福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初47号 原告：晋江玛超房地产经纪有限责任公司，住所地福建省晋江市梅岭街道梅岭路316号海明文化产业城C栋701室，统一社会信用代码91350582084317864A。 法定代表人：庄宏伟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赖文森、陈慧东，、实习律师。 被告：胡明义，男，汉族，1972年12月28日出生，住江西省萍乡市湘东区，现住福建省晋江市。 原告晋江玛超房地产经纪有限责任公司（下称玛超公司）与被告胡明义居间合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玛超公司的委托诉讼代理人赖文森及被告胡明义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玛超公司向本院提出诉讼请求：请求判令胡明义立即支付其居间服务费25200元及逾期支付的滞纳金（自2019年7月19日起至付清款项之日止按月千分之一利率计算）。事实与理由：胡明义因购房需要委托玛超公司为其提供房产中介服务。后玛超公司的员工根据胡明义的要求为其寻找房源，2019年7月19日带胡明义到宝龙金色家园4#1302进行实地看房，并于当天与胡明义签订《看房确认书》对应付佣金及支付方式进行了明确约定。为此玛超公司就胡明义提出的价格极力与房东进行磋商，但胡明义违反诚信利用玛超公司提供的上述房源信息，采取隐瞒玛超公司方式，私下与房屋产权人进行交易，并办理了房产过户手续，取得房屋不动产权证。玛超公司认为，胡明义利用玛超公司提供的房源信息，采取隐瞒的方式，私下与房屋产权人完成的交易，该情形应视为玛超公司已完成居间事务，胡明义应依约向玛超公司支付该房屋中介费，为维护自身合法权益，依法向法院起诉，请求依法如诉判决。 胡明义辩称，1.玛超公司所诉没有事实依据，其因购房需要，在市场上寻找房源，进入玛超公司经营场所后，根据玛超公司业务人员的要求，在玛超公司出示的空白的《看房确认书》上签字，但不存在通过玛超公司看房、得知房源房东信息，也不存在玛超公司与房东进行磋商等事实，其虽依据玛超公司的要求在确认书上签字，但是玛超公司并没有提供所有的任何居间服务，其是通过晋江市优美房产经纪有限公司居间介绍，才与房东庄丽华签订购房协议，晋江市优美房产经纪有限公司系得到房东庄丽华的独家授权，而玛超公司并没有取得房东的委托，何来居间介绍；2.玛超公司仅依据一份《看房确认书》尚不足以证实其履行了居间合同义务，该确认书系玛超公司的格式合同，该确认书并没有体现房东信息，其不可能私自与真正房东联系进行磋商；3.退一步讲，玛超公司确实得到授权，也确实履行了所谓的带其看房等行为，那么在双方没有签订书面的居间合同之前，其认为没有义务必须与原告签订并继续履行合同，也不存在玛超公司主张的25200元及所谓的逾期滞纳金的依据；4.《看房确认书》其签名下面有一些所谓的备注，然后该备注加重了其的责任，玛超公司并没有提示，玛超公司系利用自己的优势采用空白签订等欺诈手段，玛超公司的行为已构成诈骗和虚假诉讼，建议移送司法机关立案侦查。其认为玛超公司的服务没有让其满意，没有继续谈下去的必要，所以不用支付中介费用。 本案的争议焦点：1.本案看房确认书是否为格式条款？2.胡明义是否应当支付玛超公司居间中介费25200元及逾期支付的滞纳金？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 玛超公司向本院提供以下证据：A1.玛超公司的营业执照复印件、黄景凤劳动合同书及身份证复印件，证明玛超公司的身份情况、黄景凤是玛超公司聘请的员工的事实；A2.胡明义的身份证复印件，证明胡明义的身份情况及主体资格；A3.玛雅房屋看房确认书，证明胡明义委托其提供购房居间服务、玛超公司于2019年7月19日带胡明义查看了涉案的房屋、该房源信息是玛超公司提供的事实；A4.存量房买卖合同，证明胡明义已违反诚信，利用玛超公司提供的房源信息，私下与房屋产权人进行交易的事实。 胡明义质证认为，对证据A1、A2、A4证据三性没有异议；对证据A3看房确认书虽有签名，但是在业务员称让签名回去交差、该看房确认书是空白、未告知法律责任的情况签的，该看房确认书是格式条款，其余手写部分的真实性有异议。 本院认为，玛超公司提供的证据A1、A2、A4胡明义认可上述证据的真实性，可作为本案定案证据使用。对证据A3的签名胡明义真实性不持异议，但认为其上的内容系玛超公司采取欺骗及事后添加等手段，非其本人真实意思表示，本院对玛超公司提供的证据A3的证据证明力在下述予以认定。 胡明义向本院提供以下证据：B1.优美地产独家房产出售委托书，证明玛超公司没有诉争房产居间介绍权；B2.房产买卖协议，证明胡明义的信息来源合法，居间人不是玛超公司，进而证实玛超公司所诉不符合客观事实。 玛超公司质证，对证据B1真实性有异议，认为委托协议并非房屋产权人签字，同时胡明义所说的看房时候，是玛超公司有带他去看，如果是独家委托协议的话，玛超公司是不可能有钥匙带他去看房的。另仅提供委托协议，并没有相关当事人出庭接受询问，其真实性更没办法核实，所以此证据更没法正面证明其目的；对证据B2的真实性有异议，认为买卖协议并非跟玛超公司签订。玛超公司对其真实性不清楚，如果房屋买卖协议确实有存在，他们签订的时间是在玛超公司带看之后，所以是胡明义是利用玛超公司提供的房源信息，采取隐瞒的方式通过他人与业主签订的房屋买卖协议。 本院认为，庭审中胡明义提供的证据B1、B2涉及的涉案房主庄丽华、优美地产等相关证人，均没有依法到庭作证及接受质询，且玛超公司对上述证据的真实性不予认可，故本院依法对胡明义提供的证据B1、B2的证据证明力不予确认。 本院根据本案双方诉辩可确认以下事实：2019年7月19日胡明义（甲方、委托方）与玛超公司（乙方、受托方）签订《玛雅房屋看房确认书》，约定：1.由乙方委派经纪人陪同甲方验看其推荐的上述物业（物业名：宝龙金色家园4#1302）；2.甲方在看过乙方介绍的上述房屋后，若甲方与出卖方在未签订合同前交换联系方式或在六个月内与乙方介绍的出卖方自行成交、通过其他中介公司与乙方带看过的房屋出卖方自行成交、将乙方公司提供的房源信息提供给其他个人或公司发生以上情况视为乙方代理成功，甲方均应向乙方支付佣金；3.佣金额度：买卖交易为甲方至少支付乙方基本佣金3000元，若基本佣金低于房屋成交价的3%，甲方应按房屋成交价的3%补齐差价；4.客户如未能将佣金及时支付于乙方公司，则自看房之日起每月加收滞纳金为佣金额度的千分之一。当日经胡明义确认玛超公司提供推荐位于宝龙金色家园4#1302房屋进行验看，后因胡明义与本案涉案房屋业主未能达成一致意见，致使玛超公司提供的居间服务交易未能成功。2019年9月2日胡明义未经玛超公司居间中介另行与涉案房源（宝龙金色家园4#1302）的业主达成房屋买卖交易，以84万元价格购买了该房屋。为此玛超公司向胡明义索要中介服务费未果而于2020年1月2日向本院提起诉讼。 关于双方当事人有争议的证据及事实，本院认定如下： 1.玛超公司与胡明义之间签订的《玛雅房屋看房确认书》的关于违约责任的格式条款的效力问题。 胡明义认为,其是在玛超公司员工黄景凤蒙骗及未告知法律责任下签名，玛超公司提供的《看房确认书》是霸王条款，不予认可。 本院认为，在玛超公司提供的《看房确认书》是居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,目的在于防止中介公司的房源信息被买方利用,而“跳”过中介公司自行购买房屋,其中《玛雅房屋看房确认书》中约定的上述第1条款约定不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故上述确认书约定的第1条款应当认定为合法、有效；但该看房确认书中双方对违约责任约定的第2、3、4条款，系提供格式条款一方（玛超公司）要求对方在6个月内不得利用其提供的房源信息及加倍支付（按3%支付）中介费、违约金等格式条款，鉴于出卖房屋业主的房源信息为公开共享信息，且原告公司并未提供证据证明本案涉案房源信息系玛超公司独家享有，存在剥夺房屋买受方选择中介机构的权利之嫌，故《玛雅房屋看房确认书》的第2、3、4条款系存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，而原告公司未履行采取合理的方式提请对方注意的告知说明义务，故本院认定《玛雅房屋看房确认书》的第2、3、4条款违约条款无效，玛超公司请求胡明义立即支付按房屋成交价84万元的3%即25200元及逾期支付的滞纳金的诉求，本院不予支持。 2.关于胡明义是否应支付玛超公司中介服务费问题。 从玛超公司提供的看房确认书、存量房买卖合同等证据可认定如下事实：（1）玛超公司依约向胡明义提供房源，并提供看房服务；（2）胡明义已利用玛超公司提供的房源信息，未经过玛超公司居间中介与本案涉案房屋产权人另行进行交易达成房屋买卖交易；（3）胡明义未能提供证据证明其与玛超公司已解除中介服务合同，且在玛超公司提供带看房服务后较短时间内（2019年9月2日）通过与本案涉案房屋业主达成交易并签订成交价格为84万元的房屋买卖合同，故可认定胡明义已接受了玛超公司提供的房源信息及看房等部分中介服务，鉴于玛超公司仅依约向胡明义提供房源，并提供看房等服务，但未能促成买卖房屋双方达成协议,本院综合考量玛超公司已为胡明义提供房源信息及带看房等中介服务的实际损失及胡明义违约的恶意程度等因素，结合公平、诚实信用原则，胡明义应酌情支付玛超公司中介服务费5000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十七条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、胡明义应于本判决生效之日起十日内支付晋江玛超房地产经纪有限责任公司中介服务费5000元； 二、驳回晋江玛超房地产经纪有限责任公司本案的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费433元，减半收取为216.5元，由玛超公司负担191.5元、胡明义负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  许海民 二〇二〇年三月十九日 书记员  李珊妮 附件：本案适用的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条 款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。