广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0117民初377号原告（反诉被告）：陆俏妹，女，1969年9月15日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：汤翠萍，广东君和政通律师事务所律师。被告（反诉原告）：何承遵，男，1974年3月8日出生，汉族，住江西省兴国县。委托诉讼代理人：邱莉莉、李燕妃，分别系广东正大方略律师事务所律师、实习律师。原告（反诉被告）陆俏妹与被告（反诉原告）何承遵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后,依法由审判员薛志军适用简易程序，公开开庭进行了审理。陆俏妹及其委托诉讼代理人汤翠萍和何承遵的委托诉讼代理人邱莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆俏妹诉称：2015年5月1日，陆俏妹与何承遵双方签订房屋租赁合同，约定陆俏妹将从化市××××号厂房一栋板房一栋出租给何承遵使用，租赁期限为六年（自2014年5月1日至2020年4月30日止）。租金及租金缴纳方法分别为：从2014年5月1日至2016年4月30日每月租金为人民币12000元，从2016年5月1日至2018年4月30日每月租金为人民币13200元，从2018年5月1日至2020年4月30日每月租金为人民币14520元。租金需在每月5号前交清。合同签订后，陆俏妹依约履行了义务，但何承遵从2018年11月开始拖欠陆俏妹租金，至2019年3月20日何承遵搬走，何承遵共计拖欠陆俏妹4个月租金。此外，按照合同约定，2018年5月1日至2020年4月30日每月租金应为14520元，但何承遵在2018年5月至10月每月租金仍按13200元支付，因此何承遵应向陆俏妹支付该六个月租金差额共计7920元。另，何承遵承租厂房后，陆俏妹在何承遵厂房安装电表分表，电费是由陆俏妹直接向供电局缴纳，何承遵按照电费每度人民币1.3元与陆俏妹月结算电费。截止2019年3月20日，李某承租厂房后用电度数共为22809度，合计29651.7元。经陆俏妹多次催促，何承遵均以各种理由拖欠，给陆俏妹造成了较大的经济损失。据此，陆俏妹为维护自身权益特提出本案诉讼，并向本院提出诉讼请求为：1、判令何承遵向陆俏妹支付租金58080元；2、判令何承遵向陆俏妹支付2018年5月至10月租金差额7920元；3、判令何承遵向陆俏妹支付拖欠电费29651.7元；4、判令何承遵向陆俏妹逾期租金和电费利息4304.3元（以95651.7元为本金，按照年利率6%计算，从2019年3月20日起暂计至2019年12月20日止）；5、判令何承遵承担本案全部诉讼费用。庭审中，陆俏妹明确第一项诉讼请求为：判令何承遵向陆俏妹支付租金58080元（租金为2018年11月1日至2019年3月20日，按每月14520元计算）；明确第二项诉讼请求为：判令何承遵向陆俏妹支付2018年5月至10月租金差额7920元，因按合同约定2018年5月1日至2018年10月的租金应按每月14520元支付，但何承遵实际按每月13200元支付；明确第三项诉讼请求为：判令何承遵支付2018年11月1日至2019年3月20日电费29651.7元（2018年11月1日电表读数为177590度，2019年3月20日电表读数为200399度，每度电1.3元）；明确第四项诉讼请求为：判令何承遵向陆俏妹支付逾期租金和电费利息（利息以95651.7元为本金，按照年利率6%计算，从2019年3月20日起计至付清之日止）。陆俏妹为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.厂房租赁合同；2.收款收据；3.陆俏妹从化供电局缴费明细；4.电费计算明细表及电费收款收据10张。何承遵答辩并提出反诉称：2015年5月1日，陆俏妹与何承遵双方签订房屋租赁合同，约定由何承遵租赁陆俏妹所有的位于从化市××××号上的厂房、板房，租赁期自2014年5月1日至2020年4月30日止。签订合同后，何承遵向陆俏妹支付租赁押金30000元，按时支付租金。2019年3月19日上午，何承遵收到城管局的通知，其租用的厂房是违章建筑，并要求何承遵立即搬离厂房，同时责令陆俏妹自行拆除厂房。何承遵收到通知后搬离厂房。在租赁期间，何承遵不仅对涉案租赁厂房投入了装修、维护成本，还因陆俏妹违章建筑厂房被城管部门突然通知搬厂造成了何承遵的误工损失、未按期交货的违约损失以及新装修厂房等损失。陆俏妹应承担相应的赔偿责任。另，何承遵认为，陆俏妹出租的厂房为违章建筑，双方签订的合同应属无效合同，陆俏妹无权向何承遵主张租金，应自行承担损失。对于陆俏妹主张的第一项诉讼请求的租金计算方式无异议，具体金额由法院审核。对第二项诉讼请求，何承遵在2018年9月-10月支付了13800元租金，并非陆俏妹主张的何承遵仅支付13200元，因合同属于无效合同，何承遵认为陆俏妹无权主张租金差额。对第三项诉讼请求，陆俏妹仅提供其向供电局缴费明细表，但未提供读表实际数据，无法证实实际用电数，根据陆俏妹提交的缴费明细，陆俏妹实际缴纳电费是按0.78元/度计算，但陆俏妹却主张按1.3元/度计算。对第四项诉讼请求，因合同为无效合同，陆俏妹无权向李某主张利息。综上，陆俏妹提起反诉请求如下：1、判令陆俏妹向何承遵返还租赁押金30000元；2、判令陆俏妹赔偿何承遵的损失126234.5元；3、判令陆俏妹承担本案全部诉讼费用。庭审中，何承遵明确第二项反诉请求的损失包括旧厂房装修费用98587.76元（2014年65236.7元、2015年29487.56元、2019年年初3863.5元）、新厂房装修19739元、误工损失20020元（工厂有工人7人，误工期从2019年3月19日至何承遵在新厂房进行生产的日期2019年4月9日，合计22天，按行业标准130元/天）。何承遵为证明其主张向本院提交了以下证据：1.厂房租赁合同；2.押金单据；3.广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书（穗综从太责字【2019】186号）（复印件）；4.强制拆除违法建设通知书（从太府强拆字【2019】48号）（复印件）；5.太平村民委员会证明；6.营业执照；7.厂房装修款明细；8.社保证明、社保缴纳完税证明；9.厂房搬迁前的状况。经审理查明：2014年5月1日，陆俏妹与何承遵签订了一份《厂房租赁合同》，其中合同约定陆俏妹将位于从化市××××号厂房一栋、板房一栋出租给何承遵经营使用，租赁期限为六年，自2014年5月1日至2020年4月30日止。租金及缴纳方法为：从2014年5月1日至2016年4月30日每月租金为人民币12000元，从2016年5月1日至2018年4月30日每月租金为人民币13200元，从2018年5月1日至2020年4月30日每月租金为人民币14520元。租金需在每月5号前交清。陆俏妹收租时只开具普通收据，不开具发票。何承遵应交人民币30000元给陆俏妹作为合同押金，此押金在合同期满后陆俏妹检查厂房完整无损后退回给李某，若中途退租，此押金不退回，何承遵不得异议。在租赁期间，何承遵必须实行自主守法经营，自负盈亏、水、电费、工商、税收、卫生费、治安费、租赁税等所需费用一概由何承遵负责，所有债权债务均与陆俏妹无关。本合同自签订之日起生效，双方必须全面履行，任何一方不得反悔。如果陆俏妹违约，赔偿何承遵因投资而造成的经济损失，如果何承遵违约，陆俏妹有权提前终止本合同，收回房屋自行处理，不赔偿何承遵因投资的经济损失，所交的合同押金不退还。又查，庭审过程中，陆俏妹与何承遵一致确认何承遵于2014年5月1日向陆俏妹缴交押金30000元。又查，广州市从化区太平镇人民政府于2019年3月18日发出强制拆除违法建设通知书一份[穗综从太责字(2019）186号],该通知书载明：陆俏妹在从化市××××号地段的建筑行为，违反法律规定，责令立即停止违法行为，并在2019年3月21日前停止一切行为。现陆俏妹与何承遵一致确认何承遵于2019年3月20日搬离涉案厂房。又查，根据陆俏妹向本院提交的电费缴交明细及收缴电费的收款收据可以看出，何承遵拖欠陆俏妹的电费为2018年11月至2019年2月的电费，该期间的总电费支出为37832.09元（17610.22元+14208.64元+6013.23元），电表显示电量为48803度（2018年9月及10月的22717度+2018年11、12月的18329度+2019年1、2月的7757度），即电费的单价为0.78元/度。另，该部分电费是由陆俏妹、何承遵及案号为(2020)粤0117民初376号中的李某三人共同使用的费用。又查,根据陆俏妹向本院提交的电量明细表及李某、何承遵的缴纳电费收据可以看出,电表显示2018年1月至2018年8月三人的总用电量为60376度（9388度+12838度+17684度+20466度），其中李某自2018年1月至2018年8月的电量为16561度【6369度(1月至4月)+5300度(5月、6月)+4892度（7、8月）】，何承遵2018年1月至2018年8月的电量为40035度（4600度+725度+4444度+4417度+5806度+2018年6、7、8月的20043度），则陆俏妹自用的为60376度-16561度-40035度=3780度。因此，2018年1月至8月陆俏妹自用电占总电量的比例为6.26%，李某所占比例为27.43%，何承遵的用电比例为66.31%。又查，根据陆俏妹向本院提交的向何承遵收缴2018年9月、10月电费的收款收据可以看出何承遵2018年9月及10月的电量分别为6240度、7350度，则何承遵尚欠的2018年11月至2019年2月使用的电量为60376度×66.31%-6240度-7350度=26445.33度。又查，根据何承遵向本院提交的在承租案涉房屋期间所支出的案涉房屋的装修和维修费用显示，其投入共计98587.76元（2014年65236.7元、2015年29487.56元、2019年年初3863.5元）。再查，陆俏妹向何承遵开具的载明为2018年5月租金的收据上备注5月房租为13200×1.1+600=15120元。2018年9月及10月的租金收据显示租金金额为13800元。另查，何承遵向本院提交其在拆迁后新装修厂房的相关票据合计金额19739元，工人的误工补贴合计20020元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，主要涉及以下几个问题：一、陆俏妹与何承遵之间的房屋租赁合同的效力问题陆俏妹与何承遵之间签订的租赁合同所涉的厂房已被认定为违法建筑且予以拆除，则根据《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程许可证或未按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效之规定，陆俏妹与何承遵之间的租赁合同应为无效合同。二、陆俏妹主张的租金的问题虽陆俏妹与何承遵之间的租赁合同无效，但根据《最高人民法院》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予以支持的规定，陆俏妹有权主张何承遵占用房屋期间的使用费。因此，本院对陆俏妹主张的2018年11月1日至2019年3月20日的房屋使用费共计58080元，予以支持。关于陆俏妹主张的何承遵应向陆俏妹支付2018年5月至10月租金差额7920元的问题。从陆俏妹开具的收款收据上可以看出2018年5月何承遵支付的房屋使用费为14520元，则5月份的租金不存在不足差额的情况。从2018年6月至10月，何承遵辩称其是按照13800元缴纳的，而陆俏妹则称超出合同约定的13200元的600元是除案涉合同约定的厂房外的其他厂房的租金。本院认为，根据双方缴交租金的习惯和收款收据上载明的租金的缴纳情况，可以看出何承遵不止一个月除缴纳合同约定的13200元租金外仍超额支付了600元的租金。因此，本院对于陆俏妹所称的该600元为案涉合同外的房屋的租金的说法，予以采纳。另，截止一审辩论终结前，何承遵提交的证据并不足以证明其是按照合同约定的每月按14520元支付2018年6月至2018年10月的房屋使用费，则其应补齐该部分差额，其具体金额为（14520元-13200元）×5=6600元。因此，何承遵只需补齐2018年6月至2018年10月尚欠陆俏妹的房屋使用费差额6600元。综上，何承遵尚需支付陆俏妹的房屋使用费总额为58080元+6600元=64680元。三、陆俏妹主张的电费问题1.电费的收取标准问题。因陆俏妹与何承遵之间的租赁合同无效，双方对于电费的收取标准的条款亦属于无效的条款，但陆俏妹已代何承遵向供电局支付了该部分费用，则何承遵应将该部分款项返还给陆俏妹。因此，何承遵对于尚欠陆俏妹的电费的支付标准应按照陆俏妹实际支出的电费0.78元/度的标准予以返还。2.具体的用电数量问题。因陆俏妹、李某及何承遵均已无法向本院提交何承遵2018年9月至2019年2月具体的用电量，根据公平原则，本院酌定按照陆俏妹、李某及何承遵2018年1月至8月的用电量在总的用电量中所占的比例，来计算2018年9月至2019年2月三人各自的用电量。另，因陆俏妹与何承遵对于2018年9月、10月的电量已确认，则何承遵尚欠费用对应的用电量部分为60376度×66.31%-6240度（2018年9月的电费）-7350度（2018年10月的电费）=26445.33度。因此，何承遵需支付的电费部分为26445.33度×0.78元/度=20627.36元。四、陆俏妹主张的房屋使用费及电费的利息问题虽陆俏妹与何承遵之间的租赁合同无效,但房屋的使用费根据法律的规定仍应参照双方合同约定的租金予以支付，而房屋使用费的利息属于法定孳息，何承遵亦应予以支付。电费属于陆俏妹代何承遵向供电局支付的费用，其亦应支付该部分费用的利息。现陆俏妹主张利息按照年利率6%的标准，从2019年3月20日起计算至付清之日，但双方之间属于房屋租赁合同关系并非民间借贷法律关系，本院对陆俏妹主张的年利率6%的标准，不予支持。另，因2019年8月20日起中国人民银行取消了同期同类贷款基准利率的标准。因此，何承遵应支付的房屋使用费及电费的利息计算方式，本院酌定如下：房屋使用费的利息以尚欠的房屋使用费64680元为本金，从2019年3月20日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；电费的利息以尚欠的电费20627.36元为本金，从2019年3月20日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。五、何承遵主张的押金的返还问题因陆俏妹与何承遵之间的租赁合同无效，则根据《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿之规定，陆俏妹应将收取的何承遵的押金30000元返还给何承遵。六、何承遵主张的损失的赔偿问题何承遵主张费损失主要包括新装修和旧装修费用、工人误工工资，针对以上三部分损失本院分别作如下认定：1.工人误工损失。何承遵主张的该部分损失属于其工厂运营过程中必然支出的人工成本，即使未发生违拆事件，何承遵依然需支付该部分成本，而非其损失。因此，本院对李某主张的该部分损失不予认定。2.新装修的损失。陆俏妹与何承遵签订的租赁合同自2015年5月1日起至2020年4月30日止，现涉案房屋于2019年3月20日因违建被拆除，则何承遵损失的应是其在整个租赁期间投入的装修成本中2019年3月20日至2020年4月30日期间的部分。现何承遵主张的损失是其新承租厂房的装修费用，该部分费用为重新支出的装修成本并非因案涉房屋违拆事件造成的损失。因此，本院对何承遵主张的该部分损失亦不予支持。3.旧装修的损失98587.76元的赔偿问题。因该部分投入是何承遵对于其在租赁期间2014年5月1日至2020年4月30日共计6年内的的总投入，则平均每年的投入为16431.29元。现因案涉的厂房系非法建筑已被拆除，双方之间的租赁合同亦属无效合同，何承遵承租至2019年3月20日，已无法再行使用案涉厂房，则何承遵已投入而无法使用的部分的装修费用即2019年3月20日至2020年4月30日，共计13个月10天的装修损失应为何承遵的损失。因双方之间的合同属于无效合同，对于合同的无效，双方均存在过错，本院酌定陆俏妹与何承遵应各承担50%的责任。因此，陆俏妹应赔偿的该部分损失为9115.99元【（16431.29元/年÷365天/年×405天）×50%】。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院》规定第一条、第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）何承遵自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的房屋使用费58080元给原告（反诉被告）陆俏妹；二、被告（反诉原告）何承遵自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的房屋使用费6600元给原告（反诉被告）陆俏妹；三、被告（反诉原告）何承遵自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的电费20627.36元给原告（反诉被告）陆俏妹；四、被告（反诉原告）何承遵自本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付房屋使用费及电费的利息（房屋使用费的利息以尚欠的房屋使用费64680元为本金，从2019年3月20日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；电费的利息以尚欠的电费20627.36元为本金，从2019年3月20日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告（反诉被告）给原告（反诉被告）陆俏妹；五、驳回原告（反诉被告）陆俏妹的其他诉讼请求；六、原告（反诉被告）陆俏妹自本判决发生法律效力之日起十日内返还租房押金30000元给被告（反诉原告）何承遵；七、原告（反诉被告）陆俏妹自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失9115.99元给被告（反诉原告）何承遵；八、驳回被告（反诉原告）何承遵的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1149元，由原告（反诉被告）陆俏妹负担166元，被告（反诉原告）何承遵负担983元；本案反诉受理费1712.35元，由原告（反诉被告）陆俏妹负担388.95元，被告（反诉原告）何承遵负担1323.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  薛志军二〇二〇年三月三十一日书记员  李嘉玮