广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终12965号上诉人（原审原告）：陈海，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：莫春娇，广东毅隽达律师事务所律师。委托诉讼代理人:庞艺彤，广东毅隽达律师事务所律师助理。上诉人（原审被告）：佛山市万科中心城房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢冬妮，广东泽康律师事务所律师。原审第三人：佛山市禅城区某街道永新南村股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区。社长：霍某。上诉人陈海与上诉人佛山市万科中心城房地产有限公司（以下简称万科中心城公司）、原审第三人佛山市禅城区某街道永新南村股份合作经济社（以下简称南村经济社）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初24838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈海上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第三项；3.改判万科中心城公司立即向陈海交付万科在佛山所有楼盘的高层住宅中同等价值的物业，并立即办理产权证书；4.在一审判决第二项的基础上，加判万科中心城公司向陈海支付2019年8月21日起至实际交楼之日止的每月租金补偿5418.56元[按一审判决的计收标准，暂计一个月，即2709.28元/月×2×1个月=5418.56元]；5.本案所有诉讼费用由万科中心城公司承担。事实与理由：（一）一审法院已认定，本案诉讼由于万科中心城公司的违约行为引发，陈海并无任何过错。万科中心城公司在无证据证明陈海的选房要求有违合同约定的情况下即予拒绝，导致双方未能协商一致确认具体回迁房，但一审法院却对回迁房的选取、交付问题采取完全回避态度且不予处理，是错误的。（二）租金补偿的时点应计算至房屋实际交付之日，一审判决只计算至一审判决之日即2019年8月20日，处理不当。万科中心城公司辩称，涉案房屋无法交付的责任在于陈海而非万科中心城公司。陈海放弃选房，导致后续无法签订相关协议、办理交房手续。南村经济社未陈述意见。万科中心城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判万科中心城公司无需支付陈海主张的临时安置补助费和租金补偿；2.本案一、二审诉讼费用全部由陈海承担。事实与理由：（一）南村经济社是组织回迁村民（包括陈海）进行抽签选房的唯一责任主体，而非协助方。（二）南村经济社作为抽签选房的组织者已实际履行了通知村民选房的义务，陈海是在明知应选房的情况下故意拒绝选房。（三）因陈海拒绝参与南村经济社组织的抽签选房活动，导致最终未能确定其回迁房的位置和房号，进而导致万科中心城公司无法履行交付回迁房的义务。因此，万科中心城公司不应承担因陈海的行为导致损失扩大的责任（逾期交付期间的临时安置补偿费和双倍租金补偿）。陈海辩称，（一）涉案合同的签订主体是陈海与万科中心城公司，该合同只对合同双方产生法律约束力，而不涉及任何第三人。合同明确约定，从挂牌交易之日起三年内应返还回迁房，万科中心城公司未能在约定期限内交楼，构成违约。万科中心城公司将未交付回迁房的责任归于陈海及南村经济社，无任何事实和法律依据。（二）万科中心城公司上诉主张陈海拒绝选房，颠倒黑白，与常理不符。事实上，房屋被拆迁后，陈海一直在维权。因为至今没有拿回自己的回迁房，才被迫走上了诉讼之路。一审诉讼前，陈海从未收到万科中心城公司的选房通知或者交楼通知。万科中心城公司拒绝陈海选房，其目的是为了获取更大的经济利益，主观恶意明显。南村经济社未陈述意见。陈海向一审法院起诉请求：1.判令万科中心城公司立即向陈海交付万科在佛山所有楼盘的高层住宅中同等价值的物业，并立即办理产权证书；2.判令万科中心城公司向陈海支付2016年1月1日至2016年12月31日临时安置补助费32511.36元（即169.33平方米×16元/平方米/月×12个月=32511.36元）；3.判令万科中心城公司向陈海支付逾期交楼的租金补偿费合计103404.19元（2013年12月26日至2016年12月31日三年期间按单倍计算，即169.33平方米×16元/平方米/月×36个月零5天=97985.63元；2017年1月1日起暂计一个月按双倍计算，追溯至万科中心城公司实际交楼之日止，即169.33平方米×16元/平方米/月×1个月×2倍=5418.56元）；4.判令万科中心城公司向陈海支付迟延办证违约金13969.73元（违约金按年利率6%计算，以置换房面积169.33平方米×1.1=186.26平方米，每平方米15000元，从2016年4月1日起暂计一个月，追溯至陈海实际取得产权证书时止）；5.本案诉讼费用由万科中心城公司承担。一审法院认定事实：2010年10月21日，万科中心城公司（拆迁人、甲方）与陈海（被拆迁人、乙方）、南村经济社（见证方、丙方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由万科中心城公司征拆陈海的相关房屋，合同主要内容为：“……第一条被拆迁房屋……1.待拆房屋总层数为二层，有合法产权的房屋的层数为二层，房地产权证或其它权属证明书记载的合法建筑面积共169.33平方米……第二条根据本协议附件《房屋拆迁补偿标准》，乙方享有的拆迁补偿及额外补偿：1.乙方的合法房屋：[注：合法产权面积须得到某街道国土所的确认（房产证等）]a)根据约定标准计算，乙方的合法产权房屋面积为169.33平方米。……c）……（为合法产权房屋面积减选择货币补偿面积），共二层，置换比例为1：1.1……在原地回迁安置房屋具体位置房号在回迁物业竣工前由丙方组织业主抽签确定，乙方承诺对抽签结果无异议。……第三条临时搬迁安置……如乙方选择物业置换补偿方式的，双方同意按下列约定解决临时安置：……3.乙方选择物业补偿的合法产权房屋面积169.33平方米，故每个月临时安置补助费为2709.28元人民币。……4.临时安置补助费的发放时间：从甲方签订《成交确认书》、乙方将腾空的房屋钥匙交给甲方之日起，至乙方接到甲方《交付通知书》后2个月内止。临时安置补助费按季度发放，每季度第一个月前10天内发放，例如2010年第四季度的临时安置补助费在2010年10月10日前发放。第四条返还物业约定1、双方约定，若乙方选择物业补偿，则物业的交付标准是：外墙装饰标准以规划部门批复的施工图为准，交楼标准为毛坯房，水电煤气到户。以有关部门验收为准。2.甲方为乙方返还的物业（应返还面积部分）办理房地产产权证，乙方须予以配合，办理房地产产权证所产生的费用由甲方承担，若乙方不配合，则相关的费用由乙方自理。3.从项目挂牌交易成功并签署《成交确认书》后四月（前提为全部房屋交齐钥匙并具备拆迁条件）之日开始计算，返还物业的开发期为三年。若超出四年，乙方的物业补偿可选择万科在佛山所有楼盘的高层住宅中同等价值的物业。……第七条其它约定……4.返迁房屋的时限为乙方取得土地后经规划部门批出村民房屋单体设计方案之日起三年内。若超时返迁，超时部分租金补偿按2倍计算。……”。上述合同附件二为《三方已达成的部分约定汇总》，主要内容为：“一、拆迁补偿标准……（二）拆迁补偿标准……1.产权置换补偿标准……4）结算价款在补偿物业交付使用之日前付清。……（四）拆迁物业临时补助费（租金补偿）：1.在甲方或甲方指定的公司成功获取本项目签订《成交确认书》起一个月内，签订《房屋拆迁补偿合同》，交出房屋钥匙且房屋达到可拆除条件，对选择返迁物业对应的合法面积按每平方米每月补助16元。……5.在第一次及最后一次发放临时安置补助费时，不足整月按当月应发放的自然日与当月总自然日天数的比例发放，例如乙方每月租金为1500元，在2010年9月16日把腾空的房屋钥匙交给甲方，则当月从16日到月底自然天数为15天，当月总共30天，则乙方当月的租金为15天/30天*1500元=750元。（五）置换房屋返还期限：1.从项目挂牌交易成功并签署《成交确认书》后四个月（前提为全部房屋交齐钥匙并具备拆迁条件）之日开始计算，补偿物业的开发期为三年。若超出四年，村民宅基地部分的物业补偿可选择万科在佛山所有楼盘的高层住宅中同等价值的物业。……”。2014年2月14日，涉案佛禅（挂）2010-016地块某广场住宅小区项目（六期*、*、*、*座）项目取得建设工程规划许可证。2014年10月30日，涉案佛禅（挂）2010-016地块某广场住宅小区项目（六期*、*、*座）项目取得建设工程规划许可证。2016年1月11日，涉案佛山市禅城区某五路以北、某大道以西的某广场住宅小区项目六期*-*座取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年1月12日，万科中心城公司向南村经济社发出《关于配合村民交付工作的催告函》，要求南村经济社共同推动尽快完成村民签约及交付房屋的工作。南村经济社于一审中确认其仅予以协助。一审中，陈海与万科中心城公司一致确认万科中心城公司已向陈海支付临时安置补助费至2015年12月。陈海陈述：陈海从未收到万科中心城公司的抽签选房、收楼通知等。万科中心城公司现提供的涉案项目的房源不足以分配，且座向、方位不好。万科中心城公司陈述：万科中心城公司于2015年11月通知南村经济社可以组织村民选房，没有单独通知陈海抽签选房，涉案项目仍有房源可供陈海抽签选择。陈海与案外人杨某燕属同一户籍，万科中心城公司分别与陈海、杨某燕签订房屋拆迁安置补偿合同。南村经济社陈述：村民因安置问题而居住较分散，南村经济社通过人与人传话、张贴公示等方式通知，但南村经济社仅提供协助；根据万科中心城公司与陈海的合同应由万科中心城公司直接通知陈海选房。另查明一，一审法院于（2018）粤0604民初15172-15180号案中依职权向佛山市某区国土城建和水务局调查取证，该局书面函复如下：“经查，禅城区某大道北**号由佛山市万科中心城房地产有限公司开发建设，*至*座已申请办理商品房首次登记。来函咨询的35套不动产若拟办理征拆房屋不动产权证，拆迁公司佛山市万科中心城房地产有限公司需提交拆迁许可证明或申请人提交经备案的《房屋拆迁安置补偿合同》、经备案的《商品房买卖合同》（有增购的）、拆迁单位确认补偿的证明（包含补偿房屋的具体地址、权利人、补偿面积、增购面积、由XX增购等）等相关资料。若没有增购部分，办证时无需提交经备案的《商品房买卖合同》（增购部分）及缴税凭证，其他需提交的资料相同。”另查明二，2019年5月29日，陈海向一审法院提交《选房申请书》，认为万科中心城公司于一审中提供选择的佛山某广场回迁房源面积（17套，合计1211平方米）远低于包括陈海在内的同系列案未选房村民合法享有的可回迁面积，但为妥善解决纠纷，经各村民内部协商，陈海同意选择佛山某广场六期*座***房、****房。一审法院于次日向万科中心城公司送达上述《选房申请书》。2019年8月6日，万科中心城公司向一审法院提交《关于佛山某广场返迁房源选房的答复》，再次通列其可提供予陈海选择的回迁房源（含佛山某广场17套回迁房、套内面积合计1211.08平方米及佛山万科某色里程项目50套、套内面积合计4585.50平方米）。经一审法院送达及书面函问，陈海于2019年8月9日向一审法院提交《回复函》及《选房申请书》，再次明确其要求选择的回迁房信息与其于2019年5月29日向一审法院提交的《选房申请书》一致，且不同意选择佛山万科某色里程回迁房。2019年8月14日，万科中心城公司向一审法院提交《关于佛山某广场返迁房源选房的答复（二）》，认为据政府关于后续办证一户拆迁补偿一次性解决的要求，万科中心城公司无法确认陈海于本案的选房申请。另查明三，南村经济社的名称与签订合同时的名称“南村经济社”不一致，但主体一致。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。陈海与万科中心城公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，陈海及万科中心城公司均应依据上述合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于陈海主张万科中心城公司交付万科在佛山所有楼盘的高层住宅中同等价值的物业及办理产权证书的诉请。据一审法院查明的事实，陈海系涉案被拆迁房屋的合法产权人，其经与万科中心城公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由万科中心城公司完成拆迁工作并选择产权置换方式补偿，故万科中心城公司依约负有向陈海交付回迁房及协助办理不动产权证的合同义务。然依据上述合同第二条之相关约定及系列案查明事实，陈海需通过抽签方式选择回迁房，并签订《中签确认书》《佛山某广场回迁房协议》予确认回迁房具体房址、面积等信息，后方能交付及办证，故具体回迁房应系陈海与万科中心城公司双方协商一致自由协商之范畴，此亦系万科中心城公司上述交付回迁房、协助办证义务可予实际履行的事实前提。本案中，陈海并未参与抽签选房，至今亦未与万科中心城公司协商一致确定具体回迁房，故在此情形下，陈海于本案中主张万科中心城公司交付万科在佛山所有楼盘的高层住宅中同等价值的物业及办理产权证书缺乏事实依据及执行条件，一审法院不予支持。同理，迟延办证违约金亦未达计付条件，一审法院不予支持。关于陈海主张万科中心城公司支付临时安置补助费及租金补偿的诉请。涉案《房屋拆迁安置补偿合同》第三条第4款约定：“临时安置补助费的发放时间：从甲方签订《成交确认书》、乙方将腾空的房屋钥匙交给甲方之日起，至乙方接到甲方《交付通知书》后2个月内止”，第七条第4款约定：“返迁房屋的时限为乙方取得土地后经规划部门批出村民房屋单体设计方案之日起三年内。若超时返迁，超时部分租金补偿按2倍计算”，据此，万科中心城公司应自规划部门批出村民房屋单体设计方案之日起三年内通知及交付回迁房。因合同未就“村民房屋单体设计方案”作具体解释，万科中心城公司主张为建设工程规划许可证，符合建设工程施工惯例，陈海亦无有效证据予以反驳，故一审法院依法予以确认。经查，涉案佛禅（挂）2010-016地块某广场住宅小区项目（六期*、*、*、*座）项目于2014年2月14日取得建设工程规划许可证，涉案佛禅（挂）2010-016地块某广场住宅小区项目（六期*、*、*座）于2014年10月30日取得建设工程规划许可证，由于陈海至今尚未确定回迁房，故一审法院酌定自上述在后建设工程规划许可证取得日期起计三年作为万科中心城公司应交付回迁房期间，即万科中心城公司应于2017年10月29日前向陈海交付回迁房。本案中，万科中心城公司虽抗辩主张其于诉前已履行通知交付义务，但并无有效证据予以证明，故此，万科中心城公司相关抗辩无理，且已构成违约，应依法依约继续支付临时安置补助费及租金补偿。因万科中心城公司对陈海主张的已付临时安置补助费期间不持异议，故结合上述应交付回迁房日期，万科中心城公司应向陈海支付2016年1月1日至2017年10月29日的临时安置补助费合计59429.37元（2709.28元/月×21个月+2709.28元/月×1个月÷31天×29天）及按上述临时安置补助费两倍标准支付自2017年10月30日起的租金补偿（已含当期临时安置补助费）。至于租金补偿的计止时间。因万科中心城公司在无证据证明陈海的选房要求有违合同约定情形下即予拒绝，导致陈海与万科中心城公司于本案诉讼中未能协商一致确定具体回迁房，相关租金补偿应计止的时间条件于本案中亦无法确定，故一审法院于本案中确定万科中心城公司向陈海计付至本案判决之日（即2019年8月20日）的租金补偿合计117635.19元（2709.28元/月×2×21个月+2709.28元/月×2×1个月÷31天×22天）。关于诉讼费用的承担问题。鉴于本次诉讼系因万科中心城公司违约行为引发，陈海就此并无过错，故综合考虑全案事实，一审法院确定本案全部诉讼费用由万科中心城公司承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、万科中心城公司于判决发生法律效力之日起十日内，向陈海支付2016年1月1日至2017年10月29日的临时安置补助费合计59429.37元；二、万科中心城公司于判决发生法律效力之日起十日内，向陈海支付2017年10月30日至2019年8月20日的租金补偿合计117635.19元；三、驳回陈海的其他诉讼请求。如万科中心城公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，一审案件受理费减半收取1649元，由万科中心城公司负担。本院二审期间，陈海提交了从佛山某居客网站下载的关于佛山某广场、万科金域蓝湾、万科某色里程二手房的报价信息，拟证明根据涉案合同约定，陈海有权选择置换同等价值的房屋。万科中心城公司提交了《关于南村村民佛山某广场回迁房分房抽签工作安排》《佛山万科返迁安置房抽签选房方案实施办法（送审稿）》《佛山某广场返迁安置房第一轮抽签选房时间公告》，拟证明陈海完全知悉抽签选房程序及后果，万科中心城公司未交付回迁房的责任在于陈海拒绝报选户型、参加抽签，万科中心城公司并不存在违约行为。南村经济社未提交新证据。经审查，陈海、万科中心城公司在二审中提交的证据均无法证明各自主张的证明内容，本院均不予采信。经审理，一审判决除认定“万科中心城公司无法确认陈海于本案的选房申请”存在错误外，对其他事实认定清楚，本院予以确认。另查明，2019年8月14日，万科中心城公司向一审法院发出《关于佛山某广场返迁房源选房的答复（二）》，其中载明“针对陈海选择的‘佛山市某广场*期*座**房和**房’，在我司提供的可选返迁房房源范围内，我司予以确认”。二审中，陈海主张，其在一审中已同意选择某广场*期*座**房和**房作为回迁房。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据双方当事人在二审中的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：陈海上诉主张万科中心城公司交付万科在佛山所有楼盘的高层住宅中同等价值的物业及办理产权证书是否应当得到支持；万科中心城公司是否应向陈海支付临时安置补助费及租金补偿。关于第一个争议焦点。本院认为，根据二审查明的事实，陈海与万科中心城公司在一审中已就回迁房达成了一致意见，故万科中心城公司应向陈海交付某广场*期*座**房和***房。关于办理不动产权证书的问题。根据一审中佛山市某区国土城建和水务局的复函，对涉及存在增购面积的回迁房，办理不动产权证时须提供双方就增购面积部分签订的相关协议等材料。本案中，因双方未就增购面积部分签订协议，故涉案回迁房尚不具备办理不动产权证的条件。陈海上诉请求办理回迁房的不动产权证，条件尚未成就，本院不予支持。关于第二个争议焦点。根据涉案合同的约定，“临时安置补助费”支付至回迁村民收到《交付通知书》后2个月止，“双倍租金补偿”从规划部门批出村民房屋单体设计方案之日起三年后支付。因合同未就“村民房屋单体设计方案”作出具体解释，万科中心城公司主张为建设工程规划许可证，一审法院据此认定从涉案小区项目*期（回迁区域）最后取得规划许可证之日即2014年10月30日起计算，回迁房应于2017年10月29日前交付，并无不当，本院予以维持。虽然陈海未参与抽签选房，但万科中心城公司仍应将村民抽签选房后剩余的回迁房源通知陈海进行交付，现万科中心城公司并未提交证据证明其已于诉前履行了相关通知义务，故一审法院判令万科中心城公司应依约继续支付2016年1月1日至2017年10月29日的临时安置补助费，并无不当，本院予以维持。至于租金补偿的计算截止日期。本院认为，一审中，万科中心城公司向陈海提供了可供选择回迁的房源，陈海也对房源予以确认，但回迁房至今仍未交付，故陈海上诉主张租金补偿应按照合同约定的标准从2017年10月30日计至回迁房交付之日止，理据充分，本院予以支持。万科中心城公司上诉主张不应支付2016年1月1日以后的安置补助费及租金补偿，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，陈海的上诉请求部分成立，予以支持；陈海的上诉请求部分不能成立，予以驳回。万科中心城公司的上诉请求不能成立，予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初24838号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初24838号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初24838号民事判决第二项为：佛山市万科中心城房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈海支付自2017年10月30日起至实际返还房屋之日止的租金补偿（计付标准：5418.56元/月）；四、佛山市万科中心城房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈海交付佛山市某广场六期7座501房和2406房；五、驳回陈海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1649元，由佛山市万科中心城房地产有限公司负担。二审案件受理费3891元，由佛山市万科中心城房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年三月二十四日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 何智峰