广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初6317号原告：龙菊华，女，1953年7月26日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：文道军，北京市炜衡(深圳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯明超，北京市炜衡(深圳)律师事务所律师。被告：深圳市金洪实业投资发展有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道悦兴路富康公司办公大楼**601，统一社会信用代码91440300760470996R。法定代表人：叶镇州。被告：深圳市金洪泰源建材贸易有限公司，住所地深圳市龙华区福城街道悦兴路**富康大厦**502，统一社会信用代码91440300785275265X。法定代表人：邱增璇。两被告共同委托诉讼代理人:李博林，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人:左超，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。原告龙菊华诉被告深圳市金洪实业投资发展有限公司（以下简称金洪实业公司）、深圳市金洪泰源建材贸易有限公司（以下简称金洪泰源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。龙菊华委托诉讼代理人文道军、冯明超、金洪实业公司、金洪泰源公司共同委托诉讼代理人李博林、左超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。龙菊华诉请：1、金洪实业公司、金洪泰源公司连带赔偿龙菊华不能正常使用房屋所造成的租金损失88322元（房屋建筑面积88.44平方米×每平方米70元/月×428天÷30天）、物业费损失3665元（房屋建筑面积88.44平方米×每平方米4.05元/月×307天÷30天）；2、本案诉讼费由金洪实业公司、金洪泰源公司负担。本案相关情况一、合同相关约定2017年5月16日，龙菊华与金洪实业公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定龙菊华向金洪实业公司购买位于深圳市宝安区的房屋，房屋建筑面积为88.44平方米，合同还约定了房屋的套内面积、房屋价款、交房时间等内容。签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》后，龙菊华又与金洪实业公司签订一份《装修协议书》，约定金洪实业公司为龙菊华提供部分室内装修，装修内容包括地面、墙面、天花、厨房配置、卫生间配置等内容。协议书附件二《室内装修保修期限清单》约定卫生间防水保修期限为自本协议约定交付使用日起2年。《装修协议书》第二条约定：金洪实业公司确保在2019年1月30日之前将房屋装修完毕并交付龙菊华。二、合同履行情况龙菊华与金洪实业公司共同确认龙菊华已付清购房款，金洪实业公司亦在2019年1月30日前将房屋装修完毕交付龙菊华。房屋交付后，涉案小区业主相继向金洪实业公司提出卫生间、阳台渗漏、电梯故障等房屋质量问题。金洪实业公司于2019年3月12日通过小区业主微信群发出《致华盛观荟名庭全体业主的一封信》，称“关于各位业主反映的华盛观荟名庭房屋质量问题，2019年3月9日，市、区、街道和社区相关部门领导到现场进行了调解，经与开发商沟通，现将有关处理方案公告如下……二、关于卫生间及阳台渗漏问题，开发商将依法履行保修责任。可以进行闭水试验核实，如存在渗漏情况，开发商将组织防水专家现场制定维修方案后立即安排人员维修，并对因渗漏引起的木地板、门框等损坏一并维修；阳台如有反坡导致排水不畅问题，由开发商负责维修、整改。三、开发商同意，关于违约责任及赔偿问题，将循合同约定承担相应的责任。鉴于维修期间给业主造成的不便，2019年3月31日前物业费将由开发商承担”。三、关于卫生间、阳台渗漏问题2019年3月15日，深圳市住房和建设局出具一份《关于华盛观荟名庭业主信访问题的复函》，称“各位华盛观荟名庭二期业主：你们通过不同渠道反映关于华盛观荟名庭二期的问题，经研究，处理意见如下：一、经核查：华盛观荟名庭二期物业确实存在渗漏等质量问题……”。诉讼过程中，金洪实业公司承认本案所涉房屋存在渗漏问题，且未经过金洪实业公司修复。金洪实业公司对涉案小区部分房屋卫生间、阳台渗漏进行了修复。龙菊华主张金洪实业公司提出的修复方案无法达到修复目的，故拒绝修复。2019年7月2日，龙菊华与深圳市鸿兴居装饰工程有限公司签订了一份《卫生间阳台防水改造工程报价》合同，合同约定工程总价款为23175元，但无约定具体竣工时间。龙菊华与金洪实业公司、金洪泰源公司于2020年3月3日签订了《和解协议》，对本案所涉部分争议达成了一致意见。《和解协议》约定：“一、就涉案房屋卫生间、阳台渗漏问题，被告承诺在本协议签订之日起（具体以协议附件中所列业主签字时间和被告盖章时间较后的日期为准）十日内一次性将装修费支付至已签字确认的业主的指定账户，相关业主在收到上述装修费后自行委托第三方进行维修，并承诺不再就涉案房屋卫生间、阳台渗漏水问题向被告主张任何权利，且被告此后不再对涉案房屋的卫生间、阳台承担保修责任（但对于房屋主体钢筋混凝土、砌体墙、外墙防水、外墙装饰装修面层、外墙栏杆、门窗等，被告仍按相关规定承担相应的保修责任）。原告应当在收到上述款项后五日内，向法院递交变更诉讼请求的申请，撤销诉讼请求中关于‘装修费’和/或‘修缮房屋、鉴定费’的诉讼请求……二、就‘不能正常使用房屋的损失’、‘租金’、‘物业费损失’等问题，因原、被告无法协商一致，双方均同意相关问题由深圳市龙华区人民法院按照法定程序判决处理。但原告承诺，在收到被告支付的本协议第一条约定的款项后五日内，向法院递交变更诉讼请求的申请，将主张‘不能正常使用房屋的损失’的截止日期应明确为收到款项之日起30日止；业主此前自行委托第三方维修过房屋的，其主张“不能正常使用房屋的损失”的截止日期应明确为房屋维修完毕之日。与此同时，双方确认被告已自愿代原告支付截止至2019年5月31日止的物业费，就2019年5月31日之前的‘物业费损失’，双方确认并不存在……”。龙菊华与金洪实业公司、金洪泰源公司共同确认上述《和解协议》约定的金洪实业公司、金洪泰源公司应支付的装修费17500元已履行完毕，龙菊华亦已在本案中撤回了主张的装修费损失或修缮房屋的诉讼请求。四、关于租金标准、物业费损失问题龙菊华主张除装修费损失外，金洪实业公司还应赔偿不能正常使用房屋所造成的租金损失和物业费损失。租金损失的起算时间从《装修协议书》约定的交付房屋时间2019年1月30日的次日即2019年1月31日开始计算，租金损失的截止时间为收到金洪实业公司支付装修赔偿款后30天即2020年4月3日（金洪实业公司确认该日期为收到赔偿款后30天），租金标准按每平方米70元/月计算；物业费损失的起算时间自2019年6月1日开始计算，物业费损失的截止时间与租金损失的截止时间相同即2020年4月3日，物业费标准为每平方米4.05元/月（包括每月的物业服务费3.08元、专项维修资金0.25元）。为证明涉案小区每月每平方的房屋租金为70元，龙菊华提供了2019年4月1日“链家网”上涉案小区4套房屋的出租信息：65平方米3600元/月；56平方米4200元/月；58平方米3900元/月；67平方米/3600元/月。金洪实业公司主张涉案小区每月每平方的房屋租金为40至50元。由于双方对于租金标准无法达成一致，本院依法委托评估机构进行评估。金洪实业公司、金洪泰源公司在收到评估机构的缴费通知后拒绝预缴评估费。受本院委托，深圳市龙华区福城街道社区网格管理中心出具一份《关于的复函》，称“派出网格员前往悦兴路1号华盛观荟茗庭小区展开调查，现将调查情况答复如下：本次共抽样调查悦兴路1号华盛观荟茗庭小区10户，平均月租金为3613元，平均每平方米月租金为43元”。龙菊华与金洪实业公司、金洪泰源公司共同确认涉案小区的物业费为每平方米4.05元/月（包括每月的物业服务费3.08元、专项维修资金0.25元）。龙菊华与金洪实业公司共同确认龙菊华未向物业管理公司缴纳物业费。另查，金洪实业公司为法人独资企业，金洪泰源公司是金洪实业公司的独资股东。五、金洪实业公司、金洪泰源公司的抗辩主张1、金洪实业公司抗辩主张称即使应赔偿相应损失，应从金洪实业公司发出《致华盛观荟名庭全体业主的一封信》的时间即2019年3月12日开始计算租金损失的起始时间，损失截止时间不应超过龙菊华实际入住涉案房屋的时间，自实际入住之后已不存在不能正常使用房屋的损失。《和解协议》中约定龙菊华收到装修费后变更租金损失的计算时间的诉请，不代表金洪实业公司认可该诉请。2、龙菊华主张的计算期限不合理，金洪实业公司始终没有拒绝承担维修义务，但龙菊华拒绝或不配合维修，导致涉案房屋迟迟未维修，应自行承担相应责任。即使应赔偿相应损失，也应当综合考虑房屋维修时间，金洪实业公司维修涉案房屋一般需要1至2周，涉案小区其他主张房屋有质量问题的业主自行聘请装修公司维修亦在2周至1个月之内，龙菊华与金洪实业公司、金洪泰源公司和解时约定的装修期也是30天，因此合理的维修时间应当在1个月之内，计算房屋不能正常使用的损失，也应当以此为限。3、龙菊华主张的每月每平方米70元的租金标准与涉案房产所在小区实际租金标准严重不符，实际租金标准应以深圳市龙华区福城街道社区网格管理中心出具的《关于的复函》中确认的月均租金43元为准。4、关于物业费用损失，其本就应当包括在龙菊华主张的不能正常使用房屋的损失之中，龙菊华此项主张与上述主张重复，并且龙菊华主张没有合同和事实依据，理由同房屋不能正常使用的损失。此外，金洪实业公司已自动代龙菊华履行了2019年5月31日之前的全部物业费，已经对龙菊华作出相应的补偿，后续的物业费应当由龙菊华自行承担。5、本案系龙菊华与金洪实业公司之间的合同纠纷，与金洪泰源公司无关，龙菊华也未提供证据证明金洪实业公司、金洪泰源公司存在财产混同的情况，因此金洪泰源公司不应承担任何责任。裁判结果及理由龙菊华与金洪实业公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《装修协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1、金洪实业公司、金洪泰源公司是否应赔偿龙菊华租金损失、物业费损失；2、若需要赔偿，计算租金损失的起止时间是何时和租金标准是多少；3、若需要赔偿，计算物业费损失的起止时间是何时。对争议焦点1，本院认为金洪实业公司出具的《致华盛观荟名庭全体业主的一封信》，深圳市住房和建设局出具的《关于华盛观荟名庭业主信访问题的复函》，金洪实业公司、金洪泰源公司与龙菊华签署的《和解协议》，已形成完整的证据链，足以证实金洪实业公司向龙菊华交付房屋的卫生间、阳台存在渗漏的质量问题。金洪实业公司未按《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《装修协议书》的约定，交付符合标准的房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。金洪实业公司交付的涉案房屋卫生间、阳台存在渗漏，在此情况下，金洪实业公司虽已赔偿龙菊华修复卫生间、阳台的装修费，但根据法律规定，但除此直接损失之外，龙菊华主张因渗漏问题造成的不能正常使用房屋的租金损失、物业费损失，亦属于可以预见的损失范围，故金洪实业公司应赔偿相应的损失。卫生间、阳台是房屋的主要功能区域，特别是卫生间，直接决定了房屋能否正常使用，金洪实业公司亦未证明原告的房屋存在其他不渗漏的可替代的卫生间。此外，金洪实业公司交付的房屋是新房，原告收房后立即发现卫生间、阳台渗漏问题，为避免生活不便和渗漏导致损失的进一步扩大，龙菊华主张不能正常使用房屋，符合情理。对争议焦点2，计算租金损失的起止时间和租金标准。龙菊华主张从《装修协议书》约定的交付房屋时间2019年1月30日次日即2019年1月31日开始计算不能正常使用房屋所造成租金损失，该时间起点符合双方约定，系龙菊华根据协议本应正常使用房屋的起始时间，故对龙菊华主张的租金损失起算时间，本院予以确认。对于租金损失截止时间，《和解协议》中约定“原告承诺，在收到被告支付的本协议第一条约定的款项后五日内，向法院递交变更诉讼请求的申请，将主张‘不能正常使用房屋的损失’的截止日期明确为收到款项之日起30日止”，龙菊华据此主张租金损失的截止时间为收到金洪实业公司支付的款项后30天。金洪实业公司确认龙菊华主张的截止时间是龙菊华收到装修款后30天的日期，但主张《和解协议》中金洪实业公司并未同意该租金的截止时间。本院认为龙菊华主张的租金损失期间从2019年1月31日至收到赔偿款项后30日即2020年4月3日，共428天的时间。根据常理判断，修复涉案卫生间、阳台的时间一般亦仅需30日左右，扩大的损失是由于龙菊华与金洪实业公司因修复方案、渗漏导致损失的多少等无法达成一致所致，根据法律规定即使出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，因此，龙菊华、金洪实业公司均有防止损失扩大的责任。在此情况下，本院酌情确定金洪实业公司赔偿龙菊华四个月（120天）的租金损失。对于租金标准，龙菊华主张涉案小区每月每平方的房屋租金为70元，但龙菊华的证据仅为2019年4月1日“链家网”上涉案小区4套房屋的出租信息，且即使根据该出租信息计算平均租金标准实际仅为62元[（3600元+4200元+3900元+3600元）/(65平方+56平方米+58平方米+67平方米)],这与龙菊华主张的每月每平方米70元不符。深圳市龙华区福城街道社区网格管理中心出具的《关于的复函》中确认的月均租金43元系在涉案小区抽样调查的情况，基本符合客观情况，但考虑到该数据仅为抽样调查结果，结合金洪实业公司主张的40至50元的标准以及金洪实业公司未预缴评估费等情况，本院酌定租金标准为每月每平方米50元。综上，金洪实业公司应赔偿龙菊华租金损失17688元（50元×房屋建筑面积88.44平方米×4个月）。对争议焦点3，物业费损失的起止时间。《和解协议》中约定“双方确认被告已自愿代龙菊华支付截止至2019年5月31日止的物业费，就2019年5月31日之前的‘物业费损失’，双方确认并不存在……”。龙菊华据此主张自2019年6月1日开始计算的物管费损失，对于物业费损失的截止时间，龙菊华主张与上述租金损失的截止时间相同。本院认为由于金洪实业公司已代龙菊华支付2019年1月31日至2019年5月31日止，共4个月的物业费，这与上述金洪实业公司应承担的租金损失的期限相同，故金洪实业公司无需再支付物业费损失。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定,一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。金洪泰源公司是金洪实业公司的独资股东，其未举证证明金洪实业公司财产独立于本公司的财产，故应对金洪实业公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告深圳市金洪实业投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告龙菊华租金损失17688元；二、被告深圳市金洪泰源建材贸易有限公司对被告深圳市金洪实业投资发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告龙菊华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，由原告龙菊华负担420元，被告深圳市金洪实业投资发展有限公司、深圳市金洪泰源建材贸易有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 汪  泽  洪审 判 员 方  永  梅人民陪审员 吴  国  庆二〇二〇年三月二十八日书 记 员 黄丽群(兼)书 记 员 李  小  燕