广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初第4616号原告：佛山市南海区大沥镇沥中村卢合股份合作经济社，住所地佛山市南海区大沥镇沥中村。负责人：卢灼萱，职务社长。委托诉讼代理人：梁健津,系广东法品律师事务所律师。被告：黄键培，男，1975年6月27日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司，住所地佛山市南海区大沥镇香基路东月饼加工场**。法定代表人：谢树春。原告佛山市南海区大沥镇沥中村卢合股份合作经济社（以下简称“卢合经济社”）诉被告黄键培、佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司（以下简称“茂福公司”）执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佛山市南海区大沥镇沥中村卢合股份合作经济社的委托诉讼代理人梁健津到庭参加诉讼。被告黄键培，被告佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卢合经济社向本院提出的诉讼请求为：1、判令(2017)0113执2452号案件终止执行登记在被告二大沥茂福公司名下的座落于南海区××镇××路土地【土地使用权证号为佛南府国有(2013)07XX69号】；2、判令解除(2017)粤0113执2452号案件对登记在被告二大沥茂福公司名下的，座落于南海区××镇××路土地【土地使用权证号为佛南府国有(2013)**，以下称为“案涉土地”】的查封；3、判令确认原告享有案涉土地的土地使用权；4、判令被告二协助原告办理将案涉土地的土地使用权过户到原告名下的变更登记手续；5、判令本案的诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：原告在发现案涉土地于2017年6月13日被贵院(2017)粵0113执2452号案件查封后，立即向贵院提起执行异议，贵院审理后作出(2018)粵0113执异275号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告对(2018)粵0113执异275号执行裁定书不服，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于的解释》第三百零四条、第三百零五条等规定，原告依法向法院提起执行异议之诉，同时要求法院一并确认案涉土地的权属归属问题。原告提起本案诉讼的事实理由如下：原告与佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司(下称“茂福公司”)之间关于案涉土地的买卖关系真实有效。因案涉土地部分位于香基路的扩建范围内，茂福公司在2013年5月30日与佛山市南海区大沥镇西区社会管理处签订《香基路扩建工程拆迁补偿协议书》，约定由佛山市南海区大沥镇西区社会管理处征收茂福公司位于案涉土地范围内的土地91.79平方米，拆除地上建筑物面积111.6平方米。但香基路扩建的规划路宽为24米，当时茂福公司仅同意就香基路路宽18米范围内的土地及建筑物征收签订《香基路扩建工程拆迁补偿协议书》，剩余位于香基路规划路宽24米内的未拆除建筑物始终未能完成拆迁。为加快推进拆迁工作，大沥镇政府协调原告与茂福公司协商案涉土地及地上房屋的转让事宜，拟在原告受让案涉土地后，由原告将位于香基路路宽24米范围内的剩余未拆建筑物拆除，用作道路建设。为配合香基路的扩建工作，原告在大沥镇政府的居中协调下，终于与茂福公司在2014年8月27日签订《房屋及土地转让协议》。二、在贵院查封该案涉土地前(即2017年6月13日前)，原告已向茂福公司付清全部土地及房屋的转让价款，并已实际占有、使用该案涉土地，对案涉土地未能办理过户不存在过错，原告应为案涉土地的使用权人。具体如下:1、原告与茂福公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告与茂福公司在2014年8月27日签订《房屋及土地转让协议》，约定茂福公司将土地使用权证号为佛府南国有(2013)07XX69号的土地、房产证号为粤房地权证佛字第**、粤房字第**房屋全部转让给原告。2、在贵院查封案涉土地前，原告已向茂福公司付清全部转让价款。《房屋及土地转让协议》约定的土地及房屋转让价款180万元，原告已分两次向茂福公司付清:(一)2014年9月3日，原告向茂福公司支付首期转让款人民币150万元，茂福公司已向原告开具收据。(二)2015年10月20日，原告向茂福公司支付转让款尾款人民币30万元，茂福公司已向原告开具收据。综合上述付款情况可知，原告付清全部转让价款时间均在2017年6月13日(即法院查封案涉土地时间)前。3、在法院查封案涉土地前，原告已合法占有案涉土地。(1)查封前，案涉土地已完成交接手续。根据《房屋及土地转让协议》第四条约定，“甲方收到乙方交付的全部房款后十日内，双方到该房屋现场进行房屋交接。甲方将该房屋的全部钥匙交付乙方，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付”，原告在2015年10月16日付清全部转让款项后，已与茂福公司完成案涉土地的交接。(2)查封前，案涉土地已被原告围蔽并合法占有。案涉土地及地上建筑物完成交接后，因案涉土地的地上建筑物已部分拆除，剩余未拆除部分的地上建筑物己破损至无法使用的状态，不符合原告的使用要求，原告大概在2015年10月份左右委托佛山市南海区尚匠工程管理有限公司(实际上是挂靠的黄铭昌施工队施工)拆除位于香基路边的征地剩余房屋。2016年3月之后，原告又委托佛山市南海区尚匠工程管理有限公司拆除卢合综合楼北面的地上房屋，并进行场地围蔽。目前，原告已将案涉土地位于香基路规划路宽24米范围内的土地暂移交给政府作道路使用，其余位于综合楼北面的土地由原告管理和占有，拟修建村集体的公共设施。4、案涉土地非因原告自身原因导致未办理过户登记。(1)因茂福公司的过错，导致原告无法及时办理土地的过户手续。①茂福公司失联，直接导致案涉土地无法办理过户。茂福公司收取原告的最后一笔转让价款后，在后续办证的过程中原告始终无法与茂福公司的负责人取得联系，相关办证材料也无法加盖茂福公司公章。正如被告在执行异议阶段庭上所陈述，茂福公司当时已经处于失联的情况。原告一直通过打电话、去经营场所寻找等多方途径希望能够与茂福公司取得联系，但始终未能找到茂福公司的负责人。在没有茂福公司配合的情况下，原告无法办理案涉土地的过户手续，因此不能过户不能归责于原告。②因茂福公司原因导致案涉土地过户手续更加繁项。由于征地原因，案涉土地较土地证证载的面积减少，茂福公司在签订《房屋及土地转让协议》后，应当及时向国土部门申请国有土地面积减少的变更登记，再向房管部门申请办理房屋面积变更登记，上述手续完成后再办理土地转移登记。但由于茂福公司始终未办理土地面积减少的变更手续，导致一直拖延案涉土地办证进度，导致原告无法直接办理土地的转移登记。(2)在原告办理案涉土地过户时，被相关部门告知因案涉土地位于香基路规划路控范围，办理案涉土地过户的手续与办理正常土地过户手续不同，耗时较长。虽案涉土地办理过户程序繁琐，但原告多年来一直寻找相关政府部门的帮助，沟通案涉土地的过户问题，从未放弃办理案涉土地的过户，并一直从事办理案涉土地过户的前期准备工作。综上所述，案涉土地未办理过户登记非因原告自身原因所导致，原告在此过程中不存在过错。三、依据法律规定，案涉土地依法属于人民法院不得查封之情形，贵院应裁定解除案涉土地的查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述法律规定，该原告与茂福公司之间的买卖关系真实有效，作为善意第三人的原告已付清全部转让价款并实际占有案涉土地，且对案涉土地未完成过户登记不存在任何过错。因此，案涉土地依法属于不得查封之情形。四、原告购买案涉土地主要出于公益性目的，支持政府基础设施建设。若在已付清全款的情况下仍被拍卖，将衍生更大的不公平。原告当时购买案涉土地主要是为了配合政府扩宽香基路，因原来的土地征收、香基路扩宽，案涉土地用于公路建设的面积已经超出原证载面积的三分之一。基于上述公益性目的考虑，原告购买案涉土地的经济效益已经非常低下，原告的股东成员对此事也存在较为强烈的反对意见。若在原告己全额支付所有转让价款的情况下，仍任由第三方查封、处置案涉土地，将对原告造成极大的不公平，也将更进一步激起原告股东成员之间的矛盾，对社会维稳造成严重影响。恳请贵院能够考虑原告的维稳压力，支持原告的异议请求。五、另外，案涉土地至今仍存在继续被政府征收作为道路拓宽用地的可能性。即使贵院拍卖处置，竞得人也将面临土地面积减少以及交付困难的问题，恳请贵院在审理本案的过程中能够切实考虑案涉土地的复杂性，保障原告的合法权益。综上所述，恳请贵院判决支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告黄键培及被告佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司没有答辩，也没有向法院提交任何证据。经审理查明，涉案土地位于佛山市南海区××镇××路，权利人为大沥茂福公司，土地使用权证号为：佛府南国有(2013)07XX69号，使用权面积为323.4平方米，取得方式为出让，土地用途为工业用地，权利类型为国有土地使用权。2009年8月26日，佛山市南海区大沥镇党政办公室作出一份《关于香基路扩宽改造工程立项的批复》（沥镇办复【2019】119号），批复同意香基路扩建改造工程立项。2013年5月30日茂福公司与佛山市南海区大沥镇西区社会管理处签订《香基路扩建工程拆迁补偿协议书》，约定因香基路扩建工程建设，佛山市南海区大沥镇西区社会管理处征收茂福公司有证土地91.79平方米（地号04XX67），拆除地上建筑面积111.6平方米（房房产证号为粤房字第**。2014年8月27日原告与茂福公司签订《房屋及土地转让协议》，约定茂福公司将香基路段自有两幢房屋及土地按现状转让给原告，房屋的地址、面积详见如下权属证明：土地使用权证号为佛府南国有(2013)07XX69号；房产证号为粤房房地权证佛字第**；屋所有权证为证为粤房字第**方约定的该房屋转让价格为180万元。在签订本合同五天内，原告支付150万元给茂福公司，剩余30万元购房款在办理房屋过户手续一天内支付。2014年9月3日，原告向茂福公司支付转让款150万元，茂福公司在2014年8月28日向原告开具收据。2015年10月20日，原告向茂福公司支付转让款30万元，茂福公司在2015年10月16日向原告开具收据。原告陈述原告在2015年10月20日付清全部转让款项后，已按照《房屋及土地转让协议》的约定，与茂福公司完成案涉土地的交接。2015年，原告委托佛山市南海区尚匠工程管理有限公司(实际上是挂靠的黄铭昌施工队施工)拆除位于香基路边的征地剩余房屋。2016年3月之后，原告委托佛山市南海区尚匠工程管理有限公司拆除卢合综合楼北面的地上房屋，并进行场地围蔽，案涉土地一直由原告控制和占有。原告拆除房屋后，茂福公司已经注销了原房产证。案涉土地目前现状是地上房产已拆除，靠近香基路的土地已用作道路，剩余土地由原告围蔽控制。2016年11月18日，本院审理原告黄键培诉颜彦驳、温红梅、谢树春、茂福公司、广州锐硕环保科技有限公司民间借贷一案，作出（2015）穗番法民一初字第1727号《民事判决书》，该《民事判决书》生效后，因颜彦驳、温红梅、谢树春、茂福公司、广州锐硕环保科技有限公司未履行义务，原告黄键培向本院申请执行。本院以(2017)粵0113执2452号立案执行。在执行过程中，本院于2017年6月13日查封涉案土地。2018年5月17日，卢合经济社向本院提出执行异议，请求中止(2017)粤0113执2452号案件对案涉土地的执行，并申请解除对案涉土地的查封。本院于2019年2月28日作出(2018)粵0113执异275号执行裁定书，裁定驳回案外人卢合经济社提出的异议。卢合经济社于2019年3月20日签收了该执行裁定书后，于2019年4月3日向本院提起本案诉讼。卢合经济社在庭审中陈述，由于香基路扩建的规划路宽为24米，当时茂福公司仅同意就香基路路宽18米范围内的土地及建筑物征收签订《香基路扩建工程拆迁补偿协议书》，剩余位于香基路规划路宽24米内的未拆除建筑物未能完成拆迁。为加快推进拆迁工作，大沥镇政府协调原告与茂福公司协商案涉土地及地上房屋的转让事宜，拟在原告受让案涉土地后，由原告将位于香基路路宽24米范内的剩余未拆建筑物拆除，用作道路建设。原告提供了南海区大沥镇国土城建和水务局出具的一份《关于卢合经济社路控规划问题的答复》及附图，证明香基路扩建的规划路宽为24米，案涉土地位于香基路西侧，并部分用地压占香基路(面积为118.39平方米)。在诉讼中，本院为查明案件事实，向佛山市自然资源局南海分局函询如下几个问题：1、原告在与茂福公司签订《房屋及土地转让协议》后，已将涉案土地上的房屋全部拆除，原告现要求办理涉案土地的使用权过户手续，该请求是否符合办理土地使用权过户手续的相关规定？2、如本院支持原告的该项诉请，你局是否可以协助办理该土地使用权过户手续？佛山市自然资源局南海分局于2019年12月6日复函认为，经核查影像图，土地现状为空地，涉嫌闲置。根据《城市房地产管理法》第三十九条规定，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，所以国有土地纯土地转让时，必须提交有资质的会计师事务所出具的会计报告说明已经完成投资总额的25%。若法院司法处置强制执行的，由于地上无建筑物涉嫌闲置，办理转移登记的，须先处置闲置才能办理相关手续。以上事实有原告提供的上述证据及本院的庭审笔录予以证实。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案争议焦点为，卢合经济社对诉争的房产是否享有足以排除强制执行的权益，即原告主张的要求确认原告享有案涉土地的土地使用权，以及协助原告办理土地使用权过户登记手续的诉讼请求是否能够得以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十六条又规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据原告提供的《不动产登记信息查询结果》和佛山市自然资源局南海分局的复函内容显示，涉案土地的权属人仍为大沥茂福公司。原告认为其与茂福公司在人民法院查封之前已签订《房屋及土地转让协议》，原告付清全部转让款项后，已完成案涉土地的交接，实际控制和占有案涉土地，且案涉土地未办理过户登记非因原告自身原因所导致，原告在此过程中不存在过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告提交的证据能够证明其确与茂福公司签订了《房屋及土地转让协议》，且已付清全部转让款，原告也实际控制和占有了案涉土地，但是原告与茂福公司签订合同时涉案土地上盖有建筑物，且建筑物登记了房屋产权证，原告与茂福公司签订的合同是房屋买卖合同而非土地使用权转让合同，合同约定的内容是茂福公司将房屋转让给原告，因此，原告应当在履行过程中要求被告茂福公司将房屋产权过户到原告名下。但从合同实际履行情况来看，经原告自认，原告在与被告交接后，并未与被告完成房屋产权过户手续，而且原告已将位于香基路路宽24米范内的剩余未拆建筑物拆除，茂福公司也已经注销了原房产证。在房屋已拆除的现实情况下，原告与茂福公司签订的《房屋及土地转让协议》已经失去了继续履行的条件，茂福公司也不能将房屋产权过户到原告名下。而原告主张将案涉土地使用权过户至原告名下，首先，上文已述，原告与茂福公司签订合同并非土地使用权转让合同，原告要求案涉土地使用权过户没有合同依据；其次，房屋转让合同的履行过户条件与土地使用权过户条件不同，佛山市自然资源局南海分局的复函内容中也列明了相关法律规定，同时提出，“所以国有土地纯土地转让时，必须提交有资质的会计师事务所出具的会计报告说明已经完成投资总额的25%”。涉案土地现状是空地，也不符合土地使用权转让过户的条件。必须指出，原告在没有完成房屋产权过户手续前，将地上建筑物拆除，致使合同失去了履行条件，原告对此也存在过错。因此，原告要求确认原告享有案涉土地的土地使用权，以及协助办理土地使用权过户登记手续的诉讼请求，由于没有事实和法律依据，本院不予支持。涉案土地的权属人仍登记为大沥茂福公司，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。涉案土地属被执行人茂福公司的财产，本院执行案件中查封该土地符合上述法律规定，在执行程序上并无不当。原告卢合经济社对诉争的土地不享有足以排除强制执行的权益，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”的规定，原告起诉要求停止对涉案土地的执行并解除查封，该诉讼请求没有法律依据，本院予以驳回。被告黄键培、被告佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告佛山市南海区大沥镇沥中村卢合股份合作经济社的诉讼请求。本案受理费100元，由原告佛山市南海区大沥镇沥中村卢合股份合作经济社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  曾 强人民陪审员  王卉华人民陪审员  许少梅二〇二〇年三月三十日书 记 员  罗筱笛