广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初4302号原告：深圳市鹏峰机电设备有限公司，住所广东省深圳市罗湖区笋岗路华通大厦**，统一社会信用代码9144030027941981XN。法定代表人：张美容，执行董事。委托诉讼代理人：李云鹏，男，汉族，1973年10月6日出生，住址，住址广东省深圳市宝安区div>被告：深圳市港兴汽车用品有限公司，住所，住所广东省深圳市福田区八卦岭八卦二路**首层**店铺社会信用代码91440300793851488D。法定代表人：梁国辉。被告梁国辉，男，汉族，1965年2月19日出生，住址广，住址广东省深圳市福田区iv>两被告共同委托诉讼代理人：储向东，北京大成（深圳）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：徐雯婷，北京大成（深圳）律师事务所律师。上列原告深圳市鹏峰机电设备有限公司（以下简称“鹏峰公司”）诉被告深圳市港兴汽车用品有限公司（以下简称“港兴公司”）、梁国辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，承办人为审判员姚璇娟，2019年3月20日案件承办人变更为审判员戴珊珊。依法由审判员戴珊珊、人民陪审员吴锡钳、戴京鸣组成合议庭于2019年5月31日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李云鹏、两被告共同委托代理人徐雯婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告港兴公司的不定期租赁合同于2018年10月13日解除；2.被告港兴公司支付2018年9月14日至2018年10月13日所欠租金85000元，及所欠2018年8月至2018年10月13日期间的水电费等9487元，支付滞纳金（以逾期租金为基数，按每日千分之三计算，暂计至2019年4月30日为97275元）；3.被告港兴公司支付2018年10月14日至2018年11月17日（即实际交还涉案房产之日）的房屋占用费135000元；4.被告梁国辉对以上2-3项逾期租金、水电费、滞纳金、房屋占用费承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由两被告承担。庭审中，经本院当庭释明，原告当庭撤回原诉讼请求的第1项，并变更诉讼请求为：1.被告港兴公司支付2018年9月14日至2018年10月13日期间的房屋占用费85000元，被告港兴公司支付2018年10月14日至2018年11月17日（即实际交还涉案房产之日）的房屋占用费135000元及所欠2018年8月至2018年11月17日期间的水电费等9487元；2.被告港兴公司支付涉案房产2018年3月至2018年5月的租金滞纳金9720元；3.被告梁国辉对以上房屋占用费、水电费、滞纳金等承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年9月22日原告鹏峰公司与被告港兴公司签订《房屋租赁合同》，约定港兴公司向原告租赁位于深圳市XX房（以下简称“涉案房产”），用于办公及汽车用品的销售、安装，租金为135000元／月，按月支付，每月5日前向鹏峰公司预付租金。租赁期限1年，自2016年9月14日起至2017年9月13日止，该租赁合同期限届满后双方未续约。为持续经营，被告港兴公司继续承租涉案房产，租金仍按原来的标准缴纳。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原告与被告港兴公司之间形成不定期租赁合同。2018年7月27日，被告港兴公司称生意不好想退租，原告同意其退租，要求被告港兴公司腾空涉案房产返还原告，并结清租金和其他费用。2018年9月7日被告港兴公司回函承诺于2018年10月13日交还涉案房产。然而上述承诺日期已过，虽经原告一再催促，被告港兴公司仍未交还涉案房产，且被告港兴公司应付2018年9月租金135000元，至今只付了50000元，仍拖欠85000元。被告港兴公司的行为，严重损害了原告的合法权益。被告港兴公司是被告梁国辉开办的一人有限责任公司，梁国辉是港兴公司的唯一股东，被告梁国辉与被告港兴公司的财产存在混同。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，被告梁国辉应对逾期租金和滞纳金承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，原告起诉请求法院判如所请。庭审前，原告提交变更诉讼请求申请书补充陈述称，被告港兴公司致函原告，申请退租并于2018年10月13日交还涉案房产，因此双方的不定期租赁合同于2018年10月13日解除。至租赁解除之日，被告港兴公司仍欠原告租金85000元、水电费用9487元，且被告港兴公司未能按承诺日期即2018年10月13日交还涉案房产，一直拖延到2018年11月17日才向原告交还涉案房产。因此，被告港兴公司除应支付所拖欠的租金、水电费、逾期支付滞纳金外，还应参考租金标准，支付2018年10月14日至2018年11月17日的房屋占用费用135000元。两被告共同答辩称，一、涉案房产为超过使用期限的临时建筑，故涉案房屋租赁合同无效。涉案房产系临时建筑，而该临时建筑实际在出租给两被告时已经超过使用期限，从被告港兴公司提供的证据一可以看出，该建筑物已被认定为违法建筑，目前处于拆除阶段。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，本案双方当事人签订的房屋租赁合同无效。同时，出租人应当保证租赁房屋的合法性，本案中，导致房屋租赁合同无效的责任人系出租方，且房屋租赁合同无效，针对滞纳金条款的约定也无效，被告港兴公司也无需支付滞纳金。二、被告港兴公司已退回涉案房产，无需支付房屋占有使用费。被告港兴公司多次要求退租，并预交房租至2018年9月23日，且原告鹏峰公司一直表示同意退租，自2018年9月21日起，原告鹏峰公司已实际对港兴公司断水断电，港兴公司既没有也完全无法再按照租赁合同目的使用涉案房产，原告已经止损。原告提交的统计表中2018年10月几乎没有产生水电费，2018年11月完全未产生水电费，可以证明被告港兴公司没有实际使用涉案房产。同时，被告港兴公司提交的证据三《房屋租赁合同》及收据可以证明原告鹏峰公司早已收回涉案房产并租赁给案外人凡XX，凡XX随后又将涉案部分房屋租赁给其他租户，绝不是如其所说港兴公司2019年11月17日才交还涉案房产，原告鹏峰公司的该项诉请实则是想获利。三、被告梁国辉系基于原告鹏峰公司要求而使用个人账户支付租金，租金支付证据不能证明被告梁国辉个人财产与被告港兴公司财产混同。根据两被告提交的证据四可知，被告港兴公司支付租金时，均系首先通过现金存入梁国辉账户，随后由梁国辉账户转至原告鹏峰公司指定的个人账户（温XX、张XX），正是因为原告鹏峰公司要求现金转账至指定个人账户，港兴公司才无奈借用梁国辉账户转该笔租金，鹏峰公司如此要求实则有避税嫌疑。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年9月22日，原告鹏峰公司作为出租方与被告港兴公司签订《房屋租赁合同》（以下简称“涉案合同”）。该合同载明，被告港兴公司自愿租赁原告鹏峰公司位于深圳市福田区XX房（以下简称“涉案房产”），详见平面图并按现状交付给港兴公司；港兴公司在决定承租前，已对租赁房地产的权利权属、土地及房屋用途、房屋结构、房屋使用情况和安全性、该房屋的水、电、排污等配套设施及周边道路的交通情况进行充分的评估和论证的基础上，认为租赁房地产能满足港兴公司的要求，才决定继续承租该房屋的。因此在租赁期间，港兴公司不得以上述条件不满足需求为由，向鹏峰公司提出任何形式补偿请求或提前解除租赁合同；港兴公司承租鹏峰公司物业用于办公及汽车用品的销售、安装；租赁期限为1年，自2016年9月14日起至2017年9月13日止；涉案房产每月租金135000元，物业管理费0元，合计135000元，以上租金为不含税价格；租赁期内，港兴公司自行承担经营中的水、电、煤气费、通讯费、网络费等有关费用；港兴公司应于本租赁合同签署后的3个工作日内向鹏峰公司支付相当于2个月租金的270000元作为租赁履约保证金，鹏峰公司开具收据，租赁期期满后必须满足以下全部条件，鹏峰公司向港兴公司返还履约保证金（不计利息）：港兴公司必须付清房租、水、电及其它所有费用，港兴公司无违反房屋租赁合同的有关规定，无任何违约行为，港兴公司应确保租赁房地产内各项设施完好，港兴公司应提供鹏峰公司开具的租赁履约保证金收据；港兴公司的租金应按月支付，应每月5日前向鹏峰公司预付租金，逾期支付租金，每逾期一日，港兴公司需按拖欠费用的千分之三向鹏峰公司支付滞纳金；逾期15日未支付，鹏峰公司有权没收其履约保证金，收回涉案房产，解除本合同；港兴公司返还房屋应符合正常使用的状态，其间港兴公司所做的装修无需复原；除本合同另有规定外，在合同有效期内，因故提前终止合同者，应提前3个月书面通知对方，并支付对方相当于2个月租金的违约金，给守约方造成损失的，违约方还应负责全部赔偿；合同终止时，港兴公司投入的已与租赁房地产不可分离的不动产和装修物以及其他添附物等归鹏峰公司所有，港兴公司应主动到鹏峰公司办理交房的相关手续……未经鹏峰公司验收盖章，港兴公司擅自搬出，鹏峰公司有权扣除港兴公司履约保证金，港兴公司搬迁物资出门凭鹏峰公司租赁处的验房通知单放行；除本合同另有规定外，任何一方违约，应支付守约方违约金50000元，且赔偿对方因此而造成的损失；免责条款，双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……租赁房地产占用范围内的土地所有权或使用权依法被政府或因社会公共利益或城市建设需要提前征收、收回的；因港兴公司承租鹏峰公司的物业属临时性建筑，如果出现政府相关部门提出整改规定，该租赁物不能继续承租给港兴公司使用，鹏峰公司有权在合同期内单方面终止合同，不承担任何违约责任；本合同自双方签字（盖章）后生效。涉案合同租赁期限届满后，双方口头约定由被告港兴公司继续承租涉案房产，并每月向原告鹏峰公司交纳涉案房产的租金（占有使用费）及水电费。2018年7月27日，被告港兴公司向原告鹏峰公司申请退租。2018年8月16日，原告鹏峰公司向被告港兴公司法定代表人梁国辉送达《关于八卦岭租赁房产退租事宜的函》。该函载明，原告鹏峰公司确认已知悉港兴公司于2018年7月27日已提出退租，鹏峰公司特通知港兴公司：1.鹏峰公司同意港兴公司整体退租涉案房产；2.请港兴公司在收到本函件之日起7日内，以书面形式回复鹏峰公司，告知腾空交还租赁房产的确切日期，如暂未能确定，则港兴公司应提前至少30日告知腾空交还租赁房产的确切日期；4.租金和应缴费用的结算日期以港兴公司将租赁房产整体腾空交还给鹏峰公司之日为准；6.港兴公司向鹏峰公司交还租赁房产之日起，对港兴公司仍置放在租赁房产内的任何物品、设备、视为港兴公司放弃其全部权利，鹏峰公司有权自行处置，由此产生的一切后果和损失均由港兴公司承担。2018年8月30日，被告梁国辉代港兴公司签收了原告发出的《关于催促交租和确认交还八卦岭租赁房产日期的函》。该函载明，港兴公司未在收到上述函件7日内以书面形式回复鹏峰公司腾空交还涉案房产的确切日期，现鹏峰公司再次通知港兴公司：1.港兴公司的租金只交到2018年8月13日，现已逾期；2.如港兴公司现在可以确认交还租赁房产的日期，港兴公司应立即结清从2018年8月14日至交还租赁房产之日的租金和其他费用；如仍未能确认交还日期，则港兴公司应立即缴纳2018年8月14日至2018年9月13日的租金和其他费用，依此类推，直至确认交还日期并最后结算为止。2018年9月7日，被告港兴公司向原告鹏峰公司发送《关于八卦岭租赁房产退租事宜的函》，该函载明，港兴公司决定申请退租并于2018年10月13日前交还租赁房产。自涉案合同租赁期限届满后的2017年10月起至2018年8月，被告港兴公司每月通过梁国辉名下尾号2971账户向原告鹏峰公司温XX、张XX名下账户转账支付涉案房产的租金（占有使用费）135000元。庭审中各方确认，2018年8月30日被告港兴公司最后一次支付涉案房产水电费（2018年7月水电费）；2018年9月14日，被告港兴公司最后一次向原告转账支付涉案房产租金（占有使用费）50000元，之后被告港兴公司未再支付任何费用。被告港兴公司拖欠的涉案房产水电费如下：2018年8月水电费6747元、2018年9月水电费2298元、2018年10月的水电费442元。另查，原告鹏峰公司主张涉案房产系临时建筑，并于2016年8月15日取得了深圳市福田区住房和建设局颁发的《深圳市福田区临时建筑规划许可证》［深福临规许字（2016）12号］（以下简称“《临建许可证》”）。该《临建许可证》记载，位于深圳市福田区北侧的鹏峰八卦岭汽车城项目，建筑性质为配套类，栋数2栋，层数2层，建筑面积13277平方米，使用期限2年，批准使用时间从2016年5月17日到2018年5月17日止。两被告反驳称涉案房产并不是临时建筑规划许可证上记载的建筑，且涉案房产为3层，而临时建筑规划许可证载明建筑为2层。原告在庭审后提交的《关于案涉租赁房产相关情况的说明》中自认，2018年5月17日鹏峰八卦岭汽车城项目临建许可证到期后，原告虽向福田区住建局报送了延期申请资料，但未获批准延长使用期限。再查，关于被告港兴公司搬离涉案房产的时间。原告鹏峰公司主张被告港兴公司于2018年11月17日搬离涉案房产，并提交了《租赁房产交接证明》为证。交接证明上加盖有原告鹏峰公司和深东方汽车用品总汇的印章。被告港兴公司反驳称自2018年9月21日起原告鹏峰公司对涉案房产断水断电，导致港兴公司无法再按约定用途使用涉案房产，被告港兴公司已按照其发送的《关于八卦岭租赁房产退租的函》于2018年10月13日彻底搬离涉案房产，涉案房产的水电费读数亦可印证被告港兴公司的搬离时间。另，被告港兴公司提交了2018年11月7日案外人凡XX与罗XX就部分涉案房产签订的《房产租赁合同》和《收据》，该合同约定租赁期限始自2018年11月10日。港兴公司据此主张原告早已收回涉案房产，在原告主张的交接日期（2018年11月17日）前，涉案房产已出租给案外人。原告认可港兴公司交还涉案房产后，有出租给案外人凡XX，但原告对转租情况并不知晓，不能以案外第三人签订合同的时间作为认定被告港兴公司搬离涉案房产的依据。庭审后，原告鹏峰公司补充提交的其与承租方深圳市福田区亚欧蓄电池商行（代表人凡XX）签订的《房屋租赁合同》载明，涉案房产租赁期限始自2018年11月10日，但在2018年11月6日，案外人即已向原告转账支付押金240000元。又查，被告港兴公司成立于2006年9月13日，是自然人独资的有限责任公司，被告梁国辉为其独资自然人股东。又再查，落款时间为2017年9月29日的《申请书》载明，被告港兴公司向原告缴纳的涉案房产租赁保证金270000元已用于抵扣涉案房产2017年7月14日至2017年9月13日的房租。本院认为，本案的争议焦点在于涉案《房屋租赁合同》的效力。首先，庭审中各方均认可涉案房产被拆除，已无法现场确认其是否为《临建许可证》上所载建筑；其次，《临建许可证》上载明，有临时建筑规划许可的房产层数为2层，而涉案合同载明的涉案房产为3层，两者并不一致；再次，即便涉案房产是未超过《临建许可证》建筑面积建设的，在2018年5月17日《临建许可证》到期后，福田区住建局也未批准延长《临建许可证》的使用期限。无论是上述何种情况，在原告所主张的港兴公司拖欠费用期间，原告与被告港兴公司签订的涉案《房屋租赁合同》均为无效。本院就合同效力向原告予以释明，原告仅部分变更诉讼请求，不影响本案的审理。在此期间，被告港兴公司继续承租涉案房产，应参照涉案合同约定的租金标准每月向原告支付涉案房产占有使用费135000元。关于被告港兴公司返还涉案房产的时间。被告港兴公司主张其依照在退租事宜函中的承诺，已于2018年10月13日向原告交还涉案房产。为此，两被告提交了涉案房产2018年11月7日被案外人凡XX对外转租的合同为证。考虑到2018年10月涉案房产的水电费金额及次月未产生水电费的情况及原告未就涉案房产收回后对外出租的时间提交足以反驳的证据，虽然原告主张被告港兴公司是于2018年11月17日向其返还涉案房产，但其提交的《租赁房产交接证明》并未直接加盖被告港兴公司的印章，且原告于2018年11月6日已将涉案房产另行出租给凡XX代表的案外人。故对于被告港兴公司提出的其于2018年10月13日实际搬离并向原告返还涉案房产的主张，本院予以采信。争议期间的房屋租赁合同无效，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案合同约定的租赁期限届满后，被告港兴公司每月向原告转账支付135000元，庭审中，原告与被告港兴公司均确认港兴公司最后一次缴纳涉案房产占有使用费的时间是2018年9月14日，金额为50000元，故被告港兴公司应参照《房屋租赁合同》约定135000元/月的租金标准向原告支付自2018年9月14日至2018年10月13日（即被告港兴公司搬离之日）止涉案房产的占有使用费85000元（135000元-50000元）。庭审中，被告港兴公司确认在其占有使用涉案房产期间，尚未向原告缴纳2018年8月至2018年10月期间的水电费，其中2018年8月水电费6747元、2018年9月水电费2298元、2018年10月水电费442元，以上合计9487元（6747元+2298元+442元）。对于原告要求被告港兴公司向其支付涉案房产水电费9487元的诉请，于法有据，本院予以支持。因涉案合同已被确认无效，故对于原告要求被告港兴公司依照涉案合同约定向其支付租金滞纳金的诉请，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。结合本案，被告梁国辉系被告港兴公司的独资自然人股东，且被告梁国辉提交的现有证据不能证明港兴公司财产独立于梁国辉自己的财产，故对于原告要求被告梁国辉对上述被告港兴公司拖欠的房屋占用费、水电费等承担连带清偿责任的诉请，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市港兴汽车用品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市鹏峰机电设备有限公司支付房屋占有使用费85000元；二、被告深圳市港兴汽车用品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市鹏峰机电设备有限公司支付水电费9487元；三、被告梁国辉对被告深圳市港兴汽车用品有限公司承担的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告深圳市鹏峰机电设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4888.1元（已由原告预交），由原告负担2957.3元，两被告负担1930.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴珊珊人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  戴京鸣二〇二〇年三月十日书 记 员  聂赛男潘启森