宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初13755号原告：宁夏盈纳房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：张伟栋，系公司董事长。委托诉讼代理人：吴晨，北京宸章律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亦文，北京宸章律师事务所律师。被告：华夏银行股份有限公司，住所地：北京市。法定代表人：李民吉，系公司董事长。委托诉讼代理人：海贵福，上海中夏（银川）律师事务所律师。原告宁夏盈纳房地产开发有限公司与被告华夏银行股份有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吴晨、赵亦文、被告的委托诉讼代理人海贵福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏盈纳房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退银川市xxx并交付给原告供原告组织竣工验收；2.判令被告将银川市xxx楼房屋恢复原设计；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年9月15日，原被告双方就位于银川市xxx层分别签订两份《银川市商品房买卖合同》(合同编号分别为xxx号和xxx号)及补充协议。被告购买原告开发建设的位于银川市xxx办公商业综合楼。2015年1月9日，因被告要求在房屋竣工验收前进行装修，双方签订《华夏银行银川分行营业办公楼装修工程协议》，约定“买受人(被告)自本协议签订之日起开始进场装修施工”；将交房时间顺延至“买受人完成所有装修及相关工作、消防工程通过验收取得合格证之日起20日内。”同时，双方约定被告“装修设计荷载不得大于原设计荷载：若确需要对原结构进行改造、增加均布荷载或集中荷载、打洞穿孔的部分，应委托专业设计单位进行设计，并向出卖人(原告)报备；如未经设计、审图擅自改造的，所造成的损失和后果由买受人自行承担。”2015年1月16日，原告就装修管理向被告发出备忘录，再次明确要求“装修设计载荷不得大于原设计载荷”。被告入场装修后，原告进行工程巡检时发现被告在装修过程中存在擅自改变梁板结构等重大问题，要求被告进行整改，被告并未进行相应整改，未依照原设计规范进行装修。2015年9月，在未竣工验收的情况下，被告所属银川分行入驻案涉房屋并开业运营。因被告装修改变原设计结构、功能，并增加了各楼层地暖，导致案涉房屋荷载大幅度增加，存在严重安全隐患。案涉房屋设计单位杭州中联筑境建筑设计有限公司出具质量鉴定报告，要求对案涉房屋工程进行处理后方可投入使用，具体处理方法为恢复原状或进行加固处理。被告的违规装修行为导致案涉房屋无法取得《建设工程竣工备案表》，无法满足合同约定的交付条件，也无法办理产权登记手续。鉴于此，为履行买卖合同的约定，尽快对案涉房屋进行竣工验收并办理相关产权登记手续，特依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十六条及其他相关法律法规，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。被告华夏银行股份有限公司辩称，本案系合同纠纷，并非侵权纠纷，依据《最高人民法院关于商品房买卖合同的解释》第一条及《物权法》第241条，不动产的交付、使用、收益及违约责任按照合同约定执行，本案中涉及的房产适用；原告违规交付房屋，并非被告违规使用，《房地产管理法》第27条，《建筑法》第61条，房屋未经验收交付的责任在于建设方；房屋验收主体单位为法定的主管部门即宁夏质监总站，并非原告陈述的设计单位，不允许合同各方进行约定。一、原告请求被告腾退银川市xxx层并交付给原告组织竣工验收的诉讼请求不能成立。1、被告实际控制并占有、使用涉案银川市xxx号楼是基于双方签订的2份《银川市商品房买卖合同》及1份《补充协议》并支付合同约定的应该支付且已实际完成支付的159678390元购房款，通过购买并支付对价而获得对涉案房产的实际控制并占有、使用的权利，并无不妥，无腾退之义务。2、具体根据双方签订的2份《银川市商品房买卖合同》第九条交付期限及条件之规定交房日期为2014年11月30日前（随后因签订涉案办公楼装修协议将交房日期顺延至被告完成全部装修并消防工程通过验收取得合格证之日起20日内，据此计算交房日期为2015年10月19日）根据该条款被告从2015年10月19日就应获得涉案房产完全的控制、占有、使用之权利。3、被告按合同约定已分别于2014年9月24日支付购房款154328440元（约定98%购房款），2016年6月13日支付5349950元（重新核算面积补差增减价款），合计支付购房款159678390元，据此完成购房款支付义务后获得占有使用房屋之权利。4、原告请求腾退的银川市xxx，至今原告并未交付不存在腾退之可能，对此地下一层交付问题被告已起诉至银川市中级人民法院，并保留追究原告迟延交付之违约责任、损失赔偿责任等权利。二、原告请求被告将银川市金凤区新昌东路银川财富大厦1号楼恢复原设计的诉讼请求不能成立。1、被告对涉案房产的装修行为一是基于双方签订的《银川市商品房买卖合同》及其补充协议，二是基于双方签订的《华夏银行银川分行营业办公楼装修工程协议》。涉案房产的装修行为是装修工程协议双方共同确认认可的合同行为，并非被告一方的单方行为。2、被告的装修过程从设计、施工、监理到验收全部通过有资质的专业单位进行，而且以会议纪要的形式通过了验收，且将全部验收资料上报给了原告。3、原告认为要求恢复原设计的理由是装修改变原设计导致无法完成竣工验收，但原告截至目前并无验收主管部门或其他独立第三方出具的有效直接证据证明装修行为影响竣工验收，仅凭与原告有利害关系的原设计单位出具的监测报告不足以认定该事实及其因果关系。4、第三方设计公司出具的质量鉴定报告给出的具体处理方案也仅为恢复原状或加固处理，并不必然进行腾退或恢复原状。三、原告本案诉请不具有现实可操作性且必将导致双方损失扩大以及对可能扩大的损失如何承担等重大问题。1、原告之诉请形式上要求腾退房屋恢复原设计，本质上为恢复原状返还原物，涉案房产系被告于4年前花巨资为实现开设华夏银行银川分行之合同目的而购买，购买后又投入3千余万元装修并开业使用至今。所谓腾退恢复原状即退出使用、作废装修、返还房产，如此诉请对于作为银行业省级分行的金融机构不具有现实可操作性。2、原告之诉请腾退房屋恢复原设计必然导致发生巨额损失，该损失至少包括被告已装修投入损失约3100万元、腾退搬迁损失、临时办公损失、二次装修损失等，保守评估将不低于1亿元。3、如果发生腾退则前述损失必然发生，依法原告作为具有专业资质的地产开发企业，明知法律禁止将未经竣工验收合格的工程交付使用而明知故犯，对此应承担主要或全部损失赔偿责任。四、原告本案诉请之案由、侵权构成要件及基础法律关系等均争议较大不符合法律规定而不能成立。1、原告诉请本案案由为排除妨害恢复原状纠纷，该案由为物权保护纠纷下的二级案由，其法律性质为物权请求权。物权一般包括所有权与他物权之用益物权和担保物权。本案涉案房产双方权利义务基于买卖合同之合同关系约定而产生，不存在侵权之法律关系。2、原告对履行商品房买卖合同发生争议可通过被告正在银川市中级法院诉讼的案件提出反诉或另案起诉的方式主张权利，特别是原告请求腾退房屋恢复原状的诉请可以以诉讼解除商品房买卖合同返还原物的法律关系主张，而不能以侵权为由提起诉讼。3、原告诉请排除妨害恢复原状，不符合物权法规定的排除妨害恢复原状之侵权构成要件。《物权法》第三十四条至第三十七条的规定，关于行使物权保护请求权的构成要件：权利人是物权人或占有人；侵害人无权占有物或者侵害物权；侵害人的行为与妨害、损害物权具有因果关系。其中，损害赔偿的责任还需侵害人具有过错。首先，原告不是涉案房屋的所有权人和占有人。原告是房地产开发公司，双方之间的合同关系是涉案房屋的商品房买卖合同关系，原告基于双方的买卖关系已经将涉案房屋的所有权出让给被告，并获得了买卖合同的出让对价购房款。因此鉴于原告作为房地产公司的组织经营目的和商品房买卖合同的目的，原告现在不应基于《物权法》第三十条、第一百四十二条主张自己是所有权人或者占有人。其次，被告是涉案房屋的基于合同关系的合法占有人。被告已经完整举证并证明了基于双方的房屋买卖合同关系，合法享有占有使用收益的权利，不是无权占有人。依据《物权法》第二百四十一条，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。结合本案应当依据双方之间已经约定的关于商品房买卖合同确认涉案房屋的使用和违约责任，依此，应在银川市中级法院双方之间的商品房买卖合同纠纷诉讼的案件中处理。最后，被告的装修现状与涉案房屋无法进行竣工验收备案没有因果关系。涉案房屋如果因装修造成无法进行竣工验收备案应由住房建设局确定。设计公司因为装修与设计不符而拒绝申请竣工验收备案不符合法律规定，同时这是设计单位与建设单位之间的合同关系。设计公司也无权作出涉案房屋的装修是否影响房屋使用安全的判断以及如何整改决策，应由建筑工程质量监督站验收确认，以及具有相应资质的房屋质量鉴定机构出具整改方案。综上答辩理由，因案涉房产对被答辩双方系合同纠纷并非侵权纠纷，被告根据合同约定支付对价而获得实际控制并占有使用之权利，原告通过收取购房款并交付房产的行为已丧失对涉案房产的所有、占有，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，涉案房产已实际完成了买卖、付款、备案、交付、占有、使用等全部行为，原告仅剩合同约定的协助办理产权登记之义务，据此其诉请完全不能成立，恳请法庭依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原告提交的银川市商品房买卖合同、银川市商品房买卖合同及补充协议，真实、合法，能够证实被告华夏银行股份有限公司购买原告开发建设的位于银川市xxx楼的事实，本院予以采信；原告提交的华夏银行银川分行营业办公楼装修工程协议，真实、合法，能够证实原告案涉房产未经验收的情况下，同意被告进场装修的事实，本院予以采信；原告提交的备忘录4份，真实、合法，能够证实在被告装修过程中，原告多次对被告进行提醒与告知的事实；原告提交的关于“银川xxx楼”项目预验收的相关函件，真实、合法，但仅能证明组织预验收要求被告整改的内容，故对原告的证明目的，本院不予采信；原告提交的网页截图，真实、合法，与本案事实具有关联性，本院予以采信；原告提交的《关于银川财富大厦A座改造后的初步质量鉴定报告》虽系第三方作出，但该第三方系案涉房产的原设计单位，故本院予以采信；原告提交的建筑工程施工许可证，真实、合法，本院予以采信；原告提交的（2019）宁01民初3140号民事庭审笔录，真实，合法，与本案事实具有关联性，本院予以采信，但对部分证明目的不予采信；原告提交的《夹层梁、板拆除施工方案》真实，合法，能够证实被告在对案涉房产装修时对一层大厅悬臂梁、横梁及混泥土顶板拆除的事实，本院予以采信；原告提交的建筑工程质量安全隐患责令停工整改通知书，真实、合法，与本案事实具有关联性，本院予以采信。被告提交的银川市商品房买卖合同、银川市商品房买卖合同补充协议、存款金额交易明细查询、华夏银行付款凭证，真实、合法，与本案事实具有关联性，本院予以采信；被告提交的华夏银行银川分行营业办公楼装修工程协议、建筑工程施工许可证，真实、合法，本院予以采信；被告提交的工程竣工验收备案表，本院不予采信；被告提交的建设工程消防验收意见书、会记纪要、告知函、关于恳请尽快组织对银川财富大厦1号楼主体工程验收的函，真实、合法，本院予以采信。根据当事人的当庭陈述、举证及本院对证据的认证，本院认定事实如下：2014年9月，原被告签订《商品房买卖合同》两份，约定：被告购买原告开发建设的位于银川市xxx层，交付时间为2014年11月30日前，交付使用条件为1.该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》；2.如因政府管理部门原因，造成1暂未达到，且出卖人提供了政府部门证明文件的则必须符合：该商品房已由出卖人组织设计单位、施工单位、勘查单位、监理单位验收合格；3.买受人已按照本合同第七条约定的付款进度支付了本阶段相应的购房款；4.符合本合同中约定的交付标准。并约定：买受人仅作办公商业综合使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。鉴于xxx楼整栋购买，在不影响主体结构安全条件下，由买受人自行确定使用方案；如变更方案涉及到改造及外立面变更的，应向出卖人提供相关资料备档。合同还约定了其他权利义务及违约责任等。后原被告签订《补充协议》一份，对双方签订的《商品房买卖合同》部分条款进行了补充。2015年1月19日，原被告签订《华夏银行银川分行营业办公楼装修工程协议》一份，约定：双方于2014年9月就购买“xxx楼”签订商品房买卖合同，就购买面积、价格、交付条件、验收期限等进行了约定。截止2014年11月末施工现场已完成约定工程量，但因气候温度不满足消防验收条件等原因未能如期验收。鉴于买受人对本项目投入使用时间已确定，同时现场具备买受人进场装修改造的条件。经双方研究、协商一致，同意买受人自本协议签订之日起开始进场装修施工，同时双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间顺延至买受人完成所有装修及相关工作、消防工程通过验收取得合格证之日起20日内。并约定了买受人及出卖人的具体义务。被告聘请深圳远鹏装饰集团有限公司宁夏分公司为案涉房产的装修设计及施工单位，施工经宁夏回族自治区住房和城乡建设厅许可，被告拆除案涉房屋一层大厅悬臂梁、横梁及混泥土顶板。装修过程中，原告就装修注意事项、存在的问题以备忘录、函的形式向被告告知，同时载明被告擅自使用未经竣工验收的“xxx楼”项目，视为2015年6月25日原告公司已完成了合同商品房的交付义务。2015年8月13日，案涉房屋的装修经设计单位、施工单位、监理单位及建设单位即被告同意竣工。2015年6月3日、9月29日，案涉房屋的1-4层土建及室内装修工程、5-16层土建及内装修、地下一层建设工程经银川市公安消防支队消防验收合格。2015年9月16日，被告华夏银行在案涉房屋正式开业。2015年10月27日、2015年11月13日，被告分别向原告送达告知函一份，要求原告组织相关单位对案涉房屋的主体工程进行竣工验收。2018年6月20日，案涉房屋的原设计单位杭州中联筑境建筑设计有限公司出具关于银川财富大厦A座改造后的初步质量鉴定报告，本工程主要因荷载增加（改变功能、增加地暖做法等）后，导致大量框架梁、次梁配筋不足，局部楼板配筋不足。存在严重安全隐患，且框架梁配筋不足导致结构抗震性能严重降低，建议对本工程进行处理后再投入使用。具体处理方法：a.恢复原设计，进行卸载处理；b.针对现状进行加固处理。2020年1月3日，自治区建设工程质量安全监督总站向原告发放建筑工程质量安全隐患责令停工整改通知书一份，载明：你单位银川财富大厦A座工程，经抽查施工现场存在以下问题：未经竣工验收合格交付使用，违反《工程质量管理条例》第五十八条，责令你单位停止使用，验收合格后方可使用。限于2020年1月18日前整改完毕。现原告盈纳房地产公司以被告华夏银行的违规装修行为导致案涉房屋无法取得《建设工程竣工备案表》，无法满足合同约定的交付条件，也无法办理产权登记手续为由，提出前述诉讼请求。本院认为，返还原物是指物权的权利人在其原物被他人侵夺或者无权占有时，该权利人有权要求无权占有人返还原物；排除妨害是指针对妨碍物权行使的行为或者事实状态而采取的一种保护措施。本案的争议焦点为，被告是否无权占有案涉房屋、是否存在妨害原告物权行使的行为或者事实状态。原被告双方签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》，双方之间形成房屋买卖合同关系，原告同意被告在案涉房屋未经验收的情况下进行装修，且在被告使用未经验收的涉案房屋时，其作为房屋销售方，未采取有效的措施，并发函“被告擅自使用未经竣工验收的银川财富大厦1#楼项目，视为2015年6月25日已完成了合同商品房的交付义务”。故被告华夏银行系基于与原告之间的房屋买卖合同关系而占有案涉房屋，系有权占有，并非无权占有；被告基于房屋买卖合同关系占有案涉房屋，案涉房屋虽然没有办理产权登记，但被告作为案涉房屋的所有权人，其占有、使用、收益，并不存在妨害原告物权行使或可能妨害原告物权行使的行为及事实，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”的规定，原告可依据双方之间的房屋买卖合同关系，另行提起诉讼。综上，原告要求被告腾退银川市xxx层并交付给原告供原告组织竣工验收、要求被告将银川市金凤区新昌东路财富大厦1号楼房屋恢复原设计的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告宁夏盈纳房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告宁夏盈纳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员 马 花二〇二〇年三月二十三日书记员 胡雅茹附：相关法律法规解释条文《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。