无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初11200号原告：九龙仓（无锡）置业有限公司，住所地无锡市钟书路**国金中心**。法定代表人：陈国邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：王淼、陆建栋（均受该公司的特别授权委托），均系北京德恒（无锡）律师事务所律师。被告：上海申克金融信息服务有限公司，，住所地中国上海）自由贸易试验区日樱南路15号二幢三层361部位。法定代表人：宋仁龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王细香，北京崇学律师事务所律师。原告九龙仓（无锡）置业有限公司（以下简称九龙仓公司）与被告上海申克金融信息服务有限公司（以下简称申克公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2018年6月22日作出（2017）苏0213民初7393号民事判决书，后被告申克公司上诉至江苏省无锡市中级人民法院，该院于2018年11月27日作出（2018）苏02民终3671号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）苏0213民初7393号民事判决，发回重审。本院于2018年12月13日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九龙仓公司的委托诉讼代理人王淼、被告申克公司的委托诉讼代理人王细香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九龙仓公司向本院提出诉讼请求：1、确认其与申克公司签订的《房屋租赁合同》于2016年5月13日解除；2、申克公司立即向其支付租金188471.76元（2015年9月1日至2015年10月31日免租期补交租金，及2016年4月1日至2016年5月13日的租金），管理费21696.28元（从2016年4月1日至2016年5月13日），并承担相应的滞纳金；3、申克公司立即向其赔偿房屋闲置期间的租金、管理费损失268454.42元（从2016年5月14日至2016年9月7日，共计3个月25天的租金和管理费）；4、申克公司立即向其赔偿租赁代理服务费损失102889.98元；5、申克公司立即向其支付电费313.5元、门禁卡工本费820元；6、申克公司立即向其支付装修复原费89295元；7、申克公司立即向其支付因本案诉讼支出的律师费15000元；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：九龙仓公司与申克公司签订《租赁合同》，约定：九龙仓公司将位于无锡市（名义楼层，即实际楼层为48楼）的房屋出租给申克公司使用。租赁场地实测建筑面积为582.19平方米，租赁期自2015年9月1日起至2018年8月31日止；每日租金3.1元／平方米（即54894.7元／月、54894.7元／月÷30＝1829.82元／天），管理费15136.94元／月（26元／平米／月＊582.19平方米，即504.56元／日）；租赁期内，租金及管理费均须于每季度首个工作日或之前支付；免租期为自起租日起三个月，免租期内免交租金，但仍需交纳管理费，若因申克公司违约导致合同提前终止，则仍需补交免租期租金；租金及管理费滞纳金均为日利率0.03%。租赁合同同时对违约责任、合同解除等均进行了约定。合同签订后，九龙仓公司按约交付租赁场地，申克公司仅支付租金及管理费至2016年3月底。九龙仓公司于2016年4月19日向申克公司发送律师函催讨租金及管理费未着，后按约行使合同解除权，告知申克公司租赁合同于2016年5月13日解除。为实现本案债权，九龙仓公司支付了律师费1.5万元。合同解除之日，申克公司结欠租金188471.76元（1829.82元／日＊13日＋54894.7／月＊3月）、管理费21696.28元（15136.94元／月＊1月＋504.56元／日＊13日）。合同解除后，其有权主张房屋空置期间的租金及管理费损失，自2016年5月14日至2016年9月7日，房屋闲置期间的租金及管理费为268454.42元（54894.7元／月＋15136.94元／月）＊3月＋（1829.82元／日＋504.56元／日）＊25日。房屋租赁期间其代申克公司支付的电费、申克公司向其领用门禁卡工本费、租赁房屋的装修复原费、租赁代理服务费，应由申克公司负担。为实现债权，其聘请律师支付的律师费，亦应由申克公司负担。申克公司辩称：1、2016年3月前后，申克公司资金出现困难，无锡分公司经营困难并于2016年3月底4月初关门停业。在2016年3月底至2016年4月19日，申克公司两次派人与九龙仓公司协商退租事宜，九龙仓公司均不予理睬，直至2016年5月13日九龙仓公司向申克公司发出律师函九龙仓公司才认可解除租赁合同。申克公司由于自身经营困难不得已主动提出提前解除租赁合同的申请，是因为政府部门出台了相关规章，禁止民间借贷中介机构开设物理网点，属于不可抗力因素导致合同目的不能实现，也是基于自身实际情况理性反映，是遵守诚实信用原则的表现，而九龙仓公司拒不开门让申克公司搬腾房屋内物品从而导致房屋人为被长时间空置，申克公司的资产也长时间闲置，九龙仓公司的不当行为导致的损失的扩大，应该对该损失自行负责，故其主张的房屋租金、管理费、滞纳金、律师费等没有法律和事实依据。2、九龙仓公司提供证据无法证明其产生了房屋闲置期间的租金、管理费、租赁代理服务费、装修复原费损失。同时九龙仓公司与申克公司存在两份租赁合同，两份合同中有条款相冲突的部分应当以房屋租赁登记部门登记备案合同为准，备案的租赁合同的租赁期限是1年，自2015年9月1日至2016年8月31日止，故九龙仓公司主张空租期损失计算至2016年9月7日显然不合理。3、申克公司缴纳的保证金应当合理计算，九龙仓公司作为保证金占有方完全可以根据实际损失进行结算并退还剩余的保证金及利息，同时申克公司在租赁房屋内的办公家具及其他资产，九龙仓公司应当予以返还，如不能返还，应作价赔偿。综合本案，申克公司交纳的28万元保证金及10万元办公物品，足够弥补九龙仓公司的损失，应当驳回九龙仓公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：无锡市梁溪区钟书路99-5708、5709、5710房屋的所有权人为九龙仓公司。九龙仓公司与申克公司签订有《房屋租赁合同》，主要内容为：1、九龙仓公司将坐落于无锡市的办公楼57楼（名义楼层，即实际楼层为48楼）出租给申克公司（（注册地址为中国上海）自由贸易试验区日樱南路15号二幢三层361部位）使用，建筑面积约为582.19平方米，租赁场地仅于办公用途；租赁期限为36个月，自2015年9月1日（起租日）至2018年8月31日（终止日）。2、申克公司每季度（三个月）向九龙仓公司预先支付季度租金，每季度每平方米建筑面积租金282.87元（约每日每平方米3.1元），月租金总计约为54894.7元，季租金总计约为164684.1元。免租期2个月，为2015年9月1日至2015年10月31日，在此期间，申克公司无需向九龙仓公司支付租金，但仍须如期交缴管理费及其他杂费。3、申克公司须按季向九龙仓公司或其当时聘用的物业管理公司支付管理费，管理费每月每平方米26元。4、本租赁合同之保证金为四个月租金及管理费之总和，共280126.56元。5、在租赁期内，申克公司须于每季度的首个工作天或之前，向九龙仓公司预先支付该季度的租金、管理费及其它杂费。支付方式为：（1）租金账户：九龙仓公司农业银行无锡南长支行63×××79账户；（2）物业管理费账户为：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司无锡分公司中国工商银行无锡清扬支行11×××12账户。申克公司须于每季度的首个工作天或之前向九龙仓公司支付租金及管理费，如未按期、未足额支付，申克公司须从当季度首天起按欠款款项0.03%日息的滞纳金予九龙仓公司或管理单位，直至付清所有欠付款项为止。6、若申克公司拖欠款项超过7天，九龙仓公司有权解除合同，收回租赁场地。并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿，如出售所得未能补足欠额，乙方仍须负责补足余额。7、申克公司须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物，按租赁合同规定，以交付申克公司使用时的状态（合理损耗除外）交还九龙仓公司，交还时，需经九龙仓公司认可，并相互结清各自承担之费用。九龙仓公司有权要求申克公司于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，申克公司须将引致的破坏部分复原至租赁期生效时交付申克公司的使用状态。8、申克公司在租赁期结束或提前结束时以任何理由迁出租赁场地后（包括解除或提前终止合同，九龙仓公司提前收回租赁场地），如租赁场地内有申克公司遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为申克公司放弃的物品，九龙仓公司有权立即处理该物品，申克公司不得异议，也不得追究九龙仓公司责任和要求赔偿。9、九龙仓公司向申克公司发出的书面通知，表明九龙仓公司行使租赁合同赋予其提前收回租赁场地的权力，将构成九龙仓公司对该项权力已全面及充分的行使，九龙仓公司无须实际进入租赁场地行使该项权力。10、九龙仓公司因向申克公司催讨租金、管理费或申克公司须支付的其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或九龙仓公司因行使租赁合同项下任何权力而引起的一切合理损失、费用、开支，均由申克公司承担。11、倘申克公司违反或不履行租赁合同项下任何导致九龙仓公司有权提前收回租赁场地的条文以及申克公司单方面终止本合同时，九龙仓公司有权将申克公司向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归九龙仓公司所有。九龙仓公司在收取申克公司三个月租金及物业管理费的保证金的违约金后，还有权向申克公司追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，申克公司欠付的租金，物业管理费及其他收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的免租期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费；律师费，公证费（如有）；其他杂费，手续费等。12、九龙仓公司如已按本合同约定方式发出通知后，申克公司未在九龙仓公司规定的时间到场参与清点留存物品的，视为申克公司确认由九龙仓公司全权负责清点，九龙仓公司也可在管理单位的监督下清点申克公司留存物品。在前述情况下，所有留存物品以九龙仓公司或管理单位清点的记录为准，申克公司均予认可。九龙仓公司有权将物品转移至其认为合适的地点。在九龙仓公司清点留存物后30日内，申克公司仍未清偿全部所欠费用的，视为授权九龙仓公司有权以包括但不限于拍卖、变卖、折价抵偿、出租给他人使用等方式处置留存物品，处理留存物品所得不足清偿申克公司所欠费用的，不足部分仍应清偿。13、双方一致确认，另行签订的标准格式租赁合同仅供备案使用，双方就租赁物业的权利义务仍以本合同约定的内容为准，在本合同和该标准格式租赁合同约定内容不一致（或有冲突时），均以本合同约定内容为准。14、按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告均采用书面形式……或以挂号的方式，寄往租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其他地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。邮政局出具的挂号投送收据，证明该通知已送达收件人。上述合同签订后，九龙仓公司按约将租赁房屋交付申克公司使用。申克公司向九龙仓公司按约支付保证金(四个月租金及管理费之总和)280126.56元，其中租金保证金为219578.8元，管理费保证金为60547.76元。2016年4月19日，申克公司向九龙公司发出解除租赁合同通知书，载明：申克公司因公司经营战略调整提前解除合同，依法通知九龙仓公司解除租赁合同。九龙仓公司未在该通知书回执上签名或盖章。诉讼中，申克公司申请证人王某到庭作证，王某陈述：其是申克公司的员工，其和公司同事宋岩慧于2016年4月19日从北京到无锡处理公司退租及员工离职事宜，当天到国金中心和物业公司说申克公司要退租，有人领其上楼具体几楼记不清了，是一个小男孩接待的，其向小男孩提交退租的信函，小男孩拿着这个信函去找他们领导，后说领导不在等领导回来再汇报，退租信函回执暂时不能盖章，后来其就回公司和同事一起处理员工离职的事宜，第二天就离开无锡了。2016年5月9日，九龙仓公司委托江苏金易律师事务所以EMS邮寄的形式向申克公司发出《律师函》，邮寄地址为：中国（上海）自由贸易试验区日樱南路15号二幢三层361部位，内容为：截至2016年4月30日，申克公司尚欠租金164684.1元、管理费45410.82元，滞纳金另计。申克公司未按约向九龙仓公司支付租赁费用的行为，已严重违反了合同约定，给九龙仓公司造成了严重的损失。根据合同的约定，九龙仓公司依法享有解除租赁合同关系的权利。……九龙仓公司决定于2016年5月13日解除与申克公司签订的合同，并定于2016年5月13日下午2点办理租赁房屋返还手续。请申克公司在收到本律师函后立即向九龙仓公司付清所拖欠的全部租赁费用以及产生的滞纳金，并指派授权代表于2016年5月13日共同参与租赁房屋返还手续的办理。2016年9月8日，九龙仓公司将案涉房屋另行出租。无锡九龙仓公司为本案诉讼支付律师费15000元。另查明：2015年11月18日，九龙仓公司与申克公司在无锡市南长区住房和城乡建设局备案了一份2015年9月1日签订的房屋租赁契约。重审中，申克公司表示：1、对电费予以认可。2、2015年12月28日银监会颁布《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》，第十六条规定“网络借贷信息中介机构不得在互联网、固定电话、移动电话及其他电子渠道以外的物理场所开展业务”，国家颁布新法明文禁止民间借贷中介机构开设物理经营网点，直接导致申克公司无法实现房屋租赁合同的目的。2016年2月至3月大量P2P网点闭店的网络新闻，证明申克公司无法继续履行合同。双方的租赁合同于2016年4月19日解除。3、合同对违约金约定过高，请求予以调整。九龙仓公司表示：1、合同中约定“九龙仓公司在收取申克公司三个月租金及物业管理费的保证金的违约金”系笔误，误将四个月的保证金写成三个月；合同明确九龙仓公司收取保证金的违约金后，申克公司还应承担责任。2、《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》于2016年8月17日才正式发布，并未禁止网络借贷信息中介机构设置物理场所即办公场所，仅是对办公场所的工作范围进行了限制。本院认为：一、九龙仓公司与申克公司虽在无锡市南长区住房和城乡建设局备案了一份2015年9月1日签订的房屋租赁契约，但本案审理中当事人提供的并非是备案的合同文本，其中明确“以本合同约定内容为准”，故应以本案审理中当事人提供的合同文本为根据。九龙仓公司与申克公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。二、申克公司未能于2016年4月1日预付下一季度的租金、管理费，构成违约，九龙仓公司可按合同约定行使合同解除权。应认定双方签订的房屋租赁合同于2016年5月13日解除。申克公司提出“因为政府部门出台了相关规章，禁止民间借贷中介机构开设物理网点，属于不可抗力因素导致合同目的不能实现”，因申克公司向九龙公司发出的解除租赁合同通知书载明“申克公司因公司经营战略调整提前解除合同”，且《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》于2016年8月17日才发布实施，对申克公司的该项抗辩意见不予采纳。申克公司是违约方，其主张房屋租赁合同于2016年4月19日解除并无法律依据。三、九龙仓公司要求申克公司支付2016年4月1日至2016年5月12日的租金、管理费，本院依法予以支持。具体计算为：房屋租金54894.7＋3.1×582.19×13天＝78356.96元；管理费26×582.19＋26÷31天×582.19×12天＝20996.4元。四、九龙仓公司要求申克公司赔偿2016年5月14日至同年9月7日期间的空置期租金损失，本院依法予以支持，具体为54894.7元×3＋3.1×582.19×25=209803.83元。五、九龙仓公司要求申克公司赔偿空置期的物业管理费，依法予以支持，具体为：26×3×582.19＋26÷31天×582.19×25天=57618.03元。六、双方在房屋租赁合同中约定租期3年，免租期2个月，申克公司实际租期为7个月。现九龙仓库公司要求申克公司赔偿免租期损失，从合理性角度考量，本院支持按以下方式计算得出的数字：第一步：11个月（实际租赁7个月＋空置期3个月又25天，算11个月，后面减5天）}÷约定36个月×2个月×54894.7元/月=33546.76元；33546.76－5×582.19＝30635.81元。第二步：54894.7元/月×2-30635.81元=79153.59元。七、申克公司认可电费313.5元，本院予以认定。八、九龙仓公司要求申克公司支付门禁卡工本费820元、房屋装修复原费89295元、租赁代理费损失102889.98元，因证据不足，本院不予支持。九、关于违约金。九龙仓公司实际收取了申克公司四个月租金及物业管理费的保证金共计280126.56元，现九龙仓公司明确收到的保证金280126.56元按合同约定转化为违约金，应认定双方约定的违约金为280126.56元。而以上九龙仓公司经本院认定的各项损失之和为446242.31元。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，本院认为违约金以446242.31×30%＝133872.69元为宜。也就是说，申克公司应给付九龙仓公司446242.31元＋违约金133872.69元=580115元。至于合同约定的“0.03%日息的滞纳金”也属于违约金的性质，综合本案情况，不再另行计算该项滞纳金。十、九龙仓公司主张的律师费15000元应按其诉讼请求得到支持的部分予以按比例计算，为580115元/686940.94元×15000元≈12667元。十一、综上，申克公司应给付九龙仓公司580115+12667=592782元，抵扣已得280126.56元，申克公司尚应支付312655.44元。十二、申克公司提出留存物品抵偿债务，因债权人九龙仓公司并不接受，依法不予采纳；申克公司提出留存于九龙仓公司的物品价值10万元，因未提供充足证据加以证明，本案不予理涉，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百十四条之规定，判决如下：一、九龙仓（无锡）置业有限公司与上海申克金融信息服务有限公司签订的房屋租赁合同已于2016年5月13日解除。二、上海申克金融信息服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付九龙仓（无锡）置业有限公司312655.44元。三、驳回九龙仓（无锡）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10669元、公告费260元，两项合计10929元，由九龙仓（无锡）置业有限公司负担5955元，上海申克金融信息服务有限公司负担4974元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  何 英人民陪审员  许文娴人民陪审员  顾少毅二〇二〇年三月十一日法官 助理  黄海涛书 记 员  梁 迦本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条决合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金你于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。