德邦物流有限公司（以下简称德邦物流）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。华地公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判：德邦物流向华地公司支付违约金202247.55元，并以德邦物流交付的租赁保证金182205元冲抵部分违约金，德邦物流向华地公司支付免租期租金404495.1元并赔偿中介费损失101123.77元；2.本案一、二审诉讼费由德邦物流承担。事实与理由：（一）一审判决认定华地公司与德邦物流于2018年3月14日签订的《仓库租赁合同》无效，属于认定事实不清。其一，涉案租赁物的土地性质为集体土地，用地单位为佛山市顺德区******民委员会（以下简称水口村委会），水口村委会已向有关部门申请办理建设工程规划许可证，华地公司已与水口村委会沟通协商由其向华地公司提供相应的建设规划许可证；其二，因土地性质及政策限制，涉案租赁物所在区域大多采用本案的租赁形式并已成为默认的行业规则，德邦物流明确知悉涉案租赁物的情况并自愿签订涉案合同。在涉案合同履行过程中，德邦物流以其内部文件规定为由，要求华地公司提供涉案租赁物的房产证，违反双方的约定。综上，涉案合同合法有效，德邦物流因其违约解除合同的行为，应向华地公司承担支付违约金等违约责任。（二）退一步讲，即使涉案合同无效，一审判决认定德邦物流无需向华地公司支付免租期租金及中介费，属于认定事实不清，适用法律错误。其一，华地公司基于信任德邦物流会依约租满合同约定的承租期才同意给予其一定期限的免租期，但如今德邦物流未租满双方约定的承租期，依据公平合理原则，华地公司要求德邦物流支付免租期的租金合情合理。即使德邦物流无需支付免租期内的全部租金，亦应依照其未履行租约部分的时间占合同租期的比例支付相应的免租期租金；其二，关于本案的中介费损失承担问题。涉案合同是德邦物流委托中介方寻找目标厂房、后经中介方提供居间服务所签订的。华地公司基于对德邦物流的信任，代其支付了中介费101123.77元，中介方系受德邦物流委托提供居间服务且双方并未明确约定中介费由华地公司单方承担，根据公平原则，即使涉案合同无效，中介费损失也应由双方当事人共同承担。德邦物流辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。华地公司向一审法院起诉请求：1.判令德邦物流向华地公司支付的违约金202247.55元，以德邦物流交付的租赁保证金182205元冲抵部分违约金；2.判令德邦物流向华地公司支付免租期租金404495.1元；3.判令德邦物流向华地公司赔偿中介费损失202247.55元；4.判令德邦物流向华地公司赔偿税费损失61737.41元；5.判令德邦物流向华地公司赔偿逾期利益损失388704元；6.本案诉讼费由德邦物流承担。德邦物流向一审法院反诉请求：1.判令华地公司与德邦物流签订的《仓库租赁合同》无效；2.判令华地公司退还德邦物流租赁保证金182205元；3.判令华地公司退还德邦物流已经支付但未实际占有使用期间的租金776625元；4.判令华地公司赔偿德邦物流因涉案租赁物存在严重质量问题导致的财产损失共计212529.01元；5.本案反诉费用由华地公司承担。一审法院认定事实：2008年2月6日，华地公司与德邦物流签订一份《合同意向书》，约定华地公司将位于佛山市顺德区************“AB”仓库面积约8098平方米出租给德邦物流使用，每月租金182205元/月，免租装修期为2018年2月6日至2018年4月14日，华地公司保证按照双方约定的租赁期限及时交付符合双方约定验收标准的上述物业，并保证提供相关资料，配合德邦物流办理工商营业执照和企业环评；德邦物流签订协议之日向华地公司支付182205元作为承租物业的定金。双方签订意向书后，德邦物流于2018年2月7日向华地公司支付定金182205元。2018年3月14日，华地公司（出租方、甲方）与德邦物流（承租方、乙方）签订《仓库租赁合同》，约定甲方将位于佛山市顺德区***************车间房屋（面积含公摊为8098平方米）出租给乙方使用，租赁期限从2018年3月15日至2020年3月14日，免租期为2018年3月15日至2018年4月14日；租金标准为每月24.975元/平方米（含税11%），月租金总计202247.55元，园区内物业管理费9540元/月（含税6%），第一年租金支付11个月（2018年4月15日至2019年3月14日），分二期支付，第一期为3个月租金共635362.65元，第二期为8个月租金1694300.4元；乙方按照约定向甲方支付租金，乙方在收到甲方提供的租金增值税发票后，应在10日内向甲方支付费用，如乙方逾期支付费用，每逾期一天按年租金的万分之一向甲方支付滞纳金，逾期超过15天，甲方有权单方面解除合同，乙方并向甲方支付两个租金作为违约金；合同保证金182205元，由《合同意向书》的定金冲抵作为保证金；甲方向乙方出租的租赁物规划用途为仓储，符合乙方经营物流行业；乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权。租赁期内乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时（物业内夹层不在保障范围内，如乙方使用，由乙方负责，与甲方无关），应及时通知甲方修复，甲方应于三个工作日内修复。具体维修时间由双方协商确定，但不得影响乙方正常营业经营活动。甲方无故拖延或不修复的，乙方可自行修复，但所花费用由甲方承担，乙方有权自应付给甲方的各项费用（包括租金及其他费用）中直接扣减。2018年5月10日，华地公司与德邦物流签订一份《补充协议》，约定将涉案合同中第一年租金支付方式修改为：第一期先付3个月合计635362.65元；第二期支付2个月(2018年7月15日-2018年9月14日)，金额423575.10元；第三期6个月（2018年9月15日至2019年3月14日），金额：1270725.30元。发票交付时间为：第二期发票应在2018年7月5日前寄到德邦物流手上，第三期发票应在2018年9月5日前寄到德邦物流手上。双方签订上述合同后，德邦物流于2018年3月28日向华地公司支付租金635362.65元，于2018年5月28日支付了423575.1元，于2018年7月4日支付了1270725.3元。2018年6月8日、8月21日，德邦物流承租的仓库因天雨被水淹，双方工作人员在微信中曾提及排水管无法排水及房顶维修进度问题，但双方未就德邦物流因被水淹造成的损失进行盘点确认，也未确认被水淹的原因。2018年8月27日，德邦物流向华地公司发出《仓库场地异常告知函》，向华地公司表示：“于2018年6月8日和8月21日遭受两次严重水灾入侵仓库和数次雨水倒灌，造成仓库财产和货物蒙受巨大损失。期间我司驻仓负责人谭某谭经理多次联系贵司进行排水系统整改，时至今日没有任何进展”“贵司仓库从我司租赁至今，房屋顶部多处漏雨，反馈给贵司维修后，下次又出现新的破损漏雨点，导致仓库存储的货物被雨水淋湿。我司屡次安排人员将货物进行转移，给我司带来大量人力物力的损失”。华地公司于2018年8月29日回复德邦物流《关于仓库场地异常的回复函》，回复：“排水系统属市政工程管理，归水口村委及北滘政府管辖，我司作为物业运营方，于2018年6月受水灾入侵后，第一时间联系了水口村委会，并组建了一个‘2018水口工业区浸水点排水管商议’工作群组，群策群力，全力以赴地处理水口工业区整体厂房浸水事件，且已基本解决该问题（附图片为证），经过后期几次大雨验证己无再浸水现象，故并不存在贵司所述的‘时至今日没有任何进展’的情况”“厂房现状交付，我司确有维修义务，但无法保证房顶在使用过程中不产生新的漏水源。至于贵司存储的货物被雨水淋湿，我司亦深感抱歉，但发生这种突发天灾，也确实需要贵我双方共同抢险防范”。2018年11月25日，德邦物流向华地公司发出《退租通知书》，通知华地公司于2018年11月24日完成退租事宜，要求华地公司退还租赁保证金182205元、已付未占用租金728820元及因于2018年6月8日、8月21日仓库被水淹造成的财产损失197134.5元。华地公司于2019年12月3日向华地公司发出《关于退租的回复函》，认为德邦物流退租无理，应承担违约责任。一审中，双方当事人对华地公司退租时间为2018年11月24日没有异议。华地公司开具了2018年4月至2019年3月的租金、管理费增值税发票给德邦物流，德邦物流在一审中同意向华地公司支付税费损失61737.41元。一审中，华地公司认为其出租的厂房是由冯某骐、谢某成向水口村委会承租后再转租给华地公司，但未能提供相应的合同原件。华地公司至本案一审法庭辩论终结前未能提供涉案租赁物的建设工程规划许可证。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，华地公司出租的位于“位于佛山市顺德区************”A-B车间房屋（建筑面积：8098平方米），是未取得建设工程规划许可证而建设的厂房，故根据前述法律规定，华地公司与德邦物流于2018年3月14日签订的涉案合同及2018年5月10日签订的《补充协议》无效。华地公司主张合同有效缺乏理据，一审法院不予支持，德邦物流该反诉请求有理，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。由于涉案合同为无效合同，合同没有法律约束力，合同内就出租方及承租方履行义务的约定条款也自始没有法律约束力，故华地公司、德邦物流均不存在违约情形，华地公司主张德邦物流支付违约金202247.55元及以租赁保证金182205元冲抵部分违约金的主张，不符合法律规定，一审法院不予支持。因合同自始无效，华地公司主张的逾期损失388704元也缺乏合同依据，故一审法院对华地公司的该主张也不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，华地公司、德邦物流在签订涉案合同前，华地公司明知涉案租赁物未办理建设工程规划许可证的情况下仍然对外出租，德邦物流也未尽谨慎注意义务，故华地公司与德邦物流对涉案合同的无效均有过错，华地公司、德邦物流应当各自承担相应的过错责任。由于涉案合同为无效合同，合同中约定2018年3月15日至2018年4月14日为免租期，故德邦物流无需对未约定支付租金的占有期间支付占有使用费，且华地公司应自行承担免租期间的租金损失，故一审法院对华地公司主张的免租期间租金404495.1元不予支持。对于华地公司主张的中介费损失，华地公司与德邦物流签订的《合同意向书》、涉案合同、《补充协议》均未反映双方是通过中介机构提供居间服务订立合同，故一审法院对华地公司主张因订立涉案合同而支出中介费202247.55元不予采纳。退一步来说，即使华地公司自行支付相应的中介费，因华地公司对合同无效存在过错，也应由华地公司自行承担该损失。华地公司依无效合同收取的保证金182205元，属依无效合同取得的财产，依上述法律规定应返还给德邦物流，德邦物流该点反诉请求有理，一审法院予以支持。双方确认德邦物流返还租赁物的时间为2018年11月24日，德邦物流已向华地公司支付了11个月占有使用费共2329663.05元（635362.65元+423575.1元+1270725.3元），德邦物流实际应支付2018年4月15日至2018年11月24日的租金为1553108.7元[(202247.55元+9540元)×7个月+(202247.55元+9540元)×10天/30天]，故华地公司应将德邦物流未占有使用涉案租赁物期间的费用776554.35元（2329663.05元-1553108.7元）退还给德邦物流。德邦物流反诉请求超出部分，理由不充分，一审法院不予支持。对于德邦物流反诉主张的财产损失。双方对于2018年6月8日、8月21日仓库被水淹的事实没有异议，一审法院予以确认。德邦物流在水淹后没有及时对财物损失情况进行保存，在一审中提供的理赔协议书、货损报告、银行转账记录、货损明细表等证据均反映理赔方不是德邦物流，故无法确认德邦物流是否因此遭受财产损失，德邦物流应承担举证不能的不利后果，一审法院对德邦物流该反诉请求不予支持。对于华地公司主张的税费损失61737.41元，德邦物流同意支付，一审法院予以确认。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、华地公司与德邦物流于2018年3月14日签订的涉案合同无效；二、德邦物流于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向华地公司支付垫付税款61737.41元；三、华地公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向德邦物流返还保证金182205元；四、华地公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向德邦物流返还占有使用费776554.35元；五、驳回华地公司的其他诉讼请求；六、驳回德邦物流的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费16134.88元、反诉受理费15342.23元，两项合共31477.11元，由华地公司负担27901.88元，由德邦物流负担3575.23元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一审判决德邦物流向华地公司支付垫付税款61737.41元，双方当事人对此均未提起上诉，本院予以维持。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：涉案合同的效力；华地公司上诉主张德邦物流赔偿免租期租金及中介费损失是否应当得到支持；华地公司是否应向德邦公司返还占有使用费776554.35元。关于第一个争议焦点。华地公司至今仍未提交证据证明涉案租赁物已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，华地公司与德邦物流签订的《仓库租赁合同》无效。涉案合同无效，其中有关违约金的约定亦为无效条款。华地公司以涉案合同有效为由，上诉主张德邦物流应向其支付202247.55元违约金并以租赁保证金182205元冲抵部分违约金，于法无据，本院不予支持。一审判决华地公司应向德邦物流返还租赁保证金182205元，理据充分，本院予以维持。关于第二个争议焦点。涉案合同无效，但双方当事人在合同中关于免租期的合意，系华地公司在意思自治的范畴内对自身权利的处分，在确定给付占有使用费的起止期限时仍应予以参照。华地公司上诉主张免租期租金及中介费损失，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。涉案合同无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，德邦物流仍应参照涉案合同约定的租金标准向华地公司支付占有使用涉案租赁物期间的占有使用费。本案中，因合同约定的免租期为2018年3月15日至2018年4月14日，且双方确认德邦物流返还涉案租赁物的时间为2018年11月24日，参照合同约定的租金标准，德邦物流应向华地公司支付2018年4月15日至2018年11月24日的占有使用费共计1553108.7元。现德邦物流已向华地公司支付了占有使用费2329663.05元，故一审法院判令华地公司应向德邦物流返还多收的占有使用费776554.35元（2329663.05元-1553108.7元），处理得当，本院予以维持。综上所述，华地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19069.9元，由上诉人佛山市华地投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年二月二十八日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 何智峰