广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初7474号原告：中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司，住所地广东省中山市古镇七坊裕豪新村四大街**首层**。主要负责人：何锦开，总经理。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所律师。被告：胡小丽，女，1981年12月18日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司（以下简称利和物业古镇分公司）与被告胡小丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业古镇分公司的委托诉讼代理人欧阳艳君到庭参加诉讼，被告胡小丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和物业古镇分公司向本院提出诉讼请求：1.确认利和物业古镇分公司与胡小丽签订的编号为GZRS-2048-044《利和商业中心商场（自名：利和广场购物中心）》已解除；2.胡小丽向利和物业古镇分公司支付2018年10月1日至合同解除之日的物业费及逾期交费的违约金（分段计算，以欠费为本金，按日千分之三自每月6日起计算至实际支付之日）；3.胡小丽向利和物业古镇分公司支付相当于物业管理费保证金的违约金540元；4.胡小丽向利和物业古镇分公司支付律师费1000元。事实和理由：胡小丽与利和物业古镇分公司签订《利和商业中心商场（自名：利和广场购物中心）》（以下简称物业协议），约定：1.利和物业古镇分公司为胡小丽承租的位于利和广场购物中心首层步行街A03商铺提供物业管理服务，合同期限为2018年9月16日至2019年9月15日；2.物业费每月270元，每月5日前缴纳，每逾期一日，则按欠费总额千分之三支付违约金；3.因胡小丽原因空置租赁单元的，胡小丽仍需向利和物业古镇分公司支付物业费等其他费用；4.胡小丽与出租方（案外人中山市利和置业有限公司）解除租赁合同的同时，本协议自动解除；5.任何一方违约造成损失的，应当赔偿对方的全部实际损失，包括但不限于律师费、诉讼费等。胡小丽与出租方签订租赁合同，约定若胡小丽自租赁合同签订之日起7日内未按合同约定支付物业保证金540元，则应赔偿违约金540元。双方签订相关合同后，胡小丽既未按约定向利和物业古镇分公司支付物业保证金、物业费等，又无故空置商铺。利和物业古镇分公司分别于2019年1月22日、2月26日向胡小丽发出限期改正违约行为的函催告，又于2019年4月9日、2019年4月11日向胡小丽发出解除通知书，但胡小丽均置之不理。为维护自身的合法权益，现利和物业古镇分公司提起诉讼。胡小丽未作答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年9月16日，中山市利和置业有限公司（甲方）与胡小丽（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于中山市方使用，建筑面积9㎡，租赁期限为2018年9月16日至2019年9月15日，其中2018年9月16日至2018年9月30日为装修期；中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司，即物管公司）受甲方委托，为包括上述商铺在内的购物中心提供统一物业管理服务；乙方向甲方或物管公司交纳履约保证金（租赁保证金、物业服务费保证金）、水电费周转金及质量保证金；第六条物业服务费6.1乙方同意于签订本协议时与物管公司签订物业管理服务协议，物业管理服务协议的有效期不长于租赁合同的有效期，在租赁合同终止时自然终止；6.2物业管理费按照建筑面积计算，按每月每平方米30元由物管公司收取；6.4物业管理费按月结算，签订合同之日起5个工作日内乙方向物管公司预缴首月物业管理费，之后的物业管理费按自然月计算，乙方应于每月5日前向物管公司支付当月物业管理费、水电费及其他应付款项等；若乙方未按合同约定按时缴纳物业管理费、水费、电费等，则物管公司自该月6日起计算违约金；6.7条本条款之内容，以乙方与物管公司签订的物业管理服务协议为准等内容。第二十三条违约责任23.10因乙方原因导致甲方提起诉讼或甲方牵涉到相关诉讼之中，就甲方聘请律师所产生的诉讼费、律师费等，均由乙方全部承担。2018年9月19日，上述物管公司授权利和物业古镇分公司（甲方）与胡小丽（乙方）签订物业管理服务协议，约定物业管理费由物业服务费及其他应缴费用共同构成，按乙方承租单元建筑面积计算，自2018年9月16日起，物业管理费按每月每平方米30元收费，每月应缴物业管理费为270元；电费按1.2元/度（含线、电损耗及分摊）；物业管理费按自然月结算，乙方应于每月5日前缴纳物业管理费、电费；因乙方原因空置租赁单元，乙方仍需向甲方足额支付每月物业管理费等其他应缴费用；如乙方逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金等内容。胡小丽已接收上述商铺，并进行经营。2019年1月22日，利和公司、利和物业古镇分公司共同向胡小丽发出要求限期改正违约行为的函，指出胡小丽一直未办理收铺手续，需于接函之日起3日内办理完毕收铺手续。同年2月26日，利和公司、中山市古镇利和广场有限公司、利和物业古镇分公司共同向胡小丽发出要求限期改正违约行为的函，指出胡小丽存在拖欠租金保证金、物业管理费保证金等费用的问题，要求胡小丽于接函日后3日内进场装修及尽快开业等内容。同年4月9日，利和公司、中山市古镇利和广场有限公司、利和物业古镇分公司共同向胡小丽发出解除通知书，通知胡小丽双方之间的合同自函件发出之日解除，胡小丽需清缴租金、物业服务费等内容。上述第一、二份邮件由胡小丽的同事梁英签收，第三份邮件由郑春慧签收。2019年5月29日，利和物业古镇分公司诉至法院，提出前述诉请。2019年5月28日，利和物业古镇分公司（甲方）与广东中亿律师事务所（乙方）签订委托代理合同，约定乙方受甲方委托，指派律师在其与胡小丽物业管理合同纠纷一案的一审、二审、执行（含听证）等程序中担任甲方代理人，签订合同后，甲方一次性向乙方支付第一审律师费1000元等内容。同日，该所向利和物业古镇分公司开具诉讼代理费金额为1000元的广东增值税普通发票。关于物业保证金、违约金的问题，利和物业古镇分公司认为物业保证金不是定金，应当与违约金一并判决，若法院认定物业保证金属于定金，则其选择违约金。本院认为，利和物业古镇分公司与胡小丽签订的案涉物业协议是双方真实意思表示，并没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。胡小丽一直未接收案涉商铺，利和物业古镇分公司又于2019年4月9日向胡小丽发出解除通知书，故本院确认双方的物业管理服务协议已解除。关于物业管理费。双方在物业管理服务协议中约定物业管理费的计算标准为270元/月，且双方约定因胡小丽的原因空置租赁单元，胡小丽仍需向甲方利和物业古镇分公司支付每月物业管理费等其他应缴费用，现利和物业古镇分公司要求胡小丽支付2018年10月1日起至合同解除之日（2019年4月9日）的物业管理费，理据充分，本院予以支持。即胡小丽应向利和物业古镇分公司支付物业管理费1701元（270元×6个月+270元÷30天×9天）。关于违约金。因胡小丽未按约定支付物业管理费，已构成违约，现利和物业古镇分公司要求胡小丽支付违约金，本院予以支持。至于违约金的计算标准。利和物业古镇分公司主张按每日3‰，因胡小丽拖欠物业管理费的行为给利和物业古镇分公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且利和物业古镇分公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故利和物业古镇分公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、胡小丽违约事实给利和物业古镇分公司造成的实际损失及协议完全履行后利和物业古镇分公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定胡小丽按年利率10%计付违约金。又因双方在案涉租赁合同中已明确约定“乙方未按合同约定按时缴纳物业管理费、水费、电费等，则物管公司自该月6日起计算违约金”，故胡小丽应当以270元/月为基数从当月6日起计算违约金，每月分段计算至清偿之日止。关于物业管理费保证金。根据双方关于履约保证金的约定，保证金实为定金。现胡小丽违约，利和物业古镇分公司依法可以选择适用违约金或者定金条款。而利和物业古镇分公司选择适用违约金，本院对利和物业古镇分公司的要求胡小丽补交物业保证金的诉讼请求不予支持。关于律师费。利和物业古镇分公司在租赁合同中已约定“因乙方原因导致甲方提起诉讼或甲方牵涉到相关诉讼之中，就甲方聘请律师所产生的诉讼费、律师费等，均由乙方全部承担”，现因胡小丽违约导致本案诉讼的发生，利和物业古镇分公司要求胡小丽承担律师费1000元，本院予以支持。胡小丽经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司与被告胡小丽于2018年9月19日签订的编号为GZRS-2048-044物业管理服务协议已解除；二、被告胡小丽在判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付物业管理费1701元；三、被告胡小丽在判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付按年利率10%计付违约金（具体计算方式：以270元/月为基数从2018年10月起，从每月6日起，分段计算至清偿之日止）；四、被告胡小丽在判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付律师费1000元；五、驳回原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费25元，由被告胡小丽负担（该费用原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司已预交，本院不予退还，由被告胡小丽于履行中迳付原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄俊慧二〇二〇年三月二十日书记员  林晓霜