贵州省荔波县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2722民初365号原告：荔波嘉和物业服务有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏街道时来新区江滨路1号，统一社会信用代码91522722322191671L。法定代表人：黄永梅，系公司经理。委托诉讼代理人：唐剑梅、杨胜意，贵州行者（荔波）律师事务所律师。被告：姚茂积，男，1966年6月7日生，布依族，住贵州省荔波县。被告：蒋荣珍，女，1965年11月5日生，住贵州省荔波县。二被告委托诉讼代理人：吕泐延，广西博爱律师事务所律师。原告荔波嘉和物业服务有限公司（以下简称：荔波嘉和物业）与被告姚茂积、蒋荣珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荔波嘉和物业的委托诉讼代理人杨胜意、被告姚茂积、蒋荣珍的委托诉讼代理人吕泐延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荔波嘉和物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费3,811元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月22日，被告与贵州省嘉和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买嘉和中央城x号楼x单元xx层3号房，根据合同第二十三条的约定，同意由出卖人依法选聘的物业服务公司提供物业服务。2014年12月20日，贵州省嘉和房地产开发有限公司与原告签订《荔波嘉和中央城物业服务合同》，由原告向“荔波中央城”提供物业服务。原告认为，被告系嘉和中央城x号楼x-x-xx-x房业主（房屋于2014年2月28日交付使用），已享受原告提供的物业管理服务，双方已经形成事实上的管理与服务关系。被告自2016年11月1日起至2019年10月31日，未缴纳物业管理费3,811元，经原告多次催缴无果，故诉至法院。被告姚茂积、蒋荣珍辩称，一、贵州省嘉和房地产开发有限公司荔波分公司（以下简称：嘉和房开公司荔波分公司）无权与原告签订《前期物业服务合同》。嘉和房开公司荔波分公司不是荔波嘉和中央城的开发商，也不是该小区业主，原告没有提供证据证明嘉和房开公司已经授权嘉和房开公司荔波分公司与原告签订《前期物业服务合同》。被告不是《前期物业服务合同》的合同相对人，原告是受嘉和房开公司荔波分公司委托进行物业管理，故被告不是本案适格被告；二、涉案的《前期物业服务合同》与《商品房买卖合同》存在矛盾，该《前期物业服务合同》严重侵害被告的合法权益。《商品房买卖合同》约定业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业，同时约定的前期物业服务企业是都匀市嘉和物业服务有限公司（以下简称：都匀嘉和物业公司），都匀嘉和物业公司已经开始收到了广大业主的物业管理费，《商品房买卖合同》约定的前期物业条款已经生效并履行。嘉和房开公司荔波分公司与原告签订《前期物业服务合同》属于重新选聘物业服务企业行为，与《商品房买卖合同》约定的选聘条件不符，嘉和房开公司也无权再重新选聘物业服务企业。《商品房买卖合同》约定物业服务费收费标准为每月每平方米（按建筑面积）1元，该价格包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、公共部分共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、地上停车管理费、地下停车管理费等费用，并约定商品房所在建筑规划区内的道路、绿地、占用全体产权人共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房归全体产权人共有，而《前期物业服务合同》则约定车位的物业服务费由业主（车位使用人）缴纳，原告及开发商未经过业主大会同意，私自售卖属于全体产权人的公共财产，侵害包括被告在内的广大业主利益；三、嘉和房开公司荔波分公司与原告签订《前期物业服务合同》，重新选聘物业服务企业，违反《中华人民共和国物权法》第七十六条以及《物业管理条例》第十一条的规定，而且根据被告调查发现嘉和房开公司及其荔波分公司与原告均为关联公司，公司主要股东均为黄俊，被告认为《前期物业服务合同》系由前述三家关联公司恶意串通，损害包括被告在内的第三人利益，故该合同无效；四、嘉和房开公司荔波分公司与原告签订《前期物业服务合同》，未经合法程序招投标，提交给主管部门备案的合同也与发给广大业主的合同不一致，故建设行政主管部门未给予备案，而且存在将合同签订的时间倒签至业主委员会成立之前，也未将该合同在小区内公示。小区已成立业主委员会，并经投票表决，原告落聘，业主委员会已通知原告，但原告至今仍未撤离，原告无权再在小区提供物业服务；五、涉案房屋是在2017年才交付的，被告收取房屋交付之前的物业费无法律依据，且被告也未享受到原告提供的物业服务，故不应缴纳物业费。此外，原告制发《物业费催缴通知单》，向被告催收水电费没有事实依据和法律依据。经审理查明：嘉和房开公司荔波分公司是贵州省嘉和房地产开发有限公司设立的下属分公司。2012年9月22日，被告与贵州省嘉和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买由其开发建设的荔波中央城项目x-x-xx-x号商品房，该商品房建筑面积为111.25平方米，该合同还约定前期物业管理选聘的物业服务企业为都匀嘉和物业公司，物业服务收费价格为1元/每月每平方米（建筑面积）。2014年12月20日，嘉和房开公司荔波分公司与原告荔波嘉和物业签订《荔波嘉和?中央城（前期）物业管理服务合同》，该合同对物业服务费的收费标准和方式与上述相同，车位的物业服务费另外计算。原告主张的物业管理费起始时间前，已从房开公司处领取涉案商品房的钥匙等物品。2017年3月9日原告向被告发出物业费催缴通知书。另查明，荔波中央城小区业主于2016年3月26日已成立业主委员会，截止本案法庭辩论终结时，原告仍在为该小区提供物业服务。本院认为，贵州省嘉和房地产开发有限公司与被告所签订的《商品房买卖合同》依法成立合法有效，虽然此合同约定都匀嘉和物业公司为前期物业服务企业，但在此合同的履行过程中,都匀嘉和物业公司退出后，荔波中央城小区业主委员会尚未成立之前，嘉和房开公司荔波分公司为维护业主利益和物业区域内的正常秩序，与原告签订了《荔波嘉和?中央城（前期）物业管理服务合同》，嘉和房开公司荔波分公司与原告都具有相应民事行为能力，双方签订《荔波嘉和?中央城（前期）物业管理服务合同》，意思表示真实、合同内容未违反法律及行政法规强制性规定或者损害社会公共利益，故该合同合法有效。从合同性质上看，该合同仍属前期物业服务合同，其对包括被告在内的全体业主具有约束力，同时结合荔波嘉和物业在此合同签订后也进行了实际的管理服务，故被告主张其与建设单位签订《商品房买卖合同》约定的前期物业服务企业为都匀嘉和物业公司而非原告，被告不是本案适格被告，原告起诉主体不适格的理由不能成立，本院不予支持。被告主张《荔波嘉和?中央城（前期）物业管理服务合同》未经相关部门备案，无法律效力的意见，因合同备案并非效力性规定，而是管理性规定。此合同的签订人具有相应民事行为能力、意思表示真实、合同内容未违反法律或者社会公共利益，此合同依法有效。被告的此抗辩理由依法不能成立，不予采信。被告关于原告已经落聘，不能再在小区提供物业服务，以及无权出售、出租停车位、水费的收取、水表安装的抗辩，不属本案审理范围，被告可另行主张权利。如果被告认为原告重复计收被告的车位管理费，则被告亦可另行主张权利。据此，原、被告已经形成前期物业服务合同关系，被告认可在原告主张的物业管理费起始时间前，已领取房屋钥匙等物品，视为被告已接收房屋，原告可依合同向被告收取物业服务费。原、被告双方均应按照法律规定及合同约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，现原告已经通过起诉及通知等方式向被告主张物业费，应视为已经履行催收义务，在本案前期物业服务合同未依法解除或终止前，被告作为涉案商品房的业主理应依约向原告交纳物业服务费，故原告要求被告支付2016年11月1日至2019年10月31日（共计36个月）的物业服务费3,811元（111.25平方米×1元/平方米/月×36个月=4,005元）于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款条规定，判决如下：被告姚茂积、蒋荣珍于本判决生效之日起五日内支付原告荔波嘉和物业服务有限公司2016年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费3,811元。如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告姚茂积、蒋荣珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。义务人不履行义务的，权利人可在本判决履行期限届满之日起两年内向本院或者义务人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。审判员  姜文明二〇二〇年三月二十六日书记员  饶 玥