海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初6099号   原告：海南省电影有限公司，住所地：海口市海秀大道**，统一社会信用代码：914600002012406171。   法定代表人：陈子健，总经理。   委托诉讼代理人：黄良盛，海南刚峰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：龙月萍，海南刚峰律师事务所律师。   被告：海口壮得实业有限公司，，住所地：海口市海秀路**统一社会信用代码：91460100742568164X。   法定代表人：吴志壮，总经理。   委托诉讼代理人：林祥，海南瑞来律师事务所律师。   原告海南省电影有限公司（以下简称电影公司）与被告海口壮得实业有限公司（以下简称壮得公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告电影公司的委托诉讼代理人黄良盛、龙月萍，被告壮得公司的法定代表人吴志壮、委托诉讼代理人林祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告电影公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方于2003年12月23日签订的《房地产买卖契约》无效；2、判令被告将其依据上述《房地产买卖契约》取得的位于海口市海秀路24号银龙电影城第一层商铺返还给原告（即过户登记至原告名下）；3、本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2001年12月3日，原告与海南大本营乡村饭店（个体工商户，其经营者为吴志壮）签订《合作兴建与经营银龙城合同书》，约定：由原告提供土地，吴志壮出资700万元，双方合作建设银龙影城，吴志壮获得银龙影城一楼商铺15年的免租金经营使用权。2003年银龙影城建成投入使用。2003年12月23日，原告原法定代表人梁振东私自与被告壮得公司签订《房地产买卖契约》，约定将上述银龙影城第一层商铺（面积870.11平方米）以260万元的价格出售给被告。原告系国有企业，原告原法定代表人梁振东在与被告签订《房地产买卖契约》时，既没有通过原告内部的审批，也没有经过上级主管机关的审批，系原告当时法定代表人梁振东的个人行为，并非原告的行为，且该合同签订后，原告原法定代表人梁振东因个人问题受到纪检部门的调查并处理。经原告查实，上述《房地产买卖契约》签订后，被告并未向原告支付购房款，原告也未向被告开具相应的发票。按合同约定，被告以260万元购买870.11平方米的商铺，平均每平方米的售价仅为3000元，明显低于当时相同地段的商铺售价，《房地产买卖契约》明显显失公平。经查，海南大本营乡村饭店系个体工商户，其经营者为吴志壮，同时吴志壮系被告海口壮得实业有限公司法定代表人、股东（持股80%），是被告的实际控制人，吴春荣系被告另一股东（持股20%），而吴志壮与吴春荣二人系夫妻。原告认为，根据《国有资产评估管理办法》第三条规定“国有资产占有单位（以下简称占有单位）有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让；（二）……。”根据《国有资产评估管理办法施行细则》第五条规定“《办法》第三条规定的应当进行资产评估，是指发生该条款所说的经济情形时，除经国有资产管理行政主管部门批准可以不予评估外，都必须进行资产评估。”、第六条规定：“《办法》第三条所说的情形中：（一）资产转让是指国有资产占有单位有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值百分之二十以上的非整体性资产的经济行为。”第十条规定：“对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《办法》及本细则的规定立项、确认，该经济行为无效。”第二十四条规定：“国有资产占有单位发生《办法》第三条、第四条所说的经济情形时，应于该经济行为发生之前，按隶属关系申请评估立项。”、第二十六条规定：“......。资产评估立项申请书，应由申报单位和上级主管部门盖章，并附该项经济行为审批机关的批准文件和国有资产管理行政主管部门颁发的产权证明文件。”第三十三条规定：“.....。经国有资产管理行政主管部门确认的资产评估价值，作为资产经营和产权变动的底价或作价的依据。根据《民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到本案，原告作为国有企业，在签订转让上述国有资产的《房地产买卖契约》前，应报审批机关批准，并按隶属关系申请评估立项，对转让资产进行评估，经国有资产管理行政主管部门确认的资产评估价值，作为资产经营和产权变动的底价或作价的依据，原告与被告签订的《房地产买卖契约》由于缺失前列法定要件，依法应被确认无效；且事实上被告并未向原告支付相应房屋转让价款，双方的交易行为系虚假交易行为，该行为已严重损害原告合法权利，给原告造成重大经济损失的法律后果，故被告应向原告返还其依据上述《房地产买卖契约》取得的房屋。为了维护自身合法利益，根据我国《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告特具此状，恳请贵院判如所请。   被告壮得公司辩称，被告与原告关于涉案房产的转让行为合法有效。2001年期间，海南省电影公司为改变公司的落后状况，张贴公告，通过竞标的方式招商引资，该司提出由中标方出钱建造冠名为海南省电影公司的银龙商城大楼，并负责拆除原旧楼，腾出土地建造新楼。并提出出资150万给电影公司装修银龙商城中的银龙电影大厅、小厅及附属设施。在十八年前，要投入这么大的巨额资金，且风险大，根本就没有其他单位愿意接受上述苛刻的条件。在该公司多次要求下，被告才同意与原海南省电影公司签订《合作兴建与经营银龙城合同书》，合同约定由被告提供资金，海南省电影公司提供土地，由被告投资700万元人民币建设银龙影城，总面积约4000平方米，被告法定代表人享有第一、第二层的面积1800平方米，无论被告实际投资兴建银龙影城多少，只要被告出资建成，被告有十五年的经营权，以抵顶乙方的投资，第三、四层为甲方使用经营电影院及办公室。上述楼房的建设资金及装修费用均由被告投资。2003年4月底全部装修完毕，当年5月1日交付使用。2003年5月1日交付使用后，该公司又以公司发不出职工工资没有资金更换新的电影放映设备，造成贵公司电影院不能按时开张，多次开会讨论决定将一楼七十年产权（其中含被告法定代表人15年的经营权）转让给出卖解决职工工资及更换电影放映设备。刚开始梁振东经理自荐华泰集团购买，该公司不愿购买。此后，又开出条件150万元动员琼海及广东某两家公司购买15年经营权满后的一楼房屋产权，以上公司都不愿意购买。此后，该公司的法定代表人梁振东又找到被告的法定代表人，动员被告购买一楼产权。刚开始，被告不同意购买，说被告已经出资了700多万了，投资太大，不想购买。但是，海南省电影公司的梁振东等人采取断水断电的方式，要求我接受购买产权的要求，并且提出二楼十五年的经营权，返租给海南省电影公司，以解决职工就业问题。当时公司提出二楼930平方米仅以每月5000元租金返租。被告的法定代表人当时不同意，海南省电影公司就把公司的小卖部建在二楼楼梯口处，导致被告法定代表人吴志壮无法出租二楼给他人经营。此时，在海南省电影公司的冯付经理协调下，为平衡职工利益再次提出每月支付5000元租金给被告法定代表人返租回公司。处于万般无奈的情况，2003年10月16日签订了补充协议，以每月5000元的租金返租给公司二楼930平方的铺面。至今尚欠被告法定代表人租金86.5万元。在签订补充协议后，海南省电影公司又再次提出，为解决公司职工工资及电影院开张，又再三要求以150万元把电影公司十五年后的房屋产权出卖给被告，以解决其公司职工工资及设备问题购置等团境。我本人在无奈之下，才勉强同意。双方在2003年10月27日签订了补充协议（二），补充协议约定以150万元的价格转让给被告，补充协议约定在签订合同后两天内支付20万元给海南省电影公司，付款后甲方必须提供办房产证的一切手续，在当年12月30日前支付110万元，余款20万元，在2005年年前付清。办证的费用由乙方支寸。合同签订后，被告支付给原告房屋转让价款。海南省电影公司与被告共同申请向房管部门申请办理房屋所有权证，2003年12月26日海南省电影公司为被告办理了房屋所有权证，被告因资金困难，把房屋转让给他人，且剩下的房产已经在2004年8月过户登记在吴志壮、吴春荣的名下。综上所述，被告认为，被告与原告关于涉案房产的转让，是双方真实意思的体现，被告依照合同约定支付了房屋转让价款（在冲抵15万元的余下的房屋价款后，至今原告公司至今尚欠被告租金71.5万元，被告将另案起诉解决）。涉案的房产在2003年12月26日已经办理房屋产权过户手续，至今达十六年之久没有异议。因此，被告认为，双方关于涉案房屋的买卖没有违反当时的国家强制性法律规定，该转让行为符合法律规定，原告起诉该转让合同无效完全没有法律依据。二、原告以梁振东的行为为私自行为为由否定合同效力，完全不符合事实与法律规定。1、梁振东当时是原告公司的法定代表人，其代表公司实施民事行为属于公司的职务行为，并且双方签订的合同加盖公司公章。原告法定代表人在房地产转让申请书上签字并盖章，向房管部门申请的办理房屋产权过户给被告，其行为显然属于职务行为。2、被告出资购买涉案房产后，原告先后收取被告的房屋转让价款，并且先后出具了24份收款收据发票可见，原告梁振东的行为属于私自的个人行为，是完全无视事实与法律规定的，以此企图否定多年履行完毕的合同关系，显然不成立。三、海南省电影公司已经改制，其原资产的管理主体已经变更为海南省文化投资管理有限公司，原告无权主张原资产及相关协议效力。涉案房产转让时，国资委尚未成立，2005年7月海南省政府国有资产监督管理委员会以琼国资【2005】103号文把原海南省电影公司转让后剩余的资产统一移交给海南省文化投资管理有限公司托管。改制后的海南省电影公司是由另外股东设立的新的有限责任公司。由此可见，其原海南省电影公司的资产的管理主体已经转移给治南省文化投资管理有限公司，原告作为改制后新股东设立的公司，无权提起改制前原资产的处分及效力的诉讼。四、原告要求被告返还涉案的房产给原告缺乏法律依据。涉案的房产已经在2004年8月期间，转让、转移给他人，剩余部分转移登记到吴志壮、吴春荣名下，目前被告不是涉案房产的所有权人，原告要求被告返还已经转移登记给他人的房产给原告完全没有事实与法律依据。综上所述，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人的证据，经审查，本院确认以下案件事实：   原告的前身系海南省电影公司，该公司工商登记信息的成立时间为1986年9月20日。2017年4月19日，海南省电影公司经海南省属经营性国有文化资产监督管理办公室批复同意该公司进行改制。该公司于2017年5月9日完成企业名称及企业类型变更登记，由海南省电影公司变更为海南省电影有限公司，企业类型由全民所有制变更为其他有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）。   经原海南省文化广电出版体育厅同意，2001年12月3日，海南省电影公司（甲方）与海南大本营乡村饭店（乙方，被告海口壮得实业有限公司的法定代表人吴志壮为该饭店的经营者）签订《合作兴建与经营银龙城合同书》，约定由甲方提供土地、乙方提供约700万元人民币资金共同合作兴建银龙城，乙方对银龙城第一层、第二层楼层（除第一层售票厅、两个公共楼梯和第二层两个公共楼梯及通道外）享有15年的使用经营权，乙方须每月向甲方支付管理服务费2万元。建设期限按国家定额工期内完成，最长工程期限自银龙城动工之日起八个月内完工。双方还对银龙城的建设规模、工程造价、装修、设备购置、工程质量和验收、违约责任等进行了约定。海南省电影公司及海南大本营乡村饭店在合同上盖章，海南省电影公司的时任法定代表人梁振东及海南大本营乡村饭店的法定代表人吴志壮在合同上签字。   2003年5月1日，银龙城建成交付使用。2003年10月16日，海南省电影公司（甲方）与海南大本营乡村饭店（乙方）签订《补充合同》，约定乙方自2003年12月1日起至合作合同期满（15年）将银龙城第二层楼面交回甲方使用与经营，甲方不再收取乙方每月约定支付给甲方的管理服务费2万元。甲方自2003年12月1日起，每季度向乙方支付1.5万元，直至合同期满（15年）。2003年10月27日，海南省电影公司（甲方）与海南大本营乡村饭店（乙方）签订《补充合同（二）》，约定甲方将银龙城第一层（除电影售票大厅外）交付乙方使用，使用年限为政府规定的最长年限60至70年，以房产证为准（含原合同约定的十五年在内）。乙方再支付150万元给甲方，合同签订后两天内，乙方先支付20万元，付款后甲方须提供办证的一切手续，于2003年12月30日前，再支付110万元，余款20万元，在2005年前付清。办证的一切费用由乙方支付。如乙方在2003年12月30日前未付清130万元给甲方，则本合同作废。《补充合同（二）》签订后，被告向原告支付购买铺面款，原告于2003年10月28日向被告开具20万元的购买一楼铺面款发票（付款方为海南大本营乡村饭店）；原告于2003年11月4日向被告开具10万元的购买一楼铺面款发票（付款方为海南大本营乡村饭店）；原告于2004年1月5日向被告开具10万元的购买一楼铺面款发票（付款方为海口壮得有限公司）；原告于2004年1月29日向被告开具18万元的购买一楼铺面款发票（付款方为海口壮得实业有限公司）；原告于2004年2月6日向被告开具72万元的购买一楼铺面款发票（付款方为海口壮得实业有限公司）；原告于2004年10月22日向被告开具5万元购买一楼铺面款发票（付款方为吴志壮），上述付款合计135万元。   2003年12月23日，海南省电影公司作为转让申请人，以海口壮得实业有限公司为受让人，就转让海口市海秀路24号银龙电影城第一层商铺事宜向海口市房产管理局提出房地产转让申请，该《房地产转让申请书》中所附的房地产买卖契约载明上述房产的成交价格为260万元。《房地产转让税收证明书》上显示计税房款为435.055万元。2003年12月26日，案涉海口市海秀路24号银龙电影城第一层商铺登记至海口壮得实业有限公司名下。2004年8月31日，案涉海口市海秀路24号银龙电影城第一层A1、F1铺面分别变更登记至案外人吴志壮、吴春荣名下。   本院所确认的以上事实，有原告提交的《合作兴建与经营银龙城合同书》、《补充合同》、《海南省文化广电出版社体育厅厅长办公室办公会议纪要》、《房地产买卖契约》、《海南省属经营性国有文化资产监督管理办公室文件琼文资办[2017]6号》，由被告提交的《补充合同（二）2003年10月27日》、海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用发票、《房地产转让申请书》、房地产转让税收证明书、房屋所有权证、企业机读档案登记资料、以及当事人的陈述笔录等在案佐证。这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，本案双方争议的焦点问题是：一、原告是否具备主体资格提起本案诉讼；二、原、被告双方签订的《房地产买卖契约》的效力。   一、关于原告是否具备主体资格问题。《中华人民共和国民法总则》第五十九条规定：法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。海南省电影有限公司是由海南省电影公司变更而来的，海南省电影公司经转企改制，由原全民所有制企业改制成有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）即现在的海南省电影有限公司。海南省电影有限公司作为企业法人其工商登记状态一直是存续的，故原为全民所有制的海南省电影公司转企改制后，其权利和义务由变更为企业法人的海南省电影有限公司享有和承担。因此，其作为本案原告，诉讼主体适格。   二、关于原、被告双方签订的《房地产买卖契约》的效力问题。具体来说：第一，案涉《房地产买卖契约》订立前后，未经主管部门批准，即未经海南省文化广电出版体育厅批准，未进行资产评估，未经国有资产管理行政主管部门确认资产评估价值，是否导致案涉《房地产买卖契约》无效；第二，案涉房屋的交易价格是否严重违反市场行情，违背等价有偿的交易原则，导致损害国家利益。   关于第一个问题，原告主张的《国有资产评估管理办法》第三条规定“国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让；……”，《行政事业单位国有资产管理办法》第二十七条规定“行政事业单位处置资产（包括调拨、转让、报损、报废等），应向主管部门或同级财政、国有资产管理部门报告，并履行审批手续，未经批准不得随意处置”。《国有资产评估管理办法施行细则》第十条规定“对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《国有资产评估管理办法》及本实施细则的规定立项、确认，该经济行为无效”。本院认为，《国有资产评估管理办法》性质为行政法规，应当进行评估的规定虽为强制性规定，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，该内容并非效力性强制性规定。该办法中关于国有资产转让应当进行评估、批准等程序的规定，系对履行出资人职责的机构及相关人员行为的规范，是法律对国有资产管理者课以的义务，要求管理者审慎地履行自己的职责，上述规定均属规范内部程序的管理性规定，而非效力性强制性规定，不能作为认定合同效力的的依据。《行政事业单位国有资产管理办法》已于2008年1月31日被废止，不具有效力。国家国有资产管理局于1992年经国务院授权制定的《国有资产评估管理办法施行细则》性质属于部门规章，不是法律、行政法规，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，不能直接否认案涉《房地产买卖契约》的效力。综上，原告主张确认涉案《房地产买卖契约》无效，依据不足，本院不予支持。   关于第二个问题，对于案涉房屋的交易价格，原告认为涉案房产转让的交易价格明显不符合当时的市场行情、损害国家利益。本院认为，主张存在恶意串通的事实的一方举证应达到足以排除合理怀疑的证明标准。本案中，海南省电影公司与壮得公司签订的《房地产买卖契约》上虽载明案涉房屋的成交价格为260万元，但根据双方签订的《补充合同（二）》可知双方的交易价格实际为150万元，该价格是在剔除了被告事先已取得案涉房屋15年经营权的价值基础上的交易价格。原告未能举证证实案涉房屋该交易价格严重违反市场行情，违背等价有偿的交易原则；同时，原告也无证据证实与壮得公司就案涉房屋的交易中存在恶意串通的情形；原告主张被告未实际足额交付价款，而是否足额支付价款并不影响合同的效力，也不符合法定的合同无效要件。综上，在案证据未能达到排除合理怀疑的证明标准，故原告主张《房地产买卖契约》无效，并要求被告返还取得的房屋，因证据不足，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   驳回原告海南省电影有限公司的全部诉讼请求。   案件受理费27600元，由原告海南省电影有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 赵庆春   人民陪审员 王惠花   人民陪审员 黄兰芳     二〇二〇年三月五日   书记员 陈桃艳   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四第第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。