洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0302民初1595号原告：洛阳博勋地产有限公司。住所地：洛阳市老城区九都东路与定鼎路交叉口东南角水岸国际售楼部。法定代表人：胡龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：谌艳杰，河南开物律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭亮亮，河南开物律师事务所律师。被告：马超，男，1986年8月16日出生，回族，住洛阳市老城区。原告洛阳博勋地产有限公司（以下简称博勋地产公司）与被告马超商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博勋地产公司的委托诉讼代理人郭亮亮到庭参加诉讼，被告马超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博勋地产公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除博勋地产公司与马超于2016年11月18日签订的合同编号为YS0382216的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并向博勋地产公司返还合同所涉位于洛阳市老城区××与××交叉口东南角水岸××小区××房产；2.要求马超协助博勋地产公司办理涉案房屋的撤销备案登记、预告登记、预抵押登记及相关手续，并承担相应费用；3.要求马超支付博勋地产公司为其垫付的3个月按揭款4361.04元（暂定为2019年5、6、7月三个月，最终数额以博勋地产公司垫付金额为准）；4.要求马超向博勋地产公司支付违约金人民币52828.2元；5.要求马超向博勋地产公司支付律师费8000元；6.要求马超承担本案诉讼费。事实和理由：博勋地产公司与马超于2016年11月18日签订了《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，约定由马超以人民币352188元购买博勋地产公司开发的位于洛阳市老城区××与××交叉口东南角水岸××小区××房屋，采用按揭贷款形式，首付72188元，余款28万元向银行申请贷款。其中《补充协议》约定：根据合同第七条的约定，买受人采取银行按揭贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视为对合同及本补充协议的违约；若买受人连续三期以上（含三期）不能按《借款合同》向贷款银行履行还款义务，导致出卖人根据与贷款银行签订的《担保合同》代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金，视同买受人违约不履行付款义务，买受人应在出卖人向其发出的缴款通知书三日内将出卖人代向银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起按出卖人代其向贷款银行还款金额每日1%的标准向出卖人支付违约金，同时还应支付出卖人为实现债权而支付的相关费用。如在出卖人向其发出缴款通知后三日内未能偿还相应款项的，如该商品房未交付，则出卖人有权拒绝交付该商品房，如该商品房已交付，出卖人有权收回该商品房、解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金和另行出售房屋的交易费用，出卖人在扣除违约金、另行出售房屋交易费用、银行贷款本息及出卖人为实现债权支付的相关费用和其他欠款后，将剩余已付购房款退还买受人，购房款不足以抵扣上述款项的，买受人继续补偿出卖人，出卖人对该商品房的另行处置与买受人无关。后博勋地产公司、马超、中国农业银行股份有限公司洛阳分行（以下简称农业银行洛阳分行）于2017年2月13日签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定马超向农业银行洛阳分行申请的28万元按揭贷款，由博勋地产公司提供阶段性担保。马超如约履行至2019年4月份，之后马超未按约定向农业银行洛阳分行支付按揭款，导致农业银行洛阳分行从博勋地产公司的账户中将款项直接扣除。被告马超未作答辩。原告博勋地产公司围绕其诉讼请求向本院提交了商品房买卖合同及补充协议、个人购房担保借款合同、收房资料、农业银行转账凭证及保证金支付回单等证据。上述证据客观真实、合法有效，与本案待证事实存在关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。本院根据原告博勋地产公司的陈述及举证，对本案事实确认如下：2016年11月18日，博勋地产公司与马超签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定了出卖人为博勋地产公司，买受人为马超；合同所涉商品房位于洛阳市老城区××与××交叉口东南角水岸××小区××单元××号；商品房总价款为352188元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币72188元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采用按揭贷款方式付款，买受人应于2016年11月13日前支付首期房价款人民币72188元，余款28万元向兴业银行（贷款机构）申请贷款支付；《商品房买卖合同（预售）》的附件十一中约定：根据合同第七条的约定，买受人采取银行按揭贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视为对合同及本补充协议的违约；若买受人连续三期以上（含三期）不能按《借款合同》向贷款银行履行还款义务，导致出卖人根据与贷款银行签订的《担保合同》代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金，视同买受人违约不履行付款义务，买受人应在出卖人向其发出的缴款通知书三日内将出卖人代向银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起按出卖人代其向贷款银行还款金额每日1%的标准向出卖人支付违约金，同时还应支付出卖人为实现债权而支付的相关费用。如在出卖人向其发出缴款通知后三日内未能偿还相应款项的，如该商品房未交付，则出卖人有权拒绝交付该商品房，如该商品房已交付，出卖人有权收回该商品房、解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金和另行出售房屋的交易费用，出卖人在扣除违约金、另行出售房屋交易费用、银行贷款本息及出卖人为实现债权支付的相关费用和其他欠款后，将剩余已付购房款退还买受人，购房款不足以抵扣上述款项的，买受人继续补偿出卖人，出卖人对该商品房的另行处置与买受人无关。后博勋地产公司与马超又签订了一份补充协议，将《商品房买卖合同（预售）》中的贷款机构由兴业银行变更为农业银行。2016年11月19日，博勋地产公司办理了上述《商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续。马超依约支付了首付款72188元后，2017年2月13日，博勋地产公司、马超、农业银行洛阳分行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定马超为购买位于洛阳市老城区××与××交叉口东南角水岸××小区××单元××号房屋向农业银行洛阳分行借款28万元，借款期限为360个月，合同还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日；本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式，由阶段性保证人博勋地产公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之前，为借款人马超的债务承担连带责任保证等内容。该合同签订后，农业银行洛阳分行于2017年2月17日将贷款28万元支付给了博勋地产公司。2017年3月1日，博勋地产公司办理了涉案房屋的预告登记手续。2017年12月28日，博勋地产公司将上述房屋交付给马超。马超按照借款合同的约定，向农业银行洛阳分行还款至2019年4月份，从2019年5月份开始，马超未按约定向农业银行洛阳分行还款，博勋地产公司开始承担部分保证责任，即代马超偿还贷款本息，截止2020年2月21日，博勋地产公司偿还的具体数额如下：2019年7月23日偿还1462.27元、1453.59元、1445.18元，2019年8月23日偿还1445.18元，2019年9月23日偿还1445.18元，2019年10月23日偿还1445.18元，2019年11月27日偿还1446.3元，2019年12月23日偿还1445.18元，2020年1月21日偿还1444.62元，2020年2月21日偿还1444.62元，共计14477.3元。本院认为，原告博勋地产公司与被告马超签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件以及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行各自的义务。合同签订后，被告马超如约支付了首付款72188元，并以向农业银行洛阳分行办理按揭贷款的方式支付了剩余购房款28万元。但被告马超在与农业银行洛阳分行签订个人购房担保借款合同后，未能依约履行还本付息的义务，致使农业银行洛阳分行从原告博勋地产公司的保证金账户中扣取了共计14477.3元用于抵偿被告马超拖欠的自2019年5月至2020年2月21日的贷款本息、罚息、复利。根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一的约定，被告马超如连续三期未向贷款银行支付按揭款项，原告博勋地产公司有权单方解除合同，现被告马超从2019年5月份至今没有支付按揭款项，原告博勋地产公司行使合同解除权的条件已成就，故原告博勋地产公司要求解除与被告马超签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，合法有据，应予支持。因原告博勋地产公司已于2017年12月28日将涉案房产交付给被告马超，且办理了合同备案登记手续、房屋预告登记等手续，故合同解除后，被告马超应将洛阳市老城区××与××交叉口东南角水岸××小区××单元××号房屋返还给原告博勋地产公司，并协助原告博勋地产公司办理涉案合同的登记备案撤销手续、房屋预告登记撤销手续，同时原告博勋地产公司应将被告马超支付的购房款352188元返还给被告马超。关于原告博勋地产公司要求被告马超协助办理房屋抵押预告登记撤销手续的诉讼请求，因原告博勋地产公司不属于房屋抵押预告登记相应的权利人，故本院不予支持。因被告马超没有按期归还贷款本息，导致原告博勋地产公司承担了连带保证责任，给其造成了损失，被告马超应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告马超如连续三期以上未归还贷款本息导致出卖人解除合同的，应向出卖人支付购房款15%的违约金，故原告博勋地产公司要求被告马超支付购房款15%违约金共计52828.2元的主张，合法有据，本院予以支持。因被告马超停止支付银行按揭款项后，截止2020年2月21日，原告博勋地产公司代其偿还了银行按揭款项共计14477.3元，故原告博勋地产公司要求被告马超支付垫付按揭款项的诉讼请求，本院予以支持。关于其主张的律师费，因未提供正式发票，无法证明其已实际发生，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告洛阳博勋地产有限公司与被告马超于2016年11月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为YS0382216）及双方关于变更贷款机构的补充协议；被告马超于本判决生效后十五日内将位于洛阳市老城区九都路与定鼎路交叉口东南角水岸观景阁小区8幢1单元23层1-2310号房屋返还给原告洛阳博勋地产有限公司；被告马超于本判决生效后十五日内协助原告洛阳博勋地产有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》的备案登记撤销手续及洛阳市老城区九都路与定鼎路交叉口东南角水岸观景阁小区8幢1单元23层1-2310号房屋预告登记撤销手续；被告马超于本判决生效后十五日内偿还原告洛阳博勋地产有限公司垫付的按揭款14477.3元；被告马超于本判决生效后十五日内支付原告洛阳博勋地产有限公司违约金52828.2元；原告洛阳博勋地产有限公司于本判决生效后十五日内返还被告马超购房款352188元；驳回原告洛阳博勋地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元，由原告洛阳博勋地产有限公司负担172元，被告马超负担1258元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  姬玲利人民陪审员  梁 丽人民陪审员  张 云二〇二〇年三月三十一日书 记 员  高 雅