湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1081民初1917号原告：何庆荣，男，1976年8月1日出生，汉族，住湖南省资兴市。原告：何显凡，女，1978年11月15日出生，汉族，住湖南省资兴市。以上两原告的委托代理人：黄守文，资兴市星光法律服务所法律工作者。被告：郴州市宇顺房地产开发有限责任公司。住所地湖南省资兴市建材大市场综合楼栋201。法定代表人：李元辉，该公司总经理。被告：卢良兴，男，1973年8月19日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：何忠诚，湖南民协律师事务所律师。原告何庆荣、何显凡与被告郴州市宇顺房地产开发有限责任公司（以下简称“宇顺公司”）、卢良兴案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年12月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何庆荣、何显凡及其委托诉讼代理人黄守文、被告卢良兴及其委托诉讼代理人何忠诚到庭参加诉讼，被告宇顺公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何庆荣、何显凡向本院提出诉讼请求：1、依法判决停止对位于资兴市××广场××广场××栋××号门面的查封；2、依法判决确认位于资兴市××广场××栋××号门面系二原告共同所有；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年6月26日，二原告与被告宇顺公司签订了一份《商品房买卖合同》，以金额721125元从被告宇顺公司购买了资兴市××广场××栋××号门面。二原告购买此门面后，并于当天签订了一份《商铺委托租赁协议》，二原告委托被告宇顺公司对外招租，租赁期限为3年，总租金为138456元，并可抵作应付的购房款。签订协议后，二原告将商铺交由被告宇顺公司对外进行租赁。2020年9月23日，资兴市人民法院下达了（2020）湘1081财保298号民事裁定书，对二原告位于资兴市××广场××栋××号门面进行查封，查封期限从2020年9月25日至2023年9月24日计三年，并对资兴市不动产登记管理局下达了（2020）湘1081执保201号协助执行通知书。二原告知道法院查封涉案门面后，于2020年11月2日提起书面异议，请求法院依法解除对二原告所有的位于资兴市××广场××栋××号门面的查封。资兴市人民法院于2020年12月14日下达了（2020）湘1081执异45号执行裁定书，以“涉案门面至本院查封之日前，一直处于由宇顺公司出租状态，异议人并无充分的证据证明双方办理了实际交付手续并且实际占有了该门面。异议人的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。”为由，裁定驳回异议人何庆荣、何显凡的异议请求。二原告对此裁定不服，认为该裁定明显错误，理由是：1、二原告和被告宇顺公司于2017年6月26日签订了《商品房买卖合同》；2、二原告已以金额721125元付清了房款，这有收款收据为证。3、二原告与被告宇顺公司签订了《商铺委托租赁协议》，由二原告委托被告宇顺公司对外招租，双方对权利与义务进行了约定；4、宇顺公司也出具了证明，证明该门面已交付二原告使用；5、法院认定的事实自相矛盾，认定事实也明显错误。根据被告卢良兴提供的证据，2014年12月18日，被告卢良兴与被告宇顺公司签订了合同并网签备案，在没有解除网签备案的情况下，涉案门面的权利人为卢良兴，那么法院怎么能认定是被告宇顺公司的门面呢，并且被告宇顺公司已于2017年6月26日将涉案门面卖给了二原告，也就是说无论从法律形式上说还是从事实上说，该门面无论如何都已经不是被告宇顺公司的了。所以说法院认定事实明显错误；6、被告卢良兴与被告宇顺公司为建设工程合同纠纷一案，双方已达成（2020）湘1081民初1661号民事调解协议。被告卢良兴未对该门面主张任何权利，没有主张该门面系被告卢良兴所有，而且在诉讼保全中，也承认该门面不是被告卢良兴所有，而是要求法院对被告宇顺公司的该门面进行查封。然而，事实上该门面已归二原告所有。综上所述，请求法院判如所请。原告何庆荣、何显凡为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、身份证复印件，旨在证明何庆荣、何显凡的基本情况；2、结婚证，旨在证明何庆荣、何显凡系夫妻关系；3、企业登记信息，旨在证明宇顺公司企业登记情况；4、资兴市商品房买卖合同，旨在证明何庆荣、何显凡向宇顺公司以721125元购买了位于资兴市××广场××栋××号门面；5、商铺委托租赁协议，旨在证明2017年6月26日，何庆荣、何显凡委托宇顺公司进行对外招租，委托租赁期为3年，总租金138456元；6、收款收据，旨在证明宇顺公司收取何庆荣房款计721125元；7、银行转账凭证、客户明细，旨在证明原告转账给王庆松、聂桂红账户，由王庆松支付房款给公司；8、书面证明，旨在证明宇顺公司将5、6栋108号商铺于2017年10月1日已交付何庆荣、何显凡使用；9、（2020）湘1081财保299号民事裁定书，旨在证明卢良兴2020年9月23日申请诉前财产保全，法院查封了资兴市××广场××栋××号门面；10、协助执行通知书，旨在证明法院查封门面期限为三年，从2020年9月25日起至2023年9月24日止；11、民事调解书，旨在证明卢良兴与宇顺公司建设工程合同纠纷一案，经法院主持调解，已达成民事调解协议，并证明资兴市××广场××栋××号门面不是卢良兴及宇顺公司所有，实际上是何庆荣、何显凡共同所有；12、身份证复印件，旨在证明被告卢良兴的基本情况；13、卢良兴等与宇顺公司等于2016年2月5日签订的协议书，旨在证明《协议书》约定抵押预售期间，宇顺公司可以出售抵押预售的房屋，并及时协助办理相关变更登记备案手续；14、证明，证明何庆荣于2017年6月26日已购买郴州市××房××栋××号商铺，商铺价款为721125元（已扣三年租金138456元）；15、书面证明，旨在证明2017年10月1日5、6栋108号商铺已交付何庆荣使用；16、108号商铺电费明细凭证，旨在证明该商铺的电费客户为何庆荣；17、门面出租合同，旨在证明2020年10月1日何庆荣已将5、6栋108号商铺租赁给王教仁使用；18、收款收据，旨在证明何庆荣交纳了5、6栋108号商铺物业费、何庆荣已履行业主义务；19、（2020）湘1081执异45号执行裁定书，旨在证明法院驳回了案外人何庆荣、何显凡的异议，为此原告提起案外人执行异议之诉。被告卢良兴辩称：1、原告不服（2020）湘1081执异45号执行裁定书，应当申请审判监督程序。从其诉状事实与理由阐述来看，原告不服该裁定，认为资兴市人民法院下达的（2020）湘1081执异45号执异裁定书错误。那么，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第305条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第119条规定外，还应当具备下列条件，（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关。另外，根据《民事诉讼法》第227条规定，对执行异议裁定不服的，认为裁定错误的，应当依照审判监督程序办理。因此，原告对（2020）湘1081执异45号执异裁定书不服，应当申请审判监督程序，不是提出执行异议之诉；2、退一步讲，原告提出的执行异议之诉与原裁定无关，被答辩人的第一、第二项诉讼请求也不应支持。原告仅凭与宇顺公司签订房屋买卖合同，就认定该房屋是原告所有，没有法律依据的。其一，原告与宇顺公司签订房屋买卖合同之前，宇顺公司就将该案涉门面网签在被告卢良兴名下，至今没有解除网签。其二，就算其是真实交易，也没有发生物权效力。根据《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，原告与宇顺公司签订房屋买卖合同后，并未进行登记。另外，根据《民法典》第221条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。之前网签在被告下，也无法登记，未经被告同意，不发生物权效力。因此，无论如何，原告与宇顺公司的买卖合同，不发生物权效力。因此，其提出的两项诉讼请求均无法支持，请法庭予以驳回。被告卢良兴为证明自己的答辩主张，向本院提交如下证据：1、（2020）湘1081执异45号执行裁定书，旨在①证明资兴市××广场××栋××号门面房至今网签在卢良兴名下；②证明法院驳回了何庆荣、何显凡的执行异议请求；2、案涉108号门面房网签记录，证明该房产网签在卢良兴名下。被告宇顺公司未提交书面答辩状，亦未提交证据。对于原告何庆荣、何显凡与被告卢良兴所提交的所有证据材料，首先，人民法院已生效法律文书无须进行质证；其次，双方当事人对以上所有证据的真实性、合法性、关联性“三性”均无异议或者实质性异议。即使被告卢良兴就原告部分证据发表异议质证意见，也属于该当事人对证据有不同理解、不同看法、主张不同证明方向而已；被告宇顺公司未到庭参加诉讼，视为对其质证权利的放弃。故对于原、被告所举证据，结合双方当事人陈述、辩论，本院认证如下：原告何庆荣、何显凡与被告卢良兴所提交的证据均符合证据真实性、合法性、关联性“三性”要求，已形成证据锁链，能相互印证本案相关事实，经合议庭审查全部予以认定。根据以上当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中双方当事人的法庭陈述和辩论，本院认定下列事实：原告何庆荣、何显凡系夫妻关系。2017年6月26日，何庆荣、何显凡与被告宇顺公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定何庆荣、何显凡购买宇顺公司位于资兴市××广场××栋××单元××号房，建筑面积96.15平方米，该商品房的用途为商业，成交价格金额为721125元，已于签订本合同付清全部购房款。当日，双方又签订了一份《商铺委托租赁协议》，约定何庆荣、何显凡将所购买的第5、6栋1单元108号商铺委托宇顺公司对外招租，租赁期限为三年，从交房之日起计算；三年总计租金为138456元，由宇顺公司一次性先行垫付给何庆荣、何显凡并抵作其应付的购房款。协议签订后，2017年10月1日，宇顺公司举行了该商铺门面交付给何庆荣、何显凡的仪式。而后该商铺门面房一直未过户，实际上由宇顺公司将对外进行租赁。另查明，2013年11月5日，湖南长信建设集团有限公司（以下简称长信公司）与宇顺公司签订建设工程施工合同，约定宇顺公司将资兴市天曌运达商业广场房屋建设工程发包给长信公司，长信公司采用包工包料的形式，且全额垫资，卢良兴系该项目投资人和实际施工人之一。之后，申请人卢良兴将涉案门面进行网签，网签登记在卢良兴名下。因工程款支付问题，2017年6月2日，长信公司与宇顺公司签订《协议书》，约定宇顺公司对已网签在长信公司名下的第5、6栋108号门面等三套房产，必须按2016年2月5日签订的协议书执行，支付长信公司200万元工程款后，长信公司同意配合解除网签。因宇顺公司未按照协议支付清卢良兴工程款，2020年9月22日，卢良兴向本院申请诉前财产保全，要求查封“被申请人宇顺公司开发的位于资兴市××广场××栋××号门面”。2020年9月25日，本院依照（2020）湘1081财保299号民事裁定，执行诉前财产保全措施，查封“被申请人宇顺公司”该案涉108号门面房，查封期限为三年（从2020年9月25日至2023年9月24日）。2020年10月22日，卢良兴就宇顺公司工程欠款向本院提起诉讼，要求宇顺公司支付其建筑工程欠款1218556元，本院立案受理，经本院调解，卢良兴与宇顺公司双方于2020年12月4日自愿达成民事调解协议，本院已生效的（2020）湘1081民初1661号民事调解书载明：“一、被告郴州市宇顺房地产开发有限责任公司欠原告卢良兴工程款1218556元，由被告于2021年1月30日之前支付100000元，2021年5月1日前支付200000元，2021年7月30日之前付清余款918556元；二、如被告郴州市宇顺房地产开发有限责任公司未如期履行上述第一条还款义务，则原告卢良兴可以向法院申请执行被告郴州市宇顺房地产开发有限责任公司所有未支付的工程款。”因所购买门面被查封，2020年12月2日，案外人（异议人）何庆荣、何显凡向本院提出书面异议,请求依法解除对位于资兴市××广场××栋××号门面的查封。本院（2020）湘1081执异45号执行裁定书以“案涉门面至本院查封之日前，一直处于由宇顺公司出租状态，异议人并无充分的证据证明双方办理了实际交付手续并且由其实际占有了该门面。异议人的异议请求不符合上述法律规定”为由裁定：“驳回异议人何庆荣、何显凡的异议请求。”原告何庆荣、何显凡遂起诉来院，要求判如所请。被告卢良兴表示不同意，认为本案中，原告在与第三人签订《商铺买卖合同》时，该商铺已经网签在卢良兴名下，在没有解除网签的情况下，原告既未取得对案涉房屋的所有权，亦未实际占有该商铺（目前仍是宇顺公司在实际控制商铺），故原告与宇顺公司只是合同关系，商铺没有登记过户，就没有发生物权效力，原告提出的两项诉讼请求均无事实依据和法律依据，应当予以驳回。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。案外人执行异议之诉纠纷是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案双方争议的焦点是：一、原告何庆荣、何显凡对位于资兴市××广场××广场××栋××号门面是否享有足以排除强制执行之权利、本院对该门面的查封是否应当停止；二、原告何庆荣、何显凡要求确认该门面归其所有的诉讼请求能否得到支持。关于焦点一、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；人民法院在适用上述规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定。本案中，根据已查明事实，何庆荣、何显凡与宇顺公司2017年6月26日签订了《商品房买卖合同》，并于签订合同之日付清全部购房款项，宇顺公司亦向其开具了收到购房款的收据，可以认定双方签订的上述房屋买卖合同系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。既然合同约定何庆荣、何显凡购买宇顺公司位于资兴市××广场××栋××单元××号房用途性质为商业，且何庆荣、何显凡与宇顺公司订有《商铺委托租赁协议》，故何庆荣、何显凡委托宇顺公司出租商铺，系正常行为。加之该《商铺委托租赁协议》中约定宇顺公司一次性先行垫付三年房租金给何庆荣、何显凡并抵作其购房款，由此应当视为何庆荣、何显凡在人民法院查封之前已合法占有该案涉房产。至于案涉房产未办理过户登记，是卢良兴与宇顺公司之间有建筑工程合同纠纷所致，非因何庆荣、何显凡自身原因。综上，何庆荣、何显凡对该案涉商铺房屋享有物权期待权，且其所享有的物权期待权民事权益，足以排除人民法院的查封行为，本院对该门面的查封应当立即停止。关于焦点二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”何庆荣、何显凡在本案执行异议之诉中提出案涉房屋归其所有的诉求，该案涉房屋确权之诉可以在本案中一并审理。纵观本案事实，何庆荣、何显凡作为案外人，对于本院财产保全执行标的案涉房屋享有物权期待权，亦有要求宇顺公司履行过户义务的合同请求权。何庆荣、何显凡虽然享有足以排除强制执行的民事权益，但目前该案涉房屋网签在卢良兴名下，卢良兴的网签具有一定法律效力。关于网签，就是房屋交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，目的是为了让房地产交易更加透明化，防止一房多卖。网签后的房屋，即使卖方要想毁约买方而卖给第三方，必须注销网签后方能进行过户。注销网签只有买方或者双方向房管部门申请才能进行。正因如此，在宇顺公司与卢良兴未注销网签之前，本院尚不能确认该案涉房屋所有权归何庆荣、何显凡所有。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对位于资兴市××广场××广场××栋××号门面的查封；二、驳回原告何庆荣、何显凡的其他诉讼请求。案件受理费11011元，由原告何庆荣、何显凡承担5000元，被告郴州市宇顺房地产开发有限责任公司、卢良兴承担6011元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  黄 忠人民陪审员  何燕平人民陪审员  毛冬兰二〇二〇年三月二十三日书 记 员  吴 丹