广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终13048号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处，住所地深圳市南山区，统一社会信用代码91440300087024100C。负责人：王新刚。委托诉讼代理人：李铁牛，广东德纳律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨晓虹，女，汉族，1990年7月17日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。上诉人深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处（以下简称南海明珠管理处）与上诉人杨晓虹因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市南山区人民法院(2018)粤0305民初2744号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人南海明珠管理处上诉请求：一、撤销深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初2744号民事判决的第一项，改判南海明珠管理处与杨晓虹于2014年11月20日签订的《房屋租赁合同》有效；二、撤销深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初2744号民事判决第四项，改判南海明珠管理处无需向杨晓虹支付该3万元租赁保证金；三、撤销深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初2744号民事判决第五项，改判南海明珠管理处无需向杨晓虹支付该1000元装修损失；四、撤销深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初2744号民事判决第六项，判决杨晓虹向南海明珠管理处支付因拖欠2016年1月1日至2016年4月30日的房屋租金产生的滞纳金人民币121950元（暂计至2017年12月29日，实际计算至租金全额付清之日），判决杨晓虹向南海明珠管理处支付因拖欠2016年3月1日至2016年4月30日的物业管理费、维修基金、停车费该三项费用的滞纳金人民币1495.43元（暂计至2017年12月29日，实际计算至全额付清之日），以上暂合计为人民币154445.43元；五、判决杨晓虹承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：南海明珠管理处是将涉案房产整体转租给杨晓虹，并非向杨晓虹出租被隔断后的小间。而涉案房产拥有合法的产权，南海明珠管理处认为一审法院认定租赁合同无效适用法律错误。杨晓虹恶意拖欠租金、物业费等严重违约行为，南海明珠管理处有权不退还租赁保证金。综上所述,一审判决认定事实不清，适用法律错误。特提起上诉，望判如所请。杨晓虹答辩称：南海明珠管理处的上诉没有依据，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。上诉人杨晓虹上诉请求：一、撤销深圳市南山区人民法院作出的（2018）粤0305民初2744号民事判决第二项、第三项，驳回南海明珠管理处的诉讼请求；二、撤销深圳市南山区人民法院作出的（2018）粤0305民初2744号民事判决第五项，改判南海明珠管理处向杨晓虹赔偿118000元装修损失，或者发回重审；三、撤销深圳市南山区人民法院作出的（2018）粤0305民初2744号民事判决第七项，改判南海明珠管理处向杨晓虹返还于2016年1月29日多支付的1744.26元管理费；四、诉讼费用由南海明珠管理处承担。事实与理由：一、原审判决关于“杨晓虹于2016年1月29日还支付了2016年2月的管理费、停车费，且杨晓虹为涉诉房屋添置的家具、家电仍留在涉诉房屋内，也与其关于已退还房屋的主张相悖”，属于认定事实错误，存在严重逻辑瑕疵。二、原审判决关于杨晓虹“仅提交了租客证言予以证明，证人未出庭作证，亦无其他证据对证言予以佐证”，属于认定事实错误。三、一审庭审中以及南海明珠管理处提交的反诉辩中，南海明珠管理处存在多次虚假陈诉，虚假描述，前后矛盾，或主观揣摩，附会牵强，与事实严重不符，南海明珠管理处的诚信度被严重质疑。杨晓虹认为一审法院在采纳和判断时应当予以排除，不予采纳，并质疑其证人证言的效力。四、一审判决根据南海明珠管理处1-4月的转租记录判断其有租赁权（控制权），属于认定错误。五、一审法院未同意杨晓虹对案件关键证据进行调取，存在程序错误。2018年9月5日和2018年9月8日，杨晓虹向一审法院申请调取与本案密切相关的4项证据内容，皆未被批准。其中杨晓虹认为很关键的包括①南山街道安监科、南山街道执法队、南山派出所、南山租赁所等部门于2015年11月底或12月初出具的《整治‘房中房’温馨提示”》及关于南山区违建的核查记录。②深圳仲裁委员会（2017）深仲裁字第377号裁决书以及裁决书中有关《南海明珠××房屋装修协议》证据原件。杨晓虹认为，这两份证据对于确认涉诉房屋是经由南海明珠管理处违法改造，导致新产权人强行收房，取得房屋控制权，导致南海明珠管理处已无法控制房屋、杨晓虹从而无法占有该房屋存在重大意义，一审法院确轻易否决，存在错误。六、一审判决有关停车费认定事实不清，判令杨晓虹支付该项费用不公平。七、有关管理费标准并非审理范围，判决书中认定事实不清。管理费的发生是基于之前双方签订了《租赁合同》，是基于租赁关系发生的，管理费也是由南海明珠管理处收取，两者联系紧密，不可分割，未避免诉累，应当一并处理。八、一审判决对于杨晓虹明知房屋存在违法建筑仍予承租的事实认定错误。九、一审判决载明“杨晓虹自愿将家具、家电留在涉诉房屋内，并请求原告赔偿，于法无据，本院不予支持...酌情确认...1000元”。此部分一审法院认定事实存在错误，对相关法律的引用存在片面性，对杨晓虹提供的装修损失证据排除在判决之外，对装修赔偿金额的认定程序过于草率，认定损失金额过低，有失公平。综上所述,一审判决认定事实不清，适用法律错误。特提起上诉，望判如所请。南海明珠管理处答辩称：一、涉案房屋是作为整体转租给杨晓虹，涉案房屋整体是合法的，不构成无效合同。二、涉案房屋的装修及管理均由案外人深圳市××有限公司管理，与杨晓虹无关，杨晓虹无权请求我方支付损失和退回相关费用。上诉人南海明珠管理处向原审法院起诉请求：1、杨晓虹向南海明珠管理处支付2016年1月1日至2016年4月30日的房屋租金6万元（人民币，下同）及滞纳金121950元（滞纳金暂计至2017年12月29日，实际计算至租金全额付清之日），本项暂合计为181950元；2、杨晓虹向南海明珠管理处支付2016年3月1日至2016年4月30日的物业管理费516.82元、维修基金64.6元、停车费220元及该三项费用的滞纳金1495.43元（滞纳金暂计至2017年12月29日，实际计算至全额付清之日），本项暂合计为2296.85元。以上两项暂合计为184246.85元；三、杨晓虹承担本案诉讼费用。上诉人杨晓虹向原审法院反诉请求：1、判决杨晓虹与南海明珠管理处2014年11月20日订立的《房屋租赁合同》无效；2、南海明珠管理处向杨晓虹返还押金3万元并按中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率的标准赔偿杨晓虹利息损失5472元（利息损失暂计至2018年8月31日，实际计算至押金全额付清之日），暂计35472元；3、南海明珠管理处向杨晓虹返还2015年1月1日-2015年12月30日支付的多余租金102447.6元（按照租赁所指导价格每平方米30元，每月多支付8539.8元租金）并按中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率的标准赔偿杨晓虹利息损失15745元（利息损失暂计至2018年8月31日，实际计算至押金全额付清之日），暂计118192.6元；4、南海明珠管理处向杨晓虹返还于2016年1月29日因非法涨价多支付的2015年11月-2016年2月的管理费暂计1744.26元；5、南海明珠管理处赔偿杨晓虹装修损失12万元；6、本案本诉和反诉诉讼费由南海明珠管理处承担。原审查明以下事实：深圳市南山区南海明珠住宅××号房产（涉诉房屋）于1997年10月30日登记在案外人刘某某名下，建筑面积215.34平方米。2014年3月1日，刘某某与南海明珠管理处签订《房屋租赁合同》，将涉诉房屋出租给南海明珠管理处作为住宅使用，租赁期限为2014年3月1日至2023年2月28日。合同约定：租赁期间，南海明珠管理处可将租赁房屋全部或部分转租给他人；南海明珠管理处可将租赁房屋进行室内装修改造，包括将房屋分隔成若干个小房间使用。2014年11月20日，南海明珠管理处（出租人，甲方）与杨晓虹（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉诉房屋作为居住用途出租给乙方，租赁期限为2015年1月1日至2019年12月30日；租金标准为2015年1月1日至2017年12月30日期间每月15000元，剩余租期内每月16500元；租金按月结算，乙方应在当月5日前一次性付清给甲方，如逾期，乙方每天按所欠款项的0.3%缴纳滞纳金，逾期十天不交清租金，视为乙方违约，甲方有权停水、停电并单方终止合同，押金不退，并追收欠租，所造成的经济损失由乙方负责；乙方需交付两个月租金作为保证金，乙方同意在签订合同之日支付15000元，在甲方完善好房屋应负责的设施交给乙方之日起3日内，乙方支付剩余的15000元；自合同签订之日起到2014年11月30日，为甲方完善房屋设备及甲方提供给乙方的装修期，自2014年12月1日至2014年12月31日为甲方提供给乙方的招租期，招租期不在租赁期限内，乙方无须承担任何租金；甲方于本合同生效之日起3日内将房屋交付给乙方；甲方应保证该房屋的建筑结构和原有附属的设备符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；甲方允许乙方或承租人对房屋进行装修、装饰或添置新物，对房屋进行装修、装饰或添置新物，甲方允许乙方在装修过程中对房屋进行小范围打孔、改造；甲方保证该房屋产权清晰，且未存在潜在纠纷，因此而产生的相关费用由甲方承担；租赁期间的水电费、燃气、有线电视、物业管理费等费用由乙方负责；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理；甲方交付的房屋不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，或任何第三方的行为影响房屋出租或承租人居住的，或甲方隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格），影响房屋出租或承租人居住的，乙方有权单方解除合同，造成乙方损失，由甲方负责赔偿；乙方延迟划付房屋租金达十个工作日以上的，或擅自改变房屋用途或私自拆改房屋结构，且经甲方催告后仍拒不恢复原用途的，甲方有权单方解除合同，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；如果乙方违约将以押金作为赔偿给甲方，装修等不动产也不得损坏及拆除，若甲方违约单方终止合同，将押金全数退还押金给乙方，因甲方原因导致合同终止的情况，则由甲方赔偿乙方因终止合同导致的合理损失；甲乙双方同意该房屋不予办理房管所的正式《租赁合同》；及其他内容。2015年3月3日，南海明珠管理处向杨晓虹开具收款收据，载明收到押金3万元。原审庭审中，南海明珠管理处陈述：在向刘某某承租后、转租给杨晓虹前，南海明珠管理处将涉诉房屋进行了分隔与改造，将房屋分隔成14小间，每个小房间内均有卫生间，南海明珠管理处粉刷了墙壁，装修了水电、门窗，并添置了家具家电。杨晓虹确认南海明珠管理处所述，但称南海明珠管理处配备的家具家电较为简陋。关于杨晓虹承租后所进行的装修，杨晓虹称：其对房屋重新批灰刷墙，拆除了几个房间的吊顶，做了天花板，增设了一些明线的电路，未对房屋重新分隔与改造。南海明珠管理处表示杨晓虹仅是刷了彩色的墙漆。杨晓虹另称：其对涉诉房屋装修后便对外分租，14个小房间每个房间租住1-2人。杨晓虹提交了南山街道安监科、南山派出所、南山街道执法队、南山租赁所发出的《整治“房中房”温馨提示》，温馨提示载明：涉诉房屋存在分隔成若干小间进行出租、居住、经营的行为，违反了《深圳市出租屋管理若干规定》，存在租赁、建筑、消防、安全、治安隐患，请相关当事人自接到温馨提示之日起5日内自行改正违法行为，并恢复房屋原状、功能，逾期未整改的，南山街道将组织有关部门予以整治。杨晓虹称，执法机关于2015年12月将上述温馨提示张贴于涉诉房屋门口，租客拍照后发给杨晓虹，杨晓虹转发给南海明珠管理处负责人。南海明珠管理处称未收到执法机关的整改通知，但确认收到杨晓虹发送的温馨提示的照片。杨晓虹向南海明珠管理处支付租金至2015年12月。杨晓虹称，2016年1月底，其应涉诉房屋的新业主郑某的要求，将房屋钥匙交给郑某，并告知租客自行与新业主解决《租赁合同》的问题，故杨晓虹不应再承担租金等费用。为此，杨晓虹提交了数份“租户证言”。经查，2016年2月26日，涉诉房屋由刘某某转移登记至案外人蔡某某名下。杨晓虹提交了《房屋买卖合同》及《合同主体变更确认书》，拟证明郑某系房屋买方，其与刘某某约定办理房屋过户时，将买方姓名写为蔡某某。2016年2月期间，南海明珠管理处以短信、通知函的方式向杨晓虹催收2016年1月之后的租金。2016年2月27日，南海明珠管理处向涉诉房屋的租客发出公告，称：杨晓虹拖欠租金，南海明珠管理处拟解除与杨晓虹的《租赁合同》，自2016年3月1日起，请各租客将租金付给南海明珠管理处（暂时代收）。南海明珠管理处当庭表示，其并未按照公告与杨晓虹解除合同亦未实际向租客收取租金。2016年2月29日，杨晓虹委托律师向南海明珠管理处发函，称：杨晓虹于2016年初才得知南海明珠管理处并非房屋所有权人，无权出租房屋，在产权尚未明晰的情况下，杨晓虹有权拒交租金，南海明珠管理处不同意杨晓虹的意见，多次对涉诉房屋停水停电，扰乱杨晓虹经营，南海明珠管理处应在收到律师函后提供南海明珠管理处系房屋所有权人或有权出租房屋的凭证。南海明珠管理处收到律师函后，委托律师短信回复杨晓虹的律师，表示：南海明珠管理处收函后，已向杨晓虹律师出示了相关合约，经与原业主代理人沟通，原业主与南海明珠管理处之间的《租赁合同》一并转至新业主，根据买卖不破租赁原则，南海明珠管理处具有合法租赁身份，杨晓虹应于2016年3月5日前结清所欠租金。2016年4月，南海明珠管理处继续以短信方式向杨晓虹催收租金。南海明珠管理处提交了银行交易明细，用以证明其向刘某某支付了2016年1月1日至2016年4月30日的租金。另查，南海明珠管理处与刘某某就双方的《房屋租赁合同》纠纷向深圳仲裁委员会申请仲裁。2017年9月5日，深圳仲裁委员会作出（2017）深仲裁字第242号裁决书，查明：刘某某将涉诉房屋转让给蔡某某后，未能促成蔡某某与南海明珠管理处就继续履行《房屋租赁合同》达成合意及办理相关的交接手续；2017年4月14日，南山派出所、南山街道执法队及南山街道安监科就涉诉房屋的“房中房”改建问题共同作出《责令整改通知书》；刘某某在仲裁中称已将南海明珠管理处支付的2016年3月、4月的租金转交给新业主。南海明珠管理处提交了深圳市阳光城市物业管理有限公司与深圳市南山区南海明珠业主委员会签订的《南海明珠物业管理合同》，用以证明2014年1月1日至2018年12月31日期间，深圳市阳光城市物业管理有限公司系涉诉房屋所在小区的物业服务公司，物业管理合同约定物业管理费标准为每月每平方米1.2元。2015年10月10日，涉诉小区业委会及南海明珠管理处共同发出通知，表示：因涉诉小区多数业主将房屋改建为“房中房”对外出租，以致外来人员增多，增加了物业成本，故自2015年10月1日起，对外出租的“房中房”的管理费提升为正常居住的200%。庭审中，双方确认：涉诉小区的物业管理费原为每月每平方米1.2元，涉诉房屋等房屋自2015年10月起变更为每月每平方米2.4元；专项维修资金为每月每平方米0.25元；地面停车费每月110元；2016年1月29日，杨晓虹向南海明珠管理处支付了2015年11月至2016年2月的管理费、停车费共计2765.68元。南海明珠管理处在起诉状所附的计算明细中主张：南海明珠管理处诉请的物业管理费按照每月每平方米1.2元的标准计算，每月为258.41元；专项维修资金按照每月每平方米0.15元计算，每月为32.3元。为证明其装修支出，杨晓虹提交了其自制的《装修清单》、装修人员出具的《情况说明》、《租客证言》、照片等证据，主张其支出拆除工程费用1000元、水电改造费用3300元、墙面工程费用9000元、软装（设计、家电家具采购、人工安装）费用106500元。南海明珠管理处对上述证据不予认可。杨晓虹称，其添置的家具家电仍留在涉诉房屋内，没有带走。原审庭审中，经法院释明，南海明珠管理处表示，若法院经审理认定的民事行为的效力与其主张的不一致，其诉讼请求不变更。原审法院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的，合同无效。南海明珠管理处向房屋所有权人承租涉诉房屋后，在未取得建设工程规划许可的情况下进行改建，将房屋分隔成14个小房间之多，又将改造后的涉诉房屋转租给杨晓虹。南海明珠管理处、杨晓虹之间的租赁房屋已被执法机关认定违法并责令整改，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，南海明珠管理处与杨晓虹之间的《房屋租赁合同》归于无效，无效的合同自始没有法律约束力。无论房屋所有权人是否同意南海明珠管理处将房屋改造为14个小房间，均不影响改建行为违法的事实。杨晓虹作为承租人，理应知悉涉诉房屋的性质和用途，而杨晓虹明知房屋存在违法改建仍予以承租，并分租给若干租客。故对于合同无效，南海明珠管理处、杨晓虹均负过错。根据上述司法解释第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故杨晓虹占有、使用涉诉租赁房屋期间应向南海明珠管理处支付房屋占有使用费。杨晓虹向南海明珠管理处支付房屋占有使用费至2015年12月，其称已于2016年1月底将涉诉房屋交还给新业主，但其对此仅提交了租客证言予以证明，证人未出庭作证，亦无其他证据对证言予以佐证，杨晓虹于2016年1月29日还支付了2016年2月的管理费、停车费，且杨晓虹为涉诉房屋添置的家具、家电仍留在涉诉房屋内，也与其关于已退还房屋的主张相悖。故杨晓虹的证据缺乏证明力，其主张缺乏事实依据，法院不予采信。南海明珠管理处已向涉诉房屋所有权人支付了2016年1月至2016年4月的租金，其请求杨晓虹支付上述期间的房屋占有使用费，法院可予支持。南海明珠管理处在2016年2月至4月期间一直向杨晓虹催收房屋占有使用费，并于2017年12月29日向本院起诉，杨晓虹辩称南海明珠管理处的诉讼请求已过诉讼时效，没有依据，法院不予采纳。杨晓虹应参照15000元的租金标准向南海明珠管理处支付2016年1月至2016年4月的租金共计6万元。杨晓虹作为房屋占有使用人，应承担占有使用期间的物业管理费等费用，南海明珠管理处请求杨晓虹分别按照每月每平方米1.2元、每月每平方米0.15元、每月110元的标准支付2016年3月、4月的物业管理费516.82元、专项维修资金64.6元、停车费220元，法院予以支持。南海明珠管理处请求杨晓虹按照合同约定支付欠付租金、管理费、专项维修资金、停车费的滞纳金，没有依据，法院不予支持。涉诉《房屋租赁合同》无效，杨晓虹请求南海明珠管理处返还租赁保证金3万元，法院予以支持，杨晓虹请求南海明珠管理处支付租赁保证金的利息，没有依据，法院不予支持。杨晓虹主张南海明珠管理处应当按照指导租金标准收取租金，故诉请南海明珠管理处退还2015年1月至2015年12月期间多付的租金并支付利息，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于杨晓虹诉请南海明珠管理处非法涨价收取的2015年11月至2016年2月期间的管理费，因本案系《房屋租赁合同》合同纠纷，管理费标准并非本案审理的范围，杨晓虹对此可另循法律途径解决。关于杨晓虹诉请的装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。杨晓虹购置的家具、家电可自行拆除搬离，杨晓虹自愿将家具、家电留在涉诉房屋内，并请求南海明珠管理处赔偿，于法无据，法院不予支持。根据庭审中杨晓虹的陈述，其粉刷了房屋墙面、装修了部分房屋天花板、增设了部分明线电路，法院酌情确认由南海明珠管理处支付杨晓虹装修损失1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处与杨晓虹2014年11月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、杨晓虹于本判决生效之日起十日内向深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处支付2016年1月1日至2016年4月30日期间的房屋占有使用费6万元；三、杨晓虹于本判决生效之日起十日内向深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处支付2016年3月、4月的物业管理费516.82元、专项维修资金64.6元、停车费220元；四、深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处于本判决生效之日起十日内向杨晓虹返还租赁保证金3万元；五、深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处于本判决生效之日起十日内向杨晓虹支付装修损失1000元；六、驳回深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处的其他诉讼请求；七、驳回杨晓虹的其他反诉请求。案件本诉受理费3984.92元，由深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处负担2669.92元，由杨晓虹负担1315元；反诉受理费3350元，由杨晓虹负担2973元，由深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处负担377元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。南海明珠管理处向房屋所有权人承租涉诉房屋后，在未取得建设工程规划许可的情况下进行改建，将房屋分隔成14个小房间之多，又将改造后的涉诉房屋转租给杨晓虹。南海明珠管理处、杨晓虹之间的租赁房屋已被执法机关认定违法并责令整改，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，南海明珠管理处与杨晓虹之间的《房屋租赁合同》归于无效，无效的合同自始没有法律约束力。无论房屋所有权人是否同意南海明珠管理处将房屋改造为14个小房间，均不影响改建行为违法的事实，故南海明珠管理处上诉主张杨晓虹之间的《房屋租赁合同》有效，不符合法律规定，本院不予支持。杨晓虹作为将房屋承租后再分租的承租人，理应知悉涉诉房屋的性质和用途，而杨晓虹明知房屋存在违法改建仍予以承租，并分租给若干租客，故原审认定南海明珠管理处、杨晓虹对涉案《租赁合同》无效均负过错，事实依据和法律依据充分，本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，杨晓虹占有、使用涉诉租赁房屋期间应向南海明珠管理处支付房屋占有使用费。杨晓虹向南海明珠管理处支付房屋占有使用费至2015年12月。南海明珠管理处已向涉诉房屋所有权人支付了2016年1月至2016年4月的租金，其请求杨晓虹支付上述期间的房屋占有使用费，依法应予支持。杨晓虹称已于2016年1月底将涉诉房屋交还给新业主，但提交的证据无法充分佐证其主张。并且杨晓虹于2016年1月29日还支付了2016年2月的管理费、停车费，故杨晓虹关于已退还房屋的主张缺乏事实依据，本院不予采信。原审判令杨晓虹应参照15000元的租金标准向南海明珠管理处支付2016年1月至2016年4月的租金共计6万元，符合法律规定，本院予以确认。合同约定杨晓虹承担物业管理费等费用。虽然合同无效，但杨晓虹作为房屋占有使用人，南海明珠管理处为其使用的房屋提供物业服务，根据公平原则，南海明珠管理处请求杨晓虹分别按照每月每平方米1.2元、每月每平方米0.15元、每月110元的标准支付2016年3月、4月的物业管理费516.82元、专项维修资金64.6元、停车费220元，杨晓虹依法应予支付。原审对此处理无误，符合法律规定，本院予以确认。南海明珠管理处上诉请求杨晓虹按照合同约定支付欠付租金、管理费、专项维修资金、停车费的滞纳金，因合同无效，该请求没有依据，本院不予支持。涉诉《房屋租赁合同》无效，根据无效合同的法定处理原则，杨晓虹请求南海明珠管理处返还租赁保证金3万元，本院予以支持。南海明珠管理上诉主张无需向杨晓虹返还租赁保证金3万元，于法无据，本院不予支持。关于杨晓虹上诉主张装修损失118000元。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。杨晓虹购置的家具、家电可自行拆除搬离，杨晓虹自愿将家具、家电留在涉诉房屋内，并请求南海明珠管理处赔偿，于法无据，本院不予支持。杨晓虹上诉主张的装修损失，因其未能提交有效证据充分证明装修费用，原审根据杨晓虹的陈述及南海明珠管理处认可的部分，酌情确认由南海明珠管理处支付杨晓虹装修损失1000元，符合法律规定，本院予以确认。杨晓虹上诉主张装修损失118000元，超出部分依据不足，本院不予支持。关于杨晓虹上诉主张南海明珠管理处返还非法涨价收取管理费。本院认为，杨晓虹作为房屋占有使用人，依法应承担物业管理费等费用。本案系房屋租赁合同合同纠纷，杨晓虹上诉对管理费标准的争议，属于另一法律关系，并非本案审理的范围，杨晓虹对此可另循法律途径解决。综上，上诉人南海明珠管理处与上诉人杨晓虹的上诉理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7244.94元，由上诉人深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处承担3388.91元，上诉人杨晓虹承担3856.03元。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇二〇年三月二十四日书记员 朱温岛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。