昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初3595号原告：张世英,女,汉族,1957年7月11日出生,身份证登记住址:云南省昆明市五华区。原告:郭艳,女,汉族,1969年3月8日出生,身份证登记住址:云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：王英,云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李孟军，云南天外天律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南美城房地产开发有限公司统一社会信用代码：9153011255013728X0。法定代表人：余旭，职务：董事长。住所：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨国军，男，1988年4月20日出生，汉族，身份证登记地址：云南省昆明市西山区，特别授权代理。原告张世英、郭艳与被告云南美城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，被告云南美城房地产开发有限公司于2019年5月20日提出管辖权异议，本院于2019年6月6日作出驳回管辖权异议的民事裁定书，被告云南美城房地产开发有限公司不服向昆明市中级人民法院提出上诉，2019年8月20日，昆明市中级人民法院作出2019云01民辖终797号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告张世英、郭艳的委托诉讼代理人王英、被告云南美城房地产开发有限公司的诉讼代理人杨国军到庭参加了诉讼,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条，经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告张世英、郭艳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》，并由被告向原告返还购房款185537元；2、判令被告向原告支付自2016年7月2日起至起诉之日止即2018年9月的逾期办证违约金共计19094.84元（计算方法：185537元×4.75%÷12个月×26个月）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告签订《商品房购销合同》约定，由被告向原告出售位于昆明市西山区棕树营街道办事处六合天城（A1地块）地下负**房屋，用途为商业用房，交房期限为2014年12月31日前，逾期交房60天内的，被告按每天50元向购房者支付违约金，逾期交房60天后的，被告按购房者已付购房款的0.03%乘以逾期天数向购房者支付违约金，同时对产权登记作了相应约定，但没有约定由于被告原因导致购房者不能取得房屋权属证书的违约责任。双方签订购销合同后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告迟延了半年多，后于2015年7月才向原告交付了涉案房屋，且至今三年多迟迟不能办理涉案房屋权属证书。原告购买的涉案房屋属于商业用房。原告买房的目的是用于投资，而近几年昆明市区同地段房价的不断上涨，原告作为购房者为了实现投资目的，就尽快取得不动产权证已多次和被告交涉均无果。最终被告于2018年7月3日以《至保利六合地铁商铺业主的一封信》告知原告，案涉地铁商铺的产权证需对该部分土地进行置换后方能办理，主要原因是由于涉案房屋所处的鱼翅路土地权属为政府的市政道路，故而无法办理房屋权属证书，这对于原告而言购房投资的目的和权益根本无法实现。故此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条及相关法律法规规定，以及原被告双方在《合同补充协议》中约定，如发生项目规划、设计变更，则被告应自该变更情况确立之日起10日内书面通知购房者，双方按照《商品房购销管理办法》第二十四条第三款规定的程序处理，即买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。若买受人要求退房的，被告应当退还购房者支付的房款及同期银行活期存款利息。被告逾期办证时间已超过一年且未按约定书面通知购房者项目的规划、设计变更致使原告的合法权益得不到保障和实现，也给原告造成较大的经济损失，故向法院提起诉讼以维护原告的合法权益。被告云南美城房地产开发有限公司辩称：一、不同意解除双方的商品房购销合同，也不同意返还其购房款，因为当时签订购销合同是双方真实意思的表示；二、不同意支付逾期办证违约金，因为逾期办证的原因并不是被告造成的，此外，合同约定被告在360个工作日将办理房屋所有权证明的资料提交至昆明市房屋产权登记部门，故原告起诉的逾期办证违约金的时间节点计算有问题；三、昆明市两证合一改革期间，不动产权证办理是停滞状态，直到2017年6、7月份的时候才开始重新办证，这个时间段系因政府原因导致，故原告主张被告逾期办证的时间计算有误；四、补充协议约定，原告应当支付完毕全部购房款、物业服务费、配套费、专项维修基金、契税等，被告才向相关部门递交产权登记材料，但原告未交纳物业服务费，被告提交登记材料的义务也应该向后推延;五、被告已经取得了销售许可证以及其他售房手续，而且办理了商品房备案登记，且昆明市西山区人民检察院出具西检民（行）监【2018】53011200009号不支持监督申请决定书载明：云南美城房地产开发有限公司是由于客观原因（未明确产权置换主体及方案）的影响导致商铺产权证的办理一直无法推荐，并非云南美城房地产开发有限公司不积极办理，故不能办证原因不在于被告。本院依法组织原被告双方进行举证和证据交换，对于原告、被告无异议的证据材料：原告提交的原告身份证复印件，被告《企业信用信息公示报告》、《商品房购销合同》、云南省地方税务局通用机打发票、公证书、收据、昆政发【2016】37号昆明市人民政府关于昆明实施不动产统一登记的通告，对于被告提交的商品房购销合同及补充协议，本院予以确认并在卷佐证；对于原告、被告有异议的证据材料，本院认定如下：商品房预售许可证明、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋建筑工程施工许可证、（2016）云0112民初8966号民事判决书、（2018）云01民申124号、（2018）531011200009不支持监督申请决定书、昆明市西山区土地登记档案摘抄表、昆明市城乡规划委员会2009年第19次主任办公会议纪要（2010年1月7日）、《关于西山区1号片城中村改造项目地下空间手续办理情况的询问函》、《关于西山区1号片城中村改造项目地下空间手续办理情况的询问函的复函》、（2016）云01民终5239号民事判决书、昆明市西山区人民法院《询证函》及昆明市住房和城乡建设局《关于对于六合天成项目有关问题的复函》、收楼确认书，原告认可真实性、关联性、合法性，本院予以确认；被告提交的《关于研究西山区城市更新改造1号片区项目相关事宜的会议纪要》，关于省领导会见保利集团总经理张振高一行有关事项的交办通知，本院不予确认。经审理，本院认定如下法律事实：2014年4月6日，原被告双方签订《商品房购售合同》及《补充协议》约定，原告向被告购买被告开发建设的位于西山区棕树营街道办事处六合天城（A1地块）地下室负****房，建筑面积为2.85平方米，金额为185537元；被告应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告；被告未按合同约定时间交房：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，被告按原告已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；原告除应按合同约定支付完全部房款、物业服务费、配套费、专项维修资金、契税及其他各项税费等其他应缴纳费用（包括面积补差产生的价款的相关费用）外，在交房当日还应当完成以下事项：1、双方办理完毕房屋交接手续；2、原告向被告出具办理产权登记手续的书面委托书；3、按政府相关规定向被告提交完整的符合产权登记部门要求的必要资料（产权人及共同购买人身份证复印件、购房发票原件及办理产权证所需的其他相关资料）。如原告不能履行上述义务，被告有权拒绝交房并拒绝配合原告办理产权登记手续，被告不承担该套房屋《房屋所有证》逾期办理的违约责任，如因原告原因造成逾期办证的，责任由原告承担。原告在达到上述全部条件后，被告在360个工作日内将原告办理房屋所有权证明的资料备齐，并提交至昆明市房屋产权登记部门之日，即视为被告已履行完毕协助办理产权的义务。前述《商品房买卖合同》已进行了合同备案登记。原告于2014年4月27日向被告缴纳了房款185537元、于2015年11月10日向被告缴纳了印花税92.77元、房产登记费550元、工本费10元。2012年10月22日，被告取得了地字第530101201200270号建设用地规划许可证，用地面积包括A1地块11.54亩、A2地块17.29亩、A3地块33.26亩；2012年12月31日，被告取得了昆国用（2012）第00885号国有土地使用权证；2013年3月27日，原告取得（建筑工程）建字第530101201300104号建设工程规划许可证，建设项目名称六合天城（西山区一号片区六合村“城中村”改造项目A1地块），建设位置西山区棕树营街道办事处鱼翅路社区、建设规模44618.12平方米/19334.9平方米、1栋、35层/-3层；2013年5月22日，原告取得建字530100201305220101房屋建筑工程施工许可证，工程名称六合天城（西山区1号片区六合村“城中村”改造项目）A1、A2、A3地块，建设地址西山区棕树营街道办事处六合村，建设规模360696.77平方米；2014年2月27日，原告取得了预许昆字2014026号商品房预售许可证明，载明六合天城（A1地块）项目，经审查，符合上商品房预售条件，准予预售，特发此证。2015年11月10日，原告签署了案涉房屋的收楼确认书。2016年6月24日，昆明市人民政府发布《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》，其中第三项其他事项：“（一）2016年6月29日17:00起，市国土、住建、林业部门停止受理土地、房屋、林权登记业务；6月29日17:00前，受理的业务按原办理规则审核颁发权利证书；6月30日起，市、县（市）区不动产登记（分）中心统一受理和办理土地、房屋、林权等不动产登记业务。本院受理沈帆诉云南美城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案[案号(2015)西法民初字第5416号]，本院就被告云南美城房地产开发有限公司开发建设的六合天城项目地下负一层S577商铺位置情况，向昆明市住房和城乡建设局发出询征函，昆明市住房和城乡建设局复函：一、云南美城房地产开发有限公司开发建设的六合天城项目地下负一层是整体开挖建设的，相关规划审批地下负一层是一个整体，没有具体的界限划分。该项目依照土地证审批和界线，地上，地上划分为A1、A2地块；二、S577号房屋相关位置，应以规划审批的地下负一层平面图标注位置为准；三、该项目地下负一层整体房屋申办商品房预售许可证过程中，是与A1地块地上部分房屋一并申报审批的，故合同备案表相关信息标准A1地块。本院向昆明市西山区自然资源管理局证询：六合天城负一城商铺现不能进行规划验合的原因以及规划验合报告是否系办理不动产权证所需要的必要材料。昆明市西山区自然资源局回函：一、六合天城项目地下室不能办理规划核实原因。经我局现场核实，项目地下建设存在功能变更情况，建设单位将审批为配套的134个车位改变为商铺，致使配套车位不满足土地出让合同约定的内容，目前，建设单位正在按原审批内容进行整改，待整改完毕后，可申报项目净用地范围内的规划核实手续。二、鱼翅路的地下空间规划核实审查情况。《西山区1号片区六合村专项规划》（含鱼翅路地下空间）经昆明市城乡规划委员会2009年第19次主任办公会议审议通过，原市规划局于2013年3月27日核发了《建设工程规划许可证》（建字第530101201300104），许可内容包含鱼翅路地下建筑面积7004.56平方米，需取得地下空间使用权出让手续后，方可销售及办理规划核实手续。三、我局出具的规划核实意见是办理不动产权的必要材料。另查明，本案案涉商铺位于六合天城A2地块下方，且并非昆明市西山区自然资源管理局回函当中载明的变更商铺。本案审理过程中，原告陈述：被告交房时间以收楼确认书记载时间为准；被告陈述：1、原告已经交纳了全部房款、配套费、专项维修资金、契税及其他税费等应交纳了费用；2、当时原告出具了办理产权登记手续的书面委托，提供了完整的符合产权登记部门要求的必要资料，但因时间问题，在之后办理不动产证时，需要原告另行提交相应的材料；3、原告未交纳物业费；4、A2地块的商品房已经陆续办理了不动产权证，国有土地使用权证【证号昆国用（2012）第00886号】已经交至不动产登记部门。本院认为，原、被告双方签订《商品房购销合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合同未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。一、关于逾期办证违约金。原、被告双方约定产权证办理的条件，根据被告陈述，原告于接房之日已经交纳了全部房款、配套费、专项维修资金、契税及其他税费等应缴费用，双方办理了房屋交接手续，且原告出具了办理产权登记手续的书面委托，提供了完整的符合产权登记部门要求的必要资料，但被告抗辩原告未按约定交纳物业费，故被告向相关部门提交办理产权证相关资料的时间应当后延。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”前述合同条款系开发商针对大多数不确定的购房者所拟定，符合格式条款的法律定义，属于格式条款。物业费系原告与物业公司之间就物业管理服务的法律关系而产生，被告将物业费缴纳作为办理房屋产权证的前提条件，加重了原告的责任，本院认为原告将物业费交纳作为被告提交办理产权证相关资料至产权部门的先行条件之一无效，故被告的前述抗辩，本院不予采信。被告抗辩因昆明市两证合一改革期间，自2016年6月29日起到2017年7月份,不动产权证办理是停滞状态，办证时间拖延系政府行为，故原告的计算逾期办证的时间有误，根据昆明市人民政府发布《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》中记载：“2016年6月30日起，市、县（市）区不动产登记（分）中心统一受理和办理土地、房屋、林权等不动产登记业务。”案涉房屋交付时间为2015年11月10日，被告应当在360个工作日即应当于2017年4月19日之前将办理房屋所有权证明的资料备齐，并交至昆明市房屋产权登记部门，而2016年6月30日起，政府相关部门已经开始受理不动产登记业务，故被告前述抗辩不能成立，被告应当在2017年4月19日之前提交相关办理产权证明的资料至昆明市不动产权部门。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告将配套的134个车位改变为商铺，致使地下负一层不能获得规划验收手续，进而未能按时提交办理产权证明至相关部门构成违约，应当承担违约责任，商品房购销合同及补充协议未约定逾期办证违约金，本院酌情确认以每日0.005%的利率标准计算违约金，结合原告主张违约金计算的基数以及终止时间，被告应当向原告支付自2017年4月19日起至2018年9月1日止以185537元为基数按每日0.005%的利率标准支付违约金为4648元。二、关于商品房购销合同是否解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除和赔偿损失的，应予支持。”本案中，案涉商铺位于A2地块下方，被告取得了A2地块的建设用地规划许可证、房屋建筑工程施工许可证，土地使用权证，同时，依昆明市住房和城乡建设局回函，六合天城项目地下负一层整体房屋申办商品房预售许可证过程中，是与A1地块地上部分房屋一并申报审批的，故被告亦取得了案涉房屋的商品房预售许可证，依法可对案涉房屋进行销售。另，依据昆明市西山区自然资源局回函，被告改变了六合天城项目地下空间部分功能导致未能取得规划核实意见，但现被告正进行整改，整改完毕之后便可申报项目净用地范围内的规划核实手续，可见，案涉房屋办理不动产权证的必要材料之一即规划核实手续能够进行办理。此外，本案案涉六合天城项目不存在规划、设计变更的情形，综上，买受人请求解除合同，本院不予支持。同时，原告要求被告返还购房款没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条、第十九条之规定判决如下：一、由被告云南美城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张世英、郭艳自2017年4月19日起至2018年9月1日止逾期办证违约金4648元；二、驳回原告张世英、郭艳的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币4370元(原告已预交)，由被告云南美城房地产开发有限公司负担131元，由原告张世英、郭艳负担4239元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  周永婷人民陪审员  朱跃元人民陪审员  夏书萍二〇二〇年三月八日书 记 员  张宇琪