云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初5048号原告：云南城投物业服务有限公司，住所地云南省昆明市官渡区民航路400号云南城投大厦。统一社会信用代码：91530111670881281P。法定代表人：赵宝密，职务董事长。委托诉讼代理人：童雨深，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：洱海天域·国际公寓业主委员会，住所地云南省大理白族自治州大理市。负责人：张立，业主委员会主任。委托诉讼代理人：杨立高，云南海月律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张雪琪，云南海月律师事务所律师，特别授权代理。原告云南城投物业服务有限公司（以下简称城投物业公司）诉被告洱海天域·国际公寓业主委员会（以下简称洱海天域业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城投物业公司的委托诉讼代理人童雨深、被告洱海天域业委会的委托诉讼代理人杨立高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城投物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告对“洱海天域·国际公寓”小区《前期物业服务合同》的解除决定无效，《前期物业服务合同》继续履行；2、判令被告承担包括但不限于律师费15,000元、诉讼费675元、鉴定费等原告因维护自身权益而支付的费用。事实和理由，原告为洱海天域·国际公寓小区的原前期物业服务企业，被告为小区的业主委员会。2019年10月15日，被告未提议召开业主大会，就以电话询问、调查的方式，私自通知原告，解除《前期物业服务协议》，另与昆明银海物业服务有限公司签订《物业委托管理协议》。原告随即开展了业主满意度调查，就小区内的业主而言，绝大部分业主不支持更换现有物业服务企业。根据相关法律规定，更换物业服务企业应该由全体业主共同决定，需半数以上业主且房屋建筑面积过半以上同意。在原告与被告的沟通协商过程中，被告据不提供业主关于更换物业服务企业的决议资料及授权文件，且部分小区业主向原告反映，其未参加业主委员会成员的选举，未对更换物业服务企业进行过表决。被告在未取得业主大会的合法授权下，私自解除与原告的《前期物业服务协议》，已严重损害了原告的合法权益，致使原告遭受重大损失。被告洱海天域业委会辩称，原告诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。1、被告并未与原告解除《前期物业服务合同》，而是该合同已经自然终止。洱海天域·国际公寓小区开发商为中建穗丰置业有限公司。在该小区建成交付时，中建穗丰置业有限公司与大理洱海天域物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，由洱海天域物业公司对洱海天域项目别墅和国际公寓提供物业服务。双方于2017年12月21日签订了最后一次的《前期物业管理服务合同》。洱海天域·国际公寓小区各业主在与开发商办理房屋交接时，分别与洱海天域物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。2018年7月1日，中建穗丰置业有限公司、本案原告云南城投物业服务有限公司、大理洱海天域物业服务有限公司三方签订一份《项目物业服务调整协议》，洱海天域项目的物业服务单位调整为原告。该协议第二条第1项明确约定，对于丙方（洱海天域物业公司）与业主或第三方签订并有效执行的物业经营类合同，乙方（原告方）接管后沿袭适用。第六条第1项也明确约定，乙方（原告方）应按原物业管理合同的约定履行义务。因此，原告接管洱海天域·国际公寓小区的物业服务之后，必须按照中建穗丰置业有限公司与大理洱海天域服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》以及洱海天域·国际公寓小区各业主与洱海天域物业公司签订的《前期物业管理服务协议》的约定履行物业服务单位的义务。中建穗丰公司与大理洱海天域物业公司签订的《前期物业管理服务合同》第一条约定“前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理”。第二十二条约定：“委托管理期限为一年。自2018年1月1日0时起至2018年12月31日24时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止”。洱海天域·国际公寓小区各业主与洱海天域物业公司签订的《前期物业管理服务协议》第一条约定“前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。本合同的有效期自本协议签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》履约开始之日止”。2019年6月，洱海天域业委会依法成立；2019年8月，洱海天域业委会向社会多家物业服务企业发布选聘洱海天域·国际公寓小区新物业服务公司的公告；经洱海天域业委会2019年8月18日-2019年10月12日综合评定，最终选定了昆明银海物业服务有限公司为洱海天域国际公寓小区新的物业服务企业，并于2019年10月15日与该公司签订了《物业服务委托合同》，委托管理期限自2019年12月1日至2022年6月30日，并设定2019年11月1日至2019年11月30日为交接过渡期。因此，不论是中建穗丰与洱海天域物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，还是原告承接的洱海天域物业公司与小区业主之间签订的《前期物业管理服务协议》，均已经出现合同约定的合同自然终止的条件，洱海天域·国际公寓小区的《前期物业服务协议》已于2019年11月30日自然终止，而并非由被告洱海天域业委会解除，该协议从事实和法律上均已无法继续履行。现原告以洱海天域业委会解除合同为由进行诉讼，明显错误，其诉讼请求依法不能成立。2、洱海天域业委会系依法成立并经备案的业主委员会，重新选聘物业服务企业符合法律规定。洱海天域业委会在成立之前，成立了筹备组，并经所在社区大理市下关镇兴盛社区居民委员会帮助和指导，在小区所有业主当中推选了业主委员候选人并经公示。后于2019年6月17日召开业主大会，投票选举产生了业主委员会。2019年6月25日，被告洱海天域业委会经主管机关大理市房地产管理处进行备案登记，取得了小区业主委员会的合法主体资格。洱海天域业委会成立之后，就重新选聘及签订物业服务合同一事，于2019年8月按照法律规定启动征询业主意见程序。征询结果为：洱海天域·国际公寓小区共有业主702户，同意解聘原物业公司并委托业主委员会重新选聘新物业公司的共有442户，同意与原物业公司续签合同的共29户，弃权的260户。同意解聘原物业公司及新选聘新物业公司的户数及其建筑面积均已经超过小区总户数及总建筑面积的二分之一，符合我国《物业管理条例》第十一条、十二条关于选聘物业服务企业的相关规定。据此，被告于2018年8月18日向包括洱海天域物业公司在内的多家物业服务企业发布选聘洱海天域·国际公寓小区新物业服务公司的公告，但洱海天域物业公司和原告均没有报名及提交方案；经被告2019年8月18日-2019年10月12日综合评定，最终选定了昆明银海物业服务有限公司为洱海天域·国际公寓小区新的物业服务公司，并于2019年10月15日与该公司签订了《物业服务委托合同》。被告认为，该合同的签订符合我国相关法律规定，合法有效。综上所述，洱海天域·国际公寓小区的《前期物业服务协议》已经出现合同约定的合同自然终止的条件，已于2019年11月30日自然终止，并非由被告所解除。双方当事人围绕各自的诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的事实为：原告城投物业公司是从事物业管理的企业法人。洱海天域·国际公寓小区的建设单位为中建穗丰置业有限公司。2017年12月21日，大理洱海天域物业服务有限公司与中建穗丰置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定甲方（中建穗丰置业有限公司）委托乙方（大理洱海天域物业服务有限公司）对甲方洱海天域项目别墅区与国际公寓实行物业管理等相关事宜。委托期限为1年，自2018年1月1日0时至2018年12月31日24时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。合同还对委托管理服务事项、双方的权利义务等进行了约定。2018年7月1日，原告城投物业公司与中建穗丰置业有限公司、大理洱海天域物业服务有限公司三方签订了《项目物业服务调整协议》，约定自三方签订移交确认书之日起由原告城投物业公司接管大理洱海天域物业服务有限公司负责的洱海天域项目物业服务。之后，原告开始向洱海天域·国际公寓小区提供物业服务。2019年6月17日，洱海天域业委会经投票选举产生，并于2019年6月25日登记备案。2019年10月15日，被告洱海天域业委会与昆明银海物业服务有限公司签订《大理洱海天域国际公寓物业服务委托合同》，约定甲方（洱海天域业委会）委托乙方（昆明银海物业服务有限公司）对大理洱海天域·国际公寓项目提供物业管理服务事宜，委托管理期限为二年零七个月，即自2019年12月1日至2022年6月30日。本院认为，根据《物业管理条例》“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，前期物业服务合同的主体是开发建设单位与物业服务企业。同时根据《物业管理条例》“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，前期物业服务合同具有过渡性，业主大会成立选聘了物业管理企业，业委会与物业管理企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束。本案中，原告城投物业公司与中建穗丰置业有限公司针对洱海天域·国际公寓小区存在前期物业服务关系，大理洱海天域·国际公寓小区于2019年6月17日召开业主大会，并选举成立业主委员会，前期物业管理服务协议履行期限为自2018年1月1日0时至2018年12月31日24时止，在成立业主委员会后，原告城投物业公司未被继续选聘为物业服务企业，且业主委员会已另行与其他物业公司签订物业服务合同，原告城投物业公司不存在继续提供物业的情形，原告城投物业公司与中建穗丰置业有限公司之间的前期物业合同终止。故原告要求判令被告对“洱海天域·国际公寓”小区《前期物业服务合同》的解除决定无效，《前期物业服务合同》继续履行的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。原告要求被告承担律师费的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条之规定，判决如下：驳回原告云南城投物业服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费675元，由原告云南城投物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵 良人民陪审员  郭文旗人民陪审员  罗进文二〇二〇年三月二十日法官助理邵艳书记员杨筱榕