福建省泉州市丰泽区人民法院 行 政 判 决 书 (2019)闽0503行初129号 原告泉州市丰泽区湖心苑小区业主委员会，住所地泉州市丰泽区湖心苑****。 负责人李峡，主任。 委托代理人陈榕、潘翠云，、实习律师。 被告泉州市自然资源和规划局，住所地泉州市行政中心交通科研楼****。 法定代表人刘文发，局长。 委托代理人黄诗林。 委托代理人张玉琴，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 第三人泉州市城市建设发展有限公司，住所地泉州市丰泽区城东街道东辅路毓才花苑**楼**西侧,统一社会信用代码91350500156100710C。 法定代表人庄森阳，执行董事兼总经理。 委托代理人吴培育、林伟滨，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 原告泉州市丰泽区湖心苑小区业主委员会（下称湖心苑业委会）不服被告泉州市自然资源和规划局不动产登记一案，于2019年9月30日向本院提起行政诉讼。本院于2019年10月9日立案受理，并依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因泉州市城市建设发展有限公司（下称泉州城建公司）与被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为本案第三人。本院依法组成合议庭，于2019年11月28日公开开庭审理了本案。原告委托代理人陈榕、潘翠云、被告委托代理人黄诗林、张玉琴、第三人委托代理人吴培育、林伟滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖心苑业委会诉称，诉讼请求：1、撤销原泉州市房地产管理局于2005年2月4日颁发的泉房权证丰泽区（丰）字第46900号房屋所有权证（丰泽区湖心苑5＃办公用房2号）；2、被告承担本案诉讼费用。事实理由：湖心苑系由第三人泉州城建公司开发建设的小区。2019年3月27日，经泉州市丰泽区住房和城乡建设局同意给予备案，湖心苑业委会成立。原告在与物业服务企业及第三人办理物业交接手续时，方得知湖心苑小区公共场所、公共设施及物业管理用房、架空广场等均归第三人所有。泉州市不动产交易登记档案馆于2019年4月10日出具的《房地产权证登记总册表》载明：址于丰泽区，面积860.92平方米房屋，于2005年2月4日登记到第三人名下，证号为泉房权证丰泽区（丰）字第46900号。根据《物业管理条例》第二十七条、《中华人民共和国物权法》第七十三条及《不动产登记实施细则》第三十六条的规定，本案泉房权证丰泽区（丰）字第46900号登记的湖心苑5＃楼办公用房2号即为竣工图纸上标注的物业管理用房，且前期物业服务公司始终使用该物业用房（一至三层），应属湖心苑全体业主共同所有。原作出行政行为的泉州市房地产管理局（后相关职权变更由被告泉州市自然资源和规划局行使）的违法登记侵犯了湖心苑全体业主的利益。 原告向本院提供以下证据： 1、业主委员会备案证明，证明原告具备合法的诉讼主体。 2、授权书、授权情况统计说明，证明经湖心苑专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意授权原告代表业主参加与物业管理用房、公用设施、其他公共场所等共有和共同管理权利相关的诉讼事宜，并授权原告委托律师处理相关事宜。 3、统一社会信用代码，证明被告主体情况。 4、企业信用信息公示报告，证明第三人主体情况。 5、湖心苑5#楼底、二、三层竣工图，证明案涉登记产权的湖心苑5#楼办公用房2号与竣工图纸上标注的“物业管理用房”位置一致。 6、房地产权证登记总册表，证明原泉州市房地产管理局（后相关职权变更由被告行使）将应属于湖心苑小区全体业主所有的公共设施违法登记在第三人名下的事实。 7、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证申请审批表、湖心苑3#楼、4#楼、5#楼总平面图红线图、湖心苑5#楼底层、二层、三层总平面图，证明规划批准的平面红线图及建施图均表明案涉房屋的性质和用途系物业管理用房，而非办公用房。 8、关于办结商品房《房屋所有权证》项目总登记的通知，证明被告为第三人办理湖心苑5#楼初始登记时，明确建筑物面积为860.92平方米房屋为物业管理用房，并非办公用房。 9、关于湖心苑物业场所告知函、关于要求湖心苑业委会停止侵权行为的函，证明案涉房屋系被告提供给泉州市城建物业管理有限公司使用的物业管理用房。 被告泉州市自然资源和规划局辩称，一、原告未就首次转移登记行为提起行政诉讼，应驳回其起诉。原告主张位于丰泽区房产属于全体业主所有，经查，上述房产已于2004年5月11日办理项目初次登记，权利人为第三人；2004年10月20日，第三人向被告申请分割办理房屋权属登记，原泉州市房地产管理局核发泉房权证丰泽区（丰）字第46900号给第三人。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定：原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。二、本案实质上系物权确认纠纷，原告应通过民事诉讼解决争议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第138条第3款规定：人民法院在审理行政案件中发现民事争议为解决行政争议的基础，当事人没有请求人民法院一并审理相关民事争议的，人民法院应当告知当事人依法申请一并解决民事争议。当事人就民事争议另行提起民事诉讼并已立案的，人民法院应当中止行政诉讼的审理。民事争议处理期间不计算在行政诉讼审理期限内。本案原告主张诉争标的属于业主共有，其本质上属于物权确认纠纷，最终只能通过民事诉讼解决争议。三、原泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处（下称原发证处）对丰泽区进行项目初次登记事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律法规正确。2004年4月5日，第三人向原发证处申请办理址在丰泽区的项目初次登记，并提供了相关申请资料。原发证处受理后，经审查后认为第三人的申请符合相关规定，在第三人缴交登记税费后，根据《福建省城市房屋产权登记条例》第二十一条的规定，同意予以办理诉争房产的项目总登记。四、被告对诉争房产即丰泽区湖心苑5＃办公用房2号颁发涉诉的《房屋所有权证》事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律法规正确。2004年10月20日，第三人向原泉州市房地产管理局申请分割办理房屋权属登记，并提交了相关材料，原泉州市房地产管理局受理后，经审查后认为第三人的申请符合《福建省城市房屋产权登记条例》第七条、第二十三条的规定，根据第十一条、第十九条之规定，于2005年2月4日向第三人核发诉争的《房屋所有权证》并登记在册。五、原告的事实与理由不能成立，其诉求亦不能成立。1、原告所引据的《中华人民共和国物权法》、《不动产登记实施细则》均颁布于诉争房屋办证行为之后，不适用本案。2、小区业主与第三人签订的购房合同已明确公共设施业主无所有权。3、涉诉办公用房2号未计入全体业主的公摊面积，由第三人承担开发成本，第三人可取得所有权。 被告向本院提供以下证据： 1、《泉州市单位房屋所有权登记申请书》； 2、《房屋建筑变动申请登记表》； 3、《行政事业性收费票款分离专用票据》两份； 4、泉国用（2002）字第××号《国有土地使用证》一份；中华人民共和国契税完税证； 5、《关于提供泉州市城市用地的批复》［泉政（1994）地**］。 6、《泉州市计委关于下达湖心苑居住小区首期工程2001年年度投资计划的通知》； 7、《关于“湖心苑”小区商品房首期工程项目建议书的批复》； 证据1-7证明2004年4月5日，第三人向原发证处申请办理址在丰泽区的项目初次登记，并提供了相关申请资料。 8、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工图纸、泉州市建设工程竣工验收备案证明书； 9、固定资产投资项目投资许可证、房地产开发企业资质证书、商品房预售许可证、企业法人营业执照； 10、缴交维修基金通知单； 11、泉州市房屋建筑面积测绘报告； 12、《泉州市房地产登记发证监理处、房屋证件、证明收验收据》； 13、产权确认表； 14、调查报告； 15、《关于办结商品房项目总登记的通知》； 证据8-15证明原发证处于2004年4月5日收到第三人申请办理涉诉房屋的商品房《房屋所有权证》项目总登记，原发证处受理经审查后认为第三人的申请符合相关规定，同意予以办理诉争房产的项目总登记。 16、泉州市房屋权属登记申请表一份； 17、关于办结商品房《房屋所有权证》项目总登记的通知（编号：2004009）； 18、湖心苑产权分割报告； 19、介绍信、企业法人营业执照； 20、平面图一份； 21、换发证收费单、行政事业性收费票据； 证据16-21证明2004年10月20日，第三人向原泉州市房地产管理局申请分割办理房屋权属登记，并提交了相关申请材料。 22、泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处房屋证件证明收验收据； 23、产权确认表； 24、房地产权证登记总册表； 证据22-24证明原发证处于2004年11月16日受理后，经审查后认为第三人的申请符合相关法律规定，原泉州市房地产管理局于2005年2月4日向第三人核发诉争的《房屋所有权证》并登记在册。 25、《福建省城市房屋产权登记条例》，证明被告办证所适用的法律法规、法规。 第三人泉州城建公司述称，一、案涉5#办公用房2号房产属第三人所有，被告向第三人颁发泉房权证丰泽区（丰）字第46900号《房屋所有权证》，事实清楚、证据充分、程序合法；原告与案涉不动产无任何关系，且原告提供的证据无法证实其与本案存在利害关系，原告对本案不具有诉权，应驳回原告的起诉。二、原告主张案涉房屋属于小区全体业主所有，无事实和法律依据。理由如下：建设湖心苑小区的规划审批早于《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例实施细则》和国务院《物业管理条例》的颁布和执行时间，前述法律法规并不适用于本案。被告提供的证据《泉州市建设工程竣工验收备案证明》可以确认：湖心苑5#系于2001年7月28日开工建设，并于2003年3月25日竣工的，而国务院颁布的《物业管理条例》直至2003年6月8日才发布的，2003年9月1日才实施的；而《中华人民共和国物权法》系2007年3月16日通过，现予公布，自2007年10月1日起施行；《不动产登记暂行条例实施细则》于2015年6月29日审议，2016年1月1日公布并实施。由此可见，《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规的施行时间均晚于案涉不动产的规划建设时间，前述法律法规均不能作为本案认定的法律依据。三、如前所述，案涉不动产系属于第三人所有，原告与本案的具体行政行为并不具有利害关系，其起诉不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第五十四条第一款第（三）项的规定，应驳回原告的起诉。四、原告非法侵占第三人的案涉房产，属于严重的侵权行为，第三人保留另案起诉原告承担侵权责任的权利。 第三人向本院提供以下证据： 1、2#406室《商品房购销合同》； 2、3#106室《商品房购销合同》； 3、4#401室《商品房买卖合同》； 4、5#201室《商品房买卖合同》； 5、6#307室《商品房买卖合同》； 6、8#713室《商品房买卖合同》； 7、1#207室《商品房买卖合同》； 8、1#709室《商品房买卖合同》； 9、2#105室《商品房买卖合同》； 证据1-9证明第三人与业主签订的购房合同附件四明确约定：“小区5号楼架空物业管理场所（办公场所、员工宿舍、物管机房等）面积860.92平方米，中心会所面积701.92平方米传达室、配电所、地下车库、停车场、幼儿园（含配套设施）的产权和使用权均属出卖人所有”。 10、泉州市建设工程竣工规划验收合格证，证明湖心苑5#并无公共配套设施。 11、公摊面积情况说明，证明案涉不动产并未纳入小区公摊。 经庭审质证，对被告提供的证据，原告质证如下：证据1-10真实性无异议，对关联性有异议。证据11的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）有异议，根据原告提供的《商品房买卖合同》附件2明确会所即5#楼底层两侧的架空广场系计入业主公共部位与公用房屋公摊建筑面积，但该测绘报告未将其纳入公摊面积，与事实不符。证据12、14三性无异议。证据13、15、17真实性无异议，但产权确认表只是产权初始预登记，并非产权确认。证据16、18、21、23、24的三性有异议。证据19、22真实性无异议，对证明目的有异议。证据20，对标注为“物业管理、架空广场”的平面图三性无异议，对标注为“办公用房1、办公用房2”的平面图有异议，与泉州市城乡规划局批准的总平面图、建施图、竣工图不吻合。第三人对被告提供的证据无异议。对原告提供的证据，被告质证如下：对证据1-5的三性无异议，证据6-8的证明目的有异议，证据9三性有异议。第三人质证如下：证据1、3、4的三性无异议，证据2的三性有异议，证据5的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，证据6-9，对证明目的有异议。对第三人提供的证据，原告质证如下：证据1-10的真实性无异议，对其证明目的有异议，证据11有异议。被告对第三人提供的证据均无异议。 本院对上述证据认证如下：对于原告提供的证据具有真实性，与本案具有关联性，本院予以确认。被告提供的证据1-11可证明第三人向原发证处申请办理涉案房屋初始登记提交的申请资料，与本案具有关联性，本院予以确认。被告提供的证据16-21可证明第三人向原泉州市房地产管理局申请办理涉案5#办公用房2号登记提交的申请资料，与本案具有关联性，本院予以确认。被告提供的其他证据具有真实性，与本案相关联，本院予以确认。第三人提供的证据具有真实性，与本案具有关联性，本院予以确认。 经审理查明，2004年4月，第三人泉州城建公司向原发证处提交《泉州市单位房屋所有权登记申请书》，申请办理址于丰泽区房屋权属登记，并提交了《房屋建筑变动申请登记表》、行政事业性收费票款分离专用票据、《国有土地使用证》、中华人民共和国契税完税证、《关于提供泉州市城市用地的批复》、《泉州市计委关于下达湖心苑居住小区首期工程2001年年度投资计划的通知》、《关于“湖心苑”小区商品房首期工程项目建议书的批复》、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工图纸、泉州市建设工程竣工验收备案证明书、固定资产投资项目投资许可证、房地产开发企业资质证书、商品房预售许可证、企业法人营业执照、缴交维修基金通知单、泉州市房屋建筑面积测绘报告等申请材料。原发证处于2004年4月5日予以受理。经审查，原发证处认为第三人的申请符合相关规定，报送材料齐全，于2004年5月11日同意予以登记。同年10月，第三人向原发证处提交《泉州市房屋权属登记申请表》，申请办理湖心苑5＃楼办公用房1、5＃楼办公用房2以及3＃、4＃楼车库权属分割登记，其中5＃楼办公用房2号面积为860.92平方米，并提交了《关于办结商品房项目总登记的通知》、湖心苑产权分割报告、介绍信、企业法人营业执照、平面图等申请材料。原发证处于2004年11月16日受理。经调查后，原发证处于2005年1月27日对湖心苑5＃楼办公用房2号进行登记，并于2005年2月4日向第三人颁发泉房权证丰泽区（丰）字第46900号《房屋所有权证》，建筑面积为860.92平方米。原告湖心苑业委会于2019年4月10日通过泉州市不动产交易登记档案馆出具的《房地产权证登记总册表》获知湖心苑5＃楼办公用房2号已于由被告登记到第三人泉州市城建公司名下的事实，原告认为该登记行为侵犯了湖心苑全体业主的共同利益，遂向本院提起行政诉讼。 另查明，第三人泉州城建公司于1993年4月取得涉案建设项目《建设用地规划许可证》，于2001年4月取得（2001）32号《建设工程规划许可证》，于同年6月取得《建筑工程施工许可证》，于同年7月取得泉建（2001）房预售证第035号《商品房预售许可证》。第三人于2002年4月取得泉国用（2002）字第××号《国有土地使用证》，该证登记地块坐落于泉州市北侧，使用权面积为26630.30平方米。湖心苑5＃楼于2003年11月2日竣工验收合格。 再查明，湖心苑业委会经泉州市丰泽区住房和城乡建设局备案，于2019年3月12日成立，任期三年。 本院认为，依据《福建省城市房屋产权登记条例》第六条第二款之规定，市人民政府房屋产权登记部门，负责其辖区内房屋产权登记申请的受理、审核和发证工作。原发证处具有受理和处理辖区内房屋产权登记申请的法定职责。被告泉州市自然资源和规划局承接原泉州市房地产管理局关于房屋登记等不动产登记管理工作的职能。 本案争议焦点一，湖心苑业委会是否具有本案原告主体资格。经查，湖心苑业委会经泉州市丰泽区住房和城乡建设局备案，于2019年3月12日成立，系依法成立，其经业主大会决议对本案案涉房屋产权事项向法院提起行政诉讼，其与本案被诉行政行为存在利害关系，根据《最高人民法院关于适用的解释》第十八条的规定“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼”，因此，湖心苑业委会具备原告主体资格，被告及第三人关于湖心苑业委会不具有原告主体资格的意见，与事实和法律不符，不予采纳。 本案争议焦点二，原告是否应就涉案房屋初始登记先行提起诉讼。《福建省城市房屋产权登记条例》第二十一条第二款规定，新建拆迁安置房、商品房，拆迁人或者房地产开发企业应当在房屋竣工验收之日起30日内持前款规定文件向登记部门申请房屋初始预登记。第二十三条规定，经初始登记的房屋有下列情形之一的，当事人应当自合同、协议签订或者有关法律文件生效之日起30日内，申请房屋权属变更登记：（一）房屋买卖、交换、赠与、继承、分割的…。本案中，原发证处于2004年5月11日将涉案湖心苑5#楼产权予以登记系房屋初始预登记。原发证处于2005年1月27日将湖心苑5#办公用房2号登记在第三人名下的行为则属于上述规定中的权属变更登记，系涉案5#楼办公用房2号的首次转移登记。被告辩称原告应针对首次转移登记行为提起诉讼，原告直接针对最后一次登记行为提起本案诉讼应予驳回，系未分清上述两次登记行为的区别，本院不予支持。 本案争议焦点三，原发证处对湖心苑5#办公用房2号的颁证登记行为是否合法。《福建省城市房屋产权登记条例》第七条第一款规定，申请房屋产权登记，应当提交登记申请书、有关身份证件和本条例规定的其他登记文件；委托代理人申请登记的，应当出具委托书。第二十三条规定，经初始登记的房屋有下列情形之一的，当事人应当自合同、协议签订或者有关法律文件生效之日起30日内，申请房屋权属变更登记：（一）房屋买卖、交换、赠与、继承、分割的；…申请房屋权属变更登记，应当提交房屋产权证书以及与房屋权属转移有关的合同、协议、证明文件、法院判决、行政决定、勘测报告或者其他法律文件。本案中，第三人泉州城建公司在湖心苑5#楼经初始登记于该公司名下后，向原发证处申请对湖心苑5#办公用房2号进行分割登记，并提交了上述规定中的相关申请材料，原发证处经调查后予以登记颁证，符合上述规定，并无不当。另，依据《福建省城市房屋产权登记条例》第十一条之规定，符合条件的申请，登记部门应当即时予以受理，对收取的证件、契证、法律文书及相关图纸应当开具收件收据，交给登记申请人。第十九条规定，除依法不予登记或者暂缓登记的情形外，登记部门自受理登记申请之日起，办理房屋所有权变更登记发证的期限为60日。本案中，原发证处于2004年11月16日开具《房屋证件证明收验收据》，据此可推断其于2004年11月16日受理了第三人提出的权属变更登记。原发证处于2005年1月27日作出登记行为，超过了上述法定期限，属于行政程序上的瑕疵，本院予以指正。 原告主张涉案5#楼办公用房2号系湖心苑小区全体业主共有财产。被告认为颁证行为合法。第三人认为诉争房屋系由第三人出资建设，并未纳入业主房屋公摊成本中，诉争房产属于第三人所有。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十八条第三款“人民法院在审理行政案件中发现民事争议为解决行政争议的基础，当事人没有请求人民法院一并审理相关民事争议的，人民法院应当告知当事人依法申请一并解决民事争议”的规定，因本案原告及第三人对于诉争房屋权属存在争议，该民事争议为解决行政争议的基础，本院在本案审理过程中向原告进行释明，告知原告对诉争房产的权属有争议可以申请一并解决民事争议或提起民事诉讼，但原告予以拒绝，因该民事争议并不属于行政诉讼应当确认的范畴，原告无法向本院提供任何生效法律文书确认其对诉争房产有所有权，故原告的上述主张缺乏事实和证据，本院不予采纳。 综上，原发证处向第三人颁发泉房权证丰泽区（丰）字第46900号《房屋所有权证》，证据确凿、适用法律正确、程序合法。原告的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告泉州市丰泽区湖心苑小区业主委员会的诉讼请求。 本案受理费50元，由原告泉州市丰泽区湖心苑小区业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  曾毓群 审 判 员  李红艳 人民陪审员  邱有潘 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  叶雅茹 附：本案引用的相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。