安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1216号 上诉人（原审原告）：张秀平，男，1975年10月19日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：何欣，安徽睿正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽静安置业有限公司，住所地安徽省合肥市龙岗工业区。 法定代表人：孙静，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陶亮，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏，安徽安泰达律师事务所律师。 上诉人张秀平因与被上诉人安徽静安置业有限公司（以下简称静安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初17056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 张秀平上诉请求：撤销原判，改判支持张秀平一审全部诉讼请求。事实及理由：一审认定事实错误，证据不足。1、静安公司取得了关于商铺房屋的竣工验收备案表及建设工程规划许可证，此后将商铺改为住宅售卖，并以非法手段办理了住宅房产证，改变性质后的房屋不符合原验收备案表及规划许可证规定内容。竣工验收备案表及建设工程规划许可证仅体现行政机关对建设工程的形式审查，不代表房屋通过了符合法定交付条件的实质审查，法院应以实际情况认定房屋是否具备交付条件，张秀平在一审中申请现场勘验未被批准。张秀平所购房屋自始至终不具备法律强制性规定的住宅交付标准。2、张秀平在知晓房屋现状后一直与静安公司协商交涉，要求按约交付并赔偿损失，静安公司一边承诺一边拖延，张秀平一审提供的电视台视频可证明张秀平2018年6月、11月找静安公司维权，静安公司承认违约并答应修复处理。静安公司自认房屋不符合交付条件并答应修复，必然产生诉讼时效中断的效果。本案未超过诉讼时效。同时，根据最高人民法院民一庭倾向性意见，张秀平所购房屋一直未通水、通电，电梯不能入户，阳台未封闭，没有通向房屋的走道，各项配套设施未实际运行，房屋一直未达到交付条件，张秀平的各项请求皆未超过诉讼时效。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十二条规定，静安公司应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。3、静安公司未办理法定交房手续，未履行通知或告知义务，仅在交付房屋前为张秀平办理了房产证，未带张秀平至现场查看，未出具交房验收材料、未交付钥匙等。张秀平在房产证办理后去房屋现场查看发现房屋现状与合同约定及房产证注明情况不符，当即表明不符合交付条件，一审认定“2014年8月22日就交付了商品房”无事实依据。4、一审既认定“2014年8月22日，张秀平取得案涉房屋产权登记证书，2014年8月底，静安公司向张秀平交付了案涉房屋”，又认定“静安公司将案涉房屋权属转移登记至张秀平名下，同时向张秀平交付了涉案房屋”，前后矛盾，一审未查清房屋交付时间。5、一审裁判作出后，张秀平发现2016年1月8日发送给静安公司负责人的一份邮件，邮件明确表明张秀平自查看房屋现状后至2015年5月28日与静安公司沟通及维权的事实，且张秀平于2016年1月8日再次向静安公司反映房屋问题，故诉讼时效屡次中断，本案未超过诉讼时效。 静安公司辩称，1、商品房交付的法定强制性标准即工程竣工验收合格。诉争房屋于2012年9月10日竣工验收合格并办理竣工验收备案，双方签订的《商品房买卖合同》约定交付条件为“该商品房竣工验收资料经市规划主管部门查验合格，并取得规划许可证正本”，故《商品房买卖合同》订立时房屋法定交付条件已符合，张秀平一审庭审中陈述其于2014年8月底收房，证明静安公司已按约履行了房屋交付义务；2、张秀平在接收房屋时如认为房屋存在瑕疵，应自交付日起主张权利，但张秀平未举证证明曾向静安公司主张过权利，直至2018年才向静安公司主张安装电梯等，期间长达四年，明显不符常理，且超过法定诉讼时效；3、张秀平申请以现房抵款时，明知及认可房屋现状。张秀平提交的以房抵款申请可反映张秀平清楚房屋位置及房号，且张秀平曾在房屋所在曙光雅苑小区承接过工程，对房屋情况理应了解，根据交易习惯张秀平在购买房屋前应查看现场。张秀平当时准备将房屋作办公使用，故在了解房屋情况下仍主动要求以房抵款；4、双方实际建立的是以房抵款法律关系，《商品房买卖合同》系为办理产权证签订，网备合同部分条款与双方真实意思表示不符，张秀平在明知及认可房屋现状情况下，又以商品房买卖合同条款来约束静安公司，违反诚实信用和公平原则；5、静安公司自愿按张秀平要求对房屋进行调整，不是基于对房屋不符合交付条件的自认，不产生诉讼时效中断的效果；6、张秀平提交的电子邮件系一审开庭前形成，不属于二审新证据，不能作为认定事实的依据。该邮件不能证明张秀平向静安公司主张过权利。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张秀平向一审法院起诉请求：1、静安公司继续履行两份合同，完善基础结构及配套设施建设，包括204、304室水电入户、开通电梯、宽带、有线电视、电话、可视对讲机安装入户、室阳台墙体按标准砌筑完善、完成公共走道装修及安装照明灯具、消防通道按标准开通、砌筑楼梯踏步台阶以及户内消防管拆掉，304室进户门上方中空墙体按标准砌筑完善；2、静安公司向其支付204室违约金暂计345963元（自2014年7月30日起，按房款947324元的日万分之二暂计至2019年7月30日，顺延计算至履行完毕日止）；3、静安公司向其支付304室违约金暂计345427元（自2014年8月4日起，按房款948454元的日万分之二暂计至2019年7月30日，顺延计算至履行完毕日止）；4、静安公司赔偿其因无法居住造成的损失费240000元（自2014年8月起，按每月2000元/套暂计至2019年7月，顺延计算至履行完毕日止）。 一审法院认定事实：2014年7月9日，张秀平之妻顾敏君与合肥龙岗房地产开发有限公司签订两份《商品房认购书》，约定顾敏君认购位于合肥曙光雅苑3号楼204、304室房屋，房屋总价款分别为955248元和956387元。顾敏君在两份认购书中分别备注：本人未缴付首付款及订金，本房屋用静安淮北观澜都项目工程款充抵。2014年7月14日，静安公司出具两张金额分别为955248元和956387元的收据，收据备注栏备注：抵工程款（淮北观澜都项目）。2014年7月30日、8月4日，张秀平与静安公司分别签订了两份《商品房买卖合同》，约定：张秀平购买静安公司位于合肥市两套房屋，房屋总价分别为947324元和948454元，张秀平应于2014年7月30日、2014年8月4日前一次性付清全款，静安公司应当在2012年6月30日前将该商品房竣工验收资料经市规划主管部门查验合格，并取得规划许可证正本及符合合同约定的商品房交付张秀平使用。此后，静安公司与张秀平签订两份《补充协议》，分别约定案涉房款为955248元和956387元。《商品房买卖合同》第十四条“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定：供水、供电、道路于交房时达到使用条件；天然气、宽带、有线电视、电话于交房时接口到户，具备申请开通条件，如果在规定日期内未达到使用条件，自应当正常运行第二日起至实际运行之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二作为违约金；附件三装饰、设备标准约定：阳台封闭、电梯为优质品牌电梯等。 2014年8月22日，张秀平取得涉案房屋产权登记证，2014年8月底，静安公司向张秀平交付了案涉房屋。 一审法院另查明：2012年9月10日，案涉房屋经竣工验收备案，9月12日取得建设工程规划许可证。 张秀平在一审庭审中陈述：其于2014年8月底收房，收房时对房屋没有查验，水电在户外，其无法使用，没有通向204、304室的楼梯走道，宽带、有线电视、电话没有接口到户、电梯不在204、304停靠、天然气现已开通等。 2018年11月10日，张秀平通过合肥生活通栏目报道了案涉房屋存在“门难进”等问题。 一审法院认为，静安公司、张秀平于2014年7月9日以欠付工程款抵充购房款方式签订两份《商品房买卖合同》，合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。 法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助的义务。案涉房屋于2012年9月经竣工验收备案并取得建设工程规划许可证，符合商品房交付使用的法定强制性标准，2014年7月9日双方签订《商品房买卖合同》时商品房交付条件已成熟，仅因房屋现状不符合双方约定的基础设施、公共配套建筑正常运行标准而构成瑕疵交付。2014年8月22日，静安公司将案涉房屋权属转移登记至张秀平名下，同时向张秀平交付了案涉房屋。静安公司交付商品房时即履行通知或告知张秀平法律规定的特定先合同义务，赋予了张秀平查验、检验商品房是否存在瑕疵交付并有权要求静安公司完善、整改的权利。静安公司履行交房义务后，张秀平可以在接收房屋之日起要求静安公司履行《商品房买卖合同》约定的关于基础设施、公共配套建筑正常运行的义务，但张秀平未提供证据证明曾向静安公司主张过权利，直至2018年11月张秀平通过合肥生活通栏目报道了房屋现状及其曾在2018年6月进行过维权的事实。 法律规定，当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定。民法总则规定，一般权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因张秀平未在异议期内通知静安公司履行义务，也未在法律规定时效内主张民事权利，张秀平诉讼主张静安公司支付违约金，赔偿损失，无事实和法律依据，不应支持。静安公司辩称张秀平主张已超过诉讼时效，于法有据，应予采信。 一审庭审后，静安公司承诺愿意就房屋存在的相关问题进行整改，鉴于该承诺不违反法律规定，且有利于化解矛盾，应予准许。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十八条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决：驳回张秀平的诉讼请求。案件受理费13114元，减半收取6557元，由张秀平负担。 二审期间，张秀平围绕上诉请求向本院提交邮件记录截图、房屋现场照片，以证明张秀平向静安公司持续主张权利，诉讼时效中断，房屋至本案诉讼时仍不符合交付标准；静安公司质证称认可照片的真实性，不认可截图的真实性及截图、照片的证明目的。静安公司向本院提交照片一组，以证明静安公司在一审庭审后自愿按张秀平的要求对房屋予以调整，且施工已完毕；张秀平质证称认可照片的真实性，不认可证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，静安公司、张秀平于2014年7月、8月分别就位于合肥市两套房屋买卖事宜订立商品房买卖合同，两份合同均系双方真实意思表示，对双方具有法律拘束力，张秀平作为房屋买受人履行完毕房屋价款义务后，静安公司负有向张秀平交付与合同约定条件相符的房屋。张秀平在一审庭审中认可其于2014年8月已接收静安公司交付的前述两套房屋，张秀平于2019年9月提起本案诉讼，主张静安公司的交付房屋行为不符合合同约定，要求静安公司承担违约责任，即完善房屋结构及配套设施建设，支付违约金，赔偿损失等，却未举证证明法定诉讼时效期间内存在其向静安公司提出过请求、静安公司同意履行义务等让诉讼时效重新起算的法定情形，故一审法院采纳静安公司提出的诉讼时效抗辩，本院予以认同。 综上所述，张秀平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13114元，由张秀平承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年三月二十五日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。