广东省深圳市宝安区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0306民初12894号原告：吴小华，男，汉族，1974年2月23日出生，身份证住址江西省抚州市南丰县。委托诉讼代理人：程俊涛，广东厚法律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩宛珊，广东厚法律师事务所律师。被告：陈佳威，女，汉族，1995年3月12日出生，身份证住址深圳市宝安区。被告：黄玲花，女，汉族，1993年3月24日出生，身份证住址深圳市宝安区。被告：张东凤，男，汉族，1973年6月30日出生，身份证住址河南省新蔡县。被告张东凤的委托诉讼代理人：刘常莹，广东竹石律师事务所律师。被告张东凤的委托诉讼代理人：刘熙，广东竹石律师事务所实习律师。原告吴小华诉被告陈佳威、黄玲花、张东凤返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴小华的委托诉讼代理人程俊涛、韩宛珊、被告张东凤的委托诉讼代理人刘常莹、刘熙到庭参加诉讼，被告陈佳威、黄玲花经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判令三被告立即停止侵权，腾退非法占用的位于深圳市宝安区屋给原告；2、请求法院依法判令三被告支付上述案涉房屋自2018年2月1日起至腾退交付之日止的租金及水电管理等费用，共计33124.8元；3、请求法院依法判令三被告共同承担上述案涉房屋自2019年2月2日起至原告收回房屋之日止的非法占用费每月2600元，暂计至2019年3月15日为3640元，上述共计36764.8元。4、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：被告张东凤于2011年10月17日与深圳市创天华房地产开发有限公司签订《合作建房合同书》，取得位于深圳市宝安区屋的使用权。后因被告张东凤所欠原告的借款600000元到期无法归还，被告张东凤与原告协商将上述案涉房屋使用权转让给原告，并将该笔借款抵作部分房款，双方于2018年2月1日签订《房屋使用权转让协议书》，原告取得案涉房屋所有权，并与深圳市创天华房地产开发有限公司补签了《合作建房合同书》，同时由深圳市创天华房地产开发有限公司出具《宝安区上城名邸房产使用证》，确认案涉房屋的权利人为原告吴小华。2018年7月9日，原告与被告黄玲花在案涉房屋物业处签署《免责声明》，双方均认可案涉房屋的业主变更为吴小华，2018年7月12日，原告向被告张东凤支付了1000000元的部分剩余房款并代被告张东凤支付了60000元过户费给开发公司。同时，双方口头约定剩余31万房款待被告张东凤交付房屋之日扣除被告张东凤应当支付的租金及水电费之后支付给被告张东凤。2018年2月1日，原告取得案涉房屋使用权后，与被告张东凤签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给被告张东凤，租期为一年，自2018年2月1日起至2019年2月1日止。但租赁合同届满后，经原告多次催告经现场了解，被告张东凤未缴纳房租费用并将房屋擅自租赁给被告陈佳威、被告黄玲花，现被告陈佳威、被告黄玲花拒绝搬离房屋。三被告共同非法占用原告房屋至今，严重影响了原告的生活，侵犯原告的权益。为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告张东凤答辩称，一、本案《房屋使用转让协议》以及《合作建房合同书》均属无效合同，原告不享有涉案房屋的使用权，被告张东凤也未占有使用、出租涉案房屋，原告无权要求被告张东凤支付租金及水电、管理费等费用；二、涉案房屋被告张东凤在与原告签订租赁合同后并未使用，由案外人占有使用，要求驳回原告对被告张东凤的诉讼请求。被告陈佳威、被告黄玲花未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，被告陈佳威、被告黄玲花未到庭应诉，视为其放弃举证、质证、答辩的权利，本院以当事人提供的证据作为定案的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月17日，原告吴小华作为乙方，案外人深圳市创天华房地产开发有限公司作为甲方，双方签订《合作建房合同书》，约定：1、本合同项下的合作建房的土地座落于深圳市宝安区文汇处：合作建房的房屋定名为“上城名邸”统建楼。由甲方负责该统建楼的全部建造及管理工作：乙方负责向甲方交纳自身参与本次合作建房．所认出资额的相应款项。乙方参与本次合作建房所认出资额为641589元；2、乙方在履行了上述出资义务后，可按照本合同书取得上城名邸Ｆ栋24层05房屋的使用权，该套房屋的建筑面积为141.08平方米，使用功能为住宅。2018年2月1日，原告吴小华作为乙方，张东凤作为甲方，双方签订《房屋使用权转让协议书》，约定：1、甲方于2011年10月17日与深圳市创天华房地产开发有限公司签订《台作建房合同书》，甲方取得位于深圳市宝安区使用权；2、房屋建筑面积为141.08平方米，使用年限为70年，自2008年1月1日至2078年12月31日。甲方同意将上述房屋剩余年限使用权转让给乙方，乙方同意接受；3、乙方应向甲方一次性支付使用权转让费用1974000元，甲方收到该费用的当日应向乙方出具《收据》；4、自签订本协议之日其三日内甲方应将房屋交付于乙方。2018年2月1日，原告吴小华作为乙方，张东凤作为甲方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将自有的坐落在深圳市沙井街道上城名邸F座2405号的房屋出租给乙方使用；2、租赁期共12个月，甲方从2018年2月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年2月1日收回；3、本房屋月租金为2600元。原告主张涉案房屋为小产权房，未领取房屋产权证书，但原告系涉案房产的权利人，依法享有占有涉案房产的权利。原告向被告支付购房款160万元，其中60万元是被告张东凤之前向原告的借款，原告与被告张东凤签订的《房屋租赁合同》的租期已满，但被告张东凤将涉案房产出租给被告陈佳威、被告黄玲花使用，要求三被告返还涉案房屋。被告张东凤对原告的主张不予确认，主张其并未占有涉案房屋，且仅收到原告支付的款项100万元。本院认为，本案涉案房屋没有合法的报建手续，未领取房屋产权证书，在行政主管机关对涉案建筑物的合法性进行审查处理前，涉案建筑物的合法性尚处于不确定状态，当事人对于涉案房屋是否享有合法权利亦处于不确定状态。在行政主管机关对涉案房屋作出合法性认定之前，人民法院不宜直接对涉案房屋的所有权作出处理，本案应当先由行政机关对涉案建筑物的合法性进行审查，行政部门对建筑物合法性进行处理后，当事人可就涉案纠纷再向人民法院提起民事诉讼。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告吴小华的起诉。原告预交的受理费363元，予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  柯壁珊人民陪审员  卢铭森二〇二〇年三月二十五日书 记 员  谢晓帅书 记 员  李玉婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。