文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0283民初475号原告：青岛世联兴业房地产顾问有限公司，住所地山东省青岛市市南区香港中路10号1号楼2811户，统一社会信用代码91370202671750507F。法定代表人：许昊，总经理。委托诉讼代理人：杜加升，北京市高界（济南）律师事务所律师。被告：青岛天业亘源房地产开发有限公司，住所地青岛平度市凤台街道办事处杭州路9号，统一社会信用代码91370283057267814W。法定代表人：翟留锋，总经理。委托诉讼代理人：张蕾，女，1978年6月30日生，住青岛市市南区，该公司职员。原告青岛世联兴业房地产顾问有限公司（以下简称青岛世联兴业公司）与被告青岛天业亘源房地产开发有限公司（以下简称青岛天业亘源公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，原告于2020年1月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛世联兴业公司的委托诉讼代理人杜加升，被告青岛天业亘源公司委托诉讼代理人张蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛世联兴业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告偿付拖欠原告的代理佣金1810712元及交房保证金189288元，合计2000000元；2、依法判令被告赔偿其逾期付款违约金2061380.05元（自逾期付款之日起，按双方约定利率日千分之二计算至被告付清上述款项之日止，暂计算至起诉之日即2019年11月10日，后附计算明细）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月11日，原、被告签订了《状元府邸独家营销代理合同》，合同约定：被告（甲方）委托原告（乙方）销售的范围为所有可售房源、商铺、车位；期限为自获得销售许可证之日起至2018年7月31日止；方式为独家代理销售“状元府邸”项目目前在售住宅房源。合同同时对佣金及支付方式、双方权利义务进行了约定。2017年9月14日，双方又签订了《开元城项目独家营销代理合同补充协议书》，对被告团购数量及合同终止后佣金结算及代理范围进行了调整。上述合同签订后，原告依约履行了全部义务，被告也支付了部分代理佣金。2018年4月2日，原、被告签署了《代理工作终止确认书》确认：1、原告的销售业绩；2、撤场前已开票未结算的代理费528558元；3、达到结算条件的代理费1770951元及未达到条件扣除5%代办费后的代理费671056元，被告在90日内（即2018年6月30日前）支付，交房佣金189288元；4、原告提交的结算单及结算明细自被告签字盖章之日起视为结算开始时间；5、若甲方未在约定时间内向乙方支付相应代理费，甲方需承担违约责任，违约金按照未结算代理费金额的日千分之二计算。2018年7月31日，被告向原告出具了《关于世联行后续佣金支付时间节点确认》，确认被告应于2018年4月30日前支付原告代理佣金1779751元，2018年6月30日前应向原告支付代理佣金671056元及交房保证金189288元，同时备注再次确认被告将会严格履行本时间节点向贵公司付款，若未在此次约定时间内付款，被告将按照2018年4月份双方签订的《代理工作终止确认书》中的违约责任向原告支付违约金，需支付的违约金按照《代理工作终止确认书》中的金额和时间进行计算。截至起诉之日，被告既未按照《代理工作终止确认书》向原告支付代理佣金及交房佣金，也未按照《关于世联行后续佣金支付时间节点确认》向原告支付上述款项，被告的行为已经构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。故原告有权依据《代理工作终止确认书》中的金额和时间向被告主张违约金。被告青岛天业亘源公司辩称，一、所诉欠款本金属实。二、原协议约定违约金过高，请求法院依法调整，予以适当减少。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定的规定，被告认为约定的违约金比例过高，申请人民法院依法予以调整减少。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，人民法院要正确确定举证责任，违约方对违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。既然原告诉讼主张要求被告支付违约金，就应该举证其造成的实际损失。根据原告的实际经营等情况，被告认为原告的实际损失以同期银行存款利率确认为宜，最高不超过银行同期贷款利率。请人民法院依法查明事实，进行裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：2017年7月11日，原、被告签订《状元府邸独家营销代理合同》。2017年9月14日，原、被告签订《开元城项目独家营销代理合同补充协议书》。合同约定由原告代理销售被告开发的状元府邸商品房，被告支付原告销售佣金。2018年4月2日，原、被告签订《代理工作终止确认书》，双方确认于2018年4月30日前被告给付原告1779751元，于2018年6月30日前被告给付原告671056元，交房佣金在交房后三个月进行结算共计189288元。原、被告约定若被告未在约定的时间内向原告支付相应代理费，被告需承担按未结代理费金额的日千分之二计算的违约金。原告自认被告后续给付640095元，现在实际欠2000000元。被告亦认可欠原告2000000元代理费的事实，本院予以确认。本院认为，当事人应当严格按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订《状元府邸独家营销代理合同》及《开元城项目独家营销代理合同补充协议书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方商品房委托代理销售合同关系成立，双方均应严格按照合同约定履行义务。后双方又签订《代理工作终止确认书》，确认原告应得销售佣金、被告给付期限，并约定了被告逾期支付的违约金的计算方式。被告已接受原告提供的销售代理服务，应当如约支付代理费用，原告主张被告支付2000000元代理费用，于法有据，本院予以支持。原告主张被告依约支付违约金，被告抗辩主张按日千分之二计算违约金过分高于造成的损失，请求本院予以调整适当减少，最高不超过银行同期贷款利率。因按双方约定日千分之二计算违约金核算年利率为72%，原、被告又均未提供证据证明因被告违约给原告造成的实际损失。本院认为，兼顾双方合同履行情况、被告的过错程度及原告预期利益等综合因素，根据公平原则确定以被告未给付代理费数额为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的合法最高年利率24%计算为宜。本院将原告主张的违约金调整为：以1139656元（1779751元－640095元）为基数，自2018年5月1日始至实际付清之日止；以671056元为基数，自2018年7月1日始至实际付清之日止；以189288元为基数，自2019年1月1日始至实际付清之日止；按年利率24%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：一、被告青岛天业亘源房地产开发有限公司给付原告青岛世联兴业房地产顾问有限公司代理费2000000元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告青岛天业亘源房地产开发有限公司给付原告青岛世联兴业房地产顾问有限公司逾期付款违约金（以1139656元为基数，自2018年5月1日始至实际付清之日止；以671056元为基数，自2018年7月1日始至实际付清之日止；以189288元为基数，自2019年1月1日始至实际付清之日止；按年利率24%计算。），于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告青岛世联兴业房地产顾问有限公司其他诉讼请求。案件受理费39291元，减半收取19645.5元，由原告青岛世联兴业房地产顾问有限公司负担5535.5元，由被告青岛天业亘源房地产开发有限公司负担14110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。上诉期满七日内向本院交纳上诉费，逾期按自动撤回上诉处理。审判员  徐俊卿            本件与原件核对无异      二〇二〇年三月十二日法官助理张涛            申请执行期限为履      行期届满二年内提出      书记员于倩倩