福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初15216号 原告：郑立煌，男，1977年10月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：邹亿，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：穆湘桔，福建远大联盟律师事务所律师。 被告：叶勇军，男，1977年8月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：翁小琴，女，1983年10月4日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：涂添禄，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晨，福建天衡联合律师事务所律师。 原告郑立煌与被告叶勇军、第三人翁小琴债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年7月12日立案，依法适用普通程序公开审理。原告郑立煌的委托诉讼代理人邹亿、穆湘桔，被告叶勇军，第三人翁小琴的委托诉讼代理人涂添禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑立煌向本院提出诉讼请求：1、依法判令撤销被告与第三人就址于三明市大田县银山北路2号3幢1201室房产所签《存量房买卖合同》（合同编号：201700666）；2、依法判令被告与第三人立即将案涉房产的产权回转登记至被告名下；3、依法判令被告叶勇军承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告民间借贷纠纷一案业经思明法院审理，思明法院作出（2018）闽0203民初14832号《民事判决书》。该《民事判决书》查明，2010年8月2日至2014年1月6日期间，原告向被告转账支付共计978,250.00元；2010年8月2日至2014年6月15日期间，被告向原告转账支付共计461,200.00元；2014年7月15日被告向原告出具《借条》，载明向原告借款660,000.00元，借款期限一年，月利率2%，计13,200.00元/月，按月支付；2014年7月22日至2018年5月20日期间，被告向原告转账还款共计174,000.00元。在前述查明事实基础上，该《民事判决书》依法判决：1、被告应于本判决生效之日起十日内向原告偿还借款本金647,457.55元并支付利息（以尚欠款项为基数，自2015年7月25日起按照月利率2%计算至实际清偿之日止）；2、驳回原告其他诉讼请求。该判决于2019年1月31日发生法律效力。因被告未依该《民事判决书》履行还款义务，故原告于2019年3月11日向思明法院申请强制执行，思明法院依法受理该案。然因被告无可供执行财产，思明法院于2019年6月12日作出（2019）闽0203执2779号《执行裁定书》，裁定终结本次执行程序。执行过程中，原告依法委托代理律师向大田县档案馆调取与被告及第三人有关《结婚登记审查处理表》、《离婚登记审查处理表》，向大田县不动产登记中心调取与案涉房产有关《存量房买卖合同》（合同编号：201700666），向大田县房地产管理所调取与案涉房产有关《大田县商品房买卖合同备案信息表》等资料。原告经查阅前述资料后发现：被告与第三人于2010年12月7日办理结婚登记手续；于2013年1月29日办理离婚登记手续；2017年10月24日，被告与第三人签订《存量房买卖合同》（合同编号：201700666），将案涉房产（建筑面积137.76m2）作价700,000.00元转让予第三人；案涉房产系被告于2014年1月16日以1,300,800.00元向开发商福建大田城市建设投资有限责任公司购买。另，大田房地产信息网（该网站主办单位：大田县住房和城乡建设局，承办单位：大田县房地产管理所）载明：与案涉房产位于同一小区（即：聚龙华庭）、且面积相同的商品房，其2017年10月市场交易价为1,349,090.00元。前述事实表明，被告对原告所负债务系发生于被告与第三人婚姻关系存续期间，且被告与第三人离婚时该债务尚未清偿完毕；被告将案涉房产仅作价700,000.00元转让予第三人，该成交价未达原告买入价及市场交易价的70%。因此，被告显属以明显不合理低价转让案涉房产，并由此导致原告债权无财产可供清偿，且第三人对前述情形应属明知。 叶勇军辩称，一、叶勇军原来是山水酒店的雇员，因为酒店经营需要，向原告郑立煌借款，款项归酒店使用，叶勇军作为山水酒店委托的借款人出具借条，该借款还有山水酒店作为担保，山水酒店也付过一年的利息，借条写的借款期到了以后，叶勇军有跟原告协商延迟还款时间，后来就继续付利息到2018年5月20号，没有付利息了就来告叶勇军。翁小琴自始至终都不知道借款的情况，郑立煌也没有向她要过钱。二、叶勇军跟翁小琴在2010年12月结婚，2013年1月份办理了离婚手续，当时约定了离婚后小孩归翁小琴抚养，虽然离婚了，但因为有共同的小孩，叶勇军跟翁小琴之间还有一定的往来，但主要是各自过各自的。聚龙华庭房子是叶勇军在离婚后自行购买的，后来因为无法偿还银行贷款，考虑到这个小区学位以及小孩需要读书的问题，就把这个房子卖给翁小琴。卖房子的时候，翁小琴不知道叶勇军欠郑立煌钱的事情，只知道叶勇军还不起银行按揭。三、叶勇军与第三人翁小琴之间关于聚龙华庭房子的交易是真实的，实际价格是112万元，当时为了避税，就把过户合同的价格写低了一点，这个在买卖房子的时候很常见。不过这个房子当时是毛坯房，面积也比较大，所以单价会比市场行情低；另外，翁小琴已经支付了全部款项。四、叶勇军在收到翁小琴付给叶勇军的款项之后，都用来还债，其中84万多是用来还给建设银行，后来还直接让翁小琴把购房款付给叶勇军姐姐和母亲的账户，用来还债。所以，原告郑立煌这次起诉没有道理，应当驳回。 翁小琴述称，一、本案第三人与被告之间，关于大田县银山北路2号3幢1201室房屋(以下称讼争房屋）的真实交易价格为112万元，办理产权过户登记的《存量房买卖合同》中所约定的价格并不是真实的交易价格，第三人已向被告支付了全部购房款，双方具有交易讼争房屋的真实意思，讼争房屋的交易真实有效，并不存在被告以不合理的低价转让财产的情形。1、根据第三人与被告所签订的《房屋买卖协议》的约定，第三人向被告购买讼争房屋的真实交易价格为112万元。在第三人向被告购买讼争房屋时，该房屋是未装修的毛坯房，考虑到这一情况，双方将购房款定为112万元；而在实际的房产交易中，办理产权过户手续签订的存量房买卖合同中约定的成交价格低于实际的成交价格是很常见、符合常理的事情。2、在2017-2018年左右，讼争房屋所在小区同等面积的其他房屋出售价格在110万元左右，并不是像原告所主张在134万元左右。3、根据第三人提交的银行交易记录，第三人在讼争房屋买卖协议签订之后，共向被告支付了全部购房款112万元。其中，2017年7月29日支付了3万元定金、2017年8月2日支付了1万元、2017年9月28日支付了1.15万元、2017年10月16日支付了84.8万元、2018年3月17日代被告偿还被告姐姐叶艳蓉借款5万元、2018年10月9日支付了5万元、2019年5月13日支付了12万元至被告母亲陈碧卿的银行账户12万元。二、讼争房屋的交易时间为2017年7月29日，双方申请办理产权过户登记的时间为2017年10月24日；而本案原告向被告叶勇军所主张的债权民事判决书，直到2019年1月31日才生效，在讼争房屋交易时，原告并不享有合法债权，讼争房屋的交易并没有侵害原告的债权。1、根据第三人与被告签订的房屋买卖协议以及讼争房屋存量房买卖合同，讼争房屋的交易时间为2017年7月29日，而申请办理产权过户的时间是2017年10月24日；2、另根据原告所提供的（2018)闽0203民初14832号民事判决以及法律文书生效通知书，原告对被告所享有的债权直到2019年1月31日才正式得到法律的认可，也就是说到2019年1月31日，原告才对被告享有合法的债权；在该份判决书中，可以看出，在第三人与被告交易讼争房产后的2017年9月份到2018年5月份之间，原告仍然在接受被告支付的利息，且原告未提出异议，直到被告在2018年5月20日之后，没有再支付利息的情况下，原告才在2018年8月16日向厦门市思明区人民法院提起诉讼。也就是说，虽然原来被告出具的借据约定的借款期限届满，但在该期限届满以后，双方对还款期限又达成新的约定，将还款期限进行顺延，原告也接受债权续展的事实，以获取跟多的利息；否则借款期限早在2015年7月15日就届满，为何原告直到2018年8月16日才向厦门市思明区人民法院提起诉讼。综上，在第三人购买讼争房屋时，原告债权并未得到生效法律文书的确认，并不享有合法的债权，而且原告债权也已顺延，债权并未到期，在讼争房屋交易时，并不会侵害原告的债权。三、第三人与被告已于2013年1月29日办理了离婚登记手续，原告的债权凭证《借据》是在2014年7月15日才形成，原告对被告所享有债权并非夫妻共同债务，第三人并不知晓原告与被告之间的债权债务关系，也不知道原告债权的具体内容。讼争房屋是被告在离婚后购买的一手房，后因被告无力偿还银行贷款，才将讼争房屋出售给第三人。1、第三人与被告于2010年12月7日办理了结婚登记手续，此后因感情不和，在2013年1月29日办理离婚登记手续，离婚协议约定，婚前的财产归各自所有，小孩归第三人抚养，婚内无共同房产。在离婚后，第三人与被告之间已经是相互独立的自然人，讼争房屋是被告在离婚后购买的一手房，后来因为被告无力偿还中国建设银行的银行按揭贷款，才将讼争房屋出售给原告。2、根据原告所提供的（2018)闽0203民初14832号民事判决，被告向原告出具的《借据》形成时间是2014年7月15日，也就是说，双方形成民间借贷的合意时间是在2014年7月15日，此时，第三人与被告早已办理了离婚登记手续，第三人并不知道该借据的形成情况，不知道原告与被系，原告也从未向第三人主张过还款义务，另根据判决书的记载，在2010年12月7日至2013年1月29日期间，原告共向被告转账33万元，被告共向原告转账22万元，原告多出来的转账款项只有11万元；而在第三人向被告购买讼争房屋时，原告并未向人民法院提起诉讼，第三人无理由需要知道原告对被告所享有的债权。四、第三人与被告离婚后，各自独立生活，第三人购买讼争房屋的资金为自有资金。1、第三人是大田县仙廷御华圆酒楼、御华圆酒楼以及福田御华圆酒楼，三个酒楼的副总经理，第三人也是该三处酒楼的投资人，已从2007年9月经营至今；第三人每月收入一万余元，年底还有分红款30-40万元，原告自己的收入足以支撑原告购买讼争房屋；2、在原告购买讼争房屋时，已将婚前购买的永安市的一处房产出售，共获得约40万元的款项，再加上自有的存款以及找亲戚、朋友周转的款项，在此基础上，向被告支付了全部的购房款。综上，第三人与被告具有交易讼争房屋的真实意思表示，且第三人已支付了全部的购房款，被告并不存在低价转让财产的情形，讼争房屋交易并未损害原告的权益，第三人并不知道也不应当知道原告与被告之间的债权债务关系。另外，不动产物权登记具有公示效力，原告应当知道讼争房产过户的时间，应当在一年内行使撤销权，原告到2019年7月才提起本案诉讼，已经超过了撤销权的行使期间。原告的主张不符合合同法第七十四条的规定，诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回原告全部诉讼请求。 围绕诉讼请求、答辩意见和陈述意见，当事人各自提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 叶勇军与翁小琴于2010年12月登记结婚，于2013年1月协议离婚。 2014年1月16日，叶勇军向福建兴田城市建设投资有限责任公司购买福建省大田县银山北路2号3幢1201室住宅房屋（小区名称“聚龙华庭”，房屋建筑面积137.76平方米，以下称讼争房屋），成交总价1300800元。2015年5月22日，叶勇军以讼争房屋为抵押物向银行住房按揭贷款91万元。 2016年，叶勇军将位于福建省大田县的房产（建筑面积99.07平方米）出售给翁小琴。双方于2016年6月12日在大田县房地产管理所备案的《存量房买卖合同》载明，该房屋成交总价500000元。 2017年，叶勇军将讼争房屋出售给翁小琴。双方于2017年10月24日在大田县房地产管理所备案的《存量房买卖合同》载明，该房屋成交总价700000元。本案审理中，叶勇军和翁小琴提交《房屋买卖协议》作为证据，该协议落款时间为2017年7月29日，约定：叶勇军将讼争房屋以1120000元的总价出售给翁小琴；首期购房款90万元（含定金5.2万元），协议签订之日支付定金4万元，于15日内支付定金1.2万元，于15日内支付84.8万元；于12个月内支付10万元，24个月内支付12万元，至此购房款全部支付完毕；因房屋不能贷款，所以购房款都是以现款支付。翁小琴提交的转账记录显示：翁小琴于2017年7月29日、2017年8月2日通过微信向叶勇军转账3万元、1万元；翁小琴于2017年9月28日通过微信向叶勇军转账0.6万元、于2017年9月29日通过微信向叶勇军转账0.55万元；翁小琴于2017年10月16日通过兴业银行向叶勇军转账24万元（备注“购房款”），通过建设银行向叶勇军转账60.8万元（无备注）。此外，翁小琴于2018年3月17日向叶艳蓉银行转账5万元（无备注）。翁小琴于2018年10月9日向叶勇军银行转账5万元（备注“付购房款”）翁小琴于2019年5月13日向陈碧卿银行转账4万元（备注“付体育场聚龙华庭1号楼1201购买叶勇款”）、4.9999万元（备注“付体育场聚龙华庭1号楼1201叶勇军购房余款”）、3万元（备注“付体育场1号楼1201叶勇军购房余款”）。 2017年10月16日，叶勇军向银行提前全部偿还讼争房屋住房按揭贷款本息848517.77元。讼争房屋解押后，产权过户至翁小琴名下。 本院于2018年8月16日立案受理（2018）闽0203民初14832号原告郑立煌与被告叶勇军、大田县山水大酒店有限公司（以下称山水酒店）民间借贷纠纷一案，叶勇军在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院裁定驳回叶勇军的管辖权异议。被告叶勇军经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理该案。2019年1月10日，本院作出（2018）闽0203民初14832号民事判决，查明：“2010年8月2日至2014年1月6日期间，郑立煌向叶勇军转账支付共计978250元。其中，2010年8月2日，郑立煌向叶勇军转账支付68250元。2011年2月1日，郑立煌向叶勇军转账支付100000元。2011年6月6日，郑立煌向叶勇军转账支付150000元。2012年9月15日，郑立煌向叶勇军转账支付220000元。2012年9月17日，郑立煌向叶勇军转账支付80000元。2013年8月1日，郑立煌向叶勇军转账支付360000元。2010年8月2日至2014年6月15日期间，叶勇军向郑立煌转账支付多笔款项，共计461200元。2014年7月15日，叶勇军出具《借据》一份，载明：‘兹向郑立煌借款人民币陆拾陆万元整（¥660000），借款期限壹年，月利息2%，计13200元/月，按月支付。’山水酒店作为担保人在该份《借据》上面加盖公章。陈碧卿作为山水酒店的法定代表人在担保人处加盖私章。2014年7月22日至2018年5月20日期间，叶勇军分多次向郑立煌转账还款共计174000元。”“另查明，陈碧卿系叶勇军母亲。”据此作出判决：“一、被告叶勇军应于本判决生效之日起十日内向原告郑立煌偿还借款本金647457.55元并支付利息（以尚欠款项为基数，自2015年7月25日起按照月利率2%计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告郑立煌的其他诉讼请求。”该判决于2019年1月31日发生法律效力。2019年3月11日，本院立案执行上述生效判决。叶勇军至今尚未清偿上述判决确定债务。 截至本案法庭辩论终结，讼争房屋产权登记在翁小琴名下。 还查明，大田县住房和城乡建设局网站显示，截至2019年3月福建兴田城市建设投资有限责任公司仍在对外销售“聚龙华庭”小区新建商品房，“项目住宅价格走势”载明2017年11月销售的该小区一套面积为137.76平方米的住宅房屋成交总价为1349090元。 本院认为，郑立煌主张在2019年3月（2018）闽0203民初14832号一案进入强制执行阶段后才知道叶勇军与翁小琴之间存在讼争房屋交易，符合常理，本院予以采信。郑立煌行使撤销权未超过法定除斥期间。根据（2018）闽0203民初14832号民事判决查明事实，郑立煌与叶勇军的民间借贷发生在2010年8月2日至2014年1月6日，而叶勇军与翁小琴婚姻存续于2010年12月至2013年1月，翁小琴知道或应当知道叶勇军对郑立煌负有民间借贷债务，翁小琴知道或应当知道不合理低价交易讼争房屋可能对郑立煌的债权造成损害。 本案争议焦点为，叶勇军向翁小琴转让讼争房屋是否属于明显不合理低价。本院分析认为，叶勇军与翁小琴举证主张为讼争房屋购房款的往来款项中，翁小琴于2017年10月16日通过兴业银行向叶勇军转账24万元（备注“购房款”）、通过建设银行向叶勇军转账60.8万元（无备注）合计84.8万元足以认定为购房款。其余款项往来存在金额与约定不一致、付款时间与约定不匹配、转账无附言备注、收款人为案外人、付款期限明显过长等有违日常经验法则和不符二手房交易习惯之处，难以认定为讼争房屋购房款。本院认定讼争房屋的实际成交价格为84.8万元。据大田县住房和城乡建设局网站所示信息，讼争房屋所在小区于2017年仍有新建商品房销售，与讼争房屋同户型房屋同期销售总价为1349090元。考虑到该同户型房屋与讼争房屋可能存在楼层、楼栋等差异而致价格差异，本院认为讼争房屋于2014年的新房购置总价1300800元可视为讼争房屋的市场交易价。现叶勇军与翁小琴交易讼争房屋的价格84.8万元低于市场交易价1300800元的70%，应视为明显不合理的低价。现叶勇军未清偿对郑立煌的债务，其低价转让讼争房屋损害了郑立煌的债权，应依法撤销叶勇军与翁小琴交易讼争房屋的行为。交易行为撤销后，讼争房屋产权应恢复登记至叶勇军名下。 综上所述，对郑立煌的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第七十四条、第七十五条，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第二十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、撤销叶勇军与翁小琴就福建省大田县银山北路2号3幢1201室房屋签订的《存量房买卖合同》； 二、叶勇军、翁小琴于本判决生效之日起十日内将福建省大田县银山北路2号3幢1201室房屋产权恢复登记至叶勇军名下。 本案案件受理费10800元，由叶勇军负担，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  郭泽喆 人民陪审员  陈智辉 人民陪审员  林皎铱 二〇二〇年三月三十日 代书 记员  杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。 最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》 第二十五条债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼，请求人民法院撤销债务人放弃债权或转让财产的行为，人民法院应当就债权人主张的部分进行审理，依法撤销的，该行为自始无效。 两个或者两个以上债权人以同一债务人为被告，就同一标的提起撤销权诉讼的，人民法院可以合并审理。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。