四川省成都市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川01执异2560号 案外人：成都金美物业管理有限公司，住所地成都市金牛区长青路88号金美国际1-2-1903号。 法定代表人：崔大雄，经理。 委托诉讼代理人：王小刚，四川致顺律师事务所律师。 申请执行人：成都建工第五建筑工程有限公司，住所地成都市金牛区营门口光荣西路58号。 法定代表人：侯开田，董事长。 被执行人：成都金美安防科技有限公司，住所地成都市金牛区金府路555号25栋1单元13层2号。 法定代表人：彭天珍，执行董事。 委托诉讼代理人：林迪黎，四川元众律师事务所。 本院在执行成都建工第五建筑工程有限公司（以下简称成都建工五建公司）申请执行成都金美安防科技有限公司（以下简称金美安防公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人金美物业公司（以下简称金美物业公司）对本院要求腾退位于成都市金牛区长青路88号26套房屋（详见清单，附后）（以下简称争议房屋）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 金美物业公司异议称，2018年6月30日，金美物业公司与金美安防公司分别签订了《金美国际大厦商业租赁合同》及《金美国际大厦写字楼租赁合同》等合同，租用争议房屋，租金为30元/平方米/月，每五年递增5%，商业租期至2039年7月31日止，写字楼租期至2039年6月30日止。根据《合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，法院拍卖争议房屋不影响金美物业公司继续占有使用争议房屋，法院要求金美物业公司迁出争议房屋，损害其租赁权。故请求撤销本院（2020）川01执2819号腾退公告。 成都建工五建公司辩称，金美物业公司与金美安防公司系关联公司，双方签订的租赁合同是虚假合同，系恶意串通逃避债务以对抗法院执行的行为。主要理由：1.金美物业公司的原始股东为曾素香及其女戴佳奇，金美安防公司前实际控制人为曾素香和陈星全。之后，金美物业公司股东变更为曾素华、吴春秀，又变更为崔大雄，以上人员均存在亲属关系。2.案涉租赁合同签订时间及合同约定租金标准、租期、租赁标的物均有不符合常理的地方。 金美安防公司称，其认可成都建工五建公司的答辩意见，案涉租赁合同确是金美物业公司为了逃避债务而签订的。 本院查明，本院在审理成都建工五建公司与金美安防公司建设工程施工合同纠纷一案中，成都建工五建公司向本院申请财产保全，本院于2018年12月27日作出（2018）川01执保504号执行裁定：查封了争议房屋，查封期限自2018年12月27日起至2021年12月26日止。之后本院作出（2018）川01民初3577号民事判决：1.金美安防公司向成都建工五建公司支付工程款、利息、违约金40910656.03元及利息；2.成都建工五建公司有权在27270094元工程欠款范围内，就金美安防公司建设的位于成都市金牛区九里××街道××社区××组的商业、办公及配套设施（金美国际）工程拍卖、变卖所得的价款中优先受偿。金美安防公司不服该判决向四川省高级人民法院上诉，四川省高级人民法院作出（2020）川民终372号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，成都建工五建公司于2020年10月26日向本院申请强制执行，执行案号为（2020）川01执2819号，申请执行标的额55123679.77元。 执行中，本院于2020年11月9日作出（2020）川01执2819号执行裁定，拍卖争议房屋。2020年11月17日，本院发出（2020）川01执2819号公告：责令争议房屋的占用人在2020年12月17日前迁出，逾期仍不履行的，本院将依法强制执行。 另查明，金美物业公司提交的证据材料显示：1.2018年6月至11月期间，金美安防公司与金美物业公司分别签订了《金美国际大厦商业租赁合同》、《金美国际大厦写字楼租赁合同》、《金美国际大厦写字楼租赁合同补充协议（一）》、《金美国际大厦商业租赁合同补充协议（一）》，约定将争议房屋出租给金美物业公司，租金为30元/平方米/月，每五年递增5%。其中，商业租期至2038年7月31日止，写字楼租期至2038年6月30日止。 2.2019年7月30日，金美安防公司（甲方）、金美物业公司（乙方）签订《债务抵销协议》，记载：“由于甲、乙双方互负债务，经双方协商一致，达成如下协议：甲方应付乙方款项包括甲、乙双方于2018年12月31日签订的《违约补偿结算书》，甲方应于2019年1月31日前向乙方支付7512098.48元，“金美国际”项目的中央空调含末端安装工程系甲方负责，甲方同意3层、4层由承租商户自行安装，又因中央空调开通延误导致商户索赔，该两项费用均是乙方先用租金向商户予以抵扣，甲方同意并认可该费用由甲方最终承担，截止2019年5月10日该费用共计1417744.55元，以上两项合计甲方应付乙方8929843.03元；乙方应付甲方款项包括乙方应付甲方装修费806503元，乙方代小业主黄创向甲方付的分期房款193732元，乙方应付甲方的租金7929178.02元，上述三项合计乙方应付甲方8929413.02元；双方一致同意双方互负债务予以抵销，抵销后差额甲方应付乙方430.01元，乙方放弃向甲方追偿。” 以上事实，有执行裁定书、《金美国际大厦商业租赁合同》、《金美国际大厦写字楼租赁合同》、《债务抵销协议》等证据在案予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为金美物业公司与金美安防公司是否存在真实的租赁关系。第一，从案涉租赁合同中租金约定标准看，租赁价格均为30元/平方米，双方未依照楼层及房屋性质的不同来确定不同租金标准，且租金比例每五年仅递增5%，这不符合通常租赁合同的订立习惯。第二，从案涉租赁合同的履行情况来看，金美物业公司截至目前并未实际缴纳租金，而是以双方互负债务为由抵消了相关的租金。案涉《债务抵销协议》显示，金美安防公司欠付金美物业公司违约金等费用8929843.03元，金美物业公司欠付金美物业公司租金等费用8929413.02元，两笔金额差距非常小，仅为430.01元。故租赁合同是否真实履行存疑。第三，双方签订租赁合同时，金美安防公司的实际控制人为曾素香与陈星全，而曾素香在2016年是金美物业公司的投资人之一。故金美安防公司与金美物业公司是否具有关联关系亦存疑。 综合上述情况，对案涉租赁合同的真实性、合法性，本院存在合理怀疑。加之，案涉租赁合同约定的租期长达20年、合同本身也未经依法登记备案，合同的真实性、合法性都未经诉讼或其他合法程序的确认。根据执行审查中有限、审慎的实体审查原则，不宜在执行审查程序中界定租赁关系的真实性、合法性。故金美物业公司排除执行的理由不能成立，其排除执行的异议请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项规定，裁定如下： 驳回案外人成都金美物业管理有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 张 争 审判员 梁 楷 审判员 夏小璐 二〇二〇年三月二十三日 书记员 谢 容                            序号                       权利人                       坐落                       所在楼层                       用途                       建筑面积（㎡）                               1                       成都金美安防科技有限公司                       位于成都市金牛区长青路88号2层2号                       2层                       商业用房                       67.59                               2                       位于成都市金牛区长青路88号2层3号                       2层                       商业用房                       72.46                               3                       位于成都市金牛区长青路88号2层4号                       2层                       商业用房                       72.93                               4                       位于成都市金牛区长青路88号2层5号                       2层                       商业用房                       74.24                               5                       位于成都市金牛区长青路88号2层6号                       2层                       商业用房                       72.93                               6                       位于成都市金牛区长青路88号2层7号                       2层                       商业用房                       74.24                               7                       位于成都市金牛区长青路88号2层9号                       2层                       商业用房                       88.83                               8                       位于成都市金牛区长青路88号2层26号                       2层                       商业用房                       21.94                               9                       位于成都市金牛区长青路88号2层28号                       2层                       商业用房                       43.45                               10                       位于成都市金牛区长青路88号2层31号                       2层                       商业用房                       90.42                               11                       位于成都市金牛区长青路88号2层32号                       2层                       商业用房                       86.65                               12                       位于成都市金牛区长青路88号2层33号                       2层                       商业用房                       73.69                               13                       位于成都市金牛区长青路88号2层35号                       2层                       商业用房                       32.59                               14                       位于成都市金牛区长青路88号2层38号                       2层                       商业用房                       32.59                               15                       位于成都市金牛区长青路88号2层40号                       2层                       商业用房                       21.73                               16                       位于成都市金牛区长青路88号2层42号                       2层                       商业用房                       21.43                               17                       位于成都市金牛区长青路88号2层55号                       2层                       商业用房                       140.63                               18                       位于成都市金牛区长青路88号4层                       4层                       商业用房                       4115.74                               19                       位于成都市金牛区长青路88号2单元18楼1801号                       18层                       办公用房                       124.11                               20                       位于成都市金牛区长青路88号2单元18楼1802号                       18层                       办公用房                       220.94                               21                       位于成都市金牛区长青路88号2单元18楼1803号                       18层                       办公用房                       143.37                               22                       位于成都市金牛区长青路88号2单元18楼1804号                       18层                       办公用房                       368.03                               23                       位于成都市金牛区长青路88号2单元18楼1805号                       18层                       办公用房                       196.81                               24                       位于成都市金牛区长青路88号2单元19楼1901号                       19层                       办公用房                       508.5                               25                       位于成都市金牛区长青路88号2单元19楼1902号                       19层                       办公用房                       354.94                               26                       位于成都市金牛区长青路88号2单元19楼1903号                       19层                       办公用房                       189.81