苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初10662号原告：苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇金山南路**（苏州国际影视娱乐城**楼）。法定代表人：杨伟洁，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈军杰，上海市协力(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩秋予，上海市协力(苏州)律师事务所实习律师。被告：焦彭，男，1987年11月8日生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区。委托诉讼代理人：汪**，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。原告苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司（以下简称嘉裕公司）诉被告焦彭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案受理后，依法由审判员史华松适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉裕公司的委托诉讼代理人陈军杰、韩秋予,被告焦彭及其委托诉讼代理人汪**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉裕公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付其自2019年11月1日至8日的物业服务费6545.67元及该款自2019年10月5日起至实际清偿之日止，按每日百分之三的标准计算的违约金；2、被告将苏州市吴中区木渎镇金山南路288号1号楼1层107号商铺返还给其，并支付该商铺自2019年11月9日起至实际返还之日止，按照每月每平方米100元标准计算的占有使用费；3、被告支付其解除商铺租赁合同及物业管理合同的违约金90330元；4、被告承担律师费7300元；5、被告已支付的履约保证金30000元不予退还。事实与理由：其与被告于2017年3月1日签订《商铺租赁合同》及《物业管理合同》各一份，约定被告承租其位于苏州市“苏州金逸影视中心”1层107号商铺，租用面积538平方米，租赁期限72个月，自2017年3月1日起至2023年2月28日止。合同另对租金、物业服务费、水电费支付的标准，违约责任等进行了约定。合同签订后，其按约将上述商铺交付被告使用，但被告拒不提交与营业额有关的资料，亦未履行支付物业服务费等其他义务。其于2019年11月7日向被告发出解除上述合同的律师函，被告签收后仍未支付相应款项，故诉至法院要求被告返还涉案商铺并支付相应的款项。被告焦彭辩称，其不同意解除《商铺租赁合同》及《物业管理合同》，其按约向原告支付涉案商铺的租金及水电费，但原告于2019年7月1日撤场，未履行相应的物业服务义务，故其于2019年10月起不再支付物业服务费。原告违约在先，无权解除上述合同，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将位于苏州市“苏州金逸影视中心”1层107号商铺（建筑面积538平方米，使用面积323平方米）出租给被告经营品牌为“向阳屯”的餐饮，租赁期限自2017年3月1日至2023年2月28日止。《商铺租赁合同》第五条约定租金按固定租金方式收取，固定租金按该商铺的建筑面积计算，但合同未对具体金额作约定。被告实际按《商铺租赁合同》第五条第3款第1项的约定向原告支付租金，该条约定2017年3月1日至2018年2月28日，租金13091元/月，2018年3月1日至2019年2月28日，租金13091元/月，2019年3月1日至2020年2月29日，租金15055元/月，2020年3月1日至2021年2月28日，租金17509元/月，2021年3月1日至2022年2月28日，租金20455元/月，2022年3月1日至2023年2月28日，租金24055元/月。合同签订当日，被告向原告支付了首月租金13091元和履约保证金15000元，并约定被告于每月5日前向原告支付次月租金。《商铺租赁合同》第十二条第2款约定，被告逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款项超过一个月的，原告可书面通知被告解除合同，被告承担违约责任并赔偿原告损失；第十六条约定，被告应于合同终止之日向原告交还该商铺，逾期交还的，则按100元/平方米/月的标准支付占有使用费。另查明，2017年3月1日，原、被告又签订《物业管理合同》一份，约定原告为被告经营的苏州市金山南路288号苏州金逸影视中心1层107号商铺提供物业服务，被告经营的商铺建筑面积538平方米，使用面积323平方米。物业管理费1.5元/平方米/天，月物业管理费为24546.25元。被告商铺水费单价3.5元/吨，电费1.2元/度，由原告每月直接代收代缴。被告应在每月5日前向原告缴纳下个月物业管理服务费及其他各项应缴费用。物业服务内容约定如下：原告应向被告提供如下各项管理与服务：1，房屋建筑共用部位、公用设施设备的维修、养护和管理，包括屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、消防设施设备、公共照明等。2，市政公用设施和附属配套建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、公用绿地、花木、建筑的养护与管理。3，公用环境卫生，包括公共场所、公用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运等；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、停车场等。4，由于被告租赁房屋内的结构楼板与玻璃幕墙的空隙已由原告作了技术处理，若因被告防水工程影响下一层租户，由被告重做漏水区域的防水工程，并赔偿下一层租户因此导致的所有损失。另查明，涉讼商铺的权利人为苏州广电影视娱乐投资有限公司（以下简称广电娱乐公司），原告向广电娱乐公司承租涉讼商铺并取得权利人同意后转租给被告。2017年3月1日至2019年6月30日，原告实际为涉讼商铺提供物业服务。2019年5月31日，原告向苏州金逸影视中心1号楼商户发出通知，告知被告自2019年7月1日起，原告将涉讼商铺的物业管理交还广电娱乐公司。又查明，被告按约向原告支付了涉讼商铺的租金、水电费（截至原告起诉之日，被告均正常交纳上述两项费用）及至2019年10月31日的物业服务费。2019年11月7日，原告委托上海市协力（苏州）律师事务所向被告发出律师函，以被告逾期支付物业费超过一个月（2019年11月的物业费未于同年10月5日前缴纳）为由要求解除涉案商铺的租赁合同。该律师函被告于2019年11月8日签收，原告据此认为涉讼《商铺租赁合同》、《物业管理合同》已于当日解除，故要求被告支付其2019年11月1日至8日物业服务费6545.67元（24546.25元/30天*8天=6545.67元）及相应的违约金。审理中，被告表示，其为与原告协商处理争议才支付了2019年7月至9月的物业服务费，并非其认可原告在不提供物业服务的情况下有权收取物业服务费。以上事实，有《商铺租赁合同》、《物业管理合同》、通知、收款收据、律师函、委托代理合同及本案庭审笔录、质证笔录、调查笔录等予以证实。本院认为，涉讼商铺的租赁合同及物业管理合同系当事人的真实意思表示，应属合法有效，对原、被告均有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等内容进行约定。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。就本案而言，涉讼商铺的物业服务费每月达24546.25元（超过租金标准），原告作为物业服务企业，应当按照约定向被告提供达到与收费标准对应服务质量的物业服务。《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。原告实际提供物业服务至2019年6月30日，被告已付清截至该日的物业服务费，原告此后未再提供物业服务，则原告无权再要求被告支付物业服务费，实际提供物业服务的主体可与被告协商处理后续的物业服务费支付事宜。本案当事人之间并未达成其他物业服务主体替代原告提供物业服务、被告仍按原、被告之间约定的较高物业服务费支付标准继续向原告支付物业服务费的合意；原告是专业的物业管理企业，与被告约定并收取较高物业服务费，如转由非专门从事物业服务的主体提供物业服务，收费标准维持原标准，缺乏法律依据，且权利义务严重失衡；由于被告是房屋承租人，原告是房屋出租人，在租赁关系中原告处于相对优势地位，被告为维系经营与原告协商处理争议支付了2019年7月至9月的物业服务费，这并不能成为被告认可原告在不提供物业服务的情况下有权收取物业服务费的依据，否则对被告有失公允。综上，被告并未违约，原告提出的各项诉讼请求均无事实和法律依据，本院均不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，国务院《物业管理条例》第三十五条之规定，判决如下：驳回原告苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1497元，财产保全费1194元，合计人民币2691元，由原告苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76。审 判 员 史华松二〇二〇年三月二十四日法官助理 吴 兵书 记 员 赵 霞