河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民初200号原告:河南永城农村商业银行股份有限公司，住所地河南省永城市东城区东方大道002号，统一社会信用代码91411481175386822D。法定代表人：张奉奎，该公司董事长。委托诉讼代理人：张宇翔，河南华豫律师事务所律师。被告:张勤生，男，汉族，1963年7月1日出生，住河南省睢县。委托诉讼代理人：李险峰，河南世金律师事务所律师。第三人：睢县皇都实业有限公司，住所地睢县世纪大道西侧（皇都花园综合楼8、9层），统一社会信用代码91411422082264391A。法定代表人：刘展源，该公司总经理。第三人：河南亮达皇都房地产开发有限公司，住所地睢县世纪大道西侧皇都花园综合楼，统一社会信用代码91410100562478102F。法定代表人：刘展源，该公司总经理。原告河南永城农村商业银行股份有限公司（以下简称永城农商行）因与被告张勤生以及第三人睢县皇都实业有限公司（以下简称皇都公司）、河南亮达皇都房地产开发有限公司（以下简称亮达公司）执行异议之诉一案，原告永城农商行于2019年9月26日向本院提起诉讼，本院当日受理本案后，依法向被告和第三人送达了起诉状副本、举证通知书、应诉通知书以及开庭传票等诉讼法律文书。并于2019年11月25日公开开庭审理了本案。原告永城农商行的委托诉讼代理人张宇翔，被告张勤生及其委托诉讼代理人李险峰，第三人的法定代表人刘展源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永城农商行诉称：2019年1月14日，商丘中院作出（2018）豫14民初404号民事调解书，调解书确认：原告对第三人名下房产（房产证号为：睢县房产证2014第1401004186号、1401004187号、1401004188号、1401004189号、1401004190号、1401004191号、14××92号、1401004193号、1401004194号、1401004196号、1401004197号、1401004198号）在借款本息范围内享有抵押担保权，对上述房产折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。调解书生效后，第三人未在调解书确定的还款期限内履行调解书确定的义务，2019年2月15日，原告申请强制执行，2019年4月3日，商丘中院作出（2019）豫14执69号执行裁定，裁定查封第三人上述房产。此后，被告向商丘中院提出执行异议，以其购买了第三人的睢县皇都花园小区3号楼1单元1层3号商铺，并与第三人进行网签登记为由，请求中止查封裁定，停止对该房产的强制执行。2019年9月4日，商丘中院作出（2019）豫14执异117号裁定，中止对睢县皇都花园小区3号楼1单元3号商铺（房产证号：14××92）的执行。原告认为，（2019）豫14执异117号裁定适用法律错误，首先，被告与第三人的房屋网签备案登记并不产生物权变动效力，案涉房屋的所有权人为第三人，原告与第三人办理抵押登记合法有效，原告合法取得案涉房屋的抵押权；其次，原告的抵押权已经得到商丘中院（2018）豫14民初404号民事调解书的确认，该调解书是合法有效的法律文书，商丘中院受理执行异议后应当告知其依照审判监督程序或者第三人撤销之诉程序维护自己的权益，而不应该直接支持其执行异议。另外，被告与第三人亮达公司签订房屋买卖合同是不真实的，该合同的由来因第三人亮达公司向案外人中介公司贷款，中介公司出现金融危机，亮达公司又与该公司签订债务转移协议，将对该公司的债务转移给本案被告，被告与该公司之间形成的是借贷关系，本案的买卖合同是以该借贷关系形成的担保，因此该房屋买卖合同是不生效或者无效的。第三人亮达公司自2013年9月将案涉房产抵押给原告，该贷款自2013年9月一直持续到2018年8月，本案被告在明知房产处于抵押状态下，又向房产机关办理了备案登记，存在明显过错。请求判令：一、撤销商丘中院（2019）豫14执异117号执行裁定，继续对睢县皇都花园小区3号楼1单元1层3号商铺（房产证号14××92）的执行；二、诉讼费用由被告负担。被告张勤生答辩称：被告对本案涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，虽然该房屋存在他项权利证书，但从签合同付款到实际占有案涉房屋均在抵押之前，被告实际支付了对价并占有该房屋，据此原告要求继续执行的诉讼请求，不应得到法院支持，请求驳回。第三人陈述称：涉案房产抵押有效，与被告签订的商品房买卖合同事出有因，最好涉案房产能够协商解决。当事人围绕诉讼请求和答辩意见向本院出示了证据，对无异议的证据，本院记录在卷予以佐证，对有异议的证据，本院分析如下：原告证据一，商丘市（2018）豫14民初404号民事调解书一份，证明第三人亮达公司将其名下的房产（房产证号14××92）抵押给原告，并且已被法院的生效文书确认。在被告提出的执行异议中法院直接将一份是否生效待定的合同书作为推翻该调解书的依据是不当的。证据二，（2019）豫14执69号执行裁定书一份，证明上述案涉房产因永城农商行对上述调解书的执行，已被法院查封。证据三，（2019）豫14执异117号执行裁定书一份，该证据证明案涉房产担保物的优先权不能对抗案外人备案登记明显不当。证据四，睢县房地产管理局和睢县房地产管理所出具的证明，证实案涉房产于2014年9月12日在永城市农村信用合作联社（以下简称永城农信社）抵押，2016年8月12日注销了抵押登记，2016年8月12日在永城农商行做抵押登记。被告对原告的证据质证认为，对证据一至三真实性无异议，调解书内容过于笼统，没有显示出双方办理抵押登记的具体经过或者时间，没有相应的证据。调解时被告也不知情，损害了被告的合法权益。办理抵押登记的时间晚于被告与第三人办理房地产买卖合同的时间。即使原告享有抵押权，不必然优先于被告的物权期待权，被告的商品房买卖合同符合有关法律规定，享有优先于抵押权的受偿权。证据四该证明没有负责人签字，而且超期提供，加盖公章的单位已经不存在，不能证明原告的权利优于被告的权利，不应当作为证据使用。第三人认为原告的证据都是属实的。本院认为，原告证据一（2018）豫14民初404号民事调解书，调解书亦是经过人民法院审查的司法文书，该调解书确认了原告的抵押权及优先受偿权，本院对该证据予以采信。证据二查封裁定和证据三执行异议裁定均是双方当事人无异议的事实，本院对该两组证据予以采信。证据四虽没有负责人的签字，但该证据加盖了睢县房地产管理局房屋产权查询专用章和睢县房地产管理所的公章，能够证明案涉房产在2014年9月12日已经办理抵押登记，被告对该证据的质证意见不成立，本院对该证据予以采信。被告张勤生提供的证据：第一组证据：2015年1月1日签订的房屋认购协议以及2015年7月6日签订的商品房买卖合同。证明商品房买卖合同合法有效，被告张勤生签订商品房买卖合同的时间在原告抵押之前。第二组证据：第三人亮达公司出具的购房收据，亮达公司和商丘明宇投资信息咨询有限公司（以下简称明宇公司）于2014年12月11日签订的债权债务转让协议书，第三人亮达公司和郑学芳等人于2014年12月18日签订的债权债务转让协议，明宇公司睢县分公司出具的借款统计，明宇公司理财人员名单以及存款统计，明宇公司抵顶房产明细表，睢县法院（2015）睢民初字第2240号民事判决和本院（2017）豫14民终292号民事判决以及河南高院（2018）豫民申812号民事裁定。证明第三人亮达公司共收到被告张勤生和张勤生父子购房款500万元，被告已经履行了全部购房款的交付义务。房屋未能办理过户手续是因第三人亮达公司出卖案涉房屋并实际交付后，又以该房屋抵押贷款，被告无过错。被告交付购房款的时间在原告签订抵押合同之前。第三组证据物业管理费票据，用电费票据以及营业执照一份。证明第三人将案涉房屋移交给被告，双方均实际履行了义务并办理了交接手续，被告对案涉房屋占有使用至今。被告一方接收案涉房屋并实际占有使用的时间在第三人与原告签订抵押贷款合同之前。原告对被告的证据质证认为：对第一组证据有异议，该证据是基于被告与第三人亮达公司之间的借贷关系形成的担保，属于法律不认可的让与担保关系，该合同是不成立或者无效的。第二组证据可以证明亮达公司与明宇公司签订债务转移承担协议，明宇公司将自己与郑学芳等人的债务转移给第三人亮达公司，可以直接证明第三人亮达公司与本案被告是直接的借贷关系。第三组证据系第三方出具的收据，原告对真实性有异议，对其中的营业执照没有异议。第三人质证认为商品房买卖合同是明宇公司骗取第三人债务转移的协议，其中第三人损失7000多万元正在诉讼。第三人与被告不存在真实的借贷关系，第三人既没有接到被告分文，也没有收到睢县分公司郑雪峰的分文。被告举证的债务转移手续，没有被告支付款项的证据，也没有被告享有明宇公司任何债权的证据支持。物业费和水电费与第三人没有关系，被告骗取睢县的房产使用至今，第三人对该2000多万元控告多次，睢县公安局没有对郑雪峰立案，第三人正在主张权利。证据三不能作为定案依据，第三人是受害人，在原告处贷款，欠债还钱，第三人同意原告的诉讼请求。本院认为，第一组证据能够证明张勤生与第三人亮达公司签订了房屋买卖合同，本院对该组证据予以采信。第二组第三人出具有收据和协议书，加盖有第三人财务专用章，本院对该收据和协议书证据予以采信。借款统计表的来源不清，本院不予采信。判决书的当事人均为郑学芳，与本案无关，本院不予采信。第三组证据能够证明被告对案涉房屋进行了占有公示，本院对该证据予以采信。第三人皇都公司和亮达公司未提供证据。本院经审理查明：2015年1月1日，张勤生与第三人亮达公司签订《皇都花园商品房认购协议书》,主要约定：张勤生购买亮达公司开发的皇都花园3号楼2号、3号商业，面积464平方米，总价款500万元。2015年7月6日，被告张勤生与亮达公司签订正式商品房买卖合同，该合同约定张勤生所购买的为3号楼1单元1层3号商铺，建筑面积182.13平方米，单价每平方米4091.21元，总金额745133元，付款方式为一次性交清745133元，该合同没有加盖备案公章。原告永城农商行与亮达公司和皇都公司以及亮达公司之间借款纠纷一案，本院作出（2018）豫14民初404号民事调解书，该调解书确认皇都公司于调解协议生效之日30日内一次性偿还永城农商行2500万元及利息，亮达公司在前述本金及利息范围内以其名下房产（包含案涉房产）承担抵押担保责任，并对案涉房屋享有优先受偿权。2019年4月3日本院作出（2019）豫14执69号执行裁定，查封了亮达公司前述抵押的十二套房产。张勤生向本院提出执行异议，本院作出（2019）豫14执异117号执行异议裁定，裁定中止对睢县皇都花园小区3号楼1单元1层3号商铺）房产证号：14××92）的执行，永城农商行不服执行异议裁定，向本院提起执行异议之诉。本院认为，原告永城农商行对案涉房屋的强制执行权的基础是抵押权和查封措施，被告张勤生据以主张排除强制执行民事权益的基础是物权期待权。分析被告张勤生对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益，需要分别对抵押权和查封措施而产生的强制执行权与被告张勤生的物权期待权进行对比：第一，被告张勤生所称的物权期待权是否能够排除原告基于抵押权的强制执行权。物权期待权是介于物权和债权之间的一种财产控制状态，即所形成的债权已经具备物权变动的原因，而尚未变动为物权，当事人亦为此变动正在积极努力，故法律赋予其有对抗强制执行的民事权益。强制执行权是人民法院的司法权，而对抗人民法院的司法权，案外人负有较高的举证责任。被告张勤生在2015年7月6日签订商品房买卖合同，原告永城农商行在2014年9月12日办理抵押登记，在2016年8月12日因原告主体名称的变更又做了抵押登记，（2018）豫14民初404号民事调解书属于生效的法律文书，该生效民事调解书通过司法确认的方式明确了原告永城农商行对案涉房屋的抵押权和优先受偿权。被告张勤生没有证据证明其对案涉房屋进行了备案登记，即便进行备案登记，但备案登记仅是行政机关的一种行政管理方法，目的是为保护购房者的合法权利，避免开发商一房二卖，备案登记不具备对抗效力。被告张勤生与第三人签订房屋认购协议均在原告永城农商行抵押登记期间，如不将抵押权予以涤除，被告张勤生是不可能办理物权登记的，其对案涉房屋也不享有物权期待权。因此，被告张勤生所主张对案涉房屋的物权期待权不足以对抗原告永城农商行的抵押权。第二，被告张勤生所主张的物权期待权是否足以对抗原告永城农商行基于查封措施的强制执行权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中被告张勤生与第三人签订的商品房买卖合同在查封之前，但该商品房买卖合同约定的商铺单价为每平方米4091元，总价款745133元，与其举证的商品房认购协议书中约定的总价款500万元（包含另案张宏宇的商铺）不一致，被告张勤生举证的其他证据也表明其履行的是500万元的价格，而非745133元的价格，即被告张勤生与第三人亮达公司实际履行的商品房认购书，而非2015年7月6日的商品房买卖合同。商品房认购协议书约定了房屋的位置以及总价款，具备了商品房买卖合同的特性，但该商品房认购协议书特别约定：“本协议书在签订《商品房买卖合同》时效力终止，并由甲方收回；本协议书权作认购用，未约定事项，以《商品房买卖合同》为准。”因此，该商品房认购协议书不能认定为商品房买卖合同。但被告张勤生与第三人之间实际形成了商品房买卖合同关系，被告张勤生所提执行异议符合执行异议复议规定的第一项要求。被告张勤生举证了交纳水电费用的凭证以及营业执照，可以证实在查封之前占有了案涉房屋。关于是否支付全部价款的问题，被告张勤生举证了第三人出具的500万元的收据，在没有新的证据否定该收据的情况下，在本案中应当认定张勤生交纳了购房款。关于未办理过户登记手续是否具有过错的问题，因案涉房屋一直在抵押登记期间，且被告张勤生与第三人关于房屋的价款和交付一直存在争议，被告张勤生不可能办理房屋过户登记手续，其亦不享有物权期待权。因此，被告张勤生所称的物权期待权不足以对抗原告永城农商行基于查封措施的强制执行权。第三，关于原告永城农商行诉请撤销本院（2019）豫14执异117号执行异议裁定的问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十四条第二款规定：“对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。”因此执行异议裁定是自动失效，不需要人民法院再单独作为判项。另外，本院（2019）豫14执异117号执行裁定所引用的法律为执行异议复议规定第三十条，该条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件的，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”本案案涉房屋被告张勤生并未对案涉房屋进行预告登记，《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记具有物权对抗效力，经过预告登记的房屋，当事人之间签订的商品房买卖合同已经具有了物权效力，而备案登记仅是行政机关的一种管理手段，当事人之间签订的商品房买卖合同仍只具有债权的效力。因此（2019）豫14执异117号执行裁定引用执行异议复议规定第三十条的规定不当。综上，被告张勤生所称的对案涉房屋的物权期待权不足以对抗原告永城农商行的强制执行权，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条、第三百一十四条规定，判决如下：一、准许对第三人河南亮达皇都房地产开发有限公司名下的睢县皇都花园小区3号楼1单元1层3号商铺（房产证号14××92）的执行；二、驳回原告河南永城农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费24440元，由被告张勤生负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状九份，上诉于河南省高级人民法院。审判长  代恭伟审判员  肖玉学审判员  闫文超二〇二〇年三月二十一日书记员  李洋洋