山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初8593号 原告：中国农业银行股份有限公司济南高新技术产业开发区支行，住所地济南市。 负责人：张洪敏，行长。 委托诉讼代理人：刘帅，北京大成（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄绍忠，该单位职工。 被告：王玉英，女，1958年2月9日出生，汉族，住济南市。 被告：曲云同，男，1959年8月24日出生，汉族，住济南市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王林，山东盛强律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：邵志勇，山东盛强律师事务所实习律师。 被告：沈倩，女，1982年8月14日出生，汉族，无业，住济南市。 原告中国农业银行股份有限公司济南高新技术产业开发区支行（简称农业银行高新支行）与被告王玉英、曲云同、沈倩申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法适用普通程序于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告农业银行高新支行的委托诉讼代理人刘帅，被告王玉英、曲云同及委托诉讼代理人王林、邵志勇，被告沈倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 农业银行高新支行向本院提出诉讼请求：1.请求准许执行济南市历下区化纤厂路7号蓝调国际公寓4号楼*室（证号：历*）的房产；2.诉讼费、律师费由三被告承担。事实与理由：2018年12月20日，济南市历城区人民法院对农业银行高新支行与沈倩金融借款合同纠纷一案作出（2018）鲁0112民初9824号民事判决书，判决沈倩于判决生效后十日内偿还农业银行高新支行本金312623.01元并支付利息及罚息、律师费，农业银行高新支行有权对沈情提供抵押担保的位于济南市历下区化纤厂路7号蓝调国际公寓4号楼*（房屋所有权证号：历*，房屋他项权证号：济房他证历字第*号）申请法院进行拍卖，变卖，并对所得价款在上述判决确定的范围内优先受偿。判决生效后，沈倩未按照判决书要求按期还款，农业银行高新支行申请强制执行。在执行过程中，王玉英、曲云同对执行该房产提出异议。2019年9月18日，济南市历城区人民法院作出（2019）鲁0112执异235号执行裁定：中止对杨霄名下位于济南市历下区化纤厂路7号蓝调国际公寓4号楼2-106室房产（证号：历*）的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”农业银行高新支行对涉案房屋存在有效抵押，且没有任何瑕疵，就涉案房屋依法享有优先受偿权，可以有效对抗本案中王玉英、曲云同对沈倩的普通债权。本案所涉房产，是杨霄与沈倩夫妻共有财产，为夫妻共同共有。杨霄在夫妻共有财产存续期间，未经沈倩同意对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分，属于无权处分。涉案房产至今亦未办理过户登记，王玉英、曲云同不符合善意取得的条件。在沈倩对该购房合同不追认的情况下，杨霄与王玉英、曲云同所签购房合同无效。而且，王玉英、曲云同在与杨霄签订房屋买卖合同时，涉案房屋并没有办理房产证，仅能通过杨霄与开发商签订《商品房买卖合同》判断房产是否为杨霄所有。而杨霄与开发商签订《商品房买卖合同》第六条已写明，杨霄在银行办理按揭贷款。由此可以认定，王玉英、曲云同应知晓杨霄就涉案房屋办理按揭贷款的事实。王玉英、曲云同在明知涉案房屋存在银行按揭贷款且在未还完银行贷款前不能办理过户登记的情况下依然与杨霄签订房屋买卖合同，存在明显的过错，不符合《异议复议规定》第二十八条的规定。综上所述，农业银行高新支行认为，王玉英、曲云同就涉案房屋并无阻却执行的权利，农业银行高新支行对于涉案房屋的处置价款享有优先受偿权并应准予执行，故提起诉讼，望判如所请，维护农业银行高新支行合法权益。 王玉英、曲云同共同辩称，首先，《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。此条款约定的是相对于案外人的担保物权，申请执行人有优先受偿权。很明显本案不属于这种情况。本案涉案房屋是王玉英、曲云同通过合法途径、合理价格购买的，拥有的是房屋的所有权，是物权范畴，而不是普通债权。且王玉英、曲云同买房子的时候，没有办理抵押登记，抵押权未设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权。其次，农业银行高新支行依据王玉英、曲云同与杨霄签订房屋买卖合同时，只依据杨霄与开发商签订的《商品房买卖合同》判断房产是否为杨霄所有，而合同中有关于办理按揭贷款的约定就断定王玉英、曲云同买房时就知晓涉案房屋办理按揭贷款的事实，明显属于主观臆断，无任何事实和法律根据。理由如下：1、杨霄明知自己的房子办理了抵押贷款还把房子卖给别人不办理解押手续，并多次将此房产抵押给别人，说明杨霄从心里是想将此房一房多卖，一房多押换取钱财。在这种目的下，杨霄想尽快出手房子，他能拿出来《商品房买卖合同》让王玉英、曲云同看并告知二人房子存在抵押的事实吗？2、王玉英、曲云同是从房产中介得知杨霄的房源，杨霄在房产中介怎么登记的二人无从知晓，但是房产中介告诉王玉英、曲云同这就是杨霄的房子，二人作为60岁的老人想当然的相信了杨霄和房产中介的话，不做任何调查、不看任何合同就认为这是杨霄的房子也是情理之中的事。3、后来之所以王玉英、曲云同和杨霄单独签合同，是因为杨霄骗二人说单独签合同能省中介费，王玉英、曲云同也是被杨霄欺骗了才买下涉案房产。王玉英、曲云同也是受害者。法律也没有规定买房子还得看看出卖人之前的买房合同，如果之前的买房合同有物权效力的话，就不需要房产登记了。王玉英、曲云同获取房产是否是房主的、是否是完全物权的途径是查看房管局的房屋登记信息，而不是看之前的买房合同。再次，涉案房产是王玉英、曲云同2013年12月17日合法购买并取得，然后装修入住至今。王玉英、曲云同购买并取得涉案房产时，没有任何抵押登记。根据济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初9824号判决书和（2019）鲁0112执异235号执行裁定查明的事实，涉案房产是2014年8月6日办理的抵押登记。可见，2014年8月6日办理抵押登记时，涉案房产已经归属于王玉英、曲云同。《物权法》第一百八十七条规定，不动产应当办理抵押登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第二款规定，如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。抵押权人可以依据抵押合同要求抵押人在抵押物价值范围内对债务承担连带清偿的担保责任；同时，因抵押权未设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权。因此，农业银行高新支行应该要求抵押人在房屋价值范围内承担赔偿责任，而不是通过拍卖房子受偿。最后，《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案符合上述法律规定的四种情形，杨霄在2017年4月11日给王玉英、曲云同出具过户证明一份，说涉案房产有经济纠纷，无法给两被告办理过户，也是直到那时候两被告才知道房子没法过户，进一步证明没法过户非因买受人自身原因。综上，农业银行高新支行获得的抵押权不能对抗王玉英和曲云同，法院不能强制拍卖执行该房屋，应中止执行涉案房产。农业银行高新支行的主张没有事实根据和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。 沈倩辩称，杨霄是沈倩第一任丈夫，双方是2006年7月26日登记结婚，于2009年6月27日生育一子杨欣澎，于2014年6月19日协议离婚。离婚后沈倩在2016年又再婚，2018年生第二个孩子，2019年6月11日又与第二任丈夫离婚。沈倩与杨霄离婚原因是杨霄的欠款、官司太多，家族矛盾很多，双方无法继续生活。沈倩现在也没有工作，只是在外租住生活，且带着两个孩子，生活比较困难。沈倩和杨霄登记以后购买的涉案房屋，另在蓝调国际小区还购买了一套，一共是两套。离婚的时候沈倩是净身出户，房屋、汽车、存款都没要，都归了杨霄。当时是杨霄出轨，但杨霄还不想离婚，沈倩提出的离婚。如果沈倩要钱的话杨霄就不离婚，所以沈倩才净身出户，和杨霄离了婚。杨霄死亡以后，沈倩才知道杨霄把两套房子给卖了，沈倩是卷入到诉讼以后，才知道杨霄欠钱很多，把两套房子都卖了，把杨霄父母的房子也卖了，还欠了外债200多万。对于9824号判决判令沈倩偿还农行的贷款没有异议，因为贷款合同上的签字确实是沈倩个人签的，当时也不太懂，但毕竟是签了字。对于法院执行这套房屋，沈倩同意拍卖，因为这些诉讼牵扯到沈倩及孩子的切身利益，沈倩的银行卡也被冻结了，也没有生活来源。2019年8月，沈倩的银行卡被执行局执行了一万多元，这是杨霄的死亡补偿金。根据房屋买卖合同显示，杨霄与王玉英、曲云同签订房屋买卖合同时间是2013年12月17日，当时杨霄与沈倩还在夫妻关系存续期间，沈倩对卖房事宜并不知情，杨霄未经沈倩同意就私自出卖涉案房屋，侵犯了沈倩的合法权益，沈倩对此有异议，房屋买卖合同应属无效。王玉英、曲云同的权利不能对抗法院对涉案房屋的执行。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 杨霄与沈倩原系夫妻关系，双方于2006年7月26日登记结婚，于2009年6月27日生育一子杨欣澎，于2014年6月19日协议离婚。离婚协议书约定：财产处理位于化纤厂路C济南市历下区蓝调国际房屋两套，第一套4号楼*室，第二套4号楼*室归男方所有，杨霄、沈倩购买房屋贷款由男方一人承担，房产归男方所有，购广汽本田雅阁车一部车牌号：鲁*归男方所有，婚前双方各自财产归各自所有，双方无债权债务。2018年6月14日，杨霄因病去世。 涉案房屋权属状况信息显示，涉案房屋所有权人杨霄，房产证号历*，房屋坐落历下区化纤厂路7号蓝调国际公寓4号楼*，房屋用途商务公寓，抵押情况为债权人中国农业银行股份有限公司济南高新技术产业开发区支行，抵押金额435000元，债务履行期限2010年5月18日至2030年5月17日，债权人刘素荣，抵押金额20万元，债务履行期限2016年6月29日至2016年12月28日，该房产被人民法院多次查封。 涉案房产系杨霄2010年购得，购房合同、银行贷款及履行情况为：2010年5月14日，杨霄与济南信荣房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（合同编号：*376），合同约定：杨霄购买济南市化纤厂路与华能路交叉口西南地块D楼*室，总价款544749元。同日，杨霄向农业银行高新支行提出个人房地产贷款申请，杨霄、沈倩分别在申请人、抵押人处签字捺印予以确认。同日，抵押人杨霄、沈倩签订同意抵押承诺书，承诺同意以该涉案房产作为抵押物，为借款人杨霄因购买上述房屋向农业银行高新支行借款所产生的债务提供担保。杨霄、沈倩在抵押人处签字捺印予以确认。2010年5月18日，杨霄（借款人、购房人）与农业银行高新支行（贷款人）、杨霄、沈倩（均为抵押人）、济南信荣房地产开发有限公司（保证人）签订个人购房担保借款合同。合同主要约定，借款金额435000元，借款用途为购买涉案房产，借款人的购房合同编号为*376，借款期限自2010年5月18日起至2030年5月17日止，共计240个月。农业银行高新支行于2010年5月18日向杨霄发放贷款435000元。合同履行过程中，杨霄偿还部分本金及利息。2014年8月6日，涉案房屋办理抵押登记，房屋他项权证号为济房他证历字第*号，房屋他项权利人农业银行高新支行，房屋所有权人杨霄，房屋所有权证号历*，债权数额435000元。2018年6月14日杨霄因病去世后，借款合同未能继续履行。之后，农业银行高新支行向本院提起诉讼。 2018年12月20日，本院对农业银行高新支行与沈倩金融借款合同纠纷作出（2018）鲁0112民初9824号民事判决，判决：一、沈倩于本判决生效之日起十日内偿还农业银行高新支行借款本金312623.01元及截至2018年9月20日的借款利息5367.4元、罚息103.69元、复利66.99元，合计318161.09元；二、沈倩于本判决生效之日起十日内支付农业银行高新支行以剩余借款本金312623.01元为基数，自2018年9月21日起至实际给付之日止，按逾期借款利率年利率7.57350%（5.049%×1.5倍）计算的逾期利息；三、沈倩于判决生效之日起十日内支付农业银行高新支行律师费3126元；四、农业银行高新支行有权对被告沈倩提供抵押担保的位于济南市历下区化纤厂路7号蓝调国际公寓4号楼2-106（房屋所有权证号：历*；房屋他项权证号为济房他证历字第*号）申请法院进行拍卖、变卖，并对所得价款在上述第一、二、三项判决确定的范围内优先受偿。五、驳回农业银行高新支行的其他诉讼请求。 判决生效后，沈倩未履行上述义务。2019年2月28日，本院受理农业银行高新支行强制执行申请，案号（2019）历城执字第816号。2018年11月5日，本院以（2018）鲁0112民初9824号民事裁定书查封涉案房屋。2019年7月15日，本院作出（2019）鲁0112执816号之二执行裁定，裁定拍卖杨霄名下位于济南市历下区化纤厂路7号蓝调国际公寓4号楼*室房屋。2019年7月11日，本院在涉案房屋处张贴查封公告。 另查明：一、2013年12月17日，杨霄（甲方）与孙启明（系王玉英与曲云同之子，乙方）签订房屋买卖合同，杨霄将涉案房屋出卖给孙启明，价款60万元，签订合同时支付首付款20万元。合同第七条约定：乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，甲方应还清购买房屋的全部贷款，由银行解押办理过户，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。第十一条附加条款：甲方承诺最迟不超过2013年12月30日前腾空该房屋供乙方使用。当天王玉英、曲云同向杨霄支付20万元，杨霄将涉案房屋交付，此后王玉英、曲云同一直居住至今。截止到2017年4月，王玉英、曲云同已经陆续支付杨霄房款48万元，支付情况为：2013年12月17日支付20万元，2014年3月支付10万元，2014年12月支付5万元，2017年2月支付13万元。王玉英、曲云同也同意将剩余房款12万元交付本院执行。 二、2017年4月11日，杨霄为王玉英出具《过户证明》一份，内容为：因房主杨霄与朋友有点经济纠纷，故蓝调国际小区*一直未能与买方王玉英过户，待经济纠纷处理完毕立马与买方王玉英办理房屋过户手续，产生的一切后果与买方无关。特此证明！ 三、孙启明于2017年5月26日出具《声明》一份，内容为：本人在2013年12月17日曾代母亲王玉英、父亲曲云同签订一份位于济南市历下区化纤厂路7号蓝调国际4号楼*房屋《房屋买卖合同书》一份。该房屋实际购买人为王玉英、曲云同两人。本人除当时代签《房屋买卖合同书》外，其他发生的任何行为本人并不知情。现特此声明：该房屋所产生的任何纠纷均与本人无关，房屋的所有权拥有人实际为王玉英、曲云同两人。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为王玉英、曲云同的民事权益能否对抗人民法院对涉案房屋的执行，即王玉英、曲云同对涉案房产的民事权益与农业银行高新支行对涉案房产的抵押权孰者优先的问题。本院具体分析如下：一、从权利性质来看。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，农业银行高新支行作为申请执行人享有的是抵押权，属于物权，有优先受偿的权利，王玉英、曲云同作为案外人享有的是基于合同产生的物权期待权，并非物权，难以对抗抵押权。二、从权利成立的时间、审查义务及过错来看。农业银行高新支行与杨霄、沈倩的抵押合同成立于2010年5月，孙启明代王玉英、曲云同与杨霄签订房屋买卖合同是在2013年12月17日，抵押合同成立在先。王玉英、曲云同作为购房人，应当对房屋的权属状况尽到合理的审查义务。其购买涉案房屋时，涉案房产并未办理产权登记，本身存在风险。根据其提交的房屋买卖合同，可以看出王玉英、曲云同对于涉案房屋存在抵押贷款的情况是明知的，该合同约定杨霄还款抵解押并约定了违约后果，杨霄未按合同约定履行，王玉英、曲云同应依此向责任人主张违约责任。抵押权虽取得时间在后，但系抵押借款合同的正常履行，农业银行高新支行并无过错，王玉英、曲云同以此为由对抗抵押权，无法律依据。涉案房产本身是杨霄与沈倩的夫妻共同财产，杨霄未经沈倩的同意自行处置涉案房产，王玉英、曲云同并未予以审核，也存在一定的过失。三、从法律适用上看。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第二款规定的是抵押人未办理抵押权登记的情况下的责任承担，但本案中，杨霄依据成立在先的抵押借款合同实际履行了抵押登记的义务，因此该条款不能适用，王玉英、曲云同的该辩称意见不予采信。《中华人民共和国物权法》一百零六条是关于善意取得的规定，而王玉英、曲云同并未取得涉案房产的登记，且并非善意无过失，因而不能适用该规定取得涉案房产的物权。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定的是买受人在具备上述四个条件时能够排除被执行人的普通债权的执行，而抵押债权的执行并不能适用该规定，应适用该司法解释第二十七的规定。综上，王玉英、曲云同对涉案房产的民事权益，并不能优先于农业银行高新支行的抵押权，其请求排除对涉案房产的强制执行，不符合法律规定，本院不予支持。王玉英、曲云同的合法权利，应当另行依法解决。农业银行高新支行主张王玉英、曲云同赔偿律师费损失3000元，无法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下： 准许执行位于济南市历下区化纤厂路7号蓝调国际公寓4号楼*（房屋所有权证号：历*）。 案件受理费6072元，由被告王玉英、曲云同共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  刘秀英 人民陪审员  黄桂兰 二〇二〇年三月二十三日 法官 助理  路倩倩 书 记 员  杨 丽