贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0521民初50号 原告（反诉被告）：张昌凤，女，1976年8月16日出生，汉族，住贵州省大方县。 原告（反诉被告）：周贞贵，男，1977年1月7日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：陈腾飞，贵州港丰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：大方安泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇龙昌村，统一社会信用代码：91520521082786544R。 法定代表人：王建中。 委托诉讼代理人：赵江，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 原告(反诉被告)张昌凤、周贞贵与被告（反诉原告）大方安泰房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“安泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，安泰公司提起反诉，本院依法适用简易程序就本诉、反诉公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)张昌凤及二原告之委托诉讼代理人陈腾飞，被告（反诉原告）安泰公司之委托诉讼代理人赵江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)张昌凤、周贞贵向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告交付房屋；2、请求判决确认原告向被告购买房屋的所有权归原告并判决被告向原告交付办理房屋所有权证所需相关文书；3、请求判决被告向原告支付自2017年1月1日起至实际交付房屋日止期间的逾期交房违约金，暂计算至2020年2月3日止为41510.40元；逾期交付办理商品房所有权转移登记的有关文书违约金自2018年1月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书日止，暂计算至2020年2月3日止为76654.00元，共计118164.40元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年2月19日购买由被告开发的黔西北花园小区棚户区改造南区项目第3栋6层4号房。双方在合同中约定：（1）、原告以银行按揭方式按套内面积计算向被告支付购房款368000元（原告已经履行该付款义务）；（2）、被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋，逾期交房按每日万分之一计算违约金；（3）、被告应在2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期90日内按每日0.1%承担违约责任，逾期90日以后按每日0.2%承担违约责任。至今，被告仍然没有向原告交付房屋和交付办理商品房所有权转移登记的有关文书，被告应按照合同向原告支付违约金，暂计算自2017年1月1日起至2020年2月3日止为：41510.4元。因合同约定逾期交付办理商品房所有权转移登记的有关文书违约金明显偏高，现原告要求按每天万分之二点一计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书所造成的损失，暂计算自2018年1月1日起至2020年2月3日止按万分之二点一计算的130%为76654元。综上，原告已经履行了合同约定的付款义务，被告构成实质性违约，依法应当承担违约责任。请求法院支持原告的诉求。 被告（反诉原告）安泰公司辩称，原告诉请的一二项无履行可行性，涉案房屋土地使用权被省高院自2018年3月1日前查封至今仍未解封，请求法院予以驳回，且第一项理由不符合事实，原告张昌凤、周贞贵于2018年12月1日强行入住该房屋，第三项请求计算违约金起止时间错误，办理所有权转移登记的文书违约金，自2018年3月1日前省高院查封属于不可抗力，不应再计算违约金，该部分请求依法应当予以驳回。 被告（反诉原告）安泰公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除反诉原告安泰公司与反诉被告张昌凤、周贞贵20**年2月28日签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判决反诉原告按照《商品房买卖合同》将反诉被告已支付购房款退还给反诉被告；3、本案反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：大方县黔西北小区是大方县人民政府招商引资项目，开发单位为安泰公司，施工单位为重庆万美建设工程有限公司。安泰公司按照相关法律法规向反诉被告通过银行按揭方式出售涉案1号楼3-6-4号房，双方于2016年2月28日签订《商品房买卖合同》。合同签订后，施工单位2015年、2016年12月以工程款纠纷为由恶意停工，并在2018年3月在贵州省高级人民法院起诉，目前涉案项目工程仍在诉讼中，涉案房屋自2016年12月起就停止不前，致使反诉原告无法按照合同约定的时间如期交付，反诉原告已经违约，继续履行合同，反诉原告的损失将无限扩大，履行合同约定的交付时间亦遥遥无期。反诉原告已经无法如期交房，不能实现合同目的，根据相关法律规定，违约方原则上不得不请求解除合同，但在某些长期性合同如房屋租赁合同中，一概不允许违约方解除合同也对其不公。违约方请求解除合同，不影响其承担违约责任，人民法院在解除合同后，要根据减损规则、损益相抵等规则合理确定违约责任的范围，反诉原告特提出解除合同，返还反诉被告已支付的购房款。综上，望法院支持反诉原告的诉讼请求。 原告(反诉被告)张昌凤、周贞贵辩称，一、被告请求解除《商品房买卖合同》没有法律依据，不应得到法院支持。被告作为本案违约方，其只有在因不可抗力致使合同目的不能实现和因情势变更出现继续履行合同将面临更大损失时，才能请求解除合同。本案中被告与施工方的纠纷不属于不可抗力与情势变更，而是属于合理的市场风险。因此，被告以其与施工方的纠纷请求解除合同是适用法律错误，不应得到支持。根据相关法律规定，即使被告有解除《商品房买卖合同》的权利，其应当在解除权发生之日起一年内行使（自2016年12月起至2017年12月止）；二、被告引用的《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》不能作为法院作出裁判的依据；三、本案中原告已经按照合同约定，履行了交付购房款的义务。原告不构成违约，而被告构成根本违约，应当承担合同约定的责任。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。 本院经审理查明事实如下：2016年2月28日，张昌凤作为买受人、周贞贵作为共同共有人与安泰公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定“买受人购买的商品房为合同约定的第3栋6层4号房3-6-4，建筑面积129.97平方米，套内建筑面积106.46平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3456.70元，总价款368000.00元。付款方式及期限：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日起向出卖人交付首付款（小写）计111000.00元，余款（小写）257000.00元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内将申请银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；交付时间和条件：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期交房责任：逾期在60日以内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房登记的有关文书的，按已付房价款0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。”张昌凤于2016年2月27日向安泰公司支付111000.00元首付款，于2016年4月14日办理剩余房款257000.00元的银行按揭贷款，安泰公司于2016年4月14日出具了收款收据。2018年12月1日，张昌凤、周贞贵实际入住所购买的涉案商品房。安泰公司与重庆万美建设工程有限公司因建设工程施工发生纠纷，重庆万美建设工程有限公司诉至贵州省高级人民法院，省高院以2018年3月1日的（2018）黔财保1号民事裁定书及2018年3月6日的协助执行通知书查封了大方县建设投资有限公司位于大方县改造项目的国有土地使用权。因安泰公司未按合同约定的时间交付房屋及办理商品房所有权登记的相关文书，二原告诉至本院。 上述事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》、收款收据、个人贷款支付凭证、备案登记表、建设工程施工合同、停工报告、贵州省高级人民法院民事裁定书及协助执行通知书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等证据在卷为证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，原、被告双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告张昌凤、周贞贵履行了交付368000.00元购房款给被告安泰公司的义务，被告安泰公司负有按合同约定时间交付房屋及取得该商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告张昌凤、周贞贵的责任。被告安泰公司逾期交付涉案商品房以及逾期且至今未将办理商品房转移登记的有关文书交给原告张昌凤、周贞贵的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，二原告有权要求被告交付涉案商品房及交付办理商品房转移登记的有关文书。二原告已于2018年12月1日实际入住所购买的涉案商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，应视为涉案商品房已于2018年12月1日交付。由于被告与重庆万美建设工程有限公司因建设工程施工发生纠纷，国有土地使用权被查封，被告目前不能交付办理商品房转移登记的有关文书，二原告要求被告交付办理商品房转移登记的有关文书客观上不能实现，故对二原告要求被告交付办理商品房转移登记的有关文书的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，二原告可就被告未按合同约定时间交付涉案商品房的违约行为要求被告按合同约定赔偿违约金，被告逾期交房已超过六十日，二原告未提出退房，根据涉案《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告应按日计算向二原告支付全部已付款万分之一的违约金，被告应于2016年12月31日前交房，实际于2018年12月1日交房，逾期时间700天，违约金为368000.00元×0.01%×700天=25760.00元。被告承诺在2017年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付二原告，被告未履行上述约定，已构成违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告逾期在90日以后，买受人不退房的，被告应按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金，二原告自愿将该计算标准调整为每天按万分之二点一的130%即每天按万分之二点七三计算，原告方未举证证明被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书给原告方造成的损失，鉴于原告方已实际占有涉案商品房，未取得办理商品房转移登记的有关文书给原告方造成的损失较小，故本院酌定予以支持由被告支付原告方从2018年1月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，以368000.00元为基数，按日万分之零点五计算的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。双方并未对涉案商品房的权属发生争议，故原告方要求确认其向被告购买的房屋所有权归其所有的诉讼请求没有诉讼利益，本院不予明确。 被告逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，被告是违约一方，二原告已装修并实际入住了涉案商品房，二原告没有违约行为且不同意解除涉案《商品房买卖合同》，被告要求解除涉案《商品房买卖合同》不符合约定的和法定的合同解除条件，本院不予支持。合同未解除，被告要求退还购房款给原告方的反诉请求，本院亦不予支持。 综上所述，二原告请求判决被告支付逾期交房和未交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告要求解除合同、退还购房款的反诉请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）大方安泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张昌凤、周贞贵逾期交房的违约金25760.00元； 二、被告（反诉原告）大方安泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张昌凤、周贞贵从2018年1月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，以368000.00元为基数，按日万分之零点五计算的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金； 三、驳回原告(反诉被告)张昌凤、周贞贵的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）大方安泰房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2700.00元，因适用简易程序减半收取计1350.00元，由被告（反诉原告）大方安泰房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费100.00元，因适用简易程序减半收取计50.00元，由被告（反诉原告）大方安泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院申请执行。 审 判 员  王 静 二〇二〇年三月二十四日 法官助理  郑薇薇 书 记 员  申开琳