山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初10943号原告：烟台安德水产有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路**。法定代表人：丛国建，该公司总经理。委托诉讼代理人：池作庆，山东德衡（烟台）律师事务所律师。被告：烟台桦霖生物科技有限公司，，住所地烟台市芝罘区迎春里**法定代表人：刘艾东，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜勇、石忠波，山东德扬律师事务所律师。原告烟台安德水产有限公司与被告烟台桦霖生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告不服本院于2018年11月7日作出的（2018）鲁0602民初1094号民事裁定书，提起上诉。烟台市中级人民法院以（2019）鲁06民终2451号民事裁定书裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年7月22日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告烟台安德水产有限公司的委托诉讼代理人池作庆与被告烟台桦霖生物科技有限公司的委托诉讼代理人石忠波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告烟台安德水产有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告在2017年1月20日签订的租赁协议无效；2、判令被告支付占有使用租赁物期间欠缴自2017年4月20日起至2018年1月19日的租金195万元。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2017年1月20日，原、被告签订了租赁协议，约定原告将面积约25000平方米正常运转的冷库租赁给被告使用和经营，租赁期限自2017年1月20日起至2027年1月19日止共10年，冷库租金前三年为每年260万元，第4-6年为每年280元，最后四年每年300万元，租金支付方式为按季度支付，每季度末的30日为租金支付日，协议签订后，原告依约交付了租赁物，被告仅支付了一个季度的租金65万元，尚欠三个季度租金；根据同类型冷库租赁市场价格，原告出租给被告的冷库市场租赁费应不低于每年1000万元，被告却以每年260万元显失公平的价格承租，时任原告法定代表人的丛滋岗与被告法定代表人刘艾东在2017年2月8日签订补充协议，约定对被告在承租冷库期间获得的利润双方对半分配，当时原告存在大量外债未偿还，截至2016年年底尚欠银行贷款及其他债务约为5亿元，原告资产严重资不抵债，故原、被告法定代表人之间的恶意串通，实际上代表了原、被告之间恶意串通，原、被告明知低价房屋租赁协议及私下分配利润的协议会给原告债权人利益造成损害而仍然恶意串通故意为之，根据合同法第52条关于恶意串通损害国家集体和第三人利益的合同及以合法形式掩盖非法目的的合同无效的规定，上述原、被告签订的租赁协议应为无效。被告烟台桦霖生物科技有限公司辩称，涉案租赁协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告对协议的签订无任何恶意，原告及其实际控制人丛滋岗在签订涉案协议时并未与被告进行过任何恶意的串通，且被告在签订租赁协议后依约投入大量资金进行经营，故原告关于租赁协议无效的主张不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年1月20日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订租赁协议。协议约定：为积极响应国家“供给侧结构改革”的号召，尽快止住安德冷库经营不良的恶性循环，本着整合闲置资源、减轻经营成本的原则，甲方将位于烟台市芝罘区卧龙经济园区内自有的部分闲置综合冷库、单体冷库按现有状态租赁给乙方使用和经营；冷库租赁面积为综合冷库可使用面积为18000平方米、单体冷库可使用面积为7000平方米，租赁期限为10年，自2017年1月20日起至2027年1月19日止，乙方向甲方保证，冷库仅作为乙方合法经营使用；冷库租金分三个阶级、两种支付方式，第一阶段期限共计三年，自2017年1月20日起至2020年1月19日止，此阶段为保障乙方冷库内部格局改造、招商优惠、广告宣传、引进战略合作单位等各项经营工作顺利开展，年租金为260万元，租金支付方式为按季度支付，每个季度末30日为支付日，第二阶段期限共计三年，自2020年1月20日起至2023年1月19日止，此阶段乙方需顺利完成冷库内部格局改造、招商、广告宣传、引进战略合作单位等各项经营工作，年租金为280万元，租金支付方式为按季度支付，每个季度初30日为支付日，第三阶段期限共计四年，自2023年1月20日起至2027年1月19日止，此阶段年租金为300万元，租金支付方式为按年度支付，每年年度初的1月20日为租金支付日；甲方于合同签订之日起一周内将冷库开始向乙方进行交付，乙方自行组织人员接收甲方对冷库的交付，冷库的整体交付工作一个月内完成；因市场经营环境的变化，安德现有的大体量综合冷库已不适用客户需求，造成了严重的资源浪费，乙方承诺投入资金对冷库的内部格局分区按客户需求进行改造，以适用市场需求，为消除社会不安定因素，解决安德劳动力过剩的问题，乙方承诺不组建装卸队伍，冷库经营期间的货运装卸工作承包给甲方负责，乙方按照市场平均价格支付给甲方装卸费，乙方对其他工作岗位的招聘，在同等条件下优先录用甲方的现职人员；协议还约定了其他权利义务。租赁协议签订后，被告支付了第一季度的租金65万元。2017年6月30日、7月11日，被告按照原告指示向案外人吴成楠的银行账户汇款175000元、1547.79元。被告述称，当时经双方对账扣除被告为原告垫付的款项后，被告将上述两笔第二季度的租金支付给原告，并由原告出具了收据。关于租赁协议签订经过。原告述称，原告及烟台安青食品有限公司同属于烟台安德水产集团，2016年，安德水产集团外债情况比较严重，对银行的债务及民间债务大量发生，个人和单位到集团索要债务，如果原告继续经营冷库收取冷藏费会被人民法院截留，在此情况下将冷库整体出租给被告，就不会存在法院截留客户冷藏费的问题，通过他人介绍，原、被告总经理相识，被告帮助原告“抵挡”了一部分债务，后被告总经理（指刘艾东）与原告总经理（指丛滋岗）商谈以低的价格将冷库出租给被告，并商谈挣的钱由其二人分配，故双方签订了由被告起草的租赁协议，在租赁协议之外二人又签订了一份补充协议，约定对冷库的经营收益由刘艾东、丛滋岗平均分配。被告述称，正是基于原告经营状况恶化，多家债权人上门讨债，冷库大多闲置无法继续经营，原告老板丛滋岗找到被告的法定代表人刘艾东，提出要将冷库出租给被告经营，租赁协议内容是由原告方确定，并打印后交被告确认。关于租赁协议约定租赁物的交付情况。原告述称，协议签订后，位于**的单体冷库7000平方米、综合冷库4934.88平方米交付给被告；位于**的冷库有16个单独库体，第一层冷库面积为10724.86平方米，第二、三、四层冷库面积分别为8787.06平方米，签订协议时南区冷库由原、被告混用，因电费无法达成意见，在2017年9月前后，原、被告分清各自使用的冷库，由原告使用3个单独库体，其余13个单独库体由被告根据货物量使用，使用数量不确定，2017年12月，南区16个库体完全被被告占用。被告述称，上述位于北区的单体冷库和综合冷库确实交付给被告，位于**的冷库为16个单独库体，在2018年4月16日前被告实际使用的南区冷库从未超过5个，在2018年4月21日被告使用南区冷库为12个（当时被告在倒库），在两三天后被告实际仅使用2个冷库，其余冷库由双方混用，但上述冷库面积被告未测量，且原告系陆续交付冷库（南区冷库是从2017年5月开始交付），未按照协议约定的时间交付。关于租赁协议签订时的市场租金价格。原告述称，当时原告经营冷库期间收取租赁户的费用为每百平方米年租金为10万元左右，交付给被告冷库面积为30000平方米以上，按照30000平方米计算年租金应该约为3000万元左右，扣除工人工资及电费后，至少应有2000万元的利润。被告述称，就当时冷库经营状态来看，协议约定的租赁价格不属于极低，原因是原告当时冷库经营处于混乱状态，绝大部分闲置，原告不能继续经营才出租给被告，由于原告的社会评价较低，没有人租赁原告的冷库，而受前期经营的负面社会声誉影响，几乎没有人愿意到涉案冷库冷藏货物，且经常出现客户存放的物品丢失等情况，被告在租赁后较长时间内一直处于亏损状态，经营状况稍有好转原告便开始处处为难被告，故意不给工人发工资和缴纳社保费，致使工人罢工，故意不缴纳电费，致使电力部门强行停电，被告为确保正常经营不得不为员工垫付工资、交纳社保费，并代原告缴纳电费，故被告从无恶意，也未与丛滋岗进行过恶意串通；涉案冷库的租赁价格不能与市场价格相比，应结合原告当时经营冷库的状况及社会信誉等各方面因素来判定。原告为证实其主张，提交如下证据：1、房屋所有权证复印件2份。该房产证载明房产证号为烟房权证芝字第**、19××76号，房屋产权人均为烟台安德水产有限公司，含冷库7592.31平方米（自2007年8月起多次在银行办理抵押），仓库9869.78平方米（自2006年11月起多次在银行办理抵押）。原告述称，该房产证能够证实涉案房屋在租赁给被告前已经抵押给银行，在双方签订租赁协议时，原告向被告出示了房屋所有权证复印件，被告已经知道涉案房屋被抵押的事实。被告质证称，该证据系复印件，不符合证据应当具备的要件；即使该复印件与原件一致，也只能证明原告对该房产证项下的房屋享有所有权，不能证实原告前述所证明的其他问题；合同签订时，原告并没有向被告明示涉案房产已经办理抵押，如因房屋已抵押而导致对被告不利，原告应当承担全部的过错以及赔偿责任。2、协议书及补充协议各1份。该协议书由丛滋岗作为甲方与作为乙方的刘艾东就烟台桦霖生物科技有限公司租赁案外人烟台安青食品有限公司冷库事宜签订的协议书，时间为2016年12月2日。内容为：甲方将坐落于烟台市芝罘区卧龙经济园区内的自有房产及房产现有附属设施设备租赁给乙方使用，房房产证号为烟房权证芝字第**，台桦霖生物科技有限公司由甲乙双方共同成立，由乙方做为法人代表和烟台安青食品有限公司签订冷库租赁合同，租赁期限为15年，租赁期间由甲乙双方共同经营，经营期间产生的费用和利润甲乙双方各占50％，利润分成按月结算，此协议为保障双方的权益做为相互约束。该补充协议由作为甲方的刘艾东与作为乙方的丛滋岗签定，时间为2017年2月8日，内容为“经甲、乙双方友好协商，烟台桦霖生物科技有限公司经营所得的净利润甲、乙双方各按50％的比例进行分配。”原告述称，上述补充协议是针对涉案租赁协议的补充，即在原、被告签订低价租赁协议后，双方法定代表人私下以个人名义签订对利润分配的协议，上述两份合同系“阴阳合同”。被告对协议书及补充协议的真实性均无异议，但质证称，补充协议是对协议书的补充，协议书约定了丛滋岗应承担的义务，但补充协议不存在约定丛滋岗应承担的义务，补充协议内容就是对协议书的变更；该协议书及补充协议中关于经营利润各50％分配，是基于双方共同成立烟台桦霖生物科技有限公司、共同经营的约定；该协议双方并未实际履行，原因是丛滋岗未与刘艾东共同出资成立烟台桦霖生物科技有限公司，也未承担该公司的经营费用，刘艾东是通过股权转让的方式取得烟台桦霖生物科技有限公司的股东身份，并于2016年12月1日成为该公司的法定代表人；双方签订协议书及补充协议是因为丛滋岗一直宣称其有丰富的冷库经营经验、可以帮助被告进行更好的经营，刘艾东从未经营过冷库，在听信丛滋岗鼓吹才出现上述“共同经营”的约定，但双方在签订涉案租赁协议及协议书时，刘艾东并不明知原告有巨额债务不能偿还，原告也没有明确告知，因原告经营形势恶化，无法继续经营，故原告的老板丛滋岗主动找到刘艾东，表示将冷库出租给被告经营的意向，被告经多方调查才同意与原告签订租赁协议。原告认可丛滋岗未出资成立烟台桦霖生物科技有限公司，亦未参与该公司的经营，并述称，在涉案租赁协议签订前，原告对涉案冷库的经营状况尚可，不存在亏损情况，但对外存有大量债务；协议签订后，丛滋岗收到被告以现金的方式支付的2笔款项计50万元的利润分配款。被告否认原告关于被告向丛滋岗支付利润分配款的事实主张。原告对其主张未能举证。3、明细表、案件汇总表各1份及民事判决书、民事调解书复印件1宗。该明细表、案件汇总表载明了涉及烟台安德水产有限公司及烟台安青食品有限公司等作为被告的案件的案号、涉案金额、欠款时间及立案时间，其中欠款时间大部分在2016年，立案时间大部分在2017年。原告述称，上述证据能够证实原告在2016年年底共有外债5亿元未能偿还，债权人已起诉至法院，原告的主要经营收入来源于租赁给被告的冷库，原、被告法定代表人签订的协议书及补充协议已严重损害其他债权人的利益。被告对上述证据的真实性不确认，并质证称，如上述证据载明的情况属实，但在租赁协议签订时，原告并未告知被告其公司债务情况，被告亦不知，上述证据不能证实原告关于恶意串通的主张。4、仓储保管合同复印件12份。原告述称，上述12份仓储保管合同的原件交付给了被告，上述证据能够证实涉案冷库的租赁价格远远低于市场价格。被告质证称，对合同的真实性不能确定，原告未向其交付仓储保管合同，上述合同亦不能证实原告所主张的冷库租赁价格。庭审中，原告述称，其原法定代表人为丛滋岗，于2017年1月22日变更为丛国建，现实际控制人仍为丛滋岗。被告对此无异议。本院所确认的上述事实，还有原、被告提交的房屋所有权证、租赁协议、网上银行电子回单、收据等证据以及庭审笔录中记载的原、被告的陈述在案为凭。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告据以主张租赁协议无效的事实依据系原、被告以合法形式掩盖非法目的，原、被告恶意串通，损害他人的利益，对此原告应负有举证证明责任。“以合法形式掩盖非法目的”系通谋虚伪行为，该是指合同双方当事人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为。本案中，根据原、被告的陈述，双方在签订租赁协议后原告向被告交付了租赁物，被告亦向原告支付租金，能够体现出上述租赁协议系双方当事人的真实意思表示，并已履行，不构成“以合法形式掩盖非法目的”。“恶意串通，损害他人的利益”是指双方当事人具有共同目的，希望通过订立合同损害他人的利益。本案中，原告主张原、被告恶意串通，以低极的价格将冷库租赁给被告，目的是逃避原告的债务，损害原告债权人的利益，并提交了补充协议、案件汇总表、民事判决书、仓储保管合同等证据为证。但补充协议是丛滋岗与刘艾东就被告经营所得净利润分配达成的协议，该协议与上述租赁协议内容不同，分属不同的法律关系，不属于原告所称的“阴阳合同”，且本案无证据证实丛滋岗与刘艾东履行了补充协议约定的权利义务，故该补充协议不足以证实原告关于原、被告恶意串通的事实主张。根据双方签订的租赁协议，本院能够认定签订该协议的背景是原告经营冷库不善，出于整合闲置资源、减轻经营成本的原则，原告将冷库出租给被告，且因市场经营环境变化，现有冷库不能满足客户需求，被告在承租后需要投入资金对冷库内部格局进行改造，在此情况下不能以市场仓储保管合同约定的价格为依据来判定涉案租赁价格“极低”，故原告提交的仓储保管合同不能足以证实其主张。原告提交的明细表、案件汇总表、民事判决书、民事调解书等证据仅能够证实原告对外存有高额债务，但不能据此直接认定原、被告签订租赁协议的目的是为了逃避债务，损害原告债权人的利益。另，我国法律并未明确规定在房屋抵押后对外出租的租赁合同无效，故原告将已抵押的冷库出租给被告并不能成为涉案租赁协议无效的合法抗辩理由。综上，合同是市场化配置资源的主要方式，人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治，审慎认定合同效力。本案中，原告主张租赁协议无效，但对其主张无效的事实依据不能提供充分证据，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条规定，判决如下：驳回原告烟台安德水产有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告烟台安德水产有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 孙  成  旭人民陪审员 李  海  英人民陪审员 胡  瑞  民二〇二〇年三月五日书 记 员 林艳楠（代）