浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初11189号 原告（反诉被告）金爱明，男，1965年7月18日出生，汉族，住杭州市江干区。 原告（反诉被告）胡培琴，女，1966年2月14日出生，汉族，住杭州市江干区。 上列两原告（反诉被告）共同委托代理人金力鸣、周丽萍，杭州市金剑法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告（反诉原告）许益康，男，1951年7月22日出生，汉族，户籍地杭州市江干区。 被告（反诉原告）许方明，男，1980年8月21日出生，汉族，户籍地杭州市江干区。 上列两被告（反诉原告）共同委托代理人王金华，杭州市滨江区新纪元法律服务所法律工作者，特别授权代理。 第三人杭州联合农村商业银行股份有限公司钱塘智慧城支行，住所地杭州市江干区九环路**。 负责人王琦彪，该行行长。 委托代理人唐诗卉、叶青，该行员工，特别授权代理。 原告金爱明、胡培琴与被告许益康、许方明、第三人杭州联合农村商业银行股份有限公司钱塘智慧城支行（以下简称联合银行钱塘智慧城支行）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年9月4日向本院起诉。本院受理后，许益康、许方明提起反诉，本院对本诉、反诉依法适用简易程序，合并公开开庭审理。金爱明、胡培琴及委托代理人金力鸣、周丽萍、许益康、许方明的委托代理人王金华、联合银行钱塘智慧城支行的委托代理人唐诗卉、叶青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告诉称：2015年3月9日，原告金爱明、胡培琴与被告许益康、许方明签订《房屋转让合同》一份，约定两被告将新风丽都北苑7幢2单元1704室房屋转让给两原告，房屋转让价格为人民币68万元。并约定两被告已于2014年5月18日收到首笔房屋转让款项人民币20万元。合同签订当日被告将案涉房屋交付给两原告实际占有、使用至今。后原告按合同约定分别于2015年3月14日、2015年4月30日通过银行转账给被告许方明40万元。2017年5月3日原告胡培琴根据被告要求通过银行转账被告许方明8万元。2018年2月1日两被告取得该房屋的产权登记证，可进行产权过户，原告多次与两被告协商办理产权过户手续，但两被告均以各种理由推脱，拒不履行合同义务并恶意将案涉房屋进行抵押。故诉请判令:1.二被告与第三人浙（2018）杭州市不动产第0032377号抵押合同（证明）无效；2.二被告与第三人协助原告到房屋管理部门办理涉及位于杭州市江干区房屋抵押权注销手续；3.二被告继续履行《房屋转让合同》，将位于杭州市江干区房屋过户到两原告名下并另行支付违约金人民币200000元；4.本案诉讼费用包括保全费用均由被告承担。 本诉被告答辩称：原被告签订的房屋转让合同无效。房屋买卖合同应具备合同的一般生效要件，本案行为主体不适格，房屋共有人未签字同意。诉争标的物也不合法，房屋属于不动产，理应有房产证等才能进行交易买卖。综上，请求驳回原告诉请。 第三人答辩称：被告与第三人签订的抵押合同有效，抵押登记手续完备。 反诉原告反诉称：反诉人与第三人签订的抵押合同合法有效。房屋买卖合同无效。故反诉请求：1.判令被反诉人立即腾退位于杭州市江干区房屋；2.判令被反诉人承担本案反诉费用。 反诉被告答辩称：房屋登记仅仅是公示要件，诉争房屋已经签订了相应的合同，并支付了对等的价款，又实际交付占有使用，因此该转让房屋合同具备商品房买卖合同要件。该房屋已经经过了房产部门登记。与第三人签订的抵押贷款合同，因第三人没有尽到银行应尽的义务，存在重大过错，抵押合同应属无效。故反诉请求没有法律依据。 第三人对反诉请求无异议。 经审理查明：2015年3月9日，金爱明、胡培琴（乙方、受让方）与许益康、许方明（甲方、出让方）签订《房屋转让合同》一份，约定甲方将新风丽都北苑7幢2单元1704室房屋转让给乙方；转让价款68万元；甲方已于2014年5月18日收到乙方通过张春香账户转到许益康账户的首笔款项20万元，如双方在2015年4月30日前签订本合同并交付房屋的，则乙方应于2015年5月1日前支付给甲方人民币40万元，如双方在2015年4月30日后签订本合同并交付房屋的，则款项在合同签订且甲方交付房屋后3日内支付，剩余款项8万元待房屋产权办理完成且变更到乙方名下后一次性支付；甲方应于本合同签订的当天将房屋交付给乙方，包括交付房屋钥匙并办理好物业相关的各项手续；甲方承诺许方明户成员同意转让新风丽都北苑7幢2单元1704室房屋，且甲方签订本合同的行为已获得其家庭成员的认可和授权，一旦政策和法律允许，不论时间上距离本合同签订过去多久，则甲方均应积极配合乙方办理产权变更手续；如甲方违反本协议的承诺，致使本合同最终目的不能达成，则乙方有权解除合同，并要求甲方返还其已支付的全部款项及利息，并要求甲方另行支付乙方违约金20万元等内容。当日，许益康、许方明将案涉房屋交付给金爱明、胡培琴。 2015年3月14日、4月30日、2017年5月3日，金爱明、胡培琴按约支付给许方明购房款共计48万元。被告许方明于2014年5月18日、4月30日、2017年5月3日出具收条或收据，确认收到金爱明、胡培琴购买案涉房屋的款项共计68万元。 另查明，案涉房屋系许方明户回迁安置房。户主许方明、家庭成员沈许诺、沈丽娟、许昕琳、许道荣、许益康。2018年2月1日，案涉房屋进行了产权登记，房屋所有权人为许方明、许益康。 2018年3月22日许方明、许益康与杭州联合农村商业银行股份有限公司牛田支行签订《最高额抵押合同》一份，约定许方明、许益康将案涉房屋作为抵押物，为许方明自2018年3月22日至2023年3月21日融资期间内的182万元的最高融资债权本金提供担保。同日，办理了抵押权登记，约定期限为2018年3月22日至2023年3月21日。当日，许方明与杭州联合农村商业银行股份有限公司牛田支行签订《个人循环借款合同》。次日，许方明与杭州联合农村商业银行股份有限公司牛田支行签订《借款合同》。 再查明，杭州联合农村商业银行股份有限公司牛田支行名称变更为杭州联合农村银行股份有限公司钱塘智慧城支行。 上述事实，有房屋转让合同及附件、收条、收据、银行回单、房屋产权信息查询记录、户口簿、工商信息、安置表、个人循环借款合同、借款合同、最高额抵押合同、房屋他项权证及当事人当庭陈述等证据证实。 关于房屋买卖合同的效力问题。许益康、许方明以案涉房屋系共同共有，全体共有人未签字以及未办理房产证为由主张合同无效。本院经查认为，许方明作为家庭户的户主在《房屋转让合同》中承诺“许方明户成员同意转让新风丽都北苑7幢2单元1704室房屋，且签订本合同的行为已获得其家庭成员的认可和授权”，该合同附件中也载明许方明系该户户主，因此金爱明、胡培琴有理由相信许方明、许益康系有代理权，该代理行为有效。此外，2018年2月1日，案涉房屋实际登记于许方明、许益康名下，可见许方明、许益康转让案涉房屋的行为并未侵害第三人利益。本院认为，案涉《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。许方明、许益康在取得房屋产权证以后未按合同约定配合金爱明、胡培琴办理产权转让登记，依约应支付金爱明、胡培琴违约金20万元，金爱明、胡培琴关于违约金的诉请，本院予以支持。许方明、许益康以《房屋转让合同》无效为由请求金爱明、胡培琴腾退案涉房屋，本院不予支持。 关于许益康、许方明与联合银行钱塘智慧城支行签订的《最高额抵押合同》及抵押权登记的效力问题。本院认为，当事人对自己的提出的主张有责任提供证据,金爱明、胡培琴主张抵押合同无效,但未能提供证据证明，故该诉请及协助办理案涉房屋抵押权注销的请求，本院不予支持。 本院认为，案涉《房屋转让合同》合法有效，许方明、许益康应依约配合金爱明、胡培琴办理房屋转让登记，但目前案涉房屋已设立有效的抵押权并办理了登记，不具备房屋转让登记的条件，故金爱明、胡培琴诉请将案涉房屋过户到其二人名下，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、许方明、许益康支付金爱明、胡培琴违约金人民币200000元，并于本判决生效之日起十日内支付； 二、驳回金爱明、胡培琴的其他本诉请求； 三、驳回许方明、许益康的反诉请求。 按规定减半收取的本诉案件受理费人民币2150元，由许益康、许方明负担；保全费人民币5000元，由金爱明、胡培琴负担人民币3480元，由许益康、许方明负担人民币1520元，由许益康、许方明负担的案件受理费、保全费于本判决生效后七日内向本院缴纳。按规定减半收取的反诉案件受理费人民币80元，由许方明、许益康负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币4380元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  朱海霞 二〇二〇年三月二十日 书记员  王 洁