安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终416号 上诉人（原审被告）：安徽首席堂餐饮管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜南路******。 法定代表人：陈保国，总经理。 委托诉讼代理人：杨付宝，安徽事茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘畅，安徽事茂律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：李志，男，1979年6月8日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：王家龙，国浩律师（合肥）事务所律师。 委托诉讼代理人：刘琪，国浩律师（合肥）事务所实习律师。 原审被告：陈保国，男，1976年12月8日出生，汉族，住安徽省当涂县。 原审被告：杜世东，男，1965年1月29日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 上诉人安徽首席堂餐饮管理有限公司（以下简称首席堂公司）因与被上诉人李志、原审被告陈保国、杜世东房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初5026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 首席堂公司上诉请求：1．撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初5026号民事判决第一项中的首席堂公司及陈保国、杜世东连带返还李志转让费100000元；2．一审、二诉讼费全部由李志承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误。具体如下：1．原审法院认定案涉《房屋租赁合同》于2019年5月5日解除没有依据。因为：1．首席堂公司并没有委托安徽大棋律师事务所向李志发送过《律师函》，故首席堂公司没有提出过解除涉案《房屋租赁合同》。李志向首席堂公司发送《律师函》称是要“撤销涉案《房屋租赁合同》”，而不是解除。解除合同与撤销合同所依据的法律规定是不同，且《房屋租赁合同》中也没有约定解除合同条款，同时双方都没有解除合同的“意思表示”。综上，原审法院认定涉案《房屋租赁合同》于2019年5月5日解除显然没有依据。2．原审法院判决首席堂公司返还李志转让费（定金）10万元没有依据。上述10万元是李志为签订涉案《房屋租赁合同》而支付的定金，虽然之后首席堂公司与李志也签订了《房屋租赁合同》，但李志并没有全面适当履行合同，故这里的10万元仍然属于定金性质，而不应当认定为“转让费”。本案中，李志的过错十分明显，正是因为李志的恶意违约行为，导致首席堂公司的合同目的根本无法实现，并且给首席堂公司造成了巨大经济损失与极坏的负面社会影响，故按照涉案《定金协议》第四条约定——“甲方（李志）支付定金后如不继续受让，乙方无需退还定金”，显然首席堂公司无需退还李志该10万元定金。原审法院也认定李志在履行涉案合同过程中存在严重过错，导致涉案合同无法履行，李志的行为严重违约，据此，首席堂公司也无需退还该10万元定金。依据法律规定，支付定金的一方违约，收取定金的一方可以不予退还定金。3．原审法院对一审案件受理费的分担判决不合理。因为李志在本案中过错十分明显，且恶意扩大诉讼请求，故一审案件受理费应当全部由李志承担。 李志辩称，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。首席堂公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，依法应予以驳回。1．关于租赁合同解除的意思表示。2019年4月14日，首席堂公司委托安徽大祺律师事务所向李志出具了一份《律师函》，要求在2019年4月20日解除双方签订的房屋租赁合同，李志在收到该律师函之后，于2019年5月5日分别向首席堂餐饮公司、陈保国、杜世东送达律师函，表明同意首席堂餐饮公司于2019年4月20日解除租赁合同。综上，双方经协商一致解除合同，符合法律规定，因此一审法院认定双方签订的房屋租赁合同于2019年5月5日解除是正确的。在李志发给首席堂餐饮公司律师函中，共有二项内容，第一项就明确表示，同意解除合同，至于在第二项内容中提到撤销该合同，是李志认为首席堂餐饮公司、陈保国、杜世东的行为存在欺诈和隐瞒事实的情形下所保留的另一种行权方式，但是李志一审起诉时并未要求行使合同撤销权，而是明确要求人民法院确认解除李志与首席堂餐饮公司、陈保国、杜世东之间签订的房屋租赁合同，故首席堂公司该项理由不能成立。2．关于租赁合同解除的原因。是因为首席堂公司要求对出租房屋的附属设备设施另行收取租金以及要求李志承担租赁房屋的物业费导致的，因此造成双方解除合同的过错不在李志。3．关于10万元款项性质。该10万元原本是属于租房定金，但是根据双方签订的《定金协议》第五条约定，甲乙双方在后期签订正式合同时该笔定金直接转化为转让款。后李志与首席堂公司以及陈保国、杜世东之间签订了《房屋租赁合同》，因此该10万元款项性质已经由定金转化为转让款。《定金协议》第五条约定只要双方签订了租房合同，该10万元就直接转化为转让款，除此之外并未附加其他任何条件。4．关于326000元房屋租金及100000元转让费的返还。一审法院判决返还李志326000元房屋租金及100000元转让费是正确的。李志与首席堂餐饮公司及陈保国、杜世东之间签订的《房屋租赁合同》，双方已经通过互发律师函的方式协议解除，双方应该互负返还义务，李志已经将案涉承租房屋返还给了首席堂公司，首席堂公司也应将李志支付的100000元转让费及326000元房屋租金返还给李志。5．关于陈保国、杜世东连带责任。一审法院判决陈保国、杜世东连带返还李志房屋租金326000元、转让费100000元，对此陈保国、杜世东二人并未提起上诉，因此二审期间对陈保国、杜世东二人连带责任问题依法不予审查，维持一审的判决。 李志向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法确认解除李志与首席堂公司、陈保国、杜世东之间签订的《定金协议》与《房屋租赁合同》；2．判令首席堂公司、陈保国、杜世东返还李志转让款100000元及利息（利息以100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年4月20日起至返还之日止）；3．判令首席堂公司、陈保国、杜世东返还李志租金326000元及利息（利息以326000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年4月20日起至返还之日止）；4．判令首席堂公司、陈保国、杜世东承担李志起诉时所支付的律师费17000元：5．本案的诉讼费及保全费由首席堂公司、陈保国、杜世东承担。以上费用共计443000元。 一审法院认定事实：陈保国为首席堂公司股东以及法定代表人。2019年2月7日，李志与首席堂公司签订定金协议一份。就受让阜南路一招鲜饭店定金的给付达成协议如下，约定李志交纳定金10万元。若合同不再履行，转让不再继续，这10万元不予退还。甲乙双方在后期签订正式合同时，该笔定金直接转化为转让款。杜世东作为担保人在定金协议上签名。后李志当日支付首席堂公司10万元。同年2月18日李志（乙方）与首席堂公司（甲方）以及陈保国、杜世东双方签订了一份房屋租赁合同，约定甲方转让给乙方的房屋位于合肥市庐阳区阜南路168号，转租房屋的建筑面积约2600平方米，该房屋现有的装修以及设施设备等情况详见合同附件，附件中记载的设备设施等一次性转让给乙方，租赁期限至2021年7月31日。合同第三条转让价款以及支付条件条款约定，甲方将租赁的房屋以及附件中的设施设备一次性转让给乙方的价格是125万元人民币，乙方于2019年3月28日将95万元支付给甲方，未含乙方先行支付的定金10万元，剩余20万作为续约保证金。甲方承诺原租赁合同在2021年7月到期时，能保证乙方与原出租方续签三年，续签后三个工作日支付甲方剩余20万元。除乙方不愿意续签外的其他原因导致原租赁合同未续签，甲方自愿放弃该保证金。第五条租金及支付方式条款规定房租每年98万元，每六个月支付一次，支付期限为支付期上个月10号之前。甲方收款后向乙方出具凭证，由乙方直接支付至原出租方法定代表人蒋伟账户，合同还约定双方发生纠纷，违约方须赔偿守约方为实现权利所支付的律师费、诉讼费、财产保全费用等。该合同还约定，陈保国、杜世东对本案合同的所有权利和义务承担连带责任。 租赁合同签订以后，李志向原出租方法定代表人蒋伟账户转账33万元，陈保国后退款4000元，李志实际支付了房租326000元。合同约定的2019年3月28日应当支付转让费95万元，但李志未能支付，李志要求首席堂公司将与房东的合同延续到五年之后，首席堂公司因此与房东另行签订了合同。因为首席堂公司与海德物业公司合同上列明的每年15万多元的费用问题，双方产生争议，2019年4月3日，经过协商，首席堂公司同意将转让费125万元，降为90万元以及定金10万元，但要求李志当晚支付20万元，李志未能同意，双方就此一直未能达成一致，也一直没有进行酒店的交接，李志也没有支付其他转让费。庭审中陈保国称3月28日已停业准备交接，李志认可3月28日停业。陈保国称7月10日才恢复经营，造成其三个月的经营损失，而李志认为首席堂公司发出了解除合同通知，李志已经同意4月20日双方合同解除，只有一个月的损失。 其后杜世东称受一名律师的委托将律师函交给李志，后李志收到了该首席堂公司发给李志的律师函，内容为请于2019年4月20日之前赔偿首席堂公司实际损失，否则将通过法律途径维护合法权益，同时在2019年4月20日解除合同。而首席堂公司否认发出了该解除合同律师函。李志在接到首席堂公司律师函后，于2019年5月5日给陈保国回函，称同意合同已于4月20日解除，陈保国收到该回函。 一审另查明，2018年8月1日合肥海德物业管理有限责任公司作为出租方与承租方首席堂公司陈保国签订合同一份，约定地下车位办公室，一楼仓库、地、地库职工宿舍以及物业费上所有费用自2018年8月1日起交纳，全年合计租金为153440元。李志为本案诉讼支出律师费17000元。 一审法院认为，李志、首席堂公司签订的租赁合同合法有效，双方均已依约履行各自的权利和义务。关于本案合同的状态。本案中李志称收到了首席堂公司的律师函，李志在接到首席堂公司律师函后，于2017年5月5日给首席堂公司陈保国回函，陈保国认可收到，律师函内容为李志同意合同已于4月20日解除。因此关于合同的状态可以认定李志向首席堂公司回复律师函的5月5日视为合同解除。李志要求确认解除定金协议，因定金协议双方已经履行完毕，双方已签订了正式的房屋租赁合同，故李志要求确认解除定金协议，该院不予支持。 本案中李志虽然称其在签订合同后发现案涉房屋实际面积与合同中约定的面积相差400平方米，就此发生争议。因首席堂公司举证的微信截屏上反映2月10日首席堂公司即将首席堂公司与房东的租赁合同转发给李志，该合同上载明租赁面积为2200平方米，因此李志所称的首席堂公司欺诈面积短少并不能成立。 本案合同未能顺利履行的原因在于本案双方正式租赁合同中约定有合同附件，列明相关的设施设备，但是李志称双方并没有合同附件，而首席堂公司称，首席堂公司与海德物业公司的物业合同就是合同附件，该院认为就相关附属设施、物业费的承担问题双方未能在签订合同时予以清楚明确约定，后双方因此发生争议，导致双方合同无法继续履行，对此双方均有过错。 李志诉讼请求要求确认解除双方的合同，该院可以确认双方合同已经于5月5日解除。李志要求返还已经支付的房屋租金326000元，该院予以支持，关于转让费10万元，合同解除也应予以返还。李志主张利息损失、律师费7000元，考虑到李志存在的过错，该院不予支持。本案陈保国与杜世东根据合同约定应当承担连带责任。关于首席堂公司由于本案合同造成的损失问题，其可另行主张。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、确认李志与安徽首席堂餐饮管理有限公司、陈保国、杜世东签订的《房屋租赁合同》于2019年5月5日解除；安徽首席堂餐饮管理有限公司、陈保国、杜世东于判决生效之日起十日连带返还李志房屋租金326000元、转让费100000元；二、驳回李志的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为4013元，由李志负担200元，安徽首席堂餐饮管理有限公司、陈保国、杜世东负担3813元。 二审中，李志的委托诉讼代理人提交了其与安徽大祺律师事务所朱**乐律师通话录音光盘（附通话录音内容纸质材料）一份。证明安徽大祺律师事务所于2019年4月14日发给李志的《律师函》，系该所在接受首席堂公司委托的情况下出具的。首席堂公司对该证据三性及证明目的均有异议。该录音属于证人证言范畴，证人应出庭接受法庭及当事人的质询。另根据当庭播放通话录音，双方在通话中只是提到律师函，无法确认该通话中所述的就是本案中的律师函。此外据该录音内容，明显带有提示性语言。最后，该录音中提到的1000元费用等，需要有发票等其他证据进行佐证。陈保国及杜世东质证意见为：朱**乐律师是杜世东朋友，陈保国和杜世东确实向朱律师咨询过租赁合同的相关事宜。朱律师请陈保国出具公司授权委托书并加盖公司印章，但陈保国回去后未盖章，也未出具授权委托书。律师函是朱**乐交给杜世东的，杜世东拿到律师函后与李志交谈时交给李志的。本院经审查认为，仅凭李志二审提交的未经当事人确认的录音证据不能达到其证明目的。但是结合李志一审提交的证据及陈保国、杜世东二审陈述，本院认定2019年4月14日的《律师函》是在首席堂公司的法定代表人陈保国知情的情况下发送给李志的，因此可以视为首席堂公司的意思表示。因此本院对首席堂公司于2019年4月14日向李志作出解除合同的意思表示的事实予以确认。 本院认为，根据首席堂公司的上诉请求，本案二审有如下两项争议焦点：一、双方于2019年2月18日签订的《房屋租赁合同》是否已解除。二、首席堂公司是否应当返还李志于2019年2月3日支付的10万元。 关于焦点一。根据本院前述认定，首席堂公司于2019年4月14日向李志作出解除合同的意思表示，李志于2019年5月5日向首席堂公司、陈保国回函表示同意解除《房屋租赁合同》。应视为双方协商一致解除合同。因此，首席堂公司关于合同未解除的上诉理由不能成立，本院不予采信。至于合同解除的原因，因本案不涉及损害赔偿问题，因此本案不做审查。关于焦点二。依据双方2019年2月3日《定金协议》第五条约定，“甲乙双方在后期签订正式合同时该笔定金直接转化为转让款”。后双方于2019年2月18日签订《房屋租赁合同》，李志与首席堂公司均认可该《房屋租赁合同》即《定金协议》中约定的“正式合同”。因此，根据双方合意，李志在2019年2月3日支付的定金10万元已于2019年2月18日双方签订《房屋租赁合同》时转化为转让款。因此，首席堂公司主张该10万元仍为定金因此不予返还的上诉理由不能成立。关于陈保国、杜世东的连带清偿责任问题，因陈保国、杜世东未提起上诉，本案不予审查。 综上，首席堂公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由安徽首席堂餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年三月二十四日 书记员  蔡新鹏 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。