广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终95号上诉人（原审原告）：高州市房多多房地产信息部，住所地广东省高州市南新路57号。经营者：梁文超。被上诉人（原审被告）：梁雪，女，1988年7月30日出生，汉族，现住广东省高州市。上诉人高州市房多多房地产信息部因与被上诉人梁雪居间合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2019）粤0981民初2859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高州市房多多房地产信息部上诉请求：1.撤销广东省高州市人民法院（2019）粤0981民初2859号民事判决，查清事实，发回重审或改判；2.判令梁雪支付高州市房多多房地产信息部居间服务费人民币壹万柒仟捌佰元整（￥17800.00元）；3.本案一、二审费用全部由梁雪承担。事实和理由：高州市房多多房地产信息部与梁雪居间合同纠纷一案，一审法院在已确认双方签订的《看房协议》合法有效的情况下，违法裁决，依法应予撤销。一、双方争议的《看房协议》自始至终是合法、有效合同。2018年10月3日，梁雪因房屋买卖委托高州市房多多房地产信息部为其提供房源，经过高州市房多多房地产信息部介绍，梁雪看中了位于高州市X路X号X房及储物间，在经过高州市房多多房地产信息部提示和解析说明后，双方签订了《看房协议》确认了协议条款。期间高州市房多多房地产信息部连续三次带梁雪及其家人看该房及储物间，高州市房多多房地产信息部已履行合约义务，但是梁雪随后甩开高州市房多多房地产信息部和该房屋业主达成了交易，给高州市房多多房地产信息部造成了损失，经高州市房多多房地产信息部追收无果。后经一审庭审辩论，发现梁雪经过其它中介公司达成交易，根据梁雪提交的证据显示交易日期是在签订看房协议之后。《看房协议》第六条明确约定“自看该房之日起六个月内，无论以任何理由，不通过乙方，自己或通过第三方（无论中介或个人）而与乙方提供的该房屋业主达成交易，成交该房屋，一经查实则视为本次交易成功，甲方及构成违约并承担法律责任”。梁雪违反了协议条约，也违反了诚实信用原则。二、一审判决适用法律不当。由于双方签订的《看房协议》合法有效，双方约定的条约也具有约束力，一审法院也认定该条约有效，却以梁雪通过其他中介公司成交为由不构成违约，不全面依据《看房协议》所列条约，判决高州市房多多房地产信息部与梁雪自愿签署的条约于法无据，属适用法律不当。三、未履行法定义务。法官本应是打击违法犯罪、维护正义的职业，一审法官明知梁雪违反了条约，却未履行法定义务。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，为高州市房多多房地产信息部主持公道，维护高州市房多多房地产信息部的合法权益。梁雪辩称：一、高州市房多多房地产信息部与梁雪签订的《看房协议》属于居间合同性质，其中第五条、第六条的约定属于房屋买卖居间合同上常有的禁止“跳单”的格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条款约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，梁雪分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，梁雪并没有利用高州市房多多房地产信息部的信息、机会，故不构成违约。高州市房多多房地产信息部主张梁雪违约并支付居间费用17800元的请求于法无据，建议二审法院认定该条款无效。二、涉案房屋原产权人并非独家委托高州市房多多房地产信息部提供居间服务，同时也委托高州市XX房地产咨询服务有限公司等多家中介机构提供居间服务，也就是说涉案房屋的出售信息并非高州市房多多房地产信息部独家掌握。在这个情形下，梁雪有权选择优先促成其交易的中介公司进行成交。事实上，高州市房多多房地产信息部并未能促成梁雪与涉案房屋原产权人签订房屋买卖合同，即表示梁雪没有利用高州市房多多房地产信息部的居间信息和机会与涉案房屋原产权人订立房屋买卖合同，梁雪并不构成违约，无需支付违约金。尽管《看房协议》第六条对“跳单”进行约定，但该格式条款是明显加重梁雪责任的，高州市房多多房地产信息部亦未对此进行提示和解释说明（如果高州市房多多房地产信息部认为其已尽到提示和解释说明的义务，高州市房多多房地产信息部应举证予以证明），相反却将《看房协议》折叠起来，谎称用作公司考勤所用，梁雪签字后便快速收起来，还谎称其公司已有客户看中涉案房屋，并叫梁雪快离开，怕被其公司的其他人看见，直接导致梁雪根本不知道该协议的性质以及违约条款的存在，因此该签名不是梁雪的真实意思表示，应认定该条款无效。三、梁雪作为消费者，买卖自由，市场交易自由，有权利选择报价更低和服务更好的公司进行买卖，促成梁雪成交房屋的中介公司以85万的价格帮助梁雪与卖家签订了买卖合同，成交了涉案房产，另再为梁雪争取到价值人民币20000元的家私电器，与高州市房多多房地产信息部的报价差了6万元。梁雪作为消费者，有权选择公司进行交易。综上，请求二审法院驳回高州市房多多房地产信息部的全部诉讼请求，维护梁雪的合法权益。高州市房多多房地产信息部向一审法院起诉请求：1.判令梁雪立刻支付高州市房多多房地产信息部居间服务费17800元，并由梁雪承担本案的诉讼费及一切相关费用。一审法院认定事实：高州市房多多房地产信息部与梁雪签订一份《看房协议》，协议中高州市房多多房地产信息部为乙方，梁雪为甲方，所看的房屋为X路X号X楼，房屋价格为890000元。协议还特别约定：“五、甲方看好乙方提供的销售房源并成交，应支付给乙方房产实际成交价格的1%作为中介佣金费用。六、甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友）自看该房之日起六个月内，无论以任何理由，不通过乙方，自己或通过第三方（无论是中介或个人）而与乙方提供的该房屋业主达成交易，成交该房屋，一经查实则视为本次交易成功，甲方及构成违约并承担法律责任。甲方应该按照该房屋在本协议中的登记价格，双倍（2%）支付中介佣金给乙方。本协议房屋登记价格与交易价格不一致时，应以本协议登记价格为支付佣金的依据。甲方并应承担相应的诉讼费、公证费、律师费等相关费用。”签订协议后，高州市房多多房地产信息部的工作人员李某分别于2018年的10月3日、10月4日带梁雪查看涉案房产，但双方并未签订相关的房地产买卖合同。2018年10月6日，梁雪在高州市XX房地产咨询服务有限公司的促成下购买了高州市X路X号X楼及相应的储物间。房屋的成交价格为850000元，并且随房赠送价值大约20000元的家用电器。高州市房多多房地产信息部认为梁雪通过他人居间购买其提供信息的房屋，侵害了高州市房多多房地产信息部的权益，于2019年8月7日向一审法院提起诉讼。另查明：高州市X路X号X楼在高州市房多多房地产信息部及高州市XX房地产咨询服务有限公司均有房源信息。一审法院认为：高州市房多多房地产信息部与梁雪签订的《看房协议》属于居间合同性质，其中对于第五条、第六条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，梁雪分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，梁雪并没有利用高州市房多多房地产信息部的信息、机会，故不构成违约。高州市房多多房地产信息部主张梁雪违约并支付居间费用17800元的请求于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条第二款、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决：驳回高州市房多多房地产信息部的全部诉讼请求。案件受理费123元，由高州市房多多房地产信息部负担。二审中，高州市房多多房地产信息部申请证人卢某出庭作证。卢某出庭欲证明：10月初的一天下午，卢某和另一个同事带梁雪看房，看完房后就在楼下看着梁雪亲自在《看房协议》上签名，卢某提示了梁雪看清楚《看房协议》中第六条再签。第二天上午9点多，梁雪与其丈夫还有干妈一起过来看房，看完房下来后谈房屋的税费、贷款等问题，当天下午梁雪带了风水先生来看房，梁雪走的时候与卢某说要回家商量一下。过了好几天，旧业主与卢某联系说有朋友想购买涉案房屋，暂时不卖了，所以高州市房多多房地产信息部就不可能再帮旧业主放盘了。经质证，梁雪对卢某的证言发表如下意见：1.签《看房协议》时有两个工作人员，其中一个用手遮住，然后用手指着让梁雪在某个地方签名与留下电话号码，说到时回公司有交代。2.证人说《看房协议》中有解释，但根本没有解释，另外一个工作人员催梁雪赶紧签名，说等下有其他同事带客人过来了。3.高州市房多多房地产信息部只带梁雪去看了两次房屋，价格、流程都没有说。4.证人说到的风水先生是梁雪的表姐的父母亲，过来帮梁雪看房，不是风水先生。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人在二审中的诉辩意见，争议的焦点是梁雪是否违反《看房协议》的约定，即是否存在“跳单”行为。房屋买卖行为中的“跳单”，是指房屋买卖合同中的买受人或者出卖人已经与房产中介机构签署了看房确认书、委托购房或者卖房协议，房产中介机构也已经按照协议履行了提供独家房源信息并带领看房、促使买卖双方见面后洽谈等促进交易的义务，但房屋买卖合同一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向房产中介机构交付中介费的义务，避过房产中介机构而私自签订房屋买卖合同的行为。在本案中，本院认为梁雪不存在“跳单”行为，理由是：首先，高州市房多多房地产信息部没有提供其与涉案房屋房主签订的委托卖房协议，也没有其他证据证明其对涉案房屋的出卖信息是独家享有的。其次，高州市XX房地产咨询服务有限公司帮助梁雪争取的涉案房屋价格是85万元，并赠送约2万元的家用电器，这比高州市房多多房地产信息部提供的涉案房屋价格89万元有更大优势，梁雪选择高州市XX房地产咨询服务有限公司提供的服务购买了涉案房屋符合常理，亦表明梁雪并没有利用高州市房多多房地产信息部提供的信息。最后，梁雪向高州市XX房地产咨询服务有限公司支付了购房居间服务费8500元，没有为了规避中介费而直接与屋主进行房屋买卖。因此，高州市房多多房地产信息部主张梁雪违反协议和诚实信用原则，一审判决认定事实错误和适用法律不当的依据不足，本院不予采纳。综上所述，高州市房多多房地产信息部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费245元，由高州市房多多房地产信息部负担。本判决为终审判决。审判长  陈海清审判员  庞健军审判员  江剑兵二〇二〇年三月二十五日书记员  潘彦娴