广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初57号 原告：广西镒建房地产开发有限责任公司，住所地广西南宁市西乡塘区衡阳东路**。 法定代表人：孔祥瑜，董事长。 委托诉讼代理人：谭小燕，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小芳，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被告：黎科，男，1989年7月6日出生，汉族，户籍住址广西浦北县，住广西北海市银海区。 第三人：中国建设银行股份有限公司北海分行，住所地广西北海市北海大道鸿海大厦。 负责人：李毅，行长。 委托诉讼代理人：许娟，女，汉族，1972年8月6日出生，该分行职员，住广西北海市海城区。 第三人：刘忠伟，男，1963年9月18日出生，汉族，住广西北海市海城区。 原告广西镒建房地产开发有限责任公司与被告黎科、第三人中国建设银行股份有限公司北海分行（下简称建行北海分行）、刘忠伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭小燕、李小芳及被告、第三人建行北海分行委托诉讼代理人许娟到庭参加诉讼，第三人刘忠伟无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西镒建房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2015年12月21日签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00014735）及补充协议已于2018年12月31日解除；2、判令被告协助原告办理解除位于北海市屋的合同备案登记手续；3、判令被告和第三人建行北海分行协助原告办理解除位于北海市屋的预告登记手续；4、判令被告腾退北海市屋给原告；5、判令被告返还给原告利息、罚息和违约金共计6978.01元；6、判令被告支付违约金112000元给原告（按房屋总价款560000元的20%计算）；7、判令被告赔偿原告律师费用6000元；8、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00014735）及补充协议，约定被告购买原告开发的位于北海市屋，房屋总价款为56万元，被告应于2015年12月22日前支付首期房价款17万元，余款39万元由被告申请贷款支付。原告与被告签订的补充协议约定，原告为被告的按揭贷款提供阶段性保证担保，被告必须按期偿还贷款，在贷款期间，若有任何导致银行追究原告担保责任的行为发生，则视为被告违约，被告应在原告履行担保责任之日起7日内偿还原告因履行保证义务的一切费用，并向原告支付所购商品房总价款的20%违约金，赔偿原告的相应损失。被告没有按照通知规定补足购房款差额以及付清购房款余额的，视为被告逾期付款；逾期超过30天，原告有权解除合同，被告按照房价总额20%向原告支付违约金并赔偿原告的损失，包括银行利息损失、律师费损失等。2015年12月21日，由于被告资金困难，一时无力全额交清购房首付款，被告向原告提出分期支付首付款。考虑到被告的付款方式为银行按揭贷款，首付款须达到一定的比例，故原告委托第三人刘忠伟借给被告首付款13万元，但该款实际是原告的款项。为此，原告与被告签订了《商品房买卖合同》补充协议书ＩＩ，约定因被告暂时出现资金困难，无法一次性支付诉争房屋首付款，原告先行借款13万元给被告，约定被告拟分6期偿还原告所借的首付款,若被告单期还款日期超过应还款日期15日（含15日）的，被告自愿同意原告解除双方所签订的《商品房买卖合同》，原告有权没收被告的预付款为违约金，并对被告所购的商品房进行处置。合同及补充协议签订后，第三人刘忠伟通过现金方式代被告将房屋首付款13万元交给原告，被告出具收据，但该款实际是原告的。2016年1月12日,诉争房屋办理了预售合同登记备案。2017年10月15日，由于被告不归还首付款借款给原告，原告邮寄《通知函》给被告，要求被告偿还借款和支付违约金。由于被告没有按照要求还款，原告于2017年11月9日邮寄《解除〈商品房买卖合同〉通知书》给被告。2018年9月17日，因被告累计三次以上没有按时归还银行贷款，第三人建行北海分行向原告和被告发出《提前收回贷款告知函》，从原告账户扣划相应金额用于结清被告的贷款。同年10月30日，第三人建行北海分行从原告账户划扣349947.44元，对被告贷款进行结清，并于同日向被告发出《中国建设银行个人贷款结清证明》，但被告收到建行北海分行的告知函和证明后，未将原告被银行划扣的款项归还给原告即被告实际上未付清涉案房屋的购房款给原告。同年12月4日，原告邮寄《通知函》，通知被告在收到通知之日起7日内到原告处付清房款及违约金。被告收到上述原告的通知后，一直未能付清房款给原告。为此，原告于同年12月24日向被告邮寄《解除函》。另，涉案房屋己经办理合同登记备案、预告登记手续。综上所述，涉案合同及补充协议已经解除，被告应协助原告解除合同登记备案、预告登记手续。为维护自身的合法权益，原告现提起上述诉讼。 被告黎科辩称：不同意原告的诉讼请求。本人购买房屋的时候，是有经济能力支付20万元首付款的，但被告说可以借13万元，只须支付7万元购房首付款就可以了。现在本人生意不顺，经济困难无法付清房款，为此原告应承担相应责任。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2015年12月21日，原告广西镒建房地产开发有限责任公司（出卖人）与被告黎科（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00014735），约定买受人购买出卖人开发的位于北海市，该房屋预测建筑面积119.88平方米，单价为每平方米4671.34元，总价款为56万元；付款方式为买受人应于2015年12月22日前支付首期房价款17万元，余款39万元向贷款机构申请贷款支付；买受人逾期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的应当书面通知买受人，买受人应按累计应付款的1.5%支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付达到交付条件该商品房。该合同附件十一《补充协议》还约定，任何通知、付款要求或各种通讯只要按照该协议上的地址或约定形式发送或告知的，应视作被书面送达；出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保，买受人必须按期偿还贷款，在贷款期间，若有任何导致银行追究出卖人担保责任的行为发生，则视为买受人违约，买受人应在出卖人履行担保责任之日起7日内偿还出卖人因履行保证义务的一切费用，并按全部房价款的20%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人的相应损失。同日，原告出具一份《授权委托书》，委托受委托人刘忠伟在原告与买受人黎科签订的商品房买卖合同及补充协议中，代为履行委托人即原告借款给黎科的借款义务。2015年12月23日，原被告签订一份《商品房买卖合同》补充协议书ＩＩ，内容：因被告暂时出现资金困难，无法一次性支付涉案房屋的首付款，原告先行借款13万元给被告，约定被告拟分6期偿还原告所借的首付款，具体为：1.2016年6月20日前偿还21666元；2.2016年12月20日前偿还21666元；3.2017年6月20日前偿还21666元；4.2017年12月20日前偿还21666元；5.2018年6月20日前偿还21666元；6.2018年12月20日前偿还21670元；若被告不能按约定的还款期限及还款金额偿还原告借款的，单期还款日期超过应还款日期15日（含15日）的，则被告自愿同意原告解除双方所签订的《商品房买卖合同》，原告有权没收被告的预付款为违约金，并对被告所购的商品房进行处置。同时，被告出具一份没有落款日期的《收据》给原告，内容：被告收到刘忠伟代原告交来被告购买世纪城项目12幢2单元803号房的借款现金13万元。2016年2月1日，涉案房屋办理了Ｎ北房预2016字第××号房屋的预告登记手续。2016年4月12日，涉案房屋办理了商品房预售合同登记备案，颁发了（登记编号：201601110409）《北海市商品房预售合同登记备案证明》。至2016年7月3日，原、被告另行签订了一份《补充协议》，内容：双方就商品房买卖合同附件十一第四条付款方式约定如下，1、银行按揭付款方式不变；2、合同总金额为56万元，被告已付清首期17万元，现追加首付款3万元，应于2015年12月26日前付清，按揭金额变更为36万元；3、若逾期不付清追加部分房款，原告有权按商品房买卖合同第八条追究被告责任。庭审时原告承认，所谓的13万元借款，是原告以第三人刘忠伟名义出借的，该款实际是原告的。至此，被告已付清全部购房首付款20万元（含借款13万元）。同时，原告为被告的按揭贷款作阶段性保证担保，被告在第三人建行北海分行办理了36万元按揭贷款。庭审时双方确认，涉案房屋已交付给被告，被告已装修使用。之后，由于被告未能依约偿还所谓借款13万元，2017年10月15日，原告向被告发出催款《通知函》，要求被告尽快偿还借款。2017年11月9日，原告向被告发出《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，以被告未在规定时间内偿还首付借款为由，表明原告有权根据商品房买卖合同及补充协议ＩＩ的约定，解除该套《商品房买卖合同》，对该套商品房另行处置，并按合同约定收取违约金。但该通知书内容未有明确提出要解除涉案《商品房买卖合同》。查明，被告在银行按揭贷款后，自2017年12月起陆续拖欠第三人建行北海分行的贷款，累计三次以上没有按约定偿还贷款本息，导致该行宣布贷款立即到期，该行自2018年8月31日、10月30日分别从原告的保证金账户内共划扣了358226.4元，用于偿还被告所欠贷款本息及违约金，其中贷款利息、罚息及违约金共计6978.01元。至此，被告的贷款已结清。2018年12月24日，原告向被告发出《解除函》，以被告至今未付清剩余房款及违约金为由，视为被告逾期自动放弃该套房的购买权，并要求被告偿还公司履行保证义务的一切费用，并按全部房价款的20%支付违约金及赔偿公司的相应损失，并正式通知解除双方签订《商品房买卖合同》。此外，庭审时双方对借款13万元，被告表示已全部还清，原告表示尚有最后一期21670元未还，对此，原被告双方均未能举证证明各自主张。 以上事实，有原告提供《商品房买卖合同》及相应补充协议、首付款分期申请书、收据、个人住房贷款业务合作协议、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、预告登记证明、《北海市商品房预售合同登记备案证明》、通知函、解除商品房买卖合同通知书、通知书、个人贷款还款凭证、律师函、建行个人贷款结清证明、扣款证明、解除函、邮政快递单、委托合同等，以及原、被告及第三人建行北海分行陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。但之后双方签订《商品房买卖合同》补充协议书II，系原告假借第三人刘忠伟名义虚假借款给被告，目的是为了规避国家房购政策而减少被告支付购房首付款而签订的，对此原告应承担主要责任。因被告逾期还款，原告依约向其发出了解除函，涉案《商品房买卖合同》已于2018年12月31日解除。本案中，由于被告逾期还贷款致第三人建行北海分行扣划了担保人原告的保证金账户内款项，由此被告被动地承担了保证责任，之后亦未能偿还该款项，对此，被告应承担违约责任。由此，原告请求法院确认原被告签订《商品房买卖合同》及补充协议已于2018年12月31日解除，依法有据；合同解除后，被告和第三人建行北海分行应协助原告办理注销涉案房屋的合同备案和预告登记手续，被告应腾退涉案房屋返还原告。此外，原告应返还所收取的首付款，但因被告未主张返还首付款，故本案不予处理。此外，原告请求被告支付其代偿银行按揭款的利息、罚息和违约金，以及支出的律师费用，依法有据；但原告请求被告按全部房款的20%支付违约金，该计算标准过高，考虑到本案的实际情况以及本案中原告的虚假借款的违规行为，故调整为按全部房款的10%计算为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 1、确认原告广西镒建房地产开发有限责任公司与被告黎科于2015年12月21日签订合同编号YS00014735的《商品房买卖合同》及补充协议已于2018年12月31日解除； 2、被告黎科和第三人中国建设银行股份有限公司北海分行应自本判决生效之日起十五日内协助原告广西镒建房地产开发有限责任公司办理注销北海市屋的《北海市商品房预售合同登记备案证明》（登记编号：201601110409）及Ｎ北房预2016字第××号的预告登记手续； 3、被告黎科应自本判决生效之日起三十日内腾退位于北海市屋给原告广西镒建房地产开发有限责任公司； 4、被告黎科应返还给原告广西镒建房地产开发有限责任公司代为偿还利息、罚息和违约金共计6978.01元； 5、被告黎科应支付给原告广西镒建房地产开发有限责任公司违约金56000元； 6、被告黎科应支付给原告广西镒建房地产开发有限责任公司律师费6000元； 7、驳回原告广西镒建房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费9400元，减半收取计4700元，由原告广西镒建房地产开发有限责任公司负担1500元，被告黎科负担3200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉受理费9400元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 汪 丰 二〇二〇年三月三十日 书记员 潘美雪 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。