广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤03执复244号 复议申请人（异议人、被执行人）：彭巧香，女，1963年8月16日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：李锦，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 申请执行人：吴汉填，男，1963年12月21日出生，身份证住址广东省普宁市。 被执行人：林向民，男，1963年4月23日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。 复议申请人彭巧香不服深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）（2018）粤0304执异157号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 福田法院在执行申请执行人吴汉填与被执行人彭巧香、林向民民间借贷纠纷一案过程中，拟拍卖被执行人林向民名下位于深圳市××××房（房产证号30××74号，以下简称涉案房产）。被执行人彭巧香不服向该院提出书面异议。 异议人彭巧香异议称，一、异议人系家庭主妇，常年无工作，负债累累，是16起案件中的被告或被执行人，异议人无任何收入来源或其他生活来源，涉案房产为其唯一住房。二、异议人系申请执行人及被执行人林向民恶意串通坑害背负巨额债务，且依据异议人调取的（2011）深福法民一初字第1973号开庭笔录显示，异议人并没有参与庭审过程，系申请执行人与被执行人双方达成的民事调解方案，骗取异议人承担的债务。异议人将向法院申请再审，以及依据相关规定提起执行异议，本案应中止执行程序。三、异议人通过公开渠道了解了现时华富村东、西区房价信息，而法院在淘宝网司法拍卖栏目发布的由深圳市世联土地房地产评估有限公司于2017年5月23日出具的《世联估字SZ2017H050001号》房地产估价报告确定拍卖房屋的市场价值为5168820元，评估单价55400元/㎡，与现时市场价格相差甚远，现以该评估价值进行拍卖有失公允。四、涉案房产所在小区正在进行旧住宅区改造，改造项目临时安置费补偿标准为75元/㎡，但因涉案房产处于查封状态，异议人未收到改造项目实施主体发放的任何费用，且为配合改造项目的搬迁工作，异议人居无定所，生活困难。综上，请求中止拍卖涉案房产，对涉案房产重新进行评估，并在拍卖款中优先预留八年租金403056元（45元/㎡月×93.3㎡×12月×8年）作为异议人的安置费。 福田法院查明，上列申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案，该院（2011）深福法民一初字第1973号民事调解书已发生法律效力，确定被执行人林向民、彭巧香应向申请执行人偿还借款980000元及利息，受理费2300元、保全费1020元由两被执行人负担。因被执行人没有履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向该院申请强制执行，案号为（2015）深福法执恢字第152号。在执行过程中，该院作出（2015）深福法执恢字第152号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人林向民名下涉案房产，所得款项用以清偿本案债务。后经深圳市世联土地房地产评估有限公司对涉案房产进行评估并出具评估报告，评估报告确认涉案房产的市场价值为5168820元。 福田法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款的规定，对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。本案中，该院已委托了评估机构对涉案房产进行了价格评估，虽然异议人称评估价值过低，但需要明确的是，通过评估所得的价格只是辅助法院确定拍卖保留价的手段，最后成交价格仍需由市场检验而非由评估的结果所决定，被执行人如认为价格过低，可以在拍卖前履行法律文书确定的义务或者参与竞买。故，异议人要求本院重新对涉案房产进行评估缺乏事实和法律依据，该院不予支持。 此外，异议人并没有提交证明涉案房产系其唯一住房，其主张涉案房产系其家庭唯一住房且要求对拍卖的款项为异议人家庭保留参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除八年租金缺乏事实和法律依据，该院不予支持。福田法院遂作出（2018）粤0304执异157号执行裁定书，裁定驳回异议人彭巧香的异议请求。 复议申请人彭巧香不服上述异议裁定，向本院申请复议称，一、福田法院认定事实有误，除涉案房产外复议申请人并无其他住房。另，福田法院在执行过程中已与复议申请人沟通过拍卖涉案房产，且同意从房屋变价款中扣除12万租金，因租金数额过分低于当地房屋租赁市场平均租金标准的五年租金，与法律规定不一，故复议申请人提起执行异议申请参照法律规定从房屋变价款中扣除八年租金作为对其安置费用。二、福田法院处理本案程序有误。在异议程序审查中，福田法院已终结本案执行程序并移送至抵押权案件所在法院执行案件，但执行异议也属于执行程序的一部分，复议申请人亦未收到福田法院任何关于终结本次执行程序或移送拍卖的法律文书，故案件并不符合终结本次执行的条件。此外，本案已经进入了拍卖程序，且已经发布两次拍卖公告，但因执行异议暂时停止拍卖。故本案也不符合移送拍卖的条件。综上，请求撤销福田法院（2018）粤0304执异157号执行裁定书，并在拍卖款中优先预留八年的租金403056元（45元/㎡/月×93.3㎡×12月×8年）作为对复议申请人的安置费用。 复议申请人彭巧香向本院提交了其与被执行人林向民的不动产信息查询结果单、笔录、其与被执行人林向民所涉其他案件相关文书等证据材料，以证明其复议主张。 本院对福田法院查明的事实予以确认。 本院查明，福田法院于2018年2月1日作出（2015）深福法执恢字第152号之二执行裁定书，认为该院查封了涉案房产，被执行人彭巧香已提出执行异议，故该房产暂无法处理，遂裁定终结本次执行程序。 本院认为，首先，关于复议申请人以涉案房产为生活必需住房为由阻却拍卖的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。即唯一住房符合法定情形亦可予执行，因此，复议申请人彭巧香以涉案房产为生活必需住房为由阻却执行，理由不能成立。需要说明的是，如经查明涉案房产属于被执行人及其所扶养家属的生活必需住房，执行案件应要求申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋或参照当地房屋租赁市场平均租金标准从涉案房屋的变价款中扣除五至八年租金，以保障被执行人及其所扶养家属的临时居住问题。福田法院裁定驳回其要求对涉案房产中止拍卖的异议，裁定正确，本院予以维持。 其次，关于复议申请人主张在拍卖款中优先为其预留八年租金的问题。执行异议、复议审理系对执行法院执行行为的合法性进行判断，复议申请人请求从拍卖款中优先预留八年租金作为复议申请人的安置费用，属于要求法院作出具体执行行为，不属于执行异议、复议审查的审查范围，复议申请人可在执行程序中向执行案件提出相应请求。至于扣除的具体金额，由福田法院执行案件在处分涉案房产之后，根据案件实际情况予以确定，本复议案件不作认定。 综上所述，复议申请人彭巧香的复议请求无法律依据，本院不予支持；福田法院异议裁定处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人彭巧香的复议申请，维持深圳市福田区人民法院（2018）粤0304执异157号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长 曹 勇 审判员 王晋海 审判员 田 磊 二〇二〇年三月二十日 书记员 林丽美