广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初32976号原告：龚昕蓓，女，汉族，1995年11月30日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：姚娜娜，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：董婷，广东普罗米修律师事务所实习律师。被告：李若璇，曾用名赵宁，女，汉族，1982年9月8日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。原告龚昕蓓与被告李若璇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告龚昕蓓委托诉讼代理人姚娜娜、董婷到庭参加诉讼，被告李若璇经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龚昕蓓向本院提出诉讼请求：l、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除；2、被告向原告支付租金181145元及利息损失53140.12元（利率按照中国人民银行同期贷款利率，利息计算至被告偿清本金及利息之日，暂计算至起诉之日即2019年4月22日）；3、被告向原告支付物业管理费、空调维护费、本体基金、累计欠费及水电费共计15924.28元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年7月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将深圳市福田区XXXXA座10层1011号房屋租赁给被告作为办公场所；租赁期限自2016年9月1日至2021年8月31日止，租金为每月13970元，自第三年起每年租金递增10%;被告承担租赁期间的管理费、维修基金、水电费、煤气费、电话费、网络费等费用，被告拖欠租金达5日或欠缴管理费、水电费等金额达人民币2000元，视为被告违约，原告有权没收租赁保证金（即27940元）并单方面解除合同，被告仍需结清租赁期间租金、水电费、管理费等费用；合同解除后，甲方有权收回物业，乙方应在5天内立即迁出该物业，甲方有权就逾期时间部分向乙方收取双倍租金。由于原告身处国外，不便于收取租金，故委托由原告的亲戚张X催收并收取涉案房屋租金。原告与张X就支付租金的期限另行约定，即每半年支付一次租金（见微信聊天记录）。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告使用，但被告屡次迟延支付租金及水电费、物业管理费等费用，2018年5月30日被告支付了2018年2月的租金后，未再向原告及管理处支付过租金或管理费等费用。由此，被告已构成根本性违约，原告委托亲戚张X与被告在2019年2月28日解除合同，但原告直至2019年3月8日才迁出涉案房屋，严重损害原告合法权益。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告诉请。被告李若璇未到庭参加诉讼，亦未作答辩。经审理查明，2016年7月23日，案外人张X与被告李若璇（曾用名赵宁，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将原告龚昕蓓（甲方）位于深圳市福田区房屋租赁给被告李若璇作为办公使用，房屋建筑面积为85.25平方米，不动产权证号为粤（2017）深圳市不动产权第××号，产权人为原告龚昕蓓单独所有。租赁期限为2016年9月1日至2021年8月31日止，租金为每月13970元。乙方向甲方支付相当于2个租金数额的租赁保证金27940元。租赁期间的管理费、维修基金、水电费、煤气费、电话费、网络费、有限电视费、清洁费等费用由乙方支付。租赁期间，如拖欠租金达5天或欠管理费、水电费等金额达2000元视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方面解除合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。合同终止或解除后，甲方有权收回该物业，乙方应在5天之内无条件迁出该物业，甲方有权就逾期时间部分向乙方收取双倍租金，如乙方不交回该物业钥匙，甲方有权会同管理处人员作证进入自己的物业内，将乙方存放在房内的物品清点提存并对欠租和有关费用进一步追偿。双方在合同备注中约定自第三年起每年租金递增10%。该合同出租方一栏中注明为本案原告龚昕蓓，但合同落款处出租人为案外人张X。被告李若璇分别于2016年7月23日、2016年8月8日、2017年2月24日、2017年9月25日、2018年4月28日、2018年5月30日通过银行转账的方式向案外人张X合计支付了515586.37元。2019年12月16日，原告龚昕蓓出具了一份“声明”，声称其与案外人张X系亲戚关系，两人分别为深圳市福田区XXXXA座10层10XX号和10XX号的业主。两人均于2016年7月23日将房屋出租给被告李若璇，由于原告龚昕蓓一直身处国外，不便收取租金，故由案外人张X代收1011号房屋租金251460元（从2016年9月1日至2018年2月28日）和押金27940元，并认可被告李若璇欠付租金以原告龚昕蓓与案外人张X在各自起诉状中起诉金额为准。原告龚昕蓓提供了微信名“小汉堡包”与微信名为“宁正归源租客赵”（微信号“XXX”，昵称为“李若璇”）的聊天记录，原告龚昕蓓确认“小汉堡包”即为案外人张X。聊天记录显示：1、2018年11月19日，“小汉堡包”发出“今天物业给我电话，说咱们八个月都没有交物业费了”信息，“李若璇”回复“由不能自动扣款了么？我下午去看一下”；2、2019年1月23日“小汉堡包”发出“你听说那个租客拖欠9月份房租的吗？”信息，“李若璇”回复“我明白，给您添麻烦了”；3、2019年1月27日“小汉堡包”发出“我不想再把办公室租给你了。请你明确一下拖欠的租金、物业费及利息怎么清还”信息，“李若璇”回复“我们就二月底吧”，“小汉堡包”回复“行，咱们就得二月底吧，好吧”。另查明，截至2019年2月，案涉房屋累计欠缴管理费、本体基金、空调维护费、水电费共计20153.76元。上述事实，有原告龚昕蓓提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因签订合同属于代收租金的前提条件，原告龚昕蓓在2019年12月16日已经追认案外人张X代收租金的行为，故应视为已对案外人张X代理原告龚昕蓓与被告李若璇签订租赁合同的行为进行了追认。案涉房屋已经取得不动产权属证书，故本案房屋租赁合同合法、有效。案外人张X虽在租赁合同落款处出租方署名，但因其为原告龚昕蓓受托人，且该合同首部出租方已经写明为原告龚昕蓓，被告李若璇对此显属明知，依据合同法相关规定，该份租赁合同应当直接约束原告龚昕蓓与被告李若璇，故原告龚昕蓓在本案中具有主体资格。本案中，原告龚昕蓓提供的微信聊天记录中聊天对象“宁正归源租客赵”与案外人张X的对话能与被告李若璇实际欠缴物业费、欠付租金的月份相互印证，且已提交该聊天记录的原始载体，故本院对该微信聊天记录予以采信。被告李若璇无正当理由未到庭参加诉讼，未作答辩，亦未提交相关证据，依法应当承担对其不利的法律后果。从双方微信聊天记录可以看出，双方曾就解除合同的时间进行了协商，均同意在2019年2月底解除合同，故本院确认双方的租赁合同于2019年2月28日解除，但因被告李若璇违约在先，本案解除合同的性质应为原告龚昕蓓行使合同解除权，而不是双方协商一致解除合同。因双方约定，合同解除后，被告李若璇应在5日内搬离租赁房屋，即最迟应在2019年3月5日前搬离并对租赁房屋进行交接，原告龚昕蓓自述被告李若璇实际于2019年3月8日迁出，被告李若璇未对此提出抗辩，视为放弃自身权利，本院依据原告龚昕蓓所述搬离时间，计算被告李若璇应按月租金水平双倍支付该期间的房屋占有使用费（租金）2974.26元[13970元×（1+10%）÷31×3×2]，原告龚昕蓓主张金额为1537元，低于本院计算数额，故本院按照原告龚昕蓓主张数额予以支持。被告李若璇应支付起租之日（2016年9月1日）至解除合同之日（2019年2月28日）期间的房屋租金及租赁保证金共计455422元（13970×24+13970×110%×6+27940），根据原告龚昕蓓提供的转账支付记录及“代收租金声明”，被告李若璇在租赁期间共支付案涉房屋的租金及租赁保证金279400元（251460+27940），故被告李若璇还应支付拖欠的房屋租金差额179022元（455422-279400），原告龚昕蓓主张过高部分，本院不予支持。被告李若璇未按时足额支付租金（房屋占有使用费）合计180559元（179022+1537），原告龚昕蓓要求支付利率符合法律规定，本院予以支持。但原告龚昕蓓主张按拖欠月份分段计算利息与其自述租金每半年付一次相悖，本院酌情按照银行同期贷款利率及贷款市场报价利率以拖欠租金总额为基数，从2018年3月1日计算利息。双方合同约定由被告李若璇交纳管理费、维修基金、水电费等物业费，故在租赁期间的欠缴费用应由被告李若璇负担，本院对原告龚昕蓓此项主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告龚昕蓓与被告李若璇于2016年7月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除；二、被告李若璇应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告龚昕蓓支付租金（房屋占有使用费）180559元及利息（利息以180559元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率，从2018年3月1日计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计算至实际清偿之日）；三、被告李若璇应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告龚昕蓓支付物业管理费、空调维护费、本体维修基金、水电费等20153.76元；四、驳回原告龚昕蓓其他诉讼请求。本案案件受理费5117元、保全费用1792.19元（原告龚昕蓓均已预交），均由被告李若璇负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  田静静人民陪审员  潘锡明人民陪审员  刘小焱二〇二〇年三月二日书 记 员  叶连根附本判决所适用法律：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。