襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初4266号原告：武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司。住所地：襄阳市樊城区长虹路与人民路交汇处。负责人：廖雪冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯彦琳，男，1992年7月16日出生，汉族，住河南省南召县，系武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司员工。委托诉讼代理人：赵亚飞，男，1991年2月9日出生，汉族，住山东省陵县，系武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司员工。被告：杨耀文，男，1982年2月3日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：张坤、刘尧，湖北联帮律师事务所律师。原告武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司（以下简称武汉大本营公司）与被告杨耀文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉大本营公司的委托诉讼代理人冯彦琳，被告杨耀文及其委托诉讼代理人张坤，到庭参加诉讼。在诉讼过程中，被告杨耀文提起反诉，因其未在规定的时间内交纳反诉费，按自动撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告武汉大本营公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年10月1日至2019年3月31日租金、物业管理费、装修基金、营销推广费各项费用共计510974.84元；2.判令被告支付逾期付款违约金76646.23元（自2019年4月1日起按照欠款总额510974.84元的日3‰计算至实际还款之日，暂计算至5月20日）；3.判令原告不予退还被告交纳的各项保证金共计20000元；4.判令被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告武汉大本营公司撤回对租金及相应违约金的请求，变更第一项诉讼请求为，判令被告支付2017年10月1日至2019年3月31日的物业管理费、装修基金、营销推广费各项费用共计284693.9元。变更第二项诉讼请求为，判令被告支付逾期付款违约金42704.09元（自2019年4月1日起按照欠款总额的日3‰计算至实际还款之日，暂计算至2019年5月20日）。事实和理由：2017年，原、被告签订《商铺租赁合同》及《经营管理合同》，被告承租泛悦MALL·长虹店4楼013号商铺，租期5年，自2017年10月1日至2022年9月30日，租金、物业管理费按季度提前支付。原告向被告交付了涉案房屋，被告自2017年10月1日起开始拖欠应缴的租金及物管费，原告多次催缴未果。2019年3月21日，原告向被告发送了催款函，要求被告清偿欠款。2019年4月10日，原告通过EMS向被告送达了告知函，通知被告：《商铺租赁合同》、《经营管理合同》解除，被告需在3日内缴纳欠款510974.84元。被告至今未缴纳应付欠款，原告提起诉讼，请求判如所请。被告杨耀文辩称，原告以南国商业发展有限责任公司代理人的身份签订《商铺租赁合同》，至今未见作为合同附件的授权委托书，对本案原告的主体适格性提出异议。合同签订中，原告隐瞒未经消防安全验收的事实，未提供作为合同附件的授权委托书，致商铺交付标的不明确，原告签订合同存在期诈及缔约过失；合同履行中，原告未能依约履行交付符合法律规定商铺的义务、经营管理服务义务，另原告交付的商铺违反消防法关于商铺使用条件的规定，危及承租人和社会公众的安全，且因消防查封导致商场停业，给被告造成了经济损失，至今未妥善处理，被告依法、依约有权解除合同。因原告方原因导致合同解除，原告方应当支付违约金，返还保证金并赔偿被告的损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于襄阳市××区××路××南国城市广场项目由襄阳南国商业发展有限责任公司（以下简称南国公司）开发。2016年5月30日，南国公司向武汉大本营公司出具《授权委托书》，授权武汉大本营公司对襄阳南国城市广场项目的招商、营销及运营工作进行统一管理，委托权限包括：代表委托人对该项目的招商、营销及营运工作进行统一管理；代表委托人与该项目中的商户签订并执行有关租赁合同及运营合同；代表委托人履行上述合同，并行使相应的合同权利；代表委托人参与该项目商户的诉讼纠纷，并可行使提出、放弃诉讼请求等特别授权代理的具体权利。2017年8月30日，武汉大本营公司代表南国公司就襄阳南国城市广场生活馆一至四层“泛悦MALL·长虹店”租赁事宜与杨耀文签订《商铺租赁合同》，合同约定：杨耀文承租“泛悦MALL·长虹店”4层使用面积295.53平方米的Ｆ4-013号商铺（对应产权铺位号为8-3-312至8-4-320、8-4-341至8-4-344），经营餐饮，品牌为“汉釜宫”；租期5年，从2017年10月1日（费用起计日）起至2022年9月30日止；第一年月租金15761.6元，第二年月租金16864.91元，第三年月租金18045.46元，第四年月租金19850元，第五年月租金21835元；承租人若拖欠租金的，应支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实际付日止，每日按欠费总额的千分之三计算；承租人应保证按时缴纳本合同中约定的租金；承租方逾期支付租金，经出租方及其委托代理人书面通知后，超过7个工作日仍未支付的，出租方及其委托代理人有权单方解除合同；因承租方违约导致合同解除的，出租方及其委托代理人有权要求承租人停止继续经营，不返还承租方已缴纳款项，并要求承租方赔偿不低于相当三个月租金（以违约时所在租赁年度的租金为准）的违约金，承租方应在出租方及其委托代理人发出合同解除通知书后7日内向出租方的委托代理人支付该违约金。同日，武汉大本营公司与杨耀文签订《商铺经营管理合同》并附“商铺经营安全生产管理协议”等，《商铺经营管理合同》约定：“物业管理费”包含商铺应分摊的商场公共区域的水、电能源费及保安费、保洁费、绿化维护费、公共设施的维修保养费等；“装修基金”系为商业项目整体的持续繁荣，遵循商业发展的规律，管理方向所有承租商户或自营业主收取的，用于商业项目公共装修、改善项目购物环境的费用，由管理方负责，由承租商户在合同期内与物业管理费同时支付；“营销推广费”系为商业项目整体的营销推广，管理方向所有承租商户或自营业主收取营销推广费用于本商业项目的营销推广、氛围包装的费用，由管理方负责管理、使用，承租商户在合同期内与物业管理费同时支付；合同期限同租赁合同；商铺应于2017年10月1日开业，如因管理方原因导致商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以管理方签署的商铺开业日期确认函为准，如因承租方自身原因未于约定的日期开业经营，不影响管理方相关费用的收取；物业管理费，自2017年10月1日起至2022年9月30日，每月14776.5元；装修基金，合同期内每月1477.65元；营销推广费，合同期内每月492.55元；物业管理费、装修基金、营销推广费按季度支付，采取预付方式缴费；承租商户一次性向管理方缴纳缴款保证金115745.1元，以保证各项费用按时缴纳，若承租方逾期缴纳运营管理费、物业管理费、装修基金、营销推广费或其他费用的，出租方有权从保证金中直接抵扣，不足部分仍有权向承租方追索；承租商户一次性向管理方支付经营管理保证金2000元，若承租商户为其消费者办理预付式会员卡或充值式会员卡，则保证金缴纳标准不低于20000元，以保证正常经营，承租方违反“经营管理制度”的行为而应承担违约责任、支付违约金的，经承租方同意，出租方有权从经营管理保证金中之际扣除违约金，另用于产品售后保证；承租商户拖欠物业管理费、装修基金、营销推广费、各项保证金及其他应支付款项的，应向管理方支付从应付日起至实付日止按欠费总额日千分之三计算的违约金；管理方负责保持项目的设备设施得到良好的维修保养，保障商户正常经营；承租方逾期支付运营管理费、物业管理费、装修基金、各项保证金等应付款项或未按期补足各项保证金等费用，经管理方书面通知后，仍超过7个工作日的，管理方有权单方解除合同；因承租商户违约导致合同解除，管理方有权禁止商户继续经营，不返还所有保证金及商户已交纳的其他款项，并要求赔偿不低于三个月合同缴费总额的违约金。“商铺经营安全生产管理协议”约定，管理方为承租方提供符合消防安全的房屋或商铺，并对承租方经营的房屋或商铺进行消防安全监督管理，督促承租方按照消防安全要求配齐消防器材。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，杨耀文依约使用承租的商铺，并向武汉大本营公司缴纳了32951元，其中装修押金20000元，装修期间的垃圾清运费10751元，经营保证金2000元，水电卡押金100元，工牌押金100元。2019年3月29日，武汉大本营公司向杨耀文送达“催款函”，要求杨耀文清偿租金、物业管理费等费用。2019年4月10日，武汉大本营公司向杨耀文送达“合同解约函”，通知双方签订的《商铺租赁合同》、《经营管理合同》于对方收到解约函时解除；并告知于收到函件3日内清场。现武汉大本营公司以杨耀文未向其缴纳物业管理费、装修基金、营销推广费等费用为由，提起诉讼。另查明，“泛悦MALL·长虹店”为综合商场，分别于2017年10月1日、2017年12月23日和2018年1月1日三次开业。其中2017年10月1日开业未成功，2017年12月23日再次开业后，因商场存在消防问题查封，停业整顿7天，2018年1月1日再次开业到今。2018年5月4日之前武汉大本营公司对商场一楼北天井公共区域进行围档施工，2018年5月4日至2018年6月中旬，武汉大本营公司对商场一楼南天井公共区域围挡施工。还查明，襄阳南国城市广场1-4号楼、建材馆于2015年12月14日消防验收合格；襄阳南国城市广场5-9号楼、生活馆及地下室于2016年12月9日消防验收合格；2018年2月23日，襄阳市消防支队以消防验收不合格擅自投入使用为案由，对南国公司实施了行政处罚；2018年4月3日，樊城消防大队以未经消防安全检查擅自投入使用、营业为案由，对南国公司实施了行政处罚；2018年5月4日，襄阳南国城市广场生活馆泛悦Mall商业公共区域装修（改造）通过消防验收；2018年12月30日，南国公司取得“公众聚集场所投入使用、营业前安全检查合格证”。本院认为，南国公司将其开发的建筑主体消防验收合格的襄阳南国城市广场项目委托武汉大本营公司进行招商、营销及运营管理，武汉大本营公司以襄阳南国城市广场项目中的生活馆一至四层经营商场，代表南国公司对其中的商铺进行出租，并负责其经营管理。武汉大本营公司与杨耀文签订的《商铺租赁合同》和《商铺经营管理合同》，是双方真实意思表示，虽然签订合同时，商场公共区域装修（改造）未通过消防验收，但《消防法》关于商场公共区域消防要求的规定，属管理性规定，不影响合同的效力。且承租人杨耀文在签订合同后即入住使用，在知道商场共区域未通过消防验收的情况下未要求解除合同，继续使用商铺至商场公共区域装修（改造）消防验收合格后，故双方签订的《商铺租赁合同》和《商铺经营管理合同》不违反法律法规的规定，合法有效，合同双方应按合同约定全面履行合同义务。杨耀文未按合同约定支付物业管理费、装修基金、营销推广费，存在违约，应向武汉大本营公司承担支付物业管理费、装修基金、营销推广费及违约金等违约责任。武汉大本营公司依约向杨耀文催交物业管理费等费用，杨耀文未交纳，武汉大本营公司于2019年4月10日向杨耀文送达解约函，杨耀文未提出异议，则双方签订的《商铺租赁合同》、《经营管理合同》于2019年4月10日解除。《商铺经营管理合同》约定，商铺应于2017年10月1日开业，物业管理费、装修基金、营销推广费从2017年10月1日起计算，根据合同目的及物业管理费、装修基金、营销推广费的性质、用途，物业管理费、装修基金、营销推广费的计取应从开业开始，而商场于2018年1月1日之前未能开业成功，故2018年1月1日之前的物业管理费、装修基金、营销推广费武汉大本营公司不应收取。从2018年1月1日至2019年3月31日合同约定的物业管理费、装修基金、营销推广费分别为221647.5元（14776.5元×15个月）、22164.75元（1477.65元×15个月）、7388.25元（492.55元×15个月），合计251200.5元。《商铺经营管理合同》中约定了经营管理保证金，根据合同约定，该保证金属于应缴费用的保证，而不应作为违约保证金处理，故杨耀文缴纳的经营管理保证金2000元，应抵充物业管理费、装修基金、营销推广费。杨耀文另缴纳装修保证金20000元、水电卡押金100元、工牌押金100元，在合同解除后，武汉大本营公司应予退还。武汉大本营公司应返还的保证金、押金与杨耀文应支付的各项费用均为金钱给付，二者可以抵销，故杨耀文缴纳的保证金、押金抵充物业管理费、装修基金、营销推广费后，尚欠229000.5元（251200.5元－2000元－20000元－200元）。杨耀文主张支付垃圾清运费10751元，因该费用属于已消费费用，本案中不予抵充。故武汉大本营公司诉请杨耀文支付2017年10月1日至2019年3月31日的物业管理费、装修基金、营销推广费各项费用共计284693.9元，不予退还杨耀文缴纳的各项保证金共计20000元，本院支持支付物业管理费、装修基金、营销推广费229000.5元，超出部分本院不予支持。杨耀文未依约支付物业管理费、装修基金、营销推广费，存在违约，武汉大本营公司诉请杨耀文支付逾期付款违约金42704.09元，考虑商场延迟开业、武汉大本营资金使用及商铺连续出租的损失，本院酌情支持违约金5000元，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、杨耀文于本判决生效之日起十日内，向武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司支付物业管理费、装修基金229000.5元；二、杨耀文于本判决生效之日起十日内，向武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司支付违约金5000元；三、驳回武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9876元，由武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司负担5066元，杨耀文负担4810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  匡江山人民陪审员  柴辉凌人民陪审员  周 英二〇二〇年三月二十五日书 记 员  李蓝馨