海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终285号 上诉人（原审被告）：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。 法定代表人：马进明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔先哲，海南金裕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贾静，女，1949年4月12日出生，汉族，住海南省屯昌县。 上诉人海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）因与被上诉人贾静商品房预售合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2019）琼9022民初284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美丰公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定上诉人未按时为被上诉人办理房屋权属证书构成违约，属认定事实错误。1.上诉人在涉案房产竣工验收合格后已将办证所需的材料全部上报给有关部门了，至今不能办理产权证的原因是屯昌县住建局不作为，上诉人没有过错。因屯昌县国土局违背屯昌县政府会议纪要精神，要求上诉人支付土地变性费，导致上诉人未能办理产权证。依照合同第15条的约定，上诉人不应承担至今未办理产权证的责任。2.《商品房买卖合同》及补充协议没有约定上诉人逾期办理产权证的违约条款，相关法律也没有规定，且上诉人为被上诉人办理产权证是无偿的，不应加重上诉人的责任。一审法院按照同类系列案件认定上诉人应向被上诉人支付已付房款3%的逾期办证违约金，无任何法律及事实依据。二、一审法院认定并判决上诉人向被上诉人退还契税、其他办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费，属事实和法律错误。契税及相关费用是根据法律、法规及合同约定，上诉人有代扣代缴的权利和义务，且根据被上诉人提供的证据可知，契税是交给了美林物业公司，并没有交给上诉人，因此一审法院判决上诉人向被上诉人退还契税等费用，属认定事实和适用法律错误。三、一审法院在被上诉人没有提供有效的且能够引起诉讼时效中断的证据的情况下，认定被上诉人的诉求没有超过诉讼时效，属认定事实错误和适用法律错误。业主委员会的函不能产生阻断诉讼时效的结果。一审法院错误认定实际收房时间为2013年7月12日。事实上，上诉人已依约于2013年6月30日向被上诉人交房。2013年6月28日，上诉人通过邮寄通知的方式通知被上诉人在2013年6月30日至2013年7月31日办理交房手续，被上诉人正是在接到收房通知才来办理收房手续。2013年7月12日是被上诉人向物业公司交纳契税、维修基金等费用以及物业管理费的时间。《民法总则》规定的诉讼时效为三年，被上诉人从接收涉案房产直到起诉前六年多的时间里，都没有向上诉人和依法有权解决民事纠纷的主体主张过权利。业主委员会在没有经业主大会授权的情况下主动向上诉人发函主张权利的行为已经远远超出了法律所规定的业主委员会的职责范围，且上诉人并未收到业主委员会发来的相关函件，相关函件上也没有明确是为被上诉人主张权利，因此，业主委员会的函不能导致诉讼时效的中断。综上,请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。 贾静辩称，一审判决合情合理合法。被上诉人主张逾期办理产权证违约金有理有据。依据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件五本合同补充协议第一条处理：出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%，及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记到买受人名下。补充协议五是格式合同。被上诉人已按双方合同约定在房屋交付时交清了办证所需的相关税费，但上诉人至本案一审开庭时仍没有为被上诉人办理房屋权属证书。上诉人的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人将逾期办证的责任推给房管国土部门是不合理的。众所周知，商品房办理不动产证是国家2015年新政，屯昌县不动产资源局2015年年底才筹备，2016年年初才成立。按约定360日内办证即2014年10月10日前完成，哪怕再拖一年2015年10月前将相关资料和代收费用缴交到相关机构，证也能办下来了，是上诉人没有履行代缴义务而违约，2018年9月5日屯昌县国土资源局《信访事项答复意见书》及(2019)琼9022行初2号判决书与案涉《商品房买卖合同》的约定没有关系。综上所述，一审判决程序合法、事实清楚、公平公正，恳请二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 贾静向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期办理房产权证违约金人民币7401元，并限期向产权登记机关提交办理权属登记所需资料，如继续违约，则继续承担违约责任；2、要求被告退还2013年收取的税费、维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费共计人民币6063.03元，房屋产权证手续由原告自行办理；3、由被告承担案件受理费。 一审法院认定事实：2013年3月6日，原告贾静与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用”，合同第九条第一款第一项约定了出卖人逾期交房的违约责任:“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件五处理，即本合同补充协议第1条处理。”《商品房买卖合同》签订后，原告于当天依约支付了购房款246703元，2013年7月12日原告贾静在美林物业管理处领取了业主钥匙，并向美林物业管理公司交纳了维修资金、契税、其它办证费等6063.03元。2019年3月7日，原告贾静提起诉讼，请求法院依法判令：1、判令被告支付逾期办理房产权证违约金人民币7401元，并限期向产权登记机关提交办理权属登记所需资料，如继续违约，则继续承担违约责任；2、要求被告退还2013年收取的税费、维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费共计人民币6063.03元，房屋产权证手续由原告自行办理；3、由被告承担案件受理费。另查明，截止本案开庭之日，被告美丰公司尚未为原告购买的房屋办理产权登记证书。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方于2013年3月6日签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：一、关于原告要求被告支付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题；二、关于逾期办证违约责任的问题；三、关于原告要求退还已交房屋契税等办证费用6063.03元并由其自行办证的诉求应否支持的问题。一、关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”；第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求;(二)义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”首先，关于原告诉讼时效的起算时间。原、被告的实际交房时间应以原、被告双方均认可的交钥匙时间为准，房屋实际交付后，逾期交房诉求的诉讼时效起算。在实际交房之日经过360日后，办证违约诉求的诉讼时效起算。本案中，原告于2013年7月12日向被告领取钥匙，故该时间为原告实际的收房时间，因此，原告应于2016年7月12日前就逾期交房问题、于2017年7月12日前就逾期办证问题向被告主张权利。其次，本案是否存在诉讼时效中断的情形。本案中，原告提交的美林湖业委会于2015年4月17日和2017年4月16日代表全体业主向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，可以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。被告辩称业委会与被告之间无合同关系，其向被告发函不能导致原告的时效中断。业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对被告的抗辩意见，不予支持。本案中，根据该小区同类案件已生效判决中认定的美林湖业委会于2015年4月17日致美丰公司的函和2017年4月16日再次发函给美丰公司的事实已导致了时效再次中断，应按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效期间从2017年4月17日重新计算。综上，原告于2019年3月7日提起诉讼，其诉请被告支付逾期办证违约金的主张未超过诉讼时效。二、关于逾期办证的违约责任问题。本案中，原、被告双方在合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同附件五补充协议第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款税率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利”。双方关于被告在项目通过竣工验收和原告付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至原告名下的约定有法规可依，且约定的期限也为当事人意思自治，不违反法律规定，予以认可。被告实际交付房屋的时间是2013年7月12日，按约定被告应于2014年7月12日前将办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关。原告已按双方合同约定，在房屋交付时交清了办证所需的相关税费，但被告至本案开庭前，仍未代原告办理房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中并未约定被告逾期办证违约金的计算标准和计算依据，但根据公平原则，以及参照2015年该小区同类系列案件生效民事判决确认的“被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”标准，酌定本案被告同样按已付房价款3%支付逾期办证违约金，故被告应支付逾期办证违约金为7401元（246703元×3%），原告主张被告支付逾期办证违约金7401元，予以支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，被告（房地产开发企业）应当在约定的期限内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。本案中，被告并未提交证据证明其已经履行报送义务，所以被告应该继续履行“将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关”的义务。故对原告要求被告向办理房屋权属登记的主管部门报送需由被告方提供办理产权权属登记的资料的诉讼请求，予以支持。三、关于原告要求退还已交房屋契税等办证费用6063.03元并由其自行办证的诉求应否支持的问题。由于被告的逾期办证违约，原告所购买的房屋至今未能办理房屋权属证书。为尽快办理房屋权属证书，原告主张被告退还办证税费并自行办理房屋权属证书，其主张合理，予以支持。原告主张被告退还的6063.03元办证税费中包括：契税2467.03元、其它办证费280元、公共维修基金3186元、房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元。原告主张自行办证，被告应将其中的契税、办证费、档案管理费、产权转移登记费退还给原告。退还后，办证所需缴交的税费由原告自行向相关部门缴交。对于公共维修基金是否应予退还问题。住宅专项维修资金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户……”和第十三条的规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务，原告主张退还该款项没有法律依据。故被告应退还原告的办证税费为2877.03元（2467.03元+280元+50元+80元）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第七十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条之规定，判决如下：一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告贾静支付逾期办证违约金7401元；二、限被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由被告海南美丰不动产有限公司提供的资料报送产权登记机关；三、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告贾静退还办证税费2877.03元；四、驳回原告贾静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136.6元，由被告海南美丰不动产有限公司负担104.3元，由原告贾静负担32.3元。 二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交以下证据：1.《屯昌县国土资源局关于海南省屯昌县美林湖国际社区业主无法领取不动产证问题的函》，证明办证的所有材料早已报送到办证机关，办证机关不给办理产权证纯属政府不作为，没有完成代办房产证并交纳契税、维修基金等费用的责任在于屯昌县国土资源局。2.（2019）琼9022行初2号行政判决书，证明屯昌法院认定屯昌县国土局《关于123.58亩土地改变用途缴纳土地出让金的通知》违法，上诉人没有完成为业主办理房产证及缴纳契税及维修基金等费用的责任在于屯昌县国土资源局，上诉人不存在违约。被上诉人未发表质证意见，没有提交新证据。 本院认证认为：证据1为屯昌县国土资源局对信访事项的答复，不能证明上诉人未完成代办房产证的责任在于屯昌县国土资源局，本院对其证明内容不予采纳。证据2系生效判决文书，本院对其真实性、合法性予以确认，该判决书处理的是上诉人与政府相关部门之间的行政法律关系，与本案不属于同一法律关系，本院对其证明内容不予采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人诉请上诉人支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效；二、上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金；三、上诉人应否向被上诉人退还办证税费。 一、关于被上诉人诉请上诉人支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。被上诉人于2013年7月12日收房，上诉人应当在交房后360日内即2014年7月12日前为被上诉人办理房产证，因此，逾期办证的诉讼时效期间应于2014年7月12日开始起算。期间，美林湖业主委员会曾于2015年4月17日、2017年4月16日两次向上诉人发函，构成了诉讼时效的中断。上诉人认为业主委员会向其发函不构成诉讼时效中断。经查，业主委员会于2015年4月17日、2017年4月16日所发函件包含了要求上诉人承担逾期办证的违约责任的内容，业主委员会代表了全体业主的利益，应视为被上诉人通过业主委员会向上诉人主张了权利，构成诉讼时效中断的事由，因此上诉人认为被上诉人的起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。 二、关于上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金的问题。根据合同约定，上诉人在商品房交付使用后360日内，应将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。本案上诉人并没有证据证明其已按合同的约定履行了该项义务。上诉人未能及时将相关资料报产权登记机关备案的行为，为本案逾期办证的主要原因。至于上诉人是否应交纳土地变性出让金，属于上诉人与行政机关之间的行政法律关系，且交纳土地出让金是上诉人作为土地使用权人的法定义务，应由上诉人自行处理，并不属于上诉人可以免责的理由。因此，上诉人主张其已按照约定代为办理产权证，因屯昌县国土资源局以上诉人未交土地变性出让金为由，停止办证，责任不在上诉人，该主张缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予采纳。根据合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件五处理，即本合同补充协议第1条处理。虽然该条没有约定因出卖人的责任造成逾期办证违约金的计算标准和计算依据，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判决根据公平原则，参照2015年该小区同类系列案件生效民事判决确认的“被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”标准，酌定上诉人按已付房价款3%支付逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。 三、关于上诉人应否向被上诉人退还办证税费的问题。根据合同补充协议第1条的约定，被上诉人办证所需税费由上诉人负责代收代缴，上诉人对此亦予以认可，但上诉人未能在约定时间内为被上诉人办理房产证已构成违约。为尽快办理房产证，被上诉人主张上诉人退还办证税费，由其自行办理，应予支持。一审判决上诉人应向被上诉人退还代收代缴的办证税费，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人美丰公司的上诉请求理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由海南美丰不动产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  李凌燕 审 判 员  周忠胜 二〇二〇年三月十一日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。