广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18257号上诉人（原审被告）：深圳市市建置业有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门街道人民北路**XX公园XX物业管理处，统一社会信用代码：914403005827384428。法定代表人：陈冬妮，总经理。委托诉讼代理人：吴涤尘，男。被上诉人（原审原告）：杨秀英，女，1938年10月15日出生，汉族，住所，住所地广东省深圳市罗湖区div>被上诉人（原审原告）：杨启强，男，1938年9月22日出生，汉族，住所，住所地广东省深圳市罗湖区div>两被上诉人共同委托诉讼代理人：吕慧杰，万商天勤（深圳）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：龚紫彬，万商天勤（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市市建置业有限公司（以下简称市建置业公司）因与被上诉人杨秀英、杨启强拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2017)粤0303民初14996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人市建置业公司上诉请求：1、依法撤销原判，改判由上诉人按每平方米人民币4.02万元（以下货币均为人民币）的标准向被上诉人支付补偿款；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人杨秀英、杨启强辩称：1、对于案争40㎡物业，上诉人认为应当按照《拆迁安置选房协议》的约定确定其单价（4.02万元/平方米），这一主张是错误的。2、一审法院对于《拆迁补偿合同》、《拆迁安置选房协议》、《补充协议》的履约事实的认定是正确的。杨秀英、杨启强向一审法院起诉请求：1、判令市建置业公司赔偿杨秀英、杨启强40㎡回迁物业面积对应的价款316万元；2、判令市建置业公司赔偿杨秀英、杨启强75.83㎡物业面积市场差价1289110元；3、判令市建置业公司向杨秀英、杨启强支付违约金86200元（暂计至2017年7月5日，延续计算至市建置业公司向杨秀英、杨启强付清第一、第二项诉讼请求款项之日止）；4、判令市建置业公司立即向杨秀英、杨启强无偿交付XX公园XX停车位一个。5、判令市建置业公司承担本案的全部诉讼费等。一审法院认定事实：一、2012年9月19日，杨秀英和杨启强、市建置业公司签订了《拆迁补偿合同》，就市建置业公司拆迁杨秀英、杨启强位于罗湖区的旧房事宜进行约定。该合同第二条第三款约定了拆迁补偿的方式：被拆除的房屋回迁安置的补偿方式，按杨秀英、杨启强被拆改造住宅以其《房产证》记载的建筑面积为基准，由市建置业公司按照拆壹赔壹点壹伍的产权置换补偿方式（即比例为1:1.15），由市建置业公司原地重建房屋给杨秀英、杨启强回迁安置已灭失的房屋产权。回迁房面积计算：1.15×被拆除房地产证载明建筑面积＝1.15×94.8＝109.02。合同第二条第八款约定，当回迁户面积大于约定回迁面积5%以内部分，按本项目在国土部门备案时对外销售价格的九折计算，由回迁户支付给市建置业公司，当超出5%以上时按八八折计算。合同第八条第三款约定，市建置业公司自合同第十.5条的相关期间开始起算之日起36个月内完成本项目全部建设，取得竣工验收证书及竣工备案回执并办理好应回迁安置业主的入伙相关手续，逾期，市建置业公司应另支付违约金每天200元给杨秀英、杨启强。合同还就其他事项进行了约定。2012年9月24日，杨秀英和杨启强、市建置业公司就前述《拆迁补偿合同》签订了《补充协议》。合同第一条约定，市建置业公司于《拆迁补偿合同》中约定给予杨秀英、杨启强的回迁面积109.02㎡之外，另行额外补偿杨秀英、杨启强回迁面积40㎡。合同第二条约定，上列额外补偿的面积由杨秀英、杨启强在回迁楼宇的第X层自行选择一套住宅，超出40㎡部分由杨秀英、杨启强按市场价向市建置业公司交付相应的购房款。合同第三条约定，市建置业公司补偿杨秀英、杨启强一个停车位（不另计费用），供杨秀英、杨启强使用，位置由杨秀英、杨启强选择，杨秀英、杨启强对停车位使用权的年限与回迁房屋使用权年限相同。双方还就其他事项进行了约定。二、《拆迁补偿合同》和《补充协议》签订后，杨秀英、杨启强于2013年3月27日按照市建置业公司要求向市建置业公司出具了《委托书》，委托市建置业公司办理杨秀英、杨启强位于罗湖区（房地产证号20××**）的产权注销登记手续。2016年4月20日，市建置业公司向杨秀英、杨启强发出《XX公园XX入伙通知书》，通知杨秀英、杨启强XX公园XX项目已于2016年3月15日取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，要求杨秀英、杨启强在2016年4月30日办理入伙手续。该通知书同时告知杨秀英、杨启强，杨秀英、杨启强回迁的XX公园XX1405房建筑面积为115.35㎡,较《拆迁补偿合同》约定回迁面积109.02㎡多出了6.33㎡，杨秀英、杨启强应向市建置业公司补缴房款254466元后才能办理入伙。杨秀英、杨启强补缴购房款254466元后办理了XX公园XX1405房的入伙手续。后杨秀英、杨启强向市建置业公司支付了购房款254466元。2016年9月27日，该房产转移登记至杨秀英、杨启强名下。三、经杨秀英、杨启强多次催促，市建置业公司未履行《补充协议》，杨秀英、杨启强因而提起本案诉讼。在案件审理过程中，杨秀英、杨启强申请对XX公园XXXXXX房（权利人：胡世明、胡彬，各占50%产权份额；建筑面积115.83平方米）在2016年4月30日的市场价值进行了评估。经一审法院委托，深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司进行了评估，并于2018年3月5日出具了《房地产估价报告》（编号：深国资评字第[2018]F03007)，估价结果为：前述房产于2016年4月30日的市场价值为7181460元（评估单价为每平方米6.2万元）。四、一审庭审中，杨秀英、杨启强对其第二项诉讼请求的计算方法作出了说明：以杨秀英、杨启强选择XX公园XX较小单位的XXXX房为参考依据，超出40㎡部分的面积差为75.83㎡。标的物业现市场价为7.9万元/㎡，2016年4月份回迁安置时的市场价为6.2万元/㎡，单价差为1.7万元/1112。计算公式为：面积差（115.83㎡-40㎡)×单价差（7.9万元/㎡-6.2万元/㎡)=1289110元。第一次一审庭审中，关于停车位，市建置业公司承诺：“杨秀英、杨启强随时可以来办相关手续，我方会提供停车位由杨秀英、杨启强使用，位置由杨秀英、杨启强方选择。杨秀英、杨启强对该停车位的使用期限与回迁房屋X房使用权年限相同。”第二次一审庭审中，杨秀英、杨启强提出停车位的首选是涉案房产所在小区负一层XX号车位，次选是负一层83、84、89号车位，备选是负一层86、71、72号车位；市建置业公司在一审庭审中确认同意向杨秀英、杨启强交付XX公园XX负X层XX号停车位。杨秀英、杨启强主张XX公园XX第X层已由市建置业公司全部出售，《补充协议》中关于由杨秀英、杨启强在回迁楼第X层选取房屋的约定在实际上已不可能实现。一审庭审中，市建置业公司确认其不能额外在回迁楼第X层补偿杨秀英、杨启强40平方米的房屋。一审法院认为，杨秀英、杨启强与市建置业公司于2010年10月1日签订的《拆迁补偿合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方按照《拆迁补偿合同》的约定履行了相应义务。但市建置业公司未按照《补充协议》的约定在回迁楼宇的第X层额外补偿40㎡房屋给杨秀英、杨启强，亦未补偿杨秀英、杨启强一个停车位（不另计费用）供杨秀英、杨启强使用。市建置业公司的行为已构成违约。根据《补偿协议》第二条的约定，杨秀英、杨启强要求市建置业公司按市场价格向杨秀英、杨启强交付相应的回迁楼宇第X层40㎡房屋的房款的诉讼请求，具有合同依据，一审法院予以支持。根据《补偿协议》的约定，杨秀英、杨启强可自行在回迁楼宇第X层选择一套住宅，因此，一审法院参照案外人胡某某、胡某名下的XX公园XXXXXX房在2016年4月30日的市场价格6.2万元/平方米计算出市建置业公司应向杨秀英、杨启强补偿的相应的款项为248万元(计算过程：6.2万元×40=248万元）。杨秀英和杨启强、市建置业公司在《补充协议》第三条约定，市建置业公司补偿杨秀英、杨启强一个停车位（不另计费用），供杨秀英、杨启强使用，位置由杨秀英、杨启强选择，杨秀英、杨启强对停车位使用权的年限与回迁房屋使用权年限相同。杨秀英、杨启强未向杨秀英、杨启强交付停车位，现杨秀英、杨启强要求市建置业公司向其交付停车位一个，具有合同依据，一审法院予以支持。第二次一审庭审中，杨秀英、杨启强提出停车位的首选是涉案房产所在小区负一层XX号车位，市建置业公司在一审庭审中确认同意向杨秀英、杨启强交付XX公园XX负X层XX号停车位。依据《补充协议》的约定，结合双方在一审庭审中的陈述，一审法院认定市建置业公司应当向杨秀英、杨启强交付XX公园XX负X层XX号停车位。关于杨秀英、杨启强要求市建置业公司赔偿杨秀英、杨启强相当于XX公园XX第X层75.83㎡房屋的市场差价1289110元的诉讼请求。一审庭审中，杨秀英、杨启强对该项诉讼请求的计算方法作出了说明：以杨秀英、杨启强选择XX公园XX较小单位的XXXX房为参考依据，超出40㎡部分的面积差为75.83㎡。标的物业现市场价为7.9万元/㎡,2016年4月份回迁安置时的市场价为6.2万元/㎡，单价差为1.7万元/㎡。计算公式为：面积差（115.83㎡-40㎡)×单价差（7.9万元/㎡-6.2万元/㎡)=1289110元。一审法院认为，根据《补偿协议》的约定，市建置业公司负有向杨秀英、杨启强额外补偿XX公园XX第X层40㎡房屋的义务，但市建置业公司并未实际履行该义务，杨秀英、杨启强的该诉讼请求并非其可预期的可得利益，而杨秀英、杨启强实际上亦未向市建置业公司支付该75.83㎡房屋的购房款，因此，杨秀英、杨启强的该诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于杨秀英、杨启强要求市建置业公司支付违约金的诉讼请求。一审法院认为，双方仅在《拆迁补偿合同》中约定了违约金，但并未在《补充协议》中约定违约金，市建置业公司已按照《拆迁补偿合同》的约定履行了相应义务；而市建置业公司未按照《补充协议》的约定履行相应的义务，杨秀英、杨启强要求市建置业公司按照《拆迁补偿合同》的约定支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、市建置业公司应于本判决生效之日起五日内向杨秀英、杨启强支付补偿款248万元。二、市建置业公司应于本判决生效之日起五日内向杨秀英、杨启强交付XX公园XX负X层XX号停车位。三、驳回杨秀英、杨启强的其他诉讼请求。一审案件受理费48104元，由杨秀英、杨启强负担21800元，由市建置业公司承担26304元。杨秀英、杨启强已预交的受理费26304元，由一审法院予以退回。市建置业公司应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费26304元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。评估费26950元，由杨秀英、杨启强承担12213元，由市建置业公司承担14737元。鉴定费杨秀英、杨启强已预付，市建置业公司应在本判决生效之日起七日内迳付杨秀英、杨启强鉴定费14737。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，市建置业公司在一审期间提交了其与杨秀英、杨启强签订的《拆迁安置选房协议》，该协议第四条超约定面积补差的标准及补差款支付方式的第一项约定：超约定面积补差款的计算标准为以回迁房楼层号第十层确定基准价为39800元/平方米，十层以上每一层递增100元/平方米，十层以下每一层递减100元/平方米，以此类推。本院认为，本案的争议焦点是40㎡的补偿标准。《拆迁安置选房协议》关于面积补差单价的约定是超约定面积补差款的计算标准，而根据双方签订的《补充协议》，涉案40㎡是市建置业公司基于《拆迁补偿合同》另行额外补偿的回迁面积，并非选房后的超约定面积，两者并非同一概念，市建置业公司以此为40㎡的补偿标准不符合合同约定，本院不予采信，一审法院根据评估价作为计算标准并无不妥，本院予以维持。综上所述，市建置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48104元，由市建置业公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇二〇年三月十六日书记员 付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。