福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初5461号 原告：福州市台江区房地产开发公司，住所地福建省福州市台江区瀛洲路古街建海****。统一社会信用代码：913501001545003239。 法定代表人：郭鲁琳，总经理。 委托诉讼代理人：卢增禄、袁海清，福建融成律师事务所执业律师。 被告：陈淑萍，女，1965年12月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告福州市台江区房地产开发公司（以下简称“台江开发公司”）与被告陈淑萍商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告台江开发公司的委托诉讼代理人卢增禄、被告陈淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告台江开发公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2006年1月25日订立的关于锦标园7幢1楼04店面的《房产认购书》。事实和理由：2006年1月25日，被告陈淑萍（买受人）与原告订立一份《房产认购书》，约定被告认购坐落于福州市台江区××街道××路××号××新区××座××层××店面，建筑面积50.69平方米，单价为9691.9元／平方米，应付定金60000元，定购总价为491282元，付款方式为按揭。合同约定：1.本套房产编号、面积、单价、总价款均以签订的《商品房买卖预约合同》为准；2.出卖人取得商品房预约许可证后七日内将正式书面通知买受人，买受人应在通知的规定期限日内前来办理《商品房买卖预约合同》签约手续，签合同时应缴纳相应的购房款；若买受人未能按期与出卖人签订《商品房买卖预约合同》，同时缴清相关房款的，则视为买受人自动放弃认购权，所付定金不予退还，同时出卖人有权将该房产另售他人，本认购书自动作废，买受人不得有异议；3.《商品房预售合同》签署后，买受人所付认购定金无息冲抵第一期购房款，买卖双方交易应以《商品房买卖预售合同》为本套房产的依据，并按《商品房买卖预售合同》中的条款执行……后原告于2008年11月21日取得台江区义洲街道锦标路26号义洲新区锦标园Ｂ1地块1-11＃楼房屋产权初始登记，该地块房屋登记于原告名下。该《房产认购书》签订至今已逾十多年，期间原告几次通知被告办理具体签约事宜均未果。 被告陈淑萍辩称，其于2006年1月25日与被告签订《房产认购书》，购买了台江区××幢××楼××店面，建筑面积50.69平方米，单价9691.9元，定购总价491282元，其缴纳了240000元的购房款。此后，原告因案涉店面标识变更等原因无法办理《商品房买卖合同》备案及产权手续，于2006年3月将案涉店面提前交由被告使用，本人收房后也一直使用该店面至今。《房产认购书》约定了原告应在取得商品房预售许可证后7日内将正式书面通知被告办理《商品房买卖合同》签约手续，但原告从未通知被告已办理好预售手续，也未要求与被告签订买卖合同。多年来，被告多次前往原告公司要求签订《商品房买卖合同》，但均遭到原告的推诿拒绝，只是让被告回家等通知。原告曾于2018年向法院起诉，要求按现行评估价来签订合同，法院审理后认为《房产认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方均需依约履行，原告要求变动价格的诉请没有事实和法律依据，其诉讼请求被法院依法驳回。原告不服该判决向福州市中级人民法院提起上诉，同样被驳回。判决生效后，被告多次前往原告公司与其公司销售部经理郑丽娜联系，要求履行生效判决，并要求按照《房产认购书》的主要条款签订《商品房买卖合同》。但是原告拒不与本人按照《房产认购书》约定的包括单价等主要条款签订买卖合同，拒不履行生效判决。原告向被告寄送的通知函中甚至依旧写着已被人民法院依法驳回的合同价款条款，目的是获取快递凭证，捏造被告拒签文书的假象，歪曲事实真相，行为极其恶劣。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：2006年1月25日，原告台江开发公司（出卖人）与被告陈淑萍（买受人）签订了一份《房产认购书》，约定被告向原告认购坐落于福州市台江区××幢××楼××店面，建筑面积：50.69㎡，单价9691.9元／㎡，定购总价：491282元。同时约定：“1.本套房产编号、面积、单价、总价款均以签订的《商品房买卖预约合同》为准；2.出卖人取得商品房预约许可证后七日内将正式书面通知买受人，买受人应在通知的规定期限日内前来办理《商品房买卖预约合同》签约手续，签合同时应缴纳相应的购房款；若买受人未能按期与出卖人签订《商品房买卖预约合同》，同时缴清相关房款的，则视为买受人自动放弃认购权，所付定金不予退还，同时出卖人有权将该房产另售他人，本认购书自动作废，买受人不得有异议；……”。协议签订后，被告向原告支付了240000元。同年3月16日，原告向被告发出《入伙通知书》，载：“您购买的锦标园7幢04店面，根据您与我司签订的《商品房买卖合同》约定，于2006年3月30日交付使用。现经市有关部门验收合格，我司决定提前交付使用，交房时间从2006年3月20日开始……。”2008年11月21日，原告取得台江区义洲街道锦标路26号义洲新区锦标园Ｂ1地块7＃楼一层店面部分的《商品房预售许可证》。2014年12月31日，福州市台江区义洲街道锦标路26号义洲新区锦标园Ｂ1地块1-11＃楼房屋办理了产权初始登记，其中04店面建筑面积为51.18㎡。 2018年1月，原告向本院提起诉讼，请求判令被告向其支付讼争店面剩余购房款1,295,400元。本院经审理后判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院于2019年4月18日作出（2019）闽01民终1824号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2019年11月20日，原告向被告发出《通知函》，要求被告按现行市场的评估价确定房屋价格与其签订《商品房买卖合同》，并要求被告一次性付清全部购房款。被告于2019年12月3日向原告发函，以原告主张按照现行市场的评估价确定讼争房屋价款已被福州市中级人民法院判决驳回为由，要求原告按照《房产认购书》签订买卖合同。现原告以被告拒不与其签订《商品房买卖合同》为由诉至本院，请求判如所请。 诉讼中原告陈述，其未与被告办理房屋交接手续，但该店面目前确由被告使用，至于被告如何取得店面、何时开始使用店面其公司均不了解，十多年间也未向被告主张过权利。被告陈述，原告向其发出《入伙通知书》后其便与原告办理了交房手续并领取房屋钥匙，十余年间店面均由其使用、收益，产生的水电费亦由其以自己的户名缴纳；原告从未向其发出过签约通知书，其也不知原告何时取得预售许可。 本院认为，原告台江开发公司与被告陈淑萍签订的《房产认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行义务。就原告是否享有《房产认购书》的合同解除权，本院作出如下评判：首先，原、被告双方虽在《房产认购书》约定了合同解除条件，但被告在认购书签订后已依约向原告支付了部分购房款，并根据原告发出的《入伙通知书》办理了交房手续，故被告已依约履行了《房产认购书》中的义务。原告称其与被告之间未办理交房手续缺乏证据证明，本院不予采信。《房产认购书》要求原告应在取得讼争房屋预售许可证后七日内正式书面通知买受人限期签订《商品房买卖预售合同》，但原告在本案中亦未提供证据证明其在2008年11月取得讼争店面的预售许可后以书面形式通知了被告订立买卖合同，其行为构成违约。因原告向被告发出签约的书面通知义务为先履行义务，在其违约的前提下，其提出解除合同依据不足，本院不予采纳。其次，原告已将讼争房屋交付被告使用十余年，期间亦未对购房价款提出异议，现其未举证证明本案讼争的《房产认购书》中的合同目的不能实现，故原告作为违约方亦不享有法定解除权。综上，原告诉请要求解除《房产认购书》于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回福州市台江区房地产开发公司的诉讼请求。 案件受理费8669元，适用简易程序减半收取4335元，由福州市台江区房地产开发公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  杨静 二〇二〇年三月二十四日 书记员  林洲 附：本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。