湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初2914号原告：株洲市佳诚实业有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区佳诚时代广场D栋503室。法定代表人：黄伟嘉，董事长。原告：株洲市万城资产管理有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区太子路10号佳诚时代广场D栋（金钻阁）503。法定代表人：董国中，董事长。两原告共同委托诉讼代理人：李景林，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为起诉，增加、放弃、变更、诉讼请求，进行和解、调解、提起反诉，签收法律文书等）。两原告共同委托诉讼代理人：梁鹏，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为起诉，增加、放弃、变更、诉讼请求，进行和解、调解、提起反诉，签收法律文书等）。被告：株洲宏邦商业管理有限公司，住所地湖南省株洲市天元区滨江南路88号中信蓝盾景园19栋102-2号。法定代表人：严敏。被告：湖南省明盛商业有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区太子路10号佳诚时代广场（3E栋1307）。法定代表人：盛楚雄，董事长。委托诉讼代理人：胡俊，湖南天楚律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为起诉，增加、放弃、变更、诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉，签收法律文书等）。被告：株洲美佳网络通信有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建设南路338号汉华国际商业城131号。法定代表人：邓顺，总经理。委托诉讼代理人：胡俊，湖南天楚律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为起诉，增加、放弃、变更、诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉，签收法律文书等）。原告株洲市佳诚实业有限公司（以下简称“佳诚公司”）、株洲市万城资产管理有限公司（以下简称“万城公司”）与被告株洲宏邦商业管理有限公司（以下简称“宏邦公司”）、湖南省明盛商业有限公司（以下简称“明盛公司”）、株洲美佳网络通信有限公司（以下简称“美佳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，组成由审判员张凌担任审判长，与人民陪审员董敏、胡雅莉参加的合议庭，于2019年12月12日、2020年3月16日两次公开开庭进行了审理。书记员杨名担任庭审记录。两原告的共同委托诉讼代理人李景林、梁鹏，被告明盛公司、美佳公司的共同委托诉讼代理人胡俊到庭参加了诉讼，被告宏邦公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。原告佳诚公司、万城公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告返还位于芦淞区平方米的房屋给二原告（详见原告提供的株洲市佳诚实业有限公司佳诚时代广场首层商铺首层部分产权及租金金额列明的房屋产权证号及建筑面积，95个产权证号涉及的共计1411.43平方米房屋）；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年5月22日，原告佳诚公司与原告万城公司之间签订了《委托经营管理协议书》，约定原告佳诚公司将其拥有的佳诚时代广场一楼至二楼的物业（即佳诚数码电子城）委托给原告万城公司经营使用，期限为2016年12月1日起至2020年11月30日止，每三个月支付经营收益689749元。后经二原告协商并同意，2016年6月21日，二原告分别与被告宏邦公司签订了《商铺租赁协议》，根据签订的《商铺租赁协议》的约定，二原告将佳诚数码电子城商铺出租给被告宏邦公司并由被告宏邦公司进行管理使用。被告宏邦公司应当从2017年1月1日起每季度支付给二原告的租金以及管理费分别为145105.73元、544374.05元。之后，被告宏邦公司与被告明盛公司、被告美佳公司签订《佳诚市场三方合作协议》，由三被告共同经营被告宏邦公司租赁的原告的房屋。后由于被告宏邦公司违约不按时支付给二原告租金以及管理费，二原告向芦淞区人民法院起诉解除二原告与被告宏邦公司之间的《商铺租赁协议》，芦淞区人民法院判决二原告与被告宏邦公司之间的《商铺租赁协议》已于2017年7月16日解除。协议解除后，三被告至今非法占有芦淞区平方米的房屋拒不返还给二原告。被告株洲宏邦商业管理有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，未举证质证。被告明盛公司、美佳公司共同答辩称，一、万城公司不是本案适格原告，没有原告资格。(一）万城公司不是相关铺面的所有权人，对涉案商铺不享有任何物权。(二）从佳诚公司与万城公司的工商住所地可以看出，两公司共用同一地址，另据称两公司法人代表为叔侄关系。两公司人格混同，为关联公司，万城公司不具备原告资格。佳诚公司所谓委托万城公司经营使用涉案商铺，并以拆分手段，分别与被告宏邦公司签订《商铺租赁协议》，后续又一直以万城公司的名义收取商场租金，显然是为了规避人民法院对佳诚公司的强制执行程序，涉嫌违反《刑法》第313条“拒不执行判决、裁定罪”的相关规定。佳诚公司、万城公司的以上行为属于以合法形式掩盖目的，建议人民法院对两公司涉嫌违法行为进行调查或移送公安机关或株洲市中级人民法院调查。关于佳诚公司的被执行情况：2017年11月20日，株洲市中级人民法院向答辩人明盛公司等送达的[（2015)株中法执第421号]《协助执行通知书》，要求暂停支付佳诚公司场地商铺租赁费。2019年4月28日，株洲市中级人民法院发布[（2019)湘02执59号]、[（2019)湘02执恢15号]《公告》，查封佳诚公司所有涉案商铺，并不得向佳诚公司、黄伟嘉支付租金。经查询最高人民法院裁判文书网及全国法院失信被执行人名单信息公布与查询平台，佳诚公司于2017年1月22日、2017年2月6日被纳入失信被执行人名单，佳诚公司法定代表人黄伟嘉也于2016年4月21日、2017年1月22日、2017年2月6日、2017年9月25日被多次纳入失信被执行人名单。二、两答辩人对涉案商铺为合法有权占有，佳诚公司要求返还缺乏请求权基础。根据《物权法》34条等相关规定，权利人只能请求无权占有人返还原物。本案中，两答辩人占有、使用涉案商铺为合法、有权占有，权利基础来源为《佳诚市场三方合作协议》（以下简称《三方协议》）。该协议未违反强制性法律规定，内容合法有效，且佳诚公司、万城公司亦以实际行为履行了以上协议，协议内容对各方具有约束力。因此，两答辩人对涉案商铺为合法、有权占有，佳诚公司要求返还原物缺乏请求权基础。(一）《三方协议》合法有效，激活了市场活力，解决了社会矛盾，应继续履行。在签订《三方协议》前，佳诚市场一楼、二楼均有属于佳诚公司或小业主的商铺，铺面散乱，各商铺犬牙交错、格局混乱，难以有效经营，导致长期大规模拖欠小业主租金，常年引发社会群体性矛盾。后小业主购买的商铺主要由两答辩人承租。《三方协议》中，明盛公司、美佳公司、宏邦公司为保证佳诚市场的整体经营，改变铺面散乱的现状，签订了铺面互换的条款，即：将市场一楼宏邦公司租赁的铺面交由明盛公司、美佳公司整体经营，二楼明盛公司、美佳公司租赁的铺面交由宏邦公司整体经营。各公司签订以上协议后，对一二楼商铺重新进行了整体业态规划布局，打破了原有散乱、交错格局。商铺的位置、形状、功能等全部重新规划，原有各商铺格局实际已经无法区分、难以还原。两答辩人及宏邦公司以规划后的格局重新进行了招商引资，解决了此前铺面散乱、难以经营的状况，激发了市场活力，带动了数百人就业创业，且未再出现此前大规模拖欠小业主租金的恶性问题，取得了良好的社会效果。(二）佳诚公司及其关联的万城公司已实际履行《三方协议》，应受《三方协议》约束，两答辩人有权依据《三方协议》占有使用一楼涉案商铺。自2017年7月宏邦公司撤离佳诚市场后，佳诚公司及其关联的万城公司即取代了《三方协议》中宏邦公司的合同地位，一直实际履行《三方协议》。佳诚公司及其关联的万城公司依据《三方协议》的约定，向佳诚市场二楼所有商户（含两答辩人明盛公司、美佳公司租赁的铺面位置）收取租金等，且与二楼不属于佳诚公司所有的商铺经营者签订了《租赁合同》。以上佳诚公司收取租金、签订租赁合同的权利来源即为《三方协议》。这是佳诚公司及其关联的万城公司对《三方协议》的实际履行与认可，充分表明其愿受且已受《三方协议》效力约束。根据权利义务相对应原则，佳诚公司既已享受协议权利，也必然应当履行协议义务。因此，两答辩人同样依据《三方协议》，占有、使用佳诚市场一楼涉案商铺，为合法、有权占有，佳诚公司要求返还缺乏请求权基础。三、佳诚公司要求返还涉案商铺已无任何现实意义，应禁止其滥用权利。(一）涉案商铺已被查封，佳诚公司无权处置、收取租金。如前所述，株洲市中级人民法院已经从2017年开始查封涉案商铺，且不允许租户向佳诚公司及黄伟嘉支付租金，佳诚公司要求返还涉案商铺已无任何现实意义，既不能处置涉案商铺，亦不能收取租金，更无能力自行经营。佳诚公司要求返还涉案商铺的目的仅为破坏现有经营秩序、破坏法院执行程序。(二）应禁止佳诚公司滥用权利。《中华人民共和国民法总则》第132条规定：民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。“禁止权利滥用原则”是民法基本原则之一。最高人民法院公报案例“新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案”（2006年第6期）中明确载明，为保证市场整体经营，对一部分所有权人的权利进行了合理限制，禁止其滥用权利。《三方协议》是佳诚市场维持整体稳定经营的基础。协议签订后，佳诚市场一、二楼的铺面、过道等重新进行了业态规划布局，经营成效显著。本案涉及的商铺实际已为分割商铺，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，佳诚公司行使的权利必须收到其他商铺业主整体意志的限制。如果佳诚公司滥用权利，以各种手段破坏现有市场经营，现业态规划布局将被严重打乱，广大商户无法继续经营，小业主租金难以保障，佳诚市场得来不易的欣欣向荣的局面将一去不复返，都必将严重损害佳诚市场广大商户、业主的合法权益，甚至有可能酿成严重的群体性社会问题。综上所述，两答辩人有权合法占有、使用涉案商铺，原告无权要求返还，并请人民法院综合考虑社会影响、法律原则，依法公正审理，驳回原告的全部诉讼请求。原告佳诚公司、万城公司围绕诉讼请求提交了证据：原被告的工商登记信息、佳诚市场三方合作协议、（2017）湘0203民初2309号与2320号民事判决书、佳诚时代广场首层商铺首层部分产权及租金金额、芦淞区平方米房屋的产权在国土资源局的档案查询原件、（2018）湘0203民初1121号民事判决书。被告明盛公司、美佳公司共同提交了证据：明盛公司商铺租赁合同2份、美佳公司商铺租赁合同2份、万城公司商铺租赁合同1份及收据2份、株洲市中级人民法院公告2份、佳诚市场布局图、佳诚市场现场录像一组。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提交的证据，因各方当事人对其真实性无异议，本院予以确认，对证据的证明内容予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）生效判决确认的事实。2016年开始，佳诚公司将其所有的株洲市佳诚时代广场一楼至二楼的商铺委托给万城公司经营使用，之后再与宏邦公司签订了租赁协议，后因租赁合同产生纠纷诉至法院，经法院审理后分别作出（2017）湘0203民初2309号、（2017）湘0203民初2320号、（2018）湘0203民初1121号民事判决，该三份已生效的民事判决书确认以下事实：2016年5月22日，佳诚公司（甲方）与万城公司（乙方）签订《委托经营管理协议书》，约定：甲方将其所有的株洲市佳诚时代广场一楼（2798.1平方米）至二楼（3270.32平方米）的物业及附属设施设备、场地委托给乙方经营使用，租赁期限自2016年12月1日到2020年11月30日。2016年6月21日，佳诚公司（甲方）与宏邦公司（乙方）签订《商铺租赁协议》，约定：甲方将其拥有产权的佳诚时代广场一楼、二楼商铺（建筑面积6068.33平方米）委托乙方出租给第三人或由乙方自己经营使用，收益权归乙方所有；委托经营期限自2017年1月1日至2021年12月31日；本协议期内，乙方有权以本协议约定年平均收益将该商城经营权再次转让给第三方，甲方不得有异议等。同日，万城公司（甲方）与宏邦公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》，约定：甲方将其拥有经营权的佳诚时代广场一楼、二楼商铺（建筑面积6068.33平方米）委托乙方出租给第三人或由乙方自己经营使用，收益权归乙方所有；委托经营期限自2017年1月1日至2021年12月31日；本协议期内，乙方有权以本协议约定年平均收益将该商城经营管理权再次转让给第三方，甲方不得有异议等。2017年1月19日，根据2016年6月21日甲乙双方签订的《商铺租赁协议》和《商铺委托经营管理协议》，佳诚公司（甲方1）、万城公司（甲方2）与宏邦公司（乙方）、株洲联信投资管理有限公司（丙方，担保方）、黄志坚（丁方）签订《和补充协议》，约定：乙方同意在2017年1月18日前支付100万元押金抵扣佳诚公司（黄伟嘉）所欠丙方和丁方借款；乙方同意按2016年6月21日签订的《商铺租赁协议》和《商铺委托经营管理协议》支付甲方1商铺收益和甲方2商铺管理费，丙方、丁方同意为乙方履行合同承担连带责任担保，担保期限为乙方履行两协议义务完毕为止等。2017年3月31日，宏邦公司（甲方）、美佳公司（乙方）、明盛公司（丙方）签订《佳诚市场三方合作协议》，约定：甲、乙、丙均同意佳诚市场整体统一运营，同时一、二楼相对分开管理，一二楼业务不同业竞争，互补发展；在统一的前提下甲方单独管理二楼整体和一楼划线部分靠沿江的一楼区域（人才市场），费用由甲方负担，收益归甲方所有；一楼前面大部分区域由甲乙丙分别按20%、39%、41%合股经营，权利义务依股分担；管理运营由明盛公司主导。甲方持有的一楼共营区域内的铺位及乙、丙在二楼持有的铺位，三方同意按6%年回报互换，初步认同一楼向二楼补12万元/年；甲、乙、丙均同意对各自所签的业主合同负责；甲、乙、丙均同意市场外围广告总收入按一、二楼平均分配，所需广告位装修，补损费用也均分；市场基本运营费用，如安保、保洁、水电、物业、空调运维、对外联系、消防等合理费用，由一、二楼按50%分摊，为单独发展维护所需增加的费用由各自承担；甲、乙、丙三方同意目前以明盛公司名义对内收取租金和引用，行使基本管理。合作期限暂定2017年1月1日至2021年12月31日等。2017年8月22日，万城公司就委托经营管理协议起诉宏邦公司，同年10月19日法院作出（2017）湘0203民初2309号民事判决：确认万城公司与宏邦公司2016年6月21日签订的《商铺委托经营管理协议》及2017年1月19日签订的《补充协议》于2017年7月16日解除，宏邦公司支付万城公司违约金108874.8元，并应承担诉讼费1239元。2017年8月22日，佳诚公司就商铺租赁协议起诉宏邦公司，同年10月19日法院作出（2017）湘0203民初2320号民事判决：确认佳诚公司与宏邦公司2016年6月21日签订的《商铺租赁协议》已于2017年7月16日解除，宏邦公司支付佳诚公司违约金29021元，并应承担诉讼费263元。（2017）湘0203民初2909号民事判决和（2017）湘0203民初2320号民事判决生效后，佳诚公司、万城公司以宏邦公司仍占用了一楼的涉案租赁物，也未支付违约金，且未向两原告支付合同解除后的占用费为由，向法院起诉要求其支付场地占用费（经营收益损失）等有关费用，法院经审理后认为佳诚公司、万诚公司的诉讼请求中部分还涉及明盛公司、美佳公司的权益，故不予确认，并作出（2018）湘0203民初1121号民事判决：由宏邦公司支付佳诚公司、万城公司2017年4月1日至同年7月16日的租金及管理费406026.98元。该判决生效后，佳诚公司、万城公司以宏邦公司、明盛公司、美佳公司未返还商铺给其为由，又向本院提起诉讼，由此酿成本案纠纷。（二）与《佳诚市场三方合作协议》有关的事实。在诉讼过程中，被告提交了两张收款收据，证明原告在合同解除后，仍然收取了三方合作协议中本应当由宏邦公司收取的二楼部分商铺小业主交纳的租金及管理费，以此提出原告以实际行为表明愿意继续履行三方合作协议，替代宏邦公司的地位。在庭审中，原告方认可在解除两原告与宏邦公司的合同后，自行收回了二楼的部分商铺（含宏邦公司与明盛公司、美佳公司互换商铺）并对外重新招租且重新与目前的承租人签订了《商铺租赁服务合同》，收取了三方合作协议中本应当由宏邦公司收取的二楼部分商铺小业主交纳的租金及管理费，但认为不是履行三方合作协议。目前一楼（首层）在按三方合作协议中的约定由明盛公司在管理运营。（三）与原告诉请返还商铺的产权、租赁、使用现状有关的事实。（1）佳诚公司自有产权的商铺范围。根据株洲市国土资源档案馆提供的档案信息，坐落于株洲市芦淞区太子路10号佳诚时代广场，登记的房屋所有权人为佳诚公司的房屋有：原告起诉要求被告返还的株洲市佳诚时代广场一楼（首层）商铺个数为95个，面积为1411.43m2。根据原告提交的资料，该时代广场一楼（首层）共计有399个商铺，总面积为5233.88m2。原告要求三被告返还的商铺个数占比23.81%，面积占比26.97%。美佳公司从小业主处租赁了二楼（一层）41个商铺，明盛公司从小业主处租赁了二楼（一层）90余个商铺，该广场二楼（一层）合计有377个商铺，占该层商铺个数占比约36.07%。明盛公司与美佳公司与二楼部分小业主签订租赁合同大多数在两原告向本院起诉被告宏邦公司解除合同之前。因佳诚公司及其法定代表人黄伟嘉等人欠款未付，株洲市中级人民法院在执行阶段中于2019年4月28日发布（2019）湘02执恢15号公告，拟对佳诚公司名下位于佳诚时代广场一楼部分房产予以评估、拍卖，并确认该房产以2015年11月24日被法院查封；通知租赁户不得向佳诚公司支付租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为三被告是否需要返还涉案房屋给两原告。现分析如下：两原告起诉要求三被告返还的是位于芦淞区（首层）1411.43ｍ2房屋。该房屋处于芦淞区较为繁华、集中的商业区域。该一楼（首层）共计有399个商铺，总面积为5233.88ｍ2,两原告要求返还的1411.43ｍ2房屋涉及95个商铺，这些商铺散落在一楼（首层）的各个方位，交织在其他业主之间。其中涉案商铺面积占比一楼（首层）为26.97%，个数占比为23.81%。虽然两原告与被告宏邦公司的租赁合同已经法院判决确认解除，但在其后的实际使用过程中，仍由三被告继续占有、使用涉案商铺，佳诚时代广场受地段、市场的影响，无法进行单一招租，均是通过公司整体运营的方式使用、收益。且佳诚时代广场对外以电脑大市场的名义运营。目前佳诚时代广场一楼（首层）的商铺，在三被告签订《佳诚市场三方合作协议》后被分割成多个商铺进行了装修、改造，再出租了给众多小商户进行经营，现在无法进行区分对应原始的铺号和面积。该广场已经运营多年，在株洲形成了一定的规模，并具有很高的人气值；其经营方向和方式均是经原、被告及小业主各方经多年磨合、摸索后调整出的最佳方案，如贸然改变商铺经营方式或改变现行管理模式，可能会引发市场的动荡并损害众多小业主的利益。在两原告与被告宏邦公司解除房屋租赁合同后，宏邦公司（甲方）、美佳公司（乙方）、明盛公司（丙方）于2017年3月31日签订的《佳诚市场三方合作协议》尚未解除。三被告之间的三方合作协议成立于两原告解除租赁合同之前，被告明盛公司、美佳公司根据该合作协议的要求与宏邦公司互换商铺并将互换的商铺装修、改造后再转租给现承租人的行为亦发生于两原告诉请解除租赁合同之前。两原告对三被告之间签订合作协议以及签订合作协议后的互换商铺装修、改造行为均未提出异议，系合法转租、占有行为。通过了解，可以发现，两原告实际上替代了宏邦公司，管理了本应当由三方合作协议中约定的由宏邦公司管理的二楼部分商铺，并收取了二楼部分商铺小业主交纳的租金及管理费，其以实际行为表明已替代宏邦公司的地位继续履行了部分的三方合作协议，只是因为佳诚公司与被告明盛公司、美佳公司之间未重新达成新的三方合作协议，利益分配存在差距而造成目前的纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，两原告在运行管理了二楼商铺且收取了二楼互换部分商铺租金和管理费用后，又以其未认可三方合作协议为由，要求收回涉案商铺，明显不符合诚实信用原则。且涉案的商铺因佳诚公司未履行有关债务，在法院执行过程中已经被依法查封，原告在未履行完毕前无法直接收取租金获取利益，在法院查封期间对商铺的处理宜以保护现状为妥。故，虽然原告与被告宏邦公司之间的商铺租赁合同已经解除，但本院从有利于该广场整体功能的发挥与稳定、保障案外人（小业主）的利益，从平衡当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，本案的商铺也不宜返还给两原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告株洲市佳诚实业有限公司、株洲市万城资产管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费59224元，公告费820元，合计60044元，由原告株洲市佳诚实业有限公司、株洲市万城资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行经营部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长 张 凌人民陪审员 董 敏人民陪审员 胡雅莉二〇二〇年三月十六日法官助理张青书记员杨名附判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。