广东省雷州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0882民初2号原告：周某左,男,1982年9月26日出生，汉族，住雷州市。委托诉讼代理人：邓映君，广东展望律师事务所律师。被告：雷州市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：雷州市附城镇人民政府二号楼一楼办公室。法定代表人：周睿。委托诉讼代理人：周朋，该公司职工。委托诉讼代理人：刘剑辉，该公司职工。原告周某左诉被告雷州市碧桂园房地产开发有限公司（下称房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用普通程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告周某左的委托诉讼代理人邓映君、被告房地产公司的委托诉讼代理人周朋、刘剑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某左向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告支付原告逾期交房违约金124432元（按本金568182元每天万分之三计算，从2017年10月11日暂计至2019年10月11日，合计730天，此后计算至实际交付之日止）；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月19日，原告与被告签订商品房购房合同，就买卖雷州市附城镇厦广路168与雷州市碧桂园商品房一事达成合意，其中合同约定“第一条，该块土地面积为59833.4平方米，规划用途为城镇住宅用地第三条，该商品房的用途为商铺。;第四条，商品房总金额568182元，第八条，交付期限“出卖人应当在2017年10月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买卖人使用，1、该商品房经验收合格。第九条，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按下列第1、2种方式处理：(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”;第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证保证书》和《住宅使用说明书》,出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十八条，买受人的房屋仅作住宅使用买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途…”(详见商品房买卖合同)。同时双方签订了《商品房买卖合同》附件四补充协议，但该协议其中“第三条关于商品房交接”,以格式合同方式修改了双方在《商品房买卖合同》中的相关约定，被告明显有意规避其应当依法、依约交付房产的法律责任。此后，原告如约履行了支付房款的义务，分别于2015年9月2日、2015年8月19日、2016年11月8日支付房款258182元、3000元、280000元，但被告没有如约交付房产其为蒙骗业主，在铺面前道路尚未修好、相关设施未建全，商铺无法使用的情况下，并于2017年11月19日向多数业主发出收房通知，本人到被告办公地点，但被告未能依约交付房产。期间曾经有业主在去现场收楼时落进铺前排污涵洞以致重伤，并在医院治疗。原告认为依据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，本案中被告作为出卖人没有如约履行合同，现已经构成违约，依法应承担违约责任按法律规定和相关约定，被告应当支付原告逾期交房违约金124432元(按本金568182元每天万分之三计算，从2017年10月11日暂计至2019年10月11日，合计730天，此后计算至实际交付之日止)综上所述，为依法维护原告的合法权益，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，予彰显法律的正义、公平、公正。被告房地产公司辩称，原告购买的商铺于2016年6月24日就已达到了法律和合同约定的交付条件，且答辩人已书面通知被答辩人收楼，答辩人不存在逾期交房的行为。答辩人和原告就买卖雷州市附城镇夏广路168号雷州碧桂园花园里三栋一区08号商铺(下称该商铺)签订了《商品房买卖合同》及其附件、附录(下统称买卖合同),该买卖合同是双方真实的意思表示，是合法有效的。买卖合同在第八条约定“出卖人应当在2017年10月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将下列具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”,买卖合同附件四补充协议书第三条第3款约定“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”该商品房于2016年6月24日已取得了竣工验收备案表，符合法律和合同约定的交付条件。根据合同的约定，被答辩人应当约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。在被答辩人逾期办理交接房手续的情况下，答辩人也于2017年11月16日以挂号信书面通知原告前来办理收楼手续原告亦于2017年11月19日签收。但是原告并未能依约至答辩人处收楼，根据上述约定，视为答辩人已经按期交房。综上，答辩人已按照买卖合同约定将案涉商品房在2017年10月10日交付给原告，答辩人不存在逾期交房行为，也不存在答辩人因逾期交房应给付违约金给原告的情形。二、退一步来说，即使原告诉请成立，但其主张的违约金亦过高。原告主张124432元的违约损失，但原告无法证明其损失，该诉讼请求主张的金额明显过高。即使其诉请成立，法院亦应根据《合同法》114条的规定调整减少。综上所述，答辩人已经按照合同约定的时间向被答辩人交楼。故答辩人不存在任何违约情形，也无须因此向原告赔偿任何损失，请贵院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:对原告提交提交的证据：1、雷州碧桂园未达收楼条件业主回复通知书，具有真实性、合法性、关联性，予以采信；2、《关于要求对雷州碧桂园花园里1-3栋不动产测量报告进行整改的通知》，没有关联性，不予采信；3、相片，没有关联性，不予采信。对被告提交的证据：1、竣工验收备案表，证明2016年6月17日雷州碧桂园一期货量区（一号楼至六号楼）竣工验收，具有真实性、合法性、关联性，予以采信；2、（2018）粤0882民初1105号民事判决书,具有真实性、合法性、关联性，予以采信。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定如下：2015年8月19日，原告周某左与被告房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：GDLZ20150709）,第三条约定：“买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房是花园里三栋一区08号商铺”，第四条约定：“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米11011.28元，总金额伍拾陆万捌仟壹佰捌拾贰元整”。第八条约定：“出卖人应当在2017年10月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定商品房交付买受人使用”。第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。买受人根据本条第1中方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的20%”。第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房。”附件四《合同补充协议书》第三条约定“合同第是一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。”合同签订后，原告按照合同约定支付完所有房价款。2016年6月17日，雷州碧桂园一期货量区（一号楼至六号楼）竣工验收。房地产公司未能按照合同约定的交付期限2017年10月10日交付商品房。2017年11月19日，周某左同其他8位业主联名向房地产公司发出《雷州碧桂园未达收楼条件业主回复通知书》，该“回复通知书”中，九位业主都承认于2017年11月19日收到房地产公司寄来的收楼通知书。2020年1月2日，周某左以房地产公司逾期交楼为由，要求房地产公司支付逾期交楼的违约金，因此引起纠纷。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点如下：一、关于合同补充协议的第三条第3款约定是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”以及第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，补充协议应是对主合同内容的补充，涉案合同补充协议的第三条第3款明确写明将合同第十一条约定进行变更,属变更主合同内容。该条款属于格式条款，被告房地产公司没有证据证明其已对原告进行说明，且该条款免除了被告房地产公司书面通知原告收楼的义务，属于无效条款。二、关于房地产公司是否逾期交楼的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，合同第八条约定：“出卖人应当在2017年10月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定商品房交付买受人使用”。以及合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。合同约定2017年10月10日交付商品房，买受人周某左于2017年11月19日收到房地产公司寄来的收楼通知书，被告房地产公司显属违约。二、关于违约责任的承担和违约金的计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同约定2017年10月10日交付商品房，周某左于2017年11月19日收到房地产公司的收楼通知书，距合同约定的交付时间迟延了39天，故房地产公司应向周某左支付6600.93元（564182元×3/10000×39天）违约金。综上所述,原、被告于2015年8月19日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应予遵照履行，但被告房地产公司违反合同约定，逾期交楼，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条的规定,判决如下：限被告雷州市碧桂园房地产开发有限公司自本判决发生法律效力后七日内支付原告周某左逾期交房违约金6600.93元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2788.64元（原告周某左已预缴），由被告雷州市碧桂园房地产开发有限公司负担50元，原告周某左负担2738.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  吴正觉人民陪审员  朱霜霜人民陪审员  尹 菊二〇二〇年三月二十七日书 记 员  辛丹球附相关法律条文、行政法规：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买卖人，买受人支付价款的合同。