广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10489号原告：某物业服务集团股份有限公司某分公司，住所地：广州市番禺区洛浦街南浦东乡村。负责人：杨某琼。委托诉讼代理人：杨某展，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：林某菁，女，该公司工作人员。被告：郑某娟，女，1982年12月10日，汉族，住广东省各行广州市番禺区，原告某物业服务集团股份有限公司某分公司与被告郑某娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某物业服务集团股份有限公司某分公司的委托诉讼代理人杨育展到庭参加诉讼。被告郑某娟经公告送达开庭传票，无到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告某物业服务集团股份有限公司某分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠我司物业服务费，截止到从2018年9月1日至2019年2月28日，欠物业服务费金额人民币1403.46元，违约金人民币370.75元，总计金额为人民币1774.21元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：广州某小区自成立以来一直由原告进行物业管理。2011年1月被告从某发展公司处购得位于广州市番禺区洛浦街广州某雅苑*座*号房产（下称该房产），成为广州某小区的业主。自从被告成为广州某小区业主后，原告作为小区的物业服务企业，对被告履行了物业服务企业应尽的物业服务义务。被告一直享受原告提供的物业服务，但自从2018年9月1日起截至起诉之日，却拒绝支付物业服务费，该房产建筑面积101.70平方米。根据《广州某前期物业服务协议》对物业管理服务费用“甲方交纳的综合管理服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元计收，每逾期一天需增交5%的违约金”的约定，被告每月应向原告支付203.4元的物业服务费。2015年1月1日后调升为每平方米2.3元物业服务费，每月应支付233.91元。截止2018年9月1日至2019年2月28日，欠费金额1403.46元、违约金370.75元，总计金额1774.21元。鉴于上述事实，被告的行为损害了原告的合法权益，根据《合同法》有关规定，被告应支付物业服务费1403.46元、违约金370.75元。原告为保护其合法权益，遂向本院提起本案诉讼。被告郑某娟未到庭答辩。原告某物业服务集团股份有限公司某分公司围绕诉讼请求依法提交了：1.广州某前期物业服务合同（原件）；证明原告系取得物业管理企业一级资质的广东某物业服务股份有限公司的分公司，接受广州市番禺某物业发展有限公司选聘，对广州某小区提供前期物业管理服务，故有权向被告收取物业服务费；2.广州市不动产登记查册表（原件）、房产权证（复印件）、《前期物业服务协议》（原件）、《临时管理规约》（原件）、收楼及入住承诺书（原件）、入住登记表（原件）、收楼及入住通知书（原件）；证明被告系涉讼房屋产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，办理入住登记等手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任；3.EMS追缴单（复印件）、EMS官网查询的快递动态查询单打印件，证明物业公司已多次向业主催缴无果，已向其发送EMS追缴单；4.欠费明细单（原告自行制作的表格，原件），证明物业收费系统导出物业服务费欠费数据；5.关于“调整广州某物业服务费意见征询工作”结果的公告（原件）；证明2015年1月开始由原洋房2元/平方米/月调整为2.3元/平方米/月。被告郑某娟经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告提供的上述证据予以确认并在卷佐证。本院综合分析原告提供的证据和庭审的陈述，认定以下事实：原告某物业服务集团股份有限公司某分公司经广州市番禺区市场监督管理局核准登记，经营范围包括物业管理，原告名称由广东某物业服务股份有限公司某分公司变更为某物业服务集团股份有限公司某分公司。番禺区洛浦街南浦岛某雅苑*座*房为郑某娟所有，该物业建筑面积为101.70平方米。涉诉物业所在小区至今未成立业主委员会及业主大会。广州市番禺某物业发展有限公司（合同甲方）与广东某物业服务股份有限公司某分公司（合同乙方，后经工商变更登记公司名称变更为本案原告）签订一份《广州某前期物业服务合同》，合同约定由原告对广州某一、二期提供前期物业管理服务事宜，包括综合管理服务、共用设施设备维修管理、公共秩序管理、公共环境卫生管理服务、公共绿化养护管理等管理与服务。物业服务期限为2016年1月1日至2018年12月31日；合同第三条约定“1.乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有（使用）的物业若为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有（使用）的物业面积计算交纳，计收标准为：步梯洋房：按房屋建筑面积2.30元/月·平方米计收，花园：按花园面积0.50元/月·平方米计收”。合同第六条、第十五条约定“物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳上月的物业服务费。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金”。2011年4月8日，郑某娟（合同甲方）与广东某物业管理有限公司某分公司（合同乙方，后经工商变更登记公司名称变更为本案原告）签订一份《某前期物业服务协议》，合同约定乙方向甲方提供物业管理服务。合同第五条、第七条、第十六条、第三十二条约定“甲方缴纳物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元计收；物业服务费采用银行代收代交方式于公历每月10日前交纳。甲方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业服务费的5‰违约金。本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的《物业服务合同》生效时，本协议自动终止”。2014年7月21日至2014年9月20日期间，经该小区专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过，广州某小区物业服务费收取标准自2015年1月1日起按照洋房建筑面积每平方米2.3元/月（含公摊费）、别墅建筑面积每平方米2.8元/月（含公摊费）计收。原告就调整后的物业服务费计收标准报政府相关主管部门备案。本院认为：广州市番禺某物业发展有限公司与原告签订的《广州某前期物业服务合同》、原告与被告签订的《某前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。原告履行相应的物业服务合同义务后，有权利向被告收取物业服务费。原告主张物业服务费用的收费标准为：洋房建筑面积每平方米2.3元/月，符合《广州某前期物业服务合同》的约定，故本院对原告主张的收费标准予以确认。涉案房产的建筑面积为101.70平方米，涉案房产每月的物业服务费用为233.91元（101.70平方米×2.3元/平方米），被告拖欠2018年9月1日至2019年2月28日期间的物业服务费为1403.46元（233.91元/月×6个月），应向原告支付。关于违约金问题，被告享受原告提供的物业服务后，未按合同约定缴纳物业管理费，已构成违约，除清偿拖欠的物业管理费外，还应支付违约金。原告主张按每日5‰计算违约金，该违约金计算标准明显过高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院酌情将违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，且原告陈述支付期限为每月10日前交纳上月物业服务费，违约金应从次月11日起计算。对原告主张违约金的超出部分，本院则不予支持。被告郑某娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告郑某娟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告某物业服务集团股份有限公司某分公司支付2018年9月1日至2019年2月28日期间的物业服务费人民币1403.46元及违约金（以每月应支付的物业服务费人民币233.91元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从所欠费用月份的次月11日起计至实际支付所欠物业服务费用之日止，每月物业服务费的违约金分期计算，以本金为限）；二、驳回原告某物业服务集团股份有限公司某分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由原告某物业服务集团股份有限公司某分公司负担人民币25元，被告郑某娟负担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  崔淑冰人民陪审员  何玉婵人民陪审员  顾伟仪二〇二〇年三月二十日书 记 员  张 荣