海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终283号 上诉人（原审被告）：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。 法定代表人：马进明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔先哲，海南金裕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何凤梅，女，1974年2月9日出生，汉族，住海南省屯昌县。 委托诉讼代理人：李着实（何凤梅的母亲）,住四川省达县。 上诉人海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）因与被上诉人何凤梅商品房预售合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2019）琼9022民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美丰公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人关于逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求。事实和理由：一、一审程序违法。被上诉人在一审庭审时并未出庭，代理人沈爱娜向一审法院递交了代理被上诉人参加诉讼的业主委员会的推荐函，但该函没有经过业主大会批准，不具有法律效力，因此，沈爱娜不具有代理人资格，该案应该发回屯昌法院重审。二、一审法院依据屯昌县住房和城乡建设局2016年9月8日发给屯昌法院《关于美林湖二期竣工备案登记情况的复函》认定涉案房产于2015年1月28日竣工验收合格与事实不符，该复函不能作为判案依据。涉案二期工程已于2013年6月28日竣工验收。三、一审法院认定并判决上诉人逾期交房违约属认定事实错误。上诉人已按合同约定的条件及时间将涉案房产交给被上诉人，上诉人没有违约。1.2013年6月28日上诉人依据国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定组织建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位对涉案房产进行竣工验收。验收小组于当时确认了《竣工验收证书》，并及时向政府有关部门报送了项目档案材料。此时涉案房产完全符合《商品房买卖合同》要求的交房条件。2.上诉人依据《补充协议》第14条的约定，于2013年6月28日以书面形式通知被上诉人在2013年6月30日至2013年7月1日期间办理交房手续。被上诉人由于自身原因未在规定时间内收房，并非上诉人违约。3.根据被上诉人提供的缴纳物业费的收据可知，其缴纳的是2013年8月1日起的物业管理费。该证据足以证明被上诉人早在2013年8月1日前就已经入住房屋，否则也不可能缴纳物业管理费。四、一审法院认定上诉人未按时为被上诉人办理房屋权属证书构成违约，属认定事实错误。1.被上诉人在得知上诉人未能按合同约定的期限办妥房屋产权证时，并没有按照双方签订的《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第1条的约定，在十五日内要求解除合同，退还购房款及利息，被上诉人已经放弃了追索上诉人违约办证的权利，因此无权向上诉人主张未按时办证的违约责任。2.上诉人在涉案房产竣工验收合格后已将办证所需的材料全部上报给有关部门了，至今不能办理产权证的原因是屯昌县住建局不作为，上诉人没有过错，依照合同第15条的约定，上诉人不应承担至今未办理产权证的责任。3.《商品房买卖合同》及补充协议没有约定上诉人逾期办理产权证的违约条款，相关法律也没有规定，且上诉人为被上诉人办理产权证是无偿的，不应加重上诉人的责任。一审法院按照同类系列案件认定上诉人应向被上诉人支付已付房款3%的逾期办证违约金，无任何法律及事实依据。五、一审法院认定并判决上诉人向被上诉人退还契税、其他办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费，属事实和法律错误。契税及相关费用是根据法律、法规及合同约定，上诉人有代扣代缴的权利和义务，且根据被上诉人提供的证据可知，契税是交给了美林物业公司，并没有交给上诉人，因此一审法院判决上诉人向被上诉人退还契税等费用，属认定事实和适用法律错误。六、一审法院根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判定上诉人向被上诉人支付办证费用的利息，属事实和法律错误。被上诉人所主张的契税是交给了美林物业公司，并没有交给上诉人，上诉人和被上诉人在合同中并没有约定上诉人代收代缴期间需向被上诉人支付利息，且上诉人免费为被上诉人办证并未收取任何费用，不应随意加重上诉人的责任。七、一审法院在被上诉人没有提供有效的且能够引起诉讼时效中断的证据的情况下，认定被上诉人的诉求没有超过诉讼时效，属认定事实错误和适用法律错误。业主委员会的函不能产生阻断诉讼时效的结果。一审法院错误认定实际收房时间为2013年7月2日。事实上，上诉人已依约于2013年6月30日向被上诉人交房，2013年9月9日为被上诉人交纳契税、维修基金等费用以及物业管理费的时间。被上诉人由于自身原因未能在规定时间收房不能作为认定上诉人违约的依据。《民法总则》规定的诉讼时效为三年，被上诉人从接收涉案房产直到起诉前六年多的时间里，都没有向上诉人和依法有权解决民事纠纷的主体主张过权利。业主委员会在没有经业主大会授权的情况下主动向上诉人发函主张权利的行为已经远远超出了法律所规定的业主委员会的职责范围，且上诉人并未收到业主委员会发来的相关函件，相关函件上也没有明确是为被上诉人主张权利，因此，业主委员会的函不能导致诉讼时效的中断。综上,请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。 何凤梅辩称，一审判决合情合理合法。一、被上诉人要求上诉人给付逾期交房违约金有事实根据和法律依据。商品房的合格，不仅仅是建设单位会同设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位对工程进行验收检查、外观项目及资料核查，商品房作为商品，其质量需经地方质量监督机构核定为合格或优良。被上诉人在一审中提供的证据《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的复函》中第一条“美林湖二期工程1、3、5、12、15、16、17、18号楼已于2015年1月28日竣工验收合格”，这才是该商品房经验收合格交付买受人使用的必须条件。所以上诉人在2013年6月30日到2015年1月28日之间交付的商品房无县质检部门验收合格凭据，不符合合同约定而违约。一审判决上诉人于判决生效之日起十五日内向被上诉人支付逾期交房违约金是正确的。二、被上诉人主张逾期办理产权证违约金有理有据。依据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件五本合同补充协议第一条处理：出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%，及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记到买受人名下。补充协议五是格式合同。被上诉人已按双方合同约定在房屋交付时交清了办证所需的相关税费，但上诉人至本案一审开庭时仍没有为被上诉人办理房屋权属证书。上诉人的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人将逾期办证的责任推给房管国土部门是不合理的。众所周知，商品房办理不动产证是国家2015年新政，屯昌县不动产资源局2015年年底才筹备，2016年年初才成立。按约定360日内办证即2014年10月10日前完成，哪怕再拖一年2015年10月前将相关资料和代收费用缴交到相关机构，证也能办下来了，是上诉人没有履行代缴义务而违约，2018年9月5日屯昌县国土资源局《信访事项答复意见书》及(2019)琼9022行初2号判决书与案涉《商品房买卖合同》的约定没有关系。综上所述，一审判决程序合法、事实清楚、公平公正，恳请二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 何凤梅向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金27720元；2.判令被告支付逾期办理产权证违约金5040元，要求被告继续向办理房屋权属登记的主管部门提交需由被告方提供办理产权属登记的资料；3.要求被告退还2013年收取的税费、维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费共计4476.80元，房屋产权证手续由原告自行办理，并支付69个月同期利息965.31元（利息=本利率×存期），月平均利率0.3125%=（2013年利率4.75%+2016年利率2.75%）/2/12，即（4476.8元×0.3125%×69个月）；4.由被告承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实：原告于2013年2月26日与被告签订《合同》（编号：TC-201-0011059）。按《合同》第三条约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第5幢2层203号房。该商品房建筑面积共39.78平方米。”第四条约定：“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单位为（人民币）每平方米4223元，总计金额（人民币）壹拾陆万捌千零百零拾零元整。……。”第六条约定：“付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性。……。”第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格。……。”第九条约定：“出卖人违约交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:……。3、按附件五：本合同补充协议第1条。”附件五《本合同补充协议》第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”附件五第14条约定：“在本合同第八条约定的交付时间内，买受人同意该房屋在经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过后提前交付。届时以出卖人发出的交付通知书为准。”合同签订后，原告一次性付清了全部房款168000元后，被告于2013年3月11日向原告出具了购房款发票。原告向海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称“美林物业公司”）缴纳办证费及物业管理等费用后，美林物业公司向原告出具了两张单据，其中一张于2013年7月2日出具的《美林湖二期收款收据（税费）》，内容为“今收到何凤梅交来5栋203房测绘面积（㎡）39.78，总房款168000契税（1%）1680.00，其他办证费280.00，公共维修基金（60元/㎡）2386.80，房屋档案管理50.00，产权转移登记80.00，大写（人民币）肆仟肆佰柒拾陆元捌角整，小计￥4476.80”。另一张为同日出具的《美林湖二期收款收据》，内容为“何凤梅交来5栋203房测绘面积（㎡）39.78，物业管理费（2013.08.01－2014.07.31）501.00，水费100，电费100，大写（人民币）柒佰零壹元整，小写（合计）701。”由于被告一直未给原告办理房屋产权证书，2019年4月11日原告向法院提起诉讼，要求维护其合法权益。另查，原告购买的美林湖国际社区第5幢楼2层203号房，根据屯昌县住房和城乡建设局于2016年9月8日向屯昌县人民法院出具的《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况复函》第一条指出“美林湖二期工程1、3、5、12、15、16、17、18号楼已于2015年1月28日竣工验收合格，并在2016年7月6日取得建筑工程验收备案证。”所以原告购买的美林湖国际社区第5幢楼2层203号房验收合格时间应为2015年1月28日。 一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《合同》系当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务,任何一方违约都应承担相应的法律责任。本案争议的焦点为：1.被告是否应支付给原告逾期交房违约金的问题；2.被告是否应支付给原告逾期办理产权证违约金，并继续向办理房屋权属登记的主管部门提交办理产权登记的资料的问题；3.被告是否应退还2013年向原告收取的税费、维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费，房屋产权证手续由原告自行办理，并支付69个月同期利息的问题；4.原告诉讼是否已过诉讼时效的问题。一、关于原告诉讼是否已过诉讼时效的问题。被告辩称原告的诉求已超过诉讼时效，其诉求应当予以驳回。被告认为，自2013年7月2日交付房屋至今已近6年，原告从未向被告主张过合同权利，现在提出请求已超过了《民法总则》规定的三年诉讼时效的期限规定，其诉求应予以驳回。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”首先，对于原告诉讼时效的起算时间。原、被告的实际交房时间应以双方均认可的交钥匙时间为准。房屋实际交付后，逾期交房诉求的诉讼时效起算，在实际交房之日经过360日后，办证违约诉求的诉讼时效开始起算。本案中，原告于2013年7月2日向被告领取钥匙，因此原告应于2015年7月2日前就逾期交房问题和逾期办证问题向被告主张权利。其次，本案存在诉讼时效中断的问题。原告于2015年4月17日提交的美林湖业委会代表全体业主向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，可以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。业委会代表了全体业主的利益，及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对被告的抗辩意见，不予采纳。关于被告辩称美林湖业委会于2017年4月16日再次发函时诉讼时效已经届满的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条规定：“民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算。”根据同类案件已生效判决中认定的美林湖业委会于2015年4月17日致美丰公司的函的事实，美林湖业委会于2015年4月17日发出的函件，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日，故美林湖业委会于2017年4月16日再次发函给美丰公司已导致了时效再次中断，应按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效期间从2017年4月17日重新计算。综上，原告于2019年4月11日提起诉讼，其要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求未超过诉讼时效。二、关于被告是否应向原告支付逾期交房违约金的问题。原、被告双方在《合同》中约定，被告应当于2013年6月30日前向原告交付房屋。《合同》签订后，原告一次性付清了全部房款168000元，被告于2013年3月11日向原告出具了购房款发票。原告向美林物业公司交纳办证费及物业管理等费用后，美林物业公司向原告出具了两张单据，其中一张于2013年7月2日出具的《美林湖二期收款收据（税费）》，内容为“今收到何凤梅交来5栋203房测绘面积（㎡）39.78，总房款168000契税（1%）1680.00，其他办证费280.00，公共维修基金（60元/㎡）2386.80，房屋档案管理50.00，产权转移登记80.00，大写（人民币）肆仟肆佰柒拾陆元捌角整，小计￥4476.80”。另一张为同日出具的《美林湖二期收款收据》，内容为“何凤梅交来5栋203房测绘面积（㎡）39.78，物业管理费（2013.08.01－2014.07.31）501.00，水费100，电费100，大写（人民币）柒佰零壹元整，小写（合计）701”。可见原告最早交纳物业管理费的时间为2013年7月2日，因此该时间可以认定为原告对涉案房屋占有使用的起止时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此应当认定原、被告在2013年7月2日已完成房屋的实际交付使用。根据《建设工程质量管理办法》第三十三条规定：“竣工交付使用工程必须符合下列基本要求：（二）工程质量应符合国家现行有关法律、法规、技术标准、设计文件及合同规定要求，并经质量监督机构核定为合格或优良；”《建设工程质量管理办法》第六规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的建设工程质量监督管理工作。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”所以屯昌县人民政府的相关职能部门为该工程质量监督管理机构，其监督意见应为衡量该工程最终是否合格的法律依据。5＃楼屯昌县住房和城乡建设局确认的竣工验收合格时间应为该楼验收合格的时间。根据屯昌县住房和城乡建设局于2016年9月8日向屯昌县人民法院出具的《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况复函》第一条指出“美林湖二期工程1、3、5、12、15、16、17、18号楼已于2015年1月28日竣工验收合格，并在2016年7月6日取得建筑工程验收备案证。”所以原告房屋取得验收合格时间应为2015年1月28日。被告虽然在2013年7月2日交房，但该房属未经相关监督部门确定验收合格的房屋，被告将未经验收合格的房屋提前交付原告使用，属违规无效的法律行为。依据《合同》约定，被告应于2013年6月30日前交房，所以被告逾期交房时间应从2013年7月1日起计算至2015年1月28日实际交付房屋，违约天数共计571天。但原告要求按实际交房的2013年7月2日起计算至验收合格日2015年1月28日止，按违约天数550天计算违约金，予以支持。依据《合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”即被告应支付原告逾期交房违约金为27720元（168000元×550天×0.3‰=27720元）。对于被告抗辩美林湖二期5＃楼房被告在约定的时间内通知了原告，在合同期限内（含宽限期90日）于2013年7月2日交接房产。其次原、被告双方已根据签订的《合同》第八条明确约定，房屋交付条件为“1、该商品房经验收合格”，并非“2、该商品房经综合验收合格”,更与2016年7月6日建筑工程竣工验收备案无关。建筑工程验收备案，只是政府对建筑工程行政管理的手段而非商品房交付的条件，原告以建筑工程竣工验收备案作为商品房交付的条件与合同约定不符，并以此主张逾期交房违约金，显然没有事实依据。对于被告的抗辩意见，房屋已验收合格，应以政府相关监督职能部门认证认可的竣工时间为准，根据2016年9月8日屯昌县住房和城乡建设局对屯昌县人民法院《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的复函》第一条指出，原告认购房屋所属的5＃楼于2015年1月28日竣工验收合格，并在2016年7月6日取得建筑工程验收备案证，所以原告购买的商品房5＃楼2层203号房屋竣工验收合格时间应认定为2015年1月28日，因此被告的抗辩意见，不予采信，被告应支付原告逾期交房违约金为27720元。三、关于原告请求被告支付逾期办理产权证违约金，及请求被告继续向办理房屋权属登记的主管部门提交需由被告提供办理产权属登记的资料的问题。《合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……按附件五：本合同补充协议第1条。”按附件五《本合同补充协议》第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”双方约定被告在项目通过竣工验收和原告付足总房款100%及缴交办证税、费后，将房屋产权申办过户登记至原告名下的约定符合法律规定，且约定的期限系当事人意思表示，不违反法律规定，予以采信。按《合同》约定，被告应交付房屋使用的时间是2013年6月30日，因此按《合同》办理房屋权属证书的时间为360日，即被告应在2014年6月30日前为原告代办理房屋权属证书。由于原告于2013年7月2日在房屋交付时交清了办证所需的相关税费，所以被告应在2014年7月2日前为原告代办理房屋权属证书。但被告至本案开庭前，仍未代原告办理好房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。虽然双方在合同中并未约定被告逾期办证违约金的计算标准和计算依据，但根据公平、对等原则以及参照2015年该小区同类系列案件生效民事判决确认的“被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”标准，酌定本案被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金，故被告应支付给原告的逾期办证违约金为5040元（168000元×3%=5040）。另外，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……。”所以被告应当在约定的期限内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。被告至开庭日止尚未提交房屋权属登记的资料报送相关部门，所以依据合同约定，被告应该继续履行将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关的义务。故对原告请求被告依法判令被告支付逾期办理产权证违约金5040元，并请求被告继续向办理房屋权属登记的主管部门，提交原告提交产权权属登记的资料的诉讼请求，予以支持。四、关于被告是否应退还2013年向原告收取的税费、维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费和房屋产权证手续由原告自行办理，并支付69个月同期利息965.31元（利息=本利率×存期），月平均利率0.3125%=（2013年利率4.75%+2016年利率2.75）/2/12，即（4476.8元×0.3125%×69个月）的问题。2013年7月2日原告向被告委托代收办证费用的美林物业公司交纳办证的相关费用后，美林物业公司向原告出具的一张《美林湖二期收款收据（税费）》单据号2013-10001，内容为“今收到何凤梅交来5栋203房测绘面积（㎡）39.78，总房款168000契税（1%）1680.00，其他办证费280.00，公共维修基金（60元/㎡）2386.80，房屋档案管理50.00，产权转移登记80.00，大写（人民币）肆仟肆佰柒拾陆元捌角整，小计￥4476.80”。原告交费完毕后，被告美丰公司违约一直未向有关部门缴纳该笔办证费用，并长期占用原告的该笔资金且不给原告办理相关的产权证书，原告要求被告退还该笔办证费用2090元（其中：1、契税按购房款168000元的1%计算为1680元；2、其他办证费280元；3、房屋档案管理50元；4、产权转移登记80元；四项合计2090元）及利息的诉讼请求，予以支持。但不支持原告的计息方法，原告要求被告按月平均利率0.3125%支付69个月同期利息965.31元（利息=本利率×存期），月平均利率0.3125%=（2013年利率4.75%+2016年利率2.75）/2/12，即（4476.8元×0.3125%×69个月）无事实依据和法律依据。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”所以该利息的计算应以2090元为本金，自2013年7月2日起按中国人民银行同期一年期贷款利率计算至还清本息止。对被告抗辩本案涉案房屋逾期办理房屋产权证书的原因是因屯昌县国土环境资源局错误地认定美林湖国际社区第一、二期使用的123.58亩土地性质发生了变更，需要补交土地出让金，进而导致其提交办证材料时被拒收，不能办证的原因不能归结于被告，且双方已引发了行政诉讼，并非是被告不积极履行办证的协助义务。被告于2013年7月2日已收取原告办证的相关费用，至今已近6年时间，被告没有采取积极主动措施与相关部门协调、沟通、配合，努力为原告解决办证难的问题，而是采取一拖再拖，推卸责任的作法，把不能办证的过错原因推卸给相关部门，其行为损害了原告正当、合法利益，所以对被告的主张，不予采信。关于被告是否应退还公共专项维修基金等费用的问题。公共维修基金是由该物业内的业主共同筹集，业主按交纳比例享有维修资金所有权，使用权归全体业主所有，单个业主不得提取自己所有的维修基金的部分。维修基金应与具体的房屋相结合，因房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变化而变化，房屋产权变更为新业主时，维修基金也由旧业主更名为新业主。所以公共维修基金是专项用于住宅共用设施设备的维修、更新、改造工程的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“商品房住宅的业主应当办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开设单位或者共有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”所以交存住宅专项维修资金是商品房购买人的法定义务，具有强制性，其用途是为了保证全体住宅业主正常、安全使用房屋，最终受益者也是全体业主，所以原告要求退还2386.8元公共维修基金并支付利息的诉讼请求，不符合以上行政法规强制性规定，不予以支持。综上所述，原、被告2013年2月26日签订的《合同》与《本合同补充协议》均为合法有效的合同，原、被告双方应认真遵守合同约定的权利义务，任何一方违约都应当承担违约的法律责任。对于原告提出的诉讼请求：1.原告要求被告支付逾期交房违约27720元的诉讼请求，因被告未按合同约定按时交房，违反双方签订《合同》的约定，所以被告应支付逾期交房违约金27720元给原告，因此原告的该项诉讼请求，予以支持；2.原告要求被告支付逾期办理不动产权属证违约金5040元,及请求被告继续向办理房屋权属登记的主管部门提交办理产权权属登记的资料的诉讼请求，因被告有违约行为，应承担因违约给原告造成的损失，所以原告请求被告支付5040元违约金，及请求被告继续向办理房屋权属登记的主管部门提交办理产权权属登记的资料的诉讼请求，予以支持；3.原告要求被告退还2013年向原告收取的税费、维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费共计4476.8元和房屋产权证手续由原告自行办理，并支付69个月同期利息965.31元（利息=本利率×存期）月平均利率0.3125%=（2013年利率4.75%+2016年利率2.75）/2/12，即（4476.8元×0.3125%×69个月），因该诉求部分不符合法律规定和双方签订的《合同》约定，所以只予以部分支持，即支持原告要求被告退还办证费用2090元（其中：1.契税按购房款168000元的1%计算为1680元；2.其他办证费280元；3.房屋档案管理50元；4.产权转移登记80元；四项合计2090元）和房屋产权证手续由原告自行办理的诉讼请求，予以支持。原告要求被告支付逾期办证利息，由于被告逾期办证造成原告利息损失，被告应予以赔偿，所以原告的该项诉讼请求，予以支持，但不支持原告要求被告按月平均利率0.3125%支付同期利息原告的计息方法，该计算方法无事实依据和法律依据。该利息的计算应依相关规定以2090元为本金，自2013年7月2日起按中国人民银行同期一年期贷款利率计算至还清本息止。对于原告要求的退还公共专项维修基金等费用2386.8元及利息的诉讼请求，因该项请求违反《住宅专项维修资金管理办法》的行政法规强制性规定，所以不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第四、第六项，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、被告海南美丰不动产有限公司应于本判决书生效之日起十五日内向原告何凤梅支付逾期交房违约金27720元，逾期办理不动产权属证书违约金5040元，两项合计32760元；二、限被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由被告海南美丰不动产有限公司提供的资料报送产权登记机关；三、被告海南美丰不动产有限公司应于本判决书生效之日起十五日内向原告何凤梅退还办证费用（含契税费、办证费、档案管理费、产权转移登记费）2090元及利息，利息计算以2090元为本金，自2013年7月2日起按中国人民银行同期一年期贷款利率计算至还清本息止；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条止规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费755.05元，由原告负担67.05元，被告负担688元。 二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交以下证据：1.《竣工验收证书》，证明涉案房产已经于2013年6月28日通过验收合格。2.《整付零寄交寄清单》、《美林湖国际社区收楼通知》，证明上诉人没有逾期交房，且在合同期限内通知被上诉人收房，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。3.《屯昌县国土资源局关于海南省屯昌县美林湖国际社区业主无法领取不动产证问题的函》，证明办证的所有材料早已报送到办证机关，办证机关不给办理产权证纯属政府不作为，没有完成代办房产证并交纳契税、维修基金等费用的责任在于屯昌县国土资源局。4.（2019）琼9022行初2号行政判决书，证明屯昌法院认定屯昌县国土局《关于123.58亩土地改变用途缴纳土地出让金的通知》违法，上诉人没有完成为业主办理房产证及缴纳契税及维修基金等费用的责任在于屯昌县国土资源局，上诉人不存在违约。被上诉人未发表质证意见，没有提交新证据。 本院认证认为：对证据1的真实性予以确认，对其证明内容不予采纳。对证据2，《整付零寄交寄清单》为屯昌县邮政局于2013年6月28日出具的清单，清单中未载有被上诉人的名字，无法证明上诉人曾向被上诉人寄送相关文件；《美林湖国际社区收楼通知》抬头没有显示被上诉人的名字，上诉人也没有提交被上诉人本人已收到该通知的回执，而且证据2显示交寄的时间2013年6月28日，与合同约定收房时间2013年6月30日临近，因此，证据2不能证明上诉人已在合理期限通知被上诉人收房。证据3为屯昌县国土资源局对信访事项的答复，不能证明上诉人未完成代办房产证的责任在于屯昌县国土资源局，本院对其证明内容不予采纳。证据4系生效判决文书，本院对其真实性、合法性予以确认，该判决书处理的是上诉人与政府相关部门之间的行政法律关系，与本案不属于同一法律关系，本院对其证明内容不予采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人诉请上诉人支付逾期交房违约金、逾期办证违约金是否超过诉讼时效；二、上诉人应否向被上诉人支付逾期交房违约金；三、上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金；四、上诉人应否向被上诉人退还办证税费及支付利息；五、一审判决是否严重违反法定程序，应否发回原审法院重审。 一、关于被上诉人诉请上诉人支付逾期交房违约金、逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。被上诉人于2013年7月2日收房，收房后即开始起算诉讼时效期间。期间，美林湖业主委员会曾于2015年4月17日、2017年4月16日两次向上诉人发函，构成了诉讼时效的中断。上诉人认为业主委员会向其发函不构成诉讼时效中断。经查，业主委员会于2015年4月17日、2017年4月16日所发函件包含了要求上诉人承担逾期交房、逾期办证违约责任的内容，业主委员会代表了全体业主的利益，应视为被上诉人通过业主委员会向上诉人主张了权利，构成诉讼时效中断的事由，因此上诉人认为被上诉人的起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。 二、关于上诉人应否向被上诉人支付逾期交房违约金的问题。涉案房屋的实际交付时间为2013年7月2日。而根据2016年9月8日屯昌县住房和城乡建设局对屯昌县人民法院《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的复函》第一条，被上诉人购买的涉案房屋的竣工验收合格时间为2015年1月28日。商品房经验收合格方可交付。因此一审判决认定逾期交房时间从2013年7月2日起计算至2015年1月28日，于法有据，本院予以维持。上诉人二审提供一份《竣工验收证书》，用以证明涉案楼房竣工验收合格时间为2013年6月28日，而非2015年1月28日。对此，本院认为，首先，被上诉人在一审提供了屯昌县住房和城乡建设局出具的《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的复函》，用以证明涉案楼房工程竣工验收合格时间为2015年1月28日，上诉人在一审庭审质证时表示对该份证据的证明力没有异议，根据禁止反言原则，对上诉人二审关于竣工验收合格时间的意见，应不予采纳；其次，上诉人二审提供的证据为《竣工验收证书》，而非经建设行政主管部门通过的《商品房竣工验收备案表》，因此也不能据此认定竣工验收合格时间为2013年6月28日。综上分析，对上诉人二审提出的上述主张，本院不予采纳。一审判决根据合同第九条的约定，以被上诉人已交付房价款为基数，根据逾期天数，按日万分之三计算逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。 三、关于上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金的问题。根据合同约定，上诉人在商品房交付使用后360日内，应将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。本案上诉人并没有证据证明其已按合同的约定履行了该项义务。上诉人未能及时将相关资料报产权登记机关备案的行为，为本案逾期办证的主要原因。至于上诉人是否应交纳土地变性出让金，属于上诉人与行政机关之间的行政法律关系，且交纳土地出让金是上诉人作为土地使用权人的法定义务，应由上诉人自行处理，并不属于上诉人可以免责的理由。因此，上诉人主张其已按照约定代为办理产权证，因屯昌县国土资源局以上诉人未交土地变性出让金为由，停止办证，责任不在上诉人，该主张缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予采纳。根据合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件五处理，即本合同补充协议第1条处理。虽然该条没有约定因出卖人的责任造成逾期办证违约金的计算标准和计算依据，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判决根据公平原则，参照2015年该小区同类系列案件生效民事判决确认的“被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”标准，酌定上诉人按已付房价款3%支付逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。 四、关于上诉人应否向被上诉人退还办证税费及支付利息的问题。根据合同补充协议第1条的约定，被上诉人办证所需税费由上诉人负责代收代缴，上诉人对此亦予以认可，但上诉人未能在约定时间内为被上诉人办理房产证已构成违约，且上诉人长期占用被上诉人该笔资金的行为已经给被上诉人造成损失。为尽快办理房产证，被上诉人主张上诉人退还办证税费及支付利息，由其自行办理，应予支持。一审判决上诉人应向被上诉人退还代收代缴的办证税费及支付利息，并无不当，本院予以维持。 五、关于一审判决是否严重违反法定程序，应否发回原审法院重审的问题。上诉人认为被上诉人在一审中的委托诉讼代理人未提供规范的推荐函，属于程序违法，应将本案发回重审。本院认为，对一审在该程序问题上的疏漏，应予指出；但该程序问题并不属于法定发回重审的事由。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定：下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。据此，只有符合上述法定情形的前提下，才可以发回重审。上诉人的该项主张，并不符合发回重审的理由，本院不予采纳。 综上所述，上诉人美丰公司的上诉请求理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费619元，由海南美丰不动产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  李凌燕 审 判 员  周忠胜 二〇二〇年三月十一日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。