福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终6409号 上诉人（原审原告）：洪凯航，男，1994年12月31日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：沈树有，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐传远，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼。 法定代表人：张正华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人洪凯航因与被上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称“世茂公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初14676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 洪凯航上诉请求：撤销原判，改判支持洪凯航一审的诉讼请求。事实和理由：一、世茂公司提供的《补充协议》中的条款内容全部采用相同字体、字号，未对免除或减轻其责任的条款内容采用足以引起洪凯航注意的文字、符号、字体等特别标识，诉争条款应当认定为无效条款。该协议第六条有关交房宽展期的约定是免除世茂公司本应承担的迟延履行违约责任，应为无效格式条款。二、建设工程的质量国家标准属于强制性规定，不允许当事人以意思自治排除适用，世茂公司应当将案涉房屋整改至符合规范要求。三、案涉房屋只设置1台电梯给通行带来极大不便和安全隐患，贬损房屋价值，一审只判决世茂公司赔偿2万元金额偏低，应调整至15万元才公平合理。四、世茂公司通知交房时，案涉房屋仍处于违反消防规范状态，不符合交房条件，世茂公司应承担的逾期交房责任应计至2019年1月14日案涉房屋通过整改消防验收符合交房条件并向洪凯航实际交房之日。五、讼争房屋经法院委托司法鉴定机构对房屋面积进行司法鉴定，鉴定结论认定房屋实际面积不符合合同约定面积，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十四条规定，世茂公司应对超收的房价款退还给洪凯航。洪凯航因此支付的司法鉴定费是世茂公司违约行为造成的损失，世茂公司应当予以支付赔偿。 世茂公司辩称，一、《补充协议》第六条系双方在意思自治的基础上自愿签订的，不违反法律规定，合法有效。二、《住宅设计规范》第6.5.1条并非强制性规定。晋江市住房和城乡建设局作出的《关于泉住建信来信【2018】77号信访事项处理答复意见书》、设计单位出具的关于内走道说明函可以印证上述规范条款并非强制性规定。一审法院现场勘验证实案涉通道设置防火门，满足通风需求，且部分楼层的走道也无法再行设置可开启窗扇，洪凯航要求的整改既不具备必要性，也不具有可能性。三、世茂公司已对案涉走道进行整改，变更为防火门，相邻单元可通行使用另一单元的电梯，合理满足业主的便利使用，整改工程已通过竣工验收及消防验收，不存在安全隐患。洪凯航未举证证明其损失的具体数额，一审法院酌定世茂公司赔偿2万元并无错误。四、世茂公司在合同约定的交付期限内办结案涉房屋的竣工验收、规划验收、消防验收等相关验收手续，并向洪凯航发出交房通知，不存在逾期交房的情形。因走道隔墙整改而另行进行的竣工验收及消防验收，是在案涉房屋已具备交付条件的前提下对局部工程整改进行的验收，不影响此前验收手续的合法性。五、洪凯航要求返还面积误差款项并支付超收房价款及司法鉴定费用缺乏依据。诉争商品房面积确认及面积差异的处理，应以主合同第三、五条约定为准。进行面积确认和面积差异处理的依据是建筑面积，建筑面积含套内面积及公摊面积。案涉房屋的建筑面积是委托有资质的测绘机构对房屋套内面积和公共部分进行测绘得出的结果，但原审仅以重新测量的套内面积并结合被告原本的测绘报告单中的公摊面积认定建筑面积不准确、不客观。根据合同约定，面积误差指的是合同约定面积与产权面积的差异，即双方结算面积误差款项的时间是办理产权登记的时候。洪凯航在未申请办理诉争房屋的权属证书前要求结算面积误差款项，也与合同约定不符。请求驳回上诉，维持原判。 洪凯航向一审法院起诉请求：1.确认《房屋买卖合同》附件六补充协议第六条关于宽展期的约定无效；2.世茂公司对案涉房屋外廊按照《住宅设计规范》GB50096-2011第6.5.1条的规定进行整改，整改费用由被告承担；3.世茂公司赔偿因房屋质量降低的价值贬损损失15万元；4.世茂公司支付逾期交房违约金（以原告已支付的购房款1458788元为基数，按每日万分之二的标准自2015年7月1日起计至符合交房条件并实际交房日止）；5.世茂公司返还超过房屋实际面积收取的房价款7201元，并支付超收房价款的利息（以7201元为基数，按银行同期同类贷款利率自原告支付房价款之日起计至实际返还之日止）；6.世茂公司支付垫付的司法鉴定费1800元。 一审法院认定事实：2012年8月21日，世茂公司取得案涉房屋所属地块的建设工程规划许可证。2013年9月27日，案涉房屋取得商品房预售许可证。2013年9月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（含附件一至六）。案涉购房款已付清。2015年12月1日，诉争房屋通过竣工验收（合格）。2015年12月15日，诉争房屋通过消防验收（合格）。2015年12月29日，世茂公司通知洪凯航于2015年12月30日起办理交房，诉争房屋已办理交房。2018年10月25日，世茂公司申请对案涉商品房的隔墙设计变更获得消防部门审查合格。同日，世茂公司开始对变更设计的工程进行施工，工程于2018年11月15日经相关部门验收合格，于2019年1月14日通过消防验收。诉争房屋外廊未设置可开启的窗扇，一个单元仅设置一台电梯。在（2016）闽0582民初11759号案中，一审法院根据洪凯航的申请组织双方进行现场勘验，形成现场勘验笔录并拍摄若干照片。本案一审中，一审法院再次组织双方进行现场勘验。经查勘，现场情况与上述勘验的情况基本一致，较大的改变是诉争房屋所在3号楼的4、7、10、13、16、19、22、25、28、31楼的两个单元的通道中间的隔墙已打通并增设了防火门。本案一审中，洪凯航申请对诉争房屋套内建筑面积进行司法鉴定，一审法院依法委托泉州市新宇测绘工程有限公司进行鉴定。该公司于2017年8月10日出具新宇测绘[2017]鉴字第019号房产测绘司法鉴定报告书，鉴定结论为诉争房屋的套内建筑面积为136.48平方米。 一审法院认为，洪凯航与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，双方在合同中约定的不违反法律法规强制性规定的条款应确认合法有效。一、关于《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第六条约定的效力问题。洪凯航与世茂公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……其它有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六《补充协议》相关条款约定”，可见双方对案涉房屋的交付条件与期限以附件六《补充协议》的形式作出了特别约定。该《补充协议》第六条第一项约定“1.如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2015年12月31日，含该日）的交房宽展期（宽展期自合同第八条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同《补充协议》规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延）……。2.出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后三个月（即至2016年3月31日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付款房价款万分之一的违约金，合同继续履行。……”，上述约定系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律的效力性强制性规定，内容亦不存在免除世茂公司责任的情形，故认定附件六《补充协议》第六条关于宽展期的约定合法有效，洪凯航的主张缺乏法律依据，不予采纳。二、关于案涉房屋外廊应否按照《住宅设计规范》GB50096-2011第6.5.1条规定进行整改的问题。中华人民共和国住房和城乡建设部第1093号公告《关于发布国家标准〈住宅设计规范〉的公告》里载明了《住宅设计规范》中哪些条文为强制性条文，必须严格执行，而第6.5.1条并未在列，可见《住宅设计规范》GB50096-2011第6.5.1条关于“住宅中作为主要通道的外廊宜作封闭外廊，并应设置可开启的窗扇。走廊通道的净宽不应小于1.20m，局部净高不应低于2.00m”的规定不是强制性条文，且经现场查勘，案涉房屋走道设置的防火门开启，可以满足通风需求，故对洪凯航提出的整改请求，不予支持。三、关于房屋价值贬损款15万元能否成立的问题。洪凯航及案涉3号楼的其他商品房业主对案涉工程的整体设计有异议，认为案涉工程违反《住宅设计规范》并提起诉讼。诉讼期间，世茂公司对楼层走道进行了整改，整改过程中，给业主的生活造成了不便，且根据现场勘验，案涉房屋确实存在与洪凯航期待利益不相符的情况，虽《住宅设计规范》GB50096-2011第6.4.2、6.4.3、6.5.1的条文不属于强制性规范，但随着居民生活水平的提高，人们对住宅的品质要求相应也提高，在正常情况下，住宅中作为主要通道的封闭外廊应设置可开启的窗扇，而本案世茂公司未设置可开启的窗扇，对于住宅单元的联系廊也是经洪凯航等业主的强烈反映才予以变更设计。世茂公司的上述行为，确实给洪凯航带来一定的损失，鉴于洪凯航未能举证证明其实际损失数额，综合考虑案涉合同履行的情况，酌情确定世茂公司应赔偿给洪凯航经济损失2万元。四、关于世茂公司应否向洪凯航支付逾期交房违约金的问题。虽世茂公司向消防部门申请变更案涉商品房走道的隔墙设计，并于2018年10月25日打通隔墙及增设防火门，于2018年11月15日经相关部门验收合格，于2019年1月14日通过消防验收，但该设计变更工程系根据业主要求进行的整改，而整改前的案涉工程已于2015年12月1日通过竣工验收（合格），于2015年12月15日通过建设工程消防验收（合格），不能因为走道隔墙的局部整改即认定案涉房屋不符合交房条件。双方签订的《商品房买卖合同》第八条已就案涉房屋的交付条件作出明确约定，结合建设工程竣工规划核实意见书，可认定案涉房屋于2015年12月30日前符合交付条件。因双方有关交房期限分别约定在《商品房买卖合同》第八条及附件六《补充协议》第六条第一项，而该些相关约定并不存在无效的情形，故认定世茂公司应当按照约定于2015年12月31日前完成交房。本案中，世茂公司通知交房时间为2015年12月30日，在交房之日已符合交房条件，而洪凯航未能办理交房手续，应自行承担相应法律后果，故认定世茂公司不存在逾期交房。五、关于世茂公司应否返还房价款7201元及利息和司法鉴定费1800元的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定出卖人与买受人计价方式为按建筑面积计算；第五条约定面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。故本案诉争房屋面积应以建筑面积为准。泉州市新宇测绘工程有限公司仅对套内面积进行测量，但该鉴定报告不能证明案涉房屋建筑面积与合同约定不符。而依据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，合同约定面积与产权登记面积存在差异的，以产权登记面积为准，若产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。本案洪凯航尚未办理产权登记手续，案涉房屋建筑面积是否与合同约定存在差异尚不能确定，洪凯航可在办理产权登记时与被告据实结算房价款，即洪凯航届时可另行主张权利。洪凯航现主张返还房价款，缺乏依据，不予支持。洪凯航关于利息及鉴定费用的主张同样缺乏事实与法律依据，不予支持。 如前所述，世茂公司应赔偿洪凯航损失2万元。洪凯航的其他诉讼请求缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第六十二条第一项、第一百零七条、第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、世茂公司应于判决生效之日起10日内赔偿洪凯航2万元；二、驳回洪凯航的其他诉讼请求。案件受理费9110元，由洪凯航负担8767元，泉州世茂新领域置业有限公司负担343元。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，关于本案《补充协议》第六条第1款有关宽展期约定的效力问题。经查，双方当事人在本案《商品房买卖合同》第八条约定：“……其他有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定。”可见，上述关于宽展期的约定条款，系当事人的真实合意，未违反法律、行政法规的强制性规定，且未免除世茂公司的主要合同义务，应认定为有效。洪凯航主张该条款无效，与上述查明事实不符，故不予采纳。一审法院有关案涉房屋外廊走道整改、洪凯航主张的损失赔偿、逾期交房责任等争议问题的认定理据充分，处理得当，二审予以确认且不再赘述，洪凯航有关于此的上诉理由不成立，不予采纳。本案洪凯航尚未办理产权登记手续，案涉房屋建筑面积是否与合同约定存在差异尚不能确定，洪凯航可在办理产权登记时依据合同约定另行主张权利。 综上所述，洪凯航的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8767元，由洪凯航负担（多预交的343元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  傅嘉钦 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年三月三十一日 书记员  陈斯煜 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。