陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕01民初7号 原告：西安晶华建筑装饰工程集团有限责任公司，住所地西安市碑林区长安北路**奥林匹克中心广场****。 法定代表人：陈超，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗军锋，陕西连邦律师事务所律师。 被告：西安万洪房地产开发有限公司，住所地，住所地西安市莲湖区丰庆路**御溪望城******iv> 法定代表人：张万洪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张贺才，陕西博硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：霍芳平，陕西博硕律师事务所实习律师。 原告西安晶华建筑装饰工程集团有限责任公司与被告西安万洪房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年01月04日立案后，依法适用普通程序，公开审理。原告委托诉讼代理人罗军锋，被告委托诉讼代理人张贺才、霍芳平，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的内部认购协议书无效。2、判令被告返还购房款836万元。3、判令被告赔偿利息损失347万元整（从2015年1月31日-2015年5月12日按利率计算0.7%/月计算，2015年5月13日-2017年12月8日按利率1.25%/月计算）。4、判令被告赔偿装修款损失100万元整，以上合计1283万元整。5、诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年1月31日原、被告双方签订了御溪望城项目内部认购协议书，协议约定由被告提供位于西安市莲湖区御溪望城4幢1单元24层，面积1100平方米，每平方米单价7600元，原告依约将836万元全部支付给了被告。双方协议第三条约定：甲方取得商品房预售许可证后，甲方通知乙方最终签订商品房买卖合同的时间，然而协议签订后长达3年的时间，被告根本无法办理商品房预售许可证，特别是双方交易的24层属违章加盖面积，双方的该条款约定是违反建筑法的约定，中华人民共和国建筑法规定：大楼建设首先要取得规划许可证，双方涉案的楼层原告在签订协议时，根本无法预知被告无法办理商品房预售许可证，因此双方的约定属于无效约定。三年来被告的行为给原告带来了巨大的损失，无法抵押贷款，无法签订正式的合约，甚至无法出让，利息损失347万、装修损失100万以上，为严肃法律，净化房地产买卖市场挽回原告的损失，特诉至你院，望受理为盼。 被告辩称，一、原告请求判令解除双方签订的《内部认购协议书》没有事实依据和法律依据。1、《内部认购协议书》的性质为履行建设工程施工合同，本案的案由应为建设工程施工合同纠纷。原告和被告签订的《室外装饰装修工程施工合同》和《室内装饰装修工程施工合同》中工程款的支付条款明确约定：“全部工程款抵购甲方开发的商品房（详细购房条款，双方另行补充协议）”。由此可见，《内部认购协议书》源于施工合同，是为施工合同中工程款支付条款而订立的，属于履行施工合同。因此，本案案由并非是房屋买卖合同纠纷，而是建设工程施工合同纠纷。2、《内部认购协议书》合法有效，原告不享有约定解除权。施工合同和《内部认购协议书》中均没有对原告行使解除权的约定，因此，原告不享有约定解除权。3、《内部认购协议书》合法有效，原告不享有法定解除权。(1)作为施工合同补充协议的《内部认购协议书》已经得到实际履行。被告于2013年9月向原告交付了房屋，原告也实际占有和使用该房屋至今，原告的主要合同目的（占有、使用、收益的目的）已经实现。(2)涉案房屋为合法项目，项目取得预售许可证并非不能实现，涉案房屋目前已经取得了四证：即建设用土地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，建筑工程规划许可证中已经载明涉案房屋：即“4号楼地上27层”（涉案房屋在4号楼24层）。因此，涉案房屋为合法项目，并非原告所称的违章建筑。该房屋作为合法的在建工程用于抵购工程款合法有效，不存在解除的事由，因此，原告不享有法定解除权。 二、原告请求判令被告返还购房款人民币836万元没有事实依据和法律依据。1、原告从未向被告支付过购房款，购房款836万元只是认购协议中约定的数额，原告并未实际向被告支付，因此无权要求返还。2、本案中双方签订的认购协议合法有效，且已经实际履行，原告不享有解除权，其要求返还购房款836万元既没有事实依据，也没有法律依据。3、836万元是认购协议中约定的数额，该数额源于工程施工合同的工程款，但双方建设工程施工合同既未竣工验收，也未结算，因此，源于工程款的836万元数额并未确定，是否应当支付也未确定，双方应通过建设工程施工合同纠纷另案予以确认，而不能简单地以购房款的形式要求予以返还。 三、原告要求支付利息347万元没有事实依据和法律依据。l、原告从未向被告实际支付过购房款，所谓的利息根本不存在。2、本案中的认购协议合法有效，原告不享有解除权，被告没有任何违约事实，且原告已经实际占有和使用房屋，取得了房屋的使用价值，要求被告支付利息既没有合同约定，也没有法律规定。 四、原告要求装修款损失100万元没有事实依据和法律依据。1、本案中的认购协议合法有效，原告不享有解除权，被告没有任何违约事实，因此，无论装修损失100万元是否存在，都与被告无关。2、本案中，被告已经按认购协议的约定，将涉案房屋向原告交付，原告也已经实际占有和使用该房屋。原告对涉案房屋装修是为了自己使用，且其已经实际使用，取得了房屋的使用价值，因此，即使原告对涉案房屋进行了装修，其装修费用也应自己承担，而与被告无关。 综上，原告与被告签订的认购协议合法有效，原告不享有解除权。原告要求返还并未实际支付的购房款及要求利息损失、装修损失，既没有事实依据，也没有法律依据。被告请求法庭查明事实，依法判决，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权利。 本案审理期间，原告提交如下证据： 1、双方于2015年1月31日签订的《御溪望城项目内部认购协议书》。证明目的：原告与被告约定出资836万元购买被告御溪望城项目4号楼24层房屋，该协议并对标的房屋情况有明确约定。⑴、该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，可认定为商品房买卖合同;⑵、原告于2014年12月31日前付清房款;⑶、标的房屋为违反规划许可私自加盖，属违法建筑，被告方至今不能取得预售许可证，原告方不能取得标的房屋产权，无法实现合同目的，被告方隐瞒事实构成违约，应承担违约责任;⑷、被告应退回购房款并赔偿原告损失，原告诉请有事实和法律依据。 2、莲湖区人民法院生效的（2017）陕0104民初6817号《民事裁定书》，认定《御溪望城项目内部认购协议书》有效，双方确定房款总价836万元，即被告应支付原告关于谢家村改造工程2-3、11号裙楼外装饰过程中除5%质保金外的全部工程款；被告在2014年12月31日将以上工程款全部支付原告。⑴、《御溪望城项目内部认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，可认定为商品房买卖合同；⑵、原告于2014年12月31日付清房款;⑶、标的房屋为违反规划许可私自加盖，属于违法建筑，被告至今不能取得预售许可证，原告不能取得标的房屋产权，无法实现合同目的，被告隐瞒事实构成违约，应承担违约责任；⑷、被告应退回购房款并赔偿原告损失，原告诉请有事实和法律依据。 被告对原告提交证据质证如下： 第一组证据中被告的公章不真实，双方以房抵工程款属实。证明目的不予认可。1、该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议是为履行装饰装修工程施工合同而订立的，不能被认定为商品房买卖合同。2、该协议本身只能证明协议中约定的房款数额，不能证明原告已经实际向被告支付了房款。3、协议本身不能证明违反规划私自加盖违法建筑，事实上，涉案房屋为合法建筑。4、该认购协议合法有效，且原告未实际支付购房款，因此，无权要求被告退回购房款并赔偿损失。 第二组证据的真实性予以认可，证明目的不予认可。1、裁定书并未认定协议书为商品房买卖合同，而是认定《御溪望城项目认购协议书》是有效协议。商品房买卖认购书是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同所签订的文书，约定将来订立的正式的房屋买卖合同的合同。目的在于对双方交易房屋有关的事宜进行初步的确认。2、裁定书中未明确载明购房款实际支付，而是约定以工程款折抵。3、裁定书中未载明标的房屋为违反建筑规划许可私自加盖违章建筑，事实上标的房屋是合法建筑，原告的合同目的可以实现。4、认购协议合法有效、标的房屋是合法建筑，原告的合同目的可以实现，原告要求退回购房款并赔偿损失没有事实和法律依据。 被告提交如下证据： 第一组证据：1-1、《室外装饰装修工程施工合同》。证明目的：《室外装饰装修工程施工合同》载明：第四条合同价款：暂定合价320万元；第五条付款方式：乙方自愿用除5%质保金外的全部工程款来抵购甲方开发的商品房。《室外装饰装修工程施工合同》中约定的工程款的支付方式为抵购甲方开发的商品房，非现金支付。1-2、《室内装饰装修工程施工合同》。《室内装饰装修工程施工合同》载明：第四条合同价款：暂定合价465万元；第五条付款方式：乙方自愿用除5%质保金外的全部工程款来抵购甲方开发的商品房。《室内装饰装修工程施工合同》中约定的工程款的支付方式为抵购甲方开发的商品房，非现金支付。1-3、《补充协议》。《补充协议》载明：第3条：优惠后单价为人民币7600元/平方米，优惠后总价人民币836万元。《补充协议》约定了原告所抵购的商品房的位置、面积及所抵购商品房优惠后的单价。 第二组证据：2-1、《御溪望城项目内部认购协议书》，载明：第一条乙方向甲方认购御溪望城项目4号楼24层。该层建筑面积暂定1100平方米。第二条第3款：实际认购单价7600/平方米，实际认购总价836万元；第三条第3款：甲方取得《商品房预售许可证》后，甲方通知乙方最终签订《商品房买卖合同》的时间，乙方应于通知的时间内携带本人身份证等相关文件资料，到本项目售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件。《御溪望城项目内部认购协议书》约定了取得《商品房预售许可证》后签订《商品房买卖合同》，该认购协议书源于《室外装饰装修工程施工合同》和《室内装饰装修工程施工合同》，是为履行施工合同而订立的，是施工合同的补充协议，该认购协议合法有效，不存在解除事由。原告并未向被告实际支付购房款，无权要求返还购房款和利息，其诉讼请求不能成立。2-2、（2017）陕0104民初6817号民事裁定书载明：本院认为：《御溪望城项目内部认购协议书》是有效协议。御溪望城项目内部认购协议书已被人民法院生效裁定确定认为有效，不存在解除的事由。 第三组证据：3-1、中华人民共和国建设用地规划许可证载明：涉案房屋为城中村改造项目，该项目所占土地于2011年1月18日取得建设用地规划许可证。3-2中华人民共和国国有土地使用权证载明：涉案房屋所占土地于2013年8月12日取得了国有土地使用权证，地类为：商务金融用，地类为权类型为出让；3-3、中华人民共和国建设工程规划许可证载明：涉案房屋为城中村改造项目，该项目于2013年8月12日取得建设工程规划许可证。3-4、中华人民共和国建设工程施工许可证载明：涉案房屋为城中村改造项目，该项目于2013年8月12日取得建筑工程施工许可证。 证明涉案房屋为合法的城中村改造项目，已经取得了“四证”，原告的合同目的并非无法实现。 原告对被告提交证据质证如下： 对第一组证据形式要件无异议，真实性认可，但证明目的不予认可。以房屋抵账是双方真实意思表示，据此形成房屋买卖合同关系也是依法有效的，是不是以现金支付不影响以上关系的认定。 对第二组证据形式要件无异议，真实性认可，但证明目的不予认可。《内部认购协议书》合法有效，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，可认定为商品房买卖合同，被告应履行卖方义务，如不能履行合同义务即构成违约，原告诉请有事实依据；《民事裁定书》印证了以上事实。裁定书上第8页倒数第4行提到购房款的支付是以工程款抵扣已经实际支付。 对第三组证据形式要件无异议，真实性认可，但证明目的不予认可。合法有效的商品房买卖合同应以出卖人取得商品房预售许可证为条件，即必须五证齐全，被告项目具有除商品房预售许可证外的其他四证，不能排除未取得商品房预售许可证的法律后果，这也恰恰证明被告不能取得销售资格，无法实现合同目的，构成违约，原告诉请有事实依据。 针对原告提交的证据，本院认定如下： 对原告提交第1个证据真实性、合法性、关联性予以确认，证明目的中第⑵、⑶、被告至今不能取得预售许可证，原告不能取得标的房屋产权，无法实现合同目的，应承担违约责任;⑷予以确认，其余证明目的不予确认。 对原告提交第2个证据真实性、合法性、关联性予以确认，证明目的中第⑵、⑶、被告至今不能取得预售许可证，原告不能取得标的房屋产权，无法实现合同目的，应承担违约责任；⑷予以确认，其余证明目的不予确认。 针对被告提交的证据，本院认定如下： 对第一组1-1证据真实性、合法性、关联性及证明目的均予确认。 对第一组1-2证据真实性、合法性、关联性及证明目的均予确认。 对第一组1-3证据真实性、合法性、关联性及证明目的均予确认。 第二组2-1证据真实性、合法性、关联性予以确认，证明目的中被告认为该认购协议是为履行施工合同而订立的，是施工合同的补充协议，不存在解除事由，原告并未向被告实际支付购房款，无权要求返还购房款和利息不予确认，其余证明目的予以确认。 对第二组2-2证据真实性、合法性、关联性予以确认，证明目的中被告认为该认购协议不存在解除的事由不予确认，其余证明目的予以确认。 对第三组证据真实性、合法性、关联性予以确认，证明目的中被告认为原告的合同目的并非无法实现不予确认，其余证明目的确认。 本院经审理查明：2012年10月8日，原告与被告订立《室外装饰装修工程施工合同》，约定：发包方（甲方、被告）、承包方（乙方、原告）一、工程概况：1、工程名称：解家村城改工程2-3号、11号楼裙房外墙装饰工程。2、工程地点：西安市丰庆路39号3、承包方式：包工包料、包图纸设计、包工期、包进度、包安全、包文明施工等。4、承包范围及工作内容：解家村城改工程2-3号、11号楼裙房外墙装饰涉及到的石材干挂、玻璃幕墙、断桥铝合金推拉窗、铝合金地弹门、玻璃雨棚、铝单板幕墙等具体内容详见西安晶华建筑装饰工程有限责任公司设计的解家村城改工程2-3号、11号楼裙房外墙装饰装修图纸。二、合同工期：1、工程工期总计共80天（日历天数）。2、开工日期：2012年9月28日（具体开工日期已开工令为准）3、竣工日期：2012年12月17日4、乙方必须确保按时完工，在施工期间如因乙方原因造成甲方要求的阶段性进度计划不能按期完成，甲方按照2000元／天对乙方处以违约罚金，乙方必须积极调配劳动力以满足要求；乙方应严格按照合同工期完成合同约定的工作内容，若总工期拖延，甲方将按2000元／天对乙方处违约罚金；对于非乙方造成工期延误，乙方应在事件发生三日内书面报告甲方，建设单位及甲方认可后，工期可顺延。5、合同履行期间，如乙方工程进度确实无法满足甲方要求，甲方有权单方终止合同，乙方同意无条件及时退场，已完工程量按50%结算，并向甲方赔偿一切损失。四、合同价款：1、本工程的合同价款采用下列固定综合单价的方式计算：暂定合计叁佰贰拾万元整。2、本合同价款为包干价，是乙方完成本合同承包范围内约定的包括施工图、施工组织设计、施工措施、规范、技术交底及定额等规定的所有工作、在质量保证期内所应承担的各项义务和应承担的全部费用，其中包括但不仅限于以下费用。五、付款方式：1、经甲乙双方协商，乙方自愿用除5%质保金外的全部工程款来抵购甲方开发的商品房【详细购房条款，双方另行补充协议】。工程竣工后，若所选商品房总价金额超出总工程款金额，乙方需按购房协议约定期限将超出部分款项补交。若总工程款超出商品房总价，超出部分货款，甲方以现金或支票方式支付。乙方相关购房手续及商品房买卖合同的签订待甲方向乙方出具结算凭证后，乙方持凭证至御溪望城销售部办理相关手续。（补充合同具有同等法律效力）2、本工程的保修金为工程总价的5%，质保期两年。保修金在保修期满，扣除甲方为其代付的保修费用后付清。3、乙方承诺：乙方应有一定的资金筹措实力，保证在全额（除5%质保金外）工程款抵房的前提下，保证项目按期、保质完工。施工期间不会因自身资金问题为由停工或误工。否则，由此引起的一切法律责任及经济损失均由乙方自行承担等内容。 2012年10月8日，原告与被告订立《补充协议》，约定： 1、乙方（原告）同意用解家村城改工程2-3号、11楼裙房外墙装饰工程除5%保证金外的全部工程款（约320万）来抵购御溪望城项目4#楼24层商品房；2、该商品房面积1100平方米，（房屋面积最终以房管局测量所实测面积为准）销售单价人民币8000元／平方米，总价人民币捌佰捌拾万元，￥8800000.00）。3、鉴于双方合作关系，经沟通甲方（被告）同意乙方付款按按揭支付房款方式处理：首次付款为全部房款的50%，剩余总房款的50%办理银行按揭，享受全部购房款基础上5%的优惠；优惠后的单价为人民币7600元╱平方米，优惠后的总价人民币捌佰叁拾陆万元，￥8360000.00）。乙方应在工程完工后一月内，缴纳不少于壹佰贰拾万元(￥1200000.00)的购房款（若不能按期缴纳则不再享受5%的按揭优惠），剩余款项办理银行按揭；（注：本房价款不包含乙方依法向有关部门缴纳的各项税、费等）4、若最终甲方对乙方施工的上述工程质量认可，甲方愿将后续装饰工程继续承包给乙方，剩余房款可继续用所产生的工程款来抵购。相反，乙方应将剩余款项办理银行按揭或现金进行缴纳。5、乙方承诺本协议项下商品房在本协议执行期间不得向第三方进行销售。6、甲方承诺本协议项下商品房在本协议执行期间不得向第三方进行销售。7、乙方承诺在合作期间严格履行合作协议内容，如出现因乙方原因导致双方无法继续合作的，本协议自动作废，由此所产生的一切后果由乙方承担。本协议补充协议与《施工合同》具有同等法律效力的内容。 2013年5月28日，原告与被告订立《室内装饰装修工程施工合同》，约定：发包方（甲方、被告）承包方（乙方、原告）一、工程概况：1、工程名称：御溪望城2-3号楼商铺室内装饰工程。2、工程地点：西安市丰庆路39号3、承包方式：包工包料、包图纸深化设计、包工期、包进度、包安全、包文明施工等。4、承包范围及工作内容：御溪望城2-3号楼商铺室内装饰工程涉及到的项面格栅石膏板吊顶、地面地砖及石材铺贴、地面地砖及石材铺贴断及轻钢龙骨纸面石膏板隔断、伸缩缝处理、水电安装、灯具、卫生间上下水改造和卫生洁具安装安装工程等，具体内容详见西安晶华建筑装饰工程有限责任公司设计的御溪望城2-3号楼商铺室内装饰装修图纸1-4层室内商场装饰装饰装修工程图纸。二、合同工期：1、工程工期总计共90天（日历天数）。2、开工日期：2013年6月1日（具体开工日期已开工令为准）3、竣工日期：2013年8月30日4、乙方必须确保按时完工，在施工期间如因乙方原因造成甲方要求的阶段性进度计划不能按期完成，甲方按照2000元／天对乙方处以违约罚金，乙方必须积极调配劳动力以满足要求；乙方应严格按照合同工期完成合同约定的工作内容，若总工期拖延，甲方将按2000元／天对乙方处违约罚金；对于非乙方造成工期延误，乙方应在事件发生三日内书面报告甲方，建设单位及甲方认可后，工期可顺延。5、合同履行期间，如乙方工程进度确实无法满足甲方要求，甲方有权单方终止合同，乙方同意无条件及时退场，已完工程量按50%结算，并向甲方赔偿一切损失。四、合同价款：1、暂定合同合价￥4650000元，大写：肆佰陆拾伍万元。具体造价以结算为准。2、本工程的合同价款按固定综合单价的方式计算，项目具体单价届时双方进行认质认价。安装工程采用2001安装工程概预算定额按三类工程取费，不计取高层建筑增加费、贷款利息、安全文明、四项保险，人工工日按42元每工日计取差价，主材部分认质认价。本合同固定综合单价为包干价，是乙方完成本合同承包范围内约定的包括施工图、施工组织设计、施工措施、规范、技术交底及定额等规定的所有工作、在质量保证期内所应承担的各项义务和应承担的全部费用，其中包括但不仅限于以下费用：五、付款方式：1、经甲乙双方协商，乙方自愿用除5%质保金外的全部工程款来抵购甲方开发的商品房【详细购房条款，双方另行补充协议】。工程竣工后，若所选商品房总价金额超出总工程款金额，乙方需按购房协议约定期限将超出部分款项补交。若总工程款超出商品房总价，超出部分货款，甲方以现金或支票方式支付（乙方需提供项目所在地税务局开具的工程款发票）。乙方相关购房手续及商品房买卖合同的签订待甲方向乙方出具结算凭证后，乙方持凭证至御溪望城销售部办理相关手续。（补充合同具有同等法律效力）2、本工程的保修金为工程总价的5%，质保期两年。保修金在保修期满，扣除甲方为其代付的保修费用后付清。3、乙方承诺：乙方应有一定的资金筹措实力，保证在全额（除5%质保金外）工程款抵房的前提下，保证项目按期、保质完工。施工期间不会因自身资金问题为由停工或误工。否则，由此引起的一切法律责任及经济损失均由乙方自行承担等内容。 2015年1月31日，原告与被告订立《御溪望城项目内部认购协议书》，约定：一、认购房屋情况:乙方（原告）向甲方（被告）认购“御溪望城”项目4号楼24层,该层建筑面积暂定为1100㎡。二、该房屋价格及付款方式：1、该房屋单价为￥8000元／㎡，总房价款为￥8800000元整。2、乙方已选定付款方式为：一次性付清全部房款，享受全部房款基础上5%的优惠；乙方承诺在2014年12月31日前付清全部房款。3、依据本协议第二条计算全部优惠后，实际认购单价为7600元／㎡，实际认购总房款为人民币（大写）捌佰叁拾陆万零仟零佰零拾元整（￥8360000元）。三、其他约定：1、在签订本协议时，乙方已获悉并了解所认购的物业基本现状。为了保证双方在甲方取得《商品房预售许可证》后签订《商品房买卖合同》，乙方自愿签订本协议。6、甲方承诺本协议项下房屋在2014年12与31日前交付使用。9、本协议书一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，具有同等法律效力。本协议自双方签字盖章之日起生效，至双方签订《商品房买卖合同》后终止，甲方同时收回该协议。10、双方原2012年9月27日签订的“补充协议”第3条作废等内容。 2013年9月，被告将涉案房屋交付原告使用，原告装修使用至今。 2017年，案外人田建民在西安市莲湖区人民法院向原告和被告提起确认合同无效纠纷一案，请求确认原告和被告签订《御溪望城项目内部认购协议书》无效，判令原告和被告返还田建明购房款836万元。西安市莲湖区人民法院于2017年11月6日作出（2017）陕0104民初6817号民事裁定书，驳回田建民的起诉。在该案诉讼中，被告辩称关于836万元装修款已折抵房产。 在本案诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为判令解除双方签订的内部认购协议书。 原告对涉案房屋的装修价值申请评估，本院委托陕西正源宇宏资产评估有限责任公司进行评估，2019年4月25日，陕西正源宇宏资产评估有限责任公司作出陕正评报字（2019）第XZF006号资产评估报告书，涉案资产市场参考价值为139.05万元。被告对该评估报告提出异议，陕西正源宇宏资产评估有限责任公司作出书面答复，认为该评估报告书，程序合法，方法得当，客观公正，且资产评估师王良出庭接受了被告质询。 被告至今未取得涉案房屋商品房预售许可证。 本院认为，原告承包被告建设的解家村城改工程2-3号、11号楼裙房外墙装饰工程及御溪望城2-3号楼商铺室内装饰工程，订立两份装饰装修工程施工合同，约定被告应向原告支付的工程款折抵为原告购买被告建设的商品房的购房款。此后，双方为履行该约定又订立了补充协议及御溪望城项目内部认购协议书，约定原告购买被告御溪望城项目4号楼24层1100平方米，每平方米7600元，总房款为836万元，且明确约定在被告取得商品房预售许可证后，签订商品房买卖合同。故原告与被告订立的御溪望城项目内部认购协议书为商品房预约合同。双方订立该合同意思表示真实，符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 在合同履行过程中，原告业已履行完毕两份施工合同约定的装饰装修义务，被告将涉案房屋交付原告。但被告至今未能取得商品房预售许可证，且在诉讼中，被告表示仍不能确认何时取得商品房预售许可证，致双方认购协议无法继续履行，无法订立商品房买卖合同，原告诉请解除涉案合同，符合法律规定，依法应予支持。 关于被告辩称原告未支付购房款一节，因双方在两份施工合同及补充协议中明确约定，被告应付的工程款折抵原告的购房款，在认购协议书中将原补充协议约定的原告银行按揭支付房款的约定作废，而且，在两份施工合同的履行中，被告亦未向原告支付工程款，在案外人田建民诉原告和被告确认合同无效纠纷一案中，被告认可836万元装修款已折抵房产。因此，被告应付工程款已经实际转化为购房款，故被告抗辩理由不能成立，本院认定原告应付的购房款已经支付。 原告请求被告返还购房款、支付利息及赔偿装修损失，因合同履行不能，予以解除的原因归责于被告，返还购房款支付利息及赔偿装修损失为必然。故原告诉请本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四第一款第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告西安晶华建筑装饰工程集团有限责任公司与被告西安万洪房地产开发有限公司于2015年1月31日订立的《御溪望城项目内部认购协议书》； 二、本判决生效10日内被告西安万洪房地产开发有限公司向原告西安晶华建筑装饰工程集团有限责任公司返还购房款836万元，并以836万元为基数自2015年1月31日起至2017年12月8日按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息； 三、本判决生效10日内被告西安万洪房地产开发有限公司向原告西安晶华建筑装饰工程集团有限责任公司赔偿装修损失100万元； 四、驳回原告西安晶华建筑装饰工程集团有限责任公司其余诉讼请求。 案件受理费98780元，西安晶华建筑装饰工程集团有限责任公司已预交，由西安万洪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审判长 王 宏 审判员 侯新省 审判员 张 伟 二〇二〇年三月十八日 书记员 宁 越