广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初3612号 原告:广西中昂地产有限公司，住所地南宁市江**壮锦大道******，统一社会信用代码91450105MA5L274R1U。 法定代表人：刘玉杰，董事长。 委托诉讼代理人：黄映彬，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴婷婷，北京市鼎业（南宁）律师事务所实习律师。 被告：刘志富，男，1983年11月24日出生，汉族，住南宁市。 被告:陆华，女，1981年3月18日出生，壮族，住广西宁明县。 原告广西中昂地产有限公司（以下简称中昂公司）诉被告刘志富、陆华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理。因被告涉嫌刑事案件被羁押于不同场所，本院依法适用普通程序于2020年1月8日第一次公开开庭进行审理。原告中昂公司的委托诉讼代理人黄映彬、吴婷婷，被告陆华到庭参加诉讼。2020年1月9日，本院第二次对本案公开开庭进行审理。原告中昂公司的委托诉讼代理人黄映彬、吴婷婷，被告刘志富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中昂公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的商品房买卖合同，并判决被告支付合同总价款10%的违约金117056.8元；2.判决被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号：ＱＦ2018101400125）网上签约、备案手续；3.判决被告支付律师费51628元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月15日，原告中昂公司与被告刘志富、陆华签订了一份编号为ＱＦ2018101400125的《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的位于南宁市江南区，总价款人民币1170568元。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。被告于合同签订当日向原告支付了商品房总价款的40%（￥470568），剩余60%（￥700000）的合同价款由被告向银行办理按揭贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款。而后，原告依法向南宁市住房保障和房产管理局办理了网上签约备案手续，但被告因为个人原因造成按揭贷款没能通过银行审批，也未按合同要求和原告协商变更剩余购房款的支付方式，原告多次联系被告无果，致使合同无法继续履行。按照合同补充协议第六条第三款之约定，“如在上述期限内无法就新的付款方式达成书面协议的，视为买受人不履行合同，买受人除应按《商品房买卖合同》第八条约定承担逾期付款违约责任外，出卖人还有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款10％的违约金”，被告的行为已构成违约。此外，双方补充协议还约定了如因买受人违约解除合同的，律师费等费用由买受人承担，以及双方的送达地址等事项。综上所述，被告在合同签订后，由于其个人原因不能获得银行贷款，又拒不与原告协商变更支付方式，导致原告出售房屋获得购房款的目的无法实现，已构成根本违约，原告可依约解除合同并要求被告承担违约责任，被告应协助原告办理撤销合同网签备案手续。为此，依据《民事诉讼法》有关规定，原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼。 被告刘志富辩称：被告刘志富与被告陆华系夫妻关系。被告刘志富因涉嫌非法经营，于2019年1月3日被抓获并羁押在南宁市第四看守所，是因客观原因不能继续履行本案合同，不是主动违约。被告刘志富贷款的流水账于2018年已经打印出来，但因涉嫌刑事犯罪，该材料已被南宁市公安局江南分局刑侦一大队扣押，故未能提交给银行办理贷款手续。同意继续履行本案合同。如合同解除，原告主张的违约金、律师费过高。被告刘志富不是恶意不履行本案合同，是因被羁押导致履行不能。刘志富与被告陆华涉及的刑事案件检察院已经提起公诉并已开庭审理，但未判决。原告涉案房屋未交付给被告。如法院判决本案合同解除，同意被告支付给原告的房款在扣除判决书中被告应支付的相应费用后剩余部分再退还被告。同意本案购房款的退还问题不在本案中处理，后面再与原告方核对支付款项的数额问题。 被告陆华的答辩意见：被告刘志富与被告陆华系夫妻关系。被告陆华销售燃料油涉嫌非法经营于2019年1月4日被抓获并羁押在南宁市第一看守所，至今已有一年，即便被告陆华的刑事案件下判，刑期也不是很长，在获释后也可以继续履行合同。对原告的各项诉请意见如下，同意继续履行涉案合同，如不能办理贷款，被告陆华同意采用直接支付方式付清房款；如合同解除，原告主张的违约金、律师费过高，两项费用应不超过50000元。被告陆华支付给原告的房款为四十万元，装修款为三十多万元，总计支付在七十万至七十一万元之间，当时款项是通过刷卡方式支付，双方均出具了相应的收据。未能办理贷款的原因是被告陆华提交的材料不齐全。 根据原告的起诉及被告的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.涉案合同是否符合解除的条件？2.原告要求被告陆华、刘志富支付违约金117056.8元、律师费51628元并协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号：QF2018101400125）网上签约、备案手续是否合理？ 当事人围绕原告诉讼请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月15日，原告（出卖人）中昂公司与被告（买受人）刘志富、陆华签订《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买位于南宁市江南区，房屋总价款为1170568元。出卖人应当在2020年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格条件的商品房交付买受人使用。对买受人未按合同规定的时间付款的逾期责任作出如下约定：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，合同继续履行。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同附件六：《合同补充协议》第六条第一款约定，买受人选择商业贷款的应在签订《中昂国汇认购协议书》次日起6日内到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部材料及缴纳相关费用，签订商品房买卖合同后7日内，买受人仍未办理完毕前述手续者视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价的千分之一支付违约金，逾期超过7日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款10%的违约金。第六条第三款约定，如因买受人原因造成按揭贷款（含公积金贷款）申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款或分期付款方式，并在接到出卖人或银行通知后7日内办理相关手续。如在上述期限内无法就新的付款方式达成书面协议的，视为买受人不履行合同，买受人除应按《商品房买卖合同》第八条约定承担逾期付款违约责任外，出卖人还有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款10%的违约金;补充协议第九条第2点约定除本合同其他条款另有约定外，合同签订后如因买受人原因导致合同解除或无效的，买受人应按商品房总价款10%的标准向出卖人承担违约金。出卖人因签署本合同而承担的全部税费、律师费、中介费以及因此发生的其他费用均由买受人承担。合同还就其他事项进行了约定。在签订上述《商品房买卖合同》之前，双方还签订了一份《［中昂国汇］认购协议书》。 合同签订后，被告刘志富、陆华向原告支付了部分购房款及装修款。因提交的材料不齐全，刘志富、陆华在办理银行按揭贷款时未通过。2019年1月初，被告刘志富、陆华因涉嫌刑事犯罪被抓获羁押于看守所。2019年2月，原告通过律师曾向被告刘志富、陆华发出《律师函》，要求被告在收到函件之日起七日内补齐银行按揭材料或前往中昂地产协商一次性付款或分期付款方式。如逾期未补齐材料或不前往协商或协商不成的，中昂地产将视为被告不能履行合同。从被告收到函件之日起第10日解除双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议并不再另行通知。届时，被告除需支付逾期付款的违约金外，还应按合同总价的10%向中昂地产支付违约金及承担诉讼费用。该《律师函》因联系不上被告而被退回。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》表明双方存在合法有效的商品房买卖合同关系，双方应恪守履行合同义务。按照合同约定，被告负有向原告支付剩余购房款的义务，在因按揭贷款材料不齐全的情况下，应当补齐材料或与原告协商以其他方式付款。而被告并未补齐贷款材料，亦未与原告协商以其他方式付款，其被羁押亦系被告自身的原因造成的。被告被羁押的现状客观上已经导致合同无法继续履行，构成根本违约。原告诉请解除涉案的《商品房买卖合同》及协助撤销网上签约、备案手续，合理有据，本院予以支持。鉴于原告向被告发出催告履行合同义务的《律师函》时，被告已经被羁押，此时被告并非针对涉案合同明显地故意违约。被告在本案中的过错程度不严重，在合同解除的违约责任上应予以适当减轻。经考量被告的违约情节、过错程度后，本院酌定被告按合同总价款的5%支付违约金即58528.4元。原告主张的律师费51628元有合同的约定，证据充分，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告广西中昂地产有限公司与被告刘志富、陆华于2018年10月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：QF2018101400125）解除； 二、被告刘志富、陆华协助原告广西中昂地产有限公司于本案判决生效之日起七日内办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号：QF2018101400125）网上签约、备案手续； 三、被告刘志富、陆华向原告广西中昂地产有限公司支付违约金58528.4元； 四、被告刘志富、陆华向原告广西中昂地产有限公司赔偿律师费51628元； 五、驳回原告广西中昂地产有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人未按判决指定的期间履行其他义务的，应当向权利人支付迟延履行金。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3674元，由被告刘志富、陆华共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨长春 人民陪审员  腾美琼 人民陪审员  罗谊生 二〇二〇年三月二十日 书 记 员  韦绍锋 ——