海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终345号 上诉人（原审原告)：赵燕芬，女，1953年10月12日出生，汉族，现住天津市河**。 委托诉讼代理人：林爽爽，北京盈科（海口）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告)：王福洪，男，1965年4月7日出生，汉族，住天津市河**。 委托诉讼代理人：蒙志波，海南业茂律师事务所律师。 上诉人赵燕芬与被上诉人王福洪房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初2895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 赵燕芬上诉请求：1.请求法院依法撤销琼海市人民法院(2019)琼9002民初2895号民事判决第二、四项；2.判决被上诉人王福洪向上诉人赵燕芬返还用于抵购房款的物品的折价费250000元；3.判决被告王福洪向原告赵燕芬赔偿可得利益损失190000元。4.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在合同订立时已经履行合同约定向被上诉交付了用于折抵房屋价格的相关物品，被上诉人也向上诉人交付了房屋。案涉房屋由上诉人使用居住，应视为合同已经履行。在合同已经履行的情况下，上诉人拟转售涉案房屋给李艳获得治病的救命钱，被上诉人也承诺予以配合办理出卖给第三人的相关手续。并承诺出卖后所得房款交由上诉人。案涉房屋出售给李艳，完全是由上诉人找房产销售中介进行操作，被上诉人配合签署出售合同。如不是被上诉人的承诺，上诉人完全可以要求按合同履行，待具备过户条件时将案涉房屋过户至上诉人名下再另行转售。与李艳交易过程中，被上诉人为了使上诉人放心，甚至将其用于收取售房款的银行卡交付给上诉人作为信誉保证。若非出于被上诉人的承诺行为，上诉人不需要冒着房屋转售利益灭失的风险，完全可以期待被上诉人将案涉房屋过户到上诉人名下后再转售。被上诉人违反了民法总则第七条规定的诚信原则，顺利将案涉房屋与李艳交易后，对先前向上诉人承诺的一切均予以反悔。画作是否价值30万，在于双方在订立合同时对作画价值的认定，亦是双方协商的结果，是双方的真实意思表示，不违反法律的规定。就该书画作品的价值，当时上诉人也要求被上诉人通过各种渠道确认画作价值再签订房屋买卖合同。上诉人签署合同的行为即是对画作价值的认可，且也有被上诉人的承诺书再次予以承诺。本案中，上诉人一直认可画作价值，直到2019年5月，案涉房屋经上诉人配合被上诉人与海南世万家房地产营销策划有限公司签订售房确认书后，才以各种理由主张画作价值不足30万。上诉入认为，被上诉人认同作画价值，自愿与上诉人订立房屋买卖合同符合民法总则第五条规定，并不以双方或者任何一方对画作的价值进行价值评估才能确定，只要求双方自愿协商同意即可。一审法院以上诉人举证不能，不支持上诉人退回房款的诉请于法无据。画作交付后，画的损毁、灭失、折旧的风险应当由被上诉人承担。且不论画作的价格是否经过评估，也不能否认合同订立时被上诉人对该画作价值的认可。买卖本来就存在风险，不能一味保护出卖方稳赚不赔的想法而认定由上诉人承担画作贬值的损失。且画作交付时，有红木裱框，保存良好。被上诉人向法庭出示画作时，已经祛除裱框，随意卷收。可见被上诉人对贵重物品一种践踏的态度。一审法院判令被上诉人交还画作、老瑞士机械全自动手表等等，如何能弥补上诉人的损失?被上诉人占有、使用上述物品导致的折损，缺损问题，上诉人如何要求“恢复原状”。法院又如何判令其“恢复原状”。好比一辆崭新的轿车交付别人使用了数年，返还旧车是否就符合“恢复原状”的要求。合同法第九十七条之规定是为了保护诚实守信一方的合法权益还是维护出卖方稳赚不赔的理念允许其出尔反尔，肆意毁损他人交付的物品仍不需承担赔偿责任?又试问，如画作增值，是否又会愿意返还?作画价格波动的风险应当由谁来承担?综上，望贵院依法查明本案事实，作出合法合理公正的判决，支持上诉人的上诉请求。 王福洪辩称，一、合同无法履行的过错不在于答辩人，而是在于上诉人。答辩人于2017年1月2日便在《二手房买卖合同》上签名，而上诉人却于2017年7月2日才签字。从以上可以看出，如果上诉人在答辩人签字后也抓紧签署合同并办理过户手续，就不会出现因2017年4月琼海市出台限购政策导致无法过户、合同无法履行的情形。因此，合同无法履行的过错不在于答辩人，而是在于上诉人。合同成立并生效时间是2017年7月2日，时间发生在琼海市政府发布限购政策后，上诉人明知自己没有购房资格，无法过户，仍然签署合同并要求答辩人签署《承诺书》，上诉人的行为已严重违反政府限购政策，应自行承担合同无法履行后双方解除合同的风险和后果，包括其所称的画作价值涨跌的风险。如果其行为得到支持，岂不是鼓励更多人无视政府限购令，违反国家“房屋是用来住的，不是用来炒的”基本政策？二、根据《合同法》第九十一条规定，合同解除后双方权利义务中止。因此答辩人没有义务按照原来约定将画作价25万或30万元。《合同法》第九十一条第二款规定，合同解除，合同的权利义务终止。因此，双方解除合同后，答辩人已没有义务按原约定将二幅画作价25万或30万元，更不存在答辩人对之前的承诺予以反悔的情形。三、在答辩人能够返还物品的情况下，不需要折价返还。退一步讲，即使折价返还，物品价值的举证责任在于上诉人，而上诉人并没有证据证明该画价值。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。在本案中，就是返还两幅画作，在答辩人能够返还两幅画作的情况下，不需要折价返还，被答辩人要求答辩人将画折价30万返还没有事实和法律依据。更何况据答辩人向书画中心和拍卖行了解，二幅画作仅价值1000元，并不像上诉人所称的25万元或30万元。退一步讲，即使是折价返还，价值多少，举证责任也在于上诉人，然而自始至终，上诉人声称该画价值30万元并没有证据证明，答辩人也曾问她在哪里可以按该价格出售，上诉人也一直没有明确说法。如果该画真的价值30万元，双方也不会发生纠纷了。答辩人认为画价值仅1000元，上诉人却认为画值30万元，一方认为不值钱，另一方认为值钱，那么将画交还认为值钱的一方正好是各得其所。至于上诉人所称上述物品由答辩人保管期间的折损问题，那么相应的，上诉人同样使用答辩人的房屋，同样产生折旧损害等情况，如果一定要这个角度来说，那么答辩人将房屋交给上诉人居住还损失了房屋租赁收入。而实际情况是，所有物品都完好没有损坏。抵作购房款的物品仅是二幅画作，其余物品是之前上诉人赠与答辩人的，上诉人起诉要求返还，答辩人对此没有异议，同意将所有物品归还。其余物品与本案无关。以上物品答辩人都保存完好，没有损坏。至于二幅画的画框，之前答辩人从天津乘坐飞机到琼海市开庭时为了方便携带，才从画框中取出，现答辩人也已按原状将画装框。因此，根据《合同法》第九十七条规定，应恢复原状，即返还原物。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公平、公正、合情、合理，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 赵燕芬向一审法院起诉请求:1.确认原被告双方于2017年1月2日签订的《二手房买卖合同》有效；2.判决被告王福洪协助原告将位于琼海市碧海苑小区26栋1门202房过户登记至原告名下；3.判令本案诉讼费由被告承担。一审法院审理中，赵燕芬变更诉讼请求为:1.解除原、被告于2017年1月2日签订的《二手房买卖合同》；2.判决被告向原告返还用于抵购房款的物品折扣费25万元；3.判决被告向原告代缴的物业水电损失2957元；4.判决被告向原告赔偿可得利益损失19万元；5.判令本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告是朋友关系，2017年1月双方协商原告购买被告位于琼海市碧海苑小区26栋1门202单元的房屋，房价款30万元，原告以陈施仁(画家,笔名东方人)的二幅画作价值30万元及老瑞士机械全自动手表、金银纪念币数块、银属相纪念礼盒一套、德国望远镜一台、老邮票两本、清朝旗袍镂空扣子、名牌胸花、历年纪念片等物品折价给被告冲抵房款。并由原告起草《二手房买卖合同》，向被告发电子版要求被告签名后寄回原告。被告在该《二手房买卖合同》中签署的时间为2017年1月2日，原告在该合同中签署的时间为2017年7月2日。合同约定乙方(原告)同意购买甲方(被告)位于琼海市碧海苑小区的房屋，房产交易价格为25万元；甲乙双方同意以一次性付款方式付款25万元给甲方；甲方应于收到乙方全额房款之日起将交易房产全部交付给乙方使用；甲方有义务积极配合乙方向有关部门申请办理房屋过户手续。合同签订后，原告将陈施仁(画家,笔名东方人)二幅画作及老瑞士机械全自动手表、金银纪念币数块、银属相纪念礼盒一套、德国望远镜一台、老邮票两本、清朝旗袍镂空扣子、名牌胸花、历年纪念片等物品交给被告，作为冲抵房款。2018年12月20日，被告向原告出具承诺书:本人自愿将自己名下的海南省琼海市嘉积镇碧海苑小区26栋1门202单元房产转让给赵燕芬，买卖双方于2017年1月2日签订的二手房买卖合同，全部购房款叁拾万元，购房人赵燕芬已全部付清，卖方将房屋钥匙交给买方。因双方均不在海南，不能及时办理房屋过户手续，等到我们相约来海南过户时方知海南已出台房屋过户新政策无法办理过户。鉴于上述情况，本人承诺如下:一、本房产的全部使用权及处置权归赵燕芬所有(注，赵燕芬已于2017年10月入住，房产证、地产证暂留我处供适时过户之用)。二、当政策允许过户时，我将保证此房产不会有任何纠纷，无任何异议，我将全力依法依规办理一切过户手续。原告入住该房屋后向物业公司缴纳2016年1月至2017年12月物业服务费1050元，水电公摊费360元，违约金137元。缴纳2018年1月至12月物业服务费525元，水电公摊费180元，缴纳2019年1月至12月物业服务费525元，水电公摊费180元。2019年7月被告带二幅画作到有关鉴定部门查询价格，得知二幅画作不值30万元后与原告交涉，不同意出卖该房屋给原告，双方发生纠纷，原告提起诉讼。原告于2019年8月22日在天津市北方公证处，申请对原被告之间的微信聊天记录进行公证证据保全。另查明，2019年5月21日，被告与海南世万家房地产营销策划有限公司签订购房认购书，确认该房以44万元出售给李艳。2019年8月16日，被告与李艳签订《存量房买卖合同》将涉案房屋出售给李艳，2019年8月20日将该房屋办理了过户到李艳名下，不动产权证号为(2019)琼海市不动产权第XXXX号。 一审法院院认为：原、被告2017年7月2日签订的《二手房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告主张解除《二手房买卖合同》，被告也同意解除，予以准许。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，被告应当将收取原告的陈施仁(画家,笔名东方人)二幅画作及老瑞士机械全自动手表、金银纪念币数块、银属相纪念礼盒一套、德国望远镜一台、老邮票两本、清朝旗袍镂空扣子、名牌胸花、历年纪念片等物品退还给原告。本案争议焦点是：原告的二幅画作价格是多少，能否以30万元冲抵房款，原告的主张应否支持。本案中，主要争议的是原告的二幅画作是否值得30万元，能否冲抵被告的房价款。双方房屋买卖时原告称画家陈施仁二幅画作在香港能拍卖三、四十万元，愿以二幅画作折价30万元冲抵被告的房价款。而被告在不知道二幅画真正价值的情形下基于对原告的信任，就同意以二幅画作折价30万元冲抵房价款，与原告达成房屋买卖。但在2019年7月被告拿上述二幅画作到有关字画鉴定部门查询价格时，得知该二幅画作不值30万元后，便与原告交涉，认为原告在房屋买卖时有意隐瞒二幅画作的价格，骗取被告出卖房屋，存在欺诈，并提出不同意卖房给原告，退还原告交付的上述物品，原告不同意接受，双方产生纠纷。一审法院认为，本案存在二幅画作价值30万元的举证责任问题，应该由谁来举证。原告主张二幅画作价值30万元冲抵房款，被告卖房给李艳后，应当退还房价款25万元和赔偿可得利益损失19万元。被告抗辩二幅画作不值30万元，是原告欺骗被告隐瞒二幅画作的价格情况下产生的房屋买卖，在双方对二幅画作的价值产生异议时，按民诉法第六十四条的规定，谁主张，谁举证的原则，应当由原告举证证明二幅画作价值为30万元。但本案中原告没有提供证据证明二幅画作价值为30万元，也没有对这二幅画的价格进行评估，应当承担举证不能的法律后果。因此原告主张被告退还房款25万元，于法无据，不予支持。至于主张被告赔偿可得利益损失19万元，也就是被告卖房给李艳44万元的差价，由于房屋的所有权属被告所有，被告出卖房屋所取的差价不应当支付给原告。因此原告主张赔偿可得利益损失19万元，没有依据，不予支持。原告主张代被告缴纳的物业、水电费2957元，由于原告于2017年10月入住该房，其入住期间使用的水电费720元应当由原告承担，故原告代缴的物业费、水电费、违约金2957元扣除原告居住期间所使用的水电费720元后，剩余2237元，被告应支付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、解除原告赵燕芬与被告王福洪于2017年7月2日签订的《二手房买卖合同》；二、限被告王福洪于本判决生效之日起十日内退还原告交付的陈施仁(画家,笔名东方人)二幅画作及老瑞士机械全自动手表、金银纪念币数块、银属相纪念礼盒一套、德国望远镜一台、老邮票两本、清朝旗袍镂空扣子、名牌胸花、历年纪念片等物品给原告；三、限被告王福洪于本判决生效之日起十日内支付原告代为缴纳的物业费、违约金2237元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币3972元，由原告负担3922元、被告负担50元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 赵燕芬二审提交三组证据：证据1《王福洪微信聊天记录》，拟证明王福洪同意配合赵燕芬将涉案房屋出售，在房屋成功办理出售手续后，王福洪便反悔并故意称原告的画作不值钱；证据2《李霞微信聊天记录》，拟证明王福洪已经将用于交换折抵房价的部分物品赠送他人的事实；证据3《中介的林经理微信聊天记录》，拟证明王福洪将房屋出售给上诉人后，又将房屋抵押给王守忠，并向上诉人隐瞒，其违约意图明显。王福洪质证认为对三份证据均不予认可，都不是二审提交的新证据。王福洪未提交新证据。本院对赵燕芬提交的三份证据认证如下：该三份证据为赵燕芬自行通过微信截图提交，王福洪对三份证据不予确认，其证据三性本院不予确认。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于合同解除后如何处理返还的问题。双方当事人于2017年7月2日签订的《二手房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。一审时，赵燕芬主张解除《二手房买卖合同》，王福洪也同意解除，一审法院予以准许并无不当。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，双方应当相互返还，即王福洪应当向赵燕芬返还相应购房款项。而本案中，购房款的支付方式是王福洪收取赵燕芬的陈施仁(画家,笔名东方人)二幅画作作价30万元冲抵房价款并收取老瑞士机械全自动手表、金银纪念币数块、银属相纪念礼盒一套、德国望远镜一台、老邮票两本、清朝旗袍镂空扣子、名牌胸花、历年纪念片等物品，在被上诉人王福洪仍持有上述画作等物品的情况下，根据上述法律规定应当采取恢复原状的方式履行返还，故王福洪应当将上述画作等物品返还给赵燕芬。上诉人赵燕芬主张将上述物品折价25万元进行退还，于法无据，故对其该项请求，本院不予支持，予以驳回。 关于上诉人赵燕芬主张的19万元可得利益损失的问题。可得利益损失相对于直接损失而言的，是违约行为介入了其他因素而造成的后果，是一种间接因果关系。在确定可得利益损失时，上诉人赵燕芬应当证明此损失是在与王福洪签订合同时能合理预见的，且赵燕芬的可得利益损失与违约行为之间具有直接的因果联系。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此可得利益损失不得超出违约者缔约时预见或者应当预见到的违约可能所致的损失。赵燕芬与王福洪在签订《二手房买卖合同》时，并无法预见今后案涉房产价值涨跌，赵燕芬主张的可得利益损失不属于上述法律规定的范围，且案涉房屋的权属登记在被上诉人王福洪名下，赵燕芬因政策原因不具备购房资格，双方已同意解除《二手房买卖合同》，王福洪出售房屋的差价不应支付给赵燕芬。故上诉人赵燕芬的该项上诉主张没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人赵燕芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7900元，由上诉人赵燕芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  周忠胜 审 判 员  李凌燕 二〇二〇年三月二十六日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。