上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初8545号原告：叶行忠。被告：上海紫旺房地产开发经营有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈少东，总经理。委托诉讼代理人：邹博君，上海市衡平律师事务所律师。被告：上海紫旺电器有限公司，。法定代表人：陈少东，总经理。委托诉讼代理人：胡丹瑾，上海市衡平律师事务所律师。原告叶行忠与被告上海紫旺房地产开发经营有限公司(以下简称紫旺房产公司)、上海紫旺电器有限公司(以下简称紫旺电器公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院曾以(2016)沪0112民初26703号案件受理后作出一审判决。原告叶行忠不服判决提起上诉，经上海市第一中级人民法院审理后认为原审认定事实不清，适用法律不当，遂将案件发回本院重审。现本院依法组成合议庭重新进行审理。原告叶行忠、被告紫旺房产公司委托诉讼代理人邹博君、被告紫旺电器公司委托诉讼代理人胡丹瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶行忠向本院提出诉讼请求：判令被告紫旺电器公司、被告紫旺房产公司继续履行协议，及时结算交付紫旺电器城XX号129商铺和201、301房屋，并过户至原告名下。诉讼中原告变更诉讼请求为：1.要求解除原告与被告紫旺电器公司于2003年4月26日签订的协议书和补充协议书；2.要求两被告赔偿房屋相应的市场价值4,797,600元。事实和理由：2003年4月26日，原告与被告紫旺电器公司签订一份名为联建(实为房屋买卖)《协议书》。协议书载明原告向被告紫旺电器公司认购位于上海市闵行区江川路XXXX弄南侧紫旺电器城第32幢19号地块，地价款228,000元分三期支付，签订协议之日首付60,000元，第二期在一个月内付70,000元，余款98,000元在被告紫旺电器公司土地使用证批复后一周内付清，建房款也分三期付清，第一期在被告紫旺电器公司施工许可证批复后一周内付80,000元，第二期在工程封顶时付50,000元，余款在办理工程竣工决算后一个月内由被告紫旺电器公司负责与原告结算，约定联建房施工计划于2003年8月开工，2004年12月竣工。同日，双方签订补充协议一份，载明土地转性费用由原告负担30,000元，每间联建房的建筑总面积包括一层商铺面积47.88平方米，二层以上两套住房，每套面积96平方米(具体按交房时的实际建筑面积测算为准)。协议签订后，平面规划图几经被告紫旺电器公司、紫旺房产公司修改，原告的对应商铺位置在XX号129及其楼上的XX号201、301室、401室、501室的其中两套(401室、501室已交付其他业主，原告自愿选择剩下的两套)XX号201、301室。原告根据协议约定支付了地价款228,000元和第一期、第二期的建房款130,000元及土地转性费30,000元。被告紫旺房产公司于2006年7月13日取得了该商品房预售许可证。但被告紫旺电器公司却一再违约，至今未向原告交付房屋。原告认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和第二条的规定和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条和第二十五条的规定，原告与被告紫旺电器公司签订的《协议书》合法有效，被告紫旺电器公司、被告紫旺房产公司应当依约向原告交付协议约定的房屋，特提起上述诉请。紫旺房产公司辩称，其公司与原告没有建立任何合同关系。原告要求其交付房屋是没有任何法律依据的。本案是紫旺维稳案件中的一件，对于此类纠纷是有一揽子方案解决。在该方案的指导下，参联建业主已经有830户与其公司达成调解并履行。该方案没有侵害原告的利益，原告作为参联建的一员，也只能用此原则解决，即返还本金及按年利率10%支付资金占用费。紫旺电器公司辩称，其公司与原告签订的协议是非法转让土地。相关行政部门对紫旺电器公司也已进行了处罚，且所属的工业用地也已归还给相关部门。紫旺电器公司现在没有土地，不可能建造房屋。案涉协议是无效的。对于原告所支付的钱款，其公司愿意按照一揽子解决方案返还，返还本金及按年利率10%支付资金占用费。本院经审理认定事实如下：2003年4月26日，原告叶行忠(作为乙方)与被告紫旺电器公司(作为甲方)签订了《协议书》一份，约定：“现根据双方需求，乙方对进行电器城联建房地基位置进行确认，并经甲乙双方友好协商，达成如下协议：一、建设位置：1.建设用地位于上海市闵行区江川路南侧。东临紫顺大道、西至祥云路、南靠小河、北朝江川路大街；2.乙方认购位置，位于第****1间，单价每间228,000元；……三、产权证件：1.土地性质为国有，土地出让金由甲方支付；2产权证为绿证(二证合一)；3、使用年限为50年；四、产权证办理时间及费用：1.房屋建筑工程经竣工验收合格交付乙方后，由甲方为乙方登记造册统一代办《土地房屋产权证》……3.甲方为乙方代办《土地房屋产权证》的契税、登记费、评估费、印花税、工本费等由乙方自理；五、联建房建筑结构：紫旺电器城建筑为五层，坐北朝南，建筑结构为框架结构或二层至五层为砖砼结构，一层楼高3.8米，二至五层楼高2.9米。每间占地面积为47.88平方米，二层以上住房每套面积为95.76平方米；六、施工与管理：……3.联建房施工管理，由甲方收取乙方代建管理费，收费标准按建筑面积每平方米5元计；4.建房设计费按照国家标准由甲方垫付后，根据实际建筑面积分摊，由乙方负责；5.联建房施工计划于2003年8月开工，2004年12月竣工……八、资金结算：1、地价款支付方式分**支付，根据乙方确认的联建房间数计1间，地价款共计228,000元。签订协议之日首付30%，计60,000元；第二期付款时间在一个月内付30%，计70,000元；第三期余款40%，计98,000元在甲方土地使用证批复后一周内付清；2、建房款分三期支付：第一期建房款在甲方施工许可证批复后一周内支付80,000元，第二期建房款在主体工程封顶时支付50,000元；第三期余款在办理工程竣工决算后，一个月内由甲方负责与乙方结算余款……十一、违约责任：1、甲方负责联建房项目施工，如不能按招投标施工合同工期内完工，甲方向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付总金额的每日3‰计算赔偿；2、甲方负责配套的附属设施，如不能在房建工程竣工验收合格后六个月内完成，影响乙方经营使用，按乙方已付总金额的每日3‰计算赔偿金；3、乙方逾期支付各项资金，须缴滞纳金，滞纳金按应缴款金额的每天3‰标准累加计算。逾期时间超过一个月，甲方视乙方违约，甲方不再另行催告乙方，甲方有权作出处理或不予乙方保留原地基，乙方不存在任何异议。”同日，原告(协议乙方)与被告紫旺电器公司(协议甲方)还达成《补充协议》，约定：“一、‘房屋土地产权证’的办理，甲方根据乙方要求，按照上海市房屋土地管理局沪价房(1998)138号《关于在全市范围实施基准地价的公告》规定，土地转性为国有商业出让，使用年限为40年。土地转性费用乙方承担每间30,000元(即在原地基价的基础上另加收)，收款时间：甲方在办理转性手续时通知乙方收取；二、甲方如不能届时办理产权证时，乙方如有要求，甲方退还乙方全部金额，并按银行规定支付贷款利息；三、原协议中关于每间联建房的建筑总面积：包括一层商铺面积47.88平方米，二层以上有两套住房，每套住房面积96平方米(具体按交房时的实际建筑面积测算为准)；四、关于建筑造价问题补充：甲方根据国家建筑定额有关规定，进行招投标。如果乙方在审阅设计图纸后，对造价有疑问的，可以进行咨询，或提出退款，甲方按乙方所交金额全部退还乙方。”上述协议签订后，原告向被告紫旺电器公司支付了第一期地基款60,000元(2003年4月26日支付)、第二期地基款70,000元(2004年3月5日支付)、联建房地基转商业出让金30,000元(2004年3月5日支付)、第三期地基款98,000元(2004年12月30日支付)、建筑资金首付款80,000元(2004年12月30日支付)、第二期的建房款50,000元(2006年7月26日支付)，总计388,000元。2003年7月8日，上海市房屋土地资源管理局向被告紫旺电器公司发出《行政处罚听证告知书》，载明：“你单位于2003年2月至5月，未经依法批准，擅自与胡斌等51人以联建名义签订建房协议，非法转让土地使用权。该行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项规定。依据，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十五条规定，我局决定对你单位作出以下行政处罚：处以没收违法所得二十万元。”2003年9月，被告紫旺电器公司与周某某投资注册了被告紫旺房产公司。另查明，位，位于本市闵行区江川路**上海中电紫旺电器城共有**告紫旺房产公司已于2006年7月取得三至七期的预售许可证，尚未取得一、二期的预售许可证。2010年3月15日，上海市闵行区马桥镇人民政府出具了《关于紫旺电器城项目问题一揽子解决原则方案》1份，载明：“紫旺电器城项目由紫旺房地产公司开发，原定于2007年上半年交房，但由于诸多原因迟迟无法竣工，导致房屋至今无法交付，项目目前处于停工状态；紫旺房地产公司法定代表人周某某亦因涉嫌非法吸收公众存款案被公安机关立案侦查，现已逮捕；由于项目停工，且紫旺房地产公司严重资不抵债，无法完成配套工程，无法按期交房，购买该项目房屋的购房人、前期的参、联建者和民间借贷放贷者等数千相关当事人为解决各自的问题不断上访，要求政府对紫旺项目予以关注，并协调解决；闵行区政府对群众反映的紫旺项目问题高度关注，已责成有关单位深入调查，并将在此基础上依法进行分类、分批、分步一揽子解决。……对紫旺项目的相关当事人，实行分类、分批、分步骤解决：1、签订商品房预售合同并办理了预告登记的当事人、签订商品房预售合同(标的房屋取得预售许可证)，未办理预告登记的当事人以交付房屋为原则；2、参建联建(合同)协议当事人以终止履行、返还本金为原则；3、一房二卖的当事人以预告登记的享有优先权为原则；4、非法吸收公众存款案涉案当事人以归还本金为原则；5、对外借款包括银行以归还本金为原则；6、工程款以清偿应付工程及材料款为原则。”2010年6月17日，被告紫旺房产公司、紫旺电器公司及案外人上海星某房地产发展有限公司向原告发出《通知》1份，载明：“鉴于您曾就‘紫旺城’项目签订联建协议，因后续资金未及时到位，导致工程无法及时竣工，紫旺房产公司的法定代表人亦于2009年底因涉嫌非法吸收公众存款案被逮捕。政府对紫旺项目问题高度关注，责成有关单位深入调查，形成对紫旺项目问题一揽子解决方案，上海星某房地产发展有限公司对紫旺项目进行托管，清理债权债务和善后工程。根据上海公安部门转来调查材料表明，紫旺电器公司已向您发通知告知，紫旺项目已由上海紫旺房地产开发经营有限公司建设，您原与紫旺电器公司签订的《协议书》已无法履行。紫旺房产公司已于2004年12月取得紫旺项目施工许可证，2005年至2006年紫旺项目主体结构封顶。据查明的资料，未见您支付后续款项的凭证。现依据一揽子解决方案，对紫旺项目中联建协议处理通知如下：1、对签订的联建协议终止履行，由各方签订《和解协议》，紫旺房产公司负责退还相关当事人已付钱款，并对已付钱款按每年利率10%给予资金占有使用费；2、联建协议终止后，给予该批当事人按紫旺项目恢复销售的房屋平均价(可按9,500元/平方米左右计，一房一价)的9.2折重新购买该项目内一套房屋的优惠购买政策(购买者仅限原参联建协议签订方本人，且优惠购买申请期限至2010年8月31日止)。3、对已付钱款及资金占有使用费支付(或结算)时间安排……”原告称其在收到该份通知后至被告紫旺房产公司进行商谈，但对该方案有异议，双方最终未能达成一致。2007年2月7日，被告紫旺房产公司与案外人陆某某签订商品房预售合同一份，将其名下坐落于本市江川路XXXX弄49_59单号XXX室店铺出售给陆某某。现该商铺登记权利人为陆某某。2009年1月18日，被告紫旺房产公司与案外人胡某签订商品房预售合同一份，将其名下坐落于本市江川路XXX弄XXX号XXX层XXX室的店铺出售给胡某。2009年2月24日，被告紫旺房产公司与案外人吴某某签订商品房预售合同一份，将其名下坐落于本市江川路XXX弄XXX号XXX层XXX室的店铺出售给吴某某。上述两店铺登记的权利人仍为被告紫旺房产公司。被告紫旺房产公司庭审中称上述三套房屋的房款均已付清，另外两套房屋未能过户是由于之前存在刑事案件及银行抵押，导致房屋未能过户登记。以上事实由原告提供的证据：1、协议书、补充协议一组；2、2003年图纸、楼栋号、门牌号布置图、分布图、套型图一组；3、张某某的谈话录音一组；4、紫旺电器城平面布置图一份；5、收款收据、明信片、项目概况一组；6、上紫房开(2005)自第08号、通知、预售通知、信函一组；7、2014年8月19日闵行法院立案系统、公证书、协议书(颜A某某)一组；8、联建简介、房地产权证、承包协议书一组；9、注册资本前后对照表、催款通知书、政府关于紫旺电器城项目一揽子解决的方案一组；10、收款收据一组；11、参建图纸、证人证言一组；12、上海市不动产登记簿一份(张某某)；13、奚某某协议书、缴款通知书一组；14、建筑工程规划许可证一份；15、房地产产权登记一份；16、民事判决书、认购书一组。被告紫旺电器公司提供的证据：1、上海市房屋土地资源管理局行政处罚听证告知书一份；2、2006年4月3日被告紫旺电器公司发给原告的通知一组；3、关于紫旺电器城项目问题一揽子解决原则方案一份；4、通知三份；5、土地证一份。被告紫旺房产公司提供的证据：1、刑事判决书一份；2、关于紫旺电器城项目问题一揽子解决原则方案一份；3、通知三份；4、涉案三套房屋的预售合同及不动产登记簿信息一组。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告紫旺电器公司签订的《协议书》、《补充协议》，约定联建，从其具体内容看，实为原告出资获取被告紫旺电器公司建造的房屋，故双方间实为房屋买卖合同。考虑到双方对房屋位置、价款及支付方式等均已作出相关约定，且原告已支付了部分购房款，上述协议书已具备了买卖合同的主要内容，应当被认定为商品房买卖合同。被告紫旺电器公司为实际履行该合同，与他人设立了被告紫旺房产公司。案涉紫旺电器城项目实际也由被告紫旺房产公司开发，该被告亦取得了案涉项目房屋的预售许可证，故案涉《协议书》、《补充协议》有效，对双方具有拘束力。因涉案楼盘规划发生过变更，该《协议书》签订时的项目平面图与涉案楼盘最终总平面图在整个楼盘布局上存在较大变化。双方在合同履行过程中又无法协商确定符合交付条件的房屋室号，因此在无法确定《协议书》约定之标的物的情形下，双方签订的《协议书》客观上已无法继续履行，故原告要求解除双方签订的《协议书》，于法有据，本院予以支持。《协议书》解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告已支付的购房款，两被告均愿意返还，本院予以确认。对于原告主张的损失赔偿，案涉紫旺电器城项目在被告紫旺房产公司、案外人周某某、周某丽涉嫌非法吸收公众存款罪后，相关部门为维护众多平等债权人之利益而形成了“紫旺项目一揽子解决方案”，被告亦于2010年6月通知原告并提出了具体的解决方案。因此，原告应当明知其与被告紫旺电器公司签订的《协议书》已无法继续履行，其作为守约方应及时在合理的期限内行使解除权并主张损失赔偿以避免自身损失的扩大，现原告至今才行使解除权，并要求以目前的房屋市场价格为基础主张赔偿，且原告对于其主张的具体损失亦未提供充分有效的证据予以证明，故对于原告的主张，本院难以支持。现两被告愿意支付自付款之日起按年利率10%计算至2010年5月31日止的资金占用费，本院予以支持。考虑到该购房款实际仍由被告占用，故被告仍应支付按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的自2010年6月1日起至实际支付之日止的资金占用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告叶行忠与被告上海紫旺电器有限公司于2003年4月26日签订的《协议书》及《补充协议》解除；二、被告上海紫旺电器有限公司、上海紫旺房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶行忠购房款388,000元；三、被告上海紫旺电器有限公司、上海紫旺房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶行忠至2010年5月31日止的资金占用费223,792.78元，并以房款388,000元计自2010年6月1日起至实际返还房款之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的资金占用费；四、驳回原告叶行忠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45,180.80元、财产保全费1,810元，合计46,990.80元，由叶行忠负担36,990.80元，上海紫旺电器有限公司、上海紫旺房地产开发经营有限公司负担10,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄秉璋审 判 员  林 叶人民陪审员  樊 燕二〇二〇年三月二日法官 助理  熊亚娜书 记 员  姜晓婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。