广东省深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0303民初30339号 原告：深圳市老东门物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东门街道解放路宝华楼**，统一社会信用代码91440300755696181Q。 法定代表人：蔡彬，总经理。 委托诉讼代理人：黄璐璐，广东瑞特律师事务所律师，执业证号14403200511537414。 委托诉讼代理人：张爽，广东瑞特律师事务所律师，执业证号14403199610981159。 被告：深圳市深利源集团有限公司，，住所地广东省深圳市罗湖区桂园街道深南东路**京基一百大厦**统一社会信用代码91440300697120597X。 法定代表人：李明。 原告深圳市老东门物业管理有限公司与被告深圳市深利源集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄璐璐到庭参加了诉讼，被告深圳市深利源集团有限公司经本院公告送达无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费529625.6元、本体维修基金8059.52元、水费303.52元、电费14098.32元、垃圾处理费3024元，合计555110.96元；2.被告向原告支付逾期支付上述款项的滞纳金至付清之日止（按每日万分之五标准，自应付款之日起暂计至2019年7月5日为40771.59元）；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告是位于深圳市罗湖区解放路大鹏阁1栋301、302、303、304、305、306、307、308、401、402、404、405、406、407、408共15套房产的权利人，以及403房的实际使用人。原告依据与深圳经济特区新华城有限公司所签订的《物业管理合同》，承接了深圳东门步行街文山楼、西华宫、大鹏阁、光华楼、月明楼、爱华楼、宝华楼、耀华楼、文化楼、明华广场等房产的物业管理工作。合同第七条第l款第4项约定：“物业管理费收费标准按物业管理收费公示（备案）或收缴协议收取”，第4款约定“本体维修基金收费标准执行市政府物业管理主管部门的指导标准”。2013年6月1日，原、被告双方签订《老东门商城公共契约》，约定“深圳市老东门物业管理有限公司是本城区楼宇的物业管理机构”，第四条第（八）款第4项约定“用户应于每月5日前到管理处缴纳综合管理费，逾期未交者，每天加收5‰的滞纳金”，水电费由原告代扣代缴，第7项约定“如我市政策和法律变化以及城市公用部门导致上述费用基数变化，管理处保留调整收费标准之权利”。2015年7月6日，原告向大鹏阁业主发出《关于调整大鹏阁管理费收费标准的通知》，自2015年8月1日起，大鹏阁3-4层物业管理费调整为23元/平方米，本体维修基金收费标准不变为0.35元/平方米。根据市政相关部门调整，大鹏阁现执行的其它收费标准为：水费5.42元/立方米，排污费0.27元/立方米，垃圾费13.5元/月，电费1.2113元/度。被告自2018年6月起拖欠原告物业管理等费用，截至2019年7月5日，已累计拖欠原告物业管理费529625.6元、本体维修基金8059.52元、水费303.52元、电费14098.32元，垃圾处理费3024元。被告曾于2018年11月2日向原告发出承诺函，承诺在2018年11月30日前缴清所欠大鹏阁1栋3-4层的物业管理费。但截至目前，被告仍未缴清欠费。原告经多次催款无果起诉至法院，请依法判如所诉。 被告深圳市深利源集团有限公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求，提交了《物业管理合同》、房地产证书、《老东门商城业主公约》、收费单、收据及发票等证据。庭审时，本院对相关证据的来源进行了核实并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 一、位于深圳市罗湖区解放路大鹏阁**301（房产证号：深房地字第20005843**，建筑面积：86.88平方米）、大鹏阁1栋302（房房产证号：深房地字第20005843**建筑面积：119.53平方米）、大鹏阁1栋303（房产房产证号：深房地字第20005844**筑面积：86.77平方米）、大鹏阁1栋304（房产证房产证号：深房地字第20005843**面积：118.39平方米）、大鹏阁1栋305（房产证号房产证号：深房地字第20005843**积：118.26平方米）、大鹏阁1栋306（房产证号：房产证号：深房地字第20005843**：86.88平方米）、大鹏阁1栋307（房产证号：深房产证号：深房地字第20005843**119.53平方米）、大鹏阁1栋308（房产证号：深房房产证号：深房地字第20005848**6.88平方米）、大鹏阁1栋401（房产证号：深房地房产证号：深房地字第20005843**.88平方米）、大鹏阁1栋402（房产证号：深房地字房产证号：深房地字第2000583**.53平方米）、大鹏阁1栋404（房产证号：深房地字第房产证号：深房地字第20005843**39平方米）、大鹏阁1栋405（房产证号：深房地字第2房产证号：深房地字第20005843**6平方米）、大鹏阁1栋406（房产证号：深房地字第20房产证号：深房地字第20005843**方米）、大鹏阁1栋407（房产证号：深房地字第200房产证号：深房地字第20005350**方米）、大鹏阁1栋408（房产证号：深房地字第2000房产证号：深房地字第20005843**）的房产权利人均为被告深圳市深利源集团有限公司，共计15套，建筑面积总计1559.47平方米。 二、案外人深圳经济特区新华城有限公司与原告分别于2004年10月18日（合同期限自2004年11月1日起至2009年10月31日止）、2009年10月20日（合同期限自2009年11月1日起至2014年10月31日止）、2014年10月20日（合同期限自2014年11月1日起至2019年10月31日止）签订三份《物业管理合同》，主要约定由原告承接深圳东门步行街文山楼、西华宫、大鹏阁、光华楼、月明楼、爱华楼、宝华楼、耀华楼、文华楼、明华广场等房产的物业管理，合同第七条第1款第4项约定物业管理收费标准按物业管理收费公示（备案）或收缴协议收取，第2款第5项约定管理服务费标准的调整按双方议定的标准调整，第4款约定本体维修基金收费标准执行市政府物业管理主管部门的指导标准。 依据2005年6月深圳市物价局罗湖分局监制的《老东门商城物业管理收费公示栏》，大鹏阁商业物业服务收费标准为每月16.75元／平方米，商业本体维修基金的收费标准为每月0.35元／平方米，商业用水服务性行业代收的收费标准为2.95元/立方米，商业污水处理费代收的收费标准为0.7元/立方米，商业电费代收的收费标准为按供电局电量电价加上基本电价实际分摊。 2015年7月6日，原告向大鹏阁各业主发出《关于调整大鹏阁管理费收费标准的通知》，通知内容主要为于2018年8月1日起，因大鹏阁3-4层改变用途为商场，物业管理费调整为每月23元/平方米，本体维修基金维持不变。 2013年6月1日，原、被告签订《老东门商城业主公约》，约定：大鹏阁楼宇301-308室，401-402室，404-408室的业主或者租户需要遵守公约的规定，原告是涉案城区楼宇的物业管理机构，公约第四节楼宇管理规定第8款第4项约定应于每月5日前到管理处缴纳综合管理费，或在储蓄所开设存款账号实行电脑托收，每月划拨，逾期未交者，每天加收万分之五的滞纳金。 三、2018年6月至2019年5月的《深圳市老东门物业管理公司收费单》中显示：大鹏阁1栋301-308号房和401-402号房、404-408号房，除每月产生的管理费、维修基金、垃圾处理费之外，305号房于2018年6月产生水费102.98元，2018年7月产生水费59.62元，2018年8月产生水费65.04元，2018年9月产生水费21.68元，2018年12月产生水费54.2元，水费合计303.52元；308号房于2018年6月产生电费1925.97元，2018年7月产生电费2839.29元，2018年8月产生电费3822.86元，2018年9月产生电费3470.37元，2018年10月产生电费1417.22元，2018年12月产生电费439.7元，2019年1月产生电费182.91元，电费合计14098.32元。 2018年11月2日，被告向原告发出《承诺函》，载明：因财务内部原因资金尚未到账，未能及时缴纳大鹏阁3-4楼物业管理费，承诺在2018年11月30日前缴清所有费用。 原告陈述，涉案物业并未成立业主委员会，案外人深圳经济特区新华城有限公司为涉案物业的开发商。大鹏阁1栋403号房产的面积为86.77平方米，但不清楚实际业主的名称。原告每月均向商铺发出《欠费明细表》进行催交，现执行物业管理费的收费标准为23元/平方米，本体维修基金的收费标准为0.35元/平方米，水费的收费标准为5.42元/立方米（排污费0.27元/立方米算入水费的收费标准中），垃圾处理费的收费标准为13.5元/月，电费的收费标准为1.2113元/度。被告自2018年6月1日起至2019年7月31日止未支付物业管理费为529625.6元、本体维修基金为8059.52元、水费为303.53元、电费为14098.32元、垃圾处理费为3024元。 本院认为，虽涉案物业未成立业主委员会，但案外人深圳经济特区新华城有限公司作为涉案物业的开发商，与原告签订的前期物业服务合同合法有效，双方当事人应严格依约履行，涉案物业一直由原告提供物业服务，现被告拖欠物业管理费、本体维修基金等费用的行为已经构成违约，故原告依据《物业管理合同》及《老东门商城业主公约》要求被告支付拖欠的物业管理费、本体维修基金、垃圾处理费，符合法律规定，本院予以支持。本案中，原告提供的证据不足以证明被告为大鹏阁1栋403号房的业主，亦无其他证据证明大鹏阁1栋403号房的业主与被告存在关于物业管理费等相关费用的约定，庭审中原告明确不向大鹏阁1栋403号房的业主主张403号房拖欠的物业管理费、本体维修基金、垃圾处理费，403号房的具体面积以原告陈述为主，其他物业的面积以房产证上记载的面积为准，在原告主张的诉讼金额中应当减去大鹏阁1栋403号房的面积（86.77平方米）及产生的相关费用，故被告应支付的费用物业管理费、本体维修基金按照建筑面积1559.47平方米计算，具体金额为物业管理费502149.34元（23元/平方米/月×1559.47平方米×14个月），本体维修基金7641.4元（0.35元/平方米/月×1559.47平方米×14个月），垃圾处理费按照具体欠费月份及涉案物业数计算，具体金额为2835元（13.5元/月/套×15套×14个月）。另外，因被告使用物业而产生的水、电费，被告作为最终用户应当及时支付，现原告已代交水费303.52元、电费14098.32元，被告应予以偿还。原、被告在合同中约定的滞纳金过高，原告主动调整以日万分之五的标准计算滞纳金，符合法律规定，本院予以准许。因被告违约拖欠上述费用造成原告的损失，被告应自2018年6月起逐月以每月所欠的物业管理费、本体维修基金、垃圾处理费的总额为基数，按日万分之五的标准向原告支付滞纳金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告深圳市深利源集团有限公司应于本判决书生效之日起七日内向原告深圳市老东门物业管理有限公司支付物业管理费502149.34元、本体维修基金7641.4元、垃圾处理费2835元、水费303.52元、电费14098.32元，合计527027.58元； 二、被告深圳市深利源集团有限公司应于本判决书生效之日起七日内向原告深圳市老东门物业管理有限公司支付滞纳金（按日万分之五的标准，从每笔欠费应付款日后30日起算，详见附表)； 三、驳回原告深圳市老东门物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9759元，由被告负担，上述费用原告已预付，被告应在本判决生效之日起七日内迳付原告。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判长 何 兴 审判员 林晓婷 审判员 张曼丽 二〇二〇年三月二十七日 本件与原本核对无异 张春丽 书记员 柏榕楠 附表： 大鹏阁1栋301-308、401、402、404-408共15套物业费用明细表                            应付款时间                       垃圾费（元）                       管理费（元）                       维修基金（元）                       每月合计（元）                               2018-06-01                       202.5                       35867.81                       545.81                       36616.12                               2018-07-01                       202.5                       35867.81                       545.81                       36616.12                               2018-08-01                       202.5                       35867.81                       545.81                       36616.12                               2018-09-01                       202.5                       35867.81                       545.81                       36616.12                               2018-10-01                       202.5                       35867.81                       545.81                       36616.12                               2018-11-01                       202.5                       35867.81                       545.81                       36616.12                               2018-12-01                       202.5                       35867.81                       545.81                       36616.12                               2019-01-01                       202.5                       35867.81                       545.81                       36616.12                               2019-02-01                       202.5                       35867.81                       545.81                       36616.12                               2019-03-01                       202.5                       35867.81                       545.81                       36616.12                               2019-04-01                       202.5                       35867.81                       545.81                       36616.12                               2019-05-01                       202.5                       35867.81                       545.81                       36616.12                               2019-06-01                       202.5                       35867.81                       545.81                       36616.12                               2019-07-01                       202.5                       35867.81                       545.81                       36616.12                               合计                       2835                       502149.34                       7641.34                       512625.68                备注：滞纳金按日万分之五的标准，从每笔欠费应付款日后30日起算。