云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0627民初2988号原告倪德坤，男，汉族，生于1943年10月18日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县。委托代理人李荣维，北京市昌久（昆明）律师事务所律师。被告付先孝，男，汉族，生于1946年12月4日，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县。委托代理人姜秀荣,女,汉族,生于1954年1月21日,云南省镇雄县人,农村居民，住镇雄县。系付先孝之妻。被告鲁绍全，男，汉族，生于1965年4月1日，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县。委托代理人鲁绍云，镇雄县正达法律服务所法律服务工作者。原告倪德坤诉被告付先孝、鲁绍全合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告倪德坤及其委托代理人李荣维、被告付先孝的委托代理人姜秀荣、被告鲁绍全及其委托代理人鲁绍云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪德坤诉称，2002年4月11日，被告付先孝将其位于镇雄县的自建房卖给我，双方签订了《住宅买卖合同书》。该房屋的四至界限为：东抵鲁绍全包产地，西抵县房产经营公司瓦房，南抵鲁绍全住房，北抵鲁绍全之父的包产地，总面积124.02平方米。我一次性支付47500元的购房款后，2002年4月13日，被告付先孝交房给我时，鲁绍全的妻子就叫我以30000元的价格将该房卖给他，我不同意。当天付先孝就忙着去昆明，当晚付先孝的儿媳带着我去清点家具，便想拿走该房里的毛毯，鲁绍全的妻子不让拿走，第二天鲁绍全家便撬门住进该房。后我多次找村委会、街道办事处协调无果，于2008年5月向镇雄县人民法院起诉，因错将被告付先孝列为第三人，后撤回起诉。2019年2月9日，我带着我儿子（倪韶珑）再次与鲁绍全协商，后发生口角便报警，镇雄县公安局西城派出所出警后，双方达成《治安调解协议书》。被告鲁绍全霸占我的房屋和家具17年之久，为维护自身权利，特诉求人民法院判令：被告付先孝履行合同，将位于镇雄县的住房交付给我管理使用；被告鲁绍全返还家具，并赔偿2002年4月至履行完毕时的租金，按每平方每月5.70元计算。被告付先孝辩称，原告起诉的房子是我跟鲁绍全家买地来修建的，2002年4月11日我将该房卖给原告倪德坤，并交付了钥匙。该房子修好后我一直住了十多年，鲁绍全未提出异议。该房是我自愿卖给倪德坤的，倪德坤与鲁绍全发生争议我不知情，不应由我承担相应责任。被告鲁绍全辩称，原告起诉的房子与答辩人鲁绍全位于镇雄县乌峰街道办事处上街村民委员会山脚村民小组的住房实际位置不相符，且本案已超过诉讼时效，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告倪德坤针对其诉讼主张，向法庭提举了以下证据：1.《住宅买卖合同书》原件一份，用以证明原告倪德坤与被告付先孝的房屋买卖关系成立，付先孝对本案纠纷的发生负有不可推卸的责任。经质证，被告付先孝认为该《住宅买卖合同书》是真实的。房子确实已经卖给了倪德坤，并交付了钥匙。交付给倪德坤后，长时间没有入住，鲁绍全家就撬门进去住了。被告鲁绍全对证据的真实性无异议，但与其无关，该证据不能达到原告的证明目的。2.《关于鲁绍全与付先孝互相协议在鲁姓住宅用厕所畜圈地基内择修改建住房的协议书》原件一份，用以证明二被告合作修房的事实及房屋的所有权应该归付先孝，且协议中约定的房屋地址与原告主张的争议房地址能够相互印证。经质证，被告鲁绍全对协议的真实性无异议，该协议后面有鲁绍全妻子和母亲的签名，署名为“鲁绍全”的签名不是鲁绍全本人签字，是代签的。但该合同改变了农村集体土地的性质，不应得到法院的支持。被告付先孝认为修建该房时与鲁绍全协商，房子修在鲁绍全的土地上，付先孝出钱修房，房屋修建完毕后鲁绍全住一间，付先孝住两间。办土地使用证是由鲁绍全去办，付先孝出办证的钱，土地使用证一直由鲁绍全保管着。3.镇雄县人民法院（2008）镇民初字第151号民事裁定书及法庭审理记录复印件各一份，用以证明原告倪德坤于2008年曾向镇雄县人民法院起诉，庭审中被告鲁绍全承认其清楚修建房子的过程，争议房屋的产权属被告付先孝所有。经质证，被告鲁绍全认为对两份证据的真实性均无异议，但达不到原告的证明目的，且该案已过诉讼时效。4.镇雄县中医院伤检记录及镇雄县公安局镇公（西）调解字（2019）第067号治安调解协议书复印件各一份，用以证明原告倪德坤与被告鲁绍全协商争议房时发生争执，并达成治安调解。经质证，被告鲁绍全认为伤检载明被检查人是原告的儿子倪韶珑，与本案无关。对治安调解协议书的真实性没有异议，但是达不到原告的证明目的。被告付先孝认为具体情况不清楚，与其无关。被告鲁绍全针对其辩解主张，向法庭提举了宅基地批准书复印件一份，拟证明被告鲁绍全依法取得位于镇雄县宅基地的事实，该宅基地仅限于被告鲁绍全家使用。经质证，原告倪德坤认为该证据系复印件，被告鲁绍全不能提供原件予以核实，不符合证据的形式要件，不予质证。被告付先孝认为办理宅基地证的钱是付先孝出，办土地使用证都是由鲁绍全本人去办，后面发生的情况并不清楚。被告付先孝未向法庭提交证据。本院审查认为，原告倪德坤提交的《住宅买卖合同书》、《关于鲁绍全与付先孝互相协议在鲁姓住宅用厕所畜圈地基内择修改建住房的协议书》、镇雄县人民法院（2008）镇民初字第151号民事裁定书及法庭审理记录复印件、镇雄县中医院伤检记录及镇雄县公安局镇公（西）调解字（2019）第067号治安调解协议书复印件，被告付先孝、鲁绍全对真实性均无异议，客观真实，能相互印证，形成证据锁链，本院予以采信。被告鲁绍全提举的宅基地批准书，原告倪德坤认为是复印件，无原件核实，被告付先孝说明了办证的过程，该证据客观真实，与原、被告双方在庭审中的陈述相互印证，本院予以采信。经过法庭审理、举证、质证，本院认定本案法律事实如下：1990年8月20日，鲁绍全一家与付先孝签订《关于鲁绍全与付先孝互相协议在鲁姓住宅用厕所畜圈地基内择修改建住房的协议书》，协议书载明：甲方：鲁绍全。乙方：付先孝。甲乙双方议定在鲁姓原厕所畜圈地上建房，建房的手续由甲方鲁绍全负责办理，交乙方收执；修建面积为（长11.7米，宽10.6米）约115平方米，自协议签订后使用权限属乙方永久所有。该协议签订自签字之日起生效即具有法律效力。甲方：鲁绍全、张俊林（鲁绍全之妻）、梁志飞（鲁绍全的母亲）。乙方：付先孝。该房修建完毕后，付先孝一直在该房居住。2002年4月11日，被告付先孝将该房转让给原告倪德坤，并签订了《住宅买卖合同书》。住宅买卖合同书载明：房屋的四至界限为：东抵鲁绍全包产地，西抵县房产经营公司瓦房，南抵鲁绍全住房，北抵鲁绍全之父的包产地，房价为47500元，付款方式为合同生效后一次性付清。违约责任：1.此买卖关系确立后，若出现其他人持甲方住宅抵押依据或住宅买卖合同对此房产提出产权争议，甲方必须全额退还房款，并承担乙方所有损失。2.甲方与鲁绍全之间的经济往来由甲方负责，与乙方无关。甲方签字：付先孝。乙方签字：倪德坤。被告付先孝将转让房屋的《关于鲁绍全与付先孝互相协议在鲁姓住宅用厕所畜圈地基内择修改建住房的协议书》的原件交给原告倪德坤。2002年4月13日，被告付先孝去交房给原告倪德坤，后付先孝就去昆明，第二天鲁绍全家便撬门搬进争议房。后原告多次找村委会、街道办事处协调无果，原告于2008年5月向镇雄县人民法院起诉，后撤回起诉。2019年2月9日，原告倪德坤带着其子倪韶珑再次与鲁绍全协商，后双方发生口角便报警，镇雄县公安局西城派出所出警后，双方达成《治安调解协议书》，双方均同意通过诉讼途径解决纠纷。原告倪德坤于2019年7月3日诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。本案中，被告鲁绍全将宅基地使用证办在自己名下，后与付先孝签订《关于鲁绍全与付先孝互相协议在鲁姓住宅用厕所畜圈地基内择修改建住房的协议书》，由付先孝出资建房，建好后付先孝分得两间，鲁绍全分得一间，该行为是鲁绍全向付先孝转让宅基地的行为。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地只能在同一集体经济组织内部成员之间转让并征得集体经济组织同意。鲁绍全与付先孝属镇雄县不同乡镇，也未得到鲁绍全所在村民组织的同意，该《关于鲁绍全与付先孝互相协议在鲁姓住宅用厕所畜圈地基内择修改建住房的协议书》违反了法律的强制性规定，故付先孝未合法取得该宅基地的使用权。后付先孝与倪德坤签订《住宅买卖合同书》，将该争议房卖给倪德坤，因付先孝未取得该房屋所有权，故其将房屋卖给倪德坤的买卖行为无效，付先孝无权处理该争议房，原告倪德坤要求被告付先孝履行合同，将该争议房交付给其管理使用的主张，本院不予支持；倪德坤未提举充分有效的证据证实其家具的情况及该争议房屋所有权的问题，故原告倪德坤要求被告鲁绍全返还家具，并赔偿2002年4月至履行完毕时按每平方每月5.70元计算租金的主张，于法无据，本院不予支持。原告倪德坤可以要求返还购房款人民币47500元及承担相应的违约责任，但原告在本案中明确表示放弃，只要求被告付先孝履行合同，将位于镇雄县的住房交付给原告管理使用；被告鲁绍全返还家具，并赔偿2002年4月至履行完毕时的租金，按每平方每月5.70元计算进行判决，故购房款不在本案中处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》五十一条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告倪德坤对被告付先孝、鲁绍全的诉讼请求。案件受理费人民币988元，由原告倪德坤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审判长  刘成尧审判员  罗辅梅审判员  田 华二〇二〇年三月二十日书记员  叶育涛附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。