广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初15169号原告：东莞市寮步资产经营管理有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇石大路，统一社会信用代码：91441900725479469N。法定代表人：尹志祥，公司经理。委托诉讼代理人：袁志坚，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽丽，广东广和（东莞）律师事务所律师。被告：东莞派尔商贸有限公司，住所地：广东省东莞市南城区胜和恬一村福安楼102室、205室，统一社会信用代码：91441900661456830D。法定代表人：黄俊杰。被告：尹锦成，男，1972年5月6日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，委托诉讼代理人：董敏，广东坤益律师事务所律师。被告：黄俊樑，男，1987年1月13日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，委托诉讼代理人：董敏，广东坤益律师事务所律师。原告东莞市寮步资产经营管理有限公司诉被告东莞派尔商贸有限公司（以下简称“派尔公司”）、尹锦成、黄俊樑合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人尹志祥及委托诉讼代理人袁志坚，被告尹锦成、黄俊樑的共同委托诉讼代理人董敏到庭参加诉讼。被告派尔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告派尔公司支付管理费1000000元给原告；2.判令被告派尔公司支付逾期付款违约金2000000元给原告；3.判令被告尹锦成、黄俊樑对上述被告派尔公司支付给原告的管理费、逾期付款违约金承担连带清偿责任；4.判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年2月3日，寮步镇人民政府重点工程建设办公室与原中标单位深圳岁宝百货有限公司签订《寮步多层停车商业中心建设项目协议书》。2013年4月27日，寮步镇人民政府重点工程建设办公室、深圳岁宝百货有限公司、东莞市寮步资产经营管理有限公司（即原告）签订《寮步多层停车商业中心建设项目补充协议（一）》，其中约定：原告承接寮步镇人民政府重点工程建设办公室在《寮步多层停车商业中心建设项目协议书》所涉项目中的所有权利与责任。2013年6月24日，原告、深圳岁宝百货有限公司、东莞市贤昌实业投资有限公司（以下简称“贤昌公司”）签订《寮步多层停车商业中心建设项目补充协议（二）》，其中约定：贤昌公司承接深圳岁宝百货有限公司在《寮步多层停车商业中心建设项目协议书》所涉项目中的所有权利和义务，项目开发主体变更为贤昌公司。2013年7月16日，原告与贤昌公司签订《寮步公共停车综合服务中心建设项目协议书》。2017年7月3日，原告、贤昌公司、被告派尔公司签订《寮步公共停车综合服务中心建设项目协议书（三）》，其中约定：被告派尔公司承接贤昌公司在《寮步多层停车商业中心建设项目协议书》及《寮步公共停车综合服务中心建设项目协议书》所涉项目中的所有权利和义务，建设项目主体变更为被告派尔公司。2017年7月3日，原告、被告派尔公司、尹锦成、黄俊樑签订《寮步公共停车综合服务中心建设项目协议书（二）》，其中约定：被告派尔公司尚欠原告资源费18600000元、管理费1000000元及逾期付款违约金2000000元，以上共计21600000元，由被告派尔公司分期支付给原告，如被告派尔公司超过2期以上（包括2期）逾期付款，则原告有权要求被告派尔公司一次性支付剩余尚未支付的所有款项，并有权解除合同及要求被告派尔公司一次性支付相当于剩余尚未支付的所有款项金额的违约金；同时，原告有权接管该项目，以收取商户租金等费用偿还上述所欠款项，原告为实现上述债权产生的一切费用（包括但不限于律师费、担保费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费、处置费等）由被告派尔公司承担，被告尹锦成、黄俊樑自愿为本协议项下被告派尔公司的全部债务提供连带责任保证担保。被告派尔公司在签订上述协议后，仅支付费用共计9000000元，完全未按照约定的分期付款限期支付相应的款项，被告尹锦成、黄俊樑亦未按照约定承担连带保证责任。三被告已构成严重违约，原告已委托律师事务所处理本纠纷，三被告应承担原告因此产生的全部费用。原告在本案中只向三被告主张管理费1000000元、逾期付款违约金2000000元，保留另案向三被告主张律师费、违约金及解除合同的权利。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告尹锦成、黄俊樑答辩称，一、被告派尔公司不是案涉项目的实际经营者，原告与被告派尔公司签订的协议并未实际履行，被告派尔公司从未享有案涉项目的任何使用经营权，不应承担原告诉请的付款责任，原告诉请的费用应由贤昌公司承担及支付。二、案涉项目的土地使用权类型为划拨用地，并未办理土地使用权出让手续，案涉合同均为无效合同，被告尹锦成、黄俊樑作为保证人，在主合同无效，担保合同也无效的情况下，不应承担任何保证责任。被告尹锦成、黄俊樑从未参与案涉项目的开发建设及经营管理，不清楚案涉土地使用权的类型。原告明知案涉土地为划拨土地的情况下，将案涉土地与第三方进行合作开发建设，原告应承担案涉合同无效的主要责任，被告尹锦成、黄俊樑无需承担任何民事责任。三、原告在合同履行过程中，存在严重的违约行为，根据协议约定，原告应承担案涉项目的报建责任及费用，但案涉项目至今未办理任何报建手续，原告的违约行为对案涉项目的正常开发经营及使用造成了严重不利影响。贤昌公司及被告派尔公司已支付了部分资源费，因原告违约，被告尹锦成、黄俊樑有权拒绝支付原告诉请的后期费用。被告派尔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及任何证据。经审理查明，2012年2月3日寮步镇人民政府重点工程建设办公室与深圳岁宝百货有限公司签订《寮步多层停车商业中心建设项目协议书》，约定：1.深圳岁宝百货有限公司全额投资建设寮步多层停车商业中心建设项目，项目总建筑面积约20400.03平方米，地上七层一栋，首层至二层商业区及其外立面的广告使用权由深圳岁宝百货有限公司经营使用，三至七层归属镇政府所有，用作公共停车场；2.寮步镇人民政府重点工程建设办公室将寮步多层停车商业中心首层及二层的使用权转让给深圳岁宝百货有限公司，期限70年，项目整体交工验收合格后第一个月开始前五年，深圳岁宝百货有限公司需向寮步镇人民政府重点工程建设办公室缴纳为期五年每年200000元的管理费；3.资源费，项目整体交工验收合格后30天内，但不得超过2013年1月31日，深圳岁宝百货有限公司将中标价金额30600000元直接存入寮步镇人民政府重点工程建设办公室指定银行账户；4.管理费，项目整体交工验收合格后第一个月开始前五年，深圳岁宝百货有限公司在寮步镇人民政府重点工程建设办公室交付使用当月将本年的管理费（200000元）直接存入寮步镇人民政府重点工程建设办公室指定银行账户，后四年按照第一年交付的月份内存入管理费；5.深圳岁宝百货有限公司按照相关法律规定向主管部门办理报建、报批、水电报装、验收等相关手续，并支付所涉及的费用。2013年4月27日，寮步镇人民政府重点工程建设办公室、深圳岁宝百货有限公司与原告共同签订《寮步多层停车商业中心建设项目补充协议（一）》，约定：1.寮步多层停车商业中心项目调整为地上九层建筑物一栋，新增建筑占地面积1717.82平方米，项目由深圳岁宝百货有限公司全额投资建设，建成后地上一至四层及第九层为商业区归深圳岁宝百货有限公司经营使用，地上五至八层为公共停车场，使用权归属寮步镇政府；2.原告承接寮步镇人民政府重点工程建设办公室在该项目中的所有权利与责任，享有寮步多层停车商业中心的所有权及管理权；3.深圳岁宝百货有限公司享有项目地上一至四层及第九层使用权，用作商业使用，使用期限为70年（使用权从工程竣工验收之日起计算），除候车亭和九层楼顶及以上部分外，其他楼层所有的广告使用权归属深圳岁宝百货有限公司所有；4.寮步多层停车商业中心物业权属归原告所有，报建主体为原告，报建所需在寮步镇财政缴交的相关费用由原告负担，但不免除深圳岁宝百货有限公司按照原条款所应承担的其他义务；5.资源费，由于项目建筑面积增加，土地资源费相应增加8000000元，深圳岁宝百货有限公司共计应向原告支付资源费为38600000元；6.管理费，深圳岁宝百货有限公司自行管理该项目的物业，深圳岁宝百货有限公司按协议书的约定向原告支付共计1000000元的管理费，在本大楼正式投入使用后（同时商业部分交付深圳岁宝百货有限公司后），一星期内一次性支付。2013年6月24日，原告与深圳岁宝百货有限公司、贤昌公司共同签订《寮步多层停车商业中心建设项目补充协议（二）》，约定：1.寮步多层停车商业中心建设项目建设主体资格由贤昌公司承接，该项目开发主体变更为贤昌公司，贤昌公司承接深圳岁宝百货有限公司在该项目中的所有权利和义务；2.本协议生效后，贤昌公司向原告支付第一期资源费20000000元，余款18600000元在工程竣工验收后一周内支付。2013年7月16日，原告与贤昌公司签订《寮步公共停车综合服务中心建设项目协议书》，约定：1.寮步公共停车综合服务中心建设项目（即寮步多层停车商业中心建设项目）总建筑面积约42000平方米，地上九层一栋，项目由贤昌公司全额投资建设，建成后整栋大楼产权归属原告，其中首层至第四层和第九层为商业区，由贤昌公司经营使用，第五至八层使用权归属寮步镇政府，用作公共停车场，候车亭和九层楼顶及以上部分广告使用权归原告所有，其他楼层所有的广告使用权归属贤昌公司所有；2.原告同意将寮步公共停车综合服务中心首层至第四层和第九层的使用权转让给贤昌公司，项目整体交工验收合格后第一个月开始计算，期限为70年；3.报建主体为原告，所需在寮步镇财政缴纳的相关费用由原告负担；4.贤昌公司共应向原告支付资源费38600000元，本协议签订生效后一周内，贤昌公司支付20000000元，工程竣工验收合格后一周内，最迟不得超过2014年12月31日，贤昌公司支付剩余的18600000元，逾期未缴纳资源费，按每日20000元进行处罚，累计处罚金不超过2000000元；5.贤昌公司向原告支付为期五年每年200000元，共计1000000元的管理费，在本大楼正式投入使用后，一星期内一次性支付，逾期未缴纳管理费，按每日1%违约金进行处罚。2017年5月3日贤昌公司、被告派尔公司、东莞市粤创物业有限公司签订《项目转让协议书》，约定：贤昌公司出资建设的寮步公共停车综合服务中心对外使用定名为“寮步东都商业广场”，贤昌公司、被告派尔公司、东莞市粤创物业有限公司就寮步东都商业广场的物业经营权项目转让签订本协议，由贤昌公司、被告派尔公司与政府重新签署三方协议，由被告派尔公司进行承接及经营，被告派尔公司对寮步东都商业广场的物业经营权项目占股40%，东莞市粤创物业有限公司占股60%，但被告派尔公司拥有该转让项目的否决权；2.被告派尔公司有6个月犹豫期，自签订合同起6个月内可无理由单方解除合同，不作为违约。2017年7月3日原告与贤昌公司、被告派尔公司签订《寮步多层停车商业中心建设项目补充协议（三）》，约定：1.被告派尔公司已清楚了解寮步公共停车综合服务中心建设项目的由来，及该项目所在地块、建筑物所持证件及报建手续等相关情况，自愿承担投资、经营、管理该项目导致的所有风险，无论关于该项目此前签订的所有协议及本协议被认定有效、无效、还是部分无效，被告派尔公司均承诺自身的所有义务不受该项目涉及协议的效力影响，保证按照该项目涉及协议的相关约定履行所有自身义务；2.被告派尔公司承接贤昌公司在该项目中的所有权利和义务，包括被告派尔公司承接贤昌公司应支付的资源费18600000元、管理费1000000元及逾期付款违约金2000000元；3.无论被告派尔公司与贤昌公司在本协议签订后是否解除双方签订的《项目转让协议书》，被告派尔公司均需向原告支付全部资源费、管理费和逾期付款违约金，被告派尔公司只能自行向贤昌公司主张权利；4.本协议生效后，该项目涉及协议约定的相关权利义务由被告派尔公司承接，贤昌公司此前所签涉及该项目协议约定的相关权利义务自动终止；5.除了被告派尔公司承接资源费18600000元、管理费1000000元及逾期付款违约金2000000元，及由原告和被告派尔公司另行签订《寮步公共停车综合服务中心建设项目协议书（二）》约定的被告派尔公司义务外，原告、被告派尔公司、贤昌公司三方不再追究本协议签订前的其他违约责任。2017年7月3日原告与三被告签订《寮步公共停车综合服务中心建设项目协议书（二）》，约定：1.三被告已清楚了解寮步公共停车综合服务中心建设项目的由来，及该项目所在地块、建筑物所持证件及报建手续等相关情况，自愿承担投资、经营、管理该项目导致的所有风险，无论关于该项目此前签订的所有协议及本协议被认定有效、无效、还是部分无效，被告派尔公司、尹锦成、黄俊樑均承诺自身的所有义务不受该项目涉及协议的效力影响，保证按照该项目涉及协议的相关约定履行所有自身义务；2.被告派尔公司确认欠原告资源费18600000元、管理费1000000元及逾期付款违约金2000000元，以上款项共计21600000元，由被告派尔公司于本协议签订之日起三十日内支付10000000元，于2017年6月至2018年4月期间每月的10日前支付200000元，于2018年5月10日前支付3600000元，于2018年6月至2019年4月期间每月的10日前支付400000元，于2019年5月10前支付余款1400000元；3.无论被告派尔公司与贤昌公司在本协议签订后是否解除双方签订的《项目转让协议书》，被告派尔公司均需向原告支付全部资源费、管理费和逾期付款违约金，被告派尔公司只能自行向贤昌公司主张权利；4.原告为实现上述债权产生的一切费用（包括但不限于律师费、担保费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费、处置费等）由被告派尔公司承担；5.寮步公共停车综合服务中心第一层至第四层、第九层的使用权转让期间为从2016年6月1日起至2086年5月31日止；6.被告尹锦成、黄俊樑自愿为本协议项下被告派尔公司的全部债务提供连带责任保证担保，保证担保的主债权范围包括本协议项下被告派尔公司应支付的资源费、管理费、违约金、经济损失、垫付/赔付的相关款项、原告为实现本协议项下的债权产生的费用和所有其他应付款项，保证担保期限自本协议生效之日起至本协议项下最后一期的债务履行期限届满之日起两年止；7.因该项目所签订的相关协议的效力问题不影响当事人对给付金额的结算、确认及给付、保证等义务。2017年10月16日至2018年5月7日期间黄见洪、黄俊杰（被告派尔公司的法定代表人）通过银行转账支付原告合计9000000元，转账附言均为派尔公司土地资源款。案涉建筑物所占土地取得《国有土地使用证》【东府国用字（1989）第19001611603号】，土地使用者为寮步镇人民政府，用地总面积为6669平方米，用途为商业，属于划拨用地。案涉建筑物没有完成报建手续。庭审中被告尹锦成、黄俊樑申请追加贤昌公司作为本案第三人参加诉讼，认为案涉项目至今仍由贤昌公司实际经营，黄见洪、黄俊杰通过银行转账支付原告的9000000元，实际支付人是贤昌公司，该款项与三被告无关。以上事实，有原告提交的《寮步多层停车商业中心建设项目协议书》、《寮步多层停车商业中心建设项目补充协议（一）》、《寮步多层停车商业中心建设项目补充协议（二）》、《寮步公共停车综合服务中心建设项目协议书》、《寮步多层停车商业中心建设项目补充协议（三）》、《寮步公共停车综合服务中心建设项目协议书（二）》、国有土地使用证、银行账户回单，被告尹锦成、黄俊樑提交的《项目转让协议书》，以及本院庭审笔录等附案佐证。本院认为，被告派尔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据及书面答辩状，视为放弃质证和抗辩的权利。首先，关于被告尹锦成、黄俊樑申请追加贤昌公司作为本案第三人参加诉讼的问题。根据案涉一系列的协议约定，案涉项目的所有权利和义务最后的承接方是被告派尔公司，被告派尔公司也按协议向原告支付了部分款项，被告尹锦成、黄俊樑称款项是贤昌公司实际支付，被告派尔公司与贤昌公司之间没有实际履行《项目转让协议书》，对此被告尹锦成、黄俊樑没有证据证实。再者，原告与贤昌公司、被告派尔公司约定无论被告派尔公司与贤昌公司是否解除双方签订的《项目转让协议书》，被告派尔公司均需向原告支付全部款项，被告派尔公司只能自行向贤昌公司主张权利。因此，贤昌公司与被告派尔公司之间的内部关系，不影响被告派尔公司对外承担协议的义务，对被告尹锦成、黄俊樑的申请，本院不予准许。其次，关于案涉协议的效力问题。除2017年5月3日贤昌公司、被告派尔公司、东莞市粤创物业有限公司签订的《项目转让协议书》、2017年7月3日原告与三被告签订的《寮步公共停车综合服务中心建设项目协议书（二）》以外，案涉其余五份协议均是关于协议方对案涉项目及建筑物的权利义务的约定，根据协议的前后承接关系，最终的权利义务双方是原告与被告派尔公司。就上述五份协议的内容来看，出地方与出资方合作建造案涉建筑物，出地方收取固定资源费、管理费、固定楼层的使用权，出资方享有固定楼层的使用权、独自承担经营风险和利润，故该五份协议应认定为建设用地使用权转让合同。案涉土地属于划拨用地，案涉建筑物没有取得房屋所有权证书，也没有完成报建手续，协议各方均未按《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，办理合建审批手续，该五份协议应当认定未生效。2017年7月3日原告与三被告签订《寮步公共停车综合服务中心建设项目协议书（二）》，确定双方债权债务的数额及履行方式，虽然债权债务的事实基础是源于上述五份协议，但原告与三被告约定三被告在该协议书中的所有义务不受此前该项目涉及协议的效力影响，自愿承担投资、经营、管理该项目导致的所有风险，保证按照该项目涉及协议的相关约定履行所有自身义务。该约定是各方的真实意思表示，是确立一个新的债权债务关系，被告派尔公司已实际按协议履行了部分义务，对于该协议的效力及履行情况，被告派尔公司也没有提出抗辩，因此，本院对2017年7月3日原告与三被告签订的《寮步公共停车综合服务中心建设项目协议书（二）》的效力予以认可。最后，关于三被告是否应支付有关款项给原告的问题。被告派尔公司在本案中放弃抗辩的权利，视为对原告诉请的认可，根据《寮步公共停车综合服务中心建设项目协议书（二）》的约定及被告派尔公司已履行协议书的情况，原告诉请被告派尔公司支付管理费1000000元及逾期付款违约金2000000元，本院予以支持。对于前述五份未生效协议可能产生的后果，原告及被告派尔公司均不主张，从有利于促使合同生效、维护社会经济关系稳定的角度考虑，本案对此不作处理。被告尹锦成、黄俊樑为被告派尔公司在协议书中的债务提供连带责任保证担保，因此，被告尹锦成、黄俊樑应对被告派尔公司的上述债务承担连带清偿责任。被告尹锦成、黄俊樑承担保证责任后，可依法向被告派尔公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞派尔商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市寮步资产经营管理有限公司支付管理费1000000元；二、限被告东莞派尔商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市寮步资产经营管理有限公司支付逾期付款违约金2000000元；三、被告尹锦成、黄俊樑对被告东莞派尔商贸有限公司的上述债务承担连带清偿责任,被告尹锦成、黄俊樑承担保证责任后，有权向被告东莞派尔商贸有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30800元（原告已预交），由三被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  黎绮玲审判员  黄玉萍审判员  黄晓静二〇二〇年三月三十日书记员  单智森书记员  尹艳清