广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10062号原告：李敏青，女，1987年7月10日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：廖云秀，广东德能律师事务所律师。委托诉讼代理人：余炼强，广东德能律师事务所律师。被告：刘小平，男，1959年1月1日出生，汉族，住广州市天河区。被告：李江萍，女，1970年7月31日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：劳天毅，男，2001年2月8日出生，汉族，户籍地同上。被告：劳咏然，女，1997年6月1日出生，回族，户籍地同上。被告：广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司，住所地广州市番禺区市桥街工农大街45号4号楼首层。法定代表人：刘小平。上述五被告共同委托诉讼代理人：鹿晨，广东谷问律师事务所律师。上述五被告共同委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。被告：广州粤房房地产咨询有限公司，住所地广州市白云区云城西路888号1203房。法定代表人：张嘉俊。被告：广州粤房信息科技有限公司，住所地广州市天河区华明路9号912室。法定代表人：林健宇，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴杨婷，广东天杰律师事务所律师。原告李敏青诉被告刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然、广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）、广州粤房房地产咨询有限公司（以下简称粤房房地产公司）、广州粤房信息科技有限公司（以下简称粤房信息公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李敏青的委托诉讼代理人廖云秀，被告刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然、悠托彼邦公司的共同委托诉讼代理人鹿晨，被告粤房信息公司的委托诉讼代理人吴杨婷到庭参加诉讼。被告粤房房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李敏青向本院提出诉讼请求，请求判决：1.确认原告与刘小平、劳凯东（已故）签订的《公寓租赁合同》无效；2.各被告连带返还已收取的款项290000元；3.各被告连带返还已收取的律师费2700元；4.各被告连带向原告返还资金占用利息，被告自2016年5月15日起至返还款项给原告之日止，以292700元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，截至2019年1月30日的利息为39758元；5.各被告连带承担本案诉讼保全费用和诉讼费。诉讼过程中，原告变更第1项、第4项诉请为：1.请求解除原告与刘小平、劳凯东（已故）签订的《公寓租赁合同》；4.各被告连带向原告支付违约金（被告自2017年5月19日起，以292700元为基数，按年利率6%计算违约金至实际返还之日）。事实与理由：刘小平是悠托彼邦公司控股股东，悠托彼邦公司实际履行本案义务，刘小平与劳凯东（已故）及悠托彼邦公司、粤房房地产公司、粤房信息公司共同收取涉案款项。刘小平等虚假宣传涉案公寓是合法开发的楼盘，手续完备，有返租保证的承诺，诱导原告购买了广州市番禺区市桥街工农大街45号大院3号楼704房（710房已另案起诉），2017年4月3日，销售人员告知原告现场支付30000元可以享受优惠价，即以290000元便可购得涉案公寓，故原告于当日向刘小平与劳凯东指定账户支付30000元。截止2017年5月15日，原告将剩余260000元支付至刘小平与劳凯东指定账户。此外，原告为购买涉案公寓另行支付了5400元（在本案中主张2700元，剩余2700元在另案中主张）。2018年10月，陆续有投资者反映该楼盘没有合法的规划报建手续，涉嫌违建。经查，涉案房屋所属物业的土地性质是工业用地，刘小平、劳凯东没有改变土地性质即将涉案物业进行公寓改建，违反土地管理法相关规定。目前，劳凯东已去世，继承人有李江萍、劳天毅、劳咏然，劳凯东的继承人应承担劳凯东的责任。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。被告刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然、悠托彼邦公司共同辩称：1.被告李江萍、劳天毅、劳咏然、悠托彼邦公司不是合同相对方，不是本案适格被告。2.原告请求确认租赁合同无效，没有事实和法律依据。根据租赁合同第一条原告签订合同时查看了物业情况，原告知晓产权资料中记载的该物业的性质，同意按照现状使用房屋，事实上，原告在收到房屋后也将房屋转租，原告享有该房的使用权、收益权在收取租金。同时，根据两部委联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》和《广州市旧厂房更新实施办法》的规定，被告将厂房改造成公寓进行出租，是政府明文鼓励的行为。因此，鉴于房屋已交付给原告使用，租赁合同应继续履行。3.即使本案房屋未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管部门处理的，人民法院应驳回起诉。4.原告主张的团购金、律师费，与我方无关。5.原告主张的违约金，没有事实和法律依据。被告粤房信息公司辩称，我司全称为广州粤房信息科技有限公司，与收取原告款项的“广州市粤房信息科技有限公司”不是同一主体，我司不是本案的适格被告。据我司的自查，我司从未代理过“HOT公寓”的租赁或销售。我司所使用的印鉴也与收取原告款项的“广州市粤房信息科技有限公司”不一致。综上，我司不是本案适格被告，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告粤房房地产公司未答辩。各方当事人围绕本案相关事实提供了证据，经组织当事人质证，对当事人无异议的证据确认事实如下：广州市番禺区市桥街工农大街45号3号楼权属人登记为刘小平、劳凯东，每人各占50%的份额，土地性质为国有建设用地使用权，批准用途为工业，楼宇规划用途为厂房，实际用途为工矿仓储用地，层数为8层。刘小平、劳凯东取得上述3号楼的所有权后，将其改建为公寓模式，并以“HOT公寓”的名义对外招租。2017年4月3日，刘小平、劳凯东（甲方、出租方）与李敏青（乙方、承租方）签订《Hot公寓公寓租赁和场地使用确认书》，其中约定，甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院Hot公寓3号楼704公寓（以下简称为涉案房屋）交付乙方有偿经营使用，该物业建筑面积约为41.19平方米，使用年限20年即2017年9月1日至2037年8月30日；该物业20年的场地使用费总额为26万元；在签订本确认书同时支付定金30000元；乙方在付清定金3日内与甲方签订《Hot公寓租赁和场地使用合同》，当日按使用费用总额的50%（包括已付定金）支付首期款；剩余款项在签订租赁合同后，5日内付清；甲、乙双方签订《租赁合同》后，本确认书作废；等等。2017年4月21日，刘小平、劳凯东（甲方）与李敏青（乙方）签订《公寓租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院3号楼704房（以下简称“涉案房屋”）交付给乙方承租，本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部情况，包括但不限于产权资料、周边环境、内部结构、装修情况，并认为符合承租之目的；物业建筑面积（包含公摊面积）为41.19平方米，乙方已知悉该物业产权资料中记载的性质、用途、面积，乙方按现状使用房屋；租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算租赁期；乙方付清本合同项下所有费用后，有权转租；本合同期内乙方缴纳的租金总额为26万元；合同签订当日按租金总额的38%支付首期款共10万元（含定金），在2017年5月16日前，按租金总额的62%支付余额16万元；物业的交付时间暂定为2017年9月1日，租赁期限自2017年9月1日起计算，如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的租赁期限，并以此相应调整场地的租赁期限的结止日期；双方经协商一致可以解除合同，如因甲方原因或政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方；等等。刘小平、劳凯东分别于2017年4月5日、2017年4月24日、2017年5月15日出具《收据》三张，确认收到李敏青支付的认租涉案房屋全款26万元整。李敏青确认其已于2017年9月1日接收涉案房屋使用至今。另李敏青提供一份落款日期为2017年4月3日、盖有“广州市粤房信息科技有限公司财务专用章”的收款收据，上述内容为确认收到李敏青用于为缴付购买/认租涉案房屋的30000元。广州粤房信息科技有限公司对此不予认可，并认为该司没有收取上述款项，该收据上的名称与印鉴与其司并不一致，且其司并没有承接涉案房屋所在的中介项目。刘小平等表示对此并不清楚。因涉案房屋所在楼宇的规划用途登记为厂房，部分承租人将该问题投诉至广州市番禺区国土资源和规划局，该局作出穗番国规信[2018]127号《信访事项处理意见书》，回复信访人：1.位于广州市番禺区市桥街工农大街45号楼的房屋已办理《不动产权证》，登记用途为厂房；2.经查核我局档案及信息系统，未查到上述厂房办理变更使用性质的规划报建手续资料，如涉嫌违法建设，根据《广州市违法建设查处条例》、《广州市城市管理综合执法细则》有关规定，建议你向城市管理综合执法部门反映。截至本案法庭辩论终结前，尚未有行政机关对涉案房屋是否涉嫌违法建设进行认定。庭审中，李敏青确认涉案房屋目前为空置状态，同意随时返还给被告。另查明，悠托彼邦公司于2016年7月26日设立登记，刘小平于2018年12月12日变更为公司法定代表人。再查明，劳凯东于2018年12月6日因死亡注销户口。劳凯东死亡时的第一顺位法定继承人有劳凯东的配偶李江萍、女儿劳咏然、儿子劳天毅、父亲劳根尧。劳咏然、劳根尧于2018年12月19日经广州市广州公证处公证，声明放弃继承权。诉讼中，李江萍、劳天毅本人未有向本院明示放弃继承权利。本案争议焦点是上述《公寓租赁合同》应否解除的问题。李敏青主张租赁涉诉房屋的目的是公寓并投资，但公寓的实际规划用途为厂房，刘小平等人将厂房改建为公寓属于违规行为，已经有大量租客对此进行信访。现李敏青租赁涉诉房屋不能实现投资，也不能实现合同目的，故依法请求解除合同。刘小平等均不同意上述意见，认为李敏青在签订合同之时已清楚知道物业的产权情况，租赁物现状符合承租目的，刘小平已将公寓交付给李敏青，事实上公寓的改造符合居住目的，不存在合同不能履行的情况。本院认为，本案只围绕李敏青与刘小平、劳凯东就涉案房屋所发生的公寓租赁合同法律关系审查。上述合同签订双方均为具备完全民事行为能力的公民，合同约定出租的标的物即涉案房屋已取得产权证书，故刘小平、劳凯东与李敏青于2017年4月21日签订的《公寓租赁合同》意思表示真实，无违反法律法规的禁止性条款，合法有效。李敏青以合同约定使用性质不符合规划许可范畴，属于行政管理范围，相关人员可向行政主管部门申诉处理，本案对该合同性质的认定，并不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违法行为予以处理。至于现李敏青主张解除上述合同的诉讼请求，即为合同能否继续履行的问题。现涉案房屋在一审法庭辩论阶段结束前没有办理规划变更手续，涉案房屋目前的规划用途仍为工业厂房和工矿仓储用地，双方在合同中却约定为“居住”使用，故李敏青以不符合其居住使用的合同目的主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。从合同约定“本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部情况，包括但不限于产权资料、周边环境、内部结构、装修情况，并认为符合承租之目的”的内容可见，李敏青在签订上述合同时已明知涉案房屋所在物业的全部情况，仍与刘小平、劳凯东签订长达二十年的租赁合同。现没有相关行政主管部门对涉案房屋进行处理时，李敏青主张解除合同，导致该合同无法继续履行，双方均有责任。对上述合同解除的法律后果，双方均负相应责任。因劳凯东已故，在劳咏然、劳根尧明确放弃对劳凯东遗产的继承权利情况下，李江萍、劳天毅没有向本院明确放弃继承劳凯东的财产，故劳凯东在本案中权利义务由第一顺位继承人李江萍、劳天毅承接。有关劳凯东在本案中应负的清偿义务，由李江萍与劳天毅在继承劳凯东遗产的范围内承担责任。关于租金返还问题。因上述租赁合同解除，合同双方应负相互返还权利义务。在返还上述租金的同时，李敏青应向刘小平、李江萍、劳天毅返还涉案房屋。为免双方当事人讼累，即使未有当事人提出主张，但从公平合理出发，李敏青占有使用涉案房屋亦应按照双方合同约定的租金标准支付相应的租金。现涉讼物业由李敏青管业，李敏青表示可以随时返还刘小平一方，但并未返还。故刘小平、李江萍、劳天毅可按合同约定的租金标准每月1083.33元（26万元/240个月），扣除从2017年9月1日起计至李敏青腾退涉案房屋之日止的租金后返还相应的租金给李敏青。就李敏青诉请的违约金的主张，因李敏青对合同解除存在过错，且双方未对此进行约定，故李敏青要求按照利息标准计付违约金的请求，本院不予支持。关于团购费以及律师见证费问题。据书面证据和当事人陈述，李敏青已向“广州市粤房信息科技有限公司”缴付购买/认租涉案房屋的30000元，该费用未载明于租赁合同中，且该收款收据上的收款单位印章显示为“广州市粤房信息科技有限公司财务专用章”，李敏青没有提供证据证明该公司与各被告的关联，故李敏青不能证明团购费是租金的一部分，其要求返还该团购费，本院不予支持。关于律师见证费2700元，亦属于另一法律关系，本案为租赁合同纠纷，故该款项的处理不属于本案审查范畴。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”劳咏然、劳根尧经公证程序放弃对劳凯东遗产的继承权利，是其二人对自身合法权益的自愿处分，本院予以确认。李江萍、劳天毅并没有放弃继承劳凯东的财产，故应在继承劳凯东遗产的范围内对上述欠款承担清偿责任；如劳凯东的法定继承人放弃继承或没有及时办理继承劳凯东遗产手续的，则李敏青有权申请对属于劳凯东的遗产进行变卖、拍卖以清偿欠款。而刘小平与劳凯东之间对上述欠款的承担比例，不在本案中调处。悠托彼邦公司、粤房房地产公司、粤房信息公司并不是上述《公寓租赁合同》中的合同相对人，故该合同对其没有约束力。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国继承法》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告李敏青与被告刘小平、劳凯东（已故）于2017年4月21日签订的《公寓租赁合同》（广州市番禺区市桥街工农大街45号大院3号楼704房）及相应的租赁法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、原告李敏青应于本判决发生法律效力之日起五日内将广州市番禺区市桥街工农大街45号3号楼704房交还被告刘小平、李江萍、劳天毅管业；三、被告刘小平、李江萍、劳天毅应于本判决发生法律效力之日起五日内以租金26万元为总额，按每月1083.33元的标准扣除从2017年9月1日起计至李敏青腾退上述房屋之日止的租金后向原告李敏青返还相应的租金；四、被告刘小平与李江萍、劳天毅对上述欠款承担连带清偿责任；李江萍、劳天毅的清偿责任是在继承劳凯东遗产的范围内：如劳凯东的法定继承人放弃继承或没有及时办理继承劳凯东遗产手续的，则李敏青有权申请对属于劳凯东的遗产进行变卖、拍卖以清偿欠款；五、驳回原告李敏青其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6286元，由原告李敏青负担1370元，被告刘小平、李江萍、劳天毅负担4916元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  许广威人民陪审员  赖江南二〇二〇年三月十八日书 记 员  陈 冬