太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初19号原告：太原高新区建投孵化器管理有限公司。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：曹某，国浩律师（太原）事务所律师。委托诉讼代理人：马某，国浩律师（太原）事务所律师。被告：山西中经乐购电子商务有限公司.03.04号。法定代表人：郭某。原告太原高新区建投孵化器管理有限公司与被告山西中经乐购电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原高新区建投孵化器管理有限公司的委托诉讼代理人曹某与马某、被告山西中经乐购电子商务有限公司的法定代表人郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原高新区建投孵化器管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付合同期内欠缴房租229950元及物业费15120元；2.判令被告向原告支付逾期交付租金产生的违约金68985元；3.判令被告向原告支付合同期满后仍占据使用涉案房屋所产生的租金196560元及物业费6300元；4.被告向原告支付欠缴水费2193元、空调费5040元、暖气费12600元；5.被告承担本案受理费。事实与理由：2015年11月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称“《合同》”），约定原告向被告出租位于××巷房屋，房屋租赁面积为315平方米，租赁期间自2015年11月19日起至2017年11月18日，租金标准为2元／平方米／天，年租金总计为229950元，免租期为10天。物业管理费用标准4元／平方米／月，年费总计为15120元。《合同》第二条第3款约定，租赁期满被告应将租赁房屋返还原告，否则将按本合同租金标准的双倍支付占用期间的使用费。《合同》第十二款第2款约定，被告逾期交付租金的，每日按年租金所欠部分的5‰向原告承担违约责任。合同签订后，被告依约占有使用了租赁房屋，但却未向原告支付第二年房屋租金。后合同到期后被告未依约办理退租手续，仍占据使用房屋直至2018年5月3日，给原告重新出租造成了重大影响。原告认为，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，各方均应参照履行。现基于被告的违约行为，原告有权索要租金、并要求其补足各项欠费并承担合同约定的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告山西中经乐购电子商务有限公司辩称，公司已经做过变更，股东已发生变化，之前签订的租房合同并不是公司变更以后签订的，公司变更后未与原告签订任何合同，原告应向公司变更前的法定代表人追责。房屋合同我只是看过，收购前公司前法定代表人告诉我租期还没有到期，我知道该房屋是租赁的，如果公司是正常经营的，公司会与原告续签合同，但是我收购完后公司未经营下去，所以公司也没有和原告签订任何合同。并且合同约定公司变更后，之前公司所产生的任何债务均由变更前的公司负责人承担。并且公司变更后，之前的公司负责人也保留了一小部分的股份，但是现在我也找不到他们了。虽然我收购了该公司，但是不代表我要接受公司之前所有的债务等，我也是受害者，现在公司也关停了，所以原告的起诉没有依据，要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月22日，原告为承租人与山西万立科技有限公司为出租人签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，山西万立科技有限公司将太原市长治西巷9号、建筑面积33570平方米（包括地上1-19层、22层、23层、裙楼3层、地下两层车库）的房屋出租给原告，租期自2015年7月21日至2020年7月20日止。2015年11月18日，原告为出租人（甲方）与被告为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：甲方出租给乙方的的房屋位××巷房屋，房屋租赁面积为315平方米。租赁期间二年，自2015年11月19日起至2017年11月18日止。租金标准为2元／平方米／天，年租金总计为229950元，第一年按年租金的30%收取，共计68985元，第二年按年租金的100%收取。租金按年一次性支付，届满提前一个月缴纳下一年度租金。租赁期满，乙方应将租赁房屋返还甲方，否则将按本合同租金标准的双倍支付甲方租金。乙方如要求续租，则必须在期满前1个月与甲方续签租赁合同。甲方在本合同生效后将出租房屋交付乙方，交付时双方对房屋及设施、设备进行验收，并签订交接单（交接单作为本合同附件），乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备按交接单返还甲方，有异议的应当场提出。甲方在本合同生效后10日内作为装修期，期间不收取费用。装修期满交付时双方共同对房屋及设施、设备进行验收，并签订交接单（交接单作为本合同附件），租赁合同期满顺延10日退还房屋，有异议的应当场退出。乙方负责支付承租房屋的水、电费、取暖、空调等相关费用。物业管理费按4元／平方米／月收取，每年应缴物业费15120元。乙方应在入驻之日起预缴1年的物业管理费，以后每年缴纳一次。甲方不允许乙方转租租赁房屋。乙方拖欠租金及相关费用时，甲方有权采取停电、停水等措施进行清收。乙方不交付或不按约定交付租金达3个月以上或所欠各项费用达5000元人民币以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每逾期一日，按年租金所欠部分的5‰支付滞纳金。原告在合同甲方处加盖公司公章，被告在合同乙方处加盖公司公章。2015年12月2日，就涉案租赁房屋，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务协议（暂行）》一份，合同主要约定：物业管理费4元／月／建筑平方米（按年收取）。空调费4元／月／建筑平方米，夏季4个月（6.1-9.30）。供暖费8元／月／建筑平方米，冬季5个月（11.1-次年3.31），特殊情形需要延长或缩短供应时间另行通知。电费1.5元／度。水费每间43元／月。乙方即将入驻并领取钥匙时进行缴纳第一次物业管理服务相关费用，以一年为一个界限，再次交纳需提前一个月交下一年度的物业相关费用。原告在合同甲方处加盖公司公章，被告在合同乙方处加盖公司公章。房屋租赁合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告支付原告第一年度的租金、物业费、暖气费、水费、空调费，此后被告未再向原告支付任何费用。2016年11月1日，被告公司的工商登记信息发生变更，公司的法定代表人由高洪文变更为郭某，公司的高级管理人员由刘俊丽、谢云鹏、高洪文变更为郭某、刘勇、李晓雷，公司的投资人由刘俊丽、高洪文变更为郭某、纪军红、刘俊丽、李晓雷、杨建梅、刘勇。被告公司现法定代表人郭某与公司前负责人交接时，公司前负责人将公司的书面租赁合同进行了交付，并告知其房屋租期尚未到期。2017年3月后，被告公司即不再正常营业，偶尔有人员出入。2017年11月19日，原告在涉诉租赁房屋门上张贴通知一份，要求解除涉案的租赁合同，并要求被告补缴房租并承担相关费用及违约金。2018年5月2日，原告在被告工作人员不在场的情形下，进入租赁房屋内将被告公司内的相关物品清查移送至他处。本院所确认的上述事实有被告工商登记信息、《房屋租赁合同》、《物业服务协议（暂行）》、不动产权证书、发票、视频、证人证言、营业执照及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约履行合同义务。原告将房屋交付被告使用后，被告未按约支付租金，其行为已构成违约。原告要求被告支付2016年11月19日至2017年11月18日期间的租金229950元、物业费15120元，符合合同约定，本院予以支持。对原告主张的被告逾期交付租金产生的违约金68985元，合法合理，本院予以支持。对于租赁期满后的相关费用，鉴于原告在租赁期满后不具有继续租赁房屋给被告使用的意思表示，且被告未在合理期限内腾退房屋给原告，被告应向原告支付相关费用，该合理期间本院认定为2个月，即被告应参照合同约定的租金支付标准向原告支付2个月的房屋占有使用费76650元（229950元/年×2倍÷12个月×2个月）、物业费2520元（15120元/年÷12个月×2个月）。对原告主张的水费2193元、空调费5040元、暖气费12600元，其中空调费5040元、暖气费12600元本院予以支持，对水费本院支持1806元（129元/月×14个月）。对被告抗辩的涉案租赁合同系变更前的被告与原告签订，故而原告应向公司变更前的法定代表人追责的意见，本院认为，被告公司投资人员、管理人员的变更，并不影响被告的法人独立地位，与原告签订租赁合同的相对方系被告，原告有权依据合同相对性原则要求被告承担法律责任。被告的该项抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第六十条的规定，判决如下：一、被告山西中经乐购电子商务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告太原高新区建投孵化器管理有限公司房屋租金229950元、物业费15120元。二、被告山西中经乐购电子商务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告太原高新区建投孵化器管理有限公司逾期交付租金产生的违约金68985元。三、被告山西中经乐购电子商务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告太原高新区建投孵化器管理有限公司房屋占有使用费76650元、物业费2520元。四、被告山西中经乐购电子商务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告太原高新区建投孵化器管理有限公司水费1806元、空调费5040元、暖气费12600元。五、驳回原告太原高新区建投孵化器管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4583元（原告已预交），由原告太原高新区建投孵化器管理有限公司负担1059元，被告山西中经乐购电子商务有限公司负担3524元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 张潘潘二〇二〇年三月十一日书记员 曹 群