广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6627号上诉人（原审原告）：石江**，女，1960年9月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：孙铭远，男，住广东省中山市，系中山市*居民委员会推荐的诉讼代理人。被上诉人（原审被告）：中山市长江兆业地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区**********，统一社会信用代码914***********139J。法定代表人：甘振宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄俊鹄，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳欣，广东凯行律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：沈阳佳尊物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市石岐区**********，统一社会信用代码914***********362L。主要负责人：侯兆坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄俊鹄，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳欣，广东凯行律师事务所实习律师。上诉人石江**因与被上诉人中山市长江兆业地产开发有限公司（以下简称长江兆业地产公司）、沈阳佳尊物业管理有限公司中山分公司（以下简称佳尊物业中山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1305号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。石江**上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：一、双方存在房屋买卖及物业服务协议的复合合同，明确约定长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司应提供车位租赁服务并按250元/月的标准提供停车服务，并应按双方协议约定计算临时停放费用，但其未履行合同约定事项并造成业主生活不便，应予以继续履行、赔偿损失的方式履行合同义务。二、长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司有履行合同的能力及义务，不存在阻却事由。2019年7月10日由长江兆业地产公司发布公示“关于星际豪庭车位问题的公示”，已表明其具有履行能力，而不履行该小区相关前案判决为拒不履行生效判决的表现。三、按照12元/日的赔偿标准进行核定损失并未显失公平，小区附近的中山市人民医院停车场每日停车费用高达20元。四、根据《中山市停车场条例》第二十六、二十七、三十八条规定，长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司已违反中山市地方法规。五、虽然业主本人名下没有车辆，但其家人有车，需要停车位，根据相关法律，其家人的相关停车需求应当得以保障。长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司辩称：同意一审判决。石江**向一审法院起诉请求判令：1.长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司继续履行前期物业服务协议，按照250元/月的标准向石江**出租停车位；2.长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司继续履行前期物业服务协议，交付停车位。诉讼过程中，石江**以了解到同小区其他业主以相同事实起诉的案件经法院两审终审判决生效，但未能顺利执行，考虑到要求被执行人继续履行合同可能无法执行，故变更诉讼请求为：保留原第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为判令长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司按原车位租赁选择方式即由石江**自由选择租赁长江兆业地产公司所持有的星际豪庭小区车位进行租赁；增加两项诉讼请求：3.判令长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司按日赔偿因违反前期物业服务协议造成的损失10950元（以提高后的月租金产生的日差额，暂按15元/天，从2017年3月1日暂计至2019年3月，计两年共730天）；4.判令长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司在中山日报上公开赔礼道歉。一审法院认定事实：2015年12月28日，石江**与长江兆业地产公司签订中山市商品房买卖合同，双方约定：石江**购买中山市石岐区***************；在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理。出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的前期物业服务合同。合同附件六补充协议第八条其他约定中第8点约定，本小区属出卖人业权的部位：1、小区内所有室内汽车、摩托车停车场/位；2、首层架空层……上述物业出卖人有权出售、出租、使用和收益。2016年3月28日，石江**作为甲方、佳尊物业中山分公司作为乙方，签订前期物业服务协议，双方约定：车位使用服务费和停车保管费按下列标准向车位使用人收取：车位服务费及车位停放服务费（已购买车位的，收取车位服务费，未购买车位的，收取车位停放服务费）。1、小车车位服务费40元/月，2、小车车位停放服务费250元/月，摩托车停放服务费30元/月；乙方违反本协议第三章约定，擅自增加收费项目或提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的费用；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。其后，石江**入住案涉小区，但未就车位使用与长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司另行签订租赁合同，长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司亦未给予有需求的业主固定车位停放车辆，业主们分别按临时停放5元/天，过夜8元/天，按月250元向佳尊物业中山分公司交纳车位停放服务费。2017年5月，长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司按每月500元的标准实行市场调节价，在星际豪庭小区内进行公示。根据2017年5月11日长江兆业地产公司关于星际豪庭小区车位问题的公示内容，星际豪庭小区内的产权车位以出售为主，在产权车位发售期间，制定出“临时停车服务”及“租赁带租约出售的产权车位”作为缓冲期方案，产权车位具体发售时间为：1.从2017年5月10日起至2017年11月10日止全面向本小区业主发售，优先满足本小区业主的需求；2.从2017年11月11日起对外发售剩余产权车位，卖完即止。一、从2017年5月11日起至2017年8月10日止：……2.租赁带租约出售的产权车位40个：每个产权车位每月租金250元；3.40个产权车位带租约（月租）的方式边租边出售，双方签订租赁合同……；二、从2017年8月11日起至2017年11月10日止：……2.租赁带租约出售的产权车位：每个产权车位每月租金500元；3.在全部车位卖出前保持60个产权车位以带租约（月租）的方式边租边出售，双方签订租赁合同，租约到期时如未卖出的可继续租赁……。上述缓冲期后，对不同意按新标准500元/月支付停车服务费的业主，长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司不再提供停车服务,亦不准许车辆驶入车库。由于小区内无其他公共车位可租赁或停放，造成未购买车位及未按新标准租赁车位的业主只能将车辆停放在小区外围道路边或附近小区及公共停车场，引发众多业主不满，业主曾自发组织到住建局、发改局、维稳办、当地居委会、派出所等职能部门反映情况及信访，但上述部门多次组织双方协调未果。2017年9月26日，该小区部分业主分别以长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司私自提价违反合同约定等为由诉至一审法院[案号为（2017）粤2071民初18162号至18181号]，主张由长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司继续履行前期物业服务协议，按照每月250元的标准向业主（即各案原告）出租车位。该批系列案经两审终审[终审案号为（2018）粤20民终2582号]，判决维持原判，即：长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司继续履行与各原告签订的前期服务服务协议，按照每月250元的标准收取出租车位费。生效判决同时查明认定：佳尊物业中山分公司系长江兆业地产公司就案涉小区选定的前期物业服务企业。长江兆业地产公司系案涉小区所有室内车位的登记产权人，长江兆业地产公司委托佳尊物业中山分公司对该小区内的车位进行管理并按每月每位250元（提价前）收取车位停放服务费，佳尊物业中山分公司负责案涉小区的交通与车辆停放秩序管理，代长江兆业地产公司收取相关费用，双方就车位管理和使用系委托和受托关系。基于车位租赁使用管理产生的行为及合同后果由委托人即长江兆业地产公司承担。佳尊物业中山分公司系案涉前期物业服务合同的相对方，除有关车位停放服务费条款外，无证据证明其系在长江兆业地产公司委托下与各业主订立其他条款，故双方签订的物业服务合同其他条款是双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均产生拘束力。并认定前期物业服务协议中关于车位停放服务费按每月每位250元标准收取的合同条款直接约束长江兆业地产公司，在合同履行期内，长江兆业地产公司未按合同条款履行义务，单方将车位停放服务费变更为每月每位500元，属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本批系列案诉讼中，双方未就上述生效判决已查明认定的事实提交足以反驳的证据。再查，前述系列案判决生效后，长江兆业地产公司仍坚持按500元每月每位收取案涉小区车位停放服务费，佳尊物业中山分公司受长江兆业地产公司委托及指令对小区内未购买车位或未按提价标准（500元每月每位）签订车位租赁合同的业主，仍不允许车辆驶入地下车库及停放车辆。该系列案的原告（业主）亦未因取得上述生效判决而被准许进入车库停放车辆及按250元每月每位缴交车位停放服务费。长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司以生效判决判项无可执行内容为由未与该部分原告业主签订租赁合同及建立车位租赁关系。故相关判决尚未得到执行，小区车位停放矛盾仍然存在。2019年1月10日、14日、15日、17日、18日、28日，包括石江**在内的近20名业主分别诉至一审法院，亦参照前一批业主的起诉提出相同的诉讼请求。在诉讼中，鉴于所了解到的已生效判决案件未能得到执行等情形，石江**变更诉讼请求。另查，案涉小区尚未成立业主委员会，共有住户1140余户。小区内仅配备地下车库，该车库共三层，含779个产权车位，其中负一层245个，负二层264个，负三层270个。该部分车位于2016年5月27日登记产权在长江兆业地产公司名下。自2017年5月，长江兆业地产公司开始出售案涉车位后，部分车位已出售并备案登记在购买业主名下。但根据同批系列另案石江**提交的从中山市国土资源局查询的“中山市不动产登记资料查询结果”显示，截至2019年3月20日止，上述车位尚有330个登记在长江兆业地产公司名下。长江兆业地产公司当庭陈述仅余185个车位未出售，但未就此提交相应证据。又查，石江**提交的小型轿车行驶证登记产权人为案外人石琳，车辆号牌为赣A*****，注册日期为2006年8月31日。石江**称石琳系其侄女，偶尔到案涉物业居住。另，关于小区地下车库车位原租赁方式，双方未提交书面证据，也未提交关于该小区已入住业主情况及车位需求数量等基本情况。一审法院认为，基于石江**最初的诉讼请求，一审法院立案由为物业服务合同纠纷。后根据石江**变更后关于要求长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司支付赔偿款的诉求，一审法院依法向石江**释明：在本案选择基于违约责任还是侵权行为请求赔偿。石江**明确选择基于物业服务合同主张违约责任赔偿。一审法院以石江**诉求为限予以审查，故本案争议焦点为：一、长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司应否继续履行前期物业服务合同，按照250元/月标准向石江**出租停车位；二、长江兆业地产公司应否向石江**承担经济赔偿责任及具体金额；三、长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司应否就其违约行为公开赔礼道歉。具体分析如下：关于焦点一。根据中山市中级人民法院（2018）粤20民终2582号民事判决认定的事实和理由，在案涉前期物业服务合同履行期限内，长江兆业地产公司未按合同条款履行合同义务，单方将车位停放服务费调高为每月500元，属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即石江**有权主张要求长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司按合同约定的原标准履行相应义务，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，如果该行为在法律上或者事实上不能履行；不适于强制履行或者履行费用过高的除外。现长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司以自身的行为及对同类生效判决履行的态度明确表明不愿意按合同约定的原标准提供尚未出售的车位供业主使用，且自2017年5月始对陆续未购买或未同意按新标准租赁或缴纳停车服务费的车辆已限制驶入小区地下车库，即继续履行合同存在客观上及主观上的不能。同时，因案涉车位产权属长江兆业地产公司所有，仍在陆续出售和租赁中，故未出售、未租赁的车位数量亦会不断发生变化，存在不确定性。故关于石江**请求判决长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司继续履行前期物业服务协议，按照250元/月的标准及由石江**自由选择车位的租赁方式出租停车位的诉讼请求，存在不确定性及难以强制执行的客观障碍。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即违约责任后果包含继续履行、采取补救措施及赔偿损失。具体到本案中，由于继续履行存在客观障碍，且石江**同时已经请求赔偿损失，故在剩余车位数量存在变动和业主需求数量不明，原租赁方式不明、租赁条件已发生改变的情况下，判决继续履行将无法执行，亦非有利于石江**的权益选择，故一审法院不予支持。但仅此并非认定长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司无需继续履行合同中关于按原标准收取车位停放服务费之义务。相反，作为小区开发商及车位权属人的长江兆业地产公司，无论是基于案涉前期物业服务协议约定的义务，还是出售房产时的商品房买卖合同的附随义务，乃至开发商的社会责任，均应当尊崇诚实信用、公平合理、和谐共赢的原则，在不损害、不影响、不限制相邻业主享有房产物权的前提下，合理行使自己的车位产权，对尚未出售出租的车位按照抽签或先停先得等相对公平的方式准许业主停放。如此方能缓解小区车位停放矛盾、减少资源浪费、营造良好小区氛围。作为接受委托管理车位，及受聘对小区物业进行管理的佳尊物业中山分公司亦应遵循上述原则，合理有序地管理小区车位。若有意阻拦、人为设障，则有失担当及有违管理之责任。关于焦点二。根据同类案生效判决的认定，案涉前期物业服务合同中包含了关于车位停放（租赁）收取费用的标准，而长江兆业地产公司在商品房买卖合同附件六补充协议第八条明确约定：小区内所有室内汽车、摩托车停车场/位产权属开发商所有，故作为小区前期物业服务企业并无对该部分车位定价及收取停车费用（租赁费）的权力，故应视为佳尊物业中山分公司接受了长江兆业地产公司的委托对车位进行管理和收取费用。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，案涉前期物业服务合同中关于车位停放服务费按每月每位250元标准收费的条款系产权人（即委托人）长江兆业地产公司的意思表示。该条款内容具体确定、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，属于关于车位租赁使用收费标准的要约。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式或其他形式，订立合同采取要约、承诺方式。具体到本案中，因业主与物业服务企业签订的前期物业服务协议主要内容为前期物业服务相关权利义务，结合车位使用的特殊性和必要性，故虽然在业主签订该前期物业服务合同时不能视为对相关车位停放服务费条款（要约）马上做出承诺，即不当然在所有业主之间成立基于车位使用或租赁的合同关系,但只要该小区已交付业主使用，在案涉前期物业服务合同生效后，业主表达车位使用需求（可以为签订租赁合同或向受托人即物业管理公司缴交月或日停放使用费）时即构成承诺，成立车位使用（租赁）合同关系，双方均受该条款约束。故自前期物业服务协议生效，有业主使用案涉车位后，在长江兆业地产公司与有车位需求的业主之间即成立多个不特定的车位使用（租赁）合同关系，在合同期限内，作为相对一方的长江兆业地产公司不享有完全、任意的调价权，此时，若长江兆业地产公司任意提价，则应向有车位需求的业主承担违约责任。故石江**请求长江兆业地产公司承担违约经济赔偿的前提是：有车位停放需求。就石江**举证情况来看，石江**未提供证据证明有登记在自己或同住家人名下的车辆，及曾租赁过小区车位。所提交的行驶证产权人石琳即便按其陈述为其侄女及偶尔到案涉物业居住，亦不符合上述条件，不能证明其已经存在车位停车需求或与长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司建立了事实的车位需求租赁关系。且建设单位提供车位主要是满足业主（及同住家人）的停车需求，而无满足非业主等亲朋停车需求之义务。故不能因此而要求长江兆业地产公司承担违约赔偿责任。也不能证明长江兆业地产公司的违约行为已经影响了其对车位的需求、使用及对其可能造成经济损失。故其请求违约经济赔偿缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于焦点三。长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司应否就其违约行为公开赔礼道歉问题。本案为物业服务合同纠纷，诉讼中经法官释明，石江**明确选择基于合同关系中的违约行为而主张本案相应权利，故本案审查基础法律关系为合同关系。而赔礼道歉是责任人向权利人承认其行为构成侵权并表示歉意的一种民事责任承担方式，旨在对被侵权人的精神伤害予以抚慰，通常适用于故意侵害他人人格权益的侵权行为。它具有对被侵权人精神上的抚慰功能，也是其他侵权责任方式所难以替代的。故其是基于侵权行为而产生的一种民事责任承担方式，亦以侵害人格权益作为前提。但石江**并未提交关于其人格权益受损的证据，且明确以合同违约主张该权益。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于一方违约承担的违约责任方式为：继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，显然不包含公开赔礼道歉方式。故石江**的该诉求于法无据，一审法院不予支持。综上所述，石江**诉求理据不足，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回石江**的全部诉讼请求。案件受理费74元（石江**已预交），由石江**负担。本案二审期间，石江**提交以下证据：1.中山市第十五届人民代表大会常务委员会公告（第21号），拟证明公司不出租车位违反停车条例；2.中山市发展和改革局关于市人民医院配套停车场机动车停放服务收费的复函，拟证明该医院停车费按20元/天收取。长江兆业地产公司、佳尊物业中山公司质证称：证据1未生效，不能作为本案审判依据；2.确认证据2的真实性、合法性，不确认关联性，不能证明业主将车停放在人民医院停车场，该停车方式是舍近求远、不实惠也不合逻辑，不能证明其主张。长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司提交以下证据：1.关于星际豪庭车位问题的公示，拟证明长江兆业地产公司并无违约；2.星际豪庭公告栏照片，拟证明长江兆业地产公司已对履约情况进行公示。石江**质证称：确认真实性，不确认关联性。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系物业服务合同纠纷，本院生效判决认定长江兆业地产公司作为涉案小区车位的原产权人，亦应受前期物业服务协议关于车位使用问题的约束。故在业主使用案涉车位后，长江兆业地产公司即与有车位需求的业主之间即成立多个不特定的车位使用（租赁）合同关系，若长江兆业地产公司任意提价即构成违约，应向有车位需求的业主承担违约责任。但石江**作为本案原告，并无充分证据证明其存在车位停放需求，包括有登记在自己或同住家人名下的车辆，及曾租赁过小区车位，应承担举证不能的不利后果。如一审所述，建设单位提供车位主要是满足业主（及同住家人）的停车需求，并无满足非业主等亲朋停车需求之义务，石江**未能证明其有车位需求且因长江兆业地产公司的违约行为造成经济损失，一审据此驳回其请求违约经济赔偿的主张并无不当，本院予以维持。综上所述，石江**的上诉不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（石江**已预交），由石江**负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  张群立二〇二〇年三月十日书记员  杨俊彦