福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终519号 上诉人（原审被告）：王移辉，男，汉族，1971年11月19日出生，住福建省泉州市丰泽区。 被上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处。 法定代表人：昌荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余锦维，福建建达（泉州）律师事务所律师。 上诉人王移辉因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称“深圳彩生活公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初7178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王移辉上诉请求：1、改判涉案物业服务费按50%收取，缴交时间截至2017年10月31日；2、改判金凤屿花苑2号楼504室房屋建筑面积为155.6m2。事实和理由：1、深圳彩生活公司提供的三份承诺书是王移辉与泉州市城建物业管理有限公司签约的，与深圳彩生活公司无关。对合同的真实性存有异议，即使是真实的，合同也超期了，深圳彩生活公司管理不善，导致小区消防系统、监控系统瘫痪，地下车库大量建筑垃圾堵住通道等，因此，一审法院事实认定不清。2、合同中的收费条款是格式条款，应作不利于条款制定方的解释，金凤屿花苑2号楼504室应认定为高层建筑中的低层，不能按照1元/m2的标准收取物业服务费。一审庭前，双方已达成按照0.5元/m2的标准缴交物业服务费。3、金凤屿花苑2号楼504室的建筑面积应以房产证登记为准。4、深圳彩生活公司的法人及地址经过几次变更，需要确认其是否具有营业资质，如果没有履行工商登记的变更手续，合同就无效。 深圳彩生活公司辩称：深圳彩生活公司内部经营信息的变更属于内部管理，与本案无关，即使经营信息变更，也不影响双方签订的合同效力，一审判决事实认定清楚、法律适用正确，王移辉的上诉请求无法无据，应当予以驳回。 深圳彩生活公司向一审法院起诉请求：1、王移辉向深圳彩生活公司立即偿付金凤屿花苑6号楼3309室及2号楼504室物业服务费及公摊水电费共计人民币14358.2元并支付以该金额为基数，按1%利率计算的违约金143元；2、一审案件诉讼费由王移辉承担。 一审法院认定事实：深圳彩生活公司与城建国投公司签订《金凤屿花苑物业服务合同》，约定：合同期限为3年，自2014年11月1日至2017年10月31日；物业服务费标准为高层住宅1.0元/月·m2；业主违反合同约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当每日按照所欠金额1%支付违约金。依照《城市房屋拆迁补偿安置补充协议》，福建泉州市丰泽区金凤屿花苑6号楼3309室和2号楼504室的房屋建筑面积分别为125.03m2和158.87m2。庭审中，双方认可，金凤屿花苑于2014年11月起至2019年6月由深圳彩生活公司提供物业服务。王移辉尚未缴交金凤屿花苑6号楼3309室自2014年11月1日起至2019年1月31日止的物业服务费为158.87㎡×1元/㎡/月×51个月=6376.53元，2号楼504室自2016年7月1日起至2019年1月31日止的物业服务费为158.87m2×1元/m2/月×31个月=4924.97元。 一审法院认为，城建国投公司与深圳彩生活公司签订的《物业服务合同》合法有效，对金凤屿花苑全体业主均具有约束力。深圳彩生活公司与王移辉双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。王移辉辩称深圳彩生活公司有不正当理由获取诉争物业服务合同签约情况，未提供相应证据，一审法院不予采纳。双方共同确认，金凤屿花苑于2014年11月起至2019年6月由深圳彩生活公司提供物业服务，一审法院予以认定。王移辉辩称物业服务合同期限届满后，无需支付物业服务费，于法无据，一审法院不予采纳。王移辉主张其已向城建国投公司缴纳17年以上物业服务费，与本案不是同一法律关系，可另案主张。深圳彩生活公司主张王移辉拖欠违约金143元及公摊水电费3057元，因深圳彩生活公司提供的证据未能证明其曾书面向王移辉催缴物业服务费，也未能举证公摊水电费用的明细，故对深圳彩生活公司主张的违约金与公摊水电费用不予支持。深圳彩生活公司的物业管理工作存在部分瑕疵，但该瑕疵不足以作为王移辉拒交全部物业服务费的理由，一审法院对王移辉缴纳物业服务费的标准予以酌减，具体标准按85%缴纳为宜，故王移辉应给付物业服务费9606元。判决：一、王移辉应于一审判决生效之日起十日内支付深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务费9606元；二、驳回深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费83元，减半收取41.5元，由深圳市彩生活物业管理有限公司负担13.7元，王移辉负担27.8元。 本案在二审期间，王移辉向本院提交：1、涉案金凤屿花苑2号楼504室房产证，证明该房产的实际建筑面积为155.6m2，深圳彩生活公司对此无异议，本院予以认定；2、消防、监控系统拍摄图片，图片拍摄时间为2019年7月份，超出合同履行期内，与本案无关，本院不予认定；3、泉州市城东片区拆迁改造工程宣传提纲及补偿安置实施方案解答手册第15页，证明东片区将建设部分营业性用房由所在社区管理使用，出租经营所得用于补贴被拆迁户的物业服务费，该证据属征迁部门在房屋拆迁过程中的承诺，与本案并非同一法律关系，本院不予认定。关于合同服务期，在一审庭审过程中经双方当事人确认为2014年11月至2019年6月30日，对王移辉关于认定涉案合同物业服务费缴纳时间截止2017年10月31日的请求本院不予以支持。 本院认为，涉案《金凤屿花苑物业服务合同》虽由深圳彩生活公司与泉州市城建国有资产投资有限公司签订，但系建设单位与物业服务公司签订的前期物业服务合同，该合同的效力对全体业主具有普遍约束力，王移辉应按照合同的约定履行相应的义务，涉案三份承诺书虽系王移辉与泉州市城建物业管理有限公司签订的，但不影响合同双方权利义务的履行。按照合同的约定，物业服务费根据建筑物的用途不同进行计算，并不因同一栋楼的不同楼层而有所区别，涉案物业属高层住宅，合同约定收费标准是1元/m2，双方庭前达成的0.5元/m2的收费标准属调解过程中的协商，不构成对合同实质内容的变更。合同虽采用格式条款形式订立，但不存在免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利等条款无效的情形，王移辉关于格式条款的抗辩理由不成立。根据金凤屿花苑2号楼504室房产登记建筑面积，本院确定该房产应缴纳的物业服务费为155.6m2×1元/m2×31个月=4823.6元。一审法院根据物业服务履行情况，按照85%的标准予以酌减，本院予以维持，据此，王移辉尚需缴纳深圳彩生活公司物业服务费9520元。 综上所述，王移辉的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初7178号民事判决为王移辉应于本判决生效之日起十日内支付深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务费9520元。 二、驳回深圳市彩生活物业管理有限公司一审其他诉讼请求。 一审案件受理费162元，减半收取81元，由深圳市彩生活物业管理有限公司负担28元，王移辉负担53元；二审案件受理费50元，由深圳市彩生活物业管理有限公司负担1元，王移辉负担49元。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇二〇年三月十一日 法官助理 周奇雄 书 记 员 吴彬彬 附：本案适用的主要法条 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。