广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7568号原告（反诉被告）：何伟芳，女，1974年10月12日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：张兴亮，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮嫚，广东百高律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：曾晓荣，男，1991年11月2日出生，汉族，住广州市番禺区。何伟芳与曾晓荣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。何伟芳的委托诉讼代理人张兴亮以及曾晓荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何伟芳向本院提出本诉诉讼请求：1.判令确认双方于2017年11月15日签订的《租赁合同》已于2019年5月27日解除；2.判令曾晓荣向何伟芳支付拖欠的租金11970元；3.判令曾晓荣向何伟芳支付逾期付款滞纳金至实际付款之日止（暂计至起诉之日止为5226.9元，按合同约定每日加收所欠缴总金额的1%）；4.判令曾晓荣支付的保证金7600元归何伟芳所有；5.判令曾晓荣支付拖欠的水电费、管理费共计1010.52元；6.判令曾晓荣承担本案的律师费5000元及诉讼费用等其他相关费用。事实与理由：原、被告双方于2017年11月15日签订了《租赁合同》，合同约定曾晓荣承租何伟芳享有租赁权的位于广州市番禺区XX街XX广场XX房，租赁期限从2017年12月1日2019年11月30日，须在每月的1日前支付当月的租金，并承担该商铺在租赁期间的水电费、物业管理费、工商及税务所产生的费用等。曾晓荣于2017年11月15日向何伟芳支付7600元作为保证金，合同约定若承租方迟延缴交租金或相关费用超过十五天，出租方有权单方面终止合同并没收保证金；若承租方迟延缴交承包金和水电费及其他应缴之款项，则应向何伟芳支付滞纳金（按每日加收所欠缴总金额的1%支付滞纳金）。合同签订后，何伟芳按合同约定将该房屋交付给曾晓荣使用，但其却拖欠2019年4月、2019年5月、2019年6月的租金至今还未支付，严重违反双方合同约定，应当承担违约责任。综上所述，曾晓荣无故拖欠房屋租金的行为严重损害了何伟芳的合法权益。曾晓荣就本诉辩称，原、被告双方于2017年l1月15日签订了《租赁合同》，合同约定租赁期为2年。合同期间曾晓荣都积极按时交付租金等费用。后因曾晓荣经营不佳、资金紧张，双方于2019年4月16日协商一致本月租金于4月30日前交纳即可。4月25日，由于何伟芳阻碍被告正常交易，影响曾晓荣正常经营秩序，非法扣留曾晓荣的物品，构成违约，导致曾晓荣无法再继续租赁涉案房屋，当日曾晓荣已通知何伟芳双方租赁合同解除。双方合同于当日解除，4月份的租金何伟芳应从押金中扣除，不存在曾晓荣拖欠租金的情况。曾晓荣于4月26日后已没有再使用涉案房屋，无需承担往后的租金。何伟芳非法扣留被告物品，影响曾晓荣正常经营，妄图据此逼迫曾晓荣来获取非法利益，已影响曾晓荣新生企业的经营与生存。请法院驳回何伟芳所有诉讼请求。曾晓荣向本院提出反诉诉讼请求：1.判令何伟芳立即停止侵权，即停止扣留曾晓荣在涉案房屋内的物品；并无偿提供一星期的时间给曾晓荣清点物品及搬离物品；2.判令双方租赁合同于2019年4月25日终止；何伟芳退回押金7600元给曾晓荣，4月份25天的租金从押金中扣除；3.判令何伟芳支付违约金7600元给曾晓荣；4.判令何伟芳赔偿曾晓荣于2019年4月25日丢失的办公用具物品损失5000元，搬运人工损失1000元，货车运费损失100元，合计6100元；5.请求判令何伟芳承担本案审理的一切费用。诉讼中，曾晓荣明确其第一及第四项反诉请求是基于合同违约。事实与理由：曾晓荣与何伟芳双方于2017年11月15日签订了《租赁合同》，合同约定租赁期为2年。期间曾晓荣都积极按时交付租金等费用。年轻人创业不易，由于经营不佳，曾晓荣于2019年4月出现资金紧张问题。遂于2019年4月16日与何伟芳协商缓交本月租金，双方协商一致本月租金可延期至2019年4月30日前交。4月25日，曾晓荣由于公司财务问题尚未解决，为了继续经营，迫于无奈将部分办公家具变卖，以此来解决租金的来源。曾晓荣于4月25日与买家协定以5000元出售以下物品：一张2.2米实木老板桌，一个1.2米书柜，一套皮沙发，一张老板椅，l张办公椅。并请搬运工3人将物品拆卸及搬运至奥园广场塔2楼下，及货车一台。此时，何伟芳派其员工过来查看，并要求奥园广场管理处禁止让曾晓荣搬离物品，拒绝开放行条。曾晓荣立即与何伟芳的员工协商沟通，未果。并立即多次电话及短信联系何伟芳，何伟芳依然要非法扣留物品，导致无法搬离物品，无法完成交易，已影响曾晓荣的正常经营。鉴于公司经营困难与何伟芳非法扣留物品，为避免进一步损失，曾晓荣于4月25日电话及短信通知何伟芳双方租赁合同立即终止，要求搬离。何伟芳依然拒绝，继续非法禁止搬离。迫于无奈，为避免损失进一步扩大，曾晓荣于2019年4月26日起已停止使用涉案房屋，并通知何伟芳。曾晓荣多次要求何伟芳停止侵权，立即停止非法扣留物品。至今曾晓荣仍有大量货物、办公设施等因何伟芳的违法扣留而未搬离涉案房屋。何伟芳非法限制曾晓荣出售物品的行为，已影响曾晓荣的正常经营，构成违约，应承担违约责任，应赔偿给曾晓荣一倍押金即7600元。何伟芳长期非法禁止曾晓荣搬离的行为已严重违法，已严重影响曾晓荣正常经营，造成损失，不但违约而且构成侵权，应承担因此造成的曾晓荣的一切损失。曾晓荣将保留追究损失的法律责任的权力。何伟芳就反诉辩称，不同意曾晓荣的反诉请求，曾晓荣存在违约，且其至今未将涉案房屋的钥匙交还给何伟芳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经开庭审理，查明事实如下：涉讼房屋位于番禺区桥××街××路××2204，建筑面积为83.11平方米，权属人为何伟芳。2017年11月15日，何伟芳（出租人、甲方）与曾晓荣（承租人、乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方作商业用途，租赁期自2017年12月1日至2019年11月30日，第一年月租金为3800元，第二年月租金为3990元，乙方应在每月第1天结清本月租金，每逾期一天应按欠款金额的百分之一支付滞纳金；乙方于签订本合同当天向甲方支付保证金7600元以及首月租金，乙方于租赁期满付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；租赁期间，水、电、煤气、电话、物业管理等因乙方使用而产生的费用由乙方负责支付；乙方未征得甲方同意提前退租的，甲方有权没收全部保证金；乙方拖欠租金或相关费用超过十五天，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金；等等。同日，何伟芳向曾晓荣出具收据确认收到涉讼房屋按金7600元及2017年12月租金3800元。2019年5月27日，何伟芳向曾晓荣的身份证住址邮寄《解除合同通知书》，主要内容为双方就涉讼房屋签订的《租赁合同》于该通知送达之日解除，并要求曾晓荣自行清理房屋物品、配合做好交接工作，并限期支付拖欠的租金、水电费、管理费等。该快件物流显示，快件于2019年5月29日退回。曾晓荣否认曾收到上述函件。庭审中，何伟芳、曾晓荣均认为双方之间的《租赁合同》已解除。何伟芳为证实其代曾晓荣垫付涉讼房屋2019年4月电损费、分摊电费、电费、2019年5月物业服务费、电损费、分摊电费、电费、水费、2019年6月物业管理费（297.94元）共计1010.52元，提交了《广东增值税电子普通发票》为证，曾晓荣质证认为其只使用涉讼房屋至2019年4月25日，自2019年4月26日起便没有继续使用涉讼房屋并将钥匙交还给何伟芳，故该费用与本案无关。另，何伟芳为证实其因本案支出律师费5000元，提交了《民事代理委托合同》、《广东增值税普通发票》为证，曾晓荣对该两份证据均不予认可。双方对以下事实和证据争议较大：一、《租赁合同》解除的原因、解除的时间。何伟芳述称，曾晓荣欠租在先，无权行使单方解除权，曾晓荣于2019年4月27日提出终止合同，但何伟芳并未表示同意。后因曾晓荣欠租经催收未果，何伟芳遂于2019年5月27日通过寄送邮件以及发微信的方式通知曾晓荣解除合同，故认为《租赁合同》应于当天解除。曾晓荣述称，确认何伟芳的代理人梁小姐于2019年5月27日向其发送过与何伟芳庭审所提交证据内容一致的《解除合同通知书》；但曾晓荣认为双方已于2019年4月16日口头达成一致意见同意曾晓荣于当月30日前交齐租金，曾晓荣亦变卖办公用品积极筹钱交租，但因何伟芳于2019年4月25日阻挠导致未能成功交易，影响了曾晓荣的正常经营，于是曾晓荣于当天向何伟芳的配偶发送短信表示终止合同，故合同的解除时间应为2019年4月25日。二、2019年4月25日后涉讼房屋的控制使用情况以及物品搬离情况。何伟芳述称，涉讼房屋一直由曾晓荣占有使用，何伟芳并没有收到曾晓荣退还的钥匙；何伟芳并未阻挠曾晓荣搬离物品，但因曾晓荣未结清欠费，故何伟芳没有协助曾晓荣至物管处办理放行条；至于曾晓荣述称丢失的物品，并非何伟芳经手，故不予确认。曾晓荣述称，其于2019年4月25日后便没有再使用涉讼房屋，并于当天将钥匙放在何伟芳办公场所门口，并于其后将此事微信通知何伟芳；但何伟芳以曾晓荣欠费为由，一直拒绝让曾晓荣搬离，曾晓荣仍有大量物品在涉讼房屋内；另因何伟芳不办理放行条，导致曾晓荣于2019年4月25日当天已搬至楼下的物品无法搬走，曾晓荣当晚只好离开现场，到第二天到现场查看时，物品已不知所踪，该物品损失及搬迁费用损失应由何伟芳负担。另查明，就涉讼房屋内物品的处理问题，曾晓荣请求于2019年9月21日前清点并搬离该些物品，何伟芳当庭表示同意，双方就物品搬离达成共识。庭后，曾晓荣向本院提交《补充意见》，称其已于2019年9月21日顺利将被扣留在涉讼房屋内的所有物品搬走。本院认为，何伟芳与曾晓荣于2017年11月15日就涉讼房屋签订的《租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。曾晓荣无举证证明其关于双方达成交费期限延至2019年4月30日的抗辩主张，本院不予采纳。《租赁合同》约定每月租金应于当月1日前支付，曾晓荣直至2019年4月25日仍未支付2019年4月的租金已构成违约，其违约在先，无单方解除合同的权利，且其于当天向何伟芳表示终止合同的意愿亦未得到何伟芳的同意，故双方的《租赁合同》并未于当天解除。曾晓荣拖欠租金超过十五天，已构成根本违约，何伟芳有权根据《租赁合同》的约定行使单方解除权。何伟芳于2019年5月27日同时通过邮寄函件及微信的方式向曾晓荣发出《解除合同通知书》，曾晓荣确认收到该微信，故合同已于2019年5月27日解除。鉴于在合同解除前的一个月左右，曾晓荣便向何伟芳提出搬离场地的要求，虽曾晓荣逾期支付租金构成违约，但何伟芳对涉讼房屋内的物品并不享有留置权，其本可通过其他合理方式主张其权益，而其却采取了不配合办理放行条的方式并导致合同解除后物品无法搬离，故合同解除后因未能及时将涉讼房屋内物品搬离导致的占用费属于何伟芳所致的扩大损失，该损失应由其自行承担，故本院对何伟芳诉请中2019年5月28日后的占用费及2019年6月份的管理费297.94元不予支持。但因曾晓荣对其已交还钥匙给何伟芳这一事实举证不能，故何伟芳所主张的占用期间实际产生的2019年4、5月份水电相关费用、2019年5月份管理费共计712.58元，仍应由曾晓荣负担，何伟芳对该费用的支出提交了充分的证据予以证明，本院予以支持。何伟芳主张曾晓荣支付2019年5月27日前逾期支付租金的违约金及没收保证金的诉请，具有合同依据，本院予以支持，但何伟芳未举证其实际损失，在没收保证金的情况下，合同所约定逾期违约金的标准明显过高，本院予以调整为每日万分之五。至于何伟芳所主张的律师费，缺乏合同依据，本院不予支持。曾晓荣确认其已于2019年9月21日将其物品搬离涉讼房屋，故其第一项诉讼请求已无需处理。由于曾晓荣违约在先，其关于以押金抵租金，并要求何伟芳支付违约金的诉讼请求均无合同及法律依据，本院不予支持。另，曾晓荣于2019年4月25日当天搬运物品的过程中存在保管不当的情形，由此产生的物品灭失、损毁的损失由其自行承担，其对于搬运人工费、货车运费未提交证据予以证明，故本院对曾晓荣主张的物品损失、搬运人工损失、货车运费损失均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认何伟芳与曾晓荣于2017年11月15日就番禺区XX街XX路XX号XX房屋所签订的《租赁合同》于2019年5月27日解除；二、曾晓荣应于本判决发生法律效力之日起七日内向何伟芳支付2019年4月1日至2019年5月27日的租金7581元及违约金（以每月欠付租金为本金，按每日万分之五的标准，自当月2日起计至款项清偿之日止）；三、曾晓荣应于本判决发生法律效力之日起七日内向何伟芳支付水电费用、物业管理费712.58元；四、曾晓荣已交纳的租赁保证金7600元归何伟芳所有；五、驳回何伟芳的其余本诉诉讼请求；六、驳回曾晓荣的全部反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费598元、反诉受理费299元，由曾晓荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  孙剑云人民陪审员  刘泽宏二〇二〇年三月二十日书 记 员  杜嘉华