广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终19878号上诉人（原审原告）：王大飞，男，1985年9月1日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：陈逸武，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘梦，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祁菲，女，1986年8月10日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市龙华区。委托诉讼代理人：徐晓宏，广东卓建律师事务所律师。原审第三人：深圳市恒地投资有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道六约社区塘坑商业大厦B栋1002-B。法定代表人：高汉佳。原审第三人：招商银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区莲花街道深南大道2016号招商银行深圳分行大厦。负责人：岳鹰。委托诉讼代理人：张彬，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：董奎杏，广东晟典律师事务所律师。上诉人王大飞因与被上诉人祁菲、原审第三人深圳市恒地投资有限公司（以下简称恒地公司）、原审第三人招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招商银行深圳分行）赠与合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初21784号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王大飞上诉请求：一、撤销原审判决第三项，王大飞无需向祁菲支付首期款的50%即437703.5元。事实与理由:一、1.案涉房屋首期款为875407元，从祁菲账户汇入到恒地公司的款项为25万，一审法院认可其中20万为王大飞的出资，那么祁菲实际只支付了5万元，其余825407元都为王大飞支付。但原审判决中只提到王大飞转账50万元给恒地公司与祁菲出资5万，但对首期款剩余部分的来源不予认定。王大飞在一审中明确了首期款的支付情况并提供了证据予以证明：王大飞从其招商银行信用卡支付了75407元给恒地公司以及从招商银行储蓄卡分别支付了5万元、50万元给恒地公司销售人员毛磊和恒地公司，再加上祁菲账户中代支出的20万，王大飞合计支出的首期款为825407元。一审未明确王大飞与祁菲分别出资了多少。2.原审判决提到王大飞需向祁菲支付赠与的房屋首期款50%即437703.5元。该认定又得出首期款875407元都为王大飞支付的结论。这一点又与原审认定事实存在前后矛盾。二、关于王大飞与祁菲、恒地公司签订购房合同约定各占比50%的行为，一审法院认为该行为为王大飞自愿赠与祁菲房屋首期款的50%，与事实不符。1.购房合同约定的是房屋的占比，王大飞赠与的是房屋的占比。购房合同签订并支付了首期款，该房屋即为将来可以取得的财产，属于期得利益。2.王大飞并无赠与首期款金钱的真实意思表示，首期款的对象是房产，购房合同的标的物也是房产。三、一审法院认为房产所有权未转移，故王大飞无权赠与房产份额，从而认定是首期款金钱的赠与，属于法律适用错误。王大飞没有金钱赠与的意思表示，王大飞在购房合同写上祁菲占比50%，目的是让祁菲获得房产的所有权占比。其次，若为金钱赠与则应有向受赠方转款、支付或给付现金为特征，但本案并无此特征。根据合同法规定，要遵从订约人的真实意思表示和订立合同的真实目的，不能抛开本意。在二审庭审当中，上诉人王大飞补充如下：一、一审法院在调查事实方面有遗漏，王大飞在一审诉状中有提到撤销赠与，除了赠与房产未办理房产登记行使撤销权后，还有另外一个事由。即双方恋爱期间买房，房屋属于重大物件，是奔着双方关系稳定，奔着以后结婚去的。但是一审法院对此并没有作出任何说明。二、关于案涉的房产首期款出资问题。一审法院并未调查清楚。如果说是有首付款金钱赠与的意思表示，应当正常的行为模式是王大飞将首付款交付给祁菲。可以通过现金交付或者银行汇款的方式，并且要有交付的动作在里面。王大飞在开庭前，也提交了相应首付款是王大飞借了亲朋好友64万元的证据，王大飞的经济条件是不允许他有这种金钱赠与的金钱表示的。男方总共支付82万元多，64万元都来自于借款。肯定是没有金钱赠与意思表示在里面的，不符合金钱赠与的构成要件。三、王大飞赠与的是房产所有权份额，是基于不动产无权期待权作出的赠与意思表示。尽管该房产目前没有进行不动产所有权登记，但是王大飞是享有该房产的物权期待权的。根据我国国情及普通大众的理解，出钱买了房并且房产也进行了预售登记，正常情况下，当然就能如期获得该房产的所有权。我国相关法律是有关于不动产物权期待权的相关内容规定的。审判实践中不仅对物权期待权予以保护，而且物权期待权拥有完全的处置权。一审法院事实方面认定有偏差，法律认定方面有偏差。故请求依法撤销或改判。被上诉人祁菲对上诉人王大飞答辩称：一、王大飞声称其没有经济能力赠与，64万都是借的亲朋好友的真实性不予认可。根据上诉人一审提供的建设银行流水证明在2016年1月15号有活存的余额105万。到2016年1月21号都有活存余额是93万多，所以王大飞说64万都是来自于亲朋好友的借款是不予认可的。二、关于王大飞称是奔着结婚恋爱期间买房，对于双方恋爱关系的破裂，王大飞有重大过错的。王大飞与祁菲是2014年7月经同学介绍认识然后恋爱同居。2016年8月王大飞就派到缅甸去工作，缅甸工作期间就移情别恋，刻意冷落祁菲，而且王大飞从来没有正式向祁菲做过任何解释，也没有提出分手，就和他人结婚了。祁菲因该事受到很大的伤害，通过起诉状才知道王大飞已经结婚了。王大飞的行为是没有诚信也违背道德的。三、王大飞赠予的并非是50%的房产份额，而是部分首期购房款，直到今天，涉案房产所有权人还是发展商的名下，还没有过户至王大飞或者是其他个人名下。所以，王大飞说赠与祁菲的是50%房产份额是不对的，王大飞赠与的只是首期款。祁菲应该承担部分的首期款的份额，而不是房产的份额，王大飞把款项直接支付给开发商更是证明这是赠与行为。祁菲也向法院也提交了国家法官学院的案例。四、王大飞撤销赠予，现在祁菲退出，就是按照一审法院判决其非退出本案的三方购房合同。实际上对祁菲将来购房是很大的一个障碍和损失，因为祁菲是深圳户籍，购买了涉案房屋，祁菲已经和王大飞向招商银行申请了按揭贷款、招商银行已经发放了贷款。根据深圳市房产的购房政策是认房也认贷，祁菲如果自己再买房的话，就是第二套房贷，贷款要在的一套房的基础上至少上浮15%利率，所以这对祁菲本人的合法权益都会造成损害。原审第三人招商银行深圳分行对陈述称：涉案房产没有办理产权登记，虽然有提到招商银行深圳分行应配合办理抵押变更登记手续，但抵押都没有办理，无法变更。二、王大飞请求办理借款变更手续，是借款人的变更手续，把祁菲从借款人剔除，但这种行为直接增加了银行的信贷风险。因为涉案房产未办理房产证及抵押登记手续，按照规定，开发商向银行承担担保责任，如果减少借款人，开发商的责任也会受到影响。如果法院认定了产权人，招商银行深圳分行的要求是结清贷款，再办理抵押登记。原审第三人恒地公司未到庭参加庭审，亦未提交书面意见。王大飞一审的诉讼请求为：一、分割王大飞、祁菲在案涉房屋《深圳市房地产买卖合同（预售）》中的权利和义务，判令由王大飞承担预售合同中买受人一方的权利和义务；二、祁菲协助王大飞办理抵押变更登记手续以及房地产登记手续，将房屋登记至王大飞名下；三、本案诉讼费由祁菲承担。原审法院经审理查明，王大飞、祁菲原系男女朋友关系。2016年1月20日，祁菲建设银行账户收到王大飞父亲王运江转来10万元。2016年1月21日，祁菲建设银行账户收到王大飞亲戚万兴俊转来10万元。2016年1月22日，祁菲通过建设银行账户向恒地公司转账25万元；当日，王大飞向恒地公司转账50万元。2016年2月25日，王大飞、祁菲与恒地公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定王大飞、祁菲购买恒地公司开发的项目恒地悦山湖花园1号楼A单元/座21层2106号房，该房建筑面积89.26平方米，房屋总价2895407元，房屋首期款875407元，王大飞、祁菲各占50%份额。2016年3月16日，王大飞、祁菲与招商银行深圳分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定王大飞、祁菲因购买案涉房屋向招商银行深圳分行贷款202万元，王大飞、祁菲双方作为借款人和抵押人。从购房之日起至今，案涉房屋的房贷均从王大飞账户扣款。后王大飞、祁菲分手，王大飞与他人结婚；王大飞、祁菲尚未收楼，案涉房产尚未亦理过户登记。原审法院认为：首先关于案涉房产的首期款出资问题；根据双方提交的证据以及购买房屋时双方的特殊关系，一审法院认定祁菲于2016年1月21日及22日分别收到的10万元（共计20万元）系两案外人向王大飞出借用于王大飞赠房的款项，故该笔款项应认定为王大飞方出资。王大飞、祁菲两人之间的资金往来，双方存在争议，且均无证据证实其主张，故一审法院对王大飞所称祁菲向其借款10万元的主张不予采信。根据祁菲提交的建设银行账户，一审法院认定其向恒地公司转账5万用于购买案涉房屋。案涉房屋首期款875407元，王大飞向恒地公司转账50万元用于购房，祁菲账户向恒地公司转账25万元，首期款的剩余部分双方均未举证证明支付情况，恒地公司亦未提交证据予以证明；故一审法院对首期款剩余部分的来源不予认定。其次，关于王大飞、祁菲与恒地公司签订房屋买卖合同时约定各占50%这一行为如何认定。王大飞主张这一行为系赠与房产产权的50%，祁菲则主张系赠与房屋首期款和房屋按揭款。王大飞、祁菲与该第三人签订房屋买卖合同时，房屋尚未交付亦未办理产权过户，王大飞主张赠与房产产权的50%不能成立。祁菲在购买案涉房屋的首期款中出资占比较小，但王大飞仍同意在买卖合同中约定王大飞、祁菲各占50%，应视为王大飞自愿赠与祁菲案涉房屋首期款的50%；而案涉房屋的按揭款从购房之日至今一直由王大飞承担，祁菲主张王大飞已付按揭款的50%赠与其，没有证据予以证实，一审法院不予支持。关于王大飞的赠与行为是否可以撤销。在王大飞、祁菲与恒地公司签订房屋买卖合同时，赠与行为已经完成；王大飞主张撤销赠与，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。最后，关于如何处理王大飞、祁菲在案涉房产中的权利等问题。因案涉房产尚未交付，亦尚未办理产权登记；同时，为便于王大飞对案涉房屋的权利行使，王大飞主张由其承担买卖预售合同中买受人一方的权利和义务，并要求祁菲协助办理抵押变更登记等手续，一审法院予以支持；但王大飞需向祁菲支付赠与的房屋首期款50%即4377015元（875407元÷2）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审判决：一、王大飞与祁菲及恒地公司签订的深（龙）网预买字（2016）第3473号《深圳市房地产买卖合同（预售）》中买受人一方的权利义务由王大飞全部承担，第三人恒地公司应予以配合；祁菲于一审判决生效之日起十五日内协助王大飞办理借款变更手续及抵押变更登记手续，招商银行深圳分行应予以配合；三、王大飞于一审判决生效之日起五日内向祁菲支付赠与的房屋首期款50%即437703.5元。一审案受理费14982元，由王大飞承担。本院二审查明，祁菲支付了5万元房屋首期款，其余首期款由王大飞支付。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为王大飞赠与的标的是什么，是否可撤销。王大飞主张自己赠与的是房产或者是物权期待权，因尚未完成登记故可撤销赠与。本院认为，涉案房产尚未办理产权登记，王大飞赠与的显然并非房产。对于王大飞主张的物权期待权，本院认为，该期待权基于房屋购买方与开发商签订购房合同，向开发商支付首期款的行为而产生，物权期待权产生之时，本案赠与行为已经完成。本案中，在王大飞、祁菲与开发商签订购房合同并交付首期款时，各方约定王大飞与祁菲各占房屋50%产权，首付款已经实际交付，王大飞赠与祁菲应付首付款50%不足部分金额的行为已经完成，王大飞要求撤销赠与的理由不成立，本院不予支持。原审判令由王大飞承担涉案房地产买卖合同的权利义务，由王大飞相应补偿祁菲437703.5元，处理恰当，本院予以确认。一审判令招商银行深圳分行配合办理相关手续，招商银行深圳分行虽提出异议，但并未提出上诉，本院不予处理。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7865.5元，由上诉人王大飞负担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二〇年三月十一日书记员  李 想