山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终8494号 上诉人（原审被告）：姜涛，男，1978年10月19日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。 委托诉讼代理人：李怀兵，山东广春律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田乃生，男，1949年3月13日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。 被上诉人(原审被告)：莒南鸿泰置业有限公司，住所地山东省莒南县新建路**。 法定代表人：冯守秀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭凤香，临沂兰山商城法律服务所法律工作者。 上诉人姜涛因与被上诉人田乃生、莒南鸿泰置业有限公司（以下简称鸿泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省莒南县人民法院（2019）鲁1327民初2238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 姜涛上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，驳回田乃生的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由田乃生承担。事实和理由：本案一审法院认定事实错误，判决不当。1.一审法院认定田乃生与鸿泰公司之间签订的认购协议合法有效。我认为协议有效并不发生物权效力。本案中争议的为不动产，应适用《物权法》的规定，《物权法》第九条第一款明确规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力。”因此，不动产的物权公示应以过户登记为准，只要未办理过户登记，法院就可以查封。2.本案中的涉案房产，法院在查封前鸿泰公司并未实际交付田乃生占有使用，一审法院认定田乃生实际占有使用属认定事实错误。综上，鸿泰公司、田乃生未办理房产过户登记，法院查封前该房产也未实际交付，因此不发生物权效力，法院有权予以查封，案外人的相关损失应另案向鸿泰公司主张。请二审法院依法支持我的上诉请求。 田乃生辩称：1.2012年12月12日莒南县老城区提升改造专线与我本人及家属赵玉芹签订了原塑料厂片区温水泉住户房屋搬迁补偿安置协议,把从莒南鸿泰置业有限公司购得的龙泰花园商住楼109号沿街商铺安置补偿给我，我从2015年12月份补齐了安置楼房差价款，依法取得了安置回迁证，并于2016年初开始装修商铺经营。2019年3月我去政务大厅办理房产登记，交齐了所有的应交税费款后去取证时，才被告知商铺已被济南法院分别于2017年3月9日和2017年10月13日查封。2.2015年12月11日，莒南县老城提升改造专线第八期会议纪要决定老城专线购得9号楼109商铺安置给我，面积共计61.41平方米，其中50平方米以内按1100元每平方米安置，超出面积11.41平方米，我按4400元每平方米自行购买。我于2015年12月23日将自行购买款50240元全部付清，并拿到钥匙。3.2016年3月21日，鸿泰公司与我签订龙泰花园内部认购协议一份，认购房屋及龙泰花园9号楼沿街商铺109铺。2016年初，我用此沿街楼开了一个健康体验馆。4.我依据会议纪要缴纳自付部分购房款后，已完全支付了相应房屋对价，并已依法取得搬迁户回迁安置证，且在莒南法院查封前已实际占有使用。当我依法取得回迁安置证时，就认为拥有了财产所有权、使用权和处置权，任何单位和个人都无权占有和处置。房产证没有及时办理，不是我回迁户的过错，是政府和有关部门的所为。5.要求立即停止姜涛申请的对莒南县××花园商住楼××号楼××室的执行，尽快解除查封，以利我早日取得应得的房产证。莒南县人民法院对（2019）鲁1327民初2238号民事案判决正确。强烈要求维持原判。 鸿泰公司辩称，一审法院以查明事实本案事实，证据确凿，请二审法院依法驳回姜涛的上诉请求。 田乃生向一审法院起诉请求：1.判决确认龙泰花园商住楼9号楼-109室（价值208472元）房产归我所有；2.判决立即停止对龙泰花园商住楼9号楼-109室房产的强制执行，并解除对该房产的查封；3.诉讼费由姜涛、鸿泰公司负担。事实和理由：2012年12月12日，莒南县老城提升改造专线与我签订“原塑料厂片区温泉住户房屋搬迁补偿安置协议”，把从鸿泰公司购得的龙泰花园商住楼9号楼-109室安置补偿给了我，我于2015年12月份补齐了安置楼房差价款，并于2016年开始使用商铺经营。2019年3月，我去政务大厅办理房产登记时才知商铺已被莒南法院查封，我遂提出异议申请，法院驳回了我的异议申请，我认为，涉案商铺归我所有，未登记只是物权未设立，并不影响合同的效力，故提起执行异议之诉。 一审法院认定事实：2015年12月11日，莒南县老城提升改造专线第（8）期会议纪要记录，老城专线购得9号楼109商铺后安置给田乃生，面积共计61.41㎡，其中50㎡以内按1100元/㎡安置，超出面积11.41㎡由田乃生按4400元/㎡自行购买。 莒南县老城改造提升专线（甲方）与鸿泰公司（乙方）签订协议书一份，约定甲方购买乙方开发的龙泰花园商住楼9号楼-109室用于搬迁户回迁安置，交付方式为甲方将该楼房款一次性交付给乙方，同时乙方向甲方交付楼房钥匙并与安置户签订商品房销售合同。2015年12月23日，田乃生将应自行购买款50204元交付给鸿泰公司。鸿泰公司将涉案楼房交付给田乃生。 2016年3月21日，鸿泰公司（甲方）与田乃生（乙方）签订龙泰花园内部认购协议一份，认购房屋即龙泰花园9号楼沿街商铺109铺。2016年初，田乃生用此沿街楼开了一个健康体验店。 2017年3月8日，莒南县人民法院作出（2017）鲁1327民初1269号民事裁定，裁定将鸿泰公司所有的莒南县城龙泰花园9号楼-102室、-105室、-109室予以查封。查封期限为2017年3月9日至2020年3月9日。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案争议焦点为田乃生对涉案的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 田乃生对涉案楼房享有足以排除强制执行的民事权益，分析如下：本案中，莒南县经老城提升改造专线与田乃生、鸿泰公司协商，田乃生因拆迁安置在法院查封前与鸿泰公司签订房屋认购协议，该认购协议合法有效。后田乃生依据会议纪要缴纳自付部分购房款后，已完全支付了相应房屋对价，且在法院查封前已实际占有使用。田乃生未能办理房屋产权登记的原因在于政府安置政策问题，并非因田乃生本人的过错。田乃生对涉案的龙泰花园商住楼9号楼-109室依法享有请求将之登记于其名下的权利，该权益能够阻却姜涛依据普通债权申请的强制执行。 综上，田乃生对涉案的龙泰花园商住楼9号楼-109室已完全支付了对价，享有申请将该商铺进行不动产登记于其名下的权利，该权益能够阻却姜涛依据普通债权申请的强制执行。对于田乃生要求确认龙泰花园商住楼9号楼-109室归田乃生所有，因涉案商铺尚未进行初始确权，田乃生可依法向相关行政机关申请不动产登记进行确权。田乃生主张停止对该楼房的强制执行、解除对上述房产的查封的诉讼请求，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、停止姜涛申请的对莒南县城龙泰花园商住楼9号楼-109室的执行；二、驳回田乃生的其他诉讼请求。案件受理费4427元，由鸿泰公司负担。 本院二审期间，田乃生围绕上诉请求依法提交了物业收费单据三份，用以证明其已经实际占有使用龙泰花园商住楼9号楼-109室。姜涛、鸿泰公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据质证。姜涛的质证意见为：对三份证据的真实性有异议，首先，从形式上看，田乃生应当提交物业公司书面证明，证实其三份收据的真实性；第二点，该三张收据均表明收款时间为2016年4月5日，但在同一天，出现的是不同的收费主体，有两张发票是龙泰花园物业，有一张山东澜泊湾物业管理有限公司莒南分公司，两个单位是不同的法律主体，在同一天出具了以上三份单据，是不符合逻辑的，况且该三张收据虽然是由两个不同的单位出具的，但都是同一制式的单据；第三点，在2016年4月份该房产尚未装修和入住，不可能产生200多元的水电费，这与事实不符。综上，请对以上三份证据不予采信。鸿泰公司的质证意见为：1.对三份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，涉案房屋已交付给田乃生，该三份证据证明了田乃生已经使用的事实；2.山东澜泊湾物业管理有限公司莒南分公司和龙泰花园物业与我公司无关，我公司正在协商收回该物业。 对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：田乃生提交的NO.4760836收据载明田乃生于2016年4月5日交纳龙泰花园商住楼9号楼-109室2016年4月1日至2016年6月30日的物业费243元，其提交的日期为2016年4月5日的NO.6961553、NO.6961554收据载明田乃生交纳龙泰花园商住楼9号楼-109室水电费200元、工本费50元及有线电视初装费250元，NO.4760836收据和NO.6961553、NO.6961554收据加盖的收费单位印章虽然不一致，但三份收据载明的经办人均为季仲芬，因此，虽然NO.6961553、NO.6961554收据加盖的印章与NO.4760836收据加盖的印章不同，但并不能以此否认田乃生持有的三份收据的真实性，故本院对田乃生提交的三份收据予以采信。根据田乃生提交的三份收据及田乃生、鸿泰公司的陈述，能够证实田乃生在2017年3月8日前已经实际占有并使用龙泰花园商住楼9号楼-109室的事实。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，本院围绕姜涛的上诉请求进行审理。 本案的争议焦点是田乃生对涉案楼房是否有排除强制执行的权利。 田乃生提交的证据已经证实在龙泰花园商住楼9号楼-109室被查封以前，田乃生已经全部支付购房款且已经实际占有该房屋，田乃生未在本案涉案房屋查封前办理房产证，系政府政策原因所致，并非其个人过错造成。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，田乃生享有排除强制执行的权利，人民法院应当停止对涉案房屋的强制执行措施。综上所述，姜涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4427元，由上诉人姜涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  万法宝 审判员  田开玉 审判员  姚玉蕊 二〇二〇年三月二十七日 书记员  徐晓凤