河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0303民初4765号原告（反诉被告）：马斌，男，1978年11月24日生，汉族，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：王佰德，河南德曌律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：洛阳博宁物业管理有限公司，住所地洛阳市西工区玻璃厂路**院**1门**。法定代表人：王**，该公司总经理。委托诉讼代理人：王新放、潘永恒，河南润合律师事务所执业律师。被告：洛阳市西工区洛北乡东涧沟村村民委员会，住，住所地洛阳市西工区洛北乡东涧沟村/div>法定代表人：符广有，该村主任。原告马斌与被告洛阳博宁物业管理有限公司（以下简称博宁公司）、洛阳市西工区洛北乡东涧沟村村民委员会（以下简称东涧沟村委会）合同纠纷一案，本院受理后，博宁公司提起反诉，本院适用普通程序，对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。马斌及其委托诉讼代理人王佰德，博宁公司的委托诉讼代理人潘永恒到庭参加诉讼。东涧沟村委会经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。马斌向本院提出诉讼请求：1.判决马斌与博宁公司解除《永恒租赁合同》；2.判决博宁公司返还马斌已经缴纳的费用50万元，并赔偿马斌其他经济损失623327元，且付清从起诉之日至付清为止上述债权按银行同期贷款利率的利息；3.判决东涧沟村委会对博宁公司上述付款责任承担连带责任；4.判决本案诉讼费用由博宁公司、东涧沟村委会承担。事实和理由：马斌准备设立一家网吧，与博宁公司接洽。博宁公司称洛阳市西工区王城大道与健康路交叉口西升龙广场A区裙楼底商一二层属商业用房，一切手续齐备，作为网吧经营最好，但要求马斌支付10万元合同保证金，交款之后让马斌先期进驻装修。2015年8月25日，马斌向博宁公司交纳10万元合同保证金，并开始着手对租赁房屋进行装修，后于2015年10月21日签订《房屋租赁合同》，马斌又陆续应博宁公司要求付款40万元，并继续装修、筹备开业。马斌在设立互联网上网服务营业场所审批时，要求博宁公司提供公安消防部门出具的消防安全审核合格证明文件，但博宁公司一直无法提供，仅给了一份2011年8月24日的《建设工程消防设计审核意见书》，称消防设计已通过审核，很快可以进行消防验收，让马斌继续装修等待。至今博宁公司也没有租赁物消防验收合格的相关文书，导致马斌无法获得网吧的审批手续，所有的投入血本无归。东涧沟村委会作为租赁房屋的所有权人，对博宁公司付款责任应承担连带责任。博宁公司辩称，马斌与博宁公司签订合同后陆续支付50万元房屋租金，但根据合同约定，尚欠租金69040元，博宁公司找马斌主张尚欠租金及保证金时，马斌一直推诿，至今未予支付，构成违约。双方签订合同时，博宁公司已如实告知房屋的消防设计已审核合格，等待消防验收。马斌作为网吧行业的经营者，肯定对消防方面的特殊要求是明知的，因此在签订合同时不可能不了解房屋的消防情况。与马斌同时期租赁博宁公司房屋的其他商户一直在正常经营，并无任何一家因为消防原因导致无法经营，房屋的消防情况并不是马斌无法经营的原因。根据房屋的现状明显可以看出，马斌至今装修尚未完毕，根本不具备筹建、审批、验收的状态，更谈不上经营，马斌不继续经营该项目系自身原因，与博宁公司无关。东涧沟村委会未到庭、未进行答辩。博宁公司提起反诉请求：1.判令解除博宁公司与马斌于2015年10月21日的《租赁房屋合同》；2.判令马斌支付拖欠博宁公司的租金共计1115946元（暂计算至2018年11月30日，以后另计算至实际返还房屋之日止）；3.判令马斌支付博宁公司违约金170712元；4.判令马斌支付博宁公司综合管理服务费63375元（暂计算至2018年11月30日，以后另计算至实际返还房屋之日止）；5.本案的全部诉讼费用均由马斌全部承担。事实和理由：2015年10月21日，马斌与博宁公司签订《房屋租赁合同》，合同生效后，马斌就开始欠付租金、综合管理服务费等，期间经多次通知马斌一直推诿，马斌的行为严重违反合同约定。马斌对博宁公司的反诉辩称，合同应当解除，解除的理由是合同系无效，博宁公司在签订合同时有欺诈的行为。博宁公司反诉的数额无事实和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。根据举证及质证意见，本院认定事实如下：1.2015年东涧沟村委会出具的《产权证明书》、《授权书》载明：位于洛阳市西工区××大道与××交叉口西××龙广场××区××＃、××＃楼××楼底××（××、××）产权系东涧沟村委会所有，房产证正在办理中。东涧沟村委会授权博宁公司整体进行对外招商、租赁、合同签订、费用收取及后期管理。2.2015年10月21日，博宁公司（甲方、出租方）与马斌（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将坐落在洛阳市××××大道与健康西路交叉口西升龙广场A区裙楼底商编号1F-西01、2F-西04的商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，使用用途为商业，经营范围为网络服务，租赁期为6年，建筑面积一层约27㎡，二层约818㎡，自2015年11月1日起至2021年10月31日；自起租日起，乙方享有3个月免租期，以便于乙方进行装修和筹备开业，期间不计算租金，房屋租金自2016年2月1日开始计算；租金标准为第一、二年月租金一层90元/㎡、二层55元/㎡，即月租金47420元，第三、四年月租金一层97.2元/㎡、二层59.4元/㎡，即月租金51213.6元，第五、六年月租金一层104.98元/㎡、二层64.15元/㎡，即月租金55309.16元，租金以12个月为周期支付，乙方在签订合同后的3天内支付一期12个月租金569040元；乙方支付首次租金的同时应支付相当于2个月租金的保证金94840元作为履约保证金，甲方无需向乙方支付保证金利息，乙方违约时甲方有权直接从乙方所交付保证金中扣除因乙方行为造成甲方的一切损失；本合同起租日起，乙方应向甲方交纳综合管理服务费、标准为3元/㎡/月，月总计2535元；甲方保证租赁房屋作为商业功能使用在合同期内有效存续，在周边甲方所属商铺范围内，不再引入类似业态商家；乙方如需对房屋进行装修，装修方案应征得甲方书面同意，费用由乙方自理，合同解除后，能移动并不破坏房屋外观及内部结构的部分由乙方拆起和搬迁，不拆起和搬迁的甲方有处理权。2015年8月25日，马斌通过李景怡向博宁公司支付合同保证金10万元；2015年10月21日、2015年11月3日，马斌再次通过李景怡向博宁公司支付租金10万元、30万元。3.马斌租赁涉案商铺为开办网吧，为开办网吧其于2015年10月27日办理了“洛阳市西工嘀嘀网吧”个人独资企业营业执照。办执照前于2015年10月1日与洛阳战略文化传播有限公司签订《战略网络连锁加盟合同》，马斌交纳品牌加盟费3万元。马斌为筹备网吧开业委托相关单位进行了测量、消防设计及装饰设计，支付长沙衡润装饰工程有限公司设计费1万元。4.马斌在筹备网吧开业阶段，对租赁商铺进行了装修，装修实际未完成，马斌自称因涉案商铺未通过消防验收无法开办网吧经营，装修于2016年后未再继续进行。因马斌庭审中不能提供全部装修票据，申请对涉案商铺的装修费用进行司法鉴定。本院先委托洛阳敬业资产评估事务所有限公司进行评估，该公司以“申请人仅提供预算书且未加盖装修公司公章，未提供工程决算书、装修合同及付款依据，经现场勘察，现场施工的项目部分与预算书不一致，无法判断其预算书所列项目特别是隐蔽项目的真实性；因市场上的装修材料价格差异较大，申请人未能提供部分装修主材的材质及品牌，所提供的预算书上也未能列明，评估人员仅根据现场勘察无法判断，导致无法进行市场询价和估值”为由退回。后本院又委托洛阳市蓝天价格评估事务所有限公司进行评估，该公司出具意见为：在评估基准日2019年10月24日的评估价格为503529元。在鉴定过程中，博宁公司对马斌未完成的装修部分予以拆除，马斌告知本院后本院责令博宁公司停止拆除行为，鉴定系在拆除后的完成。马斌主张拆除部分价值为68798元，但未提供有效证据证明。5.涉案商铺所在建筑物楼高99.9米，于2011年8月24日通过建设工程消防设计审核，于2018年10月9日通过消防验收。另本案审理中，马斌申请财产保全，本院作出（2018）豫0303财保620号民事裁定书，裁定对博宁公司银行存款76万元予以冻结，如存款不足，查封、扣押其相应价值的财产，并依据裁定对博宁公司在中国银行的银行账户予以冻结。本院认为，涉案商铺所在建筑物属一类高层住宅，须经过消防验收才能投入使用。马斌与博宁公司之间关于的租赁合同签订于2015年10月21日，此时涉案商铺所在建筑物仅通过消防设计审核，而未通过消防验收，违反消防法相关法律规定，对合同效力有所影响。本案于2018年10月15日正式立案，而涉案商铺所在建筑物已于2018年10月9日通过消防验收，即立案时影响合同效力的标的物瑕疵已消除，故马斌与博宁公司之间的租赁合同为有效合同。马斌主张解除合同的依据为标的物瑕疵问题，但该瑕疵已经消除，即其主张解除的理由不存在，但博宁公司本案中提起反诉亦主张解除合同，视为双方对解除合同形成合意，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。马斌作为网吧经营者应知开办网吧实行许可证制度，须经文化部门批准同意筹建，完成筹建后向公安机关申请消防审核发给批准文件等程序。消防问题须同时经建筑物消防和网吧经营消防验收。在签订租赁合同时，马斌对涉案商铺所在建筑物未通过消防验收明知，其称博宁公司承诺其消防验收很快通过无证据证明，自身有过错。博宁公司作为租赁物提供者，提供的租赁物存在瑕疵亦存在过错。根据双方的过错程度，对租赁物通过消防验收前马斌的损失由双方各承担50%责任。租赁物通过消防验收前，因租赁物的瑕疵，博宁公司主张租金及综合管理服务费，本院不予支持。租赁物通过消防验收后，马斌提出解除合同，但仍实际占用房屋；博宁公司反诉亦提出解除合同，但未积极进行收房，双方共同行为导致租赁物闲置，对此期间博宁公司的租金及综合管理费损失，双方各承担50%责任。马斌主张东涧沟村委会承担责任，但东涧沟村委会并非合同当事人，其主张于法无据，本院不予支持。马斌的损失有：1.保证金与租金总计50万元；2.连锁网吧加盟费3万元；3.装饰设计费用1万元；4.装修损失，马斌的装修实际发生但未进行完毕，申请司法鉴定时因未提供装修合同、装饰材料票据等相关材料，导致第二家鉴定机构凭市场价值进行了评估，但该评估具有瑕疵，即基准日未经委托人确定自行确定为2019年10月24日，而马斌的实际装修发生在2015年下半年至2016年；鉴定机构现场勘察前博宁公司对装修物部分拆毁，该部分马斌虽主张6万余元，但无证据证明，亦对马斌的实际装修损失评估有所影响。结合以上原因，考虑2016年与2019年装饰材料市场价格有上涨因素，以及博宁公司擅自拆除部分装修物对最终损失确定有不利影响，本院酌定马斌的装修损失为503529元。以上共计1043529元，由博宁公司赔偿马斌521764.50元。2018年10月9日，涉案商铺所在建筑物通过消防验收，合同履行不存在障碍，此后至合同解除期间的租金及综合管理服务费损失为博宁公司的损失。涉案商铺自2016年后一直处于闲置状态，现双方均同意解除合同，商铺内的装修也已经鉴定确定，考虑给博宁公司一定时间的整理期限，本院酌定该期间至2020年4月9日止，考虑疫情影响扣除2个月为16个月。博宁公司的租金损失结合双方签订的租赁合同月租金51213.60元、综合管理服务费月2535元，总计859977.60元，马斌承担429988.80元。博宁公司主张违约金，于法无据，本院不予支持。以上互负赔偿责任折抵后，博宁公司向马斌支付91775.70元。因马斌装修损失已按过错进行了赔偿，合同解除后由博宁公司自行处置。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除马斌与洛阳博宁物业管理有限公司于2015年10月21日签订的《房屋租赁合同》；二、洛阳博宁物业管理有限公司赔偿马斌各项损失共计521764.50元；三、马斌赔偿洛阳博宁物业管理有限公司各项损失共计429988.80元；四、驳回马斌的其他诉讼请求；五、驳回洛阳博宁物业管理有限公司的其他反诉请求。以上第二、三项折抵后，由洛阳博宁物业管理有限公司支付马斌款项91775.70元，于判决生效后十日内履行完毕。如果洛阳博宁物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11193元，保全费4320元，共计15513元，由马斌负担8308元，洛阳博宁物业管理有限公司负担7205元；反诉费8525元，由洛阳博宁物业管理有限公司负担5810元，马斌负担2715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  刘伟国人民陪审员  杨兴旺人民陪审员  金秀芳二〇二〇年三月二十三日书 记 员  丁 妍