广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初32368号原告：郭淼亿，男，1985年11月2日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：黄赞荣、谭勇兴，均系广东经纶律师事务所律师。被告：韩丽辉，女，1977年11月3日出生，汉族，住河南省汝南县。委托代理人：朱伟科，广东踔历律师事务所律师。原告郭淼亿诉被告韩丽辉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭淼亿的委托代理人黄赞荣，被告韩丽辉的委托代理人朱伟科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭淼亿诉称：2016年6月1日原告与被告就位于广州市天河区黄埔大道中xx号铺的房屋签订《租赁合同》，约定：被告向原告租赁该房屋用于商业经营，租期自2016年6月1日起，首50天免租，2016年7月20日起至2024年7月19日按以下标准及方式计付租金：2016年7月20日至2018年7月19日每月租金34600元；2018年7月20日至2019年7月19日每月租金36676元；2019年7月20日至2020年7月19日每月租金38876元……租金每月缴纳一次，每月20号前支付。租赁合同第六条第1项约定：“乙方（即被告）必须依约缴纳租金、场地租赁税费及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收纳金，滞纳金未实欠租金的3%。”第六条还约定，被告如无故拖欠租金20天，视为违约，原告有权收回房屋，并不退还被告押金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但自2019年1月起被告开始拖欠租金，累计拖欠近7个月，欠缴租金总额已达243374元。另被告拖欠了租赁房屋4月到6月水电费1735元，4月到7月管理费8304元。原告于2019年7月12日委托广东经纶律师事务所以律师函的方式向被告发出通知，解除与被告的《租赁合同》，并要求被告于2019年7月15日前支付拖欠租金总计243374元，同时于2019年7月15日前将租赁房屋内的所有物品搬离，向原告返还符合约定状态的房屋。但被告至今仍未支付拖欠租金，也未主动搬离屋内物品，原告不得不于7月18日雇请搬家公司将被告留在屋内的设施及物品搬离，原告为此支付拆卸及搬迁费用15000元。被告拖欠租金近7个月之久，其严重违约行为己造成原告的合同目的无法实现，并给原告带来巨大的经济损失。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠租金及商铺占用费总计243374元。2、被告支付原告垫付的其承租期间拖欠的物业管理费、水电费10039元；3、被告支付迟延支付租金的违约金7301.22元（按合同约定，违约金标准为拖欠租金总额的3%）；4、被告赔偿原告遗留设备及物品的拆卸及搬离费用15000元；5、被告承担本案诉讼费。被告韩丽辉辩称：一、被告只是作为广州金泓沐足有限公司（简称金泓公司）的代理人签订涉案租赁合同，实际承租人应是金泓公司。涉案场地实际上也是金泓公司用作经营场所，承租后也是由金泓公司每月交纳租金，即交租义务人是金泓公司。二、原告提供的商铺租赁合同签订时间是2016年6月1日，此后金泓公司又以查振菊的名义于2016年7月1日与原告签订新的租赁合同，即查振菊与原告所签订的租赁合同实际上变更取代了被告与原告签订的租赁合同，且查振菊与原告签订的租赁合同经过相关部门登记备案，所以相关权利义务应以查振菊与原告签订的租赁合同为准，租金标准也应以该备案合同为准。三、原告主张拆卸搬迁费没有合同及法律依据。经审理查明：原告是广州市天河区黄埔大道中x房屋的登记权属人，房屋建筑面积1128.01平方米，规划用途商业。被告为广州金泓沐足有限公司（简称金泓公司）的法定代表人，金泓公司成立于2016年7月11日。2016年6月1日，原告（出租人/甲方）、被告（承租人/乙方）双方签订《商铺租赁合同》（合同抬头甲方为原告，乙方为被告），约定甲方将广州市天河区黄埔大道中x号铺（简称涉案商铺）出租给乙方作为商业用房，商铺建筑面积346平方米，租赁期限八年，自2016年7月20日至2024年7月9日，2016年7月20日至2018年7月19日每月租金34600元，2018年7月20日至2019年7月19日每月租金36676元，2019年7月20日至2020年7月19日每月租金38876元……租金每月缴纳一次，每月20号前支付。乙方向甲方支付押金69200元，合同终止，乙方交清租金及水电、电话等相关费用后，甲方即退还乙方押金；若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。管理费、水电费、煤气费、电话费、租赁税费由乙方自行向有关部门交纳。乙方必须依约缴纳租金、场地租赁税费及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收纳金，滞纳金为实欠租金的3%；如拖欠租金20天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还被告押金。租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务；甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉诸法律等。合同签订后，被告向原告支付租赁保证金69200元，涉案商铺用于金泓公司经营沐足。被告支付租金至2018年12月31日。2019年7月12日，原告委托的广东经纶律师事务所按被告身份证地址向被告邮寄发出《律师函》（邮件妥投时间2019年7月16日），函称：自2019年1月起被告开始拖欠租金，至今累计拖欠6个月，欠缴租金总额225036元；现依约发函自即日起解除租赁合同，要求被告于2019年7月15日前将拖欠租金总额243374元支付给原告，租赁保证金不予退还，并于2019年7月15日前搬离铺内物品等。2019年8月7日，原告提起本案诉讼。原告提供《查询汇款明细》多份，显示2016年、2018年间金泓公司、查振菊、赵立南曾向原告汇款，大部分汇款金额为34600元。关于涉案商铺现状，原告表示：我方已于2019年7月18日收回涉案商铺，将被告存放于铺内的物品搬到其他地方。被告表示：我方2019年7月16日到涉案商铺查看，被告物品已不在涉案商铺，即原告在2019年7月16日前已收回涉案商铺。关于租赁保证金，原告表示其依约有权没收。关于被告留在涉案商铺内的物品情况，原告制作物品清单并提供现场照片多张，照片显示铺内有沐足沙发、洗衣机、电脑、电话等。被告表示：对上述证据真实性、合法性、关联性不予确认；我方曾于2019年7月16日到涉案商铺现场查看，当时并未发现物品，不知物品被原告如何处置。关于第2项诉请，原告提供2019年7月31日广州市天祥物业发展有限公司天润大厦物业管理处出具的《通知》一份。该通知载明：涉案商铺欠缴4月到7月水电费1735.69元、4月到7月管理费8304元，合计10039.69元。关于第4项诉请，庭审中原告确认其聘请民工搬迁，没有相应凭据。被告对其辩称提供：2016年7月1日原告（出租人/甲方）、查振菊（承租人/乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》（该合同经过了广州市天河区房管部门备案）及2019年10月21日金泓公司出具的《情况说明》等证据。该《广州市房屋租赁合同》载明：甲方出租涉案房屋给乙方，房屋建筑面积290平方米，租期2016年7月1日至2021年7月3日，月租金16820元等。该《情况说明》载明：我司（广州金泓沐足有限公司）成立之前，曾于2016年6月1日委托被告与原告签订一份《商铺租赁合同》，约定承租涉案商铺，建筑面积346平方米，租期8年，自2016年7月20日至2024年7月19日，租金3万多元；该租赁场地实际是我司承租作为场所使用，并由我司每月向原告支付租金。上述证据经质证，原告表示：《广州市房屋租赁合同》的真实性、合法性无异议，但该合同并非真实履行的合同，实际履行的是我方与被告的《商铺租赁合同》；《情况说明》的真实性、合法性无异议，关联性不予确认。本院认为：原告、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按查明的事实，原告与案外人查振菊签订的《广州市房屋租赁合同》只是备案合同，并非真实履行合同；本案没有证据表明双方签约后对承租主体进行变更，因此被告有关其不是本案适格主体的答辩不成立，本院不予采信。合同约定被告应在每月20日前支付租金，如拖欠租金20天，视为违约，原告有权收回房屋，并不退还押金。本案中，合同签订后原告已将涉案房屋交付被告使用，被告应依约支付租金，但被告自2019年1月1日起未再支付租金，原告在被告逾期支付租金超过六个月后的2019年7月12日发函解除合同，有事实及法律依据，本院确认双方合同于该函件妥投之日即2019年7月16日予以解除。在此情况下原告依约有权没收被告支付的租赁保证金69200元。原告确认其已于2019年7月18日收回涉案商铺，对此本院在判决主文不再赘述。如上所述，原告确认其已于2019年7月18日收回涉案商铺，租金及合同解除后的占用费应计至2019年7月17日。根据合同约定，2018年7月20日至2019年7月19日每月租金36676元，按此，2019年1月1日至2019年7月16日期间租金为238986元［220056元（36676元/月×6个月）+18930元（36676元/月÷31日×16日）］，2019年7月17日的使用费为1183元，合计240169元。被告应支付原告上述款项。据此，被告应付的逾期付款违约金为7205元（240169元×3%）。关于管理费、水电费，合同约定由被告自行向有关部门交纳，本案中原告亦未举证其代被告支付了相关费用，故原告要求被告向其支付该费用，缺乏理据，本院不予支持。关于物品拆卸和搬迁费，原告并未举证证实其相关费用支出，应承担举证不能的法律后果，本院对原告该项诉请亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告郭淼亿、被告韩丽辉双方关于广州市天河区黄埔大道中259号首层6号铺的《商铺租赁合同》于2019年7月16日予以解除。二、原告郭淼亿有权没收被告韩丽辉支付的租赁保证金69200元。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告韩丽辉向原告郭淼亿支付2019年1月1日至2019年7月16日期间租金238986元及2019年7月17日的使用费1183元，合计240169元。四、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告韩丽辉向原告郭淼亿支付逾期付款违约金7205元。五、驳回原告郭淼亿的其他诉讼请求。本案诉讼费5440元，由原告郭淼亿负担430元，被告韩丽辉负担5010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  郑文怡人民陪审员  李小伍二〇二〇年三月二十四日书 记 员  梁怡筠陈世彬