广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初15015号原告：田可可，男，汉族，1972年4月25日出生，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：田正道，男，汉族，1945年11月17日出生，住广东省珠海市香洲区。被告：珠海市棕泉荟保健按摩有限公司，住所珠海市。法定代表人：王敏，总经理。委托诉讼代理人：周秋菊，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。原告田可可与被告珠海市棕泉荟保健按摩有限公司（以下简称棕泉荟公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告田可可的委托诉讼代理人田正道，被告棕泉荟公司的委托诉讼代理人周秋菊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田可可提出的诉讼请求，经明确如下：一、被告立即拆除位于宏盛大厦A栋三层楼道出口与裙楼屋顶连接处的空气能热水器设备（包括主机和水箱）；二、被告立即拆除位于宏盛大厦A栋三层楼楼道出口与裙楼屋顶连接处的公共排污设施PVC管道，恢复原状；三、被告负担本案全部诉讼费。事实与理由：被告于2017年购得宏盛大厦1栋X房（以下称X房），套内建筑面积106.32㎡、分摊建筑面积21.72㎡。2018年4月下旬，被告对X房进行装修，与物业管理方所签装修协议中以“内部装修，包括洗手间重做，厨房重拆，房间重新组合，基本家庭式装修”注明登记。2018年底至2019年春节前，该房曾有十余外来人员集体租住。现置床位二十余，居住人员不详。2019年6月中旬，被告为私用，将空气能热水器设备擅自就近安装于宏盛大厦裙楼屋顶楼面并投入使用。该屋顶楼面原本有应急疏散之功能属性，且属全体业主共有共管。该设备主机外形尺寸为420mm×770mm×1250mm，水箱（罐体）直径1300mm、高1800mm，容积约为2.4m³，主机、水箱及泵体由水电管路连接，总体占有相当的平面与空间。此外，X房前业主在房产转让之前擅自将厨房公共下水排污管道设施改向于室外并裸设于地面通道之上，管道材质为PVC，管径110mm，自上而向管料总长8m,自被告购得该房产至今仍持续原状。案涉空气能热水器设备与PVC管道裸设地为同一地界，即主楼（A栋）三层楼道出口径往该屋顶楼面之咽喉要地，因此，被告的行为已经涉嫌违法与侵权。为维护业主对裙楼屋顶楼面共有共管的合法权益，原告依据《物权法》第八十三条、《消防法》第二十八条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十五条等法律规定以及宏盛大厦第一届业主委员会2017年12月12日依法制定并公布实施的《关于宏盛大厦裙楼楼面管理与利用的暂行规定》第五条、第六条等自治性决定，请法院依法支持原告的诉请主张。被告棕泉荟公司辩称，一、田可可主体不适格，不应成为本案原告。根据《物权法》第八十三条第二款以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定。原告认为被告侵占共有部分位置，该诉讼的利益是全体业主，宏盛大厦已成立业主委员会，该诉讼应由业主委员会提起，而非原告提起，原告主体不适格，应驳回其起诉。同时，空气能热水器利用共有位置、全体业主的公共排污管道拆除所涉利益并非原告一人，原告作为共有权利人之一，其所提出的要求被告拆除空气能热水器设备、PVC管道的诉求系其个人意思表示，无法代表全体业主的共同意思表示，其诉求不应获得支持。二、被告合理且不影响任何业主的情况下合理使用共有部分，不应认定侵权。（一）被告安放的空气能热水器水箱是在被告房屋对出的小平台凹陷位置，该小平台物理位置上属于被告使用，不影响其他业主出入。热水器主机放置在被告房屋旁边的裙楼边角处，不占用其他业主使用裙楼平台。（二）被告是一家公司，以公司名义购得该房产是为员工提供宿舍，但宏盛大厦是老旧楼房，电压低，无法满足正常用电需求，被告请求宏盛大厦对电压加压，但未获得准许。如贸然超负荷用电，必然导致用电安全，损害全体业主利益。被告经反复考证、多方打听，找到能保障全体业主均能安全用电的方式，即花费高昂费用购买安装空气能热水器。（三）空气能热水器的特点是安全、环保、节能、便捷，它将空气中的低温热能通过压缩机转化为高温热能，不排放废气和有毒气体，使用成本低。因为其通过介质换热，避免了电加热元件和水直接接触，避免漏电隐患，排除煤气爆炸或中毒可能性，唯一的缺点是购置非常昂贵。基于以上诸多优势及安全考虑，被告才购买空气能热水器使用。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，被告属合理使用，不应认定侵权。再者，在宏盛大厦裙楼平台上，摆放着其他业主安装的大型机器、油烟管道、空调，这些合理利用已存在多年，且无任何业主反映影响其利益。被告的空气能热水器占用的位置、空间更小，摆放的位置仅是被告房屋外墙隐蔽位置，不影响任何业主通行及利用裙楼平台，且不对裙楼平台产生任何负面影响，在先安置的业主能合理使用该共有平台，被告更无疑属合理使用之范畴。三、公共排污管道非被告架设，被告无需拆除且拆除该管道属于改建建筑物附属设施，应经绝大部分业主同意。（一）被告购置X室时，PVC管道已是现状，被告购买后并未进行任何改动，也是因原告的起诉，被告才得知该管道为公共排污管道。如上一任业主改动，当时原告就应联合其他业主劝阻，但是管道现已存在，其他业主从未提出反对，那么当初进行管道改建，肯定存在合理原因。但被告已无法确认是否因该建筑物固有结构或其他有利于楼上业主的原因（如管道堵塞需另外安装更粗管道）致该管道按照现状安置。被告从未进行改建，亦未见过原状，且管道改建需全体业主配合，原告之拆除管道，恢复原状的诉讼请求不具备履行可能。（二）根据《物权法》第七十六条之规定，PVC管道属于公共排污管道，属于建筑物的附属设施，如改建，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，原告提出诉讼请求应予驳回。另外，原告居住于被告楼上，自被告购买该房产起，原告多方投诉，向被告提出诸多无理要求，街道办、城管等部门均认为被告的安放无任何问题。经审理查明：原、被告为珠海市拱北侨光路288号宏盛大厦A栋上、下楼邻里。Y房系原告于2003年购置。X房系被告于2017年8月向案外人欧阳华元、贺绿英购买并于同年10月登记于被告名下。被告购置X房之后将其作为公司员工宿舍使用。2019年6月-7月间，被告购置并安装一台空气能热水器，其中热水器水箱安装在该房防盗窗前、A栋三层与裙楼屋顶楼面连接的平台角落处，主机则安装在水箱前、屋顶楼面之上靠边缘位置。原告主张上述热水器的安装位置占用了应急疏散通道，存在消防安全隐患，故要求被告拆除。此外，X房有PVC下水管道从室内入户天花处接出室外，沿外墙和地面铺设并导入平台上的排污孔。原告主张，X房前业主为了将原有厨房改成卧室，故将该管道接出。被告则表示，据向前业主了解，由于原有管道年久失修，经常堵塞、漏水，且物业公司未及时处理，故前业主自行改造了管道。庭审时，被告代理人当庭拨打了前业主欧阳华元的电话。欧阳华元在电话中称由于楼下商铺装修导致下水道堵塞，且物业公司未处理，故其自行将管道改造。在案件审理过程中，本院于2020年1月6日组织双方当事人查勘现场。经测量，宏盛大厦A栋三层与裙楼屋顶楼面连接的平台出口宽约242cm，平台与楼面的高差约为85cm，上下搭设有简易梯架；热水器水箱（高180cm×直径131cm）与简易梯架间隔约110cm；热水器主机（42cm×77cm×125cm），铭牌显示为佛山市宝厨电器有限公司生产的型号为RB-3P的空气能热水器；PVC管墙面及地面两部分各长350cm。雷桂杨（宏盛大厦第一届业委会主任）在笔录中表示，2017年12月，市公安局组织消防安全检查时认为宏盛大厦裙楼楼面属于消防疏散场地，不能安装空调设备，要求业主拆除以及业委会、物业公司回复整改时间；业委会组织物业公司、业主代表和公安机关的主管人员召开联席会议，拟定了相关条文，业主代表表示同意；当天业委会发布《关于宏盛大厦裙楼楼面管理与利用的暂行规定》并在大楼内张贴；被告的做法违反了上述暂行规定，由于原业委会成员中江文彬已非业主，罗仁才已不符合成员资格，故无法以业委会的名义起诉。根据雷桂杨出示的资料显示，拱北街道物业办于2017年8月14日出具的《业主委员会备案确认书》，载明：宏盛大厦第一届业主委员会成立于2017年8月13日，任期5年；业主委员会成员包括江文彬、罗仁才（副主任）、雷桂杨（主任）等五人。2017年12月12日，宏盛大厦第一届业委会发布《关于宏盛大厦裙楼楼面管理与利用的暂行规定》，其中规定：任何人任何业主不得在楼面堆放杂物（现有堆放物限其原主15日内自行移除，逾期按无主论处）（第四条）；任何人任何业主不得在楼面随意安装设施设备（原有空调外置机一律由机主移至距女儿墙1.2米内安装，其他新机安置位置距女儿墙不得超出1.2米，尚未安装的楼面新钻孔一律回填）（第五条）；任何人任何业主未经业委会或业主大会允许不得擅自利用本裙楼楼面，违者将受到处置与处罚（第六条）；以上规定如有违反法律法规，应以法律法规规定为准。为进一步核实情况，本院于2020年1月9日致函珠海市消防救援支队，请求该单位协助调查。该单位于1月20日组织执法人员对宏盛大厦3层平台安装空气能热水器的部位进行现场核查，并于同年2月19日向本院邮寄一份《复函》，载明：一、宏盛大厦的基本情况。大厦位于珠海市香洲区拱北侨光路288号，地上建筑**，建筑高度52.4米，一级耐火等级，属一类高层公共建筑，其中一、二层为商业，3层以上为居住场所。二、现场核查结果，涉案热水器安装位置位于宏盛大厦三层室外平台，相邻住户为棕泉荟公司原员工居住（现空置），水箱与3层住户窗口间距最近距离为30cm左右，空气压缩机主机位置在建筑外墙地面处，与住户窗口最近间距60cm左右。建筑主体（住宅）消防疏散设有1条封闭楼楼梯间，3层电梯前厅位置有1个出口连接平台，平台部分无向下疏散的楼梯。根据现行《建筑设计防火规范》第2.1.14条规定，安全出口的定义是，供人员安全疏散用的楼梯间和室外楼梯的出口或直通室内外安全区域的出口。宏盛大厦裙楼屋顶楼面及其A栋三层之间相连的平台为室外露天区域，不属于公用疏散通道和出口，且平台设置的水箱和空气压缩主机对人员通行无占用、堵塞情形。该函另附有《建设工程消防验收意见书（2019第354号）》以及现场检查相片。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，案涉宏盛大厦裙楼屋顶楼面属于大厦及裙楼全体业主共有，而该楼面与A栋三层之间相连的通道、平台属于A栋业主共有。根据该司法解释第四条之规定，业主基于对住宅等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专用部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。也就是说，法律赋予单个业主对共有部分进行合理利用的权利，但限于合理、合法且不损害他人合法权益的范围。本案中，原告主张被告安装的空气能热水器（包括主机和水箱）以及X房前业主改造的管道，妨碍了包括原告在内其他业主的通行以及消防安全，构成侵权，故要求被告拆除。对此，本院认为，首先，结合消防部门出具的核查意见，宏盛大厦裙楼屋顶楼面及其A栋三层之间相连的平台为室外露天区域，不属于公用疏散通道和出口，且平台设置的水箱和空气压缩主机对人员通行无占用、堵塞情形。因此，从安装位置来看，原告主张相关设备安装影响其通行以及消防安全，依据不足。被告对于案涉共有部分的利用并未违反法律、法规或者损害他人的合法权益。其次，从业委会主任雷桂杨的陈述来看，第一届业委会发布的《关于宏盛大厦裙楼楼面管理与利用的暂行规定》，程序上并非经业主大会制定的管理规约。从规定的内容来看，业委会发布该规定的初衷是通过整治，以期更好地规范管理与利用楼面，而非纯粹限制或禁止业主对楼面的合理使用。该规定不仅引用了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，也载明相关规定如有违法律法规，应以法律规定为准。案涉热水器主机的安装位置与X房窗口最近间距仅60cm左右，与案涉楼面整治后的相关空调外机安装位置一样，靠边缘位置安装，对其他业主正常通行及使用楼面未构成实质影响。最后，案涉PVC管道并非被告架设，而是上一任业主自行改造。从前业主反馈的情况来看，其改造的原因是为了解决原有下水道的堵塞问题。由于该管道属于楼体的公共排污管道，直接牵涉到包括原、被告在内的同楼体全体业主的利益，有关公共管道的改造及疏通维修事宜，应由相关业主共同商议决定。原告作为其中Y房业主，直接请求被告拆除及恢复原状，本案不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，理据不足，本案不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（二）项、第（六）项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告田可可的诉讼请求。案件受理费200元，由原告田可可负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  陈胜瑛人民陪审员  李锡武二〇二〇年三月十二日书 记 员  张景民