福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申273号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：梁国椿，男，1973年10月27日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）:曾琼霞，女，1978年9月14日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：莱卡斯（福建）置业有限公司，住所地福建省莆田市涵江区湖园小区永利楼****第四开间**。 法定代表人：郑志勇,该公司经理。 委托诉讼代理人：林松敏，福建壶兰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王少协，福建壶兰律师事务所律师。 再审申请人梁国椿、曾琼霞因与被申请人莱卡斯(福建)置业有限公司(以下简称莱卡斯公司)商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市中级人民法院（2019）闽03民终231号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 梁国椿、曾琼霞申请再审称：(一)一二审判决未结合梁国椿、曾琼霞购房的具体过程和订立合同的前提条件，仅以《商品房买卖合同(预售)》作为认定事实的依据，导致错误判决。1.梁国椿、曾琼霞向一审法院提交的商品房销售广告、房源意向书及录音录像等证据足以证明莱卡斯公司承诺销售的讼争商品房使用功能及环境状况与现状严重不符。讼争商品房东侧地下室入口紧靠在该商品房东墙面，且入口处顶棚没有密封，严重影响房屋的通风采光和正常居住，莱卡斯公司隐瞒房屋实际状况，构成欺诈，违背梁国椿、曾琼霞购房的真实意思表示。2.一二审判决根据合同约定认定商品房销售广告、沙盘等不构成合同，是错误的。讼争商品房买卖合同为莱卡斯公司提供的格式合同，合同附件十一免除莱卡斯公司的合同主要责任和义务，不符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条、《福建省房屋消费者权益保护条例》第八条及《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，且违反公平原则和诚实守信原则。3.即使商品房销售广告、沙盘等不构成合同内容，涉案地下室入口紧靠在讼争商品房东侧墙面，根据《国家建筑标准图集》(09J801)平面图制图规范要求，地下室入口必须明确绘制在一、二层平面图的图纸上，然而莱卡斯公司于合同附件中提供的图纸并未体现地下室入口。莱卡斯公司故意隐瞒讼争商品房东侧地下室入口的事实，对梁国椿、曾琼霞作虚假承诺，诱骗梁国椿、曾琼霞签订商品房买卖合同。4.二审判决已经认定商品房买卖合同所附平面图未体现紧靠讼争房屋东侧设置有地下室出入口，对房屋外围环境的重大细节莱卡斯公司未明确告知，确会对讼争房屋的通风、采光造成影响，进而影响梁国椿、曾琼霞对房屋价格的判断和选择，却认为莱卡斯公司不构成欺诈，是错误的。梁国椿、曾琼霞是在与莱卡斯公司销售人员反复确认地下室入口距离讼争商品房东侧墙面有二十多米的情况下签约，当梁国椿、曾琼霞发现下室入口设置与承诺不符时，多次与莱卡斯公司交涉表示待处理地下室入口问题后再办理公积金贷款，但莱卡斯公司态度蛮横，不及时解决纠纷，导致梁国椿、曾琼霞未能办理公积金贷款，因莱卡斯公司欺诈和违约在先，应由其承担相应的法律责任。(二)莱卡斯公司应当承担违约责任。讼争商品房东面地下室入口设置与莱卡斯公司提供的销售广告、口头承诺及合同约定不符，构成欺诈，梁国椿、曾琼霞有权要求莱卡斯公司拆除和赔偿损失。因莱卡斯公司违约，导致未能在合同约定期限内交付讼争商品房，其应当支付逾期交房违约金。综上，请求依法对本案再审。 莱卡斯公司提交意见称，一二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回梁国椿、曾琼霞的再审申请。 本院经审查认为，讼争《商品房买卖合同(预售)》第七条约定，买受人梁国椿、曾琼霞除应于2016年1月11日之前支付283521元首期购房款，余款61万元选择以公积金贷款方式支付；合同附件十一补充协议第二条约定，购房余款61万元梁国椿、曾琼霞应于签订《商品房买卖合同(预售)》之日起45个工作日内以公积金贷款方式支付，公积金贷款金额不足以支付购房余款的，梁国椿、曾琼霞应以现金方式在15个工作日内一次性补足。合同第十一条约定，莱卡斯公司应于2017年5月31日前向买受人交付讼争商品房。根据上述约定，双方合同义务的履行有先后顺序，梁国椿、曾琼霞应当先履行支付购房款的义务，且讼争房屋购房余款申请银行按揭贷款的义务在于买受人，当银行按揭贷款不足以支付购房余款时，买受人应以现金方式补足购房款。根据查明的事实，梁国椿、曾琼霞在支付首期购房款后，未再履行付款义务，莱卡斯公司分别于2017年3月30日、4月26日和6月7日致函梁国椿、曾琼霞催告其付款仍拒不履行，已构成违约。在此情况下，莱卡斯公司有权拒绝交房，梁国椿、曾琼霞要求莱卡斯公司交付讼争商品房及承担逾期交房的违约责任，缺乏事实和法律依据，不能成立。梁国椿、曾琼霞虽向一审法院提交商品房销售广告、房源意向书及录音证据主张莱卡斯公司承诺涉案商品房东侧地下室入口与实际状况不符，但根据合同约定，上述载体中的承诺内容不属于合同条款，亦不构成《商品房买卖合同(预售)》权利义务内容，且目前尚无证据证明该地下室入口设置对梁国椿、曾琼霞所购商品房质量、结构和使用功能产生重大影响，故梁国椿、曾琼霞主张莱卡斯公司构成欺诈，不能成立。在合同继续履行的情况下，对讼争商品房东侧地下室入口设置可能造成房屋通风、采光及其价值的影响，梁国椿、曾琼霞可另行主张权利。由上分析，一二审判决驳回梁国椿、曾琼霞的诉讼请求，并无不当。 综上，梁国椿、曾琼霞的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回梁国椿、曾琼霞的再审申请。 审 判 长 程光毅 审 判 员 俞裕铨 审 判 员 林 琳 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 宫 静 书 记 员 缪建铃 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： (一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； (二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； (三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； (四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； (五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； (六)原判决、裁定适用法律确有错误的； (七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； (八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； (九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； (十)未经传票传唤，缺席判决的； (十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； (十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； (十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。