湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初840号原告：湖南紫都城镇建设开发有限公司，住所地湖南省浏阳市官渡镇兵和村兵山片互通口168号。法定代表人：周克伦，董事长。委托诉讼代理人：谭新建，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。被告：孔荷香，女，1987年7月5日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：孔梅生，浏阳市浏源法律服务所法律工作者。原告湖南紫都城镇建设开发有限公司与被告孔荷香建设用地使用权转让合同纠纷（立案案由：买卖合同纠纷）一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖南紫都城镇建设开发有限公司委托诉讼代理人谭新建，被告孔荷香及其委托诉讼代理人孔梅生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南紫都城镇建设开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付购地款106600元、办证费2027元及违约金10000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月1日，被告购买原告位于湖南省浏阳市××镇××栋××号地块，双方就此地块国有土地使用权转让签订了合同编号为2014070的合同。合同约定：（1）建设用地面积为168平方米（以国有土地使用证登记面积为准）。（2）转让价为625000元。付款方式为签署合同时一次性付593750元，原告为被告办理国有土地使用证时被告一次性付清余款31250元。（3）被告违约没有按约支付购地款，欠交部分按日1‰计算滞纳金，超过三个月未交足100%的购地款的，必须承担总价款20%的违约金。合同签订后原告按约于2019年1月8日为被告办理好了国有土地使用证。被告并没有按约支付购地款，至今尚欠原告购地款106600元，原告多次催讨未果。原告为维护合法权益提起诉讼，望判如所请。被告孔荷香辩称：一、被告的土地是怎样来的。原告诉称被告2017年购买原告浏阳市官渡新城Ｃ区14栋2-3号地块1宗，这一主张不符合事实。事实是2014年12月，原告以柳林为代理人与被告签订了《国有建设用地使用权转让合同》（后于2017年收回此合同，另行签订了现在这份《国有建设用地使用权转让合同》）。2014年签订合同后，原告代理人柳林同时取得被告等人的授权，以被告等53户（含原告单位、浏阳市官渡镇城镇建设投资开发有限公司等单位和个人）的名义摘牌购地，于2014年12月18日竞得官渡镇官渡大道两厢土地，2015年11月8日浏阳市国土资源局向受让方（53户）签发国有建设用地交地确认书。2015年11月19日，浏阳市人民政府向被告等53户签发《浏阳市人民政府国有土地使用权出让审批单》，确定“建设项目及项目规划”为联合建房，2016年将其中4060平方米以共同共有的形式登记到被告等7人名下，被告等7人获得共有的“湘（2016）浏阳市不动产权第0××7号”产权证，进而为被告一户单独办理了“湘（2019）浏阳市不动产权第0××9号”不动产权证。但是，被告现在才了解到这个过程。因此，被告的土地是被告从浏阳市国土资源局直接受让来的，原告只是做了被告的代理人。当初，被告受原告虚假宣传的影响，投资两百余万元，购地建房。现在所建房屋成为一座孤岛，左右两边几百米空空荡荡，后面的建材城用地仍然是一片林木和农作物，前面的农贸市场用地建成了普通住宅，官渡大桥、官渡大道、育才路、竹山路等项目规划全部半途而废，生意无法做，投资收回无望，负债累累，后悔已经来不及了。二、原告与被告签署国有建设用地使用权转让合同，收取土地转让款，其行为的性质和合同的效力。根据《中华人民共土地管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，原告卖地属无权处分行为，原告以柳林为代理人与被告签订的《国有用地使用权转让合同》属于效力待定的合同。如果原告在起诉前取得了该土地的国有建设用地使用权证或经有权批准的政府批准，则该合同有效，否则无效。被告至今未发现相关证据，原告也不可能取得该土地的国有建设用地使用权证或经有权批准的政府批准其转让，因为被告以自己的名义直接从国土资源局通过摘牌等程序购得该地并己登记到自己名下。所以，原、被告签订的《国有建设用地使用权转让合同》应属无效。三、合同无效完全是原告未完善法律规定的条件和隐瞒真相造成的，依法应当承担缔约过失责任，无权以合同为依据主张转让款余款和违约金。综上，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月1日，原、被告签订了编号为2014070的《湖南紫都城镇建设开发有限公司国有土地使用权转让合同》、《购地须知》，被告（乙方）受让原告（甲方）位于湖南省浏阳市××镇××栋××号地块的国有建设用地使用权，合同约定了以下主要内容：1、甲方转让的建设用地面积为168平方米（以《国有土地使用证》登记面积为准），转让价为625000元，付款方式为签署合同时一次性付593750元，甲方在《国有土地使用证》交付之前提前三天通知乙方，乙方应向甲方一次性支付转让总价款的余款，计31250元。对于乙方在约定的时间内未按合同要求支付第一笔土地款593750元，欠交部分甲方将按日1‰计算收取滞纳金，超过三个月仍未交足593750元，乙方必须承担总价款20%的违约金，甲方收取违约金后将余款退还给乙方，甲方有权将该宅基地使用权另售给第三方。2、乙方签订本合同后，甲方协助乙方申请办理《国有土地使用证》分户手续，产生的税、费按国家政策各自承担。签订本合同之日，作为乙方办理手续及开工的起始日期，工期为二年。乙方必须按甲方的建筑规划设计图纸规范施工。3、本合同项下的土地使用权转让年限为商业40年、住宅70年，用地年限以甲方（2014年12月18日）取得的该项目用地的《国有土地使用证》之日起计算。至2019年1月8日，原告为上述地块办理了被告名下的建规（地）字第430181201800013Ｘ号《建设用地规划许可证》及湘（2019）浏阳市不动产权第0××9号《不动产权证》。2019年7月3日，被告经原告通知领取了上述《建设用地规划许可证》及《不动产权证》，被告共计支付转让款518400元，尚差转让余款106600元未付。原告催被告支付转让余款未果，遂诉至本院。另查明，被告已于2018年在上述地块建成房屋。被告购地时，原告宣传册以及摆放在营销厅的沙盘显示，被告所购的地块附近将来建设成建材城、农贸市场等，而后来上述地块实际落成的建筑仅为普通商住楼，或至今仍为空地未予开发，其中沙盘右下角标注：“温馨提示：此模型仅供参考，最终以政府批文（实物为准）”，宣传册未见相关提示。以上事实，有当事人陈述、湖南紫都城镇建设开发有限公司国有土地使用权转让合同、购地须知、收款收据、建设用地规划许可证、不动产权证书、证书收条等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《湖南紫都城镇建设开发有限公司国有土地使用权转让合同》、《购地须知》等系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以认定。原告按照合同约定为被告受让地块办理了被告名下的《建设用地规划许可证》及《不动产权证》，则被告亦应按照合同约定支付土地使用权转让余款。被告辩称土地使用权系原告直接从国土资源局直接受让所得，经查2014年12月18日《浏阳市土地交易中心国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》将原、被告均列入竞买人名单实为将来办理不动产权分户减少交易成本之需，且现在原告已经为被告办妥了被告名下的《建设用地规划许可证》及《不动产权证书》，故被告关于原告至本案起诉前仍未取得出让土地使用权证书，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定应当认定该合同无效之抗辩意见，本院不予采纳。另，原告印制的宣传册能否认定为土地使用权转让合同的组成部分。宣传册为商业广告，其性质为要约邀请，根据合同法第十五条第二款：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”的规定，宣传册标注的被告所购地块附近将建成农贸市场、建材市场，故上述标注对被告心理上预期受让的地块使用权在之后产生的升值空间有一定影响，但原告展示的沙盘右下角同时标注：“温馨提示：此模型仅供参考，最终以政府批文（实物为准）”，被告在签订合同时亦应考虑到最终上述地块周边实际落成的建筑可能仅为普通商住楼的风险，故原告印制的宣传册尚不足以认定为土地使用权转让合同的组成部分。原告要求被告支付土地使用权转让余款106600元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金10000元，考虑到原告印制宣传册内容虽不构成要约，但有误导购地者之嫌，且双方约定的违约金率过高，故本院酌定调整违约金率以106600元为基数，自原告办妥土地使用权证的2019年1月8日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。原告主张被告承担办证费用2027元，因合同约定不明，且原告未提交其实际垫付的相关办证费用发票，故本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院在核准的范围内予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、孔荷香支付湖南紫都城镇建设开发有限公司转让余款106600元及违约金（违约金的计算方法：自2019年1月8日起，至孔荷香实际履行之日止，以106600元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算），限本判决生效后3日内履行清楚。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回湖南紫都城镇建设开发有限公司其余诉讼请求。本案受理费2660元，减半收取1330元，由湖南紫都城镇建设开发有限公司负担200元，被告孔荷香负担1130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何桂海二〇二〇年三月十七日书记员  刘 艳附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。