辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民再3号再审申请人(一审原告,二审被上诉人)：王国利，男，1983年2月19日出生，汉族，农民，住辽宁省凌源市。委托诉讼代理人：安宝龙，辽宁博晨律师事务所律师。被申请人(一审被告)：凌源市现代服务业发展服务中心（原凌源市服务业局）。住所地：辽宁省凌源市朝阳路东段15号。法定代表人：韩辉，该中心主任。委托诉讼代理人：魏文泉，辽宁万盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：任国鹏，该中心法规科科长。被申请人(一审被告,二审上诉人)：朝阳拍卖行有限公司。住所地：辽宁省朝阳市双塔区南大街2-2号。法定代表人：田彩玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵广庆，男，1968年8月27日出生，汉族，该公司副总经理，住辽宁省朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：徐辉，辽宁红山律师事务所律师。再审申请人王国利因与被申请人凌源市现代服务业发展服务中心（以下简称服务中心）、朝阳拍卖行有限公司（以下简称拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，不服朝阳市中级人民法院（2016）辽13民终2533号民事判决。向本院申请再审。本院作出（2017）辽民申3744号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人王国利的委托诉讼代理人安宝龙，被申请人服务中心的委托诉讼代理人魏文泉、任国鹏，被申请人拍卖公司的法定代表人田彩玉、委托诉讼代理人赵广庆、徐辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国利向一审法院起诉请求：被告立即按照拍卖成交确认书约定交付凌源市房地产土地使用权面积1424㎡，平房608㎡，按照拍卖房地产价格的1倍赔偿原告损失50,000元，并承担律师代理费、本案全部诉讼费用、二被告承担连带责任。事实与理由：2015年1月7日，原告在拍卖公司取得服务中心委托拍卖购得的凌源市房地产一处，拍卖公司向原告出具了拍卖成交确认书，约定向原告出卖平房608㎡，土地使用权面积1424㎡，并收取原告的拍卖标的全部价款、拍卖费用合计137,550元，而被告未按约定向原告交付拍卖标的，在2015年2月27日被告向原告交付房地产时，被告少交付土地使用面积约460㎡，原告要求被告按照拍卖成交确认书约定交付土地和房产面积，但被告拒绝交付，被告以欺诈的手段诱骗原告参加竞标拍买，并不按照拍卖成交确认书约定履行承诺。一审法院认定事实：2014年12月16日，服务中心（委托人）与拍卖公司（拍卖人）签订《辽宁省委托拍卖合同》，服务中心将位于凌源市原欺天粮库的土地使用面积1424㎡，平房608㎡的房地产，以保留价97,000元的形式委托拍卖公司拍卖。2014年12月23日拍卖公司发布《拍卖公告》，载明：受委托，朝阳拍卖行有限公司于2015年1月7日9时召开拍卖会，届时将公开拍卖房地产1处，位于凌源市，国有划拨土地使用权面积1424㎡，平房608㎡，现状整体拍卖。2015年1月6日，拍卖公司（甲方）与王国利（乙方）签订《竞买协议书》，该协议载明：一、甲方根据本次拍卖标的的特点，制定《竞买注意事项》与本公司的《拍卖规则》具有同等法律效力。该《竞买注意事项》及《拍卖规则》甲方提交乙方，乙方已认真阅读并充分理解了其内容与要求，在此基础上，乙方承诺对《竞买注意事项》及《拍卖规则》所告知及规定的各项完全认可并自愿严格遵守。二、甲方向乙方提供的拍卖标的目录、图文资料和相关信息等拍卖资料仅作为乙方的参考，甲方不承担任何拍卖标的物瑕疵担保责任，均以拍卖标的实物现状和委托人提供的相关材料现状进行拍卖。三、乙方在拍卖标的物展示期间详细查看拍卖行提供的“拍卖资料”和拍卖标的展示资料，并自行认真查看拍卖标的物的名称、数量、质量、权属状况、瑕疵状况、相关费用等与拍卖标的物相关的一切情况。在乙方作出竞买决定后一切法律后果均由乙方承担。《拍卖规则》载明：四、拍卖资料是对拍卖标的名称、单位、规格、数量、质量、年限、结构、方位等方面提供的文字说明或图片资料，仅供竞买人参考，不表明拍卖人对此作出任何担保。五、竞买人在拍卖展示期间应当认真查验拍卖标的实物，核查相关证照手续及相关资料，记准拍卖标的序号，一旦作出竞买决定，即表明竞买人已认可拍卖标的一切现状，并对竞买行为承担法律责任。凡未经查验拍卖标的实物者，不允许参与竞买，否则，由此造成的后果和经济损失由竞买人自行负责。《竞买注意事项》载明：一、标的展示：1、拍卖展示期间，竞买人可自行或在拍卖人指定的展示地点对拍卖标的进行实地考察，咨询、了解拍卖标的物及拍卖活动的详细情况。竞买人一经办理竞买登记手续，参与竞价，即视为已完全了解有关拍卖活动的全部内容，认可拍卖标的现状，并应承担参加拍卖活动所发生的一切法律后果。2、依据《拍卖法》及有关法律规定，拍卖人将按拍卖标的展示现状进行拍卖，新闻媒体、展示资料上所作的说明均为参考，以拍卖标的实物和委托人提供的相关材料进行拍卖，竞买人在竞拍前应认真考察，充分了解任何瑕疵担保责任。成交后买受人不得以此为由提出任何异议。八、特别说明，以上资料中提到的标的瑕疵为目前已知的瑕疵，委托人、拍卖人不能保证拍卖标的是否尚有未向竞买人声明的其他瑕疵，委托人、拍卖人不承担任何瑕疵担保责任。2015年1月7日，拍卖公司召开拍卖会，王国利以最高价131,000元取得拍卖标的位于凌源市原欺天粮库国有划拨土地面积1424㎡、平房608㎡房地产1处。原告在《拍卖成交确认书》上签字，并向拍卖公司交纳购买房地产价款131,000元，交纳拍卖费用6,550元。2015年1月16日，原、被告三方对拍卖标的进行交接，但因原告认为交付的土地使用面积与交付协议书中写明的土地使用面积不一致，未在交付协议书上签字。经二被告多次催促，2015年2月27日，原、被告三方在拍卖标的物现场，向原告交付拍卖标的物房屋及土地，原告向二被告提出交付的拍卖土地面积少于拍卖成交确认书约定的1424㎡的异议，二被告未予以答复。在诉讼期间，王国利请求对拍卖标的物土地面积进行测量，经法院委托朝阳市红山经纬测绘有限公司（以下简称红山公司），测绘报告书测量结论为：涉案面积为874.70㎡。经原告的申请，该院向凌源市国土资源局调取了1992年6月由凌源市人民政府审核的编号：12068473土地登记审批表（附宗地草图），载明宋杖子粮库（原称欺天粮库）国有土地使用面积为1823.54㎡，北界址东西长101.69m。南界址东西长101.49m、西界址南北长17.60m、东界址南北长18.30m、计算公式为[(101.69m+101.49m)÷2]×[(18.30m+17.60m)÷2]=1823.54㎡，其中建筑占地面积为793.3㎡，宗地四至：北至京沈公路、南至铁路、西至道路、东至欺天邮局。其中建筑房屋距南界址铁路相距5.80m。1993年6月25日，凌源市国土资源管理局下发的凌国用（1993）字第12068473号国有土地使用证载明的用地面积及建筑占地面积，宗地四至均与土地登记审批表内容相同。2014年9月23日，辽宁惠衡土地资产评估事务所（以下简称惠衡事务所）接受服务中心的委托，对拍卖标的物凌源市欺天粮库进行评估，评估房屋建筑面积为608㎡，土地使用权用地面积依据凌国用（1993）字第12068473号《国有土地使用证》记载的四至东至邮局、西至道路、南至铁路、北至京沈公路。用地面积为1823.54㎡中的1424㎡进行价格评估，但服务中心在本次评估中，未提供房屋建筑物及土地使用权的他项权利事项。经本次评估，凌源市欺天粮库建筑面积608㎡，拍卖底价为30,096元，土地面积1424㎡，拍卖底价为67,070.40元，总共委估资产评估价值为97,000元。一审法院认为，原告与拍卖公司签订的《竞买协议书》、《拍卖成交确认书》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按《拍卖成交确认书》约定的内容履行各自的义务。原告已按照《拍卖成交确认书》的约定履行了向拍卖公司交付所拍卖标的的全部成交价款，拍卖公司也应按照《拍卖成交确认书》的约定向原告履行交付拍卖标的物房屋面积608㎡、土地使用权面积1424㎡的义务。但被告所交付给原告的土地使用权面积少于《拍卖成交确认书》的数量，为此少交付的土地使用面积发生纠纷，经红山公司对所拍卖的标的物欺天粮库土地面积进行勘测，涉案的土地面积为874.70㎡，与拍卖公司同原告所签订的《拍卖成交确认书》确认的土地使用权面积1424㎡相差549.3㎡。依照《中华人民共和国拍卖法》第十八条二款规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的瑕疵，第二十七条规定，委托人应当向拍卖人说明拍卖标的来源和瑕疵，第六十一条规定，拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿。通过对原、被告所提供的证据审查判断，拍卖公司所拍卖的标的物是依据服务中心提供的凌国用（1993）字第12068473号国有土地使用证登记的凌源市欺天粮库用地面积1823.54㎡，本次拍卖的是该土地使用面积中的1424㎡、房屋面积608㎡，在拍卖公告中明确以现状整体拍卖，但拍卖公司并未明示此1424㎡的土地使用面积之内尚有第三人实际占有使用部分面积的土地现状的客观事实，且服务中心在委托拍卖公司拍卖前，委托惠衡事务所对该拍卖土地进行评估时，只是对凌国用（1993）字第12068473号《国有土地使用证》的用地面积1823.54㎡中的1424㎡土地使用权面积进行价格评估，并未提供土地使用的他项权利事项，即服务中心在向拍卖公司委托拍卖时，并未向拍卖公司说明所拍卖的土地使用面积1424㎡的范围内，尚有第三人实际占有使用该部分的土地客观现状之事实，以致拍卖公司在向原告交付的拍卖土地面积比原始面积少549.3㎡，应属拍卖标的质量瑕疵，拍卖公司作为拍卖人未向竞买人原告说明拍卖标的的瑕疵，应向原告承担违约责任，拍卖公司以现状拍卖及在拍卖前已声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质，不承担瑕疵担保责任为由进行的抗辩，无事实与法律依据，该院不予采信。拍卖公司应退还拍卖土地面积的差价款25,817元[549.3㎡(1424㎡-874.7㎡)×47元/㎡(67,000元÷1424㎡)]给原告。原告主张由服务中心承担连带赔偿责任的请求，由于该案是因拍卖合同而形成的委托人、拍卖人、买受人三方法律关系主体，根据合同相对性原理及拍卖法的规定，拍卖人对拍卖标的承担瑕疵担保责任，属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿，在本案中，服务中心不是承担民事责任的诉讼主体，原告无权在本诉中向其主张权利。原告请求被告交付拍卖的标的物，因其已受领了除不足面积土地外的标的物，该项请求已无实际意义。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国拍卖法》第十八条二款、第六十一条一款规定，判决：一、拍卖公司于本判决生效后十日内向王国利支付拍卖土地面积差价款人民币25,817元；二、驳回王国利对服务中心的诉讼请求；三、驳回王国利的其他诉讼请求。案件受理费3,920元，鉴定费10,000元由王国利负担3,361元，由拍卖公司负担10,559元。拍卖公司不服一审判决，上诉请求：1、二审法院撤销凌源市人民法院（2015）凌民三初字第1217号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2、驳回被上诉人的一审诉求；3、被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审法院把成交确认书作为双方权利、义务关系体现的唯一凭证是错误的。在拍卖程序中，拍卖人与竞买人之间要签订竞买协议书、竞买注意事项等相关文件，并且竞买人必须查阅相关拍卖公告及展示资料，还要进行实地勘察，对标的物有充分认知之后才能交纳竞买保证金，具有竞买人资格。在上诉人与被上诉人签订的“竞买注意事项”中，上诉人明确告知被上诉人“拍卖人将按拍卖标的现状进行拍卖，新闻媒体、展示资料上所做的说明均为参考，以拍卖标的实物进行拍卖，竞买人应该认真考察，充分了解相关标的瑕疵状况及产权变更登记事项，我公司对拍卖标的不负任何瑕疵担保责任。成交后买受人不得以此为由提出任何异议”。这就足以说明上诉人提供的资料仅供参考，上诉人不承担瑕疵担保义务。2、朝阳红山经纬测绘有限公司所鉴定的土地面积不准确，不能作为定案依据。这份鉴定中明确写明“测量的土地四至是由被上诉人及其代理人指定的四个点”，一审法院凭什么认为被上诉人所指的四个点正确，服务中心已经举出了涉案土地的国用土地使用证，上面对四至及土地的面积已经有了明确记载，为何一审法院却要采信鉴定结论。3、一审法院认为在涉案土地第三人占有的情况，上诉人知道而不告知被上诉人。这一事实在一审整个庭审中双方都没有提及，一审法院是根据何证据或者陈述得出的结论。二、一审法院适用法律错误。本案不适用一审法院所援引的《拍卖法》第18条第一款，而应适用《拍卖法》第18条第二款的规定。被上诉人王国利辩称：服从一审判决结果。原审被告服务中心述称：本案中土地使用证上的面积和评估报告均是参考依据，拍卖标的以实际现状为准。委托人已经明确向拍卖人说明了本标的的瑕疵情况，拍卖人也向竞买人进行了详细告知。原告在详细查看拍卖标的资料并认真核实资料及实物的情况下，作出竞买决定后的一切后果由其自行承担。二审法院认定事实：王国利委托第三人安春辉交纳竞买保证金，并签订《竞买协议书》，安春辉在拍卖前已将《竞买注意事项》、《拍卖规则》交付王国利。二审法院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有拍卖合同、拍卖成交确认书、收款收据、国有土地使用证、告知书、照片、通知书、评估报告、委托拍卖合同、拍卖清单、拍卖公告、拍卖评估报告、竞买协议、拍卖规则、竞买注意事项、交付协议书等证据在案佐证。二审法院认为，本案的争议焦点，即拍卖公司是否向王国利说明了拍卖标的的瑕疵，并声明不承担瑕疵担保责任。一、拍卖公司如实提供真实、全面的拍卖标的物的书面资料。拍卖公告为要约邀请，其只是表明有订立合同意向的意思表示，拍卖公告的内容对拍卖公司并不具有法律约束力。拍卖公司是否向王国利如实履行了告知义务，不应针对拍卖公告内容的表述是否存在瑕疵进行认定，而应根据拍卖公司是否如实提供真实、全面的拍卖标的物的书面资料，以及是否隐瞒了标的物的瑕疵予以认定。本案拍卖公告的土地面积是基于服务中心的受托，以《国有土地使用证》登记的面积为依据，并扣除另一宗分开拍卖的土地面积。拍卖公司如实全面提供了拍卖标的资料，不存在拍卖公司明知拍卖标的存在瑕疵，故意隐瞒而不作说明的情形。二、拍卖公司已声明不承担瑕疵担保责任。拍卖公司在拍卖前在《竞买协议书》及《竞买注意事项》、《拍卖规则》中明确声明其不承担拍卖标的瑕疵担保责任，拍卖资料信息仅作参考，以拍卖标的实物现状进行拍卖，参加竞买的行为表明了其认可拍卖标的现状。王国利负有谨慎审查的义务,其通过拍卖公告获悉拍卖有关事宜，然后主要通过自己对拍卖标的实物进行审查分析，最终做出是否参与竞买的判断。王国利即拍卖标的物所在地村民，如果发现拍卖标的现状与公告信息不符，可以放弃参与竞买。王国利举牌竞买，表明其认可拍卖标的一切现状，并应对竞买行为承担法律责任。三、瑕疵说明、免责声明均已到达王国利。当事人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，被代理人承担民事责任。第三人安春辉受王国利委托签订《竞买协议书》，并收取《竞买注意事项》、《拍卖规则》，且在拍卖之前将上述文件交付王国利。因此，第三人安春辉签订协议收取文件的行为，对王国利具有法律效力。综上所述，拍卖公司如实提供了拍卖标的物的书面资料，未故意隐瞒标的瑕疵，其以实物现状进行了拍卖，并声明不承担瑕疵担保责任，王国利要求拍卖公司承担赔偿责任，缺少事实与法律依据。拍卖公司上诉理由成立，依法应予支持。原判认定事实、适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第十五条，《中华人民共和国拍卖法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销凌源市人民法院（2015）凌民三初字第1217号民事判决；二、驳回被上诉人王国利的诉讼请求。一审案件受理费3,920元，鉴定费10,000元，由被上诉人王国利负担；二审案件受理费445元，由上诉人朝阳拍卖行有限公司负担。王国利不服二审判决，向本院申请再审。王国利申请再审称，2014年12月30日，拍卖行拍卖凌源市欺天粮库房地产一处，拍卖公告张贴于电线杆，载明：“房地产一处，位于凌源市，土地使用权面积1424平方米，平房608平方米。”拍卖目录第5项也载明相应土地面积为1424平方米。拍卖前，拍卖行口头告知我方，相应土地及房屋面积与公告相同。拍卖中，标的物的说明陈述也与公告一致。2015年1月7日，我方通过朝阳拍卖行有限公司依法竞拍凌源市房地产及土地使用权一处，成交确认书载明：“房地产一处，位于凌源市，土地使用权面积1424平方米，平房608平方米，13.1万元”，其中面积等于前述文件所载均为一致，上盖有拍卖行公章及王国利签字。我方共支付拍卖标的款13.1万元以及拍卖费6550元，合计13.755万元，收款收据的收款事项上也载明标的物面积与公告及成交确认书一致。拍卖成交后，王国利多次向拍卖行要求交付标的物，至2015年2月27日，拍卖行与服务中心到标的物现场将房地产交付给王国利，我方当场发现标的物土地面积少了，因为在交付过程中，我方经过步量，估测交付面积与标的物面积不一致，且少了很多，平房面积没有减少。经朝阳市中级人民法院委托朝阳市红山经纬测绘有限公司测量，拍卖行向我方少交付土地使用权面积549.3平方米。拍卖是按照面积拍卖的，王国利也是按照面积购买，拍卖过程中，拍卖行并未告知我方土地面积与公告不一致，我方是在接受标的物时才发现面积缺失，拍卖行也没有提前组织竞买人到现场查勘。成交确认书有拍卖行公章及王国利签字，系双方真实意思表示，应视为合法有效的合同文件。拍卖行未按照成交确认书交付竞拍标的物，应当承担相应民事责任。二审判决以“拍卖公司如实提供了拍卖标的物的书面资料，未故意隐瞒标的瑕疵，其以实物现状进行了拍卖，并声明不承担瑕疵担保责任”为由，驳回我方诉讼请求，显系适用法律错误。望人民法院依法改判，维护我方合法权益。服务中心提交意见称，第一，再审申请人的请求没有事实根据。拍卖的粮库属于国有资产，根据凌源市国有资产办公室同意，准许拍卖行作为中介机构进行拍卖，拍卖款上交国库。第二，国资委同意之后，服务中心委托辽宁惠恒评估所进行评估，评估报告明确载明，“本报告的评估结论仅供有关规定批准转让产权的单位决定转让产权拍卖底价时，作为价格参考。拍卖底价的最终确定由相关单位考虑产权交易市场的供求状况等因素综合确定。”本案中土地使用证上的面积和评估报告均是参考依据，拍卖标的以实际现状为准。评估的面积是根据国有土地使用权证。第三，委托拍卖合同涉及五项房地产，总价款底价是423.12万元。其中，《拍卖标的清单》明确标注，“以上标的均为现状拍卖”，清单及合同均在一审质证完毕。在委托的同时，我方也明确告知拍卖行为“整体现状拍卖”。另外，拍卖公告中第五项，也明确说明系“现状整体拍卖”。故原审判决正确，应予维持。拍卖公司提交意见称，第一，再审申请人混淆了一般买卖合同与拍卖合同的区别，拍卖法中对拍卖行为有严格的限制，拍卖程序中有拍卖公告、竞买规则等条件文书限制。再审申请人所提及的拍卖公告及竞买须知中，明确写明是现状整体拍卖，我方在原审中也重点标注，我方是一堆儿整体拍卖，不是按照面积单位算钱。且明确告知，在交付后发现有面积增减的，应当按照有关部门实际测绘为准办理权证，拍卖金额不变，上述系依照竞买注意事项的第七条第二款及第八条第三款。在拍卖程序中，拍卖人与竞买人之间要签订竞买协议书、竞买注意事项等相关文件，竞买协议书中写明：“协议书与竞买注意事项同时送达”竞买人，并且竞买人必须查阅相关拍卖公告及展示资料，还要进行实地勘察，对标的物有充分认知之后才能交纳竞买保证金，具有竞买人资格。在我方与王国利签订的“竞买注意事项”中，我方明确告知王国利“拍卖人将按拍卖标的现状进行拍卖，新闻媒体、展示资料上所做的说明均为参考，以拍卖标的实物进行拍卖，竞买人应该认真考察，充分了解相关标的瑕疵状况及产权变更登记事项，我公司对拍卖标的不负任何瑕疵担保责任。成交后买受人不得以此为由提出任何异议”。这就足以说明我方提供的资料仅供参考，不承担瑕疵担保义务，均以实物现状为准，竞买人应当自行勘察标的物的实物的一切状况。朝阳红山经纬测绘有限公司所出具的鉴定中明确写明“测量的土地四至是由被上诉人及其代理人指定的四个点”，故其鉴定的土地面积不准确，不能作为定案依据。二审判决中引用的是拍卖法第六十一条第二款，该法律也明确规定我方不承担瑕疵担保责任，适用法律正确，认定事实清楚，应予维持。再审申请人没有确切证据推翻我方证据，委托方提供我方的材料中已经有第三方鉴定人提供的评估报告，该评估报告也是有效的，拍卖公告中标的物也有产权证。所以我方对买受人并无隐瞒的行为，也没有隐瞒的故意或者动机。原审判决正确，应予维持。本院查明的事实与二审判决一致。本院再审认为，本案为拍卖合同纠纷，争议的主要问题是，拍卖公司是否依法向王国利履行了瑕疵告知义务。《中华人民共和国拍卖法》第十八条规定：“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”第二十七条规定：“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”第二十八条规定：“委托人有权确定拍卖标的的保留价并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”第六十一条规定：“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间，适用《中华人民共和国产品质量法》和其他法律的有关规定。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十二条规定：“合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。”本案中，拍卖公司在拍卖公告中载明的土地面积是基于服务中心的受托，以《国有土地使用证》登记的面积及评估机构的评估价格为依据，并扣除另一宗分开拍卖的土地面积。拍卖公司已经通过适当程序和方式对标的物进行了解，如实全面提供了拍卖标的资料，不存在拍卖公司明知拍卖标的存在瑕疵，故意隐瞒而不作说明的情形。案外人安春辉受王国利委托，与拍卖公司签订《竞买协议书》，并收取《竞买注意事项》、《拍卖规则》，且在拍卖之前将上述文件交付王国利。因此，案外人安春辉签订协议收取文件的行为，对王国利具有法律效力。该《竞买协议书》载明，《竞买注意事项》与《拍卖规则》具有同等法律效力，且已经提交给王国利，王国利已经认真阅读并充分理解其内容与要求，并承诺完全认可及自愿严格遵守；拍卖公司提供的拍卖标的目录、图文资料和相关信息等拍卖资料仅作为竞拍人的参考，拍卖公司不承担任何拍卖标的物瑕疵担保责任，均以拍卖标的实物现状和委托人提供的相关材料现状进行拍卖。故竞买人应当自行确认拍卖标的物的实际情况，一旦作出竞买决定，即表明竞买人已认可拍卖标的一切现状，并自行承担法律后果。王国利作为拍卖标的物所在地村民，如果发现拍卖标的现状与公告信息不符，可以放弃参与竞买。但其与拍卖公司签订了《竞买协议书》并举牌竞买，表明其认可了拍卖标的一切现状，应对竞买行为承担法律责任。而王国利主张拍卖公司故意隐瞒标的物瑕疵，但未能提交充分证据予以证明。故原二审法院认为王国利要求拍卖公司承担赔偿责任，缺乏事实与法律依据，并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持朝阳市中级人民法院（2016）辽13民终2533号民事判决。本判决为终审判决。审  判  长  王鸿晓审  判  员  孙 艳审  判  员  米继东二〇二〇年三月二十日法官助理孙国禹书记员（代）  孙国禹