福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终782号 上诉人（原审被告）：甘龙剑，男。 委托诉讼代理人：卓永钦，福建坤广律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：段小静，女。 委托诉讼代理人：李文康，福建闽榕建律师事务所律师。 上诉人甘龙剑与被上诉人段小静合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初5652号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 甘龙剑上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回段小静的一审全部诉讼请求或将本案发回一审法院重审；2.本案一审、二审费用由段小静承担。事实与理由：一审判决事实不清，适用法律错误。一、违约金问题并非涉案《房屋租赁合同》约定的附生效条件，一审法院以此认定合同尚未生效，明显错误。首先，涉案《房屋租赁合同》于2019年7月23日就已签订，而非一审法院认定的2019年8月1日。2019年8月1日甘龙剑、段小静、陈进强三方准备协定签约，甘龙剑没有必要再在当日与段小静签订租赁合同。其次，一审法院对《房屋租赁合同》所附条件界定不清楚。根据涉案合同备注条款的约定，合同所附条件仅为甘龙剑征得房东及其代理人的转租同意并协助段小静与房东及其代理人将确定租金体现于房东及其代理人合同即可，并未附有违约金另行协商确定的条件。一审法院将违约金协商问题作为合同生效的附加条件，有违合同自治原则。二、段小静未诉请解除合同而直接要求返还转让费，缺乏依据。一审法院认定陈进强有管理、出租涉案商铺的权利且两次与段小静碰面行签约之事，结合段小静系因违约金条款不签订租赁合同，可以说明甘龙剑已依约取得转租许可，段小静无权诉请返还转让费。另，在合同成立未解除的情况下，段小静未以法定事由提出解除合同，一审法院却以非合同约定或法定事由支持其返还诉请，于法无据，亦剥夺了甘龙剑要求继承履行合同的权利。三、甘龙剑已征得转租同意并促成段小静与陈进强商定租金，未转移租赁合同到房东及其代理人名下不影响《房屋租赁合同》的生效履行。甘龙剑已征得转租同意，根据《合同法》二百二十四条的规定，可以单独与段小静签订租赁合同。且甘龙剑、段小静、陈进强在2019年8月1日已协定店铺租金为每月4600元，涉案合同备注约定的条件已经成就，合同生效并可实际履行。双方约定租赁合同过渡给陈进强仅是为了后续租赁事宜方便操作，段小静在确定租金后以违约金问题拒绝过渡合同，属于为自己利益不正当阻止条件成就，依据《合同法》第四十五条规定，应视为合同条件已成就。一审法院遗漏认定租金确定的事实导致判决错误，应予改判。四、段小静要求变更违约金条款的行为构成违约，应对甘龙剑承担损失赔偿责任。一审中段小静认可涉案合同条款由其拟定，且其配偶作为专业的房产经纪人全程参与了转租事宜，其知晓房租、租期、运营投入和风险，涉案合同对甘龙剑、段小静均有约束力。涉案合同约定可以变更的仅有租金和出租方主体，结合《合同法》第八条的规定，段小静提出变更违约金条款已构成违约。此外，双方违约条款已约定损失照赔责任，段小静要求将违约金变更为10-20万没有实际意义，且变更的违约金与租金严重不对等，容易给管理人陈进强造成巨大心理负担，不利于合同的转移履行。段小静以非正当合法理由拒绝过渡和履行租赁合同，该违约行为造成甘龙剑超10万元的损失，段小静支付的35000元尚不足以赔偿，故应当驳回段小静的诉讼请求。 段小静辩称，一审判决基本正确，甘龙剑的上诉请求应予驳回。一、一审判决事实认定正确。在段小静、甘龙剑、陈进强（所谓房东代理人——房东郑旭东的委托书系一审开庭时才提供，且签署时间是2019年11月2日，仅仅签名未摁手印。）三方协商转租事宜过程中，段小静未能与陈进强签订租赁协议。甘龙剑上诉主张的2019年7月23日签订合同、其征得转租同意、涉案房屋协定租金为每月4600元、段小静的行为造成其超过10万元的经济损失，均属虚构，无证据予以证明。二、一审判决适用法律正确。《房屋租赁合同》系附条件生效的合同，备注条款的约定可以理解为房东及其代理人同意甘龙剑与段小静签订的《房屋租赁合同》为合同的生效要件。而在三方协商的当晚，陈进强将租金由4200元增加到4600元,却不能提供有租赁权的证据，也不答应段小静为保障自身权益提出的增加违约金的合理要求，最终未能签订正式的租赁合同。故一审法院关于《房屋租赁合同》未生效的认定客观属实。甘龙剑曲解合同生效条件，虚构达成租金数额合意事实，并污蔑段小静不正当阻止条件成就，其上诉理由均不成立。 段小静向一审法院起诉请求：1.判令甘龙剑返还段小静定金5000元、店面第一笔转让费30000元、冰箱转让费1500元及上述费用按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息（自2019年8月1日至实际返还款项之日止，暂计至起诉之日1588元），共计38088元；2.判令甘龙剑支付段小静违约金10000元。 一审法院认定事实：甘龙剑向陈进强承租位于闽侯县××街道××道××号××楼××层××商铺经营生鲜菜。2019年7月，甘龙剑与段小静协商一致约定甘龙剑将涉案店铺转让给段小静，定金5000元，转让总金额85000元，同时还约定双方达成协议，若任何一方违约，将赔偿守约方两倍金额计10000元。2019年8月1日，甘龙剑（甲方）与段小静（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甘龙剑将上述涉案房产出租给段小静，月租金4200元。《房屋租赁合同》还约定，若因房东及其代理人不同意甲方将上述商铺转让于乙方，则甲乙双方互不承担责任且甲方应在三个工作日内将已收取乙方的转让费、定金共计35000元无条件退还。由于与房东商铺租金未确定，实际租金将体现于与房东及其代理人的合同为准。合同签订后，段小静向甘龙剑支付定金5000元及转让费30000元。段小静、甘龙剑在与陈进强协商转租事宜过程中，双方未能就违约金达成一致意见，段小静最终未能与陈进强签订租赁合同。 一审法院认为：涉案《房屋租赁合同》约定，若因房东及其代理人不同意甲方（即甘龙剑）将上述商铺转让于乙方（段小静），则甲乙双方互不承担责任且甲方应在三个工作日内将已收取乙方的转让费、定金共计35000元无条件退还。根据双方的约定，涉案《房屋租赁合同》系附条件生效的合同，现双方因违约金问题未能与陈进强达成一致意见导致段小静未能与陈进强签订租赁合同，涉案《房屋租赁合同》尚未生效。现段小静要求甘龙剑返还已收取的定金及转让费，符合合同约定，一审法院予以支持。段小静主张甘龙剑隐瞒其无转租权的事实导致段小静未能承租涉案商铺已构成违约，依据不足，且双方约定因房东及其代理人不同意转让商铺的，双方互不承担违约责任，故对段小静要求甘龙剑支付违约金的诉求，一审法院不予支持。本涉案合同系商铺转让及租赁的混合关系，段小静主张的冰箱转让费系买卖合同关系，与本案不属于同一法律关系，一审法院对该项诉求不予审理，段小静可另行向甘龙剑主张权利。段小静要求甘龙剑支付定金及转让费的资金占用利息，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、甘龙剑应于本判决生效之日起十五日内向段小静返还定金及店面转让费合计35000元；二、驳回段小静其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1002元，因适用简易程序，减半收取计501元，由段小静负担136元，甘龙剑负担365元。 二审中，当事人未提交新证据。甘龙剑上诉主张其与段小静系于2019年7月23日签订《房屋租赁合同》，而非一审认定的2019年8月1日。经查，该合同载明的签约时间为“2019年8月1日”，与段小静的陈述一致，甘龙剑并无证据证明实际签约时间是2019年7月23日，一审认定该合同签订时间为2019年8月1日，并无不当，本院予以确认。根据在案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 另查明，涉案商铺产权人为郑旭东。2018年8月31日，甘龙剑与陈进强就涉案商铺签订为期三年的租赁合同。陈进强自称其原是向郑旭东承租涉案商铺，后受郑旭东委托管理涉案商铺出租事宜，并向一审法院提供落款人为“郑旭东”、落款时间为“2019年11月02日”的委托书复印件一份。 又查明，甘龙剑一审中提供其与段小静配偶徐小东的聊天记录打印件，其中2019年8月2日、8月3日有如下对话记录：“甘龙剑：你第二次追加完定金后才提的要求，我是不是跟你说，我问问房东，没有说百分百吧”、“徐小东：你为了快速转让店面不把我方要求告诉房东的情况下才导致了不能继续续约。……甘龙剑：我有给房东婉转的说了一下，那是辅助你，并没有答应你房东一定会签……徐小东：陈总说他不知道我提的要求这件事……甘龙剑：我没有跟他十万二十万我也不会开那口”。 本院认为，甘龙剑与段小静协商一致约定甘龙剑将涉案店铺转让给段小静，且双方签订的《房屋租赁合同》中约定“若因房东及其代理人不同意甲方将上述商铺转让于乙方，则甲乙双方互不承担责任且甲方应在三个工作日内将已收取乙方的转让费、定金共计35000元无条件退还。由于与房东商铺租金未确定，实际租金将体现于与房东及其代理人的合同为准。”，故甘龙剑所负的合同义务是促成产权人及其代理人与段小静在甘龙剑、段小静事先约定的租赁条件范围内签订房屋租赁合同。甘龙剑主张只要产权人及其代理人同意甘龙剑转租店铺即履行完毕合同义务，本院不予采纳。 本院经审查认为，甘龙剑未能促成产权人及其代理人与段小静签订房屋租赁合同，依约应当向段小静返还35000元款项，理由如下：首先，在案证据不足以证明陈进强系涉案商铺产权人郑旭东委托出租商铺的代理人。陈进强所持《委托书》真实性无法确认，而仅凭甘龙剑向陈进强承租涉案商铺的事实并不足以证明陈进强具备代理人身份，故陈进强是否系郑旭东代理人目前无法甄别。其次，即使陈进强是郑旭东的代理人，甘龙剑未能促成陈进强、段小静就违约金条款达成一致并签订租赁合同，应依约返还款项。根据甘龙剑提供的聊天记录，其自认段小静在给付30000元转让款后已提出违约金条款要求，但甘龙剑在未予拒绝的情况下并未如实向陈进强转达该要求。段小静支付上述款项时间是2019年7月23日、段小静与甘龙剑签订《房屋租赁合同》是2019年8月1日，而段小静、甘龙剑、陈进强于2019年8月1日晚进行三方协商时即因违约金条款而未能签订合同，因此，段小静提出违约金条款是在与甘龙剑签订《房屋租赁合同》之前。违约责任是合同的主要内容之一，且甘龙剑签约前并未拒绝段小静的该项要求，应当认为促进段小静与产权人或代理人达成违约责任条款属于甘龙剑的合同义务范围。甘龙剑与段小静约定的转让款即达85000元，尚不论承租后营运投入，段小静提出若出租人提前解约须支付10-20万元违约金的条件并无明显不合理，甘龙剑主张段小静提出违约金条款要求系不正当阻却合同成就，缺乏依据，本院不予采纳。现段小静、陈进强因违约金条款分歧未能签订租赁合同，按照合同约定，甘龙剑应当向段小静返还35000元。 综上所述，甘龙剑的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费675元，由甘龙剑负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  金光玉 审判员  黄 锋 二〇二〇年三月二十五日 书记员  郭梦玲