四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1921民初822号 原告(反诉被告)：通江县人民医院。 法定代表人：郭仕平，院长。 住所地：四川省通江县。 统一社会信用代码12513721452408269T。 委托诉讼代理人：何波之，四川衡义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯华，女，汉族，1970年9月9日出生，住通江县。 被告（反诉原告）：张爽，男，汉族，1969年9月15日出生，住巴州区。 委托诉讼代理人：周福鸿，通江县金华法律服务所法律工作者。 原告(反诉被告)通江县人民医院与被告（反诉原告）张爽“房屋租赁合同纠纷”一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人何波之冯华和被告及其被告的委托诉讼代理人周福鸿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即腾退房屋；2、判决被告自2020年2月1日起，每日向原告支付租赁费1369.86元，直到腾退房屋完时止；3、判决被告向原告支付违约金5万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由及反诉答辩理由：原被告于2009年8月13日签订《卫生宾馆租赁经营合同》，合同约定被告租赁原告所有的位于通江县××镇街道的卫生宾馆用于经营，租赁期限为2010年1月31日到2020年1月31日止。合同履行期间，如一方违约，需向对方支付当年租金10%的违约金，并赔偿其他直接损失。合同到期后，原告多次要求宾馆腾退房屋，但被告至今未于腾退。故诉至法院，以实现诉请。被告反诉的请求不能成立，驳回被告的反诉请求。 被告（反诉原告）答辩及反诉称：双方签订的租赁合同属实，在合同履行期间我方并未违约，因疫情原因导致无法交付。疫情过后，因客观原因，未能交付，是双方违约。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付租赁物增设、修缮、补强费用50万元（具体金额以评估为准）；2、返还反诉原告交纳的保证金30000元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：原被告于2009年8月13日签订《卫生宾馆租赁经营合同》，合同约定被告租赁原告所有的位于通江县××镇街道的卫生宾馆用于经营，我方接手该宾馆后，根据《合同》约定应由反诉被告提供的部分设施老旧、低能不能满足必要的经营活动，不符合宾馆经营相关的管理规定，反诉原告依法、依约进行了维护、加装和改造升级。合同期满后，就部分装饰装修折价补偿问题协商无果，故提起反诉。 经审理查明事实如下：原、被告于2009年8月13日签订《卫生宾馆租赁经营合同》。合同主要内容如下:甲方：通江县人民医院乙方：张爽乙方在甲方实施的卫生宾馆租赁竞价活动中，取得卫生宾馆租赁经营权。经甲、乙双方平等协商，自愿达成如下条款：一、租赁形式甲方将卫生宾馆（包括负一楼）及附属设施（含楼顶、户外墙体广告位及设施）租赁给乙方经营管理，使用、收益。乙方在经营宾馆活动中，依法自主经营、自负盈亏、独立承担责任。二、租赁范围卫生宾馆全部（包括负一楼、楼顶、户外墙体广告位及设施）三、租赁期限租赁期10年，自2010年1月31日其至2020年1月31日。四、租赁费、财产物资折款及保证金1、年租赁费26.6万元（大写：贰拾陆万陆千元），从第三年起逐年递增5%；3、租赁经营期间，乙方向甲方交纳财产安全保证金20000元（大写贰万元）和治安保证金10000元（大写壹万元），用于乙方使用甲方财产的安全保证和治安保证，不计算利息，租赁经营到期，若无财产损失及治安事件，退还给乙方。七、安全责任7.1乙方在合同期期间负责卫生宾馆大楼主体，包括顶层处漏雨及外墙的维护和安全管理，其维护费用自行负担。因乙方维护和安全管理不到位而导致的安全事故，乙方承担安全责任。7.2乙方在合同期间确需对租赁房屋进行改造、维修时，在征得甲方同意后，在不改变房屋价值和结构安全，并取得相关管理部门允许的前提下进行，出现安全事故由乙方承担全部责任。7.3租赁期内，乙方必须按照旅馆特种行业及治安、消防、卫生防疫、管饱、文化管理的有关规定依法经营，并取得相关许可证书。水电气陆、计度箱等使用、维修必须达到国家有关规定要求，出现安全事故由乙方负责。八、水、电设施及费用甲方提供卫生宾馆现有水、电设施给乙方，在租赁期内维修费、水电费由乙方负责；九、权利和义务（二）乙方的权利和义务3、乙方不能更该宾馆建筑主体结构，经营期间的维修、装修费用由乙方承担。对宾馆进行装修、装饰需事先与甲方协商，将装修或装饰方案送甲方备案，征得甲方同意后方可动工。4、乙方负责对宾馆整个大楼用水、用电、门前及工商所相邻界面的“三包”、垃圾清运、化粪池、排水沟清淤维护实施统一管理，其费用由乙方负责，自求平衡。6、租赁期满或书面合同解除，乙方必须按时撤出动产的物资（内外装修、装饰。含门窗、地板、吊顶、灯具、厕所等除外），期满三日后仍有余物，视为自动放弃所有权，由甲方处理；如乙方逾期不撤出，应赔偿甲方的经济损失，损失按合同约定、合同解除当年租赁金额平均天数计算赔偿费用。十一、其他2、乙方为经营需要添制的各类设施设备及房屋装修、装饰，在租赁期满，其动产（包括电视、空调、家用具等）权属乙方所有，由乙方自行处理，乙方不得将其投入的资产折价给甲方或抵作租赁费，其不动产部分的资产（包括门窗、地板、吊顶、灯具、墙体装饰、卫生间装饰等）权属甲方所有（甲方不对乙方作任何补偿），乙方不得在期满将其人为破坏，如恶意损坏照价赔偿。6、卫生宾馆甲方负一楼因原合同未到期，故暂不能一并与卫生宾馆1-5层同意交付乙方使用（卫生宾馆招租说明书中说明），在原租赁期届满后再向乙方交付，乙方不得因此而追诉甲方任何经济和法律责任（即：租金不因该负一层的延后交付而减少，该负一层原租赁期内的租金归甲方所有）。7、甲方卫生宾馆负一楼理发店，原合于2009年9月30日到期，干洗部原合同于2009年12月16日到期，二门市的收回由乙方负责（甲方协助），若需提前收回则由乙方做好二门市业主的思想工作及对干洗部的补偿工作。合同签订后，原告向被告张爽交付了租赁物，被告张爽向原告支付了租赁费。后被告张爽对该宾馆的供电系统进行了重新安装，开支费用81000元；电梯、电梯井道建设及补偿费共计309935元；化粪池建设费用160000元；消防建设及培训和罚款93100元；代通江县人民医院垫支原卫生宾馆与原租赁人的租赁关系所发生的费用105000元。卫生宾馆更名为通江县维尔康酒店。2019年10月10日向通江县人民医院递交了延期申请，通江县人民医院于2019年11月22日回复。2020年3月18日通江县人民医院向承租人张爽发出了告知函，主要内容：“承租人张爽，你与我院签订的《卫生宾馆租赁经营合同》已于2020年1月31日到期，受新冠肺炎疫情影响，全县宾馆、酒店等行业于2020年1月30日14时至3月3日停止营业，故我院暂未收回租赁物（包括卫生宾馆及负一楼、楼顶、户外墙体广告位及设施）。经你本人申请，综合考虑疫情影响，我院同意将租赁物交接时间延至2020年3月25日9时。”张爽在该函件上签上了“希望在3月25日交接时给予3-5天处理残值时间，或使用用途没有确定时可暂存至使用用途明确或至公开竟租时间”的字样。后因交接及添附等问题发生争议，原告通江县人民医院诉至法院。 本院认为：原、被告签订的《卫生宾馆租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方在租期内均按合同约定履行了其相关的义务。租期届满后，原告通江县人民医院要求被告张爽腾退房屋的理由正当合法，本院予以支持；关于通江县人民医院要求“被告张爽支付自2020年2月1日起，每日向原告支付租赁费1369.86元直到腾退房屋完时止”的问题，因受新冠肺炎疫情影响，全县宾馆、酒店等行业于2020年1月30日14时至3月3日停止营业，原告同意被告张爽延期至2020年3月25日，而被告张爽提出延长3-5天成立残值等问题，系双方对延期交接租赁物的时间重新约定，故应从2020年4月1日起计算租金，至实际腾退房屋时止，日金计算标准393003元÷365天＝1076.72元；关于被告张爽是否应当支付违约金的问题，因双方第三人未在合同约定违约金及其计算标准，且原告通江县人民医院的租金损失被告已经给予了赔偿，故原告通江县人民医院的该项主张，本院依法不予支持；关于反诉原告张爽要求反诉被告通江县人民医院返还30000元保证金的问题，反诉被告通江县人民医院未能提供张爽有损害反诉原告的财产的行为及治安案件的发生，故按合同约定，应由反诉被告通江县人民医院退还反诉原告张爽保证金30000元，该款项可与在应当支付的租金中扣减；关于反诉原告张爽要求反诉被告通江县人民医院支付租赁物增设、修缮、补强费用及代为支付的费用约50万元的问题，一、本案《卫生宾馆租赁经营合同》系有效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“合同履行期届满或者解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”和第十二条“租赁期间届满时附和装饰装修物的处理承租人经承租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，虽然反诉原告未能提供反诉被告同意其对卫生宾馆进行装饰装修的证据，但装修结束到现在已经过去八余年的时间，应视为反诉被告通江县人民医院默示同意，故根据该司法解释的规定，反诉原告请求出租人补偿附和装饰装修费用的没有法律规定；二、根据原、被告签订的《卫生宾馆租赁经营合同》第十一条第（二）项“乙方为经营需要添制的各类设施设备及房屋装修、装饰，在租赁期满，其动产（包括电视、空调、家用具等）权属乙方所有，由乙方自行处理，乙方不得将其投入的资产折价给甲方或抵作租赁费，其不动产部分的资产（包括门窗、地板、吊顶、灯具、墙体装饰、卫生间装饰等）权属甲方所有（甲方不对乙方作任何补偿），乙方不得在期满将其他人为破坏，如恶意损坏照价赔偿。”的及第（六）（七）项、卫生宾馆甲方负一楼因原合同未到期，故暂不能一并与卫生宾馆1-5层同意交付乙方使用（卫生宾馆招租说明书中说明），在原租赁期届满后再向乙方交付，乙方不得因此而追诉甲方任何经济和法律责任（即：租金不因该负一层的延后交付而减少，该负一层原租赁期内的租金归甲方所有）。甲方卫生宾馆负一楼理发店，原合于2009年9月30日到期，干洗部原合同于2009年12月16日到期，二门市的收回由乙方负责（甲方协助），若需提前收回则由乙方做好二门市业主的思想工作及对干洗部的补偿工作。约定，反诉原告请求出租人补偿附和装饰装修费用的没有事实依据；故反诉原告主张爽要求反诉被告通江县人民医院支付租赁物增设、修缮、补强费用及代为支付的费用约50万元的诉讼请求，既没有事实依据，也没有法律依据，本院依法不予支持。为了维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决如下： 一、被告张爽在本判决生效后十日内腾退维尔康酒店，并按宾馆设施移交清单向原告通江县人民医院交付； 二、被告张爽在本判决生效后十日内向原告通江县人民医院租金，按日1076.72元从2020年4月1日起至实际腾退维尔康酒店时止； 三、反诉被告通江县人民医院在本判决生效后十日内向反诉原告张爽支付保证金30000元； 四、驳回原告通江县人民医院的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告张爽的其他诉讼请求。 在履行时，二、三项品迭后，由被告张爽向原告通江县人民医院支付租金。 判决生效后，如义务人未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元，反诉诉讼费4400元，共计4925元，由被告张爽负担4600元，原告通江县人民医院负担325元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  王** 二〇二〇年三月二十六日 书记员  杨威