福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初4394号 原告：厦门方成物业管理有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新圩镇马塘村创业路**楼305。 法定代表人：叶长德，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘欣，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何晓忠，上海锦天城（厦门）律师事务所实习律师。 被告：厦门旭鸣实业有限公司，住所地福建省厦门市集美区新坂路**厂房2。 法定代表人：WUCHUNGWEY，董事长。 委托诉讼代理人：王荣涨，福建斯年律师事务所律师。 被告：厦门市为与家居有限公司，，住所地福建省厦门市集美区杏林湾运营中心**楼**楼**** 法定代表人：卢俊钱。 被告：卢俊钱，男，1980年1月28日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告厦门方成物业管理有限公司（以下简称方成公司）与被告厦门旭鸣实业有限公司（以下简称旭鸣公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，经被告旭鸣公司申请，本院依法通知厦门市为与家居有限公司（以下简称为与公司）、卢俊钱作为本案被告参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方成公司的委托诉讼代理人刘欣，被告旭鸣公司的委托诉讼代理人王荣涨到庭参加诉讼，被告为与公司、卢俊钱经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方成公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年12月至2016年12月的物业服务管理费32839.89元、公共维修资金14484.22元、公摊电费17906.05元、公摊水费585.61元、自用电费31988.89元、自用水费881.95元，以上拖欠各项物业费用合计98686.61元；2.被告向原告支付违约金（以每月欠物业管理费、公共维修金、公摊水电费金额为基数，自当月8日始，每日按万分之五的利率计至实际付款之日止，暂计至2019年7月28日为54025.97元，以上拖欠各项物业管理服务费用及违约金暂合计152712.58元）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：方成公司与厦门市杏林建设开发公司于2011年6月17日就杏林湾商务营运中心前期物业服务管理项目签订《前期物业管理服务合同》，原告依约为该物业提供前期物业服务，并根据合同约定的收费标准、收费时限等向业主收取物业服务管理费、公共维修资金、车位服务费、公摊水电费等物业服务费用。合同另约定，如业主违反合同约定，自原告收费通知发出之日起达30日历天未足额交纳前述物业服务费用的，则自逾期之日起每天按应交纳款项日3‰的标准向原告支付违约金，合同还约定业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，但业主应当负连带责任。旭鸣公司系该物业1#楼901、912单位的业主，其至今未交纳自2014年12月到2016年12月的物业服务管理费、公共维修资金、公摊水电费等物业服务费用。截至起诉之日，累计拖欠的物业服务管理费32839.89元、公共维修资金14484.22元、公摊电费17906.05元、公摊水费585.61元，自用电费31988.89元、自用水费881.95元。以上费用合计98686.61元。同时，由于被告逾期交纳上述费用，依约应按日加收所欠费用的违约金。原告此前曾多次通过上门口头、书面送达、邮寄及委托发送律师函等方式催收，但迄今无果。为维护原告的合法权益，特提起民事诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告旭鸣公司辩称，一、根据《前期物业服务合同》第三章第六条约定：本合同下乙方提供物业服务的收费实行包干制：乙方根据下述约定标准，按产权面积向业主或物业使用人收取物业费、专项维修资金、车位服务费、非机动车位服务费等费用（物业服务费或费用。若业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定，但业主连带承担物业费的缴交义务）包干使用[注以上条文内容见（2019）闽0211民初2915号案件中原告提交的证据2第18页，这次提交的证据中被抽出没有提供]。因此原告诉求中自用电费31988.89元、自用水费881.95元与本案不属于同一法律关系，不属于本案受理范围，应另案起诉。请求法院驳回该部分的起诉或诉讼请求。二、旭鸣公司将案涉房产（901+912#）租赁给卢俊钱，是经方成公司居中介绍并收取中介费，物业管理费由实际承租人承担支付，在卢俊钱承租案涉房时已清楚地告知了方成公司.这一事实，从方成公司（2019）闽0211民初2915号案件起诉中提交的证据5律师函中附二张《物业缴费单签收回执》得到证实。该二张《物业缴费单签收回执》区分了旭鸣公司使用的904-909+911#物业费和原告认为由厦门名匠竹艺生活馆（旭鸣公司与厦门名匠竹艺生活馆没有关系）使用的901+912#物业费，并没有因为旭鸣公司是901+912#业主，就将901+912#的物业向旭鸣公司催讨。这次起诉中，方成公司只提供了律师函的部分内容，隐去了部分内容，想以此否认旭鸣公司已经清楚告知方成公司由承租人承担物业管理费的事实。三、方成公司未举证证明实际承租人卢俊钱、为与公司尚欠其物业费的事实，旭鸣公司未将案涉房产901+912#出租给方成公司举证的厦门名匠竹艺生活馆，与厦门名匠竹艺生活馆没有关系。因此，原告举证的由厦门名匠竹艺生活馆的物业费缴费通知单应提交其他证据给予佐证，不能认定卢俊钱、为与公司尚欠原告物业管理费，应驳回原告的诉讼请求。四、原告的诉讼请求与其举证内容不一致，原告主张被告支付2014年12至2016年12月的物业费；原告举证的2016年12月12日的律师函中确认旭鸣公司未缴费的期间为自2015年9月至2016年12月12日，属自认。因此，假设即便存在际使用人欠原告物业费的情况，也只能从2015年9月起计算欠缴的物业费。五、原告提出水电公摊没有事实依据，其提供的证据不能证明901、912#应承担的公摊数据。六、根据《前期物业服务合同》第二十四条约定：甲方、业主或物业使用人违反合同约定，自收费通知书发出之日起达30日历天不按时足额交纳物业费、专项维修资金、车位服务费、非机动车位服务费、水电公摊或其他应纳费用等，自逾期之日起每天按应交款项3‰的标准计付滞纳金，交由乙方按法定或本合同约定用途支配。甲方、业主或物业使用人拖欠费用满三个，乙方可以法律手段追索。原告自2014年12月起至2016年12月期间，未按约定向实际承租人送达书面的收费通知，亦未通过诉讼等法律手段追索物业管理费等，因此，原告无权提出违约金、滞纳金请求。综上，请驳回原告的诉讼请求。 被告为与公司、卢俊钱未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2011年6月17日，以厦门市杏林建设开发公司为甲方，与方成公司为乙方，双方签订《杏林湾商务营运中心1-6#楼前期物业管理服务合同》一份，约定：方成公司为杏林湾营运中心1-6#楼提供前期物业服务，物业服务的期限为自交房之日起至业主委员会成立且业主委员会代表全体业主与新物业服务企业签订的物业服务合同生效后的两个月（60天）。方成公司按照产权面积向业主或物业使用人收取物业费、专项维修资金等费用；合同履行头三年的收费标准为：办公物业服务管理费6.5元/月·平方米，公共维修金为2元/月·平方米，物业服务区域内共用设施设备（包括但不限于公共照明、电梯设备、消防设施、监控设施、公共空调、二次供水、绿化、保洁等公共及管理用水、电等运行、维护、维修而发生的费用未纳入费用列表中，该等费用应另行计量、核算并由全体业主分摊费用）；业主应于交房之日起按时足额缴纳费用，写字楼物业的物业服务费、公共维修资金按月缴纳，缴纳的时间为每月7号前，在交房时应预交三至六个月物业服务费、公共维修资金。上述合同第十三条乙方权利义务第6点约定：“根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向甲方或业主或使用人收取相关物业费用（含租金、专项维修资金等物业费之外按本合同其他约定收取或代收的费用，下同），通过合法有效方式解决拖欠物业费的问题。”上述合同第二十四条约定：“甲方、业主或物业使用人违反合同约定，自收费通知书发出之日起达30日历天不按时足额交纳物业费、专项维修资金、车位服务费、非机动车服务费、水电公摊或其他应纳费用的，自逾期之日起每天按应交款项3‰的标准计付滞纳金”。上述合同签订后，方成公司依约为杏林湾营运中心1-6#楼提供了前期物业服务并代为向水务、电力部门支付了案涉房屋的电费、水费。厦门水务集团有限公司向方成公司出具了自2013年7月至2017年9月期间的《水费查询清单》，载明杏林湾营运中心1-6号楼每月的用水量及费用，上述清单均加盖厦门水务集团有限公司发票专用章。国网福建省电力有限公司厦门供电公司向方成公司出具了自2014年12月至2016年12月期间的《福建省电费清单》，载明杏林湾营运中心1-6号楼每月用电量及电费金额。 旭鸣公司向厦门市杏林建设开发公司购买了址于杏林湾营运中心1-6#楼1#楼9层901、912单元商品房，双方于2012年就上述房屋签订两份《商品房买卖合同》。两份《商品房买卖合同》第十八条均约定：“本商品房项目由出卖人依法以招标方式选聘厦门市方成物业有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。”《商品房买卖合同》的附件四即前期物业服务合同。2014年11月28日，旭鸣公司与卢俊钱签订《租赁合同》一份，约定由卢俊钱向旭鸣公司租赁位于杏林湾运营中心1-6#楼1楼9层01、12单元房屋作为办公商业使用，建筑面积共364.97平方米，房屋租赁期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止，并约定租赁期限内的物业管理费、公共维修金由旭鸣公司向卢俊钱代收后统一交由相关部门。2016年10月1日，旭鸣公司与为与公司、卢俊钱签订《租赁合同》一份，约定由为与公司、卢俊钱向旭鸣公司租赁位于杏林湾运营中心1-6#楼1楼9层01元房屋作为办公商业使用，建筑面积共102.76平方米，房屋租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止，并约定物业费、公共维修金由为与公司、卢俊钱支付。 案涉901、912单元房屋自2015年7月1日至2016年12月30日期间按照6.5元/月·平方米、总面积365.06平方米（方成公司主张案涉901、912房屋面积分别按照102.56、262.41平方米计）计算的物业服务费共32839.89元、自2015年1月1日至2016年12月30日期间按照2元/月·平方米计算的公共维修金共14484.22元均未交纳。其中自2016年10月1日至2016年12月31日期间拖欠的物业服务费为1999.92元、公共维修金为615.36元。案涉901、912单元房屋自2014年12月1日至2016年12月31日期间拖欠公摊电费共17906.05元、公摊水费共585.61元。其中自2016年10月1日至2016年12月31日期间拖欠的公摊电费共1415.10元、公摊水费共50.40元。2016年12月12日，方成公司委托律师向旭鸣公司发送《律师函》，向旭鸣公司催讨自2015年9月至发函当日的物业服务费、公共维修金、公摊水电费、自用水电费等物业费用合计80941.5元，该函于同日送达旭鸣公司。 庭审中，方成公司与旭鸣公司一致确认案涉901、912单元房屋的建筑面积分别为102.65平方米、262.59平方米。 本院认为，本案系因逾期支付物业服务费、房屋公共维修金等引发的物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。方成公司依法与案涉房屋的开发建设单位厦门市杏林建设开发有限公司签订前期物业服务合同，并依照合同约定提供了物业服务，旭鸣公司作为业主应按前期物业服务合同约定支付相应的物业服务费、房屋公共维修金及公摊水电费。另，根据旭鸣公司与卢俊钱签订的《租赁合同》以及旭鸣公司与为与公司、卢俊钱签订的《租赁合同》约定，2014年12月1日至2016年12月31日期间卢俊钱承租案涉901、912房屋，2016年10月1日至2016年12月31日期间为与公司与卢俊钱共同承租案涉901房屋，上述租赁合同均约定租赁期间的物业费、公共维修金由承租人负担，根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”故方成公司有权按照产权面积和实际使用期间向物业使用人收取物业服务费、公共维修金及公摊水电费，并主张返还代垫的水电费用。 关于方成公司主张的物业服务费、公共维修金及公摊水电费。根据审理查明的事实，2014年12月1日至2016年12月31日期间卢俊钱承租案涉901、912房屋，2016年10月1日至2016年12月31日期间为与公司与卢俊钱共同承租案涉901房屋。则按照物业使用人、物业服务期间区分，为与公司、卢俊钱应当共同向方成公司支付案涉901房屋自2016年10月1日至2016年12月31日期间的相关物业服务费用。自2016年10月1日至2016年12月31日期间案涉901、912房屋拖欠物业服务费共1999.92元、公共维修金共615.36元、公摊电费共1415.10元、公摊水费共50.40元，因方成公司仅提供案涉901、912房屋的欠费总额，未就两处房屋进行区分计算，但方成公司与旭鸣公司一致确认案涉901、912单元房屋的建筑面积分别为102.65平方米、262.59平方米，则按照建筑面积折算，案涉901房屋自2016年10月1日至2016年12月31日期间拖欠的物业服务费为562.07元（1999.92元102.65÷365.24）、公共维修金为172.95元（615.36元102.65÷365.24）、公摊电费为397.71元（1415.10元102.65÷365.24）、公摊水费为14.16元（50.40元102.65÷365.24），为与公司与卢俊钱作为物业使用人应当共同向方成公司支付上述费用，旭鸣公司作为业主对该些费用承担连带清偿责任。扣除上述费用后，案涉901房屋自2014年12月1日至2016年9月30日期间，以及案涉912房屋自2014年12月1日至2016年12月31日期间仍拖欠物业服务费共32277.82元（32839.89元-562.07元）、公共维修金共14311.27元（14484.22元-172.95元）、公摊电费共17508.34元（17906.05元-397.71元）、公摊水费共571.45元（585.61元-14.16元），卢俊钱作为物业使用人应当向方成公司支付上述费用，旭鸣公司作为业主对该些费用承担连带清偿责任。 关于方成公司主张的自用水费、自用电费。方成公司提供物业缴费通知单及所附水电费明细拟证实案涉房屋使用水、电的情况，旭鸣公司对该些材料的真实性、合法性和关联性均不予确认。本院认为，方成公司主张其代为垫付案涉房屋的自用水费、自用电费，应当提供证据证明该些费用的数额及其代为垫付的事实，但其提供的物业缴费通知单及所附水电费明细均系自行制作，相关水、电抄表读数未经业主或物业使用人确认，也无法提供证据证明物业缴费通知单已经送达业主或物业使用人，现旭鸣公司亦不予认可，故本院不予采信，故对于方成公司主张被告支付案涉房屋自用水费、自用电费的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金诉讼请求，方成公司主张被告以每月欠物业服务费、公共维修金、公摊水电费金额为基数，自当月8日始，每日按万分之五的利率支付至实际付款之日止。本院认为，被告旭鸣公司、卢俊钱、为与公司未支付其实际使用案涉房屋期间的物业服务费、公共维修金、公摊水电费已构成违约，根据《杏林湾商务营运中心1-6#楼前期物业管理服务合同》约定，物业服务费用应于每月7号前交纳，业主或物业使用人违反合同约定，自收费通知书发出之日起达30日历天不按时足额交纳物业服务费用的，自逾期之日起每天按应交款项3‰的标准计付滞纳金，该滞纳金约定的性质实为违约金，方成公司主张违约金自应支付每期物业服务费、公共维修金、公摊水电费当月的8日起按照日万分之五计算，系方成公司对自身权益的合法处分，本院予以支持。旭鸣公司的其他辩解，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告厦门市为与家居有限公司、被告卢俊钱应于本判决生效之日起十日内共同向原告厦门方成物业管理有限公司支付自2016年10月1日至2016年12月31日期间杏林湾营运中心1#楼901单元房屋的物业服务费562.07元、公共维修金172.95元、公摊电费397.71元、公摊水费14.16元，并支付违约金（违约金以每月拖欠的物业服务费、公共维修金、公摊水电费金额为基数，按照日万分之五、从应缴费当月的8日起计至实际支付之日止）； 二、被告卢俊钱应于本判决生效之日起十日内向原告厦门方成物业管理有限公司支付自2014年12月1日至2016年9月30日期间杏林湾营运中心1#楼901单元房屋以及自2014年12月1日至2016年12月31日期间杏林湾营运中心1#楼912单元房屋的物业服务费32277.82元、公共维修金14311.27元、公摊电费17508.34元、公摊水费571.45元，并支付违约金（违约金以每月拖欠的物业服务费、公共维修金、公摊水电费金额为基数，按照日万分之五、从应缴费当月的8日起计至实际支付之日止）； 三、被告厦门旭鸣实业有限公司对上述第一项、第二项费用向原告厦门方成物业管理有限公司承担连带清偿责任。 四、驳回原告厦门方成物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3354元，由原告厦门方成物业管理有限公司负担713元（已预缴），由被告厦门市为与家居有限公司负担43元，由被告卢俊钱与被告厦门旭鸣实业有限公司共同负担2598元，被告厦门旭鸣实业有限公司、厦门市为与家居有限公司、卢俊钱应于本判决生效起七日内向本院缴纳上述受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林福赞 人民陪审员  李志莲 人民陪审员  陈一贫 二〇二〇年三月十九日 法官 助理  王 悦 代书 记员  连春玲 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”