广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0802民初177号原告：湛江南方水产市场经营管理有限公司，住所地：湛江市赤坎区东盛路6号。法定代表人：李忠，董事长。委托诉讼代理人：招挺，该公司员工。委托诉讼代理人：丁启勇，该公司员工。被告：倪珠，男，出生，汉族，住址：广东省茂名市茂港区。原告湛江南方水产市场经营管理有限公司与被告倪珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人招挺,被告倪珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付至2018年3月10日间租金64685元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付上述租金64685元为基数计算自至实际清偿之日止的利息。2、被告向原告支付至2018年3月10日间拖欠水、电及卫生费、物业费合计2778元。3、本案的诉讼费用及其他费用由被告承担。事实与理由：被告无视与原告订立的《湛江南方水产交易中心有限公司商铺租赁合同》（以下称《商铺租赁合同》），恣意违约，致使合同的目的无法实现，构成了根本违约，给原告造成了经济及商誉上的重大损失，依法应当予以赔偿。1、原告与被告在意思自治原则下于签订了《商铺租赁合同》及补签《湛江南方水产市场经营管理有限公司商铺补充协议》，约定原告将位于湛江市出租给被告，该商铺面积。租赁期限为5年，从到止。经营范围：各类海、淡水产品、贝类、海洋食品”。第一年免租金，第二年租金只收50%即为每平方每月22.5元，第三年每平方每月24.3元,第四年每平方每月26.25元,第五年每平方每月28.34元。在合同的履行过程中，因被告长期违约拖欠租金、水电费、物业费等情况，原告体谅被告经营困难，于原、被告又签订一份《商铺租赁补充协议》对原来合同即《商铺租赁合同》进行调整，再次为被告减免半年租金，该协议约定“乙方在本协议签订时必须一次性缴清的租金、水电等费用和至的租金。乙方如不违反租赁合同、本补充协议等双方签署的相关协议，甲方再减免乙方至止六个月的租金，仅需支付至六个月的租金。”。此后，原告依约履行相应的义务，可是被告自又开始拖欠租金，无视合同协议的约定，恣意违约。造成拖欠原告至的租金64685元。2、合同履行中，被告未按照《商铺租赁合同》的约定缴纳水电费、卫生费及物业费，被告自至2018年3月拖欠原告的水、电费及卫生费、物业费合计2778元。为了解决上述问题，原告一直通过各种途径及方式与被告进行交流和沟通并催收被告的租金，但被告均予以拒绝，被告的行为已经严重违反了契约精神，损害了原告的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼。被告倪珠辩称：1、被告曾与原告在签订了商铺租赁合同，在经营期间，被告店铺经营亏本，导致经营资金不足，在无法经营该店铺的情况下，该公司主动并积极作为担保人，让我在广发银行股份有限公司湛江分行（幸福支行）进行了2000000元的贷款。后来为了偿还贷款，被告变卖了所有值钱的资产并且尽力偿还贷款。被告在2017年已偿还完2000000元银行贷款。由于该贷款中的另一个人无法偿还该贷款，原告另外扣押200000元作为保证金存入了公司的账户。由于偿还完2000000元的贷款和被扣押了200000元，我已没有资金继续经营该店铺，因此我向公司提出了终止租赁合同的决定。2、在本人确定不再经营该店铺后，曾通过面对面和电话联系的方式与公司的相关市场经营负责人停止经营和终止解除合同的要求，但公司负责人一直不积极处理，一直没有和我进行纸质的解除合同。在到期间，公司在悉知我没有资金继续经营店铺以及我不再经营店铺的决定后并没有及时联系我和处理终止合同的问题。公司在处理该问题上存在故意拖延时间以及不处理解除合同的情况。在到期间，市场上有不少租户和我有同样的遭遇，当时不少租户和我一样，联系了该公司的市场管理经理进行解约，但该公司同样未积极处理，也没有通知我们怎么办理解约的手续。现在合同期结束的2年后，再提出本案诉讼，属于故意欺压行为。3、在该公司悉知被告没有能力继续经营店铺以及支付租金的情况下，强行扣押了被告在店铺的正当经营设备，并且不允许被告变卖来筹集资金。公司没有任何权利扣押以及使用被告的经营设备和装修设备，也没有权利让第三方（目前店铺的承租人）使用被告的经营设备和装修设备。目前公司还让第三方在继续使用之些设备。签订合同时被告支付了20000元押金，在公司不积极处理终止合同之后，被告认为经营设备以及押金是用来补偿被告剩下的租金以及水电、卫生费，物业费等相关费用。如果不是接收到法院的传票，根本就不知道当年的店铺合同还没有进行终止。因此被告认为公司起诉的租金64685元和水、电费及卫生费、物业费2778元，不合理和公平。目前被告已63岁，没有工作能力，也没有房产，没有任何资金收入。仅靠子女每月支付的生活费维持基本生活开销。因此被告没有办法支付原告起诉的费用（至2018年3月10日间租金64685元和水、电费及卫生费、物业费2778元，一共67463元）。综上，被告认为，原告的起诉缺乏事实依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明，，原告与被告签订了《商铺租赁合同》。约定：一、双方同意，通过统一公开抽签的方式，确定被告承租的具体商铺。二、租赁期限为5年，至。三、商铺经营范围：各类海、淡水产品、贝类、海洋食品。四、标准租金：按Ｂ类标准计算。第一年免租金，第二年租金每平方米每月22.5元，第三年租金每平方米每月24.3元,第四年租金每平方米每月26.25元，第五年租金每平方米每月28.34元。五、合同签订时，被告向原告支付商铺押金20000元。，原、被告签订《商铺租赁补充协议》明确被告承租原告位于湛江市（面积为）。，原、被告又签订一份《商铺租赁补充协议》约定：被告一次性缴清的租金、水电等费用和至的租金；被告如不违反租赁合同、补充协议等，原告再减免至止六个月的租金，仅需支付至六个月的租金，先租后用。合同签订后，原告依约将上述商铺交付被告使用,被告支付商铺押金20000元。后被告从2016年9月开始不在租赁商铺经营，并没有交付租金，但一直没有与原告办理商铺交还手续。另查明，涉案商铺未取得建设工程规划许可证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于原、被告签订的《商铺租赁合同》的效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告未能提供证据证明涉案商铺的建设工程已取得建设工程规划许可证，故涉案《商铺租赁合同》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原、被告因合同取得的财产应互相返还，存在损失的应由双方按照过错分担。虽然被告从2016年9月开始已不在涉案商铺经营，但被告并未与原告办理商铺交接手续，将涉案商铺返还给原告，以致原告未能及时将涉案商铺再出租，造成租金损失，故被告对原告的上述损失存在过错。而原告作为涉案水产市场的管理人，被告早已不再经营涉案商铺并没有交付租金的情况下，原告理应在合理期限内及时主张权利（要求返还铺位），设法让涉案铺位另行出租，以获得一定租金收益。而原告未及时采取有效措施致使租金损失扩大，本身亦存在过错，其应自行承担超过合理期限未采取适当措施导致的租金等损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，考虑到租赁合同的期限及合同履行的实际情况，本院酌情确认原告的租金损失按第五年度租金标准计算半年的损失，共计为22105.2元（28.34元/平方米××6个月）。减除被告支付的20000元押金，被告还需支付2105.2元（22105.2元-20000元）给原告。关于原告主张利息损失缺乏法律依据，本院不予支持。至于原告请求水电费、卫生费、物业费，但没有提供充分证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告倪珠于本判决生效之日起十日内支付2105.2元给原告湛江南方水产市场经营管理有限公司。二、驳回原告湛江南方水产市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取743.29元（原告已预交），由原告湛江南方水产市场经营管理有限公司负担700.29元，被告倪珠负担43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  黄龙飞二〇二〇年三月三日书记员  张 骞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。