四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1402民初599号 原告：四川君合物业管理有限公司，住所地:眉山市东坡区湖滨路“湖滨一号”1栋1楼。 法定代表人：万国亮，总经理。 委托诉讼代理人：黄建威，男，系公司员工。 被告：周新，男，1984年8月10日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告四川君合物业管理有限公司（以下简称：君合物业）诉被告周新物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄建威、被告周新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告君合物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2018年10月1日至2020年11月30日的物业管理费37980.2元；2.判令被告支付原告违约金1139.4元。事实及理由：2014年6月15日，原告与四川信和房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告提供“公园一号”小区高层住宅及商业区的物业服务，商铺物业服务费为3元／月／平方米，合同签订后原告按照合同约定为包括被告在内的“公园一号”业主提供了物业服务。“公园一号”2号楼临街2楼（青衣街407-1、407-2）商铺产权系四川信和房地产开发有限公司所有，建筑面积663.99平方米，2018年10月1日，业主将该商铺租赁给了被告周新，租赁期限为2018年10月1日至2021年9月30日，但双方于2020年12月1日将该商铺转租，故被告周新的实际租赁至2020年11月30日。合同中双方约定物业费由承租人自行承担，经四川信和房地产开发有限公司与原告协商，原告主动将该商铺的物业费调整至2.2元／月／平方米，但被告未依约交纳，截止2020年11月30日，被告共欠物业管理费37980.2元、违约金1139.4元，经原告多次催收未果，诉至法院。 被告周新辩称：从2016年10月至2020年10月，我与他人合伙开设装饰公司，于2019年更换名称为川豪装饰工程有限公司，同时更换了法人。公司承租四川信和房地产开发有限公司商业铺面，租赁期限为2016年9月30日至2021年9月30日，2019年4月左右，出租人变更了承租人信息，合同继续延续，内容无变更，2016年至2018年物业费全额交清。因物业公司给我们造成了很多损失，我公司即停止交纳后续的物业管理费：1.公司开业不久即被盗（已报案），原告没有作出任何反应，没有任何解释及安保措施，也没有对我公司的经济损失作出赔偿；2.2016年我们入驻“公园一号”没多久消防门就损坏了，反映了两年多一直没有维修，到租赁合同终止离场时依然是坏的；3.商铺外墙渗漏，长时间渗水导致墙面基层裂缝、大面积损坏墙面、长时间掉灰，严重影响公司形象及业绩，一直未处理；4.物业公司为了收取物业费，先后采取两次断电、一次锁门等手段，我公司曾找物业部曾经理协商通电，原告锁公司一楼大门让员工无法出入，我公司报警后由派出所出警后才开门，原告的行为影响了我公司的正常运营及社会形象，给我公司造成了经济损失。就以上问题与原告多次协商，原告除了要钱、断电、锁门外没有对以上发生的任何事情作出处理，就物业公司的以上行为，我公司要求原告赔偿损失合计49800元，具体请求赔偿事项为：1.对于断电、锁大门引起的损失每日房租420元（房租十五万多），锁了3天，合计1260元，员工和内耗损失1200元，公司员工有10人，合计3600元；业务损失1万元/天，月营业额30万元左右，合计损失34800元；2.消防门及外墙渗漏严重影响作为装修公司的形象，间接导致公司亏本，计总营业额的5%作为赔偿损失，年营业额300万，合计赔偿15000元；以上两项共计49800元，并要求消防单位对“公园一号”的商业楼消防做全面检查。 原告君合物业围绕诉讼请求向法庭提交如下证据：1.准予变更登记通知书，证明原告名称变更情况；2.前期物业服务合同、物业服务合同，证明办公商用的物业服务费是3元／月／平方米及服务期限等；3.不动产登记信息，证明案涉房屋的所有权人为四川信和房地产开发有限公司及房屋面积；4.房屋租赁合同，证明被告为案涉房屋的承租人、物管费的给付、租赁期限、实际使用期限及物业服务费实际按2.2元／月／平方米收取；5.消防维保记录、电梯维保记录、电梯维修记录、客服值班记录、巡逻记录本、照片若干，证明原告按照合同约定提供了物业服务；6.催交费通知及张贴的照片，证明原告一直都在向被告催收物业服务费。被告周新对原告君合物业提交的证据质证意见如下：对证据1.2.3.6无异议，对证据4除原告多算了一个月使用周期外均认可，对证据5不认可，原告提交的照片并非被告承租区域，且是正在装修的照片，与被告无关，物业根本不去被告那里，消防检查也并未检查被告承租区域，否则应当会发现并处理消防门损坏的问题，原告提交的记录本也没有找到来过被告处的记录。 被告周新为证明自己主张，向法庭提交了如下证据：1.大石桥派出所出具的证明，证明被盗及物业锁大门两次报案；2.照片，证明锁门、渗水、消防门未维修情况。原告君合物业对被告周新提交的证据质证意见如下：对证据1不认可，2016年10月28日大石桥派出所第一次出警时承租人并不是被告周新，即便前后两个承租方是同一家公司，但在发生盗窃后，若未妥善处置，被告在2018年10月1日再次与出租人签订租赁合同并接受2.2元／月／平方米的物业服务费与常理不符，大石桥派出所第二次出警记录上明确显示了因被告欠交物业服务费被锁大门的事实，也证明了锁大门的是出租人而非原告。 本院经审理认定事实如下：原告四川君合物业管理有限公司原名称为眉山君合物业管理有限公司，于2016年2月16日在眉山市工商行政管理局东坡分局作了名称变更登记。2014年6月15日，原告与四川信和房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，2020年1月28日，与眉山市东坡区公园一号第一届业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限为2020年1月1日至2024年12月31日止。合同均约定：原告对“公园一号”小区实行物业管理服务；委托管理事项有物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运；车辆停放秩序管理；协助公安机关进行公共秩序维护、安全防范等事项；物业服务费按实际使用建筑面积计算办公商用为3元／月／平方米；支付期限为每个缴费周期起始日起30日内按年交纳物业服务费；业主未按时足额交纳物业服务费，承担违约期间未付金额3%的违约金等。 2019年3月11日，被告与四川信和房地产开发有限公司补签租赁合同，被告承租眉山市东坡区江公街385号公园一号2幢1层1号、2号商业用房（不动产权第0011531、0011532号，建筑面积663.99平方米），租赁期限为2018年10月1日至2021年9月30日止，合同约定物业服务费为2.2元／月／平方米,由承租人承担；2020年11月28日，该铺面由业主与案外人重新签订房屋租赁合同，将铺面转租。被告于2020年10月31日前搬离案涉铺面，被告的租赁期间为2018年10月1日至2020年10月31日，共计25个月，此期间未交纳物业服务费。原告认可被告承租的房屋物业服务费优惠为2.2元／月／平方米，物业服务费36519.45元（2.2元／月／平方米×663.99平方米×25个月）。 本院认为，建设单位或业主委员会依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同或物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，原告与四川信和房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》及与眉山市东坡区公园一号第一届业主委员会签订《物业服务合同》系建设单位或业主委员会与物业服务企业签订，依法对“公园一号”全体业主具有约束力，原告提供物业服务是针对全体业主，而非某一家，被告作为承租人，与出租人约定由其交纳物业费,接受了物业公司的物业服务，应按合同约定履行自己的义务。被告辩称2016年10月27日被盗系物业公司安保不力也未赔偿，案发时承租人并不是被告周新，即便被盗时房屋实际使用人确为被告所在的装饰公司，也应当由租赁合同约定的承租人通过向原告主张损害赔偿来维护自身的权利，而不能以此作为拒交物业费的理由；辩称消防门损坏一直未维修，本院予以采纳；辩称外墙渗水导致墙面基层裂缝，墙面损坏、掉灰，关于房屋质量问题系开发商责任范围，并非物业服务能解决；辩称物业公司为了催缴物业服务费断电、锁大门等情况，被告并未提交证据证明原告断电的事实，关于锁大门，从被告提交的证据可以证实锁大门的是开发商并非原告；关于被告要求原告赔偿的意见，可另案主张权利。本院综合原、被告双方提交的证据可以看出，原告在物业服务上确实存在不完善的地方，故原告要求给付违约金的请求，本院不予支持。 依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告周新在本判决生效后10日内支付原告四川君合物业管理有限公司物业服务费36519.45元； 二、驳回原告四川君合物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计389元，由被告周新负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  张春燕 二〇二〇年三月二十九日 书记员  苏 茜