广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29486号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：何少奇，男，1963年6月27日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：刘伟，广东正大元律师事务所律师。上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：深圳市福荣迎侨物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区黄贝街道黄贝岭社区深南东路**黄贝岭下村**202，统一社会信用代码91440300MA5DMKDT2Q。法定代表人：王锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐志伟，该公司员工。委托诉讼代理人：刘声波，该公司员工。被上诉人（原审被告）：林五妹，女，1924年11月29日出生，香港特别行政区居民。被上诉人（原审被告）：钟辉凤，女，汉族，1985年10月20日出生，身份证住址广东省梅县。委托诉讼代理人：刘伟，广东正大元律师事务所律师。上诉人何少奇与上诉人深圳市福荣迎侨物业管理有限公司（以下简称福荣公司）、被上诉人林五妹、钟辉凤因侵权责任纠纷一案不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初22338号民事判决，向本院提出上诉。本院于立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人何少奇及其委托诉讼代理人刘伟，上诉人福荣公司委托诉讼代理人徐志伟、刘声波，被上诉人钟辉凤及其代理人刘伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人何少奇上诉请求：一、撤销（2018）粤0303民初22338号民事判决第一项、第三项、第四项、第六项；二、判决何少奇、林五妹向福荣公司赔偿人民币237150元；三、判决福荣公司向何少奇、林五妹支付深圳市罗湖区房产的占用费，以每月人民币70150元的标准，自2019年3月1日起支付至福荣公司将上述房产返还给何少奇、林五妹之日止；四、判决福荣公司向何少奇、林五妹支付租赁合同履行期间（2017年3月至2017年5月，2018年11月至2019年2月）拖欠的租金人民币303500元；五、判决福荣公司向何少奇、林五妹返还截止到2019年1月31日的水费、电费、污水垃圾处理费等，共计人民币34318.52元，之后的水费、电费、污水垃圾处理费等按照实际缴纳的金额为准，计至福荣公司将深圳市罗湖区房产返还何少奇、林五妹之日止；六、由福荣公司承担一审、二审全部诉讼费用。理由如下：一、关于认定何少奇在房屋租赁合同期内收回部分房屋的起止期间，以及计算应付赔偿金的问题。何少奇在一审提交的相关证据表明，何少奇收回部分房屋的期间应从2017年6月起算；而且相关证据证实，何少奇于2018年10月收到罗湖区人民法院的执行通知后，已经按该执行通知的要求，于2018年11月1日起，将黄贝岭下村××栋中自己控制的房屋全部移交给福荣公司管理，福荣公司亦向执行法官提交了执行情况的说明，因此，何少奇收回部分房屋期间的截止时间应计算至2018年11月1日。自2017年6月1日计算至2018年的11月1日，共计17个月。故何少奇以及林五妹应当支付福荣公司的赔偿金应当按17个月来计算，共计人民币34万元。何少奇在一审提交的相关证据，以及福荣公司在一审庭审中的自认，可以证实福荣公司在何少奇收回部分房屋的17个月内，仍然使用着202房、303房，故上述人民币34万元赔偿金应扣除福荣公司占用202房、303房的使用费，剩余的部分才应当为何少奇应付福荣公司的赔偿金。参考何少奇在一审时提交的证据五和证据六，202房月租金人民币3,050元（参考房型相同的302房人民币2,900元、402房人民币3,300元、502房人民币3,000元、602房人民币3,000元，取平均值）、303房月租金人民币3,000元（参考房型相同的203房人民币2,800元、403房人民币3,100元、503房人民币3,000元、603房人民币3,100元，取平均值），按照17个月计算，202房、303房的占用费总计人民币102,850元。因此，何少奇应赔偿福荣公司的最终金额为人民币237,150元。原审判决对福荣公司占用202房、303房的使用费没有给予关注。无论何少奇于何时收回部分房屋，自2017年2月起至2019年2月，福荣公司占用202房、303房且没有支付房租，都是客观存在的事实，而原审判决没有考虑到这一点，在判决何少奇支付福荣公司赔偿金时，没有将福荣公司使用202房、303房的占用费从中扣除。二、根据何少奇一审时提交的证据五、证据六，可以认定在何少奇于2018年11月1日将黄贝岭下村××栋中自己控制使用的27套房屋移交给福荣公司之前的半年间，何少奇收取黄贝岭下村××栋除806房、803房、202房、303房外其余26套房的每月租金总额为人民币62,400元，加上202房月租金人民币3,050元（计算方式同上）、303房月租金人民币3,000元（计算方式同上）、803房月租金人民币1,700元（参考房型相同的703房的租金人民币1,700元），52栋除806外的29套房共计租金收入应为人民币70,150元。因此，参考何少奇的实际租金收入来确定福荣公司应支付何少奇非法占用黄贝岭下村52栋的占用费，即每月人民币70,150元，显然才更合理。三、何少奇自2017年6月起方取回黄贝岭下村××栋大部分房屋的管理权，以及于2018年11月1日起将所控制的房屋交付给福荣公司，何少奇有理由按照双方签订的房屋租赁合同的约定，向福荣公司收取房屋租赁合同正常履行期间内的租金。2017年3月至2017年5月期间，按双方房屋租赁合同的约定每月租金为人民币42,500元，三个月的租金合计人民币127,500元；同时，因××栋自2018年11月1日起完全被福荣公司控制使用，即房屋租赁合同自2018年11月1日起得到继续履行，则福荣公司应按房屋租赁合同的约定以每月人民币44,000元的标准向何少奇支付2018年11月至2019年2月期间四个月的租金，合计人民币176,000元。上述两项合同租金共计人民币303,500元。另，原审判决认为何少奇向福荣公司主张上述拖欠租金，因福荣公司是与案外人何英奇签订的房屋租赁合同，根据合同相对性，应由合同的当事人何英奇来主张权利。原审判决的上述观点忽略了（2017）粤0303民初19183号的判决理由，就是基于何少奇、林五妹知晓并被推定认可何英奇与陈宇旗签订的《授权委托书》，从而认定该《授权委托书》有效，进一步认定了陈宇旗与福荣公司签订的《房屋租赁合同书》有效。根据（2017）粤0303民初19183号判决的表述可以推定，《房屋租赁合同书》因约束何英奇，而自然约束房屋共有权人何少奇、林五妹（该二人知晓并被推定认可何英奇与陈宇旗签订的《授权委托书》），何少奇作为共有权人代表何英奇、林五妹向福荣公司主张拖欠的租金，应为理所当然。何况，何英奇在（2017)粤0303民初19183号案件的审理中间，已经出具了将黄贝岭下村××栋的管理权授予何少奇、林五妹的授权委托书，而林五妹作为原审被告亦从来都同意由何少奇向福荣公司收取租金。四、根据何少奇一审提交的相关证据，福荣公司应该向何少奇返还为其垫付的水费、电费以及污水垃圾处理费等，共计人民币34,318.52元。其中，2017年3月至2017年5月以及2018年11月至2019年1月，福荣公司于租赁合同履行期间使用52栋所产生的电费人民币19,460.3元、水费及污水垃圾处理费人民币7,141.48元，合计人民币26,601.78元；2017年6月至2018年10月，福荣公司使用202房、303房产生的电费人民币5,868.2元、水费及污水垃圾处理费人民币1,848.54元，合计人民币7,716.74元。以上金额共计人民币34,318.52元。福荣公司答辩称：一、双方有先后问题。福荣公司与何少奇没有签订任何租赁合同，福荣公司与何少奇也未在业务上发生任何关系，因此不存在任何计算问题。二、福荣公司没有与何少奇在协议上、合同上产生任何关系，因此不存在租金的确认与利息的计算。三、法院强制执行将黄贝岭下村××栋一栋八层楼的房产交给福荣公司，履行内容是福荣公司与何英奇的租赁关系，而不是与何少奇的租赁关系。四、关于授权委托书，福荣公司得到了何英奇弟弟何少奇的全权委托，依据是2019年2月28日签订的《房屋租赁合同书》，该合同书是合法有效的，可以通过黄贝岭下村××栋租赁纠纷的第一个案件确认。法院审理后确认了合同是继续有效的，也确认了何英奇的委托是合法有效的，是何英奇委托给陈宇旗。同时何少奇所述的水电费、物业费都是福荣公司在缴纳。林五妹与钟辉凤未答辩。上诉人福荣公司上诉请求：一、依法撤销（2018)粤0303民初22338号民事判决；二、依法改判驳回何少奇的全部诉讼请求；三、依法支持福荣公司的全部诉讼请求；四、一、二审诉讼费用由何少奇、林五妹、钟辉凤共同承担。理由如下：一、原审判决认定事实错误。（一）原审判决认定黄贝岭下村52栋房产现为何少奇、林五妹及案外人何英奇所有，并依此判决福荣公司于判决生效之日起十日内将深圳市罗湖区房产返还给何少奇、林五妹。该事实认定不清晰，具体如下：1.黄贝岭下村××栋为一栋八层楼的房产。2.根据《深圳市处理历史遗留违法私房申报表》其中林五妹占1楼、6楼，何少奇占2-3楼，何英奇占4-5楼。另7-8楼为何英奇在2013年时搭建，所以何英奇占整栋楼的份额为50%,何少奇占25%,林五妹占25%。3.根据相关法律法规，林五妹与何少奇未达到否定何英奇处分权的比例。因此，何少奇、林五妹无权要求福荣公司返还黄贝岭下村××栋房产。4.根据2017年3月5日代理人陈宇旗代何英奇签订的《补充协议》第一条约定：甲乙双方继续履行《房屋租赁合同书》剩余的二年未履行的租期。5.《房屋租赁合同书》到期后，何英奇对继续履行合同与《补充协议》没有意见。是因为何少奇的干扰，继续侵权，才没有继续履行成功。6.《补充协议》系2017年3月5日签订的，是在何英奇对陈宇旗的有效授权委托期限内签订的，为有效的协议。根据2014年1月25日何英奇与陈宇旗签订的《授权委托书》最后一行：委托代理人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，我均予承认。因此陈宇旗女士作为何英奇的代理人，在处理何少奇侵权时，代为签署的《补充协议》是合法有效的，应予以继续履行。7.在（2017）粵0303民初19183号案件中，陈宇旗与福荣公司都提交了《补充协议》作为证据，因此《补充协议》在之前的案件中已经备案，该协议是之前出租方与承租方为解决侵权问题所做的约定。既然是合法有效的协议，当然应当遵守并履行。8.（2018）粤0303民初22338号民事判决中查明，深圳市罗湖区人民法院于2019年4月26日立案受理了福荣公司起诉何英奇房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2019）粵0303民初15808号，该案在审理过程中，何英奇未应诉答辩；于2019年4月17日立案受理了福荣公司起诉深圳市黄贝岭靖轩实业股份有限公司、第三人何少奇用益物权确认纠纷一案，案号为（2019）粤0303民初14236号。深圳前海合作区人民法院于2018年11月14日立案受理了陈宇旗起诉何少奇、何英奇、第三人深圳市黄贝岭靖轩实业股份有限公司委托合同纠纷一案，案号为（2018）粵0391民初4285号。上述案件均在审理中，因此黄贝岭下村52栋房产的产权未明确，（2018）粤0303民初22338号判决过早地下结论判决福荣公司在十日内将涉案房产返还给何少奇、林五妹是草率的判决，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第（五）项：本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，中止诉讼。（二）原审判决认定何少奇、林五妹侵占涉案房产的开始时间为2017年4月。这个与事实有误，根据何少奇在2017年2月份给租客下的通知，再根据双方的报警记录的起始时间，应该为2017年2月份开始侵权行为，在2017年3月至4月进行暴力收楼，侵权行为完全得逞收完所有房间的时间是2017年4月。（三）原审判决认定何少奇、林五妹侵占涉案27套房屋的时间为2017年4月至2018年11月，共计20个月。该事实认定错误。首先是数量认定有误，除了202房是福荣公司派人驻守之外，应该是28套房。其次是时间认定有误，从2017年3月至2018年11月，应该是21个月。因此，何少奇、林五妹须赔偿福荣公司租金收益损失为2万×21个月＝42万。（四）根据福荣公司在一审中请求何少奇赔偿福荣公司投资损失人民币30万元的主张，一审法院认为涉案房产的装修费、租客押金产生自前承租人深圳市福荣昌盛物业管理有限公司（以下简称昌盛物业），与何少奇侵占涉案房产的行为不存在因果关系。关于投资损失，福荣公司在执行时已经向执行局反映过涉案房屋的家私电器多被搬走,而且被执行人何少奇也未将涉案房屋完整交接给福荣公司，只交了钥匙，没有交接里面的家私电器，因此还有家私电器的投资损失。因何少奇、林五妹的侵权，造成了该投资损失，因此二者当然存在因果关系，何少奇、林五妹当然应当承担赔偿责任。（五）根据强制执行的期限，2019年2月份才全部完成执行工作。中间有几套房，需要法院执行局强制执行，另外29套房也是经过长达四个月才陆续交完，并非一次性交接。因此在2018年11月份开始执行至2019年2月份执行完毕，中间也是必然造成承租方福荣公司的经营损失的，因此这四个月的租金，何少奇与林五妹无权追讨。（六）原审判决认定（2017）粵0303民初19183号案件的律师费、证人作证的飞机票、固化证据费、邮件翻译费、住宿费、误工费等，也与何少奇侵占涉案房产的行为不存在因果联系，因此对福荣公司主张何少奇承担福荣公司在（2017）粵0303民初19183号案件一审、二审诉讼过程中的律师费与证人费用等合计人民币24916元不予支持。该事实认定错误，（2017）粤0303民初19183号案件何少奇与林五妹败诉，既然败诉，就要承担胜诉方举证的费用，因此何少奇与林五妹应当承担人民币24916元举证的费用。（七）原审判决认定，涉案房产的租赁期间为2016年12月1日至2019年2月28日，何英奇签订的《房屋租赁合同书》并未约定租赁合同到期后自动续约，因此自2019年3月1日起，福荣公司并无约定或法定的理由继续占有使用涉案房产。该事实认定错误。代理人陈宇旗与何英奇签订的《补充协议》约定了双方继续履行《房屋租赁合同书》剩余未履行的租期。何英奇对继续履行合同并无意见，是因为何少奇的侵权才没有继续履行成功。如前所述，《补充协议》是在何英奇对陈宇旗的有效授权委托期限内签订的，为有效的协议，应予以继续履行。（八）关于自2019年3月1日开始，支付房屋占用费的问题，法院也是计算有误，根据《补充协议》，何英奇作为出租方，有效的承诺：从2019年3月1日起，续二年合同赔偿福荣公司。据此，应支付的房屋占用费为第一年人民币41000元每个月，第二年为人民币42500元每个月，共计24个月。合同继续履行二年。（九）关于水电费的问题，在2018年12月开始的水电费人民币9238.46元，为不准确的数据，因为这其中包含着何少奇与林五妹使用的806房。并且在强制执行期间，水电费并非福荣公司产生，而是因为何少奇与林五妹违约，不履行法院生效判决书造成的，因此应自行承担不利的法律后果。二、原审判决有失公允。（一）产权纠纷未明确，就判决福荣公司腾房给何少奇，有失公允。（二）（2019)粵0303民初15808号房屋租赁合同纠纷还在审理之中，一审法院就判决福荣公司腾房给何少奇，有失公允，而且会造成两个判决有可能错乱。（三）原审判决要求福荣公司承担强制执行期间的水电费，即2018年12月与2019年2月份的水电费，有失公允。（四）《补充协议》是在合法有效的期间签订的，何英奇也未对《补充协议》有过异议，原审判决未经何英奇表达意愿，擅自下判决是有失公允的。三、原审程序违法。原审法院应当将何英奇列为第三人参加诉讼，何英奇作为《房屋租赁合同书》的出租方，却不参加诉讼，无法查明事实真相。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，判决结果有失公允，福荣公司的损失与何少奇的侵权行为有因果关系，何少奇应赔偿福荣公司的全部经济损失，且法院应驳回何少奇的全部诉讼请求。何少奇、钟辉凤共同答辩称：一、2017年2月何少奇回国时就带着2017年1月27日何英奇与林五妹签的全权委托的授权委托书，内容包括了收回房产这方面，该委托书在一审时已经提交。何少奇回来的原因是得知陈宇旗将他们母子三人名下的房产低价租赁给自己占有95%股份且自己担任法定代表人的福荣公司，陈宇旗损害了三人的利益，所以何少奇就回国处理收回房产的事宜。根据何英奇与林五妹的授权委托书，何少奇有权收回房产。二、福荣公司提出了2017年3月5日《补充协议》，在相关案件中都没有认可《补充协议》的效力，我方也认为《补充协议》是伪造的或者是日期倒签的。原因如下：1.福荣公司在多个起诉的案件中都主张双方在2月已经产生矛盾，何少奇在2月就要求收回房产。但是2017年2月，何少奇就带着何英奇与林五妹的授权委托书回来处理房产事宜，如果2月份就产生了矛盾，没有理由再让陈宇旗再签订这个《补充协议》。2.何英奇在2017年3月起诉福荣公司的时候，在（2017）粤0303民初11684号案件中我方没有看到这个证据，对方利用曾经有授权就伪造了这个证据。在（2017）粤0303民初19183号案件中福荣公司在陈述的时候说双方在2月就已经有矛盾了，对方的证据中也通过邮件质问房屋出租的事情。3.我方并不知道《补充协议》的存在。4.本案立案在先，其他案件与本案没有任何关系，所以不应中止审理。林五妹未答辩。福荣公司向原审法院提出诉讼请求：1.判决何少奇、林五妹赔偿福荣公司损失人民币84万元；2.判决何少奇、林五妹赔偿福荣公司诉讼律师费人民币4万元；3.判决何少奇、林五妹赔偿福荣公司支付证人费用人民币24,916元；4.判决何少奇、林五妹承担本案的送达公告费人民币3,800元；5.判决钟辉凤承担本案的连带赔偿责任；6.判决何少奇、林五妹、钟辉凤承担本案的诉讼费用。何少奇向原审法院提出反诉请求：1.判决福荣公司返还黄贝岭下村××栋29套房，并立即搬离上述房产；2.判决福荣公司自2019年2月28日起按每月人民币70,150元的标准赔偿何少奇损失，直至福荣公司向何少奇返还黄贝岭下村××栋29套房并搬离上述房产止；3.判决福荣公司向何少奇支付租赁期间拖欠何少奇的租金人民币303,500元；4.判决福荣公司向何少奇支付其占有的202房、303房的房屋使用费人民币102,850元；5.判决福荣公司向何少奇支付租赁期间何少奇垫付的水费、电费、污水处理费以及垃圾处理费，共计人民币32,778.9元；6.本案全部诉讼费由福荣公司承担。原审法院查明：位于深圳市罗湖区房产原为何福昌所建，何福昌于1997年3月死亡，林五妹系何福昌配偶，何少奇、何英奇系何福昌与林五妹之子。黄贝岭下村××栋房产现为何少奇、林五妹及何英奇所有。2014年1月25日，何英奇向陈宇旗出具《授权委托书》，授权委托陈宇旗作为代理人代理事项：一、全权办理出租黄贝岭下村××栋有关手续，代为签署该房产租赁合同、收取租金，代理人有权选择承租方并确定租赁价格。二、管理黄贝岭下村××栋房产，代为支付该房产有关水、电、物业管理、煤气、数字电视、电话、网格宽带以及相关费用。授权代理期限为2014年2月1日至2019年2月28日。2017年3月21日，何英奇解除了上述《授权委托书》。2016年11月30日，何英奇书面授权的委托代理人陈宇旗与福荣公司签订《房屋租赁合同书》，约定由福荣公司承接昌盛物业的租赁合同，将黄贝岭下村52栋29套房产（未包含806号房屋）出租给福荣公司使用，租赁期限自2016年12月1日至2019年2月28日，其中2016年12月1日至2017年2月28日，每月租金为人民币41,000元；2017年3月1日至2018年2月28日，每月租金为人民币42,500元；2018年3月1日至2019年2月28日，每月租金为人民币44,000元。在租赁期间使用的水电费、电话费、卫生管理费、维修费及相关费用等全部由福荣公司方支付。福荣公司于承租上述房产后投入资金进行了装修，2017年2月，福荣公司与何少奇、林五妹、钟辉凤就上述房产出租等事宜发生争议，福荣公司暂停交纳租金。福荣公司将承租的上述房产对外出租获得收益，通过手机银行转账等方式收取租金，租金的收取人为陈宇旗或张健荣（系福荣公司及陈宇旗一方与何少奇之间的引荐介绍人）。黄贝岭下村××栋房产的租户向陈宇旗、张健荣一方缴纳租金至2017年3月，昌盛物业按月开具了《深圳市福荣昌盛物业管理有限公司房租、水、电费（专用）收据》至2017年3月。2017年4月开始，何少奇、林五妹占有并使用黄贝岭下村××栋101-103、201、203、301、302、401-403、501-503、601-603、701-706、801-805等27套房屋，其中26套房屋何少奇、林五妹均对外出租，每月收取租金共计人民币62,400元。803房未对外出租，由何少奇、林五妹自用。202房由福荣公司方聘请的人员居住使用至今，何少奇未占有。2017年5月7日，本案何少奇、林五妹就黄贝岭下村××栋29套房产的租赁合同纠纷，向深圳市罗湖区人民法院起诉福荣公司，于2017年8月21日撤回起诉。又于2017年9月4日再次向深圳市罗湖区人民法院起诉福荣公司，福荣公司提起反诉，深圳市罗湖区人民法院作出（2017)粵0303民初19183号民事判决书，确认陈宇旗与福荣公司签订的《房屋租赁合同书》有效，应当继续履行；何少奇、林五妹应将已控制或使用的《房屋租赁合同书》范围内的房屋及附属设施交由福荣公司继续按照租赁合同管理使用；驳回何少奇、林五妹的诉讼请求。何少奇、林五妹不服一审判决上诉，深圳市中级人民法院作出（2018)粵03民终753号民事判决书，驳回上诉，维持原判。(2018)粵03民终753号民事判决书发生法律效力后，因何少奇、林五妹占用了案涉黄贝岭下村××栋101-103、201、203、301、302、401-403、501-503、601-603、701-706、801-805等27套房屋，未履行该生效判决确定的义务，福荣公司向深圳市罗湖区人民法院申请强制执行，案号为（2018)粵0303执10803号。在执行过程中，福荣公司提交《关于黄贝岭下村××栋执行的说明》，汇报实际执行情况：黄贝岭下村52栋102房、103房、201房、202房、203房、301房、302房、401房、402房、403房、501房、502房、503房、602房、603房、701房、702房、703房、704房、706房、801房于2018年11月1日交接回福荣公司处并起租；601房于2018年11月10日交接回福荣公司处并起租；705房、805房于2018年11月9日交接回福荣公司处并起租；802房、803房、804房于2018年11月6日交接回福荣公司处并起租。（2018)粵0303执10803号案件于2019年1月22日办理结案。之后，案涉房产交付至福荣公司占有使用至今。自2017年2月福荣公司与何少奇就黄贝岭下村××栋29套房产出租等事宜发生争议时开始，福荣公司停止支付租金至今。黄贝岭下村××栋的水费、污水垃圾处理费、电费，自2016年12月至2017年1月期间由福荣公司缴纳；自2017年2月至今，由何少奇、林五妹缴纳。另查明：1.深圳市罗湖区人民法院于2019年4月26日立案受理了福荣公司起诉何英奇房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2019)粵0303民初15808号，该案现在审理过程中，何英奇未应诉答辩。2.深圳市罗湖区人民法院于2019年4月17日立案受理了福荣公司起诉深圳市黄贝岭靖轩实业股份有限公司、第三人何少奇用益物权确认纠纷一案，案号为（2019)粵0303民初14236号，该案现在审理过程中。3.深圳前海合作区人民法院于2018年11月14日立案受理了陈宇旗起诉何少奇、何英奇、第三人深圳市黄贝岭靖轩实业股份有限公司委托合同纠纷一案，案号为（2018)粵0391民初4285号，该案现在审理过程中。何少奇、林五妹现在中国香港居住，何英奇现在国外居住。原审法院认为：本案系侵权纠纷。《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。该法第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。根据上述法律，承担一般侵权责任有三个要件：行为人有侵害他人合法民事权益的过错行为，存在损害事实，即被侵害人有实际损失；侵害人的侵权行为与被侵害人的实际损失之间存在因果联系。针对福荣公司提起的本诉，何少奇、林五妹虽为黄贝岭下村××栋房产的所有人之二，但另一房产所有人何英奇与福荣公司签订的《房屋租赁合同书》被生效的（2018)粤03民终753号判决确认为合法有效，且该判决判令何少奇、林五妹将已控制或使用的涉案房产交还给福荣公司使用。因此，何少奇、林五妹在福荣公司承租期内占用并使用涉案房产，侵害了福荣公司依据租赁合同占有使用收益涉案房产的权利，并造成了福荣公司的损失，存在过错行为，何少奇、林五妹应对其侵权行为承担相应侵权责任。福荣公司并未提供证据证明钟辉凤参与了侵权行为，因此，钟辉凤不应就本案承担侵权责任。福荣公司在起诉状中主张参照福荣公司与何英奇签订的《房屋租赁合同书》的约定，要求何少奇、林五妹赔偿其侵权行为给福荣公司造成的可预见的租金收益损失，计算方式为人民币2万元/月×何少奇实际侵占月数，福荣公司的该诉讼主张将其每月可预见的租金收益损失确定为人民币2万元，系其自行对自己实体权利的处分，符合法律规定，予以支持，即何少奇、林五妹应承担其侵权行为给福荣公司造成的可预见的租金收益损失每月为人民币2万元。福荣公司、何少奇双方就被告的侵权行为所争议的主要事实主要归于以下几点：一、关于何少奇、林五妹侵占涉案××栋房产的具体范围问题，双方对806房、303房是否由何少奇侵占存在争议。关于806房，根据福荣公司与何英奇的房屋租赁合同，福荣公司承租了黄贝岭下村××栋总共30套房产中的29套，（2018)粵0303执异444号执行裁定书已确认福荣公司承租的房产不包含806房。因此福荣公司于806房之上不享有任何权利，806房由何人占有使用并未影响福荣公司的民事权利。关于303房的占有情况，根据（2018)粵03民终753号民事判决书、（2018)粵0303执异444号执行裁定书等裁判文书的认定，303房在福荣公司承租的29套房产范围内。但303房是否由何少奇侵占，上述生效裁判文书并未作出明确认定。占有使用涉案房产的价值在于对外出租获取租金收益，判断由哪一方当事人实际占有使用涉案房屋，应根据由哪一方当事人实际收取租金来确定。何少奇主张该房由福荣公司方聘请的人员居住，何少奇并未向303房的住户收取过租金；福荣公司主张303的住户与福荣公司未签订书面协议，而福荣公司在反诉答辩中陈述**的住户开始是陈宇旗请来处理纠纷的人,之后又为何少奇所用，福荣公司也未向303的住户收取过租金。福荣公司主张何少奇侵占了303房，应对此负举证责任，现有证据无法确认303房由何少奇方实际占有并收取租金，则应由福荣公司承担举证不力的后果。因此认定何少奇、林五妹实际侵占的涉案房产为黄贝岭下村××栋101-103、201、203、301、302、401-403、501-503、601-603、701-706、801-805等27套房屋。二、关于何少奇占有涉案房产的期间问题，福荣公司主张自2017年2月开始，何少奇即占有并使用涉案房产；何少奇主张其于2017年6月开始收回涉案房产。陈。陈宇旗系何英奇的委托代理人，荣系福系福荣公司及陈宇旗一方与何少奇之间的引荐介绍人，公司自认涉案房产的部分租金通过张健荣的账户收取。如前所述，占有人占有使用房产的期间应根据其实际收取租金的期间来确定。结合本案证据，涉案房产由福荣公司一方收取租金至2017年3月。何少奇主张涉案房产701房的租户向张健荣缴纳了2017年4月的房租、水电费人民币1,775元，501房产的租户向张健荣一次性缴纳了2017年4月至5月的两月房租、水电费共人民币5,421元，但何少奇提交的手机银行转账记录无法证明付款人是否为该701房、501房的租户，也无法证明该几笔转款系向张健荣缴纳涉案房屋的当月租金，因此对何少奇的该项主张不予认定。何少奇、林五妹实际占有使用收益涉案27套房屋的时间为2017年4月，因此认定何少奇、林五妹侵占涉案房产的开始时间为2017年4月。根据福荣公司提交的证据，（2018)粵0303执10803号执行案件中福荣公司向执行法院提交的《关于黄贝岭下村××栋执行的说明》载明的内容，涉案房产均是在2018年11月陆续返还至福荣公司继续占有使用，即何少奇、林五妹侵占涉案房产至2018年11月。综上，认定何少奇、林五妹侵占涉案黄贝岭下村××栋101-103、201、203、301、302、401-403、501-503、601-603、701-706、801-805等27套房屋的期间为2017年4月至2018年11月，共计20个月。三、何少奇、林五妹因侵权须赔偿福荣公司的损失问题。根据查明的事实及福荣公司的主张，何少奇、林五妹须赔偿福荣公司租金收益损失为人民币2万元×20个月=人民币40万元。福荣公司主张何少奇、林五妹返还涉案房产时为淡季，之后面临春节，根本无法出租，而且只有四个月的租期，无人敢租，因此福荣公司未对外出租，造成福荣公司的租金损失，难以维持福荣公司的经营费用，何少奇、林五妹应赔偿该损失。此主张于法无据，于理不合，不予支持。福荣公司另主张：何少奇、林五妹须赔偿福荣公司的投资损失人民币30万元，以及在（2017)粵0303民初19183号案件一审、二审诉讼过程中，何少奇与林五妹多次起诉撒诉，折腾福荣公司，最终何少奇、林五妹败诉，因此作为败诉方应当承担福荣公司的律师费与证人费用，其中律师费人民币4万元，证人作证的飞机票、固化证据费、邮件翻译费、住宿费、误工费合计人民币24,916元。侵害人的侵权行为与被侵害人的实际损失之间应当存在因果联系。本案中，涉案房产的装修费、租客押金产生自前承租人昌盛物业，与何少奇、林五妹侵占涉案房产的行为不存在因果联系；至于（2017)粤0303民初19183号案件的律师费、证人作证的飞机票、固化证据费、邮件翻译费、住宿费、误工费等，也与何少奇、林五妹侵占涉案房产的行为不存在因果联系，且相应费用产生自（2017)粵0303民初19183号案件及其上诉阶段，故诉讼请求应在（2017)粵0303民初19183号案件及上诉阶段提出，因此对于福荣公司主张何少奇、林五妹须赔偿福荣公司的投资损失人民币30万元，以及何少奇、林五妹应当承担福荣公司在（2017)粵0303民初19183号案件一审、二审诉讼过程中的律师费与证人费用等合计人民币24,916元，不予支持。针对何少奇提起的反诉，福荣公司承租涉案房产的租赁期间为2016年12月1日至2019年2月28日，福荣公司与何英奇签订的《房屋租赁合同书》并未约定租赁合同到期后自动续约，因此自2019年3月1日开始，福荣公司并无约定或法定的理由继续占有使用涉案房产，福荣公司继续占有使用涉案房产，侵害了对该房产权利人的民事权利，存在过错，福荣公司应对其侵权行为承担相应侵权责任。根据已发生法律效力的（2018)粵03民终753号民事判决书的认定，何少奇、林五妹系涉案房产的所有人之二，且该房产另一所有人何英奇已书面委托母亲及哥哥，即林五妹与何少奇黄贝岭下村××栋房产的相关管理事宜，故何少奇、林五妹作为涉案房产所有人有权要求福荣公司自租赁期间届满后承担侵占涉案房产的侵权责任，福荣公司应当向何少奇、林五妹返还其占有的涉案房产，并赔偿何少奇、林五妹侵占涉案房产期间的房屋占用费。结合本案认定的事实及福荣公司与何少奇、林五妹的主张，每月的房屋占用费认定为人民币44,000元+人民币20,000元=人民币64,000元，福荣公司应自2019年3月1日开始，每月向何少奇、林五妹支付人民币64,000元（至2019年7月31日的占用费为人民币64,000元×5个月=人民币32万元），直至福荣公司将侵占的涉案房产返还何少奇、林五妹之日止。何少奇、林五妹主张福荣公司应支付拖欠的租金，因福荣公司是与何英奇签订的《房屋租赁合同书》，根据合同相对性，应由合同的当事人主张合同权利，且福荣公司主张的租金损失为每月人民币2万元，可视为福荣公司已将其损失预先抵扣了其应支付的租金，因此对于何少奇、林五妹要求福荣公司支付拖欠的租金，不予支持。根据查明的事实，2018年12月开始，福荣公司收回涉案房产，案涉《房屋租赁合同书》约定应由福荣公司在承租期间内缴纳水费、污水垃圾处理费、电费等，福荣公司在2018年12月开始使用收益涉案房产，则应在承租期间内缴纳涉案房产的相关费用；租赁期间届满后，福荣公司未返还承租的房产，继续占有使用收益，涉案房产的水费、污水垃圾处理费、电费也应由福荣公司负担。何少奇、林五妹代为缴纳了自2018年12月开始的上述相关费用，福荣公司应向何少奇、林五妹返还。原审法院判决：一、何少奇、林五妹应于判决生效之日起十日内向福荣公司赔偿人民币40万元；二、福荣公司应于判决生效之日起十日内将深圳市罗湖区房产返还给何少奇、林五妹；三、福荣公司应于本判决生效之日起十日内向何少奇、林五妹支付深圳市罗湖区房产从2019年3月1日起至2019年7月31日的占用费人民币32万元，之后的占用费按照每月人民币64000元的标准计算，计至福荣公司将深圳市罗湖区房产返还被告何少奇、林五妹之日止；四、福荣公司应于判决生效之日起十日内向何少奇、林五妹返还深圳市罗湖区房产从2018年12月1日起至2019年1月31日的水费、污水垃圾处理费、电费等，共计人民币9238.46元，之后的水费、污水垃圾处理费、电费等按照实际缴纳的金额为准，计至福荣公司将深圳市罗湖区房产返还何少奇、林五妹之日止；五、驳回福荣公司的其他诉讼请求；六、驳回何少奇的其他反诉请求。本院经查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明：1.关于202和303房占用情况，福荣公司在反诉答辩时承认303房居住的人是福荣公司一审委托代理人陈宇旗请来，但称其后这些人被何少奇收买。在福荣公司无证据证明这部分人系何少奇指派的情况下，本院认定占用303房的人是福荣公司指派。关于202房的占用情况，福荣公司自认系其派人住在202房看护整栋楼的投资。因此，自双方发生争议后202和303房均为福荣公司占有使用。2.关于《补充协议》的签订情况。福荣公司称陈宇旗代理何英奇与福荣公司在2017年3月5日签订了《补充协议》，约定双方继续履行《房屋租赁合同书》剩余的两年租期。鉴于福荣公司、陈宇旗与何少奇、林五妹自2017年2月已就涉案房屋发生纠纷，何英奇已委托何少奇处理涉案房产事宜，且此后解除了对陈宇旗授权委托的事实，何英奇已无可能委托陈宇旗作为代理人与福荣公司签订继续履行合同的《补充协议》，本院认定该《补充协议》不是何英奇的真实意思表示，对其效力不予认可。本案是涉港侵权纠纷，本案双方上诉争议的焦点问题分析如下：一、福荣公司是否应返还黄贝岭下村××栋29套房。福荣公司认为无需返还上述房产，主要理由是陈宇旗代理何英奇与福荣公司签订了《补充协议》，协议约定继续履行租约。本院已认定该《补充协议》不是何英奇的真实意思表示，不能约束双方当事人。福荣公司没有合同依据不能继续占有上述房产，应予返还。二、关于何少奇、林五妹占用争议房屋的期间和数量。黄贝岭下村××栋房产福荣公司承租占用的有29套，自2017年4月至2018年11月何少奇、林五妹占有其中的27套，福荣公司上诉称何少奇、林五妹占用28套房无事实依据。关于占用时间，福荣公司和何少奇、林五妹均有异议，但均无确切证据推翻原审认定。原审法院以实际收取租金的期间来确定占有期间，认定涉案房产福荣公司收取租金至2017年3月，何少奇、林五妹自2017年4月起占有涉案27套房屋。何少奇、林五妹上诉主张其自2017年6月占有涉案房屋。其依据的转账记录无法证明付款人是租户，也无法证明转款系交纳涉案房屋的当月租金。因此，本院认定何少奇、林五妹占有涉案房屋的期间为2017年4月至2018年11月共计20个月。三、关于何少奇、林五妹赔偿福荣公司的损失问题。何少奇、林五妹上诉主张在计算赔偿金额时扣除福荣公司占用202、303房的使用费。原审法院在确定福荣公司的租金收益损失时，系按福荣公司主张的每月人民币2万元计算其整体租金收益损失，该人民币2万元并非按每套房的实际租金收益累加所得，因此无需再扣除202、303房的使用费。四、何少奇、林五妹是否应赔偿福荣公司投资损失人民币30万元及（2017）粤0303民初19183号案件的律师费、证人飞机票等费用。福荣公司主张的投资损失即装修费、租客押金均产生自前承租人昌盛物业，与何少奇、林五妹侵占涉案房产的行为没有因果关系，何少奇、林五妹无需赔偿损失。至于（2017）粤0303民初19183号案件的律师费、证人飞机票等费用也与本案侵占房产的行为不存在因果关系，应在（2017）粤0303民初19183号案件中提出请求。对上述上诉请求本院不予支持。五、原审程序是否违法。福荣公司称何英奇应列为第三人参加诉讼方能查明案件事实，原审未将其列为第三人，程序违法。福荣公司一审起诉的被告原本包括何英奇，后向一审法院请求撤回对何英奇的起诉，即其放弃对何英奇侵权责任的请求。本案是侵权纠纷，在福荣公司放弃对何英奇追诉，并且可以查明案情的情况下无需追加何英奇为第三人。原审程序并未违法。六、关于福荣公司应支付给何少奇、林五妹的房屋占用费应为多少。原审法院以原《房屋租赁合同书》约定的月租金为基础结合预期租金收益确定房屋占用费用，有事实依据，属原审法院自由裁量权行使范围。何少奇、林五妹主张按其收取涉案房产租金期间的实际租金收入确定占用费无法律依据，本院不予支持。七、何少奇、林五妹主张福荣公司在租期内拖欠的租金。何英奇与福荣公司签订的《房租租赁合同书》系作为房屋共有人之一代表何少奇、林五妹签订的，合同标的物黄贝岭下村××栋房产系何少奇、林五妹、何英奇共有。何少奇、林五妹有权依据该合同请求支付租金。福荣公司自2017年3月没有继续支付租金，但2017年3月涉案房产仍由福荣公司收租，其应依照合同约定的月租金人民币42,500元支付该月租金。但2017年4月至2018年11月期间涉案房产由何少奇、林五妹占有收益，福荣公司在主张的租金收益损失时已经预先扣除了需向何少奇、林五妹支付的租金，原审判决何少奇、林五妹赔偿给福荣公司的租金收益损失也扣除了福荣公司应向何少奇、林五妹支付的租金。因此，何少奇、林五妹对此期间的租金请求本院不予支持。2018年12月至2019年2月租赁期间福荣公司对涉案房产占有收益但未交纳租金，应按合同约定的月租金人民币44,000元赔偿何少奇、林五妹该期间租金损失人民币44,000元×3=人民币132,000元。福荣公司应赔偿何少奇、林五妹租期内租金损失总计人民币174,500元。八、关于福荣公司应向何少奇、林五妹返还的水费、污水垃圾处理费及电费的金额。案涉《房屋租赁合同书》约定应由福荣公司在承租期间内缴纳水费、污水垃圾处理费、电费等。2017年4月-2018年11月期间，涉案房产由何少奇、林五妹占有收益，其应承担该期间的相关费用。至于在此期间202、303房的费用，因该两房由福荣公司实际占有使用，故在此期间两房产生的费用应由福荣公司负担，何少奇、林五妹代为缴纳了上述费用，福荣公司应予返还。2017年3月涉案房产由福荣公司占有收益，但水费、污水垃圾处理费及电费是由何少奇、林五妹代为缴纳，此部分费用福荣公司应予返还。因水费、污水垃圾处理费及电费的计费期间与房屋的实际占用期间并不完全一致，本院依据收费收据、发票及占用期间酌定福荣公司应返还何少奇、林五妹代垫的2017年3月费用及202、303房产生的费用共计人民币11,000元。福荣公司自2018年12月开始占有收益涉案房产，则应在承租期内缴纳相关费用，租赁期满后，福荣公司未返还涉案房产继续占有收益，相关费用也应由其负担。何少奇、林五妹代为缴纳了自2018年12月开始的上述费用，福荣公司应予以返还。原审判决福荣公司返还2018年12月1日起至2019年1月31日的水费、污水垃圾处理费及电费等共计人民币9,238.46元，之后的费用按照实际缴纳的金额为准返还，对此部分本院予以维持。综上，福荣公司的上诉理由不成立，本院不予支持。何少奇、林五妹的部分上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初22338号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初22338号民事判决第六项；三、改判第四项为深圳市福荣迎侨物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向何少奇、林五妹返还深圳市罗湖区房产2017年3月的水费、污水垃圾处理费、电费等及202、303房在2017年4月至2018年11月期间产生的水费、污水垃圾处理费、电费等共计人民币11000元以及52栋房产从2018年12月1日起至2019年1月31日的水费、污水垃圾处理费、电费等人民币9238.46元，之后的水费、污水垃圾处理费、电费等按照实际缴纳的金额为准，计至深圳市福荣迎侨物业管理有限公司将深圳市罗湖区房产返还何少奇、林五妹之日止；四、深圳市福荣迎侨物业管理有限公司应赔偿何少奇、林五妹深圳市罗湖区房产2017年3月及2018年12月至2019年2月期间租金损失人民币174500元；五、驳回何少奇、林五妹其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费人民币12,912元，公告费人民币3,800元，共计人民币16,712元，由何少奇、林五妹和深圳市福荣迎侨物业管理有限公司各负担人民币8,356元，深圳市福荣迎侨物业管理有限公司已预交上述费用，何少奇、林五妹应在本判决生效之日起十日内迳付深圳市福荣迎侨物业管理有限公司；一审反诉受理费人民币3,943元，由深圳市福荣迎侨物业管理有限公司负担人民币2,000元，何少奇、林五妹负担人民币1,943元，何少奇、林五妹已预交上述费用，多交人民币2000元由原审法院退回，深圳市福荣迎侨物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向原审法院缴纳案件受理费人民币2,000元；二审案件受理费人民币23,453元，由深圳市福荣迎侨物业管理有限公司负担人民币18,000元，由何少奇负担人民币5,453元，深圳市福荣迎侨物业管理有限公司、何少奇已预交上述费用，何少奇多交5,088元，由本院退回，深圳市福荣迎侨物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费人民币5088元。本判决为终审判决。审判长  邓晓琴审判员  李 原审判员  林建益二〇二〇年三月十八日书记员  李静雅附法律条文：《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。