广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1704民初1741号原告：刘昌链，男，1987年2月20日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原告：冯丽红，女，1991年11月18日出生，汉族，住广东省阳西县。上述二原告共同的委托诉讼代理人：杨惠德，广东圣度律师事务所律师。被告：阳江宏高房地产发展有限公司，住所地：广东省阳江市阳**东城镇东风四路**（2号馆）。法定代表人：黎英万，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁照秋，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹和平，广东登都律师事务所实习律师。原告刘昌链、冯丽红与被告阳江宏高房地产发展有限公司（以下简称宏高房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘昌链、冯丽红共同的委托诉讼代理人杨惠德，被告宏高房地产公司的委托诉讼代理人梁照秋、曹和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘昌链、冯丽红向本院提出诉讼请求：1.判令被告宏高房地产公司向原告刘昌链、冯丽红支付从2019年1月2日起至2019年6月20日止的逾期交房违约金25071元；2.判令被告宏高房地产公司从2019年6月21日按日向原告刘昌链、冯丽红支付总价款万分之三的逾期交房违约金，直至被告宏高房地产公司将符合交付条件的商品房交付给原告刘昌链、冯丽红使用时止；3.本案诉讼费由被告宏高房地产公司承担。事实和理由：2018年2月23日，原告刘昌链、冯丽红与被告宏高房地产公司双方签署《商品房买卖合同（预售）》，被告宏高房地产公司将其开发的位于阳江市阳东区出售给原告刘昌链、冯丽红，房屋总价款491587元，其中首期付款147587元，银行贷款344000元。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条约定，被告宏高房地产公司应于2019年1月1日前将符合交付条件的商品房交付给原告刘昌链、冯丽红使用。合同第十二条约定，出卖人逾期交房超过90日后,买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后,原告刘昌链、冯丽红已经按照合同的约定付清全部购房款,但被告宏高房地产公司至今未能按合同约定交付商品房给原告刘昌链、冯丽红使用。原告刘昌链、冯丽红与被告宏高房地产公司签署的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，是合法有效的合同，双方均应当全面遵照执行。被告宏高房地产公司逾期交房的行为已构成违约,严重损害原告刘昌链、冯丽红的合法权益，被告宏高房地产公司应当按《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，按日计算向原告刘昌链、冯丽红支付全部房价款万分之三的违约金。据此，被告宏高房地产公司应向原告刘昌链、冯丽红支付自2019年1月2日起至2019年6月20日止的逾期交房违约金25071元（491587元×0.03%×170天）；被告宏高房地产公司从2019年6月21日起按日向原告刘昌链、冯丽红支付总价款万分之三的逾期交房违约金，直至被告宏高房地产公司将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告刘昌链、冯丽红使用时止。为维护原告刘昌链、冯丽红的合法权益，特向人民法院起诉，请法院支持原告刘昌链、冯丽红的诉讼请求。被告宏高房地产公司辩称，一、被告宏高房地产公司因遭遇台风等恶劣天气，存在可延期交房的情形，交房时间可据实予以延期。双方于2018年2月23日签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定交房时间为2019年1月1日。合同签订后，尚品珑湾小区遭遇台风天气影响，施工单位长时间无法正常施工，该时间应据实顺延13天，逾期交房违约金起算日期为2019年1月15日（具体情况为：2018年6月7日台风“艾云尼”持续2天，应顺延2天；2018年8月12日台风“贝碧嘉”持续2天，应顺延2天；2018年9月16日台风“山竹”持续3天，应顺延3天；2019年8月1日台风“韦帕”持续2天，应顺延2天；2019年8月24日台风“白鹿”持续2天，应顺延2天；2019年8月29日台风“杨柳”持续2天，应顺延2天）。二、原告刘昌链、冯丽红主张的逾期交房的违约金过高，法院应当予以调低。原告刘昌链、冯丽红没有证据证明因被告宏高房地产公司逾期交房造成其损失情况下，应当参考当地同地段同类型房屋的租金水平作为认定其损失的参考标准。阳江市阳东区同类型房屋的租金每月15-20元/平方米，按该标准计算，涉案房屋的面积为100.23平方米，每月租金为1503.45-2004.6元。现原告刘昌链、冯丽红主张逾期交房违约金按日147.48元计算（每月高达4424.28元）明显过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，原告刘昌链、冯丽红主张的逾期交房的违约金明显过高，法院应当予以调低。综上，原告刘昌链、冯丽红在本案中的部分诉求缺乏事实与法律依据，恳请法院依法驳回其不合理诉求。经审理查明，被告宏高房地产公司是位于阳江市阳东区的开发商，已取得涉案商品房的《商品房预售许可证》（东预许字［2018］第008号），获准销售涉案商品房。2018年2月23日，原告刘昌链、冯丽红作为买受人与被告宏高房地产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（预售）［合同编号为：2018023597］，该合同载明主要内容：一、原告刘昌链、冯丽红购买被告宏高房地产公司开发的位于阳江市阳东区，预测建筑面积共119.26平方米，其中套内建筑面积100.23平方米，分摊共有建筑面积19.03平方米；二、计价方式与价款：按套内建筑面积计算，单价为每平方4904.59元，总价款为491587元。三、付款方式及期限：买受人应当于2018年2月23日前支付首期房价款147587元，余款344000元向指定贷款银行申请贷款支付。四、逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：1、按照逾期时间分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三［该比率不低于第（1）项的比率］的违约金。五、交付时间和手续。出卖人应当在2019年1月1日前向买受人交付该商品房。六、逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）（2）不作累加］。（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三［该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率］的违约金。六、对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。原告刘昌链、冯丽红与被告宏高房地产公司在合同中还约定了其他权利义务内容及其他相关条款。合同签订后，原告刘昌链、冯丽红按合同约定支付了全部购房款491587元给被告宏高房地产公司，但被告宏高房地产公司至今未交付涉案商品房给原告刘昌链、冯丽红使用。庭审中，被告宏高房地产公司确认涉案商品房因工程施工原因至今未能交付给原告刘昌链、冯丽红使用，但未能按期限交付是因为涉案合同签订后楼盘所在地区遭遇台风天气影响导致无法正常施工，属于不可抗力，应免除相应违约责任，逾期交房违约金的起算日期应顺延13天即从2019年1月15日起算。被告宏高房地产公司还抗辩原告刘昌链、冯丽红请求的违约金过高，违约金应参照当地同地段同类型房屋的租金水平，即每月1503.45元-2004.6元的标准进行调整。对其上述主张被告宏高房地产公司提交有相关的政府公布的台风登陆信息及在相关网站上关于阳东区的租房信息拟证明。诉讼期间被告宏高房地产公司未提交证据证明涉案楼盘工程施工因台风拖延情况。原告刘昌链、冯丽红对被告宏高房地产公司的上述抗辩主张不予确认，但同意其请求的逾期交房违约金计算到一审辩论终结时即2020年1月10日止，对于以后的违约金另行处理。另查明，原告刘昌链、冯丽红提起本案诉讼后，被告宏高房地产公司于2019年8月8日向本院提出管辖权异议，本院于2018年8月27日作出裁定驳回被告宏高房地产公司对本案管辖权提出的异议。被告宏高房地产公司不服该裁定上诉至阳江市中级人民法院，阳江市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）粤17民辖终62号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。以上事实，有当事人当庭陈述及提供的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告刘昌链、冯丽红、被告宏高房地产公司于2018年2月23日签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。合同各方当事人均应按照约定履行各自义务。合同签订后，原告刘昌链、冯丽红已按合同约定付清购房款，但被告宏高房地产公司至今未向原告刘昌链、冯丽红交付涉案商品房，已构成违约，应承担向原告刘昌链、冯丽红支付违约金的违约责任。涉案《商品房买卖合同》约定，被告宏高房地产公司应在2019年1月1日前向买受人交付涉案商品房，被告宏高房地产公司主张因台风不可抗力，构成逾期交房免责事由，要求违约金应顺延至2019年1月15日计算。但从案件查明事实及证据看，一方面，涉案楼盘位于阳江市区，地，地处沿海风多发。被告宏高房地产公司在开发涉案楼盘项目时应预见到施工期间存在台风影响的可能。被告宏高房地产公司提交的证据仅反映涉案楼盘施工期间有台风发生，但相关台风登陆地点是在涉案楼盘所在阳江市区以外地区，且有三次台风发生在合同约定的房屋交付日期之后。诉讼期间被告宏高房地产公司亦未提交证据证明在施工期间因台风而造成涉案楼盘项目工程进度严重拖延的情况。另一方面，被告宏高房地产公司应交付房屋的时间为2019年1月1日前，其至今未向原告刘昌链、冯丽红交付房屋。现有证据亦未反映被告宏高房地产公司在台风发生后存在以台风不可抗力事由与原告刘昌链、冯丽红协商，要求延后交付房屋并主张免责。综上，被告宏高房地产公司以台风不可抗力主张免责的理由不成立，对其抗辩主张本院不予支持。关于本案逾期交房违约金的计付标准问题。涉案《商品房买卖合同》约定，原告刘昌链、冯丽红逾期支付购房款，继续履行合同的则每日按逾期应付房款的万分之三支付违约金；被告宏高房地产公司逾期交房，继续履行合同的则每日按全部购房款的万分之三支付违约金。本案中，原告刘昌链、冯丽红与被告宏高房地产公司均未举证证明因被告宏高房地产公司违约行为给原告刘昌链、冯丽红造成的损失具体数额。原告刘昌链、冯丽红主张按合同约定以逾期全部购房款的日万分之三的标准计算逾期交房违约金。被告宏高房地产公司则认为该标准过高，请求参照同地段同类房屋租金标准予以调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，结合被告宏高房地产公司的过错及本案查明具体案情，酌定调整违约金按每日万分之二计算。被告宏高房地产公司至今仍未向原告刘昌链、冯丽红交房房屋，现原告刘昌链、冯丽红请求违约金暂计至2020年1月10日，理据充分，本院予以支持。故被告宏高房地产公司应以全部购房款491587元为基数，按日万分之二，从逾期交房之日即2019年1月2日起至2020年1月10日止期间的违约金给原告刘昌链、冯丽红。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告阳江宏高房地产发展公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期交房违约金（以491587元为基数，从2019年1月2日起按每日万分之二计至2020年1月10日止）给原告刘昌链、冯丽红。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，减半收取213元，由被告阳江宏高房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  冯荣晶二〇二〇年三月九日书记员  吴春慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条:依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。