广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初35166号本诉原告（反诉被告）黄照平，男，汉族，1972年12月6日出生，户籍地址：广东省深圳市龙岗区。委托代理人古财勇，广东执一律师事务所律师。委托代理人刘文艺，广东执一律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）刘霞，女，汉族，1990年10月14日生，身份证住址：湖南省炎陵县。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）黄照平的委托代理人刘文艺，本诉被告（反诉原告）刘霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结本案相关情况一、涉案房屋相关情况：案外人深圳市木棉股份合作公司享有位于深圳市龙岗区的占有、使用等权利。2016年6月27日，本诉原告黄照平（以下简称原告）与案外人深圳市木棉股份合作公司签订《租用厂房合同书》，约定由原告租得上述房屋，租赁期限为2016年6月1日至2021年5月31日。经查，上述房屋已申报深圳市历史遗留违法建筑，原告未提交房屋产权证书及建设工程规划许可证。二、有无签订书面租赁合同：2018年11月13日，原、被告签订《木棉湾商务大厦租赁合同》1份，约定本诉被告刘霞（以下简称被告）向原告租用上述房屋中3楼305、307、309、311室用于经营少儿舞蹈培训；租赁面积为272平方米（含公摊面积），55元/平方米/月，月租金为14960元。2019年10月，被告以经营困难为由提出退租部分房屋，经双方协商一致后约定自2019年10月起原告仅租赁305、307室，月租金为7480元。三、租赁期限：《木棉湾商务大厦房屋租赁合同》约定租赁期限为2018年11月13日至2021年5月27日。四、租金的约定：如上述，租金为55元/平方米/月，自2019年10月起租金减少为7480元/月。五、租金支付情况：原告称，2020年2月起被告以疫情影响经营为由，要求原告免收租金，此后被告拒不支付2020年3月之后的租金、电费，原告于2020年6月16日向被告发出《律师函》，故被告尚需支付2020年3月1日至2020年6月16日期间的租金。另外，原告称业主以疫情影响为由免除了原告2020年2月0.5个月的租金，故原告已免除被告2020年2月0.5个月租金。被告称被告实际交租至2020年2月29日，因业主同意减免0.5个月租金，故被告是交租到2020年3月15日的，另外有7天原告单方面通知限制被告用房，故被告租金可冲抵至2020年3月22日；被告称其为教育培训行业，因新冠疫情影响，根据深圳市教育局的文件，自2020年1月16日开始关店，损失惨重，且2020年4月5日被告曾给原告打电话要求解除合同，但原告不予同意并阻止被告搬离场地内的前台组合柜等物品，故被告认为租金仅能计算至2020年4月5日，此外2020年2月15日至2020年4月5日期间的租金应当减免一半。六、涉案房屋有无返还：原告称其在2020年6月16日发出《律师函》解除合同，故房屋在2020年6月16日才收回。被告称，2020年4月5日被告已合法解除合同，但被告在搬离物品时被原告阻扰，此后房屋由原告控制。七、水电费：《木棉湾商务大厦租赁合同》约定电费1.36元/度，水费6.8元/吨，按月实际用水电计费。原告主张被告拖欠水电费期间为2018年11月13日至2020年6月16日共计4251元。被告称，原告曾口头承诺被告在租赁期间不需要缴纳水电费，原告之前从未要求被告缴纳水电费，因此被告无需再向原告缴纳水电费。原告提交的水电费收费票据显示2018年11月至2020年6月期间，原告一直有向案外人深圳市盛浩实业发展有限公司缴纳水电费。八、前台组合柜损失：被告称2020年4月5日被告要求办理场地时，原告予以阻扰并拒绝被告搬离场地内的前台组合柜等物品，造成前台组合柜损失，应当由原告返还。原告称，被告自行提交的视频等证据中未有显示原告有扣留被告前台组合柜的情形，无法得出被告的主张。被告提交的《转让合同》显示2018年11月13日被告从案外人深圳市星舞文化艺术培训有限公司处转得涉案场地相关设施，其中有“前台组合柜”1套，本案原告作为该公司法定代表人，亦在《转让合同》上签名；被告提交的证人证言等证据均显示被告欲搬离上述“前台组合柜”时，被疑似原告方人员、物业人员等予以阻止。九、租赁押金：《木棉湾商务大厦租赁合同》约定被告向原告缴纳租赁押金20400元。但原告称被告实际仅缴纳押金20000元。双方就押金实际缴纳数额均未提交提交证据予以证明。十、其他情况：1、原、被告各自提交的微信聊天记录显示，2020年4月5日被告方向原告方发送消息称“梁老师，我们决定先退租...”，原告方回复“现在合同还在履行期，由于你中途退出，所以押金我们是不给退还的。还要麻烦你缴清2020年3月、4月租金...”；此后双方就此发生争执，2020年4月7日原告方称“按照合同履行，一个月以上你没有付房租的话，我就可以让你搬走了，而且你要把你所有的东西留下来，不退押金。处理完你再把东西搬走”，“合同上写的很清楚，水多少钱一吨，电费怎么算，只是我还没有收你的，但不代表我不收”，被告方回复“合同法规定，没办法履行合约可以单方面解除合同，退还押金，你现在要我把东西请走或者走完法律程序在允许我清走都可以”，“该交的水电费不会少物业的”；2020年4月14日原告方询问“考虑的怎么样了”，被告方回复“想继续做，但是现在没有钱了，在想办法”，原告方回复“那你看我们优惠这么大力度，黄老板的意思是可以一次性把剩余的房租一下收到”...2020年5月6日原告方称“刘老师，限定的时间过去了，你们还没交租，所以我方郑重通知你方，我方单方面收回舞蹈室并终止合同，舞蹈室的押金和所有设施我将用来抵消你这边没交的房租、水、电”。十一、原告的诉讼请求：1、被告支付拖欠的租金22689元（2020年3月1日至2020年6月16日）、电费4251元（2018年11月13日至2020年6月16日），合计人民币26940元；2、被告赔偿逾期付款损失748.86元（以26940元为基数，按照年利率5.7%，自2020年6月6日起计算至清偿之日止，暂计至2020年11月30日）；3、被告承担本案全部诉讼费用。十二、被告的答辩意见：被告在2020年4月5日就书面提出解除合同，租金只能计算至2020年4月5日；水电费因原告口头承诺过被告不需缴纳，故被告定额缴纳租金，因为被告的租金比其他人的租金都高，所以被告缴纳的就包括了所有费用；原告也没有向被告提供水电费的原始读数，存在伪造嫌疑；被告因新冠疫情，无限期停业，在合法的、不可抗力的情况下退租，原告不退押金，也扣押被告物品，还有恐吓被告的行为；被告也明确向原告说明了等疫情过后，再考虑重新再租的问题，并非原告说的续租事宜；被告实际租金是缴到3月15日的，3月15日至4月5日，被告也没有实际使用房屋，故被告认为该期间的合同没有实际履行，故不应该承担该期间的租金。被告要求原告退还押金。十三、反诉原告的反诉请求：1、反诉被告减免2020年2月15日-4月5日疫情期间一半租金计人民币6233元。2、反诉被告依法解除合同并退还租房押金20400元。3、反诉被告归还强行扣留的反诉原告的前台组合柜。4、反诉被告承担诉讼费十四、反诉被告的答辩意见：1、反诉被告认为本案不适用不可抗力规则，反诉原告诉请减免2020年2月15日至4月5日期间的一半租金6233元缺乏事实和法律依据，反诉被告已在反诉原告欠付的租金中减扣了3740元，其余部分反诉被告不予减扣；反诉被告自案外人深圳市木棉湾股份合作公司处承租了案涉房屋并转租给反诉原告，受疫情影响，案外人木棉湾公司仅仅减免了2020年2月一半的租金即3740元，反诉被告也在2020年4月时与反诉原告协商就表明可以减免3740元，共度疫情期间的困境；2、反诉原告拒不支付租金，严重违法合同在先，其对于合同终止具有重大过错，应当承担责任，反诉被告无需向被告退还租房押金，且反诉原告实际向反诉被告支付的押金为20000元；3、反诉被告并未扣留反诉人的前台组合柜，因此反诉被告无需归还，双方发生争执后，反诉原告将该前台组合柜放在案涉房屋外的走廊上，并不在反诉被告的控制范围内，被反诉人并未进行扣留，也无法归还。判决结果本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，原告依据合同所取得的租赁押金应当予以退还，故本院对被告反诉要求原告退还租赁押金的请求，予以支持，因双方均未提交证据证明押金实际缴纳数额，本院采信合同约定的20400元。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。关于房屋占有使用期间，根据2020年4月期间原、被告的微信聊天记录显示，虽然被告在2020年4月5日提出退租，但双方实际就退还押金等事项未能达成一致，此后双方发生争执，原告未同意被告自行搬离场地的行为，2020年4月14日被告亦表示“想继续做，但是现在没有钱了，在想办法”，截至2020年5月6日原告发出通知称单方面收回舞蹈室并终止合同，故本院认为房屋占用期间应截至原告单方面收回房屋之日即2020年5月6日，故房屋占有使用费应计算至2020年5月6日。2020年初因新冠肺炎疫情影响，广东省于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日起调整为二级响应，于2020年5月9日起再次调整为三级响应。在此期间，教育培训行业应当根据深圳市发布的《深圳市教育系统新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作方案》等文件，从2020年1月22日起停课。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等，承租人请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持；承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。”本案中，被告租赁房屋用途为开办舞蹈培训机构，在疫情期间暂停了经营活动，行业所遭受的损失远大于其他行业，行业恢复正常经营所需时间较其他行业也更久，故从公平原则出发，本院认为，2020年2月、3月、4月期间，房屋租金由租赁双方各承担一半即出租人给予每月减免一半租金合计减免1.5个月租金，较为公平、合理。综上，原、被告确认被告实际足额交租至2020年2月底，故被告应支付2020年3月1日至2020年5月6日期间的剩余租金，合计4477.7元（7480元/月×0.5+7480元/月×0.5+7480元/月×0.5×6天-2月多付7480元/月×0.5）。关于原告主张的水电费，因被告未有证据证明原告曾承诺免除，且微信聊天显示被告确认应当缴纳水电费，故本院对原告要求被告支付2018年11月13日至2020年5月6日期间水电费的诉讼请求予以支持，经计算为4215.4元。关于原告要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告退还前台组合柜的请求，因被告提交的《转让合同》有原告签名，转让物品有“前台组合柜”，且原告在微信聊天记录中确认“舞蹈室的押金和所有设施我将用来抵消你这边没交的房租、水、电”，故本院对被告要求原告返还前台组合柜的诉讼请求，予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告刘霞在本判决生效之日起5日内向本诉原告黄照平支付2020年3月1日至2020年5月6日期间剩余房屋占有使用费人民币4477.7元；二、本诉被告刘霞在本判决生效之日起5日内向本诉原告黄照平支付2018年11月13日至2020年5月6日水电费人民币4215.4元；三、反诉被告黄照平在本判决生效之日起5日内向反诉原告刘霞退还租赁押金人民币20400元；四、反诉被告黄照平在本判决生效之日起5日内向反诉原告刘霞退还前台组合柜一套；五、驳回本诉原告黄照平的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告刘霞的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币333元（本诉原告已预交），由本诉原告负担人民币25元，由本诉被告负担人民币306元；反诉案件受理费333元（反诉原告已预交），由反诉原告负担25元，由反诉被告负担306元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 怡二〇二〇年三月十二日书记员 戴思强