陕西省扶风县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0324民初2124号 原告：陕西明意和农业发展有限公司。 地址：扶风县天度镇XX村XX组。 法定代表人：李某，总经理。 原告：冉某某，男，汉族，自由职业者。 被告：扶风县天度海硕养殖有限责任公司。 地址：扶风县天度镇XX村XX号。 法定代表人：薛某某，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王某某，男，汉族，该公司办公室主任。特别授权代理。 原告陕西明意和农业发展有限公司（以下简称明意和公司）、冉某某诉被告扶风县天度海硕养殖有限责任公司（以下简称海硕公司）租赁合同纠纷一案，本院2019年10月9日受理后，由审判员吴剑锋适用简易程序独任审判。因该案案情复杂，遂于12月10日裁定转为普通程序审理，后依法组成合议庭，于12月25日公开开庭进行了审理。原告明意和公司的法定代表人、原告冉某某和被告海硕公司的法定代表人及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告明意和公司和原告冉某某请求本院支持其诉讼请求：判令被告海硕公司继续履行租赁合同，搬离养殖场，并停止对原告所租厂房的一切改造或者妨碍使用的行为。 事实和理由：2018年10月，原告公司在筹建期间委托原告冉某某寻找合适的养殖场。2019年3月12日，原告冉某某与被告海硕公司签订了租赁合同，合同约定被告海硕公司将养殖场厂房整体租赁给原告冉某某，租期10年。在签约过程中，原告冉某某向被告海硕公司告知了实际承租方为原告公司，被告海硕公司并无异议。合同签订后，原告公司依约向被告海硕公司支付了合同租金100850元（其中租金100000元，材料费850元），并按照合同约定进场进行厂房改造。又于6月16日签订了附加协议，约定被告海硕公司于6月20日搬离养殖场。2019年6月25日，原告公司正式成立并核发营业执照。但后来被告海硕公司无理拒绝搬离厂房，并明确表示拒绝履行合同，不再出租，导致原告公司至今未能进场投产运营，严重损害了原告公司的合法利益。 原告明意和公司和原告冉某某共同提交了以下证据： 1.原告明意和公司营业执照复印件1份，以证明原告公司于2019年6月25日登记成立的事实； 2.《厂房租赁合同》和《附加协议书》各1份，以证明原告冉某某接受委托与被告海硕公司签订了两份协议的事实； 3.原告明意和公司向被告海硕公司支付租金明细1份及中国工商银行电子回单9张，以证明原告明意和公司按照合同和协议向被告方付清了租赁费等事实； 4.李某和冉某甲向原告冉某某出具的委托书1份，以证明原告明意和公司委托原告冉某某寻找合适养殖场的事实； 5.陕西春天农业产业化有限公司的告知函和扶风养殖场筹备项目部财务部的通知各1份，以证明原告方催促被告方尽快履行协议搬离并交付厂房的事实； 6.原告冉某某与被告海硕公司经理薛某某的微信聊天记录8张，以证明原告冉某某多次催促被告海硕公司经理薛某某履行合同的事实。 被告海硕养殖公司的质证意见为： 1.对证据1原告明意和公司营业执照复印件1份的真实性无异议，但对关联性存有异议，与被告公司签订合同是原告冉某某，被告公司与原告明意和公司并未签订合同，故不予认可； 2.对证据2中《厂房租赁合同》的真实性无异议，但对关联性存有异议，与被告公司签订合同是原告冉某某，被告公司与原告明意和公司并未签订合同，《附加协议书》1份系原告冉某某欺骗诱导被告公司经理形成，故均不予认可； 3.对证据3原告明意和公司向被告海硕公司支付租金明细1份及中国工商银行电子回单9张的真实性予以认可，但汇款的有多人，并非两原告，故不予认可； 4.证据4李某和冉某甲向原告冉某某出具的委托书1份系人为证据，原告冉某某并未向被告公司出示，被告公司也未追认，故不予认可； 5.证据5陕西春天农业产业化有限公司的告知函和扶风养殖场筹备项目部财务部的通知各1份，不具有客观真实性和关联性，不予认可； 6.原告冉某某与被告海硕公司经理薛某某的微信聊天记录8张，不具有客观真实性和关联性，不予认可。 被告海硕公司的答辩意见为：原告明意和公司未与被告公司签订合同，也未委托原告冉某某从事相关活动，原告冉某某从事的行活动系代理行为，并非实际权利人，不具备主体资格，故两原告的诉讼请求均不能成立，请求判决予以驳回。 被告海硕养殖公司提交了以下证据： 1.被告公司经理薛某某与原告冉某某签订的《厂房租赁合同》1份，以证明被告公司与原告冉某某签订了合同，与原告明意和公司无关等事实； 2.被告公司经理薛某某与原告冉某某的微信聊天记录1张，以证明被告公司并未阻碍原告进场等事实； 3.被告公司经理薛某某与原告冉某某的通话光盘微信1张，以证明2019年7月15日双方口头达成附条件终止合同协议，若原告两天内不进场，被告就终止合同等事实。 原告明意和公司和原告冉某某的质证意见为： 1.对证据1的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，当时原告明意和公司正在筹备期间，故委托原告冉某某签订合同； 2.对证据2被告公司经理薛某某与原告冉某某的微信聊天记录1张的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，原告冉某某催促被告公司尽快搬离厂房，但被告公司提出附加条件阻止原告进场； 3.对证据3被告公司经理薛某某与原告冉某某的通话光盘微信1张的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，原告冉某某催促被告公司尽快搬离厂房，但被告公司提出附加条件阻止原告进场。 审理查明，原告明意和公司成立于2019年6月25日，公司类型为有限责任公司，经营范围为农业种植、畜牧养殖等。 被告海硕公司成立于2009年11月26日，公司类型为有限责任公司，经营范围为仔猪繁育、生猪育肥等。 2018年10月1日，李某和冉某甲向原告冉某某出具了一份委托书，具体内容为：两人拟成立“陕西明意和农业发展有限公司”，特委托冉某某寻找陕西省内畜牧养殖厂洽谈养殖场租赁、承包合作事宜，并签订相关合同。委托期限：2018年10月1日至2019年9月30日。 此后，原告冉某某便与被告海硕公司开始洽谈协商租赁事宜。 2019年3月12日，原告冉某某与被告海硕公司签订了《厂房租赁合同》一份。原告冉某某为承租方（乙方），被告海硕公司为出租方（甲方）。 该合同约定的主要内容有： 第一条：甲方将自有的位于扶风县天度镇XX村田东的养殖厂房整体出租给乙方使用，乙方同意承租。 第二条：租赁期限。租期自2019年3月12日起至2029年3月12日至，共计10年。合同签订后在房屋装修及整改期间为免租期，从入住饲养之日起计算房租金。 第三条：租金及交付时间。1.甲乙双方约定前三年每年租金为10万元，从第四年至第七年每年租金为12万元，从第七年至第十年每年租金为13万元，本合同从签订之日起生效。2.合同签订后当疫情解除、活体可以自由运输并且房屋达到交付标准时乙方支付给甲方租金，租期及租金从入住饲养当日起开始计算。3.双方约定租金支付方式为按年支付，乙方第一年多付给甲方2万元作为第二年租金的预付金，到期自动抵扣第二年租金，以后每年的租金乙方在上一年租金届满前10日提前预付给甲方，甲方收到租金时向乙方出具有效的收款收据。 第四条：房屋交付标准（略）。 第五条：租赁期间的房屋装饰、装修。1（略）。2.乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行改造及装修，工料费及装修管理费由乙方承担。3（略）。 第六条：甲方双方的责任和义务。1.2(略)。3.在租赁期限内，甲方不得以任何理由中止合同及调高租金，否则如果因此原因给乙方造成的损失由甲方负责全部赔偿。4.5.6（略）。7.乙方应按合同约定，按期交纳每年租金。 第七条：争议的解决方式。本合同在履行过程中如发生争议，甲方双方应协商解决，协商不成时，可向本房屋所在地人民法院诉讼解决。 第八条：本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商，签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。 第九条、第十条（略）。 在上述协议签订前后，自2018年12月13日至2019年5月28日，原告明意和公司筹备部的工作人员严某、王某先后七次向被告海硕公司经理薛某某指定的谢某账户共计汇款75850元。 其中2018年12月13日汇款2000元，2019年3月18日汇款10000元，4月12日汇款50000元，4月17日汇款3850元，5月8日汇款5000元，5月28日汇款2000元，6月3日汇款3000元。 在上述协议履行过程中，原被告双方发生争执。2019年6月16日，原告冉某某和被告海硕公司经理薛某某又签订了一份《附加协议书》。薛某某为甲方，冉某某为乙方。 该协议的主要内容有： 根据原租赁合同，经甲方双方协商，现补充以下条款，与原合同具有同等法律效力。 1.2.3（略）。4.关于合同约定投产时间及支付租金起止时间，就以2019年6月30日起计算，双方协商在6月20日进行交接手续，甲方撤离现场，乙方支付余下租金部分，乙方并进行投入生产。乙方在2019年12月30日前整改结束。5.关于厂房及场内设施的交接，均以现有实际存在的为准，不再有其他任何费用。 上述附加协议签订后，原告明意和公司筹备部工作人员冉某先后两次再向谢某的账户汇款共计25000元，其中2019年6月16日汇款5000元，6月19日汇款20000元。 综上所述，原告明意和公司筹备部先后九次向被告海硕公司汇款100850元，其中租金100000元，材料费850元。 2019年6月25日，原告明意和公司登记成立。 后因被告海硕公司提出产床另加租赁费以及将养殖场厂区内的松树林出租给他人建猪圈等事宜，原被告双方发生争执，导致养殖场未能完成交接，一直僵持至今。 2019年7月5日，原告冉某某与被告海硕养殖公司经理薛某某通过微信进行协商。 冉某某：薛总，关于我前两天提到的现存的四个焦点问题,1.产床加费用的事我们又商量了几次，股东还是不同意，我协调不了；2.松树林边界的事你再考虑一下，这是关乎全场生物安全的事，如果你确定租出去建圈，场内风险将会非常大的…… 薛某某：冉总哥，你刚发的信息我已看到了，第一，产房产床的事你也不要太为难…… 被告海硕公司辩称，原告方向被告公司汇款100850元属实，但其中租金只有70000元，其余30850元为原告方支付的厂房改造费用，由原告方委托被告公司进行改造，但以上主张仅有本人陈述，原告方不予认可，被告公司又无其他证据予以佐证。 被告海硕公司辩称双方一致约定若原告方未在约定的期限内同意租赁，视为终止租赁合同，但两原告不予认可，被告公司又无其他证据予以佐证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人依法进行了交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对原告明意和公司和原告冉某某提交的有争议的下列证据，本院认定如下： 1.原告明意和公司营业执照复印件、《厂房租赁合同》《附加协议书》、原告明意和公司支付租金明细各1份，中国工商银行电子回单9张和原告冉某某与被告海硕公司经理薛某某的微信聊天记录8张，以证明原告冉某某多次催促被告公司经理薛某某履行合同的事实，客观真实，合法有效，予以认定； 2.李某和冉某甲向原告冉某某出具的委托书和扶风养殖场筹备项目部财务部的通知各1份，与两原告其他证据相互印证，可以证明原告明意和公司委托原告冉某某寻找合适养殖场以及催促被告方尽快履行协议搬离并交付厂房的事实，予以认定； 3.陕西春天农业产业化有限公司与本案并无关联性，故对告知函1份不予认定。 对被告海硕公司提交的有争议的下列证据，本院认定如下： 《厂房租赁合同》1份、被告公司经理薛某某与原告冉某某的微信聊天记录和通话光盘各1张，客观真实，但不能证明被告公司并未阻碍原告进场以及双方口头达成附条件终止合同协议，若原告两天内不进场，被告就终止合同等事实，原告冉某某催促被告公司尽快搬离厂房，但被告公司提出附加条件阻止原告进场，故对证明目的不予认定。 本院认为，原被告因租赁养殖场发生争议，本案应定性为租赁合同纠纷。 合同或其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择与争议有实际联系的人民法院管辖，但不得违反民事诉讼法对级别管辖和专属管辖的规定。本案系租赁合同纠纷，原被告双方约定由养殖场所在地的本院管辖，并不违反有关规定，故本院对该案享有管辖权。 本案的争议焦点有以下三个方面： 1.本案的适格原告是原告冉某某、原告明意和公司还是两原告均享有原告主体资格？ 2.导致租赁合同难以履行的违约方是原被告哪一方？ 3.本案的租赁合同应当终止履行还是应当继续履行？ 下面依次论述如下： 1.李某和冉某甲拟成立“陕西明意和农业发展有限公司”，委托原告冉某某寻找陕西省内畜牧养殖厂洽谈养殖场租赁、承包合作事宜，并签订相关合同，委托期限为2018年10月1日至2019年9月30日。2019年6月25日，原告明意和公司登记成立。 原告冉某某接受委托，于2019年3月12日与被告海硕公司签订了《厂房租赁合同》。在签订合同书时，原告冉某某并未向被告说明委托事项，但在租赁合同和附加协议签订后，原告明意和公司筹备部工作人员先后九次向被告海硕养殖公司汇款汇款，以及在发生争执后，原告冉某某在与被告海硕公司经理薛某某微信协商时就已表示“产床加费用的是我们又商量了几次，股东还是不同意，我协调不了”，薛某某的答复是“冉总哥，你刚发的信息我已看到了”，由此可见，受托人已向合同的相对方即被告海硕公司披露了委托人，被告海硕公司并未反对，视为接受了原告冉某某实为原告明意和公司委托人的事实，故本案的适格原告为原告明意和公司，原告冉某某仅为受托人，并非本案适格原告主体，应予驳回其起诉。 2.按照原被告签订的《厂房租赁合同》和《附加协议书》的约定，租期10年，前三年每年租金为10万元，从入住饲养之日起计算房租金，并约定因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行改造及装修，工料费及装修管理费由原告承担。同时约定，在2019年6月20日进行交接手续，被告撤离现场原告支付余下租金部分，原告进行投入生产。关于厂房及场内设施的交接，均以现有实际存在的为准，不再有其他任何费用。 自2018年12月13日至2019年6月19日，原告明意和公司筹备部先后九次向被告海硕养殖公司汇款100850元，其中租金100000元，材料费850元，原告明意和公司已履行了自己的全部义务。 被告海硕养殖公司在庭审中辩称，原告方向被告汇款100850元属实，但其中租金只有70000元，其余30850元为原告方支付的厂房改造费用，由原告方委托被告进行改造，但以上主张仅有本人陈述，原告方不予认可，被告又无其他证据予以佐证，且不符合《厂房租赁合同》第五条第2项原告因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行改造及装修，工料费及装修管理费由原告承担的约定，被告的主张与合同约定不符，故本院对此不予采信。 但被告海硕公司提出产另加租赁费以及将厂区内的松树林出租给他人建猪圈等事宜，违背了《附加协议书》的约定，并未在2019年6月20日进行交接手续并撤离现场，由原告进行投入生产，且在协议之外增加了费用和要求，明显违反约定，应当承担全部违约责任。 3.被告海硕公司违反合同约定，原告明意和公司有权要求被告继续履行合同，且本案并不存在不能履行的情形，故原告明意和公司的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持。 综上所述，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告明意和公司要求被告继续履行合同，向原告交接养殖场的诉讼请求，符合法律规定，应予支持，原告冉某某并非本案适格原告，应当驳回其起诉。 根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下： 一、被告扶风县天度海硕养殖有限责任公司于本判决生效后十日内全面履行与原告陕西明意和农业发展有限公司签订的《厂房租赁合同》和《附加协议书》，向原告交付养殖场，并停止对租赁厂房的改造，不得妨碍原告投入使用； 二、驳回原告冉某某的起诉。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 本案受理费100元，由被告扶风县天度海硕养殖有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宝鸡市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  吴剑锋 人民陪审员  李周魁 人民陪审员  樊多贤 二〇二〇年三月二日 书 记 员  张小芳 1