广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终12963号上诉人（原审原告）：陈女，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人（原审原告）：梁惠文，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人（原审原告）：梁惠明，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：莫春娇，广东毅隽达律师事务所律师。以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：庞艺彤，广东毅隽达律师事务所律师助理。上诉人（原审被告）：佛山市万科中心城房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢冬妮，广东泽康律师事务所律师。原审第三人：佛山市禅城区某街道永新某村股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区。社长：霍某。上诉人陈女、梁惠明、梁惠文（以下简称陈女等人）与上诉人佛山市万科中心城房地产有限公司（以下简称万科中心城公司）、原审第三人佛山市禅城区某街道永新某村股份合作经济社（以下简称某村经济社）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初24837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈女等人共同上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第三项；3.改判万科中心城公司立即向陈女等人交付万科在佛山所有楼盘的高层住宅中同等价值的物业，并立即办理产权证书；4.在一审判决第二项的基础上，加判万科中心城公司向陈女等人支付2019年8月21日起至实际交楼之日止的每月租金补偿3858.88元[按一审判决的计收标准，暂计一个月，即（692.48元/月+1236.96元/月）×2×1个月=3858.88元]；5.本案所有诉讼费用由万科中心城公司承担。事实与理由：（一）一审法院已认定，本案诉讼由于万科中心城公司的违约行为引发，陈女等人并无任何过错。万科中心城公司在无证据证明陈女等人的选房要求有违合同约定的情况下即予拒绝，导致双方未能协商一致确认具体回迁房，但一审法院却对回迁房的选取、交付问题采取完全回避态度且不予处理，是错误的。（二）租金补偿的时点应计算至房屋实际交付之日，一审判决只计算至一审判决之日即2019年8月20日，处理不当。万科中心城公司辩称，（一）涉案房屋无法交付的责任在于陈女等人而非万科中心城公司。陈女等人放弃选房，导致后续无法签订相关协议、办理交房手续。（二）一审中，陈女等人要求挑选万科某域蓝湾的房屋，某域蓝湾的均价远高于涉案楼盘某科广场，两者不属于同等价值的房屋，不属于陈女等人置换房屋可选择的范围。某村经济社未陈述意见。万科中心城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判万科中心城公司无需支付陈女等人主张的临时安置补助费和租金补偿；2.本案一、二审诉讼费用全部由陈女等人承担。事实与理由：（一）某村经济社是组织回迁村民（包括陈女等人）进行抽签选房的唯一责任主体，而非协助方。（二）某村经济社作为抽签选房的组织者已实际履行了通知村民选房的义务，陈女等人是在明知应选房的情况下故意拒绝选房。（三）因陈女等人拒绝参与某村经济社组织的抽签选房活动，导致最终未能确定其回迁房的位置和房号，进而导致万科中心城公司无法履行交付回迁房的义务。因此，万科中心城公司不应承担因陈女等人的行为导致损失扩大的责任（逾期交付期间的临时安置补偿费和双倍租金补偿）。陈女等人辩称，（一）涉案合同的签订主体是陈女等人与万科中心城公司，该合同只对合同双方产生法律约束力，而不涉及任何第三人。合同明确约定，从挂牌交易之日起三年内应返还回迁房，万科中心城公司未能在约定期限内交楼，构成违约。万科中心城公司将未交付回迁房的责任归于陈女等人及某村经济社，无任何事实和法律依据。（二）万科中心城公司上诉主张陈女等人拒绝选房，颠倒黑白，与常理不符。事实上，房屋被拆迁后，陈女等人一直在维权。因为至今没有拿回自己的回迁房，才被迫走上了诉讼之路。一审诉讼前，陈女等人从未收到万科中心城公司的选房通知或者交楼通知。万科中心城公司拒绝陈女等人选房，其目的是为了获取更大的经济利益，主观恶意明显。某村经济社未陈述意见。陈女等人向一审法院起诉请求：1.判令万科中心城公司立即向陈女等人交付万科在佛山所有楼盘的高层住宅中同等价值的物业，并立即办理产权证书；2.判令万科中心城公司向陈女等人支付2016年1月1日至2016年12月31日临时安置补助费23153.28元（即120.59平方米×16元/平方米/月×12个月=23153.28元）；3.判令万科中心城公司向陈女等人支付逾期交楼的租金补偿费合计73640.29元（2013年12月26日至2016年12月31日三年期间按单倍计算，即120.59平方米×16元/平方米/月×36个月零5天=69781.41元；2017年1月1日起暂计一个月按双倍计算，追溯至万科中心城公司实际交楼之日止，即120.59平方米×16元/平方米/月×1个月×2倍=3858.88元）；4.判令万科中心城公司向陈女等人支付迟延办证违约金10273.5元（违约金按年利率6%计算，以置换房面积43.28平方米×1.2+77.31平方米×1.1=136.98平方米，每平方米15000元，从2016年4月1日起暂计一个月，追溯至陈女等人实际取得产权证书时止）；5.本案的诉讼费用由万科中心城公司承担。一审法院认定事实：2010年10月23日，万科中心城公司（拆迁人、甲方）与案外人梁某（被拆迁人、乙方）及其委托代理人陈女、某村经济社（见证方、丙方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由万科中心城公司征拆梁某的相关房屋，合同主要内容为：“……第一条被拆迁房屋……1、待拆房屋总层数为一层，有合法产权的房屋的层数为一层，房地产权证或其它权属证明书记载的合法建筑面积共43.28平方米……第二条根据本协议附件《房屋拆迁补偿标准》，乙方享有的拆迁补偿及额外补偿：1.乙方的合法房屋：[注：合法产权面积须得到某街道国土所的确认（房产证等）]a)根据约定标准计算，乙方的合法产权房屋面积为43.28平方米。……c）……（为合法产权房屋面积减选择货币补偿面积），共一层，置换比例为1：1.2……在原地回迁安置房屋具体位置房号在回迁物业竣工前由丙方组织业主抽签确定，乙方承诺对抽签结果无异议。……第三条临时搬迁安置……如乙方选择物业置换补偿方式的，双方同意按下列约定解决临时安置：……3.乙方选择物业补偿的合法产权房屋面积43.28平方米，故每个月临时安置补助费为692.48元人民币。……4.临时安置补助费的发放时间：从甲方签订《成交确认书》、乙方将腾空的房屋钥匙交给甲方之日起，至乙方接到甲方《交付通知书》后2个月内止。临时安置补助费按季度发放，每季度第一个月前10天内发放，例如2010年第四季度的临时安置补助费在2010年10月10日前发放。第四条返还物业约定1.双方约定，若乙方选择物业补偿，则物业的交付标准是：外墙装饰标准以规划部门批复的施工图为准，交楼标准为毛坯房，水电煤气到户。以有关部门验收为准。2.甲方为乙方返还的物业（应返还面积部分）办理房地产产权证，乙方须予以配合，办理房地产产权证所产生的费用由甲方承担，若乙方不配合，则相关的费用由乙方自理。3.从项目挂牌交易成功并签署《成交确认书》后四月（前提为全部房屋交齐钥匙并具备拆迁条件）之日开始计算，返还物业的开发期为三年。若超出四年，乙方的物业补偿可选择万科在佛山所有楼盘的高层住宅中同等价值的物业。……第七条其它约定……4.返迁房屋的时限为乙方取得土地后经规划部门批出村民房屋单体设计方案之日起三年内。若超时返迁，超时部分租金补偿按2倍计算。……”。上述合同附件二为《三方已达成的部分约定汇总》，主要内容为：“一、拆迁补偿标准……（二）拆迁补偿标准……1.产权置换补偿标准……4）结算价款在补偿物业交付使用之日前付清。……（四）拆迁物业临时补助费（租金补偿）：1.在甲方或甲方指定的公司成功获取本项目签订《成交确认书》起一个月内，签订《房屋拆迁补偿合同》，交出房屋钥匙且房屋达到可拆除条件，对选择返迁物业对应的合法面积按每平方米每月补助16元。……5.在第一次及最后一次发放临时安置补助费时，不足整月按当月应发放的自然日与当月总自然日天数的比例发放，例如乙方每月租金为1500元，在2010年9月16日把腾空的房屋钥匙交给甲方，则当月从16日到月底自然天数为15天，当月总共30天，则乙方当月的租金为15天/30天*1500元=750元。（五）置换房屋返还期限：1.从项目挂牌交易成功并签署《成交确认书》后四个月（前提为全部房屋交齐钥匙并具备拆迁条件）之日开始计算，补偿物业的开发期为三年。若超出四年，村民宅基地部分的物业补偿可选择万科在佛山所有楼盘的高层住宅中同等价值的物业。……”。2010年10月24日，万科中心城公司（拆迁人、甲方）与案外人梁某（被拆迁人、乙方）及其委托代理人陈女、某村经济社（见证方、丙方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由万科中心城公司征拆梁某的相关房屋，其合法产权房屋面积为77.31平方米，其选择物业补偿的合法产权房屋面积为77.31平方米，每月临时安置补助费为1236.96元，其他合同内容与上述《房屋拆迁安置补偿合同》基本一致。2014年2月14日，涉案佛禅（挂）2010-016地块某科广场住宅小区项目（六期3、4、5、6座）项目取得建设工程规划许可证。2014年10月30日，涉案佛禅（挂）2010-016地块某科广场住宅小区项目（六期1、2、7座）项目取得建设工程规划许可证。2016年1月11日，涉案佛山市禅城区某五路以北、某南大道以西的某科广场住宅小区项目六期1-7座取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年1月12日，万科中心城公司向某村经济社发出《关于配合村民交付工作的催告函》，要求某村经济社共同推动尽快完成村民签约及交付房屋的工作。某村经济社于一审中确认其仅予以协助。2018年9月11日，案外人佛山市禅城区某街道永新村民委员会出具《证明》，上载：“兹证明我村某村经济社村民梁某在***年*月**日出生，……于****年与陈女结婚，婚后共生育了两名子女，分别：梁惠文、梁惠明，梁某于2011年1月13日因病在家去世，妻子陈女现健在，两人都只结过一次婚，并没有收养过任何子女，也没有继子女。”一审中，陈女等人与万科中心城公司一致确认万科中心城公司已向陈女等人支付临时安置补助费至2015年12月。陈女等人陈述：陈女等人从未收到万科中心城公司的抽签选房、收楼通知等。万科中心城公司现提供的涉案项目的房源不足以分配，且座向、方位不好。万科中心城公司陈述：万科中心城公司于2015年11月通知某村经济社可以组织村民选房，没有单独通知陈女等人抽签选房，涉案项目仍有房源可供陈女等人抽签选择。某村经济社陈述：村民因安置问题而居住较分散，某村经济社通过人与人传话、张贴公示等方式通知，但某村经济社仅提供协助；根据万科中心城公司与陈女等人的合同应由万科中心城公司直接通知陈女等人选房。另查明一，一审法院于（2018）粤0604民初15172-15180号案中依职权向佛山市某区国土城建和水务局调查取证，该局书面函复如下：“经查，禅城区某南大道北**号由佛山市万科中心城房地产有限公司开发建设，*至*座已申请办理商品房首次登记。来函咨询的35套不动产若拟办理征拆房屋不动产权证，拆迁公司佛山市万科中心城房地产有限公司需提交拆迁许可证明或申请人提交经备案的《房屋拆迁安置补偿合同》、经备案的《商品房买卖合同》（有增购的）、拆迁单位确认补偿的证明（包含补偿房屋的具体地址、权利人、补偿面积、增购面积、由XX增购等）等相关资料。若没有增购部分，办证时无需提交经备案的《商品房买卖合同》（增购部分）及缴税凭证，其他需提交的资料相同。”另查明二，2019年5月29日，陈女等人向一审法院提交《选房申请书》，认为万科中心城公司于一审中提供选择的某科广场回迁房源面积（17套，合计1211平方米）远低于包括陈女等人在内的同系列案未选房村民合法享有的可回迁面积，但为妥善解决纠纷，经各村民内部协商，陈女等人同意选择某科广场六期**户*座**房、****房、****房。一审法院于次日向万科中心城公司送达上述《选房申请书》。2019年8月6日，万科中心城公司向一审法院提交《关于某科广场返迁房源选房的答复》，再次通列其可提供予陈女等人选择的回迁房源（含某科广场17套回迁房、套内面积合计1211.08平方米及佛山某金色里程项目50套、套内面积合计4585.50平方米）。经一审法院送达及书面函问，陈女等人于2019年8月9日向一审法院提交《回复函》及《选房申请书》，再次明确其要求选择的回迁房信息与其于2019年5月29日向一审法院提交的《选房申请书》一致，且不同意选择佛山某金色里程回迁房。2019年8月14日，万科中心城公司向一审法院提交《关于某科广场返迁房源选房的答复（二）》，认为据政府关于后续办证一户拆迁补偿一次性解决的要求，万科中心城公司无法确认陈女等人于本案的选房申请。另查明三，某村经济社的名称与签订合同时的名称“某村经济社”不一致，但主体一致。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。陈女代表梁某与万科中心城公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，陈女等人及万科中心城公司均应依据上述合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于陈女等人主张万科中心城公司交付万科在佛山所有楼盘的高层住宅中同等价值的物业及办理产权证书的诉请。据一审法院查明的事实，陈女等人通过法定继承取得涉案被拆迁房屋的合法产权，其经与万科中心城公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由万科中心城公司完成拆迁工作并选择产权置换方式补偿，故万科中心城公司依约负有向陈女等人交付回迁房及协助办理不动产权证的合同义务。然依据上述合同第二条之相关约定及系列案查明事实，陈女等人需通过抽签方式选择回迁房，并签订《中签确认书》《某科广场回迁房协议》予确认回迁房具体房址、面积等信息，后方能交付及办证，故具体回迁房应系陈女等人与万科中心城公司双方协商一致自由协商之范畴，此亦系万科中心城公司上述交付回迁房、协助办证义务可予实际履行的事实前提。本案中，陈女等人并未参与抽签选房，至今亦未与万科中心城公司协商一致确定具体回迁房，故在此情形下，陈女等人于本案中主张万科中心城公司交付万科在佛山所有楼盘的高层住宅中同等价值的物业及办理产权证书缺乏事实依据及执行条件，一审法院不予支持。同理，迟延办证违约金亦未达计付条件，一审法院不予支持。关于陈女等人主张万科中心城公司支付临时安置补助费及租金补偿的诉请。涉案《房屋拆迁安置补偿合同》第三条第4款约定：“临时安置补助费的发放时间：从甲方签订《成交确认书》、乙方将腾空的房屋钥匙交给甲方之日起，至乙方接到甲方《交付通知书》后2个月内止”，第七条第4款约定：“返迁房屋的时限为乙方取得土地后经规划部门批出村民房屋单体设计方案之日起三年内。若超时返迁，超时部分租金补偿按2倍计算”，据此，万科中心城公司应自规划部门批出村民房屋单体设计方案之日起三年内通知及交付回迁房。因合同未就“村民房屋单体设计方案”作具体解释，万科中心城公司主张为建设工程规划许可证，符合建设工程施工惯例，陈女等人亦无有效证据予以反驳，故一审法院依法予以确认。经查，涉案佛禅（挂）2010-016地块某科广场住宅小区项目（六期*、*、*、*座）项目于2014年2月14日取得建设工程规划许可证，涉案佛禅（挂）2010-016地块某科广场住宅小区项目（六期*、*、*座）于2014年10月30日取得建设工程规划许可证，由于陈女等人至今尚未确定回迁房，故一审法院酌定自上述在后建设工程规划许可证取得日期起计三年作为万科中心城公司应交付回迁房期间，即万科中心城公司应于2017年10月29日前向陈女等人交付回迁房。本案中，万科中心城公司虽抗辩主张其于诉前已履行通知交付义务，但并无有效证据予以证明，故此，万科中心城公司相关抗辩无理，且已构成违约，应依法依约继续支付临时安置补助费及租金补偿。因万科中心城公司对陈女等人主张的已付临时安置补助费期间不持异议，故结合上述应交付回迁房日期，万科中心城公司应向陈女等人支付2016年1月1日至2017年10月29日的临时安置补助费合计42323.2元【（692.48元/月+1236.96元/月）×21个月+（692.48元/月+1236.96元/月）×1个月÷31天×29天】及按上述临时安置补助费两倍标准支付自2017年10月30日起的租金补偿（已含当期临时安置补助费）。至于租金补偿的计止时间。因万科中心城公司在无证据证明陈女等人的选房要求有违合同约定情形下即予拒绝，导致陈女等人与万科中心城公司于本案诉讼中未能协商一致确定具体回迁房，相关租金补偿应计止的时间条件于本案中亦无法确定，故一审法院于本案中确定万科中心城公司向陈女等人计付至本案判决之日（即2019年8月20日）的租金补偿合计83775.04元【（692.48元/月+1236.96元/月）×2×21个月+（692.48元/月+1236.96元/月）×2×1个月÷31天×22天】。关于诉讼费用的承担问题。鉴于本次诉讼系因万科中心城公司违约行为引发，陈女等人就此并无过错，故综合考虑全案事实，一审法院确定本案全部诉讼费用由万科中心城公司承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、万科中心城公司于判决发生法律效力之日起十日内，向陈女、梁惠文、梁惠明支付2016年1月1日至2017年10月29日的临时安置补助费合计42323.2元；二、万科中心城公司于判决发生法律效力之日起十日内，向陈女、梁惠文、梁惠明支付2017年10月30日至2019年8月20日的租金补偿合计83775.04元；三、驳回陈女、梁惠文、梁惠明的其他诉讼请求。如万科中心城公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，一审案件受理费减半收取1221元，由万科中心城公司负担。本院二审期间，陈女等人提交了从佛山某居客网站下载的关于某科广场、万科某域蓝湾、某金色里程二手房的报价信息，拟证明本案讼争的回迁房的房价与万科某域蓝湾的房价基本接近，由于万科中心城公司无法提供某科广场足够面积的房源供陈女等人选择，根据涉案合同约定，陈女等人有权选择置换某域蓝湾同等价值的房屋。万科中心城公司提交了《关于某村村民某科广场回迁房分房抽签工作安排》《佛山万科返迁安置房抽签选房方案实施办法（送审稿）》《某科广场返迁安置房第一轮抽签选房时间公告》、EMS邮单及查询结果，拟证明陈女等人完全知悉抽签选房程序及后果，万科中心城公司未交付回迁房的责任在于陈女等人拒绝报选户型、参加抽签，万科中心城公司并不存在违约行为。某村经济社未提交新证据。经审查，万科中心城公司提交的EMS邮单及查询结果与本案具有关联性，本院予以采信。陈女等人与万科中心城公司在二审中提交的其他证据均无法证明各自主张的证明内容，本院均不予采信。经审理，一审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。另查明，2015年11月15日，某村经济社向地址为“佛山市某区某路**号某苑**座***号（房）”的收件人“陈女等人”发出“报选户型意向的通知及总平面图等”文件，收件人电话为“8*****10”。2015年11月16日，邮件妥投，标注为“他人收王某清”。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据各方当事人在二审中的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：陈女等人上诉主张万科中心城公司交付万科在佛山所有楼盘的高层住宅中同等价值的物业及办理产权证书是否应当得到支持；万科中心城公司是否应向陈女等人支付临时安置补助费及租金补偿。关于第一个争议焦点。陈女等人上诉主张，根据涉案两份《房屋拆迁安置补偿合同》第四条第3项约定，其有权请求万科中心城公司向其交付万科在佛山所有楼盘同等价值的房屋。本院认为，前述合同第四条第3项约定，“从项目挂牌交易成功并签署《成交确认书》后四月（前提为全部房屋交齐钥匙并具备拆迁）之日开始计算，返还物业的开发期为三年。若超出四年，乙方的物业补偿可选择万科在佛山所有楼盘的高层住宅中同等价值的物业”。适用前述条款的前提条件是，陈女等人通过抽签方式选择回迁房并签订《中签确认书》《某科广场回迁房协议》后，对回迁房具体位置房号、面积等信息予以确认。根据二审查明的事实，陈女等人已收到某村经济社发出的选房通知书，但陈女等人自行放弃抽签选房，因此陈女等人根据前述合同约定上诉主张万科中心城公司向其交付佛山所有楼盘同等价值的房屋，与合同约定相悖，本院不予支持。陈女等人辩称，并未收到某村经济社发出的选房通知书等材料。本院认为，某村经济社以陈女为收件人发出邮件，虽然收件人电话号码与陈女在涉案合同中确认的电话号码不同，但收件地址与陈女在涉案合同中确认的住址相同，结合邮件查询结果显示为“他人收王某清”，本院认定邮件经陈女同意由他人代收，故陈女等人实际上已收到前述通知书。陈女等人的辩解理由不能成立，本院不予采信。关于第二个争议焦点。根据涉案合同的约定，“临时安置补助费”支付至回迁村民收到《交付通知书》后2个月止，“双倍租金补偿”从规划部门批出村民房屋单体设计方案之日起三年后支付。因合同未就“村民房屋单体设计方案”作出具体解释，万科中心城公司主张为建设工程规划许可证，一审法院据此认定从涉案小区项目六期（回迁区域）最后取得规划许可证之日即2014年10月30日起计算，回迁房应于2017年10月29日前交付，并无不当，本院予以维持。虽然陈女等人未参与抽签选房，但万科中心城公司仍应将村民抽签选房后剩余的回迁房源通知陈女等人进行交付，现万科中心城公司并未提交证据证明其已于诉前履行了相关通知义务，故一审法院判令万科中心城公司应依约继续支付2016年1月1日至2017年10月29日的临时安置补助费，并无不当，本院予以维持。至于租金补偿的计算截止日期。本院认为，一审中，万科中心城公司向陈女等人提供了可供选择回迁的房源，可视为万科中心城公司已经履行了合同约定的通知交付义务，一审判决租金补偿应从2017年10月30日计至一审判决作出之日即2019年8月20日，处理得当，本院予以维持。因万科中心城公司已经履行了合同约定的通知交付义务，陈女等人上诉主张2019年8月21日后的租金补偿，缺乏合同依据，本院不予支持。万科中心城公司上诉主张不应支付2016年1月1日以后的安置补助费及租金补偿，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决适用法律虽然存在错误，但裁判结果正确，故本院对陈女等人与万科中心城公司的上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2872元，由上诉人陈女、梁惠文、梁惠明负担50元，由上诉人佛山市万科中心城房地产有限公司负担2822元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年三月二十四日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 何智峰